LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu que l'arrêt attaqué (Paris, 15 décembre 2016) fixe le montant des indemnités revenant à la SCI Fabre (la SCI) au titre de l'expropriation, au profit de l'Etablissement public territorial 12 Grand-Orly Val-de-Bièvre Seine Amont (l'EPT 12), venant aux droits de la communauté d'agglomération Les Portes de l'Essonne, de plusieurs lots d'un l'immeuble en copropriété situé sur la parcelle cadastrée [...]  ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de fixer à une certaine somme l'indemnité au titre du lot n° 23 lui appartenant ;
Mais attendu, d'une part, que, la SCI n'ayant pas soutenu devant les juges du fond que le lot n° 23 devait être considéré comme constructible puisque faisant partie d'une parcelle disposant d'un accès à la voie publique, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que, si la parcelle cadastrée [...]  disposait d'un accès à la voie publique, il n'était pas possible d'accéder, avec un véhicule automobile, par cette parcelle, dont le devant était presque entièrement occupé par les bâtis, au terrain constitué par le lot n° 23, situé à l'arrière, et retenu que, la SCI ne justifiant pas, à la date de référence, d'un titre lui permettant de passer de façon pérenne sur le terrain voisin pour y accéder, la qualification de terrain à bâtir ne pouvait être retenue pour ce lot, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Fabre aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Fabre et la condamne à payer la somme 3 000 euros à l'Etablissement public territorial 12 Grand-Orly Val-de-Bièvre Seine Amont ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze mars deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour la SCI Fabre
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI Fabre de sa demande tendant à voir fixer à la somme de 338 095 euros l'indemnité due au titre du lot n° 23 du [...]                                     dont 306 450 euros d'indemnité principale et 31 645 euros d'indemnité de remploi, et d'AVOIR en conséquence limité à la somme globale de 999 105 euros, toutes causes confondues, l'indemnité à payer par la CALPE à la SCI Fabre pour la dépossession des lots numéros 1, 2, 6, 9, 11, 12, 17, 19, 21, 22 et 23,
AUX MOTIFS QUE « que le commissaire du gouvernement fait valoir que l'appelant ne produit aucun titre rapportant la preuve du consentement du propriétaire du fonds servant, de sorte qu'à la date de référence, le terrain ne disposait pas d'une voie d'accès et était donc enclavé ; qu'aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité; que l'article 13-13, devenu L321-1, du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que, conformément aux dispositions de l'article L 13-15, devenu L322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, selon leur consistance matérielle et juridique au jour de l'ordonnance portant transfert de propriété, aux termes de l'article L13-14, devenu L 322-1, dudit code et en fonction de leur usage effectif à la date de référence, l'appréciation de cette date se faisant à la date du jugement du première Instance ; qu'en application des dispositions des articles L213-6 et L213-4 du code de l'urbanisme, la date de référence prévue à l'article L13-15, devenu L322-2, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est, l'emprise expropriée étant située dans un secteur couvert par un droit de préemption, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien; que dès lors le bien doit être évalué à la date du 8 février 2016, selon son usage effectif à la date de référence non contestée du 22 février 2008, date de la dernière modification du plan local d'urbanisme de la ville de [...]       ; qu'à cette date la parcelle dont s'agit, [...]     , était classée en zone U2 de ladite commune, correspondant au centre urbain traditionnel admettant des bâtiments à usage mixte (habitations, commerces, bureaux, services, activités, équipements); que l'appelante conteste l'abattement de 50 % pratiqué par le premier juge sur la valeur d'un terrain à bâtir, s'agissant du lot 23, constitué par le fond de la parcelle derrière les trois immeubles bâtis ouvrant sur la [...], l'ensemble immobilier étant divisé en 23 lots dont 11 appartiennent à la SCI Fabre; que la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont à la fois desservis par des réseaux (voie d'accès, électricité, eau potable) et situés dans un secteur désigné comme constructible par le plan d'urbanisme; que la voie d'accès s'entend de la possibilité pérenne d'accéder au terrain en cause, de sorte qu'une simple tolérance, non consacrée par un titre, n'est pas suffisante pour considérer que cette condition est satisfaite ; qu'en l'espèce, il n'est pas discuté que si la parcelle [...]  dispose d'un accès à la voie publique, il n'est pas possible d'accéder par cette parcelle, avec un véhicule automobile, au terrain constitué par le lot 23, situé à l'arrière, le devant de la parcelle étant presque entièrement occupé par les bâtis; qu'il n'est pas justifié par l'appelante de l'existence, à la date de référence, d'un titre lui permettant d'utiliser de façon pérenne, pour y passer avec un véhicule, le terrain voisin de la SNCF, à tel point qu'il apparaît que celle-ci a mis fin ultérieurement à ce qui constituait une simple tolérance, révocable par conséquent à tout moment; que par ailleurs la SCI Fabre ne justifie aucunement qu'il serait possible de construire sur le lot 23, à usage de jardin d'agrément à la date de référence, tout en respectant les prescriptions de l'article U2/13 du règlement du PLU imposant le maintien ou le remplacement des arbres existants, ainsi que la règle d'aménagement d'un minimum de 60 % de la surface d'espaces libres du terrain en espaces verts; que dès lors les conditions pour que le lot 23 puisse être considéré comme un terrain à bâtir n'étant pas réunies, c'est à bon droit que le premier juge a opéré pour déterminer sa valeur, un abattement de 50 % sur celle d'un terrain à bâtir, de sorte que la décision contestée doit être confirmée sur ce point » (arrêt, p. 5 et 6),
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « 2. Sur l'indemnité de dépossession : Le prix d'un bien immobilier est nécessairement déterminé par la valeur du marché concernant des biens de même nature situés dans la même zone géographique ; la méthode de comparaison sera donc préférée à une appréciation purement économique faite à partir de données brutes non forcément transposables aux biens en cause ; La valeur d'un immeuble bâti dépend d'éléments aussi divers que son emplacement, son architecture, son importance, la nature des matériaux employés, son ancienneté et des éléments de confort dont il est doté ; l'emplacement est un des facteurs déterminants de la valeur d'un immeuble bâti ; la proximité du centre d'une agglomération, des équipements administratifs et commerciaux ainsi que des moyens de transport peuvent constituer des éléments de plus-value ; à l'inverse, la situation dans des quartiers particulièrement vétustes ou la proximité d'une activité industrielle, cause de nuisances, d'un aérodrome ou d'une voie à grande circulation constituent des facteurs de moins-value; L'importance de la construction est un élément essentiel de la valeur (superficie au sol, nombre d'étages, nombre de pièces); Toutefois, la valeur de l'immeuble n'est pas nécessairement proportionnelle à sa superficie; La qualité de la construction dépend de la nature et du choix des matériaux utilisés (matériaux nobles tels que la pierre et le granit et matériaux légers ou de médiocre qualité) ; l'état d'entretien a une grande incidence sur la valeur de l'immeuble ; un entretien négligé accroît la décrépitude de la construction, au contraire un entretien régulier corrige en partie la dépréciation résultant de l'âge de la construction ; la vétusté représente la moins-value réelle subie par l'immeuble depuis sa construction en raison de son âge et de l'état d'entretien au moment de l'estimation; En l'espèce, le transport sur les lieux a montré que l'état général des logements et des parties communes était médiocre; le commerce est bien entretenu; Cependant, l'immeuble bénéficie d'une situation particulièrement privilégiée, à proximité immédiate de la gare de [...]        , gare ferroviaire avec deux lignes de RER et trois gares routières ; Plusieurs commerces sont situés à proximité de l'immeuble [...] .
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- S'agissant du jardin : Aux termes des dispositions de l'article L322-3 du code de l'expropriation, un terrain doit, pour recevoir la qualification de terrain à bâtir, être effectivement desservi par une voie d'accès; Le règlement de la zone U2 du PLU de [...]      prévoit que pour être constructible, un terrain doit avoir un accès direct à une voie publique ou privée existante ou à créer, et que tout terrain enclavé est inconstructible ; Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies privées doivent satisfaire aux règles minimales de dessertes et sécurité, de défense contre l'incendie, de protection des piétons, d'enlèvement des ordure ménagères....En l'espèce, le transport sur les lieux a montré que l'accès au jardin n'était possible pour un véhicule qu'en passant sur le terrain SNCF voisin; les documents produits par les expropriés ne permettent pas d'établir la preuve d'une servitude de passage existant sur le terrain de la SNCF; le terrain doit donc être considéré comme enclavé et la qualification de terrain à bâtir sera écartée; Les éléments de comparaison proposés par madame le commissaire du gouvernement permettent de retenir une valeur unitaire moyenne du terrain à bâtir à [...]      de 450 euros du m², sur laquelle un abattement de 50% sera pratiqué pour enclavement et inconstructibilité, soit 225 euros du m²; L'expropriant et les expropriés s'accordant sur la superficie de 681 m2, celle-ci sera retenue; - S'agissant du garage : Le garage constitue une annexe des logements et est susceptible d'être utilisé par les locataires, même s'il n'est pas affecté actuellement à un logement en particulier; sa situation dans le jardin enclavé empêche pour les raisons ci-dessus exposées son utilisation conformément à son objet initial ; il n y a donc pas lieu à l'octroi d'une indemnisation distincte; En conséquence, l'indemnité principale sera fixée comme suit lot numéro 1: local commercial :3000 euros - 20 % =2200 euros x17 m² =37400 euros ; logement T2 occupé: 3200 euros - 20% =2560 euros x62 m2 =158720 euros total indemnité principale :196 120 euros lot numéro 2: logement T1 libre: 3500 euros x28,5 m2 =99750 euros ; logement T2 occupé: 3200 euros -20% =2560 euros x50 m2 =128 000 euros ; logement T3 occupé : 3000 euros -20% =2400 euros x42 m2 =100 800 euros total indemnité principale : 328 550 euros lots numéros 6 et 9 : logement T1 occupé: 3500 euros - 20 % = 2800 euros x24 m2 =67 200 euros ; lot numéro 11: logement T2 libre : 3200 euros x29 m2 =92800 euros ; lot numéro 12 :
logement T1 occupé : 3500 euros - 20% =2800 euros x24 m2 =67 200 euros ; lot numéro 23 : jardin d'agrément : 225 euros x 681 m2 =153 225 euros. TOTAL INDEMNITE PRINCIPALE : 905 095 euros » (jugement, p. 7 et 8),
1°) ALORS QUE la qualification de terrain constructible s'apprécie au regard des caractéristiques de la parcelle expropriée à la période de référence ;
Que par ordonnance du 13 avril 2015, le juge de l'expropriation du tribunal de grande instance d'Evry a exproprié la parcelle cadastrée [...]  sur laquelle est édifiée un immeuble en copropriété ; que la SCI Fabre est propriétaire de plusieurs lots au sein de cette copropriété, dont le lot n° 23 à usage de jardin ; que la cour d'appel a elle-même constaté, d'une part que la parcelle se situait en zone constructible au regard du plan local d'urbanisme, et d'autre part « qu'il n'est pas discuté que [
] la parcelle [...]  dispose d'un accès à la voie publique » (arrêt, p. 5) ;
Qu'en décidant cependant que le lot de copropriété n° 23 sur la parcelle [...]  ne serait pas constructible dès lors qu'il n'aurait pas d'accès à la voie publique, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
2°) ALORS, subsidiairement, QUE l'état d'enclave ne suffit pas, par lui-même, à écarter la qualification de terrain à bâtir d'une parcelle expropriée ;
Qu'en suivant la cour d'appel dans son raisonnement tendant à considérer que le lot de copropriété n° 23 serait une nouvelle parcelle autonome, l'exposante faisait encore valoir que son lot n° 23 pourrait se prévaloir d'une servitude légale de passage sur la parcelle contigüe appartenant à la SNCF, en application des articles 682 et 684 du code civil (cf. conclusions d'appel de l'exposante, p. 6) en l'état de son enclavement et au regard du fait que la parcelle appartenant désormais à la SNCF provient de la division d'un même fonds ;
Qu'en décidant cependant que le lot n° 23 ne serait pas constructible en l'absence d'accès à la voie publique, sans s'expliquer sur la servitude légale dont pourrait se prévaloir ledit lot de copropriété, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 682 et 684 du code civil ensemble l'article L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
3°) ALORS QUE la limitation du nombre de constructions qu'il est possible d'édifier sur un terrain équipé des divers réseaux prévus à l'article L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ne fait pas obstacle à sa qualification de terrain à bâtir ;
Que l'exposante avait fait établir un projet par un cabinet d'architecte dont il résultait qu'il était possible de construire sur une partie de son lot n° 23, quatre bâtiments accolés de type R+1 de chacun environ 80m² de surface plancher tout en respectant la prescription du plan local d'urbanisme relatives à ce que le projet ne dépasse pas 60 % de la superficie de la parcelle (article U2/9) et que plus de 60 % des espaces libres seront en espaces vert et agrémentés de plantation d'arbres hautes tiges (article U2/13) (cf. conclusions d'appel de l'exposante, p. 9) ; que la projet du cabinet d'architecte était naturellement versé aux débats en tant que pièce n° 27 ;
Qu'en décidant cependant que la SCI Fabre ne justifierait pas que le lot n° 23 soit constructible tout en respectant les règles du plan local d'urbanisme, sans s'expliquer sur le projet circonstancié et documenté établi par un cabinet d'architecte, la cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
4°) ALORS QUE le juge ne saurait, sous couvert d'interprétation, conférer à un écrit clair et précis, un sens et une portée qu'il n'a manifestement pas ;
Que la SCI Fabre, pour démontrer la possibilité d'édifier une construction sur sa parcelle, versait aux débats un rapport établi par le cabinet d'architectes Epsylon qui établissait un projet de construction sur le lot n°23 tout en précisant que « en application de l'article U2 9, le projet ne dépasse pas les 60 % de la superficie de la parcelle » et que « en réponse à l'article U2 13, plus de 60 % des espaces libres seront en espace vert et agrémentés de plantations arbres hautes tiges ; ce qui correspond à la demande » (cf. rapport du cabinet Epsylon, cité par les conclusions d'appel de l'exposante, p. 9) ;
Qu'en décidant cependant que « la SCI Fabre ne justifie aucunement qu'il serait possible de construire sur le lot 23 [
] tout en respectant les prescriptions de l'article U2/13 du règlement du PLU imposant le maintien ou le remplacement des arbres existants, ainsi que la règle d'aménagement d'un minimum de 60 % de la surface d'espaces libres du terrain en espaces verts » (arrêt, p. 6), la cour d'appel a dénaturé par omission les termes du rapport établi par le cabinet d'architectes Epsylon, et a violé l'article 1134 du code civil.