AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par :
   1°/ M. André Y...,
   2°/ Mme Simone Z..., épouse Y..., demeurant ensemble résidence Montaigne J, ..., en cassation d'un arrêt rendu le 2 octobre 1995 par la cour d'appel d'Angers (1re chambre A), au profit du Syndicat secondaire des copropriétaires de la résidence Montaigne J, dont le siège est ..., défendeur à la cassation ;
   Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
   LA COUR, en l'audience publique du 9 décembre 1997, où étaient présents : Mlle Fossereau, conseiller doyen faisant fonctions de président, M. Chemin, conseiller rapporteur, MM. Fromont, Villien, Cachelot, Martin, conseillers, M. Nivôse, Mmes Masson-Daum, Boulanger, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de M. Chemin, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat des époux Y..., de Me Delvolvé, avocat du Syndicat secondaire des copropriétaires de la résidence Montaigne J, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Sur le premier moyen :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 2 octobre 1995), que les époux Y..., propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété appelé "Bâtiment J", érigé en l'un des syndicats secondaires du syndicat principal dit de "l'ensemble immobilier Résidences Le Parc, Jeanne d'X... et Montaigne", ont assigné le "syndicat secondaire Résidence Montaigne J" en annulation de la dixième décision de l'assemblée générale du 10 février 1992 des copropriétaires de ce syndicat ayant voté le maintien de l'entretien, aux frais partagés de ce syndicat, des espaces verts extérieurs qui sont constitués par le lot n° 2315, appartenant à la société civile Résidence Montaigne, membre tant du syndicat principal que d'un autre syndicat secondaire dit du groupe des résidences Montaigne ;
   Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen, "1°) que le litige concerne l'entretien du lot de surplus n° 2315 ; qu'il résulte du modificatif du 6 mars 1973, page 61, visé par l'arrêt attaqué, que ce lot comprend "toute la partie du terrain affectée, par convention de mise en copropriété, à la société civile "Résidence Montaigne" (...) à l'exception des parties dudit terrain affectées aux lots 2001, 2003 à 2314 (...) des diverses voies d'accès desservant les différents lots de la copropriété et des parties affectées à l'usage commun" ; que le lot n° 2315 est ainsi défini comme le résidu de l'ancien lot 2002, amputé des lots 2001, 2003 à 2314, des voies d'accès et des parties affectées à l'usage commun, ce qui signifie que les parties de l'ancien lot n° 2002 éventuellement affectées à l'usage commun ne font pas partie du lot n° 2315 ; qu'en affirmant, néanmoins, qu'il résultait du modificatif de 1972, page 61, que le lot n° 2315, bien que propriété de la SCP "Résidence Montaigne", pouvait être considérée comme une partie commune à titre provisoire, tant que la surface non bâtie était affectée à l'usage commun, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs du modificatif de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété du 2 janvier 1969, en date du 6 mars 1972, page 61, en violation de l'article 1134 du Code civil ; 2°) que les parties non bâties ne sont réputées parties communes qu'à défaut d'affectation à l'usage exclusif d'un copropriétaire ; qu'il résulte du modificatif du 6 mars 1972, page 61, que le lot n° 2315 est affecté à l'usage exclusif de la société civile "Résidence Montaigne" ; qu'il s'ensuit qu'en estimant que ce lot constituait, de par la disposition des lieux, une partie commune, l'arrêt attaqué a violé l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3°) qu'un lot de copropriété, qui comprend des parties privatives et des quotes-parts de parties communes, ne peut par principe être classé partie commune ; que, notamment, les lots formés de terrains non bâtis privativement, réservés à l'exercice du droit exclusif du titulaire d'y édifier une construction, affectés d'une quote-part dans les parties communes ("lots transitoires") sont des lots de copropriété comportant une partie privative (le droit exclusif de bâtir) et des quotes-parts de parties communes, qui ne peuvent jamais être considérés comme des parties communes ; qu'il résulte du modificatif de 1972, page 61, que le lot n° 2315 comporte le droit exclusif de bâtir et des quotes-parts de parties communes ; qu'en estimant que ce lot pouvait, même à titre transitoire, être considéré comme une partie commune et son entretien être mis à la charge de certains copropriétaires, la cour d'appel a violé les articles 1, 2, 3 et 10 de la loi du 10 juillet 1965" ;
   Attendu qu'ayant, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, rendue nécessaire par l'imprécision du règlement de copropriété, quant à l'étendue du droit de jouissance exclusive et particulière de la société civile Résidence Montaigne sur son lot, retenu que cette jouissance comportait des exceptions, la cour d'appel en a déduit que les espaces verts qui ne pouvaient être considérés comme une partie commune étaient néanmoins à usage commun" ;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
   Mais sur le second moyen :
   Vu l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 ;
   Attendu qu'un syndicat secondaire a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne d'un ou plusieurs bâtiments lorsque l'immeuble en comporte plusieurs ; que cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24 ;
   Attendu que, pour débouter les époux Y..., l'arrêt retient que la question était de savoir si l'assemblée générale du syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment J, avait le droit de voter sur une question qui n'entrait pas au sens strict dans sa mission, que l'objet d'un syndicat secondaire peut être étendu par un vote de l'assemblée générale, et que rien n'empêche de faire porter cette extension sur l'entretien d'espaces verts dont la copropriété réunie en syndicat secondaire a la jouissance ;
   Qu'en statuant ainsi, alors que l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires ne s'était pas prononcée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
   PAR CES MOTIFS :
   CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 octobre 1995, entre les parties, par la cour d'appel d'Angers ;
   remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers ;
   Condamne le Syndicat secondaire des copropriétaires de la résidence Montaigne J, ... ;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande du Syndicat des copropriétaires de la résidence Montaigne J, ..., Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du vingt-huit janvier mil neuf cent quatre-vingt-dix-huit par Mlle Fossereau, conformément à l'article 452 du nouveau Code de procédure civile.