LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 juin 2013), que la société civile immobilière AP Vitry-sur-Seine (la SCI) a acquis du département du Val-de-Marne une parcelle pour un projet de construction ; qu'ayant découvert la présence de canalisations de gaz, d'eau et de chauffage urbain dans le sous-sol de l'emprise des ouvrages, la SCI, qui a dû modifier son projet, a assigné le département du Val-de-Marne en indemnisation ;
Attendu que le département du Val-de-Marne fait grief à l'arrêt de le déclarer responsable du préjudice subi par la SCI du fait de la non-révélation de servitudes de passage des canalisations alors, selon le moyen :
1°/ qu'en l'absence de preuve de la connaissance, par le vendeur, de la charge grevant l'immeuble, l'acquéreur ne peut lui reprocher d'en avoir caché l'existence et la garantie à ce titre n'est pas due ; qu'en tenant pour indifférente la bonne ou mauvaise foi du département, vendeur de la parcelle litigieuse, pour condamner celui-ci au titre de la garantie pour non-révélation à l'acquéreur de servitude non apparente, et donc sans constater la connaissance, par le département, de l'existence de canalisations d'eau et de gaz dans les tréfonds des parcelles litigieuses, cependant que cette connaissance était requise pour admettre sa garantie, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1638 du code civil par fausse application ;
2°/ que l'acheteur professionnel de l'immobilier qui acquiert un immeuble en vue d'y édifier une construction doit, eu égard à l'ampleur de son projet, procéder aux investigations utiles relatives à la configuration des lieux lui permettant notamment de découvrir les éventuelles charges grevant le bien ; qu'en condamnant le département du Val-de-Marne au titre de la garantie pour non révélation de canalisations grevant l'immeuble vendu en se bornant à relever qu' « il n'est justifié d'aucun élément pouvant permettre à l'acquéreur, en visitant les lieux, de se convaincre de la présence de ces canalisations enfouies depuis plusieurs années », sans rechercher si, ainsi que le soulignait le département du Val-de-Marne dans ses écritures d'appel, la SCI, eu égard à sa qualité de professionnel de l'immobilier participant à un ambitieux projet de construction immobilière, avait procédé aux investigations élémentaires concernant la configuration géographique des lieux en vue de s'assurer de la viabilité de son projet notamment en se conformant aux prescriptions du décret n° 91-1147 du 14 octobre 1991 complété par le décret n° 2003-425 du 9 mai 2003, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1638 et 1147 du code civil ;
3°/ que si l'acquéreur d'un immeuble peut demander la résolution de la vente ou le paiement d'une indemnité pour compenser le préjudice résultant de l'absence de révélation d'une charge non apparente grevant le bien, c'est à la condition qu'il établisse que cette charge est d'une telle importance qu'il n'aurait pas acquis le bien s'il en avait eu connaissance ; que dès lors, en accueillant la demande indemnitaire de la SCI au titre des charges non déclarées tout en constatant qu'il n'est pas allégué qu'elle n'aurait pas acquis la parcelle litigieuse si elle en avait eu connaissance, la cour d'appel a violé les articles 1638 et 1639 du code civil par fausse application ;
4°/ que la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en affirmant dans un premier temps que les servitudes litigieuses « sont d'une telle importance qu'il y a lieu de présumer que si l'acquéreur les avaient connues, il n'aurait pas acquis ou à un moindre coût », puis, dans un second temps, qu' « il n'est pas soutenu par la SCI qu'elle n'aurait pas acquis cette parcelle si elle avait connu la présence de toutes ses canalisations » et encore qu'elle « n'allègue pas qu'elle n'aurait pas acquis la parcelle », la cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs contradictoires, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5°/ que le juge est tenu de répondre aux moyens opérants présentés par les parties ; qu'en laissant sans réponse le moyen soulevé par le département du Val-de-Marne qui faisait valoir, dans ses écritures d'appel, que la SCI portait elle-même la responsabilité de son préjudice notamment en acceptant des délais de construction très brefs, sans même s'enquérir des conditions de leur réalisation ou encore en maintenant son projet initial et en prorogeant la concession alors même qu'elle avait eu connaissance des contraintes induites par la découverte des canalisations litigieuses, ce dont elle aurait déduit qu'en admettant que la SCI ait subi un préjudice, celui-ci lui était intégralement imputable, ce qui excluait toute responsabilité du département, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu que le vendeur, même de bonne foi, doit garantir l'acquéreur, qui n'est pas tenu de se renseigner à cet égard, de toute éviction en cas de servitudes non apparentes ; qu'ayant retenu que les canalisations étaient incompatibles avec le projet initial conçu dans l'ignorance de leur présence et qu'il y avait lieu de présumer que si l'acquéreur les avait connues, il n'aurait pas acquis ou à un moindre coût, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu, sans contradiction, en déduire que le département du Val-de-Marne devait indemniser la SCI des préjudices que cette présence entraînait ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le département du Val-de-Marne aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un janvier deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour le département du Val-de-Marne
PREMIER MOYEN DE CASSATION.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que le Département du VAL DE MARNE est responsable du préjudice subi par la SCI AP VITRY-SUR-SEINE du fait de la non-révélation de servitudes de passage de canalisations d'eau, de gaz et de chauffage urbain dans les tréfonds de la parcelle DG 94 vendue par acte du 17 décembre 2004
AUX MOTIFS QUE
« L'existence de servitudes non apparentes grevant le bien vendu ne constitue pas un vice caché, mais relève des seules dispositions de l'article 1638 du code civil.
L'acte de vente du 17 décembre 2004 stipule que : "le vendeur déclare que l'immeuble vendu n'est, à sa connaissance, grevé d'aucune servitude autres que celles résultant de la situation des lieux ou de la loi, ou des dispositions d'urbanisme, ou celles qui ont pu être énoncées ci-dessous". Il n'est fait mention dans le reste de l'acte d'aucune servitude.
Il résulte des pièces produites aux débats qu'à l'occasion des DICT, il a été révélé à la SCI AP VITRY la présence d'une canalisation de distribution de gaz traversant la parcelle vendue et d'une canalisation de distribution d'eau potable. Puis, le 31 mai 2006, la CPCU a informé la SCI AP VITRY de la présence de deux canalisations DN 600 vapeur et DN 250 eau. Ces deux dernières canalisations ne pouvant être déplacées pour des raisons techniques, la SCI AP VITRY a du faire réaliser une galerie technique pour pouvoir poursuivre son projet de construction, projet qu'elle a dû également modifier compte tenu de ces nouvelles contraintes. La présence de ces canalisations dans le tréfonds de la parcelle vendue ne sont pas compatibles avec le projet de construction initial, tel qu'il avait été conçu dans l'ignorance de leur présence et elles sont d'une telle importance qu'il y a lieu de présumer que si l'acquéreur les avaient connues il n'aurait pas acquis ou à un moindre coût.
Contrairement à ce que soutient le Département du Val de Marne, c'est à la date de l'acte de vente qu'il convient de se placer pour apprécier si l'acquéreur avait ou non connaissance des servitudes non apparentes comme en l'espèce. Or toutes les pièces invoquées par le Département du Val de Marne sont postérieures à l'acte du 17 décembre 2004 et sont par conséquent sans valeur pour apprécier la connaissance qu'avait pu avoir l'acquéreur de l'existence ces servitudes,
Il n'est justifié d'aucun élément pouvant permettre à l'acquéreur en visitant le lieu de se convaincre de la présence de ces canalisations enfouies depuis plusieurs années. La circonstance selon laquelle la parcelle est un ancien délaissé de la voie publique n'est pas non plus de nature à permettre d'affirmer que l'acquéreur pouvait présumer l'existence de telles canalisations.
En application de l'article 1638 du code civil, le vendeur doit garantie en cas de servitudes non apparentes non révélées et sa bonne ou mauvaise foi est inopérante.
La clause invoquée par le département du Val de Marne selon laquelle la SCI AP Vitry Sur Seine a acquis à ses risques et périls ne figure que dans la promesse de vente, et non dans l'acte notarié du 17 décembre 2004.
Cette clause ne peut donc être invoquée à l'encontre de l'appelante. Par ailleurs, cet acte qui concrétise la volonté des parties et réalise la vente conformément aux termes de la promesse, ne contient qu'une clause de non garantie de la contenance, inapplicable en l'espèce, et une clause de non garantie des vices cachés du sol et du sous-sol, qui ne peut pas plus recevoir application puisqu'elle ne permettent pas de considérer que l'acquéreur a valablement renoncé à se prévaloir de la présence éventuelle de canalisations dans la parcelle vendue.
Dès lors, le jugement déféré doit être infirmé dans toutes ses dispositions et le département du Val de Marne doit réparer le préjudice subi par l'acquéreur du fait de ces servitudes non révélées ».
ALORS, D'UNE PART, QU'en l'absence de preuve de la connaissance, par le vendeur, de la charge grevant l'immeuble, l'acquéreur ne peut lui reprocher d'en avoir caché l'existence et la garantie à ce titre n'est pas due ; qu'en tenant pour indifférente la bonne ou mauvaise foi du Département du VAL DE MARNE, vendeur de la parcelle litigieuse, pour condamner celui-ci au titre de la garantie pour non révélation à l'acquéreur de servitude non apparente, et donc sans constater la connaissance, par le Département, de l'existence de canalisations d'eau et de gaz dans les tréfonds des parcelles litigieuses, cependant que cette connaissance était requise pour admettre sa garantie, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1638 du code civil par fausse application,
ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'acheteur professionnel de l'immobilier qui acquiert un immeuble en vue d'y édifier une construction doit, eu égard à l'ampleur de son projet, procéder aux investigations utiles relatives à la configuration des lieux lui permettant notamment de découvrir les éventuelles charges grevant le bien ; qu'en condamnant le Département du VAL DE MARNE au titre de la garantie pour non révélation de canalisations grevant l'immeuble vendu en se bornant à relever qu'"il n'est justifié d'aucun élément pouvant permettre à l'acquéreur, en visitant les lieux, de se convaincre de la présence de ces canalisations enfouies depuis plusieurs années", sans rechercher si, ainsi que le soulignait le Département du VAL DE MARNE dans ses écritures d'appel (conclusions du 4 avril 2013, p. 11/12), la SCI AP VITRY, eu égard à sa qualité de professionnel de l'immobilier participant à un ambitieux projet de construction immobilière, avait procédé aux investigations élémentaires concernant la configuration géographique des lieux en vue de s'assurer de la viabilité de son projet notamment en se conformant aux prescriptions du décret n° 91-1147 du 14 octobre 1991 complété par le décret n° 2003-425 du 9 mai 2003, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1638 et 1147 du code civil,
ALORS, ENCORE QUE si l'acquéreur d'un immeuble peut demander la résolution de la vente ou le paiement d'une indemnité pour compenser le préjudice résultant de l'absence de révélation d'une charge non apparente grevant le bien, c'est à la condition qu'il établisse que cette charge est d'une telle importance qu'il n'aurait pas acquis le bien s'il en avait eu connaissance ; que dès lors, en accueillant la demande indemnitaire de la SCI AP VITRY au titre des charges non déclarées tout en constatant qu'il n'est pas allégué qu'elle n'aurait pas acquis la parcelle litigieuse si elle en avait eu connaissance, la cour d'appel a violé les articles 1638 et 1639 du code civil par fausse application,
ALORS, EN OUTRE QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en affirmant dans un premier temps que les servitudes litigieuses « sont d'une telle importance qu'il y a lieu de présumer que si l'acquéreur les avaient connues, il n'aurait pas acquis ou à un moindre coût » (cf. arrêt attaqué, p. 3, § 1), puis, dans un second temps, qu' « il n'est pas soutenu par la SCI AP VITRY-SUR-SEINE qu'elle n'aurait pas acquis cette parcelle si elle avait connu la présence de toutes ses canalisations » (cf. arrêt attaqué, p. 4, § 2) et encore qu'elle « n'allègue pas qu'elle n'aurait pas acquis la parcelle » (cf. arrêt attaqué, p. 4, § 7), la cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs contradictoires, a violé l'article 455 du code de procédure civile,
ALORS, ENFIN QUE le juge est tenu de répondre aux moyens opérants présentés par les parties ; qu'en laissant sans réponse le moyen soulevé par le Département du VAL DE MARNE qui faisait valoir, dans ses écritures d'appel signifiées le 4 avril 2013 (cf. p. 15, 18), que la SCI portait elle-même la responsabilité de son préjudice notamment en acceptant des délais de construction très brefs, sans même s'enquérir des conditions de leur réalisation ou encore en maintenant son projet initial et en prorogeant la concession alors même qu'elle avait eu connaissance des contraintes induites par la découverte des canalisations litigieuses, ce dont elle aurait déduit qu'en admettant que la SCI AP VITRY ait subi un préjudice, celui-ci lui était intégralement imputable, ce qui excluait toute responsabilité du Département, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile
SECOND MOYEN DE CASSATION.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné le Département du VAL DE MARNE à payer à la SCI AP VITRY-SUR-SEINE la somme de 1.142.815,84 ¿,
AUX MOTIFS QUE
« Sur l'indemnité réclamée par l'acquéreur.
La SCI AP VITRY-SUR-SEINE ne réclame pas la résolution de la vente, mais une indemnité composée des surcoûts pour les travaux et honoraires supplémentaires, une moins-value de l'ensemble immobilier, une perte de surface, une perte de loyers, un surcoût de paiement des pré-loyers du crédit-bail immobilier contracté, notamment. Elle produit diverses pièces justificatives ainsi qu'un rapport établi par son expert conseil Guy X... de manière non contradictoire.
Lorsque la SCI AP VITRY-SUR-SEINE a acquis la parcelle litigieuse, le permis de construire concernant l'opération immobilière avait déjà été déposé et accordé en juillet 2004 et les contrats de crédit-bail, de bail à construction et de promotion immobilière ont été signés le 18 mai 2006. Il doit être également observé que les CCTP et le CCAP ont été établis quant à eux dès décembre 2005.
Ainsi, le projet immobilier était abouti et en phase de réalisation, puisque ce sont les DICT qui ont amené les révélations sur la présence des canalisations litigieuses. Plus précisément, l'intégralité des contrats susvisés était conclue sans que l'on puisse connaître la présence de la canalisation de la CPCU qui allait s'avérer la plus contraignante sur le plan technique en raison de l'impossibilité de son dévoiement.
La parcelle vendue ne constitue qu'une petite partie du fonds total supportant l'opération immobilière sur laquelle devaient être réalisés des parkings et la cellule n°1. Il n'est pas soutenu par la SCI AP Vitry sur Seine qu'elle n'aurait pas acquis cette parcelle si elle avait connu la présence de toutes ces canalisations. Dès lors, les frais de dévoiement et de galerie technique auraient de toute manière été supportés par l'appelante et ne peuvent en conséquence constituer un préjudice indemnisable.
Les pertes de loyers et le paiement des pré-loyers du crédit-bail immobilier :
La SCI AP VITRY-SUR-SEINE sollicite une somme au titre des loyers non perçus du fait du retard pris par la construction en raison des travaux de dévoiement des canalisations et de réalisation de la galerie technique.
Cependant, la SCI AP VITRY-SUR-SEINE ne saurait être indemnisée à ce double titre, ces deux sommes faisant double emploi. En effet, à défaut de découverte des canalisations, la livraison serait intervenue normalement et il n'y aurait eu ni perte de loyers, ni paiement prolongé de pré-loyers. C'est donc à la seule somme réglée au titre des préloyers, soit 647.367,84 euros HT que peut prétendre l'appelante, la durée de versement de ces pré-loyers ayant été prolongée du fait de la nécessité de réaliser les travaux non prévus au projet initial.
Les travaux et honoraires supplémentaires :
Les travaux de dévoiement et de réalisation de la galerie technique ne constituent pas un préjudice dans la mesure où la SCI AP VITRY-SUR-SEINE, qui n'allègue pas qu'elle n'aurait pas acquis la parcelle ou aurait renoncé à son projet de construction, aurait dû, de toute façon, les supporter si elle avait connu la présence de ces servitudes.
En revanche, la découverte tardive de l'existence des canalisations et de la nécessité de procéder à des travaux a entraîné :
- un surcoût causé par la nécessité de réaliser le projet en deux phases au lieu d'une, justifié pour la somme de 46.448,78 euros HT,
- des honoraires supplémentaires pour le dépôt d'un permis de construire modificatif, justifiés pour la somme de 235.200 euros HT,
- le surcoût lié à l'évolution des règles de sécurité applicables au parking souterrain entre l'arrêté du PC initial 2004 et l'arrêté du PC modificatif 2008 justifié pour une somme de 173.800 euros HT.
Les honoraires supplémentaires auraient dû être supportés par l'appelante compte tenu de la nécessité de procéder à ces travaux, de même que la souscription d'assurances complémentaires pour lesdits travaux.
(¿)
La perte de valeur due à la présence de servitudes ne peut être calculée sur la valeur totale de la construction, mais au seul regard de la valeur de la parcelle qu'elles affectent.
Compte tenu de l'importance et du nombre de ces servitudes, la cour dispose des éléments suffisant pour évaluer la perte de valeur de la parcelle à la somme de 40.000 euros.
Les dommages et intérêts dus à la SCI AP Vitry Sur Seine s'élèvent par conséquent à la somme totale de 1.142.815,84 euros »,
ALORS QUE le débiteur n'est tenu que des dommages-intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir lors de la signature du contrat, lorsque ce n'est point par son dol que l'obligation n'est point exécutée ; que lors de la conclusion de la vente du terrain litigieux pour un montant de 183.310 ¿ H.T., l'exposant ne pouvait prévoir la survenance de préjudices tenant à des surcoûts de travaux et honoraires dans le cadre du projet immobilier mis en place par la SCI AP VITRY en raison de la découverte de canalisations ; qu'en condamnant à ce titre le Département du VAL DE MARNE au paiement de la somme de 1.142.815,84 ¿, sans préciser en quoi l'exposant aurait pu prévoir ces dommages lors de la signature de l'acte de vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1150 et 1147 du code civil.