LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen :
Vu l'article 1732 du code civil ;
Attendu que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 12 septembre 2017), que, le 28 octobre 2010, la SCI Casca (la SCI), propriétaire d'un chalet à usage de bar-restaurant, l'a donné à bail dérogatoire à MM. X... et Y... pour une durée de 23 mois du 1er mars 2011 au 31 janvier 2013 ; que, le 12 mars 2013, les preneurs ont assigné la bailleresse aux fins de la voir déclarer entièrement responsable de leurs préjudices résultant de l'affaissement du chalet, de la voir condamner au paiement de dommages-intérêts et de les voir dispenser du paiement des loyers ;
Attendu que, pour accueillir les demandes de MM. X... et Y... et rejeter celles de la SCI Casca, l'arrêt retient que l'état général de pourrissement de la structure en bois du bâtiment donné à bail est lié au vieillissement et aux remontées d'humidité et que, même s'il y a eu un dégât des eaux en février 2012, ce sinistre n'est pas à l'origine des dégradations, de sorte que la SCI doit être déclarée entièrement responsable des désordres et de leurs conséquences ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la faute des preneurs n'était pas à l'origine du dégât des eaux survenu en février 2012 et de la persistance de fuites, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 12 septembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
Condamne MM. X... et Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de MM. X... et Y... et les condamne à payer à la SCI Casca la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize décembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la société SCI Casca.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement rendu le 11 décembre 2014, par le tribunal de grande instance de Narbonne, en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la SCI CASCA et le surplus des demandes de la SCI CASCA et, s'y substituant sur les autres dispositions, D'AVOIR constaté que les dégradations affectant les locaux donnés à bail et empêchant l'exploitation du bâtiment depuis l'été 2012 étaient imputables en totalité à la SCI CASCA, D'AVOIR déclaré la SCI CASCA entièrement responsable du préjudice financier subi par MM. X... et Y..., D'AVOIR condamné la SCI CASCA à payer MM. X... et Y... la somme de 25.508 € assortie des intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance et D'AVOIR dit que MM. X... et Y... seraient dispensés du paiement des loyers du mois de mars 2012 jusqu'au 31 janvier 2013 ;
AUX MOTIFS QUE, sur la responsabilité des désordres affectant le bâtiment objet du bail, il ressort des pièces produites que c'est en mai 2012 que les problèmes du bâtiment au niveau de la salle du bar-restaurant ont été pour la première fois diagnostiqués par la cabinet SOCOTEC mandaté par les preneurs qui a relevé un état fortement dégradé de la structure avec une sécurité des usagers mise en cause ; que cette première analyse est clairement confirmée par le rapport d'expertise judiciaire ; qu'en effet l'expert judiciaire indique qu'il a constaté un important fléchissement du bâtiment ancien de l'ordre de 2 cm au milieu du meuble-bar, une fissure horizontale sur la cloison située derrière le bar, un affaissement plus important au niveau de l'accès aux sanitaires et à l'issue de secours de l'ordre de 3,5 à 4 cm à l'angle du meuble-bar et une fissuration du carrelage de la pièce située au droit des sanitaires parallèlement à la façade ; que l'expert ajoute que le plancher d'origine était très détérioré et que pour pouvoir poser un revêtement de sol il était réalisé suivant les périodes plusieurs modes de réparations plus ou moins efficaces et que la structure porteuse des pilotis présente des dégradations liées aux remontées d'humidité et au vieillissement ; qu'il précise que certains pieds des poteaux ont une section utile fortement diminuée et que même certains en pignon ne jouent plus leur rôle étant suspendus dans le vide ; qu'il ajoute que des poutres sont cassées et renforcées par des pieds droits métalliques reposant sur de simples bastaings à même le sable et que la structure au niveau des sanitaires est renforcée par des pièces hétéroclites ; que l'expert judiciaire après examen du procès-verbal de constat d'huissier en date du 13 septembre 2012 et du rapport d'expertise privé de Monsieur A... mandaté par la SCI CASCA conclut de façon très claire que l'état général de pourrissement de la structure bois supportant les locaux loués est lié au vieillissement et aux remontées d'humidité en pieds de pilotis et n'a pas pour origine le sinistre gel de février 2012 même s'il y a eu des fuites d'eau liées à ce sinistre ; qu'il ajoute que les travaux de consolidation par des traverses de chemin de fer avant le sinistre gel de février 2012 sur la structure de la partie du bâtiment qui n'est pas exploitée par les consorts X... – Y... confirment que le bâtiment était déjà vétuste avant ce sinistre ; que cette analyse de l'expert judiciaire ne saurait valablement être remise en cause par l'avis favorable du président de la commission incendie de l'arrondissement de NARBONNE en date du 10 mars 2009, le rapport du Bureau VERITAS en date du 24 juillet 2009, et l'attestation de Monsieur B... agent d'assurance de la compagnie ALLIANZ en date du 21 décembre 2012 ; qu'en effet la cour observe tout d'abord que ces documents antérieurs au dépôt du rapport d'expertise, n'ont pas été communiqués à l'expert par la SCI CASCA alors même que celui-ci après le dépôt de son compte rendu d'accédit a sollicité les parties pour obtenir les éléments et observations et alors que cette communication aurait permis un débat contradictoire utile devant l'expert ; qu'en outre il apparaît à la lecture de ces documents que l'avis favorable de la commission incendie de l'arrondissement de NARBONNE est très succinct ne mentionnant pas les points examinés et en particulier la structure du bâtiment et qu'il en est de même de l'attestation de l'agent d'assurance qui indique avoir fait le 5 avril 2011 une visite de risques pour un bâtiment appartenant à la SCI CASCA mais sans préciser les évaluations auxquelles il a procédé ; qu'enfin en ce qui concerne le rapport du bureau VERITAS établi à la demande du maître de l'ouvrage la SCI CASCA pour l'aménagement dans le cadre d'un bar-restaurant il sera relevé que la mission de VERITAS ne concernait pas la structure du bâtiment en cause dans le présent litige, puisqu'il est expressément mentionné dans le rapport page 4 au paragraphe description sommaire de l'ouvrage : - structure sans objet dans le cadre des travaux ; que les conclusions judiciaires de l'expert ne peuvent pas non plus être remises en cause par une attestation de Monsieur C... architecte en date du 28 mai 2013 qui indique que lors de ces différentes et précédentes visites sans plus de précision le carrelage de la zone bar ne présentait pas les importantes fissurations constatées lors de l'expertise judiciaire et qui ajoute que sans préjuger des causes et des origines de ces désordres il lui semble qu'un problème de support existe et que le dégâts des eaux de l'hiver 2012 a pu jouer un rôle important ; que cette attestation apparaît par trop imprécise et ne comporte en réalité que des suppositions ; que par conséquent c'est à juste titre que les premiers juges ont retenu le principe de la responsabilité du bailleur dans les désordres affectant le bâtiment que toutefois le jugement devra être infirmé en ce qu'il a opéré un partage de responsabilité 70 % - 30 % respectivement entre la SCI CASCA et les preneurs alors qu'il est clairement établi que même s'il y a bien eu un dégât des eaux en février 2012 ce dernier n'est pas à l'origine de l'état général de pourrissement de la structure du bâtiment et que la SCI CASCA sera déclarée entièrement responsable des désordres et de leurs conséquences ;
1. ALORS QUE le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; qu'en déclarant la SCI CASCA entièrement responsable des désordres et de leurs conséquences, après s'être fondée sur le principe de responsabilité du bailleur (la SCI CASCA) dans les désordres affectant le bâtiment et sur le fait que, même s'il y avait bien eu un dégât des eaux en février 2012, les preneurs (MM. X... et Y...) n'étaient pas à l'origine de l'état général de pourrissement de la structure du bâtiment, alors que le principe est la responsabilité du preneur et que le fait retenu n'était pas exclusif d'une faute des preneurs, la cour d'appel a violé les articles 1732 et 1147 (devenu 1231-1) du code civil ;
2. ALORS QUE le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; qu'en ne recherchant pas si la survenance du dégât des eaux en février 2012 avait été causé par la faute de MM. X... et Y... et si la persistance de fuites était due à l'abstention fautive de ceux-ci, ce qui avait contribué à l'aggravation des désordres, donc que ceux-ci n'avaient pas eu lieu sans leur faute, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1732 et 1147 (devenu 1231-1) du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement rendu le 11 décembre 2014, par le tribunal de grande instance de Narbonne, en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la SCI CASCA et le surplus des demandes de la SCI CASCA et, s'y substituant sur les autres dispositions, D'AVOIR condamné la SCI CASCA à payer MM. X... et Y... la somme de 25.508 € assortie des intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance ;
AUX MOTIFS QUE, sur l'indemnisation des préjudices des preneurs, il n'est pas contesté que suite aux désordres de la structure et à l'insécurité pour les usagers que cela représente, que la partie concernée par les désordres ne peut être utilisée et que l'expert considère qu'il n'est pas possible d'exploiter l'ensemble du local commercial d'une surface de 319 m² alors que la partie permettant la réception du public à la base d'une surface de 200 m² serait amputée d'environ la moitié de sa surface correspondant à une partie du bar et à l'ensemble des toilettes interdites au public ; qu'il existe donc un lien direct et certain entre la non exploitation des lieux loués pour la saison 2012 et les désordres imputables au bailleur qui doit donc indemniser les preneurs de leurs préjudices ; que les consorts X... – Y... sollicitent en appel comme en première instance une somme de 93.545,65 € représenté par : / - les investissements réalisés pour un montant de 24.952,65 €, / - leur rémunération pour la saison 2012 pour un montant de 24.000 €, / - le résultat net pour la saison 2012 pour 44.593 € ; qu'ils fondent leurs prétentions en se basant sur l'exercice et les bilans de la saison 2011, et sur un prévisionnel pour la saison 2012 établi par leur expert-comptable ; que ces documents ont déjà été débattus devant l'expert judiciaire E... et devant les premiers juges ; que si l'expert judiciaire au vu des documents comptables produits a considéré que l'augmentation raisonné du chiffre d'affaires sur la saison 2012 aurait permis aux locataires exploitants de se verser une rémunération de 24.000 €, il a en revanche considéré que le résultat net de 44.593 € n'était pas suffisamment justifié pour être retenu et ce d'autant qu'au vu des explications de l'expert-comptable des preneurs ce chiffre repose sur l'hypothèse d'une augmentation du chiffre d'affaires de + 69,67% par rapport au chiffres d'affaires de 2011 et de + 75% par rapport au prévisionnel 2012 initial avec des ratios qui ne peuvent qu'interpeller en matière de marge brute annuelle ou de personnel ; que concernant enfin les investissements réalisés l'expert judiciaire observe à bon escient que le total des investissements apparaissant au bilan de 2011 est bien de 12.307 € mais que toutefois c'est l'amortissement qu'il convient de prendre en compte et qui est porté au bilan prévisionnel de 2012 à 1.508 € HT, qu'en outre les divers travaux et petits matériels pour un montant de 7.006,49 € HT et 5.640 € HT sont déjà pris en compte au bilan 2011 ; que par conséquent à défaut d'éléments complémentaires et probants en appel la cour fait sienne l'analyse de l'expert sur le calcul du préjudice et l'évalue à la somme de 25.508 € ; que la SCI CASCA qui n'a opposé aucune critique sur ce point à l'évaluation de l'expert judiciaire invoque en revanche le fait que les preneurs ne justifieraient pas malgré deux sommations des indemnités qu'ils auraient perçues de la part de leur assureur ALLIANZ également assureur du bailleur ; que toutefois la cour observe que la SCI CASCA ne produit à l'appui de cette affirmation aucun commencement de preuve ne serait-ce que les sommations auxquelles elle fait référence ; que par conséquent cet élément ne peut amener à écarter la demande d'indemnisation faite par les consorts X... – Y... ni à justifier qu'il soit fait droit à la demande d'injonction aux preneurs de justifier d'une indemnisation par la compagnie ALLIANZ ; que la cour fixe donc à 25.508 € la somme qui sera allouée aux consorts X... - Y... en réparation de leur préjudice financier en l'absence de partage de responsabilité ;
1. ALORS QUE la réparation d'un préjudice devant être intégrale, les dommages et intérêts alloués doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour la victime ni perte ni profit ; qu'en allouant à MM. X... et Y... la somme de 25.508 € en indemnisation de leurs préjudices, sans rechercher, comme la SCI CASCA le lui demandait, si cette somme leur avait déjà été versée en tout ou en partie par leur assureur, la société ALLIANZ, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime, ensemble l'article 1147 (devenu 1231-1) du code civil.
2. ALORS QUE la charge de la preuve d'un préjudice repose sur celui qui en demande la réparation ; qu'en allouant à MM. X... et Y... la somme de 25.508 € en indemnisation de leurs préjudices, après avoir constaté que la SCI CASCA invoquait le fait que les preneurs ne justifiaient pas, malgré deux sommations, des indemnités qu'ils auraient perçues de la part de leur assureur, la société ALLIANZ, également assureur du bailleur, et avoir observé que la SCI CASCA ne produisait à l'appui de cette affirmation aucun commencement de preuve ne serait-ce que les sommations auxquelles elle fait référence, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve en violation de l'article 1315, devenu 1353, du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement rendu le 11 décembre 2014, par le tribunal de grande instance de Narbonne, en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la SCI CASCA et le surplus des demandes de la SCI CASCA et, s'y substituant sur les autres dispositions, D'AVOIR dit que MM. X... et Y... seront dispensés du paiement des loyers du mois de mars 2012 jusqu'au 31 janvier 2013 ;
AUX MOTIFS QUE, sur la dispense du paiement des loyers, c'est également à juste titre que le tribunal de première instance a jugé que les locataires seraient dispensés du paiement des loyers en raison de l'impossibilité d'exploiter les lieux loués en totalité ; que toutefois cette impossibilité totale d'exploitation des lieux selon la destination prévue au contrat qui peut seule justifier la dispense totale de paiement de loyers ne peut commencer à courir comme jugé par le tribunal de grande instance à compter du mois d'octobre 2011 mais seulement à compter du mois de mars 2012 (comme retenu par le juge des référés) seule date certaine du début de l'impossibilité d'exploitation ; que par conséquent la décision de première instance sera infirmée en ce sens et que les consorts X... – Y... seront dispensés du paiement des loyers de mars 2012 au 31 janvier 2013 ;
ALORS QUE les juges du fond doivent préciser les pièces sur lesquelles ils fondent leurs constatations de fait ; qu'en disant que la dispense de MM. X... et Y... du paiement des loyers de mars 2012 jusqu'au 31 janvier 2013, en raison de l'impossibilité d'exploiter les lieux loués en totalité, devait commencer à courir à compter de mars 2012, après avoir affirmé que cette date avait été celle retenue par le juge des référés et qu'elle était la seule date certaine du début de l'impossibilité d'exploitation, sans préciser sur quelle pièce elle se fondait pour dire que les lieux auraient été inexploitables en totalité de mars 2012 au 31 janvier 2013, l'ordonnance de référé du 17 juillet 2012 n'apportant aucune précision sur ce point, la cour d'appel a méconnu les exigences de motivation posées par l'article 455 du code de procédure civile.