LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 janvier 2012), qu'en 2001, M. X..., propriétaire non occupant d'un appartement situé au premier étage d'un immeuble en copropriété, a subi des infiltrations d'eau en provenance de l'appartement situé au deuxième étage de l'immeuble dont M. et Mme Y... sont propriétaires et qu'ils ont donné en location à M. Z... ; que M. X... a assigné M. et Mme Y..., ainsi que le syndicat des copropriétaires... (le syndicat) en exécution des travaux préconisés par l'expert judiciaire et indemnisation de son préjudice ; que le syndicat des copropriétaires a assigné en garantie la société Mutuelle du Mans assurances (MMA), la société Axa assurances (Axa) et la société Albingia, assureurs de l'immeuble selon un police « multigaranties propriétaires d'immeubles », ainsi que la société Gan eurocourtage, assureur de M. Z... ; que les procédures ont été jointes ; que la société MAIF, assureur de M. X... est intervenue volontairement à l'instance ; que M. et Mme Y... ont demandé la garantie des sociétés MMA, Axa et Albingia, qui ont invoqué la clause d'exclusion de garantie stipulée aux conditions particulières du contrat ; 
Sur le troisième moyen : 
Vu l'article 455 du code de procédure civile ; 
Attendu que, pour rejeter la demande de garantie de M. et Mme Y... contre les sociétés MMA, Axa et Albingia, l'arrêt retient que la clause d'exclusion de garantie en cas de défaut d'entretien permanent imputable à l'assuré, qui figure en page 13 du contrat d'assurances, est rédigée en caractères apparents et qu'elle ne laisse aucun doute sur sa portée ; 
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. et Mme Y... soutenant que cette exclusion de garantie n'était pas consignée en caractères très apparents, soit en impression en lettres capitales et/ ou en un titre explicite tel que « EXCLUSIONS », la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; 
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les premier et deuxième moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de garantie de M. et Mme Y... contre les sociétés MMA, Axa et Albingia, l'arrêt rendu le 27 janvier 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; 
Condamne les sociétés MMA, Axa et Albingia et M. et Mme Y... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les sociétés MMA, Axa et Albingia à payer à M. et Mme Y... la somme globale de 3 000 euros ; condamne M. et Mme Y... à payer à M. X... et la société MAIF la somme globale de 2 000 euros et au syndicat de copropriétaires des... à Paris la somme de 2 000 euros ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux octobre deux mille quinze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y.... 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Madame Y... à payer à Monsieur X... les sommes de 125 euros au titre de son préjudice matériel et de 61. 769, 02 euros au titre de son préjudice de jouissance, de l'avoir condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé... 75011 PARIS la somme de 4. 514, 30 euros et de l'avoir condamnée à payer à la MAIF la somme de 6. 456, 09 euros ; 
AUX MOTIFS QUE sur la question soulevée pour la première fois en cause d'appel par Madame Y... selon laquelle elle ne serait pas propriétaire de l'immeuble et n'encourrait de ce fait aucune responsabilité, il convient de relever que le seul document produit par les époux Y..., qui étaient intervenus tous deux devant les premiers juges, n'est ni leur titre de propriété, ni l'acte publié aux hypothèques, mais une lettre datant du 18 janvier 1968 adressée à Monsieur Y... par un notaire concernant l'installation d'une ligne téléphonique ; que ce document est insuffisant à lui seul pour remettre en cause les constatations de l'expert, les indications du Syndicat des copropriétaires et permettre à Madame Y... d'échapper à ses obligations ; 
1°) ALORS QUE celui qui prétend exercer une action en réparation des dommages causés à son immeuble à l'encontre du propriétaire de l'immeuble voisin, responsable des désordres, doit apporter la preuve de la qualité de propriétaire du défendeur ; qu'en affirmant néanmoins, pour condamner Madame Y... à réparer les dommages causés par le manque d'étanchéité des installations sanitaires équipant l'appartement du 2ème étage de l'immeuble situé ... 75011 PARIS, qu'elle ne rapportait pas la preuve qu'elle n'était pas propriétaire de l'appartement, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve, en violation de l'article 1315 du Code civil ; 
2°) ALORS QUE, subsidiairement, en se bornant à affirmer, pour condamner Madame Y... à réparer les dommages causés par le manque d'étanchéité des installations sanitaires équipant l'appartement du 2ème étage de l'immeuble situé ... 75011 PARIS, que la lettre du 18 janvier 1968 produite par Monsieur et Madame Y... était insuffisante à elle seule pour remettre en cause les constatations de l'expert et les indications du Syndicat des copropriétaires et permettre à Madame Y... d'échapper à ses obligations, sans indiquer en quoi les constatations de l'expert et les indications du Syndicat des copropriétaires auraient permis d'établir que Madame Y... était propriétaire dudit appartement, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 544 et 1382 du Code civil et de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. 
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur et Madame Y... à payer à Monsieur X... la somme de 61. 769, 02 euros, avec intérêts au taux légal, en réparation de son préjudice de jouissance ; 
AUX MOTIFS QU'il résulte du rapport d'expertise de Monsieur A... que les époux Y..., propriétaires non occupants de l'appartement du 2ème étage, dans lequel ils logent un locataire qui leur verse un loyer, se refusent sans motif à faire effectuer les travaux pourtant nécessaires, malgré plusieurs rappels et mises en demeure, dans cet appartement qui est fuyard en différents endroits et est à l'origine de désordres graves causés tant à la copropriété qu'à Monsieur X..., propriétaire de l'appartement situé en-dessous ; que le second rapport de Monsieur B... confirme totalement ces conclusions ; 
ALORS QU'en se bornant à affirmer, pour arrêter la liquidation du préjudice subi par Monsieur X... au titre de la perte de loyers au mois de mars 2010 inclus, qu'il résultait des rapports d'expertise de Messieurs B... et A..., datés des 28 juillet 2004 et 22 novembre 2005, que Monsieur et Madame Y... se refusaient sans motif à faire exécuter les travaux nécessaires à la cessation des désordres, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si Monsieur et Madame Y... avaient procédé auxdits travaux en août 2007, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 544 et 1382 du Code civil et de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. 
TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame Y... de leur demande tendant à voir condamner les sociétés MMA, AXA et ALBINGIA à les garantir des condamnations prononcées à leur encontre au profit de Monsieur X..., du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé... 75011 PARIS et de la MAIF ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE les époux Y... ne sauraient solliciter la garantie de leur propre assureur dans la mesure où, ainsi que le soulignent à juste titre les MMA, d'une part, le dommage est dû à un défaut d'entretien grave dont ils avaient connaissance et, d'autre part, ils ont contribué eux-mêmes par leur inaction à l'apparition et l'aggravation du dommage, ce qui exclut la garantie ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, sur la garantie de la Société MMA, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble... a souscrit à effet du 1er janvier 1997 une police d'assurance « Multigaranties propriétaires d'immeubles » auprès de la Compagnie WINTERTHUR aux droits de laquelle intervient la Société MMA, en coassurance avec l'UAP, devenue AXA, et SPRINGS, devenue ALIBINGIA ; que la Société MMA dénie sa garantie aux motifs que Monsieur et Madame Y... avaient une parfaite connaissance des sinistres qui se réalisaient et qu'ils n'ont pris aucune disposition pour empêcher leur survenue, qu'ils n'ont procédé à aucune rénovation et ce volontairement, provoquant le sinistre, que le contrat prévoit une cluse en son chapitre B paragraphe 11 excluant la garantie pour défaut d'entretien permanent, qu'enfin, les sinistres étaient inéluctables compte tenu de l'état de l'appartement de sorte qu'il n'existe pas d'aléa au contrat d'assurance ; que la clause prévue au chapitre B paragraphe 11 des conditions particulières du contrat d'assurance « Multigaranties propriétaires d'immeubles » exclut la garantie en cas de défaut d'entretien permanent imputable à l'assuré ; que les époux Y..., s'appuyant sur les dispositions de l'article L 113-1 du Code des assurances, prétendent que cette clause serait illégale dès lors qu'elle ne serait pas claire et explicite et qu'elle viserait en outre à vider de sa substance la garantie ; que force est de constater cependant que la clause d'exclusion qui figure en page 13 des conditions particulières du contrat est rédigée en caractère apparent et qu'elle ne laisse aucun doute sur sa portée ; que le défaut d'entretien peut constituer une exclusion de garantie dès lors que ce n'est pas le simple défaut d'entretien qui est visé, mais l'abstention volontaire d'effectuer les interventions nécessaires sur son bien en vue d'empêcher la survenance du risque assuré ; que la clause d'exclusion est valable dès lors qu'elle exige que le défaut d'entretien présente un caractère permanent ; qu'en l'espèce, il ressort de la description des lieux et des photos annexées au rapports d'expertise que les installations sanitaires sont anciennes et d'une grande vétusté, que les carrelages présentent des fissures à certains endroits de sorte que le propriétaire des lieux ne pouvait ignorer les risques d'infiltrations encourus ; que les infiltrations ont d'ailleurs été immédiates lors des essais pratiqués pendant les opérations d'expertise ; qu'il en résulte que la non conformité des installations et leur état de vétusté connus de l'assuré enlèvent tout caractère incertain aux événements dommageables survenus chez Monsieur X... ; qu'en outre, les experts ont décrit dès 2004 la nature des travaux à entreprendre en urgence consistant principalement en la réfection de l'étanchéité des sols et relevant de la seule responsabilité du bailleur et non du locataire ; que, or, force est de constater qu'aucune intervention n'a eu lieu, cette attitude défaillante des époux Y... ayant concouru de manière significative et majeure à l'aggravation des dommages et des préjudices en résultant ; que les dommages causés par les infiltrations d'eau ne présentent donc aucun caractère accidentel et étaient parfaitement prévisibles ; qu'aucun cas de force majeure n'est invoqué par l'assuré pour justifier cette abstention fautive ; que ce défaut d'entretien caractérisé, faisant disparaître tout aléa du risque assuré, justifie la prise de position de refus de garantie de la Société MMA ; que la Société MMA est donc fondée à dénier sa garantie et les sociétés MMA, AXA et ALBINGIA seront mises hors de cause ; 
1°) ALORS QUE les clauses des polices d'assurance édictant des exclusions de garantie ne sont valables que si elles sont rédigées en caractères très apparents ; qu'en se bornant à affirmer, pour décider que la clause d'exclusion de garantie figurant aux conditions particulières de la police d'assurance était valable, que cette clause était rédigée en caractères apparents et ne laissait aucun doute sur sa portée, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si cette clause était rédigée en caractères très apparents, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 112-4 du Code des assurances ; 
2°) ALORS QUE les clauses des polices d'assurance édictant des exclusions de garantie ne sont valables que si elles sont formelles et limitées ; que ne sont ni formelles ni limitées les clauses d'exclusion de garantie qui se réfèrent à des critères imprécis et à des hypothèses non limitativement énumérées ; qu'en décidant néanmoins que la clause figurant au chapitre B, paragraphe 11, des conditions particulières de la police d'assurance multirisques immeubles souscrite par le Syndicat des copropriétaires, excluant la garantie pour les dommages causés aux biens d'autrui par les eaux et résultant d'un défaut d'entretien permanent du propriétaire du bien assuré, était formelle et limitée, tandis que cette clause, qui ne définissait nullement la notion de défaut permanent d'entretien, était imprécise, la Cour d'appel a violé l'article L 113-1 du Code des assurances ; 
3°) ALORS QUE les clauses des polices d'assurance édictant des exclusions de garantie ne sont valables que si elles sont formelles et limitées ; que ne sont ni formelles ni limitées les clauses d'exclusion de garantie qui, par leur nombre et par leur étendue, aboutissent à vider la garantie de sa substance ; qu'en se bornant à affirmer, pour décider que la clause d'exclusion de garantie figurant au chapitre 8, paragraphe 11, des conditions particulières de la police d'assurance multirisques immeubles souscrite par le Syndicat des copropriétaires, était formelle et limitée, dès lors qu'elle exigeait que le défaut d'entretien du bien assuré, excluant la garantie, présente un caractère permanent, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si, par leur nombre et par leur étendue, les exclusions de garantie prévues à cette clause avaient pour effet de vider la garantie de sa substance, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 113-1 du Code des assurances ; 
4°) ALORS QUE l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré ; que la faute intentionnelle exclusive de la garantie de l'assureur implique la volonté de son auteur de causer le dommage tel qu'il est survenu ; qu'en se bornant à affirmer, pour décider que Monsieur et Madame Y... avaient commis une faute intentionnelle exclusive de la garantie des sociétés MMA, AXA et ALBINGIA, qu'ils avaient contribué eux-mêmes par leur inaction à l'apparition et l'aggravation du dommage, faisant disparaître tout aléa dans la réalisation du risque assuré, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si Monsieur et Madame Y... avaient eu la volonté de causer le dommage tel qu'il est survenu, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 113-1 du Code des assurances.