LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 6 octobre 2016), que, par acte du 18 octobre 1996, le groupement foncier agricole de la Tour boisée (le GFA) a consenti à M. X... un bail à long terme qui a été résilié par un jugement du 10 juin 2010 ; que, par acte du 7 mars 2011, les parties ont conclu une transaction prévoyant un règlement échelonné des arriérés de fermage et la conclusion d'un nouveau bail ; que celui-ci a été régularisé le même jour avec effet rétroactif au 1er janvier 2011 et engagement de caution de Mme X..., le fermage étant payable à terme échu à compter du 1er janvier 2012 ; que, par déclaration du 24 mars 2015, le GFA, se prévalant de mises en demeure de payer des fermages et taxes, a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation, expulsion et paiement de sommes ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que le GFA fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes de résiliation du bail et expulsion du preneur ;
Mais attendu qu'ayant énoncé, à bon droit, que la résiliation du bail rural est subordonnée à l'existence de deux défauts de paiement de fermage et d'une mise en demeure non suivie d'effet dans les trois mois, relevé, par motifs propres et adoptés, que les stipulations du bail prévoyaient une exigibilité des termes de loyer avec un décalage d'une année et retenu souverainement que, les fermages visés par la mise en demeure du 22 janvier 2013 ayant été régularisés dans les trois mois de celle-ci, la somme due au titre des fermages du 1er avril au 30 octobre 2013 devait être imputée, conformément à l'intention du débiteur, sur un virement intervenu à son initiative le 26 février 2014 et que les causes du commandement délivré le 15 septembre 2014 avaient ainsi été apurées avant la demande introductive d'instance, la cour d'appel en a exactement déduit que les conditions de la résiliation n'étaient pas réunies et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que le GFA fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en paiement de sommes ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que le décompte produit par le bailleur ne permettait pas de liquider sa créance de fermages et taxes pour une période non couverte par les mises en demeure, la cour d'appel, qui n'a pas modifié l'objet du litige et qui a répondu aux conclusions prétendument omises a, par une décision motivée, pu rejeter la demande du GFA et l'inviter à procéder au recouvrement de sa créance dans les formes de l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le groupement foncier agricole de la Tour boisée aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mai deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Briard, avocat aux Conseils, pour le groupement foncier agricole de la Tour boisée
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté le GFA de la Tour Boisée de ses demandes aux fins de voir prononcer la résiliation du bail consenti à M. Jean-Louis X... avec toutes conséquences de droit, ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 1000 € par jour de retard, fixer le montant de l'indemnité d'occupation au prix du fermage et condamner M. Jean-Louis X... à payer la somme de 77.659,44 € correspondant aux fermages de novembre 2013 à août 2016 ainsi qu'au montant de la taxe foncière de l'année 2015,
Aux motifs propres que l'article L. 411-31 du code rural prévoit que le bailleur ne peut demander la résiliation du bail pour défaut de paiement que s'il justifie de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance ; que si deux mises en demeure sont nécessaires lorsqu'il s'agit d'une seule et même échéance non régularisée, en revanche lorsque deux échéances sont réclamées elles peuvent faire l'objet d'une seule et unique mise en demeure, l'exigence de l'article susvisé tenant en deux défauts de paiement et non en deux mises en demeure ; qu'au fond, il convient de rappeler qu'un premier jugement en date du 26 février 2015 avait débouté le GFA de la Tour Boisée de sa demande en résiliation du bail au motif que deux mises en demeure des 3 et 15 septembre 2014 ne pouvaient être prises en considération pour prononcer la résiliation du bail dans la mesure où elles étaient postérieures à la saisine, le 17 juin 2013, du tribunal paritaire des baux ruraux et qu'une première mise en demeure du 22 janvier 2013 avait fait l'objet d'une régularisation du paiement des fermages dans les trois mois ; que la présente Cour a d'ailleurs, sur ce dernier point, relevé par arrêt du 23 juin 2016, sur appel du jugement du 26 février 2015, que le GFA ne contestait pas, en cause d'appel, le rejet de sa demande de résiliation du bail en ce que ladite mise en demeure du 22 janvier 2013 avait fait l'objet d'une régularisation du paiement des fermages dans les trois mois ; que dans la présente procédure, le GFA de la Tour Boisée a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux, par acte du 24 mars 2015, indiquant que Jean-Louis X... ne s'était pas acquitté intégralement des sommes visées dans la mise en demeure du 22 janvier 2013, précisant que les loyers d'octobre, novembre et décembre 2012, étaient en réalité ceux d'octobre, novembre et décembre 2011, et que le preneur avait adressé un virement le 29 mai 2013 au titre des taxes foncières 2011 et 2012 ; qu 'il sera rappelé que la mise en demeure du 22 janvier 2013 tendait à voir paiement des sommes suivantes : taxe foncière : 4559,15 €, taxe foncière : 4688,08 €, solde de fermage (arriéré inscrit dans le protocole) : 3560 €, loyer octobre 2012 : 1943,50 €, loyer novembre 2012 : 1943,50 €, décembre 2012 : 1943,50 €, arriéré des sommes dues au titre de la cession de créance des époux A... : 7320 € ; qu'or, dans l'arrêt du 23 juin 2016, la Cour constatait la régularisation du paiement des fermages dans les trois mois de la mise en demeure ; que par ailleurs, le GFA de la Tour Boisée précisait que le preneur avait adressé un virement le 29 mai 2013 au titre des taxes foncières 2011 et 2012 ; que toutefois, dans son acte introductif de la présente instance, le GFA de la Tour Boisée visait à nouveau la mise en demeure du 15 septembre 2014, mise en demeure qui tendait à obtenir paiement des sommes de : 12.686,40 € au titre des loyers pour la période du 1er avril au 30 octobre 2013, 3560 € représentant le solde de l'arriéré de la dette de fermage sur le bail de 1996, 4810,79 € de taxe foncière pour l'année 2013, 4860,72 € de taxe foncière pour l'année 2014, 7320 € d'arriéré des sommes dues au titre de la cession de créance des époux A... ; que sur ce point, le précédent arrêt du 23 juin 2016 avait confirmé le jugement du 26 février 2015 en ce qu'il avait débouté le GFA de sa demande de résiliation du bail rural du 7 mars 2011 et de ses demandes en paiement formées sur le fondement de l'accord transactionnel du même jour, mais avait condamné Jean-Louis X... au paiement des sommes de : 12.686,40 € au titre des loyers pour la période du 1er avril au 30 octobre 2013, 4810,79 € de taxe foncière pour l'année 2013, 4860,72 € de taxe foncière pour l'année 2014, soit la somme de 22.357,91 € ; qu 'il convient d'observer que Jean-Louis X... a effectué un virement de 24.642,36 € le 26 février 2014, paiement que le GFA de la Tour Boisée a imputé sur les fermages de l'année 2012 alors que, dans la précédente procédure, il avait indiqué que la mise en demeure du 22 janvier 2013, visant les loyers d'octobre, novembre et décembre 2012 avait fait l'objet d'une régularisation du paiement des fermages dans les trois mois ; qu 'il s'en suit qu'aucune mise en demeure non suivie d'une régularisation par le preneur n'apparaît comme de nature à entraîner la résiliation du bail sur le fondement de l'article L. 411-31 du code rural,
Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges qu'il apparaît que les causes du commandement susceptibles de justifier la résiliation du bail sont constitués des seuls loyers échus du 1er avril 2013 au 30 septembre 2013 exigibles entre le 1er avril 2014 et le 30 septembre 2014 pour un montant total de 12.686,40 € ; que force est de constater que le GFA de la Tour Boisée n'a pas jugé utile de produire un récapitulatif complet de sa créance mentionnant d'une part les montants dus depuis le 1er janvier 2011 et d'autre part les montants payés par le débiteur ; que cette carence est d'autant plus regrettable que l'imputation des paiements doit être réalisée conformément aux dispositions des articles 1253 et suivants du code civil étant précisé que le débiteur a le droit de déclarer lorsqu'il paye quelle dette il entend acquitter et qu'en l'absence de quittance, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d'intérêt d'acquitter entre celles qui sont pareillement échues et entre dettes de même nature sur la dette la plus ancienne (article 1256 du code civil) ; qu'il est justifié à cet égard d'un virement SEPA du 25 février 2014 pour un montant de 26.642,36 € portant la mention paiement fermage ; qu'il résulte par ailleurs d'un courrier du conseil de M. Jean-Louis X... en date du 17 avril 2014 que le preneur conteste formellement devoir le montant des loyers dus au titre de l'année 2013 qui a été réglé au moyen de ce virement du 25 février 2014 ; que s'il est possible qu'en réalité l'imputation de ce paiement de 26.642,36 € ait vocation à être faite sur les loyers de l'année 2012 exigibles en 2013 l'absence de décompte complet de la créance ne permet pas à la présente juridiction de procéder à une imputation conforme aux dispositions des articles 1253 et suivants du code civil ; qu 'il est admis que l'incertitude et le doute subsistent à la suite de la production d'un élément de preuve doivent être retenus au détriment de celui qui a la charge de cette preuve ; que dans ces conditions, il convient de considérer que les causes du commandement délivré le 15 septembre 2014 ont été apurées antérieurement à la requête introductive d'instance du 24 mars 2015, date à laquelle doivent être appréciés les manquements du preneur susceptibles de justifier la résiliation du bail ; que dans ces conditions il convient de rejeter purement et simplement la demande de résiliation de bail rural ;
Alors en premier lieu que le bailleur peut demander la résiliation du bail pour défaut de paiement s'il justifie de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance ; qu 'une seule mise en demeure peut être délivrée si elle porte sur des échéances différentes ; qu'il ressort des constatations de l'arrêt que dans sa précédente décision rendue le 23 juin 2016, la cour d'appel de Montpellier a confirmé le jugement rendu le 26 février 2015 par le tribunal paritaire des baux ruraux en ce qu'il avait condamné M. Jean-Louis X... à payer au GFA de la Tour Boisée la somme de 12.686,40 euros au titre des loyers pour la période du 1er avril au 30 octobre 2013 ; qu'il en résultait que les fermages dus pour cette période et visés dans la mise en demeure en date du 15 septembre 2014 n'avaient donné lieu à aucun règlement dans un délai de trois mois ; qu'en énonçant qu'aucune mise en demeure non suivie d'une régularisation par le preneur n'apparaît comme de nature à entraîner la résiliation du bail, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime,
Alors en deuxième lieu que le bailleur peut demander la résiliation du bail pour défaut de paiement s'il justifie de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance ; qu'une seule mise en demeure peut être délivrée si elle porte sur des échéances différentes ; qu'en relevant, pour débouter le GFA de la Tour Boisée de sa demande de résiliation du bail, que M. Jean-Louis X... avait effectué le 26 février 2014 un virement de 24.642,36 euros sans constater un règlement des fermages dans un délai de trois mois postérieurement à la mise en demeure adressée à celui-ci le 15 septembre 2014, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime,
Alors en troisième lieu que le bailleur peut demander la résiliation du bail pour défaut de paiement s'il justifie de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance ; qu'une seule mise en demeure peut être délivrée si elle porte sur des échéances différentes ; qu'en énonçant, pour débouter le GFA de la Tour Boisée de sa demande de résiliation du bail, que M. Jean-Louis X... avait effectué le 26 février 2014 un virement de 24.642,36 euros sans rechercher si ce règlement avait eu pour objet, non pas les fermages dus pour la période du 1er avril au 30 octobre 2013 visés dans la mise en demeure du 15 septembre 2014 en tenant compte du report d'une année consentie par le GFA de la Tour Boisée dans le bail consenti le 7 mars 2011, mais les fermages de l'année 2012 devenus exigibles en 2013, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime,
Alors en quatrième lieu que le bailleur peut demander la résiliation du bail pour défaut de paiement s'il justifie de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance ; qu'une seule mise en demeure peut être délivrée si elle porte sur des échéances différentes ; qu'en déboutant le GFA de la Tour Boisée de sa demande de résiliation du bail aux motifs inopérants que dans la précédente procédure, le GFA de la Tour Boisée avait indiqué que la mise en demeure du 22 janvier 2013, visant les loyers d'octobre, novembre et décembre 2012, avait fait l'objet d'une régularisation du paiement des fermages dans les trois mois, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime,
Alors en cinquième lieu que le bailleur peut demander la résiliation du bail pour défaut de paiement s'il justifie de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance ; qu'une seule mise en demeure peut être délivrée si elle porte sur des échéances différentes ; qu'en énonçant, par motifs adoptés des premiers juges, que l'absence de décompte complet de la créance ne permet pas de procéder à une imputation conforme aux dispositions des articles 1253 et suivants du code civil sans s'expliquer sur le tableau récapitulatif des sommes versées par M. Jean-Louis X... depuis le début du bail, correspondant à la pièce n° 20 communiquée par le GFA de la Tour Boisée à l'appui de ses conclusions d'appel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime,
Alors en sixième lieu que la preuve du règlement du fermage incombe au preneur ; qu'en énonçant, par motifs adoptés des premiers juges, qu'il est admis que l'incertitude et le doute qui subsistent à la suite de la production d'un élément de preuve doivent être retenus au détriment de celui qui a la charge de cette preuve et que dans ces conditions il convient de rejeter purement et simplement la demande de résiliation judiciaire du bail rural, la cour d'appel a violé l'article 1353 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, anciennement article 1315 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté le GFA de la Tour Boisée de ses demandes aux fins de voir condamner M. Jean-Louis X... et Madame Marie-Claude Y..., épouse X..., à lui payer la somme de 77.659,44 € correspondant aux fermages de novembre 2013 à août 2016 ainsi qu'au montant de la taxe foncière de l'année 2015,
Aux motifs propres que l'acte introductif d'instance, visant les mises en demeure du 22 janvier 2013 et 15 septembre 2014, tenait cependant à avoir paiement des sommes dues au titre de fermages de janvier 2014 à octobre 2015, ainsi que le montant de la taxe foncière de 2015 ; qu'en l'état du décompte produit par le bailleur, ne reflétant pas les observations faites ci-dessus, et comportant en outre toujours des demandes au titre de l'accord transactionnel du 7 mars 2011, il convient de rejeter cette demande en paiement et d'inviter le GFA de la Tour Boisée à procéder par ordre, avec mise en demeure préalable et saisine du tribunal paritaire des baux ruraux pour paiement et, éventuellement résiliation du bail,
Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges qu'en ce qui concerne la demande en paiement de la somme de 55.977,84 € correspondant au fermage de janvier 2014 à octobre 2015 ainsi qu'à la taxe foncière de l'année 2015, il convient d'observer que le tribunal paritaire des baux ruraux était saisi d'une demande tendant au paiement de la somme de 67.068,31 euros au titre des sommes dues au 30 décembre 2014 qui a été rejetée par décision du 26 février 2015, étant précisé qu'il résulte de l'acte d'appel du 12 mars 2015 que la cour d'appel de Montpellier est saisie d'une demande de réformation du jugement limitée au rejet de cette demande en paiement de la somme de 67.068,31 € ; qu 'il en résulte que la présente juridiction ne peut statuer sur les montants échus au 30 décembre 2014 ; que dans la mesure où les fermages pour l'année 2015 ne sont pas encore exigibles, il ne peut être fait droit à la demande formée de ce chef ; que pour le surplus et en l'absence de décompte explicite ainsi qu'il a été exposé ci-dessus le débouté pur et simple s'impose,
Alors en premier lieu que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que dans leurs conclusions d'intimés transmises par voie électronique le 26 août 2016, M. Jean-Louis X... et Mme Marie-Claude Y..., épouse X..., demandaient à la cour d'appel, à titre subsidiaire, de dire et juger que Monsieur X... a réglé l'intégralité des fermages et taxes foncières jusqu'à l'année 2013 inclus, dire et juger que Monsieur X... ne doit que la somme de 60.838,56 € (au titre des fermages et taxes foncières 2014-2015) et non pas la somme de 77.659,44 € réclamée par le GFA de la Tour Boisée, dire et juger que Monsieur X... pourra se libérer du montant des sommes dues au bailleur autres que les loyers en 23 mensualités de 500 € chacune et la 24ème soldant l'arriéré des sommes dues ; qu 'ainsi, à hauteur de la somme de 60.838,56 € la créance du GFA de la Tour Boisée ne donnait lieu à aucune contestation ; qu'en déboutant néanmoins le GFA de la Tour Boisée de sa demande en paiement, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et a violé l'article 4 du code de procédure civile,
Alors en deuxième lieu que tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; qu'en déboutant le GFA de la Tour Boisée de sa demande en paiement de la somme de 77.659,44 € correspondant aux fermages de novembre 2013 à août 2016 ainsi qu'au montant de la taxe foncière de l'année 2015 aux seuls motifs que « le décompte produit par le bailleur ne reflète pas les observations faites ci-dessus et comporte en outre des demandes au titre de l'accord transactionnel du 7 mars 2011 » la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile,
Alors en troisième lieu que dans ses conclusions d'appel le GFA de la Tour Boisée faisait valoir qu'il ne réclamait pas devant le tribunal paritaire la partie de la créance dont il avait été débouté et qui avait fait l'objet d'un appel mais exclusivement les fermages ayant couru depuis cette date soit pour l'année 2013 les mois de novembre et décembre (4228,80 €), pour l'année 2014 : 25.372,80 €, pour l'année 2015 : 25.761,60 € ; qu'il convenait de rajouter en outre la taxe foncière de l'année 2015, à savoir 4843,44 € soit un total de 95.558,95 € tel que le décompte se présentait à la date d'évocation de l'affaire en première instance duquel il fallait déduire les demandes objet de l'appel du précédent jugement ; qu'était versé aux débats un tableau explicite récapitulatif des sommes versées depuis le début du bail, avec les dates de paiement qui laisse apparaître un montant de créance exigible depuis le 1er novembre 2013 jusqu'à la date de l'arrêt à intervenir, accompagné de l'état de la créance du GFA de la Tour Boisée à la date du 1er septembre 2013 de laquelle il a été déduit les causes de l'arrêt intervenu le 23 juin 2016 ; qu'en laissant sans réponse ce moyen qui explicitait chacun des postes d'impayés qui demeuraient dus par M. Jean-Louis X..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.