LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 24 janvier 2017), que, la société civile immobilière Patton investissement (la SCI) a vendu à M. et Mme X... une maison d'habitation par l'entremise de la société Open immobilier (l'agent immobilier), qui a rédigé une promesse de vente n'indiquant pas que le fonds était grevé d'une servitude de passage ; que l'acte authentique de vente dressé par M. B... et Mme A..., notaires, mentionnait l'existence d'une servitude de passage à pied au profit du fonds voisin ; que le plan de l'assiette n'était pas joint à l'acte de vente ; que M. et Mme X... ont assigné la SCI, l'agent immobilier et les notaires en nullité de la vente sur le fondement du dol et en paiement de dommages-intérêts ; que des appels en garantie ont été formés ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 1213 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et les principes régissant l'obligation in solidum ;
Attendu que, pour rejeter le recours en garantie formé par l'agent immobilier contre la SCI venderesse, l'arrêt retient que celui-ci tenu d'une obligation de résultat quant à l'efficacité de l'acte qu'il a rédigé à l'encontre de toutes les parties dont il ne pouvait s'exonérer au motif que la SCI avait commis une faute, doit garantir la venderesse qui l'avait mandaté ;
Qu'en statuant ainsi, alors que celui qui commet une faute dolosive ne peut être garanti, au titre de la contribution à la dette, par celui qui commet un simple manquement contractuel, la cour d'appel a violé le texte et les principes susvisés ;
Et sur le second moyen :
Vu les articles 1213 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 et 1382, devenu 1240, du code civil, et les principes régissant l'obligation in solidum et l'article ;
Attendu que, pour rejeter l'appel en garantie de l'agent immobilier à l'encontre des notaires, l'arrêt retient que le dommage ne serait pas survenu sans la faute de l'agent immobilier et qu'elle ne pouvait être garantie par les notaires qui n'étaient pas redevables d'une quelconque garantie à son égard ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'en cas de condamnation in solidium, la contribution définitive des coresponsables dans la réparation du dommage est déterminée en considération de la gravité de leurs fautes respectives, la cour d'appel a violé les textes et principes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Open immobilier à garantir la société civile immobilière Patton investissement et rejette le recours en garantie de la société Open immobilier à l'encontre de M. B... et Mme A..., notaires, l'arrêt rendu le 24 janvier 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Metz ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy ;
Condamne la société civile immobilière Patton investissement aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un juin deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Open immobilier
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la Sarl Open immobilier à garantir la Sci Patton investissement de la condamnation in solidum au paiement de la somme de 71 304,85 euros prononcée à son encontre et d'avoir débouté la Sarl Open immobilier de sa demande tendant à être garantie, par la Sci Patton investissement, de la condamnation in solidum au paiement de la somme de 71 304,85 € prononcée à son encontre,
AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur la demande en nullité de l'acte de vente ; qu'en vertu d'un mandat de vente sans exclusivité du 7 octobre 2010, la Sarl Open immobilier a négocié et rédigé une promesse synallagmatique de vente en date du 20 janvier 2011 aux termes de laquelle M. Sébastien X... et Mme Elodie Y..., son épouse, ont acquis sous une condition suspensive relative au financement de l'acquisition, une maison d'habitation située [...] construite sur un terrain de 2,85 ares cadastré section [...] n°643/104 appartenant à la Sci Patton investissement au prix de 207 000 euros ; qu'il était précisé que le bien vendu n'était, à la connaissance du vendeur, grevé d'aucune servitude ; que la Sci Patton investissement avait consenti par acte notarié du 16 janvier 2008 un droit de passage à pied grevant la parcelle vendue à M. et Mme X... au profit du fonds voisin cadastré section [...] n°644/104 ; qu'il n'est pas contesté qu'au cours d'une visite des lieux préalable à la vente ayant eu lieu le 18 janvier 2011 en présence du gérant de la Sci Patton investissement et de l'agent immobilier, il avait été indiqué aux futurs acquéreurs qu'ils ne devaient pas stationner devant la porte d'entrée de l'immeuble voisin afin de ne pas entraver l'accès à cette propriété ; que cet avertissement ne valait pas information sur la nature et l'étendue du droit de passage dont était grevé le bien objet de la vente puisqu'il n'a pas été précisé aux époux X... que le droit réel concernait un passage à pied sur une bande d'une largeur de 2 mètres et qu'il s'exerçait non seulement à l'avant de la propriété voisine mais également sur le côté de cette propriété contiguë, c'est-à-dire que la servitude grevait également le terrain à l'arrière de la maison d'habitation ; que l'information omise était déterminante du consentement des acquéreurs dès lors que la bande de terrain située à l'arrière de la maison, d'une largeur de 4,44 mètres, n'était plus aménageable notamment pour la création projetée d'une terrasse arrière et d'une véranda dont la réalisation était rendue impossible du fait de la nécessité de laisser libre un passage de 2 mètres de large ; que la nature et l'assiette de la servitude grevant le bien vendu ont donc été sciemment cachées par le vendeur aux futures acquéreurs dès lors qu'il n'a pas précisé aux acquéreurs au moment de la visite des lieux du 18 janvier 2011 que le passage vers l'entrée de l'immeuble voisin devait être libéré en exécution d'un droit de passage s'exerçant sur la totalité de la longueur du terrain vendu et pas seulement sur une partie de celui-ci ; qu'il y a lieu de retenir que la rétention d'information concernant le droit de passage a été faite de mauvaise foi par la Sci Patton investissement qui, non seulement n'a pas informé complètement les époux X... lors de la visite des lieux puisque son représentant ne leur a fourni que des explications sommaires qu'imposaient au minimum la configuration des lieux puisque l'entrée de la propriété voisine ne pouvait se faire que par le passage sur le terrain des futurs acquéreurs, mais a également indiqué dans l'acte de promesse de vente qu'il n'existait pas de servitude grevant le fonds alors que la Sci Patton investissement avait consenti elle-même la servitude de passage seulement trois ans auparavant ; qu'en indiquant aux époux X... qu'ils ne devaient pas stationner leur véhicule devant l'entrée de la maison voisine pour ne pas entraver l'accès à cette habitation, le vendeur leur a laissé croire qu'il s'agissait d'une simple commodité d'accès à consentir aux voisins sans que ceux-ci aient à faire valoir un droit à cet égard, les acquéreurs étant renforcés dans cette interprétation par le fait que le vendeur indiquait lors de la conclusion de la promesse de vente que le fonds n'était grevé d'aucune servitude ; qu'il convient donc de retenir que le consentement des époux X... a été vicié au moment de la conclusion de la promesse de vente par le dol commis par la Sci Patton investissement ; que la promesse de vente vaut vente dès lors qu'il a accord, comme en l'espèce, sur la chose et le prix, peu important sur le but recherché par les parties, à savoir le transfert de la propriété, ne se réalise qu'après levée de la condition suspensive et au jour de la signature de l'acte authentique de vente opérant transfert de propriété, cet acte étant la conséquence nécessaire de la promesse de vente ; que le vice du consentement affecte donc aussi bien la promesse de vente que l'acte authentique de réitération de la vente du 17 mai 2011 rédigé par M. C... B...  avec le concours de Mme Fabienne A... ; que c'est donc à bon droit que le tribunal a prononcé la nullité de l'acte notarié de vente du 17 mai 2011 lequel n'a pas pour effet de valider la vente dès lors qu'en vertu de l'article 1589 alinéa 1 du code civil, il faut se placer au moment de la conclusion de la promesse synallagmatique de vente qui a figé les volontés pour apprécier la validité de la vente que l'acte notarié n'a fait que réitérer ; qu'il y a lieu de relever que l'acte notarié mentionne que le bien objet de la vente est grevé d'une servitude de passage « en date du 16 janvier 2008 : servitude de passage grevant la parcelle cadastrée sous section 28 n°643/104 au profit de la parcelle cadastrée sous section 28 n°644/104 » et qu'une copie par extrait de l'acte constitutif desdites servitudes demeure annexée à la minute des présentes après mention » ; que l'extrait d'acte annexé à la minute de l'acte de vente dans les termes suivants : « ce droit de passage s'exercera exclusivement sur une bande d'une largeur de 02 mètres telle qu'elle apparaît surlignée en vert sur le plan demeuré joint aux présentes. Il devra être libre à toute heure du jour et de la nuit, ne devra jamais être encombré et aucun véhicule ne devra y stationner » ; qu'il n'est pas contesté par les parties à la présente instance que le plan matérialisant l'assiette du droit de passage n'a pas été joint à l'acte authentique de vente du 17 mai 2011, ce dont il résulte que les acquéreurs n'ont pu avoir connaissance de l'assiette de cette servitude de sorte qu'ils ont pu faussement estimer que la partie du fonds se trouvant devant l'entrée de l'immeuble voisin était seule gravée de la servitude comme le leur avaient laissé entendre les explications partielles du vendeur lors de la visite des lieux du 18 janvier 2011 au cours de laquelle il a sciemment omis de leur préciser que la servitude affectait aussi le terrain à l'arrière de leur maison ; que du fait de l'ignorance de l'assiette réelle de la servitude par les époux X... au moment de la signature de l'acte authentique qui ne fournissait pas une description claire et complète de cette assiette et auquel n'avait pas été annexé le plan qui seul figurait l'assiette de la servitude, les acquéreurs étaient restés dans l'ignorance de l'étendue du droit réel affectant leur bien ; que les époux X... n'ayant pas eu connaissance du vice affectant la vente au moment de la signature de l'acte authentique, ils n'ont pu confirmer la vente au sens de l'article 1338 alinéa 2 ancien du code civil applicable à l'espèce en concluant cet acte et en payant le prix d'acquisition ; qu'il résulte des développements qui précèdent que la demande en nullité de l'acte de vente du 17 mai 2011 a été justement accueillie par le tribunal ; qu'il convient par conséquent de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a prononcé la nullité de l'acte authentique de vente ; que la nullité d'une vente entraîne de plein droit la remise des parties en l'état où elles se trouvaient antérieurement à sa conclusion, de sorte que le juge n'est pas tenu, à défaut de demande expresse en ce sens, d'ordonner en même temps la restitution du prix et de la chose vendue ; que sa décision emporte un tel effet ; qu'en l'espèce, le tribunal sera approuvé d'avoir, sur la demande des époux X..., condamné la société Patton investissement à leur restituer le prix de vente du bien assorti des intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2011 ; sur la demande de dommages et intérêts ; que la victime de manoeuvres dolosives est en droit d'obtenir de l'auteur de ces faits réparation du préjudice qu'elle a subi sur le fondement de l'article 1382 ancien du code civil ; que la faute dolosive commise par la société Patton investissement l'oblige à réparer l'entier préjudice de M. X... ; que M. X... justifie avoir supporté des frais d'hypothèque et de notaire d'un montant de 14 441,88 euros au moyen des factures de l'étude notariale ; qu'il démontre au moyen du tableau d'amortissement produit avoir réglé des intérêts d'emprunt pour l'acquisition du bien litigieux d'un montant total de 47 021,70 euros ; que son préjudice comporte également des frais de déménagement qu'il n'aurait pas supporté si la vente était valable ; qu'ils sont justifiés par un devis d'un montant de 1 142,20 euros ; que par ailleurs, M. X... démontre par la production de factures et tickets de caisse avoir engagé des frais pour l'aménagement de la maison d'un montant de 1 589,12 euros et avoir perdu un acompte d'un montant de 2 109,75 euros en ayant dû renoncer à l'installation dans la maison de la cuisine équipée qu'il avait commandée ; qu'enfin, M. X..., qui s'était projeté dans une vie dans la maison qu'il venait d'acquérir et à laquelle il a dû renoncer en découvrant l'impossibilité d'aménager une terrasse et une véranda, qui a dû faire face notamment aux tracas d'un procédure longue et à la nécessité de rechercher un nouveau logement, a subi un préjudice moral qui sera entièrement compensé par l'allocation d'une somme de 5 000 euros ; que l'entier préjudice de M. X... sera compensé par l'allocation de la somme de 71 304,85 euros à titre de dommages et intérêts (14 441,88 + 47 021,70 + 1 142,40 + 1 589,12 + 2 109,75 + 5 000) ;
1°) ALORS QUE en cas de condamnation in solidum, la contribution définitive des co-responsables dans la réparation du dommage est déterminée en considération de la gravité de leurs fautes respectives ; qu'en condamnant la société Open immobilier à garantir la Sci Patton investissement pour cela que la première était tenue d'une obligation de résultat envers la seconde dont elle ne pouvait s'exonérer que par la preuve d'un événement de force majeure, la cour d'appel a violé les articles 1213 et 1382 du code civil ;
2°) ALORS QUE celui qui commet une faute dolosive ne peut être garanti, au titre de la contribution à la dette, par celui qui commet un simple manquement contractuel ; qu'en condamnant la société Open immobilier à garantir la Sci Patton investissement pour cela que cette dernière avait manqué à son obligation de résultat quant à l'efficacité de l'acte, quand elle constatait que la Sci Patton investissement avait commis une faute dolosive, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la Sarl Open immobilier de sa demande tendant à être garantie par les notaires, M. B... et Mme A..., des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 71 304,85 €,
AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur la demande en nullité de l'acte de vente ; qu'en vertu d'un mandat de vente sans exclusivité du 7 octobre 2010, la Sarl Open immobilier a négocié et rédigé une promesse synallagmatique de vente en date du 20 janvier 2011 aux termes de laquelle M. Sébastien X... et Mme Elodie Y..., son épouse, ont acquis sous une condition suspensive relative au financement de l'acquisition, une maison d'habitation située [...] construite sur un terrain de 2,85 ares cadastré section [...] n°643/104 appartenant à la Sci Patton investissement au prix de 207 000 euros ; qu'il était précisé que le bien vendu n'était, à la connaissance du vendeur, grevé d'aucune servitude ; que la Sci Patton investissement avait consenti par acte notarié du 16 janvier 2008 un droit de passage à pied grevant la parcelle vendue à M. et Mme X... au profit du fonds voisin cadastré section [...] n°644/104 ; qu'il n'est pas contesté qu'au cours d'une visite des lieux préalable à la vente ayant eu lieu le 18 janvier 2011 en présence du gérant de la Sci Patton investissement et de l'agent immobilier, il avait été indiqué aux futurs acquéreurs qu'ils ne devaient pas stationner devant la porte d'entrée de l'immeuble voisin afin de ne pas entraver l'accès à cette propriété ; que cet avertissement ne valait pas information sur la nature et l'étendue du droit de passage dont était grevé le bien objet de la vente puisqu'il n'a pas été précisé aux époux X... que le droit réel concernait un passage à pied sur une bande d'une largeur de 2 mètres et qu'il s'exerçait non seulement à l'avant de la propriété voisine mais également sur le côté de cette propriété contiguë, c'est-à-dire que la servitude grevait également le terrain à l'arrière de la maison d'habitation ; que l'information omise était déterminante du consentement des acquéreurs dès lors que la bande de terrain située à l'arrière de la maison, d'une largeur de 4,44 mètres, n'était plus aménageable notamment pour la création projetée d'une terrasse arrière et d'une véranda dont la réalisation était rendue impossible du fait de la nécessité de laisser libre un passage de 2 mètres de large ; que la nature et l'assiette de la servitude grevant le bien vendu ont donc été sciemment cachées par le vendeur aux futures acquéreurs dès lors qu'il n'a pas précisé aux acquéreurs au moment de la visite des lieux du 18 janvier 2011 que le passage vers l'entrée de l'immeuble voisin devait être libéré en exécution d'un droit de passage s'exerçant sur la totalité de la longueur du terrain vendu et pas seulement sur une partie de celui-ci ; qu'il y a lieu de retenir que la rétention d'information concernant le droit de passage a été faite de mauvaise foi par la Sci Patton investissement qui, non seulement n'a pas informé complètement les époux X... lors de la visite des lieux puisque son représentant ne leur a fourni que des explications sommaires qu'imposaient au minimum la configuration des lieux puisque l'entrée de la propriété voisine ne pouvait se faire que par le passage sur le terrain des futurs acquéreurs, mais a également indiqué dans l'acte de promesse de vente qu'il n'existait pas de servitude grevant le fonds alors que la Sci Patton investissement avait consenti elle-même la servitude de passage seulement trois ans auparavant ; qu'en indiquant aux époux X... qu'ils ne devaient pas stationner leur véhicule devant l'entrée de la maison voisine pour ne pas entraver l'accès à cette habitation, le vendeur leur a laissé croire qu'il s'agissait d'une simple commodité d'accès à consentir aux voisins sans que ceux-ci aient à faire valoir un droit à cet égard, les acquéreurs étant renforcés dans cette interprétation par le fait que le vendeur indiquait lors de la conclusion de la promesse de vente que le fonds n'était grevé d'aucune servitude ; qu'il convient donc de retenir que le consentement des époux X... a été vicié au moment de la conclusion de la promesse de vente par le dol commis par la Sci Patton investissement ; que la promesse de vente vaut vente dès lors qu'il a accord, comme en l'espèce, sur la chose et le prix, peu important sur le but recherché par les parties, à savoir le transfert de la propriété, ne se réalise qu'après levée de la condition suspensive et au jour de la signature de l'acte authentique de vente opérant transfert de propriété, cet acte étant la conséquence nécessaire de la promesse de vente ; que le vice du consentement affecte donc aussi bien la promesse de vente que l'acte authentique de réitération de la vente du 17 mai 2011 rédigé par M. C... B...  avec le concours de Mme Fabienne A... ; que c'est donc à bon droit que le tribunal a prononcé la nullité de l'acte notarié de vente du 17 mai 2011 lequel n'a pas pour effet de valider la vente dès lors qu'en vertu de l'article 1589 alinéa 1 du code civil, il faut se placer au moment de la conclusion de la promesse synallagmatique de vente qui a figé les volontés pour apprécier la validité de la vente que l'acte notarié n'a fait que réitérer ; qu'il y a lieu de relever que l'acte notarié mentionne que le bien objet de la vente est grevé d'une servitude de passage « en date du 16 janvier 2008 : servitude de passage grevant la parcelle cadastrée sous section 28 n°643/104 au profit de la parcelle cadastrée sous section 28 n°644/104 » et qu'une copie par extrait de l'acte constitutif desdites servitudes demeure annexée à la minute des présentes après mention » ; que l'extrait d'acte annexé à la minute de l'acte de vente dans les termes suivants : « ce droit de passage s'exercera exclusivement sur une bande d'une largeur de 02 mètres telle qu'elle apparaît surlignée en vert sur le plan demeuré joint aux présentes. Il devra être libre à toute heure du jour et de la nuit, ne devra jamais être encombré et aucun véhicule ne devra y stationner » ; qu'il n'est pas contesté par les parties à la présente instance que le plan matérialisant l'assiette du droit de passage n'a pas été joint à l'acte authentique de vente du 17 mai 2011, ce dont il résulte que les acquéreurs n'ont pu avoir connaissance de l'assiette de cette servitude de sorte qu'ils ont pu faussement estimer que la partie du fonds se trouvant devant l'entrée de l'immeuble voisin était seule gravée de la servitude comme le leur avaient laissé entendre les explications partielles du vendeur lors de la visite des lieux du 18 janvier 2011 au cours de laquelle il a sciemment omis de leur préciser que la servitude affectait aussi le terrain à l'arrière de leur maison ; que du fait de l'ignorance de l'assiette réelle de la servitude par les époux X... au moment de la signature de l'acte authentique qui ne fournissait pas une description claire et complète de cette assiette et auquel n'avait pas été annexé le plan qui seul figurait l'assiette de la servitude, les acquéreurs étaient restés dans l'ignorance de l'étendue du droit réel affectant leur bien ; que les époux X... n'ayant pas eu connaissance du vice affectant la vente au moment de la signature de l'acte authentique, ils n'ont pu confirmer la vente au sens de l'article 1338 alinéa 2 ancien du code civil applicable à l'espèce en concluant cet acte et en payant le prix d'acquisition ; qu'il résulte des développements qui précèdent que la demande en nullité de l'acte de vente du 17 mai 2011 a été justement accueillie par le tribunal ; qu'il convient par conséquent de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a prononcé la nullité de l'acte authentique de vente ; que la nullité d'une vente entraîne de plein droit la remise des parties en l'état où elles se trouvaient antérieurement à sa conclusion, de sorte que le juge n'est pas tenu, à défaut de demande expresse en ce sens, d'ordonner en même temps la restitution du prix et de la chose vendue ; que sa décision emporte un tel effet ; qu'en l'espèce, le tribunal sera approuvé d'avoir, sur la demande des époux X..., condamné la société Patton investissement à leur restituer le prix de vente du bien assorti des intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2011 ; sur la demande de dommages et intérêts ; que la victime de manoeuvres dolosives est en droit d'obtenir de l'auteur de ces faits réparation du préjudice qu'elle a subi sur le fondement de l'article 1382 ancien du code civil ; que la faute dolosive commise par la société Patton investissement l'oblige à réparer l'entier préjudice de M. X... ; que M. X... justifie avoir supporté des frais d'hypothèque et de notaire d'un montant de 14 441,88 euros au moyen des factures de l'étude notariale ; qu'il démontre au moyen du tableau d'amortissement produit avoir réglé des intérêts d'emprunt pour l'acquisition du bien litigieux d'un montant total de 47 021,70 euros ; que son préjudice comporte également des frais de déménagement qu'il n'aurait pas supporté si la vente était valable ; qu'ils sont justifiés par un devis d'un montant de 1 142,20 euros ; que par ailleurs, M. X... démontre par la production de factures et tickets de caisse avoir engagé des frais pour l'aménagement de la maison d'un montant de 1 589,12 euros et avoir perdu un acompte d'un montant de 2 109,75 euros en ayant dû renoncer à l'installation dans la maison de la cuisine équipée qu'il avait commandée ; qu'enfin, M. X..., qui s'était projeté dans une vie dans la maison qu'il venait d'acquérir et à laquelle il a dû renoncer en découvrant l'impossibilité d'aménager une terrasse et une véranda, qui a dû faire face notamment aux tracas d'un procédure longue et à la nécessité de rechercher un nouveau logement, a subi un préjudice moral qui sera entièrement compensé par l'allocation d'une somme de 5 000 euros ; que l'entier préjudice de M. X... sera compensé par l'allocation de la somme de 71 304,85 euros à titre de dommages et intérêts (14 441,88 + 47 021,70 + 1 142,40 + 1 589,12 + 2 109,75 + 5 000) ;
ALORS QUE, en cas de condamnation in solidum, la contribution définitive des co-responsables dans la réparation du dommage est déterminée en considération de la gravité de leurs fautes respectives ; qu'en déboutant la société Open immobilier de sa demande tendant à être garantie par Maîtres B... et A... des condamnations prononcées à son encontre, pour cela qu'elle était entièrement responsable du préjudice qui ne serait pas survenu sans sa faute, sans rechercher quelle était la gravité des fautes respectives reprochées aux coobligés, la cour d'appel a violé les articles 1213 et 1382 du code civil ;