LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Cayenne, 11 avril 2016), que Mme X... a fait édifier, sans permis de construire, un bâtiment en limite du fonds voisin, appartenant à la résidence La Coraline ; que, se plaignant du non-respect de la réglementation d'urbanisme, de vues illicites et d'infiltrations, le syndicat des copropriétaires de la résidence La Coraline et son syndic, la société Carol'Immo, ont assigné Mme X... en démolition du bâtiment et en paiement de dommages-intérêts ;
Sur le premier moyen, pris en sa première branche, ci-après annexé :
Attendu que la société Carol'Immo et le syndicat des copropriétaires font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de démolition ;
Mais attendu qu'ayant exactement énoncé que la seule méconnaissance des règles d'urbanisme ainsi que le défaut de permis de construire ne pouvaient permettre d'obtenir la démolition de l'immeuble irrégulièrement construit si la preuve de l'existence d'un préjudice découlant de l'irrégularité de cette construction n'était pas rapportée et retenu, par une appréciation souveraine des éléments de preuve soumis à son examen, qu'une infiltration avait été constatée en 2010 mais que Mme X... avait fait installer un réseau d'évacuation des eaux pluviales et des eaux usées, qu'il résultait du rapport d'expertise judiciaire déposé en 2013 que la construction de Mme X... n'avait causé aucun préjudice à la copropriété et qu'aucun désordre n'était intervenu depuis, la cour d'appel a pu en déduire que l'existence d'un préjudice direct en relation avec la violation des règles d'urbanisme n'était pas démontrée ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la seconde branche du premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice ;
Attendu que, pour rejeter la demande de dommages-intérêts, l'arrêt retient qu'aucun préjudice n'est prouvé ;
Qu'en statuant ainsi, tout en relevant qu'une infiltration provenant du bâtiment de Mme X... avait été constatée en 2010, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les texte et principe susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts de la société Carol'Immo et du syndicat des copropriétaires, l'arrêt rendu le 11 avril 2016 par la cour d'appel de Cayenne ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Fort-de-France ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf novembre deux mille dix-sept.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société Carol'Immo et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble La Cora Line
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR rejeté la demande de la société Carol'Immo et du syndicat des copropriétaires de la résidence La Coraline visant à obtenir la démolition de la construction édifiée par Mme X... en l'absence de permis de construire et en violation des règles d'urbanisme fixées par le plan d'occupation des sols, ainsi que l'allocation de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par la copropriété ;
AUX MOTIFS QUE pour qu'un voisin puisse obtenir la démolition d'un immeuble en cas de manquement aux règles d'urbanisme ou de construction sans permis de construire, il est indispensable qu'il rapporte la preuve d'un préjudice ; qu'Amilleda X... a accompli, d'une part, des travaux qui ne sont pas discutés, de restructuration de sa maison, au rez-de-chaussée et au premier étage, avec création d'un abri voiture en pignon ; que d'autre part, elle a fait construire un bâtiment en R + 1, comprenant trois studios, sans permis de construire ; que ce bâtiment excède aussi les limites de hauteur prévues par les règles d'urbanisme ; mais que la seule méconnaissance des règles d'urbanisme ainsi que le défaut de permis de construire ne peuvent permettre à la copropriété voisine d'obtenir la démolition de cet immeuble irrégulièrement construit, si elle ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un préjudice, découlant de cette construction irrégulière ; que le rapport d'expertise judiciaire de M. Y..., déposé le 31 janvier 2013, établit l'absence de préjudice causé à la copropriété par la construction irrégulière'; qu'il est exact qu'une infiltration d'eau dans l'un des studios de la copropriété La Coraline a été constatée le 24 mai 2010, d'après un rapport d'expertise en assurance, dressé contradictoirement le 8 juillet 2010 ; qu'il n'apparaît pas que cette infiltration ait continué à produire effet, ou que de nouveaux désordres aient été constatés ; que l'expert judiciaire, intervenu par la suite, n'en relève aucun ; que la copropriété de la Résidence La Coraline ne rapporte pas la preuve de nouvelles infiltrations depuis la seule qui avait été constatée en 2010 ; que la copropriété de la Résidence La Coraline indique que l'expert judiciaire n'a pu constater la présence d'infiltrations, car il a mené ses opérations pendant la saison sèche ; que pourtant, il n'est pas établi que des infiltrations aient été constatées par la suite, ni depuis 2010 ; que par ailleurs, l'expert en assurance intervenu en 2010 évoque un problème d'évacuation des eaux provenant du bâtiment construit par Amilleda X...; mais que celle-ci a installé un réseau d'évacuation des eaux pluviales et un réseau d'évacuation des eaux usées, ainsi qu'il résulte du constat dressé, le 10 juillet 2015, par Me Boudard, huissier de justice à Cayenne ; qu'en outre, si la copropriété de la Résidence La Coraline soutient que la vue de ses résidents est obstruée par l'immeuble édifié par Amilleda X..., compte tenu de sa hauteur excessive, elle n'en rapporte pas la preuve, en particulier par la production de photographies ; que le constat d'huissier de justice cité ci-dessus indique que les logements irrégulièrement construits comprennent, chacun, deux blocs de claustras posés en partie haute du mur arrière, pour assurer la ventilation de la salle d'eau ; que les photographies annexées au constat montrent que ces claustras s'ouvrent à une hauteur trop élevée pour permettre de regarder à l'extérieur ; qu'ils ne constituent, en conséquence, pas des vues droites sur la copropriété, interdites par l'article 678 du code civil ; qu'un claustra latéral ouvre une vue sur la propriété d'Amilleda X..., et non sur la Résidence La Coraline ; que l'huissier de justice a aussi constaté, le 10 juillet 2015, que la pente de la toiture des studios est orientée vers la toiture de la maison d'Amilleda X..., un chêneau récupérant les eaux de pluie ; qu'ainsi, la construction satisfait aux exigences de l'article 681 du code civil ; que de même, il n'est pas démontré par les pièces versées aux débats que les travaux non autorisés aient conduit à pratiquer des ouvertures ou à poser des fenêtres dans le mur mitoyen ; qu'ainsi, la méconnaissance des dispositions de l'article 675 du code civil n'est pas établie ; qu'en définitive, la copropriété de la Résidence La Coraline ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que l'irrégularité de la construction édifiée par Amilleda X... lui ait porté un quelconque préjudice, depuis une infiltration isolée, en 2010, dont le caractère unique et ancien ne caractérise pas un dommage subsistant au jour du prononcé de la présente décision et devant conduire à confirmer la destruction ordonnée par le jugement ; que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas davantage une méconnaissance des articles 675, 678 et 681 du code civil ; que l'absence de preuve d'un préjudice doit aussi conduire à rejeter la demande de dommages et intérêts présentée par la copropriété ;
1) ALORS QUE celui qui se plaint d'une construction édifiée en l'absence de permis de construire ou en méconnaissance des règles d'urbanisme peut en obtenir la démolition dès lors qu'il prouve que cette construction lui a causé un préjudice ; qu'il importe peu que le préjudice subi n'ait pas persisté jusqu'au jour où le juge statue dès lors que son existence a été constatée ; qu'en l'espèce, les juges du fond ont eux-mêmes relevé que Mme X... avait fait construire un bâtiment sans aucun permis de construire et en violation du plan d'occupation des sols de la commune, et que cette construction avait provoqué des infiltrations dans le lot situé au rez-de-chaussée de la copropriété voisine ; qu'en se fondant néanmoins, pour rejeter la demande de démolition formée par la copropriété de la Résidence La Coraline et son syndic, sur la circonstance qu'il n'avait été démontré l'existence d'aucune autre infiltration depuis lors, la cour d'appel a violé les articles 544 et 1382 du code civil dans leur rédaction applicable en l'espèce ;
2) ALORS, en toute hypothèse, QUE le risque actuel et sérieux de voir un dommage se réaliser est un préjudice distinct de celui consistant dans la réalisation de ce dommage ; qu'en l'espèce, la copropriété de la Résidence La Coraline et son syndic soulignaient que, si même aucune nouvelle infiltration n'était survenue depuis 2010, cette situation trouvait son origine dans la faible pluviométrie observée depuis lors, et que la copropriété restait soumise au risque de voir de nouvelles infiltrations se produire à l'avenir ; qu'en s'abstenant de vérifier, comme il lui était demandé, si la copropriété ne supportait pas l'existence d'un risque suffisant à constituer un préjudice justifiant sa demande de démolition, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 544 et 1382 du code civil dans leur rédaction applicable en l'espèce.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR rejeté la demande de dommages-intérêts formulée par la société Carol'Immo et le syndicat des copropriétaires de la résidence La Coraline en réparation du préjudice occasionné à la copropriété du fait de la construction édifiée par Mme X... en violation des règles d'urbanisme et en l'absence de permis de construire ;
AUX MOTIFS QUE pour qu'un voisin puisse obtenir la démolition d'un immeuble en cas de manquement aux règles d'urbanisme ou de construction sans permis de construire, il est indispensable qu'il rapporte la preuve d'un préjudice ; qu'Amilleda X... a accompli, d'une part, des travaux qui ne sont pas discutés, de restructuration de sa maison, au rez-de-chaussée et au premier étage, avec création d'un abri voiture en pignon ; que d'autre part, elle a fait construire un bâtiment en R + 1, comprenant trois studios, sans permis de construire ; que ce bâtiment excède aussi les limites de hauteur prévues par les règles d'urbanisme ; mais que la seule méconnaissance des règles d'urbanisme ainsi que le défaut de permis de construire ne peuvent permettre à la copropriété voisine d'obtenir la démolition de cet immeuble irrégulièrement construit, si elle ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un préjudice, découlant de cette construction irrégulière ; que le rapport d'expertise judiciaire de M. Y..., déposé le 31 janvier 2013, établit l'absence de préjudice causé à la copropriété par la construction irrégulière'; qu'il est exact qu'une infiltration d'eau dans l'un des studios de la copropriété La Coraline a été constatée le 24 mai 2010, d'après un rapport d'expertise en assurance, dressé contradictoirement le 8 juillet 2010 ; qu'il n'apparaît pas que cette infiltration ait continué à produire effet, ou que de nouveaux désordres aient été constatés ; que l'expert judiciaire, intervenu par la suite, n'en relève aucun ; que la copropriété de la Résidence La Coraline ne rapporte pas la preuve de nouvelles infiltrations depuis la seule qui avait été constatée en 2010 ; que la copropriété de la Résidence La Coraline indique que l'expert judiciaire n'a pu constater la présence d'infiltrations, car il a mené ses opérations pendant la saison sèche ; que pourtant, il n'est pas établi que des infiltrations aient été constatées par la suite, ni depuis 2010 ; que par ailleurs, l'expert en assurance intervenu en 2010 évoque un problème d'évacuation des eaux provenant du bâtiment construit par Amilleda X... ; mais que celle-ci a installé un réseau d'évacuation des eaux pluviales et un réseau d'évacuation des eaux usées, ainsi qu'il résulte du constat dressé, le 10 juillet 2015, par Me Boudard, huissier de justice à Cayenne ; qu'en outre, si la copropriété de la Résidence La Coraline soutient que la vue de ses résidents est obstruée par l'immeuble édifié par Amilleda X..., compte tenu de sa hauteur excessive, elle n'en rapporte pas la preuve, en particulier par la production de photographies ; que le constat d'huissier de justice cité ci-dessus indique que les logements irrégulièrement construits comprennent, chacun, deux blocs de claustras posés en partie haute du mur arrière, pour assurer la ventilation de la salle d'eau ; que les photographies annexées au constat montrent que ces claustras s'ouvrent à une hauteur trop élevée pour permettre de regarder à l'extérieur ; qu'ils ne constituent, en conséquence, pas des vues droites sur la copropriété, interdites par l'article 678 du code civil ; qu'un claustra latéral ouvre une vue sur la propriété d'Amilleda X..., et non sur la Résidence La Coraline ; que l'huissier de justice a aussi constaté, le 10 juillet 2015, que la pente de la toiture des studios est orientée vers la toiture de la maison d'Amilleda X..., un chêneau récupérant les eaux de pluie ; qu'ainsi, la construction satisfait aux exigences de l'article 681 du code civil ; que de même, il n'est pas démontré par les pièces versées aux débats que les travaux non autorisés aient conduit à pratiquer des ouvertures ou à poser des fenêtres dans le mur mitoyen ; qu'ainsi, la méconnaissance des dispositions de l'article 675 du code civil n'est pas établie ; qu'en définitive, la copropriété de la Résidence La Coraline ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que l'irrégularité de la construction édifiée par Amilleda X... lui ait porté un quelconque préjudice, depuis une infiltration isolée, en 2010, dont le caractère unique et ancien ne caractérise pas un dommage subsistant au jour du prononcé de la présente décision et devant conduire à confirmer la destruction ordonnée par le jugement ; que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas davantage une méconnaissance des articles 675, 678 et 681 du code civil ; que l'absence de preuve d'un préjudice doit aussi conduire à rejeter la demande de dommages et intérêts présentée par la copropriété ;
ALORS QUE tout fait quelconque qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; que le fait qu'un préjudice ait cessé n'exonère pas son auteur de l'obligation de le réparer pour le passé ; qu'en décidant, en l'espèce, qu'il n'y avait pas lieu d'indemniser la copropriété à raison des infiltrations subies au cours de l'année 2010 pour cette raison qu'aucune autre infiltration n'était survenue depuis lors et que le dommage passé ne subsistait pas au jour de sa décision, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce.