LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 30 septembre 2009), que M. X..., Mme Y... et Mme Z..., propriétaires de lots de copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 72 boulevard de la Villette à Paris (le syndicat des copropriétaires) en annulation notamment de la décision n° 3 de l'assemblée générale des copropriétaires du 11 février 2004 qui décidait de répartir en proportion des tantièmes de charges communes générales l'indemnité forfaitaire que le syndicat avait reçue en vertu d'un protocole d'accord transactionnel qu'il avait conclu avec le vendeur du terrain et le promoteur parce que ceux-ci n'avaient pas démoli un bâtiment en ruine faisant face à certains appartements ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :
1°/ que le syndicat des copropriétaires n'a pas compétence pour obtenir réparation des préjudices individuels de certains copropriétaires sauf si ces derniers relèvent également d'un préjudice collectif ; que la cour d'appel a constaté que l'indemnité avait été versée en compensation des préjudices subis par le syndicat et l'ensemble des copropriétaires ; qu'en retenant cependant l'existence de préjudices individuels à l'exclusion de tout préjudice collectif, la cour d'appel a violé ensemble les articles 15 de la loi du 10 juillet 1965 et 1134 du code civil ;
2°/ que la transaction ne bénéficie qu'aux seules parties à cette dernière ; que pour accueillir les demandes des copropriétaires, la cour d'appel a retenu que les sommes perçues par le syndicat de copropriété correspondaient aux seuls préjudices individuels de certains copropriétaires ; qu'en statuant ainsi alors que ces copropriétaires n'étaient pas parties à titre personnel à la transaction conclue par le seul syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a violé ensemble les articles 1134,1165 et 2050 du code civil ;
3°/ que pour accueillir la demande en nullité de la résolution litigieuse, la cour d'appel a retenu que la difficulté née de la répartition de l'indemnité entre les copropriétaires ayant subi des préjudices différents ne pouvait sans abus permettre à la majorité de valider un mode de répartition égalitaire comme si le préjudice était collectif ; qu'en statuant ainsi par des motifs impropres à caractériser en quoi la résolution litigieuse avait été acquise par des moyens frauduleux ou dans une intention de malveillance ni qu'elle était contraire à l'intérêt commun, la cour d'appel a violé ensemble les articles 14 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'accord transactionnel du 4 septembre 2000 dont la validité n'est pas contestée avait été obtenu au regard notamment d'un rapport d'expertise qui n'avait mis en évidence aucun préjudice collectif mais plusieurs types de préjudices subis par certains propriétaires d'appartements et de locaux commerciaux qu'il avait précisément identifiés, et retenu que la somme devait réparer un ensemble de préjudices particuliers à certains copropriétaires et que la difficulté née de la répartition de l'indemnité entre les copropriétaires ayant subi des préjudices différents ne pouvait permettre à la majorité de valider un mode de répartition égalitaire comme si le préjudice dont la réparation avait été obtenue était un préjudice collectif, la cour d'appel, qui a caractérisé un abus de majorité, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 72 boulevard de la Villette à Paris aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 72 boulevard de la Villette à Paris à payer à M. X..., Mme Y... et à Mme Z..., ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 72 boulevard de la Villette à Paris ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze janvier deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt.
Moyen produit par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires du 72 boulevard de la Villette à Paris.
II est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé l'annulation des résolutions n° 3, 5, 6 et 7 de l'assemblée générale du 11 février 2004,
AUX MOTIFS QUE « par la résolution n° 3, l'assemblée générale a écarté tout autre mode de répartition de l'indemnité litigieuse que celui fondé sur les tantièmes de charges communes générales ; que l'accord transactionnel du 4 septembre 2000 prévoit que « la SCI et Robin Yvon s'engage à payer au syndicat une indemnité globale et forfaitaire de FRF. 2.400.000 en compensation du préjudice subi par le syndicat et l'ensemble des copropriétaires du fait de la non-réalisation des engagements souscrits d'aménager une vue et un passage sur le boulevard de la Villette par la démolition du bâtiment entre le 74 et le 78 boulevard de la Villette » ; que cet accord a été obtenu au regard notamment du rapport d'expertise de M. B... du 3 juin 1997 en exécution d'une décision d'assemblée générale du 6 février 1997 lui ayant donné mission de donner son avis notamment « sur le montant de l'indemnité totale à obtenir des sociétés adverses » ; que cet expert a précisé par un « nota » que les différents chefs de préjudice seront globalisés au niveau du syndicat des copropriétaires du « Chaumontois » ; que cet expert n'a mis en évidence pour le syndicat aucun préjudice collectif lié au maintien de la construction du n° 76 bd de la Villette mais plusieurs types de préjudice (perte de vue et d'éclairement, perte d'ensoleillement, perte d'accès, nuisances liées à l'état lépreux du bâtiment n° 76) subis par certains propriétaires d'appartements et de locaux commerciaux qu'il a précisément identifiés ; que la somme dont le syndicat des copropriétaires a obtenu le versement en application de l'accord susvisé devait réparer un ensemble de préjudices particuliers à certains copropriétaires ; que le texte même de cet accord n'est pas incompatible avec cette solution, celui-ci visant le syndicat et les copropriétaires ; que cela était si évident pour les copropriétaires que ces derniers ont mis en place par assemblée du 3 avril 2001 « une commission spéciale pour réfléchir et trouver une solution logique et équitable de répartition des sommes qui seront reçues dans le dossier de procédure à l'encontre du 76, boulevard de la Villette » ; que lors des assemblées suivantes, la question de cette répartition a toujours été posée jusqu'à l'assemblée critiquée ; que la difficulté née de la répartition de l'indemnité entre les copropriétaires ayant subi des préjudices différents ne pouvait sans abus permettre à la majorité de valider un mode de répartition égalitaire comme si le préjudice dont la répartition avait été obtenue était un préjudice collectif ; que la résolution n° 3 de l'assemblée générale du 11 février 2004 ainsi que les résolutions n° 5, 6 et 7 qui n'en sont que la conséquence seront annulées »,
1/ ALORS QUE le syndicat des copropriétaires n'a pas compétence pour obtenir réparation des préjudices individuels de certains copropriétaires sauf si ces derniers relèvent également d'un préjudice collectif ; que la cour d'appel a constaté que l'indemnité avait été versée en compensation des préjudices subis par le syndicat et l'ensemble des copropriétaires ; qu'en retenant cependant l'existence de préjudices individuels à l'exclusion de tout préjudice collectif, la cour d'appel a violé ensemble les articles 15 de la loi du 10 juillet 1965 et 1134 du code civil,
2/ ALORS QUE la transaction ne bénéficie qu'aux seules parties à cette dernière ; que pour accueillir les demandes des copropriétaires, la cour d'appel a retenu que les sommes perçues par le syndicat de copropriété correspondait aux seuls préjudices individuels de certains copropriétaires ; qu'en statuant ainsi alors que ces copropriétaires n'étaient pas parties à titre personnel à la transaction conclue par le seul syndicat de copropriété, la cour d'appel a violé ensemble les articles 1134, 1165 et 2050 du code civil,
ALORS QUE pour accueillir la demande en nullité de la résolution litigieuse, la cour d'appel a retenu que la difficulté née de la répartition de l'indemnité entre les copropriétaires ayant subi des préjudices différents ne pouvait sans abus permettre à la majorité de valider un mode de répartition égalitaire comme si le préjudice était collectif ; qu'en statuant ainsi par des motifs impropres à caractériser en quoi la résolution litigieuse avait été acquise par des moyens frauduleux ou dans une intention de malveillance ni qu'elle était contraire à l'intérêt commun, la cour d'appel a violé ensemble les articles 14 et 25 de la loi du 10 juillet 1965.