AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par :
   1 / la Saga ISG du ..., société civile immobilière dont le siège social est ... (16e),
   2 / l'Institut supérieur de gestion "ISG", dont le siège social est ... (16e), en cassation d'un arrêt rendu le 29 mai 1992 par la cour d'appel de Paris (23e chambre B), au profit :
   1 / de l'Association syndicale libre des propriétaires et riverains de la voie privée dite rue Pomereu à Paris (16e), dont le siège est Cabinet André Berckmann, société anonyme, administrateur de biens, dont le siège est ... (9e), agissant en la personne de son président M. Bernard Barthomeuf,
   2 / de M. Gilbert Y... d'Anvers, demeurant ... (16e),
   3 / de M. Claude, Nicolas, Charles A..., demeurant ... (16e),
   4 / de Mme Claude, Marie Madeleine B... de Massas, veuve Aymon de E..., agissant tant en son nom personnel et ce à titre de légataire de l'usufruit de l'universalité des biens composant la succession de feu M. X... ainsi que du quart des biens, conformément à l'article 767 du Code civil que comme administratrice légale, sous contrôle judiciaire du majeur handicapé Fabrice de E... et des deux mineurs :
   - Cédric de E...,
   - Astride de E..., les susnommés pris en leur qualité d'héritiers dans la succession de feu leur père,
   5 / M. C..., demeurant tous quatre ... (16e), défendeurs à la cassation ;
   MM. Y... d'Anvers, A..., les consorts de E... et l'association syndicale libre des propriétaires et riverains de la voie privée dite rue Pomereu à Paris (16e) ont formé, par un mémoire déposé au greffe le 9 mars 1993, un pourvoi incident contre le même arrêt ;
   Les demandeurs au pourvoi principal invo- quent, à l'appui de leur recours, trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
   Les demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
   LA COUR, en l'audience publique du 4 janvier 1995, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Capoulade, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Deville, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Fromont, Villien, conseillers, M. Chapron, conseiller référendaire, M. Roehrich, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de M. le conseiller Capoulade, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de La Saga ISG du ...Institut supérieur de gestion, de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de l'Association syndicale livre des propriétaires et riverains de la voie privée dite rue Pomereu à Paris 16e, de MM. Y... d'Anvers et A... et des consorts de E..., les conclusions de M. Roehrich, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Donne acte à la société civile immobilière Saga ISG et à l'Institut supérieur de gestion du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'Association syndicale libre des propriétaires et riverains de la voie privée dite rue Pomereu, à Paris (16e) ;
   Sur le premier moyen du pourvoi principal :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 29 mai 1992), que, par acte du 29 janvier 1987, la société civile immobilière Saga ISG (SCI) a acquis un immeuble, sis ... (16e), qu'elle a loué à l'Institut supérieur de gestion (ISG) qui y a installé des bureaux et des salles de cours ;
   que, par acte du 21 juillet 1987, le syndicat des copropriétaires de la rue privée de Pomereu, association civile formée par les propriétaires des vingt-deux immeubles de la rue, devenue l'Association syndicale libre des propriétaires et des riverains de la voie privée dite rue Pomereu (ASL) a assigné la SCI et l'ISG pour faire constater la violation d'une servitude d'habitation bourgeoise, faire défense d'utiliser des locaux à usage de bureaux et de salle de classe et obtenir des dommages-intérêts ;
   que les consorts de E..., aux droits de M. de E..., décédé, M. Y... d'Anvers et M. A..., propriétaires d'immeubles dans cette même rue, sont intervenus volon- tairement devant la cour d'appel ;
   Attendu que la SCI et l'ISG font grief à l'arrêt de déclarer les interventions recevables et d'accueillir les demandes des intervenants, alors, selon le moyen, "1 / que la demande présentée pour la première fois en cause d'appel par les intervenants est, en principe, irrecevable ;
   qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué a déclaré irrecevable la demande principale introduite devant la juridiction de premier degré, demande présentée par une personne morale et reposant sur un fondement distinct de celui invoqué par les intervenants ;
   d'où il suit qu'en admettant la recevabilité de la demande des trois intervenants, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 554 du nouveau Code de procédure civile ;
   2 / que la création d'un lotissement nécessite une autorisation administrative ;
   que l'arrêt attaqué ne fait point état d'un quelconque acte administratif générateur d'une telle situation juridique entre les propriétés litigieuses ;
   d'où il suit qu'en accueillant la triple demande des intervenants la cour d'appel a entaché son arrêt d'un défaut de base légale au regard des articles L. 315-1-1 et R. 315-3 du Code de l'urbanisme ;
   3 / que les servitudes instituées au sein d'un lotissement doivent être publiées pour être opposables aux colotis ;
   que l'arrêt attaqué ne fait point état de l'existence d'une telle publicité ;
   d'où il suit que sa décision est entachée de manque de base légale au regard des articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955 ensemble l'article 3 du décret 38-1466 du 31 décembre 1958, l'article 8 du décret du 28 juillet 1989 et l'article R. 315-9 du Code de l'urbanisme" ;
   Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que les intervenants en cause d'appel avaient déclaré s'associer aux demandes de l'ASL, déclarées irrecevables par les premiers juges, pour défaut de qualité à agir, ce qui avait exclu leur examen au fond, la cour d'appel en a exactement déduit que les intervenants ne soumettaient pas un litige nouveau aux juges du second degré ;
   Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que l'acte de division stipulant une obligation d'habitation bourgeoise, avec tolérance de commerces au rez-de-chaussée, résultait d'un acte notarié du 5 janvier 1884 et que l'acte d'acquisition de l'immeuble, par la SCI, le 29 janvier 1987, rappelait les servitudes établies en 1834 et en 1884, la cour d'appel, sans avoir à se référer à des textes qui n'étaient pas applicables au moment de la naissance de l'obligation, a pu en déduire l'existence d'une obligation transmissible d'habitation bourgeoise ;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
   Sur le deuxième moyen du pourvoi principal :
   Attendu que la SCI et l'ISG font grief à l'arrêt de déclarer les intervenants recevables et d'accueillir leurs demandes, alors, selon le moyen, "1 / que l'acte du 16 juillet 1834 auquel l'arrêt se réfère n'excluait que les "établissements ou usines pouvant produire des exhalaisons méphitiques ou insalubres..." ;
   qu'en déclarant que la servitude litigeuse d'habitation bourgeoise résulterait de cet acte et qu'elle se serait imposée au "marquis de Tamisier devenu propriétaire le 6 mars 1839", la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des actes dont elle cite elle-même les termes, tout en y ajoutant arbitrairement une mention adventice ;
   d'où il suit que la cour d'appel a entaché sa décision d'une violation de l'article 1134 du Code civil ;
   2 / que la création et l'existence d'une servitude suppose l'existence de deux fonds appartenant à des propriétaires différents ;
   que l'arrêt attaqué déclare que la servitude d'habitation bourgeoise aurait été établie à titre réciproque entre le fonds appartenant respectivement au sieur Z... d'une part et d'autre part aux sieurs D..., Adam et Andrie ;
   qu'il n'est établi ni même allégué par l'arrêt attaqué que les parties litigantes tiendraient leur droit de deux auteurs différents et propriétaires de deux fonds distincts entre lesquels la servitude pourrait exister ;
   d'où il suit que la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 637 du Code civil ;
   3 / que les servitudes conventionnelles ne s'imposent qu'aux fonds visés par leurs propriétaires parties à l'acte par lesquelles elles ont été instituées ;
   que l'arrêt attaqué déclare que la servitude résulte de l'acte de vente du 5 janvier 1884 passé par MM. D..., Andrie et Adam au profit de M. Z... et dans lequel une obligation d'habitation bourgeoise a été stipulée à la charge de chacune des parties ;
   qu'une telle servitude ne pouvait dès lors peser que sur les fonds dont les parties étaient propriétaires à cette date ;
   qu'en s'abstenant de vérifier que les fonds dont sont propriétaires MM. de E..., Y... d'Anvers et A... faisaient partie de ceux dont étaient propriétaires MM. D..., Andrie, Adam ou Chandelier au jour de l'acte du 5 janvier 1884, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 637, 639 et 1134 du Code civil ;
   4 / que le prétendu aveu attribué au président, actuellement décédé, de l'ISG, n'est pas admissible, dès lors que, selon l'arrêt lui-même, il porterait sur un point de droit, à savoir l'existence d'une prétendue servitude ;
   d'où il suit que la cour d'appel a violé les articles 1354 et suivants du Code civil" ;
   Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu que l'acte de vente du 5 janvier 1884 entre MM. D..., Adam et Andrie et M. Z... stipulait que les parties s'engageaient, réciproquement, pour elles-mêmes et pour leurs acquéreurs et sous-acquéreurs, à ne construire sur leur terrain qu'une maison à usage d'habitation, sauf boutiques au rez-de-chaussée, et que MM. D..., Adam et Andrie, vendeurs, s'obligeaient solidairement à établir une voie desservant le terrain vendu à M. Z... et ceux restant leur appartenir, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant, sans dénaturer l'acte d'échange de 1834, a pu en déduire l'existence d'un service attaché au fonds lui-même, dans l'intérêt d'un autre fonds, présentant une utilité réelle, puisqu'il était destiné à procurer à chaque immeuble du périmètre de la rue Pomereu la tranquillité et l'élégance qui en font l'agrément et devant se traduire, pour chacun d'eux, par un accroissement de sa valeur vénale ;
   Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que le président de l'ISG avait reconnu avoir été informé, avant la vente, des stipulations relatives à l'occupation des, immeubles, conformément aux statuts de la rue, et la cour d'appel n'ayant pas énoncé qu'il s'agissait de l'aveu d'un droit, le moyen manque en fait ;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
   Sur le troisième moyen du pourvoi principal :
   Attendu que la SCI et l'ISG font grief à l'arrêt de déclarer les intervenants recevables et d'accueillir leurs demandes, alors, selon le moyen, "que, dans leurs conclusions d'appel, la SCI et l'ISG avaient soutenu, à titre subsidiaire, qu'une telle servitude, eût-elle par hypothèse existé, aurait été prescrite dès lors que depuis quarante ans l'immeuble litigieux avait été affecté à l'usage de bureau ;
   d'où il suit qu'en omettant de répondre à ce moyen pertinent, la cour d'appel a entaché son arrêt d'un défaut de motifs et violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ;
   Mais attendu que la cour d'appel n'avait pas à répondre aux conclusions de la SCI et de l'ISG qui ne tiraient pas les conséquences juridiques du fait, allégué par elles, que l'immeuble aurait été occupé par des bureaux depuis quarante ans ;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
   Sur le moyen unique du pourvoi incident de l'ASL et de Mmes Y... d'Anvers, A... et des consorts de E... :
   Attendu que l'ASL fait grief à l'arrêt de la déclarer irrecevable en ses demandes contre la SCI et l'ISG, alors, selon le moyen, "que l'association syndicale, représentant tous les propriétaires de lots qui sont tenus d'y adhérer, est recevable à poursuivre en justice le respect des clauses du cahier des charges du lotissement ;
   que c'est en raison de l'objet de l'association, qui était l'entretien et la surveillance de la voirie commune, que la cour d'appel a déclaré irrecevable son action ;
   qu'en réalité, l'usage fait par un propriétaire de son immeuble retentit nécessairement sur l'utilisation et, par suite, sur l'état de la voirie qu'il appartient à l'association d'entretenir et de sauvegarder ;
   que la SCI Saga ISG avait transformé et affecté entièrement l'immeuble acquis par elle à l'usage de bureaux et de salles de classe, ce qui ne pouvait manquer d'avoir des répercus- sions sur la circulation et la présence nombreuse et quotidienne d'étudiants sur la voirie privée ;
   d'où il suit qu'en statuant ainsi qu'elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 1er de la loi du 21 juin 1865, ensemble l'article 1er du décret du 18 décembre 1927" ;
   Mais attendu que la cour d'appel, en retenant que le règlement de jouissance du 21 octobre 1987, n'était pas applicable à la vente du 29 janvier 1987 au profit de la SCI, a, par ce seul motif non critiqué, légalement justifié sa décision de ce chef ;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE les pourvois ;
   Dit n'y avoir à indemnité en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
   Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;
   Les condamne, ensemble, aux frais d'exécution du présent arrêt ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du huit février mil neuf cent quatre-vingt-quinze.