LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Donne acte à MM. U... et Mme S... U... de leur reprise d'instance en qualité d'ayants droit de A... U..., décédée le [...]  ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;
Attendu qu'il résulte de ce texte que le preneur qui ne s'est pas constamment acquitté de toutes les obligations nées de son bail ne peut bénéficier de la faculté exceptionnelle de le céder ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 5 février 2018), que, par acte du 1er juin 1996, M. V... a pris à bail des parcelles et bâtiments appartenant aux consorts U... et a mis les biens loués à la disposition de l'exploitation agricole à responsabilité limitée V... (l'EARL) ; que, par acte du 23 juin 2014, les consorts U... lui ont délivré un congé en raison de l'âge ; que M. V... et l'EARL ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation du congé et autorisation de céder le bail à M. R... V..., fils du preneur, lequel est intervenu à l'instance ;
Attendu que, pour autoriser M. V... à céder le bail à son fils, l'arrêt relève qu'une précédente décision a constaté qu'il avait commis des manquements en n'entretenant pas les vignes et en procédant à leur arrachage, et retient que, ces fautes ne s'étant pas prolongées après le renouvellement et ne faisant plus sentir leurs effets, sa mauvaise foi n'est pas démontrée ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'autorisation de céder le bail ne peut être accordée qu'au preneur qui s'est constamment acquitté de toutes les obligations résultant de son bail, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a autorisé M. V... à céder à son fils, R..., le bail consenti par acte du 1er juin 1996, l'arrêt rendu le 5 février 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ;
Condamne MM. V... et l'EARL V... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de MM. V... et de l'EARL V... et les condamne à payer à MM. U... et Mme S... U... la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juillet deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour MM. U... et de Mme S... U....
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir autorisé M. C... V... à céder à son fils, M. R... V..., le bail consenti par M. Z... U..., par acte notarié du 1er juin 1996, portant sur diverses parcelles de terres et de vignes ainsi que des bâtiments d'habitation et d'exploitation situées sur les communes de La Tour Saint Gelin, Chezelles, Chabeignes et Courcoue (37), le tout d'une superficie de 43 hectares. 80 ares et 91 centiares ;
AUX MOTIFS QUE
« - sur la cession du bail :
Attendu que l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, dans sa rédaction applicable au litige, permet la cession du bail rural aux descendants du preneur majeurs ou émancipés, avec l'agrément du bailleur ou à défaut, l'autorisation du tribunal paritaire ;
Que cependant, s'agissant d'une dérogation au principe général d'incessibilité du bail rural, elle ne peut bénéficier qu'au preneur qui a satisfait à toutes les obligations nées du bail et ne doit pas nuire aux intérêts du bailleur appréciés, au regard, d'une part, de la bonne foi du preneur cédant et, d'autre part, de la capacité du cessionnaire éventuel de remplir les obligations nées du contrat ;
Attendu que c'est avec raison que le premier juge a écarté le grief de mauvaise foi à l'endroit du preneur ;
Qu'en effet, les bailleurs soutiennent que M. V... a négligé de façon très importante les terres louées en ne les entretenant pas pendant de nombreuses années et entendent opposer à ce dernier les constatations de l'arrêt de la présente cour d'appel rendu le 7 juillet 2010 qui avait statué sur une précédente demande de résiliation de bail en la rejetant ;
Que dans cette décision, la cour a effectivement retenu que M. V... avait commis des manquements à ses obligations de locataires , en n'entretenant pas suffisamment les vignes louées puis en procédant à leur arrachage et à leur replantation, sans avoir obtenu l'autorisation des bailleurs mais elle a aussi relevé que ces agissements fautifs du preneur ne concernaient qu'une très faible partie du fonds loué (4 ha sur les 43 ha loués, soit 10%), les autres terres constituant 90% du fonds loué étant en revanche parfaitement exploitées et que les fautes commises ne laissaient subsister aucun préjudice réel pour le bailleur puisqu'au terme du bail il retrouverait un vignoble jeune commençant à produire ;
Que certes, un manquement qui n'a pas justifié la résiliation du bail en l'absence de préjudice démontré par le bailleur peut suffire à priver le preneur de la faculté de céder le bail à son fils et il n'est pas interdit au bailleur de se prévaloir d'un tel manquement même s'il s'est produit avant le renouvellement du bail, ici intervenu en 2014 ;
Que cependant, c'est à la condition que ce manquement présente un caractère de gravité suffisant et qu'il se soit poursuivi après le renouvellement ;
Qu'or, le constat d'huissier de justice du 26 mars 2014 produit par les intimés pour faire constater qu'ils avaient été contraints de faire eux-mêmes la taille des vignes à la place du preneur n'est pas significatif dans la mesure où, comme l'a justement relevé le premier juge, l'intervention du bailleur s'est faite fin février 2014 dans un contexte particulier, après que celui-ci ait repris possession des terres au début de l'année 2014 à une époque où le preneur était toujours en temps de faire lui-même la taille des vignes, cette taille devant intervenir entre les mois de février et mars de chaque année ;
Qu'il est au contraire établi par deux constats d'huissier de justice datés du 19 juillet 2013 et du 19 mars 2015 produits aux débats par les appelants que les parcelles de vignes louées ont été entièrement replantées et étaient convenablement entretenues à ces deux dates, de sorte que le preneur est fondé à soutenir que l'arrachage comme le défaut d'entretien reprochés ne se sont non seulement pas prolongés après le renouvellement du bail mais au surplus ne font plus sentir aucun de leurs effets à ce jour;
Qu'il n'est pas discuté par ailleurs que M. V... a toujours régulièrement réglé son fermage:
Qu'ainsi, la mauvaise foi du preneur n'est pas démontrée ;
Attendu, s'agissant de la capacité du cessionnaire pressenti qu'il est justifié par les appelants qu'R... V... dispose des diplômes requis pour exploiter (brevet de technicien supérieur agricole) et qu'il n'est pas soumis, en tant que jeune agriculteur, à l'autorisation administrative préalable dans le cadre de la réglementation relative au contrôle des structures des exploitations agricoles ;
Qu'il est produit sur ce point un avis actualisé de la DDT en date du 16 décembre 2016 ayant été émis compte tenu de la superficie en cause, de sa capacité professionnelle, de son revenu personnel net imposable extra-agricole, en tant que pluri-actif, inférieur à 3120 fois le montant horaire du SMIC (situation confirmée par le bilan d'activité de la société pour 2015/2016 ainsi que par le dernier avis d'imposition ) de l'absence de double participation dans une autre exploitation agricole, de l'absence de démantèlement de l'exploitation cédante et de la distance entre le siège d'exploitation et les parcelles sollicitées;
Que les consorts U... persistent à soutenir que l'adresse actuelle d'R... V... ne serait pas renseignée et qu'il ne serait fourni aucun élément sur une éventuelle exploitation d'autres terres situées à une distance plus importante des lieux loués ;
Que ce dernier grief, formellement réfuté par les appelants, est démenti par l'avis précité de l'administration ;
Qu'il est également justifié notamment par la production de l'avis de situation déclarative à l'impôt sur le revenu 2017, que M. R... V... et son épouse résident à L'[...] , résidence située à moins de 8 kilomètres des biens loués et qu'ils déclarent qu'ils résideront lors de la cession dans les lieux loués qui comportent un bâtiment d'habitation ;
Qu'il est encore établi que le candidat à la cession a créé en 2015 une société (la SAS TRANSTRIVE), dont le siège est à cette adresse et dont l'activité est le transport public routier de marchandises, de commissionnaire de transport et d'achat de matières premières ;
Qu'il s'est spécialisé dans le transport de céréales et de compost, activité qu'il décrit comme complémentaire de son exercice futur d'agriculteur en faisant observer, sans être démenti sur ce point, que la taille de la vigne (qui requiert le plus de travail humain) s'effectue de décembre à mars au creux de l'activité des transports et que les moissons et préparations des semis de colza (travaux les plus intenses en grandes cultures) correspondent aux congés des entreprises de travaux publics, pour en conclure que la conduite de son entreprise lui laissera suffisamment de temps pour exploiter personnellement les terres louées, étant observé qu'il justifie en outre que la société TRANSTRIVE a régulièrement recours à des contrats d'intérim pour l'exécution des missions de transport ;
Que ces éléments suffisent à démontrer que le lieu d'établissement du candidat cessionnaire, sa pluri-activité et sa capacité financière sont propres à lui permettre de faire face aux charges de l'exploitation ;
Attendu, par ailleurs, que M. C... V... gérant de l'Earl V..., s'est engagé le 17 septembre 2015 à mettre à la disposition de son fils, R... V..., lors de la cession l'ensemble du matériel agricole et viticole nécessaire à la bonne conduite de l'exploitation cédée ;
Que pour répondre aux interrogations des intimés sur l'existence du matériel et son état de marche, il est produit une expertise de M. I..., mandaté par les appelants, datée du 20 décembre 2015 qui atteste de l'existence du matériel dont il fournit une liste, de son état et qui conclut que le matériel agricole présent, quoique pour certains en état vieillissant, est suffisant à répondre aux besoins de l'exploitation à céder ;
Que le fait que M. C... V..., qui exploite également environ 184 hectares en dehors des terres louées, n'entende pas cesser son activité n'apparaît pas comme un obstacle à la cession dans la mesure où par l'effet de celle-ci, il réduira nécessairement son activité et par voie de conséquence le recours à l'usage du matériel à proportion du travail que prendra en charge le cessionnaire du bail ;
Qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments la preuve que R... V... présente lui-même toutes les garanties en vue de la bonne exploitation du fonds et que le comportement du cédant n'étant pas de nature à justifier le refus de la cession, il y a lieu, par réformation du jugement sur ce point, d'accueillir la demande d'autorisation de cession du bail litigieux au profit du fils du preneur ; » (arrêt, p. 8, in fine, à p. 11) ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE
« B/ la cession du bail
L'article L 411-35 alinéa 1 du code rural dispose :
"toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire."
La jurisprudence subordonne la cession notamment à la bonne foi du cédant.
S'il est constant qu'au cours d'une instance précédente, C... V... a été reconnu comme ayant fautivement manqué à ses engagements de preneur, sa mauvaise foi, distincte de la faute, n'a pas été retenue.
Il n'est d'autre part pas établi que l'arrachage des ceps auquel il avait alors procédé sans autorisation du bailleur ait causé à l'exploitation un dommage qu'il n'ait pas ensuite réparé. En effet, la taille engagée en mars 2014 par un employé des bailleurs l'a été dans un contexte particulièrement conflictuel et alors que la saison s'y prêtait encore pour que le preneur y procédât lui-même. Les défendeurs ne prétendent d'ailleurs pas que l'exploitation pâtisse depuis 2008 de manquements du preneur.
Le cas échéant, ils ne manqueraient à l'évidence pas de s'en prévaloir. Aussi, ne peuvent-ils pas être admis à prétendre que les bons soins du preneur relèvent d'une intention de leur nuire » (jugement, p. 4) ;
1°) ALORS QUE le cessionnaire du bail doit posséder à titre personnel le cheptel ou les moyens matériels nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir ; que la possibilité d'utiliser le matériel mis à disposition par un tiers est insuffisante à caractériser leur possession à titre personnel par l'intéressé ; qu'en retenant, pour considérer que M. R... V... présentait toutes les garanties en vue de la bonne exploitation du fonds et autoriser ainsi son père, M. C... V..., gérant de l'Earl V..., à lui céder son bail, que ce dernier s'était « engagé le 17 septembre 2015 à mettre à [sa] disposition (
) l'ensemble du matériel agricole et viticole nécessaire à la bonne conduite de l'exploitation cédée », la cour d'appel a violé les articles L. 411-35 et L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime ;
2°) ALORS, en toute hypothèse, QUE le cessionnaire doit présenter les garanties indispensables à la bonne exploitation du fonds ; qu'il doit, à ce titre, disposer des moyens matériels nécessaires ou des moyens de les acquérir ; qu'en se bornant à relever que « le fait que M. C... V..., qui exploite également environ 184 hectares en dehors des terres louées, n'entende pas cesser son activité n'apparaît pas comme un obstacle à la cession dans la mesure où par l'effet de celle-ci, il réduira nécessairement son activité et par voie de conséquence le recours à l'usage du matériel à proportion du travail que prendra en charge le cessionnaire du bail », sans s'expliquer, comme elle y était invitée (conclusions, p. 12, al. 11 et s.), sur le rapport de M. I..., produit par M V... lui-même, qui concluait que le matériel appartenant à l'Earl V..., en majorité en état « correct » ou « vieillissant », n'était pas suffisant pour exploiter plus de 200 ha de terres quand la surface totale exploitée par M. V... et son fils serait a minima de 224ha 42a, ce dont il s'inférait nécessairement que M. R... V... ne pouvait garantir une bonne exploitation du fonds faute de disposer des moyens matériels nécessaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;
3°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; que si, lorsque la procédure est orale, les moyens soulevés d'office sont présumés avoir été débattus contradictoirement à l'audience, il peut être rapporté la preuve contraire ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de ce que le manquement invoqué pour constituer le preneur de mauvaise foi et le priver de la faculté de céder le bail doit, lorsqu'il s'est produit avant le renouvellement du bail et n'a pas justifié la résiliation du bail, présenter un caractère de gravité suffisant et s'être poursuivi après le renouvellement, quand elle énonçait que les parties avaient soutenu oralement à l'audience les moyens développés dans leurs conclusions et que celles-ci ne faisaient pas état de l'exigence, pour un tel manquement, d'un degré de gravité particulier, la cour d'appel, qui a soulevé un moyen sans avoir préalablement recueilli les observations des parties, a méconnu le principe de la contradiction et violé l'article 16 du code de procédure civile ;
4°) ALORS, en toute hypothèse, QUE la cession de bail au profit d'un enfant du preneur qui constitue une exception à la prohibition de toute cession, est une faveur réservée au preneur de bonne foi, c'est-à-dire celui qui s'est constamment acquitté de toutes les obligations résultant de son bail ; que l'autorisation de céder peut être refusée même si les manquements ne sont pas de nature à entraîner la résiliation ou à justifier le refus de renouvellement ; qu'en retenant, pour autoriser M. C... V... à céder son bail à son fils, qu'un manquement qui n'a pas justifié la résiliation du bail en l'absence de préjudice démontré par le bailleur et qui s'est produit avant le renouvellement du bail, ne peut suffire à priver le preneur de la faculté de céder le bail à son fils qu'à la condition « que ce manquement présente un caractère de gravité suffisant et qu'il se soit poursuivi après le renouvellement », la cour d'appel a violé l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime en ajoutant à ce texte des conditions qu'il ne comporte pas ;
5°) ALORS, à titre subsidiaire, QU'qu'en se bornant à relever, pour écarter la mauvaise foi de M. C... V..., d'une part, que, dans sa décision rendue le 7 juillet 2010, la cour d'appel d'Orléans a retenu que les agissements fautifs de M. V... ne permettaient pas de justifier la résiliation du bail, ceux-ci ne concernant qu'une très faible partie du fonds loué et en l'absence de préjudice réel subsistant pour le bailleur, et, d'autre part, que « l'arrachage comme le défaut d'entretien reprochés ne se sont non seulement pas prolongés après le renouvellement du bail mais au surplus ne font plus sentir aucun de leurs effets à ce jour », sans rechercher si les manquements invoqués présentaient, au regard de la demande d'autorisation de cession, un caractère de gravité suffisant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime.