AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière (SCI) Altheni, dont le siège est ...,
   en cassation d'un arrêt rendu le 4 avril 1997 par la cour d'appel d'Amiens (1re chambre civile), au profit de la société Fensche, dont le siège est ...,
   défenderesse à la cassation ;
   La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
   LA COUR, en l'audience publique du 13 avril 1999, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Stéphan, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, Mme Lardet, conseillers, M. Pronier, Mme Fossaert-Sabatier, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de Mme Stéphan, conseiller, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Altheni, de la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat de la société Fensche, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Sur le premier moyen :
   Vu l'article 1134 du Code civil ;
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 4 avril 1997 ), que, par acte notarié du 7 novembre 1986, les consorts X..., aux droits desquels se trouve la société civile immobilière Altheni (la SCI), ont donné à bail pour neuf ans à la société Fensche un ensemble de locaux à usage commercial ; que la locataire s'engageait à prendre les locaux dans l'état existant au jour de l'entrée en jouissance et à faire effectuer à ses frais toutes les réparations et remises en état, les grosses réparations définies à l'article 606 du Code civil étant expressément mises à la charge du preneur et cette obligation étant mentionnée comme étant une condition essentielle du bail ; que, le 24 juillet 1990, la SCI a fait délivrer à la société Fensche un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à remettre la totalité des locaux loués en état et de faire effectuer les différentes réparations mises à sa charge ; que la locataire a fait opposition à ce commandement ;
   Attendu que, pour appliquer le taux de vétusté retenu par l'expert au coût des travaux de réfection supportés par la société Fensche, l'arrêt retient que, si les clauses du bail mettent à la charge du preneur les réparations tant locatives que d'entretien ainsi que les grosses réparations visées à l'article 606 du Code civil, les dégâts causés par la vétusté doivent cependant être assumés par la bailleresse, les dégradations des locaux loués n'ayant pas pour cause exclusive la défaillance du locataire dans son obligation d'entretien ;
   Qu'en statuant ainsi, alors qu'aux termes du bail la locataire s'était engagée à faire, dès son entrée dans les lieux, toutes les réparations et remises en état que requérait l'état des locaux, y compris celles nécessitées par la vétusté ou l'usure, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
   Sur le second moyen :
   Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
   Attendu que, pour débouter la SCI de sa demande de dommages et intérêts, l'arrêt retient que la somme correspondant au coût des travaux, réévaluée au jour de l'arrêt en fonction des variations de l'indice de la construction et assortie des intérêts au taux légal, répare le préjudice résultant pour la bailleresse de la dégradation des locaux loués et qu'aucune autre somme ne doit en conséquence lui être accordée en réparation de ce chef de préjudice ;
   Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la SCI qui faisaient valoir que l'attitude de la locataire retardait les travaux de réfection alors que des réparations en nature auraient pu être effectuées avant son départ et que la non-exécution de ces travaux mettait la bailleresse dans l'impossibilité de relouer les locaux, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
   PAR CES MOTIFS :
   CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Fensche à payer à la SCI Altheni la somme de 234 026,61 francs et en ce qu'il a débouté la SCI Altheni de sa demande de dommages et intérêts, l'arrêt rendu le 4 avril 1997, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai ;
   Condamne la société Fensche aux dépens ;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Fensche ;
   Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juin mil neuf cent quatre-vingt-dix-neuf.