LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

  Sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Eden Roc, dont le siège est ... (Bouches-du-Rhône), agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la société à responsabilité limitée de Chabannes, dont le siège est à Marseille (6e), ...,

  en cassation d'un arrêt rendu le 17 janvier 1989 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e Chambre civile, Section B), au profit :

  1°) de Mme Henriette Z..., née A..., demeurant ... (8e) (Bouches-du-Rhône),

  2°) de M. Jean-Claude Z..., demeurant ... (8e) (Bouches-du-Rhône),

  défendeurs à la cassation ;  Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;  LA COUR, en l'audience publique du 18 février 1992, où étaient présents :

  M. Massip, conseiller doyen faisant fonctions de président, Mme Gié, conseiller rapporteur, MM. X..., Bernard de Saint-Affrique, Thierry, Lemontey, Gélineau-Larrivet, Forget, conseillers, M. Savatier, conseiller référendaire, M. Sadon, premier avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ;  Sur le rapport de Mme Gié, conseiller, les observations de la SCP Peignot et Garreau, avocat du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Eden Roc, de la SCP Masse-Dessen, Georges et Thouvenin, avocat des consorts Z..., les conclusions de M. Sadon, premier avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;  Sur le moyen unique, pris en ses deux branches :

  Attendu que la société dite "Résidence groupe Eden Roc", propriétaire d'un fonds contigu de celui appartenant à M. Y... Maurin, a, par acte sous seing privé du 4 juin 1962, consenti à ce dernier une servitude de passage sur une voie privée desservant les bâtiments Eden Roc ;  que, contrairement aux stipulations de l'acte, cette convention n'a été ni réitérée par acte notarié ni mentionnée au cahier des charges de la copropriété Eden Roc ;  que la société "Résidence Groupe Eden Roc" a vendu son fonds à la "société immobilière Eden Roc" qui, après avoir construit des immeubles, les a vendus en copropriété, sans que la servitude soit mentionnée aux actes d'acquisition ;  que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Eden Roc a assigné les consorts Z..., aux droits de M. Y... Maurin, décédé, pour leur dénier le bénéfice d'un droit de passage sur le

fonds de la copropriété ;  Attendu que le syndicat reproche à l'arrêt infirmatif attaqué (Aix-en-Provence, 17 janvier 1989) de l'avoir débouté de sa demande, alors, selon le moyen, d'une part, que la qualification d'auteur attribuée à un vendeur vis-à-vis d'ayants cause successifs est subordonnée à l'identité de biens entre  ceux cédés par ce vendeur initial au vendeur intermédiaire et ceux vendus par ce dernier aux acquéreurs, de sorte que la cour d'appel qui, tout en constatant que la société "Résidence groupe Eden Roc" avait vendu un terrain à la société immobilière Eden Roc, laquelle, sans revendre ce fonds, avait cédé les lots de l'ensemble immobilier construit, a, cependant, considéré que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Eden Roc était ayant cause de la société Résidence groupe Eden Roc, pour en déduire l'opposabilité à ce syndicat des engagements qu'aurait contractés le vendeur initial, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations ;  et alors, d'autre part, que sont inopposables aux ayants cause particuliers d'un auteur les obligations nées de conventions conclues par celui-ci, auxquelles ils n'ont pas été parties, de sorte que la cour d'appel qui, tout en constatant que les actes d'acquisitions des copropriétaires de l'ensemble immobilier Eden Roc ne mentionnaient pas l'existence d'une "servitude", a, cependant, déclaré opposable au syndicat, non signataire, les stipulations de l'acte sous seing privé du 4 juin 1962, non réitéré en la forme notariée, a méconnu le principe de l'effet relatif des contrats et violé l'article 1165 du Code civil ;  Mais attendu, d'abord, que l'arrêt, qui relève que le terrain vendu par la société "Résidence groupe Eden Roc" à la "société immobilière Eden Roc" était compris dans les lots ultérieurement cédés par cette dernière aux copropriétaires de l'ensemble immobilier Eden Roc, en déduit à bon droit que ceux-ci étaient les ayants cause de la société Résidence groupe Eden Roc, signataire de la convention du 4 juin 1962 ;  Attendu, ensuite, que l'arrêt retient souverainement que les travaux de raccordement à la voie privée de la copropriété et d'ouverture d'un portail sur le fonds Z... ont été réalisés avant l'acquisition, par les copropriétaires, de leur lot ;  que, par ces seuls motifs, d'où il résulte que ceux-ci ne pouvaient se prévaloir de l'absence de publication de l'acte constitutif de la servitude du 4 juin 1962, la cour d'appel, abstraction faite du motif erroné mais surabondant selon lequel cet acte était de plein droit opposable aux acquéreurs à titre particulier indépendamment de la publicité foncière, a légalement justifié sa décision ;  Que le moyen ne peut donc, en aucune de ses branches, être accueilli ;  PAR CES MOTIFS :

  REJETTE le pourvoi ;