LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que le contrat de vente stipulait que les parties "en cas de litige" convenaient "préalablement à toute instance judiciaire, de soumettre leur différend à un conciliateur désigné qui sera missionné par le président de la chambre des notaires" et relevé que si l'action en diminution du prix d'un lot de copropriété prévue à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 était bien enfermée, à peine de déchéance, dans un délai d'un an à compter de la date de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions, a retenu, à bon droit, par motifs propres et adoptés, que la clause de conciliation préalable constituait une fin de non recevoir s'imposant au juge si les parties l'invoquaient, qu'elle ne comportait aucune distinction quant à la nature des litiges devant être soumis à un conciliateur préalablement à toute instance judiciaire et que sa mise en oeuvre suspendait jusqu'à l'issue de la procédure préalable le cours de la prescription ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt septembre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Barthélemy, Matuchansky et Vexliard, avocat aux Conseils pour les époux X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable l'action judiciaire en diminution du prix exercée par Monsieur et Madame X... ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il résulte des termes, en page 17, du contrat de vente faisant la loi des parties, ainsi que l'a rappelé à juste titre le premier juge, que cellesci « en cas de litige », « conviennent, préalablement à toute instance judiciaire, de soumettre leur différend à un conciliateur désigné qui sera missionné par le Président de la Chambre des Notaires. Le Président de la Chambre pourra être saisi sans forme ni frais » ; que si l'action en diminution du prix d'un lot de copropriété en raison d'une différence de plus d'un vingtième entre la superficie déclarée et la superficie réelle prévue à l'article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 est bien enfermée, à peine de déchéance, dans un délai d'un an à compter de la date de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, le régime de ce délai ne saurait conduire l'acquéreur à méconnaitre les dispositions contractuelles prévoyant une procédure de conciliation préalable dès lors que le principe général illustré par l'article 2238 du code civil et selon lequel la prescription est suspendue à compter du jour où, après la survenance d'un litige, les parties conviennent de recourir à la médiation ou à la conciliation, est applicable à tous les délais pour agir ; que le jugement entrepris, ayant déclaré à bon droit irrecevable l'action engagée par l' époux X..., sera confirmé ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'une telle clause qui a force de loi entre les parties, constitue une fin de non recevoir qui s'impose au juge si les parties l'invoquent ; si les demandeurs invoquent le caractère d'ordre public des dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que le délai pour agir d'un an à compter de l'acte de vente qu'elles prévoient, il n'en reste pas moins que la clause de conciliation préalable qu'ils ont acceptée ne comporte aucune distinction quant à la nature des litiges devant être soumis à un conciliateur préalablement à toute instance judiciaire, étant au surplus observé que la mise en oeuvre de la procédure de conciliation convenue suspend jusqu'à son issue le cours de la prescription ;
ALORS, D'UNE PART, QUE les parties ne peuvent déroger par des conventions particulières aux règles qui intéressent l'ordre public ; que les délais préfix d'ordre public prévus dans des dispositions d'ordre public ne peuvent faire l'objet d'un aménagement contractuel ; que la clause de l'acte de vente du 1er juin 2007 prévoyant de soumettre le différend des parties à un conciliateur était impuissante à aménager la mise en oeuvre de l'action en diminution du prix prévue à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, d'ordre public, et ne pouvait, au motif de conciliation obligatoire, imposer une suspension de la prescription contraire au caractère préfix du délai légal d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 122 et 125 du code de procédure civile, ensemble l'article de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'acte de vente notarié du 1er juin 2007 prévoyait dans sa clause « Conciliation-Médiation » (p.17) qu' « en cas de litige, les parties conviennent, préalablement à toute instance judiciaire, de soumettre leur différend à un conciliateur désigné qui sera missionné par le Président de la Chambre des Notaires ; le Président pourra être saisi sans forme ni frais » ; qu'en déclarant irrecevable, par application de cette clause, la demande des époux X... quand la convention, loin d'interdire aux parties d'agir en justice, se bornait à différer la saisine du juge jusqu'à l'issue de la procédure de conciliation qu'elle prévoyait, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS, ENFIN, QUE les époux X... faisaient valoir que la clause de conciliation était sujette à interprétation et qu'il ressortait de la place qu'elle occupait dans le contrat de vente qu'elle s'appliquait à des différends autres que ceux relatifs à l'action en diminution de prix ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.