LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 28 mai 2010), qu'en 2002, les époux X... et la société Villas et Demeures de France ont signé un contrat de construction de maison individuelle ; que la société Villas et Demeures de France a établi les plans de la construction et la demande de permis de construire et a sous-traité les travaux de gros oeuvre à M. Y..., assuré auprès de la société AXA, les époux X... se réservant la réalisation du lot drainage-assainissement ; que les travaux ont été réceptionnés sans réserve le 27 juin 2003 ; que constatant un défaut d'altimétrie de l'immeuble et des inondations en sous-sol, les époux X... ont déclaré le sinistre à la société Aviva, assureur dommages-ouvrage, qui a dénié sa garantie ; qu'après expertise, les époux X... ont assigné la société Villas et Demeures de France, la société Aviva, M. Y... et la société AXA en réparation de leurs préjudices ; 
Sur le troisième moyen, ci-après annexé : 
Attendu que la cour d'appel n'était pas tenue de répondre à une simple affirmation ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Mais sur le premier moyen : 
Vu l'article 16 du code de procédure civile ; 
Attendu que pour débouter les époux X... de leur demande en réparation du préjudice subi du fait du défaut d'altimétrie, l'arrêt retient que ce défaut, de 77 centimètres, était parfaitement visible et apparent et n'a pas été dénoncé lors de la réception ; 
Qu'en relevant d'office le moyen tiré de ce que le défaut d'altimétrie était apparent lors de la réception, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 
Et sur le deuxième moyen : 
Vu l'article 455 du code de procédure civile ; 
Attendu que pour débouter les époux X... de leur demande en réparation de leurs préjudices, l'arrêt retient que la société Villas et Demeures de France n'avait pas la charge du lot assainissement et drainage, dont les époux X... s'étaient réservés la réalisation, qu'il ne pouvait être reproché au constructeur d'avoir accepté de laisser ce lot à la charge des maîtres de l'ouvrage, seuls responsables de l'étendue de leurs engagements financiers et que les époux X... devaient assumer les conséquences des malfaçons des travaux qu'ils avaient eux-mêmes réalisés ; 
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions par lesquelles les époux X... faisaient valoir que la société Villas et Demeures de France s'était abstenue, malgré les caractéristiques particulières du terrain, de faire procéder à une étude préalable du sol, et n'avait pas averti le maître de l'ouvrage des techniques de drainage et d'assainissement spécifiquement nécessaires, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a débouté les époux X... de leur demande en nullité du contrat de construction de maison individuelle, l'arrêt rendu le 28 mai 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie, devant la cour d'appel de Poitiers, autrement composée ; 
Condamne la société Compagnie des Villas et Demeures de Fance aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize novembre deux mille onze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils pour M. et Mme X.... 
Premier moyen de cassation 
Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X... de leur demande en réparation du préjudice subi par eux du fait du défaut d'altimétrie ; 
Aux motifs que « la maison individuelle dont les époux X... ont confié la construction à la société VILLAS ET DEMEURES DE France a fait l'objet d'une réception sans réserve le 27 juin 2003 ; que cette réception sans réserves, qui n'est pas contestée par les époux X..., que ce soit dans son principe ou ses modalités, couvre les vices et des défauts de conformité apparents qui n'ont pas été dénoncés ; que si les infiltrations d'eaux pluviales n'étaient pas apparentes au moment de la réception, il n'en est pas de même du défaut d'altimétrie de 77 cm dont se plaignent les époux X..., lequel était parfaitement visible et apparent et n'a pas été dénoncé lors de la réception ». 
Alors que, d'une part, pour rejeter la demande des époux X... en réparation du préjudice résultant du défaut d'altimétrie de l'ouvrage construit, l'arrêt retient que la non-conformité invoquée était parfaitement visible et apparente et n'avait pas été dénoncée par les maîtres d'ouvrage lors de la réception ; qu'en se prononçant par un tel motif purement affirmatif et péremptoire, la Cour d'appel, qui n'a pas tenu compte de la qualité de profane des maîtres de l'ouvrage ni des circonstances de l'espèce lesquelles révélaient l'impossibilité pour un acquéreur non spécialiste et normalement attentif de découvrir le vice affectant l'ouvrage, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1147, 1184 et 1792-6 du Code civil ; 
Alors, d'autre part, qu'en retenant d'office pour débouter les exposants de leurs demandes, que le défaut d'altimétrie aurait été un défaut apparent lors de la réception quand aucune des parties au litige n'avaient invoqué cette qualification, la Cour d'appel, qui n'a pas appelé les observations des parties sur ce point, a violé l'article 16 du Code de procédure civile ; 
Deuxième moyen de cassation 
Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X... de leur demande en réparation de leurs préjudices subis du fait de la violation par la Société VILLAS ET DEMEURES DE FRANCE de son devoir de conseil et d'information. 
Aux motifs que « Considérant que si les époux X... se plaignent de problèmes d'infiltrations d'eaux pluviales en sous sol en période d'intempéries importantes, ce désordre n'est pas en relation causale directe avec le défaut d'altimétrie de la construction, mais provient d'une mauvaise exécution du lot « assainissement et drainage », ou d'une insuffisance de conception de celui-ci, dont les époux X... s'étaient réservés la réalisation ; Que la société VILLAS ET DEMEURES DE FRANCE n'en avait pas la charge ; Que les époux X... doivent donc assumer les conséquences des malfaçons de travaux qu'ils ont euxmêmes réalisés, sans qu'il puisse être reproché à la société VILLAS ET DEMEURES DE FRANCE d'avoir accepté de laisser le poste « assainissement et drainage » à la charge des époux X..., seuls responsables de l'étendue de leurs engagements financiers ». 
Alors que, d'une part, les époux X... avaient fait valoir que la Société VILLAS ET DEMEURE DE FRANCE s'était abstenue, malgré les caractéristiques particulières du terrain, de faire procéder à une étude préalable du sol, et n'avait nullement averti le maître de l'ouvrage des techniques de drainage et d'assainissement spécifiquement nécessaires ; Qu'en s'abstenant de toute réponse à ces conclusions invoquant l'inexécution par le constructeur de son devoir professionnel de conseil et d'information susceptible d'avoir contribué au dommage subi par les époux X..., la Cour d'appel a privé sa décision de motifs en violation de l'article 455 du Code de procédure civile. 
Alors que, d'autre part, Monsieur et Madame X..., qui ont fait valoir que la Société VILLAS ET DEMEURE DE FRANCE n'avait diligenté aucune étude du sol et ne leur avait fourni aucune information ou conseil susceptible de leur permettre de réaliser les travaux de drainage adaptés aux particularités du terrain, ont demandé, dans leurs conclusions, que la faute du constructeur soit prise en considération pour la détermination des responsabilités ; Qu'en ignorant la violation ainsi alléguée du devoir d'information et de conseil du constructeur et en décidant que les intimés avaient reproché à la Société VILLAS ET DEMEURE DE FRANCE « d'avoir accepté de laisser le poste « assainissement et drainage » la charge des époux X... », la Cour d'appel a dénaturé les conclusions déposées par ces derniers et violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ; 
Alors qu'enfin, si le constructeur n'est pas responsable des défauts et vices résultant des travaux de construction réalisés par le maître de l'ouvrage lui-même, il demeure débiteur d'un devoir de conseil et d'information général à l'égard de tous les intervenants aux fins de garantir la coordination générale des travaux et la finalisation de la construction dans les meilleures conditions ; Qu'en conséquence, la Société VILLAS ET DEMEURE DE FRANCE ne pouvait être dispensée de fournir aux époux X..., qui s'étaient chargés des travaux de drainage, les informations et conseils relatifs aux caractéristiques du terrain indispensables au choix des matériels et techniques les mieux adaptés et à la bonne exécution des opération de drainage et d'assainissement ; Qu'en constatant que les époux X... devaient assumer seuls les dommages nés de la survenance d'infiltrations d'eaux pluviales, sans vérifier l'existence d'un devoir de conseil et d'information à la charge du constructeur susceptible d'être une autre cause desdits dommages, la Cour d'appel a méconnu les dispositions des articles 1134 et 1135 du Code civil. 
Troisième moyen de cassation 
Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté de leur demande en annulation du contrat de construction de maison individuelle fondée sur les articles L. 231-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. 
Aux motifs que « considérant que ne pouvant faire état d'un préjudice personnel directement lié à l'inobservation des normes d'urbanisme, les époux X... ne sont pas davantage fondés à demander « à titre éminemment subsidiaire », sur le fondement des articles L. 231-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, sans préciser autrement le fondement juridique de leur demande, ainsi que le texte invoqué, l'annulation du contrat de construction de maison individuelle qu'ils ont conclu avec la société VILLAS ET DEMEURES DE FRANCE la restitution du prix qu'ils ont payé (154. 407, 98 ) et la réparation de leurs préjudices (50. 000  pour trouble de jouissance et 50. 000  pour dépréciation du bien). 
Alors que, les dispositions de l'article L. 231-1 du Code de la construction sont d'ordre public et ordonnent l'annulation du contrat de construction qui ne reproduit pas les mentions exigées ; Qu'en écartant la demande en annulation formée par les époux X... au seul motif qu'ils ne pouvaient se prévaloir d'aucun préjudice personnel lié à l'inobservation des normes d'urbanisme et sans procéder à l'examen des mentions reproduites dans le contrat, la Cour d'appel a violé les articles L. 230-1 et L. 231-1 du Code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 12 du Code de procédure civile ;