LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 27 octobre 2017), que M. et Mme L..., propriétaires d'un lot dans un ensemble immobilier composé de deux immeubles désignés la [...] A et la [...] B et soumis au statut de la copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence la [...] en annulation de l'assemblée générale du 12 janvier 2012, réunissant les copropriétaires de l'immeuble B, et, subsidiairement des résolutions n° 2, 3, 4, 5 et 17 ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le troisième moyen :
Vu les articles 3, 4 et 27 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande de M. et Mme L..., l'arrêt retient que l'ensemble immobilier comprend deux immeubles collectifs, que l'article 5 du règlement de copropriété indique que les charges communes de chaque immeuble collectif comprendront toutes les dépenses nécessitées par la jouissance commune de cet immeuble et que la prévision d'une gestion autonome du bâtiment B dans le règlement de copropriété a conduit à la mise en place d'un syndicat secondaire, quand bien même cette expression n'y figure pas ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la circonstance que le règlement de copropriété prévoie des parties communes spéciales et que soient appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés sont appelés à délibérer ne suffit pas à caractériser la création d'un syndicat secondaire des copropriétaires, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 octobre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Metz ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [...] et le condamne à payer à M. et Mme L... la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mars deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Krivine et Viaud, avocat aux Conseils, pour M. et Mme L...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR écarté des débats les conclusions des époux L... en date du 20 juillet 2017;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la demande tendant à voir écarter les dernières conclusions et pièces des appelants, les consorts L... ont déposé leurs dernières conclusions le 20 juillet 2017, soit seulement quatre jours, dont une fin de semaine, avant la clôture prévue le 24 juillet ; que ceci rendait impossible, pour la partie adverse, de répliquer en temps utile, et contrevenait en cela aux exigences des principes du contradictoire et de loyauté des débats ; qu'il y a donc lieu d'écarter ces dernières conclusions datées du 20 juillet 2017 ; qu'en revanche, ces conclusions n'étant assorties d'aucune pièce nouvelle, il n'y a pas lieu d'écarter des débats les pièces produites par les appelants ; que la cour d'appel se réfère aux avant-dernières conclusions des consorts L..., en date du 6 juin 2017 ;
1. ALORS QUE le juge ne peut écarter des débats des conclusions et pièces déposées avant l'ordonnance de clôture, sans préciser les circonstances particulières qui ont empêché de respecter le principe de la contradiction ; qu'au cas d'espèce, en écartant les dernières conclusions des époux L... par la considération qu'elles avaient été déposées le 20 juillet 2017, « soit seulement quatre jours, dont une fin de semaine, avant la clôture prévue le 24 juillet », ce qui aurait rendu « impossible, pour la partie adverse, de répliquer en temps utile », sans examiner les teneurs respectives de ces dernières écritures et des précédentes immédiates, du 6 juin 2017, pour déterminer si les différences entre celles-là et celles-ci étaient à ce point importantes qu'elles empêchaient la partie adverse, qui avait déjà répliqué aux conclusions du 6 juin 2017, de répondre avant la clôture des débats, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 15 et 16 du code de procédure civile ;
2. ALORS QUE le juge ne peut écarter des débats des conclusions et pièces déposées avant l'ordonnance de clôture, sans préciser les circonstances particulières qui ont empêché de respecter le principe de la contradiction ; qu'au cas d'espèce, en écartant les dernières conclusions des époux L... par la considération qu'elles avaient été déposées le 20 juillet 2017, « soit seulement quatre jours, dont une fin de semaine, avant la clôture prévue le 24 juillet », ce qui aurait rendu « impossible, pour la partie adverse, de répliquer en temps utile »,sans examiner si, eu égard au fait que les dernières écritures de la partie adverse avait été déposée le 7 juillet 2017, la réplique des époux L... n'était pas intervenue dans un délai raisonnable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 15 et 16 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé en toutes ses dispositions le jugement entrepris et, ainsi, déclaré irrecevable la demande des époux L... en ce qu'elle était « dirigée contre le syndicat des copropriétaires de la résidence « [...] » au lieu du syndicat des copropriétaires de la résidence « [...] B », gérée par un syndicat secondaire » ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la recevabilité des demandes des consorts L... à l'encontre du syndicat, le syndicat conclut à l'irrecevabilité des demandes des consorts L..., arguant qu'elles sont mal dirigées, l'étant contre le « syndicat Résidence de la [...] », alors que l'assemblée générale en cause a réuni uniquement les copropriétaires du bâtiment [...] B ; qu'il en déduit que les consorts L... auraient dû assigner le syndicat « Résidence la [...] B » ; que, pour leur part, les consorts L... avancent que le syndicat « Résidence la [...] B » n'a pas d'existence juridique, qu'il n'existe qu'un seul syndicat dit « Résidence la [...] », institué par le règlement de copropriété du 21 février 1964 ; que si les consorts L... relèvent que le syndicat Résidence la [...] B n'a pas été assigné, ils n'en tirent cependant aucune conséquence juridique et ne forment aucune demande qui tendrait à déclarer irrecevable la défense du syndicat Résidence la [...]; qu'il appert des pièces du dossier que l'ensemble immobilier en cause se compose de deux immeubles nettement distincts : l'immeuble A. désigné résidence « [...] A » et l'immeuble L, désigné résidence « [...] B » ; qu'existent ainsi deux groupes de lots et donc deux groupes de copropriétaires ; qu'il est rappelé qu'un syndicat existe de droit dès lors que la propriété d'un immeuble est divisée entre plusieurs propriétaires, entraînant l'existence de parties privatives et communes ; que le règlement de copropriété datant du 21 février 1964 stipule précisément qu'existent des parties communes spécifiques à chaque immeuble et que, pareillement, seront appelées des charges communes spécifiques à chaque immeuble ; qu'il n'est pas contesté qu'aucune charge commune aux deux immeubles n'a jamais été appelée ; que, de plus, les extraits de livre foncier produits aux débats montrent que les deux immeubles sont situés sur deux parcelles séparées et que l'une bénéficie d'un droit de passage au profit de l'autre ; que le fait que le règlement de copropriété ne prévoie qu'un seul syndicat ne peut faire obstacle à ce qu'un syndicat existe de droit dès lors qu'existe une copropriété ; qu'il résulte encore des éléments versés aux débats, qu'en cohérence avec cet état de fait, les copropriétaires des deux immeubles sont réunis en syndicats séparés ; que les consorts L..., parfaitement conscients de cette situation, ne s'y étaient pas opposés alors qu'ils participaient régulièrement aux réunions du syndicat de l'immeuble [...] B ; que, comme l'a relevé le premier juge, les consorts L... avaient proposé, lors de l'assemblée générale contestée, que soit prise une décision visant à « acter la séparation des deux copropriétés, [...] A et B, et modifier en conséquence le règlement de copropriété» ; que ceci indique qu'ils avaient pleine conscience de l'existence des deux copropriétés, et qu'ils proposaient que le règlement de copropriété initial soit mis en adéquation; qu'il appert ainsi que les époux L... n'ont jamais contesté l'existence de deux syndicats distincts, et, au contraire, ont participé au fonctionnement du syndicat [...] B, avant que des litiges nés avec leurs copropriétaires ne les conduisent à demander l'annulation de l'assemblée générale litigieuse; que, par ailleurs, les consorts L... ne sont pas fondés à se prévaloir des stipulations de l'article 7 du règlement de copropriété de 1964, celles-ci ne concernant que la situation de l'ensemble immobilier avant attribution en propriété d'un lot ; que l'action des consorts L... est donc mal dirigée en ce qu'elle vise le syndicat « Résidence la [...] », alors que l'assemblée générale litigieuse a été tenue par les copropriétaires de la résidence [...] B ; qu'en conséquence, il ne peut être fait droit à aucune demande des consorts L... ;
ET AUX MOTIFS TRES EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, sur l'irrecevabilité de la demande pour défaut de légitimation passive, le syndicat conclut à l'irrecevabilité de la demande au motif que le syndicat secondaire de la résidence « [...] B » aurait dû être assigné car l'immeuble identifiée L au règlement de copropriété est seul concerné par la procédure ; que Mme et M. L... sollicitent l'annulation de l'assemblée générale précisément du fait de l'inexistence d'un tel syndicat secondaire qui n'a pas été ni prévu au règlement de copropriété du 21 févrien964, ni mis en place lors d'une assemblée générale spéciale; que le règlement de copropriété du 21 février 1964 prévoit que l'ensemble immobilier comprend deux immeubles collectifs dont celui identifié par la lettre L, d'une part ; que, d'autre part, il est indiqué à l'article 5 du règlement de copropriété que les charges communes de chaque immeuble collectif comprendront toutes les dépenses nécessitées, pour quelque cause que ce soit ... d'une manière générale toutes les dépenses nécessitées par la jouissance commune de cet immeuble » ; qu'il y a donc lieu d'en déduire que la prévision d'une gestion autonome pour ce bâtiment a conduit à l'existence et à la mise en place d'un syndicat secondaire, doté de la personnalité morale, quand bien même l'expression syndicat secondaire ne figure pas dans le règlement ; que la situation de fait confirme cette interprétation, puisqu'il n'est pas contesté par les défendeurs que l'immeuble est géré par un syndicat secondaire depuis plus de 40 ans, d'autant qu'ils proposaient de voter à l'assemblée générale dont l'annulation est poursuivie une décision pour acter la séparation des deux copropriétés, [...] A et B et modifier en conséquence le règlement de copropriété (résolution n° 7) ; qu'ils sont enfin mal fondés à se prévaloir de l'absence de syndicat secondaire alors qu'en leurs anciennes qualités de président ou de membre du conseil syndical, ils n'ont jamais formulé d'observation à ce sujet ; que le tribunal de grande instance ne peut que constater que les demandeurs, en poursuivant l'annulation d'une assemblée générale et de son procès-verbal concernant la résidence • [...] B » ont dirigé leur action contre le syndicat de copropriétaires de la résidence « [...] », au lieu du syndicat de copropriétaires de la résidence "[...] B" ; qu'en conséquence, la demande de Mme et M. L... est irrecevable ;
1. ALORS QU'en énonçant qu'il existait au moins deux syndicats des copropriétaires «séparés», « distincts »(arrêt attaqué, p. 5, § 3), le syndicat des copropriétaires de la résidence « [...] A » et le syndicat des copropriétaires de la résidence « [...] B », sans préciser s'il s'agissait de syndicats indépendants ou s'ils étaient les syndicats secondaires d'un même syndicat principal, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2. ALORS QU' à supposer que la cour d'appel ait retenu qu'il existait deux syndicats des copropriétaires indépendants, dont l'un était le syndicat des copropriétaires de la résidence « [...] B », en raisonnant de la sorte tout en confirmant le jugement entrepris en toutes ses dispositions, lequel mentionnait, dans le dispositif, que le syndicat des copropriétaires de la résidence « [...] B » était un syndicat secondaire, la cour d'appel a statué par des motifs contradictoires, partant, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3· ALORS, subsidiairement, QU' à supposer que la cour d'appel ait retenu qu'il existait deux syndicats des copropriétaires indépendants, dont l'un était le syndicat des copropriétaires de la résidence « [...] B », en raisonnant de la sorte tout en confirmant le jugement entrepris en toutes ses dispositions, lequel mentionnait, dans le dispositif, que le syndicat des copropriétaires de la résidence « [...] B » était un syndicat secondaire la cour d'appel n'a pas suffisamment motivé sa décision, partant, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4· ALORS QUE les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; que, dès lors, la circonstance qu'un règlement de copropriété applicable à un ensemble comportant plusieurs immeubles prévoit l'existence de parties communes et de charges propres à chaque immeuble n'implique pas l'existence de plusieurs syndicats des copropriétaires ; qu'à supposer que l'arrêt attaqué ait retenu qu'il existait deux syndicats des copropriétaires indépendants, dont l'un d'eux aurait été le syndicat des copropriétaires de la résidence « [...] B », en statuant de la sorte, par la considération, notamment, que ce règlement prévoyait des parties communes spécifiques à chaque immeuble et que seraient appelées des charges spéciales à chaque immeuble (arrêt attaqué, p. 5, § 2), cependant que ces circonstances n'impliquaient pas l'existence, ou même l'indépendance, d'un syndicat des copropriétaires de la résidence « [...] B », et après avoir pourtant constaté que le règlement de copropriété du 21 février 1964 ne prévoyait qu'un seul syndicat des copropriétaires, qui n'était pas le syndicat de la résidence « [...] B » (arrêt attaqué, p. 5, § 2 infine), la cour d'appel a violé les articles 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965 ;
5· ALORS QUE la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ; qu'à supposer que l'arrêt attaqué ait retenu qu'il existait deux syndicats des copropriétaires indépendants, dont l'un d'eux aurait été le syndicat des copropriétaires de la résidence « [...] B », en statuant de la sorte, cependant que l' « Etat descriptif de division » du règlement de copropriété du 21 février 1964 stipulait que l'ensemble immobilier auquel ce règlement s'appliquait comprenait 190 lots, les lots 1 à 60, pour l'immeuble A, désigné aussi résidence « [...] A», et les lots 61 à 189 correspondant à l'immeuble L, désigné aussi résidence « [...] B », et que chacun des lots n° 1 à 189 « comprendra[it] une fraction d'immeuble collectif affectée à l'usage exclusif d'un associé ou d'un copropriétaire, une quote-part des parties communes de l'ensemble immobilier et une quote-part des parties communes et des parties spéciales de chacun de cet immeuble » (règlement, p. 3), ce dont il résultait que la résidence « [...] B » relevait d'un syndicat des copropriétaires couvrant tout l'ensemble immobilier, et donc aussi l'immeuble A, syndicat dont le syndicat des copropriétaires de la résidence « [...] B », à supposer qu'il ait existé, aurait été un syndicat secondaire, peu important, qu'en fait, il n'ait ou pas jamais été appelé des charges communes aux immeubles A et L, la cour d'appel a violé l'article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
6. ALORS QU'à supposer que l'arrêt attaqué ait retenu qu'il existait deux syndicats des copropriétaires indépendants, dont l'un d'eux aurait été le syndicat des copropriétaires de la résidence « [...] B »,en statuant de la sorte, cependant que l' «Etat descriptif de division » du règlement de copropriété du 21 février 1964 stipulait que l'ensemble immobilier auquel ce règlement s'appliquait comprenait 190 lots, les lots 1 à 6o, pour l'immeuble A et les lots 61 à 189 correspondant à l'immeuble L, désigné aussi résidence « [...] B », et que chacun des lots no 1 à 189 « comprendra[it] une fraction d'immeuble collectif affectée à l'usage exclusif d'un associé ou d'un copropriétaire, une quote-part des parties communes de l'ensemble immobilier et une quote-part des parties communes et des parties spéciales de chacun de cet immeuble » (règlement, p. 3), ce qui caractérisait, sans ambiguïté, l'existence de parties communes à l'ensemble immobilier auquel appartenaient les immeubles L et A, parties communes distinctes de celles propres à chaque immeuble composant cet ensemble, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du règlement de copropriété, partant a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
7· ALORS QU'à supposer que l'arrêt attaqué ait retenu qu'il existait deux syndicats des copropriétaires indépendants, dont l'un d'eux aurait été le syndicat des copropriétaires de la résidence « [...] B », en statuant de la sorte, cependant que le règlement de copropriété du 21 février 1964 énonçait, dans son article 2 (règlement, p. 8, § 5 à compter du bas de la page), que « l'ensemble immobilier sera[it] composé de parties privées et de parties communes générales et des parties communes spéciales », ce qui caractérisait, sans ambiguïté, l'existence de parties communes à l'ensemble immobilier auquel appartenaient la résidence « [...] B » et la résidence « [...] A », parties communes distinctes de celles propres à chacun des immeubles composant cet ensemble, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du règlement de copropriété, partant a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis;
8 . ALORS QU' à supposer que l'arrêt attaqué ait retenu qu'il existait deux syndicats des copropriétaires indépendants, dont l'un d'eux aurait été le syndicat des copropriétaires de la résidence « [...] B », en statuant de la sorte, cependant que le règlement de copropriété du 21 février 1964 énonçait dans son article 4 (règlement, p. 10, § 5 à compter du bas de la page) que «l'occupant de chaque partie privée usera[it] librement des parties communes de l'ensemble immobilier suivant leur destination, et sans faire obstacle aux droits des autres occupants. / L'occupant de chaque partie privée dépendant d'un immeuble collectif usera librement des parties communes de cet immeuble suivant leur destination, et sans faire obstacle aux droits des autres occupants » , ce qui caractérisait, sans ambiguïté, l'existence de parties communes à l'ensemble immobilier auquel appartenaient la résidence « [...] B » et la résidence « [...] A », parties communes distinctes de celles propres à chacun des immeubles composant cet ensemble, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du règlement de copropriété, partant a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
9· ALORS QU' à supposer, d'une part, que l'arrêt attaqué ait retenu qu'il existait deux syndicats des copropriétaires indépendants, dont l'un d'eux aurait été le syndicat des copropriétaires de la résidence « [...] B », d'autre part, qu'en énonçant que le règlement de copropriété du 21 février 1964 stipulait « qu'exist[ai]ent des parties communes spécifiques à chaque immeuble » (arrêt attaqué, p. 5, § 2), la cour d'appel ait entendu souligner que l'immeuble A, aussi désigné résidence « [...] A »,et l'immeuble L, aussi désigné résidence « [...] B », visés par le règlement de copropriété du 21 février 1964, ne partageaient pas de parties communes, en statuant de la sorte, cependant que l' « Etat descriptif de division » du règlement de copropriété du 21 février 1964 stipulait que l'ensemble immobilier auquel ce règlement s'appliquait comprenait 190 lots, les lots 1 à 60, pour l'immeuble A, désigné aussi résidence « [...] A », et les lots 61 à 189 correspondant à l'immeuble L, désigné aussi résidence « [...] B », et que chacun des lots n° 1 à 189 « comprendra[it] une fraction d'immeuble collectif affectée à l'usage exclusif d'un associé ou d'un copropriétaire, une quote-part des parties communes de l'ensemble immobilier et une quote-part des parties communes et des parties spéciales de chacun de cet immeuble » (règlement, p. 3), ce qui démontrait, sans ambiguïté, l'existence de parties communes à l'ensemble immobilier et donc aux copropriétaires des immeubles A et L, distinctes des parties communes propres à chacun de ces bâtiments, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du règlement de copropriété, partant a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance no 2016-131 du 10 février 2016, ensemble l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis;
10. ALORS QU'à supposer, d'une part, que l'arrêt attaqué ait retenu qu'il existait deux syndicats des copropriétaires indépendants, dont l'un d'eux aurait été le syndicat des copropriétaires de la résidence « [...] B », d'autre part, qu'en énonçant que le règlement de copropriété du 21 février 1964 stipulait « qu'exist[ai]ent des parties communes spécifiques à chaque immeuble » (arrêt attaqué, p. 5, § 2), la cour d'appel ait entendu souligner que les copropriétaires des différents immeubles visés par le règlement de copropriété du 21 février 1964, ne partageaient pas de parties communes, en statuant de la sorte, cependant que le règlement de copropriété du 21 février 1964 énonçait, dans son article 2 (règlement, p. 8, § 5 à compter du bas de la page), que « l'ensemble immobilier sera[it] composé de parties privées et de parties communes générales et des parties communes spéciales », ce qui démontrait, sans ambiguïté, l'existence de parties communes à l'ensemble immobilier et donc aux copropriétaires des immeubles A et L, distinctes des parties communes propres à chacun de ces bâtiments, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du règlement de copropriété, partant a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, ensemble l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis;
11. ALORS QU' à supposer, d'une part, que l'arrêt attaqué ait retenu qu'il existait deux syndicats des copropriétaires indépendants, dont l'un d'eux aurait été le syndicat des copropriétaires de la résidence « [...] B », d'autre part, qu'en énonçant que le règlement de copropriété du 21 février 1964 stipulait « qu'exist[ai]ent des parties communes spécifiques à chaque immeuble » (arrêt attaqué, p. 5, § 2), la cour d'appel ait entendu souligner que les copropriétaires des différents immeubles visés par le règlement de copropriété du 21 février 1964, ne partageaient pas de parties communes, en statuant de la sorte, cependant que l'article 4 du règlement de copropriété du 21 février 1964 stipulait notamment que « l'occupant de chaque partie privée usera librement des parties communes de l'ensemble immobilier suivant leur destination, et sans faire obstacle aux droits des autres occupants. L'occupant de chaque partie privée dépendant d'un immeuble collectif usera librement des parties communes de cet immeuble suivant leur destination, et sans faire obstacle aux droits des autres occupants », ce qui démontrait, sans ambiguïté, l'existence de parties communes à l'ensemble immobilier et donc aux copropriétaires des immeubles A et L, distinctes des parties communes propres à chacun de ces bâtiments, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du règlement de copropriété, partant a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
12. ALORS QU' à supposer que l'arrêt attaqué ait retenu qu'il existait deux syndicats des copropriétaires indépendants, dont l'un d'eux aurait été le syndicat des copropriétaires de la résidence « [...] B », dite aussi immeuble L, en statuant de la sorte, aux motifs, propres et très éventuellement adoptés, notamment qu'au regard des mentions du livre foncier, les deux immeubles A et L relevant du règlement de copropriété du 21 février 1964 étaient situés sur deux parcelles séparées, que l'une d'elles bénéficiait d'un droit de passage sur l'autre (arrêt attaqué, p. 5, § 2), que les époux L... avaient « pleine conscience de l'existence des deux copropriétés », n'avaient dans le passé jamais contesté l'existence de deux syndicats distincts, avaient proposé que soit prise une décision visant à « acter la séparation des deux copropriétés, [...] A et B, et [à] modifier en conséquence le règlement de copropriété », et avaient participé au fonctionnement du syndicat des copropriétaires de la résidence « [...] B » (arrêt attaqué, p. s, § 3), ou encore qu' « en leurs anciennes qualités de président ou de membre du conseil syndical », les époux L... n'avaient jamais invoqué l'absence de syndicat secondaire (jugement entrepris, p. 4, § 12), la cour d'appel, qui s'est fondée sur des motifs impuissants à caractériser l'existence, et a fortiori l'indépendance, du syndicat des copropriétaires de la résidence « [...] B », a violé l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;
13. ALORS, subsidiairement, QU'à supposer que l'arrêt attaqué ait retenu qu'il existait deux syndicats des copropriétaires indépendants, dont l'un d'eux aurait été le syndicat des copropriétaires de la résidence « [...] B », en statuant de la sorte, après avoir pourtant constaté que le règlement de copropriété du 21 février 1964 ne prévoyait qu'un seul syndicat des copropriétaires, qui n'était pas le syndicat de la résidence « [...] B » (arrêt attaqué, p. s, § 2 infine), et sans avoir vérifié qu'une procédure de scission avait été mise en oeuvre pour donner naissance, entre autres, au syndicat des copropriétaires de la résidence "[...] B", la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
(subsidiaire)
ll est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé en toutes ses dispositions le jugement entrepris et, ainsi, déclaré irrecevable la demande des époux L... en ce qu'elle était « dirigée contre le syndicat des copropriétaires de la résidence « [...] » au lieu du syndicat des copropriétaires de la résidence « [...] B », gérée par un syndicat secondaire » ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la recevabilité des demandes des consorts L... à l'encontre du syndicat, le syndicat conclut à l'irrecevabilité des demandes des consorts L..., arguant qu'elles sont mal dirigées, l'étant contre le « syndicat Résidence de la [...] », alors que l'assemblée générale en cause a réuni uniquement les copropriétaires du bâtiment [...] B ; qu'il en déduit que les consorts L... auraient dû assigner le syndicat « Résidence la [...] B » ; que, pour leur part, les consorts L... avancent que le syndicat « Résidence la [...] B » n'a pas d'existence juridique, qu'il n'existe qu'un seul syndicat dit « Résidence la [...] », institué par le règlement de copropriété du 21 février 1964 ; que si les consorts L... relèvent que le syndicat Résidence la [...] B n'a pas été assigné, ils n'en tirent cependant aucune conséquence juridique et ne forment aucune demande qui tendrait à déclarer irrecevable la défense du syndicat Résidence la [...] ; qu'il appert des pièces du dossier que l'ensemble immobilier en cause se compose de deux immeubles nettement distincts : l'immeuble A. désigné résidence « [...] A » et l'immeuble L, désigné résidence « [...] B » ; qu'existent ainsi deux groupes de lots et donc deux groupes de copropriétaires ; qu'il est rappelé qu'un syndicat existe de droit dès lors que la propriété d'un immeuble est divisée entre plusieurs propriétaires, entraînant l'existence de parties privatives et communes ; que le règlement de copropriété datant du 21 février 1964 stipule précisément qu'existent des parties communes spécifiques à chaque immeuble et que, pareillement, seront appelées des charges communes spécifiques à chaque immeuble ; qu'il n'est pas contesté qu'aucune charge commune aux deux immeubles n'a jamais été appelée ; que, de plus, les extraits de livre foncier produits aux débats montrent que les deux immeubles sont situés sur deux parcelles séparées et que l'une bénéficie d'un droit de passage au profit de l'autre; que le fait que le règlement de copropriété ne prévoie qu'un seul syndicat ne peut faire obstacle à ce qu'un syndicat existe de droit dès lors qu'existe une copropriété ; qu'il résulte encore des éléments versés aux débats, qu'en cohérence avec cet état de fait, les copropriétaires des deux immeubles sont réunis en syndicats séparés ; que les consorts L..., parfaitement conscients de cette situation, ne s'y étaient pas opposés alors qu'ils participaient régulièrement aux réunions du syndicat de l'immeuble [...] B ; que, comme l'a relevé le premier juge, les consorts L... avaient proposé, lors de l'assemblée générale contestée, que soit prise une décision visant à « acter la séparation des deux copropriétés, [...] A et B, et modifier en conséquence le règlement de copropriété » ; que ceci indique qu'ils avaient pleine conscience de l'existence des deux copropriétés, et qu'ils proposaient que le règlement de copropriété initial soit mis en adéquation ; qu'il appert ainsi que les époux L... n'ont jamais contesté l'existence de deux syndicats distincts, et, au contraire, ont participé au fonctionnement du syndicat [...] B, avant que des litiges nés avec leurs copropriétaires ne les conduisent à demander l'annulation de l'assemblée générale litigieuse ; que, par ailleurs, les consorts L... ne sont pas fondés à se prévaloir des stipulations de l'article 7 du règlement de copropriété de 1964, celles-ci ne concernant que la situation de l'ensemble immobilier avant attribution en propriété d'un lot ; que l'action des consorts L... est donc mal dirigée en ce qu'elle vise le syndicat « Résidence la [...] », alors que l'assemblée générale litigieuse a été tenue par les copropriétaires de la résidence [...] B ; qu'en conséquence, il ne peut être fait droit à aucune demande des consorts L... ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, sur l'irrecevabilité de la demande pour défaut de légitimation passive, le syndicat conclut à l'irrecevabilité de la demande au motif que le syndicat secondaire de la résidence « [...] B » aurait dû être assigné car l'immeuble identifiée L au règlement de copropriété est seul concerné par la procédure ; que Mme et M. L... sollicitent l'annulation de l'assemblée générale précisément du fait de l'inexistence d'un tel syndicat secondaire qui n'a pas été ni prévu au règlement de copropriété du 21 février 1964, ni mis en place lors d'une assemblée générale spéciale ; que le règlement de copropriété du 21 février 1964 prévoit que l'ensemble immobilier comprend deux immeubles collectifs dont celui identifié par la lettre L, d'une part ; que, d'autre part, il est indiqué à l'article 5 du règlement de copropriété que les charges communes de chaque immeuble collectif comprendront toutes les dépenses nécessitées, pour quelque cause que ce soit ... d'une manière générale toutes les dépenses nécessitées par la jouissance commune de cet immeuble » ; qu'il y a donc lieu d'en déduire que la prévision d'une gestion autonome pour ce bâtiment a conduit à l'existence et à la mise en place d'un syndicat secondaire, doté de la personnalité morale, quand bien même l'expression syndicat secondaire ne figure pas dans le règlement; que la situation de fait confirme cette interprétation, puisqu'il n'est pas contesté par les défendeurs que l'immeuble est géré par un syndicat secondaire depuis plus de 40 ans, d'autant qu'ils proposaient de voter à l'assemblée générale dont l'annulation est poursuivie une décision pour acter la séparation des deux copropriétés, [...] A et B et modifier en conséquence le règlement de copropriété (résolution n° 7) ; qu'ils sont enfin mal fondés à se prévaloir de l'absence de syndicat secondaire alors qu'en leurs anciennes qualités de président ou de membre du conseil syndical, ils n'ont jamais formulé d'observation à ce sujet ; que le tribunal de grande instance ne peut que constater que les demandeurs, en poursuivant l'annulation d'une assemblée générale et de son procès-verbal concernant la résidence • [...] B » ont dirigé leur action contre le syndicat de copropriétaires de la résidence « [...]», au lieu du syndicat de copropriétaires de la résidence « [...] B » ; qu'en conséquence, la demande de Mme et M. L... est irrecevable ;
1. ALORS QU'en vertu de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, à certaines conditions de majorité, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire ; qu'un syndicat secondaire peut aussi être institué par le règlement de copropriété ; qu'à supposer que la cour d'appel ait retenu qu'il existait un syndicat secondaire des copropriétaires de la résidence « [...] B » par rapport au syndicat principal des copropriétaires de la résidence « [...] » , en raisonnant de la sorte, après avoir pourtant constaté que le règlement de copropriété du 21 février 1964 ne prévoyait qu'un seul syndicat des copropriétaires, qui n'était pas le syndicat secondaire de la résidence « [...] B » (arrêt attaqué, p. 5, § 2 in fine), et sans avoir constaté l'existence d'une résolution adoptée en assemblée spéciale conformément aux dispositions de l'article 27, al. 1er, de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a violé ce texte, ensemble l'article 122 du code de procédure civile ;
2. ALORS QUE les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement et leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ; que, dès lors, la circonstance qu'un règlement de copropriété applicable à un ensemble comportant plusieurs immeubles prévoit l'existence de parties communes et de charges propres à chaque immeuble n'implique pas l'existence de syndicats secondaires ; qu'à supposer que l'arrêt attaqué ait retenu qu'il existait un syndicat secondaire des copropriétaires de la résidence « [...] B » par rapport au syndicat principal des copropriétaires de la résidence « [...] », en statuant de la sorte, par la considération, notamment, que ce règlement prévoyait des parties communes spécifiques à chaque immeuble et que seraient appelées des charges spéciales pour chaque immeuble (arrêt attaqué, p. 5, § 2 ; jugement entrepris, p. 4, § 9 et 10), cependant que ces circonstances n'impliquaient pas l'existence d'un syndicat secondaire des copropriétaires de la résidence « [...] B », la cour d'appel a violé les articles 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 27 de la même loi ;
3· ALORS QU'à supposer que l'arrêt attaqué ait retenu qu'il existait un syndicat secondaire des copropriétaires de la résidence « [...] B » par rapport au syndicat principal des copropriétaires de la résidence « [...] », en statuant de la sorte, motifs pris notamment qu'au regard des mentions du livre foncier, les deux immeubles A et L relevant du règlement de copropriété du 21 février 1964 étaient situés sur deux parcelles séparées, que l'une d'el1es bénéficiait d'un droit de passage sur l'autre (arrêt attaqué, p. s. § 2), ou encore que les époux L... avaient «pleine conscience de l'existence des deux copropriétés » , n'avaient dans le passé jamais contesté l'existence de deux syndicats distincts, avaient proposé que soit prise une décision visant à « acter la séparation des deux copropriétés, [...] A et B, et [à] modifier en conséquence le règlement de copropriété », avaient participé au fonctionnement du syndicat des copropriétaires de la résidence « [...] B » (arrêt attaqué, p. s, § 3 ;
jugement entrepris, p. 4, § 11) et, « en leurs anciennes qualités de président ou de membre du conseil syndical » , n'avaient jamais invoqué l'absence de syndicat secondaire (jugement entrepris, p. 4, § 12), les juges du fond, qui ont statué au regard de motifs, propres et éventuellement adoptés, impuissants à caractériser l'existence d'un syndicat secondaire des copropriétaires de la résidence « [...] B »,ont violé l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965.