AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le moyen unique :
   Attendu selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 17 janvier 2006) que, suivant promesse synallagmatique sous seing privé du 21 janvier 2002, les consorts X... ont vendu à M. Y..., sous diverses conditions suspensives, un chalet entouré de parcelles situées en zone constructible du plan d'occupation des sols, de 76 ares 24 centiares ;
   que, répondant à une demande de renseignement d'urbanisme, le maire de la commune a, le 14 mars 2002, indiqué que plusieurs parcelles étaient situées en zone non constructible ; que M. Y... a refusé de signer l'acte authentique et a demandé l'annulation de la promesse et la restitution de l'indemnité versée ;
   Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen :
   1 / qu'une modification substantielle intervenant entre la date du compromis et la date prévue pour la réitération de l'acte justifie l'ouverture d'un nouveau délai de réflexion ; qu'en se bornant à qualifier de non substantiel le caractère constructible du terrain, sans rechercher si l'introduction d'un nouvel élément, tel que l'inconstructibilité du terrain, dans l'acte authentique de vente par rapport au compromis n'engendrait pas par elle-même l'obligation de notifier le compromis modifié et d'ouvrir ainsi à nouveau un délai de rétractation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;
   2 / qu'aux termes du compromis en date du 21 janvier 2002, il était indiqué que "l'acquéreur déclare : ne pas agir à l'effet des présentes en qualité de professionnel de l'immobilier, vouloir affecter les biens dont la désignation suit à usage d'habitation principale ou secondaire ou à usage locatif d'habitation... Désignation sur la commune de Megève : une propriété... et un terrain attenant et figurant au plan joint... L'acquéreur déclare que les biens et droits immobiliers présentement acquis seront affectés à usage d'habitation" ; que la clause "pour le cas où l'acquéreur souhaiterait édifier des constructions sur les parcelles acquises, il lui est rappelé qu'il devra au préalable obtenir un certificat d'urbanisme de l'article L. 410.1.1 alinéa du code de l'urbanisme sur les propriétés issues de la division" a été barrée ; qu'en déduisant de ces termes clairs et précis que M. Y... n'aurait jamais aucune intention de construire sur le terrain et ce même dans un contexte personnel, et partant que "le caractère constructible ou non des terrains attenants n'était pas substantiel", la cour d'appel en a dénaturé le sens et la portée, violant de ce chef l'article 1134 du code civil ;
   3 / que l'erreur est une cause de nullité de la convention lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet ;
   qu'en se bornant à retenir l'intention du bénéficiaire du compromis de ne pas construire pour écarter l'erreur, sans rechercher si, au moment de la signature du compromis, le consentement du bénéficiaire de la promesse n'avait pas été vicié par sa conviction erronée que le terrain ne pouvait pas être situé en zone inconstructible, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1109 et 1110 du code civil ;
   4 / que l'erreur sur la substance s'entend de celle qui porte sur la matière dont la chose est composée ; qu'en se bornant à retenir que le caractère constructible n'était pas une qualité essentielle du terrain en se fondant sur une intention dénaturée du bénéficiaire du compromis, sans rechercher si le promettant n'aurait pas dû connaître le caractère déterminant attaché à la qualité de constructibilité du terrain, la cour d'appel a, à nouveau, privé sa décision de base légale au regard des articles 1109 et 1110 du code civil ;
   5 / qu'il y a vice caché engageant la responsabilité du vendeur lorsque l'usage de la chose est impropre à celui auquel elle est normalement destinée ; qu'en se bornant à retenir que le bien qu'envisageait d'acquérir le bénéficiaire de la promesse est conforme à sa destination usuelle en ce qu'il est habitable, et partant en faisant totalement abstraction du terrain (76 a, 26 ca) attenant au chalet (1 a 98 ca), sans rechercher si le terrain pouvait également remplir sa destination d'habitation et ainsi permettre une construction future pour une habitation à usage personnel, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1641 du code civil ;
   Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, qu'il résultait de la promesse de vente conclue le 21 janvier 2002 que M. Y... avait entendu acheter à Megève une maison d'habitation avec terrain attenant de 7624 m , qu'il avait déclaré dans cet acte ne pas agir en qualité de professionnel de l'immobilier et vouloir affecter les biens à usage d'habitation principale ou secondaire ou à usage locatif d'habitation, que la clause pré-imprimée stipulant que "pour le cas où l'acquéreur souhaiterait édifier des constructions sur les parcelles acquises, il lui est rappelé qu'il devra au préalable obtenir un certificat d'urbanisme de l'article L. 410 1 1 alinéa du code de l'urbanisme sur les propriétés de la division" avait été barrée, la cour d'appel, qui a procédé aux recherches prétendument omises, en a souverainement déduit qu'entre la date de cette promesse et la date prévue pour la réitération de l'acte n'était intervenue aucune modification substantielle pouvant justifier l'ouverture d'un nouveau délai de réflexion puisque compte tenu de la destination donnée au bien dans la promesse, le caractère constructible ou non des terrains attenants n'était pas substantiel ;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;
   Condamne M. Y... aux dépens ;
   Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne M. Y... à payer aux consorts X... la somme de 2 000 euros et rejette la demande de M. Y... ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six septembre deux mille sept.