LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Donne acte à la société HLM Vilogia services du désistement de son pourvoi sauf en ce qu'il est dirigé contre la SCP notariale et la société MMA IARD assurances mutuelles ;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 5 octobre 2010) rendu sur renvoi après cassation (1re Civ. 13 février 2001, pourvois n° 98-19.440, 98-19.441 et 98-19.840), la SCI Milhomme (la SCI), propriétaire d'un terrain d'une contenance de plus de 11 000 m², y a fait construire quatre bâtiments collectifs, au lieu des onze que prévoyait le programme initial ; qu'un règlement de copropriété a été établi en 1976 ; que le 17 mai 1983, l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Milhomme a adopté une résolution relative au retrait de la propriété d'une partie du terrain commun, d'une superficie de 7 000 m² environ, qui n'avait fait l'objet d'aucune construction à cette date, résolution assortie de plusieurs réserves tenant à l'implantation, à la hauteur et à l'aspect extérieur des bâtiments à construire ; que le procès-verbal de cette assemblée générale a été dressé par M. X..., notaire, le 28 septembre 1989 et publié le même jour ; qu'à la même date et par l'intermédiaire du même notaire, la SCI a vendu la parcelle de terrain concernée à la SA d'HLM de Lille et environs (la SLE), désormais dénommée société d'HLM Vilogia services ; que cette vente a été annulée pour dol ;
Attendu que la société d'HLM reproche à l'arrêt de rejeter sa demande indemnitaire formée contre le notaire et l'assureur de responsabilité civile professionnelle, la société MMA IARD, alors, selon le moyen, que la condamnation de la partie dont la garantie est recherchée, à garantir le paiement de sommes dues par l'accipiens, ne saurait être subordonnée à la preuve du caractère irrécouvrable de la créance, sauf à vider de tout sens le concept même de garantie, dont l'objet est de se prémunir contre la réalisation d'un événement par définition incertain lorsque la garantie est demandée, événement qui tenait en l'espèce à l'insolvabilité de la SCI ; que la cour d'appel étant saisie en l'espèce d'une demande tendant à voir la SCP et son assureur garantir le paiement de la somme due par la SCI au titre de la restitution du prix de vente, elle ne pouvait rejeter cette demande au motif inopérant que la SLE n'apportait pas la preuve du préjudice tenant au caractère irrécouvrable de sa créance sur la SCI et ses associés ; qu'en effet si cette preuve avait été apportée, la SLE aurait été fondée à solliciter directement la condamnation du notaire et de son assureur à réparer le préjudice ainsi avéré et donc à lui verser, à titre de dommages et intérêts, une somme égale à la somme due au titre de la restitution et une demande de garantie de paiement n'aurait eu alors aucun intérêt ; qu'il convenait donc de condamner le notaire fautif et son assureur à garantir le paiement de la restitution à la mesure de l'insolvabilité de la SCI ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu que c'est à bon droit que la cour d'appel a retenu que les restitutions réciproques consécutives à l'annulation d'un contrat, qui ne constituent pas, en elles-mêmes, un préjudice indemnisable que le rédacteur d'actes peut être tenu de réparer, ne sont garanties par le professionnel du droit que si elles s'avèrent impossibles à obtenir, notamment en raison de l'insolvabilité du contractant qui en est débiteur ; qu'ayant constaté que la société d'HLM ne rapportait pas la preuve du caractère irrécouvrable de sa créance de restitution, elle en a exactement déduit que le dommage invoqué à ce titre était incertain ;
Et attendu que le juge du fond n'était pas tenu d'aménager l'autorité de la chose jugée attachée à sa décision en procédant par la voie d'une condamnation conditionnelle, de manière à permettre l'indemnisation ultérieure du dommage une fois devenu certain ; que le moyen est mal fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société d'HLM Vilogia services aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze décembre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour la société d'HLM Vilogia services
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société d'HLM VILOGIA SERVICES de sa demande de garantie de paiement dirigée contre la SCP DELACOURT  POISSONNIER  PANTOU et son assureur les MUTUELLES DU MANS ASSURANCES;
AUX MOTIFS QUE l'arrêt du 27 avril 1998 est définitif en ce qu'il annule pour dol de la SCI la vente du 28 septembre 1989 avec toutes conséquences de droit quant aux restitutions s'imposant à la SCI à hauteur de 1.393.700 F soit 212.468, l9  augmentés des intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 1989 au titre du prix et des frais de la vente, consacre la responsabilité du notaire instrumentaire sur le fondement de l'article 1382 du code civil et condamne la SCP notariale et son assureur, in solidum avec la SCI, à indemniser la SLE de son préjudice tel qu'il a été évalué par les premiers juges à hauteur de 1.153.220 F soit 175.807,25, augmentés des intérêts au taux légal à compter du jugement, déboute la SCI de sa demande de garantie formée à l'encontre de la SCP notariale au regard de leurs fautes respectives et dit que dans les rapports entre la SCI et la SCP notariale, la SCI supportera la charge définitive du dommage ; que la MMA soutient, par suite, à tort que la Cour de renvoi doit statuer à nouveau sur les fautes reprochées à la SLE à raison de l'engagement de travaux engagés prématurément et alors qu'elle avait appris l'existence des charges grevant la parcelle acquise de la SCI, qui seraient la cause du préjudice allégué ; que de même, la SCP notariale soutient à tort que par l'effet de la cassation partielle intervenue, la SLE est privée de toute action à l'encontre du notaire et son assureur au motif que la garantie du notaire ne peut être « mobilisée » qu'à l'initiative de la SCI, confondant ainsi l'action récursoire dont la SCI dispose à l'encontre d'un coauteur du dommage (en l'espèce définitivement rejetée par l'effet du rejet du pourvoi de la SCI) et le droit pour la SLE, victime des fautes commises tant par son vendeur que par le notaire instrumentaire, d'obtenir de ce dernier réparation de son préjudice par le biais de la garantie de paiement visée par la Cour de cassation ; qu'en effet, dans l'hypothèse où la SCI s'avérerait insolvable et la créance de la SLE au titre des restitutions irrécouvrable, tant à l'encontre de la SCI que de ses associés, le dommage alors subi par cette dernière sera à la mesure du montant de cette créance de restitution impayée ; que ceci étant, si le Tribunal puis la Cour relèvent pour le premier « qu'il n'est pas contesté que le patrimoine et les fonds disponibles de la SCI soient aujourd'hui très réduits », pour l'autre qu'il existe « un risque d'insolvabilité de la SCI », la Cour de renvoi relève que la SLE, dont les productions se limitent à une vaine tentative de signification d'arrêt le 1er octobre 1998 et à un commandement de payer des dépens du 12 avril 2001, ne rapporte pas la preuve du caractère irrécouvrable de sa créance de restitution à l'encontre de la SCI, sinon de ses associés, en sorte qu'elle ne peut se prévaloir d'un préjudice actuel et certain à la mesure de sa créance de restitution ; que le jugement sera par suite réformé en ce qu'il condamne la SCP notariale et la MMA, in solidum avec la SCI MILHOMME, à restitution du prix et des frais de la vente et la SLE déboutée de sa demande de garantie à l'encontre de la SCP et de son assureur ;
ALORS QUE la condamnation de la partie dont la garantie est recherchée, à garantir le paiement de sommes dues par l'accipiens, ne saurait être subordonnée à la preuve du caractère irrécouvrable de la créance, sauf à vider de tout sens le concept même de garantie, dont l'objet est de se prémunir contre la réalisation d'un événement par définition incertain lorsque la garantie est demandée, événement qui tenait en l'espèce à l'insolvabilité de la SCI ; que la Cour étant saisie en l'espèce d'une demande tendant à voir la SCP et son assureur garantir le paiement de la somme due par la SCI au titre de la restitution du prix de vente, elle ne pouvait rejeter cette demande au motif inopérant que la SLE n'apportait pas la preuve du préjudice tenant au caractère irrécouvrable de sa créance sur la SCI et ses associés ; qu'en effet si cette preuve avait été apportée, la SLE aurait été fondée à solliciter directement la condamnation du notaire et de son assureur à réparer le préjudice ainsi avéré et donc à lui verser, à titre de dommages et intérêts, une somme égale à la somme due au titre de la restitution et une demande de garantie de paiement n'aurait eu alors aucun intérêt ; qu'il convenait donc de condamner le notaire fautif et son assureur à garantir le paiement de la restitution à la mesure de l'insolvabilité de la SCI ; qu'en statuant ainsi, la Cour a violé l'article 1382 du Code civil.