AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS -
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires du ..., représentée par son syndic en exercice, le Cabinet Courtois, dont le siège social est ...,
   en cassation d'un arrêt rendu le 14 décembre 1993 par la cour d'appel de Reims (Audience solennelle), au profit :
   1°/ de la société Instruments, société anonyme, dont le siège social est ...,
   2°/ de la société civile immobilière (SCI) ..., prise en la personne de ses représentants légaux et de son gérant, la société anonyme Sefri Cime, dont le siège social est ...,
   3°/ du syndicat des copropriétaires du ..., pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet Peltereau-Villeneuve et Lot, dont le siège social est ...,
   4°/ du syndicat des copropriétaires du ..., pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet Peltereau-Villeneuve et Lot, dont le siège est ...,
   défendeurs à la cassation ;
   Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt;
   LA COUR, en l'audience publique du 12 mars 1996, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Di Marino, conseiller rapporteur, MM. Deville, Aydalot, Boscheron, Toitot, Mme Borra, M. Bourrelly, Mme Stephan, MM. Peyrat, Cachelot, conseillers, MM. Chollet, Nivôse, Pronier, conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre;
   Sur le rapport de Mme le conseiller Di Marino, les observations de Me Choucroy, avocat du syndicat des copropriétaires du ..., de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de La Varde, avocat de la SCI ..., de la SCP Le Bret et Laugier, avocat de la société Instruments, de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat du syndicat des copropriétaires du ... et du syndicat des copropriétaires du ..., les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi;
   Sur les trois moyens, réunis :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Reims, 14 décembre 1993), statuant sur renvoi après cassation, que la société Huette, devenue la société Instruments, a vendu à la Société civile immobilière (SCI) du ..., un terrain sur lequel étaient édifiées des constructions exclues de la vente, dont l'immeuble 76 que la venderesse s'obligeait à démolir; que la SCI s'engageait, lors de la commercialisation de l'immeuble par elle édifié sur partie de ce terrain, à créer un double accès sur le boulevard de la Villette; que la démolition de l'immeuble 76 n'ayant pas eu lieu et l'accès prévu n'ayant pas été aménagé, le syndicat des copropriétaires du 72-76 a assigné la société Instruments et la SCI afin d'obtenir l'exécution des travaux de démolition de cet immeuble; que le syndicat des copropriétaires du ... celui du 78 ont également été assignés afin de faire valoir leurs droits;
   Attendu que le syndicat des copropriétaires du ... fait grief à l'arrêt de dire que la démolition de l'immeuble 76 est impossible et que l'obligation souscrite de ce chef doit se résoudre en dommages-intérêts, alors, selon le moyen, "1°) que, dans son rapport du 2 novembre 1983, l'expert Y... a constaté : "le projet proposé par les conseils du syndicat du 72/76 demandeur est clairement défini au chapitre 3.2; il propose la démolition de l'immeuble du n° 76 en conservant, de part et d'autre, en cours de démolition, des éléments de structure de cet immeuble pour assurer la stabilité définitive des deux murs séparatifs mitoyens (n°74 et n°78)... les troubles causés aux riverains du n° 74 et du n° 78 sont limités" (page16); que, dans leur rapport du 26 février 1988, les experts X..., Adam et Journet ont conclu (page 33) :
   "au point de vue technique, cette démolition autorisée par arrêté préfectoral du 30 janvier 1974 maintenant périmé, est possible avec un certain nombre de précautions et des dispositifs afin d'assurer la stabilité des murs séparatifs d'avec les immeubles voisins, n° 74 et n° 78, devenus mitoyens et dégagés par la démolition du lotissement intermédiaire"; que dénature ces termes clairs et précis desdits rapports et viole l'article 1134 du Code civil, l'arrêt attaqué qui retient que ces rapports ont "émis les plus expresses réserves quant aux dommages susceptibles d'être subis par les immeubles contigus 74 et 78"; 2°) que, de plus, à partir du moment où il était constant et constaté par les différents experts que la démolition de l'immeuble

était possible en prenant des précautions pour éviter des troubles aux riverains des numéros 74 et 78, ce n'est pas légalement, au regard des articles 1134, 1146 et suivants du Code civil, que la cour d'appel a retenu que ladite démolition était "matériellement impossible"; 3°) qu'ayant constaté que l'arrêté du 13 novembre 1987, qui avait refusé le permis de démolir, a été annulé par la juridiction administrative, méconnaît le principe de la séparation des pouvoirs et viole la loi des 16-24 août 1790 et le décret du 16 fructidor, an III, l'arrêt attaqué qui refuse de donner effet aux droits incontestables du syndicat des copropriétaires au motif de la position actuelle inchangée de l'Administration, celle-ci pouvant souverainement décider de revenir sur cette position en fonction d'une nouvelle appréciation du dossier; 4°) que viole l'article 1351 du Code civil l'arrêt attaqué qui oppose au syndicat des copropriétaires du ... auxquelles il n'était pas partie; 5°) que viole l'article 455 du nouveau Code de procédure civile l'arrêt attaqué qui fonde sa solution sur des décisions rendues dans d'autres procédures sans même en rappeler les termes, ce qui interdit à la Cour de Cassation d'exercer son contrôle; 6°) que le jugement du 14 décembre 1976, invoqué par la cour d'appel, avait décidé "qu'il ne pourra, en l'état, être procédé à la démolition de l'immeuble du ...", de sorte que dénature ces termes clairs et précis dudit jugement et viole l'article 1134 du Code civil, l'arrêt attaqué, qui en déduit un obstacle juridique définitif à la démolition de l'immeuble n° 76 du boulevard de la Villette";
   Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté qu'il avait été démontré et jamais contesté que les trois immeubles numérotés 74, 76, 78 ne formaient qu'un seul ensemble d'immeubles, les trois parties n'étant séparées que par des murs de refend d'une épaisseur de l'ordre de 35 centimètres, la cour d'appel a souverainement retenu, sans dénaturation, qu'il n'existait aucune solution technique susceptible de garantir efficacement les copropriétés 74 et 78 des risques divers auxquels elles étaient exposées et spécialement l'immeuble 74 qui se retrouverait isolé et sans aucune mitoyenneté en cas de démolition du 76;
   Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, abstraction faite de motifs surabondants, que les syndicats des copropriétaires des 74 et 78 ayant, dès les premiers travaux entrepris pour la démolition de l'immeuble 76, assigné la société Instruments et la SCI afin de préserver leurs droits, le tribunal de grande instance avait, par jugement du 14 décembre 1976, confirmé par arrêt du 18 décembre 1978, interdit la démolition de cet immeuble, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que ces décisions qui tranchaient le litige qui leur était soumis, fussent-elles rendues en l'état, constituaient pour la société Instruments et la SCI un obstacle à l'exécution des travaux de démolition revendiqués et que la créance des syndicats des copropriétaires des 72-76 dont l'exécution s'inscrivait dans le cadre des propres obligations des débiteurs ne pouvait porter atteinte aux droits légitimement et juridiquement acquis par les tiers;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;
   Condamne le syndicat des copropriétaires du ... à payer la somme de 8 000 francs aux syndicats des copropriétaires des ..., ainsi que la somme de 8 000 francs à la SCI du ..., en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile;
   Condamne le syndicat des copropriétaires du ..., envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du dix-sept avril mil neuf cent quatre-vingt-seize.