LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 15 avril 2010), que la société KFC France (KFC) a, par trois baux dérogatoires successifs, donné en location des locaux à usage commercial à la société Clarest, dont le représentant, M. X..., avait adhéré à son réseau de franchise ; qu'avant le terme de la dernière période, la société KFC a manifesté son intention de reprendre les locaux, mais que les parties ont entrepris de négocier les modalités d'une poursuite de leurs relations contractuelles ; que ces négociations n'ayant pas abouti et la société Clarest soutenant que, laissée en possession, elle était titulaire d'un bail commercial, la société KFC l'a assignée aux fins de voir ordonner son expulsion ;
Attendu que la société KFC fait grief à l'arrêt de dire que la société Clarest bénéficiait d'un contrat de bail soumis au statut des baux commerciaux, alors, selon le moyen : 
1°/ que le preneur ne reste ni n'est laissé en possession, au sens de l'article L. 145-5 du code de commerce, lorsque, avant l'expiration du bail dérogatoire, le bailleur lui a expressément notifié sa volonté de récupérer les locaux et que, pendant une courte période après la date d'expiration du même bail dérogatoire, les parties sont sans succès entrées en négociation en vue de la conclusion imminente d'un nouveau bail dérogatoire, le seul maintien pendant cette période temporaire ne suffisant alors pas à caractériser le maintien en possession légalement exigé ; qu'en l'espèce, la société KFC faisait valoir qu'après avoir notifié à la société Clarest antérieurement au terme du dernier bail dérogatoire son intention expresse de ne pas le renouveler, elle n'avait accédé à sa demande de la laisser temporairement dans les lieux qu'à seule fin de poursuivre les négociations portant sur les nouvelles conditions d'un nouveau bail dérogatoire d'une part, qu'elle lui avait proposé le 24 juillet 2008 un projet de bail de courte durée d'autre part, lui avait finalement réclamé dès le 24 septembre 2008 (soit deux mois après le terme du contrat) son départ immédiat à défaut de signature de cet acte ; qu'en retenant que le maintien dans les lieux du preneur, suffisait à générer un nouveau bail soumis aux dispositions de l'article L. 145-5 du code de commerce, après avoir pourtant constaté que la société KFC avait manifesté une opposition de principe au maintien dans les lieux de la société Clarest antérieurement à la date d'expiration du contrat dérogatoire et après avoir affirmé qu'était indifférent le maintien dans les lieux en raison de négociations en cours, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
2°/ que les juges du fond ne peuvent dénaturer les écrits qui leur sont soumis ; qu'en l'espèce, dans la lettre du 24 septembre 2008, le conseil de la société KFC indiquait à la société Clarest : « la patience de la société KFC a des limites. Celle-ci ne tolérera plus que vous occupiez sans droit ni titre les locaux sis 303-305, avenue du Général de Gaulle à Clamart, alors que vous refusez la signature d'un contrat que vous aviez pourtant convenu de signer. Dès lors en l'absence de régularisation ou de remise des clés dans le délai de 8 jours à compter de la réception de la présente, elle engagera toutes procédures utiles en vue de la récupération des locaux et d'obtenir la juste réparation de son préjudice » ; qu'en affirmant que ce courrier établissait la volonté de la société KFC de tolérer « sans équivoque » le maintien du preneur dans les lieux, lorsqu'il en résultait que la société KFC n'avait toléré le maintien temporaire du preneur qu'en vue de négocier et de conclure, à sa demande, un nouveau bail dérogatoire à de nouvelles conditions et réclamait son départ imminent à défaut d'une telle conclusion, la cour d'appel a dénaturé les énonciations claires et précises de ce document et violé le principe selon lequel le juge ne peut dénaturer les éléments de la cause ;
3°/ que la seule succession de baux dérogatoires ne caractérise pas, en tant que telle, une volonté de porter atteinte aux droits du preneur dès lors qu'ils ont été conclus à la demande du preneur et dans l'intérêt réciproque des deux parties ; qu'en l'espèce, la société KFC faisait valoir qu'aux termes des divers actes conclus entre les parties, le bail dérogatoire devait permettre au preneur d'acquérir le bail à construction au terme contractuel ; qu'elle faisait valoir que le preneur avait lui-même sollicité la prorogation de chacun des baux dérogatoires, faute d'être financièrement en mesure d'honorer cette promesse d'acquisition ; qu'enfin, elle soulignait que la veille de l'expiration du dernier bail dérogatoire, la société Clarest affirmait être « toujours dans l'attente » de la proposition du bail de « courte durée » d'un an ; qu'en affirmant qu'aucune déloyauté ne pouvait être imputée à la société Clarest qui était revenue sur cette déclaration au lendemain de l'expiration du dernier bail dérogatoire au prétexte que la société KFC, partenaire « en position de force », n'apportait aucune justification à la succession de baux de courte durée, sans rechercher si le preneur n'avait pas exprimé à plusieurs reprises un intérêt à la conclusion de baux dérogatoires et s'il n'avait pas sollicité lui-même, jusqu'à la veille du terme du dernier bail, le renouvellement des baux dérogatoires afin d'honorer sa promesse d'acquisition, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-5 du code de commerce et du principe selon lequel la fraude corrompt tout ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la société KFC, si elle avait, par deux courriers adressés au preneur avant le terme du dernier en date des baux dérogatoires, manifesté une opposition de principe au maintien dans les lieux de la société Clarest et annoncé différentes diligences aux fins d'une reprise des locaux à ce terme, souhaitait en réalité amener la société Clarest à un accord sur les modalités d'une poursuite de leur relations contractuelles et n'a d'ailleurs accompli aucune des diligences annoncées, la cour d'appel, qui n'a pas dénaturé le courrier du 24 septembre 2008 mais l'a interprété au regard de son contexte, et n'a pas retenu que la succession des baux dérogatoires caractérisait un manquement de la société KFC au devoir de loyauté, en a souverainement déduit que la société Clarest avait été laissée en possession et que s'était ainsi opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société KFC France aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société KFC France à payer à la société Clarest la somme de 2500 euros rejette la demande de la société KFC France ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit juin deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux conseils pour la société KFC France
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que la société CLAREST bénéficiait, par application des dispositions de l'article L. 145-5 alinéa 2 du Code de commerce, d'un contrat de bail commercial soumis aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du même Code, sur les locaux situés à CLAMART, D'AVOIR en conséquence débouté la société KFC de ses demandes tendant à obtenir l'expulsion de la société CLAREST desdits locaux, la résiliation du contrat de franchise conclu avec la société CLAREST et des dommages et intérêts en réparation de son préjudice, outre D'AVOIR condamné la société KFC à une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, en sus de la même somme allouée en première instance à ce titre ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE comme l'a exactement rappelé le premier juge, selon l'article L. 145-5 alinéas 1 et 3 du code de commerce, en sa rédaction applicable à la cause, « les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans.
Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est régir, dispositions du présent chapitre. Il en est de même en cas de renouvelle exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail p le même local » ; que KFC fait valoir que de nombreux échanges ont jalonné les mois qui précédaient le terme (19 juin) du bail de courte durée ; que ne parvenant pas à comprendre les tergiversations de CLAREST, elle a décidé de le placer face à ses responsabilités en lui écrivant, le 28 mai 2008, « du fait de votre absence permanente de prise de position, malgré nos nombreux rappels et notamment celui du 16 mai 2008, nous considérons que vous ne souhaitez plus poursuivre l'exploitation de ce site au-delà du 19 juin, date d'expiration du bail de courte durée, et nous en prenons acte. » ; qu'à la suite de ce courrier, une réunion s'est tenue, entre les parties, le 29 mai 2008, à la suite de laquelle CLAREST a pris des engagements verbaux, qui n'ont cependant pas été suivis d'effet ; qu'elle a alors écrit à CLAREST pour lui faire part de sa profonde déception face au comportement de fuite permanente et de défiance, puis lui a fait savoir qu'il y avait lieu de tirer les conséquences de ce blocage, lui indiquant, par lettre recommandée AR en date du 17 juin 2008, que « ...notre contrat de bail de courte durée sur Clamant expirera, comme prévu, le 19 juin 2008 au soir, ce qui implique que notre société doit pouvoir assurer la gestion directe du restaurant à compter du 20 juin au matin » ; que ce courrier excluait formellement que le bail de courte durée puisse se prolonger au-delà du 19 juin ; que le lendemain, soit le 18 juin, CLAREST lui écrivait dans le but de relancer les pourparlers, notamment quant à la possibilité de conclure un nouveau bail de courte durée, sa lettre se terminant par un paragraphe intitulé (en gras) Bail de courte durée indiquant que «Nos conseils ont évoqué la possibilité de prolonger le bail de Clamant pour une période d'un an et d'envisager l'acquisition du bâtiment. ...J Aujourd'hui par mail, vous indiquez que vous prenez la gestion du restaurant le 20 juin. (... Quid de la possibilité de prolongation du bail ? » qu'elle ajoute qu'une reprise des négociations aboutissait à ce qu'elle soit d'accord pour la signature d'un nouveau bail de courte durée emportant renonciation aux dispositions « du décret du 30 septembre 1953 » après l'expiration du bail précédent ; qu'un nouveau contrat de bail de courte durée, de même type que le précédent, était alors adressé par KFC à CLAREST le 23 juillet 2008 ; que cependant, du fait de la période de vacances et de l'accord verbal des parties, elle s'était simplement contentée de rappeler qu'il fallait signer le nouveau bail de courte durée dans les meilleurs délais ; que KFC fait encore valoir que depuis le début de leurs relations contractuelles, les parties ont visé la réalisation d'un objectif rappelé notamment à l'article C 21 de l'annexe C du contrat de franchise (clauses additionnelles au contrat) ainsi que dans la déclaration préalable figurant tant dans le contrat de bail de courte durée signé le 22 juin 2004 que dans le contrat de bail de courte durée signé le 21 juillet 2006, à savoir une indivisibilité entre les contrats de franchise, d'une part, et les baux, d'autre part ; qu'elle en conclut que si, pour une raison quelconque, l'objectif final ne peut être atteint, les contrats dont la seule raison d'être est de servir cet objectif ne peuvent naturellement survivre à cette situation ; qu'elle ajoute que les parties n'étant pas parvenues à trouver un terrain d'entente pour le renouvellement du contrat de bail à l'échéance du 19 juin 2008, il ne peut lui être fait reproche de n'avoir pas consenti à conclure un nouveau contrat de bail ; que KFC souligne que les dispositions de l'article L. 145-5 du code de commerce ne saurait recevoir application dès lors qu'elle a toujours manifesté son opposition à ce que le preneur reste dans les lieux, ayant écrit a plusieurs reprises qu'elle n'entendait pas poursuivre la relation contractuelle ; qu'elle ajoute que ne l'eût-elle pas écrit que les stipulations du contrat de bail eussent suffi à convaincre que le silence des parties ne pouvait en aucun cas être assimilé à un accord ; qu'elle souligne à cet égard que l'article 4 du contrat de bail stipule que celui-ci « n'est pas renouvelable tacitement. L'arrivée du terme prévu met ainsi automatiquement fin au contrat et vaut congé délivré au preneur, sauf accord futur et particulier entre les parties, de sorte que le preneur s'il se maintenait en les lieux au-delà du terme convenu, ne pourrait prétendre y être laissé par la volonté du bailleur et revendiquer le bénéfice du statut des baux commerciaux tel qu'il résulte des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce »; qu'en outre elle ne s'est pas contentée de cette stipulation et qu'elle a écrit à CLAREST afin de lui notifier clairement son opposition à toute reconduction du bail ; qu'ainsi le 28 mai 2008, elle écrivait que « du fait de votre absence permanente de prise de position, malgré nos nombreux rappels et notamment celui du 16 mai 2008, nous considérons que vous ne souhaitez plus poursuivre l'exploitation de ce site au-delà du 19 juin, date d'expiration du bail de courte durée, et nous en prenons acte. Au vu de la date imminente d'expiration du bail, notre société, comme déjà exprimé dans notre précédent courrier, commence à coordonner les actions nécessaires à la reprise de la gestion directe notamment : - état des lieux contradictoire établi entre les parties, - transfert de la liste du personnel, - inventaire matériel et stock de reprise, - liste des fournisseurs et autres prestataires de service, - formalités de publicité légale,- transfert des licences de boisson du site, - remise à notre société de tous les manuels, classeurs et autres documents relatifs à nos standards et procédures opérationnels. Notre conseiller franchise vous contactera avant la fin du mois de mai afin d'organiser la planification des actions ci-dessus mentionnées, de façon à permettre une transition dans les meilleures conditions » ; que par ailleurs, le 17 juin 2008, elle confirmait sa position en écrivant que « dans ce contexte, et comme déjà exprimé à plusieurs reprises, nous vous informons que notre contrat de bail de courte durée sur Clamart expirera, comme prévu, le 19 juin 2008 au soir, ce qui implique que notre société doit pouvoir assurer la gestion directe du restaurant à compter du 20 juin au matin. Pour ce faire, nous vous demandons de bien vouloir mettre à notre disposition l'ensemble des documents recensés dans notre courrier du 28 mai dernier afin que l'équipe franchise de notre société puisse les récupérer au plus tard le 19 juin après-midi. L'état des lieux contradictoire à établir entre nos deux sociétés sera effectué le 20 juin au matin, date à laquelle vous nous remettrez les clés du restaurant » ; qu'elle considère que, dans de telles circonstances, il est exclu que la reconduction puisse résulter du simple fait que le preneur ne quitte pas les lieux ; cependant que si, antérieurement au 19 juin 2008, KFC manifestait une opposition de principe au maintien dans les lieux de CLAREST, il n'en demeure pas moins qu'à l'arrivée du terme convenu, elle a agi de façon contradictoire avec les écrits qu'elle avait envoyés et a adopté une attitude tolérant, sans équivoque, ledit maintien dans les lieux; qu'elle l'a même écrit, de façon tout à fait explicite, dans son courrier du 24 septembre 2008 ; que par voie de conséquence et par application des dispositions susvisées de l'article L. 145-5 du code de commerce, il s'est opéré un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du chapitre 5 du titre IV du livre premier du code de commerce, la circonstance que KFC ait laissé CLAREST dans les lieux eu égard au fait que des négociations entre les parties étaient encore en cours étant, à cet égard indifférente, tout comme sont, indifférentes les manifestations écrites contraires antérieures au maintien dans les lieux et l'économie générale dans laquelle s'était inscrit le bail expiré ; qu'enfin, s'agissant des stipulations du bail expiré, elles sont sans effet dès lors que CLAREST ne pouvait valablement renoncer, lors de la signature de ce bail dérogatoire, au droit qui pouvait naître, à l'expiration de celuici, par application des dispositions de l'article L. 145-5 susvisé du code de commerce ; sur la demande de résiliation du contrat de franchise que KFC fait valoir qu'elle est justifiée tant par l'expulsion de la société CLAREST que par la perte de confiance engendrée par l'attitude de celle-ci ; sur le premier point, que CLAREST n'étant pas expulsée, le moyen est devenu inopérant ; sur le second point, qu'aucun élément n'est soulevé pour en justifier ; qu'en toute hypothèse, si le contrat de franchise est conclu intuitu personae, ce caractère ne saurait être prétexte à sa résiliation au simple motif de la survenance de désaccords entre les parties ; qu'il en est spécialement ainsi lorsque lesdits désaccords résultent, comme en l'espèce, de la demande de l'une d'entre elles de bénéficier de droits qui lui sont reconnus par des dispositions d'ordre public ; sur la demande de KFC d'indemnisation de ses préjudices, qu'il ne saurait y être fait droit, les préjudices allégués ne résultant pas d'une faute de CLAREST ;
1°) ALORS QUE le preneur ne reste ni n'est laissé en possession, au sens de l'article L. 145-5 du Code de commerce, lorsque, avant l'expiration du bail dérogatoire, le bailleur lui a expressément notifié sa volonté de récupérer les locaux et que, pendant une courte période après la date d'expiration du même bail dérogatoire, les parties sont sans succès entrées en négociation en vue de la conclusion imminente d'un nouveau bail dérogatoire, le seul maintien pendant cette période temporaire ne suffisant alors pas à caractériser le maintien en possession légalement exigé ; qu'en l'espèce, la société KFC faisait valoir qu'après avoir notifié à la société CLAREST antérieurement au terme du dernier bail dérogatoire son intention expresse de ne pas le renouveler (cf. courriers du 28 mai 2008 et du 17 juin 2008), elle n'avait accédé à sa demande de la laisser temporairement dans les lieux qu'à seule fin de poursuivre les négociations portant sur les nouvelles conditions d'un nouveau bail dérogatoire d'une part, qu'elle lui avait proposé le 24 juillet 2008 un projet de bail de courte durée d'autre part, lui avait finalement réclamé dès le 24 septembre 2008 (soit deux mois après le terme du contrat) son départ immédiat à défaut de signature de cet acte ; qu'en retenant que le maintien dans les lieux du preneur, suffisait à générer un nouveau bail soumis aux dispositions de l'article L. 145-5 du Code de commerce, après avoir pourtant constaté que la société KFC avait manifesté une opposition de principe au maintien dans les lieux de la société CLAREST antérieurement à la date d'expiration du contrat dérogatoire et après avoir affirmé qu'était indifférent le maintien dans les lieux en raison de négociations en cours, la Cour d'appel a violé le texte susvisé ;
2°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les écrits qui leur sont soumis ; qu'en l'espèce, dans la lettre du 24 septembre 2008, le conseil de la société KFC indiquait à la société CLAREST : « la patience de la société KFC a des limites. Celle-ci ne tolérera plus que vous occupiez sans droit ni titre les locaux sis 303-305, avenue du Général de Gaulle à CLAMART, alors que vous refusez la signature d'un contrat que vous aviez pourtant convenu de signer. Dès lors en l'absence de régularisation ou de remise des clés dans le délai de 8 jours à compter de la réception de la présente, elle engagera toutes procédures utiles en vue de la récupération des locaux et d'obtenir la juste réparation de son préjudice » ; qu'en affirmant que ce courrier établissait la volonté de la société KFC de tolérer « sans équivoque » le maintien du preneur dans les lieux, lorsqu'il en résultait que la société KFC n'avait toléré le maintien temporaire du preneur qu'en vue de négocier et de conclure, à sa demande, un nouveau bail dérogatoire à de nouvelles conditions et réclamait son départ imminent à défaut d'une telle conclusion, la cour d'appel a dénaturé les énonciations claires et précises de ce document et violé le principe selon lequel le juge ne peut dénaturer les éléments de la cause ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la renonciation du locataire au statut des baux commerciaux contenue dans une convention signée antérieurement à l'expiration du bail n'étant pas valable comme portant sur un droit non encore acquis, la stipulation contenue dans le bail susvisé, alléguée par la SAS KFC France, est entachée de nullité et ne peut donc produire aucun effet ; () que la société CLAREST a été laissée en possession des locaux à l'expiration du bail dérogatoire parce que la SAS KFC France entendait lui faire signer un nouveau bail dérogatoire  ce que cette locataire ne souhaitait pas contrairement à ce que soutient la SAS KFC France : si telle avait été sa volonté, elle n'aurait pas manqué de signer le nouveau bail dérogatoire ; mais laissée en possession des locaux parce que la SAS KFC France préparait un nouveau bail dérogatoire qu'elle ne lui faisait adresser que le 23 juillet 2006 par le biais de leurs avocats respectifs et n'ayant pas cette fois (à la différence de ce qui s'était passé le 21 juillet 2006) signé un acte de renonciation au bénéfice de la propriété commerciale postérieurement à l'expiration du bail dérogatoire, elle a manifesté sa volonté de bénéficier du statut des baux commerciaux ; que quant à la prétendue déloyauté qui aurait présidé au comportement de la SARL CLAREST et de son gérant, il n'est pas inutile de souligner que le rappel des faits ci-dessus établit quela SAS KFC France est le co-contractant en position de force, qu'elle a, par le document dénommé protocole d'accord' signé le juillet 2006, en même temps qu'un nouveau bail de courte durée (et un avenant au contrat de location-gérance conclu avec la SARL COIREST) mis au point un véritable montage juridique destiné, après l'expiration du premier bail dérogatoire, à empêcher le statut des baux commerciaux de recevoir application au profit de la SARL CLAREST ; qu'il faut ici rappeler que le statut des baux commerciaux est la règle, et que les montages destinés à le tenir en échec sont contraires à la lettre et à l'esprit de la loi, voire constituent une fraude à la loi : aucune justification n'a été apportée à la succession de baux de courte durée accordé&s à la SARL CLAREST, alors que cette situation la privait du droit à la propriété commerciale et la maintenait dans une précarité la mettant à la merci de son co-contractant ; qu'or, l'exigence de loyauté dans l'exécution des conventions, affirmée par l'article 1134 du Code civil, pèse sur l'ensemble des parties ; qu'il résulte des développements qui précèdent que, laissée en possession des locaux après l'expiration du bail de courte durée le 19 juin 2006 par le bailleur qui préparait un nouveau bail de courte durée, la SARL CLAREST est fondée, par application des dispositions de l'article L. 145-5 alinéa 2 du Code de commerce, à se prévaloir du statut des baux commerciaux, et il est jugé qu'un contrat de bail commercial régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce lie les parties à compter du 20 juin 2008 ;
3°) ALORS QUE (subsidiaire) la seule succession de baux dérogatoires ne caractérise pas, en tant que telle, une volonté de porter atteinte aux droits du preneur dès lors qu'ils ont été conclus à la demande du preneur et dans l'intérêt réciproque des deux parties ; qu'en l'espèce, la société KFC faisait valoir qu'aux termes des divers actes conclus entre les parties (article 21 C du contrat de franchise et déclaration préalables des baux), le bail dérogatoire devait permettre au preneur d'acquérir le bail à construction au terme contractuel ; qu'elle faisait valoir que le preneur avait lui-même sollicité la prorogation de chacun des baux dérogatoires, faute d'être financièrement en mesure d'honorer cette promesse d'acquisition (cf. le protocole d'accord du 21 juillet 2006) ; qu'enfin, elle soulignait que la veille de l'expiration du dernier bail dérogatoire (courrier du 18 juin 2008, production n° 11), la société CLAREST affirmait être « toujours dans l'attente » de la proposition du bail de « courte durée » d'un an ; qu'en affirmant qu'aucune déloyauté ne pouvait être imputée à la société CLAREST qui était revenue sur cette déclaration au lendemain de l'expiration du dernier bail dérogatoire au prétexte que la société KFC, partenaire « en position de force », n'apportait aucune justification à la succession de baux de courte durée, sans rechercher si le preneur n'avait pas exprimé à plusieurs reprises un intérêt à la conclusion de baux dérogatoires et s'il n'avait pas sollicité lui-même, jusqu'à la veille du terme du dernier bail, le renouvellement des baux dérogatoires afin d'honorer sa promesse d'acquisition, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-5 du Code de commerce et du principe selon lequel la fraude corrompt tout.