LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 28 février 2017), que la société Thau et Thuet, propriétaire de garages et emplacements de stationnement dans un immeuble en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la résolution n° 16 de l'assemblée générale du 9 juillet 2012, qui a autorisé la société Hôtel Le California, copropriétaire, à annexer des parties communes par l'implantation d'un escalier de secours sur une voie de circulation, et en annulation des résolutions n° 10, 11 et 12 de la même assemblée générale approuvant le demande de la scission de la société Hôtel Le California de la copropriété ;
Sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches, ci-après annexé :
Attendu que la société Thau et Thuet fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en annulation de la résolution n° 16 ;
Mais attendu qu'ayant souverainement relevé que l'emprise de l'escalier de secours sur la voie commune de circulation était de faible importance, ne présentait aucune fondation, ne prenait appui sur le sol qu'au moyen de deux poteaux et était constitué d'une structure métallique facilement démontable et constaté que les autres copropriétaires n'étaient pas privés de l'usage de la partie commune dont la destination essentielle subsistait, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a exactement retenu que l'autorisation pouvait être accordée à la majorité prévue à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le moyen unique, pris en ses troisième et quatrième branches :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour rejeter la demande d'annulation des décisions 10 à 12 de l'assemblée générale du 9 juillet 2012, l'arrêt retient que la société Thau et Thuet n'expose pas en quoi les prescriptions de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 n'ont pas été respectées et en quoi les documents joints à la convocation à l'assemblée générale du 9 juillet 2012 ne permettaient pas qu'elle soit suffisamment informée ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société Thau et Thuet soutenant que la division en propriété du sol était possible et que l'assemblée générale n'avait pas été informée, préalablement à la décision des conditions matérielles, juridiques et financières de la scission et plus particulièrement que les documents soumis aux copropriétaires ne faisaient pas état de servitudes à prévoir, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande en annulation des résolutions n° 10, 11 et 12, l'arrêt rendu le 28 février 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'Espace automobile Bagnas aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'Espace automobile Bagnas et le condamne à payer à la société Thau et Thuet la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze juin deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Hémery, Thomas-Raquin et Le Guerer, avocat aux Conseils, pour la SCI Thau et Thuet
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir rejeté l'ensemble des demandes formées par la SCI Thau &amp; Thuet ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « la SCI Thau &amp; Thuet demande l'annulation de la résolution n° 16 de l'assemblée générale du 9 juillet 2012 votée selon la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, au motif que les travaux litigieux « entérinés » par cette résolution requièrent un vote unanime car ils constituent une véritable approbation [sic, en réalité appropriation] des parties communes et portent atteintes à la destination de l'immeuble ; qu'elle soutient que c'est la règle de l'unanimité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui doit donc s'appliquer et non celle de la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'article 25 de ladite loi ; qu'il sera d'abord rappelé que les dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 selon lesquelles l'assemblée générale ne peut statuer qu'à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires sont limitées aux décisions relatives à l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ; or qu'en l'espèce il est constant que la destination de l'immeuble est le stationnement de véhicules dans les garages ou sur des places de parking et que les travaux litigieux consistent en la création d'un escalier métallique de secours de l'hôtel Le California qui prend appui sur la voie de circulation qui est une partie commune au moyen de deux poteaux métalliques et de la première marche ; que la SCI Thau &amp; Thuet doit rapporter la preuve que les travaux litigieux aboutissent à une véritable [appropriation] des parties communes ; qu'il ressort cependant des pièces produites que l'escalier litigieux s'il s'appuie sur le sol des parties communes n'a que très peu d'emprise au sol ; qu'il est en outre affirmé mais insuffisamment démontré que cet escalier soustrairait les parties communes à leur destination c'est-à-dire à la libre circulation de véhicules ; que les courriers de plusieurs copropriétaires produits par la SCI Thau &amp; Thuet font état seulement de ce que certains d'entre eux ne veulent pas de la création de servitudes, de ce que cet escalier est source de perturbation car des poubelles y seraient déposées dessous ; qu'enfin si les copropriétaires des garages 42 et 43 affirment dans leur lettre de soutien à l'action de la SCI Thau &amp; Thuet être gênés pour rentrer dans leurs garages situés face à l'escalier, aucun élément concret ne vient corroborer ces simples affirmations ; que c'est à juste titre que les premiers juges ont considéré après l'étude des éléments soumis à débat qu'un escalier de secours dont l'emprise sur la voie commune de circulation est de faible importance, ne présentant aucune fondation, ne prenant appui sur le sol qu'au moyen de deux poteaux et constitué d'une structure métallique facilement démontable ne privait pas les autres copropriétaires de l'usage de la partie commune affectée par cet escalier et que la destination essentielle subsistait ; que c'est à bon droit qu'ils ont dès lors jugé que la résolution n° 16 avait été prise à la majorité nécessaire ; que la décision de première instance sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande d'annulation de la 16ième résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 9 juillet 2012 ; que la SCI Thau &amp; Thuet sollicite également la nullité de la résolution n° 11 de l'assemblée générale du 9 juillet 2012 de scission de la SCI Hôtel Le California lot 81 de la copropriété au motif du non respect des dispositions de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que par voie de conséquence celle des résolutions n° 10 et 12 de ladite assemblée ; qu'en appel elle soutient que selon l'article 28 les copropriétaires doivent avant scission être complètement et loyalement informés de toutes les conséquences de la scission et se prononcer en assemblée générale sur la totalité de ces conditions ; que toutefois elle se limite à reprendre les prescriptions de l'article 28 de la loi sans exposer en quoi au cas présent ces prescriptions n'auraient pas été respectées ; qu'il ressort en outre de la lecture de la convocation à l'assemblée générale du 9 juillet 2012 qu'à la résolution n° 11 a été joint le plan définissant la nouvelle copropriété, qu'aux résolutions n° 10 et 12 portant sur l'approbation du modificatif et sur l'adaptation du règlement de propriété et de l'état descriptif de division suite au projet de scission ont été joints le projet modificatif de copropriété par un géomètre et une simulation de quote-part avec une nouvelle grille de répartition des tantièmes ; que la SCI Thau &amp; Thuet ne rapporte pas la preuve, ni même ne précise en quoi ces documents n'auraient pas permis qu'elle soit suffisamment informée ; que par conséquent la demande de nullité des résolutions n° 10, 11 et 12 sera rejetée et la décision de première instance confirmée » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'« aux termes de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 b) ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; que selon l'article 26 sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d) à savoir ceux résultant d'obligations légales ou réglementaires ; et qu'en vertu du même texte l'assemblée générale ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ; qu'en l'occurrence, les travaux litigieux "entérinés" par la résolution n° 16 consistent en la création d'un escalier métallique de secours dont la largeur permet le passage d'une à deux personnes qui prend appui sur la voie de circulation, dont nul ne discute qu'il s'agisse d'une partie commune, au moyen de deux poteaux et de la dernière marche ; que doit d'abord être écartée la règle de l'unanimité exigée par l'article 26 pour cette raison que la construction litigieuse ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble dont les lots continuent de servir à l'usage de garages et de parkings, alors que la libre circulation des véhicules n'est pas sérieusement remise en question au droit de l'escalier litigieux du fait de la largeur réduite de celui-ci au regard de celle de la voie de circulation, ce dont la photographies produites de part et d'autre permettent aisément de se convaincre, de telle sorte que l'ouvrage ne porte pas atteinte au droit d'aller et venir en voiture des autres copropriétaires ; qu'ensuite la double majorité de l'article 26 n'est requise que lorsque les travaux entraînent soit une appropriation exclusive, soit une modification de la jouissance ou de l'usage des parties communes aboutissant à une véritable aliénation des parties communes concernées par les travaux au profit du constructeur de l'ouvrage ; que tel n'est pas le cas d'un escalier de secours dont l'emprise sur la voie de circulation commune est de faible importance, ne présentant aucune fondation ni affouillement et ne prenant ouvrage dans le sol qu'au moyen de deux poteaux constitué d'une structure métallique facilement démontable n'entraînant en conséquence aucune appropriation définitive par l'auteur des travaux ni ne privant ainsi, de manière irréversible, les autres copropriétaires de l'usage de la partie commune ainsi affectée, laquelle conserve sa destination essentielle et subsiste pratiquement telle quelle du fait de cet aménagement mineur ; que dès lors la résolution n° 16 n'encourt pas la nullité pour avoir été prise à la majorité nécessaire ; qu'il en est de même des résolutions n° 10, 11 et 12 régulièrement votées à la majorité de l'article 24 à l'encontre desquelles la SCI Thau &amp; Thuet n'articule aucun grief en se bornant à soutenir leur interdépendance avec l'accaparement découlant selon elle de la résolution n° 16 ; qu'il s'ensuit le rejet de cette seconde série de demandes » ;
1°) ALORS QUE ne peut être prise à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 la décision qui autorise des travaux réalisant une emprise sur les parties communes de la copropriété ; qu'en retenant que la réalisation, par la SCI Hôtel Le California, d'un escalier de secours construit sur les parties communes de la copropriété aurait été valablement autorisée à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, tout en constatant elle-même que l'escalier litigieux, de structure métallique, prenait appui sur le sol des parties communes, au moyen de deux poteaux métalliques, qu'il permettait le passage d'une à deux personnes et qu'il servait d'escalier de secours à l'hôtel Le California, ce dont il résultait que les travaux litigieux ne faisaient pas qu'affecter les parties communes, mais aboutissaient à un véritable empiétement sur celles-ci au profit de la SCI Hôtel Le California, la cour d'appel a violé les articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel (p. 2, §. 4 et 5 et p. 8, §. 1), la SCI Thau &amp; Thuet soulignait que l'escalier de secours litigieux n'était pas seulement construit sur la voie commune de circulation et d'accès aux garages, qu'il aboutissait « à un palier, puis une passerelle puis encore un nouveau palier construits sur la terrasse couverture des garages », « qu'à l'exception de la première volée de marches, cet ouvrage est enfermé dans une gigantesque cage métallique composée de panneaux à gros treillis métalliques » et que « cet ouvrage volumineux, attaché à perpétuelle demeure (
) accapare les parties communes (voies de circulation, toiture terrasse, espace aérien) et affecte les droits de surélévation et droits de construire » ; qu'en relevant « qu'un escalier de secours dont l'emprise sur la voie commune de circulation est de faible importance, ne présentant aucune fondation, ne prenant appui au sol qu'au moyen de deux poteaux et constitué d'une structure métallique facilement démontable ne privait pas les autres copropriétaires de l'usage de la partie commune affectée par l'escalier et que la destination essentielle subsistait », sans rechercher, comme elle y était invitée, si en construisant, en outre, sur la toiture des garages, une portion d'escalier enfermée dans une cage métallique, la SCI Hôtel Le California ne s'était pas ainsi appropriée à son profit exclusif une portion des parties communes, et si cette appropriation n'affectait pas les droits de surélévation et de construire qui leur étaient attachés, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE la scission de la copropriété ne peut être décidée qu'à la condition que la division de la propriété du sol soit possible ; que dans ses conclusions d'appel (p. 10), la SCI Thau &amp; Thuet faisait valoir qu'en l'espèce, la construction, par la SCI Hôtel Le California, de l'escalier de secours de son hôtel, empiétant directement sur les parties communes de la copropriété, rendait précisément impossible la scission entre le lot de la SCI Hôtel Le California et le reste de la copropriété ; qu'en se contentant de relever, pour rejeter la demande d'annulation des résolutions 10, 11 et 12, que la SCI Thau &amp; Thuet n'établirait pas qu'elle aurait été insuffisamment informée de toutes les conséquences de la scission, sans répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel (p. 10), la SCI Thau et Thuet rappelait qu'en vertu de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires doivent, avant la scission, être complètement et loyalement informés de toutes les conséquences matérielles, juridiques et financières du retrait et se prononcer en assemblée générale sur la totalité de ces conditions, et elle faisait valoir qu'en l'espèce, les copropriétaires n'avaient pas été « informés pour statuer sur les constitutions de servitudes éventuelles, les incidences qu'elles soient favorables ou défavorables sur les droits de construire, de surélévation » et dénonçait une « absence d'information et de mise au point préalables des conséquences matérielles, juridiques et financières » ; que la cour d'appel a néanmoins affirmé que la SCI Thau &amp; Thuet se limiterait à reprendre les prescriptions de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 sans exposer en quoi au cas présent ces prescriptions n'auraient pas été respectées et que cette société ne préciserait pas en quoi les documents joints à la convocation à l'assemblée générale du 9 juillet 2012 n'auraient pas permis qu'elle soit suffisamment informée ; qu'en statuant ainsi, cependant que la SCI Thau &amp; Thuet faisait valoir que ces documents ne comportaient aucune information sur les constitutions de servitudes éventuelles et sur les incidences de la scission sur les droits à construire et de surélévation et que les copropriétaires n'avaient ainsi pas été informés de toutes les conséquences matérielles, juridiques et financières du retrait ni pu se prononcer sur celles-ci, la cour d'appel a dénaturé les conclusions d'appel de la SCI Thau &amp; Thuet, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
5°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE lorsqu'une demande de scission de la copropriété est mise à l'ordre du jour d'une assemblée générale, les copropriétaires doivent être informés préalablement de toutes les conséquences matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division et se prononcer sur celles-ci lors de l'assemblée générale ; qu'en l'espèce, la SCI Thau &amp; Thuet faisait, en particulier, valoir qu'elle n'avait pas été informée, préalablement à la scission, sur les éventuelles constitutions de servitudes à prévoir, cette question n'ayant été discutée qu'ultérieurement lors des assemblées générales des 19 décembre 2014 et 3 septembre 2015 ; qu'en affirmant que la SCI Thau &amp; Thuet ne rapporterait pas la preuve que les documents joints à la convocation à l'assemblée générale du 9 juillet 2012, à savoir le plan définissant la copropriété, le projet modificatif de copropriété établi par un géomètre et la simulation de quote-part avec une nouvelle grille de répartition des tantièmes, n'auraient pas permis qu'elle soit suffisamment informée, sans s'expliquer sur le fait que ces documents ne faisaient aucunement état des éventuelles servitudes à prévoir, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.