LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 30 avril 2018), que M. S..., propriétaire de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de l'assemblée générale du 18 mars 2015 et, subsidiairement, de certaines de ses décisions ;
Sur le premier moyen :
Attendu que M. S... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande ;
Mais attendu que l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable lors de l'assemblée générale contestée, ne prévoyait de vote des copropriétaires que pour dispenser le syndic de son obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat ; qu'ayant à bon droit retenu que l'ouverture d'un compte bancaire séparé est une obligation pour le syndic, que la question, qui ne faisait pas l'objet d'un vote, n'avait pas à être mentionnée à l'ordre du jour, que la proposition de résolution adressée aux copropriétaires avec la convocation à l'assemblée générale mentionnait le nom de l'établissement bancaire dans lequel un compte séparé avait été ouvert et que les questions de désignation du syndic et d'approbation de son contrat étaient liées et n'avaient pas à donner lieu à des votes distincts, la cour d'appel en a exactement déduit que la demande en annulation de la décision n° 6 devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que, la cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. S... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. S... et le condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Thermal la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze septembre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. S...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, D'AVOIR rejeté l'ensemble des demandes de M. U... S..., et notamment sa demande d'annulation de la résolution n° 6 adoptée par l'assemblée générale de copropriétaires du 18 mars 2015 ;
AUX MOTIFS QUE sur la recevabilité de l'action de M. S..., le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE THERMAL soutient que M. U... S... n'est pas recevable à solliciter la nullité des résolutions autres que les résolutions n° 1 (à laquelle il est partiellement acceptant), 3, 4, 5 et 6 ; sa demande d'annulation des autres résolutions de l'assemblée générale du 18 mars 2015 serait donc irrecevable pour défaut de qualité pour agir, M. S... n'ayant pas la qualité d'opposant ; que le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE THERMAL indique également que les résolutions, bien que soumises aux débats, qui n'ont pas fait l'objet d'un vote de l'assemblée générale, ne constituent pas des décisions de nature à faire l'objet d'une contestation ; que selon l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 Juillet 1965, "les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dan un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale" ; qu'en vertu de cet article, seul le copropriétaire défaillant ou opposant a qualité pour agir en contestation des résolutions de l'assemblée générale des copropriétaires ; le demandeur à l'action en nullité doit avoir voté contre la résolution qu'il critique en justice, ou avoir été absent et non représenté ; qu'à la lecture du procès-verbal d'assemblée générale du 18 mars 2015, il est constant que M. U... S... était opposant aux résolutions n° 1 (partiellement), 3, 4, 5, 6 ; que M. S... est donc recevable à solliciter l'annulation de ces seules résolutions et n'a pas qualité à demander l'annulation de l'assemblée générale en totalité ; que dans ses écritures, à titre subsidiaire, il sollicite l'annulation des résolutions n °1, 5, 6 et 18 et formule une critique sur la rédaction de la résolution n° 9 sans en demander expressément la nullité dans le dispositif de ses conclusions ; que par ailleurs, la résolution n° 18 intitulée : "information procédure : assignation du syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Cusset-référé- par Monsieur S... copropriétaire" n'a pas fait l'objet d'un vote de l'assemblée générale ;que la lecture de cette "résolution" révèle qu'il s'agit d'une simple information donnée aux copropriétaires sur la procédure engagée par M. S... contre le Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Thermal et relative aux nuisances sonores de l'ascenseur A et de la machinerie ; que la demande de M. S... en annulation de la "résolution" 18, qui ne constitue pas une décision de l'assemblée générale au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, est donc irrecevable ;
que sur la demande d'annulation de la résolution n° 1, cette résolution est intitulée "formation du bureau de l'assemblée" : désignation du président de l'assemblée, du ou des scrutateurs et du secrétaire de séance autre que le syndic ; que M. U... S... a voté contre la candidature de M. J... au poste de président ; dans ses écritures, il ne sollicite pas l'annulation de la désignation de M. J... ; que s'agissant de la candidature de M. W... au poste de scrutateur, il ressort du procès-verbal d'assemblée générale que sa désignation a été adoptée à l'unanimité des copropriétaires, présents et représentés ; que dans ses écritures M. S... conteste la désignation de M. W... dont il sollicite l'annulation pour 3 raisons :
- selon l'article 53 du règlement de copropriété, deux scrutateurs auraient dû être désignés ;
- M. W..., qui n'est pas copropriétaire mais un tiers muni de mandats de copropriétaires n'a pas été mandaté pour être scrutateur à l'assemblée générale par ses mandants ;
- M. W... ne peut pas être scrutateur dès lors qu'aux termes de l'article 53 du règlement de copropriété, les scrutateurs doivent être membres de l'assemblée, présents et acceptants, possédants et représentant le plus grand nombre de parties communes ;
qu'or, il est mentionné dans le procès-verbal d'assemblée générale que M. U... S... a voté pour la désignation de M. W... ; que M. U... S... soutient que son vote aurait été mal retranscrit à la suite d'une erreur matérielle dès lors qu'il a voté contre la désignation de M. W... ; qu'il entend prouver l'erreur de retranscription de son vote par le fait qu'il a voté contre la candidature de M. J... au poste de président et que dans la même logique, il a voté contre la désignation de M. W... au poste de scrutateur ; il fait observer également qu'avec la même logique, il a refusé de donner quitus sur les comptes de l'exercice 2014, de donner son accord à la désignation des membres du conseil syndical ainsi qu'à la nouvelle élection du syndic ; qu'il incombe à M. S... de démonter qu'il était opposant ou défaillant ; que la preuve d'une erreur matérielle de retranscription du vote de M. S..., contestée par le Syndicat, n'est pas démontrée par les seuls éléments mis en avant par M. S... ; que dans ces conditions, étant non opposant à la désignation de M. W... comme scrutateur, il est irrecevable à contester sa désignation ;
que sur la demande d'annulation de la résolution n° 5, M.S... a voté contre cette résolution et est recevable à la contester ; que cette résolution est intitulée : désignation du conseil syndical-durée du mandat ; qu'il est précisé que l'assemblée générale désigne en qualité de membres du conseil syndical conformément aux dispositions du règlement de copropriété et aux dispositions de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 22 du décret du 17 mars 1960 et ce, pour une durée de 3 ans :
- candidature de Monsieur J...
- candidature de Monsieur B...
- candidature de Monsieur M...
- candidature de Monsieur P... ;
que cette résolution a été adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, à l'exception de U... S... qui a voté contre ; que M. S... sollicite l'annulation de cette résolution au motif qu'il devait être procédé au vote, candidature par candidature et non par un vote en bloc ; qu'aucune disposition législative ou réglementaire n'interdit d'élire les membres du conseil syndical en bloc dès lors que le nombre de candidats est égal au nombre de sièges à pourvoir ; qu'il résulte de la transcription du résultat des votes au procèsverbal que seul M. S... a voté contre la désignation de ces candidats et que tous les autres copropriétaires ont voté pour leurs désignations ; M. S... ne fait nullement la démonstration qu'un vote distinct aurait conduit à un résultat différent ; que l'annulation de cette résolution ne saurait être prononcée pour le motif invoqué par M. U... S... ;
que sur la demande d'annulation de la résolution n° 6, elle est intitulée : ''désignation du syndic-approbation du mandat-proposition agence LAGRUE" ; que le texte de la résolution n° 6 soumise au vote de l'assemblée générale est le suivant : "L'assemblée générale désigne comme syndic, l'agence SAS LAGRUE ... Le syndic est nommé pour une durée d'un an à compter du 1er avril 2015 pour se terminer le 31 mars 2016 ; compte bancaire ouvert au nom du syndicat des copropriétaires auprès de la BRED-gratuité des frais de tenue du compte, honoraires 5 950 € TTC pour le forfait annuel ; La mission, les honoraires et les modalités de gestion du syndic seront ceux définis dans le contrat de syndic joint à la convocation de la présente assemblée qu'elle accepte en l'état ; L'assemblée générale désigne le président de séance, Monsieur J... pour signer le contrat de syndic adopté au cours de la présente réunion" ; que M. U... S... fait valoir au soutien de sa demande d'annulation que cette résolution entraîne un vote pour un ensemble de questions qui auraient dû faire l'objet de résolutions séparées ; qu'il soutient qu'il aurait fallu procéder à 3 votes distincts (désignation du syndic, ouverture du compte bancaire séparé, approbation du contrat de syndic) ; que M. S... allègue, également, que la question de l'ouverture d'un compte bancaire séparé n'était pas prévue dans l'ordre du jour notifié aux copropriétaires alors que cette question a été votée par l'assemblée générale ; que le vote de la résolution n° 6 serait donc entachée de nullité pour un double motif : d'une part, la résolution par laquelle les copropriétaires se sont prononcés en un seul vote porte sur des questions dont les objets diffèrent et, d'autre part, sur une question qui n'était pas inscrite à l'ordre du jour ; qu'il sollicite, en conséquence, l'annulation de la résolution n° 6, et par voie de conséquence la désignation d'un administrateur provisoire pour pallier l'absence de syndic à la tête de la copropriété ; qu'il sera rappelé que l'ouverture d'un compte bancaire séparé est une obligation pour le syndic d'une copropriété ; qu'en effet, selon l'article 18 de la Loi du 10 Juillet 1965 "Le syndic est chargé d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat ..." ; par ailleurs, cet article ne prévoit de vote en assemblée générale que pour dispenser le syndic de son obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat ; que l'ouverture d'un compte séparé est donc une obligation légale pour le syndic ; qu'ainsi, aucun vote n'avait à être requis sur ce point de l'assemblée générale des copropriétaires. La question du compte séparé, ne faisant pas l'objet d'un vote, n'avait pas à être mentionnée à l'ordre du jour ; qu'en tout état de cause, il sera relevé que la mention du compte séparé et de la banque auprès de laquelle le compte serait ouvert figurait sur la proposition de l'AGENCE LAGRUE en vue de sa désignation en qualité de syndic ; que cette proposition a été adressée aux copropriétaires en même temps que la convocation à l'assemblée générale du 18/03/2015 ; qu'ensuite, les points désignation du syndic et approbation du contrat de syndic sont des questions liées qui n'avaient pas à donner lieu à des votes distincts ; que M. S... soutient également ne pas avoir été destinataire de l'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération, non joint à l'ordre du jour ; que le premier juge, par des motifs pertinents que la cour adopte, a considéré que, si le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE THERMAL ne contestait pas formellement sa carence à notifier dans ce cadre cet état, le contenu de ce document ne fait pas l'objet d'un vote de l'assemblée générale, de sorte que celleci ne peut être annulée pour ce motif ; que dans ces conditions, M. S... sera débouté de sa demande d'annulation de la résolution n°6 ;qu'il a sollicité, comme conséquences de l'annulation de la résolution n° 6, la désignation d'un administrateur provisoire et la prise en charge des frais afférents à l'administration provisoire par le syndicat des copropriétaires de la résidence le Thermal ; que par suite du rejet de sa demande d'annulation de la désignation du syndic, ces demandes sont sans objet ;
que sur la résolution n° 9, elle est intitulée : "Mise à disposition d'un extranet obligatoire pour la copropriété" ; que M. S... reproche au syndic d'avoir mentionné dans le procès-verbal que cette résolution avait été rejetée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, exposant que le syndic aurait dû mentionner que cette résolution était rejetée à la majorité des présents et représentés ; qu'il est effectivement établi que cette résolution a été rejetée à la majorité des copropriétaires présents et représentés dès lors que 31 copropriétaires (soit 9037/12000èmes) ont voté contre ; que cependant, cette erreur rédactionnelle ne saurait entraîner l'annulation de la résolution n° 9, au demeurant non expressément sollicitée par M. S... dans le dispositif de ses conclusions ; que sur l'irrégularité de l'établissement de l'ordre du jour, M. S... a sollicité l'annulation de l'assemblée générale dans son ensemble au motif que l'ordre du jour n'a pas été établi en concertation avec le conseil syndical ; que selon l'article 26 de la loi du décret du 17 mars 1967, l'ordre du jour est établi en concertation avec le conseil syndical ; que cependant ce défaut de concertation, à le supposer démontré, n'entraîne aucune nullité en l'absence de texte prévoyant une sanction » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE – sur la recevabilités l'action de Monsieur S..., en application de l'article 42 alinéa deux de la loi du 10 juillet 1965 les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ; qu'en qualité de copropriétaire Monsieur S... est donc par principe recevable à agir à l'encontre des décisions sur lesquelles il s'est opposé ;
- que sur la régularité de la désignation des membres du conseil syndical, les membres du conseil syndical ont été régulièrement élus lors de l'assemblée générale du 20 février 2012 par résolution N° 6 ; que par ailleurs Monsieur S... n'expose pas le grief supposer vicier la préparation de l'ordre du jour de l'assemblée à ce titre ;
- que sur la régularité des convocations, l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où cet ordre du jour est joint à la convocation à assister à ladite assemblée et dûment accompagné des notifications prévues par les articles 9 à 11 du décret du 17 mars 1967 ; qu'une décision prise par elle sur une question ne figurant pas à l'ordre du jour ou insuffisamment précise est irrégulière ; que le syndic professionnel doit ouvrir un compte bancaire ou postal séparé en son nom sur lequel sont versées les valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat ; que cette obligation n'a en l'espèce pas fait l'objet d'un vote puisque correspondant à une situation légalement acquise, la résolution N° 6 exposant l'ouverture d'un compte bancaire auprès de la BRED ; que le défaut de notification préalable à l'assemblée générale de sa faculté de décider d'ouvrir ce compte dans un autre établissement bancaire de son choix, comme l'absence de transmission de la convention de compte bancaire, ne sont pas de nature à fonder l'annulation sollicitée ; qu'il résulte de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 modifié que sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour pour l'information des copropriétaires l'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ; que si le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE THERMAL ne conteste pas formellement sa carence à notifier dans ce cadre cet état, le contenu de ces documents ne fait pas l'objet d'un vote de l'assemblée générale de sorte que celle-ci ne peut être annulée pour ce motif ; qu'il est en outre observé que Monsieur S... ne conteste pas avoir eu connaissance du détail de la rémunération du syndic, dont le caractère forfaitaire facilite la compréhension ; qu'en conséquence, l'assemblée générale a pu délibérer valablement sur les questions inscrites à l'ordre du jour dont elle a été valablement saisie ;
- que sur le formalisme du procès-verbal de l'assemblée générale, Monsieur S... ne peut faire valoir la présence d'un seul au lieu de deux scrutateurs à défaut de candidature utile ; que Monsieur W... peut faire partie du bureau et valablement signer le procès-verbal d'assemblée générale en application de l'article 53 du règlement de copropriété, en qualité de représentant des copropriétaires et régulièrement désigné en qualité de mandataire par les époux O... et Mme I... selon pouvoirs joints au présent ; que contrairement à ce que soutient Monsieur S..., la résolution N° 1 désignant Monsieur W... en qualité de scrutateur a été votée par lui compris, à l'unanimité des copropriétaires présents, comme attesté par les signataires du procès-verbal ; que Monsieur S... ne justifie pas en quoi le rejet à la majorité de la résolution N°9 soit irrégulièrement noté par procès-verbal ;
- que sur l'exercice des votes, le procès-verbal d'assemblée générale atteste de l'existence de deux votes distincts pour le poste de scrutateur et de président de l'assemblée comme cela résulte de la résolution N° 1 ;
- que sur le recours spécifique portant sur la résolution N°5, la mention selon laquelle l'ensemble des copropriétaires a décidé de voter pour l'ensemble des candidatures en qualité de membres du conseil syndical est inexacte mais sans effet sur la retranscription des résultats de vote, le vote contraire de Monsieur S... étant noté ; que cette erreur matérielle ne peut à elle seule entraîner l'annulation de la résolution ;
- que sur le recours spécifique portant sur la résolution N° 18, un recours en annulation suppose l'existence d'une décision, susceptible d'être déférée à la censure du juge ; qu'à défaut de vote la demande formée par Monsieur S... de ce chef doit être rejetée ;
1°) ALORS QUE l'assemblée générale ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11.1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ; qu'en l'espèce, M. S... faisait valoir que la question de l'ouverture par le syndic du compte séparé, votée en même temps que la désignation de la société Agence Lagrue en qualité de syndic (approbation du mandat), par la résolution n° 6, ne figurait toutefois pas à l'ordre du jour ; que pour débouter M. S... de sa demande d'annulation de cette résolution, et en conséquence de sa demande tendant à la désignation d'un administrateur provisoire en l'absence de syndic, la cour d'appel a déclaré, d'une part, que l'ouverture d'un compte séparé était une obligation légale de sorte qu'aucun vote n'était requis sur ce point par l'assemblée générale, que cette question n'avait pas à faire l'objet d'un ordre du jour, l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoyant de vote en assemblée générale que pour dispenser le syndic d'une telle ouverture, et, aux motifs adoptés des premiers juges, que le défaut de notification préalable à l'assemblée générale de sa faculté de décider d'ouvrir ce compte dans un autre établissement bancaire de son choix, comme l'absence de transmission de la convention de compte bancaire, ne justifiaient pas l'annulation demandée, et d'autre part, que la mention du compte séparé de la société Agence Lagrue figurait en tout état de cause sur la proposition de cette agence, adressée aux copropriétaires en même temps que la convocation à l'assemblée générale ; qu'en statuant ainsi, cependant que, même obligatoire, le compte séparé ouvert au nom du syndic devait faire l'objet d'une question soumise aux copropriétaires, serait-ce pour leur permettre de choisir un autre établissement bancaire que celui proposé, et devait et donc figurer dans l'ordre du jour, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que tel avait été le cas, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, et a violé les articles 9 et 13 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;
2°) ALORS en outre et en toute hypothèse QUE chaque résolution soumise à l'assemblée générale ne peut avoir qu'un seul objet, de sorte qu'est nul le vote unique sur des questions distinctes ; qu'en l'espèce, M. S... faisait valoir que la question de l'ouverture par le syndic du compte séparé avait été votée en même temps que la désignation de la société Agence Lagrue en qualité de syndic (approbation du mandat) par la seule et unique résolution n° 6 ; que pour débouter M. S... de sa demande d'annulation de cette résolution, et en conséquence de sa demande tendant à la désignation d'un administrateur provisoire en l'absence de syndic, la cour d'appel a déclaré, d'une part, que l'ouverture d'un compte séparé était une obligation légale de sorte qu'aucun vote n'était requis sur ce point par l'assemblée générale, que cette question n'avait pas à faire l'objet d'un ordre du jour, l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoyant de vote en assemblée générale que pour dispenser le syndic d'une telle ouverture, et, aux motifs adoptés des premiers juges, que le défaut de notification préalable à l'assemblée générale de sa faculté de décider d'ouvrir ce compte dans un autre établissement bancaire de son choix, comme l'absence de transmission de la convention de compte bancaire, ne justifiaient pas l'annulation demandée, et d'autre part, que la désignation du syndic et l'approbation du contrat de syndic étaient des questions liées n'ayant pas à donner lieu à des votes distincts ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que les questions (désignation du syndic - approbation du mandat -, d'une part, et ouverture d'un compte séparé, d'autre part) seraient indivisibles ou complémentaires et qui n'a du reste ni constaté, ni moins encore justifié l'existence d'un lien quelconque qui plus est d'indivisibilité ou de complémentarité entre, d'une part, l'ouverture d'un compte séparé (approbation du mandat), et d'autre part, la désignation du syndic, justifiant selon elle que ces questions puissent faire l'objet d'une même résolution, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
SECOND MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, D'AVOIR rejeté l'ensemble des demandes de M. U... S..., et notamment sa demande tendant à voir le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Thermal condamné à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE sur la recevabilité de l'action de M. S..., le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE THERMAL soutient que M. U... S... n'est pas recevable à solliciter la nullité des résolutions autres que les résolutions n° 1 (à laquelle il est partiellement acceptant), 3, 4, 5 et 6 ; sa demande d'annulation des autres résolutions de l'assemblée générale du 18 mars 2015 serait donc irrecevable pour défaut de qualité pour agir, M. S... n'ayant pas la qualité d'opposant ; que le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE THERMAL indique également que les résolutions, bien que soumises aux débats, qui n'ont pas fait l'objet d'un vote de l'assemblée générale, ne constituent pas des décisions de nature à faire l'objet d'une contestation ; que selon l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 Juillet 1965, "les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dan un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale" ; qu'en vertu de cet article, seul le copropriétaire défaillant ou opposant a qualité pour agir en contestation des résolutions de l'assemblée générale des copropriétaires ; le demandeur à l'action en nullité doit avoir voté contre la résolution qu'il critique en justice, ou avoir été absent et non représenté ; qu'à la lecture du procès-verbal d'assemblée générale du 18 mars 2015, il est constant que M. U... S... était opposant aux résolutions n° 1 (partiellement), 3, 4, 5, 6 ; que M. S... est donc recevable à solliciter l'annulation de ces seules résolutions et n'a pas qualité à demander l'annulation de l'assemblée générale en totalité ; que dans ses écritures, à titre subsidiaire, il sollicite l'annulation des résolutions n °1, 5, 6 et 18 et formule une critique sur la rédaction de la résolution n° 9 sans en demander expressément la nullité dans le dispositif de ses conclusions ; que par ailleurs, la résolution n° 18 intitulée : "information procédure : assignation du syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Cusset-référé- par Monsieur S... copropriétaire" n'a pas fait l'objet d'un vote de l'assemblée générale ;que la lecture de cette "résolution" révèle qu'il s'agit d'une simple information donnée aux copropriétaires sur la procédure engagée par M. S... contre le Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Thermal et relative aux nuisances sonores de l'ascenseur A et de la machinerie ; que la demande de M. S... en annulation de la "résolution" 18, qui ne constitue pas une décision de l'assemblée générale au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, est donc irrecevable ;
que sur la demande d'annulation de la résolution n° 1, cette résolution est intitulée "formation du bureau de l'assemblée" : désignation du président de l'assemblée, du ou des scrutateurs et du secrétaire de séance autre que le syndic ; que M. U... S... a voté contre la candidature de M. J... au poste de président ; dans ses écritures, il ne sollicite pas l'annulation de la désignation de M. J... ; que s'agissant de la candidature de M. W... au poste de scrutateur, il ressort du procès-verbal d'assemblée générale que sa désignation a été adoptée à l'unanimité des copropriétaires, présents et représentés ; que dans ses écritures M. S... conteste la désignation de M. W... dont il sollicite l'annulation pour 3 raisons :
- selon l'article 53 du règlement de copropriété, deux scrutateurs auraient dû être désignés ;
- M. W..., qui n'est pas copropriétaire mais un tiers muni de mandats de copropriétaires n'a pas été mandaté pour être scrutateur à l'assemblée générale par ses mandants ;
- M. W... ne peut pas être scrutateur dès lors qu'aux termes de l'article 53 du règlement de copropriété, les scrutateurs doivent être membres de l'assemblée, présents et acceptants, possédants et représentant le plus grand nombre de parties communes ;
qu'or, il est mentionné dans le procès-verbal d'assemblée générale que M. U... S... a voté pour la désignation de M. W... ; que M. U... S... soutient que son vote aurait été mal retranscrit à la suite d'une erreur matérielle dès lors qu'il a voté contre la désignation de M. W... ; qu'il entend prouver l'erreur de retranscription de son vote par le fait qu'il a voté contre la candidature de M. J... au poste de président et que dans la même logique, il a voté contre la désignation de M. W... au poste de scrutateur ; il fait observer également qu'avec la même logique, il a refusé de donner quitus sur les comptes de l'exercice 2014, de donner son accord à la désignation des membres du conseil syndical ainsi qu'à la nouvelle élection du syndic ; qu'il incombe à M. S... de démonter qu'il était opposant ou défaillant ; que la preuve d'une erreur matérielle de retranscription du vote de M. S..., contestée par le Syndicat, n'est pas démontrée par les seuls éléments mis en avant par M. S... ; que dans ces conditions, étant non opposant à la désignation de M. W... comme scrutateur, il est irrecevable à contester sa désignation ;
que sur la demande d'annulation de la résolution n° 5, M.S... a voté contre cette résolution et est recevable à la contester ; que cette résolution est intitulée : désignation du conseil syndical-durée du mandat ; qu'il est précisé que l'assemblée générale désigne en qualité de membres du conseil syndical conformément aux dispositions du règlement de copropriété et aux dispositions de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 22 du décret du 17 mars 1960 et ce, pour une durée de 3 ans :
- candidature de Monsieur J...
- candidature de Monsieur B...
- candidature de Monsieur M...
- candidature de Monsieur P... ;
que cette résolution a été adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, à l'exception de U... S... qui a voté contre ; que M. S... sollicite l'annulation de cette résolution au motif qu'il devait être procédé au vote, candidature par candidature et non par un vote en bloc ; qu'aucune disposition législative ou réglementaire n'interdit d'élire les membres du conseil syndical en bloc dès lors que le nombre de candidats est égal au nombre de sièges à pourvoir ; qu'il résulte de la transcription du résultat des votes au procèsverbal que seul M. S... a voté contre la désignation de ces candidats et que tous les autres copropriétaires ont voté pour leurs désignations ; M. S... ne fait nullement la démonstration qu'un vote distinct aurait conduit à un résultat différent ; que l'annulation de cette résolution ne saurait être prononcée pour le motif invoqué par M. U... S... ;
que sur la demande d'annulation de la résolution n° 6, elle est intitulée : ''désignation du syndic-approbation du mandat-proposition agence LAGRUE" ; que le texte de la résolution n° 6 soumise au vote de l'assemblée générale est le suivant : "L'assemblée générale désigne comme syndic, l'agence SAS LAGRUE ... Le syndic est nommé pour une durée d'un an à compter du 1er avril 2015 pour se terminer le 31 mars 2016 ; compte bancaire ouvert au nom du syndicat des copropriétaires auprès de la BRED-gratuité des frais de tenue du compte, honoraires 5 950 € TTC pour le forfait annuel ; La mission, les honoraires et les modalités de gestion du syndic seront ceux définis dans le contrat de syndic joint à la convocation de la présente assemblée qu'elle accepte en l'état ; L'assemblée générale désigne le président de séance, Monsieur J... pour signer le contrat de syndic adopté au cours de la présente réunion" ; que M. U... S... fait valoir au soutien de sa demande d'annulation que cette résolution entraîne un vote pour un ensemble de questions qui auraient dû faire l'objet de résolutions séparées ; qu'il soutient qu'il aurait fallu procéder à 3 votes distincts (désignation du syndic, ouverture du compte bancaire séparé, approbation du contrat de syndic) ; que M. S... allègue, également, que la question de l'ouverture d'un compte bancaire séparé n'était pas prévue dans l'ordre du jour notifié aux copropriétaires alors que cette question a été votée par l'assemblée générale ; que le vote de la résolution n° 6 serait donc entachée de nullité pour un double motif : d'une part, la résolution par laquelle les copropriétaires se sont prononcés en un seul vote porte sur des questions dont les objets diffèrent et, d'autre part, sur une question qui n'était pas inscrite à l'ordre du jour ; qu'il sollicite, en conséquence, l'annulation de la résolution n° 6, et par voie de conséquence la désignation d'un administrateur provisoire pour pallier l'absence de syndic à la tête de la copropriété ; qu'il sera rappelé que l'ouverture d'un compte bancaire séparé est une obligation pour le syndic d'une copropriété ; qu'en effet, selon l'article 18 de la Loi du 10 Juillet 1965 "Le syndic est chargé d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat ..." ; par ailleurs, cet article ne prévoit de vote en assemblée générale que pour dispenser le syndic de son obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat ; que l'ouverture d'un compte séparé est donc une obligation légale pour le syndic ; qu'ainsi, aucun vote n'avait à être requis sur ce point de l'assemblée générale des copropriétaires. La question du compte séparé, ne faisant pas l'objet d'un vote, n'avait pas à être mentionnée à l'ordre du jour ; qu'en tout état de cause, il sera relevé que la mention du compte séparé et de la banque auprès de laquelle le compte serait ouvert figurait sur la proposition de l'AGENCE LAGRUE en vue de sa désignation en qualité de syndic ; que cette proposition a été adressée aux copropriétaires en même temps que la convocation à l'assemblée générale du 18/03/2015 ; qu'ensuite, les points désignation du syndic et approbation du contrat de syndic sont des questions liées qui n'avaient pas à donner lieu à des votes distincts ; que M. S... soutient également ne pas avoir été destinataire de l'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération, non joint à l'ordre du jour ; que le premier juge, par des motifs pertinents que la cour adopte, a considéré que, si le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE THERMAL ne contestait pas formellement sa carence à notifier dans ce cadre cet état, le contenu de ce document ne fait pas l'objet d'un vote de l'assemblée générale, de sorte que celle-ci ne peut être annulée pour ce motif ; que dans ces conditions, M. S... sera débouté de sa demande d'annulation de la résolution n°6 ;qu'il a sollicité, comme conséquences de l'annulation de la résolution n° 6, la désignation d'un administrateur provisoire et la prise en charge des frais afférents à l'administration provisoire par le syndicat des copropriétaires de la résidence le Thermal ; que par suite du rejet de sa demande d'annulation de la désignation du syndic, ces demandes sont sans objet ;
que sur la résolution n° 9, elle est intitulée : "Mise à disposition d'un extranet obligatoire pour la copropriété" ; que M. S... reproche au syndic d'avoir mentionné dans le procès-verbal que cette résolution avait été rejetée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, exposant que le syndic aurait dû mentionner que cette résolution était rejetée à la majorité des présents et représentés ; qu'il est effectivement établi que cette résolution a été rejetée à la majorité des copropriétaires présents et représentés dès lors que 31 copropriétaires (soit 9037/12000èmes) ont voté contre ; que cependant, cette erreur rédactionnelle ne saurait entraîner l'annulation de la résolution n° 9, au demeurant non expressément sollicitée par M. S... dans le dispositif de ses conclusions ;
que sur l'irrégularité de l'établissement de l'ordre du jour, M. S... a sollicité l'annulation de l'assemblée générale dans son ensemble au motif que l'ordre du jour n'a pas été établi en concertation avec le conseil syndical ; que selon l'article 26 de la loi du décret du 17 mars 1967, l'ordre du jour est établi en concertation avec le conseil syndical ; que cependant ce défaut de concertation, à le supposer démontré, n'entraîne aucune nullité en l'absence de texte prévoyant une sanction ; que sur la demande en dommages -intérêts de M. S..., succombant dans ses demandes et son recours, M. S... sera débouté de sa demande en dommages-intérêts ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE – sur la recevabilités l'action de Monsieur S..., en application de l'article 42 alinéa deux de la loi du 10 juillet 1965 les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ; qu'en qualité de copropriétaire Monsieur S... est donc par principe recevable à agir à l'encontre des décisions sur lesquelles il s'est opposé ;
- que sur la régularité de la désignation des membres du conseil syndical, les membres du conseil syndical ont été régulièrement élus lors de l'assemblée générale du 20 février 2012 par résolution N° 6 ; que par ailleurs Monsieur S... n'expose pas le grief supposer vicier la préparation de l'ordre du jour de l'assemblée à ce titre ;
- que sur la régularité des convocations, l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où cet ordre du jour est joint à la convocation à assister à ladite assemblée et dûment accompagné des notifications prévues par les articles 9 à 11 du décret du 17 mars 1967 ; qu'une décision prise par elle sur une question ne figurant pas à l'ordre du jour ou insuffisamment précise est irrégulière ; que le syndic professionnel doit ouvrir un compte bancaire ou postal séparé en son nom sur lequel sont versées les valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat ; que cette obligation n'a en l'espèce pas fait l'objet d'un vote puisque correspondant à une situation légalement acquise, la résolution N° 6 exposant l'ouverture d'un compte bancaire auprès de la BRED ; que le défaut de notification préalable à l'assemblée générale de sa faculté de décider d'ouvrir ce compte dans un autre établissement bancaire de son choix, comme l'absence de transmission de la convention de compte bancaire, ne sont pas de nature à fonder l'annulation sollicitée ; qu'il résulte de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 modifié que sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour pour l'information des copropriétaires l'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ; que si le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE THERMAL ne conteste pas formellement sa carence à notifier dans ce cadre cet état, le contenu de ces documents ne fait pas l'objet d'un vote de l'assemblée générale de sorte que celle-ci ne peut être annulée pour ce motif ; qu'il est en outre observé que Monsieur S... ne conteste pas avoir eu connaissance du détail de la rémunération du syndic, dont le caractère forfaitaire facilite la compréhension ; qu'en conséquence, l'assemblée générale a pu délibérer valablement sur les questions inscrites à l'ordre du jour dont elle a été valablement saisie ;
- que sur le formalisme du procès-verbal de l'assemblée générale, Monsieur S... ne peut faire valoir la présence d'un seul au lieu de deux scrutateurs à défaut de candidature utile ; que Monsieur W... peut faire partie du bureau et valablement signer le procès-verbal d'assemblée générale en application de l'article 53 du règlement de copropriété, en qualité de représentant des copropriétaires et régulièrement désigné en qualité de mandataire par les époux O... et Mme I... selon pouvoirs joints au présent ; que contrairement à ce que soutient Monsieur S..., la résolution N° 1 désignant Monsieur W... en qualité de scrutateur a été votée par lui compris, à l'unanimité des copropriétaires présents, comme attesté par les signataires du procès-verbal ; que Monsieur S... ne justifie pas en quoi le rejet à la majorité de la résolution N°9 soit irrégulièrement noté par procès-verbal ;
- que sur l'exercice des votes, le procès-verbal d'assemblée générale atteste de l'existence de deux votes distincts pour le poste de scrutateur et de président de l'assemblée comme cela résulte de la résolution N° 1 ;
- que sur le recours spécifique portant sur la résolution N°5, la mention selon laquelle l'ensemble des copropriétaires a décidé de voter pour l'ensemble des candidatures en qualité de membres du conseil syndical est inexacte mais sans effet sur la retranscription des résultats de vote, le vote contraire de Monsieur S... étant noté ; que cette erreur matérielle ne peut à elle seule entraîner l'annulation de la résolution ;
- que sur le recours spécifique portant sur la résolution N° 18, un recours en annulation suppose l'existence d'une décision, susceptible d'être déférée à la censure du juge ; qu'à défaut de vote la demande formée par Monsieur S... de ce chef doit être rejetée ;
ALORS QU'il résulte des critiques du premier moyen que les griefs de M. S... à l'encontre du syndicat des copropriétaires étaient, à tout le moins partiellement fondés ; que pour débouter M. S... de sa demande de dommages et intérêts, la cour d'appel a déclaré que M. S... avait succombé « dans ses demandes et son recours » ; que dès lors, par voie de conséquence et par application de l'article 625 du code de procédure civile, la cassation à intervenir du chef du premier moyen devra entraîner l'annulation de l'arrêt en ce qu'il a débouté M. S... de sa demande de dommages et intérêts.