LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 22 mars 2018), que la société immobilière Les Pennes Mirabeau, aux droits de laquelle se trouve la société Les Rigon, a consenti un bail commercial à la société Omnium de préfabrication industrielle, aux droits de laquelle se trouve la société Fabemi Provence ; que, le 1er mars 2005, le bailleur a fait délivrer un congé avec refus de nouvellement du bail qui a été annulé par un jugement du 31 mars 2008 ; que, le 6 avril 2010, les parties ont signé un protocole transactionnel ; que, la société Les Rigon ayant refusé de lui verser l'indemnité prévue en invoquant l'absence de dépollution du site conformément au protocole, la société Fabemi Provence l'a assignée en paiement de celle-ci et en dommages et intérêts ;
Attendu que la société Les Rigons fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la société Fabemi Provence le montant de l'indemnité ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes du protocole rendait nécessaire, que les parties avaient voulu la mise en place d'une dépollution telle que déterminée dans le code de l'environnement et non pas une opération d'une plus grande ampleur de nature à obtenir des sols et constructions exempts de toute trace de pollution, et relevé que la direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement avait conclu que le dossier de récolement des travaux transmis par la société Fabemi Provence n'appelait pas de remarque particulière de l'inspection des installations classées qui considérait que l'exploitant avait rempli ses obligations au titre de l'article R. 512-66-1 du code de l'environnement, que le préfet avait pris acte de la cessation d'activité sans formuler de remarques particulières et sans imposer de travaux supplémentaires de remise en état du site et que le cabinet Burgeat avait conclu à une absence de risque sanitaire quel que soit l'usage envisagé, la cour d'appel a pu en déduire que la société Fabemi Provence, en remettant un certificat d'absence de pollution, avait respecté l'obligation contractuelle de dépollution à laquelle elle s'était engagée et que la société Les Rigon devait être condamnée à lui payer l'indemnité prévue dans le protocole ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Les Rigons aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société les Rigons et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Fabemi Provence ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juin deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Les Rigons.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait condamné la SCI Les Rigon à payer à la société Fabemi Provence la somme de 2 250 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision et d'AVOIR débouté la SCI Les Rigon de l'ensemble de ses demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les parties sont en l'état d'un protocole transactionnel signé le 6 avril 2010 qui prévoyait en son article 3.8 que "la société Fabemi Provence s'engage à restituer le terrain, les sous-sols et constructions qui y sont édifiées, entièrement dépollués. Toutes pollutions qui pourraient être portées à la connaissance de la société Fabemi et/ou de la société IPM dans le cadre de leurs investigations devront être supprimées dans le respect des normes de dépollution. La société Fabemi afin de justifier de la dépollution remettra au bailleur, au plus tard le jour de son départ effectif un certificat de la DREAL ou tout autre organisme substitué ou de tout organisme habilité officiellement à délivrer ce type de certificat attestant de l'absence de pollution tant sur les terrains et sous-sols que dans les constructions édifiées sur le site. En outre, en cas d'activités relevant des activités classées auprès de la préfecture de Police, qu'elles soient soumises à autorisation ou simple déclaration, la société Fabemi s'engage à effectuer toutes formalités nécessaires auprès des services compétents pour signaler sa cessation d'activités sur le site. Elle devra en justifier auprès du bailleur au moment de son départ. Il est rappelé que seule la remise de ces certificats de dépollution et des justificatifs de formalités de déclaration de cessation d'activités après de la DREAL ou tout autre organisme substitué au plus tard le jour de la restitution des lieux permettra au bailleur de procéder au paiement du solde de l'indemnité" ; que le terme "entièrement dépollués" s'oppose à celui de "respect des normes de dépollution" et fait naître une ambiguïté sur la portée de l'obligation de la société Fabemi et son étendue ; qu'il convient dès lors de rechercher la commune intention des parties en interprétant les clauses les unes par rapport aux autres et en donnant à chacune un sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier, plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral des termes ; que le terme "entièrement dépollués" doit s'apprécier à l'aune des autres termes du contrat et notamment "dans le respect des normes de dépollution" et en justifier par "un certificat de la DREAL ou tout autre organisme" ; que ces renvois à la procédure de dépollution envisagée par le code de l'environnement et ses règles démontrent que les parties entendaient inscrire l'obligation de dépollution contractuelle dans le cadre de l'obligation légale de dépollution qui s'impose à tous exploitants ; que toute autre interprétation heurterait la cohérence d'ensemble du protocole ; que les références à la procédure et aux normes prévues pour l'exécution de l'obligation légale et l'absence de modalités spécifiques pour l'obligation de dépollution contractuelle, ni même de définition de cette dépollution "totale" permettent de retenir une concomitance parfaite de ces deux obligations ; que le protocole se réfère à la méthodologie en vigueur en France qui consiste à retenir une réhabilitation des sols pollués en assurant une comptabilité entre la qualité des milieux et l'usage attendu du site et de ses environs ; que l'opération de dépollution légale n'a pas pour objectif d'éliminer toute trace de polluants mais de ramener une qualité du sol compatible avec l'usage qui en est fait ; que les parties ont soumis le paiement de l'indemnité à la remise des certificats délivrés par la DREAL qui atteste uniquement d'un état des sols compatible avec l'usage industriel qui était celui de l'exploitant et que ce dernier a rempli ses obligations au sens de l'article R. 512-66-1 du code de l'environnement, qu'il n'est nullement exigé dans le protocole que le preneur justifie de la remise d'un bien exempt de toute pollution pour obtenir le versement de l'indemnité de 2 225 000 € ; que dans un courrier du 14 mai 2013 adressé à la société Fabemi, la SCI Les Rigon reconnaissait "souhaité une approche pragmatique et raisonnée du dossier, ceci va également dans le sens de la méthodologie française en matière de sites et sols pollués...cette approche repose notamment sur l'établissement d'un bilan coût avantage... souhaitons que l'ensemble des matériaux soit traité dans le respect des règles de l'art et dans les normes de sécurité en vigueur" que ce rappel de la législation française démontre que les parties ont voulu la mise en place d'une dépollution telle que déterminée dans le code de l'environnement et les circulaires s'y référant du 8 février 2007 et d'avril 2017 et non pas une opération d'une plus grande ampleur de nature à obtenir des sols et constructions exempts de toute trace de pollution, que par courrier du 5 août 2013, la bailleresse s'inquiète de l'avancée des travaux et de savoir si "ceux-ci ont-ils été réalisés conformément à la méthodologie des sols pollués du ministère de l'environnement", corroborant ses précédents dires ; qu'en l'espèce, la société Burgeat dans son rapport du novembre 2012 conclu à "absences de risques sanitaires
quel que soit le scénario envisagé", que le 7 août 2013, elle indique "qu'il n'y a pas d'enjeu hors du site et que les pollutions résiduelles laissées sur le site n'engendrent pas de risques inacceptables pour des travailleurs adultes travaillant dans les locaux présents actuellement sur le site,...qu'à l'issue des travaux de réhabilitation, la société Fabemi peut donc restituer...un terrain dont la qualité des sols est compatible avec l'usage industriel actuel", que le 28 octobre 2013, la DREAL donnait un avis au préfet aux termes duquel elle concluait "le dossier de recollement de travaux transmis par la société Fabemi n'appelle pas de remarque particulière de l'inspection des installations classées qui considère que l'exploitant a rempli ses obligations au titre de l'article R. 512-66-1 du code de l'environnement", que 7 novembre 2013, le préfet a pris acte de la cessation d'activité sans formuler de remarques particulières et sans imposer de travaux supplémentaires de remise en état du site ; que le protocole ne fait nullement mention d'un changement d'activité de nature à engendrer une obligation de dépollution plus importante pour le preneur et qu'en tout état de cause, le cabinet Burgeat conclut à une absence de risque sanitaire quel que soit l'usage envisagé ; que la société Fabemi en remettant un certificat d'absence de pollution a parfaitement respecté l'obligation contractuelle de dépollution à laquelle elle s'était engagée et telle qu'elle était définie dans le protocole du 6 avril 2010 et qu'elle a remis les clés le 28 juin 2013, restituant ainsi le bien donné à bail ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE conformément aux dispositions de l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que, sur l'interprétation de la convention, les parties s'opposent sur l'interprétation de la convention signée par elles, quant à la dépollution entière du site, que la société Fabemi estime devoir être conforme aux normes de dépollution de façon à permettre une remise en état du site pour un usage industriel et que la SCI Les Rigon considère comme plus contraignantes que les simples obligations légales prévues en la matière pour permettre un usage commercial ; qu'aux termes du protocole transactionnel signé entre les parties le 6 avril 2010, en son article 3.4, la libération des lieux par la société Fabemi Provence s'entend d'une restitution de tous les terrains et constructions édifiés par elle ou de son chef sur le terrain donné à bail, libres de toute occupation de quelle que nature qu'elle soit, des concessions d'emplacements publicitaires consenties sur le terrain et les bâtiments mais aussi autres occupations consenties sous quelle que formes que ce soit de son chef et dont le bailleur n'aurait pas connaissance ; que ce texte prévoit également que "les locaux devront être restitués vides de tous stocks, matières premières, outillages ou autres éléments mobiliers, IPM ne reprenant que des bâtiments totalement nus, et ce, que les éléments mobiliers présents sur le site, le soient du fait de la société FABEMI PROVENCE ou du fait de tout tiers, FABEMI PROVENCE étant tenue de faire surveiller l'accès aux locaux et d'empêcher tous dépôts « sauvages » jusqu'à la remise des clefs à IPM" ; qu'enfin l'article 3.8 du protocole dispose : "la société FABEMI PROVENCE s'engage à restituer le terrain, les sous-sols et les constructions qui y sont édifiées, entièrement dépollués. Toutes pollutions qui pourraient être portées à la connaissance de la société FABEMI PROVENCE et / ou de la société IPM dans le cadre de leurs investigations, devront être supprimées dans le respect des normes de dépollution. La société FABEMI PROVENCE afin de justifier de la dépollution remettra au Bailleur, au plus tard au jour de son départ effectif, un certificat de la DREAL ou à tout organisme substitué, ou de tout organisme habilité officiellement à délivrer ce type de certificat attestant de l'absence de pollution tant sur les terrains et sous-sols, que dans les constructions édifiées sur le site. En outre, en cas d'activités relevant des activités classées auprès de la. Préfecture de police, qu'elles soient soumises à autorisation ou simple déclaration, la société FABEMI PROVENCE s'engage à effectuer toutes les formalités nécessaires auprès des services compétents pour signaler sa cessation d'activités sur le site. Elle devra en justifier auprès du Bailleur au moment de son départ. Il est rappelé que seule la remise de ces certificats de dépollution et des justificatifs de formalités de déclaration de cessation d'activité auprès de la DREAL, ou de tout organisme substitué, au plus tard au jour de la restitution des lieux, permettra au Bailleur de procéder au paiement du solde de l'indemnité de 4 500 000 euros prévue à l'article 2.2. (du protocole) soit 1.000.000 euros" ; que conformément aux dispositions de l'article 1156 du code civil, on doit, dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes ; que conformément à l'article 1157 du même code, lorsqu'une clause est susceptible de deux sens, on doit plutôt l'entendre dans celui avec lequel elle peut avoir quelque effet, que dans le sens avec lequel elle n'en pourrait produire aucun ; que l'article 1161 du code civil prévoit que toutes les clauses des conventions s'interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l'acte entier ; que l'article 1162 suivant dispose que dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation ; qu'en l'espèce, les parties ont convenu que le terrain, les sous-sols et les constructions qui y étaient édifiées, devaient être "entièrement dépollués" selon les termes de l'article 3.8 du protocole ; que si ce terme peut s'entendre de la dépollution totale du site qui devrait être totalement exempt de toute trace de pollution, il convient de noter néanmoins qu'en l'espèce l'expression est suivie d'un tempérament puisque toute pollution connue devra être supprimée "dans le respect des normes de dépollution" ; que ce tempérament est encore renforcé par la référence au certificat de la DREAL ou de tout organisme substitué, ou de tout organisme habilité officiellement à délivrer ce type de certificat dans la suite du texte, la dépollution envisagée étant bien rattachée aux normes et procédures de dépollution existantes ; que c'est encore aux obligations légales et règlementaires qu'il est fait référence pour la cessation d'activité de la société locataire dans l'hypothèse où elle relèverait des installations classées ; que rien au dossier ne laisse entrevoir que la commune intention des parties aurait été d'alourdir les obligations de la société Fabemi du fait du projet qu'aurait eu la société Les Rigon et que celui-ci serait entré dans le champ contractuel ; qu'aucune preuve contraire ne peut être tirée à cet égard des diagnostic et mémoire d'activité établis les 11 février 2013 et 27 novembre 2012, documents postérieurs de deux et trois ans à la signature du protocole et faisant état de divers scénarios (maintien de l'usage actuel et changement d'usage pour un usage commercial) sans que l'on sache dans quelle condition l'usage commercial aurait été envisagé et si son examen témoignerait de l'accord commun des parties lors de la signature du protocole d'accord ; que dans ces circonstances, l'absence de définition de la "dépollution totale" telle qu'envisagée par la société Les Rigon ne permet pas de déterminer ce que pourrait être une telle obligation de dépollution, étant précisé qu'aucun site ne peut être totalement exempt de pollution de quelle que nature qu'elle soit, de sorte qu'une dépollution entière détachée de toute obligation légale et réglementaire et de toute précision des cocontractants à son sujet reviendrait à imposer au locataire une obligation impossible, de ce fait privée d'effet ; que si le terme d'"entièrement" s'avère ainsi maladroit, la convention sera ainsi interprétée en faveur de la société Fabemi, qui a de surcroît contracté l'obligation ; que, sur l'exécution de la convention, il résulte des termes du protocole d'accord liant les parties tel qu'interprété ci-avant que la société Fabemi s'engageait à dépolluer le site dans l'ensemble de ses composantes (terrains et sous-sols, que dans les constructions édifiées sur le site) selon les normes en vigueur ; que la société Fabemi produit aux débats un mémoire de cessation d'activité communiqué à l'administration et daté du 14 mars 2013 selon lequel "aucune réhabilitation, autre que l'enlèvement du spot S8/138, n'est nécessaire d'un point de vue sanitaire", le rapport précisant que "le maintien en place des terres de la zone S8/B8 a également été considéré. Les résultats des calculs mettent en évidence une absence de risques sanitaires tant pour les effets à seuil, que les effets sans seuil", "l'enlèvement du spot S8/B8 (étant) donc uniquement préconisé pour répondre à la politique nationale des sites et sols pollués qui demande à ce que l'enlèvement des sources de pollution soit privilégié quand celles-ci sont concentrées" ; que les conclusions du rapport établi par l'agence Burgeap le 7 août 2013 font apparaître qu'à l'issue des travaux de réhabilitation menés, la société Fabemi peut restituer un terrain dont la qualité des sols est compatible avec l'usage industriel actuel, alors que l'étude menée par ailleurs fait apparaître qu'il n'y a pas d'enjeu hors du site et que "les pollutions résiduelles laissées sur le site n'engendrent pas de risques sanitaires inacceptables pour des travailleurs adultes travaillant dans les locaux présents actuellement sur le site, à savoir un bâtiment accueillant des bureaux à l'étage, sur vide sanitaire, et un hangar ouvert sur l'extérieur" ; que le dossier technique amiante établi par la SARL SG DIAGNOSTICS en 2005 ayant en effet conclu à la présence de matériaux contenant de l'amiante non friable et en bon état de conservation et n'étant pas susceptibles de libérer spontanément de fibres d'amiante de sorte qu'ils ne présentaient pas de danger immédiat pour les occupants de l'immeuble bâti concerné, les considérations de la société défenderesse sur une quelconque obligation de désamiantage se trouvent hors propos ; que c'est également ce qui ressort du rapport de la direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement de Provence Alpes Côte d'Azur, qui indique le 28 octobre 2013 que "le dossier de recollement de travaux transmis par la société Fabemi n'appelle pas de remarques particulières de l'inspection des installations classées qui considère que l'exploitant a rempli ses obligations au titre de l'article R. 512-66-1 du code de l'environnement", la Préfecture ayant par courrier pris acte de la cessation d'activité sans observation le 7 novembre 2013 ; que la société Fabemi établit ainsi avoir exécuté son obligation de dépollution telle que prévue au protocole d'accord ; que la SCI Les Rigon expose qu'indépendamment des termes du protocole d'accord, en ce qu'elle devenait propriétaire par accession des immeubles érigés par la société Fabemi sur son terrain, elle serait bien fondée à se prévaloir des vices de la chose, à savoir de la présence d'amiante dans ces derniers, la société Fabemi étant assimilée à un vendeur ; que la SCI Les Rigon ne vise aucun texte au soutien de cette affirmation et n'en tire aucune conséquence ; qu'elle n'établit aucunement que les conditions de l'article 1641 du code civil sont réunies, et admet dans ses écritures que les prétendus vices invoqués n'étaient pas cachés en ce qu'elle les a dénoncés avant même la remise des clefs par sa cocontractante ; que cette affirmation de la SCI Les Rigon ne saurait ainsi avoir aucun effet ; que d'agissant de la preuve de cette exécution selon les modalités prévues de ce protocole, la SCI Les Rigon estime que la société Fabemi n'a pas apporté la preuve de l'exécution de cette obligation telle qu'elle était convenue entre les parties dès lors que leur accord prévoyait la production par la débitrice de l'obligation d'un certificat de la DREAL ou de tout organisme substitué, ou de tout organisme habilité officiellement à délivrer ce type de certificat attestant de l'absence de pollution tant sur les terrains et sous-sols, que dans les constructions édifiées sur le site ; que cependant, aucune disposition particulière des articles R. 512-66-1 et suivants du code de l'environnement ne prévoit la délivrance d'un certificat de la DREAL à l'issue de la dépollution d'une installation classée pour la protection de l'environnement soumise à déclaration, lequel n'est prévu que pour les installations classées soumises à autorisation dans les termes des articles R. 51-39-3 III et pour les installations classées soumises à enregistrement R. 512-46-27 III (« Lorsque les travaux prévus dans le mémoire ou prescrits par le préfet sont réalisés, l'exploitant en informe le préfet. L'inspecteur de l'environnement disposant des attributions mentionnées au 2o du H de l'article L. 172-1 constate par procès-verbal la réalisation des travaux. Il transmet le procès-verbal au préfet qui en adresse un exemplaire à l'exploitant ainsi qu'au maire ou au président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'urbanisme et au propriétaire du terrain ») ; qu'or il est constant que l'installation concernée était simplement soumise à déclaration ; qu'aux termes de l'article R. 512-66-1 du code de l'environnement, dans sa rédaction alors applicable, "I. - Lorsqu'une installation classée soumise à déclaration est mise à l'arrêt définitif, l'exploitant notifie au préfet la date de cet arrêt un mois au moins avant celui-ci. Il est donné récépissé sans frais de cette notification. II. - La notification prévue au I indique les mesures prises ou prévues pour assurer, dès l'arrêt de l'exploitation, la mise en sécurité du site. Ces mesures comportent, notamment : 1° L'évacuation ou l'élimination des produits dangereux et la gestion des déchets présents sur le site ; 2° Des interdictions ou limitations d'accès au site ; 3° La suppression des risques d'incendie et d'explosion ; 4° La surveillance des effets de l'installation sur son environnement ; III. - En outre, l'exploitant doit placer le site de l'installation dans un état tel qu'il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l'article L.511-1 et qu'il permette un usage futur du site comparable à celui de la dernière période d'exploitation de l'installation. Il en informe par écrit le propriétaire du terrain sur lequel est sise l'installation ainsi que le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'urbanisme" ; que dès lors que le protocole d'accord prévoyait que la délivrance des certificats de dépollution et des justificatifs de formalités de déclaration de cessation d'activité auprès de la DREAL, "ou de tout organisme substitué", conditionnait le versement de l'indemnité prévue, et qu'était en cause la dépollution d'une installation classée soumise à déclaration simplement, il apparaît que la commune intention des parties manifestée par l'expression large «ou tout organisme substitué» était bien de soumettre la preuve de l'exécution de l'obligation aux obligations légales et règlementaires auxquelles elles avaient précédemment soumis les modalités d'exécution de la dépollution ; que toute autre interprétation rendrait l'obligation impossible, la privant d'effet ; qu'en conséquence, si le courrier du 6 juin 2013 du Préfet des Bouches du Rhône ne pouvait faire preuve de la réalisation effective de ses obligations par la société Fabemi en ce qu'il ne constituait qu'un récépissé du dépôt de dossier, il apparaît en revanche que le rapport de la direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement de Provence Alpes Côte d'Azur du 28 octobre 2013 et le courrier de la Préfecture du 7 novembre 2013, apportaient la preuve attendue ; qu'aux termes de l'article 2.5 du protocole d'accord, "dans l'hypothèse (...) où la SCI IPM déciderait de ne pas réaliser son opération immobilière, la société FABEMI PROVENCE disposera d'une faculté de départ anticipé, qu'elle devra, notifier à la SCI IPM sous 15 jours à compter de la propre notification de la SCI IPM ou du terme du délai d'option qui lui était laissé, soit le 31 janvier 2012. Dans ce cas, la société FABEMI PROVENCE devra libérer les lieux dans les conditions visées à l'article 3 ci-après, moyennant le paiement par la SCI IPM d'une indemnité réduite à 2.250.000 euros. L'indemnité réduite à 2.250.000 euros sera versée à la société FABEMI PROVENCE au jour de la libération effective des locaux par la remise d'un chèque de banque établi à l'ordre de et au bénéfice de la société FABEMI PROVENCE.
Toutes sommes impayées de la part de FABEMI PROVENCE, au jour où la somme susvisée sera exigible, pourront faire l'objet d'une compensation de plein droit avec l'indemnité de 2.250.000 euros telle que visée ci-dessus.
La remise de l'indemnité sera soumise à la constatation par Huissier, selon procès-verbal dressé contradictoirement en présence des deux parties, de la libération effective des lieux dans les conditions définies à l'article 3.4 des présentes et à la remise d'un certificat de dépollution des sous-sols, sols et constructions, tel que visé à l'article 3.8.
La présence de l'huissier sera requise à l'initiative de la partie la plus diligente.
Si après la constatation par l'huissier de la libération effective des locaux dans les conditions visées à l'article 3.4 ci-après et après remise du certificat de dépollution des sous-sols, sols et constructions tel que visé à l'article 3.9 IPM n'a pas remis le chèque de banque de 2 250 000 euros à FABEMI PROVENCE, cette somme portera intérêt au taux légal de plein droit au profit de cette dernière, sans qu'il soit besoin de mettre en demeure la société IPM » ; que la société FABEMI a entendu procéder à la restitution du terrain et des clefs le 28 juin 2013 ; qu'elle a régulièrement procédé à la restitution des clefs en présence d'un huissier dressant procès-verbal dans les conditions prévues à la convention ; que si à cette date elle n'avait pas encore rapporté la preuve de son obligation de dépollution, aucun délai n'était prévu au protocole pour fournir cette dernière ; qu'il doit donc être considéré que la société Fabemi a exécuté son obligation à la fourniture du rapport de la direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement de Provence Alpes Côte d'Azur du 28 octobre 2013 et le courrier de la Préfecture du 7 novembre 2013, les conditions prévues à l'article 2.5 du protocole d'accord, conditionnant le paiement de l'indemnité, étant réunies à cette date ; que la société Fabemi ne justifiant pas de la production de ces pièces autrement que par son assignation, c'est à cette date que devait intervenir le paiement prévu à l'article 2.5 ; que la somme de 2 250 000 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux demandes formulées par la société Fabemi Provence ;
1°) ALORS QUE l'article 3.8 du protocole d'accord du 6 avril 2010 prévoyait la restitution par la société Fabemi Provence du terrain, des sous-sols et des constructions « entièrement dépollués », imposait la « suppr[ession] » de « toutes pollutions » et la justification par la société Fabemi Provence de « l'absence de pollution tant sur les terrains et sous-sols, que dans les constructions édifiées sur le site » ; qu'en jugeant que les parties n'auraient pas entendu contractuellement imposer à la société Fabemi Provence la dépollution totale du site, mais uniquement le respect des dispositions du code de l'environnement relatives aux installations classées pour la protection de l'environnement soumises à déclaration, la cour d'appel a dénaturé le protocole d'accord du 6 avril 2010, violant le principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ;
2°) ALORS QUE l'article 3.8 du protocole d'accord du 6 avril 2010 prévoyait que « toutes pollutions qui pourraient être portées à la connaissance de la société Fabemi et/ou de la société IPM dans le cadre de leurs investigations devront être supprimées dans le respect des normes de dépollution » ; qu'en jugeant que les « normes de dépollution » visées par cette clause renverraient, non pas seulement au processus de suppression des pollutions identifiées sur le site, mais également à l'étendue même de l'obligation de dépollution pesant sur la société Fabemi Provence, la cour d'appel l'a dénaturée, violant le principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, un contrat peut, sans contradiction, imposer deux exigences distinctes, susceptibles de s'appliquer cumulativement ; qu'en affirmant que la clause imposant la dépollution totale du site s'opposerait à celle imposant le respect des « normes de dépollution » dès lors que ces normes n'imposeraient pas la suppression de toute pollution, bien que le caractère moins exigeant de la deuxième contrainte ainsi imposée (le respect des « normes de dépollution ») ne soit pas de nature à faire obstacle à ce que la première contrainte soit respectée (la suppression de « toutes pollutions »), de sorte que les deux clauses ne s'opposaient pas et que le contrat était, partant, clair, la cour d'appel l'a à tort interprété et a violé l'article 1134 du code civil ;
4°) ALORS QUE constitue une pollution la présence de toute substance nocive qui fait l'objet d'une réglementation destinée à protéger l'environnement ou la santé humaine, et notamment celle relative à l'élimination des déchets ; qu'en jugeant que « l'absence de définition de la "dépollution totale" telle qu'envisagée par la société Les Rigon ne permet pas de déterminer ce que pourrait être une telle obligation de dépollution, étant précisé qu'aucun site ne peut être totalement exempt de pollution de quelque nature qu'elle soit, de sorte qu'une dépollution entière détachée de toute obligation légale et réglementaire et de toute précision des cocontractants à son sujet reviendrait à imposer au locataire une obligation impossible, de ce fait privée d'effet », quand l'amiante et les hydrocarbures, qui font l'objet d'une réglementation spécifique, et dont la présence sur le site était invoquée par la SCI Les Rigon (conclusions, p. 19 et s.), constituaient nécessairement des pollutions au sens de l'article 3.8 du protocole d'accord du 6 avril 2010, de sorte qu'il incombait à la société Fabemi Provence de les supprimer, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
5°) ALORS QU'en toute hypothèse, lorsqu'une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l'emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun ; qu'en jugeant, pour refuser d'appliquer le contrat imposant à la société Fabemi Provence une obligation de dépolluer totalement le site objet du bail, que « l'absence de définition de la "dépollution totale" telle qu'envisagée par la société Les Rigon ne permet pas de déterminer ce que pourrait être une telle obligation de dépollution, étant précisé qu'aucun site ne peut être totalement exempt de pollution de quelque nature qu'elle soit, de sorte qu'une dépollution entière détachée de toute obligation légale et réglementaire et de toute précision des cocontractants à son sujet reviendrait à imposer au locataire une obligation impossible, de ce fait privée d'effet », quand il lui appartenait de lui donner un sens utile à l'obligation de dépolluer de sorte qu'elle ne pouvait se borner à affirmer que cette obligation était « impossible » par cela seul que son objet n'aurait pas été suffisamment défini, la cour d'appel a violé les articles 1157 et 1134 du code civil ;
6°) ALORS QUE l'article 3.8 du protocole d'accord du 6 avril 2010 prévoyait la restitution par la société Fabemi Provence du terrain, des sous-sols et des constructions « entièrement dépollués », imposait la « suppr[ession] » de « toutes pollutions » et la justification par la société Fabemi Provence de « l'absence de pollution tant sur les terrains et sous-sols, que dans les constructions édifiées sur le site » ; qu'en jugeant que cette clause édicterait une obligation impossible dès lors que le protocole ne définirait pas les modalités pour y parvenir, quand le protocole conférait toute latitude à la société Fabemi Provence, « dans le respect des normes en vigueur », pour supprimer l'ensemble des polluants présents sur le site, et notamment l'amiante présent dans les bâtiments et les hydrocarbures contaminant le sol, de sorte que l'obligation de la société preneuse n'avait rien d'impossible, la cour d'appel a violé l'article 1129 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;
7°) ALORS QUE l'article 3.8 du protocole d'accord du 6 avril 2010 prévoyait que la société Fabemi Provence justifierait de l'exécution de son obligation de dépollution par la production d'« un certificat de la DREAL ou de tout organisme substitué, ou de tout organisme habilité officiellement à délivrer ce type de certificat attestant de l'absence de pollution tant sur les terrains et sous-sols, que dans les constructions édifiées sur le site » ; qu'en jugeant que la société Fabemi Provence aurait exécuté cette obligation en produisant un avis de la DREAL, entériné par le préfet, exposant qu'elle avait « rempli ses obligations au titre de l'article R. 512-66-1 du code de l'environnement », quand ce texte n'impose pas à l'exploitant d'une installation soumise à déclaration cessant son activité de dépolluer le terrain, ce dont il résultait que la société Fabemi Provence n'avait pas justifié de ladite dépollution et ne pouvait dès lors pas prétendre au paiement de l'indemnité contractuelle, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble l'article R. 512-66-1 du code de l'environnement ;
8°) ALORS QUE l'article 3.8 du protocole d'accord du 6 avril 2010 prévoyait que la société Fabemi Provence justifierait de l'exécution de son obligation de dépollution par la production d'« un certificat de la DREAL ou de tout organisme substitué, ou de tout organisme habilité officiellement à délivrer ce type de certificat attestant de l'absence de pollution tant sur les terrains et sous-sols, que dans les constructions édifiées sur le site » ; qu'en jugeant, par motifs adoptés, qu'« aucune disposition particulière des articles R. 512-66-1 et suivants du code de l'environnement ne prévoit la délivrance d'un certificat de la DREAL à l'issue de la dépollution d'une installation classée pour la protection de l'environnement soumise à déclaration, lequel n'est prévu que pour les installations classées soumises à autorisation » (jugement confirmé, p. 5, antépénult. §), que « la commune intention des parties manifestée par l'expression large "ou tout organisme substitué" était bien de soumettre la preuve de l'exécution de l'obligation aux obligations légales et règlementaires auxquelles elles avaient précédemment soumis les modalités d'exécution de la dépollution » et que « toute autre interprétation rendrait l'obligation impossible, la privant d'effet » (jugement confirmé, p. 6, § 2), quand aucun texte ni aucun principe n'interdisait à la société Fabemi Provence de se soumettre volontairement à une procédure administrative plus stricte que celle prévue pour le type d'installation qu'elle exploitait, et de solliciter de la DREAL la délivrance du certificat dont la production lui était imposée par le protocole d'accord, de sorte que l'obligation n'avait rien d'impossible, la cour d'appel a violé l'article 1129 du code civil.