LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 janvier 2018), que, selon acte du 26 juillet 2007, la société civile immobilière Les Bruyères a vendu deux parcelles cadastrées [...] et [...], issues de la division d'une parcelle, et en a conservé une troisième, cadastrée [...] ; que l'acte de vente, qui instituait une servitude de passage sur l'intégralité de la parcelle n° [...], au bénéfice de la parcelle n° [...], afin de permettre l'accès à celle-ci, ainsi que le passage de canalisations enterrées, prévoyait que, dans l'hypothèse où un passage équivalent serait autorisé par la mairie, la servitude ne subsisterait qu'à l'égard des canalisations ; que, se plaignant de la construction d'une rampe d'accès et de l'édification d'un mur sur l'assiette de la servitude, la société Les Bruyères a assigné M. Y... et Mme C..., propriétaires de la parcelle n° [...], en démolition et rétablissement de la servitude ;
Attendu que, pour rejeter les demandes, après avoir relevé que la construction d'un accès à la voie publique, utilisable à pied et en véhicule, ne rencontrait plus d'obstacle, le maire de la commune n'étant pas opposé au principe de la construction d'un tel accès sur la parcelle cadastrée n° [...], sous réserve du dépôt d'une demande d'autorisation d'urbanisme préalable, l'arrêt retient que la condition d'extinction de la servitude, stipulée à l'acte, est réalisée ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les parties à l'acte du 26 juillet 2007 étaient convenues que la servitude n'aurait plus d'objet si une autorisation d'accès à la voie publique était donnée par la mairie sur demande d'autorisation d'urbanisme, ce dont il résultait que l'obtention d'une telle autorisation était une condition préalable du constat de l'extinction de la servitude, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 janvier 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne M. Y... et Mme C... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un février deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Les Bruyères.
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la Sci Les Bruyères de sa demande tendant à voir condamner les consorts Y... C... à démonter leurs constructions et à remettre en état la parcelle cadastrée [...] aux fins de rétablissement de l'exercice de la servitude de passage instituée par l'acte notarié du 26 juillet 2007,
AUX MOTIFS QUE sur le droit de passage à pieds et avec tous véhicules, en application de l'article 685-1 du code civil, en cas de cessation de l'état d'enclave, et quelle que soit la manière dont l'assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l'extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l'article 682 ; qu'or, il est établi en l'espèce, tant par le titre de propriété des appelants que par le procès verbal de l'huissier constatant le 11 juin 2014 4 que la servitude de passage litigieuse concernant le droit de passage à pieds et avec tous véhicules n'a fait l'objet d'une clause de l'acte authentique que pour remédier à l'état d'enclave de la parcelle cadastrée [...] résultant de la division du fonds plus vaste qui appartenait aux vendeurs ; qu'il existait ainsi une incertitude sur la possibilité même, pour les riverains, d'être autorisés à aménager un accès par le [...], la Sci Les Bruyères indiquant en outre dans ces écritures qu'à la date du contrat que ce chemin était mal entretenu ; que les dispositions de cet acte n'ont ainsi pas eu pour objet d'instituer une servitude conventionnelle mais seulement de fixer l'assiette et les modalités d'exercice du passage sans modifier le fondement légal de la servitude ; qu'il est encore établi par ce même procès verbal et en l'absence d'élément contraire probant, qu'aucun obstacle n'empêche plus la construction sur la parcelle de la Sci Les Bruyères d'un accès depuis la voie dénommée « [...] » ; que les attestations produites par les appelants confirment par ailleurs que le « [...] » est bien utilisable avec des véhicules ; qu'en outre, aux termes du procès verbal de l'huissier constatant en date du 17 juillet 2014, le maire de la commune lui a déclaré qu'il n'était pas opposé au principe de la construction d'un tel accès sur la parcelle cadastrée section [...], sous réserve seulement du dépôt d'une demande d'autorisation d'urbanisme préalable ; que toutefois, une telle réserve exclut toute restriction au droit d'aménager l'accès de la parcelle cadastrée section [...], depuis le [...] ; qu'ainsi, est établie la cessation de l'état d'enclave qui était né de la division du fonds originaire, en présence non seulement d'une insuffisance matérielle présentée par le [...] mais encore d'une incertitude quant à la possibilité même pour les riverains d'être autorisés à aménager un accès de la parcelle depuis le [...] ; que l'hypothèse visée à l'acte de vente comme devant entraîner la disparition de l'objet de la servitude est bien réalisée, peu important que la Sci Les Bruyères ainsi que l'a relevé l'huissier conserve en friche sa parcelle cadastrée [...] et peu important également que cette société fasse valoir que si la parcelle était vendue, à l'avenir, rien ne permettrait de tenir pour établi qu'elle serait nécessairement construite ; que les premiers juges ne peuvent donc pas être approuvés d'avoir retenu que le maire de la commune n'ayant pas autorisé la construction d'un accès sur la parcelle [...], depuis le [...], les travaux de construction de la rampe et du mur empiétant sur l'emprise de la servitude de passage à pieds et avec tous véhicules devaient être démolis ; que sur la servitude concernant les canalisations, selon les dispositions expresses de l'acte de vente relatives à la servitude concernant les canalisations, celle-ci demeure sans objet tant que le propriétaire du fonds dominant n'envisage pas de construire ; qu'or, la Sci Les Bruyères reconnaît qu'elle n'envisage pas de construire ; que faute d'objet de la servitude litigieuse, la Sci Les Bruyères ne peut donc agir en démolition des ouvrages litigieux ; qu'en outre, l'acte de vente met expressément à la charge du propriétaire du fonds servant la totalité des charges d'installation et d'entretien des canalisations ainsi que le coût de la remise en état de la parcelle pour les nécessités du passage à pieds et par tout véhicule ; qu'il s'en déduit que les appelants qui ont agi à leurs risques et périls en construisant en partie l'emprise de la parcelle [...] tout en ménageant ainsi que l'a constaté l'huissier de justice, un espace libre de toute construction, destiné à recevoir les éventuelles canalisations en cas de construction du fonds dominant, ne peuvent se voir reprocher en l'état d'avoir porté atteinte aux droits du propriétaire du fonds dominant ; que le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté la Sci Les Bruyères de sa demande de dommages intérêts ;
1 ) ALORS QUE l'acte du 26 juillet 2007 formé entre la Sci Les Bruyères et les consorts Y... C... a énoncé qu'il était expressément convenu entre les parties que, dans l'hypothèse où un accès permettant l'entrée par piétons et par tous véhicules depuis le [...] serait autorisé par la mairie, la présente servitude de passage n'aurait plus d'objet ; qu'il s'en déduit que l'autorisation de la mairie était une condition préalable à l'extinction de la servitude ; que la cour d'appel a retenu que le maire de la commune avait déclaré à l'huissier de justice, le 17 juillet 2014, qu'il n'était pas opposé au principe de la construction d'un accès sur la parcelle [...] appartenant à la Sci Les Bruyères, sous réserve du dépôt d'une demande préalable d'autorisation d'urbanisme, constatations desquelles il résultait qu'à la date de la construction litigieuse, l'état d'enclave n'avait pas cessé et restait suspendu à l'autorisation de la mairie ; qu'en considérant que la déclaration du maire relative à son défaut d'opposition au principe de la construction d'un accès réalisait la condition stipulée par l'acte pour débouter la Sci Les Bruyères de sa demande de suppression de l'aménagement réalisé par les consorts Y... C..., faisant obstacle à l'exercice de la servitude de passage, la cour d'appel a, en statuant ainsi, violé l'article 1103 du du code civil ;
2 ) ALORS QU'en cas de cessation de l'état d'enclave, le propriétaire du fonds servant peut invoquer l'extinction de la servitude mais celle-ci ne peut résulter d'un acte unilatéral et, à défaut d'accord amiable, elle doit être constatée par décision judiciaire ; que pour débouter la Sci Les Bruyères de sa demande en suppression de l'aménagement litigieux et en rétablissement de la servitude de passage, la cour d'appel a relevé que l'objet de la servitude avait disparu, la possibilité d'un accès étant établie ; qu'en se déterminant en considération d'un éventuel accès à la voie publique et en n'exigeant pas la constatation judiciaire de la cessation de l'état d'enclave et celle de l'extinction de la servitude, préalable à l'aménagement litigieux, la cour d'appel, a violé l'article 685-1 du code civil.