LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

  Sur le pourvoi n° T 89-11.619, formé par :

  1°/ la société anonyme Delacommune et Dumont, dont le siège est ... à Chilly-Mazarin (Essonne),

  2°/ la Société Tunzini Nessi (TNEE), dont le siège est ... (17ème), 

  en cassation d'un arrêt rendu le 8 novembre 1988 par la cour d'appel de Paris (23ème chambre-section A), au profit :

  1°/ du Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier Domaine de Montval "La Brigantine", agissant par son syndic, la société Inter Foncier de France, dont le siège social est ... (Yvelines) Le Vesinet,

  2°/ du Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier Domaine de Montval "Le Galion", agissant par son syndic, la Société Immobilière et de Gestion d'Ensembles Résidentiels et Commerciaux (SIGERC), dont le siège social est ... à Marly-le-Roi (Yvelines),

  3°/ du Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier Domaine de Montval "La Frégate", agissant par son syndic, la Société Immobilière et de Gestion d'Ensembles Résidentiels et Commerciaux (SIGERC, dont le siège social est ... à Marly-le-Roi

  4°/ de la Société SPIE Batignolles, dont le siège est ... (Hauts-de-Seine),

  5°/ de M. Georges B..., demeurant ... (14ème),

  6°/ de la société SOCCRAM, dont le siège est ... (Val-d'Oise),

  7°/ de la Compagnie Gazière de Service Thermique (CGST), dont le siège social est ... (19ème),

  8°/ de la Compagnie Le Patrimoine Groupe Drouot, dont le siège est place Victorien Sardou à Marly-le-Roi (Yvelines),

  9°/ de la Société Générale de Techniques et d'Etudes (SGTE), dont le siège est ..., Tour d'Anjou à Pûteaux (Hauts-de-Seine),

  10°/ de M. Michel D..., demeurant ... au Pré Saint-Gervais (Seine-Saint-Denis),

  11°/ de M. Cornélius X..., demeurant ... (Alpes-Maritimes), 

  Sur le pourvoi n° Z 89-11.625, formé par le Groupe Drouot Le Patrimoine, société anonyme, 

  en cassation du même arrêt et à l'égard des mêmes parties.

  Sur le pourvoi n° X 8913.302, formé par la la société SOCCRAM,

  en cassation du même arrêt et à l'égard des mêmes parties.

  La société SPIE Batignolles a formé un pourvoi provoqué, identique dans chacun des trois pourvois, invoquant trois moyens de cassation, ci-annexés ;  La Société SGTE a formé un pourvoi provoqué dans les pourvois des

sociétés Delacommune et Dumont, et Tunzini Nessi, d'une part, et du Groupe Drouot, Le Patrimoine, d'autre part, exposant le moyen unique de cassation ci-annexé ;  LA COUR, en l'audience publique du 29 janvier 1991, où étaient présents :

  M. Senselme, président ;  M. Capoulade, rapporteur ;  MM. C..., E..., Z..., Y..., Gautier, Douvreleur, Peyre, Mme A..., M. Aydalot, conseillers  ;  MM. Garban, Chollet, Mme Cobert, conseillers référendaires ;  M. Mourier, avocat général ;  Mme Prax, greffier de chambre ;  Sur le rapport de M. le conseiller Capoulade, les observations de Me Odent, avocat de la société anonyme Delacommune et Dumont et de la société Tunzini Nessi, de la SCP Rouvière, Lepitre et Boutet, avocat du Groupe Drouot, de Me Baraduc-Bénabent, avocat des Syndicat des Copropriétaires de l'Ensemble Immobilier Domaine de Montval "La Brigantine", "Le Galion" et "La Frégate", de Me Boullez, avocat de la société SPIE Batignolles, de la SCP Delaporte et Briard, avocat de la société Soccram, de Me Vuitton, avocat de la Compagnie Gazière de Service Thermiques (CGST), de Me Roger, avocat de la Société Générale de Techniques et d'Etudes (SGTE), de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. D..., les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;  Joint les pourvois n°s T 89-11.619, Z 89-11.625 et X 89-13.302 ;  Donne acte à la Compagnie le Patrimoine-Groupe Drouot de son désistement de pourvoi en tant qu'il est dirigé contre M. B... ;  Sur le moyen unique du pourvoi principal de la société Delacommune et Dumont et de la société TunziniNessi, le moyen unique du pourvoi principal de la Compagnie Le Patrimoine-Groupe Drouot, le moyen unique des pourvois provoqués de la Société générale de technique et d'études et le premier moyen des pourvois provoqués de la société Spie-Batignolles, réunis :

  Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 8 novembre 1988), que les sociétés civiles immobilières (SCI) "Le Galion", "La Frégate" et "La Brigantine", sociétés d'attribution régies par la loi du 28 juin 1938, ayant pour cogérant la société SEGIMO, devenue Sip-Industries, depuis en liquidation des biens avec M. X... comme syndic, assurée par la compagnie Le Patrimoine-Groupe Drouot, et la société Spie-Batignolles ont fait édifier des bâtiments en chargeant M. B..., architecte, de la conception, la Société générale de technique et d'études (SGTE) de la maîtrise d'oeuvre d'exécution, la société Delacommune et Dumont de la plomberie et la société Tunzini-Nessi (TNEE) du chauffage et de l'eau chaude sanitaire ;  qu'après réception des travaux qui a respectivement eu lieu les

6 mai 1971, 21 septembre 1972 et 29 mars 1973, M. D..., alors syndic des copropriétés, a confié l'exploitation du chauffage et de l'eau chaude sanitaire à la Compagnie gazière de service thermique (CGST) puis, entre le 1er juillet 1974 et le 15 janvier 1978, à la société SOCCRAM ;  que des désordres étant apparus, les syndicats des copropriétaires du "Galion" et de "La Frégate" ont, par acte du 24 septembre 1979, fait assigner en réparation la société Sip-Industries et la société Spie Batignolles ;  que le syndicat des copropriétaires de "La Brigantine" a fait citer aux mêmes fins ces deux sociétés, ainsi que les constructeurs, et qu'il s'en est suivi des appels en garantie ;  Attendu que la société Delacommune et Dumont, la société TNEE, la compagnie Le Patrimoine-Groupe Drouot, la SGTE et la société Spie-Batignolles font grief à l'arrêt d'avoir déclaré les syndicats des copropriétaires recevables en leur action, alors, selon le moyen, "1°) que les parties recherchées comme responsables des désordres affectant un immeuble en copropriété sont en droit, en tant que défendeurs à l'instance, de se prévaloir, par application des 

  articles 117 et suivants du nouveau Code de procédure civile, de l'irrégularité de fond tenant au défaut de pouvoir du syndic d'agir en justice ;  que l'arrêt ne pouvait donc dénier à la société Delacommune et Dumont, à la société TNEE, à la compagnie Le Patrimoine-Groupe Drouot et à la SGTE la qualité de contester une décision d'habilitation à agir en justice (violation des articles 117 et suivants du nouveau Code de procédure civile) ;  2°) qu'il ressort des motifs mêmes de l'arrêt que les délibérations donnant mandat au syndic étaient générales et tardives puisqu'elles visaient des régularisations de procédure engagées antérieurement par le syndic sur accord du conseil syndical, sans autorisation préalable de l'assemblée générale ;  qu'il en découlait par là-même une habilitation irrégulière dont les défendeurs pouvaient contester la recevabilité, quels que soient les termes employés tardivement par l'assemblée générale elle-même ;  qu'en contestant la qualité des parties recherchées à se plaindre du défaut d'habilitation pour motif de droit erroné, l'arrêt de ce chef a violé les articles 117 du nouveau Code de procédure civile et 55 du décret du 17 mars 1967 ;  3°) que les parties recherchées comme responsables des désordress affectant un immeuble en copropriété sont en droit, en tant que défendeurs à l'instance, de se prévaloir de l'irrégularité de fond tendant au défaut de pouvoir du syndic d'agir en justice ;  qu'en déniant à la société Spie-Batignolles la qualité nécessaire pour contester le défaut de pouvoir du syndic, la cour d'appel a violé les articles 117 et suivants du nouveau Code de 

  procédure civile ;  4°) que les mandats donnés au syndic par certains copropriétaires aux fins d'exercer une action en justice ne sauraient suppléer l'autorisation donnée par une assemblée générale régulièrement convoquée ;  qu'en refusant de déclarer irrecevables les actions des syndics

alors même qu'elle constatait que les assemblées générales des copropriétaires des diverses résidences n'avaient pas régulièrement autorisé le syndic à agir en justice en temps utile, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard de l'article 55 du décret du 17 mars 1967" ;  Mais attendu que si les défendeurs à l'instance peuvent se prévaloir de l'irrégularité de fond tenant au défaut de pouvoir du syndic à agir en justice, seuls les copropriétaires peuvent contester la régularité des décisions d'assemblée générale  ;  que l'arrêt, qui retient que la société Delacommune et Dumont, la société TNEE, la compagnie Le Patrimoine-Groupe Drouot, la SGTE et la société Spie-Batignolles, n'étant pas copropriétaires, n'ont pas qualité pour contester les décisions des assemblées générales, et que les termes clairs de ces décisions, en ce qu'elles ratifient l'action du syndic, n'autorisent aucune interprétation, est légalement justifié de ce chef ;  Sur les deuxième et troisième moyens des pourvois provoqués de la société Spie-Batignolles, réunis :

  Attendu que la société Spie-Batignolles fait grief à l'arrêt de l'avoir condamnée, in solidum avec d'autres, à verser des sommes aux syndicats des copropriétaires, alors, selon le moyen, "1°) que les conventions n'ont d'effet qu'entre ceux qui les ont conclues ;  qu'en jugeant que la convention conclue, le 22 février 1963, entre la société Spie-Batignolles et la SEGIMO engageait la société Spie-Batignolles vis-à-vis des tiers en qualité de promoteur, la cour d'appel a violé l'article 1165 du Code civil ;  2°) que le promoteur doit prendre un engagement direct vis-à-vis du maître de l'ouvrage ;  qu'en ne relevant aucun engagement de cette nature pris par la société Spie Batignolles au profit du maître de l'ouvrage, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1792 et 2270 du Code civil ;  3°) que si la loi du 16 juillet 1971 sur la promotion immobilière est d'ordre public, elle ne s'applique cependant pas à un contrat antérieur ;  que cette loi ne s'appliquait donc pas à la convention en date du 22 février 1963 conclue par la société Spie-Batignolles et par la SEGIMO ;  qu'en appliquant néanmoins l'article 1831-1 du Code civil, issu de cette loi, et, partant, les articles 1792 et 2270 du même code, au détriment de la société Spie-Batignolles, la cour d'appel a violé ces textes par fausse application ;  4°) que la cour d'appel, qui constatait que la société Spie-Batignolles n'avait commis aucune faute, une faute à son encontre n'étant même pas alléguée, devait en 

  tirer les conséquences légales au regard de la législation antérieure à la loi du 16 juillet 1971 ;  qu'en n'y procédant pas, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 1147 du Code civil, seul applicable" ;

 Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que la société Spie-Batignolles avait, conformément à la convention intervenue le 22 février 1963 avec la société SOGIMO, pris conjointement avec celle-ci l'initiative de l'opération immobilière, en avait contrôlé le déroulement par l'intermédiaire des trois sociétés d'attribution dont elle était cogérante et avait assumé la gestion technique par le truchement de la SGTE, déléguée à cet effet, la cour d'appel a caractérisé la qualité de promoteur de la société Spie-Batignolles ;  Attendu, d'autre part, que, retenant exactement que, comme promoteur, la société Spie-Batignolles était, avant comme après la loi du 16 juillet 1971, tenue envers les accédants à la propriété, en raison de son obligation de résultat de garantir les vices cachés de la construction, la cour d'appel, qui n'a pas fait application de l'article 1831-I du Code civil, n'avait pas à rechercher si cette société avait commis une faute ;  D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;  Sur le moyen unique du pourvoi principal de la société SOCCRAM :

  Attendu que la société SOCCRAM fait grief à l'arrêt de l'avoir condamnée à supporter une part de la responsabilité des désordres alors, selon le moyen, "1°) que la SOCCRAM ayant, au cours de l'année 1974-1975, signalé dans plusieurs courriers au syndic, les perturbations dans les réseaux d'eau chaude sanitaire, elle a par là-même satisfait aux obligations de conseil lui incombant dans le cadre de son contrat d'entretien ;  que la cour d'appel, en lui reprochant de n'avoir pas signalé l'absence de dispositif de dégazage et de vannes de chasses sans rechercher si, eu égard à sa qualification qui est celle d'un exploitant et non d'un constructeur spécialisé, elle pouvait déceler l'erreur de conception technique qui était à l'origine 

  des désordres signalés, n'a pas justifié légalement sa décision au regard des articles 1787 et 1147 du Code civil ;  2°) qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt attaqué que les désordres sont dus à une erreur de conception initiale résidant en l'absence de dispositif propre à prévenir la corrosion et l'embouage des réseaux ;  qu'il apparaît ainsi que le prétendu défaut de mise en garde reproché à la SOCCRAM est sans rapport de cause à effet avec les désordres dont la cause préexistait à l'intervention de la société d'entretien ;  qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale ;  3°) que la SOCCRAM étant étrangère aux insuffisances des installations initiales, le coût de remplacement de celles-ci ne saurait être supporté que par les entreprises responsables desdites insuffisances ;  qu'en se bornant à affirmer le caractère évolutif du dommage sans préciser quels étaient les éléments rattachables aux fautes de conception originelles et ceux imputables au fait de la société d'entretien, la cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard des articles 1787 et 1147 du Code civil" ;  Mais attendu que la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant que la société SOCCRAM, entreprise

spécialisée, avait manqué à son obligation de renseignement en ne formulant aucune réserve et en ne mettant pas le syndic en garde contre l'insuffisance des équipements de l'installation de chauffage et d'eau chaude sanitaire et en relevant que le manquement de cette société à ses obligations ayant concouru à la réalisation de l'entier dommage, ses conséquences ne pouvaient être distinguées de celles des autres causes de désordres ;  PAR CES MOTIFS :

  REJETTE les pourvois ;  Dit que chacun des demandeurs aux pourvois principaux et provoqués conservera la charge des dépens par lui exposés ;  les condamne, ensemble, aux frais d'exécution du présent arrêt ;  Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt sept février mil neuf cent quatre vingt onze.