LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 15 juin 2017), que, par acte du 29 juin 2009, M. et Mme Y... et Mme Z... (les consorts Y...) ont vendu un bien immobilier à M. et Mme C...  ; que, soutenant que l'immeuble était affecté de vices et de malfaçons, les acquéreurs ont sollicité la désignation d'un expert ; qu'à la suite du dépôt du rapport d'expertise et du refus de M. et Mme C...  de restituer les sommes consignées chez le notaire, les consorts Y... les ont assignés en restitution de ces sommes ; que M. et Mme C...  ont reconventionnellement sollicité leur condamnation au paiement de diverses sommes au titre de réparation des désordres affectant l'immeuble vendu sur le fondement des vices cachés, de l'obligation de délivrance et du dol, ainsi qu'à titre de dommages-intérêts ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme C...  font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes tendant à la condamnation des consorts Y... au paiement des réparations au titre des désordres affectant l'immeuble vendu, de dommages-intérêts et d'une indemnité complémentaire en réparation des troubles subis ;
Mais attendu que, la cour d'appel ayant retenu, par des motifs non critiqués, que les demandes formées sur le fondement de la garantie des vices cachés étaient forcloses et le rapport d'analyse critique, qu'elle a refusé d'examiner, n'ayant été invoqué qu'au soutien de cette action, le moyen est sans portée ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme C...  font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes tendant à la condamnation des consorts Y... au paiement des réparations au titre des désordres affectant l'immeuble vendu et d'une indemnité complémentaire en réparation des troubles subis ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu qu'au vu des factures d'électricité des 14 avril 1998 et 12 avril 1999, de la taxe d'habitation 1998 et de la redevance audiovisuelle 1998 la maison vendue à M. et Mme C...  était occupée avant le 1er janvier 1998 et que l'acte de vente du 29 juin 2009 ne contenait aucune allégation mensongère relative à l'achèvement de la construction depuis plus de dix ans, que l'information sur le fait que la maison avait été construite par les vendeurs ne présentait aucun intérêt pour les acquéreurs après l'expiration du délai de garantie décennale et que M. et Mme C...  ne rapportaient pas la preuve que les consorts Y... avaient intentionnellement dissimulé cette information, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a, par ces seuls motifs, pu en déduire, abstraction faite de motifs surabondants, que les demandes d'indemnisation des désordres et des troubles subis devaient être rejetées et a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme C...  aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme C...  et les condamne à payer à M. et Mme Y... et Mme Z... la somme globale 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six décembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Delamarre et Jehannin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme C... ,
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux C...  de leur demande tendant à ce que les époux Y... soient condamnés à leur payer les sommes de 131 151,90 € TTC au titre des réparations des désordres affectant l'immeuble vendu et 20 000 € à titre de dommages et intérêts, et tendant à ce que les consorts Y... soient solidairement condamnés à leur payer une indemnité complémentaire de 40 000 € en réparation des troubles, tracas, pertes de jouissance, causés par l'ampleur des travaux liés aux désordres, du préjudice moral lié au sentiment d'avoir été trompé, et de la nécessité de désenclaver l'immeuble;
AUX MOTIFS QUE :
« C'est à bon droit que les consorts Y... font valoir que le rapport d'analyse critique de Monsieur A... du 26 février 2011 qui n'a pas été soumis à Monsieur B... dans le cadre d'un débat contradictoire avant la clôture des opérations d'expertise ne peut servir de base à la cour pour statuer sur les demandes indemnitaires des époux C...  particulièrement en ce qu'il relève des désordres ou formule des critiques nouvelles postérieurement au dépôt du rapport d'expertise judiciaire ; que le rapport de Monsieur B... en date du 30 décembre 2011 répond en 44 pages de façon détaillée, argumentée et circonstanciée à la mission qui lui a été confiée par ordonnance du 9 février 2010 à l'issue d'une analyse technique minutieuse et objective dans le cadre de laquelle l'expert a, ainsi qu'il lui était demandé, analysé le premier rapport d'expertise officieuse du 2 octobre 2009 de Monsieur A... et a répondu aux dires des époux C...  que ce dernier assistait durant les opérations d'expertise ; que la cour observe en outre que les appelants ne sollicitent pas l'annulation du rapport de Monsieur B... se limitant à reprendre à leur compte, pour chacun des désordres, les critiques de leur expert » ;
ALORS QUE si le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise amiable réalisée à la demande de l'une des parties, il est tenu d'examiner toute pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que « le rapport d'analyse critique de M. A... du 26 février 2011, qui n'a pas été soumis à M. B... dans le cadre d'un débat contradictoire avant la clôture des opérations d'expertise ne peut servir de base à la cour pour statuer sur les demandes indemnitaires des époux C... , particulièrement en ce qu'il relève des désordres ou formule des critiques nouvelles postérieurement au dépôt du rapport d'expertise judiciaire » (arrêt, p. 9, alinéa 2) ; qu'en statuant ainsi, quand il était constant que le rapport de M. A... avait été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des plaideurs, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux C...  de leur demande tendant à ce que les époux Y... soient condamnés à leur payer la somme de 131 151,90 € TTC au titre des réparations des désordres affectant l'immeuble vendu, et tendant à ce que les consorts Y... soient solidairement condamnés à leur payer une indemnité complémentaire de 40 000 € en réparation des troubles, tracas, pertes de jouissance, causés par l'ampleur des travaux liés aux désordres, du préjudice moral lié au sentiment d'avoir été trompé, et de la nécessité de désenclaver l'immeuble ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE :
« Sur les demandes indemnitaires fondées sur le dol : qu'à titre subsidiaire, les époux C...  sollicitent, sur le fondement des articles 1116, 1117 et 1382 du Code civil, la condamnation des consorts Y... à la somme de 131 151,90 euros TTC correspondant au coût des réparations des désordres qu'ils affirment affecter l'immeuble vendu ; qu'en application de l'article 1116 ancien du Code civil alors applicable au litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'il ne se présume pas et doit être prouvé ; qu'il appartient donc aux époux C...  de rapporter la preuve du dol par mensonge ou réticence ainsi que de l'erreur déterminante qu'il a provoquée ; que les appelants soutiennent que les vendeurs ont affirmé que les travaux avaient été réalisés par des professionnels sans jamais produire à l'agence immobilière les factures qu'elle leur réclamait et que, s'ils avaient su qu'il s'agissait d'une autoconstruction, ils se seraient fait assister d'un expert lors de la visite de l'immeuble et aurait offert un prix d'achat bien moindre ; qu'au vu des factures EDF des 14 avril 1998 et 12 avril 1999, de la taxe d'habitation 1998 et de la redevance audiovisuelle 1998 produites en cours d'expertise, Monsieur B... a logiquement conclu que la maison vendue aux époux C...  était occupée avant le 1er janvier 1998 ; qu'il s'en déduit que, au jour de la vente, le délai de la garantie décennale était expiré et que les acquéreurs ne peuvent soutenir utilement qu'ils ont été privés d'une telle garantie par le dol qu'ils invoquent ; que l'acte de vente du 29 juin 2009 ne contient aucune allégation mensongère relative à la construction de la maison édifiée sur la parcelle [...] puisqu'il y est mentionné que l'immeuble a été construit et achevé dans sa totalité depuis plus de dix ans ; que pour affirmer que les époux Y... leur ont sciemment dissimulé l'autoconstruction de la maison vendue, les époux C...  se fondent sur des courriers en date des 8 novembre 2010 et 10 juillet 2012 du responsable de l'agence immobilière AVIS IMMOBILIER aux termes desquels celui-ci affirme que Monsieur Y... a toujours soutenu que les travaux avaient été réalisés par des artisans et qu'elle n'a pas pu obtenir les coordonnées des entreprises qu'elle avait pourtant réclamées ; que cependant, le seul courrier adressé par l'agence immobilière aux époux Y... qui l'ont reçu le 26 septembre 2009 ne permet pas de prouver cette réclamation avant la vente puisqu'il est postérieur à celle-ci ; que par ailleurs, la preuve de la réalité du mensonge de Monsieur Y... ne peut résulter uniquement des courriers de l'agence immobilière rédigés à la demande des époux C...  alors que celle-ci, non partie à la procédure, aurait pu voir sa responsabilité engagée pour avoir laissé conclure la vente malgré l'absence de réception des factures qu'elle soutient avoir vainement réclamées ; que les époux Y... affirment qu'il ne leur a jamais été demandé comment avait été construite la maison qu'ils n'ont donc pas apporté d'information à ce sujet ; que le fait de construire soi-même une maison ne constitue pas une faute et rien ne permet d'affirmer que, après l'expiration du délai de garantie décennale, une telle information présentait, pour les acquéreurs, un quelconque intérêt ; que les époux C...  ne rapportent pas la preuve qui leur incombe que les vendeurs ont intentionnellement dissimulé cette information dans le but d'emporter leur consentement alors qu'il résulte du rapport d'expertise que Monsieur B..., questionné par l'expert judiciaire sur la construction, a indiqué, sans que Monsieur B... fasse état d'une quelconque réticence, sa qualité d'autoconstructeur ; qu'à supposer prouvé le mensonge ou la réticence dolosive d'information, les premiers juges ont pertinemment constaté que les époux C...  ne peuvent utilement soutenir le caractère déterminant du dol dans leur décision de contracter puisque, en l'absence de connaissance ou de certitude quant aux conditions de construction de la maison, ils ont néanmoins signé une promesse synallagmatique de vente les 26 et 31 mars 2009 puis, trois mois après, l'acte authentique de vente ; qu'en tout état de cause, en cas de dol prouvé, les époux C... , qui ont fait le choix de ne pas demander l'annulation du contrat, devraient prouver qu'ils ont perdu une chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses et leur préjudice ne pourrait donc pas être évalué à hauteur du coût des travaux de reprise des désordres dont ils affirment que l'immeuble vendu est affecté ; qu'en effet, ces désordres ne résultent que de malfaçons qui auraient pu être commises dans le cadre d'un chantier réalisé par des professionnels du bâtiment ; qu'au surplus, cette perte de chance s'avérerait très minime en l'espèce puisqu'il résulte du rapport d'expertise de Monsieur B... établi à l'issue d'opérations d'expertise contradictoires en présence de l'expert conseil des époux C...  et sur la base du rapport d'expertise officieuse de celui-ci en date du 13 octobre 2009, que les désordres et non-conformités sur lesquels les appelants fondent leurs demandes indemnitaires étaient connus des acquéreurs qui envisageaient une rénovation lourde de l'immeuble et que les travaux réparatoires sont estimés par l'expert judiciaire à la somme totale de 11 340 euros : qu'au total, la cour confirmera le jugement déféré en ce qu'il a débouté les époux C...  de toutes leurs demandes indemnitaires fondées tant sur l'obligation de délivrance que sur le dol ou la responsabilité délictuelle » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE :
« En ce qui concerne le dol reproché aux vendeurs pour n'avoir pas dit que l'immeuble avait été construit par eux-mêmes, il est produit copie d'un courrier recommandé reçu le 26 septembre 2009 par les époux Y... par lequel l'agence immobilière « réitérait » sa demande de transmission des documents relatifs à l'édification de la maison (dossier de permis de construire, coordonnées des entreprises, factures, assurances
) ; que compte tenu de la proximité de la date de ce courrier avec celle de l'acte de vente, il s'en déduit nécessairement que la demande avait été faite antérieurement à la signature de l'acte authentique ; qu'or, dans un courrier du 10 juillet 2012, l'agence confirme que M. Y... a toujours affirmé que la construction de la maison avait été réalisée par des artisans, ce qui est contredit par l'absence de communication des pièces concernant ceux-ci ; que le silence à caractère dolosif des vendeurs est ainsi établi ; que pour autant, en application de l'article 1116 du code civil, le dol n'est une cause de nullité, ou ne peut être le fondement d'une demande de dommages et intérêts, que lorsque les manoeuvres pratiquées par une partie sont telles qu'il est évident que, sans elles, l'autre n'aurait pas contracté ; qu'or en l'espèce, malgré l'absence de réponse à leur demande, les époux C...  ont contracté : il en résulte que la réticence, voire le mensonge de M. Y... sur les conditions de construction, n'ont pas revêtu un caractère déterminant dans le consentement des époux C...  puisque l'absence de certitude sur ces conditions ne les a pas empêchés de régulariser l'acte » ;
ALORS 1/ QU'est réputé constructeur la personne qui vend après achèvement un ouvrage qu'elle a construit ; que le délai de garantie décennale commence alors à courir à compter de la date où les travaux sont achevés, de sorte que l'ouvrage est utilisable et propre à sa fonction ; qu'en l'espèce, pour dire expiré le délai de garantie décennale à la date de la vente, et écarter le dol invoqué par les acquéreurs à ce titre, la cour d'appel a retenu qu' « au vu des factures EDF des 14 avril 1998 et 12 avril 1999, de la taxe d'habitation 1998 et de la redevance audiovisuelle 1998 produites en cours d'expertise, M. B... a logiquement conclu que la maison vendue aux époux C...  était occupée avant le 1er janvier 1998 (arrêt, p. 11, antépénultième alinéa) ; qu'en statuant ainsi, par des motifs totalement impropres à établir qu'au 1er janvier 1998, les travaux étaient achevés et que l'ouvrage était utilisable et propre à sa fonction, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1792-1 et 1116 du code civil, dans leur rédaction applicable en la cause ;
ALORS 2/ QU'est réputé constructeur la personne qui vend après achèvement un ouvrage qu'elle a construit ; que le délai de garantie décennale commence alors à courir à compter de la date où les travaux sont achevés, de sorte que l'ouvrage est utilisable et propre à sa fonction ; qu'en l'espèce, les époux C...  soutenaient expressément dans leurs conclusions qu'il résultait d'une attestation de la mairie de Crac'h, régulièrement versée aux débats, que M. Philippe Y... avait déposé une déclaration d'achèvement des travaux le 4 décembre 1999 ; qu'en retenant pourtant que « l'acte de vente du 29 juin 2009 ne contient aucune allégation mensongère relative à la construction de la maison édifiée sur la parcelle [...] puisqu'il y est mentionné que l'immeuble a été construit et achevé dans sa totalité depuis plus de dix ans » (arrêt, p. 11, pénultième alinéa), sans rechercher s'il ne résultait pas de l'attestation que cette affirmation était mensongère, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1792-1 et 1116 du code civil, dans leur rédaction applicable en la cause ;
ALORS 3/ QUE commet une faute la personne qui vend après achèvement un ouvrage qu'elle a construit sans informer l'acquéreur qu'elle a la qualité de constructeur ; que pour écarter toute réticence dolosive en l'espèce, la cour d'appel a retenu que « le fait de construire soi-même une maison ne constitue pas une faute, et rien ne permet d'affirmer que, après l'expiration du délai décennal, une telle information présentait pour les acquéreurs, un quelconque intérêt » (arrêt, p. 12, alinéa 4) ; qu'en statuant ainsi quand l'information recelée était décisive, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause ;
ALORS 4/ QUE la réticence dolosive, lorsqu'elle est invoquée au soutien d'une action indemnitaire et non comme cause d'annulation du contrat, engage la responsabilité de son auteur quand bien même elle serait dépourvue de caractère intentionnel ; qu'en déboutant pourtant en l'espèce, les époux C...  de leur action indemnitaire au prétexte qu'ils « ne rapportent pas la preuve qui leur incombe que les vendeurs ont intentionnellement dissimulé cette information dans le but d'emporter leur consentement » (arrêt, p. 12, alinéa 5), la cour d'appel a violé les articles 1116 et 1382 du code civil, dans leur rédaction applicable en la cause ;
ALORS 5/ QUE la réticence dolosive, lorsqu'elle est invoquée au soutien d'une action indemnitaire et non comme cause d'annulation du contrat, engage la responsabilité de son auteur quand bien même elle n'aurait pas été déterminante du consentement ; qu'en déboutant pourtant en l'espèce, les époux C...  de leur action indemnitaire au prétexte qu'ils « ne peuvent utilement soutenir le caractère déterminant du dol dans leur décision de contracter puisque, en l'absence de connaissance ou de certitude quant aux conditions de construction de la maison, ils ont néanmoins signé une promesse synallagmatique de vente les 26 et 31 mars 2009 puis, trois mois après, l'acte authentique de vente » (arrêt, p. 12, alinéa 6), la cour d'appel a violé les articles 1116 et 1382 du code civil, dans leur rédaction applicable en la cause ;
ALORS 6/ QUE le juge qui refuse d'évaluer un préjudice dont il a constaté l'existence commet un déni de justice ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté l'existence même du préjudice subi par les époux C...  en retenant que celui-ci consistait en une perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses, et que ce préjudice « s'avèrerait très minime en l'espèce » (arrêt, p. 12, alinéa 8) ; qu'en refusant d'évaluer le dommage, eut-il même été faible, la cour d'appel a violé l'article 4 du code civil