LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 1
CM
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 20 mai 2020
Rejet
Mme BATUT, président
Arrêt n° 346 F-D
Pourvoi n° H 19-13.284
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 20 MAI 2020
M. G... F..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° H 19-13.284 contre l'arrêt rendu le 18 décembre 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre A), dans le litige l'opposant à la société [...], société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Robin-Raschel, conseiller référendaire, les observations de la SCP Boulloche, avocat de M. F..., de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société [...], et après débats en l'audience publique du 10 mars 2020 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Robin-Raschel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 décembre 2018), la société [...] (l'agent immobilier), chargée de la vente d'un appartement suivant contrat de mandat du 22 mars 2012, a, le 12 novembre 2012, d'une part, reçu de M. F... un mandat de recherche stipulant une rémunération du mandataire à la charge du mandant, d'autre part, obtenu de celui-ci, qui souhaitait acquérir cet appartement, l'engagement de payer des honoraires d'un montant de 20 000 euros, en cas de réalisation de l'opération.
2. Après avoir conclu, le 13 novembre 2012, une promesse de vente en vertu de laquelle il s'engageait à acquérir l'appartement et à payer les honoraires dus à l'agent immobilier, M. F... a renoncé à cette acquisition. L'agent immobilier l'a assigné en responsabilité et indemnisation.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
3. M. F... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer à l'agent immobilier la somme de 18 000 euros à titre de dommages-intérêts et celle de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, alors :
« 1°/ que le droit à commission de l'agent immobilier suppose l'exercice effectif de son mandat, ce qu'il doit démontrer dès lors que cet exercice est contesté ; que, dans ses conclusions d'appel, M. F... a fait valoir que l'agent immobilier lui avait fait signer concomitamment un mandat de recherche et une reconnaissance d'honoraires, ce qui laissait planer un doute sur l'effectivité des prestations accomplies par l'agent immobilier qui n'avait pu matériellement rechercher un bien pour M. F..., selon mandat du 12 novembre 2012, pour le lui faire acquérir le lendemain 13 novembre 2012 ; qu'en condamnant M. F... à payer à l'agence immobilière la somme de 18 000 euros de dommages-intérêts sans répondre à ce moyen pertinent, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°/ que le droit à commission de l'agent immobilier suppose que la vente ait été parfaite, ce qui n'est pas le cas lorsqu'il n'y a pas eu accord sur la chose et sur le prix ; qu'en l'espèce, M. F... a soutenu dans ses conclusions d'appel que la perfection de la vente, qui portait tant sur un bien immobilier que sur des meubles, supposait l'existence d'un inventaire d'un descriptif ou d'une liste signée par les parties ; qu'en déclarant la vente parfaite sans répondre à ce moyen pertinent, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
4. La cour d'appel n'ayant pas condamné M. F... au paiement de la commission prévue au mandat, mais à des dommages-intérêts pour la non-réitération de la vente qui lui était imputée, le moyen est inopérant.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. F... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. F... et le condamne à payer à la société [...] la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mai deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour M. F...
Le moyen de cassation fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné M. G... F... à payer à la SARL [...] la somme de 18 000 € à titre de dommages-intérêts, outre celle de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Aux motifs que « la société [...] appelante soutient que la promesse de vente signée ne comportait aucune condition suspensive d'obtention d'un prêt ; que le délai de rétractation a été purgé sans que M. F... en fasse usage ; que l'acquéreur a décidé de ne plus acquérir le bien voulant acheter un autre appartement situé lui aussi Promenade des anglais ; qu'il a signé une offre d'achat à peine 8 jours plus tard, le 21 novembre 2012, pour un autre bien où il demeure désormais ; qu'il a privé l'agent immobilier du montant de sa commission ; que la promesse de vente valant vente et en l'absence de condition suspensive, la vente était définitive ; et que le comportement fautif de M. F... lui a fait perdre une chance de percevoir sa commission ;
Attendu que M. F... lui oppose principalement les dispositions de la loi Hoguet et le principe du non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle ;
Attendu que la promesse de vente signée le 13 novembre 2012 par M. F... porte la mention de sa main - en son en-tête et non au pied de l'avant-contrat, ce qui est sans emport -, de ce qu'un exemplaire de l'avant-contrat lui a été « remis par Me J... le 13 novembre 2012 jour de sa signature de la promesse » faisant courir le délai de rétractation de 7 jours ;
Que le moyen tiré de ce qu'il n'y aurait aucune trace de la remise ou d'un envoi de l'avant contrat et que M. F... « très vraisemblablement n'a pas disposé de l'acte pendant le délai de réflexion imposé par la loi », doit dès lors être écarté ;
Attendu que l'ensemble des conditions nécessaires à la perfection de l'acte étaient réunies au jour prévu de la signature de l'acte authentique ; que le défaut de réitération par l'acte authentique de la promesse synallagmatique de vente du 13 novembre 2012 conclue avec le concours de l'agent immobilier est imputable au seul refus, de dernière minute et sans motif légitime, de M. F... de venir signer l'acte de vente ;
Attendu que même s'il n'est pas contractuellement débiteur de la commission convenue sur le fondement du mandat de recherche qui le liait à l'agent immobilier, faute de réitération de la vente, l'acquéreur dont le comportement fautif a causé un dommage à l'agent immobilier, doit sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier du préjudice subi ;
Attendu que l'[...] fait valoir qu'en raison du refus in extremis de signer, M. F... lui a fait perdre une chance de percevoir toute commission sur la vente du bien immobilier litigieux, Mme I..., du fait de cette affaire, lui ayant retiré son mandat de vendre :
Qu'aucune violation du principe de non cumul de responsabilités pour des faits distincts ne peut être retenue ;
Attendu que la réparation de la perte d'une chance ne peut être égale à la chance perdue ; que 1'agent immobilier a perdu une chance importante que la cour estime être de 90 % de percevoir des honoraires d'entremise de 20 000 € puisque la vente n'était soumise à aucune condition ; que M. F... sera donc condamné à lui payer la somme de 18 000 € à titre de dommages et intérêts » (arrêt p. 3 &amp; 4) ;
1/ Alors que le droit à commission de l'agent immobilier suppose l'exercice effectif de son mandat, ce qu'il doit démontrer dès lors que cet exercice est contesté ; que dans ses conclusions d'appel, M. C... a fait valoir que l'agent immobilier lui avait fait signer concomitamment un mandat de recherche et une reconnaissance d'honoraires, ce qui laissait planer un doute sur l'effectivité des prestations accomplies par l'agent immobilier qui n'avait pu matériellement rechercher un bien pour M. C..., selon mandat du 12 novembre 2012, pour le lui faire acquérir le lendemain 13 novembre 2012 ; qu'en condamnant M. C... à payer à l'agence immobilière la somme de 18 000 € de dommages-intérêts sans répondre à ce moyen pertinent, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2/ Alors que le droit à commission de l'agent immobilier suppose que la vente ait été parfaite, ce qui n'est pas le cas lorsqu'il n'y a pas eu accord sur la chose et sur le prix ; qu'en l'espèce, M. C... a soutenu dans ses conclusions d'appel que la perfection de la vente, qui portait tant sur un bien immobilier que sur des meubles, supposait l'existence d'un inventaire d'un descriptif ou d'une liste signée par les parties ; qu'en déclarant la vente parfaite sans répondre à ce moyen pertinent, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.