LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que, selon ordonnance du 10 février 2004, le juge des tutelles avait autorisé l'Udaf à vendre à M. X... diverses parcelles appartenant à Mme Y... et que le président de l'Udaf avait, selon acte du 4 mars 2004, donné pouvoir à M. Z..., délégué à la tutelle, pour représenter la personne protégée et signer pour elle la vente, la cour d'appel, qui n'était pas tenue, en présence de simples allégations dépourvues d'offres de preuve, de procéder à la recherche prétendument omise, a légalement justifié sa décision ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que Mme A... renonçait à se prévaloir en appel des documents justement refusés par le tribunal comme dénués de force probante, qu'elle se fondait sur les conclusions d'un rapport établi à sa demande qui ne contenait aucun élément précis et objectif, l'expert constatant que les biens litigieux étaient couverts de végétation naturelle, de ronciers et de chênes disséminés, que ces parcelles classées en zone NC et ND du plan d'occupation des sols étaient inconstructibles pour cependant observer que ces biens avaient une "valeur d'avenir" à raison de leur environnement alors que cette projection dans le temps était par nature aléatoire et incertaine et que l'estimation des biens devait être faite au jour de la promesse de vente, la cour d'appel, appréciant souverainement les éléments de preuve et qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a légalement justifié sa décision en estimant que la preuve n'était pas rapportée de la vileté du prix ou de l'existence de faits assez vraisemblables et graves pour faire présumer la lésion ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que l'ordonnance du juge des tutelles autorisant la vente en vue de régler le plan d'apurement des dettes mis en place par la commission de surendettement n'avait fait l'objet d'aucun recours, et souverainement retenu que les dettes contractées par Mme Y... s'élevaient à 4 746,69 euros, que les sommes figurant au crédit des comptes couvraient ce passif et dégageaient un reliquat de 1 870,96 euros, de nature à couvrir le déficit mensuel au titre des frais à régler à la maison de retraite durant moins de trois années, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision en retenant l'absence de fausseté de la cause de la vente ;
Sur le quatrième moyen :
Attendu qu'il ne ressort ni de l'arrêt ni des conclusions que Mme A... ait soutenu devant les premiers juges l'absence de délivrance d'une mise en demeure, préalable nécessaire à l'exigibilité de la clause pénale ; que le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme A... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme A... à payer à M. et Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme A... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente novembre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils pour Mme A...

PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief d'AVOIR rejeté le moyen présenté par madame Marie-Claude A... tiré du défaut d'habilitation de monsieur Maxime Z... à l'effet de représenter madame Nicole Y... dans l'acte de vente du 31 mars 2004 ;
AUX MOTIFS QUE Nicole Y... a été placée par un jugement du juge des tutelles de Perpignan du 23 avril 1998, confirmé par un jugement du tribunal de grande instance du 9 novembre de la même année, sous le régime de la tutelle d'Etat, celle-ci étant confiée à l'UDAF des Pyrénées-Orientales ; que par ordonnance du 10 février 2004, devenue définitive, le juge des tutelles a autorisé l'UDAF, au vu d'une expertise diligentée par Jean-Yves C... le 2 janvier 2004, à la demande de cet organisme à vendre à Jean-Dominique X... diverses parcelles appartenant à la personne protégée ; que le président de l'UDAF a, selon un acte du 4 mars 2004, dont l'antériorité par rapport au contrat du 31 mars 2004 et la régularité ne peuvent être sérieusement contestées, donné pouvoir à Maxime Z..., délégué à la tutelle, pour représenter Nicole Y... et signer pour elle la vente des parcelles considérées ; que dès lors, c'est inexactement que Marie-Claude A... soutient en appel que c'est le juge des tutelles, et non l'UDAF, qui a habilité monsieur Z... pour représenter l'incapable ;
ALORS QUE les statuts de l'UDAF, association régie par la loi de 1901, déterminent les pouvoirs respectifs du conseil d'administration et du président ; que la tutelle d'Etat de madame Y... ayant été confiée à l'UDAF des Pyrénées-Orientales, en disant régulier le pouvoir donné par le président de l'UDAF à Maxime Z..., délégué à la tutelle, pour représenter la personne protégée et signer pour elle la vente du 31 mars 2004, sans rechercher à qui, du président ou du conseil d'administration, les statuts de l'UDAF donnaient compétence pour consentir ce pouvoir, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté madame Marie-Claude A... de sa demande en nullité de la vente du 31 mars 2004, et de son action subsidiaire en rescision ;
AUX MOTIFS QUE l'appelante renonce à se prévaloir en appel des documents qu'elle avait invoqués en première instance pour démontrer l'insuffisance du prix et auquel le tribunal a justement refusé d'accorder la moindre valeur probante, privilégiant à bon droit le rapport de l'expert C... ayant évalué les parcelles litigieuses à un prix nettement inférieur à celui retenu dans l'acte querellé ; qu'elle produit, à présent, pour combattre les conclusions de cet expert, un rapport d'expertise dressé à sa demande par monsieur D... le 26 avril 2006 ; que ce document, cependant, ne contient aucun élément précis et objectif, permettant à la cour de se convaincre de la vileté du prix ou de l'existence en la cause de faits assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion au sens de l'article 1677 du code civil ; que l'expert D... indique, d'abord, qu'il s'agit de parcelles en végétation naturelle, ronciers, chênes, quelques pins, le tout disséminé et sans aucune valeur d'exploitation ; qu'il ajoute qu'elles sont classées en zone NC ou en zone NDa et qu'elles sont donc toutes inconstructibles ; qu'il tente, ensuite, de façon fort peu convaincante, de tempérer l'effet péjoratif de ses constatations en observant : « Il n'en demeure pas moins que l'environnement relativement proche, ainsi que la situation de cette unité foncière donnent, à notre avis, à cet ensemble, indiscutablement une valeur d'avenir. Compte tenu des prix très réduits en matière de valeurs agricoles, nous sommes, à notre avis, persuadé, que ce terrain peut avoir une valeur d'attente. Il est également à noter qu'en l'état actuel, la valeur agricole de ce terrain est nulle, mais qu'il peut avoir une valeur d'utilisation (parcage de chevaux) » ; que cette projection sur l'avenir, par nature aléatoire et incertaine, n'apporte aucune information utile, l'estimation des biens devant, en effet, être faite à la date du compromis et donc en valeur 2004 ;
AUX MOTIFS ADOPTES QU'afin de démontrer que le prix de vente de 7.700 euros fixé par l'acte sous seing privé est ridiculement bas, madame A... produit : - l'attestation immobilière du 9 juin 2005 établie à sa requête, par maître E..., qui précise que la désignation, l'origine et la valeur des biens immobiliers sont ceux que l'ayant-droit (soit madame A...) lui a communiqués, et reprend en conséquence un prix de 80.125 euros ; - la déclaration de succession signée de la seule madame A..., reprenant le même prix ; - des mentions manuscrites, non signées, portées sur un papier à entête « Logic-Immo » édité par ordinateur, faisant état du prix de terrains agricoles ou de loisirs à Saint Laurent de la Salanque, Perpignan, Trouillas, Argeles, Montesquieu, ces indications se concluant ainsi : « Le m² non constructible/agricole : de 2 euros à 11 euros le m² ; terrain constructible : 73 euros à 237 euros le m² ; enjeux important si l'on considère que des terrains agricoles et non constructibles peuvent rentrer un jour dans le POS. Prix x 30 à 10 !!! » ; que ces documents n'ont strictement aucune valeur probante, le prix des terrains étant fixé soit par la demanderesse elle-même, soit provenant d'une source non identifiée ; qu'ils ne sauraient donc contredire le rapport d'expertise établi par monsieur C... le 2 janvier 2004 à la demande de l'UDAF, dont il résulte que la plus grande partie du terrain est non cultivée et non complantée, et que l'ensemble des terres peut être évalué à 4.160 euros ; que le fait que cet expert n'ait pu les localiser précisément n'affaiblit nullement son expertise dès lors qu'il s'est basé sur des renseignements obtenus auprès de la commune ; que le prix retenu au terme du compromis étant largement supérieur au prix proposé par l'expert C..., la vileté du prix, ou son caractère lésionnaire, ne peuvent être retenus ;
1°) ALORS QUE la vileté du prix, ou son caractère lésionnaire, s'apprécie eu égard à la valeur estimée du bien immobilier, qui suppose qu'en soient connues la localisation et la contenance exactes ; qu'en se fondant, pour écarter la vileté du prix de vente, ou son caractère lésionnaire, sur le rapport de l'expert C..., qui, n'ayant pu localiser les terrains à évaluer, s'est fondé sur des renseignements obtenus auprès de la commune, la cour d'appel qui n'a précisé ni la nature ni l'auteur des renseignements obtenus, et n'a pas constaté qu'ils emportaient connaissance par l'expert chargé de l'évaluation des terrains de leur localisation et de leur contenance exactes, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1591 et 1658 du code civil, ensemble les articles 1674 et 1677 du code civil ;
2°) ALORS QU' un bien immobilier doit être estimé en toutes ses composantes, bâties et non bâties ; qu'il résulte du rapport d'expertise D... qu'une bâtisse à rénover est implantée sur la parcelle cadastrée section B n°957 ; que l'expert C... n'ayant pas r elevé la présence de la bâtisse, et n'en ayant pas estimé la valeur, en écartant la vileté du prix de vente des terrains, ou son caractère lésionnaire, sur le seul fondement du rapport d'expertise C..., sans rechercher si la présence d'une construction sur les terrains à évaluer n'était pas de nature à en accroître la valeur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1591 et 1658 du code civil, ensemble les articles 1674 et 1677 du code civil ;
3°) ALORS QUE madame A... ayant fait valoir, dans ses conclusions récapitulatives, notifiées le 27 août 2008, que les terrains acquis par sa mère les 22 octobre 1986 et 13 juillet 1988 au prix de 105.000 francs (soit 16.007 euros) se trouvaient au regard des règles d'urbanisme dans une situation identique à celle observée en 2004, la cour d'appel, en disant justifié le prix de 7.700 euros stipulé au contrat de vente du 31 mars 2004, sans répondre à ce moyen péremptoire, a violé l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté madame Marie-Claude A... de sa demande en nullité de la vente du 31 mars 2004 ;
AUX MOTIFS QUE la vente du 31 mars 2004 a été autorisée par le juge des tutelles sur requête de l'UDAF pour les raisons suivantes : « le requérant sollicite l'autorisation d'utiliser l'argent de cette vente pour régler en partie les dernières dettes ; la personne protégée est débitrice de plusieurs créances ; la vente de ces terrains permettra de faire face aux frais d'hébergement et au règlement du plan d'apurement des dettes mis en place par la commission de surendettement » ; que le tribunal a justement observé, après analyse des documents produits, que les avoirs de la personne protégée ne lui permettaient pas de faire face durablement à ses dettes et aux factures de la maison de retraite ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'au moment du décès, madame Y... restait devoir, selon courrier de l'URSSAF au notaire chargé de la succession accompagné de justificatifs : - 2.328,35 euros à l'UCB, - 2.377,52 euros à monsieur F..., - 103,28 euros à Progeris, - 37,84 euros à maître G..., soit une somme totale de 4.846,69 euros ; que certes madame Y... disposait d'une somme de 6.684,61 euros sur un LEP ouvert à la BPPO, dont l'utilisation aurait laissé un solde de 1.837,92 euros, outre un CODEVI à hauteur de 1.870,96 euros ; que toutefois madame A... admet elle-même un déficit mensuel de 67,55 euros entre les ressources de sa mère et les factures de la maison de retrait ; qu'outre la nécessité, même pour une vieille dame en maison de retraite, de bénéficier d'un minimum «d'argent de poche », le tribunal relève que les sommes restant disponibles sur le LEP n'auraient couvert la différence que pendant un peu plus de deux années ; que les sommes déposées sur le CODEVI ne couvraient même pas les frais d'obsèques s'élevant à 2.600 euros ; que l'argument tiré de la fausseté de la cause sera donc rejeté ;
1°) ALORS QU' a une cause immorale comme contraire aux bonnes moeurs inhérentes à l'ordre public de protection des majeurs en tutelle, la vente d'un bien immobilier décidée en méconnaissance des intérêts et des besoins de la personne protégée ; qu'en relevant que la première des deux causes impulsives et déterminantes du contrat de vente du 31 mars 2004 avait été de rembourser les dettes de la personne protégée, tout en constatant que les avoirs disponibles de celle-ci placés sur un LEP s'élevant à 6.684,61 euros excédaient à eux-seuls les dettes contractées pour un total de 4.846,69 euros, la cour d'appel qui s'est abstenue de rechercher, comme elle y était invitée, si la cause du contrat de vente n'était pas entachée d'immoralité, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1131 et 1133 du code civil ;
2°) ALORS QU' en relevant que la seconde des deux causes impulsives et déterminantes du contrat de vente du 31 mars 2004 avait été d'assurer le paiement des frais d'hébergement de la personne protégée, tout en constatant que les avoirs disponibles de celle-ci, déduction faite du remboursement des dettes contractées, s'élevaient à 3.708,88 euros (1.837,92 euros solde PEL + 1.870,96 euros CODEVI), comblant le déficit mensuel de 67,55 euros entre ses ressources et les frais de la maison de retraite pendant plus de 4 ans et demi et lui assurant si nécessaire un minimum « d'argent de poche », la cour d'appel qui s'est abstenue de rechercher, comme elle y était invitée, si la cause du contrat de vente n'était pas entachée d'immoralité, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1131 et 1133 du code civil ;
3°) ALORS QUE pour dire le contrat de vente du 31 mars 2004 régulièrement causé, l'arrêt retient que la somme de 1870,96 euros déposée sur le CODEVI de la personne protégée ne couvrait pas les frais d'obsèques s'élevant à 2.600 euros ; qu'en statuant ainsi, quand la cause impulsive et déterminante du contrat de vente ayant été d'apurer les dettes de la personne protégée, le montant de ses avoirs disponibles devait s'apprécier à la date de formation du contrat, et non pas à celle du décès de l'intéressée, la cour d'appel a violé l'article 1131 du code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné madame Marie-Claude A... à payer à monsieur et madame Jean X... la somme de 385 euros au titre de la clause pénale ;
AUX MOTIFS ADOPTES DU PREMIER JUGE QU'une clause pénale d'un montant de 385 euros est stipulée au compromis de vente signé le 31 mars 2004 pour le cas où, toutes les conditions relatives à la réalisation de la vente étant remplies, l'une des parties, après mise en demeure, ne régularise pas l'acte authentique ; que cette clause doit recevoir application en faveur des époux X... ;
ALORS QUE la clause pénale stipulée au compromis de vente du 31 mars 2004 s'applique pour le cas où, toutes les conditions relatives à la réalisation de la vente étant remplies, l'une des parties, après mise en demeure, ne régularise pas l'acte authentique ; qu'en condamnant la venderesse à payer aux acquéreurs la somme de 385 euros au titre de la clause pénale, sans constater qu'elle avait été mise en demeure de régulariser l'acte authentique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1230 du code civil.