LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 18 mars 2013), que M. et Mme X... ont conclu avec la société Ast groupe (société Ast) un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan et souscrit un emprunt auprès de la Caisse de crédit mutuel des Pyrénées (le Crédit mutuel) ; qu'après obtention du permis de construire, trois permis de construire modificatifs ont autorisé un changement d'implantation de l'immeuble, la modification du raccordement à l'égout ainsi qu'un rehaussement de la maison pour disposer d'une évacuation efficace des eaux usées ; que, se plaignant de malfaçons et du changement d'altimétrie, M. et Mme X... ont assigné la société Ast et le Crédit mutuel en annulation du contrat de construction et des contrats de prêt et en indemnisation de leurs préjudices ; 
Sur le premier moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que le plan initial de l'immeuble ainsi que son implantation et son élévation avaient fait l'objet de trois permis de construire modificatifs et que la surélévation de l'immeuble de soixante-quinze centimètres par rapport au niveau d'origine modifiait l'aspect de ses abords, relevé que ces modifications des caractéristiques de l'immeuble n'avaient pas été traduites par un avenant au contrat de construction et retenu qu'ainsi l'immeuble n'était pas celui qui avait été commandé, la cour d'appel a pu déduire, de ces seuls motifs, que ce contrat devait être annulé ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant relevé que, faute pour elle d'avoir satisfait aux exigences légales d'ordre public, la société Ast encourait la nullité du contrat de construction et retenu qu'après démolition de l'immeuble, l'édification d'une nouvelle maison emportait pour les maîtres d'ouvrage un surcoût dont elle a souverainement apprécié l'existence et le montant, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur l'absence de malfaçons que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que la société Ast devait supporter la charge de ce surcoût ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Mais sur le troisième moyen, qui est recevable : 
Vu l'article 1304 du code civil ; 
Attendu que, pour condamner la société Ast à payer à M. et Mme X... le montant des loyers versés pour se loger, l'arrêt retient qu'ils sont dûs à compter du 1er juillet 2011, date de livraison prévue, jusqu'à l'achèvement de la construction de remplacement ; 
Qu'en statuant ainsi, alors que M. et Mme X... ne pouvaient se prévaloir des conséquences dommageables du non-respect du délai prévu par le contrat annulé, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 
Et sur le quatrième moyen : 
Vu l'article 1382 du code civil ; 
Attendu que, pour condamner la société Ast à verser la somme de 82 689 euros au Crédit mutuel, l'arrêt retient que le prêt immobilier d'un montant de 174 691 euros finançait tant l'achat du terrain que la construction de la maison et qu'à la suite de l'annulation du contrat de construction, le Crédit mutuel a perdu le bénéfice du prêt et de ses intérêts ; 
Qu'en statuant ainsi, après n'avoir annulé le prêt bancaire que pour la seule part ayant servi à financer la construction et condamné M. et Mme X... à ne rembourser que les sommes correspondantes, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Ast groupe à payer à M. et Mme X... le montant des loyers qu'ils ont continué de payer pour se loger depuis la date de livraison prévue le 1er juillet 2011 et à courir jusqu'à l'achèvement de la construction de remplacement et à payer à la caisse de Crédit mutuel des Pyrénées la somme de 82 689 euros de dommages-intérêts pour la perte du bénéfice du prêt et des intérêts, l'arrêt rendu le 18 mars 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ; 
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six novembre deux mille quinze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Ast groupe. 
PREMIER MOYEN DE CASSATION : 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR pour violation des dispositions d'ordre public des articles L. 231-1 et L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation, annulé le contrat de construction de maison individuelle souscrit le 23 mars 2010 par les époux X... avec la société AST Groupe et les avenants subséquents, D'AVOIR enjoint à la société AST Groupe de restituer la part du prix par elle effectivement perçue soit 50 698, 60 ¿ (ainsi que toute somme qui aurait pu être payée en sus et dont il serait justifié), outre les intérêts au taux légal depuis l'assignation sauf à ce que cette somme soit déléguée à la banque en l'acquit des époux 
X... 
au titre de la restitution du capital exigible par la banque par suite de l'annulation de prêt, D'AVOIR annulé totalement le prêt à taux 0 % ayant porté sur un capital de 40 350 euros et annulé partiellement ou totalement le prêt principal par eux souscrits auprès du Crédit Mutuel de Muret Pyrénées d'un capital de 134 341 ¿ pour ne maintenir s'il y a lieu que dans la mesure où il a pu financer l'acquisition immobilière, D'AVOIR enjoint à la société AST Groupe de payer à titre de dommages et intérêts aux époux X..., avec les intérêts au taux légal sur les préjudices constitués à ce jour les sommes de 16 146 ¿ TTC au titre de la démolition de l'ouvrage existant, 39 749, 18 ¿ correspondant au remplacement de la construction démolie sauf à déduire de ce montant la somme de 16 146 ¿ TTC s'il n'est pas préalablement constaté contradictoirement ou par huissier la destruction totale de la construction existante, sur justificatifs, le montant des loyers que les époux X... ont continué de payer pour se loger depuis la date de livraison prévue du 01 juillet 2011 à courir jusqu'à l'achèvement de la construction de remplacement, le montant du raccordement au réseau d'assainissement pour 2089, 08 ¿, le montant de la taxe locale d'équipement pour 1599 euros, une indemnité de 7500 ¿ en réparation du préjudice moral, D'AVOIR enjoint à la société AST Groupe de payer à titre de dommages et intérêts au Crédit Mutuel de Muret Pyrénées, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, les intérêts conventionnels perçus par lui sur la part de capital correspondant à l'annulation du prêt, 1036 euros de frais de dossier et de convention, les cotisations d'assurance groupe payées jusqu'à l'annulation, D'AVOIR ordonné la remise par AST Groupe aux époux 
X... 
de tout chèque encaissé et y ajoutant D'AVOIR condamné la société AST Groupe à payer à la Caisse de Crédit Mutuel des Pyrénées la somme de 82 689 ¿ de dommages et intérêts pour perte de bénéfice des frais et intérêts et D'AVOIR débouté la société AST Groupe de sa demande tendant à obtenir la condamnation des époux X... à lui payer la somme de 16 407, 65 ¿ TTC, outre les pénalités contractuelles à parfaire au jour de la décision ; 
AUX MOTIFS QUE les dispositions d'ordre public de l'article L. 231-2 du code de la construction imposent l'énonciation du coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et du coût des travaux réservés par le maître d'ouvrage ; qu'en l'espèce si un coût forfaitaire et définitif, conforme à la loi a bien été indiqué au contrat, ce coût ne comprend pas les nécessaires travaux de surélévation de l'immeuble liés à l'impossibilité de raccorder l'ouvrage au réseau d'évacuation public avec une pente suffisante ; que c'est donc par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a retenu que le contrat était nul, au regard des dispositions du code de la construction et de l'habitation, pour n'avoir pas satisfait à l'obligation légale de convenir et de chiffrer par avance toutes les dépenses, à savoir le prix de la construction et de celui de son adaptation, le jugement doit être confirmé ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les pièces du dossier révèlent que l'immeuble a été surélevé de 75 cm par rapport au niveau d'implantation d'origine afin d'assurer notamment l'efficacité du système d'évacuation des eaux usées par gravité, le constructeur s'étant aperçu que le réseau de tout à l'égout n'était pas implanté assez profondément ; que l'immeuble n'est donc pas celui qui a été commandé ; que la question du coût de cette modification d'implantation et de l'adaptation des abords n'a jamais été débattue contradictoirement entre les parties qui en sont restées, s'agissant du prix, aux avenants déjà signés ; que le contrat et ses avenants restent défaillants au regard de la législation en ce qu'ils n'évaluent pas de manière explicite, le coût des prestations payées pour réaliser l'immeuble selon ses plans commercialisés et le coût des prestations indispensables pour adapter la construction au sol et à toutes les contraintes du lieu d'implantation (comme l'étude des sols et les contraintes qu'elle peut induire) ; que le contrat est nul au regard des articles L. 230-1, 231-1 et 231-2 du code de la construction et de l'habitation pour ne pas satisfaire à l'exigence légale de convenir et de chiffrer par avance toutes les dépenses à savoir le prix catalogue et le coût de son adaptation ; que cette exigence doit être reprise et respectée dans tous les avenants qui viennent modifier le projet d'origine ; qu'en l'espèce, les modifications du plan initial et de son implantation ont donné lieu à trois permis de construire modificatifs ; qu'il en est résulté un immeuble situé 75 cm plus haut que le niveau prévu à l'origine ; que le caractère d'une adaptation est évident car ce rehaussement modifie nécessairement l'aspect des abords prévus et cette incertitude n'a pas été explicitement abordée par un avenant modificatif ; que la nature et le coût des travaux d'adaptation devait faire l'objet d'un chiffrage et d'un engagement de l'une et de l'autre des parties pour leur réalisation ; que faute d'avoir ainsi satisfait aux exigences légales relativement à un ouvrage significativement modifié sinon dans son plan du moins dans les caractéristiques de son implantation, la société AST encourt l'annulation de l'ensemble du contrat ; que le fait que les époux X... aient pu déposer une demande de permis de construire ne constitue pas un élément suffisant pour exonérer l'entrepreneur de son obligation de chiffrage qui est une nécessité d'ordre public ; 
1°) ALORS QUE selon les constatations de l'arrêt attaqué, un coût forfaitaire et définitif conforme à la loi a bien été indiqué au contrat de maison individuelle conclu entre la société AST Groupe et les époux X... ; qu'en jugeant que ce contrat était nul au regard des dispositions du code de la construction et de l'habitation pour ne pas avoir satisfait à l'obligation légale de convenir et chiffrer par avance le prix de la construction et de son adaptation, la Cour d'appel a violé l'article L. 231-2, d) du code de la construction et de l'habitation ; 
2°) ALORS QUE sauf stipulation expresse contraire, le prix forfaitaire et définitif convenu dans le contrat de maison individuelle avec fourniture de plan inclut le coût des travaux d'adaptation de l'ouvrage aux contraintes du lieu d'implantation ; qu'en annulant le contrat de maison individuelle conclu entre la société AST Groupe et les époux X... au motif que le coût des travaux de surélévation de l'immeuble nécessaire pour assurer l'évacuation gravitaire des eaux usées n'aurait pas été chiffré par avance et ne serait pas compris dans le coût forfaitaire et définitif indiqué au contrat, la cour d'appel a violé l'article L. 230-1, L. 231-2, d), R. 231-4 et R. 231-5 du code de la construction et de l'habitation ; 
3°) ALORS, en tout état de cause, QU'en s'abstenant de répondre aux conclusions d'appel de la société AST Groupe qui faisait valoir qu'aux termes de la notice descriptive annexée au contrat de maison individuelle, l'analyse des sols et l'adaptation de l'ouvrage étaient compris dans le prix forfaitaire et définitif convenu et qu'il n'avait été demandé au maître de l'ouvrage aucune somme supplémentaire pour le rehaussement de la maison rendu nécessaire pour assurer une évacuation gravitaire efficace des eaux usées, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile. 
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION : 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR enjoint à la société AST Groupe de payer à titre de dommages et intérêts aux époux X..., avec les intérêts au taux légal sur les préjudices constitués à ce jour les sommes de 16 146 ¿ TTC au titre de la démolition de l'ouvrage existant, 39 749, 18 ¿ correspondant au remplacement de la construction démolie sauf à déduire de ce montant la somme de 16 146 ¿ TTC s'il n'est pas préalablement constaté contradictoirement ou par huissier la destruction totale de la construction existante et D'AVOIR débouté la société AST Groupe de sa demande tendant à obtenir la condamnation des époux X... à lui payer la somme de 16 407, 65 ¿ TTC, outre les pénalités contractuelles à parfaire au jour de la décision ; 
AUX MOTIFS ADOPTES QUE les époux X... sont fondés à obtenir, à titre de dommages et intérêts, la somme de 16 146 ¿ TTC au titre d'une construction non conforme dont ils sont fondés à exiger la démolition qui correspond donc à un préjudice réel effectivement subi ; que les époux X... sont fondés à obtenir, à titre de dommages et intérêts la somme de 39 749, 18 euros correspondant au remplacement de la construction démolie sauf à déduire de ce montant la somme de de 16 146 euros TTC s'il n'est pas préalablement constaté contradictoirement ou par huissier de justice la destruction totale de la construction existante ; 
1°) ALORS QUE le maître de l'ouvrage ne peut se prévaloir des conséquences dommageables de la mauvaise exécution du contrat de construction dont il a obtenu l'annulation ; que dès lors en condamnant la société AST Groupe à payer aux époux X... des dommages et intérêts au titre de la démolition de l'ouvrage « non conforme » et de son remplacement, la Cour d'appel a violé les articles 1304 et 1382 du code civil ; 
2°) ALORS QUE la nullité emporte l'effacement rétroactif du contrat et a pour effet de remettre les parties dans la situation dans laquelle elles se trouvaient au moment de la conclusion du contrat ; que le maître de l'ouvrage, qui a obtenu l'annulation du contrat de construction de maison individuelle pour non-respect du formalisme édicté par l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation et la restitution du prix versé, ne peut solliciter son exécution et obtenir du constructeur une indemnisation correspondant au coût du remplacement de la construction dont il a demandé la démolition ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé les articles 1304 et 1382 du code civil ; 
3°) ALORS, en tout état de cause, QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner ne fût-ce que succinctement, les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties ; qu'en l'espèce, la société AST Groupe a régulièrement versé aux débats et visé dans ses conclusions d'appel (p. 23 à 29), l'expertise réalisée le 9 septembre 2011 par le Cabinet Eleta, expert judiciaire près la Cour d'appel de Toulouse, qui a conclu que les désordres allégués par les maîtres de l'ouvrage n'étaient pas constitués ; qu'en s'abstenant d'analyser cette pièce, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile. 
TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR enjoint à la société AST Groupe de payer à titre de dommages et intérêts aux époux X... sur justificatifs, le montant des loyers que les époux X... ont continué de payer pour se loger depuis la date de livraison prévue du 01 juillet 2011 à courir jusqu'à l'achèvement de la construction de remplacement 
AUX MOTIFS ADOPTES QUE les époux X... sont fondés à obtenir, à titre de dommages et intérêts le montant des loyers qu'ils ont continué à payer pour se loger depuis la date de livraison prévue que l'on peut situer au 1er juillet 2011 en raison des modifications intervenues et acceptées, et à courir jusqu'à l'achèvement de la construction de remplacement ; 
1°) ALORS, en tout état de cause, QUE la responsabilité du fait personnel suppose l'existence d'un lien de causalité directe entre une faute et un dommage ; qu'au cas présent, les loyers exposés par les époux X... pour se loger ne sont pas constitutifs d'un préjudice causé par la démolition de l'ouvrage ordonnée à leur demande ; qu'en condamnant la société AST Groupe à indemniser les époux X... de ce chef, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; 
2°) ALORS QU'en statuant ainsi quand les époux X... ne pouvaient se prévaloir des conséquences dommageables du non-respect du délai de livraison prévu par le contrat de construction annulé, la cour d'appel a violé l'article 1304 du code civil ; 
3°) ALORS QUE la nullité emporte l'effacement rétroactif du contrat et a pour effet de remettre les parties dans la situation dans laquelle elles se trouvaient au moment de la conclusion du contrat ; qu'en condamnant la société AST Groupe à payer aux époux X... une indemnité correspondant au montant des loyers exposés pour leur logement jusqu'à l'achèvement de la construction de remplacement, la Cour d'appel a violé l'article 1304 du code civil. 
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR enjoint à la société AST Groupe de payer à titre de dommages et intérêts à la banque Crédit Mutuel de Muret Pyrénées, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, les intérêts conventionnels perçus par elle sur la part de capital correspondant à l'annulation de prêt, 1036 euros de frais de dossier et de convention et les cotisations d'assurance-groupe payées jusqu'à l'annulation et y ajoutant, D'AVOIR condamné la société AST Groupe à payer à la Caisse de Crédit Mutuel des Pyrénées la somme de 82 689 ¿ de dommages et intérêts pour perte de bénéfice des frais et intérêts ; 
AUX MOTIFS QUE le caractère global du prêt immobilier d'un montant de 174 691 ¿ nécessaire au financement tant de l'achat du terrain que de la construction de la maison permet à la Cour de fixer à la somme de résiduelle de 72 116 ¿ la part du prêt nécessaire à l'achat du terrain, du fait que le coût contractuel de la construction s'élève à 102 575 ¿ toutes taxes comprises ; qu'ainsi c'est la somme de 102 575 ¿ correspondant au financement de la construction au moyen de deux prêts qui constitue l'assiette de la restitution ; que toutefois ni le jugement ni les parties ne fixent la date de cessation de remboursement pouvant servir, à l'examen des tableaux d'amortissement, à la détermination du capital non remboursé, la demande du Crédit Mutuel tendant à la fixation du montant des remboursements à la totalité de la somme empruntée (174 691 ¿) sans que la demanderesse ne procède à la ventilation entre la part du prêt ayant financé la seule construction et ne déduise les échéances payées du capital, n'est pas justifié dans son montant ; que le Crédit Mutuel sera donc débouté de ce chef ; qu'en ce qui concerne la perte de bénéfice du prêt et des intérêts, elle est justifiée dans son montant (82 689 ¿), par le contrat de prêt sur lequel figue le coût facturé au client et est fondée sur la responsabilité délictuelle de la société AST à l'égard du banquier tiers au contrat de construction ; 
1°) ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que dans ses conclusions d'appel, le Crédit Mutuel de Muret Pyrénées a demandé la confirmation du jugement mais seulement en ce qu'il a ordonné la restitution du capital des prêts par les époux X... et y ajoutant, a sollicité la condamnation de la société AST Groupe à lui payer la somme de 82 689, 07 ¿ au titre de la perte du bénéfice des frais et intérêts ; qu'en condamnant la société AST Groupe à payer à l'établissement la somme de 82 689, 07 ¿ et en confirmant le chef de dispositif du jugement portant condamnation de la société AST Groupe à payer au Crédit Mutuel de Muret Pyrénées à titre de dommages et intérêts les intérêts conventionnels perçus sur la part de capital correspondant à l'annulation du prêt, outre les frais de dossiers et de convention ainsi que les cotisations d'assurance groupe payées jusqu'à l'annulation, la Cour d'appel a méconnu l'objet du litige et a violé l'article 4 du code de procédure civile ; 
3°) ALORS QUE les dommages et intérêts doivent réparer le préjudice subi, sans qu'il en résulte pour la victime ni perte ni profit ; qu'en confirmant le jugement en ce qu'il a enjoint à la société AST Group de payer à titre de dommages et intérêts au Crédit Mutuel de Muret Pyrénées les intérêts conventionnels perçus sur la part de capital correspondant à l'annulation de prêt, la somme de 1036 euros de frais de dossier et de convention ainsi que les cotisations d'assurance groupe payées jusqu'à l'annulation et en y ajoutant la condamnation de la société AST Groupe à payer à l'établissement bancaire la somme de 82 689 ¿ à titre de dommages et intérêts pour perte de bénéfice des frais et intérêts, la Cour d'appel a réparé deux fois les mêmes chefs de préjudice et a violé l'article 1382 du code civil, ensemble de principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime ; 
4°) ALORS QUE la Cour d'appel a seulement annulé la part du prêt bancaire ayant servi à financer la construction fixée à la somme de 102 575 ¿ sur un capital prêté d'un montant total de 174 691 ¿ pour le financement de la construction et de l'achat du terrain ; qu'en condamnant la société AST Groupe à payer à la Caisse de Crédit Mutuel des Pyrénées la somme de 82 689 ¿ à titre de dommages et intérêts correspondant à la perte du bénéfice des frais et intérêts pour l'intégralité du prêt, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime.