AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par :
   1 / M. Herman B...,
   2 / Mme Louise Z..., épouse A...
Y...
D..., demeurant ensemble ... (Gironde), en cassation d'un arrêt rendu le 19 mai 1993 par la cour d'appel de Bordeaux (1re chambre, section B), au profit de M. Alphonse C..., demeurant ... 6 B à Bruxelles (Belgique), défendeur à la cassation ;
   Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
   LA COUR, en l'audience publique du 16 mai 1995, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Giannotti, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, M. Bourrelly, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de Mme le conseiller Giannotti, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat des époux A...
Y...
D..., de Me Choucroy, avocat de M. C..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Sur les deux moyens, réunis :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 19 mai 1993), que, par acte sous seing privé du 16 octobre 1987, M. C... a vendu un domaine aux époux A...
Y...
D..., sous la condition suspensive d'une intervention du vendeur auprès de Mme X..., titulaire d'un bail à ferme, afin qu'au terme fixé pour la réitération de la vente, celle-ci ait libéré les lieux de toute occupation ;
   que les conditions devaient être remplies dans un délai de cinq mois, la signature de l'acte authentique étant fixée au plus tard le 16 mars 1988 ;
   que, par convention du 2 mai 1988, les parties ont décidé de reporter, au 1er novembre 1988, le terme de la vente et la passation de l'acte notarié ;
   que la somme versée à titre de dépôt de garantie a été restituée par M. C... aux époux A...
Y...
D... ;
   que ceux-ci, avant la date convenue, ont dénoncé la convention en invoquant la défaillance de la condition suspensive et ont assigné le vendeur en réparation du préjudice subi par la non-réalisation de la vente ;
   Attendu que les époux A...
Y...
D... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande et de les condamner à restituer à M. C... le dépôt de garantie, alors, selon le moyen, "1 ) qu'il n'y a pas de faute à renoncer à une vente dont on a la certitude que la condition suspensive ne se réalisera pas dans le délai prévu, et à donner, dès lors, sa préférence à une autre propriété ;
   qu'il résultait d'un constat d'huissier versé aux débats et invoqué par les époux A...
Y...
D... que le fermier était toujours dans les lieux au 31 janvier 1989 et n'avait jamais reçu la moindre offre d'indemnité par le bailleur ;
   qu'en imputant les torts de la rupture du contrat aux acquéreurs sans constater la défaillance de la condition suspensive et sans nier qu'elle était indépendante du départ de ces derniers, et acquise dès septembre 1988 faute par le bailleur d'avoir offert la moindre indemnité à son fermier, la cour d'appel n'a pas caractérisé la faute des époux A...
Y...
D... et, partant, a violé les articles 1147 et 1178 du Code civil ;
   2 ) qu'aux termes du contrat de vente, le vendeur s'était engagé à accomplir toutes diligences pour obtenir la libération de l'intégralité de ses terres par le fermier ;
   que l'étendue des diligences du vendeur devait être appréciée au regard des conditions légales indispensables pour l'éviction d'un fermier, le vendeur ne pouvant prétendre avoir fait toutes diligences en se bornant à exiger du fermier une renonciation sans contrepartie à son droit au maintien dans les lieux ;
   que, dès lors, en statuant de la sorte, sans avoir constaté que Mme X... n'avait pas légalement droit au versement d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel n'a pas caractérisé la suffisance des diligences du débiteur de la condition et dont la preuve incombait, aux termes du contrat, à ce dernier, privant sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1178 du Code civil ;
   3 ) que le contrat de vente ne prévoyait la conservation de la somme de 180 000 francs par le vendeur à titre de clause pénale qu'en cas d'inexécution de leurs obligations résultant du contrat par les acquéreurs ;
   qu'aux termes du contrat, ceux-ci ne s'étaient engagés qu'à laisser un délai de 5 mois au vendeur, soit un délai jusqu'au mois de mars 1988, pour la réalisation de la condition suspensive ;
   que, dès lors, la dénonciation du contrat après cette date, dans le cadre des nouveaux accords pris pour un délai supplémentaire accordé moyennant la restitution de ce dépôt de garantie par le vendeur, ne pouvait être sanctionnée par l'application de ladite clause pénale ;
   qu'ainsi l'arrêt attaqué a violé l'article 1134 du Code civil ;
   4 ) que la condition suspensive de la vente ne s'étant pas réalisée dans les délais, la vente était, en tout état de cause, caduque ;
   que, dès lors, la prétendue faute des époux A...
Y...
D..., qui avaient refusé d'attendre l'expiration du délai accordé pour la réalisation de la condition suspensive qui a défailli, n'avait pas de lien de causalité avec la non-réalisation préjudiciable de la vente ;
   qu'ainsi, l'arrêt attaqué a violé l'article 1147 du Code civil" ;
   Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que la condition faisant obligation à M. C... d'intervenir auprès de Mme X... pour libérer le domaine de toute occupation n'avait pas mis à la charge du vendeur le paiement d'une indemnité destinée à la réinstallation de celle-ci, qu'à l'issue des démarches entreprises par M. C..., elle avait libéré la plus grande partie de la propriété et avait promis de partir le 1er novembre 1988, mais que, sans attendre ce terme auquel les parties avaient entendu reporter la signature de l'acte authentique, les époux A...
Y...
D... avaient dénoncé la convention et transféré leurs chevaux dans la propriété voisine dès le mois de septembre 1988, la cour d'appel en a exactement déduit que la vente n'avait pu parvenir à sa parfaite réalisation qu'à la seule initiative et par le fait exclusif des acquéreurs, et que la somme versée initialement à titre de dépôt de garantie devait rester acquise à M. C... à titre de dommages-intérêts, en application de la clause stipulée à l'acte du 16 octobre 1987 ;
   Attendu, d'autre part, que les époux A...
Y...
D... n'ayant pas contesté, devant les juges du fond, la validité de la clause concernant le dépôt de garantie, le moyen mélangé de fait et de droit, est nouveau de ce chef ;
   D'où il suit que, pour partie irrecevable, le moyen n'est pas fondé pour le surplus ;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;
   Condamne les époux A...
Y...
D... aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt et un juin mil neuf cent quatre-vingt-quinze.