LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que dès mars 1999 la partie arrière de la boutique prise à bail de courte durée par M. X... connaissait un effondrement du faux plafond réduisant l'espace disponible avant que le plancher ne s'effondrât le 6 novembre 2001 rendant la totalité de la location inopérante mais que M. X... n'en avait pas moins conclu un bail commercial de longue durée le 18 août 1999 bien avant l'expiration de son bail précaire, que le magasin avait été fermé en janvier 2003, et souverainement retenu que la perte du fonds de commerce par une inexploitation durable était prévisible et non irrésistible et que la valeur de ce fonds, récemment implanté, était très inférieure à la somme déjà allouée au titre des pertes d'exploitations pour les années 2002 à 2004 inclus, la cour d'appel, qui a pu en déduire que les demandes en paiement de pertes d'exploitation pour les années 2005 à 2008 n'étaient pas en relation de causalité directe avec l'effondrement ou les infiltrations dont les syndicats de copropriétaires étaient déclarés responsables, a souverainement apprécié les préjudices matériel et moral de M. X... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que la société Generali n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel que les conditions de la garantie n'étaient pas réunies parce que les travaux n'avaient pas été accomplis par les deux copropriétés à la date du versement par elle à M. X... de la somme réparant la reprise des désordres, le moyen est nouveau et mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, que la cour d'appel ayant souverainement retenu que l'effondrement intervenu trouvait sa cause, au moins partiellement dans des fuites d'eau des réseaux enterrés, c'est sans dénaturation qu'elle a écarté la clause d'exclusion de la police d'assurance concernant "les tremblements de terre, éruptions de volcans, glissements ou affaissements de terrain" ;
Attendu enfin qu'ayant relevé que la société Generali IARD contestait sa garantie au motif que les conditions générales et particulières du contrat prévoyaient qu'étaient garantis les fuites, débordements ou renforcements de canalisations non enterrées uniquement, mais que le contrat d'assurance en cause et l'intercalaire qui le complétait prévoyaient qu'étaient couverts "les ruissellements, fuites d'eau et/ou rupture de canalisations souterraines" et "les dommages résultant de causes déterminées ou indéterminées d'origine accidentelle", la cour d'appel en a à bon droit déduit, sans dénaturation, que les limites de garanties et exclusions invoquées ne répondaient pas aux exigences d'une clause claire, expresse et limitée ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier février deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils pour M. X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X... de sa demande d'indemnisation de son préjudice au titre des pertes d'exploitation qu'il a subis en 2005, 2006, 2007 et 2008 du fait de l'impossibilité d'exploiter son fonds conformément à sa destination, au titre de la dépréciation qui en est résultée de son fonds de commerce et au titre de son préjudice moral qui a perduré ;
AUX MOTIFS QUE les premiers juges ont rappelé des dates qui présentent leur importance : c'est le 28 août 1998 que Monsieur X... a signé avec son propriétaire, Monsieur Y..., un bail de courte durée portant sur le local dont s'agit, 50 m², dès mars 1999 la partie arrière de la boutique connaissait un effondrement du faux plafond « réduisant l'espace disponible » ainsi que le souligne Monsieur Z..., avant que le 6 novembre 2001, le plancher ne s'effondre, le long du mur mitoyen avec le 83/85, rendant la totalité de la location inopérante, que le 18 août 1999, Monsieur X... n'en avait pas moins conclu un bail commercial de longue durée ayant pour destination le commerce de vêtements ;
qu'assisté d'un expert comptable, Monsieur A..., dont il dit reprendre les analyses, Monsieur B... a proposé de fixer le préjudice commercial de Monsieur X... à 6.850 euros plus 22.446 euros, que dans son rapport financier, Monsieur A... constate pour les 4 exercices allant du 01/01/1998 au 31/12/2002 une marge moyenne, en excluant l'exercice 2002, de 49,20 % du chiffre d'affaires ;
que Monsieur A... souligne lui aussi le fait que bien avant le terme du bail précaire de 23 mois prenant fin au 1er août 2000, Monsieur X... a signé un nouveau bail commercial classique « et ce malgré l'effondrement du faux plafond et la présence d'un pilier d'étaiement », qu'en conclusion et au vu des chiffres d'affaire communiqués, il fixe l'indemnisation de Monsieur X... ainsi :
- 2001 : pas d'indemnisation 
- 2002 : 6.850 euros 
- 2003 : 22.446 euros étant observé que le magasin a été fermé en janvier 2003 ;
que le Tribunal a accordé à Monsieur X... outre les sommes proposées, celle de 22.446 euros pour l'année 2004, outre 5.000 euros à titre de préjudice moral ;
que Monsieur X... réclame devant la Cour :
- pertes d'exploitation 2002, 2003, 2004 51.742 
- perte d'exploitation 1999 20.000 
- pertes d'exploitation 2005, 2006, 2007 89.384 
- préjudice moral 150.000 
- perte de valeur du fonds de commerce mémoire 
TOTAL sauf mémoire 311.126 
qu'au titre de la perte de valeur du fonds de commerce, il sollicite une expertise ;
que le Tribunal a, à juste titre, entériné les propositions de l'expert et écarté les demandes formulées au titre des prétendues pertes d'exploitation en 1999, qu'il a encore accordé un dédommagement au titre de l'année 2004 en corrélation avec les chiffres reconnus par l'expert financier, que les demandes formulées par Monsieur X... au delà de ce qui lui a déjà été accordé par les premiers juges ne sont aucunement en relation de causalité directe avec l'effondrement ou les infiltrations dont les syndicats sont déclarés responsables, que la prétention à perpétuer son préjudice pendant des années, jusqu'à la perte de son fonds de commerce, résulte directement des choix de Monsieur X..., en premier lieu de la signature par lui, en connaissance de cause, d'un bail commercial alors que la surface de son commerce était déjà réduite de manière significative, ensuite de son maintien obstiné, et directement dommageable pour lui, dans les lieux, alors que, suite à l'effondrement du plancher, tout commerçant normalement avisé, prudent et soucieux de l'avenir de son fonds aurait tout simplement transporté celui-ci dans des locaux proches, moyennant une indemnité de résiliation justifiée et les frais de déménagement, et ne se serait pas exposé à la perte de son fonds de commerce par une inexploitation durable tout à fait prévisible et aucunement irrésistible, qu'il ne peut être sérieusement soutenu que la location d'un local pour l'exploitation d'un commerce de vêtements à proximité de celui rendu inexploitable ait posé la moindre difficulté, que si Monsieur X... s'est trouvé selon ses dires « sans ressources pendant des années » et « ne peut subvenir à ses besoins que grâce à l'aide de ses amis », ou si « son endettement ne cesse de croître », il le droit à son propre comportement bien plus qu'à celui de son propriétaire-bailleur ou des syndicats, que les conséquences directes de l'effondrement imputables aux syndicats ne vont pas au delà du dédommagement accordé par le Tribunal, toutes les autres prétentions de Monsieur X... envers les syndicats ou son bailleur étant totalement injustifiées ;
que le montant du préjudice moral réclamé est totalement infondé et n'est justifié par aucune pièce probante, que les problèmes de retraite de Monsieur X... n'ont rien à voir avec l'effondrement intervenu, que le jugement sera confirmé quant à son appréciation de ce poste de préjudice, qu'en ce qui concerne la perte du fonds de commerce, il a été dit que celle-ci résulte en définitive des agissements propres de Monsieur X..., entêté à demeurer dans des lieux qui ne se prêtaient manifestement plus à l'exercice d'un commerce qui ne présente aucune spécificité ni aucune contrainte particulière qui l'aurait rendu insusceptible d'être continué quelques rues plus loin ; qu'en tout état de cause, les trois années de pertes d'exploitation accordées par les premiers juges représentent très largement la valeur du fonds de commerce de vêtements dont s'agit, compte tenu de son implantation tout à fait récente, qu'aucun complément d'expertise n'est nécessaire d'autant que l'on ne voit pas pourquoi Monsieur X... n'a pas posé, en temps utile, la question à l'expert qu'il avait fait désigner ; que le jugement sera confirmé quant au dédommagement accordé à Monsieur X... et au rejet de toute mesure d'instruction complémentaire ;
ALORS QUE la réparation du préjudice doit être intégrale et la victime n'est pas tenue de limiter son préjudice dans l'intérêt du responsable ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que postérieurement à l'exercice 2004, les travaux de réfection permettant de rendre le local commercial conforme à sa destination n'avaient pas été réalisés, ceux-ci n'ayant été effectués que postérieurement au jugement entrepris ; qu'en refusant d'ordonner l'indemnisation des chefs de préjudice subis par Monsieur X... postérieurement à l'exercice 2004, jusqu'à ce que son fonds de commerce soit redevenu totalement exploitable, au motif inopérant qu'il n'a pris aucune mesure pour transférer son fonds de commerce dans un autre local, la Cour d'Appel a violé l'article 1382 du Code civil.
Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils pour la société Generali IARD.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la compagnie Generali IARD à garantir son assuré, le syndicat des copropriétaires du 81 rue de Belleville, des condamnations mise à sa charge ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le tribunal a jugé qu'il ressort des conditions de la police qu'elle garantit le SDC du 81 rue de Belleville « des conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que l'assuré peut encourir à la suite des dommages matériels et immatériels, causés aux voisins et aux tiers, résultant notamment de l'action de l'eau, quelle qu'elle soit (canalisations enterrées ou pas), à l'exception il est vrai des dommages occasionnés par les glissements ou affaissements de terrain » en ajoutant que « cette exclusion doit s'entendre des dommages purement naturels et accidentels, ce qui n'est pas le cas en l'espèce » ; que sans plus caractériser et définir sa police qu'elle qualifie de « multirisque immobilière », la compagnie Generali oppose que sa garantie ne sera pas due pour les motifs suivants :
- Défaut d'aléa 
- Mauvais entretien 
- Dommage non accidentel 
- Exclusion des affaissements de terrain 
- Exclusion des canalisations enterrées 
- Absence d'infiltration par les façades 
- Exécution des travaux de reprise avant paiement 
- Déchéance de l'assuré pour avoir tardé à exécuter les travaux de remise en ordre ;
Que, contrairement à ce que fait plaider principalement la compagnie Generali il ne résulte aucunement des rapports d'expertise et notamment de celui de M. Z... l'existence d'une cause extérieure constituant un cas de force majeure imprévisible et irrésistible et autorisant d'exclure la responsabilité des gardiens des parties communes et notamment du 81 rue de Belleville ; que, pour multiples qu'aient été les causes retenues par l'expert, les infiltrations accidentelles ont bien fait partie de celles-ci « pour l'effondrement des murs séparatifs, nous avons déterminé des causes et origines multiples liéesaux réseaux fuyards » ; que le défaut d'aléa par ailleurs invoqué n'est pas plus constitué alors que si l'expert relève certes « le mauvais état d'entretien des immeubles », il ne constate nullement que le syndicat du 81 rue de Belleville  et pas plus celui du 83-85  ait été informé de l'existence du caractère fuyard des réseaux enterrés datant du XVIIIème siècle, le caractère apparent de cette situation, non seulement lors de la souscription du contrat mais tout au long de la vie de celui-ci, que l'expert n'a jamais constaté qu'il y aurait eu de précédentes manifestations d'infiltrations tenant aux réseaux enterrés ; qu'il s'agit bien d'un sinistre accidentel ; que si la police comporte une clause d'exclusion concernant « les tremblements de terre, éruptions de volcans, glissements ou affaissements de terrain », les premiers juges ont pu exactement décider qu'en l'espèce, conformément aux constatations et analyses de M. Z..., l'effondrement intervenu trouvait sa cause non dans un événement naturel tel que visé à la clause invoqué mais, même partiellement, dans des fuites d'eau accidentelles ; que la compagnie Generali invoque « les conditions générales et particulières » qui « prévoient que sont garantis les fuites et débordements ou renforcements de canalisations non enterrées uniquement. Sont donc exclus les fuites, débordements ou renforcements de canalisations enterrées, la garantie ne peut donc pas être mobilisée de ce chef » ; que la cour observe que la compagnie Generali ne cite pas dans ses dernières écritures du 19 juin 2008, page 11, les articles des clauses générales et particulières qu'elle invoque, laissant sans doute aux parties et au juge le soin de les trouver, que le SDC du 81 rue de Belleville répond efficacement que le contrat d'assurance et l'intercalaire qui le complète prévoit que sont couvert « les ruissellements, fuites d'eau et/ou rupture de canalisations souterraines » et « les dommages résultant de causes déterminées ou indéterminées d'origine accidentelle » et qu'en l'état d'une police contradictoire les limites de garanties et exclusions invoquées ne répondent pas aux exigences d'une clause claire, expresse, et limitée ; que l'argument selon lequel le syndicat devrait être déchu de la garantie au motif qu'il aurait tardé à faire les travaux est peu sérieux, alors qu'il est reconnu que la compagnie d'assurances a versé non pas au syndicat mais à M. X... les sommes nécessaires aux travaux de confortation, payant à tort à qui n'y avait droit au préjudice de qui avait droit et s'exposant ainsi à payer deux fois ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il ressort des conditions de la police Generali qu'elle garantit les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que l'assuré peut encourir à la suite des dommages matériels et immatériels, causés aux voisins et aux tiers, résultant notamment de l'action de l'eau, quelle qu'elle soit (canalisations enterrées ou pas), à l'exception il est vrai des dommages occasionnés par les glissements ou affaissements de terrain ; que, cependant, cette exclusion doit s'entendre des dommages purement naturels et accidentels, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, puisque l'assuré y a participé ;
1°) ALORS QUE la garantie d'assurance n'est pas due lorsque l'une de ses conditions fait défaut ; que c'est à l'assuré de démontrer que les conditions de la garantie sont réunies ; qu'en l'espèce, la compagnie Generali IARD faisait valoir dans ses écritures que les infiltrations au travers des façades n'étaient garanties qu'à la condition qu'il s'agisse de la première manifestation d'infiltrations et que l'assuré apporte la preuve au jour du paiement du sinistre qu'il a fait exécuter les travaux de réfection externe, afin de supprimer la cause du dommage, et que tel n'avait pas été le cas (cf. concl., p. 11 § 14 à 16), puisque les travaux n'avaient pas été accomplis par les deux copropriétés à la date du versement par la compagnie Generali de la somme réparant la reprise des désordres ; qu'en retenant la garantie de l'exposant, sans aucunement caractériser que le respect de cette condition, tenant à l'exécution des travaux de reprise avant paiement, était établi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du Code civil, et l'article L. 113-1 du code des assurances ;
2°) ALORS QUE la garantie d'assurance n'est pas due lorsque l'une de ses conditions fait défaut ; que c'est à l'assuré de démontrer que les conditions de la garantie sont réunies ; qu'en l'espèce, la compagnie Generali IARD faisait valoir dans ses écritures que les infiltrations au travers des façades n'étaient garanties qu'à la condition qu'il s'agisse de la première manifestation d'infiltrations et que l'assuré apporte la preuve au jour du paiement du sinistre qu'il a fait exécuter les travaux de réfection externe, afin de supprimer la cause du dommage, et que tel n'avait pas été le cas (cf. concl., p. 11 § 14 à 16), puisque les travaux n'avaient pas été accomplis par les deux copropriétés à la date du versement par la compagnie Generali de la somme réparant la reprise des désordres ; qu'en retenant néanmoins que la garantie d'assurance était acquise, au motif inopérant que les sommes nécessaires aux travaux de confortation avaient été payées à tort par l'assureur à M. X..., quand le contrat d'assurance responsabilité civile prévoyait comme condition de la garantie la preuve par l'assuré de l'exécution des travaux de réfection, sans prévoir le versement d'une quelconque somme par l'assureur à l'assuré, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble l'article L. 113-1 du code des assurances ;
3°) ALORS QUE la clause d'exclusion contenue dans le contrat d'assurance est valable dès lors qu'elle est formelle et limitée ; qu'en l'espèce, la compagnie Generali IARD faisait valoir que l'article 3 des conditions générales stipulaient qu'étaient exclus « les dommages occasionnés par les événements ci-dessous lorsqu'ils ne font pas l'objet d'une indemnisation au titre de la législation sur les catastrophes naturelles : tremblements de terre, éruptions de volcan, glissements ou affaissements de terrain () » (cf. concl., p. 10 § 2 à 4), de sorte que sa garantie devait être écartée puisque l'expert avait retenu comme cause du sinistre un effondrement du sol d'assise; que la cour d'appel a à cet égard elle-même constaté que l'expert avait conclu sur l'origine et les causes du sinistre à « un effondrement ponctuel du sol d'assise, de type fontis » ; que pour écarter néanmoins la clause d'exclusion précitée, pourtant formelle et limitée, la cour d'appel a retenu que l'effondrement du sol avait trouvé sa cause au moins partiellement dans des fuites d'eau accidentelles et non dans un événement purement naturel ; qu'en se déterminant ainsi, quand l'exclusion de garantie ne distinguait pas selon l'origine accidentelle ou naturelle de l'affaissement de terrain constituant la cause du sinistre, la cour d'appel a à tort refusé d'appliquer l'exclusion de garantie formelle et limitée, et dénaturé le contrat d'assurance en violation de l'article 1134 du Code civil ;
4°) ALORS QUE la clause d'exclusion contenue dans le contrat d'assurance est valable dès lors qu'elle est formelle et limitée ; qu'en l'espèce, la compagnie Generali IARD faisait valoir que le contrat d'assurance excluait les dommages résultant de fuites provenant de canalisations enterrées (cf. concl., p. 11 § 3 à 5), l'article 3 des conditions générales excluant en effet la prise en charge des dommages résultant d'infiltrations ; que l'article 2-A de la convention Immoplus stipulait explicitement que cette convention ne garantissait les dommages occasionnés par l'action de l'eau, s'agissant des « fuites, ruptures, débordements ou renversement », que lorsqu'elles proviennent de « canalisations non enterrées » ; qu'en décidant néanmoins que le contrat d'assurance garantissait les dommages résultant de l'action de l'eau, quelle qu'elle soit, et notamment que les canalisations soient ou non enterrées, la cour d'appel a à tort refusé d'appliquer l'exclusion de garantie formelle et limitée, et dénaturé le contrat d'assurance en violation de l'article 1134 du Code civil ;
5°) ALORS QUE la clause d'exclusion contenue dans le contrat d'assurance est valable dès lors qu'elle est formelle et limitée ; qu'en l'espèce, la compagnie Generali IARD faisait valoir que le contrat d'assurance excluait les dommages résultant de fuites provenant de canalisations enterrées (cf. concl., p. 11 § 3 à 5) ; qu'en effet, l'article 3 des conditions générales excluait la prise en charge des dommages résultant d'infiltrations ; que l'article 2-A de la convention Immoplus ne garantissait les dommages occasionnés par l'action de l'eau, s'agissant des « fuites, ruptures, débordements ou renversement », que lorsqu'elles proviennent de « canalisations non enterrées » ; qu'en décidant que les fuites provenant de canalisations enterrées étaient garantis, au motif inopérant que la compagnie Generali n'a pas cité les articles des clauses qu'elle invoquait et qu'en l'état d'une police contradictoire, les limites de garanties et exclusions invoquées ne répondaient pas aux exigences d'une clause claire, expresse et limitée, quand il résultait au contraire clairement du contrat d'assurance, et notamment de l'article 3 des conditions générales et de l'article 2-A de la convention Immoplus, que le contrat d'assurance excluait la prise en charge des dommages provenant de canalisations enterrées, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce contrat et violé l'article 1134 du Code civil.