LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Donne acte à M. et Mme X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y... et la société Mayon, ès qualités ; 
Sur le moyen unique, qui est recevable : 
Vu l'article 1382 du code civil ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 12 septembre 2014), que la société civile immobilière Les Jardins du Trait (la SCI) a vendu, en l'état futur d'achèvement, un appartement à M. et Mme X..., les locaux devant être livrés, au plus tard, le 30 septembre 2008 ; que la garantie d'achèvement a été consentie par la société Banco Popular, devenue la société CIC Iberbanco (la société CIC) ; qu'après la mise en liquidation judiciaire de la SCI, M. et Mme X... ont assigné le liquidateur de cette société, ès qualités, le notaire ayant reçu l'acte de vente et la société CIC, en paiement de dommages-intérêts ; 
Attendu que, pour rejeter la demande de dommages-intérêts, l'arrêt retient que la société CIC, qui a mis en oeuvre le contrôle prévu à l'article 5 de la convention de garantie d'achèvement dès le mois de novembre 2007, ne peut se voir reprocher aucune faute de négligence et que le défaut d'achèvement des travaux provient de causes étrangères au financement ; 
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la société CIC n'avait pas commis une faute en ne se manifestant auprès des acquéreurs qu'après la péremption du permis de construire, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute M. et Mme X... de leur demande formée contre la société CIC Iberbanco, l'arrêt rendu le 12 septembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ; 
Condamne la société CIC Iberbanco aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société CIC Iberbanco à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme X... ; rejette la demande de la société CIC Iberbanco ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre février deux mille seize. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... 

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les acquéreurs d'un immeuble en état futur d'achèvement (M. et Mme X..., les exposants) de leur demande de dommages et intérêts à l'encontre du garant de l'achèvement de la construction (la société CIC Iberbanco) ; 
AUX MOTIFS QUE M. et Mme X... soutenaient que la société CIC Iberbanco avait manqué à ses obligations en sa qualité de garant d'achèvement ; qu'ils faisaient valoir que la société CIC Iberbanco n'avait pas répondu à leur mise en demeure du 25 octobre 2008 de bien vouloir exécuter sa garantie et de trouver le maître de l'ouvrage chargé de terminer les travaux ; qu'ils relevaient que la société s'était désintéressée du chantier puisqu'elle n'avait effectué aucun contrôle sur l'évolution des travaux et qu'elle avait remis de manière fautive les fonds à la SCI Les Jardins du Trait ; qu'il convenait de relever que M. et Mme X..., tiers au contrat souscrit entre la société CIC Iberbanco et la SCI Les Jardins du Trait, ne pouvaient fonder leur demande que sur la responsabilité délictuelle résultant d'un manquement contractuel du garant d'achèvement, dès lors que ce manquement leur avait causé un dommage ; que la garantie d'achèvement n'avait pour objet que le versement des sommes nécessaires à l'achèvement et le garant ne pouvait être condamné à achever ou faire achever les travaux, le garant n'ayant pas à se substituer au vendeur, maître de l'ouvrage ; qu'en l'espèce, l'article 7 de la convention litigieuse permettait à la société CIC Iberbanco de se substituer au vendeur après une sommation restée infructueuse mais il s'agissait là d'une simple faculté et non d'une obligation ; que, d'autre part, le contrat liant la société CIC Iberbanco à la SCI Les Jardins du Trait prévoyait uniquement, dans son article 12, un contrôle du déroulement financier de l'opération immobilière, le vendeur s'obligeant à centraliser tous les mouvements de fond relatifs à l'opération sur un compte centralisateur afin de permettre à la caution d'exercer ce contrôle ; qu'à cet égard, il n'était pas établi que la société CIC Iberbanco aurait manqué à ses obligations et commis une faute à l'égard de son cocontractant, la SCI Les Jardins du Trait, faute qui serait à l'origine d'un préjudice pour les époux X... ; que la société CIC Iberbanco avait mis en oeuvre le contrôle prévu à l'article 5 de la convention de garantie d'achèvement dès le mois de novembre 2007 et les réponses apportées par la SCI Les Jardins du Trait et l'architecte, faisant état de problèmes de bornage et de démolition de la station-service se trouvant sur le terrain et nullement de difficultés financières, ne nécessitaient pas de sa part des investigations complémentaires au regard de ses obligations contractuelles ; qu'il ne pouvait être reproché à la société CIC Iberbanco de n'avoir pas effectué d'autre démarche avant le 28 mars 2008, date de sa demande d'un état récapitulatif de l'avancement des travaux, quand elle était informée que les travaux de démolition continueraient en janvier 2008 ; que, enfin, il était relevé que la société CIC Iberbanco avait également, par lettre du 8 août 2008, informé Me Z..., notaire chargé de régulariser les actes d'acquisition en état futur d'achèvement dans le cadre du programme de la SCI Les Jardins du Trait, que les travaux de construction ne paraissaient pas avoir commencé et l'avait incité à faire preuve de la plus grande prudence lors de la conclusion de nouvelles ventes ; qu'au vu de l'ensemble de ces éléments, aucune faute de négligence ne pouvait être reprochée à la société CIC Iberbanco ; que, de même, comme cela avait été dit ci-dessus, dans la mesure où la garantie d'achèvement prenait la forme d'une ouverture de crédit ou d'un cautionnement, le garant s'obligeant à verser les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble et dans la mesure où le garant n'était pas tenu de poursuivre les travaux en se substituant à la SCI Les Jardins du Trait mais uniquement à verser les fonds nécessaires à l'achèvement des travaux, la substitution du vendeur par le garant n'étant qu'une faculté pour le garant, la société CIC Iberbanco qui n'était pas obligée de reprendre à son compte l'opération de construction et qui n'avait jamais refusé de payer les sommes nécessaires à l'achèvement des travaux puisque ces sommes ne lui étaient pas demandées, n'avait pas commis de faute contractuelle à l'origine d'un préjudice subi par les époux X... ; qu'au surplus, les travaux n'avaient pas commencé puisque seule la démolition de la station-service présente sur le terrain avait été exécutée ; qu'en conséquence, le défaut d'achèvement des travaux provenant de causes étrangères au financement, les époux X..., qui ne démontraient ni l'existence d'une faute à l'encontre de la société CIC Iberbanco ni la preuve d'un préjudice en lien de causalité avec l'intervention de celle-ci, devaient être déboutés de leur demande de dommages et intérêts dirigée à l'encontre de la société CIC Iberbanco ; 
ALORS QUE, d'une part, le garant doit mettre en oeuvre la garantie d'achèvement dès qu'il a connaissance de la défaillance du vendeur ; qu'en retenant qu'aucune faute de négligence à l'origine du préjudice subi par les acquéreurs ne pouvait être reprochée au garant tout en constatant qu'il n'avait pas répondu à leur mise en demeure de déclencher la garantie (arrêt, p. 6, § 2) et qu'il avait connaissance de la défaillance du vendeur dès le 8 août 2008, date à laquelle il avait signalé au notaire chargé de régulariser les actes d'acquisition en état futur d'achèvement que les travaux ne paraissaient pas avoir commencé, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1382 du code civil, ensemble les articles R. 261-17 et R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation ; 
ALORS QUE, d'autre part, les obligations légalement formées doivent être exécutées de bonne foi ; que les exposants faisaient valoir (v. leurs concl. signifiées le 23 mai 2014, p. 14) qu'à la suite des mises en demeure qu'ils lui avaient adressées le 25 octobre 2008 et le 16 octobre 2009, la caution n'était sortie de son silence que le 15 février 2010 pour les informer de la péremption du permis de construire et de l'impossibilité, de ce fait, de mettre en oeuvre sa garantie d'achèvement ; qu'en retenant que, n'ayant aucune obligation de se substituer au vendeur pour achever les travaux, le garant n'avait commis aucune faute contractuelle à l'origine du préjudice des acquéreurs, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si, en ne se manifestant auprès des acquéreurs qu'après la péremption du permis de construire pour dénier sa garantie, la caution avait manqué à son obligation d'exécuter de bonne foi la convention par une attitude dilatoire et dolosive à l'origine du préjudice subi par les acquéreurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du civil ; 
ALORS QUE, en toute hypothèse, les exposants soutenaient (v. leurs concl. signifiées le 23 mai 2014, p. 14) que la caution avait été informée dès le 16 avril 2008 par l'architecte du non-paiement des travaux de démolition, de désamiantage réalisés en mars 2008, de nettoyage du terrain et d'abattage d'arbres ainsi que de ses propres honoraires, l'architecte leur ayant précisé à cet égard que ces honoraires devaient lui être réglés pour lui permettre de continuer sa mission ; qu'en retenant que le garant n'avait commis aucune faute contractuelle de négligence dans la mise en oeuvre du contrôle des travaux prévu à l'article 5 du contrat de garantie d'achèvement dès lors que les réponses apportées à ses demandes par le vendeur et l'architecte ne faisaient état d'aucune difficulté financière nécessitant de sa part des investigations complémentaires au regard de ses obligations contractuelles, sans répondre à ces conclusions desquelles il résultait que la caution était informée du défaut de paiement du vendeur dès le mois d'avril 2008 et n'avait cependant entrepris aucune démarche en vue d'exécuter ses engage-ments, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.