LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 19 février 2018), que, suivant acte établi le 14 décembre 2009 par M. C... (le notaire), M. I... a conclu avec M. et Mme Y... (les acquéreurs) une promesse synallagmatique de vente portant sur un terrain à bâtir ; que cet acte prévoyait une condition suspensive relative à l'obtention par les acquéreurs d'un certificat d'urbanisme pré-opérationnel pour la construction d'une maison d'habitation, lequel a été délivré le 28 janvier 2010 ; que, le 22 févier 2011, le notaire a reçu l'acte authentique de vente ; que, s'étant vu refuser la délivrance d'un permis de construire et reprochant au notaire d'être à l'origine de ce refus, les acquéreurs l'ont assigné en responsabilité et indemnisation ;
Attendu que les acquéreur font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets de l'acte, ainsi que sur les conséquences et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ; qu'au cas présent, les acquéreurs reprochaient au notaire de n'avoir pas attiré leur attention sur le risque d'acheter un terrain à bâtir en l'état d'un simple certificat d'urbanisme et sur les conséquences d'une non-obtention du permis de construire ; qu'en jugeant qu'aucun manquement à son devoir de conseil ne pouvait être reproché au notaire, pour cela qu'il était précisé en page 11 du compromis de vente qu'un certificat d'urbanisme constituait une information sur la constructibilité du terrain et non une autorisation de construire, laquelle ne pouvait résulter que d'un permis de construire, ces mêmes précisions étant encore énoncées dans le certificat délivré le 28 janvier 2010, sans rechercher si l'attention des acquéreurs avait été attirée, de manière complète et circonstanciée, sur le risque d'acheter un terrain à bâtir en l'état d'un simple certificat d'urbanisme, document purement informatif et sur les conséquences d'une non-obtention du permis de construire, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
2°/ qu'un certificat d'urbanisme ne permet pas de vérifier la constructibilité du terrain au regard du plan local d'urbanisme ; qu'en écartant tout manquement du notaire à ses obligations légales, pour cela qu'il était précisé dans le compromis de vente que le certificat d'urbanisme constituait une information sur la constructibilité du terrain et non autorisation de construire, quand le certificat d'urbanisme ne permet pas de vérifier la constructibilité du terrain au regard du plan local d'urbanisme et que l'information ainsi délivrée par le notaire était erronée, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil, ensemble l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme ;
3°/ que le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets de l'acte, ainsi que sur les conséquences et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ; qu'au cas présent, les acquéreurs reprochaient au notaire de ne pas les avoir alertés sur la spécificité de la règlementation d'urbanisme locale, interdisant en zone UE toute construction à plus de vingt mètres de la voie publique ; qu'en jugeant qu'aucun manquement du notaire à ses obligations professionnelles n'était établi, pour cela qu'étaient jointes à l'acte authentique les dispositions d'urbanisme applicables à la zone UE et qu'une lecture attentive de ce document et de son article 6, aurait permis aux acquéreurs de découvrir la limite d'implantation des constructions par rapport aux voies, sans rechercher si le notaire avait attiré l'attention des acquéreurs, de manière complète et circonstanciée, sur les contraintes d'urbanisme affectant la constructibilité du terrain et susceptibles d'entraver leur projet de construction, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
Mais attendu que l'arrêt constate que le notaire a sollicité un certificat d'urbanisme opérationnel, et non d'information, délivré le 28 janvier 2010 et démontrant la faisabilité de l'opération alors envisagée, puis qu'il a pris le soin de solliciter un nouveau certificat le 16 novembre 2010 pour s'assurer d'une absence de modification du plan local d'urbanisme approuvé le 9 mars 2006 et modifié le 22 février 2007, mais que les acquéreurs, informés de la durée de validité du certificat limitée à dix-huit mois, ont attendu le 23 mars 2014 pour déposer une demande de permis de construire, portant sur une construction différente de celle prévue par l'opération visée par le certificat d'urbanisme, et que le plan local d'urbanisme avait été modifié le 22 décembre 2011 ; que, de ces constatations et appréciations, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches inopérantes, a caractérisé l'absence de lien de causalité entre la faute reprochée au notaire et le préjudice allégué ; qu'elle a pu en déduire que la responsabilité du notaire n'était pas engagée ; que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre octobre deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y...
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté M. et Mme Y... de l'ensemble de leurs demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes pour lesquels il est requis ; qu'il est ainsi tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde pour que les droits et obligations réciproques légalement contractés par les parties, répondant aux finalités révélées par leur engagement, soient adaptés à leurs capacités ou facultés respectives et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d'un conseiller à leurs côtés ne le dispensent de cette obligation ; que plus spécialement en tant que rédacteur, il est tenu d'une part d'éclairer les parties et d'attirer leur attention sur la portée, les effets et les risques des stipulations des actes auxquels il apporte son concours, et d'autre part de contrôler, dans la mesure du possible, les déclarations qui lui sont faites et les documents qui lui sont présentés, pour assurer la validité et l'efficacité des actes qu'il instrumente ; qu'en outre, le devoir de conseil est plus ou moins strict selon que l'acte reçu par le notaire est l'aboutissement d'une négociation personnellement menée par lui, ou que l'économie de l'acte a été arrêté directement entre les parties sans son intervention ; que c'est donc également à la lumière des circonstances dans lesquelles le notaire a été requis pour instrumenter que le juge doit apprécier les manquements professionnels qui lui sont reprochés ; que pour contester la décision déférée, les époux Y... soutiennent que Me C... a manqué à ses obligations professionnelles : - en ne les informant pas suffisamment de la règle des 20 mètres mentionnée dans la réglementation afférente à la zone concernée par leur projet de construction et en n'attirant pas leur attention sur le fait qu'en l'état de leur projet d'implantation située à 40 mètres de la voie publique, ils ne pourraient en aucun cas obtenir de permis de construire ; - en omettant de joindre à la demande de certificat d'urbanisme le schéma d'implantation de leur construction tel que cela résulte d'un constat d'huissier dressé par Me W... du 29 juin 2015 ; qu'ils font valoir à ce titre que s'ils avaient été informés que la partie haute du terrain qu'ils souhaitaient acquérir était inconstructible et que leur maison devait être édifiée à moins de 20 mètres de la voie publique sur une partie de terrain pentue, ils n'auraient jamais régularisé la vente et se seraient prévalus de la condition suspensive insérée dans le compromis de vente ; qu'ils en concluent que la faute de Me C... est à l'origine de leurs préjudices résultant notamment des frais qu'ils ont dû engager en pure perte et de la dépréciation de leur terrain devenu quasiment inconstructible en raison de la configuration en partie basse ; qu'il convient néanmoins de rappeler qu'il appartient aux époux Y..., qui recherchent la responsabilité de Me C... sur le fondement de l'article 1382 ancien du code civil, de rapporter la preuve de fautes, de préjudices, mais également d'un lien de causalité entre ces fautes et ces préjudices ; qu'en l'espèce, il y a lieu de constater en premier lieu que le compromis de vente contient une clause fixant comme condition suspensive le fait qu'ils obtiennent un certificat d'urbanisme pré-opérationnel pour la construction d'une maison d'habitation partie plain-pied et partie en sous-sol d'une surface hors oeuvre nette de 140 m2 sans que ne figure de clause relative à l'implantation effective de la construction envisagée ; qu'il est constant que la condition suspensive s'est réalisée puisque la mairie d'Aydat a délivré ce certificat le 28 janvier 2010 ; que contrairement à ce qu'ont pu soutenir les époux Y..., ils n'auraient pas pu ainsi utilement se prévaloir à l'égard du vendeur de l'absence de réalisation de cette condition suspensive pour refuser de régulariser l'acte de vente ; que la cour relève par ailleurs que la délivrance d'une certificat d'urbanisme pré-opérationnel n'a jamais un caractère impératif et n'est en général sollicité que par des personnes désirant s'informer sur la situation d'un terrain au regard des règles d'urbanisme ou sur la possibilité de réaliser une opération déterminée ; qu'outre les informations figurant dans le certificat d'urbanisme dit « neutre », ce document indique, lorsque la demande a précisé la nature de l'opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération, ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus ; que selon l'article R.410-13 du code de l'urbanisme, lorsque le certificat d'urbanisme opérationnel indique que le terrain peut être utilisé pour l'opération mentionnée dans la demande, cette décision porte exclusivement sur la localisation approximative du ou des bâtiments dans l'unité foncière, leur destination et sur les modalités de desserte par les équipements publics existants ou prévus ; que dans le cadre d'une telle demande l'administration est ainsi censée se prononcer sur la faisabilité de l'opération au regard des dispositions d'urbanisme en vigueur en matière notamment d'accès et de desserte, telles que résultant du PLU ; qu'en l'espèce, il convient de relever que le certificat du 28 janvier 2010 a été délivré par la commune d'Aydat en l'état du PLU approuvé le 9 mars 2006 et modifié le 22 février 2007, lequel prévoyait une implantation libre des construction dans la bande de 0 à 20 mètres à partie de la voie publique, sans toutefois interdire formellement toute implantation au-delà de cette bande ; que ce document autorise par ailleurs la réalisation de « l'opération envisagée » consistant en la construction d'une maison individuelle, ce qui laisse entendre que l'administration était en possession d'éléments permettant la localisation approximative du bâtiment dont la construction était envisagée dans l'unité foncière, sa destination et les modalités de sa desserte par les équipements publics existants ; qu'il convient de relever en outre que le PLU a été modifié le 22 décembre 2011, soit postérieurement à la demande et l'obtention de ce certificat d'urbanisme opérationnel ; qu'à la lecture des pièces produites, il apparaît en outre que Me C... avait pris la précaution de solliciter un certificat d'urbanisme neutre le 16 novembre 2010 afin de s'assurer d'une absence de modification du PLU ; que contrairement à ce que soutiennent les appelants, il n'est pas établi de manière suffisamment probante que la demande présentée par Me C... le 24 décembre 2009 n'ait pas été accompagnée du schéma d'implantation ; qu'en effet, si Me W... a pu constater le 29 juin 2015 que ne figurait pas dans le dossier conservé en mairie d'Aydat le schéma d'implantation annexé au certificat d'urbanisme délivré le 28 janvier 2010, la cour relève néanmoins que la secrétaire de mairie a également précisé à l'huissier que le dossier avait été transféré à la direction départementale du territoire de Saint-Amand-Tallende le 28 janvier 2010 pour archivage, puis retourné à une date inconnue (peut-être plusieurs années après) à la mairie après la fermeture de cette administration ; qu'en outre, il y a lieu de constater que Me W... ne s'est pas fait remettre une copie du dossier lors de son déplacement à la mairie d'Aydat dans la mesure où la secrétaire n'en retrouvait pas la trace mais n'en a été destinataire que par courrier du 1er juillet 2015 ; qu'il existe ainsi une incertitude sur la possibilité d'une perte du schéma d'implantation annexé à la demande lors de la transmission du dossier et son archivage à la direction départementale du territoire de Saint-Amand-Tallende puis lors de son retour à la mairie d'Aydat ; qu'en l'absence de constatations personnelles de l'huissier et des conditions de la remise à ce dernier de la copie du dossier par voie postale, rien ne permet en outre d'écarter l'hypothèse de recherches incomplètes effectuées par la secrétaire de mairie après le départ de Me W... ; que la cour relève par ailleurs que Me C... produit aux débats une télécopie adressée à la mairie le 8 janvier 2010 par laquelle il rappelle le dépôt de sa demande le 24 décembre 2009 et insiste sur la nécessité de la délivrance d'un certificat d'urbanisme opérationnel et non d'information ; qu'il apparaît à ce titre difficilement concevable que l'administration ait pu instruire cette demande sans connaître la nature de l'opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination de la construction envisagée ; qu'en effet, les dispositions de l'article R.410-1 du code de l'urbanisme prévoient expressément que « dans le cas prévu au b de l'article L.410-1, la demande est accompagnée d'une note descriptive succincte de l'opération indiquant, lorsque le projet concerne un ou plusieurs bâtiments, leur destination et leur sous-destination définies aux articles R.151-27 et R.151-28 et leur localisation approximative dans l'unité foncière ainsi que, lorsque des constructions existent sur le terrain, un plan du terrain indiquant l'emplacement de ces constructions » ; que comme précédemment rappelé, le certificat produit aux débats précise bien que le terrain peut être utilisé pour la réalisation de « l'opération envisagée », ce qui implique que l'autorité administrative disposait des informations nécessaires et suffisantes pour faire connaître aux appelants l'appréciation qu'elle avait portée sur la faisabilité de leur projet de construction, tout en leur rappelant qu'un permis de construire devrait être déposé ; que la cour relève en outre comme l'ont fait les premiers juges que les mentions figurant dans le compromis de vente (page 11) rappelle qu'un certificat d'urbanisme constitue une information sur la constructibilité du terrain et non une autorisation de construire, laquelle ne peut résulter que d'un permis de construire ; que ces mêmes précisions sont encore énoncées dans le certificat délivré le 28 janvier 2010, qui rappelle en outre que la durée de validité de ce certificat et les dispositions d'urbanisme applicables à la zone UE ; que l'acte authentique de vente reprend intégralement les mentions de ce certificat ; qu'en l'état de ces éléments, les appelants ne rapportent pas la preuve que Me C... aurait failli dans ses obligations professionnelles ; qu'il convient d'ajouter que les époux Y..., pourtant parfaitement informés de la durée de validité de ce certificat qui leur permettait de bénéficier des dispositions de l'article L.410-1 alinéa 4 du code de l'urbanisme durant 18 mois, ont attendu le 23 mars 2014 pour déposer une demande de construire, soit plus de quatre ans après la signature du compromis de vente et plus de trois après l'acte de vente ; que l'examen de l'arrêté refusant de leur accorder ce permis permet enfin de constater que le projet de construction qui y figure est totalement différent de celui ayant fait l'objet de la demande de certificat d'urbanisme opérationnel ; qu'en effet alors que la demande formée en décembre 2009 portait sur la construction d'une maison d'habitation partie plain-pied et partie en sous-sol d'une surface hors oeuvre nette de 140 m2 située sur une parcelle de 1425m2, la demande de permis de construire déposée en mars 2014 portait sur une maison d'habitation partie plain-pied et partie en sous-sol d'une surface hors oeuvre nette de 182m2 située sur une parcelle de 1599m2 ; qu'en l'état de ces éléments, c'est par une juste appréciation des éléments qui leur étaient soumis que les premiers juges ont débouté les époux Y... de leurs demandes formées à l'encontre de Me C... ; que la décision sera confirmée de ce chef en adoptant en tant que de besoin les motifs plus amples retenus par le tribunal (arrêt pages 4 à 8) ; ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE « le compromis de vente signé le 14 décembre 2009 était soumis à la condition suspensive que l'acquéreur obtienne un certificat d'urbanisme pré opérationnel pour la construction d'une maison d'habitation partie plain pied et partie en sous-sol d'une surface hors oeuvre nette (SHON) de 140 m2 et à condition que ce certificat ne révèle pas de servitudes ou autres prescriptions administratives de nature à remettre en cause à plus ou moins long terme son droit à construire ; que les époux Y... ont fait parvenir à Me C..., le 19 décembre 2009, un schéma d'implantation de la construction sur le terrain objet de la promesse ; que ce schéma comporte de façon sommaire une localisation de la construction envisagée matérialisée par une zone hachurée et précise que la construction envisagée est d'une superficie de 140 m2 ; que Me C... a présenté le 24 décembre 2009 une demande en vue d'obtenir un certificat d'urbanisme opérationnel ; que ce certificat a été délivré par la mairie d'Aydat le 28 janvier 2010 et précise que le terrain objet de la demande peut être utilisé pour la réalisation de l'opération envisagée, à savoir la construction d'une maison individuelle ; qu'il rappelle que préalablement à la réalisation du projet, un permis de construire pour une maison individuelle devra être déposée ;que le notaire a communiqué ce certificat aux époux Y... le 1er février 2010 ; que le 16 novembre 2010, Me C... a sollicité un nouveau certificat d'urbanisme d'information qui a été délivré le 19 novembre 2010 ; que l'acte de vente a été reçu par Me C... le 22 février 2011 et reprend dans la partie relative aux conditions suspensives les mentions littérales des deux certificats d'urbanisme délivrés les 28 janvier et 19 novembre 2010 qui ont été annexés à l'acte ; que les époux Y... n'ont déposé leur demande de permis de construire que le 23 mars 2014 ; que cette demande a fait l'objet d'un refus le 16 avril 2014, au motif que le projet d'implantation n'était pas compatible avec les règlements d'urbanisme de la zone, imposant un recul de construction de 20 m ; qu'au soutien de leur action, les époux Y... font grief à Me C... de n'avoir pas transmis le projet d'implantation lors de la demande de certificat d'urbanisme et considèrent en substance que ce défaut de transmission est à l'origine du refus opposé à leur demande de permis de construire ; mais que d'une part, il apparaît du procès-verbal d'huissier établi le 29 juin 2015 dont se prévalent les époux Y..., que ne figure dans le dossier remis par la mairie à l'officier ministériel et supposé être celui transmis par le notaire lors de la demande de certificat qu'un extrait de plan cadatral, qui ne comporte pas la localisation projetée de l'habitation ; que ce procès-verbal, obtenu plus de cinq ans après le dépôt de la demande et qui ne se fonde que sur de simples copies et non des originaux, n'est pas suffisant cependant pour démontrer que Me C... n'aurait pas effectivement et également transmis le plan d'implantation que lui avaient communiqué les époux Y... ; ;que Me C... produit quant à lui aux débats une télécopie adressée à la mairie le 8 janvier 2010 par lequel il rappelle dépôt de sa demande et joint le plan d'implantation ; que le grief formulé par les époux Y... apparaît insuffisamment établi ; que d'autre part, le certificat a été délivré le 28 janvier 2010 sous la seule responsabilité de la mairie d'Aydat qui, après examen des pièces qui lui étaient soumises et qu'elle avait estimé suffisantes, a considéré que l'opération de construction était réalisable, tout en rappelant qu'un permis de construire devait être déposé ; que Me C..., en sa qualité de notaire, avait pour seule obligation de déposer la demande de certificat d'urbanisme et de poursuivre la vente une fois l'obtention de ce document intervenue, dès lors qu'il s'agissait d'une condition suspensive ; qu'il ne peut être tenu pour responsable de cette délivrance, alors même qu'il n'est pas démontré qu'il n'aurait pas transmis toutes les pièces utiles à la pleine connaissance du projet par l'autorité municipale ; qu'enfin, les époux Y... ne peuvent prétendre n'avoir pas été tenus informés des conséquences de l'obtention du certificat d'urbanisme ; qu'il est expressément rappelé dans le compromis de vente, page 11, qu'un certificat d'urbanisme constitue une information sur la constructibilité du terrain et non une autorisation de construire, laquelle ne peut résulter que d'un permis de construire ; que ces même précisions sont encore énoncées dans le certificat délivré le 28 janvier 2010, qui rappelle en outre que sa durée de validité est de 18 mois ; qu'il apparaît également qu'y sont joints les dispositions d'urbanisme applicables à la zone UE ; qu'une lecture attentive de ce document et de son article 6 auraient permis aux époux Y... de découvrir la limite d'implantation des constructions par rapport aux voies ; qu'un manquement à son devoir de conseil ne peut être reproché à Me C... ; que c'est donc en toute connaissance de cause que les époux Y... ont accepté de réitérer la vente en la forme authentique sachant que leur projet réalisable pouvait encore faire l'objet d'un refus de permis de construire ; que cette connaissance apparaît d'autant plus manifeste qu'ils ont attendu quatre ans avant de déposer leur demande, alors que la validité du certificat délivré était expiré, espérant, semble-t-il, une modification des règles d'urbanisme en vigueur dans la commune d'Aydat ; qu'aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité en peut en conséquence être reprochée à Me C... (jugement pages 3 et 4) ;
1°) ALORS QUE le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets de l'acte, ainsi que sur les conséquences et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ; qu'au cas présent, les époux Y... reprochaient au notaire de n'avoir pas attiré leur attention sur le risque d'acheter un terrain à bâtir en l'état d'un simple certificat d'urbanisme et sur les conséquences d'une non obtention du permis de construire (conclusions page 7 § 7 à 9, page 8 § 1 à 3, page 9 § 5) ; qu'en jugeant qu'aucun manquement à son devoir de conseil ne pouvait être reproché à Me C..., pour cela qu'il était précisé en page 11 du compromis de vente qu'un certificat d'urbanisme constituait une information sur la constructibilité du terrain et non une autorisation de construire, laquelle ne pouvait résulter que d'un permis de construire, ces mêmes précisions étant encore énoncées dans le certificat délivré le 28 janvier 2010, sans rechercher si l'attention des acquéreurs avait été attirée, de manière complète et circonstanciée, sur le risque d'acheter un terrain à bâtir en l'état d'un simple certificat d'urbanisme, document purement informatif et sur les conséquences d'une non obtention du permis de construire, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
2°) ALORS QUE un certificat d'urbanisme ne permet pas de vérifier la constructibilité du terrain au regard du plan local d'urbanisme ; qu'en écartant tout manquement du notaire à ses obligations légales, pour cela qu'il était précisé dans le compromis de vente que le certificat d'urbanisme constituait une information sur la constructibilité du terrain et non autorisation de construire, quand le certificat d'urbanisme ne permet pas de vérifier la constructibilité du terrain au regard du plan local d'urbanisme et que l'information ainsi délivrée par le notaire était erronée, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil, ensemble l'article L.410-1 du code de l'urbanisme ;
3°) ALORS QUE le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets de l'acte, ainsi que sur les conséquences et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ; qu'au cas présent, les époux Y... reprochaient au notaire de ne pas les avoir alertés sur la spécificité de la règlementation d'urbanisme locale, interdisant en zone UE toute construction à plus de vingt mètres de la voie publique (conclusions page 8 § 5 à 7, page 9 § 1 à 5) ; qu'en jugeant qu'aucun manquement de Me C... à ses obligations professionnelles n'était établi, pour cela qu'étaient jointes à l'acte authentique les dispositions d'urbanisme applicables à la zone UE et qu'une lecture attentive de ce document et de son article 6, aurait permis aux époux Y... de découvrir la limite d'implantation des constructions par rapport aux voies, sans rechercher si le notaire avait attiré l'attention des acquéreurs, de manière complète et circonstanciée, sur les contraintes d'urbanisme affectant la constructibilité du terrain et susceptibles d'entraver leur projet de construction, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1382, devenu 1240 du code civil.