LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen, le deuxième moyen et le troisième moyen, pris en sa première branche, réunis, ci-après annexés :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 4 septembre 2017), que, par acte authentique du 29 avril 1988, dressé par la SCP H...-I..., la société Centre d'études et de réalisations immobilières (la CERI) a vendu à M. X... et Mme A... les lots n° 4, 8 et 9 d'un immeuble ; que, le 24 juillet 2000, M. et Mme D... ont notifié à M. X... et Mme A... l'interdiction de traverser leur immeuble, ce qui leur permettait d'accéder au lot n° 9, à compter du 1er septembre 2000 ; que, par acte du 22 mars 2004, M. et Mme D... ont vendu leur immeuble à la société La Tannerie ; que, par acte du 4 juin 2004, M. X... et Mme A... ont vendu le lot numéro 4, conservant la propriété des deux autres lots ; que, le 30 mars 2009, un arrêt a rejeté leur demande tendant à voir reconnaître que le lot numéro 9 bénéficiait d'une servitude de passage conventionnelle ; que, soutenant que l'immeuble n'était plus accessible, M. X... et Mme A... ont, par acte du 4 septembre 2012, assigné la CERI, qui a appelé en garantie son assureur, la société Allianz eurocourtage, la SCP H...-I..., notaires, aux droits de laquelle se trouve la SCP H... - G... , en annulation de la vente des lots numéros 8 et 9 et en indemnisation de leurs préjudices financier et moral ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevables ses demandes ;
Mais attendu qu'ayant relevé que, par lettre du 24 juillet 2000, M. et Mme D... avaient dénié à M. X... et Mme A... un droit conventionnel de passage et souverainement retenu, procédant à la recherche prétendument omise, que ceux-ci avaient connaissance, dès cette date et à la simple lecture de leur acte de vente, qui ne faisait pas mention d'une servitude, de l'inaccessibilité du lot numéro 9 et qu'ils ne pouvaient prétendre que le dommage qu'ils invoquaient ne leur avait été révélé que par un arrêt du 30 mars 2009, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que l'action en nullité et en responsabilité intentée le 4 septembre 2012 était prescrite et a légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'il n'y pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la seconde branche du troisième moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer la somme de 3 000 euros à la SCP G... - Z...  venant aux droits de la SCP H... - G...  et rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente janvier deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt.
Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a déclaré irrecevables les demandes de Monsieur et Madame X... comme étant frappées de prescription ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « les appelants critiquent le tribunal en ce qu'il a accueilli cette fin de non-recevoir en faisant application des dispositions de l'article 1304 du code civil ; qu' ils font valoir que le point de départ de leur action en nullité ne peut être que la date à laquelle a été rendu l'arrêt de la cour d'appel d'Orléans sus-évoqué, soit le 30 mars 2009, et qu'elle n'est donc pas prescrite comme ayant été introduite le 04 septembre 2012 ; qu'à cet effet, ils soutiennent qu'il n'était pas concevable d'engager une action en nullité dès l'année 2000, comme le font valoir leurs adversaires et ainsi que retenu par le tribunal, puisque, sauf à faire dépendre une action en nullité de la simple attitude d'un voisin et à confondre "entrave" et "perte d'accès", il convenait préalablement à l'introduction de la présente action que soit définitivement et judiciairement acquise l'absence de toute servitude d'accès ; qu'ils ajoutent que ceci est d'autant plus vrai, en P espèce, que dans un premier temps, les époux D... ont déclaré être disposés à rétablir l'accès au lot numéro 9 et qu'en outre, tant le titre de leurs auteurs que l'état descriptif de division de l'immeuble mentionnaient l'existence d'une servitude de passage ; que ceci étant exposé, qu'au soutien de leur action les époux X... A... font valoir qu'"il n'est pas contestable que l'accessibilité d'un immeuble et sa possible affectation à l'habitation constituent des qualités substantielles de la chose vendue, de nature à permettre, en cas d'atteinte à celles-ci, comme dans le cas présent, l'exercice d'une action en nullité pour erreur, au visa des articles 1109 et 1110 (anciens) du code civil" ; qu'aux termes de l'article 1304 (ancien) du même code "Dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans. Ce temps (.. )court (..) dans le cas d'erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts" ; que, sauf à ajouter à la loi qui précise ainsi que le point de départ de l'action doit être fixé au jour de la découverte de l'erreur incriminée, les appelants ne peuvent prétendre que le dommage dont ils se prévalent ne leur a été révélé que par l'arrêt rendu le 30 mars 2009 par la présente cour alors que, par leur courrier daté du 24 juillet 2000, les époux D... leur déniaient expressément un droit conventionnel de passage, ainsi que d'ailleurs énoncé dans l'arrêt précité, et qu'ils ont mandaté un huissier, le 26 septembre 2001, pour constater les travaux réalisés par leurs voisins afin de leur fermer l'accès de ce passage ; que, dès cette date et à la simple lecture de leur acte de vente qui ne fait pas mention d'une servitude, ils avaient connaissance de l'inaccessibilité du lot numéro 9 par la parcelle [...]  et qu'au surplus, ils n'ont pu ignorer, eu égard à la configuration des lieux, les conséquences de leur choix de vendre, le 10 juin 2004, la seule parcelle numéro [...]; que le 30 mars 2009 ne pouvant être considéré comme "le jour où (l'erreur a été) découvert(e)", ils échouent en leur contestation si bien que le jugement qui retient cette fin de non-recevoir doit être confirmé ; qu'il suit qu'il n'y a pas lieu de se prononcer sur le fond et que les appels en garantie deviennent sans objet » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES « l'article 1304 du code civil énonce que "dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans" et que "ce temps ne court dans le cas d'erreur ou de dol que du jour où ils ont été découverts". -Une jurisprudence constante a précisé que le délai de l'action en nullité pour erreur ne court qu'à compter du jour où elle a été découverte et non simplement soupçonnée. -Or en l'espèce M. X... et Mme A... ont su dès réception du courrier des époux D... daté du 24 juillet 2000 que ces derniers ne leur reconnaissaient pas le bénéfice d'un droit de passage conventionnel à compter du 1er septembre 2000. -Aussi et nonobstant le déroulement d'une première série d'instance judiciaire marquée par le prononcé le 25 janvier 2008 d'un jugement du TGI d'Orléans qui a reconnu la situation d'enclavement du lot n°9 et l'arrêt infirmatif du 30 mars 2008, les demandeurs ne peuvent sérieusement se prévaloir de cette dernière décision pour arrêter le point de départ de la découverte de l'erreur voire du dol dont ils auraient été victimes. -En effet c'est dès cette date en cours de l'été 2000 que les demandeurs savaient qu'il n'existait pas de servitude conventionnelle de passage reconnue par les époux D.... Le manquement à son obligation de conseil qu'ils imputent au notaire rédacteur de l'acte de vente aurait donc dû donner lieu à l'introduction d'une instance spécifique dans le délai de cinq ans prévu par la loi. -L'assignation qui a introduite la présente instance a été délivrée le 4 septembre 2012 soit bien en deçà du délai de cinq and fixé par la loi. -Aussi le tribunal ne pourra que constater et déclarer prescrite l'action en nullité du contrat de vente formée par M. X... et Mme A... et rejettera en conséquence l'ensemble de leurs demandes comme irrecevables ».
ALORS QUE, à supposer même que les juges du fond aient pu déclarer irrecevable la demande visant à l'annulation de l'acte du 29 avril 1988 ainsi que la demande tendant à la restitution du prix formée à l'encontre du vendeur, en toute hypothèses des demandes de dommages et intérêts étaient formées (conclusions du 14 février 2017, motifs p. 16-18 et dispositif p. 22-23) ; qu'elles obéissaient, du point de vue de la prescription, à des règles distinctes de celles gouvernant la prescription de la nullité ; qu'en opposant à ces demandes les règles de la prescription gouvernant la nullité, bien qu'elles aient été impropres, les juges du fond ont violé par fausse application de l'article 1304 du Code civil et par refus d'application les articles 1147, 1382 et 2224 du Code civil, dans leur version antérieure à la réforme du droit des obligations du 10 février 2016.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a déclaré irrecevables les demandes de Monsieur et Madame X... comme étant frappées de prescription, et notamment déclaré irrecevable la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur et Madame X... ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « les appelants critiquent le tribunal en ce qu'il a accueilli cette fin de non-recevoir en faisant application des dispositions de l'article 1304 du code civil ; qu' ils font valoir que le point de départ de leur action en nullité ne peut être que la date à laquelle a été rendu l'arrêt de la cour d'appel d'Orléans sus-évoqué, soit le 30 mars 2009, et qu'elle n'est donc pas prescrite comme ayant été introduite le 04 septembre 2012 ; qu'à cet effet, ils soutiennent qu'il n'était pas concevable d'engager une action en nullité dès l'année 2000, comme le font valoir leurs adversaires et ainsi que retenu par le tribunal, puisque, sauf à faire dépendre une action en nullité de la simple attitude d'un voisin et à confondre "entrave" et "perte d'accès", il convenait préalablement à l'introduction de la présente action que soit définitivement et judiciairement acquise l'absence de toute servitude d'accès ; qu'ils ajoutent que ceci est d'autant plus vrai, en P espèce, que dans un premier temps, les époux D... ont déclaré être disposés à rétablir l'accès au lot numéro 9 et qu'en outre, tant le titre de leurs auteurs que l'état descriptif de division de l'immeuble mentionnaient l'existence d'une servitude de passage ; que ceci étant exposé, qu'au soutien de leur action les époux X... A... font valoir qu'"il n'est pas contestable que l'accessibilité d'un immeuble et sa possible affectation à l'habitation constituent des qualités substantielles de la chose vendue, de nature à permettre, en cas d'atteinte à celles-ci, comme dans le cas présent, l'exercice d'une action en nullité pour erreur, au visa des articles 1109 et 1110 (anciens) du code civil" ; qu'aux termes de l'article 1304 (ancien) du même code "Dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans. Ce temps (.. )court (..) dans le cas d'erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts" ; que, sauf à ajouter à la loi qui précise ainsi que le point de départ de l'action doit être fixé au jour de la découverte de l'erreur incriminée, les appelants ne peuvent prétendre que le dommage dont ils se prévalent ne leur a été révélé que par l'arrêt rendu le 30 mars 2009 par la présente cour alors que, par leur courrier daté du 24 juillet 2000, les époux D... leur déniaient expressément un droit conventionnel de passage, ainsi que d'ailleurs énoncé dans l'arrêt précité, et qu'ils ont mandaté un huissier, le 26 septembre 2001, pour constater les travaux réalisés par leurs voisins afin de leur fermer l'accès de ce passage ; que, dès cette date et à la simple lecture de leur acte de vente qui ne fait pas mention d'une servitude, ils avaient connaissance de l'inaccessibilité du lot numéro 9 par la parcelle [...]  et qu'au surplus, ils n'ont pu ignorer, eu égard à la configuration des lieux, les conséquences de leur choix de vendre, le 10 juin 2004, la seule parcelle numéro [...]; que le 30 mars 2009 ne pouvant être considéré comme "le jour où (l'erreur a été) découvert(e)", ils échouent en leur contestation si bien que le jugement qui retient cette fin de non-recevoir doit être confirmé ; qu'il suit qu'il n'y a pas lieu de se prononcer sur le fond et que les appels en garantie deviennent sans objet » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES « l'article 1304 du code civil énonce que "dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans" et que "ce temps ne court dans le cas d'erreur ou de dol que du jour où ils ont été découverts". -Une jurisprudence constante a précisé que le délai de l'action en nullité pour erreur ne court qu'à compter du jour où elle a été découverte et non simplement soupçonnée. -Or en l'espèce M. X... et Mme A... ont su dès réception du courrier des époux D... daté du 24 juillet 2000 que ces derniers ne leur reconnaissaient pas le bénéfice d'un droit de passage conventionnel à compter du 1er septembre 2000. -Aussi et nonobstant le déroulement d'une première série d'instance judiciaire marquée par le prononcé le 25 janvier 2008 d'un jugement du TGI d'Orléans qui a reconnu la situation d'enclavement du lot n°9 et l'arrêt infirmatif du 30 mars 2008, les demandeurs ne peuvent sérieusement se prévaloir de cette dernière décision pour arrêter le point de départ de la découverte de l'erreur voire du dol dont ils auraient été victimes. -En effet c'est dès cette date en cours de l'été 2000 que les demandeurs savaient qu'il n'existait pas de servitude conventionnelle de passage reconnue par les époux D.... Le manquement à son obligation de conseil qu'ils imputent au notaire rédacteur de l'acte de vente aurait donc dû donner lieu à l'introduction d'une instance spécifique dans le délai de cinq ans prévu par la loi. -L'assignation qui a introduite la présente instance a été délivrée le 4 septembre 2012 soit bien en deçà du délai de cinq and fixé par la loi. -Aussi le tribunal ne pourra que constater et déclarer prescrite l'action en nullité du contrat de vente formée par M. X... et Mme A... et rejettera en conséquence l'ensemble de leurs demandes comme irrecevables ».
ALORS QUE, s'agissant de l'action dirigée contre la société CERI, vendeur, et son assureur, les juges du fond devaient rechercher si le jugement du Tribunal de grande instance d'ORLEANS du 25 janvier 2008 ayant reconnu un droit de passage sur le fonds voisin, le préjudice résultant de l'absence d'accès normal n'était pas apparu, avec certitude, à la suite de l'arrêt infirmatif de la cour d'appel d'ORLEANS en date du 30 mars 2009 ; que faute de s'être prononcés sur ce point, les juges du fond, avant de déclarer irrecevable l'action en dommages et intérêts dirigée contre la société CERI et son assureur, ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 2224 et 1147 du Code civil dans leur rédaction antérieure à la réforme du droit des obligations du 10 février 2016.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a déclaré irrecevables les demandes de Monsieur et Madame X... comme étant frappées de prescription, et notamment déclaré irrecevable la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur et Madame X... ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « les appelants critiquent le tribunal en ce qu'il a accueilli cette fin de non-recevoir en faisant application des dispositions de l'article 1304 du code civil ; qu' ils font valoir que le point de départ de leur action en nullité ne peut être que la date à laquelle a été rendu l'arrêt de la cour d'appel d'Orléans sus-évoqué, soit le 30 mars 2009, et qu'elle n'est donc pas prescrite comme ayant été introduite le 04 septembre 2012 ; qu'à cet effet, ils soutiennent qu'il n'était pas concevable d'engager une action en nullité dès l'année 2000, comme le font valoir leurs adversaires et ainsi que retenu par le tribunal, puisque, sauf à faire dépendre une action en nullité de la simple attitude d'un voisin et à confondre "entrave" et "perte d'accès", il convenait préalablement à l'introduction de la présente action que soit définitivement et judiciairement acquise l'absence de toute servitude d'accès ; qu'ils ajoutent que ceci est d'autant plus vrai, en P espèce, que dans un premier temps, les époux D... ont déclaré être disposés à rétablir l'accès au lot numéro 9 et qu'en outre, tant le titre de leurs auteurs que l'état descriptif de division de l'immeuble mentionnaient l'existence d'une servitude de passage ; que ceci étant exposé, qu'au soutien de leur action les époux X... A... font valoir qu'"il n'est pas contestable que l'accessibilité d'un immeuble et sa possible affectation à l'habitation constituent des qualités substantielles de la chose vendue, de nature à permettre, en cas d'atteinte à celles-ci, comme dans le cas présent, l'exercice d'une action en nullité pour erreur, au visa des articles 1109 et 1110 (anciens) du code civil" ; qu'aux termes de l'article 1304 (ancien) du même code "Dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans. Ce temps (.. )court (..) dans le cas d'erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts" ; que, sauf à ajouter à la loi qui précise ainsi que le point de départ de l'action doit être fixé au jour de la découverte de l'erreur incriminée, les appelants ne peuvent prétendre que le dommage dont ils se prévalent ne leur a été révélé que par l'arrêt rendu le 30 mars 2009 par la présente cour alors que, par leur courrier daté du 24 juillet 2000, les époux D... leur déniaient expressément un droit conventionnel de passage, ainsi que d'ailleurs énoncé dans l'arrêt précité, et qu'ils ont mandaté un huissier, le 26 septembre 2001, pour constater les travaux réalisés par leurs voisins afin de leur fermer l'accès de ce passage ; que, dès cette date et à la simple lecture de leur acte de vente qui ne fait pas mention d'une servitude, ils avaient connaissance de l'inaccessibilité du lot numéro 9 par la parcelle [...]  et qu'au surplus, ils n'ont pu ignorer, eu égard à la configuration des lieux, les conséquences de leur choix de vendre, le 10 juin 2004, la seule parcelle numéro [...]; que le 30 mars 2009 ne pouvant être considéré comme "le jour où (l'erreur a été) découvert(e)", ils échouent en leur contestation si bien que le jugement qui retient cette fin de non-recevoir doit être confirmé ; qu'il suit qu'il n'y a pas lieu de se prononcer sur le fond et que les appels en garantie deviennent sans objet » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES « l'article 1304 du code civil énonce que "dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans" et que "ce temps ne court dans le cas d'erreur ou de dol que du jour où ils ont été découverts". -Une jurisprudence constante a précisé que le délai de l'action en nullité pour erreur ne court qu'à compter du jour où elle a été découverte et non simplement soupçonnée. -Or en l'espèce M. X... et Mme A... ont su dès réception du courrier des époux D... daté du 24 juillet 2000 que ces derniers ne leur reconnaissaient pas le bénéfice d'un droit de passage conventionnel à compter du 1er septembre 2000. -Aussi et nonobstant le déroulement d'une première série d'instance judiciaire marquée par le prononcé le 25 janvier 2008 d'un jugement du TGI d'Orléans qui a reconnu la situation d'enclavement du lot n°9 et l'arrêt infirmatif du 30 mars 2008, les demandeurs ne peuvent sérieusement se prévaloir de cette dernière décision pour arrêter le point de départ de la découverte de l'erreur voire du dol dont ils auraient été victimes. -En effet c'est dès cette date en cours de l'été 2000 que les demandeurs savaient qu'il n'existait pas de servitude conventionnelle de passage reconnue par les époux D.... Le manquement à son obligation de conseil qu'ils imputent au notaire rédacteur de l'acte de vente aurait donc dû donner lieu à l'introduction d'une instance spécifique dans le délai de cinq ans prévu par la loi. -L'assignation qui a introduite la présente instance a été délivrée le 4 septembre 2012 soit bien en deçà du délai de cinq and fixé par la loi. -Aussi le tribunal ne pourra que constater et déclarer prescrite l'action en nullité du contrat de vente formée par M. X... et Mme A... et rejettera en conséquence l'ensemble de leurs demandes comme irrecevables ».
ALORS QUE, PREMIEREMENT, s'agissant de l'action dirigée contre la SCP Stéphane G... et Laurent Z..., notaire, les juges du fond devaient rechercher si le jugement du Tribunal de grande instance d'ORLEANS du 25 janvier 2008 ayant reconnu un droit de passage sur le fonds voisin, le préjudice résultant de l'absence d'accès normal n'était pas apparu, avec certitude, à la suite de l'arrêt infirmatif de la cour d'appel d'ORLEANS en date du 30 mars 2009 ; que faute de s'être prononcés sur ce point, les juges du fond, avant de déclarer irrecevable l'action en dommages et intérêts dirigée contre la société CERI et son assureur, ont privé leur décision de base légale au regard des articles 2224 et 1382 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à la réforme du droit des obligations du 10 février 2016.
ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, et en tout cas, dans leurs conclusions d'appel, Monsieur et Madame X... mettaient en cause l'obligation de conseil du notaire lorsqu'il a reçu l'acte de vente portant sur le lot n°4 ; qu'à cet égard, il soulignait que le notaire aurait dû à tout le moins les éclairer sur les risques qui découlaient de la vente du lot n°4 de voir le lot n°9 privé d'accès (conclusions du 14 février 2017, p. 12, antépénultième et avant dernier §, p. 17, § 2 et 3) ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur ce point avant de déclarer irrecevable l'action en dommages et intérêts dirigée contre le notaire, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 2224 et 1382 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à la réforme du droit des obligations du 10 février 2016.