LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Donne acte à Mme Y... et à la société d'exercice libéral à responsabilité limitée de notaires V... G... et B... D... du désistement de leur pourvoi, en ce qu'il est dirigé contre Mme U..., veuve A..., agissant en son nom personnel et en qualité d'héritière de I... A... ;
Donne acte à Mme U..., veuve A..., personnellement et ès qualités, du désistement de son pourvoi incident ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte sous seing privé du 30 octobre 2012 rédigé par M. G..., associé de la société d'exercice libéral à responsabilité limitée de notaires V... G... et B... D... (la société de notaires), I... A... et son épouse, Mme U..., ont vendu à la SCI Dyonis deux biens, l'acte ne comportant aucune mention relative au financement et prévoyant une clause pénale pour le cas où la vente ne pourrait être réitérée en la forme authentique au plus tard le 28 février 2013 ; que, selon acte sous seing privé du 17 janvier 2013, rédigé par Mme Y... (le notaire), M. J... a vendu un appartement à I... A... et à son épouse, qui ont remis au notaire un dépôt de garantie ; que l'acte ne prévoyait aucune condition suspensive d'obtention de prêt et comportait une clause pénale pour le cas où la vente ne pourrait être réitérée en la forme authentique au plus tard le 15 avril 2013 ; que cette réitération n'a pu intervenir, la SCI Dyonis n'ayant pas obtenu le financement nécessaire à l'acquisition des biens de I... A... et de son épouse, lesquels n'ont pas disposé des fonds nécessaires à l'acquisition du bien de M. J... ; qu'un procès-verbal de carence du 15 avril 2013 ayant consigné que I... A... et son épouse refusaient de libérer le dépôt de garantie, ces derniers ont assigné M. J..., la société de notaires et le notaire aux fins de voir réduire le montant de la clause pénale et condamner ces derniers à les relever et garantir de toute condamnation ; que M. J... a sollicité le paiement de la clause pénale et la condamnation du notaire à l'indemniser ; que I... A... est décédé en cours de procédure ; que Mme U..., seule héritière, a poursuivi l'instance ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en ses première et deuxième branches, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur la troisième branche du même moyen :
Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
Attendu que, pour allouer à M. J... la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt retient que le notaire a manqué à son devoir de conseil en ne s'assurant pas de la solvabilité de I... A... et de son épouse, non plus que des conditions dans lesquelles ils comptaient financer leur acquisition, ce qui aurait permis de mettre en garde M. J... sur l'aléa tenant à la réitération effective de la vente consentie à la SCI Dyonis ;
Qu'en statuant ainsi, sans caractériser l'existence d'un préjudice qui subsisterait après le paiement de la clause pénale prévue par l'acte sous seing privé du 17 janvier 2013, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la quatrième branche du premier moyen du pourvoi principal :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne Mme Y... à payer à M. J... la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 8 décembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne M. J... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze septembre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour Mme Y... et la société V... G... et B... D....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Mme Y... à payer à M. H... J... la somme de 30.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QU'en ce qui concerne la demande de dommages-intérêts dirigée par M. H... J... contre Mme Y..., cette dernière a manqué à son devoir de conseil en ne s'assurant pas de la solvabilité de M. et Mme A... et des conditions dans lesquelles ils comptaient financer leur acquisition, ce qui aurait permis de mettre en garde M. H... J... sur l'aléa tenant à la réitération effective de la vente A...-SCI Dyonis en l'état d'une condition suspensive d'obtention de prêt non acquise à la date de la signature de l'acte sous seing privé ; qu'eu égard à ce manquement, Mme Y... sera condamnée à payer à M. H... J... la somme de 30.000 € à titre de dommages-intérêts ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE Maître K... Y... devait interroger les époux A... sur leur capacité de financement et les informer des risques tenant à l'incertitude du paiement du prix de vente de leurs biens par la SCI Dyonis ; qu'il pouvait alors leur proposer d'insérer une clause suspensive d'obtention de financement de l'acquisition par les époux A..., quand bien même le vendeur Maître J... indique rétrospectivement qu'il ne l'aurait pas accepté ; qu'en ne le faisant pas il a manqué à son obligation d'information et de conseil ;
1°) ALORS QUE le notaire ne peut être tenu d'adresser une mise en garde à une partie que si ses intérêts sont gravement menacés par un risque particulier ; qu'en reprochant à Mme Y... de ne pas avoir mis en garde M. J... contre l'aléa tenant à l'impossibilité de financier l'acquisition à laquelle pourraient être confrontés ses acquéreurs, les époux A..., s'ils ne parvenaient pas à vendre leurs immeubles, bien qu'elle ait relevé que, dans l'acte qu'il avait conclu avec les époux A..., ces derniers avaient valablement renoncé à la condition suspensive légale d'obtention de prêt et qu'ils s'étaient engagés à payer une clause pénale représentant 10 % du prix de vente en l'absence de réitération, sans caractériser un risque particulier qui, en présence d'une convention particulièrement protectrice du vendeur, aurait, seul, justifié une mise en garde du notaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause ;
2°) ALORS QUE soumis à un devoir d'impartialité, le notaire ne saurait être tenu d'adresser des conseils contradictoires relatifs à l'économie de la convention, à chacune des parties à l'acte ; qu'en reprochant par motifs propres et adoptés, d'une part, à Mme Y... de ne pas avoir mis en garde les époux A... contre le danger de conclure une vente avec M. J... « sans qu'(y) fut insérée une condition suspensive d'obtention du prêt ou de vente de leurs biens », quand une telle stipulation eut été défavorable à M. J... en ce qu'elle l'aurait privé de toute contrepartie à l'immobilisation de son bien en cas de défaillance de la condition et aurait amoindri ses chances d'obtenir rapidement le prix de vente de son bien, et d'autre part, de ne pas avoir mis en garde ce dernier contre l'aléa tenant à l'impossibilité de financier l'acquisition à laquelle pourraient être confrontés les époux A..., mise en garde qui leur aurait été défavorable car elle aurait pu dissuader M. J... de s'engager, la cour d'appel a imputé à faute au notaire de ne pas avoir délivré aux parties des conseils contradictoires et qui auraient méconnu son devoir d'impartialité, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable ;
3°) ALORS QU'il appartient au juge de déterminer la nature du préjudice dont il ordonne la réparation et de caractériser le lien de causalité le reliant à la faute retenue ; qu'en condamnant Mme Y... à indemniser M. J... de la somme de 30 000 euros, « eu égard à (son) manquement » (arrêt, p. 9, al. 2) sans caractériser l'existence d'un préjudice qui subsisterait après le versement de la clause pénale destinée à l'indemniser du préjudice né de l'immobilisation de son bien, ni davantage celle d'un lien de causalité le reliant à la faute imputée au notaire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, le notaire n'est tenu de conseiller ses clients que dans les limites du mandat qui lui est confié pour la réalisation de l'opération à laquelle il prête son concours ; qu'en condamnant Mme Y... à indemniser M. J... de la somme de 30 000 euros (arrêt, p. 9, al. 2), qui pourrait correspondre au préjudice résultant de l'échec de l'acquisition qu'il projetait de réaliser avec le produit de la vente, qui l'avait conduit au paiement d'une clause pénale de près de 100 000 euros, quand Mme Y... ne l'avait pas assisté lors de la conclusion de cette vente et n'était donc pas tenu de le conseiller sur l'opportunité de la souscription de l'engagement qui s'est révélé préjudiciable, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause.
SECOND MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SELARL G... D... et Mme Y... in solidum entre elles, à payer à Mme U..., à titre de dommages-intérêts, la somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice matériel ;
AUX MOTIFS QUE sur les demandes de garantie de Mme U... ; à l'encontre de la SELARL G... D... ; que M. G..., qui avait parfaitement connaissance des projets de M. et Mme A... puisqu'il indiquait dans la promesse du 30 octobre 2012 qu'il rédigeait que l'acquéreur aurait «la jouissance du bien ci-dessus désigné par sa prise de possession réelle et effective au plus tard dans les deux mois de la réitération par acte authentique de la propre acquisition dit vendeur », a manqué d'approfondir la situation financière des parties à l'acte sous seing privé et de conseiller à ses clients d'insérer à l'acte conclu avec M. H... J... une condition suspensive tenant à la revente effective de leur propre bien ; qu'il a également manqué à son obligation, soit d'exiger la remise immédiate par la SCI Dyonis du dépôt de garantie, soit d'encaisser immédiatement le chèque représentant le dépôt de garantie qui lui était remis par la SCI Dyonis, ce qui aurait permis d'emblée de vérifier le manque de sérieux de l'engagement de cette SCI et le caractère mensonger de ses allégations selon lesquelles elle disposait des fonds nécessaires à son acquisition sans recourir à un prêt et à M. et Mme A... de se prévaloir sans délai de la caducité du compromis ; que les explications confuses et contradictoires de cet officier ministériel qui a successivement indiqué, dans sa lettre accompagnant l'acte sous seing privé du 30 octobre 2012, que la SCI Dyonis lui avait remis un chèque le 30 octobre 2012, puis a adressé à cette SCI un courriel, le 15 mars 2013, pour exiger la remise d'un chèque de banque incluant « l'approvisionnement du chèque de 26.500 € correspondant au dépôt de garantie », pour ensuite déduire le montant de ce dépôt des sommes dues par la SCI dans un courriel du même jour adressé à ladite SCI, tout en délivrant ultérieurement à M. et Mme A..., le 22 mars 2013, une attestation selon laquelle « la SCI Dyonis n'ayant pas procédé au versement de la somme de 26.500 € dite au titre du dépôt de garantie, le compromis est devenu caduc » et, enfin, répondre au conseil de M. et Mme A..., le 10 avril 2013, qu'il était dans l'impossibilité de donner des explications relative au chèque litigieux, son collaborateur étant en vacances, démontrent et illustrent les errements de l'étude notariale, étant observé que la SELARL G... D... ne peut se borner à affirmer que la preuve du défaut de provision du compte de la SCI à la date de la remise du chèque ne serait pas démontré, alors qu'il lui appartient de produire les justificatifs afférents à la date de remise et de présentation de ce chèque ; que M. G... a encore manqué gravement aux devoirs de sa charge en omettant de faire insérer, à l'acte de vente sous seing privé du 30 octobre 2012, la mention manuscrite exigée par la loi du juillet 1979, ce qui a permis à la SCI Dyonis de recourir à un emprunt en dépit de son affirmation, énoncée à l'acte sou seing privé, selon laquelle elle disposait, sans recourir à l'emprunt, des fonds de son acquisition, ce qui trompait les vendeurs sur la solvabilité de cet acquéreur, fragilisait l'efficacité de la vente et rendait aléatoire la réitération de l'acte authentique ; qu'enfin, M. G... ne peut objecter que M. et Mme A... n'ont pas usé de la faculté qui leur était offerte de requérir la caducité de l'acte au lieu d'accepter de le proroger, alors que le défaut de provision du chèque remis par la SCI Dyonis n'a été révélé qu'au jour de l'établissement du procès-verbal de carence du 22 mars 2013, soit postérieurement à la prorogation consentie par les vendeurs du 28 février au 15 mars 2013, alors qu'ils étaient déjà engagés dans les liens d'un acte sous seing privé d'acquisition avec M. H... J... ; que ces fautes et manquements sont en relation directe de causalité avec le préjudice subi par Mme U..., qui s'est engagée, par ignorance de l'insolvabilité de la SCI Dyonis procédant de la faute de M. G..., dans les liens d'un acte sous seing privé d'acquisition avec M. H... J... et se trouve redevable de la clause pénale par suite de son incapacité à disposer des fonds que la SCI devait lui remettre en exécution de ses engagements ; qu'en conséquence, la SELARL G... D... sera condamnée à garantir Mme U... du paiement de la clause pénale à hauteur de la somme de 30.000 € ; qu'elle sera également condamnée à payer à Mme U... : - une somme de 20.000 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par celle-ci, du fait de la perte de chance de vendre son bien de Corbeil au prix convenu de 290.000 €, car elle n'a pu trouver un nouvel acquéreur qu'au prix de 254.000 €, le 13 février 2015, en raison de la baisse du marché immobilier dans ce secteur ; que cette indemnité ne saurait inclure le montant du dépôt de garantie de 26.500 € dont la non-perception ne procède pas de la faute de M. G... mais de l'insolvabilité avérée de la SCI Dyonis, - une somme de 10.000 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral éprouvé par celle-ci du fait des tracas et difficultés de toute nature engendrées pour elle, âgée et malade en lien avec l'échec de l'acquisition du bien de M. H... J... ; à l'encontre de Mme Y... ; que Mme Y... n'établit pas, par une reconnaissance de conseils donnés antérieurement à la conclusion de l'acte sous seing privé du 17 janvier 2013, avoir alerté et mis en garde M. et Mme A... sur le danger de conclure un acte de vente sous seing privé avec M. H... J... sans que fut insérée à cet acte une condition suspensive d'obtention de prêt ou de vente de leurs biens, alors qu'elle savait que ces derniers comptaient financer cette acquisition par le prix de vente de ces biens et qu'ils ne disposaient pas effectivement des fonds nécessaires ; qu'il importe peu à cet égard que les conditions de la vente aient été antérieurement négociées entre M. et Mme A... et M. H... J..., alors qu'il incombait à ce notaire, avant de rédiger un acte sous seing privé sans condition suspensive d'obtention de prêt, d'éclairer les parties sur les risques pesant sur la conclusion effective de la vente A...-SCI Dyonis, et, afin d'assurer l'efficacité dudit acte, de leur conseiller d'insérer à l'acte une condition suspensive de nature à les protéger d'une éventuelle défection de la SCI Dyonis, d'autant plus qu'en raison de leur âge, ils ne pourraient souscrire de prêt-relais ; qu'il appartenait à Mme Y..., même si ses clients ne lui déclaraient pas spontanément les tenants et aboutissants de leur situation, de les interroger spécifiquement sur leurs conditions de financement de l'acquisition d'un bien de 710.000 € ; qu'en conséquence de ces fautes et manquements à son devoir de conseil, Mme Y... sera condamnée à garantir, à hauteur de 30.000 €, le paiement des condamnations mises à la charge de M. et Mme A... au titre de la clause pénale, ce in solidum avec la SELARL G... D..., et à régler à Mme U..., toujours in solidum avec la SELARL G... D..., les dommages-intérêts accordés à celle-ci en réparation de ses divers chefs de préjudice, en lien de causalité avec les défaillances conjuguées des deux notaires ;
1°) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, Mme U... demandait la condamnation de la SELARL G... D... à lui verser la somme de 18 000 euros à titre de dommages et intérêts, « en réparation de la perte de chance de vendre (s)es biens aux conditions du compromis du 30 octobre 2012 » (dispositif de ses conclusions, p. 61, al. 2) ; qu'en condamnant la SELARL G... D... et Mme Y... in solidum, à payer à Mme U... la somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice matériel (arrêt, p. 12, al. 4), soit une somme supérieure à la somme demandée, la cour d'appel a statué ultra petita et a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, Mme U... demandait la condamnation de la SELARL G... D... à lui verser la somme de 18 000 euros à titre de dommages et intérêts, « en réparation de la perte de chance de vendre (s)es biens aux conditions du compromis du 30 octobre 2012 » (dispositif de ses conclusions, p. 61, al. 2) ; qu'en condamnant la SELARL G... D... et Mme Y... in solidum, à payer à Mme U... la somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice matériel (arrêt, p. 12, al. 4), quand cette demande n'était dirigée qu'à l'encontre de la SELARL G... D..., la cour d'appel a statué ultra petita et a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile.