LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV.3
CF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 16 janvier 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 5 F-D
Pourvoi n° K 18-19.516
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 JANVIER 2020
la société Mutualité française Loire Haute-Loire SSAM, anciennement dénommée Eovi Usmar services et soins, société mutualiste, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° K 18-19.516 contre l'arrêt rendu le 24 mai 2018 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile A), dans le litige l'opposant au centre hospitalier général de Roanne, dont le siège est [...] , défendeur à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Bech, conseiller, les observations de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société Mutualité française Loire Haute-Loire SSAM, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat du centre hospitalier général de Roanne, après débats en l'audience publique du 3 décembre 2019 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Bech, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 24 mai 2018), que le centre hospitalier général de Roanne (le centre hospitalier) a conclu avec la société Mutuelle Eovi Usmar services et soins, maintenant dénommée Mutualité française Loire Haute-Loire (la société Mutualité française), une promesse de bail à construction par laquelle cette société s'engageait à construire un immeuble à usage de centre de soins sur un terrain appartenant à l'établissement hospitalier ; que la promesse de bail devait être réitérée par acte authentique ; qu'après avoir enjoint au centre hospitalier de lui rembourser le coût de travaux réalisés sur la parcelle et de réitérer la promesse de bail, la société Mutuelle Eovi Usmar services et soins l'a assigné en paiement du coût de travaux et d'études effectués en vue de la construction et de dommages-intérêts ; que le centre hospitalier a formé une demande reconventionnelle en réparation d'un préjudice ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Mutualité française fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de condamnation du centre hospitalier à lui payer le coût des études et travaux de dépollution, de désamiantage, de démolition et d'élimination des déchets ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la clause se rapportant à la prise en charge du coût des travaux de dépollution, de fouilles archéologiques, de désamiantage, de démolition et d'élimination des déchets figurait dans le paragraphe du contrat définissant les conditions suspensives, qu'il était ajouté dans les conditions particulières que le preneur s'engageait à réaliser les travaux, études et recherches au plus tard avant la réitération de la promesse de bail et avant la mise en oeuvre des travaux de construction, et qu'aucune clause ne prévoyait que, en l'absence de réitération de la promesse de bail, le coût des études et recherches resterait à la charge du preneur, la cour d'appel, qui en a déduit, par une interprétation souveraine de la commune intention des parties, exclusive de dénaturation, que la réalisation des études et recherches était liée à l'obligation principale de construction d'un centre de soins, quand bien même le déroulement des travaux imposait de réaliser les études et recherches avant tous les autres, et ne pouvait s'entendre indépendamment de la suite donnée à l'opération, a légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen, pris en ses troisième, quatrième, cinquième et sixième branches, ci-après annexé :
Attendu que la société Mutualité française fait grief à l'arrêt de la condamner à payer une certaine somme au centre hospitalier à titre de dommages-intérêts ;
Mais attendu qu'ayant relevé que, par lettre du 21 décembre 2010, le président de la société Mutualité française avait informé le centre hospitalier que son conseil d'administration avait décidé de se retirer du projet de bail et retenu, d'une part, qu'il ne pouvait être reproché au centre hospitalier de ne pas s'être engagé sur des conditions qui lui étaient soumises par sa cocontractante alors qu'elles n'étaient pas prévues par le contrat, d'autre part, que le préjudice lié à l'engagement inutile de frais en vue de l'opération de construction et à la nécessité pour le centre hospitalier de remettre en état la parcelle était la conséquence de la renonciation au projet, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et qui, s'agissant de la perte de chance pour le centre hospitalier de percevoir des loyers et d'acquérir la propriété de l'immeuble en fin de bail, n'a pas indemnisé l'établissement hospitalier à hauteur des gains équivalant aux avantages perdus, a légalement justifié sa décision de condamner la société Mutualité française au paiement de dommages-intérêts dont elle a souverainement apprécié le montant ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Mutualité française Loire Haute-Loire SSAM aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Mutualité française Loire-Haute Loire SSAM ; la condamne à payer au centre hospitalier général de Roanne la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize janvier deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Mutualité française Loire Haute-Loire SSAM
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté la mutuelle Eovi Usmar services et soins, devenue Mutualité française Loire Haute-Loire, de sa demande tendant à la condamnation du centre hospitalier de Roanne à lui verser la somme principale de 1 485 272,25 € au titre des coût d'études, de travaux de dépollution, de désamiantage, de coût de démolition et d'élimination des déchets ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur les demandes indemnitaires formées par la mutuelle Eovi Usmar service et soins : que la mutuelle Eovi Usmar service et soins soutient que : - à titre principal : l'obligation de prise en charge des études des travaux de dépollution, de fouilles archéologiques, de désamiantage, de coût de démolition et d'élimination des déchets consistait dans une obligation autonome, stipulée indépendamment de la réitération par acte authentique de la promesse de bail ; - à titre subsidiaire : malgré sa mise en demeure du 24 février 2012 et alors même que les éléments produits au dossier démontrent que les conditions suspensives prévues à la promesse synallagmatique avaient été réalisées, seul le complet désengagement du centre hospitaliser a conduit à l'échec de l'opération, - la promesse de bail à construction prévoyait une enveloppe financière de 1 500 000 € à la charge du centre hospitalier au titre de la prise en charge de toutes les études et travaux que la mutuelle devait exécuter en application de la promesse de bail et il convient dès lors de prendre en compte l'intégralité des paiements déjà effectués à ce citre pour déterminer le montant exact de son préjudice, - le centre hospitalier n'est pas fondé, pour échapper à ses obligations de paiement, à se prévaloir d'une nullité des contrats conclus par la mutuelle en raison de la non-application du code des marchés publics ; que le centre hospitalier de Roanne soutient quant à lui que : - l'existence des travaux liés aux fouilles, désamiantage, démolition et dépollution ne s'entendait que par la réalisation du centre de soins et l'obligation de paiement afférente incombant au centre hospitalier était liée au respect, par l'autre partie, de ses obligations ; qu'aucun paiement n'est donc dû en la matière indépendamment de l'aboutissement du projet de construction, - l'absence de réitération de l'acte a pour origine la faute de la mutuelle dans la mesure où celle-ci, qui souhaitait que la réitération intervienne à des conditions économiques très différentes de celles prévues à l'acte initial, a résilié unilatéralement et brutalement l'engagement empêchant toute réitération, les conditions suspensives nécessaires à cette réitération n'étant pas toutes réunies et notamment celle principale de l'octroi d'un prêt, - la rupture est intervenue avec abus et brutalité à l'initiative de la mutuelle qui fait preuve de la plus grande mauvaise foi ; sur ce ; que l'article 1134 du code civil dispose dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, que « les convention légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. » ; que si comme le soutient la mutuelle Eovi Usmar service et soins, il était prévu à la promesse synallagmatique de bail à construction signée devant notaire le 28 janvier 2010 que « toutes études des travaux de dépollution, de fouilles archéologiques, de désamiantage, de coût de démolition, d'élimination des déchets seront à la charge exclusive du bailleur qui s'engage expressément à en supporter exclusivement les frais » et que « toutes autres recherches et travaux seront à la charge exclusive du preneur qui s'y engage », il convient de constater que cette clause figurait au paragraphe prévoyant les conditions suspensives et plus précisément au titre des « règles générales » réglementant la condition numéro 6 intitulée « obtention d'un permis de construire » ; qu'il était en outre ajouté au paragraphe « conditions particulières » que « l'ensemble de ces travaux, études et recherches, seront réalisés par le preneur dans le cadre du mandat à régulariser entre les parties. Toutes les autres études sur la faisabilité du projet seront à la charge du preneur. Le preneur s'engage à réaliser lesdits travaux, études et recherches au plus tard avant la réitération des présentes en acte authentique et avant la mise en oeuvre des travaux de construction projetés par lui » ; que la réalisation des études et recherches susvisées s'analyse en une obligation secondaire à la charge de la mutuelle dans sa mise en oeuvre avec un paiement supporté par le bailleur ; qu'elle est manifestement liée à l'obligation principale de construction d'un centre de suite et de réadaptation mise à la charge de la mutuelle et ne peut s'entendre indépendamment de la suite donnée à l'opération, quand bien même le séquençage des travaux du centre imposait de réaliser des travaux d'études et de recherches avant tous les autres, notamment en vue de la bonne réalisation des ancrages et fondations ; qu'aucune clause de la promesse synallagmatique ne prévoyait d'ailleurs qu'en cas de non réitération par acte authentique, le coût des études et recherches resterait à la charge du bailleur ; que contrairement à ce que soutient la mutuelle Eovi Usmar service et soins, aucune obligation autonome de prise en charge ne pesait en la matière sur le bailleur ; qu'aucune condamnation de prise en charge ne saurait donc être prononcée indépendamment de la recherche qui s'impose à la cour en vue de déterminer quelle partie est à l'origine de l'inexécution de la promesse synallagmatique, de l'absence de réitération par acte authentique et de l'abandon final du projet ; que les parties ont convenu au chapitre « réitération par acte authentique » page 19 de la promesse synallagmatique, que cette dernière serait réitérée au plus tard le 15 octobre 2010 par acte notarié et que « passé cette date, huit jours après accusé de réception d'une lettre recommandée adressée par la partie la plus diligente sommant l'autre de s'exécuter et demeurée sans effet : 1°) si les conditions suspensives sont toutes réalisées et si l'une des parties ne pouvait ou ne voulait réitérer les présentes conventions par acte authentique, le bailleur comme le preneur pourra alors saisir le juge compétent afin qu'il fixe l'indemnité due à titre de clause pénale sans préjudice pour la partie saisissante de réclamer des dommages-intérêts et de la possibilité pour elle de contraindre l'autre partie par toutes voies de droit. 2°) si les conditions suspensives ne sont pas toutes réalisées, le bailleur et le preneur reprendront leur entière liberté, et le dépôt éventuellement versé sera restitué au preneur, le bailleur autorisant d'ores et déjà le notaire à effectuer cette restitution » ; qu'il ressort des dispositions contractuelles susvisées que la mutuelle est fondée à solliciter une indemnisation du préjudice subi à la suite de l'absence de réitération de la promesse par acte authentique, si les trois conditions suivantes sont remplies : - envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, - réalisation de l'ensemble des conditions suspensives, - absence de réitération de la promesse ; que la lettre de la mutuelle adressé le 21 décembre 2010 au centre hospitalier de Roanne, aux termes de laquelle il était indiqué qu'elle avait pris la décision de se retirer du projet, ce qu'elle confirmait encore par courrier du 18 mai 2011, alors même que contrairement aux dispositions contractuelles de la promesse synallagmatique, elle n'avait pas encore sommé sa cocontractante de s'exécuter, n'a été d'aucun effet juridique ; qu'en effet, seul le courrier en date du 24 février 2012, adressé au centre hospitalier par l'intermédiaire de son conseil, aux termes duquel le centre hospitalier a été expressément mis en demeure de réitérer dans les huit jours, la promesse par acte authentique, a constitué la mise en demeure prévue par les parties ; que huit conditions ont été convenues entre les parties au titre desquelles étaient notamment prévues l'obtention entre les parties d'un permis de construire et l'obtention d'un prêt permettant le financement du projet ; qu'il était ainsi prévu au titre de la condition suspensive n°6 que « la réalisation des présentes est par ailleurs soumise à la condition suspensive de l'obtention par le preneur d'un permis de construire, purgé de tout recours, avant le 30 septembre 2010 pour la réalisation sur le bien objet de la présente convention de l'opération suivante : construction d'un bâtiment à usage de centre de soins de suite, d'une surface d'environ 5 500 m2, élevés de rez-de-chaussée, deux étages et sous-sol. » ; qu'il était par ailleurs précisé au paragraphe « mise en oeuvre » que « II : si le permis est accordé, le preneur s'engage à faire procéder à son affichage sur le chantier dans les huit jours de sa réception, et à justifier du tout auprès du bailleur, étant précisé que seul l'affichage sur le terrain fait courir à l'égard des tiers le délai de recours contentieux et ce à compter du premier jour d'une période continue de deux mois de cet affichage. Le preneur devra, en conséquence, faire constater à ses frais, par exploit d'huissier cet affichage à deux reprises : dans les cinq jours suivant la mise en place de l'affichage et dans les cinq jours suivant l'expiration du délai de recours des tiers. » ; que s'il est produit aux débats l'arrêté du maire de la commune en date du 26 mars 2010, accordant avec réserves, le permis de construire dont la demande avait été déposée le 16 novembre 2009 par le preneur, ce dernier ne justifie cependant en rien avoir procédé à son affichage sur le terrain, se trouvant dès lors, en contravention avec les dispositions contractuelles susvisées, dans l'incapacité d'établir l'absence de recours des tiers ; que la condition suspensive tenant dans l'obtention d'une permis de construire purgé de tout recours des tiers doit donc être considérée comme n'ayant pas été réalisée ; qu'il s'avère par ailleurs qu'aucun élément du dossier ne permet d'établir que la mutuelle ainsi qu'elle s'y était engagée aux termes de la condition suspensive n°8 relative à l'obtention d'un prêt, a déposé le dossier d'emprunt de la somme de 7 500 000 euros auprès d'un établissement de crédit, avant le 30 avril 2010 ; qu'elle ne justifie pas non plus avoir obtenu avant le 30 juin 2010, l'accord de prêt dont elle devait justifier auprès du bailleur par la production écrite de l'accord donné par l'organisme financier, les parties ayant convenu au paragraphe « mode de réalisation de la condition suspensive de demande de prêt » en page 6 de la promesse synallagmatique, que la production de cet accord rendrait la condition suspensive réalisée ; que le premier juge a alors justement retenu que la mutuelle Eovi Usmar service et soins ne justifiait pas de l'obtention d'un prêt par la production du seul extrait d'un procès-verbal de la réunion de son conseil d'administration en date du 24 juin 2010, lequel indiquait que la caisse d'épargne aurait informé la mutuelle de ce que le contrat était prêt sans qu'il ait été toutefois encore adressé et décrivait les conditions d'octroi de deux prêts dont le montage était approuvé à l'unanimité ; que la condition suspensive tenant dans l'obtention d'un prêt doit donc également être considérée comme n'ayant pas été réalisée ; que le premier juge a encore justement considéré qu'il ne ressort pas des pièces produites l'existence d'un comportement fautif du centre hospitalier de Roanne tenant dans l'absence d'acceptation par ce dernier de nouvelles conditions contractuelles, non prévues à la promesse synallagmatique de bail à construction, tenant dans sa prise en charge de 50% des loyers et de la fourniture en électricité du nouveau bâtiment, dont la validation alléguée par l'agence régionale de santé n'est d'ailleurs pas justifiée ; qu'alors même que d'une part, certaines des conditions suspensives prévues au bénéfice de la mutuelle n'ont pas été réalisées du simple fait de cette dernière et que d'autre part, il ne peut être fait grief au centre hospitalier de Roanne de ne pas s'être engagé sur des conditions que lui soumettait la mutuelle dans le cadre de la réitération de la promesse de bail à construction et dont celle-ci ne justifie pas qu'elles aient été prévues initialement, la mutuelle Eovi Usmar sevice et soins apparaît mal fondée à invoquer l'inexécution par sa cocontractante et à solliciter réparation de ce chef ; que le jugement qui l'a déboutée de ses demandes à ce titre mérite dès lors confirmation (arrêt pages 4 à 7) ; ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE « sur les demandes indemnitaires formées par la Mutuelle Eovi Usmar ; qu'aux termes de l'article 1134 du code civil : « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. » ; que la mutuelle Eovi Usmar sollicite l'exécution des termes de la promesse, en son chapitre « règles générales », qui met à charge du centre hospitaliser de Roanne les coûts et dépenses liés aux études et travaux de dépollution, fouilles archéologiques, désamiantage et élimination des déchets ; qu'elles soutient que la promesse prévoit l'indemnisation du preneur au cas où elle n'est pas réitérée et invoque la faute contractuelle du centre hospitalier qui n'a pas réitéré l'acte authentique : qu'elle ajoute que le contrat se trouve caduc du fait de l'absence de réitération par le centre hospitalier de Roanne ; qu'elle conteste avoir résilié unilatéralement la promesse et soutient que les conditions suspensives ont toutes été réalisées pour solliciter l'application du contrat et le dédommagement lié à son inexécution ; qu'à cet égard, la Mutuelle Eovi Usmar fait valoir de façon confuse que sa demande ne se fonde pas sur l'application de la clause pénale (page 12 : c'est au titre de la responsabilité contractuelle du centre hospitalier de Roanne .. et non d'une clause pénale qu'Usmar sollicite l'indemnisation des frais engagés pour la réalisation du projet. La somme de 1 485 272,75 euros sollicitée a donc un fondement contractuel) pour indiquer ensuite (page 24 : « le montant de la clause pénale correspondant au montant en exécution de la promesse synallagmatique de bail à construction s'élève à la somme de 1 485 272,75 euros ») ; qu'elle sollicite en outre l'octroi de dommages et intérêts, pour un montant de 100 000 euros, à titre de compensation du manque à gagner correspondant au bénéfice qu'elle aurait pu tirer de l'exploitation du centre de soins ; que le centre hospitalier de Roanne prétend que la clause figurant au titre des « règles générales » rappelle les obligations du centre hospitalier de Roanne, sous la condition implicite du respect par la Mutuelle Eovi Usmar de ses propres obligations, et de l'exécution du contrat, ce qui n'a pas été le cas selon lui, la Mutuelle Eovi Usmar ayant résilié unilatéralement la convention ; qu'il soutient en outre que les conditions suspensives n'ont pas toutes été réalisées ; que les parties ont convenu au chapitre « réitération par acte authentique » (page 19 de l'acte) que la promesse synallagmatique serait réitérée au plus tard le 15 octobre 2010 , par acte notarié et que « passé cette date, huit jours après accusé de réception d'une lettre recommandée adressée par la partie la plus diligente sommant l'autre de s'exécuter, et demeurée sans effet : 1°) Si les conditions suspensives sont toutes réalisées, et si l'une des parties ne pouvait ou ne voulait réitérer les présentes conventions par acte authentique, le bailleur comme le preneur pourra alors saisir le juge compétent afin qu'il fixe l'indemnité due à titre de clause pénale sans préjudice pour la partie saisissante de réclamer des dommages et intérêts et de la possibilité pour elle de contraindre l'autre partie par toute voie de droit. 2°) Si les conditions suspensives ne sont pas toutes réalisées, le bailleur et le preneur reprendront leur entière liberté (
) » ; qu'aux termes de la promesse figurent en page 3 et suivantes des conditions suspensives et notamment l'obtention du permis de construire (6°) ; que dans le paragraphe afférent à cette condition particulière tenant à l'obtention du permis de construire, il est précisé que « toutes études et travaux de dépollution, de fouilles archéologiques, de désamiantage, de coût de la démolition, d'élimination des déchets seront à la charge exclusive du bailleur qui s'engage expressément à supporter exclusivement les frais » ; qu'en l'absence de réitération de la promesse, seule la possibilité de solliciter l'octroi de dommages et intérêts est envisagée outre une clause dite « pénale », dont le montant est laissé toutefois à l'appréciation du juge ; que la mutuelle Eovi Usmar est donc redevable à solliciter l'octroi de dommages et intérêts, du fait de l'absence de réitération de la promesse, sous réserve de justifier d'une part que les conditions suspensives ont toutes été réalisées et d'autre part de la faute de son cocontractant ainsi qu'un préjudice et un lien de causalité entre les deux ; qu'en l'espèce, la Mutuelle Eovi Usmar a indiqué le 21 décembre 2010 au centre hospitalier de Roanne qu'elle avait pris la décision de se retirer du projet, ce qu'elle a confirmé par courrier du 18 mai 2011, et ce sans même avoir sommé son cocontractant de s'exécuter (ce qu'elle ne fera tardivement que le 24 février 2012 par l'intermédiaire de son conseil, manifestement pour les besoins de la cause) ; qu'il appartient par ailleurs à la Mutuelle Eovi Usmar qui invoque l'exécution du contrat de justifier de la réalisation de l'ensemble des conditions suspensives qui subordonne le bien fondé de sa demande de dommages et intérêts ; que toutefois, elle ne justifie pas par la production du seul extrait d'un procès-verbal de la réunion de son conseil d'administration (sa pièce 62) de l'obtention d'un prêt (condition suspensive n°8), procès-verbal qui ne fait état que d'un prêt que la Caisse d'épargne aurait consenti mais n'aurait pas encore adressé ; qu'en outre, il ne ressort pas des pièces produites l'existence d'un comportement fautif du centre hospitalier de Roanne tenant à l'absence de réalisation par ce dernier de nouvelles conditions contractuelles, non prévues à la promesse de bail à construction, et que le centre hospitalier de Roanne avait tenté d'obtenir de la part du directeur du centre hospitalier de Roanne dans le courant de l'automne 2011 au vu des échanges de correspondance (prise en charge d'une partie des loyers et de l'électricité) ; que la mutuelle Eovi Usmar admet ainsi (page 19 de ses écritures) s'agissant de la prise en charge des loyers à hauteur de 50 % par le centre hospitalier que « si aucun engagement formel n'avait effectivement été inscrit dans la promesse, le centre hospitalier ne peut toutefois soutenir que la demande de prise en charge des loyers résulterait d'une volte-face ») et elle invoque une validation de cette prise en charge sous l'égide de l'agence régionale de santé, ce dont elle ne justifie pas ; qu'il ne peut donc être fait grief au centre hospitalier de Roanne de ne pas s'être engagé sur des conditions que lui soumettait la Mutuelle Eovi Usmar dans le cadre de la réitération, et dont la Mutuelle Eovi Usmar ne justifie pas qu'elles aient été prévues initialement ; qu'au vu de ces éléments, la Mutuelle Eovi Usmar apparaît mal fondée à invoquer l'inexécution de la promesse, et à solliciter réparation, en l'absence de réunion des conditions d'octroi des dommages et intérêts et alors qu'elle a rompu unilatéralement la convention ; qu'elle sera déboutée de ses demandes (jugement pages 5 à 7) ;
1°) ALORS QUE la promesse synallagmatique de bail à construction stipule que toutes études et travaux de dépollution, de fouilles archéologiques, de désamiantage, de coût de démolition et d'élimination des déchets seront à la charge exclusive du bailleur qui s'engage expressément à en supporter exclusivement les frais et que la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire vaut autorisation immédiate pour le preneur de réaliser aux frais exclusifs du bailleur, dans le cadre d'un mandat à conférer au preneur et à régulariser entre les parties, tous sondages, études de sol, de sous-sol, tous prélèvements, toutes analyses et tous travaux de dépollution, de fouilles archéologiques, de désamiantage, d'élimination des déchets (promesse de bail page 4 § 6 et 11, page 6 in fine, page 7 §1, page 7 in fine) ; qu'en jugeant que l'obligation pour le bailleur de supporter les frais d'études et de recherches était liée à l'obligation principale de construction d'un centre de suite et de réadaptation et ne pouvait s'entendre indépendamment de la suite donnée à l'opération, en sorte que le bailleur n'avait pas à supporter ces frais en cas de non réitération de la promesse de bail à construction, la cour d'appel a dénaturé la convention, en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ;
2°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en se bornant à affirmer que la réalisation des études et recherches par le preneur était manifestement liée à l'obligation principale de construction d'un centre de suite et de réadaptation et qu'elle ne pouvait s'entendre indépendamment de la suite donnée à l'opération, qu'aucune obligation autonome de prise en charge ne pesait sur le bailleur, sans préciser sur quels éléments elle fondait une telle analyse, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 455 du code de procédure civile, ensemble l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ;
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la mutuelle Eovi Usmar services et soins, devenue Mutualité française Loire Haute-Loire, à payer au centre hospitalier de Roanne une somme de 1 447 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur la demande indemnitaire présentée par le centre hospitalier de Roanne : que la mutuelle Eovi Usmar service et soins soutient qu'en tout état de cause, la somme de 1 500 000 euros correspondant au coût des études des travaux doit être réglée par le centre hospitalier de Roanne à la mutuelle et doit nécessairement s'imputer sur le montant de l'indemnité allouée à cette dernière, l'engagement de ces dépenses ayant permis la construction d'un parking par l'établissement hospitalier ; que le centre hospitalier de Roanne prétend que son préjudice a été sous-évalué par le premier juge qui a pris en compte à tort l'existence des travaux effectués par la mutuelle ; qu'il soutient que son manque à gagner est constitué de la perte des loyers du bail à construction, des frais occasionnés par l'obligation d'affecter et de réaménager la parcelle en parking et des diverses dépenses liées à la préparation du projet, auxquels doit être ajoutée la perte de chance de récupérer les biens immobiliers qui auraient dû être construits et revenir en fin de bail dans le patrimoine de l'établissement, fixée à 20% du coût de financement de l'opération ; sur ce : que le non respect par la mutuelle de ses engagements et l'abandon du projet de construction d'un centre de soins de suite et de réadaptation a causé un préjudice au centre hospitalier de Roanne qui a dû assumer le coût des travaux de remise en état de la parcelle réservée au projet, laquelle a été réaménagée en parking, les dépenses engagées en pure perte liées à la préparation du projet et n'a pu bénéficier ni des loyers convenus, ni de la propriété des biens en fin de bail ; qu'il ressort de la promesse synallagmatique en page 7 que la parcelle objet de la construction envisagée par les parties était à usage de parking et de centre médico-psychologique ; que les travaux de dépollution, de fouilles archéologiques, de désamiantage, de démolition des bâtiments et d'élimination des déchets, réalisés par la mutuelle comme convenu entre les parties, avant même la signature de l'acte authentique, ont laissé la parcelle concernée dans un état qui ne permettait plus son utilisation, ni par le personnel de l'hôpital ni par les visiteurs compte des excavations réalisées ; que le centre hospitalier s'est donc trouvé dans l'obligation de remettre en état cette parcelle et si les frais de remise en l'état où elle se trouvait antérieurement doivent être mis à la charge de la mutuelle Eovi Usmar services et soins qui a engagé sa responsabilité dans l'abandon du projet, seuls les frais strictement nécessaires à cette remise en état antérieur doivent être retenus à ce titre à l'exclusion de toutes dépenses liées à une amélioration de l'état antérieur ; que les documents produits par le centre hospitalier au titre des marchés de travaux facturés en la matière permettent de constater que deux parkings de surface ont été aménagés en 2012, l'un réservé aux consultants du centre et l'autre aux visiteurs, pour un total de 262 places avec un dépose minute de 8 places, occupant une surface totale de 7 450 m2 ; qu'ils ont fait l'objet de l'installation d'un système automatique de paiement, rentabilisant ainsi l'opération réalisée ; que le centre hospitalier de Roanne réclame à tort le remboursement du coût total des travaux s'étant élevés à la somme de 877 138,49 euros TTC à laquelle il ajoute celle de 81 797,96 euros correspondant aux frais engagés dans le cadre de la préparation du projet (levé topographique, document d'arpentage, frais d'avocat, travaux de démolition
) alors même qu'aucun élément du dossier ne permet à la cour de constater que le parking qui existait antérieurement bénéficiait d'un système de paiement ou d'un éclairage comportant 9 mâts d'éclairage tel que prévu au marché de travaux signé en février 2012 entre le centre hospitalier et la société Eurovia Dala ; que retenant donc seulement la remise en état d'un parking de surface par application après terrassement, d'un enrobé de superficie de 7 450 m2, il convient de fixer à la somme de 450 000 euros le montant des dommages-intérêts revenant au centre hospitalier et devant être mis à la charge de la mutuelle, somme à laquelle il convient d'ajouter la somme de 55 000 euros représentant le coût des dépenses engagées en pure perte dans le cadre du projet abandonné (démolitions, désamiantage, frais de relevés topographiques et de programmes, frais des bureaux de contrôle et frais de publicité, incluant les seuls frais d'avocats dont il est justifié qu'ils se rapportent à l'opération envisagée ; qu'une somme de 505 000 euros revient dès lors au centre hospitalier de ces chefs ; que par ailleurs et contrairement à ce qu'a considéré le premier juge, il n'y a pas lieu de prendre en compte à ce titre, la prise en charge par la mutuelle des frais de fouilles préventives en archéologie dans le cadre du projet abandonné pour réduire la somme globale de 505 000 euros revenant ainsi au centre hospitalier ; que le caractère obligatoire ou non des fouilles au titre de la construction d'un simple parking, non établi d'ailleurs par les documents du dossier, est effectivement inopérant et sans effet que le montant du préjudice susvisé, alors même que la réalisation des études et recherches dans lesquelles s'inscrivent les fouilles est considérée comme une obligation secondaire liée à l'opération principale n'ayant pas abouti ; que la perte de chance de pouvoir concrétiser le projet de bail à construction en cas de réitération de la promesse synallagmatique constitue un préjudice actuel et certain subi par le centre hospitalier qui en demande justement réparation à son ex cocontractante ; que la durée du bail à construction prévu pour 70 années et l'incertitude sur l'évolution du prix des immeubles à construire au terme d'une telle période permettent de retenir une perte de chance de 20% de pouvoir encaisser les loyers prévus jusqu'à la fin de bail et jouir de la propriété des immeubles en fin de bail ainsi qu'il était prévu à la promesse de bail en page 13 ; que le loyer a été fixé à 3 000 euros par an ; que l'évaluation d'un immeuble dépend de facteurs physiques, juridiques et économiques et il est parfaitement impossible à ce titre de prévoir où en sera le cycle de l'immeuble en 2080 au terme de l'expiration du bail à construction envisagé par les parties, si le lieu d'installation des immeubles aura ou non pris de la valeur et si les immeubles auront bénéficié d'une expansion économique ou subi une crise ; qu'il convient donc de partir de l'hypothèse d'une situation économique similaire à la situation actuelle ; qu'aucun élément du dossier n'est produit en la matière par le centre hospitalier qui permette de rechercher la valeur actuelle d'un immeuble similaire à l'immeuble prévu au titre du bail à construction, vieux de 70 ans ; que de plus, sa spécificité tenant dans sa vocation à usage de service hospitalier de réadaptation et de soins de suite rend la comparaison très peu probable ; qu'il convient en conséquence de retenir, à défaut d'autres éléments, la valeur de la construction comme s'élevant à la somme de 7 500 000 euros représentant la somme qui devait être empruntée par le centre hospitalier et d'y appliquer, eu égard aux éléments rappelés ci-dessus, un coefficient de vétusté de 40% pour estimer en fin de bail la valeur des immeubles à construire ; que le montant de l'indemnité revenant de ce chef au centre hospitalier de Roanne doit donc alors être fixée à la somme de [(3 000 euros X 70 ans) X 20%] + [4 500 000 euros X 20%] = 942 000 euros ; que la mutuelle Eovi Usmar services et soins doit en conséquence être condamnée à payer au centre hospitalier de Roanne la somme globale de : 505 000 + 942 000 = 1 447 00 euros à titre de dommages et intérêts (arrêt pages 7 à 9) ;
1°) ALORS QUE la défaillance de la condition suspensive entraîne la caducité du contrat ; qu'en condamnant la mutuelle Eovi Usamar services et soins au paiement de dommages et intérêts au profit du centre hospitalier de Roanne, pour cela qu'elle n'avait pas respecté ses engagements et avait abandonné le projet de construction d'un centre de soins de suite et de réadaptation, quand elle constatait que deux des conditions suspensives affectant la promesse synallagmatique de bail à construction n'avaient pas été réalisées, ce dont il résultait que la promesse de bail à construction était caduque et que son inexécution ne pouvait être sanctionnée, la cour d'appel a violé l'article 1176 du code civil, en sa version antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ;
2°) ALORS QUE la promesse synallagmatique de bail à construction prévoyait que la réitération du bail à construction par acte notarié devrait intervenir au plus tard le 15 octobre 2010 et que passé cette date, huit jours après accusé de réception d'une lettre recommandée adressée par la partie la plus diligente sommant l'autre de s'exécuter et demeurée sans effet, le bailleur et le preneur reprendraient leur entière liberté si les conditions suspensives n'étaient pas toutes réalisées ; qu'en condamnant la mutuelle Eovi Usmar services et soins au paiement de dommages et intérêts au profit du centre hospitalier de Roanne, pour cela qu'elle n'avait pas respecté ses engagements et avait abandonné le projet de construction d'un centre de soins de suite et de réadaptation, quand elle avait jugé par ailleurs que les dispositions contractuelles n'autorisaient les parties à réclamer indemnisation du préjudice subi à la suite de l'absence de réitération de la promesse par acte authentique que si toutes les conditions suspensives avaient été réalisées, ce qui n'était pas le cas en l'espèce et ce qui rendait la société Eovi Usmar services et soins mal fondée à invoquer l'inexécution de la promesse par sa cocontractante, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, en sa version antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ;
3°) ALORS QUE le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts à raison de l'inexécution de l'obligation qui lui est imputable ; qu'en affirmant que la mutuelle Eovi Usmar services et soins était à l'origine de l'abandon du projet, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le centre hospitalier n'avait pas lui-même abandonné ce projet, en ce qu'il était resté taisant et n'avait jamais réclamé la réitération de la promesse par acte authentique, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1147 du code civil, en sa version antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ;
4°) ALORS QUE le cocontractant défaillant n'est tenu d'indemniser que les préjudices en lien de causalité avec les manquements retenus ; qu'en condamnant la mutuelle Eovi Usmar services et soins au paiement de la somme de 450 000 euros au titre de la remise en état de la parcelle, quand il ressortait de ses constatations que les travaux de dépollution, de fouilles archéologiques, de désamiantage, de démolition des bâtiments et d'élimination des déchets, laissant la parcelle dans un état qui ne permettait plus son utilisation, avaient été réalisées par le preneur avant même la signature de l'acte authentique, ainsi qu'il avait été convenu entre les parties, ce dont il résultait que l'état de la parcelle, constituant le préjudice allégué, ne résultait pas d'un manquement du preneur à ses obligations, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, en sa version antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ;
5°) ALORS QUE le cocontractant défaillant n'est tenu d'indemniser que les préjudices en lien de causalité avec les manquements retenus ; qu'au cas présent, la promesse synallagmatique de bail à construction stipulait que le bailleur s'engageait à démolir le bâtiment actuellement existant sur la parcelle objet des présentes, à ses frais exclusifs, et à remettre, au plus tard le jour de la réitération des présentes par acte authentique, au preneur un bien libre de toute construction (contrat page 6 § 5) ; qu'en condamnant la mutuelle Eovi Usmar services et soins à indemniser le centre hospitalier du préjudice résultant du coût de dépenses engagées en pure perte dans le cadre du projet abandonné (démolitions, désamiantage, frais de relevés topographiques et de programmes, frais de bureaux de contrôle et frais de publicité), quand le centre hospitalier était contractuellement tenu d'engager ces frais avant la réitération de la promesse par acte authentique, ce dont il résultait que le préjudice allégué n'était pas en lien de causalité avec le manquement du preneur à ses obligations, la cour a violé l'article 1147 du code civil, en sa version antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ;
6°) ALORS QUE la réparation ne peut excéder le montant du dommage ; qu'en condamnant la mutuelle Eovi Usmar services et soins à indemniser le centre hospitalier de la perte de chance subie par ce dernier de percevoir les loyers contractuels prévus jusqu'à la fin du bail et de jouir de la propriété des immeubles en fin de bail, quand, par suite de l'abandon du projet, le centre hospitalier n'était tenu à aucune de ses obligations contractuelles, la cour d'appel a violé l'article 1149 du code civil, en sa version antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ;
7°) ALORS QUE seul le préjudice certain peut être indemnisé ; que pour évaluer à la somme de 450 000 € la valeur des immeubles à construire en fin de bail dont se trouvait privé le centre hospitalier du fait de l'abandon du projet, l'arrêt retient que l'évaluation d'un immeuble dépend de facteurs physiques, juridiques et économiques et qu'il est parfaitement impossible à ce titre de prévoir où en sera le cycle de l'immobilier en 2080 au terme de l'expiration du bail à construction envisagé par les parties, si le lieu d'installation des immeubles aura ou non pris de la valeur et si les immeubles auront bénéficié d'une expansion économique ou subi une crise, qu'il convient donc de partir de l'hypothèse d'une situation économique similaire à la situation actuelle, qu'aucun élément du dossier n'est produit en la matière par le centre hospitalier qui permette de rechercher la valeur actuelle d'un immeuble similaire à l'immeuble prévu au titre du bail à construction vieux de 70 ans et que de plus sa spécificité tenant dans sa vocation à usage de service hospitalier de réadaptation et de soins de suite rend la comparaison très peu probable ; qu'en évaluant par suite ce préjudice sur le fondement de l'emprunt qui était envisagé, sans rapport avec la valeur des constructions en fin de bail, dont elle reconnaissait qu'elle était impossible à établir, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, en sa version antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ;