LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
LG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 14 mai 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 290 F-D
Pourvoi n° Q 19-14.763
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 14 MAI 2020
La société Grimmo 2, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° Q 19-14.763 contre l'arrêt rendu le 8 novembre 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (15e chambre A), dans le litige l'opposant à la société Les 4 B, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société Grimmo 2, de la SARL Cabinet Briard, avocat de la société Les 4 B, après débats en l'audience publique du 3 mars 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 novembre 2018), par acte authentique du 16 juin 2011, la société civile immobilière Grimmo 2 (la SCI Grimmo 2) a vendu en l'état futur d'achèvement à la société civile immobilière Les 4 B (la SCI Les 4 B) des locaux et emplacements de stationnement dans un immeuble en construction.
2. Le solde du prix était payable après constatation de l'achèvement des travaux, la SCI Les 4 B ayant fait désigner un expert à cet effet.
3. La SCI Grimmo 2 ayant fait procéder à des saisies attribution des loyers entre les mains des locataires de la SCI Les 4 B à hauteur du solde du prix, celle-ci l'a assignée devant le juge de l'exécution en nullité et mainlevée de ces mesures, estimant que la créance n'était pas exigible.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
4. La société Grimmo 2 fait grief à l'arrêt d'annuler les saisies et d'en ordonner la mainlevée, alors :
« 1°/ qu'aux termes des dispositions du contrat de vente en l'état futur d'achèvement régularisé le 16 juin 2011 relatives au paiement du prix, à la constatation de l'achèvement et à la prise de possession, la constatation de l'achèvement des travaux justifiant le paiement du solde du prix de vente suppose, en premier lieu, la « constatation de la survenance » des travaux relatifs à la voirie et aux raccordements à l'eau et l'électricité, laquelle peut, d'après les dispositions figurant en pages 16 et 17 de l'acte, intervenir suivant un « certificat de l'architecte attestant l'achèvement », en second lieu et postérieurement à cette constatation, l'envoi par la venderesse d'une lettre recommandée comportant ledit certificat de l'architecte et proposant un rendez-vous à jour et heure fixes pour procéder à la constatation de la réalité de l'achèvement de manière contradictoire entre les parties, en troisième et dernier lieu, la tenue de la réunion contradictoire proprement dite entre les parties pour constater l'achèvement des travaux ; qu'en refusant d'ordonner le paiement du solde dû au titre du prix de vente, après avoir relevé, par motifs propres et adoptés, que l'achèvement des travaux avait été effectivement constaté par une déclaration signée de l'architecte, que, postérieurement à cette constatation, la venderesse avait adressé le 11 décembre 2012 une lettre recommandée avec demande d'avis de réception pour informer l'acquéreur de l'achèvement des travaux et lui proposer un rendez-vous (le 21 décembre 2012) afin de constater de manière contradictoire la réalité d'un tel achèvement et que, le 3 mai 2013, il avait été effectivement procédé à la constatation de l'achèvement des travaux au contradictoire des parties, de sorte que toutes les conditions prévues au contrat pour obtenir le paiement du solde du prix avaient été satisfaites, les juges du fond ont refusé d'appliquer les clauses précitées du contrat et ainsi violé l'article 1103, anciennement 1134, du code civil ;
2°/ qu'aux termes des dispositions du contrat de vente en l'état futur d'achèvement régularisé le 16 juin 2011 relatives au paiement du prix, à la constatation de l'achèvement et à la prise de possession, il n'est pas exigé, après la réunion contradictoire ayant pour objet de constater l'achèvement des travaux et de dresser un procès-verbal, l'envoi par la venderesse à la société acquéreur d'une nouvelle lettre recommandée ; qu'en retenant cependant que l'acte de vente imposait cette condition, les juges du fond ont ajouté au contrat une condition qui n'y figurait pas et à nouveau méconnu l'article 1103, anciennement 1134, du code civil. »
Réponse de la Cour
5. La cour d'appel a retenu, par une interprétation souveraine des termes du contrat que la combinaison de deux clauses, relatives l'une au paiement du solde du prix de vente et l'autre à la constatation de l'achèvement des travaux, rendait nécessaire, que le versement du solde du prix de vente devait intervenir dix jours après l'envoi, par la SCI Grimmo 2, d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception informant la SCI Les 4 B de l'achèvement des travaux contradictoirement constaté.
6. Ayant relevé que les lettres recommandées avec demande d'avis de réception réclamant le paiement du solde du prix de vente avaient été adressées à la SCI Les 4 B le 11 décembre 2012 puis le 24 janvier 2013, antérieurement à la constatation contradictoire de l'achèvement des travaux intervenue le 3 mai 2013, la cour d'appel a pu en déduire, sans ajouter de condition au contrat, que la SCI Grimmo 2 ne justifiait pas de l'exigibilité de sa créance à la date à laquelle elle avait fait pratiquer des mesures d'exécution.
7. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Grimmo 2 aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la SCI Grimmo 2 et la condamne à payer à la SCI Les 4 B la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Maunand, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mai deux mille vingt.
Le conseiller DOYEN le president
Le greffier de chambre
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société Grimmo 2
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir annulé les saisies-attributions de loyers opérées par la société SCI GRIMMO 2 entre les mains des sociétés HB JARDINS d'AZUR et HB CREATION le 25 septembre 2017 et ordonné leur mainlevée immédiate, et d'avoir condamné la société GRIMMO 2 au paiement, en première instance ainsi qu'en appel, d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Aux motifs propres que : « sur l'exigibilité de la créance ; que l'acte notarié stipule en page 6 : « PAIMENT DU PRIX. Le prix principal ci-dessus fixé est et sera payable ainsi qu'il suit : à la livraison 95 % : 352.222,00 € ; au parachèvement 5 % : 18.538 € ; Total égal, au surplus payable à terme 100 % : 370.760,00 € ; qu'il est par ailleurs stipulé en page 8 de l'acte notarié : « DISPOSITIONS CONCERNANT LE PAIEMENT DU PRIX : 1°/ exigibilités-pénalités : pour l'application des dispositions concernant le paiement du prix, il est convenu que le vendeur informera l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception de la survenance des événements ci-avant indiqués (parachèvement de la voie d'accès et bitumage des parkings, raccordement aux réseaux d'eau et d'électricité). La somme stipulée payable à terme devra être versée par l'acquéreur dans un délai de 10 jours à compter de l'émission de cette lettre après constatation de la survenance de l'ensemble des événements ci-dessus indiqués. Passé ce délai, l'acquéreur devra payer en sus une pénalité calculée au prorata temporis sur la base d'un pour cent par mois (
) » ; qu'en page 16 de l'acte notarié, il est précisé les modalités de constatation de l'achèvement et de la prise de possession : « l'exécution de l'obligation d'achever ci-dessus sera constatée dans les conditions suivantes : le vendeur notifiera à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception le certificat de l'architecte attestant de l'achèvement au sens ci-dessus défini. Par la même lettre, le vendeur invitera l'acquéreur à constater la réalité de cet achèvement à jour et heures fixes. Audit jour, il sera procédé contradictoirement à cette constatation et à l'établissement d'un procès-verbal (..). Si les parties sont d'accord pour constater l'achèvement au sens ci-dessus défini, l'acquéreur procédera au versement du solde dû. (
) » ; qu'ainsi que l'a relevé le juge de l'exécution, il résulte de l'application combinée des deux clauses que le paiement du solde du prix de vente devait intervenir dix jours après l'envoi par la SCI GRIMMO 2 d'une lettre recommandée avec avis de réception informant la SCI LES 4 B de l'achèvement des travaux constaté dans les conditions précitées ; qu'il résulte du rapport de l'expert judiciaire, Madame R..., que l'alimentation électrique définitive et que les enrobés de voirie et travaux connexes étaient achevés fin septembre / mi-octobre 2012 ; que, par lettre recommandée du 11/12/2012, dont l'avis de réception est dûment signé le 12/12/2012, la SCI GRIMMO 2 a adressé à la SCI LES 4 B la déclaration d'achèvement des travaux signée de l'architecte ainsi que la conformité des travaux, lui proposant de constater la réalité de l'achèvement des travaux par procès-verbal le 21/12/2012 et lui rappelant qu'elle est débitrice d'une somme de 18 538 € depuis le 30/12/2012 ; que, par lettre recommandée du 24/01/2013, dont l'avis de réception est dûment signé le 01/02/2013, la SCI GRIMMO 2 a indiqué à la SCI LES 4 B : « (..) Je m'étais permis, par courrier recommandé du 12 décembre 2012, de proposer de nous retrouver le 21 décembre 2012, afin de constater la réalité de l'achèvement des travaux par voie de procès-verbal. Vous ne vous êtes pas présentés à ce rendez-vous et n'avez pas jugé utile de me prévenir. Aussi, je vous propose à nouveau de nous retrouver pour constater l'achèvement des travaux le mercredi 13 février 2013 à 16h. Si cette date ne vous convenait pas, je vous remercie de me prévenir à l'avance. Je tiens à vous préciser que je me réserve le droit de faire intervenir un huissier de justice afin de faire constater l'achèvement des travaux si vous ne vous présentiez pas à cette date (..). » ; qu'il résulte de ces éléments qu'à la date des deux lettres, 11/12/2012 et 24/01/2013, si la SCI GRIMMO 2 a bien adressé la déclaration d'achèvement dressée par l'architecte, l'achèvement des travaux n'a pas été constaté au contradictoire des parties de sorte que le solde du prix de vente n'était pas exigible ; que, lors de l'envoi de ces deux lettres recommandées, la cour relève au surplus qu'une expertise judiciaire était en cours entre les parties suite à l'assignation en référé de la SCI LES 4 B qui faisait état de l'absence d'achèvement des travaux ; qu'après la tenue d'une première réunion le 19/07/2012, l'expert judiciaire a convoqué les parties à un second accedit le 03/05/2013 pour procéder à la validation sur site de l'achèvement des travaux ; que la constatation de l'achèvement des travaux au contradictoire des parties a été en fait réalisée par l'expert judiciaire lors d'un accédit sur le site le 03/05/2013 en présence des conseils de la SCI GRIMMO 2 et de la SCI LES 4 B ; que, néanmoins, la SCI GRIMMO 2 ne justifie pas avoir adressé postérieurement à cette accédit une lettre recommandée avec avis de réception à la SCI LES 4 B sollicitant le paiement du solde du prix ; que, bien qu'elle soutienne avoir adressé à la SCI LES 4 B un commandement de payer en date du 26/08/2015, elle ne verse pas aux débats l'acte de l'huissier de justice de sorte qu'elle n'établit pas avoir respecté les conditions de l'acte notarié pour pouvoir exiger le paiement du solde du prix de vente lors des saisies-attributions en date des 25/09/2017 ; qu'il convient dès lors de confirmer le jugement en ce qu'il a annulé les saisies-attributions de loyer opérées par la SCI GRIMMO 2 au préjudice de la SCI LES 4 B entre les mains des sociétés HB JARDINS D'AZUR et HB CREATION le 25 septembre 2017 et ordonné leur mainlevée immédiate ; »
Aux motifs éventuellement adoptés qu' : « en application de l'article L. 211-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constant une créance certaine, liquide et exigible, peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d'un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d'argent, sous réserve des dispositions particulières à la saisie des rémunérations prévue par le code du travail ; qu'aux termes de l'article L. 111-3 4° du code des procédures civiles d'exécution, les actes notariés revêtus de la formule exécutoire constituent des titres exécutoires ; que, selon le contenu de l'acte notarié du 16 juin 2011 (page 6), la vente litigieuse a été consentie et acceptée moyennant le prix principal, taxe à la valeur ajoutée incluse, de 370.760 € payable en deux temps, à savoir à la livraison 95 % du prix de vente (soit 352.222 €) et au parachèvement des travaux 5 % dudit prix (soit 18.538 €) ; que l'acte de vente prévoit que « pour l'application des dispositions concernant le paiement du prix, il est convenu que le VENDEUR informera L'ACQUEREUR, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, de la survenance des évènements ci-avant indiqués (parachèvement de la voie d'accès et bitumage des parkings, raccordements aux réseaux d'eau et d'électricité) » et que « la somme stipulée payable à terme devra être versée par L'ACQUEREUR dans un délai de dix jours à compter de l'émission de cette lettre après constatation de la survenance de l'ensemble des évènements ci-dessus indiqués » (page 8) ; qu'en page 16 de l'acte de vente, la clause « Constatation de l'achèvement et prise de possession » précise que : « l'exécution de l'obligation d'achever ci-dessus contractée sera constatée dans les conditions suivantes : LE VENDEUR notifiera à L'ACQUEREUR par lettre recommandée avec demande d'avis de réception le certificat de l'architecte attestant l'achèvement au sens ci-dessus défini. Par la même lettre, LE VENDEUR invitera L'ACQUEREUR à constater la réalité de cet achèvement à jour et heure fixes. Audit jour, il sera procédé contradictoirement à cette constatation et à l'établissement d'un procès-verbal » ; qu'il résulte de l'application combinée de ces deux clauses que le paiement du solde du prix de vente devait intervenir dix jours après l'envoi par la SCI GRIMMO 2 d'un courrier recommandé avec accusé de réception informant la SCI LES 4 B de l'achèvement des travaux constatés dans les conditions précitées ; qu'au terme de ses investigations, Madame R... a considéré que l'alimentation électrique définitive et que les enrobés de voierie et travaux connexes étaient achevés fin septembre/mi-octobre 2012 ; que, pour autant, répondant à un dire adressé par le conseil de la SCI LES 4 B le 14 janvier 2013, l'expert précise que « la réalité de l'achèvement des travaux et la validité d'une réception seront examinées à l'occasion de la prochaine réunion d'expertise sur les lieux litigieux » ; qu'en page 6 de son rapport, Madame R... rappelle ainsi que la réunion d'expertise du 3 mai 2013 avait notamment pour objet « la validation sur site de l'achèvement des travaux » ainsi que le relève justement la SCI LES 4 B ; qu'il résulte de ces éléments que, si la SCI GRIMMO 2 a bien adressé la déclaration attestant de l'achèvement et de la conformité des travaux et informé la SCI LES 4 B de l'achèvement des travaux litigieux à compter du 30 octobre 2012 pour lui réclamer le solde du prix de vente par courrier recommandé en date du 11 décembre 2012, ce que cette dernière ne conteste au demeurant pas, à cette date l'achèvement des ouvrages visés dans l'acte authentique de vente n'avait pas été constaté conformément aux stipulations dudit acte ; que, d'ailleurs, force est de constater qu'aux termes de cette correspondance, la SCI GRIMMO 2 propose à la SCI LES 4 B de procéder à cette constatation le vendredi 21 décembre 2012 ; que, pour les mêmes motifs, la lettre recommandée du 24 janvier 2013, antérieure à la constatation contradictoire de l'achèvement des travaux intervenue le 3 mai 2013 ne peut permettre à la SCI GRIMMO 2 de justifier de l'exigibilité de sa créance ; que, dans ces conditions, faute pour la SCI GRIMMO 2 de pouvoir justifier de l'exigibilité de sa créance à la date où les saisies attributions ont été pratiquées, les deux mesures d'exécution pratiquées le 25 septembre 2017 doivent être annulées ; qu'il n'y a, dès lors, pas lieu d'examiner les prétentions subsidiaires des parties ; »
Alors, d'une part, qu'aux termes des dispositions du contrat de vente en l'état futur d'achèvement régularisé le 16 juin 2011 relatives au paiement du prix, à la constatation de l'achèvement et à la prise de possession (p. 8 ; p. 16 et 17), la constatation de l'achèvement des travaux justifiant le paiement du solde du prix de vente suppose, en premier lieu, la « constatation de la survenance » des travaux relatifs à la voirie et aux raccordements à l'eau et l'électricité, laquelle peut, d'après les dispositions figurant en pages 16 et 17 de l'acte, intervenir suivant un « certificat de l'architecte attestant l'achèvement », en second lieu et postérieurement à cette constatation, l'envoi par la venderesse d'une lettre recommandée comportant ledit certificat de l'architecte et proposant un rendez-vous à jour et heure fixes pour procéder à la constatation de la réalité de l'achèvement de manière contradictoire entre les parties, en troisième et dernier lieu, la tenue de la réunion contradictoire proprement dite entre les parties pour constater l'achèvement des travaux ; qu'en refusant d'ordonner le paiement du solde dû au titre du prix de vente, après avoir relevé, par motifs propres et adoptés, que l'achèvement des travaux avait été effectivement constaté par une déclaration signée de l'architecte, que, postérieurement à cette constatation, la venderesse avait adressé le 11 décembre 2012 une lettre recommandée avec demande d'avis de réception pour informer l'acquéreur de l'achèvement des travaux et lui proposer un rendez-vous (le 21 décembre 2012) afin de constater de manière contradictoire la réalité d'un tel achèvement et que, le 3 mai 2013, il avait été effectivement procédé à la constatation de l'achèvement des travaux au contradictoire des parties, de sorte que toutes les conditions prévues au contrat pour obtenir le paiement du solde du prix avaient été satisfaites, les juges du fond ont refusé d'appliquer les clauses précitées du contrat et ainsi violé l'article 1103, anciennement 1134, du code civil ;
Alors, d'autre part et en tout état de cause, qu'aux termes des dispositions du contrat de vente en l'état futur d'achèvement régularisé le 16 juin 2011 relatives au paiement du prix, à la constatation de l'achèvement et à la prise de possession (p. 8 ; p. 16 et 17), il n'est pas exigé, après la réunion contradictoire ayant pour objet de constater l'achèvement des travaux et de dresser un procès-verbal, l'envoi par la venderesse à la société acquéreur d'une nouvelle lettre recommandée ; qu'en retenant cependant que l'acte de vente imposait cette condition, les juges du fond ont ajouté au contrat une condition qui n'y figurait pas et à nouveau méconnu l'article 1103, anciennement 1134, du code civil.
Le greffier de chambre