LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
FB
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 30 janvier 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 61 F-D
Pourvoi n° Q 19-10.301
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 JANVIER 2020
1°/ M. W... T..., domicilié [...] ,
2°/ M. J... T..., domicilié [...] ,
3°/ Mme M... T..., épouse F..., domiciliée [...] ,
4°/ Mme I... T..., épouse V..., domiciliée [...] ,
5°/ M. O... T..., domicilié [...] ,
6°/ Mme E... T..., épouse H..., domiciliée [...] ,
7°/ Mme D... T..., domiciliée [...] ,
ont formé le pourvoi n° Q 19-10.301 contre l'arrêt rendu le 8 novembre 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 7), dans le litige les opposant à l'établissement public d'aménagement Orly-Rungis Seine-Amont, dont le siège est [...] , défendeur à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de MM. W..., J... et O... T... et de Mmes M... T..., épouse F..., I... T..., épouse V..., E... T..., épouse H... et D... T..., de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de l'établissement public d'aménagement Orly-Rungis Seine-Amont, après débats en l'audience publique du 17 décembre 2019 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Attendu que l'arrêt attaqué (Paris, 8 novembre 2018) fixe le montant des indemnités revenant à MM. W..., J... et O... T... et Mmes M... T... épouse F..., I... T... épouse V..., E... T... épouse H... et D... T... (les consorts T...) au titre de l'expropriation, au profit de l'établissement public d'aménagement Orly-Rungis Seine-Amont (l'EPA ORSA), de deux parcelles leur appartenant ;
Sur le premier moyen, pris en ses première à quatrième branches, ci-après annexé :
Attendu que les consorts T... font grief à l'arrêt de fixer comme il le fait les indemnités ;
Mais attendu, qu'ayant retenu à bon droit que la qualification de terrain à bâtir s'appréciait à la date de référence, fixée au 10 avril 2012, et que la dimension des réseaux était appréciée au regard de l'ensemble de la zone lorsque, à cette date, les terrains étaient situés dans une zone désignée par un plan local d'urbanisme comme devant faire partie d'une opération d'aménagement d'ensemble, et souverainement que les réseaux étaient insuffisants pour satisfaire les besoins de l'ensemble de la zone, la cour d'appel, devant laquelle les expropriés ne soutenaient pas que les réseaux avaient été modifiés depuis la date de référence, ni que, à cette date, les parcelles n'auraient pas été désignées dans le plan local d'urbanisme comme étant incluses dans la zone d'aménagement concertée créée par arrêté préfectoral du 7 novembre 2011, a légalement justifié sa décision d'écarter la qualification de terrain à bâtir ;
Sur le troisième moyen, pris en ses troisième et quatrième branches, ci-après annexé :
Attendu que les consorts T... font le même grief à l'arrêt ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs adoptés, que l'élimination des trois sources de pollution identifiées, dont le coût avait été évalué par la société Tesora, était nécessaire quel que soit le projet d'aménagement envisagé, la cour d'appel, qui ne s'est pas déterminée en fonction du projet de l'expropriant, a légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres griefs, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne MM. W..., J... et O... T... et Mmes M... T..., épouse F..., I... T..., épouse V..., E... T..., épouse H... et D... T... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes.
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente janvier deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour MM. W..., J... et O... T... et Mmes M... T..., épouse F..., I... T..., épouse V..., E... T..., épouse H... et D... T....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé l'indemnité due par l'EPA ORSA aux consorts T... à la somme de 3.811.018 euros, se décomposant comme suit : -indemnité principale : 3.445.471 euros ; -indemnité de remploi : 345.547 euros ; -indemnité pour accessoires : 20.000 euros ;
Aux motifs qu'aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
L'article L 321-1 du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Conformément aux dispositions de l'article L 322-2 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L'appel de l'EPA ORSA porte sur l'indemnité totale de dépossession et aucune contestation n'existe au titre de la nature du bien, celui des consorts T..., sur l'indemnité principale avec une évaluation en valeur libre, sur les indemnités accessoires et celui du commissaire du gouvernement sur l'indemnité principale et l'indemnité de remploi.
Les parties ne s'accordent pas sur la superficie de la construction.
S'agissant de la date de référence, les parties s'accordent toutes à la situer au 10 avril 2012 en application des articles L 322-2 du code de l'expropriation et L 213-6 du code de l'urbanisme, date à laquelle s'agissant d'un bien soumis au droit de préemption, le document d'urbanisme applicable à la zone a été révisé par la commune de Chevilly-Larue.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
Les parcelles cadastrées section [...] et [...] sont d'une superficie non contestée de 10. 838m². Elles forment une unité foncière de configuration trapézoïdale avec façades sur les avenues [...] (72 m) et de Stalingrad (51 m).
Les consorts T... soulignent que le terrain bénéficie d'un accès libre pour tous véhicules, qu'il est recouvert sur sa quasi-totalité d'une plate-forme spécialement conçue pour supporter des véhicules lourds et le stockage de lourdes charges, il bénéficie d'un large éclairage nocturne et est entièrement clôturé. Les accès sont protégés par des portails roulants métalliques.
S'agissant des données d'urbanisme, le premier juge a indiqué que les parcelles se trouvent en zone UT, zone correspondant à des terrains destinés à l'implantation d'activités économiques dans une partie du site de la ZAC [...].
Les parties s'accordent pour dire que les parcelles sont situées en zone Ufb du plan local d'urbanisme ; il s'agit d'une zone d'activités à vocation d'industrie, d'entrepôt de commerce, d'activités tertiaires.
En conséquence le jugement sera infirmé sur ce point.
Le bien était occupé par la société parc Orly, bail dérogatoire du 4 juillet 2013, mais les parties ont signé une quittance de paiement de l'indemnité et sont convenues d'évaluer le terrain en valeur libre (pièce N°2).
En conséquence, le jugement qui a fixé une valeur alternative sera infirmé sur ce point.
S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé c'est celle de la première instance, soit le 17 octobre 2016.
- Sur l'indemnité principale
Sur la qualification des terrains
Le premier juge indique que le terrain est desservi par un réseau d'eau et par le réseau des précités, et que sa qualification de terrain à bâtir n'est pas contestée.
En cause d'appel l'EPA ORSA sollicite l'infirmation en indiquant que la qualification de terrain à bâtir ne peut pas être retenue conformément aux dispositions de l'article L 322-3 du code de l'expropriation, la capacité des réseaux devant être appréciée au regard de l'ensemble de la ZAC et non au regard du seul terrain exproprié, et en l'espèce il est acquis que la dimension des réseaux desservant la parcelle expropriée n'est pas suffisante.
Les époux T... rétorquent qu'à la date de référence les terrains n'étaient pas inclus dans la ZAC [...], puisque la réalisation de celle-ci a été approuvée par arrêté préfectoral du 22 mai 2014 ; en tout état de cause le dimensionnement actuel des réseaux est parfaitement adapté au regard de l'ensemble de la zone.
Le commissaire du gouvernement indique que les terrains à la date de référence indiquée par l'alinéa un de l'article L 322-3 du code de l'expropriation, ne répondent pas aux conditions prévues par cet article et sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L 322-2 ; le dossier de réalisation de la ZAC triangle [...] indique l'ensemble des réseaux qui seront créés dans le cadre de cette opération, ce qui induit qu'à la date de référence les réseaux existants sont insuffisants au regard de l'ensemble de la zone ; par conséquent le terrain exproprié ne peut pas être qualifié de terrain à bâtir.
L'article L 322-3 du code de l'expropriation réserve la qualification de terrain à bâtir, au sens de ce code, aux terrains qui, à la date de référence, sont à la fois situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols et qui sont effectivement desservis par les diverses réseaux (voie d'accès, électricité, eau potable, assainissement) à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains.
Le même article indique expressément que, lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan local d'urbanisme comme devant faire partie d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
Pour apprécier cette qualification, il doit être retenu la date de référence, soit en l'espèce le 10 avril 2012, correspondant à la date à laquelle le document d'urbanisme applicable à la zone a été révisé par la commune de Chevilly-Larue et non la date, comme demandé par les consorts T..., de l'approbation de la ZAC par arrêté préfectoral du 22 mai 2014.
A la date de référence susvisée, les parcelles considérées étaient situées dans la zone Ufb du PLU, soit une zone d'activités à vocation d'industrie, d'entrepôt de commerce et d'activités tertiaires avec interdiction des constructions nouvelles à usage d'habitation et de certaines entreprises, l'emprise au sol étant de 50 %.
L'expropriant apporte la preuve (pièces N°5) que le dossier de réalisation de la ZAC approuvé par l'arrêté préfectoral du 22 mai 2014 détaille l'ensemble des réseaux et voies qui devront être réalisées dans le cadre de cette opération, notamment au poste création de voies, création des réseaux d'alimentation et d'évacuation, des fluides énergies diverses, réalisation de réseaux d'eaux usées et d'eau pluviale, pour un coût prévisionnel de 11.250.000 € ; l'étude du bureau d'études techniques BERIM (pièce N°20) qui présente l'état existant des réseaux ainsi que l'état projeté établit que la réalisation de la ZAC [...] nécessite la création de nouveaux réseaux compte tenu de l'insuffisance des réseaux situés à proximité immédiate du site (réseaux d'eau pluviales, usées, eau potable, d'électricité, Télécom et chauffage urbain).
Les consorts T... critiquent ce rapport et ont établi des tableaux comprenant : - réseaux existants desservant les différentes parcelles selon l'AVO réalisé en novembre 2014 ; - réseaux projetés nécessaires pour desservir la future ZAC selon DCE réalisé en septembre 2017 ; -observations des consorts T....
Le rapport B... peut valoir de preuve, dès lors qu'il est soumis à la libre discussion des parties.
Il s'agit d'un bureau d'études qui a établi une note sur la desserte réseaux des parcelles [...] et [...] en août 2018 (pièce 20).
Il dresse : - en 1-2 les réseaux existants desservant les différentes parcelles, dont celles des consorts T..., en assainissement, eaux potable- défense incendie- gaz- électricité, télécommunications ; - 2 : projet du site ; -2-1 réseaux projetés nécessaires pour desservir la future ZAC.
Il y est mentionné : ' les réseaux existants sur l'avenue [...] et la RD 7 ne permettent pas de desservir le programme prévu dans le cadre de la Zac. Il y a une difficulté à raccorder la Zac au réseau situé à l'ouest [...] du fait de la présence du tramway, mais également une nécessité de création de nouveaux réseaux.
Une création des nouveaux réseaux suivants est nécessaire : -réseaux d'eau pluviale ; -réseaux d'eau usée ; -réseaux d'eau potable mise en place de nouvelle bouche incendie ; -réseaux électricité HTA et BT, nouveau poste de transformation ; -réseaux Télécom ; -réseaux de chauffage urbain.
Il est joint en annexe les plans de réseaux projetés.
La note détaille ensuite l'aménagement de la Zac par la création des ouvrages concernant l'assainissement, réseaux d'eau pluviale, le réseau de collecte des eaux usées, réseaux d'eau potable, la défense incendie, gaz, électricité, Télécom, le chauffage urbain.
Les consorts T... se contentent d'apporter des observations sur cette étude technique ; cependant il leur incombe de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leurs prétentions ; or ils ne produisent aucune pièce à l'appui de leurs allégations et ils ne sollicitent aucune expertise.
En conséquence le rapport d'expertise du bureau d'études BERIM a une valeur probatoire supérieure par rapport à de simples observations ; il est donc établi que les réseaux actuels sont manifestement insuffisants pour satisfaire aux besoins en matière de réseau de l'ensemble de la ZAC et que les parcelles ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir.
Le jugement sera donc infirmé en ce sens ;
Alors, d'une part, que la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont, en particulier, effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains ; que lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ; qu'en l'espèce, après avoir énoncé que, « pour apprécier cette qualification, il doit être retenu la date de référence, soit en l'espèce le 10 avril 2012 », la Cour d'appel a estimé, au vu du rapport d'expertise du bureau d'études BERIM, intitulé « note sur la desserte réseaux des parcelles [...] et [...] », qu'« il est donc établi que les réseaux actuels sont manifestement insuffisants pour satisfaire aux besoins en matière de réseau de l'ensemble de la ZAC et que les parcelles ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir » ; qu'en se prononçant de la sorte, en considération des « réseaux actuels » de la ZAC, après avoir exactement relevé que la qualification de terrain à bâtir devait s'apprécier à la date de référence, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses énonciations au regard de l'article L 322-3 du code de l'expropriation, qu'elle a ainsi violé ;
Alors, d'autre part, que la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont, en particulier, effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains ; que lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ; qu'en faisant application de cette dernière disposition sans mettre en évidence qu'à la date de référence, les parcelles expropriées étaient situées dans une zone désignée par le plan local d'urbanisme de la commune de Chevilly-Larue comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 322-3 du code de l'expropriation ;
Alors, de troisième part, que la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont, en particulier, effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains ; que lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ; qu'en faisant application de cette dernière disposition sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si, à la date de référence, le 10 avril 2012, les parties ne se trouvaient pas en l'état d'une simple décision de création de la ZAC, prise par un arrêté préfectoral du 7 novembre 2011, la réalisation de cette ZAC n'ayant été approuvée que par un arrêté préfectoral du 22 mai 2014, pris postérieurement à la date de référence, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 322-3 du code de l'expropriation ;
Alors, de quatrième part, que la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont, en particulier, effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains ; que lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ; qu'en retenant, pour faire application de cette dernière disposition, que le bien exproprié était situé à l'intérieur de la ZAC [...], créée par un arrêté préfectoral du 7 novembre 2011, sans répondre aux conclusions des expropriés dans lesquelles ceux-ci soutenaient qu'il appartenait en tout état de cause à l'expropriant « de démontrer que les formalités de publicité prévues à l'article R 311-5 du code de l'urbanisme, savoir l'affichage en mairie pendant un mois entier, la mention de cet affichage dans un journal diffusé dans le département et la publication de ladite délibération au recueil des actes administratifs, ont bien été effectués, puisque ce n'est qu'à compter de l'exécution de l'ensemble des mesures de publicité que l'acte de création de la ZAC leur est opposable », la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors, de cinquième part, que la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont, en particulier, effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains ; que lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ; qu'en considérant que les réseaux actuels situés à l'intérieur de la ZAC étaient manifestement insuffisants pour satisfaire aux besoins en matière de réseau de l'ensemble de la ZAC, quand, à supposer qu'elle ait pu apprécier le caractère suffisant des réseaux en se plaçant à la date de l'arrêt, et non à la date de référence, il lui incombait de se prononcer sur le caractère suffisant des réseaux situés au périmètre de la zone, à l'extérieur de celle-ci, de nature à permettre son aménagement, et non des réseaux, à créer, situés à l'intérieur de la zone, la Cour d'appel a violé l'article L 322-3 du code de l'expropriation ;
Alors, de sixième part, que si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties ; qu'en retenant que « le rapport BERIM peut valoir de preuve, dès lors qu'il est soumis à la libre discussion des parties », pour en déduire, au visa de ce rapport d'expertise, qu'il était « établi que les réseaux actuels sont manifestement insuffisants pour satisfaire aux besoins en matière de réseau de l'ensemble de la ZAC » et, partant, exclure la qualification de terrain à bâtir, la Cour d'appel, qui s'est exclusivement fondée sur ce rapport d'expertise, a violé les articles 16 et 132 du code de procédure civile ;
Alors, de septième part, qu'en relevant, à l'appui de sa décision, que « les consorts T... se contentent d'apporter des observations sur cette étude technique ; cependant il leur incombe de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leurs prétentions ; or ils ne produisent aucune pièce à l'appui de leurs allégations et ils ne sollicitent aucune expertise », quand les expropriés pouvaient se limiter à formuler des observations critiques sur ce rapport d'expertise, n'étaient pas tenus de produire des pièces à l'appui de leurs critiques, dont il incombait à la Cour d'appel d'apprécier la pertinence, la Cour d'appel a violé les articles 6 et 12 du code de procédure civile ;
Alors, de huitième part, qu'en relevant, à l'appui de sa décision, que « les consorts T... se contentent d'apporter des observations sur cette étude technique ; cependant il leur incombe de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leurs prétentions ; or ils ne produisent aucune pièce à l'appui de leurs allégations et ils ne sollicitent aucune expertise », après avoir relevé que « les consorts T... critiquent ce rapport et ont établi des tableaux comprenant : - réseaux existants desservant les différentes parcelles selon l'AVO réalisé en novembre 2014 ; - réseaux projetés nécessaires pour desservir la future ZAC selon DCE réalisé en septembre 2017 ; -observations des consorts T... », soit que les expropriés avaient produit des pièces à l'appui de leurs critiques du rapport d'expertise du bureau d'études BERIM, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses énonciations au regard de l'article 4 du code de procédure civile, qu'elle a ainsi violé ;
Alors, de neuvième part, qu'en relevant, à l'appui de sa décision, que « les consorts T... se contentent d'apporter des observations sur cette étude technique ; cependant il leur incombe de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leurs prétentions ; or ils ne produisent aucune pièce à l'appui de leurs allégations et ils ne sollicitent aucune expertise », cependant que les expropriés produisaient nombre de pièces qui avaient précisément pour objet de contester le rapport d'expertise du bureau d'études BERIM, au nombre desquelles, en particulier, une pièce n° 45, intitulée « réseaux existants au périmètre de la ZAC [...] », la Cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
Alors, de dixième part, qu'en relevant, à l'appui de sa décision, que « les consorts T... se contentent d'apporter des observations sur cette étude technique ; cependant il leur incombe de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leurs prétentions ; or ils ne produisent aucune pièce à l'appui de leurs allégations et ils ne sollicitent aucune expertise », quand les expropriés pouvaient se limiter à formuler des observations critiques sur ce rapport d'expertise, n'étaient pas tenus de solliciter une mesure d'expertise judiciaire, la Cour d'appel a violé les articles 6, 9 et 10 du code de procédure civile ;
Et alors, de onzième part, qu'en relevant également, à l'appui de sa décision, que « le rapport d'expertise du bureau d'études BERIM a une valeur probatoire supérieure par rapport à de simples observations », cependant que le rapport d'expertise du bureau d'études BERIM, réalisé, non contradictoirement, à la demande de l'expropriant, n'avait pas, par principe, « une valeur probatoire supérieure » aux critiques auxquelles il donnait lieu de la part des expropriés, dont il revenait à la Cour d'appel d'apprécier la pertinence, la Cour d'appel a violé les articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé l'indemnité due par l'EPA ORSA aux consorts T... à la somme de 3.811.018 euros, se décomposant comme suit : -indemnité principale : 3.445.471 euros ; -indemnité de remploi : 345.547 euros ; -indemnité pour accessoires : 20.000 euros ;
Aux motifs que le bien doit être évalué, selon son usage de la date de référence, le terrain bénéficiant d'une situation très privilégiée, de sorte que son évaluation se fera par rapport au prix de terrain à bâtir auquel il sera appliqué un abattement.
Il s'agit en effet d'un terrain très privilégié, situé entre la rue [...] et l'avenue [...], occupant l'angle formé par ces deux voies, avec une bonne desserte routière et autoroutière, ainsi que des transports en commun, et d'un secteur à usage mixte, situé à proximité immédiate du [...]. Il convient en conséquence de retenir au vu de ces éléments des mutations de biens de consistance matérielle et juridique similaire situées dans le même secteur géographique.
S'agissant de la méthode d'évaluation, elle est librement définie, sauf à tenir compte des accords amiables conclus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet de la déclaration d'utilité publique au sens des prescriptions de l'article L 322-8 du code de l'expropriation, étant observé qu'il n'est ici ni démontré, ni soutenu, que des accords auraient été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et pour les deux tiers au moins des superficies concernées , ou avec au moins les deux tiers des propriétaires et pour la moitié des superficies.
Le premier juge a utilisé la méthode par comparaison, a retenu une valeur de 590 euros et un abattement pour grande superficie de 10%, compte tenu des aménagements.
L'EPA ORSA demande de retenir une valeur de 450 euros/m² libre, avec un abattement pour absence de qualification de TAB de 25% et un abattement pour grande taille de 10%.
Les consorts T... demandent de retenir une valeur de 850 euros/m².
Le commissaire du gouvernement propose de retenir une valeur unitaire de 500 euros/m².
En conséquence il convient d'examiner les références des parties :
A terrains
1° références de l'EPA ORSA :
-arrêt de la cour d'appel de Paris du 26 janvier 2017 : [...], 6.947 m², zone Ufb (ZAC [...]), terrain en situation privilégiée, 375 €/m², libre.
L'EPA ORSA indique que cette décision comporte deux erreurs et que si ce terme doit être maintenu, il convient de retenir la valeur de 450 € le mètre carré.
Il convient en conséquence de retenir la proposition plus favorable de l'expropriant soit la valeur de 450 € le mètre carré ce terme étant comparable au sein de la ZAC
-arrêt de la cour d'appel de Paris du 18 janvier 2018 : cet arrêt postérieur au jugement sera écarté.
-Jugement TGI de Créteil du 4 janvier 2016 : [...] et [...], ZAC [...], 3412 m² et 10 m², en zone UFb, 450 € le mètre carré libre. Ce jugement étant définitif, et s'agissant d'un terme comparable au sein de la ZAC, il sera retenu.
2° références des consorts T... :
-Jugement du 9 juillet 2009 concernant des accords amiables avec la RATP (pièce 2, 7, 14) : 632,50 euros/m² et 610, 60 euros/m².
L'EPA ORSA ne critique pas ces références, tandis que le commissaire du gouvernement indique que les pièces produites ne permettent pas de déterminer l'indemnité principale hors remploi.
Les pièces produites indiquent en effet que l'accord est toutes causes de préjudices confondues, frais de remploi inclus, ce qui ne permet pas de déterminer l'indemnité principale. Ces références seront donc écartées.
-vente du 9 mai 2012, [...] , 19.645 m², 18.728.403 €, pour un prix de 796 € le mètre carré libre d'occupation.
Le commissaire indique qu'il s'agit d'une cession de droits à construire qui ne peut être comparée avec une mutation, ce que contestent les consorts T.... Ceux-ci versent uniquement la base BIEN (Pièce N°12) et en l'absence de l'acte permettant de connaître sa nature, ce terme sera écarté.
-vente du 11 septembre 2013, [...] , 125 m², 134.214 €,1.074 € le mètre carré.
La superficie de ce terme de 125m² n'étant pas comparable avec le bien exproprié, ce terme doit être écarté
-parcelles [...] – [...] - [...] , 3.814 m², 2.393.725 €, 628 € le mètre carré en zone UFa : la zone étant différente, ce terme doit être écarté.
-parcelles [...] et [...] [...], cette référence doit être écartée n'étant pas située dans le même zonage.
-parcelles [...]  et [...], [...] : ces terrains dépendent de la zone annexe de min Rungis dans une zone UF, beaucoup plus attractive, cette référence doit donc être écartée.
-vente du 29 novembre 2010, rue du Pont des halles: ce terme dépend également de la zone [...] et doit être écarté pour les mêmes raisons.
-parcelle [...] [...], pour un prix 917 € le mètre carré, s'agissant d'une autre localité, cette référence doit être écartée.
-parcelle [...], [...], cette référence doit être écartée pour le même motif.
S'agissant des références pour les parcelles [...], [...] , [...], elles doivent être écartées comme étant postérieures au jugement du 17 octobre 2016.
Enfin les références [...], [...] et [...] sont situées à Thiais, soit dans une ville différente et doivent donc être écartées.
3° références du commissaire du gouvernement :
Les trois références du commissaire du gouvernement concernant des mutations de terrain libre d'occupation située au sein de la ZAC [...], sur la commune de Chevilly-Larue, dans la même zone Ufb, des 1er décembre 2011(424 euros/m²), 19 octobre 2011(530 euros/m²) et du 2 mai 2011(447 euros/m²) avec une moyenne de 467 € sont parfaitement comparables, étant dans la même zone au sein de la ZAC [...] avec les parcelles expropriées et doivent donc être retenues.
En conséquence la cour ayant trois références, il n'y a pas lieu de retenir également la jurisprudence produite.
Les deux références de l'EPA ORSA et les trois références du commissaire du gouvernement aboutissent à : 450+450+424+530+447=2301/5=460 euros
En tenant compte de l'ancienneté des termes de comparaison du commissaire du gouvernement à savoir de 2011, de la configuration du bien, de son accès pour tous véhicules, de sa bonne localisation, il convient de retenir une valeur unitaire de 500 euros le mètre carré.
En ce qui concerne les abattements il convient de fixer les abattements suivants : -abattement de 20 % pour tenir compte du fait que le terrain en cause ne présente pas les caractéristiques d'un terrain à bâtir ; - abattement de 10% pour grande superficie.
soit 10.838 m² X 500 euros/m² X 0,80 X 0,90 = 3. 901.680 euros.
Le jugement sera infirmé en ce sens ;
Alors, d'une part, que les biens expropriés doivent être estimés à la date de la décision de première instance ; qu'en retenant, comme terme de comparaison, sauf à en augmenter la valeur à 450 euros le m2 eu égard aux erreurs que comporterait cette décision, un « arrêt de la cour d'appel de Paris du 26 janvier 2017 : [...], 6.947 m², zone Ufb (ZAC [...]), terrain en situation privilégiée, 375 €/m², libre », arrêt rendu postérieurement au jugement entrepris, lequel a été rendu le 29 juillet 2016, la Cour d'appel a violé l'article L 322-2 du code de l'expropriation ;
Alors, de deuxième part, qu'en écartant la référence (9 b) des expropriés (p.50 de leur mémoire en duplique et appel incident) tirée d'un « jugement du 9 juillet 2009 concernant des accords amiables avec la RATP (pièce 2, 7, 14) : 632,50 euros/m² et 610, 60 euros/m² », en énonçant que « l'EPA ORSA ne critique pas ces références, tandis que le commissaire du gouvernement indique que les pièces produites ne permettent pas de déterminer l'indemnité principale hors remploi. Les pièces produites indiquent en effet que l'accord est toutes causes de préjudices confondues, frais de remploi inclus, ce qui ne permet pas de déterminer l'indemnité principale », sans rechercher si elle ne pouvait pas déterminer, elle-même, les montants respectifs de l'indemnité principale et de l'indemnité de remploi, en faisant application de l'article R 322-5 du code de l'expropriation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, ensemble les articles L 321-3 et R 322-5 du même code ;
Alors, de troisième part, qu'en écartant la référence (1) des expropriés (p.43 de leur mémoire en duplique et appel incident) tirée d'une « vente du 9 mai 2012, [...] , 19.645 m², 18.728.403 €, pour un prix de 796 € le mètre carré libre d'occupation », aux motifs que « le commissaire indique qu'il s'agit d'une cession de droits à construire qui ne peut être comparée avec une mutation, ce que contestent les consorts T.... Ceux-ci versent uniquement la base BIEN (Pièce N°12) et en l'absence de l'acte permettant de connaître sa nature, ce terme sera écarté », sans indiquer en quoi, s'il s'était agi d'une cession de droits à construire, celle-ci n'aurait pas pu être comparée avec une mutation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;
Alors, de quatrième part, qu'en écartant la référence (3) des expropriés (p.45 et 46 de leur mémoire en duplique et appel incident) tirée de la vente de « parcelles [...] [...] [...] [...], 3.814 m², 2.393.725 €, 628 € le mètre carré en zone UFa », en relevant que « la zone étant différente, ce terme doit être écarté », après avoir justement relevé que les parcelles expropriées « sont situées en zone UF b du plan local d'urbanisme », énonciations dont il résulte que les parcelles [...], [...] et [...] [...] se situent dans la même zone, UF, que le bien exproprié, mais dans un secteur différent, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, qu'elle a ainsi violé ;
Alors, de cinquième part, qu'en écartant la référence (3) des expropriés tirée de la vente de « parcelles [...] [...] [...] [...], 3.814 m², 2.393.725 €, 628 € le mètre carré en zone UFa », en relevant que « la zone étant différente, ce terme doit être écarté », quand il résulte du plan local d'urbanisme de Chevilly-Larue que les parcelles [...], [...] et [...] [...] se situent dans la même zone, UF, que le bien exproprié, mais dans un secteur différent, la Cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis et, partant, violé le principe selon lequel il est interdit au juge de dénaturer les documents de la cause, ensemble l'article 4 du code de procédure civile ;
Alors, de sixième part, qu'en écartant la référence (3) des expropriés tirée de la vente de « parcelles [...] [...] [...] [...], 3.814 m², 2.393.725 €, 628 € le mètre carré en zone UFa », en relevant que « la zone étant différente, ce terme doit être écarté », quand il résulte du plan local d'urbanisme de Chevilly-Larue que les parcelles [...], [...] et [...] [...] se situent dans la même zone, UF, que le bien exproprié, mais dans un secteur différent, la Cour d'appel a violé le plan local d'urbanisme de Chevilly-Larue ;
Alors, de septième part, qu'en écartant la référence (3) des expropriés tirée de la vente de « parcelles [...] – [...] - [...] [...], 3.814 m², 2.393.725 €, 628 € le mètre carré en zone UFa », en relevant que « la zone étant différente, ce terme doit être écarté », sans expliquer en quoi un terrain classé en zone UF secteur a du plan local d'urbanisme pouvait avoir une valeur moindre qu'un terrain classé en zone UF secteur b dudit plan local d'urbanisme, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;
Alors, de huitième part, qu'en écartant la référence (3) des expropriés tirée de la vente de « parcelles [...] , 3.814 m², 2.393.725 €, 628 € le mètre carré en zone UF a », en relevant que « la zone étant différente, ce terme doit être écarté », sans répondre aux conclusions des expropriés dans lesquelles ceux-ci soutenaient que cet argument ne pouvait pas leur être utilement opposé par l'expropriant, lequel « ne fait à aucun moment la démonstration que ce classement serait de nature à les différencier significativement des biens ici expropriés », puisque, précisément, « la destination des deux secteurs étant en effet strictement identique, toutes les dispositions propres à la zone UF s'appliquent indistinctement aux secteurs a et b, sauf trois nuances techniques sans aucune incidence sur la valeur du foncier », la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors, de neuvième part, qu'en écartant la référence (8) des expropriés (p.49 de leur mémoire en duplique et appel incident) tirée de la vente d'une « parcelle [...]  [...] : pour un prix de 917 € le mètre carré », aux motifs que « s'agissant d'une autre localité, cette référence doit être écartée », sans indiquer en quoi cette vente, portant sur une parcelle située sur la même artère routière que le bien exproprié, la RD 7, dans une même zone UF, secteur b, à quelques centaines de mètres de celui-ci, ne pouvait pas être tenue pour une référence pertinente, ce que ne permet pas d'exclure le fait que la première se soit trouvée sur le côté des numéros impairs de la route, sur la commune de Thiais, et le second du côté pair, sur la commune de Chevilly-Larue, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;
Alors, de dixième part, que toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue par un tribunal impartial ; que l'exigence d'impartialité doit s'apprécier objectivement ; que la Cour d'appel, adoptant la méthode d'évaluation par comparaison, a écarté toutes les références invoquées par les expropriés, au nombre de quinze, pour ne retenir que celles proposées par l'expropriant et le commissaire du gouvernement ; qu'elle a en particulier énoncé que les références tirées par les expropriés de la vente des parcelles [...], [...] , [...] « doivent être écartées comme étant postérieures au jugement du 17 octobre 2016 », soit au jugement entrepris ; qu'en se prononçant de la sorte, tout en retenant, comme terme de comparaison, sauf à en augmenter la valeur à 450 euros le m2 eu égard aux erreurs que comporterait cette décision, un « arrêt de la cour d'appel de Paris du 26 janvier 2017 : [...], 6.947 m², zone Ufb (ZAC [...]), terrain en situation privilégiée, 375 €/m², libre », arrêt rendu postérieurement au jugement entrepris, la Cour d'appel, dont les énonciations ne satisfont pas à l'exigence d'impartialité, appréciée objectivement, a violé l'article 6-1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
Et alors, de onzième part, que toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue par un tribunal impartial ; que l'exigence d'impartialité doit s'apprécier objectivement ; que la Cour d'appel, adoptant la méthode d'évaluation par comparaison, a écarté toutes les références invoquées par les expropriés, au nombre de quinze, pour ne retenir que celles proposées par l'expropriant et le commissaire du gouvernement ; qu'elle a en particulier énoncé, au sujet de la référence tirée par les expropriés d'une vente du 11 septembre 2013 portant sur un bien situé à Chevilly-Larue intervenue au prix de 1.074 euros le m2, que « la superficie de ce terme de 125 m2 n'étant pas comparable avec le bien exproprié, ce terme doit être écarté » ; qu'en se prononçant de la sorte, tout en retenant, comme termes de comparaison, « les trois références du commissaire du gouvernement concernant des mutations de terrain libre d'occupation située au sein de la ZAC [...], sur la commune de Chevilly-Larue, dans la même zone Ufb, des 1er décembre 2011(424 euros/m²), 19 octobre 2011(530 euros/m²) et du 2 mai 2011(447 euros/m²) avec une moyenne de 467 € », en les tenant pour « parfaitement comparables » avec le bien exproprié, quand les conclusions d'appel du Commissaire du gouvernement précisent que ces trois ventes portaient sur des biens de respectivement 295 m2, 342 m2 et 303 m2, le bien exproprié ayant quant à lui une surface de 10.838 m2, la Cour d'appel, dont les énonciations ne satisfont pas à l'exigence d'impartialité, appréciée objectivement, a violé l'article 6-1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé l'indemnité due par l'EPA ORSA aux consorts T... à la somme de 3.811.018 euros, se décomposant comme suit : -indemnité principale : 3.445.471 euros ; -indemnité de remploi : 345.547 euros ; -indemnité pour accessoires : 20.000 euros ;
Aux motifs que s'agissant de la prise en charge des frais de dépollution, les parties ont renoncé à une expertise judiciaire et sont convenus d'engager une procédure amiable pour déterminer l'état des parcelles.
Cette pollution du terrain avait été révélée par le rapport du 16 décembre 2010 par la société environnement ERG, contradictoire entre les consorts T... et la RATP (pièce numéro 8).
La société TESORA a donc été désignée amiablement par les parties pour réaliser un diagnostic environnemental afin de confirmer et dimensionner les sources de pollution identifiée antérieurement, contrôler la présence d'un impact au droit des installations potentiellement polluantes présentes sur le site et enfin caractériser le reste des sols du site vis-à-vis d'éventuelles opérations de terrassement.
Celle-ci a déposé son rapport le 28 septembre 2015 confirmant la présence de sources de pollution dans le sous-sol et le sous-sol des parcelles expropriées, et ce sur les 2 parcelles cadastrées section [...] (T...) et AI N° 66 (SCI Rungis Orly) pour une superficie de 14.254 m² ; le montant total lié à la dépollution de ces sites a été évalué à la somme de 600.000 € hors-taxes, la somme des surcoûts liés à l'évacuation et l'acceptation des terres non inertes du site à la somme de 434.000 €, soit un total de 1 million d'euros.
Compte tenu de ce coût global de 600.000 € pour une surface totale de 14.254 m², le premier juge a retenu un coup de dépollution du terrain des consorts T... au prorata de sa surface, à savoir la somme de 456.209 €.
Il ressort du rapport dressé par la société TESORA que les analyses ont permis de mettre en évidence les points suivants :
-confirmation et dimensionnement des sources de pollution en HCT au droit de l'ancienne cuve enterrée et de l'ancienne casse automobile permettant à l'issue des investigations l'établissement d'un chiffrage pour l'élimination de ces 2 sources de pollution ; -élimination de la source de pollution -cuve enterrée : volume de 480 m³ de terre impactée à éliminer ; -élimination de la source de pollution -ancienne casse automobile : volume 2335 m³ de terre impactée à éliminer ; -absence de sources de pollution au droit du transformateur EDF ; -absence de pollution et le caractère inerte des terres formant le tas situé à l'extrémité sud-ouest du site dont le volume a été estimé à 1.800 m³. Cependant la présence de déchets divers (gravats, plastiques, enrobés...) dans ces terres ne permet pas une élimination en filière ISDI et nécessitera la mise en oeuvre d'une gestion spécifique dans le cadre de leur élimination hors site.
Caractérisation des terres du site hors zone de pollution : -absence de pollution ; -caractère non inerte d'une partie des remblais ; -caractère inerte de l'ensemble du terrain naturel.
La société TESORA indique que le coût financier associé à l'élimination des trois sources de pollution (zone de cuve, casse automobile et tas de terre de déchets) est estimé à un montant de 600 K euros HT.
Dans ses conclusions, le rapport évalue le coût de dépollution en fonction du projet d'aménagement et notamment la construction de logements sociaux et équipements municipaux, un mail piétonnier en bordure nord.
Le premier juge a indiqué que :
-une des conséquences du principe posé par l'article L 13-13 du code de l'expropriation en vertu duquel, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation et l'interdiction de prendre en compte l'usage futur du terrain pour fixer le montant de l'indemnité de dépossession. L'exproprié ne doit pas supporter les coûts de dépollution de ces terrains en lien à l'usage qui en sera fait par l'expropriant, alors qu'ils subissent cette dépossession ; en revanche, la pollution constitue une cause de diminution des indemnités d'expropriation. Si les projets de création de logements sont envisagés, l'implantation d'activités économiques résultant du PLU exige nécessairement un terrain propre de toute pollution aux hydrocarbures.
Il convient de préciser que l'évacuation des terres non inertes, liées au projet d'aménagement a pour coût la somme de 434.000 €
-le rapport d'expertise ne distingue pas entre la parcelle appartenant aux consorts T... et la parcelle appartenant la SCI Rungis Orly. La société précise la situation géographique des sources de pollution, mais le juge ne dispose pas des moyens d'apprécier quantitativement le niveau de pollution des parcelles
-dans ces conditions, le coup de dépollution a été réparti proportionnellement aux superficies des 2 emprises soit : 600.000/15.524 m² X 10.838 m²= 456.209 €
Les consorts T... contestent l'application d'un abattement pour dépollution en indiquant que les coûts de dépollution ont été fixés en raison de l'aménagement futur des terrains et que l'évaluation des coûts de dépollution n'est pas rigoureuse.
Ils versent aux débats une analyse des coûts de réhabilitation par la société ATI services (pièce numéro 46) missionnée le 13 mars 2018.
Ce rapport tout comme le rapport TESORA peut valoir à titre de preuve, dès lors qu'il a été soumis à la libre discussion des parties.
Les consorts T... indiquent qu'en droit le terrain est classé en zone Ufb définie comme une zone d'activités « à vocation d'industrie, d'entrepôt, de commerce d'activités tertiaires ». L'article UF1 du règlement du PLU précise au titre des occupations et utilisations du sol : interdites « les habitations nouvelles ».
Pour justifier du coût de dépollution du terrain, le cabinet TESORA peut faire, pour valider l'étendue des mesures de traitement de la pollution, que le projet de l'EPA ORSA prévoit « la réalisation des aménagements suivants : -des bureaux sur la partie Est du site, côté [...] ; -des logements sociaux et équipements municipaux sensibles sur la partie ouest (côté avenue [...]) ; -une voirie centrale Nord/Sud avec la présence de noues ; - un mail piétonnier en bordure nord de la zone d'étude. »
Les cibles : le projet prévoit la création d'espaces verts, d'équipements publics sensibles, de noues et d'immeubles d'habitation avec sous-sol, ainsi les cibles considérées sont : -enfants ; adultes ».
Le « schéma conceptuel » exposé figure 3 du rapport confirme la sécurité excessive, totalement étrangère à une zone d'activités UF, mais au contraire caractéristique d'une zone d'habitation.
Au regard du plan de zonage et du plan applicable à la zone considérée, une partie du projet est directement contraire aux stipulations du PLU applicable. C'est en effet la destination de bureaux est prévue dans la zone UF, il n'en est pas de même des « logements sociaux et équipements municipaux sensibles sur la partie ouest » (côté avenue [...]), ce d'autant plus que le dossier de réalisation de la Zac prévoit également la construction d'un équipement scolaire; soit le projet de l'EPA ORSA est contraire aux règles de la zone applicables et alors il lui appartiendra de le modifier, soit, ce qui est plus vraisemblable, le projet tend pour le futur à modifier l'utilisation des sols ; TESORA détermine le coût de la dépollution du terrain non en fonction de son état existant et la réglementation applicable à la zone considérée excluant les constructions à usage d'habitation, mais en raison de l'aménagement futur à intervenir. Or la Cour de cassation a posé le principe de l'interdiction de la prise en compte de l'usage futur du terrain pour fixer le montant des indemnités de dépossession.
L'EPA ORSA réplique que le tribunal a uniquement pris en compte le coût relatif à l'élimination des trois sources de pollution identifiées, évaluées à 600.000 € « nécessaire quel que soit le projet d'aménagement envisagé » et exclu de son estimation les frais « liés au projet d'aménagement » d'évacuation des terres non inertes d'un montant estimé à 434.000 €.
Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; le premier juge a exactement dit qu'une des conséquences était l'interdiction de prendre en compte l'usage futur du terrain pour fixer le montant de l'indemnité de dépossession, l'exproprié ne devant pas supporter les coûts de dépollution de ces terrains en lien à l'usage qui en sera fait par l'expropriant alors qu'il subsiste cette dépossession ; il a également exactement considéré que la pollution constitue une cause de diminution des indemnités d'expropriation, l'implantation d'activités économiques résultant du PLU exigeant nécessairement un terrain propre de toute pollution aux hydrocarbures.
Les consorts T... indiquent en outre que dans les faits les calculs des coûts dépollution de TESORA souffrent d'erreurs et d'approximations, en leur défaveur, qui rendent les montants allégués peu fiables.
Ils indiquent d'abord que la superficie globale des terrains objet de l'étude TESORA est estimé à 15.000 m², alors que la surface cadastrale des parcelles est de 14.254 m², cette erreur faussant tous les calculs ultérieurs de coûts de dépollution, soit un coût global de 101K euros et non pas [...] K euros, soit une moins-value de 13 K euros, avec les mêmes erreurs de report pour la casse automobile majorant de 31,1 K euros le coût de son traitement, soit un surcoût arrondi de 62.000 € hors-taxes.
Cependant si la société TESORA indique dans son rapport que le site d'étude a une superficie d'environ 15.000 m², le premier juge a effectué le calcul au prorata à partir de la superficie exacte de 14.254 m².
Les consorts T... indiquent ensuite que les solutions préconisées par TESORA sont systématiquement très onéreuses.
Tout d'abord l'excavation complète et l'élimination totale en filière spécifique des termes des 2 spots de pollution, alors que chacun sait que l'aménageur, quel qu'il soit, recherche a priori toutes les solutions pour que soit traitée la source par simple confinement in situ au prix d'une simple dalle bétonnée ad hoc très peu onéreuse, soit amasser les terres polluées dans des ouvrages au sein de la zone à aménager , ce qui est parfaitement autorisé en zone UN à usage d'activités pour des terres polluées par les seules traces HECT, évitant donc le transport onéreux dendrites terres dans des installations de déchets spécifiques plus ou moins éloignés.
De surcroît TESORA ne tient pas compte de deux autres facteurs déterminants pour diminuer le coût de la dépollution du site : -l'économie d'échelle réalisée par l'aménageur qui met en concurrences plusieurs entreprises spécialisées et obtient des rabais ; -plus encore l'élaboration d'un plan de gestion faisant appel à toutes les sources possibles d'économie de moyens.
Le poste de dépenses considérables prévues par TESORA pour l'éventuelle évacuation hors site de ce remblai profond pour 434'000 € HT est purement théorique et ne peut être imputé aux expropriés.
Le tableau 6 page 13 du rapport AI services résume l'énorme écart entre les conclusions de TESORA, alors qu'on ne peut imputer aux expropriés que la somme maximum de 134.069 € HT.
Cependant les consorts T... ont désigné d'un commun accord avec l'EPA ORSA, la société TESORA, en renonçant à une expertise judiciaire, et ils prétendent désormais que les solutions préconisées par ce rapport amiable seraient plus onéreuses et ne prendraient pas en compte l'économie d'échelle et le plan de gestion réalisée par l'autorité expropriante.
La discussion porte précisément sur les frais d'évacuation et d'acceptation des terres non inerte du site estimés à 434.000 € par la société TESORA (page 55 du rapport), qui précisément n'ont pas été prises en compte par le juge de l'expropriation pour le calcul du montant des frais de dépollution, la société TESORA indiquant que le montant global des opérations de purge des sources de pollution et d'élimination des terres non inertes pour la réalisation du projet d'aménagement s'élève à 1 million d'euros.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement réparti proportionnellement la superficie des 2 emprises soit : coût de dépollution: 600.000/14.254 m²X10.838 m² = 456 209 euros.
Soit un total de 3.901.680 – 456.209 = 3.445.471 euros.
Le jugement sera confirmé en ce sens ;
Et aux motifs le cas échéant réputés adoptés du jugement entrepris que
La société TESORA a été désignée amiablement par les parties pour réaliser un diagnostic environnemental afin de confirmer et dimensionner les sources de pollution identifiée antérieurement, contrôler la présence d'un impact au droit des installations potentiellement polluantes présentes sur le site et enfin caractériser le reste des sols du site vis-à-vis d'éventuelles opérations de terrassement.
Il ressort du rapport dressé par la société TESORA que les analyses ont permis de mettre en évidence les points suivants :
-confirmation et dimensionnement des sources de pollution en HCT au droit de l'ancienne cuve enterrée et de l'ancienne casse automobile permettant à l'issue des investigations l'établissement d'un chiffrage pour l'élimination de ces 2 sources de pollution ; -élimination de la source de pollution -cuve enterrée : volume de 480 m³ de terre impactée à éliminer ; -élimination de la source de pollution -ancienne casse automobile : volume 1335 m³ de terre impactée à éliminer ; -absence de sources de pollution au droit du transformateur EDF ; -absence de pollution et caractère inerte des terres formant le tas situé à l'extrémité sud-ouest du site dont le volume a été estimé à 1.800 m³. Cependant la présence de déchets divers (gravats, plastiques, enrobés...) dans ces terres ne permet pas une élimination en filière ISDI et nécessitera la mise en oeuvre d'une gestion spécifique dans le cadre de leur élimination hors site.
Caractérisation des terres du site hors zone de pollution : -absence de pollution ; -caractère non inerte d'une partie des remblais ; -caractère inerte de l'ensemble du terrain naturel.
La société indique que le coût financier associé à l'élimination des trois sources de pollution (zone de cuve, casse automobile et tas de terre de déchets) est estimé à un montant de 600 K euros HT
Dans ses conclusions, le rapport TESORA évalue le coût de dépollution en fonction du projet d'aménagement et notamment la construction de logements sociaux et équipements municipaux, un mail piétonnier en bordure nord.
Une des conséquences du principe posé par l'article L 13-13 du code de l'expropriation en vertu duquel, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation est l'interdiction de prendre en compte l'usage futur du terrain pour fixer le montant de l'indemnité de dépossession. L'exproprié ne doit pas supporter les coûts de dépollution de ces terrains en lien à l'usage qui en sera fait par l'expropriant, alors qu'il subit cette dépossession.
En revanche, la pollution constitue une cause de diminution des indemnités d'expropriation, l'implantation d'activités économiques au regard du PLU exige nécessairement un terrain propre de toute pollution aux hydrocarbures.
L'élimination des trois sources de pollution identifiées, ancienne cuve, ancienne casse automobile et tas de terre avec déchets situés au sud-est du site, nécessaire quel que soit le projet d'aménagement envisagé, est évalué à 600.000 euros.
Il convient de préciser que l'évacuation des terres non inertes, liées au projet d'aménagement a pour coût la somme de 434.000 euros.
Le rapport d'expertise ne distingue pas entre la parcelle appartenant aux consorts T... et la parcelle appartenant la SCI RUNGIS ORLY. La société précise la situation géographique des sources de pollution, mais le juge ne dispose pas des moyens d'apprécier quantitativement le niveau de pollution des parcelles.
Dans ces conditions, le coup de dépollution a été réparti proportionnellement aux superficies des 2 emprises soit : 600.000/142.254 m² X 10.838 m²= 456.209 euros.
La somme de 456.209 euros représente le coût de dépollution à supporter par l'indivision T....
Alors, d'une part, qu'après avoir justement relevé qu'en raison de « l'interdiction de prendre en compte l'usage futur du terrain pour fixer le montant de l'indemnité de dépossession, l'exproprié ne doit pas supporter les coûts de dépollution de ces terrains en lien à l'usage qui en sera fait par l'expropriant, alors qu'il subit cette dépossession », la Cour d'appel s'est bornée à énoncer que « la pollution constitue une cause de diminution des indemnités d'expropriation » puis, par une affirmation, non justifiée, d'ordre général, que « l'implantation d'activités économiques résultant du PLU exige nécessairement un terrain propre de toute pollution aux hydrocarbures » ; qu'en se déterminant de la sorte, à partir de motifs dont il ne résulte pas qu'en l'espèce, la pollution existant sur le terrain exproprié était de nature à faire obstacle à son utilisation dans les limites autorisées par le plan local d'urbanisme, à savoir l'implantation d'activités économiques, de sorte que sa dépollution aurait été nécessaire pour permettre une telle utilisation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;
Alors, d'autre part, qu'en se prononçant ainsi sans répondre aux conclusions d'appel des expropriés dans lesquelles ceux-ci se prévalaient d'une analyse des coûts de réhabilitation à laquelle ils avaient fait procéder par le bureau d'études ATI SERVICES, qu'elle a expressément tenue pour admissible, sur le plan probatoire, analyse qui indiquait, en particulier, que « le schéma conceptuel proposé par TESORA ne reflète en rien la réalité » dans la mesure où, d'une part, « il prend en compte des usages futurs du site après aménagement, qu'il met en situation avant aménagement », d'autre part, « le site est recouvert
d'une grave compactée : il ne peut donc pas y avoir en l'état de contact direct avec la contamination. Ce scénario ne peut donc pas être retenu, tout comme celui d'inhalation de poussières impactées
d'inhalation de vapeurs toxiques », et qu'ainsi « en l'état du site en 2015, il n'y a en fait pas de voies de transfert à retenir
Le site pourrait rester en l'état pour la même activité, sans action curative », démontrant donc que la nécessité d'une dépollution des terrains expropriés, retenue par la société TESORA en considération de l'usage projeté par l'expropriant, la création de logements, n'était pas justifiée pour une utilisation conforme au plan local d'urbanisme, l'implantation d'activités économiques, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors, de troisième part, qu'en retenant le coût de dépollution avancé par la société TESORA, de 600.000 euros, après avoir relevé qu'en raison de « l'interdiction de prendre en compte l'usage futur du terrain pour fixer le montant de l'indemnité de dépossession, l'exproprié ne doit pas supporter les coûts de dépollution de ces terrains en lien à l'usage qui en sera fait par l'expropriant, alors qu'il subit cette dépossession » puis expressément constaté que « la société TESORA indique que le coût financier associé à l'élimination des trois sources de pollution (zone de cuve, casse automobile et tas de terre de déchets) est estimé à un montant de 600 K euros HT » et que « dans ses conclusions, le rapport évalue le coût de dépollution en fonction du projet d'aménagement et notamment la construction de logements sociaux et équipements municipaux, un mail piétonnier en bordure nord », soit que ce coût de 600.000 euros avait été évalué par la société TESORA en fonction du projet d'aménagement de l'expropriant, notamment de la construction de logements sociaux, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres énonciations au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, qu'elle a ainsi violé ;
Et alors, de quatrième part, qu'en se prononçant ainsi, après avoir relevé qu'en raison de « l'interdiction de prendre en compte l'usage futur du terrain pour fixer le montant de l'indemnité de dépossession, l'exproprié ne doit pas supporter les coûts de dépollution de ces terrains en lien à l'usage qui en sera fait par l'expropriant, alors qu'il subit cette dépossession » puis expressément constaté que « la société TESORA indique que le coût financier associé à l'élimination des trois sources de pollution (zone de cuve, casse automobile et tas de terre de déchets) est estimé à un montant de 600 K euros HT » et que « dans ses conclusions, le rapport évalue le coût de dépollution en fonction du projet d'aménagement et notamment la construction de logements sociaux et équipements municipaux, un mail piétonnier en bordure nord », sans rechercher si le coût de dépollution avancé par la société TESORA, de 600.000 euros, n'avait pas été déterminé en considération, pour partie au moins, de l'usage que l'expropriant entendait faire des terrains expropriés, à savoir la construction de logements d'habitation, et non uniquement de leur utilisation résultant du plan local d'urbanisme, soit l'implantation d'activités économiques, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé l'indemnité due par l'EPA ORSA aux consorts T... à la somme de 3.811.018 euros, se décomposant comme suit : -indemnité principale : 3.445.471 euros ; -indemnité de remploi : 345.547 euros ; -indemnité pour accessoires : 20.000 euros ;
Aux motifs que, sur les indemnités accessoires,
1° sur l'indemnité de remploi :
Les taux n'étant pas contestés : 5.000 euros X 0,20 = 1.000 euros ; 10.000 euros X 0,15 = 1.500 euros ; 3.430.471 euros X 0,10 = 343.047euros. Soit un total de 345. 547 euros.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
2° indemnité des accessoires :
Le premier juge a débouté la demande formulée par les consorts T... d'une indemnité pour perte de clôture et du portail métallique à hauteur de 75.000 €.
En appel les consorts T... sollicitent à nouveau une indemnité de 75.000 € pour perte d'accessoires, en indiquant que le bien est équipé sur la totalité de la surface d'une plate-forme supportant la circulation des poids-lourds et la dépose de lourdes charges, qu'il dispose d'un système de drainage naturel des eaux de pluie, qu'il est clôturé sur ces deux façades, par des panneaux métalliques en bon état, qu'il bénéficie de très larges portails d'accès, d'un éclairage complet et d'une voie bitumée de circulation interne.
Ils indiquent que la R.A.T.P, locataire de parcelle de 2017 2013, qui a réalisé les travaux d'aménagements dont le coût s'est élevé à la somme de 252.557 € hors-taxes en valeur été 2010, tous équipements laissés en place et livrés à l'expropriant, comme en témoignent les photographies.
Il ressort du procès-verbal de transport que le terrain de 3.416 m² est clôturé par une palissade du portail métallique roulant côté avenue de Stalingrad, que le terrain est desservi par une route bitumée permettant la circulation des voitures, qu'il est desservi par un des réseaux des précités enterrés, avec un éclairage nocturne permanent ; le terrain très partiellement bétonné est principalement gravillonné.
Au regard des photographies (pièce numéro 47), aucune qualité particulière n'apparaît en ce qui concerne les clôtures ou les portails justifiant une valorisation ce qui correspond aux constatations du procès-verbal de transport.
Par contre les consorts T... justifient (pièce numéro 3) d'aménagement réalisés par la RATP, avec notamment la réalisation d'une plate-forme, d'un éclairage de celle-ci, mais le procès-verbal de transport qui fait foi jusqu'à inscription de faux mentionne que le terrain est très partiellement bétonné, principalement gravillonné.
En conséquence il convient de retenir uniquement une indemnité pour accessoires fixée à la somme de 20.000 €.
Le jugement sera infirmé en ce sens ;
Alors qu'en limitant l'indemnité qu'elle a allouée pour les travaux d'aménagement à la somme de 20.000 euros sans répondre aux conclusions dans lesquelles les expropriés faisaient valoir, en en justifiant, que ces travaux d'aménagement avaient été réalisés par la RATP, qui était alors locataire desdites parcelles, pour un coût s'étant élevé à la somme de 252.557 euros hors taxes en valeur été 2010 (leur mémoire en duplique et d'appel incident, p.68, quatrième paragraphe), la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.