LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

  Sur le pourvoi formé par :

  1°/ M. Alain Pitoun, domicilié à Pau (Pyrénées-Atlantiques), Palais des Pyrénées,

  2°/ la société Promosud, dont le siège social est à Pau (Pyrénées-Atlantiques), Palais des Pyrénées,

  en cassation d'un arrêt rendu le 9 janvier 1989 par la cour d'appel de Toulouse (1re et 2e chambre civile), au profit de M. X... Saurat, agissant en qualité de gérant de la société à responsabilité limitée Map Saurat, dont le siège social est à Toulouse (Haute-Garonne), ...,

  défendeur à la cassation ;  Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;  LA COUR, en l'audience publique du 18 juillet 1990, où étaient présents :

  M. Jouhaud, président, M. Pinochet, rapporteur, MM. A..., Grégoire, Lesec, Kuhnmunch, Fouret, Mabilat, Mme Lescure, conseillers, M. Sadon, premier avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ;  Sur le rapport de M. le conseiller Pinochet, les observations de Me Copper-Royer, avocat de M. Y... et de la société Promosud, de Me Jousselin, avocat de M. Z..., les conclusions de M. Sadon, premier avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;  Sur le moyen unique, pris en ses deux branches :

  Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que M. Z..., agissant en qualité de gérant de la société MAP Saurat, a promis de vendre à M. Pitoun, agent immobilier, plusieurs lots d'un ensemble dénommé "résidence l'Orée du Bois" ;  qu'il était notamment précisé dans cette promesse de vente que M. Pitoun pourrait en demander la réalisation dans un délai de quatre vingt dix jours et que M. Z... verserait à la société Promosud, agent immobilier, représenté par M. Pitoun, en cas de réitération de la promesse par acte authentique, une commission de négociation de 7 % du prix de vente ;  que M. Pitoun n'a pas demandé la réalisation de la promesse dans le délai convenu, mais a prétendu avoir droit à une commission à raison de la vente de sept appartements de la résidence à des tiers ;  que, sur la demande de M. Z... en restitution des commissions perçues par M. Pitoun et la société Promosud, la cour d'appel de Pau, par arrêt du 28 mai 1985, entérinant le rapport d'un expert précédemment commis, a condamné les défendeurs au paiement de la somme de 126 200 francs ;  que cet arrêt a été cassé par la Cour de Cassation, le

27 janvier 1987, au motif que la cour d'appel avait assimilé à tort la promesse de vente à un mandat et n'avait pas répondu aux conclusions de M. Z... faisant valoir qu'il n'existait pas de mandat conforme aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 ;  que, statuant comme cour de renvoi, la cour d'appel de Toulouse, par arrêt du 

  9 janvier 1989, a condamné M. Pitoun et la société Promosud à payer à M. Z... la somme de 472 000 francs diminuée de celle déjà versée en exécution de l'arrêt cassé ;  Attendu que M. Pitoun et la société Promosud font grief à cette décision d'avoir statué comme elle a fait alors que, d'une part, les formes prévues par la loi du 2 janvier 1970 en vue de protéger les mandants non professionnels ne peuvent s'appliquer à un promoteur professionnel, à même de mesurer exactement la portée de ses engagements, et alors que, d'autre part, la répétition de l'indû n'est admise que si le paiement a été effectué sans cause et par erreur ;  qu'un mandant peut toujours, par son paiement, couvrir l'irrégularité formelle du mandat ;  que la cour d'appel, après avoir constaté l'intervention et les diligences de la société Promosud, et par conséquent la cause des paiements à elle effectués, ne pouvait en ordonner la restitution sans rechercher s'ils avaient été faits par erreur ;  Mais attendu que la cour d'appel a exactement retenu que le droit à commission ne pouvait être reconnu à un agent immobilier qu'à la condition qu'un mandat écrit, rédigé par une des parties au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et des articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972, ait été préalablement établi et que cette loi, d'ordre public, s'appliquait, à défaut de dispositions contraires dans son article premier, même dans les relations entre personnes agissant à titre professionnel ;  qu'ayant constaté que M. Pitoun, pas plus que la société Promosud, ne justifiaient d'un mandat conforme à ces exigences, les juges du second degré en ont déduit, à bon droit, que les paiements faits sans cause par M. Z... devaient être restitués ;  PAR CES MOTIFS :

  REJETTE le pourvoi ;