LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant retenu qu'une nouvelle offre de prêt avait été adressée à M. François X...le 3 mai 2007 et qu'à la date de signature de l'acte authentique du 20 juin 2007 les fonds nécessaires à l'acquisition étaient en possession du notaire, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs qu'à la date de la délivrance de la sommation, le 8 juin 2007, l'offre de prêt n'était pas venue à expiration et que la promesse de vente n'était pas caduque ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant retenu que la convention fixait au 15 décembre 2006 la signature de l'acte authentique avec faculté de prorogation de quinze jours après la réception par le notaire de la dernière des pièces nécessaires à la passation de l'acte, qu'en l'absence de la venderesse à cette date, une sommation d'avoir à comparaître le 20 juin 2007 avait été délivrée par huissier à Mme Y..., que seul cet acte constituait une mise en demeure enjoignant une partie d'accomplir l'acte auquel elle s'était obligée et que l'assignation en vente forcée avait été délivrée le 24 juillet 2007, soit dans le délai de trois mois prévu à l'acte, la cour d'appel a pu en déduire qu'aucune forclusion n'était encourue ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le troisième moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant relevé que la convention prévoyait une clause pénale aux termes de laquelle " Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de quatorze mille euros à titre de clause pénale conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil indépendamment de tous dommages-intérêts " et retenu que cette clause correspondait à l'indemnité forfaitaire mise à la charge de la partie responsable de la rupture du contrat, les parties conservant la faculté de demander la réparation du préjudice réellement subi, la cour d'appel, qui a retenu que Mme Y...n'avait pas exécuté les obligations mises à sa charge par la convention, a légalement justifié sa décision ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne Mme Y...aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y...à payer à M. X...la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme Y...; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six septembre deux mille onze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour Mme Y.... 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Mademoiselle Aliette Y...à régulariser la vente intervenue le 25 septembre 2006 ; 
AUX MOTIFS QU'il résulte des mentions portées sur la nouvelle offre de prêt adressée à Monsieur François X...le 3 mai 2007 que l'emprunteur devait faire parvenir au prêteur son acceptation avant le 11 juin 2007 ; que dès lors, à la date de délivrance de la sommation le 8 juin 2007, l'offre de prêt n'était pas venue à expiration et la promesse de vente n'était nullement caduque ; 
ALORS QU'il résulte des propres constatations de l'arrêt d'abord que la sommation du 8 juin 2007 mettait en demeure Mademoiselle Aliette Y...d'avoir à régulariser la vente le 20 juin 2007, et ensuite que l'offre de prêt venait à expiration le 11 juin 2007, si bien que la Cour d'Appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations caractérisant la caducité du compromis de vente au jour fixé par Monsieur X...pour la régularisation de la vente par acte authentique, violant l'article 1134 du Code Civil. 
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Mademoiselle Aliette Y...à régulariser la vente intervenue le 25 septembre 2006 ; 
AUX MOTIFS QUE la clause suivante était insérée dans la promesse de vente en date du 25 septembre 2006 : « Si le vendeur se refusait à passer l'acte dans les délais impartis malgré sommation à lui faite, l'acquéreur pourrait l'y contraindre par voie judiciaire, mais il devra faire connaître ses intentions et engager à cet effet la procédure dans les trois mois à compter de la sommation à peine de forclusion » ; que le vendeur fait valoir que la sommation à comparaître avait été faite par le notaire, Maître Z... dans son courrier simple du 23 novembre 2006 et dans son courrier recommandé du 6 décembre 2006 ; mais que ces courriers, par leurs termes courtois, ne constituent nullement une mise en demeure ou une interpellation suffisante comme pouvant correspondre à une sommation qui prend habituellement la forme d'un acte d'huissier enjoignant une partie contractante d'accomplir l'acte auquel elle s'est obligée ; qu'en effet, le courrier du 6 décembre 2006, malgré sa forme recommandée consiste seulement à proposer un rendez-vous de signature le 15 décembre à 15 h en ajoutant la formule de politesse suivante : « Je vous remercie de bien vouloir me contacter avant le 11 décembre prochain afin de me faire savoir si ces jour et heure vous conviennent. Dans l'attente, je vous prie d'agréer () » ; que seule la sommation du 8 juin 2007 délivrée à la demande de Monsieur François X...au vendeur par voie d'huissier d'avoir à comparaître le 20 juin 2007 à l'effet de régulariser la promesse de vente, « déclarant que faute de satisfaire à la sommation, il sera dressé procès-verbal de carence par le notaire avec toutes conséquences que de droit », doit être considérée selon la commune intention des parties, comme l'acte à compter duquel doit être engagée la procédure par l'acquéreur pour contraindre le vendeur à l'exécution forcée de la vente ; que les termes de la clause litigieuse dépourvus d'ambiguïté, ont été dénaturés par les premiers juges ; 
ET AUX MOTIFS QUE c'est par une mauvaise appréciation des faits de l'espèce que les premiers juges ont dit que la procédure tendant à l'exécution forcée devait être engagée au 15 mars 2007, en se fondant sur le refus opposé par le vendeur le 28 novembre 2006 ; que l'appelant soutient à juste titre que l'assignation du 24 juillet 2007 a bien été délivrée avant l'expiration du délai de trois mois à compter de la sommation du 8 juin 2007, tel que prévu dans la convention et que les premiers juges ont rajouté des conditions qui ne figuraient pas dans la promesse ; que la promesse de vente prévoyant une faculté de prorogation conventionnelle de la date limite de validité de la convention, les premiers juges ne pouvaient affirmer « qu'aucune disposition du compromis n'étant alors susceptible de permettre le report de la date limite et subséquemment, la délivrance d'une sommation postérieurement au 15 décembre 2006 », alors que le contrat est la loi des parties ; 
ALORS QUE, D'UNE PART, en jugeant qu'en l'état du refus exprès le 28 novembre 2006 opposé par Mademoiselle Y...à la régularisation de la vente en réponse aux courriers du notaire pour signature de l'acte authentique, la lettre recommandée de Maître Z... du 6 décembre 2006 pour convocation en son étude le 15 décembre 2006 n'aurait pas valu « sommation » de régulariser la vente, qui aurait supposé mise en demeure par exploit d'huissier, la Cour d'Appel a ajouté aux termes de la convention des parties et du compromis de vente du 25 septembre 2006, violant l'article 1134 du Code Civil ; 
ALORS, D'AUTRE PART, QUE la « faculté de prorogation conventionnelle de la date limite de validité de la convention » concernait exclusivement l'absence de réception par le notaire de « toutes les pièces administratives nécessaires à la passation de l'acte de vente » et de « le ou les éventuels dossiers de prêt », ce qui ne concernait pas le refus exprès d'une partie de régulariser l'acte ; qu'ainsi en jugeant, sur le fondement de cette prétendue faculté de prolongation du délai de validité du compromis de vente, que Monsieur X...aurait pu prolonger à sa discrétion et donc de manière purement potestative le délai pour faire sommation, au mépris de l'obligation d'engager une procédure d'exécution forcée de la vente dans les trois mois à peine de forclusion, la Cour d'Appel a violé le contenu clair et précis du contrat et l'article 1134 du Code Civil. 
TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Mademoiselle Aliette Y...à verser à Monsieur François X...la somme de 14 000 euros au titre de la clause pénale ; 
AUX MOTIFS QUE la promesse prévoit au titre de la clause pénale : « Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étaient remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 14. 000  à titre de clause pénale conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du Code Civil, indépendamment de tous dommages-intérêts » ; que la clause pénale correspond à l'indemnité forfaitaire mise à la charge de la partie responsable de la rupture du contrat, les parties conservant la faculté de demander la réparation du préjudice effectivement subi ; 
ALORS QUE dès lors que, selon ses propres constatations, la clause pénale insérée au compromis de vente avait un caractère compensatoire, en ce qu'elle visait à indemniser l'inexécution de l'obligation à régulariser la vente, la Cour d'Appel ne pouvait lui conférer un caractère moratoire, pour l'indemnisation du simple retard dans l'exécution de cette obligation, qui, selon les termes du compromis de vente, pouvait donner lieu à dommages et intérêts ; qu'ainsi l'arrêt attaqué est privé de toute base légale au regard des articles 1134 et 1229 du Code Civil.