LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
CH.B
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 28 mai 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 317 F-D
Pourvoi n° N 19-13.381
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 MAI 2020
La société Daphné, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° N 19-13.381 contre l'arrêt rendu le 20 février 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires du [...] , dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société Sully gestion, désignée dans la procédure Oralia Sully gestion, dont le siège est [...] , défendeur à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, les observations de la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat de la société Daphné, de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat du syndicat des copropriétaires du [...] , après débats en l'audience publique du 10 mars 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 février 2019), la société Daphné, qui vient aux droits de M. W..., est titulaire d'un bail commercial portant sur des locaux situés au rez-de-chaussée et au premier étage des bâtiments A, B et C d'un immeuble en copropriété au sein desquels elle exploite un fonds de commerce de restauration.
2. La société locataire occupe partiellement les caves du bâtiment A, en vertu d'un engagement de location consenti le 15 juillet 1971 par le même bailleur à M. W... pour les employer uniquement « à son usage ». Par avenant du 20 mai 1981, le syndicat des copropriétaires du [...] (le syndicat) et M. W... sont convenus de fixer une indemnité annuelle au titre de cette occupation.
3 . Le 21 décembre 2012 , le syndicat a donné à la société Daphné congé des locaux situés au sous-sol pour le 14 juillet 2013.
4. Se prévalant de ce que ces locaux, dans lesquels sont installées ses cuisines, constituaient des locaux accessoires soumis au statut des baux commerciaux, la société Daphné a assigné le syndicat en annulation du congé.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
5. La société Daphné fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors :
« 1°/ que le statut des baux commerciaux s'applique au bail d'un local accessoire à l'exploitation d'un fonds de commerce quand sa privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds, dès lors que le local accessoire a été loué au vu et au su de son propriétaire en vue d'une utilisation jointe avec le local principal ; que l'effet de cette privation s'apprécie au regard de l'usage effectif de ces locaux fait par le preneur à la date de délivrance du congé ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que c'est au vu et au su du propriétaire du sous-sol de l'immeuble dans lequel la société Daphné exploite un fonds de commerce que la location de ce sous-sol a été faite en vue de l'utilisation jointe avec le local principal à usage de restaurant, vins et liqueurs et a retenu que seul un usage de caves devait être pris en considération pour déterminer si la privation de ce local accessoire à l'exploitation du fonds de commerce est de nature à compromettre celle-ci, dès lors que la simple tolérance par le bailleur de la modification des caves en cuisine ne légitime pas un tel usage ; qu'en statuant ainsi, quand il lui appartenait de vérifier l'effet de cette privation sur l'exploitation du fonds au regard de l'usage effectif de ces locaux en cuisine, chambres froides et réserves fait par le preneur à date de délivrance du congé, la cour d'appel a violé l'article L. 145-1, I, 1° du code de commerce ;
2°/ que, par un engagement de location à effet du 15 juillet 1971, Mme B... avait donné à bail à M. W..., aux droits de laquelle vient la société Daphné et qui exploitait antérieurement le fonds de commerce de restauration en cause, le sous-sol de l'immeuble litigieux afin qu'il les emploie « à son usage » ; que la cour d'appel a constaté qu'à cette date, M. W... exploitait déjà les locaux du rez-de-chaussée et du premier étage de l'immeuble, qui appartenaient à Mme B... , à usage de restaurant, que la location du sous-sol était donc présumée être intervenue en vue de l'utilisation jointe avec le local principal donné à bail à M. W... et qu'il résultait d'un avenant conclu le 20 mai 1981 entre ce dernier et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, que celui-ci avait connaissance de ce que cette location était faite en vue de l'utilisation jointe avec le local principal à usage de restaurant ; qu'en affirmant que la tolérance par le syndicat des copropriétaires en sa qualité de bailleur de la modification de l'affectation du sous-sol en cuisine ne légitime pas un tel usage et qu'en conséquence, seul un usage de caves doit être pris en considération pour déterminer si la privation du sous-sol en tant que local accessoire à l'exploitation du fonds de commerce est de nature à compromettre celle-ci, sans constater que les parties étaient convenues que l'usage du sous-sol était exclusivement affecté à usage de caves, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-1, I, 1° du code de commerce, ensemble l'article 1134, devenu 1103, du code civil ;
3°/ que, dans ses conclusions récapitulatives signifiées le 31 octobre 2018, la société Daphné faisait valoir que la privation des locaux situées en sous-sol compromettrait l'exploitation du fonds de restauration qu'elle exploite dès lors que les locaux principaux situés au rez-de-chaussée et au premier étage sont de trop faible superficie pour accueillir cuisines, chambres froides et réserves, la superficie pondérée passant de 68,59 à 43,59 m² seulement ; qu'elle produisait en ce sens le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris du 11 mai 2012 décrivant les lieux et des photographies des locaux principaux et accessoires ; qu'en affirmant que la société Daphné n'apportait pas la preuve que la privation de cette cave est de nature à compromettre l'exploitation de son fonds de commerce, sans répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse au moyen
6. La cour d'appel a relevé que la location du sous-sol était intervenue en vue de l'utilisation conjointe des caves et du local principal.
7. lle a constaté qu'une cuisine avait été aménagée dans le sous-sol de l'immeuble et retenu souverainement que la tolérance du syndicat en sa qualité de bailleur quant à une telle utilisation des caves ne légitimait pas un tel usage.
8. La cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire que seul un usage de caves devait être pris en considération pour déterminer si la privation du sous-sol était de nature à compromettre l'exploitation du fonds de commerce et que, une telle preuve n'étant pas rapportée par la société Daphné, le congé devait être validé.
9. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Daphné aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Daphné et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires du [...] la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mai deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat aux Conseils, pour la société Daphné.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que les locaux loués en sous-sol par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [...] à la société Daphné ne sont pas des locaux accessoires au bail commercial principal portant sur les locaux situés en rez-de-chaussée et 1er étage de l'immeuble, au sens de l'article 145-1 I 2° du code de commerce et, en conséquence, d'avoir dit que le congé délivré par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [...] à la société Daphné le 21 décembre 2012 est valable, d'avoir constaté que par l'effet de ce congé le bail liant le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] et la SARL Daphné sur ces locaux en sous-sol a pris fin le 14 juillet 2013, d'avoir ordonné à la société Daphné de libérer les lieux loués en sous-sol, qu'elle occupe, dans un délai de huit mois à compter de la signification du présent arrêt, d'avoir dit que passé ce délai le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [...] sera autorisé à procéder à l'expulsion de la société Daphné desdits locaux, avec si besoin est le concours de la force publique et d'avoir condamné la SARL Daphné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant outre les charges à compter du 14 juillet 2013 et ce, jusqu'à complète libération des lieux loués ainsi que de tous occupants de son chef ;
AUX MOTIFS QUE « la cour rappelle que par application de l'article L. 145-1 I du code de commerce, le statut des baux commerciaux s'applique 2°) "aux baux de locaux (...) accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local (...) où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue d'une utilisation jointe".
Il en résulte que ces locaux ne sont soumis au statut des baux commerciaux qu'à la double condition, s'agissant de locaux donnés en location par un bailleur distinct, d'une part que ce dernier ait connu l'utilisation jointe des locaux et d'autre part, que la privation desdits locaux soit de nature à compromettre l'exploitation du fonds.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [...] a délivré à la société Daphné, en date du 21 décembre 2012, un congé pour la date du 14 juillet 2013 à minuit de libérer les caves situées au sous-sol.
Mme B... a loué à compter du 15 juillet 1971 une partie du sous-sol de l'immeuble par un engagement non daté prenant effet au 15 juillet 1971 à M. W... "pour son usage" moyennant un loyer annuel de 3 600 francs pour une durée de 6 ans renouvelable par semblable période faute de congé préalable suivant "l'usage de Paris". Par avenant en date du 20 mai 1981 le syndicat des copropriétaires a fixé l'indemnité d'occupation (révisable chaque année) des caves de M. W... à la somme de 5000 francs par an outre le remboursement des taxes et imposition.
Par arrêt définitif rendu le 20 juin 2012 entre les parties et ayant autorité de la chose jugée, la cour d'appel de Paris a jugé que "la société Daphné, venant aux droits de M. W..., a un droit d'occupation du sous-sol de l'immeuble".
Par conséquent, le droit d'occupation de la société Daphné, en tant que successeur de M. W..., ne peut plus être remis en cause.
Il convient de rappeler que le droit à occupation du sous-sol s'est maintenu au profit des successeurs de M. W..., à savoir la société "Il était une fois le Marais", puis selon acte du 3 novembre 1994, la société "La route des épices"; puis selon acte du 27 mars 1998 la société Daphné ; qu'il a été remis un exemplaire original des cessions du fonds de commerce selon les formalités de l'article 1690 du code civil au syndicat des copropriétaires par acte du 20 décembre 1994 et par acte du 20 avril 1998 sans que le syndicat des copropriétaires ait émis de contestation du droit d'occupation des successeurs de M. W... ou entendu délivrer congé, les actes de cession du fonds de commerce mentionnant l'occupation d'une partie du sous-sol par référence.
Lorsque Mme B... a donné à bail à M. W... le sous-sol de l'immeuble pour "son usage", à charge pour celui-ci de le nettoyer, d'enlever le débarras qui s'y trouve et de démolir un mur de séparation menaçant de s'écrouler, celui-ci exploitait déjà selon acte de cession du fonds de commerce du 6 avril 1971, non versé aux débats mais repris dans les cessions successives du fonds de commerce, les locaux du rez-de-chaussée et de 1er étage à usage de restaurant dont il n'est pas discuté qu'ils appartenaient alors à Mme B... . La location du sous-sol en 1971 est donc présumée être intervenue en vue de l'utilisation jointe avec le local principal donné à bail à M. W....
S'il est exact qu'au vu du règlement de copropriété modificatif en date du 26 décembre 1961, la totalité des caves du bâtiment A se trouvant au sous-sol sont des parties communes, le syndicat des copropriétaires ne peut toutefois prétendre que la location du sous-sol s'est faite à son insu puisqu'il a conclu un avenant de révision en 1981 avec M. W... en tant que "locataire de divers locaux à usage commercial" portant sur l'occupation d'une partie des caves de l'immeuble ; qu'il ne pouvait donc ignorer que la location était faite en vue de l'utilisation jointe avec le local principal destiné à l'usage de restaurant, vins et liqueurs exploité depuis plusieurs années.
Comme le précise le syndicat des copropriétaires, le bail consenti le 12 mars 1998 par la SCI NFJ 5757, qui a acquis les locaux du rez-de-chaussée et du 1er étage, le 23 juillet 1997 de M. E... C..., dont il n'est pas discuté qu'il est l'héritier de Mme B... , décrit le local du rez-de-chaussée comme étant une salle de restaurant, cuisine, escalier menant au 1er étage, lequel comprend deux pièces, ce qui est conforme au règlement de copropriété de 1961.
Les locaux du rez-de-chaussée comportent, au vu du descriptif repris par le juge des loyers commerciaux de Paris en date du 11 mai 2012 du rapport d'expertise judiciaire déposé le 4 octobre 2011, au rez-de-chaussée une salle de restaurant de 31 couverts dans le prolongement une deuxième salle de restaurant de 14 couverts dans laquelle se trouvent deux escaliers, conduisant l'un au premier étage où se trouve une petite salle de restaurant, une réserve et un sanitaire aveugle et l'autre au sous-sol où il y a la cuisine. Le sous-sol est en effet aménagé à usage de cuisine, de chambres froides et de réserves au vu des photographies versées aux débats par la société Daphné.
La société Daphné expose que la cuisine était déjà installée dans le sous-sol de l'immeuble lorsqu'elle a acquis le fonds de commerce, ce qui est contesté par le syndicat des copropriétaires qui impute à l'appelante l'aménagement actuel du sous- sol. La société Daphné n'apporte pas la preuve que le sous-sol était aménagé en cuisine avant qu'elle ait acquis le fonds de commerce, les cessions successives du fonds de commerce ne précisant pas la consistance du sous-sol et les aménagements effectués par M. W... du sous-sol n'étant pas précisément connus. En outre les cessions du fonds de commerce successives ainsi que celle de 1998 établie au profit de la société Daphné font état d'une cuisine au rez-de-chaussée.
Dans ces conditions, la simple tolérance par le syndicat des copropriétaires en sa qualité de bailleur des caves de la modification de l'affectation de celles-ci en cuisine, ne légitime pas un tel usage. En conséquence, seul un usage de caves doit être pris en considération pour déterminer si la privation de ce local est de nature à compromettre l'exploitation du fonds.
La cour relève que bien qu'il soit établi que la cave litigieuse est raccordée aux locaux du restaurant, pour autant, la société Daphné n'apporte pas la preuve que la privation de cette cave est de nature à compromettre l'exploitation de son fonds de commerce, alors que cette preuve lui incombe.
Dans ces conditions, le congé qui lui a été délivré par le syndicat des copropriétaires qui n'avait pas à respecter le formalisme de l'article L. 145-9 du code de commerce est valable et doit produire effet ainsi qu'il sera précisé dispositif et il convient d'infirmer le jugement entrepris.
Cependant, compte tenu de la durée de la tolérance accordée quant à l'usage de la cave comme cuisine, il sera accordé un délai avant que le syndicat des copropriétaires ne puisse procéder à l'expulsion afin de permettre à la société Daphné de prendre ses dispositions pour libérer le sous-sol qu'elle occupe et de procéder le cas échéant au réaménagement des locaux du rez-de-chaussée et du 1er étage ;
1°/ ALORS QUE le statut des baux commerciaux s'applique au bail d'un local accessoire à l'exploitation d'un fonds de commerce quand sa privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds, dès lors que le local accessoire a été loué au vu et au su de son propriétaire en vue d'une utilisation jointe avec le local principal ; que l'effet de cette privation s'apprécie au regard de l'usage effectif de ces locaux fait par le preneur à la date de délivrance du congé ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que c'est au vu et au su du propriétaire du sous-sol de l'immeuble dans lequel la société Daphné exploite un fonds de commerce que la location de ce sous-sol a été faite en vue de l'utilisation jointe avec le local principal à usage de restaurant, vins et liqueurs et a retenu que seul un usage de caves devait être pris en considération pour déterminer si la privation de ce local accessoire à l'exploitation du fonds de commerce est de nature à compromettre celle-ci, dès lors que la simple tolérance par le bailleur de la modification des caves en cuisine ne légitime pas un tel usage ; qu'en statuant ainsi, quand il lui appartenait de vérifier l'effet de cette privation sur l'exploitation du fonds au regard de l'usage effectif de ces locaux en cuisine, chambres froides et réserves fait par le preneur à date de délivrance du congé, la cour d'appel a violé l'article L. 145-1, I, 1° du code de commerce ;
2°/ ALORS subsidiairement QUE par un engagement de location à effet du 15 juillet 1971, Mme B... avait donné à bail à M. W..., aux droits de laquelle vient la société Daphné et qui exploitait antérieurement le fonds de commerce de restauration en cause, le sous-sol de l'immeuble litigieux afin qu'il les emploie « à son usage » ; que la cour d'appel a constaté qu'à cette date, M. W... exploitait déjà les locaux du rez-de-chaussée et du premier étage de l'immeuble, qui appartenaient à Mme B... , à usage de restaurant, que la location du sous-sol était donc présumée être intervenue en vue de l'utilisation jointe avec le local principal donné à bail à M. W... et qu'il résultait d'un avenant conclu le 20 mai 1981 entre ce dernier et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, que celui-ci avait connaissance de ce que cette location était faite en vue de l'utilisation jointe avec le local principal à usage de restaurant ; qu'en affirmant que la tolérance par le syndicat des copropriétaires en sa qualité de bailleur de la modification de l'affectation du sous-sol en cuisine ne légitime pas un tel usage et qu'en conséquence, seul un usage de caves doit être pris en considération pour déterminer si la privation du sous-sol en tant que local accessoire à l'exploitation du fonds de commerce est de nature à compromettre celle-ci, sans constater que les parties étaient convenues que l'usage du sous-sol était exclusivement affecté à usage de caves, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-1, I, 1° du code de commerce, ensemble l'article 1134, devenu 1103, du code civil ;
3°/ ALORS en toute hypothèse QUE dans ses conclusions récapitulatives signifiées le 31 octobre 2018 (p. 13), la société Daphné faisait valoir que la privation des locaux situées en sous-sol compromettrait l'exploitation du fonds de restauration qu'elle exploite dès lors que les locaux principaux situés au rez-de-chaussée et au premier étage sont de trop faible superficie pour accueillir cuisines, chambres froides et réserves, la superficie pondérée passant de 68,59 à 43,59 m² seulement ; qu'elle produisait en ce sens le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris du 11 mai 2012 décrivant les lieux et des photographies des locaux principaux et accessoires (pièces nos 16, 17 et 18 en cause d'appel) ; qu'en affirmant que la société Daphné n'apportait pas la preuve que la privation de cette cave est de nature à compromettre l'exploitation de son fonds de commerce, sans répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.