LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 16 décembre 2013), que la société Safran immobilier, à laquelle s'est substituée la société Terraquitaine, a confié à la société Ameau ingénierie (la société Ameau) une mission d'étude de faisabilité portant sur la reconversion en lotissement d'habitations touristiques d'une friche industrielle acquise de la liquidation judiciaire de la société Flamand Saint Isidore ; que la commune de Naujac sur Mer a pris, le 6 juin 2008, un arrêté de retrait, devenu définitif, du permis d'aménager délivré à la société Terraquitaine en raison du non-respect des règles d'urbanisme ; que, le 15 juillet 2008, la société Terraquitaine a délivré à la société Ameau un « certificat de capacité » ; que, se plaignant du non-paiement de deux factures, la société Ameau a assigné les sociétés Safran immobilier et Terraquitaine en paiement ; que la société X...-Y..., ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Flamand Saint Isidore, venderesse du terrain, est intervenue volontairement à l'instance. 
Sur le deuxième moyen du pourvoi, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant relevé que le paiement des honoraires du maître d'oeuvre n'était pas subordonné à l'obtention d'un permis d'aménager et que la société Terraquitaine, postérieurement à l'arrêté de retrait du permis d'aménager révélant les inobservations des règles d'urbanisme et en dépit de l'absence de paiement de certaines factures présentées par la société Ameau, avait délivré à celle-ci un certificat de capacité mentionnant que la mission du maître d'oeuvre avait été accomplie dans le respect des règles de l'art, conformément à la commande et que son règlement n'appelait pas d'observations, la cour d'appel, appréciant souverainement ce certificat, a pu en déduire que la société Terraquitaine avait, en parfaite connaissance des inobservations des règles d'urbanisme affectant le projet, reconnu devoir le règlement de ses honoraires à la société Ameau ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le troisième moyen du pourvoi, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant constaté que le certificat de capacité, délivré par la société Terraquitaine en parfaite connaissance des inobservations des règles d'urbanisme affectant le projet, mentionnait que la prestation de la société Ameau avait été réalisée dans les règles de l'art et conformément à la commande et retenu que le préjudice du maître d'ouvrage n'était pas démontré puisqu'une discussion permettant d'aboutir à la délivrance du permis d'aménager pouvait reprendre avec la commune, qui n'avait pas renoncé au projet et avait entrepris un certain nombre de mesures permettant de satisfaire les règles d'urbanisme, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que le projet présenté était définitivement irréalisable, a pu rejeter la demande de dommages-intérêts présentée par le maître d'ouvrage ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen annexé qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne la société Terraquitaine aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze octobre deux mille quinze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour la société Terraquitaine. 
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir dit n'y avoir lieu à poser une question préjudicielle à la juridiction administrative, dans le cadre d'un litige opposant, après retrait du permis d'aménager pour méconnaissance de la réglementation d'urbanisme, une maîtresse d'ouvrage (la société TERRAQUITAINE) à un maître d'oeuvre (la SARL AMEAU INGENIERIE) ;
- AUX MOTIFS QUE, sur la question préjudicielle, le présent litige concernait une demande en paiement d'un solde d'honoraires et de dommages-intérêts formulée par un maître d'oeuvre à l'égard du maître de l'ouvrage, que ce dernier s'opposait à ces réclamations en invoquant des fautes commises par celui-ci et en sollicitant des dommages et intérêts, que compte tenu des multiples pièces produites, la cour disposait des éléments suffisants pour statuer, il n'y avait pas lieu de saisir la juridiction administrative d'une question préjudicielle ; 
ALORS QUE le juge judiciaire doit surseoir à statuer quand une question préjudicielle sérieuse de nature administrative est posée et qu'elle est de nature à conditionner l'issue du litige ; qu'en refusant de poser une question préjudicielle à la juridiction administrative, alors que la responsabilité de la société AMEAU INGENIERIE était manifestement liée au respect de règlements d'urbanisme dont la méconnaissance avait entraîné, sur déféré préfectoral, le retrait du permis d'aménager qui avait été délivré à la société TERRAQUITAINE, le maître d'oeuvre arguant de l'illégalité de ces actes administratifs individuels, la cour d'appel a violé la loi des 16 et 24 août 1790, ensemble le principe de la séparation des pouvoirs et l'article 49 du code de procédure civile. 
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir condamné une maîtresse d'ouvrage (la société TERRAQUITAINE) à régler un solde d'honoraires de 69. 414, 34 ¿ à un maître d'oeuvre (la SARL AMEAU INGENIERIE) ;
- AUX MOTIFS QU'en vertu de sa proposition datée du 26 septembre 2006, signée et acceptée par la SARL TERRAQUITAINE, la SARL AMEAU INGENIERIE s'était engagée à réaliser une étude de faisabilité technique et réglementaire d'un lotissement avec réalisation d'un parc résidentiel de loisirs (PRL) sur le site de l'ancienne usine de traitement de bois de Saint Isidore à Naujac-sur-Mer ; que l'étude devait être réalisée avec une équipe pluridisciplinaire composée d'un architecte urbaniste pour le volet paysager et d'une société chargée du volet hydraulique ; que, d'un coût total de 99. 163, 35 B ¿ TTC, la prestation devait être réglée selon les modalités suivantes :
-27 % à la commande ;
-36, 5 % à la fin de la phase 1 concernant le « diagnostic/ état des lieux » ;
-36, 5 % à la fin de la phase 2 concernant « orientations d'aménagement et étude hydraulique du bassin versant » ; qu'il n'était nullement mentionné dans le contrat que l'obtention d'un permis d'aménager conditionnait le règlement des honoraires du maître d'oeuvre ; que la SARL AMEAU INGENIERIE demandait le règlement de deux notes d'honoraires :
- une note du 30 novembre 2007 dite n° 2 de 40. 251 ¿ TTC pour solde dû à la « fin d'année 2006 », soit : 250, 09 ¿ et pour « dépôt de la demande d'arrêté de lotir au mois d'avril 2007 et versement du mois de juin » 2007, soit 40. 000 ¿ ;
- une note du 29 février 2008 dite n° 4 de 30. 000 ¿ TTC, somme due « après l'obtention des autorisations et dans tous les cas fin 2007 », soit au total : 70. 251 ¿ TTC ; que cette somme avait fait l'objet d'une mise en demeure par lettre du 9 janvier 2009, reçue le 13 janvier 2009 ; que, le 15 juillet 2008, en qualité de maître de l'ouvrage, la SARL TERRAQUITAINE avait établi un « certificat de capacité » où elle indiquait que la mission « élaboration de l'étude de définition, du plan de composition, du document d'incidence loi sur l'eau, du dossier de défrichement, du dossier de demande de permis d'aménager sur 11 ha » concernant l'opération immobilière de Saint Isidore, commune de Naujac-sur-Mer, exécutée de septembre 2006 à décembre 2007 « a été exécutée suivant les règles de l'art, conformément à la commande et (que) son règlement n'appelle aucune observation particulière » ; qu'il n'était pas contesté que le permis d'aménager délivré le 11 mars 2008 avait fait l'objet d'un arrêté de retrait le 6 juin 2008, à la suite d'observations du sous-préfet de LESPARRE invoquant un certain nombre de difficultés concernant les règles d'urbanisme à respecter ; que s'il pouvait être considéré que le maître d'oeuvre avait manqué à l'une de ses obligations pour avoir établi un projet qui n'était pas conforme aux règles d'urbanisme et qui ne permettait donc pas d'obtenir un permis d'aménager, le maître d'ouvrage en avait cependant jugé autrement en lui délivrant, le 15 juillet 2008, postérieurement à l'arrêté de retrait, un « certificat de capacité où il exposait clairement « cette mission a été exécutée suivant les règles de l'art, conformément à la commande et son règlement n'appelle aucune observation particulière » ; qu'il avait donc reconnu devoir régler l'intégralité des honoraires du maître d'oeuvre et ne pouvait donc aujourd'hui invoquer une exception d'inexécution ; qu'en conséquence, le jugement déféré devait être réformé en ce que les premiers juges avaient débouté le maître d'oeuvre de sa demande en paiement d'un solde d'honoraires ; 
1°) ALORS QUE le maître d'oeuvre, chargé de la faisabilité d'un projet immobilier, est privé de sa rémunération contractuelle, lorsqu'il a conçu ce projet de manière irréalisable, au regard de la réglementation d'urbanisme, et a ainsi exposé des frais inutiles ; qu'en faisant droit à la demande en paiement du solde de ses honoraires présentée par la société AMEAU INGENIERIE, après avoir constaté que, chargé de la faisabilité règlementaire de l'opération immobilière, le maître d'oeuvre avait failli à sa mission (et exposé des frais inutiles) en ayant bâti un projet irréalisable, au prétexte de la délivrance, par la société TERRAQUITAINE (maître d'ouvrage qui n'était pas un homme de l'art, connaissant la réglementation d'urbanisme), d'un « certificat de capacité » qui était destiné à être transmis à un tiers, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1184 du code civil ; 
2°) ALORS QUE la volonté de renoncer ne se présume pas et doit être non-équivoque ; qu'en ayant déduit du « certificat de capacité » du 15 juillet 2008, même délivré après le retrait du permis d'aménager, la volonté non-équivoque de la société TERRAQUITAINE, maître d'ouvrage n'ayant pas les compétences d'un maître d'oeuvre, de renoncer à se prévaloir ¿ alors même que, dans le même temps, la société TERRAQUITAINE refusait de lui régler ses dernières notes d'honoraires et formulait des observations sur l'accomplissement de sa mission par le maître d'oeuvre-des fautes commises par ce dernier dans l'accomplissement de sa mission et qui justifiaient que ses honoraires ne lui soient pas réglés, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1184 du code civil ; 
3°) ALORS QUE le maître d'oeuvre est privé de sa rémunération contractuelle, lorsqu'il a établi un projet immobilier irréalisable, car violant la réglementation d'urbanisme, peu important que le paiement de ses honoraires n'ait pas été contractuellement subordonné à l'obtention du permis de construire ou d'aménager ; qu'en accordant à la société AMEAU INGENIERIE le bénéfice de sa rémunération contractuelle, au motif inopérant que le paiement des honoraires du maître d'oeuvre n'était pas conditionné par l'obtention du permis d'aménager, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil. 
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir débouté une maîtresse d'ouvrage (la société TERRAQUITAINE) de sa demande d'indemnisation à hauteur de 1. 004. 916, 44 ¿, présentée contre le maître d'oeuvre (la société AMEAU INGENIERIE) qui avait conçu un projet immobilier irréalisable au regard de la réglementation d'urbanisme ;
- AUX MOTIFS QUE le montant des honoraires du maître d'oeuvre avait été fixé par contrat à la somme de 99. 163, 35 ¿ TTC, que selon note d'honoraires n° 1, il avait été réglé la somme de 29. 749, 01 ¿ à titre d'acompte, le solde restant dû par la SARL TERRAQUITAINE était de 99. 163, 35 ¿-29. 749, 01 ¿ = 69. 414, 34 ¿ (et non 70. 251 ¿), somme qui devait porter intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2009, date de réception de la mise en demeure du 9 janvier 2009 ; qu'avisé des difficultés à surmonter, le maître de l'ouvrage n'avait pas entendu poursuivre sa collaboration avec la SARL AMEAU INGENIERIE, qui indiquait pourtant, sans être démentie, qu'une discussion pouvait intervenir avec les services compétents pour aboutir à la délivrance du permis d'aménager ; qu'il était d'ailleurs fait état d'une procédure de révision du PLU de la commune et d'un certain nombre d'autres décisions prises par cette commune concernant la réalisation d'une station d'épuration, la mise en place d'un PAE (programme d'aménagement d'ensemble) permettant de financer des équipements publics (pièce 21 de l'appelante), une convention d'étude d'un nouveau forage d'eau (pièce 23) et un appel d'offre concernant cet équipement ; que les pièces produites démontraient que la commune de NAUJAC n'avait pas entendu abandonner le projet d'aménagement du site de Saint Isidore, que la SARL TERRAQUITAINE n'avait pas souhaité poursuivre sa collaboration avec la SARL AMEAU INGENIERIE, qu'en lui délivrant un certificat de capacité, elle avait affirmé que sa mission avait été exécutée conformément aux règles de l'art et à la commande, qu'au surplus, elle ne prouvait pas l'existence du préjudice qu'elle invoquait et qu'elle chiffrait à 1. 004. 916, 44 ¿, c'était avec raison que les premiers juges l'avaient déboutée de cette demande concernant un dommage qui n'était pas certain et qui ne devait pas faire l'objet d'une mesure d'instruction, ce qui reviendrait à suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve ; 
1°) ALORS QUE le maître d'oeuvre, chargé de la faisabilité d'un projet immobilier, est privé de sa rémunération contractuelle, lorsqu'il a conçu ce projet de manière irréalisable, au regard de la réglementation d'urbanisme, et a ainsi exposé des frais inutiles ; qu'en ayant refusé toute indemnisation à la société TERRAQUITAINE, en considération d'un certificat de capacité délivré par un maître d'ouvrage qui n'avait pas les compétences professionnelles d'un maître d'oeuvre en matière de réglementation d'urbanisme et qui était destiné, non pas à donner un quitus à la société AMEAU INGENIERIE, mais à être transmis à un tiers, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ; 
2°) ALORS QUE la volonté de renoncer ne se présume pas et doit être non-équivoque ; qu'en ayant refusé toute indemnisation à la société TERRAQUITAINE, alors que la délivrance par le maître d'ouvrage d'un certificat de capacité n'emportait pas renonciation non-équivoque de celui-ci à demander l'indemnisation des fautes du maître d'oeuvre qui, chargé d'une mission de faisabilité réglementaire, l'avait accomplie en méconnaissance totale de la réglementation d'urbanisme, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ; 
3°) ALORS QUE tout préjudice en lien avec une faute doit être indemnisé ; qu'en ayant débouté la société TERRAQUITAINE de sa demande d'indemnisation des frais qu'elle avait inutilement exposés, au prétexte qu'elle n'avait pas prouvé son préjudice, après avoir pourtant constaté que la société AMEAU INGENIERIE avait manqué à ses obligations pour avoir conçu un projet irréalisable au regard de la réglementation d'urbanisme, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil.