LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-aprés annexé :
Attendu que c'est par une interprétation, exclusive de dénaturation des stipulations du "compromis de vente" conclu le 20 décembre 2007 entre les époux X..., vendeurs lotisseurs, et M. Y..., acquéreur, que leur ambiguïté rendait nécessaire, que la cour d'appel a souverainement retenu que la clause particulière de ce "compromis" instituait un engagement réciproque des deux parties sur le contrat de maîtrise d'oeuvre et que s'agissant d'une obligation essentielle de la convention des parties liant expressément la négociation de la vente, son prix, mais également ses conditions au contrat de maîtrise d'oeuvre, elle s'entendait donc comme un accord sur ce contrat impliquant négociation sur les devis de travaux restant à exécuter et sur leur coût total ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt septembre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me Spinosi, avocat aux Conseils pour M. et Mme X....
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré les époux X... mal fondés en leurs demandes tendant à l'application de la clause pénale au préjudice de l'acquéreur et à l'allocation de dommages-intérêts supplémentaires ;
Aux motifs que, « Attendu qu'il est constant que les conditions suspensives stipulées à la convention du 20 décembre 2007 29 décembre 2007 ont été réalisées ;
qu'il résulte cependant des échanges de courriers, et en particulier d'une lettre du notaire du 15 avril 2008 (pièce 15 de l'intimé), que l'établissement de l'acte n'avait pas été possible dans les délais prévus par la convention faute pour lui d'être en possession de la totalité des documents nécessaires puisque lui manquaient alors la justification du transfert du permis de construire, l'accord de cession du contrat de maîtrise d'oeuvre entre vendeur et acquéreur et les pièces afférentes au lotissement ;
Attendu que les échanges de correspondance entre parties font ressortir que ce qui a bloqué le processus, c'est uniquement ce que le notaire dénomme ci-dessus "l'accord de cession du contrat de maîtrise d'oeuvre entre vendeur et acquéreur", tous autres documents étant alors acquis bien qu'il ne les ait pas encore reçus ;
Attendu que l'acte stipulait exactement à cet égard sous l'intitulé "clause particulière" que "vendeur et acquéreur indiquent que les conditions et prix de la présente vente ont été négociés en tenant compte du contrat de maîtrise d'oeuvre conclu par le vendeur avec Monsieur B.... En conséquence, ils conviennent d'un commun accord que d'ici le 31 janvier 2008, il devra être conclu entre l'acquéreur et Monsieur B... un nouveau contrat de maîtrise d'oeuvre à l'effet de terminer la maison objet de la présente vente. Le vendeur s'engage envers l'acquéreur à obtenir cet accord de la part de Monsieur B... dans le cadre de leur propre convention et à défaut il devra fournir à son acquéreur un nouveau maître d'oeuvre ou prendre à sa charge la surveillance du chantier (établissement des devis, surveillance du chantier, réception des travaux etc...)" ;
Attendu qu'il en résulte l'expression d'un lien de dépendance entre la vente et le "contrat de maîtrise d'oeuvre" qui doit être signé par la suite par l'acquéreur, dont les contours ne sont que partiellement exprimés en référence à un contrat de maîtrise d'oeuvre antérieur sans autre précision, mais qui de façon notable contient un engagement personnel du vendeur, soit de l'obtenir, soit de le prendre en charge lui-même, avec précision de son contenu qui inclut l'établissement des devis ;
qu'il n'apparaît pas que le vendeur soit un professionnel dans le domaine de la construction contrairement à ce que soutient Christian Y..., mais que Nicolas X..., ingénieur en aéronautique, aurait entrepris en l'occurrence une opération de nature spéculative isolée ;
Attendu que si donc le premier juge a retenu de façon exacte que le contrat n'introduisait pas de lien de dépendance juridique entre la vente, définitivement conclue, et le contrat de maîtrise d'oeuvre, il instituait néanmoins sur ce dernier un engagement réciproque des deux parties expressément désigné comme lié aux éléments essentiels de la vente et participant donc de leur nature essentielle ;
Attendu qu'il est donc nécessaire d'examiner comment chacune des parties a exécuté cette obligation, l'acquéreur se prévalant du fait que le vendeur y a été défaillant, ce qui, s'agissant d'une obligation essentielle du contrat, pourrait être en droit de nature à fonder une action en résolution ;
Attendu que cette clause est à lire en considération de la particularité de cette vente tenant au fait que l'acquéreur mis en possession d'un volume bâti a la possibilité d'en adapter l'aménagement à sa guise, ce qui pose inévitablement pour lui la question du coût de la finition des travaux, alors qu'il a recours à l'emprunt, l'objectif de l'acquéreur étant évidemment d'envisager la maison achevée, qui plus est dans un certain délai ;
Attendu que les débats font apparaître que c'est précisément la négociation de ce coût qui a fait achopper l'opération ;
Attendu que la convention ne contient pas de précision chiffrée à cet égard, mais que les débats font apparaître que le vendeur avait précisé d'emblée, à l'ouverture des négociations, que la villa "entièrement finie avec piscine et clôtures est à la vente au prix de 525.000  honoraires d'agence inclus (frais de notaire réduits)" ;
que dans ce cas et au prix de vente de 395.000 , le budget de travaux s'établissait à 130.000  ;
Attendu que dans ses derniers messages électroniques (voir pièce 20) à la fin du mois de juin 2008, Christian Y... discutait sur la base d'un budget total de 525 K, à quoi Nicolas X... répondait en évoquant un budget initiai de 530 K et en proposant de renégocier le chiffrage ou les conditions de paiement pour parvenir à réduire les coûts ;
qu'à l'admettre, il en résulterait un budget de 135.000  et non de 140.000  dont les appelants se prévalent pour soutenir que l'acquéreur aurait manqué à ses obligations en omettant de signer avec M, B... à ce prix ;
que l'argument selon lequel le montant du crédit sollicité et obtenu à hauteur de 547.000  aurait permis de financer les travaux à hauteur de 140.000  et impliquerait un accord sur ce montant n'envisage pas tous les autres frais de la vente et ne peut être retenu en l'absence de tout chiffrage dans la convention ;
Attendu qu'en réalité, les correspondances entre parties font ressortir que le grief formé par Christian Y... tient au fait que le vendeur, qui a finalement pris en main personnellement ce que la convention dénomme maîtrise d'oeuvre, ne parvenait pas à lui soumettre des devis d'entreprise entrant dans le budget, certes envisagé de façon non écrite mais néanmoins certaine ;
qu'il est un fait que, comme il le soutient, l'évaluation de 140.000  proposée par Monsieur B... repose pour la plus grande part sur des estimations, et peu de devis ;
que les appelants ne sont pas fondés à prétendre que l'acquéreur aurait ajouté des prestations d'une importance telle qu'elle aurait rendu impossible l'obtention du résultat recherché, dont une piscine en particulier alors que cette dernière était dès le départ évoquée comme incluse dans l'estimation globale proposée ;
Attendu que, dans le cadre de la convention des parties qui lie expressément la négociation de la vente, son prix mais également ses conditions, au contrat de maîtrise d'oeuvre, ce qui s'entend donc en réalité de la négociation des devis de travaux restant à exécuter et de leur coût total, il ne peut être fait grief à Christian Y... de sa réticence en présence de l'imprécision majeure qui découle de l'absence de devis sur le coût global de l'opération qui comprend un budget de travaux ;
que l'échange de messages électroniques du 10 mars 2008 entre les parties (pièce n°35) témoigne de l'existence et de l'importance des distorsions, Christian Y... « j'ai cru halluciner...les devis sont hors budget..." Nicolas X...: "oui moi aussi j'étais plus que surpris..." ;
Attendu qu'il ressort de ces échanges qu'à la fin du mois de juin 2008, les parties ont rompu les tractations, mais dans des conditions qui, au-delà de la tentative de Christian Y... retenue par le premier juge de renégocier le prix de vente le 22 mai 2008 mais qui n'a pas été poursuivie plus avant, ne permettent pas de caractériser une faute à la charge de l'une ou l'autre des parties qui se sont en réalité engagées dans une convention dont les conditions comprenaient un point de difficulté tenant à l'indétermination entourant le coût des travaux à engager pour parvenir à l'achèvement, le contrat de maîtrise d'oeuvre, en considération duquel pourtant le prix et les conditions de la vente avalent été négociées, et sur lequel elles ne sont pas parvenues à concrétiser un accord malgré leurs efforts pour y parvenir sans toutefois qu'aucune n'établisse le point exact où elles étaient parvenues ;
qu'il n'est pas exact au regard de l'application que les parties ont faite de leur convention dans la réalité telle qu'elle ressort des éléments non discutés versés aux débats, de retenir que Christian Y... s'est dérobé sans justification que ce soit dès le 13 avril 2008 comme le prétendent les appelants, ou encore le 22 mai 2008, alors qu'il est établi que les négociations sur les devis se sont activement poursuivies entre les deux parties jusqu'à la fin du mois de juin ;
Attendu que c'est en cet état particulier, et alors que la convention de vente en son paragraphe "réitération authentique" leur en avait expressément ouvert la possibilité à partir du 15 avril 2008, qu'aucune des deux parties n'a tenté d'obliger l'autre à s'exécuter, et par conséquent à prendre parti en l'état ;
qu"il en résulte, comme le soutient à bon droit Christian Y..., qu'à défaut de la mise en demeure de régulariser l'acte stipulé au compromis de vente, les époux X... ne caractérisent pas la carence de l'acquéreur seule propre à emporter à son encontre l'application de la clause pénale et à leur permettre eux-mêmes de se retirer de la convention ;
Attendu en revanche qu'il ne peut qu'être constaté que les parties ne sont jamais parvenues à un accord sur le contrat de maîtrise d'oeuvre résultant de la clause particulière, de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a constaté la caducité de la convention ;
Attendu toutefois qu'en l'absence de carence comme de faute caractérisée à l'encontre de l'une ou de l'autre des parties, ni la clause pénale ne peut recevoir application, ni aucune demande de dommages-intérêts n'est justifiée ;
Attendu que la restitution des sommes versées en vertu de l'exécution provisoire du jugement résulte de plein droit de la décision d'infirmation sans qu'il soit besoin de disposition spéciale ; ».
Alors que, il n'est pas permis aux juges, lorsque les termes d'une convention sont clairs et précis, de dénaturer les obligations qui en résultent et de modifier les stipulations qu'elle renferme ; qu'en l'espèce, le compromis de vente signé le 29 décembre 2007 entre les époux X... et Monsieur Y... prévoyait un prix ferme et définitif net vendeur de 375.000 euros, lequel tenait compte du contrat de maîtrise d'oeuvre conclu entre les seuls époux X... et Monsieur B... du cabinet BAT'IMMO, selon une clause particulière de l'acte (compromis p. 4) ; qu'aux termes de cette même clause, laquelle est parfaitement claire et précise, il était énoncé que les parties convenaient d'un commun accord que d'ici le 31 janvier 2008 il devra être conclu entre Monsieur Y... et Monsieur B... un nouveau contrat de maîtrise d'oeuvre à l'effet de terminer la maison objet de la présente vente ; que la clause prévoyait encore que les époux X... s'engageaient envers l'acquéreur à obtenir cet accord de la part de Monsieur B... dans le cadre de leur propre convention et, à défaut, s'engageaient à fournir à l'acquéreur un nouveau maître d'oeuvre ou à prendre à leur charge la surveillance du chantier ; que la Cour d'appel a cru pouvoir retenir qu'il existait un lien de dépendance entre la vente et le contrat de maîtrise d'oeuvre qui devait être signé par la suite par l'acquéreur (arrêt, p. 3), mais que « les conditions comprenaient un point de difficulté tenant à l'indétermination entourant le coût des travaux à engager pour parvenir à l'achèvement » (arrêt, p. 5), et « qu'il ne peut qu'être constaté que les parties ne sont jamais parvenues à un accord sur le contrat de maîtrise d'oeuvre résultant de la clause particulière », de sorte que Monsieur Y... n'aurait commis aucune faute en refusant de finaliser la vente au prétexte d'une impossibilité de s'accorder sur le montant des travaux restant à accomplir ; qu'en statuant ainsi, quand le compromis de vente prévoyait un prix ferme et définitif net vendeur de 375.000 euros et se bornait à prévoir, aux termes de la clause litigieuse, qu'un nouveau contrat de maîtrise d'oeuvre devait être signé entre l'acquéreur et le maître d'oeuvre, que le vendeur s'engageait à obtenir ce nouvel accord et que, à défaut, il s'engageait à fournir à l'acquéreur un nouveau maître d'oeuvre, la Cour d'appel, qui a introduit dans le champ contractuel la nécessité d'un accord sur la détermination du coût des travaux, a dénaturé les clauses claires et précises de l'acte signé le 29 décembre 2007, violant ainsi l'article 1134 du code civil.