LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
JT
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 13 février 2020
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 138 F-D
Pourvoi n° C 19-14.499
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 FÉVRIER 2020
M. V... W..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° C 19-14.499 contre l'arrêt rendu le 1er février 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant à M. T... Q..., domicilié [...] , défendeur à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Gaschignard, avocat de M. W..., de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de M. Q..., et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 14 janvier 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 1er février 2019), par acte du 8 juillet 2014, M. Q... a vendu à M. W... un appartement dont le chauffage est assuré par un système à termo-siphon constitué d'un tuyau de fonte traversant les appartements et alimenté par de la vapeur livrée par la Ville de Paris.
2. Se plaignant du caractère bruyant de ce système de chauffage lors de sa mise en route le matin et lors du refroidissement le soir et de la stagnation d'eau de pluie provenant de la coursive sur son palier, M. W... a assigné son vendeur en réduction du prix de vente sur le fondement de la garantie des vices cachés et en dommages-intérêts.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche, ci-après annexé
En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le moyen unique, pris en ses première et deuxième branches
Enoncé du moyen
3. M. W... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de réduction du prix de vente alors :
« 1°/ que s'analysent en des vices cachés les vices apparents dont l'acquéreur n'avait pu mesurer l'ampleur et les conséquences ; que pour décider que M. W... ne pouvait invoquer l'existence d'un vice caché, la cour d'appel retient qu'un procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires annexé à l'acte de vente évoque un contentieux opposant la copropriété à un autre copropriétaire, et qu'un mail de M. Q... du 30 avril 2014 fait état de ce litige, relatif au système de chauffage, dont les purgeurs sont à l'origine de « certains bruits » dans « certains appartements » ; qu'elle ajoute que « M. W..., bien qu'informé des bruits provoqués par le système de chauffage n'avait pu prendre la mesure de leur importance » ; qu'en écartant néanmoins l'existence d'un vice caché, la cour d'appel a violé les articles 1641 et 1642 du code civil ;
2°/ que les juges du fond sont tenus d'examiner, même sommairement, les pièces versées aux débats par les parties à l'appui de leurs prétentions ; que M. W... faisait valoir que M. Q... avait une parfaite connaissance des graves nuisances sonores de son appartement et savait pertinemment que celles-ci n'avaient aucune relation avec les problèmes de « purgeurs » susceptibles d'affecter le seul immeuble sur rue ; qu'il produisait, pour justifier de la mauvaise foi du vendeur, les nombreux courriels que celui-ci avait adressés au syndic : « je dois subir cette nuisance, qui certains jours (et certaines nuits) est véritablement difficile à supporter » (5 décembre 2012) ; « les bruits sont quotidiens et toujours présents (21 janvier 2013) ; « intervenir sur les purgeurs est sans doute une bonne idée mais ne touche pas la véritable cause du problème » (29 janvier 2013) ; « il y a des périodes de répit pouvant aller jusqu'à une heure et demie » (1er février 2013) ; « je dois subir le bruit tous les jours et toutes les nuits (
) Si rien n'est fait dans les prochains jours, nous retrouverons le problème l'année prochaine » (2 avril 2013) ; qu'en écartant la demande de M. W... au motif « qu'aucun élément ne permet d'établir la mauvaise foi de M. Q... » sans examiner l'ensemble de ces pièces dont il ressortait que M. Q..., qui avait souffert de ces nuisances sonores qu'il avait décrites dans ses mails au syndic avant la vente, avait une parfaite connaissance des nuisances sonores de son appartement qu'il a sciemment dissimulées à M. W..., la cour d'appel a privé sa décision de motif et a violé l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 1641 et 1642 du code civil et 455 du code de procédure civile :
4. Aux termes des deux premiers de ces textes, d'une part, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus, d'autre part, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
5. Il résulte du troisième de ces textes que les juges sont tenus d'examiner, même sommairement, les pièces versées aux débats par les parties à l'appui de leurs prétentions.
6. Pour rejeter la demande de M. W... en réduction du prix de vente, l'arrêt retient que celui-ci avait connaissance du défaut du système de chauffage dont le fonctionnement était source de bruit, notamment lors de sa mise en route le matin, et que, bien qu'informé de ces bruits dont il n'avait pas pu prendre la mesure de leur importance, son action en garantie des vices cachés se heurte à la clause exonérant le vendeur de cette garantie, la mauvaise foi de celui-ci n'étant pas établie.
7. En statuant ainsi, par des motifs qui ne suffissent pas à caractériser la connaissance par M. W... du vice affectant le système de chauffage de son appartement dans son ampleur et ses conséquences et sans examiner les courriers électroniques adressés par le vendeur au syndic et susceptibles d'établir sa connaissance des nuisances sonores affectant l'appartement, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des deux premiers textes susvisés et n'a pas satisfait aux exigences du troisième.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la troisième branche du moyen unique, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 1er février 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;
Condamne M. Q... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Q... et le condamne à payer à M. W... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize février deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour M. W...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur W... de ses demandes en réduction de prix et dommages-intérêts,
AUX MOTIFS QUE le chauffage de l'immeuble dans lequel est situé l'appartement litigieux est assuré par de la vapeur d'eau, fournie par le réseau CPCU de la ville de Paris ; que cette vapeur sous pression alimente le collecteur de la sous-station de l'immeuble et, après avoir été détendue dans ce collecteur, monte naturellement dans un réseau de distribution jusque dans les appartements, étant précisé que la partie de l'immeuble dans lequel se trouve l'appartement de M. W..., abritant d'anciennes chambres de bonnes, n'est pas équipée de radiateurs mais de simples tuyaux en fonte traversant les appartements ; qu'il est constant que ce système est source de bruit, notamment le matin à chaque démarrage de la sous-station ; que M. W... fondant son action sur la garantie des vices cachés, il convient d'abord de déterminer si celui-ci avait eu connaissance de ce défaut ; qu'il est indiqué dans la promesse dc vente du 6 mai 2014 qu'ont été communiqués à M. W... les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des trois dernières années, notamment le procès-verbal de l'assemblée générale du 6 juin 2013 qui fait état d'une procédure judiciaire opposant le syndicat des copropriétaires à M. et Mme G... en précisant qu'elle avait interjeté appel du jugement rendu ; que sont produits par M. Q... les courriels qu'il a échangés avec M. W... avant la vente dont il résulte que M. Q... avait informé ce dernier de la nature de ce contentieux qui avait pour origine une action en paiement de dommages-intérêts pour troubles de jouissance engagée par leurs locataires contre M. et Mme G... qui avaient formé un appel en garantie contre le syndicat des copropriétaires, le préjudice invoqué par ces derniers ayant pour origine les bruits provoqués par le système de chauffage; que relatant ce litige, M. Q... a expliqué à M. W... que si ce litige se terminera par un arrangement entre le syndicat et M. et Mme G..., « afin d'éviter des frais et des problèmes pour l'avenir, il a été décidé de faire intervenir un expert pour analyser l'état du système de chauffage et identifier les aménagements qui pourraient être faits pour faire baisser les coûts et régler les questions de "purgeurs" semble-t-il à l'origine de certains bruits dans certains appartements (les copropriétaires présents affirment que cela avait marché pour eux » ; qu'il apparaît ainsi que les désagréments acoustiques inhérents au système de chauffage, affectant tous les appartements, avaient été évoqués par M. W... ; qu'il apparaît ainsi, comme l'a retenu le tribunal, que M. W... avait connaissance du défaut du système de chauffage dont le fonctionnement était source de bruit dans les appartements, notamment lors de sa mise en route le matin ; que l'existence d'un vice caché n'est donc pas établie ; que s'il est admis que M. W..., bien qu'informé des bruits provoqués par le système de chauffage n'avait pu prendre la mesure de leur importance, son action sur la garantie des vices cachés se heurte à la clause exonérant le vendeur de cette garantie, aucun élément ne permettant d'établir la mauvaise foi de M. Q... ; que la stagnation sur le palier de l'appartement d'eau de pluie provenant de la coursive de l'immeuble ne constitue pas un vice caché rendant le bien impropre à l'usage auquel il est destiné ; qu'il en résulte que l'action de M. W... contre M. Q... ne peut prospérer qu'elle soit fondée sur la garantie des vices cachés ou sur le dol ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il n'est en l'espèce pas contestable que le système de chauffage de l'immeuble génère des nuisances sonores intenses, essentiellement lors de sa mise en route le matin et de son arrêt le soir, avec reprises ponctuelles la nuit ; que par ailleurs, la vente ayant été conclue en dehors de la période de chauffe, M. V... W... n'a pu constater lui-même l'existence de nuisances sonores résultant de l'installation du chauffage, lesquelles constituent en conséquence un vice caché à son égard ; que le contrat de vente contient une clause en page 10 qui énonce que le vendeur ne sera tenu à aucune garantie en ce qui concerne les vices de tout nature, apparents ou cachés ; que l'efficacité de la clause peut être combattue à charge pour l'acquéreur de rapporter la preuve de la mauvaise foi du vendeur à savoir, sa connaissance du vice antérieure à la vente ; qu'à l'inverse, il appartient au vendeur de rapporter la preuve qu'il a révélé à l'acquéreur l'existence du vice ; que les attestations produites de part et d'autre qui émanent de l'agent immobilier M. E..., et de son ancien employé, M. S... sont contradictoires et ne sont donc pas retenues par le tribunal comme probantes de l'étendue de l'information délivrée à l'acquéreur ; qu'en revanche, le tribunal constate que le mercredi 30 avril 2014, soit plusieurs semaines avant la vente, M. T... Q... a adressé à M. V... W... un courriel ainsi rédigé : « Le contentieux "G..." sera soldé par un arrangement (l'avocat était présent et la transaction porte que 3 800 euros à répartie entre tous les copropriétaires donc pas grand-chose,) Afin d ‘éviter des frais et des problèmes pour l'avenir, il a été décidé de faire intervenir un expert pour analyser l'état du système de chauffage et identifier les aménagements qui pourraient être faits pour faire baisser les coûts et régler les questions de "purgeurs" semble-t-il à l'origine de certains bruits dans certains appartements (les copropriétaires présents ont affirmé que cela avait marché pour eux) » ; que par ailleurs, ce contentieux est évoqué dans le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 juin 2013 annexé à la promesse de vente qui informe les copropriétaires de l'appel interjeté à l'encontre du jugement prononcé le 4 avril 2013 par le tribunal d'instance du 15ème arrondissement de Paris dans le cadre du litige qui a opposé les époux M...  à leur bailleurs, les époux G..., copropriétaires et qui a abouti à l'indemnisation par le bailleur des préjudices subis par leurs locataires en raison des nuisances sonores résultant du système de chauffage, le syndicat des copropriétaires ayant été condamné à garantir le bailleur de cette condamnation, le préjudice ayant été causé par un équipement commun ; que le tribunal relève que l'existence de cette procédure est également mentionnée dans la promesse de vente comme dans l'acte de vente ; qu'il est jugé que ces éléments constituent des indices suffisamment probants de la connaissance qu'avait M. V... W... du caractère bruyant de l'installation de chauffage ou, à tout le moins que les informations délivrées étaient de nature à attirer son attention sur ce point car elles lui permettaient de s'assurer par lui-même de l'étendue des nuisances sonores ; qu'enfin, le tribunal juge que le défaut de la contrepente du palier de l'escalier de service ne constitue pas un défaut au sens de l'article 1641 du code civil ;
1° - ALORS QUE s'analysent en des vices cachés les vices apparents dont l'acquéreur n'avait pu mesurer l'ampleur et les conséquences ; que pour décider que M W... ne pouvait invoquer l'existence d'un vice caché, la cour d'appel retient qu'un procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires annexé à l'acte de vente évoque un contentieux opposant la copropriété à un autre copropriétaire, et qu'un mail de M. Q... du 30 avril 2014 fait état de ce litige, relatif au système de chauffage, dont les purgeurs sont à l'origine de « certains bruits » dans « certains appartements » ; qu'elle ajoute que « M. W..., bien qu'informé des bruits provoqués par le système de chauffage n'avait pu prendre la mesure de leur importance » ; qu'en écartant néanmoins l'existence d'un vice caché, la cour d'appel a violé les articles 1641 et 1642 du code civil ;
2° - ALORS QUE les juges du fond sont tenus d'examiner, même sommairement, les pièces versées aux débats par les parties à l'appui de leurs prétentions ; que M. W... faisait valoir que M. Q... avait une parfaite connaissance des graves nuisances sonores de son appartement et savait pertinemment que celles-ci n'avaient aucune relation avec les problèmes de « purgeurs » susceptibles d'affecter le seul immeuble sur rue ; qu'il produisait, pour justifier de la mauvaise foi du vendeur, les nombreux courriels que celui-ci avait adressés au syndic : « je dois subir cette nuisance, qui certains jours (et certaines nuits) est véritablement difficile à supporter » (5 décembre 2012) ; « les bruits sont quotidiens et toujours présents (21 janvier 2013) ; « intervenir sur les purgeurs est sans doute une bonne idée mais ne touche pas la véritable cause du problème » (29 janvier 2013) ; « il y a des périodes de répit pouvant aller jusqu'à une heure et demie » (1er février 2013) ; « je dois subir le bruit tous les jours et toutes les nuits (
) Si rien n'est fait dans les prochains jours, nous retrouverons le problème l'année prochaine » (2 avril 2013) ; qu'en écartant la demande de M. W... au motif « qu'aucun élément ne permet d'établir la mauvaise foi de M. Q... » sans examiner l'ensemble de ces pièces dont il ressortait que M. Q..., qui avait souffert de ces nuisances sonores qu'il avait décrites dans ses mails au syndic avant la vente, avait une parfaite connaissance des nuisances sonores de son appartement qu'il a sciemment dissimulées à M. W..., la cour d'appel a privé sa décision de motif et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3° - ALORS QUE le vendeur qui s'abstient de révéler des informations essentielles sans lesquelles l'acquéreur n'aurait pas consenti à la vente commet un dol entraînant la nullité de celle-ci ; qu'en écartant toute réticence dolosive de M. Q..., sans rechercher si celui-ci n'avait pas sciemment dissimulé les nuisances qu'il avait lui-même rencontrées, en préférant attirer l'attention de l'acquéreur sur un litige intéressant un autre propriétaire, qui se trouvait heureusement résolu, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil dans sa rédaction applicable au litige ;
4° - ALORS QUE pour débouter M. W... de son action en garantie des vices cachés, la cour d'appel s'est bornée à retenir, par motifs propres, que « la stagnation sur le palier de l'appartement d'eau de pluie provenant de la coursive de l'immeuble ne constitue pas un vice caché rendant le bien impropre à l'usage auquel il est destiné » et aux motifs adoptés que « le défaut de la contrepente du palier de l'escalier de service ne constitue pas un défaut au sens de l'article 1641 du code civil » ; qu'en statuant ainsi par voie de simple affirmation la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil.