LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 20 octobre 2016), que André C...  a vendu à Mme A... un terrain à bâtir ; que cet acte comportait une condition particulière par laquelle le vendeur s'engageait à verser à l'acquéreur une indemnité à hauteur des frais engagés par celui-ci pour l'aménagement du terrain si la vente ne se réalisait pas ; que cette promesse de vente a été atteinte de caducité en raison de la préemption du terrain par la commune ; qu'André C...  étant décédé, Mme A... a assigné ses héritiers Mme Liliane C... , et MM. Jean-Marie, Gérard et André C...  (les consorts C... ) en paiement des frais d'aménagement du terrain qu'elle avait exposés ;
Attendu que les consorts C...  font grief à l'arrêt de les condamner au paiement de frais d'aménagement ;
Mais attendu qu'ayant retenu, souverainement, qu'il résultait de la volonté expresse d'André C...  et de Mme A..., exprimée dans l'acte de vente de la parcelle à la commune, de réserver le droit de Mme A... de recouvrer toute somme qui lui serait due au titre des dépenses faites pour aménager le terrain conformément à la clause de la promesse de vente et, à bon droit, que la caducité de cette promesse n'entraînait pas celle de cette clause et relevé qu'André C...  et Mme A... étaient en relations d'affaires depuis de nombreuses années, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, en a exactement déduit que les consorts C...  devaient rembourser une somme dont elle a fixé le montant, par une appréciation souveraine de la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, et a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts C...  aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour les consorts C... 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné solidairement Mme Liliane X... veuve C... , Mme Denise Z... veuve C... , Messieurs Christophe C... , Gérard C...  et Laurent C...  ainsi que Mme Marie-Lattre C...  et M. André C...  à payer à Mme Maryse A... la somme de 42 967,63 € avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2012 jusqu'à complet paiement, de les AVOIR déboutés de toute autre demande et de les AVOIR condamnés solidairement aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à Mme Maryse A... la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
AUX MOTIFS QU' « il est constant que par promesse synallagmatique de vente sous condition suspensive du 7 septembre 2009 et 1er mars 2010, M. B... C...  a vendu à Mme Maryse A... sur la commune d'[...], route de l'[...] une parcelle de terrain cadastrée section [...]  lieu-dit le [...] d'une contenance de 1 ha 90 a et 43 ca. Il est plus particulièrement stipulé aux charges et conditions générales, en page quatre de l'acte, que les « frais de raccordement du terrain objet des présentes au réseau de distribution, notamment d'eau et d'électricité, s'il n'existe pas déjà, seront intégralement supportés par l'acquéreur ». Il est ajouté une condition particulière ; « le vendeur s'engage à verser à l'acquéreur une indemnité à hauteur des frais engagés par celle-ci pour l'aménagement du terrain si la vente ne devait pas se réaliser ». Ainsi, il est d'un commun accord des parties prévu à l'acte que dans l'hypothèse d'une non réalisation de la vente, les frais d'aménagement du terrain seront au final supportés par le vendeur qui rentre en possession d'un terrain désormais viabilisé. La caducité de ce compromis de vente n'est pas contestée par les parties. Suivant acte authentique du 20 avril 2012, M. B... C...  a vendu l'établissement public de santé communale centre hospitalier Louis Giorgi d'Orange la parcelle cadastrée à [...] , Le [...], section [...]  pour une surface de 1 ha 90 a 17 ca, parcelle provenant de la parcelle [...]  dont le surplus reste appartenir au vendeur. Mme Maryse A... est intervenue à l'acte à l'effet de renoncer à la promesse de vente des 7 septembre 2009 et 1er mars 2010 moyennant une indemnité de 12 000 € qui lui est versée. Si elle déclare expressément que la promesse lui bénéficiant est caduque et que toutes les conditions et charges qu'elle contenait sont sans effet à compter de ce jour, ne pas s'opposer à la vente et renoncer expressément à toute action envers le vendeur au encore l'acquéreur et plus généralement renoncer à toutes prétentions et dommages et intérêts conséquents à la non réalisation par acte authentique de la promesse des 7 septembre 2009 et 1er mars 2010, elle se réserve expressément le droit de recouvrer contre M. B... C...  toute somme que ce dernier lui devrait au titre du remboursement des dépenses qu'elle a faites conformément aux dispositions de la promesse de vente. M. B... C...  reconnait expressément cette réserve faite par Mme Maryse A... et déclare faire son affaire personnelle de cette situation et d'un éventuel recours par Mme A... sans recours contre les notaires, ayant été parfaitement informé par eux des conséquences de cette situation. Il résulte de ce qui précède et de l'interprétation même de la volonté des parties au regard de la réserve expresse contenue à l'acte authentique du 20 avril 2012, que la caducité de la promesse synallagmatique de vente des 7 septembre 2009 et 1er mars 2010 n'entraîne pas celle de la clause qu'elle contient selon laquelle « le vendeur s'engage à verser à l'acquéreur une indemnité à hauteur des frais engagés par celle-ci pour l'aménagement du terrain (AH n° 3) si la vente ne devait pas se réaliser ». Enfin, les consorts C...  lorsqu'ils affirment que Mme Maryse A... a profité de l'âge avancé de M. B... C...  pour lui faire souscrire des engagements présentent un caractère tout à fait léonin, nous rapporte pas le moindre commencement de preuve qu'à 82 ans leur auteur n'était pas en capacité de comprendre les termes de la clause insérée à la promesse synallagmatique de vente et que son consentement n'aurait pas été éclairé, et ce d'autant plus que l'acte a été passé devant notaire. Au surplus, il ne peut qu'être constaté que les parties étaient en relation d'affaires depuis de nombreuses armées et que plusieurs ventes de parcelles ont été signées entre elles dans le cadre de la réalisation du programme de construction de Mme A.... Il n'apparaît donc aucunement léonin que les parties prévoient qu'en cas de non réalisation d'une vente de parcelles, le vendeur qui récupère un terrain viabilisé conserve à sa charge les frais de cette viabilisation. Le principe du paiement de l'indemnité est acquis mais il reste à Mme Maryse A... à justifier des frais qu'elle a engagés pour l'aménagement du terrain [...] . A l'examen des pièces communiquées par l'appelante, la cour retiendra, contrairement au tribunal, que la preuve du paiement par Mme Maryse A... à M. B... C...  de la somme de 18 639,65 € au titre des branchements tout à l'égout, eau et EDF-GDF sur le terrain section [...]  est rapportée par le reçu de M. B... C... , dont les ayants-droit ne dénient pas l'écriture et la signature et les factures au nom de M. B... C...  datées des 14 juin 2004 (Saur), 30 août 2004 (IRRIDIP Sari), 4, 18 et 25 novembre 2004 (Mairie d'Orange, SAUR et EDF-GDF. Il est également justifié du paiement de la facture de l'entreprise de terrassement Serge Fodera en date du 21 décembre 2004 pour un global de 23 274,16 €, celle-ci visant nommément les « travaux de viabilisation sur parcelle [...]  Le Colombier Est Orange de M. C...  - fourniture Mme A... ». La cour retiendra également la facture n° 20050203 du 2 février 2005 de Canal Vision pour 455,82 € et celle du 18 février 2005 de la SAS Loximat pour 598 €, ces deux factures étant signées le 14 mars 2005 par M. C...  qui reproduisant comme dans son reçu antérieur l'erreur dans le nom de Mme A..., a indiqué au-dessus de sa signature "Payé par Mme A...". Les paiements de l'intégralité de ces factures ont été prélevés sur le compte chèques ouvert à la BNP Paribas au nom de Mme Maryse A.... Les autres factures si elles sont effectivement concomitantes des factures retenues, ne peuvent cependant pas être rattachées avec certitude à la parcelle [...] . Par suite, par réformation de la décision entreprise, les consorts C...  soit Mme Liliane X... veuve C... , Mme Denise Z... veuve C... , Messieurs Christophe C... , Gérard C...  et Laurent C...  ainsi que Mme Marie-Laure C...  et M. André C... , Maryse C...  en exécution de la clause contenue à la promesse synallagmatique de vente des 7 septembre 2009 et 1er mars 2010, la somme globale de 42 967,63 € avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2012, date de l'assignation valant mise en demeure. Succombant en la procédure, les consorts C...  en supporteront les entiers dépens de première instance et d'appel et participeront aux frais non compris dans les dépens engagés par Mme Maryse A... tant devant le tribunal que devant la cour à hauteur de 3 000 € » ;
ALORS, de première part, QUE la caducité de la promesse synallagmatique de vente prive rétroactivement cet acte de tous ses effets ; qu'après avoir relevé que la caducité de ce compromis de vente n'était pas contestée par les parties, la cour d'appel ne pouvait donner effet à la condition particulière insérée dans le compromis de vente prévoyant que le vendeur s'engage à verser à l'acquéreur une indemnité à hauteur des frais engagés par celle-ci pour l'aménagement du terrain si la vente ne devait pas se faire, sans méconnaître la portée de ses constatations en violation de l'article 1134 du code civil,
ALORS, de deuxième part, QU'il s'évince des conditions générales de la promesse synallagmatique de vente que « les frais de raccordement du terrain objet des présentes aux réseaux de distribution, notamment d'eau et d'électricité, s'ils n'existent déjà, seront intégralement supportés par l'acquéreur » et des conditions particulières que « le vendeur s'engage à verser à l'acquéreur une indemnité à hauteur des frais engagés par celle-ci pour l'aménagement du terrain si la vente ne devait pas se faire » ; qu'il se déduit de ces clauses que l'obligation de remboursement mise à la charge du vendeur au profit de l'acquéreur ne s'entendait que des frais de raccordement du terrain qui n'existaient pas à la date de conclusion de la promesse synallagmatique de vente en date des 7 septembre 2009 et 1er mars 2010 ; qu'en faisant cependant droit à la demande de paiement de Mme A... fondée sur la condition particulière insérée dans la promesse synallagmatique de vente en date des 7 septembre 2009 et 1er mars 2010 après avoir cependant relevé que les factures dont se prévalait Mme A... remontaient à 2004 et 2005, la cour d'appel a méconnu la portée légale de ses constatations en violation de l'article 1134 du code civil ;
ALORS, de troisième part, QU' en faisant droit à la demande de paiement de Mme A... fondée sur la condition particulière stipulant que le vendeur s'engage à verser à l'acquéreur une indemnité à hauteur des frais engagés par celle-ci pour l'aménagement du terrain si la vente ne devait pas se faire, sans cependant constater que « la facture n° 20050203 du 2 février 2005 de Canal Vision pour 455,82 € et celle du 18 février 2005 de la SAS Loximat pour 598 € » pouvaient être mises en relation avec de prétendus travaux de viabilisation de la parcelle [...] , la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1134 du code civil.