LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 12 février 2014), que M. et Mme X..., copropriétaires, ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence L'Atlantide (le syndicat) en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 12 avril 2011 ou de certaines des décisions prises par elle, dont la résolution 6-1 relative à des travaux de consolidation des allèges des balcons du bâtiment B de la copropriété ;
Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient qu'il n'y a pas lieu d'annuler la décision 6-1 de l'assemblée générale du 12 avril 2011 qui ne caractérise pas un excès de pouvoir ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. et Mme X... faisant valoir qu'en vertu du règlement de copropriété, les charges relatives aux balcons constituaient des charges communes spéciales et qu'en conséquence seuls les copropriétaires de chaque bâtiment concerné par ces charges pouvaient prendre part au vote, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande d'annulation de la décisions 6-1 de l'assemblée générale du 12 avril 2011, l'arrêt rendu le 12 février 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence L'Atlantide aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence L'Atlantide à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence L'Atlantide ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Le Griel, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de leur demande d'annulation de la résolution 6-1 de l'assemblée générale du 12 avril 2011 ;
AUX MOTIFS QUE les époux X... dénoncent l'excès de pouvoir du syndic et du conseil syndical qui a choisi une seule entreprise sans transmettre aucun autre devis aux copropriétaires qui n'avaient plus le droit de vérifier les conditions des offres ; que le syndicat des copropriétaires confirme que s'agissant de la seconde tranche de travaux (tranche B), seul le devis de l'entreprise BILLON, titulaire du marché de la tranche A, a été sollicité mais que l'organisation d'un appel à la concurrence n'était pas obligatoire dans ce cas ; qu'effectivement la nature et l'importance des travaux envisagés ne justifiaient nullement un appel d'offres, s'agissant de consolider les allèges des balcons du bâtiment B en totalité pour un montant total de 99.116 ¿ TTC incluant également la prestation du bureau SOCTEC pour une somme de 1.196 ¿ ; que le devis détaillé de la SA BILLON a bien été communiqué, avec la convocation, aux copropriétaires ainsi que le compte-rendu de la réunion du conseil syndical du 9 mars 2011 et que par ailleurs copropriétaires étaient informés de la procédure engagée par les époux X... à propos de leur balcon et de leur souhait d'étendre l'expertise à l'ensemble des bâtiments A & B de la résidence ; qu'il en résulte que les copropriétaires avaient bien reçu préalablement à l'assemblée générale les indications nécessaires pour participer au vote en pleine connaissance de cause, et qu'il n'y a pas lieu d'annuler la délibération qui ne révèle aucune excès de pouvoir (arrêt, page 6) ;
1°/ ALORS QUE conformément à l'article 11-I-3° du décret du 17 mars 1967, lorsque l'assemblée est invitée à approuver un contrat et que plusieurs entreprises sont mises en concurrence, tous les contrats proposés doivent être notifiés aux copropriétaires, au plus tard en même temps que l'ordre du jour, à peine de nullité de la délibération ; qu'ainsi, en se bornant à énoncer que l'importance des travaux envisagés ne justifiait pas l'organisation d'un appel à la concurrence et qu'il était constant que les copropriétaires avaient reçu communication, en temps utile, du devis de la société BILLON, pour en déduire que le syndic n'avait commis aucun excès de pouvoir, ceci sans répondre au chef péremptoire des conclusions d'appel des exposants (conclusions, page 12) qui faisaient expressément valoir, d'une part, qu'il résultait de l'ordre du jour et de la résolution 6.1 que cette entreprise avait été choisie « parmi les réponses à l'appel d'offre réalisé » et, d'autre part, que le compte rendu du conseil syndical du 9 mars 2011, annexé à la convocation, indiquait que « tous les devis » seraient présentés lors de l'assemblée générale, ce dont il résultait que le syndic avait effectivement procédé à un appel à la concurrence, sans pour autant notifier en temps utiles aux copropriétaires les différents contrats proposés, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°/ ALORS QUE, dans leurs conclusions d'appel (page 15), les exposants avaient expressément fait valoir qu'en application du règlement de copropriété, l'engagement des travaux litigieux ne devait être soumis qu'au vote des seuls copropriétaires des bâtiments concernés par ces charges communes spéciales, s'agissant de travaux intéressant les balcons, de sorte que la résolution 6-1 devait être annulée dès lors qu'elle avait été ¿ à tort ¿ soumise au vote de l'ensemble des copropriétaires des différents bâtiments de la copropriété, au mépris des dispositions du règlement de copropriété ; qu'ainsi, en estimant qu'il n'y avait pas lieu d'annuler cette délibération, sans répondre à ce chef péremptoire des conclusions d'appel des exposants, la Cour d'appel a violé de nouveau l'article 455 du Code de procédure civile.