AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par M. Georges X..., architecte, demeurant à Paris (14e), ..., en cassation d'un arrêt rendu le 10 juin 1991 par la cour d'appel de Paris (19e chambre, section A), au profit :
   1 / de la société civile immobilière résidence Le Muguet, actuellement en liquidation et élisant domicile chez son gérant liquidateur M. Maurice A..., ... à Antony (Hauts-de-Seine),
   2 / du syndicat des copropriétaires de l'immeuble ... (Val-de-Marne), pris en la personne de son syndic M. B..., demeurant ... (16e),
   3 / de la Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics, dont le siège est à Paris (15e), ...,
   4 / des établissements Koënig, dont le siège est à Paris (13e), ...,
   5 / de M. Z..., demeurant ... (3e), ès qualités de syndic de la liquidation des biens de la Société nouvelle de construction et ravalement,
   6 / de M. Jean-Claude Y..., demeurant ... (5e), ès qualités de syndic à la liquidation des biens de la Société moderne de plomberie et de chauffage, dite SMC, défendeurs à la cassation ;
   Les établissements Koënig ont formé, par un mémoire déposé au greffe le 28 avril 1992, un pourvoi provoqué contre le même arrêt ;
   Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
   Les demandeurs au pourvoi provoqué invoquent, à l'appui de leur recours, les deux moyens de cassation également annexés au présent arrêt ;
   LA COUR, en l'audience publique du 12 octobre 1993, où étaient présents : M. Cathala, conseiller doyen faisant fonctions de président, Mlle Fossereau, conseiller rapporteur, MM. Valdès, Deville, Chemin, Mme Borra, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de Mlle le conseiller Fossereau, les observations de Me Boulloche, avocat de M. X..., de la SCP Boré et Xavier, avocat de la SCI résidence Le Muguet, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble ..., de Me Choucroy, avocat de la SMABTP, de Me Parmentier, avocat des établissements Koënig, les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Sur le premier moyen du pourvoi principal :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 juin 1991), que la société civile immobilière Le Muguet (la SCI) a fait construire, en 1971, pour le vendre, un immeuble sous la maîtrise d'oeuvre de M. X..., architecte, par la société Entreprise nouvelle de construction et ravalement (ENCR), assurée par la Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP), par la Société moderne de plomberie et chauffage (SMC), et par la société établissements Koënig, chargée des revêtements des parkings extérieurs ; qu'une réception provisoire est intervenue le 19 janvier 1973 ; que, se plaignant de désordres, le syndicat des copropriétaires a assigné en réparation les constructeurs et la SCI, qui a appelé ses locateurs d'ouvrage en garantie ;
   Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner in solidum avec la SCI et la SMABTP à réparation des désordres affectant la ventilation, alors, selon le moyen, "que la SCI, ayant soutenu, dans ses conclusions, que les désordres affectant la ventilation mécanique contrôlée étaient apparents lors de la réception, comme le soutenait également l'architecte dans ses propres conclusions, il appartenait à la cour d'appel de rechercher si, dans les rapports de la SCI constructrice et de son locateur d'ouvrage, les désordres étaient apparents lors de la réception, que ladite SCI avait prononcée à son égard, sans que, dans leurs rapports respectifs, l'appréciation du caractère apparent du désordre ou du défaut de conformité puisse être effectuée en considération du caractère apparent ou caché pour les copropriétaires de ces désordres et non-conformités lors de la réception dans leurs rapports avec la SCI venderesse ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1165, 1792 et 2270 du Code civil" ;
   Mais attendu que la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant souverainement que le vice ne pouvait être considéré comme apparent à la réception, puisqu'il n'avait été décelé qu'à la suite d'investigations approfondies de l'expert et que l'architecte lui-même ne s'en était rendu compte qu'après l'occupation des lieux par les copropriétaires ;
   Sur le troisième moyen du pourvoi principal et sur les premier et second moyens du pourvoi provoqué, réunis :
   Attendu que M. X... et la société établissements Koënig font grief à l'arrêt de les condamner à réparation des désordres affectant les emplacements extérieurs de stationnement et les couloirs d'accès, alors, selon le moyen, "1 / que l'entreprise, chargée par le maître de l'ouvrage de la construction d'un immeuble, ne peut être condamnée, sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, à indemniser les acquéreurs de l'immeuble des malfaçons l'affectant, en l'absence de lien contractuel l'unissant à ceux-ci ;

 qu'en retenant qu'en l'absence de réception des travaux, les établissements Koënig, qui n'étaient liés contractuellement qu'à la SCI résidence Le Muguet, venderesse, devaient être condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 319 633,32 francs en réparation des inexécutions contractuelles ayant affecté les parkings extérieurs et les couloirs d'accès, la cour d'appel a violé l'article 1165 du Code civil ; 2 / qu'en décidant

qu'en l'absence de réception des travaux, les établissements Koënig devaient être condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 319 633,32 francs en réparation des désordres affectant les parkings extérieurs et les couloirs d'accès consécutifs aux inexécutions contractuelles imputées notamment à cette entreprise, sans constater l'existence d'un lien contractuel unissant les établissements Koënig au syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1147 et 1148 du Code civil ; 3 / qu'en ne recherchant pas si l'ouvrage réalisé par les établissements Koënig avait été réceptionné après la réception provisoire, la cour d'appel n'a pas donné de base légale, au regard des articles 1147 et suivants, 1792 et 2270 du Code civil, à sa décision retenant la responsabilité des constructeurs sur le terrain contractuel, à l'exclusion de la garantie résultant des dispositions de l'article 2270 du Code civil, seule applicable aux ouvrages réceptionnés et donnant lieu à des désordres ; 4 / qu'en constatant que les non-conformités affectant les parkings extérieurs et les couloirs d'accès étaient à l'origine d'un désordre pour les copropriétaires qui n'avaient pu s'en rendre compte lors de la réception, la cour d'appel a violé les articles 1792 et 2270 du Code civil, en portant condamnation des établissements Koënig sur le fondement de leur responsabilité contractuelle, en violation de ces textes et des articles 1147 et suivants du même code" ;
   Mais attendu que le sous-acquéreur jouit de tous les droits et actions attachés à la chose qui appartenait à son auteur et dispose contre les locateurs d'ouvrage d'une action contractuelle fondée sur un manquement à leurs obligations envers le maître de l'ouvrage ; que la collectivité des copropriétaires, constituée en syndicat, a qualité pour agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ;

  qu'en relevant souverainement qu'iln'était pas établi que les parkings extérieurs et couloirs d'accès, réalisés après la réception de l'immeuble, aient fait l'objet eux-mêmes d'une réception entre le maître de l'ouvrage et les constructeurs et en retenant que l'exécution défectueuse par les établissements Koënig, qui avait échappé à la vigilance de l'architecte, engageait la responsabilité contractuelle de ces deux locateurs d'ouvrage, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement jusifié sa décision de ce chef ;
   Mais sur le deuxième moyen du pourvoi principal :
   Vu l'article 1792 du Code civil dans sa rédaction résultant de la loi du 3 janvier 1967 ;
   Attendu que, pour déclarer M. X... responsable sur le fondement contractuel des dommages relatifs aux "parkings en sous-sol" et dire la SMABTP, assureur de la société ENCR, non tenue de ce fait à garantie, l'arrêt, tout en relevant l'existence de désordres d'humidité et d'inondation, la défectuosité du joint de dilatation et l'absence d'évacuation des eaux, retient que, s'agissant d'inexécutions contractuelles, l'article 1147 du Code civil est applicable ;
   Qu'en statuant ainsi, alors que même s'ils ont pour origine une non-conformité contractuelle, les dommages qui relèvent d'une garantie légale ne peuvent donner lieu, contre les personnes tenues à cette garantie, à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
   PAR CES MOTIFS :
   CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit M. X... responsable des dommages relatifs aux sous-sols sur le fondement des articles 1147 et suivants du Code civil et la SMABTP non tenue à garantie de ce chef, l'arrêt rendu le 10 juin 1991, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans ;
   Laisse à la charge des établissements Koënig les dépens du pourvoi provoqué ;
   Condamne la SMABTP aux dépens du pourvoi principal ;
   Les condamne, ensemble, aux frais d'exécution du présent arrêt ;
   Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de paris, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du dix-sept novembre mil neuf cent quatre-vingt-treize.