LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Vu leur connexité, joint les pourvois n° F 18-17.074 et N 18-17.402 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que Mme L... est entrée en relation avec la société Cincinnatus assurance (la société Cincinnatus), par l'intermédiaire de M. G..., conseil en gestion de patrimoine, qui lui a conseillé d'investir dans un programme présenté comme éligible au dispositif de défiscalisation institué par la loi n° 62-903 du 4 août 1962 sur les monuments historiques ; que, suivant promesse synallagmatique de vente sous seing privé signée le 13 juin 2003 dans les locaux de la société Cincinnatus, réitérée par acte authentique de vente reçu le 17 novembre 2003 par M. O..., notaire associé de la société civile professionnelle P... N..., M... T..., A... X..., S... O..., Y... Q..., H... B..., F... E... et R... D..., devenue la SCP A... X..., S... O..., Y... Q..., H... B..., F... E..., R... D... et J... K... (la SCP notariale), Mme L... (l'acquéreur) a acquis quatre lots dans la copropriété d'un immeuble à réhabiliter ; que cette acquisition et les travaux de réhabilitation ont été financés par un prêt de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel d'Aquitaine (la banque), laquelle a libéré des fonds à hauteur du prix des lots et débloqué le solde au profit de la société Sogecif, chargée des travaux de réhabilitation ; qu'un jugement a placé cette société en liquidation judiciaire avant l'achèvement des travaux ; que, soutenant que les lots acquis avaient perdu toute valeur, que les revenus escomptés étaient inexistants et que l'emprunt devait néanmoins être remboursé, l'acquéreur a assigné la société Cincinnatus, la SCP notariale et la banque en responsabilité et indemnisation ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal n° F 18-17.074, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur le second moyen du même pourvoi :
Attendu que la société Cincinnatus fait grief à l'arrêt de dire qu'elle a commis des manquements à son obligation d'information et de conseil à l'égard de l'acquéreur, et de la condamner, in solidum avec la SCP notariale, à lui payer la somme de 272 355,50 euros à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen :
1°/ que l'obligation de renseignement, de conseil et de mise en garde incombant au conseil en gestion de patrimoine ne s'étend pas aux aléas juridiques ou financiers susceptibles de survenir pendant le cours normal de l'investissement qu'il a proposé à son client dès lors qu'à la date où il a conseillé ce placement il ne disposait d'aucun élément de nature à l'alerter sur le risque d'un échec de l'opération d'investissement ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que la société Cincinnatus avait manqué à son devoir de conseil et de mise en garde envers l'acquéreur en ne l'informant pas des conditions auxquelles le succès de l'opération était subordonné, ni des risques susceptibles de découler du défaut de réalisation de ces conditions ; qu'en se prononçant ainsi, tandis que la société Cincinnatus n'était pas tenue de mettre en garde l'acquéreur sur le fait que toute opération d'investissement immobilier aux fins de défiscalisation est susceptible d'échouer en cas de défaillance ultérieure de l'un de ses participants, car ce risque est inhérent à toute opération immobilière et il est à la connaissance de tous, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1240 du même code ;
2°/ que l'obligation de renseignement, de conseil et de mise en garde incombant au conseil en gestion de patrimoine ne s'étend pas aux aléas juridiques ou financiers susceptibles de survenir pendant le cours de l'investissement qu'il a proposé à son client, dès lors qu'à la date où il a conseillé ce placement, il ne disposait d'aucun élément de nature à l'alerter sur le risque d'un échec de l'opération d'investissement ; qu'en l'espèce, la société Cincinnatus faisait valoir que, lorsque le placement litigieux avait été proposé à l'acquéreur, elle avait procédé à des investigations sur la santé financière des sociétés du groupe Barbatre et ne disposait d'aucune information permettant de douter du succès de l'opération projetée ; qu'en retenant, néanmoins, que la société Cincinnatus avait manqué à son devoir de conseil et de mise en garde envers l'acquéreur, faute de l'avoir informé « sur ses obligations et sur les risques encourus du fait des aléas susceptibles d'être rencontrés dans l'exécution de ces travaux », sans rechercher, comme elle y était invitée, si la société Cincinnatus disposait d'informations, lorsque l'investissement a été proposé à l'acquéreur, qui permettaient de douter de la santé financière des sociétés du groupe Barbatre, seule circonstance de nature à engager sa responsabilité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1240 du même code ;
Mais attendu qu'après avoir exactement énoncé que le conseil en gestion de patrimoine doit informer son client des conditions de succès de l'opération projetée et des risques qui découlent du défaut de réalisation de ces conditions, l'arrêt relève que la présentation de l'investissement ne comportait aucune explication sur l'opération de restauration immobilière elle-même, notamment les conditions nécessaires à l'exécution des travaux, que l'investissement a été présenté comme « clé en main » et totalement sécurisé, alors que l'économie du projet supposait l'achèvement des travaux et la réhabilitation complète de l'immeuble, et que l'acquéreur n'a été informé que des avantages de l'opération, mais nullement des risques encourus en cas de retard dans le démarrage des travaux ou d'inexécution de ceux-ci, quand bien même il pourrait être admis que le conseil en gestion de patrimoine n'avait pas de raison de douter de la fiabilité des entreprises chargées des travaux ; que, de ces constatations et énonciations, la cour d'appel a pu déduire que la société Cincinnatus, conseil en gestion de patrimoine, avait manqué à son devoir d'information et de conseil ; que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique des pourvois incidents n° F 18-17.074 et N 18-17.402, rédigés en termes identiques :
Attendu que l'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'indemnisation formulée contre la banque, alors, selon le moyen, que le banquier qui agit comme partenaire du promoteur et du conseiller financier et fiscal et en qualité de banquier unique imposé pour tout le programme de défiscalisation est tenu d'un devoir d'information sur l'ensemble de l'opération ; qu'en considérant que le manquement de l'organisme prêteur à ses obligations à l'égard de Mme L... ne serait pas démontré, quand il résulte de ses propres constatations que la banque avait été choisie par la société Cincinnatus pour le financement du programme, de sorte qu'elle était partenaire de la société Cincinnatus, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Mais attendu qu'après avoir relevé que les capacités financières de l'acquéreur n'étaient pas limitées, l'arrêt retient qu'il n'est pas établi que la banque lui devait un conseil supplémentaire du seul fait qu'elle connaissait l'économie de l'opération et est intervenue comme dispensateur de crédit, choisi par la société Cincinnatus, pour le financement de l'investissement conseillé par cette dernière ; qu'ayant ainsi fait ressortir que ces éléments étaient insuffisants à démontrer que la banque était partenaire de l'opération de défiscalisation, la cour d'appel a pu en déduire qu'elle n'avait pas manqué à son devoir d'information et de conseil ; que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen du pourvoi principal n° N 18-17.402 :
Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
Attendu que, pour condamner la SCP notariale, in solidum avec la société Cincinnatus, à payer à l'acquéreur la somme de 272 355,50 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de ses préjudices, l'arrêt retient que le notaire avait le devoir d'attirer l'attention de l'acquéreur sur l'absence de garantie constructive et sur le caractère risqué de l'opération en cause, devoir que la perfection alléguée de la vente ne le dispensait pas d'accomplir ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le notaire, qui n'est pas soumis à une obligation de conseil et de mise en garde concernant la solvabilité des parties ou l'opportunité économique de l'opération en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, n'était pas tenu d'informer l'acquéreur du risque d'échec du programme immobilier, qu'il ne pouvait suspecter au jour de la signature de la vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'en application des articles L. 411-3 du code de l'organisation judiciaire et 1015 du code de procédure civile, la Cour de cassation est en mesure de statuer au fond, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la SCP A... X..., S... O..., Y... Q..., H... B..., F... E..., R... D... et J... K..., in solidum avec la société Cincinnatus, à payer à Mme L... la somme de 272 355,50 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice, l'arrêt rendu le 9 mars 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
Rejette les demandes formées par Mme L... contre la SCP A... X..., S... O..., Y... Q..., H... B..., F... E..., R... D... et J... K... ;
Condamne la société Cincinnatus assurance aux dépens comprenant ceux exposés devant les juges du fond ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six septembre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits au pourvoi principal n° F 18-17.074 par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la société Cincinnatus assurance.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la société Cincinnatus et la SCP de notaires avaient commis des manquements à leur obligation d'information et de conseil à l'égard de Mme L... et de les avoir, en conséquence, condamnées in solidum à payer à Mme L... la somme de 272.355,50 € de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE si certes, la société Cincinnatus n'est intervenue ni au compromis de vente, ni au contrat de travaux, ni au contrat de location, cette réalité ne saurait l'affranchir de ce que sa responsabilité est susceptible d'être engagée du fait de la prestation de conseils fournie à Mme L... ; qu'en effet, Mme L... soutient à bon droit qu'il résulte du protocole transactionnel régularisé entre la société Cincinnatus et M. V... G... que la société Antarès, dont M. G... est le gérant, exerce une activité d'agent commercial, pour le compte de Cincinnatus, en vertu d'un contrat d'agent signé le 1er janvier 2002 ; que dans ce document, il n'est fait effectivement aucune référence à une activité autonome de conseil patrimonial de M. G... ; qu'au contraire, cette transaction indique que la société Cincinnatus a bien pour activité la gestion de patrimoine et de placements financiers ; qu'en outre, le bilan patrimonial réalisé pour le compte de Mme L... explique la méthode « Cincinnatus » qui repose sur l'élaboration d'un bilan patrimonial personnalisé et un contrat d'assistance s'appuyant lui-même en particulier sur la « fidélisation » ; qu'il est en particulier souligné que « pour Cincinnatus, vous êtes unique, et notre relation s'inscrit dans le long terme » ; que l'existence de la relation résulte donc des termes mêmes du bilan patrimonial réalisé pour le compte de Mme L... ; qu'il n' est fait aucune référence à M. V... G... autrement que par ses initiales qui figurent en bas de page à côté du nom de Mme L... ; que la seule précision, apposée également en bas de page, « document non contractuel » ne saurait lui permettre de nier l'existence d'une relation contractuelle avec Mme L... dès lors que la société Cincinnatus a bien fourni à celle-ci une prestation de conseil en gestion de .patrimoine qui a conduit Mme L... à souscrire à l'opération qui lui était proposée par ce conseil quand bien même elle n'a, ensuite, pas souscrit au contrat d'assistance en lui-même ; que, dans ces conditions, par motifs propres et adoptés, le jugement sera confirmé en ce qu'il a constaté l'existence d'un lien contractuel entre Mme L... et la société Cincinnatus nonobstant l'absence de signature ou d'intervention à un contrat écrit (arrêt, p. 7 dernier § et p. 8 § 1) ;
1°) ALORS QUE seul le conseiller en gestion de patrimoine en lien contractuel avec le client est tenu, envers ce dernier, d'une obligation précontractuelle de renseignement, de conseil et de mise en garde sur l'opération d'investissement projetée ; qu'en conséquence, la société qui commercialise un produit d'investissement immobilier défiscalisant par le biais d'un réseau d'agents commerciaux indépendants, qui proposent ce produit à leur clientèle, n'a pas de lien direct avec cette clientèle, et n'est redevable envers elle d'aucune obligation de renseignement, de conseil ou de mise en garde ; que la cour d'appel a néanmoins décidé le contraire, aux motifs que le contrat d'agent commercial liant la société Cincinnatus à M. G... ne faisait pas référence à une activité autonome de ce dernier (arrêt, p. 7 dernier §) et que le bilan patrimonial remis à Mme L... reposait sur la méthode « Cincinnatus » fondée sur la fidélisation, de sorte que la relation entre la société Cincinnatus et Mme L... résultait « des termes mêmes du bilan patrimonial réalisé pour le compte » de cette dernière (arrêt, p. 8 § 1) ; que la cour d'appel a pourtant constaté que le programme commercialisé par la société Cincinnatus avait été proposé à Mme L... par l'intermédiaire de M. V... G..., conseil en gestion de patrimoine (arrêt, p. 5 dernier § et p. 6 § 1) ; qu'elle également constaté que la société Cincinnatus n'était intervenue ni au compromis de vente, ni au contrat de travaux, ni au contrat de location et que M. G... était l'un de ses agents commerciaux(arrêt, p. 7 dernier §) ; qu'il résulte de ces constatations que le seul interlocuteur de Mme L... au titre de l'assistance à l'investissement qu'elle envisageait était M. G..., professionnel indépendant, peu important qu'il ait commercialisé un produit proposé par la société Cincinnatus ou employé la méthode de commercialisation préconisée par cette dernière ; qu'ainsi, en se prononçant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1147 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°) ALORS QUE la cour d'appel a jugé que « l'existence de la relation [entre la société Cincinnatus et Mme L...] résulte donc des termes mêmes du bilan patrimonial réalisé pour le compte de Mme L... ; qu'il n'est fait aucune référence à M. V... G... autrement que par ses initiales qui figurent en bas de page à côté du nom de Mme L... » (arrêt, p. 8 § 1) ; qu'en se prononçant ainsi, tandis que le bilan patrimonial remis à Mme L... indiquait, en première page : « Etude réalisée le 05/06/03 par V... G... », la cour d'appel a dénaturé ce document, régulièrement produit aux débats, violant le principe qui interdit au juge de dénaturer les documents de la cause.
SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la société Cincinnatus et la SCP de notaires avaient commis des manquements à leur obligation d'information et de conseil à l'égard de Mme L... et de les avoir, en conséquence, condamnées in solidum à payer à Mme L... la somme de 272.355,50 € de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, tenu d'une obligation de conseil et d'information à l'égard de son client, le conseil en gestion de patrimoine doit informer ce dernier des conditions auxquelles le succès de l'opération financière projetée est subordonné et des risques qui découlent du défaut de réalisation de ses conditions ; que, par de justes motifs qui sont adoptés par la cour, le tribunal a exactement retenu que le bilan du 5 juin 2003 après avoir dégagé l'intérêt fiscal et le montage financier de l'investissement, présente d'une manière tout à fait générale l'investissement immobilier ; que ce document indique en effet que l'investissement concerne quatre appartements situés dans le château d'[...] en région parisienne inscrit en totalité à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques, sans plus de renseignements sur les sociétés intervenantes que le nom du locataire, la Sari des Ducs de Chevreuse ; que la plaquette que la société Cincinnatus dit remise à Mme L... par I'intermédiaire de M. G... présente certes les différents intervenants au projet, mais pas plus que le bilan patrimonial du 5 juin 2003, ne comporte d'explication sur l'opération de restauration immobilière en elle-même ou sur les conditions nécessaires à l'exécution des travaux ; que la seule remise des statuts de l'ASL [...] et l'indication, dans le bilan patrimonial, de ce que les travaux devaient être â l'initiative des copropriétaires, ne saurait valoir fourniture à l'investisseur auquel est présenté un investissement « clé en main » sécurisé, d'un conseil adapté eu égard à la technicité du régime juridique d'une telle association qui, en particulier, était seule habilitée à solliciter l'obtention du permis de construire ; qu'en outre, tant dans le bilan patrimonial que dans la présentation du projet « château d'[...] » ne sont évoqués que les intérêts fiscaux et financiers du projet et l'intérêt du concept de résidence hôtelière ; qu'en bref, Mme L... n'a été informée que des avantages de I'opération mais nullement des conditions auxquelles le succès de celle-ci était subordonné ni des risques susceptibles de découler du défaut de réalisation de ces conditions ; qu'à cet égard, le tribunal a justement rappelé que le bilan patrimonial du 5 juin 2003 se concluait par la mention « vous allez disposer d'une sécurité totale sur votre investissement
votre montage sera totalement sécurisé » ; qu'ainsi, U... L... n'a reçu aucune information sur ses obligations et les risques encourus en cas de retard dans le démarrage des travaux ou de l'inexécution de ceux-ci, alors que la date de fin de chantier est expressément indiquée dans la proposition faite par la société Cincinnatus ; qu'il est en particulier précisé que le bail débutera obligatoirement le 15 décembre 2004 ; qu'en conséquence, la perception des loyers est garantie à raison de 20 euros hors-taxes par an et par mètre carré pendant la période des travaux, soit jusqu'au 15 décembre 2004, et de 212 euros hors-taxes par mètre carré par an, à compter du 15 décembre 2004 ; que, par conséquent, l'économie du projet supposait l'achèvement des travaux et la réhabilitation complète de l'immeuble au plias tard le 15 décembre 2004 ; qu'il appartenait donc au conseil en gestion de patrimoine d'informer Mme L... sur ses obligations et sur les risques encourus du fait des aléas susceptibles d'être rencontrés dans l'exécution de ces travaux ; que peu importe à cet égard que l'aléa tenant à la commercialisation rapide des lots ait été levé à la date de l'investissement de Mme L..., ce qui, au demeurant, ne saurait être établi par la seule note sur la situation de la financière Barbatre en date du 10 octobre 2003 (pièce n°20 de la société Cincinnatus) faisant état d'un stock restant à vendre de 32%, tous programmes confondus, [...] et [...] ; que c'est donc à juste titre que le tribunal a retenu que la société Cincinnatus avait manqué à son obligation d'information et à son devoir de conseil préalablement à l'investissement de Mme L... quand bien même il pouvait être admis que le conseil en gestion de patrimoine n'avait pas de raison de douter de la fiabilité des entreprises du groupe Barbatre en 2003 ; que, par ailleurs, c'est à juste titre que, par des motifs pertinents qui sont adoptés par la cour, les premiers juges ont décidé que l'attitude de la société Cincinnatus, postérieurement à la signature des actes, ne méritait pas les griefs formulés par Mme L... et que la responsabilité délictuelle de la société Cincinnatus n'était pas davantage engagée (cf. arrêt, p. 13 et 14) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE, tenu d'une obligation de conseil et d'information à l'égard de son client, le conseil en gestion de patrimoine doit informer ce dernier des conditions auxquelles le succès de l'opération financière projetée est subordonnée et des risques qui découlent du défaut de réalisation de ces conditions ; que si le bilan effectué par la société de conseil en gestion de patrimoine comporte un volet complet quant aux avantages fiscaux et à l'engagement financier de l'offre faite à Mme L..., présentant avec clarté la ventilation entre le coût du bien acquis en l'état et le coût des travaux, dont il ressort avec évidence qu'ils constituent l'essentiel du prix, et détaillant le budget prévisionnel des travaux, il présente de manière générale l'investissement immobilier « dans appartements situés dans le château d'[...] en région parisienne (28) à la limite du 78, inscrit en totalité à l'inventaire supplémentaire des Monuments Historiques », sans plus de renseignement sur les sociétés intervenantes que le nom du locataire, « la SARL des Ducs de Chevreuse au capital de 1 million d'euros » et se conclut par la mention : « Vous allez disposer d'une sécurité totale sur votre investissement... votre montage sera totalement sécurisé » ; que, force est de constater que la présentation de l'investissement proposé à Mme L..., qui occupe les pages 25 à 40 du bilan patrimonial établi par la société Cincinnatus, ne comporte aucune explication sur l'opération de restauration immobilière elle-même, notamment les conditions nécessaires à l'exécution des travaux, comme la formation d'une ASL regroupant les copropriétaires, seule habilitée à solliciter l'obtention du permis de construire, alors que l'exécution des travaux est la condition de la déduction fiscale ; que la seule mention, au titre des obligations de l'investisseur : « l'opération de restauration immobilière doit être à I'initiative des copropriétaires » n'est pas de nature à informer suffisamment l'investisseur, auquel est présenté un investissement « clé en main » sécurisé, sur ses obligations et les risques encourus en cas de retard dans le démarrage des travaux ou de l'inexécution de ceux-ci, alors qu'une date de fin de chantier est expressément indiquée dans la proposition faite par la société Cincinnatus, comme le coût des travaux pouvant donner lieu à déductions fiscales pour les années 2003, 2004 et 2005 et que la perception des loyers apparaît comme garantie aux dates et pour les montants suivants : 20 € HT/m² pendant la période des travaux soit jusqu'au 15/12/2004 et 212 € HT/m² par an (à compter dit 15/12/2004) ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que, s'il peut être admis que la société Cincinnatus, conseil en gestion de patrimoine, n'avait pas de raison de douter de la fiabilité des entreprises du Groupe Barbatre, fin 2003, elle a manqué à son obligation d'information et à son devoir de conseil préalablement à l'investissement effectué par Mme L... (jugement, p. 8) ;
1°) ALORS QUE l'obligation de renseignement, de conseil et de mise en garde incombant au conseil en gestion de patrimoine ne s'étend pas aux aléas juridiques ou financiers susceptibles de survenir pendant le cours normal de l'investissement qu'il a proposé à son client dès lors qu'à la date où il a conseillé ce placement il ne disposait d'aucun élément de nature à l'alerter sur le risque d'un échec de l'opération d'investissement ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que la société Cincinnatus avait manqué à son devoir de conseil et de mise en garde envers Mme L... en ne l'informant pas des conditions auxquelles le succès de l'opération était subordonné, ni des risques susceptibles de découler du défaut de réalisation de ces conditions (arrêt, p. 14 § 1) ; qu'en se prononçant ainsi, tandis que la société Cincinnatus n'était pas tenue de mettre en garde Mme L... sur le fait que toute opération d'investissement immobilier aux fins de défiscalisation est susceptible d'échouer en cas de défaillance ultérieure de l'un de ses participants, car ce risque est inhérent à toute opération immobilière et il est à la connaissance de tous, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1240 du même code ;
2°) ALORS QUE l'obligation de renseignement, de conseil et de mise en garde incombant au conseil en gestion de patrimoine ne s'étend pas aux aléas juridiques ou financiers susceptibles de survenir pendant le cours de l'investissement qu'il a proposé à son client, dès lors qu'à la date où il a conseillé ce placement, il ne disposait d'aucun élément de nature à l'alerter sur le risque d'un échec de l'opération d'investissement ; qu'en l'espèce, la société Cincinnatus faisait valoir que, lorsque le placement litigieux avait été proposé à Mme L..., elle avait procédé à des investigations sur la santé financière des sociétés du groupe Barbatre et ne disposait d'aucune information permettant de douter du succès de l'opération projetée (concl., p. 18) ; qu'en retenant néanmoins que la société Cincinnatus avait manqué à son devoir de conseil et de mise en garde envers Mme L..., faute de l'avoir informée « sur ses obligations et sur les risques encourus du fait des aléas susceptibles d'être rencontrés dans l'exécution de ces travaux » (arrêt, p. 14 § 1), sans rechercher, comme elle y était invitée, si la société Cincinnatus disposait d'informations, lorsque l'investissement a été proposé à Mme L..., qui permettaient de douter de la santé financière des sociétés du groupe Barbatre, seule circonstance de nature à engager sa responsabilité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1240 du même code. Moyens produits au pourvoi principal n° N 18-17.402 par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société A... X..., S... O..., Y... Q..., H... B..., F... E..., R... D... et J... K....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR dit que la SCP O... avait commis des manquements à ses obligations d'information et de conseil à l'égard de Mme L... et de l'AVOIR condamnée, in solidum avec la société Cincinnatus à verser à Mme L... la somme de 272 355,50 euros à titre de dommages et intérêts.
AUX MOTIFS PROPRES QUE le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets ainsi que sur les risques de l'acte auquel il prête son concours et le cas échéant de le leur déconseiller ; que cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l'acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance ; que si le notaire n'est pas tenu de procéder à des recherches particulières sur l'opportunité économique de l' opération envisagée et sur la solvabilité des parties, en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, il n'en va par conséquent pas ainsi lorsque l'opération porte, en elle-même, les stigmates de son inopportunité économique, celle-ci pouvant conduire à sa remise en cause ; qu'en l'espèce, la SCP A... X... C... O... Y... Q... H... B... F... E... D... &amp; J... K... avait parfaitement connaissance de ce que le dessein particulier de Mme L... était de réaliser une opération de défiscalisation sous le régime de la loi Malraux ; qu'en effet, elle avait instrumenté l'ensemble des actes de vente du programme, ce qu'elle ne conteste pas ; que la SCP A... X... C... O... Y... Q... H... B... F... E... D... &amp; J... K... devait donc à Mme L... un conseil adapté ; que s'il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir conseillé à Mme L... d'acquérir les biens sous le régime de la vente en l'état futur d'achevèrent ou de la vente d' immeubles à rénover qui ne lui aurait pas permis de bénéficier des avantages fiscaux de la loi Malraux, 1'acte qu'elle a instrumenté le 17 novembre 2003 (pièce n° 6 de U... L...) fait état d'un financement global par le Crédit agricole d'un montant de 423 590 euros pour prix de vente des lots n°34, 35, 39 et 40 de 81 718 euros ; qu'il ressort donc de l'acte même que 83,82 % du financement devaient être consacrés à la réalisation des travaux et des frais annexes ; qu'en conséquence, eu égard à l'importance de ces travaux, le notaire se devait d'attirer l'attention de Mme L... sur l'aléa essentiel de cet investissement immobilier de défiscalisation que représentait l'absence de toute garantie de bonne fin desdits travaux ; qu'il importe peu à cet égard que le décalage entre la valeur du fonds et l'importance des travaux de réhabilitation participe du mécanisme même de l'investissement choisi dès lors que la SCP A... X..., C... O..., Y... Q..., H... B..., F... E... R... D... et J... K... devait attirer l'attention de acquéreurs sur l'absence de toute garantie constructive ; qu'ainsi, Mme L... fait justement valoir que l'opération a été traitée par le notaire comme une simple acquisition d'un appartement dans un ensemble en ruine alors que sans avoir à se livrer à une étude approfondie afin d'apprécier l'opportunité économique du projet et, la SCP A... X..., C... O..., Y... Q..., H... B..., f... E..., R... D... et J... K... avait le devoir d'informer l'acquéreur du caractère risqué de 1'opération en cause, devoir que la perfection alléguée de la vente ne la dispensait pas d'accomplir, ce qu'il n'établit pas avoir fait ; que dans ces conditions elle a commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité délictuelle ; que le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point ; que la cour note par ailleurs que si la SCP A... X..., C... O..., Y... Q..., H... B..., F... E..., R... D... et J... K... observe que sa garantie ne peut être que subsidiaire à celle des débiteurs naturels de l'acquéreur, elle n'en tire néanmoins aucune conséquence au niveau de ses demandes ;
AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'au titre du devoir de conseil dont le notaire est débiteur, il doit " éclairer les parties et s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par lui " ; qu'il est établi que la SCP A... X...-C... O...-Y... Q... - H... B...-F... E... D... &amp; J... K... notaires associés a eu à connaitre de tous les aspects de l'opération immobilière dite du Château d'[...] puisque Maitre O... a établi les actes de vente de l'ensemble immobilier (de la SARL SAINT VICTOR à la SARL FINANCIERE BARBATRE) du 26 décembre 2002 et des lots 34, 35, 39 et 40 de la copropriété (de la société BARBATRE à Mme L...) du 17 novembre 2003, après avoir établi le règlement de copropriété, et fait figurer dans l'acte de vente les deux prêts consentis par le CREDIT AGRICOLE MUTUEL D'AQUITAINE à Mme L... pour fiancer le prix d'achat, d'une part et les travaux de réhabilitation, d'autre part, la plupart des parties auxdits actes ayant donné procuration à des clercs de l'étude notariale située à Nice, par acte du 28 octobre 2003 en ce qui concerne la demanderesse ; que compte tenu de la nature de l' intervention du notaire, rédacteur de l'acte de vente des lots acquis par Mme L..., il ne peut lui être reproché de n'avoir pas prévu une clause relative à 1'exécution des travaux pas plus qu'un quelconque manquement au titre du délai de rétractation, en présence d'une promesse de vente signée préalablement et visée dans l'acte de vente, conformément aux dispositions de l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation ; que cependant, il appartenait au notaire, s'agissant d'une opération particulière imposant aux acquéreurs de réaliser les travaux de réhabilitation pour pouvoir profiter de la défiscalisation, d'alerter ceux-ci, comme Mme L..., de l'absence de garantie quant à la bonne exécution des travaux de réhabilitation en temps utile, la fin de chantier étant prévue au 30 juin 2004, l'initiative des travaux appartenant aux copropriétaires réunis en Association Syndicale Libre ; qu'en revanche, la demanderesse ne peut faire grief au notaire, rédacteur des actes, de ne pas avoir vérifié la solidité des entreprises du groupe BARBATRE, laquelle de surcroit ne posait pas question au moment de l'acquisition réalisée par Mme L... ; que par ailleurs, les griefs tenant à l'absence de vérification de la consistance des parties communes, sans autre précision, d'une part, et d'information quant au prix au regard du marché, d'autre part, ne peuvent qu'être écartés des lors qu'il n'appartenait pas au notaire, rédacteur de l'acte de vente précédé d'une promesse de vente sous seing privée valant vente, de se rendre sur place pour vérifier la consistance des biens et que Mme L... avait donné son accord pour l'investissement proposé par la société CINCINNATUS en considération de l'avantage fiscal procuré ; qu'en conséquence, il convient de dire qu'en omettant d'informer Mme L... que l'acquisition conseillée ne lui garantissait pas la bonne fin de l'opération dont le succès était économiquement subordonne à la commercialisation et à la réhabilitation complète de l'immeuble, ce qui constituait un aléa essentiel de cet investissement de défiscalisation, le notaire a manqué à son devoir de conseil ;
1°) ALORS QUE l'obligation de conseil et de mise en garde incombant au notaire ne porte pas sur la solvabilité des parties ou l'opportunité économique d'une opération en l'absence d'éléments, qu'il n'a pas à rechercher, lui faisant apparaitre un déséquilibre ou un danger manifeste ; qu'en reprochant à la SCP O... d'avoir omis d'informer l'acquéreur « du caractère risqué de l'opération en cause » (arrêt, p. 10, dernier §) sans relever d'éléments révélateurs d'un risque économique manifeste au jour de la vente quand l'officier ministériel n'avait pas à délivrer un conseil particulier sur l'opportunité économique de l'opération, en l'absence de tels éléments, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
2°) ALORS QU'un notaire n'est pas tenu de délivrer un conseil particulier sur les risques inhérents à l'application normale d'un dispositif légal, dès lors que les conditions en sont réunies ; qu'en relevant pour imputer une faute à la SCP O..., qu'« il ressort[ait] [
] de l'acte même que 83,82 % du financement devaient être consacrés à la réalisation des travaux » et qu'« eu égard à l'importance de ces travaux, le notaire se devait d'attirer l'attention de Mme L... sur l'aléa essentiel que représentait l'absence de garantie de bonne fin desdits travaux » (arrêt page 10, dernier §), quand le dispositif de la loi Malraux prévoyait précisément une déduction fiscale, souhaitée par Mme L..., à la mesure des travaux envisagés sans que le législateur ait prévu de garantie de bonne fin de sorte qu'en l'absence de risque avéré d'impécuniosité du constructeur, il n'avait pas à délivrer de conseil particulier sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, le devoir de conseil du notaire ne s'exerce que dans les limites du mandat qui lui est confié pour la réalisation de l'opération à laquelle il prête son concours ; qu'en imputant à faute à la SCP O... de n'avoir pas alerté Mme L... sur « l'absence de toute garantie de bonne fin desdits travaux » et « l'absence de toute garantie constructive » (arrêt, p. 10, dernier § se poursuivant p. 11), quand, ayant instrumenté la seule vente du terrain, elle n'avait pas à conseiller les parties sur les stipulations du marché de travaux qu'il n'était pas chargé d'établir, la cour d'appel a derechef violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté les demandes de dommages et intérêts formulées à l'encontre de la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel (CRCAM) d'Aquitaine par Mme L... ;
AUX MOTIFS PORPRES QU'en application de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, le banquier, préteur de deniers, n'est tenu à l' égard de son client d'un devoir de mise en garde quant aux capacités financières de remboursement et au risque d'endettement de 1 'emprunteur, qu'en présence d'un risque excessif ; qu'il se doit don de vérifier que le financement accordé est adapté aux capacités de remboursement de l'emprunteur ; qu'en l'espèce, il y a lieu de tenir compte des capacités de remboursement à la date où le crédit a été accordé ; que les simulations ultérieures, élaborées en vue d'une renégociation des financements sont sans emport ; que d'ailleurs, cette renégociation ne signifie pas en soi que le finance nient était inadapté, des raisons diverses pouvant y avoir conduit ; qu'il résulte du bilan patrimonial réalisé par la société Cincinnatus qu' à cette date, les revenus annuels de U... L... s'élevaient à 267 055 euros, cc qu'elle ne conteste pas ; que son endettement était de 7 % avant l'octroi des deux crédits au titre desquels, U... L... entend engager la responsabilité de 1'établissement bancaire ; que toutefois, le remboursement du capital de ces deux crédits était prévu in fine, le remboursement du capital étant en outre adossé un contrat d'assurance-vie (pièces n°1 et 2 de l'appelante) ; que les emprunts, sur la, totalité de la période, ne généraient donc échéance de remboursement en capital mars seulement des .mensualités d'intérêts d'un. montant de 330,85 euros pour le prêt de 96 718 euros relatif au prix d'acquisition des lots et d'un montant de 1 116,81 euros pour le prêt de 326 872 euros correspondent au montant des travaux, soit des charges de remboursement supplémentaires de 17 367,16 euros par an portant son endettement à 11,56 %, soit une valeur très inférieure aux taux prudentiels usuels ; qu'il n'est par ailleurs pas justifie du passif professionnel ; qu' ainsi, les capacités financières de Mme L... n'étaient pas limitées ; que, par conséquent, en 1'espèce, il n'est pas établi que l'établissement bancaire lui devait un conseil supplémentaire du seul fait qu'il connaissait parfaitement l'économie de l'opération et qu'il est intervenu comme dispensateur de crédit, choisi par la société Cincinnatus, pour le financement de l'investissement conseillé par cette dernière ; que la jurisprudence citée par l'appelante est donc inopérante, les circonstances de l'espèce n'étant pas comparables ; que le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a retenu que le manquement de 1'organisme prêteur à ses obligations à l'égard de Mme L... n'était pas démontré ;
AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'en application de l'article 1147 du code civil, le banquier dispensateur de crédit est tenu à l'égard de l'emprunteur d'une obligation d'information sur les caractéristiques du prêt, lui permettant de prendre la mesure exacte de son engagement, de ses avantages comme de ses inconvénients ; qu'il n'est pas contesté que la CRCA MUTUEL D'AQUITAINE est intervenue en qualité de préteur de deniers dans le cadre de l'investissement, recommandé à Mme L... par la société CINCINNATUS ; qu'il apparait ainsi que cet organisme connaissait parfaitement l'économie de l' opération de défiscalisation reposant sur un prêt destiné au financement de l'investissement immobilier à vocation locative avec nantissement à son profit d'un contrat d'assurance-vie ; que cependant, l'offre de prêt a été établie à partir des éléments communiqués par la société CINCINNATUS et il est acquis que la CRCA MUTUEL D'AQUITAINE n'est intervenue que comme dispensateur de crédit, choisi par la société CINCINNATUS, pour le financement de l'investissement conseillé par cette dernière à Mme L... de sorte qu'elle n'est pas tenue d'une obligation de conseil sur la faisabilité du projet, en l'absence de disposition légale ou contractuelle ; que le banquier, prêteur de deniers, n'est tenu à l'égard de son client d'un devoir de mise en garde quant aux capacités financières de remboursement et au risque d'endettement de l'emprunteur, qu'à supposer que ce risque présente un caractère excessif ; qu'or, Mme L... ne démontre nullement que le prêt souscrit comportait un risque manifeste d'un endettement excessif ou de difficultés pour faire face à son obligation de remboursement et le bilan patrimonial réalisé le 5 juin 2003 fait apparaitre qu'elle avait les capacités financières de remboursement, étant précisé qu'il résulte des pièces produites qu'elle a obtenu le réaménagement des prêts initiaux en un prêt amortissable de 200 000 euros après remboursement de la somme de 225 000 cures puis qu'elle a soldé celui-ci en 2014 ; que compte tenu de l'ensemble de ces éléments, en l'absence de la démonstration d'un manquement de l'organisme prêteur à ses obligations à l'égard de Mme L..., il convient de débouter celle-ci de ses demandes dirigées à l'encontre de la CRCA MUTUEL D'AQUITAINE ;
ALORS QUE le banquier dispensateur de crédit est tenu d'un devoir de conseil particulier envers l'emprunteur sur la viabilité économique de l'opération dès lors qu'agissant comme partenaire des entreprises intervenantes, imposé par ces dernières aux investisseurs, il a été associé à l'opération et en connait tous les aspects ; qu'en jugeant, pour écarter toute faute de la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel (CRCAM) d'Aquitaine, qu'elle n'était tenue que d'un simple devoir de mise en garde quant aux capacités financières de remboursement et au risque d'endettement de l'emprunteur, quand il résultait de ses propres constatations que l'établissement bancaire « connaissait parfaitement l'économie de l'opération, qu'il était intervenu comme dispensateur de crédit, choisi par la société Cincinnatus, pour le financement de l'investissement conseillé par cette dernière » (arrêt, p. 12, § 2), ce qui faisait peser sur elle un devoir de conseil spécifique sur l'opportunité économique de l'opération, la cour d'appel a méconnu l'article 1147, devenu 1217, du code civil.
Moyen identique produit aux pourvois incidents n° F 18-17.074 et N 18-17.402 par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour Mme L....
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande de Mme L... tendant à la condamnation de la Caisse du Crédit agricole mutuel d'Aquitaine à lui payer la somme de 1.104.602euros à titre de dommages et intérêts, solidairement avec la SCP W..., O..., Q..., B..., E..., D... et K... ;
aux motifs propres qu' « en application de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, le banquier, préteur de deniers, n'est tenu à l'égard de son client d'un devoir de mise en garde quant aux capacités financières de remboursement et au risque d'endettement de l'emprunteur, qu'en présence d'un risque excessif ; qu'il se doit donc de vérifier que le financement accordé est adapté aux capacités de remboursement de l'emprunteur ; qu'en l'espèce, il y a lieu de tenir compte des capacités de remboursement à la date où le crédit a été accordé ; que les simulations ultérieures, élaborées en vue d'une renégociation des financements sont sans emport ; que d'ailleurs, cette renégociation ne signifie pas en soi que le financement était inadapté, des raisons diverses pouvant y avoir conduit ; qu'il résulte du bilan patrimonial réalisé par la société Cincinnatus qu' à cette date, les revenus annuels de U... L... s'élevaient à 267 055 euros, ce qu'elle ne conteste pas ; que son endettement était de 7 % avant l'octroi des deux crédits au titre desquels Mme L... entend engager la responsabilité de l'établissement bancaire ; que toutefois, le remboursement du capital de ces deux crédits était prévu in fine, le remboursement du capital étant en outre adossé un contrat d'assurance-vie (pièces n°1 et 2 de l'appelante) ; que les emprunts, sur la totalité de la période, ne généraient donc aucune échéance de remboursement en capital mais seulement des mensualités d'intérêts d'un montant de 330,85 euros pour le prêt de 96.718 euros relatif au prix d'acquisition des lots et d'un montant de 1.116,81 euros pour le prêt de 326.872 euros correspondant au montant des travaux, soit des charges de remboursement supplémentaires de 17.367,16 euros par an portant son endettement à 11,56 %, soit une valeur très inférieure aux taux prudentiels usuels ; qu'il n'est par ailleurs pas justifié du passif professionnel ; qu'ainsi, les capacités financières de Mme L... n'étaient pas limitées ; que, par conséquent, en l'espèce, il n'est pas établi que l'établissement bancaire lui devait un conseil supplémentaire du seul fait qu'il connaissait parfaitement l'économie de l'opération et qu'il est intervenu comme dispensateur de crédit, choisi par la société Cincinnatus, pour le financement de l'investissement conseillé par cette dernière ; que la jurisprudence citée par l'appelante est donc inopérante, les circonstances de l'espèce n'étant pas comparables ; que le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a retenu que le manquement de l'organisme prêteur à ses obligations à l'égard de Mme L... n'était pas démontré » ;
aux motifs adoptés qu' « en application de l'article 1147 du code civil, le banquier dispensateur de crédit est tenu à l'égard de l'emprunteur d'une obligation d'information sur les caractéristiques du prêt, lui permettant de prendre la mesure exacte de son engagement, de ses avantages comme de ses inconvénients ; qu'il n'est pas contesté que la CRCA mutuel d'Aquitaine est intervenue en qualité de préteur de deniers dans le cadre de l'investissement, recommandé à Mme L... par la société Cincinnatus ; qu'il apparait ainsi que cet organisme connaissait parfaitement l'économie de l'opération de défiscalisation reposant sur un prêt destiné au financement de l'investissement immobilier à vocation locative avec nantissement à son profit d'un contrat d'assurance-vie ; que cependant, l'offre de prêt a été établie à partir des éléments communiqués par la société Cincinnatus et il est acquis que la CRCA mutuel d'Aquitaine n'est intervenue que comme dispensateur de crédit, choisi par la société Cincinnatus, pour le financement de l'investissement conseillé par cette dernière à Mme L... de sorte qu'elle n'est pas tenue d'une obligation de conseil sur la faisabilité du projet, en l'absence de disposition légale ou contractuelle ; que le banquier, prêteur de deniers, n'est tenu à l'égard de son client d'un devoir de mise en garde quant aux capacités financières de remboursement et au risque d'endettement de l'emprunteur, qu'à supposer que ce risque présente un caractère excessif ; qu'or, Mme L... ne démontre nullement que le prêt souscrit comportait un risque manifeste d'un endettement excessif ou de difficultés pour faire face à son obligation de remboursement et le bilan patrimonial réalisé le 5 juin 2003 fait apparaitre qu'elle avait les capacités financières de remboursement, étant précisé qu'il résulte des pièces produites qu'elle a obtenu le réaménagement des prêts initiaux en un prêt amortissable de 200.000 euros après remboursement de la somme de 225.000 euros puis qu'elle a soldé celui-ci en 2014 ; que compte tenu de l'ensemble de ces éléments, en l'absence de la démonstration d'un manquement de l'organisme prêteur à ses obligations à l'égard de Mme L..., il convient de débouter celle-ci de ses demandes dirigées à l'encontre de la CRCA mutuel d'Aquitaine » ;
alors que le prêteur de deniers qui agit comme partenaire du promoteur et du conseiller financier et fiscal et en qualité de banquier unique imposé pour tout le programme de défiscalisation est tenu d'un devoir d'information sur l'ensemble de l'opération ; qu'en considérant que le manquement de l'organisme prêteur à ses obligations à l'égard de Mme L... ne serait pas démontré, quand il résulte de ses propres constatations que la caisse de Crédit Agricole mutuel d'Aquitaine avait été choisie par la société Cincinnatus pour le financement du programme, de sorte qu'elle était partenaire de la société Cincinnatus, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.