LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV.3
CM
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 16 janvier 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 13 F-D
Pourvoi n° Q 18-18.462
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 JANVIER 2020
la société BALLM, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° Q 18-18.462 contre l'arrêt rendu le 30 janvier 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre A), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société [...], société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
2°/ à la société [...] , société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,
défenderesses à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société BALLM, de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de la société [...], après débats en l'audience publique du 3 décembre 2019 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Sur le premier et le second moyen, en sa première branche, réunis, ci-après annexés :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 30 janvier 2018), que, par acte du 18 janvier 2013, la société civile immobilière [...] a vendu à la société civile immobilière Ballm un immeuble à usage de maison de retraite et de gérontologie ; que l'entrée en jouissance a été fixée au 28 février 2013 pour permettre au vendeur de faire procéder à des travaux de désamiantage, une somme de 300 000 euros ayant été séquestrée dans l'attente de la remise des clés et du désamiantage du site ; que la société civile immobilière [...] a, après mise en demeure, assigné la société civile immobilière Ballm en restitution de la somme séquestrée ; que, soutenant que la société civile immobilière [...] n'avait pas fait procéder au désamiantage total de l'immeuble, la société civile immobilière Ballm a sollicité reconventionnellement sa condamnation à lui restituer la somme séquestrée et à lui payer le surcoût des travaux ;
Attendu que la société Ballm fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le rapport du diagnostiqueur avait été dressé par bâtiment et par matériaux et qu'il n'était pas établi qu'il ne satisfaisait pas aux exigences légales et réglementaires, les dispositions de l'arrêté du 12 décembre 2012 relatives à l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux et produits contenant de l'amiante étant applicables à compter du 1er avril 2013, et retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes de l'acte de vente rendait nécessaire, qu'il était contractuellement prévu un désamiantage conforme au diagnostic visé à la convention avec un constat visuel sans travaux destructifs, la cour d'appel a pu en déduire que les travaux réalisés étaient conformes au contrat et que les demandes de la société Ballm devaient être rejetées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la seconde branche du second moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation :
PAR CES MOTIFS, la cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Ballm aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Ballm et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société [...] ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize janvier deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société BALLM
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société Ballm de de son action en responsabilité contractuelle contre la SCI [...] au titre du caractère incomplet de l'état relatif à l'amiante et de l'absence de délivrance par le vendeur du diagnostic certifiant l'absence totale d'amiante dans les biens vendus ;
AUX MOTIFS QU'en suite d'un compromis du 4 novembre 2011, modifié le 1er avril 2012, la société [...] a vendu, aux termes d'un acte rédigé par Me Q... le 18 janvier 2013, un ensemble immobilier à usage de maison de repos et de gérontologie situé à Aubagne ; divers diagnostics ont été établis, dont ceux dressé par M. N... relativement à l'amiante, le 1er aout 2012 et le 26 décembre 2012 sur la base desquels ont été réalisés des travaux de désamiantage à la charge du vendeur ;
la vente a eu lieu moyennant le prix de 2 700 000 € ; il est prévu qu'une partie de ce prix, 300 000 €, est séquestrée pour garantir la remise des clés prévue au 28 février 2013 et le désamiantage du site, l'acte étant ainsi rédigé en sa page 11 :
« Cette somme est affectée... au paiement du désamiantage total de l'ensemble des biens vendus en cas de défaillance du vendeur et du non-respect des obligations mises à sa charge.»
l'acte stipule également que le « différé d'entrée en jouissance est consenti par l'acquéreur au vendeur afin de lui permettre d'achever les travaux de désamiantage et cela à titre strictement personnel et ne pourra être générateur d'un droit quelconque au maintien dans les lieux pour lui ou ses ayants droits » ; que par ailleurs, «si malgré son engagement, le vendeur ne livrait pas l'immeuble à la date convenue, il devrait, sans mise en demeure, payer à l'acquéreur une indemnité fixée à titre forfaitaire et irréductible à 500 € par jour à titre d'astreinte courant depuis le lendemain du jour prévu pour la libération jusqu'à la date de cette libération » ;
enfin, en page 11, l'acte précise à propos de l'obligation de désamiantage que « le vendeur est en train de faire réaliser le désamiantage total de l'ensemble des biens vendus par la société JCG bâtiment..... Ces travaux devront être réalisés et achevés conformément au dernier rapport du 26 décembre 2012 ci-après visé, établi par M. N... de la société habitat contrôle..., au plus tard le 28 février 2013, date à laquelle il en sera justifié et l'acquéreur aura la jouissance des biens vendus.
Au plus tard à la date du 28 février 2013, le vendeur et l'acquéreur devront se réunir dans les biens vendus aux présentes. Il sera remis à l'acquéreur l'ensemble des clés et un diagnostic certifiant l'absence totale d'amiante dans les biens vendus établis par ledit M. N........ , lequel remettra son assurance professionnelle, et son certificat de compétence.
Si au plus tard à la date du 28 février 2013, le vendeur ne produisait pas le diagnostic cer3tifiant l'absence totale d'amiante dans les biens vendus, ce dernier devra tout de même remettre l'ensemble des clés à l'acquéreur pour transmettre la jouissance. L'acquéreur se chargera alors de procéder au désamiantage et l'entreprise devra être choisie d'un commun accord avec le vendeur. L'ensemble des travaux seront coordonnés et gérés par l'acquéreur. Les travaux devront être précédés d'un ou plusieurs devis qui auront dû être approuvés par le vendeur. Le séquestre devra employer ladite somme au paiement de ou des facture(s) de la société choisie d'un commun accord par l'acquéreur et le vendeur. L'original de la facture devra être approuvé par le vendeur et sera remis par l'acquéreur au séquestre qui devra la régler... Dans l'hypothèse où la somme séquestrée était insuffisante au coût du désamiantage total, le coût supplémentaire sera pris en charge par l'acquéreur exclusivement qui fera son affaire personnelle du coût supplémentaire mis à sa charge. »
devant la cour, la société [...] prétend qu'elle a fait procéder au désamiantage conformément aux exigences légales et conformément aux accords des parties, c'est-à-dire, en exécution des préconisations de M. N... dans son rapport du 26 décembre 2012 alors que la société acquéreur lui oppose qu'elle n'aurait pas respecté les textes et que la stipulation du contrat relative aux travaux de désamiantage ne visait pas un désamiantage à exécuter par rapport au seul constat visuel d'absence d'amiante tel qu'imposé par la loi avant toute vente, mais exigeait d'aller au-delà en requérant une absence absolue d'amiante ;
c'est cependant ce rapport qui est clairement visé au contrat comme référence pour déterminer les travaux concernés par l'obligation mise à la charge du vendeur ; les travaux exécutés devaient donc répondre aux exigences en résultant ;
la mission du diagnostiqueur ayant donné lieu à ce rapport, lequel fait suite au rapport du 1er août 2012, également établi en vue de la vente au visa des articles R 1134-14 à 29 et 1336-2 à 5 du Code de la santé publique, consiste bien dans la recherche et le constat visuel de la présence de matériaux ou de produits contenant de l'amiante, accessibles sans travaux destructifs, le diagnostiqueur, ayant par ailleurs clairement indiqué que « la présente mission de constat avant vente ne constitue en aucun cas un repérage avant travaux et ne nous permet pas de procéder à des sondages plus approfondis et destructifs » ;
par ailleurs, il n'est pas établi que le rapport, précisément dressé par bâtiment et par matériaux ne satisfait pas aux exigences légales et règlementaires alors applicables ;
le moyen de ce chef invoqué par la société Ballm, tiré de ce que le diagnostic ne serait pas conforme à la réglementation pour un immeuble vendu à usage de clinique est inopérant dans la mesure où la vente ne concerne pas une clinique, mais une maison de repos, et que si l'arrêté du 12 décembre 2012, dont l'appelante fait état, est applicable au 1er janvier 2013, il y est cependant prévu en son article 8, relatif au constat sur l'amiante, que ses dispositions relatives à l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux et produits contenant de l'amiante ne doivent être mises en application qu'à compter du 1er avril 2013 ;
il en résulte qu'aucune infraction de ces chefs ne peut être retenue ; (
)
1°) ALORS QUE le vendeur d'un immeuble bâti doit fournir à l'acquéreur un dossier de diagnostic technique comprenant notamment l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du même code ; que cet état est constitué notamment, en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble collectif d'habitation, de la fiche récapitulative relative aux parties communes du «dossier technique amiante » mentionné à l'article R. 1334-29-5 du code de la santé publique ; que le contenu de cette fiche récapitulative est défini par l'annexe II de l'arrêté du 21 décembre 2012, publié au Journal officiel de la République française le 30 décembre 2012, «relatif aux recommandations générales de sécurité et au contenu de la fiche récapitulative du « dossier technique amiante », lequel est entré en vigueur le 1er janvier 2013 ; qu'à supposer que l'arrêt ait statué au regard de cet arrêté du 21 décembre 2012, en retenant que ses dispositions ne devaient être mises en application qu'à compter du 1er avril 2013, et n'étaient donc pas applicables à la vente du 18 janvier 2013, la cour d'appel a violé l'article 3 de cet arrêté, ensemble l'article 1147 devenu 1231-1 du code civil ;
2°) ALORS SUBSIDIAIREMENT QU'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si la SCI [...] n'avait pas commis une faute engageant sa responsabilité en s'abstenant de communiquer à l'acquéreur la fiche récapitulative prévue par les articles R. 1334-29-5 et R. 1334-29-7 du code de la santé publique dont le contenu est défini par l'annexe II de l'arrêté du 21 décembre 2012, publié au Journal officiel de la République française le 30 décembre 2012, « relatif aux recommandations générales de sécurité et au contenu de la fiche récapitulative du « dossier technique amiante », lequel étant entré en vigueur le 1er janvier 2013, était applicable à la date de la vente du 18 janvier 2013, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de ces textes et de L. 271-4 I du code de la construction et de l'habitation, dans leur rédaction applicable en la cause, ensemble l'article 1147 devenu 1231-1 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société Ballm de ses demandes tendant à la condamnation de la SCI [...], sa co-contractante, au paiement d'une somme de 349.622,01 € HT avec intérêts, et à ce qu'il soit ordonné au notaire de débloquer la somme de 300.000 € à son profit ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'en suite d'un compromis du 4 novembre 2011, modifié le 1er avril 2012, la société [...] a vendu, aux termes d'un acte rédigé par Me Q... le 18 janvier 2013, un ensemble immobilier à usage de maison de repos et de gérontologie situé à Aubagne ; divers diagnostics ont été établis, dont ceux dressé par M. N... relativement à l'amiante, le 1er aout 2012 et le 26 décembre 2012 sur la base desquels ont été réalisés des travaux de désamiantage à la charge du vendeur ;
la vente a eu lieu moyennant le prix de 2700 000 € ; il est prévu qu'une partie de ce prix, 300 000 €, est séquestrée pour garantir la remise des clés prévue au 28 février 2013 et le désamiantage du site, l'acte étant ainsi rédigé en sa page 11 :
« Cette somme est affectée... au paiement du désamiantage total de l'ensemble des biens vendus en cas de défaillance du vendeur et du non-respect des obligations mises à sa charge.»
l'acte stipule également que le « différé d'entrée en jouissance est consenti par l'acquéreur au vendeur afin de lui permettre d'achever les travaux de désamiantage et cela à titre strictement personnel et ne pourra être générateur d'un droit quelconque au maintien dans les lieux pour lui ou ses ayants droits » ; que par ailleurs, «si malgré son engagement, le vendeur ne livrait pas l'immeuble à la date convenue, il devrait, sans mise en demeure, payer à l'acquéreur une indemnité fixée à titre forfaitaire et irréductible à 500 € par jour à titre d'astreinte courant depuis le lendemain du jour prévu pour la libération jusqu'à la date de cette libération » ;
enfin, en page 11, l'acte précise à propos de l'obligation de désamiantage que « le vendeur est en train de faire réaliser le désamiantage total de l'ensemble des biens vendus par la société JCG bâtiment..... Ces travaux devront être réalisés et achevés conformément au dernier rapport du 26 décembre 2012 ci-après visé, établi par M. N... de la société habitat contrôle..., au plus tard le 28 février 2013, date à laquelle il en sera justifié et l'acquéreur aura la jouissance des biens vendus.
Au plus tard à la date du 28 février 2013, le vendeur et l'acquéreur devront se réunir dans les biens vendus aux présentes. Il sera remis à l'acquéreur l'ensemble des clés et un diagnostic certifiant l'absence totale d'amiante dans les biens vendus établis par ledit M. N........ , lequel remettra son assurance professionnelle, et son certificat de compétence.
Si au plus tard à la date du 28 février 2013, le vendeur ne produisait pas le diagnostic certifiant l'absence totale d'amiante dans les biens vendus, ce dernier devra tout de même remettre l'ensemble des clés à l'acquéreur pour transmettre la jouissance. L'acquéreur se chargera alors de procéder au désamiantage et l'entreprise devra être choisie d'un commun accord avec le vendeur. L'ensemble des travaux seront coordonnés et gérés par l'acquéreur. Les travaux devront être précédés d'un ou plusieurs devis qui auront dû être approuvés par le vendeur. Le séquestre devra employer ladite somme au paiement de ou des facture(s) de la société choisie d'un commun accord par l'acquéreur et le vendeur. L'original de la facture devra être approuvé par le vendeur et sera remis par l'acquéreur au séquestre qui devra la régler... Dans l'hypothèse où la somme séquestrée était insuffisante au coût du désamiantage total, le coût supplémentaire sera pris en charge par l'acquéreur exclusivement qui fera son affaire personnelle du coût supplémentaire mis à sa charge. »
devant la cour, la société [...] prétend qu'elle a fait procéder au désamiantage conformément aux exigences légales et conformément aux accords des parties, c'est-à-dire, en exécution des préconisations de M. N... dans son rapport du 26 décembre 2012 alors que la société acquéreur lui oppose qu'elle n'aurait pas respecté les textes et que la stipulation du contrat relative aux travaux de désamiantage ne visait pas un désamiantage à exécuter par rapport au seul constat visuel d'absence d'amiante tel qu'imposé par la loi avant toute vente, mais exigeait d'aller au-delà en requérant une absence absolue d'amiante ;
c'est cependant ce rapport qui est clairement visé au contrat comme référence pour déterminer les travaux concernés par l'obligation mise à la charge du vendeur ; les travaux exécutés devaient donc répondre aux exigences en résultant ;
la mission du diagnostiqueur ayant donné lieu à ce rapport, lequel fait suite au rapport du 1er août 2012, également établi en vue de la vente au visa des articles R 1134-14 à 29 et 1336-2 à 5 du Code de la santé publique, consiste bien dans la recherche et le constat visuel de la présence de matériaux ou de produits contenant de l'amiante, accessibles sans travaux destructifs, le diagnostiqueur, ayant par ailleurs clairement indiqué que « la présente mission de constat avant vente ne constitue en aucun cas un repérage avant travaux et ne nous permet pas de procéder à des sondages plus approfondis et destructifs » ;
par ailleurs, il n'est pas établi que le rapport, précisément dressé par bâtiment et par matériaux ne satisfait pas aux exigences légales et réglementaires alors applicables ;
le moyen de ce chef invoqué par la société Ballm, tiré de ce que le diagnostic ne serait pas conforme à la réglementation pour un immeuble vendu à usage de clinique est inopérant dans la mesure où la vente ne concerne pas une clinique, mais une maison de repos, et que si l'arrêté du 12 décembre 2012, dont l'appelante fait état, est applicable au 1er janvier 2013, il y est cependant prévu en son article 8, relatif au constat sur l'amiante, que ses dispositions relatives à l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux et produits contenant de l'amiante ne doivent être mises en application qu'à compter du 1er avril 2013 ;
il en résulte qu'aucune infraction de ces chefs ne peut être retenue ;
en outre, le contrat n'a, à aucun moment, mentionné que les parties entendaient déroger à la règle du diagnostic avant vente pour requérir l'établissement d'un diagnostic avant travaux et exiger la réalisation de travaux de désamiantage en exécution de ce diagnostic avant travaux ;
il en résulte que le terme « absence totale d'amiante» doit s'analyser au regard des exigences du diagnostic avant vente, auquel donc seul le contrat se réfère, et que ce vocable ne peut, en conséquence, s'interpréter comme susceptible de démontrer qu'aurait été requis l'enlèvement de matériaux contenant de l'amiante autres que ceux détectés par contrôle visuel sans sondage destructif ;
cette volonté est encore confirmée par les stipulations du contrat relatives au chapitre des diagnostics, où il est précisé, en page 26, après un rappel très complet des deux rapports des 1er août et 26 décembre 2012 que compte tenu de la présence subsistante d'amiante, (laquelle ne peut être que celle visée à ces rapports), il a été inséré la clause de séquestre dont les termes ont été ci-dessus énoncés ;
au demeurant, la société venderesse ne connaissant pas les travaux qu'entendait réaliser la société acquéreur, elle ne pouvait se charger des diligences exigées par un certificat avant travaux ;
le rapport établi par M. N... le 8 février 2013 suite aux travaux entrepris depuis le 26 décembre 2012 mentionne que les réserves qu'il avait alors faites sur la présence d'amiante sur certains matériaux sont levées, les matériaux amiantés repérés sans sondage destructifs ayant été retirés, et les autres matériaux nécessitant des sondages destructifs ;
ainsi, il conclut :
« Il a été constaté que les matériaux amiantés à retirer « concernant les conduits de la machinerie ascenseur du bâtiment A, la colle noire du salon de coiffure ( bâtiment A) et de la chambre 1 ( bâtiment C), la colle jaune et la sous couche fibreuse du sol de plusieurs autres pièces...( Bâtiment C) » ne sont plus en place. Les locaux sont donc restituables au regard des examens visuels (mesures d'empoussièrement de restitution fournies par la société JCG bâtiments, jointes en annexe). Le présent examen visuel ne s'est porté que sur les matériaux repérés ci-dessus. Il ne porte en aucun cas sur les nouveaux matériaux rendus accessibles suite au retrait des matériaux amiantés. En cas de travaux ultérieurs, il est recommandé de procéder à un repérage amiante avant travaux sur les matériaux rendus accessibles et retraits des matériaux amiantés (matériaux non visés par le constat avant vente- constat sans sondage destructif ne répondant pas aux exigences réglementaires prévues pour les repérages de matériaux et produits contenant de l'amiante avant travaux de démolition).»
il en résulte que les travaux réalisés par le vendeur ont permis la réalisation du désamiantage contractuellement prévu, ci-dessus, un désamiantage exécuté par rapport au constat visuel exigé par la loi, et tel que réalisé par le diagnostic visé à la convention, et que les engagements pris par la société venderesse, qui n'avait pas à faire procéder à des sondages destructifs ont donc été respectés ;
enfin, contrairement aux affirmations de l'appelante, le procès-verbal de constat d'huissier établi le 28 février 2013, le jour de la remise des clés, ne relate nullement que les travaux de désamiantage sont toujours en cours ;
il reprend seulement la déclaration d'un sieur B..., employé d'une société de diagnostic requis en qualité de conseil par l'acheteur, affirmant qu'« il importait que son confrère qui avait été chargé d'effectuer les diagnostics de l'immeuble termine son travail et fournisse des conclusions précises sur le travail qu'il avait effectué, car en l'état, en ce qui le concernait, il ne pouvait prendre en aucun cas la responsabilité d'indiquer s'il y avait absence ou présence d'amiante dans l'immeuble » ; ainsi, il résulte seulement des termes de cette déclaration que le professionnel ainsi sollicité par la société Ballm, n'émet qu'un avis personnel essentiellement sous-tendu par sa volonté de ne pas engager sa responsabilité en l'état des éléments dont il dispose, avis qui n'est, au demeurant, corroboré par aucun élément sur la question précise de l'achèvement des travaux de désamiantage ;
ce même procès-verbal constate, certes, que le vendeur déclare qu'il est dans l'impossibilité de remettre le diagnostic certifiant l'absence totale d'amiante qui devait être établi par M. N..., en précisant que ce dernier n'avait pas achevé complètement sa mission, et qu'il n'avait pas conclu à l'absence visuelle d'amiante dans les biens vendus ;
mais, dès lors que l'appelante ne conteste par ailleurs pas avoir alors eu en sa possession le certificat de M N... en date du 8 février 2013 dont il a été ci-dessus spécifié qu'il concluait que «les matériaux amiantés à retirer ne sont plus en place, que les locaux sont donc restituables au regard des examens visuels» qu'il doit être considéré que malgré ces affirmations maladroites, ce document satisfait aux exigences contractuelles en ce qu'il établit non seulement l'exécution des travaux requis, mais aussi leur justification dans le délai, au plus tard fixé au 28 février 2013 ;
il sera, de surcroît, relevé que conformément aux dispositions, à la fois légales et conventionnelles, ce document, est intitulé «Rapport de contrôle Examens visuels Désamiantage maison de retraite», tandis que les précédents s'intitulaient «rapport de mission de repérage des matériaux contenant de l'amiante pour l'établissement du constat établi à l'occasion de la vente d'un immeuble bâti» ; il est accompagné du certificat de qualification de son auteur, ainsi que des rapports d'analyses effectuées sur les prélèvements ; il mentionne clairement qu'il vise au contrôle des travaux restant à réaliser après le rapport du 26 décembre 2012, met en évidence l'absence de tous matériaux amiantés et ajoute que la mission est précisément réalisée «avant la restitution des locaux aux occupants et autres corps d'état » ;
il sera enfin souligné :
- d'une part, qu'au vu des difficultés à obtenir la libération des sommes séquestrées, le conseil de la société [...] a demandé, à son confrère adverse dès le 29 mars 2013 à ce qu'aucuns travaux ne soient réalisés sur les biens vendus car à défaut il serait impossible de confirmer l'absence d'amiante visuelle, ce qui n'a pas empêché le vendeur de procéder à ses travaux sans prendre de précautions pour garantir ses droits au regard du différend qui l'opposait alors à son vendeur ;
- d'autre part que la société Ballm est, de toute façon, mal fondée à réclamer la restitution à son profit des sommes séquestrées, alors qu'elle ne démontre pas s'être conformée aux obligations lui incombant si elle estimait que le désamiantage au 28 février 2013 n'était pas satisfaisant en offrant de prouver qu'elle a respecté la procédure destinée à mettre en œuvre tout droit de ce chef précisément décrite au contrat (notamment, le choix de l'entreprise d'un commun accord, l'approbation des devis et factures par le vendeur), qu'elle n'établit pas non plus avoir été empêchée par un fait du vendeur qui lui a remis régulièrement les clés, qu'elle ne rapporte pas plus la preuve d'une situation d'urgence qui l'aurait empêchée d'agir en respect de ces prescriptions que par ailleurs, elle ne conteste pas avoir aussitôt entamé d'importants travaux de rénovation qui ont modifié les lieux, de telle sorte qu'aucune constatation utile ne pouvait plus y être opérée ;
par suite, le constat, au demeurant non contradictoire, établi en 2015, le constat huissier ainsi que le rapport des mois de juin et juillet 2017, qu'elle produit, sont privés de toute pertinence ;
- que les justificatifs produits au titre des frais revendiqués (pièces 13 et 26) ne sont pas susceptibles d'être identifiés comme correspondant aux travaux de désamiantage garantis par la somme séquestrée, la pièce 26 n'étant en outre qu'un devis évoquant «une suspicion d'amiante » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'acte notarié en date du 18 janvier 2013 prévoit :
- que, pour garantir le désamiantage total des biens vendus, le vendeur affecte en nantissement et remet en gage la somme de 300.000,00 euros,
- que le vendeur est en train de faire réaliser le désamiantage total de l'ensemble des biens vendus par la société JCG Bâtiment ;
- que les travaux devront être réalisés et achevés conformément au dernier rapport établi par P... N... de la société Habitat contrôle le 26 décembre 2012 au plus tard le 28 février 2013 ;
- que les clés et un diagnostic certifiant l'absence totale d'amiante dans les biens vendus établi par P... N... devront être remis à l'acquéreur au plus tard le 28 février 2013 ;
- qu'en l'absence de production d'un diagnostic d'absence totale d'amiante dans les biens vendus, l'acquéreur se chargera de procéder au désamiantage et l'entreprise devra être choisie d'un commun accord avec le vendeur ;
- que les travaux devront être précédés d'un ou plusieurs devis approuvés par le vendeur ;
- que les sommes séquestrées seront affectées au paiement des factures qui devront être approuvées par le vendeur ;
- que, dans l'hypothèse où la somme séquestrée serait insuffisante pour régler le coût du désamiantage total, le coût supplémentaire serait pris en charge par l'acquéreur ;
il est indiqué dans le rapport du 26 décembre 2012 que le repérage a pour objectif une recherche et un constat de visu de la présence de matériaux ou produits contenant de l'amiante accessibles sans travaux destructifs et que cette recherche ne doit comporter aucun démontage hormis le soulèvement de plaques de plafond ou trappes de visites ni investigation de structures à l'exclusion de la réalisation de prélèvements ou de sondages des matériaux ;
le contrat fait la loi des parties ; la SCI Ballm n'est pas fondée à faire grief à la SCI [...] de ne pas avoir respecté certains textes réglementaires à supposer ceux-ci applicables, la loi ne prévoyant qu'un constat visuel en cas de vente, alors qu'il n'en est tiré aucune conséquence sur la validité de l'acte ou de certaines de ses clauses ;
l'acte notarié fait donc référence à la fois à un désamiantage total et à un rapport daté du 26 décembre 2012 ; la combinaison de ces deux éléments permet d'interpréter le contrat en ce sens que la SCI [...] devait faire procéder à l'enlèvement total des éléments amiantés notés dans ce rapport ;
dans son rapport daté du 8 février 2013, P... N... indique que les matériaux amiantés à retirer n'étaient plus en place ; il précise que l'examen visuel ne s'était porté que sur les matériaux repérés lors de son précédent examen et qu'il ne portait pas sur les nouveaux matériaux rendus accessibles suite au retrait des matériaux amiantés ;
ce rapport n'a pas été considéré par la SCI Ballm comme étant le diagnostic certifiant l'absence totale d'amiante dans les biens vendus en qu'il n'attestait pas l'absence visuelle totale d'amiante dans les biens vendus tel que cela résulte du procès-verbal de constat en date du 28 février 2013 ;
dans le cadre de ce constat, la gérante de la SCI [...] et son avocat ont reconnu qu'ils étaient dans l'impossibilité de remettre le diagnostic certifiant de l'absence totale d'amiante dans les biens vendus qui devait être établi par P... N..., lequel n'avait pas achevé complètement sa mission et n'avait pas conclu à l'absence visuelle d'amiante dans les biens vendus ;
en l'absence de diagnostic certifiant l'absence totale d'amiante dans les biens vendus, il appartenait à la SCI Ballm de mettre en place la procédure prévue dans l'acte notarié, à savoir choix de l'entreprise d'un commun accord ainsi qu'approbation des devis et des factures par la SCI [...] ; en l'absence de respect des dispositions contractuelles, la SCI Ballm n'est pas fondée à réclamer une quelconque somme à la SCI [...] ;
1°) ALORS QU'il résulte de l'acte de vente du 18 janvier 2013 (p. 11, alinéas 3, 7, 8, 10 et 11) qu'un nantissement et un séquestre étaient prévus « pour garantir à l'acquéreur (
) le désamiantage total de l'ensemble des biens vendus», que le vendeur était «en train de faire réaliser le désamiantage total de l'ensemble des biens vendus», que si ces travaux devaient « être réalisés et achevés, conformément au dernier rapport du 26 décembre 2012 (
) établi par Monsieur N... de la société Habitat Contrôles» au plus tard le 28 février 2013, le vendeur n'en devait pas moins remettre, dans ce délai, à l'acquéreur un «diagnostic certifiant l'absence totale d'amiante dans les biens vendus établi par ledit Monsieur N...» ; que l'acte mentionnait encore que la somme de 300.000 euros séquestrée entre les mains du notaire était affectée «au paiement du désamiantage total de l'ensemble des biens vendus », et que des conséquences sur les droits et obligations des parties étaient prévues « si au plus tard à la date du 28 février 2013, le vendeur ne produisait pas le diagnostic certifiant l'absence totale d'amiante dans les biens vendus » ; qu'en décidant néanmoins que le vendeur ne s'était engagé qu'à un désamiantage partiel, limité au retrait de l'amiante ayant fait l'objet d'un constat visuel dans le rapport du 26 décembre 2012, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte du 18 janvier 2013, et a violé l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
2°) ALORS QUE le préjudice causé par un manquement contractuel doit être réparé ; qu'en opposant, en toute hypothèse, à la SCI Ballm l'absence de mise en œuvre de la procédure contractuelle prévue par l'acte du 18 janvier 2013 (p. 11 in fine ; p. 12, alinéas 1-5) en cas d'absence de délivrance par le vendeur du diagnostic certifiant l'absence totale d'amiante dans les biens vendus, procédure tendant uniquement à régir l'affectation des sommes séquestrées au paiement des travaux de désamiantage engagés à l'initiative de l'acquéreur, la cour d'appel s'est prononcée par un motif impropre à dégager la SCI [...] de son obligation de réparer le dommage causé par l'absence de délivrance d'un tel diagnostic à laquelle elle s'était engagée, en sorte qu'elle a violé l'article 1147 devenu 1231-1 du code civil.