LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Donne acte à la Lyonnaise de banque du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X..., agissant en qualité de mandataire ad hoc de la société X..., M. Y...agissant en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société X..., la société X... et la société SMABTP ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 3 juillet 2014), que la société Lore immo, qui avait acquis le premier étage d'un immeuble en copropriété, a entrepris sa rénovation et y a créé des appartements qu'elle a vendus en l'état futur d'achèvement ; que M. Z...a acheté un appartement duplex dont la livraison, prévue au cours du second trimestre de l'année 2005, est intervenue par remise des clés le 13 juin 2006 ; qu'après expertises relatives à l'inachèvement de l'appartement de M. Z..., aux désordres du système de chauffage/ rafraîchissement des appartements et aux infiltrations provenant de la toiture, M. Z...a assigné en indemnisation de ses préjudices M. d'A..., mandataire liquidateur de la société Lore immo, la société MMA IARD (MMA) en qualité d'assureur de cette société et de l'entreprise de maçonnerie 
B...
, M. Y..., mandataire liquidateur de la société X..., maître d'oeuvre, et son assureur la SMABTP, le syndicat des copropriétaires du 21 rue de la République et la société Lyonnaise de banque (la Lyonnaise de banque), garant d'achèvement ; 
Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé : 
Attendu que la Lyonnaise de banque fait grief à l'arrêt de dire que les désordres constatés par l'expert relevaient de la garantie d'achèvement et de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires une certaine somme ; 
Attendu qu'ayant relevé qu'en l'absence d'un système de chauffage/ rafraîchissement et d'une toiture étanche, l'immeuble ne pouvait être considéré comme achevé et retenu que la garantie d'achèvement n'est pas limitée aux parties privatives et bénéficie, pour les parties communes, au syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que la demande du syndicat des copropriétaires de mise en oeuvre de la garantie d'achèvement était recevable ; 
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le second moyen du pourvoi principal : 
Attendu que la Lyonnaise de banque fait grief à l'arrêt de la condamner à rembourser à M. Z...au titre de la garantie d'achèvement les frais engagés pour achever son lot privatif et pour remédier aux dégradations causées par les infiltrations en toiture, alors, selon le moyen, que la société Lyonnaise de banque faisait valoir que la garantie d'achèvement bancaire se limite à l'achèvement de l'immeuble, à l'exclusion de son parachèvement ; qu'elle soutenait que l'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat et que, pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation ; qu'en se bornant néanmoins à affirmer que la société Lyonnaise de banque devait rembourser à M. Z..., en exécution de la garantie d'achèvement, les sommes que celui-ci avait exposées au titre de la reprise des embellissements détériorés par les infiltrations en toiture, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si la reprise de ces embellissements était indispensable à l'utilisation de l'immeuble conformément à sa destination et si la détérioration de ces embellissements constituait un défaut de conformité non substantiel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles R. 261-1 et R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation et de l'article R. 261-24 du même code dans sa rédaction antérieure au décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 ; 
Mais attendu qu'ayant relevé que les travaux pour remédier aux infiltrations en toiture dont était affecté l'immeuble devaient être payés au syndicat des copropriétaires par la Lyonnaise de banque au titre de la garantie d'achèvement et que M. Z...avait dû financer lui-même les travaux nécessaires à l'achèvement du lot et les travaux de reprise des détériorations causées à son appartement par ces infiltrations, la cour d'appel, qui a pu retenir que la Lyonnaise de banque, garant de l'achèvement, devait lui rembourser les frais ainsi engagés, a légalement justifié sa décision ; 
Mais sur le premier moyen du pourvoi provoqué : 
Vu l'article 1134 du code civil ; 
Attendu que, pour dire non applicable la garantie responsabilité professionnelle de la société Lore immo et mettre hors de cause la MMA, assureur de cette société, l'arrêt retient que l'exclusion de garantie englobe les modalités d'exécution que les personnes substituées au promoteur dans la direction de l'entreprise ou du chantier n'auraient pas dû prescrire ou accepter et qu'il ressort du rapport d'expertise que les travaux réalisés lors de l'installation des unités de chauffage-rafraîchissement et les travaux exécutés en toiture n'auraient pas dû être acceptés par les maîtres d'oeuvre qui se sont succédé sur le chantier ; 
Qu'en statuant ainsi, sans relever le caractère inéluctable et prévisible des dommages, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; 
Et attendu que, le pourvoi principal étant rejeté, le second moyen du pourvoi provoqué, qui est éventuel, est sans objet ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi principal ; 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit non mobilisable la garantie professionnelle de la société Lore immo et met hors de cause la MMA IARD en qualité d'assureur de la société Lore immo, l'arrêt rendu le 3 juillet 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ; 
Condamne la société Lyonnaise de banque aux dépens du pourvoi principal et la société MMA IARD aux dépens du pourvoi provoqué ; 
Met hors de cause la société Lyonnaise de banque ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Lyonnaise de banque et la société MMA IARD à payer la somme globale de 3 000 euros à M. Z...et au syndicat des copropriétaires du 21 rue de la République ; rejette les demandes de la société Lyonnaise de banque, de la société MMA IARD, de la SMABTP et de M. X..., ès qualités ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un janvier deux mille seize. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits au pourvoi principal par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société Lyonnaise de banque. 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué : 
D'AVOIR jugé que les désordres constatés par l'expert judiciaire relevaient de la garantie d'achèvement due par la société Lyonnaise de banque et d'avoir condamné celle-ci à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 83 213, 88 euros hors taxe, valeur février 2009, à indexer sur l'évolution de l'indice BT 01, au prononcé de l'arrêt et à augmenter de la TVA applicable au jour du paiement ; 
AUX MOTIFS QU'« il est rappelé qu'en l'absence de réception des travaux, les garanties décennales des locateurs d'ouvrage ne peuvent pas être mobilisées. Contrairement à ce qui est soutenu par la société lyonnaise de banque, la garantie d'achèvement bénéficie au syndicat des copropriétaires qui regroupe les acquéreurs, cette garantie étant liée à l'achèvement de l'immeuble sans être limitée aux parties privatives. La garantie souscrite au bénéfice de chaque acquéreur constitue une stipulation pour autrui que le syndicat des copropriétaires composé de l'ensemble des acquéreurs, peut revendiquer. La demande dirigée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société lyonnaise de banque est donc recevable et fondée, dès lors que l'immeuble ne peut être considéré comme achevé en l'absence d'un système de chauffage/ rafraîchissement et en l'absence d'une toiture étanche » ; 
1°) ALORS QUE la garantie d'achèvement bancaire consentie sous la forme d'un cautionnement est une convention aux termes de laquelle la caution s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble ; qu'en considérant néanmoins que cette garantie bénéficiait au syndicat des copropriétaires, qui regroupait les acquéreurs, dès lors que cette garantie était liée à l'achèvement de l'immeuble sans être limitée aux parties privatives, bien que le syndicat des copropriétaires n'ait pas eu la qualité d'acquéreur d'un lot de l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation ; 
2°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur un moyen qu'il a relevé d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en retenant néanmoins que la garantie bancaire d'achèvement, souscrite au bénéfice de chaque acquéreur, constituait une stipulation pour autrui que le syndicat des copropriétaires, composé de l'ensemble des acquéreurs, pouvait revendiquer, sans provoquer préalablement les explications des parties sur ce moyen qu'elle avait relevé d'office, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; 
3°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en se bornant néanmoins à relever, pour juger que le syndicat des copropriétaires était recevable à réclamer l'exécution de la garantie bancaire d'achèvement à la société Lyonnaise de banque, que cette garantie, souscrite au bénéfice de chaque acquéreur, constituait une stipulation pour autrui que le syndicat des copropriétaires, composé de l'ensemble des acquéreurs, pouvait revendiquer, sans indiquer sur quelles raisons elle se fondait pour se livrer à une telle affirmation, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. 
SECOND MOYEN DE CASSATION 
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué : 
D'AVOIR jugé que les désordres constatés par l'expert judiciaire relevaient de la garantie d'achèvement due par la société Lyonnaise de banque et d'avoir condamné celle-ci à rembourser à Monsieur Z...la somme de 37 157, 30 euros TTC, au titre des frais engagés pour achever son lot privatif et pour remédier aux dégradations causées par les infiltrations en toiture ; 
AUX MOTIFS QU'« il ressort des documents produits aux débats que M. Z...a dû se substituer au garant d'achèvement en finançant lui-même les travaux nécessaires à l'achèvement du lot acquis mais aussi à la reprise des embellissements détériorés par les infiltrations en toiture, pour un montant TTC de 37 157, 30 ¿ que la société lyonnaise de banque doit lui rembourser » ; 
ALORS QUE la société Lyonnaise de banque faisait valoir que la garantie d'achèvement bancaire se limite à l'achèvement de l'immeuble, à l'exclusion de son parachèvement ; qu'elle soutenait que l'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat et que, pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation ; qu'en se bornant néanmoins à affirmer que la société Lyonnaise de banque devait rembourser à Monsieur Z..., en exécution de la garantie d'achèvement, les sommes que celui-ci avait exposées au titre de la reprise des embellissements détériorés par les infiltrations en toiture, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si la reprise de ces embellissements était indispensable à l'utilisation de l'immeuble conformément à sa destination et si la détérioration de ces embellissements constituait un défaut de conformité non substantiel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles R. 261-1 et R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation et de l'article R. 261-24 du même code dans sa rédaction antérieure au décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007. Moyens produits au pourvoi provoqué par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour M. Z...et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 21 rue de la République à Nîmes. 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la garantie responsabilité professionnelle de la SARL LORE IMMO n'est pas mobilisables et prononcé la mise hors de cause de la compagnie d'assurances MUTUELLES DU MANS ASSURANCES recherchée en qualité d'assureur de la SARL LORE IMMO ; 
AUX MOTIFS QU'« Il ressort des documents communiqués que la SARL Lore Immo a souscrit auprès de la compagnie d'assurances Mutuelles du Mans Assurances :- une garantie dommages-ouvrage qui n'a pas été sollicitée,- une garantie responsabilité décennale qui ne peut être mobilisée en l'absence de réception,- une garantie responsabilité civile professionnelle du constructeur non-réalisateur. Le syndicat des copropriétaires et M. Z...réclament l'application de cette troisième garantie qui est prévue contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile qui peut incomber à la Sarl Lore Immo, en raison des préjudices subis par autrui qu'entraînent directement les fautes, erreurs de fait ou de droit, fausses interprétations de textes légaux ou réglementaires, oublis, omissions, inexactitudes ou négligences, inobservation de formalités ou de délai imposé par les lois et règlements en vigueur, que ces faits proviennent de l'assuré ou de ses préposés, mais pour autant qu'ils se soient produits dans l'accomplissement des actes de son activité professionnelle. La compagnie d'assurances Mutuelles du Mans Assurances objecte que cette garantie n'est pas mobilisable dès lors que sont exclus :- les dommages résultant de façon inéluctable et prévisible, soit des modalités d'exécution du travail que l'assuré ou des personnes qu'il s'est substituées dans la direction de l'entreprise ou du chantier, n'auraient pas dû prescrire ou accepter, soit d'un vice apparent connu avant achèvement par l'assuré ou par des personnes qu'il s'est substituées dans la direction de l'entreprise ou du chantier pour autant que la réception ait été prononcée sans réserve, soit du fait conscient et intéressé de l'assuré, et qui par ses caractéristiques, ferait perdre à l'événement à l'origine du sinistre son caractère aléatoire,- la non-conformité de l'ouvrage avec les devis descriptifs, le permis de construire, ou tout document précisant la consistance et les caractéristiques techniques de l'ouvrage, communiqués au maître de l'ouvrage ou aux acquéreurs,- les retards de livraison, même imputables à des intempéries ou phénomènes météorologiques exceptionnels, sauf si ces retards proviennent de causes accidentelles ou fortuites. Le syndicat des copropriétaires et M. Z...font valoir que les dommages ne peuvent être considérés comme résultant inéluctablement et de façon prévisible des modalités d'exécution prescrites par l'assuré dès lors que celui-ci avait pris la peine de s'entourer de professionnels pour réaliser les travaux et que dès lors, rien ne permettait de supposer que ces travaux seraient réalisés non conformément aux règles de l'art. Mais l'exclusion de garantie englobe aussi les modalités d'exécution que les personnes substituées au promoteur dans la direction de l'entreprise ou du chantier, n'auraient pas dû prescrire ou accepter. C'est donc à juste titre que la compagnie d'assurances Mutuelles du Mans Assurances soutient que les réclamations formulées par M. Z...et par le syndicat des copropriétaires, entrent dans le champ des exclusions contractuellement prévues. Il ressort en effet du rapport d'expertise déposé par M. C...que les travaux réalisés lors de l'installation des unités de chauffage-rafraîchissement et les travaux exécutés en toiture n'auraient pas dû être acceptés par les maîtres d'oeuvre qui se sont succédé sur le chantier » ; 
1) ALORS QUE la cour d'appel a elle-même constaté l'existence d'une exclusion de garantie concernant « les dommages résultant de façon inéluctable et prévisible, soit des modalités d'exécution du travail que l'assuré ou des personnes qu'il s'est substituées dans la direction de l'entreprise ou du chantier, n'auraient pas dû prescrire ou accepter, soit d'un vice apparent connu avant achèvement par l'assuré ou par des personnes qu'il s'est substituées dans la direction de l'entreprise ou du chantier pour autant que la réception ait été prononcée sans réserve, soit du fait conscient et intéressé de l'assuré, et qui par ses caractéristiques, ferait perdre à l'événement à l'origine du sinistre son caractère aléatoire » ; que cependant, la cour d'appel a retenu que c'était à tort que les exposants « font valoir que les dommages ne peuvent être considérés comme résultant inéluctablement et de façon prévisible des modalités d'exécution prescrites par l'assuré dès lors que celui-ci avait pris la peine de s'entourer de professionnels pour réaliser les travaux et que dès lors, rien ne permettait de supposer que ces travaux seraient réalisés non conformément aux règles de l'art » au prétexte que « l'exclusion de garantie englobe aussi les modalités d'exécution que les personnes substituées au promoteur dans la direction de l'entreprise ou du chantier, n'auraient pas dû prescrire ou accepter » ; qu'en retenant ainsi qu'il aurait existé une exclusion de garantie applicable en cas de prescription ou d'acceptation de modalités d'exécution qui n'auraient pas dû l'être, indépendamment de tout caractère inéluctable et prévisible des dommages en résultant, la cour d'appel a violé les articles 1134 du Code civil et L. 113-1 du Code des assurances ; 
2) ALORS subsidiairement QUE la cour d'appel a elle-même constaté que l'exclusion de garantie dont se prévalait la compagnie MMA pour échapper à la mise en oeuvre de la police responsabilité civile professionnelle concernait les dommages résultant de façon inéluctable et prévisible, des modalités d'exécution du travail que l'assuré ou des personnes qu'il s'est substituées dans la direction de l'entreprise ou du chantier, n'auraient pas dû prescrire ou accepter ; qu'il ressort ainsi des propres constatations de la cour d'appel que l'application de cette exclusion supposait tout à la fois que les dommages litigieux aient été inéluctables et prévisibles, que ce caractère résulte des modalités d'exécution du travail, et que ces modalités aient été telles qu'elles n'auraient pas dû être prescrites ou acceptées ; que cependant la cour d'appel a retenu que cette exclusion était applicable après avoir seulement affirmé qu'il ressortait du rapport d'expertise que les travaux réalisés lors de l'installation des unités de chauffage-rafraîchissement et les travaux exécutés en toiture n'auraient pas dû être acceptés par les maîtres d'oeuvre qui se sont succédé sur le chantier ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel qui n'a pas caractérisé que les conditions d'application de l'exclusion de garantie étaient réunies, n'a pas valablement motivé sa décision au regard de la loi du contrat et de l'article 1134 du Code civil. 
SECOND MOYEN DE CASSATION 
(éventuel, et pour l'hypothèse seulement où une cassation serait prononcée sur le fondement du pourvoi principal) 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit qu'en l'absence de réception des travaux, les garanties décennales du constructeur non réalisateur et des locateurs d'ouvrage ne sont pas mobilisables et prononcé la mise hors de cause des compagnies d'assurances MUTUELLES DU MANS ASSURANCES recherchée en qualité d'assureur de la SARL LORE IMMO et de M. B...et de la SMABTP ; 
AUX MOTIFS QUE « Les garanties mobilisables par le syndicat des copropriétaires et par M. Jean-Philippe Z...: Les 10 appartements créés par la SARL Lore Immo, dans la partie d'immeuble qu'elle a acquise, ont été vendus sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement décrit par les articles 1601-3 et 1642-1 du code civil dans leur rédaction issue de la loi n° 67-547 du 7 juillet 1967. La notion de réception des travaux ne peut intervenir qu'entre la Sarl Lore Immo et les entreprises qui ont exécuté les travaux. En l'absence de réception des travaux, les acquéreurs des appartements et le syndicat des copropriétaires pour les parties communes, ne peuvent pas bénéficier de la garantie biennale de bon fonctionnement des éléments d'équipement prévue par l'article 1792-3 du code civil ni de la garantie décennale de l'article 1792 du code civil. Aucune réception des travaux n'ayant eu lieu entre la Sarl Lore Immo et les différents locateurs d'ouvrage, il n'est pas possible de mettre en cause la compagnie d'assurances Mutuelles du Mans Assurances recherchée en qualité d'assureur de M. Ali B...qui aurait réalisé une partie des travaux de maçonnerie et de charpente-couverture. La garantie décennale souscrite par le BET X... auprès de la Smabtp n'est pas davantage mobilisable ¿ Les garanties souscrites auprès de la compagnie d'assurances Mutuelles du Mans Assurances : Il ressort des documents communiqués que la SARL Lore Immo a souscrit auprès de la compagnie d'assurances Mutuelles du Mans Assurances :- une garantie dommages-ouvrage qui n'a pas été sollicitée,- une garantie responsabilité décennale qui ne peut être mobilisée en l'absence de réception ¿ » ; 
ALORS QU'à défaut de réception expresse, une réception tacite peut être caractérisée ; qu'en l'espèce, les exposants se prévalaient de l'existence d'une réception tacite des travaux et les juges du fond avaient retenu qu'elle était caractérisée ; que cependant, la cour d'appel s'est bornée à affirmer qu'aucune réception des travaux n'ayant eu lieu entre la SARL LORE IMMO et les différents locateurs d'ouvrage, il n'est pas possible de mettre en cause les assureurs de responsabilité décennale (soit la compagnie MUTUELLES DU MANS ASSURANCES s'agissant de la SARL LORE IMMO et de M. Ali B..., et la SMABTP pour le X...) ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui à aucun moment n'évoque l'hypothèse d'une réception tacite, ni a fortiori n'explique en quoi n'aurait pas été caractérisé, à défaut de réception expresse, la volonté non équivoque du maître de l'ouvrage, la SARL LORE IMMO, de recevoir les travaux exécutés par les constructeurs caractérisant une réception tacite, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792-6 du Code civil.