LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Constate la déchéance du pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Des lots [...] ;
Sur le moyen unique :
Vu les articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu qu'il résulte de ces textes que tout copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l'absence de conformité aux dispositions de l'article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu'elle résulte du règlement de copropriété, d'un acte modificatif ultérieur ou d'une décision d'assemblée générale, et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions ; que la décision de réputer non écrite une telle clause n'a d'effet que pour l'avenir ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 février 2018), que le syndicat secondaire des copropriétaires du centre commercial [...] a assigné M. U... V..., Mme X... V... et M. T... V... (les consorts V...), propriétaires d'un lot à usage commercial dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, en paiement de charges de copropriété ; que ceux-ci ont formé une demande reconventionnelle, en sollicitant le rétablissement de la répartition des charges selon les critères définis par le règlement de copropriété ;
Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient que l'assemblée générale du 22 décembre 1997, devenue définitive, a adopté la nouvelle grille de répartition des charges et que la clause de répartition ne peut être réputée non écrite puisqu'elle n'est pas annulée ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'action d'un copropriétaire en constatation de la non-conformité d'une clause de répartition des charges à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne peut avoir d'effet que pour l'avenir, n'est pas subordonnée à la contestation préalable de l'assemblée générale qui a fixé la grille de répartition des charges, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande des consorts V... en rétablissement des charges et leur répartition selon les critères définis par le règlement de copropriété, l'arrêt rendu le 14 février 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;
Condamne le syndicat secondaire des copropriétaires du centre commercial des [...] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat secondaire des copropriétaires du centre commercial des [...] et le condamne à payer à Mme V... et MM. U... et T... V... la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit novembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour Mme V... et MM. U... et T... V....
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR infirmé le jugement ordonnant une expertise, D'AVOIR débouté les consorts V... de leurs demandes, relatives notamment à la répartition des charges, et DE LES AVOIR condamnés à payer au syndicat secondaire des copropriétaires du centre commercial du [...] à Saint Michel sur Orge la somme de 237 291,66 euros, ainsi que des dommages et intérêts,
AUX MOTIFS, substitués à ceux du jugement, QUE « sur le caractère définitif ou non des résolutions n° 2 à 18 de assemblée générale du 22 décembre 1997 ; que l'assemblée générale du 22 décembre 1997 a, notamment, adopté les résolutions suivantes sur lesquelles est fondée la demande en paiement des charges : - résolution n°2 : modificatif de l'état descriptif de division faisant apparaître les lots supprimés,) es lots créés à titre intermédiaire et destinés à être supprimés et les lots nouvellement créés, en ce compris les plans en résultant, ce dans le cadre de la transformation du centre commercial, - résolution n°5 : approbation des travaux de rénovation du centre commercial portant sur les parties communes à réaliser, descriptif des travaux et répartition du coût global, - résolution n°6 : approbation de la répartition du coût des travaux des parties communes pour chaque copropriétaire, en fonction de l'avantage, - résolution n° 13 : approbation des répartitions des dépenses de fonctionnement et d'entretien en fonction dc l'utilité et rendues nécessaires par les modifications intervenues au niveau des parties communes et des éléments transformés ou créés, résolution n°15 : approbation du bail emphytéotique consenti par la société SFPL au profit du syndicat des copropriétaires pour la location des parkings clients et personnel du centre commercial et paiement du droit d'entrée réparti entre chaque copropriétaire au prorata des tantièmes généraux ; que M. et Mme A..., M. P..., M. et Mme K..., la SCI GPG et la SCI Sam7 et les sociétés Fanas, Sama et Mafa ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation des résolutions n° 2 et 3 de l'assemblée générale du 10 décembre 1996 (ayant voté le budget pour la réalisation de l'étude sur les travaux et autorisé le syndic à déposer une demande de permis de démolir et de construire) et des résolutions n° 1 à 18 de l'assemblée générale du 22 décembre 1997 ; que le jugement du tribunal de grande instance d'Evry du 15 mars 1999 a donné acte aux SCI Fama, Sama et Mafa de leur désistement, rejeté la demande d'annulation des résolutions n°2 et 3 de l'assemblée générale du 10 décembre 1996 et annulé les résolutions n°1 à 18 de l'assemblée générale du 22 décembre 1997 ; qu'au cours de la procédure d'appel diligentée par le syndicat des copropriétaires, les parties se sont rapprochées ; au terme de deux protocoles d'accord signés le 15 septembre 1999, M. et Mme K..., M. et Mme A..., M. P..., la SCI GPG et la SCI Sam7 se sont désistés de leur procédure en contestation des assemblées générales des 10 décembre 1996 et 22 décembre 1997 et de leur demande subsidiaire d'indemnisation et ils ont renoncé au bénéfice du jugement du 15 mars 1999 ; le syndicat des copropriétaires a renoncé à son appel et la procédure a été radiée du rôle de la cour ; que toutes les parties ayant contesté les assemblées générales des 10 décembre 1996 et 22 décembre 1997 se sont désistées de leur demandes d'annulation des résolutions prises par ces assemblées, soit au cours de l'instance devant le tribunal (SCI Fauta, Sama et Mafa), soit au cours de la procédure devant la cour en signant les protocoles du 15 septembre 1999 (M. et Mme K..., M. et Mme A..., M. P..., la SCI GPG et la SCI Sam7) ; les intimés qui avaient voté contre les résolutions 2 à 18 de l'assemblée générale du 22 décembre 1997 ne se sont pas joints aux copropriétaires ayant assigné le syndicat en annulation de ces résolutions ; ils ont donc accepté ces résolutions et ont, par conséquent, été représentés par le syndicat des copropriétaires, tant devant le tribunal que dans les protocoles d'accord du 15 septembre 1999 ; c'est à juste titre que le syndicat fait valoir que par l'effet de ces protocoles d'accord, le jugement du 15 mars 1999 est devenu sans effet ; qu'en effet, ce jugement du 15 mars 1999, qui n'a pas été signifié, est devenu caduc car les protocoles d'accord et les désistements sont intervenus le 15 septembre 1999, soit avant l'expiration de délai de deux ans prévu à l'article 528-1 du code de procédure civile qui aurait donné autorité de chose jugée à ce jugement non signifié ; il s'en suit que les résolutions n° 2 à 18 adoptées par l'assemblée générale du décembre 1997 sont devenues définitives et s'imposent à tous les copropriétaires membres du syndicat secondaire des copropriétaires du Centre Commercial du [...] ; qu'il n'était donc pas nécessaire que de nouvelles décisions, identique à celles adoptées par l'assemblée générale du 22 décembre 1997, soient prises par les copropriétaires puisque, par l'effet des protocoles d'accord du 15 septembre 1999, les résolutions n° 2 à 18 étaient devenue définitives, pour être acceptées par l'ensemble des copropriétaires ; à cet égard, il est indifférent que l'assemblée générale du 28 novembre 2013 n'ait pas adopté les résolutions de ratification des décisions prises le 22 décembre 1997, une telle ratification étant inutile ; la situation antérieure au 22 décembre 1997 n'a donc pas à être rétablie ; Sur l'expertise ; qu'il résulte de ce qui précède que c'est à juste titre que le syndic procède à l'encontre des intimés au recouvrement de charges dont le calcul est effectué à partir de l'état de répartition définitivement adopté par la 13ème résolution de l'assemblée générale du 22 décembre 1997 portant sur l'approbation de la répartition des dépenses de fonctionnement et d'entretien en fonction de l'utilité pour chaque lot et rendue nécessaire par les modifications intervenues au niveau des parties communes et des éléments transformés ou créés), étant précisé que l'état de répartition du coût des travaux des parties communes pour chaque copropriétaire a été joint en annexe 9 de la convocation à l'assemblée du 22 décembre 1997 (pièce intimés n°2) ; que e jugement doit donc être réformé en ce qu'il a ordonné une expertise, pour fournir au tribunal tous les éléments permettant de déterminer l'état du lot 83 avant les travaux de rénovation du centre commercial tant en ce qui concerne l'intérieur des locaux que les parties communes, accès et éléments d'équipement dont il pouvait disposer en se référant notamment aux appels de charges antérieurs au 22 décembre 1997, prendre connaissance des appels de charges relatifs au lot 83 depuis 1997, fournir au tribunal tous éléments permettant de fixer la quote-part du lot 83 dans chacune des catégories de charges en prenant pour base de calcul l'état de répartition des charges et l'état des parties communes et privatives du lot 83 tels qu'ils pouvaient exister avant l'assemblée générale du 22 décembre 1997 ayant décidé des travaux de rénovation du centre commercial, dresser un projet de grille de répartition des charges afférentes au lot 83 prenant en compte les critères antérieurement définis et l'incidence des travaux de rénovation, faire les comptes entre les parties en fonction de cette grille de répartition des charges en déterminant, le cas échéant, le montant des charges indûment versées par la société civile immobilière depuis 1997 ou le montant des charges dues par la société civile immobilière depuis 1997 ; qu'une expertise s'avère en effet inutile puisque, d'une part, l'assemblée générale du 22 décembre 1997 a définitivement modifié l'état de répartition des charges tel qu'il résultait du règlement de copropriété d'origine et l'état descriptif de division d'origine du fait des travaux en faisant apparaître les lots supprimés, les lots créés à titre intermédiaire et destinés à être supprimés et les lots nouvellement créés, d'autre part, cette même assemblée a décidé définitivement des travaux de rénovation du centre commercial et de la répartition du coût des travaux des parties communes pour chaque copropriétaire, en fonction de l'avantage procuré, de la répartition des dépenses de fonctionnement et d'entretien en fonction de l'utilité pour chaque lot ; que le jugement doit également être infirmé en ce qu'il a sursis à statuer dans l'attente du rapport d'expertise ; Sur l'appel incident des intimés, Sur l'inopposabilité de la répartition des charges, que l'assemblée du 22 décembre 1997, devenue définitive pour les motifs exposés plus haut, a adopté la nouvelle grille de répartition des charges ; de ce fait, et contrairement à ce que soutiennent les intimés, la clause de répartition des charges ne peut être réputée non écrite puisqu'elle n'est pas annulée ; que les consorts V... doivent donc être déboutés de leur demande tendant à ce qu'il soit ordonné le rétablissement des charges et leur répartition selon les critères définis par le règlement de copropriété antérieurement au 22 décembre 1997 en neutralisant toutes les décisions annulées par le tribunal portant notamment sur le financement des travaux, le loyer des parkings et de la galerie supérieure ainsi que le coût des charges afférentes à l'entretien et au fonctionnement des nouveaux éléments d'équipements et services collectifs induits par les travaux ayant fait l'objet du jugement d'annulation du 15 mars 1999 ; qu'il n'est par ailleurs, nullement démontré que la répartition des charges adoptées le 22 décembre 1997 soit contraire aux dispositions d'ordre public de l'articles 10 la loi du 10 juillet 1965 ; que pour ces motifs, se substituant à celui du premier juge, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté les intimés de leur demande tendant à leur déclarer inopposables la grille de répartition des charges ; Sur l'inopposabilité des résolutions des assemblées générales approuvant les comptes des exercices écoulés, qu'il a été vu plus haut que l'assemblée générale du décembre 1997 est devenue définitive ; par la suite l'assemblée du 6 juillet 1998 a modifié les travaux concernant le lot de M. K... et approuvé consécutivement la modification de l'état descriptif de division ; cette assemblée a également adopté le montant des travaux de rénovation décidés et désigné les entreprises chargées d'exécuter les travaux votés le 22 décembre 1997 ; l'assemblée du 18 avril 2003 a approuvé le dépôt d'une demande de permis de construire modificatif et adopté le coût définitif des travaux de rénovation (2ème résolution) ; ces deux dernières assemblées qui n'ont fait l'objet d'aucun recours, s'imposent à tous les copropriétaires ; il en est de même des assemblées suivantes qui ont approuvés les comptes et qui n'ont pas davantage fait l'objet de recours ; que pour ces motifs, se substituant à celui du premier juge, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté les intimés de leur demande tendant à leur déclarer inopposables toutes les résolutions des assemblées générales approuvant les comptes des exercices écoulés du 22 décembre 1997 à ce jour ; Sur l'inopposabilité des contrats de prêt souscrit par le syndic pour 1.957.902,73 € et 2.309.053,79 €, du bail emphytéotique consenti par la société SFPL, au syndicat le 20 janvier 2000 pour la location de 1.000 places de parking et du contrat de bail souscrit avec la société Natio Crédit Bail pour la location des zones de circulation, que la 15ème résolution de l'assemblée générale du 22 décembre 1997 a approuvé le bail emphytéotique pour la création de 1.000 places de parkings supplémentaires et le paiement d'un droit d'entrée de 1.524.490,17 € (10 millions de francs) ; cette résolution étant définitive, le syndic a pu valablement signer le contrat ; que la 7ème résolution de l'assemblée générale du 22 décembre 1997 a donné pouvoir au syndic de solliciter un prêt auprès du Comptoir des Entrepreneurs pour le financement des travaux ; cette résolution étant définitive, les contrats de prêt souscrits par le syndic sont valables et opposables aux intimés ; que la signature du bail consenti par la société Natio Crédit Bail au profit du syndicat des copropriétaires pour la location des zones de circulation niveau haut et les surfaces de sanitaires est prévu par la résolution n°16 de l'assemblée générale du 22 décembre 1997 qui est aussi définitive ; le bail est donc opposable aux intimés ; que pour ces motifs, se substituant à celui du premier juge, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté les intimés de leur demande tendant à leur déclarer inopposables les contrats de prêt souscrit par le syndic pour 1.957.902,73 € et 2.309.053,79 €, le bail emphytéotique consenti par la société SEPL au syndicat le janvier 2000 pour la location de 1.000 places de parking et le contrat de bail souscrit avec la société Natio Crédit Bail pour la location des zones de circulation ; Sur la demande en remboursement des charges indûment payées, que les charges et travaux sont appelées sur la base des résolutions de l'assemblée générale du 22 décembre 1997 votant les travaux de transformation du centre commercial, les modalités de financement, la répartition du coût des travaux et la grille de répartition des charges consécutive aux transformations ; pour les motifs exposés plus haut, ces résolutions sont définitives ; que les consorts V... ne démontrent pas que les appels de charges et travaux qui leur ont été adressés ne sont pas conformes aux résolutions de l'assemblée générale du décembre 1997 ; la demande en remboursement n'est pas justifiée ; que le jugement doit être réformé sur ce point ; que les consorts V... doivent être déboutés de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à leur rembourser la somme de 138.700 €, à titre provisionnel, au titre des charges indûment payées du 22 décembre 1997 au 1er janvier 2012, à parfaire en fonction des résultats de l'expertise ; Sur la demande du syndicat en paiement des charges ; qu'aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; que selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; qu'en vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; que le syndicat des copropriétaires verse aux débats, outre celles déjà citées, les pièces suivantes : - la matrice cadastrale, - les procès verbaux des assemblées générales de 2007 à 2016 approuvant les comptes des exercices précédents, y compris les travaux, et votant le budget prévisionnel des exercices suivants, - les convocations à ces assemblées et les notifications des procès verbaux, - les relevés de compte, le dernier datant du 10 juillet 2017 ; qu'il résulte de ces pièces que les consorts V... doivent au syndicat des copropriétaires la somme de 237.291,66 € au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 10 juillet 2017, 3ème trimestre 2017 inclus ; qu'ils doivent être condamnés in solidum à payer cette somme, avec intérêts au taux légal sur la somme de 53.388,70 € à compter du 17 février 2012, date de l'assignation, sur la somme de 111.191,15 € à compter du 25 février 2015, date des conclusions d'actualisation devant le tribunal, sur la somme de 34.144,16 €, à compter du 19 janvier 2016, date des conclusions d'appelant, sur la somme de 29,482,74 € à compter du 22 février 2017, date des conclusions d'actualisation n°3, et sur la somme de 9.084,91 € à compter du 31 juillet 2017, date des conclusions d'actualisation n°4 » ; (
)Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement, (
) ; Sur la demande de dommages-intérêts, que depuis plusieurs années les consorts V... s'abstiennent de payer les charges de copropriété ; que les manquements systématiques et répétés des consorts V... à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; qu'ils doivent être condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € de dommages-intérêts ; »
1° ALORS QUE l'annulation d'une assemblée générale produit effet à l'égard de l'ensemble des copropriétaires ; que la cour d'appel, pour infirmer le jugement ordonnant une expertise, rejeter les demandes des consorts V..., portant notamment sur la répartition des charges, et les condamner en paiement, a retenu que le jugement du 15 mars 1997, annulant des délibérations du 22 décembre 1997, était devenu caduc par les protocoles aux termes desquels les copropriétaires s'étaient désistés de leur procédure en contestation, et que toutes les parties ayant contesté les assemblées s'étaient désistées de leur demande d'annulation, que les intimés qui avaient voté contre les résolutions ne s'étaient pas joints aux copropriétaires ayant assigné le syndicat en annulation de ces résolutions les avaient donc acceptées et avaient été représentés par le syndicat des copropriétaires, tant devant le tribunal que dans les protocoles d'accord du 15 septembre 1999 ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les articles 1355 (anciennement 1351) du code civil et 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2° ALORS QUE les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires et que leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical ; que la cour d'appel, pour infirmer le jugement ordonnant une expertise, rejeter les demandes des consorts V..., portant notamment sur la répartition des charges, et les condamner en paiement, a retenu que le jugement du 15 mars 1997, annulant des délibérations du 22 décembre 1997, était devenu caduc par les protocoles aux termes desquels les copropriétaires s'étaient désistés de leur procédure en contestation, que toutes les parties ayant contesté les assemblées s'étaient désistées de leur demande d'annulation, que les intimés qui avaient voté contre les résolutions ne s'étaient pas joints aux copropriétaires ayant assigné le syndicat en annulation de ces résolutions les avaient donc acceptées et avaient été représentés par le syndicat des copropriétaires, tant devant le tribunal que dans les protocoles d'accord du 15 septembre 1999 ; qu'en statuant ainsi, sans constater qu'une assemblée générale aurait autorisé ou ratifié les protocoles, la cour d'appel a violé l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° ALORS QU'il résulte des articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 que tout copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l'absence de conformité aux dispositions de l'article 10, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 de la clause de répartition des charges, qu'elle résulte du règlement de copropriété, d'un acte modificatif ultérieur ou d'une décision d'assemblée générale et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions ; que la cour d'appel, pour infirmer le jugement ordonnant une expertise, rejeter les demandes des consorts V..., portant notamment sur la répartition des charges, et les condamner en paiement, a retenu qu'une expertise était inutile puisque l'assemblée générale du 22 décembre 1997 avait définitivement modifié l'état de répartition des charges et l'état descriptifs et décidé définitivement des travaux, de la répartition de leur coût en fonction de l'avantage procuré et de la répartition des dépenses de fonctionnement et d'entretien en fonction de l'utilité pour chaque lot, et que la clause de répartition des charges ne pouvait être réputée non écrite puisqu'elle n'était pas annulée, et que les comptes avaient été approuvés ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les dispositions susvisées ;
4° ALORS QUE les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, et sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ; que la cour d'appel, pour infirmer le jugement ordonnant une expertise, rejeter les demandes des consorts V..., portant notamment sur la répartition des charges, et les condamner en paiement, a retenu que la clause de répartition des charges ne pouvait être réputée non écrite puisqu'elle n'était pas annulée, et qu'il n'était par ailleurs, nullement démontré que la répartition des charges adoptées le 22 décembre 1997 soit contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 10 la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions des exposantes, p. 14 à 16), les charges d'équipements nouveaux, comme le chauffage, la climatisation, les escalators, comme les travaux de rénovation financés par des prêts, ne bénéficiaient nullement à son lot situé hors mail, mais profitaient essentiellement au groupe Casino, en position dominante, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.