LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 16 décembre 2016), que, par acte signé par les acquéreurs le 20 septembre 2013 et par le vendeur le 26 septembre 2013, M. Z... a promis de vendre un immeuble à M. et Mme X... ; que, le vendeur s'étant prévalu de la nullité de la vente et ayant refusé la réitération, les acquéreurs l'ont assigné en vente forcée ;
Sur le premier moyen, pris en ses quatrième et cinquième branches, ci-après annexé :
Attendu que le vendeur fait grief à l'arrêt de dire la vente parfaite ;
Mais attendu qu'ayant constaté que les deux exemplaires de la promesse de vente n'étaient pas identiques, celui signé par les acquéreurs ne comportant aucune clause manuscrite, alors que l'une des deux clauses manuscrites figurant sur l'exemplaire du vendeur, signé en second, mentionnait, sous la rubrique : « conditions particulières », que, « sous peine de nullité du présent acte, le jour de la signature de la vente définitive, le notaire chargé de la vente, remettra au vendeur le montant qui lui revient sous forme d'un chèque au nom de A...            », relevé que cette clause apposée par le vendeur sur son exemplaire postérieurement à l'accord des parties, n'avait pas été acceptée par les acquéreurs qui ne l'avaient pas paraphée et retenu, par une appréciation souveraine de la volonté des parties, qu'elle n'était pas entrée dans le champ contractuel, la cour d'appel en a exactement déduit que la vente était parfaite ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, pris en sa seconde branche, ci-après annexé :
Attendu que le vendeur fait grief à l'arrêt de le condamner à des dommages-intérêts complémentaires ;
Mais attendu qu'ayant constaté que les acquéreurs avaient dû recourir à la vente forcée, la cour d'appel, qui a pu déduire, de ce seul motif, que les vendeurs avaient exposé des frais de notaire supplémentaires dont elle a souverainement évalué le montant, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que le vendeur fait grief à l'arrêt de la condamner au paiement de la clause pénale ;
Mais attendu que, la cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que le vendeur fait grief à l'arrêt de le condamner à des dommages-intérêts complémentaires ;
Mais attendu, d'une part, que la cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que les acquéreurs avaient dû recourir à la vente forcée, la cour d'appel, qui a pu déduire, de ce seul motif, que les vendeurs avaient exposé des frais de notaire supplémentaires dont elle a souverainement évalué le montant, a légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Z... et le condamne à payer à la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze avril deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. Z...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit la vente de l'appartement de Monsieur Z... parfaite, ordonné aux parties de comparaître devant le notaire pour signer l'acte, condamné Monsieur Z... au paiement de la somme de 13.800 € à titre de clause pénale et celle de 1.000 € à titre de dommages et intérêts, ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière compétent et condamné Monsieur Z... aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Aux motifs propres que les moyens développés par M. Z... au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; qu'à ces justes motifs, il sera ajouté que l'avant-contrat de vente, fait en deux exemplaires, a été signé le 20 septembre 2013 par les acquéreurs et le 26 septembre 2013 par le vendeur. Ces deux exemplaires ne sont pas identiques. En effet, alors que, sur celui des acquéreurs, le premier en date, entièrement dactylographié, ne figure aucune clause manuscrite, sur l'exemplaire du vendeur, second en date figurent, page 9, deux clauses manuscrites dont la seconde énonce, sous la rubrique : "Conditions particulières" : "Sous peine de nullité du présent acte, le jour de la signature de la vente définitive, le notaire chargé de la vente, remettra au vendeur le montant qui lui revient sous forme d'un chèque au nom de A...           " ; qu'il ressort de la comparaison de cette écriture avec celle de l'avenant n° 1 au mandat de vente donné par acte sous seing privé du 31 juillet 2013 par M. Z... à l'agent immobilier (pièce n° 5 de l'appelant), que l'écriture de la mention "Bon pour mandat donné avec exclusivité", figurant au-dessus de la signature du mandant dans ce dernier acte, est la même que celle de la clause litigieuse précitée de l'avant-contrat de vente ; qu'il doit en être déduit que cette clause a été apposée par M. Z... sur son exemplaire du 26 septembre 2013, postérieurement à l'accord des acquéreurs ; que l'appelant n'établit pas que les acquéreurs aient accepté cette adjonction qu'ils n'ont pas paraphée, celle-ci étant substantielle en ce qu'elle ajoute une cause de nullité qui ne figurait pas dans le contrat proposé par le mandataire du vendeur et que les acquéreurs avaient signé. C'est donc à bon droit que le Tribunal a dit que cette clause n'était pas entrée dans le champ contractuel ; qu'en conséquence, à supposer que la nullité fut encourue alors que la vente définitive n'a pas été signée, ladite nullité ne peut être prononcée ;
Et aux motifs adoptés des premiers juges, que Monsieur Z... soutient que le compromis de vente contient une clause subordonnant la vente au paiement du prix par chèque à son nom le jour de la vente et qu'à défaut de règlement la promesse ne peut valoir vente ; qu'en l'espèce, la promesse a été signée le 20 septembre 2013 par les acquéreurs et le 26 septembre 2013 par Monsieur Z... ; que sur l'exemplaire de la promesse signée par les deux parties figure une clause manuscrite stipulant que sous peine de nullité de la promesse le notaire remettra le jour de la signature de la vente définitive un chèque au vendeur du montant de la vente au nom d'Alexis Z... ; que cependant, sur l'exemplaire comportant la seule signature des époux X... cette clause est absente ; qu'ainsi le 20 septembre 2013, la clause ne figurait pas sur la promesse ; qu'elle a manifestement été ajoutée par Monsieur Z..., le 26 septembre 2013, jour où il a lui-même signé la promesse en l'absence des acquéreurs ; qu'ainsi cette clause n'est pas entrée dans le champ contractuel faute d'avoir pu être acceptée par les époux X... ; qu'en conséquence cette clause est inopposable aux époux X... et l'absence de versement du prix par chèque n'a aucune incidence sur la validité de la vente ;
Et encore, aux motifs adoptés des premiers juges, que l'article 1134 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que l'article 1589 du code civil dispose que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; qu'en l'espèce, les parties étaient d'accord sur le bien à vendre et sur le prix ; que les conditions suspensives ont bien été réalisées ; qu'ainsi la promesse synallagmatique du 26 septembre 2013 vaut vente entre les parties ; que l'article 1184 du code civil dispose que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement ; dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit ; la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible ou d'en demander la résolution avec dommages-intérêts ; qu'en l'espèce, Monsieur Z... refuse de signer l'acte notarié de transfert de propriété alors que la vente est parfaite entre les parties ; qu'ainsi les époux X... sont bien fondés à demander l'exécution forcée du contrat de vente immobilière ; qu'en conséquence l'exécution forcée de la vente sera prononcée ; qu'à défaut pour Monsieur Z... de signer la vente dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, le jugement vaudra vente dans les conditions et au prix prévus à la promesse ; que Monsieur Z... devra remettre aux acquéreurs les clés de l'entrée de l'immeuble, de la boîte aux lettres, de la porte blindée pour l'accès à la cave et le bip du parking lors de la signature de l'acte authentique et à défaut lorsque le jugement vaudra vente sans qu'il soit nécessaire d'ordonner une astreinte ;
Alors que, d'une part, la dénaturation par omission entraîne la censure de la décision qui en est entachée ; qu'en déclarant que l'exemplaire de la promesse de vente des acquéreurs est entièrement dactylographié et ne comporte aucune clause manuscrite et notamment pas la clause énonçant "Sous peine de nullité du présent acte, le jour de la signature de la vente définitive, le notaire chargé de la vente, remettra au vendeur le montant qui lui revient sous forme d'un chèque au nom de A...           " alors que l'exemplaire produit par Monsieur et Madame X... comporte cette clause, la Cour d'appel a dénaturé par omission cette clause et par suite a violé l'article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1103 du même Code ;
Alors que, d'autre part, les juges du fond ne peuvent procéder par voie de pure affirmation, sans préciser les éléments de preuve sur lesquels ils fondent leur décision ; qu'il ne résulte ni de l'arrêt attaqué, ni des bordereaux de production annexés aux conclusions d'appel des deux parties, que les deux exemplaires de l'avant-contrat ont été produits par les parties ; que dès lors, en déclarant que ces exemplaires ne sont pas identiques, sans préciser sur quels éléments de preuve elle se fondait pour constater la différence existant entre les stipulations de ces deux actes juridiques, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
Alors que, de troisième part, le mandat d'entremise donné à l'agent immobilier visé par les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ne lui permet pas d'engager son mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause de ce mandat ne l'y autorise expressément ; qu'en décidant, après avoir constaté que Monsieur Z... avait consenti un mandat d'agent immobilier à la Société Century 21, que la clause apposée par le mandant postérieurement à la signature de l'avant-contrat de vente par les acquéreurs n'était pas entrée dans le champ contractuel parce qu'elle ne figurait pas dans le contrat proposé par son mandataire sans rechercher si le mandat consenti à la Société Century 21, agent immobilier mandataire de Monsieur Z..., lui conférait un pouvoir exprès de signature d'un quelconque engagement au nom du mandant, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1103 du Code civil et 1589 du même Code, ensemble les article 1er et 6 de la loi précitée n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
Alors que, de quatrième part, la règle selon laquelle la promesse de vente vaut vente n'a qu'un caractère supplétif et le vendeur est en droit de faire du paiement du prix de vente le jour même de la signature de l'acte authentique un élément constitutif de son consentement à la vente ; qu'en décidant, après avoir constaté que les acquéreurs avaient refusé d'accepter l'adjonction, lors de la signature de la promesse de vente par le vendeur, d'une clause stipulant le versement du prix de vente le jour de la signature de l'acte authentique de vente sous peine de nullité de la vente, que cette clause n'était pas entrée dans le champ contractuel alors que faute d'accord entre les parties sur la stipulation de cette clause substantielle, la promesse synallagmatique de vente n'avait pas été définitivement conclue, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1108 et 1134 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, devenus les articles 1128, 1° et 1103 du Code civil, ensemble les articles 1583 et 1589 du Code civil ;
Alors que, de cinquième part, le mandat exclusif consenti par Monsieur Z... à la Société Century 21 Lesueur &amp; Horlin Langle, qui ne confère au mandataire aucun pouvoir exprès de signature d'un quelconque engagement au nom du mandant, s'analyse en un contrat d'entremise de sorte que sa signature le 20 septembre par Monsieur et Madame X... constitue une offre d'achat ; qu'il en résulte que faute d'avoir accepté l'adjonction par Monsieur Z... d'une clause stipulant le versement du prix de vente le jour de la signature de l'acte de vente authentique, laquelle constituait un élément constitutif de son consentement à la vente, aucune vente ne s'était formée ; que dès lors, en décidant qu'une convention s'était formée les 20 et 26 septembre 2013, la Cour d'appel a violé les articles 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1103 du Code civil et 1589 du même Code.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur Z... au paiement de la somme de 13.800 € à titre de clause pénale ;
Aux motifs propres que, dans l'avant-contrat, les parties ont stipulé (p, 12) : "Dans le cas où l'une des parties viendrait à refuser de signer l'acte authentique, elle y serait contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes et devra, en outre, payer à l'autre partie, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l'exécution, la somme de 13.800 € treize mille huit cent euros. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat aux torts de ce dernier. Elle percevra de l'autre partie à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 13.800 € treize mille huit cent euros". Dans les deux avenants des 26 et 28 novembre 2013, les parties ont convenu que "Si pour une raison ou une autre la vente ne se faisait pas, les parties sont libérées départ et d'autre de la clause pénale du compromis de vente" ; que la clause pénale contractuelle distingue deux hypothèses dans lesquelles la somme de 13.800 € peut être due : celle la vente forcée, d'une part, celle de la résolution de la vente, d'autre part. Les avenants au contrat énoncent clairement que les parties seront libérées de la clause pénale si la vente ne se fait pas. Par suite, cette libération ne peut s'appliquer en cas de vente forcée. Dans ce dernier cas, conformément à la clause pénale précitée, la partie qui a refusé de signer l'acte authentique doit payer à l'autre partie l'indemnité forfaitaire réparant le retard d'exécution ; qu'en conséquence, M. Z..., qui a contraint les acquéreurs à recourir à la vente forcée, retardant la réitération de la vente jusqu'au 18 septembre 2014, doit leur payer le montant de la clause pénale, soit la somme de 13.800 €, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il a réduit son montant à la somme de 8 000 € ;
Alors que, la cassation à intervenir sur le premier moyen de cassation entraînera par voie de conséquence la cassation de ce chef de l'arrêt attaqué.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur Z... au paiement de la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires ;
Aux motifs propres que Monsieur et Madame X... justifient avoir payé la somme de 1.000 € supplémentaire au titre des frais de notaire à la suite du report de la vente dû au refus du vendeur ; que leur demande en paiement par ce dernier de la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts complémentaires doit être accueillie ;
Alors que, d'une part, la cassation à intervenir sur le premier moyen de cassation entraînera par voie de conséquence la cassation de ce chef de l'arrêt attaqué ;
Alors que, d'autre part, en vertu du principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime, le juge doit replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable n'avait pas eu lieu ; qu'il incombe au juge d'évaluer le préjudice avéré et non d'ordonner le remboursement par la victime d'une somme qu'elle a versée à titre de provision ; qu'il résulte de leurs propres conclusions d'appel et des pièces visées que Monsieur et Madame X... ont fixé leur préjudice au montant de la somme provisionnelle payée au notaire et non au montant frais réels d'achat ; qu'en évaluant le montant du préjudice à la somme versée à titre de provision sans constater sa correspondance au montant définitif des frais d'achat, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime.