LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 3 novembre 2009), que le 8 janvier 2004, les époux X... ont consenti à la société Hectare une promesse unilatérale de vente portant sur diverses parcelles de terre, moyennant un prix payé pour partie par échange de parcelles avec le bénéficiaire, et pour partie par des prestations de viabilité de lots conservés par le promettant ; que cette promesse, valable jusqu'au 31 décembre 2004, devenait caduque de plein droit si le bénéficiaire n'y donnait pas suite avant cette date, et était automatiquement prorogée de six mois si, à cette date, la société n'avait pas encore obtenu l'arrêté de lotir lui permettant de réaliser le lotissement sur ces terrains, conformément au plan de masse annexé ; qu'après refus des époux X... de signer l'acte authentique de vente, malgré la levée de l'option le 29 juin 2005, au motif que l'arrêté de lotir obtenu le 6 avril 2005 différait significativement de la promesse de vente et du plan y annexé, la société Hectare les a assignés pour faire constater la régularité de la levée de l'option d'achat et obtenir leur condamnation à des indemnités de retard ;
Attendu que la société Hectare fait grief à l'arrêt de dire la levée d'option non conforme aux conditions convenues dans la promesse de vente et de constater la caducité de celle-ci, alors, selon le moyen :
1°/ qu'aux termes de la promesse, le prix de la cession à intervenir était fixé à 16 euros le m2 payés par échange de terrains avec le bénéficiaire et pour partie sous forme de prestation de viabilité au profit des terrains conservés par le promettant ; que la viabilité était décrite comme comprenant non seulement l'équipement des terrains, mais également la participation à l'ensemble du coût de la voirie, des équipements généraux, des espaces verts, des frais de géomètre, ainsi que la participation aux frais de structure, de bureaux d'études et plus généralement du savoir faire de l'aménageur ; qu'il était précisé que le certificat municipal autorisant la délivrance des permis de construire sur les lots de ce lotissement, attesterait de la réalisation des obligations du bénéficiaire au profit du promettant ; qu'en décidant qu'aux termes de la convention du 8 janvier 2004, les époux X... s'étaient engagés à vendre à la société Hectare différentes parcelles, le paiement du prix convenu étant en partie réalisé par le fait qu'au final de l'ensemble des transactions à intervenir, les époux X... seraient propriétaires de plusieurs lots du lotissement projeté pour les superficies mentionnées à l'acte, l'arrêt a dénaturé les termes de la convention du 8 janvier 2004, en violation de l'article 1134 du code civil ;
2°/ que la promesse de vente précisait en son paragraphe "réalisation" qu'elle serait caduque de plein droit si le bénéficiaire n'y avait pas donné suite avant le 31 décembre 2004, sans indemnité de part et d'autre, mais qu'elle serait toutefois prorogée pour une durée maximum de 6 mois si à cette date, le bénéficiaire n'avait pas encore obtenu l'arrêté de lotir lui permettant de réaliser le lotissement sur les terrains objets de la convention et ce, conformément au plan de masse annexé, à condition toutefois qu'il ait déposé sa demande d'arrêté de lotir avant le 31 juillet 2004, sous peine de caducité de la promesse ; que cette clause avait pour seul objet d'encadrer les conditions de l'option laissée au bénéficiaire, en en allongeant la durée, à son profit, s'il n'avait pas obtenu à la date butoir une autorisation de lotir conforme au plan annexé à la promesse ; qu'en décidant qu'il s'en évinçait une caducité de plein droit de la promesse au 30 juin 2005, si la société Hectare n'avait pas encore obtenu à cette date l'arrêté de lotir lui permettant de réaliser le lotissement sur les terrains objets de l'acte conformément au plan de masse annexé à l'acte et visé par les parties, l'arrêt a dénaturé la convention du 8 janvier 2004, en violation de l'article 1134 du code civil ; 
3°/ que la clause "conditions particulières" de la promesse de vente précisait que les époux X... donnaient tous pouvoirs à la société Hectare pour procéder aux échanges de terrains, étant précisé qu'au final des transactions, les époux X... seraient propriétaires des lots 1, 2, 3, 4, 9 et 10 pour les superficies indiquées à l'acte ; qu'en énonçant que selon ce paragraphe, les époux X..., seraient, au final de l'ensemble des transactions, propriétaires des lots précités du lotissement projeté, l'arrêt a dénaturé la convention du 8 janvier 2004, en violation de l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que l'acquisition définitive et la levée d'option ne pouvaient intervenir, sauf caducité de plein droit de la promesse, qu'aux conditions convenues dont celle de l'obtention d'un arrêté de lotir permettant la réalisation du lotissement conformément au plan de masse annexé qu'aucun élément ne permettait de qualifier de document fixant provisoirement les droits des parties, la cour d'appel, qui a constaté que la superficie de trois lots conservés par les promettants mentionnée dans le plan déposé en mairie sur la base duquel le permis de lotir avait été accordé était inférieure à celle indiquée sur le plan de masse annexé à la promesse, que certaines parties des lots des promettants, bien qu'étant dans le plan d'occupation des sols, étaient hors lotissement, que l'implantation des lots avait été modifiée, et qu'une servitude d'aqueduc avait été imposée à deux lots en contradiction avec la promesse de vente, en a déduit, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes de l'acte du 8 janvier 2004 rendait nécessaire, l'absence de conformité de la levée d'option aux conditions convenues et la caducité de la vente ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Hectare aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Hectare à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Hectare ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze mars deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour la société Hectare.
Il est reproché à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir dit que la levée d'option exercée par le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente (la société HECTARE) n'était pas conforme aux conditions convenues et d'avoir, en conséquence, constaté la caducité de la promesse ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le 8 janvier 2004, les époux X... s'engageaient à vendre à la société HECTARE différentes parcelles leur appartenant situées sur la commune de Clapiers, le paiement du prix convenu étant en partie réalisé par le fait qu'au final de l'ensemble des transactions à intervenir les époux X... seraient propriétaires du lot n°1 du lotissement projeté pour 1.200 m2, du lot n°2 pour 1.500 m2, du lot n°3 pour 1.500 m2, du lot n°4 pour 1.500 m2, du lot n°9 pour 1.200 m2 et du lot n°10 pour 4.300 m2 ; qu'il était précisé que les époux X... donnaient tout pouvoir à la société HECTARE pour réaliser les échanges de terrain entre la Commune de Clapiers, la société HECTARE et les époux X..., étant également prévu l'affectation à ces derniers de terrains appartenant à la commune, partie du chemin et du bois communal notamment ; que l'acte prévoyait une validité de la promesse unilatérale de vente jusqu'au 31 décembre 2004 avec caducité de plein droit si le bénéficiaire n'y avait pas donné suite avant cette date, sans indemnité de part et d'autre avec prorogation pour une durée maximale de six mois si à cette date limite, le bénéficiaire n'avait pas encore obtenu l'arrêté de lotir lui permettant de réaliser le lotissement sur les terrains objets de l'acte et ce conformément au plan de masse annexé à l'acte et visé par les parties ; que disposant selon l'acte jusqu'au 31 juillet 2004 pour déposer sa demande d'arrêté de lotir, la société HECTARE justifiait avoir effectué cette démarche le 30 juillet 2004 avec obtention le 6 avril 2005 de l'arrêté de lotir et avoir notifié le 29 juin 2005 la levée d'option « à la suite de l'obtention de l'arrêté de lotir » ; que dès le 15 juillet 2005, les époux X... signalaient à la société HECTARE des différences entre les conditions de l'acte du 8 janvier 2004 et celles figurant dans l'arrêté de lotir, différences relatives, notamment à la surface des lots qui leurs étaient attribués dans ce dernier document ; qu'en indiquant qu'aucune des clauses de l'acte ne l'obligeait à obtenir afin et avant de lever l'option un arrêté de lotir conforme au plan APS (avant plan sommaire) annexé à la promesse et que le premier juge avait procédé à une interprétation erronée de la convention en ajoutant cette condition alors qu'elle pouvait lever l'option puis obtenir ultérieurement, ainsi que l'établissait le plan de morcellement du 23 septembre 2005, une réalisation du lotissement conforme aux prévisions de l'acte du 8 janvier 2004, la société HECTARE reconnaissait qu'au moment où elle acquérait, le 29 juin 2005, elle le faisait sur la base d'un projet de lotissement autorisé qui n'est pas conforme aux prévisions de la promesse unilatérale de vente, ne fût-ce qu'au niveau des surfaces des lots attribués aux époux X... ; qu'en effet, elle concluait que les surfaces minorées figurant dans les documents sur la base desquels l'arrêté de lotir était obtenu le 6 avril 2005 ne comprenaient pas « les terrains municipaux qui compléteront au final les parcelles dont les époux X... auront à terme la propriété conformément aux stipulations prévues à la promesse » ; qu'aucun élément ne permettait à la société HECTARE de qualifier le plan annexé à la promesse de vente signé par les parties de « plan APS pour avant projet sommaire », document par essence provisoire ce qui permettrait selon elle et contrairement à ce que faisait le premier juge, de retenir le plan de morcellement du 23 septembre 2005 pour établir une réalisation du lotissement conforme aux prévisions de l'acte du 8 janvier 2004 ; qu'en effet, l'acte en son paragraphe réalisation le qualifiait uniquement de plan de masse et aucune annotation sur le document graphique signé par les parties ne prévoyait qu'il s'agisse d'un document fixant provisoirement les droits des parties ; que la société HECTARE reconnaissait d'ailleurs que l'acquisition définitive et la levée d'option ne pouvaient intervenir que « conformément aux conditions convenues », étant de jurisprudence constante qu'ainsi le contrat qui faisait l'objet de la promesse était réputé de ce seul fait définitivement conclu conformément aux stipulations de la promesse ; or parmi ses conditions convenues l'acte prévoyait, notamment, une validité de la promesse unilatérale de vente après prorogation jusqu'au 30 juin 2005 avec caducité de plein si la société HECTARE n'avait pas encore obtenu à cette date l'arrêté de lotir lui permettant de réaliser le lotissement sur les terrains objets de l'acte conformément au plan de masse annexé à l'acte et visé par les parties ; que cette stipulation n'était pas remise en cause par celle prévue au paragraphe conditions particulières selon laquelle « au final de l'ensemble des transactions » à intervenir les époux X... seraient propriétaires du lot n°1 du lotissement projeté pour 1.200 m2, du lot n°2 pour 1.500 m2, du lot n°3 pour 1.500 m2, du lot n°4 pour 1.500 m2, du lot n°9 pour 1.200 m2 et du lot pour 4.300 m2 ; qu'en effet, il pouvait tout à la fois être contractuellement prévu le 8 janvier 2004 des échanges et acquisitions de terrain entre les époux X..., la société HECTARE et la commune de Clapiers et une validité de la promesse unilatérale de vente après prorogation jusqu'au 30 juin 2005 avec caducité de plein droit si la société HECTARE n'avait pas encore obtenu à cette date l'arrêté de lotir lui permettant de réaliser le lotissement sur les terrains objets de l'acte conformément au plan de masse annexé à l'acte et visé par les parties, précision devant être faite que la société HECTARE qui avait disposé de plus de 18 mois entre la promesse et la levée d'option ne prouvait nullement son affirmation selon laquelle les transactions avec la Commune de Clapiers ne pouvaient intervenir qu'après la levée de l'option ; que d'ailleurs, cette affirmation était démentie par les faits puisqu'il était établi que la Commune de Clapiers autorisait le 28 février 2005 la vente à la société HECTARE du chemin rural situé dans l'emprise du projet d'ensemble de lotissement ; qu'au final et sans ajout de conditions non prévues à l'acte du 8 janvier 2004, il convenait de confirmer la décision déférée en ce qu'elle décidait que la levée d'option par la société HECTARE prévue à l'acte de promesse unilatérale de vente du 8 janvier 2004 n'était pas conforme aux conditions convenues, constatait la caducité de la promesse et déboutait la société HECTARE de l'ensemble de ses demandes (arrêt pages 4 à 7) ;
ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE les conditions convenues entre les parties étaient exprimées au paragraphe intitulé  REALISATION- aux termes duquel il était indiqué que « la présente promesse de vente sera automatiquement prorogée pour une durée maximum de 6 mois à la date limite du 31 décembre 2004 si le bénéficiaire n'a pas encore obtenu l'arrêté de lotir lui permettant de réaliser le lotissement sur les terrains objet des présentes et ce conformément au plan de masse ci-annexé et visé par les parties » ; que dès lors, il appartenait au tribunal, pour pouvoir vérifier si la superficie et la nature des lots attribués à Mr et Mme X... étaient effectivement celles prévues dans l'acte de promesse de vente de retenir l'APS signé par les parties et annexé à la promesse de vente d'une part, et le plan déposé en mairie sur la base duquel l'arrêté de lotir a été accordé d'autre part le 6 avril 2005 ; qu'il convenait par conséquent d'écarter le plan versé par HECTARE SAS intitulé « plan de morcellement (lots au final) » du 23 septembre 2005 qu'elle présentait comme correspondant à la configuration définitive du lotissement ; qu'il y avait lieu à cet égard de relever que les surfaces portées sur ce plan ne correspondaient pas à celles portées sur le plan déposé en mairie et qui était à la base de l'arrêté de lotir, étant précisé que dans leur courrier du 22 novembre 2005, Mr et Mme X... faisaient remarquer à HECTARE SAS qu'ils avaient appris qu'un premier projet de lotissement conforme à la promesse de vente avait été déposé mais refusé pour deux motifs à savoir la nécessité d'agrandir la place et d'avoir une autorisation de déboisement de la parcelle de BS1973 pour partie, ajoutant que manifestement pour éviter cette demande de déboisement qui ne lui aurait pas permis de respecter les délais de la promesse, elle avait déposé une nouvelle demande en sortant cette BS1973 qui devait être incluse dans le lotissement ainsi que la parcelle BT9 ; que la superficie des lots n°2, 3 et 4 telle que mentionnée dans le projet de plan sur la base duquel le permis de lotir a été accordé, était respectivement de 1089 m2, 1049 m2 et 1000 m2, alors qu'il résultait du plan annexé à la promesse de vente que le lot n°2, mentionné n°9 sur ledit plan présentait une superficie de 1200 m2, que la superficie du lot n°3 mentionné n°1 sur ledit plan était de 1200 m2 et celle du lot n°4, mentionné n°2 de 1500 m2 ; qu'il était indéniable au vu de ces éléments, que la superficie des trois lots concernés par les époux X... se trouvait notablement amputée ; que ceci s'expliquait notamment par le fait que la demande d'autorisation visait une surface lotie de 15557m2 alors que l'arrêté de lotir précisait en son article 1er que le lotissement serait de 15083m2 sur une liste de parcelles de laquelle avaient disparu celle cadastrées BT9 et BS1973p ; que si la société HECTARE versait aux débats un arrêté modificatif du 19 octobre 2006, il convenait de souligner que cette dernière se gardait bien de produite le plan déposé à l'appui de cette demande, ce dernier n'apportant manifestement aucune modification en ce qui concernait les surfaces ; qu'enfin HECTARE SAS ne pouvait valablement soutenir que l'article 1er du règlement parlait de superficies « approximatives » ; qu'il précisait seulement que la superficie de chaque était donnée « à titre indicatif » dans la mesure où les surfaces n'étaient qu'après bornage des lots sur le terrain, cette disposition étant tout à fait habituelle, les limites des lots n'ayant pas forcément vocation à être confondues avec les limites définitives de propriété, chacun conservant le droit de bornage ; qu'il résultait de ces éléments que l'option n'avait pas été levée conformément aux clauses et conditions fixées par la promesse ; que la société HECTARE exposait que le problème de la minoration des surfaces attribuées à Mr et Mme X... serait résolu lorsqu'il leur aurait été cédés les terrains municipaux qui compléteraient au final les parcelles dont ils auraient la propriété ; que s'il était exact que l'ajout de ces terrains municipaux permettrait aux promettant d'obtenir des parcelles correspondant aux superficies indiquées dans le plan de masse annexé à la promesse de vente, ces derniers faisaient remarquer que ces parcelles n'en resteraient pas moins extérieures au lotissement ; qu'ils indiquaient en effet qu'il n'avait jamais été question que les parcelles dont ils conserveraient la propriété ne fassent pas partie du lotissement créé, ce qui était confirmé par les dispositions de la promesse de vente laquelle stipulait au paragraphe  PRIX  « sachant que l'emprise de la globalité du lot 10 et la partie d'emprise des lots 1 et 2 hors zone constructible du POS de Clapiers ne seront pas inclus dans l'assiette du lotissement » ; qu'il résultait de cette mention que la fraction des lots n°1 (devenu le n°3 du lotissement) et le n°2 (devenu n°4 du lotissement) et de manière plus générale tout ce qui n'était pas hors du POS, devait faire partie du lotissement ; que le plan définitif faisait apparaître que les arpents codifiés S, S3 et S4 du lot n°1 et S5 du lot n°2 sont hors POS ce qui laissait les arpents S2 et S6 dans le POS mais hors lotissement contrairement à la promesse ; que ces éléments permettaient d'affirmer que l'option n'avait pas été levée conformément aux clauses et conditions fixées par la promesse ; qu'il n'était pas contesté que HECTARE SAS avait déposé le 30 juillet 2004 un premier plan de lotissement en parfaite similitude avec le plan annexé à la promesse de vente ; que ce projet avait été refusé ce qui avait conduit le lotisseur à le modifier sans en aviser M et Mme X... et à déposer un plan définitif du lotissement lequel avait été accepté et à l'examen duquel il était aisé de constater que certaines parcelles avaient disparu ou encore que deux lots se voyaient grever d'une servitude en contradiction avec la promesse ; qu'il résultait de ces éléments que l'option n'avait pas été levée conformément aux clauses et conditions fixées par la promesse ; qu'il était expressément mentionné dans la promesse de vente à l'article intitulé  SERVITUDES  que « lesdits immeubles ne sont gravés d'aucune servitude. Toutefois les lots, objets du lotissement pourront être grevés de servitudes de canalisations divers mais uniquement souterraines et ce sans que ni le bénéficiaire, ni le promettant puisse s'y opposer dans la mesure où elles seront validées dans le dossier d'arrêté de lotir délivré par la mairie de Clapiers » ; qu'il résultait du règlement de lotissement « qu'une servitude d'aqueduc (fossé trapézoïdal) grève les lots 7 et 9 sur les limites est. Ces deux fossés seront maintenus en l'état et entretenus par les propriétaires de ces deux lots » ; qu'une fois de plus, il convenait de constater que les termes de la promesse n'avaient pas été respectés ; qu'il résultait de l'ensemble de ces éléments qu'au jour où l'option avait été levée, il appartenait à HECTARE SAS de le faire conformément aux clauses contractuelles et non en s'affranchissant de es dernières sous couvert de promesse d'aménagement futur ; que faute de l'avoir fait, la promesse était devenue caduque, libérant Mr et Mme X... de tout engagement contractuel envers HECTARE SAS (jugement pages 4 à 6) ;
1°) ALORS QUE, aux termes de la promesse, le prix de la cession à intervenir était fixé à 16  le m2 payés par échange de terrains avec le bénéficiaire et pour partie sous forme de prestation de viabilité au profit des terrains conservés par le promettant ; que la viabilité était décrite comme comprenant non seulement l'équipement des terrains, mais également la participation à l'ensemble du coût de la voirie, des équipements généraux, des espaces verts, des frais de géomètre, ainsi que la participation aux frais de structure, de bureaux d'études et plus généralement du savoir faire de l'aménageur ; qu'il était précisé que le certificat municipal autorisant la délivrance des permis de construire sur les lots de ce lotissement, attesterait de la réalisation des obligations du bénéficiaire au profit du promettant ; qu'en décidant qu'aux termes de la convention du 8 janvier 2004, les époux X... s'étaient engagés à vendre à la société HECTARE différentes parcelles, le paiement du prix convenu étant en partie réalisé par le fait qu'au final de l'ensemble des transactions à intervenir, les époux X... seraient propriétaires de plusieurs lots du lotissement projeté pour les superficies mentionnées à l'acte, l'arrêt a dénaturé les termes de la convention du 8 janvier 2004, en violation de l'article 1134 du Code civil ;
2°) ALORS QUE la promesse de vente précisait en son paragraphe « réalisation » qu'elle serait caduque de plein droit si le bénéficiaire n'y avait pas donné suite avant le 31 décembre 2004, sans indemnité de part et d'autre, mais qu'elle serait toutefois prorogée pour une durée maximum de 6 mois si à cette date, le bénéficiaire n'avait pas encore obtenu l'arrêté de lotir lui permettant de réaliser le lotissement sur les terrains objets de la convention et ce, conformément au plan de masse annexé, à condition toutefois qu'il ait déposé sa demande d'arrêté de lotir avant le 31 juillet 2004, sous peine de caducité de la promesse ; que cette clause avait pour seul objet d'encadrer les conditions de l'option laissée au bénéficiaire, en en allongeant la durée, à son profit, s'il n'avait pas obtenu à la date butoir une autorisation de lotir conforme au plan annexé à la promesse ; qu'en décidant qu'il s'en évinçait une caducité de plein droit de la promesse au 30 juin 2005, si la société HECTARE n'avait pas encore obtenu à cette date l'arrêté de lotir lui permettant de réaliser le lotissement sur les terrains objets de l'acte conformément au plan de masse annexé à l'acte et visé par les parties, l'arrêt a dénaturé la convention du 8 janvier 2004, en violation de l'article 1134 du Code civil ;
3°) ALORS QUE la clause « conditions particulières » de la promesse de vente précisait que les époux X... donnaient tous pouvoirs à la société HECTARE pour procéder aux échanges de terrains, étant précisé qu'au final des transactions, les époux X... seraient propriétaires des lots 1, 2, 3, 4, 9 et 10 pour les superficies indiquées à l'acte ; qu'en énonçant que selon ce paragraphe, les époux X..., seraient, au final de l'ensemble des transactions, propriétaires du lots précités du lotissement projeté, l'arrêt a dénaturé la convention du 8 janvier 2004, en violation de l'article 1134 du Code civil ;