LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu que l'arrêt attaqué (Nîmes, 6 février 2017) fixe les indemnités revenant à Mme Henriette X... épouse Y... et M. Michel X... (les consorts X...) par suite de l'expropriation, au profit de la direction régionale de l'aménagement de l'environnement du logement (DREAL) Languedoc-Roussillon, de parcelles leur appartenant ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la DREAL Languedoc-Roussillon fait grief à l'arrêt de fixer la date de référence au 6 décembre 2011 ;
Mais attendu que l'arrêté déclarant l'opération d'utilité publique et emportant mise en compatibilité du plan d'occupation des sols constitue un acte entrant dans les prévisions de l'article L. 322-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; qu'ayant relevé que l'arrêté du 6 décembre 2011 déclarant d'utilité publique le projet d'aménagement de la rocade Ouest de la commune de Mende et emportant mise en compatibilité du plan d'occupation des sols était l'acte le plus récent rendant celui-ci opposable et délimitant la zone dans laquelle était situé l'emplacement réservé, la cour d'appel a exactement fixé la date de référence au jour de cet arrêté ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la direction régionale de l'aménagement de l'environnement du logement Languedoc-Roussillon aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la direction régionale de l'aménagement de l'environnement du logement Languedoc-Roussillon et la condamne à payer à Mme Henriette X... épouse Y... et à M. Michel X... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mai deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour la direction régionale de l'aménagement de l'environnement du logement Languedoc-Roussillon
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé le montant des indemnités de dépossession dues par l'Etat à Madame Henriette X... épouse Y... et à M. Michel X... à la somme de 221.981,46 € au titre de l'indemnité principale de dépossession, à la somme de 23.698,09 € au titre de l'indemnité de remploi, à la somme de 8.017,87 € au titre de l'indemnité pour dépréciation du surplus
AUX MOTIFS QUE « sur la date de référence et la situation des parcelles :
l'article L.322-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2015-1174, du 23 septembre dispose que lorsqu'il s'agit de l'expropriation d'un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d'urbanisme, par un document d'urbanisme ou par un plan d'occupation, le terrain est considéré, pour son évaluation, tomme ayant cessé d'être compris dans un emplacement réservé; la date de référence prévue à l'article L. 322-3 est alors celle de l'acte le plus récent rendant le plan local d'urbanisme, ou le document d'urbanisme ou le plan d'occupation des sols, opposable aux tiers. En l'espèce, il s'agit donc de rechercher la date de mise en place de l'emplacement réservé dédié à la rocade. Le préfet, après mise en oeuvre de la procédure prévue par l'article L. 123-14 du code de l'urbanisme aux fins de mise en compatibilité du Plan Local d'Urbanisme avec le projet de création de la rocade, a pris, le. 6 décembre 2011, un arrêté n° 2011.340-0002, portant Déclaration d'Utilité Publique des travaux d'aménagement de la Rocade Ouest -Contournement de Mende- et emportant approbation des nouvelles dispositions du Plan d'Occupation au Sol de Mende. Cet arrêté fixe les conditions de mise en conformité du POS dans les termes suivants: article 5: « le présent arrêté emporte approbation des nouvelles dispositions du plan d'occupation au sol de la commune de Mende conformément au document susvisé du 25 octobre 2011. Ces nouvelles dispositions seront intégrées dans le plan d'occupation au sol par simple édition. La modification sera effective dès l'exécution de l'ensemble des formalités de publicité du présent arrêté. Le maire procédera aux mesures de publicité prévues au premier alinéa de l'article R. 123.25 du code de l'urbanisme. » Il en résulte que le plus récent des actes rendant public, approuvant le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle se situe l'emplacement réservé est bien l'arrêté préfectoral du 6 décembre 2014, Les documents ultérieurs à l'arrêté du 6 décembre 2011 et notamment la modification dit plan local d'urbanisme du 28 mars 2012 étant sans incidence sur la délimitation de l'emplacement réservé tel qu'il a été porté à la connaissance du public par l'arrêté du 6 décembre 2011, la date du 28 mars 2012 doit être écartée et la décision attaquée sera en conséquence infirmée sur ce point » ;
ALORS QUE lorsque l'arrêté déclarant un projet d'utilité publique emporte mise en compatibilité du plan d'occupation des sols en créant des emplacements réservés pour les seuls besoins de l'opération déclarée d'utilité publique et qu'en l'absence de cette opération, les emplacements en cause n'auraient pas été réservés par le plan d'occupation des sols, la date de référence doit être fixée un an avant la date d'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique conformément à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; que la date de référence n'est déterminée en fonction de l'acte le plus récent rendant opposable le plan local d'urbanisme, le document d'urbanisme en tenant lieu ou le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé, conformément à l'article L. 322-6 dudit code, que lorsque l'emplacement réservé est créé en dehors de toute déclaration d'utilité publique ; qu'en l'espèce, l'emplacement réservé grevant les parcelles appartenant aux expropriés n'a été créé que par mise en compatibilité du plan d'occupation des sols de la commune de Mende avec le projet d'utilité publique, de sorte que la date de référence devait être fixée un avant la date d'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique soit le 22 juin 2010 ; qu'en ne retenant pas un telle date mais en déterminant la date de référence en fonction de l'acte le plus récent rendant opposable le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé, soit le 6 décembre 2011 (date de l'arrêté préfectoral déclarant le projet d'utilité publique et emportant mise en compatibilité du plan d'occupation des sols), la cour a violé les articles L. 322-2 et L. 322-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé le montant des indemnités de dépossession dues par l'Etat à Madame Henriette X... épouse Y... et à M. Michel X... à la somme de 221.981,46 € au titre de l'indemnité principale de dépossession, à la somme de 23.698,09 € au titre de l'indemnité de remploi, à la somme de 8.017,87 € au titre de l'indemnité pour dépréciation du surplus ;
AUX MOTIFS QUE « Principes d'indemnisation : La base de l'indemnité principale d'expropriation est constituée par la valeur vénale du bien exproprié au jour de la décision de première instance. La valeur vénale de terres agricoles s'apprécie soit par comparaison directe, soit par les prix moyens, soit par le revenu, soit en actualisant des valeurs antérieures. Aux termes de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation, la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article LI, ou dans le cas visé à l'article L. 11-3, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, tout à la fois: a) effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable, éventuellement un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimension adaptées à la capacité de construction de ces terrains; b)situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé par un document d'urbanisme en tenant lieu, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés soit dans une partie de commune désignée conjointement comme constructible par le conseil municipal et le représentant de l'Etat dans le département en application de l'article L. 111-1-3 du code de l'urbanisme. La jurisprudence apprécie à une valeur supérieure à celle de terres purement agricoles, des parcelles qui bien que n'ayant pas la qualification de terrains à bâtir, bénéficient d'une situation privilégiée, en raison notamment de la proximité de zones pavillonnaires, d'un lotissement, d'une zone fortement urbanisée etc. Dans ce cas, la valeur du terrain en situation privilégiée peut être fixée selon différentes méthodes, dont celle de l'évaluation à partir du prix d'un terrain contigu en zone constructible, affecté d'un abattement de 60 % si la zone est délimitée par des zones UA et UH. Le commissaire du gouvernement a pris pour référence: - une vente du 7 décembre 2012 d'un terrain de 4 876 m2 pour un prix de 287 684 Euros , soit 59 euros le m2 - une vente du 19 février 2013 d'un terrain à bâtir de 398 m2 pour un prix de 23 482 Euros, soit 59 euros le m2 - une vente du 21 Mars 2013 d'un terrain en nature de lande, d'une superficie de 1 554 m2 cadastrée n° [...] section BP, pour =prix de 31 080 euros, soit 20 €/m2. Il s'agit de termes de comparaison particulièrement pertinents au regard de leur date et l'application d'un abattement de 60 % sur ces ventes, n'est pas, contrairement à l'affirmation de la DREAL, subjectif, mais constitue au contraire un tare d'abattement consacré par la jurisprudence pour tenir compte de la position intermédiaire des terrains privilégiés. C'est par ailleurs à bon droit que le premier luge a .écarté des exemples de ventes anciennes, ou le prix de terrains à bâtir. Dès lors, le commissaire du gouvernement a procédé à une juste évaluation du prix des parcelles privilégiées à hauteur de 20 euros le m2, pour les parcelles en situation privilégiée, mais l'abattement de 20 % au titre de la déclivité marquée n'est pas justifié. Enfin, l'autorité expropriante et les expropriés s'accordent sur la valeur de 1,65 euros/m2 pour les parcelles agricoles. Ainsi, les indemnités principales s'établissent comme suit : parcelle [...]  : 11,5 x 18 ou (11,5 x 20 – 10 % à = 207,00 €, parcelle [...]  : 5014 x 18 ou (5014 x 20 – 10 %) = 90.252,00 €, Parcelle [...]  : 128 x 18 ou (128 x 20 – 10 %) = 2.304,00 €, parcelle [...]  : 3.669 x 18 ou (3.669 x 20 -10 %) = 66.042,00 €, parcelle [...]  : 3.445 x 18 ou (3445 x 20 – 10 %) = 62.010,00 €, parcelle [...]  : (11,5 x 1,65) – 10 % = 17,07 €, parcelle [...]  : (488 x 1,65) - 10 % = 724,68 €, parcelle [...]  : (286 x 1,65) – 10 %= 424,71 € TOTAL = 221.981,46 €. Sur l'indemnité de remploi : L. 'article R. 322,5 du code de l'expropriation indique que l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. L'indemnité principale constitue la base de calcul de l'indemnité accessoire de remploi. En outre, en cas d'indivision, il y a lieu pour son calcul, de considérer la somme allouée à l'indivision et non les quotes-parts revenant à chaque co-indivisaire, car l'indivision constitue une entité juridique qui ne saurait être traitée divisément selon une répartition des droits de chacun. L'indemnité principale est attribuée à l'indivision en tant que telle et non à chacun des indivisaires. L'indemnité de remploi est calculée sur la base de taux établis de façon forfaitaire. Les taux généralement retenus sont les suivants : 20 % pour la fraction de l'indemnité principale inférieure ou égale à 5 000 euros, 15 % pour la fraction comprise entre 5 001 euros et 15 000 euros 10 % pour le surplus. Les taux de : 30 % jusqu'à 6 000 euros, 25 % pour la fraction comprise entre 6 000 euros et 20 000 euros, 20 % pour le surplus, préconisés par la convention sur les modalités d'indemnisation dans le cadre d'accords amiables d'acquisition après procédure de déclaration d'utilité publique, seront écartés en cc qu'ils résultent d'une convention trop ancienne (8 janvier 2003), et en tout état de cause, largement antérieure à la procédure d'expropriation. Ainsi, l'indemnité de remploi s'établit comme suit : 5 000 euros x 20 % = 1 000,00 euros, 9 999 euros x 15 % = 1.499,85 euros 211 982,46 x 10 % euros = 21 198,24 euros TOTAL = 23 698,09 euros. - Sur l'indemnité pour dépréciation du surplus : Dans le cas d'expropriation partielle, le surplus non touché par l'emprise peut parfois se trouver déprécié. Cette dépréciation peut résulter du Morcellement de la parcelle qui rend son exploitation plus difficile, de l'amputation d'une partie importante de sa superficie, de la perte d'accès direct à un chemin départemental, d'une situation d'enclave etc, ainsi que le rappellent les consorts A... en citant plusieurs décisions ayant statué sur l'existence d'une dépréciation du surplus. Concernant l'indivision X..., le commissaire du gouvernement répartit les parcelles expropriées en 2 ilots, c'est-à-dire en 2 ensembles de parcelles contiguës, appartenant à un même propriétaire et non séparées par un obstacle. Pour le premier ilot composé des parcelles [...] , [...] , [...] , [...]  et [...] , il apparaît que la surface du reliquat étant de 12 371 m2, soit une surface supérieure à un hectare, aucune difficulté particulière d'exploitation ne résulte des opérations d'expropriation et les consorts X... n'évoquent pas d'autres facteurs de dépréciation recevables. En ce qui concerne le second Hot composé des parcelles Ah 725 et Ah 727, en revanche, la surface du reliquat étant inférieure à un hectare, la dépréciation est réelle. L'indemnité pour dépréciation du surplus s'établit donc comme suit : (862 x 18 €) (350 x 1,65 € -10%) x 50 % - 16 035,75 x 50 % = 8 017,87 euros » ;
ALORS QUE le juge d'appel doit évaluer la valeur vénale du bien au jour de la décision de première instance ; que s'il doit tenir compte de la consistance du bien au jour de l'ordonnance d'expropriation et de l'usage effectif du bien à la date de référence, en revanche, il doit tenir compte de tous les éléments antérieurs au jugement d'expropriation pouvant influer sur la valeur vénale du bien à cette date ; qu'en l'espèce, l'exposante faisait valoir que le bien devait être évalué en tenant compte des risques naturels de glissement de terrain et d'effondrement, impactant les parcelles n° [...], [...], [...] et [...] et existant au jour du jugement de première instance ; qu'en ne répondant pas à ce moyen opérant dans le cadre de l'évaluation des terrains, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.