LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
IK
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 30 janvier 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 62 F-D
Pourvoi n° Y 19-11.321
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 JANVIER 2020
L'établissement public foncier local Pays-Basque, établissement public à caractère industriel et commercial, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° Y 19-11.321 contre l'arrêt rendu le 28 novembre 2018 par la cour d'appel de Bordeaux (chambre de l'expropriation), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Bab Romagny, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
2°/ au commissaire du gouvernement, domicilié [...],
défendeurs à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de l'établissement public foncier local Pays-Basque, de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de la société Bab Romagny, après débats en l'audience publique du 17 décembre 2019 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 28 novembre 2018), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 14 décembre 2017, pourvoi n° 16-20.150), que, la société civile immobilière Bab Romagny, propriétaire de parcelles situées dans une zone d'aménagement différé, ayant notifié une déclaration d'intention d'aliéner à la communauté d'agglomération Côte basque-Adour, l'établissement public foncier local Pays-Basque (l'EPFL), délégataire du droit de préemption urbain de la communauté d'agglomération, a exercé ce droit et a, faute d'accord, saisi le juge de l'expropriation du département des Pyrénées-Atlantiques en fixation du prix d'acquisition ;
Attendu que l'EPFL fait grief à l'arrêt de fixer comme il le fait le prix des biens préemptés ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu que les parcelles étaient encombrées de bâtiments voués à la démolition, la cour d'appel a pu les évaluer en considération de cet usage effectif, selon la méthode d'évaluation par comparaison avec des biens de caractéristiques similaires qu'elle a souverainement choisie comme étant la mieux adaptée ;
Attendu, d'autre part, que les parties s'accordant sur la date de référence à laquelle l'usage effectif des biens devait être apprécié, correspondant à la création de la zone d'aménagement différé par arrêté préfectoral du 29 août 2011, et la cour d'appel ayant statué en considération des caractéristiques du bien existant à cette date, le grief est sans portée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne l'EPFL Pays-Basque aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par l'EPFL Pays-Basque et le condamne à payer à la SCI Bab Romagny la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente janvier deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour l'EPFL Pays-Basque
Il est fait grief à la décision attaquée d'avoir fixé à la somme de 3 217 633 euros le prix des parcelles cadastrées section [...] , [...], [...] et [...], d'une superficie totale de 4 388 m2, situées dans la ZAD dite [...] et appartenant à la SCI BAB Romagny ;
aux motifs propres que « comme l'a expliqué le premier juge dans des termes qu'il convient ici d'adopter, les parcelles préemptées sont encombrées de divers bâtiments voués à la destruction et que pour la valorisation des terrains de la Sci BAB Romagny, il convient de rechercher des transactions portant sur des terrains encombrés destinés à accueillir des opérations immobilières de même type ; qu'en effet, la méthode privilégiée par l'aménageur et le commissaire du gouvernement, une valorisation par la méthode de comparaison directe, conduit à rechercher des éléments de comparaison très disparates, qui ne sont pas nécessairement situés à proximité des biens de référence, puis à appliquer divers abattements successifs bien difficiles à justifier notamment quant à l'appréciation de leur quantum (vétusté, occupation – les baux ou conventions d'occupation précaires ne sont pas produits et les parties ne s'accordent pas sur les locaux qui sont occupés et la nature de l'occupation – et vente en bloc) ; que par ailleurs, sont introduites des notions comme la possible pollution du site et l'effondrement des prix de vente du m²/neuf sur le secteur depuis la sortie des programmes Marinadour et Rivadour que rien ne vient étayer ; que les éléments de comparaison retenus par le premier juge situés dans le même secteur sont au nombre de trois (nul ne discute sa décision d'écarter comme non pertinent la vente CG54/EPFEL) ; que les ventes Sépia/carré Foch, Aggl./Kauffman et Aggl./Eiffage ; qu'il s'agit de trois cessions portant sur des terrains encombrés, dont les constructions étaient vouées à la démolition, destinés à accueillir des programmes immobiliers ; que tout comme les parcelles de la Sci de Romagny, ces cessions portent sur des emplacements particulièrement privilégiés en pleine zone de « centralité » de la ville de Bayonne ; que toutefois, la vente Aggl./Kauffman qui porte sur une surface de près de 11.000 m² n'est pas véritablement comparable aux 4.388 m² de la Sci BAB Romagny ; que les cessions 1 et 3 sont par contre plus proches du terrain de référence, même si la cession Sépia/carré Foch porte sur une surface nettement plus petite que les terrains à valoriser (1.056 m² et 4.388 m²) ; que la valeur moyenne du prix de vente des deux éléments de comparaison les plus pertinents (1 e 3) est de (1.120,35 + 712,85/2) 916,60 € ; que sur ce prix, il conviendra de procéder à un abattement de 5 % pour tenir compte de l'occupation très partielle des locaux (soient ils seraient vides, soient ils feraient l'objet d'une occupation précaire à l'exception d'un appartement T3 occupé en vertu d'un bail d'habitation meublée) ; que par ailleurs, il est constant que les parcelles de la Sci BAB Romagny sont situées dans une zone classée UAd dans laquelle la hauteur de construction est limitée à 11 mètres alors que pour l'élément de comparaison n° 1, situé en zone UA la hauteur limite de construction est à 14 mètres (un étage de plus) et que pour l'élément de comparaison n° 3 en zone UAg elle est de 40 mètres, tout comme d'ailleurs pour l'élément de comparaison n° 2, écarté en raison de l'importance de sa surface ; que de ce qui vient d'être rappelé, il apparaît que l'élément relatif à la hauteur de construction autorisée, même s'il ne peut être neutre, n'est pas prépondérant ; qu'aussi, pour rendre compte de cette contrainte, il conviendra de procéder à un nouvel abattement de 15 % sur le prix du m² moyen, qui cette fois ressortira à (916,60 – 20 %) 733,28 € ; que la valorisation du bien de la Sci BAB Romagny ressortira à (4.388 x 733,28) 3.217.632,64 €, somme arrondie à 3.217.633 € ; que les frais irrépétibles de la Sci BAB Romagny seront arbitrés à la somme de 2.500 € » ;
et aux motifs éventuellement adoptés que « L'EPFL Pays-Basque a justifié de ce qu'elle a consigné auprès de la Caisse des Dépôts une somme de 294.000 €, le 27 novembre 2014, de telle sorte que, au regard des dispositions de l'article L. 213-4-1 du code de l'urbanisme, la procédure qu'elle a initiée et poursuivie doit être considérée, en la forme, comme recevable et régulière ; que par application de l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme, c'est bien par référence à des transactions amiables que doit être fixé le prix du bien, et non par référence à des offres d'achat ou promesse de vente ; qu'il sera à cet égard observé que la promesse synallagmatique de vente consentie par la SCI BAB ROMAGNY à l'égard de X... F... , n'engage que la première, et qu'effectivement, le projet décrit par le bénéficiaire de la promesse n'est pas détaillé, pas plus que les conditions de financement, à propos desquelles l'acte comporte des mentions radicalement contradictoires selon les paragraphes ; qu'il est également à relever l'absence totale d'élément urbanistique précis relatif à la constructibilité du bien dont s'agit ; qu'il en résulte qu'effectivement, le caractère sérieux de l'offre en question peut interroger ; qu'en tout état de cause, il convient, à titre préliminaire, de rappeler qu'il n'appartient effectivement pas au juge de l'expropriation, juridiction d'exception, de statuer sur la question des frais d'agence, laquelle relève des juridictions de droit commun ; que dès lors, l'EPFL sera renvoyé à mieux se pourvoir quant à ce chef de demande ; qu'il résulte des opérations de transport sur les lieux que les parcelles dont s'agit, constituent une unité foncière disposant d'une large façade sur le boulevard du [...], d'une autre façade sur la rue [...], et d'un accès par l'avenue [...] ; que plusieurs bâtiments affectés à l'habitation, au commerce et à des entrepôts sont implantés sur le bien : - sur les parcelles [...]  et [...] : un bâtiment en parpaings et tôles abritant huit garages fermés par des portes métalliques, ainsi qu'un bâtiment style « villa basque » comportant 4 logements (trois T3 et un T4) tous loués (bail ou convention d'occupation précaire) et un espace bureau/show-room, également loué, - sur la parcelle [...]  : un vaste magasin/entrepôt « Zolpan » sans raccordement au réseau d'eau, et un bâtiment occupé par Numéricâble style « maison basque » avec une extension en parpaing avec un toit terrasse, - sur la parcelle [...]  : un bâtiment en forme de L dans lequel se trouvent un bureau, une salle d'archive, les WC communs (magasin Zolpan et cave du BAB), ainsi que un magasin et un entrepôt, le magasin « La cave du BAB », tous en rez-de-chaussée, et enfin une salle de sport sur deux étages ; qu'en dépit des différends portant sur les méthodes d'évaluation utilisées par les parties, toutes conviennent que l'ensemble des bâtiments est destiné à la destruction ; que par ailleurs la localisation de ce bien immobilier, en bordure du [...], à proximité immédiate du centre-ville de BAYONNE, dans une zone en plein aménagement, disposant de trois façades sur des rues ou avenues, dont l'une extrêmement passant ([...]), en plein centre de la commune de BAYONNE, et sa superficie importante (4.388 m²) sont des éléments favorables pour ce qui est de sa valeur ; mais que surtout, la situation du bien en secteur UAd du PLU (permettant la construction d'un important habitat collectif notamment, ou l'accueil de toutes les occupations et utilisation du sol susceptibles de conforter la mixité et la centralité de ces quartier) doit être prise en compte pour retenir que ce terrain a un important potentiel de constructibilité ; que dès lors, il apparaît tout à fait pertinent de retenir à titre de comparaison non pas des transactions portant sur des immeubles comportant des caractéristiques similaires à ceux dont s'agit, même en opérant une péréquation entre les différents types de bâti et leurs destinations, mais bien des transactions portant sur des terrains encombrés destinés à accueillir des opérations immobilières de même type ; qu'il est en revanche tout à fait hasardeux, compte tenu du manque d'éléments précis quant aux possibilités de construction en terme de surface, du caractère très peu fiable du projet contenu dans la promesse de vente, et de l'absence de tout élément concret sur les surfaces planchers pouvant être envisagées sur l'emprise foncière en cause, ainsi que du fait que les règles de constructibilité sur celle-ci diffèrent quelque peu de celles applicables sur les terrains pris comme termes de comparaison (qui sont pour les trois premiers en zone Uag), de retenir la méthode d'évaluation par la charge foncière, telle que proposée par la SCI BAB ROMAGNY ; que quatre termes de comparaison ont été retenus par le Commissaire du gouvernement et la SCI BAB ROMAGNY : = la vente SEPIA/STE CARRE FOCH en date du 13 septembre 2010 portant sur la parcelle [...]  pour une surface de 1.056 m², pour un prix de vente global de € HT, qui sera citée sous la mention TC1, = la vente Cté Agglomération/KAUFMAN, du décembre 2012 portant sur les parcelles [...]  et [...], pour une surface de 10.906 m², pour un prix de 4.746.940,46 € HT, dite TC2, = la vente Cté Agglomération/EIFFAGE, du 24 décembre 2013, portant sur la parcelle [...]  pour une surface de 3.761 m², pour un prix de vente de 2.681.025,46 € HT, dite TC3, = la vente CG64/EPFL, du 26 mars 2014, portant sur les parcelles [...]  et [...], et [...], pour une surface de 1.083 m², pour un prix de vente de 199.700 € HT, dite TC3 ; qu'il convient en premier lieu d'écarter le dernier terme de comparaison, TC3, compte tenu du fait qu'il s'agit d'une très petite unité foncière, dont le prix au m² (184€/m²) est très largement inférieur à celui pratiqué pour les autres termes de comparaison, qu'il s'agit d'une transaction entre personnes publiques, et portant sur une parcelle que sa petite taille et sa configuration (en « triangle ») rendent quasiment inconstructible » ;
alors 1°/ que sous réserve de l'application des dispositions relatives aux terrains à bâtir, l'évaluation judiciaire du prix de biens immobiliers sur lesquels un droit de préemption urbain a été exercé doit être effectuée en fonction de leur usage effectif à la date de référence définie par l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme ; qu'il en résulte que le juge, sauf s'il qualifie le bien préempté de terrain à bâtir en application des critères de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation, doit uniquement tenir compte de l'usage du bien à la date de référence, sans prendre en considération la démolition future des existants, la nature de l'opération immobilière projetée ni le potentiel de constructibilité ; que pour fixer à la somme de 3 217 633 euros le prix des biens que l'EPFL doit acquérir, la cour de renvoi a retenu que les parcelles préemptées étaient encombrées de divers bâtiments voués à la destruction et que pour leur valorisation, il convenait de rechercher des transactions portant sur des terrains encombrés destinés à accueillir des opérations immobilières de même type, étant donné le potentiel de constructibilité des parcelles en cause ; qu'en statuant ainsi, sans qualifier les biens préemptés de terrains à bâtir, la cour de renvoi a violé l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme, ensemble les articles L. 322-2 et L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
alors 2°/ que l'évaluation judiciaire du prix de biens immobiliers sur lesquels un droit de préemption urbain a été exercé doit être effectuée, soit selon leur usage effectif à la date de référence définie par l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme s'il ne s'agit pas de terrains à bâtir, soit, dans le cas contraire, en fonction des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence fixée par l'article L. 322-3 du code de l'expropriation ; que pour fixer à la somme de 3 217 633 euros le prix des biens que l'EPFL doit acquérir, la cour de renvoi a énoncé que les parcelles préemptées étaient encombrées de divers bâtiments voués à la destruction et que pour leur valorisation, il convenait de rechercher des transactions portant sur des terrains encombrés destinés à accueillir des opérations immobilières de même type, étant donné le potentiel de constructibilité des parcelles en cause ; qu'en statuant ainsi, sans préciser la date de référence retenue, la cour de renvoi a violé l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme, ensemble les articles L. 322-2 et L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
alors 3°/ subsidiairement qu'en n'explicitant pas les raisons pour lesquelles elle a écarté le premier élément de comparaison, parce qu'il correspondait à un bien de surface deux fois plus grande que celle du bien à évaluer, tout en conservant l'élément de comparaison n° 1 dont la surface était également sans comparaison avec celle du bien à évaluer car quatre fois plus petite, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
alors 4°/ subsidiairement que pour évaluer la valeur d'un terrain encombré par des constructions vouées à la démolition, faisant l'objet d'un droit de préemption urbain, il est tenu compte des servitudes affectant l'utilisation des sols, notamment les restrictions administratives au droit de construire, tant en hauteur qu'en surface ; que pour fixer à la somme de 3 217 633 euros le prix des biens que l'EPFL doit acquérir, la cour de renvoi a retenu que l'élément relatif à la hauteur de construction autorisée, même s'il ne pouvait être neutre, ne serait pas prépondérant ; qu'en statuant ainsi, la cour de renvoi a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme, ensemble des articles L. 322-2 et L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique
alors 5°/ subsidiairement que pour évaluer la valeur d'un terrain encombré par des constructions vouées à la démolition, faisant l'objet d'un droit de préemption urbain, il est tenu compte des servitudes affectant l'utilisation des sols, notamment les restrictions administratives au droit de construire, tant en hauteur qu'en surface ; que pour fixer à la somme de 3 217 633 euros le prix des biens que l'EPFL doit acquérir, la cour de renvoi a retenu que l'élément relatif à la hauteur de construction autorisée, même s'il ne pouvait être neutre, n'était pas prépondérant et que, pour tenir compte de cette contrainte, il convenait de procéder à un abattement de 15 % sur le prix moyen du mètre carré ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le droit de construire n'était pas également limité en superficie, la cour de renvoi a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme, ensemble des articles L. 322-2 et L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
alors 6°/ subsidiairement que pour évaluer la valeur d'un terrain encombré par des constructions vouées à la démolition, faisant l'objet d'un droit de préemption urbain, il est tenu compte des frais de démolition que l'aménageur devra supporter ; qu'en les omettant dans son appréciation pour n'y intégrer que les restrictions en hauteur du droit de construire et l'occupation partielle des locaux, la cour de renvoi a violé l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme, ensemble l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
alors 7°/ subsidiairement que pour fixer le prix d'un bien immobilier objet d'un droit de préemption urbain et occupé par des commerçants ou artisans, les juges du fond doivent tenir compte de l'indemnité d'éviction que l'aménageur devra honorer en application de l'article L. 314-6 du code de l'urbanisme ; qu'en se bornant à pratiquer un abattement de 5 % du chef de l'occupation des lieux sans prendre en considération l'indemnité d'éviction que l'EPFL devrait verser aux locataires occupants, la cour de renvoi a violé l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme.