LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Donne acte à la Mutuelle des architectes français (la MAF) de son désistement à l'égard de la SCP Silvestri-Baujet, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Vincent X... et de M. X..., ès qualités de liquidateur amiable de la société SRI ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 4 novembre 2013), que la société Valduc Invest, filiale du Groupe Valduc, a cédé des lots de copropriété dans un immeuble anciennement à usage d'hôtel, à des particuliers désireux de procéder à une opération de défiscalisation des travaux à réaliser sur le bien transformé en quatre-vingt six appartements et en parc à automobiles ; que la société Valduc Invest s'est adressée à M. X..., architecte travaillant au sein de la société Vincent X..., assurée auprès de la MAF ayant créé, spécialement pour l'opération, la Société de réalisations immobilières (la société SRI), également assurée par la MAF, qui a déposé le permis de construire le 14 avril 2004 ; que l'état descriptif de division et le règlement de copropriété ont été établis par acte authentique du 13 août 2004 ; que les lots ont été commercialisés à partir du mois d'août 2004 par la société groupe Valduc, la société Groupe Patrimoine ou des gestionnaires de patrimoine, dont la société Afedim, et le Crédit industriel de l'Ouest, devenu la Banque CIC-Ouest ; que les actes de vente ont été régularisés par M. Z..., notaire, qui a aussi établi un « contrat de rénovation » par lequel les acquéreurs confiaient un mandat de « contractant général » à la SRI pour la réalisation des travaux de rénovation sur les parties communes et privatives ; qu'un contrat d'architecte était passé le 9 décembre 2004, entre la société Vincent X... et la société SRI pour la réalisation de l'opération ; que des difficultés techniques ayant entraîné un surcoût et un retard de construction, M. et Mme Y..., acquéreurs, ont assigné M. Z..., les sociétés Valduc Invest, Valduc patrimoine et Groupe Valduc, la société SRI, représentée par son liquidateur amiable M. X..., la SCP Silvestri Baujet, mandataire judiciaire de la société Vincent X... en liquidation judiciaire, le Crédit industriel de l'Ouest, la société AFEDIM et la MAF en responsabilité et indemnisation ; que, pour sa part, la banque CIC Ouest, a demandé le paiement d'une somme correspondant à l'indemnisation du surcoût des travaux versée à M. et Mme Y... ; 
Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant retenu que le surcoût de la rénovation était dû aux travaux rendus nécessaires par la résistance insuffisante de la structure de l'existant et l'agrandissement des trémies de ventilation avec des doublages supplémentaires et que ces difficultés n'avaient été découvertes qu'après les premiers percements, la cour d'appel a pu en déduire que le dommage ne résultait pas d'un non-respect du montant prévisionnel des travaux mais d'une erreur de conception de l'architecte génératrice d'un préjudice matériel entrant dans les prévisions du contrat d'assurance et d'un montant inférieur au plafond de garantie fixé par ce contrat ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le second moyen du pourvoi principal, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant retenu que les acquéreurs avaient signé des contrats distincts de vente avec les sociétés du groupe Valduc et de rénovation avec la société SRI, indépendantes les unes des autres, que le vendeur ne s'était engagé qu'à délivrer des biens immobiliers dans l'état où ils se trouvaient et ne s'était pas investi dans la réalisation des travaux relevant de la société SRI qui n'était ni une société écran, ni un prête-nom des sociétés du groupe Valduc, que celles-ci ne pouvaient être considérées comme les maîtres d'ouvrage et n'avaient sollicité la société SRI pour les études préalables qu'afin de renseigner les acquéreurs sur l'étendue de leurs obligations pour l'opération de rénovation, la cour d'appel, qui a examiné le rôle des sociétés du groupe Valduc, a pu en déduire que celles-ci n'étaient pas responsables du dommage constitué par le surcoût de travaux et les pertes de revenus locatifs réclamés par les acquéreurs ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la deuxième branche du premier moyen du pourvoi principal et sur le pourvoi incident annexés qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE les pourvois principal et incident ; 
Condamne la MAF et M. et Mme Y... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq mai deux mille quinze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour la société Mutuelle des architectes français. 
Le premier moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la MAF serait tenue de garantir le sinistre et de l'avoir en conséquence condamnée à payer aux époux Y... la somme de 17 786, 35 € et à la banque CIC Ouest la somme de 7793, 29 €, 
Aux motifs que c'est par des motifs pertinents et adoptés que les premiers juges, écartant l'argumentation de la MAF selon laquelle la garantie serait nulle pour défaut d'aléa d'une part et selon laquelle le sinistre serait exclu d'autre part, ont dit que la MAF devra garantir le sinistre en qualité d'assureur de Vincent X... et de la société SRI ; 
Attendu que les préjudices de jouissance sont exclus par le paragraphe 2. 2. 
des conventions spéciales du contrat d'assurance professionnelle du contractant général avec sous-traitance des travaux dont se prévaut aujourd'hui la MAF ; 
Attendu en définitive que la Mutuelle des Architectes Français ne pourra voir mettre à sa charge que l'indemnisation des dommages directs entraînés par les surcoûts ; 
Attendu que la Mutuelle des Architectes Français n'avait pas invoqué en première instance la limitation de garantie dont elle se prévaut aujourd'hui ; 
Que le plafond dont elle se prévaut concerne, selon le tableau figurant au paragraphe 3. 1. des conditions particulières du contrat d'assurance professionnelle du contractant général avec sous-traitance des travaux, les « dommages immatériels non consécutifs des dommages corporels ou matériels garantis » ; 
Que le tableau prévoit, pour les dommages matériels définis au 1. 12 des conditions générales (lequel prévoit la garantie des dommages définis aux articles 1792 et 1792-2 du Code civil), un montant de garantie de 4 159 112, 38 €, et pour les « autres dommages matériels », un plafond de 1 039 778, 09 € ; 
Que l'argumentation relative au plafond de garantie de 207. 955, 61 € pour l'ensemble de l'opération Hôtel Alliance (qui concerne plus de 80 copropriétaires) doit donc être écartée, la MAF pouvant être tenue, selon cette pièce, pour un montant supérieur à 5 millions d'euros (arrêt p. 20) ; 
Et aux motifs adoptés du jugement que le contrat d'assurance souscrit le 20 juillet 2004 par la société SRI prévoit que chaque chantier doit faire l'objet d'une déclaration. 
L'article 5-1 des conditions particulières stipule que pour chaque opération, les garanties sont acquises dès réception par l'assureur de la déclaration préalable du chantier accompagnée de divers justificatifs. 
En l'espèce le chantier a été déclaré le 20 janvier 2005. 
La MAF soutient que le dépassement du budget était connu de l'assuré depuis le 9 décembre 2004 ; 
Toutefois, d'une part, il a été seulement démontré qu'en décembre 2004, l'architecte avait fait preuve d'imprévision dans le chiffrage des travaux et la programmation des délais d'exécution, d'autre part, l'expert a constaté que l'inadaptation de la structure de la partie habitation n'a été connue qu'à la suite des premiers percements début 2005. 
Il résulte de ces éléments que l'architecte ne connaissait pas l'existence des dommages lors de la déclaration du chantier, de sorte que le contrat avait un aléa. Il s'ensuit que la garantie est valable. 
L'article 2 du chapitre I des conventions spéciales du contrat d'assurance prévoit l'exclusion : 
Des conséquences pécuniaires de « la responsabilité de l'assuré résultant du fait du non-respect du coût prévisionnel des travaux qu'il a arrêtés ». 
Des conséquences des maniements de fonds quels qu'ils soient. 
Ainsi qu'il a été analysé ci-dessus, le sinistre n'est pas consécutif à un non-respect du montant prévisionnel des travaux. 
Il s'ensuit que la Maf, qui assurait la société SRI et la société X... selon des contrats dont il n'est pas contesté que les clauses sont identiques, devra garantir le sinistre en qualité d'assureur de ces deux sociétés (jugement p. 26 § 2) ; 
1) Alors que, d'une part, le contrat d'assurance souscrit par la société SRI et la société X... excluait la responsabilité de l'assuré résultant du non-respect du coût prévisionnel des travaux ; qu'en refusant l'application de cette clause d'exclusion de garantie invoquée par la MAF motif pris de ce que le sinistre ne serait pas consécutif à un non-respect du montant prévisionnel des travaux mais, selon l'expert, à un surcoût de l'opération due à une imprévision financière et à la commercialisation des lots sur la base d'un chiffrage effectué au stade de la simple étude de faisabilité, sans expliquer la différence pouvant exister entre ces deux notions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 
2) Alors que, d'autre part et en toute hypothèse, la MAF avait soutenu tant en première instance, ainsi qu'en témoignait l'exposé des prétentions des parties devant les premiers juges et ses conclusions n° 3, qu'en appel, qu'elle ne pouvait être tenue au-delà du plafond de garantie prévu à l'article 3. 1 des conditions particulières pour les dommages immatériels non consécutifs à des dommages corporels ou matériels garantis, soit un montant de 207 955, 61 ¿ ; que pour écarter ce moyen, la Cour d'appel a retenu que la MAF n'avait pas invoqué en première instance la limitation de garantie dont elle se prévaut aujourd'hui ; qu'en statuant ainsi, la cour a dénaturé les conclusions de la MAF et violé les articles 1134 du code civil et 4 du code de procédure civile ; 
3) Alors qu'enfin, la MAF se prévalait du plafond de garantie prévu au paragraphe 3. 1. des conditions particulières du contrat d'assurance professionnelle du contractant général avec sous-traitance des travaux, pour les « dommages immatériels non consécutifs des dommages corporels ou matériels garantis » ; que le sinistre en cause résultant d'une sous-évaluation du coût des travaux, à supposer qu'il ne soit pas exclu de la garantie, ne pouvait constituer qu'un dommage immatériel non consécutif à un dommage corporel ou matériel garanti ; qu'en estimant cependant, pour écarter ce plafond de garantie, que le tableau prévoyait, pour les dommages matériels définis au 1. 12 des conditions générales (lequel prévoit la garantie des dommages définis aux articles 1792 et 1792-2 du Code civil), un montant de garantie de 4 159 112, 38 €, et pour les « autres dommages matériels », un plafond de 778, 09 €, d'où il suivait que l'argumentation relative au plafond de garantie de 207. 955, 61 € devait être écartée, la MAF pouvant être tenue, selon cette pièce, pour un montant supérieur à 5 millions d'euros, la cour d'appel, qui n'a opéré aucune distinction entre les différents dommages couverts par l'assurance a dénaturé le contrat et violé l'article 1134 du code civil. 
Le second moyen de cassation fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté les demandes de condamnation des sociétés Valduc Invest, Groupe Valduc et Groupe Patrimoine, 
Aux motifs que les seuls engagements pris par la société Valduc résidaient dans la délivrance aux acquéreurs de biens immobiliers dans l'état où ils se trouvaient, aucune autre obligation ne figurant ni dans les actes sous-seing privés, ni dans les actes authentiques ; que, seule, la société SRI a contracté l'obligation de rénover lesdits biens, les acquéreurs lui confiant une mission de contractant général pour la rénovation d'un ou plusieurs lots de copropriété, mandat lui étant donné, en la même qualité de contractant général, pour l'étude et la réalisation des travaux de rénovation des logements conformément aux contrats de rénovation pré-signés ; que l'existence d'accords préalables entre les sociétés du groupe Valduc d'une part, et la société SRI d'autre part, qui constituent deux entités totalement indépendantes l'une de l'autre, ne saurait suffire à faire considérer que la société Valduc Invest se serait obligée à édifier ou à faire édifier ; 
Attendu que les premiers juges, après avoir décrit la plaquette de présentation du projet aux acquéreurs, indiquent « qu'il n'a été produit aucun des documents de vente ou des documents techniques qui ont été remis nécessairement à la société Valduc Patrimoine, à la société AFEDIM et à la banque CIC Ouest pour commercialiser le produit » ; que, dans ses écritures, le Groupe Valduc indique que ces documents n'existent pas ; que cette affirmation est assurément exacte, puisqu'aucune des parties, à commencer par celles qui y auraient intérêt, ne produit de telles pièces ; que cet élément, sur lequel s'est fondé le tribunal pour en faire un des indices démontrant à ses yeux l'existence d'une vente d'immeubles à construire, démontre au contraire, à l'évidence, que cette preuve fait défaut ; 
Attendu qu'il n'apparaît nulle part que la société SRI ne serait intervenue qu'en qualité de société-écran, ou de prête-nom de Valduc ; 
Attendu que l'ensemble des éléments apportés aux débats, et en particulier le rapport de l'expert judiciaire, font apparaître de façon incontestable que c'est la société SRI qui a arrêté le coût des travaux, qui a déposé le permis de construire, et qui était le seul interlocuteur de la Socotec avec qui elle a conclu la convention de contrôle technique ; que c'est également la société SRI qui a contracté avec les différentes entreprises intervenantes en concluant avec ces dernières les marchés de travaux, et qui a suivi le déroulement du chantier, contrôlant constamment l'activité des entreprises et concluant avec elle les avenants quand besoin était ; 
Qu'il apparaît ainsi que, le 10 juin 2005, la société SRI et l'entreprise Ylmaz ont signé un avenant correspondant à des travaux supplémentaires pour un montant de 76 000, 03 ¿ hors-taxes ; que l'importance de ce prix est de nature à montrer la totale implication de cette société dans le contrôle du déroulement des travaux ; 
Qu'il apparaît également que c'est SRI qui informait les copropriétaires de ce déroulement et des difficultés rencontrées, par des notes d'information (e. g lettre d'information n° 3 du 1er juin 2005, indiquant que des surprises et des imprévus étaient intervenus, et faisant notamment état de « notre méthode de planification des travaux ») ; Qu'il ressort d'ailleurs des propres écritures des copropriétaires (conclusions du 16 mai 2013 page 18 que, entre le 13 janvier 2005 et le 5 décembre 2005, la SRI leur a adressé cinq notes d'information, et que c'est elle qui les informait le 5 avril 2006 « qu'une réunion s'était tenue (...) afin de trouver une solution aux problèmes rencontrés » ; 
Attendu par ailleurs que l'expert, en page 52 de son rapport, explique qu'il s'est peut-être laissé abuser sur l'identité du maître de l'ouvrage en pensant qu'il s'agissait du groupe Valduc, et ce après avoir expliqué que le maître de l'ouvrage est la société SRI ; qu'il précise que le groupe Valduc était le professionnel compétent pour le montage de l'opération, apportant à ses clients une compétence et une sécurité, mais qu'il est inexact de lui attribuer la qualité de maître de l'ouvrage pour cette opération particulière ; 
Que ce technicien, à la page 78 de son rapport, reproche à la SRI et à Vincent X... de n'avoir pas informé le GROUPE Valduc de ce que le budget indiqué dans les actes notariés était déjà dépassé, et de ce que les délais contractuellement figés avec les acquéreurs ne pouvaient pas être tenus ; que ce point démontre bien l'absence d'implication de Valduc dans le déroulement des travaux et la liberté qui était laissée à l'architecte et à la société SRI ; 
Que l'expert rappelle encore, sur la même page, que « SRI a signé un prix ferme et définitif avec les acquéreurs » ; 
Attendu que la juridiction du premier degré a également observé que, préalablement à la commercialisation des lots, les travaux nécessaires à la rénovation et à la transformation du bâtiment, ainsi qu'à la création des parkings, étaient déjà définis par la société Valduc Invest, leur coût chiffré, et que la société SRI avait déjà été sélectionnée par le groupe Valduc ; 
Attendu cependant que, si c'est là ce que fait apparaître la convention du 24 août 2004, par laquelle Valduc apportait à la SRI une affaire, il y est précisé qu'il n'existait pas de lien de subordination entre les parties à ce contrat ; que les premiers juges ont donc mal interprété la volonté des parties telles qu'elle est exprimée dans cette convention, par laquelle c'est SRI qui était mandant, la prestation de Valduc consistant seulement à lui apporter un chantier sur lequel SRI aurait toute maîtrise, 
Attendu que lors de la négociation d'une transaction portant sur l'achat d'un bien immobilier, le vendeur est nécessairement débiteur d'une obligation de renseigner l'acheteur, en particulier lorsque des travaux sont à prévoir ; que le comportement inverse pourrait lui être reproché par la suite ; 
Qu'il doit être considéré que le vendeur, en ce faisant, a simplement satisfait à son obligation de renseignement envers ses cocontractants, relativement d'une part au prix des biens, d'autre part au montant qu'ils allaient avoir à débourser pour les mettre en état de mise en location ; 
Que c'est donc à tort que les premiers juges ont pris ce fait en considération pour requalifier la vente ; 
Attendu que la société Valduc, qui n'a reçu des copropriétaires que le prix de vente de l'immeuble, n'a jamais été rémunérée pour un mandat de maîtrise d'ouvrage, au contraire de la SRI ; que c'est cette dernière qui levait les fonds auprès des copropriétaires et qui assurait le financement des travaux, étant rétribuée pour de telles prestations ; que cela est établi par la production que fait le Groupe Valduc de courrier établi par SRI le 6 décembre 2004, et adressé à Maître Luc Z..., par lequel cette société lui adresse un récapitulatif rectificatif des premiers appels de fonds ainsi que les factures individuelles ; 
Attendu qu'en présence de tels éléments, il y a lieu d'écarter l'argumentation invoquée par les copropriétaires à l'appui de leur demande de requalification en vente en état futur d'achèvement-en particulier s'agissant des arguments tirés de l'ampleur des travaux ou de la création des parkings, ces deux points étant à eux seuls insuffisants, en l'absence de toute implication des vendeurs dans les opérations de construction, pour caractériser l'existence d'une telle vente ; 
Attendu qu'il y a lieu par là même d'écarter la responsabilité de Maître Luc Z... et celle du Groupe Valduc, pour ne retenir que celles de Vincent X... et de la société SRI, non pas en qualité d'appelés en garantie, mais en qualité d'auteurs principaux des préjudices subis par les copropriétaires (arrêt p. 17 à 19) ; 
Alors que dans ses conclusions d'appel, la MAF a soutenu que la responsabilité des sociétés du groupe Valduc devait être retenue au regard de son rôle joué dans l'opération globale au niveau de sa conception et de sa diffusion ; qu'en écartant par une simple affirmation toute responsabilité de ces sociétés, au seul motif qu'elles ne seraient pas intervenues dans la réalisation des travaux et ne pouvaient être considérées comme maître d'ouvrage délégué, sans répondre à ce moyen déterminant des conclusions d'appel, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. 
Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils pour M. et Mme Y.... 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait dit que la société Valduc Invest et la société Groupe Valduc avaient engagé leur responsabilité professionnelle vis-à-vis des époux Y..., et en ce qu'il les avait condamnés à leur payer diverses sommes à titre de provision ; 
AUX MOTIFS QUE : « les seuls engagements pris par la société Valduc résidaient dans la délivrance aux acquéreurs de biens immobiliers dans l'état où ils se trouvaient, aucune autre obligation ne figurant ni dans les actes sous-seing privés, ni dans les actes authentiques ; que, seule, la société SRI a contracté l'obligation de rénover lesdits biens, les acquéreurs lui confiant une mission de contractant général pour la rénovation d'un ou plusieurs lots de copropriété, mandat lui étant donné, en la même qualité de contractant général, pour l'étude et la réalisation des travaux de rénovation des logements conformément aux contrats de rénovation présignés ; que l'existence d'accords préalables entre les sociétés du groupe Valduc d'une part, et la société SRI d'autre part, qui constituent deux entités totalement indépendantes l'une de l'autre, ne saurait suffire à faire considérer que la société Valduc Invest se serait obligée à édifier ou à faire édifier ; que les premiers juges, après avoir décrit la plaquette de présentation du projet aux acquéreurs, indiquent « qu'il n'a été produit aucun des documents de vente ou des documents techniques qui ont été remis nécessairement à la société Valduc Patrimoine, à la société AFEDIM et à la banque CIC Ouest pour commercialiser le produit » ; que, dans ses écritures, le Groupe Valduc indique que ces documents n'existent pas ; que cette affirmation est assurément exacte, puisqu'aucune des parties, à commencer par celles qui y auraient intérêt, ne produit de telles pièces ; que cet élément, sur lequel s'est fondé le tribunal pour en faire un des indices démontrant à ses yeux l'existence d'une vente d'immeubles à construire, démontre au contraire, à l'évidence, que cette preuve fait défaut qu'il n'apparaît nulle part que la société SRI ne serait intervenue qu'en qualité de société écran, ou de prête-nom de Valduc ; que l'ensemble des éléments apportés aux débats, et en particulier le rapport de l'expert judiciaire, font apparaître de façon incontestable que c'est la société SRI qui a arrêté le coût des travaux, qui a déposé le permis de construire, et qui était le seul interlocuteur de la Socotec avec qui elle a conclu la convention de contrôle technique ; que c'est également la société SRI qui a contracté avec les différentes entreprises intervenantes en concluant avec ces dernières les marchés de travaux, et qui a suivi le déroulement du chantier, contrôlant constamment l'activité des entreprises et concluant avec elle les avenants quand besoin était ; qu'il apparaît ainsi que, le 10 juin 2005, la société SRI et l'entreprise Ylmaz ont signé un avenant correspondant à des travaux supplémentaires pour un montant de 76. 000, 03 ¿ hors-taxes ; que l'importance de ce prix est de nature à montrer la totale implication de cette société dans le contrôle du déroulement des travaux ; qu'il apparaît également que c'est SRI qui informait les copropriétaires de ce déroulement et des difficultés rencontrées, par des notes d'information (e. g. lettre d'information n° 3 du 1er juin 2005, indiquant que des surprises et des imprévus étaient intervenus, et faisant notamment état de « notre méthode de planification des travaux ») ; qu'il ressort d'ailleurs des propres écritures des copropriétaires (conclusions du 16 mai 2013 page 18 que, entre le 13 janvier 2005 et le 5 décembre 2005, la SRI leur a adressé cinq notes d'information, et que c'est elle qui les informait le 5 avril 2006 « qu'une réunion s'était tenue (...) afin de trouver une solution aux problèmes rencontrés » ; que par ailleurs l'expert, en page 52 de son rapport, explique qu'il s'est peut-être laissé abuser sur l'identité du maître de l'ouvrage en pensant qu'il s'agissait du groupe Valduc, et ce après avoir expliqué que le maître de l'ouvrage est la société SRI ; qu'il précise que le groupe Valduc était le professionnel compétent pour le montage de l'opération, apportant à ses clients une compétence et une sécurité, mais qu'il est inexact de lui attribuer la qualité de maître de l'ouvrage pour cette opération particulière ; que ce technicien, à la page 78 de son rapport, reproche à la SRI et à Vincent X... de n'avoir pas informé le GROUPE Valduc de ce que le budget indiqué dans les actes notariés était déjà dépassé, et de ce que les délais contractuellement figés avec les acquéreurs ne pouvaient pas être tenus ; que ce point démontre bien l'absence d'implication de Valduc dans le déroulement des travaux et la liberté qui était laissée à l'architecte et à la société SRI ; que l'expert rappelle encore, sur la même page, que « SRI a signé un prix ferme et définitif avec les acquéreurs » ; que la juridiction du premier degré a également observé que, préalablement à la commercialisation des lots, les travaux nécessaires à la rénovation et à la transformation du bâtiment, ainsi qu'à la création des parkings, étaient déjà définis par la société Valduc Invest, leur coût chiffré, et que la société SRI avait déjà été sélectionnée par le groupe Valduc ; que cependant, si c'est là ce que fait apparaître la convention du 24 août 2004, par laquelle Valduc apportait à la SRI une affaire, il y est précisé qu'il n'existait pas de lien de subordination entre les parties à ce contrat ; que les premiers juges ont donc mal interprété la volonté des parties telles qu'elle est exprimée dans cette convention, par laquelle c'est SRI qui était mandant, la prestation de Valduc consistant seulement à lui apporter un chantier sur lequel SRI aurait toute maîtrise ; que lors de la négociation d'une transaction portant sur l'achat d'un bien immobilier, le vendeur est nécessairement débiteur d'une obligation de renseigner l'acheteur, en particulier lorsque des travaux sont à prévoir ; que le comportement inverse pourrait lui être reproché par la suite ; qu'il doit être considéré que le vendeur, en ce faisant, a simplement satisfait à son obligation de renseignement envers ses cocontractants, relativement d'une part au prix des biens, d'autre part au montant qu'ils allaient avoir à débourser pour les mettre en état de mise en location ; que c'est donc à tort que les premiers juges ont pris ce fait en considération pour requalifier la vente ; que la société Valduc, qui n'a reçu des copropriétaires que le prix de vente de l'immeuble, n'a jamais été rémunérée pour un mandat de maîtrise d'ouvrage, au contraire de la SRI ; que c'est cette dernière qui levait les fonds auprès des copropriétaires et qui assurait le financement des travaux, étant rétribuée pour de telles prestations ; que cela est établi par la production que fait le Groupe Valduc de courrier établi par SRI le 6 décembre 2004, et adressé à Maître Luc Z..., par lequel cette société lui adresse un récapitulatif rectificatif des premiers appels de fonds ainsi que les factures individuelles ; qu'en présence de tels éléments, il y a lieu d'écarter l'argumentation invoquée par les copropriétaires à l'appui de leur demande de requalification en vente en état futur d'achèvement, en particulier s'agissant des arguments tirés de l'ampleur des travaux ou de la création des parkings, ces deux points étant à eux seuls insuffisants, en l'absence de toute implication des vendeurs dans les opérations de construction, pour caractériser l'existence d'une telle vente ; qu'il y a lieu par là même d'écarter la responsabilité de Maître Luc Z... et celle du Groupe Valduc » ; 
ALORS QU': en cause d'appel, les époux Y... faisaient expressément valoir que les travaux de construction et de reconstruction, tels qu'ils avaient été prévus dans l'opération de défiscalisation immobilière commercialisée par la société Valduc Invest, compte tenu de leur importance, ne constituaient pas de simples travaux de réparation ou de rénovation susceptibles de donner lieu à la déduction fiscale que l'opération proposée par la société Valduc Invest était supposée leur permettre ; qu'en excluant toute responsabilité professionnelle des sociétés Groupe Valduc et Valduc Invest vis-à-vis des époux Y... sans répondre à ce chef péremptoire des conclusions des exposants, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.