LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

  Sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires du ..., représenté par son syndic, la société Jones Lang Wooton, dont le siège est à Paris (8e), ...,

  en cassation d'un arrêt rendu le 6 juin 1990 par la cour d'appel de Paris (23e chambre, section A), au profit :

  1°/ de la société ABSA "André Z...", sise à Paris (9e), ...,

  2°/ de M. Louis X..., demeurant à Paris (9e), ...,

  3°/ de Mme Paule Y..., demeurant à Paris (5e), ...,

  4°/ de M. Raymond A..., demeurant à Paris (10e), ...,

  5°/ du bureau d'études Etugesol, dont le siège est à Bourg-la-Reine (Hauts-de-Seine), ...,

  6°/ du Centre technique interprofessionnel des fruits et légumes (CTIFL), dont le siège est à Paris (9e), ...,

  7°/ de M. Joseph C..., demeurant à Paris (9e), ...,

  8°/ de M. E..., ès qualités de syndic au règlement judiciaire de la société SERP, demeurant à Paris (5e), ...,

  9°/ de la société Corame, sise à Paris (2e), ...,

  10°/ de M. Jean G..., demeurant à Paris (9e), ...,

  11°/ de la société civile immobilière du ... (9e), ...,

  12°/ de Mlle Nathalie I..., demeurant à Paris (9e), ...,

  13°/ de M. J..., ès qualités de syndic à la liquidation des biens du bureau Etugesol, demeurant à Paris (6e), ...,

  14°/ du GAMF, dont le siège est à Paris (8e), ...,

  15°/ de la SERP, anciennement dénommée Kergraisse, dont le siège est à Fontenay-sous-Bois (Val-de-Marne), ...,

  16°/ de M. Pierre K..., demeurant à Paris (9e), ...,

  17°/ de la compagnie Le Patrimoine Groupe Drouot, sise à Paris (9e), ...,

  18°/ de M. Marc L..., demeurant à Paris (9e), ...,

  19°/ de M. Jean M..., demeurant à Paris (8e), ...,

  20°/ de la compagnie Nouvelle d'Assurances, sise à Paris (8e), ...,

  21°/ de M. René-Marie O..., demeurant à Achères-la-Forêt, Ury (Seine-et-Marne), 57, domaine Defontaine,

  22°/ de M. Michel Q...,

  23°/ de Mme Françoise Q...,

  demeurant ensemble à Paris (10e), ...,

 24°/ de la société SACOFI, sise à Paris (9e), ...,

  25°/ de la société SOCOTEC, sise à Paris (15e), ...,

  26°/ de la société Vêtements Gaillards, sise à Saint-Servan, Saint-Malo (Ille-et-Vilaine), ...,

  27°/ de M. Paul T..., demeurant à Paris (10e), ...,

  défendeurs à la cassation ;  M. M... a formé, par un mémoire déposé au greffe le 28 mars 1991, un pourvoi provoqué contre le même arrêt ;  La société SERP et le GAMF ont formé, par un mémoire déposé au greffe le 28 mars 1991, un pourvoi provoqué contre le même arrêt ;  La compagnie Le Patrimoine Groupe Drouot a formé, par un mémoire déposé au greffe le 10 avril 1991, un pourvoi provoqué contre le même arrêt ;  Le syndicat des copropriétaires du ..., demandeur au pourvoi principal, invoque, à l'appui de son recours, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;  M. M..., la société SERP, le GAMF et la compagnie Le Patrimoine Groupe Drouot, demandeurs au pourvoi provoqué, invoquent, à l'appui de leur recours, un moyen unique et identique de cassation, annexé au présent arrêt ;  LA COUR, en l'audience publique du 7 octobre 1992, où étaient présents :

  M. Beauvois, président, Mlle Fossereau, conseiller rapporteur, MM. R..., S..., P..., F..., D..., B..., N...
H... Marino, conseillers, MM. Chollet, Chapron, Pronier, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;  Sur le rapport de Mlle le conseiller Fossereau, les observations de la SCP Delaporte et Briard, avocat du syndicat des copropriétaires du ..., de Me Luc-Thaler, avocat de la société ABSA "André Z...", M. X..., Mme Y..., M. A..., M. C..., la société Corame, M. G..., Mlle I..., M. K..., M. L..., M. O..., la société Vêtements Gaillards et de M. T..., de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société civile immobilière du ... et de la société SACOFI, de Me Parmentier, avocat du GAMF, de la SERP et de M. M..., de la SCP Rouvière, Lepitre et Boutet, avocat de la compagnie Le Patrimoine Groupe Drouot, de Me Roger, avocat de la société SOCOTEC, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;  Dit n'y avoir lieu d'accueillir les demandes de mise hors de cause ;  Sur le premier moyen du pourvoi principal :

  Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 6 juin 1990), qu'en 1971, la société civile immobilière du ... (SCI) avec pour gérante

la société Sacofi, assurée suivant une police maître d'ouvrage par la compagnie Groupe Drouot, a fait bâtir, pour le vendre en l'état futur d'achèvement, un immeuble, sous la maîtrise d'oeuvre de M. M..., architecte, par la société SERP, titulaire du lot "garage souterrain", assurée par la compagnie GAMF, et la société Bureau d'ingénieurs conseils Etugesol, assurée par la compagnie Cigna, la société Socotec ayant une mission de normalisation des risques ;  qu'en raison d'inondations en sous-sol, survenues après la réception prononcée avec réserves le 12 juillet 1973, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble et plusieurs copropriétaires ont assigné en réparation la S.C.I, les constructeurs et les assureurs de ces derniers ;  Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de déclarer son action recevable seulement contre la SCI, alors, selon le moyen, "que l'autorisation donnée par l'assemblée générale des copropriétaires au syndic d'agir en justice pour mettre 

  en oeuvre la garantie décennale des constructeurs vaut, à défaut de limitation expresse des pouvoirs de ce mandataire, à l'égard de l'ensemble des personnes concernées par l'obligation de garantie ;  qu'en limitant à la seule SCI du ... la portée d'une habilitation générale qui, après avoir désigné le promoteur de l'ouvrage, la S.C.I. du ..., donnait "tous pouvoirs" au syndic "pour poursuivre la procédure", la cour d'appel a violé l'article 1989 du Code civil et l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ;  Mais attendu qu'ayant retenu qu'aux termes de la résolution du 18 novembre 1975 l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires avait donné son accord pour poursuivre l'action engagée par le syndic pour le compte de la copropriété envers la SCI du ..., promoteur de l'ouvrage, la cour d'appel en a exactement déduit que cette décision n'autorisait le syndic à agir que contre cette société ;  Sur le deuxième moyen du pourvoi principal, pris en sa quatrième branche :

  Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande en réparation des vides sous radier, alors, selon le moyen, que le syndicat faisait valoir, dans ses conclusions, que les constructeurs étaient tenus de veiller à assurer l'étanchéité des fondations en comblant les vides du sol résultant du passage et de la circulation de courants qui animent la nappe phréatique ;  qu'en se bornant à relever que ces désordres résultaient de l'intervention d'un tiers et en s'abstenant de répondre aux moyens pertinents du syndicat, qui étaient de nature à engager la responsabilité des constructeurs, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;  Mais attendu que la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions, a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant souverainement que les vides sous radier avaient été provoqués par les pompages

effectués dans le voisinage lors des travaux de percement du RER entrepris par la RATP et n'étaient en rien imputables aux constructeurs de l'immeuble ;  Sur le troisième moyen du pourvoi principal :

  Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de le condamner à indemniser la SCI de son trouble de jouissance, alors, selon le moyen, que la 

  responsabilité retenue à l'égard de la SCI du ... pour la réparation des désordres liés aux remontées de la nappe phréatique incluait nécessairement tous les troubles de jouissance subis par les copropriétaires et dont le syndicat devait répondre  ;  qu'en condamnant ledit syndicat à indemniser le préjudice subi par la SCI du ... pour un montant de 600 000 francs, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1792 du Code civil et 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;  Mais attendu que la cour d'appel, qui n'était pas saisie d'un recours du syndicat des copropriétaires contre la SCI en sa qualité de venderesse, en garantie de condamnations prononcées contre lui, a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant que la SCI, en tant que copropriétaire, était en droit d'obtenir du syndicat, sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, indemnisation du trouble subi par elle dans la jouissance des lots affectés par les désordres et dont elle était titulaire, et que le syndicat n'opposait aux prétentions de cette société que son immixtion fautive, laquelle n'était pas prouvée ;  Sur les moyens uniques des pourvois provoqués :

  Attendu que le Groupe Drouot, la société SERP, la compagnie GAMF et M. M... font grief à l'arrêt de les condamner à garantir la SCI de ses condamnations à réparation envers le syndicat des copropriétaires, alors, selon le moyen, 1°/ que les constructeurs et leurs assureurs sont en droit de s'exonérer des garanties légales qui leur incombent en rapportant la preuve que les dommages ont eu pour cause un événement ou un phénomène extérieur, irrésistible qu'il leur était, compte tenu de leur qualification technique, normalement impossible de prévenir ;  que pour décider que la remontée de la nappe phréatique, postérieurement à la construction, à l'origine des désordres, ne constituait pas un phénomène imprévisible, de nature à exonérer les constructeurs de leur responsabilité, la cour d'appel, qui s'est référée aux cotes maxima atteintes par la nappe phréatique à l'occasion de crues exceptionnelles de nature cinquantenaire et centenaire, a retenu qu'un constructeur normalement diligent disposait des éléments d'information nécessaires pour "déterminer le niveau des plus hautes eaux connues" ;  qu'en statuant de la sorte, par référence à des valeurs 

  exceptionnelles et extrêmes ne traduisant pas les variations normalement prévisibles de la nappe phréatique, la cour d'appel a violé l'article 1792 du Code civil, dans sa rédaction issue de la loi

du 3 janvier 1967, ensemble l'article 1148 de ce code ;  2°/ que pour déterminer si la remontée de la nappe phréatique, postérieurement à la construction de l'immeuble, constituait une cause étrangère exonératoire de la responsabilité des constructeurs, la cour d'appel devait rechercher si, comme il était soutenu, l'ampleur de la remontée de la nappe ne présentait pas, compte tenu des mouvements antérieurs, un caractère normalement imprévisible fût-ce pour un technicien  ;  que sans procéder à cette recherche, la cour d'appel s'est référée à des valeurs exceptionnelles et extrêmes liées à des événements étrangers aux mouvements de la nappe proprement dite et a énoncé que, à l'époque de la construction, le niveau de la nappe se trouvait artificiellement abaissé, sans constater que cette circonstance était en rapport avec l'augmentation brutale du niveau de la nappe ;  qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du Code civil dans sa rédaction issue de la loi du 3 janvier 1967 et de l'article 1148 du Code civil ;  Mais attendu que la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant que les importantes fluctuations de la nappe phréatique n'étaient nullement imprévisibles si une reconnaissance de sol sérieuse avait été menée à bien, en tenant compte des données fournies par les ouvrages techniques disponibles concernant le niveau des plus hautes eaux connues auquel se réfère toujours le service de navigation de la Seine, seul habilité à définir les cartes à prendre en considération pour les constructions en zone inondable ;  Mais sur le deuxième moyen du pourvoi principal, pris en sa deuxième branche :

  Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;  Attendu que pour écarter la demande du syndicat en réparation des défectuosités d'exécution des voiles non porteurs et de la chape formant plancher bas du sixième sous-sol, l'arrêt retient qu'elles ont été signalées après expiration du délai décennal et sont indépendantes des inondations du sous-sol, dues à la remontée de la nappe phréatique dont la réparation a été demandée au cours de ce délai ;  Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions du syndicat faisant valoir que ces désordres étaient liés à ceux relatifs à cette remontée de la nappe phréatique dès lors que celle-ci les avait rendus impossibles à déceler dans le délai décennal, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;  PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les première et troisième branches du deuxième moyen :

  CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a écarté la demande du syndicat des copropriétaires en réparation de défectuosités des

voiles non porteurs et de la chape formant plancher bas du sixième sous-sol, l'arrêt rendu le 6 juin 1990, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;  remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;  Condamne la SCI, M. M..., la société SERP et le GAMF et la compagnie Le Patrimoine Groupe Drouot, aux dépens et ensemble aux frais d'exécution du présent arrêt ;  Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Paris, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ;  Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du quatre novembre mil neuf cent quatre vingt douze.