AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par la société Marabel, société anonyme dont le siège est ...,
   en cassation d'un arrêt rendu le 26 octobre 2000 par la cour d'appel de Paris (23e Chambre, Section B), au profit du syndicat des copropriètaires de la Résidence Les Coteaux de Bry, dont le siège est ..., pris en la personne de son syndic, la société Cabinet Girard, société anonyme dont le siège est ...,
   défendeur à la cassation ;
   La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
   Vu la communication faite au Procureur général ;
   LA COUR, composée conformément à l'article L. 131-6-1 du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 6 mai 2002, où étaient présents : M. Weber, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Villien, Cachelot, Martin, Mmes Lardet, Gabet, conseillers, MM. Fossaert-Sabatier, Boulanger, Nési, conseillers référendaires, M. Guérin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de M. Chemin, conseiller, les observations de Me Foussard, avocat de la société Marabel, de la SCP Masse-Dessen, Georges et Thouvenin, avocat du syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Coteaux de Bry, les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Sur le premier moyen :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 octobre 2000), que la société Marabel a exercé les activités de syndic d'un immeuble en copropriété de 1986 à décembre 1993, date à laquelle son mandat n'a pas été renouvelé ; qu'après la cessation de ses fonctions, le syndicat des copropriétaires l'a assignée en restitution d'une certaine somme correspondant à des honoraires pour prestations hors gestion courante facturées sans justification et en remboursement d'une somme de 39 138 francs correspondant à un honoraire de résultat payé à un avocat à l'occasion d'une procédure de garantie décennale ;
   Attendu que la société Marabel fait grief à l'arrêt de la condamner à restituer au syndicat des copropriétaires une somme de 66 119,50 francs, alors, selon le moyen :
   1 / que si la rémunération du syndic doit être prévue par le contrat, il appartient aux juges, saisis d'une demande en restitution émanant du syndicat des copropriétaires, de fixer la rémunération du syndic en application des stipulations de la convention ; qu'en refusant de déterminer si la société Marabel pouvait prétendre aux sommes litigieuses en application de la convention, les juges du fond ont violé les articles 1134 et 1787 du Code civil, 28 et 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;
   2 / que le syndic ne saurait être privé de sa rémunération à la faveur d'une peine privée, au prétexte qu'il n'aurait pas liquidé sa rémunération conformément aux stipulations de la convention, dès lors que la rémunération a été prévue à la convention et que la prestation est réelle ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé les articles 1134, 1226 et 1787 du Code civil, ensemble les articles 28 et 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;
   Mais attendu qu'ayant relevé que l'assemblée générale des copropriétaires avait refusé d'approuver les comptes de l'année 1993 comportant les deux factures d'honoraires litigieuses, correspondant à des prestations supplémentaires, que l'une et l'autre de ces deux factures avaient été établies sur des bases forfaitaires de 750 francs par dossier suivi, sans préciser quel était le temps forfaitaire et le taux appliqué pour parvenir à ce chiffre, et que le contrat de syndic ne prévoyait la rémunération des opérations supplémentaires qu'à la vacation suivant des taux horaires déterminés à l'exclusion de toute appréciation forfaitaire, la cour d'appel a pu retenir que la société Marabel, qui ne justifiait pas que les honoraires examinés étaient conformes au contrat du syndic, ne pouvait prétendre établir une créance par des factures telles que celles produites et devait restituer au syndicat le montant de ces honoraires qu'elle avait prélevé pour le compte du syndicat ;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
   Sur le second moyen :
   Attendu que la société Marabel fait grief à l'arrêt de la condamner à payer au syndicat une indemnité de 20 000 francs à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, que si une somme indue a été acquittée entre les mains d'un avocat au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires comme correspondant à un honoraire de résultat, le syndicat des copropriétaires dispose d'une action en répétition à l'encontre de l'avocat ; que le préjudice lié au paiement ne peut être regardé comme avéré et justifier la condamnation du syndic sans que l'action en répétition susceptible d'être exercée à l'encontre de l'avocat ait été préalablement mise en oeuvre, réserve faite du cas où elle pourrait être considérée comme vouée d'entrée de jeu à l'échec ; qu'en condamnant la société Marabel, alors que le syndicat des copropriétaires disposait d'une action contre l'avocat et qu'il n'était pas constaté que cette action ait été vouée à l'échec, les juges du fond ont violé les articles 1137 et 1147 du Code civil ;
   Mais attendu qu'ayant relevé que la note de 39 138 francs émise par l'avocat correspondait pour partie à un honoraire de résultat que la société Marabel ne justifiait pas avoir été autorisée par le syndicat des copropriétaires à engager ou à payer, que l'autorisation de l'assemblée générale n'avait pas été sollicitée pour le paiement de cette facture, la cour d'appel, qui n'avait pas à subordonner sa réclamation à l'encontre de son ancien syndic à la mise en oeuvre préalable d'une action en répétition susceptible d'être exercée à l'encontre de l'avocat, a retenu que la société Marabel n'avait pas conclu une convention préalable d'honoraires portant sur le paiement d'honoraires de résultat ayant un caractère facultatif, et qu'en acceptant de son propre chef de payer la facture dans ces conditions, elle avait commis une faute dont elle devait répondre des conséquences, à savoir le préjudice correspondant au paiement de la partie d'une somme à laquelle le syndicat des copropriétaires n'était en réalité pas tenu ;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;
   Condamne la société Marabel aux dépens ;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Marabel à payer au syndicat des Copropriètaires de la Résidence Les Coteaux de Bry la somme de 1 900 euros ;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Marabel ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juin deux mille deux.