LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur les quatre moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 juin 2017), que la SCI La Mornière, propriétaire de lots de copropriété dans un immeuble à usage de stationnement situé dans un emplacement réservé, a notifié à la ville de Paris une mise en demeure d'acquérir, puis saisi le juge de l'expropriation sur le fondement de l'article L. 230-3 du code de l'urbanisme afin d'en faire prononcer le transfert de propriété et fixer le prix d'acquisition ;
Attendu que la ville de Paris fait grief à l'arrêt d'évaluer à la somme de 321 837,50 euros le lot n° 141 et de fixer à 355 021 euros le prix d'acquisition des lots n° 132 à 141 ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu, à bon droit, que, en vertu de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, le droit de surélever le bâtiment n'est présumé être un droit accessoire aux parties communes que dans le silence ou la contradiction des titres, la cour d'appel, qui a constaté que le règlement de copropriété avait qualifié le toit de lot privatif en mentionnant qu'il pourrait être équipé d'installations sportives, a, sans trancher de contestation sérieuse, exactement déduit, de ces seuls motifs, que le droit de construire y afférent devait être considéré comme un accessoire des parties privatives ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que les termes de comparaison cités par la SCI La Mornière étaient situés dans des quartiers plus prisés que celui du bien à évaluer, situé à proximité du périphérique, et relevé qu'il devait être tenu compte de l'absence d'accès au toit-terrasse, de son médiocre état d'entretien ainsi que de son absence d'aménagement, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a légalement justifié sa décision en fixant souverainement le prix d'acquisition des lots délaissés compte tenu des termes de comparaison qui lui sont apparus les meilleurs et les mieux caractérisés ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la ville de Paris aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la ville de Paris et la condamne à payer à la SCI La Mornière la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit octobre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt.
Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la ville de Paris.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a considéré que le lot n° 141 correspondant à un toit plat devait être évalué à la somme de 321.837,50 euros et fixé à 355.021 euros le montant du prix mis à la charge de la VILLE DE PARIS ;
AUX MOTIFS QU' « aux termes de l'article L 11-7, alinéas 2 et 3, devenu L 241-2, à défaut d'accord amiable, le juge prononce le transfert de propriété et fixe le prix du terrain comme en matière d'expropriation ; que l'article 13-13, devenu L 321-1, du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que la date de référence se situe au 16 mai 2014, le bien devant être indemnisé à la date du jugement du 10 mars 2016 ; que les parties se sont accordées sur le montant de 56 000 euros pour l'indemnisation des lots appartenant à l'appelante, à l'exception du lot 141 qui correspond à l'espace toit-terrasse ; qu'un tel espace à Paris, constitutif d'une partie privative aux termes de l'article 8 du règlement de copropriété, laquelle a toujours donné lieu au paiement d'une taxe foncière, apparaît être susceptible de valorisation, même si l'appelante n'apporte pas la preuve de projets qu'elle aurait envisagés entre la construction de l'immeuble au début des années 1970 et l'Inscription de la parcelle en réserve en juin 2006 par la ville de Paris, laquelle a ensuite entraîné le refus de tout permis de construire ; en effet d'une part que pour l'évaluation d'un bien faisant l'objet d'une réserve, il doit être fait abstraction de l'existence de cette réserve, en vertu de l'article L 230-3 du code de l'urbanisme ; que d'autre part le droit do surélever le bâtiment n'est, aux termes de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, présumé être un droit accessoire aux parties communes que dans le silence ou la contradiction des titres ; qu'en l'espèce le règlement de copropriété a clairement qualifié le toit en cause comme un lot privatif, précisant même qu'il pourra être équipé d'installations sportives ; qu'en vertu de la théorie de l'accessoire, le droit de construire y afférent, qui trouve à s'appliquer à la suite de la suppression du coefficient d'occupation des sols par la loi ALUR, doit être considéré lui aussi comme un droit priva« quand bien-même il sera toujours nécessaire à l'appelante d'obtenir l'approbation de la copropriété pour la réalisation de travaux qui entraînerait une modification de l'immeuble ; que le bien devant être considéré selon ses caractéristiques au jour du jugement, il convient de rejeter la méthode par capitalisation pour apprécier la valeur du lot 141, retenue par l'expert amiable de l'appelante, en ce qu'elle repose sur des éléments hypothétiques, notamment des travaux très importants et un taux de capitalisation ; que dès lors il convient de retenir la méthode par comparaison, tout en tenant compte du caractère atypique du bien ; que doivent être pris comme éléments de comparaison les deux termes de comparaison versés par l'appelante, sauf à leur appliquer les abattements justifiés par les différences qu'ils présentent avec le bien en cause ; que les deux termes de comparaison cités par l'appelante présentent des superficies largement inférieures au lot 141, de sorte que leur prix au m2 s'en trouve majoré par rapport à celui de la surface en cause, beaucoup plus grande ; qu'ils se situent boulevard Courcelles (17e arrondissement) et Montmartre (18e arrondissement), soit dans des quartiers de Paris plus prisés que celui dans lequel se situe le bien à évaluer, entre Porte de Saint-Ouen et Porte de Clignancourt, dans une zone proche du périphérique ; qu'il doit être également tenu compte de l'absence d'accès au toit-terrasse, de son médiocre état d'entretien, ainsi que de son absence d'aménagement ; que l'ensemble de ces éléments justifie qu'un abattement global de 85 % soit pratiqué sur la valeur moyenne du m2 résultant de ces références de terrasses ; que le prix du lot 141, hors indemnité de remploi, s'établit par conséquent à : [1 818 euros + 1 477 euros]/2 x 0,15 x 1 100 m2 = 271 837,50 euros ; qu'il s'ensuit que le prix d'acquisition, hors indemnité de remploi, des lots 132 à 141 s'établit à la somme de : 50 000 euros (valeur des lots hors lot 141) + 271 837,50 euros (lot 141) = 321 837,50 euros ; que l'indemnité de remploi de cette somme est par conséquent de : - 5 000 euros x 20 % = 1 000 euros ; - 10 000 euros x 15 = 1 500 euros ; - 10 % du surplus de 321 837,50 par rapport à 15 000 euros, soit : 306 837,50 euros, x 10 % = 30 683,75 euros, d'où au total la somme de 33 183,75 euros ; qu'en définitive le prix d'acquisition des lots 132 à 141 doit être fixé à la somme de : 321 837,50 + 33 183,75 euros = 355 021,25 euros arrondis à 355 021 euros » ;
ALORS QUE, en procédant à l'analyse du règlement de copropriété, puis en faisant état de la théorie de l'accessoire, tout en réservant la possibilité d'un refus éventuel de la copropriété, les travaux de surélévation entraînant une modification de l'immeuble, le juge de l'expropriation a tranché une contestation échappant à sa connaissance ; que l'arrêt doit être censuré pour violation des articles L. 13-8, devenu L. 311-8, du code de l'expropriation et L. 230-3 du code de l'urbanisme.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a considéré que le lot n° 141 correspondant à un toit plat devait être évalué à la somme de 321.837,50 euros et fixé à 355.021 euros le montant du prix mis à la charge de la VILLE DE PARIS ;
AUX MOTIFS QU' « aux termes de l'article L 11-7, alinéas 2 et 3, devenu L 241-2, à défaut d'accord amiable, le juge prononce le transfert de propriété et fixe le prix du terrain comme en matière d'expropriation ; que l'article 13-13, devenu L 321-1, du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que la date de référence se situe au 16 mai 2014, le bien devant être indemnisé à la date du jugement du 10 mars 2016 ; que les parties se sont accordées sur le montant de 56 000 euros pour l'indemnisation des lots appartenant à l'appelante, à l'exception du lot 141 qui correspond à l'espace toit-terrasse ; qu'un tel espace à Paris, constitutif d'une partie privative aux termes de l'article 8 du règlement de copropriété, laquelle a toujours donné lieu au paiement d'une taxe foncière, apparaît être susceptible de valorisation, même si l'appelante n'apporte pas la preuve de projets qu'elle aurait envisagés entre la construction de l'immeuble au début des années 1970 et l'Inscription de la parcelle en réserve en juin 2006 par la ville de Paris, laquelle a ensuite entraîné le refus de tout permis de construire ; en effet d'une part que pour l'évaluation d'un bien faisant l'objet d'une réserve, il doit être fait abstraction de l'existence de cette réserve, en vertu de l'article L 230-3 du code de l'urbanisme ; que d'autre part le droit do surélever le bâtiment n'est, aux termes de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, présumé être un droit accessoire aux parties communes que dans le silence ou la contradiction des titres ; qu'en l'espèce le règlement de copropriété a clairement qualifié le toit en cause comme un lot privatif, précisant même qu'il pourra être équipé d'installations sportives ; qu'en vertu de la théorie de l'accessoire, le droit de construire y afférent, qui trouve à s'appliquer à la suite de la suppression du coefficient d'occupation des sols par la loi ALUR, doit être considéré lui aussi comme un droit priva« quand bien-même il sera toujours nécessaire à l'appelante d'obtenir l'approbation de la copropriété pour la réalisation de travaux qui entraînerait une modification de l'immeuble ; que le bien devant être considéré selon ses caractéristiques au jour du jugement, il convient de rejeter la méthode par capitalisation pour apprécier la valeur du lot 141, retenue par l'expert amiable de l'appelante, en ce qu'elle repose sur des éléments hypothétiques, notamment des travaux très importants et un taux de capitalisation ; que dès lors il convient de retenir la méthode par comparaison, tout en tenant compte du caractère atypique du bien ; que doivent être pris comme éléments de comparaison les deux termes de comparaison versés par l'appelante, sauf à leur appliquer les abattements justifiés par les différences qu'ils présentent avec le bien en cause ; que les deux termes de comparaison cités par l'appelante présentent des superficies largement inférieures au lot 141, de sorte que leur prix au m2 s'en trouve majoré par rapport à celui de la surface en cause, beaucoup plus grande ; qu'ils se situent boulevard Courcelles (17e arrondissement) et Montmartre (18e arrondissement), soit dans des quartiers de Paris plus prisés que celui dans lequel se situe le bien à évaluer, entre Porte de Saint-Ouen et Porte de Clignancourt, dans une zone proche du périphérique ; qu'il doit être également tenu compte de l'absence d'accès au toit-terrasse, de son médiocre état d'entretien, ainsi que de son absence d'aménagement ; que l'ensemble de ces éléments justifie qu'un abattement global de 85 % soit pratiqué sur la valeur moyenne du m2 résultant de ces références de terrasses ; que le prix du lot 141, hors indemnité de remploi, s'établit par conséquent à : [1 818 euros + 1 477 euros]/2 x 0,15 x 1 100 m2 = 271 837,50 euros ; qu'il s'ensuit que le prix d'acquisition, hors indemnité de remploi, des lots 132 à 141 s'établit à la somme de : 50 000 euros (valeur des lots hors lot 141) + 271 837,50 euros (lot 141) = 321 837,50 euros ; que l'indemnité de remploi de cette somme est par conséquent de : - 5 000 euros x 20 % = 1 000 euros ; - 10 000 euros x 15 = 1 500 euros ; - 10 % du surplus de 321 837,50 par rapport à 15 000 euros, soit : 306 837,50 euros, x 10 % = 30 683,75 euros, d'où au total la somme de 33 183,75 euros ; qu'en définitive le prix d'acquisition des lots 132 à 141 doit être fixé à la somme de : 321 837,50 + 33 183,75 euros = 355 021,25 euros arrondis à 355 021 euros » ;
ALORS QUE, le droit de surélever, et donc les droits à construire, sont rattachés par principe aux parties communes ; qu'ils ne peuvent être attribués à un lot privatif qu'en vertu d'une disposition expresse et formelle du règlement de copropriété ; qu'à défaut de constater que tel était le cas en l'espèce, les juges du fond ont violé l'article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble les articles L. 13-13, devenu L. 321-1, du code de l'expropriation et L. 230-3 du code de l'urbanisme.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a considéré que le lot n° 141 correspondant à un toit plat devait être évalué à la somme de 321.837,50 euros et fixé à 355.021 euros le montant du prix mis à la charge de la VILLE DE PARIS ;
AUX MOTIFS QU' « aux termes de l'article L 11-7, alinéas 2 et 3, devenu L 241-2, à défaut d'accord amiable, le juge prononce le transfert de propriété et fixe le prix du terrain comme en matière d'expropriation ; que l'article 13-13, devenu L 321-1, du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que la date de référence se situe au 16 mai 2014, le bien devant être indemnisé à la date du jugement du 10 mars 2016 ; que les parties se sont accordées sur le montant de 56 000 euros pour l'indemnisation des lots appartenant à l'appelante, à l'exception du lot 141 qui correspond à l'espace toit-terrasse ; qu'un tel espace à Paris, constitutif d'une partie privative aux termes de l'article 8 du règlement de copropriété, laquelle a toujours donné lieu au paiement d'une taxe foncière, apparaît être susceptible de valorisation, même si l'appelante n'apporte pas la preuve de projets qu'elle aurait envisagés entre la construction de l'immeuble au début des années 1970 et l'Inscription de la parcelle en réserve en juin 2006 par la ville de Paris, laquelle a ensuite entraîné le refus de tout permis de construire ; en effet d'une part que pour l'évaluation d'un bien faisant l'objet d'une réserve, il doit être fait abstraction de l'existence de cette réserve, en vertu de l'article L 230-3 du code de l'urbanisme ; que d'autre part le droit de surélever le bâtiment n'est, aux termes de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, présumé être un droit accessoire aux parties communes que dans le silence ou la contradiction des titres ; qu'en l'espèce le règlement de copropriété a clairement qualifié le toit en cause comme un lot privatif, précisant même qu'il pourra être équipé d'installations sportives ; qu'en vertu de la théorie de l'accessoire, le droit de construire y afférent, qui trouve à s'appliquer à la suite de la suppression du coefficient d'occupation des sols par la loi ALUR, doit être considéré lui aussi comme un droit priva « quand bien-même il sera toujours nécessaire à l'appelante d'obtenir l'approbation de la copropriété pour la réalisation de travaux qui entraînerait une modification de l'immeuble ; que le bien devant être considéré selon ses caractéristiques au jour du jugement, il convient de rejeter la méthode par capitalisation pour apprécier la valeur du lot 141, retenue par l'expert amiable de l'appelante, en ce qu'elle repose sur des éléments hypothétiques, notamment des travaux très importants et un taux de capitalisation ; que dès lors il convient de retenir la méthode par comparaison, tout en tenant compte du caractère atypique du bien ; que doivent être pris comme éléments de comparaison les deux termes de comparaison versés par l'appelante, sauf à leur appliquer les abattements justifiés par les différences qu'ils présentent avec le bien en cause ; que les deux termes de comparaison cités par l'appelante présentent des superficies largement inférieures au lot 141, de sorte que leur prix au m2 s'en trouve majoré par rapport à celui de la surface en cause, beaucoup plus grande ; qu'ils se situent boulevard Courcelles (17e arrondissement) et Montmartre (18e arrondissement), soit dans des quartiers de Paris plus prisés que celui dans lequel se situe le bien à évaluer, entre Porte de Saint-Ouen et Porte de Clignancourt, dans une zone proche du périphérique ; qu'il doit être également tenu compte de l'absence d'accès au toit-terrasse, de son médiocre état d'entretien, ainsi que de son absence d'aménagement ; que l'ensemble de ces éléments justifie qu'un abattement global de 85 % soit pratiqué sur la valeur moyenne du m2 résultant de ces références de terrasses ; que le prix du lot 141, hors indemnité de remploi, s'établit par conséquent à : [1 818 euros + 1 477 euros]/2 x 0,15 x 1 100 m2 = 271 837,50 euros ; qu'il s'ensuit que le prix d'acquisition, hors indemnité de remploi, des lots 132 à 141 s'établit à la somme de : 50 000 euros (valeur des lots hors lot 141) + 271 837,50 euros (lot 141) = 321 837,50 euros ; que l'indemnité de remploi de cette somme est par conséquent de : - 5 000 euros x 20 % = 1 000 euros ; - 10 000 euros x 15 = 1 500 euros ; - 10 % du surplus de 321 837,50 par rapport à 15 000 euros, soit : 306 837,50 euros, x 10 % = 30 683,75 euros, d'où au total la somme de 33 183,75 euros ; qu'en définitive le prix d'acquisition des lots 132 à 141 doit être fixé à la somme de : 321 837,50 + 33 183,75 euros = 355 021,25 euros arrondis à 355 021 euros » ;
ALORS QUE la suppression du coefficient d'occupation des sols par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR est sans incidence sur la détermination du titulaire des droits à construire, lesquels demeurent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, aux mains de la copropriété ; qu'en décidant au contraire que la suppression du coefficient d'occupation des sols permettait de considérer que les droits à construire étaient l'accessoire du lot privatif, les juges du fond ont violé l'article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble les articles L. 13-13, devenu L. 321-1, du code de l'expropriation et L. 230-3 du code de l'urbanisme.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a considéré que le lot n° 141 correspondant à un toit plat devait être évalué à la somme de 321.837,50 euros et fixé à 355.021 euros le montant du prix mis à la charge de la VILLE DE PARIS ;
AUX MOTIFS QU' « aux termes de l'article L 11-7, alinéas 2 et 3, devenu L 241-2, à défaut d'accord amiable, le juge prononce le transfert de propriété et fixe le prix du terrain comme en matière d'expropriation ; que l'article 13-13, devenu L 321-1, du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que la date de référence se situe au 16 mai 2014, le bien devant être indemnisé à la date du jugement du 10 mars 2016 ; que les parties se sont accordées sur le montant de 56 000 euros pour l'indemnisation des lots appartenant à l'appelante, à l'exception du lot 141 qui correspond à l'espace toit-terrasse ; qu'un tel espace à Paris, constitutif d'une partie privative aux termes de l'article 8 du règlement de copropriété, laquelle a toujours donné lieu au paiement d'une taxe foncière, apparaît être susceptible de valorisation, même si l'appelante n'apporte pas la preuve de projets qu'elle aurait envisagés entre la construction de l'immeuble au début des années 1970 et l'Inscription de la parcelle en réserve en juin 2006 par la ville de Paris, laquelle a ensuite entraîné le refus de tout permis de construire ; en effet d'une part que pour l'évaluation d'un bien faisant l'objet d'une réserve, il doit être fait abstraction de l'existence de cette réserve, en vertu de l'article L 230-3 du code de l'urbanisme ; que d'autre part le droit do surélever le bâtiment n'est, aux termes de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, présumé être un droit accessoire aux parties communes que dans le silence ou la contradiction des titres ; qu'en l'espèce le règlement de copropriété a clairement qualifié le toit en cause comme un lot privatif, précisant même qu'il pourra être équipé d'installations sportives ; qu'en vertu de la théorie de l'accessoire, le droit de construire y afférent, qui trouve à s'appliquer à la suite de la suppression du coefficient d'occupation des sols par la loi ALUR, doit être considéré lui aussi comme un droit priva« quand bien-même il sera toujours nécessaire à l'appelante d'obtenir l'approbation de la copropriété pour la réalisation de travaux qui entraînerait une modification de l'immeuble ; que le bien devant être considéré selon ses caractéristiques au jour du jugement, il convient de rejeter la méthode par capitalisation pour apprécier la valeur du lot 141, retenue par l'expert amiable de l'appelante, en ce qu'elle repose sur des éléments hypothétiques, notamment des travaux très importants et un taux de capitalisation ; que dès lors il convient de retenir la méthode par comparaison, tout en tenant compte du caractère atypique du bien ; que doivent être pris comme éléments de comparaison les deux termes de comparaison versés par l'appelante, sauf à leur appliquer les abattements justifiés par les différences qu'ils présentent avec le bien en cause ; que les deux termes de comparaison cités par l'appelante présentent des superficies largement inférieures au lot 141, de sorte que leur prix au m2 s'en trouve majoré par rapport à celui de la surface en cause, beaucoup plus grande ; qu'ils se situent boulevard Courcelles (17e arrondissement) et Montmartre (18e arrondissement), soit dans des quartiers de Paris plus prisés que celui dans lequel se situe le bien à évaluer, entre Porte de Saint-Ouen et Porte de Clignancourt, dans une zone proche du périphérique ; qu'il doit être également tenu compte de l'absence d'accès au toit-terrasse, de son médiocre état d'entretien, ainsi que de son absence d'aménagement ; que l'ensemble de ces éléments justifie qu'un abattement global de 85 % soit pratiqué sur la valeur moyenne du m2 résultant de ces références de terrasses ; que le prix du lot 141, hors indemnité de remploi, s'établit par conséquent à : [1 818 euros + 1 477 euros]/2 x 0,15 x 1 100 m2 = 271 837,50 euros ; qu'il s'ensuit que le prix d'acquisition, hors indemnité de remploi, des lots 132 à 141 s'établit à la somme de : 50 000 euros (valeur des lots hors lot 141) + 271 837,50 euros (lot 141) = 321 837,50 euros ; que l'indemnité de remploi de cette somme est par conséquent de : - 5 000 euros x 20 % = 1 000 euros ; - 10 000 euros x 15 = 1 500 euros ; - 10 % du surplus de 321 837,50 par rapport à 15 000 euros, soit : 306 837,50 euros, x 10 % = 30 683,75 euros, d'où au total la somme de 33 183,75 euros ; qu'en définitive le prix d'acquisition des lots 132 à 141 doit être fixé à la somme de : 321 837,50 + 33 183,75 euros = 355 021,25 euros arrondis à 355 021 euros » ;
ALORS QUE, la somme allouée au propriétaire doit correspondre à un préjudice certain ; qu'en l'espèce, le commissaire du gouvernement faisait valoir qu'outre la possibilité d'un refus de la part de la copropriété, la construction en surélévation devait être acceptée par les services de l'urbanisme ; que la surélévation présentait des difficultés techniques, que l'accès des piétons était très réduit, que l'opportunité de construire des bureaux n'est pas évidente dans un quartier dédié à l'habitation, que l'emplacement était éloigné des transports publics et qu'à la faveur de ces différentes circonstances, les droits à construire invoqués n'étaient qu'éventuels (p. 4) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ces circonstances, avant d'allouer une indemnité au titre de la perte du droit à construire, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article L. 13-13, devenu L. 321-1, du code de l'expropriation, ensemble de l'article L. 230-3 du code de l'urbanisme.