LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 15 juillet 2016), que, le 27 mai 2005, M. et Mme X...ont acquis de M. Y...et Mme Z...(les consorts Y...-Z...) une maison qu'ils ont revendue le 21 octobre 2010 à M. A...et Mme B...(les consorts A...-B...) qui ont contracté plusieurs emprunts pour son acquisition ; que ceux-ci, invoquant la découverte de mérule infestant l'immeuble, ont, après expertise, assigné M. et Mme X..., les consorts Y...-Z..., ainsi que les organismes prêteurs, en annulation et résolution de la vente du 21 octobre 2010, en annulation des prêts et en paiement de dommages-intérêts ; 
Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé : 
Attendu que les consorts A...-B...font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes d'annulation de la vente du 21 octobre 2010 pour erreur sur les qualités substantielles ; 
Mais attendu qu'ayant relevé que l'immeuble vendu était infesté par la mérule et que ce vice caché au moment de la vente le rendait insalubre et impropre à l'habitation et retenu à bon droit que la garantie des vices cachés constituait l'unique fondement susceptible d'être invoqué au soutien de l'action, la cour d'appel en a exactement déduit que l'action des acquéreurs fondée sur l'erreur ne pouvait pas être accueillie ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le deuxième moyen du pourvoi principal, ci-après annexé : 
Attendu que les consorts A...-B...font grief à l'arrêt de rejeter leurs demande de résolution de la vente ; 
Mais attendu qu'ayant relevé que la convention des parties comportait une clause de non-garantie des vices cachés pouvant affecter « le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l'exception toutefois de ce qui est dit ci-dessus et le cas échéant, sous le titre Environnement-Santé publique », que cette clause claire et précise excluait toute garantie du vendeur en raison des vices cachés pouvant affecter l'immeuble sous réserve des éventuelles exceptions et aménagements qui seraient envisagés par les parties au paragraphe « environnement-santé publique » et que, sous l'intitulé « Mérules et autres champignons », il était indiqué : « le vendeur déclare qu'à sa connaissance, l'immeuble objet des présentes n'est pas contaminé par des champignons de type mérules ou autres » et souverainement retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, rendue nécessaire par l'ambiguïté résultant du rapprochement de ces deux clauses, que cette disposition ne stipulait aucune exclusion ou aménagement conventionnel de la clause de non-garantie précitée, seule la connaissance de l'existence d'un champignon par le vendeur pouvant entraîner sa garantie selon les dispositions des articles 1641 et suivants du code, la cour d'appel a déduit de ces seuls motifs que M. et Mme X...pouvaient invoquer la clause contractuelle de non-garantie des vices cachés ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le troisième moyen du pourvoi principal, ci-après annexé : 
Attendu que les consorts A...-B...font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de dommages-intérêts contre M. et Mme X...; 
Mais attendu qu'ayant relevé que les acquéreurs avaient filmé, de concert avec les vendeurs, le système rudimentaire d'évacuation des eaux pluviales qui était visible au moment de la vente et que l'acte de vente mentionnait que le système individuel des eaux usées n'avait pas fait l'objet d'un contrôle technique et que l'acquéreur en faisait son affaire personnelle et renonçait à tout recours de ce chef et retenu qu'ils ne pouvaient faire échec à la clause exonératoire de la garantie des vices cachés en recherchant la responsabilité délictuelle des vendeurs pour ces désordres, la cour d'appel en a exactement déduit, sans violer le principe de la contradiction, que leur action ne pouvait être accueillie ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé : 
Attendu que Mme Z...fait grief à l'arrêt de la condamner solidairement avec M. Y...à payer diverses sommes aux consorts A...-B...sur le fondement de la responsabilité décennale des constructeurs ; 
Mais attendu qu'ayant relevé qu'il ressortait du rapport d'expertise que le facteur principal de développement de la mérule était l'abandon par les consorts Y...-Z...de déchets en bois provenant de la déconstruction de la grange, recouverts par une bâche en plastique et entreposés dans le vide sanitaire sous la cuisine, et retenu souverainement que les travaux de transformation de la grange en cuisine, réalisés entre 2003 et 2005 par M. Y..., constituaient le fait générateur des désordres imputables au champignon rendant l'immeuble impropre à sa destination, la cour d'appel n'a pu qu'en déduire que la responsabilité décennale des consorts Y...-Z...était engagée à l'égard des sous-acquéreurs de l'immeuble ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE les pourvois ; 
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts A...-B...à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X...et rejette les autres demandes ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente novembre deux mille dix-sept. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. A...et Mme B..., demandeur au pourvoi principal. 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande d'annulation de la vente du 21 octobre 2010 pour erreur de M. A...et Mme B...sur les qualités substantielles de la maison vendue par M. X...et Mme C..., ainsi que la demande consécutive visant à voir constater l'anéantissement des emprunts souscrits pour financer cette acquisition ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE les consorts A...-B...réitèrent leur demande de nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles de l'immeuble dont ils attendaient qu'il soit habitable ; que dès lors toutefois que les intéressés se prévalent de désordres cachés, antérieurs à la vente et qui rendent l'immeuble inhabitable et donc impropre à sa destination, l'action rédhibitoire est l'unique fondement susceptible d'être invoqué au soutien de leur action qui ne peut donc prospérer sur le fondement de l'erreur ; 
AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE les demandeurs fondent leur demande d'annulation de la vente sur l'article 1110 du code civil qui dispose que l'erreur est une cause de nullité de la convention lorsqu'elle tombe sur la substance de la chose qui en est l'objet, au motif que la maison est insalubre ; que toutefois, il est de jurisprudence constante que la garantie des vices cachés constituant l'unique fondement de l'action exercée pour défaut de la chose vendue la rendant impropre à sa destination normale d'habitation, la responsabilité du vendeur ne peut être recherchée sur le fondement de l'erreur ; 
1) ALORS QUE l'erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue vicie le consentement de l'acheteur et lui ouvre à ce titre une action en annulation de la vente ; que lorsque cette erreur porte sur une qualité dont l'absence rend la chose impropre à son usage, elle affecte le bien vendu d'un vice caché et donne lieu comme telle à l'action rédhibitoire ou estimatoire pour vice caché ; qu'en ce cas, l'acheteur dispose d'une option qu'il lui appartient d'exercer dans le cadre des conditions et du régime propres à chacune de ces actions ; qu'en décidant en l'espèce que, dès lors que les acquéreurs disposaient d'une action en résolution pour vice caché, il ne leur était pas possible d'agir en annulation pour erreur ayant vicié leur consentement, les juges du fond ont violé les articles 1110 et 1641 du code civil dans leur rédaction applicable en l'espèce ; 
2) ALORS subsidiairement QUE si l'action en résolution de la vente pour vice caché exclut l'action en annulation pour erreur vice du consentement, ce n'est que pour autant que l'action rédhibitoire peut être effectivement exercée ; 
qu'en l'espèce, les juges ont eux-mêmes retenu que la présence de mérules, qui rendait la maison vendue impropre à l'habitation, entrait dans le champ d'une clause exclusive de toute garantie au profit des vendeurs ; qu'en décidant néanmoins que, privés de leurs actions rédhibitoire et estimatoire, les acheteurs ne pouvaient pas non plus agir en annulation de la vente par laquelle ils avaient acquis une maison inhabitable, cependant que la clause exclusive de garantie stipulée à l'acte ne concernait pas l'exercice de l'action en annulation, la cour d'appel a violé les articles 1110, 1134 et 1641 du code civil dans leur rédaction applicable en l'espèce. 
DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'AVOIR débouté les consorts A...et B...de leur demande de résolution de la vente immobilière du 21 octobre 2010 et par voie de conséquence de leurs demandes accessoires d'annulation des prêts immobiliers consentis par les sociétés Crédit Agricole Brie Picardie et Pro BTP et l'association Cilgere ; 
AUX MOTIFS QUE la cour souligne tout d'abord qu'aucun élément n'accrédite la thèse des intimés d'une reconnaissance explicite par les époux X...du mérite de leur argumentation quant à l'interprétation des clauses du contrat (que cette instance d'appel vient contredire) ; que la cour observe ensuite que les nombreux développements des consorts A...-B...sur l'humidité de l'immeuble sont inopérants dès lors que leur action rédhibitoire se fonde exclusivement sur la présence de mérule, aucun des experts entendus n'ayant au demeurant conclu que l'humidité des lieux rendait l'immeuble impropre à sa destination ; que la cour rappelle ensuite que la convention des parties comportait une clause de non garantie des vices cachés pouvant affecter " le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l'exception toutefois de ce qui est dit ci-dessus et le cas échéant, sous le titre Environnement-Santé publique " ; que cette clause claire et précise excluait donc toute garantie du vendeur à raison des vices cachés pouvant affecter l'immeuble sous réserve des éventuelles exceptions et aménagements (ainsi se comprend la mention " le cas échéant ") qui seraient envisagés par les parties au § " environnement – santé publique " ; que sous le titre " Environnement – Santé publique ", l'acte énumérait la liste des diagnostics, constats et états qui composent le diagnostic technique visé à l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation que doit communiquer le vendeur à l'acquéreur (dont ce même article sanctionne l'absence par une impossibilité pour le vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés), détaillait pour chacun d'eux le contenu des investigations opérées, les anomalies éventuelles constatées et les dispositions arrêtées d'un commun accord par les parties sur leur prise en charge ; que sous l'intitulé " Mérules et autres champignons " (dont la cour rappelle que la réglementation n'exige aucun diagnostic) il était indiqué : " le vendeur déclare qu'a sa connaissance, l'immeuble objet des présentes n'est pas contaminé par des champignons de type mérules ou autres " ; que force est de constater que cette disposition ne stipule aucune exclusion ou aménagement conventionnel de la clause de non garantie précitée, seule la connaissance de l'existence d'un champignon par le vendeur pouvant, dans ces conditions, entraîner sa garantie, selon les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil ; qu'à supposer, par ailleurs, comme le sous-tend l'analyse des consorts A...-B..., qu'une déclaration d'un vendeur, assurant l'acquéreur de l'absence de tout champignon dans l'immeuble, puisse s'interpréter en un engagement formel, générateur d'une obligation de garantie en cas de non respect de cet engagement, la déclaration en l'espèce, empreinte d'incertitude, du vendeur indiquant " qu'à sa connaissance " l'immeuble n'est pas contaminé, sans faire référence à un quelconque diagnostic, ne peut s'analyser en un engagement formel, générateur d'une quelconque obligation à garantie ; que la cour considère donc au contraire du Tribunal les époux X...fondés à se prévaloir de la clause de non garantie prévue à l'acte ; 
1) ALORS QUE les juges sont tenus de rechercher la volonté réelle des parties à un contrat ; qu'à cet égard, le rapprochement entre plusieurs clauses d'un même acte appelle une interprétation nécessaire de la volonté des parties ; qu'en l'espèce, la clause exclusive de garantie des vices cachés stipulée par les parties à l'acte de vente du 21 octobre 2010 renvoyait à un autre paragraphe à l'effet de définir l'étendue de cette exclusion ; qu'en se bornant à observer que cet autre paragraphe, dans lequel le vendeur déclarait que la maison n'était infectée à sa connaissance d'aucun champignon, ne prévoyait formellement aucune exception au jeu de la clause exclusive de garantie, sans rechercher si, au-delà de la lettre de cette stipulation, le renvoi qu'y faisait la clause exclusive de garantie n'appelait pas une interprétation nécessaire de ses termes à l'effet de rechercher la volonté réelle des parties, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ; 
2) ALORS QUE les aménagements conventionnels à une clause exclusive de garantie des vices cachés n'ont pas à être formels ; qu'en opposant en l'espèce que la déclaration du vendeur selon laquelle la maison n'était infestée à sa connaissance d'aucun champignon ne pouvait s'analyser comme un engagement formel de sa part de supporter une garantie des vices cachés à ce titre, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1641 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce. 
TROISIÈME MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. Vincent A...et Mme Claire B...de leurs demandes de dommages-intérêts dirigées contre les époux X...-C...; 
AUX MOTIFS QUE les consorts A...-B...réclament « en tout état de cause » aux époux X..., au visa des articles 1382 et 1383 du code civil, l'indemnisation des frais de traitement de la mérule, de remise en état de l'immeuble et de tous leurs préjudices matériels, financiers et moraux, à raison d'un défaut d'entretien et de réparation de l'immeuble dont ils savaient par leurs vendeurs, les consorts Y...-Z..., les travaux de rénovation inachevés. Es époux X...se défendent de toute faute dès lors qu'il est aéré que leurs successeurs sont intervenus sur le système d'évacuation des eaux usées qu'avaient installé les consorts Y...-Z...et dont la non-conformité a contribué à l'humidité de l'immeuble. Outre que les liens contractuels liant les époux X..., aux consorts A...-B...font obstacle à la recherche de leur responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle envers leurs acquéreurs, il convient d'objecter que les consorts A...-B...ne peuvent, par ce biais, faire échec à la clause de non garantie insérée à l'acte de vente et obtenir réparation de désordres affectant l'immeuble, en lien avec un système rudimentaire d'évacuation des eaux pluviales (recueil des eaux pluviales à l'aide d'un bidon à défaut de gouttières) parfaitement visible au moment de la vente et que les acquéreurs ont filmé de concert avec leur vendeur, ou encore de la défaillance du réseau individuel d'évacuation des eaux usées lorsque la convention des parties (antérieure à l'entrée en vigueur des dispositions de l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique) prévoyait qu'il n'avait jamais fait l'objet d'un contrôle technique, que l'acquéreur déclarait en faire son affaire personnelle renonçant à tout recours de ce chef et pour quelque cause que ce soit ; 
1) ALORS QUE les juges sont tenus de faire respecter et de respecter eux-mêmes le principe de la contradiction ; qu'à ce titre, il leur appartient, dès lors qu'ils décident de relever d'office un moyen, d'inviter au préalable les parties à formuler leurs observations ; qu'en l'espèce, s'agissant de la demande de dommages-intérêts fondée sur la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle, M. X...et Mme C...se bornaient à soutenir en réponse que leur système d'évacuation des eaux usées et pluviales était suffisant, que les acquéreurs n'avaient pas mieux fait que de supprimer ce système, que l'immeuble ne présentait alors aucun taux anormal d'humidité, et que les travaux réalisés par M. Y...et Mme Z...étaient seuls à l'origine de l'infestation ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de ce que la conclusion d'un contrat avec M. A...et Mme B...empêchait ces derniers de rechercher la responsabilité délictuelle de leurs vendeurs, que ce fondement délictuel ne permettait pas de contourner la clause exclusive de garantie des vices cachés, que les acquéreurs avaient connaissance de l'installation servant à l'évacuation des eaux pluviales au jour de la vente, et encore que la convention des parties stipulait que les acquéreurs renonçaient à tout recours relatif au réseau individuel des eaux usées, les juges du fond ont opposé un moyen qui n'était nullement dans la cause ; qu'en se prononçant de la sorte, sans solliciter les observations préalables des parties, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction, en violation de l'article 16 du code de procédure civile, ensemble l'article 6, § 1, de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; 
2 ALORS, subsidiairement, QUE l'existence d'une relation contractuelle ne fait pas obstacle à ce que la responsabilité du contractant soit engagée sur le fondement délictuel ou quasi-délictuel en raison d'un manquement étranger à une obligation née du contrat ; qu'en l'espèce, M. A...et Mme B...recherchaient la responsabilité extra-contractuelle de M. X...et Mme C...à raison notamment d'une installation défectueuse du système d'évacuation des eaux usées et pluviales de la maison ; qu'en affirmant par principe que les liens contractuels unissant les acquéreurs aux vendeurs empêchaient les premiers de rechercher la responsabilité des seconds sur le terrain délictuel ou quasi-délictuel à raison d'une faute commise antérieurement à la vente, la cour d'appel a violé les articles 1382 et 1383 du code civil dans leur rédaction application en l'espèce ; 
3) ALORS, subsidiairement, QUE la garantie des vices cachés permet à l'acquéreur d'obtenir, soit la résolution de la vente, soit la diminution du prix versé au vendeur ; qu'elle suppose d'établir à cette fin que la chose vendue était affectée au jour de sa délivrance d'un défaut la rendant impropre à l'usage auquel elle était destinée, ou qui en diminuait tellement son usage que l'acheteur en aurait donné un moindre prix ; que l'action en responsabilité délictuelle permet pour sa part d'obtenir des dommages-intérêts en réparation d'un préjudice ; qu'elle suppose de faire la preuve d'une faute, d'un préjudice, et d'un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice ; qu'en opposant encore en l'espèce qu'il n'était pas possible pour les acquéreurs de rechercher la responsabilité délictuelle ou quasidélictuelle des vendeurs pour cette raison que cette action aurait pour effet de contourner la clause exclusive de garantie des vices cachés figurant à la vente, cependant que les acquéreurs invoquaient un manquement distinct de celui lié à la délivrance d'un bien affecté d'un vice caché, que les deux actions ne tendaient pas à la même fin, et qu'elles ne répondaient pas non plus aux mêmes conditions, la cour d'appel a violé les articles 1382 et 1383 du code civil dans leur rédaction application en l'espèce, ensemble les articles 1641 et suivants du même code. 
Moyen produit par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour Mme Z...
D..., demanderesse au pourvoi incident. 
Le moyen de cassation du pourvoi incident fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné solidairement Mme Z..., avec M. Y..., sur le fondement de la responsabilité décennale, à payer aux consorts A...– B...les sommes de 17 019 € HT et 28 602, 34 € HT augmentées de la variation de l'indice BT 01 à compter du 30 mai 2013 jusqu'à complet paiement et de la TVA à 10 %, de 5 000 € et 36 000 € en réparation de leurs préjudices matériels et financiers, de 10 000 € en réparation de leurs préjudice de jouissance et de leur préjudice moral, 
Aux motifs que « les consorts A...-B...(qui n'invoquent plus en cause d'appel la responsabilité décennale de leurs vendeurs) se prévalent par contre de la responsabilité décennale des consorts Y...-Z...dès lors que les désordres de la mérule sont la conséquence de travaux qu'ils ont réalisés entre 2003 et 2005 et maintiennent que ces dispositions font échec à la clause de non garantie qu'opposent les consorts Y...-Z..., tirée de l'acte de vente consorts Y...-Z...– X...qui leur est inopposable. 
Mme Z...– D... conteste toute obligation au titre de la garantie décennale aux motifs que l'immeuble a été cédé aux époux X...alors que les travaux de restauration étaient en cours, que ceux-ci ont été poursuivis par les époux X..., que rien ne permet d'établir que le champignon était présent à l'état latent dans l'immeuble lors de la vente de 2005 et que la prolifération de la mérule postérieurement à la vente constitue une cause exonératoire de responsabilité. 
M. Y...leur oppose, quant à lui, la clause de non-garantie insérée dans l'acte de vente passé avec les époux X..., opposable quel que soit le fondement invoqué par les consorts A...-B...(garantie des vices cachés ou garantie décennale). 
Il fait valoir que la responsabilité décennale suppose que les travaux aient été achevés et réceptionnés ce qui n'est pas le cas en l'espèce puisque les consorts Y...-Z...ont cédé, du fait de leur séparation, un immeuble en cours de rénovation que les époux X...ont achevé. 
Rappelant les dispositions de l'article 1792-5 du code civil selon lesquelles toute clause tendant à exclure ou diminuer la responsabilité prévue aux articles 1792 et suivants du code civil, les époux X...font valoir que la clause de non-garantie insérée à l'acte de vente Y...-Z...– X...est inopposable, que les consorts Y...-Z...ont la qualité de constructeurs au sens de la jurisprudence des « castors ». 
Ils affirment avoir réalisé des travaux d'embellissement des étages, distincts de ceux entreprise par leurs prédécesseurs qui (ont) rénové les pièces du rez-de-chaussée : cuisine et séjour sur lesquels ils ne sont pas intervenus si ce n'est pour la pose ponctuelle d'isolant en 2009 à la faveur du dégât des eaux déjà évoqué, sans lien avec la prolifération de la mérule. 
Selon l'article 1792-1 du code civil, est réputé constructeur toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire et l'article 1792-5 dispose qu'est réputée non écrite toute clause qui aurait pour objet d'exclure ou limiter la responsabilité découlant des articles 1792 et suivants du code civil. 
La cour rappelle que les époux X...ont acquis des consorts Y...-Z...une maison date des années 1870, à l'origine constituée d'un corps principal constituant la maison d'habitation, flanquée d'une grange surplombant une cave. 
De l'expertise judiciaire, il ressort que M. Y...a entrepris en 2003 de déconstruire la grange et de la transformer en cuisine et rénové de même le séjour et les toilettes du rez-de-chaussée. 
Selon les explications fournies à l'expert judiciaire il aurait également remplacé un gros tuyau en zinc qui collectait eaux de pluie et eaux usées de l'ancienne cuisine pour le remplacer par un (…) plus petit tuyau qu'il n'aurait pas enterré, et installé des descentes de gouttières. 
Il a indiqué à l'expert qu'il n'avait pas eu le temps de « finir les travaux à l'extérieur sous le porche » sans en préciser la nature (que ce soit devant l'expert ou devant la cour), sachant qu'il s'agit d'un porche d'accès au terrain, jouxtant la cuisine et mitoyen avec la propriété voisine. 
La cour constate encore que la vente consentie en 2005 aux époux X...désignait une maison avec cuisine, séjour, salle-de-bains autres pièces (etc …), aucune mention ne faisant état d'une cuisine en cours de réalisation ou inachevée. 
A défaut pour les consorts Y...-Z...d'établir le contraire et de justifier du lien éventuel entre les travaux en cuisine et ceux du porche évoqués par M. Y..., il faut considérer que les époux X...ont acquis en 2005 une maison dont les travaux de construction de la cuisine par leur vendeur étaient achevés, les consorts Y...-Z...ne pouvant tirer de la réalisation ultérieure par leurs successeurs de nouveaux travaux d'embellissement à l'étage, sans lien avec ceux du rez-de-chaussée et les désordres en cause, l'existence d'une rénovation toujours en cours en 2005, exclusive de l'application des articles 1792 et suivants, ou encore se prévaloir d'une absence de réception de travaux … qu'ils ont personnellement réalisés. 
Il est acquis que les travaux réalisés entre 2003 et 2005 par M. Y...constituent le fait générateur du développement de la mérule dont l'expert judiciaire a rappelé qu'elle est présente dans notre environnement, véhiculée par l'air, peut rester des années durant à l'état de veille et germer à la faveur de la conjonction de plusieurs facteurs, le principal étant en l'espèce l'abandon par les consorts Y...-Z...de déchets de bois de déconstruction de la grange dans le vide-sanitaire sous la cuisine que M. Y...a recouvert d'une bâche en plastique propre à retenir l'humidité, qui, associés à l'humidité ambiante, à l'obscurité et au défaut de ventilation liés à l'obstruction de l'accès au vide-sanitaire (dont on ignore l'auteur) a permis au champignon de proliférer suivant les modalités déjà décrites. 
Il sera ajouté, s'agissant de l'évacuation des eaux pluviales et des eaux usées sur laquelle les parties sont contraires en fait, que les éléments recueillis lors de l'expertise tendraient à établir que ni les consorts Y...-Z...ni les époux X...ne sont intervenus pour installer un système efficace de recueil des eaux pluviales et des eaux usées qui ont continué à se déverser dans le sol, aucune modification par les époux X...de nature à accroître les désordres n'étant en tout cas démontrée et, par suite, aucune cause exonératoire de responsabilité établie au profit des consorts Y...-Z.... 
Il convient par suite de consacrer la responsabilité décennale des consorts Y...-Z...à l'égard du sous-acquéreur, les consorts A...-B..., à raison des désordres imputables à la mérule qui rendent l'immeuble impropre à sa destination » (arrêt p. 18, § 3 et suivants, page 19 et page 20 § 1) ; 
Alors que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que le fait générateur du dommage résidait dans les conditions dans lesquelles les consorts Y...-Z..., vendeurs de l'immeuble, avaient entreposé du bois sous l'ouvrage ; qu'en retenant la responsabilité des consorts Z...-Y...en qualité de constructeurs tout en ayant admis que le dommage n'était pas directement imputable à l'activité de construction d'un ouvrage, la cour d'appel a violé l'article 1792 du code civil.