LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles,10 septembre 2015), que M. et Mme U... ont vendu à M. et Mme F... une maison d'habitation ; que, se plaignant de fissures, ceux-ci ont, après expertise, assigné leurs vendeurs en indemnisation sur le fondement de la garantie des vices cachés ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme U... font grief à l'arrêt de dire que la vente était affectée d'un vice caché et de les condamner à indemniser M. et Mme F... ;
Mais attendu qu'ayant relevé que, si les colmatages des fissures étaient visibles à l'époque de la vente, des profanes en bâtiment ne pouvaient en soupçonner la signification, la cour d'appel, devant qui n'avait pas été invoquée une acceptation par les acquéreurs des risques liés à la présence de ces fissures, a souverainement retenu le caractère caché du vice pour les acquéreurs ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme U... font grief à l'arrêt de les condamner au paiement d'une somme au titre de la restitution partielle du prix ;
Mais attendu que l'action estimatoire de l'article 1644 du code civil permet de replacer l'acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n'avait pas été atteinte de vices cachés ; qu'ayant souverainement retenu que les conclusions de l'expert pouvait être suivies sur la nature et le coût des travaux à opérer hormis le ravalement, la cour d'appel a pu en déduire que les vendeurs étaient tenus, au titre de la réduction du prix, au paiement d'une somme correspondant au montant des travaux de reprise, des frais de dévoiement des réseaux de gaz et de coût de la maîtrise d'oeuvre ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme U... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme U... à payer à M. et Mme F... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre avril deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Alain Bénabent , avocat aux Conseils, pour M. et Mme U....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré M. et Mme U... irrecevables en leur exception tendant à ce que soit constatée la caducité de l'appel formé par M. et Mme F... ;
AUX MOTIFS QU' « il résulte [
] de la combinaison des articles 771, 907 et 914 du code de procédure civile que ce débat est vain, puisque le conseiller de la mise en état est seul compétent pour trancher les incidents de procédure mettant fin à l'instance ; qu'or M. et Mme U... n'ont pas formé d'incident devant lui et sont donc irrecevables en cette demande devant la cour en application de l'article 914 du code de procédure civile » ;
ALORS QUE le juge doit faire respecter et respecter lui-même le principe du contradictoire ; qu'il ne peut relever d'office un moyen sans avoir au préalable invité les parties à s'en expliquer contradictoirement ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de la compétence exclusive du conseiller de la mise en état pour trancher les incidents de procédure mettant fin à l'instance, sans avoir préalablement rouvert les débats pour permettre aux parties de présenter leurs observations sur ce point, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme U... de leur opposition contre l'arrêt du 15 mai 2014 en ce qu'il a jugé que le bien qu'ils avaient vendu à M. et Mme F... était affecté d'un vice caché, en ce que M. et Mme U... ont été condamnés à payer la somme de 3 489,93 euros au titre des frais de l'étude géotechnique, maintenant les dispositions de l'arrêt du 15 mai 2014 de ces chefs et, y ajoutant, d'avoir condamné solidairement M. et Mme U... à payer à M. et Mme F... la somme de 255 583, 82 euros au titre de la restitution partielle du prix, indexée sur l'indice BT01 à compter du 11 avril 2011 ;
AUX MOTIFS QUE « l'imprudence avérée des acquéreurs ne peut exonérer les vendeurs de leurs obligation de loyauté et de bonne foi à leur égard, contrairement à ce que l'expert judiciaire, outrepassant sa mission technique, a cru devoir indiquer ; que contrairement à ce que soutiennent les vendeurs, la clause élusive de garantie prévue à la page 7 de l'acte est sans lien avec l'exactitude des déclarations faites par le vendeur un peu plus loin dans l'acte, page 12, en ce qui concerne sa connaissance d'éventuels sinistres liés à une catastrophe naturelle, l'absence de plan de prévention des risques applicable, et l'absence d'indemnisation au titre d'un sinistre lié à un état de catastrophe naturelle ; que les avis techniques recueillis, qu'il s'agisse de l'expertise amiable et de l'expertise judiciaire, sont par ailleurs suffisants pour permettre à la cour de statuer sans nouvelle mesure d'expertise ; que les constatations de l'expert judiciaire sont les suivantes : des colmatages de fissures anciennes étaient visibles à l'époque de la vente, sans qu'il soit possible de les dater ; que des profanes en bâtiment ne pouvaient en soupçonner la signification ; que de nombreuses fissures affectaient le pavillon lors de l'expertise, ce qui a conduit l'expert à faire pratiquer deux études géotechniques qui ont conclu à une dessiccation du sol sur 2m de profondeur, et à l'existence d'un sol d'assise des fondations de catégorie GTR A2 voire A3 qui demeure très sensible aux variations des teneurs en eau mais moyennement gonflants, la combinaison de ces facteurs ayant pu conduire à des tassements différentiels des fondations ; que l'origine des désordres tient donc dans la nature argileuse des matériaux encaissants dont les tassements s'opèrent de manière lente, continue et différentielle ; que l'expert ajoute que la caractéristique déterminante du sol n'a pas été prise en compte par le constructeur, qui n'a pas mis en oeuvre un mode de fondations adapté à la nature de sol d'où les désordres évolutifs constatés ; qu'ainsi que le soutiennent M. et Mme U..., rien ne démontre que le colmatage des fissures ait été leur fait, ni qu'il aient eu une compétence plus grande que celle de leurs acquéreurs dans le domaine du bâtiment ; qu'en revanche, ces derniers ont été avertis de la signification technique desdites fissures par l'entreprise spécialisée qu'ils ont consulté, l'entreprise Dos Reis ; qu'il résulte en effet du témoignage circonstancié de son dirigeant recueilli par l'expert qu'il a été appelé par le propriétaire de la maison de l'époque, soit entre 2005 et 2006, pour examiner des fissures sur les murs externes de la maison semblables à celles qui réapparaissent aujourd'hui sous le colmatage et qu'il a expliqué au propriétaire de l'époque les problèmes de mouvements d'argile au sous-sol dans le quartier ; qu'il est particulièrement remarquable que M. et Mme U... n'aient pas jugé utile de s'expliquer sur ce témoignage, et la cour en déduira qu'ils ne le contestent pas ; que l'expert ajoute que selon les contacts qu'il a pu avoir avec différents bureaux d'études de sol, les pavillons situés aux alentours ont fait l'objet de reprises, ce que M. et Mme U... n'ont pu ignorer ; que cet élément n'est pas davantage contredit par ces derniers dans leurs écritures ; que la preuve est ainsi suffisamment rapportée que M. et Mme U... avaient connaissance antérieurement à la vente du caractère évolutif des fissures présentées par leur maison et du fait qu'elles étaient liées à des mouvements de sol ; que bien que l'expert ne l'indique pas expressément, il n'est pas sérieusement contesté que la présence de ces fissures menace à terme la stabilité de la construction, ce qui constitue bel et bien un vice rédhibitoire ; qu'en particulier M. et Mme U... n'ont produit à l'expert aucun élément technique au soutien de leur dire du 12 mai 2010, et se contentent de dénier toute gravité aux fissures constatées, au seul motif que la maison ne menace pas de s'écrouler à bref délai ; que M. et Mme U... sont donc mal fondés à se prévaloir de la clause élusive de la garantie des vices cachés ; que le jugement sera donc infirmé et l'opposition de ce chef contre l'arrêt du 15 mai 2014 rejetée » ;
1°/ ALORS QUE le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a relevé, adoptant en cela les constatations de l'expert judiciaire, que « des colmatages de fissures anciennes étaient visibles à l'époque de la vente » (cf. arrêt p. 5 §6), ce dont il résultait que l'existence-même des fissures, étant apparente au jour de la vente, ne pouvait donner lieu à garantie ; qu'en condamnant néanmoins les époux U... à restituer aux acquéreurs une partie du prix de vente de la maison litigieuse sur le fondement de la garantie des vices cachés, la Cour d'appel a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l'article 1642 du Code civil.
2°/ ALORS QU' en toute hypothèse, la garantie des vices cachés ne bénéficie pas à l'acquéreur qui a accepté d'acquérir un bien en l'état, à ses risques et périls ; qu'en condamnant les exposants sur le fondement de la garantie des vices cachés en relevant que, selon l'expert judiciaire, des profanes en bâtiment ne pouvaient soupçonner « la signification » des fissures affectant la maison, cependant qu'elle avait constaté que les acquéreurs avaient décidé d'acquérir ladite maison nonobstant la présence de « colmatages de fissures anciennes visibles », ce dont il résultait que ces derniers avaient accepté les risques liés à la présence de telles fissures et que, ce faisant, ils avaient perdu la possibilité d'agir en garantie contre les vendeurs à cet égard, la cour d'appel a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 1641 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné solidairement M. et Mme U... à payer à M. et Mme F... la somme de 255 583,82 euros au titre de la restitution partielle du prix et dit que cette somme serait indexée sur l'indice BT01 à compter du 11 avril 2011 ;
AUX MOTIFS QUE « l'expert s'est expliqué sur les raisons qui l'ont conduit à écarter deux solutions réparatoires proposées par l'entreprise Dos Reis, pour préconiser celle, beaucoup plus couteuse, proposée par l'entreprise Chanin et consistant en une reprise en sous oeuvre par micro-pieux et longrines de répartition ; que force est de constater que la contestation de M. et Mme U..., selon laquelle l'évaluation proposée serait exorbitante, n'est pas argumentée, sur le plan technique ; que tout au plus, la cour constatera en effet que le ravalement prévu et chiffré à 13 990,52 euros TTC n'est pas justifié, s'agissant d'un pavillon achevé en 1977 et dont le ravalement aurait dû en toute hypothèse, être refait ; que la restitution du prix sera donc fixée, après rejet du poste relatif au ravalement, à la somme de :
235 539,36 euros + 1 112,33 euros (dévoiement conduite de gaz) + maîtrise d'oeuvre à 8% du montant des travaux = 236 651,69 euros + 8% = 255 583,82 euros TTC ; que cette somme sera actualisée sur l'indice BT 01 à compter du 11 avril 2011, date de l'assignation » ;
ALORS QU'en cas de vice caché, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, laquelle doit alors être fixée à la mesure de la perte de la valeur de l'immeuble due au vice caché ; qu'en fixant la fraction du prix de vente destinée à être restituée aux acquéreurs par référence au coût des travaux nécessaires à la remise en état de la maison litigieuse et non à la valeur vénale réelle de la maison compte tenu du vice, la cour d'appel a violé les articles 1641 et 1644 du code civil.