LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 6 décembre 2016), que, le 13 avril 2000, l'assemblée générale des copropriétaires de plusieurs bâtiments d'un groupe d'immeubles, soumis au statut de la copropriété, a décidé de constituer un syndicat secondaire ; que les consorts X..., propriétaires de plusieurs lots dépendant de ce syndicat, ont assigné le syndicat principal des copropriétaires de l'immeuble du [...]                 en annulation des délibérations de l'assemblée générale du 11 mars 2009 et des assemblées postérieures comme prises en négation de l'existence du syndicat secondaire ;
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant énoncé à bon droit, sans être tenue d'inviter les parties à formuler leurs observations dès lors qu'elle se bornait à vérifier l'absence ou la réunion des conditions d'application de la règle de droit invoquée, que la création d'un syndicat secondaire impliquait une spécialisation des charges communes jusqu'alors réparties entre tous les lots, ce qui nécessitait une modification du règlement de copropriété, et relevé, sans dénaturation, qu'il n'était pas justifié de l'adoption du règlement de copropriété du syndicat secondaire, dont la violation était alléguée, ni d'un vote modifiant la répartition des charges, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendait inopérante, a pu retenir que les consorts X... ne démontraient pas en quoi les délibérations de l'assemblée générale du 11 mars 2009 auraient été prises en violation des droits des copropriétaires du syndicat secondaire ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que les consorts X... n'avaient pas contesté les assemblées générales postérieures à celle du 11 mars 2009 dans le délai de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche inopérante sur l'application de la théorie de l'inexistence, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne de M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et Mme X... et les condamne à payer au syndicat principal des copropriétaires de l'immeuble du [...]                 la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour les consorts X...
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les consorts X... de leur demande d'annulation des résolutions de l'assemblée générales du 11 mars 2009 et des assemblées postérieures,
AUX MOTIFS QUE « Les consorts X... attaquent les résolutions de l'assemblée générale du 11 mars 2009 et des assemblées postérieures au motif que toutes les décisions du syndicat principal résultent de la fraude et « constituent des clauses contraires à l'ordre public en ce qu'elles violent les dispositions contractuelles du règlement de copropriété du syndicat secondaire », qu'étant « affectées par l'irrégularité majeure de la négation de l'existence du syndicat secondaire, toutes les décisions de ces assemblées sont entachées de nullité par application de la théorie de l'inexistence ».
Il appartient donc aux consorts X... de démontrer en quoi chacune des décisions votées lors des assemblées générales attaquées auraient été prises en violation de la répartition des pouvoirs entre le syndicat principal et le syndicat secondaire.
L'article 27 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat secondaire des bâtiments « a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou de ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété.
La création d'un syndicat secondaire pour l'administration d'un bâtiment implique donc une spécialisation des charges communes jusqu'alors réparties entre tous les lots, ce qui nécessite une modification du règlement de copropriété.
Et il résulte des articles 27 et 25 que la modification de la répartition des charges consécutive à la création d'un syndicat secondaire est décidée à la majorité des voix de tous les copropriétaires du syndicat, ce qui signifie que le vote doit concerner les copropriétaires du syndicat principal et secondaire.
Or, il n'est pas justifié que ce vote soit intervenu afin de modifier la répartition des charges communes de l'immeuble telles que prévues par le règlement de copropriété du 3 avril 1976.
Et s'il ressort du procès- verbal d'assemblée générale du 13 avril 2000 que « l'assemblée décide de créer un syndicat secondaire des bâtiments A1, A2, B, D et E.
Elle adopte le règlement de copropriété et donne mandat au syndic d'en confier la publication au bureau des hypothèques de Villefranche », le contenu des dispositions contractuelles du règlement de copropriété du syndicat secondaire, dont la violation est alléguée, n'est même pas justifié en fait par les appelants.
En effet, en l'absence de publication au bureau des hypothèques du règlement de copropriété, les pièces invoquées par les appelants à ce titre sont soit datées de 2001, postérieurement à l'assemblée du 13 avril 2000, soit dépourvues de dates permettant de s'assurer que les copropriétaires du syndicat secondaire ont bien adopté le règlement sur la base du document produit devant la cour, pièce 16, dénommé préambule au règlement de copropriété.
Par ailleurs, M. A... X... produit un tableau de répartition des charges générales, dénommé état descriptif de division du syndicat secondaire qui selon l'appelant, aurait été réalisé par un spécialiste de la répartition des charges de copropriété et respecterait mieux les critères de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 mais demeure en l'état un document individuel dont la validité en ce qu'elle résulte d'un vote modifiant la répartition des charges dans les conditions des articles 27et 25 sus rappelées n'est pas établie.
Dès lors, la cour, qui n'est certes pas saisie de la question de la régularité de la constitution du syndicat secondaire et de la validité de l'assemblée spéciale par laquelle a été créé le syndicat secondaire, ne peut que constater que M. A... X... et Mme X... ne démontrent pas en quoi les délibérations prises lors de l'assemblée générale du 11 mars 2009 auraient été prises par fraude et en violation des droits des copropriétaires du syndicat secondaire.
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a, à bon droit, débouté M. A... X... et Mme X... de leur demande d'annulation de l'assemblée générale du 11 mars 2009 et de leur demande subséquente en dommages et intérêts.
Dès lors, M. A... X... et Mme X..., qui n'ont pas contesté chaque assemblée générale postérieure à celle du 11 mars 2009 dans le délai de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, doivent être déboutés, par les motifs qui précèdent, de leurs demandes d'annulation de ces délibérations :
- n° 4 à 6, 8 à 12, 21 et 22 de l'assemblée générale du 26 avril 2010 ;
- n° 5, 6, 8 à 17, 19, 20, 24 et 25 de l'assemblée générale du 29 juin 2011 ;
- n° 4 à 7, 15 à 23, 25, 26, 28 et 29 de l'assemblée générale du 5 mars 2012 ;
- n° 4, 5, 7, 16, 23 et 24 de l'assemblée générale du 20 juin 2013 ;
- n° 4 à 8 de l'assemblée générale du 4 septembre 2013 » ;
ET AUX MOTIFS NON CONTRAIRES ADOPTES QUE « Selon l'article 27, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis « lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat secondaire ».
La création d'un syndicat secondaire est donc subordonnée à deux conditions, à savoir :
- l'existence de deux ou plusieurs bâtiments,
- une décision spéciale des copropriétaires des lots qui composent le bâtiment destiné à être géré par le syndicat secondaire.
En l'espèce, il résulte de la description des biens figurant dans le règlement de copropriété que l'ensemble immobilier comprend bien deux bâtiments indépendants, l'un correspondant au bâtiment C du règlement de copropriété et l'autre correspondant selon ledit règlement au bâtiment principal et aux emplacements de parkings désigné sous les termes bâtiments A1, A2, B, D et E.
En outre, M. X... produit un procès-verbal d'assemblée générale du 13 avril 2000 des copropriétaires des bâtiments A1, A2, B, D et E, dont la véracité n'est pas contestée, aux termes duquel il est indiqué que « l'assemblée décide de créer un syndicat secondaire de bâtiments A1, A2, B, D et E ».
Par suite, il y a lieu de considérer que la copropriété sise [...]                                                   comprend bien un syndicat principal et un syndicat secondaire.
En revanche, il ne résulte d'aucune des pièces produites au dossier que les copropriétaires concernés aient adopté des dispositions particulières concernant l'objet de ce syndicat. En effet, même si le procès-verbal de l'assemblée générale susvisée du 13 avril 2000 spécifie que « L'assemblée décide de créer un syndicat secondaire des bâtiments A1, A2, B, D et E. Elle en adopte le règlement de copropriété et donne mandat au syndic d'en confier la publication au bureau des hypothèques de Villefranche sur Saône à Maître Z... », le dossier ne comprend aucun règlement de copropriété pouvant correspondre à celui visé par cette disposition. Le document produit par M. X... date de 2001, établi par un autre notaire que celui visé par le procès-verbal et faisant expressément référence à la décision de l'assemblée générale de sorte qu'il ne peut pas lui être postérieur, ne peut correspondre au règlement visé dans la résolution.
En conséquence, il y a lieu de considérer le règlement de copropriété visé par l'assemblée générale comme inexistant faute de pouvoir en établir le contenu.
Dès lors en application de l'article 27 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat secondaire des bâtiments A1, A2, B, D et E a exclusivement pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne des bâtiments pour lesquels il est constitué.
En revanche, ce syndicat secondaire ne peut empiéter sur les pouvoirs du syndicat principal en intervenant au-delà de la gestion des bâtiments pour lesquels il a été créé ou encore en s'immisçant dans l'administration de l'ensemble de la copropriété dont le syndicat principal demeure seul responsable.
L'article 27 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 interdit en outre au syndicat secondaire de porter une quelconque atteinte aux « droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété».
Inversement, en cas d'empiétement par le syndicat principal sur la compétence du syndicat secondaire, les décisions en question sont passibles de nullité.
Il appartient alors au copropriétaire qui se prévaut de cet empiétement par le syndicat principal sur la compétence du syndicat secondaire d'en apporter la preuve.
En l'espèce, il appartient donc à M. Michel X... et à Mme Armèle X... de démontrer en quoi chacune des décisions votées lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 11 mars 2009 aurait été prise en violation du principe de répartition des pouvoirs entre le syndicat secondaire et le syndicat principal.
Or M. Michel X... et Mme Armèle X... se contentent de reprocher aux délibérations en question d'empiéter sur les pouvoirs du syndicat secondaire sans expliquer en quoi les décisions prises lors de cette assemblée auraient dû relever de la compétence du syndicat secondaire.
De ce fait, il ne peut donc être donné suite à la demande d'annulation des résolutions de l'assemblée générale des copropriétaires du 11 mars 2009 formulée par M. Michel X... et Mme Armèle X... »,
1°) ALORS QUE le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de l'absence de modification du règlement de copropriété initial du 3 avril 1976 qui serait nécessaire consécutivement à la création d'un syndicat secondaire pour modifier la répartition de charges communes de l'immeuble sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations, la cour a violé l'article 16 du code de procédure civile.
2°) ALORS QUE la modification de la répartition des charges est la conséquence directe et nécessaire de la création du syndicat secondaire résultant du vote émis à la majorité de l'article 25 par les copropriétaires concernés ; qu'en subordonnant la création du syndicat secondaire à la modification du règlement de copropriété initial du 3 avril 1976 quant à la répartition des charges communes de l'immeuble, la cour a violé l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965.
3°) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les documents soumis à son examen ; qu'en relevant que les consorts X... invoquaient dans leurs conclusions la violation des dispositions contractuelles du règlement de copropriété du syndicat secondaire à l'appui de leur demande d'annulation, la cour a violé le principe précité et l'article 4 du code de procédure civile.
4°) ALORS QUE la violation des droits des copropriétaires du syndicat secondaire n'est pas subordonnée à une démonstration de la violation des dispositions de son règlement de copropriété dont l'établissement n'est pas obligatoire ; qu'en considérant le contraire, la cour a violé l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965.
5°) ALORS QU' en constatant, pour débouter les consorts X... de leur demande d'annulation des délibérations litigieuses, que les consorts X... ne démontrent pas en quoi les délibérations prises lors de l'assemblée générale du 11 mars 2009 et postérieures auraient été prises par fraude et en violation des droits des copropriétaires du syndicat secondaire sans rechercher, ainsi que l'y invitaient pourtant les consorts X... dans leurs conclusions, si les résolutions adoptées par l'assemblée générale du 11 mars 2009 et par les assemblées postérieures qu'ils avaient expressément citées ne concernaient pas l'ensemble des bâtiments sans aucune distinction des comptes des syndicats principal et secondaire, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965.
6°) ALORS QUE le délai de deux mois imparti par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour contester une décision d'assemblée générale n'est pas applicable en cas d'inexistence d'une décision ; qu'en se bornant, pour les débouter de leur demande d'annulation des délibérations d'assemblées générales postérieures à celle du 11 mars 2009, à relever que les consorts X... n'avaient pas contesté chacune de ces assemblées générales dans le délai de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 sans rechercher, ainsi que l'y invitaient pourtant les consorts X..., si la théorie de l'inexistence ne s'appliquait pas à ces délibérations, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.