LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Papeete, 7 juin 2012), que la société Kia Ora village exploite un complexe hôtelier sur un ensemble de parcelles qui lui sont données à bail commercial par leurs propriétaires ; que Mme Y... épouse Z... a consenti un tel bail pour 18 ans à compter du 1er mars 1988 sur la parcelle dont elle est propriétaire ; que par avenant notarié du 27 juillet 1995, le bail a été prorogé pour une durée de 18 ans et faculté a été donnée au preneur d'édifier des constructions qui deviendront la propriété du bailleur en fin de bail moyennant une indemnité correspondant à la valeur vénale des immeubles construits ; que Mme Y... épouse Z... a assigné la société Kia Ora en nullité de ce bail pour absence de contrepartie sérieuse ; 
Sur les deuxième et troisième moyens, réunis, ci-après annexés : 
Attendu qu'ayant exactement retenu que la nullité pour défaut de cause ne visait que la protection des intérêts de la partie demanderesse, la cour d'appel, abstraction fait d'un motif erroné mais surabondant relatif à l'impossibilité de demander la nullité d'un acte déjà exécuté, en a exactement déduit que l'action de Mme Y... épouse Z..., soumise à la prescription quinquennale, était irrecevable ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Mais sur le premier moyen : 
Vu l'article 45 du code de procédure civile de Polynésie française ; 
Attendu qu'après avoir déclaré irrecevable l'action en nullité formée par Mme Y... épouse Z..., la cour d'appel a dit cette action infondée ; 
Qu'en statuant ainsi sur le fond, après avoir dit l'action irrecevable, la cour d'appel a excédé ses pouvoirs ; 
Et vu l'article 627 du code de procédure civile ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, par voie de retranchement, du seul chef déclarant infondée l'action de Mme Y... épouse Z..., l'arrêt rendu le 7 juin 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Papeete ; 
DIT n'y avoir lieu à renvoi ; 
Dit n'y avoir lieu de modifier la condamnation aux dépens prononcée par les juges du fond ; 
Condamne la société Kia Ora village aux dépens du présent arrêt ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Kia Ora village à payer à Mme Y... épouse Z... la somme de 3 000 euros ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille quinze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour Mme Y... épouse Z.... 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir jugé l'action formée par Mme Y... contre la société Kia Ora « irrecevable et au surplus infondée » ; 
AUX MOTIFS QUE l'action en nullité du contrat du 27 juillet 1995 est prescrite et irrecevable ; que surabondamment les parties sont liées par un bail commercial légalement conclu qui fait la loi des parties en vertu de l'article 1134 du Code civil ; qu'ainsi non seulement la demande est irrecevable mais quand bien même elle aurait été jugée recevable, la cour aurait dû la juger infondée ; 
ALORS QUE des prétentions ne peuvent être jugées simultanément irrecevables et infondées ; qu'en décidant, de façon contradictoire, que les demandes formées par Mme Y... étaient irrecevables, et en les rejetant comme étant mal fondées, la Cour d'appel a violé l'article 268 du Code de procédure civile de Polynésie française. 
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit l'action en nullité du contrat liant les parties irrecevable comme prescrite ; 
AUX MOTIFS QUE Tiahina Y... affirme que s'agissant des règles d'ordre public comme le prévoit la délibération 75-41 du 14 février 1975, la prescription serait de trente ans ; qu'il est cependant de jurisprudence constante que la demande de nullité d'un contrat pour défaut de cause ne vise que la protection des intérêts de la partie demanderesse, de sorte que c'est bien la prescription quinquennale qui doit s'appliquer ; que de plus l'article 1304 ne s'applique pas aux conventions qui ont reçu exécution, la Cour de cassation estimant que l'exception de nullité ne peut jouer que pour faire échec à la demande d'exécution d'un acte juridique non encore exécuté ; 
1°) ALORS QUE Mme Y... sollicitait la nullité du bail non seulement pour absence de cause mais encore pour violation des règles d'ordre public issues de la délibération 75-41 du 14 février 1975 ; qu'elle soutenait que cette dernière action était soumise à prescription trentenaire ; qu'en ne répondant pas à ces écritures précises, circonstanciées et de nature à influer sur la solution du litige la Cour d'appel a violé l'article 268 du Code de procédure civile de Polynésie française ; 
2°) ALORS QUE la violation de règles d'ordre public n'est sanctionnée par une nullité relative qu'en présence de dispositions destinées à protéger des intérêts exclusivement privés ; qu'inversement la violation d'une disposition d'ordre public qui ne se désintéresse pas entièrement de l'intérêt général est sanctionnée par une nullité absolue ; qu'en s'abstenant de déterminer si les intérêts protégés par les dispositions issues de la délibération 75-41 du 14 février 1975 invoquées en l'espèce étaient d'ordre général ou privé, la Cour d'appel ne pouvait opter pour une nullité plutôt qu'une autre, en sorte qu'elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2262 du Code civil dans sa rédaction applicable à la cause ; 
3°) ALORS QUE lorsqu'un contrat de bail est assorti d'une clause obligatoire de rachat, par le bailleur, des immeubles édifiés par le preneur, cette convention complexe est nulle si de l'ensemble loyer - prix de rachat, il ne subsiste pour le bailleur aucun objet sérieux ; qu'une telle nullité, fondée sur l'absence d'un élément essentiel de cette convention, est une nullité soumise à la prescription trentenaire de droit commun ; qu'en jugeant que l'absence de contrepartie pour Mme Y... affectait le contrat d'une nullité relative, la Cour d'appel a violé l'article 2262 du Code civil dans sa rédaction applicable à la cause ; 
4°) ALORS QUE l'article 1304 du Code civil est applicable à toutes les conventions nonobstant leur exécution, laquelle est seulement de nature à exclure l'exception de nullité ; qu'en s'appuyant, pour juger l'action de Mme Y... prescrite, sur le fait que l'article 1304 ne s'appliquerait pas aux conventions qui ont reçu exécution, la Cour d'appel a violé l'article 1304 du Code civil. 
TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit l'action en nullité formée par Tiahina Y... contre la SA Kia Ora infondée ; 
AUX MOTIFS QUE les parties sont liées par un bail commercial légalement conclu qui fait la loi des parties en vertu de l'article 1134 du Code civil ; qu'il appartient à Tiahina Y... de rapporter la preuve que le loyer ne correspond pas à la valeur locative de l'immeuble ; que le loyer commercial doit être évalué sans tenir compte des aménagements faits par le preneur après la signature du bail ; qu'ainsi en l'espèce le loyer ne peut être évalué que sur des termes de comparaison identiques, c'est-à-dire des parcelles de terre situées en bord de mer et comportant 83 mètres linéaires de plage de sable fin (cette plage n'étant qu'une petite partie de la longueur de plage dont cet hôtel bénéficie) ; que Tiahina Y... n'a jamais produit la moindre pièce à cet égard alors que les locations de terrains nus à Rangiroa ne sont pas rares ; qu'il est d'ailleurs étonnant que l'expert n'en ait trouvé aucune, hormis les autres parcelles du même hôtel, pour lesquelles cependant il ne produit pas les baux ; qu'elle ne démontre pas que le terrain était viabilisé avant que la SA Kia Ora en prenne possession ; qu'elle n'a même pas produit de pièce relative au loyer payé pour les autres parcelles prises à bail par la SA Kia Ora alors que ces parcelles appartiennent à des membres de sa famille de sorte qu'elle pouvait facilement obtenir les actes ; qu'ainsi non seulement la demande est irrecevable mais quand bien même elle aurait été jugée recevable, la cour aurait dû la juger infondée ; 
ALORS QU'un contrat conclu pour un prix dérisoire ou vil est nul pour défaut de cause ; qu'en statuant sans rechercher, comme elle y était expressément invitée et comme l'avait décidé le jugement qu'elle infirme sans s'expliquer sur les motifs de celui-ci, si la contrepartie stipulée au contrat n'était pas dérisoire en comparaison des obligations qu'il mettait à la charge de Mme Y... lui imposant à la fin du bail de racheter les immeubles édifiés par le preneur pour leur valeur à cette date, valeur excédant très largement le montant des loyers perçus pendant toute la durée du contrat, clause le rendant dépourvu de cause, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1131 du Code civil.