LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
LM
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 27 février 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 151 F-D
Pourvoi n° W 18-22.884
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 27 FÉVRIER 2020
La société [...] , société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° W 18-22.884 contre l'arrêt rendu le 3 mai 2018 par la cour d'appel de Bordeaux (chambre sociale, section B), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. T... N..., domicilié [...] ),
2°/ à M. Q... D..., domicilié [...] ,
3°/ à M. G... D..., domicilié [...] ,
4°/ à M. O... D..., domicilié [...] ,
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Barbieri, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société [...] , de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. N... et MM. Q..., G... et O... D..., après débats en l'audience publique du 21 janvier 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Barbieri, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 3 mai 2018), que, par acte du 24 mars 1980, V... N..., décédée le [...], a donné à bail à la société civile [...] un ensemble de parcelles ; que ce bail a été renouvelé ; qu'au cours de la période ayant couru du 1er janvier 2007 au 31 décembre 2015, la société par actions simplifiée à associé unique [...] (la sasu), constituée en décembre 2000, s'est substituée au preneur d'origine dans l'exploitation du domaine ; que, par acte du 19 juin 2013, les consorts N... D..., propriétaires indivis de celui-ci, ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation du bail au contradictoire de la sasu ;
Attendu que la sasu fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la société civile [...], radiée du registre du commerce et des sociétés le 27 novembre 2001, avait disparu et que la sasu, qui n'était pas issue de la transformation de cette entité, constituait une personne morale nouvelle, et retenu que la société civile lui avait transféré le droit au bail sans l'accord des propriétaires, la cour d'appel, qui n'a pas annulé cette cession, en a exactement déduit que la résiliation du bail devait être prononcée à l'encontre de la sasu bénéficiaire de l'apport de ce titre d'exploitation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société [...] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société [...] et la condamne à payer aux consorts N... D... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept février deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société [...]
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail à long terme conclu initialement entre Mme B... épouse N..., et la société [...], et d'avoir, en conséquence, rejeté les demandes de la société [...] contre les consorts N...-D... tendant notamment à voir ordonner son maintien dans les lieux ;
AUX MOTIFS QUE sur la titularité du bail :
aux termes de l'article L 411-35 du Code rural, sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VII du présent titre et nonobstant le dispositions de l'article 1717 du Code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation, ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés ; à défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire ;
selon l'article L 411-38 du même code, le preneur peut apporter le bail rural à une société dont il est membre, à condition toutefois que le bailleur ait donné son autorisation ;
la SASU [...] fait en l'espèce valoir qu'elle appartient au groupe [...], lequel a toujours exploité les terres par l'intermédiaire soit de la société civile [...], soit de la SASU [...] ;
elle indique encore que la modification de la structure d'exploitation par le Groupe [...] n'a aucune incidence sur le sort du bail dans la mesure où la SASU [...] , qui résulte de la transformation de la société civile [...], a continué d'exécuter les clauses et conditions du bail dont cette dernière était titulaire ;
la SASU [...] argue, à titre subsidiaire, de l'agrément tacite des bailleurs, faisant valoir que ceux-ci ne se sont jamais opposés aux paiements des fermages effectués par elle depuis 2001 ; elle ajoute que l'indivision avait été informée de ce qu'elle était sa locataire, aux termes de l'acte authentique de partage dressé par Maître C..., notaire, et fait valoir qu'en signant cet acte de partage, les héritiers bailleurs ont agréé de manière expresse à la cession ;
les consorts N.../D... font pour leur part valoir que la SASU [...] n'est pas issue de la transformation de la société civile [...], titulaire du bail, mais a été constituée ex nihilo, bénéficiant d'un apport partiel d'actif appartenant à la société civile [...], cette dernière ayant été radiée du RCS le 27 novembre 2011, de sorte que la SASU [...] est bien une nouvelle société, nonobstant son appartenance au Groupe [...], ce qui justifie le caractère prohibé de la cession du bail ;
ils contestent en tout état de cause tout agrément à la cession du droit au bail, résultant de l'acte notarié de partage, et de l'acceptation des paiements des fermages ;
il résulte du contrat de bail initial versé aux débats que le preneur était la société civile [...] ;
le 1er chapitre du bail, intitulé « obligations du preneur », précise que le preneur ne doit procéder à aucune cession de bail, ni à aucune sous-location, même partielle, sauf exceptions listées, nécessitant l'agrément préalable du bailleur ou du tribunal paritaire ;
l'extrait Kbis de la SASU [...] , immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 26 décembre 2000, fait mention de la précision suivante, effectuée le 7 janvier 2002 : « apport partiel d'actif d'une branche d'activité de pépinière par la société civile [...] » ;
il convient toutefois de relever qu'il n'est justifié d'aucun élément relatif aux modalités de cet apport ;
la cour observe en outre que la société civile [...] a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 27 novembre 2001, alors que la SASU [...] a été immatriculée onze mois auparavant, le 26 décembre 2000 ;
il s'ensuit que la SASU [...] ne peut, contrairement à ce qu'affirme l'appelante sans produire la moindre pièce, résulter de la transformation de la société civile [...], et constitue bien une personne morale nouvelle et différente ;
la société civile [...] a ainsi fait un apport de droit au bail à une autre personne morale, la SASU [...] , sans solliciter l'accord préalable du bailleur ;
l'appelante argue, à titre subsidiaire, de l'agrément des bailleurs, du fait de l'encaissement des fermages versés par elle, et de la précision contenue dans l'acte notarié de partage quant à sa qualité de locataire des parcelles louées ;
il est cependant constant que l'acceptation par un bailleur, même durant plusieurs années, du paiement des fermages par le cessionnaire du bail, ne suffit pas à elle seule à caractériser une manifestation claire et non équivoque du bailleur à la cession ;
quant à l'acte notarié, il convient de relever que s'il mentionne dans le rappel de la situation locative des biens partagés, que certains étaient loués à la Société [...] , il ne précise rien quant à la nature juridique de cette société ;
il ne peut, en tout état de cause, être tiré argument de ce que les indivisaires ont acquiescé à cet acte de partage mentionnant la location de certaines parcelles à la société [...] , sans plus de précisions, pour caractériser leur agrément à la cession du bail par la société civile [...] à la SASU [...] ;
c'est dès lors à bon droit que les premiers juges ont prononcé la résiliation du bail conclu initialement entre Mme B... épouse N..., et la société civile [...] en retenant l'existence d'une cession de droit au bail non autorisée, et débouté la SASU [...] de ses demandes reconventionnelles ;
la décision entreprise sera en conséquence confirmée en toutes ses dispositions ;
1°) ALORS QU'en prononçant la résiliation du bail conclu entre Mme B... épouse N... et la société civile [...], sur le fondement du manquement à l'interdiction faite au preneur initial de céder le bail, quand la SASU [...] , dont elle constatait qu'elle constituait une personne morale distincte de la société civile [...], n'avait pas qualité pour défendre à une telle action, la cour d'appel a violé l'article 32 du code de procédure civile ;
2°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée ; que l'inobservation de cette règle d'ordre public doit être relevée d'office ; que les juges du fond ne peuvent prononcer la résiliation d'un bail pour cession interdite à un tiers sans que le preneur cédant ait été attrait dans la cause ; qu'en prononçant la résiliation du bail litigieux consenti initialement à la société civile [...], motif pris de la cession irrégulière du bail à la SASU [...] pépinière, sans que la société civile [...] ait été attraite à la cause, la cour d'appel a violé l'article 14 du code de procédure civile.