LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu que l'arrêt attaqué (Paris, 23 février 2017) fixe le montant des indemnités revenant à la société Etandex au titre de son éviction, au profit du conseil général de l'Essonne, d'une parcelle dont elle est locataire ;
Attendu que l'expropriant fait grief à l'arrêt de fixer les indemnités comme il le fait ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la société Etandex justifiait être titulaire d'un bail commercial sur le terrain exproprié, lequel était utilisé, avec l'accord du propriétaire et sans que quiconque l'eût contesté, à des fins de stockage et que l'expropriation de ce terrain l'avait obligée à en prendre à bail un autre pour compenser la perte de sa capacité de stockage et pouvoir poursuivre son activité, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le conseil général de l'Essonne aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du conseil général de l'Essonne et le condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Etandex ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un juin deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour le département de l'Essonne.
L'arrêt partiellement infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a porté l'indemnité d'éviction due à la société ETANDEX à la somme de 371.267 euros et en ce qu'il a fixé l'indemnité de remploi à 35.977 euros ;
AUX MOTIFS QUE « l'article L. 13-13, devenu L. 321-1, du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que la société Etandex justifie être titulaire d'un bail commercial consenti par le propriétaire du terrain litigieux, qui a été aménagé dès lors qu'il est bituminé, comme l'a noté le juge de l'expropriation lors de son transport sur les lieux ; qu'il importe peu que ce bail, dont la matérialité n'est pas remise en cause n'ait pas été publié, cette formalité n'étant pas nécessaire, ni qu'à l'origine le terrain en cause ait été utilisé à usage de pépinière, dès lors, qu'à la date de référence, son usage effectif était, avec l'accord du propriétaire et sans que quiconque y ait trouvé à redire, celui d'un terrain aménagé à usage de stockage ; que l'expropriation d'une partie des terrains loués par la société Etandex oblige celle-ci, dont il n'est pas contesté qu'elle est une importante société oeuvrant dans le domaine de l'étanchéité, employant de nombreux salariés et réalisant un chiffre d'affaire substantiel, en progression régulière, à trouver un autre terrain susceptible de compenser la perte de capacité de stockage provoquée par l'expropriation ; que la société Etandex justifie avoir dû en définitive signer un nouveau bail commercial, plus onéreux, sur un autre terrain aux [...], d'une superficie un peu plus importante que la partie prise par l'expropriation ; qu'il convient de prendre en compte ce surcoût directement imputable à l'expropriation, dans la mesure de la superficie correspondant à la partie expropriée et sur une durée limitée aux 5 années du bail résiduel initial ; qu'il est justifié d'un différentiel annuel de loyers de : 115.000 euros (nouveau loyer annuel) – 30.318,75 euros (ancien loyer annuel) = 84.861,25 euros, arrondis à 84 861 euros ; que sur 5 années et en tenant compte de la différence des dimensions respectives des terrains loués, le préjudice s'établit à : 84.861 euros x 5 années x 4.375 m² / 5.000 m² = 371.266,87 euros, arrondis à 371.267 euros ; que cette somme présentant le caractère d'une indemnité d'éviction, afférente à la perte du droit au bail dont elle était titulaire, la société Etandex est fondée à solliciter en outre une indemnité de remploi de : - 5 % jusqu'à 23.000 euros, soit 1.150 euros, et - 10 % sur le surplus de l'indemnité, soit 348.267 euros, x 10 % = 34.826,70 euros, soit au total 35.976,70 euros, arrondis à 35 977 euros ; que les parties sont d'accord sur le montant de l'indemnité de 80.730,50 euros, arrondis à 80.730 euros, qui avait été allouée à l'appelante pour compenser les frais d'installation non amortis ; qu'il convient de confirmer le jugement sur ce point ; que les frais de démontage et de montage des tentes retenus pour 16.190 euros par le premier juge, résultant d'un devis, ne sont pas précisément contestés par l'expropriante ; qu'il en va de même des frais de déménagement et de réinstallation du matériel d'un site à l'autre pour 58.500 euros, de sorte qu'il convient de confirmer le montant de ces indemnités ; que l'expropriée invoque un trouble d'exploitation particulièrement important résultant de surcoûts de trajet (indemnités kilométriques et salaires perdus en temps de trajet) résultant d'une modification de son processus d'exploitation, compliqué par la nécessité pour les camions intervenant sur les chantiers de passer successivement pour récupérer l'ensemble des matériels et fournitures nécessaires par les deux sites (l'ancien de [...] puis le nouveau des [...]), ce pour au moins une partie des chantiers ; qu'eu égard au caractère substantiel des sommes réclamées et à la complexité des paramètres entrant en jeu selon la taille des chantiers, il apparaît nécessaire poux approcher plus précisément ce préjudice de recourir à une mesure d'expertise, aux frais avancés par la société Etandex qui la sollicite ; que l'expert donnera également son avis sur le montant du préjudice commercial susceptible d'avoir été occasionné par le déménagement du site de [...] ayant fait l'objet de l'expropriation, au vu du nombre de salariés concernés et de la durée de l' opération ; qu'enfin, il donnera son avis sur la nécessité et, le cas échéant, l'estimation des travaux qui seraient nécessaires à l'installation des tentes en sus de la somme de 16.190 euros déjà allouée pour le démontage et le montage desdites tentes ; qu'en définitive, le jugement entrepris doit être confirmé, sauf sur le montant de l'indemnisation revenant à la société Etandex au titre de son indemnité d' éviction, de son indemnité de remploi, sur le refus d'une expertise s'agissant 1) de l'indemnisation du préjudice d'exploitation (kilomètres supplémentaires et suppléments de temps de trajet), 2) du trouble commercial, 3) de la nécessité des travaux nécessaires à l'installation des tentes en sus de la somme de 16.190 euros déjà allouée, le cas échéant de leur coût ; qu'il sera sursis à statuer sur le surplus des demandes de la société Etandex jusqu'après le dépôt du rapport d'expertise » ;
ALORS QUE, premièrement, seuls les droits et intérêts juridiquement protégés donnent lieu à indemnisation ; qu'à cet égard, la conclusion d'un bail commercial en violation des règles d'urbanisme étant entachée de nullité, le locataire ne saurait en opposer l'existence à l'autorité expropriante pour obtenir de celle-ci l'indemnisation de la perte de son droit au bail pour le calcul de ses indemnités d'éviction et de remploi ; qu'en l'espèce, le département de l'Essonne, qui demandait sur ce point la confirmation du jugement de première instance, faisait valoir que la parcelle expropriée était classée par le plan d'occupation des sols de la commune de [...] en zone non constructible à destination agricole, et que ce classement excluait toute exploitation commerciale de cette parcelle (mémoire notifié le 21 septembre 2015, p. 6 et 7, et pièce n° 7) ; qu'en décidant néanmoins qu'il y avait lieu de tenir compte, pour l'évaluation des indemnités d'éviction et de remploi dues à la société ETANDEX, de la perte de son droit au bail commercial sur cette parcelle, la cour d'appel a violé l'article L. 13-13 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dans sa rédaction applicable en l'espèce, ensemble le principe de réparation intégrale ;
ET ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, en s'abstenant de rechercher, comme il lui était demandé (mémoire notifié le 21 septembre 2015, p. 6 et 7, et pièce n° 7), si la conclusion d'un bail commercial en violation des règles d'urbanisme applicables sur la commune de [...] n'excluait pas d'opposer ce bail à l'autorité expropriante en vue de réclamer à celle-ci des indemnités d'éviction et de remploi tenant compte de la perte de son droit au bail, la cour d'appel a de toute façon privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-13 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dans sa rédaction applicable en l'espèce, ensemble le principe de réparation intégrale.