LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 2
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 19 mars 2020
Rejet
M. PIREYRE, président
Arrêt n° 348 F-D
Pourvoi n° M 19-10.850
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 19 MARS 2020
M. P... E..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° M 19-10.850 contre l'arrêt rendu le 22 novembre 2018 par la cour d'appel de Colmar (chambre 12), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Banque CIC Est, société anonyme, dont le siège est [...] ,
2°/ à la caisse de Crédit mutuel Plaine de la Bruche, dont le siège est [...] ,
défenderesses à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Martinel, conseiller doyen, les observations de la SCP Colin-Stoclet, avocat de M. E..., de Me Le Prado, avocat de la société Banque CIC Est et de la caisse de Crédit mutuel Plaine de la Bruche, et l'avis de M. Aparisi, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 12 février 2020 où étaient présents M. Pireyre, président, Mme Martinel, conseiller doyen rapporteur, Mme Maunand, conseiller, et Mme Thomas, greffier de chambre,
la deuxième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Colmar, 22 novembre 2018), M. E... s'est porté caution au profit de la Banque CIC Est et de la caisse de Crédit mutuel Plaine de la Bruche pour garantir divers prêts accordés à la SARL Multi Services dont il était le gérant.
2. Les biens immobiliers appartenant à M. E..., en l'occurrence un immeuble de bureaux et une maison d'habitation, ont également été donnés en garantie de prêts personnels.
3. En 2014, une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte à l'encontre de la SARL Multi Services.
4. Le CIC Est et la caisse de Crédit mutuel ont déclaré leurs créances au passif de la procédure collective pour un montant de 272 015,95 euros.
5. Ils ont assigné M. E... devant un tribunal de grande instance.
6. Un protocole d'accord transactionnel concernant chacun des créanciers poursuivant a finalement été signé le 20 février 2015, et homologué par un jugement du même tribunal de grande instance.
7. M. E... n'ayant pas respecté les termes des protocoles d'accords transactionnels et ses obligations de remboursement, la banque CIC Est a sollicité l'adjudication forcée immobilière des biens lui appartenant.
8. Par ordonnance du 9 septembre 2016, un tribunal d'instance, statuant comme tribunal d'exécution, a ordonné l'exécution forcée par voie d'adjudication des biens immeubles appartenant à M. E....
9. Par ordonnance du 30 novembre 2016, l'adhésion à la procédure de la caisse de Crédit mutuel Plaine de la Bruche a été autorisée.
10. Le notaire chargé de l'adjudication a fixé la mise à prix dans son cahier des charges établi le 24 mai 2017.
11. L'adjudication a été fixée au 30 juin 2017.
12. M. E... a formulé des observations et objections relatives à la mise à prix des biens immobiliers.
13. Par ordonnance du 7 septembre 2017, le tribunal d'instance, statuant comme tribunal d'exécution, a rejeté les contestations de M. E... et dit n'y avoir lieu à la réévaluation de la mise à prix du bien immobilier.
14. M. E... a formé un pourvoi immédiat contre cette décision.
15. Par ordonnance du 18 octobre 2017, le tribunal d'instance a maintenu sa décision et transmis le dossier à la cour d'appel.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
16. M. E... fait grief à l'arrêt de confirmer l'ordonnance rendue le 7 septembre 2017 par le tribunal d'exécution ayant dit n'avoir lieu à réévaluation de la mise à prix du bien immobilier alors « que dans son rapport d'expertise du 28 avril 2017, régulièrement soumis à l'examen des juges du fond (conclusions, p. 3 ; pièce n° 4), l'expert a décrit l'aspect intérieur de la maison en l'estimant « satisfaisant » ; qu'en retenant, pour justifier la différence de mise à prix, que la maison d'habitation n'avait été « expertisée par le rapport privé que de l'extérieur », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du rapport précité et violé l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis. »
Réponse de la Cour
17. Mais c'est par une interprétation que les termes ambigus du rapport d'expertise rendaient nécessaire que la cour d'appel a estimé que la maison d'habitation n'avait été expertisée par le rapport privé que de l'extérieur.
18. Cette interprétation excluant toute dénaturation, il en résulte que le moyen n'est pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. E... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. E... et le condamne à payer à la société Banque CIC Est et à la caisse de Crédit mutuel Plaine de la Bruche la somme globale de 3 000 euros.
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mars deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Colin-Stoclet, avocat aux Conseils, pour M. E....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé l'ordonnance rendue le 7 septembre 2017 par le tribunal d'exécution d'Illkirch Graffenstaden ayant dit n'y avoir lieu à réévaluation de la mise à prix du bien immobilier objet de la présente vente immobilière forcée ;
AUX MOTIFS QUE M. E... a formé pourvoi immédiat en date du 21 septembre 2017 pour une décision notifiée le 9 septembre 2017 ; que le pourvoi est recevable, comme ayant été formé dans les délais ; que selon l'article 159 de la loi du 1er juin 1924, les objections et observations concernant la procédure antérieure à l'adjudication, notamment la fixation des mises à prix et des conditions de l'adjudication, doivent, à peine de déchéance, être produites au tribunal de l'exécution au plus tard une semaine avant le jour de l'adjudication ; que dans la mesure où les objections et observations ont été formées le 19 juin 2017 pour une adjudication prévue le 30 juin 2017, les objections et observations sont recevables comme ayant été formées dans les délais ; que s'agissant de la mise à prix, le cahier des chargées établi par le notaire prévoit une adjudication en deux lots, soit un premier lot constitué des locaux commerciaux et un second lot constitué de la maison et du terrain d'agrément au prix de 180.000 euros et de 140.000 euros ; que le procès-verbal des débats du 8 février 2017 faisait état de ces mises à prix proposées par le créancier et M. E... n'a pas signé le procès-verbal ; que pour s'opposer à ces mises à prix, M. E... a produit un rapport d'expertise privée qui retient une valeur totale des lots de 676.000 euros ; qu'il convient de rappeler que la mise à prix en peut pas correspondre à la valeur vénale des biens immobiliers afin de rester attractive pour les acquéreurs potentiels et qu'il est d'usage d'appliquer un abattement d'un tiers afin de rendre la vente attractive et de susciter les enchères ; que même après l'application d'une telle décote, la différence de mise à prix peut se justifier s'agissant des locaux commerciaux par la seule exploitation du rez-de-chaussée, le premier étage étant inexploité alors que des travaux de mise aux normes d'accessibilité et de ravalement de façade étant à prévoir ; que s'agissant de la maison d'habitation, qui n'a été expertisée par le rapport privé que de l'extérieur, il convient de relever que cet immeuble est situé à proximité des locaux commerciaux et dans la zone d'activité de l'Ill, soit une zone commerciale donc sans commodité et éloignée du centre-ville avec les nuisances sonores et environnementales que cela comporte ; que concernant le terrain, il n'est accessible que par barque et ne peut être dissocié de l'immeuble bâti ; qu'au vu de ces éléments, la valeur vénale apparaît réduite et ne peut être estimée au vu des seuls mètres carrés ; qu'en conséquence, la mise à prix telle que fixée par le cahier des charges est justifiée ; que concernant une éventuelle vente amiable, elle est toujours possible sous réserve de l'accord des créanciers ; qu'or, aucun compromis valable n'a été à ce jour proposé, la constitution d'une SCI familiale n'ayant manifestement pas abouti ni l'obtention d'un quelconque financement ; qu'en conséquence, aucun délai ne saurait être accordé ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE M. E... conteste le montant de la mise à prix de 180.000 euros pour les locaux commerciaux et 140.000 euros pour la maison à usage d'habitation et le terrain d'agrément fixée par Me O..., notaire à Ostwald, dans le cahier des charges établi le 24 mai 2017, s'appuyant sur une estimation privée par expert du 28 avril 2017 retenant une valeur vénale de 284.500 euros pour les locaux commerciaux, 337.000 euros pour la maison et 55.000 euros pour le terrain d'agrément ; qu'en l'absence d'accord entre les parties, il appartenait à Me O..., notaire, de fixer la mise à prix en tenant compte d'éléments objectifs tels que l'état de l'immeuble, sa situation, les conditions du marché pour parvenir à un compromis équitable entre les intérêts des créanciers et du débiteur ; que doit alors être retenu un prix attractif qui ne peut correspondre à la valeur vénale ; qu'il est généralement admis que la mise à prix peut correspondre à environ deux tiers de la valeur vénale ; que s'agissant des locaux commerciaux, la mise à prix paraît tout à fait cohérente au vu de la valeur vénale de 284.000 euros retenue par l'expertise immobilière du 28 avril 2017 faisant état de trois locataires et d'un rendement locatif supplémentaire de 3.900 euros par mois, et ce d'autant plus que les deux nouveaux baux commerciaux passés récemment le 1er janvier 2017 et représentant un rendement locatif de 2.000 euros le sont avec les sociétés Star Services et Services 67 à la création desquelles M. E... a participé, et portent notamment pour le second sur le 1er étage non encore réhabilité ; que s'agissant de la maison d'habitation, si l'expert retient une surface pondérée globale de 157,50 m2, le certificat de surface établi par architecte fait état selon le notaire d'une surface habitable de 121,51 m2, ce dernier précisant de plus que celle-ci est située dans une zone d'activités commerciales et non d'habitation, de surcroît éloignée du centre de Geispolsheim, et dans la proximité immédiate des premiers locaux commerciaux engendrant des nuisances sonores et autres mais également de l'eau avec des abords non sécurisés et une humidité ambiante ; que de même, le notaire souligne que le terrain d'agrément n'est accessible que par barque et n'est guère dissociable de la maison ; que l'ensemble de ces éléments ne peut que minorer la valeur vénale actuelle de ces biens immobiliers ; que dans ces conditions, en l'absence de tout autre élément, la mise à prix fixée à 180.000 euros pour les locaux commerciaux et 140.000 euros pour la maison à usage d'habitation et le terrain d'agrément n'apparaît nullement sous-évaluée et ne saurait donner lieu à réévaluation, aucune expertise judiciaire n'étant de surcroît sollicitée par M. E... ;
ALORS QUE, dans son rapport d'expertise du 28 avril 2017, régulièrement soumis à l'examen des juges du fond (conclusions, p. 3 ; pièce n° 4), l'expert a décrit l'aspect intérieur de la maison en l'estimant « satisfaisant » ; qu'en retenant, pour justifier la différence de mise à prix, que la maison d'habitation n'avait été « expertisée par le rapport privé que de l'extérieur », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du rapport précité et violé l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis.