LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 octobre 2017), que, par acte authentique du 9 mai 2011, M. et Mme A... ont vendu à M. X... Y... et M. Z... un appartement et une cave à Paris ; que, soutenant avoir découvert des désordres affectant l'immeuble, M. X... Y... et M. Z... ont assigné M. et Mme A... en réparation de leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. X... Y... et M. Z... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes d'indemnisation pour le trouble de jouissance et la perte de chance de ne pas acquérir l'immeuble ;
Mais attendu qu'ayant retenu qu'il n'était pas démontré que M. et Mme A... connaissaient l'état des solives de la salle de bain, que le ravalement était nécessaire et prévisible pour les acquéreurs indépendamment des vices cachés et qu'aucun préjudice distinct résultant d'une perte de chance d'avoir pu faire une offre à un prix inférieur n'était établi dès lors que la restitution d'une partie du prix de vente était ordonnée, la cour d'appel a pu en déduire que les demandes au titre du préjudice de jouissance et de la perte de chance de ne pas acquérir devaient être rejetées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 1643 du code civil ;
Attendu que, pour condamner solidairement M. et Mme A... à payer à M. X... Y... et M. Z... la somme de 8 859 euros au titre de la restitution du prix de vente, l'arrêt retient que les vendeurs connaissaient les vices affectant les planchers, notamment celui du quatrième étage, mais également les infiltrations consécutives à des fissures sur les façades sur rue et sur cour, que, si les acquéreurs avaient connu l'existence de ces vices, dont ils ne pouvaient pas se rendre compte, ils auraient nécessairement offert un prix moindre et qu'il y a lieu de tenir également compte, pour la détermination de la réduction du prix, de la quote-part de travaux afférents au ravalement et nécessités par la mise en étanchéité de l'immeuble ;
Qu'en statuant ainsi, sans préciser les modalités de calcul du montant de la restitution du prix de vente, la cour d'appel n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne solidairement les époux A... à payer à MM. X... Y... et Z... la somme de 8 859 euros au titre de la restitution du prix de la vente, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2012 et ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, l'arrêt rendu le 13 octobre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composé ;
Condamne M. et Mme A... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente janvier deux mille dix-neuf.
Le conseiller référendaire rapporteur le président
Le greffier de chambre MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour MM. X... Y... et Z...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt d'avoir limité la restitution par les vendeurs aux acquéreurs d'une partie du prix de la vente à la somme de 8.859 euros seulement.
AUX MOTIFS QUE « si les intimés, au titre de leur appel incident, font grief aux premiers juges d'avoir retenu que les époux A... devaient la garantie des vices cachés et d'avoir mis à leur charge, au titre de la restitution du prix, une somme de 3.859 euros correspondant à la quote-part (887/10.000èmes de 43.507,08 euros = 3.859 euros) des travaux de reprise de l'enfoncement du plancher haut du séjour de l'appartement du 4e étage et de la détérioration de la structure du plancher haut de la façade sous le chéneau fuyard de l'immeuble, en fonction de l'évaluation conduite par l'expert, il convient néanmoins d'approuver sur ce point le tribunal. En effet, il est établi par le rapport d'expertise, non utilement combattu, que les époux A... connaissaient les vices affectant les planchers et le plancher haut de l'appartement du 4e étage. Il importe peu que seuls des travaux de vérification de ce plancher haut aient été votés, avant le mois de mai 2011 pour 6.219,20 euros, sans qu'une évaluation complète du coût de la réparation soit effectuée à cette date, dès lors que l'expert a pris soin de relever que l'ensemble de ces désordres avait fait l'objet, lors de l'assemblée générale du 25 mai 2009 et à la suite du rapport du cabinet Artexia du 24 mai 2009, d'un compte-rendu alarmant indiquant la nécessité de travaux de renforcement. Les consorts A... avaient eu connaissance en même temps que la convocation de rapport du cabinet Artexia, ainsi que l'a relevé le tribunal dans le jugement du 19 février 2013. Ce même sujet avait été à nouveau évoqué à l'assemblée générale du 20 mai 2010, dans des termes tels que l'assemblée avait nécessairement pris conscience de la nécessité de faire des travaux. Ainsi, si les demandeurs avaient connu l'existence de ce vice, ils auraient nécessairement offert un prix moindre. Au contraire, le tribunal ne peut être approuvé d'avoir considéré que l'ensemble de la nécessité des ravalements de façades correspondait à un vice apparent, puisque le rapport d'expertise judiciaire a confirmé le rapport du cabinet Artexia pour établir que les copriétaires étaient informés, depuis 2009, d'infiltrations qui étaient déjà la cause tant de fissures sur rue que sur cour, cause, en particulier, pour ces dernières, des désordres du plancher haut du 4e étage, caractérisant ainsi un vice caché dont les acquéreurs ne pouvaient pas davantage se rendre compte que de désordres affectant ce plancher haut. La nécessité des ravalements a donc correspondu, pour partie, à la remise en étanchéité de l'immeuble dont les vendeurs connaissaient le caractère fuyard des façades, s'agissant en particulier de la façade sur cour. C'est, d'ailleurs, au titre de ces désordres que l'expert a évalué les travaux de toiture pour la réparation du vice caché du 4e étage. Il y a donc lieu de tenir compte également, pour la détermination de la restitution du prix, de la quote-part de travaux afférents à ce ravalement et nécessités par la mise en étanchéité de l'immeuble, afin de remédier au vice caché dont les vendeurs avaient nécessairement connaissance et en connaissance duquel ils auraient donné un prix moindre. Le tribunal doit en revanche être approuvé d'avoir retenu que les vices des caves étaient apparents, en présence de traces de farinages révélant le caractère malsain général de ces caves, dont les acquéreurs avaient pu se persuader avant la vente. Le défaut d'aération de la cave objet de la vente, comme la nécessité d'y faire des travaux d'amélioration par suite, notamment, du caractère inadapté du cimentage du sol ne caractérise aucun vice caché, n'étant pas établi que les fuites observées par le cabinet Artexia en 2009 dans le lot n°23, étranger à la vente litigieuse, aient correspondu à un désordre toujours existant lors de la vente. Dans ces conditions, le coût de l'assainissement des caves en général et de celle objet de la vente en particulier ne peut pas être imputé aux vendeurs au titre de la garantie des vices cachés. Il n'est pas démontré que le surplus des désordres affectant la toiture aurait constitué un vice caché et n'a d'ailleurs pas été chiffré. La preuve n'est pas rapportée de ce que d'autres désordres affectant l'immeuble à la date de la vente auraient été connus des vendeurs lors de la conclusion du contrat et seraient demeurés cachés. En particulier, le rapport d'expertise, non valablement combattu, relève expressément que nul élément factuel ne démontre que les époux A... connaissaient l'état des solives de la salle de bains de l'appartement objet de la vente, cette preuve, à la charge des acquéreurs, ne pouvait résulter des seules imprécisions relatives aux modalités des travaux entrepris par les vendeurs dans cette salle de bains. Dans ces conditions, la cour dispose des éléments nécessaires pour fixer la réduction du prix à la somme de 8.859 euros. »
1) ALORS QUE l'action estimatoire doit permettre à l'acquéreur de se replacer dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n'avait pas été atteinte de vices, de sorte que l'acquéreur d'un immeuble est fondé à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices ; qu'en l'espèce, le rapport d'expertise judiciaire avait chiffré les travaux nécessaires à la remise en état de l'immeuble à hauteur de 127.149,66 euros et 140.000 euros pour, respectivement, le ravalement des façades cour et rue de l'immeuble et de 43.507,08 euros pour le renforcement du plancher haut du 4e (soit un total de 310.656,75 euros) et avait constaté que les consorts Z... et X... Y... avaient à charge une quote-part correspondant au 887/10.000e du montant de ces travaux ; qu'en considérant que les travaux de ravalement des façades cour et rue, ainsi que ceux de renforcement du plancher haut du 4e correspondaient à un vice caché affectant l'immeuble, de sorte que les vendeurs devaient verser aux acquéreurs la somme correspondant à leur quote-part de ces travaux au titre de la restitution du prix, et en limitant cette somme à 8.859 euros quand la quote-part de ces travaux revenant aux consorts Z... et X... Y... se chiffrait à 27.555,19 euros, à suivre les calculs de l'expert non remis en cause par les juges du fond, la cour d'appel, qui ne s'est pas expliquée sur son mode de calcul, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil.
2) ALORS QUE l'action estimatoire doit permettre à l'acquéreur de se replacer dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n'avait pas été atteinte de vices, de sorte que l'acquéreur d'un immeuble est fondé à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices, prix dans lequel doivent être intégrés les accessoires de celui-ci ; qu'en l'espèce, les acquéreurs ont réglé lors de la vente des frais de notaire à hauteur de 8% du prix de la vente, ainsi qu'une commission d'agence correspondant à 3,39% du prix de celle-ci ; que les consorts Z... et X... Y... sollicitaient ainsi que la restitution du prix de vente inclut ces éléments qui constituent des accessoires du prix de la vente ; qu'en limitant la restitution du prix de la vente à la somme de 8.859 euros sans tenir compte des frais de notaire ni de la commission d'agence, la cour d'appel a violé l'article 1643 du code civil.
3) ALORS QUE le vendeur est tenu de garantir l'ensemble des vices cachés grevant le bien objet de la vente, quelle que soit la connaissance qu'il avait de ces derniers au jour de celle-ci ; qu'en l'espèce, l'appartement objet de la vente était grevé de nombreux vices, notamment de désordres affectant les solives de la salle de bains qui ne pouvaient être décelés par les acquéreurs du fait de l'existence d'un faux plafond, de sorte que les vendeurs étaient tenus de garantir ces vices cachés ; qu'en retenant qu'il n'était pas démontré par les acquéreurs que les vendeurs avaient eu connaissance antérieurement à la vente des désordres affectant les solives de la salle de bains de l'appartement objet de la vente pour exclure du calcul du montant du prix à restituer au titre de la garantie des vices cachés le coût des travaux de remise en état de ces solives, la cour d'appel a ajouté une condition que la loi ne prévoit pas et a violé l'article 1643 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait débouté les acquéreurs de leurs demandes indemnitaires au titre de la perte de chance de ne pas acquérir le bien et au titre du trouble dans la jouissance du bien.
AUX MOTIFS PROPRES QUE « les moyens soutenus par les consorts Z... et X... Y... au soutien de leur appel relatif au rejet de leurs demandes de dommages-intérêts ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation. La solution donnée au litige s'agissant de dommages affectant directement l'appartement objet de la vente conduit à nécessairement écarter les demandes au titre du trouble de jouissance et de ravalement ne sont pas justifiées. es consorts Z... et X... Y... allèguent une perte de chance de ne pas acquérir le bien qui n'est pas établie, alors qu'en présence de la restitution du prix nul préjudice distinct résultant d'une perte de chance d'avoir pu faire une offre à un prix inférieur n'est davantage établi. La perte de chance de vendre le bien au prix du marché tant que l'ensemble des travaux de remise en état de l'immeuble ne sont pas réalisés ne s'avère pas sérieuse, puisqu'il appartient aux copropriétaires de faire les travaux qui s'imposent et que de par son aspect, l'immeuble n'a pas été acquis comme étant en parfait état, le paramètre des travaux à faire étant pris en compte lors de la revente éventuelle comme lors de la détermination de la réduction du prix. »
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' « attendu que les demandeurs forment des demandes sur le fondement de l'article 1645 du code civil, aux termes duquel « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur ». Attendu que les demandeurs sollicitent de ce chef la condamnation des vendeurs au paiement des sommes de 20.000 euros et 30.000 euros ; qu'ils indiquent qu'un agent immobilier a certifié que le prix du bien avec vices était inférieur à 1.000.000 euros ; que le tribunal, sur question de l'expert, a indiqué qu'il n'existait aucune perte de valeur vénale de l'appartement, après réalisation des travaux ; que toutefois tant que ces travaux ne sont pas réalisés, la valeur de l'appartement demeure inférieure à la valeur du marché ; que les consorts A... s'y opposent ; attendu que le tribunal a déjà indiqué qu'il n'existait aucune perte de valeur vénale du bien après réalisation des travaux ; que les demandeurs ne produisent pas aux débats les appels de fonds et procès-verbaux ayant voté les travaux et en conséquence ne justifient pas de la perte éventuelle de la valeur du bien ; qu'ils ne justifient pas plus d'une perte de chance de na pas acquérir le bien ; qu'ils seront déboutés de toutes ces demandes. (
) Attendu que les demandeurs invoquent des troubles de jouissance résultant de frais d'hôtels du 30 septembre au 12 octobre 2011, en raison du retard dans la jouissance de l'appartement, causé par les travaux imprévus pour un montant de 2.561,14 euros majoré des intérêts au taux légal à compter de l'assignation et de la capitalisation des intérêts dus pour une année entière et les troubles de jouissance résultant de l'exécution des travaux (ravalement de la façade effectué et prévisible) ; qu'ils invoquent enfin la privation d'accès à leur balcon et sollicitent une somme de 7.500 euros ; que les défendeurs considèrent que ces prétendus troubles de jouissance ne leur sont pas imputables et surabondamment que rien empêchait les demandeurs de résider dans les lieux plutôt que de choisir un hôtel quatre étoiles. Attendu qu'il n'est pas établi de lien de causalité entre le préjudice ainsi allégué et les vices cachés qui ont été considérés connus de l'acquéreur ; que les demandeurs seront déboutés de cette demande. »
1) ALORS QUE le vendeur ayant eu connaissance des vices affectant le bien objet de la vente doit, en plus de la restitution d'une partie du prix de la vente, indemniser les acquéreurs des préjudices subis au titre de ces vices, notamment au titre du trouble de jouissance causé par la nécessité de se reloger le temps des travaux de remise en état du bien ; qu'en l'espèce, les acquéreurs démontraient avoir dû engager des frais d'hôtel d'un montant de 2.561,14 euros le temps des travaux de remise en état réalisés dans leur appartement, la cuisine et la salle-de-bains étant alors inutilisables ; qu'en retenant, d'une part, que la solution donnée au litige s'agissant des dommages affectant directement l'appartement objet de la vente conduit à nécessairement écarter les demandes indemnitaires au titre du trouble de jouissance et, d'autre part, que le ravalement était nécessaire et prévisible pour débouter les acquéreurs de leur demande indemnitaire au titre du trouble de jouissance, quand, d'une part, le trouble de jouissance constitue un préjudice indemnisable distinctement de la restitution d'une partie du prix de la vente et, d'autre part, que le relogement a été rendu nécessaire non par les travaux de ravalement, mais par les travaux réalisés dans l'appartement objet du la vente, la cour d'appel a violé l'article 1645 du code civil.
2) ALORS QUE le vendeur ayant eu connaissance des vices affectant le bien objet de la vente doit, en plus de la restitution d'une partie du prix de la vente, indemniser les acquéreurs des préjudices subis au titre de ces vices, notamment au titre du trouble de jouissance causé par l'amoindrissement substantiel de l'usage du bien ; qu'en l'espèce, les acquéreurs démontraient avoir subi une diminution de la jouissance du bien acquis en raison de l'obturation de l'ensemble des fenêtres de l'appartement, ainsi que la privation d'accès au balcon pendant une durée de quatre mois, de sorte qu'ils sollicitaient le paiement par les vendeurs de la somme de 7.500 euros à titre de dommages-intérêts ; qu'en retenant que le ravalement était nécessaire et prévisible pour les acquéreurs pour les débouter de leur demande indemnitaire, quand l'urgence et l'ampleur du ravalement des façades cour et rue avaient été directement impactés par l'existence de graves vices cachés affectant la structure et l'étanchéité de l'immeuble, ayant immédiatement nécessité des mois supplémentaire de travaux, la cour d'appel a violé l'article 1645 du code civil.
3) ALORS QUE le vendeur ayant eu connaissance des vices affectant le bien objet de la vente doit, en plus de la restitution d'une partie du prix de la vente, indemniser les acquéreurs des préjudices subis au titre de ces vices, notamment au titre de la perte d'une chance de ne pas acquérir ou d'acquérir à des conditions plus avantageuses ; que ce préjudice est distinct de celui né de la perte de valeur vénale du bien du fait de l'existence de vices ; qu'en l'espèce, les acquéreurs démontraient avoir subi un préjudice certain au titre de la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions différentes ; qu'en retenant « qu'en présence de la restitution de prix, nul préjudice distinct résultant de la perte de chance d'avoir pu faire une offre à un prix inférieur n'est davantage établi » pour débouter les acquéreurs de leur demande indemnitaire, la cour d'appel a violé l'article 1645 du code civil.
Le greffier de chambre