LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par :
   1°/ Monsieur Eric B...,
   2°/ Monsieur Gilles B...,
   3°/ Mademoiselle Sylvie B...,
   4°/ Madame Y... Marie-Rose,

  demeurant tous à Toulouse (Haute-Garonne), ..., pris en leur qualité d'héritiers de Monsieur B..., décédé le 30 mai 1986,

  en cassation d'un arrêt rendu le 23 février 1987, par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre), au profit de la société civile immobilière RESIDENCE D'AUDIBERT, dont le siège est à Toulouse (Haute-Garonne), ...,

  défenderesse à la cassation ;     Les demandeurs invoquent à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;     LA COUR, en l'audience publique du 9 novembre 1988, où étaient présents :

  M. Francon, président, M. Cathala, rapporteur, MM. Z..., A..., Didier, Senselme, Douvreleur, Capoulade, Beauvois, Deville, Darbon, Mme Giannotti, conseillers, M. X..., Mme Cobert, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mme Prax, greffier de chambre ;     Sur le rapport de M. le conseiller Cathala, les observations de la SCP Vier et Barthélemy, avocat des consorts B..., les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;     Sur le moyen unique :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 23 février 1987) qu'ayant obtenu de la société civile immobilière Résidence d'Audibert, suivant acte sous seing privé, un engagement leur conférant la faculté d'acquérir, par préférence, un appartement, pour un prix déterminé et non révisable dont ils ont versé une partie, les époux B..., qui n'ont pu obtenir la signature de l'acte authentique de vente, ont assigné la société civile immobilière pour faire constater la perfection de la vente ;     Attendu que les époux B... font grief à l'arrêt de les avoir déboutés de leur demande et d'avoir décidé que la convention conclue avec la société civile immobilière ne pouvait constituer qu'un contrat préliminaire de réservation, alors, selon le moyen, "d'une part, que la nature juridique d'un acte ne peut être déduite de la forme de celui-ci, la détermination des conditions de forme découlant précisément de la qualification retenue  ;  qu'en refusant de rechercher l'intention réelle des parties et en déduisant l'existence d'un contrat préliminaire de l'absence de caractère authentique de la convention du 13 juillet 1973, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard des articles 6, 7 et 11 de la loi du 3 janvier 1967, et de l'article 1589 du Code civil, et d'autre part, qu'en s'abstenant de rechercher s'il ne convenait pas d'analyser en une promesse de vente la convention par laquelle était constaté un accord sur la chose et

le prix non révisable, la date des travaux déjà entamés étant fixée à un avenir proche et les signatures précédées des mentions "bon pour achat" et "bon pour vente" et si cette analyse n'était pas corroborée par une attestation de la société civile immobilière précisant, postérieurement à l'acte, que les époux B... avaient acquis les locaux visés à l'acte, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1589 du Code civil" ;     Mais attendu qu'après avoir relevé que la convention souscrite par les époux B... avait obligé ceux-ci à déposer des fonds avant l'achèvement de la construction de la partie d'immeuble qu'ils voulaient acquérir pour y habiter et retenu que la société civile immobilière ne pouvait commercialiser l'édifice en projet que sous forme de vente d'un immeuble à construire, qu'en dehors de l'acte authentique de vente et du contrat facultatif de réservation toute autre promesse d'achat ou de vente était nulle, la cour d'appel en a justement déduit que l'acte liant les parties ne pouvait être légalement analysé que comme un contrat de réservation ;  que par ces seuls motifs, l'arrêt est légalement justifié ;     PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;