LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen, ci-après annexé : 
Attendu, d'une part, qu'ayant retenu que M. X... avait sciemment caché à Mme Z... qu'il n'était pas titré pour la partie du jardin et le cabanon et qu'il avait commis à tout le moins une réticence dolosive dont il devait répondre et relevé qu'étaient installés dans le cabanon le cumulus alimentant la maison en eau chaude et divers appareils ménagers qui n'avaient pu trouver place dans la cuisine, alors que le caractère indispensable de ces équipements suffit à conférer à l'existence du cabanon un caractère déterminant dans l'esprit de l'acquéreur, la cour d'appel, qui a procédé aux recherches caractérisant la réticence dolosive, a légalement justifié sa décision de ce chef ; 
Attendu, d'autre part, que les premières branches du moyen étant rejetées, la cassation par voie de conséquence est sans portée ; qu'elle ne peut donc être accueillie ; 
Attendu, enfin, qu'ayant retenu qu'il était impossible pour Mme 
Z...
de revendre en l'état le bien tel qu'il lui avait été cédé et que l'immeuble pour lequel elle était effectivement titrée avait une valeur bien moindre que celui qu'elle croyait avoir régulièrement acquis, la cour d'appel, qui n'a pas indemnisé un préjudice éventuel, a réparé un préjudice direct, actuel et certain dont elle a apprécié souverainement le montant ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le second moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le bien, loué depuis 1999, était clos par une clôture ancienne, que la surface vendue correspondait à celle figurant dans l'acte d'acquisition de M. X..., que, si ce titre ne faisait pas mention du cabanon, cette circonstance n'était pas suffisante pour faire douter de la conformité de la contenance du bien proposé à la vente avec celle figurant dans l'acte, que le plan cadastral ne faisait pas ressortir qu'une partie du jardin et le cabanon étaient situés sur d'autres parcelles et retenu que les caractéristiques extérieures du fonds, à moins d'investigations très approfondies, comme le mesurage du terrain, auxquelles l'agent immobilier n'était pas tenu, et que les circonstances de l'espèce ne pouvaient pas lui révéler que M. X... n'était propriétaire que d'une partie du fonds litigieux, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a pu en déduire que la société Christophe immobilier n'avait pas manqué à son devoir d'information et de conseil ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne M. X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer la somme de 2 500 euros à la société Christophe immobilier et la somme de 1 500 euros à Mme 
Z...
; rejette la demande de M. X... ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze novembre deux mille onze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Peignot et Garreau, avocat aux Conseils pour M. X... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir dit que Monsieur X... avait, par sa réticence dolosive, engagé sa responsabilité à l'égard de Madame 
Z...
et de l'avoir condamné à lui payer la somme de 20. 000 euros à titre de dommages et intérêts ; 
AUX MOTIFS QUE suivant acte du 3 juin 2003, Monsieur Marc X... a vendu à Madame Brigitte 
Z...
, par l'entremise de la SARL CHRISTOPHE IMMOBILIER, un bien immobilier situé à LA CRAU, ..., cadastré section AD n° 424, d'une contenance de 70 centiares, comportant « au rez de chaussée : séjour-cuisine-jardin-cabanon. A l'étage : deux chambres, salle d'eau avec wc », moyennant le prix de 126. 600 euros ; que cette vente a été réitérée en la forme authentique par un acte reçu le 28 août 2003 par Me A..., reprenant la description du bien telle qu'elle figure dans le contrat du 3 juin 2003 ; qu'il résulte de la fiche descriptive du bien rédigée par la SARL CHRISTOPHE IMMOBILIER, du procès-verbal de constat dressé par huissier de justice à la requête de Madame Z... le 25 mars 2005 et du plan d'état des lieux établi par le CABINET OPSIA le 24 mars 2005, que le bien présenté à la vente, visité par Madame 
Z...
et actuellement occupé par elle est d'une superficie supérieure à la parcelle de 70 m ² qu'elle a acquise, l'excédent correspondant à une partie du jardin et du cabanon ; que le voisin de Madame 
Z...
, Monsieur C..., atteste : « Je suis le voisin de Madame 
Z...
, et propriétaire de la parcelle n° AD 271 qui jouxte la propriété de Madame 
Z...
. Elle a acheté à Monsieur X... une maison avec jardin et cabanon en 2003, mais l'agence et le vendeur ont trompé celle-ci car Monsieur X... savait pertinemment qu'il n'était pas propriétaire de la totalité de ce qu'il vendait à Madame 
Z...
. J'entends impérativement conserver l'intégralité de l'assiette de mon terrain tel qu'il est mentionné au cadastre. Monsieur X... est de mauvaise foi car le cabanon est situé sur ma propriété et il a posé un grillage limitatif. Il était parfaitement conscient d'être dans l'illégalité puisque, avant de vendre à Madame 
Z...
, il est venu nous demander de lui céder nos droits (soit précisément le cabanon, ce que j'ai refusé » ; qu'il apparaît ainsi que Monsieur X... a sciemment caché à Madame Z... qu'il n'était pas titré pour la partie du jardin et le cabanon en litige ; qu'il a ainsi commis à tout le moins une réticence dolosive dont il doit répondre (arrêt attaqué, p. 3) ; 
1°) ALORS QUE le juge devant, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, il ne peut tenir compte d'une attestation déposée quelques jours avant l'ordonnance de clôture sans rechercher si elle a été régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire des parties ; que dès lors, en se fondant sur l'attestation de Monsieur C...déposée par Madame 
Z...
, acquéreur, le 14 janvier 2010, soit quatre jours avant l'ordonnance de clôture du 18 janvier 2010, pour considérer que Monsieur X..., vendeur, avait commis une réticence dolosive et engagé sa responsabilité à l'égard de Madame 
Z...
, sans rechercher si cette attestation avait été régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire des parties, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 15, 16 et 135 du Code de procédure civile ; 
2°) ALORS QUE le juge devant, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; que dès lors en retenant la réticence dolosive de Monsieur X... et en le condamnant à indemniser Madame 
Z...
à ce titre, quand cette dernière s'était contentée dans ses conclusions d'appel d'invoquer le dol et non, de manière précise, la réticence dolosive, la Cour d'appel, qui a fondé sa décision sur ce moyen tiré de l'existence d'une réticence dolosive, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations, a méconnu le principe de la contradiction en violation de l'article 16 du Code de procédure civile ; 
3°) ALORS QUE, A TITRE SUBSIDIAIRE, la réticence dolosive n'est constitutive de dol que si elle porte sur un fait qui, s'il avait été connu de celui qui l'a ignoré, l'aurait empêché de contracter ; que dès lors en se contentant, de considérer que Monsieur X... avait sciemment caché à Madame 
Z...
son absence de titre pour la partie du jardin et le cabanon litigieux pour en déduire qu'il avait commis une réticence dolosive et engagé sa responsabilité à l'égard de Madame 
Z...
, sans rechercher si ce fait, s'il avait été connu de Madame 
Z...
, l'aurait empêché de contracter, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil ; 
4°) ALORS QUE, A TITRE SUBSIDIAIRE, pour être constitué, le dol, délit civil, doit reposer sur un élément intentionnel ; que dès lors en se bornant à énoncer de manière laconique et lacunaire que Monsieur X... avait sciemment caché à Madame 
Z...
son absence de titre pour la partie du jardin et le cabanon en litige, sans faire apparaître, de manière précise et développée, le caractère intentionnel de la réticence dolosive imputée à Monsieur X..., la Cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil ; 
ET AUX MOTIFS QUE, sur le préjudice, sont installés dans le cabanon le cumulus alimentant la maison en eau chaude et divers appareils ménagers qui n'ont pu trouver place dans la cuisine de 5 m ² ; que si aucune action en revendication n'a été engagée contre Madame 
Z...
, elle reste exposé à ce risque, et que la photographie ancienne versée aux débats par Monsieur X... ne saurait suffire à démontrer qu'elle peut bénéficier de la prescription acquisitive ; qu'il lui est dans ces conditions impossible de revendre en l'état le bien tel qu'il lui a été cédé par Monsieur X..., et que l'immeuble pour lequel elle est effectivement titrée a une valeur bien moindre que celui qu'elle croyait avoir régulièrement acquis ; qu'au surplus, il n'apparaît pas que ses voisins soient disposés à lui céder le cabanon et l'excédent de terrain ; que la cour, au vu de l'ensemble de ces éléments, estime devoir fixer à 20. 000 euros les dommages et intérêts réparant les préjudices tant matériels que moraux pour Madame 
Z...
du comportement fautif de Monsieur X... (arrêt, p. 4, §. 1) ; 
5°) ALORS QU'en application de l'article 624 du Code de procédure civile, la cassation du chef de dispositif relatif à la réticence dolosive entraînera celle des chefs de dispositif relatifs à la responsabilité de Monsieur X..., vendeur, à l'égard de Madame 
Z...
, acquéreur, et de la condamnation de ce premier à indemniser cette dernière à ce titre, qui se trouvent dans sa dépendance nécessaire ; 
6°) ALORS QUE, A TITRE SUBSIDIAIRE, pour être réparable, un dommage doit être actuel et certain ; que dès lors en condamnant Monsieur X... à indemniser Madame 
Z...
eu égard au risque d'une action en revendication engagée à l'encontre de cette dernière par ses voisins et à l'impossibilité de revendre en l'état le bien à des acquéreurs potentiels, la Cour d'appel, qui a indemnisé des préjudices éventuels, a violé l'article 1147 du Code civil. 
SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) 
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de ses demandes tendant à voir dire que la société CHRISTOPHE IMMOBILIER avait manqué à son devoir d'information et de conseil à son égard et à condamner celle-ci à le garantir des dommages et intérêts à verser à Madame 
Z...
; 
AUX MOTIFS PROPRES QU'en revanche, ainsi que l'a relevé le premier juge, ni les caractéristiques extérieures du fonds, à moins d'investigations très approfondies auxquelles l'agent immobilier n'était pas tenu, ni les circonstances ne pouvait révéler que Monsieur X... n'était propriétaire que d'une partie de ce fonds, et que la SARL CHRISTOPHE IMMOBILIER ne peut se voir reprocher de ne pas l'avoir décelé, ni par voie de conséquence, de ne pas avoir informé Madame 
Z...
, ni a fortiori Monsieur X..., de la situation réelle du bien, et que sa responsabilité ne peut être engagée à leur égard (arrêt, p. 3) ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QU'il ressort du procès-verbal de constat d'huissier de justice dressé à la requête de Madame Brigitte 
Z...
le 25 mars 2005 que le bien est clôturé et qu'il s'agit d'une clôture ancienne ; qu'il est démontré en outre que le bien est loué depuis l'année 1999 ; qu'ainsi ni les caractéristiques extérieures du fonds ni les circonstances ne révélaient que Monsieur Marc X... n'était propriétaire que d'une part de celuici ; que la parcelle vendue le 3 juin 2003 est d'une surface de 70 m ², ce qui correspond à ce qui est indiqué dans le titre de propriété de Monsieur Marc X... en date du octobre 1990 ; que si ce titre ne fait pas mention du cabanon, ceci n'était pas suffisant à faire douter de la conformité de la contenance du bien proposé à la vente avec celle figurant sur cet acte ; qu'en outre le plan cadastral ne fait pas ressortir à l'évidence qu'une partie du jardin et le cabanon sont situés sur d'autres parcelles cadastrées ; qu'enfin, la SARL CHRISTOPHE IMMOBILIER n'était pas tenue de procéder sur place au mesurage du terrain ; qu'il ressort de l'ensemble de ces éléments que la SARL CHRISTOPHE IMMOBILIER ne peut se voir reprocher la faute de n'avoir pas décelé que la parcelle proposée à la vente et visitée par Madame Brigitte 
Z...
était d'une superficie supérieure à celle figurant dans le titre de propriété de Monsieur Marc X... ni, par voie de conséquence, de ne pas en avoir informé Madame Brigitte 
Z...
de la situation réelle du bien ; () qu'ainsi l'appel en garantie de Monsieur Marc X... dirigé contre la SARL CHRISTOPHE IMMOBILIER doit être rejeté (jugement entrepris, p. 4) ; 
1°) ALORS QUE l'agent immobilier est tenu d'une obligation de renseignement et de conseil vis-à-vis de son mandant ; que dès lors en considérant, par motifs propres comme adoptés, que les caractéristiques comme les circonstances de l'espèce ne pouvaient révéler que Monsieur X... n'était propriétaire que d'une partie du fonds litigieux pour exclure tout manquement de l'agent immobilier à son obligation d'information et de conseil et, partant, sa responsabilité à l'égard de Monsieur X..., la Cour d'appel, qui a méconnu l'étendue de l'obligation de renseignement et de conseil de l'agent immobilier vis-à-vis de son mandant, a violé l'article 1147 du Code civil ; 
2°) ALORS QUE l'intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur d'un acte, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention ; qu'en statuant comme elle fait pour débouter Monsieur X..., mandant, de ses demandes formées à l'encontre de la SARL CHRISTOPHE IMMOBILIER, agent immobilier, mandataire, et tendant à voir retenue la responsabilité civile contractuelle de ce dernier et, à titre subsidiaire, à l'appeler en garantie des condamnations prononcées à l'encontre de Monsieur X..., vendeur, en faveur de Madame 
Z...
, acquéreur, sans rechercher si l'agent immobilier s'était effectivement assuré que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la vente immobilière litigieuse, la Cour d'appel a encore violé l'article 1147 du Code civil.