LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 28 juillet 2017), que, par acte du 22 novembre 2013, la société civile immobilière SM Bel Air (la SCI) a acquis un terrain bâti ; que les constatations d'un géomètre ont fait apparaître que l'exploitation de la société de concassage et de préfabrication de la Réunion (la SCPR), propriétaire de la parcelle contiguë, s'était développée au-delà de la ligne divisoire et empiétait sur le bien acquis ; que, par acte du 29 juillet 2014, la SCI a assigné la SCPR en revendication, démolition des constructions et dommages-intérêts ;
Attendu que, pour rejeter la demande et dire que la SCPR a valablement prescrit la bande de terrain qu'elle occupe, l'arrêt retient qu'en exploitant au vu de tous, elle a agi nécessairement en qualité de propriétaire par extension de son propre titre ;
Qu'en statuant ainsi, par voie de simple affirmation et par des motifs insuffisants à caractériser la volonté de se comporter, sur la bande de terrain litigieuse, en propriétaire, la cour d'appel a méconnu les exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 juillet 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;
Condamne la Société de concassage et de préfabrication de la Réunion aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société de Concassage et de préfabrication de la Réunion et la condamne à payer à la SCI SM Bel Air la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze avril deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société SM Bel Air
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions en ce qu'il avait dit que la société de concassage et de préfabrication de la Réunion est propriétaire par prescription acquisitive trentenaire de la portion de terrain située au Sud du mur de clôture de la parcelle [...] , tel qu'il est édifié sur le terrain, débouté la société Bel Air de son action en revendication de propriété, D'AVOIR condamné la société Bel Air à payer à la société de concassage et de préfabrication de la Réunion la somme de 4 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et, y ajoutant, D'AVOIR condamné la SCI SM Bel Air à payer à la société SCPR la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ;
AUX MOTIFS QUE « l'article 2258 du Code civil dispose que la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi ; que l'article 2261 prévoit que, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ; qu'aux termes de l'article 2272 alinéa 1er, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans ; qu'en l'espèce, pour s'opposer à la revendication de propriété de la bande de terrain en cause, la société de Concassage et de préfabrication de La Réunion affirme l'avoir occupée depuis plus de trente ans à titre de propriétaire ; que la zone arguée d'empiétement est matérialisée par un plan établi par la société J.-C. Mechy – S. P..., géomètres, qui figure la pièce n° 3 de l'appelante ; que ce plan montre à lui seul qu'au-delà de la construction récemment adossée au mur de clôture aux dires de la société SM Bel Air plusieurs signes d'occupation des lieux par la société de Concassage et de préfabrication de La Réunion sont matérialisés par les géomètres, comme des vannes d'irrigation, des tuyaux et des aménagements permettant de contourner une sorte de terre-plain ; que la société SM Bel Air admet elle-même que le mur de clôture matérialisant la limite des fonds est l'oeuvre des Établissements I... L... N..., anciens propriétaires de sa parcelle suivant acte notarié des 18 et 31 août 1978 ; que ce mur a permis à la société de Concassage et de préfabrication de La Réunion d'occuper le terrain jusqu'à cette limite en y faisant les installations, notamment de sécurité, et les aménagements constatés ; que le plan de circulation de la société de Concassage et de préfabrication de La Réunion (n° 11 de l'appelante), établi en raison du classement à risques de cette installation industrielle, confirme l'occupation jusqu'en limite du mur, maçonné et surmonté d'une clôture métallique, selon le rapport d'expertise du 15 juin 2015 (pièce n° 12 de l'appelante) ; qu'il ressort d'une vue aérienne éditée par l'IGN en 1984 que ce mur était effectivement présent dès cette époque ; que M. Y... T..., voisin de la société de Concassage et de préfabrication de La Réunion depuis 1983, atteste avoir toujours connu cette dernière occupant la partie litigieuse et que l'actuel mur de clôture à l'Est du terrain était déjà construit en 1983 ; que s'agissant d'une exploitation faite au vu de tous depuis 1983, sans que son caractère paisible ne soit remis en cause autrement que par l'exploit introductif d'instance du 29 juillet 2014, alors que la société de concassage et de préfabrication de La Réunion agissait nécessairement en qualité de propriétaire, par extension de son propre titre et sans qu'elle ait à justifier de considérations de bonne foi, c'est à bon droit que les premiers juges ont considéré que l'intimée avait valablement prescrit la bande de terrain litigieuse, ce qui lui permet de s'opposer à l'action en revendication de la société SM Bel Air ; que le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la société SM Bel Air de ses demandes principales ».
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « il convient en premier lieu de rappeler que la bonne foi de la SCPR n'est pas dans les débats puisqu'elle ne revendique pas la prescription abrégée de 10 ans, réservée comme dit à l'article 2272 du code civil à celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre, mais la prescription trentenaire, puisqu'elle prétend avoir prescrit depuis son acte du 21 février 1978 une partie de terrain dont elle reconnaît qu'elle ne figure pas dans les limites de son titre ; qu'en second lieu il n'y a pas de contradiction dans l'argumentation de la SCPR ; qu'en effet après avoir soutenu à titre principal qu'elle était devenue propriétaire de la portion de terrain litigieuse par l'effet de la prescription, elle soutient à titre subsidiaire, que la revendication de la société Bel Air est mal fondée puisque la demanderesse ne démontrerait pas l'existence du droit qu'elle revendique, en raison de l'absence de garantie de contenance figurant à son acte ; que la SCPR est recevable à plaider les deux arguments, l'un à titre principal l'autre à titre subsidiaire, puisqu'il n'est pas contestable qu'après avoir examiné le bien-fondé de l'usucapion opposée en défense, le tribunal devra examiner celui de la revendication de propriété ; que la demande de production relative à la production du projet de clôture que la SCPR devait produire à son auteur est sans intérêt dès lors que cette pièce aurait pour seule finalité de démontrer, selon la demanderesse, que la SCPR savait que le mur existant ne constituait pas la limite des fonds ; qu'en ce qui concerne ce mur, il n'est pas inutile de relever que la société Bel Air soutient elle-même que ces sont les établissements I... L... N... qui l'ont édifié comme pour relier les limites de ses bâtiments ; que les établissements I... L... N... sont devenus propriétaires les 18 et 31 août 1978, de sorte que l'ancienneté du mur est reconnue par la demanderesse elle-même ; que la société Bel Air ne saurait donc prétendre dans les mêmes écritures du 18 juin 2015 que ces éléments, que l'on ne peut ignorer, démontrent avec cohérence que le mur séparatif litigieux a bien été réalisé par le propriétaire du terrain acquis par la société Bel Air et qu'il y a eu de sa part erreur d'implantation ; que le fait que le mur litigieux ait été édifié par les établissements I... L... N... est d'ailleurs démontré par le témoignage de M. Y... T... qui en qualité de voisin de la SCPR, atteste que ce mur existait déjà en 1983 et n'a jamais changé de configuration ; qu'en 1983, c'étaient bien les établissements I... L... N... qui occupaient les lieux, et la SCPR est donc clôturée par ce mur depuis plus de trente années à la date de l'assignation ; que la société Bel Air conteste les qualités de la possession invoquée en demande ; que la demanderesse relève qu'aucune construction datant de plus de trente ans n'est édifiée par la SCPR sur la bande de terrain située au-delà du mur existant et qu'aucun acte matériel de possession ne s'y est exercé ; que la SCPR soutient y avoir mené des travaux et y avoir tracé des voies de circulation ; que la consultation des photographies produites en défense démontre que les installations de concassage de la SCPR sont disséminées sur une grande partie de sa parcelle que des voies de communication, probablement à l'usage d'engins de chantier, sont aménagées en limite même du mur séparant les fonds ; qu'il n'est évidemment pas possible de déterminer l'âge de ces voies de communication, mais dès lors qu'elles ont un lien certain avec l'exploitation de l'activité de concassage de la SCPR elles ne peuvent avoir été aménagées que lors du démarrage de cette activité, donc peu après l'arrivée de la SCPR sur les lieux, en 1978 ; que l'existence trentenaire d'actes matériels d'occupation est donc démontrée ; que les caractères continu, non interrompu et paisible de cette occupation ne sont pas à remettre en cause en l'espèce ; que la possession a été publique puisqu'elle s'est exercée au vu de tous et sans aucune tentative pour la rendre clandestine, le fait que les services fonciers n'aient pas été avisés de cette possession étant inopérant de ce point de vue ; qu'elle n'a pas été équivoque puisque seule la SCPR, l'exclusion de tout autre, a pu être tenue pour occupante des lieux et elle a été exercée à titre de propriétaire ce qui n'est pas contesté ; que dans ces conditions il y a lieu de faire droit à la demande reconventionnelle en usucapion ; que la demande en revendication sera donc rejetée ».
1°/ ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, la société SM Bel Air faisait valoir que les deux parties au litige tenaient leur droit d'un auteur commun, la SEDRE, qui avait procédé à la division des deux parcelles en les délimitant de façon « précise, intangible et perpétuelle » dans un plan de délimitation de 1977 (prod. 8), en sorte qu'une telle prévision s'imposait aux acquéreurs successifs et excluait toute invocation de l'usucapion dans leurs rapports respectifs (concl. d'appel, p. 13, §5) ; qu'en ne répondant pas à ce chef péremptoire des conclusions, dont il résultait que la possibilité d'invoquer l'usucapion avait été conventionnellement écartée, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
2°/ ALORS QUE le juge ne peut statuer par voie de simple affirmation ; qu'en affirmant que la SCPR agissait « nécessairement en qualité de propriétaire, par extension de son titre » (arrêt attaqué, p. 7, §4), sans s'expliquer davantage sur cette affirmation péremptoire qui conditionnait pourtant l'issue du litige, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
3°/ ALORS QUE seule une possession à titre de propriétaire peut justifier le bénéfice de la prescription acquisitive ; qu'en l'espèce, la société SM Bel Air faisait valoir que la SCPR n'avait jamais occupé la bande de terrain litigieuse à titre de propriétaire, ce dont témoignait notamment l'offre d'achat effectuée par son représentant à la société Bel Air lors de la réunion du 11 juin 2014, offre relatée dans le rapport du géomètre-expert du 10 juillet 2014 (concl. d'appel, p. 22, b) ; qu'en se bornant à affirmer que la SCPR possédait « nécessairement en qualité de propriétaire, par extension de son titre » (arrêt attaqué, p. 7, §4), sans rechercher s'il ne résultait pas de l'offre d'achat faite par l'occupant au véritable propriétaire qu'aucune possession utile ne pouvait être invoquée à son profit, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2261 du code civil.
4°/ ALORS QUE seul un acte matériel d'occupation émanant de celui qui prétend prescrire peut fonder la prescription acquisitive ; qu'en l'espèce, il était constant que le mur séparatif ayant relégué par erreur dans le fonds voisin une part du terrain appartenant à la société SM Bel Air avait été édifié, non par le prétendu possesseur, mais par le précédent propriétaire de la parcelle objet de l'empiètement, en sorte que la seule construction du mur ne pouvait constituer un acte matériel de nature à justifier une quelconque prescription acquisitive ; qu'en retenant que les actes matériels d'occupation de la bande de terrain litigieuse par la SCPR remontaient à la date d'édification dudit mur, sans relever aucun autre acte matériel précis émanant du prétendu possesseur justifiant une telle possession trentenaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2261 du code civil.
5°/ ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, la société SM Bel Air faisait valoir que la société SCPR ne pouvait faire la preuve, qui lui incombait, d'un acte matériel de possession de plus trente ans, lequel était nécessaire au jeu de la prescription acquisitive ; qu'en estimant que l'existence d'un acte matériel trentenaire était établie par la présence de voies de communication sur la partie litigieuse du terrain, tout en relevant par motifs adoptés qu'il « n'est évidemment pas possible de déterminer l'âge de ces voies de communication » (jgt, p. 3, §2), la cour d'appel, qui s'est contredite, a méconnu l'article 455 du code de procédure civile.