LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen : 
Vu l'article 455 du code de procédure civile ; 
Attendu que, pour fixer à une certaine somme les indemnités de dépossession revenant à M. et Mme X... et au GFA de la Gohelle par suite de l'expropriation, au profit de la communauté d'agglomération de Lens-Liévin, de parcelles leur appartenant, l'arrêt attaqué (Douai, 16 juin 2014) retient que les références versées aux débats, portant soit sur des terrains à bâtir soit sur des terrains à vocation purement agricole, doivent être écartées, que, selon les références fournies par le commissaire du gouvernement, les accords amiables à l'intérieur du périmètre de la déclaration d'utilité publique ont porté pour les terrains purement agricoles sur des montants de l'ordre de 0, 778 euros le m ² alors que les terrains à bâtir industriels dans la zone de Quadraparc de Liévin ont été cédés entre 5, 34 et 7, 82 euros le m ² et ceux de la zone industrielle de l'Alouette de Liévin ont porté sur des montants respectifs de 15, 52 euros, 5 euros, 11 euros et 15 euros le m ², que les époux X... versent des termes de comparaison portant sur des terrains à usage d'habitat (termes de comparaison n° 1, 2, 3, 4, 5), qu'une référence porte sur la vente des parcelles AC 486 et AD 56, non équipées sises à Liévin et Loos-en-Gohelle, consentie en 2009 par la SEM Adevia à la communauté d'agglomération Lens-Liévin au prix de 8, 92 euros le m ², qu'une parcelle AT 49 à Liévin acquise au prix de 184 euros le m ² par SFR porte sur une cession atypique puisque l'acquéreur y a installé un relais téléphonique et qu'au vu de l'ensemble de ces éléments et des diverses références judiciaires, la cour entend fixer à 5 euros le m ² le prix de la parcelle ; 
Qu'en statuant ainsi, par une motivation qui ne permet pas d'identifier les termes de comparaison sur lesquels elle a fondé sa décision, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; 
Et sur le second moyen : 
Vu les articles L. 13-13 et L. 13-15 du code de l'expropriation ; 
Attendu que, pour fixer à une certaine somme l'indemnité d'éviction revenant à M. et Mme X... pour leur exploitation des parcelles AT 41, 34, 19, 36, 38, 39, 25, 26, et 50 à Loos en Gohelle et AC 71 à Liévin et rejeter leur demande d'indemnisation de leur préjudice commercial résultant de la perte du label « Saveur en or », l'arrêt retient, d'une part, que le protocole relatif à l'indemnisation des exploitants agricoles évincés signé en mars 2007 entre la trésorerie du Pas-de-Calais, la FDSEA et l'association de défense des expropriés prévoit en son article 3 que l'indemnité d'éviction est intégralement versée au propriétaire exploitant « lorsque la valeur vénale au m ² des terres n'excède pas 2 euros le m ² pour les terrains de cultures fruitières ou maraîchères et 1 euro le m ² pour les terrains agricoles ou forestiers » et que, lorsque la valeur vénale des terrains est supérieure à ce butoir, le terrain empris est considéré libre d'occupation, que telle est la situation de la présente espèce puisque la valeur vénale de cette emprise a été fixée à 5 euros le m ², d'autre part, que cette indemnisation calculée selon les références conventionnelles couvre l'entier préjudice des époux X... ; 
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le préjudice économique spécifique et le préjudice commercial invoqués étaient avérés, alors que le juge, qui doit se placer à la date de la décision de première instance pour déterminer l'indemnité due n'est pas lié par le barème forfaitaire fixé dans un protocole régional d'indemnisation des exploitants agricoles établi plusieurs années auparavant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a fixé à la somme de 16 738 euros le montant de l'indemnité d'expropriation due par la SA d'économie mixte Territoires Soixante-Deux, aux droits de laquelle se trouve la communauté d'agglomération de Lens-Liévin, l'arrêt rendu le 16 juin 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens ; 
Condamne la communauté d'agglomération de Lens-Liévin aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la communauté d'agglomération de Lens-Liévin à payer à M. et Mme X... et au GFA de la Gohelle la somme globale de 2 000 euros ; rejette la demande la communauté d'agglomération de Lens-Liévin ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf octobre deux mille quinze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... et le groupement foncier agricole de la Gohelle 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à 518. 715 ¿ le montant de l'indemnité d'expropriation due par la société d'économie mixte Territoire Soixante-Deux à M. et Mme Marc X... en leur qualité de propriétaires, 
AUX MOTIFS QUE 
« par application de l'article L. 13-13 du code de l'expropriation, « Les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct matériel et certain causé par l'expropriation » ; 
que la consistance des biens est celle qui existait au jour de l'ordonnance d'expropriation en l'occurrence le 18 février 2011, leur estimation étant appréciée à la date de la décision de première instance soit le 28 septembre 2012 ; 
que l'usage effectif s'apprécie à la date de référence soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique soit le 27 janvier 2006 pour les parcelles de LOOS En GOHELLE et le 27 juillet 2006 pour les parcelles de LIEVIN, dates auxquelles la révision des plans d'occupation des sols (P0S) est devenue opposable aux tiers ; 
a) Sur les indemnités d'expropriation dues aux époux X... 

que les parcelles appartenant aux époux X... sont classées en zone 20 NA et 1 AUe, classement urbanistique qui exclut leur qualification de terrain à bâtir au sens de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation qu'en effet cet article conditionne cette classification à plusieurs exigences comprenant la situation dans un secteur constructible (article L13-15 II 1°), b) ; que la classification en zone 20 NA porte sur « une zone non équipée, vocation future d'activités peu nuisantes » dans laquelle la réalisation par anticipation d'opérations est possible ; 
que les parcelles AT 41, 34, 19, 36, 38, 39, 25, 26 et 50 à LOOS EN GOHELLE et AC 71 à Liévin constituent une vaste unité foncière avec façade sur la rue de... qui est le prolongement du... ; que la rue du... est une voie bitumée, ouverte à la circulation, adaptée à la circulation dans une zone économique, équipée de réseaux d'eau potable et d'électricité ; que la partie nord de cette unité foncière est à proximité immédiate d'une zone pavillonnaire ; 
que l'indemnisation devant se référer à la valeur des parcelles, les développements de l'autorité expropriante sur le caractère déficitaire de l'opération n'ont pas à être prises en compte ; 
qu'il se déduit de ce qui précède que, si la parcelle ne se trouve pas sur un terrain à bâtir, elle bénéficie néanmoins d'une situation privilégiée justifiant une indemnisation supérieure à celle d'un simple terrain à usage agricole, puisqu'à la date de référence elles avaient vocation à recevoir des constructions dans la limite du classements 20 NA et qu'elles bénéficiaient de dessertes, certes insuffisantes ; que ces perspectives, certaines et actuelles, ne résultent d'anticipations ; 
que les références versées aux débats portant soit sur des terrains à bâtir soit sur des terrains à vocation purement agricole doivent être écartées ; que, selon les références fournies par le commissaire du gouvernement, les accords amiables a l'intérieur du périmètre du DUP ont porté pour les terrains purement agricoles sur des montants de l'ordre de 0. 778 euros le mètre carré alors que les terrains a bâtir industriels dans la zone de QUADRAPARC de Liévin ont été cédé entre 5, 34 et 7, 82 euros le mètre carré et ceux de la zone industrielle de l'alouette de Liévin ont porté sur des montants respectifs de 15, 52 euros, 5 euros, 11 euros et 15 euros le mètre carré ; 
que les époux X... versent des termes de comparaison portant sur des terrains a usage d'habitat (termes de comparaison n° 1, 2, 3, 4, 5,) ; qu'une référence porte sur la vente des parcelles AC 486 et AD 56 non équipées sises à LIEVIN et LOOS EN GOHELLE consentie en 2009 par la SEM ADEVIA à la communauté d'agglomération LENS-LIEVIN au prix de 8, 92 euros du mètre carré ; qu'une parcelle AT 49 à Liévin acquise au prix de 184 euros le mètre carré par SFR porte sur une cession atypique puisque l'acquéreur y a installé un relais téléphonique ; 
au vu de l'ensemble de ces éléments et des diverses références judiciaires, que la cour entend fixer à 5 euros le m2 le prix au mètre soit une indemnisation principale de 448. 000 euros (89600 X 5) et une indemnité de remploi de 42. 000 euros (25 % pour 8. 000 euros et 10 % au-delà) soit au total 490. 000 euros ; 
que la 2° unité foncière comprend les parcelles AC 422 et 41 à Liévin qui sont desservies par la rue ..., voie publique bitumée étroite non équipée des réseaux et éloignées des zones d'habitation ; 
que ces parcelles entrent dans la classification de terres purement agricoles sans aucun caractère privilégié ; qu'au vu des éléments de comparaison versés aux débats et des références judiciaires, la cour fixera à 0, 80 euros le mètre carré, relevant que les accords amiables réalisés postérieurement à la déclaration d'utilité publique se sont réalisés sur une base unitaire de 0, 78 euros le mètre carré ; que l'indemnisation principale sera chiffrée à 25. 014 euros (31. 263 x 0, 80) et l'indemnité de remploi à 3701 euros (25 % pour 8. 000 euros et 10 % au-delà) soit au total 28. 715 ; 
que l'indemnité de dépossession revenant aux époux X... doit être fixée à 518. 715 euros (490. 000 + 28. 715) », 
1) ALORS QUE le juge qui fixe l'indemnité d'expropriation doit citer les éléments de comparaison sur lesquels il se fonde ; qu'en énonçant statuer au vu de l'ensemble des éléments versés au débat et des diverses références judiciaires pour fixer à la somme de 5 ¿ le m ² l'indemnité d'expropriation revenant aux époux X... au titre des parcelles composant la première unité foncière, sans préciser parmi les éléments produits, ceux qu'elle retenait ou qu'elle décidait d'écarter, dès lors qu'elle déclarait écarter les références versées aux débats portant soit sur des terrains à bâtir soit sur des terrains à vocation purement agricole, et qu'elle n'a pas non plus retenu les références versées aux débats par M. et Mme X... portant sur des ventes conclues à 8, 92 ¿ et 184 ¿ le m ², la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile, 
2) ALORS QUE les biens sont estimés à la date de la décision de première instance en considération de l'usage effectif des immeubles à la date de référence ; qu'en fixant l'indemnité d'expropriation revenant aux époux X... à la somme de 518. 715 ¿, après avoir constaté qu'était produite aux débats une référence portant sur la vente des parcelles AC 486 et AD 56 datant du 8 juin 2009, cependant que les exposants produisaient, notamment, comme termes de comparaison, trois jugements définitifs du 28 septembre 2012 de la chambre des expropriations du tribunal de grande instance d'Arras, rendus dans la même opération d'aménagement Quadraparc et ayant retenu un prix de 8 ¿ le m ², la cour d'appel, qui n'a pas expliqué en quoi ces jugements ne pouvaient pas être pris en compte pour l'évaluation des parcelles expropriées, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-15 I du code de l'expropriation, 
3) ALORS QUE les exposants sollicitaient le paiement d'une indemnité d'expropriation, en ce qui concerne les parcelles AT 41, 34, 19, 36, 38, 39, 25, 26, 50 situées à Loos en Gohelle et AC 71 sise à Lievin, constituant la première unité foncière, calculée en fonction de leur superficie totale, soit 92. 600 m ² (mémoire p. 3 et p. 27), superficie qui n'était pas discutée par le commissaire du Gouvernement (mémoire p. 4 § 1) ; qu'en fixant l'indemnité d'expropriation devant revenir à M. et Mme X..., au titre de cette première unité foncière, sur la base d'une superficie de 89. 600 m ² sans s'expliquer sur cette différence de superficie, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles L. 13-13, L. 13-14 et L. 13-15 du code de l'expropriation ; 
4) ALORS QUE les exposants faisaient valoir, dans leur mémoire d'appel du 10 janvier 2014 (p. 9 § 4), que la deuxième unité foncière constituée par les parcelles cadastrées AC 422 et AC 41 à Liévin était desservie par la rue ..., équipée d'un réseau d'eau potable et d'un réseau d'électricité, ce que confirmait le commissaire du gouvernement dans son mémoire (p. 7 in medio) ; qu'en affirmant, pour évaluer l'indemnité d'expropriation, que les parcelles cadastrées AC 422 et 41 à Liévin étaient desservies par une voie publique bitumée étroite non équipée des réseaux et éloignées des zones d'habitation, la cour d'appel, qui n'a ainsi pas fixé l'indemnité d'expropriation en fonction des caractéristiques des parcelles expropriées, a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile. 
SECOND MOYEN DE CASSATION 
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à 160. 490, 34 ¿ le montant de l'indemnité due aux époux Marc X... par la société d'économie mixte territoire Soixante-Deux en leur qualité d'exploitants, 
AUX MOTIFS QUE : 
« les parcelles AT 41, 34, 19, 36, 38, 39, 25, 26 et 50 à LOOS EN GOHELLE et AC 71 à Liévin, ci-dessus qualifiées de privilégiées, n'ont néanmoins pas été considérées comme des terrains à bâtir, et par conséquent ont conservé leur nature agricole ; que, dès lors, l'autorité expropriante ne peut pas opposer aux époux X..., le principe selon lequel la qualification de terrain à bâtir est exclusive de toute indemnisation d'éviction agricole ; 
que le protocole relatif à l'indemnisation des exploitants agricoles évincés signé en mars 2007 entre la trésorerie générale du Pas de Calais, la FDSEA et l'association de défense des expropriés prévoit en son article 3 que l'indemnité d'éviction est intégralement versée au propriétaire exploitant " lorsque la valeur au mètre carré des terres n'excède pas 2 euros/ m2 pour les terrains de cultures fruitières ou maraîchères et 1 euro/ m2 pour les terrains agricoles ou forestiers » et que, lorsque la valeur vénale des terrains est supérieure à ce butoir, le terrain empris est considéré libre d'occupation ; que telle est la situation de la présente espèce puisque la valeur vénale de cette emprise a été fixée à 5 euros le mètre carré ; 
que par contre, les parcelles AC 41 et AC 422 à Liévin d'une superficie globale de 31. 263 euros ont été évaluées à 0, 80 euros le mètre carré ; que les époux X... sont fondés à solliciter une indemnité d'éviction à ce titre ; que, sur la base du protocole d'accord ci dessus mentionné, il leur sera allouée la somme de 135. 838 euros résultant du décompte suivant : 
*indemnité principale : 
31. 263 m2 x (0, 328 euros x 6 ans) : 61. 525 euros 
31263 x 0, 1011 : 3. 160 euros 
*indemnité accessoire ; 
10 % au titre du déséquilibre d'exploitation (art 20) : 6, 468 euros 
*doublement de l'indemnité d'exploitation pour légumières : 64. 665 euros 
(annexe 4 du protocole) 
que cette indemnisation calculée selon les références conventionnelles couvre l'entier préjudice des époux X... ; qu'ils seront dés lors déboutés de leurs demandes complémentaires au titre du préjudice commercial et de l'indemnité de licenciement ; 
que l'autorité expropriante sollicite la confirmation du jugement qui a alloué aux époux X... la somme de 24. 652, 34 euros à titre de dommages et intérêts pour perte d'une source d'irrigation ; que la somme allouée aux époux Marc X... en leur qualité d'exploitant portera sur un montant de 160. 490, 34 euros (135. 838 + 24. 652, 34) », 
1) ALORS QUE la réparation du préjudice doit être intégrale et les biens estimés à la date de la décision de première instance ; qu'en se fondant sur un protocole relatif à l'indemnisation des exploitants agricoles évincés signé en mars 2007 entre la trésorerie générale du Pas de Calais, la FDSEA et l'association de défense des expropriés, pour rejeter la demande de M. et Mme X... en paiement d'une indemnité d'éviction agricole au titre des parcelles constituant la première unité foncière, sans rechercher si l'existence du préjudice économique dont se prévalaient les exposants n'était pas avérée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 13-13 et L. 13-15 du code de l'expropriation ; 
2) ALORS QUE la réparation du préjudice doit être intégrale et les biens estimés à la date de la décision de première instance ; qu'en se fondant sur un protocole relatif à l'indemnisation des exploitants agricoles évincés signé en mars 2007 entre la trésorerie générale du Pas de Calais, la FDSEA et l'association de défense des expropriés, par lequel elle n'était pas liée, pour rejeter la demande de M. et Mme X... en paiement d'un préjudice commercial résultant de la perte, du fait de l'expropriation, du logo " Saveur en or " dont bénéficiait l'exploitation, sans rechercher si l'existence de ce préjudice n'était pas avérée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 13-13 et L. 13-15 du code de l'expropriation.