AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par l'Etablissement public pour l'aménagement de la région de la Défense (EPAD), dont le siège est ...,
   en cassation d'un arrêt rendu le 19 janvier 1999 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre), au profit de la société civile immobilière (SCI) Tour sans Fins, dont le siège est ...,
   défenderesse à la cassation ;
   Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
   LA COUR, en l'audience publique du 19 décembre 2000, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Philippot, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Toitot, Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Assié, Mme Gabet, conseillers, MM. Pronier, Betoulle, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de M. Philippot, conseiller, les observations de Me Foussard, avocat de l'Etablissement public pour l'aménagement de la région de la Défense, de Me Cossa, avocat de la SCI Tour sans Fins, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Sur le moyen unique :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles,19 janvier 1999), que le 30 novembre 1988, I'Etablissement public pour l'aménagement de la région de la Défense (EPAD) a consenti à la société anonyme de la Grande Arche de la Défense (Saga Défense) une promesse unilatérale de vente de droits fonciers portant sur un terrain compris dans une zone pour laquelle un plan d'occupation des sols était en cours d'élaboration selon l'exposé préalable à la convention, sous quatre conditions suspensives qui devaient être levées avant le 31 mars 1990, une indemnité d'immobilisation de 11 700 000 francs étant stipulée ; que la convention a fait l'objet d'avenants ayant pour objet de reporter les dates limites de validité de la promesse et de levée des conditions suspensives ; qu'aux termes du sixième et dernier avenant, du 20 juillet 1993, les conditions suspensives devaient être levées avant le 30 juin 1995, le terme de validité de la promesse était repoussé au 31 juillet 1995 et la date de réitération de la vente par acte authentique au 30 septembre 1995 ; que le 6 février 1991, I'EPAD a accepté la substitution de la société civile immobilière Tour sans Fins (SCI) à la Saga Défense dans les droits et obligations résultant de la promesse du 30 novembre 1988, I'indemnité d'immobilisation de 11 700 000 francs versée entre les mains de l'EPAD étant dès lors détenue pour le compte de la SCI ; que soutenant qu'au 30 juin 1995 toutes les conditions suspensives n'avaient pas été levées, et se fondant sur les stipulations de i'article 5 de la convention, la SCI a assigné l'EPAD à fin de le faire condamner à lui restituer l'indemnité d'immobilisation ;
   Attendu que l'EPAD fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen :
   1 / que la stipulation relative à la troisième condition suspensive ("si un POS devait être institué, et qu'il permette la réalisation du programme, non préemption par la ville de Puteaux du terrain concerné, I'EPAD s'engageant à procéder à la demande d'intention d'aliéner dans le mois suivant le dépôt de la demande du permis de construire") avait pour objet, et pour objet exclusif, d'une part, d'obliger l'EPAD à déposer une déclaration d'intention d'aliéner dans le mois du dépôt du permis de construire, et, d'autre part, de subordonner les effets de la convention du 30 novembre 1988 à l'absence d'exercice par la commune de Puteaux de son droit de préemption ; qu'en se fondant sur cette stipulation pour considérer que le bénéficiaire de la promesse était libre de concevoir son projet comme il l'entendait, notamment du point de vue de la hauteur et des surfaces, et que, par l'effet de l'accord des parties, la non-conformité du projet au POS emportait de plein droit suspension de la convention, les juges du fond ont dénaturé, en ajoutant à cette stipulation une disposition qui n'y figurait pas, I'article 2 de la convention du 30 novembre 1988 ;
   2 / qu'en dehors de l'article 2, aucune stipulation de la convention du 30 novembre 1988 ne prévoyait que, d'un commun accord entre les parties, les effets de la convention seraient suspendus pour le cas où le projet, tel que conçu par le bénéficiaire et quels que soient ses caractéristiques (hauteur et surface de plancher notamment), ne serait pas conforme au POS en vigueur au moment où le permis de construire serait déposé ; qu'à cet égard, les juges du fond, qui ont ajouté à la convention une stipulation qui n'y figurait pas, ont dénaturé la convention du 30 novembre 1988 ;
   3 / que la convention du 30 novembre 1988 prévoyait une construction de 30 000 mètres carrés au minimum ; qu'elle stipulait par ailleurs : "le programme devra être conforme aux normes et réglements en vigueur" (article 2, alinéa 2) ; qu'en omettant de rechercher si, eu égard à ces stipulations, les parties ne devaient pas être considérées comme liées dès lors que le POS en vigueur, au jour où la demande de permis de construire devait être déposée, permettait la réalisation de 30 000 mètres carrés de surface de plancher, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134, 1168 et 1178 du Code civil ;
   4 / qu'avant de statuer comme ils l'ont fait, les juges du fond devaient rechercher si, loin de disposer d'une totale liberté en ce qui concerne les caractéristiques du projet (hauteur et surface du plancher), le bénéficiaire de la promesse, qui devait exécuter la convention de bonne foi, n'était pas tenu, quand bien même il aurait eu la possibilité de l'adapter, de maintenir son projet dans certaines limites, en rapport avec les caractéristiques envisagées par la convention initiale et si par suite, du fait des caractéristiques du projet mis au point par la SCI (hauteur de 400 mètres au lieu de 100 mètres initialement envisagés et surfaces de plancher de 160 000 mètres carrés au lieu de 30 000 mètres carrés originairement envisagés) le bénéficiaire n'avait pas fait obstacle par son comportement à la réalisation de la condition suspensive ; que faute d'avoir procédé à cette recherche, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134, 1168 et 1178 du Code civil ;
   Mais attendu qu'ayant retenu que les parties s'étaient trouvées dans le cas prévu par le troisième alinéa, de l'article 5, de la convention, l'une des premières conditions suspensives n'ayant pu être réalisée sans que cela soit le fait du bénéficiaire, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées ou que ses constatations rendaient inopérantes, a, sans dénaturation, légalement justifié sa décision ;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;
   Condamne l'Etablissement public pour l'aménagement de la région de la Défense aux dépens ;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne l'Etablissement public pour l'aménagement de la région de la Défense à payer à la SCI Tour sans Fins la somme de 12 000 francs ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un janvier deux mille un.