LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, pris en ses trois premières branches, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 22 mars 2018), que la société civile immobilière ASM (la SCI) a été constituée entre la société HDM et M. et Mme I..., M. I... ayant été désigné en qualité de gérant ; que la société HDM et son administrateur judiciaire ont assigné la SCI et M. et Mme I... en révocation des fonctions de gérant ;
Attendu que M. et Mme I... font grief à l'arrêt d'accueillir cette demande ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que le bail commercial conclu par M. I... au nom de la SCI avec la société Loz-aire, qu'il avait constituée avec son épouse et dont il était gérant, dans des conditions qui étaient en contradiction avec le projet initial des associés de la SCI et qui étaient particulièrement désavantageuses pour celle-ci, dès lors qu'il comportait une clause d'exclusivité lui interdisant la location de tout ou partie du même immeuble pour l'exploitation d'un commerce identique à celui du preneur, alors même que le bail autorisait « tout commerce » et relevé que la société Loz-aire avait fermé le local ainsi pris à bail et invité les clients à se rendre sur une autre aire d'autoroute au détriment des autres sociétés exploitant les locaux appartenant la SCI et indirectement de la SCI elle-même, la cour d'appel, qui a pu déduire de ces seuls motifs que le comportement de M. I... portait atteinte à l'intérêt social et constituait une cause légitime de révocation de ses fonctions de gérant, a légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme I... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme I... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept juin deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt.
Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme I....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la révocation de monsieur I... de ses fonctions de gérant de la SCI ASM, et d'avoir désigné la société T... A... en la personne de maître T... A... en qualité de mandataire ad'hoc de la SCI ASM avec pour mission de procéder à la convocation d'une assemblée générale aux fins de désignation d'un nouveau gérant et le cas échéant de transfert du siège social, ainsi que de gérer la société jusqu'à l'entrée en fonctions d'un nouveau gérant ;
aux motifs propres que « aux termes de l'article 1851 du code civil sauf disposition contraire des statuts le gérant est révocable par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales. Si la révocation est décidée sans juste motif, elle peut donner lieu à des dommages-intérêts. Le gérant est également révocable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé. Il est acquis que la notion de cause légitime, dont le contenu ne se distingue pas de celle de "juste motif' à laquelle la loi renvoie pour d'autres catégories de dirigeants sociaux, est plus large que celle de faute et qu'elle recouvre aussi, outre l'empêchement non fautif, les cas dans lesquels l'attitude du gérant compromet l'intérêt social ou le fonctionnement de la société. Il appartient à celui ou celle qui s'en prévaut de caractériser l'existence de la cause légitime de révocation du gérant. Le Tribunal a considéré que cette cause légitime se trouvait dans la non-acceptation par M. I... que les projets dont il avait été l'initiateur, ne puissent se poursuivre dans ses seuls intérêts personnels et qu'avec l'accord des personnes avec lesquelles il s'était associé, se caractérisant par : la signature de l'acte notarié de bail commercial passé le 5 juin 2015 directement entre la SCI ASM et la SARL Loz-aire qui contrevenait à l'économie générale de base du projet nourri par les parties ; la clause d'exclusivité qui avantageait une société dans lequel le gérant et son épouse possédaient 100% des parts au détriment des sociétés filiales de l'actionnaire majoritaire de la société ASM ; la fermeture de la station service de l'aire de La garde au profit de la station service de l'autre coté de l'autoroute écartant la clientèle des sociétés filiales de l'actionnaire majoritaire, et le parti pris d'engager des procédures de référé - expulsion contre uniquement les sociétés exploitantes dans lesquelles il n'avait pas d'intérêts personnels. M et Mme I... critiquent cette décision en appel mais ils ne peuvent se retrancher derrière la seule absence de faute de gestion, la cause légitime ne recouvrant pas exclusivement la faute. Leur argumentation sur l'absence du vote contraire à la gestion du gérant lors de la proposition de quitus à l'assemblée générale de la société ASM du 20 juin 2016 de la société HDM associé majoritaire, qui l'empêcherait désormais de se prévaloir de faute de gestion est par voie de conséquence un moyen totalement inopérant. Ils soutiennent également que le projet évoqué par le cabinet Fidal dans son courrier du 13 novembre 2014 dont se prévaut la société HDM, n'a pas été évoqué en la présence de M. I... en déplacement à Mont-de-Marsan et Toulouse, et rien ne prouve selon eux qu'il reflétait l'état de l'accord initial et du projet effectivement arrêté d'une passation unique de bail avec la société HDM qui n'a germé que dans la tête de M. R... gérant d'HDM. De même ils soutiennent que le courrier de M. R... à M. I... est bien postérieure (30 mai 2015) et ses 9 raisons en faveur de la signature avec HDM seule du bail commercial qui sous-louerait ensuite aux sociétés exploitantes y compris à la SARL Loz-aire qui bénéficiait déjà d'un bail direct avec la SCI ASM, ne faisait absolument pas état du montant du loyer envisageait ce qui démontre que ce n'était pas un projet arrêté. Ils estiment qu'informés uniquement le 1er juin 2015 par un nouveau courrier, d'un projet de bail et d'un calcul sommaire du loyer, M. I... a manifesté son désaccord et le refus de ce montage. C'est en ce sens qu'il signera le bail notarié avec Loz-aire et que ce n'est que postérieurement à la signature qu'il recevra l'interdiction de signer ce qui l'était déjà. Ils contestent donc que M. I... en sa qualité de gérant ait fait des actes contraires à l'intérêt de la société et à son projet économique initial, et soutiennent que la signature du bail commercial du 5 juin 2015 était un acte normal de gestion, nécessaire juridiquement et financièrement au bon fonctionnement de cette société. Ils ajoutent que s'il renfermait une clause d'exclusivité ce n'était que pour l'activité station-service (un pétrolier ne finançant pas les lourds investissements permettant ensuite l'exploitation par une société commerciale sans une telle clause) et non l'activité de restauration rapide ou commerces alimentaire, et qu'en toute hypothèse cette clause ne portait pas atteinte à l'intérêt de la société bailleresse mais éventuellement à HDM. Or tel n'a pas été le cas puisque la SCI ASM a toujours permis aux autres sociétés d'exploiter les activités prévues dans ses locaux et dont "la locomotive" était la station-service. Enfin, ils contestent qu'une volonté de détourner la clientèle ait été orchestrée par M. I... par la fermeture de la station-service sur l'aire de La Garde privant Subway (Sublozère) et Place du Marché deux enseignes exploités par HDM de clientèle en renvoyant sur la station-service d'en face, dés lors que la distribution d'essence par les automates a été assurée et que l'affichette n'empêchait pas la clientèle de voir que ces enseignes étaient ouvertes. Leurs difficultés financières conduisant à leur dépôt de bilan ne sont pas en lien avec quelconque agissement du gérant de la société bailleresse et de ce fait il était nécessaire d'agir dans l'intérêt de la société pour éviter l'aggravation du préjudice financier, dés lors qu'aucun bail n'avait été signé par HDM et ses filiales. Il n'y a donc pas eu comme retenu injustement par le tribunal de parti pris puisque la SARL Loz-aire remplissait ses obligations et avait la possibilité de fermer comme elle l'entendait suivant les clauses du contrat. Cependant, il résulte des pièces versées aux débats par les parties que : - le courrier adressé par la cabinet Fidal le 13 novembre 2014 l'a été à la SCI ASM et à l'attention de M. I..., - il a rappelé les termes de la proposition d'assistance dans le cadre des éléments suivants : * l'analyse du projet de bail commercial de locaux à construire entre la SCI ASM bailleur et la SAS PDM preneur, * l'analyse de la convention d'occupation qui sera consentie au profit de la société Tesla Motors France dans le cadre de l'installation d'une station de charge. * le souhait de la mise en place d'un "concept store" qui serait composé de commerces de détails, bar restaurants ouverts sur un hall commun et un projet qui serait structuré comme suit : SAS PDNI serait la holding qui aurait des parts dans chacune des 3 sociétés SCI ASM, SAS Place du marché et SAS Subway (Sublozere) ; la SCI ASM est propriétaire des murs et porteuse de la construction de la station service. - la SCI ASM conclurait alors un bail commercial principal avec SAS PDM qui aura pour vocation de mettre à disposition l'essentiel des locaux à disposition dans le cadre du "concept store", - la SAS PDM aurait vocation ensuite à mettre à disposition par sous-location les locaux précités au profit de SARL Loz-aire (sous-louant elle à Efr), de la Sas Place du marché et la SAS Subwav (Sublozere). Cette lettre n'a fait l'objet d'aucune contestation ni critique de la part de M. I... à qui elle était directement adressée. Un courriel adressé à M. I... par M. Y... président de la holding PDM du 9 juin 2015 mentionne expressément que " (il) ) (s)' est mis dans une impasse" et que pour l'intérêt du groupe des associés de Loz-aire de EFR et du (sien) il a été unanimement décidé que c'est PDM qui donnera les locaux en sous-location. Le procès-verbal d'assemblée générale de la SAS PDM du 22 juin 2015 confirme que tous les associés de PDM ignorent ce qu'a réellement fait M. I... et relate que M. I... informe lors de la discussion des associés "qu'ASM a signé un bail avec EFR" (sous-locataire de SARL Loz-aire). M. R... indique qu'il a été signé dans la précipitation le 5 juin 2015 et sans prise en compte de ce que Fidal a préconisé. Il parle de signature en catimini et M. I... indique qu'il communiquera le bail le 23 juin 2015. Dés lors, il se déduit de ces éléments que contrairement à ce que soutient M. I..., le projet initial était celui rappelé par le cabinet Fidal qui n'a pas été dans un premier temps contesté et ne le sera par lui que le 1er juin 2015. Ainsi, si sa contestation a existé avant la signature du bail, elle n'a pas attendu la réponse de l'associé majoritaire puisque la signature du bail commercial par acte notarié intervient le 5 juin 2015, ce qui confirme qu'elle était déjà arrêtée et préparée. C'est en contradiction avec le projet initial que ce bail commercial a été signé et il ne peut par voie de conséquence, être considéré comme un acte de gestion normale. Il le peut d'autant moins que la clause d'exclusivité de ce bail vient un peu plus renforcer l'éloignement du projet initial de "concept store"- plusieurs commerces dans un même espace et notamment de commerces alimentaire puisqu'elle interdit au bailleur de louer ou mettre à disposition au profit de qui que ce soit tout ou partie du même immeuble pour l'exploitation de commerce identique à celui du preneur. Or, la destination du bail est très générale "tout commerce" et non destinée à la seule exploitation d'une station service comme injustement défendu, mais prévoyant notamment tout commerce alimentaire, distribution automatique de boissons. Enfin, le non-respect de cette clause est sanctionné par l'octroi de dommages et intérêts. Son inobservation est d'autant plus risquée pour la société bailleresse. Ainsi, c'est à juste titre que le tribunal a considéré que ce comportement même non fautif qui compromet l'intérêt social ou le fonctionnement de la société par les conséquences pécuniaires qu'il pourrait engendrer, est une cause légitime de révocation. Le comportement de M. I... est d'autant plus sujet à interrogation sur ses intentions réelles qu'il résulte des développements qui précèdent qu'il a tenté de cacher le plus longtemps possible les termes même du bail signé le 5 juin 2015. Car l'application de ce bail ne permet que deux positions : soit la SCI ASM ne louait pas les autres locaux de l'immeuble y compris aux sociétés filiales de la société IIDM, et cette décision avait forcément des conséquences directes sur la pérennité de la société bailleresse, soit elle louait ces locaux mais s'exposait à des sanctions financières ce qui ne pouvait être de son intérêt que M. I... était sensé représenté. Il est enfin difficile de ne pas retenir que le gérant de la SCI ASM qui a conclu un seul bail, en faveur d'une société dont ils étaient lui et son épouse seuls actionnaires, à des conditions extrêmement avantageuses pour eux et leur conférant une position dominante, sans que cela ne caractérise une atteinte à l'intérêt social de la SCI ASM justifiant une cause légitime de révocation. Par voie de conséquence, et sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres causes de révocations évoquées, une seule cause légitime qualifiée suffisant à justifier la révocation prononcée, la décision de première instance sera confirmée en toutes ses dispositions » ;
et aux motifs adoptés que « il est constant, en droit, que la cause légitime de révocation doit s'entendre comme un motif sérieux, tiré de l'intérêt notamment financier de la société, susceptible d'être mis en péril par des agissements imputables à son gérant, c'est-à-dire lorsque celui-ci adopte un comportement qui n'est pas celui qui convient pour assurer la pérennité de la société. En l'espèce, il est plus particulièrement reproché à D... I..., en sa qualité de gérant de la SCI ASM, d'avoir souscrit un engagement contractuel avec la SARL Loz-aire, sous la forme d'un bail notarié en date du 5 juin 2015, par lequel il a donné en location commerciale à celle-ci des biens immobiliers constituant une partie du patrimoine de la SCI ASM à l'effet de permettre à cette dernière d'y exploiter une station-service, étant observé qu'il est lui-même le gérant de la SARL Loz-aire constituée avec son épouse. Ce bail contient une interdiction que le bailleur se fait à lui-même d'exploiter, même indirectement, dans l'immeuble dont font partie les lieux loués, un commerce similaire à celui du preneur, sous peine de sanctions financières en faveur de ce dernier. Dans la mesure où au titre de la destination des lieux loués, et outre l'exploitation d'une station-service, il est également fait référence à une boutique alimentaire, ainsi qu'à la distribution automatique de boissons chaudes et que par ailleurs il ne peut être aucunement contesté que l'économie de base du projet initialement nourri par les parties aujourd'hui en litige avait pour objet au sein de l'aire autoroutière dite de la Garde à Albaret Sainte-Marie l'exploitation de commerces de détail de produits alimentaires, de restauration rapide ainsi que de vente de sandwiches à consommer sur place ou à emporter, il apparaît que l'autorisation ainsi donnée par le gérant de la SCI ASM est bien de nature à porter une atteinte directe aux activités commerciales qui devaient être menées dans les mêmes locaux de la SCI ASM par d'autres entreprises, notamment la SAS HDM. Cet engagement est bien dans le même temps contraire à ce qui avait pu être proposé à l'égard des exploitants du surplus de l'ensemble immobilier. Par ailleurs, le non-respect de cet engagement pris à l'égard de la SARI, Loz-aire est susceptible d'être sanctionné par des dommages-intérêts à la charge du bailleur. L'engagement financier ainsi souscrit par la SCI ASM à l'égard de la SARL Loz-aire, en dehors de tout accord des autres associés, en cas de manquement à cette clause d'exclusivité, est bien de nature à entraîner pour le bailleur des conséquences pécuniaires susceptibles d'affecter la pérennité de la SCI ASM elle-même. En outre, ce même bail fait obligation au preneur d'exploiter ses activités dans un magasin qui doit être constamment ouvert, sauf fermeture hebdomadaire pour congés ou pour permettre à FHB l'exécution de travaux. Or, et ainsi qu'il ressort des pièces produites par les demandeurs, notamment de constats d'huissier dressés sur leur requête les 15 décembre 2015 et 6 janvier 2016, la boutique gérée par la SARL Loz-aire est fermée. Des panneaux sont apposés sur celle-ci invitant manifestement la clientèle à se rendre sur l'aire de la Lozère située de l'autre côté de l'autoroute, sur laquelle se trouve d'ailleurs implantée une autre station-service exploitée par la même SARL LOZ-ALRE dont le capital social est détenu à 100 % par les époux I.... Cette initiative est manifestement contraire aux intérêts des sociétés exploitant leurs propres activités dans les locaux de l'aire de la Garde dont la chalandise est ainsi détournée sur l'initiative de D... I.... Elle est également défavorable aux intérêts de la SCI ASM elle-même dans la mesure où les capacités de redressement de ces mêmes sociétés se trouvent sérieusement compromises à raison de cette fuite de clientèle. Une telle situation ne peut en effet qu'aboutir à une baisse de la solvabilité des exploitants des points de vente de l'aire de la Garde avec une impossibilité corrélative pour ceux-ci d'honorer leurs engagements financiers vis-à-vis de la SCI ASM. Elle est donc finalement contraire aux intérêts de cette dernière. En outre, et même si cette situation autoriserait la SCI ASM, en sa qualité de bailleur, à se prévaloir de la clause résolutoire figurant au bail en cas de non-exploitation des lieux loués, il n'est aucunement justifié ni même allégué d'une quelconque action de la part de celle-ci à l'égard de la SARL Loz-aire. Pourtant et parallèlement, cette même SCI ASM n'a cependant pas négligé d'engager à l'encontre des autres exploitants, dont la SAS HDM, dont il est cependant vrai qu'elle ne lui appartienne pas en totalité, des procédures de référé- expulsion. Par cette attitude ambiguë, D... I... contrevient également aux intérêts de la SCI ASM dont il est le gérant. Enfin, il adopte une attitude étrangère à ses fonctions de gérant de la SCI ASM lorsqu'il fait dresser de son côté un constat d'huissier à propos des conditions d'exploitation des locaux occupés par la SAS HDM et ses filiales, destinés au stockage et à la vente de produits frais ainsi qu'à des activités de restauration. Il s'agit là de préoccupations qui n'entrent pas dans ses attributions de gérant de la SCI ASM. En effet, il ne dispose d'aucun droit de regard ni d'aucun pouvoir d'appréciation sur les conditions dans lesquelles les parties auxquelles il a accordé un droit d'exploitation commerciale dans les locaux de l'aire de la Garde exercent leurs activités. Ce faisant, il n'agit certainement pas dans l'intérêt de la S CI ASM. Il résulte de tout ceci que D... I... agit en réalité exclusivement dans son intérêt personnel, négligeant manifestement d'admettre que les projets dont il a certes pu être l'initiateur ne puissent désormais se poursuivre qu'avec l'accord et la collaboration de ceux qu'il a décidé d'associer à leur réalisation. En conséquence, il sera fait droit à la demande dans les conditions et selon les modalités plus amplement détaillées au dispositif figurant ci-après » ;
alors 1°/ que les juges du fond ont retenu, comme cause légitime de révoquer monsieur I... de ses fonctions de gérant, qu'il avait porté atteinte aux intérêts de la SCI ASM parce qu'il avait donné des locaux de la SCI à bail commercial à la société Loz-aire au lieu de la société HDM comme initialement prévu, sans l'accord de cette dernière ni des autres associés, que le bail était « tous commerces » et contenait une clause d'exclusivité au profit de la société Loz-aire, dont il était également le gérant et le coassocié avec son épouse, qu'il n'avait pas agi en résiliation du bail bien que la société Loz-aire n'ouvrait pas sa boutique et bien qu'il avait engagé des procédures d'expulsion à l'égard d'autres locataires, parmi lesquels la société HDM et des filiales de celle-ci, que la clause d'exclusivité était risquée puisqu'en cas d'inexécution elle exposait la SCI ASM à des dommages-intérêts pouvant affecter sa pérennité ; qu'en statuant par ces motifs, impropres à établir que monsieur I... aurait mis en péril les intérêts de la SCI ASM, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1851 du code civil ;
alors 2°/ que le preneur doit user de la chose louée de façon raisonnable et conformément à sa destination sous peine de résiliation du bail, résiliation que le bailleur est en droit de demander au juge notamment sur la base de constats d'huissier ; qu'en considérant que monsieur I..., en faisant constater par huissier les conditions dans lesquelles la société HDM et ses filiales exerçaient leur activité dans les locaux de la SCI ASM, avait fait preuve d'une attitude et de préoccupations étrangères à ses fonctions de gérant et contraires aux intérêts de la SCI ASM parce que celle-ci n'avait ni droit de regard ni de pouvoir d'appréciation sur les conditions dans lesquelles la société HDM et ses filiales exerçaient leur activité dans les locaux dont elle leur avait accordé la jouissance, la cour d'appel a violé les articles 1728, 1729 et 1851 du code civil ;
alors 3°/ que la clause d'un bail commercial « tous commerces » garantissant au preneur l'exclusivité d'exercice de son activité dans un ensemble immobilier appartenant au bailleur, n'interdit nullement à ce dernier de louer ses autres locaux à d'autres locataires, pour autant qu'il veille à ce que ceux-ci n'aient pas une activité identique à celle réellement exercée par le preneur bénéficiaire de l'exclusivité ; qu'en jugeant que la clause d'exclusivité et la destination « tous commerces » du bail conclu avec la société Loz-aire ne laissaient d'autre option à la SCI ASM que de ne pas louer ses autres locaux ou de s'exposer à des dommages-intérêts, ce qui était contraire à son intérêt, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 et l'article 1851 du même code ;
alors 4°/ qu'en retenant que la clause d'exclusivité consentie à la société Loz-aire était risquée dès lors qu'en cas d'inexécution elle exposait la SCI ASM à des dommages-intérêts pouvant affecter sa pérennité, et que le fait que la boutique de la société Loz-aire était fermée tandis que des panneaux invitaient la clientèle à se rendre de l'autre côté de l'autoroute où se trouvait une autre station-service exploitée par la société Loz-aire ne pouvait qu'aboutir à une baisse de solvabilité des autres exploitants et à leur impossibilité d'honorer leurs engagements financiers envers la SCI ASM, la cour d'appel a statué par des motifs hypothétiques, en violation de l'article 455 du code de procédure civile.