LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 6 février 2020
Annulation sans renvoi
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 95 F-D
Pourvoi n° N 18-24.946
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 FÉVRIER 2020
La société Colombine, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° N 18-24.946 contre deux arrêts rendus le 26 septembre 2018 et le 3 octobre 2018 par la cour d'appel de Colmar (1re chambre civile, section A), dans le litige l'opposant à la société Safine, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, les observations de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de la société Colombine, de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Safine, après débats en l'audience publique du 7 janvier 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Sur le premier moyen :
Vu l'article 618 du code de procédure civile ;
Attendu, selon les arrêts attaqués (Colmar, 26 septembre 2018 et 3 octobre 2018), rendus en référé, que, le 16 septembre 2016, la société Safine, qui avait donné à bail à la société Colombine un local commercial, lui a fait signifier un commandement, visant la clause résolutoire, de payer une somme au titre des charges impayées, de retirer l'enseigne apposée sur un grillage et de fournir au bailleur une attestation d'assurance des locaux loués pour les années 2015 et 2016 ; que la locataire a, dans le délai d'un mois imparti par le commandement, seulement réglé la somme correspondant à l'arriéré de charges locatives ; que la société Safine l'a assignée en référé en constatation de la résiliation du bail, en expulsion et en paiement d'une provision à valoir sur l'indemnité d'occupation ;
Attendu que, par arrêt du 26 septembre 2018, la cour d'appel a constaté la résiliation du bail liant les parties au 17 octobre 2016, dit que la société Colombine était, à compter de cette date, occupante sans droit ni titre, ordonné son expulsion, fixé l'indemnité d'occupation provisionnelle due à compter du 17 octobre 2016 et rejeté les demandes reconventionnelles présentées par la société Colombine et, par arrêt du 3 octobre 2018, la même cour, statuant dans la même composition et dans la même instance, a confirmé l'ordonnance entreprise en ce qu'elle avait constaté la résiliation du bail liant les parties au 17 octobre 2016, accordé à la société Colombine un délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance pour se libérer des obligations, objets du commandement, suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le délai ainsi alloué, dit que la clause serait réputée n'avoir jamais joué si la société Colombine se libérait selon les modalités ainsi fixées et, y ajoutant, constaté l'exécution des obligations visées au commandement dans le délai accordé et dit que la clause résolutoire mise en oeuvre par le commandement du 16 septembre 2016 est réputée n'avoir jamais joué ;
Attendu que ces deux décisions sont inconciliables dans leur exécution ; que seul l'arrêt rendu le 3 octobre 2018 a statué en conformité avec la doctrine de la Cour de cassation selon laquelle la suspension des effets d'une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le motif invoqué comme manquement du preneur à ses obligations, y compris lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire ; qu'il convient en conséquence d'annuler l'arrêt rendu le 26 septembre 2018 ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen, la Cour :
DIT n'y avoir lieu à annuler l'arrêt rendu le 3 octobre 2018 ;
ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 septembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
Condamne la société Safine aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Safine et la condamne à payer à la société Colombine la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six février deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour la société Colombine.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche :
- à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué rendu le 26 septembre 2018 D'AVOIR constaté la résiliation du bail liant les parties, avec effet au 17 octobre 2016, D'AVOIR dit que la société Colombine, preneur, était à compter de cette date occupante sans droit ni titre, D'AVOIR ordonné l'expulsion de la société Colombine des locaux commerciaux loués, situés [...] ), le cas échéant avec le concours de la force publique, D'AVOIR dit n'y avoir lieu d'assortir cette obligation de quitter les lieux d'une astreinte, D'AVOIR fixé l'indemnité d'occupation provisionnelle due à compter du 17 octobre 2016 au montant des loyers et charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail et D'AVOIR rejeté les demandes reconventionnelles présentées par la société Colombine,
- et à l'arrêt attaqué rendu le 3 octobre 2018, confirmatif de ces chefs, D'AVOIR constaté la résiliation du bail liant les parties, avec effet au 17 octobre 2016, D'AVOIR accordé à la société Colombine un délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance rendue par le président du tribunal de grande instance pour se libérer des obligations, objets du commandement, soit retirer l'enseigne apposée sur le grillage et fournir la société Safine, bailleur, une attestation d'assurance pour les locaux loués valable pour les années 2015 et 2016, D'AVOIR suspendu en conséquence les effets de la clause résolutoire pendant le délai ainsi alloué, D'AVOIR dit que la clause serait réputée n'avoir jamais joué si la société Colombine se libérait selon les modalités ainsi fixées, et qu'à défaut pour elle de déférer à l'accomplissement de ces deux obligations dans le délai indiqué, la clause résolutoire reprendrait immédiatement tous ses effets, D'AVOIR constaté l'exécution des obligations visées au commandement dans le délai de quinzaine courant à compter de la signification le 5 avril 2017 de l'ordonnance déférée, D'AVOIR dit que la clause résolutoire mise en oeuvre par le commandement du 16 septembre 2016 était réputée n'avoir jamais joué ;
AUX MOTIFS PROPRES, POUR L'ARRET RENDU LE 26 SEPTEMBRE 2018, QUE sur la suspension de la clause résolutoire du bail, le commandement comprenait une injonction visant la clause résolutoire de payer les loyers et charges et qu'il n'était pas contesté que l'arriéré locatif avait été réglé dans le délai imparti de sorte que restaient inexécutées au terme de ce délai les obligations de retrait de l'enseigne et de production des attestations d'assurance 2015 et 2016, qui s'analysaient comme des obligations de faire pour l'accomplissement desquelles 1'article L. 145-41 précité ne prévoyait pas la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais ; que la cour infirmerait donc l'ordonnance déférée en ce qu'elle avait suspendu les effets de la clause résolutoire et rejetterait la demande de la société Colombine tendant à voir dire que la clause résolutoire était réputée n'avoir jamais joué (arrêt rendu le 26 septembre 2018, pp. 5 à 7) ;
AUX MOTIFS PROPRES, POUR L'ARRÊT RENDU LE 3 OCTOBRE 2018, QUE s'agissant de la demande en suspension de la clause résolutoire du bail, le commandement comprenait une injonction visant la clause résolutoire de payer les loyers et charges et il n'était pas contesté que l'arriéré locatif avait été réglé dans le délai imparti de sorte que restaient inexécutées, au terme de ce délai, les obligations de retrait de l'enseigne et de production des attestations d'assurance 2015 et 2016, obligations de faire pour l'accomplissement desquelles il était admis que l'article L. 145-41 était applicable en ce qu'il prévoyait la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais ; que la cour confirmerait donc l'ordonnance déférée en ce qu'elle avait suspendu les effets de la clause résolutoire dans le délai accordé qui était raisonnable et compatible avec les obligations de faire sollicitées ; qu'il convenait par ailleurs de constater que les obligations avaient été réalisées dès le 11 avril 2017 par l'envoi des attestations d'assurance relatives aux années 2015 et 2016 et par le retrait du panneau litigieux, retrait constaté par huissier ; qu'en conséquence, il y avait lieu de constater que la clause résolutoire mise en oeuvre par le commandement du 16 septembre 2016 était réputée n'avoir jamais joué, sans que cela puisse être considérée comme une demande nouvelle, mais s'agissant d'un moyen nouveau lié à l'évolution du litige (arrêt rendu le 3 octobre 2018, pp. 5 et 6) ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE la société Safine produisait le bail liant les parties pour des locaux à usage commercial ; que le contrat liant les parties stipulait expressément que le bail serait résilié de plein droit, un mois après commandement demeuré infructueux, en cas de non-paiement d'un seul terme de loyer, y compris de l'indexation, de l'indemnité d'occupation et d'une manière générale de toute somme d'argent due au titre du présent bail ou en cas d'inobservation de l'une quelconque des clauses du contrat : que le 16 septembre 2016, il avait été fait commandement à la société Colombine de retirer l'enseigne apposée sur le grillage et de fournir au bailleur une attestation d'assurance des locaux loués au titre des années 2015 et 2016 dans un délai d'un mois à compter de la date du commandement : qu'il avait été spécifiquement précisé dans le commandement que la partie requérante entendait se prévaloir de la clause résolutoire intégralement rappelée ; que par ailleurs, il était expressément spécifié qu'il était fait commandement de mettre fin aux violations des conditions du bail au regard des articles 3 et 4, s'agissant du droit d'enseigne qui devait être délimité en accord avec le bailleur ainsi que de l'obligation d'assurer les locaux et d'en justifier dans le mois de l'entrée en jouissance ; qu'il était également indiqué qu'une enseigne avait été apposée et que le preneur n'avait jamais justifié de l'assurance des locaux loués ; que la société Colombine contestait avoir elle-même apposé l'enseigne et soutenait justifier, à ce jour, de la souscription d'un contrat d'assurance ; que cependant, il devait être relevé que celle-ci, dans la mesure où elle contestait l'obligation de retirer l'enseigne, n'avait pas estimé utile de former opposition au commandement ; que surtout, les discussions actuelles sur la force probante des documents produits quant à la réalité de la souscription d'une assurance pour les années 2015 et 2016 démontraient que la défenderesse n'avait pas fourni au bailleur une attestation d'assurance des locaux loués pour cette période dans le mois suivant le commandement ; que dès lors, la clause résolutoire contractuelle avait produit ses effets ; qu'ainsi le juge des référés ne pouvait que constater la résiliation du bail à la date du 17 octobre 2016 ; qu'en cet état, la société Colombine était occupante sans droit des locaux appartenant à la société Sagine depuis la résiliation du bail ; qu'une telle occupation caractérisait un trouble manifestement illicite que le juge des référés devait faire cesser en ordonnant l'expulsion requise mais sans qu'il y ait lieu d'ordonner une astreinte ; que l'obligation de la société Colombine de payer une indemnité d'occupation depuis la date de résiliation du bail n'était pas sérieusement contestable ; qu'une provision mensuelle pouvait donc être allouée à la société Safine au titre de l'indemnité d'occupation au-delà de la date de résiliation équivalente au montant du loyer et des provisions sur charges soit la somme de 410 euros ; que cependant la société Colombine dont la bonne foi était présumée invoquait des faits et apportait des justifications à ce jour qui conduisaient à lui octroyer un délai afin qu'elle justifie tant d'une attestation d'assurance que de la dépose de l'enseigne litigieuse, et à suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire aux conditions qui seraient précisées au dispositif de la présente décision (ordonnance, pp. 3 et 4) ;
ALORS QUE lorsque deux décisions, dont aucune n'est susceptible d'un recours ordinaire, sont inconciliables, elles peuvent être frappées d'un pourvoi, la Cour de cassation, si la contrariété est constatée, annulant l'une des décisions ou, s'il y a lieu, des deux ; que l'arrêt rendu le 26 septembre 2018 a dit que la société Colombine, preneuse, était occupante sans droit ni titre et ordonné son expulsion des locaux commerciaux qu'elle louait ; que pour sa part, l'arrêt rendu le 3 octobre 2018 a jugé que la clause résolutoire était réputée n'avoir jamais joué ; que par leur rapprochement, ces deux décisions, dont aucune n'est susceptible d'un recours ordinaire, aboutissent à un déni de justice et sont donc inconciliables, en ce qu'il en résulte, tout à la fois, que la société Colombine doit quitter les lieux, comme occupante sans droit ni titre, et qu'elle peut valablement s'y maintenir en qualité de preneur ; que seul l'arrêt rendu le 3 octobre 2018, permettant le maintien de cette société dans les lieux, a statué en conformité à la règle de droit positif selon laquelle la suspension des effets d'une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement reproché au preneur, en ce compris le manquement à une obligation de faire ; qu'il y a lieu d'annuler, en application de l'article 618 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 26 septembre 2018.
SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
Le moyen reproche à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué rendu le 26 septembre 2018 D'AVOIR constaté la résiliation du bail liant les parties, avec effet au 17 octobre 2016, D'AVOIR dit que la société Colombine, preneur, était à compter de cette date occupante sans droit ni titre, D'AVOIR ordonné l'expulsion de la société Colombine des locaux commerciaux loués, situés [...] ), le cas échéant avec le concours de la force publique, D'AVOIR dit n'y avoir lieu d'assortir cette obligation de quitter les lieux d'une astreinte, D'AVOIR fixé l'indemnité d'occupation provisionnelle due à compter du 17 octobre 2016 au montant des loyers et charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail et D'AVOIR rejeté les demandes reconventionnelles présentées par la société Colombine ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la mise en oeuvre de la clause résolutoire du bail, la cour relevait que la société Safine avait fait signifier le 16 septembre 2016 à la société Colombine un commandement visant la clause résolutoire du bail commercial du 31 janvier 2015, lui faisant obligation dans un délai d'un mois de payer un arriéré locatif de 738,96 euros, de retirer l'enseigne apposée sur le grillage et de fournir au bailleur une attestation d'assurance des locaux loués au titre des années 2015 et 2016, ceci pour se conformer aux articles 3 et 4 du bail ; qu'elle notait que les obligations visées par le commandement étaient énoncées clairement et sans ambiguïté ; qu'il était constant que la société Colombine n'avait pas satisfait à son obligation de retrait de l'enseigne et de transmission des attestations d'assurance dans le délai prescrit expirant le 16 octobre 2016 ; que la cour observait que la société Colombine ne rapportait pas la preuve d'une mise en oeuvre de mauvaise foi de la clause résolutoire, preuve qui ne saurait résulter de la présence de l'enseigne litigieuse lors de l'entrée dans les lieux ou de la simple allégation d'un accord tacite de la bailleresse pour le maintien de cette enseigne apposée sur la clôture grillagée située à gauche de la porte d'entrée du commerce ou du dessein prétendu d'un proche de la bailleresse de se réapproprier le fonds de commerce ; qu'elle remarquait que la preuve d'une mise en oeuvre abusive de la résiliation de plein droit ne saurait davantage s'évincer de l'existence d'un contrat d'assurance régulier à la date de délivrance du commandement, contrat dont il n'était pas discuté qu'il n'avait pas été porté à la connaissance de la bailleresse, pas plus que les attestations d'assurance 2015 et 2016 demandées, dans le délai d'un mois imparti ; qu'en conséquence, la cour confirmerait l'ordonnance déférée qui, conformément à l'article L. 145-41 du code de commerce, avait constaté la résiliation de plein droit du bail à la date du 17 octobre 2016, dit que la société Colombine était à cette date occupante sans droit ni titre, ordonné son expulsion sans assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte mais avec, le cas échéant, l'assistance de la force publique, fixé l'indemnité d'occupation provisionnelle due à compter du 17 octobre 2016 au montant des loyers et charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail ; que la cour rejetterait d'une part la demande de la société Safine en fixation de l'indemnité d'occupation provisionnelle à la somme de 800 euros charges en sus, d'autre part -et en l'absence de décompte sur la base de l'indemnité d'occupation du montant des loyer et charges telle que fixée par le premier juge-, la demande en paiement des éventuels arriérés pour la période de novembre 2016 à juin 2018 ; que, sur la suspension de la clause résolutoire du bail, l'article L. 145-41 du code de commerce dans sa version applicable au bail énonçait : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge » ; que la cour remarquait que le commandement comprenait une injonction visant la clause résolutoire de payer les loyers et charges et qu'il n'était pas contesté que l'arriéré locatif avait été réglé dans le délai imparti de sorte que restaient inexécutées au terme de ce délai les obligations de retrait de l'enseigne et de production des attestations d'assurance 2015 et 2016, qui s'analysaient comme des obligations de faire pour l'accomplissement desquelles 1'article L. 145-41 précité ne prévoyait pas la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais ; que la cour infirmerait donc l'ordonnance déférée en ce qu'elle avait suspendu les effets de la clause résolutoire et rejetterait la demande de la société Colombine tendant à voir dire que la clause résolutoire était réputée n'avoir jamais joué ; que sur les demandes reconventionnelles présentées par la société Colombine, la cour, à la suite du premier juge, noterait qu'à la date de la demande, le bail était résilié par l'effet de la mise en oeuvre régulière de la clause résolutoire de sorte que n'étaient pas fondées les demandes de la preneuse tendant, en exécution du bail, à effectuer sous peine d'astreinte les travaux de mise en conformité de l'installation électrique, à être autorisée à apposer un panneau publicitaire, à produire sous astreinte la copie de la taxe foncière 2015 et 2016, les factures d'eau d'avril 2015 au 19 avril 2017, le relevé des compteurs d'eau et d'électricité et l'état des lieux d'entrée en date du 1er mars 2015, le justificatif des frais de gestion, le prévisionnel des travaux à réaliser dans les 3 années, assorti du budget prévisionnel, la répartition des charges au sein de l'ensemble immobilier du [...] et l'état récapitulatif des charges 2015 ; que la cour confirmerait sur ce point l'ordonnance déférée (arrêt rendu le 26 septembre 2018, pp. 5 à 7) ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE la société Safine produisait le bail liant les parties pour des locaux à usage commercial ; que le contrat liant les parties stipulait expressément que le bail serait résilié de plein droit, un mois après commandement demeuré infructueux, en cas de non-paiement d'un seul terme de loyer, y compris de l'indexation, de l'indemnité d'occupation et d'une manière générale de toute somme d'argent due au titre du présent bail ou en cas d'inobservation de l'une quelconque des clauses du contrat : que le 16 septembre 2016, il avait été fait commandement à la société Colombine de retirer l'enseigne apposée sur le grillage et de fournir au bailleur une attestation d'assurance des locaux loués au titre des années 2015 et 2016 dans un délai d'un mois à compter de la date du commandement : qu'il avait été spécifiquement précisé dans le commandement que la partie requérante entendait se prévaloir de la clause résolutoire intégralement rappelée ; que par ailleurs, il était expressément spécifié qu'il était fait commandement de mettre fin aux violations des conditions du bail au regard des articles 3 et 4, s'agissant du droit d'enseigne qui devait être délimité en accord avec le bailleur ainsi que de l'obligation d'assurer les locaux et d'en justifier dans le mois de l'entrée en jouissance ; qu'il était également indiqué qu'une enseigne avait été apposée et que le preneur n'avait jamais justifié de l'assurance des locaux loués ; que la société Colombine contestait avoir elle-même apposé l'enseigne et soutenait justifier, à ce jour, de la souscription d'un contrat d'assurance ; que cependant, il devait être relevé que celle-ci, dans la mesure où elle contestait l'obligation de retirer l'enseigne, n'avait pas estimé utile de former opposition au commandement ; que surtout, les discussions actuelles sur la force probante des documents produits quant à la réalité de la souscription d'une assurance pour les années 2015 et 2016 démontraient que la défenderesse n'avait pas fourni au bailleur une attestation d'assurance des locaux loués pour cette période dans le mois suivant le commandement ; que dès lors, la clause résolutoire contractuelle avait produit ses effets ; qu'ainsi le juge des référés ne pouvait que constater la résiliation du bail à la date du 17 octobre 2016 ; qu'en cet état, la société Colombine était occupante sans droit des locaux appartenant à la société Sagine depuis la résiliation du bail ; qu'une telle occupation caractérisait un trouble manifestement illicite que le juge des référés devait faire cesser en ordonnant l'expulsion requise mais sans qu'il y ait lieu d'ordonner une astreinte ; que l'obligation de la société Colombine de payer une indemnité d'occupation depuis la date de résiliation du bail n'était pas sérieusement contestable ; qu'une provision mensuelle pouvait donc être allouée à la société Safine au titre de l'indemnité d'occupation au-delà de la date de résiliation équivalente au montant du loyer et des provisions sur charges soit la somme de 410 euros (ordonnance, pp. 3 et 4) ;
ALORS QUE le juge, saisi d'une demande de délai par le preneur en vue de remédier aux manquements invoqués au soutien d'un commandement délivré par le bailleur et visant la clause résolutoire, peut, par l'octroi de délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, peu important que le manquement du preneur invoqué par le bailleur ait porté sur une obligation de payer ou sur une obligation de faire ; qu'en retenant au contraire, pour dire que la société Colombine, preneuse, était occupante sans droit ni titre et prononcer son expulsion, et après avoir constaté que les seules obligations qui n'avaient pas été exécutées par cette dernière après l'expiration du délai imparti par le commandement délivré par la société Safine, bailleresse, étaient celles de retrait de l'enseigne et de production des attestations d'assurance pour les années 2015 et 2016, que la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais ne pouvaient être décidés par le juge lorsque le manquement invoqué par le bailleur portait sur une obligation de faire du preneur, la cour d'appel a violé, par fausse interprétation, l'article L. 145-41 du code de commerce.