LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'un jugement d'un tribunal correctionnel du 6 mai 1999 a déclaré M. X..., assuré auprès de la société MACIF, et M. Y...coupables d'avoir involontairement provoqué le 11 juin 1997 un incendie dans un immeuble appartenant à M. 
Z...
et Mme 
A...
(les consorts Z...-A...) comportant vingt-deux logements destinés à la location ; qu'après expertise ordonnée en référé aux fins d'évaluer les travaux de réfection nécessaires, les consorts Z...-A... ont été autorisés à faire procéder à la démolition de l'immeuble sinistré ; qu'un jugement d'un tribunal de grande instance a condamné M. X...et la MACIF à payer aux consorts Z...-A... une somme de 251 253, 04 euros au titre de la perte de loyers subie jusqu'au 10 avril 2002 ; que les consorts Z...-A... ont assigné à nouveau M. X...et la MACIF au fond pour obtenir réparation de la perte de loyers subie du 10 avril 2002 au 10 avril 2003 et l'indemnisation de divers postes de préjudices complémentaires ; 
Sur le deuxième moyen, tel que reproduit en annexe : 
Attendu que les consorts Z...-A... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande tendant à la réparation d'une perte de chance de percevoir des revenus locatifs équivalents ; 
Mais attendu que c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation de la valeur et de la portée des éléments de preuve produits que la cour d'appel, ayant relevé que les consorts Z...-A... ne versaient aux débats aucune pièce qui justifierait d'un tel préjudice et se bornaient à des considérations générales sur l'état du marché immobilier et locatif, a retenu qu'ils devaient être déboutés de leur demande ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le troisième moyen, tel que reproduit en annexe : 
Attendu que les consorts Z...-A... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande tendant à obtenir réparation de la perte d'intérêts sur les dépôts de garantie ; 
Mais attendu que l'arrêt relève que le dépôt de garantie n'a pas pour finalité de permettre aux bailleurs de constituer un capital productif d'intérêts mais de garantir l'exécution par le locataire de ses obligations ; qu'au surplus, les consorts 
Z...
-A... ne justifient pas de ce que les sommes en question étaient effectivement placées ; 
Que de ces constatations et énonciations procédant de son appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis, la cour d'appel a pu déduire que le préjudice allégué présentait un caractère éventuel, de sorte qu'il n'y avait pas lieu à indemnisation de ce chef ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Et attendu que le cinquième moyen n'est pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; 
Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche : 
Vu l'article 1351 du code civil ; 
Attendu que pour limiter l'indemnisation du préjudice des consorts Z...-A... au titre de la perte de loyers à la somme de 196 217, 15 euros, l'arrêt énonce que la demande de la MACIF et de M. X...tendant à voir limiter l'indemnisation des pertes de loyers à ceux qui auraient dû échoir jusqu'en novembre 2002 se heurte à la chose définitivement jugée par l'arrêt du 29 juin 2006, qui les a condamnés à indemniser les pertes de loyers au titre d'une période postérieure, au motif qu'en novembre 2002, les consorts Z...-A... ne disposaient pas encore des moyens financiers nécessaires à la reconstruction d'un immeuble équivalent ; qu'il n'y a pas lieu non plus, pour évaluer les pertes de loyers, de s'arrêter au mois de juin 2004 au motif que c'est à cette date que l'expert a arrêté les comptes, celui-ci n'ayant manifestement procédé ainsi qu'en prévision de sa dernière réunion avec les parties, en juillet 2004, et du dépôt de son rapport ; qu'en revanche, aucune somme ne saurait être due au titre des pertes de loyers pour la période postérieure au 17 février 2005 puisque c'est à cette date qu'est intervenue l'ordonnance d'expropriation, dont les consorts Z...-A... ne démontrent pas qu'elle n'aurait pas eu lieu d'être si l'immeuble n'avait pas été incendié ; qu'il n'y a là aucune contradiction avec le principe d'évaluation de l'indemnisation au plus près du jour du jugement ou de l'arrêt, ni avec celui en vertu duquel il convient d'indemniser tout le préjudice, rien que le préjudice ; 
Qu'en statuant ainsi, après avoir admis que la demande de la M. X...et de la MACIF tendant à voir limiter l'indemnisation des pertes de loyers se heurtait à l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt du 29 juin 2006 qui les a condamnés à indemniser les pertes de loyers postérieurement au mois de novembre 2002, sans s'assurer qu'à la date de l'ordonnance d'expropriation, les consorts Z...-A... disposaient des moyens financiers nécessaires à la reconstruction d'un immeuble équivalent, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé ; 
Et sur le quatrième moyen : 
Vu l'article 1351 du code civil, ensemble les articles 455 et 458 du code de procédure civile ; 
Attendu que pour débouter les consorts Z...-A... de leur demande au titre des agios bancaires, l'arrêt énonce que par jugement du 19 avril 2004, confirmé par arrêt du 29 juin 2006, le tribunal de grande instance leur a alloué, au titre des agios qu'ils ont dû régler aux banques en raison de leur indemnisation tardive, une somme de 52 629, 31 euros ; qu'en vertu de l'article 1153-1 du code civil, cette somme porte intérêts au taux légal à compter du jugement, sauf décision contraire du juge ; que comme pour les intérêts légaux dus sur l'indemnisation des pertes de loyers, le juge n'en a pas décidé autrement et la demande des consorts Z...-A... méconnaît, là encore, l'autorité de chose jugée qui s'attache aux jugements des 4 novembre 2002 et 19 avril 2004 ; 
Qu'en statuant ainsi, alors que ces décisions ne s'étaient pas prononcées sur l'existence d'un préjudice supplémentaire au titre des agios bancaires, distinct du régime des intérêts de retard, la cour d'appel a violé le premier des textes susvisés et a méconnu des exigences des derniers textes susvisés ; 
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du premier moyen : 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a indemnisé la perte de loyers pour la période du 11 avril 2003 au 17 février 2005 et fixé la créance de M. 
Z...
et de Mme 
A...
à la somme de 196 217, 15 euros et en ce qu'il les a déboutés de leur demande au titre des agios bancaires, l'arrêt rendu le 10 septembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai ; 
Condamne M. X...et la société MACIF aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X...et de la société MACIF ; les condamne, in solidum, à payer à M. 
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et à Mme 
A...
la somme de 2 500 euros ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf décembre deux mille dix. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils pour M. 
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et Mme 
A...


Le premier moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité l'indemnisation du préjudice de Monsieur 
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et de Mademoiselle 
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au titre de la perte de loyers à la somme de 196. 217, 15 , 
AUX MOTIFS QUE ainsi que l'ont relevé les premiers juges, la demande de la Macif et de Monsieur X...tendant à voir limiter l'indemnisation des pertes de loyers à ceux qui auraient dû échoir jusqu'en novembre 2002 se heurte à la chose définitivement jugée par l'arrêt du 29 juin 2006, qui les a condamnés à indemniser les pertes de loyers au titre d'une période postérieure, au motif qu'en novembre 2002, Monsieur 
Z...
et Mademoiselle 
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ne disposaient pas encore des moyens financiers nécessaires à la reconstruction d'un immeuble équivalent ; qu'il n'y a pas lieu non plus, pour évaluer les pertes de loyers, de s'arrêter au mois de juin 2004 au motif que c'est à cette date que Monsieur C...a arrêté les comptes, l'expert n'ayant manifestement procédé ainsi qu'en prévision de sa dernière réunion avec les parties, en juillet 2004, et du dépôt de son rapport ; qu'en revanche, aucune somme ne saurait être due au titre des pertes de loyers pour la période postérieure au 17 février 2005 puisque c'est à cette date qu'est intervenue l'ordonnance d'expropriation, dont les consorts Z...-A... ne démontrent pas qu'elle n'aurait pas eu lieu d'être si l'immeuble n'avait pas été incendié ; qu'il n'y a là aucune contradiction avec le principe d'évaluation de l'indemnisation au plus près du jour du jugement ou de l'arrêt, ni avec celui en vertu duquel il convient d'indemniser tout le préjudice, rien que le préjudice ; 
que le tribunal a estimé à raison qu'il n'y avait pas lieu, pour évaluer les pertes de revenus locatifs, de prendre en considération les quatre logements vacants au moment du sinistre, au motif qu'il convient de tenir compte du phénomène de « turn over » propre à tout immeuble de rapport, d'autant que contrairement à ce qu'ils affirment dans leurs conclusions d'appel, Monsieur 
Z...
et Mademoiselle 
A...
ne justifient pas de ce que l'immeuble était occupé et que de leur propre aveu, il s'agissait de locataires ayant des revenus modestes et dont la solvabilité n'était donc pas garantie ; 
qu'il n'y a aucune rationalité à indexer l'indemnisation allouée au titre des loyers perdus sur l'indice I. N. S. E. E. du coût de la construction, qui ne reflète que l'évolution du prix des marchés adjugés ; 
que l'article 1153-1 du code civil dispose qu'en toute matière la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement et que sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement ; qu'en l'espèce, le juge n'en a pas décidé autrement, et la demande des consorts Z...-A... méconnaît, là encore, l'autorité de chose jugée qui s'attache aux jugements des 4 novembre 2002 et 19 avril 2004 (arrêt p. 5 & 6) ; 
ALORS QUE, D'UNE PART, la cour d'appel a admis que la demande de la MACIF et Monsieur X...tendant à voir limiter l'indemnisation des pertes de loyers se heurtait à l'autorité de la chose jugée par l'arrêt du 29 juin 2006 qui les a condamnés à indemniser les pertes de loyers postérieurement au mois de novembre 2002 dès lors qu'à cette date, Monsieur 
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et Mademoiselle 
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ne disposaient pas encore des moyens financiers nécessaires à la reconstruction d'un immeuble équivalent ; qu'en limitant cependant l'indemnisation de la perte de loyers au 17 février 2005, date de l'ordonnance d'expropriation, sans s'assurer qu'à cette date, Monsieur 
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et Mademoiselle 
A...
disposaient des moyens financiers nécessaires à la reconstruction d'un immeuble équivalent, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1351 du Code civil ; 
ALORS QUE, D'AUTRE PART, Monsieur 
Z...
et Mademoiselle 
A...
sollicitaient dans leurs conclusions d'appel une indemnité pour compenser le décalage entre la date à laquelle ils auraient normalement dû recevoir le paiement des loyers si l'immeuble n'avait pas été détruit et la date à laquelle il avaient reçu et devaient recevoir les indemnités destinées à compenser la perte de loyers ; qu'en déboutant les exposants de leurs demandes motif pris que les juges, dans leurs précédentes décisions, n'avaient pas jugé bon de faire courir les intérêts légaux à une date antérieure à leur décision, et qu'ainsi la demande se heurtait à l'autorité de la chose jugée, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et a violé l'article 455 du code de procédure civile. 
Le deuxième moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur 
Z...
et Mademoiselle 
A...
de leur demande tendant à la réparation d'une chance de percevoir des revenus locatifs équivalents, 
AUX MOTIFS QUE Monsieur 
Z...
et Mademoiselle 
A...
ne versent aux débats aucune pièce qui justifierait d'un tel préjudice, et se bornent à des considérations générales sur l'état du marché immobilier et locatif ; que le préjudice ne revêt donc qu'un caractère éventuel, de sorte qu'il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de la demande d'indemnisation présentée à ce titre (arrêt p. 6 § 7) ; 
ALORS QUE Monsieur 
Z...
et Mademoiselle 
A...
faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel que selon les recherches opérées dans les programmes immobilier sur BEAUVAIS, il leur faudrait investir la somme de 2. 924. 029, 67 , nettement supérieure à celle reçue, pour penser percevoir des loyers d'un montant égal à ceux que procurait l'immeuble détruit ; qu'ils établissaient ainsi la réalité de leur préjudice résultant de la perte d'une chance de pouvoir retrouver un investissement immobilier leur procurant la même rentabilité que celle de l'immeuble détruit ; qu'en déboutant les exposants de leur demande, motif pris du caractère éventuel de leur préjudice, sans examiner ces éléments de preuve, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. 
Le troisième moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur 
Z...
et Mademoiselle 
A...
de leur demande tendant à obtenir réparation de la perte d'intérêts sur les dépôts de garantie, 
AUX MOTIFS QUE ainsi que l'a souligné le Tribunal, le dépôt de garantie n'a pas pour finalité de permettre aux bailleurs de constituer un capital productif d'intérêts mais de garantir l'exécution par le locataire de ses obligations ; que le préjudice allégué est donc indirect ; qu'au surplus, il revêt un caractère éventuel, Monsieur 
Z...
et Mademoiselle 
A...
ne justifiant pas de ce que les sommes en question étaient effectivement placées ; qu'il n'y a donc pas lieu à indemnisation de ce chef (arrêt p. 7 § 1er) ; 
ALORS QUE le bailleur a la jouissance des sommes déposées entre ses mains à titre de dépôt de garantie ; qu'en l'espèce, en raison de la résiliation anticipée des baux suite à l'incendie, Monsieur 
Z...
et Mademoiselle 
A...
ont dû restituer immédiatement les dépôts de garantie et ont perdu toute chance de pouvoir placer ces fonds et d'en tirer des rendements ; qu'en refusant d'indemniser ce préjudice motif pris qu'il s'agirait d'un préjudice indirect et éventuel, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil. 
Le quatrième moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur 
Z...
et Mademoiselle 
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de leur demande au titre des agios bancaires, 
AUX MOTIFS QUE il convient de rappeler que par jugement du 19 avril 2004, confirmé par arrêt du 29 juin 2006, le tribunal de grande instance de Beauvais a alloué à Monsieur 
Z...
et à Mademoiselle 
A...
, au titre des agios qu'ils ont dû régler aux banques en raison de leur indemnisation tardive, une somme de 52. 629, 31 euros ; qu'en vertu de l'article 1153-1 du code civil, cette somme porte intérêts légaux à compter du jugement, sauf décision contraire du juge ; que comme pour les intérêts légaux dus sur l'indemnisation des pertes de loyers, le juge n'en a pas décidé autrement et la demande des consorts Z...-A... méconnaît, là encore, l'autorité de chose jugée qui s'attache aux jugements des 4 novembre 2002 et 19 avril 2004 (arrêt p. 7 § 2 à 4) ; 
ALORS QUE Monsieur 
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et Mademoiselle 
A...
ont sollicité une indemnité pour compenser le décalage entre le moment où ils avaient dû payer des agios bancaires en raison de l'indemnisation tardive de leur préjudice et le moment où ces sommes leur ont été remboursées par le responsable et son assureur ; qu'en les déboutant de leurs demandes au motif inopérant que les juges, dans leurs précédentes décisions, n'avaient pas jugé bon de faire courir les intérêts légaux à une date antérieure à leur décision, la cour d'appel violé l'article 455 du code de procédure civile. 
Le cinquième moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité la réparation du préjudice moral de Monsieur 
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et Mademoiselle 
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à la somme de 3. 000 , 
AUX MOTIFS QUE il est certain que le fait pour Monsieur 
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et Mademoiselle 
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d'avoir perdu un immeuble de rapport qui constituait pour eux une importante source de revenus est constitutif, malgré l'importance des indemnités déjà versées, d'un préjudice moral, en raison des tracas judiciaires et administratifs qu'impliquait ce sinistre ; qu'en l'absence toutefois de plus amples justifications, ce préjudice sera indemnisé à hauteur de 3. 000 euros pour chacun d'eux, 
ALORS QUE Monsieur 
Z...
et Mademoiselle 
A...
avaient fait valoir dans leurs conclusions d'appel, d'une part, que le litige en cours durait depuis plus de dix ans et qu'ils avaient été obligés d'engager une dizaine de procédures, Monsieur X...et la MACIF n'ayant jamais offert de s'exécuter volontairement et, d'autre part, qu'âgés respectivement de 66 ans et 59 ans, la perspective d'entreprendre une nouvelle opération immobilière se révélait très aléatoire ; que l'ensemble de ces éléments parfaitement établis justifiait qu'il leur soit alloué une somme de 10. 000  chacun soit 1. 000  par année de procédure en réparation de leur préjudice moral ; qu'en reconnaissant en l'espèce le préjudice subi par les exposants en raison des tracas judiciaires et administratifs subis mais en limitant la réparation de ce préjudice à la somme de 3. 000  faute de justifications, lesquelles ressortaient pourtant des conclusions des exposants, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.