AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par Mme Rolande Z..., demeurant ..., en cassation d'un arrêt rendu le 25 juin 1991 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre, section B), au profit de :
   1 / Mme Marie-Françoise X..., épouse B..., demeurant villa Franlou, parc Saramartel à Antibes (Alpes-Maritimes),
   2 / M. Louis B..., ayant demeuré villa Franlou, parc Saramartel à Antibes (Alpes-Maritimes), aux droits duquel se trouvent :
   - Mme Marie-Françoise X..., veuve A..., Marie, Casimir B..., prise en qualité d'ayant droit de son époux décédé,
   - Mme Geneviève, Josette, Marie-Ange B..., divorcée D..., prise en qualité d'héritière de son père décédé, A..., Marie, Casimir B..., toutes deux demeurant ..., villa Franlou à Juan-les-Pins (Alpes-Maritimes), lesquelles ont déclaré, par mémoire en date du 26 novembre 1992, reprendre l'instance,
   3 / M. Bernard Y...,
   4 / Mme Clarisse C..., épouse Bourgade, demeurant tous deux villa Panko, parc Saramartel, chemin du Tamisier à Antibes (Alpes-Maritimes), défendeurs à la cassation ;
   La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
   LA COUR, en l'audience publique du 15 mars 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Giannotti, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, MM. Villien, Bourrelly, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de Mme le conseiller Giannotti, les observations de la SCP Lesourd et Baudin, avocat de Mme Z..., de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de La Varde, avocat des consorts B..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Sur les trois moyens, réunis :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 25 juin 1991), que, par acte notarié du 2 septembre 1980, les époux B..., propriétaires de deux lots contigus numéros 7 et 8 dans un lotissement, ont vendu à Mme Z... le lot numéro 7 composé des parcelles cadastrées C 233 et 234 d'une contenance respective de 706 et 28 mètres carrés ; que, selon un acte sous seing privé du même jour, Mme Z... s'est engagée à rétrocéder aux époux B..., la parcelle C 234, moyennant le prix symbolique d'un franc ; que cet acte, qui contenait des dispositions relatives à la sauvegarde des droits acquis par Mme Z... sur le lot numéro 7, et qui prévoyait l'obligation pour les époux B... d'accomplir toutes démarches permettant de réaliser cette rétrocession, devait être réitéré par acte authentique dans le délai d'un an sous peine de nullité ; que les époux B... ont sollicité cette réitération à laquelle Mme Z... a refusé de procéder ;
   Attendu que Mme Z... fait grief à l'arrêt de déclarer recevable l'action des époux B..., de dire qu'en vertu de l'acte sous seing privé du 2 septembre 1980 ceux-ci sont propriétaires depuis cette date de la parcelle rétrocédée et que l'arrêt vaut réitération par acte authentique de cet accord, alors, selon le moyen, "1 / que la vente dont le prix est inexistant est nulle de nullité absolue ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que la rétrocession de la parcelle litigieuse, c'est-à -dire sa revente par Mme Z... aux époux B... après qu'elle l'ait acquise et payée intégralement, a été consentie "moyennant le prix symbolique d'un franc" ; que ce prix, en lui-même vil, est si symbolique que l'arrêt, qui vaut réitération de l'accord par acte authentique, s'abstient d'en prescrire le paiement ; qu'en estimant, néanmoins, que cette vente était parfaite, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, violant les articles 1108, 1126 et 1582 du Code civil ; 2 / que tout acte occulte qui a pour objet ou pour effet de modifier ou d'annuler les stipulations de l'acte apparent conclu entre les mêmes parties s'analyse en une contre-lettre ; que l'acte sous seing privé occulte, conclu entre Mme Z... et les époux B..., a pour but de diminuer sensiblement la contenance du bien vendu le même jour entre les mêmes parties par l'acte authentique apparent ; qu'en estimant, néanmoins, que l'acte sous seing privé du 2 septembre 1980, dont il n'a pas été constaté qu'il avait été publié, ne pouvait être qualifié de contre-lettre, au motif inopérant que les parties n'avaient eu d'intention de dissimulation, la cour d'appel a violé les articles 1321 du Code civil et 1840-A du Code général des Impôts ; 3 / qu'est nulle et de nul effet toute contre-lettre ayant pour but de dissimuler partie du prix d'une vente d'immeuble ; que l'acte sous seing privé du 2 septembre 1980 devant, conformément à la volonté initiale des parties, diminuer la contenance du bien vendu par l'acte apparent sans la moindre contrepartie, il en résulte nécessairement que le prix du bien réellement vendu était sensiblement supérieur à celui résultant de l'acte ostensible ;

 qu'en refusant, néanmoins, de prononcer la nullité de la contre-lettre, au motif inopérant que les parties n'avaient pas eu d'intention de fraude, la cour d'appel a violé les dispositions d'ordre public de l'article 1840 A du Code général des Impôts ; 4 / que les demandes en justice tendant à voir prononcer ou constater l'anéantissement rétroactif de droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées ; que l'acte sous seing privé du 2 septembre 1980 dont les époux B... demandaient la réitération authentique en justice avait pour but de réduire la contenance du bien vendu, constatée par l'acte authentique du même jour, soumis à publicité, la demande tendant par là même à voir constater l'anéantissement rétroactif d'une partie des droits résultant de l'acte authentique soumis à publicité obligatoire ; qu'en estimant, néanmoins, que la demande des époux B... n'était pas soumise à publicité obligatoire, à peine d'irrecevabilité, tout en constatant l'anéantissement rétroactif des droits de Mme Z... tirés de l'acte authentique, la cour d'appel a violé les articles 28-4 et 30-5 du décret du 4 janvier 1955" ;
   Mais attendu, d'une part, que Mme Z... n'ayant pas soutenu devant les juges du fond que l'acte de rétrocession de la parcelle était une vente nulle pour inexistence du prix, le moyen, mélangé de fait et de droit, est nouveau de ce chef ;
   Attendu, d'autre part, qu'ayant souverainement retenu que les parties n'avaient eu aucune intention de dissimulation en établissant l'acte de rétrocession, la cour d'appel en a exactement déduit que cet accord ne pouvait être qualifié de contre-lettre, et a relevé, à bon droit, que l'assignation des époux B..., qui tendait à obtenir la réitération par acte authentique de cet acte sous seing privé, n'entrait pas dans le cadre des demandes en justice soumises à publicité obligatoire ;
   D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;
   Condamne Mme Z... à payer aux consorts B... la somme de huit mille francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
   La condamne également, envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du quatre mai mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.