LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 1er février 2018), que, le 11 novembre 2012, un incendie a détruit partiellement un hangar appartenant à la société civile immobilière Adela et donné à bail commercial à la société Laboratoires Xylobell ; que, le 25 janvier 2013, le bailleur a signifié au preneur la résiliation de plein droit du bail à effet du 12 novembre 2012 ; que, reprochant au bailleur de ne pas avoir sécurisé les locaux et d'avoir tardé à procéder aux travaux de désamiantage des locaux et des machines laissées sur place, la société Laboratoires Xylobell l'a assigné en paiement des frais de remise en état des machines vandalisées, ainsi que de dommages-intérêts au titre de sa perte d'exploitation ; qu'à titre reconventionnel, la société Adela a demandé la condamnation de la société Laboratoires Xylobell au paiement d'une certaine somme au titre de la perte de chance de percevoir un loyer de décembre 2013 à décembre 2014 ; que la société Groupama Méditerranée, assureur du bailleur et du preneur, a été appelée en garantie ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal :
Vu les articles 1733 et 1382, devenu 1240, du code civil ;
Attendu que, pour accueillir la demande de la société Laboratoires Xylobell, l'arrêt retient qu'à la suite de l'incendie, le bailleur s'est abstenu de faire procéder sans délai au désamiantage des lieux et des machines appartenant au preneur de sorte qu'il a commis une faute directement liée aux préjudices matériels invoqués par ce dernier ;
Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que la responsabilité de l'incendie incombait au preneur et que la nécessité de procéder aux travaux de désamiantage était une conséquence directe du sinistre, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;
Et sur le deuxième moyen du pourvoi principal :
Vu l'article 1733 du code civil ;
Attendu que le preneur dont la responsabilité est engagée sur le fondement de ce texte doit réparer l'entier dommage causé par l'incendie et indemniser le bailleur de la perte des loyers jusqu'à la reconstruction de l'immeuble, même si le bail a été résilié ;
Attendu que, pour rejeter la demande de la société Adela au titre de la perte de chance de percevoir les loyers de décembre 2013 à décembre 2014, l'arrêt retient que le bailleur a commis une faute en faisant procéder tardivement à la démolition du bâtiment ;
Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que la société locataire était responsable de l'incendie, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le troisième moyen du pourvoi principal et sur le pourvoi incident :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 1er février 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société Laboratoires Xylobell aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Laboratoires Xylobell, la condamne à payer à la société Adela la somme de 3 000 euros et rejette la demande de la société Groupama Méditerranée ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juillet deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt.
Moyens produits AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Adela.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI Adela à payer à la société Laboratoires Xylobell la somme de 700 792 euros au titre du coût de la remise en état des machines ainsi que de celle de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de chance de prendre et livrer des commandes ;
AUX MOTIFS QUE la SCI Adela est bien fondée à opposer à la Sarl Xylobell les dispositions de l'article 1733 du code civil ; que cet article fait peser sur le locataire une présomption légale de faute dont celui-ci ne peut s'exonérer, sauf à prouver que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine ; qu'il ressort des éléments du débat que le départ de feu a toujours été circonscrit dans les locaux loués et que bien que d'origine volontaire, la Sarl XYLOBELL qui reconnaît dans ses conclusions, que l'origine du départ du feu reste à ce jour indéterminée, n'établit pas que cet acte de malveillance a été commis par un tiers, le premier juge ayant à bon droit rappelé que le cas fortuit suppose un fait étranger au locataire et aux personnes dont il doit répondre, ni que ce fait présentait pour elle le caractère imprévisible et irrésistible de la force majeure ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité du locataire par application de l'article 1733 du code civil ;
ET QUE sur la faute du bailleur, la Sarl Xylobell expose que pour l'exercice de son activité de fabrication de ouate de cellulose, elle a fait l'acquisition de premières machines de fabrication d'occasion en 2006, 2007 et 2008 et a fait installer, au regard des besoins énergétiques de ces machines, en complément de l'installation, un transformateur électrique ; qu'elle ajoute que pour moderniser son outil de fabrication, elle a, le 1er mars 2012, installé de nouvelles machines neuves pour une somme de 491 272 euros hors taxes ; qu'elle précise, sans que cela soit contesté, que l'incendie qui s'est déclaré le 11 novembre 2012 a pris naissance dans la partie avant du bâtiment alors que les machines étaient dans la partie arrière et qu'ainsi ces machines n'ont pas été touchées par les flammes, ni non plus par les moyens utilisés par les pompiers pour circonscrire ce feu ; qu'en effet, il résulte du rapport d'expertise établi le 12 novembre 2014 par M. K..., que les installations n'ont pas souffert des moyens utilisés pour éteindre l'incendie, de leur stockage prolongé dans des conditions défavorables, ni de leur exposition aux poussières amiantées ; que les seuls matériels endommagés par l'incendie sont l'armoire du broyeur Vécoplan, l'armoire de distribution de lignes et le chariot Yale ; qu'il indique que tous les autres dommages ont été provoqués par les vols et les dégradations pendant ces vols, principalement sur le défibreur Ring-G et le compresseur Kaeser ; qu'il est ainsi avéré que les dommages causés au matériel resté sur place appartenant à la locataire, n'ont pas été causé par l'incendie mais par des actes de vandalisme ; que la Sarl Xylobell indique avoir perdu tout titre de jouissance des locaux du fait de l'incendie et rappelle que, par acte extra judiciaire en date du 25 janvier 2013, le bailleur lui a, au visa de l'article 1722 du Code civil, notifié la résiliation de plein droit du bail commercial à effet du 12 novembre 2012, les machines de production étant toujours dans les lieux ; qu'elle expose qu'elle n'a pas été en mesure de les récupérer dans la mesure où celles-ci ainsi que le bâtiment n'avaient pas encore été désamiantés, rappelant à la fois qu'elle n'avait plus la jouissance des lieux mais également que leur accès lui était interdit ; qu'en effet, par lettre du 12 novembre 2012, la commune de Saint-Laurent du Var a demandé au bailleur de sécuriser sans délai les lieux et par arrêté de péril imminent du même jour, a prononcé une interdiction d'accès à la parcelle objet de l'incendie, interdiction partiellement levée le 19 novembre 2012 « à l'égard des seuls techniciens et entreprises dûment habilités par le propriétaire ou la commune et dont l'intervention est indispensable à la rédaction de certains rapports ou à l'exécution des prescriptions urgentes définies dans les rapports rédigés par les experts désignés par le tribunal administratif », précisant que « l'accès de ces personnes dans le hangar sera de courte durée » et que « les personnes autorisées devront avoir toutes les habilitations et agréments nécessaires leur permettant de pénétrer dans un lieu frappé par un arrêté de péril imminent présentant des traces d'amiante et dans lequel des produits chimiques sont stockés » ; qu'il s'avère en effet à la lecture du rapport de M. F... que la moitié de la toiture composée de plaques de fibrociment est tombée et qu'il est nécessaire de faire appel à une entreprise de désamiantage agréé, en raison du risque majeur qu'elles représentent ; qu'outre un péril tenant au risque d'effondrement du reste de la structure de la toiture, il constate « qu'il existe très probablement un second péril grave et imminent par la présence cachée d'amiante dans l'épaisseur des tôles ondulées en fibrociment de la toiture ainsi que dans le flocage d'isolation du hangar, précisant que les tôles ondulées qui se détachent de l'ossature de la toiture se brisent sur le sol cimenté du hangar et libèrent l'amiante sous forme de poussière » ; que la Sarl Xylobell indique que la charge du désamiantage incombait à la SCI Adela, laquelle devait également prendre ses dispositions pour sécuriser l'accès à son bâtiment de façon à en interdire toute intrusion et protéger le matériel présent dans les lieux ; que les travaux de démolition et de désamiantage ont été effectués en juillet 2013 et les machines appartenant à la Sarl Xylobell ont été enlevées de l'entrepôt durant les mois de juillet et août 2013 ; que la Sarl Xylobell, considérant la réalisation tardive des travaux, a fait désigner un expert afin que soient chiffrés les travaux de reprise portant sur les machines ainsi que son préjudice d'exploitation ; que sur la base du rapport d'expertise effectué par M. K... et sur le fondement des dispositions des articles 1382 et 1383 du code civil, la Sarl Xylobell sollicite la condamnation de la SCI Adela au paiement des sommes suivantes : 700 792 euros au titre de la remise en état des machines, 97 125 euros au titre du manque à gagner du 1er mai 2014 au 30 novembre 2014, et 1 131 166 euros au titre de la perte de chance de réaliser une marge commerciale supplémentaire entre le mois d'avril 2013 et le 30 novembre 2014 ; qu'elle fait valoir que la notification par le bailleur le 25 janvier 2013 de la résiliation du bail commercial lui faisait perdre le droit de jouissance des locaux, en conséquence de quoi, sans aucune mise en demeure de la part du bailleur, la garde des machines a été automatiquement transférée au propriétaire du bâtiment, la SCI Adela ; que la Sarl Xylobell fait valoir que le bailleur ne pouvait plus imposer à son ancien locataire, dont elle avait résilié le bail, de procéder au désamiantage d'un bâtiment destiné à être détruit, et lui imposer, après la résiliation, d'assumer l'exécution des clauses du bail alors que plus aucune obligation contractuelle ne pesait sur elle ; que la SCI Adela fait quant à elle valoir, par application des articles 1134 et 1147 anciens du code civil, que le bail commercial du 29 novembre 1993 liant les parties, mettait à la charge du preneur des travaux de conformité avec les règles de sécurité ou d'hygiène de travail de l'exploitation et prévoyait que le bailleur ne garantissait pas le preneur du trouble pouvant être apporté par des tiers à sa jouissance, notamment en cas de vol, ajoutant que s'il devait être considéré que le bail initial ne s'applique pas, il devrait être admis, en application des articles L. 145-20-2 et R. 145-35-32 du code de commerce, que ni la sécurisation du site contre le vol et le vandalisme et le désamiantage ne sauraient être considérés comme des grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil, en concluant que la Sarl Xylobell a toujours conservé la charge de la sécurisation du site ; qu'il est constant que la destruction physique des locaux entraîne l'impossibilité absolue et définitive d'user de la chose louée conformément à sa destination et l'article 1722 du code civil prévoit la résiliation de plein droit du bail du fait de la perte de la chose louée ; qu'en l'espèce, la perte totale des locaux loués a entraîné l'anéantissement des obligations réciproques des parties conformément à l'article 1234 ancien du code civil à partir du jour où la chose louée a été détruite, aucune obligation découlant du bail ne pouvant plus dès lors être imposée à l'une ou l'autre des parties ; que la SCI Adela soutient sur la base d'un rapport de Polyexpert en date du 28 novembre 2012, que les machines n'ont pas été amiantées et qu'elles pouvaient dès lors être enlevées, rapport dont la locataire excipe à bon droit du caractère non contradictoire, tout en relevant le caractère imprécis d'une expertise qui a porté sur des lingettes ayant recueilli des poussières ; qu'en tout état de cause, s'il appartenait à la locataire de vider les lieux loués, cette obligation était rendue impossible en ce que les lieux loués ont fait l'objet d'un arrêté municipal de péril imminent le 12 novembre 2012, levé partiellement le 19 novembre 2012 mais à l'égard des seuls techniciens et entreprises dûment habilités par le propriétaire ou la commune et aux fins d'exécution des prescriptions urgentes définies par les experts désignés par le tribunal administratif ; de sorte qu'il ne peut lui être reproché à la Sarl Xylobell de ne pas avoir mandaté une entreprise pour procéder à l'enlèvement de ces machines ; que l'expert, M. F..., a en effet préconisé au titre des mesures de nature à mettre fin à l'imminence du péril, de faire repérer par un professionnel agréé les matériaux et produits pouvant contenir de l'amiante et indiqué qu'il était indispensable de déposer les plaques de toiture en fibrociment encore en place après avoir étayé la charpente métallique et les planchers du rez-de-chaussée et de l'étage du hangar ; qu'il indiquait également, au regard de la suspicion de présence d'amiante, que la parcelle, qui jouxte le domaine public, devra être clôturée provisoirement au moyen de barrières métalliques grillagées et de 2 mètres de hauteur, assemblées et cadenassées et que les passages pouvant exister dans la clôture en place sur les trois autres limites, qui ne confrontent pas le domaine public, devraient être supprimés ; qu'il ressort ainsi de ces éléments que de plus, outre le risque lié à l'effondrement éventuel de la structure encore existante, l'enlèvement des machines appartenant à la Sarl Xylobell était conditionné au désamiantage des lieux incombant au propriétaire de l'immeuble, soit à la SCI Adela ; qu'au regard des éléments ci-dessus, à savoir d'une part l'interdiction d'accès aux lieux et d'autre part la condition préalable de désamiantage, il ne peut être imputé à la Sarl Xylobell une acceptation des risques comme cause d'exclusion de responsabilité du bailleur, tiré de ce que la locataire aurait pris le risque de se maintenir dans les lieux, sans droit ni titre, et en toute connaissance de la situation des lieux, c'est-à-dire à ciel ouvert et sans aucune fermeture ; qu'aucune faute d'abstention ou de négligence ne peut non plus être reprochée à la Sarl Xylobell du fait du maintien de ses machines dans l'immeuble de la SCI Adela, celle-ci en ayant désormais seule la garde juridique et matérielle ; que concernant la sécurisation des lieux, la SCI Adela expose que les locaux ont bien été fermés et sans violation pendant plus de quatre mois puisque les premiers vandalismes signalés sont de mars et avril 2013, considérant à tort que ces actes de malveillance ne peuvent lui être reprochés alors que la Sarl Xylobell a refusé de régler un premier acompte à la société de désamiantage Dolci BTP le 11 mars 2013 alors qu'il a été établi que les travaux de désamiantage n'incombaient pas à la locataire ; que de plus, malgré les préconisations de l'expert M. F..., désigné par le tribunal administratif, le bailleur soutient à tort qu'il n'avait aucune obligation de mise en sécurité, alors que son gérant, M. S..., déclarait à l'expert qu'il « allait faire effectuer les travaux de nature à sécuriser les lieux et ceux nécessaires à sa restauration, en accord avec sa compagnie d'assurances et la mairie de Saint-Laurent du Var » et que par courrier en date du 12 novembre 2010, la commune de Saint-Laurent du Var lui demandait de sécuriser les lieux sans délai ; que pour justifier des diligences qu'elle a effectuées en matière de sécurisation des lieux, la SCI Adela produit trois attestations de témoins établissant que les grillés était cadenassées, de même que les portes, entre décembre et mars 2013, ce qui est contredit par les constatations effectuées par huissier quelques jours plus tard sur l'initiative de la Sarl Xylobell ; qu'en effet, selon procès-verbal de constat en date des 3 et 9 avril 2013, effectué en présence du représentant du bailleur, il était constaté un amoncellement de détritus de chantiers devant l'usine, que les trois portes d'accès de l'usine n'étaient pas cadenassées, que la porte principale, situé en façade du local, n'est pas verrouillée, de même que la porte coulissante située en partie droite du local, qu'aucune trace d'effraction n'avait été constatée et à l'intérieur de l'usine, un début de démontage des machines et des moteurs et de vandalisme de plusieurs armoires électroniques de commandes des machines de production ainsi que les jeux de batteries et de deux chargeurs pour batterie de chariots élévateurs, les deux conteneurs situés hors du bâtiment sinistré à l'arrière et sur un des deux côtés ayant été fracturés ; qu'ainsi qu'il s'infère des dates auxquelles le procès-verbal de constat a été établi, l'huissier de justice expose être retourné sur place 9 avril 2013 et avoir constaté que de nouveaux de détritus avaient été déposés devant le local, que la porte centrale de celui-ci était toujours ouverte et la porte coulissante de droite toujours pas cadenassée ; que la Sarl Xylobell ajoute que courant avril et mai 2013, des pilleurs ont pénétré dans le bâtiment et ont dégradé les machines, vandalisé les armoires électriques et électroniques de commandes et le transformateur électrique, y volant les câbles électriques en cuivre désarmant des armoires électriques et électroniques ainsi que tous les gros moteurs électriques ; qu'il résulte de ces éléments que la SCI ADELA n'a fait aucune diligence sérieuse de nature à dissuader toute intrusion pour sécuriser les lieux comme elle s'y était engagée par la voix de son gérant et comme le lui avait demandé la mairie de Saint-Laurent du Var, alors que des machines appartenant à son ex locataire étaient toujours entreposées dans les lieux dans l'attente de leur décontamination, de sorte qu'une faute peut être retenue à l'encontre de la SCI Adela en sa qualité de gardien du matériel, du fait de cette absence de sécurisation des lieux ; que concernant les travaux de désamiantage, la Sarl Xylobell expose avoir dès le mois de janvier 2013, sollicité des devis de désamiantage dont celui de la société Dolci, daté du 17 janvier 2013, transmis au bailleur et qui proposait une intervention le 18 mars 2013. Par lettre du 27 février 2013, celle-ci a insisté auprès de la SCI Adela sur l'urgence des travaux à entreprendre en invoquant l'immobilisation de ses matériels ; que c'est ce devis qui finalement sera retenu par le bailleur, la société effectuant les travaux de démolition et de désamiantage du 10 juin au 26 juillet 2013 ; que la SCI Adela explique qu'elle n'avait pas les moyens de procéder aux travaux de remise en état qui s'imposaient et avoir saisi sa compagnie d'assurances, considérant que celle-ci était la seule à même de financer la mise en sécurité et travaux de remise en état ; qu'enfin, ce n'est que le 28 juin 2013 que la SCI Adela a déposé une demande de permis de démolir auprès de la mairie de Saint-Laurent du Var ; qu'il se déduit de ces éléments, que la SCI Adela, en s'abstenant de faire procéder sans délai, comme il lui était enjoint par la mairie de Saint-Laurent du Var, aux travaux de démolition de la toiture et de désamiantage des lieux, a par sa faute retardé le moment auquel la locataire pouvait procéder à l'enlèvement de ses machines ; que les préjudices matériels invoqués par la Sarl Xylobell sont ainsi directement causés par ce retard et le défaut de sécurisation des lieux par la SCI Adela ;
ET QUE sur les préjudices de la société Xylobell :
- Au titre de la remise en état des machines :
L'expert judiciaire M. K... a bien distingué le coût des dommages directement liés à l'incendie de ceux dus au vol et au vandalisme ; qu'il a ainsi chiffré le coût de remise en état des installations et machines appartenant à la Sarl Xylobell suite aux dommages dus aux vols et au vandalisme, à la somme de 700 792 euros hors taxes, somme au paiement de laquelle il y a lieu de condamner la SCI Adela, le jugement étant infirmé de ce chef ;
- Au titre de la perte d'exploitation :
La Sarl Xylobell expose, qu'alors qu'elle aurait pu reprendre possession de ses machines dès le mois d'avril 2013 pour les réinstaller sur le lieu de leur actuel entreposage, elle n'a pu récupérer ses machines en vue de leur réparation qu'à l'issue du rapport d'expertise déposé le 12 novembre 2014 par M. K..., désigné par ordonnance du 11 décembre 2013, soit 19 mois après la date prévisionnelle du désamiantage ; qu'elle indique avoir ainsi subi un manque à gagner sur la période du 1er mai 2013 au 31 décembre 2014 sur les commandes livrées et facturées, préjudice qu'elle chiffre à la somme de 97 175 euros, expliquant avoir dû acheter de l'ouate de cellulose auprès d'un fournisseur tchèque plutôt que la fabriquer elle-même en l'état de la quinzaine de commandes de camions complets de 10 tonnes qui lui avaient été faites, demande non justifiée par la production d'aucune facture ni d'aucune commande, de sorte qu'il n'y sera pas fait droit ; que la Sarl Xylobell soutient également avoir subi une perte de chance de prendre et livrer des commandes de ouate de cellulose, sur la période de mai 2013 à novembre 2014, soit durant 19 mois, se fondant sur un chiffre de pertes d'exploitation mensuelles de 61 990 euros comme calculé par l'expert K..., sollicitant de ce chef la somme de 1 131 166 euros ; que l'assureur fait valoir que la Sarl Xylobell a accepté expressément l'indemnisation proposée de 240 000 euros au titre de la perte d'exploitation selon quittance du 23 avril 2013, relevant que la locataire se fonde sur le rapport d'expertise établi par M. K... qui effectue un calcul de perte d'exploitation basé sur les années 2009 à 2011, sans intégrer l'année 2012, de sorte que ce calcul est nécessairement erroné ; que l'assureur indique également que l'expert, M. K..., n'a tenu qu'un seul et unique accédit, le 12 mars 2014, date à laquelle toutes les machines ont pu être examinées et qu'il appartenait à la Sarl Xylobell de solliciter de l'expert qu'il prenne position sur la réalisation des travaux permettant la remise en marche des machines, reprochant à la locataire de n'avoir effectué aucune diligence en ce sens, de sorte que celle-ci est partiellement responsable de son propre dommage ; que concernant le chiffre de 61 990 euros, la Sarl Xylobell indique que celui-ci a été confirmé par la société d'expertise Texa pour le compte de Groupama, sur la base de laquelle son indemnisation a été chiffrée, rappelant que l'indemnité ne correspondait qu'à six mois de travail, soit de novembre 2012 à avril 2013, date de la signature du protocole d'accord ; que concernant le chiffre d'affaires de l'année 2012, elle expose que d'importants travaux ont été réalisés cette année-là pour l'installation des machines et que l'année n'a pas été complètement exploitée du fait de l'incendie ; qu'à la lecture du rapport effectué par le cabinet Texa, il ressort que la perte d'exploitation a été considérée sur une période de douze mois, correspondant à la période contractuelle maximale, à compter du 11 novembre 2012, couvrant ainsi la période jusqu'au 11 novembre 2013 ; que concernant la procédure d'expertise, il est constant que la Sarl Xylobell qui indique avoir subi les lenteurs de la procédure d'expertise, a le 30 juillet 2013 sollicité la désignation d'un expert, demande à laquelle il sera fait droit le 11 décembre 2013 ; qu'elle expose n'avoir eu de cesse de relancer l'expert judiciaire afin qu'il finalise son rapport, produisant en cela un échange de messages datés des 23 et 24 janvier 2014, mais sans justifier d'une relance de l'expert entre le 12 mars, date de l'accédit et le 12 novembre 2014, date du dépôt du rapport ; qu'il ressort de cet échange de mail que la Sarl Xylobell a décliné les propositions de réunion de l'expert pour les 28 et 29 janvier 2014 et pour la période du 8 au 23 février 2014, de sorte que l'indisponibilité de la locataire est également à l'origine des lenteurs des procédures incriminées, celle-ci devant en assumer les conséquences ; qu'en définitive, il est exact que du 12 novembre 2013 au 12 mars 2014, aucune indemnisation n'a été allouée à la Sarl Xylobell, mais au rappel de ce que celle-ci ne saurait prétendre, s'agissant d'un préjudice constitué par une perte de chance de prendre et livrer des commandes, à une indemnisation purement comptable correspondant à ses pertes brutes, il convient de chiffrer cette perte de chance à une somme de 20 000 euros au paiement de laquelle la SCI Adela doit être condamnée, le jugement étant infirmé de ce chef ;
1°) ALORS QUE le juge est tenu de préciser le fondement juridique de sa décision ; qu'en affirmant qu'à la suite de l'incendie, la société Adela aurait eu « la qualité de gardien » des machines appartenant à la société Xylobell (arrêt, p. 10, al. 1er), ce qui aurait justifié son obligation de sécuriser les lieux, sans préciser sur quelle règle de droit s'évinçait cette qualité et la responsabilité qui en serait résultée, la cour d'appel n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle et a violé l'article 12 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, la garde suppose que le gardien puisse exercer des pouvoirs d'usage, de direction et de contrôle sur la chose gardée ; qu'en affirmant que la société Adela avait la garde juridique et matérielle des machines en cause, bien qu'elle ait relevé que par un arrêté du 12 novembre 2012 l'autorité administrative avait interdit l'accès à l'immeuble dans lequel elles étaient entreposées de sorte que la société Adela ne pouvait exercer un quelconque pouvoir d'usage, de direction et de contrôle, la cour d'appel a violé l'article 1384, al. 1er du code civil ;
3°) ALORS QUE le juge est tenu de préciser le fondement juridique de sa décision ; qu'en affirmant que la société Adela aurait eu l'obligation de sécuriser les lieux en faveur de son ancienne locataire, après la résiliation du bail, sans préciser de quelle règle de droit s'évinçait cette obligation et la responsabilité qui en serait résultée, la cour d'appel n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle et a violé l'article 12 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, la résiliation d'un contrat met fin aux obligations réciproques des parties ; qu'en affirmant que la SCI Adela aurait été tenue, en faveur de la société Laboratoires Xylobell, de l'obligation d'assurer la sécurité des lieux et donc des biens qu'elle y avaient abandonnés après la résiliation du bail, après avoir rappelé que « la perte totale des locaux loués a entraîné l'anéantissement des obligations réciproques des parties conformément à l'article 1234 ancien du code civil à partir du jour où la chose louée a été détruite, [et qu'] aucune obligation du bail ne pouvait plus dès lors être imposée à l'une ou l'autre des parties » (arrêt p. 8, al. 3), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1722 du code civil ;
5°) ALORS QU'en toute hypothèse, un arrêté de péril imminent a pour objet de protéger la sécurité des personnes et non pas celle des biens meublant l'immeuble visés par l'arrêté ; qu'en se fondant sur l'existence d'un arrêté de péril imminent frappant l'immeuble incendié et sur la circonstance que la SCI Adela aurait indiqué qu'elle « allait faire effectuer les travaux de nature à sécuriser les lieux et ceux nécessaires à sa restauration, en accord avec sa compagnie d'assurances et la mairie de Saint-Laurent du Var » (arrêt p. 9, al. 4), pour mettre à la charge de l'exposante une obligation d'assurer la sécurité des biens que le locataire y avait abandonnés, la cour d'appel a violé les articles L. 511-1, L. 511-2 et L. 511-3 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
6°) ALORS QUE le locataire dont la responsabilité est engagée sur le fondement de l'article 1733 du code civil doit supporter son propre dommage causé par l'incendie qui a pris naissance dans le local qu'il occupait ; qu'en jugeant que la SCI Adela avait commis une faute en tardant à faire procéder au désamiantage des locaux litigieux, quand la nécessité de faire procéder à ce désamiantage était une conséquence de l'incendie dont elle a relevé que la responsabilité incombait à la société Laboratoires Xylobell, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1733 du code civil, ensemble l'article 1386, devenu 1240 du même code ;
7°) ALORS QU'en toute hypothèse, la responsabilité du fait personnel suppose que soit rapportée la preuve d'une faute de l'auteur du fait dommageable, d'un préjudice subi par la victime, et d'un lien de causalité unissant ces deux éléments ; qu'en imputant à faute à la SCI Adela le fait d'avoir tardé à faire procéder « aux travaux de démolition de la toiture et de désamiantage des lieux », sans établir que cette société avait la possibilité de réaliser ces travaux ayant débuté dès le 10 juin 2013 (arrêt p. 10, al. 3), soit 7 mois seulement après l'incendie survenu le 11 novembre 2012, dans les meilleurs délais, et que le délai écoulé était dû à sa négligence, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
8°) ALORS QU'en toute hypothèse, la faute de la victime limite son droit à indemnisation ; qu'en mettant à la charge de la SCI Adela la réparation de l'entier préjudice de la SARL Laboratoires Xylobell, du fait des dommages subis par les matériels qu'elle avait abandonnés dans les lieux objets du bail à la suite de l'incendie, après avoir constaté que cette société était responsable de l'incendie (arrêt p. 5, dernier al.) et avait donc à tout le moins concouru à la réalisation de son propre dommage par un fait légalement présumé fautif, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1733 du code civil, ensemble l'article 1382, devenu 1240 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI Adela de sa demande tendant à la condamnation de la société Laboratoires Xylobell à lui payer la somme de 15 858,60 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de chance de percevoir un loyer de décembre 2013 à décembre 2014 ;
AUX MOTIFS QUE la SCI Adela est bien fondée à opposer à la Sarl Xylobell les dispositions de l'article 1733 du code civil ; que cet article fait peser sur le locataire une présomption légale de faute dont celui-ci ne peut s'exonérer, sauf à prouver que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine ; qu'il ressort des éléments du débat que le départ de feu a toujours été circonscrit dans les locaux loués et que bien que d'origine volontaire, la Sarl Xylobell qui reconnaît dans ses conclusions, que l'origine du départ du feu reste à ce jour indéterminée, n'établit pas que cet acte de malveillance a été commis par un tiers, le premier juge ayant à bon droit rappelé que le cas fortuit suppose un fait étranger au locataire et aux personnes dont il doit répondre, ni que ce fait présentait pour elle le caractère imprévisible et irrésistible de la force majeure ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité du locataire par application de l'article 1733 du code civil ;
QU' il se déduit [des] éléments [relevés par la cour d'appel], que la SCI ADELA, en s'abstenant de faire procéder sans délai, comme il lui était enjoint par la mairie de Saint-Laurent du Var, aux travaux de démolition de la toiture et de désamiantage des lieux, a par sa faute retardé le moment auquel la locataire pouvait procéder à l'enlèvement de ses machines ; que les préjudices matériels invoqués par la Sarl XYLOBELL sont ainsi directement causés par ce retard et le défaut de sécurisation des lieux par la SCI ADELA ;
ET QUE la SCI ADELA reprend en appel sa demande, rejetée par le premier juge, de condamnation de la Sarl XYLOBELL au paiement de la de 15 858,60 euros à titre de dommages intérêts pour perte de chance de percevoir un loyer de décembre 2013 à décembre 2014, expliquant avoir été indemnisée par la société Groupama d'une année de valeur locative pour la même somme, concernant la période de novembre 2012 à novembre 2013, rappelant que la reconstruction de son bâtiment n'a pu être possible qu'après indemnisation de l'assureur dont le second versement a été réalisé au mois de mai 2014 ; qu'il a été relevé dans les développements qui précèdent, que la SCI Adela avait tardé à faire procéder à la démolition de son bâtiment, celle-ci indiquant attendre l'indemnisation de son assureur pour procéder aux travaux, de sorte que la Sarl Xylobell ne saurait se voir imputer des délais incombant au seul bailleur ; que le jugement est par conséquent confirmé des chefs de la demande reconventionnelle de la SCI Adela ;
1°) ALORS QUE le preneur dont la responsabilité est engagée sur le fondement de l'article 1733 du code civil doit réparer l'entier dommage causé par l'incendie qui a pris naissance dans le local loué et notamment indemniser le bailleur de la perte des loyers jusqu'à la reconstruction de l'immeuble, même si le bail avait été résilié à la suite du sinistre ; qu'en jugeant, après avoir constaté que la société Xylobell était responsable de l'incendie (arrêt p. 5, dernier al.), que la SCI Adela devait être déboutée de sa demande tendant à la condamnation de celle-ci à l'indemniser de la perte de chance de percevoir un loyer de décembre 2013 à décembre 2014 la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1733 du code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, la responsabilité du fait personnel suppose que soit rapportée la preuve d'une faute de l'auteur du fait dommageable, d'un préjudice subi par la victime, et d'un lien de causalité unissant ces deux éléments ; qu'en imputant à faute à la SCI Adela le fait d'avoir tardé à faire procéder « aux travaux de démolition de la toiture et de désamiantage des lieux », sans établir que cette société avait la possibilité de réaliser ces travaux ayant débuté dès le 10 juin 2013 (arrêt p. 10, al. 3), soit 7 mois seulement après l'incendie survenu le 11 novembre 2012, dans les meilleurs délais, et que le délai écoulé était dû à sa négligence, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, la faute de la victime qui ne présente pas les caractères de la force majeure ne peut être de nature qu'à limiter son droit à indemnisation ; qu'en se fondant sur la circonstance que la bailleresse aurait attendu 7 mois après l'incendie pour faire procéder au désamiantage et à la démolition des lieux loués pour la priver du droit à indemnisation des pertes de loyers qu'elle a subis du fait de l'incendie sans constater que cette faute qui lui est imputée aurait présenté, pour la locataire responsable de l'incendie, les caractères de la force majeure, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI Adela de sa demande tendant à être relevée et garantie par son assureur de responsabilité civile, la société Groupama Méditerranée des condamnations prononcées à son encontre au profit de la société Laboratoires Xylobell ;
AUX MOTIFS QUE Groupama est l'assureur de chacune des deux autres parties ; qu'il fait observer que les demandes formées par la SARL Xylobell découlent d'un manque de diligence de la part de la SCI Adela entraînant une exclusion de garantie ; que la SCI Adela répond que sa police d'assurance couvre bien les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile, tout autant que le vol ; que si le vandalisme est expressément prévu dans les garanties incendies (1/1. Incendie et risques annexes) cette garantie vise les dommages matériels subis par les biens de l'assuré, ce qui ne couvre pas les machines exploitées par la SARL Xylobell dont l'assurance relève de la police souscrite par celle-ci. Groupama indique en outre qu'il soit s'agir de dommages consécutifs à un incendie, rappelant que tel n'est pas le cas en l'espèce, s'agissant de dommages résultant de l'absence de sécurisation du bâtiment ; que de même, la garantie vol (1/6 Vol) prévoit qu'est garantie la disparition des biens assurés résultant d'un vol ou d'une tentative de vol, commis par effraction des bâtiments assurés, aucune effraction n'ayant, en l'espèce, été constatée ; qu'enfin, au chapitre de 3 de la police d'assurance, concernant les exclusions, il est indiqué que « les dommages résultant de perte, vol ou tentative de vol, sous réserve des dispositions de la garantie dommages résultant du vol du fait des préposés » ne sont jamais garantis ; que Groupama Méditerranée indique enfin que les dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs ou non, causés par l'amiante font l'objet d'une exclusion de garantie ; qu'en conséquence de quoi, la SCI Adela sera déboutée de sa demande tendant à être relevée et garantie par son assureur ;
1°) ALORS QU'au chapitre relatif à la garantie « responsabilité civile propriétaire non occupant » souscrite par la SCI Adela auprès de la société Groupama Méditerranée, il était stipulé qu'étaient exclus « les dommages résultant de perte, vol ou tentative de vol sous réserve des dispositions de la garantie « Dommages résultant du vol du fait des préposés (chapitre 1 du [Titre III]) » (conditions générales, p. 47) ; qu'en déboutant la société Adela de sa demande tendant à la condamnation de la société Groupama Méditerranée, au titre de la garantie « responsabilité civile propriétaire non occupant », au motif que « au chapitre 3 de la police d'assurance, concernant les exclusions, il est indiqué que « les dommages résultant de perte, vol ou tentatives de vol, sous réserve des disposions de la garantie dommages résultant du vol du fait des préposés » ne sont jamais garantis », quand la responsabilité de la SCI Adela n'avait pas été invoquée en raison d'un vol mais d'un manquement au titre de sa responsabilité civile de sorte que la clause d'exclusion n'était pas applicable, la cour d'appel a violé l'article 1134, devenu 1103, du code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le préjudice causé par les fautes imputées à la SCI Adela consistait à ne pas avoir pris toutes les mesures nécessaires pour prévenir les actes de vandalisme dont ont souffert les machines appartenant à la société Laboratoires Xylobell et qui étaient restés dans les lieux après l'incendie ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que le dommage que la SCI Adela a été condamnée à réparer, à hauteur de 700 792 euros sont dus en partie à des actes de « vandalisme » (arrêt p. 11, al. 3) ; qu'en jugeant que ces dommages étaient exclus de la garantie tandis que la garantie « responsabilité civile propriétaire non occupant » souscrite excluait seulement les « les dommages résultant de perte, vol ou tentative de vol sous réserve des dispositions de la garantie « Dommages résultant du vol du fait des préposés (chapitre 1 du [Titre III]) » (conditions générales, p. 47, nous soulignons) et n'excluait pas les dommages résultant d'actes de vandalisme, la cour d'appel a violé l'article 1134, devenu 1103, du code civil ;
3°) ALORS QUE le contrat d'assurance stipulait au Titre I, chapitre 2/3 exclusions générales du contrat que « ne sont jamais garantis
les dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs ou non, causés par l'amiante et ses dérivés » (p. 13 des conditions générales du contrat) ; qu'en se fondant sur cette exclusion de garantie pour débouter la SCI Adela de son appel en garantie formé contre son assureur de responsabilité, quand les dommages pour lesquels l'assureur avait été appelé en garantie étaient consécutifs à un manquement de la SCI Adela à ses obligations et n'avaient pas été causées par l'amiante, la cour d'appel a violé l'article 1134, devenu 1103, du code civil. Moyen produit AU POURVOI INCIDENT par la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat aux Conseils, pour la société Laboratoires Xylobell.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, après avoir débouté la société Adela de sa demande tendant à être relevée et garantie par la société Groupama Méditerranée, d'avoir débouté la société Laboratoires Xylobell de sa demande de condamnation de la société Groupama Méditerranée ;
AUX MOTIFS QUE Groupama Méditerranée est l'assureur de chacune des deux autres parties ; qu'il fait observer que les demandes formées par la Sarl XYLOBELL découlent d'un manque de diligence de la part de la SCI ADELA, entraînant une exclusion de garantie ; que la SCI ADELA répond que sa police d'assurance couvre bien les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile tout autant que le vol ; que si le vandalisme est expressément prévu dans les garanties incendie (1/1. Incendie et risques annexes), cette garantie vise les dommages matériels subis par les biens de l'assuré, ce qui ne couvre pas les machines exploitées par la Sarl XYLOBELL dont l'assurance relève de la police souscrite par celle-ci ; que Groupama indique en outre qu'il doit s'agir de dommages consécutifs à un incendie, rappelant que tel n'est pas le cas en l'espèce s'agissant de dommages résultant de l'absence de sécurisation du bâtiment ; que, de même, la garantie vol (1/6. Vol) prévoit qu'est garantie la disparition des biens assurés résultant d'un vol ou d'une tentative de vol, commis par effraction des bâtiments assurés, aucune effraction n'ayant en l'espèce été constatée ; qu'enfin, au chapitre de 3 de la police d'assurance, concernant les exclusions, il est indiqué que les dommages résultant de perte, vol ou tentative de vol, sous réserve des dispositions de la garantie « dommages résultant du vol du fait des préposés » ne sont jamais garantis ; que Groupama Méditerranée indique enfin que les dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs ou non, causés par l'amiante font l'objet d'une exclusion de garantie ; qu'en conséquence de quoi, la SCI ADELA sera déboutée de sa demande tendant à être relevée et garantie par son assureur ; que la Sarl XYLOBELL qui sollicite la condamnation de la compagnie d'assurances Groupama sera déboutée de sa demande (arrêt pp. 12-13) ;
1°) ALORS QU'en retenant, pour débouter la société Laboratoires Xylobell de sa demande à l'encontre de la société Groupama Méditerranée, qu'au chapitre 3 de la police d'assurance, concernant les exclusions, il est indiqué que « les dommages résultant de perte, vol ou tentative de vol, sous réserve des dispositions de la garantie « dommages résultant du vol du fait des préposés » » ne sont jamais garantis (arrêt p. 13, § 2), sans aucunement analyser les stipulations de la police prévoyant le bénéfice de la garantie aux « dommages résultant du vol du fait des préposés », auxquelles renvoie la réserve formulée à la clause d'exclusion, suivant lesquelles « Est garantie la responsabilité civile incombant à l'assuré à la suite de vols commis au détriment de tiers : [
] lorsqu'une erreur ou une négligence, de lui-même ou de ses préposés, commise dans l'exercice de leurs fonctions, a contribué à faciliter le vol » (conditions générales p. 44 ; prod.), dont il résultait que la garantie pouvait être mise en oeuvre dès lors que la société Adela voyait sa responsabilité engagée en raison d'un vol subi par un tiers, causé ou facilité par sa faute ou sa négligence, la cour d'appel a méconnu son obligation de ne pas dénaturer les éléments de la cause ;
2°) ALORS QU'en retenant que « Groupama Méditerranée indique que les dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs ou non, causés par l'amiante font l'objet d'une exclusion de garantie » (arrêt p. 13, § 3), quand elle constatait que les préjudices matériels subis par la société Laboratoires Xylobell, dont la société Adela était responsable, loin d'avoir été causés par l'amiante, l'avaient au contraire été par des actes de vol et de vandalisme, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1134, devenu 1103, du code civil ;
3°) ALORS QU'en retenant que les garanties dites « Incendie et risques annexes » et « Vol », comprises dans la garantie des dommages aux biens souscrite par la société Adela, ne pouvaient être mises en oeuvre (arrêt p. 12, dernier § et p. 13, § 1), quand seule la garantie de responsabilité civile de la société Adela était invoquée par la société Laboratoires Xylobell (conclusions pp. 32-33), la cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs inopérants, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, devenu 1103, du code civil.