LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 2 novembre 2017), que la société civile immobilière Les Hauts de Septèmes (la SCI) a vendu en l'état futur d'achèvement une maison à M. et Mme C... ; que la livraison de l'immeuble, prévue pour la fin du premier trimestre de l'année 2007, est intervenue avec réserves le 17 décembre 2007 ; que M. et Mme C... ont assigné la SCI en organisation d'une expertise et indemnisation de leurs préjudices ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à M. et Mme C... la somme de 16 572,16 euros au titre des travaux de reprise des désordres hors fissurations ;
Mais attendu qu'ayant retenu que les désordres et inachèvements étaient apparents et ressortaient de la responsabilité du vendeur d'immeuble fondée sur les articles 1642-1 et 1648 du code civil dans leur rédaction applicable à la date du contrat de vente, que le délai de forclusion de l'action des acheteurs n'avait pas commencé à courir en l'absence de réception de l'immeuble et que la SCI devait être condamnée au paiement d'une somme correspondant au coût des travaux de reprise des désordres tel qu'évalué par l'expert dont les conclusions n'étaient pas utilement contredites, la cour d'appel, qui, pour statuer en l'absence de conclusions recevables des intimés, devait examiner les motifs du jugement ayant admis les prétentions de ceux-ci, a pu, abstraction faite d'un motif surabondant, accueillir la demande d'indemnisation de M. et Mme C... en se fondant sur un principe de responsabilité énoncé par le jugement entrepris et en se référant aux conclusions de l'expert sur l'évaluation du préjudice ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à M. et Mme C... la somme de 3 000 euros au titre du préjudice résultant du retard de livraison de l'immeuble ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs adoptés, relevé que le contrat de vente spécifiait comme causes de prorogation du délai de livraison de l'immeuble les intempéries, les retards résultant de l'ouverture de procédures collectives à l'égard des constructeurs, la déconfiture d'une ou plusieurs entreprises et le retard résultant de la défaillance de l'une ou plusieurs d'entr'elles, constaté que la cessation des paiements de deux entreprises et la mise en redressement judiciaire de l'une d'elles étaient intervenues après la date prévue pour la livraison de l'immeuble ou après celle-ci et retenu que, malgré plusieurs jours d'intempéries, l'immeuble avait été livré avec retard et que M. et Mme C... avaient ainsi subi un préjudice, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur un élément de fait dont il n'était pas établi qu'il constituait une cause contractuelle de prorogation du délai de livraison, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Les Hauts de Septèmes aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Les Hauts de Septèmes et la condamne à payer à M. et Mme C... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit avril deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Les Hauts de Septèmes
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la SCI LES HAUTS DE SEPTEMES à payer aux époux C... la somme de 16.572,16 ¿ au titre des travaux de reprise hors fissurations ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur les désordres, inachèvements et retards et la responsabilité du vendeur : en vertu de l'article 1648 alinéa 2 du code civil, dans sa version antérieure à la loi du 25 mars 2009 applicable au litige, l'acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l'action en garantie des vices apparents même dénoncés postérieurement à l'écoulement du délai d' un mois après la prise de possession prévue par l'article 1642-1 du même code ; si le vendeur n'établit pas l'existence d'une réception, le moyen tiré de la tardiveté de l'action doit être écarté ; lorsque le vendeur s'est engagé à remédier aux désordres postérieurement au procès-verbal formulant des réserves, l'action visant à obtenir l'exécution de cet engagement ou des dommages et intérêts pour violation de cette obligation contractuelle n'est pas soumise au délai d'un an de l'article 1648 précité, mais à la prescription de droit commun ; et, en application de l'article 1646- 1 du code civil, le vendeur d'immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations légales des constructeurs telles qu'elles résultent des articles 1792 et suivants du code civil, ces garanties bénéficiant aux propriétaires successifs de l'immeuble ; enfin, la responsabilité de droit commun peut également être engagée à l'égard du vendeur pour des fautes contractuelles ne conditionnant pas la qualité de l'ouvrage lui-même, comme le dépassement du délai ou du prix convenu ; en l'espèce, il n'est pas contesté que les désordres et inachèvements invoqués dans la présente instance par les acquéreurs sont apparents et ressortent donc d'abord de la responsabilité du vendeur d'immeuble résultant des articles 1642- 1 et 1648 du code civil, dans leur rédaction applicable au 20 mars 2006, date de signature du contrat de vente en l'état futur d'achèvement ; si, dans ses écritures, la SCI soulève l'irrecevabilité des demandes, elle ne produit aucun procès-verbal de réception et ne démontre pas l'existence d'une réception intervenue entre le maître de l'ouvrage et les constructeurs ; en conséquence, le délai de forclusion n'a pas commencé à courir, cc qui permet notamment aux acquéreurs d'invoquer à la fois des réserves figurant sur le procès-verbal de livraison et des désordres apparents, comme ceux concernant le mauvais positionnement de la clôture et l'emplacement du compteur d'eau, signalés par courrier du 16 janvier 2008 (page 15 du rapport de l'expert) et les fissures suivant les limites entre l'escalier et l'habitation situées sur les façades sur entrée et à l'arrière (pages 22 à 29 de ce rapport) ; au surplus, dans leurs conclusions de première instance, versées par l'appelante, les acquéreurs ont visé l'article 1642-1 du code civil (pièce 10 de la SCI) ; en outre, il résulte clairement des lettres adressées au BERIM, maître d'oeuvre, par le maître de l'ouvrage, promoteur vendeur, les 17 décembre 2007 (faxée le lendemain) et 2 janvier 2008 et à la société CEC par fax du 18 décembre 2007, qu'en demandant de procéder à la levée des réserves sans formuler aucune contestation sur leur teneur et leur portée, réserves reconnues par lui lors de la signature du procès-verbal de livraison avec réserves, le vendeur a entendu s'engager à solutionner les points objet de réserves, engagement dont la violation engage sa responsabilité contractuelle de droit commun ; et, si la SCI conteste devoir indemniser les acquéreurs au titre d'un retard de livraison, elle ne peut sérieusement contester qu'une telle demande, résultant de l'application de clauses contractuelles, ne peut être fondée que sur la responsabilité contractuelle de droit commun des articles 1147 et suivants du code civil, dans leur version antérieure à l'ordonnance du 10.2.2016, applicable au litige ; dès lors qu'en application des articles 1648 alinéa 2 et 1642-1 du code civil, le délai de forclusion n'a pas commencé à courir, les demandés des acquéreurs sont recevables, étant précisé en outre que le vendeur doit également être déclaré responsable sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, pour avoir manqué à ses obligations, notamment celle de livrer un ouvrage exempt de désordres et inachèvements dans les délais contractuellement fixés ; ainsi, la responsabilité du promoteur vendeur étant engagée, il doit être condamné à indemniser les acquéreurs des conséquences des désordres ou inachèvements affectant la villa vendue ; sur l'indemnisation : 1/ travaux de levée des réserves et de reprise : alors que l'acte de vente n'est pas produit, que le grief concernant l'emplacement du compteur d'eau qui aurait été installé à côté des escaliers d'entrée et non dans un mur situé à côté des portes de garage n'est pas établi avec certitude, puisque l'expert parle au conditionnel : « il semblerait qu'il soit installé sur la parcelle voisine... » (page 20), il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'indemnisation concernant le coût des travaux de déplacement de ce compteur d'eau, évalués par l'expert à une somme hors taxes de 5.000 ¿ (page 21 du rapport) ; le jugement déféré doit donc ici être partiellement réforme ; alors que le prétendu caractère « mineur » des réserves à lever, qu'invoque le vendeur, ne le dispense nullement de devoir exécuter l'ensemble de ses obligations contractuelles, que le sérieux, la compétence et l'impartialité de l'expert commis ne sont pas discutés, qu'il appartenait à ce technicien de déterminer et d`évaluer le coût des travaux de reprise à réaliser, qu'il le fit, qu'il n'est produit aucun document émanant d'un professionnel de la construction venant contredire les analyses de X... T... ; c'est avec raison que le premier juge, faisant une juste analyse des faits de la cause, appliquant à l'espèce les règles de droit qui s'imposaient et répondant pertinemment aux moyens des parties pour la plupart repris en appel, a indemnisé les acquéreurs au titre des travaux de levée des réserves et de reprise des autres désordres dont les diverses fissurations ; concernant l'emplacement et l'état de la clôture grillagée, il convient seulement d'ajouter à ces justes motifs que les contestations et affirmations du vendeur concernant cette clôture ne sont pas étayées par des pièces probantes, alors que le contrat de vente n'est pas produit et qu'il a été procédé par le technicien commis à une analyse précise et circonstanciée des données de la cause, notamment à partir d'un extrait d'un plan de vente et d'un extrait d'un plan de bornage (pages 16 à 19 et 21 du rapport) ; la décision du premier juge doit donc, à l'exception du grief concernant l'emplacement du compteur d'eau, être confirmée, la condamnation du vendeur à indemniser les acquéreurs devant être fixée, compte tenu des justes évaluations du technicien commis (page 21 du rapport), à : HT: 20488¿ - 5000¿ (coût du déplacement du compteur d'eau) = 15.488,00 ¿, soit TTC, avec une TVA au taux de 7 % : 16.572,16 ¿ » (arrêt pp. 4 à 6) ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENTADOPTES QUE « Monsieur et Madame C... recherchent la responsabilité de la SCI LES HAUTS DE SEPTEMES au titre des désordres affectant la villa dont ils se sont portés acquéreurs et réclament sa condamnation à leur payer le coût des travaux de reprise ainsi que des dommages-intérêts tant au titre de leur trouble de jouissance qu'au titre du préjudice subi du fait du retard de livraison ; Sur le préjudice matériel de Monsieur et Madame C... : conformément aux dispositions de l'article 1642-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents ; l'article 1646-1 alinéa 1 du code civil énonce par ailleurs que le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître d'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage, sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du même code ; il ressort du rapport d'expertise de Monsieur T... [¿] que sur les 19 réserves qui avaient été formulées lors de la prise de possession du 17 décembre 2007 et dans le mois suivant cette prise de possession, il restait 18 réserves à reprendre, seule celle relative aux odeurs d'égout ayant été levée ; l'expert a fixé le coût des travaux de reprise de l'intégralité de ces désordres à la somme de 21.922,16 ¿ TTC, étant rappelé que la SCI défenderesse a été condamnée à verser cette somme à titre provisionnel aux époux C... par deux ordonnances du juge de la mise en état en date du 23 novembre 2010 et 26 mars 2013 ; la SCI LES HAUTS DE SEPTEMES se doit, en sa qualité de vendeur, d'indemniser sur le fondement des dispositions légales susvisées, les époux [C...] du montant des travaux inachevés conformément aux évaluations proposées par l'expert, qui n'ont fait l'objet d'aucune critique sérieuse et qui méritent d'être retenues » (jugement, pp. 4 et 5) ;
1/ ALORS QUE lorsque les seules conclusions d'appel de l'intimé, demandeur à l'action, sont déclarées irrecevables pour ne pas avoir été déposées dans le délai prescrit par le code de procédure civile, la cour d'appel n'est saisie d'aucune demande et elle ne peut donc suppléer la carence de l'intimé en se référant à ses conclusions de première instance ; que la SCI LES HAUTS DE SEPTEMES exposait que les époux C... étaient irrecevables à fonder leurs demandes sur les articles 1134 et 1646-1 du code civil s'agissant des vices de construction apparents (conclusions, pp. 4 à 12) ; qu'en affirmant, pour déclarer recevables les demandes des époux C... et condamner la SCI LES HAUTS DE SEPTEMES à leur verser des dommages-intérêts, que les époux C... avaient visé l'article 1642-1 du code civil dans leurs conclusions de première instance, quand elle constatait que, par ordonnance du 6 septembre 2016, le juge de la mise en état avait déclaré irrecevables les conclusions d'appel déposées par les époux C..., pour ne pas l'avoir été dans les délais impartis par le code de procédure civile (arrêt p. 3), ce dont il résultait que la cour d'appel n'était saisie d'aucune demande et qu'elle ne pouvait suppléer la carence des intimés à récapituler leurs prétentions sous forme de dispositif dans leurs dernières conclusions d'appel, en se référant à leurs conclusions de première instance, la cour d'appel a violé l'article 954 du code de procédure civile, ensemble l'article 909 du même code ;
2/ ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en soulevant d'office le moyen tiré de ce que le vendeur d'immeuble à construire se serait engagé à remédier aux désordres, sans formuler aucune contestation sur leur teneur et leur portée, de sorte que la violation de cet engagement aurait mis en cause sa responsabilité contractuelle de droit commun, sans inviter préalablement les parties, et à tout le moins la SCI LES HAUTS DE SEPTEMES en l'occurrence, à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
3/ ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE la réparation du préjudice soumis à réparation doit correspondre à ce dernier et ne saurait être appréciée de manière forfaitaire ; que, dans ses conclusions (pp. 4 à 12), la SCI LES HAUTS DE SEPTEMES dénonçait le caractère totalement forfaitaire des montants retenus pour les travaux de reprise de la maison des époux C..., en précisant qu'aucun devis n'avait été fourni ou communiqué par l'expert pour les justifier ; que, pour condamner la SCI LES HAUTS DE SEPTEMES à indemniser les époux C... à hauteur de 16.572, 16 ¿ TTC, au titre des travaux de reprise, la cour d'appel affirme qu'il appartenait à l'expert de déterminer et d'évaluer le coût des travaux de reprise à réaliser, ce qu'il a fait, et qu'il n'était produit aucun document émanant d'un professionnel de la construction venant contredire les analyses de l'expert ; qu'en statuant ainsi, sans vérifier elle-même in concreto si les montants retenus par l'expert correspondaient au prix réel des prestations concernées, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1642-1 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 25 mars 2009, ensemble le principe de la réparation intégrale.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la SCI LES HAUTS DE SEPTEMES à payer aux époux C... la somme de 3.000 ¿ au titre du préjudice subi du fait du retard de livraison ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'« alors que la villa des époux C... devait contractuellement leur être livrée au plus tard à la fin du premier trimestre 2007, elle ne le fut que le 17 décembre 2007, soit avec plus de 8 mois de retard ; en analysant notamment les dispositions du contrat de vente relatives aux causes de prorogation du délai de livraison, en estimant que cette clause contractuelle ne pouvait être annulée, en examinant avec attention les conditions d'application des jours d'intempéries et l'impact exact, sur la construction de la villa litigieuse, de procédures collectives concernant certains des constructeurs, en estimant que seulement 64 jours pouvaient être décomptés comme cause légitime de retard, en rappelant que les acquéreurs n'ont pu aménager dans leur nouvelle maison qu'avec un retard non justifié, en fixant l'indemnisation du préjudice résultant du retard de livraison subi à la somme de 3.000 ¿, le premier juge a fait une juste analyse des faits de la cause, appliqué à l'espèce les règles de droit qui s'imposaient et pertinemment répondu aux moyens des parties pour la plupart repris en appel » (arrêt p. 6) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'« il est constant que la livraison de la villa qui devait être opérée à la fin du premier trimestre 2007 selon le contrat liant les parties n'a été opérée que le 17 décembre de la même année ; la SCI LES HAUTS DE SEPTEMES invoque les dispositions du contrat de vente qui prévoient des causes de prorogation du délai de livraison, telles les intempéries, les retards résultant de la liquidation des biens, de l'admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou de la déconfiture d'une ou des entreprises ainsi que les retards provenant de la défaillance d'une entreprise, et stipulent que « ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leurs répercussions sur l'organisation générale du chantier » ; s'il ne saurait être fait droit à la demande de nullité de cette clause contractuelle formulée par les époux C... qui, eu égard au caractère légitime des causes prévues par l'acte de vente, ne démontrent nullement qu'une telle clause ait pour objet ou pour effet de créer au détriment des acquéreurs non professionnels, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties et donc qu'elle présente un caractère abusif, il sera en revanche constaté qu'elle peut trouver en l'espèce complètement à s'appliquer ; si la réalité des 64,5 jours d'intempérie allégués par la SCI LES HAUTS DE SEPTEMES et attestés par le maître d'oeuvre BERIM le 6 novembre 2007, n'est pas sérieusement discutable au regard d'autres décisions prises, il sera observé que 32 d'entre eux sont antérieurs à la signature du contrat et qu'il appartenait dès lors au vendeur d'en tenir compte pour la fixation du délai de livraison, ces difficultés climatiques ne pouvant être opposées aux demandeurs ; il sera constaté en outre que la cessation des paiements de la société AIR CONDITIONNE n'est intervenue que le 3 juillet 2007, soit postérieurement au délai de livraison prévu pour la fin du premier trimestre 2007, celle de la société EGP étant elle-même survenue postérieurement à la livraison de la villa litigieuse et que la société FIGUIERE a été placée en redressement judiciaire à compter du 30 juin 2009, soit plus de deux ans après la date de livraison prévue ; dans ces conditions, seuls 32,5 jours d'intempéries peuvent être pris en compte et avec le doublement de cette période en application de la clause ci-dessus, moins de la moitié du retard de livraison seulement trouve une cause légitime ; la demande de dommages-intérêts que les époux C... formulent à juste raison tant au titre du préjudice que ce retard leur a occasionné, sans pouvoir aménager dans leur nouvelle maison (frais de location du garde meubles, frais intercalaires), sera donc accueillie à hauteur de 3.000 ¿ » (jugement, pp. 5 et 6) ;
ALORS QUE la SCI LES HAUTS DE SEPTEMES faisait valoir, dans ses conclusions (p. 13), qu'en sus des retards résultant des intempéries et de la liquidation des biens, l'admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire, de la déconfiture ou de la défaillance des entreprises de travaux, elle avait dû faire face à des retards inhérents aux délais incompressibles imposés par la loi et les marchés, afin de rechercher et désigner de nouvelles entreprises en substitution des entreprises défaillantes en cours de chantier ; que, pour ne retenir que 32,5 jours d'intempéries susceptibles de justifier le retard de livraison de l'ouvrage, la cour d'appel a constaté que la cessation des paiements de la société AIR CONDITIONNE et de la société EGP, ainsi que le placement en redressement judiciaire de la société FIGUIERE, n'étaient survenus que postérieurement au délai de livraison conventionnellement prévu ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, ainsi que l'y invitait la SCI LES HAUTS DE SEPTEMES, si, indépendamment des procédures collectives des entreprises de travaux, la SCI avait dû faire face au retard inhérent à la recherche et la désignation de nouvelles entreprises en remplacement de ces entreprises défaillantes en cours de chantier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.