LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que le local litigieux, mentionné à l'acte de vente comme un garage, originairement consistant en un local à usage d'habitation, bien qu'utilisé pour garer des véhicules de collection, pouvait à tout moment revenir à son affectation initiale d'habitation qui résultait du règlement de copropriété, la cour d'appel a pu en déduire que sa superficie devait, en application de l'article 46 de loi du 10 juillet 1965, être comptée dans la surface habitable du bien ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à M. et Mme Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. et Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit octobre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour M. et Mme X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de leurs demandes en réduction du prix de la vente du 19 décembre 2003, outre les dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QU'en application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, si la superficie du lot de copropriété est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ; que l'alinéa 3 de cet article précise que la surface privative ainsi visée ne comprend pas les caves, garages, emplacements de stationnement ; que dans l'acte de vente la superficie privative du bien immobilier vendu au sens de ce texte est déclarée par les vendeurs comme étant de 220 m² ; qu'il s'agit d'un immeuble ancien dont la destination a plus fois changé au travers des âges composé d'une maison en façade sur la Traverse Périer, une cour et une construction au fond de la cour ; que l'acte du 19 décembre 2003 le décrit ainsi : « dans un ensemble immobilier situé à Marseille  originairement consistant en un local à usage d'habitation sis au rez de chaussée de la maison principale sur rue, et un WC au premier étage, la jouissance exclusive et particulière de la cour couverte, la totalité du bâtiment d'un étage sur rez de chaussée avec la jouissance exclusive et particulière de la cour couverte, l'habitation comprenant : au rez de chaussée un hall, séjour, salle à manger en mezzanine avec cuisine équipée, à l'étage trois chambres et deux salles de bains  un garage au rez de chaussée, et 756 /1.000èmes des parties communes générales, et les 515/1.000èmes indivis des parties communes de la maison sur rue, et les 1.000/1.000èmes des parties communes de la maison au fond » ; que ce descriptif n'est pas exactement conforme au règlement de copropriété du 7 janvier 1960 inchangé depuis qui décrit le lot n° un comme : « un local à usage d'habitation sis au rez de chaussée de la maison principale sur rue, et un WC à l'étage, la jouissance exclusive et particulière de la cour couverte, la totalité d'un étage sur rez de chaussée au fond de cette cour » ; qu'en réalité les plans produits permettent de constater que cet ensemble tout en longueur avec une façade sur la Traverse Périer a été transformé et la cour a été couverte pour devenir une partie intérieure ; que si la cour couverte est devenue une habitation, cette cour reste une partie commune à jouissance privative, donc exclue du calcul de surface prévue par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 4-1 du décret du 17 mars 1965 ; que par contre le local en rez-de-chaussée en façade sur rue qui était un local d'habitation a été utilisé comme garage par Monsieur Y... qui y exposait des voitures de collection ; qu'il est mentionné à l'acte du 19 décembre 2003 comme garage « originairement consistant en un local à usage d'habitation » alors que le règlement de copropriété le définit comme un local à usage d'habitation ; que ce local est, par le règlement de copropriété, un local d'habitation ; que Monsieur Y..., qui y a stationné des véhicules de valeur, a eu l'honnêteté de dire qu'il l'utilisait comme garage, alors que son affectation en local d'habitation n'avait pas été modifiée par le règlement de copropriété et que ce local pouvait à tout moment revenir à cette affectation initiale ; que la preuve en est que les acquéreurs ont déposé une demande d'autorisation de travaux de transformation au service d'urbanisme de MARSEILLE, dont les plans décrivent bien ce local sur façade de la Traverse Périer comme un local d'habitation de sorte qu'il ont redonné à ce local sa destination d'origine ; que les acquéreurs sont mal fondés de se prévaloir de l'attitude transparente de Monsieur Y... qui a exposé avec franchise la façon dont il se servait de ce local d'habitation pour décompter ensuite ce local de la superficie et utiliser malicieusement un texte conçu pour protéger les acquéreurs et non pour leur permettre d'obtenir par astuce une restitution partielle du prix ; qu'il convient, dans un texte inséré dans la loi sur la copropriété, de s'en tenir aux affectations données aux lieux par le règlement de copropriété ; que le local qualifié à tort de garage n'est pas un garage et doit être compté dans la surface au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS QU'un local originairement à usage d'habitation dans le règlement de copropriété, mais transformé ultérieurement en garage par le copropriétaire, vendu comme tel et qualifié de garage dans l'acte de vente notarié, ne constitue pas une partie privative du lot au sens de la loi CARREZ ; qu'ainsi, dès lors qu'il résultait de ses propres constatations que le local du rez-de-chaussée d'une surface de 71 m² avait été transformé en garage par le vendeur, et qu'il était utilisé comme tel au jour de la vente, et que par ailleurs l'acte notarié de vente du bien du 19 décembre 2003 qualifiait ledit local de « garage » ce qui impliquait qu'il était vendu comme tel dans l'accord des parties à la vente, la Cour d'appel ne pouvait qualifier le garage de partie privative du lot, et inclure sa superficie dans les surfaces privatives à usage d'habitation, sans méconnaître les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.