LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Agen, 2 mai 2012), que M. X... a consenti aux époux Y..., ses voisins, par acte authentique reçu par M. Z..., notaire, le 19 novembre 1988, une servitude de vue ; qu'estimant que les époux Y... avaient ouvert en 1989 deux fenêtres sur leur façade ouest, alors qu'il ne les avait autorisés à ouvrir qu'une fenêtre sur la façade sud, il les a assignés en 2001 en suppression de ces deux fenêtres ; 
Sur le premier moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant relevé que l'acte du 19 novembre 1988 restait valide malgré l'annulation des mentions surchargées et non paraphées, et emportait concession de servitude, la cour d'appel, qui a constaté que, du fait de ces annulations, les modalités de la servitude restaient insuffisamment établies et qui a recherché la commune intention des parties à l'acte dans les déclarations des époux Y... et du notaire ainsi que dans la configuration des lieux constatée lors d'un transport et dans l'attitude de M. X... qui n'a protesté qu'au bout de douze ans contre les ouvertures réalisées par les époux Y..., a pu retenir, sans dénaturation, que la servitude portait sur deux fenêtres ouvertes sur la façade ouest ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant relevé que l'acte du 19 novembre 1988 comportait de la part de M. X... l'engagement pour lui-même et ses futurs ayants-droit de n'édifier aucune construction sur la portion de terrain grevée par la servitude de vue qu'il constituait, la cour d'appel en a exactement déduit, sans dénaturation, que le mur édifié par M. X... sur la parcelle en cause contrevenait à cet engagement et devait donc être supprimé, peu important qu'il diminue ou non l'exercice de la servitude de vue ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Mais sur le troisième moyen : 
Vu l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 455 du code de procédure civile ; 
Attendu que pour rejeter la demande de condamnation du notaire à une certaine somme à titre de dommages-intérêts au profit de M. X..., l'arrêt retient que les ratures et surcharges irrégulières figurant sur l'acte dressé le 19 novembre 1988, si elles sont constitutives d'une faute de la part de M. Z..., n'ont causé à M. X... aucun préjudice et que celui-ci s'est lancé dans une longue procédure judiciaire uniquement par esprit de malice ; 
Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que les ratures et surcharges irrégulières annulées du fait de la faute de M. Z... avaient rendu incertaines les modalités d'exercice de la servitude, la cour d'appel, qui s'est contredite, a violé les textes susvisés ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté M. X... de sa demande de dommages-intérêts à l'égard de M. Z..., l'arrêt rendu le 2 mai 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ; 
Condamne M. Z... et M. X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... à payer la somme de 3 000 euros à M. X... et condamne M. X... à payer la somme de 3 000 euros aux époux Y... ; rejette les autres demandes ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille quinze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. X... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que la servitude de vue consentie dans l'acte notarié du 19 novembre 1988 porte sur deux fenêtres créées sur la façade Ouest de la maison de M. et Mme Y... et débouté M. X... de sa demande d'obturation de ces ouvertures ; 
AUX MOTIFS QUE lorsque la servitude est déterminée par un titre, le titre fixe définitivement l'étendue de la servitude et les modalités de son exercice ; qu'il peut être suppléé par témoins ou présomptions à l'insuffisance du titre lorsqu'il existe un commencement de preuve par écrit ; qu'en l'espèce, M. et Mme Y... peuvent se prévaloir d'un titre ; mais qu'en raison de l'annulation de certaines de ses mentions, celui-ci est insuffisant à établir les modalités d'exercice de la servitude ; que M. et Mme Y... sont toutefois fondés à soutenir que cet acte constitue un commencement de preuve par écrit des modalités d'exercice de la servitude ; qu'il résulte de l'analyse de l'acte telle qu'elle est faite par M. X... qu'il a accepté la création d'une servitude de vue, concernant une seule fenêtre et seulement sur la façade sud ; que force est de constater que si l'acte comporte des surcharges non régulières, il comporte également une erreur géographique ; que l'acte stipule en effet que « le mur sud de l'immeuble est en façade sur la parcelle privée de M. X.... Dans le but de mieux éclairer et aérer une pièce à usage de chambre, M. et Mme Y... ont sollicité de M. X... le droit d'ouvrir « deux fenêtres » sur ledit mur » et que « M. et Mme Y... auront le droit d'ouvrir dans le mur de leur immeuble donnant sur la parcelle de M. X... à l'endroit qui leur paraîtra le plus convenable « deux fenêtres » droites d'aspect ouvrant à l'intérieur avec persiennes » ; qu'il résulte du transport sur les lieux réalisé par le juge que les deux fenêtres litigieuses sont percées dans le mur Ouest de la maison d'habitation de M. et Mme Y... ; que les travaux effectués portent sur ce côté de la maison et que le permis de construire porte à tort la mention « Sud » qui a été reprise dans l'énoncé de l'acte, le notaire n'opérant pas de vérification matérielle mais reprenant uniquement les mentions du titre ; que, pour autant, quel que soit l'énoncé de la demande de M. et Mme Y... telle qu'elle figure à l'acte qui était donc entaché d'erreur puisque les travaux concernaient la façade Ouest et qu'il résulte de la situation des lieux constatée par le magistrat lors de son transport que la configuration des lieux ne laissait pas de possibilité pour que la demande d'autorisation concerne une autre façade ; qu'il convient de rappeler que l'autorisation donnée dans l'acte ne fait mention d'aucun critère géographique : « M. et Mme Y... auront le droit d'ouvrir dans le mur de leur immeuble donnant sur la parcelle de M. X... à l'endroit qui leur paraîtra le plus convenable » ; que M. X... est d'ailleurs resté douze ans sans protester et n'a engagé la présente action qu'après réception de la lettre recommandée de ses voisins en 1999 ; qu'il n'aurait évidemment pas manqué de s'insurger dès 1989 si les travaux n'avaient pas respecté la bonne façade ; qu'enfin, si M. et Mme Y... ont fait la démarche de demander à leur voisin d'ouvrir des vues sur son fonds c'est que précisément ils ne pouvaient le faire sans cette autorisation et que cette démarche n'était utile que pour des vues ouvertes sur la façade Ouest ; qu'en effet, il résulte des photographies des lieux versées aux débats par M. X... (photo cabinet Getude, pièce 3) que si les fenêtres avaient été ouvertes sur la façade Sud, la vue aurait été droite sur la parcelle 76 (qui appartient à M. et Mme Y...) et oblique (ce que reconnaît M. X... dans ses conclusions p. 15 in fine) sur la parcelle 1002 appartenant à M. X... ; que, cependant, l'autorisation donnée concerne « des fenêtres » droites ; que, de surcroît, cette vue oblique aurait été licite sans autorisation puisque la distance aurait été de 1m (1ère pièce numérotée 1 du dossier X...) ; qu'il résulte ainsi de la commune intention des parties que c'est sur la façade Ouest que l'autorisation de percer au moins une vue a été donnée ; que la commune intention des parties était également d'autoriser le percement de deux fenêtres ; que c'est ce qu'indique l'officier ministériel qui a dressé l'acte et dont aucune collusion avec M. et Mme Y... n'est démontrée ; que c'est également ce qu'indiquent M. et Mme Y... ; que l'acte constitue sur ce point un commencement de preuve par écrit puisqu'il a été signé par M. X..., qu'il lui a été remis par le notaire puisque, dans la délivrance de son assignation du 23 novembre 2001, il vise au bordereau des pièces annexes, en pièce 44, « l'acte de concession de servitude du 18 novembre 1988 » et qu'il ne l'a pas contesté lors de sa délivrance ; que c'est aussi ce que confirme l'attitude de M. X... qui a accepté pendant douze ans les travaux effectués et ne s'est avisé de les contester qu'à la réception de la lettre recommandée qui lui a été adressée ; que c'est dès lors à juste titre que le premier juge a estimé que les parties avaient entendu accepter la création d'une servitude de vues sur le fonds de M. X..., plus particulièrement sur la parcelle 1002, avec cette réserve toutefois que c'est seulement deux ouvertures qui ont été acceptées et que la première décision sera donc réformée sur ce point ; 
ALORS, D'UNE PART, QUE, selon l'article 10 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971, dans sa rédaction antérieure à 2005, applicable au litige, les mots et les chiffres surchargés, interlignés ou ajoutés sont nuls ; qu'il en résulte que les mentions d'un acte notarié frappées de nullité ne peuvent faire preuve comme écriture privée ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel qui, loin de procéder à la suppression des surcharges ou additions entachées de nullité, les a au contraire prises en considération (arrêt, p. 6, alinéa 2 : « deux fenêtres », alinéa 3 : « deux fenêtres », alinéa 6 : « des fenêtres »), a violé le texte précité par refus d'application ; 
ALORS, D'AUTRE PART, QUE, après suppression, dans l'acte authentique du 19 novembre 1988, des surcharges et additions entachées de nullité par application de l'article 10 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971, subsistait la mention claire de l'autorisation sollicitée et accordée d'ouvrir « une fenêtre » dans le mur « Sud » ; qu'en procédant à l'interprétation de cette mention claire, la Cour d'appel a entaché sa décision d'une dénaturation de l'acte authentique du 19 novembre 1988, en violation de l'article 1134 du code civil ; 
ALORS, EN OUTRE, QUE, n'ayant clairement autorisé que l'ouverture d'une fenêtre dans le mur Sud, l'acte authentique du 19 novembre 1988 n'autorisait aucune preuve outre et contre ce contenu ; qu'en prenant en considération une erreur géographique prétendue, révélée par un transport sur les lieux (p. 6 alinéa 4), les opinions exprimées par le notaire et M. et Mme Y... (arrêt, p. 6 deux avant-dernier alinéas) ou le comportement postérieur prétendu de M. X... (arrêt, p. 7 alinéa 2), la Cour d'appel a violé l'article 1341 du code civil par refus d'application ; 
ALORS, ENFIN, QUE, n'ayant clairement autorisé que l'ouverture d'une fenêtre dans le mur Sud, l'acte authentique du 19 novembre 1988 constituer un commencement de preuve de l'autorisation d'ouvrir deux fenêtres dans le mur Ouest ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé l'article 1347 du code civil par fausse application. 
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné M. X... à démolir l'aménagement réalisé sur la parcelle n° 1002 ; 
AUX MOTIFS M. et Mme Y... demandent la démolition de l'aménagement réalisé sur la parcelle cadastrée section D 1002 par M. X... ; qu'il résulte de l'acte de concession de servitude que M. X... s'est engagé en ces termes : « par suite, sur toute la portion de terrain grevée par cette servitude, il ne pourra être édifié aucune construction tant par M. X... que ses futurs ayants droit » ; que le terrain grevé par la servitude est la parcelle 1002 ; qu'il résulte des constatations de l'huissier que M. X... a enroché son terrain jusque devant les deux fenêtres de M. et Mme Y... ; que le fait que cet enrochement n'obstrue pas la lumière des deux fenêtres est sans intérêt ; que l'acte de concession de servitude est clair sur ce point : aucune construction n'est autorisée sur la parcelle 1002, peu importe que la construction gêne ou pas l'exercice de la servitude ; que, dès lors, le mur construit en 1995 par M. X... sur la parcelle 1002 contrevient à l'acte de 1998 (sic : il faut lire 1988) et doit donc être détruit ; que la première décision sera réformée sur ce point ; 
ALORS, D'UNE PART, QUE la servitude de ne pas bâtir sur un fonds constitue une servitude non apparente qui ne peut résulter que d'un titre établissant formellement à la fois son existence et son étendue et que la concession du droit de maintenir une fenêtre ouverte directement sur un fonds, sans observation de la distance légale, ne comporte pas une telle servitude mais seulement l'obligation, pour son débiteur, de ne bâtir qu'en observant lui-même la distance légale afin de ménager à la servitude de vue sa plénitude d'exercice ; qu'en l'espèce, en retenant que l'acte constitutif de la servitude de vue litigieuse interdisait clairement toute construction, peu important qu'elle gêne ou pas l'exercice de cette servitude, en sorte qu'était sans intérêt le fait que l'enrochement du terrain n'obstrue pas la lumière des deux fenêtres, la Cour d'appel a statué par des motifs inopérants au regard des articles 678 et 679 du code civil qu'elle a violé par refus d'application ; 
ALORS, D'AUTRE PART, QUE, la servitude de vue n'emporte interdiction d'édifier une construction que, si réalisée en-deçà des distances prévues par les articles 678 et 679 du code civil, elle porte atteinte à la plénitude d'exercice de la servitude de vue ; qu'en l'espèce, faute de constater l'existence d'une construction édifiée par M. X... sur la parcelle 1002 qui, réalisée en-deçà des distances légales prévues par ces textes, aurait porté atteinte à la plénitude d'exercice de la servitude de vue litigieuse, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 678 et 679 du code civil ; 
ALORS, ENFIN, QU'il ressort du procès-verbal du constat d'huissier établi le 14 octobre 2008 et des photos annexées que non seulement le nivellement du terrain de M. X... a été réalisé à un niveau venant endessous des fenêtres de M. et Mme Y...   - et non pas devant - mais que, de plus, de l'intérieur des pièces, les vues droites sont conservées dans leur plénitude ; qu'en affirmant qu'il résultait de ce constat que « l'enrochement » avait été réalisé « devant » les fenêtres de M. et Mme Y..., la Cour d'appel a entaché sa décision d'une dénaturation dudit constat, en violation de l'article 1134 du code civil. 
TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR infirmé le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Me Z..., notaire, à payer à M. X... une somme de 10. 000 € à titre de dommages-intérêts ainsi que celle de 5. 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile et D'AVOIR débouté M. X... de sa demande en paiement des sommes supplémentaires de de 10. 000 € à titre de dommages-intérêts ainsi de 5. 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
AUX MOTIFS qu'il résulte des constatations de notre arrêt avant-dire droit que l'acte authentique instrumenté par Me Z... comporte des ratures et des surcharges irrégulières qui n'ont pas été paraphées ; que ces irrégularités ont causé à M. et Mme Y... un lourd préjudice puisqu'elles ont permis à M. X... d'engager à l'encontre de ses voisins une procédure judiciaire pénale et civile interminable ; que Me Z... a commis une faute mais que cette faute n'a causé aucun préjudice à M. X... ; que M. X... avait concédé une servitude de vue à ses voisins et qu'il ne s'est servi des faiblesses de l'acte authentique que pour tenter de revenir sur la convention régulièrement conclue ; que si ses voisins bénéficient sur son fonds d'une servitude de vue s'exerçant par deux fenêtres, c'est parce qu'il y a consenti ; que, s'il s'est lancé ensuite dans cette longue procédure judiciaire, c'est uniquement par esprit de malice et que Me Z... n'encourt sur ce point aucune responsabilité ; que la faute de Me Z... n'ayant causé aucun préjudice à M. X..., celui-ci sera débouté de sa demande de dommages et intérêts à son égard ; 
ALORS, D'UNE PART, QUE la cassation de l'arrêt attaqué sur la base de l'un ou l'autre des deux premiers de cassation relatifs aux obligations mises à la charge de M. X... par l'acte authentique du 19 novembre 1988 établi par Me Z..., notaire, entraînera la cassation par voie de conséquence du chef relatif à la responsabilité de cet officier ministériel qui se rattache à l'un comme à l'autre par un lien de dépendance nécessaire, par application de l'article 624 du code de procédure civile ; 
ALORS, D'AUTRE PART, QUE si l'acte constitutif de la servitude de vue avait été correctement rédigé et exempt des irrégularités constatées, M. X... n'aurait pas eu à faire trancher les difficultés en résultant en justice pour définir la portée de la servitude de vue litigieuse et à exposer les frais correspondants ; qu'en affirmant que M. X... avait agi par « esprit de malice », sans aucunement justifier cette affirmation et en déduire qu'il n'avait subi aucun préjudice en conséquence de la faute constatée de l'officier ministériel, la Cour d'appel a statué par un motif inopérant et a violé l'article 1382 du code civil ; 
ALORS, D'AUTRE PART, QUE le notaire est tenu d'attirer l'attention de ses clients profanes sur la portée juridique exacte des engagements contractés par l'acte dont il est le rédacteur ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel devait rechercher si Me Z... avait, en son temps, attiré l'attention de M. X... sur l'exacte portée de l'obligation de ne pas construire que celuici avait contractée en concédant une servitude de vue à ses voisins, M. et Mme Y... et si, compte tenu de l'imprécision de la clause selon laquelle « par suite, sur toute la portion de terrain grevée par cette servitude (de vue), il ne pourra être édifié aucune construction tant par M. X... que ses futurs ayants droit », la carence de l'officier ministériel au plan de son devoir de conseil n'était pas à l'origine, non seulement du litige ayant opposé les parties au sujet du nivellement de la parcelle n° 1002 et de la procédure contentieuse qui avait suivi, mais encore de l'obligation pour M. X... (si celle-ci devait être maintenue) de procéder à des travaux de démolition onéreux ; qu'en l'absence de cette recherche, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.