LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 9 février 2017), que la SCCV Le Magellan (la SCCV), qui a acheté l'immeuble voisin de celui des consorts C..., a entrepris la construction d'un immeuble de logements et garages, qu'elle a vendu par lots en l'état futur d'achèvement ; qu'une mission de maîtrise d'oeuvre a été confiée à M. B..., architecte assuré auprès de la MAF, à laquelle il a été mis fin, avant le début des travaux, lors de la phase DCE (dossier de consultation des entreprises), la mission étant reprise par l'EURL X... ; que la société Nouet bâtiment a été chargée du lot gros oeuvre ; que les garages devaient être construits en fond de parcelle, avec adossement sur le mur de séparation dépendant de la propriété des consorts C... ; qu'en cours de travaux, le mur s'est effondré ; que les consorts C... ont, après expertise, assigné la SCCV, M. B..., le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Magellan, la société Nouet bâtiment et l'EURL X... en réparation de leurs préjudices ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que l'EURL X... fait grief à l'arrêt de déclarer que la société Le Magellan, la société Nouet bâtiment et elle-même sont responsables des dommages résultant de l'effondrement du mur situé en limite de propriété, de la condamner in solidum avec la société Nouet bâtiment à payer diverses sommes aux consorts C... en réparation des préjudices consécutifs à cet effondrement et de dire que, dans leurs rapports entre elles, la charge finale de ces condamnations sera supportée à hauteur de 30 % par elle et de 60 % par la société Nouet bâtiment ;
Mais attendu qu'ayant relevé que M. B... avait rédigé le CCTP et réalisé les plans, prévu la reprise en sous-oeuvre des mitoyennetés à préserver si nécessaire, préconisé toute mesure nécessaire pour éviter les dommages aux bâtiments de proximité, et fait état de l'étude de sol à venir, laquelle, réalisée en août 2005, alertait le promoteur sur le risque d'affouillement, et qu'il avait été mis fin à la mission de M. B... deux années avant le début des travaux, la cour d'appel, qui a pu en déduire, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, que la responsabilité de M. B... n'était pas engagée, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que l'EURL X... fait grief à l'arrêt de la condamner in solidum avec la société Nouet bâtiment à payer diverses indemnités provisionnelles aux copropriétaires de la résidence Le Magellan au titre du retard dans la livraison des garages pour la période depuis le mois d'avril 2007 au mois d'août 2012 inclus et à payer une indemnité provisionnelle mensuelle de trente euros à chaque propriétaire d'un parking et de soixante euros à chaque propriétaire d'un garage, jusqu'à l'achèvement des travaux et de dire que, dans leurs rapports entre elles, la charge finale de ces condamnations sera supportée à hauteur de 30 % par elle et 60 % par la société Nouet bâtiment ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le risque d'effondrement était connu de M. X... qui, dans une lettre du 17 mai 2006 avait écrit à M. C... que « la construction des garages en fond de parcelle oblige à déposer le mur en pierre qui le borde, ce mur n'étant pas fondé », qu'il connaissait les réserves du CEBT dès sa reprise du chantier, que, pendant une durée de deux années, il n'avait pas alerté le promoteur, ni demandé un avenant au marché d'entreprise et avait autorisé les travaux sans qu'une solution eût été trouvée avec les consorts C..., qu'il ressortait du rapport d'expertise que l'effondrement du mur présentait un lien de causalité avec le retard de livraison des garages et parkings et qu'ainsi la réalisation de la mission de M. X... présentait un lien de causalité directe avec les troubles de voisinage subis, et retenu que les procès-verbaux de livraison ne faisaient pas état d'une remise de prix mais uniquement d'une retenue partielle du prix de vente jusqu'à achèvement des parkings et des garages, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société d'architecture X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mai deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour la société d'architecture Philippe X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré que la société Le Magellan, l'EURL X... et la société Nouet Bâtiment sont responsables des dommages résultant de l'effondrement du mur situé en limite de propriété, d'avoir condamné in solidum l'EURL X... et la société Nouet Bâtiment à payer diverses sommes aux consorts C... en réparation des préjudices consécutifs à cet effondrement et d'avoir dit que dans leurs rapports entre elles, la charge finale de ces condamnations sera supportée à hauteur de 30 % par l'EURL X... et 60 % par la société Nouet ;
AUX MOTIFS QUE
« Sur le désordre d'effondrement du mur et ses causes
Monsieur N... conclut que l'effondrement du mur est dû exclusivement aux travaux de construction de l'immeuble de la SCCV Le Magellan.
Il analyse que même si le mur était ancien, vétuste, qu'il n'y avait pas de fondation telles que conçues actuellement comme tous les vieux murs, il était bien debout avant les travaux.
Ces travaux, qui ont consisté à affouiller le bas du mur, ont décompressé les terres en aval, constituées de sable et donc sans cohésion.
Sur la création d'une vue
(...)
Sur les responsabilités
1) Effondrement du mur
Les consorts C... fondent leurs demandes sur l'existence d'un trouble de voisinage.
La SCCV Le Magellan maître de l'ouvrage lors des travaux ayant causé le dommage est responsable de plein droit envers les consorts C... des troubles anormaux du voisinage, même si elle a, depuis, perdu la qualité de propriétaire du fonds.
En revanche, lorsque le dommage s'est produit le syndicat des copropriétaires n'avait aucune existence et ne détenait aucun droit sur l'immeuble. Dès lors, bien qu'il soit l'actuel propriétaire du fonds, il n'est pas l'auteur du trouble incriminé. Le jugement sera infirmé en ce qu'il l'a condamné à réparer le préjudice des consorts C....
Les constructeurs, voisins occasionnels des consorts C... sont responsables des troubles subis qui présentent un lien de cause direct avec leurs missions respectives.
Monsieur B... avait initialement une mission complète à laquelle il a été mis fin le 20 octobre 2005. Il a rédigé le CCTP et réalisé les plans. En ses dispositions particulières au lot « Gros oeuvre », le paragraphe 01 00 06 du CCTP rappelle que l'entrepreneur devra prendre toutes mesures utiles pour éviter tous dommages aux bâtiments existants de proximité ou en cours de réalisation et aux ouvrages annexes. Le paragraphe 01 11 02 prévoit la reprise en sous oeuvre de toute mitoyenneté à préserver si telle nécessité. Le CCTP renvoie enfin à une étude de sol à venir. Cette étude était réalisée le 30 août 2005 par le Bureau Solen. Cette étude ne vise pas les ouvrage mitoyen et avoisinant mais elle alerte le promoteur sur le risque d'affouillement (page 11 du rapport d'expertise). Monsieur B... a eu connaissance de cette étude avant qu'il soit mis fin à sa mission.
Le risque d'effondrement du mur était connu de Monsieur X... qui dans son courrier du 17 mai 2006 écrit à Monsieur C... « la construction des garages en fond de parcelle obligé à déposer le mur en pierre qui le borde, ce n'étant pas fondé ». Les consorts C... lui ont proposé un protocole d'accord le 28 septembre 2006. Le risque était également connu de la société Nouet qui, dans sa lettre du 9 octobre 2006, a attiré l'attention de Monsieur X... sur l'absence de fondation du mur.
Néanmoins, sans qu'il soit répondu aux propositions des consorts C..., les travaux ont commencé et le mur s'est effondré en janvier 2007.
Monsieur N... propose de retenir une part de responsabilité à l'encontre de Monsieur B... qui a dessiné les plans et rédigé le CTTP.
Il ressort de la chronologie des faits que les plans et le CCTP ont été réalisés avant l'étude de sol. Monsieur B... avait prévu dans le CCTP la repise en sous oeuvre des mitoyennetés à préserver, et préconisé toute mesure nécessaire pour éviter les dommages aux bâtiments de proximité, et fait état dans le CCTP de l'étude de sol à venir. Il a été mis fin à la mission de Monsieur B... deux années avant le début des travaux.
Ainsi, il n'est pas démontré de manquement de Monsieur B... dans l'exécution de sa mission.
Le jugement sera donc réformé en ce qu'il a retenu la responsabilité de Monsieur B....
Monsieur X... connaissait les réserves du CEBT dès sa reprise du chantier. Pendant une durée de deux années, il n'a pas alerté le promoteur, ni demandé un avenant au marché d'entreprise et a autorisé les travaux sans qu'une solution ait été trouvée avec les consorts C.... Ainsi, la réalisation de sa mission présente un lien de causalité directe avec les troubles du voisinage subis.
La société Nouet, qui ne conteste pas sa responsabilité à l'égard des consorts C... avait alerté le promoteur (réponse de l'expert à un dire). Elle a néanmoins réalisé des travaux dont elle avait mesuré les conséquences, sans prendre les précautions nécessaires propres à éviter le sinistre. La réalisation de sa mission présente également un lien direct avec les troubles du voisinage subis par les consorts C....
La SCCV Le Magellan, bien qu'avisée des réserves du CEBT, puis alerté de la difficulté par les société Nouet (expertise p. 21) n'a pas fait procéder à une étude de sol complémentaire. Elle conserve en conséquence une part de responsabilité résiduelle.
Compte tenu de la gravité des fautes respectives, il convient de fixer comme suit le partage de responsabilité :
SCCV Le Magellan : 10 %
EURL X...  : 30 %
Sarl Nouet : 60 % »
1°/ ALORS QUE la responsabilité pour troubles anormaux du voisinage doit être retenue à l'encontre de l'architecte s'il existe une relation de cause directe entre les troubles subis et les missions respectivement confiées à cet intervenant, de sorte qu'en écartant toute responsabilité de M. B... au titre du trouble de voisinage constitué par l'effondrement du mur des consorts C..., tout en constatant que cet effondrement avait été causé par les travaux conçus par M. B... et exécutés suivant les plans et le CCTP qu'il avait établis, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et violé le principe suivant lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ;
2°/ ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE la responsabilité de l'architecte pour troubles anormaux du voisinage est une responsabilité de plein droit, indépendante de toute notion de faute, qui ne peut être exclue que par des motifs de nature à exclure tout relation de cause directe entre les troubles subis et la mission confiée à cet intervenant, de sorte qu'en écartant toute responsabilité de M. B... aux motifs inopérants qu'il n'était pas démontré de manquement de ce dernier dans l'exécution de sa mission et que sa mission s'était achevée deux ans après le début des travaux, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à exclure une relation de cause directe entre la réalisation de la mission confiée à M. B... et l'effondrement du mur litigieux, privant ainsi sa décision de base légale au regard du principe suivant lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ;
SECOND MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné in solidum l'EURL X... et la société Nouet Bâtiment à payer diverses indemnités provisionnelles aux copropriétaires de la résidence Le Magellan au titre du retard dans la livraison des garages pour la période depuis le mois d'avril 2007 au mois d'août 2012 inclus, d'avoir condamné in solidum l'EURL X... et la société Nouet Bâtiment à payer aux mêmes copropriétaires une indemnité provisionnelle mensuelle de 30 euros à chaque propriétaire d'un parking et de 60 euros à chaque propriétaire d'un garage, jusqu'à l'achèvement des travaux et d'avoir dit que dans leurs rapports entre elles, la charge finale de ces condamnations sera supportée à hauteur de 30 % par l'EURL X... et 60 % par la société Nouet ;
AUX MOTIFS QUE
« 3) Retard dans la livraison des garages
Ainsi qu'il a été exposé, les demandes à l'encontre de la SCCV Le Magellan sont interrompues.
Il ressort des procès-verbaux de livraison que les propriétaires dont le nom figure en tête du présent arrêt n'ont pas reçu livraison de leurs garages ou parkings.
L'EURL X... se prévaut des procès-verbaux de livraison dans lesquels les propriétaires déchargent le promoteur de toute responsabilité concernant les parties communes non achevées.
Ces procès-verbaux ne font aucunement état d'une remise de prix mais uniquement d'une retenue partielle du prix de vente jusqu'à achèvement des parkings et garages.
En ce qui concerne la décharge de responsabilité, l'EURL X..., tiers aux obligations contractées par les copropriétaires envers le promoteur vendeur, ne peut utilement s'en prévaloir pour contester sa responsabilité.
Il ressort du rapport d'expertise que l'effondrement du mur présente un lien de causalité avec le retard de livraison des garages et parking. Les responsabilités respectives des constructeurs à l'origine de cet effondrement ont été déterminées plus haut.
Par voie de conséquence, le jugement sera réformé en ce qu'il a condamné M. B....
Les copropriétaires seront déboutés de leurs demandes à l'encontre de la Maf.
L'EURL Philippe X... et la société Nouet seront condamnées in solidum au paiement de provision à valoir sur le préjudice des copropriétaires du fait du retard de livraison.
Dans les rapports entre constructeurs, les recours s'exerceront à proportion des responsabilités respectives dans l'effondrement du mur, soit :
SCCV Le Magellan 10%
EURL X...  30%
Sarl Nouet 60% »
ALORS, PREMIEREMENT, QUE les juges du fond sont tenus de motiver leur décision, de sorte qu'en se bornant, pour accueillir les demandes d'indemnisation des copropriétaires au titre du retard de livraison des garages et emplacements de parking, à indiquer que « l'effondrement du mur présente un lien de causalité avec le retard de livraison des garages et parking », sans indiquer si elle entendait condamner l'EURL Philippe X... au titre de sa responsabilité contractuelle ou de sa responsabilité délictuelle, ni constater la réunion des conditions de mise en oeuvre de l'une ou l'autre de ces responsabilités, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, DEUXIEMEMENT, QUE la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, de sorte qu'en accueillant – éventuellement – le recours contractuel des copropriétaires de la Résidence Le Magellan, fondé sur la transmission de l'action en responsabilité contractuelle initialement détenue par le promoteur-vendeur, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée par l'exposante dans ses écritures (conclusions d'appel de l'EURL Philippe X..., p. 33-38) si l'absence de paiement par le promoteur des travaux nécessaires à la construction des garages et emplacements de parking ne privait pas ce dernier du droit de demander réparation au titre du retard de livraison desdites constructions, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1184 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
ALORS, TROISIEMEMENT, QUE la constatation d'un manquement contractuel est impropre à caractériser à elle seule une faute délictuelle à l'égard des tiers, de sorte qu'en se bornant, pour retenir l'éventuelle responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle de l'EURL Philippe X... à l'égard des copropriétaires de la Résidence Le Magellan, à énoncer que « l'effondrement du mur présente un lien de causalité avec le retard de livraison des garages et parking » sans caractériser la faute délictuelle commise par l'EURL Philippe X... à l'égard desdits copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
ALORS, QUATRIEMEMENT, QU'un éventuel manquement contractuel ne saurait engager la responsabilité délictuelle du contractant que s'il est établi un lien de causalité entre ce manquement et le dommage subi par les tiers, de sorte qu'en condamnant éventuellement l'EURL Philippe X..., au titre de sa responsabilité délictuelle, à indemniser les copropriétaires de la résidence Le Magellan de l'entier préjudice résultant du retard de livraison des garages et parkings au seul motif que « l'effondrement du mur présente un lien de causalité avec le retard de livraison des garages et parking », sans rechercher si l'effondrement du mur était la cause exclusive du retard de livraison, et alors même qu'elle constatait l'existence d'autres circonstances ayant contribué à la survenance de ce retard, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
ALORS, CINQUIEMEMENT, QU'en condamnant l'EURL Philippe X... à verser des indemnités provisionnelles mensuelles aux copropriétaires jusqu'à la date d'achèvement des parkings, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée par l'exposante dans ses écritures (conclusions d'appel de l'EURL Philippe X..., p. 37-38), si, compte tenu des circonstances de la cause, la réalisation de tels travaux par le promoteur ou l'entrepreneur n'était pas d'ores et déjà exclue, de sorte que la condamnation à verser aux copropriétaires une indemnité mensuelle jusqu'à la livraison effective des parkings emportait de facto l'obligation pour l'EURL Philippe X... de financer elle-même lesdits travaux, sauf à verser aux copropriétaires une rente perpétuelle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1382 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.