LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. N... V... et Mme E... V... sont coïndivisaires d'un ensemble immobilier situé à Jallais, dépendant des successions de leurs parents ; que le 4 mars 2011, Mme V... a assigné son frère en partage de cette indivision ;
Sur les premier, deuxième et quatrième moyens, ci-après annexés :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le troisième moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour condamner M. V... à payer à l'indivision une indemnité d'occupation de l'immeuble indivis à partir du 1er mai 2011, l'arrêt retient que celui-ci produit des lettres d'un assureur reçues à l'adresse de cet immeuble, qu'il a demandé sa radiation des listes électorales de la commune où il vivait antérieurement et qu'il a déclaré, dans un procès-verbal d'huissier de justice dressé en avril 2011, son intention de s'installer à Jallais dans les jours suivants ;
Qu'en se déterminant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. V... qui faisait valoir que, dans ses écritures, Mme V... mentionnait l'existence d'un accord entre eux pour qu'il jouisse gratuitement de l'immeuble indivis en contrepartie du remboursement d'un emprunt bancaire, ce dont il se déduisait un aveu judiciaire, la cour d'appel a méconnu les exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe la date de jouissance privative par M. N... V... de l'immeuble situé [...] à indemnité d'occupation au profit de l'indivision au 1er mai 2011 et dit qu'il doit à l'indivision une indemnité d'occupation d'un montant de 480 euros par mois, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, et jusqu'à la date effective de partage ou jusqu'à la vente du bien immobilier, l'arrêt rendu le 25 juin 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Angers ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers, autrement composée ;
Condamne Mme E... V... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer à M. N... V... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept octobre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. N... V...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté M. N... V... de sa demande d'attribution préférentielle du bien immeuble sis [...] , cadastré section [...] ,
AUX MOTIFS QU'
aux termes de l'article 831-2 du code civil, tout héritier copropriétaire peut demander l'attribution préférentielle de la propriété du local qui lui sert effectivement d'habitation, s'il y avait sa résidence à l'époque du décès, et du mobilier le garnissant.
La question de savoir si M. N... V... répondait aux conditions fixées par le texte précité a été soulevée en première instance, ce dont il résulte que la demande de Mme E... V... de voir rejeter la demande d'attribution préférentielle de celui-ci est recevable. En tout état de cause, cette demande constitue l'accessoire, la conséquence ou le complément de la demande principale de M. N... V... d'attribution préférentielle et est recevable en application des dispositions de l'article 566 du code de procédure civile.
M. N... V... prétend qu'il habitait l'immeuble en cause situé [...] lors du décès de son père M. U... V... le [...] .
M. N... V... indique aux termes de ses écritures que sa société, la SARL ISOFERMERTURE, « était installée» dans cette maison, sans d'ailleurs en justifier à quel titre et dans quelles conditions cette société occupait l'immeuble, ce dont il ne peut être déduit que ladite maison lui servait effectivement et personnellement d'habitation, étant relevé qu'il ne produit aucun élément extrinsèque antérieur au décès selon lequel il résidait dans cet immeuble et que, lors de la vente à titre de licitation du 23 octobre 1997, quelques mois après le décès de M. U... V..., il a déclaré demeurer à Orvault (Loire-Atlantique) [...] , et plus tard aux Sables d'Olonne (Vendée).
Dans ces circonstances ci-dessus, il ne peut être déduit de l'affirmation de Mme E... V... selon laquelle son frère M. N... V... dispose de l'immeuble sans contrepartie envers l'indivision depuis 1997 que ledit immeuble servait d'habitation à celui-ci à l'époque du décès de son père M. U... V....
Ainsi, M. N... V... ne justifie pas que l'immeuble en cause était sa propre résidence et lui servait effectivement d'habitation dans les conditions fixées par l'article 831-2 du code civil »;
ALORS QUE tout jugement doit être motivé; que les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner et H1822963 analyser tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions; qu'en omettant de prendre en considération les courriers de 1996 et 1997 de la société Grande Voile et de la société Girard-Hervouet ainsi que d'un locataire adressé à M. V... à l'adresse de l'immeuble litigieux et les relevés bancaires (pièces n° 14) desquels il résulte que M. N... V... habitait l'immeuble dont il demandait l'attribution préférentielle lors du décès de son père M. U... V..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir ordonné qu'il soit procédé, en présence de l'ensemble des parties ou celles dûment appelées, en l'audience des criées du tribunal de grande instance d'Angers après accomplissement des formalités légales et de publicité, sur le cahier des charges dressé et déposé par le conseil de la partie la plus diligente, à la vente sur licitation au plus offrant et dernier enchérisseur de l'immeuble sis [...] , cadastré section [...] , fixé la mise à prix à la somme de 125 000 euros et dit qu'à défaut d'enchères sur le montant de la mise à prix, il sera procédé immédiatement à une nouvelle mise en vente sur la baisse de mise à prix du quart,
AUX MOTIFS QU'
il résulte des articles 826 et 827 du code civil dans leur rédaction antérieure à celle issue de la loi du 23 juin 2006, applicables en la cause, que le partage en nature est la règle, la licitation ne devant être ordonnée que si les immeubles ne peuvent être commodément partagés ou attribués dans les conditions prévues par la loi. Le juge doit rechercher si la consistance de la masse immobilière permet le partage en nature eu égard aux droits respectifs des parties.
En l'espèce, aucune des parties n'allègue que l'immeuble situé [...] , pourrait être commodément partagé. Ainsi, le partage ne pourrait parvenir à l'attribution de ce bien à l'un des deux coindivisaires que si l'attributaire, M. N... V..., est en mesure de verser une soulte à Mme E... V....
Tel n'est pas le cas de M. N... V... qui ne prouve pas qu'il disposerait d'une somme lui permettant de s'acquitter de la soulte ni qu'un établissement de crédit lui aurait accordé un financement de 35 000 €, comme il l'avance, le document qu'il produit mentionnant en caractère gras qu'il n'a aucune valeur contractuelle et qu'un accord de financement suppose l'étude d'un dossier.
Le principe de la licitation de l'immeuble en cause s'impose en raison de l'impossibilité de procéder au partage en nature de ce bien et à son attribution à M. N... V... dans l'impossibilité de prouver qu'il est en mesure de s'acquitter de la soulte qui serait mise à sa charge,
Il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la vente par licitation de l'immeuble,
Mme E... V... sollicite que la mise à prix soit fixée à 125 000 euros comme le premier juge l'a décidé. M. N... V... ne formule aucune observation à ce sujet.
Il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné l'ouverture des opérations de partage de l'indivision existant entre M. N... V... et Mme E... V..., a ordonné la licitation du bien immobilier dépendant de l'indivision situé [...] , cadastré section [...] , et fixé la mise à prix à 125 000 euros avec la possibilité, en cas de carence d'enchères, d'une baisse du quart,
ALORS QUE tout jugement doit être motivé et les juges du fond sont tenus de répondre aux moyens des conclusions des parties de nature à influer sur la solution du litige ; que dans ses conclusions M. N... V... faisait valoir, relevés bancaires à l'appui, qu'il disposait des fonds nécessaires notamment par des liquidités présentes sur ses comptes bancaires à hauteur de 50. 000 € ce qui, compte tenu des dettes de Mme V... à son égard, suffisait pour acquitter la soulte mise à sa charge ; qu'en ne répondant pas à ce moyen opérant (conclusions d'appel, p. 5, §. dernier), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que M. N... V... est redevable au profit de l'indivision d'une indemnité d'occupation pour la période pendant laquelle il a bénéficié d'une occupation exclusive du bien immeuble indivis et fixé l'indemnité d'occupation due par M. V... à l'indivision à la valeur locative du bien minorée de 20% soit la somme de 480,00 € par mois avec intérêts au taux légal pour la période du 1er mai 2011 jusqu'à la date effective de partage ou jusqu'à la vente du bien immeuble,
AUX MOTIFS QUE
Mme E... V... demande la fixation de l'indemnité d'occupation de M. N... V... à 600 € à compter du 1er janvier 2011.
L'article 815-9 du Code civil dispose que l'indivisaire qui jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.
L'article 815-10 du même code prévoit que l'action en revendication par les coindivisaires d'une indemnité d'occupation due par un des indivisaires n'est pas recevable plus de cinq ans après la date à laquelle cette indemnité aurait pu être perçue.
D'après les éléments produits aux débats, Mme E... V... réclame à M. N... V... une indemnité d'occupation pour la première fois au terme de ses conclusions signifiées par voie électronique le 15 mars 2016. Ainsi la période au cours de laquelle cette indemnité serait due par M. N... V... démarre plutôt le 15 mars 2011.
M. N... V... réplique la maison n'était pas habitable en 2011. Cependant l'article 815-9 du Code civil précité ne prévoit pas la condition d'habitabilité de l'immeuble indivis mais sa jouissance privative par un indivisaire, quel que soit l'état de l'immeuble. D'ailleurs, M. N... V... ne peut contester qu'il est eu cette jouissance privative puisqu'il produit aux débats des courriers qu'un assureur lui a adressés au cours des mois de mars et avril 2011 pour l'assurance de l'immeuble en cause qui mentionne comme adresse celle de cet immeuble. Il a par ailleurs demandé sa radiation des listes électorales de la commune des Sables d'Olonne en 2011, ce qui conforte son départ de cette commune cette année-là, ce changement d'adresse étant confirmé par le syndic de la copropriété de l'immeuble où il habitait. Enfin, au terme du procès-verbal de constat qu'il a fait établir le 5 avril 2011 par un huissier de justice, M. N... V... a déclaré à celui-ci qu'il intégrera la maison située à Jallais « dans les prochains jours », soit avant la fin du mois d'avril 2011.
L'ensemble de ces éléments conduits à considérer que M. N... V... a la jouissance privative du bien indivis à compter du 1er mai 2011. Le jugement déféré qui a fixé la date de jouissance privative au 1er janvier 2011 sera par conséquent sans cela affirmé,
S'agissant du montant de l'indemnité d'occupation, c'est pertinemment que le premier juge a retenu la somme de 600 €. Cette estimation tient compte de la valeur de l'immeuble arrêtée par l'expert judiciaire à 161 000 € ce qui, pour une indemnité brute de 600x12=7200 € par an, revient à un rendement de 4,47% par an, ce qui est cohérent pour un bien immobilier de la nature de celui en cause,
En outre, le droit de l'indivisaire occupant étant plus précaire que celui d'un locataire protégé par un statut légal et ce droit pouvant être remis en cause par une demande de licitation, il peut être opéré une réfaction sur la valeur locative pour déterminer l'indemnité d'occupation cette réfaction étant fixée par le juge à défaut d'accord des parties,
C'est également avec pertinence que le premier juge a appliqué un coefficient d'abattement de 20% sur l'indemnité d'occupation afin de tenir compte de la précarité de la situation de l'indivisaire occupant, déterminant ainsi une indemnité d'occupation de 480 € par mois,
ALORS QUE tout jugement doit être motivé et que les juges sont tenus de répondre aux moyens des conclusions des parties de nature à influer sur la solution du litige; que M. N... V... faisait valoir que Mme E... V..., dans le cadre de ses conclusions, « indique clairement qu'en ce que qui la concernait, il existait « un accord en faveur de la jouissance gratuite du lieu par M. N... V..., moyennant la prise en charge de l'intégralité des échéances de l'emprunt souscrit auprès de BNP à hauteur de 250.000 francs » », ce dont il déduisait que Mme V... faisait l'aveu judiciaire que la jouissance du bien immobilier litigieux était la concernant gratuite pour M. N... V... (conclusions d'appel, p. 6, §10 et 11); qu'en H1822963 ne répondant pas à ce moyen opérant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la créance de M. N... V... à l'encontre de Mme E... V... dans le cadre de l'ouverture de crédit s'établit à 8 676,96 €,
AUX MOTIFS QUE
par acte du 27 août 1997, M. N... V... et Mme E... V... ont souscrit auprès de la BNP une ouverture de crédit d'un montant de 250 000 Frs (38 112 €) destinée à payer le prix de la licitation aux ayants-droits de leur frère A... (200 000 Frs = 30 489 €), les frais d'acte notarié (14 423 Frs = 2 198 €), et pour le surplus des travaux (35 577 Frs = 6 399 €).
L'offre de crédit stipule une solidarité entre M. N... V... et Mme E... V..., en tant que co-emprunteurs et, en garantie, une hypothèque de premier rang sur l'immeuble situé [...] .
Cette ouverture de crédit ne concerne pas l'indivision existante dans le cadre de la succession de M. U... V... mais l'exécution d'obligations que M. N... V... et Mme E... V... ont contractées ensemble auprès d'un établissement de crédit en tant que co- emprunteurs solidaires. Les règles du droit des contrats se trouvent par conséquent applicables et en particulier l'action subrogatoire prévue à l'article 1251 3° du Code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce.
C'est ainsi à tort que M. N... V... effectue un amalgame entre sa créance au titre des travaux qu'il dit avoir effectués dans l'immeuble indivis et l'ouverture de crédit.
Il résulte des éléments produits à la procédure et en particulier d'un courrier de M. N... V... à Mme E... V... du 3 juillet 2003 qu'une convention a été passée entre ceux-ci au terme de laquelle il assumait seul le remboursement de l'ouverture de crédit en contrepartie de la jouissance exclusive de l'immeuble indivis. M. N... V... précise qu'il avait quitté Jallais, maison et atelier, et demander à Mme E... V... d'assumer désormais la moitié des échéances de remboursement de l'ouverture de crédit à compter du mois de juin 2003. Il précisait que toutes les échéances antérieures avaient été payées.
Il est par ailleurs établi que M. N... V... à louer le bien indivis à la SARL ISOFERMETURE dont il était le gérant et qu'il percevait seul le loyer, ce qui a cessé du fait de la cessation d'activité de cette société au début de l'année 2003.
Dans ces circonstances, Mme E... V... tient le raisonnement suivant :
-les sommes affectées au paiement du prix de la licitation et des frais étant de 200 000 Frs + 14 426 Frs = 214 426 Frs;
le capital restant dû au 1er juillet 2003 étant de 132 719,71 Frs;
M. N... V... ayant bénéficié de la somme de 250 000 Frs – 214 426 = 35 5777 Frs;
elle admet être débitrice à l'égard de M. N... V... de la somme de (132 719,71 Frs – 35577 Frs) / 2 = 48 571,35 Frs soit 7 404,16 €.
Il est établi que sur la somme empruntée, 250 000 Frs, la somme de 214 426 Frs a été affecté au paiement du prix de la licitation et des frais afférents. M. N... V... est réputé avoir bénéficié de la somme de 35 577 Frs dès lors qu'il ne justifie pas de la destination des fonds au profit de l'indivision. Cette somme de 214 426 Frs représentant 85,77 % du montant emprunté, la somme dont Mme E... V... est débitrice à l'égard de M. N... V..., est non à l'égard de l'indivision, à la date du 1er juillet 2003 c'est-à-dire la somme de (132 719,71 Frs x 85,77 %) /2 = 56 917,11 Frs soit 8 676,96 €.
Dans ces conditions, la créance de M. N... V... à l'encontre de Mme E... V... dans le cadre de l'ouverture de crédit s'établit à 8 676,96 €,
ALORS QUE l'obligation contractée solidairement envers le créancier se divise de plein droit entre les débiteurs, qui n'en sont tenus chacun que pour sa part et portion, à moins que l'un des débiteurs n'établisse l'existence d'intérêts inégaux dans l'engagement commun; qu'en retenant, pour limiter la contribution à la dette de Mme E... V... à la somme de 56 917,11 francs soit 8 676,96 € que M. N... V... était réputé avoir bénéficié de la somme de 35 577 francs dès lors qu'il ne justifiait pas de la destination des fonds au profit de l'indivision, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé les articles 1315 et 1213 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.