AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par :
   1 / M. Yves, Jean I..., demeurant ...,
   2 / Mme Y..., Marguerite E..., divorcée Gary, demeurant ...,
   en cassation d'un arrêt rendu le 4 mars 1999 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (3e chambre civile), au profit :
   1 / de la Société française d'assurances de cautionnement (SOFRASCAU), dont le siège est immeuble Scor, 1, avenue du président Wilson, 92074 Paris La Défense Cedex 39,
   2 / de la société Unistrat, société anonyme, dont le siège est ...,
   3 / de M. Hervé J..., demeurant ...,
   4 / de M. Antoine D..., domicilié ...,
   5 / de la société SOTEA, dont le siège est ...,
   6 / de M. Jean-Pierre K..., mandataire-liquidateur, domicilié 85, avenue maréchal Foch, 83000 Toulon, pris en sa qualité de liquidateur de la société SOTEA,
   7 / de la société Prodelef, société à responsabilité limitée, dont le siège est place Martin Ferdinand, 83670 Barjols,
   8 / de M. Henri A..., domicilié 59, boulevard maréchal Foch, 83000 Toulon, pris en sa qualité de liquidateur de la société Prodelef,
   9 / de M. Roger C..., mandataire liquidateur, domicilié ..., ès qualités de liquidateur et de mandataire ad hoc de la SCUC,
   10 / de M. Charles O..., domicilié ...,
   11 / de M. Henri B..., domicilié ...,
   12 / de M. X... facon, domicilié ...,
   13 / de M. G... Omet, domicilié ...,
   14 / de M. Pierre Cable, domicilié ...,
   15 / de M. Louis Q..., domicilié ..., "Le Joffre", 45000 Orléans,
   16 / de M. Pierre M..., domicilié ...,
   17 / de M. Franck F..., domicilié L, rue Caquereau, 45300 Pithiviers,
   18 / de M. Hervé N..., domicilié ...,
   19 / de Mme Michelle Z...
L..., domiciliée ...,
   tous pris en leur qualité de liquidateurs de la liquidation de la société SCUC,
   20 / de la Société coopérative universitaire de construction (SCUC), dont le siège est ...,
   21 / de la Casden Banque Populaire, dont le siège est 91, Cours des Roches, 77186 Noisiel, intervenant aux lieu et place de la SCUC,
   22 / de la société Groupe Pierre 1er, société anonyme, dont le siège est ...,
   23 / de Mme Brigitte P..., domiciliée ..., ès qualités de représentant des créanciers du redressement judiciaire de la société Groupe Pierre 1er, et de la société en nom collectif Sites et résidences,
   24 / de M. Régis R..., domicilié ..., pris ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de cession des sociétés du Groupe Pierre 1er et de la SNC Sites et résidences,
   25 / de la compagnie Assurances générale de France (AGF), dont le siège est ..., prise en sa qualité d'assureur responsabilité civile de la société SOTEA,
   26 / de la compagnie Assurances générale de France (AGF), dont le siège est ..., prise en sa qualité d'assureur responsabilité civile de la société PRODELEF,
   défendeurs à la cassation ;
   Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
   LA COUR, en l'audience publique du 20 mars 2001, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Fossaert-Sabatier, conseiller référendaire rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Cachelot, Martin, Mme Lardet, conseillers, Mmes Masson-Daum, Boulanger, conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de Mme Fossaert-Sabatier, conseiller référendaire, les observations de la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat de M. I... et de Mme E..., de Me Blanc, avocat de M. R..., ès qualités, et de Mme P..., ès qualités, de la SCP Gatineau, avocat de MM. C..., O..., B..., H..., Omet, Cable, Roques, M..., F..., N... et de Mme Z...
L..., ès qualités, de la Société coopérative universitaire de construction (SCUC), et de la Casden Banque Populaire, les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Sur le premier moyen :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 mars 1999), que les époux I..., propriétaires d'un terrain, adhérents de la Société coopérative universitaire de construction (SCUC), depuis lors en liquidation amiable, la Casden Banque populaire intervenant en ses lieu et place, ont conclu avec cet organisme un engagement d'épargne en contrepartie duquel la SCUC s'engageait à faire construire pour leur compte une maison individuelle ; que la SCUC a chargé la société Groupe Pierre 1er, actuellement en règlement judiciaire, de la maîtrise d'ouvrage déléguée de cette opération ; que les époux I... ont conclu un contrat de construction avec la société Groupe Pierre 1er et avec la société Prodelef, aujourd'hui en liquidation judiciaire, entrepreneur, qui a sous-traité les travaux de terrassement à la société SOTEA, depuis lors en liquidation judiciaire ; que le maître de l'ouvrage a obtenu une garantie de livraison de l'ouvrage à prix convenu consentie par la Société française d'assurance du cautionnement (SOFRASCAU) ;
   que des désordres affectant les terrassements ayant été constatés, la construction a été interrompue ; que les époux I... ont sollicité la réparation de leur préjudice ;
   Attendu que les époux I... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes formées contre la SCUC et la société Groupe Pierre 1er, alors, selon le moyen :
   1 / que même en dehors d'un contrat de promotion immobilière stricto sensu, toute personne qui prend l'initiative et le soin principal d'une opération de construction immobilière a la qualité de promoteur et est tenue comme telle d'une obligation de résultat au titre de la bonne réalisation de cette opération ; qu'en l'espèce, comme le faisaient valoir les époux I..., il ressortait du contrat conclu entre eux et la SCUC, ayant pour objet de leur permettre l'entrée en possession d'une maison individuelle à usage d'habitation construite par la SCUC, en qualité de mandataire s'engageant à faire exécuter cette opération immobilière, que la SCUC devait faire établir le plan et le devis descriptif détaillé d'exécution, établir l'intégralité des marchés en faveur des entreprises intervenantes au nom du sociétaire, décider de la date d'ouverture du chantier en accord avec le maître d'oeuvre, dès l'ouverture du chantier et jusqu'à épuisement des périodes de garanties, exercer toute surveillance, tout contrôle, tout recours en vue de préserver les droits des parties contractantes, assurer le financement du chantier, procéder à la réception des travaux et assurer la garantie desdits travaux ; qu'en outre, la construction devait être réalisée sur un terrain soumis à l'agrément de la SCUC, le contrat spécifiant que la nature du terrain pouvait entraîner des travaux supplémentaires faisant l'objet d'une estimation distincte ; qu'enfin, le sociétaire devait se soumettre aux instructions de la SCUC, notamment quant au choix du constructeur, en l'espèce la société Prodelef, déclarée responsable de l'inexécution des travaux et de leurs conséquences, sans pouvoir procéder à aucune modification du dossier d'exécution sans l'agrément préalable de la SCUC ; qu'ainsi, la SCUC avait la direction totale de l'opération de construction et donc la qualité de promoteur responsable de la bonne réalisation de celle-ci ; qu'en décidant, cependant, le contraire,

la cour d'appel a violé l'article L. 221-1 du Code de la construction et de l'habitation ;
   2 / que, comme le soutenaient également les époux I..., selon protocole conclu entre la SCUC et la société Groupe Pierre 1er, département Sites et Résidences, dont elle avait fait le choix, moyennant une rémunération représentant 7 % du coût définitif de la construction, cette dernière s'était vue déléguer les pouvoirs de sélectionner les constructeurs de maisons individuelles sur la base d'un descriptif de travaux pré-établi, signer le contrat de construction définitif, contrôler le dossier de permis de construire, assurer le contrôle administratif des phases "étude du terrain", "étude des fondations" "dossier d'exécution des travaux de construction", "réception des travaux" etc..., s'assurer le concours d'un organisme de contrôle technique, assurer une assistance dans la gestion budgétaire et financière, fournir une assistance juridique notamment relative à l'établissement de la caution bancaire de bonne fin et intervenir pour la solution des incidents ou litiges éventuels pendant la construction ; que la société Groupe Pierre 1er avait ainsi choisi la société Prodelef, établi le descriptif des travaux à réaliser, dont les travaux de terrassement litigieux, et le contrat définitif ; qu'aux termes du contrat de construction de maison individuelle signé le 2 décembre 1987 entre les époux I..., la société Prodelef et elle-même, la société Groupe Pierre 1er, département Sites et résidences, était intervenue comme maître d'ouvrage délégué du sociétaire, chargée par la SCUC et pour son compte de gérer les opérations de constructions litigieuses et s'était engagée à souscrire, outre une police dommages-ouvrage, une assurance de constructeur non réalisateur ; qu'il en résulte que la qualité de promoteur délégué de la société Groupe Pierre 1er se trouvait caractérisée ; que, dès lors, en omettant de s'interroger sur ce point, comme elle y était invitée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 221-1 du Code de la construction et de l'habitation ;
   3 / qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt, que la SCUC, mandataire des époux I... pour la construction de leur maison individuelle ayant, à son tour, donné mandat à la société Groupe Pierre 1er, département Sites et résidences, de gérer pour son compte l'opération de construction litigieuse en qualité de maître d'ouvrage délégué de ceux-ci, s'était engagée contractuellement à faire établir le plan et le devis descriptif détaillé d'exécution, à établir les marchés avec les entreprises intervenantes et à exercer la surveillance et le contrôle du chantier de construction ; qu'il était en outre constant que l'exécution des travaux de terrassement litigieux était indispensable à la réalisation de la construction, le contrat de construction stipulant expressément que le terrain présentait une pente supérieure à 5 % ; qu'il incombait dès lors nécessairement à la SCUC et à la société Groupe Pierre 1er, son mandataire, de veiller au bon déroulement des travaux de terrassement indispensables à la réalisation de l'opération de construction ; qu'en exonérant néanmoins ces sociétés de leur responsabilité à ce titre, au motif qu'en raison de leur caractère optionnel les travaux de terrassement relevaient de la seule responsabilité de la société Prodelef, constructeur choisi par la société Groupe Pierre 1er, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ;
   4 / que, dans leurs conclusions d'appel, les époux I... soutenaient expressément que c'est à la demande du Groupe Pierre 1er que les travaux de terrassement initialement inclus dans le prix de construction avaient finalement été mis en option pour des raisons comptables, lesdits travaux étant confiés à la société Prodelef, constructeur choisi par la société Groupe Pierre 1er pour réaliser l'intégralité de la construction ; qu'ils offraient en preuve une lettre de la société Prodelef du 16 décembre 1987 énonçant qu'à la demande du Groupe Pierre 1er, le descriptif des travaux de leur construction avait fait l'objet de modifications portant essentiellement sur les terrassements en masse dont le montant avait été retiré du prix convenu et reporté en annexe 1, option n° 8, et leur demandant de signer pour acceptation ces documents et de les renvoyer au Groupe Pierre 1er afin qu'il établisse le contrat définitif ; que dès lors, en se bornant à retenir le caractère optionnel des travaux de terrassement, sans s'expliquer sur ce document de nature à démontrer qu'en réalité, nonobstant l'artifice employé, la maîtrise d'ouvrage déléguée concernait bien ces travaux de terrassement nécessaires à la réalisation de la construction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;
   5 / que tout mandataire répond au regard de son mandant de l'inexécution de l'obligation qu'il a contractée et du préjudice qui en est résulté pour le mandant, sauf cas fortuit ; qu'en l'espèce, les époux I... soutenaient dans leurs conclusions d'appel qu'aux termes du contrat conclu avec eux, la SCUC s'était engagée comme mandataire, à faire construire et à leur livrer une maison individuelle dans le délai contractuellement prévu ; que dès lors, en choisissant, par l'intermédiaire de la SA Groupe Pierre 1er, mandataire substitué, la société Prodelef, chargée à la fois de l'exécution des travaux de terrassement et de la construction proprement dite, qui s'était révélée incompétente à mener à bien les opérations de construction, la SCUC avait engagé sa responsabilité en qualité de mandataire des demandeurs ; qu'en omettant de répondre à ce moyen dirimant, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
   6 / que les époux I... invoquaient aussi l'inexécution par la société Groupe Pierre 1er de ses obligations de mandataire délégué, chargé par la SCUC de gérer les opérations de construction de leur maison individuelle ; qu'ils soulevaient spécialement la faute commise dans le choix de la société Prodelef, incompétente à mener à bien les opérations de construction, et dans l'établissement du descriptif des travaux de terrassement nécessaires à l'adaptation de la construction au terrain ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, pourtant de nature à justifier la mise en oeuvre de la responsabilité de la société Groupe Pierre 1er en sa qualité de mandataire délégué, la cour d'appel a, de nouveau, violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
   Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé, interprétant souverainement les stipulations unissant les parties, que si la SCUC s'était engagée à faire établir plans, devis et marchés pour l'édification du logement des époux I..., à contrôler le chantier et à assister le maître de l'ouvrage lors de la réception des travaux, le contrat non dénommé souscrit par les parties comportait essentiellement un engagement d'épargne en contrepartie du financement assuré par la SCUC, ne comprenait aucune des mentions énoncées à l'article L. 222-3 du Code de la construction et de l'habitation, ne faisait aucune référence aux lois des 16 juillet 1971 et 11 juillet 1972, n'indiquait pas de prix convenu, ne visait pas les articles 1792 et suivants du Code civil, et ne prévoyait aucune rémunération au profit de la SCUC, qui pouvait seulement prélever des frais de gestion, et que cette société n'était donc qu'un mandataire du sociétaire et un maître de l'ouvrage délégué, la cour d'appel en a exactement déduit que la SCUC n'était pas un promoteur immobilier, et n'était, dès lors, pas tenue de rechercher si la société Groupe Pierre 1er avait pu agir comme promoteur délégué de la SCUC ;
   Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, interprétant souverainement les stipulations unissant les parties, que les contrats signés par les époux I... avec la SCUC et la société Groupe Pierre 1er, et par la SCUC avec la société Groupe Pierre 1er ne se rapportaient pas aux travaux de terrassement, qui avaient fait l'objet d'un avenant signé directement par les époux I... et la société Prodelef, et d'un prêt complémentaire hors gestion de la SCUC, et que la société Groupe Pierre 1er et la SCUC ne s'étaient donc pas engagées au titre de ces travaux supplémentaires, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu retenir que la SCUC et la société Groupe Pierre 1er devaient être mises hors de cause ;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
   Sur le second moyen :
   Attendu que les époux I... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes formées contre la société SOFRASCAU, alors, selon le moyen, que, comme le soutenaient les époux I..., en donnant, par acte du 19 avril 1988, sa garantie de livraison au prix convenu de la construction des époux I..., ce en conformité avec les stipulations du contrat de construction, la société SOFRASCAU avait nécessairement donné sa garantie pour l'ensemble des prestations prévues au contrat de construction, dont les travaux de terrassement indispensables à la réalisation de la construction ; qu'en décidant le contraire, en raison de ce que l'acte de garantie ne visait que la somme de 618 000 francs correspondant au prix de la construction elle-même, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble l'article L. 231-2 du Code de la construction et de l'habitation ;
   Mais attendu que c'est par une interprétation souveraine des stipulations unissant les parties que la cour d'appel a retenu, par motifs propres et adoptés, que la garantie de livraison à prix convenu consentie par la SOFRASCAU au profit des époux I..., limitée à 618 000 francs, ne portait que sur la construction elle-même, et non sur les travaux de terrassement, prévus par une prestation distincte du contrat de construction, selon avenant non pris en compte par la garantie de l'assureur ;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;
   Condamne M. I... et Mme E... aux dépens ;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes de M. I..., de Mme E... et de la Casden Banque Populaire ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mai deux mille un.