LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Donne acte à la société Oth international du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. et Mme X... ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident, réunis :
Vu l'article 1792 du code civil, en sa rédaction antérieure à la loi du 3 janvier 1967, applicable en l'espèce ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nouméa, 29 octobre 2012), que la société Pacifique construction, aujourd'hui représentée par la société Mary-Laure Gastaud mandataire liquidateur, ayant signé en qualité de maître de l'ouvrage, un contrat de promotion immobilière avec la Société calédonienne de promotion immobilière (Socaprim), aujourd'hui représentée par la société Mary-Laure Gastaud mandataire liquidateur, a fait réaliser plusieurs immeubles dénommés résidence Beautemps-Beaupré et résidence Bagao, qui ont été vendus par lots et placés sous le régime de la copropriété, avec le concours de la société Oth international chargée de la surveillance des travaux, réalisés notamment par la société Sopema ; que la réception sans réserves de l'immeuble résidence Beautemps-Beaupré est intervenue le 22 mars 1990 et celle de l'immeuble résidence Bagao le 12 février 1991 ; que le syndicat des copropriétaires de la résidence Beautemps-Beaupré et de la résidence Bagao (le syndicat), se plaignant de désordres, a, après expertises, assigné en indemnisation le 29 mai 2006, les sociétés Pacifique construction, Socaprim, Sopema, et Oth international ; que M. et Mme X..., copropriétaires, sont intervenus volontairement à l'instance ; 
Attendu que pour accueillir la demande du syndicat, l'arrêt retient que la société Socaprim, qui ne conteste pas sa qualité de promoteur-vendeur, était tenue, au titre de la réalisation des résidences intervenue avant l'entrée en vigueur en Nouvelle-Calédonie, le 15 septembre 1998, des articles 1831-1 à 1831-5 du code civil, d'une obligation de résultat lui imposant de livrer des immeubles exempts de malfaçons et conformes aux règles de l'art ainsi qu'aux normes techniques en vigueur et que cette responsabilité pouvant être engagée pendant trente ans, en application de l'ancien article 2262 du code civil, l'action n'était pas prescrite ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le promoteur, qui doit livrer des immeubles exempts de malfaçons et conformes aux règles de l'art ainsi qu'aux normes techniques en vigueur ne pouvait être tenu à garantie, même avant la loi du 16 juillet 1971, devenue applicable en Nouvelle-Calédonie le 15 septembre 1998, au delà du délai de forclusion de dix ans courant à compter de la réception des ouvrages, la cour d'appel, a violé le texte susvisé ;
Et vu l'article 627 du code de procédure civile ;
Attendu que la cassation prononcée n'implique pas qu'il y ait lieu à renvoi ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 octobre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Nouméa ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Beautemps-Beaupré et de la résidence Bagao aux entiers dépens qui comprendront les dépens de première instance et d'appel ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit février deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Caston, avocat aux Conseils, pour la société Oth international.
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE BEAUTEMPS-BEAUPRE et de la RESIDENCE BAGAO était recevable à agir en réparation des désordres affectant les jardinières et l'étanchéité des terrasses des immeubles en cause que la SOCAPRIM avait fait construire et vendu en qualité de promoteur-vendeur et, en conséquence, d'AVOIR condamné la Société OTH INTERNATIONAL à garantir la SOCAPRIM à concurrence de la somme de 16.140.246 FCFP au titre de l'ensemble de ces désordres ;
AUX MOTIFS QUE, sur la prescription, pour débouter le syndicat des copropriétaires de son action, sur le fondement de la garantie décennale, le Tribunal a considéré qu'elle était prescrite, alors que dans sa requête introductive d'instance le syndicat recherchait « pour l'immeuble BAGAO la réparation des désordres subis sur le fondement principal de la garantie décennale et subsidiairement de la responsabilité contractuelle, et pour l'immeuble BEAUTEMPS-BEAUPRE sur le fondement de la seule violation des obligations contractuelles des constructeurs » ; que la SOCAPRIM, qui ne conteste pas sa qualité de promoteur-vendeur, était tenue, au titre de la réalisation des immeubles en cause intervenue avant l'entrée en vigueur en NOUVELLE-CALEDONIE (le 15 septembre 1998) des articles 1831-1 à 1831-5 du Code civil et selon les principes alors applicables, d'une obligation de résultat lui imposant de livrer des immeubles exempts de malfaçons et conformes aux règles de l'art ainsi qu'aux normes techniques en vigueur ; que cette responsabilité pouvait être engagée pendant 30 ans, en application de l'ancien article 2262 du Code civil, lorsque l'action a été engagée en mai 2006 et celle-ci n'était donc pas prescrite, de sorte que le jugement déféré sera réformé de ce chef (arrêt, p. 5 et 6) ;
1°) ALORS QUE les dommages qui relèvent d'une garantie légale ne peuvent donner lieu, contre les personnes tenues à cette garantie, à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun ; qu'en écartant la fin de non-recevoir tirée de la prescription décennale en ce que les désordres étaient susceptibles d'être couverts sur le fondement de la responsabilité du droit commun du promoteur-vendeur, quand il lui appartenait d'appliquer la garantie légale des constructeurs, la Cour d'appel a violé les articles 1147 et 1792 du Code civil ;
2°) ALORS QUE dès avant la loi du 16 juillet 1971 ayant institué les articles 1831-1 à 1831-5 du Code civil, le promoteur qui faisait édifier un immeuble engageait sa responsabilité envers les acquéreurs dans les conditions des articles 1792 et 2270 du Code civil ; qu'au demeurant, en laissant entendre que la SOCAPRIM, en sa qualité de promoteur-vendeur, ne pouvait être recherchée sur le fondement des articles 1831-1 à 1831-5 du Code civil compte tenu de la date des travaux, quand elle pouvait l'être sur celui des articles 1792 et 2270 du Code civil, la Cour d'appel a violé les articles 1792 et 2270 du Code civil, précités.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la Société OTH INTERNATIONAL de sa demande d'annulation du rapport d'expertise de Monsieur Y... et dit que ce rapport d'expertise, ainsi que ceux déposés par Monsieur Z... étaient opposables la Société OTH INTERNATIONAL et, en conséquence, d'AVOIR condamné la Société OTH INTERNATIONAL à garantir la SOCAPRIM à concurrence de la somme de 16.140.246 FCFP au titre de l'ensemble des désordres ;
AUX MOTIFS QUE, sur les actions en garantie, la SOCAPRIM, non contractuellement liée aux Sociétés SOPEMA et OTH INTERNATIONAL, peut exercer un recours à leur encontre sur un fondement quasi-délictuel pendant 30 ans, et il lui appartient d'établir les fautes qu'elles auraient commises ; qu'en ce qui concerne la Société OTH INTERNATIONAL, le 17 septembre 2003 l'ordonnance de référé initiée par SOCAPRIM pour la reprise des opérations d'expertise était signifiée à la Société OTH INTERNATIONAL, expressément représentée par la SELARL OLIVIER, avocat à NOUMEA, dans cette procédure ; que, le 13 janvier 2004, Maître OLIVIER était convoqué à la réunion contradictoire du 3 février 2004 organisée par l'expert, Monsieur Y... ; que, le 1er octobre 2004, Maître BOITEAU informait l'expert qu'elle remplaçait Maître OLIVIER ; que, le 6 avril 2005, Maître BOITEAU recevait le pré-rapport d'expertise et le faisait suivre à son client ; qu'il appartenait aux conseils de la Société OTH INTERNATIONAL de se concerter pour suivre les opérations d'expertise et pour aviser l'expert en temps utile de tout changement éventuel quant à l'assistance de leur cliente ; que, s'agissant des rapports de l'expert Monsieur Z..., établis alors que la Société OTH INTERNATIONAL n'était pas partie à la procédure, ils ont été versés aux débats, largement repris dans l'expertise de Monsieur Y... et soumis à la discussion contradictoire des parties, de sorte que la Cour peut se déterminer en considération de ces rapports, contrairement à ce que prétend la Société OTH INTERNATIONAL (arrêt, p. 7 et 8) ;
ALORS QUE les conclusions d'une expertise judiciaire sont inopposables à la partie qui n'a pas été appelée aux opérations d'expertise ; qu'en décidant que les rapports de l'expert Monsieur Z..., établis alors que la Société OTH INTERNATIONAL n'était pas partie à la procédure, lui étaient opposables en ce qu'ils avaient été versés aux débats, largement repris dans l'expertise de Monsieur Y... et soumis à la discussion contradictoire des parties, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile de la NOUVELLE-CALEDONIE.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la Société OTH INTERNATIONAL à garantir la SOCAPRIM à concurrence de la somme de 16.140.246 FCFP au titre de l'ensemble des désordres ;
AUX MOTIFS QUE l'expert, Monsieur Z..., a relevé que « les procédés d'étanchéité et de couverture des terrasses ont été approuvés et réceptionnés sans réserve par le maître d'oeuvre OTH INTERNATIONAL le 6 mars 1992. Ce sont les maîtres d'oeuvre (OTH) et d'ouvrage (SOCAPRIM) qui se sont autorisés à modifier les plans d'architecte d'origine de cette construction (avec les conséquences que l'on sait sur l'écoulement des eaux de pluie) » ; que l'expert, Monsieur Y..., souligne, en premier lieu pour ce qui concerne les jardinières : « la maîtrise d'ouvrage PACIFIQUE CONSTRUCTION a conclu des travaux non conformes aux plans et CCTP d'origine visés par SOCOTEC NC, dans le silence de la maîtrise d'oeuvre (OTH) qui aurait dû attirer l'attention de son client sur la non-conformité des jardinières au CCTP et aux règles de l'art (...). La responsabilité de PACIFIQUE CONSTRUCTION et de OTH INTERNATIONAL est atténuée par celle des copropriétaires qui ont planté les jardinières d'arbustes et même d'arbres aux caractéristiques racinaires non adaptées, et du syndic qui a en charge l'entretien des parties communes. (¿) L'étanchéité et le feutre antiracines, prévus au CCTP d'origine, n'ont pas été réalisés et les entreprises ont exécuté les travaux conformément aux marchés de travaux négociés par PACIFIQUE CONSTRUCTION, et réceptionnés sans réserve par OTH INTERNATIONAL, maître d'oeuvre de chantier » ; qu'en second lieu, quant à l'étanchéité des terrasses, « la réduction sensible du nombre de descentes d'eaux pluviales, non compensée par une augmentation de leur section, a provoqué la rupture des écoulements au droit des pieds de chute et la détérioration des étanchéités des terrasses (électrolyse). La responsabilité du sinistre correspondant peut être attribuée à PACIFIQUE CONSTRUCTION, négociateur de marché de travaux, et OTH INTERNATIONAL maître d'oeuvre de chantier, qui a réceptionné les travaux sans réserve » ; que contrairement à ce que soutient la Société OTH INTERNATIONAL, les experts ont parfaitement caractérisé ces fautes en considération notamment du cahier des clauses techniques particulières, dont les prescriptions ont été modifiées comme précisé ci-avant, et des réceptions intervenues sans réserve ; qu'il importe de relever que la Société OTH INTERNATIONAL, au titre de la convention d'honoraires conclue avec la Société PACIFIQUE CONSTRUCTION le 30 mars 1990, avait reçu mission notamment de « contrôle de la conformité de l'exécution des travaux ou prescriptions des pièces contractuelles en matière de qualité, délais et coûts pour les corps d'états techniques » ; que l'étanchéité, que ce soit celle des terrasses ou des jardinières, relève de cette catégorie, de sorte qu'il appartenait bien à cette société d'en vérifier la qualité en conformité avec les plans et le CCTP ; que les fautes imputables à la Société PACIFIQUE CONSTRUCTION ne sont pas de nature à priver la Société OTH INTERNATIONAL de sa responsabilité quasi délictuelle envers SOCAPRIM, alors que celles ainsi relevées à l'encontre de la Société OTH INTERNATIONAL ont concouru à l'entier dommage pour ce qui concerne les jardinières et l'étanchéité des terrasses ; qu'en conséquence de ces fautes, l'appel en garantie formé par SOCAPRIM à l'encontre de la Société OTH INTERNATIONAL est bien fondé à hauteur de la somme de 16.140.246 FCFP, qui tient compte de la part de responsabilité incombant au syndicat des copropriétaires (arrêt, p. 8) ;
ALORS QUE les juges du fond sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; que, dans ses conclusions d'appel, la Société OTH INTERNATIONAL faisait notamment valoir que la SOCAPRIM ne pouvait la rechercher utilement en garantie à raison de ses propres manquements ; qu'en ne répondant par aucun motif à ce moyen opérant, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile de la NOUVELLE-CALEDONIE.Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Lesourd, avocat aux Conseils pour la Société calédonienne de promotion immobilière et la société Mary-Laure Gastaud, ès qualités.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit et jugé que la société Socaprim devait réparation au syndicat des copropriétaires, au titre de son obligation de résultat, des désordres affectant l'étanchéité des terrasses à hauteur de la somme de 9.276.246 francs CFP compte tenu de la part de 30 % de responsabilité du syndicat dans la survenance de ces désordres, et à hauteur de la somme de 6.864.000 francs CFP en ce qui concerne les désordres affectant les jardinières, compte tenu de la part de 20 % de responsabilité du syndicat dans leur survenance et d'AVOIR fixé à 16.140.246 francs CFP la créance dudit syndicat à la liquidation judiciaire de la société Socaprim, au titre de la réparation des désordres ;
AUX MOTIFS QUE « pour débouter le syndicat de son action, sur le fondement de la garantie décennale, le tribunal a considéré qu'elle était prescrite, alors que dans sa requête introductive d'instance le syndicat recherchait « pour l'immeuble BAGAO la réparation des désordres subis sur le fondement de la garantie décennale et subsidiairement de la responsabilité contractuelle, et pour l'immeuble Beautemps-Beaupré sur le fondement de la seule violation des obligations contractuelles des constructeurs » ; que la société Socaprim, qui ne conteste pas sa qualité de promoteur-vendeur, était tenue au titre de la réalisation des immeubles en cause intervenue avant l'entrée en vigueur en Nouvelle-Calédonie (le 15 septembre 1998) des articles 1831-1 à 1831-5 du code civil et selon les principes alors applicables, d'une obligation de résultat lui imposant de livrer des immeubles exempts de contrefaçons et conformes aux règles de l'art ainsi qu'aux normes techniques en vigueur ; que cette responsabilité pouvait être engagée pendant 30 ans, en application de l'ancien article 2262 du code civil, lorsque l'action a été engagée en mai 2006 et celle-ci n'était donc pas prescrite » ;
1) ALORS QUE les dommages qui relèvent d'une garantie légale ne peuvent donner lieu, contre les personnes tenues à cette garantie, à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun ; qu'en écartant la fin de non-recevoir tirée de la prescription décennale en ce que les désordres étaient susceptibles d'être couverts sur le fondement de la responsabilité de droit commun du promoteur-vendeur, quand il lui appartenait d'appliquer la garantie légale des constructeurs, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1792 du code civil ;
2) ALORS QU'après l'expiration du délai de dix ans à compter de la réception, les promoteurs sont déchargés de la responsabilité contractuelle de droit commun qui leur incombe en raison des désordres de construction et défaut de conformité affectant l'ouvrage ; que la réception des deux résidences était intervenue sans réserves les 22 mars 1990 et 12 février 1991 et que le syndicat des copropriétaires avait assigné au fond le promoteur par acte du 29 mai 2006 en réparation des désordres affectant notamment les jardinières et l'étanchéité ; qu'en écartant la fin de non-recevoir tirée de la prescription décennale en ce que ces désordres étaient susceptibles d'être couverts sur le fondement de la responsabilité de droit commun du promoteur-vendeur qui pouvait être engagée pendant trente ans, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1792 du code civil ;
3) ALORS QUE, dès avant la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971 ayant institué les articles 1831-1 à 1831-5 du code civil, le promoteur, qui faisait édifier un immeuble, engageait sa responsabilité envers les acquéreurs dans les conditions des articles 1792 et 2270 du code civil ; qu'en laissant entendre que l'impossibilité de rechercher la responsabilité de la société Socaprim, en sa qualité de promoteur-vendeur, sur le fondement des articles 1831-1 à 1831-5 du code civil compte tenu de la date des travaux, faisait obstacle à ce qu'elle puisse l'être sur le fondement des articles 1792 et 2270 du code civil, la cour d'appel a violé ces derniers textes.