LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 28 mai 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 349 FS-D
Pourvoi n° M 19-14.093
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 MAI 2020
1°/ M. S... A...,
2°/ Mme L... R..., épouse A...,
domiciliés tous deux [...],
ont formé le pourvoi n° M 19-14.093 contre l'arrêt rendu le 19 février 2019 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre , 2e section), dans le litige les opposant à la société Ratp habitat, anciennement dénommée Logis transports, société anonyme, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, les observations de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de M. et Mme A..., de Me Haas, avocat de la société Ratp habitat, et l'avis de Mme Valdès Boulouque, premier avocat général, après débats en l'audience publique du 10 mars 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, M. Parneix, Mmes Dagneaux, Provost-Lopin, MM. Barbieri, Jessel, conseillers, M. Béghin, Mme Schmitt, conseillers référendaires, Mme Valdès Boulouque, premier avocat général, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 19 février 2019), le 11 décembre 2001, la société Logis transports a donné à bail à M. et Mme A... un appartement à usage d'habitation qu'elle avait acquis le 2 juillet 2001 au moyen d'un prêt locatif intermédiaire.
2. La société Logis transports, après avoir signifié à M. et Mme A... plusieurs offres de relogement qu'ils n'ont pas acceptées, leur a, le 15 mai 2014, délivré un congé pour démolir demeuré infructueux, puis les a assignés en expulsion.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, ci-après annexé
3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
4. M. et Mme A... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes tendant à l'annulation et subsidiairement à l'inopposabilité à leur égard des offres de relogement qui leur ont été notifiées, alors :
« 1°/ que pour dire que le bail de M. et Mme A... était régi par la législation sur les habitations à loyer modéré, dire que ces derniers ne disposaient pas d'un droit de préemption sur le fondement de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, et rejeter comme inopérant le moyen développé à ce titre par M. et Mme A... pour conclure à la nullité des offres de renouvellement qui leur avaient été notifiées sur le fondement de la législation HLM, la cour d'appel s'est référée aux motifs par lesquels elle a jugé que le bail de l'exposante était soumis à la législation sur les habitations à loyer modéré ; que la cassation qui interviendra sur le premier moyen de cassation, qui fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir jugé que la législation applicable au bail de M. et Mme A... était la législation sur les habitations à loyer modéré et non la législation de droit commun des baux d'habitation du secteur privé, entraînera par voie de conséquence la cassation de l'arrêt attaqué, en ce qu'il a rejeté la demande de M. et Mme A... tendant à voir prononcer la nullité des offres de renouvellement qui lui avaient été notifiées sur le fondement de la législation sur les habitations à loyer modéré à raison de l'existence d'un droit de préemption dont ils disposaient sur le fondement de l'article 624 du code de procédure civile ;
2°/ alors que la personne morale assujettie à l'obligation d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ne peut opposer aux tiers les actes qu'elle n'y a pas préalablement fait publier ; qu'il en résulte qu'est privé de tout effet à l'égard des tiers l'acte accompli au nom d'une personne morale assujettie à l'obligation d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés, par une personne physique dont l'acte la désignant comme représentant de cette entité n'a pas été publié ; qu'en jugeant qu'aussi longtemps que la délibération du conseil d'administration du 28 juin 2013 désignant Mme V... comme directrice générale de la société Logis transports n'avait pas été déposée au greffe du tribunal de commerce, la société ne pouvait opposer aux tiers la nomination de Mme V... en qualité de directrice générale de la société mais que pour autant, le retard dans le dépôt de la délibération du 28 juin 2013 désignant Mme V... comme représentante de la société Logis transports au greffe du tribunal de commerce était sans incidence et ne saurait entraîner la nullité des actes accomplis par Mme V... qui avait été régulièrement désignée en qualité de directrice générale, fonction qui recouvre le pouvoir non limité de représenter et engager la société, la cour d'appel a violé l'article L. 123-9 du code de commerce ;
3°/ alors qu'est inopposable aux tiers l'acte accompli au nom d'une personne morale assujettie à l'obligation d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés, par une personne physique dont l'acte la désignant comme représentant de cette entité n'a pas été publié ; qu'en se bornant à retenir que le retard dans le dépôt de la délibération du 28 juin 2013 désignant Mme V... comme représentante de la société Logis transports au greffe du tribunal de commerce était sans incidence et ne saurait entraîner la nullité des actes accomplis par Mme V... qui avait été régulièrement désignée en qualité de directrice générale, fonction qui recouvre le pouvoir non limité de représenter et engager la société, quand l'absence de publication de l'acte de désignation de Mme V... rendait les actes accomplis par cette dernière au nom de la société Logis transports inopposables aux tiers, la cour d'appel a encore méconnu l'article L. 123-9 du code de commerce ;
4°/ alors qu'en se contentant de retenir que le retard dans la publication de la délibération du 28 juin 2013 désignant Mme V... comme représentante de la société Logis transports n'était pas de nature à entraîner la nullité des actes accomplis par cette dernière au nom de cette société, sans répondre au moyen de l'exposante faisant valoir que ces actes lui étaient à tout le moins inopposables, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse au moyen
5. La cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée.
6. La cour d'appel a relevé, par motif adopté, que la nomination de Mme V... avait été publiée le 13 octobre 2014.
7. Le moyen, ne désignant ni ne datant les actes dont la validité et l'opposabilité sont contestées, est donc inopérant.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme A... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mai deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat aux Conseils, pour M. et Mme A....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement du tribunal d'instance de COURBEVOIE du 27 février 2018, en toutes ses dispositions, sauf à préciser que le bail initial consenti « 7 mai 1999, pour une durée de six ans par la société AXA COLLECTIVES à M. et Mme A... » était venu à expiration le 31 mai 2005 et que la demande d'expulsion était « devenue sans objet dès lors qu'elle était intervenue le 1er août 2018 », en conséquence D'AVOIR dit que le bail applicable n'était pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 en ce qui concerne la fixation du loyer, mais aux dispositions d'ordre public applicables en matière de bail PLI, D'AVOIR dit que les locataires ne bénéficiaient pas d'un droit de préemption mais d'un droit au maintien dans les lieux, ce qui lui avait permis de voir appliquer les dispositions des articles L. 443-15-1 et L. 442-6 du code de la construction et de l'habitation et 13 bis de la loi du 1er septembre 1948, D'AVOIR dit que les offres de relogement signifiées les 7 mars, 12 mars et 5 mai 2014 aux époux A... étaient conformes aux caractéristiques énumérées à l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948, applicable au bail PLI, D'AVOIR constaté le refus des époux A... d'être relogés, D'AVOIR dit que les époux A... étaient déchus du droit au maintien dans les lieux et par conséquent, étaient occupants sans droit ni titre de leur logement depuis le 6 novembre 2014, D'AVOIR constaté que les époux A... avaient déjà bénéficié de larges délais « pour se maintenir indûment dans les locaux donnés à bail », D'AVOIR débouté les époux A... de toute demande de délai pour se maintenir dans les lieux, D'AVOIR ordonné leur expulsion immédiate et sans délai et celle de tous occupants de leur chef, en la forme ordinaire, avec l'assistance d'un serrurier et avec l'aide de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi du 9 juillet 1991, D'AVOIR autorisé la société LOGIS TRANSPORTS à faire transporter et entreposer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais et risques de qui il appartiendrait (articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution), D'AVOIR condamné les époux A... à payer mensuellement à la société LOGIS TRANSPORTS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel, taxes et charges en sus, à compter du 6 novembre 2014 et jusqu'à libération effective des lieux donnés à bail, et D'AVOIR rejeté toute autre demande des époux A... ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur l'appel de M. et Mme A... : M. et Mme A... font grief au premier juge d'avoir considéré que le bail applicable n'est pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 mais à celles d'ordre public applicables en matière de bail d'HLM PLI, d'avoir jugé qu'ils ne bénéficient pas d'un droit de préemption mais d'un droit au maintien dans les lieux, et d'avoir dit que les offres de relogement signifiées les 7 mars, 12 mars, 5 mai 2014 étaient régulières, ne contestant toutefois pas leur conformité aux caractéristiques énumérées à l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 applicable au bail HLM PLI. 1) Sur la détermination de la loi applicable. En l'espèce, il n'est pas contesté que M. et Mme A... ont signé le 10 décembre 2001 un bail PLI avec la société Logis-Transports, soit après que celle-ci ait acquis les lots de volume de la Résidence des Damiers, le 3 juillet 2001. M. et Mme A... ne peuvent sérieusement prétendre avoir ignoré que le bail qu'ils ont signé, leur a été consenti pour une durée de trois mois seulement, (renouvelable par tacite reconduction) et que la société Logis-Transports était un bailleur social, dans la mesure où elle se serait abstenue de leur décliner sa qualité : en effet, ce bail à l'entête bail PLI qu'ils ont préalablement et nécessairement relu avant d'apposer leur signature énonce qu'il est soumis aux dispositions du Livre IV du code de la construction et de l'habitation conformément aux dispositions de l'article 40.1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article L 411-3 du code de la construction et de l'habitation. Par suite, M et Mme A... ne sont pas légitimes pour ce motif là, savoir un défaut d'information quant à la durée du bail et son régime, à revendiquer dans leurs rapports locatifs avec la société bailleresse l'application de la législation de droit commun des baux d'habitation du secteur privé marché libre : en effet, la contestation de la législation applicable aux autres locataires de la Résidence Les Damiers ne les concerne nullement. Pour toutes ces raisons, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a considéré que le bail en cours était pleinement soumis à la législation HLM. Sur le droit de préemption. C'est à juste titre que le premier juge a considéré que M et Mme A... ont droit au maintien dans les lieux et à leur relogement mais qu'en revanche, ils ne peuvent revendiquer le droit de préemption. En effet : - d'une part force est de constater qu'ils n'avaient pas encore emménagé dans la résidence des Damiers lors du premier transfert de propriété intervenu le 2 juillet 2001, ayant consisté à la cession globale et en une seule fois des immeubles des Damiers par la société AXA Collectives au profit de la société Logis-Transports, d'autre part, l'intention de démolir du bailleur social, ainsi que les autorisations administratives obtenues à cet effet, permettent également d'écarter l'application des dispositions de l'article L 443-11 du code de la construction et de l'habitation relatives à l'exercice du droit de préemption du locataire ;l'économie de l'opération de rénovation urbaine ayant pour vocation la démolition préalable des logements avant toute cession, M et Mme A... ne peuvent invoquer utilement le bénéfice d'un droit de préemption sur ce fondement »
ET AUX MOTIFS SUPPOSEMENT ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE « Sur la validité du congé délivré : Par arrêté préfectoral DRIHL92-SHRU n°2014-04 du 27 janvier 2014, le Préfet des Hauts de Seine a autorisé la démolition du [...], sur le fondement de l'article L 443-15-1 du CCH qui prévoit que « sans préjudice des dispositions du Titre III du Livre IV du Code de l'Urbanisme, un bâtiment à usage d'habitation appartenant à un organisme d'habitations à loyer modéré et construit avec l'aide de l'Etat, ne peut être démoli sans l'accord préalable du représentant de l'Etat dans le département » . L'article L 442-6 II du Code de la Construction et de l'Habitation prévoit « En cas d'autorisation de démolir visée par l'article L 443-15-1, le locataire ayant refusé trois offres de relogement respectant les conditions prévues à l'article 13 bis de la loi N° 481360 du 1er septembre 1948 précitée ne bénéficie plus du maintien dans les lieux. A l'expiration d'un délai de 6 mois à compter de la notification de la 3ème offre de relogement, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués ». L'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 prévoit « le local mis à disposition des personnes évincées, en application des articles 11 et 12, doit être en bon état d'habitation, remplir les conditions d'hygiène normales et correspondre à leurs besoins personnels ou familiaux et le cas échéant, professionnels et à leurs possibilités. Il doit en outre être situé - dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes de l'arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ; - dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons ; - dans les autres cas sur le territoire de la même commune ou d'une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 Km ». En l'espèce, les communes limitrophes sont : [...] ; LOGIS-TRANSPORTS, ayant fait l'acquisition de l'immeuble le. 2 juillet 2001, a été subrogée dans les droits et actions du bailleur initial envers les locataires en place et sa qualité de propriétaire bailleur ne peut plus être mise en cause. Le bail conclu avec Monsieur A... et Madame R... le 11 décembre 2001 est un bail PLI et les défendeurs ne peuvent contester la législation applicable. Ils avaient droit au maintien dans les lieux et à l'application des articles précités tendant à leur relogement. En revanche, ils ne peuvent revendiquer un droit de préemption. LOGIS TRANSPORTS a fait signifier à Monsieur A... et Madame R... diverses offres de relogement : les 7 mars 2014, 12 mars 2014, 5 mai 2014, 16 juin 2014, 19 juin 2014, 31 juillet 2014, 2 et 10 octobre 2014. Les offres de relogement ont été notifiées à la requête de LOGIS-TRANSPORTS, prise en la personne de sa directrice générale, Madame B... V..., qui occupe régulièrement ses fonctions depuis le 28 juin 2013, date à laquelle le conseil d'administration de LOGIS-TRANSPORTS l'y a nommée. Madame B... V... pouvait valablement représenter et engager LOGIS-TRANSPORTS à compter de sa nomination, et ainsi lors de la délivrance des offres et congé, peu important que la publication de cette nomination ne soit intervenue que le 13 octobre 2014. Les trois premières offres (décrites précisément aux pages 2 et 3 de ce jugement), répondaient aux critères légaux, proposant des logements de trois ou quatre pièces situés dans la commune de Courbevoie ([...] ) et de Nanterre, de surface équivalente ou légèrement supérieure, pour un standing et un loyer équivalent et la 3ème offre signifiée le 5 mai 2014, valant congé à effet au 6 novembre 2014, visant les articles L 442-6 II CCH et 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 et précisant qu'à l'expiration d'un délai de 6 mois suivant la signification, les locataires seraient déchus de tout droit au maintien dans les lieux s'ils refusaient l'offre faite, est régulière dans la forme et au fond, Ils occupent actuellement [...] avec leurs deux enfants mineurs. De nombreuses propositions ont été faites dans le courant du 2éme semestre 2014, auxquelles Monsieur A... et Madame R... n'ont pas répondu favorablement. Le congé pour démolir en date du 5 mai 2014 a pris effet le 6 novembre 2014 et Monsieur S... A... et Madame L... R... sont depuis cette date occupants sans droit ni titre. A défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification d'un commandement de quitter les lieux, leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef pourra intervenir avec l'assistance de la Force Publique et d'un serrurier si besoin était. LOGIS-TRANSPORTS sera autorisée à procéder à l'appréhension du mobilier trouvé dans les lieux dans les conditions prévues aux articles L 433-1 et L 433-2 CPCE. L'indemnité d'occupation due depuis le 6 novembre 2014 et jusqu'au départ effectif des lieux loués, sera fixée à une somme égale à celle qui aurait été due en cas de continuation du bail »
ALORS QUE le bailleur professionnel est tenu d'une obligation d'information à l'égard de son cocontractant sur la nature et les caractéristiques du contrat de location qu'il lui propose ; qu'en se bornant à retenir que les époux A... ne pouvaient prétendre avoir été trompés sur le fait que le bail qu'ils ont conclu le 10 décembre 2001 avec la société LOGIS TRANSPORTS était soumis non à la loi du à juillet 1989, mais à la législation sur les habitations à loyer modéré – PLI, dès lors que le contrat mentionnait qu'il était régi par cette législation, sans rechercher concrètement, comme elle y était invitée (conclusions des exposants, p. 10) si les époux A... n'avaient pas légitimement pu croire que le bail était soumis à la législation de droit commun sur les baux d'habitation eu égard au loyer relativement élevé qui leur avait été proposé (828 € mensuels charges comprises en décembre 2001), au fait que le contrat avait été conclu par l'intermédiaire de la société SAGGEL VENDÔME, qui était également l'intermédiaire du précédent bailleur, et si la société LOGIS TRANSPORTS, qui gérait également les baux des autres locataires de l'immeuble, relevant du marché libre, et ne leur avait pas demandé de justificatifs de leurs revenus, n'aurait pas dû attirer spécialement leur attention sur la soumission du bail à la législation sur les habitations à loyer modéré – PLI, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 (devenus 1103 et 1231-1) du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que les offres de relogement signifiées les 7 mars, 12 mars et 5 mai 2014 à Monsieur et à Madame A... étaient conformes aux caractéristiques énumérées à l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948, D'AVOIR rejeté les demandes des époux A... tendant à l'annulation, et subsidiairement à l'inopposabilité à leur égard, des offres de relogement notifiées à la requête de la société LOGIS TRANSPORTS « prise en la personne de Mme B... V..., en qualité de Directrice Générale », et D'AVOIR en conséquence constaté le refus des époux A... d'être relogés, D'AVOIR dit que les époux A... étaient déchus du droit au maintien dans les lieux et par conséquent, étaient occupants sans droit ni titre de leur logement depuis le 6 novembre 2014, D'AVOIR constaté que les époux A... avaient déjà bénéficié de larges délais « pour se maintenir indûment dans les locaux donnés à bail », D'AVOIR débouté les époux A... de toute demande de délai pour se maintenir dans les lieux, D'AVOIR ordonné leur expulsion immédiate et sans délai et celle de tous occupants de leur chef, en la forme ordinaire, avec l'assistance d'un serrurier et avec l'aide de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi du 9 juillet 1991, D'AVOIR autorisé la société LOGIS TRANSPORTS à faire transporter et entreposer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais et risques de qui il appartiendrait (articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution), D'AVOIR condamné les époux A... à payer mensuellement à la société LOGIS TRANSPORTS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel, taxes et charges en sus, à compter du 6 novembre 2014 et jusqu'à libération effective des lieux donnés à bail, et D'AVOIR rejeté toute autre demande des époux A... ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « 3) Sur l'absence alléguée d'effectivité des offres de relogement pour cause de nullité, subsidiairement d'inopposabilité. Au soutien de leur appel de ce chef, M. et Mme A... font valoir que les diverses offres de relogement, dont celle supposée valoir congé, sont entachées de nullité pour cause d'absence d'applicabilité de la législation HLM, de violation de la législation régissant les actes d'huissier de justice et d'inopposabilité des fonctions de Directrice Générale de la société Logis-Transports de Mme V.... - sur l'inapplication de la législation HLM invoquée par M. et Mme A.... La cour a retenu que la législation HLM était bien applicable au bail consenti initialement à M et Mme A... qui ne bénéficient d'aucun droit de préemption sur le logement, de sorte que ce moyen développé pour conclure à la nullité des offres de relogement est inopérant. (
) - sur la nullité des offres de relogement alléguée pour cause d'inopposabilité des fonctions de directrice générale de Mme V... au sein de la société Logis-Transports. M et Mme A... invoquent encore sur le fondement de l'article L 123-9 du code de commerce, la nullité des offres de relogement motif pris qu'elles ont été notifiées par huissier de justice à la requête de la société Logis-Transports prise en la personne de Mme V... en qualité de Directrice Générale, désignée à ces fonctions selon délibération du Conseil d'administration du Logis-Transports du 28 juin 2013, alors même que cette nomination n'a été régularisée auprès du greffe du tribunal de commerce que le 13 octobre 2014. Ils font valoir que, conformément aux dispositions de l'article susvisé et à celles des articles R 123-66 et R 123-54 du même code, Mme V... n'avait pas le pouvoir de représenter la société Logis-Transports envers les tiers jusqu'au 13 octobre 2014. La société Logis-Transports réplique que : - les offres de relogement ont été signifiées notamment au cours de l'année 2014, à la requête de Mme B... V..., régulièrement nommée en qualité de directrice générale, lors du conseil d'administration de la société ayant siégé le 28 juin 2003, - effectivement cette nomination n'a été régularisée auprès du greffe du tribunal de commerce de Paris que le 13 octobre 2014, - cependant, du 28 juin 2013 au 13 octobre 2014, Mme V... pouvait valablement engager et représenter la société Logis-Transports, contrairement à ce que soutient obstinément la locataire qui confond le pouvoir d'engager et de représenter la société et la non opposabilité de la délibération aux tiers. Sur ce, Aux ternies de l'article L 123-9 du code de commerce, "la personne assujettie à immatriculation ne peut, dans l'exercice de son activité, opposer ni aux tiers, ni aux administrations publiques qui peuvent toujours s'en prévaloir, les faits et actes sujets à mention que si ces derniers ont été publiés au registre. En outre, la personne assujettie à un dépôt d'actes ou de pièces en annexe au registre ne peut les opposer aux tiers ou aux administrations que si la formalité correspondante a été effectuée. Toutefois, les tiers ou administrations peuvent se prévaloir de ces actes ou pièces (...)". Force est de constater que M et Mme A... font une mauvaise interprétation des textes dont ils se prévalent à l'appui de leur demande de nullité des offres de relogement qui lui ont été notifiées par la société Logis-Transports. En effet, aussi longtemps que la délibération du conseil d'administrations du 28 juin 2013 n'a pas été déposée au greffe du tribunal de commerce, la société Logis-Transports ne pouvait opposer aux tiers la nomination de Mme V... en qualité de Directrice générale de la société. Pour autant, le retard dans le dépôt de la délibération du 28 juin 2013 au greffe du Tribunal de commerce est sans incidence et ne saurait entraîner la nullité des actes accomplis par Mme V... qui a été régulièrement désignée en qualité de Directrice générale, fonction qui recouvre le pouvoir non limité de représenter et engager la société. Ce moyen doit être écarté comme non pertinent. Tant dans les motifs que le dispositif de leurs conclusions, M et Mme A... ne contestent pas le dispositif du jugement qui a retenu que les offres de relogement notifiées à la requête de la société Logis-Transports les 12 mars 2014, 11 avril 2014 et 15 mai 2014 répondaient aux critères de l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948, et que la troisième offre (valant congé signifiée le 15 mai 2014 à effet au 16 novembre 2014, visant les articles L 442-6 Il du code de la construction et de l'habitation et 13 bis de la loi du 1" septembre 1948 et précisant qu'à l'expiration d'un délai de six mois suivant la notification, les locataires seront déchus de tout droit au maintien dans les lieux s'ils refusaient l'offre formulée), est régulière au fond. En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé non seulement en ce qu'il a retenu que le congé pour démolir en date du 15 mai 2014 a pris effet le 16 novembre 2014 et que depuis cette date, M et Mme A... sont occupants sans droit ni titre, mais encore en toutes ses dispositions subséquentes, étant observé que celle relative à l'expulsion est devenue sans objet dans la mesure où, après qu'un commandement d'avoir à quitter les lieux au plus tard le 9 mai 2018 ait été délivré à M et Mme A... par acte d'huissier de justice en date du 9 mars 2018, il a été procédé à leur expulsion effective le 1er août 2018 »
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES DES PREMIERS JUGES, QUE « Sur la validité du congé délivré : Par arrêté préfectoral DRIHL92-SHRU n°2014-04 du 27 janvier 2014, le Préfet des Hauts de Seine a autorisé la démolition du Bâtiment BRETAGNE des DAMIERS, 13 à [...] , sur le fondement de l'article L 443-15-1 du CCH qui prévoit que : « sans préjudice des dispositions du titre Ill du livre [V du Code de l'Urbanisme, un bâtiment à usage d'habitation appartenant à un organisme d'habitations à loyer modéré et construit avec l'aide de l'Etat, ne peut être démoli sans l'accord préalable du représentant de l'Etat dans le département ». L'article L 442-6 1I du Code de la Construction et de l'Habitation prévoit « En cas d'autorisation de démolir visée par l'article L 443-15-1, le locataire ayant refusé trois offres de relogement respectant les conditions prévues à l'article 13 bis de la loi N° 481360 du 1er septembre 1948 précitée ne bénéficie plus du maintien dans les lieux. A l'expiration d'un délai de 6 mois à compter de la notification de la 3ème offre de relogement, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués ». L'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 prévoit « le local mis à disposition des personnes évincées, en application des articles 11 et 12, doit être en bon état d'habitation, remplir les conditions d'hygiène normales et correspondre à leurs besoins personnels ou familiaux et le cas échéant, professionnels et à leurs possibilités. Il doit en outre être situé - dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes de l'arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ; - dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons ; - dans les autres cas sur le territoire de la même commune ou d'une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 Km ». En l'espèce, les communes limitrophes sont : [...] ; LOGIS-TRANSPORTS, ayant fait l'acquisition de l'immeuble le. 2 juillet 2001, a été subrogée dans les droits et actions du bailleur initial envers les locataires en place et sa qualité de propriétaire bailleur ne peut plus être mise en cause. Le bail conclu avec Monsieur A... et Madame R... le 11 décembre 2001 est un bail PLI et les défendeurs ne peuvent contester la législation applicable. Ils avaient droit au maintien dans les lieux et à l'application des articles précités tendant à leur relogement. En revanche, ils ne peuvent revendiquer un droit de préemption. LOGIS TRANSPORTS a fait signifier à Monsieur A... et Madame R... diverses offres de relogement : les 7 mars 2014, 12 mars 2014, 5 mai 2014, 16 juin 2014, 19 juin 2014, 31 juillet 2014, 2 et 10 octobre 2014. Les offres de relogement ont été notifiées à la requête de LOGIS-TRANSPORTS, prise en la personne de sa directrice générale, Madame B... V..., qui occupe régulièrement ses fonctions depuis le 28 juin 2013, date à laquelle le conseil d'administration de LOGIS-TRANSPORTS l'y a nommée. Madame B... V... pouvait valablement représenter et engager LOGIS-TRANSPORTS à compter de sa nomination, et ainsi lors de la délivrance des offres et congé, peu important que la publication de cette nomination ne soit intervenue que le 13 octobre 2014. Les trois premières offres (décrites précisément aux pages 2 et 3 de ce jugement), répondaient aux critères légaux, proposant des logements de trois ou quatre pièces situés dans la commune de Courbevoie ([...] ) et de Nanterre, de surface équivalente ou légèrement supérieure, pour un standing et un loyer équivalent et la 3ème offre signifiée le 5 mai 2014, valant congé à effet au 6 novembre 2014, visant les articles L 442-6 II CCH et 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 et précisant qu'à l'expiration d'un délai de 6 mois suivant la signification, les locataires seraient déchus de tout droit au maintien dans les lieux s'ils refusaient l'offre faite, est régulière dans la forme et au fond, Ils occupent actuellement [...] avec leurs deux enfants mineurs. De nombreuses propositions ont été faites dans le courant du 2éme semestre 2014, auxquelles Monsieur A... et Madame R... n'ont pas répondu favorablement. Le congé pour démolir en date du 5 mai 2014 a pris effet le 6 novembre 2014 et Monsieur S... A... et Madame L... R... sont depuis cette date occupants sans droit ni titre. A défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification d'un commandement de quitter les lieux, leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef pourra intervenir avec l'assistance de la Force Publique et d'un serrurier si besoin était. LOGIS-TRANSPORTS sera autorisée à procéder à l'appréhension du mobilier trouvé dans les lieux dans les conditions prévues aux articles L 433-1 et L 433-2 CPCE. L'indemnité d'occupation due depuis le 6 novembre 2014 et jusqu'au départ effectif des lieux loués, sera fixée à une somme égale à celle qui aurait été due en cas de continuation du bail »
1°) ALORS QUE pour dire que le bail des époux A... était régi par la législation sur les habitations à loyer modéré, dire que cette dernière ne disposait pas d'un droit de préemption sur le fondement de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, et rejeter comme inopérant le moyen développé à ce titre par les époux A... pour conclure à la nullité des offres de renouvellement qui lui avaient été notifiées sur le fondement de la législation HLM, la cour d'appel s'est référée aux motifs par lesquels elle a jugé que le bail des exposants était soumis à la législation sur les habitations à loyer modéré (arrêt, p. 9, 1er §) ; que la cassation qui interviendra sur le premier moyen de cassation, qui fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir jugé que la législation applicable au bail des époux A... était la législation sur les habitations à loyer modéré et non la législation de droit commun des baux d'habitation du secteur privé, entraînera par voie de conséquence la cassation de l'arrêt attaqué, en ce qu'il a rejeté la demande des époux A... tendant à voir prononcer la nullité des offres de renouvellement qui lui avaient été notifiées sur le fondement de la législation sur les habitations à loyer modéré à raison de l'existence d'un droit de préemption dont elle disposait sur le fondement de l'article 624 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE la personne morale assujettie à l'obligation d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ne peut opposer aux tiers les actes qu'elle n'y a pas préalablement fait publier ; qu'il en résulte qu'est privé de tout effet à l'égard des tiers l'acte accompli au nom d'une personne morale assujettie à l'obligation d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés, par une personne physique dont l'acte la désignant comme représentant de cette entité n'a pas été publié ; qu'en jugeant qu'aussi longtemps que la délibération du conseil d'administration du 28 juin 2013 désignant Madame V... comme Directrice Générale de la société LOGIS TRANSPORTS n'avait pas été déposée au greffe du tribunal de commerce, la société ne pouvait opposer aux tiers la nomination de Mme V... en qualité de Directrice générale de la société mais que pour autant, le retard dans le dépôt de la délibération du 28 juin 2013 désignant Madame V... comme représentante de la société LOGIS TRANSPORTS au greffe du tribunal de commerce était sans incidence et ne saurait entraîner la nullité des actes accomplis par Mme V... qui avait été régulièrement désignée en qualité de Directrice générale, fonction qui recouvre le pouvoir non limité de représenter et engager la société, la cour d'appel a violé l'article L. 123-9 du code de commerce ;
3°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU' est inopposable aux tiers l'acte accompli au nom d'une personne morale assujettie à l'obligation d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés, par une personne physique dont l'acte la désignant comme représentant de cette entité n'a pas été publié ; qu'en se bornant à retenir que le retard dans le dépôt de la délibération du 28 juin 2013 désignant Madame V... comme représentante de la société LOGIS TRANSPORTS au greffe du tribunal de commerce était sans incidence et ne saurait entraîner la nullité des actes accomplis par Mme V... qui avait été régulièrement désignée en qualité de Directrice générale, fonction qui recouvre le pouvoir non limité de représenter et engager la société, quand l'absence de publication de l'acte de désignation de Madame V... rendait les actes accomplis par cette dernière au nom de la société LOGIS TRANSPORTS inopposables aux tiers, la cour d'appel a encore méconnu l'article L. 123-9 du code de commerce ;
4°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT QU' en se contentant de retenir que le retard dans la publication de la délibération du 28 juin 2013 désignant Madame V... comme représentante de la société LOGIS TRANSPORTS n'était pas de nature à entraîner la nullité des actes accomplis par cette dernière au nom de cette société, sans répondre au moyen des exposants faisant valoir que ces actes leur étaient à tout le moins inopposables, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.