AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par :
   1°/ Mme Monique Z..., née X..., demeurant ...,
   2°/ M. Hervé Z..., demeurant ...,
   en cassation d'un arrêt rendu le 1er mars 1994 par la cour d'appel de Pau (3ème chambre), au profit de la société civile immobilière (SCI) Centre commercial Pau Lescar, dont le siège est ...,
   défenderesse à la cassation ;
   Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt;
   LA COUR, en l'audience publique du 22 mai 1996, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Peyrat, conseiller rapporteur, MM. Deville, Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, M. Bourrelly, Mme Stéphan, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre;
   Sur le rapport de M. le conseiller Peyrat, les observations de Me Baraduc-Bénabent, avocat des époux Z..., de Me Choucroy, avocat de la société civile immobilière Centre commercial Pau Lescar, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi;
   Sur le moyen unique :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 1er mars 1994), que la Société des grands magasins Garonne-Adour (Sogara), aux droits de laquelle se trouve la société civile immobilière du Centre commercial de Pau Lescar (SCI), a donné à bail à Mme Y..., aux droits de laquelle se trouvent les époux Z..., un local à usage commercial dépendant de la galerie marchande Carrefour Pau; que le bail a été renouvelé pour 9 ans le 1er avril 1982; qu'à la suite de la décision, en 1985, de créer une galerie marchande dans l'ensemble commercial, un accord a été passé entre les époux Z... et la SCI aux termes duquel celle-ci s'engageait à mettre à disposition de ses locataires un nouveau local commercial dans la galerie à édifier pour la durée du bail renouvelé restant à courir; qu'à l'issue des travaux, fin 1986, les époux Z... ont occupé leurs nouveaux locaux ;
   que la SCI a, ensuite, demandé, en 1988, la révision du loyer en raison de la modification des facteurs locaux de commercialité;
   Attendu que les époux Z... font grief à l'arrêt d'écarter les règles relatives au plafonnement en fixant le prix du loyer révisé; alors, selon le moyen, "1°) que la valeur locative d'un local se définit d'après les prix, couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents eu égard à leurs caractéristiques, à la destination des lieux, aux obligations respectives des parties et aux facteurs locaux de commercialité; qu'en considérant que le prix du loyer fixé en 1982 correspondait à la valeur locative réelle du local loué aux époux Z... au seul motif qu'il avait pratiquement doublé au regard du prix fixé lors de la dernière révision, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 23 et 27 du décret du 30 septembre 1953; 2°/ que les juges du fond sont tenus de répondre aux conclusions dont ils sont régulièrement saisis; qu'aux termes de leurs écritures, les époux Z... faisaient valoir que la valeur locative de leur local ne pouvait être évaluée par simple comparaison avec les loyers pratiqués dans la galerie marchande en raison de la spécificité des baux dits de centres commerciaux d'une durée de douze années et dont le prix comprend une partie fixe et une partie constituée par un pourcentage sur le chiffre d'affaires du locataire; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions déterminantes de nature à établir que la valeur locative du local des époux Z... ne pouvait être de 107 000 francs au 1er avril 1988, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
   3°/ que les règles relatives au plafonnement du loyer d'un bail commercial révisé ne peuvent être écartées que lorsqu'il existe un lien de causalité; que les juges du fonds doivent obligatoirement caractériser ce lien entre la modification des facteurs locaux de commercialité et la variation de plus de 10 % de la valeur locative; qu'en se contentant d'énoncer que l'écart entre le prix du loyer résultant de précédentes révisions triennales et la valeur locative estimée par l'expert au 14 avril 1988 à 107 000 francs ne pouvait être attribué qu'à un élément extrinsèque constitué par la modification des facteurs locaux de commercialité, la cour d'appel a omis de caractériser l'existence d'un tel lien de causalité et privé sa décision de base légale au regard de l'article 27 du décret du 30 septembre 1953; 4°/ que les époux Z... faisaient valoir aux termes de leurs conclusions, signifiées le 31 mars 1993, que l'augmentation de leur chiffre d'affaires la plus importante s'était produite au cours de l'année 1986 pendant la majeure partie de laquelle le nouveau centre commercial n'étant pas ouvert, ils avaient exploité leur fonds dans une baraque à caractère précaire installée sur le parking par le bailleur; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions déterminantes de nature à établir que l'évolution du chiffre d'affaires des locataires n'était pas liée à l'implantation de la galerie marchande qui, par conséquent, n'avait eu aucune incidence sur la

commercialité de leur fonds, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile";
   Mais attendu qu'ayant relevé que le litige ne portait que sur la modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une augmentation de la valeur locative supérieure à 10 % et constaté que le chiffre d'affaires des locataires avait sensiblement augmenté en 1986, 1987 et 1988, que leur magasin avait été incorporé dans un ensemble commerçant où tous ceux qui pénètrent sont acheteurs potentiels, que les loyers payés par les autres commerçants de la galerie constituaient une preuve de la croissance des valeurs locatives et que la disparité entre le loyer plafonné payé jusqu'en 1988 par les époux Z... et la valeur locative réelle de leur magasin ne pouvait résulter que de l'évolution favorable des facteurs locaux de commercialité, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a légalement justifié sa décision;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;
   Dit n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile;
   Condamne les époux Z... aux dépens ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-six juin mil neuf cent quatre-vingt-seize.