AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

  LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

  Sur le pourvoi formé par :

  1°/ la société SEERI Ile-de-France, société anonyme, dont le siège est 20, bis Jardin Boildieu à Puteaux (Hauts-de-Seine),

  2°/ la Société de transactions foncières et immobilières "Sotrafim" (SARL), dont le siège est ... (Hauts-de-Seine),

  3°/ la société Résidence Beauregard, dont le siège est 48-50, avenue du président Wilson à Puteaux (Hauts-de-Seine)

 en cassation d'un arrêt rendu le 22 janvier 1991 par la cour d'appel de Paris (2è chambre, section A), au profit de :

  1°/ M. Lodovico XX..., demeurant Moulin de Jaumeron à Gif-sur-Yvette (Essonne), agissant en qualité de gérant des SCI ... SCI ...,

  2°/ la SCI ...,

  3°/ la SCI ..., dont le siège est rue Jean Poumaren à Gif-sur-Yvette (Essonne),

  4°/ M. XC..., demeurant ...,

  5°/ Mme XC..., demeurant ...,

  6°/ M. V..., demeurant ...,

  7°/ Mme V..., demeurant ...,

  8°/ M. XA..., demeurant ...,

  9°/ Mme XA..., demeurant ...,

  10°/ Mme XG..., demeurant ...,

  11°/ M. Nikola Y..., demeurant ... à Le Perreux (Val-de-Marne),

  12°/ Mme Suzanne XY..., épouse Y..., demeurant ... à Le Perreux (Val-de-Marne),

  13°/ M. Alain Claude A..., demeurant ...,

  14°/ Mme Denise U..., veuve D..., demeurant ... (Yvelines),

  15°/ M. Dominique G..., demeurant ...,

  16°/ Mme S..., épouse G..., demeurant ...,

  17°/ M. Haïm P..., demeurant ...,

  18°/ Mme Dominique X..., épouse P..., demeurant ...,

  19°/ Mme Marcelle O..., veuve K..., demeurant ...,

  20°/ Mlle Odette Q..., demeurant ...,

  21°/ Mme Gisèle XZ..., épouse XW..., demeurant ...,

  22°/ M. R...
XF..., demeurant ... (Essonne),

  23°/ Mme Joséphine N..., demeurant ...,

 défendeurs à la cassation ;

  Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

  LA COUR, en l'audience publique du 20 octobre 1992, où étaient

présents : M. Beauvois, président, M. Douvreleur, conseiller rapporteur, MM. XD..., C..., XE..., B..., I..., H..., T...
M..., M. Z..., Mlle L..., MM. E..., XB..., T...
J... Marino, conseillers, Mme F..., M. Chapron, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

  Sur le rapport de M. le conseiller Douvreleur, les observations de la SCP Vier et Barthélémy, avocat des sociétés SEERI Ile-de-France, SOTRAFIM et Résidence Beauregard, de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de M. XX..., ès qualités, des SCI ... et ..., des époux XC..., des époux V..., des époux XA..., de Mme XG..., des époux Y..., de M. A..., de Mme D..., des époux G..., des époux P..., de Mme K..., de Mlle Q..., de Mme XW..., de M. XF... et de Mme N..., les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

  Sur le moyen unique :

  Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 22 janvier 1991), que, le 18 novembre 1986, M. XX..., agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de gérant de la société civile immobilière ... société civile immobilière 4 et 6, Carrières d'Amérique, a promis de vendre un terrain à la Société de transactions foncières et immobilières (SOTRAFIM), avec faculté de substitution ; que, dans le délai prévu par une lettre du 14 janvier 1988, cette société a déclaré lever l'option, puis a assigné le promettant pour faire juger que la vente était parfaite, en faisant intervenir à la procédure les propriétaires du lotissement riverains du terrain, objet de la promesse, qui avaient prétendu que celui-ci était grevé d'une servitude de droit privé en application du cahier des charges du lotissement ;

  Attendu que la SOTRAFIM, la société en nom collectif Résidence de Beauregard, qui s'était substituée au bénéficiaire, et la société SEERI Ile-de-France, associée de la SOTRAFIM dans la société Résidence de Beauregard, font grief à l'arrêt de retenir que les réserves émises lors de la levée d'option n'ont pas permis la formation du contrat, alors, selon le moyen, "1°/ que seules les réserves susceptibles de constituer une contre-proposition font obstacle à la formation du contrat par l'acceptation de l'offre ; qu'en levant l'option, tout en indiquant son intention d'obtenir l'indemnité à laquelle lui donnait droit la garantie légale d'éviction et de retenir le prix, moyennant garantie bancaire, jusqu'à clarification des menaces d'éviction, la SOTRAFIM n'a fait que déclarer son intention d'user des droits que lui conféraient les articles 1638 et 1653 du Code civil, sans formuler de contre-propositions ; que, dès lors, la cour d'appel a violé les articles 1108 et 1589 du Code civil ; 2°/ qu'était dépourvue de toute incidence l'affirmation selon laquelle la SOTRAFIM aurait tardivement cherché à obtenir le cahier des charges créant les servitudes d'intérêt privé des riverains, dès lors qu'il est expressément constaté que l'option a été levée dans le délai contractuellement imparti ; qu'ainsi, la cour d'appel a violé de plus fort les articles 1108 et 1589 du Code civil ; 3°/ que la cour d'appel ne pouvait reprocher à la SOTRAFIM de ne pas avoir déterminé les risques et incidences de la 

servitude administrative du Traité de 1889 limitant la hauteur des constructions, sans rechercher si celle-ci, devenue sans objet en raison de l'adoption d'un plan d'occupation des sols, s'accompagnait nécessairement de servitudes d'intérêt privé, entachant par là-même sa décision d'un défaut de base légale au regard des 

 articles 1108 et 1638 du Code civil ; 4°/ que la révélation des servitudes non apparentes incombant au vendeur, la cour d'appel ne pouvait, dans le silence de la promesse sur l'existence des servitudes d'intérêt privé, reprocher à la SOTRAFIM de n'avoir pas mesuré les risques et les incidences de la servitude administrative constituée par le Traité de 1889, violant ainsi les articles 1108 et 1638 du Code civil" ;

  Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que les termes de la lettre du 14 janvier 1988 traduisaient l'absence de volonté du bénéficiaire de lever l'option purement et simplement, dans les conditions de la promesse, et que les réserves exprimées suggéraient une modification des conditions initiales du prix par le truchement de dommages-intérêts, la cour d'appel a pu en déduire, abstraction faite de motifs surabondants, que le contrat de vente ne s'était pas formé ;

  D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

  PAR CES MOTIFS :

  REJETTE le pourvoi ;

  Condamne la société SOTRAFIM, la SNC Résidence de Beauregard et la société SEERI Ile-de-France à payer à M. XX... ès qualités, et aux SCI ... et ..., ensemble, la somme de sept mille francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

  Les condamne, envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

  Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du dix-huit novembre mil neuf cent quatre vingt douze.