LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 311-8 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
Attendu que, lorsqu'il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants et toutes les fois qu'il s'élève des difficultés étrangères à la fixation du montant de l'indemnité et à l'application des articles L. 242-1 à L. 242-7, L. 322-12, L. 423-2 et L. 423-3, le juge fixe, indépendamment de ces contestations et difficultés, autant d'indemnités alternatives qu'il y a d'hypothèses envisageables et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 28 juin 2018), que le juge de l'expropriation a fixé le montant des indemnités revenant à M. N... à la suite de l'expropriation, au profit de l'établissement public d'aménagement Orly Rungis Seine Amont (EPA ORSA), de plusieurs lots de copropriété lui appartenant ;
Attendu que, pour fixer comme il le fait l'indemnité principale et l'indemnité de remploi dues à M. N..., l'arrêt retient que les extensions par élévation n'empiétant pas sur la propriété d'autrui et le juge de l'expropriation n'ayant pas à statuer sur le fond de la copropriété, notamment sur l'absence d'actualisation des tantièmes, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a pris en compte ces surélévations dans la surface habitable des lots expropriés ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a tranché une contestation sérieuse sur le fond du droit, relative à la nature privative de surfaces nées de la surélévation d'un immeuble soumis au régime de la copropriété, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il infirme partiellement le jugement entrepris et fixe l'indemnité principale de dépossession due à M. N... à 509 466 euros, l'indemnité de remploi à 51 947 euros, et en conséquence l'indemnité de dépossession à la somme totale de 601 200 euros, l'arrêt rendu le 28 juin 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne M. N... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de l'établissement public d'aménagement Orly Rungis Seine Amont ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf septembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour l'établissement public d'aménagement Orly Rungis Seine Amont.
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir fixé l'indemnité principale due à M. N... à la somme de de 509 466 € et l'indemnité de remploi à la somme de 51 947 € ;
AUX MOTIFS, notamment, QUE (arrêt, p. 10, al. 5 et 6) pour les extensions par élévation, l'expert indique : « pour les extensions, encore une fois l'expert ne dit pas le droit mais la Cour de cassation a considéré que la surélévation a pour objet de créer de nouvelles parties privatives, qu'il faut nécessairement doter de tantièmes de parties communes, ce qui implique une cession de ces tantièmes par le propriétaire des autres lots, et donc une décision collective ; QU'on peut donc penser qu'en construisant pour son compte, le copropriétaire utilise en fait les droits à construire qui sont l'accessoire du terrain d'assiette de la copropriété partie commune ; QU'il y aura lieu de ne pas comptabiliser les surfaces correspondant aux extensions (agrandissement et surélévation) dans la superficie privative (Carrez) ; QUE ces extensions par élévation n'empiétant pas sur la propriété d'autrui, le juge de l'expropriation n'ayant pas à statuer sur le fond de la copropriété, et notamment sur l'absence d'actualisation des tantièmes, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la surface habitable des lots de M. N... à 253,1 m², les termes de comparaison ayant une superficie exprimée en surface habitable ;
QUE cependant, (arrêt p. 12, al. 2) comme il a déjà été indiqué, le juge de l'expropriation n'a pas à statuer au fond sur la copropriété, et en conséquence les 14 ventes d'appartements libres d'occupation dans un rayon de 300 m sur la commune de Villeneuve Saint Georges pour des superficies équivalentes aux appartements expropriés, correspondent à une étude de marché pertinente et il convient en conséquence de retenir la valeur moyenne de 2 600 € le m² ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE (jugement p. 7, al. 2 et 4) l'expert géomètre fixe la surface habitable des lots de M. X... N..., correspondant aux bâtiments B et C, à 253,10 m² et la surface utile à 297,5 m² ; QUE les extensions par élévation n'empiétant pas sur la propriété d'autrui seront prises en compte nonobstant l'absence d'actualisation des tantièmes de copropriété ;
1- ALORS QUE dans le silence ou la contradiction des titres, le droit de surélever un bâtiment affecté à un usage commun est réputé droit accessoire aux parties communes ; que le juge de l'expropriation est tenu de trancher les contestations relatives au fond du droit lorsque, leur solution s'imposant, elles ne présentent pas de caractère sérieux ; que la contestation relative à l'absence de droit de M. N... de surélever les parties communes s'imposait ; que la cour d'appel ne pouvait donc refuser de la trancher sans violer les articles 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et L. 311-8 du code de l'expropriation ;
2- ALORS QUE, subsidiairement, lorsqu'il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit, et toutes les fois qu'il s'élève des difficultés étrangères à la fixation du montant de l'indemnité et à l'application des articles L. 242-1 à L. 242-7, L. 322-12, L. 423-2 et L. 423-3, le juge fixe, indépendamment de ces contestations et difficultés, autant d'indemnités alternatives qu'il y a d'hypothèses envisageables et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit ;; que le juge de l'expropriation ne pouvait donc relever qu'il existait une contestation sérieuse sur le fond du droit, et fixer néanmoins l'indemnité sans la prendre en considération ni déterminer si cette contestation n'était pas de nature à affecter la valeur des biens ; qu'il a ainsi violé l'article L. 311-8 du code de l'expropriation.