LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche : 
Vu l'article 455 du code de procédure civile ; 
Attendu que pour fixer à une certaine somme l'indemnité de dépossession revenant à M. X..., par suite de l'expropriation, au profit de la communauté d'agglomération de Lens-Liévin, de la parcelle AT 32 sise à Loos-en-Gohelle lui appartenant, l'arrêt attaqué (Douai, 14 avril 2014) retient que les références versées aux débats portant soit sur des terrains à bâtir soit sur des terrains à vocation purement agricole, doivent être écartées, que, selon les références fournies par le commissaire du gouvernement, les accords amiables à l'intérieur du périmètre de la déclaration d'utilité publique ont porté pour les terrains purement agricoles sur des montants de l'ordre de 0, 778 euros le m2 alors que les terrains à bâtir industriels dans la zone de Quadraparc de Liévin ont été cédés entre 5, 34 et 7, 82 euros le m2 et ceux de la zone industrielle de l'alouette de Liévin ont porté sur des montants respectifs de 15, 52 euros, 5 euros, 11 euros et 15 euros le m2, que M. X... verse aux débats un terme de comparaison portant sur la vente des parcelles AC 486 et AD 56 non équipées sises à Liévin et Loos-en-Gohelle consentie en 2009 par la SEM Adevia à la communauté d'agglomération Lens-Liévin au prix de 8, 92 euros le m2, qu'une parcelle AN 97 à Liévin, certes située en zone 1AU, a été vendue au prix unitaire de 8, 32 le m ², qu'une vente est également intervenue le 31 janvier 2012 pour des parcelles Z 424, 427 et 428 situées en zone 30 NA à Loos en Gohelle cédées au prix unitaire de 20 euros et qu'au vu de l'ensemble de ces éléments, la cour entend fixer à 5 euros le m ² le prix de la parcelle ; 
Qu'en statuant ainsi, par une motivation qui ne permet pas d'identifier les termes de comparaison sur lesquels elle a fondé sa décision, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; 
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres branches du moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a infirmé le jugement déféré sur l'indemnisation de la parcelle AT 32 à Loos-en-Gohelle et condamné la SEM Territoires Soixante-Deux, aux droits de laquelle vient la communauté d'agglomération de Lens-Liévin, à payer à M. X... la somme de 26 203 euros à titre d'indemnités principale et de remploi, l'arrêt rendu le 14 avril 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens ; 
Condamne la communauté d'agglomération de Lens-Liévin aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la communauté d'agglomération de Lens-Liévin à payer à M. X... la somme de 2 000 euros ; rejette la demande la communauté d'agglomération de Lens-Liévin ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf octobre deux mille quinze. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. X... 

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société d'économie mixte Territoire Soixante-Deux à verser à M. X..., au titre de la parcelle AT 32 sise à Loos en Gohelle, une indemnité principale d'expropriation de 22. 730 ¿ et une indemnité de remploi de 3. 473 ¿, et, par confirmation du jugement entrepris, au titre des parcelles AT 27 sise à Loos en Gohelle, AC 70 et AC 423 sises à Liévin, une indemnité principale d'expropriation de 10. 328 ¿ et une indemnité de remploi de 2. 232 ¿, 
AUX MOTIFS QUE : 
« par application de l'article L. 13-13 du code de l'expropriation, « Les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct matériel et certain causé par l'expropriation » ; 
que la consistance des biens est celle qui existait au jour de l'ordonnance d'expropriation en l'occurrence le 18 février 2011, leur estimation étant appréciée à la date de la décision de première instance soit le 28 septembre 2012 ; 
que l'usage effectif s'apprécie à la date de référence soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique soit le 27 janvier 2006, date à laquelle le plans d'occupation des sols (P0S) de Loos en Gohelle a été rendu opposable aux tiers et le 27 juillet 2006, date à laquelle la révision du Plan d'occupation des sols de Liévin a été rendue opposable aux tiers ; 
que les parcelles sont situées en zone 20 NA du Plan d'occupation des sols de Loos en Gohelle, la parcelle AC 423 étant située en zone 1AUe du plan d'occupation des sols de Liévin ; 
qu'à la date de référence, ces parcelles sont à usage effectif de terre agricole en exploitation directe par leur propriétaire ; 
a) Sur la parcelle AT n° 32 
Que le classement de cette parcelle en zone 20 NA exclut sa qualification de terrain à bâtir au sens de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation ; 
qu'en effet cet article conditionne cette classification à plusieurs exigences comprenant la situation dans un secteur constructible (article L. 13-15 II 1°), b) 
que la classification en zone 20 NA porte sur « une zone non équipée, vocation future d'activités peu nuisantes » dans laquelle la réalisation par anticipation d'opérations est possible ; 
que la parcelle AT 32 dispose d'une façade sur la rue Mazouret et sur la rue du ..., cette dernière étant une voie publique bitumée équipée d'un réseau d'eau potable et d'un réseau électrique, la parcelle étant par ailleurs contigüe d'une zone d'habitations ; 
que néanmoins l'incidence de cet accès doit être relativisée puisque, ainsi que le relevé par les intimés, le terrain exproprié fait l'objet d'une opération d'ensemble s'inscrivant dans le projet d'extension de la ZI Quadraparc et que conformément à l'article L. 13-15 II 1°) a) précité du code de l'expropriation, « lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone » ; qu'en l'espèce la desserte tant routière qu'en réseaux est insuffisante au regard de l'opération visée dans son ensemble puisque les dépenses d'aménagement de la ZAC prévoient un lot « terrassement voirie » de 744. 332, 50 ¿ et une dépense totale incluant les dessertes d'eau et d'éclairage de 1. 05. 710, 97 ¿, le coût total des dépenses se chiffrant à 22. 365. 366 ¿ ; 
qu'il se déduit de ce qui précède que, si la parcelle ne se trouve pas sur un terrain à bâtir, elle bénéficie néanmoins d'une situation privilégiée justifiant une indemnisation supérieure à celle d'un simple terrain à usage agricole, puisqu'à la date de référence elles avaient vocation à recevoir des constructions dans la limite du classement 20 NA et qu'elles bénéficiaient de dessertes, certes insuffisantes ; 
que ces perspectives, certaines et actuelles, ne résultent d'anticipations ; 
que les références versées aux débats portant soit sur des terrains à bâtir soit sur des terrains à vocation purement agricole doivent être écartées ; que, selon les références fournies par le commissaire du gouvernement, les accords amiables à l'intérieur du périmètre du DUP ont porté pour les terrains purement agricoles sur des montants de l'ordre de 0. 778 euros le mètre carré alors que les terrains à bâtir industriels dans la zone de QUADRAPARC de Liévin ont été cédés entre 5, 34 et 7, 82 euros le mètre carré et ceux de la zone industrielle de l'alouette de Liévin ont porté sur des montants respectifs de 15, 52 euros, 5 euros, 11 euros et 15 euros le mètre carré ; 
que M. X... verse aux débats un terme de comparaison portant sur la vente des parcelles AC 486 et AD 56 non équipées sises à LIEVIN et LOOS EN GOHELLE consentie en 2009 par la SEM ADEVIA à la communauté d'agglomération LENS-LIEVIN au prix de 8, 92 euros du mètre carré ; qu'une parcelle AN 97 à Liévin, certes située en zone 1AU, a été vendue au prix unitaire de 8, 32 le m ² ; 
qu'une vente est également mentionnée intervenue le 31 janvier 2012 pour des parcelles Z 424, 427 et 428 situées en zone 30 NA à Loos en Gohelle cédées au prix unitaire de 20 ¿ 
qu'au vu de l'ensemble de ces éléments que la cour entend fixer à 5 euros le m2 le prix au mètre soit une indemnisation globale de 22. 730 euros (4 546 x 5) outre une indemnité de remploi de 3. 473 euros », 
b) Sur les autres parcelles. 
Que la parcelle AT 27 à Loos en Gohelle et AC 70 à Liévin sont desservies par la rue..., voie publique bitumée étroite non équipée des réseaux et éloignées des zones d'habitation ; 
Que la parcelle AC 423 à Liévin est enclavée ; 
Que ces parcelles entrent dans la classification de terres purement agricoles sans aucun caractère privilégié ; 
Que le premier juge a justement évalué ces parcelles à la valeur unitaire de 0, 80 ¿ le mètre carré, relevant à juste titre que les accords amiables réalisés postérieurement à la déclaration d'utilité publique s'étaient réalisés sur une base unitaire de 0, 78 ¿ le m ² ; 
Que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a alloué à ce titre 10. 328 ¿ (12. 910 x 0. 80) outre une indemnité de remploi de 2. 232 ¿ », 
1) ALORS QU'une zone dans laquelle sont autorisées par anticipation des opérations de construction est un secteur constructible au sens de l'article L. 13-15 II 1° b) du code de l'expropriation ; qu'en affirmant que la classification en zone 20 NA du POS de Loos en Gohelle de la parcelle AT n° 32 était un classement urbanistique qui excluait la qualification de terrain à bâtir et que la zone 20 NA portait sur « une zone non équipée, vocation future d'activités peu nuisantes », cependant qu'elle constatait que la réalisation par anticipation d'opérations était possible, la cour d'appel, qui en a néanmoins déduit que la parcelle AT n° 32 n'était pas située en secteur constructible, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; 
2) ALORS QUE la qualification de terrain à bâtir suppose que la parcelle expropriée soit effectivement desservie par des réseaux de dimensions adaptées à la capacité de construction de cette parcelle où, si celle-ci est située dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, au regard de l'ensemble de la zone ; qu'en affirmant que la parcelle AT 32 ne pouvait bénéficier de la qualification de terrain à bâtir au motif que les dépenses d'aménagement de la ZAC prévoient un lot « terrassement voirie » de 744. 332, 50 ¿ et une dépense totale incluant les dessertes d'eau et d'éclairage de 1. 05. 710, 97 ¿, le coût total des dépenses se chiffrant à 22. 365. 366 ¿, la cour d'appel n'a pas caractérisé, au sein de ces dépenses, celles effectivement nécessaires à l'aménagement de la voie d'accès, du réseau électrique, du réseau d'eau potable et d'assainissement et a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-15 II du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; 
3) ALORS, subsidiairement, QUE les biens expropriés qui n'ont pas la qualification de terrain à bâtir doivent être évalués en fonction de leur usage effectif à la date de référence sans que puisse être prise en compte leur vocation future, ni pour en majorer, ni pour en diminuer la valeur ; qu'en retenant, pour fixer la valeur de la parcelle AT 32 dont elle a reconnu la situation privilégiée en raison de sa façade sur la rue... et sur la rue du ..., voie publique bitumée équipée d'un réseau d'eau potable et d'un réseau électrique, et de sa contiguïté d'une zone d'habitations, que la desserte tant routière qu'en réseaux d'eau et d'électricité de la ZAC dans laquelle se situait la parcelle était insuffisante au regard du coût total des dépenses d'aménagement de la zone, la cour d'appel, qui a pris en compte le coût de l'aménagement futur de la zone pour minorer la valeur de la parcelle expropriée, a violé l'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; 
4) ALORS QUE le juge qui fixe l'indemnité d'expropriation doit citer les éléments de comparaison sur lesquels il se fonde ; qu'en énonçant statuer au vu de l'ensemble des éléments versés au débat et des diverses références judiciaires pour fixer à la somme de 5 ¿ le m ² l'indemnité d'expropriation revenant M. X... au titre de la parcelle expropriée AT 32, sans préciser les éléments de comparaison sur lesquels elle se fondait, dès lors qu'elle déclarait écarter les références versées aux débats par le commissaire du Gouvernement portant soit sur des terrains à bâtir soit sur des terrains à vocation purement agricole, et qu'elle n'a pas non plus retenu les références versées aux débats par M. X... portant sur des ventes conclues à 8, 92 ¿ et 8, 32 ¿ le m ², et encore à 20 ¿ le m ², la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile, 5) ALORS QUE le juge qui fixe l'indemnité d'expropriation doit citer les éléments de comparaison sur lesquels il se fonde ; qu'en décidant de fixer l'indemnité d'expropriation des parcelles AT 27 située à Loos en Gohelle, AC 70 et AC 423 situées à Liévin à la somme de 0, 80 ¿ le m ² sans indiquer aucun élément de comparaison sur lequel elle se serait fondée pour retenir cette valeur, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. 
5) ALORS QUE le juge qui fixe l'indemnité d'expropriation doit citer les éléments de comparaison sur lesquels il se fonde ; qu'en décidant de fixer l'indemnité d'expropriation des parcelles AT 27 située à Loos en Gohelle, AC 70 et AC 423 situées à Liévin à la somme de 0, 80 ¿ le m ² sans indiquer aucun élément de comparaison sur lequel elle se serait fondée pour retenir cette valeur, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.