LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu que l'arrêt attaqué (Versailles, 26 novembre 2013) fixe le montant des indemnités revenant à M. X... au titre de l'expropriation, au profit de la société Sequano Aménagement, d'une parcelle bâtie qui lui appartenait et sur laquelle la société Etablissements Broloc X... était locataire à titre commercial ; 
Sur le second moyen, pris en sa première branche : 
Vu l'article L. 13-13, devenu L. 321-1, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, ensemble l'article 455 du code de procédure civile ; 
Attendu que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation ; 
Attendu que, pour rejeter la demande d'indemnisation de la société Etablissements Broloc X..., l'arrêt retient que la demande formée par M. X..., pris en sa qualité de chef d'entreprise, ne peut être examinée dans le cadre du présent dossier, les offres d'origine formées par la société Séquano Aménagement ne portant que sur les indemnités relatives à l'expropriation pour cause d'utilité publique de la maison d'habitation, des garages et remises, et le litige « concernant une expropriation foncière et non-éviction commerciale » étant dès lors limité à ces seules indemnités, alors, au surplus, que, lors du transport sur les lieux, l'existence d'une activité professionnelle n'a pas été constatée ; 
Qu'en statuant ainsi, sans répondre au mémoire de M. X... selon lequel la société Sequano Aménagement avait connaissance de l'existence de la société Etablissements Broloc X... et de sa qualité de locataire à titre commercial, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; 
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par un rejet spécialement motivé sur les autres moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande d'indemnisation de la société Etablissements Broloc X..., l'arrêt rendu le 26 novembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ; 
Condamne la société Sequano Aménagement aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Sequano Aménagement ; la condamne à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six novembre deux mille quinze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt. 
Moyens produits par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. X.... 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Le moyen reproche à l'arrêt partiellement confirmatif attaqué d'avoir rejeté les moyens d'irrecevabilité de la demande de la société Sequano Aménagement, 
AUX MOTIFS QUE 
« Monsieur Pierre X... soulève à nouveau devant la cour l'absence de justification par la société Sequano Aménagement du respect de la procédure préalable des articles R. 13-15 à 21 du code de l'expropriation ; 
qu'il ressort des conclusions de l'appelant qu'en fait, c'est une violation des dispositions des articles R. 13-21 et R. 13-25 qui est alléguée ; 
qu'en ce qui concerne le non respect de l'article R. 13-21 du code de l'expropriation, Monsieur X... soutient, au regard de la saisine de la juridiction de l'expropriation le 30 août 2011, d'une part que l'offre du 11 juillet 2011, faite au nom de la ville de Garges les Gonesse et non au nom de la société Sequano Aménagement, ne peut produire d'effet juridique, d'autre part que sa réitération le 8 août 2011, faite au nom de la société Sequano Aménagement, a donné lieu à une saisine prématurée de la juridiction qui ne respecte pas le délai de 30 jours ; 
que l'article R. 13-21 du code de l'expropriation dispose qu'à défaut d'accord amiable dans le délai d'un mois à partir de la notification des offres de l'expropriant ou de la mise en demeure prévue à l'article précédent, le juge de l'expropriation peut être saisi par la partie la plus diligente ; 
qu'il est avéré que l'ordonnance d'expropriation, qui a transféré la propriété du bien litigieux à la société Sequano Aménagement, a été prise le 28 juin 2011, la réalisation de l'opération d'aménagement de la ZAC des Bords de Seine ayant été confiée à la Sodedat 93, aux droits de laquelle se trouve la société Sequano Aménagement, suivant traité de concession d'aménagement du 3 janvier 2008 ; 
qu'il résulte de la notification d'offres du 11 juillet 2011, que celle-ci a été faite par la commune de Garges les Gonnesse qui n'avait, eu égard aux éléments susvisés, aucune qualité pour ce faire ; 
que la notification d'offres, datée du 8 août 2011, faite par la société Sequano Aménagement, et notifiée le 9 août 2011 à Monsieur Pierre X... qui a signé l'accusé de réception, est également versée aux débats par cette société ; 
que si la saisine de la juridiction a été faite le 30 août 2011, soit prématurément par rapport au délai d'un mois de l'article R. 13-2 1 du code de l'expropriation, Monsieur Pierre X... ne démontre pas en quoi l'inobservation des délais aurait compromis la défense de ses intérêts, la nullité de la procédure n'étant encourue qu'en cette hypothèse ; 
qu'il s'ensuit que ce moyen ne peut prospérer ; 
qu'en ce qui concerne le non respect de l'article R. 13-25 du code de l'expropriation, Monsieur X... fait valoir que l'absence de production de l'ordonnance d'expropriation, de l'arrêté de cessibilité et de la justification de l'intervention de la société Sequano Aménagement dans la procédure constitueraient une offre incomplète de la part de l'expropriant ; 
que l'article R. 13-25 du code de l'expropriation dispose que les mémoires comportent l'exposé des moyens et conclusions des parties, que celles-ci y joignent les documents et pièces qu'elles entendent produire, que les conclusions indiquent le montant demandé ou offert pour l'indemnité principale et, le cas échéant, pour chacune des indemnités accessoires, qu'elles donnent éventuellement toutes précisions utiles au sujet des offres en nature ; 
que la lecture du mémoire déposé par la société Sequano Aménagement devant le premier juge montre que celui-ci expose, outre les faits et la procédure, les moyens de cette partie, le montant offert pour l'indemnité principale et pour chaque indemnité accessoire ; 
que les conditions de l'article R. 13-25 du code de l'expropriation sont donc remplies par le mémoire de la société Sequano Aménagement, les manquements allégués par Monsieur X... concernant des justificatifs qui ne sont pas visés à cet article ; 
qu'en outre il est précisé, ainsi que le rappelle l'intimée, que le juge de l'expropriation a des attributions limitées et qu'il ne peut se prononcer que sur les questions pour lesquelles il dispose d'une compétence, que la question de l'existence des actes tels que délibération du conseil municipal, arrêté préfectoral d'utilité publique, ne constitue pas une contestation relevant de la compétence du juge de l'expropriation ; que ce moyen ne peut prospérer ; 
que Monsieur Pierre X... demande le rejet du mémoire en réponse du commissaire du Gouvernement comme tardif ; 
qu'aux termes de l'article R. 13-49 du code de l'expropriation le commissaire du Gouvernement doit, à peine d'irrecevabilité, déposer ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le mois de la notification du mémoire de l'appelant ; 
que la Trésorerie Générale des Yvelines France Domaine, ainsi qu'il a été dit précédemment, a signé l'accusé de réception du mémoire de Monsieur Pierre X... le 4 octobre 2012 ; 
que le délai d'un mois pour conclure en réponse expirait donc le 4 novembre 2012 ; 
que les conclusions du commissaire du Gouvernement, reçues par le greffe de la cour le 8 novembre 2012, ont été datées par l'expéditeur du 5 novembre 2012, soit postérieurement à l'expiration du délai d'un mois pour conclure ; 
qu'il s'en déduit que ces conclusions doivent être déclarées irrecevables comme celles, complémentaires et en réplique, du 1er février 2013 ; 
que la demande formée par Monsieur Pierre X..., relative à l'abus de consignation à la Caisse des Dépôts et Consignation et à l'annulation de cet acte est irrecevable comme nouvelle et donc formée hors délais ; 
qu'il en est de même pour la demande en constatation de la divisibilité de la parcelle AK 220 et en qualification de la parcelle AK 220 b en terrain constructible viabilisé » ; 
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'
« il résulte des pièces versées aux débats que la même offre indemnitaire a été notifiée à Monsieur X... les 11 JUILLET 2011 et 8 AOUT 2011 alors que le tribunal a été saisi le 30 AOUT 2011 de sorte que le délai prescrit par l'article R 13-21 du Code de l'expropriation a été respecté ; 
qu'aucune irrecevabilité n ¿ est donc encourue de ce chef ; 
quant aux dispositions de l'article L 13-25 qui se rapportent à l ¿ exposé des moyens et à la production des pièces, il apparaît que le mémoire de l'expropriant est suffisamment précis et circonstancié pour répondre aux exigences légales puisqu'il comporte un exposé des faits et de la procédure, une description du bien et une offre indemnitaire » ; 
ALORS QUE la demande en fixation d'indemnité adressée par l'expropriant au juge de l'expropriation doit faire mention de sa date de notification ; qu'en se bornant à affirmer que par mémoire valant offre du 30 août 2011, la Sequano Aménagement a saisi, d'une demande en fixation du montant de l'indemnité revenant à M. Pierre X..., le juge de l'expropriation du tribunal de grande instance de Pontoise sans constater si ce mémoire contenait la date à laquelle il avait été notifié à l'exposant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 13-22 du code de l'expropriation. 
SECOND MOYEN DE CASSATION 
Le moyen reproche à l'arrêt partiellement confirmatif attaqué d'avoir fixé à la somme de 545. 157, 57 ¿ le montant de l'indemnité de dépossession du bien cadastré section AK 220 situé 1 rue de Villeneuve à Bezons, appartenant à M. Pierre X..., 
AUX MOTIFS QUE 
« Monsieur Pierre X... conteste le jugement en ce qu'il a sous-évalué l'indemnité qui doit lui être allouée ; 
que Monsieur Pierre X... a déposé, en appel comme en première instance, des conclusions en tant que propriétaire personne physique et entreprise individuelle (Ets Broloc X...) ; 
que la demande formée par Monsieur X... en sa qualité de chef d'entreprise, en paiement d'une somme de 36. 961 euros au titre de perte et frais attachés à ses entreprises comme indiqué dans son premier mémoire déposé dans le délai ou au titre d'une indemnité d'éviction professionnelle comme indiqué dans ses conclusions postérieures, ne peut être examinée dans le cadre du présent dossier, les offres d'origine formées par la société Sequano Aménagement ne portant que sur les indemnités relatives à l'expropriation pour cause d'utilité publique de la maison d'habitation, des garages et remises, le litige, concernant une expropriation foncière et non éviction commerciale, étant dès lors limité à ces seules indemnités, d'autant que lors du transport sur les lieux l'existence d'une activité professionnelle n'a pas été constatée ; 
qu'il est constant qu'une expertise a été ordonnée par le premier juge pour le calcul de la SDPHO ; 
que la date de référence s'établit à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme (PLU) et délimitant la zone dans laquelle est située le bien, soit le 21 janvier 2009, la parcelle étant classée, à cette date, en zone UR qui est une zone constructible à vocation essentiellement résidentielle mais où des commerces de proximité ainsi que des équipements sont autorisés ; 
que le juge de l'expropriation doit prendre en compte l'usage effectif du bien à la date de référence et non pas l'usage futur du bien exproprié ; 
qu'en application de l'article L. 13-15- l du code de l'expropriation les biens sont évalués à la date de la décision de première instance ; 
que la méthode d'évaluation retenue depuis le début de la procédure, à savoir méthode par comparaison et terrain intégré, doit être confirmée ; 
que l'existence de droits à construire, invoquée par l'appelant, n'est pas démontrée ; 
qu'il ressort du procès-verbal de transport sur les lieux dressé le 15 février 2012, transport auquel Monsieur X... était présent, que le terrain d'assiette, d'une superficie de 494 m ², supporte un ensemble immobilier constitué de divers bâtiments ainsi distribués :
- un bâtiment principal datant du début du siècle dernier édifié sur trois niveaux, avec un sous-sol total, en maçonnerie avec toiture en ardoises, un rez-de-chaussée composé d'un appartement de trois pièces comprenant un séjour parqueté, avec une petite pièce, une cuisine carrelée, une salle de bains avec baignoire et carrelage mural, un WC et un débarras, le tout en état vétuste, les équipements étant usagés, notamment l'électricité, la plomberie, les sanitaires, les carrelages et huisseries, un premier étage composé d'un appartement de trois pièces comprenant deux pièces parquetées à usage de chambre à coucher dont une dotée d'une cheminée, une troisième pièce à usage de débarras, une kitchenette et une petite salle d'eau, le tout dans le même état que l'appartement en dessous, un deuxième étage composé d'un appartement de trois pièces comprenant une grande pièce à vivre avec cuisine ouverte, une seconde pièce à usage de bureau, une chambre et une petite salle d'eau avec lavabo, douche et WC, l'ensemble se présentant en meilleur état que les autres appartements, néanmoins en état médiocre tant sur le plan des aménagements intérieurs que des équipements, au sous-sol, divisé en quatre parties sans aménagement particulier, la hauteur sous plafond est de 2 mètres,
- un autre bâtiment adossé au bâtiment principal sous la forme d'un garage ouvert, sur un seul niveau, dont le clos est en briques pleines et la couverture en briques mécaniques, avec une hauteur sous plafond de 5 mètres environ, la couverture ayant fait l'objet de travaux de rénovation récents,
- un deuxième bâtiment annexe à usage de garage et d'atelier en état d'entretien médiocre, excepté la couverture qui apparaît saine, les rives de toit n'étant pas réalisées dans les règles de l'art,
- un troisième bâtiment annexe à usage de garage et d'atelier avec une toiture pour partie en tuiles, pour partie en fibro-ciment, de larges portes dont l'une est homogène et l'autre composée de planches clouées les unes sur les autres sur un chambranle de fortune, en mauvais état d'entretien avec des étais mal fixés et une charpente non réalisée dans les règles de l'art avec des matériaux composites et en mauvais état ;
- une remise avec une couverture en tôle ondulée et un clos pour partie en maçonnerie et pour partie en ferraille, édifiée en limite du troisième bâtiment annexe et sans valeur vénale compte tenu de son état,
- un petit bâtiment en briques pleines avec une couverture en tôle ondulée, à usage de remise, adossé au mur de clôture ; 
qu'il ressort de l'expertise ordonnée par le tribunal sur les opérations de mesurage SDPHO (surface développée pondérée hors oeuvre) afin de déterminer précisément la superficie de la propriété bâtie, que l'ensemble immobilier est composé d'un lotissement à usage d'habitation, suivi d'un garage avec grenier et d'un garage atelier, puis d'un autre garage atelier, d'un atelier, d'une remise en mauvais état, et, en façade sur rue, d'une petite remise ; 
que la SDPHO est la surface calculée à partir de la superficie bâtie, que la superficie de chaque niveau est mesurée " hors oeuvre ", c'est à dire murs extérieurs compris, et affectée d'un coefficient particulier tenant compte de l'usage et de la structure de chaque niveau ; 
que la SDPHO de l'immeuble situé 1 rue Villeneuve à Bezons est de 322, 6 m ² se décomposant ainsi : 
* habitation RDC, SH0 76m ², coefficient I, SDPHO 76 m ², 
* habitation 1er étage, SHO 73 m ², coefficient 1, SDPHO 73 m2, 
* habitation 2ème étage, SHO 73 m ², coefficient 1, SDPHO 73 m ², 
* habitation cave SH0 65 m ², coefficient 0, 6, SDPHO 39 m ², 
* garage atelier SH0 28 m ², coefficient 0, 5, SDPHO 14 m ², 
* étage accessible par échelle SHO 28 m ², coefficient 0, 15, SDPHO 4, 2 m ², 
¿ garage atelier SHO 52 m ², coefficient 0, 4, SDPHO 20, 8 m ², 
¿ garage atelier SHO 24 m ², coefficient 0, 3, SDPHO 7, 2 m ², 
* atelier SH0 27 m ², coefficient 0, 15, SDPHO 4, 0 m ², 
* remise SH0 31 m ², coefficient 0, 1, SDPHO 3, 1 m ², 
* remise SHO 9 m ², coefficient 0, 4, SDPHO 3, 6 m ², pour le premier garage atelier le coefficient 0, 5 correspond à un garage solide assimilé à un grenier aménageable, pour l'étage accessible par une échelle le coefficient 0, 15 correspond à un étagé non accessible avec plancher provisoire, pour le deuxième garage atelier le coefficient 0, 4 est appliqué car il est assimilable à un grenier utilisable en débarras, pour le troisième garage atelier le coefficient 0, 3 correspond à un débarras en mauvais état, pour l'atelier le coefficient 0, 15 correspond à un atelier en très mauvais état, pour la première remise le coefficient 0, 1 correspond à une remise pour moitié seulement couverte en tuiles, pour la seconde remise le coefficient 0, 4 correspond à un grenier utilisable en débarras ; 
que l'usage et l'état des garages, ateliers ont été pris en compte dans l'expertise judiciaire ; 
qu'aucune déduction pour vétusté ne sera donc appliquée pour ces biens ; 
que l'exproprié a présenté, en première instance et en appel, de simples offres de vente qui ne peuvent être prises en compte par la cour comme éléments de comparaison ; 
que les références de ventes de la base Biens présentées ne sont pas comparables dans la mesure où elles concernent des biens d'une superficie moindre que celle du bien exproprié, où aucun renseignement n'est produit sur l'état d'entretien des lieux ; 
que ces références ne peuvent être retenues par la cour ; 
que l'expropriant et le commissaire du Gouvernement ont présenté, en première instance, parmi d'autres, deux termes de comparaison relatifs à des cessions de biens à Bezons, d'une superficie en SDPHO comparable au bien exproprié faisant ressortir des prix au m ² de 1. 931 euros pour la cession publiée le 20 avril 2009, de 1. 981 euros pour la cession publiée le 3 juillet 2009 ; 
qu'au vu des termes de référence produits pour des biens comparables, dans le même secteur c'est exactement que le premier juge a évalué la valeur unitaire du bien à 1. 958 euros, en retenant un abattement de 25 % pour le bâtiment principal eu égard à son état d'entretien ; 
que l'indemnité due s'établit, en conséquence, de la manière suivante :
- indemnité principale :
- bâtiment principal : 261 m ² SDPHO x 1958 euros x 0, 75 383. 278, 50 euros
-garage atelier avec étage accessible par échelle : 18, 2 m ² SDPHO x 1958 euros = 35. 635, 60'euros,
- 2ème garage atelier : 20, 8 m ² SDPHO x 1958 euros = 40. 726, 40 euros,
- 3ème garage atelier : 7, 2 SDPHO x 1958 euros = 14. 097, 60 euros,
- atelier : 4 m ² SDPHO x 1958 euros = 7. 832 euros, 
1ère remise : 3, 1 m ² SDPHO x 1958 euros = 6. 069, 80 euros, 
2ème remise : 3, 6 m ² SDPHO X 1958 euros = 7. 048, 80 euros, 
soit un total de 494. 688, 70 euros ; 
indemnité de remploi :
-20 % sur 5. 000 euros = 1. 000 euros
-15 % sur 10. 000 euros = 1. 500 euros
-10 % sur 479. 688, 70 euros = 47. 968, 87 euros, soit un total de 50. 468, 87 euros, 
* indemnité due : 494. 688, 70 euros + 50. 468, 87 euros = 545. 157, 57 euros ; 
qu'il convient de réformer le jugement quant au montant de l'indemnité de dépossession », 
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE 
« le transport sur les lieux a permis de constater que l'ensemble immobilier appartenant à Monsieur X... se présente en mauvais état d'entretien tant en ce qui concerne le bâtiment principal que les bâtiments annexes dans la mesure où il a été constaté que le bâtiment principal n'a pas fait l'objet de travaux de rénovation depuis fort longtemps et que tous les équipements sont actuellement dans un état de grande vétusté, qu'il s'agisse des huisseries, de l'installation d'électricité, de la plomberie, des sanitaires ou même des carrelages au sol ; en ce qui concerne les bâtiments annexes, il apparait que les trois bâtiments à usage de garage et d'atelier qui suivent le bâtiment principal sont indemnisables et que les coefficients de pondération retenus par le géomètre-expert doivent être entérinés ; en ce qui concerne le dernier atelier et les deux remises, il s'agit de constructions de fortune qui n'ont pas été édifiées dans les règles de l'art et qui se présentent en très mauvais état d'entretien de sorte qu'elles n'apparaissent pas indemnisables selon une valeur calculée au m ² mais de manière forfaitaire à hauteur de 8. 500 ¿ ; indemnité assez bienveillante car elles sont en réalité quasiment dépourvues de valeur vénale ; 
que les éléments de comparaison produits aux débats par l'expropriant et par le Commissaire du Gouvernement sont les mêmes et sont à retenir en totalité puisqu'ils se rapportent à des pavillons d'habitation situés sur le territoire de la Commune de Bezons dans un périmètre proche ; leur moyenne ressort à 1958 ¿/ m ² SDPHO et c'est à bon droit que le Commissaire du Gouvernement retient un abattement de 25 % en ce qui concerne le bâtiment principal eu égard à l'état d'entretien dans lequel il se trouve aujourd'hui qui justifierait une forte décote sur le marché libre » ; 
ALORS D'UNE PART QUE les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation ; qu'en refusant d'examiner la demande d'indemnité professionnelle dont M. X... se prévalait, pièces à l'appui, au motif que le litige concernait une expropriation foncière et non une éviction commerciale, la cour d'appel a violé les articles L. 13-6 et L. 13-13 du code de l'expropriation, 
ALORS D'AUTRE PART QUE l'absence de réponse aux conclusions des parties équivaut à un défaut de motifs ; qu'en s'abstenant de répondre aux conclusions de l'exposant qui soutenait que la cour d'appel ne pouvait prendre comme terme de comparaison la vente d'une parcelle classée en zone AE dès lors que la parcelle expropriée était classée en zone UR, la cour d'appel, qui a pris en compte la vente du 20 avril 2009 correspondant à une parcelle classée en zone AE, a privé sa décision de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile.