AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière (SCI) du Parc, dont le siège est ..., en cassation d'un arrêt rendu le 28 juin 1996 par la cour d'appel de Rennes (1re Chambre, Section B), au profit de la société Chauffage Sochan, société anonyme, dont le siège est ..., défenderesse à la cassation ;
   La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
   LA COUR, en l'audience publique du 4 juin 1998, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Peyrat, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, M. Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Guerrini, Dupertuys, Philippot, conseillers, M. Pronier, Mme Fossaert-Sabatier, conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de M. Peyrat, conseiller, les observations de Me Blondel, avocat de la société du Parc, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Chauffage Sochan, les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Sur le moyen unique :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 28 juin 1996), que la société civile immobilière du Parc (SCI) a, par acte du 27 mars 1981, donné à bail à la société Sochan des locaux à usage commercial pour une durée de neuf ans;
   que la société Sochan a donné congé puis a quitté les lieux le 1er novembre 1989;
   que la SCI a assigné la société Sochan afin qu'elle exécute divers travaux de remise en état sous astreinte selon les conditions prévues au bail ;
   Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de fixer la somme due par la société Sochan à un montant inférieur à celle prévue au bail, alors, selon le moyen, "1°) que la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution;
   que tel n'est pas le cas de la clause selon laquelle "au départ du locataire, et si la remise en état n'est déjà effectuée, il sera établi, le cas échéant un état des lieux contradictoire ou un constat d'huissier aux frais du locataire qui aura à faire à ses frais les réparations et en outre à payer au bailleur pendant la durée des travaux, un loyer dont le montant sera calculé sur la base du double du dernier loyer payé, majoré du préjudice causé par le retard à entrer dans les lieux du locataire suivant;
   qu'ainsi, le preneur se trouve à l'expiration du bail tenu de deux obligations principales dont le bailleur peut demander l'exécution simultanément, sans que le payement d'une somme qualifiée de "loyer", même majoré, puisse s'analyser comme la compensation forfaitaire d'un retard dans l'exécution de l'obligation de réparation, mais comme la contrepartie conventionnelle de l'indisponibilité du bien résultant de son état à la sortie des lieux jusqu'à l'exécution complète des travaux incombant au preneur sortant;
   qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel ne justifie pas légalement son arrêt au regard des articles 1134, 1152 et 1226 du Code civil;
   2°) que, méconnaît le contrat en le dénaturant et ce en violation de l'article 1134 du Code civil, la cour d'appel qui retient que selon la clause "le locataire s'était en l'espèce engagé à payer au bailleur, "pendant la durée des travaux (de remise en état de l'immeuble litigieux)", un loyer égal au double du dernier loyer payé, majoré en outre "du préjudice causé par le retard à entrer dans les lieux du locataire suivant";
   cependant, que la clause, qui ne comportait aucune évaluation dudit préjudice, stipulait exactement que le locataire "aura à faire à ses frais les réparations et en outre à payer au bailleur pendant la durée des travaux, un loyer dont le montant sera calculé sur la base du double du dernier loyer payé, majoré du préjudice causé par le retard à entrer dans les lieux du locataire suivant" ;
   Mais attendu qu'ayant retenu que la clause contractuelle aux termes de laquelle le locataire s'était engagé à payer au bailleur "pendant la durée des travaux" de remise en état de l'immeuble un loyer égal au double du dernier loyer payé, majoré en outre du préjudice causé par le retard à entrer dans les lieux du locataire suivant, avait pour effet de contraindre le locataire à exécuter l'une de ses obligations contractuelles, la cour d'appel qui en a justement déduit, sans dénaturation, qu'une telle clause devait être qualifiée de clause pénale, a, par ces seuls motifs, exempts de dénaturation, légalement justifié sa décision ;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;
   Condamne la SCI du Parc aux dépens ;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la SCI du Parc à payer à la société Chauffage Sochan la somme de 9 000 francs ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juillet mil neuf cent quatre-vingt-dix-huit.