LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 12 octobre 2017), que par acte notarié du 6 décembre 2010, dressé par Mme Z..., notaire associé de la société civile professionnelle C... (la SCP), M. et Mme X... ont acquis de la société civile immobilière Vers rives (la SCI), un bien comportant une villa à usage d'habitation et un petit chalet ; que M. et Mme X..., ayant appris à l'occasion d'un projet de construction, que celle existante n'avait fait l'objet d'aucune autorisation de construire et que leur projet ne pouvait aboutir, ont assigné le vendeur et le notaire en annulation de la vente et paiement de dommages-intérêts ;
Sur le premier moyen, pris en ses première, deuxième et quatrième branches, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes à l'encontre de la SCI, de la notaire et de la SCP, fondées sur un dol de la SCI ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que, compte tenu de l'ancienneté de la construction de la maison et de l'absence d'information donnée aux associés par les constructeurs sur les circonstances de sa réalisation, la SCI avait pu ignorer qu'elle avait été construite illégalement, ce qui excluait le caractère intentionnel du défaut d'information qui lui était imputé, la cour d'appel, qui ne s'était pas fondée sur des faits que les parties n'auraient pas invoqués, en a exactement déduit l'absence de dol ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande à l'encontre de la SCI en réparation de leur préjudice financier sur le fondement de l'erreur ;
Mais attendu qu'ayant exactement retenu que celui qui se prétend victime d'une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue ne peut obtenir que la résolution de l'acte et relevé que M. et Mme X... demandaient seulement le paiement de dommages-intérêts, la cour d'appel n'a pu qu'en déduire que cette demande devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demande à l'encontre de la SCI sur le fondement de la garantie des vices cachés ;
Mais attendu qu'ayant relevé souverainement retenu que la maison d'habitation acquise par M. et Mme X... n'était pas impropre à sa destination et ne présentait pas de désordres, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;
Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de condamner Mme Z... et la SCP à leur payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts et de rejeter le surplus de leurs demandes ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la dévalorisation du bien vendu résultait du caractère irrégulier de sa construction et souverainement retenu qu'en raison de la faute du notaire, qui avait manqué à son devoir d'information, M. et Mme X... avaient subi une perte de chance de négocier une réduction de prix ou de renoncer à leur acquisition, la cour d'appel a pu évaluer ce préjudice à la moitié du montant de la dévalorisation du bien ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les troisième, cinquième et sixième branches du premier moyen, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... et les condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société civile immobilière Vers rives et la somme globale de 3 000 euros à Mme Z... et à la société civile professionnelle C... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze mars deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté les époux X... de leurs demandes contre la SCI Vers Rives tendant à voir dire et juger que la SCI Vers Rives a eu une attitude dolosive à leur égard en prétendant que le chalet vendu avait fait l'objet d'un permis de construire intervenu avant le 1er juillet 1997 et la condamner ainsi que Me Z... et la SCP C... in solidum à leur payer une somme de 1.050.000 euros en réparation de leur préjudice financier outre intérêts au taux légal ;
AUX MOTIFS QUE « Sur les demandes contre la SCI VERS RIVES Il résulte des pièces produites que la maison est ancienne, qu'elle a probablement été construite vers 1990 par le grand-père de l'un des associés de la SCI Vers Rives qui ne leur a pas livré d'information sur les circonstances de cette opération, que ni la société ni les associés n'ont de compétence juridique, de sorte que la SCI Vers Rives a pu ignorer qu'elle avait été construite illégalement. Le dol doit être écarté » (arrêt, page 4) ;
1) ALORS D'UNE PART QU' il n'y a point de consentement valable, si le consentement a été surpris par dol ; que le dol peut résulter d'un simple silence des vendeurs s'il a pour conséquence de tromper l'acquéreur sur l'étendue des droits qui lui sont transférés ; qu'un vendeur a le devoir de vérifier la situation de la parcelle vendue et ne peut omettre de préciser cette situation à l'acquéreur ; qu'il ne peut ignorer l'absence de permis de construire pour les travaux de construction d'un bien immobilier destiné à l'habitation surtout s'il s'agit d'un bien immobilier donné par ses parents ; qu'en l'espèce, le permis de construire relatif à la maison acquis par les époux X... n'a jamais été déposé de sorte que la maison, objet de la vente, avait été construite illégalement par la famille de la gérante de la SCI Vers Rives ; qu'en décidant que « la SCI Vers Rives a pu ignorer qu'elle avait été construite illégalement » aux motifs inopérants que « la maison est ancienne, qu'elle a probablement été construite vers 1990 par le grand-père de l'un des associés de la SCI Vers Rives » et « que ni la société ni les associés n'ont de compétence juridique » (arrêt, page 4) sans rechercher si la SCI Vers Rives n'a pas manqué à son devoir de bonne foi et à son obligation d'information en ne s'assurant pas de la légalité de la construction qu'elle s'apprêtait à vendre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
2) ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur des faits qui ne sont pas dans le débat ; que si le juge peut prendre en considération même les faits que les parties n'auraient pas spécialement invoqués au soutien de leurs prétentions, c'est à la condition que ceux-ci soient établis par les pièces du dossier ; qu'en l'espèce, pour dire que la SCI Vers Rives a pu ignorer que la maison, objet de la vente avait été construite illégalement, la cour d'appel a affirmé que la maison avait été construite par le grand-père de l'un des associés « qui ne leur a pas livré d'information sur les circonstances de cette opération » (arrêt page 4, § 6) ; que dans ses conclusions d'appel, la SCI Vers Rives n'avait pourtant aucunement prétendu que les propriétaires précédents ne lui auraient pas transmis des informations sur les circonstances de la construction de la villa ; qu'en réalité, la SCI Vers Rives, après avoir rappelé l'identité des précédents propriétaires de la maison, s'est bornée à dire qu' « aucune demande de permis de construire n'a été déposée par la gérante de la SCI Vers Rives » et qu'« il est bien évident que dans ces conditions Mme D..., épouse E..., en sa qualité de gérante de la société SCI Vers Rives ne pouvait absolument pas avoir connaissance de l'absence de permis de construire explicite relatif à la maison » (conclusions page 8 §10 et s.) ; que le fait, pour la gérante, de ne pas avoir déposé de permis de construire elle-même n'implique néanmoins pas qu'aucune information ne lui avait été transmise par son parent sur la légalité de la construction ; qu'en décidant, sans que cela n'ait été précisé par les parties et sans que ce fait n'était établi par les pièces du dossier, que « le grand-père de l'un des associés de la SCI Vers Rives
ne leur a pas livré d'information sur les circonstances » de la construction de la maison, la cour d'appel est sortie des termes du litige, en violation de l'article 7 du code de procédure civile ;
3) ALORS QU' un simple mensonge sur une qualité de la chose vendue, non appuyé d'actes extérieurs, peut constituer un dol ; qu'ainsi constitue un dol, une fausse déclaration initiale faite par les vendeurs qui a conforté l'erreur des acquéreurs sur les qualités substantielles du terrain dont la constructibilité constituait un élément déterminant de leur consentement ; que l'intention se déduit aisément de la constatation d'un tel mensonge ; qu'en l'espèce, il résulte de l'acte authentique du 6 décembre 2010 que « le vendeur déclare que l'immeuble dont il s'agit a fait l'objet d'un permis de construire délivré antérieurement au 1er juillet 1997 » (acte authentique page 15, § 2) ; qu'il est incontesté qu'en réalité aucun permis n'a été déposé pour la construction litigieuse de sorte que la maison a été « construite illégalement » (arrêt page 4, dernier §) ; que la cour d'appel a elle-même constaté que l'acte authentique du 6 décembre 2010 mentionnait « faussement que l'immeuble avait bénéficié d'un permis de construire » (arrêt page 5, § 2) ; qu'en écartant néanmoins tout mensonge constitutif d'un dol du vendeur, au motif inopérant que « la maison est ancienne,
construite vers 1990 par le grand-père de l'un des associés de la SCI Rives » et que ni la société ni les associés « n'ont de compétence juridique »
(arrêt page 4, § 6), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences juridiques de ses propres constations, violant de ce fait, l'article 1116 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
4) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les clauses claires et précises des conventions qui leur sont soumises ; qu'en l'espèce, il résulte d'une clause claire et précise de l'acte authentique du 6 décembre 2010 que « le vendeur déclare que l'immeuble dont il s'agit a fait l'objet d'un permis de construire délivré antérieurement au 1er juillet 1997 » (acte authentique du 6 décembre 2010, page 15) ; qu'en décidant que « ces mentions
ne signifient pas que l'immeuble ait été régulièrement édifié » dans la mesure où elles « ont pour seul objet de faire connaître à l'acquéreur que ces dispositions règlementaires (relative à l'amiante) ne s'appliquent pas » (arrêt page 5), la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette déclaration de la SCI Vers Rives, en violation de l'article 1134 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
5) ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel, les époux X... faisaient valoir qu' « il est ainsi avéré que la SCI Vers Rives a induit sciemment en erreur les acquéreurs en alléguant que la villa vendue avait été édifiée en vertu d'un permis de construire obtenu avant le 1er juillet 1997.
La SCI venderesse connaissait parfaitement l'absence de permis de construire puisque ce bâtiment a été construit par la parentèle de la gérante qui en a hérité.
s'agissant d'un bien de famille,
il va de soi qu'une telle information, cruciale pour la valeur du bien, lui a nécessairement été transmise.
En réalité, les vendeurs ont manifestement caché ce fait en sachant que le prix de vente, à savoir 2,3 millions d'euros pour une simple maison de pêcheurs était un prix démesuré.
il n'existe aucun élément juridique qui justifie la référence au 1er juillet 1997, si ce n'est pour rassurer l'acquéreur. Cette déclaration est totalement fausse et constitue une manoeuvre dolosive de la part de la SCI Vers Rives dès lors que la construction n'a fait l'objet d'aucune autorisation de construire. En déclarant à tort que la maison avait fait l'objet d'un permis de construire, la SCI Vers Rives a volontairement dissimulé l'absence d'autorisation d'urbanisme pour la construction de celle-ci.
Le mensonge est particulièrement grossier puisqu'un arrêté inexistant est cité dans l'acte authentique, ce qui constitue bien un dol. La Cour de cassation juge en effet qu'un simple mensonge, même non appuyé d'actes extérieurs, suffit à caractériser l'élément matériel du dol (Cass. Civ. 6 novembre 1970, n° 69-11655).
le seul fait d'avoir indiqué expressément dans l'acte authentique que la maison avait fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme alors que tel n'était pas le cas est manifestement un mensonge constitutif de manoeuvres dolosives » (conclusions pages 4 et s.) ; qu'en se bornant à écarter le mensonge constitutif d'un dol au seul motif que la SCI Vers Rives a pu ignorer que la maison avait été construite illégalement sans répondre aux moyens pertinents des époux X... qui faisaient valoir que constituait une faute intentionnelle le seul fait de déclarer expressément que l'immeuble avait fait l'objet d'un permis de construire bien qu'un tel permis n'a jamais existé, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
6) ALORS ENFIN ET EN TOUTE HYPOTHESE QUE même s'il fallait considérer que la SCI Vers Rives ignorait que la maison avait été construite illégalement, elle ne pouvait déclarer dans l'acte authentique de vente que l'immeuble « a fait l'objet d'un permis de construire » ; qu'en affirmant ainsi un fait essentiel pour les acquéreurs d'une maison destinée à l'habitation sans se soucier de la véracité de cette déclaration, la SCI Vers Rives a trompé les époux sur l'étendue des droits qui leur ont été transférés ; qu'en écartant néanmoins le dol, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté les époux X... de leurs demandes contre la SCI VERS RIVES tendant à voir dire et juger que les époux X... ont été victime d'une erreur sur les qualités substantielles du bien immobilier vendu et en conséquence de condamner la SCI VERS RIVES à payer aux époux X... une somme de 1 050 000 euros en réparation de leur préjudice financier outre intérêts au taux légal ;
AUX MOTIFS QUE « Sur les demandes contre la SCI VERS RIVES
celui qui se prétend victime d'une erreur sur les qualités essentielles ne peut obtenir paiement de dommages et intérêts mais seulement la résolution de l'acte, de sorte que les époux X... doivent être déboutés de leur demande contre la SCI Vers Rives » (arrêt, page 5) ;
ALORS QU' il n'y a point de consentement valable, si le consentement n'a été donné que par erreur ; que la victime de l'erreur peut obtenir des dommages et intérêts si le cocontractant a commis une faute en donnant une représentation inexacte de la vérité et en l'induisant ainsi en erreur ; que les dommages et intérêts peuvent ou bien s'ajouter à l'annulation du contrat ou bien se substituer à elle ; qu'en l'espèce, les époux X... ont fait valoir que leur consentement avait été vicié par l'erreur sur les qualités essentielles du bien vendu (conclusions pages 7 et suivantes) dès lors qu' « il est évident et incontestable que l'ignorance dans laquelle ont été tenus les acquéreurs concernant l'absence de permis de construire a nécessairement vicié leur consentement » (conclusions page 12, dernier §) ; que le tribunal avait alors décidé que le consentement des époux X... a été vicié par erreur sur les qualités essentielles du bien, dans la mesure où « la condition de pouvoir jouir d'un bien immobilier quel que soient les aléas futurs et de pouvoir le transmettre aux générations futures ou le revendre sans perte est essentielle du consentement de l'acheteur qui s'engage » (Jugement page 7, § 2) ; qu'en infirmant le jugement et en déboutant les époux X... de leur demande fondée sur l'existence d'une erreur, au motif erroné que la victime d'une erreur sur les qualités substantielles ne peut obtenir paiement de dommages et intérêts mais seulement la résolution de l'acte (arrêt page 5, § 1), la cour d'appel a violé les articles 1109 et suivants du Code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
TROISIÈME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté les époux X... de leurs demandes contre la SCI Vers Rives tendant à voir dire et juger que le bien vendu par la SCI Vers Rives aux époux X... objet de l'acte du 6 décembre 2010 est affecté d'un vice caché compte tenu du fait que la construction érigée sur le tènement immobilier vendu l'a été sans permis de construire alors qu'elle était assujettie à permis de construire et de fixer la diminution du prix à la somme de 1.050.000 euros et de condamner la SCI Vers Rives à payer aux époux X... la somme de 1.050.000 outre intérêts au taux légal ;
AUX MOTIFS QUE «les époux X... ont fait l'acquisition d'une maison d'habitation, qui ne souffre d'aucune impropriété à destination ni de désordres, de sorte que le fondement de la garantie des vices cachés prévue par les articles 1641 et suivants du code civil doit être écarté » (arrêt, page 4) ;
ALORS QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait pas donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que l'inconstructibilité rend le bien immobilier vendu impropre à sa destination ;
qu'en l'espèce, les époux X... avaient fait valoir devant la cour d'appel que « cette inconstructibilité de fait et la précarité juridique de l'immeuble constituent
un vice caché. L'usage de la maison en est dès lors considérablement diminué de sorte que les époux X... ne l'auraient pas acquise au prix de 2.300.00 euros, s'ils avaient eu connaissance de l'irrégularité affectant la construction ». (conclusions page 20, § 8 et s.) ; qu'il résulte en effet de l'arrêt que la maison d'habitation « avait été construite illégalement » (arrêt page 4, § 6) et que l'acte authentique indique « faussement que l'immeuble avait bénéficié d'un permis de construire » (arrêt page 5, § 2) ; qu'en écartant néanmoins la garantie des vices cachés prévue par les articles 1641 et suivants du code civil, au motif que la maison d'habitation acquise par les époux X... « ne souffre d'aucune impropriété à destination ni de désordres » (arrêt page 4, § 4), la Cour d'appel a violé l'article 1641 du code civil.
QUATRIÈME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné Me Z... et la SCP C... à payer aux époux X... la seule somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts et d'avoir débouté les époux X... du surplus de leurs demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur les demandes contre le notaire
Selon les époux X..., le notaire aurait commis une faute en indiquant faussement que l'immeuble avait bénéficié d'un permis de construire.
Il convient d'écarter ce moyen, en effet, l'acte mentionne en page 13 et en page 15 que pour la réglementation relative à l'amiante, le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, que pour la réglementation relative au plomb, le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949.
Ces mentions ont pour seul objet de faire connaître à l'acquéreur que ces dispositions règlementaires ne s'appliquent pas, mais ne signifient pas que l'immeuble ait été régulièrement édifié.
Cependant que le notaire est tenu d'assurer l'efficacité de son acte en considération du but poursuivi par les parties.
Selon les époux X..., le notaire était informé de leur intention d'édifier de nouvelles constructions, ainsi qu'il résulterait de l'acte de renonciation au droit de rétractation établi en application de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation.
Mais la formule utilisée ne fait que reproduire la première phrase de cet article, en toute hypothèse, elle est trop imprécise pour informer le notaire rédacteur du but poursuivi par les acquéreurs.
Toutefois les époux X... avaient certainement pour intention d'acquérir une construction pérenne.
Celle-ci n'est plus exposée au risque de démolition, puisque l'action de l'administration ne peut être exercée que devant le tribunal correctionnel en vertu de l'article L 152-5 du code de l'urbanisme, et que l'action publique est prescrite depuis longtemps.
Selon l'article L 111-15 du code de l'urbanisme, lorsqu'un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l'identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d'urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement.
Un « bâtiment régulièrement édifié » s'entend d'un bâtiment qui a été édifié conformément à une autorisation d'urbanisme devenue définitive soit d'un
bâtiment qui a été édifié avant l'institution des autorisations d'urbanisme, de sorte que la maison acquise par les époux X... ne peut être considérée comme telle.
En l'espèce, il est constant que la maison est construite dans une zone visée par la loi littoral et par la loi montagne, dans laquelle toute construction est interdite, ce qui apparaît clairement dans l'acte.
Selon le PLU de la commune de Sevrier, dans la zone Nb, la reconstruction d'un bâtiment sinistré est admise dans un délai de quatre ans dans l'enveloppe du volume ancien et sans qu'il ne soit fait application des autres règles de la zone dans laquelle il se situe sous différentes conditions et notamment que sa destination au moment du sinistre soit conservée (pièce n° 90 des notaires).
En conséquence la circonstance que la maison soit édifiée sans permis de construire prive les époux X... de toute possibilité de la reconstruire en cas de sinistre.
Les caractéristiques particulières de l'emplacement, c'est à dire sa grande sensibilité aux contraintes d'urbanisme, auraient dû alerter le notaire et l'amener à vérifier si l'immeuble avait fait l'objet d'un permis de construire.
Cette recherche l'aurait conduit à constater que l'immeuble n'était pas régulièrement édifié, qu'il avait alors l'obligation d'attirer l'attention des époux X... sur les circonstances qui pouvaient en résulter.
Il pouvait se dispenser de faire cette recherche, mais à condition d'avertir les époux X... de cette abstention, ce qu'il n'a pas fait.
Les époux X... ont ainsi subi une perte de chance de négocier une réduction de prix ou de renoncer à leur acquisition. Pour chiffrer la dévalorisation de leur propriété, les époux X... produisent une étude d'un expert qui s'est attaché à déterminer la valeur vénale de leur propriété en utilisant différents termes de comparaison.
Cette approche n'est guère pertinente puisqu'en effet, il s'agit en l'espèce de rechercher seulement la dévalorisation résultant du caractère irrégulier de la construction, sans se référer à sa valeur vénale.
Il convient de chiffrer à 200 000 euros cette perte de valeur, il y a lieu de retenir que la faute du notaire a entrainé un préjudice causé par la perte de chance représentant la moitié de cette somme.
Les époux X... ne justifient d'aucun préjudice moral, ils doivent en conséquence être déboutés de leur demande de ce chef » (arrêt, pages 5 et 6) ;
ALORS D'UNE PART QUE le juge du fond qui a constaté l'existence d'un préjudice ne peut refuser de l'indemniser ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a dit que la faute du notaire avait causé aux époux X... un préjudice certain et actuel consistant en une « dévalorisation résultant du caractère irrégulier de la construction » (arrêt page 6, § 8) ; que ce préjudice est distinct du préjudice consistant en « une perte de chance de négocier une réduction de prix ou de renoncer à leur acquisition » (arrêt page 6, § 6) ; que si la Cour d'appel a constaté qu' « il convient de chiffrer à 200.000 euros (la) perte de valeur » de la maison (arrêt page 6, § 9), les juges du fond n'ont aucunement condamné le notaire à la réparation de ce préjudice certain et actuel ; qu'en constatant l'existence d'un préjudice certain et actuel consistant en la dévalorisation de la propriété des époux X... et en chiffrant à 200.000 euros cette perte de valeur, sans condamner le notaire et la SCP C... au versement de cette somme aux époux X..., la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
ALORS D'AUTRE PART QUE le juge du fond qui a constaté l'existence d'un préjudice ne peut refuser de l'indemniser ; qu'un état de risque peut créer une menace réelle dont l'existence est un préjudice réparable ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté l'existence d'un risque consistant en « la circonstance que la maison soit édifiée sans permis de construire » fait qui « prive les époux X... de toute possibilité de reconstruire en cas de sinistre » (arrêt page 6, § 2) ; que ce risque de destruction de la maison en cas de sinistre est une menace dont l'existence constitue en elle-même un préjudice ; qu'en constatant l'existence de ce préjudice réparable, sans condamner le notaire et la SCP C... à le réparer, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.