LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 19 février 2018), que, par acte du 25 novembre 2013, la société civile immobilière L'Épiade (la SCI) a vendu à M. et Mme X... une maison d'habitation ; que l'acte mentionnait les conclusions d'un rapport de vérification technique de la société Socotec du 23 mai 2013 portant sur des fissures dans le sous-sol ; que, se plaignant de l'aggravation des fissures, M. et Mme X... ont assigné la SCI et la société Socotec France, aux droits de laquelle vient la Socotec construction (la société Socotec), en résolution de la vente et indemnisation ; qu'une expertise a été ordonnée ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande contre la société Socotec ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la société Socotec avait effectué une simple visite et un examen des lieux conformément à ce qui avait été convenu et qu'elle avait mis en évidence les dommages et les causes affectant l'immeuble observés par l'expert judiciaire, à l'exception du risque d'effondrement, et retenu que sa mission limitée ne lui avait pas permis de mener des investigations techniques lourdes et de développer ses recherches et son analyse, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise et a pu en déduire que la société Socotec n'engageait pas sa responsabilité, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juin deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes formées par M. et Mme X..., acquéreurs d'une maison d'habitation, à l'encontre de la SCI l'Epiade, venderesse ;
Aux motifs qu'il n'est pas douteux, ni contesté d'ailleurs, que l'immeuble en cause est affecté d'importants désordres ainsi décrits par l'expert judiciaire M. R... B... dans son rapport pages 50, 51, 58 et 59 : « Les informations géotechniques résultants des sondages réalisés puis adaptés avec précision sur le plan de coupe que nous avions établi nous permettent de dire : Que la cause majeure et déterminante des fissures importantes qui affectent ce bâtiment relève du système de fondations totalement inappropriées à la géologie du site ; La partie Sud du mur de soutènement qui retient le remblai est fondée sur un argile marron, le mur de la maison est ancré dans des remblais particulièrement compressibles. La partie Nord est ancrée dans les argiles marron en faciès CA et cette configuration a généré des tassements importants au Nord et en retour Est et Ouest. Elle est donc l'origine des dommages très importants que l'on peut aujourd'hui observer. Il est constant que le mouvement de la façade Nord a entraîné avec lui le dallage du sous-sol avec création d'une fissure de rupture sur toute la longueur de la façade à une distance d'environ 1.00 m. [...] Même sans déplacement des murs de soutènement, les fondations de la maison auraient subi des phénomènes de tassement importants. La conception des murs de soutènement ne peut donc pas être considérée comme étant à l'origine, même partielle, des mouvements de la maison [...] Les sondages réalisés à ce jour et les rapports délivrés par mes deux sapiteurs, les résultats que j'ai moi-même analysés me conduisent à écrire que cette construction présente un danger pour les occupants avec un risque d'effondrement [...] Il ne fait aucun doute que cette maison était au moment de la vente, le 25 novembre 2013, affectée de vices susceptibles de la rendre impropre à son usage compte tenu des risques que nous évoquons dans nos conclusions au 7ème chef de mission » ; que dans la promesse de vente signée par les parties le 3 septembre 2013 il est mentionné page 5 :« Il est ici expressément convenu que l'acquéreur prendra le bien vendu dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance, sans garantie du vendeur et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni réduction du prix pour mauvais état du sol ou des bâtiments, vices ou défauts de toute nature apparents ou cachée (sauf à faire valoir ses droits au titre d'une éventuelle garantie décennale en cours et au bénéfice des assurances qui auraient pu être souscrites) ou défaut d'entretien » ;
qu'à cette promesse était annexé un document émanant de la Socotec, Agence Construction de Clermont-Ferrand, intitulé « Avis technique : solidité des ouvrages concernant les fissurations visibles au sous-sol du pavillon » indiquant notamment :
« 1. OBJET
il s'agit de votre pavillon construit dans les années 1950 pour lequel vous souhaitez connaître notre avis sur la solidité des ouvrages concernant les fissures présentes dans la hauteur du sous-sol [...]
Notre avis se limite aux fissures présentes en sous-sol.
2. DESCRIPTION
Votre maison d'habitation est de type simple rez-de-chaussée, à niveau décalé et comporte un sous-sol semi enterré.
Ce pavillon a été construit dans les années 1950 et est en parfait état de conservation apparente [...]
3. CONSTAT
Compte tenu de l'implantation de la maison, on peut supposer que cette construction est fondée en partie sur un sol de type remblais, maintenu en aval par le mur de soutènement. La zone de construction se situe en bordure de la coulée basaltique.
Des fissures sont apparues en sous-sol côté mur de soutènement. Ces figures sont localisées aux endroits suivants :
- Sur les murs de refends (fissures à 45°)
- Au droit du dallage
- Au droit des ouvertures hautes donnant sur la terrasse (point faible)
- À la jonction avec le plancher (fissure parallèle)
Ces fissures sont caractéristiques d'un tassement voire d'un basculement de la partie de la construction se trouvant sur le remblai côté mur de soutènement.
Ces fissures ne sont pas récentes et ont évolué au fil du temps [...]
4. CONCLUSIONS
Les fissures présentes en sous-sol de votre bâtiment d'habitation sont dues à la présence d'un terrain sous-jacent de type remblais sur lequel les fondations ont semble-t-il été posées. Ces fissures ne sont pas récentes et n'évoluent que légèrement si l'on en croit les bouchements déjà réalisés.
Un bouchement de ces fissures par injection de mortier sans retrait est à réaliser.
Une surveillance sera ensuite à mettre en place pour constater l'évolution de ces fissures. À l'heure actuelle, la présence de ces fissures ne remet pas en cause la solidité de l'ouvrage. La possible évolution de ces fissures sera contrôlée par des jauges de mesure.
Un déplacement trop important conduirait à reprendre en sous-oeuvre cette partie de la maison (micropieux par exemple) ;
On s'assurera également du correct fonctionnement des barbacanes présentes sur le mur de soutènement.
Ce rapport clôt nos observations.
Clermont-Ferrand, le 23 mai 2013 » ; que cet avis technique est illustré par de nombreuses photographies montrant les fissures visibles à divers endroits dans le sous-sol de l'immeuble et que les époux X... ont paraphé chaque page de ce document en annexe de la promesse ;
que l'acte authentique signé ensuite le 25 novembre 2013 contient page 10 une clause de non responsabilité classique suivant laquelle :
L'ACQUÉREUR, sauf à tenir compte de ce qui peut être indiqué par ailleurs :
- Prendra le BIEN vendu en l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du VENDEUR pour raison :
Soit de l'état des constructions, de leurs vices même cachés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le cas échéant ci-après ; que lors de cet acte les époux X... et la SCI L'Épiade ont stipulé en outre, dans un paragraphe particulier inséré page 18, la clause suivante :
« VÉRIFICATION TECHNIQUE RELATIF [sic] À LA SOLIDITÉ DES OUVRAGES :
Un rapport de vérification technique relatif à la solidité des ouvrages a été établi par la société Socotec le 23 mai 2013 et une copie dudit rapport est demeurée jointe et annexée aux présentes après mention (Annexe 11) ; que la conclusion dudit rapport est ci-après littéralement rapportée :
« Les fissures présentes en sous-sol de votre bâtiment d'habitation sont dues à la présence d'un terrain sous-jacent de type remblais sur lequel les fondations ont semble-t-il été posées. Ces fissures ne sont pas récentes et n'évoluent que légèrement si l'on en croit les bouchements déjà réalisés. Un bouchement de ces fissures par injection de mortier sans retrait est à réaliser. Une surveillance sera ensuite à mettre en place pour constater l'évolution de ces fissures. À l'heure actuelle, la présence de ces fissures ne remet pas en cause la solidité de l'ouvrage. La possible évolution de ces fissures sera contrôlée par des jauges de mesure. Un déplacement trop important conduirait à reprendre en sous-oeuvre cette partie de la maison (micropieux par exemple). On s'assurera également du correct fonctionnement des barbacanes présentes sur le mur de soutènement. Ce rapport clôt nos observations. Le vendeur déclare qu'aucuns travaux n'ont été réalisés au vu de ce rapport. L'acquéreur déclare en être parfaitement informé et vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque » ; que la validité d'une clause de non garantie est soumise à la bonne foi du vendeur qui ne peut jamais se départir de sa responsabilité au titre des vices cachés de la chose cédée s'il les connaissait avant la vente ; que les époux X... allèguent que nonobstant le rapport de la Socotec annexé à la promesse de vente, rappelé et joint de nouveau à l'acte authentique, Mme H... V..., gérante de la SCI L'Épiade, avait une connaissance beaucoup plus approfondie des désordres importants affectant l'immeuble dont elle était propriétaire ; que la SCI L'Épiade répond que le vice n'était pas caché et que dans tous les cas elle a délivré aux acquéreurs « une information qu'elle croyait complète et conforme à la réalité » tant il est vrai que l'expert judiciaire lui-même a dû recourir à plusieurs sapiteurs « afin de pouvoir poser un diagnostic » ; que compte tenu de la nature particulièrement apparente des fissures et lézardes qui affectent en divers endroits, notamment le sous-sol, la maison d'habitation acquise par les époux X..., il n'est pas sérieux de soutenir que ceux-ci ne pouvaient pas s'en rendre compte avant la vente ; qu'en effet, d'une part, à supposer établi que l'encombrement du sous-sol masquait certaines fissures, d'autres étaient sans conteste visibles au niveau du plafond et rien n'empêchait les époux X..., comme tout acquéreur normalement diligent, d'exiger de Mme V... qu'elle débarrasse les lieux afin de mieux pouvoir les observer dans le détail, ce qui eût été tout à fait normal étant donné l'engagement financier que représentait l'acquisition de ce bien ; que les photographies jointes au rapport Socotec, prises dans le sous-sol qui manifestement n'était pas tellement encombré, montrent les fissures et lézardes bien visibles dans cette partie de l'habitation, y compris sur le dallage ; que les époux X... avaient également tout loisir d'examiner en détail le mur de soutènement sur l'aspect Nord à l'arrière de la maison, bien que l'expert judiciaire, comme rapporté ci-dessus, n'incrimine pas cet ouvrage ; que l'on peut cependant admettre que les époux X..., totalement profanes en matière de construction, bien que n'ayant pu ignorer les fissures affectant l'immeuble qu'ils se proposaient d'acquérir, n'aient pas fait le lien entre cette apparence anormale et la réalité technique qu'elle traduisait, telle que décrite par l'expert M. B... ; que le rapport Socotec n'évoque pas le risque d'effondrement de la construction mentionné par l'expert judiciaire dans son rapport ; qu'en ce sens la cour retiendra que l'ampleur du vice affectant l'immeuble, c'est-à-dire le danger d'effondrement affirmé par l'expert judiciaire, n'était pas révélée aux époux X... par la lecture de l'avis Socotec et l'observation des fissures et lézardes affectant le bâtiment à divers endroits ; que la situation décrite par M. B... constitue donc pour les acquéreurs un vice caché antérieur à la vente ; qu'il convient maintenant de savoir si Mme V..., gérante de la SCI L'Épiade, avait elle-même connaissance de la gravité de ces désordres avant la vente de sa maison ; qu'il est exact et résulte des pièces du dossier, que Mme V... avait consulté fin 2008 début 2009 la société ALPHA BTP NORD afin d'établir un devis de diagnostic géotechnique, ainsi que cela ressort d'un courrier de cet organisme aux époux X... le 4 février 2014 ; que cependant il ressort de cette lettre que l'ouvrage envisagé n'était pas l'immeuble lui-même mais le mur de soutènement de la villa, alors que l'expert B..., comme on l'a vu, considère que cette construction n'est pas en cause (rapport p. 51) ; que la société URETEK indique de même aux époux X..., par courrier du 27 février 2014, que Mme V... l'avait contactée le 7 janvier 2011 concernant les fissures intérieures de son habitation « qui évoluent malgré des travaux réalisés en 2006 » afin de solliciter un devis de réparation ; qu'il lui a été répondu de s'adresser en premier lieu à la société CFEG, géotechnicien, afin de réaliser une étude de sol « pour apprécier la cause du problème important » touchant sa maison ; que sur la préconisation de la société URETEK, Mme V... a bien adressé à la société CFEG un courrier électronique le 3 mars 2011, auquel il lui a été répondu par lettre du 31 mars 2011, lui proposant de procéder à une étude géotechnique afin « de vérifier si la cause des désordres est bien liée à la fondation du mur Nord de la maison sur des remblais mis en place en arrière du mur en pierres extérieur » ; qu'alléguant, par lettre du 20 mai 2011, avoir dû « faire face à des dépenses contingentes et imprévues », Mme V... n'a pas donné suite à cette proposition ; qu'il se déduit de ces échanges entre Mme V... et divers organismes spécialisés dans l'étude des bâtiments, plusieurs années avant la vente de l'immeuble aux époux X..., que Mme V... avait certes pris conscience du caractère anormal des fissures affectant sa maison et avait voulu se renseigner sur ce point, mais n'a pas donné suite aux propositions d'études géotechniques qui lui étaient faites par les professionnels ; que cependant, il n'était pas démontré que la société ALPHA BTP, la société URETEK et la société CFEG, lorsqu'elles ont été consultées tour à tour par Mme V..., ont signalé à celle-ci l'urgence de réaliser des travaux et encore moins évoqué le risque d'effondrement noté par l'expert B... dans son rapport ;
qu'au contraire les courriers des sociétés ALPHA BTP, URETEK et CFEG, tels qu'ils sont versés au dossier, montrent que ces organismes professionnels ont proposé leurs services pour établir les diagnostics appropriés afin de déterminer avec précision de quoi il retournait, sans toutefois témoigner du moindre empressement à mettre en oeuvre des ouvrages confortatifs dans l'immeuble qu'ils avaient pourtant visité, sans aucun doute de manière très professionnelle et attentive ;que dans un courrier adressé à M. X... le 24 mars 2014 par la société IDÉUM PARTNERS, cette entreprise d'ingénierie lui précise d'ailleurs que les désordres « trouvent très probablement leur origine dans les fondations de la construction avec un affaissement notable du terrain » mais qu'il est possible « que ces tassements soient arrivés à leur terme avec la consolidation du sous-sol » ou bien qu'ils évoluent encore ; qu'il est donc établi que Mme V..., même si elle n'a pas donné suite aux propositions de diagnostics qui lui étaient faites par les spécialistes consultés, ne connaissait pas, avant la vente aux époux X..., l'ampleur des dommages décrits par l'expert judiciaire, puisque manifestement personne ne l'en avait avertie ; que la SCI L'Épiade fait observer à juste titre que M. B... n'a pu aboutir à de telles conclusions qu'à l'issue des investigations approfondies qu'il a menées conjointement avec ses trois sapiteurs ; que Mme V... a néanmoins pris la précaution de solliciter en dernier lieu la Socotec, organisme de contrôle dont la compétence et le sérieux sont reconnus, afin d'obtenir avant la vente un avis pertinent sur la situation de sa maison ;que de manière tout à fait claire et précise, nonobstant les critiques de M. B..., la Socotec, dans un avis certes moins détaillé, met en évidence l'essentiel des dommages et causes qui seront plus tard observés par l'expert judiciaire :
- la maison est fondée en partie sur du remblais ;
- les fissures, nombreuses et bien visibles (photographies), sont apparues au Nord, du côté du mur de soutènement ;
- ces fissures « sont caractéristiques d'un tassement , voire d'un basculement de la partie de la construction se trouvant sur le remblai côté mur de soutènement » ;
- elles ne sont pas récentes et ont évolué au fil du temps ;
- il faut les boucher par injection de mortier ;
- elles ne remettent pas en cause la solidité de l'ouvrage mais il faut poser des jauges de mesure pour contrôler leur possible évolution ;
- un déplacement trop important « conduirait à reprendre en sous-oeuvre cette partie de la maison (micropieux par exemple) » ; que globalement par conséquent, ce que dit l'expert judiciaire R... B... était déjà contenu dans le rapport Socotec remis aux époux X... lors de la promesse de vente et lors de sa réitération par acte authentique, sauf l'hypothèse d'un effondrement de la maison, dont il est cependant démontré ci-dessus que Mme V... ne pouvait pas elle-même en avoir connaissance avant la vente ; que dans ces conditions la clause de garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente doit produire son plein effet ;
Alors 1°) que la clause d'exclusion de garantie des vices cachés ne peut s'appliquer lorsque le vendeur connaissait les vices de la chose ; qu'en considérant, pour débouter les époux X... de leur demande contre la SCI l'Epiade, que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente devait produire son plein effet, après avoir constaté que Mme V..., gérante de la SCI l'Epiade, avait pris conscience du caractère anormal des fissures affectant sa maison et avait voulu se renseigner sur ce point, mais n'avait pas donné suite aux propositions d'études géotechniques qui lui étaient faites par les professionnels, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1643 du code civil ;
Alors 2°) que le vendeur de mauvaise foi ne peut se soustraire à sa responsabilité en invoquant une clause d'exclusion de garantie ; qu'en retenant la bonne foi de la gérante de la SCI l'Epiade, après avoir constaté que Mme V... n'avait pas spontanément débarrassé les lieux afin de permettre aux acheteurs d'examiner les fissures et en considérant qu'il appartenait aux acheteurs d'exiger de la gérante de la SCI qu'elle débarrasse les lieux afin de leur permettre de prendre pleinement conscience des désordres pouvant, à terme, entraîner la ruine de l'édifice, la cour d'appel a violé l'article 1643 du code civil ;
Alors 3°) et en tout état de cause, que le vendeur professionnel est présumé connaître les vices affectant la chose vendue, ce qui l'empêche d'invoquer une clause exclusive de garantie ; qu'en permettant à une société civile immobilière, dont l'objet social est la vente de biens immobiliers, d'opposer une clause exclusive de garantie des vices cachés à un acheteur profane, la cour d'appel a violé l'article 1645 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X... de leur demande de condamnation de la société Socotec ;
Aux motifs que la responsabilité civile quasi-délictuelle de la société Socotec ne saurait être mise en cause par les époux X... dans ce dossier ; qu'en effet, elle était intervenue chez Mme V... pour effectuer une simple visite et un examen des lieux avec rédaction d'un « rapport d'avis », ainsi qu'il avait été contractuellement convenu le 11 avril 2013, sans investigations techniques lourdes, mais que néanmoins elle avait mis en évidence la nature technique des difficultés affectant l'immeuble ; que l'on ne pouvait lui reprocher, dans le cadre de sa mission limitée, de ne pas avoir poussé plus avant ses recherches et son analyse ;
Alors que le bureau de contrôle engage sa responsabilité en cas de manquement à son obligation d'information et de conseil ; qu'à défaut d'avoir recherché, comme elle y était invitée, si la société Socotec, l'un des leaders en matière de diagnostic immobilier, n'avait pas conclu hâtivement à une absence d'atteinte à la solidité de l'ouvrage et n'aurait pas dû préconiser la réalisation immédiate d'investigations complémentaires avant de se prononcer sur la solidité du bâtiment et si l'expert judiciaire n'avait pas indiqué que les conclusions de la société Socotec étaient « assez inquiétantes pour un professionnel digne de ce nom », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, en sa rédaction applicable à la cause.