LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant constaté que la sortie du parking comportait un bâtiment avec une pièce recouverte d'une toiture, la cour d'appel, qui a relevé que cette sortie pouvait être aménagée sans aucune construction, en a souverainement déduit que cette construction était sans lien avec le parking public et a retenu à bon droit que, la clause non aedificandi ayant été violée, elle devait être démolie ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne, ensemble, la commune de Megève et la Société des remontées mécaniques aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre novembre deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt. 
Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la commune de Megève et la Société des remontées mécaniques. 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué : d'AVOIR constaté la violation de la servitude non aedificandi et condamné en conséquence la SEM des remontées mécaniques à la démolition de la sortie n° 4 du parking souterrain, sous astreinte ; 
AUX MOTIFS PARTIELLEMENT ADOPTES QUE : « suivant acte dressé par Maître Michel X..., notaire à SALLANCHES en date du 11 juin 1977, la SA « LES TELEPHERIQUES DU MASSIF DU MONT-BLANC » a acquis de Monsieur Félix Y..., au lieudit 3GLAIGA » la parcelle cadastrée section FN n° 586. A l'occasion de cette vente une servitude non aedificandi a été contractuellement constituée dans les termes suivants : « A la demande de M. Felix Y..., vendeur, et comme condition essentielle de la présente vente, M. Z..., ès qualités, interdit à la Société « LES TELEPHERIQUES DU MONT-BLANC » qu'il représente, et après elle à tous les propriétaires successifs de la parcelle cadastrée n° 586 de la section F présentement acquise, d'édifier aucune construction quelle qu'elle soit sur la totalité de ladite parcelle. Cette servitude de non aedificandi est constituée à titre perpétuel au profit uniquement de la parcelle cadastrée lieudit « Bas de Lady » sous le n° 4574 de la section F pour une contenance de huit ares vendue ce jour à M. A... Joseph demeurant à MEGEVE par Monsieur et Madame Y... Félix sus nommés. La SAEM MEGEVE ROCHEBRUNE qui vient aux droits de la Société « LES TELEPHERIQUES DU MONT-BLANC » a obtenu en date du 3 avril 2000 un permis de construire un parc couvert de stationnement de véhicules et « un chalet individuel avec local commercial » sur les parcelles anciennement cadastrées Section F n° 585, 586, 4569, 6039, 6045, à 6048, 6343 : les demandeurs lui reprochent donc d'avoir violé la servitude en implantant sur la parcelle anciennement cadastrée Section F n° 586, aujourd'hui cadastrée Section AP 183, les sorties du parking. L'expert B... a conclu au vu des plans déposés pour l'obtention du permis de construire qu'il existe une implantation dite « sortie N° 4 » dans la parcelle cadastrée Section AP 183 anciennement F586. Cependant, toujours au vu des plans, il constate que le bâtiment est enterré en sa presque totalité et qu'il dépasse de façon très minime le terrain naturel.  En ce qui concerne ces sorties, il est exact que les plans de l'architecte C... déposés pour l'obtention du permis de construire, les emplacements, tant la 4 que la 5, en totalité ou en partie sur la parcelle AP 183 grevée de la servitude non aedificandi, mais que le projet de construction ne présente pas de bâtiment mais seulement la sortie d'escaliers affleurant le niveau du sol et le dépassant à peine, les façades portées sur le plan étant en quasi-totalité enterrées. Or, les photographies versées au débat démontrent l'existence de deux véritables constructions de type chalet, dont celui implanté sur la sortie n° 4 comporte un rez-de-chaussée et un étage : ces photographies n'ont pas été discutées par la SAEM MEGEVE ROCHEBRUNE, il faut donc tenir pour acquis qu'elles représentent la réalité de l'état des sorties du parking. Peu importe que le chalet « Le Petit Montagnon » ait ou non une vue directe sur ces bâtiments et qu'il soit ou non gêné par eux : la servitude non aedificandi perpétuelle est opposable à tous les propriétaires successifs de la parcelle AP 183, donc à la SAEM MEGEVE ROCHEBRUNE » ; 
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE : « il résulte de l'acte reçu le 11 juin 1977 par Me X..., Notaire à Sallanches contenant vente par M. Félix Y... à la société Les Téléphériques du Massif du Mont-Blanc de la parcelle alors cadastrée sous le n° 586 qu'a été instituée une clause intitulée « CONSTITUTION DE SERVITUDE NON AEDIFICANDI » rédigée de la manière suivante : « A la demande de M. Felix Y..., vendeur, et comme condition essentielle de la présente vente, M. Z..., ès qualités, interdit à la Société « LES TELEPHERIQUES DU MONT-BLANC » qu'il représente, et après elle à tous les propriétaires successifs de la parcelle cadastrée n° 586 de la section F présentement acquise, d'édifier aucune construction quelle qu'elle soit sur la totalité de ladite parcelle. Cette servitude de non aedificandi est constituée à titre perpétuel au profit uniquement de la parcelle cadastrée lieudit « Bas de Lady » sous le n° 4574 de la section F pour une contenance de huit ares vendue ce jour à M. A... Joseph demeurant à MEGEVE par Monsieur et Madame Y... Félix sus nommés » ; qu'il s'agit bien d'un engagement affectant un fonds (la parcelle F586 devenue AP183) au profit d'un autre fonds (la parcelle F4574 devenue AR177) et non un engagement personnel ; que s'agissant d'un droit réel, l'engagement peut être perpétuel et se transmet en même temps que le fonds ; que les intimées sont donc parfaitement en droit de s'en prévaloir ; qu'il ne s'agit pas d'une stipulation pour autrui, M. Z... étant le représentant légal de la société Les Téléphériques du Mont-Blanc, tenue par cette clause du seul fait de sa qualité de cocontractante à l'acte de vente, en ayant accepté les clauses et conditions ; que la question de la prescription ne se pose pas puisque les propriétaires du fonds dominant ont agi dès qu'ils ont eu connaissance de l'opération de construction du propriétaire du fonds servant et que la servitude n'a pas pu s'éteindre par non-usage trentenaire conformément aux dispositions de l'article 2227 du code civil ; que les appelantes font valoir que la servitude ne serait pas violée, aucune construction n'ayant jamais été édifiée sur la parcelle 183 ; que le parking souterrain ne pose aucune difficulté puisque la servitude non aedificandi s'entend des constructions extérieures et non des constructions souterraines ; que le litige porte sur une des sorties de ce parking, la sortie de niveau 4, la sortie de niveau 5 ayant été retenue à tort par le tribunal  ; qu'il résulte du procès verbal établi le 22 décembre 2008 par Me D..., Huissier de Justice à E... que la sortie litigieuse ne consiste pas en un simple aménagement des escaliers conduisant au sous-sol mais en un véritable bâtiment avec une pièce recouverte d'une toiture de style chalet. Attendu que cet édifice est bien une construction ; que celle-ci est interdite par la clause non aedificandi qui a bien été violée sans que le bénéficiaire de la clause ait à rapporter la preuve d'un préjudice autre que celui résultant du non-respect de ladite clause ; que cet ajout est sans lien avec le parking public et en conséquence sans lien avec la question de savoir si ce parking constitue ou non un ouvrage public ; que la sortie pouvait en effet être aménagée sans aucune construction ; qu'elle pouvait être faite sur une autre parcelle, le terrain supportant le parking ayant une superficie de 12966 m ² et s'étendant sur 16 parcelles ; que c'est donc à juste titre que le tribunal a ordonné la démolition de toute la construction couvrant la sortie n° 4 » ; 
ALORS 1°/ QUE : le critère de l'affectation d'un bien immobilier à un but d'intérêt général détermine le caractère public de l'ouvrage, peu important le lieu de son implantation et la qualité de son propriétaire ; que la cour d'appel a constaté que la construction litigieuse était la sortie d'un parking public ; qu'en considérant néanmoins que cette sortie constituait un « ajout sans lien avec le parking public et en conséquence sans lien avec la question de savoir si le parking constitue ou non un ouvrage public », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l'article 545 du code civil et de la loi des 16-24 août 1790 ; 
ALORS 2°/ QUE : en toute hypothèse, à supposer que la sortie n° 4 puisse être dissociée du parking public dans son ensemble, il appartenait à la cour d'appel de rechercher si cette sortie n'était pas affectée à l'intérêt général de sorte qu'elle constituait un ouvrage public ; qu'en ne procédant pas à cette recherche nécessaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 545 du code civil et de la loi des 16-24 août 1790.