AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par la société Garage Floc, société anonyme, dont le siège est ...,
   en cassation d'un arrêt rendu le 19 octobre 1994 par la cour d'appel de Rennes (7e chambre), au profit de la société civile immobilière (SCI) Florozec, dont le siège est ...,
   défenderesse à la cassation ;
   La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt;
   LA COUR, en l'audience publique du 4 décembre 1996, où étaient présents : Mlle Fossereau, conseiller doyen faisant fonctions de président, Mme Stéphan, conseiller rapporteur, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, MM. Bourrelly, Peyrat, Martin, Guerrini, conseillers, M. Pronier, conseiller référendaire, M. Sodini, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre;
   Sur le rapport de Mme Stéphan, conseiller, les observations de la SCP Le Bret et Laugier, avocat de la société Garage Floc, de la SCP Boré et Xavier, avocat de la SCI Florozec, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi;
   Sur le premier moyen :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 19 octobre 1994), que la société civile immobilière Florozec (la SCI) a donné à bail, pour neuf ans à compter du 1er août 1980, à la société "Garage Floc" un immeuble à construire à usage de garage et bureaux; que trois avenants successifs ont élevé le montant du loyer, le dernier pour tenir compte des investissements réalisés par la bailleresse pour agrandir le local de réception et l'atelier ;
   que, le 31 décembre 1988, la SCI a délivré congé à sa locataire avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer supérieur, puis, l'a assignée en fixation de loyer; qu'un expert a été commis; que, par arrêt du 7 janvier 1992, devenu irrévocable, le congé a été déclaré régulier, le point de départ du bail renouvelé fixé au 1er août 1989 et, que pour le calcul du loyer de ce bail, la cour d'appel a dit que les travaux d'installation nécessités par l'exercice de l'activité de la locataire ne seraient pris en considération que si directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, la bailleresse en avait assumé la charge;
   Attendu que la société Garage Floc fait grief à l'arrêt de constater l'accord des parties sur le principe de la fixation du loyer du bail renouvelé par référence à la valeur locative, alors, selon le moyen, "1°) que les améliorations, prévues et réalisées au cours du bail initial, ne peuvent être intégrées dans les bases du loyer du bail renouvelé que si elles ont été prises en charge directement ou indirectement par le bailleur; que cette prise en charge n'est pas limitée au seul cas d'une acceptation par le bailleur d'un loyer réduit, l'article 23-3, alinéa 2, étant purement énonciatif sur ce point; qu'en déniant la valeur contractuelle des surloyers, résultant des avenants des 18 juin 1980 et avril 1988, les intégrant dans les conventions des parties, pour affirmer que la société Garage Floc aurait "à sa façon", donc unilatéralement, financé les améliorations, l'arrêt attaqué, en s'abstenant de rechercher si le financement desdites améliorations, nécessaires à l'activité du locataire, n'avaient pas conventionnellement été mises à la charge de celui-ci, peu important les avances faites par la SCI Florozec, compte tenu des liens particuliers unissant les parties, n'a pas légalement justifié sa décision, privant le Garage Floc du bénéfice du financement qui lui était imposé par les avenants, dont la validité était indiscutée, au regard des articles 23-3, alinéa 2, modifié par le décret du 3 juillet 1972, et 23-6 du décret du 30 septembre 1953, ensemble 1134, régissant la loi des parties, du Code civil; 2°) qu'en privant la société Garage Floc du bénéfice des avenants, lui ayant imposé l'obligation corrélative de prendre en charge, indirectement et par le jeu des surloyers, non prohibé par l'article 23-3, alinéa 2, du décret du 30 septembre 1953, les améliorations convenues nécessaires à son activité, l'arrêt attaqué a violé l'autorité de la chose jugée le 7 janvier 1992, et l'article 1351 du Code civil, ensemble la loi des parties, régie par l'article 1134 du même Code;
   Mais attendu qu'ayant relevé, d'une part, que l'expert avait tenu compte de ce qu'une partie des travaux avaient été effectivement supportée par la locataire, d'autre part, que l'agrandissement du hall et l'extension de l'atelier que la société Floc alléguait avoir été financés par le paiement de surloyers, n'étaient pas visés par l'arrêt du 7 janvier 1992 qui ne concernait que les améliorations apportées au cours du contrat, ce qui n'était pas le cas des travaux en question, la cour d'appel a, sans violer l'autorité de la chose jugée, légalement justifié sa décision de ce chef;
   Mais sur le second moyen :
   Vu l'article 1351 du Code civil ;
   Attendu que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement; qu'il faut que la chose demandée soit la même;
   Attendu que, pour fixer au 30 juin 1989 le point de départ des intérêts sur le montant du loyer proposé par la bailleresse pour le bail renouvelé, l'arrêt retient que le bail s'est renouvelé à compter de cette date;
   Qu'en statuant ainsi, alors que l'arrêt du 7 janvier 1992 avait décidé que le bail avait été renouvelé entre les parties le 1er août 1989, la cour d'appel a violé le texte susvisé;
   PAR CES MOTIFS :
   CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que la somme de 520 000 francs portera intérêts au taux légal à compter du 30 juin 1989, l'arrêt rendu le 19 octobre 1994, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers;
   Condamne la SCI Florozec aux dépens ;
   Dit que sur les diligences de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du vingt-deux janvier mil neuf cent quatre-vingt-dix-sept par Mlle Fossereau, conformément à l'article 452 du nouveau Code de procédure civile.