LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 5 juin 2014), que la société civile immobilière ISIS (la SCI) a vendu à M. et Mme X..., en l'état futur d'achèvement, une maison individuelle pour laquelle la banque Sovac immobilier (la société Sovac) a délivré une garantie d'achèvement ; que, le 16 juin 1995, la SCI a déposé une déclaration d'achèvement des travaux ; que la SCI a été placée en liquidation judiciaire le 23 janvier 2004 ; qu'après expertise ordonnée en référé, MM. Y... et Jacques X... (les consorts X...), Mme X... étant décédée en 1997, ont, le 12 novembre 2009, assigné la société GE Money Bank, venant aux droits de la société Sovac, en démolition et reconstruction de la villa conformément au permis de construire ; 
Sur le moyen unique, ci-après annexé : 
Attendu que, selon l'article R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation, la garantie d'achèvement prend fin à l'achèvement de l'immeuble et résulte de la déclaration certifiée par un homme de l'art ; qu'ayant constaté que la SCI avait déposé une déclaration d'achèvement des travaux le 16 juin 1995, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, qui a retenu à bon droit, sans violer le principe de la contradiction, que cette déclaration constituait le point de départ de la prescription et qui a relevé qu'aucun acte n'était venu interrompre ou suspendre la prescription avant l'assignation du 12 novembre 2009, en a exactement déduit que l'action des consorts X... était prescrite ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne MM. Y... et Jacques X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept janvier deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt.
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour MM. Jacques et Janvier X....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré prescrite l'action intentée par les consorts X... à l'encontre de la société GE Money Bank ;
AUX MOTIFS QU'à l'appui de leur appel, les consorts X..., rappelant que leur action n'est pas prescrite, font valoir comme en première instance, que la société Sovac a pris la direction des opérations de construction aux lieu et place de la société Isis, que la déclaration d'achèvement des travaux a été établie en fraude de leurs droits, qu'elle leur est inopposable et que la société GE Money Bank doit être condamnée à leur payer les sommes nécessaires à la réalisation de la maison conformément aux plans du permis de construire ; que la société GE Money Bank soutient que l'action des consorts X... est prescrite en ce que le rapport de M. Z... ayant été déposé le 21 octobre 1992, les consorts X... auraient dû assigner avant le 21 octobre 2002 alors que leur assignation est en date du 12 novembre 2009 que si la prescription issue des dispositions de la loi du 17 juin 2008 est réduite à 5 ans, les dispositions de cette loi qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ; qu'en l'espèce, les consorts X... ont refusé de prendre possession de leur villa à la suite de la déclaration d'achèvement du 16 juin 1995 après qu'une ordonnance de référé ait ordonné une expertise confiée à M. A... le 29 mars 1995 ; que la déclaration d'achèvement des travaux constitue donc le point de départ de la prescription s'agissant du jour où les consorts X..., titulaires du droit, ont connu les faits leur permettant d'exercer leur action conformément aux dispositions de l'article 2224 du Code civil ; qu'or postérieurement à cette date, aucun acte n'est venu interrompre ou suspendre la prescription avant l'assignation en date du 12 novembre 2009 de sorte que l'action des consorts X... est prescrite ;
ALORS D'UNE PART QUE les dispositions de la loi du 17 juin 2008 qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de cette loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ; qu'en décidant que le point de départ de la prescription devait être fixé, conformément à la loi nouvelle au jour de la déclaration d'achèvement des travaux s'agissant du jour où les consorts X..., titulaires du droit, ont connu les faits leur permettant d'exercer leur action conformément aux dispositions de l'article 2224 du Code civil, la Cour d'appel a violé ce texte, l'article 2 du Code civil et l'article 26-II de la loi du 17 juin 2008 ;
ALORS D'AUTRE PART QU'avant l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, le point de départ du délai à l'expiration duquel une action ne pouvait plus s'exercer se situait à la date d'exigibilité de l'obligation qui lui avait donné naissance, ce point de départ pouvant être repoussé le cas échéant, au jour de la connaissance par le titulaire du droit, de son existence ; que la garantie financière d'achèvement des travaux n'est exigible que si le constructeur ne dispose pas des fonds nécessaires à cet achèvement ; qu'en fixant le point de départ de la prescription à la date de la déclaration d'achèvement des travaux du 16 juin 1995, sans rechercher s'il était établi que le vendeur dont la liquidation judiciaire n'a été ouverte que le 23 janvier 2004 était déjà financièrement défaillant à cette date et si les consorts X... en avaient connaissance, la Cour d'appel a violé les articles R 261-21 du Code de la construction et de l'habitation et L. 110-4 du Code de commerce ;
ALORS ENFIN QUE le juge doit en toutes circonstances faire observe et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en l'espèce, la société GE Money Bank prétendait voir fixer le point de départ de la prescription à la date du 21 octobre 1992, date du dépôt du rapport d'expertise de M. Z... (conclusions d'appel p. 13) ; qu'en fixant le point de départ de la prescription à la date de la déclaration d'achèvement des travaux s'agissant selon elle du jour où les consorts X... titulaires du droit ont connu les faits leur permettant d'exercer leur action conformément aux dispositions de l'article 2224 du Code civil, sans inviter préalablement les parties à s'en expliquer, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile.