LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

  Sur le pourvoi formé par la société à responsabilité limitée Cabinet Lacroix, dont le siège social est à Lille (Nord), ...,

  en cassation d'un arrêt rendu le 9 juin 1988 par la cour d'appel de Douai (2e chambre civile), au profit de :

  1°) M. Yvon Y... ;  2°) Mme Y... née Eliane Z..., son épouse, demeurant ensemble à Lille (Nord), ... ;  3°) La société Creeks, société anonyme venant aux droits et obligations de la société anonyme Efcotex, dont le siège social est à Aubervilliers (Seine-Saint-Denis), ... ;  défendeurs à la cassation ;  La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;  LA COUR, en l'audience publique du 20 mars 1990, où étaient présents :

  M. Camille Bernard, conseiller doyen faisant fonction de président, M. Thierry, rapporteur, MM. A..., Bernard de Saint-Affrique, Averseng, Lemontey, Gélineau-Larrivet, conseillers, M. Savatier, conseiller référendaire, M. Charbonnier, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ;  Sur le rapport de M. le conseiller Thierry, les observations de la SCP Desaché et Gartineau, avocat de la société Cabinet Lacroix, de Me Ricard, avocat de la société Creeks, les conclusions de M. Charbonnier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;  Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que le 1er janvier 1979 les époux X... ont donné à bail aux époux Y... un immeuble à usage de débit de boissons ;  que, selon acte du 20 juin 1984, lesdits époux Y... ont vendu pour 6 000 000 francs le fonds de commerce à la société Efcotex devenue ultérieurement Creeks, sous différentes conditions suspensives et notamment celle de l'accord des propriétaires à la cession de bail, cet accord devant intervenir le 1er septembre 1984 au plus tard ;  qu'un acompte de 300 000 francs a été versé entre les mains du Cabinet Lacroix par l'intermédiaire duquel la transaction avait été conclue ;  que, le 31 août 1984, un protocole d'accord est intervenu entre les époux X..., propriétaires, les époux Y..., locataires, et le Cabinet Lacroix ;  que lesdits propriétaires ont donné leur agrément à la cession de

bail, mais sous réserve de reprendre une partie des lieux loués, à savoir les lots n° 5, 7, 9 et 11 ;  que ce protocole ayant été porté à la connaissance de la société Creeks, celle-ci a répondu le 11 septembre 1984 que ces propositions ne correspondaient pas aux conditions suspensives, puisque l'assiette du droit au bail se trouvait amputée, et qu'elle demandait que ces conditions soient "scrupuleusement respectées" ;  que les négociations se sont encore poursuivies durant près d'une année, la société Creeks demandant par ailleurs 

  une diminution de loyer et l'assurance qu'un nouveau bail lui serait consenti à l'expiration du contrat de location en cours  ;  que, finalement, le 25 juin 1985, elle a rappelé que l'exclusion des lots n° 5, 7, 9 et 11 constituait une différence fondamentale entre la promesse de vente et la cession telle qu'elle était envisagée ;  que la condition suspensive ne s'est donc pas réalisée, et que la vente est devenue caduque ;  que l'arrêt attaqué (Douai, 9 juin 1988) a débouté le Cabinet Lacroix de sa demande en paiement d'une commission de 118 600 francs, et l'a condamné à restituer l'acompte de 300 000 francs à la société Creeks et à payer 50 000 francs de dommages et intérêts aux époux Y... pour perte d'une chance de vendre plus vite et à un meilleur prix ;  Sur le premier moyen :

  Attendu que le Cabinet Lacroix fait grief au dit arrêt d'avoir estimé que la société Creeks n'était pas liée par le protocole d'accord du 31 août 1984 du fait de la teneur de ses lettres des 11 septembre 1984 et 25 juin 1985, sans rechercher si les négociations postérieures à ce protocole ne valaient pas ratification tacite de celui-ci et n'interdisaient pas à ladite société de se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive, et d'avoir ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1 998 du Code civil ;  Mais attendu qu'ayant relevé qu'à deux reprises le 11 septembre 1984 et le 25 juin 1985, la société Creeks avait marqué de manière expresse sa volonté de ne pas ratifier le protocole du 31 août 1984 et de ne pas renoncer aux lots n° 5, 7, 9 et 11, dès lors que les propriétaires subordonnaient leur autorisation de cession de bail à la reprise de ces lots, la cour d'appel n'avait pas à rechercher les circonstances desquelles aurait pu être déduite l'existence d'une ratification tacite du dépassement de son mandat par le Cabinet Lacroix ;  qu'il s'ensuit que le premier moyen n'est pas fondé ;  Sur le deuxième moyen pris en ses deux branches :

  Attendu qu'il est encore reproché à la cour d'appel d'avoir statué comme elle a fait, alors, selon le moyen, d'une part, qu'en imputant à faute au Cabinet Lacroix le fait de ne pas avoir averti les époux Y..., vendeurs, de ce que la société Creeeks acquéreur,

considérait les conditions suspensives comme non levées, sans rechercher si le comportement fautif de cette société n'avait pas été de nature à induire en erreur son mandataire en lui laissant croire qu'il avait agi au mieux de ses intérêts et dans le cadre du mandat, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1 382 du Code civil  ;  et alors, d'autre part, qu'en accordant des dommages et intérêts aux époux Y... pour perte d'une chance, tout en affirmant qu'"il n'était ni certain que les époux Y... aient cessé les négociations verbales avec la société Creeks, ni surtout qu'ayant cessé ces négociations, ils auraient trouvé à vendre plus vite et à un meilleur prix qu'ils ne l'ont fait", sans préciser en quoi ces éventualités présentaient néanmoins un degré de probabilité suffisant pour justifier un droit à indemnisation, la cour d'appel a de nouveau privé sa décision de base légale au regard du même texte ;  Mais attendu, d'abord, qu'ayant relevé que, par deux lettres successives en date des 11 septembre 1984 et 25 juin 1985, la société Creeks avait formellement refusé de renoncer aux lots n° 5, 7, 9 et 11 pour obtenir l'agrément du propriétaire à la cession de bail, la cour d'appel a pu en déduire qu'il n'éxistait ni incertitude ni ambigüité sur la prise de position de la société et que l'agent immobilier avait commis une faute en omettant de communiquer cette prise de position aux époux Y..., vendeurs ;  Attendu, ensuite, que la vente du fonds de commerce à un acquéreur autre que la société Creeks présentait un certain degré de probabilité et qu'un tel événement n'était pas purement hypothétique, de sorte que la cour d'appel a pu considérer que le retard d'un an occasionné par la faute du Cabinet Lacroix constituait pour les époux Y... la perte d'une chance indemnisable ;  d'où il suit que le deuxième moyen ne peut être retenu en aucune de ses deux branches ;  Sur le troisième moyen, pris en ses deux branches :

  Attendu que le Cabinet Lacroix fait enfin grief à l'arrêt attaqué de l'avoir débouté de ses demandes en paiement d'une commission et de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, d'une part, qu'en refusant à l'agent immobilier toute commission au motif que la vente n'avait pas eu lieu par suite de la non-réalisation de la condition suspensive, bien que les conclusions d'appel aient précisé que les époux Y... avaient ultérieurement vendu leur fonds à un tiers qui l'avait revendu sept mois plus tard à la société Creeks, de telle sorte que l'arrêt attaqué aurait dû rechercher si les parties avaient entendu se prévaloir du défaut de réalisation de la condition suspensive, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1176 et 1199 du Code civil ;  et alors, d'autre part, qu'en déboutant le même Cabinet Lacroix, sans rechercher si la vente du fonds à un tiers et son rachat presque immédiat par la société Creeks, dans des conditions identiques à celles imposées par le protocole du 31 août 1984, ne constituaient

pas des manoeuvres destinées à évincer l'agent immobilier et à le priver de sa commission, la cour d'appel n'a pas davantage donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1147 du même code ;  Mais attendu, d'abord, que la cession n'étant pas intervenue entre les mêmes parties, le grief tiré de la première branche est inopérant ;  Attendu, ensuite, que la cour d'appel ayant retenu que la cession n'avait pu se réaliser par suite du refus des bailleurs de contracter aux conditions envisagées dans la promesse de vente du 20 juin 1984, de telle sorte que l'inexécution de l'obligation alléguée à l'encontre de la société Creeks provenait d'une cause étrangère qui ne pouvait lui être imputée, l'arrêt attaqué se trouve légalement justifié au regard de l'article 114 7 du Code civil ;  Qu'il s'ensuit que le troisième moyen ne peut être acueilli en aucune de ses deux branches ;  PAR CES MOTIFS :

  REJETTE le pourvoi ;