LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant constaté, par une appréciation souveraine des éléments de preuve produits que, depuis de nombreuses années et à tout le moins depuis 2004, le sol supportant les vignes était dans un état médiocre, que la persistance d'herbes, de chiendent et de chênes verts avait épuisé le milieu, réduit la vigueur des ceps et accéléré la mortalité de certains d'entre eux et que l'absence de palissage et la disparition des fils porteurs des bras de ceps avaient entraîné la déformation des souches qui s'étaient affaissées et la destruction, par la machine à vendanger, d'un grand nombre de ceps qui n'étaient plus alignés sur leur rang, la cour d'appel, appréciant les manquements reprochés au preneur au jour de la demande, et sans se contredire, a souverainement retenu que ces manquements étaient de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, et a légalement justifié sa décision ; 
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne M. et Mme X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros, rejette la demande des époux X... ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mai deux mille onze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Peignot et Garreau, avocat aux Conseils pour M. et Mme X.... 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé pour manquement du preneur à ses obligations, la résiliation du bail à ferme liant M. Paul Y... aux époux X...- Z... ; 
AUX MOTIFS QU'il résulte du rapport d'expertise diligentée par M. A... que l'exploitation est composée de 7 ha 29 a 40 ca de jeunes vignes parfaitement entretenues et de 8 ha 6 a 63 ca de vieilles vignes sur lesquelles M. Y... s'est plaint d'un mauvais entretien ; que l'expert a lors de sa visite des lieux en décembre 2008 et janvier 2009 constaté d'une part un état d'entretien du sol médiocre qui tel que constaté par Me B... quatre années plus tôt le 17 novembre 2004, est recouvert d'herbes drues est assez haute, peu important la méthode culturale invoquée par les intimés dès lors que celle-ci a pour conséquence un mauvais entretien du sol, d'autre part, une absence de maintien en état du palissage, enfin, une très grande proportion de ceps de vigne manquants, le comptage effectué faisant apparaître sur les parcelles examinées un pourcentage de manquants ou morts, sans compter les ceps couchés du fait d'un palissage plus adapté, de 22 % sur la A n° 560, 54 % et 29 % sur la BL n° 33, 26 % sur la BL n° 46, 50 % sur partie de la BL n° 36, 37 % sur la parcelle BL n° 40 ; qu'il a indiqué clairement que les vieilles vignes n'étaient pas exploitées en bon père de famille, une telle exploitation commençant par un état du sol correct et par un entretien des palissages ; qu'il considère cependant que ces carences ne compromettent pas de façon irrémédiable l'exploitation car les travaux du sol appropriés permettent de remédier assez facilement au mauvais état du sol et que le palissage ne jouait pas sur le potentiel de production de la vigne, pouvant à toute période de non-végétation être reconstitué par remise en place de piquets et de fils ; que par contre ce manquement apporte incontestablement une moins-value aux vignes concernées ; que ses conclusions sont différentes en ce qui concerne l'absence de remplacement des manquants qui met en péril l'exploitation en ne préservant pas notamment le potentiel de sa productivité ; que l'expert relativise cependant toutes ses constatations et quantifications afférentes aux manquants en l'absence de connaissance exacte de l'état des vieilles vignes litigieuses au jour de l'entrée dans les lieux des fermiers X... ce, par manque d'état des lieux à la conclusion du bail du 28 avril 1989 ; que ce fait constitue le moyen essentiel de défense des époux X... qui soutiennent que leur bailleur ne rapporte pas la preuve de l'état des parcelles de vignes lors de l'entrée dans les lieux, fait qui interdit de leur imputer avec certitude une quelconque responsabilité dans l'importance des manquants constatés puisque si l'on connaît avec précision qu'à l'entrée dans les lieux du précédent fermier en 1981, les vignes présentaient des manquants de l'ordre de 0 à 10 %, rien ne permet de déterminer le pourcentage de ces manquants à l'issue du bail de M. C... en 1989, date de leur entrée dans les lieux ; que l'article L. 411-4 du Code rural rend obligatoire dans le mois qui précèdent l'entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci, l'établissement d'un état des lieux par le bailleur et le preneur ; que passé ce délai la partie la plus diligente peut faire établir un état des lieux qu'elle notifiera alors à l'autre partie, provoquant ses observations ; qu'à défaut, de telles observations, l'état des lieux devient définitif et réputé établi contradictoirement ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que contrairement aux mentions portées dans l'acte authentique de bail du 28 avril 1989, il n'a pas été établi le 15 janvier 1988, et Maître D..., notaire rédacteur, le confirme, à l'entrée en jouissance des époux Frédéric et Christian X... en 1989 d'état des lieux constatant l'état des terres, leur degré d'entretien et leur rendement moyen au cours des cinq dernières années ; que M. Y... soutient que cet état des lieux n'a pas été dressé en raison d'un accord intervenu avec les preneurs sur l'état des lieux dressé en 1981 par le fermier C... ; que cet accord est corroboré par l'attestation de M. Christian X..., preneur à bail, et associé de la SCEA X... jusqu'en 2000 qui évoque « après inspection de chacune des parcelles, un accord verbal d'acceptation de l'état des lieux de l'ancien fermier M. C... » afin de leur éviter à eux preneurs, des frais d'expertise ; que rien ne permet d'écarter l'attestation de M. Christian X... qui peut se voir reprocher au même titre que M. Frédéric X... une exploitation carencée pendant près de 10 ans, exploitation qu'il reconnaît implicitement « impossibilité de travailler correctement les vignes, de remplacer les manquants et refus de mettre de l'engrais », au-delà du fait, que la Cour ne peut pas prendre en considération, qu'il impute ces manquements à son associé ; que par ailleurs, il ne peut qu'être relevé que les « vieilles vignes » âgées à dire d'expert de 30, 37, 38 et 40 ans environ en 2009 n'avaient que 10, 17, 18, et 20 ans lors de l'entrée en jouissance des époux X... et qu'elles étaient alors en pleine production ; que lors de l'entrée des lieux du précédent fermier, elles avaient respectivement 2, 9, 10 et 12 ans et présentaient suivant l'état des lieux dressé le 2 juillet 1981 des manquants de zéro à 10 % ; que tenant l'âge des vignes et un entretien en bon père de famille, il n'est pas surprenant que ces manquants n'aient guère augmenté en huit-neuf années ; qu'enfin, dans l'hypothèse où ces manquants auraient été importants, le preneur n'aurait pas manqué de les faire constater et d'établir un état des lieux, afin de se préserver contre tout éventuel manquement qui pourrait lui être reproché en cours de bail ou à la sortie ; que les époux Frédéric X... n'ont pas fait procéder à un tel constat pas plus qu'ils ne l'ont fait au départ de leur associé les époux Christian X... ; que l'absence d'état des lieux au départ de Christian X... et de son épouse est cependant, contrairement à ce que semble dire le premier juge, sans incidence aucune sur la résiliation actuelle ; que dans ces conditions, la Cour estime qu'à l'entrée dans les lieux des époux Frédéric X..., et des époux Christian X..., les vignes étaient dans un état très proche de celui décrit à l'état des lieux du 2 juillet 1981 qui doit être pris en considération comme état des lieux à l'entrée du preneur X... en 1989 ; 
ET ENCORE AUX MOTIFS QUE certes, en vertu des dispositions de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature même du contrat, d'assurer la permanence et la qualité des plantations ; que dès lors, les époux X... soutiennent que M. Y... est mal fondé à leur faire reproche de ne pas avoir remplacé les manquants alors qu'une telle obligation lui incombe et qu'il ne peut donc exciper d'une telle carence qu'il impute à tort à son preneur pour obtenir à ses torts une résiliation de bail ; qu'il n'est pas contesté l'obligation pour le bailleur d'assurer la permanence des plantations ; que cependant le bailleur est tenu de remplacer les ceps manquants ou arrachés dans le cadre d'une bonne exploitation par le fermier ; qu'il n'est pas tenu d'un tel remplacement si celui-ci résulte d'une faute du preneur ; qu'en l'espèce, force est de constater que depuis de nombreuses années et à tout le moins depuis 2004, le sol qui supporte les vignes est dans un état médiocre et que si cet enherbement peut être supprimé par des travaux de sol approprié, il ne peut être omis que la persistance de ces herbes et plus particulièrement du chiendent ou des chênes verts, ont puisé dans le sol des éléments nutritifs et l'eau indispensable à leur survie, présente ainsi les souches de ces mêmes ressources ; qu'ainsi que ledit M. E..., cette concurrence des mauvaises herbes et de la vigne a épuisé le milieu, réduit la vigueur des ceps et accéléré la mortalité de certains d'entre eux ; qu'il en est de même de l'absence de palissage ; que celui-ci peut être effectivement reconstitué en tant que tel ; que cependant là encore, son non-entretien avec disparition du fil porteur des bras des ceps a déformé les souches qui se sont affaissées et la machine à vendanger a de fait détruit un grand nombre de ceps qui n'étaient plus rigoureusement sur le rang ; que les ceps qui demeurent sont désormais compte tenu de leur âge impossible à redresser ; que ces lignes devront donc être désormais vendangées à la main, une récolte mécanique entraînerait une destruction complémentaire ; qu'enfin, le pourcentage des manquants ne répond plus au cahier des charges de l'appellation d'origine contrôlée costière de NIMES, d'où une dépréciation incontestable des vignes ; que M. A... préconise d'ailleurs leur arrachage ; que dès lors, il est établi que les époux X... n'ont pas exploité la moitié des vignes données à bail en bon père de famille et que leurs agissements et manquements constatés par huissier requis par le bailleur dès 2004, ont compromis l'exploitation du vignoble en ne préservant pas notamment son potentiel de productivité voire même sa pérennité ; que leurs manquements justifient donc la résiliation du bail rural ; 
ALORS, D'UNE PART, QU'à défaut d'état des lieux établi lors de l'entrée en jouissance les preneurs des parcelles de terres ne sont pas soumis à la présomption de bon état édictée par l'article 1731 du Code civil ; qu'en outre les motifs de résiliation s'apprécient à la date de la demande ; que dès lors, en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que les vignes se trouvaient dans un état très proche de celui décrit dans l'état des lieux établi le 2 juillet 1981 qui devait être pris en considération comme état des lieux du preneur et du bail conclu en 1989, et en se fondant encore sur des constatations postérieures à la demande de résiliation, la Cour d'appel n'a pas donné de base à sa décision au regard des articles 1731 du Code civil et L. 411-4, L. 411-31 et L. 416-10 du Code rural ; 
ALORS, D'AUTRE PART, QUE le bailleur est obligé, par la nature même du contrat, d'assurer la permanence et la qualité des plantations ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, tout en constatant, d'une part, que l'état des vignes en cause, mises en valeur par M. X..., était occasionné par la carence du bailleur à respecter son obligation d'assurer le remplacement des vieilles vignes manquantes, et d'autre part, que selon les constatations mêmes de l'expert judiciaire, les vieilles vignes décrites par ce dernier, âgées de plus de quarante ans devaient être remplacées et arrachées, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles L. 411-31, L. 415-8 du Code rural et 1719 du Code civil ; 
ALORS, EN OUTRE, QU'en constatant le défaut du bailleur d'assurer la pérennité et la qualité des plantations et en retenant cependant que le preneur n'avait pas assuré lui-même l'entretien normal des vignes en cause, la Cour d'appel, qui s'est contredite, n'a pas satisfait aux exigences des articles 455 du Code de procédure civile et L. 415-8 du Code rural. 
ALORS, ENFIN, QU'en retenant encore, pour statuer comme elle l'a fait, que les époux X... n'avaient pas exploité la moitié des vignes données à bail en bon père de famille et que leurs agissements et manquements constatés par huissier requis par le bailleur en 2004 avaient compromis l'exploitation du vignoble en ne préservant pas notamment son potentiel de productivité voire sa pérennité, la Cour d'appel a de ce chef également violé les articles L. 411-31 et L. 415-8 du Code rural et 1719 du Code civil. 
SECOND MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à la somme de 23 255 euros les dommages-intérêts dus par les époux X... à leur bailleur au titre de la réparation de la dépréciation des vieilles vignes et à 49 957 euros les dommages-intérêts réparateurs du préjudice relatif à la remise en état des vieilles vignes ; 
AUX MOTIFS QUE le préjudice du bailleur sera fixé au titre de la moins-value et de la dépréciation des vignes du fait de leur mauvais entretien à un montant de l'ordre de 4 000 euros l'hectare tel que préconisé par l'expert judiciaire et donc à la somme globale de 32 265 euros et au titre de la remise en état des lieux à la somme de 49 957 euros réclame par le bailleur au lieu de celle de 50 000 euros forfaitaires fixée par l'expert, ces deux préjudices n'étant aucunement identiques contrairement aux affirmations des intimés ; 
ALORS D'UNE PART QUE s'il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit à l'expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice ; qu'un même préjudice ne peut être réparé deux fois ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, cependant que la prise en compte du préjudice de remise en état devait permettre d'indemniser le bailleur de la perte de valeur-à la supposer établie-entre celle supposée connue à l'entrée dans les lieux et celle retenue à la sortie, la Cour d'appel a procédé d'une violation des articles L. 411-72 du Code rural et 1147 du Code civil 
ALORS, D'AUTRE PART, QUE, en toute hypothèse, tout jugement doit être motivé ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans même s'expliquer sur la distinction qu'elle faisait entre les deux préjudices allégués par le bailleur et dont elle a fixé les montants par deux sommes différentes, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences des articles 455 du Code de procédure civile, ensemble des articles L. 411-72 du Code rural et 1147 du Code civil.