LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant offre du 6 août 1997, acceptée le [...], la société Crédit général, devenue la société CBC Banque (la banque), a consenti à la société civile immobilière JCLC (la SCI) un prêt d'un montant de 6 991 689 francs, en vue de financer l'acquisition de plusieurs biens immobiliers ; que, par lettre du 3 septembre 1997, la banque a confié à la société civile professionnelle Z... Dutoit Meinsier A..., aux droits de laquelle se trouve la SCP Fonteyne Bosquillon de Jenlis Boudry Lesselin (le notaire), la rédaction de l'acte de prêt, en précisant qu'une inscription hypothécaire de premier rang à concurrence du même montant devait être prise sur les biens immobiliers mentionnés dans l'offre ; que, par lettre du 15 octobre 1997 adressée au notaire, la société Banque Joire Pajot Martin, devenue Flandres contentieux (le créancier hypothécaire), a accepté, sous certaines conditions, de donner mainlevée des inscriptions hypothécaires prises à son profit sur plusieurs de ces immeubles ; que, le 17 octobre 1997, le notaire a dressé l'acte authentique de prêt ; que, lui reprochant d'avoir manqué à ses obligations, la banque l'a assigné en responsabilité et indemnisation ;
Sur le premier moyen, pris en sa première branche :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour accueillir la demande fondée sur un manquement à l'obligation de conseil et d'information, l'arrêt retient, d'une part, qu'il résulte de l'acte authentique que le notaire a bien attiré l'attention des parties sur le fait qu'au jour de la signature de l'acte authentique, les inscriptions prises par le créancier hypothécaire n'étaient pas encore levées, de sorte que c'est en toute connaissance de cause et de son propre fait que la banque a conclu l'acte de prêt et décidé de prendre le risque relatif à l'aléa relatif à la réalisation des différentes conditions exigées par ce créancier pour procéder à la mainlevée de ses inscriptions, d'autre part, que le notaire aurait dû attirer l'attention de la banque sur les risques résultant de l'absence de mainlevée des hypothèques inscrites au jour de la signature de l'acte, qu'il ne résulte pas des éléments de la procédure que cette mise en garde ait été faite, de sorte que celui-ci a commis une faute en ne mettant pas en garde la banque contre l'existence d'un tel risque ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui s'est contredite, n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Et sur le deuxième moyen, pris en sa première branche :
Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
Attendu que, pour accueillir la demande fondée sur un manquement à l'obligation de diligences dans le suivi du dossier, postérieurement à la signature de l'acte authentique, l'arrêt retient que, si le notaire a fait le nécessaire pour que soit réalisée la première condition exigée par le créancier hypothécaire, relative à l'information de l'administrateur ad hoc des vendeurs portant sur l'affectation d'une partie des fonds procurés par l'emprunt au remboursement de celui-ci et au paiement des frais de mainlevée des diverses hypothèques, le notaire aurait dû s'enquérir, pour assurer l'efficacité de l'acte, de la mainlevée des inscriptions acceptée par le créancier hypothécaire et s'informer de la réalisation des autres conditions exigées par lui à cet effet, aux fins de recueillir le certificat de radiation ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que le notaire n'avait reçu aucun mandat le chargeant d'obtenir la réalisation des autres conditions exigées par le créancier hypothécaire en vue de consentir à la mainlevée des hypothèques, de sorte que le défaut de réalisation de ces conditions ne pouvait lui être reproché, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 mars [...]16, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;
Condamne la société CBC Banque aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à la société civile professionnelle Fonteyne Bosquillon de Jenlis Boudry Lesselin la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juillet deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Fonteyne Bosquillon de Jenlis Boudry Lesselin.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la SCP Fonteyne Bosquillon de Jenlis Boudry Lesselin venant aux droits de la X... avait manqué à son obligation de conseil et d'information et de l'AVOIR, par conséquent, condamnée à payer à la société CBC Banque, anciennement dénommée Crédit Général la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE (le notaire) a également une obligation de conseil absolue, devant apporter tout conseil utile, même si l'acte est déjà parfait ; que néanmoins, la responsabilité du notaire peut être réduite partiellement ou écartée s'il est démontré que son client a contribué à la réalisation du préjudice qu'il invoque ; qu'en l'espèce, il convient de rappeler que le groupe B... a rencontré en 1997 d'importantes difficultés financières ayant amené à la désignation judiciaire de Maitre C... en qualité de mandataire ad hoc, avec pour objectif d'éviter une procédure collective, que dans ce cadre les biens immobiliers appartenant aux époux B..., évalués à 7 000 000 francs ont ôté apportés à une SCI JCLC constituée le 17 octobre 1997 ; que pour ce faire et afin d'acquérir neuf immeubles, la banque CREDIT GENERAL, aujourd'hui CBC BANQUE a accordé à la SCI JCLC un crédit immobilier à remboursement unique du capital à échéance, d'un montant de 6 991 689 francs, aux termes d'une offre adressée le 6 août 1997 précisant que "l'offre est acceptée sous la condition résolutoire de la non conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé, le crédit devant être prélevé et les garanties constituées dans le même délai" ; qu'à l'article 5 de cette offre il est stipulé que les fonds seront disponibles immédiatement sous réserve de la réalisation à cette date de trois conditions, dont la constitution de garanties comme indiqué au paragraphe "garanties" ; qu'à l'article 12 intitulé "garanti" il est stipulé "Vos engagement au titre du contrat de crédit que nous proposons seront garantis par : - une inscription hypothécaire c concurrence de 43.000.000 Francs Belges (6.991.869 Francs Français) à prendre par acte d'ouverture de crédit en premier rang sur la pleine propriété de vos immeubles situés : [...] ; [...] - [...]  ; [...] ; [...] ; [...] D '[...]; [...] ; [...] ; [...] ; [...] - la mise en gage à notre profil des droits découlant du contrat d'assurance sur la vie souscrit par Monsieur Jean B... auprès de la compagnie OMNIVER sur sa tête et dont le capital assuré s'élèvera à 1 'échéance du contrat à 36.000.000 Francs Belges - la mise en gage à notre profit des droits découlant du contrat d'assurance sur la vie souscrit par Monsieur km B... auprès de la compagnie OMNIVER sur sa tête et dont le capital assuré s'élèvent à l'échéance du contrat à BEF 7.000.000 » ; que cette offre, rédigée par la société CREDIT GENERAL, en dehors de toute présence du notaire, a été acceptée le [...] août 1997 par les époux B..., représentant la SCI JCLC, ces derniers accordant en outre leur caution solidaire et indivisible à concurrence du montant du prêt à savoir 6 991 869 francs, la mise en gage des droits découlant du contrat d'assurance-vie souscrite par Jean B... auprès de la compagnie OMNIVER prévoyant un capital à échéance de 36 000 000 francs belges, ainsi que la mise en gage des droits découlant du contrat d'assurance-vie souscrit par Jean B... auprès de la compagnie OMNIVER prévoyant un capital échéance de 7 000 000 francs belges ; que par courrier du 3 septembre 1997, la société CREDIT GENERAL a confié à Maîtres Z... et A..., notaires, la rédaction de l'acte de crédit immobilier en précisant " une inscription hypothécaire de 6 991 869 francs en premier rangs devra être prise "sur les immeubles mentionnés dans l'offre, la banque en donnant une description exacte et ajoutant "les clauses et conditions reprises à notre dit acte ne resteront d'application que pour autant que l'acte soit signé avant le 6 août 1997 et que vous puissiez vous conformer à toutes nos instructions ci annexées"; que par courrier du 15 octobre 1997 adressé à Maître Didier A..., la BANQUE JOIRE PAJOT MARTIN a accepté de donner mainlevée des inscriptions grevant à son profit les immeubles sis [...][...] [...] à [...]. [...] , [...] , [...] ,[...] [...] [...] à [...], [...] , et [...] ", aux conditions suivantes ainsi mentionnées : « a- Contre versement en nos caisses de la somme de 1.300.000 Frs (198.183 euros) correspondant au prix de vente de l'immeuble de la rue [...], pourvu que celui-ci intervienne au plus tard le 31 Octobre 1997 (la date initiale comprise dans notre accord du 29 Septembre 1997 étant le 15 Octobre 1997), b- Contre la prise d'une inscription hypothécaire conventionnelle sur des immeubles commerciaux situés à [...] dans lequel est exploité un hôtel et contre le nantissement préalable en faveur de notre banque des parts que Monsieur B... délient de la SNC HOTEL DES FLANDRES, outre l'ordre irrévocable donné à Maître Philippe D..., Notaire, de nous verser 380.000 Frs (57.9306 euros) sur le prix de cession de celle-ci, ladite vente devant intervenir au plus tard le 31 Décembre 1997. c- Contre l'inscription préalable d'une hypothèque conventionnelle en premier rang sur les lots 2, 38 et 39 du lotissement [...] et l'ordre irrévocable donné à Maître E..., Notaire, de virer au profit de notre banque le produit de la vente à concurrence de 676.198 Frs TTC (103.085 euros) ce règlement devant intervenir au plus tard le 31 Décembre 1997. En outre, l'ensemble des conditions et modalités précitées devront préalablement, à leur mise en oeuvre, recueillir l'accord de Maître Jean F... C...  agissant en qualité rie mandataire ad hoc de la SNC B... H...  59 et de Monsieur Jean B... en vertu de l'ordonnance rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Commerce de Lille en date du 13 Mai 1997. A ce jour, nous demeurons dans l'attente de l'accord de Maître C.... Concernant les mures conditions, elles devront être remplies préalablement à la mainlevée de nos inscriptions (...) » ; que l'acte authentique de prêt n été conclu entre la société CREDIT GÉNÉRAL et la société JCLC le 17 octobre 1997, la première échéance étant fixée au 17 novembre 1997 ; aux termes de l'article 3 de cet acte authentique il est mentionné "les crédités déclarent hypothéquer au profit de la banque (...) la pleine propriété des biens suivants (
)', la liste des biens visés dans l'offre de crédit étant reprise ; que les pages 10 à 14 de l'acte authentique de prêt, d'une part, détaillent la situation hypothécaire des biens immobiliers et notamment l'existence sur les immeubles susvisés, d'une inscription de privilège de vendeur et d'une inscription d'hypothèque conventionnelle au profit de la BANQUE JOIRE PAJOT ET MARTIN, d'autre part, stipulent que "les inscriptions susmentionnées seront radiées dans les meilleurs délais" et que "le notaire s'engage par conséquent à délivrer au CREDIT GENERAL les certificats de radiation desdites inscriptions dès que possible" ; qu'il en résulte qu'aux termes de l'acte authentique, le notaire a bien attiré l'attention des parties et notai riment de la société CREDIT GENERAL sur le fait qu'au jour de la signature de l'acte authentique les inscriptions hypothécaires, détenues par ta BANQUE MIRE PAJOT ET MARTIN n'étaient pas encore levées ; qu'ainsi, c'est en toute connaissance de cause, et de son propre fait que la société CREDIT GENERAL a conclu l'acte de prêt, alors que les mainlevées d'hypothèque n'avaient pas encore été obtenues ; que même si l'offre de prêt avait été acceptée dès le [...] août 1997, le notaire aurait néanmoins dû, dans le cadre de sa mission d'information et de conseil, quel que soit les compétences de sa cliente ainsi que sa connaissance de la situation, attiré son attention sur les risques résultant de l'absence de mainlevée d'hypothèque inscrites par les autres créanciers, au jour de la signature de l'acte, d'autant que la société CREDIT GENERAL avait bien insisté, aux termes de l'offre de prêt et du courrier adressé au notaire le chargeant de rédiger l'acte authentique, sur sa volonté d'obtenir une inscription d'hypothèque de premier rang sur les immeubles appartenant à la SCI ; que or, il ne résulte pas des éléments de la procédure que cette mise en garde ait été faite (
) ; qu'il résulte de ce qui précède que le notaire a commis une faute, d'une part, en ne mettant pas en garde la société CREDIT GENERAL sur le risque encouru du fait de l'absence du mainlevée des hypothèques détenues par la BANQUE JOIRE PAJOT MARTIN, et de l'incertitude sur la réalisation de toutes les conditions posées par elle pour lever son inscription d'hypothèque (
) ; que ces fautes ont nécessairement un lien de causalité avec le préjudice invoqué par la société CREDIT GENERAL, dès lors que, n'ayant pas obtenu la mainlevée de certaines hypothèques inscrites au profit de la BANQUE JOIRE PAJOT MARTIN, elle n'a pas eu d'inscription d'hypothèque de premier rang sur les immeubles concernés, et n'a pu bénéficier de ce privilège dans le cadre de la liquidation des actifs de la SCI JCLC ; (
) qu'en conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a dit que la X... a commis un manquement à son obligation de conseil et d'information de nature à engager sa responsabilité ; (
) que la responsabilité du notaire étant ainsi engagée, le préjudice en résultant s'analyse en une perte de chance de ne pas avoir contracté ou d'avoir contracté à des conditions différentes ; que dans ces conditions et s'agissant d'un préjudice résultant de la perte d'éventualités, la société CREDIT GENERAL ne peut réclamer une indemnité égale à la totalité du gain espéré, mais une indemnité représentant une fraction de l'avantage espéré, plus ou moins forte selon la probabilité de sa réalisation ; que dans ces conditions et s'agissant d'un préjudice résultant de la perte d'éventualités, la société CREDIT GENERAL ne peut réclamer une indemnité égale à la totalité du gain espéré, mais une indemnité représentant une fraction de l'avantage espéré, plus ou moins forte selon la probabilité de sa réalisation ; qu'ainsi, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a dit que la faute commise a causé au CREDIT GENERAL une perte de chance, et a débouté cette dernière de sa demande de réparation intégrale du préjudice financier subi ; (
) qu'il a été précédemment rappelé qu'aux termes de l'offre de prêt du 7 août 1997 acceptée le [...] août 1997, qu'elle a établie, la société CREDIT GENERAL avait stipulé à l'article 5 que les fonds ne seraient disponibles immédiatement que sous réserve de la réalisation à cette date de trois conditions, dont une inscription hypothécaire à concurrence de 43.000.000 Francs Belges (6.991.869 Francs Français) à prendre par acte d'ouverture de crédit en premier rang sur la pleine propriété de plusieurs immeubles appartenant aux époux B... ; qu'or, la société CREDIT GENERAL a finalement décidé d'octroyer le prêt à la SCI JCLC aux termes de l'acte authentique du 17 octobre 1997, alors que le notaire l'avait informée des conditions exigées par la BANQUE JOIRE PAJOT MARTIN pour la levée de ses hypothèques, et a, aux termes de cet acte, clairement attitré son attention, sur le fait que les immeubles sur lesquels elle souhaitait inscrire une hypothèque de premier rang étaient encore grevés d'hypothèques inscrites par d'autres créanciers, dont la BANQUE JO1RE PAJOT MARTIN, le détail de ces dernières étant mentionné expressément en page 10 à 14 de l'acte authentique ; qu'il s'ensuit que la société CREDIT GENERAL, a décidé de prendre ce risque en toute connaissance de cause et de la situation économique des époux B..., diminuant par la même d'au moins 50% ses chances d'obtenir, d'une part, la mainlevée des hypothèques de la BANQUE PAJOT JOIRE MARTIN, d'autre part, une hypothèque de premier rang sur tous les immeubles, puisqu'il demeurait un aléa sur la réalisation des différentes conditions exigées par cette dernière ; que compte tenu des impasses faites par la société CREDIT GENERAL sur les conditions initialement exigées, en toute connaissance de cause, et des autres garanties obtenues par elle des époux B..., il peut être considéré qu'il y avait peu de chance pour qu'elle décide finalement de ne pas contracter ou de contracter à des conditions différentes avec la SC1 JCLC, si elle avait été dûment informée des conséquences éventuelles du risque pris, cette perte de chance pouvant être évaluée à [...]% ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'à titre liminaire, il convient de rappeler que selon Maître A... (courrier du 27 février [...]03 pièce n° 3 en défense) l'opération financière objet de la présente action en responsabilité « avait à l'époque pour but de libérer Monsieur B... de diverses dettes professionnelles qui grevaient son activité de lotisseur. Dans le cadre de cette opération, Monsieur et Madame B... ont proposé à leurs créanciers hypothécaires une somme forfaitaire afin de solder définitivement les créances existantes. Trois créanciers étaient concernés, le CREDIT FONCIER DE FRANCE, la CAISSE D 'EPARGNE, la BANQUE JOIRE PAJOT ET MARTIN [
] La négociation forfaitaire a été arrêtée à 2 000 000 francs et le crédit foncier a accepté contre versement de cette somme de donner mainlevée des garanties lui bénéficiant. La BANQUE JOIRE PAJOT MARTIN bénéficiait d'une hypothèque judiciaire provisoire qui après inscription de l'hypothèque judiciaire définitive se sont élevés respectivement à 4 000 000 francs et 1 732 759 francs. Dans l'accord obtenu qui comportait d'autres conditions, la BANQUE JOIRE PAJOT MARTIN a accepté de donner levée de ses garanties contre le versement d'une somme de 1 300 000 francs. La CAISSE D 'EPARGNE était quant à elle créancière d'une somme de 1 500 000 francs ; elle a accepté de donner mainlevée contre versement d'une somme de 800 000 francs » que s'agissant du positionnement ainsi allégué de la BANQUE JOIRE PAJOT ET MARTIN, cet établissement avait fait connaître par courrier adressé le 15 octobre 1997 à Maitre A... qu'elle acceptait de donner mainlevée des inscriptions grevant les immeubles appartenant aux époux B... sous réserve de la levée de quatre conditions ; qu'en effet, il ressort d'une lettre adressée le 11 juin 1997 par cet établissement bancaire à la SNC B... qu'une somme de totale de 3 801 061,57 francs arrêtée au 29 mai 1997 était alors devenue exigible à la suite de la dénonciation de trois concours financiers précédemment consentis (pièces n° 2/1 et 2/2 en défense) ; que selon les explication de la société FLANDRES CONTENTIEUX, venant aujourd'hui aux droits de la BANQUE JOIRE PAJOT ET MARTIN, une réunion se tint le 24 juillet 1997 avec Monsieur B..., réunion au cours de laquelle cette personne évoqua la possibilité de mettre en place un crédit lui permettant de consolider sa situation, et ce par le biais de la CBC BANQUE suivant acte à authentifier par une étude notariale ; que ce contexte révèle donc que la BANQUE JOIRE PAJOT ET MARTIN tenait une place centrale dans l'environnement économique de Monsieur et Madame B... pour être, selon les données des débats, à l'origine de la décision de ces derniers de restructurer leur situation patrimoniale ; que dans ce cadre, la CBC BANQUE se garde bien d'énoncer les circonstances dans lesquelles la banque CREDIT GENERAL fut alors nécessairement approchée par Monsieur B... pour conclure le prêt litigieux, ainsi que les conditions de la négociation précontractuelle ayant pu la conduire, le 17 octobre 1997, à consentir, l'ouverture d'une ligne de crédit des plus conséquentes au profit d'une SCI dont les associés rencontraient, d'évidence, des difficultés financières qu'en effet, il est patent, que le CREDIT GENERAL n'a pu, sauf à faire preuve d'une légèreté des plus blâmables dans la conduite de ses affaires, manquer de prendre connaissance de la situation financière et patrimoniale des emprunteurs ainsi que de leurs difficultés financières, tout particulièrement vis à vis de la BANQUE JOIRE PAJOT ET MARTIN ; que ceci énoncé, il y a lieu d'examiner les demandes présentées par les parties à l'instance : qu'aux termes de l'article 1382 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » ; qu'il en résulte que le notaire ayant instrumenté un acte est tenu d'en assurer l'efficacité ainsi que la sécurité juridique, tout en conseillant et en informant chacune de parties à l'acte, y compris sur les modalités de l'acte les plus appropriées à l'objectif poursuivi ; (
) que d'évidence, en professionnel rompu au monde des affaires, la banque CREDIT GENERAL ne pouvait alors se méprendre, d'une part, sur le fait que l'ensemble des biens immobiliers décrits étaient toujours l'objet d'inscriptions hypothécaires, spécialement de la BANQUE JOIRE PAJOT ET MARTIN ; (
) qu'en revanche, c'est à juste titre que cet établissement bancaire reproche à Maître A... d'avoir manqué à son obligation d'information et de conseil dans la mesure où, nonobstant l'indication selon laquelle celui-ci avait « vérifié les titres antérieurs, la situation hypothécaire et fiscale et constaté qu'ils ne [contenaient] aucune disposition pouvant nuire au CREDIT GENERAL », cet officier public ministériel, qui n'était pas déchargé de ses obligations du fait des compétences de cette banque dans la gestion de ses affaires, aurait dû spécialement attiré son attention sur le risque encouru du fait de l'inefficacité possible de la prise de garantie recherchée ; qu'en effet, en professionnel du droit, le notaire instrumentaire ne pouvait ignorer que l'accord de la BANQUE JOIRE PAJOT ET MARTIN pour donner mainlevée de ses inscriptions d'hypothèques n'était pas acquis en l'absence d'écrit exprès et irrévocable en ce sens à la date du 17 octobre 1997, de sorte qu'il aurait dû alerter son mandant sur les risques liés aux stipulations de l'acte qui organisait un déblocage des fonds à l'emprunteur avant d'avoir obtenu, avec certitude, la levée de l'ensemble des hypothèques ; que dans ces conditions, il y a lieu de retenir la responsabilité de Maître A... et, partant, celle de la X... recherchée.
1°) ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs ; qu'en affirmant que le notaire avait manqué à son devoir de conseil « en ne mettant pas en garde la société Crédit Général sur le risque encouru du fait de l'absence de mainlevée des hypothèques détenues par la banque Joire Pajot Martin, et de l'incertitude sur la réalisation de toutes les conditions posées par elle pour lever son inscription d'hypothèque » (arrêt, p. 8, al. 5 ; v. p. 4, dern. al., p. 7, al. 3), tout en constatant que « le notaire a(vait) attiré l'attention (
) de la société Crédit Général sur le fait qu'au jour de la signature de l'acte authentique les inscriptions hypothécaires détenues par la banque Joire Pajot et Martin n'étaient pas encore levées » (arrêt, p. 7, al. 1, nous soulignons) et qu'il l'avait également « informée des conditions exigées par la Banque Joire Pajot et Martin pour la levée de ses hypothèques (
) » (arrêt, p. 9, antepen. al.), ce dont il résultait que la banque avait « décidé de prendre ce risque en toute connaissance de cause », alors qu' « il demeurait un aléa sur la réalisation des différentes conditions exigées par (la banque Joire Pajot Martin) » (arrêt, p. 9, pen. al.), la cour d'appel s'est contredite, violant l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse le notaire ne saurait répondre des conséquences d'un engagement souscrit en toute connaissance de cause ; qu'en retenant que le notaire, avait fait perdre à la banque une chance « (de) décid(er) finalement de ne pas contracter ou de contracter à des conditions différentes avec la SCI JCLC, si elle avait été dûment informée des conséquences éventuelles du risque pris » bien qu'elle ait relevé que cette banque avait « décidé de prendre ce risque en toute connaissance de cause » (arrêt, p. 9, dern. al.), ce dont il résultait que la banque avait parfaitement conscience des risques résultant de l'absence de mainlevée des hypothèques et de la non-réalisation de certaines conditions posées par la banque Joire Pajot et Martin lorsqu'elle s'était engagée, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable au litige ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse le notaire ne saurait répondre du dommage qui s'est d'ores et déjà produit avant son intervention et n'est donc pas la conséquence de sa faute ; qu'en relevant, pour écarter, le moyen tiré de ce que l'offre de prêt avait d'ores et déjà été adressée et acceptée avant l'intervention du notaire et hors sa présence, qu'il « (aurait) une obligation de conseil absolu, dev(rait) apporter tout conseil utile, même si l'acte est déjà parfait » (arrêt, p. 4, dern. al.) et qu'il « aurait, néanmoins dû » éclairer les parties sur les risques encourus (arrêt, p. 7, al. 3), quand de tels motifs n'étaient pas de nature à établir le caractère causal de la faute imputée au notaire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable au litige ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse les juges du fond ne peuvent d'office qualifier le préjudice de perte de chance, sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, la société CBC Banque sollicitait la condamnation du notaire à l'indemniser de l'intégralité du préjudice qu'elle estimait avoir subi (ses conclusions, p. antepen. al. à p. 22 al. 7) ; que dès lors, en jugeant que le préjudice subi par M. X... s'analysait en une « perte de chance de ne pas avoir contracté ou d'avoir contracté à des conditions différentes » (arrêt, p. 9, dern. al.), sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen qu'elle relevait d'office, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
5°) ALORS QU'en toute hypothèse l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que, l'établissement de crédit sollicitait en cause d'appel la condamnation du notaire à l'indemniser du préjudice résultant de ce qu'« il (aurait été) établi qu'(elle) n'aurait pas contracté le prêt litigieux si elle n'avait pas bénéficié de cette garantie, condition substantielle et déterminante de son engagement » (ses conclusions, p. [...] antepen. al. à p. 22 al. 7) ; qu'en condamnant néanmoins le notaire à indemniser l'établissement de crédit d'une perte d'une chance « d'avoir contracté à des conditions différentes » (arrêt, p. 9, dern. al.) quand cette éventualité n'était pas invoquée par la demanderesse à l'action, la cour d'appel l'a indemnisée d'un préjudice dont elle ne demandait pas la réparation et, ce faisant, a dénaturé les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
6°) ALORS QU'en toute hypothèse la fonction de la responsabilité civile est de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit ; qu'en jugeant que le manquement imputé au notaire avait fait perdre à la banque une chance « de ne pas avoir contracté ou d'avoir contracté à des conditions différentes » (arrêt, p. 9, dern. al.), quand ces deux hypothèses étaient incompatibles, les préjudices résultant du défaut de réalisation de l'une et de l'autre branche de l'alternative ne pouvant dès lors être cumulativement indemnisés, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale sans perte ni profit.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la SCP Fonteyne Bosquillon de Jenlis Boudry Lesselin venant aux droits de la X... avait engagé sa responsabilité contractuelle du fait de son manque de diligence dans le suivi du dossier à la suite de la signature de l'acte authentique du 17 octobre 1997 et de l'AVOIR, par conséquent, condamnée à payer à la société CBC Banque, anciennement dénommée Crédit Général la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le notaire est tenu de s'assurer de la validité, de l'efficacité de l'acte auquel il prête son concours en fonction du but poursuivi par les parties, et doit, sauf s'il en est dispensé expressément par ces dernières, veiller à l'accomplissement des formalités nécessaires à la mise en place des sûretés qui en garantissent l'exécution, quelles que soient les compétences personnelles de son client ; (
) qu'en l'espèce, il convient de rappeler que le groupe B... a rencontré en 1997 d'importantes difficultés financières ayant amené à la désignation judiciaire de Maitre C... en qualité de mandataire ad hoc, avec pour objectif d'éviter une procédure collective, que dans ce cadre les biens immobiliers appartenant aux époux B..., évalués à 7 000 000 francs ont ôté apportés à une SCI JCLC constituée le 17 octobre 1997 ; que pour ce faire et afin d'acquérir neuf immeubles, la banque CREDIT GENERAL, aujourd'hui CBC BANQUE a accordé à la SCI JCLC un crédit immobilier à remboursement unique du capital à échéance, d'un montant de 6 991 689 francs, aux termes d'une offre adressée le 6 août 1997 précisant que "l'offre est acceptée sous la condition résolutoire de la non conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé, le crédit devant être prélevé et les garanties constituées dans le même délai" ; qu'à l'article 5 de cette offre il est stipulé que les fonds seront disponibles immédiatement sous réserve de la réalisation à cette date de trois conditions, dont la constitution de garanties comme indiqué au paragraphe "garanties" ; qu'à l'article 12 intitulé "garanti" il est stipulé "Vos engagement au titre du contrat de crédit que nous proposons seront garantis par : - une inscription hypothécaire c concurrence de 43.000.000 Francs Belges (6.991.869 Francs Français) à prendre par acte d'ouverture de crédit en premier rang sur la pleine propriété de vos immeubles situés : [...] ; [...] - [...]  ; [...] ; [...] ; [...] D '[...]; [...] ; [...] ; [...] ; [...] - la mise en gage à notre profil des droits découlant du contrat d'assurance sur la vie souscrit par Monsieur Jean B... auprès de la compagnie OMNIVER sur sa tête et dont le capital assuré s'élèvera à 1 'échéance du contrat à 36.000.000 Francs Belges - la mise en gage à notre profit des droits découlant du contrat d'assurance sur la vie souscrit par Monsieur km B... auprès de la compagnie OMNIVER sur sa tête et dont le capital assuré s'élèvent à l'échéance du contrat à BEF 7.000.000 » ; que cette offre, rédigée par la société CREDIT GENERAL, en dehors de toute présence du notaire, a été acceptée le [...] août 1997 par les époux B..., représentant la SCI JCLC, ces derniers accordant en outre leur caution solidaire et indivisible à concurrence du montant du prêt à savoir 6 991 869 francs, la mise en gage des droits découlant du contrat d'assurance-vie souscrite par Jean B... auprès de la compagnie OMNIVER prévoyant un capital à échéance de 36 000 000 francs belges, ainsi que la mise en gage des droits découlant du contrat d'assurance-vie souscrit par Jean B... auprès de la compagnie OMNIVER prévoyant un capital échéance de 7 000 000 francs belges ; que par courrier du 3 septembre 1997, la société CREDIT GENERAL a confié à Maîtres Z... et A..., notaires, la rédaction de l'acte de crédit immobilier en précisant " une inscription hypothécaire de 6 991 869 francs en premier rangs devra être prise "sur les immeubles mentionnés dans l'offre, la banque en donnant une description exacte et ajoutant "les clauses et conditions reprises à notre dit acte ne resteront d'application que pour autant que l'acte soit signé avant le 6 août 1997 et que vous puissiez vous conformer à toutes nos instructions ci annexées"; que par courrier du 15 octobre 1997 adressé à Maître Didier A..., la BANQUE JOIRE PAJOT MARTIN a accepté de donner mainlevée des inscriptions grevant à son profit les immeubles sis [...][...] [...] à [...]. [...] , [...] , [...] , [...] [...] [...] à [...], [...] , et [...] ", aux conditions suivantes ainsi mentionnées : « a- Contre versement en nos caisses de la somme de 1.300.000 Frs (198.183 euros) correspondant au prix de vente de l'immeuble de la rue [...], pourvu que celui-ci intervienne au plus tard le 31 Octobre 1997 (la date initiale comprise dans notre accord du 29 Septembre 1997 étant le 15 Octobre 1997), b- Contre la prise d'une inscription hypothécaire conventionnelle sur des immeubles commerciaux situés à [...] dans lequel est exploité un hôtel et contre le nantissement préalable en faveur de notre banque des parts que Monsieur B... délient de la SNC HOTEL DES FLANDRES, outre l'ordre irrévocable donné à Maître Philippe D..., Notaire, de nous verser 380.000 Frs (57.9306 euros) sur le prix de cession de celle-ci, ladite vente devant intervenir au plus tard le 31 Décembre 1997. c- Contre l'inscription préalable d'une hypothèque conventionnelle en premier rang sur les lots 2, 38 et 39 du lotissement [...] et l'ordre irrévocable donné à Maître E..., Notaire, de virer au profit de notre banque le produit de la vente à concurrence de 676.198 Frs TTC (103.085 euros) ce règlement devant intervenir au plus tard le 31 Décembre 1997. En outre, l'ensemble des conditions et modalités précitées devront préalablement, à leur mise en oeuvre, recueillir l'accord de Maître Jean F... C...  agissant en qualité de mandataire ad hoc de la SNC B... H...  59 et de Monsieur Jean B... en vertu de l'ordonnance rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Commerce de Lille en date du 13 Mai 1997. A ce jour, nous demeurons dans l'attente de l'accord de Maître C.... Concernant les mures conditions, elles devront être remplies préalablement à la mainlevée de nos inscriptions (...) » ; que l'acte authentique de prêt n été conclu entre la société CREDIT GÉNÉRAL et la société JCLC le 17 octobre 1997, la première échéance étant fixée au 17 novembre 1997 ; aux termes de l'article 3 de cet acte authentique il est mentionné "les crédités déclarent hypothéquer au profit de la banque (...) la pleine propriété des biens suivants (
)', la liste des biens visés dans l'offre de crédit étant reprise ; que les pages 10 à 14 de l'acte authentique de prêt, d'une part, détaillent la situation hypothécaire des biens immobiliers et notamment l'existence sur les immeubles susvisés, d'une inscription de privilège de vendeur et d'une inscription d'hypothèque conventionnelle au profit de la BANQUE JOIRE PAJOT ET MARTIN, d'autre part, stipulent que " les inscriptions susmentionnées seront radiées dans les meilleurs délais" et que "le notaire s'engage par conséquent à délivrer au CREDIT GENERAL les certificats de radiation desdites inscriptions dès que possible" (
) ; qu'il est par ailleurs stipulé en page 15 au premier paragraphe de l'acte authentique de prêt :" ils garantissent que dans les quinze jours de la signature des présentes l'hypothèque au profit de Banque, sera inscrite en PREMIER RANG au bureau des hypothèques, et que aussi longtemps que la date (dette) n'aura pas été intégralement remboursée, aucun privilège ou droit réel quelconque ne primera cette inscription hypothécaire" ; que le pronom "ils" utilisé en tête de ce paragraphe , qui dans la logique de l'acte correspond "aux crédités", c'est à dire aux époux B... représentant la SCI JCLC, révèle que la garantie d'inscription de l'hypothèque de premier rang dans un délai de quinze jours a été contractée par ces derniers, le notaire devant quant à lui veiller à l'accomplissement des formalités nécessaires û la mise en place de cette hypothèque de premier rang, notamment en adressant rapidement les certificats de radiation à sa cliente ;que c'est au regard de ces stipulations de l'acte authentique que doivent être interprétées les dispositions du document intitulé "bon pour grosse", aux termes duquel le notaire indique qu'il prendra toute diligence, toutes dispositions, pour que l'inscription soit prise dans les quinze jours de l'acte ; que par courrier du 11 décembre 1998 la X... a indiqué à Maître C... en sa qualité d'administrateur ad hoc, que les fonds dégagés par la SCI JCLC lors de l'emprunt consenti par la société CREDIT GENERAL avait permis notamment d'affecter la somme de 1 300 000 francs au remboursement de la BANQUE JOIRE PAJOT MARTIN, créancier hypothécaire, et 75 000 francs aux frais de mainlevée des diverses hypothèques ;qu'il en résulte que le notaire a fait le nécessaire pour que la première condition exigée par la BANQUE JOIRE PAJOT MARTIN, aux termes de son courrier du 15 octobre 1997, soit réalisée ;qu'afin d'assurer l'efficacité de l'acte rédigé par lui, le notaire aurait dû s'enquérir de la mainlevée d'hypothèques acceptée par la BANQUE JOIRE PAJOT MARTIN, et s'informer sur la réalisation ou non des autres conditions exigées pour ce faire par cette dernière, aux fins de recueillir le certificat de radiation en lien, étant précisé que la réalisation des autres conditions exigées par la BANQUE JOIRE PAJOT MARTIN dépendait non de la X... , mais de Maître Philippe D..., de Maître E..., notaires, et de Maître Jean-Luc C... ès qualités de mandataire ad hoc de ta SNC B... H...  59 et de monsieur Jean B... ; qu'or, ce problème a manifestement été délaissé, car il n'y a aucun échange entre les parties à ce propos avant 2003, époque à laquelle la société CREDIT GENERAL s'est souciée du problème, compte tenu de la liquidation judiciaire de la SCI JCLC, prononcée le 24 avril 2002, aux termes d'un jugement du tribunal de commerce de Lille, qui a considéré que la SC1 JCLC avait été constituée en période suspecte dans le seul but de prévenir le dépôt de bilan du groupe B..., objet de procédures collectives dès le 16 février 1998 ; que si le notaire n'avait aucun mandat lui permettant d'obtenir la réalisation des autres conditions exigées par la BANQUE JOIRE PAJOT MARTIN, pour la mainlevée de l'hypothèque, de sorte qu'on ne peut lui reprocher leur non réalisation, en revanche, un suivi assidu du dossier aurait permis une intervention plus rapide auprès de cette dernière, et éventuellement de trouver une solution avant la liquidation judiciaire de la SCI JCLC ; qu'en effet, il résulte d'un courrier du 4 octobre 2004 adressé par la X... que si la plupart des mainlevées d'hypothèques ont été obtenues, certaines inscriptions hypothécaires bénéficiant à la BANQUE JOIRE PAJOT ET MARTIN, devenue FLANDRES CONTENTIEUX, ont subsisté, malgré le versement à cette dernière de la somme de francs le 24 octobre 1997, car l'une des autres conditions à savoir une prise de garantie sur un autre bien appartenant à monsieur B..., n'a pu être obtenue par Maître D..., notaire mandaté pour ce faire ; qu'il résulte de ce qui précède que le notaire a commis une faute, d'une part, en ne mettant pas en garde la société CREDIT GENERAL sur le risque encouru du fait de l'absence du mainlevée des hypothèques détenues par la BANQUE JOIRE PAJOT MARTIN, et de l'incertitude sur la réalisation de toutes les conditions posées par elle pour lever son inscription d'hypothèque, d'autre part, en négligeant le suivi de ce dossier jusqu'en 2003 ; que ces fautes ont nécessairement un lien de causalité avec le préjudice invoqué par la société CREDIT GENERAL, dès lors que, n'ayant pas obtenu la mainlevée de certaines hypothèques inscrites au profit de la BANQUE JOIRE PAJOT MARTIN, elle n'a pas eu d'inscription d'hypothèque de premier rang sur les immeubles concernés, et n'a pu bénéficier de ce privilège dans le cadre de la liquidation des actifs de la SCI JCLC ; (
) qu'il sera par ailleurs ajouté (au jugement) que la X... a également engagé sa responsabilité contractuelle du fait de son manque de diligences dans le suivi du dossier à la suite de la signature de l'acte authentique du 17 octobre 1997 ; que la responsabilité du notaire étant ainsi engagée, le préjudice en résultant s'analyse en (
) une perte de chance de se retourner plus rapidement vers la BANQUE, JOIRE PAJOT MARTIN, sans garantie néanmoins d'obtenir la mainlevée de son hypothèque; que dans ces conditions et s'agissant d'un préjudice résultant de la perte d'éventualités, la société CREDIT GENERAL ne peut réclamer une indemnité égale à la totalité du gain espéré, mais une indemnité représentant une fraction de l'avantage espéré, plus ou moins forte selon la probabilité de sa réalisation ; que (
) La faute contractuelle par ailleurs retenue à l'égard de la X... au titre du manque de suivi ayant également causé une perte de chance à l'égard de la société CREDIT GENERAL, elle sera déboutée de sa demande de réparation intégrale de cc chef ; (
) qu'il a été précédemment rappelé qu'aux termes de l'offre de prêt du 7 août 1997 acceptée le [...] août 1997, qu'elle a établie, la société CREDIT GENERAL avait stipulé à l'article 5 que les fonds ne seraient disponibles immédiatement que sous réserve de la réalisation à cette date de trois conditions, dont une inscription hypothécaire à concurrence de 43.000.000 Francs Belges (6.991.869 Francs Français) à prendre par acte d'ouverture de crédit en premier rang sur la pleine propriété do plusieurs immeubles appartenant aux époux B... ; qu'or la société CREDIT GENERAL a finalement décidé d'octroyer le prêt à la SCI JCLC aux termes de l'acte authentique du 17 octobre 1997, alors que le notaire l'avait informée des conditions exigées par la BANQUE JOIRE PAJOT MARTIN pour la levée de ses hypothéquas, et a, aux termes de cet acte, clairement attitré son attention, sur le fils que les immeubles sur lesquels elle souhaitait inscrire une hypothèque de premier rang étaient encore grevés d'hypothèques inscrites par d'autres créanciers, dont la BANQUE JO1RE PAJOT MARTIN, le détail de ces dernières étant mentionné expressément en page 10 à 14 de l'acte authentique ; qu'il s'ensuit que la société CREDIT GENERAL, a décidé de prendre ce risque en toute connaissance de cause et de la situation économique des époux B..., diminuant par la même d'au moins 50% ses chances d'obtenir, d'une part, la mainlevée des hypothèques de la BANQUE PAJOT JOIRE MARTIN, d'autre part, une hypothèque de premier rang sur tous les immeubles, puisqu'il demeurait un aléa sur la réalisation des différentes conditions exigées par cette dernière ; (
) que par ailleurs, compte tenu de la procédure collective qui a rapidement concerné le groupe MASSE1N, et des multiples aléas autour de ta mainlevée des inscriptions d'hypothèque de la BANQUE JOIRE PAJOT MARTIN, la perte de chance d'obtenir cette mainlevée, du fait des négligences de la X... dans le suivi du dossier, peut être évaluée à 20% ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE d'emblée, et contrairement à son argumentation suivant laquelle elle assigne à Maître A... une obligation de résultat quant à la levée par la BANQUE JOIRE PAJOT ET MARTIN de ses inscriptions hypothécaires, il sera observé que la CBC BANQUE ne rapporte pas la preuve que ce notaire avait pu, avant la conclusion de l'acte du 17 octobre 1997, se porter garant en ce sens ;qu'à cet égard, il est effectivement simplement versé aux débats une lettre adressée le 06 octobre 1997 par Maître A... au CREDIT GENERAL, aux termes de laquelle le projet d'acte de prêt était alors notifié, avec les accords des créanciers inscrits limitant le montant des hypothèques et donnant accord de mainlevée, et précision faite qu'était encore attendu la confirmation du remboursement total d'un prêt CREDIT LYONNAIS sur l'immeuble de Bondues ; que si Maître A... conclut certes dans cet écrit que « dès la régularisation du contrat, j 'opérerai les remboursements et procéderai aux mainlevées des inscriptions afin que celle â prendre en vertu du prêt [vienne] bien en premier rang », il n'en demeure pas moins qu'aucune pièce aux débats ne vient objectiver que ce notaire disposait alors d'un mandat exprès émanant de la BANQUE JOIRE PAJOT ET MARTIN l'autorisant à donner mainlevée des inscriptions d'hypothèques prises contre Monsieur et Madame B... ; qu'au contraire, dans un courrier daté du 15 octobre 1997 adressé à Maître A..., la BANQUE JOIRE PAJOT PART1N indiquait qu'elle acceptait de donner mainlevée des inscriptions grevant les immeubles précédemment visés, mais aux conditions suivantes (courrier cité in extenso par l'arrêt, v. prec.) ; qu'or la CBC BANQUE n'a pas allégué que le notaire instrumentaire n'avait pas tenu informé le CREDIT GENERAL de cette position, cruciale, de la BANQUE JOIRE PAJOT ET MARTIN ; que dans ces conditions, il y a lieu de dire, en premier lieu, que la CBC BANQUE ne rapporte pas la preuve que Maître A... dressa l'acte authentique de prêt litigieux après avoir donné à la banque CREDIT GENERAL la garantie que la BANQUE JOIRE PAJOT ET MARTIN lui avait donné mandat exprès de donner mainlevée de ses inscription d'hypothèques, et ce une fois la somme de 1 300 000 francs perçue ; qu'au contraire, et même si le projet d'acte authentique n'est pas versé aux débats, la banque CREDIT GENERAL, personnellement présente lors de la signature de l'acte le 17 octobre 1997, prit connaissance à cette occasion des stipulations suivantes : (acte authentique cité in extenso par l'arrêt, v. prec.) (
) ; que d'évidence, en professionnel rompu au monde des affaires, la banque CREDIT GENERAL ne pouvait alors se méprendre, d'une part, sur le fait que l'ensemble des biens immobiliers décrits étaient toujours l'objet d'inscriptions hypothécaires, spécialement de la BANQUE JOIRE PAJOT ET MARTIN ; que d'autre part, seuls les associés de la SCI JCLC, en la personne de Monsieur et Madame B..., s'étaient personnellement engagés à obtenir, dans les meilleurs délais, une inscription d'hypothèque de premier rang au profit de la banque CREDIT GENERAL, et non Maître A..., pour preuve l'utilisation du pronom personnel « ils » renvoyant nécessairement aux intéressés et non à ce notaire instrumentaire ; que d'autre part enfin, et contrairement à l'argumentation de la CBC BANQUE, il convient de constater que le « bon pour grosse » versé aux débats (sa pièce n° 5) objective simplement que Maître A... avait été mandaté poux que l'hypothèque de la banque CREDIT GENERAL soit inscrite en premier rang dans les meilleurs délais ; qu'ainsi Maître A... s'était-il uniquement engagé à communiquer au CREDIT GENERAL les certificats de radiation des hypothèques grevant les immeubles de Monsieur et Madame B..., à charge pour ces derniers de faire diligence en ce sens auprès de leurs créanciers bancaires, dont la BANQUE JOIRE PAJOT ET MARTIN ; que par conséquent, le moyen de la CBC BANQUE tenant à l'existence d'une faute de Maître A... quant à l'absence d'obtention de l'accord de la BANQUE JOIRE PAJOT ET MARTIN pour lui donner mainlevée des inscriptions hypothécaires prises contre Monsieur et Madame B... sera écarté ;
1°) ALORS QUE les obligations du notaire tenu d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il instrumente ne s'étendent pas à la réalisation des conditions suspensives qui ne relèvent, sauf mission particulière en ce sens, que de la seule initiative des parties ; qu'en jugeant que « le notaire aurait dû s'enquérir de la mainlevée d'hypothèque acceptée par la banque Joire Pajot Martin, et s'informer sur la réalisation ou non des autres conditions exigées pour ce faire par cette dernière », « afin d'assurer l'efficacité de l'acte rédigé par lui » (arrêt, p. 7 dern. al. et p. 8, al. 2), quand il résultait de ses propres constatations que « le notaire n'avait aucun mandat lui permettant d'obtenir la réalisation des autres conditions exigées par la Banque Joire Pajot et Martin, pour la mainlevée de l'hypothèque, de sorte qu'on ne p[ouvait] lui reprocher leur non réalisation » (arrêt, p. 8, al. 3), la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, lorsqu'elles tendent à assurer l'efficacité d'un acte instrumenté par lui les obligations du notaire ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d'acte et relèvent de sa responsabilité délictuelle ; qu'en relevant que le notaire aurait dû « s'enquérir de la mainlevée d'hypothèques (
) », « afin d'assureur l'efficacité de l'acte rédigé par lui » (arrêt, p. 7 dern. al.), et qu'il avait « engagé sa responsabilité contractuelle du fait du manque de diligences dans le suivi du dossier à la suite de la signature de l'acte authentique du 17 octobre 1997 » (arrêt, p. 9, al. 1, nous soulignons ; p. 9, al. 5 ; dispositif, p. 11, al. 1), bien qu'en l'absence de tout mandat spécifique (arrêt p. 8, al. 3) sa responsabilité n'ai pu être retenue que sur le fondement délictuel, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 1147 du même code, dans leur rédaction applicable au litige ;
3°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent relever d'office que le préjudice subi s'analyse en une perte de chance, sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, la société CBC Banque sollicitait la condamnation du notaire à l'indemniser de l'intégralité du préjudice qu'elle estimait avoir subi (ses conclusions, p. antepen. al. à p. 22 al. 7) ; que dès lors, en relevant que le préjudice subi par M. X... s'analysait en une « perte de chance de s'(être) retournée plus rapidement vers la Banque Joire Pajot et Martin, sans garantie néanmoins d'obtenir la mainlevée de son hypothèque » (arrêt, p. 9, al. 2, al. 5 et p. 10, al. 1), sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen qu'elle relevait d'office, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit qu'il était résulté des fautes imputées à la SCP Fonteyne Bosquillon de Jenlis Boudry Lesselin venant aux droits de la X... une perte de chance pour la société CBC Banque, anciennement dénommée Crédit Général et de l'AVOIR, par conséquent, condamnée à payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QU'il a été précédemment rappelé qu'aux termes de l'offre de prêt du 7 août 1997 acceptée le [...] août 1997, qu'elle a établie, la société CREDIT GENERAL avait stipulé à l'article 5 que les fonds ne seraient disponibles immédiatement que sous réserve de la réalisation à cette date de trois conditions, dont une inscription hypothécaire à concurrence de 43.000.000 Francs Belges (6.991.869 Francs Français) à prendre par acte d'ouverture de crédit en premier rang sur la pleine propriété de plusieurs immeubles appartenant aux époux B... ; qu'or, la société CREDIT GENERAL a finalement décidé d'octroyer le prêt à la SCI JCLC aux termes de l'acte authentique du 17 octobre 1997, alors que le notaire l'avait informée des conditions exigées par la BANQUE JOIRE PAJOT MARTIN pour la levée de ses hypothèques, et a, aux termes de cet acte, clairement attitré son attention, sur le fait que les immeubles sur lesquels elle souhaitait inscrire une hypothèque de premier rang étaient encore grevés d'hypothèques inscrites par d'autres créanciers, dont la BANQUE JO1RE PAJOT MARTIN, le détail de ces dernières étant mentionné expressément en page 10 à 14 de l'acte authentique ; qu'il s'ensuit que la société CREDIT GENERAL, a décidé de prendre ce risque en toute connaissance de cause et de la situation économique des époux B..., diminuant par la même d'au moins 50% ses chances d'obtenir, d'une part, la mainlevée des hypothèques de la BANQUE PAJOT JOIRE MARTIN, d'autre part, une hypothèque de premier rang sur tous les immeubles, puisqu'il demeurait un aléa sur la réalisation des différentes conditions exigées par cette dernière ; que compte tenu des impasses faites par la société CREDIT GENERAL sur les conditions initialement exigées, en toute connaissance de cause, et des autres garanties obtenues par elle des époux B..., il peut être considéré qu'il y avait peu de chance pour qu'elle décide finalement de ne pas contracter ou de contracter à des conditions différentes avec la SC1 JCLC, si elle avait été dûment informée des conséquences éventuelles du risque pris, cette perte de chance pouvant être évaluée à [...]% ; que par ailleurs, compte tenu de la procédure-collective qui a rapidement concerné le groupe B..., et des multiples aléas autour de la mainlevée des inscriptions d'hypothèque de la BANQUE JOIRE PAJOT MARTIN, la perte de chance d'obtenir cette mainlevée, du fait des négligences de la X... dans le suivi du dossier, peut être évaluée à 20% ; que par courrier du 20 novembre 2003 la société CREDIT GENRAL a déclaré au passif de la SCI JCLC une créance privilégiée de 1 099 349, 09 euros au litre du prêt dont s'agit ; que la société CREDIT GENERAL affirme que grâce aux hypothèques que la BANQUE PAJOT JOIRE MARTIN, devenue FLANDRES CONTENTIEUX, a conservé sur cinq immeubles, cette dernière a pu récupérer la somme de 848 750 euros lors de la réalisation des actifs de la SCI JCLC, mais elle ne fournit aucune pièce pour étayer ses dires ; qu'elle indique avoir perçu la somme de 425 553, 14 euros les 12 et 16 mai 2004, grâce à la réalisation de la garantie issue des contrats d'assurance vie souscrits par monsieur B... auprès D'OMNIVER, et en justifie ; qu'elle indique également avoir pu, grâce aux hypothèques inscrites sur quatre immeubles, bénéficier d'un versement par le liquidateur judiciaire de la SCIJCLC d'une somme de 462 400 euros le 19 juillet 2010 ; qu'elle estime ainsi qu'il lui reste encore dû au 20 juillet 2013 la somme de 497 943, 55 euros, compte tenu des intérêts de retard depuis le 17 février 2003 au taux de 4, 168840, 5% ; que dès lors qu'il a été retenu que la société CREDIT GENERAL avait elle-même diminué ses chances de bénéficier d'une inscription d'hypothèque de premier rang sur tous les immeubles d'au moins 50%, et compte tenu du taux de perte de chance de 40% retenu du fait des fautes commises par le notaire, le préjudice subi par la société CREDIT GENERAL sera évalué à 100 000euros ; qu'en conséquence, par voie d'ajout au jugement déféré, la SCP FONTEYNE BOSQUILLON DE JENLIS BOUDRY LESSELIN venant aux droits de la X... sera condamnée à payer à la société CREDIT GENERAL la somme de 100 000 euros de dommages-intérêts, cette dernière étant déboutée du surplus de ses demandes ;
1°) ALORS QUE la perte de chance résulte de la disparition d'une éventualité favorable et ne saurait pallier la carence du demandeur dans l'administration de la preuve, qui lui incombe, de l'existence de son préjudice ; qu'en condamnant le notaire à indemniser la société CBC Banque d'une perte d'une chance de recouvrer les sommes que lui devait la SCI JCLC grâce à la mise en oeuvre des hypothèques de premier rang qui n'avaient pas été inscrites au profit de cette dernière (arrêt page 9 et 10, in fine), bien qu'elle ait relevé que la banque « affirm(ait) que grâce aux hypothèques que la banque Joire Pajot Martin (
) a(vait) conservées sur cinq immeubles, cette dernière a(vait) pu récupérer la somme de 848 750 euros lors de la réalisation des actifs de la SCI JCLC, mais (qu')elle ne fourni(ssait) aucune pièces pour étayer ses dires » (arrêt, p. 10, al. 3), la cour d'appel, qui a ainsi pallié la carence de cette banque dans l'administration de la preuve qui lui incombait, a violé l'article 1382 du code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, la fonction de la responsabilité civile est de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit ; qu'en condamnant le notaire à verser à la société CBC Banque la somme de 100 000 euros en réparation d'une perte de chance évaluée à 20 % de recevoir les sommes leur restant dues à l'issue des opérations liquidatives, en appliquant ce pourcentage à la somme de 497 943 euros, bien qu'il s'évince de ses propres constatations que cette créance ne pouvait être supérieur à la somme de 309 851,51 euros, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale sans perte ni profit.
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, la contradiction de motif équivaut à leur absence ; qu'en allouant à la société CBC Banque une indemnisation de 100 000 euros bien qu'elle ait relevé qu'elle avait perdu une chance égale à 20% de recevoir une somme de 309 851,57 euros ce dont il résultait que le montant du dommage devait être fixé à 61 970,30 euros, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.