AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par la société Locasud, société civile immobilière, dont le siège est ...,
   en cassation d'un arrêt rendu le 4 décembre 1996 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre, section D), au profit de la société dépôt-vente de Lunes "Broc Troc", société à responsabilité limitée, dont le siège est route de Lunes, rue de Gleizes, 11100 Narbonne,
   défenderesse à la cassation ;
   La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
   LA COUR, en l'audience publique du 29 septembre 1998, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Bourrelly, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, conseillers, M. Pronier, Mme Fossaert-Sabatier, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de M. Bourrelly, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Locasud, de Me Vuitton, avocat de la société dépôt-vente de Lunes "Broc Troc", les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Sur les premier et troisième moyens, réunis :
   Attendu , selon l'arrêt attaqué (Montpellier , 4 décembre 1996), que la société Locasud a , selon contrat du 23 septembre 1988, donné à bail à la société Broc Troc un local, lui appartenant, à usage de dépôt-vente ; que la locataire ayant, le 15 octobre 1991, quitté les lieux, sans avoir préalablement délivré congé, la bailleresse l'a assignée pour la faire condamner à lui payer les loyers échus postérieurement à son départ ; que la locataire l'a, de son côté, assignée pour faire prononcer la résiliation du bail et la faire condamner à lui payer une indemnité ;
   Attendu que la société Locasud fait grief à l'arrêt d'accueillir les demandes de la locataire, alors, selon le moyen, "1 ) que le bailleur ne répond pas des défauts de la chose louée que le preneur connaissait ou ne pouvait ignorer lors de la signature du bail ; qu'en prononçant la résiliation du bail en raison du caractère difficile et dangereux de l'accès direct au local loué par la route nationale 9, circonstance que ne pouvait ignorer la société Broc Troc, la cour d'appel a violé l'article 1721 du Code civil ; 2 ) que le simple risque pour le preneur de ne pouvoir jouir paisiblement de la chose louée ne suffit pas à fonder le prononcé de la résiliation du bail tant que ce risque demeure purement hypothétique ; qu'en prononçant la résiliation du bail en raison de "l'aléa" existant sur le sort de la voie d'accès au local loué, la cour d'appel a violé les articles 1184 et 1741 du Code civil ; 3 ) que les juges saisis d'une action en résiliation doivent prendre en compte toutes les circonstances de la cause intervenues jusqu'au jour de leur décision ; qu'en l'espèce , la société Locasud soulignait , dans ses conclusions d'appel , qu'à la date du 11 juillet 1995 le ponceau litigieux était toujours en place et permettait la desserte du local ; que, mieux encore, elle indiquait que, par un courrier du 11 mars 1996, la direction départementale de l'équipement avait donné son accord à un nouvel aménagement de l'accès au local loué par la route nationale n° 9 ; qu'en ne s'expliquant pas sur ces circonstances, qui tendaient à démontrer non seulement que le risque invoqué par le preneur à l'appui de son action en résiliation ne s'était pas réalisé à la date de sa décision, mais encore que ce risque ne se réaliserait pas, la cour d'appel, qui devait apprécier la situation au jour de sa décision, a privé celle-ci de toute base légale au regard des articles 1184, 1719 et 1741 du code civil ; 4 ) que la condamnation du bailleur au paiement de dommages et intérêts suppose une faute de sa part ; qu'en l'espèce, la société Locasud faisait valoir, dans ses conclusions d'appel, que le permis de construire délivré le 3 août 1988 l'avait autorisée à aménager une voie d'accès donnant sur la route nationale n° 9 ; qu'en ne s'expliquant pas sur cette circonstance , qui tendait à exclure toute faute de la part du bailleur confronté à un refus de l'autorité administrative de donner suite à l'autorisation délivrée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1184 et 1741 du Code civil" ;
   Mais attendu qu'ayant constaté que les parties étaient convenues, le 9 janvier 1989, de la construction, à la charge de la bailleresse, d'un accès direct aux locaux loués par la route nationale et que cette construction s'était heurtée à l'opposition de l'administration, par suite de la division, non autorisée, en deux lots de la parcelle acquise par la société Locasud, qui s'était abstenue de solliciter les documents d'urbanisme concernant notamment les accès à ces lots, opposition dont la société Broc Troc n'avait été informée par la bailleresse que le 11 janvier 1989, la cour d'appel, qui en a déduit que la locataire n'avait jamais pu jouir paisiblement des lieux loués, qui étaient impropres à leur destination faute d'un accès normal, a, par ces seuls motifs, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, légalement justifié sa décision de ce chef ;
   Mais sur le deuxième moyen :
   Vu les articles 1184 et 1741 du Code civil ;
   Attendu que, pour prononcer la résiliation du bail au 15 octobre 1991, l'arrêt retient le jour du départ effectif du preneur des lieux loués ;
   Qu'en statuant ainsi, alors que la résiliation du bail ne prend effet que du jour de la décision judiciaire qui la prononce, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
   PAR CES MOTIFS :
   CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail à compter du 15 octobre 1991, l'arrêt rendu le 4 décembre 1996, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
   Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Broc Troc ;
   Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre novembre mil neuf cent quatre-vingt-dix-huit.