LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 10 novembre 2016), que, par acte authentique du 11 décembre 2009, MM. Daniel et Dominique Y... et Mmes Aimée et Gaëlle Y... (les consorts Y...) ont vendu une maison d'habitation à M. X... ; qu'ayant constaté notamment des traces d'humidité dans l'une des pièces et des poutrelles composant la terrasse qui n'avaient aucun appui sur un ouvrage maçonné, ce qui compromettait la solidité du bâtiment, l'acquéreur a, après expertise, assigné les vendeurs en garantie des vices cachés ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'acquéreur avait, avant la vente, visité les lieux à plusieurs reprises et accédé au vide sanitaire, qu'il avait été à même de prendre en considération les désordres qui étaient préexistants à la vente et qui présentaient, en raison de leur situation en un lieu accessible, un caractère apparent, et souverainement retenu, sans dénaturation, que le mur de clôture et la terrasse ne présentaient pas de désordres, que la construction respectait les normes parasismiques et que la réalisation non conforme au permis de construire n'entraînait pas une non-conformité aux règles de l'art et un désordre, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu, par ces seuls motifs, en déduire que l'immeuble n'était pas affecté de vices cachés et que les demandes de M. X... devaient être rejetées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer la somme globale de 2 000 euros aux consorts Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. X....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, D'AVOIR infirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, d'avoir débouté Monsieur X... de l'ensemble de ses demandes tendant notamment à voir dire et juger que le bien vendu était affecté de vices cachés le rendant impropre à sa destination et à écarter la clause limitative de garantie mentionnée dans l'acte de vente ;
AUX MOTIFS QUE, la cour rappellera qu'il résulte des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil que le vendeur est tenu de la garantie en raison des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connu ; que le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus à moins que dans ce cas il n'est stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; qu'une clause d'exclusion de garantie n'est pas opposable au vendeur de mauvaise foi et notamment lorsque le vendeur avait connaissance de ce vice ; que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que la cour rappellera aussi que les vices dont se plaint Monsieur X... consiste dans des traces de moisissures et d'humidité dans les pièces situées à coté du garage dont la cause réside dans le fait que le système d'étanchéité avec drain a été remplacé par la réalisation d'une terrasse en poutrelles ourdis ce qui a créé un vide sanitaire entre la roche et les murs du rez-de-chaussée et en des poutrelles ourdis qui ne prennent pas appui sur le mur ; que la cour rappellera qu'il n'est pas contesté et n'est pas contestable que l'ensemble de ces constructions date d'avant la vente puisque concomitante à la construction même de la maison ; que la cour rappellera aussi qu'il n'est pas contesté ni contestable que le vide sanitaire créé par la construction de la terrasse à une hauteur de 2.40 m est accessible depuis l'extérieur de la construction par deux portes situées de part et d'autre de celle-ci ; que la cour dira encore qu'il résulte clairement du rapport d'expertise que l'expert a pu accéder sans aucune difficulté à ce vide sanitaire en empruntant les deux portes ; qu'il ne fait pas mention de difficulté pour se mouvoir à l'intérieur en raison soit de l'étroitesse de l'espace existant entre le mur et le rocher soit en raison de la faible hauteur existant entre le sol et le dessous de la terrasse ; qu'il ne mentionne pas de difficultés particulières pour faire ses constatations et indique: « des traces d'infiltration sont visibles en sous face du plancher de la terrasse. Nous avons constaté que quelques poutrelles ourdis composant le plancher de la terrasse ne prennent pas appui sur le mur. » ; que les constatations de l'expert B..., parfaitement contradictoires, ne sont pas remises en cause par les parties de ces chefs ; que la cour constate aussi que l'huissier de justice, requis par Monsieur X..., dès le mois de janvier 2010, soit un mois après la date de la vente et la prise de possession des lieux par Monsieur X..., ne signale pas une difficulté quelconque pour accéder à ce vide sanitaire depuis l'une ou l'autre des deux portes ou pour circuler à l'intérieur de celui-ci ; que celui-ci mentionne : « au fond dans la partie SUD/OUEST à quatre endroits différents, après le tuyau d'évacuation des eaux usées fixé au mur en parpaings, des travées de ourdis sont entièrement mouillées ; ... aucune poutre ne soutient les poutrelles et les ourdis ; un madrier et un pied droit sont encore en place. » ; que les photos prises par l'huissier lors de ce constat présentent notamment des stalactites qui pendent depuis la sous face du plancher de la terrasse ; que l'existence même de ces stalactites démontrent l'ancienneté de ces infiltrations ; que si par endroit le passage semble se resserrer il permet de manière constante le passage d'un homme, puisque l'expert a pu prendre des photos de l'ensemble de ce vide sanitaire telles que annexées à celui-ci et produites aux débats ; que la cour constate enfin que le CET qui a émis un rapport sur ce vide sanitaire ne signale aucune difficulté également pour accéder à cet endroit et y faire ses constatations ; qu'il en va de même du SETEC BASCOU qui a rédigé un rapport à la demande de Monsieur X... le 29/11/12 ; que la cour constate aussi que Monsieur X... est venu visiter les lieux à plusieurs reprises au cours de l'automne et l'hiver qui ont précédé la date d'achat de la maison et a eu libre accès à l'ensemble de celle-ci, en ce compris au vide sanitaire, ce qu'il ne conteste nullement ; que les deux portes donnant accès à ce vide sanitaire sont parfaitement visibles ; que l'existence même de ce vide sanitaire ne peut être ignoré en ce que la partie habitable se trouve au dessous de celui-ci soit à une hauteur de plus de 2.40 m depuis le niveau du sol ; que la cour dira encore que le courrier en date du 3/06/10 adressé par les consorts Y... à Monsieur X... et dont celui-ci tente de tirer argument pour démontrer la mauvaise foi des vendeurs, démontre tout au contraire leur bonne foi en ce qu'ils affirment que l'infiltration dans la cave existait au jour de la vente et ne pouvait pas passer inaperçue ; que la cour constate aussi que pendant le mois qui sépare la prise de possession des lieux de la constatation faite par l'huissier, il n'y a pas eu de phénomène pluvieux extraordinaire puisqu'il n'était tombé que 5.8 mm de pluie pendant tout le mois d'octobre ; que les précipitations plus abondantes du 7/01/10 sont trop proches de la date de constatation par huissier pour pouvoir être accréditées comme étant seules à l'origine des désordres constatés ; que Monsieur X... a exactement décrit l'ensemble des désordres dont il demandait la constatation par l'huissier ; que la cour rappellera aussi que ni l'huissier requis par Monsieur X... ni l'expert judiciaire ne viennent indiquer dans leur rapport de constatation des lieux que les époux Y... se seraient livrés à une tentative de dissimulation des désordres empêchant l'acquéreur de s'en rendre compte ; que la cour dira aussi que Monsieur X... a été parfaitement à même de se rendre compte au début du mois de janvier de l'ensemble des désordres se situant dans le vide sanitaire en évoluant normalement dans celui-ci sans que les lieux n'aient été modifiés entre la date de l'achat et la date des constatations démontrant ainsi la parfaite possibilité qu'il avait de faire les mêmes constatations lors de ses visites préalables à la vente ; que cette constatation faite au mois de janvier 2010 démontre aussi la parfaite capacité de Monsieur X... de faire ces constatations ; que la cour dira donc que Monsieur X... a été à même de prendre en considération l'ensemble des éléments positifs et négatifs composant ce bien immobilier en ce compris les désordres qu'il dénonce à ce jour ; que ceux-ci étaient préexistants à la vente et qu'en raison même de leur situation en un lieu parfaitement accessible présentent un caractère apparent indéniable ; que donc l'acquéreur était à même de s'en convaincre par lui-même ; que la cour dira aussi qu'en raison de l'accessibilité de l'ensemble des locaux, en ce compris le vide sanitaire, Monsieur X... était immédiatement à même de se rendre compte du fait que certaines parties de la construction n'avaient pas été réalisées conformément au permis de construire étant d'ailleurs précisé que la réalisation non conforme au permis de construire n'entraîne nullement de facto une non conformité aux règles de l'art et un désordre ; qu'il est notamment établi que la construction respecte l'ensemble des normes parasismiques en vigueur et ce contrairement à ce qui est affirmé tant par Monsieur X... que par les personnes consultées par lui ; que la cour rappellera aussi que l' expert judiciaire a indiqué: « le mur de clôture et la terrasse ne présentent pas de désordre » ; qu'en conséquence la cour réformant la décision entreprise en toutes ses dispositions dira que l'ensemble des désordres dénoncés par Monsieur X... étaient soit préexistants à la date de vente et tous parfaitement apparents soit n'ont pas été retenus par L'expert B... dans le cadre de son rapport d'expertise ; que donc le bien acheté n'était pas affecté de vice caché ou de désordres ; que Monsieur X... sera donc débouté en l'ensemble de ses demandes (arrêt attaqué, p. 5 à 8) ;
1°) ALORS QUE le défaut de construction qui fragilise la stabilité d'un édifice constitue un vice rendant la chose vendue impropre à l'usage auquel on la destine ; qu'au cas présent, pour juger que l'immeuble n'aurait pas été affecté de vice caché, parce que, d'une part, la réalisation non conforme au permis de construire n'entrainait nullement de facto une non conformité aux règles de l'art et un désordre et, d'autre part, l'expert judiciaire avait indiqué que le mur de clôture et la terrasse ne présentaient pas de désordre (arrêt attaqué, p. 8 § 2 et 4), sans rechercher, comme elle y avait été invitée par l'exposant, si les défauts de construction affectant la solidité de la terrasse et du mur de soutènement ne constituaient pas, à eux-seuls, des vices cachés rendant chacun de ces ouvrages impropre à l'usage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;
2°) ALORS QUE la dénaturation par omission entraîne la censure de la décision qui en est entachée ; qu'au cas présent, il ressortait des termes clairs et précis du rapport d'expertise du 8 août 2013 (p. 25-26, prod.) que le support de la terrasse était instable et que le mur de clôture avait été réalisé sans fondation, ce qui avait conduit l'expert judiciaire à retenir le devis de consolidation pour la reprise de ces désordres ; que si l'expert relevait, par ailleurs, que le mur de clôture et la terrasse ne présentaient pas de désordre, il avait précisé : « nous n'avons pas relevé de fissures sur le carrelage de la terrasse, ni sur le mur de clôture » (rapport, p. 23 dernier §), fissures qui n'auraient été qu'une manifestation des désordres affectant la solidité des ouvrages ; que pour débouter Monsieur X... de ses demandes relatives aux vices cachés concernant la solidité de la terrasse et du mur de clôture, la cour d'appel s'est bornée à rappeler que l'expert judiciaire avait indiqué : « le mur de clôture et la terrasse ne présentent pas de désordre » (arrêt attaqué, p. 8 § 4) ; qu'en faisant abstraction, d'une part, de la seconde partie de cette phrase qui limitait l'absence de désordre constatée par l'expert à l'absence de fissures sur les ouvrages, et, d'autre part, des autres précisions de l'expert qualifiant de désordres les défauts de construction affectant la terrasse et le mur de clôture, qui justifiaient à eux-seuls l'action en garantie des vices cachés, la cour d'appel a dénaturé par omission ce rapport d'expertise ; qu'elle a, par là, méconnu l'article 4 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu'un acheteur profane n'étant tenu de procéder qu'à un examen élémentaire de la chose vendue, il ne saurait se convaincre lui-même des vices de la chose qui n'étaient décelables, au moment de la vente, que par le regard d'un technicien ; qu'au cas présent, pour juger que le bien acheté n'aurait pas été affecté de vice caché, la cour a relevé qu'en raison de l'accessibilité de l'ensemble des locaux, en ce compris le vide sanitaire, Monsieur X... aurait été à même de se rendre compte du fait que certaines parties de la construction n'avaient pas été réalisées conformément au permis de construire (arrêt attaqué, p. 8 § 2) ; qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y avait été invitée par l'exposant, si le défaut de construction affectant le mur de clôture ne nécessitait pas le regard avisé d'un technicien, ce qui rendait occulte le vice à l'égard de l'acheteur profane, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil ;
4°) ALORS QUE le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu'un acheteur profane n'étant tenu de procéder qu'à un examen élémentaire de la chose vendue, il ne saurait se convaincre lui-même des vices de la chose qui n'étaient décelables, au moment de la vente, qu'au prix d'une vérification minutieuse ; qu'au cas présent, Monsieur X..., acheteur profane, avait indiqué dans ses écritures d'appel (p. 15-17) que lors de ses visites antérieures à la vente, le vide sanitaire était plongé dans l'obscurité de sorte qu'il n'aurait pu s'apercevoir des infiltrations ni de l'absence d'appui des poutres de la terrasse qu'en effectuant un exercice de spéléologie ; que, contrairement au premier juge, la cour d'appel a néanmoins jugé que les vices auraient été apparents car ils se trouvaient dans un vide sanitaire accessible depuis l'extérieur et dans lequel il était possible de se mouvoir et de faire des constatations (arrêt attaqué, p. 6-7) ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si le vide sanitaire n'était pas plongé dans l'obscurité avant et au moment de la vente, ce qui empêchait l'acheteur profane d'y circuler facilement et de faire les constatations qui n'avaient pu être faites à l'issue de la vente qu'après l'installation d'un éclairage dans ce lieu, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil ;
5°) ALORS QUE le vice est caché lorsque l'acquéreur profane ignorait, soit l'existence du vice, soit, à tout le moins, l'ampleur qu'il revêtait ou les conséquences qui pouvaient s'y attacher ; qu'au cas présent, à supposer même que l'acheteur profane avait pu constater les vices dans le vide sanitaire, ce qui n'était pas le cas, de toute façon il n'aurait pu en prévoir les conséquences dommageables lors de la vente, à défaut de manifestation d'humidité dans sa chambre à coucher ; qu'en jugeant néanmoins que le bien acheté n'était pas affecté de vice caché, sans rechercher si l'acheteur profane pouvait mesurer les conséquences de ces vices, la cour d'appel a privé, derechef, sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil ;
6°) ALORS QU'il appartient aux juges d'analyser les pièces soumises à leur examen ; qu'au cas présent, pour démontrer le caractère caché des infiltrations dans la chambre, Monsieur X... avait versé aux débats sous la pièce n°10 (prod.) un courrier du 5 mars 2010 dans lequel le vendeur lui affirmait que la maison avait été examinée par plusieurs agents immobiliers qui n'avaient relevé aucune anomalie ; que la cour d'appel a néanmoins jugé que le bien n'était pas affecté d'un vice caché en se fondant sur un courrier du 3 juin 2010 dans lequel le vendeur affirmait que l'infiltration dans la cave aurait existé au jour de la vente et ne pouvait pas passer inaperçue ; qu'en statuant ainsi sans examiner ni même viser le courrier du 5 mars 2010 qui contredisait pourtant les affirmations postérieures du vendeur, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.