LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 13 février 2013), tel que rectifié par un arrêt du 15 mai 2013, que la société Afelec est locataire en vertu d'un bail signé le 4 septembre 2003 de locaux appartenant à la société Arçonnerie française investissement (AFI) ; que faisant valoir que les loyers des locaux qui ont été libérés le 1er septembre 2008 étaient impayés depuis cette date, la société AFI a assigné la société Afelec en paiement d'un arriéré de loyers et de taxes foncières, demande à laquelle la société Afelec a opposé qu'une résiliation amiable était intervenue entre les parties le 1er septembre 2008 ; 
Sur le premier moyen, ci-après annexé : 
Attendu que la cour d'appel qui, par une interprétation exclusive de dénaturation des lettres échangées entre les parties, a souverainement retenu que l'accord sur la résiliation amiable au 1er septembre 2008 était soumis à la condition de l'établissement d'un acte sous-seing-privé qui n'était pas intervenu, a pu déduire de ce seul motif que le bail n'avait pas pris fin le 1er septembre 2008 ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Mais sur le second moyen : 
Vu les articles L. 145-4 et L. 145-9 du code de commerce ; 
Attendu que pour dire que le bail s'est poursuivi jusqu'au 31 août 2012 et, en conséquence, condamner la société Afelec à payer diverses sommes au titre des loyers et taxes foncières pour la période expirant au terme du bail, l'arrêt retient que l'acte de signification du congé le 3 mars 2008 fait référence au projet de résiliation amiable et vise comme date de congé le 1er septembre 2008 et non le terme triennal du bail du 1er septembre 2009 ; que, le preneur a cessé de régler ses loyers après septembre 2008 ce qui atteste de sa volonté de donner congé pour le 1er septembre 2008 et non pour le 1er septembre 2009 ; que la volonté du locataire de donner congé ne peut être équivoque et il lui appartenait de préciser, dans les formes prévues par l'article L. 145-9 du code de commerce qu'il donnait congé à compter du 1er septembre 2009 ; que dès lors, le bail a été tacitement reconduit jusqu'au congé régulièrement délivré pour le 31 août 2012 ; 
Qu'en statuant ainsi alors que le congé délivré pour une date prématurée mais dans le délai de six mois avant l'expiration de la période triennale produit ses effets à la première échéance utile après cette délivrance, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Afelec à payer à la société AFI les sommes de 927 526, 70 euros TTC sur la période de septembre 2008 à février 012 et à parfaire jusqu'au 31 août 2012, l'arrêt rendu le 13 février 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse, autrement composée ; 
Condamne la société Arçonnerie française investissement aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Arçonnerie française investissement, la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Afelec ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix février deux mille quinze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Afelec 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est reproché à l'arrêt attaqué, tel que rectifié par arrêt du 15 mai 2013, d'avoir dit que le bail commercial liant les parties sur le site de l'avenue Bongars à St Sulpice n'avait pas fait l'objet de résiliation amiable et d'avoir condamné la société AFELEC à payer à la SARL AFI la somme de 927. 526, 70 ¿ TTC pour la période de septembre 2008 au 31 août 2012, ainsi que la somme de 78. 417, 33 ¿ au titre des taxes foncières de 2008 à fin août 2012 ; 
Aux motifs propres que « sur la résiliation amiable du bail du 4 septembre 2003, après examen des pièces soumises à son appréciation, la cour adopte les motifs précis et pertinents du premier juge qui a écarté l'existence d'une résiliation amiable du bail au 1er septembre 2008 ; qu'en effet, une résiliation amiable de bail ne peut être équivoque ; que comme le relève à bon droit le premier juge, les échanges de courriers et de mails en 2006 invoqués par les deux parties établissent que plusieurs conditions avaient été fixées pour aboutir à ladite résiliation, et notamment par la bailleresse, la SARL AFI ; que certaines de ces conditions ne sont pas réalisées et notamment la prise en compte de la résiliation dudit bail dans la signature d'un sous seing privé dès 2006 en raison des enjeux financiers pour chaque partie liés à ce projet ; qu'or, comme en atteste le notaire, Maître X..., pièces à l'appui, ce projet de résiliation amiable de bail, mentionné dans le projet d'acte a été écarté dans la rédaction définitive de l'acte lors de la signature du sous seing privé en 2006 et relatif à la cession du site des Terres Noires ; que la SAS AFELEC se borne à affirmer que le retrait de la mention concernant la résiliation du bail avenue Bongars visait à éviter une taxation de l'indemnité de 100. 000 ¿ dans le cadre d'un acte de cession à titre principal ; qu'or, rien n'empêchait les parties de signer un second acte sous seing privé pour éviter toute confusion fiscale et respecter la condition suspensive de la signature avant fin 2006 du projet définitif de résiliation amiable du bail au 1er septembre 2008, ce qui n'a pas été fait ; que la SAS AFELEC ne peut donc contester l'abandon du projet de résiliation amiable du bail concernant l'avenue Bongars dès fin 2006 et il importe peu qu'elle ait quitté les locaux loués en septembre 2008 et provisionné dans ses comptes sociaux en 2008 l'indemnité de 100. 000 ¿ qui était initialement prévue dans le projet d'acte de résiliation définitivement abandonné ; (¿) ; que sur les demandes d'arriérés de loyers et de taxes de la SARL AFI, la SAS AFELEC en cause d'appel critique les calculs d'indexation des loyers par la SARL AFI mais ne conteste pas les sommes dues au titres des charges foncières ; qu'il convient par conséquent de faire droit aux demandes de la SARL AFI du chef des taxes foncières dûment justifiées à hauteur de 78. 417, 33 euros ; que concernant la critique relative au calcul de l'indexation, la cour relève qu'elle reprend partiellement le calcul des loyers en se fondant sur le loyer annuel de départ en septembre 2003 soit 138. 000 euros HT avec un indice 1183 ; qu'elle se borne ensuite à affirmer et sans autre calcul que, pour l'exercice 2008-2009, le loyer était de 174. 628 euros HT et non de 191. 514 euros HT comme le demande la bailleresse ; que la cour constate que cette critique est portée pour la première fois en appel et lors de la communication de ses deuxièmes conclusions d'appel ; que par ailleurs, le caractère erroné du montant du loyer en 2008 n'est pas suffisamment établi par la SAS AFELEC ; que c'est donc à bon droit que la SARL AFI justifie du montant des loyers à compter du montant réglé sans incident jusqu'en septembre 2008 et jamais contesté avant les dernières conclusions d'appel en novembre 2012 ; que la cour fait donc droit aux demandes de la SARL AFI réactualisées jusqu'à la résiliation du bail après congé régulier de la SAS AFELEC fin août 2012 ; que la SA AFELEC est donc condamnée à verser à la SARL AFI la somme de 927. 526, 70 euros TTC au titre de l'arriéré du loyer dû de septembre 2008 à février 2012 et à parfaire jusqu'à fin août 2012 et à la somme de 78. 417, 33 euros au titre des taxes foncières dues de 2008 à fin août 2012 » (arrêt pages 6 § 5 à 8, page 7, page 8 § 1) ; 
Et aux motifs adoptés que « le statut des baux commerciaux ne fait pas obstacle à ce que les parties puissent à tout moment et d'un commun accord mettre un terme à leurs relations contractuelles ; que la résiliation amiable d'un bail commercial n'est soumise à aucun formalisme particulier ; que l'exigence d'un écrit n'est pas une condition de validité de l'acte mais juste à un moyen de preuve ; qu'il faut et il suffit que l'accord des parties soit parfait ; qu'en l'espèce, le projet de résiliation amiable du bail commercial concernant les locaux industriels de l'avenue Bongars était incluse dans un projet global des parties concernant la vente du site industriel des Terres Noires donné également à bail à la société AFELEC par la société AFI ; qu'il convient donc de déterminer au regard de l'opération envisagée s'il y a eu un accord des parties sur la résiliation amiable du bail de l'avenue Bongars ou si les négociations des parties en sont restées au simple stade des pourparlers ; qu'il résulte des échanges entre les parties que :- le 28 mars 2006 la société AFI propose : la vente du site des Terres Noires au prix de 968. 975 euros en septembre 2008 soit un an avant la fin du bail en échange d'une libération du versement du loyer du site soit une économie de 128. 396 euros ; le paiement des loyers du site de l'avenue Bongars jusqu'en septembre 2009, la libération du site du grand parc à fer en septembre 2008 ;- le 21 avril 2006, la société AFELEC accepte un prix de cession ferme et définitif de 900. 000 euros sur le site de Terre Noire et un report de la date de cession au 1er septembre 2007 et demande pour le bail de l'avenue Bongars une fin de bail anticipée courant 2008 avec un préavis de 6 mois ;- le 10 mai 2006, AFI accepte la cession des Terres Noires pour le prix de 900. 000 euros et le report de la date de cession au 1er septembre 2007 et accepte également la rupture anticipée du bail de l'avenue de Bongars le 1er septembre 2008 assortie d'une indemnité de rupture de contrat fixée à 100. 000 euros pour une année de loyers perdue (soit 177. 186 euros). Il n'est pas précisé s'il s'agit de 100. 000 ¿ TTC ou HT ;- le 6 juin 2006, AFELEC accepte ces conditions sous réserve de la réalisation de la vente au 31 décembre 2006 et pour la résiliation du bail confirme son accord pour le 1er septembre 2008 sous réserve du lancement de son projet de transfert d'usine. Il est indiqué également que dès réception de l'accord sur cette variante, les démarches pour la réalisation du compromis seront entreprises ;- par mail en date du 25 juin 2006, AFI fait part de son accord avec la proposition avec néanmoins les précisions suivantes :- libération des lieux au plus tard le 1er septembre 2008 avec enlèvement de la totalité des marchandises et matériel ;- signature du compromis rapidement pour que la signature de l'acte puisse être faite avant le 31 décembre 2006 ;- le compromis et le contrat de cession seront réalisés par le cabinet X... Notaire à St Sulpice ; qu'il écoule de ce dernier mail que l'accord de la société AFI était subordonné à une libération des lieux loués le 1er septembre 2006 sans condition suspensive et que l'accord était soumis à la réalisation d'un sous seing privé notarié dans un bref délai afin de permettre la réitération de l'acte authentique de cession avant le 31 décembre 2006 ; que d'évidence, la résiliation amiable du bail commercial devait être incluse dans le sous seing privé notamment compte tenu des enjeux financières du projet des parties ; que l'attestation du notaire Maître X...versée aux débats indique :- qu'un compromis a été réalisé en sous étude le 8 septembre 2006 concernant la vente par la St AFI à la société FEMELEC de l'ensemble immobilier des Terres Noires ;- que dans ledit compromis, il n'a pas été mentionné la résiliation du bail par anticipation de l'ensemble immobilier de l'avenue Yves Bongars au 1er septembre 2008 au lieu du 1er septembre 2009, ce qui avait été prévu dans le projet sous seing privé non signé ;- que cependant, après discussion, il n'y a pas eu de résiliation anticipée dans ledit sous seing privé ni dans l'acte authentique de vente du 21 décembre 2006 ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments qu'il n'y pas eu contrairement aux affirmations de la société AFELEC d'accord parfait sur la résiliation anticipée du bail commercial dès lors qu'au moins une des conditions n'a pas été levée ; que d'ailleurs, la société AFELEC n'a pas versé l'indemnité de résiliation de 100. 000 euros ce qui ne fait que confirmer l'absence d'accord des parties sur la résiliation du bail ; qu'il en découle que le contrat de bail a continué à courir et doit produire son plein effet » (jugement, pages 8 à 10) ; 
1°) Alors que dans son courriel du 25 juin 2006, la société AFI donnait son accord sur la proposition émise par la société AFELEC, incluant notamment la résiliation amiable des locaux avenue Yves Bongars, en précisant toutefois qu'elle souhaitait une libération de ces locaux au plus tard le 1er septembre 2008 et une signature du compromis rapidement pour que la signature de l'acte puisse être faite avant le 31 décembre 2006 ; qu'en décidant qu'il en ressortait que les parties avaient conditionné leur accord quant à la résiliation anticipée du bail à la prise en compte de la résiliation dans la signature d'un acte sous seing privé dès 2006, la cour d'appel a dénaturé le courriel du 25 juin 2006 et a violé l'article 1134 du code civil ; 
2°) Alors que selon les constatations de l'arrêt, le projet de résiliation amiable du bail commercial concernant les locaux industriels de l'avenue Bongars était inclus dans un projet global des parties relatif à la vente du site industriel des Terres Noires, négocié de manière globale et ayant donné lieu à un accord d'ensemble, portant sur toutes les composantes du projet ; qu'en décidant que le projet de résiliation du bail avenue Bongars avait été abandonné par les parties, pour cela que l'une des conditions posées, son insertion dans le compromis, n'avait pas été levée, tout en constatant que la vente du site industriel était intervenue à la date et au prix convenus, et sans constater que la résiliation du bail avenue Bongars était détachable de l'accord global, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ; 
3°) Alors que l'existence d'un accord contractuel n'est pas subordonnée à son exécution ; qu'en retenant, pour exclure tout accord des parties sur la résiliation du bail, que l'indemnité de résiliation de 100. 000 ¿ n'avait pas été versée, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ; 
SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) 
Il est reproché à l'arrêt attaqué, tel que rectifié par arrêt du 15 mai 2013, d'avoir condamné la société AFELEC à payer à la SARL AFI la somme de 927. 526, 70 ¿ TTC pour la période de septembre 2008 au 31 août 2012, ainsi que la somme de 78. 417, 33 ¿ au titre des taxes foncières de 2008 à fin août 2012 ; 
Aux motifs propres que « à titre subsidiaire et en cause d'appel, la SAS AFELEC invoque l'existence d'un congé qu'elle a délivré à la bailleresse par signification du 3 mars 2008 ; que contrairement aux affirmations de la SARL AFI, il ne s'agit pas d'une demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile mais d'un moyen de défense tendant à écarter les prétentions du bailleur en exécution du bail commercial, ce moyen est donc recevable en appel ; qu'en revanche, sur le fond, la cour constate que l'acte de signification du congé litigieux renvoie à la lettre du 29 février 2008 de la société AFELEC qui fait référence au projet de résiliation amiable et vise comme date de congé le 1er septembre 2008 qui n'est pas un terme triennal du bail commercial conformément à l'article L145-4 du code de commerce et non le terme triennal du 1er septembre 2009 ; que comme le relève à bon droit la bailleresse, le preneur a cessé de régler ses loyers après septembre 2008 ce qui atteste de sa volonté de donner congé pour le 1er septembre 2008 et non le 1er septembre 2009 comme il le prétend pour la première fois en cause d'appel ; que la volonté du locataire de donner congé ne peut être équivoque et il lui appartenait de préciser dans les formes prévues par l'article L. 145-9 du code de commerce qu'il donnait congé à compter du 1er septembre 2009 ; que dès lors, le bail a été tacitement reconduit jusqu'au congé régulièrement délivré pour le 31 août 2012 ; que sur les demandes d'arriérés de loyers et de taxes de la SARL AFI, la SAS AFELEC en cause d'appel critique les calculs d'indexation des loyers par la SARL AFI mais ne conteste pas les sommes dues au titres des charges foncières ; qu'il convient par conséquent de faire droit aux demandes de la SARL AFI du chef des taxes foncières dûment justifiées à hauteur de 78. 417, 33 euros ; que concernant la critique relative au calcul de l'indexation, la cour relève qu'elle reprend partiellement le calcul des loyers en se fondant sur le loyer annuel de départ en septembre 2003 soit 138. 000 euros HT avec un indice 1183 ; qu'elle se borne ensuite à affirmer et sans autre calcul que, pour l'exercice 2008-2009, le loyer était de 174. 628 euros HT et non de 191. 514 euros HT comme le demande la bailleresse ; que la cour constate que cette critique est portée pour la première fois en appel et lors de la communication de ses deuxièmes conclusions d'appel ; que par ailleurs, le caractère erroné du montant du loyer en 2008 n'est pas suffisamment établi par la SAS AFELEC ; que c'est donc à bon droit que la SARL AFI justifie du montant des loyers à compter du montant réglé sans incident jusqu'en septembre 2008 et jamais contesté avant les dernières conclusions d'appel en novembre 2012 ; que la cour fait donc droit aux demandes de la SARL AFI réactualisées jusqu'à la résiliation du bail après congé régulier de la SAS AFELEC fin août 2012 ; que la SA AFELEC est donc condamnée à verser à la SAR AFI la somme de 927. 526, 70 euros TTC au titre de l'arriéré du loyer dû de septembre 2008 à février 2012 et à parfaire jusqu'à fin août 2012 et à la somme de 78. 417, 33 euros au titre des taxes foncières dues de 2008 à fin août 2012 » (arrêt, pages 7 et 8) ; 
Alors que le congé délivré par le preneur pour une date erronée, car non constitutive d'une échéance triennale, produit ses effets pour la première échéance utile après la délivrance du congé ; qu'en déclarant sans effet le congé délivré la société AFELEC le 3 mars 2008, pour cela qu'il visait comme date de congé le 1er septembre 2008, qui ne constituait pas un terme triennal du bail, et non le terme du 1er septembre 2009, en sorte que le bail avait été tacitement reconduit jusqu'au congé régulièrement délivré pour le 31 août 2012, la cour d'appel a violé les articles L. 145-4 et L. 145-9 du code de commerce (en sa version applicable) ;