LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Donne acte à la société GIMA du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X... ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 septembre 2010), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 19 novembre 2008, pourvoi n° 07-16.904), que par acte du 1er avril 1997 reçu par M. X..., notaire, la société civile immobilière La Croix Saint-Georges, aux droits de laquelle se trouve la société Gestion investissements immobiliers et agricoles (la société GIMA), a vendu à la commune de Tournan-en-Brie (la commune) une parcelle de terrain sous condition de ne pas installer ou laisser s'installer toute industrie ayant pour objet le recyclage de toutes sortes de déchets, ni leur entrepôt, à l'exclusion des déchets verts ; qu'après avoir divisé la parcelle en deux, la commune, par acte du 23 octobre 2002 établi par le même notaire, a cédé au Syndicat intercommunal pour l'enlèvement et le traitement des ordures ménagères de la région de Tournan-en-Brie (le SIETOM) la parcelle E 149 ; que par arrêté préfectoral du 18 mai 2006, ce dernier a été autorisé à y exploiter un centre de tri-transit de matériaux recyclables issus de la collecte sélective des déchets ménagers et assimilés sur la commune de Tournan-en-Brie ; que la société GIMA a assigné la commune, le SIETOM et le notaire en résolution de la vente du 1er avril 1997 et en paiement de dommages-intérêts ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant retenu à l'encontre de la commune l'existence d'une faute contractuelle résultant de la violation lors de la revente au SIETOM de l'interdiction d'installer ou de laisser installer toute industrie ayant pour objet le recyclage de toutes sortes de déchets et leur entrepôt, à l'exclusion des déchets verts et ayant relevé que la cession consentie par la commune ne portait que sur une petite partie des terres vendues à cette dernière, que le centre de tri ne traitait que des matériaux issus de collectes sélectives "d'emballages ménagers propres et secs, journaux, revues, magazines et verre", à l'exclusion des matières organiques ou des résidus putrescibles ou dangereux générateurs, de contamination ou de pollution aérienne, ou de nature à attirer les rongeurs, que les graves risques occasionnés par la présence d'un centre de tri à proximité de son exploitation agricole allégués par la société GIMA n'étaient pas démontrés non plus que l'importance du préjudice environnemental, alors que ledit centre était constitué par des bâtiments clos et bas implantés entre une route nationale et une voie ferrée à grande vitesse, sur une ancienne friche industrielle, que l'étude d'impact indiquait que le process concerné n'était pas utilisateur ou générateur d'eau, que les produits triés étaient secs et stockés dans une enceinte couverte sur un dallage en béton complètement étanche, que les eaux usées du site étaient collectées séparément des eaux pluviales, traitées en fonction des besoins par un débourbeur-déshuileur puis évacuées vers le réseau d'assainissement communal, en sorte que les nappes phréatiques à proximité ne pouvaient pas être affectées par des rejets et qu'en ce qui concerne l'aspect esthétique, le Domaine de la Boulaye, son château et son parc, étaient situés à plus de cinq cents mètres du centre de tri, implanté de l'autre côté de la route nationale et d'une hauteur très modérée, la cour d'appel en a souverainement déduit, sans dénaturation "par omission" ni de l'étude d'impact ni de l'arrêté préfectoral exclus par la position prise par la société GIMA devant les juges du fond, que le manquement de la commune à ses obligations contractuelles n'était pas d'une gravité telle qu'il justifie la résolution de la vente ;
Attendu, d'autre part, que, devant la cour d'appel, la société GIMA n'a pas invoqué les dispositions du code de l'environnement ni n'a soutenu qu'en application de celles-ci le centre de tri présentait, en raison de sa nature même, de graves dangers ou inconvénients pour le voisinage et l'environnement ; que, de ce chef, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;
D'où il suit que, pour partie irrecevable, le moyen n'est pas fondé pour le surplus ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi provoqué :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que, pour rejeter le recours en garantie de la commune contre le notaire, la cour d'appel retient que les fautes de ce dernier sont distinctes de la violation par la commune de l'interdiction qui lui était faite ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que le notaire avait manqué à son obligation d'informer les parties sur les implications des actes qu'elles signaient, qu'il n'avait pas rédigé une constitution de servitude inattaquable et qu'il n'avait pas reproduit dans l'acte de vente du 23 octobre 2002 la clause d'interdiction contenue dans celui du 1er avril 1997, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté l'appel en garantie de la commune de Tournan-en-Brie contre M. X..., l'arrêt rendu le 9 septembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société GIMA aux dépens du pourvoi principal et M. X... à ceux du pourvoi provoqué ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société GIMA et M. X... à payer à la commune de Tournan-en-Brie la somme globale de 2 500 euros et la société GIMA à payer au SIETOM de Tournan la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize décembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils pour la société Gestion investissements mobiliers et agricoles, demanderesse au pourvoi principal
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société GIMA de sa demande de résolution du contrat de vente du 1 er avril 1997 ;
AUX MOTIFS QUE : « selon l'article 686 du code civil, l'interdiction faite à l'acquéreur d'un fonds de l'affecter à un usage déterminé peut revêtir le caractère d'une servitude du fait de l'homme, dans l'intérêt d'un autre fonds et être valable si ce service n'est pas contraire à l'ordre public ; que, pour interpréter un acte, il convient de s'attacher à la volonté des parties ; que l'acte de vente conclu le 1" avril 1997 entre la SA GIMA et la commune de Tournan-en-Brie indique, au chapitre "Servitudes-Conditions Particulières" : "Le vendeur rappelle que 1 'immeuble vendu n'est grevé d'aucune autre servitude que celles énoncées à l'article 4 de la convention signée par les parties le 8 janvier 1997, et ci-après littéralement rapportées : la vente aura lieu sous les conditions ordinaires et de droit en pareille matière, et, notamment, pour les acquéreurs, sous celles suivantes : ... j - à ne pas laisser s'installer des industries à caractère polluant, - à ne pas installer ou laisser s'installer toute industrie ayant pour objet le recyclage de toutes sortes de déchets, ni leur entrepôt, à l'exclusion des déchets verts, - à ne pas installer ou laisser s'installer les gens du voyage sur le site, - à ne pas laisser proliférer les plantes adventices (notamment les chardons sur les terrains acquis pouvant porter nuisance aux terrains agricoles avoisinants" ; que la commune de Tournan-en-Brie soutient que l'interdiction qui lui était faite dans l'acte de vente du 1 er avril 1997 était personnelle et n'obligeait qu'elle, en sorte qu'elle était fondée à céder le bien litigieux au SIETOM sans méconnaître cette interdiction qui n'était pas transmissible ; mais que tant la lettre de la clause d'interdiction, insérée au nombre des servitudes énoncées à l'article 4 de la convention signée par les parties le 8 janvier 1997, que sa teneur démontrent que cette interdiction était édictée en faveur du fonds sur lequel la SA GIMA exploitait des terres agricoles, en vue de le protéger contre toutes sources potentielles de nuisances, que ce fût une industrie de traitement de déchets, une aire réservée aux gens du voyage ou des plantes adventices, et qu'elle n'était pas personnelle à la commune de Tournan-en-Brie ; qu'en conséquence, il sera dit que l'acte authentique du 1 er avril 1997 a institué, au profit des parcelles ZK 2 et 3, AN 21, 22, 23, 24, 25, 26 et 28, E 133, 135, 137 et 139, ZE 139, 144 et 159, dont la GIMA est propriétaire, une servitude du fait de l'homme interdisant à l'acquéreur de la parcelle E 148 d'installer ou de laisser installer sur le site toute industrie ayant pour objet le recyclage de toutes sortes de déchets, ni leur entrepôt, à l'exclusion des déchets verts ; qu'à supposer même que cette interdiction fût personnelle à la commune de Tournan-en-Brie, elle ne l'obligeait pas moins à ne rien faire de nature à y contrevenir, notamment, à ne pas revendre cinq années plus tard les parcelles litigieuses à une société devant y exploiter un centre de tri, intention qu'elle ne pouvait ignorer en sa qualité de collectivité locale cédant des terrains à un acquéreur dénommé "Syndicat Intercommunal pour l'Enlèvement et le Traitement des Ordures Ménagères de la région de Tournan-en-Brie" ; que vainement la SA GIMA lire : la commune de TOURNANEN-BRIE fait valoir que l'activité de tri d'emballages ménagers à laquelle se livre le SIETOM ne saurait être assimilée au recyclage ou à l'entrepôt de déchets, activité que l'article L. 2224-13 du code général des collectivités locales territoriales distingue des activités de tri, de recyclage et de stockage des déchets en les rattachant à deux blocs de compétence distincts, alors que la clause litigieuse, qui englobait généralement "toute industrie ayant pour objet le recyclage de toutes sortes de déchets", concernait aussi bien le recyclage des déchets que celui des emballages ; que cette interdiction, qui constituait à l'évidence l'une des conditions déterminantes de la vente pour la SA GIMA, qui n'avait accepté de céder une partie de ses terres à la commune de Tournan-en-Brie qu'aux conditions insérées au compromis de vente et reprises à l'acte authentique, afin de protéger son activité agricole, a été violée lors de la revente du bien par la SA GIMA lire : par la commune de TOURNAN-EN-BRIE à la commune de Tournan-en-Brie lire : au SIETOM ; qu 'en cet état, il convient de rechercher si cette violation contractuelle justifie par sa gravité la résolution du contrat de vente conclu le 1 er avril 1997, eu égard à son importance et au préjudice subi par l'appelante ; qu'à cet égard, il convient de constater, d'une part, que la cession consentie au SIETOM ne porte que sur une petite fraction des terres vendues à la commune de Tournan-en-Brie, d'autre part, que le centre de tri du SIETOM ne traite, selon sa notice de présentation, que des matériaux issus de collectes sélectives "d'emballages ménagers propres et secs, journaux, revues, magazines et verre", à l'exclusion de matières organiques ou résidus putrescibles ou dangereux générateurs, de contamination ou pollution aérienne, ou encore de nature à attirer les rongeurs ; que les graves risques occasionnés par la présence d'un centre de tri à proximité de son exploitation agricole allégués par la SA GIMA ne sont pas démontrés non plus que l'importance du préjudice environnemental, alors que le centre de tri dont s'agit est constitué par des bâtiments clos et bas implantés entre la nationale 4 et la voie ferrée du TGV, sur un site antérieurement destiné à supporter des baraquements pour les employés travaillant à la construction de cette voie ferroviaire, que l'étude d'impact produite au dossier indique que le process concerné n'est pas utilisateur ou générateur d'eau, que les produits triés sont secs et stockés dans une enceinte couverte sur un dallage en béton complètement étanche, que les eaux usées du site sont collectées séparément des eaux pluviales, traitées en fonction des besoins par un débourbeur-déshuileur puis évacuées vers le réseau d'assainissement communal, en sorte que les nappes phréatiques à proximité ne pourraient être affectées par des rejets ; qu'enfin, les émissions sonores ne seront pas très gênantes, étant inférieures à 60 dB (A) en limite de propriété, étant encore observé que le centre de tri est implanté entre une nationale à fort trafic et la ligne TGV elles-mêmes génératrices d'un important bruit de fond ; qu'en ce qui concerne plus généralement l'aspect esthétique, le Domaine de la Boulaye, son château et son parc, étant situés à plus de 500 mètres du centre de tri, de l'autre côté de la N 4, la présence de ce centre, implanté sur une ancienne friche industrielle entre une voie ferrée et une nationale et de hauteur très modérée n'est pas de nature à caractériser une atteinte grave au paysage existant ; qu'au vu de ces éléments, la faute contractuelle commise par la commune de Tournan-en-Brie qui a revendu les parcelles dont s'agit au SIETOM au mépris de la clause qui lui faisait interdiction d'installer ou laisser s'installer sur les biens vendus toute industrie ayant pour objet le recyclage de toutes sortes de déchets, ni leur entrepôt, à l'exclusion des déchets verts n'apparaît pas d'une gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résolution de la vente ; qu 'en conséquence, la SA GIMA sera déboutée de sa demande tendant à voir dire le présent arrêt opposable au SIETOM» ;
ALORS 1°) QUE : l'arrêt attaqué a relevé que l'acte de vente du 1 er avril 1997 instituait une servitude du fait de l'homme afin de protéger le fonds agricole de la société GIMA contre toutes sources potentielles de nuisances, qu'il s'agît d'une industrie de traitement des déchets, d'une aire réservée aux gens du voyage ou de plantes adventices, que cette servitude interdisait à l'acquéreur de la parcelle E 148 d'installer ou laisser installer toute industrie de recyclage ou d'entreposage de déchets de toute sorte autres que les déchets verts (c'est-à-dire toute installation classée pour la protection de l'environnement, le cas échéant soumise à autorisation préfectorale), que cette interdiction avait été déterminante du consentement de la société GIMA à vendre sa parcelle E 148 à la commune de TOURNAN-EN-BRIE, que celle-ci a violé ladite interdiction et commis une faute contractuelle en revendant une partie de la parcelle en question au SIETOM dans le but, qu'elle ne pouvait ignorer, qu'il y installe un centre de tri des déchets ménagers (c'est-à-dire une installation classée soumise à autorisation préfectorale), et que cette faute a causé un préjudice à la société GIMA, en ce qu'elle subissait une dépréciation relative de son environnement et des troubles de voisinage inéluctables ; qu'en refusant de tirer de ses propres constatations la conséquence légale qui s'en évinçait nécessairement, à savoir que la faute intentionnelle de la commune de TOURNAN-EN-BRIE était d'une gravité telle qu'elle justifiait la résolution de la vente du 1er avril 1997 à ses torts, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil ;
ALORS 2°) QUE : pour juger que la faute de la commune de TOURNAN-EN-BRIE ne justifiait pas la résolution de la vente du 1 er avril 1997, l'arrêt attaqué a écarté tout risque grave pour l'exploitation agricole de la société GIMA et tout préjudice environnemental qui fussent imputables au centre de tri des déchets ménagers du SIETOM ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les articles L. 512-1, L. 511-1, L. 511-2 et R. 511-9 du code de l'environnement, desquels il résulte que seules sont soumises à autorisation préfectorale les installations classées pour la protection de l'environnement qui présentent de graves dangers ou inconvénients notamment pour la commodité du voisinage, pour la santé, la sécurité, la salubrité publiques, pour l'agriculture, pour la protection de la nature, de l'environnement et des paysages, et que sont de telles installations classées soumises à autorisation préfectorale les centres de tri des déchets ménagers ;
ALORS 3°) QUE : l'arrêté préfectoral du 18 mai 2006 (pages 2 et 3) autorisait le SIETOM à exploiter des installations de stockage de matières usagées combustibles à base de caoutchouc, élastomères ou polymères pour 270 m3 de vrac entrant, 120 m3 de vrac temporaire et 360 m3 sous forme de balles, des installations de stockage de papiers usés ou souillés pour 220 tonnes, des installations de stockage de bois, papiers, cartons ou matériaux combustibles analogues pour 1 200 m3, des installations de stockage de fioul domestique par réservoir enterré de 10 m3, des installations de stockage des métaux pour 36 m2, ainsi que des installations de remplissage ou de distribution de liquides inflammables pour un débit de 5 m3 par heure et des installations de travail mécanique des métaux et alliages ; qu'en écartant tout risque grave pour l'exploitation agricole de la société GIMA et tout préjudice environnemental qui fussent imputables au centre de tri des déchets ménagers du SIETOM, la cour d'appel a dénaturé par omission les termes sus rappelés de l'arrêté préfectoral, en violation de l'article 1134 du code civil ;
ALORS 4°) QUE.: l'étude d'impact réalisée par le SIETOM (page 30) admettait la possibilité de flux potentiellement polluants consistant, entre autres, en des eaux de lixiviation des stockages de matériaux recyclables, un déversement accidentel de fioul ou une fuite de la cuve de fioul, ou encore des eaux de ruissellement des zones potentiellement polluées (casiers à verre) ; qu'en écartant tout risque grave pour l'exploitation agricole de la société GIMA et tout préjudice environnemental qui fussent imputables au centre de tri des déchets ménagers du SIETOM, la cour d'appel a dénaturé par omission les termes susmentionnés de l'étude d'impact, et ainsi violé l'article 1134 du code civil.
Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils pour la commune de Tournan-en-Brie, demanderesse au pourvoi provoqué
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la commune de Tournan-en-Brie de sa demande en garantie formée à l'encontre de Me X... ;
AUX MOTIFS QUE les fautes du notaire sont distinctes de celle que la commune a commise en violant l'interdiction qui lui était faite ;
ALORS, 1°), QUE le notaire, tenu d'assurer tant la validité que l'efficacité des actes auxquels il prête son concours, doit éclairer les parties et appeler leur attention sur leur portée, leurs effets et leurs risques ; qu'ayant relevé, d'une part, que le notaire avait manqué à son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il avait rédigé à défaut d'avoir conseillé efficacement les parties sur la rédaction d'une constitution de servitude juridiquement inattaquable et, d'autre part, que cette faute avait été à l'origine de la méprise de la commune sur la portée de la clause d'interdiction insérée à l'acte de vente du 1er avril 1997, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1382 du code civil ;
ALORS, 2°), QU'ayant relevé que le notaire avait manqué à ses obligations en ne reproduisant pas dans l'acte de vente consenti au profit du SIETOM la clause d'interdiction insérée dans l'acte du 1er avril 1997, ce qui avait encore permis la réalisation du préjudice subi par la société GIMA, la cour d'appel a, de nouveau, violé l'article 1382 du code civil.