LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 18 avril 2017), que la société Noclar a confié des travaux de rénovation d'un immeuble à Mme Y..., exploitant sous l'enseigne Bat service, depuis placée en liquidation judiciaire ; qu'après réalisation de ces travaux, la société Noclar a vendu les lots, soumis au régime de la copropriété ; que, se plaignant de désordres, le syndicat des copropriétaires de la Résidence La Brèche (le syndicat) a assigné la société Noclar et Mme Y... en responsabilité et indemnisation ;
Attendu que la société Noclar fait grief à l'arrêt de dire que sa responsabilité est engagée sur le fondement de l'article 1792 du code civil et de la condamner au paiement de diverses sommes ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, retenu que l'opération, qui portait sur la restructuration d'envergure d'un immeuble, soumise à l'obtention d'un permis de construire, consistait en la transformation d'un hôtel en sept logements pour un coût total de 142 701,42 euros hors taxes, que le devis et la facture de Bat service prévoyaient un nettoyage de la façade et une réfection complète des maçonneries défectueuses avec des reprises ponctuelles des ferraillages et relevé que, la solidité des balcons et des façades de l'immeuble étant compromise, la sécurité des personnes était menacée, la cour d'appel, qui, procédant aux recherches prétendument omises, en a exactement déduit que les travaux, qui pouvaient être qualifiés de rénovation lourde, étaient affectés de désordres de nature décennale, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Noclar aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Noclar et la condamne à verser la somme de 1 500 euros à la société Gilbert Pierre immobilier et celle de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires de la Résidence La Brèche ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un juin deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour la société Noclar
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la responsabilité de la société Noclar est engagée à l'égard du syndicat des copropriétaires de la résidence La Brèche sur le fondement des dispositions de l'article 1792 du code civil, d'AVOIR condamné la société Noclar à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La Brèche les sommes TTC suivantes : 136.172,43 euros au titre des travaux de reprise des désordres, 9 132,46 euros et 2 631,20 euros au titre des honoraires de maîtrise d'oeuvre, 2 726,88 euros au titre des honoraires du coordinateur SPS, 3 404,31 euros au titre du coût de souscription d'une assurance dommages-ouvrage, 2 500,00 euros au titre des honoraires supplémentaires du syndic et d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il a condamné, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile la société Noclar à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence La Brèche la somme de 3 500 euros et à la société Gilbert Pierre Immobilier, celle de 1 000 euros et y ajoutant condamné la société Noclar à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence La Brèche la somme de 3 500 euros et à la société Gilbert Pierre Immobilier, celle de 2 400 euros, infirmé le jugement en ce qu'il a condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence La Brèche à verser à la société AXA la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et, statuant à nouveau, condamné la société Noclar à verser à la société AXA la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, confirmé, dans les termes de son dispositif le jugement en ce qu'il a condamné la société Noclar aux dépens et, y ajoutant, condamné la société Noclar aux dépens d'appel ;
AUX MOTIFS QUE «1. Sur la nature des travaux et le fondement de la responsabilité : La société Noclar, dans le cadre de l'établissement du dossier du permis de construire s'était adjoint les services de Monsieur A..., architecte, qui a établi un diagnostic de l'immeuble daté du mois de juin 2005. Il a été entendu par l'expert au cours de ses opérations ; que ce diagnostic, établi sur un examen visuel et sans sondages, lui a permis de retenir que l'état du gros oeuvre était bon pour les structures principales (porteuses, façades) et ne présentait pas de fissurations ; qu'il indiquait toutefois que les modénatures extérieures des balcons étaient à reprendre d'une manière générale, avec purge, passivation des aciers, traitement à la résine, mise aux normes des gardes corps ; que pour les planchers, qui étaient masqués lors de son diagnostic, il recommandait de faire pratiquer des sondages ; que s'agissant des équipements techniques (électricité, distribution d'eau, installations existantes), il notait qu'ils étaient hors normes et à refaire en totalité ; qu'il rappelait ensuite, au terme d'une description sommaire, les travaux nécessaires à la mise en forme de la restructuration, les démolitions et évacuations, portant notamment sur les cloisons, la mise à nu des structures porteuses des planchers, la suppression des habillages sous comble pour la mise à nu des charpentes, l'ouverture de trémie dans les planchers, puis la mise en oeuvre et l'exécution de chevêtre pour la création de gaines, la révision et le remplacement des fenêtres existantes, la fourniture et la pose de portes coupe-feu, de nouvelles cloisons séparatives suivant nouvelle distribution, par ossature métallique et plaques de plâtre, la pose de faux plafonds, de carreaux de plâtre, le doublage des murs extérieurs ; qu'au regard de la nature des travaux tels que préconisés, supposant une incorporation de matière et de leur ampleur, du devis qui a été établi par l'entreprise BAT SERVICES, entreprise générale se présentant comme une entreprise de « menuiserie, pose de plaques de plâtre, isolation, peinture, carrelage, maçonnerie » chiffrant l'exécution de travaux pour une somme totale de 142'701,42 euros hors taxes, cette opération peut être qualifiée de rénovation lourde engageant la responsabilité légale des constructeurs ; que le projet portait sur la restructuration complète d'un immeuble comprenant un sous-sol un rez-de-chaussée et trois étages ; que la circonstance que certains postes, initialement réservés à la société BAT SERVICES, auraient été délégués aux sociétés SELECTRA et B'PLAST et que la facture définitive de l'entreprise BAT SERVICES se soit élevée à la somme de 113 779.15 euros TTC n'est pas de nature à remettre en cause la qualification générale de l'opération dont s'agit ; que la société Noclar, ne saurait, pour échapper à sa responsabilité, être autorisée à ne considérer que les travaux de ravalement des façades. Il convient d'appréhender et d'analyser l'opération dans sa globalité ; qu'il n'est pas utilement contesté que les travaux ont été réceptionnés le 7 février 2006, date de l'établissement de sa facture par la société BAT SERVICES, que vendeur après achèvement de l'immeuble qu'elle a fait rénover, la société Noclar est tenue de la garantie légale des constructeurs à l'égard des acquéreurs et du syndicat ; que la société Noclar ne peut être admise à s'abriter derrière les clauses excluant sa garantie au titre des vices cachés, dès lors que celles-ci, par application des dispositions d'ordre public de l'article 1792-5 du code civil, sont réputées non écrites ;
2. Sur la nature des désordres : Si l'état des balcons, avant le démarrage des travaux ne peut être qualifié de « critique » comme le retient l'expert, ceux-ci n'étaient pour autant pas en bon état ainsi que cela ressort des photographies prises par Monsieur A... en mai 2005 et remises à l'expert ; qu'il convient de retenir qu'avant que ne débutent les travaux de rénovation, les façades présentaient des fissures avec éclatement du béton, qu'il manquait des gardes corps, que certains balcons étaient fissurés, que la rouille était généralisée sur les gardes corps du premier étage ; que les mêmes stigmates étaient observables sur les clichés de la façade arrière, côté cour, avec éclatement des rives, courbure de corrosion, balcons et gardes corps endommagés ; que ces photographies corroborent l'analyse de l'architecte qui avait préconisé la reprise des modénatures extérieures des balcons, leur purge et la passivation des aciers et qui a indiqué lors des opérations d'expertise que les travaux effectivement réalisés ne correspondaient pas aux travaux qui auraient dû être réalisés ; que force est bien de relever que ni le devis, ni la facture de BAT SERVICES, qui sont identiques, ne correspondent, aux travaux qui auraient dû être exécutés en conformité avec les préconisations de l'architecte, s'agissant d'un simple nettoyage de la façade au Karcher pour la somme de 500 euros et d'une reprise dite complète des maçonneries défectueuses avec des reprises ponctuelles des ferraillage puis application de deux couches de peinture ; que la somme de 500 euros apparaît même dérisoire au regard des éclats et fissures nombreuses présentées par la façade ; que l'expert mérite ainsi d'être approuvé lorsqu'il indique que le diagnostic technique établi par l'architecte et la proposition de travaux faite par la société BAT SERVICES ne sont pas techniquement compatibles ; qu'au moment de ses opérations, l'expert a constaté que ce bâtiment qui est a priori daté de 1930 et est construit en bord de mer, a une structure en béton armé qui est à saturation d'humidité et de salinité ; que les fers périphériques, et notamment sur les balcons, sont totalement corrodés, ce qui conduit aux éclatements de béton constatés ,déjà mis en évidence par le constat réalisé par huissier le 3 mars 2011 ; que l'expert indique, sans être utilement contredit, que cette situation technique est traditionnelle pour un ouvrage de cet âge, dans les conditions précitées ; que la superstructure de l'immeuble même n'est pas en péril mais le traitement de l'humidité et des éléments salins est à envisager, notamment avec captation des sels et mise en place d'une ventilation générale ; que les éléments rattachés (balcons et gardes corps maçonnés) sont hors d'âge ; que si leur destruction n'est pas forcément nécessaire, la passivation des aciers et une reprise en résine des planchers sont à prévoir ; que les gardes corps doivent être détruits et mis aux normes par serrurerie métallique ; qu'une ventilation aurait dû être conçue ; que ce n'est pas le cas ; que l'humidité est présente dans les maçonneries et affecte régulièrement les éléments décoratifs ; que ces désordres sont apparus rapidement après la vente mais n'étaient pas apparents à la réception ; qu'il doit encore être retenu qu'ils compromettent la solidité des balcons et la sécurité des personnes ; que les balcons font corps de manière indissociable avec l'ouvrage ; que les gardes corps des balcons continuent à se dégrader par un processus de carbonatation (soit une oxydation des ossatures situées près de la surface du béton) ; que ces désordres sont la conséquence d'un traitement inadapté ; que comme l'indique la société Noclar dans ses conclusions, est ici en cause la mauvaise exécution par l'entreprise de sa prestation ; qu'aucune passivation des fers n'a été facturée ; que seules des purges ponctuelles ont été réalisées ; que cette passivation pouvait difficilement être réalisée dès lors que l'entreprise a travaillé sans nacelle et sans échafaudage ; que la mauvaise tenue des nouveaux travaux provient ainsi d'une rénovation contraire aux règles de l'art, exécutée sans que ne soient suivies les recommandations de l'architecte ; que la défaillance de l'ouvrage préexistant révèle par là même une atteinte à la destination des travaux neufs qui, du fait de ce vice, manquent à leur destination d'être rénovatoires ; que ceux-ci emportaient pour le promoteur l'obligation de livrer un ouvrage exempt de vices . Cette défaillance justifie la prise en charge, au titre de la défaillance de travaux neufs, des travaux de réparation de vices propres de l'existant ; que le syndicat est bien fondé à demander en conséquence la condamnation de la société Noclar à l'indemniser à raison des désordres affectant cet immeuble, dès lors qu'il n'est pas contesté que ces désordres se sont manifestés après la réception de l'ouvrage ;
3. Sur le chiffrage des travaux de reprise La société Noclar est bien fondée à demander que les travaux de couverture soient exclus des travaux de reprise, la preuve n'étant pas rapportée qu'ils sont imputables aux désordres dont elle doit réparation ; que le principe de la réparation intégrale s'oppose à ce que les travaux soient estimés vétusté déduite ; que les honoraires d'un maître d'oeuvre et ceux d'un coordonnateur SPS sont en revanche à inclure compte tenu de la nature et de l'importance des travaux de reprise ; que le syndicat est également bien fondé à demander qu'il soit tenu compte des honoraires du syndic ; qu'il convient en conséquence de retenir :
Lots concernés
HT
TVA
TTC
Echafaudage, peinture, ravalement :
61.542,41
4.307,97
65.850,38
Maçonnerie :
38.841,30
2.718,89
41.560,19
Serrurerie :
26.880,24
1.881,62
28.761,86
sous total :
127.263,95
8.908,48
136.172,43
Préjudices annexes
Honoraires de maître d'oeuvre sur travaux Phase II (6 % du HT)
7.635,84
1.496,62
9.132,46
Honoraires de maître d'oeuvre sur Phase I :
2.200,00
431,20
2.631,20
Honoraires coordonnateur SPS
2.280,00
446,88
2.726,88
honoraires de syndic (frais supplémentaires d'administration)
2.500,00
Assurance dommage ouvrage, estimée :
3.404,31
montants au paiement desquels sera condamnée la société Noclar, la décision entreprise étant réformée.
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE Sur les responsabilités décennales de la Société Noclar et de Madame Y... : Aux termes de l'article 1792 du Code civil, «Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère» ; Que l'article 1792–1 du Code civil précise : «Est réputé constructeur de l'ouvrage : 1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ; 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ;» ; que l'alinéa premier de l'article 1792-2 du Code civil ajoute : « la présentation
» ; que la collectivité des copropriétaires, constituée en syndicat, a qualité pour agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble et relatifs aux parties communes et peut ainsi exercer l'action fondée sur l'article 1792 du Code civil ; que les travaux nouveaux sur existant exécutés par Madame Y... exerçant sous l'enseigne BAT SERVICES s'inscrivent dans une opération de restructuration d'envergure (transformation d'un ancien hôtel en sept logements collectifs) soumise à permis de construire ; il s'agit de travaux d'ensemble constitutifs d'une rénovation lourde ; ainsi ces travaux, dans leur globalité, sont soumis à la garantie décennale ; que c'est à tort que la Société Noclar isole certains travaux (peinture sans étanchéité/reprise des maçonneries défectueuses) pour tenter d'exclure l'application de la garantie décennale; qu'il sera retenu que ces travaux ont fait l'objet d'une réception tacite en février 2006 et que les désordres invoqués par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence la Brèche n'étaient pas apparents lors de la dite réception ; que les désordres constatés par l'expert judiciaire affectent la solidité des balcons, éléments d'équipement indissociables de l'immeuble, de sorte que la sécurité des personnes s'y promenant est compromise, rendant de ce fait l'ensemble impropre à sa destination ; qu'en outre, des éclats de béton affectent aussi les façades et font peser un risque important pour la sécurité des personnes circulant près de l'immeuble ; que les responsabilités de la Société Noclar (qui a procédé à des travaux de restructuration de l'ancien hôtel de la brèche suffisamment importants pour que ces derniers soient constitutifs de la réalisation d'un ouvrage de sorte qu'elle est réputé constructeur au sens de l'article 1792–1 2°du Code civil) et de Madame Y... (personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ayant procédé à des travaux d'ensemble constitutifs d'une rénovation lourde) sont engagés de plein droit par application de l'article 1792 du Code civil
1°) ALORS QUE constituent la réalisation d'un ouvrage immobilier les travaux de rénovation lourde sur existants, tels que ceux qui portent atteinte à l'un des éléments constituant l'essence de l'immeuble comme le clos, la structure ou le couvert, et/ ou consistant en l'apport de nouveaux éléments ; que, dès lors que les différents lots peuvent être distingués, ces critères doivent être appréciés au regard du poste de travaux affecté par les anomalies invoquées ; qu'en retenant la qualification d'ouvrage immobilier des travaux litigieux au motifs que « la société Noclar, ne saurait, pour échapper à sa responsabilité, être autorisée à ne considérer que les travaux de ravalement des façades. Il convient d'appréhender et d'analyser l'opération dans sa globalité » (arrêt p. 6 alinéa premier), sans rechercher si les travaux de ravalement des façades, qui constituaient un lot distinct au regard de l'ensemble des travaux, présentaient en eux-mêmes les caractéristiques d'un ouvrage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1792 et 1792-1 du Code civil.
2°) ET ALORS QUE constituent la réalisation d'un ouvrage immobilier les travaux de rénovation lourde sur existants, tels que ceux qui portent atteinte à l'un des éléments constituant l'essence de l'immeuble comme le clos, la structure ou le couvert, et/ ou consistant en l'apport de nouveaux éléments ; que ces critères doivent être appréciés au regard de la nature et de l'ampleur des travaux effectivement réalisés ; qu'en retenant la qualification d'ouvrage immobilier des travaux litigieux sans évoquer les travaux réellement réalisés par la Société BAT SERVICES, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1792 et 1792-1 du Code civil .
3°) ALORS ENCORE QUE constituent la réalisation d'un ouvrage immobilier les travaux de rénovation lourde sur existants, tels que ceux qui portent atteinte à l'un des éléments constituant l'essence de l'immeuble comme le clos, la structure ou le couvert, et/ ou consistant en l'apport de nouveaux éléments ; que ces critères doivent être appréciés au regard de la nature et de l'ampleur des travaux effectivement réalisés ; qu'en se fondant, pour retenir la qualification d'ouvrage immobilier des travaux litigieux sur « la nature des travaux tels que préconisés [par l'architecte], supposant une incorporation de matière et [sur] leur ampleur » (arrêt p. 5 alinéa 6), quand seule pouvait être prise en considération la nature et l'ampleur des travaux réellement réalisés pour déterminer s'ils constituaient un ouvrage, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1792 du Code civil.
4°) ALORS QUE constituent la réalisation d'un ouvrage immobilier les travaux de rénovation lourde sur existants, tels que ceux qui portent atteinte à l'un des éléments constituant l'essence de l'immeuble comme le clos, la structure ou le couvert, et/ ou consistant en l'apport de nouveaux éléments ; que ces critères doivent être appréciés au regard de la nature et de l'ampleur des travaux effectivement réalisés ; qu'en retenant la qualification d'ouvrage immobilier des travaux litigieux aux motifs que « Au regard (
) du devis qui a été établi par l'entreprise BAT SERVICES, entreprise générale se présentant comme une entreprise de « menuiserie, pose de plaques de plâtre, isolation, peinture, carrelage, maçonnerie » chiffrant l'exécution de travaux pour une somme totale de 142'701,42 euros hors taxes, cette opération peut être qualifiée de rénovation lourde engageant la responsabilité légale des constructeurs » (arrêt p. 5 alinéa 6), dont ne ressortaient ni la nature ni l'ampleur des travaux effectivement réalisés par l'entreprise BAT SERVICE, la Cour d'appel, qui s'est fondée sur des motifs inopérants, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ;
5°) ALORS, subsidiairement, QUE constituent la réalisation d'un ouvrage immobilier les travaux de rénovation lourde sur existants, tels que ceux qui portent atteinte à l'un des éléments constituant l'essence de l'immeuble comme le clos, la structure ou le couvert, et/ ou consistant en l'apport de nouveaux éléments ; que ces critères doivent être appréciés au regard de la nature et de l'ampleur des travaux effectivement réalisés ; qu'en retenant la qualification d'ouvrage immobilier des travaux litigieux aux motifs que « les travaux nouveaux sur existant exécutés par Madame Y... exerçant sous l'enseigne BAT SERVICES s'inscrivent dans une opération de restructuration d'envergure (transformation d'un ancien hôtel en sept logements collectifs)
soumise à permis de construire ; il s'agit de travaux d'ensemble constitutifs d'une rénovation lourde » (jugement p. 6 antépénultième alinéa), sans analyser les travaux réalisés, la Cour d'appel s'est déterminée par des motifs impropres à caractériser la nature et la consistance des travaux entrepris, partant l'existence d'une opération de construction, et a privé sa décision de base légale au regard des articles 1792 et 1792-1 du Code civil.