LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Donne acte à M. Alain X..., Mme Y..., Mme Z...et Mme A...du désistement de leur pourvoi ; 
Attendu que l'arrêt attaqué (Caen, 26 mai 2014) fixe le montant de l'indemnité revenant aux consorts B...-X...au titre de l'expropriation, au profit de l'Etablissement public foncier de Normandie (EPF de Normandie), de parcelles leur appartenant ; 
Sur le second moyen : 
Vu l'article 455 du code de procédure civile ; 
Attendu que l'arrêt fixe le montant de l'indemnité par comparaison avec des termes de référence proposés par l'EPF de Normandie ; 
Qu'en statuant ainsi, sans répondre au mémoire des consorts B...-X...selon lequel ces références ne sont pas comparables en ce que leur point altimétrique est inférieur à 5, 20 m et qu'elles sont dès lors, à la différence des parcelles évaluées, situées en zone inondable, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; 
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le premier moyen : 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe le montant des indemnités revenant aux consorts B...-X...au titre de l'expropriation des parcelles AB80, AB89 et AB90, l'arrêt rendu le 26 mai 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen, autrement composée ; 
Condamne l'Etablissement public foncier de Normandie aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile ; rejette la demande de l'Etablissement public foncier de Normandie ; le condamne à payer aux consorts B...-X...la somme globale de 3 000 euros ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six novembre deux mille quinze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour les consorts B...-X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité à la somme de 163. 422, 70 euros l'indemnité globale due par l'EPF de Normandie pour l'expropriation des parcelles AB 80, 89 et 90 ; 
Aux motifs que les parcelles expropriées sont situées sur le secteur « Giffard Nord » de la commune de Tourlaville ; qu'elles sont desservies par la rue de l'Hôtel Giffard ; que ce secteur est situé dans la partie Est de la commune, bordé à l'Ouest par des secteurs pavillonnaires ; que sur la qualification des biens, à la date de référence, soit le 19 décembre 2007, date de référence non remise en cause par les parties et correspondant à la date d'approbation du PLU, les parcelles étant situées en zone de droit de préemption urbain, ces parcelles étaient situées au PLU en zone 2AUC soit en zone d'urbanisation différée ; que les expropriés soutiennent que le classement des parcelles en zone 2AUC, alors que selon eux elles devaient être classées en zone urbaine, ou à tout le moins en zone 1AUC relève d'une intention dolosive de l'expropriant ; qu'il n'appartient pas au juge de l'expropriation d'apprécier l'adéquation du zonage retenu au PLU avec les caractéristiques du terrain, mais uniquement de vérifier si l'expropriant, lors de l'élaboration de son PLU a procédé à un déclassement des biens en vue de réduire leur valeur dans l'objectif d'une acquisition future ; qu'or en l'espèce, les parcelles expropriées que ce soit dans les POS antérieurs ou dans le PLU applicable à l'espèce, ont toujours été classées en zone « à urbaniser » (zone 1NA sous l'empire des POS antérieurs et 2AU dans le PLU actuel), or la zone 1NA était définie comme zone non équipée réservée à l'urbanisation future, dans laquelle les constructions sont interdites sauf initiative publique sous la forme de modification du POS ou de création d'une ZAC ; qu'il ne peut en conséquence être valablement soutenu que le classement des parcelles expropriées lors de l'élaboration du PLU, en les faisant passer de zone 1NA à 2AU a été préjudiciable aux consorts B...-X...; que les consorts B...-X...ne rapportant pas la preuve de ce que l'expropriant, en classant les parcelles en zone 2AUC était animé de l'intention de les léser, les parcelles seront estimées en fonction de leur situation en zone 2AUC ; 
1°- Alors qu'en se bornant à constater que les parcelles expropriées étaient déjà classées dans les POS antérieurs tout comme dans le PLU applicable à l'espèce, en zone « à urbaniser » (zone 1NA sous l'empire des POS antérieurs et 2AU dans le PLU actuel), et qu'il ne pourrait en conséquence être valablement soutenu que le classement des parcelles expropriées lors de l'élaboration du PLU, en les faisant passer de zone 1NA à 2AU a été préjudiciable aux consorts B...-X..., sans rechercher ainsi qu'elle y était invitée, si l'intention dolosive de l'expropriant ne résultait pas précisément de ce maintien des parcelles litigieuses par le PLU du 19 décembre 2007, dans une zone 2AU à urbaniser, quand le PLH intégré au PLU prévoyait à cette même date la construction à très court terme de 100 logements dans cette zone Giffard Nord, dont seulement 60 logements sociaux, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-15 II du Code de l'expropriation ; 
2°- Alors qu'en statuant de la sorte sans répondre aux conclusions des consorts X... qui faisaient valoir que leur terrain était constructible en 1988 jusqu'à ce que la commune ne le classe en zone à urbaniser et que son classement en zone 2AU en décembre 2007 n'était que l'aboutissement d'une longue action menée par l'expropriant pour s'approprier leur terrain au moindre coût, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile. 
SECOND MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité à la somme de 163. 422, 70 euros l'indemnité globale due par l'EPF de Normandie pour l'expropriation des parcelles AB 80, 89 et 90 ; 
Aux motifs que les parcelles expropriées ne sauraient recevoir la qualification de terrain à bâtir, toutefois étant situées en limite de zone urbanisée leur évaluation sera faite, à la date du jugement déféré, en fonction de leur usage effectif de bien à caractère agricole, mais en tenant compte de leur situation privilégiée ; que l'expropriant et le commissaire du gouvernement ayant fourni de nombreux termes de comparaison concernant des biens de même nature, dont certains situés dans le périmètre de l'opération, il convient de retenir la méthode dite de comparaison pour l'évaluation des terrains sans qu'une expertise s'avère nécessaire ; que l'étude des termes de comparaison fournis par l'EPF de Normandie permet de constater que les parcelles classées en zone 2AU situées sur la commune de Tourlaville ou sur le territoire de la Communauté urbaine de Cherbourg ont été vendues sur une base de 4 euros du m ² ; que dans le cadre de la DUP l'EPF de Normandie fait état de 5 accords amiables concernant les parcelles voisines :
- Vente du 28/ 04/ 2010 consorts C.../ EPF de Normandie concernant la parcelle AB 81 de 5. 323 m ² (parcelle limitrophe de la parcelle AB 80) au prix de 4 euros du m ² outre remploi,
- Vente du 10/ 06/ 2010 D.../ EPF de Normandie concernant la parcelle AB 87 de 3. 390 m ² au prix de 4 euros le m ²,
- Vente du 11/ 10/ 2010 R.../ EPF de Normandie de la parcelle AB 66 d'une superficie de 3. 455 m ² au prix de 4 euros du m ²,
- Vente du 28/ 04/ 2010 F.../ EPF de Normandie de la parcelle AB 67 d'une superficie de 287 m ² au prix de 4 euros du m ²,
- Vente du 29/ 04/ 2011 G.../ EPF de Normandie de la parcelle AB 68 d'une superficie de 297 m ² au prix de 4 euros du m ², 
Que les consorts B...-X...ont, eux-mêmes par acte du 19/ 04/ 2013, dans le cadre d'une DUP en date du 24 juillet 2012 concernant le secteur « Collignon » à Tourlaville, cédé à l'EPF de Normandie la parcelle cadastrée AC 7 d'une superficie de 1. 603 m ² au prix de 3, 50 euros du m ² ; qu'une étude comparative intervenue sur des communes voisines permet de vérifier que les acquisitions de parcelles en zone 2AU se réalisent autour de 4 euros du m ² en valeur libre, voire 5 euros du m ² aux termes d'un arrêt d'expropriation rendu le 18 janvier 2013 concernant les parcelles situées à Montubert Grimesnil faisant partie de la communauté urbaine de Cherbourg-Octeville situées en zone 2 AUc d'une superficie totale de 9. 398 m ² (expropriation Le Garçon/ EPF de Normandie) ; que les termes de comparaison cités par les expropriés ne sauraient valablement servir de base à l'indemnisation dans la mesure où ils concernent des biens situés dans une zone différente ou font état de ventes très anciennes (mai 1986) 
réalisées à une époque où les règles d'urbanisme applicables n'étaient pas les mêmes ; que pour solliciter une indemnisation sur la base de 26, 63 euros du m ² les consorts B...-X...se prévalent d'une vente H... en date du 26 juillet 2006 portant sur un ensemble de parcelles situées dans le secteur Giffard d'une superficie de 5. 996 m ², vente réalisée au prix de 25, 50 euros le m ² ; que toutefois il résulte de l'acte de vente produit aux débats que les parcelles étaient situées en zone UC donc immédiatement constructible ; que ce terme de comparaison n'est en conséquence pas probant ; que les consorts B...-X...font également état de transactions intervenues sur des terrains situés en zone 1 AU lesquels se négocient entre 8 euros et 10 euros du m ² selon leur situation ; que ces termes de comparaison ne sont pas davantage pertinents, le zonage n'étant pas le même ; que les consorts B...-X...ne sauraient se prévaloir des valeurs mentionnées dans la déclaration de succession établie en 2002 pour la parcelle AB 90 soit 10 euros du m ² et pour les parcelles AB 80 et 89 pour 15, 59 m ² dans la mesure où une telle déclaration de succession ne constitue pas un acte de mutation susceptible d'être pris en compte au titre des termes de comparaison ; qu'il convient en conséquence d'écarter comme non pertinents les termes de comparaison invoqués par les consorts B...-X...; que les terrains expropriés bénéficiant d'une situation privilégiée par rapport à des terrains à simple vocation agricole, dont les prix se négocient autour de 0, 60 euro le m ² c'est en faisant une exacte appréciation des éléments qui lui étaient produits que le premier juge a retenu pour la parcelle AB 80 une valeur de 5 euros du m ² compte tenu de sa situation à proximité de la voie publique et des réseaux et de 4, 50 euros du m ² pour les parcelles AB 89 et 90 ; que ces valeurs sont conformes aux valeurs retenues dans le cadre des accords amiables mais portant sur des parcelles de moins bonne configuration (AB 67, 68 très étroites) ou encore moins bien desservies (AB 66, 81 et 87) ; qu'elles sont en adéquation avec la décision rendue par la présente juridiction concernant les parcelles Le Garçon situées à proximité du bourg d'Octeville proches du pôle universitaire à moins de 2 km du centre de Cherbourg-Octeville ; 
1°- Alors que le juge doit tenir compte dans l'évaluation des indemnités allouées aux propriétaires, commerçants industriels et artisans, de la valeur résultant des évaluations administratives rendues définitives en vertu des lois fiscales ou des déclarations faites par les contribuables avant l'ouverture de l'enquête ; qu'en décidant que les consorts B...-X...ne sauraient se prévaloir des valeurs mentionnées dans la déclaration de succession établie en 2002 pour la parcelle AB 90 soit 10 euros du m ² et pour les parcelles AB 80 et 89 soit 15, 59 m ², une telle déclaration de succession ne constituant pas un acte de mutation susceptible d'être pris en compte au titre des termes de comparaison, la Cour d'appel a violé l'article L. 13-16 alinéa 3 du Code de l'expropriation ; 
2°- Alors que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice matériel, direct et certain causé par l'expropriation ; qu'en l'espèce, les consorts X... faisaient valoir (mémoire d'appel p. 8 et 16) que les éléments de comparaison à 4 euros le mètre carré invoqués par l'expropriant ne peuvent constituer une référence valable, dès lors qu'ils portent sur des parcelles inondables contrairement aux parcelles AB 80, 89 et 90 expropriées, qui ont un point altimétrique supérieur à 5, 20 m et ne sont pas situées en zone inondable ; qu'en fixant l'indemnité de dépossession sur le fondement de ces éléments de comparaison sans s'expliquer sur cette différence déterminante, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-13 du Code de l'expropriation et de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme ; 
3°- Alors qu'en statuant sur le fondement d'une étude comparative intervenue sur des communes voisines qui aurait permis de vérifier que les acquisitions de parcelles en zone 2AU se réalisent autour de 4 euros du m ² en valeur libre, sans aucune précision quant à la date de ces acquisitions, à la nature des parcelles en cause et à leur situation privilégiée ou non, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-13 du Code de l'expropriation et de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme ; 
4°- Alors qu'en fixant la valeur des parcelles expropriées à une somme de 4, 50 euros (parcelles AB 89 et 90) ou 5 euros le m ² (parcelle AB 80), sensiblement équivalente à celle qui résulte des accords amiables invoqués par l'expropriant (4 euros le m ²), après avoir constaté que les terrains expropriés bénéficient d'une situation privilégiée et que ces accords amiables portent sur des parcelles de moins bonne configuration (AB 67, 68 très étroites) ou encore moins bien desservies (AB 66, 81 et 87), la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'article L. 13-13 du Code de l'expropriation qu'elle a violé.