LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 23 janvier 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 106 F-D
Pourvoi n° G 18-20.227
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 JANVIER 2020
M. I... P..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° G 18-20.227 contre l'arrêt rendu le 24 mai 2018 par la cour d'appel de Dijon (chambre sociale), dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme A... K..., domiciliée [...] , en son nom propre et en qualité d'héritière de L... P...,
2°/ à Mme M... P..., domiciliée [...] ,
3°/ à Mme E... P..., épouse U..., domiciliée [...] ,
4°/ à M. F... P..., domicilié [...] ,
tous trois en qualité d'héritiers de L... P...,
défendeurs à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Barbieri, conseiller, les observations de Me Occhipinti, avocat de M. P..., après débats en l'audience publique du 7 janvier 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Barbieri, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Dijon, 24 mai 2018), que L... P... et son épouse ont donné à bail à leur fils des terres et bâtiments agricoles ; que, par déclaration du 29 juillet 2013, ils ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en fixation de la valeur locative et en paiement de fermages arréragés ;
Attendu que M. P... fait grief à l'arrêt de fixer le montant du fermage pour les prés et pour les bâtiments et de le condamner à payer à ce titre une certaine somme ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu, à bon droit, que les améliorations justifiées par le preneur donnent lieu à une indemnisation en sortie de ferme et, souverainement, que M. P..., qui avait bénéficié de la mise à disposition de bâtiments d'exploitation érigés avant la conclusion du bail, n'établissait pas qu'il avait personnellement réalisé et financé des travaux d'édification ou de modification de ces immeubles, la cour d'appel en a exactement déduit que les prestations dont il se prévalait n'avaient pas d'incidence sur le montant du fermage ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que M. P... ne rapportait pas la preuve, qui lui incombait, qu'il s'était régulièrement acquitté des fermages par un moyen de paiement unique en contrepartie de la mise à disposition tant des immeubles conservés par ses parents que de ceux appartenant au groupement foncier agricole constitué par les membres de sa famille, la cour d'appel en a exactement déduit que la demande de paiement des arriérés de fermage devait être accueillie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. P... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. P... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois janvier deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me Occhipinti, avocat aux Conseils, pour M. P....
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le montant du fermage annuel pour les parcelles [...], [...], [...], [...], et [...] était de 850,02 € pour les parcelles de prés et de terres et de 2 049,60 € pour les bâtiments et condamné M. I... P... à payer une somme de 27 915,30 € au titre des fermes arrêtés au 1er janvier 2018 ;
AUX MOTIFS QU'en ce qui concerne la valeur locative des bâtiments d'exploitation, se composant de deux étables construites au début des années 1960 et 1980, et d'un hangar de stockage, le preneur soutient que ces éléments ont été édifiés, améliorés et mis aux normes par ses soins et à ses frais, et qu'en conséquence, ils doivent être considérés comme étant sa propriété, pendant toute la durée du bail, conformément au principe de l'accession différée ; s'il est certain, que, par application de l'article 555 du code civil, le preneur reste propriétaire, pendant la durée de la location des constructions qu'il a édifiées sur le terrain du bailleur, il n' en demeure pas moins, que cette prestation ne peut donner lieu qu' à une indemnité devant être réglée en sortie de fermage ; que, dès lors, M. I... P..., dont le bail a été prolongé jusqu'au 1 er janvier 2020, ne saurait d'ores et déjà, être dispensé du paiement du fermage ou en obtenir la diminution ; Qu'au surplus, il lui appartient de démontrer l'existence d'une situation de droit ou de fait l' exonérant de son obligation de règlement des fermages ; que les factures produites révèlent, certes, que le preneur a acheté des matériaux de construction ; que, pour autant, ces pièces n'établissent pas qu'il a réalisé seul et entièrement les travaux de gros oeuvre, tels que fondation, sol, toiture, murs, et qu'il a financé, seul, ces prestations ; que ce constat n'est pas infirmé par les attestations, émanant de M. W... et de M. Y..., qui révèlent uniquement que M. I... P... a réalisé la fondation d'une étable, qu'il a empilé des parpaings et construit une plate-forme à fumier ; que, de plus, l'avis de réalisation d'un prêt, en date du 11 octobre 1979 et son plan de remboursement, ne sont pas probants dès lors que l'objet de cet emprunt n'y est pas précisé ; Qu'enfin, l'expert n'a pas considéré que la participation du preneur aux travaux de mise aux normes des étables devait conduire à une minoration ou à une exemption du fermage ; qu'il a précisé que ces bâtiments étaient peu fonctionnels ; dans ces conditions, il convient de confirmer la décision des premiers juges de fixer à la somme de 2 049,60 €, le montant du fermage de l'année 2014, relatif aux bâtiments d'exploitation, conformément aux conclusions de l'expert ; que pour les motifs ci-dessus exposés, M. P... ne saurait être dispensé de son paiement ; la bailleresse réclame le paiement des fermages dus, depuis l'année 2008 ; Qu'en l'espèce, M. P... ne rapporte pas la preuve qu'il s'est régulièrement acquitté des fermages par l'émission d'un chèque unique, concernant les terres données en location par ses parents et par le GFA De Velle ; que l'intéressé ne produit pas l'accord exprès des bailleurs l'autorisant à procéder à un paiement global, à charge pour eux de répartir ces versements ; Que la lettre écrite par son père, contenant la phrase suivante : « jusqu'à maintenant tu paies une location de nos terrains 51 000francspar an, ce qui fait 680frs l'hectare », ne révèle pas l'acceptation d'un tel mode de paiement ; que cette missive constate uniquement un versement annuel de 51 000 francs , Que, par ailleurs, le preneur verse aux débats ses relevés bancaires ; que cependant, ces pièces font état de paiements, mais n'en n'indiquent pas les bénéficiaires ; qu'ils ne sauraient, donc, constituer la preuve du versement de fermages ; qu' aucune quittance n'est produite ; en conséquence, le preneur ne démontre pas s'être acquitté de son obligation de paiement depuis 2008 ; que compte tenu des valeurs locatives retenues ci-dessus, M. P... doit être condamné à payer à Mme A... P... la somme de 5 608,30 €, pour les parcelles, et celle de 22 307 €, pour les bâtiments d'exploitation, ce qui détermine la somme totale de 27 915,30 €, au titre des fermages, arrêtés au 1 er janvier 2018 ; que la somme de 13 580,85 €, produira intérêts au taux légal à compter du jugement déféré ; que le surplus produira intérêts au taux légal, à compter du présent arrêt ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE s'agissant des bâtiments, il faut relever que le bail faisant l'objet de la présente instance a été conclu en 1992. Si Monsieur I... P... évoque l'existence d'un bail verbal antérieur, il n'en sollicite pas la reconnaissance et admet dans ses écritures qu'il exploitait l'élevage bovin avec son père. Les factures qu'il produit à l'appui de sa demande d'exclusion de l'assiette du bail d'un bâtiment construit au début des années 1980 sont d'ailleurs adressées à Monsieur L... P... et Monsieur I... P.... II n'est pas démontré que le fils les aurait acquittées de ses deniers personnels. Celui-ci ne peut donc pas se prévaloir du principe d'accession différé pour un bâtiment érigé avant la conclusion du bail. Monsieur I... P... justifie en revanche avoir effectué des travaux de mise aux normes en 2000, mais la première pièce qu'il produit est un courrier adressé par la préfecture en réponse à une demande d'aide financière. Il est courant en effet que des aides soient accordées aux exploitants obligés de modifier leurs installations pour les adapter aux évolutions de la réglementation. Elles peuvent atteindre 50 à 60% du coût réel des travaux mais Monsieur I... P..., qui a la charge de rapporter la preuve du coût des améliorations qu'il revendique, s'abstient de produire la réponse ultime des autorités à sa demande d'aide financière, ou sa comptabilité. Faute d'éléments probants sur le coût des travaux réellement supportés par le locataire, ce moyen sera écarté ;
1°) - ALORS QUE le preneur à bail rural qui réalise des améliorations pendant la durée du bail en reste propriétaire pendant la durée de la location ; que le fermage est fixé en fonction de l'état des lieux loués et ne peut pas porter sur des biens améliorés par le preneur, qui sont sa propriété ; qu'en estimant que M. I... P... ne pouvait qu'obtenir une indemnité en fin de bail pour les améliorations qu'il avait réalisées, la cour d'appel a violé les articles L 411-11 et L 411-12 du code rural et de la pêche maritime ;
2°) - ALORS QU'en se fondant sur des motifs inopérants tirés de l'absence de preuve du financement intégral de la construction des bâtiments litigieux et de l'opinion de l'expert, éléments ne changeant rien à la propriété, au moins partielle, de ces bâtiments par M. I... P..., la cour d'appel a violé les articles L 411-11 et L 411-12 du code rural et de la pêche maritime ;
3°) - ALORS QUE le prix du bail est payable en espèces ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si une lettre de L... P... ne révélait pas qu'un paiement de 51 000 francs avait été fait par M. I... P... pour une surface de 75 ha, incluant les terres appartenant en propre aux époux P..., de sorte que, comme M. I... P... le soutenait, il avait toujours payé le fermage de façon globale pour lesdites terres et celles données à bail par le GFA de Velle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 411-12 du code rural et de la pêche maritime.