LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 19 avril 2018), que la SCI des Toits en Shed, qui a consenti à chacune des associations CFAI et AFPI ACM Formation une convention d'occupation précaire de locaux lui appartenant, les a assignées en paiement du coût des travaux de remise en état des lieux après leur libération ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal et sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexés :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le second moyen du pourvoi principal, qui est recevable comme étant de pur droit :
Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice ;
Attendu que, pour évaluer le préjudice subi par la propriétaire au titre des travaux de réparation, l'arrêt déduit du montant des réparations la somme de 20 000 euros précédemment retenue sur l'un des dépôts de garantie ;
Qu'en statuant ainsi, en omettant de prendre en considération la somme déduite de l'autre dépôt de garantie par un arrêt du 4 mai 2017, la cour d'appel a violé le texte et principe susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne in solidum les associations CFAI et AFPI ACM Formation à payer à la SCI des Toits en Shed au titre des réparations locatives la somme de 280 000 euros, l'arrêt rendu le 19 avril 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;
Condamne la SCI des Toits en Shed aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI des Toits en Shed et la condamne à payer aux associations CFAI et AFPI ACM Formation la somme globale de 1 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juillet deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat aux Conseils, pour les associations CFAI et AFPI ACM Formation, demanderesses au pourvoi principal
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré un propriétaire (la SCI des Toits en Shed) recevable en ses demandes contre des occupants à titre précaire (les associations CFAI et AFPI, les exposantes) en paiement du coût des travaux de remise en état des lieux, les condamnant à ce titre à lui payer la somme de 280 000 € ;
AUX MOTIFS QUE les demandes tendant à la condamnation des preneuses au paiement du coût des travaux de remise en état des lieux loués n'avaient été tranchées ni par les jugements rendus le 4 décembre 2015, ni par l'arrêt de la cour d'appel du 4 mai 2017, puisque les juges n'avaient été saisis que de deux demandes principales en restitution du dépôt de garantie et en paiement de charges locatives ; que la question du montant des travaux de reprise n'avait été examinée qu'au titre du moyen de défense soulevé par la bailleresse pour s'opposer à cette demande de restitution du dépôt de garantie ; que la SCI des Toits en Shed n'ayant à aucun moment demandé devant les premiers juges, puis devant la cour d'appel, la condamnation des preneuses à lui payer une somme au titre des travaux de reprise et des dommages et intérêts en indemnisation d'un préjudice financier, ces demandes n'étaient pas comprises dans l'objet du litige qui avait été tranché ; qu'en revanche, au regard du principe de l'indemnisation intégrale interdisant à une victime d'être indemnisée deux fois pour le même préjudice, si la cour d'appel retenait le principe d'une indemnisation au titre des travaux de reprise, dont le montant pouvait être différent de celui retenu par les juges ayant statué sur la question de la restitution du dépôt de garantie, en l'absence d'autorité de la chose jugée sur l'objet du litige de la présente instance, elle devrait néanmoins soustraire le montant de la condamnation déjà payée par déduction du dépôt de garantie pour indemniser ce préjudice par compensation (arrêt attaqué, p. 6, dernier alinéa ; p. 7, alinéa 2) ;
ALORS QUE, d'une part, l'autorité de la chose jugée s'attache à ce qui fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif ; qu'en considérant que les jugements du 4 décembre 2015 et l'arrêt du 4 mai 2017 ne s'étaient pas prononcés, dans leur dispositif, sur la question du paiement du coût des travaux de remise en état, tout en retenant qu'en application du principe de la réparation intégrale, il y avait lieu de tenir compte du montant de la condamnation déjà payée à ce titre « par déduction du dépôt de garantie », admettant ainsi l'autorité de la chose jugée attachée aux chefs de dispositif ayant condamné le propriétaire à restituer aux occupants des lieux les sommes de 18 770,84 € et de 7 497 € au titre des dépôts de garantie, après déduction d'un montant de 20 000 € et d'un autre de 15 000 € représentant le coût des travaux de remise en état à réaliser, la cour d'appel a violé l'article 480 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, d'autre part, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, tant en demande qu'en défense ; qu'en déclarant que, par les jugements du 4 décembre 2015 et l'arrêt du 4 mai 2017, les juges n'avaient été saisis que de deux demandes principales en paiement des charges locatives et en restitution des dépôts de garantie, tandis que la question du montant des travaux de remise en état n'avait été examinée qu'au titre du moyen soulevé en défense par le propriétaire, tout en constatant que ces décisions avaient bien eu à trancher la question de la remise en état des lieux, la cour d'appel a violé les articles 480 du code de procédure civile et 1351 ancien du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné des occupants (les associations CFAI et AFPI, les exposantes) à payer au propriétaire des lieux (la SCI des Toits en Shed) la somme de 280 000 € en réparation du coût des travaux de remise en état ;
AUX MOTIFS QUE, au regard du principe de l'indemnisation intégrale qui interdit à une victime d'être indemnisée deux fois pour le même préjudice, si la cour d'appel retenait le principe d'une indemnisation au titre des travaux de reprise, dont le montant pouvait être différent de celui retenu par les juges ayant statué sur la question de la restitution du dépôt de garantie, en l'absence d'autorité de la chose jugée sur l'objet du litige de la présente instance, elle devrait néanmoins déduire le montant de la condamnation déjà payée par déduction du dépôt de garantie pour indemniser ce préjudice par compensation ; qu' au vu de l'état des lieux, de l'expertise et du devis, de l'étendue des locaux et des dégradations locatives retenues, il apparaissait que le montant des réparations s'élevait à hauteur de 300 000 €, somme dont il convenait de déduire le montant du dépôt de garantie retenu pour 20 000 €, soit un montant résiduel de 280 000 € (arrêt attaqué, p. 7, alinéa 2 ; p. 11, alinéa 2) ;
ALORS QUE le droit à réparation a pour mesure le préjudice effectivement subi ; qu'en déduisant, sur ce fondement, du coût des travaux de réparation la somme de 20 000 € précédemment allouée en déduction du dépôt de garantie à restituer, omettant ainsi de prendre en considération celle de 15 000 € également retenue par l'arrêt du 4 mai 2017, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, ensemble l'article 480 du code de procédure civile. Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société des Toits en Shed, demanderesse au pourvoi incident
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité la condamnation des associations CFAI et AFPI au titre du préjudice de la société des Toits en Shed pour perte de loyers à la somme de 122 100 euros, avec intérêt au taux légal et d'AVOIR rejeté le surplus de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE au soutien de sa demande en indemnisation de son préjudice financier pour pertes de loyers, la SCI des Toits en Shed sollicite la somme de 815 500 euros HT soit 975 000 euros TTC correspondant à 3 années de loyers non perçus (loyer annuel de 300 000 euros de 2013 à 2015) outre le loyer correspondant à la durée des travaux fixée entre 6 et 8 mois ; qu'il convient de se baser sur le montant des redevances des conventions d'occupation précaire applicables au moment de la sortie des lieux et non pas sur les loyers des baux commerciaux, 15 921,05 euros par mois pour CFAI et 7 499,29 euros pour AFPI, c'est-à-dire une somme mensuelle de 24 420,34 euros et annuelle de 281 044 euros ; qu'alors que l'appelant affirme que les lieux ne peuvent être reloués, ces allégations sont contredites par le fait que les intimées prouvent qu'une salle de sport dénommée « [...] » s'est installée dans les lieux loués ; que ce faisant, la SCI des Toits en Shed ne prouve pas avoir éprouvé une perte de chance de relouer les locaux ; qu'il est néanmoins incontestable que la bailleresse subit une perte de revenus locatifs pendant la période nécessaire aux travaux, période qui sera retenue à hauteur de 5 mois dès lors que les gros travaux de réfection de la toiture et de la façade n'incombent pas aux preneuses ; que l'appelante sera donc indemnisée de son préjudice de perte de loyers à hauteur de 122 100 euros ; qu'il y a lieu en conséquence de condamner les associations CFAI et AFPI à payer à la SCI des Toits en shed au titre de son préjudice de perte de loyers la somme de 122 100 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
1° ALORS QUE le juge ne peut écarter l'existence d'un fait allégué par l'une des parties et reconnu par l'autre ; qu'en affirmant qu'une salle de sports s'était installée dans les lieux loués pour juger que la SCI des Toits en Shed n'avait pas éprouvé de perte de chance de relouer ses locaux, bien que les associations CFAI et AFPI aient reconnu qu'une partie seulement des locaux d'une superficie totale de plus de 2 300 m² avait pu être relouée, la cour d'appel a méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
2° ALORS QUE la réparation du préjudice doit être intégrale sans qu'il en résulte ni perte ni profit pour la victime ; qu'en limitant l'indemnisation de la SCI des Toits en Shed pour perte de revenus locatifs à la durée des travaux requis, évaluée à cinq mois, sans rechercher si la SCI des Toits en Shed n'était pas dans l'impossibilité de réaliser ces travaux tant qu'elle n'avait pas été indemnisée de leur coût par les associations preneuses, de sorte qu'elle devait être indemnisée de l'impossibilité de relouer dans laquelle elle avait été placée avant d'avoir reçu les fonds nécessaires au financement des travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 devenu 1231-1 du code civil.