LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 4 avril 2017), que la société civile immobilière Tholos de Costebelle (la SCI) est propriétaire d'un immeuble à usage de maison de retraite ; que le capital social était initialement réparti entre la société Nemésis, dont les seuls associés étaient M. V... et son épouse Mme E..., la SCI Alpine, MM. M..., C..., J..., L... et H... ; que, par acte authentique du 20 décembre 2006, reçu avec la participation de M. W..., notaire, la SCI Alpine, U... M..., MM. C..., J..., L... et H... ont cédé les parts qu'ils détenaient dans le capital de la SCI à M. et Mme V... ; que, par acte notarié reçu le 27 décembre 2006, avec la participation de M. W..., la SCI a vendu trente-huit des cinquante et un lots composant le bien dont elle était propriétaire ; que la SCI Alpine, U... M..., MM. C..., J..., L... et H... ont assigné la SCI, M. V... et Mme E... en paiement de la part leur revenant sur le bénéfice réalisé par la SCI au titre de l'exercice comptable clos le 31 décembre 2006 ; qu'ils ont sollicité la condamnation de M. V... et de Mme E... à des dommages-intérêts pour dol ; que M. V... et la SCI ont sollicité la garantie du notaire ; que Mme M... est venue aux droits de son époux, U... M..., décédé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. V... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer à la SCI Alpine, à Mme M... et à MM. C..., J..., L... et H... une somme en réparation du préjudice causé par le dol ;
Mais attendu qu'ayant relevé que M. V... et Mme E... avaient, d'une part, manqué de loyauté vis-à-vis des cédants en leur dissimulant le projet de cession de trente-huit lots qui devait générer une importante plus-value, d'autre part, passé des actes sous seing privé avec les acquéreurs au mois d'octobre 2006, au mépris des droits de ceux qui étaient encore associés de la SCI, et que, s'ils avaient été informés des démarches des époux V..., les cédants n'auraient pas accepté la cession de leurs parts ou l'auraient acceptée à un prix qui aurait tenu compte des éléments qui leur avaient été cachés, la cour d'appel en a souverainement déduit que le dol était caractérisé ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen ci-après annexé :
Attendu que M. V... et la SCI font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes en garantie formées contre le notaire ;
Mais attendu, d'une part, qu'il n'y a pas de lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire entre le chef du dispositif critiqué par le premier moyen et celui rejetant les demandes contre M. W... ;
Attendu, d'autre part, que, la cassation n'étant pas prononcée sur le deuxième moyen, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée ;
Attendu, enfin, qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés et par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis, qu'il n'était pas établi que M. W... était informé, au jour de la signature des actes des 20 et 27 décembre 2006, du projet consistant à priver les cédants de la plus-value résultant de la vente de lots appartenant à la SCI, la cour d'appel, procédant aux recherches prétendument omises et sans inverser la charge de la preuve ni statuer par motifs hypothétiques, a légalement justifié sa décision de rejeter les demandes en garantie formées contre le notaire ;
Mais sur le premier moyen, qui est recevable :
Vu l'article 1844 du code civil ;
Attendu que, pour accueillir la demande tendant à l'intégration de la plus-value dans les bénéfices de l'exercice clos au 31 décembre 2006, l'arrêt retient que les cédants invoquent à juste titre l'article 1844 du code civile pour soutenir qu'ils auraient dû être convoqués à l'assemblée générale du 30 juin 2007 approuvant les comptes de la SCI, de sorte que les décisions prises par cette assemblée ne leur sont pas opposables ;
Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que les cédants avaient conservé la jouissance de leurs parts seulement jusqu'au 31 décembre 2006, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il :
- condamne la SCI Tholos de Costebelle à payer la somme de 224 973,50 euros à la SCI Alpine, la somme de 200 738,52 euros à Mme I... N..., venant aux droits de son époux décédé, U... M..., la somme de 98 969,27 euros à M. F... C..., la somme de 100 369,27 euros à M. S... J..., la somme de 79 175,40 euros à M. T... L... et la somme de 67 533,27 euros à M. R... H...,
- dit que les sommes dues par la SCI Tholos de Costebelle au titre de la part sur les bénéfices revenant aux cédants produisent intérêt au taux légal à compter du 17 octobre 2011,
- ordonne la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil, l'arrêt rendu le 4 avril 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Met hors de cause M. W... ;
Condamne Mme M..., MM. H..., L..., J..., C... et la SCI Alpine aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept novembre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société Tholos de Costebelle et M. V....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait condamné la SCI Tholos de Costebelle à payer la somme de 224.973,50 euros à la SCI Alpine, la somme de 200.738,52 euros à Madame I... N..., venant aux droits de son époux décédé, Monsieur U... M..., la somme de 98.969,27 euros à Monsieur F... C..., la somme de 100.369,27 euros à Monsieur S... J..., la somme de 79.175,40 euros à Monsieur T... L... et la somme de 67.533,27 euros à Monsieur R... H..., et, y ajoutant, d'avoir dit que les sommes dues par la SCI Tholos de Costebelle au titre de la part sur les bénéfices revenant aux cédants produisent intérêt au taux légal à compter du 17 octobre 2011, ainsi qu'ordonné la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil ;
Aux motifs propres, sur la demande des cédants à l'encontre de la SCI Tholos de Costebelle, que la SCI Costebelle constituée en 2002 avait pour associés la SCI Alpine, U... M..., F... C..., S... J..., T... L... et R... H... (les cédants) et la SCI Nemésis entièrement détenue par les époux V....
II ressort des pièces produites aux débats que dans le courant de l'année 2006, D... V... a souhaité acquérir l'ensemble de l'immeuble propriété de la SCE Costebelle.
Ce souhait a été exprimé dans le rapport de la gérance pour l'assemblée générale du 4 mars 2006 et débattu lors de l'assemblée générale ordinaire qui s'est tenue à cette date, puis lors de l'assemblée générale extraordinaire du 25 mars 2006.
Lors de l'assemblée générale du 24 juin 2006, deux options ont été évoquées : soit l'acquisition de l'ensemble des immeubles dépendant de la SCI Costebelle, soit l'acquisition de l'ensemble des parts sociales appartenant aux autres associés que la SCI Nemésis.
C'est cette dernière option qui a été retenue. Elle s'est concrétisée par l'acte de cession du 20 décembre 2006.
1) Sur la portée de la clause figurant en page 11 de l'acte du 20 décembre 2006.
La solution du litige repose sur la portée de cette clause ainsi libellée :
« PROPRIETE-JOUISSANCE
Le CESSIONNAIRE est propriétaire des parts dont il s'agit à compter de ce jour.
Il en aura la jouissance à compter du 1er janvier 2007 par la perception des loyers.
Il participera et contribuera aux résultats sociaux à proportion des droits attachés aux parts cédées à compter du 1er janvier 2007.
A cet effet, le CEDANT subroge le CESSIONNAIRE dans tous les droits et obligations attachés aux parts cédées.
Il résulte de ce qui précède que le résultat bénéficiaire de l'exercice qui sera clos le 31décembre 2006 demeurera acquis aux cédants et leur sera réparti à ladite date par inscription au crédit de leurs comptes d'associés respectifs ».
L'article 1156 du code civil dispose que l'on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes.
Mais il est de jurisprudence constante que lorsque les termes d'une convention sont clairs et précis, il n'est pas permis au juge de dénaturer les obligations qu'elles renferment.
En l'espèce, les termes de la clause litigieuse sont clairs et précis et contrairement à ce que soutiennent A... E..., la SCI Tholos de Costebelle et D... JNT_Cour de cassation_Chambre civile 3_20191107_31900908_1706454... ces derniers dans une longue argumentation, ils ne nécessitent aucune interprétation.
La clause litigieuse pose le principe que le résultat bénéficiaire de l'exercice de la SCI Costebelle demeurera acquis aux cédants.
Aucune restriction n'est mentionnée et aucune distinction n'est faite par les parties contractantes entre bénéfice courant et bénéfice exceptionnel.
Ce n'est pas sans une certaine mauvaise foi que la SCI Tholos de Costebelle et D... JNT_Cour de cassation_Chambre civile 3_20191107_31900908_1706454... font valoir que le montant de la plus-value dégagée par les nouveaux associés n'a jamais été évoqué dans la fixation du prix de cession des parts, alors que les époux V... acquéreurs à leur demande des parts sociales des cédants, se sont bien gardés de les informer du projet de vente d'une partie des actifs de ta SCI, projet initié avant même leur prise de contrôle de la société le 20 décembre 2006.
Toute l'argumentation développée sur l'obligation de délivrance ou sur le caractère définitif du bilan au 31 décembre 2006 n'est pas de nature à faire échec à la mise en oeuvre d'une clause claire, acceptée par l'ensemble des parties contractantes.
S'agissant de l'approbation des comptes de la SCI Costebelle lors de l'assemblée générale du 30 juin 2007, les cédants invoquent à juste titre les dispositions de l'article 1844 du code civil pour soutenir qu'ils auraient dû y être convoqués, de sorte que les décisions prises par l'assemblée générale ce jour-là, ne leur sont pas opposables.
En effet dès lors que les cédants ont conservé la jouissance de leurs parts jusqu'au 31 décembre 2006, c'est à tort que la SCI Tholos de Costebelle et D... JNT_Cour de cassation_Chambre civile 3_20191107_31900908_1706454... contestent l'existence d'un démembrement du droit de propriété, même sur une période aussi brève.
C'est à bon droit que le premier juge a accueilli la demande des cédants tendant à l'intégration dans les bénéfices de l'exercice clos au 31 décembre 2006, de la plus-value réalisée sur les ventes passées le 27 décembre 2006.
2) Sur le montant de la participation des cédants aux bénéfices de l'exercice clos au 31 décembre 2006.
Les cédants ont établi leurs demandes sur la base du rapport établi par l'expert judiciaire nommé par le juge des référés.
La SCI Tholos de Costebelle et D... JNT_Cour de cassation_Chambre civile 3_20191107_31900908_1706454... demandent en premier lieu à la cour de prononcer la nullité de ce rapport au motif que l'expert a outrepassé les termes de sa mission, en effectuant des développements sans rapport avec elle, en donnant son avis sur la clause insérée dans l'acte de cession.
L'ordonnance du 9 juillet 2008 a donné mission à l'expert d'examiner les comptes de la SCI Costebelle, de donner tous éléments permettant à la juridiction éventuellement saisie de dire s'ils sont fiables et sincères, en particulier en ce qui concerne les comptes courants des associés cédants et la répartition des bénéfices, de donner son avis sur les comptes proposés par les parties et sur les éventuels trop-perçus par les cédants en 2007.
Dès lors qu'il était demandé à l'expert de se prononcer sur la répartition des bénéfices, il entrait nécessairement dans sa mission de tenir compte de la clause litigieuse.
L'expert n'a nullement outrepassé sa mission et la demande de nullité formée par la SCI Tholos de Costebelle et D... JNT_Cour de cassation_Chambre civile 3_20191107_31900908_1706454... ne peut prospérer. La SCI Tholos de Costebelle et D... JNT_Cour de cassation_Chambre civile 3_20191107_31900908_1706454... contestent en second lieu les calculs de l'expert, faisant valoir qu'il a commis des erreurs d'appréciation. L'expert écrit en page 9 de son rapport que la plus-value résultante est de 1.019.176 euros, chiffre obtenu par l'écart entre le prix de cession des lots cédés et la valeur immobilière à l'actif de la SCI au prorata de la surface des lots cédés.
S'il y a eu consensus des parties sur la formule de calcul, le prix de cession des lots cédés et la valeur des immobilisations à l'actif de la SCI, la SCI Tholos de Costebelle et D... JNT_Cour de cassation_Chambre civile 3_20191107_31900908_1706454... soutiennent qu'il doit être tenu compte dans le calcul de la plus-value, des frais de commercialisation, de recherches et d'ingénierie financière supportés par la SCI et de la provision pour grosses réparations inscrite en charges exceptionnelles.
S'agissant des frais de commercialisation, de recherches et d'ingénierie financière, il ressort des actes de vente passés le 27 décembre 2007 par la SCI Tholos de Costebelle, que tous ces frais ont été supportés par les acquéreurs.
Aucune demande de ce chef ne peut prospérer.
S'agissant de la provision pour grosses réparations, l'expert estime en page 14 de son rapport qu'elle a été passée à tort :
- en l'absence d'obligation administrative de mise en conformité des locaux, - parce que le contrat de bail mettait à la charge du preneur les travaux d'aménagement,
- parce que sauf cas particuliers de programmes pluriannuels, les grosses réparations ne peuvent être provisionnées,
- parce que dès lors que les dépenses ne présentent pas un caractère annuel, elles n'ont pas à être supportées par le seul exercice au cours duquel elles sont engagées,
- parce que la provision aurait dû être reprise partiellement au prorata des lots vendus.
La SCI Tholos de Costebelle et D... JNT_Cour de cassation_Chambre civile 3_20191107_31900908_1706454... ne contestent pas utilement ces conclusions solidement argumentées.
Le devis daté du 6 décembre 2007 d'un montant de 1.350.000 euros qu'ils ont produit, tient sur une seule page et ne comporte aucun détail des différents postes (étanchéité, menuiseries extérieures, électricité, réseaux d'eau, espaces extérieurs...).
Le devis daté du 6 décembre 2007 d'un montant de 1.350.000 euros qu'ils ont produit, tient sur une seule page et ne comporte aucun détail des différents postes (étanchéité, menuiseries extérieures, électricité, réseaux d'eau, espaces extérieurs...).
Il a manifestement été établi pour les besoins de la cause et ne saurait conduire à une analyse différente de celle de l'expert.
De surcroît, ni la SCI Tholos de Costebelle, ni les époux V... ne justifient de la réalisation des travaux et la facture d'un montant de 352.820 euros datée du 13 février 2014 (7 ans après la clôture de l'exercice) qui est produite et qui concerne la peinture des portes, la pose de carrelage et de plinthes, ne saurait abuser la cour.
C'est à bon droit que les cédants dénoncent un subterfuge grossier dont la seule finalité est d'écraser la plus-value réalisée sur l'exercice 2006.
Enfin le caractère prétendument temporaire (sur 10 ans) de la plus-value n'est pas invoqué de façon pertinente, dès lors que les droits des cédants doivent s'apprécier au regard des bénéfices auxquels ils ont droit sur l'exercice 2006 et qu'il ne saurait leur être opposé le montage par lequel la SCI Tholos de Costebelle s'est procuré de la trésorerie pour redevenir finalement propriétaire des lots vendus.
En l'état de tous ces éléments, c'est à bon droit qu'après déduction des comptes courants débiteurs des cédants, le tribunal a condamné la SCI Tholos de Costebelle à leur payer les sommes précédemment rappelées. Le jugement sera confirmé sur ce point.
Rien ne justifie de déduire des sommes que la SCI Tholos de Costebelle doit payer aux cédants la quote part de l'impôt supporté par D... V....
Le tribunal a fixé le point de départ des Intérêts au taux légal au 29 avril 2014, précisant qu'il s'agissait de la date de l'assignation valant mise en demeure.
Or l'assignation a été délivrée au mois d'octobre 2011.
Il convient dès lors de fixer le point de départ des intérêts au taux légal au 17 octobre 2011 et d'ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l'article 1154 du code civil ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que, sur l'approbation des comptes au 30 juin 2007, l'article 1844 alinéa 1° du code civil dispose que tout associé a le droit de participer aux décisions collectives.
En l'espèce, l'assemblée générale des associés de la SCI Tholos de Costebelle tenue le 30 juin 2007 a eu pour objet l'approbation des comptes de l'exercice clos au 31 décembre 2006.
Selon la SCI Tholos de Costebelle, cette approbation revêt un caractère définitif de sorte que les comptes ne sauraient être remis en cause.
Mais il est constant que les demandeurs n'ont pas été convoqués à cette assemblée générale alors qu'il n'est pas contesté qu'en vertu de l'acte de cession souscrit le 20 décembre 2006, ils avaient la jouissance de leurs parts sociales jusqu'au 31 décembre 2006 inclus.
En conséquence, les délibérations de l'assemblée générale ne sont pas opposables aux demandeurs.
Les requérants, qui ne forment aucune demande du chef de la validité desdites délibérations, sont fondés à présenter des demandes aux fins de partage des bénéfices qui pourraient être perçus au titre de l'exercice comptable de la SCI Tholos de Costebelle clos au 31 décembre 2006.
Sur la plus-value, en vertu des dispositions de l'article 1156 du code civil, il appartient au juge de rechercher dans les conventions quelle a été la commune intention des parties.
Toutefois, il n'est pas permis au juge de modifier les stipulations qui résultent d'une convention dont les termes sont clairs et précis.
En l'espèce, l'acte de cession souscrit le 20 décembre 2006 entre les demandeurs et les époux V... stipule une clause intitulée « PROPRIETE JOUISSANCE » rédigée comme suit :
« Le CESSIONNAIRE est propriétaire des parts dont il s'agit à compter de ce jour.
Il en aura la jouissance à compter du 1er janvier 2007 par la perception des loyers.
Il participera et contribuera aux résultats sociaux à proportion des droits attachés aux parts cédées à compter du 1er janvier 2007.
A cet effet, le CEDANT subroge le CESSIONNAIRE dans tous les droits et obligations attachés aux parts cédées.
Il résulte de ce qui précède que le résultat bénéficiaire de l'exercice qui sera clos le 31décembre 2006 demeurera acquis aux cédants et leur sera réparti à ladite date par inscription au crédit de leurs comptes d'associés respectifs ».
La lecture de cette clause est aisée, la rédaction étant dénuée de toute ambiguité. Il s'agit donc d'une clause claire et précise qui n'opère aucune distinction selon la nature des bénéfices réalisés par la SCI Tholos de Costebelle.
Dans ces conditions, la SCI Tholos de Costebelle est mal fondée à soutenir que les bénéfices visés par la clause excluraient les bénéfices exceptionnels réalisés par la SCI Tholos de Costebelle et se limiteraient aux bénéfices courants, à savoir ceux résultant des loyers en cours.
En effet, aucun élément ne permet de dire que l'intention commune des parties à l'acte de cession a été d'autoriser les époux V... à réaliser une opération financière de laquelle les associés cédants seraient exclus, ceux-ci acceptant ainsi d'être privés le cas échéant d'une plus-value obtenue par cette opération.
La SCI Tholos de Costebelle reconnaît dans ses écritures que les ventes ont été consenties le 27 décembre 2006 par la SCI Tholos de Costebelle sans le consentement des requérants alors même que ceux-ci se trouvaient encore propriétaires de leurs parts sociales, le transfert de jouissance ayant été fixé au 1° janvier 2007.
Il ne saurait résulter des assemblées générales de la SCI Tholos de Costebelle tenues les 4 mars 2006, 25 mars 2006 et 24 juin 2006 que les requérants avaient donné leur accord au montage imaginé par les époux V..., les procès-verbaux de ces réunions versés au dossier faisant ressortir que le projet soumis aux associés par Monsieur D... V... ne concernant que la cession de l'ensemble des immeubles sociaux, aucune mention de création d'une copropriété suivie d'une revente n'étant mentionnée.
Il n'est pas plus justifié que les demandeurs ont donné leur accord, au seul profit des époux V..., à l'établissement le 27 décembre 2006 tant d'un état descriptif de division de l'immeuble que d'un règlement de copropriété, le tout ayant été reçu à cette date par Maître T... P..., notaire à Paris, ainsi que cela résulte des ventes de lots en cause.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le montage juridique et financier imaginé par les époux V... n'a pas été intégralement porté à la connaissance des associés cédants.
En conséquence, c'est à juste titre que les demandeurs sollicitent l'intégration dans les bénéfices de l'exercice clos le 31 décembre 2006 de la plus-value dégagée par les ventes du 27 décembre 2006, qu'il convient de fixer à la somme de 1.079.176 euros après validation de l'estimation faite par l'expert judiciaire.
La SCI Tholos de Costebelle ne justifie pas de l'obligation de déduire la somme de 426.972 euros au titre des frais de commercialisation, de recherches et d'ingénierie financière, cette somme n'étant justifiée ni dans son principe ni dans son montant, et n'ayant pas été soumise à l'appréciation de l'expert judiciaire.
Sur la provision, l'expert judiciaire a constaté qu'une provision avait été passée dans les comptes de la SCI Tholos de Costebelle pour un montant de 1.310.000 euros, libellée comme suit : « provisions pour grosses réparations ».
La SCI Tholos de Costebelle fait valoir que cette provision était justifiée par la circonstance qu'elle s'était engagée à faire réaliser d'importants travaux de reprise, à la charge du bailleur s'agissant de dégradations liées à des malfaçons, que l'état du bâtiment rendait nécessaire ; ils se prévalent d'un devis de travaux ainsi que d'un rapport d'expertise établi à leur demande par le Groupe Afc Agora France concept.
Mais il résulte des énonciations de l'expert judiciaire figurant à son rapport que le Tribunal valide compte tenu de leur pertinence que les travaux ne font l'objet d'une provision que s'ils ont vocation à constituer une charge et non un investissement ; d'un point de vue comptable, les grosses réparations sont un investissement de sorte que le provisionnement n'est alors pas concevable, sauf engagement de programmes pluriannuels ayant un caractère récurent et systématique, cette situation donnant d'ailleurs lieu à une provision sur plusieurs exercices.
Ensuite, d'une part, il ressort du devis versé aux débats que celui-ci correspond à des travaux de remplacement de menuiseries et de revêtements, de pose de carrelage, de reprise d'étanchéité, de remise en état de l'électricité et du réseau des eaux, de peinture du bâtiment, de réfection des espaces extérieurs et enfin de construction d'un atelier de 80 m2 ; ces prestations ne sauraient dès lors constituer de grosses réparations et correspondent en réalité à une simple remise en état du bâtiment ainsi que cela ressort d'ailleurs de l'intitulé du devis ; en outre ce devis est présumé avoir été établi pour les besoins de la cause en ce qu'il a été réalisé le 6 décembre 2007, soit près de six mois après l'assemblée générale d'approbation des comptes, pour la somme de 1.350.000 euros, soit un montant quasiment identique à celui de la somme provisionnée et approuvée le 30 juin 2007.
D'autre part, le rapport d'expertise du Groupe Afc Agora France concept a été établi le 7 février 2011, soit largement après le provisionnement litigieux. En conséquence, la preuve de la nature des dégradations invoquées à l'origine de la provision n'est pas rapportée.
Il s'ensuit que la provision inscrite dans les comptes de la SCI Tholos de Costebelle pour l'exercice clos au 31 décembre 2006 n'est pas justifiée.
En définitive, les comptes de l'exercice clos au 31 décembre 2006 doivent donner lieu à rectification par l'intégration de la plus-value d'un montant de 1.079.176 euros et par la suppression de la provision pour un montant de 1.310.000 euros.
Sur ces bases, l'expert judiciaire a établi une répartition des bénéfices au titre de l'exercice clos au 31 décembre 2006 entre les requérants, en tenant compte du solde débiteur des comptes courants d'associés et en faisant application de l'article 19 des statuts de la SCI Tholos de Costebelle qui stipule que « la part de chaque associé dans les bénéfices est proportionnelle à la quotité du capital qu'il détient, qu'il convient de valider, de sorte que la SCI Tholos de Costebelle s'en trouve redevable ;
1°) Alors, d'une part, que la SCI Tholos de Costebelle et Monsieur V... soutenaient que le montant de la plus-value exceptionnelle résultant de la vente de lots de copropriété réalisée postérieurement à la cession des parts sociales ne relevait pas de la clause de l'acte de cession selon laquelle « le résultat bénéficiaire de l'exercice qui sera clos le 31 décembre 2006 demeurera acquis aux cédants et leur sera réparti à ladite date par inscription au crédit de leurs comptes d'associés respectifs » ; qu'en relevant, pour écarter le moyen qui lui était ainsi soumis, qu'« aucune restriction n'est mentionnée et aucune distinction n'est faite par les parties contractantes entre bénéfice courant et bénéfice exceptionnel », en précisant, à cet égard, que « ce n'est pas sans une certaine mauvaise foi que la SCI Tholos de Costebelle et D... JNT_Cour de cassation_Chambre civile 3_20191107_31900908_1706454... font valoir que le montant de la plus-value dégagée par les nouveaux associés n'a jamais été évoqué dans la fixation du prix de cession des parts, alors que les époux V... acquéreurs à leur demande des parts sociales des cédants, se sont bien gardés de les informer du projet de vente d'une partie des actifs de ta SCI, projet initié avant même leur prise de contrôle de la société le 20 décembre 2006 », cependant qu'il n'y avait rien de contradictoire à faire valoir que le montant de cette plus-value n'avait jamais été évoqué dans la fixation du prix de cession des parts sociales et que les cédants n'étaient pas informés du projet de vente des lots de copropriété, la Cour d'appel, qui s'est déterminée à partir de motifs inopérants, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, devenu 1103, du code civil ;
2°) Alors, d'autre part, que l'action en annulation d'une assemblée générale se prescrit par trois ans ; que ce délai ne peut être éludé par le biais d'une demande en inopposabilité, laquelle, en la matière, est sans application ; qu'en retenant, pour rejeter la fin de non recevoir tirée de la prescription triennale, que « s'agissant de l'approbation des comptes de la SCI Costebelle lors de l'assemblée générale du 30 juin 2007, les cédants invoquent à juste titre les dispositions de l'article 1844 du code civil pour soutenir qu'ils auraient dû y être convoqués, de sorte que les décisions prises par l'assemblée générale ce jour-là, ne leur sont pas opposables », la Cour d'appel a violé l'article 1844-14 du code civil ;
3°) Alors, de troisième part, que l'action en inopposabilité est réservée aux tiers ; que les associés d'une société ne sont pas des tiers à ses assemblées générales ; qu'en retenant, pour rejeter la fin de non recevoir tirée de la prescription triennale, que les décisions prises par l'assemblée générale le 30 juin 2007 n'étaient pas opposables aux cédants, tout en considérant que « s'agissant de l'approbation des comptes de la SCI Costebelle lors de l'assemblée générale du 30 juin 2007, les cédants invoquent à juste titre les dispositions de l'article 1844 du code civil pour soutenir qu'ils auraient dû y être convoqués », la Cour d'appel a violé l'article 1844-14 du code civil ;
4°) Alors, de quatrième part, que l'associé a le droit de participer aux décisions collectives ; que seul celui qui a cette qualité à la date de la convocation doit être convoqué à l'assemblée générale ; qu'en retenant que « s'agissant de l'approbation des comptes de la SCI Costebelle lors de l'assemblée générale du 30 juin 2007, les cédants invoquent à juste titre les dispositions de l'article 1844 du code civil pour soutenir qu'ils auraient dû y être convoqués, de sorte que les décisions prises par l'assemblée générale ce jour-là, ne leur sont pas opposables », tout en constatant que les cédants avaient conservé la jouissance de leur parts sociales jusqu'au 31 décembre 2006, de sorte qu'ils n'avaient pas à être convoqués à l'assemblée générale ayant approuvé les comptes qui s'était tenue le 30 juin 2007, la Cour d'appel a violé l'article 1844 du code civil ;
5°) Alors, de cinquième part, que si une part est grevée d'un usufruit, le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l'affectation des bénéfices, où il est réservé à l'usufruitier ; qu'en retenant que « s'agissant de l'approbation des comptes de la SCI Costebelle lors de l'assemblée générale du 30 juin 2007, les cédants invoquent à juste titre les dispositions de l'article 1844 du code civil pour soutenir qu'ils auraient dû y être convoqués, de sorte que les décisions prises par l'assemblée générale ce jour-là, ne leur sont pas opposables », sans constater que les parts sociales cédées auraient été grevées d'un usufruit, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1844 du code civil ;
6°) Et alors, enfin, et en toute hypothèse, que les dividendes n'ont pas d'existence juridique avant la constatation de sommes distribuables par l'organe social compétent et la détermination de la part attribuée à chaque associé ; qu'en condamnant la SCI Tholos de Costebelle à payer aux cédants un bénéfice, déterminé après retraitement des comptes, dont la distribution n'avait pas été décidée par l'assemblée générale, soit des dividendes qui étaient dépourvus de toute existence juridique, la Cour d'appel a violé les articles 1842 et 1852 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir condamné Monsieur D... V... et Madame A... E... à payer à la SCI Alpine, à Madame I... N... épouse M... et à Messieurs F... C..., S... J..., T... L... et R... H... la somme de 5.000 euros chacun en réparation du préjudice causé par le dol ;
Aux motifs, sur la demande des cédants à l'encontre des époux V..., qu'ainsi qu'il a été vu précédemment, ce sont D... V... et A... E... qui, courant 2006, ont souhaité reprendre le contrôle du bien immobilier soit en s'en rendant acquéreurs, soit par l'acquisition des parts sociales des autres associés, option finalement retenue.
Ils ont manifestement manqué de loyauté vis à vis des cédants en leur dissimulant le projet de cession de 38 lots qui devait générer une importante plus-value.
Ainsi que les cédants leur ont écrit au mois d'avril 2007 (pièce A... E... n° 5), s'ils avaient été informés des démarches des époux V..., ils n'auraient pas accepté la cession de leurs parts.
A supposer même qu'ils aient accepté de céder leurs parts, le prix qu'ils en auraient demandé aurait tenu compte des éléments qui leur ont été cachés.
De surcroît, les époux V... ont passé des actes sous seing privé avec les acquéreurs au mois d'octobre 2006, au mépris des droits de ceux qui étaient encore associés de la SCI Costebelle.
Le comportement des époux V... est constitutif d'une réticence dolosive qui a causé aux cédants un préjudice qui ne se confond pas avec le bénéfice dont ils ont été privés.
II sera alloué à chacun des cédants en réparation de ce préjudice la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts ;
Alors que l'associé cessionnaire de parts sociales n'est pas tenu d'informer l'associé cédant de celles-ci de l'existence de négociations engagées par lui portant sur la vente d'éléments d'actifs de la société ; qu'il en va a fortiori ainsi de celui qui est associé d'une société qui est elle-même associée de la société dont il acquiert les parts sociales ; qu'en considérant que Monsieur D... V... et Madame A... E..., qui étaient associés de la société Némésis, laquelle était elle-même associée de la SCI Costebelle, dont ils avaient acquis les parts sociales, avaient « manifestement manqué de loyauté vis à vis des cédants en leur dissimulant le projet de cession de 38 lots qui devait générer une importante plus-value », que leur comportement était « constitutif d'une réticence dolosive », la Cour d'appel a violé les articles 1116, devenu 1137, et 1382, devenu 1240, du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait débouté la SCI Tholos de Costebelle de ses demandes formées à l'encontre de Maître Z... W... et d'avoir débouté Monsieur D... V... de son appel en garantie formé à l'encontre de Maître Z... W... ;
Aux motifs d'abord, sur les appels en garantie, que, sur la demande de D... V... à l'encontre de Maître Z... W..., D... V... ne peut pas solliciter la garantie de Maître Z... W... au titre de la condamnation prononcée contre la SCI Tholos de Costebelle.
S'agissant de la condamnation prononcée contre lui personnellement en raison de son comportement déloyal et dolosif, il doit en assumer seul les conséquences le notaire étant étranger aux choix qu'il a faits.
D... V... sera débouté de sa demande de garantie à rencontre du notaire ;
1°) Alors, d'une part, que la cassation à intervenir, sur le deuxième moyen de cassation, du chef du dispositif de l'arrêt attaqué ayant condamné Monsieur D... V... et Madame A... E... à payer à la SCI Alpine, à Madame I... N... épouse M... et à Messieurs F... C..., S... J..., T... L... et R... H... la somme de 5.000 euros chacun en réparation du préjudice causé par le dol, entraînera, par voie de conséquence, en application de l'article 624 du code de procédure civile, celle du chef de dispositif ici attaqué par lequel la Cour d'appel a débouté Monsieur D... V... de son appel en garantie formé à l'encontre de Maître Z... W... ;
2° Alors, d'autre part, que le comportement dolosif de l'acquéreur ne le prive pas de son recours contributif contre le notaire qui, ayant prêté son concours à la rédaction d'un acte dolosif, peut être tenu de le garantir partiellement, en considération de la faute professionnelle qu'il a commise ; qu'en retenant que Monsieur D... V... devait assumer seul les conséquences de la condamnation prononcée contre lui personnellement en raison de son comportement déloyal et dolosif, le notaire étant étranger aux choix qu'il a faits, la Cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
3°) Alors, de troisième part, que le comportement dolosif de l'acquéreur ne le prive pas de son recours contributif contre le notaire qui, ayant prêté son concours à la rédaction d'un acte dolosif, peut être tenu de le garantir partiellement, en considération de la faute professionnelle qu'il a commise ; qu'en retenant que Monsieur D... V... devait assumer seul les conséquences de la condamnation prononcée contre lui personnellement en raison de son comportement déloyal et dolosif, le notaire étant étranger aux choix qu'il a faits, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si Maître Z... W... avait connaissance du prétendu « comportement déloyal et dolosif » qu'elle a prêté à celui-ci, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
Aux motifs ensuite, sur les appels en garantie, que, sur la demande de la SCI Tholos de Costebelle à l'encontre de Maître Z... W..., au soutien de son appel en garantie, la SCI Tholos de Costebelle fait valoir que le notaire a manqué à son devoir de conseil en ne l'alertant pas sur les conséquences de la clause figurant à l'acte du 20 décembre 2006 et sur les conséquences de la signature des actes de cession du 27 décembre 2007.
Ainsi qu'il a été jugé, l'objectif recherché par la SCI Tholos de Costebelle était de priver les cédants de toute participation au bénéfice exceptionnel généré par la vente de 38 lots.
Elle-même le reconnaît puisqu'elle argumente en page 25 de ses conclusions sur la légitimité du secret entretenu sur les négociations et qu'elle revendique tout au long de ses écritures l'entier bénéfice de la plus-value.
Dès lors que la preuve n'est pas rapportée que le notaire avait été informé de l'objectif poursuivi par la SCI Tholos de Costebelle, c'est à bon droit que le tribunal a écarté toute faute du notaire et a débouté la SCI de son appel en garantie.
La responsabilité du notaire s'appréciant au moment de l'établissement de l'acte du 20 décembre 2006, aucune conclusion ne peut être tirée du courrier du 9 février2007 qu'il a établi postérieurement à la transaction.
Et aux motifs éventuellement adoptés, sur l'appel en garantie, que le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets de l'acte auquel il prête son concours et, le cas échéant, de le leur déconseiller, sans que leurs compétences personnelles ne le dispensent de son devoir de conseil.
Cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties extérieurs à l'acte lorsque le notaire en a eu précisément connaissance.
La SCI Tholos de Costebelle demande à être relevée et garantie par Maître Z... W... des condamnations prononcées à son encontre ci-dessus pour manquement à son devoir de conseil à l'occasion de la signature de l'acte de cession des parts sociales et des actes de ventes de lots auxquels il a participé.
Mais force est de constater que la SCI Tholos de Costebelle ne justifie pas que Maître Z... W... était informé de ce que la plus-value résultant de la vente des lots devait échapper aux associés cédants ; les courriers établis par Maître Z... W... le 1° mars 2007 et le 9 février 2007 ne sauraient faire la preuve du manquement invoqué, ces pièces étant postérieures aux signatures à l'occasion desquelles le devoir de conseil était dû ; il n'est pas exclu que ces correspondances, par lesquelles le notaire a indiqué que la plus-value ne revenait pas aux associés cédants, ont été rédigés après que les époux V... aient révélé à Maître Z... W..., après signature des actes, leurs intentions réelles.
Il s'ensuit qu'au moment de la signature des actes du 20 et du 27 décembre 2006, le notaire n'était débiteur d'aucun devoir de conseil à l'égard de la SCI Tholos de Costebelle sur les conséquences de la clause intitulée « PROPRI2T2 JOUISSANCE » dont il a été jugé ci-dessus que sa rédaction était dépourvue d'ambiguïté.
La SCI Tholos de Costebelle se trouve donc mal fondée en son appel en garantie dont elle sera déboutée ;
4°) Alors, de quatrième part, que la cassation à intervenir, sur le premier moyen de cassation, du chef du dispositif de l'arrêt attaqué ayant condamné la SCI Tholos de Costebelle à payer la somme de 224.973,50 euros à la SCI Alpine, la somme de 200.738,52 euros à Madame I... N..., venant aux droits de son époux décédé, Monsieur U... M..., la somme de 98.969,27 euros à Monsieur F... C..., la somme de 100.369,27 euros à Monsieur S... J..., la somme de 79.175,40 euros à Monsieur T... L... et la somme de 67.533,27 euros à Monsieur R... H..., et, y ajoutant, d'avoir dit que les sommes dues par la SCI Tholos de Costebelle au titre de la part sur les bénéfices revenant aux cédants produisent intérêt au taux légal à compter du 17 octobre 2011, ainsi qu'ordonné la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil, entraînera, par voie de conséquence, en application de l'article 624 du code de procédure civile, celle du chef de dispositif ici attaqué par lequel la Cour d'appel a débouté la SCI Tholos de Costebelle de son appel en garantie formé à l'encontre de Maître Z... W... ;
5°) Alors, de cinquième part, que la preuve d'un fait est libre ; qu'en considérant que « la responsabilité du notaire s'appréciant au moment de l'établissement de l'acte du 20 décembre 2006, aucune conclusion ne peut être tirée du courrier du 9 février2007 qu'il a établi postérieurement à la transaction » et que « dès lors que la preuve n'est pas rapportée que le notaire avait été informé de l'objectif poursuivi par la SCI Tholos de Costebelle, c'est à bon droit que le tribunal a écarté toute faute du notaire et a débouté la SCI de son appel en garantie », quand la preuve que Maître W... avait connaissance de « l'objectif » poursuivi par ses clients à l'occasion des actes de cession de parts sociales et de vente de lots de l'immeuble des 20 et 27 décembre 2006 pouvait être rapportée au moyen de ses courriers des 9 février et 1° mars 2007, la Cour d'appel a violé l'article 1315, devenu 1353, du code civil ;
6°) Alors, de sixième part, que la preuve d'un fait est libre ; qu'en considérant que « la responsabilité du notaire s'appréciant au moment de l'établissement de l'acte du 20 décembre 2006, aucune conclusion ne peut être tirée du courrier du 9 février2007 qu'il a établi postérieurement à la transaction » et que « dès lors que la preuve n'est pas rapportée que le notaire avait été informé de l'objectif poursuivi par la SCI Tholos de Costebelle, c'est à bon droit que le tribunal a écarté toute faute du notaire et a débouté la SCI de son appel en garantie » sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les courriers qu'il leur avait adressés les 9 février et 1° mars 2007 n'établissaient pas que Maître W... avait connaissance de « l'objectif » poursuivi par ses clients à l'occasion des actes de cession de parts sociales et de vente de lots de l'immeuble des 20 et 27 décembre 2006, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1315, devenu 1353, du code civil ;
7°) Et alors, enfin, que toute décision de justice doit être motivée à peine de nullité ; que le motif hypothétique équivaut à un défaut de motif ; qu'en relevant, par motif adopté du Premier juge, qu'« il n'est pas exclu que ces correspondances, par lesquelles le notaire a indiqué que la plus-value ne revenait pas aux associés cédants, ont été rédigés après que les époux V... aient révélé à Maître Z... W..., après signature des actes, leurs intentions réelles », la Cour d'appel, qui s'est déterminée à partir de motifs hypothétiques, n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.