LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 26 juin 2014), que l'acte par lequel M. et Mme X... ont acquis un lot d'une copropriété a établi une servitude de passage sur la parcelle cadastrée MT n° 246 comprise dans une autre copropriété au sein de laquelle les consorts C...-D...-E...sont propriétaires de lots ; que M. Z...a été désigné en qualité d'administrateur provisoire chargé de représenter le syndicat des copropriétaires X...-A... (le syndicat) ; que M. et Mme X... se plaignant de ne pouvoir accéder à leur lot sans passer par la parcelle cadastrée MT n° 239 comprise dans la copropriété des consorts C...-D...-E..., le syndicat les a assignés pour voir reconnaître que la servitude grevait également cette parcelle ; 
Sur le moyen unique, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant constaté que, selon le titre constitutif, la servitude de passage grevait uniquement la parcelle n° 246 et que le fonds du syndicat n'était pas enclavé, la cour d'appel en a exactement déduit que celui-ci ne détenait aucun titre de servitude sur la parcelle n° 239 et a, à bon droit, rejeté l'extension de l'assiette de la servitude sur cette parcelle ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la seconde branche du moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne le syndicat de copropriété X... 
A... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat de copropriété X... 
A... ; le condamne à payer aux consorts C...-D...la somme globale de 3 000 euros et à M. Z...la somme de 1 500 euros ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze janvier deux mille seize. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour le syndicat de copropriété X... 
A.... 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat de copropriété X...-A...de sa demande tendant à voir reconnaître une servitude de passage en surface et en tréfonds sur le fonds cadastré section MT n° 239, lieudit ... sur la commune d'Aix-en-Provence au profit des fonds cadastrés section MT n° 181, 245, 238 et 243 lieudit ... sur la commune d'Aix-en-Provence 
AUX MOTIFS PROPRES QU'aux termes de l'article 691 du code civil les servitudes discontinues ne peuvent s'établir que par titres. Par ailleurs en application de l'article 1156 du code civil il n'est pas permis au juge, lorsque les termes d'une convention sont clairs et précis, de dénaturer les obligations qui en résultent et de modifier les stipulations qu'elle renferme ; que dans le cas présent il est inséré au titre des époux X... en date du 25 mai 1987 la clause suivante : " Monsieur B...ès qualités au nom de la SARL Sud Promotion, vendeur aux présentes concède à titre de servitude réelle et perpétuelle un droit de passage pour piétons et tous véhicules sur une bande de terrain de deux mètres de large sur tout le confront nord de la parcelle de terrain cadastrée section MT n° 246 pour 68 centiares " ; que cette clause est rappelée en termes identiques dans le titre des consorts C...-D...du 18 novembre 1987 ; que le syndicat revendique une servitude de passage et de canalisations de deux mètres de large sur la parcelle MT 239 située dans le prolongement de la parcelle MT 246 ; qu'à l'appui de sa demande il demande à la cour d'interpréter la convention de servitude afin qu'elle corresponde à la commune intention des parties et soutient que le notaire s'est rendu coupable d'une omission en ne mentionnant pas que la parcelle MT 239 est également grevée ; que s'il ressort des plans versés aux débats que la servitude de passage grevant la parcelle MT 246 n'est guère utile dès lors qu'elle ne se prolonge pas sur la parcelle MT 239 et, de ce fait, ne permet pas d'accéder au lot des époux X..., le syndicat ne détient aucun titre de servitude concernant la parcelle MT 239 ; que de plus, les termes de la convention de servitude sont clairs et précis et ne sauraient donner lieu à interprétation ; qu'en effet, le syndicat n'est pas fondé à soutenir que la convention contiendrait une contradiction pour ne prévoir de servitude que sur la parcelle MT 246 tout en indiquant que l'assiette de la servitude est de 68 centiares alors que cette superficie correspond précisément à celle de la parcelle grevée et non à celle de l'assiette de la servitude ; que rien ne conforte l'idée défendue d'une erreur d'écriture par le notaire alors que les fonds ne sont pas enclavés et que la clause est rédigée de manière identique tant dans le titre concernant le fonds servant que dans celui concernant le fonds dominant ; qu'une servitude de passage ne pouvant s'acquérir que par titre, il ne saurait être tiré aucune conséquence du fait d'une tolérance datant de 25 ans en vertu de laquelle les parties auraient utilisé la parcelle MT 239 comme voie commune de passage ; que pour les mêmes motifs de droit, la preuve de l'existence d'une servitude conventionnelle de passage ne saurait être rapportée à l'aide de plans de division, de plans de masse ou de tout autre document purement technique ; que selon l'article 682 du code civil est enclavé le terrain qui ne dispose d'aucune issue ou d'une issue insuffisante sur la voie publique ; qu'en application de l'article 685 ce n'est que lorsqu'un terrain est enclavé que l'assiette du droit de passage peut être déterminée par trente ans d'usage continu ; que le fonds de la copropriété X...-A... n'est pas enclavé puisqu'il dispose d'un accès direct ouvrant sur la route nationale 7 et le lot des époux X...peut sans difficulté être desservi par les parties communes de la copropriété dont il dépend ; qu'en conséquence le syndicat ne saurait solliciter un droit de passage pour cause d'enclave, ni par voie de conséquence, prétendre avoir acquis l'assiette de la servitude par un usage de près de 25 années ; que l'article 694 du code civil applicable aux servitudes discontinues dispose : si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné ; que les fonds des parties proviennent de la division d'un tènement ayant appartenu à la société Sud Promotion ; que cependant, au jour de la division le passage revendiqué n'était pas matérialisé par un signe apparent puisqu'il ressort des écritures des parties que le chemin litigieux a été matérialisé et goudronné par les époux X... postérieurement à leur acquisition, et donc postérieurement à la division, de sorte que les conditions de l'article 694 ne sont pas réunies ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE par application de l'article 686 du Code civil, il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public ; que l'usage et l'étendue des servitudes se règlent par le titre qui les constitue ; qu'en cas de titre obscur ou ambigu, il convient de se référer à la commune intention des parties ; que conformément aux dispositions de l'article 1134 du Code civil alinéa 1er, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, il résulte des mentions de l'acte authentique du 25 mai 1987, dont les mentions sont rappelées dans l'acte d'acquisition des consorts C... 
D... que le fonds des demandeurs bénéficie d'une servitude de passage « pour piétons, tous véhicules » s'exerçant sur une bande de deux mètres s'étendant « sur tout le confront Nord » de la parcelle cadastrée section MT n° 246, pour 68 centiares ; que la copropriété X... 
A... prétend qu'a été omis dans son acte notarié la servitude de passage qui trouverait à s'exercer dans les mêmes conditions sur la parcelle cadastrée section MT n° 239, de sorte que la servitude de passage conventionnelle existant à son profit reposerait sur tout le confront Nord pour partie sur la section MT 246 et pour partie sur la section MT 239 sur une bande de terrain de 2 mètres de large pour 68 centiares conformément au plan de masse I...du 12 juin 1987, et qu'il conviendrait de procéder à la modification des actes notariés en ce sens ; que pour autant, il résulte des mentions claires et sans équivoque de l'acte constitutif de servitude du 25 mai 1987 que la commune intention des parties a été de délimiter strictement l'assiette de la servitude de passage comme devant s'exercer sur la seule parcelle cadastrée section MT n° 246, les mentions relatives aux fonds dominant et servant ne faisant aucunement référence à la parcelle cadastrée section MT n° 239 et la mention du « confront Nord » étant suivie de celle du numéro de la parcelle concernée ; que rien ne conforte l'idée défendue par les demandeurs d'une erreur d'écriture à ce propos ; que les éléments du dossier font apparaître l'absence d'état d'enclave de la copropriété, accessible selon d'autres aménagements par tous véhicules ; que d'autre part, la surface mentionnée de 68 centiares s'avère conforme à la surface de la parcelle 246 selon les constatations de l'expert judiciaire,- sauf à relever une erreur de frappe dans la mesure où il est mentionné 78- centiares par ailleurs dans le rapport, sans qu'aucune donnée objective ne rejoigne les affirmations inverses selon lesquelles elle correspondrait à la surface de l'assiette de la servitude. Bien au contraire, les plans produits, notamment le plan de la SCP F...
G...
H..., contredisent le calcul des demandeurs, la portion de parcelle cadastrée section MT n° 246 concernée par la servitude de passage excédant le double de la portion de parcelle cadastrée section MT n° 239 supposée supporter la servitude de sorte que les longueurs de 19 et 14, 50 mètres ne peuvent être retenues ; qu'enfin, les mentions présentes aux actes des 18 novembre 1987 et 25 juin 1987 font état à propos d'autres servitudes et selon la même formulation de la parcelle cadastrée section MT n° 246 « de 68 ca » ; que cette analyse s'avère d'ailleurs conforme aux plans cadastraux analysés par l'expert ainsi qu'aux mentions de l'ordonnance de référé du 27 mars 2007 selon lesquelles une lettre des auteurs des époux X... affirmeraient n'avoir jamais eu l'intention de créer une telle servitude au profit du fonds C... 
D... ; que l'expert ne s'étant pas fondé sur l'absence de production des plans de division parcellaires et les surcharges figurant sur l'un deux, ses conclusions ne sauraient être écartées par la seule du prolongement de la servitude sur les plans de division parcellaire de Monsieur I...du 12 juin 1987 et 29 mars 1988, produits tardivement pour l'un d'eux, où cette servitude figure en pointillés ; que seuls l'assiette et l'usage de la servitude pouvant se prescrire, le fait que les demandeurs aient empruntés un passage sur la parcelle cadastrée MT n° 239 dans le prolongement de la parcelle cadastrée section MT n° 246 et ait procédé au goudronnage de cette portion s'avère sans incidence en l'espèce ; qu'il ne peut dès lors être considéré qu'une servitude conventionnelle de passage grèverait la parcelle cadastrée MT n° 239 ainsi que les prétendent les demandeurs ; En l'absence de toute servitude s'étendant sur la parcelle cadastrée section MT n° 239, il ne peut être affirmé que le droit de passage en surface s'étendrait également à celui de passage en tréfonds de ladite parcelle ; que par ailleurs, il résulte des actes du 18 novembre 1987 et 25 mai 1987 précités que les parties à ces actes ont expressément entendu dissocier les servitudes de passage en surface, mentionnées dans des paragraphes distincts portant des titres distincts et qu'une servitude de passage en tréfonds « pour canalisation souterraine EDF » apparaît dans les actes limitée à la seule parcelle n° 246 à l'exclusion parcelle 239 ; qu'enfin, aucune disposition du Code de procédure civile ne prévoyant l'homologation de rapport d'expertise, il n'y a pas lieu d'ordonner cette dernière en l'espèce ; 
1°) ALORS QUE la charge imposée au fonds servant par une servitude conventionnelle ne se justifie que par l'utilité qu'elle procure au fonds dominant ; qu'en refusant de prolonger la servitude conventionnelle grevant le fonds cadastré MT 246 sur le fonds cadastré MT 239, après avoir constaté qu'une servitude grevant le fonds cadastré MT 246 n'était guère utile puisqu'elle ne permettait pas d'accéder au lot des époux X...(arrêt p. 7, 3ème paragraphe), la cour d'appel a violé les articles 544, 1134 et 1135 du code civil ; 
2°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QU'un héritage bénéficiant d'un accès sur la voie publique est enclavé dès lors que cet accès est insuffisant pour les besoin de son exploitation ; qu'aucun aménagement ne peut être imposé au propriétaire du fonds enclavé ; qu'en refusant de reconnaître, sur le fonds cadastré MT 239, une servitude fondée sur l'état d'enclave du fonds des époux X..., tout en relevant que la servitude conventionnelle grevant le fonds cadastré MT 246 n'avait guère d'utilité dès lors qu'elle ne permettait pas d'accéder au lot des époux X...sauf à réaliser « d'autres aménagements » (jugement p. 6, 1er paragraphe), la cour d'appel a violé l'article 682 du code civil.