LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en ses trois premières branches, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant constaté que la société GLM s'était engagée à éliminer tous risques de mouvement ou de tassement tant pour les ouvrages de l'opération réalisée sur l'immeuble du 4 rue Jasmin que pour les immeubles voisins et relevé que les travaux de rénovation des appartements étaient en cours au moment de la conclusion du contrat passé avec la société GLM, la cour d'appel, qui a pu retenir que cette société, tenue d'une obligation contractuelle de résultat, ne pouvait invoquer une faute de la société Avenir finance immobilier (société AFI) dans le phasage du chantier et qu'un conseil sur les conséquences d'un phasage déjà arrêté et en cours d'exécution avant son intervention ne pouvait être utilement donné, en a exactement déduit que la responsabilité de la société GLM était engagée au titre des désordres affectant l'immeuble du 4 rue Jasmin ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en ses trois dernières branches, et le moyen unique du pourvoi incident de la société AFI, réunis, ci-après annexés : 
Attendu qu'ayant relevé que l'expert avait exclu l'existence d'une faute de l'architecte, du bureau d'études et du contrôleur technique dans l'exécution de leurs missions respectives et que les travaux de rénovation des appartements étaient réalisés ou en cours au moment de la conclusion des contrats passés avec les différents intervenants à la réalisation des garages, la cour d'appel, qui a pu retenir que les intervenants ne pouvaient utilement donner un conseil sur les conséquences d'un phasage déjà arrêté et en cours d'exécution avant leur intervention, en a exactement déduit que seule la responsabilité de la société GLM était engagée au titre des désordres affectant l'immeuble du 4 rue Jasmin ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le second moyen du pourvoi principal, ci-après annexé : 
Attendu que la cour d'appel n'était pas tenue de répondre à une simple allégation dépourvue d'offres de preuve ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE les pourvois ; 
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société GLM constructions à payer à la société France structures et à la SMABTP la somme globale de 2 000 euros, à la société Dekra inspection et à la société Generali IARD la somme globale de 2 000 euros, à la société MAF et à M. X... la somme globale de 2 000 euros, aux consorts Y..., aux consorts Z... et à Mme A... la somme globale de 2 000 euros ; rejette les autres demandes ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf octobre deux mille onze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits, au pourvoi principal, par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils pour la société GLM Constructions 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUE D'AVOIR, déclarant recevables les demandes de la société AVENIR FRANCE IMMOBILIER, condamné la société exposante à garantir la société AVENIR FRANCE IMMOBILIER tant pour les condamnations prononcées au profit du Syndicat que pour celles prononcées au profit des copropriétaires, en précisant que l'assureur de la société exposante sera tenu dans les limites de sa police et d'avoir rejeté toute autre demande de la société exposante ; 
AUX MOTIFS QUE les parties, et notamment les constructeurs et leurs assureurs, soulignent en outre que, si la recherche d'un avantage économique ne constitue pas à soi seul une faute de la part d'un constructeur non réalisateur, la société AFI, promoteur professionnel, a bien décidé de commencer par les travaux de rénovation des appartements avec de profondes redistributions, que c'est cet état d'immeuble partiellement rénové que constate le premier rapport de Monsieur B... et qui explique qu'aucune fissure n'a été détectée, que c'est après cette rénovation partielle et alors que la vente des appartements est en partie réalisée, qu'a été entrepris la réalisation d'un ouvrage de quatre niveaux de sous-sol en sous-oeuvre, procédé totalement contraire au mode constructif habituel, que cette planification présentait l'intérêt évident pour le maître d'ouvrage de vendre ces appartements et de bénéficier ainsi des prix de vente collectés pour financer ces travaux, que ce phasage des travaux, vente et réhabilitation des appartements, avant exécution des parkings en sous-sol, résultent de la seule initiative et décision du maître d'ouvrage ainsi que le démontrent l'historique du chantier et le nombre important de copropriétaires directement concernés, qu'il était évident, non seulement pour un professionnel de la promotion, en l'absence même de toute compétence dans le domaine des techniques de la construction, que la réalisation de quatre niveaux de sous-sol sous un immeuble qui venait d'être partiellement rénové, même s'il restait pour les copropriétaires à procéder aux derniers aménagements de leurs convenances, et revendu, ne pouvaient avoir que des incidences sur les étages supérieurs, qu'il est clair que si la société AFI, au lieu de commercialiser ces appartements avant l'achèvement de l'immeuble, avait procédé à l'inverse, en toute logique, il n'y aurait pas eu de réclamation et de procédure, qu'elle a donc une part de responsabilité dans cette situation, que la légèreté dont la société AFI a fait preuve dans cette opération, qui engage sa responsabilité vis-à-vis du Syndicat et des copropriétaires résulte encore du fait qu'elle ne justifie d'aucune assurance de responsabilité civile au titre de cette opération à hauts risques, carence que le Syndicat des copropriétaires souligne à juste titre comme dommageable pour lui et qui motive sa demande de réformation du jugement tendant à voir la société AFI garantie par les constructeurs ; que le même constat ne peut être fait en ce qui concerne les copropriétaires et le Syndicat placés devant le fait accompli d'un phasage des travaux décidé en dehors d'eux par l'AFI et dont il ne peut être soutenu qu'ils auraient accepté les risques de voir leur appartement récemment rénové et acheté, fissuré du fait de la construction des parkings ; que, sur la responsabilité des constructeurs réalisateurs, il résulte du rapport d'expertise que la responsabilité délictuelle des constructeurs n'est pas engagée vis-à-vis des copropriétaires et du Syndicat en l'absence de preuve de faute commise par eux à l'occasion des travaux dont ils ont été en charge, que la subrogation invoquée par AFI ne l'est donc pas non plus utilement ; que la responsabilité des constructeurs sur le fondement contractuel, dans leur rapport avec AFI, en l'absence de preuve de toute faute technique, ainsi qu'il résulte de l'expertise, peut cependant être recherchée, d'une part, en considération de l'obligation de résultat qui peut être due par certains d'entre eux, d'autre part, de leur éventuelle obligation de conseil ; que, si ni Monsieur X... ni le BET FRANCE STRUCTURES ni la société NORISKO ne sont tenus à une obligation de résultat mais seulement de moyen, dont il est constaté par l'expert qu'elle a été remplie correctement, il n'en est pas de même de l'entreprise GLM CONSTRUCTIONS, qui ne rapporte pas la preuve exigée par l'article 1147 du Code civil, que « les désordres proviennent d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part », que les fautes propres de la société AFI plus haut relevées ne peuvent exonérer GLM de son obligation de résultat alors que celle-ci a été contactée, en connaissance de cause, à un moment où le phasage choisi par le maître d'ouvrage était déjà un fait acquis puisque le marché de travaux est en date du 25 juin 2001, que c'est à cette date que GLM signe une convention qui rappelle sans équivoque son obligation légale de résultat « la démolition ne devra en aucun cas ébranler les parties conservées et mitoyennes », « les travaux à réaliser devront être conduits de manière à éliminer tout risque de mouvement ou tassement tant pour les ouvrages de la présente opération que pour les voisins », que c'est en application tout à la fois des dispositions légales et de la convention des parties que doit être retenue la responsabilité de GLM CONSTRUCTIONS ; que Monsieur X... et GLM CONSTRUCTIONS étaient tenus d'une obligation de conseil vis-à-vis de AFI, que, cependant, le même motif qui oblige à rejeter l'argument de GLM en vue d'une exonération de son obligation de résultat conduit à constater que ni l'architecte ni l'entreprise n'était en mesure, au moment de la conclusion de leur contrat d'exercer leur obligation de conseil de manière efficace, la société AFI ayant déjà à cette époque commencé la rénovation et la vente des appartements avant d'entreprendre l'ouvrage litigieux, qu'il en est ainsi pour Monsieur X... dont le contrat d'architecte date du 20 septembre 2000 ; que de même la responsabilité de la société de contrôle technique NORISKO CONSTRUCTION, qui n'est pas constructeur, ne saurait être recherchée dans le cadre d'un manquement à l'obligation d'information et de conseil envers le maître d'ouvrage concernant les risques de l'opération et alors qu'elle intervient à un moment où le schéma de l'opération est d'ores et déjà décidé, pas plus que celle du BET FRANCE STRUCTURE dont la mission principale de conception, exclusivement technique, était l'établissement des plans et du dossier de consultation des entreprises, qui a participé au contrôle d'exécution des ouvrages des méthodologies et phasage particuliers mais dont l'intervention active à ce titre date d'une époque où le chantier critiqué est un fait acquis, de telle sorte qu'un conseil donné quant à l'ordre et au calendrier du déroulement de l'opération était sans emport aucun ; que dans ces circonstances, dans les rapports entre AVENIR FRANCE IMMOBILIER et les constructeurs réalisateurs, la Cour ne retiendra que la seule responsabilité, entière, de GLM ; 
ALORS D'UNE PART QU'ayant relevé que la société AFI, promoteur professionnel, a décidé de commencer par les travaux de rénovation des appartements avec de profondes redéfinition, que c'est après cette rénovation partielle, alors que la vente des appartements est en partie réalisée, qu'à été entrepris la réalisation des parkings, procédé totalement contraire au mode constructif habituel, que cette planification présentait l'intérêt évident pour le maître d'ouvrage de vendre ces appartements et de bénéficier des prix de vente collectés pour financer les travaux, que ce phasage des travaux avant exécution des parkings en sous-sol résulte de la seule initiative et décision du maître d'ouvrage, qu'il est clair que si le maître d'ouvrage au lieu de commercialiser les appartements avant l'achèvement de l'immeuble avait procédé à l'inverse en toute logique, il n'aurait pas eu de réclamations et de procédures, la Cour d'appel ayant qualifié de légèreté l'action du maître d'ouvrage ; puis qu'en décidant que la société exposante ne rapportait pas la preuve que les désordres proviennent d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qui n'y ait aucune mauvaise foi de sa part, que les fautes propres de la société AFI ne peuvent exonérer GLM de son obligation de résultat dès lors que celle-ci a été contractée en connaissance de cause à un moment où le phasage choisi par le maître d'ouvrage était déjà un fait acquis puisque le marché de travaux est en date du 25 juin 2001, que c'est à la fois en application des dispositions légales et de la convention des parties que doit être retenue la responsabilité de GLM CONSTRUCTION, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses constations dont il ressortait que la faute du maître d'ouvrage était la seule cause des dommages, elle a violé l'article 1147 du Code civil ; 
ALORS D'AUTRE PART QUE la société exposante faisait valoir que les fautes de la société AFI étaient seules à l'origine du préjudice subi, l'expert n'ayant relevé à l'encontre de la société exposante aucune faute et constaté qu'elle avait exécuté sa mission dans les règles de l'art ; qu'en affirmant que les fautes propres de la société AFI ne peuvent exonérer la société exposante de son obligation de résultat, motif pris que celle-ci a été contractée en connaissance de cause à un moment où le phasage choisi par le maître d'ouvrage était déjà un fait acquis puisque le marché de travaux est en date du 25 juin 2001, que c'est à cette date que GLM signe une convention qui rappelle sans équivoque son obligation légale de résultat, que c'est en application tout à la fois des dispositions légales et de la convention des parties que doit être retenue la responsabilité de GLM CONSTRUCTION, la Cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ; 
ALORS DE TROISIEME PART QUE la société exposante faisait valoir que les fautes de la société AFI étaient seules à l'origine du préjudice subi, l'expert n'ayant relevé à l'encontre de la société exposante aucune faute et constaté qu'elle avait exécuté sa mission dans les règles de l'art ; qu'en affirmant que les fautes propres de la société AFI ne peuvent exonérer la société exposante de son obligation de résultat, motif pris que celle-ci a été contractée en connaissance de cause à un moment où le phasage choisi par le maître d'ouvrage était déjà un fait acquis puisque le marché de travaux est en date du 25 juin 2001, que c'est à cette date que GLM signe une convention qui rappelle sans équivoque son obligation légale de résultat, que  est en application tout à la fois des dispositions légales et de la convention des parties que doit être retenue la responsabilité de GLM CONSTRUCTION, la Cour d'appel qui ne précise aucunement en quoi les fautes qu'elle relève, imputées au maître d'ouvrage, qualifié de professionnel, n'était pas la seule cause du dommage, n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1147 du Code civil ; 
ALORS DE QUATRIEME PART QU'EN décidant que l'architecte était tenu d'une obligation de conseil vis-à-vis du maître d'ouvrage, que cependant il n'était pas en mesure au moment de la conclusion de son contrat d'exercer son obligation de conseil de manière efficace, la société AFI ayant déjà à cette époque commencé la rénovation et la vente des appartements avant d'entreprendre l'ouvrage litigieux, que le contrat d'architecte date du 20 septembre 2000, sans préciser en quoi de telles circonstances étaient de nature à exonérer l'architecte de toutes obligations de conseil, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1147 du Code civil ; 
ALORS DE CINQUIEME PART QU'EN retenant que la responsabilité de la société de contrôle technique NORISKO CONSTRUCTION, qui n'est pas constructeur, ne saurait être recherchée dans le cadre d'un manquement à l'obligation d'information et de conseil envers le maître d'ouvrage concernant les risques de l'opération, alors qu'elle intervient à un moment où le schéma de l'opération est d'ores et déjà décidé, sans préciser en quoi le fait qu'elle soit intervenue à un moment où le schéma de l'opération était décidé était de nature à l'exonérer de toutes obligations d'information et de conseil, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1147 du Code civil. 
ALORS ENFIN QU'EN décidant que le BET FRANCE STRUCTURE, dont la mission principale de conception exclusivement technique était l'établissement des plans et du dossier de consultation des entreprises, qui a participé au contrôle d'exécution des ouvrages, des méthodologies et phasage particuliers mais dont l'intervention active à ce titre date d'une époque où le chantier critiqué est un fait acquis de telle sorte qu'un conseil donné quand à l'ordre et au calendrier du déroulement de l'opération était sans aucun emport, la Cour d'appel s'est prononcé par des motifs inopérants et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil. 
DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION 
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUE D'AVOIR, déclarant recevables les demandes de la société AVENIR FRANCE IMMOBILIER, condamné la société exposante à garantir la société AVENIR FRANCE IMMOBILIER tant pour les condamnations prononcées au profit du Syndicat que pour celles prononcées au profit des copropriétaires, en précisant que l'assureur de la société exposante sera tenu dans les limites de sa police et d'avoir rejeté toute autre demande de la société exposante ; 
AUX MOTIFS QUE les préjudices matériels s'établissent ainsi au vu du tableau récapitulatif établi par Monsieur B... en chiffres hors taxes :
- C...: 121. 177 euros-A.../ Z...: 126. 126 euros-Y...: 85. 905 euros-D...: 105. 593 euros-E...: 74. 749 euros-F...: 82. 497 euros-G...: 36. 943 euros-H...: 65. 826 euros-I... : 94. 867 euros. 
Que, s'agissant des préjudices de jouissance, ceux-ci seront fixés à la somme de 8. 000 euros couvrant, pour chacun, l'ensemble des préjudices invoqués y compris le trouble lors de la reprise des parties communes ; que la MAAF, assureur de GLM, après avoir souligné les fautes commises par AFI qui, selon elle, dégagerait son assurée de toute responsabilité, dénie sa garantie aux motifs que l'article 5. 1 des conditions générales prévoit « nous ne garantissons pas les charges résultant des clauses des marchés que vous acceptez et qui ne vous incomberaient pas en vertu des dispositions légales » ; qu'il faut constater que la MAAF n'énumère aucunement dans ses écritures les clauses qu'elle reproche à son assuré d'avoir signé, qu'elle ne développe aucune argumentation quant à leur caractère extralégal, que, dans ces conditions, GLM est dans l'impossibilité de discuter contradictoirement et clairement la position de garantie de son assureur et oppose à juste titre que la MAAF « ne fait état d'aucune cause ni moyen propre à s'opposer à sa garantie », que, d'autre part, c'est par application de l'article 1147 du Code civil qu'il est constaté que GLM devait une obligation de résultat, les clauses citées par la Cour n'imposant rien de plus et constituant seulement un rappel de cette obligation ; que les plafonds de garantie de la MAAF doivent s'appliquer ; 
ALORS QUE l'exposante faisait valoir que les copropriétaires avaient acquis leurs lots en connaissance de ce que les travaux n'avaient pas été effectués en sous-sol, alors que les coûts de réalisation auraient dû être exposés avant les ventes et être éventuellement inclus dans le prix d'achat des appartements rénovés ; qu'en ne se prononçant pas sur ce moyen la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 
Moyens produits, au pourvoi incident, par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour la société Avenir finance immobilier 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Avenir Finance Immobilier de ses demandes formées à l'encontre de monsieur X..., de la société France Structures, de la société Norisko Construction et de leurs assureurs ; 
AUX MOTIFS QUE ni monsieur X..., ni le BET France Structures, ni la société Norisko Construction ne sont tenus à une obligation de résultat, mais seulement de moyen, dont il est constaté par l'expert qu'elle a été remplie exactement ; que monsieur X... et la société GLM étaient tenus d'une obligation de conseil vis-à-vis de la société Avenir Finance Immobilier, que cependant le même motif qui oblige à rejeter l'argument de la société GLM en vue d'une exonération de son obligation de résultat conduit à constater que ni l'architecte ni l'entreprise n'étaient en mesure au moment de la conclusion de leurs contrats d'exercer leur obligation de conseil de manière efficace, la société Avenir Finance Immobilier ayant déjà à cette époque commencé la rénovation et la vente des appartements avant d'entreprendre l'ouvrage litigieux, qu'il est ainsi pour monsieur X... dont le contrat d'architecte date du 20 septembre 2000 ; que de même la responsabilité de la société Norisko Construction, qui n'est pas constructeur, ne saurait être recherchée dans le cadre d'un manquement à l'obligation d'information et de conseil envers le maître d'ouvrage concernant les risques de l'opération et alors qu'elle intervient à un moment où le schéma de l'opération est d'ores et déjà décidé, pas plus celle du BET France Structures dont la mission principale de conception, exclusivement technique, était l'établissement des plans et du dossier de consultation des entreprises, qui a participé au contrôle d'exécution des ouvrages des méthodologies et phasages particuliers, mais dont l'intervention active à ce titre date d'une époque où le chantier critiqué est un fait acquis, de telle sorte qu'un conseil donné quant à l'ordre et au calendrier du déroulement de l'opération était sans emport aucun ; 
ALORS QUE, D'UNE PART, le locateur d'ouvrage est tenu d'une obligation de résultat à l'égard du maître de l'ouvrage ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans dire en quoi ni monsieur X..., l'architecte maître d'oeuvre, ni le bureau d'étude France Structures ni la société Norisko, qui s'étaient pourtant engagés à l'égard de la société Avenir Finance Immobilier, maître de l'ouvrage, à exécuter de prestations contractuelles précises pour parvenir à un résultat déterminé, n'étaient pas tenus par une obligation de résultat, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 
ALORS QUE, D'AUTRE PART, l'architecte, en sa qualité de professionnel, est tenu à un devoir de conseil envers son client ; qu'en jugeant que monsieur X..., architecte maître d'oeuvre, n'était pas en mesure d'exécuter son obligation de conseil car au moment de son intervention le maître de l'ouvrage avait déjà commencé la rénovation et la vente des appartement avant de créer les parkings en sous-sol de l'immeuble en cause, tandis que cette situation acquise dont l'architecte avait connaissance ne dispensait pas ce dernier de donner les conseils utiles à une exécution de l'ouvrage en sous-sol sans dommage pour les ouvrages environnants et l'immeuble le surplombant, la cour d'appel a statué par un motif impropre à écarter le manquement de monsieur X... à son obligation de conseil à l'égard du maître de l'ouvrage ; qu'elle a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ; 
ALORS QUE, DE TROISIEME PART, en jugeant que la société de contrôle technique Norisko Construction ne pouvait se voir reprocher un manquement à son obligation de conseil envers le maître de l'ouvrage sur les risques de l'opération, le schéma de cette dernière ayant été déjà acquis au moment de son intervention, tandis que cette société demeurait tenue à l'égard du maître de l'ouvrage de délivrer un conseil et une information adaptée à cette situation acquise dont elle avait connaissance, pour une réalisation sans risques de l'opération ; que la cour d'appel a ainsi statué par un motif impropre à écarter le manquement de la société Norisko Construction à son obligation de conseil, privant sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ; 
ALORS QUE, ENFIN, en jugeant que le bureau d'études techniques France Structures n'était pas en mesure d'exécuter son obligation de conseil dès lors que l'ordre et le calendrier du déroulement de l'opération de création des parkings après la rénovation des appartements était déjà établi avant son intervention, tandis que cette situation acquise dont le bureau d'études techniques avait connaissance ne dispensait pas ce dernier de donner les conseils utiles à une exécution de l'ouvrage de création des parkings sans dommage pour les ouvrages environnants et l'immeuble le surmontant ; que la cour d'appel a statué par un motif impropre à écarter tout manquement du bureau d'études techniques France Structures au titre de son obligation de conseil ; qu'elle a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.