LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Joint les pourvois n° M 13-24. 672 et n° N 14-11. 866 ; 
Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Brutus et Legros, la société MMA iard, la société SMABTP, la société Ranger, le syndicat des copropriétaires Les Jardins de Karo, la société Socotec, et la société A... 
B... et C..., ès qualités de mandataire liquidateur de la société Stegwen Karo ; 
Sur le moyen unique : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 26 juin 2013), que par acte notarié du 10 décembre 2004, la société Stegwen Karo, depuis en liquidation judiciaire, a vendu en l'état futur d'achèvement à M. X... les lots 5 et 37 d'un ensemble immobilier ; que sont intervenus à la construction M. Y..., architecte assuré auprès de la Mutuelle des architectes français (MAF), la société Batinord, chargée du gros oeuvre et assurée auprès de la société Les Mutuelles du Mans (société MMA), la société Ranger, chargée du lot étanchéité et assurée auprès de la SMABTP ; que se plaignant de désordres, M. X... a, après expertise, assigné la MAF, la société MMA, le mandataire liquidateur de la société Stegwen Karo, la société notariale et M. Y... en indemnisation de ses préjudices ; 
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de dire que M. Y... et la MAF devaient répondre, à l'exception des désordres affectant les garages et, notamment, l'étanchéité de leur toiture-terrasse, des autres malfaçons, alors selon le moyen : 
1°/ que l'architecte est tenu d'un devoir de conseil durant l'exécution de sa mission ; qu'en l'espèce, pour estimer que M. Y..., investi d'une mission de surveillance générale du chantier, et chargé par la société Stegwen Karo de la maîtrise d'oeuvre partielle de neuf logements et trente-trois garages, ne pouvait cependant répondre à l'égard de M. X... des désordres affectant les garages et, notamment l'étanchéité de leur toiture terrasse, et donc la terrasse de M. X... attenante à son appartement, la cour d'appel a déclaré que la lettre de commande du 20 juillet 2004, précisait les limites de la mission de l'architecte, à savoir, « avant projet et demande de permis de construire, contrôle général des travaux à compter du 20 juillet selon état d'avancement constaté ce jour », le maître de l'ouvrage ayant assuré seul la maîtrise d'oeuvre des travaux avant cette date et les travaux de gros oeuvre et d'étanchéité des garages ayant été réalisés par la société Stegwen Karo tant avant qu'après l'intervention de l'architecte, de sorte que M. Y... ne pouvait encourir de responsabilité au titre des affectant les garages et, notamment, l'étanchéité de leur toiture-terrasse ; qu'en statuant ainsi sans rechercher, comme elle y était conviée par les conclusions d'appel de M. X..., si étant intervenu dans la continuité des travaux de gros oeuvre et d'étanchéité des garages défectueux réalisés par la société Stegwen Karo, l'architecte, qui chargé de la construction des trente-trois garages, ne devait pas, en vertu de son devoir général de conseil, formuler tout avertissement, ou dispenser tout conseil et prendre toute précaution utiles, notamment pour la suite du chantier, ou refuser d'intervenir sur de tels travaux, dont l'expert a souligné qu'ils avaient été réalisés par une société totalement dépourvue de compétence (rapport d'expertise) et qu'ils avaient provoqué des désordres révélant une « incompétence technique, réglementaire et administrative du promoteur » (compte rendu de réunion n° 2), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 
2°/ qu'ayant constaté que M. Y... avait été chargé par la société Stegwen Karo d'une mission de maîtrise d'oeuvre portant sur la réalisation de neuf logements et des trente-trois garages, la cour d'appel a, pour estimer que ce dernier devait être exonéré de toute responsabilité au titre des désordres affectant les garages et leurs toitures terrasses, déclaré que la mission confiée à l'architecte portait sur « l'avant projet et la demande de permis de construire, et le contrôle général des travaux à compter du 20 juillet selon état d'avancement constaté ce jour », et que la société Stegwen Karo avait effectué les travaux de gros oeuvre et d'étanchéité avant et après l'intervention de l'architecte ; qu'en statuant ainsi sans rechercher si, du fait qu'il était chargé de la maîtrise d'oeuvre des garages, M. Y... n'avait pas la responsabilité de leur bonne exécution dans leur ensemble, ce qui englobait leur étanchéité même s'il n'avait pas suivi ab initio la réalisation des gros oeuvre et de l'étanchéité et même s'il n'était pas présent lors de l'achèvement de ces travaux, et s'il n'aurait pas dû à ce titre, alors qu'il intervenait dans la continuité des travaux de la société Stegwen Karo, dénoncer les malfaçons imputables à cette dernière et prodiguer tout conseil utile pour permettre leur reprise et un achèvement de ces ouvrages conforme aux règles de l'art, la cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 
Mais attendu qu'ayant relevé que la lettre de commande du 20 juillet 2004 précisait les limites de la mission de l'architecte en prévoyant le contrôle général des travaux à compter de cette date, que les travaux de gros oeuvre et d'étanchéité des garages avaient été réalisés par le maître de l'ouvrage tant avant qu'après l'intervention de M. Y... et que le maître de l'ouvrage en avait assuré seul la maîtrise d'oeuvre, la cour d'appel, qui a pu retenir que M. Y... n'avait commis aucun manquement à ses obligations, a légalement justifié sa décision ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne M. X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Ainsi fait et jugé par la cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille quinze. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen identique produit aux pourvois n° M 13-24. 672 et N 14-11. 866 par 
Me Le Prado, avocat aux Conseils pour M. Pierre X... 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué : 
D'AVOIR dit que Monsieur Y... et la MAF doivent répondre, à l'exception des désordres affectant les garages et, notamment l'étanchéité de leur toiture terrasse, des autres malfaçons affectant les parties privatives du lot de Monsieur X..., ainsi que des malfaçons qui, affectant les parties communes, se répercutent sur lesdites parties privatives ; 
AUX MOTIFS QUE, « sur la responsabilité de Monsieur Gilles Y..., l'expert Z... indique dans son rapport que les désordres affectant le lot de Monsieur X... sont liés à des ouvrages non achevés ou mal exécutés sur les parties communes et sur les parties privatives de ses lots : la terrasse située devant la porte-fenêtre de la salle de séjour est inondée, des relevés d'étanchéité sont décollés, des tuyaux et câbles ne sont ni fixés ni gainés et sont dénués de protection, n'étant ni coffrés ni protégés ; que le seuil de la porte fenêtre est réalisé en béton brut et n'est pas étanche, des enduits n'ont pas été posés et des murs présentent des coulures d'humidité ; que le fonctionnement du portail d'entrée est aléatoire, il manque un interphone, les voies de desserte de la résidence présentent un défaut de planéité, un compteur d'eau n'est pas isolé, des garde-corps ne sont pas posés aux fenêtres ; qu'un défaut affecte la pose du tuyau d'évacuation de la ventilation mécanique, des hublots étanches d'éclairage extérieur sont absents, des rayures sont constatées sur les menuiseries extérieures, il existe un " désaffleurement " du carrelage, qui ne comporte pas de joint devant l'escalier ; que les plafonds et les doublages en plaques de plâtre présentent des défauts de planimétrie, les cotes du plan de la cuisine sont difficilement vérifiables, l'escalier craque, n'ayant pas été collé au montage, les dalles de la terrasse n'ont pas été posées ; que l'expert chiffre à la somme de 37. 100 ¿ le coût des réparations ; que Monsieur Gilles Y... conteste avoir été investi de la maîtrise d'oeuvre sur l'étanchéité du bâtiment en cause, laissé inachevée par la société Batinord, indique que le bâtiment a été réceptionné hors étanchéité des terrasses et fait état de la réponse de l'expert à un dire du 6 juin 2008 dans laquelle il constate que l'obligation de moyens de l'architecte a été convenablement remplie ; que la preuve de l'étendue de la mission de maîtrise d'oeuvre de Monsieur Gilles Y... incombe à Monsieur X... ; qu'or, si l'acte de vente en l'état futur d'achèvement désigne Monsieur Gilles Y... comme l'architecte chargé de superviser les travaux de construction, cette mention n'est pas opposable à celui-ci qui n'était pas partie à l'acte et qui ne l'a pas approuvée ; que seule la lettre de commande du 20 juillet 2004 précise les limites de la mission de l'architecte (" avant projet et demande de permis de construire, contrôle général des travaux à compter du 20 juillet selon état d'avancement constaté ce jour "), d'où il suit que le maître de l'ouvrage avait assuré seul la maîtrise d'oeuvre des travaux avant cette date ; que si Monsieur Gilles Y... admet dans ses écritures qu'il a été chargé de l'obtention du permis de construire et que l'ensemble des travaux qu'il a dirigés a été réceptionné le 5 novembre 2004 avec réserves, cette reconnaissance ne s'entend que des travaux qu'il reconnaît avoir fait partie intégrante de sa mission de maîtrise d'oeuvre, à l'exception des travaux de gros oeuvre et d'étanchéité des garages réalisés tant avant qu'après son intervention par la société Stegwen Karo ; qu'ainsi que le rappellent Monsieur Y... et la MAF, la responsabilité de I'architecte, tenu d'une obligations de moyens dans sa mission de surveillance du chantier de construction, ne peut être engagée qu'au regard d'un manquement caractérisé à ses diligences, telles qu'elles ont été définies par son contrat et les règles de l'art, sans que l'apparition d'un désordre puisse à elle seule caractériser un tel manquement ; qu'or, les divers désordres affectant le lot de Monsieur X... ne concernent pas uniquement la toiture-terrasse du garage : à cet égard, l'expert Z... relate sans être contredit utilement sur ce point que Monsieur Gilles Y... avait contracté le 20 juillet 2004 avec la société Stegwen Karo un contrat de maîtrise d'oeuvre partielle concernant la réalisation de 9 logements et de 33 garages ; qu'il s'évince de ces éléments que Monsieur Y..., investi d'une mission de surveillance générale du chantier, doit répondre, à l'exception des désordres affectant les garages et, notamment, l'étanchéité de leur toiture-terrasse, des autres malfaçons affectant les parties privatives du lot X..., qui révèlent un défaut de contrôle et de surveillance des entreprises intervenantes sur le chantier et de l'achèvement des travaux de finition du lot de Monsieur X... ; qu'il doit répondre également des désordres qui, relatifs aux parties communes, ont pour effet de dégrader les parties privatives dudit lot » ; 
1°) ALORS QUE l'architecte est tenu d'un devoir de conseil durant l'exécution de sa mission ; qu'en l'espèce, pour estimer que Monsieur Y..., investi d'une mission de surveillance générale du chantier, et chargé par la société Stegwen Karo de la maîtrise d'oeuvre partielle de 9 logements et 33 garages, ne pouvait cependant répondre à l'égard de Monsieur X... des désordres affectant les garages et, notamment l'étanchéité de leur toiture terrasse, et donc la terrasse de Monsieur X... attenante à son appartement, la cour d'appel a déclaré que la lettre de commande du 20 juillet 2004 précisait les limites de la mission de l'architecte, à savoir, « avant projet et demande de permis de construire, contrôle général des travaux à compter du 20 juillet selon état d'avancement constaté ce jour », le maître de l'ouvrage ayant assuré seul la maîtrise d'oeuvre des travaux avant cette date et les travaux de gros oeuvre et d'étanchéité des garages ayant été réalisés par la société Stegwen Karo tant avant qu'après l'intervention de l'architecte, de sorte que Monsieur Y... ne pouvait encourir de responsabilité au titre des affectant les garages et, notamment, l'étanchéité de leur toiture-terrasse ; qu'en statuant ainsi sans rechercher, comme elle y était conviée par les conclusions d'appel de Monsieur X... (p. 8), si étant intervenu dans la continuité des travaux de gros oeuvre et d'étanchéité des garages défectueux réalisés par la société Stegwen Karo, l'architecte, qui chargé de la construction des 33 garages, ne devait pas, en vertu de son devoir général de conseil, formuler tout avertissement, ou dispenser tout conseil et prendre toute précaution utiles, notamment pour la suite du chantier, ou refuser d'intervenir sur de tels travaux, dont l'expert a souligné qu'ils avaient été réalisés par une société totalement dépourvue de compétence (rapport d'expertise) et qu'ils avaient provoqué des désordres révélant une « incompétence technique, réglementaire et administrative du promoteur » 
(compte rendu de réunion n° 2), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 
2°) ALORS en toute hypothèse QU'ayant constaté que Monsieur Y... avait été chargé par la société Stegwen Karo d'une mission de maîtrise d'oeuvre portant sur la réalisation de 9 logements et des 33 garages, la cour d'appel a, pour estimer que ce dernier devait être exonéré de toute responsabilité au titre des désordres affectant les garages et leurs toitures terrasses, déclaré que la mission confiée à l'architecte portait sur l'« avant projet et la demande de permis de construire, et le contrôle général des travaux à compter du 20 juillet selon état d'avancement constaté ce jour », et que la société Stegwen Karo avait effectué les travaux de gros oeuvre et d'étanchéité avant et après l'intervention de l'architecte ; qu'en statuant ainsi sans rechercher si, du fait qu'il était chargé de la maîtrise d'oeuvre des garages, Monsieur Y... n'avait pas la responsabilité de leur bonne exécution dans leur ensemble, ce qui englobait leur étanchéité même s'il n'avait pas suivi ab initio la réalisation des gros oeuvre et de l'étanchéité et même s'il n'était pas présent lors de l'achèvement de ces travaux, et s'il n'aurait pas dû à ce titre, alors qu'il intervenait dans la continuité des travaux de la société Stegwen Karo, dénoncer les malfaçons imputables à cette dernière et prodiguer tout conseil utile pour permettre leur reprise et un achèvement de ces ouvrages conforme aux règles de l'art, la cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.