LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 24 octobre 2017), rendu en référé, que la société McDonald's France est propriétaire de la parcelle cadastrée [...] , sur laquelle elle a construit un restaurant, et la société Ocebault propriétaire des parcelles contiguës, cadastrées [...]  et [...] ; qu'à l'occasion de leur cession par leur précédent propriétaire unique, la parcelle [...]  avait été grevée d'une servitude de passage dans sa partie Sud-Ouest et d'une servitude non aedificandi dans sa partie Sud, et les trois parcelles de servitudes réciproques de stationnement et de circulation ; que la société Ocebault et la société Olpri, exploitant le garage construit sur la parcelle [...] , ont assigné en référé la société McDonald's France et la société Langrest, exploitant le restaurant, en rétablissement du droit de passage et de l'accès aux parcelles [...]  et [...], et en démolition d'une construction aménagée en violation de la servitude non aedificandi ;
Sur le second moyen :
Attendu que la société Ocebault et la société Olpri font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de démolition ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la servitude non aedificandi réservait la possibilité de réaliser, notamment, des parkings, terrasses, espaces verts, et interdisait toute construction afin de respecter les dispositions du plan d'occupation des sols, et que la société McDonald's avait réalisé, en vertu d'une déclaration de travaux ayant reçu un avis favorable, un « enclos bois non couvert » sans sol en béton ni charpente métallique, la cour d'appel a pu en déduire que cet aménagement ne contredisait pas la servitude convenue et que le trouble manifestement illicite invoqué, distinct du préjudice commercial consécutif allégué, n'était en conséquence pas établi ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen, pris en sa troisième branche :
Vu l'article 809 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour rejeter les demandes en rétablissement du droit de passage, l'arrêt retient que le passage n'a pas été obstrué mais a pu être ralenti, de sorte qu'aucun trouble manifestement illicite n'est établi ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le stationnement, sur l'assiette d'une servitude, de véhicules faisant obstacle au passage constitue un trouble manifestement illicite, la cour d'appel, qui a constaté que, dans la file d'attente du service au volant du restaurant McDonald's, des véhicules stationnaient sur la voie grevée par la servitude de passage, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté les demandes tendant à ce qu'il soit enjoint à la société Langrest de mettre fin au blocage de la servitude de passage et de l'accès aux parcelles [...]  et [...], et à la société McDonald's France de respecter la servitude de passage instaurée entre les parcelles [...]  et [...], l'arrêt rendu le 24 octobre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;
Condamne la société Mc Donald's France et la société Langrest aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société McDonald's France et de la société Langrest ; les condamne à payer à la société Ocebault et à la société Olpri la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juin deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour la société Ocebault et la société Olpri.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Les sociétés Ocebault et Olpri font grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté leurs demandes d'ordonner à la société Langrest de mettre immédiatement et durablement un terme au blocage de la servitude de passage et de l'accès aux parcelles [...]  et [...] depuis la rue Laennec à Langueux (22360) et d'enjoindre à la société McDonald's France de respecter la servitude de passage instaurée entre les parcelles [...]  et [...] ;
AUX MOTIFS QUE, sur la demande faite en application de l'article 808 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation ou que justifie l'existence d'un différend; que tout d'abord l'urgence qui est une condition essentielle d'application de ce texte doit être rapportée et qu'il est constant que rien dans les pièces versées aux débats ne permet de constater que la société Ocebault d'une part et la société Olpri d'autre part en justifient; qu'en effet, en dépit des allégations des appelantes, il n'est rapporté aucune répercussion sur l'activité du garage exploité sur les parcelles [...] et [...] à la suite des quelques ralentissements peu nombreux et vite résorbés qui ont pu avoir lieu, les attestations de la société Location et Transports d'Armor, de la société Yffrelot Transports, et de la société Yffiniac Transports, peu précises, n'apportant pas la preuve de difficultés de livraisons en raison des embouteillages; qu'ensuite, l'existence d'un différend n'est pas établie; que rien ne permet de constater le blocage, empêchant l'entrée et la sortie et par conséquent le "libre passage" prévu dans les actes ; qu'en effet, les huissiers constatent que "les véhicules s'accumulent et restent stationnés plusieurs secondes voire plus d'une minute dans la file d'attente" (PV du 3 juin), et que l'obstruction constatée par l'huissier le 5 juin a lieu un dimanche soir à 20h06, alors que le garage, qui ne justifie d'aucune activité de dépannage 24 heures sur 24, est fermé le dimanche ; que, par ailleurs, les constats produits par Langrest établissent sur plusieurs jours que la circulation est "normale, fluide" aux heures de pointe et qu'il apparaît que la sortie est toujours possible par le fond Nord de la parcelle [...], et ce, sans danger avéré; que les autres pièces (attestation de Mr L... et de la société Réseau Pro) ne permettent pas plus de constater l'obstruction du passage, sinon des ralentissements et des bouchons "sur la voie publique" et un danger lorsqu'une voie est empruntée à contresens; que de même, rien ne permet de dire que l'ouverture du magasin "pièces détachées" n'a pu avoir lieu le 17 juin 2016 pour le motif invoqué; qu'enfin, la présence et la persistance des difficultés, si elles existent, n'ont pas justifié l'intervention de la société Dorcel, nouveau locataire de la société Ocebault; que l'ordonnance critiquée doit être confirmée; que sur la demande formée en application de l'article 809 du code de procédure civile, selon les termes de ce texte, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé toutes les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un danger imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, que dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'un obligation de faire; que contrairement à ce qui est soutenu, aucune obstruction à la servitude de passage créée par le contrat de vente n'a été établie par les pièces versées, de sorte qu'il n'existe aucun trouble manifestement illicite; qu'il n'existe non plus aucun danger imminent; qu'ainsi, la société Ocebault ne justifie pas avoir perdu des loyers en raison des faits qu'elle invoque, étant au surplus constaté qu'actuellement, elle loue ses locaux à la société Dorcel ; qu'aucune mesure ne saurait être prise ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes des dispositions de l'article 808 du code de procédure civile, le président du tribunal de grande instance peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend; que le juge des référés apprécie souverainement l'urgence requise pour qu'il soit statué sur le fondement de l'article 808 ; que les deux actes de vente des parcelles [...]  d'une part et AB n° 76 et 111 d'autre part, reprennent des dispositions identiques sur les modalités des servitudes grevant les fonds; qu'il en résulte "que la parcelle de terrain présentement vendue- la parcelle [...]  -sera grevée dans sa partie sud ouest d'une servitude de passage en tous temps et à tous usages au profit du surplus de la parcelle restant appartenir à la société HMP Entreprises. Cette servitude s'exercera tel qu'indiqué sous teinte jaune sur le plan demeuré ci-joint et annexé après mention. II- que la parcelle de terrain présentement vendue -
la parcelle [...]  - et le surplus de terrain restant appartenir à la société HMP Entreprises- parcelles [...]  et Ill -seront grevés de servitudes réciproques de stationnement et de circulation et que chacune des parties devra assurer l'entretien des aires concernées en ce qu'elles lui appartiennent" ; qu'il est ainsi avéré que la voie commune, partant de la rue Laennec et desservant le restaurant McDonald's et le garage Point S, supporte l'obligation de libre passage; que les parties ont produit de part et d'autre des constats dressés par des huissiers de justice qui ont observé la circulation sur la voie litigieuse; qu'ainsi, Maître E..., huissier de justice, a constaté le 3 juin à 12 heures 30 que "les véhicules faisant la queue dans la file d'attente du drive, stationnent de manière intermittente en raison de l'attente. Ils stationnent sur la partie bénéficiant du droit de passage. Les véhicules s'accumulent et restent stationnés plusieurs secondes voire plus d'une minute dans la file d'attente au même endroit. Les véhicules font la queue à touche touche afin de récupérer leur commande" ; que ce constat ne met pas en évidence d'occupation sur la totalité de la voie de passage; qu'il convient de constater que les véhicules circulent dans la même direction quand il s'agit d'accéder au parking du restaurant, situé à l'arrière de l'établissement; que cette circulation ne constitue en rien une gêne pour les clients du garage Point S qui empruntent cette même voie ; que le constat du 5 juin à 20 heures fait, lui, état de la présence "d'une file de véhicules qui se présentent au drive, la queue se prolongeant en colimaçon autour du McDonald's. Le véhicule de la société Point S ne peut ni entrer ni sortir de sa structure, les deux files de voitures tant du drive à l'intérieur des cônes que la file du drive à l'extérieur des cônes vont dans le même sens et obstruent totalement le passage"; qu'il s'agit d'un constat isolé; qu'en outre, il est constant que les plots ont désormais été retirés; qu'a contrario, il résulte de constats dressés les 1er juillet , 2 juillet et 3 juillet de 12 heures à 14 heures et de 19 heures à 21 heures, que la circulation des véhicules autour de la voie drive est fluide et se fait normalement ; que ces constats ont été faits sur des périodes longues à des heures et sur des jours de particulière fréquentation de l'établissement de restauration; qu'ils ne confirment nullement d'entrave au droit de passage vers le garage Point S ; que la SCI Ocebault a encore fait reproche aux défenderesses de gêner l'accès au commerce de garage par les véhicules de livraison des marchandises destinées au restaurant; qu'or, il résulte du constat de maître E..., huissier de justice, dressé le 12 mai 2016 que le camion semi-remorque de livraison a dû se positionner sur la voie d'accès au garage Point S pour procéder à la livraison et non sur le parking du restaurant comme habituellement, du fait du positionnement d'un véhicule semi-remorque devant le garage Point S, maintenu en place pour "exercer une pression sur le restaurant" (Ouest France du 13 mai 2016), stationnement qui était encore maintenu le 24 mai 2016, selon constat de ce même huissier; qu'il y a lieu de constater qu'à l'occasion de ce stationnement d'un semi-remorque à l'initiative de Monsieur A..., la circulation pour accéder au parking du restaurant s'est trouvée très largement perturbée imposant des aménagements de la chaussée et le recours à des personnels pour orienter les clients ; qu'ainsi, il n'est pas mis en évidence de blocage avéré de la voie d'accès au garage Point S ; que l'urgence à statuer n'est pas démontrée; qu'aux termes des dispositions de l'article 809 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite; que la SCI Ocebault invoque un préjudice; qu'il sera d'abord constaté que, si elle est propriétaire de la parcelle et de l'immeuble édifié sur celle-ci et que son représentant légal est Monsieur A..., c'est le garage exploitant sous l'enseigne Point S, dont le gérant est aussi Monsieur A..., qui est susceptible de déplorer un préjudice commercial; qu'au demeurant, les courriers produits en pièces 11, 12, 13 et 15 émanant de fournisseurs de l'enseigne Point S se plaignent bien de difficultés d'accès au site et de configuration des lieux, pour procéder aux livraisons mais ne les lient en aucun cas à la présence de véhicules fréquentant le restaurant ; que la société Réseau Pro n'est pas quant à elle en lien commercial avec la requérante; que la SCI Ocebault ne démontre nullement en outre, n'avoir pu procéder à l'inauguration de sa nouvelle activité de vente de pièces détachées; qu'enfin, si un usager a pu faire état d'un risque d'accident, il convient de constater qu'il a lui-même reconnu avoir emprunté une voie de circulation en contravention du code de la route (pièce 7) ; que le dommage imminent n'est pas mis en évidence; que les constats dressés par des huissiers de justice montrent que la circulation des véhicules automobiles accédant aux bornes du restaurant est fluide ; qu'un seul ralentissement pour passer puis prendre commande ne saurait constituer une entrave et un trouble manifestement illicite aux servitudes de passage, de circulation et de stationnement ;
1°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en se bornant à énoncer, pour écarter l'existence d'une urgence, qu'il n'était rapporté aucune répercussion sur l'activité du garage, les attestations de la société Location et Transports d'Armor, de la société Yffrelot Transports, et de la société Yffiniac Transports, peu précises, n'apportant pas la preuve de difficultés de livraisons en raison des embouteillages, sans viser, ni même analyser, la lettre de refus d'agrément «poids lourd» opposé par la société Point S France à la société Olpri (pièce n°15) de laquelle il ressortait que les difficultés de passage avaient une répercussion sur l'activité du garage qui se voyait privé de la possibilité de développer une activité pneus poids lourds, la cour a violé l'article 455 du code de procédure civile;
2°) ALORS QUE l'acte de vente du 6 octobre 1995, qui stipule que «la parcelle de terrain présentement vendue sera grevée dans sa partie sud-ouest d'une servitude de passage en tous temps et à tous usages au profit du surplus de la parcelle restant appartenir à la société HMP Entreprises » définit une servitude de passage dans la partie sud-ouest de la propriété, donnant sur la rue Laennec ; qu'en se fondant, pour considérer que rien ne permettrait de constater le blocage empêchant l'entrée et la sortie et par conséquent le "libre passage" prévu dans les actes, sur la circonstance que la sortie serait toujours possible par le fond nord de la parcelle [...], sans danger avéré, la cour d'appel a méconnu la loi des parties et ainsi violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige;
3°) ALORS QUE caractérise un trouble manifestement illicite tout obstacle fait au droit de passage « en tous temps et à tous usages » conventionnellement prévu; qu'en énonçant, pour écarter l'existence d'un trouble manifestement illicite, que les huissiers avaient constaté que les véhicules s'accumulaient et restaient stationnés plusieurs secondes voire plus d'une minute dans la file d'attente, que l'obstruction constatée par huissier le 5 juin avait eu lieu un dimanche soir alors que le garage est fermé le dimanche, que la sortie était possible par le Nord de la parcelle, que les autres pièces ne constataient pas d'obstruction du passage mais des ralentissements et des bouchons sur la voie publique et un danger lorsqu'une voie était empruntée à contresens, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont résultait l'existence d'obstacles, même ponctuels, au droit de passage conventionnellement prévu «en tous temps et à tous usages » et a ainsi violé l'article 809 du code de procédure civile ;
4°) ALORS, en tout état de cause, QU'en se bornant à retenir, pour écarter l'existence d'un trouble manifestement illicite, qu'aucune obstruction à la servitude de passage créée par le contrat de vente ne serait établie par les pièces produites aux débats, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'impossibilité pour les véhicules du garage Olpri de sortir sans danger par la servitude de passage donnant sur la rue Laennec ne constituait pas un trouble manifestement illicite, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 809 du code de procédure civile;
5°) ALORS QUE caractérise un trouble manifestement illicite la modification de l'assiette d'une servitude de passage ayant des conséquences sur son utilisation; qu'en se bornant à retenir, pour écarter l'existence d'un trouble manifestement illicite, qu'aucune obstruction à la servitude de passage créée par le contrat de vente ne serait établie par les pièces produites aux débats, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le positionnement de la voie réservée au « drive » et l'installation de barrières de chantier, tous deux sur la servitude de passage, ne constituaient pas une diminution de l'assiette de la servitude de passage, caractérisant un trouble manifestement illicite, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 809 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Les sociétés Ocebault et Olpri font grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté leur demande d'ordonner à la société McDonald's France et à la société Langrest de remettre en état la zone non aedificandi sur laquelle a été édifiée une annexe du restaurant ;
AUX MOTIFS qu'en 2001, avant l'adoption du PLU, la société McDonald's autorisée, installait un "enclos bois non couvert"; que l'huissier le décrit, dans le procès-verbal établi les 3 et 5 juin 2016, comme "un atelier de maintenance en bardage bois et toit en bâche" ; que ces constatations ne décrivent pas une construction et que les sociétés appelantes ne justifient pas que des parpaings ont été posés, un sol en béton réalisé, une charpente métallique placée; qu'il n'est, en outre, pas justifié que cet enclos empêche de voir l'enseigne du garage, étant d'ailleurs observé que la société Ocebault, qui n'exploite pas le garage, ne peut faire état d'un quelconque préjudice commercial aux lieu et place de la société Olpri; que la société Olpri a quitté les lieux depuis de nombreux mois et que la société Dorcel n'a quant à elle, rien demandé ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES qu'il est constant que la société McDonald's France a édifié un enclos en bois sur une parcelle pour laquelle était prévue une servitude non aedificandi ; que néanmoins, cette servitude renvoyait à un tracé défini par le POS et qu'il est constant que la construction a été réalisée en vertu d'une déclaration de travaux qui a reçu un avis favorable, le 11 décembre 2001 ; que la SCI Ocebault ne met pas en évidence de violation de la servitude susceptible de caractériser un trouble manifestement illicite autorisant une mesure conservatoire ou de remise en état ;
1°) ALORS QUE constitue une construction violant la servitude non aedificandi un atelier de maintenance en bardage bois et toit en bâche qui y est édifié sur son assiette ; qu'en retenant, pour rejeter la demande de démolition de la construction litigieuse, que la description faite par l'huissier d' "un atelier de maintenance en bardage bois et toit en bâche" ne décrivait pas une construction, la cour d'appel a violé les articles 689, 701 et 809 du code de procédure civile ;
2°) ALORS OVE tout propriétaire d'un fonds dominant peut demander au juge la démolition de la construction édifiée en violation d'une servitude, sans avoir à justifier d'un préjudice; qu'en retenant, pour rejeter la demande de démolition de la construction litigieuse, qu'il n'était pas justifié qu'elle empêchait de voir l'enseigne du garage, la cour d'appel a violé les articles 689, 701 et 809 du code de procédure civile, ensemble l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable ;
3°) ALORS QUE Je juge ne peut fonder sa décision sur des faits qui ne sont pas dans le débat; qu'en se fondant, pour rejeter la demande des exposantes, sur la circonstance que la société Olpri aurait quitté les lieux depuis de nombreux mois, sans néanmoins qu'aucune des parties n'y ait fait référence, ni produit aucun élément en ce sens, la cour d'appel a violé l'article 7 du code de procédure civile.