LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 23 novembre 2017), que, le 11 juin 2007, la société JNM a donné à bail à la société Magimatome, aux droits de laquelle est la société Lavi, un ensemble immobilier construit sur un terrain planté de peupliers ; que, le 11 novembre 2013, un arbre s'est abattu sur l'immeuble ; que la société locataire a assigné la société bailleresse en exécution des travaux de remise en état ;
Attendu que la société JNM fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'un état de pourrissement ancien et avancé était à l'origine de la chute de l'arbre, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, par ces seuls motifs, pu retenir que les dégradations n'étaient pas imputables au preneur, de sorte qu'elle a légalement justifié sa décision ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société JNM aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société JNM ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt juin deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société JNM
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné sous astreinte la SCI JNM à réaliser les travaux intérieurs et extérieurs rendus nécessaires par le sinistre du 11 novembre 2013, sans astreinte, accordé des délais à la société Lavi pour le paiement de son loyer en suspendant les effets de la clause résolutoire, débouté de sa demande relative à l'abatage des peupliers et de toutes autres demandes ; et l'avoir condamné aux dépens ainsi qu'à une indemnité au titre des frais irrépétibles.
AUX MOTIFS QUE la société JNM a consenti à la société Magimatome aux droits de laquelle vient la société Lavi un bail commercial le 11 juin 2007 ; QUE le bail stipulait que le locataire prenait les lieux en leur état actuel sans pouvoir exiger aucune réparation autres que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts ; QU'à défaut d'état des lieux, il sera réputé avoir reçu les locaux en parfait état, sans que postérieurement il puisse établir la preuve contraire ; QU'il devait entretenir le bien loué en bon état de réparation locative ou de menu entretien et supporter toutes réparations devenues nécessaires par suite notamment de défaut d'exécution des réparations locatives ; QU'il avait entièrement à charge, sans aucun recours contre le bailleur, l'entretien complet de la devanture et des fermetures de son établissement, le tout devant être maintenu constamment en parfait état de propreté ; QUE toutes les réparations, grosses ou menues, et même les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture de la boutique, seront à sa charge exclusive ; QU'en l'espèce, la restauration d'une partie du bâtiment à usage de restaurant est la conséquence de la chute d'un peuplier ; QUE si la société JNM conclut à juste titre qu'il est toujours loisible aux parties de déroger aux dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil qui ne sont pas d'ordre public et de contractuellement mettre à la charge du preneur des réparations autres que locatives, il n'en reste pas moins que ces clauses dérogatoires sont d'interprétation restrictive et trouvent leurs limites dans l'obligation de délivrance du bailleur ;
QU'en l'espèce, les photographies annexées au constat de l'huissier de justice dressé le 13 novembre 2013 révèlent comme le conclut la société JNM elle même un pourrissement de l'arbre ; QUE M. O... K..., U... K... assurances assureur conseil et agent général GAN, indique dans un mail du 10 avril 2014 adressé au conseil de la société JNM s'être rendu sur place le 5 décembre 2013 à la demande de la SCI JNM pour assister aux opérations d'expertise menées par l'assureur de la société Lavi et avoir constaté que "la chute de l'arbre ne pouvait trouver sa cause dans une éventuelle tempête récente mais bien d'une sorte de pourrissement de la base de l'arbre comme en atteste les photos jointes au présent mail. Il ne s'agissait pas d'une cassure nette provoquée [par] une torsion comme on le voit lorsque le vent brise un arbre. Le bois à la base de l'arbre présentait un aspect spongieux au point qu'il s'effritait entre les doigts, comme une biscotte ! Il était imbibé d'eau au point qu'il trempait les doigts uniquement en pressant sur les copeaux que l'on pouvait arracher sans aucune difficulté ! L'attestation de la station météo de Bron confirme d'ailleurs que les vents ne dépassaient pas 50 à 60 km/h le 11 novembre et 25 à 30 km/h le 12 novembre." ; QUE le devis produit par la SCI JNM daté du 15 décembre 2014 émanant de la société Grandeur nature, création et entretien de jardins, mentionne que l'arbre était mort ou du moins dans un état proche au vu de l'état dégradé et spongieux de la souche et du tronc ; QU'il est ajouté que cet arbre était dans un état sanitaire à risque depuis plusieurs années et que des signes avant coureurs anormaux étaient visibles du sol surtout en hiver en l'absence de feuillage ; QU'il résulte de ces éléments que l'arbre est tombé du fait d'un pourrissement ancien et évolutif et non d'un événement climatique ; QUE si comme le conclut la société JNM, le terme de vétusté appliqué à un arbre n'est pas nécessairement approprié, il n'en reste pas moins que la chute du peuplier est due à sa dégradation avancée et ancienne ; QUE la cour note en outre qu'un arbre n'est pas destiné à vivre éternellement contrairement à ce qui est conclu et que s'il est atteint d'une maladie antérieure à la délivrance des lieux et compromet par sa chute l'occupation des lieux, le (preneur) manque à son obligation de délivrance ; QU'en conséquence, le preneur démontre que la chute de l'arbre ne lui est pas imputable et soutient à juste titre que le bailleur n'a pas rempli son obligation de délivrance, d'autant que la société Lavi justifie avoir rempli l'obligation d'entretien des arbres, la seule mention de ce que des signes avant coureurs anormaux étaient visibles du sol surtout en hiver en l'absence de feuillage étant insuffisante pour établir une faute de sa part ;
QUE la décision sera confirmée de ce chef, y compris en ce qu'elle était assortie d'une astreinte ; que la décision étant confirmée, la société JNM sera déboutée de sa demande fondée sur la répétition de l'indu ;
1- ALORS QUE le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; que la cour d'appel ne pouvait donc considérer que la locataire démontrait que la chute de l'arbre, due à son pourrissement, ne lui était pas imputable, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions p. 7) si la locataire démontrait que le pourrissement de l'arbre était du à une cause antérieure à la conclusion du bail : qu'en omettant cette recherche, elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1732 du code civil ;
2- ALORS QUE la cour d'appel ne pouvait énoncer que la « société Lavi justifie avoir rempli l'obligation d'entretien des arbres » sans préciser de quelles pièces elle tirait cette constatation ; qu'elle a ainsi privé sa décision de motifs et méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.