LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon les arrêts attaqués (Bastia, 6 avril 2016 et 28 septembre 2016), que plusieurs propriétaires de lots acquis en l'état futur d'achèvement, dans un immeuble soumis au statut de la copropriété (les consorts X...), ont assigné la société Postillon Ouaknine Domenge Pujol Thuret Alpini Bucceri Caflers Sauvage, aux droits de laquelle se trouve la société Domenge Pujol Thuret Alpini Bucceri Caflers Sauvage (la société Domenge), notaire qui avait reçu les actes de vente, en condamnation à leur remettre, sous astreinte, des justificatifs du paiement des factures des différents intervenants à la construction, à leur verser les fonds destinés à l'achèvement des parties communes et, à titre subsidiaire, à les mettre sous séquestre ; que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble la Palmeraie est intervenu volontairement à l'instance ;
Sur la recevabilité du pourvoi, en ce qu'il est dirigé contre M. et Mme V..., M. et Mme L... et M. et Mme J... :
Attendu que, l'arrêt n'ayant pas ordonné de mise sous séquestre au profit M. et Mme V..., M. et Mme L... et M. et Mme J..., le pourvoi est irrecevable en ce qu'il est dirigé contre ces personnes ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Domenge fait grief à l'arrêt de la condamner à remettre au syndicat des copropriétaires les justificatifs du paiement des factures ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant exactement retenu que les copropriétaires n'établissaient pas leur intérêt à présenter une telle demande en présence du syndicat des copropriétaires qui la formulait en se fondant sur les dispositions des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel, qui n'a pas modifié l'objet du litige, a pu retenir que le syndicat des copropriétaires avait intérêt à obtenir ces documents ;
Attendu, d'autre part, que, la société Domenge n'ayant pas soutenu dans ses conclusions d'appel que l'action intentée par les copropriétaires ne pouvait être régularisée, faute pour le syndicat des copropriétaires d'être intervenu à l'instance avant l'expiration du délai de prescription, le moyen manque en fait ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, pris en ses deux premières branches, ci-après annexé :
Attendu que la société Domenge fait grief à l'arrêt d'ordonner la mise sous séquestre d'une somme correspondant au coût des travaux des parties communes ;
Mais attendu que, la société Domenge n'ayant pas invoqué la prescription de l'action des copropriétaires mais seulement celle de l'action du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel n'avait pas à procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le deuxième moyen, pris en sa quatrième branche :
Vu l'article 16 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires, l'arrêt retient qu'une ordonnance rendue en référé le 5 mai 2009 a condamné la société Domenge à produire les justificatifs de paiement des factures et de la consignation des fonds, de sorte que la prescription n'est pas acquise ;
Qu'en statuant ainsi, sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations sur le moyen, relevé d'office, tiré de l'effet interruptif de prescription de cette ordonnance, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la troisième branche du deuxième moyen et sur le troisième moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'ils rejettent la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires et condamne la société Domenge Pujol Thuret Alpini Bucceri Caflers Sauvage à remettre au syndicat des copropriétaires de la résidence la Palmeraie les justificatifs du paiement des factures des différents intervenants au chantier, factures préalablement visées et validées par l'architecte en charge du chantier, sous astreinte provisoire de cinq cents euros par jour de retard, dans les quinze jours de la signification de l'arrêt, les arrêts rendus les 6 avril 2016 et 28 septembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bastia, autrement composée ;
Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de les arrêts partiellement cassés ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mars deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Domenge, Pujol, Thuret, Alpini, Bucceri, Caflers, Sauvage
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR infirmé le jugement en ce qu'il avait constaté le défaut de pouvoir tant des copropriétaires individuels que du syndic de la résidence à représenter le syndicat des copropriétaires et statuant à nouveau et d'AVOIR condamné la SCP Postillon Ouaknine Domenge Pujol Thuret Alpini Caflers &amp; Sauvage à remettre au syndicat des copropriétaires de la résidence La Palmeraie les justificatifs attestant du paiement des factures des différents intervenants au chantier, factures préalablement visées et validées par l'architecte en charge, sous astreinte provisoire de 500 € dans les quinze jours de la signification de l'arrêt ;
AUX MOTIFS QUE suivant l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice tant en demandant qu'en défendant même contre certains copropriétaires ; il peut agir conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ; que tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la copropriété ou la jouissance de son lot à charge d'en informer le syndic ; qu'en l'espèce, les copropriétaires ont agi seuls contre le notaire pour obtenir d'abord sa condamnation à leur remettre des pièces puis sa condamnation au paiement d'une somme de 346 490,43 euros ou sa condamnation à payer à chacun d'entre eux une somme égale à 10 % du prix de vente de leur lot et subsidiairement la mise sous séquestre de sommes ; que le syndicat des copropriétaires, qui n'était pas partie au jugement de première instance, est intervenu en cause d'appel et, en l'état des écritures, il soutient l'action des copropriétaires et forme des demandes subsidiaires en son nom ; que de plus, si les copropriétaires pris individuellement revendiquent agir sur la base du "nantissement à leur profit de sommes destinées à garantir la réalisation de l'ensemble des éléments d'équipements communs", en l'état ils justifient seulement d'un séquestre pour réclamer le paiement de sommes en se fondant sur la faute du notaire ; que le syndicat des copropriétaires, quant à lui, ne peut pas agir en se fondant sur ces actes de vente, auquel il est étranger ; que cependant, il a été autorisé à agir contre les constructeurs et leurs assureurs suivant procès-verbal d'assemblée générale du 11 août 2015 puis à agir contre le notaire, suivant procès-verbal d'assemblée générale du 30 juillet 2011, ce qui justifie son intervention volontaire à la procédure le 28 juin 2013, malgré une assignation du 21 novembre 2011 ; que si les copropriétaires ne justifient pas agir "dans l'intérêt de l'immeuble" mais seulement pour obtenir le paiement de sommes destinées à leur revenir, tel n'est pas le syndicat des copropriétaires, en vertu des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 ; que l'irrégularité issue du défaut de capacité à agir des copropriétaires seuls en raison de l'absence du syndicat des copropriétaires, constituait une irrégularité de fond qui pouvait être couverte si la cause avait disparu au moment on le juge statuait ; que tel était le cas en l'espèce, de sorte que le tribunal ne pouvait statuer comme il l'a fait et prononcer la nullité de l'assignation ; que le jugement sera donc infirmé en ce qu'il constate le défaut de pouvoir tant des copropriétaires individuels que du syndic de la résidence à représenter le syndicat des copropriétaires et prononcé la nullité de l'assignation ;
1°) ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel, les copropriétaires demandaient à la cour de « condamner la SCP [notariale] à remettre aux copropriétaires appelants les justificatifs attestant du paiement des factures des différents intervenants au chantier » (dispositif, p. 15) ; qu'en condamnant « la SCP [notariale] à remettre au syndicat des copropriétaires de la résidence La Palmeraie les justificatifs attestant du paiement des factures des différents intervenants au chantier » (arrêt, dispositif, p. 20), la cour d'appel a dénaturé les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du demandeur ne peut être couverte par l'intervention de la personne ayant cette qualité que si celle-ci intervient avant l'expiration du délai de prescription ; que la SCP Domenge faisait valoir dans ses conclusions que l'intervention du syndicat des copropriétaires, par conclusions du 28 juin 2013, était intervenue après l'expiration du délai de prescription de l'action tendant à obtenir l'exécution du séquestre, le 20 juin 2013 (conclusions du 28 septembre 2015, page 13, al. 5, 6 et 7) ; qu'en jugeant que l'irrégularité tirée de l'absence de qualité à agir des copropriétaires avait été couverte par l'intervention du syndicat des copropriétaires sans répondre au moyen susvisé, la cour d'appel a méconnu l'article 455 du code de procédure civile.
DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription, d'AVOIR condamné la SCP Postillon Ouaknine Domenge Pujol Thuret Alpini Caflers &amp; Sauvage à remettre au syndicat des copropriétaires de la résidence La Palmeraie les justificatifs attestant du paiement des factures des différents intervenants au chantier, factures préalablement visées et validées par l'architecte en charge, sous astreinte provisoire de 500 € dans les quinze jours de la signification de l'arrêt et d'AVOIR ordonné la mise sous séquestre entre les mains de la CARPA d'Ajaccio par la SCP Postillon Ouaknine Domenge Pujol Thuret Alpini Caflers &amp; Sauvage, sous astreinte de 500 € par jour de retard dans les 15 jours de la signification d'une somme de 328 740,43 €, avec intérêts au taux légal, décomposée ainsi : - 16 200 € au profit de M. A... B... ; - 11 205 € au profit de Mme X... ; - 12 223,70 € au profit des époux Y... ; -20 600 € au profit des époux YY... ; - 12 300,10 € au profit de M. XX... ; - 18 080,50 € au profit de la SCI Marie-Claire ; - 21 348,10 € au profit de la SCI Les Bruyères ; - 11 281,22 € au profit des époux U... ; - 25 611,40 € au profit des époux T... ; - 17 649,70 € au profit des époux A... ; - 19 818,40 € au profit de la SCI Beau Rivage ; - 10 291 € au profit des époux Q... ;- 22 900 € au profit des époux P... ; -33 184,91 € au profit des époux N... ; - 8 336,20 € au profit de Mme FF... ; - 9 438,70 € au profit des époux GG... ; - 18 049,70 € au profit des époux HH... I... ; -9 756,80 € au profit des époux F... ; - 10 976,30 € au profit de M. E... ; -9 888,70 € au profit de M. C... et de Mme D... ; - 9 600 € au profit de Mme BB... ;
AUX MOTIFS QUE les copropriétaires agissent contre le notaire en vertu des actes de ventes qu'ils ont signés avec lui par lesquels il s'oblige en qualité de séquestre ; que depuis l'entrée en vigueur de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; que les actes de vente s'échelonnent d'octobre 2002 à novembre 2006, la réception avec réserves a eu lieu suivant procès-verbal des 20 et 21 décembre 2007 ; que par ordonnance de référé du 5 mai 2009, la SCP Postillon Ouaknine Domenge Pujol Thuret Alpini Bucceri Caflers &amp; Sauvage a déjà été condamnée à produire les justificatifs des paiements des factures et de la consignation des fonds de sorte que la prescription qu'elle revendique n'est pas acquise ;
1°) ALORS QUE seul le syndicat a qualité pour agir dans l'intérêt collectif des copropriétaires ; qu'en ordonnant le séquestre des sommes correspondant au montant des travaux de reprise des parties communes au profit de chacun des copropriétaires, à hauteur de leur quote-part, quand seul le syndicat, habilité à défendre l'intérêt collectif des copropriétaires, était recevable à exercer et bénéficier d'une telle action visant à préserver l'intérêt collectif, la cour d'appel a violé les articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; qu'en rejetant la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action intentée par les copropriétaires sans préciser ni le point de départ de la prescription ni la date à laquelle le délai aurait été interrompu, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2224 et 2241 du code civil ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge ne peut fonder sa décision sur des faits qui ne sont pas dans le débat ; qu'en se fondant, pour écarter la fin de non-recevoir tirée de la prescription, sur l'existence d'une « ordonnance de référé du 5 mai 2009 [par laquelle] la SCP Postillon [
] a[aurait] déjà été condamnée à produire les justificatifs de paiement des factures et de la consignation des fonds » (arrêt page 16, al. 4), quand ce fait n'était pas dans les débats, la cour d'appel a violé l'article 7 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge doit respecter et faire respecter le principe de la contradiction et ne peut soulever d'office un moyen de droit sans appeler les observations des parties ; qu'en se fondant, pour écarter la fin de non-recevoir tirée de la prescription, sur l'effet interruptif d'une éventuelle procédure de référé précédemment intentée, sans inviter les parties à formuler leurs observations sur ce moyen qu'elle relevait d'office, la cour d'appel a méconnu l'article 16 du code de procédure civile.
TROISIÈME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR condamné la SCP Postillon Ouaknine Domenge Pujol Thuret Alpini Caflers &amp; Sauvage à remettre au syndicat des copropriétaires de la résidence La Palmeraie les justificatifs attestant du paiement des factures des différents intervenants au chantier, factures préalablement visées et validées par l'architecte en charge, sous astreinte provisoire de 500 € dans les quinze jours de la signification de l'arrêt ;
AUX MOTIFS QU'aux termes des articles 1956 et 1960 du code civil, le séquestre conventionnel est le dépôt fait par une ou plusieurs personnes, d'une chose contentieuse, entre les mains d'un tiers qui s'oblige à la rendre, après la contestation terminée, à la personne qui sera jugée devoir l'obtenir ; le dépositaire chargé du séquestre ne peut être déchargé avant la contestation terminée, que du consentement de toutes les parties intéressées, ou pour une cause jugée légitime ; que les copropriétaires agissent contre le notaire en vertu des actes des ventes qu'ils ont signés avec lui par lesquels, il s'oblige à conserver en séquestre 10 % du prix de la vente pour garantir la réalisation de l'ensemble des éléments d'équipements communs, conserver en séquestre 30 % du prix de la vente pour garantir la livraison des locaux, conserver en séquestre 60% du prix affecté au règlement des factures des entreprises sans le concours de la S.C.I. La Palmeraie et des frais des gestion de 2% ; qu'il en résulte que les développements des parties relatifs au nantissement et au gage ne sont pas pertinents ; qu'en conséquence de cette obligation, la SCP Postillon Ouaknine Domenge Pujol Thuret Alpini Bucceri Caflers &amp; Sauvage, qui dispose d'un recours contre son comptable et commettant, ne peut revendiquer son appel en cause ; qu'elle ne peut pas non plus revendiquer la mise en cause de S.C.I. La Palmeraie, qu'elle a accepté de substituer, moyennant rémunération, pour le paiement des factures ; que les propriétaires, individuellement pris, peuvent agir à son encontre, se fondant sur leurs actes de vente ; que le notaire désigné comme séquestre dans les conditions rappelées, pouvait libérer les sommes au fur et à mesure de l'exécution des travaux, qui ont fait l'objet d'un procès-verbal de réception avec réserves et qui ont été livrés, après la levée des réserves relatives aux parties privatives, ainsi qu'en attestent certains propriétaires pour leurs lots ;
que cependant, l'existence de défaut de finition des équipements communs résultait effectivement du procès-verbal de réception et l'expertise du 25 octobre 2012, a mis en évidence que les désordres sont constitués de non façons, de malfaçons, de non conformités contractuelles et aux règles de l'art ; que les appelants ne peuvent pas prétendre au paiement de la somme globale de 346 490,43 euros avec intérêts au taux légal a compter de la réception des travaux, correspondant aux 10 % séquestrés en vue de la réalisation des parties communes soit le 21 décembre 2007, à défaut d'établir que l'ensemble des parties communes n'a pas été réalisé et puisque chacun agit en vertu de son acte de vente et du contrat de séquestre ; copropriétaires et le syndicat des copropriétaires réclament la remise des justificatifs attestant du paiement des factures des différents intervenants au chantier, factures préalablement visées et validées par l'architecte en charge du chantier, demande à laquelle la SCP de notaires s'oppose faisant valoir qu'elle n'en dispose pas ; que considérant qu'elle substituait la S.C.I. La Palmeraie pour le paiement des factures et le délai de conservation des factures, considérant également qu'elle engageait sa responsabilité professionnelle à ce titre, cette explication n'est pas recevable ; que les copropriétaires n'établissent pas leur intérêt à formuler une telle demande en présence du syndicat des copropriétaires qui la formule, en se fondant les dispositions des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 ; que celui-ci a intérêt à obtenir cette production, il sera fait droit à la demande, sous astreinte considérant la réticence avérée du notaire ; que les appelants peuvent réclamer la mise sous séquestre d'une somme correspondant au coût des travaux des parties communes ; que si la responsabilité du notaire se limite, en l'état actuel, à celle de séquestre des 10 % du prix de vente de chaque lot pour la réalisation de l'ensemble des équipements communs, elle est étrangère la celle du constructeur et à la décision du juge de l'exécution du 17 septembre 2009 ; que cependant, il est établi par les constats d'huissier et l'expertise que les travaux destinés à la réalisation de l'ensemble des éléments d'équipements communs, n'ont pas été achevés, à l'inverse du constat sollicité par la SCP Postillon Ouaknine Domenge Pujol Thuret Alpini Bucceri Caflers &amp; Sauvage. En effet, les pièces qu'elle fournit à ce titre sont insuffisantes pour établir qu'elle s'est libérée des sommes conformément à la mission qui lui avait été donnée ; qu'elle sera déboutée de cette demande et de celle tendant à dire ses productions suffisantes ; qu'en tout état de cause, les extraits de comptes séquestrés, qu'elle produit, sont nuls alors que l'expertise établit que des travaux, notamment sur les parties communes et les équipements communs n'ont pas été réalisés et alors même que la SCP indique qu'elle ne pouvait se dessaisir des sommes tant que la responsabilité du promoteur ne serait pas tranchée ; que les lors que la contestation n'est pas terminée, le séquestre ne pouvait être déchargé, sauf consentement de toutes les parties intéressées qui n'existe pas, sauf cause jugée légitime, dont il n'est pas fait état ; que la remise des documents et la mise sous séquestre seront ordonnées sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard dans les 15 jours suivant la signification de l'arrêt, eu égard aux circonstances de l'espèce ; que la réticence de l'intimée est manifestée par la production d'un compte séquestre suppose établir qu'elle avait respecté la décision du juge de l'exécution, alors que ni la somme ni l'identité du séquestre ne sont conformes ;
ALORS QU'une partie ne peut être condamnée à réaliser un acte qu'elle n'est pas à même d'effectuer ; qu'en considérant, pour condamner la SCP Domenge à remettre au syndicat des copropriétaires de la résidence La Palmeraie les justificatifs attestant du paiement des factures des différents intervenants sur le chantier, factures préalablement visées et validées par l'architecte en charge, sous astreinte provisoire de 500 € dans les quinze jours de la signification de l'arrêt, que le notaire n'était pas recevable à invoquer le fait qu'il n'en disposait pas (arrêt page 18 al. 1er), la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil.