LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 12 juin 2017), que, par mandats de vente sans exclusivité du 9 juin 2007, puis du 22 juin 2010, M. X... a chargé la société Cogimmo, marchand de biens, de la vente de sa propriété pour un prix de 1 260 000 euros, puis de 980 000 euros ; que, le bien ayant fait l'objet d'une saisie immobilière et d'une vente en justice, la société Cogimmo, surenchérisseur, en a obtenu, le 7 novembre 2013, l'adjudication au prix de 570 000 euros ; que, lui reprochant de s'être rendue adjudicataire d'un bien qu'elle était chargée de vendre et d'avoir commis des fautes professionnelles, M. X... l'a assignée en paiement de dommages-intérêts ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le second mandat donné pour 980 000 euros n'était pas exclusif, que l'intervention de la société Cogimmo avait permis d'augmenter le prix de vente puisque l'immeuble initialement adjugé à 455 000 euros avait finalement été vendu au prix de 570 000 euros et retenu que le prix initialement demandé, toujours hypothétique, ne pouvait servir de référence pour fixer un préjudice dans une vente dépendant de la loi du marché, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, que le comportement de la société Cogimmo, y compris l'indélicatesse de s'être portée adjudicataire sur surenchère d'un immeuble pour lequel elle avait reçu mandat de vente plus de trois ans auparavant, n'était pas à l'origine d'un préjudice, a, par ces seuls motifs, justifié sa décision excluant toute indemnisation de M. X... ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre octobre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me E... , avocat aux Conseils, pour M. X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR débouté M. X... de ses demandes en condamnation de la société Cogimmo à l'indemniser de ses préjudices économique et moral ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « la loi du 2/01/1970 dite loi Hoguet réglemente les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce et s'applique, comme en l'espèce, aux mandats litigieux de vente sans exclusivité ; qu'aux termes de son article 7, dans sa version applicable à la date de la signature des mandats litigieux, ''sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées par la loi et énumérées à l'article 1er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps" ; qu'en l'espèce, tant le mandat du 9/06/2007 que celui du 22/06/2010 comportent une anomalie au niveau de la durée puisque si le mandat a été donné pour une durée irrévocable de trois mois il est indiqué que passé ce délai, sauf révocation à tout moment par lettre recommandée avec accusé de réception, sous réserve d'un préavis de 15 jours, il se poursuivra par tacite reconduction par périodes de trois mois, la tacite reconduction ne pouvant aller au-delà du 9/06/2007 pour le 1er et du 22/06/2010 pour le 2ème, ce qui correspond aux dates de signature des mandats ; qu'il en ressort que ces mandats ne comportaient pas une limitation de leurs effets dans le temps ; que les parties ne remettent cependant pas en cause leur validité mais la société COGIMMO fait valoir que le mandat a pris fin au terme de la durée initiale de trois mois, invoquant la nullité de la clause de tacite reconduction en vertu des dispositions sus énoncées ; que cette nullité est une nullité absolue d'ordre public que la société COGIMMO, qui y a intérêt, est en droit d'invoquer ; que la 1ère période était limitée dans le temps et le mandat doit être considéré comme valable pour cette période ; que par contre, à défaut de limitation des effets du mandat dans le temps à partir du 22/09/2010, la clause de renouvellement doit être déclarée nulle et le mandat doit être considéré comme ayant pris fin le 22/09/2010 ; que certes, la société COGIMMO a continué, après cette date à se comporter comme un mandataire puisqu'elle a publié des annonces au-delà de ce terme et notamment en août 2012 ; qu'il s'agit incontestablement d'un comportement blâmable mais qui n'est pas susceptible d'être interprété comme une renonciation à se prévaloir de la nullité, celle-ci étant absolue et d'ordre public ; que dès lors, au moment de la dénonciation de surenchère le 16/07/2013, puis au moment de l'adjudication, le 7/11/2013, le mandat n'était plus en cours depuis 3 ans de telle sorte que Alain X... est mal fondé à invoquer les dispositions de l'article 1596 du code civil qui prévoient que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées les mandataires des biens qu'ils sont chargé de vendre » ;
ET QUE « Alain X... reproche par ailleurs à la société COGIMMO d'avoir été défaillante dans l'exécution de ses obligations ; qu'or, la preuve de ces défaillances n'est pas rapportée alors que le mandat donné, non exclusif, ne l'a réellement été que pour une durée limitée de trois mois et que les anomalies de rédaction de ce mandat, certes imputables à la société COGIMMO, ne pouvaient cependant échapper à la vigilance de Alain X... ; qu'Alain X... reproche aussi au mandataire de ne pas l'avoir avisé des risques économiques ou financiers de l'opération en ayant manifestement surévalué son bien puisque le prix de vente avait été initialement fixé à 1 260 000 € en 2007 et que la société COGIMMO a affiché un prix de vente de 720 000 € en 2014 ; qu'outre le fait que le prix de vente d'un bien immobilier est fixé d'un commun accord entre le vendeur, mandant, et l'agence immobilière, mandataire, le manquement à l'obligation de conseil, s'il était établi, ne pourrait être à l'origine d'un préjudice subi plus de trois ans après l'expiration du 2èrne mandat prévoyant un prix de vente de 980 000 €, alors que le mandat donné n'était pas exclusif et que la société COGIMMO ne pouvait raisonnablement supposer que ce bien ferait l'objet d'une procédure de saisie trois ans plus tard ; qu'il ne peut dès lors être retenu de faute à la charge de la société COGIMMO, en sa qualité de marchand de biens, hormis l'indélicatesse de s'être portée adjudicataire sur surenchère d'un immeuble pour lequel elle avait reçu mandat de vente plus de trois ans auparavant ; que cependant ce comportement ne saurait être à l'origine d'un préjudice ; qu'au contraire l'intervention de la société COGIMMO a permis d'augmenter le prix de vente puisque l'immeuble initialement adjugé à 455 000 €, a finalement été vendu au prix de 570 000 € ; qu'il sera ajouté que Alain X... ne justifie pas avoir subi un préjudice de 410 000 € ce qui correspond à la différence entre le prix de vente fixé dans le 2ème mandat (980 000 €) et le prix de vente après surenchère (570 000 €) puisque la vente d'un bien au prix demandé initialement est toujours hypothétique, le prix dépendant de la loi du marché, toujours fluctuante, et ne peut servir de référence pour calculer un préjudice ; que dès lors, et même si une faute pouvait être retenue, il y a lieu de constater que le préjudice invoqué n'est pas établi et que le lien de causalité entre cette faute et le préjudice allégué n'est pas non plus établi ; que la décision du tribunal qui a débouté Alain X... de l'ensemble de ses demandes sera dans ces conditions, confirmée » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE « sur la validité de l'adjudication, conformément aux dispositions de l'article 1596 du Code civil, ne peuvent notamment se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées, les mandataires des biens qu'ils sont chargés de vendre. Le fait pour le mandataire du vendeur de se porter adjudicataire d'un bien vendu, en opposition avec les dispositions de l'article 1596 précité, et en ait retiré un profit personnel, donne lieu au versement de dommages intérêts au profit du vendeur ; que par ailleurs, aux termes de l'article 7 de la Loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice, des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce établies par les personnes qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours à ces opérations, lorsqu'elles ne comportent pas de limitation de leurs effets dans le temps ; qu'au cas présent, il est acquis aux débats que le demandeur a confié la vente de sa propriété à la société COGIMMO dès le 9 juin 2007 ;
que par ailleurs, le mandat sans exclusivité n°1246 du 22 juin 2010 que celui-ci était conclu pour une période de trois mois renouvelable « par tacite reconduction par période de trois mois, la tacite reconduction ne pouvant aller au-delà du 22 juin 2010 »sauf dénonciation ; que la date du terme portée sur le mandat est donc identique à la date de signature de celui-ci, circonstance qui constitue une erreur matérielle ; qu'en l'absence de terme valide, le mandat ne comportait pas de limitation de son effet dans le temps ; qu'il n'était donc valable que pour la première période de trois mois, soit jusqu'au 21 septembre 2010 ; qu'après cette date, aucun lien juridique ne liait les parties, même si elles ont pu ne pas se rendre compte de l'erreur et cru à une tacite reconduction du bail ; qu'en toute hypothèse, par l'effet de la clause contenue dans l'acte et malgré l'erreur, l'une comme l'autre des parties, mais surtout la partie .professionnelle, ne pouvaient ignorer que la mandat ne pouvait aller au-delà du 22 juin 2011 et qu'à compter de cette date un nouveau mandat portant un nouveau numéro sur le registre devait être conclu ; que par suite, lors de l'adjudication judiciaire de l'immeuble concerné, le 07 novembre 2013, aucun lien juridique n'existait plus entre les parties et la SAS COGIMMO pouvait valablement se porter acquéreur sans encourir les sanctions prévues à l'article 1596 du Code civil » ; et que sur la faute de la société Cogimmo, : la SAS COGIMMO ne justifiant plus depuis le 22 juin 2011, d'un mandat écrit valable au regard de la toi du 02 janvier 1970, la publication par elle d'annonces publiées sur deux sites Internet le 04 août 2012 n'est pas régulière et constitue une faute ; que par ailleurs, les pièces versées aux débats montrent qu'au moment où elle s'est porté adjudicataire, la défenderesse avait connaissance de la valeur réelle de l'immeuble dont elle savait depuis 2007 que son propriétaire voulait le vendre. Si le prix avait été fixé, dans le mandat du 09 juin 2007, à 1 260 000 euros, il avait été ramené à 980 000 euros dans le cadre du second mandat de vente du 22 juin 2010. Par ailleurs, suite à l'adjudication de l'immeuble pour 455.000 euros intervenue le 04 juillet 2013, elle a surenchéri et est devenue propriétaire par jugement du 07 novembre 2013 pour un prix de 570.000 euros. Devenue propriétaire, la SAS COGIMMO a mis le bien en vente au prix de 720.000 euros; ces faits montrent bien que, sur la période comprise entre les années 2007 et 2014, la défenderesse n'ignorait pas que le bien qu'elle avait été chargée de vendre avait une valeur inférieure à celle que demandait Alain X..., mais savait aussi qu'il avait une valeur très supérieure à celle pour lequel il a été adjugé au point qu'elle n'a pas hésité à faire surenchère pour l'acquérir avant de le revendre pour son compte ; que cela pose la question de savoir si elle a informé Alain X... de cette véritable valeur ou si Alain X... n'a pas voulu entendre des conseils qu'elle lui aurait donnés pour baisser le montant de son offre de vente. Cette question ne peut recevoir de réponse ; que le dernier mandat a pris fin en juin 2011; comme le premier, ce second mandant avait été conclu sans exclusivité, rien n'empêchait donc Alain X... de s'adresser à d'autres agents immobiliers pour procéder à la cession de son bien, A compter de la fin du mois de juin 2011 et jusqu'à l'adjudication, Alain X... a disposé du délai nécessaire pour procéder à cette cession mais il a préféré attendre que l'immeuble soit saisie, puis fasse l'objet d'une licitation plutôt que d'en baisser le prix pour le rendre attractif. Par ailleurs, Alain X... n'apporte aucun élément de nature à justifier son recours à un seul agent immobilier alors même que, compte tenu de sa situation financière, la vente de l'immeuble était urgente ; que par suite, si ce n'est l'indélicatesse ressentie par le vendeur, aucun lien de causalité ne peut être établi entre des fautes qu'a pu commettre la SAS COGIMMO et le préjudice financier qu'invoque Alain X... ; qu'Alain X... sera donc débouté de sa demande tenant à la condamnation de la société COGIMMO à lui verser 410 000 euros à titre de dommages et intérêts » ;
1°) ALORS d'une part QUE la méconnaissance de la règle relative à la limitation dans le temps des mandats de vente confiés à un agent immobilier, qui ne tend qu'à réguler cette profession et à protéger sa clientèle, est sanctionnée par une nullité relative dont ne peut se prévaloir l'agent immobilier ; et que les mandataires ne peuvent se rendre adjudicataires des biens qu'ils sont chargés de vendre ; qu'en retenant, pour dire que la société Cogimmo n'avait commis aucune faute en se rendant adjudicataire du bien immobilier que M. X... l'avait chargée de vendre, qu'elle pouvait invoquer la nullité absolue de la clause de tacite reconduction convenue avec lui dans le mandat de sorte que celui-ci n'était plus en cours à la date d'adjudication, la cour d'appel a violé les articles 7 alinéa 1er, de la loi du 2 janvier 1970 et 1596 du code civil ;
2°) ALORS d'autre part QUE la nullité relative est susceptible de renonciation ; qu'en retenant encore, pour dire que la société Cogimmo n'avait commis aucune faute en se rendant adjudicataire d'un bien immobilier que M. X... l'avait chargée de vendre, que par l'effet de la nullité de la clause de tacite reconduction convenue, ce mandat avait déjà pris fin à la date d'adjudication, et que la société Cogimmo ne pouvait être réputée avoir renoncé à cette nullité en continuant à publier des annonces au-delà du terme puisqu'il s'agissait d'une nullité absolue, la cour d'appel a violé les articles 7 alinéa 1er de la loi du 2 janvier 1970, ensemble l'article 1338 du code civil dans sa rédaction applicable au litige et 1596 du même code ;
3°) ET ALORS QUE, tenu d'une obligation de renseignement et de conseil vis-à-vis de son mandant, l'agent immobilier doit notamment lui donner une information loyale sur la valeur du bien mis en vente ; qu'en l'espèce, M. X... reprochait à la société Cogimmo d'avoir failli à son obligation de conseil sur la valeur du bien qu'il l'avait chargée de vendre, proposé par elle au prix de 1 260 000 euros en 2007, puis au prix de 980 000 euros entre 2010 et 2012, et finalement acquis en 2013 par cette société, par voie d'adjudication, au prix de 570 000 euros et remis en vente par elle, en 2014, au prix de 720 000 euros ; qu'en retenant, pour écarter la responsabilité de la société Cogimmo, qu'un éventuel manquement à une obligation de conseil quant à la valeur du bien mis en vente ne pourrait être à l'origine d'un préjudice subi en 2013, au moment de l'adjudication du bien litigieux, soit plus de trois ans après l'expiration du second mandat prévoyant un prix de vente de 980 000 euros dès lors qu'elle ne pouvait raisonnablement supposer que ce bien ferait l'objet d'une procédure de saisie trois ans plus tard, quand par l'effet de la clause de tacite reconduction convenue entre les parties, ce second mandat avait poursuivi ses effets jusqu'à cette procédure d'adjudication, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ensemble les articles alinéa 1er de la loi du 2 janvier 1970 et 1338 du code civil dans sa rédaction applicable au litige ;
4°) ALORS QU'en retenant, pour écarter la responsabilité de la société Cogimmo, que le manquement à son obligation de conseil, s'il était établi, ne pourrait être à l'origine d'aucun préjudice pour M. X... dès lors que le prix de vente d'un bien immobilier est fixé d'un commun accord et qu'elle ne pouvait raisonnablement envisager l'ouverture d'une procédure de saisie à l'encontre de son client, mais sans rechercher, comme elle y était invitée, si la société Cogimmo lui avait délivré une information loyale sur la valeur de son bien et sur le risque qu'il ne puisse être vendu de gré à gré aux prix qu'elle proposait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
5) ALORS QUE l'agent immobilier, même lié par un mandat non exclusif, est tenu de délivrer à son client une information loyale sur la valeur du bien qu'il met en vente ; qu'en l'espèce, M. X... reprochait à la société Cogimmo d'avoir failli à son obligation de conseil sur la valeur du bien qu'il l'avait chargée de vendre, proposé par elle au prix de 1 260 000 euros en 2007, puis au prix de 980 000 euros entre 2010 et 2012, et finalement acquis en 2013 par cette société, par voie d'adjudication, au prix de 570 000 euros puis remis en vente par elle, en 2014, au prix de 720 000 euros ; qu'en énonçant, pour écarter la responsabilité de la société Cogimmo, qu'elle n'était lié à M. X... que par un mandat de vente non exclusif, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
6°) ALORS QUE les juges ne peuvent statuer par des motifs d'ordre général et abstrait ; qu'en l'espèce, M. X... reprochait à la société Cogimmo d'avoir, par ses manquements, empêché la vente du bien qu'il l'avait chargée de vendre, dans le but d'en faire elle-même l'acquisition par voie d'adjudication pour le revendre à un prix inférieur que celui auquel elle l'avait proposé dans le cadre de son mandat ; qu'en énonçant, pour écarter la responsabilité de cette société, que M. X... ne pouvait se prévaloir d'un préjudice correspondant à la différence entre le prix de vente affiché par la société Cogimmo et le prix auquel elle en avait fait l'acquisition, dès lors que la vente d'un bien au prix demandé initialement est toujours hypothétique, le prix dépendant de la loi du marché, toujours fluctuante, et ne peut servir de référence pour le calcul d'un préjudice, mais sans rechercher concrètement si, en l'espèce, la société Cogimmo n'avait pas fait obstacle à la vente de son bien au prix de 980 000 euros dans le but d'en faire elle-même l'acquisition à bas prix lors de la procédure d'adjudication, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
7°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à une absence de motifs ; que dans ses conclusions d'appel, M. X... se prévalait d'un préjudice moral lié au comportement de la société Cogimmo ayant agi à l'encontre ses intérêts en se portant acquéreur de la maison pour laquelle il lui avait confié un mandat de vente (conclusions page 7 et 8) ; qu'après avoir constaté que la société Cogimmo avait eu un comportement blâmable en se comportant comme un mandataire bien que le mandat ait pris fin le 22 septembre 2010 et qu'elle avait fait preuve d'indélicatesse en se portant adjudicataire sur surenchère d'un immeuble pour lequel elle avait reçu mandat de vente trois ans auparavant, la cour d'appel a considéré que le préjudice invoqué par Monsieur X... de 410 000 euros correspondant à la différence entre le prix de vente fixé dans le deuxième mandat et le prix de vente après surenchère, n'est pas établi ; qu'en statuant ainsi sans se prononcer sur le préjudice moral invoqué par Monsieur X... et lié au comportement blâmable et indélicat de la société Cogimmo, la cour d'appel, qui n'a pas répondu aux conclusions dont elle était saisie, a violé l'article 455 du code de procédure civile.