LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 28 juin 2013), que M. X..., vendeur, et la société Immo Invest 44 (Immo Invest), acquéreur, ont signé le 13 mars 2010 un « compromis de vente » portant sur des biens immobiliers ; que, faisant valoir que la société Immo Invest n'avait justifié d'aucune démarche permettant la levée des conditions suspensives, M. X... l'a assignée aux fins de voir constater la caducité du « compromis de vente » et obtenir le paiement de la clause pénale prévue à l'acte ; 
Sur le premier moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant souverainement retenu, par motifs propres et adoptés, qu'il ne résultait pas des pièces produites que les parties avaient entendu soumettre la vente du 13 mars 2010 à l'acquisition préalable par M. X... de la parcelle B 217, la cour d'appel, qui a exactement retenu que ce dernier ne pouvait s'engager à vendre un bien qui ne lui appartenait pas, a pu, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, décider que la vente ne portait que sur la parcelle 218 ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : 
Attendu, d'une part, qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine que l'ambiguïté de la clause rendait nécessaire, que la mention manuscrite, portée en marge du « compromis », aux termes de laquelle « le vendeur s'oblige à remettre à l'acquéreur les titres de propriété anciens permettant d'établir une origine trentenaire » permettait simplement de considérer que M. X... s'était engagé à justifier de l'usage de la parcelle B 217 sans que soit caractérisée la volonté d'en faire une condition de la vente, la cour d'appel n'a pas dénaturé cette clause ; 
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la demande de permis de construire n'avait jamais été déposée par la société Immo Invest et que la demande de prêt auprès du CIC n'avait pas fait l'objet d'une offre de la part de cet établissement bancaire, la cour d'appel, qui n'avait pas à procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, en a déduit que la non-réalisation des conditions suspensives n'était pas imputable au comportement de M. X... mais à la seule faute de la société Immo Invest et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le troisième moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant retenu que l'objet de la vente avait été clairement défini au paragraphe intitulé « désignation » et qu'en sa qualité de professionnelle de l'immobilier, la société Immo Invest, qui ne justifiait pas de la nécessité d'acquérir la parcelle B 217, ne pouvait raisonnablement croire, sauf à commettre une erreur fautive, que celui-ci portait également sur une parcelle voisine non indiquée dans l'acte, la cour d'appel, a, par ces seuls motifs et sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, légalement justifié sa décision ; 
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les première, deuxième, troisième, quatrième et cinquième branches du premier moyen et sur les deuxième et troisième branches du deuxième moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne la société Immo Invest aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Immo Invest à payer directement à la SCP Gaschignard la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Immo Invest ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze novembre deux mille quinze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société Immo Invest 44. 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la vente ne portait que sur la parcelle n° 218, d'AVOIR constaté la caducité du compromis de vente du 13 mars 2010 et d'AVOIR condamné la société Immo Invest 44 à payer à M. X... la somme de 32. 000 euros au titre de la clause pénale, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 14 juin 2011 ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE M. X... soutient que la Sarl Immo Invest 44 a empêché la réalisation des conditions suspensives tenant au dépôt du permis de construire et à la demande de prêt, et qu'elle ne saurait valablement s'exonérer de ses obligations au motif que son projet de construction englobait nécessairement la parcelle 217 que M. X... s'était engagé à acquérir, alors que cette condition ne ressort nullement du compromis signé par les parties ; que s'agissant de la réalisation des conditions suspensives, il résulte des pièces du dossier, comme l'a justement relevé le tribunal, que la demande de permis de construire n'a jamais été déposée par la Sarl Immo Invest qui ne le conteste pas, et que la demande de prêt, qui a certes été déposée auprès du CIC, n'a pas fait l'objet d'une offre de la part de cet établissement bancaire, si bien que la caducité du compromis est encourue au sens des stipulations contractuelles, sauf à démontrer que la non réalisation des conditions ci-dessus provient du fait du vendeur ; qu'à cet égard, la Sarl Immo Invest 44 soutient que l'accord des parties portait non seulement sur la vente de la parcelle B 218 mais également sur celle de la parcelle B 217, comme cela résulte d'une mention manuscrite portée en marge du compromis de vente ainsi que des différents courriers échangés par les parties, et qu'en s'abstenant de produire ses titres de propriété relatifs à la parcelle B 217 ou de régulariser son acquisition, M. X... a empêché la réalisation de la condition relative au dépôt du permis de construire dès lors que le projet constructif n'était viable qu'à la condition d'y intégrer la parcelle B 217 ; que, ainsi que l'a justement analysé le tribunal, la seule mention manuscrite portée en marge du compromis au terme de laquelle « le vendeur s'oblige à remettre à l'acquéreur les titres de propriété anciens permettant d'établir une origine trentenaire » ne permet pas d'en déduire que la vente portait également sur la parcelle B 217 dont le numéro n'est même pas indiqué, étant observé que cette mention permet simplement de considérer que M. X... s'était engagé à justifier de l'usage de cette parcelle qui a manifestement fait l'objet d'une discussion entre les parties, sans pour autant que la volonté d'en faire une condition sine qua non de la vente ne soit caractérisée compte tenu de l'imprécision des termes employés, qui ne sauraient engager valablement les parties ; que le tribunal a en outre pertinemment relevé que l'objet de la vente avait été clairement défini au paragraphe intitulé « désignation », et que la Sarl Immo Invest 44, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, ne pouvait raisonnablement croire, sauf à commettre une erreur fautive, qu'il portait également sur une parcelle voisine non indiquée dans l'acte ; qu'aucune pièce ne permet par ailleurs d'établir la prétendue volonté de M. X... de céder la parcelle B 217, étant observé que l'existence d'une offre d'achat émise le 17 avril 2008 par la Sarl Immo Invest 44 n'engage que celui qui l'émet et ne caractérise nullement le consentement de M. X..., d'autant que cette offre est devenue caduque et a fait l'objet du jugement du tribunal de grande instance des Sables d'Olonne du 18 décembre 2009, qui a jugé au vu de cette offre qu'il n'y avait pas accord des parties sur la chose et sur le prix ; qu'enfin, si M. X... a, par courrier du 3 mai 2010, proposé d'acquérir la parcelle B 217, le tribunal en a justement déduit que cela démontre, contrairement à ce que soutient le Sarl Immo Invest 44, que la vente de cette parcelle n'était effectivement pas comprise dans la vente initiale ; qu'en outre, un simple courrier ne créé aucune obligation contractuelle si bien que M. X... demeurait libre d'acquérir ou non les parcelles qui l'intéressait, pour éventuellement les céder ultérieurement, et ne pouvait en tout état de cause valablement s'engager à vendre un bien qui ne lui appartenait pas ; qu'aucun dol ne se trouve davantage caractérisé dès lors que si les pièces ne permettent pas de connaître le contenu exact des discussions antérieures au compromis du 13 mars 2010, il ressort de l'offre d'achat émise deux ans auparavant et du jugement du 18 décembre 2009 devenu définitif que la Sarl Immo Invest 44 savait qu'une difficulté existait sur la chose et le prix si bien qu'elle ne peut se prévaloir d'une quelconque tromperie, et qu'en l'état d'un désaccord persistant relatif à la parcelle B 217, il lui appartenait de s'abstenir de s'engager, étant rappelé sa qualité de professionnelle de l'immobilier, qui l'oblige à vérifier l'exactitude des clauses sur le fondement desquelles les parties s'engagent, ce dont elle s'est manifestement abstenue ; qu'elle ne justifie pas au surplus de la nécessité d'acquérir la parcelle B 217, aucun document n'en faisant état ; que dans ces conditions, la non réalisation des conditions suspensives ne saurait être imputable au comportement de M. X... mais à la seule faute de la Sarl Immo Invest pour les motifs cidessus exposés, en conséquence de quoi le compromis de vente est caduc et la clause pénale prévue au contrat doit s'appliquer si bien qu'il convient de condamner la Sarl Immo Invest à payer à M. X... la somme de 32. 000 € ; que le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a dit que la vente ne porte que sur la parcelle B 218 ; 
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE sur l'étendue de l'accord intervenue entre les parties, sur l'accord initial : qu'il résulte du compromis de vente que l'objet du contrat porte sur la parcelle cadastrée section BI, n° 218 anciennement cadastrée section G, n° 1095 et 1096 ; que le mandat de vente confié par M. X... le 17 janvier 2008 ne porte d'ailleurs pas sur une autre parcelle, indiquant les numéros de l'ancien cadastre 1095 et 1096 de la section G ; qu'ainsi, le mandat n'a jamais porté sur la parcelle 217 ; que la mention manuscrite au terme de laquelle « le vendeur s'oblige à remettre à l'acquéreur les titres de propriété ancien permettant d'établir une origine trentenaire » n'indique pas à quelle parcelle s'applique cette mention ; qu'elle pourrait seulement permettre de dire que la parcelle BI, n° 217 a fait l'objet de discussion entre les parties quant à une origine trentenaire, une telle mention ne pouvant pas se rapporter à la parcelle n° 218 ; qu'en tout état de cause, cette mention ne permet pas de dire que la vente portait sur cette parcelle, mais uniquement de dire que M. X... s'obligeait à justifier de l'usage de cette parcelle ; que l'objet de la vente est clairement défini par le paragraphe intitulé DESIGNATION, et la Sarl Immo Invest, en professionnel de l'immobilier, ne pouvait raisonnablement croire, sauf à commettre une faute, qu'il portait sur une parcelle voisine non indiquée dans l'acte ; qu'il est par ailleurs rappelé que le consentement s'apprécie au jour de la conclusion du contrat, et que l'accord final peut différer des pourparlers différents ; que si dans des actes antérieurs il a pu être fait mention de la parcelle 217, il est certain que la volonté des parties s'est cristallisée sur la seule parcelle 218 ; qu'aucune pièce ne vient corroborer la volonté de M. X... de céder la parcelle 217, et le fait que la Sarl Immo Invest fasse état d'une offre d'achat du 17 avril 2008 à M. X... des deux parcelles litigieuses ne saurait emporter le consentement de M. X... ; que l'offre d'achat n'engage que celui qui l'émet, et M. X... ne peut pas céder ce dont il n'est pas propriétaire ; que par ailleurs, il y a lieu de relever que cette offre est aujourd'hui caduque et qu'elle a donné lieu à jugement du Tribunal de Grande Instance des Sables d'Olonne en date du 18 décembre 2009, ou contrairement à ce qui est soutenu, M. X... n'a pas été condamné au payement de dommages et intérêts les demandes principales et reconventionnelles ayant été rejetées ; que la connaissance de cette situation est d'ailleurs connue de la Sarl Immo Invest 44 qui dans un courrier du 15 mars 2010, soit deux jours après le compromis, mandate la société Norman Parker lui laissant « le soin de négocier la régularisation de l'échange de parcelles et droit de passage pour la parcelle 217 » ; que par conséquent, elle ne peut aujourd'hui prétendre que ladite parcelle faisait partie intégrante de la vente issue du compromis du 13 mars 2010 ; qu'enfin, le fait que M. X... se propose d'acquérir le 3 mai 2010 la parcelle 217, ne peut aucunement prouver que cette dernière faisait partie de la vente initiale, mais au contraire qu'elle n'était effectivement pas comprise dans la vente initiale ; que M. X... ne peut céder une parcelle dont il n'est pas propriétaire et reste libre d'acquérir ou pas les parcelles qu'il souhaite, pour éventuellement les céder ultérieurement ; que si un désaccord existait lors de la signature du compromis, la Sarl Immo Invest devait s'abstenir de s'engager ; que par ailleurs, aucune pièce ne permet de connaître le contenu des discussions antérieures au compromis du 13 mars 2010, sauf l'accord de punctation du 10 février 2010 qui ne fait aucunement état de la parcelle 217 ; que par ailleurs, il n'est aucunement justifié de la nécessité de l'acquisition de la parcelle 217 pour obtenir le permis de construire envisagé, aucun document n'en faisant état et aucune demande de permis de construire n'ayant été déposée ; qu'il doit donc être jugé que le compromis et par conséquent la vente ne porte que sur la seule parcelle n° 218 ; qu'il ne saurait donc être argué de la question de la propriété de la parcelle 217 pour expliquer un manquement à l'exécution des obligations, ladite parcelle étant exclue du champ contractuel ; sur la novation : qu'au terme de l'article 1272 du code civil « la novation s'opère de trois manières : 1° Lorsque le débiteur contracte envers son créancier une nouvelle dette qui est substituée à l'ancienne, laquelle est éteinte ; 2° Lorsqu'un nouveau débiteur est substitué à l'ancien qui est déchargé par le créancier ; 3° Lorsque, par l'effet d'un nouvel engagement, un nouveau créancier est substitué à l'ancien envers lequel le débiteur se trouve déchargé » ; qu'aux termes de l'article 1273 du code civil « la novation ne se présume point ; il faut que la volonté de l'opérer résulte clairement de l'acte » ; que la volonté de nover doit être non équivoque et résulter clairement des faits et actes intervenus entre les parties ; que les juges du fond apprécient souverainement l'intention des parties de nover la convention qu'elles ont conclue ; qu'il ne résulte pas des pièces produites que les parties aient entendu soumettre la vente du 13 mars 2010 à l'acquisition préalable par M. X... de la parcelle 217 ; que si tel avait été le cas, il aurait fallu insérer au compromis une condition suspensive aux termes de laquelle M. X... s'engageait en ce sens ; que le courrier du 3 mai 2010 ne saurait à lui seul opérer une novation, dès lors que M. X... se propose d'acquérir, sans savoir si cette proposition a reçu l'agrément de la société Immo Invest 44 ; que par conséquent, aucune novation n'est intervenue et il y aura lieu de s'en tenir au seul contrat initial du 13 mars 2010 ; 
1) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en relevant pour juger que la vente de la parcelle 217 n'entrait pas dans le champ contractuel de la promesse de vente du 13 mars 2010 que la volonté de M. X... de céder la parcelle 217 ne ressortait d'aucune pièce et que, notamment, le mandat de vente n'avait jamais porté sur la parcelle 217 sans répondre aux conclusions de la société Immo Invest 44 qui faisait valoir que dans le cadre de la procédure ayant conduit au jugement du tribunal de grande instance des Sables d'Olonne du 18 décembre 2009 M. X... avait admis que le mandat de vente portait aussi sur la parcelle 217 dont il se déclarait le propriétaire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 
2) ALORS QUE nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ; qu'en jugeant que le mandat de vente n'avait jamais porté sur la parcelle 217 quand M. X... avait lui-même admis dans le cadre de la première procédure devant le tribunal de grande instance des Sables d'Olonne ayant donné lieu au jugement du 18 décembre 2009 que le mandat de vente portait aussi sur la parcelle 217 dont il se déclarait le propriétaire, la cour d'appel a méconnu le principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ; 
3) ALORS QUE le juge ne saurait dénaturer les éléments de la cause ; qu'en relevant, par motif adopté, qu'aucune pièce ne permettait de connaître le contenu des discussions antérieures au compromis du 13 mars 2010 sauf l'accord de punctation du 10 février 2010 qui ne faisait aucunement état de la parcelle 217, quand les parties s'étaient au contraire engagées dans cet accord du 10 février 2010 à conclure une promesse de vente au plus tard le 15 mars 2010 sous réserve de différentes conditions dont « un accord de permis de démolir et de construire, selon le PLU pour 580 m2 SHON, permis purgé de tout recours, sur les parcelles divisées ou réunies », ce dont il s'évinçait que l'accord des parties portait bien sur les parcelles 217 et 218 et pas seulement sur la parcelle 218, la cour d'appel a dénaturé l'accord du 10 février 2010 en violation de l'article 1134 du code civil et de l'interdiction faite au juge de dénaturer les éléments de la cause ; 
4) ALORS QUE les juges du fond se doivent d'examiner l'ensemble des pièces régulièrement produites aux débats et soumises à leur examen par cette partie à l'appui de sa prétention ; qu'en relevant pour juger que la promesse de vente ne portait que sur la parcelle 218 que la société Immo Invest 44 ne justifiait aucunement de la nécessité de l'acquisition de la parcelle 217, aucun document n'en faisant état, sans avoir examiné le courriel de son architecte du 18 avril 2011 dont il s'évinçait que sans l'acquisition de la parcelle 217, la construction d'un immeuble de 580 m2 SHON tel que visé dans le compromis de vente n'était pas possible car sur la parcelle 218 la surface SHON constructible ne pouvait pas dépasser 493 m2, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 
5) ALORS QUE les juges du fond se doivent d'examiner l'ensemble des pièces régulièrement produites aux débats et soumises à leur examen par cette partie à l'appui de sa prétention ; qu'en relevant pour juger que la promesse de vente ne portait que sur la parcelle 218 que la société Immo Invest 44 ne justifiait aucunement de la nécessité de l'acquisition de la parcelle 217, aucun document n'en faisant état, sans avoir examiné l'acte de vente de la parcelle 217 conclu le 3 octobre 2011 entre la société Immo Invest 44 et les consorts Y..., Z... et A... dont il s'évinçait que la nécessité pour la société Immo Invest 44 d'acquérir cette parcelle de 24 m2 pour pouvoir construire l'immeuble de 580 m2 SHON était réelle, la cour d'appel a derechef violé l'article 455 du code de procédure civile ; 
6) ALORS en tout état de cause QU'il n'est pas nécessaire que l'intention de nover soit exprimée en termes formels, les juges pouvant la rechercher dans les faits de la cause et notamment dans la correspondance échangée entre les parties ; qu'en l'espèce, la société Immo Invest 44 faisait valoir qu'à supposer même que la promesse de vente n'ait pas porté sur la parcelle 217, il résultait du courrier de l'agence immobilière du 3 mai 2010 auquel était jointe une attestation de M. X... que ce dernier s'était engagé à acquérir la parcelle 217 et à la céder à la société Immo Invest 44 pour que la vente de la parcelle 218 puisse être réalisée de sorte qu'il y avait eu novation de la promesse de vente ; qu'en jugeant que si M. X... avait proposé d'acquérir la parcelle 217 par courrier du 3 mai 2010, un simple courrier ne créait aucune obligation contractuelle, quand l'intention de nover peut résulter d'un échange de correspondances, la cour d'appel a violé l'article 1273 du code civil ; 
7) ALORS QUE les juges du fond se doivent d'examiner l'ensemble des pièces régulièrement produites aux débats et soumises à leur examen par cette partie à l'appui de sa prétention ; qu'en jugeant, par motif adopté, que « le courrier du 3 mai 2010 ne saurait à lui seul opérer une novation dès lors que M. X... se propose d'acquérir, sans savoir si cette proposition a reçu l'agrément de la société Immo Invest 44 », la cour d'appel, qui n'a pas examiné le courrier de la société Immo Invest 44 du 4 mai 2010 dans lequel cette dernière donnait son accord pour prendre à sa charge les frais que M. X... allait devoir engager pour acquérir la parcelle 217, a violé l'article 455 du code de procédure civile. 
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ces chefs, d'AVOIR constaté la caducité du compromis de vente du 13 mars 2010 et d'AVOIR condamné la société Immo Invest 44 à payer à M. X... la somme de 32. 000 euros au titre de la clause pénale, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 14 juin 2011 ; 
AUX MOTIFS QUE M. X... soutient que la Sarl Immo Invest 44 a empêché la réalisation des conditions suspensives tenant au dépôt du permis de construire et à la demande de prêt, et qu'elle ne saurait valablement s'exonérer de ses obligations au motif que son projet de construction englobait nécessairement la parcelle 217 que M. X... s'était engagé à acquérir, alors que cette condition ne ressort nullement du compromis signé par les parties ; que s'agissant de la réalisation des conditions suspensives, il résulte des pièces du dossier, comme l'a justement relevé le tribunal, que la demande de permis de construire n'a jamais été déposée par la Sarl Immo Invest qui ne le conteste pas, et que la demande de prêt, qui a certes été déposée auprès du CIC, n'a pas fait l'objet d'une offre de la part de cet établissement bancaire, si bien que la caducité du compromis est encourue au sens des stipulations contractuelles, sauf à démontrer que la non réalisation des conditions cidessus provient du fait du vendeur ; qu'à cet égard, la Sarl Immo Invest 44 soutient que l'accord des parties portait non seulement sur la vente de la parcelle B 218 mais également sur celle de la parcelle B 217, comme cela résulte d'une mention manuscrite portée en marge du compromis de vente ainsi que des différents courriers échangés par les parties, et qu'en s'abstenant de produire ses titres de propriété relatifs à la parcelle B 217 ou de régulariser son acquisition, M. X... a empêché la réalisation de la condition relative au dépôt du permis de construire dès lors que le projet constructif n'était viable qu'à la condition d'y intégrer la parcelle B 217 ; que, ainsi que l'a justement analysé le tribunal, la seule mention manuscrite portée en marge du compromis au terme de laquelle « le vendeur s'oblige à remettre à l'acquéreur les titres de propriété anciens permettant d'établir une origine trentenaire » ne permet pas d'en déduire que la vente portait également sur la parcelle B 217 dont le numéro n'est même pas indiqué, étant observé que cette mention permet simplement de considérer que M. X... s'était engagé à justifier de l'usage de cette parcelle qui a manifestement fait l'objet d'une discussion entre les parties, sans pour autant que la volonté d'en faire une condition sine qua non de la vente ne soit caractérisée compte tenu de l'imprécision des termes employés, qui ne sauraient engager valablement les parties ; que le tribunal a en outre pertinemment relevé que l'objet de la vente avait été clairement défini au paragraphe intitulé « désignation », et que la Sarl Immo Invest 44, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, ne pouvait raisonnablement croire, sauf à commettre une erreur fautive, qu'il portait également sur une parcelle voisine non indiquée dans l'acte ; qu'aucune pièce ne permet par ailleurs d'établir la prétendue volonté de M. X... de céder la parcelle B 217, étant observé que l'existence d'une offre d'achat émise le 17 avril 2008 par la Sarl Immo Invest 44 n'engage que celui qui l'émet et ne caractérise nullement le consentement de M. X..., d'autant que cette offre est devenue caduque et a fait l'objet du jugement du tribunal de grande instance des Sables d'Olonne du 18 décembre 2009, qui a jugé au vu de cette offre qu'il n'y avait pas accord des parties sur la chose et sur le prix ; qu'enfin, si M. X... a, par courrier du 3 mai 2010, proposé d'acquérir la parcelle B 217, le tribunal en a justement déduit que cela démontre, contrairement à ce que soutient le Sarl Immo Invest 44, que la vente de cette parcelle n'était effectivement pas comprise dans la vente initiale ; qu'en outre, un simple courrier ne créé aucune obligation contractuelle si bien que M. X... demeurait libre d'acquérir ou non les parcelles qui l'intéressait, pour éventuellement les céder ultérieurement, et ne pouvait en tout état de cause valablement s'engager à vendre un bien qui ne lui appartenait pas ; qu'aucun dol ne se trouve davantage caractérisé dès lors que si les pièces ne permettent pas de connaître le contenu exact des discussions antérieures au compromis du 13 mars 2010, il ressort de l'offre d'achat émise deux ans auparavant et du jugement du 18 décembre 2009 devenu définitif que la Sarl Immo Invest 44 savait qu'une difficulté existait sur la chose et le prix si bien qu'elle ne peut se prévaloir d'une quelconque tromperie, et qu'en l'état d'un désaccord persistant relatif à la parcelle B 217, il lui appartenait de s'abstenir de s'engager, étant rappelé sa qualité de professionnelle de l'immobilier, qui l'oblige à vérifier l'exactitude des clauses sur le fondement desquelles les parties s'engagent, ce dont elle s'est manifestement abstenue ; qu'elle ne justifie pas au surplus de la nécessité d'acquérir la parcelle B 217, aucun document n'en faisant état ; que dans ces conditions, la non réalisation des conditions suspensives ne saurait être imputable au comportement de M. X... mais à la seule faute de la Sarl Immo Invest pour les motifs ci-dessus exposés, en conséquence de quoi le compromis de vente est caduc et la clause pénale prévue au contrat doit s'appliquer si bien qu'il convient de condamner la Sarl Immo Invest à payer à M. X... la somme de 32. 000 € ; que le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a dit que la vente ne porte que sur la parcelle B 218 ; 
1) ALORS QUE le juge ne doit pas dénaturer les éléments de la cause ; qu'en jugeant que la mention manuscrite portée par les parties en marge des conditions suspensives de la promesse de vente et selon laquelle « le vendeur s'oblige à remettre à l'acquéreur les titres de propriété anciens permettant d'établir une origine trentenaire » permettait simplement de considérer que M. X... s'était engagé à justifier de l'usage de la parcelle 217 mais qu'elle était trop imprécise pour constituer une condition suspensive, quand il en ressortait pourtant clairement que M. X... s'était engagé au titre des conditions suspensives à remettre à la société Immo Invest 44 les titres de propriété anciens permettant d'établir une origine trentenaire de la parcelle 217, la cour d'appel a dénaturé cette mention manuscrite en violation de l'article 1134 du code civil et de l'interdiction faite au juge de ne pas dénaturer les éléments de la cause ; 
2) ALORS QUE l'acquéreur peut renoncer à se prévaloir de la défaillance d'une condition suspensive stipulée en sa faveur dont la nonréalisation ne peut alors entraîner la caducité de la promesse de vente ; qu'en relevant pour prononcer la caducité de la promesse de vente, la défaillance des conditions suspensives de demande de permis de construire et d'obtention d'un prêt qui avaient été mises à la charge de la société Immo Invest 44 sans rechercher si cette dernière, en réponse à la sommation de M. X... du 18 janvier 2011 de signer l'acte authentique de vente de la parcelle cadastrée 218, n'avait pas donné le 7 février 2011 son accord pour une signature le 23 février 2011, accord qu'elle avait encore confirmé le 16 février 2011, de sorte qu'elle avait renoncé à se prévaloir de la défaillance des conditions suspensives stipulées en sa faveur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du code civil ; 
3) ALORS QU'il n'y a pas faute de l'acquéreur dans la défaillance de la condition suspensive de dépôt d'une demande de permis de construire dans le délai prévu dans le compromis de vente, lorsque cette demande aurait de toutes les façons été refusée compte tenu du plan d'occupation des sols de la ville ; qu'en jugeant que la société Immo Invest 44 avait commis une faute en ne déposant pas de demande de permis de construire dans le délai imparti par le compromis de vente sans avoir recherché s'il ne ressortait pas du courriel de son architecte du 18 avril 2011 que le permis de construire pour la construction d'un immeuble de 580 m2 SHON tel que visé dans le compromis de vente aurait de toutes les façons été refusé car sur la parcelle 218 la surface SHON constructible ne pouvait pas dépasser 493 m2, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du code civil ; 
4) ALORS QU'en jugeant que la non réalisation des conditions suspensives n'était pas imputable au comportement de M. X... mais à la seule faute de la société Immo Invest 44, sans rechercher, comme elle y était invitée, si M. X... n'était pas de son côté défaillant dans la levée des conditions suspensives qui avaient été mises à sa charge dans la promesse de vente, à savoir la remise d'un diagnostic amiante négatif, d'un diagnostic plomb négatif, d'un état parasitaire de moins de six mois d'antériorité et de la justification d'un contrôle préalable de l'installation électrique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du code civil ; 
5) ALORS QUE la motivation de l'arrêt infirmatif doit exposer en quoi les circonstances relevées par le jugement infirmé ne sont pas de nature à maintenir la solution que celui-ci avait retenue ; que dans son jugement du 4 novembre 2011, le tribunal de grande instance des Sables d'Olonne avait relevé que l'acte de vente n'était pas en état d'être dressé en l'absence d'état parasitaire de moins de six mois et de la justification de l'installation électrique et au vu du certificat amiante produit qui était positif contrairement à ce qui avait été prévu dans le compromis de vente ; qu'en jugeant que la non réalisation des conditions suspensives était imputable à la seule faute de la société Immo Invest 44, sans s'expliquer sur le comportement de M. X... dont les premiers juges avaient retenu qu'il était défaillant dans la levée des conditions suspensives mises à sa charge dans la promesse de vente, à savoir la remise d'un diagnostic amiante négatif, d'un diagnostic plomb négatif, d'un état parasitaire de moins de six mois d'antériorité et de la justification d'un contrôle préalable de l'installation électrique, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. 
TROISIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté la caducité du compromis de vente du 13 mars 2010 et d'AVOIR condamné la société Immo Invest 44 à payer à M. X... la somme de 32. 000 euros au titre de la clause pénale, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 14 juin 2011 ; 
AUX MOTIFS QU'aucun dol ne se trouve davantage caractérisé dès lors que si les pièces ne permettent pas de connaître le contenu exact des discussions antérieures au compromis du 13 mars 2010, il ressort de l'offre d'achat émise deux ans auparavant et du jugement du 18 décembre 2009 devenu définitif que la Sarl Immo Invest 44 savait qu'une difficulté existait sur la chose et le prix si bien qu'elle ne peut se prévaloir d'une quelconque tromperie, et qu'en l'état d'un désaccord persistant relatif à la parcelle B 217, il lui appartenait de s'abstenir de s'engager, étant rappelé sa qualité de professionnelle de l'immobilier, qui l'oblige à vérifier l'exactitude des clauses sur le fondement desquelles les parties s'engagent, ce dont elle s'est manifestement abstenue ; qu'elle ne justifie pas au surplus de la nécessité d'acquérir la parcelle B 217, aucun document n'en faisant état ; 
1) ALORS QUE le juge ne doit pas dénaturer les éléments de la cause ; qu'en jugeant qu'il ressortait du jugement du 18 décembre 2009 devenu définitif que la société Immo Invest 44 savait qu'une difficulté existait sur la chose et le prix si bien qu'elle ne pouvait se prévaloir d'un quelconque dol, et qu'en l'état d'un désaccord persistant relatif à la parcelle 217, il lui appartenait de s'abstenir de s'engager, quand il ressortait au contraire de ce jugement du 18 décembre 2009 qu'il n'existait, à la date de signature du compromis de vente, aucun désaccord des parties sur la détermination des parcelles objet de la vente, le désaccord ne portant que sur l'occupation des biens du fait d'un bail commercial, la cour d'appel a dénaturé ce jugement en violation de l'article 1134 du code civil et de l'interdiction faite au juge de ne pas dénaturer les éléments de la cause ; 
2) ALORS QUE les juges du fond doivent examiner l'ensemble des pièces régulièrement produites aux débats et soumises à leur examen par cette partie à l'appui de sa prétention ; qu'en relevant, pour juger qu'aucun dol ne se trouvait caractérisé, que la société Immo Invest 44 ne justifiait pas au surplus de la nécessité d'acquérir la parcelle 217, aucun document n'en faisant état, sans examiner l'acte de vente de la parcelle 217 conclu le 3 octobre 2011 entre la société Immo Invest 44 et les consorts Y..., Z... et A... pour la somme de 1. 200 euros dont il s'évinçait que la nécessité pour la société Immo Invest 44 d'acquérir cette parcelle de 24 m2 pour pouvoir construire l'immeuble de 580 m2 SHON était réelle, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.