AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par :
   1 / la société en nom collectif Vidal D..., dont le siège est à Toulouse (Haute-Garonne), ...,
   2 / M. Luc F..., administrateur judiciaire, demeurant à Toulouse (Haute-Garonne), ..., agissant en qualité d'administrateur de la SNC Vidal D..., fonctions auxquelles il a été nommé par ordonnance du 1er mars 1993 du président du tribunal de commerce de Toulouse, en cassation d'un arrêt rendu le 8 mars 1993 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre civile), au profit :
   1 / de la société d'assurances GAMF, dont le siège social est à Chartres (Eure-et-Loir), ...,
   2 / du syndicat des copropriétaires de la copropriété du ..., pris en la personne de son syndic, le Cabinet Gestrim Lucciardi, société anonyme venant aux droits du Cabinet Bonnaud, dont le siège social est à Toulouse (Haute-Garonne), ...,
   3 / de M. Roland M..., demeurant à Orée de Dezes, Montbazens (Aveyron),
   4 / de M. Pierre B...,
   5 / de Mme Francette R..., épouse J...
B..., venant aux droits de M. Jean A..., demeurant ensemble à Villeneuve (Aveyron), lieudit "Le Grès",
   6 / de Mlle Z... Soule, demeurant à Sainte-Alauzie, Castelnau-Monratier (Lot),
   7 / de M. Jean-François H...,
   8 / de Mme Annie T..., épouse G... L'Hote, venant aux droits de M. Guy E..., demeurant ensemble à Toulouse (Haute-Garonne), ...,
   9 / de M. O... Salat, demeurant à Verdun, Les Cabannes (Ariège),
   10 / de M. Elie N..., demeurant à Lavelanet (Ariège), rue Ambroise Paré,
   11 / de M. Claude K..., demeurant à Toulouse (Haute-Garonne), ...,
   12 / de Mme Maria X..., demeurant à Toulouse (Haute-Garonne), ...,
   13 / de M. Henri S...,
   14 / de Mme Henri S..., demeurant ensemble à Rosny-sous-Bois (Seine-Saint-Denis), ...,
   15 / de Mme I... Saurat, divorcée Ben El Khadir, demeurant à Toulouse (Haute-Garonne), ...,
   16 / de M. Robert Y...,
   17 / de Mme Robert Y..., demeurant ensemble à Mirepoix (Ariège), ...,
   18 / de M. Robert P..., demeurant à Thuir (Pyrénées-Orientales), ...,
   19 / de M. Christian L..., demeurant à Toulouse (Haute-Garonne), 14, rue A. Fourtanier, pris en sa qualité de mandataire-liquidateur à la liquidation judiciaire de la société ICSE (société à

responsabilité limitée société Maison ICSE, dont le siège social était à Livers-Gazelle (Tar),
   20 / du Groupe Drouot assurances, dont le siège social est à Paris (9e), ..., aux droits duquel vient la compagnie Axa assurances, dont le siège est à La Grande Arche, paroi Nord, Cédex 41, Paris-La Défense, défendeurs à la cassation ;
   Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
   LA COUR, en l'audience publique du 1er février 1995, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Villien, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Capoulade, Deville, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Fromont, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de M. le conseiller Villien, les observations de Me Vincent, avocat de la SNC Vidal D... et de M. F..., ès qualités, de Me Parmentier, avocat de la société d'assurances GAMF, de la SCP Tiffreau et Thouin-Palat, avocat du syndicat des copropriétaires de la copropriété du ..., de MM. M..., Salat, N..., K... et P..., des époux B..., L'Hote, S... et Y..., de Mlle Q... et de Mme X... et Saurat, de la SCP Rouvière et Boutet, avocat du Groupe Drouot assurances aux droits duquel se trouve la compagnie Axa-assurances, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Sur le moyen unique :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 8 mars 1993), qu'en 1973, la société en nom collectif (SNC) Vidal-Denux a été constituée en vue de l'acquisition et de la rénovation d'un immeuble pour le vendre par lots ;
   qu'elle a souscrit une police d'assurance de constructeur non réalisateur auprès de la société d'assurances GAMF et a confié une mission de maîtrise d'oeuvre à la société ICSE, assurée par le Groupe Drouot, aux droits duquel se trouve la compagnie Axa assurances ;
   que le syndicat des copropriétaires, ayant constaté des malfaçons et des infractions à la réglementation sanitaire, a sollicité la réparation de son préjudice ;
   Attendu que la SNC Vidal D... fait grief à l'arrêt de décider qu'elle est tenue de supporter les travaux de mise en conformité sur le fondement de la responsabilité contractuelle, de mettre la société GAMF hors de cause, et de la débouter de ses recours contre les constructeurs-réalisateurs, alors, selon le moyen, "1 ) que les défauts et vices de construction qui relèvent d'une garantie légale ne peuvent donner lieu, contre les personnes tenues à cette garantie, à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, même s'ils ont comme origine une non-conformité aux documents ou stipulations contractuelles ;
   que la cour d'appel, qui a retenu la responsabilité contractuelle du vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les non-conformités aux normes sanitaires prises en considération ne mettaient pas l'immeuble en péril ou ne le rendaient pas impropre à sa destination, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du Code civil ;
   2 ) que le contrat consenti par le GAMF a pour objet de garantir les activités de la SNC Vidal-Denux en qualité de constructeur non réalisateur, pour les dommages matériels à la construction engageant la responsabilité de l'assuré au titre des articles 1792 et 1792-2 du Code civil lorsqu'il y est soumis par l'article 1792-1, 2 et 3 , 1646-1 ou 1831-1 du Code civil ;
   que la cour d'appel, qui, pour écarter la garantie de l'assureur, a retenu que les malfaçons et défauts, non apparents pour les acquéreurs profanes, étaient apparents pour l'assuré en raison de sa qualité de constructeur, a violé l'article 1134 du Code civil ;
   3 ) que la responsabilité du maître d'ouvrage ne peut être retenue sans que soit caractérisée la faute qu'il aurait commise ;
   que la cour d'appel, qui a écarté le recours formé par un maître d'ouvrage, vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, contre les constructeurs-réalisateurs dont les manquements avaient été relevés par l'expert, sans relever de faute à son encontre, a violé l'article 1792 du Code civil ;
   4 ) que la connaissance des défauts et vices de l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement par le vendeur ne résulte pas de sa seule qualité de constructeur tenu à garantie envers les acquéreurs ;
   que la cour d'appel, qui , pour refuser à un promoteur non réalisateur de se prévaloir, à l'encontre de son assureur de responsabilité et des constructeurs-réalisateurs, des vices et défauts de conformité jugés non apparents à l'égard des acquéreurs, se fonde sur sa seule qualité de constructeur tenu de la garantie décennale sans rechercher, comme elle y était invitée, si les défauts, étaient ou non effectivement apparents pour la SNC, compte tenu de sa compétence dans le domaine de la construction, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1792 du Code civil" ;
   Mais attendu qu'ayant constaté que le non-respect de la réglementation sanitaire n'engendrait aucun désordre de construction et que les "non-conformités" ainsi relevées étaient apparentes à la réception de l'ouvrage pour la SNC Vidal-Denux, professionnel de la construction réputé les avoir acceptées, la cour d'appel, qui n'avait pas à procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérantes, en a exactement déduit que le contrat d'assurances couvrant la responsabilité de l'assurée au titre des articles 1792 et suivants du Code civil n'était pas applicable ;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;
   Condamne, ensemble, la SNC Vidal C... et M. F..., ès qualités, à payer à la société d'assurances GAMF, la somme de huit mille francs, au syndicat des copropriétaires du ... la somme de huit mille francs, en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
   Les condamne également aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du huit mars mil neuf cent quatre-vingt-quinze.