LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
CF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 19 mars 2020
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 241 F-D
Pourvoi n° C 19-11.463
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 19 MARS 2020
La société Bligny, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° C 19-11.463 contre l'arrêt rendu le 6 décembre 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 7), dans le litige l'opposant :
1°/ à la Société d'aménagement et de développement des villes et du département (SADEV) du Val-de-Marne, société anonyme d'économie mixte, dont le siège est [...] ,
2°/ à la direction départementale des finances publiques du Val-de-Marne, dont le siège est [...] ,
défenderesses à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Bligny, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la Société d'aménagement et de développement des villes et du département du Val-de-Marne, après débats en l'audience publique du 11 février 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. L'arrêt attaqué (Paris, 6 décembre 2018), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 18 mai 2017, pourvoi n° 16-15.869), fixe le montant des indemnités revenant à la société Bligny au titre de l'expropriation, au profit de la Société d'aménagement et de développement des villes et du département du Val-de-Marne, d'un immeuble lui appartenant.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en ses première et quatrième à quatorzième branches, ci-après annexé
2. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le moyen unique, pris en ses deuxième et troisième branches
Enoncé du moyen
3. La société Bligny fait grief à l'arrêt de fixer comme il le fait les indemnités d'expropriation lui revenant, alors :
« 1°/ qu'aucun principe n'exclut la possibilité pour le juge de l'expropriation de prendre en considération, pour l'évaluation de l'indemnité, des ventes ne comportant pas le numéro de publication au service de la publicité foncière ; qu'en refusant de prendre en considération des éléments de comparaison invoqués par la SCI Bligny résultant de la base BIEN des notaires portant sur des biens libres comportant le prix au mètre carré, l'adresse et les caractéristiques du bien et une référence d'enregistrement propre à la chambre des notaires, sur le fondement d'un prétendu principe selon lequel ne peuvent être pris en considération comme références pertinentes que des ventes dont le numéro de publication au service de la publicité foncière est communiqué permettant d'accéder aux actes de vente, la cour d'appel a violé l'article L. 13-15 I devenu L. 322-2 du code de l'expropriation ;
2°/ qu'en ne répondant pas aux conclusions de la SCI Bligny qui, produisant les résultats de ses propres démarches, faisait valoir qu'il est possible à partir de l'indication du mois, de l'année de la mutation et de l'emplacement du bien mentionné dans la base BIEN des notaires de formuler une demande de renseignement auprès du service de la publicité foncière en utilisant un formulaire CERFA afin d'obtenir les actes de vente concernés et ce même sans leur numéro de publication au service de la publicité foncière, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
4. La cour d'appel, répondant aux conclusions prétendument délaissées, a souverainement retenu que les informations communiquées par la société Bligny ne permettaient pas de disposer des actes de vente correspondant aux termes de référence qu'elle citait et de connaître les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités des transactions.
5. Elle en a déduit à bon droit que ces termes de comparaisons devaient être écartés.
6. Le moyen n'est donc pas fondé.
Mais sur le moyen unique, pris en sa quinzième branche
Enoncé du moyen
6. La société Bligny fait grief à l'arrêt de fixer comme il le fait les indemnités d'expropriation lui revenant, alors « qu'elle proposait des termes de comparaison pour la partie atelier et une série de termes de comparaison particuliers pour l'évaluation de la partie de l'immeuble à destination de boutique et de magasin ; qu'en affirmant que la SCI Bligny ne proposerait pas de termes de comparaisons particuliers pour la partie à destination de magasin, boutique, la cour d'appel a dénaturé ces conclusions en violation du principe selon lequel le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les écrits qui lui sont soumis ; »
Réponse de la Cour
Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis :
7. Pour évaluer les indemnités d'expropriation, l'arrêt retient que la société Bligny propose des termes de comparaison pour les locaux à destination d'atelier, sans proposer de termes particuliers pour la partie qu'elle intitule locaux à destination de magasin/boutique.
8. En statuant ainsi, alors que les conclusions de la société Bligny proposaient neuf termes de comparaison pour l'évaluation des locaux à destination de magasin boutique, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de ces conclusions, a violé le principe susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la dernière branche du moyen, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe l'indemnité totale d'expropriation à payer à la société Bligny à la somme de 922 250 euros se décomposant en 837 500 euros au titre de l'indemnité principale d'expropriation et 84 750 euros au titre de l'indemnité de remploi, l'arrêt rendu le 6 décembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne la Société d'aménagement et de développement des villes et du département du Val-de-Marne aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne la Société d'aménagement et de développement des villes et du département du Val-de-Marne à payer à la société Bligny la somme de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mars deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Bligny
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé l'indemnité totale d'expropriation à payer par la SADEV 94 à la SCI Bligny à la somme de 922.250 euros se décomposant de la façon suivante : indemnité principale d'expropriation 837.500 euros, indemnité de remploi 84.750 euros, et d'avoir débouté la SCI Bligny de ses demandes plus amples ou contraires ;
Aux motifs que la SADEV94 fait valoir que :
- le bâtiment à usage de contrôle technique automobile comporte des bureaux d'une superficie totale de 32 m² ; si la galerie doit effectivement être prise en compte, il convient d'en pondérer la surface compte tenu de sa nature (sous-sol) et de son utilité ; l'offre indemnitaire s'entendant terrasses et parkings intégrés, il n'y a pas lieu à valorisation des terrasses et des emplacements de parking distinctement ;
- le transport sur les lieux a révélé un état d'entretien vétuste voire médiocre des lieux ;
- les termes de comparaison issus de la base BIEN ne permettent pas de vérification à défaut de numéro de publication à la conservation des hypothèques et doivent être écartés ; les numéros les accompagnant ne sont en aucun cas des numéros de publication à la conservation des hypothèques mais des indications propres à la base de données ; si la jurisprudence prend parfois en considération de tels éléments c'est uniquement de façon exceptionnelle et uniquement pour souligner que l'estimation faite est sans rapport avec la réalité ; en outre, les références citées portent sur des biens à la consistance matérielle différente, situés dans un secteur géographique différent et certaines semblent porter sur des ventes en état futur d'achèvement ;
- si elle n'entend pas contester l'opportunité des termes de comparaison listés par le commissaire du gouvernement et retenus en première instance pour la valorisation de l'atelier, il y a néanmoins lieu de souligner que ces références concernent des biens de superficie plus réduite et dans un meilleur état d'entretien ; si ces références devaient être retenues, une minoration pour tenir compte de l'état d'entretien du bien est nécessaire ;
- ni le procès-verbal de transport, ni la description sommaire du bien effectuée par le commissaire du gouvernement ne font état des prétendues places de parking dont la SCI se prévaut ; les vues aériennes permettent d'observer, tout au plus, un terrain nu correspondant à une cour intérieure cimentée ne présentant aucun traçage au sol et la disposition des voitures laisse à penser qu'une fois le véhicule à l'arrêt, ce dernier devient inaccessible sans que les autres voitures se trouvant autour ne soient déplacées ; aucun acte de vente ou contrat de bail faisant état de ces emplacements n'a été produit ; le prétendu parc de stationnement n'est rien d'autre que le terrain résiduel des parcelles sur lesquelles l'immeuble est édifié, terrain déjà indemnisé par application de la méthode « terrain intégré » ; indemniser l'emplacement distinctement constitue un enrichissement sans cause ; en tout état de cause, la capacité d'accueil a été surestimée ; de plus l'évaluation effectuée ne repose sur aucune référence probante ;
La SCI Bligny répond que :
- l'ensemble immobilier n'est pas seulement à usage d'habitation et d'atelier, il est également à usage de boutique et de magasin ; la galerie constitue un espace de stockage dont le sol est cimenté, l'application d'un abattement de 0,40 utilisé en présence de caves, doit être écartée ; la surface du toit-terrasse, au-dessus de l'appartement, est de 115 m² ; un balcon d'une surface de 15 m² a également été écarté ;
- les biens sont dans un bon état d'entretien, même si la présence de locataires laisse généralement quelques traces et implique un rafraîchissement ;
- s'il est possible d'évaluer le bien en intégrant les différentes catégories d'usage et de destinations, il existe des termes de comparaison récents pour le même type d'ensemble immobilier ;
- l'utilisation de références issues de la base « BIEN », constituée par les notaires, n'est pas exclue par la jurisprudence ; au contraire, il ressort de la jurisprudence (CA Paris, 3 mai 2012, RG n°09-09870 et 6 octobre 2011, RG n°10-00113, 13 octobre 2016, RG n°15-24603) que ces références sont exploitables à condition que le juge dispose d'informations sur les biens concernés eux-mêmes ainsi que sur leur environnement ; à partir des informations données (mois, année de la mutation et emplacement du bien), il est possible de faire une demande de renseignement auprès du service de la publicité foncière afin de demander les actes correspondants, ce qu'elle a fait pour les ventes sur lesquelles le jugement s'est fondé ;
- concernant la partie habitation, tous les termes qu'elle cite sont pertinents tant en ce qui concerne leur localisation, leur consistance et leur état d'entretien, dès lors que la SADEV94 ne démontre pas que les termes de comparaison portent sur des biens de meilleure qualité et ne produit que des photographies de portes d'entrées d'immeuble ; les termes de comparaison du commissaire du gouvernement ne peuvent être retenus puisqu'ils sont trop anciens (2011), portent sur des lots de copropriété avec des contraintes juridiques associées à ce régime et ne comprenant pas les mêmes accessoires que le bien en cause (toit-terrasse, balcon, cellier, buanderie) et certaines mutations ont été effectuées dans des conditions anormales ; les termes de comparaison cités par la SADEV ne sont pas exploitables en raison de leur nature (acte de quittance), de leur date, de leur localisation et/ou de leur consistance ;
- concernant la partie atelier, les termes de comparaison du commissaire du gouvernement comportent des erreurs factuelles, portent sur des biens non comparables et sur des biens épuisant la totalité des droits à construire ; de plus, certaines références portent sur des ventes assorties de clause anti-spéculatives dans le cadre d'une action d'insertion sociale ayant donné lieu à une minoration des prix ; les termes de la SADEV relèvent d'un marché captif et non représentatif et sont incomparables au bien en cause (surface, localisation, arrêté d'insalubrité) ;
- la SADEV 94 nie la présence des places de parking mais n'affirme pas que le juge de première instance a commis une erreur de fait en retenant les emplacements de parking ; l'importance de l'espace dédié aux places de parking étant l'une des caractéristiques prépondérantes du bien et tous les termes de comparaison cités ne comprenant pas de place de stationnement, la valorisation distincte des places de parking est justifiée ;
Le commissaire du gouvernement observe que :
- la référence indiquée dans la base BIEN est une référence d'enregistrement propre à la chambre des notaires et ne correspond pas au numéro de publication au service de la publicité foncière, or, seul ce numéro permet aux parties de commander l'acte de vente afin d'en analyser le contenu ;
- les références de la SCI Bligny concernant les locaux d'activités constituent des ventes de droits à construire et doivent être écartées ;
- seules certaines références proposées par la SADEV sont comparables et exploitables les autres devant être écartées en raison de leur localisation ou surface ;
- le coefficient de 0,4 retenu pour la « galerie » doit être confirmé ;
SUR CE
Les conclusions des parties sont recevables.
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité. L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. L'article L13-14 devenu l'article L321-1 du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Conformément aux dispositions de l'article L13-15 I devenu L322-2 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. L'appel porte sur les superficies, sur l'indemnité principale et sur l'indemnité de remploi. S'agissant de la date de référence, les parties s'accordent toutes à la situer au 22 juin 2011, date de la dernière modification du plan local d'urbanisme de la ville de Vitry-sur-Seine, conformément aux articles L213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme. S'agissant des données d'urbanisme, le bien se trouve en zone UB du plan local d'urbanisme de cette ville (entrée de ville, secteur de la RN 305 sud, zone intermédiaire assurant la transition entre les axes principaux et ceux dédiés à l'habitat), la constructibilité étant subordonnée à l'accès à la voirie avec un coefficient d'occupation des sols de 2,5. Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'un ensemble immobilier situé dans une contre allée de l'[...], à proximité d'un arrêt de bus, de petits commerces d'alimentation, à faible distance de l'autoroute A 86 et de la RD 5 ; il comporte les murs d'un fonds de commerce de contrôle technique automobile (accueil, bureaux, cour cimentée, remises, ateliers avec mezzanine), les murs d'un autre local commercial de stations de pose de vitre de voiture, désaffecté (bureau avec sanitaires, cour cimentée) et, entre les 2, un appartement désaffecté de type R+1, surmonté d'une toiture terrasse (vestibule, local à balais, pièces sur terrasse, cuisine, buanderie, salle de bains, toilette, séjour avec cheminée, l'ensemble vétuste). Par jugement du 30 avril 2007, le tribunal de grande instance de Créteil a prononcé la résiliation du bail conclu avec la société Alpha Assistance Service qui louait la boutique et les ateliers situés au rez-de-chaussée à droite. Par jugement du 12 décembre 2011, le tribunal de grande instance de Créteil a constaté la résiliation du bail conclu avec la société Auto Vitrage Système concernant le local commercial situé en rez-de-chaussée à gauche. Le bail conclu avec M. T... concernant l'appartement a été résolu en raison de son décès, ses ayants droits n'ayant pas souhaité poursuivre ce contrat. S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé c'est celle de la première instance, soit le 7 juillet 2014.
- sur l'indemnité principale
1° sur la consistance du bien et les superficies
Aux termes de l'article L 13-14, devenu L322-1, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de tout autre circonstance, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1. En cas d'expropriation survenant au cours de l'occupation d'un immeuble réquisitionné, il n'est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l'État. Il en résulte que la consistance du bien exproprié s'apprécie à la date du transfert de propriété ; la notion de consistance des biens concerne leur situation matérielle (constructions, plantations, clôtures), leur situation juridique (baux, propriété commerciale, réglementation d'urbanisme...), et aussi la qualité de construction et leur état d'entretien; les modifications de la consistance du bien postérieures à la date du transfert de propriété, qu'elles soient matérielles ou juridiques, n'ont pas être prises en compte pour la détermination du montant de l'indemnité ; l'usage effectif des biens s'apprécie à la date de référence, en application de l'article L 13-15 I devenu L322-2 du code de l'expropriation. En l'espèce l'ordonnance d'expropriation est intervenue le 28 janvier 2013.
Le premier juge a retenu:
- logement d'habitation : 137,50 m²
-atelier : 527m²
- 22 places de parking La SCI Bligny indique que la consistance du bien est la suivante :
- sur la partie droite au rez-de-chaussée : boutique : 32 m² et atelier 315 m²
- local au rez-de-chaussée à gauche : magasin 150 m² + 75 m² en galerie
- appartement au premier étage : 130 m² (dont 15 m² au titre du balcon).
La SADEV 94 retient comme superficies:
- appartement : 115 m²
- atelier : 150m²
- sous-sol de l'atelier : 75m²X0,3 - entrepôts : 315m²
- bureau : 32 m²
Le commissaire du gouvernement demande de retenir :
- appartement : 137,5 m²
- ateliers : 527m²
A sur les différents usages à prendre en compte
La SCI Bligny indique que contrairement à ce qui apparaît dans le jugement de première instance, qui ne retient que les qualifications d'habitation et d'atelier, les usages à prendre en compte concernent les ateliers (315 m² en tout,) comportant des équipements réparation de véhicules, la boutique (32 m²) comportant un bureau pour le travail administratif, mais aussi un espace d'accueil permettant de recevoir les clients et contrairement à ce qu'indique le premier juge, il est apparu lors du transport sur les lieux que le magasin (150 m²) était bien utilisé pour la vente d'accessoires automobiles ; ces usages sont confirmés par les énonciations des derniers baux commerciaux en vigueur avant la libération des biens pour la boutique (pièce numéro 5 articles 9 et 19), pour le magasin (pièce numéro 6 article 5).
- Pour les ateliers
Le premier juge a retenu une superficie de 527 m² pour les locaux à usage d'atelier ; la SADEV 94 retient dans son calcul sous le terme entrepôt 315 m², la SCI Bligny sous le terme locaux à destination d'ateliers également 315 m² et le commissaire du gouvernement sous le terme ateliers 527 m². La SADEV 94 et la SCI Bligny proposent tous deux de décomposer les surfaces. En conséquence afin d'aboutir à une indemnisation plus précise le jugement sera infirmé en ce sens. Pour la partie atelier il sera retenu la surface de 315 m².
- La boutique
La SADEV 94 ne conteste pas la superficie totale des bureaux de 32 m², tandis que le commissaire du gouvernement fait état d'une superficie de 32 9 m² environ. Il convient en conséquence de retenir cette superficie de 32 m² pour la boutique. Le jugement sera infirmé en ce sens.
-Le magasin
La SCI Bligny indique que le magasin était bien utilisé pour la vente d'accessoires automobiles, les affiches et tableaux étaient encore présents lors du transport sur les lieux ; elle demande de retenir 150 m². La SADEV 94 ne conteste pas cette superficie, tandis que le commissaire du gouvernement fait état également de 150 m² environ. En conséquence il convient de retenir 150 m². Le jugement sera infirmé en ce sens.
B sur la situation de la galerie
Le premier juge a appliqué un coefficient de 0,40. La SCI Bligny demande d'écarter un abattement car il s'agit d'un espace de stockage pour un immeuble à destination commerciale et cimenté. La SADEV 94 rétorque que si la galerie doit effectivement être prise en compte dans l'indemnité, il convient cependant de pondérer la surface compte tenu de sa nature et de son utilité ; eu égard à la nature de l'immeuble et de l'absence d'aménagement de ce sous-sol, un coefficient de 0,3, plutôt que de 0,4 retenu par le premier juge sera appliqué à la surface de 75 m². Le commissaire du gouvernement propose de retenir un coefficient de 0,4. Il est habituellement retenu pour les caves ordinaires non aménagées (sols en terre battue) un coefficient de 0,20 à 0,30 et pour les caves aménagées un coefficient de 0,30 à 0,50. En l'espèce au regard de la nature de la galerie, le premier juge a exactement retenu un coefficient de 0,4. Pour la partie galerie de 75 m², il sera donc retenu 75X0,4=30m². Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a retenu une surface globale pour les locaux à usage d'atelier de 527 m².
Il sera donc retenu une distinction entre la partie droite du rez de chaussée, avec une boutique de 32m² et ateliers de 315m² et en rez de chaussée gauche avec un magasin de 150m² et une galerie de 75 m².( Avec un coefficient de 0,4) soit 30m².
C sur la prise en compte des terrasses
Le premier juge a constaté l'existence d'une toiture terrasse. La SCI Bligny indique que c'est à tort que la surface a été évaluée à 75 m², car elle est égale à 115 m², et il convient de retenir également le balcon pour une surface de 15 m². La SADEV 94 rétorque que la terrasse ne saurait être prise en compte comme superficie ou élément méritant d'être valorisé distinctement puisque ceux-ci sont indemnisés dans le cadre de la méthode d'évaluation mise en oeuvre, offre indemnitaire s'entendant terrasse et parking intégré. Le commissaire du gouvernement retient 137,5 m². À l'appui de son affirmation la SCI verse uniquement une figure page 7 de ses conclusions, qui est insuffisant pour rapporter la preuve d'une superficie alléguée de 115 m² plus 15 m². L'appartement donne accès à 3 terrasses sur toit, dont la superficie constatée à la fois par le premier juge et le commissaire du gouvernement est de 137,50 m², mais il convient dans le cadre de la méthode dite terrain intégré de retenir la surface habitable de 115m². Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
D accès et localisation
Il n'est pas contesté comme indiqué par la SCI Bligny que le bien est situé à proximité immédiate du périphérique, de l'A 86 et de la station de RER Ardoines (ligne C); l'accès direct est effectué par l'[...] (RD 5), et il est longé par la ligne de bus 183.
E état d'entretien
La SCI Bligny indique que les biens en cause tous occupés jusqu'à une date récente sont en bon état d'entretien, reconnaissant qu'il s'agit d'un bien de rapport destiné à la location, et que la présence d'un locataire implique un rafraîchissement. Il ressort du procès-verbal de transport sur les lieux du 23 juin 2013 :
1 les murs d'un fonds de commerce de contrôle technique automobile.
Les bureaux sont en très médiocre état. Ateliers au fond de la cour à droite, état tout aussi médiocre
2 les murs d'un local commercial aménagé pour l'exploitation d'une station de pose de vitre voiture rideau de fer porte vitrée d'entrée cassée. Le tout en état médiocre. Humidité suinte au mur. Des traces de moisissures 3 entre ces 2 locaux commerciaux, un appartement désaffecté de type R+1 surmonté d'une toiture terrasse l'appartement initialement de bonne facture, désormais vétuste, les revêtements sols, plafonds et murs sont en mauvais état.
Il ressort en conséquence de ces constatations que contrairement à ce qu'indique la SCI Bligny, les biens ne sont pas en bon état d'entretien mais au contraire dans un état vétuste, dont il sera tenu compte dans l'évaluation.
2° évaluation
L'article L 13-13 devenu l'article L321-1 du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. S'agissant de la méthode d'évaluation, elle est librement définie, sauf à tenir compte des accords amiables conclus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet de la déclaration d'utilité publique au sens des prescriptions de l'article L322-8 du code de l'expropriation, étant observé qu'il n'est ici ni démontré, ni soutenu, que des accords auraient été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et pour les deux tiers au moins des superficies concernées , ou avec au moins les deux tiers des propriétaires et pour la moitié des superficies. S'agissant de la situation locative, il n'est pas contesté que les biens sont libres d'occupation. Le premier juge a évalué le bien en distinguant dans son évaluation la partie des locaux à destination d'habitation et la partie des locaux à destination d'atelier. La SCI Bligny demande à titre principal de calculer les indemnités d'expropriation par le biais d'une évaluation intégrant les différentes catégories d'usagers de destination (le bien dans son ensemble) en indiquant que le bien exproprié se présente comme un immeuble de rapport destiné à être cédé un investisseur dans son ensemble et qu'il existe des termes de comparaison récents pour le même type d'ensemble immobilier sur le territoire de la commune de Vitry-sur-Seine :
- mutation du 26 juin 2013 portant sur un bien portant sur un bien [...], composée d'une habitation 145 m² et d'un bâtiment à usage industriel de 460 m², 2.114.000 euros, soit un prix unitaire de 3494euros/m² (pièce numéro 7)
-mutation du 16 mai 2012 portant sur un ensemble immobilier [...], composée d'une habitation d'une surface de 130 m² et d'un atelier d'une surface de 180m², 980.000euros, soit 3161euros/m² (pièce numéro 8) soit un prix unitaire moyen de 3327,50 euros/m².
Le commissaire du gouvernement indique que ces termes ne peuvent être pris en considération car ils portent sur des droits à construire. Il est de principe que les cessions de droits à construire doivent être écartées. En effet, le constructeur, maître de l'ouvrage, a acquis la possibilité de construire sur un terrain donné une surface hors oeuvre importante, tous coûts, frais et travail en amont payés, le prix qu'il accepte représente la charge foncière, elle-même constituée, dans les zones d'aménagement concerté, à titre indicatif, des coûts suivants : achat du terrain, frais de notaire, avocat, géomètre, frais de démolition, sondages, travaux de voirie, espaces verts, équipement de parking, plafond légal de densité, frais d'architecte, de maîtrise d'oeuvre, frais de bureau de contrôle, frais d'assurance, frais financiers, TVA résiduelle. En conséquence, la SCI Bligny sera déboutée de sa demande principale d'évaluation du bien exproprié intégrant les différentes catégories d'usage de destination. La SCI Bligny propose ensuite le calcul des indemnités d'expropriation par le biais d'une évaluation par catégories de destination, qui est également proposée par la SADEV 94 et par le commissaire du gouvernement. Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement retenu la méthode par comparaison par catégories de destination, l'appréciation de chaque catégorie devant se faire par comparaison avec celles d'autres biens présentant des caractéristiques semblables dans la même aire géographique ayant fait l'objet de transactions à des époques proches.
1° partie habitation
Il convient d'examiner les termes de référence des parties :
A terme de la SCI Bligny
1° sur l'usage des références issues de la base de données BIEN la SADEV 94 indique que le premier juge a retenu à tort les termes de comparaison émanant de la base BIEN. La SCI Bligny rétorque que l'utilisation de la base de référence issue de la base BIEN des notaires n'est pas exclue par la jurisprudence, en indiquant que la fiabilité est incontestable, tout en reconnaissant un taux d'erreurs marginales. Le commissaire du gouvernement indique que la référence indiquée dans la base BIEN est une référence d'enregistrement propre à la chambre des notaires qui ne correspond pas au numéro de publication au service de la publicité foncière ; or seul ce numéro de publication permet aux parties de commander l'acte de vente auprès du service de publicité foncière afin d'en analyser le contenu. Il est de principe que ne peuvent être prises en considération comme références pertinentes que des ventes dont les références de publication sont communiquées afin de pouvoir accéder aux actes de vente et connaître les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités des transactions ; en conséquence les références de la base BIEN, qui comportent uniquement une référence d'enregistrement propre à la chambre des notaires, qui ne correspondent pas au numéro de publication au service de la publicité foncière, doivent être écartées. La SCI Bligny fait état ensuite de termes de comparaison à partir d'une liste de 29 termes, du cabinet [...] obtenant un prix unitaire de 4153 euros/ m² (pièce numéro 10). Il convient d'exclure les termes de comparaison issue de la base BIEN qui ne comportent pas les références de publicité foncière. Il convient d'examiner les références comportant les références de publication foncière :
-2 avril 2012.: 3064 euros/m², [...], 263.500 euros. Cette référence située à 3 km du bien exproprié n'est pas comparable et sera donc écartée.
-20 janvier 2012 : 3125euros/m², [...] 250.000 euros. Il s'agit d'un appartement inclus dans un grand ensemble d'habitations collectives; cette référence non comparable sera écartée.
-9 mars 2012 : 3333 euros/m², [...], 310.000 euros. Cette référence située à 3 km du bien exproprié n'est pas comparable et sera donc écartée.
-19 avril 2012 : 3359 euros/m², [...], 285.500 euros. Il s'agit d'un appartement inclus dans un grand ensemble d'habitations collectives ; cette référence non comparable sera écartée.
-18 septembre 2012 : 3415 euros/m², [...], 280.000euros. Cette référence située à plus de 3 km du bien exproprié n'est pas comparable sera donc écartée.
-10 septembre 2012 : 3563 euros/m², [...], 285.000 euros. Cette référence qui n'est pas proche du bien exproprié sera écartée.
B termes de la SADEV 94
Le premier juge a écarté les références de la SADEV 94 qui concernent des biens situés sur une autre commune, celle d'Ivry-sur-Seine. En appel la SADEV 94 cite 13 références avec une valeur moyenne unitaire de 2584 euros/le m2 situées à Vitry-sur-Seine.(tableau page 14 de ses conclusions). Il s'agit des mêmes références que celles du commissaire du gouvernement, si ce n'est que tenant compte de la remarque de la SCI Bligny, pour la dernière référence du 18 juin 2012, [...], la SCI Bligny retient une superficie de 73 m², alors que le commissaire du gouvernement en appel a procédé à la rectification en retenant une superficie de 63,11 m². La SADEV 94 cite également 6 termes de comparaison:
-19 mars 2014 entre SADEV 94 : belli Labesse portant sur un bien situé [...], 60,65 m², 169.900 euros soit 2800euros/m². (pièce N°2). Il ne s'agit que d'un acte de quittance provisoire, en raison de l'appel, cette référence doit être écartée.
- 9 décembre 2010 entre la SADEV 94/Madame I... X... (pièce numéro 3), [...], 209 m², 550.000euros, soit 2632 euros/M². Cette référence est située à Ivry-sur-Seine et non à Vitry-sur-Seine, étant non comparable, sera écartée.
-Vente du 22 juillet 2011 entre Monsieur S.../SADEV 94, [...], 31,21 m², 90'450euros, soit 2861 euros/M².(Pièce numéro 4). Cette référence est située à Ivry-sur-Seine et non à Vitry-sur-Seine étant non comparable sera écartée.
-Vente du 16 septembre 2010 entre les consorts N... et C..., [...], habitation 80 m², 185.000 euros soit 2312 euros/m² et atelier 160 m², 90.000 euros soit 562 euros/m². (Pièce numéro 5). Il ressort de l'acte authentique que l'acquéreur a accepté que le vendeur reste dans les lieux pendant un an sans payer de loyer; il ne s'agit donc pas d'un bien qui peut être considéré comme étant libre d'occupation, à la différence du bien exproprié. En conséquence cette référence sera écartée.
-Vente du 10 janvier 2013 entre les consorts W... /SADEV 94, [...], 179 m², partiellement occupé, 551.000 euros dont 51.000 euros de frais de remploi, soit 2000euros/m². (Pièce numéro 6). Cette vente porte sur 6 logements, dont certains sont occupés. Il ne s'agit donc pas d'un bien qui peut être considéré comme libre d'occupation, à la différence du bien exproprié. Cette référence sera écartée.
-Vente du 12 décembre 2012 entre la société union investissement immobilier/SADEV 94, [...], immeuble 406 m² utile, entrepôt 170 m², occupée par des occupants sans droit ni titre, 285.000euros, terrain intégré (pièce numéro 7). Il ressort de l'acte authentique qu'aucune superficie n'est mentionnée, qu'il n'est donc pas possible d'en déterminer la valeur et que l'immeuble a été déclaré insalubre par un arrêté du 19 octobre 1999 et a été frappé d'un arrêté de réquisition de réseaux d'eau potable depuis le 11 mai 2001. Cette référence n'est donc pas comparable au bien exproprié et sera écartée.
C Termes du commissaire du gouvernement
Le commissaire du gouvernement cite 13 mutations d'appartements libres d'occupation sur la commune de Vitry-sur-Seine page 5 de ses conclusions avec une moyenne de 2612euros/m² et une valeur médiane de 2822 euros/m². La SCI Bligny demande d'écarter ces termes en indiquant qu'ils portent sur des lots de copropriétés, et que le bien exproprié n'est pas soumis aux contraintes de la copropriété. (Pièces 12 et numéro 26), et que sa valeur est donc supérieure. Cependant en l'absence de termes de comparaison pertinents produits par la SCI Bligny, de termes de comparaison produits en première instance par la SADEV 94 sur une autre commune ou en appel tous écartés, il convient en l'espèce de retenir les termes de comparaison du commissaire du gouvernement, même s'il s'agit de copropriété, en considérant que le bien exproprié n'est pas soumis à la contrainte de la copropriété, et que ces termes de comparaison retenus sont en conséquence en valeur basse. La SCI Bligny indique en outre que les mutations de 2011 sont trop anciennes pour estimer un bien à la date du jugement du 7 juillet 2014 ; cependant ces mutations datant de moins de 5 ans seront retenues. La SCI Bligny indique que certaines des mutations ont été réalisées dans des conditions atypiques, à savoir la vente du 15 novembre 2011, correspondant à une vente réalisée par la société Vitry Invest était signalée dans plan de sauvegarde comme étant débitrice de la majorité des charges de copropriété, de la vente du 12 décembre 2011 relevant du secteur social, de la vente du 5 novembre 2011, le vendeur ayant dû céder son bien alors qu'il était soumis à des contraintes financières ; cependant ces seules spécificités ne justifient pas d'écarter ces références qui sont comparables. La SCI Bligny indique que le commissaire du gouvernement en appel dans ses conclusions 5 février 2018 a ajouté 4 nouveaux termes ; que les ventes du 30 mai 2014, du 21 janvier 2014, 29 juillet 2013 sont assorties de clauses anti spéculatives dans le cadre d'une action d'insertion sociale ayant donné lieu à une minoration des prix (pièce numéro 26) ; cependant ces seules spécificités ne justifient pas d'écarter ces références qui sont comparables. Il convient donc de retenir les termes de comparaison se trouvant dans le voisinage immédiat, à savoir les 6 références dans la même rue [...], les 3 références de l'avenue [...], qui se trouvent dans son prolongement direct, ainsi que les 4 références situées rue [...] et rue [...], très proches, ces transactions étant suffisamment récentes comme étant postérieures à 2010. La moyenne est de 2612 euros/m² ; il convient de retenir des éléments de moins-value tenant à l'état de vétusté des lieux, de l'absence de cave, mais également des éléments de plus-value tenant à la très grande superficie de l'appartement, de l'existence d'une terrasse ; de la valeur basse des termes de comparaison retenus s'agissant de copropriété et de leur ancienneté ; en conséquence il convient de retenir une valeur de 2700 euros/m², en valeur libre. L'indemnité principale au titre de l'appartement d'une superficie de 115 m² en surface habitable sera de : 115m² X 2700 euros = 310.500 euros
Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
2°surfaces d'atelier (terme entrepôt pour la SADEV)
La SCI Bligny propose des termes de comparaison pour les locaux à destination d'atelier, sans proposer de termes particuliers pour la partie qu'elle intitule locaux à destination de magasin/boutique. La SADEV 94 propose des termes de référence également sur la valeur de l'atelier, qu'elle appelle entrepôts. Le commissaire du gouvernement retient pour sa part pour la partie atelier une superficie de 527 m², sans distinction. Il convient d'examiner les termes de références des parties :
A terme de la SCI Bligny
La SCI Bligny produit 4 termes de comparaison :
-mutation du 31 décembre 2013 [...], 1866 m², 1.880.000 euros,1008 euros/m² (pièces numéro 18). Cette référence comparable peut être retenue.
-Mutation du 20 septembre 2013, 1130 m², 3.025.000 euros, 2677 euros/m² (pièce numéro 19). S'agissant de la vente de l'ensemble immobilier contre un prix payable en partie en appartement, ce terme ne peut être retenu, dès lors que les modalités de paiement en nature sont particulières.
-Mutation du 20 septembre 2013 [...], 887 m², 1.255.000 euros, 1415 euros/m² (pièce numéro 20). Cette mutation portant en réalité sur la vente d'un terrain considéré comme terrain à bâtir, après destruction de l'existant, pour y réaliser 75 logements sociaux et des locaux d'activité, pour une SHON de 5515 m², n'est pas comparable avec la vente de locaux d'activités et sera donc écartée.
-mutation du 14 juin 2013, 1886 m², 2.500.000 euros, 1326euros/m² (pièces numéro 22). Cette référence portant sur un immeuble de l'avenue Manouchain est comparable et sera retenue.
B termes de la SADEV 94
-acte de vente du 5 septembre 2010 entre les consorts Ammuzara-Bourdon /EPFIF; [...], 223 m², superficie atelier 160 m², atelier 90.000 euros, soit 562euros/m². Cette mutation datant de moins de 5 ans qui est comparable sera retenue.
-Vente du 28 décembre 2010 : [...], 349 m², superficie du local 234 m², 130.000 euros, 556 euros/m2. Cette mutation datant de moins de 5 ans qui est comparable sera retenue.
C termes du commissaire du gouvernement
Il produit 4 références de mutation de locaux d'activités sur la commune de Vitry-sur-Seine :
-29 juillet 2010 : [...], 965 m², garage au rez-de-chaussée, 455.000 euros, 1040 euros/m². La SCI Bligny indique que cette référence est trop ancienne ; cependant celle-ci date de moins de 5 ans par rapport à la date du jugement. Elle indique en outre que cette référence n'est pas comparable puisqu'il s'agit d'une superficie de 437 m² et de 49 m² ; cependant cette référence est comparable puisque le bien exproprié dans sa partie atelier est de 315 m².
-27 janvier 2012 : [...], 285 m², garage réparation automobile, 350.000euros, 1128 euros/m². La SCI Bligny indique que cette référence comporte une cour intérieure d'environ 25 m², cependant la photographie produite en page 27 de ses conclusions est insuffisante pour en rapporter la preuve. Cette référence pertinente sera retenue.
-18 avril 2012 : [...], 138 m², atelier, 100.000 euros, 1000 euros/m². La SCI Bligny demande d'écarter cette référence en indiquant qu'il ressort de la page 17 de l'acte de vente, que les constructions ont été réalisées sans autorisation d'urbanisme. Il convient effectivement pour ce motif d'écarter cette référence.
-21 décembre 2010 : [...], 345 m², atelier, 200.000 euros, 1000 euros/m². La SCI Bligny affirme sans en rapporter la preuve, que la référence de publication est inexacte car elle ne porte pas sur l'acte authentique de vente. Elle indique également que cette référence est trop ancienne ; cependant cette référence datant de moins de 5 ans par rapport à la date du jugement sera retenue.
La moyenne de tous les éléments de comparaison jugés pertinents est ainsi de : 1008+ 1326+ 562+ 556+ 1040+ 1128+ 1000 = 6620/7 = 945,71 euros, qui sera portée à 1000 euros pour tenir compte de l'ancienneté de plusieurs préférences datant de 2010.
L'indemnité principale pour la partie atelier s'établit donc à :
315 m² X1000 euros= 315.000euros.
3° autres surfaces: magasin de 150 m², boutique de 32m² et sous-sol de l'atelier de 75m²X0,4= 30m²( total de 212 m²). La SADEV propose atelier:150m²X 500 euros/m², pour le sous-sol de l'atelier 75m² X 0, 3 (surface non retenue, puisque 75 m² X 0, 4) et pour le bureau 32 m² X 1100 = 32200 euros X 0, 6 (occupation commerciale) = 21120 euros. La SCI Bligny pour 257 m², surface non retenue, demande de retenir une valeur de 2584 euros. Le commissaire du gouvernement pour une surface globale de 527m² au titre des ateliers propose la valeur de 1100 euros/m².
1°magasin de 150 m²
Il convient de retenir les références correspondant aux ateliers soit 150 m² X 1000 euros=150000 euros.
2°boutique de 32 m²
Il convient également de retenir les références correspondant aux ateliers soit 32 m² X 1000 euros =32000 euros
3°sous-sol atelier de 30 m²
Il convient de même de retenir les références concernant les ateliers soit 30m² X 1000 euros=30000 euros
L'indemnité principale s'établit à la somme de :
150.000euros + 32.000euros+ 30.000euros= 212.000euros
4°places de parkings
Le premier juge indique que l'ensemble des références retenues comme éléments de comparaison pour le logement d'habitation et pour la partie atelier ne comprenaient pas toutes un emplacement parking et qu'il convenait d'indemniser la SCI Bligny pour les 22 places de stationnement détenues; il a retenu les 3 références versées par celle-ci avec une valeur de 6000 euros soit une indemnité totale de dépossession de 132.000euros. La SCI Bligny verse 3 références émanant du rapport du cabinet [...] expertise, issues de la base notariale bien à Vitry-sur-Seine (pièce numéro 10) :
- [...], septembre 2012 : 9000euros
- [...], 30 mai 2012,5 10000euros
- 188 Q... R..., janvier 2012,6 1200euros
Elle indique cela justifie un prix moyen de 6733 euros par emplacement soit la somme de 148.126 euros. La SADEV 94 rétorque que la présence des places de stationnement n'est pas mentionnée dans le procès-verbal de transport sur les lieux, mais figure dans le rapport d'expert produit par la SCI Bligny, lequel n'est pas contradictoire; elle ajoute que les places de parking ne devraient pas faire l'objet d'une évaluation distincte dès lors qu'il s'agit de la méthode dite terrain intégré ; que plusieurs termes de comparaison retenus par le juge de première instance pour évaluer les constructions comprenaient des places de parkings ; que les termes de comparaison cités par la SCI Bligny portent sur des espaces individualisés ou en sous-sol ou encore, que seuls sont identifiables des espaces situés sur la chaussée et elle produit des documents photographiques. Le rapport du cabinet H... G... expertise est recevable, puisqu'il a été versé aux débats et soumis au contradictoire (pièce numéro 10). Le procès-verbal de transport ne mentionne pas la présence de places de stationnement, mais le premier juge qui n'est pas celui qui a effectué le transport dans la description des lieux a indiqué que « l'ensemble immobilier comprend également 22 places de stationnement » ; le commissaire du gouvernement de première instance n'en fait pas état au titre de la description du bien. Monsieur G... a indiqué la présence à droite de 16 places de parkings à l'arrière, de 3 places de parking en façade, pour le local du rez-de-chaussée gauche, 3 places de parkings. Cependant le contrat de bail commercial conclu avec la SARL auto vitrage système du 28 mai 2003 mentionne uniquement l'existence d'un « droit d'usage des parkings devant » au profit du locataire, mais celui conclu avec le bail commercial avec la société Alpha système le 23 mai 2000 ne mentionne pas l'existence de place de stationnement. La SADEV a demandé à la SCI Bligny de rapporter la preuve de ces 22 places de stationnement en produisant l'acte de vente de la parcelle en cause qui doit nécessairement faire état de ces emplacements. Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ; or alors que ni le premier juge qui a effectué le transport, ni le commissaire du gouvernement de première instance( pièce N°12) qui étaient présents le jour du transport sur les lieux n'ont noté la présence de places de stationnement, surtout au nombre de 22, la SCI ne verse pas l'acte de vente , comme elle y était invitée, mais produit uniquement une vue aérienne, (page 32 de ses conclusions) qui établit en réalité qu'il existe uniquement un surplus de terrain certes utilisé comme parking, mais sans traçage au sol, et sans emplacement individualisé.
En conséquence la présence de ces 22 places de parking au sens juridique du terme n'est pas établie. En conséquence le jugement sera infirmé et la SCI Bligny déboutée de sa demande de voir fixer une indemnité de 148 126 euros pour les places de parking.
L'indemnité totale de dépossession est donc égale à :
310.500 + 315.000 + 212.000 euros = 837500 euros
Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
- sur l'indemnité de remploi
Les taux n'étant pas contestés, elle sera calculée de manière forfaitaire :
- 5000X 0,20 = 1000 euros
- 10'000X 0,5 = 1500 euros
- 837500 euros'15000 = 822500 euros X 0,10= 82250 euros
soit un total de 84750 euros
L'indemnité totale de dépossession est donc égale à 837500 + 84750 = 922250 euros.
1°- Alors que les juges du fond ont l'obligation de ne pas dénaturer les écrits qui leur sont soumis ; que les actes de vente du 26 juin 2013 et du 16 mai 2012 versés aux débats à titre d'éléments de comparaison par la SCI Bligny à l'appui de sa demande tendant à voir fixer l'indemnité par une évaluation intégrant les différentes catégories d'usages et de destination du bien, désignent l'objet de la vente comme constituant un ensemble immobilier comportant un pavillon à usage d'habitation, un bâtiment à usage industriel et un pavillon attenant (acte du 26 juin 2013) et un ensemble immobilier comportant un pavillon d'habitation et un atelier (acte du 16 mai 2012) ; qu'il n'en résulte pas que le prix de vente représenterait une « charge foncière » ; qu'en énonçant que ces éléments de comparaison ne pourraient être pris en considération car ils porteraient sur des droits à construire et auraient pour objet la possibilité de construire sur un terrain donné une surface hors oeuvre importante et que le prix accepté représenterait la charge foncière constituée du coût d'achat du terrain, des frais de notaire, avocat, géomètre, frais de démolition, sondages, travaux de voirie, espaces verts, équipements, plafond légal de densité, frais d'architecte, de maitrise d'oeuvre, de bureau de contrôle, d'assurance, frais financiers et TVA résiduelle, la Cour d'appel les a dénaturés en violation du principe susvisé ;
2°- Alors qu'aucun principe n'exclut la possibilité pour le juge de l'expropriation de prendre en considération, pour l'évaluation de l'indemnité, des ventes ne comportant pas le numéro de publication au service de la publicité foncière ; qu'en refusant de prendre en considération des éléments de comparaison invoqués par la SCI Bligny résultant de la base BIEN des notaires portant sur des biens libres comportant le prix au mètre carré, l'adresse et les caractéristiques du bien et une référence d'enregistrement propre à la chambre des notaires, sur le fondement d'un prétendu principe selon lequel ne peuvent être pris en considération comme références pertinentes que des ventes dont le numéro de publication au service de la publicité foncière est communiqué permettant d'accéder aux actes de vente, la Cour d'appel a violé l'article L 13-15 I devenu L 322-2 du code de l'expropriation ;
3°- Alors qu'en ne répondant pas aux conclusions de la SCI Bligny qui, produisant les résultats de ses propres démarches, faisait valoir (conclusions p. 12) qu'il est possible à partir de l'indication du mois, de l'année de la mutation et de l'emplacement du bien mentionné dans la base BIEN des notaires de formuler une demande de renseignement auprès du service de la publicité foncière en utilisant un formulaire CERFA afin d'obtenir les actes de vente concernés et ce même sans leur numéro de publication au service de la publicité foncière, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°- Alors que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en se fondant pour évaluer le bien exproprié, sur des termes de comparaison fournis par le commissaire du gouvernement, après avoir admis que ces termes de comparaison portent sur des lots de copropriété dont la valeur n'est pas comparable à celle du bien exproprié dont la valeur est supérieure, la Cour d'appel a violé l'article L 13-13 devenu L 321-1 du code de l'expropriation ;
5°- Alors que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; qu'en se fondant pour évaluer le bien exproprié, sur des éléments de comparaison produits par le commissaire du gouvernement et par la SADEV 94 datant de 2010 et 2011 quand le jugement déféré ayant été rendu le 7 juillet 2014 c'est à cette date qu'elle devait estimer le bien exproprié, la Cour d'appel a violé l'article L 13-15 I devenu L 322-1 du code de l'expropriation ;
6°- Alors qu'en se livrant à un réajustement de la valeur du bien exproprié pour tenir compte de l'ancienneté des éléments de comparaison et de la circonstance qu'il s'agit de copropriété, sans aucune précision sur le mode de calcul de ce réajustement, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-13 devenu L 321-1 du code de l'expropriation ;
7°- Alors qu'en retenant comme élément de référence la vente du 12 décembre 2011 portant sur un bien qui relève du secteur social pour un prix dont l'acte précise ainsi que le faisait valoir la SCI Bligny (conclusions p. 19 et s) qu'il est inférieur au prix du marché, la vente du 15 novembre 2011 correspondant à une vente réalisée par la société Vitry Invest signalée dans un plan de sauvegarde comme étant débitrice de la majorité des charges de copropriété, la vente du 5 novembre 2011 consentie par un vendeur contraint de céder son bien alors qu'il était soumis à des contraintes financières, et les ventes du 30 mai 2014, du 21 janvier 2014, 29 juillet 2013 assorties de clauses anti spéculatives dans le cadre d'une action d'insertion sociale ayant donné lieu à une minoration des prix, sans préciser en quoi ces éléments de référence seraient néanmoins « comparables », la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-13 devenu L 321-1 du code de l'expropriation ;
8°- Alors qu'en ne répondant pas aux conclusions de la SCI Bligny qui faisait valoir (conclusions p. 16) que les termes de comparaison invoqués par le commissaire du gouvernement ne sont pas comparables dès lors qu'ils ne portent pas sur des biens n'épuisant pas comme c'est le cas pour le bien exproprié, la totalité des droits à construire, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
9°- Alors qu'en ne répondant pas aux conclusions de la SCI Bligny qui faisait valoir (conclusions p. 28 et s.) que les termes de comparaison produits par la SADEV 94 pour la partie des locaux à usage d'activité ne peuvent être retenus s'agissant de mutations conclues par la SADEV 94 elle-même ou par l'établissement public foncier d'Ile de France qui ne résultent pas d'un marché libre mais d'un marché captif non représentatif, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
10°- Alors qu'en retenant comme élément de comparaison pour l'évaluation de l'atelier, de la boutique et du sous-sol, une vente portant sur un atelier de 160 m2 situé [...], invoqué par la SADEV 94 comme élément de référence, sans répondre aux conclusions de la SCI Bligny qui faisait valoir (conclusions p. 23 et 31) que les écritures de la SADEV comportent une erreur factuelle, car il ressort de l'acte de vente produit que ce bien est un atelier d'une surface de 11,20m2, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
11°- Alors qu'en retenant comme élément de comparaison pour l'évaluation de l'atelier, de la boutique et du sous-sol, une vente portant sur un atelier de 160 m2 situé [...], invoqué par la SADEV 94 comme élément de référence (arrêt p. 14) sans répondre aux conclusions de la SCI Bligny qui faisait valoir qu'il résulte de l'acte de vente de ce bien qu'il a été vendu occupé, tandis que le bien exproprié est libre de toute occupation (conclusions p.31), la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
12°- Alors qu'en admettant l'existence d'un surplus de terrain utilisé comme parking sans répondre aux conclusions de la société Bligny qui faisait valoir que le prix unitaire moyen des parties ateliers et boutiques doit être rehaussé en raison de l'existence de ce parking (conclusions p. 33), la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
13°- Alors que comme cela résulte des propres constatations de l'arrêt attaqué tant la SADEV 94 que le commissaire du gouvernement offraient la somme de 1.100 euros le m2 au titre de la surface de la boutique ; qu'en fixant à 1000 euros le m2 la valeur de la surface de la boutique de 32 m2, la Cour d'appel méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
14°- Alors qu'en se fondant pour écarter la mutation du 20 septembre 2013 invoquée par la SCI Bligny dont le prix était fixé en espèces, sur la circonstance qu'une partie de ce prix devait être payée en nature, la Cour d'appel a statué par un motif inopérant privant sa décision de base légale au regard des articles L 322-1 et L 322-2 du code de l'expropriation ;
15°- Alors que la SCI Bligny proposait (conclusions p. 24) des termes de comparaison pour la partie atelier et une série de termes de comparaison particuliers pour l'évaluation de la partie de l'immeuble à destination de boutique et de magasin ; qu'en affirmant que la SCI Bligny ne proposerait pas de termes de comparaisons particuliers pour la partie à destination de magasin, boutique, la Cour d'appel a dénaturé ces conclusions en violation du principe selon lequel le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les écrits qui lui sont soumis ;
16°- Alors qu'en se bornant à affirmer sans autre explication que pour l'évaluation de l'indemnité due au titre de l'expropriation du magasin, de la boutique et du sous-sol atelier, il conviendrait de retenir les références correspondant aux ateliers, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-13 devenu L 321-1 du code de l'expropriation.