AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par M. Georges A..., demeurant ...,
   en cassation d'un arrêt rendu le 10 novembre 1993 par la cour d'appel de Reims (Chambre civile, 1re Section), au profit :
   1°/ de M. Serge X...,
   2°/ de Mme Y..., épouse X..., demeurant ensemble ...,
   3°/ de Mme Denise Z... épouse D...,
   4°/ de Mme Marie-Claude D..., épouse B...,
   5°/ de M. Jean D...,
   6°/ de Mme Laurence D..., épouse C..., pris en leurs qualités d'héritiers de M. Marcel D..., décédé le 30 décembre 1991, demeurant tous ..., 10120 Saint-André-les-Vergers,
   défendeurs à la cassation ;
   Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt;
   LA COUR, en l'audience publique du 16 avril 1996, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Masson-Daum, conseiller référendaire rapporteur, M. Deville, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Fromont, Villien, Cachelot, conseillers, Mme Cobert, M. Nivôse, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre;
   Sur le rapport de Mme le conseiller référendaire Masson-Daum, les observations de Me Blanc, avocat de M. A..., de la SCP Rouvière et Boutet, avocat des époux X... et des consorts D..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi;
   Sur le moyen unique pris en ses deux premières branches :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 10 novembre 1993), que les consorts D... et M. A... sont propriétaires de lots contigus dans un lotissement dont le cahier des charges autorise la construction d'un garage et que le lot de M. A... jouxte le fonds appartenant aux époux X... et situé en dehors du lotissement; qu'ayant obtenu deux permis de construire successivement annulés, M. A... a édifié, en limite de propriété, un bâtiment comprenant garage, cave, commodités, comble aménagé et auvent avec cheminée, que les consorts D... et les époux X... l'ont assigné en démolition de l'édifice et en dommages-intérêts;
   Attendu que M. A... fait grief à l'arrêt d'ordonner la démolition complète du bâtiment, alors, selon le moyen, "1°) qu'en cas d'annulation par le juge administratif d'un permis de construire, l'action en responsabilité civile contre le constructeur se prescrit par cinq ans après l'achèvement des travaux; que la cour d'appel ne pouvait se borner à relever que M. A... avait, à l'occasion d'un autre litige, fait plaider devant elle, le 21 juin 1982, qu'il devait procéder aux travaux de finition du bâtiment litigieux, sans rechercher si, effectivement, à la date de l'assignation introductive d'instance, les travaux étaient achevés depuis moins de cinq ans (manque de base légale au regard de l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme); 2°) que tout document joint au dossier du lotissement acquiert valeur réglementaire du fait de son approbation par l'autorité administrative ;
   qu'en l'espèce, les règles dont la violation était invoquée par les consorts D... n'étaient donc nullement contractuelles, mais réglementaires (violation par fausse application des articles 1134 et 1143 du Code civil et, par refus d'application, de l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme";
   Mais attendu, d'une part, que le cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, ayant toujours entre colotis une valeur contractuelle, la cour d'appel a retenu, à bon droit, qu'en construisant le bâtiment litigieux, M. A... avait violé l'accord qu'il avait signé avec les autres propriétaires l'autorisant à construire un garage sur son lot;
   Attendu, d'autre part, qu'ayant fondé sa décision sur l'inexécution d'une obligation contractuelle à l'égard des consorts D... et sur l'édification d'une construction sans permis en ce qui concerne les époux X..., la cour d'appel n'avait pas à procéder à une recherche inopérante;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ;
   Mais sur le moyen unique, pris en sa troisième branche :
   Vu l'article 1382 du Code civil ;
   Attendu que, pour accueillir la demande des époux X..., l'arrêt retient que l'exécution de la construction élevée sans permis, en violation des règles légales, peut causer un préjudice direct et personnel relevant de la responsabilité civile et que la propriété des époux X... subit une moins-value en raison des fumées et des odeurs qui s'échappent de la construction et d'une proximité qui altère l'environnement;
   Qu'en se bornant ainsi à constater l'existence d'un préjudice résultant de la construction elle-même et de son utilisation, sans rechercher s'il existait une relation directe de cause à effet entre le préjudice personnel et l'infraction à une règle d'urbanisme, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef;
   Et attendu qu'il est équitable de laisser à la charge de M. A... et des époux X... les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens;
   PAR CES MOTIFS :
   CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré les époux X... bien fondés en leur demande, ordonné la démolition du bâtiment à leur profit et condamné M. A... à leur payer une somme à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 10 novembre 1993, entre les parties, par la cour d'appel de Reims; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy;
   Condamne M. A... à payer aux consorts D..., ensemble, la somme de 6 000 francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile;
   Dit n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile au profit de M. A... et des époux X...;
   Condamne les consorts D..., envers M. A..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt;
   Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Reims, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile , et prononcé par M. le président en son audience publique du cinq juin mil neuf cent quatre-vingt-seize.