LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Donne acte au syndicat des copropriétaires de la résidence de la mer (le syndicat) et à MM. X..., Y..., B..., C..., F..., G..., Eric et Hervé I..., à Mmes Z..., A..., E..., YY..., H... et J... I..., D..., tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritière de Jean-Patrick D..., du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est formé contre M. et Mme M... et M. et Mme N... ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 11 juillet 2017), que Nicole K..., aux droits de laquelle viennent la fondation d'Auteuil, et M. K..., propriétaire d'un lot dans un immeuble en copropriété, se plaignant de nombreux dégâts des eaux et de la présence de champignons de type mérule dans son appartement, a, après expertise, assigné le syndicat en réparation de son préjudice ; que celui-ci, auxquels se sont joints seize copropriétaires, ont assigné en réparation de leur préjudice et en garantie les sociétés ZZ... N... et Nexity Lamy, anciens syndics de la copropriété, et M. O..., architecte ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que le syndicat et les copropriétaires font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes formées à l'encontre de la société Nexity Lamy ;
Mais attendu, d'une part, que, le syndicat et les copropriétaires n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel que leur préjudice serait constitutif d'une perte de chance, le moyen est, de ce chef, nouveau, mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que les désordres avaient, pour causes conjuguées, l'état de vétusté de l'immeuble, un défaut d'entretien et l'inaction du syndic bénévole antérieures à l'entrée en fonction de la société ZZ... N..., et, répondant aux conclusions prétendument délaissées, que la copropriété n'était pas prête à mettre en oeuvre des investigations importantes, la cour d'appel, qui n‘était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que, dans l'impossibilité de dater l'origine ni l'extension de la mérule, il n'existait pas de lien de causalité certain entre l'inaction des syndics professionnels et les dommages invoqués ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
Mais sur le premier moyen :
Vu les articles 550 et 562 du code de procédure civile, dans leur rédaction applicable au litige ;
Attendu que, selon le second de ces textes, l'appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément ou implicitement et de ceux qui en dépendent ; que la dévolution s'opère pour le tout lorsque l'appel n'est pas limité à certains chefs, lorsqu'il tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible ;
Attendu que, pour rejeter toutes les demandes du syndicat et des copropriétaires formées à l'encontre de M. O..., l'arrêt relève que, par ordonnances du conseiller de la mise en état, ont été déclarées nulle la signification de la déclaration d'appel de la société Nexity Lamy à M. O... et, par suite, caduque cette déclaration d'appel vis-à-vis de celui-ci, irrecevables l'appel incident du syndicat et des copropriétaires contre M. O... et celui de ce dernier, pour en déduire, que ces décisions n'ont en définitive aucune incidence ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que l'effet dévolutif de l'appel ne portait pas sur les dispositions du jugement ayant condamné M. O... à indemniser le syndicat et les copropriétaires, la cour d'appel, qui a excédé ses pouvoirs, a violé les textes susvisés ;
Et vu l'article 627 du code de procédure civile, après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du même code ;
PAR CES MOTIFS :
Met hors de cause la fondation d'Auteuil et M. K... ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'infirmant le jugement, il rejette les demandes en réparation et en garantie formées à l'encontre de M. O..., l'arrêt rendu le 11 juillet 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ;
Dit n'y avoir lieu à renvoi de ce chef ;
Dit n'y avoir lieu de modifier la charge des dépens exposés devant les juges du fond ;
Condamne M. O... aux dépens exposés par le syndicat des copropriétaires de la résidence de la mer et par MM. X..., Y..., B..., C..., F..., G..., Eric et Hervé I..., Mmes Z..., A..., E..., YY..., H... et J... I..., D..., tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritière de Jean-Patrick D..., et condamne ceux-ci aux dépens exposés par la fondation d'Auteuil, M. K... et la société Nexity Lamy ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. O... et condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence de la mer à payer à la fondation d'Auteuil et à M. K... la somme globale de 1 500 euros et à la société Nexity Lamy la somme de 1 500 euros et condamne M. O... à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence de la mer et à MM. X..., Y..., B..., C..., F..., G..., Eric et Hervé I..., Mmes Z..., A..., E..., YY..., H... et J... I..., D..., tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritière de Jean-Patrick D..., la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze octobre deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence de la mer, MM. X..., Y..., B..., C..., F..., G..., Eric et Hervé I..., Mmes Z..., A..., E..., YY..., H... et J... I... et D... tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritière de Jean-Patrick D...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement en ce qu'il avait condamné M. O... à indemniser et à garantir le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires de la Résidence de la Mer et, statuant à nouveau, de les avoir déboutés de toutes leurs demandes à son encontre et de les avoir condamnés à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais non compris dans les dépens ;
AUX MOTIFS QUE « par ordonnance en date du 4 mars 2014, le conseiller de la mise en état a déclaré nulle la signification de la déclaration d'appel par la société Nexity Lamy à Monsieur O... pour vice de forme faisant grief, et par suite, par ordonnance en date du 11 mars 2014, il a déclaré caduque la déclaration d'appel vis-à-vis de lui sur le fondement de l'article 902 alinéa 3 du code de procédure civile, a déclaré irrecevable l'appel incident du syndicat de copropriétaires et autres contre Monsieur O... en application de l'article 902 alinéa 4 du même code et a déclaré irrecevable l'appel incident de Monsieur O... formalisé par des conclusions du 28 janvier 2014 et du 11 février 2014. Il est précisé qu'au regard de ce qui suit infra, ces décisions n'ont finalement aucune incidence. [
] ; - Sur la responsabilité de Monsieur O... vis-à-vis du syndicat et des copropriétaires : Il incombe au syndicat et aux copropriétaires de caractériser la faute ou les fautes commises par Monsieur O.... À cet égard les conclusions communes du syndicat et des copropriétaires agissant avec lui sont peu claires si ce n'est pour observer qu'« un plan de travaux n'a été proposé qu'à compter de l'assemblée générale du 11 avril 2008, soit 12 années après l'apparition d'une trace de mérule ». Ils ajoutent : « même si elle a pu être induite en erreur par l'analyse de Monsieur O... du 19 décembre 2002 et qui devrait en assumer la responsabilité solidaire, cette demande d'intervention est déjà de 6 ans postérieure à la première apparition de la mérule... et les investigations n'ont complètement été réalisées qu'au mois d'octobre 2007 en dépit des réserves exprimées à ce sujet par Monsieur O... au syndic ». Il en découle qu'il est reproché tant aux syndics successifs qu'à Monsieur O... un retard dans la mise en oeuvre des remèdes. Dans ses conclusions Monsieur O... synthétise ce reproche en analysant la position du syndicat à son encontre savoir « de ne pas avoir averti ni alerté le syndicat des copropriétaires sur la nécessité d'entreprendre des travaux d'entretien qui aurait permis d'éviter une éventuelle propagation de la mérule au sein de l'immeuble ». Mais Monsieur O... conteste toute responsabilité en observant qu'il n'y a eu aucun contrat régularisé avec le syndicat dont les demandes d'intervention n'ont jamais été formalisées très précisément. Il fait valoir que son courrier au syndic M... du 19 décembre 2002 a bien mentionné la présence de mérule et ses risques. La cour observe : - Dans le procès-verbal de copropriété du 1er octobre 2002 il est écrit que le syndic a proposé aux copropriétaires de donner à M O... « mission d'assister la copropriété dans le cadre de la procédure [Monsieur R... mandaté auparavant venant d'être désigné en référé], de contrôler l'état de l'immeuble, notamment le problème de l'humidité et de l'éventuelle prolifération de la mérule et d'avoir sur ces points une mission complète (analyse, exécution, suivi de chantier) ». Mais rien ne vient pour autant démontrer qu'une telle mission a été ultérieurement donné à Monsieur O.... - La première intervention de M. O... a été matérialisée par la lettre du 19 décembre 2002 précitée où il a exposé que l'immeuble était un terrain favorable au développement rapide de la mérule qui s'est installée dans l'appartement de Madame K... en provoquant notamment l'affaissement d'un plancher, et que la mérule était apparente dans ce logement et également dans le vide sanitaire situé en dessous, des filaments du champignon se retrouvant dans le logement attenant (ancienne loge notamment sous la baignoire). Il a ajouté : « Il semble donc que le champignon ait son origine chez Madame K... et se soit développé dans son environnement immédiat. Il appartient à l'expert judiciaire d'effectuer les investigations nécessaires et prescrire les solutions pour éradiquer le champignon dans toute cette zone ». Il a précisé qu'il avait visité plusieurs logements au hasard sans trouver de présence de mérule, mais il avait par contre constaté une évidente humidité derrière les lambris dans un appartement du rez-de-chaussée en pignon Est, ainsi qu'un début de pourriture d'une plainte au 2e étage de la même cage d'escalier. Il a conclu en prévenant que « le problème de la mérule était très difficile à régler » puisqu'elle pouvait « rester en sommeil dans les vides de construction et se réveiller et développer très rapidement quand les conditions d'humidité sont remplies ». Ainsi il a préconisé des investigations « systématiques », en précisant que des sondages ne suffiraient pas. On ne peut pas déduire de cette lettre que Monsieur O... aurait induit en erreur le syndic ni la copropriété et les copropriétaires, alors précisément qu'il alerte le syndic du danger de la mérule. - Aucun contrat n'est matérialisé ni a fortiori produit le concernant, et il indique sans être démenti n'avoir été payé qu'à la vacation, ce qui est corroboré par son intervention en pointillé notamment dans le cadre de l'expertise, sauf ce qui sera dit infra sur son rôle de maître d'oeuvre. - Lors de l'assemblée générale du 12 août 2003, le syndic a informé les copropriétaires que Monsieur O... serait contacté pour faire l'étude de la rénovation de la loge, et que dès qu'il serait en possession de cette étude chiffrée ainsi que des honoraires, une assemblée générale serait convoquée. - Le 30 août 2004, l'assemblée générale évoque à nouveau le problème de la cave sous la loge du gardien et le syndic indique que Monsieur O..., qualifié d'« architecte de la copropriété », sera « recontacté pour établir un diagnostic et nous conseiller sur ce qui doit être fait, un chiffrage sera également souhaité ». - Lors de l'assemblée générale du 11 août 2005, le syndic fait état de 2 solutions possibles qui lui auraient été indiquées par l'architecte, l'une légère de renforcer par des poutres le plafond l'autre fortement préconisée, de démolir complètement toute cette surface et ses poutrelles et de les remplacer par une dalle de béton avec démolition des cloisons séparant les pièces de la loge, solution approuvée avec vote retenant un devis d'une entreprise locale. La même assemblée va également accepter le devis de 1583,40 euros d'une entreprise spécialisée pour effectuer un traitement fongicide des parties communes de l'entrée et d'une aile de la résidence, en demandant cependant au syndic d'essayer de trouver une entreprise moins coûteuse ; le nom de l'architecte n'apparaît pas à ce moment-là, même quand des copropriétaires signalent de l'humidité dans les caves et demandent au syndic d'y faire procéder à des travaux de ventilation et de contrôle de la présence ou non de la mérule. - Lors de l'assemblée générale du 21 avril 2006, il est mentionné la présence de Madame S... du cabinet de l'architecte qui présente des devis de lutte contre la mérule (33 798,51 euros par Stop Mérule et 49 852,23 euros par Normandie Termites) demandés par Monsieur T..., expert judiciaire, l'assemblée décidant de solliciter un autre devis tout en retenant divers devis pour des travaux induits de dépose de plomberie, de dépose d'électricité, de remplacement de menuiseries, etc... - A une autre assemblée du 28 juillet 2006, il est donné connaissance d'un autre devis concernant la loge et la cave, ce qui ne donne pas lieu à décision puisqu'il est mentionné « la copropriété demande qu'une réflexion soit menée en vue d'une restructuration de la résidence ». - Ce n'est que lors de l'assemblée générale du 5 janvier 2007 où le nom de l'architecte n'est pas cité que l'assemblée générale après avoir pris connaissance du rappel des faits exposés par Monsieur T... décide de retenir l'entreprise Stop Mérule (33 797,45 euros pour le syndicat et 19 602 € pour Madame K... [on croit comprendre à la charge de Madame K...]). - Lors de l'assemblée générale du 12 avril 2007, il est mentionné que Monsieur U..., du cabinet O... a fait un résumé des travaux votés lors de la dernière assemblée générale, s'élevant à 68 478,26 euros, avec information comme quoi le chantier avait permis de découvrir que des travaux supplémentaires étaient nécessaires dans les appartements de Monsieur X... et de Monsieur G..., à la charge des 2 copropriétaires en l'attente de la décision du tribunal (respectivement 37 807,49 euros et 12 922,60 euros). L'assemblée a demandé dans les questions diverses au syndic de faire établir des devis pour le ravalement de façade, et d'inviter un expert en mérule, pour assister à la prochaine assemblée générale afin de présenter sa méthodologie pour une expertise de l'ensemble du bâtiment. - Une nouvelle assemblée générale du 2 août 2007 désigne, sur le conseil de l'expert, le cabinet Telefunco, expert en mérule, pour expertiser l'immeuble moyennant 2000 € d'honoraires. L'AG désigne par ailleurs Monsieur V... comme architecte pour une étude sur la rénovation de l'immeuble moyennant 5000 € d'honoraires. - À cette date il n'y a pas encore eu d'actions envisagées ni à l'encontre des syndics ni à l'encontre de Monsieur O.... Toutefois cette dernière assemblée générale démontre le rôle extrêmement limité de Monsieur O... jusqu'alors. Les assemblées générales précédentes suffisent à établir son intervention ponctuelle de conseil par rapport aux opérations d'expertise, puis sur demande des experts judiciaires successifs un rôle de maîtrise d'oeuvre. En tout cas il n'est pas considéré comme spécialiste de la mérule ni même de la restructuration de l'immeuble puisqu'un autre architecte est nommé. - L'assemblée générale du 26 octobre 2007 qui ne mentionne pas le nom de Monsieur O... accepte divers travaux dans l'immeuble et chez des copropriétaires, qui sont manifestement liés à la mérule (ou à d'autres parasites grosses et petites vrillettes). - Ce n'est qu'à l'assemblée générale du vendredi 11 avril 2008 sur présentation d'un plan d'action par Monsieur V... qu'est adoptée la mise en oeuvre de travaux pour 838 820 €. Puis l'assemblée dont certains copropriétaires ont pris contact avec un avocat en vue d'une mise en cause de la responsabilité du syndic, a enregistré la démission du syndic avec effet au 14 avril 2008. De tout ce qui précède, il ne ressort aucune faute commise par M. O... qui a averti le syndicat dès la fin de l'année 2002 des risques de la mérule sans qu'on puisse tirer de sa lettre du 19 décembre 2002 ni de ses interventions ponctuelles postérieures qu'il ait pu endormir le syndicat en soutenant que le problème était limité, alors qu'il a exposé dans cette lettre de façon détaillée les risques inhérents à ce champignon. Par ailleurs Monsieur O... reconnaît dans ses conclusions que ses interventions « s'assimilent en des missions de maîtrise d'oeuvre tout à fait classique, alors que l'information de la copropriété et des copropriétaires sur la nature et la limite de ses interventions était naturellement complétée par les expertises en cours », tout en ajoutant qu'il n'a facturé que des vacations. Quant aux factures d'honoraires concernant les travaux réalisés, il les lie à ce qui a été convenu avec Monsieur R... auquel il a succédé, puis Monsieur T.... Monsieur R... écrit d'ailleurs en page 15 de son rapport « Monsieur O... ne pourrait (comme moi) engager sa responsabilité sans procéder à des investigations importantes ». Il ne ressort pas des conclusions des copropriétaires une quelconque critique ni la mise en évidence d'une faute dans l'exécution de cette maîtrise d'oeuvre de travaux. On sait par ailleurs en amont que des alertes à l'humidité ont eu lieu dès 1991, et que l'assemblée générale du 25 mai 1996, soit plus de 6 ans avant toute intervention de l'architecte fait état sans ambiguïté de la présence de mérule sans que M. O... d'évidence y soit pour quoi que ce soit. Par ailleurs en aval ni le syndicat ni les copropriétaires ne démontrent que les travaux auraient été moindres s'ils avaient été effectués à la suite de l'expertise de Monsieur R... (engagée en 2001 et rendue le 28 juillet 2003), comme l'écrit M. O.... Donc le lien de causalité entre une aggravation non évidente des dommages et la mission de Monsieur O... n'est pas établi. Par ailleurs l'assistance technique à un huissier de justice pour l'établissement d'un constat en date du 6 février 2003, mentionné dans le jugement, à été purement ponctuelle et n'a pas pu engendrer de retard au regard de l'avancée des travaux de Monsieur R.... Les copropriétaires et la copropriété seront déboutés de leur demande vis-à-vis de M. O... » ;
1) ALORS QUE l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent ; qu'en l'espèce, il est constant que par ordonnance du 11 mars 2014, devenue définitive, le conseiller de la mise en état avait déclaré caduque la déclaration d'appel principal de la société NEXITY contre M. O..., déclaré irrecevable l'appel incident du syndicat et des copropriétaires contre M. O... et déclaré irrecevable l'appel incident de ce dernier (arrêt p. 6 § 1) ; qu'ainsi, l'effet dévolutif de l'appel ne portait pas sur les dispositions du jugement ayant condamné M. O... à indemniser le syndicat et les copropriétaires, devenues définitives ; qu'en infirmant néanmoins le jugement de ce chef, pour débouter le syndicat et les copropriétaires de leurs demandes à l'encontre de M. O..., et en les condamnant à lui payer une somme au titre des frais non compris dans les dépens, la Cour d'appel a commis un excès de pouvoir et violé les articles 550 et 562 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE la dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible ; qu'en l'espèce, l'appel principal de la société NEXITY ne tendant pas à l'annulation du jugement, la Cour d'appel ne pouvait infirmer le jugement en ce qu'il avait condamné M. O... à indemniser le syndicat et les copropriétaires, sans vérifier ni constater que cette disposition du jugement était indivisible de celle ayant condamné la société NEXITY à indemniser le syndicat et les copropriétaires sur laquelle portait l'appel de cette société ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 562 du code de procédure civile ;
3) ALORS QU' après avoir constaté qu'il était écrit dans le procès-verbal de copropriété du 1er octobre 2002 que le syndic avait proposé aux copropriétaires de donner à M. O... mission de contrôler l'état de l'immeuble, notamment le problème de l'humidité et de l'éventuelle prolifération de la mérule, et d'avoir sur ces points décidé d'une mission complète (analyse, exécution, suivi de chantier) (arrêt p. 9 § 3), la Cour d'appel ne pouvait débouter le syndicat et les copropriétaires de leur action en responsabilité contre M. O... fondée sur la mauvaise exécution de cette mission en affirmant que rien ne venait démontrer qu'une telle mission lui avait été effectivement donnée postérieurement à l'assemblée du 1er octobre 2002, quand il résultait des propres constatations de l'arrêt que M. O... avait rendu compte de l'exécution de cette mission dans une lettre adressée au syndic le 19 décembre 2002 (arrêt p. 9 § 4) ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1147 et 1382 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
4) ALORS QUE la Cour d'appel ne pouvait retenir qu'il n'était pas démontré que les travaux auraient été moindres s'ils avaient été effectués à la suite de l'expertise de M. R... (engagée en 2001 et rendue le 28 juillet 2003), pour en déduire que le lien de causalité entre une aggravation non évidente des dommages et la mission de M. O... n'était pas établi (arrêt p. 12 § 3), quand il résultait des propres énonciations de l'arrêt qu'en 2001, lors des investigations de M. R..., et en décembre 2002, lors de celles de M. O..., il n'existait de la mérule qu'aux abords immédiats de l'appartement de Mme K... et non ailleurs dans l'immeuble (arrêt p. 5 § 1 et p. 9 § 4), tandis que dans son rapport déposé le 12 novembre 2007 M. T... concluait à la présence de mérule dans tout l'immeuble, notamment dans tout le rez-de-chaussée et le premier étage (arrêt p. 5 § 4), ce dont il s'évinçait que la mérule s'était propagée à l'ensemble de l'immeuble entre 2003 et 2007 et que les travaux auraient été moindres s'ils avaient été effectués en 2003 ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres énonciations et a violé les articles 1147 et 1382 du code civil, dans leur rédaction applicable au litige.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement en ce qu'il avait condamné la société NEXITY LAMY à indemniser et à garantir le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires de la Résidence de la Mer et, statuant à nouveau, de les avoir déboutés de toutes leurs demandes à son encontre ;
AUX MOTIFS QUE « [
] par ailleurs en aval ni le syndicat ni les copropriétaires ne démontrent que les travaux auraient été moindres s'ils avaient été effectués à la suite de l'expertise de Monsieur R... (engagée en 2001 et rendue le 28 juillet 2003), comme l'écrit M. O.... [
] ; - Sur la responsabilité des syndics : [
] il n'y a lieu d'examiner que la responsabilité de la société Nexity Lamy englobant celle du syndic précédent. Il découle des pièces produites que le syndic ZZ... N... a été désigné pour s'occuper de la copropriété par procès-verbal d'assemblée générale du 4 août 1996. Le syndic n'a pas pu ne pas avoir connaissance du procès-verbal de l'assemblée générale précédente en date du 25 mai 1996 qui a pris acte de la démission de Monsieur X... à compter de la désignation d'un nouveau syndic. Or dans ce procès-verbal il était mentionné sous la rubrique « réfection du logement de gardien » : « en préambule Madame K... déclare qu'elle a demandé l'avis d'un expert sur l'apparition à différents points de son appartement et notamment sur le mur la séparant du logement du gardien, de taches d'humidité et plus récemment de champignons de type mérule. (...) Le 24 mai 1996 il est découvert [dans la loge] une fuite d'eau à l'évier de la cuisine pouvant être considérée comme responsable de l'infiltration. La présence de mérule rend le traitement particulièrement urgent afin d'éviter la contamination à d'autres locaux. Ce traitement doit en tout état de cause précéder la réfection générale du logement du gardien ». Madame K... ajoute que cette fuite ne résume pas à elle seule les dégâts des eaux subies par son appartement. Au-delà du rappel des différentes assemblées générales précitées, il figure dans le procès-verbal d'assemblée générale du 12 août 2003 au point 13 « problème mérule-suivi du dossier judiciaire » : « Monsieur M... rappelle aux copropriétaires que les investigations qui ont été engagées dans la loge et dans l'appartement de Monsieur X... avaient pour but de démontrer que la mérule était limitée à l'appartement de Madame K... ». La cour en déduit que ni le syndic ni la copropriété n'a envisagé un seul instant auparavant que la mérule ait été un problème sérieux concernant tout l'immeuble. S'il est vrai que des inondations ou infiltrations ont pu avoir lieu notamment en 1991 et 1993, rien ne permettait de penser avant 1996 qu'il s'agissait de mérule. Mais après il en allait tout autrement. Dès lors la cour ne peut qu'adopter la motivation du tribunal, comme quoi, parfaitement informé de la présence de mérule dès son entrée en fonction, le syndic ne saurait s'absoudre quand une délibération de l'AG du 29 août 2001, soit 5 ans après la constatation officielle du risque de mérule, a souligné l'urgence de travaux de remise en état du fait de gros problèmes d'humidité, notamment dans la loge de concierge. Par ailleurs en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, le syndic est chargé « d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde celui-ci ». Or les conclusions du rapport d'expertise de Monsieur R... étaient claires quand il écrivait le 28 juillet 2003 qu'après les dégâts des eaux apparus de 1991 à 1995, le syndicat de copropriété aurait dû se faire assister par un maître d'oeuvre pour mettre au point un programme de travaux. Mais lorsque le syndic professionnel a été nommé en 1996, s'il a proposé de désigner Monsieur O... comme indiqué ci-dessus, il ne lui a pas demandé de mettre au point un programme de travaux, la maîtrise d'oeuvre invoquée par l'architecte tenant aux demandes des experts. De plus Monsieur R... a mis hors de cause Monsieur O... dans les termes repris supra au motif qu'il aurait fallu procéder à des investigations importantes que ni la copropriété ni le syndic n'étaient prêts à mettre en oeuvre comme le montre le rappel précité de Monsieur M... lors de l'AG du 12 août 2003, sachant que Monsieur R... a écrit sur un dire de Me W... en date du 8 juillet 2003 : « je maintiens que le traitement de l'appartement de Madame K... contre la mérule ne mettrait pas en sécurité le bâtiment ». Toutefois les désordres ont des causes manifestement antérieures à l'entrée en fonction du cabinet ZZ... N.... À cet égard, Monsieur T... a rappelé dans son historique une première inondation le 2 janvier 1991 sous les combles avec descente des eaux jusqu'à l'appartement K..., une seconde début février 1993 affectant particulièrement la loge, ces 2 premières dues à l'éclatement de conduites, une 3ème entre 1995 et 1998 par la loge avec développement d'un champignon sur la moitié d'une chambre, le sol étant remplacé par du carrelage, et une 4ème en 1999 provenant d'un dégât des eaux probablement dans l'appartement X... aboutissant dans la salle d'eau et la cuisine K... avec apparition d'un champignon dans le placard de la cuisine et au coin de la porte, et il a écrit « (...) ce n'est pas le logement K... qui a contaminé à lui seul tout l'immeuble. Au contraire, les nombreuses fuites d'eau enregistrées depuis plus de 10 ans dans les parties communes de l'immeuble ont généré l'apparition du champignon à la fois chez Madame pinta, au rez-de-chaussée dans la loge et dans d'autres logements de la copropriété ». Dans son historique il met aussi en jeu des « entrées d'eau se produisant par le pignon et la façade/mer de l'immeuble rendu non étanche par l'action des racines d'arbre ou de lierre s'incrustant dans les maçonneries, par les bâtis dormants fuyards, par la mauvaise qualité des appuis de fenêtres, par l'enduit de façade lui-même devenu poreux ». De la sorte le syndic Nexity Lamy a pu écrire à raison dans ses dernières conclusions : « on ne peut se dispenser d'observer que les désordres sont apparus depuis au moins...25 ans, sur un immeuble déjà à l'époque fortement atteint de vétusté ». Et le syndic d'invoquer l'existence d'une perte de chance à quantifier tout en l'évaluant à zéro « car jamais les copropriétaires n'auraient été en mesure de financer des travaux qui auraient imposé un appel de charges exceptionnelles de l'ordre du million d'euros ». Effectivement les dommages dont se prévalent les demandeurs « trouvent leurs causes conjuguées dans un état de vétusté de l'immeuble, dans un défaut d'entretien, dans l'inaction du syndic bénévole (...) », comme l'écrit la société Nexity Lamy, en sorte qu'il n'est pas possible d'attribuer avec certitude les dommages pas plus que leur aggravation à cette société puisqu'il est impossible de dater l'origine ni l'extension de la mérule. Tout au plus y aurait-il perte de chance. Or aucune perte de chance n'est invoquée en la cause par le syndicat et les copropriétaires qui doivent être déboutés de leurs demandes, faute de démontrer que le dommage provient bien en tout ou en partie de l'inaction des syndics professionnels. Cette solution qui repose sur l'absence de lien de causalité certain entre l'inaction des syndic professionnels et les dommages invoqués s'impose, que l'action soit fondée sur les articles 1134 ancien (responsabilité contractuelle), 1382 (aujourd'hui 1240, responsabilité quasi délictuelle), 1992 (responsabilité du mandataire) du Code civil comme sur l'article 18 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, visés dans le dispositif des conclusions. [
] Quant à l'argument de la copropriété sur un défaut de déclarations de sinistre relatif aux dégâts des eaux, lesquelles si elles avaient été faites auraient entraîné la prise en charge des dégâts occasionnés par la mérule, en vantant une attestation du cabinet d'assurances (pièce 45 copropriété), il est loin d'être pertinent puisqu'in fine l'assureur indique que le contrat exclut tous les dommages dus à l'humidité, alors que le dossier démontre que la mérule est le champignon de l'humidité (voir la pièce 15 du syndicat), et que les observations de Monsieur T... (voir infra) mettent en cause à titre principal les infiltrations par les façades les plus exposées. Ainsi les demandes du syndicat des copropriétaires (qui ne visent que des réparations des dégradations et des préjudices de jouissance ou de location) contre les syndics doivent être rejetées. [
] - Sur le recours de la copropriété et des copropriétaires intervenants contre Nexity Lamy, et sur les demandes de la société Nexity Lamy, et celles des consorts ZZ... N... : Pas plus qu'il n'a été fait droit à l'action de la copropriété et des copropriétaires intervenants contre Nexity Lamy ci-dessus jugé, pas plus l'action récursoire à l'encontre de la société Nexity Lamy ne prospérera pour les mêmes raisons » ;
1) ALORS QUE pour retenir l'absence de lien de causalité certain entre l'inaction des syndics professionnels et les dommages invoqués par le syndicat et les copropriétaires, la Cour d'appel ne pouvait affirmer qu'il était impossible de dater l'origine et l'extension de la mérule (arrêt p. 15 § 1) et qu'il n'était pas démontré que les travaux auraient été moindres s'ils avaient été effectués à la suite de l'expertise de M. R... (engagée en 2001 et rendue le 28 juillet 2003) (arrêt p. 12 § 3), de sorte qu'il n'était pas possible d'attribuer avec certitude les dommages ou leur aggravation à la société NEXITY (arrêt p. 15 § 1), quand il résultait des propres énonciations de l'arrêt que la présence de mérule avait été signalée pour la première fois lors de l'assemblée de copropriété du 25 mai 1996 (arrêt p. 13 § 3), qu'en 2001, lors des investigations de M. R..., et en décembre 2002, lors de celles de M. O..., il n'existait de la mérule qu'aux abords immédiats de l'appartement de Mme K... et non ailleurs dans l'immeuble (arrêt p. 5 § 1 et p. 9 § 4), tandis que dans son rapport déposé le 12 novembre 2007 M. T... concluait à la présence de mérule dans tout l'immeuble, notamment dans tout le rez-de-chaussée et le premier étage (arrêt p. 5 § 4), ce dont il s'évinçait que la mérule, découverte en 1996, s'était propagée à l'ensemble de l'immeuble entre 2003 et 2007 et que les travaux auraient été moindres s'ils avaient été effectués en 2003 ou a fortiori en 1996 lors de la prise de fonction des syndics professionnels ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres énonciations et a violé les articles 1147, 1382 et 1992 du code civil, dans leur rédaction applicable au litige, ensemble l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2) ALORS QU' en s'appropriant les termes du rapport de M. R... selon lesquels la copropriété n'était pas prête à mettre en oeuvre des investigations importantes (arrêt p. 14 § 2), sans répondre aux conclusions (p. 18 à 20) par lesquelles le syndicat et les copropriétaires faisait valoir qu'il ressortait des procès-verbaux d'assemblée de copropriété versés aux débats que des traitements et des travaux avaient été votés et un fonds de réserve avait été constitué pour les financer depuis 1996, ce qui démontrait, d'une part, que la copropriété avait bien la volonté de mettre en oeuvre des travaux importants - qu'elle avait d'ailleurs par la suite exécutés conformément au rapport déposé par M. T... en 2007 -, et d'autre part, que les syndics professionnels n'avaient pas assuré l'exécution des délibérations de l'assemblée et avaient ainsi engagé leur responsabilité à l'égard du syndicat et des copropriétaires, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3) ALORS QU' il incombe seulement à la victime de préciser à quel montant elle évalue ses différents préjudices, l'office du juge consistant alors à en apprécier le bien-fondé et à déterminer la fraction de ces préjudices correspondant à la perte de chance de les éviter si le responsable n'avait pas commis une faute ; qu'ainsi, en l'espèce, le syndicat et les copropriétaires sollicitant la condamnation de la société NEXITY à réparer intégralement leurs différents préjudices, dont ils précisaient le montant, la Cour d'appel ne pouvait les débouter aux motifs que « tout au plus y aurait-il perte de chance [mais] aucune perte de chance n'est invoquée par le syndicat et les copropriétaires » (arrêt p. 15 § 1), sans violer les articles 4, 1147 et 1382 du code civil, dans leur rédaction applicable au litige, ensemble les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
4) ALORS QU' une perte de chance présente un caractère direct et certain chaque fois qu'est constatée la disparition d'une éventualité favorable, de sorte que sa réparation ne peut être écartée que s'il peut être tenu pour certain que la faute n'a pas eu de conséquence sur l'existence ou l'étendue du dommage subi par la victime ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a refusé de réparer la perte de chance pour le syndicat et les copropriétaires d'éviter la prolifération de la mérule à l'ensemble de l'immeuble et de devoir payer les travaux nécessaires pour y remédier en se bornant à énoncer qu'il n'était pas possible d'attribuer avec certitude les dommages ou leur aggravation à l'inaction des syndics professionnels (arrêt p. 15 § 1) ; qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser qu'il était certain que l'inaction fautive des syndics professionnels, constatée par l'arrêt (p. 13 § 3 à 7 et p. 14 §§ 1 et 2), n'avait eu aucune conséquence sur l'extension de la mérule à l'ensemble de l'immeuble et sur le coût des travaux payés par le syndicat et les copropriétaires pour y remédier, ce que ces derniers contestaient (conclusions p. 23-24), la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147, 1382 et 1992 du code civil, dans leur rédaction applicable au litige, et de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.