LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
 	Donne acte aux époux X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la Société nouvelle Schwartz Haumont (SNSH), la Caisse d'assurance mutuelle du bâtiment et des travaux publics (CAMBTP), M. Y..., la société AGF IART, la société Gan assurances IARD, M. Z..., pris en sa qualité de liquidateur de la société Profil, la société SPR, la société Interstores, la société MAAF, la société Sol leader, la société Bureau Véritas, la société Mutuelle du Mans et M. A..., pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société FANPC ;
 	Sur le premier moyen, ci-après annexé :
 	Attendu, d'une part, que le moyen ne critique pas les motifs par lesquels l'action engagée à l'encontre de la société Axa assureur dommages-ouvrage a été déclarée tardive ;
 	Attendu, d'autre part, qu'ayant par motifs propres et adoptés, entériné les énonciations du rapport d'expertise quant à la description et à l'analyse des désordres invoqués, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les appelants dans le détail de leur argumentation et qui a souverainement retenu que leurs écritures ne contenaient aucune caractérisation argumentée des désordres en terme d'atteinte à la solidité de l'ouvrage ou à sa destination, a motivé sa décision ; 
 	D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
 	Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
 	Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, repris les constatations de l'expert quant à la description des désordres et à l'existence de désordres d'humidité et d'arrivée d'air traités par un autre expert judiciaire chargé d'examiner les vices affectant les parties communes de l'immeuble à la demande des syndicats des copropriétaires, et relevé, sans dénaturation, qu'il n'était pas question d'infiltrations ni de désordres de ventilation et que les désordres  apparents à la réception constituaient des non finitions ne portant aucunement atteinte à la solidité ou à la destination de l'immeuble, la cour d'appel a souverainement retenu que l'existence de désordres de nature décennale pouvant justifier l'action personnelle des époux X... n'était pas établie ; 
 	D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
 	Sur le troisième moyen, ci-après annexé : 
 	Attendu que la cour d'appel qui a exactement retenu que l'action des acquéreurs au titre de désordres apparents relevait des dispositions des articles 1642-1 et 1648 du code civil, exclusives de l'application de la responsabilité contractuelle de droit commun dans les rapports entre le vendeur et l'acquéreur en état futur d'achèvement, n'était pas tenue de répondre à des conclusions inopérantes ni de procéder à une recherche sans portée sur la levée de réserves ;
 	D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
 	Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :
 	Attendu qu'ayant par un motif adopté exactement retenu que les dispositions de l'article 1622 du code civil étaient applicables à la vente en état futur d'achèvement, la cour d'appel a constaté, par un motif adopté et  non critiqué, que la demande des époux X... était tardive en application de ce texte ;
 	D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
 	PAR CES MOTIFS :
 	REJETTE le pourvoi ;
 	Condamne les époux X... aux dépens ;
 	Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne  les époux X... à payer la somme de 1 000 euros à la SMABTP et à la société Herve, ensemble, la somme de 1 000 euros, à la société Asten, la somme de 1 000 euros à la société Axa France IARD, la somme de 1 000 euros à la SCI Simon Bolivar, la somme de 1 000 euros à la société Mantrand ; rejette la demande des époux X... ;
 	Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze mars deux mille onze.MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux conseils pour les époux X...

 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué :
 D'AVOIR, par confirmation du jugement entrepris, déclaré irrecevables les demandes des époux X... contre la société AXA France IARD en qualité d'assureur dommages ouvrage et d'avoir déclaré irrecevables les autres demandes des époux X... en réparation des vices affectant l'immeuble et non fondées toutes autres demandes et d'AVOIR en conséquence condamné les époux X... à payer à la SCI SIMON BOLIVAR la somme de 35.589,22  augmentée des intérêts calculés au taux légal à compter du 10 décembre 1994 ;
 AUX MOTIFS PROPRES QU'« aux termes d'un rapport de plus de 330 pages, qui se justifient pleinement par l'ampleur des réserves exprimées et des dires échangés, M. B... conclut en ces termes : « Tous ces éléments analysés peuvent se résumer ainsi : 4 non conformités par rapport aux pièces contractuelles, 9 malfaçons dont 2 importantes visant l'escalier intérieur du duplex et la présence d'infiltrations autour de deux baies de la véranda, 3 non façons, 11 non finitions d'ordre mineur » ; que l'expert a chiffré à la somme de 262.119,28 F le montant total des remises en état et réfections et proposé de considérer qu'une somme de 59.962 F pourrait compenser le non respect partiel des surfaces ; que l'expert observe que la responsabilité des non façons, malfaçons et finitions sont de l'ordre principalement du maître d'ouvrage d'exécution, à l'exception de l'escalier qui relève de la conception de l'ouvrage et de la direction du chantier par le maître d'oeuvre d'exécution ; que sur le préjudice de jouissance, l'expert opine en ce sens que « la mise en sécurité de l'appartement a été effectivement constatée le 13/12/1994, les époux X... sont entrés dans les lieux à la mi-mars 1996 soit 15 mois après ; il s'est écoulé 15 mois entre le constat de l'expert et l'entrée dans les lieux de la famille X... ; les lieux étaient habitables au 13/12/1994, la preuve en a été apportée par M. et Mme X... eux-mêmes par leur entrée dans les lieux qui étaient dans le même état » ;  que les désordres retenus par M. B... dans son rapport ne sont manifestement que des non finitions ne portant aucunement atteinte à la destination ou à la solidité de l'immeuble, atteinte que l'expert n'a jamais envisagée et qui résulte de leur seule énumération en pages 328 à 334 du rapport : tissu abimé, gaine à reboucher, réglage de la porte des placards, panneau de coffre à peindre, deuxième sonnette, etc. ; que la Cour ne relève pas dans les écritures des époux X... une énumération précise des désordres qu'ils considèrent comme étant de nature décennale, ni aucune caractérisation argumentée de ces désordres en terme d'atteinte à la solidité ou à la destination ; que les appelants se bornent à renvoyer à la lecture de l'expertise de leur propre conseil et à chiffrer le montant des travaux préparatoires en fonction des désordres invoqués ; que l'expertise amiable n'est pas contradictoire et n'autorise aucunement à écarter les observations et conclusions de l'expert judiciaire ; qu'il semble cependant que soient plus précisément invoqués comme pouvant être de nature décennale les désordres suivants : désordres de menuiserie affectant l'escalier desservant le séjour, désordres affectant châssis, skydome, verrière, entrée et escalier, désordres de plomberie ; que tous ces désordres, qui ont fait l'objet de réserves, étaient manifestement apparents à la réception pour un maître d'ouvrage non professionnel, que le départ n'est aucunement fait entre les désordres affectant les parties privatives et ceux affectant les parties communes de l'immeuble ; que s'agissant de l'escalier, les conclusions de l'expert ne sont nullement formelles quant à l'existence d'un risque pour la sécurité des personnes mais renvoient à un incommodité, les photos produites justifiant tout à fait cet avis ; que s'agissant du skydome, l'expert parle de non-conformité et à aucun moment d'atteinte à la solidité ou à la sécurité des personnes ; qu'il n'est pas question d'infiltrations ; que la question des garde corps, qui semble être la seule qui eut pu être considérée comme une atteinte à la sécurité, a été réglée dans les premiers mois de l'expertise ; que les désordres de ventilation ont été écartés par l'expert, « aucune manifestation négative de ventilation n'a été constatée » ; qu'aucun des désordres de plomberie ne peut être décrit comme portant atteinte à la solidité de l'ouvrage ou à sa destination, « la vidange des baignoires est rapide », constate seulement l'expert ; que les demandes des époux X..., recevables sur le nouveau fondement décennal invoqué sont jugées infondées » (arrêt attaqué p. 9 et 10) ;
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « les 42 réserves que les époux X... ont relevées dans le procès verbal de livraison, ainsi que les 210 réserves signalées par lettre du janvier 1994 et les 14 réclamations relevées le 8 janvier 1994 doivent être considérées comme apparentes et relevant en conséquence des articles 1642-1 et 1648 du Code civil ; que les désordres allégués ne constituent pas des défauts de conformité mais des vices  ; qu'il ressort clairement du rapport d'expertise qu'aucune des réserves soulevées par l'expert ne correspond à un désordre décennal ; qu'ils ne sauraient agir sur le fondement de ce texte (article 1147 du Code civil), dès lors que les désordres constatés relèvent d'un régime spécial dérogatoire au droit commun» (jugement p.§ 2 et 4) ;
 ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en se bornant à un visa global des désordres, quantifiés et partiellement énumérés mais non analysés, la Cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs d'ordre général, sans analyse précise de chacun des désordres dénoncés, n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile.
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué :
 D'AVOIR, par confirmation du jugement entrepris, débouté les époux X... de leur demande tendant à l'indemnisation par la SCI SIMON BOLIVAR, au titre de la garantie décennale, des problèmes d'infiltrations d'air et d'humidité et, partant, d'AVOIR condamné les époux X... à payer à la SCI SIMON BOLIVAR la somme de 35.589,22  augmentée des intérêts calculés au taux légal à compter du 10 décembre 1994 ;
 AUX MOTIFS PROPRES QU'« aux termes d'un rapport de plus de 330 pages, qui se justifient pleinement par l'ampleur des réserves exprimées et des dires échangés, M. B... conclut en ces termes : « tous ces éléments analysés peuvent se résumer ainsi : 4 non conformités par rapport aux pièces contractuelles, 9 malfaçons dont 2 importantes visant l'escalier intérieur du duplex et la présence d'infiltrations autour de deux baies de la véranda, 3 non façons, 11 non finitions d'ordre mineur » ; que l'expert a chiffré à la somme de 262.119,28 F le montant total des remises en état et réfections et proposé de considérer qu'une somme de 59.962 F pourrait compenser le non respect partiel des surfaces ; que l'expert observe que la responsabilité des non façons, malfaçons et finitions sont de l'ordre principalement du maître d'ouvrage d'exécution, à l'exception de l'escalier qui relève de la conception de l'ouvrage et de la direction du chantier par le maître d'oeuvre d'exécution ; que sur le préjudice de jouissance, l'expert opine en ce sens que « la mise en sécurité de l'appartement a été effectivement constatée le 13/12/1994, les époux X... sont entrés dans les lieux à la mi-mars 1996 soit 15 mois après ; il s'est écoulé 15 mois entre le constat de l'expert et l'entrée dans les lieux de la famille X... ; les lieux étaient habitables au 13/12/1994, la preuve en a été apportée par M. et Mme X... eux-mêmes par leur entrée dans les lieux qui étaient dans le même état » ; que les désordres retenus par M. B... dans son rapport ne sont manifestement que des non finitions ne portant aucunement atteinte à la destination ou à la solidité de l'immeuble, atteinte que l'expert n'a jamais envisagée et qui résulte de leur seule énumération en pages 328 à 334 du rapport : tissu abimé, gaine à reboucher, réglage de la porte des placards, panneau de coffre à peindre, deuxième sonnette, etc. ; que la Cour ne relève pas dans les écritures des époux X... une énumération précise des désordres qu'ils considèrent comme étant de nature décennale, ni aucune caractérisation argumentée de ces désordres en terme d'atteinte à la solidité ou à la destination ; que les appelants se bornent à renvoyer à la lecture de l'expertise de leur propre conseil et à chiffrer le montant des travaux préparatoires en fonction des désordres invoqués ; que l'expertise amiable n'est pas contradictoire et n'autorise aucunement à écarter les observations et conclusions de l'expert judiciaire ; qu'il semble cependant que soient plus précisément invoqués comme pouvant être de nature décennale les désordres suivants : désordres de menuiserie affectant l'escalier desservant le séjour, désordres affectant châssis, skydome, verrière, entrée et escalier, désordres de plomberie ; que tous ces désordres, qui ont fait l'objet de réserves, étaient manifestement apparents à la réception pour un maître d'ouvrage non professionnel, que le départ n'est aucunement fait entre les désordres affectant les parties privatives et ceux affectant les parties communes de l'immeuble ; que s'agissant de l'escalier, les conclusions de l'expert ne sont nullement formelles quant à l'existence d'un risque pour la sécurité des personnes mais renvoient à un incommodité, les photos produites justifiant tout à fait cet avis ; que s'agissant du skydome, l'expert parle de non-conformité et à aucun moment d'atteinte à la solidité ou à la sécurité des personnes ; qu'il n'est pas question d'infiltrations ; que la question des garde corps, qui semble être la seule qui eut pu être considérée comme une atteinte à la sécurité, a été réglée dans les premiers mois de l'expertise ; que les désordres de ventilation ont été écartés par l'expert, « aucune manifestation négative de ventilation n'a été constatée » ; qu'aucun des désordres de plomberie ne peut être décrit comme portant atteinte à la solidité de l'ouvrage ou à sa destination, « la vidange des baignoires est rapide », constate seulement l'expert ; que les demandes des époux X..., recevables sur le nouveau fondement décennal invoqué sont jugées infondées » (arrêt attaqué p. 9 et 10) ;
 AUX MOTIFS ADOPTES QU'« il ressort clairement du rapport d'expertise qu'aucune des réserves soulevées par l'expert ne correspond à un désordre décennal » (jugement confirmé p. 24  3) ;
 ALORS D'UNE PART QU'en se bornant à affirmer que « les désordres retenus par M. B... dans son rapport ne sont manifestement que des non finitions ne portant aucunement atteinte à la destination ou à la solidité de l'immeuble, atteinte que l'expert n'a jamais envisagée et qui résulte de leur seule énumération en pages 328 à 334 du rapport » et, concernant les désordres d'infiltrations d'eau et d'air, « qu'il n'est pas question d'infiltrations ; que les désordres de ventilation ont été écartés par l'expert, « aucune manifestation négative de ventilation n'a été constatée », la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1792 du Code civil ;
 ALORS D'AUTRE PART QU'en affirmant, concernant les infiltrations d'eau, « qu'il n'est pas question d'infiltrations », quand il résulte au contraire du rapport de l'expert B... que « ces problèmes d'humidité (cf. réunion n° 5 photos j ointes) sont importants et nécessitent la reprise complète des joints d'étanchéité entre maçonnerie et cadres dormants des baies aluminium de la véranda » et « la vérification des seuils des baies coulissantes véranda » (n°160 et 161 p. 257), de même pour les désordre s liés à l'évacuation des eaux des balcons et des eaux pluviales, dans l'appartement des époux X..., et que ces désordres ont été seulement considérés par l'expert comme « hors du champ de l'expertise » (cf. p. 213), au prétexte qu'ils auraient été pris en considération par Monsieur C..., expert désigné dans l'instance initiée par les syndicats des copropriétaires, la Cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise B... et violé l'article 1134 du Code civil ;
 ALORS DE TROISIEME PART QU'en s'abstenant ainsi d'examiner les désordres d'infiltrations d'eau dont la réalité était établie par le rapport d'expertise judiciaire, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1792 du Code civil ;
 ALORS DE QUATRIEME PART QU'en affirmant, concernant les infiltrations d'air, « que les désordres de ventilation ont été écartés par l'expert, aucune manifestation négative de ventilation n'a été constatée », quand il résulte au contraire du rapport de l'expert B... que les marques noirâtres sur tissu à l'endroit de la boite de dérivation (n° 10 p. 215) et les phénomènes de sifflement aux prises téléphoniques et autres (n°46 p. 221) sont liées à un « défaut d'étanchéité à l'air » et que l'expert judiciaire n'en a exclu la prise en considération que parce qu'il a cru devoir les rattacher aux problèmes des parties communes traités par Monsieur C... dans son rapport, qui au demeurant en avait admis le caractère décennal, la Cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise B... et violé l'article 1134 du Code civil ;
 ALORS ENFIN QU'en s'abstenant ainsi d'examiner les désordres d'infiltrations d'air dont la réalité était établie par le rapport d'expertise judiciaire, la Cour d'appel a derechef privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1792 du Code civil.
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué :
 D'AVOIR, par confirmation du jugement entrepris, débouté les époux X... de leur demande tendant à l'indemnisation par la SCI SIMON BOLIVAR, au titre de la garantie contractuelle de droit commun, des désordres et non conformités apparentes n'ayant pas fait l'objet de levée de réserves et, partant, d'AVOIR condamné les époux X... à payer à la SCI SIMON BOLIVAR la somme de 35.589,22  augmentée des intérêts calculés au taux légal à compter du 10 décembre 1994 ;
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « les époux X... ne peuvent invoquer, contre la SCI SIMON BOLIVAR, en ce qui concerne les désordres, les dispositions de l'article 1147 du Code civil, alors que l'instance engagée par eux sur le fondement des dispositions particulières de l'article 1642-1 est périmée, que c'est à raison qu'en ce qui concerne la SCI les premiers juges ont dit que « si les règles de droit commun de l'action contractuelle peuvent être mises en oeuvre dans l'hypothèse où elles trouvent seules à s'appliquer, elles ne sauraient servir de dispositions de remplacement dans le cas où le demandeur, pour une raison qui lui est imputable, a négligé d'agir dans les délais » ; qu'en outre la réception sans réserve de désordres apparents exclut la recherche de responsabilité sur le fondement de l'article 1147 du Code civil » (arrêt attaqué p. 10 §5) ;
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « les époux X... paraissent enfin fonder leur action sur le fondement de la responsabilité contractuelle ; mais qu'ils ne sauraient agir sur le fondement de ce texte dès lors que les désordres constatés relèvent d'un régime spécial dérogatoire au droit commun » (jugement confirmé p. 24 in fine) ;
 ALORS D'UNE PART QUE les vices apparents non couverts par la garantie de parfait achèvement relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun de l'entrepreneur qui, avant la levée des réserves, subsiste ; qu'en se bornant à affirmer que « si les règles de droit commun de l'action contractuelle peuvent être mises en oeuvre dans l'hypothèse où elles trouvent seules à s'appliquer, elles ne sauraient servir de dispositions de remplacement dans le cas où le demandeur, pour une raison qui lui est imputable, a négligé d'agir dans les délais », sans répondre aux conclusions des époux X... qui soulignaient en l'espèce l'absence de levée des réserves, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
 ALORS D'AUTRE PART QU'en s'abstenant ainsi de rechercher si les réserves formulées avaient été levées, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.
 QUATRIEME MOYEN DE CASSATION 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué :
 D'AVOIR, par confirmation du jugement entrepris, débouté les époux X... de leur demande tendant à l'indemnisation par la SCI SIMON BOLIVAR, au titre de la garantie contractuelle de droit commun des non conformités de surfaces et, partant, d'AVOIR condamné les époux X... à payer à la SCI SIMON BOLIVAR la somme de 35.589,22  augmentée des intérêts calculés au taux légal à compter du 10 décembre 1994 ;
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « s'agissant des préjudices autres que ceux concernant les désordres, les époux X... sont recevables à présenter une nouvelle demande contre la SCI SIMON BOLIVAR sur le fondement de l'article 1147 du Code civil, la prescription décennale applicable n'étant pas intervenue, que les premiers juges se sont donc à juste titre interrogés sur les non conformités et les préjudices immatériels ; la Cour adopte les motifs précis et circonstanciés des premiers juges quant aux non conformités tenant aux dimensions ; qu'outre le caractère totalement excessif des demandes, les préjudices invoqués ne sont en rien en relation directe de causalité avec les fautes établies de la SCI, les comportements et les choix propres des époux X..., par exemple quant aux modalités de financement de leur opération ayant constamment interféré dans la relation causale, de même que des évènements extérieurs dont la SCI n'est en rien responsable comme la conjoncture économique, la raréfaction des acquéreurs ou la baisse des prix ; que des conséquences aussi lointaines que les réclamations au titre des perturbations alléguées dans la vie professionnelle et familiale de M. et Mme X... (91.469,41  à ce seul titre), ne répondent à l'évidence pas aux exigences d'un préjudice constituant « une suite immédiate et directe de l'exécution de la convention» ; que les demandes des époux X... sont caractérisées non seulement par une inflation totalement injustifiée des montants mais aussi par une extension à l'infini des relations causales » (arrêt attaqué p. 4 et 5) ;
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « que les documents contractuels stipulaient que les dimensions et surfaces indiquées sont approximatives et pourront être éventuellement modifiées en raison des nécessités techniques lors de la réalisation» (jugement confirmé p. 25 § B) ;
 ALORS D'UNE PART QUE la victime a droit à la réparation intégrale de son dommage ; qu'en l'espèce, comme le soulignaient les époux X... dans leurs écritures d'appel (p.29 et s.), les non conformités de surface ont été expressément reconnues par l'expert judiciaire, Monsieur B..., qui a relevé des « erreurs d'exécution » manifestes (p. 76 du rapport d'expertise) et retenu une différence préjudiciable d'au moins 153 m² (ibid. p. 323) et proposé une indemnisation de 59.962 F (p. 334) ; qu'en refusant aux époux X... toute réparation au titre de ce préjudice avéré, la Cour d'appel a violé les articles 1147 et 1149 du Code civil ;
 ALORS D'AUTRE PART QU'en retenant avec les premiers juges que les documents contractuels stipulaient que les dimensions et surfaces indiquées sont approximatives et pourront être éventuellement modifiées en raison des nécessités techniques lors de la réalisation, sans préciser quelles nécessités techniques auraient justifié en l'espèce le non respect des surfaces vendues, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des 1147et 1149 du Code civil.