LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
LG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 28 mai 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 313 F-D
Pourvoi n° Q 19-13.245
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 MAI 2020
M. D... C... B... , domicilié [...] ), a formé le pourvoi n° Q 19-13.245 contre l'arrêt rendu le 18 décembre 2018 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, 1re section), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. W... F..., domicilié [...] ,
2°/ au syndicat des copropriétaires [...] , représenté par la son syndic, la société Méribel Agence- Agence Jacques Front, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de M. B... , de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat du syndicat des copropriétaires Résidence Le Toubkal à Meribel-Les-Allues, après débats en l'audience publique du 10 mars 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 18 décembre 2018), M. B... est propriétaire d'un appartement dans une immeuble soumis au statut de la copropriété.
2. Les copropriétaires ont décidé, lors de l'assemblée générale du 21 mars 2014, de céder les droits à construire en surélévation à la société Avenir Investissement d'Albigny pour le prix de 381 000 euros, le paiement du prix étant converti en obligation pour l'acquéreur de réaliser les travaux de rénovation sur les parties communes conformément au cahier des charges annexé au projet de promesse de vente.
3. M. B... a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation des décisions 17 à 26 de cette assemblée générale ou de l'ensemble de l'assemblée générale.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en ses première et quatrième branches, ci-après annexé
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le moyen unique, pris en ses deuxième et troisième branches
Enoncé du moyen
5. M. B... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors :
« 1°/ que la cession de droits à construire pour un prix qui n'est pas versé, car le cessionnaire réalise des travaux au bénéfice de la copropriété s'analyse en deux opérations distinctes, les créances et dettes réciproques de la copropriété et du cessionnaire étant évaluées au même montant et faisant l'objet d'une compensation ; qu'ainsi il est bien procédé à une cession de parties communes, même s'il est aussitôt proposé aux copropriétaires d'affecter les sommes perçues pour prix au financement de travaux ; qu'en décidant néanmoins que l'article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 n'était pas applicable à une telle opération, la cour d'appel a violé ce texte par refus d'application ;
2°/ que la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; que la cour d'appel, pour rejeter l'application de l'article 21, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, s'approprie l'analyse juridique des parties selon laquelle l'obligation pour la société AIA de payer le prix des droits à construire était « converti et nové » en une obligation de réaliser des travaux ; qu'en revanche, pour rejeter l'application de l'article 16-1 de la même loi, elle affirme que « le paiement du prix de cession des droits de construire est effectué par dation en paiement » ; que ces deux qualifications juridiques étant contradictoires, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
6. La cour d'appel a constaté que la décision n° 17 prise lors de l'assemblée générale du 14 mars 2014 rappelait les termes de la promesse de vente, jointe à la convocation à cette assemblée, selon lesquels le syndicat des copropriétaires et la société Avenir Investissement d'Albigny convenaient de convertir et nover l'obligation de payer le prix en obligation pour l'acquéreur de réaliser les travaux de rénovation lourde sur les parties communes de l'immeuble, et précisait que, "par conséquent la répartition juste et équitable du prix de cession entre les différents copropriétaires est assurée par le mécanisme d'incorporation du produit de la cession à l'amélioration de l'ensemble des parties communes".
7. Abstraction faite du motif erroné mais surabondant relatif à la dation en paiement, la cour d'appel a pu en déduire que, par ce mécanisme, le prix de cession était nécessairement réparti proportionnellement aux tantièmes de parties communes générales détenues par chaque copropriétaire et qu'aucune nullité n'était encourue sur le fondement de l'article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965.
8. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. B... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mai deux mille vingt
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. B...
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement rendu par le tribunal de grande instance d'Albertville le 17 mars 2017 en toutes ses dispositions, déboutant ainsi l'exposant de ses demandes ;
Aux motifs que « 2/ Sur l'absence de mise en concurrence (article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965)
M. B... et M. F... soutiennent que la décision de cession du droit à construire en surélévation (résolutions n° 17 à 19), du droit à construire en addition d'un bâtiment à usage de stationnement (résolution n° 20) et du droit à construire des casiers à skis sur des parties communes (résolution n° 21) auraient dû faire l'objet d'une mise en concurrence conformément aux dispositions de l'article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. Toutefois, la mise en concurrence s'entend de marchés ou contrats dans lesquels le syndicat des copropriétaires se trouve débiteur d'une obligation de payer (marché de travaux essentiellement), et non de ceux dans lesquels il est amené à recevoir le paiement d'un prix pour une cession. En effet, la vente de droits à construire ou de parties communes, pour être valable, est seulement soumise à la condition d'être faite à titre onéreux, sous les conditions de majorité prévues par la loi et, le cas échéant, par le règlement de copropriété, ce qui est bien le cas en l'espèce. Concernant les travaux de rénovation de l'immeuble, dont l'absence de mise en concurrence n'est d'ailleurs pas expressément invoquée par les appelants, il est joint à la convocation à l'assemblée générale un cahier des charges contenant un descriptif et une estimation des travaux à réaliser, l'acquéreur s'engageant formellement à prendre en charge les surcoûts éventuels. Une mise en concurrence pour ces travaux n'aurait dans le cas présent aucun sens puisqu'ils sont, dans le projet adopté par l'assemblée générale, entièrement pris en charge par l'acquéreur des droits à construire, la promesse de vente jointe à la convocation précisant à cet égard (pages 8 et 9): « le syndicat des copropriétaires (...) et la SARL Avenir Investissement d'Albigny conviennent d'un commun accord entre eux, de convertir et nover l'obligation de payer le prix de la présente vente, soit la somme de 387.000 euros en l'obligation contractée par l'acquéreur, de réaliser les travaux de rénovation lourde sur les parties communes de l'immeuble en copropriété Le Toubkal et de les remettre en paiement au syndicat des copropriétaires dudit immeuble en copropriété, et ce, conformément au cahier des charges qui demeurera ci-annexé après visa par les parties (...) Lesdits travaux évalués à titre forfaitaire à la somme de 381.000 euros toutes taxes comprises, montant ferme et définitif. Le montant des travaux ci-dessus chiffré est forfaitaire et ne saurait donc donner lieu à une compensation quelconque au profit ou à la charge de l'une ou l'autre des parties aux présentes dans l'éventualité où les travaux devraient être réalisés pour un coût inférieur ou supérieur à ce montant. » Dès lors, aucune nullité des résolutions critiquées n'est encourue sur le fondement de l'article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, sans qu'il soit besoin, comme l'a fait le tribunal par erreur, d'examiner ce qui avait été précédemment soumis aux copropriétaires lors d'assemblées générales antérieures
3/ Sur les dispositions de l'article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965
M. B... et M. F... soutiennent que les résolutions autorisant la vente des droits à construire sont illicites en ce que le prix de cession n'est pas reparti conformément aux dispositions d'ordre public de l'article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat des copropriétaires n'a pas répondu à ce moyen, qui n'avait pas été soulevé devant le tribunal.
En application de l'article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965, les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot. La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce, nonobstant l'existence de toute sûreté grevant son lot.
En l'espèce, ainsi qu'il a été rappelé ci-dessus, le paiement du prix de cession des droits de construire (qui sont des accessoires des parties communes) est effectué par dation en paiement, l'acquéreur des droits de construire s'engageant à effectuer les travaux de rénovation de l'immeuble décrits dans le cahier des charges annexé au projet de promesse de vente.
Contrairement à ce qui est soutenu par les appelants, l'article 16-1 précité n'interdit pas formellement une telle dation en paiement, mais garantit une répartition du prix de vente proportionnelle aux tantièmes de copropriété des parties communes vendues détenus par chacun des copropriétaires.
Or ici la résolution n° 17 adoptée le 21 mars 2014 précise (page 11 du procès-verbal de l'assemblée générale): « Il est rappelé que le prix de cette cession est converti et nové en l'obligation pour l'acquéreur de réaliser les travaux de rénovation lourde prévus et arrêtés dans le cahier des charges, lesquels intéressent les parties communes du bâtiment. Par conséquent la répartition juste et équitable du prix de cession entre les différents copropriétaires est assurée par le mécanisme d'incorporation du produit de la cession à l'amélioration de l'ensemble des parties communes. »
Par ce mécanisme, le prix de cession est nécessairement réparti proportionnellement aux tantièmes des parties communes générales détenues par chaque copropriétaire.
A cet égard, il convient de souligner qu'est joint à la convocation un tableau présentant la simulation budgétaire de répartition du coût des travaux de rénovation de l'immeuble (toiture et façades), sans vente des droits à construire en surélévation, le coût global des travaux étant alors estimé à 400.000 euros, ce qui a nécessairement complété l'information des copropriétaires sur la répartition du prix et l'économie réalisée pour chacun d'eux grâce à la dation en paiement consentie.
Aucune nullité n'est donc encourue sur le fondement de l'article 16-1 précité
9/ Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en dommages et intérêts pour procédure abusive
En application de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 3.000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.
En l'espèce, il est constant que M. B... et M. F... s'opposent au projet de la grande majorité des copropriétaires depuis plus de dix ans maintenant, alors que l'immeuble se dégrade au fil des ans, d'importants travaux de rénovation étant indéniablement nécessaires et inévitablement coûteux.
Si les précédentes procédures engagées ne peuvent être jugées abusives puisque les appelants ont, au moins partiellement, triomphé dans leurs demandes, il n'en demeure pas moins que, dans la présente instance, et alors que le projet a été amende pour tenir compte des précédentes décisions de justice et dans un sens profitable à l'ensemble des copropriétaires, en dépit des affirmations contraires des appelants, ces derniers ont persisté dans leur opposition systématique infondée.
Ils ont ainsi multiplié les moyens et arguments non sérieux pour faire échec à un projet qui avait recueilli l'assentiment de la grande majorité des copropriétaires, mettant en péril le bon fonctionnement de la copropriété et la conservation de l'immeuble. Leur comportement est d'autant plus paradoxal que la valeur de leurs propres lots est affectée par la dégradation générale de l'immeuble, établie par les photographies et constats d'huissier produits aux débats.
Par ce comportement, M. B... et M. F... ont causé au syndicat des copropriétaires un préjudice que le tribunal a justement évalué à 5.000 euros. Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point ».
Alors, premièrement, que la cession de droits à construire pour un prix qui n'est pas versé, car le cessionnaire réalise des travaux au bénéfice de la copropriété s'analyse en deux opérations distinctes, les créances et dettes réciproques de la copropriété et du cessionnaire étant évaluées au même montant et faisant l'objet d'une compensation ; qu'ainsi un marché est attribué au cessionnaire, même si l'obligation de lui verser un prix est acquittée selon des modalités particulières ; qu'une mise en concurrence est obligatoire si le montant de ce marché dépasse celui fixé par la copropriété en application de l'article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en jugeant que « une mise en concurrence pour ces travaux n'aurait dans le cas présent aucun sens puisqu'ils sont, dans le projet adopté par l'assemblée générale, entièrement pris en charge par l'acquéreur des droits à construire », la cour d'appel a violé l'article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 par refus d'application ;
Alors, deuxièmement, que la cession de droits à construire pour un prix qui n'est pas versé, car le cessionnaire réalise des travaux au bénéfice de la copropriété s'analyse en deux opérations distinctes, les créances et dettes réciproques de la copropriété et du cessionnaire étant évaluées au même montant et faisant l'objet d'une compensation ; qu'ainsi il est bien procédé à une cession de parties communes, même s'il est aussitôt proposé aux copropriétaires d'affecter les sommes perçues pour prix au financement de travaux ; qu'en décidant néanmoins que l'article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 n'était pas applicable à une telle opération, la cour d'appel a violé ce texte par refus d'application ;
Alors, troisièmement, que la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; que la cour d'appel, pour rejeter l'application de l'article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, s'approprie l'analyse juridique des parties selon laquelle l'obligation pour la société AIA de payer le prix des droits à construire était « converti et nové » en une obligation de réaliser des travaux ; qu'en revanche, pour rejeter l'application de l'article 16-1 de la même loi, elle affirme que « le paiement du prix de cession des droits de construire est effectué par dation en paiement » ; que ces deux qualifications juridiques étant contradictoires, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors, quatrièmement, que le droit d'ester en justice n'engage la responsabilité de son titulaire qu'en cas d'abus ; qu'en relevant à l'encontre de M. M... de Vaumas et M. F... une attitude « d'opposition systématique infondée » à un projet immobilier et en critiquant leur comportement « depuis dix ans maintenant », tout en relevant que les précédentes procédures engagées par les demandeurs avaient partiellement triomphé, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et a violé l'article 32-1 du code de procédure civile par fausse application.