LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que la cour d'appel n'ayant déclaré aucune des demandes formées devant elle par M. X... irrecevable, le moyen de ce chef manque en fait ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que le bail et ses avenants n'avaient été consentis par Mme Y... à M. X... qu'en raison des liens les unissant, que le second avenant prévoyait une suspension du paiement des loyers pendant la durée des travaux, durée laissée à la seule appréciation du preneur et que les factures et attestations établissaient que c'était lui seul qui avait décidé les travaux à exécuter dans les lieux loués, l'ampleur de ceux-ci et, en sa qualité de médecin, les "travaux rendus indispensables et obligatoires pour l'exercice de la profession libérale" dans le bien, vendu par un médecin qui y exerçait sa profession, la cour d'appel qui, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes du contrat rendait nécessaire, a retenu que M. X... s'était engagé à réaliser les travaux qu'il décidait dans les lieux loués et qu'en échange Mme Y... renonçait à percevoir un loyer pendant une durée indéterminée, et constaté que le locataire avait quitté les lieux sans soutenir qu'il en avait été chassé, a pu, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en déduire qu'il devait supporter les conséquences de son comportement et des frais qu'il avait exposés par sa seule volonté et rejeter ses demandes de résiliation du bail aux torts de la bailleresse et de paiement de diverses sommes ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à Mme Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize septembre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils pour M. X...

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail professionnel du 1er octobre 1997 aux torts de Madame Y... et de voir condamner cette dernière à lui payer les sommes de 63.000 euros au titre des dépenses qu'il a engagées dans le cadre de l'aménagement de ses locaux professionnels, 10.972, 33 euros au titre des intérêts et frais de dossier afférents au prêt de 63.000 euros, euros correspondant au coût de l'assurance sur ce prêt, 412,41 euros au titre des frais d'assurance professionnelle des locaux, 53.592 euros au titre de son manque à gagner, 73.301,06 euros au titre des travaux non contractuels et 10.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE par acte du 1er octobre 1997, Madame Y... a donné à bail professionnel une partie de l'immeuble qu'elle allait acquérir à Monsieur X... pour qu'il exerce son activité professionnelle de médecin généraliste, soit 37 m² pour un prix global de 27.060 F par an, c'est-à-dire 2.255 F par mois ; que par avenant du 1er mai 2000, un local d'archives de 8 m² était ajouté à la location et le loyer était porté à 36.000 F par an ou 3.000 F par mois ; que par avenant du 1er février 2003, la surface louée au rez-de-chaussée était portée à 45,85 m² et celle louée au premier étage à 79,80 m² et ce pour un loyer mensuel de 600  ; qu'il était convenu que cette majoration du loyer malgré les ajouts importants de surface et la suspension du paiement du loyer pendant toute la durée des travaux rendus nécessaires pour l'exercice de la profession médicale avaient pour contrepartie que ceux-ci seraient supportés par le locataire qui s'y engageait à hauteur de 63.000 , le loyer ne devant être révisé que le 30 septembre 2009 ; que les concubins se sont séparés à compter de l'année 2004 et Monsieur X... a été exercer son activité professionnelle dans un autre lieu ; qu'à titre liminaire, il convient de noter que le bail et ses avenants n'ont été consentis par Madame Y... à Monsieur X... qu'en raison des liens les unissant, la preuve étant que dès la rupture de ces liens, l'appelant a été exercé son activité ailleurs et que le montant des remboursements des différents prêt accordés pour l'acquisition de l'immeuble s'élevaient au total à 5.646,74 F, soit 860,84 , alors que selon le second avenant, le loyer n'était que de 600  avec une suspension du paiement pendant la durée de réalisation des travaux, durée de réalisation laissée à la seule appréciation de Monsieur X... ; que les factures produites, ainsi que les attestations versées aux débats, établissent que c'est Monsieur X... seul qui a décidé des travaux à exécuter dans les lieux loués et surtout l'ampleur de ceux-ci ; que c'est lui en sa qualité de médecin qui a décidé des travaux "rendus indispensables et obligatoires pour l'exercice de la profession médicale", Madame Y... exerçant selon l'acte de vente la profession de secrétaire et le bien ayant été vendu par un médecin qui y exerçait sa profession ; qu'un contrat a été conclu par les parties, Monsieur X... s'est engagé à réaliser les travaux qu'il décidait dans les lieux loués et en échange Madame Y... renonçait à percevoir un loyer pendant une durée non déterminée ; que Monsieur X... a fait réaliser des travaux au-delà de la somme de 63.000  fixée et a quitté les lieux sans soutenir qu'il en avait été chassé ; que de ce fait, il doit supporter les conséquences de son comportement et des frais qu'il a exposés par sa seule volonté, étant relevé que Monsieur X... a déjà été débouté de sa demande de remboursement de la somme de 73.301  par un arrêt de la présente Cour du 5 novembre 2010, décision qui bénéficie de l'autorité de la chose jugée ; qu'en ce qui concerne le manque à gagner dont souffrirait Monsieur X... depuis son départ des lieux loués, il s'agit d'une conséquence de l'expression de sa propre volonté, dès lors qu'il n'a pas souhaité réintégrer les lieux qu'il louait après avoir fait achever les travaux qu'il avait commandés ; que la demande de dommages et intérêts n'est pas justifiée et il convient en conséquence de la rejeter ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes de l'article 1134 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que par avenant du 1er février 2003, les parties ont convenu que les travaux d'aménagement seraient à la charge du locataire, en contrepartie d'une suspension de la perception des loyers jusqu'au 30 septembre 2009 ; qu'en conséquence, Monsieur Philippe X... ne saurait reprocher à Madame Carole Y... de n'avoir pas réalisé des travaux de finition dont d'ailleurs il n'établit pas que leur absence est d'une telle importance qu'elle empêcherait son bon exercice professionnel, alors surtout qu'il indique exercer actuellement dans des conditions autrement plus précaires ; qu'il sera donc débouté de l'ensemble de ses demandes ;
1°) ALORS QU'excède ses pouvoirs, la cour d'appel qui, après avoir décidé que la demande dont elle est saisie est irrecevable, statue au fond de ce chef ; qu'en décidant néanmoins que la demande de Monsieur X... en résiliation du bail aux torts de Madame Y... était mal fondée, tout en considérant que cette demande était irrecevable dès lors qu'elle se heurtait à l'autorité de la chose jugée par son arrêt du 5 novembre 2009, la Cour d'appel a excédé ses pouvoirs au regard de l'article 122 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE l'article 8 de l'avenant n° 2 du 1er février 2003 au bail professionnel stipulait que «le loyer mensuel est fixé à la somme de six cents (600) euros », que «le paiement du loyer sera suspendu pendant toute la durée des travaux» et «qu'en contrepartie, des travaux seront supportés par le Locataire qui si engage à hauteur de 63.000 euros, car rendus indispensables et obligatoires pour l'exercice de la profession médicale», ce dont il résultait que Madame Y... s'engageait à prendre en charge le coût des travaux devant être réalisés au-delà de la somme de 63.000 euros pour rendre les locaux conformes à la destination du bail ; qu'en affirmant néanmoins que Monsieur X... s'était «engagé à réaliser les travaux qu'il décidait dans les lieux loués et en échange Madame Y... renonçait à percevoir un loyer pendant une durée non déterminée», la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'article 8 de l'avenant n° 2 du 1er février 2003, en violation de l'article 1134 du Code civil ;
3°) ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; qu'il doit entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives ; qu'en se bornant, pour débouter Monsieur X... de sa demande tendant à voir prononcer la résolution du bail professionnel aux torts de Madame Y... et obtenir la condamnation de cette dernière à l'indemniser de ce chef, à relever qu'il devait supporter les conséquences de son comportement et des frais qu'il avait exposés par sa seule volonté, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les travaux réalisés dans les locaux loués avaient été rendus indispensables et obligatoires pour pouvoir y exercer, conformément à la destination du bail, la profession de médecin, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et 1720 du Code civil ;
4°) ALORS QUE l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif ; qu'en considérant néanmoins, pour rejeter la demande de Monsieur X... tendant à voir condamner Madame Y... à lui payer la somme de 73.301,06 euros, qu'il avait été débouté de cette demande par son arrêt du 5 novembre 2009 revêtu de l'autorité de la chose jugée, bien que cet arrêt se soit borné, dans son dispositif, à déclarer cette demande irrecevable, de sorte que l'autorité de la chose jugée attachée à cette décision n'interdisait pas à Monsieur X... d'introduire une telle demande dans une nouvelle instance, la Cour d'appel a violé l'article 480 du Code de procédure civile, ensemble l'article 1351 du Code civil.