LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique : 
Vu l'article 682 du code civil ; 
Attendu que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de constructions ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 27 février 2014), que M. et Mme X..., propriétaires de parcelles cadastrées n° 1147, 1148, 1149 ont assigné leurs voisins, les consorts Y..., M. et Mme Z..., M. et Mme A... et la commune, en reconnaissance de l'état d'enclave de leur fonds et établissement d'un passage au profit de celui-ci ; 
Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt, qui relève que les parcelles ne sont accessibles que par un chemin piétonnier, retient qu'elles sont situées dans une zone à vocation exclusivement agricole, que le plan d'occupation des sols ne permet d'y ouvrir une nouvelle voie privée que pour desservir une installation agricole existante ou autorisée, que rien ne permet d'établir l'existence d'une installation agricole ou l'autorisation d'en créer une alors que ne sont versées aux débats que des candidatures à l'exploitation des parcelles à la suite de la publication d'une annonce dans la presse ou une lettre par laquelle une personne s'est déclarée intéressée par l'exploitation des parcelles en cause sur environ 8000 m ² afin d'agrandir sa capacité de production en olives, si un accès par véhicule était aménagé et que l'exploitation normale du fonds n'est, en l'espèce, ni avérée ni autorisée dans les conditions prévues par le plan d'occupation des sols ; 
Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à établir le caractère suffisant de l'accès existant eu égard à l'utilisation normale du fonds, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 février 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; 
Condamne les consorts Y..., M. et Mme Z..., M. et Mme A... et la commune de Coaraze aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts Y..., M. et Mme Z..., M. et Mme A... et la commune de Coaraze à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq novembre deux mille quinze. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X..., 
IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE d'avoir débouté Monsieur et Madame X... de leur demande de désenclavement des parcelles sises à COARAZE situées en zone NCA du POS en vigueur, et cadastrées section A n° 1147-1148-1149 et de les avoir condamnés à payer diverses sommes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE « les parcelles cadastrées section A n° 1147, 1148 et 1149 dont les époux X... sont propriétaires sont situées au sud du village de Coaraze et ne sont accessibles que par le chemin rural piétonnier qui les longe à l'ouest, dénommé chemin des Faïsses. Ce chemin est dans sa plus grande partie encaissé entre les propriétés qui le bordent et délimité par des murs anciens en pierre ; il est d'une largeur moyenne de deux mètres. Aucune voie carrossable ne dessert les parcelles litigieuses. Elles sont situées en zone NCa du plan d'occupation des sols, zone à vocation exclusivement agricole ayant pour objet de protéger le socle du village. Le plan d'occupation des sols ne permet d'ouvrir une nouvelle voie privée que pour desservir une installation agricole existante ou autorisée, et alors la construction de bâtiments à usage agricole est possible sur des terrains ayant une superficie supérieure à 5 000 m2. Les parcelles litigieuses sont également soumises à la directive territoriale d'aménagement du 2 décembre 2003 protégeant le patrimoine « montagne » et ne permettant de créer de voirie que pour la desserte de chalets et bâtiments d'estive. Il ressort de l'attestation immobilière (droit de retour) établie le 15 décembre 2000 après le décès de Jean Luc X... ainsi que des fiches de propriété que les parcelles cadastrées section A n° l 147, 1148 et 1149 ont des superficies respectives de 21 ares 57 centiares, 15 ares 45 centiares et 5 ares 90 centiares, soit au total, 43 ares 92 centiares ou 4392 m2. Il était invoqué en première instance l'existence de vingt oliviers sur des parcelles de 4 100 m2, tandis qu'à ce stade de la procédure, les époux X... se prévalent du constat établi par huissier le 17 avril 2013 faisant état de 58 oliviers, et de la déclaration faite par Monsieur X... le 30 avril 1981 au Ministère de l'agriculture mentionnant 60 oliviers sur la parcelle 1148 de 15 ares. Le constat concerne non seulement les parcelles objets du désenclavement sollicité mais également la parcelle 1415, jouxtant les trois autres au nord et appartenant également aux époux X.... En toute hypothèse, qu'il y ait vingt ou soixante oliviers sur les trois parcelles concernées par la demande de désenclavement, rien ne permet d'établir l'existence d'une installation agricole ou l'autorisation d'en créer une alors que ne sont versées aux débats que des candidatures à l'exploitation des parcelles suite à la publication d'une annonce de bail agricole sur 8000 m2 dans le journal Pays des Alpes Maritimes du 28 mars au 3 avril 2013, ou encore le courrier du 16 février 2006 par lequel Patrick B... se déclarait intéressé par l'exploitation des parcelles n° 1147, 1148, 1149 et 1415 sur environ 8000 m2 afin d'agrandir sa capacité de production en olives, si un accès par véhicule était aménagé. Aux termes de l'article 682 du code civil, « le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. » Le droit de desserte prévu par ce texte notamment pour l'exploitation agricole est subordonné à l'exploitation normale du fonds qui n'est en l'espèce ni avérée ni autorisée dans les conditions prévues par le plan d'occupation des sols. C'est dès lors ajuste titre que le premier juge a écarté la demande de désenclavement formée par les époux X.... Le jugement ayant rejeté cette demande sera donc confirmé » ; 
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES « que le rapport d'expertise de Monsieur C..., dressé au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions et retenant des conclusions sérieusement motivées par des arguments techniques, doit servir sur le plan technique de support à la décision relativement au litige opposant les parties ; que l'expert judiciaire a indiqué que la propriété X..., sise à COARAZE située en zone Nca du POS en vigueur, et cadastrée section A n° 1147-1148-1149 se trouve enclavée pour ne disposer d'aucun accès carrossable ; que l'expert judiciaire a préconisé dans son pré-rapport plusieurs tracés de l'assiette de la servitude de passage qui ont été portés sur un plan en annexe 0 pour proposer au final un tracé qui n'est pas le passage le plus court mais qui a le mérite de s'adapter au terrain naturel, de ne générer que peu de terrassement et d'ouvrage et de tenir compte des observations des parties ; que le tracé préconisé est celui qui est décrit en page 35 du rapport d'expertise comme celui qui emprunte d'abord la propriété Z... cadastrée A 1194 au droit de la route départementale N° 15 de la Pointe de Contes, (sur 26ml environ), pour ensuite pénétrer dans la propriété A...cadastrée A1195 (sur environ 87 ml) pour traverser la propriété F...cadastrée A1192 sur 13 ml, puis pénétrer à nouveau sur la propriété A... sur 100 ml environ et enfin emprunter le chemin rural des Faisses ; que ce tracé figure en teinte grise sur le plan en annexe 0 du rapport d'expertise ; que l'expert judiciaire a calculé que les emprises de l'assiette de la servitude sont de 110 m2 sur le fonds Z... A 1194, de 41 m2 sur la propriété G... (consorts Y...), de 294m2 + 312m2 = 606m2 sur la propriété A... A 1195 ; que l'état d'enclavement du fonds appartenant à Monsieur Bernard X... et son épouse Madame Annie D... est contesté par Monsieur Yves A... et Madame Marie-France E..., son épouse, par Monsieur Gilbert Z... et Madame Jeannine E... son épouse, par la Commune de COARAZE et aussi parles consorts Y... ; que, selon les dispositions de l'article 682 du Code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds ; qu'en l'espèce, les fonds appartenant à Monsieur Bernard X... et son épouse Madame Annie D... sont constitués de parcelles sises à COARAZE situées en zone Nca du POS en vigueur, et cadastrées section A n° 1147-1148-1149 ; qu'il n'est pas contestable que la seule exploitation des dites parcelles ne peut qu'être leur exploitation agricole, s'agissant de terres situées dans la zone Nca, constitutive d'une sous-catégorie de la zone NC destinée à protéger le village historique en imposant des contingences d'urbanisme plus fortes ; qu'il est constant que le Village de COARAZE est un village perché du Haut-Pays auquel s'appliquent les dispositions de la DTA des Alpes-Maritimes approuvée par décret du 2 décembre 2003 et que dans cette zone fortement préservée, il ne peut être créé de voirie autre que celle desservant des chalets et bâtiments d'estive ; que l'examen des plans cadastraux permet d'établir que les parcelles cadastrées section A n° 1147-1148-1149 sont en réalité desservie par le chemin des Faisses, chemin rural dépendant du domaine privé communal et donc constituant une voie publique au sens des dispositions de l'article 682 du Code civil ; que l'expert judiciaire a emprunté ce chemin pour accéder au fonds litigieux comme il le relate en page 8 de son rapport ; que Monsieur Bernard X... et son épouse Madame Annie D... ne démontrent pas que leurs parcelles auraient sur la voie publique une issue insuffisante, celle-ci devant être qualifiée en tenant compte de l'utilisation normale du fonds considéré ; qu'il est constant que la demande de désenclavement de Monsieur Bernard X... et son épouse Madame Annie D... est motivée par leur volonté d'exploiter les terres d'une contenance d'environ 4. 100m2 sur lesquelles sont plantés vingt oliviers en confiant cette exploitation à un certain Monsieur B...qui les avait sollicités en ce sens en février 2006 ; qu'il est constant que Monsieur Bernard X... et son épouse Madame Annie D... n'ont pas la qualité d'exploitant agricole et ne désirent pas exploiter eux-mêmes ces terres ; qu'ils n'ont versé aux débats aucun élément permettant d'établir que Monsieur B... maintiendrait encore, sept ans plus tard, son offre d'exploitation des oliviers ; que, toutefois, dans l'hypothèse où l'exploitation de l'oliveraie serait toujours le motif légitime de la demande de désenclavement, ce que toutes les parties défenderesses contestent en avançant que ce projet cache un projet d'exploitation commerciale d'un restauranthôtel rendant nécessaire une voie de desserte, le tribunal relève que l'exploitation de l'oliveraie ne nécessite pas l'utilisation d'engins dont l'encombrement ne serait pas compatible avec la configuration du chemin des Faisses ; qu'en effet, s'agissant d'une activité traditionnelle d'exploitation oléicole de faible importance, eu égard à la contenance totale des parcelles, il est techniquement possible de n'utiliser que des engins légers de type transporteur à chenilles, à l'exclusions de véhicules traditionnels ou de tracteurs, alors que la culture des oliviers ne nécessite pas de travail de labour ; qu'en conséquence, le tribunal rejettera la demande de désenclavement des parcelles sises à COARAZE et cadastrées section A n° 1147-1148-1149 qui ne sont pas en état d'enclave au sens des dispositions de l'article 682 du Code civil » ; 
ALORS, de première part, QU'en considérant que le chemin non carrossable des Faisses était suffisant pour assurer la desserte des parcelles cadastrées section A n° 1147, 1148 et 1149 ayant des parcelles de superficies respectives de 21 ares 57 centiares, 15 ares 45 centiares et 5 ares 90 centiares, soit au total, 43 ares 92 centiares ou 4392 m2, sans néanmoins rechercher la superficie de la parcelles contiguë, cadastrée section A n° 1415 également enclavée, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 682 du Code civil ; 
ALORS, de deuxième part, QU'en examinant la destination du fonds dont les exposants demandaient le désenclavement exclusivement sous l'angle de la culture d'une oliveraie tandis que celle-ci ne portait que sur une superficie résiduelle et que la majeure partie du fonds enclavé était destinée à la culture agricole d'un potager certifié bio, la Cour d'appel a méconnu l'objet du litige en méconnaissance de l'article 4 du code de procédure civile ; 
ALORS, de troisième part, QU'une exploitation agricole, même éventuelle, fonde le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique qu'une issue insuffisante à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ; qu'en se bornant à énoncer que Monsieur et Madame X... ne justifiaient pas de l'exploitation avérée ou autorisée d'une exploitation agricole sur les parcelles enclavées, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 682 du Code civil ; 
ALORS, de quatrième part, QU'une exploitation agricole, même éventuelle, fonde le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique qu'une issue insuffisante pour envisager une exploitation agricole à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ; qu'après avoir constaté que les parcelles litigieuses sont situées en zone NCa du plan d'occupation des sols, zone à vocation exclusivement agricole ayant pour objet de protéger le socle du village, la Cour d'appel ne pouvait considérer que les exposants n'étaient pas fondés à demander un droit d'accès aux parcelles litigieuses conformes aux exigences actuelles d'une exploitation agricole et permettant le passage des engins agricoles motorisés, la Cour d'appel a méconnu la portée légale de ses propres constatations au regard de l'article 682 du Code civil ;