LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Vu les articles L. 322-2 et L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
Attendu que, pour fixer les indemnités revenant à M. et Mme Y... à la suite de l'expropriation au profit de l'État d'une parcelle leur appartenant, l'arrêt attaqué (Amiens, 26 avril 2017) retient qu'à la date de référence, le règlement national d'urbanisme devait trouver application dès lors que la commune de [...] ne disposait pas d'un plan local d'urbanisme, que ce règlement prévoyait que des constructions pouvaient être autorisées sur délibération motivée du conseil municipal si l'intérêt de la commune le justifiait, que le conseil municipal avait, le 15 avril 1993, donné son accord à la création du complexe hôtelier restaurant, station-service d'essence, que, de surcroît, le restaurant « La frite d'or » avait été exploité sur le terrain démontrant la valeur commerciale des parcelles en cause et qu'ainsi les parcelles avaient une valeur commerciale dont il fallait tenir compte, de sorte que leur valeur au mètre carré devait être appréciée en fonction des prix pratiqués dans la zone industrielle de Crépy-en-Valois, étant précisé que les terrains situés dans cette zone sont équipés et peuvent recevoir des constructions industrielles et artisanales alors que les parcelles en cause n'ont aucun équipement ;
Qu'en statuant ainsi, sans préciser si elle fixait l'indemnité d'expropriation en fonction de la qualification de terrain à bâtir des parcelles en cause ou de leur seul usage effectif à la date de référence, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe l'indemnité d'expropriation due à M. et Mme Y... à la somme de 139 632 euros, l'arrêt rendu le 26 avril 2017, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Reims ;
Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juillet deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt.
Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour l'Etat, agissant par la direction régionale de l'environnement de l'aménagement du logement.
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, infirmatif sur le montant de l'indemnité d'expropriation, d'avoir fixé l'indemnité d'expropriation due à M. X... Y... et Mme Claude Z... épouse Y... relative à la parcelle cadastrée section [...]  sise sur la commune de [...] d'une superficie de 1 519 m² à la somme de 139 632 euros se composant de la manière suivante : indemnité principale, 125 802 euros ; indemnité de remploi, 13 830 euros ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE
« il ressort des éléments du dossier que les époux Y... ont acheté le 15 février 1989 des parcelles sises à [...] cadastrées section [...]  et [...] d'une superficie de 6 383 m2 comprenant un restaurant exploité sous l'enseigne ' La frite d'or ' avec paiement des droits de mutation sur la base du tarif commercial ;
qu'ils ont été autorisés à défricher une partie de la parcelle [...]  afin de pouvoir installer une voie de décélération de 80 mètres permettant l'accès à leur bâtiment ;
que la DDE de l'Oise imposant le 4 avril 1989 une voie d'une longueur de 110 mètres, ils ont acquis la parcelle voisine cadastrée section [...]  d'une superficie de 8 909 m2 leur permettant de réaliser la voie d'accès à la longueur voulue par l'administration ;
que les époux Y... ont développé le projet de poursuivre la création d'un complexe hôtelier restaurant, station-service d'essence et affirment que ce projet avait été appuyé par l'administration soutenant que la dépossession d'une partie de leurs terrains leur cause un préjudice important ;
qu'en application de l'article L. 13-15 du Code de l'expropriation, la date de référence pour fixer la valeur des biens expropriés se situe un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique, soit en l'espèce le 13 février 2001 ;
qu'à cette date la commune de [...] ne disposant pas d'un PLU, le règlement national d'urbanisme devait trouver application ; que ce règlement prévoyait que des constructions pouvaient être autorisées sur délibération motivée du conseil municipal si l'intérêt de la commune le justifiait dès lors qu'elles ne portaient pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels, à la salubrité et à la sécurité publique et aux directives d'aménagement et n'entraînaient pas des dépenses publiques importantes ;
que c'est dans ces conditions que le conseil municipal de [...] a le 15 avril 1993, à l'unanimité, donné son accord à la création du complexe hôtelier restaurant, station-service d'essence faisant suite à un courrier du maire qui le 19 août 1992 retenait que ce projet s'inscrivait parfaitement dans la volonté de développement du sud de l'Oise compte tenu de la situation du terrain répondant aux besoins locaux industriels, commerciaux et touristiques ;
que de surcroît le restaurant ' La frite d'or ' avait été exploité sur le terrain démontrant la valeur commerciale des parcelles en cause ;
qu'ainsi le premier juge a eu raison de considérer que les parcelles avaient une valeur commerciale dont il fallait tenir compte pour déterminer leur valeur ;
que l'indemnité d'expropriation doit porter non seulement sur la partie expropriée des parcelles [...]  soit à ce jour cadastrées [...]  mais aussi sur l'ensemble de cette parcelle cadastrée [...]  et [...] qui ne peut plus recevoir de construction et ne pourra plus être exploitée qu'en terres agricoles ;
qu'en conséquence l'indemnité calculée portera sur une superficie de 8 909 m2 ;
que la valeur au m2 a été justement appréciée par le juge de l'expropriation en fonction des prix pratiqués dans la zone industrielle de Crépy-en-Valois situé à proximité étant précisé que les terrains de cette zone, équipés et pouvant recevoir des constructions industrielles et artisanales ont une valeur comprise entre 24 et 26 euros alors que la parcelle en question n'a aucun équipement et que la valeur d'indemnisation retenue sera de 15 euros par m2 ;
que cependant s'il est vrai que le premier juge a évalué à 133 635 € l'indemnité principale d'expropriation sur la parcelle totale de 8 909 m2, il convient de réintégrer la valeur en terres agricoles des terrains non expropriés qui demeurent la propriété des époux Y... et ne peuvent être indemnisés ( 8 909 - 1519 pour les terres expropriées ) soit 7 390 m2 évalués à 1,06 € le m² soit 7 833,40 € à déduire ; que l'indemnité principale d'expropriation sera donc réduite à 125 802 € ( 133 635 - 7 833 ) pour les parcelles expropriées ;
que l'indemnité de remploi destinée à payer les frais liés à l'achat du bien de remplacement sera calculée selon la manière suivante proposée par le premier juge : 20 % x 5 000 € + 15 % x 15 000 € + 10 % x 105 802 soit la somme de 13 830 € ;
qu'ainsi le jugement sera donc très partiellement réformé sur les indemnités allouées au titre de l'indemnité principale et de l'indemnité de remploi ; » (arrêt p. 4 à 6)
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS DU PREMIER JUGE QUE
« les consorts Z... Y... ont acheté le 15/02/1989 des parcelles sises à [...] cadastrées section [...]  et [...] d'une superficie de 6383 m² comprenant un restaurant exploité sous l'enseigne « La frite d'or » avec paiement des droits de mutation sur la base du tarif commercial ; qu'ils ont été autorisés à défricher une partie de la parcelle [...]  afin de pouvoir installer une voie de décélération de 80 mètres destinée à l'accès de leur bâtiment ; que la Direction départementale de l'équipement (DDE) de l'Oise imposant le 04/04/1989 une voie d'une longueur de 110 mètres, ils ont acquis le 6/10/1989 la parcelle voisine cadastrée section [...]  d'une superficie de 8 909 m² leur permettant de réaliser la voie d'accès à la longueur voulue par l'administration ; que le 19/08/1992, le maire de [...] a donné un avis favorable d'implantation d'un complexe hôtelier, station-service d'essence et de restaurant sur les parcelles [...] , [...] et [...] qu'il a soumis à l'appréciation de la DDE de l'Oise le 20/10/1992 ; que le 18/01/1993, la DDE de l'Oise lui a répondu, suite à l'avant-projet sommaire prévoyant la mise à deux fois deux voies de la route nationale 2 dans l'Oise, que le projet de la station-service sur la parcelle Zn n° [...] n'était pas envisageable avant la réalisation des travaux de mise en deux fois deux voies car l'accès à la station se situerait dans la zone de rabattement de deux voies à une voie à la sortie du créneau de dépassement, étant précisé qu'il a indiqué que lieu d'implantation des stations-service dépendrait d'un schéma général pour l'ensemble de la route nationale 2 non encore établi ; que le 22/01/1993, la DDE de l'Oise a avisé le maire de [...], en raison de la remise d'un nouveau projet, que l'implantation de la station-service d'essence était envisageable en cas de construction d'une voie de décélération de 150 mètres sous réserve que l'avant-projet sommaire de transformation de la route nationale 2 demeure sans changement ; que le 15/04/1993 le conseil municipal de [...] a donné son accord à l'unanimité à la création d'un complexe hôtelier, station-service d'essence en classant les parcelles en zone NDA dans le POS en cours d'élaboration ; qu'en application de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation, la date de référence pour fixer la valeur des biens expropriés se situe un an avant la date d'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique soit le 13/02/2001 ; qu'à cette date, il convient de considérer que la commune de [...] ne bénéficiant pas d'un PLU, le règlement national d'urbanisme s'appliquait lequel prévoyait qu'en dehors des parties urbanisées de la commune, étaient autorisées les constructions, sur délibération motivée du conseil municipal, si l'intérêt de la commune le justifiait dès lors qu'elles ne portaient pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels, à la salubrité et à la sécurité publique et aux directives d'aménagement et n'entraînaient pas des dépenses publiques importantes ; que le conseil municipal de [...] a, le 15/04/1993, à l'unanimité, donné son accord à la création d'un complexe hôtelier restaurant, station-service d'essence sur les parcelles [...] , [...], [...] en plaçant les parcelles en zone NDA dans le POS en cours d'élaboration, reprenant ainsi implicitement les motivations détaillées du maire dans sa lettre du 19/08/1992 retenant que le projet s'inscrit parfaitement dans la volonté de développement du sud de l'Oise compte tenu de la situation du terrain répondant aux besoins locaux industriel, commerciaux et touristiques ; qu'il convient de considérer que les parcelles avaient une vocation commerciale et qu'en conséquence la parcelle expropriée doit être évaluée en fonction de sa nature commerciale ; que cependant se pose la question de savoir si l'indemnité d'expropriation doit porter sur la partie expropriée de la parcelle [...]  soit à ce jour cadastrée [...]  ou sur l'ensemble de cette parcelle cadastrée à ce jour [...]  et [...] ; qu'il convient de constater que la parcelle ne peut plus recevoir de construction à vocation commerciale et ne pourra être exploitée qu'en terre agricole ; qu'il y a lieu de dire que l'expropriation a supprimé l'exploitation commerciale des parcelles [...]  et [...] ; qu'en conséquence l'indemnité portera sur une superficie de 8 909 m² ; que la valeur du m² s'appréciera en fonction des prix pratiqués dans la zone industrielle de Crépy en Valois située à proximité étant précisé que ces terrains, équipés et pouvant recevoir des constructions industrielles et artisanales ont une valeur comprise entre 24 et 26 € alors que les parcelles [...]  et [...] n'ont aucun équipement et ont une vocation commerciale ; qu'ainsi il convient de fixer la valeur du m² de ces deux parcelles à la somme de 15 € ; »
1°) ALORS QUE les terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, ne répondent pas aux conditions cumulatives prévues par l'article L 322-3 pour être qualifiés de terrain à bâtir, sont évalués en fonction de leur seul usage effectif à ces mêmes dates ; qu'en retenant que la parcelle expropriée devait être évaluée en fonction de vocation commerciale, sans préciser si elle fixait l'indemnité de dépossession en fonction d'une qualification du terrain à bâtir qu'elle aurait retenue, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique (ancien article L. 13-15 du code de l'expropriation) ;
2°) ALORS, à supposer que la parcelle expropriée ait été qualifiée de terrain à bâtir, QU'une telle qualification est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ; qu'en se fondant, après avoir pourtant constaté que la commune ne disposait pas d'un plan local d'urbanisme ou d'un document en tenant lieu, sur une simple délibération du conseil municipal de la commune du 15 avril 1993 votant à l'unanimité le classement en zone NDA du plan d'occupation des sols en cours d'élaboration de la propriété des époux Y... afin de permettre la réalisation d'un « complexe hôtelier » et d'une station-service d'essence, pour en déduire que, la réalisation de ce complexe ayant été autorisée, la parcelle expropriée avait une vocation commerciale et qu'il convenait de prendre, comme termes de comparaison afin d'évaluer l'indemnité de dépossession, des terrains situés dans une zone industrielle et susceptibles de recevoir des constructions industrielles et artisanales, la cour d'appel a violé l'article L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique (ancien article L. 13-15, II) ;
3°) ALORS QUE, toujours dans la même hypothèse, la qualification de terrain à bâtir est attachée à la nature du terrain et non à son usage effectif ; qu'en se fondant sur la circonstance inopérante que le restaurant « La frite d'or » avait été exploité sur le terrain, la cour d'appel a violé l'article L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique (ancien article L. 13-15, II) ;
4°) ALORS QUE, à supposer que la parcelle expropriée n'ait pas été qualifiée de terrain à bâtir, la valeur d'une parcelle expropriée doit être fixée en fonction de son usage effectif à la date de référence et non en fonction d'une utilisation simplement future et éventuelle ; qu'en retenant, pour apprécier la valeur de la parcelle expropriée en fonction d'une vocation commerciale, qu'une délibération du conseil municipal du 15 avril 1993 avait donné son accord pour la réalisation d'un complexe hôtelier et d'une station-service, de sorte que la parcelle avait une vocation commerciale, quand cette réalisation n'était jamais intervenue et qu'aux termes mêmes de ses constatations, elle était soumise à la décision de l'administration de retenir les parcelles des époux Y... comme site d'implantation de station-service et à celle d'une entreprise pétrolière et demeurait donc totalement hypothétique, la cour d'appel, qui a apprécié la valeur de la parcelle en fonction d'une utilisation simplement future et éventuelle, a violé les articles L. 322-2 et L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique (anciens articles L. 13-15, I et L. 13-15, II) ;
5°) ALORS QUE, en toute hypothèse, le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en retenant, pour en déduire que la parcelle devait être indemnisée en prenant en considération sa vocation commerciale à la date de référence, que le conseil municipal de la commune de [...] avait, par une délibération du 15 avril 1993, donné son accord à l'unanimité à la création d'un complexe hôtelier restaurant, station-service d'essence, quand il résultait des termes clairs et précis de l'extrait du registre des délibérations du conseil municipal que ce dernier avait indiqué qu'« afin de permettre cette transformation [en complexe hôtelier] la propriété sera classée en Zone NDA dans le P.O.S en cours d'élaboration , cette classification permettant l'implantation d'installations liées à la R.N.2, stations services et annexes normales », la cour d'appel, qui a dénaturé l'extrait du registre des délibérations du conseil municipal, a violé l'article 1134 du code civil, devenu 1103, ensemble le principe susvisé ;
6°) ALORS QUE, toujours en toute hypothèse, l'indemnité principale d'expropriation correspond à la valeur vénale du terrain exproprié ; qu'en retenant, pour fixer le montant de l'indemnité principale d'expropriation, que l'indemnité devait porter sur une superficie de 8 909 m² dès lors qu'elle devait porter non seulement sur la partie expropriée, d'une superficie de 1519 m², mais aussi sur l'ensemble de la propriété des époux Y..., en ce compris la partie non expropriée ne pouvant plus recevoir de construction, la cour d'appel a violé l'article L. 321-3, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique (ancien article L. 13-6).