AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

  LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

  Sur le pourvoi formé par :

  1°) Mme Solange C..., veuve Costard, demeurant à Jort (Calvados),

  2°) M. Maurice Z..., demeurant à Jort (Calvados) ;

  Par mémoire déposé au greffe, le 6 juin 1991,

  - M. André Z..., demeurant à Jort (Calvados),

  - Mme Mauricette A..., demeurant à Jort (Calvados),

  - Mme Denise Z..., demeurant rue Comtesse Lesceline à Saint-Pierre-sur-Dives (Calvados),

  - M. Albert Z..., demeurant ... à Maisons-Alfort (Val-de-Marne),

  - M. Alain Z..., demeurant à Jort (Calvados),

  - Mme Martine X..., demeurant ... à Montreuil-sous-Bois (Seine-Saint-Denis),

 ont déclaré reprendre l'instance, en qualité d'héritiers de M. Maurice Z..., décédé ;

 en cassation d'un arrêt rendu le 18 décembre 1989 par la cour d'appel de Caen (3e Chambre), au profit de Mme Raymonde B..., veuve Y..., demeurant à Jort (Calvados),

 défenderesse à la cassation ;

  Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

  LA COUR, en l'audience publique du 11 mars 1992, où étaient présents : M. Senselme, président, M. Chollet, conseiller référendaire rapporteur, MM. Paulot, Vaissette, Valdès, Peyre, Beauvois, Darbon, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Boscheron, conseillers, MM. Chapron, Pronier, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

  Sur le rapport de M. Chollet, conseiller référendaire, les observations de Me Foussard, avocat des consorts Z... et de Mme X..., de Me Vincent, avocat de Mme Y..., les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

  ! Sur les deux moyens, réunis :

  Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 18 décembre 1989), que Mme Z..., usufrutière de deux parcelles de terre données à bail à Mme Y..., la première, d'une superficie de 54 ares 19 centiares, le 2 novembre 1977, la seconde, d'une superficie de 76 ares 22 centiares, le 10 juin 1983, a fait délivrer congé à la locataire par lettre recommandée du 20 septembre 1988 pour le 29 septembre 1989 ;

  Attendu que les consorts Z... font grief à l'arrêt d'annuler le congé, alors, selon le moyen, 1°) que réserve faite du cas où les parties, envisageant la tacite reconduction, ont stipulé le contraire, le bail reconduit, qui constitue un nouveau contrat, est à durée indéterminée et relève des articles 1774 et 1775 du Code civil, dès lors qu'il échappe légalement au statut du fermage, peu important que le bail originaire ait été volontairement soumis à ces règles ; qu'ayant à statuer sur un bail tacitement reconduit -du fait de la venue à expiration du bail originaire du 2 novembre 1977 (29 septembre 1986)- les juges du fond, qui n'ont pas constaté que les parties avaient entendu soumettre le bail tacitement reconduit

au statut du fermage, ont violé les articles 1134, 1774 et 1775 du Code civil, ainsi que les articles L. 411-3, L. 411-5 et L. 411-47 du Code rural ; 2°) que pour déterminer si le statut du fermage a vocation à s'appliquer -soit du fait de la superficie, soit du fait du caractère essentiel à l'exploitation des biens en cause-, seuls peuvent être pris en considération les biens faisant l'objet de la convention ; qu'en cas de pluralité de conventions et sauf cas de fraude, l'applicabilité du statut du fermage est vérifiée convention par convention ; qu'en faisant un amalgame des biens ayant fait l'objet de la convention du 2 novembre 1977 et de la parcelle ayant donné lieu à la convention du 10 juin 1983, les juges du fond ont violé les articles 1134, 1165, 1774 et 1775 du Code civil, ainsi que les articles L. 411-3 et L. 411-47 du Code rural ; 3°) que, pour déterminer si le statut du fermage a vocation à s'appliquer -soit du fait de la superficie, soit du fait du caractère essentiel à l'exploitation des biens en cause-, seuls peuvent être pris en considération les biens faisant l'objet de la convention ; qu'en cas de pluralité de conventions, et sauf cas de fraude, la vérification doit être faite convention par convention ; qu'en regroupant les parcelles ayant fait l'objet du bail du 2 novembre 1977 et la parcelle ayant donné lieu au bail du 10 juin 1983, les juges du fond ont violé les articles 1134, 1165, 1174 et 1175 du Code civil, ainsi que les articles L. 411-3 et L. 411-47 du Code rural ;

  Mais attendu qu'un bail à ferme étant, à défaut de congé notifié par acte extrajudiciaire dix-huit mois avant son expiration, renouvelé par l'effet de la loi pour une durée de neuf ans, la cour d'appel, qui, par motifs propres et adoptés, a retenu, 

 d'une part, que le bail du 2 novembre 1977 était soumis au statut du fermage par la commune intention des parties et que le congé avait été délivré, sans indication de motifs, par lettre recommandée, d'autre part, que la parcelle de 76 ares 22 centiares constituait la partie essentielle de l'exploitation de Mme Y..., a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

  PAR CES MOTIFS :

  REJETTE le pourvoi ;

       Condamne les demandeurs, envers Mme Y..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

  Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du huit avril mil neuf cent quatre vingt douze.