LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1351 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué et les productions, que la société Ibéria, agissant en qualité de copropriétaire, a assigné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Lauréades de Nice (le syndicat des copropriétaires) devant un tribunal de grande instance afin de voir annuler certaines résolutions de l'assemblée générale des copropriétaires de l'année 2010 ; que, reconventionnellement, le syndicat des copropriétaires a demandé la nullité d'un avenant au règlement de copropriété inclus dans l'acte d'acquisition de ses lots par la société Ibéria ; que par jugement du 11 avril 2013, le tribunal de grande instance a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle ; que la société Ibéria ayant saisi le tribunal de grande instance d'une demande d'annulation de certaines résolutions de l'assemblée générale des copropriétaires de l'année 2011, le syndicat des copropriétaires a de nouveau demandé la nullité de l'avenant au règlement de copropriété, en invoquant le moyen pris de ce qu'il n'avait pas été soumis au vote de l'assemblée générale des copropriétaires, et a sollicité le prononcé de son inopposabilité aux copropriétaires, au syndic et à lui-même, faute de leur avoir été dénoncé ; que devant la cour d'appel, saisie de l'appel du syndicat des copropriétaires formé à l'encontre du jugement ayant rejeté sa demande de nullité de l'avenant, la société Ibéria a soulevé l'irrecevabilité de cette demande comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée par le jugement du 11 avril 2013 ;
Attendu que, pour déclarer recevables les demandes du syndicat des copropriétaires tendant à voir déclarer nul et inopposable l'additif au règlement de copropriété du 29 novembre 2005 et l'annuler, l'arrêt retient que les seuls éléments résultant du jugement du 11 avril 2013, lequel a dans son dispositif débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes alors qu'il résulte de sa motivation que le syndicat des copropriétaires avait conclu en demandant de dire nul et non avenu l'avenant au règlement de copropriété inclus à l'acte de vente de la société Ibéria au motif qu'il n'aurait pas été publié à la conservation des hypothèques et lui serait en conséquence inopposable, ne suffisent pas à caractériser l'autorité de chose jugée invoquée de ce chef ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle constatait que dans l'instance ayant donné lieu au jugement du 11 avril 2013, opposant les mêmes parties en la même qualité, les juges du fond avaient été saisis par le syndicat des copropriétaires du seul moyen pris du défaut de publication de l'avenant au bureau des hypothèques, de sorte que, s'étant abstenu de soulever le moyen pris du défaut de soumission de l'avenant au vote de l'assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires, qui n'avait pas concentré ses moyens dans l'instance relative à la première demande de nullité, pouvait se voir opposer l'identité de cause entre ses demandes successives ayant pour même objet la nullité de l'avenant litigieux, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé ; 
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en ses seules dispositions déclarant recevable la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir déclarer nul l'additif au règlement de copropriété du 29 novembre 2005 et annulant ledit additif contenu dans l'acte de vente du 29 novembre 2005, l'arrêt rendu le 12 juin 2014 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ; 
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Lauréades de Nice aux dépens ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour la société Ibéria.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré recevable la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir déclarer nul et inopposable audit syndic l'additif au règlement de copropriété du 29 novembre 2005, et d'avoir annulé l'additif au règlement de copropriété contenu à l'acte de vente du 29 novembre 2005 ;
AUX MOTIFS QUE « la société Iberia fait valoir que la demande tendant à la nullité de l'additif au règlement de copropriété est irrecevable comme se heurtant à l'autorité de chose jugée du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nice le 11 avril 2013, désormais définitif, soulignant que dans le cadre de cette procédure relative à l'annulation des résolutions de l'assemblée générale du 25 juin 2010, le syndicat avait sollicité cette annulation et qu'il en a été débouté ;
Que la cour relève que la seule pièce produite à ce sujet est le jugement invoqué, lequel a dans son dispositif « débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes » alors qu'il résulte de sa motivation que le syndicat des copropriétaires avait conclu en demandant de « dire nul et non avenu l'avenant au règlement de copropriété inclus à l'acte de vente de la société Iberia au motif qu'il n'aurait pas été publié à la conservation des Hypothèques et lui serait en conséquence inopposable » ;
Que ces seuls éléments ne suffisent pas à caractériser l'autorité de chose jugée invoquée de ce chef ;
Que la demande sera donc déclarée recevable ¿ ;
Que sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à l'annulation de l'additif au règlement de copropriété il résulte des dispositions combinées des articles 8,13 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, 3 et 4 du décret du 17 mars 1967, que le règlement de copropriété ne peut procéder, avant la mise en copropriété, que d'un acte du promoteur vendeur qui doit être publié et communiqué aux acquéreurs lors de l'achat, et dès lors que la copropriété existe, soit d'un vote de l'assemblée générale , soit d'un acte judiciaire ;
Que la SCI se prévaut de cet additif, mais qu'elle ne conteste pas qu'il a été seulement intégré à son acte de vente, alors qu'à la date où il a été établi, il ne pouvait procéder que d'un vote de l'assemblée générale, ou à défaut, d'un acte judiciaire puisqu'il résulte de l'acte du 29 novembre 2005, lui-même, qu'à cette date, la copropriété existait bien, ledit acte précisant de ce chef précis que « la SARL 76 Route de Turin a requis le notaire soussigné en qualité de copropriétaire des lots non vendus et de représentant des copropriétaires des lots vendus ... » ;
Qu'il en résulte que les dispositions sus visées, qui sont d'ordre public, devaient recevoir application, et que par suite, l'annulation de l'additif ainsi adopté doit être prononcée, étant observé que la question de l'opposabilité du règlement de copropriété diffère de celle de sa validité, que l'opposabilité d'un tel document procède de sa publication qui en l'espèce n'est pas contestée, et à défaut, de sa communication aux copropriétaires lorsqu'ils acquièrent et qu'enfin, le règlement de copropriété a une nature conventionnelle, ce qui exclut qu'il soit modifié unilatéralement dès lors que la copropriété existe, la SCI ne contestant, en outre pas, cette existence à la date de l'acte litigieux » ;
ALORS QU'est irrecevable la prétention formée entre les mêmes parties, ayant le même objet et la même cause que celle définitivement jugée par un chef de dispositif d'un jugement définitif ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a elle-même constaté que l'instance ayant donné lieu au jugement définitif du Tribunal de grande instance de NICE du 11 avril 2013 opposait les mêmes parties, et que « le syndicat avait conclu en demandant de dire nul et non avenu l'avenant au règlement de propriété inclus à l'acte de vente de la société Iberia au motif qu'il n'aurait pas été publié à la conservation des Hypothèques » ; qu'elle a encore constaté que le dispositif du jugement avait « « débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes » » (arrêt, p. 5, alinéa 5) ; qu'il en résultait une triple identité de parties, de cause, et d'objet entre la prétention du syndic de copropriété formée devant la Cour d'appel et celle dont il avait été définitivement débouté par jugement du 11 avril 2013 ; qu'en retenant pourtant que « ces seuls éléments ne suffisent pas à caractériser l'autorité de la chose jugée invoquée de ce chef » (arrêt, p. 5, alinéa 6), la Cour d'appel a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations, et a violé l'article 1351 du Code civil.