LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
 	Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 décembre 2008), que la société Domaine du Hameau des Baux, maître de l'ouvrage, a confié la construction d'un immeuble à usage de complexe hôtelier à la société Martinez construction de Provence, assurée auprès de la société AXA, sous la maîtrise d'oeuvre de M. X..., architecte, assuré auprès de la société Mutuelle des architectes français (la MAF) ; que le maître d'ouvrage a mis fin au contrat de l'architecte le 9 août 2002 et a fermé le chantier le 16 septembre 2002 ; qu'au vu de l'expertise ordonnée en référé, la société Domaine du Hameau des Baux a assigné M. Y..., liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Martinez construction de Provence et la société Axa, ainsi que M. X... et la MAF en paiement de diverses sommes au titre des malfaçons et d'un trop perçu, des indemnités de retard et de son préjudice économique et commercial ;
 	Sur le premier moyen et sur le second moyen, pris en sa première branche, réunis :
 	Attendu que la société Domaine du Hameau des Baux fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande de condamnation in solidum de M. X... et de la MAF au paiement de pénalités de retard et en réparation de son préjudice économique, alors, selon le moyen : 
 	1°/ que l'architecte peut être tenu au paiement des pénalités de retard prévues au marché de travaux si la faute qu'il a commise dans l'exécution de sa mission de direction l'oblige, en tant que co-responsable in solidum, à réparer l'entier dommage résultant du retard ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a déclaré M. X..., architecte, et la société Constructions de Provence, entrepreneur, responsables in solidum du retard subi ; qu'en considérant cependant qu'il n'était pas possible de condamner M. X... au paiement de la somme de 548 916 euros correspondant aux pénalités de retard par cela seul que celles-ci étaient stipulées dans le contrat de l'entrepreneur, co-responsable in solidum, et en dispensant l'architecte de toute condamnation pour le dommage qu'il avait causé par le retard litigieux, la cour d'appel n'a pas tiré de ses constatations les conséquences légales s'en évinçant et a violé les articles 1134, 1147, 1165 et 1200 et suivants du code civil ;
 	2°/ que, constatant la co-responsabilité in solidum de l'architecte, le juge, s'il ne peut appliquer une clause pénale insérée dans le seul marché de travaux, doit évaluer les dommages et intérêts dus au maître de l'ouvrage ; qu'en refusant de condamner M. X... au paiement de la moindre indemnité, après avoir pourtant constaté son entière responsabilité s'agissant du retard, la cour d'appel a ignoré son office et a violé les articles 1147 et 1149 du code civil ; 
 	3°/ que l'architecte peut être tenu au paiement des pénalités pour perte d'exploitation prévues au marché de travaux si la faute qu'il a commise dans l'exécution de sa mission de direction l'oblige, en tant que co-responsable in solidum, à réparer l'entier dommage résultant de la perte d'exploitation ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a déclaré M. X..., architecte, et la société Constructions de Provence, entrepreneur, responsables in solidum du retard subi ; qu'en considérant cependant qu'il n'était pas possible de condamner M. X... au paiement des pénalités pour perte d'exploitation due au retard par cela seul que celles-ci étaient stipulées dans le contrat de l'entrepreneur, co-responsable in solidum, la cour d'appel n'a pas tiré de ses constatations les conséquences légales s'en évinçant et a violé les articles 1134, 1147, 1165 et 1200 et suivants du code civil ;
 	Mais attendu, d'une part qu'ayant relevé que la demande au titre des pénalités de retard et du préjudice d'exploitation formée par le maître de l'ouvrage contre l'architecte et son assureur n'était fondée que sur l'article 7 du cahier des clauses administratives particulières, et que la signature de l'architecte sur ce document, qui édicte les obligations générales du maître d'ouvrage et des entrepreneurs, n'était pas celle d'un cocontractant, mais celle d'un maître d'oeuvre chargé de l'assistance à la passation des marchés de travaux, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à une recherche qui ne lui était demandée, en a exactement déduit que ce document ne s'imposait pas à M. X... qui ne pouvait être tenu au paiement des pénalités de retard et du préjudice d'exploitation ;
 	Attendu, d'autre part, que la cour d'appel n'étant pas saisie d'un appel du jugement ayant mis hors de cause le société Axa et ayant constaté la suspension de l'instance à l'encontre de la société Constructions de Provence en l'absence de déclaration de créance à la procédure collective, le moyen, en ce qu'il est dirigé contre ces parties, est inopérant ;
 	D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
 	Sur le second moyen pris, en ses quatre dernières branches :
 	Attendu que la société Domaine du Hameau des Baux fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande en réparation de son préjudice économique, alors, selon le moyen : 
 	1°/ que, lorsqu'une clause pénale institue une pénalité par jour de retard dans l'exécution de travaux de construction, l'entrepreneur et l'architecte, reconnus responsables pour n'avoir pas mené à bien le chantier convenu, sont en principe tenus au paiement de cette pénalité jusqu'à ce que la construction soit livrée après reprise des malfaçons et achèvement du chantier par de nouveaux intervenants ; qu'il leur appartient dès lors de prouver, s'ils entendent échapper à un décompte jusqu'à cette livraison, que ces intervenants sont également responsables du retard dans la livraison ; qu'en l'espèce, ayant constaté que M. X... et la société Constructions de Provence étaient responsables in solidum de l'inachèvement des travaux, des malfaçons et du retard, la cour d'appel a reproché à la Sarl Domaine du Hameau des Baux de ne pas établir avec certitude que le retard de 19 mois, avéré, était entièrement dû à ceux-ci, une nouvelle entreprise étant intervenue pour achever les travaux ; qu'ainsi, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé l'article 1315 du code civil ;
 	2°/ que le motif hypothétique équivaut à un défaut de motif ; qu'en l'espèce, en retenant qu'une partie du retard pouvait être vraisemblablement dû à l'entreprise qui avait pris la suite de la société Constructions de Provence, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 	3°/ que le juge du fond doit respecter les termes clairs et précis des écritures des parties ; que, tenant compte du fait que le premier juge avait cru devoir déplorer une absence de précisions quant au retard finalement subi et aux modalités de calcul de la pénalité, la société Domaine du Hameau des Baux faisait pertinemment valoir en cause d'appel que, « dès le 16 septembre 2002, la Sarl Domaine du Hameau des Baux a du reprendre entièrement la gestion des travaux en mettant aux normes d'hygiène et de sécurité l'ensemble du chantier dans un premier temps. Puis, la Sarl Domaine du Hameau des Baux a du assigner l'ensemble des intervenants et attendre, avant la reprise du chantier, que les opérations expertales se mettent en place afin de permettre à l'expert désigné de procéder aux premières constatations. Un rapport d'HBE concept en date du 15 octobre 2002 est sur ce point précis : « La reprise technique de ce chantier ne pourra se faire qu'avec un état précis des ouvrages exécutés et de leur conformité d'exécution, validés par un expert judiciaire. C'est la condition sine qua non d'une reprise par le maître d'oeuvre et par des entreprises qualifiées, car aucune assurance ne couvrira le vice caché, la responsabilité incombera à l'intervenant qui, par voie de conséquence, acceptera par sa mission, implicitement le support ». L'expert n'a autorisé la reprise des travaux qu'au mois de septembre 2003. En effet, pas moins de 7 accedits ont du être diligentés, l'ultime accedit ayant eu lieu le 10 octobre 2003 après la communication du pré-rapport de l'expert. Ensuite, il a fallu, outre le fait d'achever les travaux, reprendre l'ensemble des malfaçons estimées avec le trop perçu à 515.833 euros par le Tribunal. Il a fallu pas moins de 10 mois aux entreprises présentes sur le « nouveau chantier » pour reprendre l'ensemble des malfaçons et effectuer les travaux d'achèvement. La Sarl Domaine du Hameau des Baux a engagé notamment jusqu'à 20 maçons, 7 plâtriers peintres, 5 paysagistes, 4 plombiers et 6 électriciens sur le chantier afin de terminer au plus tôt les travaux, ce qui démontre clairement la volonté et l'importance des moyens à mettre en oeuvre pour l'exécution d'un tel chantier. Il convient de préciser qu'en l'espace de 10 mois, plus de 75 % des travaux ont été réalisés et l'ensemble des malfaçons reprises, ce qui démontre clairement l'importance des moyens mis en oeuvre pour la réalisation d'un tel chantier » ; qu'il était encore précisé que l'hôtel avait été livré au moment même de son ouverture, le 7 juillet 2004 ; qu'en affirmant que la société Domaine du Hameau des Baux n'a fourni « absolument aucun renseignement » afin de fixer la durée réelle du retard de livraison imputable à l'intervention de la société Constructions de Provence et de M. X... ni sur le délai nécessaire entre la date de livraison effective et la date du début d'exploitation, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
 	4°/ qu'en laissant sans réponse ces moyens déterminants apportant les précisions réclamées par le premier juge, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 	Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que les pénalités pour perte d'exploitation étaient prévues par l'article 7 du cahier des clauses administratives particulières, et que la signature de l'architecte sur ce document, qui édicte les obligations générales du maître d'ouvrage et des entrepreneurs, n'était pas celle d'un cocontractant, mais celle d'un maître d'oeuvre chargé de l'assistance à la passation des marchés de travaux, retenu que ce document ne pouvait pas s'imposer à l'architecte, et constaté que les indemnités réclamées s'appliquaient pour partie à une période où M. X... n'intervenait plus sur le chantier qui a été terminé par d'autres constructeurs, la cour d'appel, qui n'a déclaré M. X... et la société Constructions de Provence responsables in solidum que des retards antérieurs à la fermeture du chantier, et qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, en a exactement déduit, sans modifier l'objet du litige ni inverser la charge de la preuve ou statuer par des motifs hypothétiques, que la demande au titre de la perte d'exploitation formée en application de l'article 7 de ce document n'était pas justifiée ; 
 	D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
 	PAR CES MOTIFS :
 	REJETTE le pourvoi ;
 	Condamne la société Domaine du Hameau des Baux aux dépens ;
 	Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Domaine du Hameau des Baux à verser la somme globale de 2 500 euros aux sociétés Acte IARD et Z... Pierre, la somme globale de 2 500 euros à M. X... et à la MAF, et la somme de 2 500 euros à la société Axa France IARD ; rejette la demande de la société Domaine du Hameau des Baux ;
 	Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente novembre deux mille onze.
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour la société Domaine du Hameau des Baux.
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 Il est fait grief à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la société DOMAINE DU HAMEAU DES BAUX de sa demande tendant à la condamnation in solidum de monsieur X... et de son assureur, la MAF, au paiement de pénalités de retard ;
 AUX MOTIFS PROPRES QU' « en ce qui concerne les pénalités de retard et la perte d'exploitation, ces demandes sont fondées sur l'article 7 du cahier des clauses administratives particulières, ce document édicte les obligations générales du maître de l'ouvrage et des entrepreneurs et ne saurait s'imposer à l'architecte, la signature apposée par ce dernier sur les différentes pages du document n'étant pas celle d'un cocontractant, mais celle d'un maître d'oeuvre chargé de l'assistance à la passation des marchés de travaux » ;
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « l'entreprise générale, n'ayant pas respecté le délai contractuel, et monsieur X..., n'ayant pas exercé un contrôle suffisant pendant l'exécution des travaux, seront déclarés in solidum responsables du retard subi » ;
 1°) ALORS QUE l'architecte peut être tenu au paiement des pénalités de retard prévues au marché de travaux si la faute qu'il a commise dans l'exécution de sa mission de direction l'oblige, en tant que co-responsable in solidum, à réparer l'entier dommage résultant du retard ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a déclaré monsieur X..., architecte, et la société CONSTRUCTIONS DE PROVENCE, entrepreneur, responsables in solidum du retard subi ; qu'en considérant cependant qu'il n'était pas possible de condamner monsieur X... au paiement de la somme de 548.916 euros correspondant aux pénalités de retard par cela seul que celles-ci étaient stipulées dans le contrat de l'entrepreneur, co-responsable in solidum, et en dispensant l'architecte de toute condamnation pour le dommage qu'il avait causé par le retard litigieux, la Cour d'appel n'a pas tiré de ses constatations les conséquences légales s'en évinçant et a violé les articles 1134, 1147, 1165 et 1200 et suivants du Code civil ;
 2°) ALORS subsidiairement QUE, constatant la co-responsabilité in solidum de l'architecte, le juge, s'il ne peut appliquer une clause pénale insérée dans le seul marché de travaux, doit évaluer les dommages et intérêts dus au maître de l'ouvrage ; qu'en refusant de condamner monsieur X... au paiement de la moindre indemnité, après avoir pourtant constaté son entière responsabilité s'agissant du retard, la Cour d'appel a ignoré son office et a violé les articles 1147 et 1149 du Code civil.
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 Il est fait grief à l'arrêt partiellement confirmatif attaqué d'AVOIR débouté la société DOMAINE DU HAMEAU DES BAUX de sa demande en réparation de son préjudice économique ;
 AUX MOTIFS PROPRES QU' « en ce qui concerne les pénalités de retard et la perte d'exploitation, ces demandes sont fondées sur l'article 7 du cahier des clauses administratives particulières, ce document édicte les obligations générales du maître de l'ouvrage et des entrepreneurs et ne saurait s'imposer à l'architecte, la signature apposée par ce dernier sur les différentes pages du document n'étant pas celle d'un cocontractant, mais celle d'un maître d'oeuvre chargé de l'assistance à la passation des marchés de travaux » ;
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « le CCAP prévoit, dans le cas de dépassement du délai effectif de livraison, une indemnité journalière à hauteur de 3.820 euros pour compenser la perte d'exploitation de l'hôtel ; monsieur A... indique que la livraison de l'hôtel était prévue pour le 2 décembre 2002 ; il fixe l'indemnité pour perte d'exploitation au 31 décembre 2004 à 25 mois soit 750 jours x 3.820 euros = 2.865.000 euros ; en préliminaire, il convient de rappeler que l'hôtel est exploité depuis le mois de juin 2004 et non le mois de décembre 2004 ; ensuite, le chantier a été fermé par le maître d'ouvrage suite à un avis de non respect des dispositions d'hygiène et de sécurité et non de façon arbitraire par le maître de l'ouvrage ; le calcul en lui-même du préjudice perte d'exploitation n'a pas à être remis en cause, les parties l'ayant fixé contractuellement à la somme de 3.820 euros par jour, l'indemnité acceptée par la SARL CONSTRUCTIONS DE PROVENCE, professionnel, rendant ainsi inopérantes les observations de monsieur Meralli B... dans son rapport sur la valorisation du préjudice ; cependant, quant à la durée du préjudice, force est de constater que monsieur A... applique l'indemnité contractuelle sur une partie de période où tant la société CONSTRUCTIONS DE PROVENCE que monsieur X... n'intervenaient plus sur le chantier et l'expert ne donne aucun renseignement sur le déroulement de la fin du chantier avec d'autres entreprises ; il est, en effet, surprenant voire irréaliste qu'une entreprise qui est restée 8 mois sur le chantier (ayant repris les travaux après ARDITEL en janvier 2002 jusqu'au 16 septembre 2002) ait pu générer un retard de livraison de 19 mois (25 mois  6 mois car début d'exploitation en juin 2004 et non décembre 2004) ; une partie du retard de livraison peut dès lors être vraisemblablement dû à l'entreprise qui a pris la suite de la SARL CONSTRUCTIONS DE PROVENCE pour laquelle le Tribunal ne dispose d'aucune information pas plus qu'il ne dispose d'éléments sur le délai nécessaire existant entre la date de livraison effective et la date du début d'exploitation eu égard aux préparatifs nécessaires à l'ouverture (mise en place du mobilier, embauche du personnel) ; dès lors, le Tribunal se trouve dans l'impossibilité de fixer la durée réelle du retard de livraison imputable à l'intervention de l'entreprise CONSTRUCTIONS DE PROVENCE et monsieur X... et la demanderesse ne fournit absolument aucun renseignement à ce sujet » ;
 1°) ALORS QUE l'architecte peut être tenu au paiement des pénalités pour perte d'exploitation prévues au marché de travaux si la faute qu'il a commise dans l'exécution de sa mission de direction l'oblige, en tant que co-responsable in solidum, à réparer l'entier dommage résultant de la perte d'exploitation ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a déclaré monsieur X..., architecte, et la société CONSTRUCTIONS DE PROVENCE, entrepreneur, responsables in solidum du retard subi ; qu'en considérant cependant qu'il n'était pas possible de condamner monsieur X... au paiement des pénalités pour perte d'exploitation due au retard par cela seul que celles-ci étaient stipulées dans le contrat de l'entrepreneur, co-responsable in solidum, la Cour d'appel n'a pas tiré de ses constatations les conséquences légales s'en évinçant et a violé les articles 1134, 1147, 1165 et 1200 et suivants du Code civil ;
 2°) ALORS QUE, lorsqu'une clause pénale institue une pénalité par jour de retard dans l'exécution de travaux de construction, l'entrepreneur et l'architecte, reconnus responsables pour n'avoir pas mené à bien le chantier convenu, sont en principe tenus au paiement de cette pénalité jusqu'à ce que la construction soit livrée après reprise des malfaçons et achèvement du chantier par de nouveaux intervenants ; qu'il leur appartient dès lors de prouver, s'ils entendent échapper à un décompte jusqu'à cette livraison, que ces intervenants sont également responsables du retard dans la livraison ; qu'en l'espèce, ayant constaté que monsieur X... et la société CONSTRUCTIONS DE PROVENCE étaient responsables in solidum de l'inachèvement des travaux, des malfaçons et du retard, la Cour d'appel a reproché à la SARL DOMAINE DU HAMEAU DES BAUX de ne pas établir avec certitude que le retard de 19 mois, avéré, était entièrement du à ceux-ci, une nouvelle entreprise étant intervenue pour achever les travaux ; qu'ainsi, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé l'article 1315 du Code civil ;
 3°) ALORS QUE le motif hypothétique équivaut à un défaut de motif ; qu'en l'espèce, en retenant qu'une partie du retard pouvait être vraisemblablement du à l'entreprise qui avait pris la suite de la société CONSTRUCTIONS DE PROVENCE, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
 4°) ALORS QUE le juge du fond doit respecter les termes clairs et précis des écritures des parties ; que, tenant compte du fait que le premier juge avait cru devoir déplorer une absence de précisions quant au retard finalement subi et aux modalités de calcul de la pénalité, la société DOMAINE DU HAMEAU DES BAUX faisait pertinemment valoir en cause d'appel que, « dès le 16 septembre 2002, la SARL DOMAINE DU HAMEAU DES BAUX a du reprendre entièrement la gestion des travaux en mettant aux normes d'hygiène et de sécurité l'ensemble du chantier dans un premier temps. Puis, la SARL DOMAINE DU HAMEAU DES BAUX a du assigner l'ensemble des intervenants et attendre, avant la reprise du chantier, que les opérations expertales se mettent en place afin de permettre à l'expert désigné de procéder aux premières constatations. Un rapport d'HBE concept en date du 15 octobre 2002 est sur ce point précis : « La reprise technique de ce chantier ne pourra se faire qu'avec un état précis des ouvrages exécutés et de leur conformité d'exécution, validés par un expert judiciaire. C'est la condition sine qua non d'une reprise par le maître d'oeuvre et par des entreprises qualifiées, car aucune assurance ne couvrira le vice caché, la responsabilité incombera à l'intervenant qui, par voie de conséquence, acceptera par sa mission, implicitement le support ». L'expert n'a autorisé la reprise des travaux qu'au mois de septembre 2003. En effet, pas moins de 7 accedits ont du être diligentés, l'ultime accedit ayant eu lieu le 10 octobre 2003 après la communication du pré-rapport de l'expert. Ensuite, il a fallu, outre le fait d'achever les travaux, reprendre l'ensemble des malfaçons estimées avec le trop perçu à 515.833 euros par le Tribunal. Il a fallu pas moins de 10 mois aux entreprises présentes sur le « nouveau chantier » pour reprendre l'ensemble des malfaçons et effectuer les travaux d'achèvement. La SARL DOMAINE DU HAMEAU DES BAUX a engagé notamment jusqu'à 20 maçons, 7 plâtriers peintres, 5 paysagistes, 4 plombiers et 6 électriciens sur le chantier afin de terminer au plus tôt les travaux, ce qui démontre clairement la volonté et l'importance des moyens à mettre en oeuvre pour l'exécution d'un tel chantier. Il convient de préciser qu'en l'espace de 10 mois, plus de 75 % des travaux ont été réalisés et l'ensemble des malfaçons reprises, ce qui démontre clairement l'importance des moyens mis en oeuvre pour la réalisation d'un tel chantier » (conclusions, p. 10 et 11) ; qu'il était encore précisé que l'hôtel avait été livré au moment même de son ouverture, le 7 juillet 2004 (conclusions, p. 12) ; qu'en affirmant que la société DOMAINE DU HAMEAU DES BAUX n'a fourni « absolument aucun renseignement » afin de fixer la durée réelle du retard de livraison imputable à l'intervention de la société CONSTRUCTIONS DE PROVENCE et de monsieur X... ni sur le délai nécessaire entre la date de livraison effective et la date du début d'exploitation, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
 5°) ALORS en tout état de cause QU'en laissant sans répondre ces moyens déterminants apportant les précisions réclamées par le premier juge, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.