LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 13-15 II du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, applicable à la cause ;
Attendu que l'arrêt attaqué (Rennes, 17 novembre 2017), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 5 janvier 2017, pourvoi n° 15-27.223), fixe les indemnités dues aux consorts L...-K..., par la commune de Teillay, à la suite de l'expropriation à son profit de deux parcelles [...]  et [...] leur appartenant ;
Attendu que, pour qualifier les parcelles en cause de terrain à bâtir, l'arrêt retient que l'existence de réseaux à proximité de chaque terrain suffit à un projet raisonnable de construction de quatre logements, que ces logements peuvent être alimentés par le réseau d'eau potable actuel, que le réseau ERDF basse tension est suffisant dès lors que les constructions sont réalisées en rive immédiate et que les travaux de raccordement ne font pas partie des conditions nécessaires à la satisfaction du critère matériel utile à la qualification de terrain à bâtir ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si ces réseaux étaient adaptés pour desservir la totalité du terrain exproprié, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe l'indemnité due pour les parcelles [...]  et [...] par la commune de Teillay aux consorts L...-K... à la somme de 176 122,36 euros à titre principal et à celle de 10 556,11 euros pour l'indemnité de remploi, l'arrêt rendu le 17 novembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ;
Condamne Mme E... L..., épouse D..., M. C... K..., Mme H... K..., M. P... K... et M. M... L... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme E... L..., épouse D..., M. C... K..., Mme H... K..., M. P... K... et M. M... L... à payer la somme globale de 1 500 euros à la commune de Teillay ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un mars deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour la commune de Teillay.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 176 122,36 euros le montant de l'indemnité revenant aux consorts L...-K..., outre une somme de 10 556,11 euros à titre d'indemnité de remploi, pour l'expropriation de la parcelle parcelles [...]  et [...],
AUX MOTIFS QUE la commune de Teillay disposait d'une carte communale arrêtée le 17 septembre 1999 et approuvée le 28 janvier 2000, qui était en cours de validité au 1er avril 2001 et a continué à être applicable jusqu'à l'expiration du délai de quatre ans, devenant caduque le 19 mars 2004 ; que la nouvelle carte communale de la commune a été approuvée le 28 septembre 2007 puis modifiée le 30 novembre 2007 ; qu'ainsi, à la date de référence du 11 avril 2005, seul le règlement national d'urbanisme (RNU) s'appliquait de sorte que seules étaient autorisées par le RNU les constructions dans les "parties urbanisées de la commune" ; que, selon l'article L. 13-15 II b) ancien du code de l'expropriation, les terrains devaient être "situés dans une partie actuellement urbanisée de la commune" pour répondre au critère juridique ; que les photographies aériennes produites aux débats permettent de remarquer qu'il existe un compartiment homogène délimité au Nord par la rue [...], bordé par un petit bois à l'Est et délimité au Sud par un plan d'eau situé sur la parcelle [...]  ; que ce compartiment est en partie construit et en partie à l'état naturel ; que ; que les parcelles [...]  et [...] sont intégrées dans ce compartiment et aucune configuration particulière sur le terrain ne les rend différentes des parcelles contiguës ; qu'au surplus, la voie constituée par la rue Saint-Eustache à l'ouest est bordée par plusieurs constructions de sorte qu'aucune rupture ne peut être constatée dans la partie actuellement urbanisée de la commune où se trouvent ces deux parcelles ; qu'en particulier, l'absence de construction ne saurait être sérieusement invoquée ; que les parcelles [...]  et [...] ne peuvent être considérées, comme le fait la commune, en dehors de leur environnement immédiat, pour soutenir qu'elles formeraient – en soi – un compartiment naturel et agricole, exclusif de toute qualification de partie urbanisée de la commune ; qu'enfin, la partie humide de la parcelle ne constitue pas un obstacle à la qualification de zone constructible, cet élément pouvant seulement intervenir au moment de l'évaluation de la parcelle pour diminuer le cas échéant le montant de l'indemnité ; que les parcelles sont dans une zone constructible ; que, sur le critère matériel, la condition de l'existence d'une desserte par une voie publique et d'un réseau d'assainissement n'est pas mise en cause ; que la desserte par des réseaux ERDF basse tension et en eau potable suffisants est discutée ; qu'il n'existe aucune réglementation particulière qui définit la capacité de construction des parcelles, de sorte que l'existence de réseaux à proximité du terrain doit suffire à un projet raisonnable de construction ; qu'aussi, la référence par la commune à ce que commande le SCOT adopté par la commune de Teillay en 2011 est inopérante ; que l'appréciation de la capacité des réseaux au regard des trois parcelles [...] , [...]  et [...]  que font le commissaire du gouvernement et la commune n'est pas admissible alors que cette appréciation doit être faite par rapport à la parcelle concernée ; qu'un projet de construction de quatre logements est un "projet raisonnable de construction" ; que le réseau d'eau potable actuel peut, selon le Syndicat des eaux de la forêt du Theil, alimenter ces logements ; que le réseau ERDF basse tension est suffisant, comme le précise le rapport Terragone dont la compétence technique n'est pas mise en cause par l'appelante et le commissaire du gouvernement, dès lors que les constructions sont réalisées en rive immédiate et dès lors, au surplus, qu'aucune étude détaillée de ERDF ne vient le contredire et que les travaux de raccordement ne font pas partie des conditions nécessaires à la satisfaction du critère matériel utile à la qualification de terrain à bâtir ; qu'en définitive les parcelles [...]  et [...]  doivent qualifiées de terrain à bâtir; (...) ; que rien n'interdit de considérer et d'évaluer différemment deux zones voire trois zones dans ces terrains à bâtir, la première étant proche de la desserte que constitue la rue Saint-Eustache, la seconde, en retrait de soixante mètres par rapport à cette rue, la troisième, plus éloignée et en zone humide; (...) ; que peuvent être retenus les termes de comparaison proposés par les expropriés dès lors qu'ils concernent des terrains insérés dans des parties urbanisées de la commune de Teillay, au sens de l'article L. 111-1-2 du code de urbanisme et alors qu'ils concernent pour certains des terrains à bâtir (TC 9, 10, 11, 12, 14 et 15) ; que le prix moyen s'établit à 29 Euros ; que pour la parcelle [...] , il y a lieu de valoriser les deux zones distinctes, Tune en bordure de la rue Saint-Eustache pour 2 880 m2, l'autre au-delà de de 60 mètres pour 2 880 m2, à respectivement 29 Euros et 14, 50 Euros soit en tout 125 280 Euros (83 520 + 41 760) ; que pour la parcelle [...] , il y a lieu de valoriser la première zone d'une superficie de 1 365 m2 à 29 Euros le m², la deuxième zone pour 819 m² à 14, 50 Euros le m² et pour la partie humide de 546 m² à 7,25 Euros le m² (soit 54 419 = 39 585 + 11 875, 50 + 3 958, 50) ;
1. ALORS QU'en l'absence de plan local d'urbanisme ou de carte communale opposable aux tiers ou de tout document d'urbanisme en tenant lieu, aucune construction nouvelle n'est autorisée en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune ; qu'en se bornant à constater que les parcelles litigieuses sont comprises dans un compartiment « en partie construitt en partie à l'état naturel », bordé par des habitations au nord et à l'ouest, sans rechercher si, précisément, ces constructions situées au nord et à l'ouest ne constituaient pas la limite de la partie urbanisée de la commune, de sorte que le tènement en cause, affecté à usage agricole et jouxtant de vastes zones naturelles, au sud et à l'est était situé en-dehors des parties actuellement urbanisées, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-15 II ancien du code de l'expropriation, applicable au litige, ensemble l'article L. 111-1-2 du code de l'urbanisme ;
2. ALORS QUE seuls peuvent être qualifiés de terrain à bâtir les terrains effectivement desservis, compte tenu de leur superficie et de leur configuration, par des réseaux de dimensions adaptées à leur capacité de construction ; qu'en se bornant à constater que le terrain pouvait supporter un « projet raisonnable de construction » de quatre logements, à condition que ceux-ci soient implantés en rive immédiate du réseau ERDF, sans constater que les réseaux étaient adaptés pour desservir la totalité du terrain exproprié, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-15 II ancien du code de l'expropriation, applicable au litige ;
3. ALORS, en toute hypothèse, QUE la cour d'appel, qui a admis qu'une partie du terrain ne pouvait pas être évaluée au prix d'un terrain à bâtir, devait déterminer des termes de comparaison lui permettant d'évaluer cette partie de terrain ; qu'après avoir fixé à 29 euros du m² le prix de la moitié de terrain situé plus près de la route, sur la base de termes de comparaison portant sur des terrains entièrement constructible, la cour d'appel a décidé de fixer la valeur de l'autre moitié, manifestement no desservie par les réseaux, à 14,50 euros m² ; qu'en statuant de la sorte sans référence objective relative à des terrains présentant les mêmes caractéristiques, la cour d'appel, qui a statué par voie de simple affirmation, a violé l'article 455 du code de procédure civile.