AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par la Société d'urbanisme et de lotissement du Sud-Ouest (SULSO), société à responsabilité limitée, dont le siège est ...,
   en cassation d'un arrêt rendu le 5 octobre 1998 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre civile, 1re section), au profit :
   1 / de M. Raphaël X...,
   2 / de Mme Catherine A..., épouse X...,
   demeurant ensemble ...,
   3 / de M. Claude Z...,
   4 / de Mme Camille Rivière, épouse Z..., demeurant ensemble 56, square d'Orgeval, Bissy La Chevalière, 73000 Chambéry,
   défendeurs à la cassation ;
   La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
   LA COUR, en l'audience publique du 8 novembre 2000, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Philippot, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Toitot, Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Assié, Mme Gabet, conseillers, MM. Pronier, Bétoulle, conseillers référendaires, M. Guérin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de M. Philippot, conseiller, les observations de la SCP Ancel et Couturier-Heller, avocat de la SULSO, de la SCP Thomas-Raquin et Benabent, avocat des époux X... et des époux Z..., les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Sur les deux premiers moyens, réunis :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 5 octobre 1998), que par deux actes notariés des 22 mai 1987 et 22 décembre 1989, les époux X... ont vendu à la Société d'urbanisation et de lotissement du sud-ouest (SULSO) deux séries de parcelles de terre destinées à être loties ; que par convention séparée du 22 décembre 1989, la SULSO s'est engagée à effectuer les travaux de viabilité sur des terrains appartenant à Mme Z..., fille de Mme X..., qui étaient intégrés à l'opération de lotissement ; que l'ensemble des terrains objets de la vente du 22 mai 1987 ont été construits et commercialisés ; que le lotissement a subi une première inondation le 25 avril 1988 qui en a retardé la commercialisation et une seconde les 10 et 11 juin 1992, qui a rendu nécessaire une évacuation partielle des lieux ; que des expertises judiciaires ont été ordonnées ; que les 13 et 15 avril 1994, la SULSO a assigné en nullité ou en résolution des conventions et en réparation des préjudices subis, les époux X... et les époux Z... qui reconventionnellement ont demandé la condamnation de la société à effectuer les travaux prévus par la convention du 22 mai 1987 ;
   Attendu que la SULSO fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes relatives à la vente de terrain du 22 décembre 1989, alors, selon le moyen :
   1 / que constitue un vice caché celui dont l'acquéreur ne peut se convaincre lui-même ; que la cour d'appel qui relève que le caractère inondable de terrains dont la moitié se trouve en dessous du lit des cours d'eau avoisinants acquis par un lotisseur professionnel, n'est pas, pour l'acquéreur un vice caché dès lors qu'il incombait à ce professionnel au titre de ses diligences normales, de faire procéder au relevé altimétrique des terrains situés à proximité d'un cours d'eau qu'il envisageait d'acquérir, retenant ainsi que le professionnel ne pouvait se convaincre de l'existence du vice qu'en faisant appel à un technicien dans une spécialité distincte de la sienne, ne tire pas de ses propres énonciations les conséquences légales qui en découlent en violation des articles 1642 et 1643 du Code civil ;
   2 / que la présomption de connaissance des vices de la chose qui pèse sur l'acheteur professionnel cède en cas de dol du vendeur, que saisie de conclusions soutenant que les vendeurs avaient connaissance du caractère inondable du terrain, qu'ils n'en ont rien dit, niant l'existence du phénomène devant l'expert, qu'afin de vendre le terrain le plus cher possible M. X... a omis d'avertir l'acquéreur des risques d'inondation qu'il ne pouvait ignorer en sa qualité d'occupant des lieux, d'agriculteur et de conseiller municipal de la commune, que le dol est ainsi constitué, la cour d'appel, qui, sans s'expliquer sur la réticence dolosive imputée au vendeur, relève seulement qu'il incombait à l'acquéreur de faire procéder à un relevé altimétrique du terrain, de telle sorte qu'aucune faute relative à la non-dénonciation d'un vice dont l'acquéreur connaissait l'existence ne peut être retenue à l'encontre du vendeur, a privé de base légale sa décision au regard de l'article 1116 du Code civil ;
   3 / qu'en l'état des motifs du jugement à la confirmation duquel il était conclu retenant que les vendeurs ont nécessairement eu connaissance du caractère inondable des parcelles vendues depuis plus de vingt-cinq ans qu'ils les avaient acquises et les exploitaient et depuis plus de vingt ans qu'ils habitent un lieu d'où ils les dominent, que les vendeurs n'ont pas informé l'acquéreur du caractère inondable des parcelles, que la circonstance que les parcelles de terre vendues n'étaient pas classées inondables mais au contraire constructibles qui n'exonérait pas les vendeurs de leur obligation pré-contractuelle d'information, n'a pu qu'entretenir le lotisseur dans la croyance à la constructibilité normale des parcelles, la cour d'appel, qui écarte la réticence dolosive du vendeur sans rechercher si l'erreur sur la constructibilité matérielle des terrains juridiquement constructibles vendus était inexcusable, a encore privé de base légale sa décision au regard de l'article 1116 du Code civil ;
   Mais attendu qu'ayant pu retenir que faire procéder au relevé altimétrique d'un terrain acquis par celui qui envisageait d'y faire un lotissement, était, pour un acheteur professionnel normalement diligent, une précaution élémentaire, particulièrement lorsque le terrain borde un cours d'eau, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, en a déduit que si les causes structurelles des sinistres constituaient un vice de nature à rendre le terrain impropre à la destination qui lui était affectée, elles ne pouvaient être considérées comme un vice caché et qu'aucun dol ne pouvait être retenu à l'encontre des vendeurs ;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
   Sur le troisième moyen :
   Attendu que la SULSO fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'annulation de la convention du 22 mai 1987 et de la condamner à réaliser les travaux, alors, selon le moyen :
   1 / que saisie en appel du jugement à la confirmation duquel il était conclu qui avait relevé que les parcelles vendues à la SULSO sont impropres à leur destination de lotissement sans procéder à des travaux extrêmement importants dont la majeure partie ne dépend en aucune manière du lotisseur puisque c'est tout un bassin fluvial qui doit être géré, d'écritures rappelant que la convention mettant à la charge de la SULSO la viabilisation des terrains propriété des consorts Z... en contrepartie de l'inclusion de ces parcelles dans l'opération de lotissement est indissociable de la vente consentie au lotisseur par les époux X..., la cour d'appel, qui condamne la SULSO à réaliser les travaux de viabilisation prévus au profit des consorts Y... sans rechercher, ainsi que l'y invitait les conclusions, si l'impossibilité où se trouvait la SULSO de réaliser l'ensemble du lotissement en l'état de la caducité du permis de lotir ne privait pas de cause la convention liant la SULSO aux consorts Z..., a privé de base légale sa décision au regard de l'article 1131 du Code civil ;
   2 / que la cassation à intervenir de la décision en ce qu'elle a rejeté les demandes de résolution pour vice caché et d'annulation pour dol de la vente consentie par les époux X... à la SULSO entraînera, par voie de conséquence, la cassation de l'arrêt en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la convention liant la SULSO aux consorts Z... en application de l'article 625 du nouveau Code de procédure civile ;
   Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée ;
   Attendu, d'autre part, que les deux premiers moyens étant rejetés, le grief, tiré d'une cassation par voie de conséquence, est devenu sans portée ;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;
   Condamne la SULSO aux dépens ;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la SULSO à payer aux époux X... et Z..., ensemble, la somme de 12 000 francs ;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la SULSO ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize décembre deux mille.