AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par la société Resotim, société à responsabilité limitée, dont le siège est Le Hameau des grenadines ..., 06210 Mandelieu-La Napoule, actuellement en redressement judiciaire, M. X... étant administrateur, en cassation de l'arrêt n° 95/15915 rendu le 23 octobre 1996 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre civile), au profit :
   1°/ de M. Georges Z..., demeurant ...,
   2°/ de Mme Maria Y..., épouse Z..., demeurant ..., défendeurs à la cassation ;
   La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
   LA COUR, en l'audience publique du 10 mars 1998, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Fossaert-Sabatier, conseiller référendaire rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, M. Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, conseillers, M. Pronier, conseiller référendaire, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de Mme Fossaert-Sabatier, conseiller référendaire, les observations de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de La Varde, avocat de la société Resotim et de M. X..., ès qualités, de Me Baraduc-Benabent, avocat des époux Z..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Sur le moyen unique :
   Attendu que les époux Z... ont donné à bail à la société Resotim, aujourd'hui en redressement judiciaire, des lots dans un groupe d'immeubles dénommé "Le Hameau des grenadines", pour y exploiter une résidence hôtelière ;
   Attendu que la locataire fait grief à l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 23 octobre 1996) de rejeter sa demande de suspension du paiement des loyers jusqu'à la réalisation des travaux de mise en conformité et de la condamner à payer les loyers ayant fait l'objet d'un commandement, alors, selon le moyen, "que le preneur, qui n'est pas en mesure, en raison de l'inexécution par le bailleur de l'une de ses obligations essentielles, d'exploiter les lieux loués conformément à leur destination commerciale, est fondé à suspendre le payement des loyers;
   qu'ainsi, en l'espèce, où les inondations que connaît le site depuis 1992 ont affecté l'exploitation de la résidence hôtelière, la cour d'appel, en considérant que le preneur ne pouvait opposer l'exception d'inexécution, faute de justifier d'une impossibilité totale et absolue dans le temps comme dans l'espace de location de tous les appartements de la résidence, a violé les articles 1184, 1719 et 1728 du Code civil" ;
   Mais attendu qu'ayant constaté, abstraction faite d'un motif surabondant, que la société Resotim n'avait pas nié exploiter la résidence et n'avait jamais été en mesure de désigner avec précision tel ou tel lot de la résidence hôtelière qui n'aurait pu être loué depuis son arrivée et que depuis septembre 1992, en dépit de difficultés, elle avait été en mesure d'exploiter, selon la destination des baux, l'ensemble du Hameau des grenadines, la cour d'appel a souverainement retenu que la locataire ne pouvait se prévaloir de l'exception d'inexécution pour s'exonérer du paiement des loyers ;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;
   Condamne, ensemble, la société Resotim et M. X..., ès qualités, aux dépens ;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne, ensemble, la société Resotim et M. X..., ès qualités, à payer aux époux Z... la somme de 1 900 francs ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril mil neuf cent quatre-vingt-dix-huit.