LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Donne acte à la société civile professionnelle atelier d'architecture Arcadia (société Arcadia) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société E..., F... et X..., notaires, et M. X...; 
Sur le moyen unique, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant relevé que le montant total du coût prévisionnel de la construction, correspondant au total des marchés signés avec les entreprises, était de 526. 399, 02 euros, qu'il résultait du rapport d'expertise que l'immeuble avait été achevé à hauteur de 77, 5 % soit 407. 959, 24 euros, qu'en conséquence le coût d'achèvement prévu de l'immeuble devait s'élever à la somme de 118. 439, 78 euros, que l'expert avait chiffré le coût d'achèvement de l'immeuble à la somme de 516. 903 euros, que la différence entre ces deux coûts établissait l'impossibilité dans laquelle la SCI était de terminer l'immeuble en tout état de cause, la cour d'appel, qui a retenu que la faute de l'architecte avait consisté à ne pas alerter le maître de l'ouvrage sur la sous-évaluation du coût des travaux et sur l'impossibilité dans laquelle il serait de les terminer, a pu en déduire que ce manquement était constitutif d'une faute délictuelle à l'égard des acquéreurs, qui avaient été trompés sur le coût réel de la construction et a légalement justifié sa décision ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne la société Atelier d'architecture Arcadia aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Atelier d'architecture Arcadia à payer à Mme Y..., aux époux Z..., à MM. A..., D..., à Mme B..., à la société La Fabrisante et à M. C...la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Atelier d'architecture Arcadia ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux novembre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils pour la société Atelier d'architecture Arcadia. 
Le moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SCP ATELIER ARCHITECTURE ARCADIA à payer diverses sommes à Mme Y..., M. et Mme Z..., M. A..., M. 
D...
, Mme B..., la SCI LA FABRISANTE et M. C...au titre du surcoût de l'opération et en réparation de leur préjudice de jouissance, 
Aux motifs que « les premiers juges ont retenu la faute délictuelle de l'intéressée, ayant consisté dans la sous-évaluation du programme et d'avoir trompé les acquéreurs sur le coût réel de la construction. 
Que leurs motifs exacts et pertinents doivent être retenus, et en particulier la faute de l'architecte consistant à ne pas avoir évalué correctement le coût de l'opération immobilière, alors qu'il lui incombait dans le cadre de sa mission de confronter les souhaits du maître de l'ouvrage et l'enveloppe financière dont celui-ci disposait, ce après avoir analysé le programme dont les éléments (données juridiques et financières) lui ont été remis par le maître de l'ouvrage et fait une estimation des travaux. 
Attendu, en effet, que les demandeurs font valoir à bon droit que l'architecte a reconnu avoir évalué le coût de la construction à la somme de 3. 053. 605, 26 F TTC, somme correspondant au total des marchés signés avec les entreprises, qu'à cette somme devait être ajoutée celle de 169. 000 F au titre des travaux de raccordement aux réseaux (somme réclamée le 7 octobre 1998 par la société YSTRIO aux acquéreurs) et celle de 230. 346 F correspondant aux honoraires de l'architecte, le montant total étant donc de 3. 452. 951, 26 F, soit 526. 399, 02 . 
Attendu qu'il résulte du rapport d'expertise que l'immeuble a été achevé à hauteur de 77, 5 % soit 407. 959, 24 , qu'en conséquence, le coût d'achèvement de l'immeuble aurait dû s'élever à la somme de 526. 399, 02 -407. 959, 24  = 118. 439, 78 . 
Or, attendu que l'expert judiciaire a chiffré le coût d'achèvement de l'immeuble à la somme de 516. 903  TTC, que la différence entre ce dernier montant et celui du coût d'achèvement prévu de 118. 439, 78  établit l'impossibilité dans laquelle la SCI YSTRIO aurait été de terminer l'immeuble en tout état de cause. 
Attendu que cette sous-évaluation concerne bien le coût réel de la construction, ladite évaluation ayant eu une incidence sur le prix de vente de l'ensemble des appartements, que l'architecte ayant reconnu avoir établi un programme rentrant dans l'enveloppe prévue par le maître de l'ouvrage, sa faute a consisté dans le fait de n'avoir pas alerté ce dernier sur la sous-évaluation du coût des travaux et sur l'impossibilité dans laquelle il serait de les terminer » (arrêt p. 8 et 9), 
Et aux motifs adoptés du jugement que « le maître d'oeuvre a arrêté le chantier par courriers recommandés avec accusé de réception en date des 15 et 16 décembre 1998, au motif de l'impossibilité d'accès aux appartements, suite à la mise en place de serrures par les acquéreurs, constatée le 8 décembre 1998. 
La SCI l'YSTRIO avait auparavant avisé les acquéreurs par courrier en date du 26 novembre 1998, de difficultés financières résultant d'un décalage entre les fonds versés et l'avancement des travaux. 
Toutefois, l'expert judiciaire met en évidence que les acquéreurs avaient alors versé 75, 9 % du prix total convenu, soit 532. 856, 27  TTC, que si l'avancement des travaux dans les parties privatives se situait à environ 85 %, les parties communes présentaient un état d'avancement moindre, et que l'avancement global de l'opération pouvait être situé entre 75 et 80 %, ce qui correspondait par rapport au prix de vente total de l'opération à un montant d'environ 544. 000  TTC ; 
il en résulte que globalement les fonds versés correspondaient à l'échéancier et à l'avancement réel des travaux, contrairement à ce que soutenait la SCI l'YSTRIO. 
L'expert souligne également qu'au regard de cet avancement et du non paiement des entreprises et fournisseurs par la SCI l'YSTRIO, les sommes dues s'élevant à la somme globale de 114. 600. 83  TTC, il ne peut qu'en être déduit que les sommes déboursées par celle-ci pour les travaux étaient inférieures aux fonds versés par les acquéreurs. 
Par ailleurs, l'expert relève qu'en mai 1998, le chantier avait un retard d'environ 5 mois, et que ce retard ne pouvait se justifier dans sa totalité par des jours d'intempérie (22 jours selon le maître d'oeuvre) et des difficultés de mitoyenneté, ces dernières ne pouvant être retenues que pour 1 à 2 mois ; que le surplus est consécutif à des difficultés financières liées a une sous-estimation initiale du coût global de l'opération. 
Les acquéreurs justifient également qu'ils avaient avisé la SCI l'YSTRIO par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 décembre 1998, de ce que la fermeture des appartements faisait suite à l'annonce qu'elle leur avait faite le 2 novembre précédent de l'insuffisance du financement pour terminer l'immeuble et de l'intention des fournisseurs de faire jouer les clauses de réserve de propriété, mais que les clés étaient à sa disposition à tout moment pour poursuivre le chantier. 
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que l'arrêt du chantier ne peut en aucun cas être imputé à faute aux acquéreurs ; 
que la décision d'arrêt prise par le maître d'oeuvre les 15 et 16 décembre 1998 était fondée sur un motif inexact, mais que la poursuite des travaux aurait été cependant impossible, eu égard aux difficultés de paiement des entreprises par la SCI l'YSTRIO ; 
que ces difficultés résultaient à la fois d'un détournement par celle-ci de partie des fonds versés par les acquéreurs, et d'une sous-estimation financière du programme immobilier à l'origine. 
Aux termes du contrat conclu entre la SCI l'YSTRIO et la SCP Atelier d'architecture ARCADIA, cette dernière devait effectuer :
- les études préliminaires.
- l'avant-projet.
- le dossier de permis de construire,
- le projet de consultation des entreprises,
- l'appel d'offres et la mise au point des marchés.
- la direction et la comptabilité des travaux,
- la réception des ouvrages ; 
il était précisé que concernant les études préliminaires, le maître d'ouvrage définissait notamment son programme, l'enveloppe financière dont il disposait, le délai d'exécution souhaité, et que l'architecte analysait le programme, visitait les lieux, prenait connaissance des données juridiques et financières qui lui étaient communiquées par le maître de l'ouvrage sous la responsabilité de celui-ci et faisait à cette occasion toutes observations utiles ; 
que concernant le stade de l'avant-projet, l'architecte faisait notamment une estimation provisoire du montant des travaux dans la limite d'une variation de plus ou moins 15 %. 
L'analyse de la mission de la SCP Atelier d'Architecture ARCADIA met en évidence qu'en dépit de la date de signature du contrat de maîtrise d'oeuvre, celle-ci est nécessairement intervenue dès l'origine du projet, donc avant la passation des actes de ventes, puisqu'elle a établi le dossier du permis de construire, délivré le 6 novembre 1996, et suivi le chantier, ce dont témoignent les comptes rendus de chantier produits dans le cadre de l'expertise (début des travaux de terrassement noté dans le compte rendu n° 2 du 4 mars 1997), outre les attestations d'état d'avancement des travaux établies du 28 juin 1997 au 15 octobre 1998. 
Si la SCP Atelier d'architecture ARCADIA a rempli ses obligations pendant le cours du chantier, l'expert ayant souligné que les appels de fonds correspondaient à l'état d'avancement de celui-ci, elle y a en revanche failli à l'origine, en sous évaluant le programme, alors qu'il lui appartenait en confrontant les souhaits du maître de l'ouvrage et l'enveloppe financière dont celui-ci disposait, de se prononcer sur la pertinence de celle-ci et d'évaluer correctement le coût de l'opération de façon à permettre au maître de l'ouvrage de déterminer le prix de vente des appartements en adéquation, ce prix étant nécessairement défini au regard du premier. 
Ce manquement est constitutif d'une faute délictuelle à l'égard des acquéreurs en l'état futur d'achèvement, qui ont été trompés sur le coût réel de la construction, indépendamment de la faute contractuelle existant à l'égard du maître de l'ouvrage aux droits desquels viennent les acquéreurs » (jug. p. 8 à 10) ; 
Alors que, d'une part, le maître d'oeuvre n'est responsable en cas de mauvaise évaluation du montant les travaux à réaliser que si le maître d'ouvrage l'a averti de ne pas dépasser le budget prévisionnel, et si ce dépassement est notable ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a reproché au maître d'oeuvre d'avoir sous-évalué le programme et trompé les acquéreurs sur le coût réel de la construction, et l'a condamné à payer aux acquéreurs le surcoût des travaux et à réparer leurs préjudices ; qu'en retenant la responsabilité de l'architecte sans avoir justifié que le coût initial de l'ouvrage ne pouvait être dépassé ni de l'importance de ce surcoût, la Cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 
Alors que, d'autre part, le juge ne peut retenir la responsabilité d'un architecte envers les acquéreurs pour un dépassement du coût des travaux qu'après avoir justifié du montant global du prix de vente réel et du coût initial des travaux ; qu'en reprochant à l'architecte une sous-évaluation du programme et en le condamnant à réparer les préjudices des acquéreurs, sans avoir justifié sa décision sur ces points, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.