LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'ordonnance et l'arrêt attaqués (Versailles, 9 janvier 2017 et 8 mars 2018), que M. V..., propriétaire d'une maison d'habitation donnée à bail à M. R... et à Mme D... (les consorts D...), les a assignés, ainsi que leur assureur, la société Suravenir assurances, en réparation des conséquences d'un incendie survenu dans les locaux loués le 15 août 2009 ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le deuxième moyen, pris en sa deuxième branche :
Vu l'article 16 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour déclarer les consorts D... responsables de l'incendie, l'arrêt retient que, si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties, que le technicien mandaté par l'assureur de M. R... et Mme D..., lequel indique très sommairement avoir constaté trois foyers d'incendie, a conduit ses opérations le 17 août 2009 de façon non contradictoire et que les insuffisances de ce rapport et son caractère non contradictoire ne sauraient être suppléés par la note technique réalisée le 6 février 2017 par un autre technicien à la demande de la société Survanir de façon tout aussi non contradictoire ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si le premier rapport non contradictoire versé aux débats par les consorts D... et la société Suravenir assurances n'était pas corroboré par la note technique établie le 6 février 2017 ou par la note n° 2 de l'expert judiciaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;
Et sur les troisième et quatrième moyens :
Vu l'article 624 du code de procédure civile ;
Attendu que l'arrêt condamne les consorts D... et la société Suravenir assurances à payer à M. V... une somme provisionnelle de 80 000 euros à valoir sur l'indemnisation de son préjudice au titre de la perte de loyers ;
Attendu que la cassation sur le deuxième moyen entraîne l'annulation, par voie de conséquence, des dispositions qui sont critiquées par ces moyens ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'ordonnance du conseiller de la mise en état du 9 janvier 2017 ;
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 mars 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles autrement composée ;
Condamne M. V... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. V... et le condamne à payer à M. R..., Mme D... et la société Suravenir assurances une somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze septembre deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour Mme D..., M. R... et la société Suravenir assurances.
Le premier moyen de cassation fait grief à l'ordonnance attaquée du 9 janvier 2017 d'avoir rejeté la demande de complément d'expertise formée par Mme D..., M. R... et la société Suravenir assurances et la demande subséquente de sursis à statuer dans l'attente du dépôt des rapports d'expertise judiciaire et pour le moins de celui afférent aux origines du sinistre ;
Aux motifs que « le tribunal a jugé que l'origine de l'incendie demeurait inconnue de telle sorte que la clause exonératoire prévue à l'article 1733 du code civil ne pouvait être utilement invoquée par les locataires. L'expertise a été ordonnée afin de déterminer si le bâtiment devait être reconstruit totalement et de chiffrer le coût de ces travaux, expertise en cours à ce jour.
Il appartiendra à la cour de juger si le tribunal a, à raison retenu la responsabilité des locataires et si l'incendie avait une origine qui demeurait inconnue.
C'est dans une note du 4 mai 2015 que l'expert évoque l'existence de plusieurs foyers d'incendie et il sera observé que l'incident devant le conseiller de la mise en état n'a été formé qu'en octobre 2016. L'incendie a eu lieu en août 2009, soit il y a plus de sept ans.
Il apparaît dès lors inopportun et illusoire d'ordonner le complément d'expertise demandé ainsi qu'un sursis à statuer » (ordonnance p 2, § 9 et suiv.) ;
Alors que la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en considérant d'un côté qu'il apparaît illusoire et inopportun d'ordonner un complément d'expertise sur les origines de l'incendie et en constatant de l'autre que l'expert s'était prononcé sur l'existence de plusieurs foyers d'incendie par une note du 4 mai 2015, ce qui établissait que l'expert judiciaire pouvait se prononcer sur l'origine de l'incendie, le conseiller de la mise en état s'est contredit, en violation de l'article 455 du code de procédure civile.
Le deuxième moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué du 8 mars 2018 d'avoir déclaré les locataires, M. R... et Mme D..., responsables de l'incendie survenu le 15 août 2009 ;
Aux motifs qu'« aux termes de l'article 1733 du code civil, le locataire répond, à l'égard du bailleur, de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. Ce texte édicte ainsi une présomption de responsabilité qui ne trouve à s'écarter que pour autant que le locataire rapporte la preuve de l'existence de l'une des causes limitativement énumérées.
Il est de principe que si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties.
Au cas présent, l'assureur de M. D... et Mme R... a mandaté un technicien afin de rechercher les causes du sinistre survenu le 15 août 2009. Il a conduit ses opérations le 17 août 2009 de façon non contradictoire alors qu'il lui était loisible d'aviser M. V... de sa mission et de le convoquer, nonobstant l'éloignement géographique de M. V... qui aurait fort bien pu donner mandat. Il indique très sommairement avoir constaté trois foyers d'incendie.
Si ce rapport pouvait être un élément donnant à penser que l'origine du feu était peut être de nature criminelle, il ne pouvait échapper à la société Suravenir que ce rapport fort succinct et établi unilatéralement à sa demande ne pouvait servir que de document appuyant une demande d'expertise judiciaire sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile alors qu'aux termes de l'article 1733 précité, pèse sur ses assurés une présomption de responsabilité.
Ce n'est qu'une fois le jugement rendu, le 2 décembre 2014, que le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Pontoise a été saisi d'une demande tendant à l'extension de la mission de l'expert à la recherche des causes de l'incendie, demande qu'il a rejeté le 3 janvier 2017 dès lors que le tribunal avait statué sur les causes du sinistre.
Les insuffisances de ce rapport et son caractère non contradictoire ne sauraient être suppléées par la note technique réalisée le 6 février 2017 par M. X... à la demande de la société Suravenir de façon tout aussi non contradictoire.
Désigné par le tribunal dans son jugement déféré à la cour en vue de déterminer la nature, l'ampleur et le coût des travaux de reconstruction, M. G... a, dans une note n° 2, ajouté à la suite des désordres constatés : "nota Il est curieux de noter que ce local est indépendant du rez-de-chaussée habitable, séparé par voile béton et porte coupe-feu. Selon nous, le fait qu'il ait été dévasté par l'incendie indique qu'il y a eu plusieurs foyers d'incendie". Toutefois cette appréciation, qui n'entrait au demeurant pas dans la mission confiée à l'expert, est insuffisante à écarter la présomption de la responsabilité pesant sur les locataires.
Dès lors que l'origine de l'incendie demeure inconnue, le jugement sera approuvé d'avoir déclaré les locataires responsables de l'incendie survenu le 15 août 2009, dit que leur assureur était tenu à garantie et ordonné une mesure d'expertise » (arrêt p 5 § 6 et suiv.) ;
Et aux motifs éventuellement adoptés qu'« en application de l'article 1733 du code civil, le locataire est responsable de l'incendie sauf à prouver notamment un cas fortuit ou la force majeure.
Il appartient donc aux locataires de prouver de manière directe et positive que l'incendie provient d'une cause fortuite ou relève de la force majeure.
En l'espèce, l'assureur des locataires invoque un incendie criminel. L'incendie criminel ne peut être exonératoire que s'il présente un caractère imprévisible et irrésistible propre à la force majeure.
La société Suravenir indique que les locataires en vacances depuis le 8 août 2009, revenus le 16 août 2009, ont déposé plainte le lendemain au commissariat pour dégradation volontaire par incendie. Dans ces circonstances, il ne saurait être reproché aux locataires une quelconque négligence.
L'assureur fait valoir que l'expert a relevé la présence de trois foyers dans le garage, au niveau de l'escalier se trouvant dans l'entrée au premier étage et dans le séjour. L'assureur en déduit néanmoins que l'incendie est criminel et revêt en conséquence les critères de la force majeure.
En défense, M. V... fait valoir qu'il n'existe aucune certitude quant à l'origine criminelle de l'incendie dès lors que cette affirmation repose exclusivement sur les constatations de l'expert de l'assurance.
Il soutient que la thèse d'un incendie criminel est contredite par les services départementaux d'incendie du Val d'Oise qui ne font part que d'un seul foyer d'incendie. En tout état de cause, il estime que l'incendie n'était ni imprévisible ni irrésistible, du fait de l'absence de diligence des locataires pour éviter toute intrusion dans le pavillon en leur absence.
Il résulte des pièces versées aux débats qu'aucune enquête préliminaire n'a été initiée, la plainte du 16 août 2012 ayant donné lieu à un classement sans suite.
Le directeur départemental des services d'incendie et de secours du Val d'Oise vient contredire l'expertise amiable diligentée par l'assureur quant à l'origine de l'incendie : il n'y aurait qu'un seul foyer de feu qui se serait propagé dans tout le pavillon. Il indique que les services de police nationale et des services d'EDF et GDF étaient présents sur les lieux de l'intervention mais il n'est cependant produit aucun compte rendu permettant de corroborer la thèse d'une origine criminelle ou accidentelle de l'incendie.
Il apparaît ainsi que l'origine de l'incendie reste inconnue.
Dès lors qu'il appartient au locataire de prouver que l'incendie survenu revêt la forme de la force majeure, qu'il existe une incertitude quant aux causes de l'incendie, la cause exonératoire prévue à l'article 1733 du code civil ne saurait être utilement invoquée.
Il s'ensuit que les locataires, M. R... et Mme D... doivent être déclarés responsables de l'incendie, leur assureur leur devant garantie » (jugement p 3, § 1er et suiv.) ;
1- Alors que la cassation à intervenir sur le premier moyen de cassation entraînera, par voie de conséquence, celle du chef du dispositif ayant déclaré les locataires, M. R... et Mme D..., responsables de l'incendie survenu le 15 août 2009, dès lors que ces chefs de dispositif sont liés par un lien de dépendance nécessaire, ce en application de l'article 625 du code de procédure civile.
2- Alors que le juge peut fonder sa décision sur un rapport établi unilatéralement s'il a été soumis à la libre discussion des parties et qu'il est conforté par d'autres éléments ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a refusé de tenir compte des rapports établis unilatéralement à la demande de la société Suravenir tout en constatant que Mme D..., M. R... et leur assureur se sont également fondés sur le rapport d'expertise judiciaire aux motifs que ces rapports ne sont pas contradictoires ; qu'en statuant ainsi, la cour n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation des articles 6, § 1er, de la convention européenne des droits de l'homme, 9, 15, 16 et 132 du code de procédure civile ;
3- Alors que le juge ne peut se borner à statuer par voie de simple affirmation ; qu'en écartant toute valeur probante à la note n° 2 par laquelle l'expert judiciaire constatait qu'il y avait eu plusieurs foyers d'incendie, au seul motif que cette appréciation est insuffisante à écarter la présomption de la responsabilité pesant sur les locataires, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
4- Alors que la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en considérant d'un côté que les rapports versés aux débats par la société Suravenir assurances ne pouvaient constituer des éléments de preuve et de l'autre qu'ils en constituaient mais étaient contredits par une attestation du directeur départemental des services d'incendie et de secours du Val d'Oise, la cour d'appel s'est contredite, en violation de l'article 455 du code de procédure civile.
Le troisième moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. R..., Mme D... et la société Suravenir à verser la somme de 100 000 € à M. V... à titre de provision ;
Aux motifs que « M. V... qui a limité son appel au rejet par le tribunal de sa demande d'indemnisation des pertes de loyers doit être tenu pour demandant nécessairement confirmation de l'allocation de la provision de cent mille euros. Si les intimés en demandent l'infirmation, il sera constaté que le montant de cette provision n'est pas discuté devant la cour » (arrêt p 6 § 7) ;
Et aux motifs adoptés du jugement que « dès lors que les locataires sont déclarés responsables de l'incendie survenu dans la maison de M. V..., la société Suravenir sera condamnée à payer à lui verser une provision de 100 000 € à valoir sur les futures condamnations » (jugement p 4 § 6) ;
Alors que la cassation à intervenir sur le premier ou deuxième moyen de cassation entraînera, par voie de conséquence, celle du chef du dispositif ayant condamné M. R..., Mme D... et la société Suravenir à verser la somme de 100 000 € à M. V... à titre de provision, dès lors que ces chefs de dispositif sont liés par un lien de dépendance nécessaire, ce en application des articles 624 et 625 du code de procédure civile.
Le quatrième moyen de cassation fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné in solidum M. R..., Mme D... et la société Suravenir assurances à verser à M. V... la somme provisionnelle de 80 000 € à valoir sur la perte de loyers ;
Aux motifs que « le tribunal a rejeté la demande formée par M. V... tendant à l'indemnisation de la perte de loyers au motif que le contrat de bail ayant été résilié le 18 août 2009 par les locataires il n'appartenait pas à ceux-ci de poursuivre le versement des loyers ni à leur assureur de garantir une perte de loyer subie par le propriétaire, lequel était en mesure de souscrire un contrat garantissant ces pertes de loyers.
M. V... fait valoir que le bien n'est plus habitable depuis août 2009 et qu'il subit depuis cette date un préjudice équivalent à la perte de loyers et ce jusqu'à la reconstruction du bien. Il souligne qu'il n'était pas tenu d'assurer son bien dès lors qu'il l'était par ceux qui l'occupaient et que s'il n'a saisi le tribunal qu'en 2012 c'est parce qu'il s'est trouvé confronté d'une part à un chiffrage des dommages par l'expert de l'assureur totalement sous-évalué et d'autre part à la position de l'assureur qui a refusé sa garantie en se prévalant d'une origine criminelle de l'incendie.
La société Suravenir assurances réplique que l'appelant tente de lui faire supporter les conséquences de sa propre négligence, qu'elle ne peut être tenue de régler des loyers depuis le 15 août 2009 et supporter ainsi l'inertie de M. V.... Subsidiairement elle affirme qu'elle ne pourra être tenue à indemnisation qu'à compter du 23 août 2012, date de l'assignation.
La cour observe que les intimés n'ont pas communiqué à la cour les conditions générales du contrat d'assurance et l'assureur ne fait valoir aucune disposition excluant ou limitant son obligation à garantir ce préjudice.
Dès lors que le bailleur a pu se convaincre que les locataires avaient satisfait à leur obligation d'assurer le bien loué, il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir souscrit une assurance complémentaire en qualité de propriétaire non occupant. Il n'est par ailleurs pas démontré que le temps mis par M. V... à introduire une action en justice soit constitutif d'une faute alors que des discussions étaient engagées sur la garantie de la société Suravenir et le coût de la reconstruction.
M. V... est fondé à demander la condamnation de M. R... et Mme D... et de leur assureur à lui verser le montant du loyer fixé lors de la conclusion du contrat de location du 2 juin 2009 et ce depuis le 15 août 2009. Toutefois l'ampleur et la durée de ce préjudice ne peuvent à ce jour être déterminées avec suffisamment de précision car dépendant de plusieurs facteurs. Il y a donc lieu d'allouer à M. V... une provision de 80 000 € et il appartiendra à ce dernier de former une demande définitive à ce titre devant le tribunal de grande instance de Pontoise appelé à statuer à l'issue des opérations d'expertise.
Le jugement sera donc infirmé de ce chef » (arrêt p 6, § 8 et suiv.) ;
1°) Alors que la cassation à intervenir sur le premier ou le deuxième moyen de cassation entraînera, par voie de conséquence, celle du chef du dispositif ayant condamné in solidum M. R..., Mme D... et la société Suravenir assurances à verser à M. V... la somme provisionnelle de 80 000 € à valoir sur la perte de loyers dès lors que ces chefs de dispositif sont liés par un lien de dépendance nécessaire, ce en application des articles 624 et 625 du code de procédure civile ;
2°) Alors que le juge doit respecter les termes du litige dont il est saisi ; qu'en l'espèce, M. V... s'est borné à demander la condamnation des exposants à l'indemniser du préjudice subi du fait de l'impossibilité de louer l'immeuble lui appartenant depuis le 15 août 2009, qu'il a évalué à la somme de 1 180 € par mois, avec actualisation au 2 juin de chaque année sur la base de l'indice de référence des loyers publié par INSEE, ce jusqu'à la date de reconstruction de l'immeuble ; qu'en condamnant les exposants à verser à M. V... une provision de 80 000 € à valoir sur la perte de loyers alors qu'aucune demande provisionnelle n'était formulée, la cour d'appel n'a pas respecté les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
3°) Alors que la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a condamné in solidum Mme D..., M. R... et la société Suravenir assurances à verser à M. V... la somme provisionnelle de 80 000 € à valoir sur la perte de loyers ; que cependant, le bailleur avait seulement perdu une chance de percevoir les loyers du bail, qui pouvait faire l'objet d'une résiliation ; qu'en statuant ainsi, la cour a violé les articles 1231-1 et 1244 du code civil dans leur rédaction issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.