LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 20 septembre 2016), que, par acte du 21 avril 1980, la société Institut hélio-marin a donné à bail à l'association Union des établissements hélio-marins de A...   , devenue l'association Ages.Hélio, un ensemble immobilier comprenant une chapelle et une aumônerie en vue d'y exploiter une maison de retraite médicalisée ; que M. Bernard Z..., désigné le 6 octobre 1994 en qualité de liquidateur de la bailleresse, a été remplacé par M. X... le 9 novembre 2005 ; que la locataire a restitué les lieux le 31 octobre 2007 ; que M. X... l'a assignée, ainsi que son assureur, la société Allianz, et la société Bernard et Nicolas Z... en réparation des conséquences d'un incendie survenu dans l'aumônerie le 8 octobre 2001 et des dégradations constatées dans la chapelle ;
Sur le moyen unique, pris en ses deuxième, troisième, quatrième, sixième, septième et huitième branches, du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que l'association Ages.Hélio fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu que la locataire était demeurée gardienne de l'aumônerie et de la chapelle incluses dans le bail et qu'elle avait laissé ces locaux à l'abandon pendant de nombreuses années sans prendre les mesures nécessaires pour assurer leur entretien et leur sécurité et que, selon le procès-verbal de gendarmerie, l'incendie aurait été provoqué par l'introduction de squatters dans les lieux, la cour d'appel a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, que le sinistre ne présentait pas pour la locataire les caractères d'irrésistibilité et d'imprévisibilité propres à la force majeure ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que l'immeuble ne pouvait plus être reconstruit par suite d'une modification du plan d'occupation des sols, la cour d'appel en a exactement déduit que l'indemnisation du préjudice de la bailleresse correspondait à la valeur vénale de l'immeuble qu'elle a souverainement fixée à la somme proposée par l'expert, et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu que la société Allianz fait grief à l'arrêt de la condamner à garantir l'association Ages.Hélio ;
Mais attendu qu'ayant constaté que le risque incendie était garanti par le contrat d'assurance souscrit par la locataire et retenu que la chapelle et l'aumônerie était incluses dans le périmètre des locaux assurés, la cour d'appel a pu déduire, de ces seuls motifs, abstraction faite du motif surabondant critiqué par la première branche et sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que la société Allianz devait garantir son assurée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres griefs du pourvoi principal qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi provoqué, qui n'est qu'éventuel :
REJETTE les pourvois ;
Condamne l'association Ages.Hélio aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne l'association Ages.Hélio à payer à M. X..., ès qualités, la somme de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit janvier deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour l'association Ages.Hélio (Avenir géronto santé point Hélio), anciennement dénommée Union des établissements hélio-marins de A...    puis Association de gestion de l'Institut hélio-marin de A...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement du tribunal de grande instance de DAX du 26 novembre 2014 et statuant à nouveau, d'AVOIR condamné l'association AGES HELIO à payer à Me X..., ès qualités de mandataire ad hoc et de liquidateur de la SA Institut Hélio-Marin, la somme de 97.273 € au titre du coût des travaux de réfection de la chapelle, outre intérêts dans les conditions prévues par l'article 1153-1 du code civil avec capitalisation des intérêts échus en application de l'article 1154 du même cade, et ce à compter du Jugement du 2b novembre 2014, d'AVOIR condamné in solidum l'association AGES HELIO et la SA Allianz, à payer à Maître X..., ès qualités de mandataire ad hoc et de liquidateur de la SA Institut la somme de 940.628 € outre intérêts au taux légal, sur la somme de 150.000 €, à compter du jugement du 26 novembre 2014, et sur le surplus, à compter de la présente décision, avec capitalisation des intérêts échus en application de l'article 1154 du code civil, d'AVOIR condamné l'association AGES HELIO à payer à Maître X..., ès qualités de mandataire ad hoc et de liquidateur de la SA Institut Hélio-Marin, la somme de 1.819.372 €, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision, avec capitalisation des intérêts échus en application de l'article 1154 du code civil,
AUX MOTIFS QUE « sur l'assiette du bail. Selon acte sous-seing privé en date du 21 avril 1980, la société Institut Hélio-Marin, représentée par M. Jules B..., son PDG, a donné à bail, à l'association « Union des Etablissements Hélio-Marins de A...   », représentée par sa présidente, Mme C... Rose, l'immeuble dénommé Hélio-Marin, situé dans la commune de A...     , avec toutes ses dépendances et annexes, étant en outre, page 2, à nouveau expressément précisé à l'acte, que le preneur prend l'immeuble loué avec toutes ses dépendances sans exception ni réserve. Les parties s'accordent à reconnaître, en conformité avec les pièces du dossier, que cet ensemble immobilier, comprend, outre un bâtiment à usage d'établissement de soins, un second bâtiment dit « aumônerie », ainsi qu'une chapelle. Il s'en déduit sans contestation que ces deux derniers bâtiments, d'aumônerie et de chapelle, font partie de l'assiette du bail. L'association, pour prétendre être exonérée de toute responsabilité s'agissant des désordres survenus à ces deux bâtiments, expose que l'assiette du bail, préalablement à l'incendie survenu en 2001, aurait été minorée, avec exclusion de l'aumônerie et de la chapelle, de cette assiette. Elle se prévaut en ce sens, d'un accord de parties, survenue alors qu'elle-même avait procédé à une modification de ses statuts et de sa dénomination, pour prendre le nom d'association de gestions de l'institut Hélio-Marin de A...    (Ages.Hélio), et alors que les parties avaient envisagé une cession au bénéfice de la preneuse, des bâtiments par elle exploités, en ce exclus l'aumônerie et la chapelle. Il lui incombe de rapporter la preuve de la modification de l'assiette du bail dont elle se prévaut. C'est à juste titre, que le premier juge a estimé que les éléments avancés par l'association n'étaient pas de nature à faire cette démonstration, étant rappelé, précisé ou ajouté que : - le changement de ses statuts, effectué par l'association, et enregistre en préfecture le 28 septembre 1995, de même que son changement de dénomination, n'a pas eu pour effet de créer une nouvelle personne morale, si bien que ces éléments sont inopérants, nonobstant l'existence de l'avis contraire d'un conseil consulté par l'association (sa pièce n° 80), sur le fait qu'elle est liée par le bail originel, lequel s'est d'ailleurs poursuivi dans les mêmes conditions postérieurement aux éléments modificatifs invoqués, - la prétendue intention des parties, de ne faire porter le projet de cession, que sur partie des locaux, en ce exclues l'aumônerie et la chapelle, et alors même que ce projet n'a pas abouti, est insuffisante à caractériser l'accord des parties, sur la modification de l'assiette du bail, - il convient d'observer, à titre superfétatoire, que cette prétendue intention n'est pas démontrée aux pièces du dossier, puisqu'en effet : - les différents documents produits au dossier, et relatifs à ce projet, ne permettent pas de déduire une volonté des parties de ne faire porter le projet de cession, que sur partie des locaux, puisqu'au contraire, les actes ou courriers procès-verbaux de réunions du conseil d'administration de l'association, concernent « un ensemble immobilier dénommé institut Hélio-Marin », ou « les murs », - si un géomètre a été sollicité, les éléments du dossier ne permettent pas de retenir que sa mission était de « définir l'emprise effectivement exploitée et qui pouvaient faire l'objet d'une acquisition par l'association », comme le soutient unilatéralement l'association en page 23 de ses conclusions, - le compte rendu du géomètre (pièce 59 de l'association), faute pour son rapport de permettre de localiser l'aumônerie et la chapelle, ne permet pas de retenir que ces deux bâtiments étaient exclus du projet de cession, étant observé que c'est à tort que l'association soutient (page 23 de ses conclusions), que n'étaient visées par le projet que les parcelles [...] et [...], puisqu'au contraire, le rapport indique que l'association était intéressée également par l'acquisition d'une parcelle [...], nécessaire à l'exercice de son activité, (pièce 64 de l'association), - le fait que M. B..., ou plus tard son fils, ait déposé plainte suite à l'incendie, en sa qualité de représentant du propriétaire des murs, est sans incidence sur la définition de l'assiette du bail, telle qu'elle résulte du contrat, et s'impose à la locataire, - il en est de même de la prétendue inertie de l'assurance, suite à la déclaration de sinistre, - il en est de même du prétendu silence du bailleur lors du sinistre, et après la restitution des locaux, étant observé que le décès de M. Jules B..., et la multiplicité tant des procédures relatives aux procédures collectives des parties, que des intervenants, n'a pas été dans le sens d'une minoration des délais, alors même qu'aucune renonciation de quelque nature que ce soit du bailleur a ses droits n'est ni invoquée, ni démontrée, si bien que c'est à tort que l'association soutient qu'il aurait participé par son silence à la convaincre qu'elle n'était pas locataire des locaux litigieux, et serait seul à l'origine de ses préjudices. Le premier juge sera confirmé en ce qu'il a jugé que c'est à tort que l'association prétend être exonérée de toute responsabilité, aux motifs qu'elle n'aurait pas été locataire des deux bâtiments, s'agissant de l'aumônerie et de la chapelle. Sur la responsabilité du locataire. Les parties n'ont pas établi d'état des lieux préalablement à la prise de possession de ceux-ci par la locataire. En application des dispositions de l'article 1731 du code civil, en pareil cas, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. S'agissant de l'aumônerie. Il résulte des pièces du dossier que ce bâtiment a subi des dégradations du fait d'un incendie survenu le 8 octobre 2001, c'est-à-dire pendant la durée du bail. Selon l'article 1733 du code civil, le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. Au cas particulier, pour prétendre être exonérées des conséquences de cet incendie, l'association preneuse, de même que sa compagnie d'assurances, invoquent la force majeure, faisant valoir pour en apporter démonstration, que des squatters auraient vandalisé et incendié le bâtiment, que la locataire n'avait pas à répondre de ces personnes, et que l'incendie était totalement imprévisible. Le procès-verbal de gendarmerie, dressé le lundi 8 octobre 2001 (pièce 30 de l'appelant), expose que le bâtiment, s'agissant à l'origine d'une annexe du centre héliomarin, est inoccupé depuis de nombreuses années et laissé à l'abandon, avec plusieurs fenêtres et portes fenêtres manquantes, et la plupart des murs taggés. Des dégradations y sont régulièrement constatées, occasionnées par des squatters de passage. A l'arrivée de la gendarmerie, la partie centrale du bâtiment est en feu et une partie de la toiture s'est déjà effondrée. D'après les premières constatations des gendarmes, le feu aurait pris au premier étage, il semblerait qu'il ait été allumé par des squatters quelques jours auparavant, et mal éteint, la braise se serait consumée occasionnant l'incendie. Il résulte de ces constatations, que : - faute d'état des lieux préalablement à la prise de possession, le bâtiment dit « aumônerie », est présumé avoir, par le bailleur, été livré en bon état de réparations locatives, en l'absence de toute preuve contraire, - les constatations effectuées par la gendarmerie, démontrent que la preneuse, qui en était la gardienne, n'a pas pris les mesures nécessaires à l'entretien des locaux, et la mise en oeuvre de mesures de sécurité nécessaires, à prévenir ou mettre un terme aux dégradations commises par des tiers sur le bâtiment, alors même qu'elle en était informée, ainsi que le démontrent les doléances qu'elle a pu émettre, auprès des forces de l'ordre à cet égard, - ce manquement, ne permet pas de considérer que le dommage lui est étranger, et était imprévisible, - la force majeure, invoquée comme cause exonératoire, n'est pas établie, - aucune autre cause exonératoire de la responsabilité de la locataire, n'est ni invoquée, ni démontrée. En outre, il ressort du rapport d'expertise judiciaire de MM. D... et E..., en date du 21 mai 2012, que le délabrement du bâtiment dit « aumônerie », est consécutif « à l'incendie, mais aussi aux intempéries, l'immeuble n'ayant pas été entretenu », si bien qu'il est vain de soutenir que le bailleur serait à l'origine de son propre dommage. Il s'en déduit que l'association locataire, doit répondre de l'incendie du bâtiment dit « aumônerie ». S'agissant de la chapelle. La chapelle a été à plusieurs reprises, l'objet de dégradations. En application de l'article 1731 du code civil, le preneur est tenu des réparations, sauf à prouver que les dégâts ont eu lieu sans sa faute, preuve qui n'est pas démontrée, puisqu'au contraire, il ressort des pièces du dossier qu'il était informé des dégradations, ainsi que le démontre la correspondance adressée à la municipalité, et qu'il n'est allégué ou justifié d'aucune mesure qu'il aurait prise, pour les prévenir ou y mettre un terme. Il s'en déduit que l'association locataire, doit répondre des dégradations de la chapelle. Sur la garantie de la SA Allianz. Il vient d'être jugé que les bâtiments sinistrés faisaient partie de l'assiette du bail, si bien que tout développement contraire est inopérant. La compagnie Allianz, pour contester sa garantie en la forme ou au fond, ne soulève plus, devant la Cour, la prescription, ni l'absence de déclaration de sinistre, ainsi qu'elle le conclut expressément en page 13 de ses conclusions, la décision du premier juge qui a rejeté ces moyens de défense ne faisant pas l'objet de contestation. La SA Allianz soutient désormais que : - s'agissant de la chapelle, le seul risque déclaré par son assurée, relatif à l'exercice de l'activité de « maison de retraite médicalisée », ne comporte pas le risque relatif à l'exploitation d'un lieu de culte, si bien que faute de déclaration adéquate, ce risque lui serait inopposable, - s'agissant de l'aumônerie, le risque « vol et vandalisme » n'ayant pas été souscrit, l'incendie, consécutif à de tels actes, n'ouvre droit à aucune garantie. Selon la police d'assurance souscrite, le 25 février 1994, à effet au 1er février 1994, par l'association, auprès de la compagnie AGF, aux droits de laquelle se présente désormais, fait constant, la SA Allianz, la locataire a notamment déclaré exercer l'activité de « maison de retraite médicalisée », occuper les locaux utilisés pour ses activités en qualité de locataire, avec une superficie développée de ses locaux de 12 100 m², estimés à une valeur totale de plus de 16 millions de francs (de l'ordre de 2.440.000 €). Il n'est pas contesté, que la chapelle et l'aumônerie sont situées sur la superficie des 12 100 m² de locaux déclarés à l'assurance. Les garanties souscrites concernent le risque d'incendie et risques annexes, en ce compris le risque « vandalisme ». Les éléments du dossier démontrent que la chapelle constituait un bâtiment annexe, où l'association assurée n'exerçait aucune activité particulière, si bien qu'aucun défaut de déclaration de risque à ce titre, ne peut sérieusement être reproché à l'assurée. Il en résulte que l'assurance doit sa garantie à son assurée, dans les limites contractuelles, s'agissant des dommages à l'aumônerie et à la chapelle. Sur les réparations. S'agissant de la chapelle. Le premier juge a alloué à Me X..., ès qualités de mandataire ad hoc et de liquidateur de la SA, la somme de 97.273 €, qu'il a mise à la charge de l'association, tout en retenant que la SA Allianz devait sa garantie à cette dernière. L'appelant sollicite confirmation de la première décision à ce titre. La SA Allianz ne discute pas du quantum du préjudice à ce titre, ses contestations ne concernant que le bâtiment dit « aumônerie » (cf. ses conclusions pages 11 et 12). L'association contestait le principe de son obligation à réparation de ce poste, notamment tel qu'exprimé dans le dispositif de ses conclusions, alors même que son obligation à réparation a été retenue par la présente décision. Quant au quantum des réparations, tel que fixé par le premier juge, l'association ne le conteste ni dans le dispositif de ses conclusions, ni dans leurs motifs (cf. ses conclusions pages 37 et 38), puisqu'au contraire, après avoir développé que les prétentions initiales (300.000 €) ne correspondaient pas au préjudice réel, et rappelé que les prétentions actuelles sont ramenées à la somme de 97.273 €, elle conclut que « il (l'appelant), devra être débouté de toutes demandes plus amples ou contraires ». L'évaluation du préjudice, correspondant à la réparation due par l'association locataire, sous la garantie de sa compagnie d'assurances, telle que fixée par le premier juge à la somme de 97.273 €, au vu des justificatifs produits, n'est pas contestes et doit être confirmée. S'agissant du bâtiment dit « aumônerie ». Il ressort du rapport d'expertise judiciaire de MM. D... et E..., en date du 21 mai 2012, que : - le délabrement du bâtiment dit « aumônerie », est consécutif « à l'incendie, mais aussi aux intempéries, l'immeuble n'ayant pas été entretenu », - la valeur de reconstruction de l'immeuble est évaluée, selon détail contenu à l'expertise, à la somme de 1.175.785 €, - l'expert retient un préjudice financier, de perte de valeur locative, du départ du locataire (31 octobre 2007) au 31 décentre 2011, qu'il évalue, à la somme de 230.000 €, - il expose que, si le bâtiment, en application des règles d'urbanisme, pouvait être reconstruit a fa date du sinistre, cette reconstruction n'a plus été possible à compter du fait de la révision du POS en date du 15 octobre 2009, - l'expertise fixe également la valeur vénale de l'immeuble perdu à la somme de 2.787.690 €, sur la base du prix de vente moyen du mètre carré habitable, de 3.000 €, pour une surface habitable (perdue) de 923,23 m². Ainsi que déjà jugé, l'association locataire doit répondre du défaut d'entretien, et des conséquences de l'incendie, qui ont conduit de façon cumulée, à la ruine du bâtiment. Les parties sont en désaccord sur l'évaluation du préjudice. Le premier juge a alloué à l'appelant, à titre de réparation, une somme de 150.000 €, correspondant à l'estimation de la réparation issue de la perte du bâtiment, et a rejeté le surplus des demandes. C'est ce point que conteste pour l'essentiel l'appelant, puisqu'il estime son préjudice à la somme de 2.760.000 €, outre le préjudice locatif, qu'il réclame désormais pour la somme de 115.200 € de l'année 2007 à l'année 2015. L'association locataire, estime que le préjudice doit s'évaluer en tout et pour tout, à la perte de loyer et au coût de la démolition, à savoir la somme totale de 83.859,84 €. La SA Allianz estime que le préjudice ne consiste qu'en l'indemnisation du bâtiment existant, qui devrait être en l'espèce purement symbolique, du fait de son extrême vétusté, s'agissant d'un bâtiment promis à démolition, et dont la reconstruction n'est plus possible. Enfin, la SELAS Z... estime qu'il n'existe pas do préjudice indemnisable, dès lors que la SA dissoute ne peut plus prétendre à une quelconque reconstruction, et qu'à défaut d'une telle reconstruction, il n'existe aucune perte de loyer. En matière immobilière, dès lors que la reconstruction ou la remise en état est techniquement possible, le responsable doit en assumer le coût, si la victime - ou son représentant - la demande, sans avoir à supporter aucune déduction du vieux au neuf. Au cas particulier, le bâtiment dit « aumônerie » est réputé avoir été mis à la disposition de la locataire en bon état de réparations locatives. Les éléments du dossier ne démontrent nullement que la carence de la SA, bailleur, aurait contribué au mauvais état de l'immeuble lors du sinistre, l'expertise attribuant en outre ce mauvais état, exclusivement à un défaut d'entretien et à l'incendie, dont doit répondre l'association locataire, et nullement à la carence du bailleur qui subit la perte. Au jour de la demande d'indemnisation, la reconstruction n'est plus possible, du fait de la modification du POS. Il s'en déduit que la perte subie par la SA, bailleur, représente la valeur vénale de l'immeuble, estimée par expertise judiciaire à la somme de 2.787.690 €, et réclamée par l'appelant à concurrence de 2.760.000 €. La demande est en conséquence fondée ainsi qu'il suit : - contre l'association à concurrence de 2.760.000 €, - contre la SA Allianz, à concurrence des limites contractuelles de sa garantie, définie comme « la valeur de reconstruction au jour du sinistre, vétusté déduite », soit la somme de 940.628 € par application d'un coefficient de vétusté que les éléments de la cause permettent de fixer à 20 % (obtenue selon le calcul suivant : valeur de reconstruction x 80 % = 1.175.785 € x 80 % = 940.628 €). Cette somme portera intérêts conformément à la demande, ainsi qu'il sera dit au dispositif. Il en résulte que l'association, et sa compagnie d'assurance, supporteront condamnation in solidum, pour la somme de 940.628 €, et que l'association subira condamnation seule, pour la somme résiduelle de 1.819.372 € (obtenue selon le calcul suivant : 2.760.000 € - 940.628 €). Le premier juge sera réformé. Faute de possibilité de reconstruction, le préjudice réparé en valeur vénale est exclusif, sous peine de double indemnisation d'un même dommage, de tout préjudice de perte de loyer » ;
1°) ALORS QUE la présomption de responsabilité qui pèse sur le locataire en cas d'incendie suppose une occupation effective des lieux par le preneur ; qu'elle cesse en revanche lorsque le locataire, avec l'accord du bailleur, a cessé d'occuper les locaux donnés à bail ; qu'en l'espèce, l'association AGES.HELIO faisait valoir (ses conclusions d'appel, not. p. 13 à 15 ; p. 23) qu'à compter de l'année 1996, avec l'accord de son bailleur la SA INSTITUT HELIO MARIN, elle avait cessé l'exploitation de la chapelle et de l'aumônerie en raison de l'état de délabrement de ces dépendances ; qu'elle soulignait que les locaux effectivement exploités avaient été clôturés en 1996 (p. 15) ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, s'il ne résultait pas de ces éléments que l'association avait cessé toute occupation de l'aumônerie et de la chapelle à compter de l'année 1996, de sorte que la présomption de responsabilité en cas d'incendie ne pouvait concerner ces locaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1733 du code civil, ensemble l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS QUE le locataire est présumé responsable de l'incendie survenu dans les lieux loués, à moins qu'il ne prouve que le sinistre est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine ; que constitue un cas de force majeure exonératoire l'incendie causé par des tiers s'étant introduits dans les lieux à l'insu et contre le gré du locataire ; qu'en l'espèce, il est constant et résulte des constatations de l'arrêt attaqué (not. p. 9) que l'incendie survenu le 8 octobre 2001 dans l'aumônerie avait été causé par des squatteurs s'étant introduit par effraction dans les locaux ; qu'en jugeant que ces circonstances ne suffisaient pas à caractériser un cas de force majeure exonératoire pour le preneur, la cour d'appel a violé l'article 1733 du code civil ;
3°) ALORS, A TOUT LE MOINS, QUE constitue un cas de force majeure l'incendie criminel causé par des tiers dès lors que sa commission a été facilitée par l'absence de mise en oeuvre par le bailleur des travaux de sécurisation et de mise en conformité de l'immeuble ; qu'en l'espèce, l'association AGES.HELIO faisait valoir qu'en dépit des multiples demandes en ce sens qu'elle lui avait faites, son bailleur la société INSTITUT HELIO MARIN n'avait jamais mis en oeuvre les travaux de sécurisation et de mise aux normes de l'aumônerie qui lui incombaient légalement (ses conclusions d'appel, not. p. 13-15 ; p. 17) ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était invitée par les écritures d'appel de l'association AGES.HELIO, si l'intrusion des squatteurs dans les locaux n'avait pas été causée par leur état de délabrement, consécutif à la carence de la société INSTITUT HELIO MARIN à réaliser les travaux dont elle avait la charge, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1733 du code civil ;
4°) ALORS QUE les juges du fond doivent examiner, fût-ce de manière sommaire, les éléments de preuve produits par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en l'espèce, l'association AGES.HELIO produisait de nombreux courriers échangés avec son bailleur ainsi qu'avec l'administration démontrant que la société INSTITUT HELIO MARIN n'avait pas effectué les travaux de raccordement de l'immeuble aux réseaux publics (ses conclusions d'appel, p. 17), pas plus que les travaux de mise en conformité et de sécurisation de l'immeuble, en dépit des multiples demandes qui lui avaient été faites (Ibid., p. 13-15) ; qu'en s'abstenant d'examiner les pièces versées aux débats par l'association AGES.HELIO pour démontrer la carence fautive de son bailleur (en particulier les pièces n° 25 à 32 ; n° 81 à 87), la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
5°) ALORS QUE la restitution du dépôt de garantie par le bailleur à la suite de l'établissement de l'état des lieux de sortie exonère le preneur de toute responsabilité au titre des réparations locatives ; qu'en l'espèce, l'association AGES.HELIO faisait valoir (ses conclusions d'appel, p. 18 ; p. 33) que la société INSTITUT HELIO MARIN avait fait dresser par huissier un constat d'état des lieux de sortie lors du départ de l'association le 30 octobre 2007, et que les comptes entre les parties avaient été soldés le 31 décembre 2007 ; qu'en s'abstenant de rechercher si cette circonstance ne permettait pas d'exclure toute responsabilité de l'association à raison de l'état du bien loué, dès lors qu'il avait été restitué sans doléances du bailleur en octobre 2007, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1731 et 1733 du code civil ;
6°) ALORS ENCORE QUE seul est indemnisable le préjudice en lien de causalité avec le fait dommageable ; que l'association AGES.HELIO faisait valoir que la société INSTITUT HELIO MARIN avait été à l'origine de son propre préjudice en n'effectuant pas les travaux de mise en conformité et de sécurisation du bien qui lui incombaient, le laissant ainsi dépérir pendant plus de 25 ans ; qu'en condamnant l'association AGES.HELIO à payer la somme de correspondant à la valeur vénale de l'ensemble immobilier, sans rechercher si les dégradations l'affectant ne résultait pas, au moins pour partie, de la carence prolongée de la société bailleresse dans l'exécution des travaux dont elle avait la charge, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1731 et 1733 du code civil, ensemble les articles 1719 et 1720 du même code ;
7° ALORS QUE lorsqu'un bien immobilier est voué à la démolition, le préjudice subi par le propriétaire, qui s'apprécie à la date à laquelle le juge statue, est limité aux pertes subies par le propriétaire jusqu'à la date de démolition effective du bien ; qu'en l'espèce, l'association AGES.HELIO faisait valoir (ses conclusions d'appel, p. 28 et s. ; not. p. 34) qu'à la suite de la modification du PLU de la commune rendant le terrain inconstructible à compter du mois d'octobre 2009, l'immeuble dont la société INSTITUT HELIO MARIN était propriétaire était voué à la destruction ; qu'elle en déduisait que seules étaient indemnisables les pertes subies par le propriétaire jusqu'à la date de la démolition ; qu'en condamnant néanmoins l'association AGES.HELIO à payer une somme correspondant à la valeur vénale de l'aumônerie telle que fixée par l'expert judiciaire, quand elle constatait que l'immeuble ne pouvait plus être reconstruit et était voué à la démolition, la cour d'appel a violé les articles 1147, 1731 et 1733 du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice ;
8°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE seul est indemnisable le préjudice en lien de causalité avec le fait dommageable ; que l'association AGES.HELIO faisait valoir (ses conclusions d'appel, not. p. 29 ; p. 30-35) que la société INSTITUT HELIO MARIN avait concouru à son propre préjudice en ne cherchant pas à vendre l'immeuble dont elle était propriétaire et en s'abstenant, à la suite de l'incendie du 8 octobre 2001 et en toute hypothèse, après le départ de sa locataire le 30 octobre 2007, de procéder à la reconstruction de l'immeuble endommagé, avant la modification du PLU de la commune rendant le terrain inconstructible à compter du mois d'octobre 2009 ; qu'il résultait à cet égard du rapport d'expertise judiciaire du 25 juin 2013 que « A compter du mois d'octobre 2009, l'aumônerie ne peut donc plus être reconstruite. Par contre, après le départ des locataires jusqu'en octobre 2009, le propriétaire avait la faculté de reconstruire à l'identique. Il ne l'a pas fait » (rapport, p. 14) ; qu'en s'abstenant de rechercher si la société INSTITUT HELIO MARIN n'était pas à l'origine de son propre préjudice à raison de son inertie lui ayant fait perdre le droit de reconstruire son immeuble, vouant ainsi son bien à la destruction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1731 et 1733 du code civil, ensemble l'article 1147 du même code ; Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Ortscheidt, avocat de la société Allianz IARD
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société Allianz à relever et garantir l'Association Ages.Hélio, anciennement dénommée Association de Gestion de l'Institut Hélio-Marin de A..., de la condamnation de celle-ci à payer à Me X..., ès qualités de mandataire ad hoc et de liquidateur de la SA Institut Hélio-Marin, la somme de 97 273 euros au titre du coût des travaux de réfection de la chapelle, outre intérêts dans les conditions prévues par l'article 1153-1 du code civil, avec capitalisation des intérêts, de l'avoir condamnée in solidum avec l'Association Ages.Hélio à payer à Me X..., ès qualités, la somme de 940 628 euros, outre intérêts au taux légal, sur la somme de 150 000 euros, à compter du jugement du 26 novembre 2014, et sur le surplus, à compter de la présente décision, avec capitalisation des intérêts échus en application de l'article 1154 du code civil, et de l'avoir condamnée à relever et garantir l'Association Ages.Hélio, anciennement dénommée Association de gestion de l'Institut Hélio-Marin de A... de la condamnation prononcée in solidum contre elle et l'Association Ages.Hélio à payer à Me X..., ès qualités de mandataire ad hoc et de liquidateur de la SA Institut Hélio-Marin, la somme de 940 628 euros, outre intérêts au taux légal, sur la somme de 150 000 euros, à compter du jugement du 26 novembre 2014, et sur le surplus, à compter de la présente décision, avec capitalisation des intérêts échus en application de l'article 1154 du code civil ;
AUX MOTIFS QUE sur la garantie de la SA Allianz, qu'il vient d'être jugé que les bâtiments sinistrés faisaient partie de l'assiette du bail, si bien que tout développement contraire est inopérant ; que la compagnie Allianz, pour contester sa garantie en la forme ou au fond, ne soulève plus, devant la Cour, la prescription, ni l'absence de déclaration de sinistre, ainsi qu'elle le conclut expressément en page 13 de ses conclusions, la décision du premier juge qui a rejeté ces moyens de défense ne faisant pas l'objet de contestation ; que la SA Allianz soutient désormais que : &gt; s'agissant de la chapelle, le seul risque déclaré par son assurée, relatif à l'exercice de l'activité de « maison de retraite médicalisée », ne comporte pas le risque relatif à l'exploitation d'un lieu de culte, si bien que faute de déclaration adéquate, ce risque lui serait inopposable ; &gt; s'agissant de l'aumônerie, le risque « vol et vandalisme » n'ayant pas été souscrit, l'incendie, consécutif à de tels actes, n'ouvre droit à aucune garantie ; que selon la police d'assurance souscrite, le 25 février 1994, à effet au 1er février 1994, par l'association, auprès de la compagnie AGF, aux droits de laquelle se présente désormais, fait constant, la SA Allianz, la locataire a notamment déclaré exercer l'activité de « maison de retraite médicalisée », occuper les locaux utilisés pour ses activités en qualité de locataire, avec une superficie développée de ses locaux de 12 100 m2, estimés à une valeur totale de plus de 16 millions de francs (de l'ordre de 2 440 000 €) ; qu'il n'est pas contesté, que la chapelle et l'aumônerie sont situées sur la superficie des 12 100 m2 de locaux déclarés à l'assurance ; que les garanties souscrites concernent le risque d'incendie et risques annexes, en ce compris le risque « vandalisme » ; que les éléments du dossier démontrent que la chapelle constituait un bâtiment annexe, où l'association assurée n'exerçait aucune activité particulière, si bien qu'aucun défaut de déclaration de risque à ce titre, ne peut sérieusement être reproché à l'assurée ; qu'il en résulte que l'assurance doit sa garantie à son assurée, dans les limites contractuelles, s'agissant des dommages à l'aumônerie et à la chapelle ; que sur les réparations, s'agissant de la chapelle, le premier juge a alloué à Me X..., ès qualités de mandataire ad hoc et de liquidateur de la SA, la somme de 97 273 € qu'il a mise à la charge de l'association, tout en retenant que la SA Allianz devait sa garantie à cette dernière ; que l'appelant sollicite confirmation de la première décision à ce titre ; que la SA Allianz ne discute pas du quantum du préjudice à ce titre, ses contestations ne concernant que le bâtiment dit « aumônerie » (cf. ses conclusions pages 11 et 12) ; que l'association contestait le principe de son obligation à réparation de ce poste, notamment tel qu'exprimé dans le dispositif de ses conclusions, alors même que son obligation à réparation a été retenue par la présente décision ; que quant au quantum des réparations, tel que fixé par le premier juge, l'association ne le conteste ni dans le dispositif de ses conclusions, ni dans leurs motifs (cf. ses conclusions pages 37 et 38), puisqu'au contraire, après avoir développé que les prétentions initiales (300 000 €) ne correspondaient pas au préjudice réel, et rappelé que les prétentions actuelles sont ramenées à la somme de 97 273 €, elle conclut que « il (l'appelant), devra être débouté de toutes demandes plus amples ou contraires » ; que l'évaluation du préjudice, correspondant à la réparation due par l'association locataire, sous la garantie de sa compagnie d'assurances, telle que fixée par le premier juge à la somme de 97 273 €, au vu des justificatifs produits, n'est pas contestée et doit être confirmée ; que s'agissant du bâtiment dit « aumônerie », il ressort du rapport d'expertise judiciaire de MM. D... et E..., en date du 21 mai 2012, que : &gt; le délabrement du bâtiment dit « aumônerie », est consécutif « à l'incendie, mais aussi aux intempéries, l'immeuble n'ayant pas été entretenu », &gt; la valeur de reconstruction de l'immeuble est évaluée, selon détail contenu à l'expertise, à la somme de 1 175 785 €, &gt; l'expert retient un préjudice financier, de perte de valeur locative, du départ du locataire (31 octobre 2007) au 31 décembre 2011, qu'il évalue, à la somme de 230 000 €, &gt; il expose que, si le bâtiment, en application des règles d'urbanisme, pouvait être reconstruit à la date du sinistre, cette reconstruction n'a plus été possible à compter du fait de la révision du POS en date du 15 octobre 2009, &gt; l'expertise fixe également la valeur vénale de l'immeuble perdu à la somme de 2 787 690 €, sur la base du prix de vente moyen du mètre carré habitable, de 3 000 €, pour une surface habitable (perdue) de 923,23 m2 ; qu'ainsi que déjà jugé, l'association locataire doit répondre du défaut d'entretien, et des conséquences de l'incendie, qui ont conduit de façon cumulée, à la ruine du bâtiment ; que les parties sont en désaccord sur l'évaluation du préjudice ; que le premier juge a alloué à l'appelant, à titre de réparation, une somme de 150 000 €, correspondant à l'estimation de la réparation issue de la perte du bâtiment, et a rejeté le surplus des demandes ; que c'est ce point que conteste pour l'essentiel l'appelant, puisqu'il estime son préjudice à la somme de 2 760 000 €, outre le préjudice locatif, qu'il réclame désormais pour la somme de 115 200 € de l'année 2007 à l'année 2015 ; que l'association locataire, estime que le préjudice doit s'évaluer en tout et pour tout, à la perte de loyer et au coût de la démolition, à savoir la somme totale de 83 859,84 € ; que la SA Allianz estime que le préjudice ne consiste qu'en l'indemnisation du bâtiment existant, qui devrait être en l'espèce purement symbolique, du fait de son extrême vétusté, s'agissant d'un bâtiment promis à démolition, et dont la reconstruction n'est plus possible ; qu'enfin, la SELAS Z... estime qu'il n'existe pas de préjudice indemnisable, dès lors que la SA dissoute ne peut plus prétendre à une quelconque reconstruction, et qu'à défaut d'une telle reconstruction, il n'existe aucune perte de loyer ; qu'en matière immobilière, dès lors que la reconstruction ou la remise en état est techniquement possible, le responsable doit en assumer le coût, si la victime - ou son représentant - la demande, sans avoir à supporter aucune déduction du vieux au neuf ; qu'au cas particulier, le bâtiment dit « aumônerie » est réputé avoir été mis à la disposition de la locataire en bon état de réparations locatives ; que les éléments du dossier ne démontent nullement que la carence de la SA, bailleur, aurait contribué au mauvais état de l'immeuble lors du sinistre, l'expertise attribuant en outre ce mauvais état, exclusivement à un défaut d'entretien et à l'incendie, dont doit répondre l'association locataire, et nullement à la carence du bailleur qui subit la perte ; qu'au jour de la demande d'indemnisation, la reconstruction n'est plus possible, du fait de la modification du POS ; qu'il s'en déduit que la perte subie par la SA, bailleur, représente la valeur vénale de l'immeuble, estimée par expertise judiciaire à la somme de 2 787 690 €, et réclamée par l'appelant à concurrence de 2 760 000 € ; que la demande est en conséquence fondée ainsi qu'il suit : &gt; contre l'association à concurrence de 2 760 000 €, &gt; contre la SA Allianz, à concurrence des limites contractuelles de sa garantie, définie comme "la valeur de reconstruction au jour du sinistre, vétusté déduite", soit la somme de 940 628 € par application d'un coefficient de vétusté que les éléments de la cause permettent de fixer à 20 % (obtenue selon le calcul suivant : valeur de reconstruction x 80 % = 1 175 785 E x 80 % = 940 628 E) ; que cette somme portera intérêts conformément à la demande, ainsi qu'il sera dit au dispositif ; qu'il en résulte que l'association, et sa compagnie d'assurances, supporteront condamnation in solidum, pour la somme de 940 628 €, et que l'association subira condamnation seule, pour la somme résiduelle de 1 819 372 € (obtenue selon le calcul suivant : 2 760 000 € - 940 628 €) ;
1°) ALORS QUE le juge ne peux dénaturer le contenu des documents qui lui sont soumis ; qu'en retenant, pour décider que « l'assurance doit sa garantie à son assurée, dans les limites contractuelles, s'agissant des dommages à l'aumônerie et à la chapelle », que « les garanties souscrites concernent le risque d'incendie et risques annexes, en ce compris le risque « vandalisme » », cependant que d'une part, le contrat d'assurance « activités de service » n° 74787599 souscrit le 25 février 1994 (prod. n° 2) indique expressément en page 2, dans le détail des garanties souscrites, que le risque « Vandalisme », qui ne comporte aucune mention « oui », aucun montant du capital assuré, ou aucune autre indication chiffrée, n'est pas garanti et que, d'autre part, le contrat complémentaire signé le 11 juillet 1994, avec effet au 21 avril 2014 (prod. n° 3) stipule expressément (p. 2), s'agissant de la garantie « Incendie et risques annexes, responsabilité civile incendie et tempête-grêle-neige (chapitre I, II, VIII) », que le risque « Vandalisme » est « Exclu » de la garantie ; qu'il en résulte que la société Allianz n'était tenue de garantir ni les conséquences de l'incendie du bâtiment de l'aumônerie, ni les dégradations de la chapelle résultant des actes de vandalisme commis par des squatters, de sorte qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des contrats d'assurance des 25 février et 11 juillet 1994 et a méconnu l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
2°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE la société Allianz faisait valoir, dans ses dernières conclusions d'appel, déposées et signifiées le 10 juillet 2015 (p. 10 et 11), que l'objet du contrat d'assurance « activités de service » était limité à la garantie des activités de l'Association Ages.Hélio et que seuls étaient assurés les locaux loués et dédiés à l'exercice des activités de services de l'Association, en l'occurrence à l'exercice de l'activité de « maison de retraite médicalisée » ; qu'en ne répondant pas à ce moyen déterminant, fondé sur l'objet du contrat d'assurance et selon lequel seuls les locaux utilisés et occupés pour l'exercice de l'activité déclarée étaient garantis, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. Moyen produit au pourvoi provoqué éventuel par la SCP Foussard et Froger, avocat de M. X..., ès qualités
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a débouté Me X..., ès qualités, de ses demandes dirigées contre la SELAS Z... ;
AUX MOTIFS QUE « Faute de possibilité de reconstruction, le préjudice réparé en valeur vénale est exclusif, sous peine de double indemnisation d'un même dommage, de tout préjudice de perte de loyer » ;
ET AUX MOTIFS ENCORE QUE « Me X... ès qualités de mandataire ad hoc et de liquidateur de la SA, estime que la faute de la SELAS Z... a contribué à la réalisation des préjudices dont il demande réparation au titre de la perte de l'Immeuble d'une valeur vénale réclamée à concurrence de la somme de 2.760.000 €, et de pertes locatives. Il vient d'être jugé que la perte de loyer n'est au cas particulier pas établie. Les demandes à ce titre seront rejetées. S'agissant de la perte de l'immeuble, il est reproché à la SELAS Z... une carence dans l'exécution de sa mission d'administration, en ne se préoccupant pas de savoir si l'association était assurée, et d'avoir ainsi par sa négligence, contribué au dommage. Outre le fait que les décisions relatives aux procédures collectives, certes visées par un jugement du tribunal de grande instance d'Arras du 9 novembre 2005 (pièce 3 de l'appelant), ne sont pas produites, si bien qu'il est difficile de cibler la mission « d'administration » à l'occasion de laquelle la faute invoquée par l'appelant aurait été commise par la SELAS Z..., force est de constater que la faute invoquée, s'agissant du défaut d'assurance, est en tout état de cause sans conséquence dommageable, puisqu'une assurance avait été souscrite, et qu'il n'est pas davantage démontré, le surplus des négligences invoquées, et leur contribution au dommage. » ;
ALORS QUE, premièrement, la recherche prétendument omise visée par la huitième branche du pourvoi principal formé par l'Association AGES.HELIO concerne la faute du bailleur à une époque où ce dernier était représenté par Me Z... ; que c'est au motif de l'absence de faute de Me Z... que la cour d'appel a rejeté les demandes de Me X..., ès qualités, dirigées contre la SELAS Z... ; qu'aussi bien, une censure prononcée sur le fondement de la huitième branche du pourvoi principal doit-elle emporter censure, en application de l'article 455 du code de procédure civile, du chef de l'arrêt ayant débouté Me X..., ès qualités, de ses demandes dirigées contre la SELAS Z... ;
ALORS QUE, deuxièmement, la réparation intégrale s'entend de l'indemnisation de la perte subie et du gain manqué ; qu'en affirmant que « le préjudice réparé en valeur vénale est exclusif, sous peine de double indemnisation d'un même dommage, de tout préjudice de perte de loyer », la cour d'appel a violé le principe de réparation intégrale et l'article 1382, devenu 1240, du code civil.