LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 5 janvier 2017), que la société Safege disposait d'un siège détenu par la société civile immobilière Sist (la SCI), qu'elle contrôlait intégralement ; qu'en 2006, la société Safege a souhaité disposer d'un nouveau siège financé pour partie par crédit-bail et pour partie par le produit de la cession de son siège ; que, par contrat du 22 décembre 2006, la société Safege (le réservataire) a réservé pour son nouveau siège, auprès de la société civile de construction-vente Nota Bene (la SCCV), ayant pour gérant M. X... (le réservant), un immeuble de bureaux que la SCCV proposait de faire édifier ; qu'il était stipulé que la SCCV devait achever et livrer l'immeuble à la société Safege au plus tard le 31 juillet 2008 ; que, par acte du même jour, la SCI a vendu à l'EURL Immoplu'o (l'EURL), représentée par son gérant M. X..., l'immeuble servant de siège à la société Safege ; que cet acte était conclu sous la condition suspensive, au profit de l'acquéreur, du paiement de la totalité du prix de vente de l'immeuble acquis en l'état futur d'achèvement et, au profit du vendeur, de la livraison de cet immeuble, et prévoyait que la signature de l'acte authentique devait intervenir au plus tard le 31 octobre 2008 ; que, lors de la signature de l'acte authentique portant sur la vente en l'état futur d'achèvement, la société Genefim s'est substituée à la société Safege, cette dernière intervenant à l'acte en qualité de crédit-preneur ; que cet acte a confirmé que l'achèvement de l'immeuble devait intervenir au plus tard le 31 juillet 2008 et a prévu le paiement du prix ainsi qu'il suit : 30 % à la signature de l'acte, 25 % à l'achèvement du gros oeuvre, 20 % la mise hors d'eau, 20 % la mise hors d'air, 1,5 % à la livraison, 1 % à la levée des réserves, 1 % à la remise des attestations d'assurance définitives et 1,5 % à la délivrance du certificat de conformité ; que les travaux concernant l'immeuble acquis en l'état futur d'achèvement ont été réceptionnés le 8 août 2008 avec des réserves, qui ont été levées le 9 décembre 2008 ; que, le 21 octobre 2008, le notaire de la SCI a pris acte de la non-réalisation de la condition suspensive du paiement intégral du prix ; que, par lettre du 10 décembre 2008, l'EURL, au constat de la non-réalisation de la condition suspensive de paiement intégral du prix par la Safege à la SCCV, s'est prévalue auprès de la SCI de la caducité de la promesse de vente ; que le paiement du solde du prix est intervenu le 3 mars 2009 après production par la SCCV du certificat de conformité le 21 janvier 2009 et de l'attestation définitive de versement de la prime d'assurance le 2 février 2009 ; que, le 15 juillet 2009, le notaire de la SCI a dressé un procès-verbal de carence à l'encontre de l'EURL ; que, le 30 janvier 2013, la SCI a vendu l'immeuble à un tiers ; qu'elle a assigné l'EURL et la SCCV en paiement de sommes, puis a assigné en déclaration de jugement commun M. X..., ès qualités de gérant de la SCCV, et Mme X..., ès qualités d'associé de cette SCCV ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la SCCV fait grief à l'arrêt de la condamner à payer une somme à la SCI ;
Mais attendu qu'ayant relevé, sans dénaturation, que la SCCV, en ne levant les réserves que le 9 décembre 2008, avait manqué à son obligation contractuelle de les lever avant le 8 octobre 2008, que, quoi qu'il en soit des causes de la délivrance tardive des attestations définitives d'assurance de l'immeuble et du certificat de conformité, force était de constater que le seul manquement du promoteur vendeur à son obligation contractuelle suffisait à rendre impossible le paiement intégral du prix avant le 31 octobre 2008, que la SCCV ne prouvait pas que, si elle avait levé les réserves dans le délai prévu, comme elle s'y était contractuellement engagée, il lui aurait été impossible de faire diligence afin que l'attestation définitive d'assurance et le certificat de conformité fussent délivrés dans des délais permettant la réalisation de la condition suspensive figurant à la promesse de vente par le paiement intégral du prix avant le 31 octobre 2008, la cour d'appel a pu en déduire que le manquement contractuel de la SCCV était directement à l'origine de la mise en oeuvre par l'EURL de la clause de caducité du compromis de vente et que ce manquement constituait une faute quasi-délictuelle à l'égard de la SCI ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de les condamner au paiement des dépens d'appel ;
Attendu que c'est sans violer l'article 5 du code de procédure civile que la cour d'appel a condamné M. et Mme X... aux dépens d'appel ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Nota Bene et M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Nota Bene et de M. et Mme X... et les condamne à payer à la SCI Sist la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six décembre deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par Me A... , avocat aux Conseils, pour la société Nota Bene, M. et Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué,
D'AVOIR confirmé le jugement entrepris et condamné la société Sccv Nota Bene à payer à la SCI Sist la somme de 255.000 € à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts ;
AUX MOTIFS QUE « au soutien de sa demande, la SCI Sist affirme que le retard fautif du promoteur vendeur dans la levée des réserves est à l'origine de la caducité du compromis de vente et qu'il lui a causé divers préjudices dont elle sollicite l'indemnisation. Cette demande est fondée sur le principe selon lequel le tiers à un contrat peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle un manquement involontaire à une stipulation contractuelle dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. [
] La charge de la preuve de la faute quasi-délictuelle et du lien de causalité appartient à la SCI Sist. Cette dernière n'invoque aucun manque de diligence de la Sccv Nota Bene dans la conduite du chantier puisque les travaux ont été livrés à la société Genefim le 8 août 2008 avec un faible retard de huit jours. Pour lever les réserves figurant au PV de livraison du 8 août 2008, la Sccv Nota Bene disposait d'un délai contractuel s'achevant le 8 octobre 2008 comme prévu en page 26 de l'acte authentique de VEFA ou s'achevant le 26 septembre 2008 comme prévu au PV du 8 août 2008 et qu'elle a signé avec la société Genefim et le maître d'oeuvre. Or ce délai n'a pas été respecté puisque le PV de levée des réserves est en date du 9 décembre 2008. Contrairement à ce que soutiennent les appelants, toutes les réserves figurant au PV de livraison du 8 août 2008 n'étaient pas levées en date du 2 octobre 2008 puisque la plupart des réserves figurant au compte-rendu de la réunion de chantier tenue à cette date sont des réserves faites le 8 août 2008 restant à levers. En outre compte tenu de l'économie du contrat de VEFA, la Sccv Nota Bene ne peut utilement soutenir que les parties avaient pour commune intention que le PV de levée des réserves rendant exigibles le règlement de 1 % du prix de cette vente puisse être établi avant qu'aient été reprises toutes les réserves y compris celles résultant de vices de construction ou de défauts de conformité prévus à l'article 1642-1 du Code civil. La levée tardive des réserves en date du 9 décembre 2008 est par ailleurs confirmée par les termes mêmes du PV établi à cette date par la Sccv Nota Bene qui « propose de prononcer la levée des réserves figurant au PV de réception en date du 8 août 2008 concernant lesdits ouvrages ». Il n'est donc pas sérieusement contestable que la Sccv Nota Bene, en ne levant définitivement les réserves qu'en date du 9 décembre 2008 a manqué à son obligation contractuelle. Aucun argument contraire ne peut être tiré de la déclaration d'achèvement des travaux du 12 septembre 2008 qui en application de l'alinéa 1 de l'article R 261-1 applicable à l'espèce, peut être établi lorsque son exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation conformément à sa destination de l'immeuble faisant l'objet du contrat de VEFA sans préjudice d'un parachèvement postérieur des ouvrages et de la levée ultérieure des réserves. La Sccv Nota Bene conteste le lien de causalité entre le retard dans la levée des réserves et la défaillance de la condition suspensive dont se prévaut l'EURL Immoplu'o en soutenant que la société Genefim aurait pu payer intégralement le prix de la VEFA avant même son exigibilité contractuelle et donc avant le 31 octobre 2008. Cependant ayant choisi de soumettre la vente d'un immeuble de bureaux du secteur libre aux dispositions légales relatives à la CEFA, les cocontractants ne peuvent s'exonérer des dispositions d'ordre public de l'article L. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation qui répute non-écrite toute clause contraire aux articles L. 261-11 à L. 261-15 du même Code. Or, l'article L. 261-12 prévoit que dans le cas d‘une VEFA, le vendeur ne peut exiger ni accepter aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d'effets de commerce avant la signature du contrat, ni avant la date à laquelle la créance est exigible. Ainsi, il était interdit à la société Genefim de régler à la Sccv Nota Bene l'ultime fraction du prix de vente avant la réalisation des conditions de son exigibilité fixée par les parties, c'est-à-dire avant la délivrance du certificat de conformité. Ce solde ne pouvait donc être payé qu'après réception de la 8e et dernière demande d'acompte que lui a adressé la Sccv Nota Bene le 15 janvier 2009. Quoi qu'il en soit des causes de la délivrance tardive des attestations définitives d'assurance de l'immeuble et du certificat de conformité force est de constater que le seul manquement du promoteur vendeur à son obligation contractuelle de lever les réserves avant le 8 octobre 2008 a suffit à rendre impossible le paiement intégral du prix de la VEFA avant le 31 octobre 2008 puisque les réserves n'ont été levées que le 9 décembre 2008. Si la Sccv Nota Bene avait levé les réserves au plus tard le 26 septembre ou même le 8 octobre 2008, comme elle s'y était contractuellement engagée, elle ne rapporte pas la preuve qu'il lui aurait été impossible de faire diligence afin que l'attestation définitive d'assurance et le certificat de conformité soient délivrés dans des délais permettant la réalisation de la condition suspensive figurant à la promesse de vente par le paiement intégral du prix de la VEFA avant le 31 octobre 2008. C'est donc à bon droit que le jugement déféré a considéré que le manquement contractuel de la Sccv Nota Bene est directement à l'origine de la mise en oeuvre par l'EURL Immoplu'o de la clause de caducité du compromis de vente et que ce manquement constitue une faute quasi-délictuelle à l'égard de la SCI Sist » ;
1°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, l'acte notarié de vente en l'état futur d'achèvement (V. pp. 37 et 38) stipulait que l'attestation de paiement des primes définitives d'assurance et avenants d'intégration définitifs devait être remis « dans les trois mois de la livraison de l'immeuble » et que le certificat de conformité devait être remis « dès son obtention », sans qu'un délai ou une date butoir ne soit fixé, de sorte que, comme le rappelait la société Sccv Nota Bene, 2,5 % du prix de vente devait être versés à la remise de ces documents et ne pouvait ne pas l'être à la levée des réserves ; qu'en considérant comme inopérante la question de la délivrance du certificat de conformité (V. p. 12), la cour d'appel a dénaturé le contrat notarié du 18 juin 2007 et violé le principe selon lequel les juges du fond ne peuvent dénaturer les documents de la cause et l'article 1103 (ex-1134) du Code civil ;
2°) ALORS QU'un tiers peut mettre en cause la responsabilité délictuelle d'une des parties au contrat, dont la faute contractuelle lui a causé un préjudice, pourvu qu'il démontre l'existence d'un lien de causalité entre lesdits faute et préjudice ; qu'en l'espèce, le paiement du solde du prix de la VEFA ne dépendait pas de la levée des réserves, puisque son versement était conditionné également par la remise des attestations définitives d'assurance et du certificat de conformité et que ce dernier pouvait être remis, sans faute, bien après la date contractuelle ultime de levée des réserves ; qu'en condamnant la Sccv Nota Bene au paiement d'indemnités, en l'absence de lien de causalité entre la faute alléguée à l'encontre de la société Sccv Nota Bene et le préjudice subi par la société Sist, la cour d'appel a violé l'article 1240 (ex-1382) du Code civil ;
3°) ALORS QU'un tiers peut mettre en cause la responsabilité délictuelle d'une des parties au contrat, dont la faute contractuelle lui a causé un préjudice, pourvu qu'il démontre l'existence d'un lien de causalité entre lesdits faute et préjudice ; qu'en l'espèce, pour condamner la Sccv Nota Bene à indemniser la société Sist, la cour d'appel a jugé que, « si la Sccv Nota Bene avait levé les réserves au plus tard le 26 septembre ou même le 8 octobre 2008, comme elle s'y était contractuellement engagée, elle ne rapporte pas la preuve qu'il lui aurait été impossible de faire diligence afin que l'attestation définitive d'assurance et le certificat de conformité soient délivrés dans des délais permettant la réalisation de la condition suspensive figurant à la promesse de vente par le paiement intégral du prix de la VEFA avant le 31 octobre 2008 » ; qu'en statuant ainsi, bien que le contrat de VEFA ne comporte aucune date butoir, ni aucun délai de remise du certificat de conformité auquel la Sccv Nota Bene aurait manqué et bien qu'elle n'avait aucune obligation de faire en sorte que la société Sist puisse satisfaire aux obligations contractuelles qu'elle tenait d'un contrat auquel elle n'était pas partie, la cour d'appel a de plus fort violé a violé l'article 1240 (ex-1382) du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué,
D'AVOIR condamné les époux X... au paiement des entiers dépens d'appel ;
AUX MOTIFS QUE « parties perdantes en cause d'appel, Monsieur X... et Madame Y... épouse X..., la SCCV Nota Bene et la société Immoplu'o SARL seront condamnés aux dépens de cette procédure » ;
ALORS QUE les juges du fond ne peuvent statuer ultra petita ; qu'en l'espèce, la société Sist sollicitait uniquement la condamnation conjointe de la SCCV Nota Bene et de l'EURL Immoplu'o aux entiers dépens ; qu'en condamnant aussi les époux X... à ce titre, ce qui nulle partie ne sollicitait dans le dispositif de ses conclusions, la cour d'appel a statué ultra petita et violé l'article 5 du Code de procédure civile.