LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 28 novembre 2017), que, par acte sous seing privé du 3 juillet 2013, M. et Mme C... ont promis de vendre un bien immobilier à M. R..., la réitération par acte authentique devant intervenir le 1er octobre 2013 ; que le contrat prévoyait qu'au cas où l'acquéreur viendrait à refuser de régulariser la vente dans le délai imparti, le vendeur pourra percevoir une certaine somme à titre de clause pénale ; que, la vente n'ayant pas été réitérée dans le délai contractuel, M. et Mme C... ont assigné M. R... en paiement de la clause pénale ; que, reconventionnellement, celui-ci a sollicité la nullité de la vente sur le fondement des vices du consentement et, subsidiairement, la non-imputabilité d'une faute à son égard dans l'absence de réalisation de la vente ;
Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient qu'en l'absence de preuve d'un dol et, subsidiairement, d'une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue le refus de M. R... de réitérer l'acte de vente est fautif ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si M. R... n'était pas fondé à refuser de régulariser le projet d'acte authentique qui, contrairement à la promesse de vente, mettait à sa charge l'obligation de procéder aux travaux relatifs au réseau d'assainissement et prévoyait, sans justification, que les travaux relatifs à la citerne de gaz, que les vendeurs s'étaient engagés à réaliser, étaient exécutés, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 novembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ;
Condamne M. et Mme G... C... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme G... C... et les condamne à payer à M. R... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept juin deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. R...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, infirmant le jugement entrepris, dit que le refus de M. R... de réitérer par acte authentique la vente conclue le 3 juillet 2013 était fautif et d'AVOIR condamné M. R... à verser à M. et Mme C... la somme de 36 000 euros en exécution de la clause pénale ;
AUX MOTIFS QUE aux termes de la promesse de vente susvisée, M. et Mme C... ont promis de vendre à M. R..., pour la somme de 360 000 euros, une propriété s'étendant sur près de quatre hectares et comprenant : une maison à usage d'habitation renfermant : - au rez-de-chaussée : grande pièce, cuisine aménagée et équipée, salon avec cheminée, séjour, chambre, salle de bains, W.C. aménagée et équipée, - a l'étage : petite chambre palière, deux chambres, salle d'eau, W.C, - terrasse - alarme, chauffage gaz, dépendances : 6 boxes, hangar, garage, sellerie, - autre dépendance renfermant : pièce, cave à vin, garage, ateliers, cellier, serre, deux plans d'eau, parcelle de terre en nature de pré ; que trois conditions suspensives étaient prévues : - la première, relative à l'urbanisme, le certificat ou la note de renseignements d'urbanisme et le certificat d'alignement et de voirie ne devaient pas révéler l'existence d'une servitude susceptible de rendre le bien impropre à la destination que l'acquéreur envisageait de lui donner, - la seconde, relative à la purge du droit de préemption, - la troisième relative aux droits réels, et à l'état hypothécaire qui devrait révéler l'absence d'inscriptions ; que M. R... ayant renoncé à recourir à un emprunt pour le financement de cette acquisition, il a renoncé à se prévaloir de la condition suspensive relative à l'obtention d'un crédit ; qu'il est inséré a l'acte un paragraphe intitule « mérules » ainsi rédigé : « les parties ont été informées des dégâts pouvant être occasionnés par la présence de mérules dans un bâtiment, la mérule étant un champignon qui se développe dans l'obscurité, en espace non ventilé et en présence de bois humide ; que la visite du bien par l'acquéreur, ainsi qu'il le déclare expressément, n'a pas révélé de zones de condensation interne, ni de traces d'humidité, de moisissures, ou encore de présence d'effritements ou de déformation dans le bois ou de tache de couleur marron ou l'existence de filaments a l'aspect cotonneux, tous des éléments parmi les plus révélateurs de la potentialité de la présence de ce champignon ; que le vendeur déclare ne pas avoir constaté jusqu'à ce jour l'existence de tels indices et l'acquéreur a dispensé le notaire de faire effectuer une recherche de la présence éventuelle de mérules par un diagnostiqueur spécialisé » ; qu'un dépôt de garantie a été versé par M. R..., d'un montant de 18 000 euros, lequel devait s'imputer sur le prix de la vente si celle-ci se réalisait, être restituée à l'acquéreur si l'une ou plusieurs des conditions suspensives ne se réalisaient pas, ou demeurer acquise au vendeur si, toutes les conditions suspensives étant réalisées, la vente n'était pas réitérée par la faute, le fait ou la négligence de l'acquéreur ; que l'acte authentique de vente devait être régularisé au plus tard le 1er octobre 2013, ce délai étant automatiquement prorogé huit jours après l'obtention de la dernière pièce nécessaire au notaire rédacteur pour l'établissement de l'acte ; que s'agissant du raccordement au réseau d'assainissement, il était précisé que l'immeuble est équipé d'un assainissement de type individuel et qu'un contrôle de l'installation a été effectué le 5 mai 2009, dont le rapport a été annexé à l'acte, rappel étant fait des réserves du diagnostiqueur ; que le rapport ayant été établi plus de trois ans auparavant, il était précisé que le vendeur avait d'ores et déjà diligenté les services de la communauté de communes afin de réaliser un nouveau contrôle de l'assainissement et que le rapport en serait adresse à l'acquéreur dès réception ; que l'acquéreur a déclaré prendre acte de cette situation et le vendeur a été informé des dispositions de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation et de l'obligation qui serait la sienne de procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente, si ce rapport révèle la non-conformité ; qu'en page 16 du compromis, le vendeur a déclaré au paragraphe « assurance dommages-ouvrage » qu'il n'a réalisé sur le bien au cours des dix dernières années aucun ouvrage et notamment construction, surélévation ou addition d'éléments d'équipement faisant corps avec l'immeuble ; que le rendez-vous de signature a été fixé chez Me A..., notaire désigné pour la régularisation de l'acte authentique, le 21 octobre 2013, d'accord entre les parties ; qu'à cette date, utilisant la faculté de substitution que prévoyait le compromis, M. R... s'était substitué la SNC N... qu'il devait représenter ; que nonobstant l'exercice de cette faculté, M. R... restait contractuellement tenu solidairement des engagements pris ; qu'il résulte de ses explications (conclusions page trois) que la société SAS COREG qu'il dirigeait avant que son fils ne lui succède, était associée de cette SNC et que son gérant, M. B..., avait approuvé la réalisation de cette acquisition ; que ce n'est que le 1er octobre 2013, soit le dernier jour fixé pour la réitération de l'acte que la SNC a pris la décision de se substituer à M. R... ; que M. R... conteste avoir mis des obstacles à la signature de la vente le 21 octobre 2013 ; qu'iI fait valoir que c'est de manière inexacte que dans leur exploit introductif d'instance M. et Mme C... indiquent que le 21 octobre 2013, il aurait refusé de signer en exigeant un diagnostic mérule, la mise en conformité de l'assainissement et l'obtention d'un certificat d'urbanisme relatif aux boxes des chevaux et la demande de conformité des travaux d'isolation du premier étage ; qu'il indique que le jour de la signature, un différend a « brusquement » éclaté entre Me A... et M. et Mme C... et que ces derniers ont brusquement décidé de se passer de ses services ; que s'il est exact que par courrier date du même jour et que produit M. R..., M. et Mme C... ont indiqué au notaire qu'ils se voyaient contraints de le dessaisir de la vente et le priait d'adresser l'entier dossier au notaire désigné par M. R..., il convient de relever que nul différend n'opposait M. et Mme C... à leur notaire ; qu'il résulte au contraire de ce courrier, comportant des remerciements destinés a Mme J..., qu'ils étaient satisfaits de son travail et des compétences qu'elle avait manifestées à hauteur de ses responsabilités ; que sans son courrier du 4 novembre 2013, destiné à M. et Mme C..., comme dans son courrier du 5 novembre 2013 destiné au notaire désigné par M. R..., Me A... impute à M. R... le refus de signer l'acte authentique ; que ce refus se déduit avec la plus grande vraisemblance des termes de la clause relative à la mérule, reproduite dans le projet d'acte authentique dans des termes identiques à l'acte sous seing-privé, mais avec la précision, écrite en lettres capitales, que « par suite et afin de donner toute la portée nécessaire à cette déclaration qui n'est pas une simple clause de style, les parties aux présentes ont signé ci-après directement dans le corps du texte, après que le notaire rédacteur des présentes ait spécialement attiré leur attention sur l'importance de cette déclaration et signature » ; que contrairement à ce qu'affirme M. R..., le diagnostic mérule ne faisait nullement défaut préalablement à la réitération de l'acte authentique ; que d'une part, il n'allègue pas qu'un tel diagnostic eut été obligatoire, et d'autre part, il y avait contractuellement renoncé ; que ce n'est donc pas par une « décision librement consentie que M. et Mme C... l'ont fait faire ultérieurement » ; que c'est bien, comme ils l'indiquent, à la demande de l'acquéreur, non pas par caprice dilatoire mais, comme il le dit lui-même, parce que cette clause, insérée dans le corps de l'acte avec des signatures spécifiques, est « révélatrice d'un problème important » nécessitant, sinon d'attirer plus encore l'attention des parties sur les conséquences dommageables d'une situation particulière, que de ménager pour le notaire la preuve qu'il a respecté son devoir de conseil relativement à une clause que M. R... a accepté avec une légèreté blâmable en ce qu'elle était susceptible de le priver de recours en cas d'infestation ; que s'agissant de l'assainissement, les vendeurs n'étaient pas tenus, dans les termes de la convention sous seing-privé, de faire effectuer les travaux de mise en conformité avant la date prévue pour la signature de l'acte de vente définitif et M. R... n'établit pas que les éventuelles conséquences fiscales soulignées de ce fait par son notaire étaient déterminantes de son consentement ; que M. R... fait valoir que le compromis de vente devrait être annulé pour dol en ce qu'à la réception des pièces reçues de son prédécesseur et des parties, et notamment du titre de propriété de M. et Mme C... du 18 juillet 1986, de l'avant contrat du 3 juillet 2013 et du cadastre, l'étude notariale X... relevait « une pluralité d'obstacles de droit rendant impossible en l'état la réitération de l'acte » ; que pour autant, il résulte du courrier date du 7 novembre 2013 que son notaire a adressé à Me A... que l'acquéreur, dûment informé entendait conserver sa qualité de bénéficiaire de la promesse synallagmatique sous seing privé en date du 3 juillet 2013 et réserver sa faculté de substitution, la SNC N... ayant indiqué, dans des circonstances qui ne sont pas discutées, qu'elle entendait renoncer à la vente ; qu'outre l'état hypothécaire et le certificat d'urbanisme, Me X... demandait, s'agissant des relations entre vendeurs et acquéreur, relativement aux travaux effectués dans le grenier : « - dossier complet de demande d'autorisation administrative ; - autorisations administratives ; - justification des formalités d'affichage et d'absence de recours de tiers ou déclaration d'achèvement des travaux datant de plus d'un an ; - si les travaux de transformation ont été réalisés depuis moins de dix ans, je vous remercie de m'adresser également la facture de la ou des entreprises intervenues ainsi que leur attestation d'assurance décennale valable au jour de l'ouverture de chantier » ; que s'agissant de l'édification des boxes, il demandait la justification des formalités d'affichage et d'absence de recours de tiers, la DAACT ayant été déposée seulement en octobre 2013 (pour des travaux achevés en 1998) ; que sur la consistance des biens vendus, il notait : « il semblerait que des dépendances aient été édifiées par vos clients notamment sur la parcelle [...], lesquelles dépendances ne figurent pas aux titres que vous m'avez adressés. Je vous remercie de bien vouloir me fournir tous renseignements à cet égard » ; qu'il faisait état d'un engagement de travaux relativement à la citerne gaz à charge des vendeurs dont il demandait la réalisation avant la réitération de l'acte authentique ; qu'il reprochait la clause relative à l'assainissement indiquant que celle-ci devait être mise en conformité avant la réitération de l'acte authentique ; que sans avoir fixé de délai pour l'accomplissement des diligences qu'il demandait, M. R... faisait finalement savoir au mois de décembre suivant, qu'il renonçait à la vente en raison de l'absence de justification de la consistance des biens vendus ; qu'invoquant le dol, sur le fondement des dispositions de l'article 1116 du code civil dans sa version applicable aux faits de la cause, M. R... doit démontrer que les manoeuvres pratiquées par les vendeurs sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, il n'aurait pas contracté ; qu'il n'y a aucun dol en ce que les vendeurs ont exactement déclaré qu'ils n'avaient pas réalisé de travaux au sens des dispositions de l'article 1792 du code civil au cours des dix dernières années ; qu'il est justifié en effet de ce que les travaux d'aménagement du grenier n'ont pas donné lieu à la modification des ouvertures existantes, ou à la création de nouvelles ouvertures, comme en font foi tant les photographies produites que les attestations des entrepreneurs ayant réalisé les travaux, et à supposer qu'ils puissent s'analyser comme un ouvrage, s'agissant d'aménagements intérieurs, ; qu'il n'est pas établi qu'un permis de construire aurait dû être déposé, fut-ce pour y installer un point d'eau ; que l'affirmation de M. et Mme C... selon laquelle les travaux ont été réalisés en 1986, attestée par les mêmes entrepreneurs, n'est pas contredite par les autres éléments versés au dossier ; qu'en visitant les lieux, l'acquéreur a pu se rendre compte de leur nature et de leur consistance, en sorte qu'aucune manoeuvre dolosive n'est caractérisée à ce titre ; qu'il est justifié en tant que de besoin de la qualité de ces travaux par l'analyse qu'en a fait un homme de l'art (compte rendu de visite de M. H..., architecte, du 20 juin 2016) ; que les boxes ont bien été réalisés sur demande de permis de construire, même si la déclaration d'achèvement travaux n'a été effectuée qu'en 2013, alors qu'ils sont terminés depuis 1998 ; que compte tenu de l'ancienneté de ces travaux, M. R... ne démontre pas que la justification de l'affichage et de l'absence de recours de tiers a été déterminante de son consentement ; qu'il ne démontre pas davantage que son consentement a été vicié en ce qu'il lui a été dissimulé que le surplus des dépendances a été édifié sans permis de construire, faute pour lui d'établir en quoi la régularité de cette construction annexe a été déterminante de son consentement, s'agissant d'une vente pour un prix total de 360 000 euros ; qu'à supposer qu'il soit démontré que l'obligation acceptée par les vendeurs de prendre à leur charge dans l'année de la vente la mise en conformité du réseau d'assainissement aurait eu pour effet de conférer à cette vente le caractère de vente en l'état futur de rénovation, il n'est pas invoqué d'autres sanctions que celles encourues par les vendeurs ; que cette circonstance ne peut donc avoir été déterminante du consentement de l'acquéreur auquel n'avait pas été dissimulée la non-conformité de l'installation ; que s'agissant de la citerne gaz, il ne résulte pas du compromis de vente d'autre engagement des vendeurs que celui de procéder à son enlèvement et il n'est pas justifié de l'option qu'aurait pu prendre M. R... ou l'acquéreur substitué ; qu'il importe peu que M. et Mme C... aient ultérieurement fait donation de l'immeuble à leurs enfants et que dans le cadre de cette donation, le bien soit évalué à un prix moindre que celui auquel M. R... avait consenti, l'erreur éventuelle sur la valeur n'étant pas une cause de nullité des conventions ; qu'en tout état de cause, l'évaluation de Maitre E..., notaire à Bretoncelles, en date du 14 septembre 2007, est comprise entre 300 000 et 360 000 euros ; que s'agissant de faire application d'une clause pénale, la circonstance que le bien puisse être ou non revendu, est sans incidence sur la recevabilité et le bien-fondé de la demande ; que s'il est exact qu'il résulte de la jurisprudence que des omissions et inexactitudes dans l'acte de vente ayant eu des conséquences importantes sur la définition des biens vendus font obstacle à la rencontre des consentements, que l'erreur sur la substance s'entend non seulement de celle qui porte sur la matière même dont la chose est composée mais aussi et plus généralement de celle qui a trait aux qualités substantielles en considération desquelles les parties ont contracté, une telle erreur n'est pas caractérisée en l'espèce ; qu'il n'y a aucune erreur sur la désignation des bien vendus, aucun ouvrage réalisé dans les dix ans précédents la vente sans assurance dommages-ouvrage, aucune preuve d'une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue en considération desquelles M. R... aurait pu contracter ; qu'il est justifié dans ces conditions d'infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a prononcé la nullité de la promesse de vente ; que faute pour M. R... de rapporter la preuve d'un dol, subsidiairement d'une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue, son refus de réitérer la vente est fautif ; que M. et Mme C... sont bien fondés en conséquence à demander qu'il soit condamne à leur verser le montant de la clause pénale, soit 36 000 euros ;
1°) ALORS QUE le contrat par lequel une personne vend un immeuble bâti à usage d'habitation et s'engage à réaliser des travaux sur cet immeuble doit être soumis au régime impératif et protecteur de l'acquéreur des ventes d'immeubles à rénover ; qu'en affirmant que seuls les vendeurs encourraient des sanctions pénales en cas de méconnaissance des dispositions relatives à la vente d'immeuble à rénover, quand M. R... était fondé à refuser de conclure un acte authentique qui ne prévoyait pas l'application des règles impératives et protectrices applicables aux ventes d'immeubles à rénover bien que l'opération ait relevé d'un tel régime, la cour d'appel a violé l'article L. 262-1 du code de la construction ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse le bénéficiaire d'un avant-contrat de vente est fondé à refuser de concourir à la régularisation d'un acte authentique nul ; qu'en jugeant que le refus de M. R... de régulariser l'acte dans les conditions d'une vente de droit commun était fautif au motif que seuls les vendeurs encourraient des sanctions pénales en cas de méconnaissance des dispositions relatives à la vente d'immeuble à rénover, quand M. R... était fondé à refuser de conclure un acte authentique qui ne respectait pas les règles impératives applicables aux ventes d'immeuble à rénover et ne prévoyait notamment pas de justification de la garantie financière d'achèvement des travaux fournie par les vendeurs, de sorte qu'il était nul, la cour d'appel a violé l'article L. 262-4 du code de la construction ;
3°) ALORS QUE toute personne qui vend un immeuble bâti à usage d'habitation et qui s'engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble et perçoit des sommes d'argent de l'acquéreur avant la livraison des travaux doit conclure avec l'acquéreur un contrat soumis aux dispositions de la vente d'immeuble à rénover ; qu'en jugeant qu'il n'était pas démontré que le régime impératif de la vente d'immeuble à rénover s'appliquait à la vente conclue entre M. R... et les époux C..., quand il résultait des propres constations de l'arrêt que la vente portait sur une maison à usage d'habitation (arrêt, p. 3, al. 2) et que les vendeurs s'étaient engagés, aux termes de l'avant-contrat, à réaliser les travaux relatifs au réseau d'assainissement dans un délai d'un an après la vente (arrêt, p. 8, antépén. al. et p. 4, antépén. al.), la cour d'appel a violé l'article L. 262-1 du code de la construction et de l'habitation ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse le bénéficiaire d'un avant-contrat de vente est fondé à refuser de concourir à la régularisation d'un acte authentique dont le contenu modifie, sans qu'il ait consenti, les termes de l'avant-contrat ; qu'en jugeant que le refus de M. R... de régulariser l'acte authentique était fautif, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions, p. 32, al. 4 et suivants), si M. R... n'était pas fondé à refuser de régulariser le projet d'acte authentique qui, sans que le prix de vente ne soit modifié à la baisse, avais mis à sa charge l'obligation de procéder aux travaux relatifs au réseau d'assainissement, quand une telle obligation incombait aux époux C... aux termes de l'avant-contrat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 alinéa 2 du code civil, devenu 1193 du même code ;
5°) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge ne peut dénaturer la convention des parties ; qu'en jugeant que le refus de M. R... de réitérer la vente était fautif et qu'il n'était pas fondé à invoquer le défaut de justificatif de l'accomplissement des travaux relatifs à l'installation de gaz, au motif qu'il ne résulterait pas du compromis d'autre engagement des époux C... que de procéder à l'enlèvement de la citerne de gaz au cas où M. R... ne souhaiterait pas conclure de contrat de fourniture de gaz avec la société qui avait prêté la citerne et que l'acquéreur ne justifiait pas de l'option qu'il aurait pu prendre, quand l'avant-contrat précisait que l'installation fixe de gaz était « non conforme » et que « le vendeur prend en charge les travaux » (avant-contrat, p. 13), la cour d'appel a dénaturé le contrat et violé l'article 1134 du code civil, devenu 1192 du même code ;
6°) ALORS QUE le bénéficiaire d'un avant-contrat de vente est fondé à refuser de concourir à la régularisation d'un acte authentique dont le contenu modifie, sans qu'il ait consenti, les termes de l'avant-contrat ; qu'en jugeant que le refus de M. R... de régulariser l'acte authentique était fautif, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions, p. 34, al. 5 à 9), si M. R... n'était pas fondé à refuser de régulariser l'acte authentique qui prévoyait que les travaux relatifs à la citerne de gaz que les vendeurs s'étaient engagés à réaliser étaient exécutés bien qu'aucun justificatif de ces travaux n'ait été fourni par les vendeurs ou annexé au projet d'acte authentique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 alinéa 2, devenu 1193 du même code.