LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique : 
Vu les articles 13 a) et 15- I de la loi du 6 juillet 1989 ; 
Attendu que les dispositions de l'article 11 et de l'article 15 peuvent être invoquées lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, par la société au profit de l'un des associés ; que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux ; 
Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 octobre 2010), que la société civile immobilière du Rocher (la SCI), propriétaire d'un appartement et d'un studio les a successivement donnés à bail aux époux X... en 1998 et en l'an 2000 ; que courant 2001, M. François Y... (M. Y...) a acquis l'ensemble des parts sociales de la SCI ; que par acte du 29 mars 2004, il a cédé une des cinq mille parts sociales à son frère Bernard Y... ; que le 10 mars 2008, la SCI a signifié aux locataires deux congés pour reprise pour habiter au profit de M. Y..., son associé-gérant ; que les époux X... ont assigné la bailleresse aux fins de faire déclarer nuls ces congés ; 
Attendu que pour accueillir cette demande l'arrêt retient que les congés visant une reprise pour habiter au bénéfice de M. Y... apparaissent réguliers en la forme, dès lors qu'il était mentionné que M. Y... était associé, que toutefois les conditions de la cession, le 29 mars 2004, révèlent l'intention réelle de la SCI, que si la fraude ne se présume pas, en revanche, en l'absence de toute motivation quant à la cession d'une seule part, autre que celle de remplir artificiellement les exigences de l'article 13 a) de la loi du 6 juillet 1989, témoigne d'une seule finalité de la SCI et de M. Y..., professionnels de l'immobilier, qui est celle de déloger les locataires et non de constituer une société civile familiale au sens légal, que les congés délivrés grâce à une cession réalisée dans les conditions précitées en méconnaissance des dispositions de l'alinéa 3 de l'article 1134 du code civil, doivent être annulés ; 
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté qu'à la date de délivrance des congés, les parts de la SCI étaient exclusivement détenues par deux frères, la cour d'appel, qui s'est déterminée par des motifs impropres à caractériser une fraude affectant ces congés et justifiant leur annulation, a violé les textes susvisés ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE et ANNULE en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 octobre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ; 
Condamne les époux X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à la SCI du Rocher et à M. Y... la somme globale de 2 500 euros, rejette la demande des époux X... ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit septembre deux mille onze. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Bénabent, avocat aux Conseils pour la SCI du Rocher et M. Y.... 
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir annulé les congés délivrés le 10 mars 2008 par la SCI du rocher à M. Z... et Mme Valérie X... concernant aussi bien l'appartement que le studio situés au ...à 75008 Paris ; 
AUX MOTIFS QUE « la SCI et M. Y... soutiennent que ce dernier étant titulaire de 4 999 parts sociales de la SCI sur 5 000 parts lors de la délivrance des congés, la SCI remplissait la condition expressément prévue par l'article 13 a) de la loi du 6 juillet 1989 pour une société civile à caractère familial définie comme étant celle constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré ; que les congés visant une reprise pour habiter au bénéfice de M. Y..., apparaissent réguliers en la forme, dès lors qu'il était mentionné que M. Y... était associé, permettant ainsi aux locataires de procéder à une vérification de cette qualité ; que toutefois les conditions de la cession le 29 mars 2004, alors que l'audience de jugement du 27 mai 2004 s'est tenue le 29 avril 2004, soit une cession un mois avant l'audience, révèlent l'intention réelle de la SCI, observation faite qu'elle avait soutenu qu'« au jour où le tribunal statue, la SCI du rocher est donc bien constituée de deux personnes en application de l'article 1832 du Code civil et conserve le caractère familial qu'elle n'a jamais perdu depuis sa constitution » ; que si la fraude ne se présume, en revanche en l'absence de toute motivation quant à la cession d'une seule part autre que celle de remplir artificiellement les exigences du texte susvisé témoigne d'une seule finalité de la SCI et de M. Y..., professionnels de l'immobilier, qui est celle de déloger les locataires et non de constituer une SCI familiale au sens légal ; que les congés ainsi délivrés grâce à une cession réalisée dans les conditions précitées en méconnaissance des dispositions de l'alinéa 3 de l'article 1134 du Code civil doivent être annulés ; qu'au surplus le studio a fait l'objet d'un bail verbal qui a commencé à courir le 1er mai 2000, soit à une époque où la SCI était détenue par les consorts A... lire B..., D...et E... ; que dès lors qu'il n'est pas démontré que ces associés aient eu un quelconque lien de famille, c'est dire que le bail a été conclu par une personne morale, et qu'étaient donc applicables les dispositions de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'à tort le congé mentionnait comme date d'échéance le 30 avril 2009, alors que le bail devait expirer le 30 avril 2012 ; que les jugements déférés doivent être infirmés dès lors que le 1er juge n'a pas examiné lesdites conditions susvisées révélant la réelle intention de la SCI, mais s'est borné à constater qu'elle avait un caractère familial au sens de l'article 13 a) de la loi du 6 juillet 1989 après la cession d'une unique part du gérant à son frère » ; 
ALORS, DE PREMIERE PART, QUE peut donner congé pour reprendre au profit de l'un de ses associés le bailleur qui est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ; qu'une SCI revêt un caractère familial dès lors que ses parts sont détenues par deux associés au moins ; que la seule qualité de SCI familiale permet au bailleur de délivrer congé pour reprendre, peu important les conditions d'acquisition des parts de la SCI par ses associés ; qu'en annulant les congés délivrés par la SCI du rocher en retenant que la cession d'une part de la SCI au frère de l'associé unique, cession qui avait conféré à celle-ci un caractère familial, aurait eu pour seul but de permettre à cet associé de délivrer un congé pour reprendre les logements loués, la Cour d'appel, qui s'est attachée aux conditions d'acquisition des parts de la SCI familiale a violé les articles 13 a) et 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'Homme ; 
ALORS, DE DEUXIEME PART, QUE l'article 1844-5 du Code civil dispose qu'en cas de réunion de toutes les parts sociales en une seule main, tout intéressé peut demander la dissolution de la société, dissolution qui sera prononcée à défaut de régularisation dans un délai d'un an ; que, dans leurs écritures d'appel, la SCI du rocher et M. Y... faisaient valoir que ce dernier avait cédé une part de la SCI du rocher à son frère Bertrand Y... « d'abord et surtout pour se conformer aux dispositions de l'article 1844-5 du Code civil » (cf. conclusions p. 8 al. 7) ; qu'en retenant que la cession d'une seule part de la SCI n'aurait prétendument pas eu d'autre motivation « que celle de remplir artificiellement les exigences » de l'article 13 a) de la loi du 6 juillet 1989, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si cette cession n'était pas justifiée par la nécessité d'assurer la pérennité de la SCI en lui permettant d'éviter tout risque de dissolution, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1844-5 du Code civil ; 
ALORS, DE TROISIEME PART, QUE la SCI du rocher et M. Y... exposaient qu'à la date où le bail verbal du studio avait été consenti, la SCI du rocher appartenait aux consorts B..., et qu'elle avait ainsi un caractère familial ; qu'au soutien de cette prétention, les intimés produisaient un courrier du 5 mars 2004, adressé par Maître C..., notaire, à M. François Y..., dans lequel le notaire exposait que les anciens associés étaient « la famille B... » ; qu'il résulte des termes des deux jugements dont appel a été interjeté que c'est seulement au stade de cet appel que les époux X... ont imaginé contester le caractère familial de la SCI lorsqu'elle appartenait aux consorts B... ; qu'en se bornant à retenir qu'il n'aurait pas été « démontré que ces associés aient eu un quelconque lien de famille » pour en déduire que le bail conclu initialement aurait eu une durée de six ans, sans s'expliquer sur la teneur du courrier précité, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 
ALORS, DE QUATRIEME PART, ET SUBSIDIAIREMENT QUE pour juger que le bail portant sur le studio viendrait à expiration le 30 avril 2012, la Cour d'appel a implicitement retenu que la qualité de SCI familiale qui était celle de la société du rocher au moment de la reconduction tacite de ce bail, le 1er mai 2006, ne pouvait être invoquée par celle-ci ; que la cassation à intervenir sur le fondement de la deuxième branche du moyen entraînera la censure de l'arrêt en ce qu'il a jugé que le bail avait été tacitement reconduit pour une durée de six ans et non de trois ans comme le prévoit l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, et ce par application de l'article 624 du Code de procédure civile ; 
ALORS, DE CINQUIEME PART, QUE l'article 10, alinéa 3, de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'en cas de reconduction tacite du bail, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 de la loi ; qu'une SCI revêt un caractère familial dès lors que ses parts sont détenues par deux associés au moins ; que la seule qualité de SCI familiale du bailleur a pour conséquence que le contrat tacitement reconduit est d'une durée de trois ans ; qu'en retenant que le bail du studio se serait reconduit pour une période de six ans cependant qu'elle avait constaté que les parts de la SCI du rocher étaient détenues par les deux frères Y... depuis le 29 mars 2004, ce dont il résultait que la SCI revêtait un caractère familial à la date de la reconduction du bail, la Cour d'appel a violé les articles 10 et 13 de la loi du 6 juillet 1989.