LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 22 novembre 2017), que le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] (le syndicat) a assigné en paiement d'un arriéré de charges Mmes N... et P... S..., ainsi que M. S..., propriétaires en indivision d'un lot de copropriété ; que, reconventionnellement, ceux-ci ont sollicité l'annulation des résolutions de l'assemblée générale du 6 juin 2013 relatives au budget prévisionnel ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le premier moyen :
Vu les articles 64 et 65 du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu que, pour accueillir la demande reconventionnelle, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, qu'alors qu'il lui appartenait de convoquer les trois indivisaires, le syndicat ne justifie pas de cette convocation et de la notification du procès-verbal à Mme P... S..., dès lors que l'avis de réception de la convocation porte la mention « NPAI » et que l'avis de réception de la notification ne porte aucune mention ni signature ;
Qu'en statuant, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si ces lettres avaient été adressées au domicile notifié au syndic par Mme P... S..., la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il prononce l'annulation des résolutions prises sur le budget prévisionnel par l'assemblée générale du 6 juin 2013, l'arrêt rendu le 22 novembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Condamne Mmes N... et P... S... et M. S... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum Mmes N... et P... S... et M. S... à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [...] la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mars deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt.
Moyens produits par Me Bouthors, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence [...].
Premier moyen de cassation
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé l'annulation des résolutions prises sur le budget prévisionnel par les assemblées générales des 9 juin 2011 et 6 juin 2013 ;
aux motifs propres qu'« il résulte des pièces produites que l'indivision n'était pas présente à l'assemblée générale du 9 juin 2011. Sa convocation n'est pas produite, non plus que la notification du procès-verbal de l'assemblée générale. L'action en nullité de l'assemblée générale de juin 2011, exercée dans le délai de dix ans, est donc recevable en application de l'article 42 al 2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 18 du décret de 1967. L'action en nullité est fondée en application de l'article 13 du décret de 1967 qui dispose que l'assemblée générale ne prend de disposition valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11 du décret. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a prononcé l'annulation des résolutions de l'assemblée générale du 9 juin 2011. Le syndicat justifie de la convocation et de la notification du procès verbal de l'assemblée générale du 6 juin 2013 par les accusés de réception le 10 juin 2013 d'N... R... veuve S..., et M. C... S... mais non de Mme P... S.... Il ne résulte d'aucun élément versé aux débats que le syndic ait demandé la désignation amiable ou judiciaire d'un administrateur commun de l'indivision, conformément à l'article 23 de la loi de 1965. Il appartenait dès lors au syndicat de convoquer les trois indivisaires, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce. Le délai de deux mois n'a donc pas couru et l'action en nullité est donc recevable en application de l'article 42 de la loi. L'annulation des résolutions de l'assemblée générale par les premiers juges sera donc confirmée » ;
aux motifs éventuellement adoptés du premier juge que : « (
) le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 06 juin 2013 relève les absences de « R... », « S... C » et « S... M » mais ne précise pas s'ils ont été convoqués valablement. Le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 09 juin 2011 relève également l'absence de « R... » sans faire mention de leurs convocations. Au demeurant, le demandeur produit les accusés de réception aux courriers adressés à Monsieur S..., Mme R... les 23 mai 2013 et 21 juin 2013, lesquels sont revenus signés. En revanche, l'accusé de réception du courrier adressé à Madame S... porte la mention NPAI le 07 mai 2013 tandis que l'avis de réception daté du 10 juin 2013 ne porte aucune mention ni signature. En tout état de cause, si les accusés de réception sont produits et que le syndicat des copropriétaires justifie avoir envoyé des courriers aux défendeurs, force est de constater qu'ils ne produisent pas la copie desdits courriers et qu'ils n'apportent donc pas la preuve qu'il s'agissait des convocations et notifications. En outre, la preuve de ce que convocation et notification avaient été faites en 2011 n'est pas rapportée et aucun accusé de réception n'est même produit » ;
1) alors, d'une part, que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions ; qu'un copropriétaire co-indivisaire ne saurait utilement se prévaloir de son absence de convocation ou de l'irrégularité de celle-ci, dès lors qu'il a été représenté à l'assemblée générale par l'indivisaire ayant reçu mandat tacite par les cohéritiers de gérer les lots indivis ; que pour prononcer l'annulation des résolutions de l'assemblée générale du 9 juin 2011, la cour d'appel a retenu qu' « Il résulte des pièces produites que l'indivision n'était pas présente à l'assemblée générale du 9 juin 2011 », dans la mesure où « sa convocation n'est pas produite, non plus que la notification du procès-verbal de l'assemblée générale » (arrêt attaqué p. 6, § 2) ; qu'en statuant ainsi sans avoir nul égard à la feuille de présence de l'assemblée générale du 9 juin 2011, laquelle comportait la signature d'un des consorts S..., portée à titre personnel et en tant que « succession », établissant que les co-indivisaires avaient été nécessairement informés de la teneur de l'assemblée générale du 9 juin 2011, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à la loi du 24 mars 2014 ;
2) alors, d'autre part, que les notifications sont valablement faites au dernier domicile notifié au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic ; qu'il ressortait des propres constatations des juges du fond que le syndicat des copropriétaires justifiait de la convocation et de la notification du procès-verbal de l'assemblée du 6 juin 2013 à Mme Veuve R... et à M. S... (arrêt attaqué p. 6, § 3) ; que la cour d'appel a cependant prononcé l'annulation des résolutions prises sur le budget prévisionnel par l'assemblé générale du 6 juin 2013 au motif adopté que l'accusé de réception de la convocation adressée à Mme P... S... portait la mention « NPAI » le 7 mai 2013 tandis que l'avis de réception de la notification du procès-verbal de l'assemblée daté du 10 juin 2013 ne portait aucune mention ni signature (jugement confirmé sur ce point p. 4, § 4) ; qu'en statuant ainsi sans avoir nul égard au fait que ces deux courriers avaient été envoyés à la dernière adresse notifiée par les consorts S... eux-mêmes, telle que mentionnée sur la dénonciation de saisie-attribution du 25 janvier 2012 : « [...] », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 23 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans leur rédaction antérieure à la loi du 24 mars 2014, de l'article 18 du décret du 17 mars 1967, ensemble des articles 64 et 65 du décret du 17 mars 1967 dans leur rédaction antérieure au décret du 21 octobre 2015.
Second moyen de cassation
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes en paiement du syndicat des copropriétaires ;
aux motifs propres que : « les sommes réclamées par le syndicat correspondent au solde des charges arrêté au 23 mai 2014. En application de l'article 1315 du code civil, il appartient donc au syndicat de rapporter la preuve de sa créance en produisant un décompte chronologique faisant apparaître, pour l'indivision S..., avec la date de chaque opération, d'une part les sommes portées au débit du copropriétaire et d'autre part les sommes versées par lui et portées à son crédit depuis le moment où son compte a commencé à être débiteur jusqu'à la date arrêtée. Pour permettre à la cour de vérifier le bien fondé de la demande, les sommes réclamées pour chaque exercice doivent être justifiées par la production des comptes annuels approuvés par l'assemblée générale et la répartition de ces charges entre chaque copropriétaire conformément au règlement de la copropriété. Les comptes ne peuvent être valablement approuvés par l'assemblée générale que si tous les copropriétaires ont été régulièrement convoqués et ont eu connaissance des décisions de l'assemblée générale. Par arrêt définitif du 29 juin 2011, la cour d'appel a rejeté toutes les demandes du syndicat tendant au paiement des charges arrêtées en avril 2009. Il y a donc lieu de considérer qu'à cette date le compte de l'indivision indiquait un solde néant. Or, selon le décompte des charges le plus ancien produit dans la présente procédure, le compte de l'indivision avait, moins d'un an après, au 1er avril 2010, un solde débiteur de 18.295,98 euros, que le syndic ne justifie pas. Plus tard dans ses conclusions du 18 janvier 2011 dans une procédure précédente devant la cour d'appel, le syndicat reconnaissait que sa créance n'était plus que de 5 627,35 euros. Selon le document intitulé « situation des copropriétaires » du 22 avril 2013, le solde de début d'exercice 2012-2013 de l'indivision était débiteur en fin d'exercice de 8 810,14 euros. Dans un arrêt définitif du 23 avril 2014, cette cour d'appel a décidé qu'après compensation entre d'une part les sommes dues par l'indivision au titre des charges arrêtées au 3 avril 2013, d'un montant de 9.157,07 euros et d'autre part les sommes dues par le syndicat d'un montant de 12.610,25 euros, la saisie pouvait être pratiquée par l'indivision sur la copropriété à hauteur de 3.453,18 euros. Cependant le 23 mai 2014, un mois plus tard, le compte de l'indivision présentait encore un solde débiteur 11.057,83 euros, montant actuel de la réclamation du syndicat. Il ressort manifestement de ces incohérences, de l'absence de justification du premier report de débit et de décompte récapitulatif, de l'annulation des approbations des comptes des assemblées générales de 2011 et 2013, que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d'une créance certaine, liquide et exigible et que c'est à bon droit que les premiers juges ont, par le jugement déféré, rejeté la demande de paiement » ;
aux motifs éventuellement adoptés du premier juge que : « (
) en l'espèce, les défendeurs n'apportent pas la preuve de ce qu'un pourvoi en cassation a été formé à l'encontre de la décision de la Cour d'appel. Ils produisent seulement un courrier du 06 novembre 2014 aux termes duquel il apparaît que les demandes d'aide juridictionnelle sont en cours d'examen et que les délais sont suspendus. Par ailleurs, la lecture de l'arrêt querellé ne permet pas de déterminer avec certitude si la compensation ordonnée porte sur des charges postérieures à 2009. En conséquence, la nécessité du sursis à statuer dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice n'est pas démontrée. (
) Il résulte des pièces produites par le demandeur que la copropriété a sollicité le paiement de la totalité des charges dues par l'indivision, selon le syndicat, à Madame R... veuve S... les 18 juillet 2013 et 28 juin 2013. Les pièces 3 et 4 versées aux débats ne sont pas datées mais correspondent à un décompte de charges pour la période du 1er avril 2012 au 31 mars 2013 et à un appel de fonds pour la période du 1er avril 2013 au 31 mars 2014 et ont été adressées à Madame R... uniquement. En outre, ces écrits font état d'un « solde antérieur » dont l'origine n'est pas précisée. Les pièces 7, 10, 11, 14, 16, 17, 22 constituent également des courriers adressés à Madame R... et lui demandant le paiement de sommes variables en reprenant un solde antérieur dont l'origine ne comporte pas davantage de précision. (
) Enfin, l'examen des pièces versées aux débats ne permet pas de déterminer exactement à quoi correspond le montant de la somme réclamée ni de s'assurer qu'il ne comprend pas les sommes visées par la compensation ordonnée par l'arrêt de la Cour d'appel de Bastia du 23 avril 2014. En conséquence, conformément aux dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, il convient d'annuler les résolutions prises sur le budget prévisionnel par les assemblées générales des 09 juin 2011 et 06 juin 2013 et de débouter le syndicat de ses demandes en paiement » ;
alors que le règlement des charges constitue, en vertu des dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, une obligation essentielle pour les copropriétaires qui ne peuvent s'en délier ; que pour débouter le syndicat des copropriétaires de son action en paiement de l'arriéré de charges de copropriété postérieures à 2009, la cour d'appel a retenu que l'examen de ces charges ne permettait pas de s'assurer qu'elles ne comprenaient pas les sommes visées par la compensation ordonnée par l'arrêt de la cour d'appel de Bastia du 23 avril 2014 (jugement confirmé sur ce point p. 4, § 7 et arrêt attaqué p. 7, § pénultième) ; qu'il résultait cependant de l'arrêt du 23 avril 2014 qu'il avait statué dans le cadre de l'instance ayant suivi le jugement rendu, le 4 février 2010, par le tribunal de grande instance d'Ajaccio lequel avait été saisi, par exploit du 5 octobre 2009, d'une demande du syndicat des copropriétaires portant sur les charges de copropriété impayées du 31 décembre 2002 au 30 avril 2009 à hauteur de la somme totale de 16.477,19 € ; qu'en considérant dès lors que le syndicat des copropriétaires ne rapportait pas la preuve d'une créance certaine, liquide et exigible quand sa présente demande en paiement portait sur les charges de copropriété postérieures à l'année 2009, soit les charges distinctes de celles ayant donné lieu à l'arrêt du 23 avril 2014, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à la loi du 24 mars 2014 et de l'article 1315 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.