LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le second moyen, pris en sa cinquième branche :
Vu l'article L. 13-15 ancien du code de l'expropriation applicable à la cause ;
Attendu que l'arrêt attaqué (Bordeaux, 28 mai 2014) fixe les indemnités de dépossession revenant à la SCI Magudas, par suite de l'expropriation, au profit de la communauté urbaine de Bordeaux (la CUB), d'une parcelle lui appartenant ;
Attendu que, pour fixer cette indemnité à une certaine somme, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, qu'il convient de tenir compte de l'usage effectif des immeubles à la date de référence pour les évaluer, que les éléments de valorisation invoqués, à l'exception de la proximité avec la rocade ne seront pas retenus et que ceci est corroboré par le prix d'achat de ce terrain par la SCI Magudas le 11 avril 2007, soit après la date de référence, au prix de 24,36 euros le mètre carré ;
Qu'en statuant ainsi, sans citer aucun des termes de comparaison qu'elle a estimés pertinents sur lesquels elle fonde son estimation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du second moyen ni sur le premier moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe l'indemnité d'expropriation due à la SCI Magudas à la somme totale de 68 513,60 euros, l'arrêt rendu le 28 mai 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;
Condamne la communauté urbaine de Bordeaux aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la communauté urbaine de Bordeaux à payer à la société Magudas la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la communauté urbaine de Bordeaux ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix décembre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Magudas
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir limité l'indemnité d'expropriation devant revenir à la SCI Madugas suite à l'expropriation au profit de la Communauté Urbaine de Bordeaux de ses immeubles situés commune du Haillan « La Tuilerie », parcelle cadastrée AV n° 124, indemnité de remploi incluse (7.137,60 euros), à la somme de 68.513,60 euros ;
AUX MOTIFS QUE le mémoire de la SCI Magudas a été notifié à la communauté urbaine de Bordeaux et au commissaire du gouvernement le 2 août 2013 ; que les mémoires en réponse sont datés respectivement des 7 août et 3 septembre, par voie de conséquence dans les délais de l'article R 13-49 du Code de l'expropriation ;
1°- ALORS QU'à peine d'irrecevabilité, l'intimé doit déposer ou adresser son mémoire en réponse et les documents qu'il entend produire au greffe de la chambre dans le mois de la notification du mémoire de l'appelant ; qu'il résulte du tampon du greffe apposé sur le mémoire de la Communauté Urbaine de Bordeaux que ce mémoire a été déposé au greffe de la Cour d'appel de Bordeaux le 9 septembre 2013 ; qu'en énonçant que ce mémoire serait daté du 7 août 2013, la Cour d'appel a dénaturé le tampon du greffe figurant sur ce document en violation de l'article 1134 du Code civil ;
2°- ALORS QU'à peine d'irrecevabilité, l'intimé doit déposer ou adresser son mémoire en réponse et les documents qu'il entend produire au greffe de la chambre dans le mois de la notification du mémoire de l'appelant ; qu'en fixant l'indemnité d'expropriation au vu du mémoire de la Communauté Urbaine de Bordeaux déposé au greffe de la Cour d'appel le 9 septembre 2013, soit plus d'un mois après la notification du mémoire de l'appelant le 2 août 2013, la Cour d'appel a violé l'article R 13-49 alinéa 2 du Code de l'expropriation ;
3°- ALORS QUE le commissaire du gouvernement doit également déposer son mémoire en réponse et les documents qu'il entend produire au greffe de la chambre dans le mois de la notification du mémoire de l'appelant, à peine d'irrecevabilité ; qu'en fixant l'indemnité d'expropriation au vu du mémoire du commissaire du gouvernement dont elle constate qu'il a été déposé le 3 septembre 2013, soit plus d'un mois après la notification du mémoire de l'appelant le 2 août 2013, la Cour d'appel a encore violé l'article R 13-49 alinéa 3 du Code de l'expropriation.
SECOND MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir limité l'indemnité d'expropriation devant revenir à la SCI Madugas suite à l'expropriation au profit de la Communauté Urbaine de Bordeaux de ses immeubles situés commune du Haillan « La Tuilerie », parcelle cadastrée AV n° 124, indemnité de remploi incluse (7.137,60 euros), à la somme de 68.513,60 euros ;
AUX MOTIFS QUE comme l'a déjà expliqué le premier juge, les parcelles AV 13 (aujourd'hui AV 124 et AV 125) d'une part, et les parcelles AV 21 et AV 22 d'autre part, sont séparées par un chemin qui était la propriété d'un tiers et que par voie de conséquence, elles ne forment pas une unité foncière au sens du Code de l'expropriation ; qu'aussi pour justifier de la qualité de terrain à bâtir pour l'ancienne parcelle AV 13, la SCI Magudas doit apporter la preuve de la desserte de cette parcelle par une voie d'accès conforme au règlement d'urbanisme (4m de large et 71 mètres minimum) ; que force est de constater que l'appelante succombe dans la preuve à rapporter ; que par ailleurs démontrerait-elle que les parcelles AV 21 et AV 22 bénéficient des réseaux, ce qu'elle ne fait pas( absence de démonstration de la réalité de travaux en ce sens), qu'elle n'établirait pas que la parcelle AV 13 (aujourd'hui AV 124 et AV 125) bénéficie des réseaux ; que dès lors que la parcelle litigieuse ne peut se voir reconnaitre la qualification de terrain à bâtir, l'argumentation de la SCI Madugas sur le prix du m2 manque en fait ; que retenir comme le propose le commissaire du gouvernement un prix calculé par comparaison avec le prix d'un terrain à bâtir en lui appliquant successivement deux abattements (l'un pour absence de voie d'accès et de réseau et l'autre pour la configuration du terrain et l'existence d'un EBC) parait hasardeux faute de pouvoir justifier des pourcentages d'abattement ; qu'aussi la décision sera-t-elle confirmée lorsqu'elle arbitre la valeur unitaire à 32 euros le m2 ; qu'il conviendra en outre d'allouer à l'expropriée une indemnité de remploi calculée de la manière habituelle qui s'élèvera à la somme de (20% 5000 + 15% 10.000 +10% 4637,60) 7137,60 euros ; que l'indemnité totale sera de : 61.376 euros + 7137,60 euros = 68513,60 euros ; qu'à la date de référence la parcelle AV 125 n'était pas constructible ; que l'expropriation ne change rien à sa situation et la SCI appelante ne justifie pas des projets de construction dont elle fait état dans ses conclusions ;
ET AUX MOTIFS adoptés du jugement qu'à la date de référence, la parcelle doit avoir une façade sur une voie équipée pour être qualifiée de terrain à bâtir et remplir ainsi les conditions de desserte ; que la SCI Magudas soutient que les parcelles AV 124, AV 125, AV 21 et AV 22 forment une unité foncière ; qu'une unité foncière est « un îlot de propriétés d'un seul tenant, composé d'une parcelle ou d'un ensemble de parcelles appartenant au même propriétaire ou à la même indivision » (Conseil d'Etat, 27 juin 2005 n° 264667. La juridiction administrative précisant que la séparation par un chemin n'appartenant pas au propriétaire ne permettrait pas de qualifier les terrains d'unité foncière) ; qu'en l'espèce, les parcelles AV 21, AV 22 sont séparées des parcelles AV 124 et AV 125 par les parcelles AV 129 et AT 239 qui forment le chemin d'exploitation en terre longeant la parcelle expropriée ; que ces parcelles appartiennent aux consorts X... ; que les parcelles appartenant à la SCI Magudas étant séparées par des parcelles ne lui appartenant pas, elles ne forment pas une unité foncière ; que conformément aux dispositions de l'article L 1315 du Code de l'expropriation « il ne saura être tenu compte¿des changements de valeur intervenus depuis cette date de référence s'ils ont été provoqués par l'annonce de travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, la perspective de modifications aux règles d'utilisation des sols, la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble » ; qu'il convient de tenir compte de l'usage effectif des immeubles à la date de référence pour les évaluer ; que les éléments de valorisation invoqués à l'exception de la proximité de la rocade ne seront donc pas retenus ; que ceci est corroboré par le prix d'achat de ce terrain par la SCI Magudas terrain le 11 avril 2007, soit après la date de référence, au prix de 24,36 euros le mètre carré ; qu'en conséquence il convient d'évaluer le terrain à 32 euros le mètre carré ;
1°- ALORS QUE les chemins et sentiers d'exploitation sont ceux qui servent exclusivement à la communication entre divers fonds, ou à leur exploitation ; qu'ils sont, en l'absence de titre, présumés appartenir aux propriétaires riverains, chacun en droit soi ; qu'ainsi l'assiette du chemin d'exploitation qui sépare les parcelles appartenant à la SCI Magudas est présumé appartenir à cette dernière ; qu'en affirmant, pour exclure l'existence d'une unité foncière desservie par tous les réseaux, que les parcelles AV 129 et AT 239 qui forment un chemin d'exploitation en terre longeant la parcelle expropriée appartiennent aux consorts X..., sans constater l'existence au profit de ces derniers d'un titre de propriété sur toute la longueur du chemin y compris dans sa portion traversant les parcelles de la SCI Magudas qui bénéficiait d'une présomption de propriété, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 162-1 du Code rural et L 13-15 II du Code de l'expropriation ;
2°- ALORS QU'en toute hypothèse, l'usage d'un chemin d'exploitation est commun à tous les intéressés ; que dès lors l'existence d'un chemin d'exploitation séparant la parcelle expropriée de celles qui sont conservées par l'expropriée n'est pas de nature à exclure que les conditions de desserte de la parcelle expropriée soient appréciées au regard de la desserte de l'unité foncière formée par l'ensemble de ces parcelles ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé les articles L 162-1 et L 13-15 II du Code rural ;
3°- ALORS QUE la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont quelle que soit leur utilisation tout à la fois situés dans un secteur désigné comme constructible dans un plan d'occupation des sols et effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à la seule condition que ces réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimension adaptés à la capacité de construction de ces terrains ; qu'en énonçant que pour justifier de la qualité de terrain à bâtir pour l'ancienne parcelle AV 13, la SCI Magudas devrait rapporter la preuve de la desserte de cette parcelle par une voie d'accès « conforme au règlement d'urbanisme (4m de large et 71 mètres minimum) », la Cour d'appel a violé l'article L 13-15 II du Code de l'expropriation ;
4°- ALORS QU'en se fondant pour évaluer la parcelle expropriée en fonction de son usage effectif, sur la défaillance de la société Magudas dans la preuve de la réunion des conditions de desserte prévues par l'article L 13-15 II pour la qualification de terrain à bâtir, quand tenue de réparer l'intégralité du préjudice résultant de l'expropriation, il lui appartenait de constater avec certitude que la parcelle litigieuse ne répondait pas à ces conditions, la Cour d'appel a violé les articles 1315 , 545 du Code civil et L 13-13 du Code de l'expropriation ;
5°- ALORS QU'en confirmant le jugement déféré qui arbitrait à 32 euros le mètre carré l'indemnité due pour l'expropriation de la parcelle de la société Magudas, sans aucune explication sur la méthode d'évaluation retenue et sans aucune référence à un élément de comparaison permettant de déterminer la valeur de la parcelle litigieuse à la date de la décision de première instance en 2013 comme l'exige l'article L 13-15 I du Code de l'expropriation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 13-13 et L 13-15 du Code civil.