LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Donne acte à la SCI du Château Descas du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Confort ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 22 mars 2018), que la SCI du Château Descas (la SCI) a donné à bail commercial à la commune de Bordeaux (la commune) une partie d'un ensemble immobilier pour une durée de vingt-trois mois, l'autorisant à la sous-louer, pour la même durée, à la société Caesar's et, afin que les lieux puissent être exploités comme lieu d'activités culturelles et ludiques, à réaliser des travaux, lesquels ont été exécutés sous la maîtrise d'ouvrage de la société Caesar's, devenue la société Financière Caesar's, aux droits de laquelle est venue la société Brass, sous la maîtrise d'oeuvre de la société Aquitaine Techniques et Réalisation (ci-après la société ATR), assurée en responsabilité professionnelle par la SMABTP ; qu'à compter du 20 juin 2003, la société Caesar's est devenue locataire principale ; que la SCI a assigné en remise des locaux en l'état initial la commune, laquelle a appelé en garantie le liquidateur judiciaire de la société ATR, ainsi que les liquidateurs judiciaires des société Financière Caesar's et Brass, et a exercé une action directe contre la société SMABTP, assureur de la société ATR ;
Sur les quatre moyens du pourvoi principal, ci-après annexés :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le premier moyen du pourvoi incident, pris en sa troisième branche :
Vu l'interdiction faite au juge de dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande de la commune en fixation de sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Financière Caesar's, l'arrêt retient qu'il n'est pas produit de déclaration de créance de la commune ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résulte du bordereau de communication de pièces annexé aux conclusions de la commune qu'une déclaration de créance effectuée le 2 septembre 2009 avait été produite sous le numéro 35, la cour d'appel, qui a dénaturé par omission ce bordereau, a violé le principe susvisé ;
Sur le premier moyen du pourvoi incident, pris en sa quatrième branche :
Vu l'interdiction faite au juge de dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande en fixation de la créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Brass, l'arrêt retient que, tout autant que celle formée à l'encontre de la liquidation judiciaire de la société Financière Caesar's pour absence de production de la déclaration de créance, elle est irrecevable faute d'indication du montant de la créance ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la déclaration de créance déposée par la commune et produite aux débats l'avait été pour un montant de 250 000 euros représentant les travaux propres à remédier aux désordres affectant l'immeuble de la SCI, la cour d'appel a violé le principe susvisé ;
Et sur le second moyen du pourvoi incident :
Vu l'article 1131 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble les articles L. 124-1 et L. 124-3 du code des assurances ;
Attendu que, pour dire n'y avoir lieu à la garantie de la compagnie SMABTP en qualité d'assureur de responsabilité professionnelle de la société ATR, l'arrêt retient que, s'agissant d'une garantie facultative, elle ne peut pas être acquise pour les dommages portés à la connaissance de l'assureur après la résiliation du contrat en application de la police, laquelle prévoit, d'ailleurs, que, sur demande et moyennant une cotisation complémentaire, la garantie pourra s'appliquer aux réclamations relatives aux missions terminées ou en cours à la date de prise d'effet de la convention, option non souscrite par la société ATR ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le versement de primes pour la période qui se situe entre la prise d'effet du contrat d'assurance de responsabilité et son expiration, a pour contrepartie nécessaire la garantie des dommages qui trouvent leur origine dans un fait qui s'est produit pendant cette période et que doit être réputée non écrite la clause du contrat d'assurance suivant laquelle la garantie de tels dommages ne sera maintenue, après la résiliation de la police, que moyennant le paiement d'une prime subséquente, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevables les demandes de la commune de Bordeaux en fixation de ses créances au passif des sociétés Financière Caesar's et Brass et en ce qu'il dit n'y avoir lieu à la garantie de la compagnie SMABTP en qualité d'assureur de responsabilité professionnelle de la société ATR, l'arrêt rendu le 22 mars 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;
Met hors de cause la SCI du Château Descas, la société Cabinet d'Etudes Structures Métalliques d'Aquitaine ;
Condamne la société du Château Desca aux dépens du pourvoi principal, et la SMABTP, la société R... F..., ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Financière Caesar's, la SCP S... et Z..., ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Brass aux dépens du pourvoi incident ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit novembre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société du Château Descas, demanderesse au pourvoi principal.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué de n'avoir condamné la commune de Bordeaux à payer à la SCI du Château Descas que la somme de 216.630,24 euros TTC au titre des finitions et désordres affectant les travaux initiaux, augmentée de la variation de l'indice BT 01 du coût de la construction depuis le dépôt du rapport d'expertise judiciaire de Messieurs A... et Q... le 14 novembre 2016, outre celle de 12.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Aux motifs que la SCI demande à la cour l'indemnisation des différents préjudices subis du fait du non respect par la commune de BORDEAUX, des obligations contractuelles résultant du bail qu'elle a signé avec elle le 20 juillet 2001, au titre de la réalisation dans les locaux loués, de travaux non autorisés et de travaux, autorisés ou non, affectés de désordres portant atteinte au bon fonctionnement des équipements ou à la sécurité du local.
Sur la base des évaluations de l'expertise judiciaire ordonnée par la cour et complétées par ses propres chiffrages, elle réclame à titre principal d'une part le coût de finitions des travaux initiaux (désordres, non-respect des règles de l'art, défauts de finitions), la reconstitution des bureaux des 3°, 4° et 5° étages et la remise de l'immeuble en son état initial, le tout pour un montant total de 7.945.238,80 € TTC .
Elle sollicite d'autre part l'indemnisation des préjudices locatifs, frais de gardiennage, travaux réalisés à ses frais et coût d'intervention de SOCOTEC, pour un total de 5.200.285,97€.
La commune considère que la SCI n'est pas fondée à demander sa condamnation au paiement des travaux correspondant à une remise de l'immeuble en son état initial alors que les travaux d'aménagement et de transformation des lieux en une salle de spectacles et ses annexes ont été expressément autorisés aux termes du bail et que les modifications des dispositions prévues aux descriptifs des travaux annexés au contrat de bail, correspondent à des adaptations normales qui se sont avérées nécessaires et conformes à l'aménagement et à l'exploitation des lieux et qui ont toutes été validées par les experts, ceux constatant en outre que ni la remise de l'immeuble en son état initial, ni la reconstitution des bureaux des 3°, 4° et 5° étages ne peuvent être justifiées par la mise en péril du bon fonctionnement des équipements ou de la sécurité du local en l'absence de toute atteinte à la solidité de l'ouvrage et de dommage structurel après un délai d'épreuve de 14 ans.
La commune estime ainsi que seuls les travaux de finition des travaux initiaux, chiffrés à 224.310,24 € TTC par les experts, apparaissent justifiés, à l'exclusion de tous travaux supplémentaires qu'ils ont expressément refusés.
Elle fait valoir sur ce point que seuls les travaux de finition réalisés pendant la durée du bail précaire signé le 20 juillet 2001 peuvent être pris en compte, à l'exclusion des travaux postérieurs qui concernent ceux de remise en état du [...] , à l'abandon depuis la liquidation de la société BRASS au mois d'août 2004, ceux relatifs aux escaliers de secours en bois réalisés pour les établissements qui ont succédé au CAESAR'S et dont il convient de déduire le montant soit 44.500 € HT et 16.500€ HT outre le coût de dépose des câbles électriques et des appareils de production de froid fixé à 6.400 €, une grande partie de ces installations étant postérieure au 20 juin 2003.
La commune estime par ailleurs que la SCI ne peut lui réclamer paiement d'un quelconque préjudice locatif et de ses annexes dès lors qu'à l'issue du bail et à compter du 20 juin 2003, la SCI est devenue bailleresse de la SAS FINANCIERE CAESAR'S et de la société BRASS, sans pouvoir prétendre que la mise en doute de la solidité de l'immeuble l'a empêchée de le relouer après l'expulsion de la société BRASS en juin 2004.
Il y a lieu d'examiner d'abord le cadre contractuel des relations de la SCI et de la commune pour déterminer, au vu des conclusions de l'expertise ordonnée par la cour, si les conditions de la responsabilité de la commune sont réunies, avant de statuer sur les éventuels préjudices.
Il résulte des pièces produites, notamment des échanges de courriers entre la SCI, la commune et la société le CAESAR'S que la SCI a accepté, sous la garantie initiale de la ville, l'aménagement et l'exploitation dans une partie de l'immeuble litigieux, d'un complexe de loisir comprenant sur quatre niveaux, la création d'un club privé, d'un restaurant-discothèque, d'un cabaret de spectacles, de cuisines et sanitaires avec les annexes nécessaires.
Cette importante opération imposait de lourds travaux de démolition, de suppression de murs porteurs et de la totalité du plancher du 2ème étage en particulier, pour créer une hauteur nécessaire dans le volume intérieur aux fins de création de la salle de spectacle, ce qui rendaient nécessaire la mise en place de structures rigides dans le périmètre du bâtiment pour préserver la stabilité et l'intégrité des maçonneries et de fondations adaptées aux nouvelles charges créées.
C'est ainsi que, dans la perspective du bail qui allait être signé entre la SCI et la commune avec sous location à la Société de Gestion Rive Gauche (le CAESAR'S), la SCI a d'abord donné autorisation à celle-ci le 28 juillet 2000 de déposer un permis de construire, ce qui a été fait par M. K... le 16 août 2000 avec des demandes complétées à six reprises jusqu'au 16 mai 2001, le permis étant délivré le 23 mai 2001.
L'architecte H... va établir le 17 janvier 2001 un bref document présentant succinctement le projet constructif par la description de l'aspect structurel des travaux et le 26 juin 2001, la SCI va demander à M. K... la communication rapide du descriptif des travaux, des plans de démolition, du projet définitif et des devis des travaux.
Seuls seront établis, avant la signature du bail du 20 juillet 2001, un devis descriptif sommaire rédigé en juillet 2001 par la société ATR avec les plans d'état des lieux et de démolition datés du 22 juin 2001, qui seront annexés au bail, comme le descriptif H....
Le descriptif sommaire liste notamment les démolitions intérieures portant sur la dépose des faux plafonds, cloisons de distribution, installations électriques, démolition des murs intérieurs, démolition partielle du plancher R+1, démolition totale du plancher R+2 en prévoyant, conformément au permis de construire, que sont rigoureusement conservés:
- les façades sur rue et arrière compris ses menuiseries bois d'occultation,
- la totalité de la couverture et des charpentes,
- les 3ème, 4ème et 5ème étages et leurs aménagements,
- les escaliers pierres latéraux,
- les caves et leurs accès,
- les bureaux administratifs existants.
C'est dans ces conditions que par l'acte notarié du 20 juillet 2001, la SCI donnait à bail à la ville de [...], pour une durée de 23 mois expirant le 20 juin 2003, la partie centrale de l'immeuble, avec autorisation de sous-louer à la société CAESAR'S pour une même durée.
Il était notamment prévu au paragraphe 'Cession-Sous-location ' que tous aménagements et transformations de l'immeuble nécessiteront l'accord écrit du bailleur qui autorisait d'ores et déjà la société sous locataire à procéder, sous réserve de l'accord des techniciens, aux travaux énoncés au descriptif établi par M. H... et au descriptif sommaire établi par ATR.
Au paragraphe 'Transformations', il était prévu que toute transformation nécessitait l'accord écrit du bailleur et que :
'A défaut de cet accord, le bailleur pourra exiger la remise en état des locaux ou des équipements, au départ du locataire, ou conserver les transformations effectuées, sans que le locataire puisse réclamer une indemnité pour les frais engagés.
Le bailleur pourra également exiger, aux frais du locataire, la remise immédiate des lieux en l'état au cas où les transformations mettraient en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.
Toutefois, celui-ci autorise d'ores et déjà, le locataire à procéder aux travaux énumérés limitativement sous le paragraphe « cession-sous-location ». (
)
Dans l'hypothèse où le bailleur aura autorisé les travaux, il ne pourra exiger la remise en état des lieux en l'état initial.'
Par acte notarié du même jour, la ville de [...] a donné à bail à la société CAESAR'S, en présence de la SCI, le même bien immobilier, pour la même durée de 23 mois, l'acte prévoyant également que tout aménagement et transformation de l'immeuble nécessiteront l'accord écrit du bailleur et du propriétaire de l'immeuble et précisant au paragraphe ' Transformations ' que le propriétaire autorisait d'ores et déjà le preneur à procéder, sous réserve de l'accord des techniciens, aux mêmes travaux que ceux mentionnés au bail conclu avec la commune par la SCI, pour lesquels le locataire avait obtenu un permis de construire délivré le 23 mai 2001 et que le preneur ne pourrait apporter au projet de travaux aucune modification sans avoir obtenu par écrit l'accord du bailleur.
La cour constate que le descriptif de M. H..., simple énoncé sur une seule page des grandes lignes du projet constructif, est manifestement succinct et imprécis et que le descriptif de la société ATR est sommaire comme son intitulé l'indique et comme le précisent les expert qui le qualifient (page 23 du rapport) de 'document d'avant projet définitif, assez détaillé mais incomplet par nature, par comparaison avec les documents de projet qui accompagnent normalement les travaux, surtout ceux de cette importance'.
La cour constate également comme les experts (page 23, 59 et 60) que le descriptif ATR ne porte pas la mention d'avant projet, qu'aucun descriptif n'a été établi par le maître d'oeuvre ATR pour la passation des marchés, ni plan de démolition, ni marché des entreprises ni budget précis mais un simple tableau d'estimation des coûts sans engagements.
Il apparaît ainsi que la SCI (et la commune de BORDEAUX), se sont engagés sur la base de documents manifestement incomplets et insuffisants, sans disposer à la signature des baux, des pièces usuelles définissant avec précision le projet constructif et son financement alors même que la SCI avait réclamé ces documents à M. K... par le courrier précité du 26 juin 2001, près d'un mois avant la signature des contrats.
L'autorisation de réalisation des travaux accordée par la SCI doit en conséquence être interprétée, au regard de l'imprécision et de l'insuffisance des descriptifs visés au bail, en fonction de la commune intention des parties qui était de réaliser de lourdes transformations structurelles dans un bâtiment ancien, comprenant d'importantes démolitions et restructurations pour créer et exploiter un complexe de cabaret - spectacle, discothèque et restauration, dans les conditions de sécurité imposées par un établissement recevant du public, dans le respect du permis de construire et conformément à la destination de l'ouvrage.
L'expertise judiciaire ordonnée par la cour permet de retenir les principaux éléments suivants :
Les travaux de démolition, de gros oeuvre, de charpente métallique et de charpente bois ont tous été réalisés pendant la durée du bail liant la SCI à la commune, les travaux d'aménagement postérieurs du RIKIKI PALACE et du restaurant Le MYSTIC n'ayant apporté aucune modification structurelle mais seulement des modifications d'affectation des locaux et de mobilier, d'installations électriques et des réfections de la décoration (page 16/17).
Sur la conformité des travaux au descriptif H... (page 21), compte tenu de son caractère succinct, une seule non conformité est relevée au titre de la réalisation des poutres de la structure métallique mais la pose des grandes poutres porteuses prévues en béton armé pour la reprise des charges des étages 3 à 5 aurait conduit à des dommages structurels potentiellement importants et à l'obturation des fenêtres, constitutive d'une non conformité au niveau des façades.
Sur la conformité des travaux au descriptif ATR (pages 21 à 30), avec les réserves résultant du caractère incomplet de ce document souligné plus haut, la non conformité au descriptif de la technique de réalisation par battage de pieux métalliques pour les fondations spéciales doit s'analyser en une adaptation normale, en phase projet, l'usage de cette technique étant impossible et dangereux à mettre en oeuvre dans les volumes existants et en outre non conforme à l'interdiction de toucher aux façades qui auraient dû être démolies et reconstruites pour laisser passer la machine de battage.
Pour ce qui concerne les caves, l'absence de prévisions de travaux autres que les pieux a conduit aux désordres affectant le cuvelage existant inévitablement percé par les pieux, cette absence de travaux étant en outre contraire à la réglementation de sécurité incendie de sorte que les travaux de cuvelage et de protection incendie nécessaires ne sont pas une adaptation de chantier mais des travaux indispensables omis dans le projet.
S'agissant de la structure de reprise des niveaux supérieurs, pour la reprise des charges de la charpente existante au 3° étage, les ouvrages ont été réalisés en conformité.
Pour la reprise des deux demi-fermes existantes au 3° étage, il était nécessaire de réaliser une poutre de hauteur incompatible avec les plans de permis de construire et avec une exploitation normale de la grande salle de concert. Le respect du descriptif aurait alors généré une grave non-conformité aux plans. Il a été décidé de mettre en place des fermes en A dans le volume du 3° étage, ce qui a évité de créer cette non-conformité. Compte tenu du caractère sommaire du descriptif, cette modification ne correspond pas à une non-conformité, mais à une adaptation normale, en phase projet.
Les travaux de structure métallique réalisés ne sont pas conformes à la lettre du descriptif, qui prévoyait du bois lamellé collé. Pour la reprise des très importantes charges apportées par les structures et maçonneries des 3°, 4° et 5° étages du pavillon central en conformité du descriptif, il était nécessaire de réaliser des poutres de dimensions incompatibles avec les plans de permis de construire et avec une exploitation normale de la grande salle du cabaret. Le respect du descriptif aurait alors généré une grave non-conformité aux plans.
La réalisation d'une structure métallique, à la place du bois prévu, a donc permis d'éviter une grave non-conformité aux plans.
La pénétration de la structure métallique dans le volume du 3° étage est une adaptation au descriptif qui aurait pu être évitée en utilisant des poutres PRS soudées sur place, technique plus longue et coûteuse et plus délicate en raison du risque majeur d'incendie.
Cependant, compte tenu de la faiblesse des conséquences de cette adaptation en terme de volume, il est possible de considérer qu'il s'agit d'une adaptation normale du descriptif sommaire en phase projet, correspondant à une diminution d'environ 1,5 % du volume disponible, dans des combles très hauts étant observé que le changement de niveau d'une partie du plancher nécessite une redistribution partielle des cloisons pour recréer des bureaux utilisables, ce qui n'a pas été fait.
S'agissant du désenfumage, il a été réalisé mécaniquement bien que non prévu au descriptif ATR alors qu'il est obligatoire selon le règlement de sécurité incendie de sorte qu'il ne peut être considéré comme une non conformité.
Pour ce qui concerne les niveaux des étages 3 à 5, la présence d'une gaine d'air et du matériel de désenfumage dans le volume du 3° étage est une adaptation nécessaire du descriptif aux exigences prioritaires de sécurité incendie.
En dehors de ce qui a déjà été dit sur la reprise des charges de la charpente existante au 3° étage, la dépose des aménagements du 3° étage et du 4° étage ne peut être considérée comme des adaptations au descriptif, s'agissant de travaux qui auraient dû être prévus et intégrés au budget prévisionnel et il n'a pas été trouvé trace pour justifier ces déposes, d'injonction de la commission de sécurité qui a seulement prescrit de conserver l'inaccessibilité à ces étages lors de la visite de réception partielle du cabaret du 25 octobre 2002 puis lors de la visite du 8 octobre 2003, après l'aménagement du RIKIKI PALACE.
Sur la conformité des travaux au permis de construire (page 30/31), à l'exception des cas particuliers évoqués plus haut, les non conformités constatées ont permis d'éviter des dommages graves et des non conformités graves en matière de sécurité qui auraient empêché l'exploitation des locaux conformément à la destination prévue au permis de construire.
Sur la réception des travaux (page 31), aucune réception expresse n'a eu lieu, il n'a pas été demandé de réception judiciaire et les principales entreprises n'ont pas été réglées, en totalité ou en partie.
Sur les dommages et défauts de conformité aux règles de l'art (pages 32/37), ceux constatés par le procès verbal d'état des lieux de sortie du 19 juin 2003, en ce qu'ils touchent aux seules parties d'ouvrage intérieur concernés par les travaux, sont retrouvés en partie ou disparus par suite de réparation ou bien ils ne sont pas confirmés lors de la visite des experts.
Il n'est pas constaté de malfaçons ou vices cachés et les défauts et situations constatés lors de l'état de sortie des lieux correspondent à des absences de travaux, prévus ou non, soit aux conséquences d'éventuels accidents de chantier, soit à des non conformités apparentes, le tout étant apparent à la fin des travaux, même pour un non spécialiste, puisque constatés par un huissier de justice.
S'agissant de l'atteinte à la solidité des ouvrages et à la destination de l'immeuble (pages 37/50), l'expertise note que l'expert G..., dont la mission n'était que partielle, ne l'avait pas mise en cause, que l'expert P... n'avait exprimé que des doutes à ce sujet et que le cabinet SOCOTEC n'avait pas pu émettre d'avis, faute d'études complémentaires sur la structure métallique.
En tout cas, l'expertise ne permet pas de confirmer les craintes exprimées sur aucun des points examinés lors des expertises antérieures, en l'absence d'affaissement du plancher du 3° étage, de fissuration de l'angle Sud dans les étages supérieurs, de risque de défaut de stabilité des cheminées, de fléchissement et de fissures de la charpente bois, de dommage matériel dû à l'ancrage du plancher dans les micro-pieux, de défaut de liaison entre la poutre support de l'ossature du 3° étage et les murs, de risque d'absence de blocages d'appui de la structure métallique, de flambement des murs de façade, de défaut de résistance des balcons et de défaut de réalisation des ouvrages de renforcement en charpente bois.
L'expertise établit ainsi l'inexistence d'une atteinte à la solidité et à la destination d'un ouvrage qui n'a donné lieu depuis 14 ans à aucuns désordres structurels ou dommages matériels.
S'agissant des réparations (pages 52/55), les travaux de finitions des travaux initiaux sont évalués à 224.310,24 € TTC et ceux de reconstitution de bureaux des étages 3 à 5 à la somme de 329.868 € TTC, les experts précisant toutefois que cette remise en état des bureaux au dessus des locaux aménagés dans le cadre de l'opération objet du permis de construire est tout à fait contraire à la demande expresse de la commission de sécurité et se trouve de nature à rendre alors impossible l'exploitation de l'ensemble des locaux.
S'agissant du coût de remise de l'immeuble en son état initial, il est chiffré à 4.931.055,76 € TTC avec la réserve cependant que la démolition des ouvrages structurels principaux n'amènera pas de gains réels de place, du fait de leur géométrie et qu'elle n'est donc pas nécessaire.
D'autre part, les expert signalent que cette démolition est totalement contraire aux demandes réitérées de la SCI de respecter strictement le principe de précaution quant à la sécurité des personnes et des biens puisque la dépose des grandes poutres métalliques support du pavillon central et des cheminées monumentales serait extrêmement risquée et générerait malgré les précautions possibles, des risques graves de fragilisation et même d'effondrement brutal au cours des opérations, mettant en péril la vie du personnel des entreprises.
De même, la démolition des grandes poutres et poteaux en béton armé, ancrés dans les murs anciens, serait de nature à générer des risques graves de flambement de ces murs si bien que les propositions de remise en état prévoient le maintien des structures neuves assurant la stabilité de l'immeuble.
Pour ce qui concerne enfin les éléments d'imputabilité (pages 56/58), les experts estiment que la réparation du cuvelage de la cave incombe à la société ATR en raison de son erreur de conception et à la société CONFOR chargée des fondations spéciales qui aurait dû émettre des réserves sur l'impossibilité de réaliser les travaux prévus sans dégrader le cuvelage existant.
S'agissant de la responsabilité de la dépose des câbles électriques et des appareils de production de froid, les experts ne se prononcent pas sauf à signaler qu'une grande partie de ces installations est postérieure au 20 juin 2003.
La finition des travaux charpente bois au 3° étage incombe à l'entreprise JP. D... dont le montant des travaux non réglés excède cependant largement le coût de finitions à réaliser.
Les menuiseries des 3° et 4° étages et les revêtements des bureaux du [...] paraissent correspondre à des travaux de finition non commandés par la FINANCIERE CAESAR'S.
Pour ce qui concerne la reconstitution des bureaux aux étages 3 à 5, elle est imputable au maître d'oeuvre ATR qui devait refuser tout projet non conforme aux plans du permis de construire et à son propre descriptif alors qu'il existait l'alternative décrite plus haut.
L'entreprise FEUGAS devait également respecter les plans et formuler une proposition technique conforme. La FINANCIERE CAESAR'S aurait dû également refuser ces travaux qu'elle savait non conformes au permis de construire et au bail.
Les déposes des plafonds, des cloisons et installations électriques aux étages 3 à 5 n'étaient pas nécessaires aux travaux et les experts estiment que ni le maître d'ouvrage, ni la société ATR n'ont pu les demander compte tenu des difficultés financières survenues en phase travaux.
Ils précisent que seule la commission de sécurité a pu exiger la réalisation de ces travaux en vertu de son pouvoir d'appréciation, ce que confirme le PV de la commission du 8 octobre 2003, après aménagement du RIKIKI PALACE, exigeant le maintien entièrement vide du 3° étage et la dépose des installations électriques et techniques, dans la suite des exigences formulées par la même commission sur l'inaccessibilité aux étages supérieurs lors de la visite de réception partielle du cabaret du 25 octobre 2002.
Les experts considèrent ainsi que les travaux de reconstitution, au delà de ce qui est directement lié à la pénétration de la charpente métallique dans le volume du 3° étage, ne sont pas imputables aux acteurs des travaux mais liés au projet lui même.
S'agissant enfin de la remise en son état initial de l'immeuble, les experts estiment qu'elle n'est pas motivée techniquement car les adaptations en phase chantier et les non conformités constatées par rapport aux documents annexés au bail sont de faible importance et directement liées à la nécessité d'éviter des non conformités encore plus graves, du fait des insuffisances et des contradictions existant dans ces documents.
En considération de ces conclusions claires, complètes et circonstanciées que la cour retient comme pertinentes, et compte tenu de l'interprétation qui doit être donnée à l'autorisation de réalisation des travaux accordée par la SCI, telle que développée plus haut, au regard de l'imprécision et de l'insuffisance des descriptifs visés au bail et en fonction de la commune intention des parties, il apparaît en premier lieu que la SCI n'est pas fondée à demander le paiement des travaux de remise de l'immeuble en son état initial.
En effet, les travaux de transformation du bâtiment en salle de spectacles, restaurant discothèque et ses annexes expressément autorisés par le bail et les modifications des travaux listés aux descriptifs annexés, correspondent à des adaptations normales en phase chantier ou imposées soit par les nécessités du projet constructif lui même, soit par les contraintes de sécurité exigées dans les établissements recevant du public.
Par ailleurs, les constatations des experts démontrent l'inexistence d'une atteinte à la solidité et à la destination d'un ouvrage qui n'est affecté depuis 14 ans d'aucun désordre structurel ni dommage matériel si bien que les modifications apportées aux descriptifs sont conformes au bon fonctionnement des équipements et à la sécurité du local.
En acceptant une lourde transformation de son immeuble en un complexe de loisir comprenant une salle de spectacles et en autorisant des interventions au rez-de-chaussée, aux 1° et 2° étage, travaux induisant par leur nature des interventions au sous-sol et dans les étages supérieurs pour respecter les contraintes techniques et administratives, la SCI qui a donné cette autorisation sans disposer du projet définitif et des plans détaillés, ne peut se prévaloir du non respect de la lettre imprécise des descriptifs succincts ou incomplets sur la base desquels elle a accepté de s'engager, malgré sa demande de pièces du 26 juin 2001.
De la même manière, la reconstitution des bureaux des étage 3 à 5 ne peut pas non plus être mise à la charge de la commune en raison du fait que :
- la pénétration de la structure métallique dans le volume du 3° étage doit être considérée comme une adaptation normale du descriptif sommaire en phase projet,
- au delà de cela, la reconstitution de ces bureaux est liée au projet lui même et, en tout état de cause, tout à fait contraire à la demande expresse de la commission de sécurité et par voie de conséquence de nature à rendre impossible l'exploitation de l'ensemble des locaux, ce qui contrevient directement à l'objet du bail.
Il n'est donc possible de mettre à la charge de la commune que les travaux de finition des travaux initiaux, ce dont la ville ne disconvient pas, en souhaitant toutefois voir limiter le coût des finitions et reprises de désordres aux seuls travaux relatifs au bail initial.
S'agissant des estimations complémentaires établies par MM. B... et E..., elles ne peuvent être prises en compte dans la mesure où les experts ont établi leur chiffrage sur la base d'une consultation de dix devis d'entreprises du bâtiment, alors que ces chiffrages n'ont pas fait l'objet d'observations après leur diffusion et surtout que les estimations complémentaires précitées ne sont ni expliquées, ni justifiées par des devis d'entreprises.
L'ensemble des désordres et finitions chiffrés par les experts correspond aux travaux prévus ou exécutés dans le cadre du bail du 20 juillet 2001, selon les constatations de l'expertise, à l'exception du coût de dépose des câbles électriques et des divers appareils, chiffré à 6.400 € HT soit 7.680 € TTC et dont l'imputabilité est incertaine puisqu'une grande partie de ces installations est postérieure au 20 juin 2003 et que cette somme ne peut en conséquence être mise à la charge du locataire.
Dans ces conditions, la commune de BORDEAUX doit être condamnée à verser à son bailleur la somme de 224.310,24 € - 7.680 € = 216.630,24 € TC avec indexation sur l'évolution du coût de la construction depuis le dépôt du rapport d'expertise, au titre des finitions et désordres affectant les travaux initiaux.
Sur les demandes au titre du préjudice locatif, la SCI réclame réparation des pertes de loyer subies à compter du 1er juillet 2004 jusqu'à achèvement des travaux de remise en état, pertes qu'elle estime induites par l'impossibilité de louer les locaux en raison des doutes sur leur solidité soulevée dans l'expertise de première instance.
Il est cependant établi que ces doutes n'étaient pas fondés ainsi qu'il vient d'être dit aux termes des conclusions de l'expertise ordonnée par la cour.
Il sera rappelé sur ce point que l'expert G... n'avait pas mis en cause la solidité de l'ouvrage, que le cabinet SOCOTEC n'avait pas pu émettre d'avis et que l'expert P... n'avait exprimé que des doutes ou des craintes à ce sujet.
L'expert P... avait en outre tenu pour acquis sans réserve une simple hypothèse de flambement des murs évoquée par l'expert privé de la SCI, M. X... qui n'envisageait pourtant ce risque qu'en l'absence d'ancrage suffisant de la structure métallique au niveau du plancher bas du 3° étage, ancrage que les experts A... et Q... ont pourtant vérifié (pages 38 et 44), ce qu'aurait aussi pu faire M. P... qui a ainsi inutilement alarmé la SCI sur un risque d'atteinte structurelle inexistant.
En tout état de cause, la SCI n'est pas fondée à faire supporter à la commune les conséquences d'une analyse erronée de l'expert P... sur la solidité de l'ouvrage, analyse d'ailleurs contestée par la commune qui sollicitait de ce chef une contre expertise rejetée par le tribunal.
Il a par ailleurs été rappelé à juste titre par le premier juge que la SCI est devenue seule bailleresse de la société FINANCIERE CAESAR'S puis de la société BRASS à l'expiration du premier bail précaire le 20 juin 2003 après la levée de la promesse de bail consentie par la SCI.
Le fait que la SCI était tenue par cette promesse de bail commercial à l'issue du bail précaire n'est pas de nature à modifier les engagements conventionnels de la commune qui ne peut pas non plus être condamnée à répondre des conséquences de la défaillance de la société BRASS, expulsée le 16 juin 2004 en raison du non respect de ses obligations.
Compte tenu de ce qui précède, la demande en paiement des frais de gardiennage de l'immeuble du fait de l'inoccupation des locaux ne peut pas non plus être acceptée.
S'agissant des travaux réalisés aux frais de la SCI pour la somme de 14.362,69 TTC (factures COFI et RAVET) il s'agit d'une part de travaux de démolition de trémie d'ascenseur autorisés au descriptif ATR et d'autre part de l'assainissement et du lavage des caves, travaux induits par l'absence de prévisions de travaux autres que les pieux qui a conduit au percement du cuvelage par les pieux, situation causée par l'autorisation de travaux hâtivement accordée par la SCI dans les conditions qui ont été décrites plus haut.
En outre, les travaux de reprise du cuvelage mis à la charge de la commune pour un total de 79.000 € comprendront nécessairement le lavage des caves en fin de travaux.
Pour ce qui concerne la facture de SOCOTEC relative à des visites de vérification de la structure des combles réalisées en 2006, la SCI ne précise pas à quel titre cette intervention devrait être mise à la charge de la commune dans le cadre de l'indemnisation des préjudices immatériels.
Ce rapport SOCOTEC, établi pour les besoins de l'expertise P..., ne pourra donc être pris en compte que pour l'évaluation des frais non compris dans les dépens ;
Et aux motifs le cas échéant réputés adoptés du jugement entrepris, bien que l'arrêt soit infirmatif, que
Les dispositions du bail consenti en la forme authentique par la SCI CHATEAU DESCAS à la Commune de Bordeaux ont été rappelées dans les faits constants.
En vertu des clauses de ce bail, page 8, la bailleresse s'est interdit d'exiger la remise des lieux en leur état initial dans l'hypothèse où les travaux de transformation sont la conséquence de l'autorisation donnée par elle aux travaux visés dans les descriptifs établis par l'architecte Monsieur H... et par la Société ATR.
La clause relative aux transformations prévoit toutefois une exception relative aux transformations qui mettraient en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.
En l'espèce, les plans établis le 15 août 2000 par Monsieur H... dans le cadre du dossier de permis de construire portent sur un sujet d'aménagement d'un complexe de loisirs [...] , la maîtrise d'ouvrage étant assurée par Monsieur K... représentant la Société de gestion RIVE GAUCHE.
Ces plans prévoient la conservation en l'état des étages 3,4 et 5.
La notice de présentation indique : « la création au premier et deuxième étage d'une salle de spectacle nécessite des travaux qui seront réalisés sous l'égide de professionnels et agrées par un Bureau de contrôle ».
Par un acte sous seing privé du 28 juillet 2000 antérieur au bail de la SCI CHATEAU DESCAS a donné en ces termes à la Société de gestion RIVE GAUCHE, Monsieur K..., « l'autorisation de déposer une demande de permis de construire pour la réalisation éventuelle de travaux dans l'immeuble dont nous sommes propriétaires à Bordeaux dit le CHATEAU DESCAS. »
Le permis de construire a été délivré par la Mairie de Bordeaux par arrêté du 23 mai 2001.
La déclaration d'ouverture de chantier est intervenue le 30 juillet 2001.
La déclaration d'achèvement des travaux sera effectuée par le maître de l'ouvrage le 25 octobre 2002 et l'arrêté de certificat de conformité sera délivré par le Maire le 18 juin 2003.
Au regard des documents contractuels, du rapport d'expertise de Monsieur P..., des dires de Monsieur X... et de la note expertale de Monsieur I... du 7 mai 2008, le tribunal dispose d'éléments suffisants pour caractériser la nature et les conséquences des désordres invoqués par la demanderesse, de sorte que la demande reconventionnelle tendant à ce que soit ordonnée une expertise n'est pas justifiée.
En effet, le descriptif de travaux établi par Monsieur H... prévoit expressément :
- Au rez de chaussée, côté sud « la démolition des cloisons et des murs porteurs remplacés par une nouvelle structure en poteaux circulaires, la création d'un entresol identique à la partie d'entresol existante »
- - au rez de chaussée, côté nord, « dans cet espace les murs porteurs ont déjà été supprimés et remplacés par des poteaux circulaires, suppression de toutes les cloisons et maintien de la structure déjà remaniée d'une mezzanine à mi-hauteur du volume existant accessible par deux escaliers. »
- Au premier étage : la création d'une salle de spectacle et pour obtenir la hauteur nécessaire à cette destination, suppression du plancher du 2ème étage et de l'ensemble des murs de refend. Création d'une double structure à l'intérieur du périmètre des murs du château composée de poutres en béton armé de 2m. De retombée sous le plancher du 3ème étage pour soutenir l'ensemble de la partie supérieure. Les deux fondations de ces poteaux seront de type micropieux.
Il s'en suit que la SCI CHATEAU DESCAS a expressément autorisé la SAS FINANCIERE CAESAR'S bien avant la signature du bail par lequel la COMMUNE DE BORDEAUX se substituait au preneur, à procéder à des travaux lourds de conséquences quant à la solidité de l'immeuble puisque ces travaux portaient notamment sur la démolition de murs porteurs.
Monsieur P... dans le cadre de l'expertise, tout comme Monsieur X..., expert qui a effectué des dires à la demande de la SCI CHATEAU DESCAS indique en page 13 de son rapport : « devant les risques encourus avec notamment la suppression généralisée des murs de refend reliant aux derniers niveaux les murs de façades principales et arrière de nature à induire un flambement de ces murs, seule une remise en état à l'identique est envisageable. »
La SCI CHATEAU DESCAS tente de s'exonérer de sa responsabilité en soulignant les incohérences de la maîtrise d'oeuvre d'exécution, la Société ATR, qui n'a pas respecté les prescriptions du descriptif sommaire établi par elle et a pris l'initiative d'une charpente métallique au lieu de se conformer à l'obligation d'installer des structures principales et secondaires en charpente bois pour l'ensemble de la scène.
Toutefois il n'est pas démontré que le remplacement de la charpente bois par une charpente métallique soit à l'origine de la fragilisation de l'ensemble quand la SCI CHATEAU DESCAS a elle-même pris le risque d'autoriser la suppression du plancher du 2ème étage et de l'ensemble des murs de refends, suppression qui ont indiscutablement porté atteinte à la solidité de l'immeuble.
Par ailleurs et surtout il a été constaté par Monsieur P... que les fondations par micropieux, précisément autorisées par la SCI CHATEAU DESCAS, ont entraîné comme l'a constaté Monsieur P... page 12 du rapport, « de nombreuses fissurations et pénétrations d'eau notamment autour des micropieux utilisés pour fonder de nouveaux éléments porteurs ».
La SCI CHATEAU DESCAS ne saurait donc valablement s'exonérer de la responsabilité des travaux auxquels elle a donné son consentement sur la Commune de Bordeaux.
La SCI CHATEAU DESCAS tente encore de s'exonérer de sa responsabilité en se prévalant du bail consenti par la Commune de Bordeaux à la SAS FINANCIERE CAESAR'S dont il résulterait en page 11 l'obligation incombant à la Commune de Bordeaux de surveiller les travaux et de veiller, en sa qualité de bailleresse, au bon déroulement du chantier dans le délai prévu et à ce qu'il ne soit apportée aucune modification d'exécution au projet de travaux.
S'il est vrai qu'en vertu du second bail la Commune de Bordeaux a pris l'engagement « de veiller à l'achèvement des constructions au plus tard le 20 janvier 2002 compte tenu des objectifs d'animation de la ville », il convient d'observer d'une part, que la SCI CHATEAU DESCAS ne réclame rien à raison du retard des travaux et d'autre part que cette obligation ne remet pas en cause l'interdiction faite à la SCI CHATEAU DESCAS en vertu du premier bail, d'exiger de la Commune de Bordeaux la remise des lieux en leur état initial dans l'hypothèse où la SCI bailleresse aurait elle-même autorisé les travaux de transformation.
La SCI CHATEAU DESCAS tente enfin de s'exonérer de sa responsabilité au motif que des travaux de percement non autorisés auraient été effectués aux étages supérieurs 3, 4 et 5 mais ces travaux ne résultent pas du constat des lieux de sortie établi par Me O... le 19 juin 2003 à la demande de la Commune ; or, les lieux ont été loués en direct par la demanderesse à la SAS FINANCIERE CAESAR'S à partir du mois de juin 2003 puis mis à la disposition de plusieurs sociétés dans le cadre de différents contrats. Il n'est donc pas établi que ces travaux de percement aient été réalités au cours des baux consentis le 20 juillet 2001.
Par conséquent la SCI CHATEAU DESCAS n'est pas fondée à rechercher la responsabilité contractuelle de son preneur, la Commune de Bordeaux à raison des dommages provoqués par les travaux qu'elle a elle-même, en toute inconséquence, autorisés.
La SCI CHATEAU DESCAS n'est pas non plus fondée à rechercher la responsabilité contractuelle de son preneur, la Commune de Bordeaux, à raison des loyers perdus entre le 1er juillet 2003 et le 30 avril 2007 dès lors qu'elle a pris la qualité de bailleresse à l'égard de la SAS FINANCIERE CAESAR'S à compter du 20 juin 2003 en vertu de la promesse de bail qu'elle lui avait consentie par acte du 20 juillet 2001, laquelle a été levée par le bénéficiaire le 3 octobre 2001.
La SCI CHATEAU DESCAS sollicite enfin le remboursement des frais avancés par elle pour la mise en sécurité des lieux ; toutefois, ces travaux concernent :
- La démolition de la trémie de l'ascenseur, alors que cette démolition et l'installation d'un nouvel ascenseur figurent dans le descriptif sommaire des travaux de la Société ATR autorisés par elle,
- La mise au propre des caves et leur assainissement alors que SCI demanderesse est directement à l'origine des inondations par le fait des travaux de fondations par micropieux qu'elle a autorisés,
- La création d'un accès aux combles perdu et les honoraires de SOCOTEC pour la vérification de la structure des combles : cette demande est fondée au regard des descriptifs de travaux précités lesquels ne prévoient aucune intervention au niveau de la charpente des étages supérieurs et au regard de l'état des lieux dressé par Me O... le 19 juin 2003 qui établit que le démarrage des travaux a eu lieu sous l'empire des baux du 20 juillet 2001.
La Commune de Bordeaux est tenue en sa qualité de preneur par les clauses du bail de remettre les lieux en l'état au cas où les transformations mettraient en péril le bon fonctionnement des équipements du local.
La Commune de Bordeaux sera en conséquence condamnée à régler à la SCI CHATEAU DESCAS une indemnité de 8.269,19 euros de ce chef (étant précisé qu'il n'est pas justifié que les honoraires de SOCOTEC facturés le 7 juin 2005 soient en lien avec la charpente et que ces honoraires à hauteur de 2.500 euros facturés sont en conséquence exclus).
La SCI CHATEAU DESCAS doit être déboutée de l'intégralité de ses autres demandes.
Alors, d'une part, que le juge ne peut interpréter une clause dont les termes sont clairs et précis en recherchant la commune intention des parties ; que le contrat de bail conclu entre la SCI du Château Descas et la commune de Bordeaux et le contrat de sous-location conclu entre la commune de Bordeaux et la société Caesar's indiquent tous deux, le premier dans un paragraphe intitulé « Cession – Sous-location », le second dans un paragraphe intitulé « Transformations », que la SCI du Château Descas et la commune de Bordeaux autorisent la société Caesar's « à procéder, sous réserve de l'accord des techniciens (architectes, bureau d'étude, bureau de contrôle), aux travaux énoncés, savoir : -dans un descriptif établi par Monsieur U... H..., architecte à Bordeaux, le 17 janvier 2001, demeuré ci-annexé aux présentes après mention après avoir été visé par les parties ; -et dans un descriptif sommaire établi par AQUITAINE TECHNIQUE ET REALISATIONS à Mérignac, juillet 2001, ci-après annexé aux présentes après mention après avoir été visé par les parties » ; que le contrat de bail précise, dans un paragraphe intitulé « Transformations », que « (le bailleur) autorise d'ores et déjà le sous-locataire à procéder aux travaux énumérés limitativement sous le paragraphe « Cession – Sous-location » ; que ces deux descriptifs comportent, chacun, une liste claire et précise des travaux ainsi limitativement autorisés ; qu'il résulte des énonciations de l'arrêt et du jugement que les travaux réalisés par la société Caesar's excédaient les termes, limitatifs, de cette autorisation ; qu'en considérant qu'il lui appartenait, « au regard de l'imprécision et de l'insuffisance des descriptifs visés au bail », d'interpréter ladite autorisation « en fonction de la commune intention des parties qui était de réaliser de lourdes transformations structurelles dans un bâtiment ancien
», pour, en particulier, retenir, la notion d'« adaptation normale, en phase projet » des travaux réalisés au-delà de l'autorisation donnée aux contrats de bail et de sous-location, ou encore celle de « travaux indispensables omis dans le projet », permettant soit de réaliser les travaux autorisés, soit de se conformer aux termes du permis de construire, soit de satisfaire à des exigences de sécurité, la Cour d'appel a violé l'article 1134, devenu 1103, du code civil ;
Alors, d'autre part, que le contrat de bail conclu entre la SCI du Château Descas et la commune de Bordeaux et le contrat de sous-location conclu entre la commune de Bordeaux et la société Caesar's indiquent tous deux, le premier dans un paragraphe intitulé « Cession – Sous-location », le second dans un paragraphe intitulé « Transformations », que la SCI du Château Descas et la commune de Bordeaux autorisent la société Caesar's « à procéder, sous réserve de l'accord des techniciens (architectes, bureau d'étude, bureau de contrôle), aux travaux énoncés, savoir : -dans un descriptif établi par Monsieur U... H..., architecte à Bordeaux, le 17 janvier 2001, demeuré ci-annexé aux présentes après mention après avoir été visé par les parties ; -et dans un descriptif sommaire établi par AQUITAINE TECHNIQUE ET REALISATIONS à Mérignac, juillet 2001, ci-après annexé aux présentes après mention après avoir été visé par les parties » ; que le contrat de bail précise, dans un paragraphe intitulé « Transformations », que « (le bailleur) autorise d'ores et déjà le sous-locataire à procéder aux travaux énumérés limitativement sous le paragraphe « Cession – Sous-location » ; que ces deux descriptifs comportent, chacun, une liste claire et précise des travaux ainsi limitativement autorisés ; qu'il résulte des énonciations de l'arrêt et du jugement que les travaux réalisés par la société Caesar's excédaient les termes, limitatifs, de cette autorisation ; qu'en retenant, sous couvert d'interpréter cette autorisation de travaux, au prétexte d'une recherche de la commune intention des parties, la notion d'« adaptation normale, en phase projet » des travaux réalisés au-delà de l'autorisation donnée aux contrats de bail et de sous-location, ou encore celle de « travaux indispensables omis dans le projet », permettant soit de réaliser les travaux autorisés, soit de se conformer aux termes du permis de construire, soit de satisfaire à des exigences de sécurité, quand il lui incombait de s'en tenir à ces stipulations contractuelles, claires et précises, la Cour d'appel, qui, y ajoutant, a ainsi refusé d'en faire application, a violé l'article 1134, devenu 1103, du code civil ;
Alors, de troisième part, que le contrat de sous-location précise que « (le sous-locataire) ne pourra apporter au projet de travaux ainsi défini aucune modification d'exécution ou de détail sans avoir obtenu par écrit l'accord du bailleur » ; qu'en considérant que l'autorisation de travaux donnée par la SCI du Château Descas couvrait la réalisation de « travaux indispensables omis dans le projet » permettant soit de réaliser les travaux autorisés, soit de se conformer aux termes du permis de construire, soit de satisfaire à des exigences de sécurité, ou encore de travaux d'« adaptation normale, en phase projet » des travaux autorisés, quand, à supposer même que les travaux réalisés dans les lieux aient pu être tenus pour des « travaux indispensables omis dans le projet », ou encore pour des travaux d'« adaptation normale, en phase projet », ils n'en apportaient pas moins « modification d'exécution ou de détail » au projet de travaux autorisés et ne pouvaient donc être réalisés « sans avoir obtenu par écrit l'accord du bailleur », à savoir la commune de Bordeaux, et qu'en procédant auxdits travaux sans avoir obtenu par écrit l'accord de la commune de Bordeaux, la société Caesar's avait commis un manquement contractuel dont la SCI du Château Descas pouvait se prévaloir à son endroit sur le fondement de la responsabilité délictuelle et dont la commune de Bordeaux devait répondre vis-à-vis de la SCI du Château Descas, la Cour d'appel a violé les articles 1134, devenu 1103, 1382, devenu 1240, et 1717 du code civil ;
Alors, de quatrième part, que le contrat de bail précise, au paragraphe « Transformations » que « ces travaux devront être effectués aux conditions indiquées sous le paragraphe « Cession - Sous-location », renvoyant ainsi à ce dernier paragraphe et, en particulier, à la clause selon laquelle « tous aménagement et transformation de l'immeuble nécessiteront l'accord écrit du bailleur » ; qu'en omettant de faire figurer cette précision dans son rappel de ce paragraphe intitulé « Transformations », et, corrélativement, d'en tenir compte, la Cour d'appel a dénaturé le contrat de bail, par omission de cette précision, violant ainsi l'article 1134, devenu 1103, du code civil, ensemble le principe selon lequel le juge ne doit dénaturer les documents de la cause ;
Alors, de cinquième part, que le contrat de bail précise, au paragraphe « Transformations » que « ces travaux devront être effectués aux conditions indiquées sous le paragraphe « Cession - Sous-location », renvoyant ainsi à ce dernier paragraphe et, en particulier, à la clause selon laquelle « tous aménagement et transformation de l'immeuble nécessiteront l'accord écrit du bailleur » ; qu'en considérant que l'autorisation de travaux donnée par la SCI du Château Descas couvrait la réalisation de « travaux indispensables omis dans le projet » permettant soit de réaliser les travaux autorisés, soit de se conformer aux termes du permis de construire, soit de satisfaire à des exigences de sécurité, ou encore de travaux d'« adaptation normale, en phase projet » des travaux autorisés, quand, à supposer même que les travaux réalisés dans les lieux aient pu être tenus pour des « travaux indispensables omis dans le projet », ou encore pour des travaux d'« adaptation normale, en phase projet », ils n'en constituaient pas moins des travaux d'« aménagement et transformation de l'immeuble » autres que ceux limitativement autorisés qui ne pouvaient donc être réalisés sans « l'accord écrit du bailleur », à savoir la SCI du Château Descas, la Cour d'appel a violé les articles 1134, devenu 1103, et 1717 du code civil ;
Alors, de sixième part, qu'en relevant qu'« il apparaît ainsi que la SCI (et la commune de BORDEAUX) se sont engagés sur la base de documents manifestement incomplets et insuffisants, sans disposer à la signature des baux, des pièces usuelles définissant avec précision le projet constructif et son financement alors même que la SCI avait réclamé ces documents à M. K... par le courrier précité du 26 juin 2001, près d'un mois avant la signature des contrats », pour en déduire qu'il lui appartenait dès lors « d'interpréter » l'autorisation de réalisation des travaux donnée par la SCI du Château Descas, ce qui l'a conduite à en étendre la portée, cependant que s'il n'était pas possible d'exécuter les travaux considérés tels qu'ils étaient autorisés, en respectant les termes, stricts, de cette autorisation, soit qu'ils aient requis une « adaptation normale, en phase projet », soit qu'ils imposaient la réalisation de « travaux indispensables omis dans le projet », permettant de réaliser les travaux autorisés ou de se conformer aux termes du permis de construire ou encore de satisfaire à des exigences de sécurité, la société Caesar's ne pouvait, pour autant, décider, seule, sans en informer quiconque, d'exécuter lesdits travaux, en s'affranchissant des termes, limitatifs, de l'autorisation qui lui avait été donnée dans le contrat de sous-location, sans commettre un manquement contractuel dont la SCI du Château Descas pouvait se prévaloir sur le fondement de la responsabilité délictuelle et dont la commune de Bordeaux devait répondre vis-à-vis de la SCI du Château Descas, la Cour d'appel a violé les articles 1382, devenu 1240, et 1717 du code civil ;
Alors, de septième part, qu'en relevant qu'« il apparaît ainsi que la SCI (et la commune de BORDEAUX) se sont engagés sur la base de documents manifestement incomplets et insuffisants, sans disposer à la signature des baux, des pièces usuelles définissant avec précision le projet constructif et son financement alors même que la SCI avait réclamé ces documents à M. K... par le courrier précité du 26 juin 2001, près d'un mois avant la signature des contrats », pour en déduire qu'il lui appartenait dès lors « d'interpréter » l'autorisation de réalisation des travaux donnée par la SCI du Château Descas, ce qui l'a conduite à en étendre la portée, cependant que s'il n'était pas possible d'exécuter les travaux considérés tels qu'ils étaient autorisés, en respectant les termes, stricts, de cette autorisation, soit qu'ils aient requis une « adaptation normale, en phase projet », soit qu'ils imposaient la réalisation de « travaux indispensables omis dans le projet », permettant de réaliser les travaux autorisés ou de se conformer aux termes du permis de construire ou encore de satisfaire à des exigences de sécurité, la société Caesar's ne pouvait, pour autant, décider, seule, sans en informer quiconque, d'exécuter néanmoins lesdits travaux, en s'affranchissant des termes, limitatifs, de l'autorisation qui lui avait été donnée dans le contrat de sous-location, sans méconnaître les termes du bail principal, dont la commune de Bordeaux répond de l'exécution vis-à-vis de la SCI du Château Descas, la Cour d'appel a violé l'article 1717 du code civil ;
Alors, de huitième part, que les seuls travaux autorisés par le contrat de bail et le contrat de sous-location étaient ceux limitativement prévus « -dans un descriptif établi par Monsieur U... H..., architecte à [...], le 17 janvier 2001, demeuré ci-annexé aux présentes après mention après avoir été visé par les parties ; -et dans un descriptif sommaire établi par AQUITAINE TECHNIQUE ET REALISATIONS à Mérignac, juillet 2001 » ; que l'arrêt constate, à cet égard, s'agissant du second, que « le descriptif sommaire liste notamment les démolitions intérieures portant sur la dépose des faux plafonds, cloisons de distribution, installations électriques, démolition des murs intérieurs, démolition partielle du plancher R+1, démolition totale du plancher R+2 en prévoyant, conformément au permis de construire, que sont rigoureusement conservés : - les façades sur rue et arrière compris ses menuiseries bois d'occultation, - la totalité de la couverture et des charpentes, - les 3ème, 4ème et 5ème étages et leurs aménagements, - les escaliers pierres latéraux, - les caves et leurs accès, - les bureaux administratifs existants » ; qu'en considérant que l'autorisation de travaux donnée par la SCI du Château Descas couvrait la réalisation de « travaux indispensables omis dans le projet » permettant soit de réaliser les travaux autorisés, soit de se conformer aux termes du permis de construire, soit de satisfaire à des exigences de sécurité, ou encore de travaux d'« adaptation normale, en phase projet » des travaux autorisés, quand, même à ce titre, les travaux ne pouvaient pas porter sur la couverture et les charpentes, sur les 3ème, 4ème et 5ème étages et leurs aménagements et sur les bureaux administratifs existants, qui, « conformément au permis de construire », devaient être « rigoureusement conservés », la Cour d'appel a violé l'article 1134, devenu 1103, du code civil ;
Alors, de neuvième part, que les seuls travaux autorisés par le contrat de bail et le contrat de sous-location étaient ceux limitativement prévus « -dans un descriptif établi par Monsieur U... H..., architecte à [...], le 17 janvier 2001, demeuré ci-annexé aux présentes après mention après avoir été visé par les parties ; -et dans un descriptif sommaire établi par AQUITAINE TECHNIQUE ET REALISATIONS à Mérignac, juillet 2001 » ; que l'arrêt constate, à cet égard, s'agissant du second, que « le descriptif sommaire liste notamment les démolitions intérieures portant sur la dépose des faux plafonds, cloisons de distribution, installations électriques, démolition des murs intérieurs, démolition partielle du plancher R+1, démolition totale du plancher R+2 en prévoyant, conformément au permis de construire, que sont rigoureusement conservés : - les façades sur rue et arrière compris ses menuiseries bois d'occultation, - la totalité de la couverture et des charpentes, - les 3ème, 4ème et 5ème étages et leurs aménagements, - les escaliers pierres latéraux, - les caves et leurs accès, - les bureaux administratifs existants » ; que la SCI du Château Descas y avait insisté, en faisant valoir qu'il s'agissait là d'une « condition déterminante de son engagement » et qu'elle « n'aurait pas contracté sans cette disposition expresse lui garantissant que les étages supérieurs ainsi que la charpente et la couverture seraient rigoureusement conservés en l'état » ; qu'en considérant que l'autorisation de travaux donnée par la SCI du Château Descas couvrait la réalisation de « travaux indispensables omis dans le projet » permettant soit de réaliser les travaux autorisés, soit de se conformer aux termes du permis de construire, soit de satisfaire à des exigences de sécurité, ou encore de travaux d'« adaptation normale, en phase projet » des travaux autorisés, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si cette prescription, selon laquelle, « conformément au permis de construire », devaient être « rigoureusement conservés : - les façades sur rue et arrière compris ses menuiseries bois d'occultation, - la totalité de la couverture et des charpentes, - les 3ème, 4ème et 5ème étages et leurs aménagements, - les escaliers pierres latéraux, - les caves et leurs accès, - les bureaux administratifs existants », ne constituait pas une condition déterminante de son engagement, à défaut de laquelle la SCI du Château Descas n'aurait pas contracté, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, devenu 1103, du code civil ;
Alors, de dixième part, que le contrat de bail précise, au paragraphe « Transformations », que « Toute transformation nécessitera l'accord écrit du bailleur. A défaut de cet accord, le bailleur pourra exiger la remise en état des locaux ou des équipements, au départ du locataire, ou conserver les transformations effectuées, sans que le locataire puisse réclamer une indemnité pour les frais engagés
Toutefois, celui-ci autorise d'ores et déjà, le locataire à procéder aux travaux énumérés limitativement sous le paragraphe « cession-sous-location ». Ces travaux devront être effectués aux conditions indiquées sous le paragraphe « Cession - Sous-location »
Dans l'hypothèse où le bailleur aura autorisé les travaux, il ne pourra exiger la remise en état des lieux en l'état initial » ; qu'il impose ainsi la remise en état des lieux à l'issue du bail, à l'exception des travaux dûment autorisés ; qu'en considérant que l'autorisation couvrait la réalisation de « travaux indispensables omis dans le projet » permettant soit de réaliser les travaux autorisés, soit de se conformer aux termes du permis de construire, soit de satisfaire à des exigences de sécurité, ou encore de travaux d'« adaptation normale, en phase projet » des travaux autorisés, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si, même dans ces conditions, les travaux réalisés au-delà de l'autorisation ne devaient pas donner lieu à remise en état, en application du paragraphe intitulé « Transformations » du contrat de bail, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, devenu 1103, du code civil ;
Alors, de onzième part, à supposer que l'arrêt soit réputé avoir adopté les motifs du jugement, qu'en énonçant qu'« en vertu des clauses de ce bail, page 8, la bailleresse s'est interdit d'exiger la remise des lieux en leur état initial dans l'hypothèse où les travaux de transformation sont la conséquence de l'autorisation donnée par elle aux travaux visés dans les descriptifs établis par l'architecte, Monsieur H..., et par la société ATR », quand le contrat de bail conclu entre la SCI du Château Descas et la commune de Bordeaux précise, au paragraphe « Transformations », que « Toute transformation nécessitera l'accord écrit du bailleur. A défaut de cet accord, le bailleur pourra exiger la remise en état des locaux ou des équipements, au départ du locataire, ou conserver les transformations effectuées, sans que le locataire puisse réclamer une indemnité pour les frais engagés
Toutefois, celui-ci autorise d'ores et déjà, le locataire à procéder aux travaux énumérés limitativement sous le paragraphe « cession-sous-location ». Ces travaux devront être effectués aux conditions indiquées sous le paragraphe « cession-sous-location »
Dans l'hypothèse où le bailleur aura autorisé les travaux, il ne pourra exiger la remise en état des lieux en l'état initial » ; que l'obligation de remise en état qui y est stipulée porte ainsi sur tous travaux effectués au-delà de ceux limitativement prévus par les descriptifs de Monsieur H... et de la société ATR, sans réserver ceux qui seraient « la conséquence » de l'autorisation ainsi donnée, la Cour d'appel a dénaturé le contrat de bail par l'adjonction d'une stipulation qui n'y figure pas, violant ainsi le principe selon lequel il est interdit au juge de dénaturer les documents de la cause et l'article 1134, devenu 1103, du code civil ;
Alors, de douzième part, que le contrat de bail précise, au paragraphe « Transformations », que « Toute transformation nécessitera l'accord écrit du bailleur. A défaut de cet accord, le bailleur pourra exiger la remise en état des locaux ou des équipements, au départ du locataire, ou conserver les transformations effectuées, sans que le locataire puisse réclamer une indemnité pour les frais engagés
Toutefois, celui-ci autorise d'ores et déjà, le locataire à procéder aux travaux énumérés limitativement sous le paragraphe « cession-sous-location ». Ces travaux devront être effectués aux conditions indiquées sous le paragraphe « Cession - Sous-location »
Dans l'hypothèse où le bailleur aura autorisé les travaux, il ne pourra exiger la remise en état des lieux en l'état initial » ; que les seuls travaux autorisés par le contrat de bail et le contrat de sous-location étaient ceux limitativement prévus « -dans un descriptif établi par Monsieur U... H..., architecte à Bordeaux, le 17 janvier 2001, demeuré ci-annexé aux présentes après mention après avoir été visé par les parties ; -et dans un descriptif sommaire établi par AQUITAINE TECHNIQUE ET REALISATIONS à Mérignac, juillet 2001 » ; que l'arrêt constate, à cet égard, s'agissant du second, que « le descriptif sommaire liste notamment les démolitions intérieures portant sur la dépose des faux plafonds, cloisons de distribution, installations électriques, démolition des murs intérieurs, démolition partielle du plancher R+1, démolition totale du plancher R+2, en prévoyant, conformément au permis de construire, que sont rigoureusement conservés : - les façades sur rue et arrière compris ses menuiseries bois d'occultation, - la totalité de la couverture et des charpentes, - les 3ème, 4ème et 5ème étages et leurs aménagements, - les escaliers pierres latéraux, - les caves et leurs accès, - les bureaux administratifs existants » ; qu'en considérant que l'autorisation couvrait la réalisation de « travaux indispensables omis dans le projet » permettant soit de réaliser les travaux autorisés, soit de se conformer aux termes du permis de construire, soit de satisfaire à des exigences de sécurité, ou encore de travaux d'« adaptation normale, en phase projet » des travaux autorisés, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les travaux ayant porté sur la couverture et les charpentes, les 3ème, 4ème et 5ème étages et les bureaux administratifs existants, au moins, ne devaient pas donner lieu à remise en état, en application des stipulations du contrat de bail, renvoyant au descriptif de la société ATR selon lequel, « conformément au permis de construire », ceux-ci devaient être « intégralement conservés », la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, devenu 1103, du code civil ;
Alors, de treizième part, qu'en toute hypothèse, en énonçant constater que « le descriptif de M. H..., simple énoncé sur une seule page des grandes lignes du projet constructif, est manifestement succinct et imprécis et que le descriptif de la société ATR est sommaire comme son intitulé l'indique et comme le précisent les expert qui le qualifient (page 23 du rapport) de 'document d'avant-projet définitif, assez détaillé mais incomplet par nature, par comparaison avec les documents de projet qui accompagnent normalement les travaux, surtout ceux de cette importance' » qu'« il apparaît ainsi que la SCI (et la commune de BORDEAUX) se sont engagés sur la base de documents manifestement incomplets et insuffisants, sans disposer à la signature des baux, des pièces usuelles définissant avec précision le projet constructif et son financement alors même que la SCI avait réclamé ces documents à M. K... par le courrier précité du 26 juin 2001, près d'un mois avant la signature des contrats » et que « l'autorisation de réalisation des travaux accordés par la SCI doit en conséquence être interprétée, au regard de l'imprécision et de l'insuffisance ces descriptifs visés au bail, en fonction de la commune intention des parties qui était de réaliser de lourdes transformations structurelles dans un bâtiment ancien », quand le rapport d'expertise ne précise pas, en sa page 23, que le descriptif de la société ATR serait « sommaire » mais indique simplement qu'il s'agit d'un « document d'avant-projet définitif, assez détaillé mais incomplet par nature, par comparaison avec les documents de projet qui accompagnent normalement les travaux, surtout ceux de cette importance », aussitôt après avoir relevé que « le libellé du texte montre qu'il décrit les matériaux de façon assez précise et qu'il fait référence aux plans de permis de construire, qui précisent en plans et coupes les dimensions des ouvrages prévus » et que « ce texte permet également l'estimation du coût prévisionnel des travaux et du montant des honoraires d'études », qualificatif qu'au contraire il écarte, dans sa réponse au dire de la SMABTP, assureur de la société ATR, en indiquant que « sur le caractère sommaire du descriptif ATR annexé aux baux, nous avons pris en compte cet élément. Cependant, la simple lecture de ce document démontre qu'il présente les caractéristiques d'un document d'avant-projet détaillé et non d'avant-projet sommaire » -pour considérer que « ce descriptif avait donc vocation à recevoir des adaptations en phase projet et travaux, mais pas des ajouts de travaux ou des modifications profondes des travaux prévus », la Cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise, violant ainsi l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis, ensemble l'article 4 du code de procédure civile ;
Alors, de quatorzième part, qu'en toute hypothèse, en énonçant constater que « le descriptif de M. H..., simple énoncé sur une seule page des grandes lignes du projet constructif, est manifestement succinct et imprécis et que le descriptif de la société ATR est sommaire comme son intitulé l'indique et comme le précisent les expert qui le qualifient (page 23 du rapport) de 'document d'avant-projet définitif, assez détaillé mais incomplet par nature, par comparaison avec les documents de projet qui accompagnent normalement les travaux, surtout ceux de cette importance' », qu'« il apparaît ainsi que la SCI (et la commune de BORDEAUX), se sont engagés sur la base de documents manifestement incomplets et insuffisants, sans disposer à la signature des baux, des pièces usuelles définissant avec précision le projet constructif et son financement alors même que la SCI avait réclamé ces documents à M. K... par le courrier précité du 26 juin 2001, près d'un mois avant la signature des contrats » et que « l'autorisation de réalisation des travaux accordés par la SCI doit en conséquence être interprétée, au regard de l'imprécision et de l'insuffisance ces descriptifs visés au bail, en fonction de la commune intention des parties qui était de réaliser de lourdes transformations structurelles dans un bâtiment ancien », sans mettre en évidence qu'au-delà de son intitulé ce descriptif de la société ATR, avec ses annexes, qui vise le permis de construire précédemment délivré le 23 mai 2001 et les plans annexés à partir desquels l'administration avait autorisé la réalisation des travaux, aurait effectivement été « sommaire » et insusceptible de fonder l'autorisation de travaux, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, devenu 1103, et 1717, du code civil ;
Alors, de quinzième part, qu'en toute hypothèse, en énonçant constater « également comme les experts (page 23, 59 et 60 ) que le descriptif ATR ne porte pas la mention d'avant projet, qu'aucun descriptif n'a été établi par le maître d'oeuvre ATR pour la passation des marchés, ni plan de démolition, ni marché des entreprises ni budget précis mais un simple tableau d'estimation des coûts sans engagements », qu'« il apparaît ainsi que la SCI (et la commune de BORDEAUX), se sont engagés sur la base de documents manifestement incomplets et insuffisants, sans disposer à la signature des baux, des pièces usuelles définissant avec précision le projet constructif et son financement alors même que la SCI avait réclamé ces documents à M. K... par le courrier précité du 26 juin 2001, près d'un mois avant la signature des contrats » et que « l'autorisation de réalisation des travaux accordés par la SCI doit en conséquence être interprétée, au regard de l'imprécision et de l'insuffisance ces descriptifs visés au bail, en fonction de la commune intention des parties qui était de réaliser de lourdes transformations structurelles dans un bâtiment ancien », après avoir indiqué qu'avaient été « établis, avant la signature du bail du 20 juillet 2001, un devis descriptif sommaire rédigé en juillet 2001 par la société ATR, avec les plans d'état des lieux et de démolition datés du 22 juillet 2001, qui seront annexés au bail », soit que le descriptif de la société ATR était complété par un plan de démolition, la Cour d'appel, qui a entaché sa décision d'une contradiction de motifs, équivalant à un défaut de motif, n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Et alors, de seizième part, qu'en toute hypothèse, en énonçant constater que « le descriptif de M. H..., simple énoncé sur une seule page des grandes lignes du projet constructif, est manifestement succinct et imprécis et que le descriptif de la société ATR est sommaire comme son intitulé l'indique et comme le précisent les expert qui le qualifient (page 23 du rapport) de 'document d'avant-projet définitif, assez détaillé mais incomplet par nature, par comparaison avec les documents de projet qui accompagnent normalement les travaux, surtout ceux de cette importance' », qu'« il apparaît ainsi que la SCI (et la commune de BORDEAUX ), se sont engagés sur la base de documents manifestement incomplets et insuffisants, sans disposer à la signature des baux, des pièces usuelles définissant avec précision le projet constructif et son financement alors même que la SCI avait réclamé ces documents à M. K... par le courrier précité du 26 juin 2001, près d'un mois avant la signature des contrats » et que « l'autorisation de réalisation des travaux accordés par la SCI doit en conséquence être interprétée, au regard de l'imprécision et de l'insuffisance ces descriptifs visés au bail, en fonction de la commune intention des parties qui était de réaliser de lourdes transformations structurelles dans un bâtiment ancien », pour retenir que les travaux autorisés en considération de ce descriptif avaient dû donner lieu non seulement à des « adaptations en phase projet », mais également à la réalisation de « travaux indispensables omis dans le projet », quand le rapport d'expertise indique que « ce descriptif avait donc vocation à recevoir des adaptations en phase projet et travaux, mais pas des ajouts de travaux ou des modifications profondes des travaux prévus », sans justifier du caractère indispensable des ajouts et modifications profondes apportés aux travaux ainsi prévus, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, devenu 1103, et 1717, du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué de n'avoir condamné la commune de Bordeaux à payer à la SCI du Château Descas que la somme de 216.630,24 euros TTC au titre des finitions et désordres affectant les travaux initiaux, augmentée de la variation de l'indice BT 01 du coût de la construction depuis le dépôt du rapport d'expertise judiciaire de Messieurs A... et Q... le 14 novembre 2016, outre celle de 12.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Aux motifs que la SCI demande à la cour l'indemnisation des différents préjudices subis du fait du non respect par la commune de BORDEAUX, des obligations contractuelles résultant du bail qu'elle a signé avec elle le 20 juillet 2001, au titre de la réalisation dans les locaux loués, de travaux non autorisés et de travaux, autorisés ou non, affectés de désordres portant atteinte au bon fonctionnement des équipements ou à la sécurité du local.
Sur la base des évaluations de l'expertise judiciaire ordonnée par la cour et complétées par ses propres chiffrages, elle réclame à titre principal d'une part le coût de finitions des travaux initiaux (désordres, non-respect des règles de l'art, défauts de finitions), la reconstitution des bureaux des 3°, 4° et 5° étages et la remise de l'immeuble en son état initial, le tout pour un montant total de 7.945.238,80 € TTC .
Elle sollicite d'autre part l'indemnisation des préjudices locatifs, frais de gardiennage, travaux réalisés à ses frais et coût d'intervention de SOCOTEC, pour un total de 5.200.285,97€.
La commune considère que la SCI n'est pas fondée à demander sa condamnation au paiement des travaux correspondant à une remise de l'immeuble en son état initial alors que les travaux d'aménagement et de transformation des lieux en une salle de spectacles et ses annexes ont été expressément autorisés aux termes du bail et que les modifications des dispositions prévues aux descriptifs des travaux annexés au contrat de bail, correspondent à des adaptations normales qui se sont avérées nécessaires et conformes à l'aménagement et à l'exploitation des lieux et qui ont toutes été validées par les experts, ceux constatant en outre que ni la remise de l'immeuble en son état initial, ni la reconstitution des bureaux des 3°, 4° et 5° étages ne peuvent être justifiées par la mise en péril du bon fonctionnement des équipements ou de la sécurité du local en l'absence de toute atteinte à la solidité de l'ouvrage et de dommage structurel après un délai d'épreuve de 14 ans.
La commune estime ainsi que seuls les travaux de finition des travaux initiaux, chiffrés à 224.310,24 € TTC par les experts, apparaissent justifiés, à l'exclusion de tous travaux supplémentaires qu'ils ont expressément refusés.
Elle fait valoir sur ce point que seuls les travaux de finition réalisés pendant la durée du bail précaire signé le 20 juillet 2001 peuvent être pris en compte, à l'exclusion des travaux postérieurs qui concernent ceux de remise en état du [...] , à l'abandon depuis la liquidation de la société BRASS au mois d'août 2004, ceux relatifs aux escaliers de secours en bois réalisés pour les établissements qui ont succédé au CAESAR'S et dont il convient de déduire le montant soit 44.500 € HT et 16.500€ HT outre le coût de dépose des câbles électriques et des appareils de production de froid fixé à 6.400 €, une grande partie de ces installations étant postérieure au 20 juin 2003.
La commune estime par ailleurs que la SCI ne peut lui réclamer paiement d'un quelconque préjudice locatif et de ses annexes dès lors qu'à l'issue du bail et à compter du 20 juin 2003, la SCI est devenue bailleresse de la SAS FINANCIERE CAESAR'S et de la société BRASS, sans pouvoir prétendre que la mise en doute de la solidité de l'immeuble l'a empêchée de le relouer après l'expulsion de la société BRASS en juin 2004.
Il y a lieu d'examiner d'abord le cadre contractuel des relations de la SCI et de la commune pour déterminer, au vu des conclusions de l'expertise ordonnée par la cour, si les conditions de la responsabilité de la commune sont réunies, avant de statuer sur les éventuels préjudices.
Il résulte des pièces produites, notamment des échanges de courriers entre la SCI, la commune et la société le CAESAR'S que la SCI a accepté, sous la garantie initiale de la ville, l'aménagement et l'exploitation dans une partie de l'immeuble litigieux, d'un complexe de loisir comprenant sur quatre niveaux, la création d'un club privé, d'un restaurant-discothèque, d'un cabaret de spectacles, de cuisines et sanitaires avec les annexes nécessaires.
Cette importante opération imposait de lourds travaux de démolition, de suppression de murs porteurs et de la totalité du plancher du 2ème étage en particulier, pour créer une hauteur nécessaire dans le volume intérieur aux fins de création de la salle de spectacle, ce qui rendaient nécessaire la mise en place de structures rigides dans le périmètre du bâtiment pour préserver la stabilité et l'intégrité des maçonneries et de fondations adaptées aux nouvelles charges créées.
C'est ainsi que, dans la perspective du bail qui allait être signé entre la SCI et la commune avec sous location à la Société de Gestion Rive Gauche (le CAESAR'S), la SCI a d'abord donné autorisation à celle-ci le 28 juillet 2000 de déposer un permis de construire, ce qui a été fait par M. K... le 16 août 2000 avec des demandes complétées à six reprises jusqu'au 16 mai 2001, le permis étant délivré le 23 mai 2001.
L'architecte H... va établir le 17 janvier 2001 un bref document présentant succinctement le projet constructif par la description de l'aspect structurel des travaux et le 26 juin 2001, la SCI va demander à M. K... la communication rapide du descriptif des travaux, des plans de démolition, du projet définitif et des devis des travaux.
Seuls seront établis, avant la signature du bail du 20 juillet 2001, un devis descriptif sommaire rédigé en juillet 2001 par la société ATR avec les plans d'état des lieux et de démolition datés du 22 juin 2001, qui seront annexés au bail, comme le descriptif H....
Le descriptif sommaire liste notamment les démolitions intérieures portant sur la dépose des faux plafonds, cloisons de distribution, installations électriques, démolition des murs intérieurs, démolition partielle du plancher R+1, démolition totale du plancher R+2 en prévoyant, conformément au permis de construire, que sont rigoureusement conservés:
- les façades sur rue et arrière compris ses menuiseries bois d'occultation,
- la totalité de la couverture et des charpentes,
- les 3ème, 4ème et 5ème étages et leurs aménagements,
- les escaliers pierres latéraux,
- les caves et leurs accès,
- les bureaux administratifs existants.
C'est dans ces conditions que par l'acte notarié du 20 juillet 2001, la SCI donnait à bail à la ville de [...], pour une durée de 23 mois expirant le 20 juin 2003, la partie centrale de l'immeuble, avec autorisation de sous-louer à la société CAESAR'S pour une même durée.
Il était notamment prévu au paragraphe 'Cession-Sous-location ' que tous aménagements et transformations de l'immeuble nécessiteront l'accord écrit du bailleur qui autorisait d'ores et déjà la société sous locataire à procéder, sous réserve de l'accord des techniciens, aux travaux énoncés au descriptif établi par M. H... et au descriptif sommaire établi par ATR.
Au paragraphe 'Transformations', il était prévu que toute transformation nécessitait l'accord écrit du bailleur et que :
'A défaut de cet accord, le bailleur pourra exiger la remise en état des locaux ou des équipements, au départ du locataire, ou conserver les transformations effectuées, sans que le locataire puisse réclamer une indemnité pour les frais engagés.
Le bailleur pourra également exiger, aux frais du locataire, la remise immédiate des lieux en l'état au cas où les transformations mettraient en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.
Toutefois, celui-ci autorise d'ores et déjà, le locataire à procéder aux travaux énumérés limitativement sous le paragraphe « cession-sous-location ». (
)
Dans l'hypothèse où le bailleur aura autorisé les travaux, il ne pourra exiger la remise en état des lieux en l'état initial.'
Par acte notarié du même jour, la ville de [...] a donné à bail à la société CAESAR'S, en présence de la SCI, le même bien immobilier, pour la même durée de 23 mois, l'acte prévoyant également que tout aménagement et transformation de l'immeuble nécessiteront l'accord écrit du bailleur et du propriétaire de l'immeuble et précisant au paragraphe ' Transformations ' que le propriétaire autorisait d'ores et déjà le preneur à procéder, sous réserve de l'accord des techniciens, aux mêmes travaux que ceux mentionnés au bail conclu avec la commune par la SCI, pour lesquels le locataire avait obtenu un permis de construire délivré le 23 mai 2001 et que le preneur ne pourrait apporter au projet de travaux aucune modification sans avoir obtenu par écrit l'accord du bailleur.
La cour constate que le descriptif de M. H..., simple énoncé sur une seule page des grandes lignes du projet constructif, est manifestement succinct et imprécis et que le descriptif de la société ATR est sommaire comme son intitulé l'indique et comme le précisent les expert qui le qualifient (page 23 du rapport) de 'document d'avant projet définitif, assez détaillé mais incomplet par nature, par comparaison avec les documents de projet qui accompagnent normalement les travaux, surtout ceux de cette importance'.
La cour constate également comme les experts (page 23, 59 et 60) que le descriptif ATR ne porte pas la mention d'avant projet, qu'aucun descriptif n'a été établi par le maître d'oeuvre ATR pour la passation des marchés, ni plan de démolition, ni marché des entreprises ni budget précis mais un simple tableau d'estimation des coûts sans engagements.
Il apparaît ainsi que la SCI (et la commune de BORDEAUX), se sont engagés sur la base de documents manifestement incomplets et insuffisants, sans disposer à la signature des baux, des pièces usuelles définissant avec précision le projet constructif et son financement alors même que la SCI avait réclamé ces documents à M. K... par le courrier précité du 26 juin 2001, près d'un mois avant la signature des contrats.
L'autorisation de réalisation des travaux accordée par la SCI doit en conséquence être interprétée, au regard de l'imprécision et de l'insuffisance des descriptifs visés au bail, en fonction de la commune intention des parties qui était de réaliser de lourdes transformations structurelles dans un bâtiment ancien, comprenant d'importantes démolitions et restructurations pour créer et exploiter un complexe de cabaret - spectacle, discothèque et restauration, dans les conditions de sécurité imposées par un établissement recevant du public, dans le respect du permis de construire et conformément à la destination de l'ouvrage.
L'expertise judiciaire ordonnée par la cour permet de retenir les principaux éléments suivants :
Les travaux de démolition, de gros oeuvre, de charpente métallique et de charpente bois ont tous été réalisés pendant la durée du bail liant la SCI à la commune, les travaux d'aménagement postérieurs du RIKIKI PALACE et du restaurant Le MYSTIC n'ayant apporté aucune modification structurelle mais seulement des modifications d'affectation des locaux et de mobilier, d'installations électriques et des réfections de la décoration (page 16/17).
Sur la conformité des travaux au descriptif H... (page 21), compte tenu de son caractère succinct, une seule non conformité est relevée au titre de la réalisation des poutres de la structure métallique mais la pose des grandes poutres porteuses prévues en béton armé pour la reprise des charges des étages 3 à 5 aurait conduit à des dommages structurels potentiellement importants et à l'obturation des fenêtres, constitutive d'une non conformité au niveau des façades.
Sur la conformité des travaux au descriptif ATR (pages 21 à 30), avec les réserves résultant du caractère incomplet de ce document souligné plus haut, la non conformité au descriptif de la technique de réalisation par battage de pieux métalliques pour les fondations spéciales doit s'analyser en une adaptation normale, en phase projet, l'usage de cette technique étant impossible et dangereux à mettre en oeuvre dans les volumes existants et en outre non conforme à l'interdiction de toucher aux façades qui auraient dû être démolies et reconstruites pour laisser passer la machine de battage.
Pour ce qui concerne les caves, l'absence de prévisions de travaux autres que les pieux a conduit aux désordres affectant le cuvelage existant inévitablement percé par les pieux, cette absence de travaux étant en outre contraire à la réglementation de sécurité incendie de sorte que les travaux de cuvelage et de protection incendie nécessaires ne sont pas une adaptation de chantier mais des travaux indispensables omis dans le projet.
S'agissant de la structure de reprise des niveaux supérieurs, pour la reprise des charges de la charpente existante au 3° étage, les ouvrages ont été réalisés en conformité.
Pour la reprise des deux demi-fermes existantes au 3° étage, il était nécessaire de réaliser une poutre de hauteur incompatible avec les plans de permis de construire et avec une exploitation normale de la grande salle de concert. Le respect du descriptif aurait alors généré une grave non-conformité aux plans. Il a été décidé de mettre en place des fermes en A dans le volume du 3° étage, ce qui a évité de créer cette non-conformité. Compte tenu du caractère sommaire du descriptif, cette modification ne correspond pas à une non-conformité, mais à une adaptation normale, en phase projet.
Les travaux de structure métallique réalisés ne sont pas conformes à la lettre du descriptif, qui prévoyait du bois lamellé collé. Pour la reprise des très importantes charges apportées par les structures et maçonneries des 3°, 4° et 5 étages du pavillon central en conformité du descriptif, il était nécessaire de réaliser des poutres de dimensions incompatibles avec les plans de permis de construire et avec une exploitation normale de la grande salle du cabaret. Le respect du descriptif aurait alors généré une grave non-conformité aux plans.
La réalisation d'une structure métallique, à la place du bois prévu, a donc permis d'éviter une grave non-conformité aux plans.
La pénétration de la structure métallique dans le volume du 3° étage est une adaptation au descriptif qui aurait pu être évitée en utilisant des poutres PRS soudées sur place, technique plus longue et coûteuse et plus délicate en raison du risque majeur d'incendie.
Cependant, compte tenu de la faiblesse des conséquences de cette adaptation en terme de volume, il est possible de considérer qu'il s'agit d'une adaptation normale du descriptif sommaire en phase projet, correspondant à une diminution d'environ 1,5 % du volume disponible, dans des combles très hauts étant observé que le changement de niveau d'une partie du plancher nécessite une redistribution partielle des cloisons pour recréer des bureaux utilisables, ce qui n'a pas été fait.
S'agissant du désenfumage, il a été réalisé mécaniquement bien que non prévu au descriptif ATR alors qu'il est obligatoire selon le règlement de sécurité incendie de sorte qu'il ne peut être considéré comme une non conformité.
Pour ce qui concerne les niveaux des étages 3 à 5, la présence d'une gaine d'air et du matériel de désenfumage dans le volume du 3° étage est une adaptation nécessaire du descriptif aux exigences prioritaires de sécurité incendie.
En dehors de ce qui a déjà été dit sur la reprise des charges de la charpente existante au 3° étage, la dépose des aménagements du 3° étage et du 4° étage ne peut être considérée comme des adaptations au descriptif, s'agissant de travaux qui auraient dû être prévus et intégrés au budget prévisionnel et il n'a pas été trouvé trace pour justifier ces déposes, d'injonction de la commission de sécurité qui a seulement prescrit de conserver l'inaccessibilité à ces étages lors de la visite de réception partielle du cabaret du 25 octobre 2002 puis lors de la visite du 8 octobre 2003, après l'aménagement du RIKIKI PALACE.
Sur la conformité des travaux au permis de construire (page 30/31), à l'exception des cas particuliers évoqués plus haut, les non conformités constatées ont permis d'éviter des dommages graves et des non conformités graves en matière de sécurité qui auraient empêché l'exploitation des locaux conformément à la destination prévue au permis de construire.
Sur la réception des travaux (page 31), aucune réception expresse n'a eu lieu, il n'a pas été demandé de réception judiciaire et les principales entreprises n'ont pas été réglées, en totalité ou en partie.
Sur les dommages et défauts de conformité aux règles de l'art (pages 32/37), ceux constatés par le procès verbal d'état des lieux de sortie du 19 juin 2003, en ce qu'ils touchent aux seules parties d'ouvrage intérieur concernés par les travaux, sont retrouvés en partie ou disparus par suite de réparation ou bien ils ne sont pas confirmés lors de la visite des experts.
Il n'est pas constaté de malfaçons ou vices cachés et les défauts et situations constatés lors de l'état de sortie des lieux correspondent à des absences de travaux, prévus ou non, soit aux conséquences d'éventuels accidents de chantier, soit à des non conformités apparentes, le tout étant apparent à la fin des travaux, même pour un non spécialiste, puisque constatés par un huissier de justice.
S'agissant de l'atteinte à la solidité des ouvrages et à la destination de l'immeuble (pages 37/50), l'expertise note que l'expert G..., dont la mission n'était que partielle, ne l'avait pas mise en cause, que l'expert P... n'avait exprimé que des doutes à ce sujet et que le cabinet SOCOTEC n'avait pas pu émettre d'avis, faute d'études complémentaires sur la structure métallique.
En tout cas, l'expertise ne permet pas de confirmer les craintes exprimées sur aucun des points examinés lors des expertises antérieures, en l'absence d'affaissement du plancher du 3° étage, de fissuration de l'angle Sud dans les étages supérieurs, de risque de défaut de stabilité des cheminées, de fléchissement et de fissures de la charpente bois, de dommage matériel dû à l'ancrage du plancher dans les micro-pieux, de défaut de liaison entre la poutre support de l'ossature du 3° étage et les murs, de risque d'absence de blocages d'appui de la structure métallique, de flambement des murs de façade, de défaut de résistance des balcons et de défaut de réalisation des ouvrages de renforcement en charpente bois.
L'expertise établit ainsi l'inexistence d'une atteinte à la solidité et à la destination d'un ouvrage qui n'a donné lieu depuis 14 ans à aucuns désordres structurels ou dommages matériels.
S'agissant des réparations (pages 52/55), les travaux de finitions des travaux initiaux sont évalués à 224.310,24 € TTC et ceux de reconstitution de bureaux des étages 3 à 5 à la somme de 329.868 € TTC, les experts précisant toutefois que cette remise en état des bureaux au dessus des locaux aménagés dans le cadre de l'opération objet du permis de construire est tout à fait contraire à la demande expresse de la commission de sécurité et se trouve de nature à rendre alors impossible l'exploitation de l'ensemble des locaux.
S'agissant du coût de remise de l'immeuble en son état initial, il est chiffré à 4.931.055,76 € TTC avec la réserve cependant que la démolition des ouvrages structurels principaux n'amènera pas de gains réels de place, du fait de leur géométrie et qu'elle n'est donc pas nécessaire.
D'autre part, les expert signalent que cette démolition est totalement contraire aux demandes réitérées de la SCI de respecter strictement le principe de précaution quant à la sécurité des personnes et des biens puisque la dépose des grandes poutres métalliques support du pavillon central et des cheminées monumentales serait extrêmement risquée et générerait malgré les précautions possibles, des risques graves de fragilisation et même d'effondrement brutal au cours des opérations, mettant en péril la vie du personnel des entreprises.
De même, la démolition des grandes poutres et poteaux en béton armé, ancrés dans les murs anciens, serait de nature à générer des risques graves de flambement de ces murs si bien que les propositions de remise en état prévoient le maintien des structures neuves assurant la stabilité de l'immeuble.
Pour ce qui concerne enfin les éléments d'imputabilité (pages 56/58), les experts estiment que la réparation du cuvelage de la cave incombe à la société ATR en raison de son erreur de conception et à la société CONFOR chargée des fondations spéciales qui aurait dû émettre des réserves sur l'impossibilité de réaliser les travaux prévus sans dégrader le cuvelage existant.
S'agissant de la responsabilité de la dépose des câbles électriques et des appareils de production de froid, les experts ne se prononcent pas sauf à signaler qu'une grande partie de ces installations est postérieure au 20 juin 2003.
La finition des travaux charpente bois au 3° étage incombe à l'entreprise JP. D... dont le montant des travaux non réglés excède cependant largement le coût de finitions à réaliser.
Les menuiseries des 3° et 4° étages et les revêtements des bureaux du [...] paraissent correspondre à des travaux de finition non commandés par la FINANCIERE CAESAR'S.
Pour ce qui concerne la reconstitution des bureaux aux étages 3 à 5, elle est imputable au maître d'oeuvre ATR qui devait refuser tout projet non conforme aux plans du permis de construire et à son propre descriptif alors qu'il existait l'alternative décrite plus haut.
L'entreprise FEUGAS devait également respecter les plans et formuler une proposition technique conforme. La FINANCIERE CAESAR'S aurait dû également refuser ces travaux qu'elle savait non conformes au permis de construire et au bail.
Les déposes des plafonds, des cloisons et installations électriques aux étages 3 à 5 n'étaient pas nécessaires aux travaux et les experts estiment que ni le maître d'ouvrage, ni la société ATR n'ont pu les demander compte tenu des difficultés financières survenues en phase travaux.
Ils précisent que seule la commission de sécurité a pu exiger la réalisation de ces travaux en vertu de son pouvoir d'appréciation, ce que confirme le PV de la commission du 8 octobre 2003, après aménagement du RIKIKI PALACE, exigeant le maintien entièrement vide du 3° étage et la dépose des installations électriques et techniques, dans la suite des exigences formulées par la même commission sur l'inaccessibilité aux étages supérieurs lors de la visite de réception partielle du cabaret du 25 octobre 2002.
Les experts considèrent ainsi que les travaux de reconstitution, au delà de ce qui est directement lié à la pénétration de la charpente métallique dans le volume du 3° étage, ne sont pas imputables aux acteurs des travaux mais liés au projet lui même.
S'agissant enfin de la remise en son état initial de l'immeuble, les experts estiment qu'elle n'est pas motivée techniquement car les adaptations en phase chantier et les non conformités constatées par rapport aux documents annexés au bail sont de faible importance et directement liées à la nécessité d'éviter des non conformités encore plus graves, du fait des insuffisances et des contradictions existant dans ces documents.
En considération de ces conclusions claires, complètes et circonstanciées que la cour retient comme pertinentes, et compte tenu de l'interprétation qui doit être donnée à l'autorisation de réalisation des travaux accordée par la SCI, telle que développée plus haut, au regard de l'imprécision et de l'insuffisance des descriptifs visés au bail et en fonction de la commune intention des parties, il apparaît en premier lieu que la SCI n'est pas fondée à demander le paiement des travaux de remise de l'immeuble en son état initial.
En effet, les travaux de transformation du bâtiment en salle de spectacles, restaurant discothèque et ses annexes expressément autorisés par le bail et les modifications des travaux listés aux descriptifs annexés, correspondent à des adaptations normales en phase chantier ou imposées soit par les nécessités du projet constructif lui même, soit par les contraintes de sécurité exigées dans les établissements recevant du public.
Par ailleurs, les constatations des experts démontrent l'inexistence d'une atteinte à la solidité et à la destination d'un ouvrage qui n'est affecté depuis 14 ans d'aucun désordre structurel ni dommage matériel si bien que les modifications apportées aux descriptifs sont conformes au bon fonctionnement des équipements et à la sécurité du local.
En acceptant une lourde transformation de son immeuble en un complexe de loisir comprenant une salle de spectacles et en autorisant des interventions au rez-de-chaussée, aux 1° et 2° étage, travaux induisant par leur nature des interventions au sous-sol et dans les étages supérieurs pour respecter les contraintes techniques et administratives, la SCI qui a donné cette autorisation sans disposer du projet définitif et des plans détaillés, ne peut se prévaloir du non respect de la lettre imprécise des descriptifs succincts ou incomplets sur la base desquels elle a accepté de s'engager, malgré sa demande de pièces du 26 juin 2001.
De la même manière, la reconstitution des bureaux des étage 3 à 5 ne peut pas non plus être mise à la charge de la commune en raison du fait que :
- la pénétration de la structure métallique dans le volume du 3° étage doit être considérée comme une adaptation normale du descriptif sommaire en phase projet,
- au delà de cela, la reconstitution de ces bureaux est liée au projet lui même et, en tout état de cause, tout à fait contraire à la demande expresse de la commission de sécurité et par voie de conséquence de nature à rendre impossible l'exploitation de l'ensemble des locaux, ce qui contrevient directement à l'objet du bail.
Il n'est donc possible de mettre à la charge de la commune que les travaux de finition des travaux initiaux, ce dont la ville ne disconvient pas, en souhaitant toutefois voir limiter le coût des finitions et reprises de désordres aux seuls travaux relatifs au bail initial.
S'agissant des estimations complémentaires établies par MM. B... et E..., elles ne peuvent être prises en compte dans la mesure où les experts ont établi leur chiffrage sur la base d'une consultation de dix devis d'entreprises du bâtiment, alors que ces chiffrages n'ont pas fait l'objet d'observations après leur diffusion et surtout que les estimations complémentaires précitées ne sont ni expliquées, ni justifiées par des devis d'entreprises.
L'ensemble des désordres et finitions chiffrés par les experts correspond aux travaux prévus ou exécutés dans le cadre du bail du 20 juillet 2001, selon les constatations de l'expertise, à l'exception du coût de dépose des câbles électriques et des divers appareils, chiffré à 6.400 € HT soit 7.680 € TTC et dont l'imputabilité est incertaine puisqu'une grande partie de ces installations est postérieure au 20 juin 2003 et que cette somme ne peut en conséquence être mise à la charge du locataire.
Dans ces conditions, la commune de BORDEAUX doit être condamnée à verser à son bailleur la somme de 224.310,24 € - 7.680 € = 216.630,24 € TTC avec indexation sur l'évolution du coût de la construction depuis le dépôt du rapport d'expertise, au titre des finitions et désordres affectant les travaux initiaux.
Sur les demandes au titre du préjudice locatif, la SCI réclame réparation des pertes de loyer subies à compter du 1er juillet 2004 jusqu'à achèvement des travaux de remise en état, pertes qu'elle estime induites par l'impossibilité de louer les locaux en raison des doutes sur leur solidité soulevée dans l'expertise de première instance.
Il est cependant établi que ces doutes n'étaient pas fondés ainsi qu'il vient d'être dit aux termes des conclusions de l'expertise ordonnée par la cour.
Il sera rappelé sur ce point que l'expert G... n'avait pas mis en cause la solidité de l'ouvrage, que le cabinet SOCOTEC n'avait pas pu émettre d'avis et que l'expert P... n'avait exprimé que des doutes ou des craintes à ce sujet.
L'expert P... avait en outre tenu pour acquis sans réserve une simple hypothèse de flambement des murs évoquée par l'expert privé de la SCI, M. X... qui n'envisageait pourtant ce risque qu'en l'absence d'ancrage suffisant de la structure métallique au niveau du plancher bas du 3° étage, ancrage que les experts A... et Q... ont pourtant vérifié (pages 38 et 44), ce qu'aurait aussi pu faire M. P... qui a ainsi inutilement alarmé la SCI sur un risque d'atteinte structurelle inexistant.
En tout état de cause, la SCI n'est pas fondée à faire supporter à la commune les conséquences d'une analyse erronée de l'expert P... sur la solidité de l'ouvrage, analyse d'ailleurs contestée par la commune qui sollicitait de ce chef une contre expertise rejetée par le tribunal.
Il a par ailleurs été rappelé à juste titre par le premier juge que la SCI est devenue seule bailleresse de la société FINANCIERE CAESAR'S puis de la société BRASS à l'expiration du premier bail précaire le 20 juin 2003 après la levée de la promesse de bail consentie par la SCI.
Le fait que la SCI était tenue par cette promesse de bail commercial à l'issue du bail précaire n'est pas de nature à modifier les engagements conventionnels de la commune qui ne peut pas non plus être condamnée à répondre des conséquences de la défaillance de la société BRASS, expulsée le 16 juin 2004 en raison du non respect de ses obligations.
Compte tenu de ce qui précède, la demande en paiement des frais de gardiennage de l'immeuble du fait de l'inoccupation des locaux ne peut pas non plus être acceptée.
S'agissant des travaux réalisés aux frais de la SCI pour la somme de 14.362,69 TTC (factures COFI et RAVET) il s'agit d'une part de travaux de démolition de trémie d'ascenseur autorisés au descriptif ATR et d'autre part de l'assainissement et du lavage des caves, travaux induits par l'absence de prévisions de travaux autres que les pieux qui a conduit au percement du cuvelage par les pieux, situation causée par l'autorisation de travaux hâtivement accordée par la SCI dans les conditions qui ont été décrites plus haut.
En outre, les travaux de reprise du cuvelage mis à la charge de la commune pour un total de 79.000 € comprendront nécessairement le lavage des caves en fin de travaux.
Pour ce qui concerne la facture de SOCOTEC relative à des visites de vérification de la structure des combles réalisées en 2006, la SCI ne précise pas à quel titre cette intervention devrait être mise à la charge de la commune dans le cadre de l'indemnisation des préjudices immatériels.
Ce rapport SOCOTEC, établi pour les besoins de l'expertise P..., ne pourra donc être pris en compte que pour l'évaluation des frais non compris dans les dépens ;
Et aux motifs le cas échéant réputés adoptés du jugement entrepris, bien que l'arrêt soit infirmatif, que
Les dispositions du bail consenti en la forme authentique par la SCI CHATEAU DESCAS à la Commune de Bordeaux ont été rappelées dans les faits constants.
En vertu des clauses de ce bail, page 8, la bailleresse s'est interdit d'exiger la remise des lieux en leur état initial dans l'hypothèse où les travaux de transformation sont la conséquence de l'autorisation donnée par elle aux travaux visés dans les descriptifs établis par l'architecte Monsieur H... et par la Société ATR.
La clause relative aux transformations prévoit toutefois une exception relative aux transformations qui mettraient en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.
En l'espèce, les plans établis le 15 août 2000 par Monsieur H... dans le cadre du dossier de permis de construire portent sur un sujet d'aménagement d'un complexe de loisirs [...] , la maîtrise d'ouvrage étant assurée par Monsieur K... représentant la Société de gestion RIVE GAUCHE.
Ces plans prévoient la conservation en l'état des étages 3,4 et 5.
La notice de présentation indique : « la création au premier et deuxième étage d'une salle de spectacle nécessite des travaux qui seront réalisés sous l'égide de professionnels et agrées par un Bureau de contrôle ».
Par un acte sous seing privé du 28 juillet 2000 antérieur au bail de la SCI CHATEAU DESCAS a donné en ces termes à la Société de gestion RIVE GAUCHE, Monsieur K..., « l'autorisation de déposer une demande de permis de construire pour la réalisation éventuelle de travaux dans l'immeuble dont nous sommes propriétaires à Bordeaux dit le CHATEAU DESCAS. »
Le permis de construire a été délivré par la Mairie de Bordeaux par arrêté du 23 mai 2001.
La déclaration d'ouverture de chantier est intervenue le 30 juillet 2001.
La déclaration d'achèvement des travaux sera effectuée par le maître de l'ouvrage le 25 octobre 2002 et l'arrêté de certificat de conformité sera délivré par le Maire le 18 juin 2003.
Au regard des documents contractuels, du rapport d'expertise de Monsieur P..., des dires de Monsieur X... et de la note expertale de Monsieur I... du 7 mai 2008, le tribunal dispose d'éléments suffisants pour caractériser la nature et les conséquences des désordres invoqués par la demanderesse, de sorte que la demande reconventionnelle tendant à ce que soit ordonnée une expertise n'est pas justifiée.
En effet, le descriptif de travaux établi par Monsieur H... prévoit expressément :
- Au rez de chaussée, côté sud « la démolition des cloisons et des murs porteurs remplacés par une nouvelle structure en poteaux circulaires, la création d'un entresol identique à la partie d'entresol existante »
- - au rez de chaussée, côté nord, « dans cet espace les murs porteurs ont déjà été supprimés et remplacés par des poteaux circulaires, suppression de toutes les cloisons et maintien de la structure déjà remaniée d'une mezzanine à mi-hauteur du volume existant accessible par deux escaliers. »
- Au premier étage : la création d'une salle de spectacle et pour obtenir la hauteur nécessaire à cette destination, suppression du plancher du 2ème étage et de l'ensemble des murs de refend. Création d'une double structure à l'intérieur du périmètre des murs du château composée de poutres en béton armé de 2m. De retombée sous le plancher du 3ème étage pour soutenir l'ensemble de la partie supérieure. Les deux fondations de ces poteaux seront de type micropieux.
Il s'en suit que la SCI CHATEAU DESCAS a expressément autorisé la SAS FINANCIERE CAESAR'S bien avant la signature du bail par lequel la COMMUNE DE BORDEAUX se substituait au preneur, à procéder à des travaux lourds de conséquences quant à la solidité de l'immeuble puisque ces travaux portaient notamment sur la démolition de murs porteurs.
Monsieur P... dans le cadre de l'expertise, tout comme Monsieur X..., expert qui a effectué des dires à la demande de la SCI CHATEAU DESCAS indique en page 13 de son rapport : « devant les risques encourus avec notamment la suppression généralisée des murs de refend reliant aux derniers niveaux les murs de façades principales et arrière de nature à induire un flambement de ces murs, seule une remise en état à l'identique est envisageable. »
La SCI CHATEAU DESCAS tente de s'exonérer de sa responsabilité en soulignant les incohérences de la maîtrise d'oeuvre d'exécution, la Société ATR, qui n'a pas respecté les prescriptions du descriptif sommaire établi par elle et a pris l'initiative d'une charpente métallique au lieu de se conformer à l'obligation d'installer des structures principales et secondaires en charpente bois pour l'ensemble de la scène.
Toutefois il n'est pas démontré que le remplacement de la charpente bois par une charpente métallique soit à l'origine de la fragilisation de l'ensemble quand la SCI CHATEAU DESCAS a elle-même pris le risque d'autoriser la suppression du plancher du 2ème étage et de l'ensemble des murs de refends, suppression qui ont indiscutablement porté atteinte à la solidité de l'immeuble.
Par ailleurs et surtout il a été constaté par Monsieur P... que les fondations par micropieux, précisément autorisées par la SCI CHATEAU DESCAS, ont entraîné comme l'a constaté Monsieur P... page 12 du rapport, « de nombreuses fissurations et pénétrations d'eau notamment autour des micropieux utilisés pour fonder de nouveaux éléments porteurs ».
La SCI CHATEAU DESCAS ne saurait donc valablement s'exonérer de la responsabilité des travaux auxquels elle a donné son consentement sur la Commune de Bordeaux.
La SCI CHATEAU DESCAS tente encore de s'exonérer de sa responsabilité en se prévalant du bail consenti par la Commune de Bordeaux à la SAS FINANCIERE CAESAR'S dont il résulterait en page 11 l'obligation incombant à la Commune de Bordeaux de surveiller les travaux et de veiller, en sa qualité de bailleresse, au bon déroulement du chantier dans le délai prévu et à ce qu'il ne soit apportée aucune modification d'exécution au projet de travaux.
S'il est vrai qu'en vertu du second bail la Commune de Bordeaux a pris l'engagement « de veiller à l'achèvement des constructions au plus tard le 20 janvier 2002 compte tenu des objectifs d'animation de la ville », il convient d'observer d'une part, que la SCI CHATEAU DESCAS ne réclame rien à raison du retard des travaux et d'autre part que cette obligation ne remet pas en cause l'interdiction faite à la SCI CHATEAU DESCAS en vertu du premier bail, d'exiger de la Commune de Bordeaux la remise des lieux en leur état initial dans l'hypothèse où la SCI bailleresse aurait elle-même autorisé les travaux de transformation.
La SCI CHATEAU DESCAS tente enfin de s'exonérer de sa responsabilité au motif que des travaux de percement non autorisés auraient été effectués aux étages supérieurs 3, 4 et 5 mais ces travaux ne résultent pas du constat des lieux de sortie établi par Me O... le 19 juin 2003 à la demande de la Commune ; or, les lieux ont été loués en direct par la demanderesse à la SAS FINANCIERE CAESAR'S à partir du mois de juin 2003 puis mis à la disposition de plusieurs sociétés dans le cadre de différents contrats. Il n'est donc pas établi que ces travaux de percement aient été réalités au cours des baux consentis le 20 juillet 2001.
Par conséquent la SCI CHATEAU DESCAS n'est pas fondée à rechercher la responsabilité contractuelle de son preneur, la Commune de Bordeaux à raison des dommages provoqués par les travaux qu'elle a elle-même, en toute inconséquence, autorisés.
La SCI CHATEAU DESCAS n'est pas non plus fondée à rechercher la responsabilité contractuelle de son preneur, la Commune de Bordeaux, à raison des loyers perdus entre le 1er juillet 2003 et le 30 avril 2007 dès lors qu'elle a pris la qualité de bailleresse à l'égard de la SAS FINANCIERE CAESAR'S à compter du 20 juin 2003 en vertu de la promesse de bail qu'elle lui avait consentie par acte du 20 juillet 2001, laquelle a été levée par le bénéficiaire le 3 octobre 2001.
La SCI CHATEAU DESCAS sollicite enfin le remboursement des frais avancés par elle pour la mise en sécurité des lieux ; toutefois, ces travaux concernent :
- La démolition de la trémie de l'ascenseur, alors que cette démolition et l'installation d'un nouvel ascenseur figurent dans le descriptif sommaire des travaux de la Société ATR autorisés par elle,
- La mise au propre des caves et leur assainissement alors que SCI demanderesse est directement à l'origine des inondations par le fait des travaux de fondations par micropieux qu'elle a autorisés,
- La création d'un accès aux combles perdu et les honoraires de SOCOTEC pour la vérification de la structure des combles : cette demande est fondée au regard des descriptifs de travaux précités lesquels ne prévoient aucune intervention au niveau de la charpente des étages supérieurs et au regard de l'état des lieux dressé par Me O... le 19 juin 2003 qui établit que le démarrage des travaux a eu lieu sous l'empire des baux du 20 juillet 2001.
La Commune de Bordeaux est tenue en sa qualité de preneur par les clauses du bail de remettre les lieux en l'état au cas où les transformations mettraient en péril le bon fonctionnement des équipements du local.
La Commune de Bordeaux sera en conséquence condamnée à régler à la SCI CHATEAU DESCAS une indemnité de 8.269,19 euros de ce chef (étant précisé qu'il n'est pas justifié que les honoraires de SOCOTEC facturés le 7 juin 2005 soient en lien avec la charpente et que ces honoraires à hauteur de 2.500 euros facturés sont en conséquence exclus).
La SCI CHATEAU DESCAS doit être déboutée de l'intégralité de ses autres demandes.
Alors, d'une part, que le contrat de bail conclu entre la SCI du Château Descas et la commune de Bordeaux et le contrat de sous-location conclu entre la commune de Bordeaux et la société Caesar's indiquent tous deux, le premier dans un paragraphe intitulé « Cession – Sous-location », le second dans un paragraphe intitulé « Transformations », que la SCI du Château Descas et la commune de Bordeaux autorisent la société Caesar's « à procéder, sous réserve de l'accord des techniciens (architectes, bureau d'étude, bureau de contrôle), aux travaux énoncés, savoir : -dans un descriptif établi par Monsieur U... H..., architecte à Bordeaux, le 17 janvier 2001, demeuré ci-annexé aux présentes après mention après avoir été visé par les parties ; -et dans un descriptif sommaire établi par AQUITAINE TECHNIQUE ET REALISATIONS à Mérignac, juillet 2001, ci-après annexé aux présentes après mention après avoir été visé par les parties » ; que le contrat de bail précise, dans un paragraphe intitulé « Transformations », que « (le bailleur) autorise d'ores et déjà le sous-locataire à procéder aux travaux énumérés limitativement sous le paragraphe « Cession – Sous-location » ; que l'arrêt constate, à cet égard, s'agissant du second descriptif, que « le descriptif sommaire liste notamment les démolitions intérieures portant sur la dépose des faux plafonds, cloisons de distribution, installations électriques, démolition des murs intérieurs, démolition partielle du plancher R+1, démolition totale du plancher R+2 en prévoyant, conformément au permis de construire, que sont rigoureusement conservés : - les façades sur rue et arrière compris ses menuiseries bois d'occultation, - la totalité de la couverture et des charpentes, - les 3ème, 4ème et 5ème étages et leurs aménagements, - les escaliers pierres latéraux, - les caves et leurs accès, - les bureaux administratifs existants » ; qu'en retenant que la pénétration de la structure métallique dans le volume du 3° étage pouvait être tenue pour une « adaptation au descriptif » et, partant, être admise, tout en constatant qu'elle « aurait pu être évitée en utilisant des poutres PRS soudées sur place », la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses constatations au regard de l'article 1134, devenu 1103, du code civil, qu'elle a ainsi violé ;
Alors, d'autre part, que le contrat de bail conclu entre la SCI du Château Descas et la commune de Bordeaux et le contrat de sous-location conclu entre la commune de Bordeaux et la société Caesar's indiquent tous deux, le premier dans un paragraphe intitulé « Cession – Sous-location », le second dans un paragraphe intitulé « Transformations », que la SCI du Château Descas et la commune de Bordeaux autorisent la société Caesar's « à procéder, sous réserve de l'accord des techniciens (architectes, bureau d'étude, bureau de contrôle), aux travaux énoncés, savoir : -dans un descriptif établi par Monsieur U... H..., architecte à Bordeaux, le 17 janvier 2001, demeuré ci-annexé aux présentes après mention après avoir été visé par les parties ; -et dans un descriptif sommaire établi par AQUITAINE TECHNIQUE ET REALISATIONS à Mérignac, juillet 2001, ci-après annexé aux présentes après mention après avoir été visé par les parties » ; que le contrat de bail précise, dans un paragraphe intitulé « Transformations », que « (le bailleur) autorise d'ores et déjà le sous-locataire à procéder aux travaux énumérés limitativement sous le paragraphe « Cession – Sous-location » ; que l'arrêt constate, à cet égard, s'agissant du second descriptif, que « le descriptif sommaire liste notamment les démolitions intérieures portant sur la dépose des faux plafonds, cloisons de distribution, installations électriques, démolition des murs intérieurs, démolition partielle du plancher R+1, démolition totale du plancher R+2 en prévoyant, conformément au permis de construire, que sont rigoureusement conservés : - les façades sur rue et arrière compris ses menuiseries bois d'occultation, - la totalité de la couverture et des charpentes, - les 3ème, 4ème et 5ème étages et leurs aménagements, - les escaliers pierres latéraux, - les caves et leurs accès, - les bureaux administratifs existants » ; qu'en énonçant, relativement à la pénétration de la structure métallique dans le volume du 3° étage, que « compte tenu de la faiblesse des conséquences de cette adaptation en terme de volume, il est possible de considérer qu'il s'agit d'une adaptation normale du descriptif sommaire en phase projet », la Cour d'appel s'est déterminée par un motif inopérant, au regard des stipulations du contrat de bail, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1134, devenu 1103, du code civil ;
Alors, de troisième part, que le contrat de bail conclu entre la SCI du Château Descas et la commune de Bordeaux et le contrat de sous-location conclu entre la commune de Bordeaux et la société Caesar's indiquent tous deux, le premier dans un paragraphe intitulé « Cession – Sous-location », le second dans un paragraphe intitulé « Transformations », que la SCI du Château Descas et la commune de Bordeaux autorisent la société Caesar's « à procéder, sous réserve de l'accord des techniciens (architectes, bureau d'étude, bureau de contrôle), aux travaux énoncés, savoir : -dans un descriptif établi par Monsieur U... H..., architecte à Bordeaux, le 17 janvier 2001, demeuré ci-annexé aux présentes après mention après avoir été visé par les parties ; -et dans un descriptif sommaire établi par AQUITAINE TECHNIQUE ET REALISATIONS à Mérignac, juillet 2001, ci-après annexé aux présentes après mention après avoir été visé par les parties » ; que le contrat de bail précise, dans un paragraphe intitulé « Transformations », que « (le bailleur) autorise d'ores et déjà le sous-locataire à procéder aux travaux énumérés limitativement sous le paragraphe « Cession – Sous-location » ; que l'arrêt constate, à cet égard, s'agissant du second descriptif, que « le descriptif sommaire liste notamment les démolitions intérieures portant sur la dépose des faux plafonds, cloisons de distribution, installations électriques, démolition des murs intérieurs, démolition partielle du plancher R+1, démolition totale du plancher R+2 en prévoyant, conformément au permis de construire, que sont rigoureusement conservés : - les façades sur rue et arrière compris ses menuiseries bois d'occultation, - la totalité de la couverture et des charpentes, - les 3ème, 4ème et 5ème étages et leurs aménagements, - les escaliers pierres latéraux, - les caves et leurs accès, - les bureaux administratifs existants » ; qu'en énonçant, relativement à la pénétration de la structure métallique dans le volume du 3° étage, que « compte tenu de la faiblesse des conséquences de cette adaptation en terme de volume, il est possible de considérer qu'il s'agit d'une adaptation normale du descriptif sommaire en phase projet », puis que « la pénétration de la structure métallique dans le volume du 3° étage doit être considérée comme une adaptation normale du descriptif sommaire en phase projet », tout en relevant que « la Financière Caesar's aurait
dû refuser ces travaux, qu'elle savait non conformes au permis de construire et au bail » et que « les experts considèrent
que les travaux de reconstitution, au-delà de ce qui est directement lié à la pénétration de la charpente métallique dans le volume du 3° étage, ne sont pas imputables aux acteurs des travaux mais liés au projet lui-même », soit que la pénétration de la structure métallique dans le volume du 3° étage n'était pas liée au projet, la Cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs, équivalant à un défaut de motif, méconnaissant ainsi les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors, de quatrième part, que le contrat de bail conclu entre la SCI du Château Descas et la commune de Bordeaux et le contrat de sous-location conclu entre la commune de Bordeaux et la société Caesar's indiquent tous deux, le premier dans un paragraphe intitulé « Cession – Sous-location », le second dans un paragraphe intitulé « Transformations », que la SCI du Château Descas et la commune de Bordeaux autorisent la société Caesar's « à procéder, sous réserve de l'accord des techniciens (architectes, bureau d'étude, bureau de contrôle), aux travaux énoncés, savoir : -dans un descriptif établi par Monsieur U... H..., architecte à [...], le 17 janvier 2001, demeuré ci-annexé aux présentes après mention après avoir été visé par les parties ; -et dans un descriptif sommaire établi par AQUITAINE TECHNIQUE ET REALISATIONS à Mérignac, juillet 2001, ci-après annexé aux présentes après mention après avoir été visé par les parties » ; que le contrat de bail précise, dans un paragraphe intitulé « Transformations », que « (le bailleur) autorise d'ores et déjà le sous-locataire à procéder aux travaux énumérés limitativement sous le paragraphe « Cession – Sous-location » ; que l'arrêt constate, à cet égard, s'agissant du second descriptif, que « le descriptif sommaire liste notamment les démolitions intérieures portant sur la dépose des faux plafonds, cloisons de distribution, installations électriques, démolition des murs intérieurs, démolition partielle du plancher R+1, démolition totale du plancher R+2 en prévoyant, conformément au permis de construire, que sont rigoureusement conservés : - les façades sur rue et arrière compris ses menuiseries bois d'occultation, - la totalité de la couverture et des charpentes, - les 3ème, 4ème et 5ème étages et leurs aménagements, - les escaliers pierres latéraux, - les caves et leurs accès, - les bureaux administratifs existants » ; qu'en relevant qu' « en dehors de ce qui a déjà été dit sur la reprise des charges de la charpente existante au 3° étage, la dépose des aménagements du 3° étage et du 4° étage ne peut être considérée comme des adaptations au descriptif, s'agissant de travaux qui auraient dû être prévus et intégrés au budget prévisionnel et il n'a pas été trouvé trace pour justifier ces déposes, d'injonction de la commission de sécurité qui a seulement prescrit de conserver l'inaccessibilité à ces étages lors de la visite de réception partielle du cabaret du 25 octobre 2002 puis lors de la visite du 8 octobre 2003, après l'aménagement du RIKIKI PALACE », considérant ainsi que les travaux réalisés aux 3ème, 4ème et 5ème étages étaient à l'origine d'une non-conformité au descriptif qui ne pouvait être tenue pour une adaptation de celui-ci et qui n'était pas nécessaire en termes de sécurité, ce qui ne lui permettait donc pas de valider lesdits travaux et de refuser la remise en état correspondante, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses constatations au regard de l'article 1134, devenu 1103, du code civil, qu'elle a ainsi violé ;
Alors, de cinquième part, que le contrat de bail précise, au paragraphe « transformations », que « Toute transformation nécessitera l'accord écrit du bailleur. A défaut de cet accord, le bailleur pourra exiger la remise en état des locaux ou des équipements, au départ du locataire, ou conserver les transformations effectuées, sans que le locataire puisse réclamer une indemnité pour les frais engagés. Le bailleur pourra également exiger, aux frais du locataire, la remise immédiate des lieux en l'état au cas où les transformations mettraient en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local » ; qu'en se bornant à énoncer, pour, semble t-il, exclure que les travaux réalisés dans les lieux aient mis en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, que « s'agissant de l'atteinte à la solidité des ouvrages et à la destination de l'immeuble (pages 37/50), l'expertise note que l'expert G..., dont la mission n'était que partielle, ne l'avait pas mise en cause, que l'expert P... n'avait exprimé que des doutes à ce sujet et que le cabinet SOCOTEC n'avait pas pu émettre d'avis, faute d'études complémentaires sur la structure métallique. En tout cas, l'expertise ne permet pas de confirmer les craintes exprimées sur aucun des points examinés lors des expertises antérieures, en l'absence d'affaissement du plancher du 3° étage, de fissuration de l'angle Sud dans les étages supérieurs, de risque de défaut de stabilité des cheminées, de fléchissement et de fissures de la charpente bois, de dommage matériel dû à l'ancrage du plancher dans les micro-pieux, de défaut de liaison entre la poutre support de l'ossature du 3° étage et les murs, de risque d'absence de blocages d'appui de la structure métallique, de flambement des murs de façade, de défaut de résistance des balcons et de défaut de réalisation des ouvrages de renforcement en charpente bois. L'expertise établit ainsi l'inexistence d'une atteinte à la solidité et à la destination d'un ouvrage qui n'a donné lieu depuis 14 ans à aucuns désordres structurels ou dommages matériels », quand le rapport d'expertise indique que « le plancher sur cave ne présente aucune protection incendie. Les profilés porteurs métalliques anciens sont apparents en plafond. L'ensemble n'est donc pas stable au feu » et que « le forage des micropieux, effectué depuis le rez-de-chaussée, avait affecté, dans quatre cas, les profilés métalliques existant, qui ont été sectionnés. Aucun dommage matériel n'est survenu depuis plus de 14 années, du fait de l'ancrage du plancher dans les micropieux, mais, en cas de destruction des micropieux, il serait nécessaire de reconstituer l'intégrité des profilés sectionnés », la Cour d'appel, en se prononçant de la sorte sans tenir compte de ces indications du rapport d'expertise, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, devenu 1103, du code civil ;
Et alors, de sixième part, à supposer que l'arrêt soit réputé avoir adopté les motifs du jugement, qu'en énonçant que « « la SCI Château Descas a elle-même pris le risque d'autoriser la suppression du plancher du 2ème étage et de l'ensemble des murs de refends, suppressions qui ont indiscutablement porté atteinte à la solidité de l'immeuble » et « par ailleurs et surtout il a été constaté par Monsieur P... que les fondations par micropieux, précisément autorisés par la SCI Château Descas, ont entrainé comme l'a constaté Monsieur P..., page 12 du rapport, ‘de nombreuses fissurations et pénétrations d'eau, notamment autour des micropieux utilisés pour fonder de nouveaux éléments porteurs' », pour en déduire que « la SCI CHATEAU DESCAS ne saurait donc valablement s'exonérer de la responsabilité des travaux auxquels elle a donné son consentement » et que « la SCI CHATEAU DESCAS n'est pas fondée à rechercher la responsabilité contractuelle de son preneur, la commune de BORDEAUX, à raison des dommages provoqués par les travaux qu'elle a elle-même, en toute inconséquence, autorisés », quand le contrat de bail précise, au paragraphe « transformations », que « Toute transformation nécessitera l'accord écrit du bailleur. A défaut de cet accord, le bailleur pourra exiger la remise en état des locaux ou des équipements, au départ du locataire, ou conserver les transformations effectuées, sans que le locataire puisse réclamer une indemnité pour les frais engagés. Le bailleur pourra également exiger, aux frais du locataire, la remise immédiate des lieux en l'état au cas où les transformations mettraient en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local », de sorte qu'à supposer même que ces travaux aient été autorisés par la SCI du Château Descas, ils impliquaient une remise en état si les transformations opérées mettaient en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, la Cour d'appel a violé l'article 1134, devenu 1103, du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué de n'avoir condamné la commune de Bordeaux à payer à la SCI du Chateau Descas que la somme de 216.630,24 euros TTC au titre des finitions et désordres affectant les travaux initiaux, augmentée de la variation de l'indice BT 01 du coût de la construction depuis le dépôt du rapport d'expertise judiciaire de Messieurs A... et Q... le 14 novembre 2016, outre celle de 12.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Aux motifs que la SCI demande à la cour l'indemnisation des différents préjudices subis du fait du non respect par la commune de BORDEAUX, des obligations contractuelles résultant du bail qu'elle a signé avec elle le 20 juillet 2001, au titre de la réalisation dans les locaux loués, de travaux non autorisés et de travaux, autorisés ou non, affectés de désordres portant atteinte au bon fonctionnement des équipements ou à la sécurité du local.
Sur la base des évaluations de l'expertise judiciaire ordonnée par la cour et complétées par ses propres chiffrages, elle réclame à titre principal d'une part le coût de finitions des travaux initiaux (désordres, non-respect des règles de l'art, défauts de finitions), la reconstitution des bureaux des 3°, 4° et 5° étages et la remise de l'immeuble en son état initial, le tout pour un montant total de 7.945.238,80 € TTC .
Elle sollicite d'autre part l'indemnisation des préjudices locatifs, frais de gardiennage, travaux réalisés à ses frais et coût d'intervention de SOCOTEC, pour un total de 5.200.285,97€.
La commune considère que la SCI n'est pas fondée à demander sa condamnation au paiement des travaux correspondant à une remise de l'immeuble en son état initial alors que les travaux d'aménagement et de transformation des lieux en une salle de spectacles et ses annexes ont été expressément autorisés aux termes du bail et que les modifications des dispositions prévues aux descriptifs des travaux annexés au contrat de bail, correspondent à des adaptations normales qui se sont avérées nécessaires et conformes à l'aménagement et à l'exploitation des lieux et qui ont toutes été validées par les experts, ceux constatant en outre que ni la remise de l'immeuble en son état initial, ni la reconstitution des bureaux des 3°, 4° et 5° étages ne peuvent être justifiées par la mise en péril du bon fonctionnement des équipements ou de la sécurité du local en l'absence de toute atteinte à la solidité de l'ouvrage et de dommage structurel après un délai d'épreuve de 14 ans.
La commune estime ainsi que seuls les travaux de finition des travaux initiaux, chiffrés à 224.310,24 € TTC par les experts, apparaissent justifiés, à l'exclusion de tous travaux supplémentaires qu'ils ont expressément refusés.
Elle fait valoir sur ce point que seuls les travaux de finition réalisés pendant la durée du bail précaire signé le 20 juillet 2001 peuvent être pris en compte, à l'exclusion des travaux postérieurs qui concernent ceux de remise en état du [...] , à l'abandon depuis la liquidation de la société BRASS au mois d'août 2004, ceux relatifs aux escaliers de secours en bois réalisés pour les établissements qui ont succédé au CAESAR'S et dont il convient de déduire le montant soit 44.500 € HT et 16.500€ HT outre le coût de dépose des câbles électriques et des appareils de production de froid fixé à 6.400 €, une grande partie de ces installations étant postérieure au 20 juin 2003.
La commune estime par ailleurs que la SCI ne peut lui réclamer paiement d'un quelconque préjudice locatif et de ses annexes dès lors qu'à l'issue du bail et à compter du 20 juin 2003, la SCI est devenue bailleresse de la SAS FINANCIERE CAESAR'S et de la société BRASS, sans pouvoir prétendre que la mise en doute de la solidité de l'immeuble l'a empêchée de le relouer après l'expulsion de la société BRASS en juin 2004.
Il y a lieu d'examiner d'abord le cadre contractuel des relations de la SCI et de la commune pour déterminer, au vu des conclusions de l'expertise ordonnée par la cour, si les conditions de la responsabilité de la commune sont réunies, avant de statuer sur les éventuels préjudices.
Il résulte des pièces produites, notamment des échanges de courriers entre la SCI, la commune et la société le CAESAR'S que la SCI a accepté, sous la garantie initiale de la ville, l'aménagement et l'exploitation dans une partie de l'immeuble litigieux, d'un complexe de loisir comprenant sur quatre niveaux, la création d'un club privé, d'un restaurant-discothèque, d'un cabaret de spectacles, de cuisines et sanitaires avec les annexes nécessaires.
Cette importante opération imposait de lourds travaux de démolition, de suppression de murs porteurs et de la totalité du plancher du 2ème étage en particulier, pour créer une hauteur nécessaire dans le volume intérieur aux fins de création de la salle de spectacle, ce qui rendaient nécessaire la mise en place de structures rigides dans le périmètre du bâtiment pour préserver la stabilité et l'intégrité des maçonneries et de fondations adaptées aux nouvelles charges créées.
C'est ainsi que, dans la perspective du bail qui allait être signé entre la SCI et la commune avec sous location à la Société de Gestion Rive Gauche (le CAESAR'S), la SCI a d'abord donné autorisation à celle-ci le 28 juillet 2000 de déposer un permis de construire, ce qui a été fait par M. K... le 16 août 2000 avec des demandes complétées à six reprises jusqu'au 16 mai 2001, le permis étant délivré le 23 mai 2001.
L'architecte H... va établir le 17 janvier 2001 un bref document présentant succinctement le projet constructif par la description de l'aspect structurel des travaux et le 26 juin 2001, la SCI va demander à M. K... la communication rapide du descriptif des travaux, des plans de démolition, du projet définitif et des devis des travaux.
Seuls seront établis, avant la signature du bail du 20 juillet 2001, un devis descriptif sommaire rédigé en juillet 2001 par la société ATR avec les plans d'état des lieux et de démolition datés du 22 juin 2001, qui seront annexés au bail, comme le descriptif H....
Le descriptif sommaire liste notamment les démolitions intérieures portant sur la dépose des faux plafonds, cloisons de distribution, installations électriques, démolition des murs intérieurs, démolition partielle du plancher R+1, démolition totale du plancher R+2 en prévoyant, conformément au permis de construire, que sont rigoureusement conservés:
- les façades sur rue et arrière compris ses menuiseries bois d'occultation,
- la totalité de la couverture et des charpentes,
- les 3ème, 4ème et 5ème étages et leurs aménagements,
- les escaliers pierres latéraux,
- les caves et leurs accès,
- les bureaux administratifs existants.
C'est dans ces conditions que par l'acte notarié du 20 juillet 2001, la SCI donnait à bail à la ville de [...], pour une durée de 23 mois expirant le 20 juin 2003, la partie centrale de l'immeuble, avec autorisation de sous-louer à la société CAESAR'S pour une même durée.
Il était notamment prévu au paragraphe 'Cession-Sous-location ' que tous aménagements et transformations de l'immeuble nécessiteront l'accord écrit du bailleur qui autorisait d'ores et déjà la société sous locataire à procéder, sous réserve de l'accord des techniciens, aux travaux énoncés au descriptif établi par M. H... et au descriptif sommaire établi par ATR.
Au paragraphe 'Transformations', il était prévu que toute transformation nécessitait l'accord écrit du bailleur et que :
'A défaut de cet accord, le bailleur pourra exiger la remise en état des locaux ou des équipements, au départ du locataire, ou conserver les transformations effectuées, sans que le locataire puisse réclamer une indemnité pour les frais engagés.
Le bailleur pourra également exiger, aux frais du locataire, la remise immédiate des lieux en l'état au cas où les transformations mettraient en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.
Toutefois, celui-ci autorise d'ores et déjà, le locataire à procéder aux travaux énumérés limitativement sous le paragraphe « cession-sous-location ». (
)
Dans l'hypothèse où le bailleur aura autorisé les travaux, il ne pourra exiger la remise en état des lieux en l'état initial.'
Par acte notarié du même jour, la ville de [...] a donné à bail à la société CAESAR'S, en présence de la SCI, le même bien immobilier, pour la même durée de 23 mois, l'acte prévoyant également que tout aménagement et transformation de l'immeuble nécessiteront l'accord écrit du bailleur et du propriétaire de l'immeuble et précisant au paragraphe ' Transformations ' que le propriétaire autorisait d'ores et déjà le preneur à procéder, sous réserve de l'accord des techniciens, aux mêmes travaux que ceux mentionnés au bail conclu avec la commune par la SCI, pour lesquels le locataire avait obtenu un permis de construire délivré le 23 mai 2001 et que le preneur ne pourrait apporter au projet de travaux aucune modification sans avoir obtenu par écrit l'accord du bailleur.
La cour constate que le descriptif de M. H..., simple énoncé sur une seule page des grandes lignes du projet constructif, est manifestement succinct et imprécis et que le descriptif de la société ATR est sommaire comme son intitulé l'indique et comme le précisent les expert qui le qualifient (page 23 du rapport) de 'document d'avant projet définitif, assez détaillé mais incomplet par nature, par comparaison avec les documents de projet qui accompagnent normalement les travaux, surtout ceux de cette importance'.
La cour constate également comme les experts (page 23, 59 et 60) que le descriptif ATR ne porte pas la mention d'avant projet, qu'aucun descriptif n'a été établi par le maître d'oeuvre ATR pour la passation des marchés, ni plan de démolition, ni marché des entreprises ni budget précis mais un simple tableau d'estimation des coûts sans engagements.
Il apparaît ainsi que la SCI (et la commune de BORDEAUX), se sont engagés sur la base de documents manifestement incomplets et insuffisants, sans disposer à la signature des baux, des pièces usuelles définissant avec précision le projet constructif et son financement alors même que la SCI avait réclamé ces documents à M. K... par le courrier précité du 26 juin 2001, près d'un mois avant la signature des contrats.
L'autorisation de réalisation des travaux accordée par la SCI doit en conséquence être interprétée, au regard de l'imprécision et de l'insuffisance des descriptifs visés au bail, en fonction de la commune intention des parties qui était de réaliser de lourdes transformations structurelles dans un bâtiment ancien, comprenant d'importantes démolitions et restructurations pour créer et exploiter un complexe de cabaret - spectacle, discothèque et restauration, dans les conditions de sécurité imposées par un établissement recevant du public, dans le respect du permis de construire et conformément à la destination de l'ouvrage.
L'expertise judiciaire ordonnée par la cour permet de retenir les principaux éléments suivants :
Les travaux de démolition, de gros oeuvre, de charpente métallique et de charpente bois ont tous été réalisés pendant la durée du bail liant la SCI à la commune, les travaux d'aménagement postérieurs du RIKIKI PALACE et du restaurant Le MYSTIC n'ayant apporté aucune modification structurelle mais seulement des modifications d'affectation des locaux et de mobilier, d'installations électriques et des réfections de la décoration (page 16/17).
Sur la conformité des travaux au descriptif H... (page 21), compte tenu de son caractère succinct, une seule non conformité est relevée au titre de la réalisation des poutres de la structure métallique mais la pose des grandes poutres porteuses prévues en béton armé pour la reprise des charges des étages 3 à 5 aurait conduit à des dommages structurels potentiellement importants et à l'obturation des fenêtres, constitutive d'une non conformité au niveau des façades.
Sur la conformité des travaux au descriptif ATR (pages 21 à 30), avec les réserves résultant du caractère incomplet de ce document souligné plus haut, la non conformité au descriptif de la technique de réalisation par battage de pieux métalliques pour les fondations spéciales doit s'analyser en une adaptation normale, en phase projet, l'usage de cette technique étant impossible et dangereux à mettre en oeuvre dans les volumes existants et en outre non conforme à l'interdiction de toucher aux façades qui auraient dû être démolies et reconstruites pour laisser passer la machine de battage.
Pour ce qui concerne les caves, l'absence de prévisions de travaux autres que les pieux a conduit aux désordres affectant le cuvelage existant inévitablement percé par les pieux, cette absence de travaux étant en outre contraire à la réglementation de sécurité incendie de sorte que les travaux de cuvelage et de protection incendie nécessaires ne sont pas une adaptation de chantier mais des travaux indispensables omis dans le projet.
S'agissant de la structure de reprise des niveaux supérieurs, pour la reprise des charges de la charpente existante au 3° étage, les ouvrages ont été réalisés en conformité.
Pour la reprise des deux demi-fermes existantes au 3° étage, il était nécessaire de réaliser une poutre de hauteur incompatible avec les plans de permis de construire et avec une exploitation normale de la grande salle de concert. Le respect du descriptif aurait alors généré une grave non-conformité aux plans. Il a été décidé de mettre en place des fermes en A dans le volume du 3° étage, ce qui a évité de créer cette non-conformité. Compte tenu du caractère sommaire du descriptif, cette modification ne correspond pas à une non-conformité, mais à une adaptation normale, en phase projet.
Les travaux de structure métallique réalisés ne sont pas conformes à la lettre du descriptif, qui prévoyait du bois lamellé collé. Pour la reprise des très importantes charges apportées par les structures et maçonneries des 3°, 4° et 5° étages du pavillon central en conformité du descriptif, il était nécessaire de réaliser des poutres de dimensions incompatibles avec les plans de permis de construire et avec une exploitation normale de la grande salle du cabaret. Le respect du descriptif aurait alors généré une grave non-conformité aux plans.
La réalisation d'une structure métallique, à la place du bois prévu, a donc permis d'éviter une grave non-conformité aux plans.
La pénétration de la structure métallique dans le volume du 3° étage est une adaptation au descriptif qui aurait pu être évitée en utilisant des poutres PRS soudées sur place, technique plus longue et coûteuse et plus délicate en raison du risque majeur d'incendie.
Cependant, compte tenu de la faiblesse des conséquences de cette adaptation en terme de volume, il est possible de considérer qu'il s'agit d'une adaptation normale du descriptif sommaire en phase projet, correspondant à une diminution d'environ 1,5 % du volume disponible, dans des combles très hauts étant observé que le changement de niveau d'une partie du plancher nécessite une redistribution partielle des cloisons pour recréer des bureaux utilisables, ce qui n'a pas été fait.
S'agissant du désenfumage, il a été réalisé mécaniquement bien que non prévu au descriptif ATR alors qu'il est obligatoire selon le règlement de sécurité incendie de sorte qu'il ne peut être considéré comme une non conformité.
Pour ce qui concerne les niveaux des étages 3 à 5, la présence d'une gaine d'air et du matériel de désenfumage dans le volume du 3° étage est une adaptation nécessaire du descriptif aux exigences prioritaires de sécurité incendie.
En dehors de ce qui a déjà été dit sur la reprise des charges de la charpente existante au 3° étage, la dépose des aménagements du 3° étage et du 4° étage ne peut être considérée comme des adaptations au descriptif, s'agissant de travaux qui auraient dû être prévus et intégrés au budget prévisionnel et il n'a pas été trouvé trace pour justifier ces déposes, d'injonction de la commission de sécurité qui a seulement prescrit de conserver l'inaccessibilité à ces étages lors de la visite de réception partielle du cabaret du 25 octobre 2002 puis lors de la visite du 8 octobre 2003, après l'aménagement du RIKIKI PALACE.
Sur la conformité des travaux au permis de construire (page 30/31), à l'exception des cas particuliers évoqués plus haut, les non conformités constatées ont permis d'éviter des dommages graves et des non conformités graves en matière de sécurité qui auraient empêché l'exploitation des locaux conformément à la destination prévue au permis de construire.
Sur la réception des travaux (page 31), aucune réception expresse n'a eu lieu, il n'a pas été demandé de réception judiciaire et les principales entreprises n'ont pas été réglées, en totalité ou en partie.
Sur les dommages et défauts de conformité aux règles de l'art (pages 32/37), ceux constatés par le procès verbal d'état des lieux de sortie du 19 juin 2003, en ce qu'ils touchent aux seules parties d'ouvrage intérieur concernés par les travaux, sont retrouvés en partie ou disparus par suite de réparation ou bien ils ne sont pas confirmés lors de la visite des experts.
Il n'est pas constaté de malfaçons ou vices cachés et les défauts et situations constatés lors de l'état de sortie des lieux correspondent à des absences de travaux, prévus ou non, soit aux conséquences d'éventuels accidents de chantier, soit à des non conformités apparentes, le tout étant apparent à la fin des travaux, même pour un non spécialiste, puisque constatés par un huissier de justice.
S'agissant de l'atteinte à la solidité des ouvrages et à la destination de l'immeuble (pages 37/50), l'expertise note que l'expert G..., dont la mission n'était que partielle, ne l'avait pas mise en cause, que l'expert P... n'avait exprimé que des doutes à ce sujet et que le cabinet SOCOTEC n'avait pas pu émettre d'avis, faute d'études complémentaires sur la structure métallique.
En tout cas, l'expertise ne permet pas de confirmer les craintes exprimées sur aucun des points examinés lors des expertises antérieures, en l'absence d'affaissement du plancher du 3° étage, de fissuration de l'angle Sud dans les étages supérieurs, de risque de défaut de stabilité des cheminées, de fléchissement et de fissures de la charpente bois, de dommage matériel dû à l'ancrage du plancher dans les micro-pieux, de défaut de liaison entre la poutre support de l'ossature du 3° étage et les murs, de risque d'absence de blocages d'appui de la structure métallique, de flambement des murs de façade, de défaut de résistance des balcons et de défaut de réalisation des ouvrages de renforcement en charpente bois.
L'expertise établit ainsi l'inexistence d'une atteinte à la solidité et à la destination d'un ouvrage qui n'a donné lieu depuis 14 ans à aucuns désordres structurels ou dommages matériels.
S'agissant des réparations (pages 52/55), les travaux de finitions des travaux initiaux sont évalués à 224.310,24 € TTC et ceux de reconstitution de bureaux des étages 3 à 5 à la somme de 329.868 € TTC, les experts précisant toutefois que cette remise en état des bureaux au dessus des locaux aménagés dans le cadre de l'opération objet du permis de construire est tout à fait contraire à la demande expresse de la commission de sécurité et se trouve de nature à rendre alors impossible l'exploitation de l'ensemble des locaux.
S'agissant du coût de remise de l'immeuble en son état initial, il est chiffré à 4.931.055,76 € TTC avec la réserve cependant que la démolition des ouvrages structurels principaux n'amènera pas de gains réels de place, du fait de leur géométrie et qu'elle n'est donc pas nécessaire.
D'autre part, les expert signalent que cette démolition est totalement contraire aux demandes réitérées de la SCI de respecter strictement le principe de précaution quant à la sécurité des personnes et des biens puisque la dépose des grandes poutres métalliques support du pavillon central et des cheminées monumentales serait extrêmement risquée et générerait malgré les précautions possibles, des risques graves de fragilisation et même d'effondrement brutal au cours des opérations, mettant en péril la vie du personnel des entreprises.
De même, la démolition des grandes poutres et poteaux en béton armé, ancrés dans les murs anciens, serait de nature à générer des risques graves de flambement de ces murs si bien que les propositions de remise en état prévoient le maintien des structures neuves assurant la stabilité de l'immeuble.
Pour ce qui concerne enfin les éléments d'imputabilité (pages 56/58), les experts estiment que la réparation du cuvelage de la cave incombe à la société ATR en raison de son erreur de conception et à la société CONFOR chargée des fondations spéciales qui aurait dû émettre des réserves sur l'impossibilité de réaliser les travaux prévus sans dégrader le cuvelage existant.
S'agissant de la responsabilité de la dépose des câbles électriques et des appareils de production de froid, les experts ne se prononcent pas sauf à signaler qu'une grande partie de ces installations est postérieure au 20 juin 2003.
La finition des travaux charpente bois au 3° étage incombe à l'entreprise JP. D... dont le montant des travaux non réglés excède cependant largement le coût de finitions à réaliser.
Les menuiseries des 3° et 4° étages et les revêtements des bureaux du [...] paraissent correspondre à des travaux de finition non commandés par la FINANCIERE CAESAR'S.
Pour ce qui concerne la reconstitution des bureaux aux étages 3 à 5, elle est imputable au maître d'oeuvre ATR qui devait refuser tout projet non conforme aux plans du permis de construire et à son propre descriptif alors qu'il existait l'alternative décrite plus haut.
L'entreprise FEUGAS devait également respecter les plans et formuler une proposition technique conforme. La FINANCIERE CAESAR'S aurait dû également refuser ces travaux qu'elle savait non conformes au permis de construire et au bail.
Les déposes des plafonds, des cloisons et installations électriques aux étages 3 à 5 n'étaient pas nécessaires aux travaux et les experts estiment que ni le maître d'ouvrage, ni la société ATR n'ont pu les demander compte tenu des difficultés financières survenues en phase travaux.
Ils précisent que seule la commission de sécurité a pu exiger la réalisation de ces travaux en vertu de son pouvoir d'appréciation, ce que confirme le PV de la commission du 8 octobre 2003, après aménagement du RIKIKI PALACE, exigeant le maintien entièrement vide du 3° étage et la dépose des installations électriques et techniques, dans la suite des exigences formulées par la même commission sur l'inaccessibilité aux étages supérieurs lors de la visite de réception partielle du cabaret du 25 octobre 2002.
Les experts considèrent ainsi que les travaux de reconstitution, au delà de ce qui est directement lié à la pénétration de la charpente métallique dans le volume du 3° étage, ne sont pas imputables aux acteurs des travaux mais liés au projet lui même.
S'agissant enfin de la remise en son état initial de l'immeuble, les experts estiment qu'elle n'est pas motivée techniquement car les adaptations en phase chantier et les non conformités constatées par rapport aux documents annexés au bail sont de faible importance et directement liées à la nécessité d'éviter des non conformités encore plus graves, du fait des insuffisances et des contradictions existant dans ces documents.
En considération de ces conclusions claires, complètes et circonstanciées que la cour retient comme pertinentes, et compte tenu de l'interprétation qui doit être donnée à l'autorisation de réalisation des travaux accordée par la SCI, telle que développée plus haut, au regard de l'imprécision et de l'insuffisance des descriptifs visés au bail et en fonction de la commune intention des parties, il apparaît en premier lieu que la SCI n'est pas fondée à demander le paiement des travaux de remise de l'immeuble en son état initial.
En effet, les travaux de transformation du bâtiment en salle de spectacles, restaurant discothèque et ses annexes expressément autorisés par le bail et les modifications des travaux listés aux descriptifs annexés, correspondent à des adaptations normales en phase chantier ou imposées soit par les nécessités du projet constructif lui même, soit par les contraintes de sécurité exigées dans les établissements recevant du public.
Par ailleurs, les constatations des experts démontrent l'inexistence d'une atteinte à la solidité et à la destination d'un ouvrage qui n'est affecté depuis 14 ans d'aucun désordre structurel ni dommage matériel si bien que les modifications apportées aux descriptifs sont conformes au bon fonctionnement des équipements et à la sécurité du local.
En acceptant une lourde transformation de son immeuble en un complexe de loisir comprenant une salle de spectacles et en autorisant des interventions au rez-de-chaussée, aux 1° et 2° étage, travaux induisant par leur nature des interventions au sous-sol et dans les étages supérieurs pour respecter les contraintes techniques et administratives, la SCI qui a donné cette autorisation sans disposer du projet définitif et des plans détaillés, ne peut se prévaloir du non respect de la lettre imprécise des descriptifs succincts ou incomplets sur la base desquels elle a accepté de s'engager, malgré sa demande de pièces du 26 juin 2001.
De la même manière, la reconstitution des bureaux des étage 3 à 5 ne peut pas non plus être mise à la charge de la commune en raison du fait que :
- la pénétration de la structure métallique dans le volume du 3° étage doit être considérée comme une adaptation normale du descriptif sommaire en phase projet,
- au delà de cela, la reconstitution de ces bureaux est liée au projet lui même et, en tout état de cause, tout à fait contraire à la demande expresse de la commission de sécurité et par voie de conséquence de nature à rendre impossible l'exploitation de l'ensemble des locaux, ce qui contrevient directement à l'objet du bail.
Il n'est donc possible de mettre à la charge de la commune que les travaux de finition des travaux initiaux, ce dont la ville ne disconvient pas, en souhaitant toutefois voir limiter le coût des finitions et reprises de désordres aux seuls travaux relatifs au bail initial.
S'agissant des estimations complémentaires établies par MM. B... et E..., elles ne peuvent être prises en compte dans la mesure où les experts ont établi leur chiffrage sur la base d'une consultation de dix devis d'entreprises du bâtiment, alors que ces chiffrages n'ont pas fait l'objet d'observations après leur diffusion et surtout que les estimations complémentaires précitées ne sont ni expliquées, ni justifiées par des devis d'entreprises.
L'ensemble des désordres et finitions chiffrés par les experts correspond aux travaux prévus ou exécutés dans le cadre du bail du 20 juillet 2001, selon les constatations de l'expertise, à l'exception du coût de dépose des câbles électriques et des divers appareils, chiffré à 6.400 € HT soit 7.680 € TTC et dont l'imputabilité est incertaine puisqu'une grande partie de ces installations est postérieure au 20 juin 2003 et que cette somme ne peut en conséquence être mise à la charge du locataire.
Dans ces conditions, la commune de BORDEAUX doit être condamnée à verser à son bailleur la somme de 224.310,24 € - 7.680 = 216.630,24 € TTC avec indexation sur l'évolution du coût de la construction depuis le dépôt du rapport d'expertise, au titre des finitions et désordres affectant les travaux initiaux.
Sur les demandes au titre du préjudice locatif, la SCI réclame réparation des pertes de loyer subies à compter du 1er juillet 2004 jusqu'à achèvement des travaux de remise en état, pertes qu'elle estime induites par l'impossibilité de louer les locaux en raison des doutes sur leur solidité soulevée dans l'expertise de première instance.
Il est cependant établi que ces doutes n'étaient pas fondés ainsi qu'il vient d'être dit aux termes des conclusions de l'expertise ordonnée par la cour.
Il sera rappelé sur ce point que l'expert G... n'avait pas mis en cause la solidité de l'ouvrage, que le cabinet SOCOTEC n'avait pas pu émettre d'avis et que l'expert P... n'avait exprimé que des doutes ou des craintes à ce sujet.
L'expert P... avait en outre tenu pour acquis sans réserve une simple hypothèse de flambement des murs évoquée par l'expert privé de la SCI, M. X... qui n'envisageait pourtant ce risque qu'en l'absence d'ancrage suffisant de la structure métallique au niveau du plancher bas du 3° étage, ancrage que les experts A... et Q... ont pourtant vérifié (pages 38 et 44), ce qu'aurait aussi pu faire M. P... qui a ainsi inutilement alarmé la SCI sur un risque d'atteinte structurelle inexistant.
En tout état de cause, la SCI n'est pas fondée à faire supporter à la commune les conséquences d'une analyse erronée de l'expert P... sur la solidité de l'ouvrage, analyse d'ailleurs contestée par la commune qui sollicitait de ce chef une contre expertise rejetée par le tribunal.
Il a par ailleurs été rappelé à juste titre par le premier juge que la SCI est devenue seule bailleresse de la société FINANCIERE CAESAR'S puis de la société BRASS à l'expiration du premier bail précaire le 20 juin 2003 après la levée de la promesse de bail consentie par la SCI.
Le fait que la SCI était tenue par cette promesse de bail commercial à l'issue du bail précaire n'est pas de nature à modifier les engagements conventionnels de la commune qui ne peut pas non plus être condamnée à répondre des conséquences de la défaillance de la société BRASS, expulsée le 16 juin 2004 en raison du non respect de ses obligations.
Compte tenu de ce qui précède, la demande en paiement des frais de gardiennage de l'immeuble du fait de l'inoccupation des locaux ne peut pas non plus être acceptée.
S'agissant des travaux réalisés aux frais de la SCI pour la somme de 14.362,69 TTC (factures COFI et RAVET) il s'agit d'une part de travaux de démolition de trémie d'ascenseur autorisés au descriptif ATR et d'autre part de l'assainissement et du lavage des caves, travaux induits par l'absence de prévisions de travaux autres que les pieux qui a conduit au percement du cuvelage par les pieux, situation causée par l'autorisation de travaux hâtivement accordée par la SCI dans les conditions qui ont été décrites plus haut.
En outre, les travaux de reprise du cuvelage mis à la charge de la commune pour un total de 79.000 € comprendront nécessairement le lavage des caves en fin de travaux.
Pour ce qui concerne la facture de SOCOTEC relative à des visites de vérification de la structure des combles réalisées en 2006, la SCI ne précise pas à quel titre cette intervention devrait être mise à la charge de la commune dans le cadre de l'indemnisation des préjudices immatériels.
Ce rapport SOCOTEC, établi pour les besoins de l'expertise P..., ne pourra donc être pris en compte que pour l'évaluation des frais non compris dans les dépens ;
Et aux motifs le cas échéant réputés adoptés du jugement entrepris, bien que l'arrêt soit infirmatif, que
Les dispositions du bail consenti en la forme authentique par la SCI CHATEAU DESCAS à la Commune de Bordeaux ont été rappelées dans les faits constants.
En vertu des clauses de ce bail, page 8, la bailleresse s'est interdit d'exiger la remise des lieux en leur état initial dans l'hypothèse où les travaux de transformation sont la conséquence de l'autorisation donnée par elle aux travaux visés dans les descriptifs établis par l'architecte Monsieur H... et par la Société ATR.
La clause relative aux transformations prévoit toutefois une exception relative aux transformations qui mettraient en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.
En l'espèce, les plans établis le 15 août 2000 par Monsieur H... dans le cadre du dossier de permis de construire portent sur un sujet d'aménagement d'un complexe de loisirs [...] , la maîtrise d'ouvrage étant assurée par Monsieur K... représentant la Société de gestion RIVE GAUCHE.
Ces plans prévoient la conservation en l'état des étages 3, 4 et 5.
La notice de présentation indique : « la création au premier et deuxième étage d'une salle de spectacle nécessite des travaux qui seront réalisés sous l'égide de professionnels et agrées par un Bureau de contrôle ».
Par un acte sous seing privé du 28 juillet 2000 antérieur au bail de la SCI CHATEAU DESCAS a donné en ces termes à la Société de gestion RIVE GAUCHE, Monsieur K..., « l'autorisation de déposer une demande de permis de construire pour la réalisation éventuelle de travaux dans l'immeuble dont nous sommes propriétaires à Bordeaux dit le CHATEAU DESCAS. »
Le permis de construire a été délivré par la Mairie de Bordeaux par arrêté du 23 mai 2001.
La déclaration d'ouverture de chantier est intervenue le 30 juillet 2001.
La déclaration d'achèvement des travaux sera effectuée par le maître de l'ouvrage le 25 octobre 2002 et l'arrêté de certificat de conformité sera délivré par le Maire le 18 juin 2003.
Au regard des documents contractuels, du rapport d'expertise de Monsieur P..., des dires de Monsieur X... et de la note expertale de Monsieur I... du 7 mai 2008, le tribunal dispose d'éléments suffisants pour caractériser la nature et les conséquences des désordres invoqués par la demanderesse, de sorte que la demande reconventionnelle tendant à ce que soit ordonnée une expertise n'est pas justifiée.
En effet, le descriptif de travaux établi par Monsieur H... prévoit expressément :
- Au rez de chaussée, côté sud « la démolition des cloisons et des murs porteurs remplacés par une nouvelle structure en poteaux circulaires, la création d'un entresol identique à la partie d'entresol existante »
- - au rez de chaussée, côté nord, « dans cet espace les murs porteurs ont déjà été supprimés et remplacés par des poteaux circulaires, suppression de toutes les cloisons et maintien de la structure déjà remaniée d'une mezzanine à mi-hauteur du volume existant accessible par deux escaliers. »
- Au premier étage : la création d'une salle de spectacle et pour obtenir la hauteur nécessaire à cette destination, suppression du plancher du 2ème étage et de l'ensemble des murs de refend. Création d'une double structure à l'intérieur du périmètre des murs du château composée de poutres en béton armé de 2m. De retombée sous le plancher du 3ème étage pour soutenir l'ensemble de la partie supérieure. Les deux fondations de ces poteaux seront de type micropieux.
Il s'en suit que la SCI CHATEAU DESCAS a expressément autorisé la SAS FINANCIERE CAESAR'S bien avant la signature du bail par lequel la COMMUNE DE BORDEAUX se substituait au preneur, à procéder à des travaux lourds de conséquences quant à la solidité de l'immeuble puisque ces travaux portaient notamment sur la démolition de murs porteurs.
Monsieur P... dans le cadre de l'expertise, tout comme Monsieur X..., expert qui a effectué des dires à la demande de la SCI CHATEAU DESCAS indique en page 13 de son rapport : « devant les risques encourus avec notamment la suppression généralisée des murs de refend reliant aux derniers niveaux les murs de façades principales et arrière de nature à induire un flambement de ces murs, seule une remise en état à l'identique est envisageable. »
La SCI CHATEAU DESCAS tente de s'exonérer de sa responsabilité en soulignant les incohérences de la maîtrise d'oeuvre d'exécution, la Société ATR, qui n'a pas respecté les prescriptions du descriptif sommaire établi par elle et a pris l'initiative d'une charpente métallique au lieu de se conformer à l'obligation d'installer des structures principales et secondaires en charpente bois pour l'ensemble de la scène.
Toutefois il n'est pas démontré que le remplacement de la charpente bois par une charpente métallique soit à l'origine de la fragilisation de l'ensemble quand la SCI CHATEAU DESCAS a elle-même pris le risque d'autoriser la suppression du plancher du 2ème étage et de l'ensemble des murs de refends, suppression qui ont indiscutablement porté atteinte à la solidité de l'immeuble.
Par ailleurs et surtout il a été constaté par Monsieur P... que les fondations par micropieux, précisément autorisées par la SCI CHATEAU DESCAS, ont entraîné comme l'a constaté Monsieur P... page 12 du rapport, « de nombreuses fissurations et pénétrations d'eau notamment autour des micropieux utilisés pour fonder de nouveaux éléments porteurs ».
La SCI CHATEAU DESCAS ne saurait donc valablement s'exonérer de la responsabilité des travaux auxquels elle a donné son consentement sur la Commune de Bordeaux.
La SCI CHATEAU DESCAS tente encore de s'exonérer de sa responsabilité en se prévalant du bail consenti par la Commune de Bordeaux à la SAS FINANCIERE CAESAR'S dont il résulterait en page 11 l'obligation incombant à la Commune de Bordeaux de surveiller les travaux et de veiller, en sa qualité de bailleresse, au bon déroulement du chantier dans le délai prévu et à ce qu'il ne soit apportée aucune modification d'exécution au projet de travaux.
S'il est vrai qu'en vertu du second bail la Commune de Bordeaux a pris l'engagement « de veiller à l'achèvement des constructions au plus tard le 20 janvier 2002 compte tenu des objectifs d'animation de la ville », il convient d'observer d'une part, que la SCI CHATEAU DESCAS ne réclame rien à raison du retard des travaux et d'autre part que cette obligation ne remet pas en cause l'interdiction faite à la SCI CHATEAU DESCAS en vertu du premier bail, d'exiger de la Commune de Bordeaux la remise des lieux en leur état initial dans l'hypothèse où la SCI bailleresse aurait elle-même autorisé les travaux de transformation.
La SCI CHATEAU DESCAS tente enfin de s'exonérer de sa responsabilité au motif que des travaux de percement non autorisés auraient été effectués aux étages supérieurs 3, 4 et 5 mais ces travaux ne résultent pas du constat des lieux de sortie établi par Me O... le 19 juin 2003 à la demande de la Commune ; or, les lieux ont été loués en direct par la demanderesse à la SAS FINANCIERE CAESAR'S à partir du mois de juin 2003 puis mis à la disposition de plusieurs sociétés dans le cadre de différents contrats. Il n'est donc pas établi que ces travaux de percement aient été réalités au cours des baux consentis le 20 juillet 2001.
Par conséquent la SCI CHATEAU DESCAS n'est pas fondée à rechercher la responsabilité contractuelle de son preneur, la Commune de Bordeaux à raison des dommages provoqués par les travaux qu'elle a elle-même, en toute inconséquence, autorisés.
La SCI CHATEAU DESCAS n'est pas non plus fondée à rechercher la responsabilité contractuelle de son preneur, la Commune de Bordeaux, à raison des loyers perdus entre le 1er juillet 2003 et le 30 avril 2007 dès lors qu'elle a pris la qualité de bailleresse à l'égard de la SAS FINANCIERE CAESAR'S à compter du 20 juin 2003 en vertu de la promesse de bail qu'elle lui avait consentie par acte du 20 juillet 2001, laquelle a été levée par le bénéficiaire le 3 octobre 2001.
La SCI CHATEAU DESCAS sollicite enfin le remboursement des frais avancés par elle pour la mise en sécurité des lieux ; toutefois, ces travaux concernent :
- La démolition de la trémie de l'ascenseur, alors que cette démolition et l'installation d'un nouvel ascenseur figurent dans le descriptif sommaire des travaux de la Société ATR autorisés par elle,
- La mise au propre des caves et leur assainissement alors que SCI demanderesse est directement à l'origine des inondations par le fait des travaux de fondations par micropieux qu'elle a autorisés,
- La création d'un accès aux combles perdu et les honoraires de SOCOTEC pour la vérification de la structure des combles : cette demande est fondée au regard des descriptifs de travaux précités lesquels ne prévoient aucune intervention au niveau de la charpente des étages supérieurs et au regard de l'état des lieux dressé par Me O... le 19 juin 2003 qui établit que le démarrage des travaux a eu lieu sous l'empire des baux du 20 juillet 2001.
La Commune de Bordeaux est tenue en sa qualité de preneur par les clauses du bail de remettre les lieux en l'état au cas où les transformations mettraient en péril le bon fonctionnement des équipements du local.
La Commune de Bordeaux sera en conséquence condamnée à régler à la SCI CHATEAU DESCAS une indemnité de 8.269,19 euros de ce chef (étant précisé qu'il n'est pas justifié que les honoraires de SOCOTEC facturés le 7 juin 2005 soient en lien avec la charpente et que ces honoraires à hauteur de 2.500 euros facturés sont en conséquence exclus).
La SCI CHATEAU DESCAS doit être déboutée de l'intégralité de ses autres demandes.
Alors, d'une part, qu'en relevant que « (les travaux) de reconstitution de bureaux des étages 3 à 5 (sont évalués) à la somme de 329.868 € TTC, les experts précisant toutefois que cette remise en état des bureaux au-dessus des locaux aménagés dans le cadre de l'opération objet du permis de construire est tout à fait contraire à la demande expresse de la commission de sécurité et se trouve de nature à rendre alors impossible l'exploitation de l'ensemble des locaux », considérant ainsi que les experts évaluaient les travaux de reconstitution des bureaux des 3°, 4° et 5° étages à la somme de 329.868 euros mais qu'ils écartaient cette remise en état en tant qu'elle était « tout à fait contraire à la demande expresse de la commission de sécurité », quand le rapport d'expertise indique que « le procès-verbal de la commission de sécurité, émis à la suite de sa visite du 8 octobre 2003, après aménagement du RIKIKI PALACE, annexé au dire n° 2 de Maître L..., précise : « la commission demande instamment que ce niveau (3° étage) soit maintenu entièrement vide et que les installations électriques et techniques inutilisées soient déposées », sans répondre aux conclusions d'appel de la SCI du Château Descas dans lesquelles celle-ci faisait valoir qu'à la suite de sa visite du 8 octobre 2003, la commission de sécurité ne s'était pas opposée à la remise en état des 3°, 4° et 5° étages mais s'était bornée à demander que les locaux soient maintenus « vides », la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors, d'autre part, à cet égard, qu'en s'appropriant, ainsi, les motifs du rapport d'expertise selon lesquels « cette remise en état des bureaux au-dessus des locaux aménagés dans le cadre de l'opération objet du permis de construire est tout à fait contraire à la demande expresse de la commission de sécurité et se trouve de nature à rendre alors impossible l'exploitation de l'ensemble des locaux », quand le procès-verbal de la commission de sécurité du 8 octobre 2003 se borne en réalité à indiquer que « la commission demande instamment que ce niveau (3° étage) soit maintenu entièrement vide et que les installations électriques et techniques inutilisées soient déposées », la Cour d'appel a dénaturé ce procès-verbal, violant ainsi le principe de l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis, ensemble l'article 4 du code de procédure civile ;
Alors, de troisième part, qu'en relevant que « « s'agissant du coût de remise de l'immeuble en son état initial, il est chiffré à 4.931.055,76 € TTC avec la réserve cependant que la démolition des ouvrages structurels principaux n'amènera pas de gains réels de place, du fait de leur géométrie et qu'elle n'est donc pas nécessaire. D'autre part, les experts signalent que cette démolition est totalement contraire aux demandes réitérées de la SCI de respecter strictement le principe de précaution quant à la sécurité des personnes et des biens puisque la dépose des grandes poutres métalliques support du pavillon central et des cheminées monumentales serait extrêmement risquée et générerait malgré les précautions possibles, des risques graves de fragilisation et même d'effondrement brutal au cours des opérations, mettant en péril la vie du personnel des entreprises. De même, la démolition des grandes poutres et poteaux en béton armé, ancrés dans les murs anciens, serait de nature à générer des risques graves de flambement de ces murs si bien que les propositions de remise en état prévoient le maintien des structures neuves assurant la stabilité de l'immeuble », quand la remise en état, commandée par l'article 1134, devenu 1103, du code civil, devait être ordonnée peu important qu'elle « n'amène pas de gains réels de place » et qu'elle « (ne soit) donc pas nécessaire », la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte précité ;
Alors, de quatrième part, qu'en relevant que « « s'agissant du coût de remise de l'immeuble en son état initial, il est chiffré à 4.931.055,76 € TTC avec la réserve cependant que la démolition des ouvrages structurels principaux n'amènera pas de gains réels de place, du fait de leur géométrie et qu'elle n'est donc pas nécessaire. D'autre part, les expert signalent que cette démolition est totalement contraire aux demandes réitérées de la SCI de respecter strictement le principe de précaution quant à la sécurité des personnes et des biens puisque la dépose des grandes poutres métalliques support du pavillon central et des cheminées monumentales serait extrêmement risquée et générerait malgré les précautions possibles, des risques graves de fragilisation et même d'effondrement brutal au cours des opérations, mettant en péril la vie du personnel des entreprises. De même, la démolition des grandes poutres et poteaux en béton armé, ancrés dans les murs anciens, serait de nature à générer des risques graves de flambement de ces murs si bien que les propositions de remise en état prévoient le maintien des structures neuves assurant la stabilité de l'immeuble », considérant ainsi que les experts auraient chiffré le « coût de remise de l'immeuble en son état initial » à la somme de 4.931.055,76 euros, mais en l'excluant, parce que, selon eux, elle ne serait pas nécessaire et serait de nature à affecter la sécurité des personnes et des biens, quand le rapport d'expertise, sur ce point, est rédigé dans les termes suivants : « Si la Cour d'appel de Bordeaux décidait cette remise de l'immeuble en son état initial, nous proposons une remise en état, selon les techniques de construction actuelles et les normes en vigueur de confort, de solidité et de maitrise de l'énergie. Cette proposition vise à reconstituer les volumes et les surfaces de bureaux utilisables initialement. Elle se traduit pour partie par des améliorations nettes apportées aux ouvrages et pour partie par l'utilisation de matériaux pouvant être jugés moins « nobles » que les matériaux d'origine. Cette proposition prévoit la conservation des ouvrages structurels principaux réalisés lors des travaux initiaux : fondations spéciales, poteaux et poutres en béton, charpente bois et métal de support des existants. Pour répondre aux critiques qui nous sont formulées par la SCI DU CHATEAU DESCAS sur ce point, nous soulignerons que la démolition des ouvrages structurels principaux n'amènera pas de gain réel de place, du fait de la géométrie de ces ouvrages structurels. Elle n'est donc pas nécessaire. Cette démolition est totalement contraire aux demandes répétées de la SCI DU CHATEAU DESCAS et de ses conseils, tant devant Monsieur P... que devant la commission de sécurité et au cours de nos opérations d'expertise, de respecter scrupuleusement le principe de précaution, quant à la sécurité des biens et des personnes
En effet, la dépose des grandes poutres métalliques support du pavillon central et des cheminées monumentales serait extrêmement risquée et générerait malgré les précautions possibles des risques graves de fragilisation et même d'effondrement brutal au cours des opérations, mettant en péril la vie du personnel des entreprises. De même, la démolition des grandes poutres et poteaux en béton armé, ancrés dans les murs anciens, serait de nature à générer des risques graves de flambement de ces murs, très nettement au-delà des risques dénoncés par la SCI DU CHATEAU DESCAS, plus haut, au cours de nos opérations et devant Monsieur P.... Devant l'importance des risques devant être pris au cours des démolitions demandées par la SCI DU CHATEAU DESCAS, malgré toutes les précautions qui peuvent être envisagées théoriquement, nous nous refusons à cautionner de tels travaux mettant en grave danger des vies humaines. C'est pourquoi nos propositions, de nature à améliorer inévitablement l'immeuble de façon considérable du fait du respect des normes actuelles de construction, prévoient le maintien des structures neuves assurant la stabilité de l'immeuble. Après analyse des devis, nous retenons les estimations suivantes
4.931.055,76 euros », dont il ressort que les experts excluent la remise en état avec démolition des ouvrages structurels principaux, pour des raisons de sécurité, mais proposent, et chiffrent, dès lors, des travaux de remise en état sans démolition des ouvrages structurels principaux, avec maintien des structures neuves assurant la stabilité de l'immeuble, qui ne posent pas de tels problèmes, et non qu'ils excluent toute remise en état, soit celle qu'ils chiffrent, pour cette raison, la Cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise, violant ainsi le principe de l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis, ensemble l'article 4 du code de procédure civile ;
Alors, de cinquième part, subsidiairement, qu'en se prononçant de la sorte, après avoir relevé que les experts avaient estimé que la solution de la démolition des ouvrages structurels principaux devait être écartée « si bien que les propositions de remise en état prévoient le maintien des structures neuves assurant la stabilité de l'immeuble », pour un montant de 4.931.05576 euros, soit que les experts, s'ils excluaient la démolition des ouvrages structurels principaux, proposaient et chiffraient, dès lors, des travaux de remise en état avec « le maintien des structures neuves assurant la stabilité de l'immeuble », la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses énonciations au regard des articles 1134, devenu 1103, du code civil et 4 du code de procédure civile, qu'elle a ainsi violés ;
Et alors, de sixième part, subsidiairement, que tout jugement doit être motivé ; qu'en se prononçant de la sorte, sans indiquer pour quelle raison la remise en état de l'immeuble proposée par les experts, pour la somme de 4.931.05576 euros, devait être écartée, la Cour d'appel a privé sa décision de motifs, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué de n'avoir condamné la commune de Bordeaux à payer à la SCI du Chateau Descas que la somme de 216.630,24 euros TTC au titre des finitions et désordres affectant les travaux initiaux, augmentée de la variation de l'indice BT 01 du coût de la construction depuis le dépôt du rapport d'expertise judiciaire de Messieurs A... et Q... le 14 novembre 2016, outre celle de 12.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Aux motifs que la SCI demande à la cour l'indemnisation des différents préjudices subis du fait du non respect par la commune de BORDEAUX, des obligations contractuelles résultant du bail qu'elle a signé avec elle le 20 juillet 2001, au titre de la réalisation dans les locaux loués, de travaux non autorisés et de travaux, autorisés ou non, affectés de désordres portant atteinte au bon fonctionnement des équipements ou à la sécurité du local.
Sur la base des évaluations de l'expertise judiciaire ordonnée par la cour et complétées par ses propres chiffrages, elle réclame à titre principal d'une part le coût de finitions des travaux initiaux (désordres, non-respect des règles de l'art, défauts de finitions), la reconstitution des bureaux des 3°, 4° et 5° étages et la remise de l'immeuble en son état initial, le tout pour un montant total de 7.945.238,80 € TTC .
Elle sollicite d'autre part l'indemnisation des préjudices locatifs, frais de gardiennage, travaux réalisés à ses frais et coût d'intervention de SOCOTEC, pour un total de 5.200.285,97€.
La commune considère que la SCI n'est pas fondée à demander sa condamnation au paiement des travaux correspondant à une remise de l'immeuble en son état initial alors que les travaux d'aménagement et de transformation des lieux en une salle de spectacles et ses annexes ont été expressément autorisés aux termes du bail et que les modifications des dispositions prévues aux descriptifs des travaux annexés au contrat de bail, correspondent à des adaptations normales qui se sont avérées nécessaires et conformes à l'aménagement et à l'exploitation des lieux et qui ont toutes été validées par les experts, ceux constatant en outre que ni la remise de l'immeuble en son état initial, ni la reconstitution des bureaux des 3°, 4° et 5° étages ne peuvent être justifiées par la mise en péril du bon fonctionnement des équipements ou de la sécurité du local en l'absence de toute atteinte à la solidité de l'ouvrage et de dommage structurel après un délai d'épreuve de 14 ans.
La commune estime ainsi que seuls les travaux de finition des travaux initiaux, chiffrés à 224.310,24 € TTC par les experts, apparaissent justifiés, à l'exclusion de tous travaux supplémentaires qu'ils ont expressément refusés.
Elle fait valoir sur ce point que seuls les travaux de finition réalisés pendant la durée du bail précaire signé le 20 juillet 2001 peuvent être pris en compte, à l'exclusion des travaux postérieurs qui concernent ceux de remise en état du [...] , à l'abandon depuis la liquidation de la société BRASS au mois d'août 2004, ceux relatifs aux escaliers de secours en bois réalisés pour les établissements qui ont succédé au CAESAR'S et dont il convient de déduire le montant soit 44.500 € HT et 16.500€ HT outre le coût de dépose des câbles électriques et des appareils de production de froid fixé à 6.400 €, une grande partie de ces installations étant postérieure au 20 juin 2003.
La commune estime par ailleurs que la SCI ne peut lui réclamer paiement d'un quelconque préjudice locatif et de ses annexes dès lors qu'à l'issue du bail et à compter du 20 juin 2003, la SCI est devenue bailleresse de la SAS FINANCIERE CAESAR'S et de la société BRASS, sans pouvoir prétendre que la mise en doute de la solidité de l'immeuble l'a empêchée de le relouer après l'expulsion de la société BRASS en juin 2004.
Il y a lieu d'examiner d'abord le cadre contractuel des relations de la SCI et de la commune pour déterminer, au vu des conclusions de l'expertise ordonnée par la cour, si les conditions de la responsabilité de la commune sont réunies, avant de statuer sur les éventuels préjudices.
Il résulte des pièces produites, notamment des échanges de courriers entre la SCI, la commune et la société le CAESAR'S que la SCI a accepté, sous la garantie initiale de la ville, l'aménagement et l'exploitation dans une partie de l'immeuble litigieux, d'un complexe de loisir comprenant sur quatre niveaux, la création d'un club privé, d'un restaurant-discothèque, d'un cabaret de spectacles, de cuisines et sanitaires avec les annexes nécessaires.
Cette importante opération imposait de lourds travaux de démolition, de suppression de murs porteurs et de la totalité du plancher du 2ème étage en particulier, pour créer une hauteur nécessaire dans le volume intérieur aux fins de création de la salle de spectacle, ce qui rendaient nécessaire la mise en place de structures rigides dans le périmètre du bâtiment pour préserver la stabilité et l'intégrité des maçonneries et de fondations adaptées aux nouvelles charges créées.
C'est ainsi que, dans la perspective du bail qui allait être signé entre la SCI et la commune avec sous location à la Société de Gestion Rive Gauche (le CAESAR'S), la SCI a d'abord donné autorisation à celle-ci le 28 juillet 2000 de déposer un permis de construire, ce qui a été fait par M. K... le 16 août 2000 avec des demandes complétées à six reprises jusqu'au 16 mai 2001, le permis étant délivré le 23 mai 2001.
L'architecte H... va établir le 17 janvier 2001 un bref document présentant succinctement le projet constructif par la description de l'aspect structurel des travaux et le 26 juin 2001, la SCI va demander à M. K... la communication rapide du descriptif des travaux, des plans de démolition, du projet définitif et des devis des travaux.
Seuls seront établis, avant la signature du bail du 20 juillet 2001, un devis descriptif sommaire rédigé en juillet 2001 par la société ATR avec les plans d'état des lieux et de démolition datés du 22 juin 2001, qui seront annexés au bail, comme le descriptif H....
Le descriptif sommaire liste notamment les démolitions intérieures portant sur la dépose des faux plafonds, cloisons de distribution, installations électriques, démolition des murs intérieurs, démolition partielle du plancher R+1, démolition totale du plancher R+2 en prévoyant, conformément au permis de construire, que sont rigoureusement conservés:
- les façades sur rue et arrière compris ses menuiseries bois d'occultation,
- la totalité de la couverture et des charpentes,
- les 3ème, 4ème et 5ème étages et leurs aménagements,
- les escaliers pierres latéraux,
- les caves et leurs accès,
- les bureaux administratifs existants.
C'est dans ces conditions que par l'acte notarié du 20 juillet 2001, la SCI donnait à bail à la ville de Bordeaux, pour une durée de 23 mois expirant le 20 juin 2003, la partie centrale de l'immeuble, avec autorisation de sous-louer à la société CAESAR'S pour une même durée.
Il était notamment prévu au paragraphe 'Cession-Sous-location ' que tous aménagements et transformations de l'immeuble nécessiteront l'accord écrit du bailleur qui autorisait d'ores et déjà la société sous locataire à procéder, sous réserve de l'accord des techniciens, aux travaux énoncés au descriptif établi par M. H... et au descriptif sommaire établi par ATR.
Au paragraphe 'Transformations', il était prévu que toute transformation nécessitait l'accord écrit du bailleur et que :
'A défaut de cet accord, le bailleur pourra exiger la remise en état des locaux ou des équipements, au départ du locataire, ou conserver les transformations effectuées, sans que le locataire puisse réclamer une indemnité pour les frais engagés.
Le bailleur pourra également exiger, aux frais du locataire, la remise immédiate des lieux en l'état au cas où les transformations mettraient en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.
Toutefois, celui-ci autorise d'ores et déjà, le locataire à procéder aux travaux énumérés limitativement sous le paragraphe « cession-sous-location ». (
)
Dans l'hypothèse où le bailleur aura autorisé les travaux, il ne pourra exiger la remise en état des lieux en l'état initial.'
Par acte notarié du même jour, la ville de Bordeaux a donné à bail à la société CAESAR'S, en présence de la SCI, le même bien immobilier, pour la même durée de 23 mois, l'acte prévoyant également que tout aménagement et transformation de l'immeuble nécessiteront l'accord écrit du bailleur et du propriétaire de l'immeuble et précisant au paragraphe ' Transformations ' que le propriétaire autorisait d'ores et déjà le preneur à procéder, sous réserve de l'accord des techniciens, aux mêmes travaux que ceux mentionnés au bail conclu avec la commune par la SCI, pour lesquels le locataire avait obtenu un permis de construire délivré le 23 mai 2001 et que le preneur ne pourrait apporter au projet de travaux aucune modification sans avoir obtenu par écrit l'accord du bailleur.
La cour constate que le descriptif de M. H..., simple énoncé sur une seule page des grandes lignes du projet constructif, est manifestement succinct et imprécis et que le descriptif de la société ATR est sommaire comme son intitulé l'indique et comme le précisent les expert qui le qualifient (page 23 du rapport) de 'document d'avant projet définitif, assez détaillé mais incomplet par nature, par comparaison avec les documents de projet qui accompagnent normalement les travaux, surtout ceux de cette importance'.
La cour constate également comme les experts (page 23, 59 et 60) que le descriptif ATR ne porte pas la mention d'avant projet, qu'aucun descriptif n'a été établi par le maître d'oeuvre ATR pour la passation des marchés, ni plan de démolition, ni marché des entreprises ni budget précis mais un simple tableau d'estimation des coûts sans engagements.
Il apparaît ainsi que la SCI (et la commune de BORDEAUX), se sont engagés sur la base de documents manifestement incomplets et insuffisants, sans disposer à la signature des baux, des pièces usuelles définissant avec précision le projet constructif et son financement alors même que la SCI avait réclamé ces documents à M. K... par le courrier précité du 26 juin 2001, près d'un mois avant la signature des contrats.
L'autorisation de réalisation des travaux accordée par la SCI doit en conséquence être interprétée, au regard de l'imprécision et de l'insuffisance des descriptifs visés au bail, en fonction de la commune intention des parties qui était de réaliser de lourdes transformations structurelles dans un bâtiment ancien, comprenant d'importantes démolitions et restructurations pour créer et exploiter un complexe de cabaret - spectacle, discothèque et restauration, dans les conditions de sécurité imposées par un établissement recevant du public, dans le respect du permis de construire et conformément à la destination de l'ouvrage.
L'expertise judiciaire ordonnée par la cour permet de retenir les principaux éléments suivants :
Les travaux de démolition, de gros oeuvre, de charpente métallique et de charpente bois ont tous été réalisés pendant la durée du bail liant la SCI à la commune, les travaux d'aménagement postérieurs du RIKIKI PALACE et du restaurant Le MYSTIC n'ayant apporté aucune modification structurelle mais seulement des modifications d'affectation des locaux et de mobilier, d'installations électriques et des réfections de la décoration (page 16/17).
Sur la conformité des travaux au descriptif H... (page 21), compte tenu de son caractère succinct, une seule non conformité est relevée au titre de la réalisation des poutres de la structure métallique mais la pose des grandes poutres porteuses prévues en béton armé pour la reprise des charges des étages 3 à 5 aurait conduit à des dommages structurels potentiellement importants et à l'obturation des fenêtres, constitutive d'une non conformité au niveau des façades.
Sur la conformité des travaux au descriptif ATR (pages 21 à 30), avec les réserves résultant du caractère incomplet de ce document souligné plus haut, la non conformité au descriptif de la technique de réalisation par battage de pieux métalliques pour les fondations spéciales doit s'analyser en une adaptation normale, en phase projet, l'usage de cette technique étant impossible et dangereux à mettre en oeuvre dans les volumes existants et en outre non conforme à l'interdiction de toucher aux façades qui auraient dû être démolies et reconstruites pour laisser passer la machine de battage.
Pour ce qui concerne les caves, l'absence de prévisions de travaux autres que les pieux a conduit aux désordres affectant le cuvelage existant inévitablement percé par les pieux, cette absence de travaux étant en outre contraire à la réglementation de sécurité incendie de sorte que les travaux de cuvelage et de protection incendie nécessaires ne sont pas une adaptation de chantier mais des travaux indispensables omis dans le projet.
S'agissant de la structure de reprise des niveaux supérieurs, pour la reprise des charges de la charpente existante au 3° étage, les ouvrages ont été réalisés en conformité.
Pour la reprise des deux demi-fermes existantes au 3° étage, il était nécessaire de réaliser une poutre de hauteur incompatible avec les plans de permis de construire et avec une exploitation normale de la grande salle de concert. Le respect du descriptif aurait alors généré une grave non-conformité aux plans. Il a été décidé de mettre en place des fermes en A dans le volume du 3° étage, ce qui a évité de créer cette non-conformité. Compte tenu du caractère sommaire du descriptif, cette modification ne correspond pas à une non-conformité, mais à une adaptation normale, en phase projet.
Les travaux de structure métallique réalisés ne sont pas conformes à la lettre du descriptif, qui prévoyait du bois lamellé collé. Pour la reprise des très importantes charges apportées par les structures et maçonneries des 3°, 4° et 5° étages du pavillon central en conformité du descriptif, il était nécessaire de réaliser des poutres de dimensions incompatibles avec les plans de permis de construire et avec une exploitation normale de la grande salle du cabaret. Le respect du descriptif aurait alors généré une grave non-conformité aux plans.
La réalisation d'une structure métallique, à la place du bois prévu, a donc permis d'éviter une grave non-conformité aux plans.
La pénétration de la structure métallique dans le volume du 3° étage est une adaptation au descriptif qui aurait pu être évitée en utilisant des poutres PRS soudées sur place, technique plus longue et coûteuse et plus délicate en raison du risque majeur d'incendie.
Cependant, compte tenu de la faiblesse des conséquences de cette adaptation en terme de volume, il est possible de considérer qu'il s'agit d'une adaptation normale du descriptif sommaire en phase projet, correspondant à une diminution d'environ 1,5 % du volume disponible, dans des combles très hauts étant observé que le changement de niveau d'une partie du plancher nécessite une redistribution partielle des cloisons pour recréer des bureaux utilisables, ce qui n'a pas été fait.
S'agissant du désenfumage, il a été réalisé mécaniquement bien que non prévu au descriptif ATR alors qu'il est obligatoire selon le règlement de sécurité incendie de sorte qu'il ne peut être considéré comme une non conformité.
Pour ce qui concerne les niveaux des étages 3 à 5, la présence d'une gaine d'air et du matériel de désenfumage dans le volume du 3° étage est une adaptation nécessaire du descriptif aux exigences prioritaires de sécurité incendie.
En dehors de ce qui a déjà été dit sur la reprise des charges de la charpente existante au 3° étage, la dépose des aménagements du 3° étage et du 4° étage ne peut être considérée comme des adaptations au descriptif, s'agissant de travaux qui auraient dû être prévus et intégrés au budget prévisionnel et il n'a pas été trouvé trace pour justifier ces déposes, d'injonction de la commission de sécurité qui a seulement prescrit de conserver l'inaccessibilité à ces étages lors de la visite de réception partielle du cabaret du 25 octobre 2002 puis lors de la visite du 8 octobre 2003, après l'aménagement du RIKIKI PALACE.
Sur la conformité des travaux au permis de construire (page 30/31), à l'exception des cas particuliers évoqués plus haut, les non conformités constatées ont permis d'éviter des dommages graves et des non conformités graves en matière de sécurité qui auraient empêché l'exploitation des locaux conformément à la destination prévue au permis de construire.
Sur la réception des travaux (page 31), aucune réception expresse n'a eu lieu, il n'a pas été demandé de réception judiciaire et les principales entreprises n'ont pas été réglées, en totalité ou en partie.
Sur les dommages et défauts de conformité aux règles de l'art (pages 32/37), ceux constatés par le procès verbal d'état des lieux de sortie du 19 juin 2003, en ce qu'ils touchent aux seules parties d'ouvrage intérieur concernés par les travaux, sont retrouvés en partie ou disparus par suite de réparation ou bien ils ne sont pas confirmés lors de la visite des experts.
Il n'est pas constaté de malfaçons ou vices cachés et les défauts et situations constatés lors de l'état de sortie des lieux correspondent à des absences de travaux, prévus ou non, soit aux conséquences d'éventuels accidents de chantier, soit à des non conformités apparentes, le tout étant apparent à la fin des travaux, même pour un non spécialiste, puisque constatés par un huissier de justice.
S'agissant de l'atteinte à la solidité des ouvrages et à la destination de l'immeuble (pages 37/50), l'expertise note que l'expert G..., dont la mission n'était que partielle, ne l'avait pas mise en cause, que l'expert P... n'avait exprimé que des doutes à ce sujet et que le cabinet SOCOTEC n'avait pas pu émettre d'avis, faute d'études complémentaires sur la structure métallique.
En tout cas, l'expertise ne permet pas de confirmer les craintes exprimées sur aucun des points examinés lors des expertises antérieures, en l'absence d'affaissement du plancher du 3° étage, de fissuration de l'angle Sud dans les étages supérieurs, de risque de défaut de stabilité des cheminées, de fléchissement et de fissures de la charpente bois, de dommage matériel dû à l'ancrage du plancher dans les micro-pieux, de défaut de liaison entre la poutre support de l'ossature du 3° étage et les murs, de risque d'absence de blocages d'appui de la structure métallique, de flambement des murs de façade, de défaut de résistance des balcons et de défaut de réalisation des ouvrages de renforcement en charpente bois.
L'expertise établit ainsi l'inexistence d'une atteinte à la solidité et à la destination d'un ouvrage qui n'a donné lieu depuis 14 ans à aucuns désordres structurels ou dommages matériels.
S'agissant des réparations (pages 52/55), les travaux de finitions des travaux initiaux sont évalués à 224.310,24 € TTC et ceux de reconstitution de bureaux des étages 3 à 5 à la somme de 329.868 € TTC, les experts précisant toutefois que cette remise en état des bureaux au dessus des locaux aménagés dans le cadre de l'opération objet du permis de construire est tout à fait contraire à la demande expresse de la commission de sécurité et se trouve de nature à rendre alors impossible l'exploitation de l'ensemble des locaux.
S'agissant du coût de remise de l'immeuble en son état initial, il est chiffré à 4.931.055,76 € TTC avec la réserve cependant que la démolition des ouvrages structurels principaux n'amènera pas de gains réels de place, du fait de leur géométrie et qu'elle n'est donc pas nécessaire.
D'autre part, les expert signalent que cette démolition est totalement contraire aux demandes réitérées de la SCI de respecter strictement le principe de précaution quant à la sécurité des personnes et des biens puisque la dépose des grandes poutres métalliques support du pavillon central et des cheminées monumentales serait extrêmement risquée et générerait malgré les précautions possibles, des risques graves de fragilisation et même d'effondrement brutal au cours des opérations, mettant en péril la vie du personnel des entreprises.
De même, la démolition des grandes poutres et poteaux en béton armé, ancrés dans les murs anciens, serait de nature à générer des risques graves de flambement de ces murs si bien que les propositions de remise en état prévoient le maintien des structures neuves assurant la stabilité de l'immeuble.
Pour ce qui concerne enfin les éléments d'imputabilité (pages 56/58), les experts estiment que la réparation du cuvelage de la cave incombe à la société ATR en raison de son erreur de conception et à la société CONFOR chargée des fondations spéciales qui aurait dû émettre des réserves sur l'impossibilité de réaliser les travaux prévus sans dégrader le cuvelage existant.
S'agissant de la responsabilité de la dépose des câbles électriques et des appareils de production de froid, les experts ne se prononcent pas sauf à signaler qu'une grande partie de ces installations est postérieure au 20 juin 2003.
La finition des travaux charpente bois au 3° étage incombe à l'entreprise JP. D... dont le montant des travaux non réglés excède cependant largement le coût de finitions à réaliser.
Les menuiseries des 3° et 4° étages et les revêtements des bureaux du [...] paraissent correspondre à des travaux de finition non commandés par la FINANCIERE CAESAR'S.
Pour ce qui concerne la reconstitution des bureaux aux étages 3 à 5, elle est imputable au maître d'oeuvre ATR qui devait refuser tout projet non conforme aux plans du permis de construire et à son propre descriptif alors qu'il existait l'alternative décrite plus haut.
L'entreprise FEUGAS devait également respecter les plans et formuler une proposition technique conforme. La FINANCIERE CAESAR'S aurait dû également refuser ces travaux qu'elle savait non conformes au permis de construire et au bail.
Les déposes des plafonds, des cloisons et installations électriques aux étages 3 à 5 n'étaient pas nécessaires aux travaux et les experts estiment que ni le maître d'ouvrage, ni la société ATR n'ont pu les demander compte tenu des difficultés financières survenues en phase travaux.
Ils précisent que seule la commission de sécurité a pu exiger la réalisation de ces travaux en vertu de son pouvoir d'appréciation, ce que confirme le PV de la commission du 8 octobre 2003, après aménagement du RIKIKI PALACE, exigeant le maintien entièrement vide du 3° étage et la dépose des installations électriques et techniques, dans la suite des exigences formulées par la même commission sur l'inaccessibilité aux étages supérieurs lors de la visite de réception partielle du cabaret du 25 octobre 2002.
Les experts considèrent ainsi que les travaux de reconstitution, au delà de ce qui est directement lié à la pénétration de la charpente métallique dans le volume du 3° étage, ne sont pas imputables aux acteurs des travaux mais liés au projet lui même.
S'agissant enfin de la remise en son état initial de l'immeuble, les experts estiment qu'elle n'est pas motivée techniquement car les adaptations en phase chantier et les non conformités constatées par rapport aux documents annexés au bail sont de faible importance et directement liées à la nécessité d'éviter des non conformités encore plus graves, du fait des insuffisances et des contradictions existant dans ces documents.
En considération de ces conclusions claires, complètes et circonstanciées que la cour retient comme pertinentes, et compte tenu de l'interprétation qui doit être donnée à l'autorisation de réalisation des travaux accordée par la SCI, telle que développée plus haut, au regard de l'imprécision et de l'insuffisance des descriptifs visés au bail et en fonction de la commune intention des parties, il apparaît en premier lieu que la SCI n'est pas fondée à demander le paiement des travaux de remise de l'immeuble en son état initial.
En effet, les travaux de transformation du bâtiment en salle de spectacles, restaurant discothèque et ses annexes expressément autorisés par le bail et les modifications des travaux listés aux descriptifs annexés, correspondent à des adaptations normales en phase chantier ou imposées soit par les nécessités du projet constructif lui même, soit par les contraintes de sécurité exigées dans les établissements recevant du public.
Par ailleurs, les constatations des experts démontrent l'inexistence d'une atteinte à la solidité et à la destination d'un ouvrage qui n'est affecté depuis 14 ans d'aucun désordre structurel ni dommage matériel si bien que les modifications apportées aux descriptifs sont conformes au bon fonctionnement des équipements et à la sécurité du local.
En acceptant une lourde transformation de son immeuble en un complexe de loisir comprenant une salle de spectacles et en autorisant des interventions au rez-de-chaussée, aux 1° et 2° étage, travaux induisant par leur nature des interventions au sous-sol et dans les étages supérieurs pour respecter les contraintes techniques et administratives, la SCI qui a donné cette autorisation sans disposer du projet définitif et des plans détaillés, ne peut se prévaloir du non respect de la lettre imprécise des descriptifs succincts ou incomplets sur la base desquels elle a accepté de s'engager, malgré sa demande de pièces du 26 juin 2001.
De la même manière, la reconstitution des bureaux des étage 3 à 5 ne peut pas non plus être mise à la charge de la commune en raison du fait que :
- la pénétration de la structure métallique dans le volume du 3° étage doit être considérée comme une adaptation normale du descriptif sommaire en phase projet,
- au delà de cela, la reconstitution de ces bureaux est liée au projet lui même et, en tout état de cause, tout à fait contraire à la demande expresse de la commission de sécurité et par voie de conséquence de nature à rendre impossible l'exploitation de l'ensemble des locaux, ce qui contrevient directement à l'objet du bail.
Il n'est donc possible de mettre à la charge de la commune que les travaux de finition des travaux initiaux, ce dont la ville ne disconvient pas, en souhaitant toutefois voir limiter le coût des finitions et reprises de désordres aux seuls travaux relatifs au bail initial.
S'agissant des estimations complémentaires établies par MM. B... et E..., elles ne peuvent être prises en compte dans la mesure où les experts ont établi leur chiffrage sur la base d'une consultation de dix devis d'entreprises du bâtiment, alors que ces chiffrages n'ont pas fait l'objet d'observations après leur diffusion et surtout que les estimations complémentaires précitées ne sont ni expliquées, ni justifiées par des devis d'entreprises.
L'ensemble des désordres et finitions chiffrés par les experts correspond aux travaux prévus ou exécutés dans le cadre du bail du 20 juillet 2001, selon les constatations de l'expertise, à l'exception du coût de dépose des câbles électriques et des divers appareils, chiffré à 6.400 € HT soit 7.680 € TTC et dont l'imputabilité est incertaine puisqu'une grande partie de ces installations est postérieure au 20 juin 2003 et que cette somme ne peut en conséquence être mise à la charge du locataire.
Dans ces conditions, la commune de BORDEAUX doit être condamnée à verser à son bailleur la somme de 224.310,24 € - 7.680 € = 216.630,24 € TTC avec indexation sur l'évolution du coût de la construction depuis le dépôt du rapport d'expertise, au titre des finitions et désordres affectant les travaux initiaux.
Sur les demandes au titre du préjudice locatif, la SCI réclame réparation des pertes de loyer subies à compter du 1er juillet 2004 jusqu'à achèvement des travaux de remise en état, pertes qu'elle estime induites par l'impossibilité de louer les locaux en raison des doutes sur leur solidité soulevée dans l'expertise de première instance.
Il est cependant établi que ces doutes n'étaient pas fondés ainsi qu'il vient d'être dit aux termes des conclusions de l'expertise ordonnée par la cour.
Il sera rappelé sur ce point que l'expert G... n'avait pas mis en cause la solidité de l'ouvrage, que le cabinet SOCOTEC n'avait pas pu émettre d'avis et que l'expert P... n'avait exprimé que des doutes ou des craintes à ce sujet.
L'expert P... avait en outre tenu pour acquis sans réserve une simple hypothèse de flambement des murs évoquée par l'expert privé de la SCI, M. X... qui n'envisageait pourtant ce risque qu'en l'absence d'ancrage suffisant de la structure métallique au niveau du plancher bas du 3° étage, ancrage que les experts A... et Q... ont pourtant vérifié (pages 38 et 44), ce qu'aurait aussi pu faire M. P... qui a ainsi inutilement alarmé la SCI sur un risque d'atteinte structurelle inexistant.
En tout état de cause, la SCI n'est pas fondée à faire supporter à la commune les conséquences d'une analyse erronée de l'expert P... sur la solidité de l'ouvrage, analyse d'ailleurs contestée par la commune qui sollicitait de ce chef une contre expertise rejetée par le tribunal.
Il a par ailleurs été rappelé à juste titre par le premier juge que la SCI est devenue seule bailleresse de la société FINANCIERE CAESAR'S puis de la société BRASS à l'expiration du premier bail précaire le 20 juin 2003 après la levée de la promesse de bail consentie par la SCI.
Le fait que la SCI était tenue par cette promesse de bail commercial à l'issue du bail précaire n'est pas de nature à modifier les engagements conventionnels de la commune qui ne peut pas non plus être condamnée à répondre des conséquences de la défaillance de la société BRASS, expulsée le 16 juin 2004 en raison du non respect de ses obligations.
Compte tenu de ce qui précède, la demande en paiement des frais de gardiennage de l'immeuble du fait de l'inoccupation des locaux ne peut pas non plus être acceptée.
S'agissant des travaux réalisés aux frais de la SCI pour la somme de 14.362,69 TTC (factures COFI et RAVET) il s'agit d'une part de travaux de démolition de trémie d'ascenseur autorisés au descriptif ATR et d'autre part de l'assainissement et du lavage des caves, travaux induits par l'absence de prévisions de travaux autres que les pieux qui a conduit au percement du cuvelage par les pieux, situation causée par l'autorisation de travaux hâtivement accordée par la SCI dans les conditions qui ont été décrites plus haut.
En outre, les travaux de reprise du cuvelage mis à la charge de la commune pour un total de 79.000 € comprendront nécessairement le lavage des caves en fin de travaux.
Pour ce qui concerne la facture de SOCOTEC relative à des visites de vérification de la structure des combles réalisées en 2006, la SCI ne précise pas à quel titre cette intervention devrait être mise à la charge de la commune dans le cadre de l'indemnisation des préjudices immatériels.
Ce rapport SOCOTEC, établi pour les besoins de l'expertise P..., ne pourra donc être pris en compte que pour l'évaluation des frais non compris dans les dépens ;
Et aux motifs le cas échéant réputés adoptés du jugement entrepris, bien que l'arrêt soit infirmatif, que
Les dispositions du bail consenti en la forme authentique par la SCI CHATEAU DESCAS à la Commune de Bordeaux ont été rappelées dans les faits constants.
En vertu des clauses de ce bail, page 8, la bailleresse s'est interdit d'exiger la remise des lieux en leur état initial dans l'hypothèse où les travaux de transformation sont la conséquence de l'autorisation donnée par elle aux travaux visés dans les descriptifs établis par l'architecte Monsieur H... et par la Société ATR.
La clause relative aux transformations prévoit toutefois une exception relative aux transformations qui mettraient en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.
En l'espèce, les plans établis le 15 août 2000 par Monsieur H... dans le cadre du dossier de permis de construire portent sur un sujet d'aménagement d'un complexe de loisirs [...] , la maîtrise d'ouvrage étant assurée par Monsieur K... représentant la Société de gestion RIVE GAUCHE.
Ces plans prévoient la conservation en l'état des étages 3, 4 et 5.
La notice de présentation indique : « la création au premier et deuxième étage d'une salle de spectacle nécessite des travaux qui seront réalisés sous l'égide de professionnels et agrées par un Bureau de contrôle ».
Par un acte sous seing privé du 28 juillet 2000 antérieur au bail de la SCI CHATEAU DESCAS a donné en ces termes à la Société de gestion RIVE GAUCHE, Monsieur K..., « l'autorisation de déposer une demande de permis de construire pour la réalisation éventuelle de travaux dans l'immeuble dont nous sommes propriétaires à Bordeaux dit le CHATEAU DESCAS. »
Le permis de construire a été délivré par la Mairie de Bordeaux par arrêté du 23 mai 2001.
La déclaration d'ouverture de chantier est intervenue le 30 juillet 2001.
La déclaration d'achèvement des travaux sera effectuée par le maître de l'ouvrage le 25 octobre 2002 et l'arrêté de certificat de conformité sera délivré par le Maire le 18 juin 2003.
Au regard des documents contractuels, du rapport d'expertise de Monsieur P..., des dires de Monsieur X... et de la note expertale de Monsieur I... du 7 mai 2008, le tribunal dispose d'éléments suffisants pour caractériser la nature et les conséquences des désordres invoqués par la demanderesse, de sorte que la demande reconventionnelle tendant à ce que soit ordonnée une expertise n'est pas justifiée.
En effet, le descriptif de travaux établi par Monsieur H... prévoit expressément :
- Au rez de chaussée, côté sud « la démolition des cloisons et des murs porteurs remplacés par une nouvelle structure en poteaux circulaires, la création d'un entresol identique à la partie d'entresol existante »
- - au rez de chaussée, côté nord, « dans cet espace les murs porteurs ont déjà été supprimés et remplacés par des poteaux circulaires, suppression de toutes les cloisons et maintien de la structure déjà remaniée d'une mezzanine à mi-hauteur du volume existant accessible par deux escaliers. »
- Au premier étage : la création d'une salle de spectacle et pour obtenir la hauteur nécessaire à cette destination, suppression du plancher du 2ème étage et de l'ensemble des murs de refend. Création d'une double structure à l'intérieur du périmètre des murs du château composée de poutres en béton armé de 2m. De retombée sous le plancher du 3ème étage pour soutenir l'ensemble de la partie supérieure. Les deux fondations de ces poteaux seront de type micropieux.
Il s'en suit que la SCI CHATEAU DESCAS a expressément autorisé la SAS FINANCIERE CAESAR'S bien avant la signature du bail par lequel la COMMUNE DE BORDEAUX se substituait au preneur, à procéder à des travaux lourds de conséquences quant à la solidité de l'immeuble puisque ces travaux portaient notamment sur la démolition de murs porteurs.
Monsieur P... dans le cadre de l'expertise, tout comme Monsieur X..., expert qui a effectué des dires à la demande de la SCI CHATEAU DESCAS indique en page 13 de son rapport : « devant les risques encourus avec notamment la suppression généralisée des murs de refend reliant aux derniers niveaux les murs de façades principales et arrière de nature à induire un flambement de ces murs, seule une remise en état à l'identique est envisageable. »
La SCI CHATEAU DESCAS tente de s'exonérer de sa responsabilité en soulignant les incohérences de la maîtrise d'oeuvre d'exécution, la Société ATR, qui n'a pas respecté les prescriptions du descriptif sommaire établi par elle et a pris l'initiative d'une charpente métallique au lieu de se conformer à l'obligation d'installer des structures principales et secondaires en charpente bois pour l'ensemble de la scène.
Toutefois il n'est pas démontré que le remplacement de la charpente bois par une charpente métallique soit à l'origine de la fragilisation de l'ensemble quand la SCI CHATEAU DESCAS a elle-même pris le risque d'autoriser la suppression du plancher du 2ème étage et de l'ensemble des murs de refends, suppression qui ont indiscutablement porté atteinte à la solidité de l'immeuble.
Par ailleurs et surtout il a été constaté par Monsieur P... que les fondations par micropieux, précisément autorisées par la SCI CHATEAU DESCAS, ont entraîné comme l'a constaté Monsieur P... page 12 du rapport, « de nombreuses fissurations et pénétrations d'eau notamment autour des micropieux utilisés pour fonder de nouveaux éléments porteurs ».
La SCI CHATEAU DESCAS ne saurait donc valablement s'exonérer de la responsabilité des travaux auxquels elle a donné son consentement sur la Commune de Bordeaux.
La SCI CHATEAU DESCAS tente encore de s'exonérer de sa responsabilité en se prévalant du bail consenti par la Commune de Bordeaux à la SAS FINANCIERE CAESAR'S dont il résulterait en page 11 l'obligation incombant à la Commune de Bordeaux de surveiller les travaux et de veiller, en sa qualité de bailleresse, au bon déroulement du chantier dans le délai prévu et à ce qu'il ne soit apportée aucune modification d'exécution au projet de travaux.
S'il est vrai qu'en vertu du second bail la Commune de Bordeaux a pris l'engagement « de veiller à l'achèvement des constructions au plus tard le 20 janvier 2002 compte tenu des objectifs d'animation de la ville », il convient d'observer d'une part, que la SCI CHATEAU DESCAS ne réclame rien à raison du retard des travaux et d'autre part que cette obligation ne remet pas en cause l'interdiction faite à la SCI CHATEAU DESCAS en vertu du premier bail, d'exiger de la Commune de Bordeaux la remise des lieux en leur état initial dans l'hypothèse où la SCI bailleresse aurait elle-même autorisé les travaux de transformation.
La SCI CHATEAU DESCAS tente enfin de s'exonérer de sa responsabilité au motif que des travaux de percement non autorisés auraient été effectués aux étages supérieurs 3, 4 et 5 mais ces travaux ne résultent pas du constat des lieux de sortie établi par Me O... le 19 juin 2003 à la demande de la Commune ; or, les lieux ont été loués en direct par la demanderesse à la SAS FINANCIERE CAESAR'S à partir du mois de juin 2003 puis mis à la disposition de plusieurs sociétés dans le cadre de différents contrats. Il n'est donc pas établi que ces travaux de percement aient été réalités au cours des baux consentis le 20 juillet 2001.
Par conséquent la SCI CHATEAU DESCAS n'est pas fondée à rechercher la responsabilité contractuelle de son preneur, la Commune de Bordeaux à raison des dommages provoqués par les travaux qu'elle a elle-même, en toute inconséquence, autorisés.
La SCI CHATEAU DESCAS n'est pas non plus fondée à rechercher la responsabilité contractuelle de son preneur, la Commune de Bordeaux, à raison des loyers perdus entre le 1er juillet 2003 et le 30 avril 2007 dès lors qu'elle a pris la qualité de bailleresse à l'égard de la SAS FINANCIERE CAESAR'S à compter du 20 juin 2003 en vertu de la promesse de bail qu'elle lui avait consentie par acte du 20 juillet 2001, laquelle a été levée par le bénéficiaire le 3 octobre 2001.
La SCI CHATEAU DESCAS sollicite enfin le remboursement des frais avancés par elle pour la mise en sécurité des lieux ; toutefois, ces travaux concernent :
- La démolition de la trémie de l'ascenseur, alors que cette démolition et l'installation d'un nouvel ascenseur figurent dans le descriptif sommaire des travaux de la Société ATR autorisés par elle,
- La mise au propre des caves et leur assainissement alors que SCI demanderesse est directement à l'origine des inondations par le fait des travaux de fondations par micropieux qu'elle a autorisés,
- La création d'un accès aux combles perdu et les honoraires de SOCOTEC pour la vérification de la structure des combles : cette demande est fondée au regard des descriptifs de travaux précités lesquels ne prévoient aucune intervention au niveau de la charpente des étages supérieurs et au regard de l'état des lieux dressé par Me O... le 19 juin 2003 qui établit que le démarrage des travaux a eu lieu sous l'empire des baux du 20 juillet 2001.
La Commune de Bordeaux est tenue en sa qualité de preneur par les clauses du bail de remettre les lieux en l'état au cas où les transformations mettraient en péril le bon fonctionnement des équipements du local.
La Commune de Bordeaux sera en conséquence condamnée à régler à la SCI CHATEAU DESCAS une indemnité de 8.269,19 euros de ce chef (étant précisé qu'il n'est pas justifié que les honoraires de SOCOTEC facturés le 7 juin 2005 soient en lien avec la charpente et que ces honoraires à hauteur de 2.500 euros facturés sont en conséquence exclus).
La SCI CHATEAU DESCAS doit être déboutée de l'intégralité de ses autres demandes.
Alors, d'une part, que le contrat de bail précise, au paragraphe « transformations », que « Toute transformation nécessitera l'accord écrit du bailleur. A défaut de cet accord, le bailleur pourra exiger la remise en état des locaux ou des équipements, au départ du locataire, ou conserver les transformations effectuées, sans que le locataire puisse réclamer une indemnité pour les frais engagés » ; qu'en relevant que « s'agissant enfin de la remise en son état initial de l'immeuble, les experts estiment qu'elle n'est pas motivée techniquement car les adaptations en phase chantier et les non conformités constatées par rapport aux documents annexés au bail sont de faible importance et directement liées à la nécessité d'éviter des non conformités encore plus graves, du fait des insuffisances et des contradictions existant dans ces documents », quand la remise en état, commandée par l'article 1134, devenu 1103, du code civil, devait être ordonnée peu important que les adaptations en phase chantier et les non conformités, dont l'arrêt relève ainsi l'existence, aient été « de faible importance » ou encore « directement liées à la nécessité d'éviter des non conformités encore plus graves, du fait des insuffisances et des contradictions existant dans ces documents », la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte précité ;
Alors, d'autre part, qu'en énonçant constater que « le descriptif de M. H..., simple énoncé sur une seule page des grandes lignes du projet constructif, est manifestement succinct et imprécis et que le descriptif de la société ATR est sommaire comme son intitulé l'indique et comme le précisent les expert qui le qualifient (page 23 du rapport) de 'document d'avant-projet définitif, assez détaillé mais incomplet par nature, par comparaison avec les documents de projet qui accompagnent normalement les travaux, surtout ceux de cette importance' », qu'« il apparaît ainsi que la SCI (et la commune de BORDEAUX) se sont engagés sur la base de documents manifestement incomplets et insuffisants, sans disposer à la signature des baux, des pièces usuelles définissant avec précision le projet constructif et son financement alors même que la SCI avait réclamé ces documents à M. K... par le courrier précité du 26 juin 2001, près d'un mois avant la signature des contrats », pour, statuant sur « les éléments d'imputabilité », afin de ne mettre à la charge de la commune de Bordeaux que les travaux de finition des travaux initiaux, retenir qu'« en acceptant une lourde transformation de son immeuble en un complexe de loisir comprenant une salle de spectacles et en autorisant des interventions au rez-de-chaussée, aux 1° et 2° étage, travaux induisant par leur nature des interventions au sous-sol et dans les étages supérieurs pour respecter les contraintes techniques et administratives, la SCI qui a donné cette autorisation sans disposer du projet définitif et des plans détaillés, ne peut se prévaloir du non-respect de la lettre imprécise des descriptifs succincts ou incomplets sur la base desquels elle a accepté de s'engager, malgré sa demande de pièces du 26 juin 2001 », le jugement entrepris ayant relevé, dans le même sens, que la SCI du Château Descas ne pouvait, en cet état, s'exonérer de sa responsabilité, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si ce descriptif de la société ATR, avec ses annexes, qui vise le permis de construire du 23 mai 2001 et les plans annexés à partir desquels l'administration avait autorisé la réalisation des travaux, n'était pas suffisamment abouti pour que, lors de la conclusion du bail, la SCI du Château Descas prenne la décision d'autoriser les travaux qui y étaient décrits sans commettre de faute d'imprudence, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, devenu 1103, et 1717, du code civil ;
Alors, de troisième part, qu'en énonçant constater que « le descriptif de M. H..., simple énoncé sur une seule page des grandes lignes du projet constructif, est manifestement succinct et imprécis et que le descriptif de la société ATR est sommaire comme son intitulé l'indique et comme le précisent les expert qui le qualifient (page 23 du rapport) de 'document d'avant-projet définitif, assez détaillé mais incomplet par nature, par comparaison avec les documents de projet qui accompagnent normalement les travaux, surtout ceux de cette importance' », qu'« il apparaît ainsi que la SCI (et la commune de BORDEAUX) se sont engagés sur la base de documents manifestement incomplets et insuffisants, sans disposer à la signature des baux, des pièces usuelles définissant avec précision le projet constructif et son financement alors même que la SCI avait réclamé ces documents à M. K... par le courrier précité du 26 juin 2001, près d'un mois avant la signature des contrats », pour, statuant sur « les éléments d'imputabilité », afin de ne mettre à la charge de la commune de Bordeaux que les travaux de finition des travaux initiaux, retenir qu'« en acceptant une lourde transformation de son immeuble en un complexe de loisir comprenant une salle de spectacles et en autorisant des interventions au rez-de-chaussée, aux 1° et 2° étage, travaux induisant par leur nature des interventions au sous-sol et dans les étages supérieurs pour respecter les contraintes techniques et administratives, la SCI qui a donné cette autorisation sans disposer du projet définitif et des plans détaillés, ne peut se prévaloir du non-respect de la lettre imprécise des descriptifs succincts ou incomplets sur la base desquels elle a accepté de s'engager, malgré sa demande de pièces du 26 juin 2001 », le jugement entrepris ayant relevé, dans le même sens, que la SCI du Château Descas ne pouvait, en cet état, s'exonérer de sa responsabilité, écartant ainsi la responsabilité de la commune de Bordeaux, quand il résulte de ces motifs, l'ayant amenée à faire supporter par la SCI du Château Descas les conséquences de la faute d'imprudence qu'elle aurait commise en autorisant les travaux sur la base de descriptifs imprécis et incomplets, que la même faute pouvait être reprochée à la commune de Bordeaux, dont la responsabilité ne pouvait dès lors être totalement écartée, la Cour d'appel a violé l'article 1147, devenu 1231-1, du code civil ;
Alors, de quatrième part, que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer le principe de la contradiction ; qu'une mesure d'expertise n'est pas opposable à une partie qui n'y a été ni appelée ni représentée ; que, comme le rappelle l'arrêt, la SCI du Château Descas sollicitait la réparation de son préjudice locatif, tenant aux pertes de loyer subies à compter du 1er juillet 2004 jusqu'à l'achèvement des travaux de remise en état, induites par l'impossibilité de louer les locaux en raison des doutes et craintes exprimées par l'expert qui avait été désigné en première instance, Monsieur P... ; qu'en opposant à la SCI du Château Descas le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur G..., en ce que celui-ci « n'avait pas mis en cause la solidité de l'ouvrage », quand elle n'avait été ni appelée ni représentée à cette mesure d'expertise, qui n'avait pas le même objet que celle réalisée par Monsieur P..., la Cour d'appel a violé les articles 16 et 160 du code de procédure civile, ensemble l'article 6-1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
Alors, de cinquième part, que, comme le rappelle l'arrêt, la SCI du Château Descas sollicitait la réparation de son préjudice locatif, tenant aux pertes de loyer subies à compter du 1er juillet 2004 jusqu'à l'achèvement des travaux de remise en état, induites par l'impossibilité de louer les locaux en raison des doutes et craintes exprimées par l'expert qui avait été désigné en première instance, Monsieur P... ; qu'en relevant qu'il était « cependant établi que ces doutes n'étaient pas fondés ainsi qu'il vient d'être dit aux termes des conclusions de l'expertise ordonnée par la cour », se prononçant ainsi, à rebours, quatorze ans plus tard, à partir des conclusions d'un rapport d'expertise déposé neuf ans après le rapport de l'expert P..., quand, ayant constaté que celui-ci avait « exprimé
des doutes ou des craintes à ce sujet », « alarmé la SCI sur un risque d'atteinte structurelle », il lui incombait de rechercher si ces doutes ou craintes n'étaient pas suffisamment sérieux, lorsque la SCI du Château Descas a pris cette décision, en considération de ceux-ci, pour justifier que l'immeuble ne soit pas immédiatement mis en location, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147, devenu 1231-1, du code civil ;
Alors, de sixième part, que, comme le rappelle l'arrêt, la SCI du Château Descas sollicitait la réparation de son préjudice locatif, tenant aux pertes de loyer subies à compter du 1er juillet 2004 jusqu'à l'achèvement des travaux de remise en état, induites par l'impossibilité de louer les locaux en raison des doutes et craintes exprimées par l'expert qui avait été désigné en première instance, Monsieur P... ; qu'en ajoutant que « la SCI n'est pas fondée à faire supporter à la commune les conséquences d'une analyse erronée de l'expert P... sur la solidité de l'ouvrage », quand il lui incombait de rechercher si les travaux litigieux, excédant les termes de l'autorisation donnée par la SCI du Château Descas, ayant conduit l'expert P... à exprimer des doutes et des craintes à ce sujet et même à alarmer celle-ci sur un risque d'atteinte structurelle de l'immeuble, la SCI du Château Descas avait été fondée à ne pas donner l'immeuble en location, et si, dès lors, la commune de Bordeaux n'était pas tenue de réparer le préjudice, de non location, en ayant résulté, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147, devenu 1231-1, du code civil. Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la commune de Bordeaux, demanderesse au pourvoi incident.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a déclaré irrecevables les demandes de la commune de Bordeaux aux fins de fixation de ses créances au passif des liquidations judiciaires des sociétés Financière Caesar's et Brass ;
AUX MOTIFS QU'« il n'est pas produit de déclaration de créance de la Ville de [...] à l'égard de la liquidation judiciaire de la SAS Financière Caesar's ; que la demande de la ville de [...] aux fins de fixation de créance à l'encontre de la liquidation judiciaire de la SAS Financière Caesar's est donc irrecevable en vertu des dispositions de l'article L. 622-22 du code de commerce comme la demande de dommages et intérêts formée par la société CMF qui n'a pas non plus produit de déclaration de créance » (p. 13, §§ 5 et 6) ;
ET AUX MOTIFS QU'« il a été dit plus haut que la demande de fixation de créance au passif de la Financière Caesar's est irrecevable, faute de déclaration de créance ; que celle formée à l'encontre de la liquidation judiciaire de la société Brass l'est tout autant, faute d'indication du montant de la créance que la commune demande d'ailleurs de fixer « en tant que de besoin » » (p. 23, §§ 9 et 10) ;
ALORS QUE, premièrement, l'objet du litige est déterminé par les prétentions des parties et l'appel ne défère à la cour d'appel que la connaissance des chefs du jugement qu'il critique expressément ou implicitement, la portée de l'appel étant déterminé d'après l'état des dernières conclusions des parties ; qu'en déclarant irrecevables les demandes formées par la commune de Bordeaux en fixation de ses créances au passif des liquidations judiciaires des sociétés Financières Caesar's et Brass, cependant que si la première avait formé un appel incident, il ne résulte pas de ses dernières conclusions d'appel qu'elle avait remis en cause le chef du jugement ayant fait fixé la créance de la commune de Bordeaux au passif de sa liquidation judiciaire et que la seconde, bien qu'intimée en appel, n'avait pas constitué avocat, la cour d'appel a violé les articles 4 et 562 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, deuxièmement, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe du contradictoire ; qu'en relevant, pour déclarer irrecevable la demande formée par la commune de Bordeaux en fixation de ses créances au passif des liquidations judiciaires de la société Financières Caesar's et de la société Brass qu'il n'était pas produit les déclarations de ses créances, sans inviter préalablement les parties à s'expliquer sur l'absence au dossier des déclarations de créances effectuées par la commune au passif de ces deux sociétés et qui figuraient au bordereau de communication de pièces annexé à ses conclusions, sous les numéros 3 et 35, dont la communication n'était pas contestée, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, troisièmement, il est interdit au juge de dénaturer les documents qui lui sont soumis ; qu'en relevant, pour déclarer irrecevable la demande formée par la commune de Bordeaux en fixation de sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Financière Caesar's, qu'elle n'avait pas déclaré sa créance, cependant qu'avait été régulièrement produite aux débats la déclaration de créance effectuée par la ville de [...] le 2 septembre 2009 pour des montants de 5.581.277 €, 460.000 € et 14.362,69 € correspondant aux demandes formées par la SCI du Château Descas dans la présente instance, la cour d'appel a dénaturé par omission cette déclaration de créance et a méconnu le principe suivant lequel il est interdit au juge de dénaturer les documents qui lui sont soumis ;
ALORS QUE, quatrièmement, la déclaration de créance équivaut à une demande en justice et il est interdit au juge de dénaturer les documents qui lui sont soumis ; qu'en relevant, pour déclarer irrecevable la demande formée par la commune de Bordeaux en fixation de sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Brass qu'elle n'avait pas indiqué le montant de sa créance, cependant que la déclaration de créance effectuée par la commune de Bordeaux le 22 octobre 2004 l'avait été pour un montant de 250.000 € représentant les travaux propres à remédier aux désordres affectant l'immeuble de la SCI Château Descas, la cour d'appel a dénaturé par omission cette déclaration de créance et a méconnu le principe suivant lequel il est interdit au juge de dénaturer les documents qui lui sont soumis.
SECOND MOYEN DE CASSATION
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a dit n'y avoir lieu à la garantie de la compagnie SMABTP ;
AUX MOTIFS QUE « pour ce qui concerne la responsabilité de la société ATR, la commune est en revanche recevable et fondée à la rechercher en vertu des dispositions de l'article 1382 ancien du code civil, l'expertise ayant mis clairement en évidence l'erreur de conception responsable des désordres dus au percement du cuvelage ; que par ailleurs, en sa qualité de maître d'oeuvre titulaire d'une mission complète incluant la coordination et la surveillance des travaux, la société ATR peut se voir reprocher une carence fautive dans la surveillance des travaux conduisant aux autres désordres et défauts de finition retenus ci-dessus, excluant donc aussi le coût de la dépose des câbles et des appareils en raison du doute existant sur la date de réalisation du préjudice dont l'essentiel serait postérieur aux travaux conduits par la société ATR ; que la commune exerçant une action directe contre l'assureur de la société ATR en liquidation, il convient d'examiner la garantie de la SMABTP au titre des dommages matériels imputée à son assurée ; que cet assureur invoque l'absence de garantie au motif que la police d'assurance souscrite par la société ATR a été résiliée en juin 2003 à la suite de sa liquidation judiciaire, qu'en vertu des dispositions contractuelles, la garantie n'est due, à l'exception de la garantie décennale, qu'aux réclamations notifiées à l'assureur entre la date de prise d'effet et celle de la résiliation de la police et qu'en l'espèce, la SMABTP a eu connaissance de la première réclamation relative au litige par l'assignation en référé délivrée le 4 février 2005, soit après la résiliation ; que la commune estime au contraire que la garantie de la SMABTP est due, que ce soit au titre de la responsabilité contractuelle de la société ATR ou de sa responsabilité décennale dans la limite des plafonds des garanties souscrites, dès lors que le versement des primes pour la période comprise entre la prise d'effet du contrat d'assurance et son expiration a pour contrepartie nécessaire la garantie des dommages qui trouvent leur origine dans un fait qui s'est produit pendant cette période ; qu'il doit d'abord être rappelé, sur la réception des travaux, qu'aucune réception expresse n'a eu lieu, qu'il n'a pas été demandé de réception judiciaire par le maître d'ouvrage ou les constructeurs, que les principales entreprises n'ont pas été réglées en totalité ou en partie, et enfin que les désordres, non façons ou non finitions en cause étaient apparents, y compris pour un non professionnel puisque constatés par huissier de justice dans le PV d'état des lieux du 19 juin 2003 ; qu'en l'absence de réception des travaux, la garantie décennale obligatoire de l'assureur n'est donc pas mobilisable ; que s'agissant en conséquence de la garantie professionnelle du constructeur sur un fondement contractuel ou quasi-délictuel, elle ne peut être acquise, compte-tenu de son caractère facultatif, pour les dommages matériels ou immatériels portés à la connaissance de l'assureur après la résiliation du contrat, ainsi qu'il est expressément prévu à l'article 5.1.1 de la police qui prévoit d'ailleurs que, sur demande et moyennant une cotisation complémentaire, la garantie pourra s'appliquer aux réclamations relatives aux missions terminées ou en cours à la date de prise d'effet de la convention, option non souscrite par la société ATR selon les conditions particulières versées aux débats ; que c'est donc à tort que le premier juge a retenu la garantie de cet assureur au titre de la responsabilité professionnelle de la société ATR » (p. 13, §§ 5 et 6) ;
ALORS QUE, même en cas d'assurance facultative, le versement des primes qui se situe entre la prise d'effet du contrat d'assurance et son expiration a pour contrepartie nécessaire la garantie des dommages qui trouvent leur origine dans un fait qui s'est produit pendant cette période, et la stipulation de la police selon laquelle le dommage n'est garanti que si la réclamation de la victime a été formulée au cours de la période de validité du contrat est génératrice d'une obligation sans cause et doit être réputée non écrite ;
qu'en faisant application, pour dire n'y avoir lieu à la garantie de la SMABTP, de la clause de la police d'assurance souscrite par la société ATR selon laquelle seuls étaient garantis les dommages matériels et immatériels portés à la connaissance de l'assureur avant la résiliation du contrat, cependant que cette clause devait être réputée non écrite, même s'agissant d'une assurance facultative, la cour d'appel a violé les articles 1131 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, L. 124-1 et L. 124-3du code des assurances.