LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 16 mars 2018), que, par acte authentique du 13 mars 2007 faisant suite à un contrat de réservation du 27 avril 2007 proposé par la société Exelium, conseil en gestion de patrimoine (l'intermédiaire), M. et Mme S... (les acquéreurs) ont acquis en l'état futur d'achèvement un appartement dans un immeuble situé à [...], au titre du dispositif de défiscalisation "Girardin", la société Victoria patrimoine (le gestionnaire) ayant été mandatée par eux pour réaliser la gestion locative du bien ; que, faisant état d'une vacance locative de plusieurs années qui a conduit l'administration fiscale à procéder à un redressement, d'un potentiel locatif insuffisant et d'une surévaluation du bien acquis, les acquéreurs ont assigné l'intermédiaire et le gestionnaire en responsabilité et indemnisation ; que, le gestionnaire ayant été placé en liquidation judiciaire, ils se sont désistés de l'instance et de l'action à son égard ;
Sur le moyen unique, pris en ses première et deuxième branches :
Attendu que les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que le conseiller en gestion de patrimoine, qui propose une opération de défiscalisation, est tenu d'un devoir de conseil sur les conditions auxquelles est subordonnée l'application du régime fiscal de faveur proposé et sur les risques de redressement fiscal ; qu'en déduisant de l'acte du 22 mai 2008 que la société avait informé les acquéreurs sur la durée de la location à laquelle était subordonnée l'obtention de l'avantage fiscal espéré quand un tel document ne faisait pas mention des conséquences fiscales de l'absence de location du bien, et ne pouvait, partant, établir la bonne exécution de son devoir de conseil par le conseiller en gestion de patrimoine, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige ;
2°/ que le conseiller en gestion de patrimoine est tenu d'une obligation de conseil à l'occasion des opérations réalisées par son entremise et doit s'assurer du sérieux des personnes avec lesquelles il met ses clients en relation ; que, dans leurs conclusions d'appel, les acquéreurs soutenaient que l'intermédiaire avait manqué à ses obligations en ne s'assurant pas du sérieux du gestionnaire, qui devait prendre en charge la gestion locative du bien appartenant aux acquéreurs ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, pourtant pertinent, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu, d'abord, qu'ayant constaté que les acquéreurs s'étaient engagés, par un écrit du 22 mai 2008, "à louer nu et à usage de résidence principale du locataire, pendant un délai de six mois après son achèvement et ce, pendant une durée de six mois à compter du 1er jour du 1er mois le bien suivant : [...]", la cour d'appel en a souverainement déduit que ceux-ci avaient été parfaitement informés de la durée de la location requise pour bénéficier de la réduction d'impôts et du mécanisme fiscal "Girardin" ;
Attendu, ensuite, qu'après avoir relevé, par motifs propres et adoptés, que le bien avait été donné en location dès l'origine pendant deux années consécutives et que le locataire avait donné congé à la suite d'un dégât des eaux et d'un litige non résolu entre les assureurs, qui n'avait pas permis de remédier aux désordres, la cour d'appel a estimé, dans l'exercice de son pouvoir souverain, que rien ne permettait d'affirmer qu'au jour où l'intermédiaire avait commercialisé le bien, il disposait des moyens d'entrevoir la faible qualité des prestations du gestionnaire ou les défauts de la construction ; qu'elle a pu en déduire qu'il ne pouvait être reproché à celui-ci d'avoir manqué à son devoir de conseil ;
D'où il suit que le moyen ne peut être accueilli ;
Sur les troisième, quatrième, cinquième et sixième branches du moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme S... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze septembre deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. et Mme S...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme S... de l'intégralité de leurs demandes ;
AUX MOTIFS QU'au soutien de leur appel, M. et Mme S... font essentiellement valoir que la société Exelium a manqué à son obligation de conseil en ne leur expliquant pas les risques et aléas liés à l'opération souscrite, notamment en ne leur indiquant pas que le bien par eux acquis devait être donné en location pendant six années consécutives pour qu'ils puissent bénéficier de la défiscalisation attendue, alors qu'ils n'avaient pas été informés de la survenance d'un important dégât des eaux qui a dégradé leur appartement et a fait obstacle à toute location pendant cinq années en raison de la carence de la société Victoria Patrimoine ; ils reprochent à l'intimée d'avoir également manqué à ses obligations en leur conseillant d'investir dans l'acquisition d'un bien d'une valeur sans rapport avec sa valeur de marché, qui était en 2013 de 130.000 € net vendeur selon une estimation notariale et qui n'en vaudrait aujourd'hui que 95.000 € environ; ils ajoutent que la conception même de l'appartement est défectueuse, qu'il est affecté de vices de construction entraînant des infiltrations, avec un potentiel locatif inférieur à celui vanté dans la simulation établie par l'intimée, et ils estiment leur perte de chance en relation de causalité avec les manquements reprochés à la société Exelium à 95 % de leur préjudice globalisé, constitué par l'impossibilité de revendre leur bien pour le montant investi (différence de 172.166 € avec le prix d'achat), les redressements fiscaux opérés (79.640 €), la perte locative (42.000 €) et les frais d'assurance indûment payés (2.184,86 €) ; que la société Exelium réplique que M. S..., agent d'assurances, n'est pas un consommateur profane dont la qualité aurait justifié de sa part une information exhaustive sur les risques liés à l'opération souscrite et la nécessité d'une location ininterrompue de six années commandant la défiscalisation attendue, qu'elle n'était pas tenue du suivi de l'opération de défiscalisation conseillée à M. et Mme S... dont elle n'avait nullement garanti les résultats, n'étant redevable que d'une obligation de moyens, que l'opération ne s'est révélée défavorable que par suite de circonstances indépendantes de son mécanisme fiscal (dégâts des eaux et vacance locative prolongée d'un logement non remis en état après sa dégradation) ; enfin, elle fait valoir que l'estimation du bien à 130.000 € ou 95.000 € n'est pas suffisamment certaine pour justifier le préjudice invoqué par M. et Mme S... ; que suivant le dispositif « Girardin », une personne domiciliée en France peut bénéficier d'une réduction d'impôt à condition d'acquérir un bien situé dans un secteur déterminé et de le donner en location durant six années consécutives ; qu'en droit, une société de conseil en patrimoine doit proposer à ses clients une opération en adéquation avec leurs besoins et situation financière et les avertir des risques et aléas liés à cette opération, notamment, lorsqu'il s'agit d'une opération de défiscalisation complexe supposant l'application stricte des conditions requises par l'administration fiscale ; cette obligation de conseil ne s'efface ni ne se restreint lorsque le client est averti de par sa profession ou ses connaissances personnelles des risques encourus et elle est tenue de délivrer les mêmes informations à son client quelle qu'en soit la qualité, de sorte que la société Exelium ne peut invoquer pertinemment la profession d'agent d'assurances de M. S... pour s'exonérer de ses obligations de conseil et d'information loyales et complètes ; toutefois, tenue d'une obligation de moyens et non de résultat, la société Exelium n'était pas garante de l'obtention de la réduction fiscale ni de la bonne exécution du contrat de vente et de gestion locative liés à l'opération de défiscalisation et il ne lui incombait pas d'en contrôler le suivi ; que s'agissant du grief relatif au défaut d'information des époux S... sur les conditions requises pour bénéficier de la réduction d'impôt attendue, notamment sur l'obligation de mise en location du bien acquis pendant six années consécutives, il s'évince des pièces produites aux débats que M. et Mme S... se sont engagés, par un écrit daté du 22 mai 2008 dont ni la teneur ni la signature ne sont contestées « à louer nu à usage de résidence principale du locataire, pendant un délai de six mois après son achèvement et ce, pendant une durée de six ans à compter du 1er jour du 1er bail le bien suivant [....] », d'où il suit qu'ils avaient été parfaitement informés de la durée de location requise pour bénéficier de la réduction d'impôt et du mécanisme fiscal « Girardin » ; que par ailleurs, le bien dont s'agit a bien été donné en location dès l'origine pendant deux années consécutives pour le loyer indiqué à la « simulation » établie par la société Excellium, et par la suite, le locataire en place a donné congé ensuite d'infiltrations ayant dégradé le logement qui n'a été réparé ni donné en location dans les années suivantes, circonstances qui, à supposer que la société Victoria Patrimoine ait été effectivement défaillante dans son mandat de gestion locative ou n'ait pas informé M. et Mme S... de ces vicissitudes locatives, ne sauraient caractériser un quelconque manquement de la société Excellium à son devoir de conseil ; qu'enfin, M. et Mme S..., qui imputaient chaque année les intérêts des emprunts souscrits des revenus locatifs perçus, ne se sont pas inquiétés du paiement effectif des loyers correspondant à ces déductions, n'ont pas interrogé la société Victoria Patrimoine sur la non-perception des loyers ou sur les travaux nécessaires à la remise en état de leur bien, d'où il suit que ces carences et impérities prolongées des uns et des autres sont directement à l'origine du préjudice ayant conduit aux redressements fiscaux opérés, soit que les époux S... aient délibérément déposé des déclarations de revenus inexactes, soit qu'ils aient négligé, comme il a été dit, de vérifier la situation locative d'un bien qu'ils avaient pourtant spécifiquement acquis, en tant que « produit financier » afin de bénéficier du régime fiscal attaché à sa location ininterrompue, ainsi qu'ils s'y étaient expressément engagés dans la lettre susmentionnée du 22 mai 2008 ; en tout état de cause, les redressements opérés n'ont fait que rappeler des sommes qui auraient dû être acquittées par les intéressés en fonction de leurs revenus, alors qu'ils n'établissent pas qu'ils auraient pu souscrire à une opération alternative plus avantageuse ; qu'ils ne peuvent donc, de bonne foi, reprocher à la société Exelium d'avoir manqué à son obligation de conseil relativement aux risques et aléas d'une opération qui ne s'est révélée défavorable qu'en raison de leurs propres manquements cumulés avec ceux de la société de gestion locative ; que s'agissant du « potentiel locatif » du bien acquis qui serait inférieur à celui promis, les griefs de M. et Mme S... sont tout autant dénués de fondement concret alors que le logement T3 acquis par eux en l'état futur d'achèvement a été dès l'origine donné en location pour le loyer prévu à la « simulation » remise aux investisseurs par la société Exelium et que l'évolution défavorable de ce potentiel, à le supposer démontré, n'est en lien qu'avec des malfaçons et non-façons propres à la construction de la résidence « La Bourdonnais » et aux évolutions locales d'un marché locatif local en crise, circonstances sans lien avec de quelconques manquements de la société Excellium à son devoir de conseil et d'information ; qu'ensuite, la perte locative invoquée n'est imputable, ainsi qu'il a été relevé, qu'aux mauvaises prestations et malfaçons affectant la construction de la résidence, à la survenance d'infiltrations, à la carence de la société de gestion locative et à la négligence prolongée de M. et Mme S... dans la gestion de leur patrimoine, tous facteurs étrangers à des manquements de la société Exelium à son devoir de conseil et d'information ; que s'agissant de la surévaluation du bien à l'achat, rien ne démontre que le bien litigieux aurait été largement surévalué lors de sa vente, alors que le prix de 262 166 € intégrait la TVA de 19,60 % payée par les acquéreurs, les honoraires des commercialisateurs et les frais divers pris en charge par le vendeur, énumérés au contrat de réservation (frais de notaire, frais d'hypothèque, frais de dossier bancaire, carence locative de six mois) ; les diverses estimations produites aux débats par les appelants eux-mêmes montrent les fluctuations du marché immobilier à la Réunion, marché en crise, puisque le bien évalué en août 2013 à 130.000 € par notaire ne valait plus en août 2016, selon l'estimation de l'agence Sotim, que 85.000 à 95.000 € ; par ailleurs l'appartement en cause subit une moins-value certaine en raison des malfaçons, vices de construction à l'origine de fissures et infiltrations l'affectant ainsi que la résidence dont il dépend, tous inconvénients en minorant la valeur sur le marché et qui résultent de circonstances étrangères aux manquement de la société de gestion en patrimoine Exelium ; qu'au vu de ces éléments, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'en application de l'article 1382 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; que le conseil en gestion de patrimoine est tenu envers son client d'une obligation d'information loyale et complète, notamment sur les conséquences fiscales de l'investissement et sur les risques de celui-ci ; qu'il doit également s'assurer que le projet est cohérent avec les attentes des investisseurs et compatible avec leurs ressources et leur patrimoine ; qu'il n'est en revanche pas débiteur d'une obligation de résultat quant à la qualité et l'efficacité de l'investissement proposé ; qu'en l'espèce, les époux S... reprochent à la société EXELIUM de ne pas avoir attiré leur attention sur les conséquences fiscales en cas d'absence de location du bien et d'avoir surévalué sa valeur locative ; que sur ce dernier point, il convient de constater que le bien a été livré en mars 2008 et loué en mai 2008 ; que le locataire a quitté les lieux en janvier 2010 à la suite d'un sinistre survenu dans l'appartement ; qu'il n'a pas été reloué depuis, les dégâts subis dans l'appartement n'ayant pas été réparés ; que l''absence de location du bien apparaît donc en lien avec un dégât des eaux survenu dans l'appartement et à un litige non résolu entre les assureurs qui n'a pas permis de remédier aux désordres, plus qu'au marché locatif lui-même ; que les autres éléments produits par les demandeurs, sur la situation de la ville de Saint Benoit ne permettent pas plus de démontrer que le potentiel locatif ait été surévalué et en tout état de cause, il apparaît à l'évidence qu'un appartement sinistré et non remis en état ne peut pas être loué ; qu'il n'existe donc, à tout le moins, aucun lien de causalité entre les informations délivrées par la société EXELIUM et le préjudice subi ; que s'agissant des conséquences fiscales de l'absence de location pendant six mois, il convient de constater que monsieur S... est agent d'assurances, et qu'il a nécessairement dû avoir conscience que, comme tout placement financier ouvrant droit à des réductions d'impôts conséquentes, le dispositif Girardin comporte des conditions pour y prétendre et des risques inhérents au montage. Si la société EXELIUM ne démontre effectivement pas avoir attiré particulièrement l'attention des époux S... sur les conditions tenant à la pérennité de la location pour bénéficier des avantages fiscaux, les investisseurs étaient supposés se renseigner un minimum sur les conditions pour obtenir un avantage fiscal conséquent. Il y a donc lieu de considérer compte tenu de l'importance de la condition de location dans le dispositif Girardin mais également de l'importance de l'investissement pour les époux S... que ceux-ci ont nécessairement été informés, sauf à les considérer comme particulièrement naïfs et totalement novices en matière financière, ce qui est incompatible avec la qualité d'agent d'assurance de monsieur S... ; que par ailleurs, les époux S... affirment que la valeur même du bien a été surestimée, car son prix de revente est aujourd'hui estimé à 130 000 euros alors qu'ils ont investi une somme de 262 166 euros. Toutefois, cette valeur actuelle ne résulte que de la seule estimation d'un notaire qui n'a aucune valeur probante. En outre, cette valeur repose sur l'état actuel du bien, qui fait toujours l'objet d'un important dégât des eaux non réparé à ce jour, et des malfaçons de la résidence ; que rien ne permet d'affirmer qu'au jour où la société EXELIUM a commercialisé ce produit, elle avait les moyens d'entrevoir la faible qualité des prestations de la société VICTORIA PATRIMOINE ou les défauts à venir de la construction. Il n'est donc pas établi qu'au jour de la réservation, le prix n'était pas en adéquation avec la valeur du bien qui serait livré. La responsabilité de la société EXELIUM ne saurait donc pas être retenue ce chef ; qu'enfin, s'agissant de l'absence de prestations de qualité, il y a lieu de rappeler que le conseil en patrimoine n'est pas garant de la mise en oeuvre du programme ni de la qualité du bien livré. Aucun document versé par les demandeurs ne démontre que la société EXELIUM avait les moyens d'anticiper les malfaçons et les désordres à venir, à l'origine du préjudice subi par les époux S... ;
1°) ALORS QUE le conseiller en gestion de patrimoine, qui propose une opération de défiscalisation, est tenu d'un devoir de conseil sur les conditions auxquelles est subordonnée l'application du régime fiscal de faveur proposé et sur les risques de redressement fiscal ; qu'en déduisant de l'acte du 22 mai 2008 que la société avait informé M. et Mme S... sur la durée de la location à laquelle était subordonnée l'obtention de l'avantage fiscal espéré quand un tel document ne faisait pas mention des conséquences fiscales de l'absence de location du bien, et ne pouvait, partant, établir la bonne exécution de son devoir de conseil par le conseiller en gestion de patrimoine, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige ;
2°) ALORS QUE le conseiller en gestion de patrimoine est tenu d'une obligation de conseil à l'occasion des opérations réalisées par son entremise et doit s'assurer du sérieux des personnes avec lesquelles il met ses clients en relation ; que dans leurs conclusions d'appel, M. et Mme S... soutenaient que la société Exellium avait manqué à ses obligations en ne s'assurant pas du sérieux de la société Victoria Patrimoine, qui devait prendre en charge la gestion locative du bien appartenant à M. et Mme S... ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, pourtant pertinent, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en retenant, pour écarter la responsabilité de la société L'Exelium, que M. et Mme S... avaient commis des fautes en lien avec leur préjudice, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE la faute de la victime n'est exonératoire que lorsqu'elle présente les caractéristiques de la force majeure ou constitue la cause exclusive du dommage ; qu'en retenant, pour écarter la responsabilité de la société L'Exelium, que M. et Mme S... avaient commis des fautes en lien avec leur préjudice, sans constater que la faute imputée à M. et Mme S... présentait les caractéristiques de la force majeure, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige ;
5°) ALORS QUE le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage, et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit ; que dans leurs écritures d'appel, M. et Mme S... soutenaient que les divers manquements de la société L'Exelium leur avait fait perdre une chance de ne pas procéder à l'investissement litigieux ; qu'en rejetant les demandes de M. et Mme S..., sans rechercher ainsi qu'elle y était expressément invitée, si le préjudice subi par M. et Mme S... ne pouvait s'analyser en une perte de chance de ne pas contracter, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige ;
6°) ALORS QU'est en lien de causalité avec le préjudice invoqué toute faute sans laquelle il ne se serait pas réalisé ; qu'en se bornant à relever qu'il n'était pas établi que M. et Mme S... auraient pu souscrire à une opération alternative plus avantageuse, de sorte qu'ils ne pouvaient être indemnisés des avantages fiscaux espérés, sans rechercher si indépendamment des avantages fiscaux, cette opération ne leur avait pas causé un dommage résultant de l'acquisition d'un bien supérieur à sa valeur actuelle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige.