LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que le syndicat des copropriétaires Cap Estérel bâtiment L (le syndicat) aurait pu engager les actions possibles notamment contre la société Dramont aménagement, vendeur en état futur d'achévement, encore après le dépôt du rapport d'expertise en 1995 et que l'abstention de cette société de faire valoir les droits dont elle disposait ne permettait pas de retenir que le syndicat avait été privé du droit d'invoquer les siens, la cour d'appel a souverainement déduit de ses constatations que la collusion invoquée ne pouvait résulter de l'existence de liens "capitalistiques" et de représentation entre la société Dramont et la société SOGIRE, syndic initial du syndicat ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, par un motif adopté du jugement et non critiqué par le pourvoi, que la reconnaissance de responsabilité du vendeur n'avait de portée qu'à l'égard des copropriétaires du bâtiment E qui n'étaient pas dans la cause, la cour d'appel, qui n'était tenue ni de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante ni de répondre à de simples allégations, a pu retenir, par ce seul motif, que l'action du syndicat ne pouvait être accueillie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires Cap Esterel bâtiment L aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires Cap Esterel bâtiment L ; le condamne à payer à la société Dramont aménagement la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf février deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires Cap Esterel bâtiment L
IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris ayant débouté le syndicat des copropriétaires du CAP ESTEREL BATIMENT L de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la SNC DRAMONT AMENAGEMENT qu'il a dit infondées et irrecevables.
- AUX MOTIFS PROPRES QUE les premiers juges ont fait une exacte appréciation des éléments de la cause et rejeté les demandes du syndicat par des motifs adaptés que la cour adopte ; que seront simplement ajoutées les considérations suivantes ; que, selon le syndicat des copropriétaires, le syndic qui le représentait devant les juridictions parisiennes, la société SOGIRE, n'était pas indépendant du constructeur ; qu'il estime qu'en menant la procédure avec intervention du syndicat, le constructeur a interdit à ce dernier de mettre en oeuvre les garanties légales, notamment la garantie de parfait achèvement dont il était seul bénéficiaire dès lors que les lots avaient été vendus en état futur d'achèvement ; qu'à cet égard il explique qu'il ne pouvait à l'époque faire jouer cette garantie puisqu'il n'a appris que par le jugement du tribunal de grande instance de Paris que la réception judiciaire avait été fixée au mois d'août 1995 ; Attendu, cependant, que la collusion invoquée ne peut pas se déduire de l'existence de liens capitalistiques et de représentation entre le constructeur et la société SOGIRE révélée par les extraits du registre du commerce ; que de l'abstention du constructeur de faire valoir des droits dont il disposait ne peut davantage être déduit que le syndicat a été privé du droit d'invoquer les siens, notamment la garantie de vices apparents consacrée par les articles 1642-1 et 1648 du Code civil qui lui permettait de poursuivre la réparation des désordres réservés, sans préjudice de la garantie de parfait achèvement due par les entrepreneurs dont le bénéfice lui a été transféré à l'occasion des ventes, comme relevé par le jugement du tribunal de grande instance de Paris, dès lors qu'il n'est pas démontré que le constructeur a conservé un certain nombre de lots ;Attendu que, la réception judiciaire ayant été fixée par le tribunal de grande instance de Paris à la date non contestée du 25 août 1995, la garantie de parfait achèvement ne pouvait être mise en oeuvre que jusqu'au 25 août 1996 ; que celle fondée sur les vices cachés ne pouvait l'être plus de 13 mois après la prise de possession ; qu'aucune responsabilité n'est encourue par le constructeur quant à l'expiration de ces délais en l'absence de preuve positive d'une collusion entre lui et le syndic qui aurait conduit ce dernier à méconnaître ses obligations ; Attendu que le syndicat explique qu'à l'occasion de l'instance devant le tribunal de grande instance de Paris le constructeur a reconnu devoir la délivrance pour l'ensemble des dommages relevant du parfait achèvement et entend voir cet engagement honoré ; que cependant, seul le jugement du 13 janvier 1999 comporte une allusion à l'obligation de délivrance du constructeur par reproduction d'un moyen du syndicat et non de l'aveu du constructeur qui ne résulte d'aucune des pièces produites ; que cet aveu ne découle pas davantage d'une transaction conclue entre le constructeur et le syndicat des copropriétaires du bâtiment E qui s'est vu accorder, à titre de geste commercial, la garantie de la différence entre l'évaluation de l'expert et les montants octroyés par les décisions de justice, le syndicat des copropriétaires du bâtiment L, qui n'y est pas partie, ne pouvant s'en prévaloir alors que sa portée n'est pas générale ; Attendu que, aucune preuve n'étant de surcroît rapportée de la persistance ou de la réparation des désordres malgré les demandes d'explications présentées à cet égard par le constructeur, le jugement sera intégralement confirmé 
- ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE selon SOGEDIM, les préjudices subis à cause des erreurs de procédure commises par la SNC DRAMONT AMENAGEMENT portaient sur la garantie de parfait achèvement, les désordres postérieurs à la réception, les désordres en parties privatives soit sur une somme totale de 33 697 euros hors taxes outre les indemnités dues par l'entreprise LBL et perdues par la faute du syndic soit 7 861, 49 euros, soit un total de 41 558, 96 euros hors taxes outre TVA à 19,6 % soit 49 704,52 euros TTC; outre actualisation sur le BT 01 valeur août 1995 date du dépôt du rapport de l'expert ; que la décision du Tribunal de Grande Instance de PATID a autorité de la chose jugée sauf pour ce qui concerne la société LBL où les droits des requérants ont été fixés par arrêt de la Cour d'Appel de Paris en date du 7 février 2003 ; qu'il a été consacré que DRAMONT AMÉNAGEMENT en sa qualité de maitre de l'ouvrage vendeur «n'avait plus intérêt à agir en ayant transféré au syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires la chose vendue à laquelle est attachée l'action en garantie de parfait achèvement» et surtout que la réception des ouvrages était fixée judiciairement à la date du dépôt du rapport d'expertise soit le 25 août 1995 ; que SUR LA GARANTIE DE PARFAIT ACHEVEMENT, cette garantie ne peut s'exercer que dans le délai d'un an à compter de la réception et qu'à l'encontre de l'entrepreneur ; que l'on ne peut reprocher à DRAMONT AMENAGEMENT pris en sa qualité de maître de l'ouvrage-vendeur d'avoir géré la procédure au mieux de ses intérêts mais on peut reprocher au syndic SOGIRE, à qui il n'est rien demandé, de ne pas avoir exercer cette action contre le constructeur et contre toute personne qui pouvait être tenue puisque cette action lui appartenait ; attendu que la faute de DRAMONT AMENAGEMENT est sans lien de causalité avec le préjudice subi par le syndicat du bâtiment L, l'ancien syndic étant libre et même tenu à la fois de déclarer les créances au passif des entreprises en procédure collective, de veiller à ce que l'expertise se déroule au contradictoire de l'ensemble des intervenants à l'acte de construire, et de veiller à mettre en oeuvre contre le responsable, la garantie légale d'un an, ce qu'il n'a pas fait ; que SUR L'OBLIGATION DE DELIVRANCE du vendeur, si l'on tient compte de DRAMONT AMENAGEMENT pris en sa qualité de VENDEUR, il convient de noter que tous ces désordres étaient apparents au jour de la réception judiciaire; qu'à ce titre, ils étaient soumis au régime des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil qui enferme l'action en garantie des vices apparents «dans l'année qui suit la date à. laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents» ; que le délai expirait le 25 août 1996 alors que la présente assignation est du 4 février 2005 ; que sur ce point, s'il existe des désordres apparents sur les parties communes, le syndic d'origine est seul responsable de ne pas avoir actionné le vendeur ; que l'on notera qu'aucun copropriétaires n'est intervenu à la procédure ; que les fautes de la SNC DRAMONT AMENAGEMENT en sa qualité de maître de l'ouvrage et en sa qualité de vendeur sont sans relation avec le préjudice du syndicat 
- ALORS QUE D'UNE PART dans ses conclusions d'appel signifiées le 22 mai 2007 (notamment p 6), le syndicat des copropriétaires exposant rappelait que la garantie de parfait achèvement n'était pas due par le vendeur d'immeubles à construire au profit de l'acquéreur, lequel dispose à son encontre de la garantie spécifique prévue à l'article 1642-1 du code civil ; qu'il en résultait (cf conclusions du syndicat p 7) que la SNC DRAMONT, qui n'ignorait pas que dans ses rapports avec le syndicat des copropriétaires, elle était uniquement tenue sur le fondement des articles 1642-1 et 1648 du code civil, avait interdit, par une action contentieuse conjointe devant le Tribunal de Grande Instance de PARIS, compte tenu du conflit d'intérêt existant, d'envisager cette action contre lui dans le délai imparti à compter de la réception judiciaire fixée au mois d'août 1995 ; qu'en décidant cependant qu'aucune responsabilité n'était encourue par la SNC DRAMONT AMENAGEMENT, qui n'avait pas méconnu ses obligations, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil 
- ALORS QUE D'AUTRE PART le Tribunal de Grande Instance dans son jugement en date du 13 janvier 1999 avait constaté (p 13 du jugement) que les demanderesses, à savoir la SNC DRAMONT AMENAGEMENT, l'ASL du CAP ESTEREL, la société UNIGEET-PIERRE ET VACANCES, et le syndicat des copropriétaires CAP ESTEREL BATIMENT L, alors représenté par son syndic en exercice, la SA SOGIRE (cf jugement précité p 1), «plaident également l'intérêt et la qualité à agir de la société DRAMONT AMENAGEMENT, tenue à une obligation de délivrance à l'égard des copropriétaires .», toutes les quatre étant représentées par la SELAFA KREMER VERSINI CAMPINCHI, avocat et étant engagées par une procédure conjointe et solidaire ; que dès lors en se bornant à énoncer que seul le jugement du 13 janvier 1999 comportait une allusion à l'obligation de délivrance du constructeur par reproduction d'un moyen du syndicat alors que la société DRAMONT AMENAGEMENT, était également demanderesse et représentée par le même conseil que le syndicat des copropriétaires exposant de telle sorte qu'il s'agissait également d'un moyen qu'elle avait invoqué, la cour d'appel a dénaturé le jugement du 13 janvier 1999 en violation des articles 4 du code de procédure civile et 1134 du code civil 
- ALORS QUE DE TROISIEME PART en tout état de cause, le syndicat exposant avait fait valoir dans ses conclusions d'appel signifiées le 22 mai 2007 (p 8 § 3) que « sans que cette reconnaissance constitue comme cela avait à tort été dit en première instance un aveu judiciaire, la SNC DRAMONT AMENAGEMENT a reconnu une obligation qu'elle avait à l'égard du syndicat exposant et des copropriétaires de son engagement de réparer la totalité des dommages résultant de la garantie de parfait achèvement auquel elle était tenue en vertu des dispositions des articles 1642-1 et 1646-1 alinéa 3 du code civil ; que dès lors en se bornant à énoncer que seul le jugement du 13 janvier 1999 comporte une allusion à l'obligation de délivrance du constructeur par reproduction d'un moyen du syndicat et non de l'aveu du constructeur qui ne résulte d'aucune des pièces produites sans rechercher, comme elle y était expressément invitée, si la SNC DRAMONT n'avait pas reconnu da responsabilité et n'était pas redevable d'une obligation de délivrance sur le fondement des articles 1642-1 et 1646-1 alinéa 3 du code civil, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des textes susvisés.