LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
 	Donne acte à M. X... du désistement partiel de son pourvoi qui n'est maintenu qu'en ce qu'il est dirigé contre M. Y..., M. Z..., la Mutuelle des architectes français et la société Allianz IARD ; 
 	Lui donne acte également de ce qu'il renonce au deuxième moyen présenté dans son mémoire ; 
 	Attendu que M. et Mme X... ont acheté le 2 décembre 1988 un appartement en l'état futur d'achèvement à la Société financière et immobilière du midi (SOFIM), par l'intermédiaire de la société Conseil en organisation de retraite, d'épargne, de placement et de successions (COREPS), pour le financement duquel ils ont souscrit un emprunt auprès de la BNP ; que faisant valoir de nombreux problèmes liés à la construction de l'immeuble, les acquéreurs ont sollicité l'annulation de la vente et du prêt et ont poursuivi les architectes et leurs assureurs en responsabilité ;
 	Sur le troisième moyen :
 	Attendu qu'il est fait grief à la cour d'appel d'avoir débouté les époux X... de leur action en responsabilité à l'encontre de M. Y... et de son assureur les AGF ainsi que du recours en garantie formé à l'encontre de M. Z... architecte sous-traitant et de son assureur la MAF, alors que le délai de prescription décennale de l'article 2270 du code civil ne s'applique pas en cas de faute dolosive de l'architecte dont la responsabilité est recherchée ; que la faute dolosive est caractérisée lorsque, de propos délibéré, même sans intention de nuire, l'architecte a violé par dissimulation ou par fraude ses obligations contractuelles ; qu'en excluant toute faute dolosive à la charge des architectes poursuivis, sans avoir préalablement recherché, comme elle y était invitée s'il ne s'inférait pas du rapport du bureau de contrôle Veritas du 3 août 1987, ensemble des propres conclusions de la compagnie AGF, si les architectes n'avaient pas mené l'opération de rénovation d'un bâtiment ancien en ignorant délibérément les réserves du bureau de contrôle attirant leur attention sur la nécessité d'assainir l'existant, et n'avaient pas dissimulé volontairement l'humidité en résultant par des doubles parois destinées à tromper les acquéreurs, la cour d'appel ne justifie pas légalement sa décision au regard de l'article 1147 du code civil et de l'article 2270 du même code, dans sa rédaction applicable à la cause ; 
 	Mais attendu que sous le couvert du grief non fondé de manque de base légale au regard des articles 1147 et 2270 du code civil, le moyen ne tend, en réalité, qu'à remettre en cause l'appréciation souveraine portée par les juges du fond sur la valeur des éléments de preuve qui leur étaient soumis ; que le moyen n'est pas fondé ; 
 	Mais sur le premier moyen :
 	Vu l'article 16 du code de procédure civile ;
 	Attendu que pour déclarer irrecevables les demandes de M. X... tendant à lannulation ou à la résolution du contrat de vente, l'arrêt énonce que la société venderesse représentée par son liquidateur devant le tribunal, n'est pas partie à l'instance d'appel ; 
 	Qu'en relevant d'office une telle fin de non-recevoir sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
 	PAR CES MOTIFS :
 	CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de M. X... tendant à l'annulation ou à la résolution du contrat de vente du 2 décembre 1988, l'arrêt rendu le 26 mai 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties concernées dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes, autrement composée ;
 	Laisse les dépens à la charge de M. X... ; 
 	Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
 	Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 	Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq novembre deux mille dix.
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 Moyens produits par de Me Blondel, avocat de M. X...

 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevables les demandes de M. X... tendant à l'annulation ou à la résolution du contrat de vente conclu par acte notarié du 29 décembre 1988 sans mise en cause de la Société Financière et Immobilière du Midi, non intimée sur son appel ;
 AUX MOTIFS QUE la vente de l'appartement en copropriété dont l'annulation est sollicitée, à titre principal, pour vice de consentement et la résolution, à titre subsidiaire, pour vices cachés a été reçue par un acte du 29 décembre 1988 auquel sont parties la société Immobilière du Midi dite SOFIM, vendeur et M. Michel X..., acquéreur ; qu'il résulte des énonciations du jugement et des actes de la procédure que M. Michel X... avait assigné la société venderesse devant le tribunal en annulation et résolution de cette vente et que la société SOFIM était alors représentée par son liquidateur à sa liquidation judiciaire qui avait été appelé en cause ; que cependant, par leurs déclarations d'appel du jugement du 9 mai 2005, qui a déclaré recevables mais mal fondées leurs demandes de nullité et résolution de la vente, les époux X... n'not pas intimé la société SOFIM et son liquidateur judiciaire, de sorte que leurs demandes réitérées en appel d'annulation et de résolution de la vente de l'immeuble sont irrecevables, puisque leur vendeur n'est pas partie à l'instance d'appel ;
 ALORS QUE le juge, qui doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, ne peut relever d'office une fin de non-recevoir, fût-elle d'ordre public, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en déclarant d'office irrecevables les demandes de M. X... tendant à la résolution et à l'annulation de la vente, motif pris de ce que le vendeur, la société SOFIM, ou plus exactement son liquidateur, n'avait pas été appelée sur la procédure d'appel, la cour viole l'article 16 du code de procédure civile, ensemble l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de sa demande tendant à l'annulation du prêt souscrit auprès de la BNP et de l'avoir en conséquence à rembourser à la société BNP Paribas, en deniers ou quittance, ledit prêt, tant en principal qu'en intérêts ;
 AUX MOTIFS PROPRE QUE par leurs déclarations d'appel du jugement du 9 mai 2005 qui a déclaré recevables mais mal fondées leurs demandes de nullité et résolution de la vente, les époux X... n'not pas intimé la société SOFIM et son liquidateur judiciaire, de sorte que leurs demandes réitérées en appel d'annulation et de résolution de la vente de l'immeuble sont irrecevables, puisque leur vendeur n'est pas partie à l'instance d'appel ; que, sur la demande d'annulation de l'acte de prêt notarié en date du 29 décembre 1988, le tribunal, après avoir constaté que M. Michel X... avait signé le récépissé de l'offre préalable de prêt le 12 décembre 1988, l'avait acceptée le 26 décembre 1988, ce dont la banque lui avait donné récépissé, a exactement retenu que les prescriptions de l'article L. 312-10 du code de la consommation avait été respectées ; que le tribunal a par ailleurs rappelé à juste titre que l'observation des règles de forme de l'article L. 312-8 sur l'obligation d'annexer un tableau d'amortissement à l'offre de prêt n'emporte pas la nullité du prêt mais la faculté pour le juge de déchoir le prêteur du droit aux intérêts en totalité ou dans la proportion qu'il fixe ; que la sanction de la déchéance du droit aux intérêts relève du pouvoir discrétionnaire du juge ; qu'en l'espèce, l'emprunteur, se déclarant avocat dans la demande de prêt en vue de financer une acquisition immobilière en vue de la location (loi Méhaignerie) et dans un but de défiscalisation, avait une complète connaissance de son engagement lorsqu'il a accepté l'offre de prêt de sorte qu'il n'existe pas en l'espèce de motifs justifiant une déchéance en tout ou partie du droit aux intérêts qui est sollicitée à titre subsidiaire ; que sur le grief fait à l'acte authentique de prêt de ne pas reprendre la clause particulière que l'emprunteur avait insérée dans l'offre préalable de prêt en l'acceptant, selon laquelle il n'y aurait point de pénalités en cas de remboursement anticipé, le tribunal a exactement relevé que la demande d'annulation du contrat de prêt fondée sur ce motif devait être rejetée ; que les manoeuvres imputées à BNP Paribas pour les contraindre à l'ouverture d'un compte ne peuvent justifier l'annulation du contrat de prêt ; que par jugement du 11 janvier 1999, le tribunal avait déjà déclaré irrecevables les demandes portant sur l'ouverture de ce compte chèques dont le tribunal de grande instance de Charleville-Mézières est par ailleurs saisi comme en attestent les jugement des 2 juillet 1993 et 4 octobre 1996 ; qu'enfin, BNP Paribas justifie par la production des courriers alors échangés des conditions dans lesquelles elle a débloqué les fonds prêtés au fur et à mesure de leur appel et jusqu'à la délivrance de l'attestation d'achèvement des travaux par l'architecte le 15 mars 1989 ; qu'il n'est donc pas établi que BNP Paribas a débloqué les fonds en méconnaissance de ses obligations contractuelles ; que la demande d'annulation du contrat et tendant à ce que BNP Paribas supporte seule l'insolvabilité du vendeur SOFIM en raison de ses fautes et sa collusion avec lui n'est donc pas fondée.
 ALORS QUE, D'UNE PART, dans ses conclusions d'appel, M. X... Michel faisait observer que la nullité de l'acte de vente pour vice du consentement devait corrélativement entraîner la nullité de l'acte de prêt qui lui était indivisiblement lié (cf. ses dernières écritures p.10, § 5 et 6) ; que la nullité de la vente étant ainsi invoquée, non seulement pour obtenir l'anéantissement de l'acte translatif de propriété, mais également comme un moyen d'obtenir l'annulation, par voie de conséquence, du prêt qui lui était adossé, la cour ne pouvait se dispenser d'examiner les différents moyens de nullité invoqués à l'encontre de la vente, motif pris que l'action en nullité, en tant qu'elle était dirigée contre la SOFIM, était irrecevable faute pour cette dernière de figurer au nombre des intimés ; qu'en statuant comme elle le fait, la cour ne justifie pas légalement sa décision au regard des articles L. 312-12 du code de la consommation et 4 du code de procédure civile ;
 ET AUX MOTIFS ENCORE, A LES SUPPOSER ADOPTES DU JUGEMENT ENTREPRIS, QUE les époux X... demandent que la nullité de la vente soit prononcée pour vice du consentement ; qu'ils se plaignent notamment de l'humidité, dont serait affecté l'appartement qu'ils ont acquis et semblent vouloir tirer de cette conséquence principalement une cause de nullité de la vente pour vice du consentement et subsidiairement une cause de résolution pour vice caché ; que cependant, ils ne produisent à l'appui de leur demande aucun document permettant de renseigner sur l'étendue des problèmes d'humidité, qui affectent l'appartement qu'ils ont acquis ; que parmi les pièces produites, seul un extrait du procès-verbal de l'assemblée générale du 28 mai 1992 fait référence à ces problèmes en indiquant : «deux appartements sont concernés par les condensations et infiltrations  Il s'agit de l'appartement propriété de Mlle A... et celui qui appartiendrait à M. X...» ; que ce document fait également mention des conclusions de l'expert judiciaire, désigné à la requête de Mlle A... mais qui ne concernent que les traces d'humidité présentées par le logement appartenant à cette dernière ; que les éléments ainsi rapportés sont d'évidence insuffisants tant pour démontrer la gravité des défauts, dont est affecté le bien, que pour établir que ces défauts résulteraient d'un vice antérieur à la vente et auraient été sciemment dissimulés par le promoteur ;
 ET ALORS QUE, D'AUTRE PART, en ne recherchant pas si le rapport dressé par le Bureau Véritas dès le 3 août 1987 à l'intention de la SOFIM, que M. X... avait produit et spécialement invoqué en cause d'appel (v. notamment ses dernières écritures p.17 et la pièce n° 61, selon le bordereau annexé à ses dernières écritures), n'établissait pas que le bureau de contrôle avait dénoncé la forte humidité affectant le rez-de-chaussée de l'immeuble litigieux et prescrit l'assainissement préalable de cette zone, ce qui n'avait pas été fait et si, au regard de ce document capital, il n'était pas établi que la SOFIM s'était rendue coupable d'un dol à l'égard de M. X... justifiant l'annulation du contrat de vente et du prêt qui lui était indivisiblement lié, la cour ne justifie pas légalement sa décision au regard des articles 1116 du code civil et L. 312-12 du code de la consommation.
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X... de leur action en responsabilité en tant qu'elle était dirigée contre M. Y..., architecte, son assureur, les AGF et déclaré en conséquence sans objet le recours en garantie formé à l'encontre de M. Z..., architecte sous-traitant, et son propre assureur, la MAF ;
 AUX MOTIFS PROPRES QUE le tribunal a estimé que l'action en responsabilité contre l'architecte Y... assigné en intervention forcée par acte du 2 janvier 2002, qui a appelé en garantie son assureur AGF qui lui-même a appelé en garantie M. Z... et la MAF, n'était recevable que sur le fondement de l'article 1147 du code civil pour faute dolosive, toute autre action étant prescrite ; que cependant, la faute dolosive de l'architecte suppose que de propos délibéré, même sans intention de nuire, il viole par dissimulation ou par fraude des obligations contractuelles ; qu'en l'espèce, la seule méconnaissance qui lui est imputée des règles de l'art en matière d'urbanisme pour avoir fait édifier une terrasse sur le domaine public et à conduire sans la moindre réserve une opération immobilière dans la zone à risque, et la seule méconnaissance qui lui est encore imputée des vices affectant l'existant dans le cadre de cette opération de rénovation ne permettent pas de retenir qu'il a inexécuté délibérément ses obligations en méconnaissance des règles de l'art et dissimulé frauduleusement le risque en résultant, et, par voie de conséquence, de caractériser à son encontre une faute dolosive seule susceptible d'être invoquée à son encontre compte tenu de l'expiration des délais de la garantie légale à la date de son assignation ;
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les époux X... n'ont apporté la preuve ni du fait que la terrasse comprise dans leur lot était située sur le domaine public, ni du fait que l'immeuble encourait un risque d'effondrement ou était menacé par de possibles éboulements ni enfin que leur appartement souffrait d'un vice grave d'humidité trouvant sa cause dans un défaut antérieur à la vente ; que de ce seul fait, l'action en responsabilité dirigée contre M. Y... ne peut qu'être rejetée ;
 ALORS QUE le délai de prescription décennale de l'article 2270 du code civil ne s'applique pas en cas de faute dolosive de l'architecte dont la responsabilité est recherchée ; que la faute dolosive est caractérisée lorsque, de propos délibéré, même sans intention de nuire, l'architecte a violé par dissimulation ou par fraude ses obligations contractuelles ; qu'en excluant toute faute dolosive à la charge des architectes poursuivis, sans avoir préalablement recherché, comme elle y était invitée (cf. les dernières écritures de M. X..., spéc. p.20) s'il ne s'inférait pas du rapport du bureau de contrôle Veritas du 3 août 1987, ensemble des propres conclusions de la compagnie AGF, si les architectes n'avaient pas mené l'opération de rénovation d'un bâtiment ancien en ignorant délibérément les réserves du bureau de contrôle attirant leur attention sur la nécessité d'assainir l'existant, et n'avaient pas dissimulé volontairement l'humidité en résultant par des doubles parois destinées à tromper les acquéreurs, la cour ne justifie pas légalement sa décision au regard de l'article 1147 du code civil et de l'article 2270 du même code, dans sa rédaction applicable à la cause.