LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
LG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 mars 2020
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 214 F-D
Pourvoi n° C 18-11.988
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 MARS 2020
1°/ M. Y... U..., domicilié [...] ,
2°/ D... U..., ayant été domiciliée [...] , décédée, aux droits de qui viennent :
- M. P... V..., domicilié [...] ,
- M. A... V..., le [...], domicilié [...] , représenté par son père M. H... V...,
tous deux agissant en qualité d'héritiers de leur mère D... U..., décédée,
ont formé le pourvoi n° C 18-11.988 contre l'arrêt rendu le 7 décembre 2017 par la cour d'appel de Colmar (2e chambre civile, section A), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires [...] , dont le siège est [...] , représenté par son syndic, le cabinet Les Maisons du Kochersberg, dont le siège est [...] , défendeur à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations de la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat des consorts U..., de la SCP Alain Bénabent, avocat du syndicat des copropriétaires [...] , après débats en l'audience publique du 4 février 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Donne acte à M. P... V... et M. A... V..., représenté par son père H... V..., agissant en sa qualité d'héritiers de D... U..., de leur reprise d'instance et de leur désistement de pourvoi ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 7 décembre 2017), que, par acte du 5 décembre 2002, K... N..., propriétaire des lots n° 14 et 15 situés dans un immeuble en copropriété, en a vendu la nue-propriété à Mme U..., sa fille, tout en stipulant que l'usufruit viager qu'elle s'était réservé reviendrait à son décès à M. U..., son époux, ce que M. U... et Mme U... ont accepté, l'usufruitier et le nu-propriétaire ayant désigné d'un commun accord l'usufruitier pour assister et voter aux assemblées générales de copropriétaires ; que K... N... est décédée le [...] ; que M. U... a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble (le syndicat) en annulation des assemblées générales des 18 novembre 2010, 28 septembre 2011, 23 octobre 2012, 16 janvier 2013 et 26 novembre 2013 ;
Sur le moyen unique, pris en sa septième branche, ci-après annexé :
Attendu que M. U... fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable sa demande en annulation de l'assemblée générale du 18 novembre 2010 ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'article 6 du décret du 17 mars 1967 dispose que tout transfert de propriété doit être notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, constaté que le procès-verbal de l'assemblée générale avait été notifié à K... N... par lettre recommandée revenue le 24 novembre 2010 avec la mention « décédée » et que le syndic s'était vu officiellement notifier le décès de celle-ci à réception de la lettre du 17 février 2011, la cour d'appel en a exactement déduit qu'il ne pouvait être reproché au syndicat de ne pas avoir adressé à Mme U... ou à M. U... le procès-verbal de l'assemblée générale, dès lors que la preuve de ce qu'il avait connaissance du décès de K... N... n'était pas rapportée et que M. U..., n'ayant pas agi en annulation de l'assemblée générale dans les deux mois de la notification, n'était plus recevable à le faire ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu les articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, 18 et 65 du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu que, pour déclarer irrecevables les demandes de M. U... en annulation des assemblées générales des 28 septembre 2011, 23 octobre 2012, 16 janvier 2013 et 26 novembre 2013, l'arrêt retient que Mme W..., notaire, indiquait, dans sa lettre du 17 février 2011, être chargée du règlement de la succession de K... N... et, dans une lettre ultérieure, avoir transmis aux personnes l'ayant chargé du dossier le courrier du syndicat et qu'il ne pouvait être reproché au syndicat de ne pas avoir vérifié la validité ou l'étendue du mandat apparent dont Mme W... s'était elle-même prévalue pour être rendue destinataire de toutes les informations concernant la copropriété et donc, de lui avoir notifié les procès-verbaux des assemblées générales ;
Qu'en statuant ainsi, sans constater que M. U... avait élu domicile à l'étude de Mme W... ou donné mandat à celle-ci de recevoir en son nom les notifications des procès-verbaux des assemblées générales de copropriété relatives aux lots n° 14 et 15, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevable la demande de M. U... en annulation des assemblées générales des 28 septembre 2011, 23 octobre 2012, 16 janvier 2013 et 26 novembre 2013, l'arrêt rendu le 7 décembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du [...] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires du [...] , et le condamne à payer à M. U... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mars deux mille vingt.
Le conseiller referendaire rapporteur le president
Le greffier de chambre
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat aux Conseils, pour les consorts U...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé, « par substitution de motifs », le jugement du tribunal de grande instance de Strasbourg du 13 janvier 2016 qui avait déclaré irrecevables (faute de qualité à agir), Mme D... U..., épouse V..., et M. Y... U..., en leurs demandes ;
AUX MOTIFS QUE « Sur le délai pour agir : la demande de Mme V... et de M. U... en annulation des assemblées générales repose sur le fait qu'ils n'auraient jamais été convoqués aux assemblées générales et ne se seraient pas vu notifier les procès-verbaux consécutifs ; qu'en ce qui concerne l'assemblée générale du 18 novembre 2010, il est établi par la procédure que le procès-verbal de cette assemblée avait été notifié à Mme U... par lettre recommandée revenue le 23 novembre 2010 avec la mention décédée ; qu'il ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir adressé le procès-verbal à Mme V... ou à M. U..., dès lors que la preuve de ce que le syndic avait connaissance du décès de Mme U... n'est pas rapportée ; qu'en conséquence, la notification du procès-verbal doit être considérée comme valablement faite par le syndic, et, Mme V... et M. U..., n'ayant pas agi en annulation de l'assemblée générale du 18 novembre 2010 dans les deux mois de la notification, ils ne seront plus recevables à le faire ; pour les demandes d'annulation des assemblées générales suivantes, il y a lieu de vérifier si Mme V... et M. U... ont été convoqués et s'ils ont agi dans les deux mois de la notification de chaque procès-verbal ; que l'article 6 du décret du 17 mars 1967 impose que tout transfert de propriété soit notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte ; qu'en l'espèce, le syndic s'est vu officiellement notifier le décès de Mme U... à réception du courrier que lui a adressé, Me W..., notaire, le 17 février 2011 ; que dans ce courrier, Me W... indiquait être chargée du règlement de la succession de Mme K... N..., épouse U..., et demandait au syndic communication de "toutes les informations sur l'état d'avancement des travaux de la résidence [...] (devis, situation des comptes individuels travaux pour M. U...
)" ; que par courriers du 23 février 2011, le syndic a adressé au notaire le relevé de compte et joint en annexe le procès-verbal de l'assemblée générale du 18 novembre 2000 ; qu'il lui a adressé, par courrier du 29 septembre 2011, le procès verbal de l'assemblée générale du 28 septembre 2011, avec rappel de l'arriéré des charges ; que le 22 mai 2012, le syndic a rappelé à Me W... la délibération n° 13 et sollicité régularisation de l'appel des fonds ; que suite à un courrier adressé par Me Jung, avocat, le 27 décembre 2013, Me W... a confirmé être chargée de la succession et a indiqué "tous les courriers du syndicat des copropriétaires de la résidence [...]
ont été transmis par courrier aux personnes m'ayant chargé du dossier. Les potentiels héritiers n'ont actuellement pas encore accepté la succession. Le dossier est en attente dans mon étude." ; qu'il ne peut donc être reproché aux syndicat de ne pas avoir vérifié la validité ou l'étendue du mandat apparent dont Me W... s'est elle-même prévalue pour être rendue destinataire de toutes les informations concernant la copropriété et, donc, de lui avoir adressé les convocations aux assemblées générales et de lui avoir notifié les procès-verbaux de ces assemblées générales ; que Mme V... produit la première page d'une attestation, ni datée, ni signée des notaires B..., O..., M... et X... , pour justifier avoir chargé un autre notaire de la succession de Mme U... ; que ce courrier incomplet ne peut remettre en cause le mandat apparent de Me W... qui était le seul interlocuteur du syndic ; en tous les cas jusqu'au mois de décembre 2015, dernier courrier produit aux débats ; que Mme V... et M. U... se fondent en outre sur le fait qu'ils ne sont pas héritiers, mais respectivement nue-propriétaire et usufruitier ; qu'en matière de démembrement de propriété d'un même lot, si chaque détenteur de droits réels concurrents sur ce lot se trouve être membre de l'assemblée générale, un seul peut assister aux réunions et participer au vote, en son nom propre comme au nom des autres ; qu'en l'espèce, l'article 50 du règlement de copropriété prévoit qu'en cas de démembrement de la propriété, "les nues-propriétaires et les usufruitiers seront solidairement responsables, vis-à-vis du syndicat, du paiement des charges afférentes audit lot. Les intéressés devront se faire représenter auprès du syndicat aux assemblées de copropriétaires par l'un d'eux ou un mandataire commun, qui, à défaut d'accord, sera désigné comme il est dit à l'article ci-dessus. Jusqu'à cette désignation, l'usufruitier représentera valablement le nu-propriétaire, sauf en ce qui concerne les décisions votées à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965." ; qu'il est exact que le transfert de propriété et les modalités de jouissance des lots n° 14 et 15 avaient été notifiés par Me E..., notaire instrumentaire, au syndic de la copropriété, le cabinet Z..., selon lettre recommandée réceptionnée le 11 décembre 2002 ; que cette notification mentionnait expressément que, suite au transfert de propriété des lots n° 14 et 15, l'usufruitier (à l'époque Mme U...) et le nu-propriétaire (Mme V...) désignaient d'un commun accord l'usufruitier pour assister et voter aux assemblées de copropriétaires ; mais que force est de constater que ni Mme V..., ni M. U..., n'ont notifié au syndicat l'adresse de M. U..., usufruitier, pour que les convocations lui soient adressées, alors même que Me W..., notaire, indiquait adresser l'ensemble des documents qui lui étaient transmis par le syndic à ses mandants, ce qui n'est pas contesté, de sorte qu'ils ne sauraient se prévaloir de leur propre négligence pour se fonder sur le défaut de convocation aux assemblées générales ; que dès lors que les convocations et les notifications des procès-verbaux des assemblées générales des 28 septembre 2011, 23 octobre 2012, 16 janvier 2013 et 26 novembre 2013 sont considérées comme valablement faites, Mme V... et M. U... devaient agir en annulation de ces assemblées générales dans le délai de deux mois à compter de chacune des notifications ; que l'assignation ayant été délivrée le 20 mai 2014 au syndicat des copropriétaires, plus de deux mois après la notification du procès-verbal de l'assemblée générale du 26 novembre 2013, intervenue par lettre recommandée que Me W... notaire, a réceptionné le 11 décembre 2013, est tardive ; qu'à défaut d'avoir agi dans ce délai, Mme V... et M. U... sont forclos en leur action ; que le jugement déféré est donc confirmé, mais pour d'autres motifs » ;
1°) ALORS QUE le délai de deux mois prévu à l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l'assemblée générale court à compter de la notification de la décision qui est faite à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants, à la diligence du syndic ; qu'en cas de démembrement du droit de propriété, les copropriétaires doivent être représentés par un mandataire commun ; que la notification du procès-verbal d'assemblée générale doit être faite à la personne des copropriétaires ou, en cas de démembrement du droit de propriété, de leur mandataire commun, et n'est pas valablement effectuée lorsqu'elle est faite auprès d'un tiers, quand bien même ce dernier aurait-il l'apparence d'un mandataire du copropriétaire ; qu'il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de la régularité de la notification du procès-verbal d'une assemblée générale ; qu'en l'espèce, il ressort des constatations de l'arrêt, que, par courrier du 11 décembre 2002, le syndic de la copropriété s'est vu notifier le transfert de propriété et les modalités de jouissance des lots n° 14 et 15 et qu'il était ainsi informé, d'une part, que Mme K... N..., épouse U..., a vendu la nue-propriété de ces lots à Mme V..., tout en stipulant qu'à son décès, l'usufruit viager qu'elle s'était réservé reviendrait à son conjoint, M. Y... U..., et d'autre part, que l'usufruitier était désigné comme mandataire commun pour assister et voter aux assemblées générales ; que la cour d'appel a également constaté que le syndic de la copropriété s'est vu notifier le décès de Mme U... par courrier du 17 février 2011 ; qu'il s'en déduit qu'à compter de cette dernière date, le syndic de la copropriété était tenu de notifier les procès-verbaux des assemblées générales à la personne de M. Y... U..., en sa qualité d'usufruitier et de mandataire commun ; qu'en retenant néanmoins, pour dire irrecevables les demandes des exposants tendant à l'annulation des procès-verbaux d'assemblées générales, que le syndic de copropriété aurait valablement notifié les procès-verbaux litigieux à Maître W..., notaire qui indiquait être chargé de la succession et avait demandé communication d'informations concernant la copropriété, sans constater ni que M. U... ou Mme V... auraient élu domicile à l'étude de Maître W..., ni qu'ils auraient confié à cette dernière un quelconque mandat l'habilitant à recevoir notification, en leur nom et pour leur compte, des procès-verbaux d'assemblées générales de copropriétaires, ni que le syndic de la copropriété aurait recherché, de manière effective, l'adresse de M. U... et se serait trouvé dans l'impossibilité de trouver celle-ci, la cour d'appel, qui a ainsi statué par des motifs impropres à justifier de la régularité de la notification des différents procès-verbaux litigieux, a violé les articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 18 du décret du 17 mars 1967 ;
2°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QU'en relevant d'office le moyen tiré de ce que faute d'avoir notifié au syndicat des copropriétaires l'adresse de M. U..., usufruitier, alors même que Maître W... indiquait adresser l'ensemble des documents qui lui étaient transmis par le syndic à ses mandants, Mme V... et M. U... ne sauraient se prévaloir de leur propre négligence pour se fonder sur un défaut de convocation, sans inviter les parties à présenter leurs observations sur les conséquences juridiques qu'il convenait de tirer de l'absence de notification de l'adresse de M. U... au syndicat des copropriétaires quant à la régularité de la notification des procès-verbaux d'assemblées générales faite à Maître W..., la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction, en violation de l'article 16 du code de procédure civile ;
3°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QU'en relevant ainsi la circonstance que Mme V... et M. U... n'avaient pas notifié l'adresse de M. U... au syndicat des copropriétaires, pour en déduire que Mme V... et M. U... ne sauraient se prévaloir de leur propre négligence, sans prendre en considération le fait que le règlement de copropriété prévoyait expressément que faute de notification de l'adresse du nouveau titulaire d'un droit sur un lot, le domicile est considéré de plein droit élu dans l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 18 du décret du 17 mars 1967 ;
4°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QU'il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de la régularité de la notification du procès-verbal d'une assemblée générale ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de l'arrêt que Mme D... V... et M. Y... U... sont devenus respectivement nue-propriétaire et usufruitier des lots n° 14 et 15 par l'effet de l'acte de vente du 5 décembre 2002, et que ces deux lots ne faisaient donc pas partie de la succession de Mme K... N..., épouse U... ; qu'en retenant néanmoins que les procès-verbaux d'assemblées générales litigieux auraient été valablement notifiés à Maître W..., notaire qui indiquait être chargée de la succession de Mme K... N..., épouse U..., cependant qu'une telle qualité ne pouvait, en aucun cas, lui donner le pouvoir de recevoir notification des procès-verbaux d'assemblées générales au titre des lots n° 14 et 15, qui n'appartenaient pas à la succession de Mme K... N..., épouse U..., la cour d'appel a violé les articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 18 du décret du 17 mars 1967 ;
5°) ALORS, PLUS SUBSIDIAIREMENT, QU'en cas d'indivision, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic ; qu'en retenant que le syndic de copropriété aurait valablement notifié les procès-verbaux litigieux à Maître W..., notaire qui indiquait être chargé de la succession de Mme K... N..., épouse U..., et avait demandé communication d'informations concernant la copropriété, sans constater que Maître W... aurait été désignée comme mandataire commun dans le cadre de l'indivision successorale, la cour d'appel a violé les articles 23 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 18 du décret du 17 mars 1967 ;
6°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QU'il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de la régularité de la notification du procès-verbal d'une assemblée générale ; que l'existence d'un mandat apparent ne peut résulter que de la croyance légitime du tiers au pouvoir de représentation de son interlocuteur ; qu'en l'espèce, après avoir relevé que par courrier du 17 février 2011 adressé au syndic, Maître W... indiquait être chargée du règlement de la succession de Mme K... N..., épouse de M. U..., et demandait communication de « toutes les informations sur l'état d'avancement des travaux de la résidence [...] (devis, situation des comptes individuels travaux pour M. U...
) » et que Maître W... a ensuite confirmé être chargée de la succession et indiqué « tous les courriers du syndicat des copropriétaires de la résidence [...]
ont été transmis par courrier aux personnes m'ayant chargé du dossier. Les potentiels héritiers n'ont actuellement pas encore accepté la succession. Le dossier est en attente dans mon étude », la cour d'appel en a déduit qu'il ne pouvait être reproché au syndicat de ne pas avoir vérifié la validité ou l'étendue du mandat apparent dont Maître W... s'est elle-même prévalue pour être rendue destinataire de toutes les informations concernant la copropriété et donc de lui avoir adressé les convocations aux assemblées générales et de lui avoir notifié les procès-verbaux de ces assemblées générales ; qu'en se déterminant ainsi, quand de telles circonstances étaient insuffisantes pour autoriser le syndic de la copropriété à croire que M. U... et Mme V... auraient donné à Maître W... qui indiquait uniquement être chargée de la succession de Mme K... N..., épouse U... le pouvoir de recevoir, en leur nom et pour leur compte, les convocations aux assemblées générales et la notification des procès-verbaux de ces assemblées générales au titre des lots n° 14 et 15 – qui n'appartenaient précisément pas à la succession de Mme K... N..., épouse U... , la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1998 du code civil ;
7°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le délai de deux mois prévu à l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l'assemblée générale court à compter de la notification de la décision qui est faite à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants, à la diligence du syndic ; qu'en l'espèce, pour retenir que la notification du procès-verbal de l'assemblée générale du 18 novembre 2010 doit être considérée comme valablement faite, la cour d'appel a retenu que ce procès-verbal a été notifié à Mme U... par lettre recommandée revenue avec la mention « décédée » et qu'il ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir adressé le procès-verbal à Mme V... ou à M. U..., dès lors que la preuve de ce que le syndic avait connaissance du décès de Mme U... n'est pas rapportée ; qu'en statuant ainsi, quand il résultait précisément de ses constatations que le procès-verbal du 18 novembre 2010 n'a jamais été notifié ni à Mme V... ni à M. U..., même après que le syndic a été informé du décès de Mme U..., et que le délai de deux mois susvisé n'avait pu commencer à courir, la cour d'appel a violé les articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 18 du décret du 17 mars 1967.
Le greffier de chambre