LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 5 avril 2018), que, suivant acte authentique reçu par M. T... (le notaire), la société PHARAON (le vendeur), exerçant l'activité de marchand de biens, a vendu un terrain à la société civile immobilière BRSP (l'acquéreur) ; qu'ayant découvert la présence de canalisations et de câbles électriques dans le terrain cédé, l'acquéreur a fait évaluer, par voie d'expertise judiciaire, le coût des travaux nécessaires à la déviation de ces éléments et, en vue de garantir le paiement des travaux, a été autorisé à inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur une parcelle de terrain appartenant au vendeur ; qu'il a assigné ce dernier en indemnisation, se prévalant de l'existence d'une transaction conclue avec le notaire ayant agi dans l'intérêt de celui-ci ; que le vendeur a assigné le notaire en intervention forcée aux fins de lui voir déclarer commun et opposable le jugement à intervenir ; que les deux instances ont été jointes ;
Attendu que le notaire fait grief à l'arrêt de dire qu'un accord transactionnel a été conclu entre l'acquéreur et le vendeur, en vertu d'un mandat dont il aurait été apparemment investi, et de fixer la créance de l'acquéreur au passif de la liquidation judiciaire du vendeur, alors, selon le moyen :
1°/ qu'un professionnel du droit doit vérifier l'existence d'un mandat spécial qui aurait été confié son interlocuteur pour effectuer un acte de disposition ; qu'en déduisant l'existence d'un mandat apparent en vertu duquel le notaire aurait eu le pouvoir de transiger au nom et pour le compte du vendeur, auquel l'avocat de l'acquéreur aurait pu croire, de diverses lettres écrite par le notaire du vendeur, dans lesquelles il précisait être en charge du dossier litigieux et en refusant de prendre en compte la qualité de professionnel du droit de l'avocat de l'acquéreur qui lui imposait de vérifier les pouvoirs de transiger du notaire, la cour d'appel a violé l'article 1998 du code civil ;
2°/ qu'un professionnel du droit n'est pas fondé à se prévaloir d'une apparence de mandat lorsque des circonstances rendent invraisemblable l'existence d'un mandat confié à son interlocuteur ; qu'en retenant l'existence d'un mandat apparent de transiger au nom du vendeur dont le notaire aurait été investi, auquel M. X..., avocat de l'acquéreur, aurait été fondé de croire, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si l'existence d'une instance portant sur le litige auquel la transaction litigieuse aurait eu pour objet de mettre fin, dans laquelle le vendeur était représenté par un avocat, légalement présumé investi d'un mandat de transiger, ne rendait pas invraisemblable l'existence d'un mandat confié parallèlement à un notaire ou, à tout le moins, ne devait pas faire naître un doute, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1998 du code civil ;
3°/ que le notaire faisait valoir que l'avocat de l'acquéreur ne croyait pas en l'existence d'un mandat, dont aurait été investi le notaire, dès lors que le projet de transaction qu'il avait établi prévoyait la signature du dirigeant du vendeur et non celle du notaire ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu que l'arrêt relève, par motifs propres et adoptés, qu'alors que, par lettre du 15 septembre 2008, l'avocat de l'acquéreur avait informé le vendeur de l'existence d'un préjudice subi par son client à la suite de la découverte des réseaux cachés dans le terrain vendu et lui avait demandé de lui faire part de ses intentions par l'intermédiaire de son propre avocat, le notaire avait, par lettre du 26 septembre 2008, répondu que le gérant du vendeur lui avait transmis sa lettre du 15 septembre et l'avait invité à lui faire parvenir la facture des travaux ainsi que les plans relatifs à ces réseaux, ajoutant : "dès réception de ces pièces, nous reprendrons contact avec vous" ; que l'arrêt retient que cette lettre établit sans ambiguïté que le notaire s'est présenté au conseil de l'acquéreur comme étant chargé par le vendeur de traiter ce contentieux pour le compte de celui-ci, ce que corroborait la remise, par le vendeur au notaire, et non à son propre avocat, de la lettre du 15 septembre 2008 dont le vendeur était le seul destinataire ; qu'il constate que la désignation du notaire ainsi effectuée, pour la gestion du litige, par le vendeur en qualité d'interlocuteur de l'avocat de l'acquéreur n'a été contredite ni par le vendeur ni par le notaire à la suite de la réponse de ce dernier, exprimée dans une lettre du 19 décembre 2008 formulant une demande expresse d'accord ; que l'arrêt ajoute que les télécopies échangées, au cours du mois de janvier 2014, par le notaire et l'avocat de l'acquéreur, dans lesquelles le premier écrivait au nom et pour le compte du vendeur, et, en particulier, la télécopie du 29 janvier 2014, dans laquelle le notaire avait écrit à l'avocat du vendeur : "je vous confirme l'accord de mon client pour transiger avec votre cliente sur la base de 65 000 euros", confirment que le notaire s'est présenté comme étant chargé par le vendeur de le représenter ; que l'arrêt énonce que si, à la suite de l'assignation délivrée au vendeur le 29 octobre 2013, celui-ci a confié sa défense à un avocat, c'est le notaire qui a repris contact directement avec l'avocat de l'acquéreur, par lettre du 17 janvier 2014, aux fins de procéder à la cession de la parcelle sur laquelle était inscrite l'hypothèque judiciaire et qu'ensuite, des négociations ont été engagées, les 17 et 20 janvier 2014, entre le notaire et l'avocat de l'acquéreur, pour rechercher les termes d‘une transaction amiable destinée à mettre fin au litige opposant celui-ci au vendeur ; qu'en l'état de ces constatations et appréciations, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche visée par la deuxième branche et qui n'était pas tenue de répondre au moyen visé par la troisième, que ses constatations rendaient inopérant, a caractérisé l'existence de circonstances dont elle a pu déduire la croyance légitime de l'acquéreur aux pouvoirs du notaire, l'autorisant à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs ; que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. T... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre octobre deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. T...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit qu'un accord transactionnel avait été conclu entre la SCI BRSP et la société PHARAON, en vertu d'un mandat dont M. T... aurait été apparemment investi, et dont la SCI BRSP et son conseil auraient pu, eu égard aux circonstances, légitimement se prévaloir et d'AVOIR fixé la créance de la SCI BRSP au passif de la liquidation judiciaire de la société PHARAON à titre privilégié à hauteur de 65 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2014.
AUX MOTIFS QUE Maître T... soutient qu'en tout état de cause la SCI BRSP représentée par maître X..., professionnel du droit, ne pouvait se prévaloir d'aucun mandat, même apparent, du notaire ; mais que dans son courrier du 26 septembre 2008 maître T... écrivait à maître X...: « monsieur R..., gérant de la société PHARAON, m'a transmis votre courrier du 15 septembre dernier. Pourriez-vous me faire parvenir la facture des travaux en question de 29 291,00 € TTC ainsi que les plans relatifs à ces réseaux ? Dés réception de ces pièces nous reprendrons contact avec vous » ; que ce courrier établit sans ambiguïté que le notaire s'est présenté au conseil de la SCI BRSP comme étant chargé par la SARL PHARAON de traiter ce contentieux pour le compte de cette dernière, ce que corroborait la remise au notaire par la SARL PHARAON du courrier du 15 septembre 2008 dont elle était seule destinataire ; que les fax échangés au cours du mois de janvier 2014 dans lesquels maître T... écrit au nom et pour le compte de la SARL PHARAON, le confirment et particulièrement celui du 29 janvier 2014 dans lequel maître T... écrit à maître X... : « Je vous confirme l'accord de mon client pour transiger avec votre cliente sur la base de 65 000 € » ; qu'ils ne sont pas utilement contredits par l'attestation que monsieur R..., gérant de la SARL PHARAON, s'est faite à lui-même le 11 septembre 2014 et selon laquelle « il n'a jamais donné son accord à maître T... pour négocier d'une façon ou d'une autre » ; qu'au regard de ces éléments la SCI BRSP et son conseil, maître X..., pouvaient légitimement croire que maître T... avait le pouvoir de transiger pour le compte de la SARL PHARAON, les circonstances précédemment rappelées les autorisant à ne pas vérifier les limites exactes de ses pouvoirs ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'il résulte des dispositions de l'article 1998 du code civil que le mandant peut être engagé sur le fondement d'un mandat apparent dès lors que la croyance du tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire est légitime et que les circonstances autorisaient ce tiers à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs ; que selon la jurisprudence de la cour de cassation, citée par la société PHARAON, cette croyance cesse d'être légitime lorsqu'un acte est établi par un notaire avec le concours d'un confrère, les deux officiers publics étant tenus de vérifier leurs pouvoirs respectifs ; que cette jurisprudence ne trouve pas à s'appliquer en l'espèce, Maître T... n'étant pas intervenu pour rédiger un acte notarié, mais pour négocier les termes d'une transaction sous seing privé avec le concours de l'avocat de la société BRSP ; que par ailleurs, il ressort des pièces produites aux débats : 1°) - Que Maître T... a été le notaire choisi par la société PHARAON pour rédiger l'acte de vente du terrain, objet du litige ; 2°) - Que, par lettre recommandée avec avis de réception du 15 septembre 2008, Maître X... informait la société PHARAON du préjudice subi par sa cliente la société BRSP, suite à la découverte des réseaux occultes, et lui demandait de lui faire part de ses intentions par son propre avocat ; 3°) - Que c'est Maître HORAVAL qui, par lettre du 26 septembre 2008, répondait en ces termes à Maître X... : « Monsieur R..., gérant de la société PHARAON, m'a transmis cotre courrier du 15 septembre dernier. Pourriez-vous me faire parvenir la facture des travaux en question de 29 291 euros TTC, ainsi que les plans relatifs à ces réseaux. Dès réception de ces pièces, nous reprendrons contact avec vous. Dans l'attente je vous prie
» ; que c'est donc bien la société PHARAON qui a pris l'initiative de transmettre le courrier de Maître X..., non pas à son propre avocat, mais à son notaire, Maître T... ; que, ce faisant, elle l'a expressément désigné comme devant être l'interlocuteur de Maître X... dans la gestion du litige ; que cette désignation n'a pas été ni contredite par la société PHARAON, ni par Maître T... suite à la réponse de Maître X... en date du 19 décembre 2008, contenant une demande expresse de recherche d'accord ; 4°) – Certes, dans le cadre de l'assignation de la société BRSP en date du 29 octobre 2013, la société PHARAON a confié sa défense à Maître PIEUCHOT, Avocat ; 5°) – Mais à l'effet de concrétiser la cession de l'immeuble appartenait à la société PHARAON sur lequel la société BRSP avait obtenu une inscription d'hypothèque judiciaire, c'est Maître T... qui a repris directement contact avec Maître X..., par courrier du 17 janvier 2014 ; (6°) – A la suite de ce courrier, des négociations ont été engagées les 17 et 20 janvier 2015 entre Maître T... et Maître X..., pour rechercher les termes d'une transaction amiable dans le litige opposant les deux sociétés ; (7°) - Dans son courrier du 29 janvier 2014, Maître T... a abandonné le conditionnel des échanges précédents pour écrire sans ambiguïté ni réserves : « Je vous confirme l'accord de mon client pour transiger avec votre cliente sur la base de 65 000 euros
Je vous remercie ainsi de bien vouloir me faire parvenir votre accord écrit en remplissant le formulaire ci-joint » ; qu'il était donc évident, à la lecture de ces correspondances, qu'à l'origine du litige, en 2008, Maître T... est intervenu en qualité de conseil et pour le compte de sa cliente, à la demande de la société PHARAON ; qu'il ressort ensuite clairement de la teneur et de la fréquence des courriers adressés par Maître T... les 17, 20 et 29 janvier 2014, qu'il intervenait nécessairement au nom et pour le compte de son client ; qu'il n'a d'ailleurs jamais exprimé la moindre réserve en la matière dans ces courriers ; que dès lors, et quand bien même, Maître X... ne pouvait ignorer que le notaire ne bénéficie pas d'un mandat d'office, ces échanges permettaient d'avoir l'assurance légitime et suffisante que Maître T... agissait bien en vertu d'un mandat donné par la société PHARAON, sans qu'il soit besoin d'en vérifier davantage la réalité ; que sauf à vider les mots utilisés de leur sens, il n'est pas concevable, même pour l'avocat de la partie adverse, qu'un notaire, officier public, puisse écrire « Je vous confirme l'accord de mon client pour transiger avec votre cliente sur la base de 65 000 euros » sans que cette affirmation ne corresponde à la réalité et sans qu'elle ait été exprimée avec l'accord effectif dudit client ; que d'ailleurs Maître T... ne conteste pas explicitement être intervenu dans le cadre d'un mandat ; qu'il rappelle seulement de manière pour le moins ambiguë « qu'il appartenait à son interlocuteur d'en vérifier l'existence et la régularité » ; quant à l'attestation de Monsieur R... disant qu'il n'avait pas donné mandat à Maître T... pour rechercher les termes d'un accord amiable, il s'agit d'une attestation faite à soi-même qu'il convient d'écarter tant elle est contredite par les faits ci-dessus ; qu'en tout état de cause, compte tenu de sa date, elle n'est pas de nature à remettre en cause la croyance que la société BRSP et son conseil pouvaient légitimement avoir de l'existence et de l'étendue du mandat confié à Maître T... sans être tenus, eu égard aux circonstances, à de plus amples vérifications ;
1°) ALORS QU'un professionnel du droit doit vérifier l'existence d'un mandat spécial qui aurait été confié son interlocuteur pour effectuer un acte de disposition ; qu'en déduisant l'existence d'un mandat apparent en vertu duquel M. T... aurait eu le pouvoir de transiger au nom et pour le compte de la société PHARAON, auquel l'avocat de la société BRSP aurait pu croire, de diverses lettres écrite par le notaire de la société PHARAON, dans lesquelles il précisait être en charge du dossier litigieux et en refusant de prendre en compte la qualité de professionnel du droit de l'avocat de la société BRSP qui lui imposait de vérifier les pouvoirs de transiger du notaire, la cour d'appel a violé l'article 1998 du code civil ;
2°) ALORS QU'un professionnel du droit n'est pas fondé à se prévaloir d'une apparence de mandat lorsque des circonstances rendent invraisemblable l'existence d'un mandat confié à son interlocuteur ; qu'en retenant l'existence d'un mandat apparent de transiger au nom de la société PHARAON dont M. T... aurait été investi, auquel Me X..., avocat de la société BRSP, aurait été fondé de croire, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée si l'existence d'une instance portant sur le litige auquel la transaction litigieuse aurait eu pour objet de mettre fin, dans laquelle la société PHARAON était représentée par un avocat, légalement présumé investi d'un mandat de transiger, ne rendait pas invraisemblable l'existence d'un mandat confié parallèlement à un notaire ou, à tout le moins, ne devait pas faire naître un doute, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1998 du code civil ;
3°) ALORS QUE l'exposant faisait valoir que l'avocat de la société BRSP ne croyait pas en l'existence d'un mandat, dont aurait été investi M. T..., dès lors que le projet de transaction qu'il avait établi prévoyait la signature du dirigeant de la société PHARAON et non celle de M. T... (ses conclusions, p. 18, al. 1 à 4) ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.