LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Donne acte à la MAF de son désistement à l'égard de la SCP X...- Y..., ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Vincent Z... et de M. Z..., ès qualités de liquidateur amiable de la société SRI dans le pourvoi n° C 14-10. 937 ; 
Joint les pourvois n° S 14-13. 250 et C 14-10. 937 ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 4 novembre 2013) que la société Valduc invest, filiale du Groupe Valduc, a cédé des lots de copropriété dans un immeuble anciennement à usage d'hôtel, à des particuliers désireux de réaliser une opération de défiscalisation des travaux sur le bien transformé en quatre-vingt-six appartements et en parc à automobiles ; que la société Valduc Invest s'est adressée à M. Z..., architecte travaillant au sein de la société Vincent Z..., assurée auprès de la Mutuelle des architectes français (la MAF) ayant créé, spécialement pour l'opération, la Société de réalisations immobilières (la société SRI), également assurée par la MAF, qui a déposé le permis de construire le 14 avril 2004 ; que l'état descriptif de division et le règlement de copropriété ont été établis par acte authentique du 13 août 2004 ; que les lots ont été commercialisés à partir du mois d'août 2004 par la société groupe Valduc, la société Groupe patrimoine ou des gestionnaires de patrimoine, dont la société Afedim, et le Crédit industriel de l'Ouest, devenu la Banque CIC-Ouest ; que les actes de vente ont été régularisés par M. A..., notaire, qui a aussi établi un « contrat de rénovation » par lequel les acquéreurs confiaient un mandat de « contractant général » à la SRI pour la réalisation des travaux de rénovation sur les parties communes et privatives ; qu'un contrat d'architecte était passé le 9 décembre 2004, entre la société Vincent Z... et la société SRI pour la réalisation de l'opération ; que des difficultés techniques ayant entraîné un surcoût et un retard de construction, quatre-vingt-six copropriétaires ont assigné M. A... en réparation de leurs préjudices et celui-ci a appelé en garantie les sociétés Valduc invest, Valduc patrimoine et Groupe Valduc, la société SRI, représentée par son liquidateur amiable M. Z..., la SCP X... 
Y..., mandataire judiciaire de la société Vincent Z... en liquidation judiciaire, le Crédit industriel de l'Ouest, la société AFEDIM et la MAF ; que, pour sa part, la banque CIC Ouest, a demandé le paiement d'une somme correspondant à l'indemnisation du surcoût des travaux versée à trente-deux copropriétaires qui étaient ses clients ; 
Sur le premier moyen du pourvoi des copropriétaires, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant retenu, d'une part, que la société Valduc invest, n'ayant pas de lien de subordination avec le constructeur auquel elle n'avait demandé que de définir et de chiffrer les travaux pour en informer les acquéreurs, le seul engagement qu'elle avait souscrit était la délivrance à ces derniers des biens immobiliers dans l'état où ils se trouvaient et, d'autre part, que les copropriétaires ayant, par acte séparé, confié à la société SRI une mission de contractant général pour l'étude et la réalisation des travaux, celle-ci avait, seule, contracté avec les différentes entreprises, suivi le déroulement du chantier, contrôlé l'activité des entreprises et conclu avec elles les avenants nécessaires pour l'opération de rénovation dans laquelle le vendeur ne s'était pas impliqué, la cour d'appel a pu en déduire que les contrats séparés ne pouvaient être qualifiés de vente d'immeuble à construire ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Mais sur le premier moyen du pourvoi de la MAF, qui est recevable : 
Vu les articles 4 et 5 du code de procédure civile ; 
Attendu que pour condamner la MAF en sa qualité d'assureur de la société Vincent Z... et de la société SRI, à payer certaines sommes aux copropriétaires, la cour d'appel retient qu'il y a lieu d'écarter la responsabilité de M. A... et celle de la société Groupe Valduc pour ne retenir que celles de Vincent Z... et de la société SRI non pas en qualité d'appelés en garantie mais en qualité d'auteurs principaux des préjudices subis par les copropriétaires ; 
Qu'en statuant ainsi alors que les copropriétaires n'avaient pas formé de demande d'indemnisation à l'encontre de Vincent Z... et de la société SRI ou de leur assureur, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et violé les textes susvisés ; 
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la sixième branche du premier moyen et le second moyen du pourvoi des copropriétaires ainsi que sur la deuxième branche du deuxième moyen du pourvoi de la MAF annexés qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; 
Vu l'article 627 du code de procédure civile ; 
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens devenus sans objet : 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la MAF à payer aux copropriétaires les sommes qui avaient été fixées par le tribunal de grande instance de Tours et mises à la charge de M. A... à titre prévisionnel, à l'exclusion pour chacun d'eux de la somme de 7 000 euros qui avait été fixée au titre de son préjudice de jouissance, et en ce qu'il ordonne une expertise, l'arrêt rendu le 4 novembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ; 
DIT n'y avoir lieu à renvoi ; 
Condamne les copropriétaires aux dépens exposés par la MAF dans l'instance au fond ; 
Condamne les copropriétaires aux dépens des présents pourvois ; 
+ Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille quinze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits au pourvoi n° C 14-10. 937 par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour la société Mutuelle des architectes français. 
Le premier moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la Mutuelle des Architectes Français à payer aux copropriétaires les sommes qui avaient été fixées par le tribunal de grande instance de Tours et mises à la charge de Me Luc A... à titre provisionnel, à l'exclusion pour chacun d'entre eux de la somme de 7 000 ¿ qui avait été fixée au titre du préjudice de jouissance, 
Aux motifs qu'il y a lieu d'écarter la responsabilité de Maître Luc A... et celle du Groupe Valduc, pour ne retenir que celles de Vincent Z... et de la société SRI, non pas en qualité d'appelés en garantie, mais en qualité d'auteurs principaux des préjudices subis par les copropriétaires ; 
Attendu que ces préjudices sont constitués d'une part par le surcoût consécutif aux travaux qui ont dû être effectués du fait que la structure existante était inappropriée et qu'un renforcement était nécessaire, et du fait que les trémies de ventilation devaient être agrandies avec des doublages supplémentaires ; que ces difficultés ont été découvertes, selon l'expert, « dès les premiers percements, début de 2005 » ; que ce n'est que par courrier en date du 1er juin 2005 que la société SRI transmettait aux copropriétaires sa lettre d'information numéro 3, dans laquelle elle faisait état de difficultés dues à « des surprises et imprévus liés aux démolitions » ; 
Attendu que ce surcoût doit être mis à la charge de Vincent Z... et de la société SRI, ainsi que le réclament les copropriétaires ; 
Attendu que la fin du chantier a dû être reportée, ce qui a immanquablement entraîné une perte pour les copropriétaires, puisque ces derniers n'ont pu donner leurs immeubles en location que très postérieurement à la date initialement prévue, et au vu de laquelle ils avaient contracté avec l'architecte et la société SRI ; que le préjudice de jouissance ainsi subi doit être également mis à leur charge ; 
Attendu que la société SRI a disparu, Vincent Z... étant chargé de sa liquidation amiable, avant de faire lui-même l'objet d'une procédure collective au cours de laquelle ses adversaires n'ont pas produit ; que leur créance est éteinte ; 
Attendu cependant qu'il n'est pas contestable que la Mutuelle des Architectes Français était leur assureur au cours de la période considérée (arrêt p. 31) ; 
Alors que le juge ne peut méconnaître les termes du litige ; qu'en l'espèce, les copropriétaires de la résidence Alliance n'ont pas sollicité la condamnation de la MAF en sa qualité d'assureur de la société SRI et de M. Z... et ont seulement agi à l'encontre de Me A... ; qu'en condamnant directement la MAF à leur payer des sommes qui avaient été fixées par le tribunal de grande instance de Tours et mises à la charge de Me Luc A... à titre provisionnel, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile. 
Le deuxième moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la MAF serait tenue de garantir le sinistre et de l'avoir condamnée à payer aux copropriétaires les sommes qui avaient été fixées par le tribunal de grande instance de Tours et mises à la charge de Me Luc A... à titre provisionnel, à l'exclusion pour chacun d'entre eux de la somme de 7 000 ¿ qui avait été fixée au titre de son préjudice de jouissance, 
Aux motifs que c'est par des motifs pertinents et adoptés que les premiers juges, écartant l'argumentation de la MAF selon laquelle la garantie serait nulle pour défaut d'aléa d'une part et selon laquelle le sinistre serait exclu d'autre part, ont dit que la MAF devra garantir le sinistre en qualité d'assureur de Vincent Z... et de la société SRI ; 
Attendu que les préjudices de jouissance sont exclus par le paragraphe 2. 2. des conventions spéciales du contrat d'assurance professionnelle du contractant général avec sous-traitance des travaux dont se prévaut aujourd'hui la MAF ; 
Attendu en définitive que la Mutuelle des Architectes Français ne pourra voir mettre à sa charge que l'indemnisation des dommages directs entraînés par les surcoûts ; 
Attendu que la Mutuelle des Architectes Français n'avait pas invoqué en première instance la limitation de garantie dont elle se prévaut aujourd'hui ; 
Que le plafond dont elle se prévaut concerne, selon le tableau figurant au paragraphe 3. 1. des conditions particulières du contrat d'assurance professionnelle du contractant général avec sous-traitance des travaux, les « dommages immatériels non consécutifs des dommages corporels ou matériels garantis » ; 
Que le tableau prévoit, pour les dommages matériels définis au 1. 12 des conditions générales (lequel prévoit la garantie des dommages définis aux articles 1792 et 1792-2 du Code civil), un montant de garantie de 4 159 112, 38 ¿, et pour les « autres dommages matériels », un plafond de 1 039 778, 09 ¿ ; 
Que l'argumentation relative au plafond de garantie de 207. 955, 61 ¿ doit donc être écartée, la MAF pouvant être tenue, selon cette pièce, pour un montant supérieur à 5 millions d'euros (arrêt p. 31 in fine et 32) ; 
Et aux motifs adoptés du jugement que le contrat d'assurance souscrit le 20 juillet 2004 par la société SRI prévoit que chaque chantier doit faire l'objet d'une déclaration. 
L'article 5-1 des conditions particulières stipule que pour chaque opération, les garanties sont acquises dès réception par l'assureur de la déclaration préalable du chantier accompagnée de divers justificatifs. 
En l'espèce le chantier a été déclaré le 20 janvier 2005. 
La MAF soutient que le dépassement du budget était connu de l'assuré depuis le 9 décembre 2004 ; 
Toutefois, d'une part, il a été seulement démontré qu'en décembre 2004, l'architecte avait fait preuve d'imprévision dans le chiffrage des travaux et la programmation des délais d'exécution, d'autre part, l'expert a constaté que l'inadaptation de la structure de la partie habitation n'a été connue qu'à la suite des premiers percements début 2005. 
Il résulte de ces éléments que l'architecte ne connaissait pas l'existence des dommages lors de la déclaration du chantier, de sorte que le contrat avait un aléa. Il s'ensuit que la garantie est valable. 
L'article 2 du chapitre I des conventions spéciales du contrat d'assurance prévoit l'exclusion : 
Des conséquences pécuniaires de « la responsabilité de l'assuré résultant du fait du non-respect du coût prévisionnel des travaux qu'il a arrêtés ». 
Des conséquences des maniements de fonds quels qu'ils soient. 
Ainsi qu'il a été analysé ci-dessus, le sinistre n'est pas consécutif à un non-respect du montant prévisionnel des travaux. 
Il s'ensuit que la Maf, qui assurait la société SRI et la société Z... selon des contrats dont il n'est pas contesté que les clauses sont identiques, devra garantir le sinistre en qualité d'assureur de ces deux sociétés (jugement p. 26 § 2) ; 
1) Alors que, d'une part, le contrat d'assurance souscrit par la société SRI et la société Z... excluait la responsabilité de l'assuré résultant du non-respect du coût prévisionnel des travaux ; qu'en refusant l'application de cette clause d'exclusion de garantie invoquée par la MAF, motif pris de ce que le sinistre ne serait pas consécutif à un non-respect du montant prévisionnel des travaux mais selon l'expert à un surcoût de l'opération due à une imprévision financière et à la commercialisation des lots sur la base d'un chiffrage effectué au stade de la simple étude de faisabilité, sans expliquer la différence pouvant exister entre ces deux notions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 
2) Alors que, d'autre part et en toute hypothèse, la MAF avait soutenu tant en première instance, ainsi qu'en témoignait l'exposé des prétentions des parties devant les premiers juges et ses conclusions n° 3, qu'en appel, qu'elle ne pouvait être tenue au-delà du plafond de garantie prévu à l'article 3. 1 des conditions particulières pour les dommages immatériels non consécutifs à des dommages corporels ou matériels garantis, soit un montant de 207 955, 61 ¿ ; que pour écarter ce moyen, la Cour d'appel a retenu que la MAF n'avait pas invoqué en première instance la limitation de garantie dont elle se prévaut aujourd'hui ; qu'en statuant ainsi, la cour a dénaturé les conclusions de la MAF et violé les articles 1134 du code civil et 4 du code de procédure civile ; 
3) Alors qu'enfin, la MAF se prévalait du plafond de garantie prévu au paragraphe 3. 1. des conditions particulières du contrat d'assurance professionnelle du contractant général avec sous-traitance des travaux, pour les « dommages immatériels non consécutifs des dommages corporels ou matériels garantis » ; que le sinistre en cause résultant d'une sous-évaluation du coût des travaux, à supposer qu'il ne soit pas exclu de la garantie, ne pouvait constituer qu'un dommage immatériel non consécutif à un dommage corporel ou matériel garanti ; qu'en estimant cependant, pour écarter ce plafond de garantie, que le tableau prévoyait, pour les dommages matériels définis au 1. 12 des conditions générales (lequel prévoit la garantie des dommages définis aux articles 1792 et 1792-2 du Code civil), un montant de garantie de 4 159 112, 38 ¿, et pour les « autres dommages matériels », un plafond de 778, 09 ¿, d'où il suivait que l'argumentation relative au plafond de garantie de 207. 955, 61 ¿ devait être écartée, la MAF pouvant être tenue, selon cette pièce, pour un montant supérieur à 5 millions d'euros, la cour d'appel, qui n'a opéré aucune distinction entre les différents dommages couverts par l'assurance a dénaturé le contrat et violé l'article 1134 du code civil. 
Le troisième moyen de cassation fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté les demandes de condamnation des sociétés Valduc Invest, Groupe Valduc et Groupe Patrimoine, 
Aux motifs que « les seuls engagements pris par la société Valduc résidaient dans la délivrance aux acquéreurs de biens immobiliers dans l'état où ils se trouvaient, aucune autre obligation ne figurant ni dans les actes sous-seing privés, ni dans les actes authentiques ; que, seule, la société SRI a contracté l'obligation de rénover lesdits biens, les acquéreurs lui confiant une mission de contractant général pour la rénovation d'un ou plusieurs lots de copropriété, mandat lui étant donné, en la même qualité de contractant général, pour l'étude et la réalisation des travaux de rénovation des logements conformément aux contrats de rénovation pré-signés ; que l'existence d'accords préalables entre les sociétés du groupe Valduc d'une part, et la société SRI d'autre part, qui constituent deux entités totalement indépendantes l'une de l'autre, ne saurait suffire à faire considérer que la société Valduc Invest se serait obligée à édifier ou à faire édifier ; 
Attendu que les premiers juges, après avoir décrit la plaquette de présentation du projet aux acquéreurs, indiquent « qu'il n'a été produit aucun des documents de vente ou des documents techniques qui ont été remis nécessairement à la société Valduc Patrimoine, à la société AFEDIM et à la banque CIC Ouest pour commercialiser le produit » ; que, dans ses écritures, le Groupe Valduc indique que ces documents n'existent pas ; que cette affirmation est assurément exacte, puisqu'aucune des parties, à commencer par celles qui y auraient intérêt, ne produit de telles pièces ; que cet élément, sur lequel s'est fondé le tribunal pour en faire un des indices démontrant à ses yeux l'existence d'une vente d'immeubles à construire, démontre au contraire, à l'évidence, que cette preuve fait défaut ; 
Attendu qu'il n'apparaît nulle part que la société SRI ne serait intervenue qu'en qualité de société-écran, ou de prête-nom de Valduc ; 
Attendu que l'ensemble des éléments apportés aux débats, et en particulier le rapport de l'expert judiciaire, font apparaître de façon incontestable que c'est la société SRI qui a arrêté le coût des travaux, qui a déposé le permis de construire, et qui était le seul interlocuteur de la Socotec avec qui elle a conclu la convention de contrôle technique ; que c'est également la société SRI qui a contracté avec les différentes entreprises intervenantes en concluant avec ces dernières les marchés de travaux, et qui a suivi le déroulement du chantier, contrôlant constamment l'activité des entreprises et concluant avec elle les avenants quand besoin était ; 
Qu'il apparaît ainsi que, le 10 juin 2005, la société SRI et l'entreprise Ylmaz ont signé un avenant correspondant à des travaux supplémentaires pour un montant de 76 000, 03 ¿ hors-taxes ; que l'importance de ce prix est de nature à montrer la totale implication de cette société dans le contrôle du déroulement des travaux ; 
Qu'il apparaît également que c'est SRI qui informait les copropriétaires de ce déroulement et des difficultés rencontrées, par des notes d'information (e. g ¿ lettre d'information n° 3 du 1er juin 2005, indiquant que des surprises et des imprévus étaient intervenus, et faisant notamment état de « notre méthode de planification des travaux ») ; Qu'il ressort d'ailleurs des propres écritures des copropriétaires (conclusions du 16 mai 2013 page 18) que, entre le 13 janvier 2005 et le 5 décembre 2005 la SRI leur a adressé cinq notes d'information, et que c'est elle qui les informait le 5 avril 2006 « qu'une réunion s'était tenue (...) afin de trouver une solution aux problèmes rencontrés » ; 
Attendu par ailleurs que l'expert, en page 52 de son rapport, explique qu'il s'est peut-être laissé abuser sur l'identité du maître de l'ouvrage en pensant qu'il s'agissait du groupe Valduc, et ce après avoir expliqué que le maître de l'ouvrage est la société SRI ; qu'il précise que le groupe Valduc était le professionnel compétent pour le montage de l'opération, apportant à ses clients une compétence et une sécurité, mais qu'il est inexact de lui attribuer la qualité de maître de l'ouvrage pour cette opération particulière ; 
Que ce technicien, à la page 78 de son rapport, reproche à la SRI et à Vincent Z... de n'avoir pas informé le GROUPE Valduc de ce que le budget indiqué dans les actes notariés était déjà dépassé, et de ce que les délais contractuellement figés avec les acquéreurs ne pouvaient pas être tenus ; que ce point démontre bien l'absence d'implication de Valduc dans le déroulement des travaux et la liberté qui était laissée à l'architecte et à la société SRI ; 
Que l'expert rappelle encore, sur la même page, que « SRI a signé un prix ferme et définitif avec les acquéreurs » ; 
Attendu que la juridiction du premier degré a également observé que, préalablement à la commercialisation des lots, les travaux nécessaires à la rénovation et à la transformation du bâtiment, ainsi qu'à la création des parkings, étaient déjà définies par la société Valduc Invest, leur coût chiffré, et que la société SRI avait déjà été sélectionnée par le groupe Valduc ; 
Attendu cependant que, si c'est là ce que fait apparaître la convention du 24 août 2004, par laquelle Valduc apportait à la SRI une affaire, il y est précisé qu'il n'existait pas de lien de subordination entre les parties à ce contrat ; que les premiers juges ont donc mal interprété la volonté des parties telles qu'elle est exprimée dans cette convention, par laquelle c'est SRI qui était mandant, la prestation de Valduc consistant seulement à lui apporter un chantier sur lequel SRI aurait toute maîtrise, 
Attendu que lors de la négociation d'une transaction portant sur l'achat d'un bien immobilier, le vendeur est nécessairement débiteur d'une obligation de renseigner l'acheteur, en particulier lorsque des travaux sont à prévoir ; que le comportement inverse pourrait lui être reproché par la suite ; 
Qu'il doit être considéré que le vendeur, en ce faisant, a simplement satisfait à son obligation de renseignement envers ses cocontractants, relativement d'une part au prix des biens, d'autre part au montant qu'ils allaient avoir à débourser pour les mettre en état de mise en location ; 
Que c'est donc à tort que les premiers juges ont pris ce fait en considération pour requalifier la vente ; 
Attendu que la société Valduc, qui n'a reçu des copropriétaires que le prix de vente de l'immeuble, n'a jamais été rémunérée pour un mandat de maîtrise d'ouvrage, au contraire de la SRI ; que c'est cette dernière qui levait les fonds auprès des copropriétaires et qui assurait le financement des travaux, étant rétribuée pour de telles prestation ; que cela est établi par la production que fait le Groupe Valduc de courrier établi par SRI le 6 décembre 2004, et adressé à Maître Luc A..., par lequel cette société lui adresse un récapitulatif rectificatif des premiers appels de fonds ainsi que les factures individuelles ; 
Attendu qu'en présence de tels éléments, il y a lieu d'écarter l'argumentation invoquée par les copropriétaires à l'appui de leur demande de requalification en vente en état futur d'achèvement-en particulier s'agissant des arguments tirés de l'ampleur des travaux ou de la création des parkings, ces deux points étant à eux seuls insuffisants, en l'absence de toute application des vendeurs dans les opérations de construction, pour caractériser l'existence d'une telle vente ; 
Attendu qu'il y a lieu par là même d'écarter la responsabilité de Maître Luc A... et celle du Groupe Valduc, pour ne retenir que celles de Vincent Z... et de la société SRI, non pas en qualité d'appelés en garantie, mais en qualité d'auteurs principaux des préjudices subis par les copropriétaires » (arrêt p. 29 à 31) ; 
Alors que dans ses conclusions d'appel, la MAF a soutenu que la responsabilité des sociétés du groupe Valduc devait être retenue au regard de son rôle joué dans l'opération globale au niveau de sa conception et de sa diffusion ; qu'en écartant par une simple affirmation toute responsabilité de ces sociétés, au seul motif qu'elles ne seraient pas intervenues dans la réalisation des travaux et ne pouvaient être considérées comme maître d'ouvrage délégué, sans répondre à ce moyen déterminant des conclusions d'appel, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. Moyens produits au pourvoi n° S 14-13. 250 par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils pour les copropriétaires. 
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement entrepris, en ce qu'il avait dit qu'un notaire (Me A...) avait engagé sa responsabilité à l'égard des copropriétaires (les 86 exposants) ;
- AUX MOTIFS QUE, sur la nature de la convention liant les parties, celle-ci ne pouvait être qualifiée de vente d'immeuble à construire que si le vendeur est propriétaire du sol d'une part, et, d'autre part, en opère le transfert de propriété à l'acquéreur par le même contrat que celui par lequel il s'oblige à construire l'immeuble ; que les premiers juges avaient retenu en particulier que les acquéreurs avaient signé, d'une part, un compromis de vente en l'état des lots de copropriété avec la société Valduc Invest, d'autre part, un contrat de rénovation avec la société SRI, par lequel ils lui confiaient une mission de « contractant général » pour la rénovation d'un ou plusieurs lots de copropriété, parties privatives et parties communes, de l'immeuble selon un prix ferme et définitif ; que les seuls engagements pris par la société Valduc consistaient en la délivrance aux acquéreurs de biens immobiliers dans l'état où ils se trouvaient, aucune autre obligation ne figurant ni dans les actes sous seing privé, ni dans les actes authentiques ; que seule la société SRI avait contracté l'obligation de rénover lesdits biens, les acquéreurs lui confiant une mission de contractant général pour la rénovation d'un ou plusieurs lots de copropriété, mandat lui étant donné, en la même qualité de contractant général, pour l'étude et la réalisation des travaux de rénovation des logements conformément aux contrats de rénovation pré-signés ; que l'existence d'accords préalables entre les sociétés du groupe Valduc, d'une part, et la société SRI, d'autre part, qui constituaient deux entités totalement indépendantes l'une de l'autre, ne saurait suffire à faire considérer que la société Valduc Invest se serait obligée à édifier ou à faire édifier ; que les premiers juges, après avoir décrit la plaquette de présentation du projet aux acquéreurs, indiquaient « qu'il n'a été produit aucun des documents de vente ou des documents techniques qui ont été remis nécessairement à la société Valduc Patrimoine, à la société AFEDIM et à la banque CIC Ouest pour commercialiser le produit » ; que, dans ses écritures, le Groupe Valduc indiquait que ces documents n'existaient pas ; que cette affirmation était assurément exacte, puisqu'aucune des parties, à commencer par celles qui y auraient intérêt, ne produisait de telles pièces ; que cet élément, sur lequel s'était fondé le tribunal pour en faire un des indices démontrant à ses yeux l'existence d'une vente d'immeuble à construire, démontrait à l'évidence au contraire que cette preuve faisait défaut ; qu'il n'apparaissait nulle part que la société SRI ne serait intervenue qu'en qualité de société-écran, ou de prête-nom de Valduc ; que l'ensemble des éléments apportés aux débats, et en particulier le rapport de l'expert judiciaire, faisaient apparaître de façon incontestable que c'était la société SRI qui avait arrêté le coût des travaux, qui avait déposé le permis de construire et qui était le seul interlocuteur de la Socotec, avec qui elle avait conclu la convention de contrôle technique ; que c'était également la société SRI qui avait contracté avec les différentes entreprises intervenantes en concluant avec ces dernières des marchés de travaux, et qui avait suivi le déroulement du chantier, contrôlant constamment l'activité des entreprises et concluant avec elles les avenants quand besoin était ; qu'il apparaissait ainsi que, le 10 janvier 2005, la société SRI et l'entreprise Ylmaz avaient signé un avenant correspondant à des travaux supplémentaires pour un montant de 76. 000, 03 ¿ hors taxes ; que l'importance de ce prix était de nature à démontrer la totale implication de cette société dans le contrôle du déroulement des travaux ; qu'il apparaissait également que c'était la SRI qui informait les copropriétaires de ce déroulement et des difficultés rencontrées, par des notes d'information (e. g. lettre d'information n° 3 du 1er juin 2005, indiquant que des surprises et des imprévus étaient survenus, et faisant notamment état de « notre méthode de planification des travaux ») ; qu'il ressortait d'ailleurs des propres écritures des copropriétaires (conclusions du 16 mai 2013, p. 18) qu'entre le 13 janvier 2005 et le 5 décembre 2005, la SRI leur avait adressé cinq notes d'information et que c'était elle qui les informait le 5 avril 2006 « qu'une réunion s'était tenue (¿) afin de trouver une solution aux problèmes rencontrés » ; que, par ailleurs, l'expert, en page 52 de son rapport, expliquait qu'il s'était peut-être laissé abuser sur l'identité du maître de l'ouvrage en pensant qu'il s'agissait du groupe Valduc, et ce après avoir expliqué que le maître de l'ouvrage était la société SRI ; qu'il précisait que le groupe Valduc était le professionnel compétent pour le montage de l'opération, apportant à ses clients une compétence et une sécurité, mais qu'il était inexact de lui attribuer la qualité de maître de l'ouvrage pour cette opération particulière ; que ce technicien, à la page 78 de son rapport, reprochait à la SRI et à Vincent Z... de n'avoir pas informé le Groupe Valduc de ce que le budget indiqué dans les actes notariés était déjà dépassé, et de ce que les délais contractuellement figés avec les acquéreurs ne pouvaient pas être tenus ; que ce point démontrait bien l'absence d'implication de Valduc dans le déroulement des travaux et la liberté qui était laissée à l'architecte et à la société SRI ; que l'expert rappelait encore, sur la même page, que « SRI a signé un prix ferme et définitif avec les acquéreurs » ; que la juridiction du premier degré avait également observé que, préalablement à la commercialisation des lots, les travaux nécessaires à la rénovation et à la transformation du bâtiment, ainsi qu'à la création des parkings, étaient déjà définis par la société Valduc Invest, leur coût chiffré, et que la société SRI avait déjà été sélectionnée par le groupe Valduc ; que, cependant, si c'était là ce que faisait apparaître la convention du 24 août 2004, par laquelle Valduc apportait une affaire à SRI, il y était précisé qu'il n'existait pas de lien de subordination entre les parties à ce contrat ; que les premiers juges avaient donc mal interprété la volonté des parties telle qu'elle était exprimée dans cette convention, par laquelle c'était SRI qui était mandant, la prestation de Valduc consistant seulement à lui apporter un chantier sur lequel SRI aurait toute maîtrise ; que lors de la négociation d'une transaction portant sur l'achat d'un bien immobilier, le vendeur était nécessairement débiteur d'une obligation de renseigner l'acheteur, en particulier lorsque des travaux sont à prévoir ; que le comportement inverse pourrait lui être reproché par la suite ; qu'il devait être considéré que le vendeur, en ce faisant, avait simplement satisfait à son obligation de renseignement envers ses cocontractants, relativement d'une part au prix des biens, d'autre part au montant qu'ils allaient avoir à débourser pour les mettre en état de mise en location ; que c'était donc à tort que les premiers juges avaient pris ce fait en considération pour requalifier la vente ; que la société Valduc qui n'avait reçu des copropriétaires que le prix de vente de l'immeuble, n'avait jamais été rémunérée pour un mandat de maîtrise d'ouvrage, au contraire de la SRI ; que c'était cette dernière qui levait les fonds auprès des copropriétaires et qui assurait le financement des travaux, étant rétribuée pour de telles prestations ; que cela était établi par la production que faisait le Groupe Valduc du courrier établi par la SRI le 6 décembre 2004 et adressé à Me A..., par lequel cette société lui adressait un récapitulatif rectificatif des premiers appels de fonds, ainsi que les factures individuelles ; qu'en présence de tels éléments, il y avait lieu d'écarter l'argumentation invoquée par les copropriétaires à l'appui de leur demande de requalification en vente en l'état futur d'achèvement, en particulier s'agissant des arguments tirés de l'ampleur des travaux ou de la création des parkings, ces deux points étant à eux seuls insuffisants, en l'absence de toute implication des vendeurs dans les opérations de construction, pour caractériser l'existence d'une telle vente ; qu'il y avait lieu d'infirmer le jugement du 13 septembre 2012, en ce qu'il avait considéré qu'il y avait lieu à la requalification des conventions litigieuses ; qu'il y avait lieu, par là même, d'écarter la responsabilité de Me A... et celle du Groupe Valduc, pour ne retenir que celles de Vincent Z... et de la société SRI, non pas en qualité d'appelés en garantie, mais en qualité d'auteurs principaux des préjudices subis par les copropriétaires ; 
1°) ALORS QU'une vente d'immeuble à construire est caractérisée, dès lors qu'un contrat de vente d'immeuble est couplé à un contrat de rénovation lourde de ce même immeuble, peu important que les deux contrats aient été artificiellement dissociés ; qu'en décidant qu'aucun contrat de vente d'immeuble n'avait été conclu entre les acquéreurs copropriétaires et les sociétés Valduc Invest et SRI, car des contrats distincts de vente et de rénovation avaient été passés pour chaque lot vendu, la cour d'appel a violé les articles 1601-1 du code civil et L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation ; 
2°) ALORS QUE constitue une vente en l'état futur d'achèvement l'opération par laquelle un promoteur immobilier vend un immeuble devant faire l'objet d'une rénovation lourde qu'il réalise indirectement en la confiant à un tiers ; qu'en ayant décidé que les contrats de vente et de rénovation, respectivement conclus par les acquéreurs copropriétaires avec la société Valduc Invest et la SRI, étaient dissociables et ne constituaient pas une unique opération de promotion immobilière, après avoir pourtant constaté que, préalablement à la commercialisation des lots, les travaux nécessaires à la rénovation et à la transformation du bâtiment, ainsi qu'à la création des parkings, avaient déjà été définis par la société Valduc Invest et leur coût chiffré et que la SRI avait déjà été sélectionnée par le groupe Valduc, la cour d'appel a omis de tirer les conséquences légales qui s'induisaient de ses constatations au regard des articles 1601-1 du code civil et L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation ; 
3°) ALORS QUE constitue une vente en l'état futur d'achèvement l'opération par laquelle un promoteur immobilier vend un immeuble et fait procéder indirectement à sa rénovation ou à sa reconstruction ; qu'en refusant de considérer que les contrats de vente et de rénovation passés entre les copropriétaires et les sociétés Valduc Invest et SRI constituaient une opération unique de vente en l'état futur d'achèvement, au prétexte que si, avant la commercialisation des lots, la société Valduc Invest avait défini et chiffré le programme de rénovation de bâtiment et sélectionné la SRI pour réaliser les travaux, ces deux sociétés n'avaient cependant aucun lien de subordination et étaient indépendantes l'une de l'autre, ainsi qu'il résultait de la convention du 24 août 2004, et que la société Valduc Invest s'était bornée à remplir son obligation de renseignement de venderesse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1601-1 du code civil et L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation ; 
4°) ALORS QUE constitue une vente en l'état futur d'achèvement l'opération par laquelle un vendeur d'immeuble en réalise indirectement la rénovation lourde en la confiant à une entreprise tierce ; qu'en relevant le caractère dissociable des contrats de vente et de rénovation conclus entre les copropriétaires et les sociétés Valduc Invest et SRI, sans rechercher si, concomitamment à l'acte de vente, les futurs copropriétaires ne devaient pas signer, par l'entremise du même notaire, Me A..., une convention de travaux ¿ intitulé « SARL VALDUC INVEST/ nom de l'acquéreur »- portant sur les parties communes et privatives de la copropriété, déléguant à un tiers, la SRI qui n'y était pas partie, la réalisation des travaux de rénovation de l'immeuble et de construction de parkings, le contrat de rénovation passé avec SRI étant annexé à cette convention de travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1601-1 du code civil et L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation ; 
5°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut au défaut de motifs ; qu'en retenant que la société Valduc Invest ne s'était pas impliquée dans la conduite des travaux de rénovation, sans répondre aux conclusions des exposants ayant fait valoir que c'était elle qui avait pris l'initiative de demander le premier appel de fonds aux copropriétaires, qu'elle s'était investie dans la gestion du retard du chantier, avait informé ses partenaires de commercialisation du montant des fonds manquants et l'avait réparti sur les copropriétaires, de même qu'elle avait été rémunérée par l'intermédiaire de la convention d'apporteur d'affaires (conclusions, p. 18, 19, 28 et 34), la cour d'appel a méconnu les prescriptions de l'article 455 du code de procédure civile ; 
6°) ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs ; qu'en retenant tout à la fois que la société Valduc Invest avait chiffré le coût des travaux avant leur commercialisation (arrêt, p. 30 § 3 et 6) et que leur montant avait été fixé par la SRI (arrêt, p. 29 § 5), la cour d'appel a méconnu les prescriptions de l'article 455 du code de procédure civile. 
SECOND MOYEN DE CASSATION :
- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir dit qu'un assureur (la MAF) serait seul condamné à indemniser des copropriétaires (les 85 exposants) ;
- AUX MOTIFS QUE ne devaient être retenues que les responsabilités de Vincent Z... et de la société SRI, en qualité d'auteurs principaux des préjudices subis par les copropriétaires ; que, cependant, la société SRI avait disparu, Vincent Z... étant chargé de sa liquidation amiable, avant de faire lui-même l'objet d'une procédure collective au cours de laquelle ses adversaires n'avaient pas produit ; que leur créance était ainsi éteinte ; 
ALORS QU'une société en liquidation amiable peut être condamnée à indemnisation ; qu'en refusant de condamner la société SRI, prise en la personne de son liquidateur amiable, M. Z..., in solidum avec la MAF, après avoir pourtant retenu sa responsabilité, la cour d'appel a violé les articles 1844-8 du code civil et L. 237-2 du code de commerce.