LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
LM
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 23 janvier 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 104 F-D
Pourvois n°
et
E 18-10.771
H 18-25.746 JONCTION
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 JANVIER 2020
I - La société Roche, société civile d'exploitation agricole, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° E 18-10.771 contre l'arrêt rendu le 16 novembre 2017 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre A), dans le litige l'opposant à M. N... S..., domicilié [...] , défendeur à la cassation.
II - La société Roche, société civile d'exploitation agricole, a formé le pourvoi n° H 18-25.746 contre l'arrêt rendu le 20 septembre 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre A), dans le litige l'opposant à M. N... S..., défendeur à la cassation.
La demanderesse aux pourvois invoque, à l'appui de chacun de ses recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Les dossiers ont été communiqués au procureur général.
Sur le rapport de M. Barbieri, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Roche, de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de M. S..., après débats en l'audience publique du 7 janvier 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Barbieri, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Joint les pourvois n° E 18-10.771 et H 18-25.746 ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° E 18-10.771 et le moyen unique du pourvoi n° H 18-25.746, réunis, ci-après annexés :
Attendu, selon les arrêts attaqués (Aix-en-Provence, 16 novembre 2017 et 20 septembre 2018), qu'en 2014, la société civile d'exploitation agricole Roche (la société) a répondu à un appel à candidatures de la chambre d'agriculture et d'une association d'accompagnement de l'installation agro-pastorale pour être présentée à M. S... et mettre en valeur le domaine appartenant à celui-ci ; que des pourparlers ont été engagés en vue de la conclusion d'un bail rural de vingt-cinq ans sur des parcelles et une habitation ; qu'un projet a été préparé en avril 2015 ; que, par déclaration du 24 septembre 2015, les parties n'ayant pu trouver un accord sur le montant du fermage, la société a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en reconnaissance d'un bail statutaire, principalement de carrière et subsidiairement ordinaire, et en indemnisation ;
Attendu que la SCEA fait grief aux arrêts de rejeter ses demandes ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, retenu à bon droit que la contrepartie onéreuse constitue un élément essentiel du bail rural sur le montant ou l'ampleur duquel les volontés des parties doivent se rencontrer et que l'initiative unilatérale de travaux agricoles ne suffit pas, en l'absence de paiement d'un fermage, à prouver l'existence d'un tel bail, quel qu'en soit le régime, et constaté que l'offre de contrat émise par M. S..., mentionnant la nécessité de justifier d'une autorisation d'exploiter, n'avait pas reçu de réponse, la cour d'appel, qui, procédant à la recherche prétendument omise, a relevé que l'accord du propriétaire pour une entrée prématurée dans les lieux en vue de les équiper n'était pas établi, en a justement déduit que les parties étaient restées en l'état de pourparlers ayant échoué et qu'aucun bail rural n'avait été conclu entre elles ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE les pourvois ;
Condamne la société Roche aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois janvier deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyen produit au pourvoi n° E 18-10.771 par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société civile d'exploitation agricole (SCEA) Roche
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté la Scea Roche de ses demandes tendant à se voir reconnaître le bénéfice d'un bail rural, et de s'être en conséquence déclaré incompétent pour statuer sur les demandes indemnitaires.
AUX MOTIFS QU' « en application des articles L 411-1 et L 411-4 du code rural et de la pêche maritime, la preuve de l'existence d'un bail rural est libre, mais « les contrats de baux ruraux doivent être écrits. A défaut d'écrit enregistré avant le 13 juillet 1946, les baux conclus verbalement avant ou après cette date sont censés faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux... ». L'article L 416-5 du code rural prévoit que « le bail à long terme prend la dénomination de bail de carrière lorsqu'il porte sur une exploitation agricole constituant une unité économique ou sur un lot de terres d'une superficie supérieure au seuil mentionné à l'article L 312-1, qu'il est conclu pour une durée qui ne peut être inférieure à vingt-cinq ans et qu'il prend fin à l'expiration de l'année culturale pendant laquelle le preneur atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse agricole. Le prix du bail de carrière est celui du bail de neuf ans. S'il s'agit d'un bail à ferme, les parties sont autorisées à majorer le prix dans des proportions qui ne peuvent être supérieures à un coefficient égal à I% par année de validité du bail ». Par ailleurs, il résulte de l'article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière que : « Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :
1° Tous actes, même assortis d'une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs :
a) ....
b) Bail pour une durée de plus de douze années, et, même pour un bail de moindre durée, quittance ou cession d'une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non échus... »
Contrairement à ce que soutient N... S..., aucun texte n'exige que le bail de carrière soit conclu par acte authentique. En revanche, aucun bail écrit n'ayant été formalisé entre les parties, la SCEA ne peut valablement revendiquer un bail de carrière de 25 ans puisque les dispositions de l'article L 411-4 précité prévoient qu'« à défaut d'écrit... les baux conclus verbalement sont censés faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux ». En l'espèce, et à la différence de ses prétentions soutenues en première instance à titre subsidiaire, la SCEA ne revendique pas de bail rural autre que celui de carrière de 25 ans, en sorte que sa demande principale sera rejetée, sans qu'il soit utile d'aborder les autres éléments du litige. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a écarté la demande de la SCEA Roche tendant à la reconnaissance d'un bail rural. Sur les demandes subsidiaires tendant à voir dire que le montant du loyer a été réglé par les travaux et aménagements réalisés avec le consentement du bailleur, ou bien qu'il y a eu mise à disposition des biens objets du litige : Dès lors que l'existence du seul bail revendiqué n'est pas établie, il ne peut être considéré que le montant du loyer a été réglé par les travaux et aménagements réalisés avec le consentement du bailleur. Concernant la demande tendant à reconnaître qu'il y a eu mise à disposition des terres objet du litige, il ressort des pourparlers engagés entre les parties et de l'attestation de N... S... lui-même, datée du 30 octobre 2014 à destination de l'organisme Ecocert, que les parcelles revendiquées en bail de carrière sont exploitées depuis le 26 août 2014 par la SCEA Roche. Il peut en être déduit qu'il a mis à disposition les terres objets du litige, au sens où la SCEA Roche n'en a pas pris possession par voie de fait ou sans l'accord du propriétaire ».
1- ALORS D'UNE PART QUE selon l'article L 411-1 du Code rural et de la pêche maritime « toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter
» est régie par les dispositions du présent titre sous les réserves énumérées à l'article L 411-2, cette disposition étant d'ordre public ; que si l'article L 411-4 mentionne que les contrats de baux ruraux doivent être écrits, il précise qu'à défaut d'écrit, les baux conclus verbalement sont censés faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative de baux ruraux, la preuve d'un bail rural pouvant être apportée par tous moyens selon le dernier alinéa de l'article L 411-1 du même Code ; qu'en ne recherchant pas si à défaut de bail écrit, l'existence d'un bail verbal ne découlait pas nécessairement des éléments de la cause établissant la mise à disposition à titre onéreux d'un bien à usage agricole en vue de l'exploiter, et notamment de la commune intention des parties résultant tant de l'acceptation de la candidature de la Scea Roche, que des conditions de son entrée dans les lieux dès le 22 juillet 2014, de la mise à disposition des lieux par M. S... que la Cour constatait, du projet de bail sur 25 ans, des travaux de mise en valeur, entretien, réhabilitation et de l'activité pastorale mise en oeuvre en contrepartie avec l'accord du propriétaire dès l'entrée dans les lieux, certains travaux étant subventionnés au profit de M. S..., la Cour d'appel qui s'est bornée à écarter le bail de carrière de 25 ans, faute d'écrit, n'a pu justifier légalement sa décision au regard des dispositions d'ordre public de l'article L 411-1, ensemble l'article L 411-4 du Code rural et de la pêche maritime ;
2- ALORS QUE toute mise à disposition à caractère onéreux, ou moyennant une contrepartie d'un immeuble à usage agricole pour exercer une activité agricole définie à l'article L 311-1 du Code rural, et de la pêche maritime est régie par les dispositions relatives au bail rural ; qu'en ne recherchant pas ainsi qu'elle y était invitée si la situation de la Scea Roche qui, à défaut d'avoir obtenu la ratification écrite du projet de bail de carrière de 25 ans dans les conditions prévues initialement, ne bénéficiait pas d'une mise à disposition de l'immeuble à usage agricole en contrepartie des travaux de remise en état et d'aménagement important constitutifs d'un fermage, en plein accord avec le propriétaire, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article L 411-1, ensemble l'article L 311-1 du Code rural et de la pêche maritime ;
3- ALORS QUE la Scea Roche demandait à la Cour dans le dispositif des conclusions d'appel, à titre subsidiaire, sur le fondement de l'article L 411-1 du Code rural et de la pêche maritime, de dire et juger que les parties sont liées par un bail rural tel que défini par l'article L 311-1 du Code rural ; qu'en affirmant néanmoins que la Scea ne revendiquait pas de bail rural autre que celui de carrière de 25 ans, statuant donc ainsi, la Cour d'appel a méconnu les dispositions de l'article 4 du Code de procédure civile et a excédé ses pouvoirs.
Moyen produit au pourvoi n° H 18-25.746 par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société civile d'exploitation agricole (SCEA) Roche
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il a débouté la SCEA Roche de sa demande tendant à voir constater l'existence d'un bail rural tel que défini par l'article L.311-1 du code rural et de la pêche maritime consenti par M. S... ;
AUX MOTIFS QU'en application des articles L.411-1 du code rural, toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L.311-1 est régie par les statuts du fermage et du métayage ; que les contrats de baux ruraux doivent être écrits ; que la preuve de l'existence des contrats peut être apportée par tous moyens ; qu'à défaut d'écrit, les baux sont censés faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux ; qu'il résulte de ces dispositions qu'à défaut de contrat écrit, il appartient à celui qui se prévaut d'un bail verbal d'en rapporter la preuve, à commencer par le versement d'un fermage ; qu'à compter du mois de juin 2014, des pourparlers ont été engagés par l'intermédiaire du CERPAM et de la chambre d'agriculture du territoire du Var en vue d'établir un bail rural de 25 ans sur 47,42 ha de terres, avec une maison d'habitation situées à Sainte-Maxime, quartier des Lonnes entre N... S... et la SCEA Roche ; que la candidature de la SCEA Roche a été retenue par mail du 22 juillet 2014 comportant des demandes de compléments d'informations et de documents ; qu'un projet de bail à long terme devant revêtir la forme notariée a été adressé par mail de N... S... à B... L... (pour la SCEA Roche) le 26 avril 2015 pour un fermage de 7.624 € annuel ; qu'il n'est pas justifié d'une acceptation ou d'une réponse ;
qu'à partir d'un courrier daté du 31 juillet 2015, par son conseil, la SCEA Roche s'est prévalue auprès de N... S... d'un bail rural verbal et l'a assigné devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Fréjus le 29 septembre 2015 ;
que parallèlement, un contrat de location meublée sous seings privés avait été conclu le 27 novembre 2014 entre N... S... et la SCEA Roche, pour une durée initiale de 6 mois, portant sur une maison avec dépendances, située [...] moyennant un loyer mensuel de 2 500 € ;
que les pourparlers engagés n'ont pas abouti à la signature d'un bail à long terme ;
qu'il convient d'examiner si les conditions sont réunies pour considérer qu'un bail verbal existe ; que chacune des parties admet qu'aucun accord sur le montant du fermage n'a existé, la SCEA Roche souhaitant qu'il soit maintenu à 2.500 € par an comme envisagé dans le projet de bail à long terme, tandis que N... S... souhaitait sa fixation à 7 624 € ; qu'ainsi, il n'est pas justifié d'un accord clair et non équivoque sur le montant du fermage ; qu'il n'est pas non plus établi que N... S... ait donné son accord pour être réglé du fermage par « toute une série de travaux subventionnés », ni listés ni chiffrés, mais invoqués par la SCEA Roche comme contrepartie onéreuse à l'exploitation des parcelles ; que le fait éventuel que N... S... ne se soit pas opposé à l'exécution de travaux, sans s'engager à les rembourser, ne saurait démontrer l'existence du caractère onéreux d'un bail, contrairement à ce que soutient la SCEA Roche ;
que c'est dès lors à juste titre et par des motifs pertinents, qui seront adoptés, que le premier juge a considéré que le bail n'avait pas été conclu, faute d'accord sur un de ses éléments essentiels que constitue le fermage, et peu important que N... S... ait attesté sur un document Ecocert destiné à une « réduction de conversion des terres » daté du 30 octobre 2014 que les parcelles litigieuses étaient exploitées par la SCEA Roche depuis le 26 août 2014, dans la mesure où les parties étaient alors en pourparlers dans l'objectif non atteint de conclure un bail à long terme ; que le seul fait de l'entrée dans les lieux et du démarrage de l'exploitation ne suffit pas à caractériser l'existence d'un bail verbal alors qu'un désaccord manifeste existait sur le montant du fermage ;
ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE que dans le silence du statut relatif aux baux ruraux et sous réserve qu'elles ne remettent pas en question son équilibre, les dispositions du code civil ont naturellement vocation à s'appliquer ;
qu'en l'espèce, qu'il s'agisse d'un bail rural ou non, et le statut ne régissant pas les conditions de formation du contrat en ce qui a trait à la volonté des parties, l'article 1101 du code civil selon lequel "le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose" a donc vocation à s'appliquer, de même que les dispositions suivantes relatives aux conditions essentielles pour la validité des conventions et au consentement des parties ;
que les chambres d'agriculture mettent en relation les porteurs de projets qui correspondent aux attentes des propriétaires conformément à la destination naturelle ou choisie de leurs terres ; que le centre d'études et de réalisations pastorales Alpes Méditerranée (CERPAM) est une association à but non lucratif agissant dans un but d'accompagnement à l'installation agro-pastorale, comme la mise en relation en l'espèce d'un propriétaire privé avec le meilleur candidat au pastoralisme de ses sous-bois, des ouvrages de lutte contre les incendies et de remise en valeur des terres agricoles ;
qu'il est donc constant qu'au stade de l'acceptation de la candidature de la SCEA Roche aucune force juridique ne peut encore être attachée au lien unissant la demanderesse à monsieur S... ;
qu'à compter du stade de la validation de la candidature de la SCEA Roche s'est ouverte une période de pourparlers entre les parties au litige dont la rupture est soumise à la responsabilité délictuelle ;
que l'offre de contrat mentionnait par ailleurs que la locataire devait avoir obtenu, le jour de la signature, l'autorisation d'exploiter le bien loué si celle-ci était nécessaire ; que l'offre mentionnant cette obligation il en a été fait une condition essentielle de la validité du consentement du propriétaire ; que la demande d'autorisation d'exploiter n'a été faite que le 1er juin 2016, soit un an après l'offre, alors que l'éventualité de sa nécessité avait été évoquée dès les pourparlers et en particulier par monsieur S... et madame J... dans le courrier de cette dernière du 22 juillet 2014 auquel la SCEA Roche ne démontre avoir jamais répondu en ce qui concerne cette autorisation d'exploiter ;
qu'il résulte du tout que la SCEA Roche n'a jamais répondu à l'offre de contrat proposé par monsieur S... qui n'était pas encore engagé dans un lien de preneur à bailleur par la seule acceptation de candidature émanant de la chambre de l'agriculture ni par l'occupation des consorts L... ; qu'aucun contrat de bail rural ni verbal ni écrit n'a été conclu et n'a lieu d'être ordonné ;
1°) ALORS QUE la validité d'un bail rural n'est pas subordonnée à l'accord des parties sur la détermination du montant du fermage ; que la cour d'appel ne pouvait écarter l'existence d'un bail au sens de l'article L.411-1 du code rural par le seul fait qu'il n'était pas justifié d'un accord clair et non équivoque sur le montant du fermage ; qu'en statuant ainsi, elle s'est déterminée par des motifs insuffisants, privant sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime ;
2°) ALORS QUE toute mise à mise à disposition à titre onéreux, ou moyennant une contrepartie, d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L.311-1 du code rural et de la pêche maritime est régie par les dispositions relatives au bail rural ; que le caractère onéreux de la mise à disposition ne résulte pas nécessairement du paiement d'un loyer mais de toute contrepartie due ou exécutée par le preneur ; qu'en ne recherchant pas si le bailleur en mettant les terres à la disposition du preneur et en acceptant, sans opposition, que ce dernier réalise les travaux d'entretien et d'amélioration des biens, n'avait pas donné son accord, au moins tacitement, pour que le règlement de fin mars se fasse pour l'exécution des travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.411-1 du code civil.