LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, pris en sa seconde branche : 
Vu l'article 1384, alinéa 2, du code civil ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que l'immeuble appartenant à M. X... a été endommagé par un incendie survenu dans celui de M. Y..., assuré auprès de la société Aviva Assurances, venant aux droits de la société Abeille Paix (l'assureur) ; que par l'effet de cet incendie et des apports d'eau importants nécessités pour son extinction, le mur mitoyen entre les deux immeubles s'est progressivement dégradé, les désordres étant aggravés par l'absence de mesure conservatoire ; que la municipalité a fait démolir les deux immeubles ; que M. X... a assigné en réparation de son préjudice M. Y... et l'assureur ; 
Attendu que pour mettre la totalité de la réparation à la charge de M. Y... et de son assureur, l'arrêt retient que c'est à M. Y... seul qu'il appartenait de réparer les conséquences de trois sinistres dont il assumait la seule responsabilité, son assureur ayant pendant des années refusé de l'indemniser, et donc de lui permettre de protéger son bien et par extension celui de son voisin ; que la prise en charge du sinistre X... devait reposer uniquement sur l'assureur de M. Y..., le propriétaire d'un mur mitoyen devant supporter seul les frais des réparations rendues nécessaires par son fait ; que l'assureur devait donc réparer les conséquences causées aux biens de son voisin, à savoir la destruction de son immeuble par l'effet de l'ébranlement du mur mitoyen, puis de celui des intempéries sur cet ouvrage non protégé par la seule inertie de M. Y... et de son assureur ; que la cause du péril de l'immeuble de M. X... résidait dans sa fragilisation à la suite de l'incendie, imputable à M. Y... dont l'immeuble avait pris feu, le feu se propageant à l'extérieur ; que cependant l'arrêt relève que selon l'expert les copropriétaires du mur menacé de ruine, malgré deux arrêtés de péril, n'avaient pas pris, chacun en ce qui le concernait, les mesures de bon sens les plus élémentaires pour protéger l'ouvrage commun, et que l'abandon des mesures conservatoires après le 15 février 2000 était à l'origine des désordres apparents dans la partie de l'immeuble... ; 
Qu'en statuant ainsi, alors que l'auteur du dommage est partiellement exonéré de sa responsabilité s'il prouve que la faute de la victime a contribué au dommage, et qu'il résultait de ses constatations et énonciations que M. X... avait par sa faute contribué au moins partiellement à la réalisation du dommage dont il se plaignait, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du moyen : 
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 mars 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ; 
Condamne M. X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes respectives des parties ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit avril deux mille onze. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour la société Aviva assurances. 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir :
- confirmé le jugement déféré en ce qu'il a déclaré Bernard Y... responsable du sinistre survenu le 29 septembre 1999, l'a condamné solidairement avec son assureur, la compagnie AVIVA, à verser à la compagnie GENERALI la somme de 34. 964  payée par elle à son assuré Albert X... pour le sinistre incendie, et débouté la compagnie AVIVA de sa demande de partage du coût des réparations à l'encontre de la compagnie GENERALI IARD,
- et de l'avoir infirmé et, statuant de nouveau, d'avoir condamné in solidum Bernard Y... et son assureur, la compagnie AVIVA, à payer à Albert X... les sommes de 112. 583, 39  au titre de la démolition de sa maison et 11. 113  au titre des frais annexes, fixé à 595. 878  la somme due par Bernard Y... et la compagnie AVIVA à Albert X... pour la reconstruction de sa maison, et, vue la somme de 34. 964  déjà versée à ce dernier par son assureur au, condamné in solidum Bernard Y... et la compagnie AVIVA à lui verser la somme de 560. 914 . 
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Monsieur X... assuré par la SA GENERALI IARD est propriétaire d'un immeuble sis à MARMANDE dans lequel il exploitait un commerce de mercerie, mitoyen de l'immeuble appartenant à Monsieur Y... assuré auprès de la compagnie AVIVA ; que, le 25 septembre 1999, un pan de toiture de l'immeuble de Monsieur Y... s'est effondré sur l'immeuble de Monsieur X... ; que, le 30 septembre 1999, un incendie se déclarait dans les gravats provenant de l'effondrement et se propageait dans l'immeuble de Monsieur X... ; que, le 28 décembre 1999, une cheminée de l'immeuble de Monsieur Y... s'effondrait sur la toiture de Monsieur X... ; que le juge des référés saisi ordonnait une expertise confiée à Monsieur Z... qui a déposé son rapport le 25 mars 2002 ; qu'il résulte du rapport de l'expert Z... les conclusions suivantes : 
le deuxième sinistre du 29 septembre 1999 est un sinistre incendie ; il a provoqué des dommages sur la partie arrière de l'immeuble de Monsieur X..., l'effondrement d'une grande partie de la toiture et des planchers et le " désaplomb " du mur mitoyen en comble ; les désordres en résultant ont été aggravés par l'absence de mesures conservatoires ; 
que l'expert précise que Messieurs X... et Y..., copropriétaires du mur menacé de ruine, malgré deux arrêtés de péril, n'ont pas pris, chacun en ce qui le concerne, les mesures de bon sens les plus élémentaires pour protéger l'ouvrage commun, et ainsi le reste des immeubles, que l'abandon des mesures conservatoires après le 15 février 2000 est à l'origine des désordres apparents dans la partie de l'immeuble... : eau et humidité ; 
sur la responsabilité du sinistre incendie ; que, selon l'expert, l'incendie a provoqué : une atteinte de feu peu dommageable, l'ébranlement du mur mitoyen, le faux aplomb en combles, la désorganisation de la rive de toiture, l'imprégnation par les pompiers des torchis entre colombages ; qu'il résulte du rapport de Monsieur Z... que le mur mitoyen a subi des dommages au regard non seulement de l'incendie, mais surtout en raison de la quantité d'eau déversée par les pompiers ; qu'il résulte du rapport de l'expert A... en 2009 qui est intervenu à la demande de Monsieur X..., mais qui avait été désigné en qualité d'expert judiciaire dans le dossier Y.../ AVIVA, et qui a visité les lieux dès le sinistre, que l'immeuble X... qui était certes en état médiocre à l'époque est resté durant les quelques années qui ont suivi le sinistre en relatif bon état, sa structure générale étant peu modifiée ; que c'est en raison de l'usure des structures mitoyennes que la solidité de l'immeuble X... a été altérée ; que Monsieur A... a relevé lui aussi que le mur mitoyen n'avait pas été protégé, et que du fait de cet état, il a subi un renflement important dû au fléchissement des bases des anciennes fondations ; que les eaux de ruissellement provenant de la parcelle de Monsieur Y... qui est entièrement ouverte depuis la démolition de l'immeuble n'ont pas été récupérées ; qu'elles s'infiltrent sous le sol et notamment contre le mur mitoyen ; que, durant les années 1999 à 2009, les pluies, les eaux de ruissellement, le vent vont détériorer petit à petit le mur mitoyen dont la structure est en colombages et en torchis ; que l'arrêté de fermeture de la mercerie du 17 janvier 2000 a été pris après la visite de la commission de sécurité qui avait relevé notamment le risque d'électrocution dû aux infiltrations d'eau dans la surface de vente, et le risque d'effondrement du mur mitoyen ; que, certes, Monsieur X... a subi deux autres sinistres dus à la chute d'un pan de la toiture et de la cheminée de la maison de Monsieur Y..., mais que ces sinistres n'ont affecté que l'intérieur de l'immeuble de Monsieur X..., que l'expert A... note dans son rapport du 13 février 2009 en page 12 que l'immeuble pouvait être rénové en 2008 et que sa structure était en bon état ; qu'en page 16 il confirme " ce qui empêche la réhabilitation de l'immeuble c'est la détérioration de la structure du mur mitoyen " ; que la cause de la démolition de l'immeuble de Monsieur X... ce sont les dégradations du mur mitoyen ; or, que la responsabilité de Monsieur Y... dans ce sinistre a été jugée, et elle n'est pas contestée ; que, de même il n'est plus contesté que les causes de ce sinistre sont accidentelles : elles ne sont dues ni à la responsabilité de Monsieur Y..., ni à l'état de son immeuble mais à un incendie dont l'auteur n'a pas été identifié ; que la société AVIVA ne peut donc s'exonérer de sa responsabilité contractuelle à l'égard de son assuré ; qu'il est inexact de la part d'AVIVA, comme d'ailleurs de l'expert Z... d'imputer à Monsieur X... la responsabilité du défaut de protection et de réparation du mur mitoyen ; que c'est à Monsieur Y... seul qu'il appartenait de réparer les conséquences de trois sinistres dont il assume la seule responsabilité ; que son assureur pendant des années a refusé de l'indemniser, et donc de lui permettre de protéger son bien et par extension celui de son voisin ; qu'il a été définitivement jugé qu'AVIVA devait réparer les conséquences du sinistre incendie de Monsieur Y... ; que la prise en charge du sinistre X... doit reposer uniquement sur l'assureur de Monsieur Y... ; qu'en effet le propriétaire d'un mur mitoyen doit supporter les frais de réparation de ce mur lorsque les réparations sont rendues nécessaires par son fait ; qu'AVIVA devra donc également réparer les conséquences causées aux biens de son voisin, à savoir la destruction de son immeuble par l'effet de l'ébranlement du mur mitoyen, puis de l'effet des intempéries sur cet ouvrage non protégé par la seule inertie de Monsieur Y... et de son assureur ; sur le préjudice ; que Monsieur Y... a obtenu la condamnation de son assureur à l'indemniser du coût de la démolition et de la reconstruction de son immeuble selon décision du Tribunal de grande instance de MARMANDE du 25 avril 2008, confirmée partiellement par arrêt de notre Cour du 1er février 2010 ; que Monsieur Y... n'a effectué aucune réparation sur le mur mitoyen, alors que sa réparation n'incombe qu'à lui seul, et ce parce que sa compagnie d'assurance déniait sa garantie ; que la mairie de MARMANDE a, du fait du danger représenté par ces deux immeubles, saisi le Tribunal administratif d'une demande d'autorisation de démolir ces immeubles ; qu'il y a été fait droit par ordonnance du 25 juillet 2008 ; que les deux immeubles ont été détruits ; que si l'immeuble de Monsieur X... a dû être détruit, c'est qu'il est solidaire de celui de Monsieur Y... par l'intermédiaire de ce mur mitoyen ; que l'expert A... missionné dans l'instance Y.../ AVIVA avait conclu que " des travaux urgents de démolition des murs sont à faire, sans ces travaux les maisons voisines risquent de s'effondrer " ; que l'immeuble de Monsieur X... a dû être détruit, parce qu'en raison de sa mitoyenneté avec l'immeuble de Monsieur Y..., il menaçait de s'effondrer ; que la cause du péril de l'immeuble de Monsieur Y... réside dans sa fragilisation à la suite de l'incendie ; que cet incendie est imputable à Monsieur Y... dont l'immeuble a pris feu, le feu se propageant à l'extérieur ; que c'est donc Monsieur Y... et son assureur qui couvre sa responsabilité incendie qui doivent être tenus de dédommager Monsieur X... du préjudice qu'il subi à cause de cet incendie ; que le dommage subi par Monsieur X... doit être intégralement réparé et égal au préjudice subi ; que ce préjudice se décompose en divers éléments :
- la démolition de son immeuble : l'immeuble de Monsieur X... a dû être détruit ; il est réclamé par le Trésor Public à Monsieur X... la somme de 112. 583, 39  ; Monsieur Y... sera condamné in solidum avec sa compagnie d'assurance à lui payer cette somme ;
- la reconstruction de son immeuble : avant le sinistre, Monsieur X... disposait d'un immeuble dans lequel il exploitait un fonds de commerce ; cet immeuble a été entièrement détruit ; la valeur de reconstruction de la maison a été évaluée par Monsieur A... à la somme de 595. 878 , aucun coefficient de vétusté ne peut être appliqué puisque cela priverait Monsieur X... de la possibilité de faire reconstruire son immeuble ; Monsieur Y... et son assureur, tenus de replacer Monsieur X... dans la situation qui était la sienne avant l'incendie devront lui payer cette somme, aucune solution ne permettant à Monsieur X... d'être rétabli dans sa situation antérieure ;
- frais de déménagement : Monsieur X... a été contraint de déménager en raison de !'arrêté de fermeture pris par la mairie de MARMANDE ; il n'a eu d'autre solution que de s'installer ailleurs ; si les différents sinistres ne s'étaient pas produits, il exploiterait toujours sa mercerie dans ce même local ; l'expert Z... a retenu dans son rapport le devis B... ; Monsieur X... sera indemnisé pour ce chef de préjudice à la somme de 3. 030, 69  qui correspond au coût du plus faible devis proposé, sachant que le déménagement a effectivement eu lieu puisque Monsieur X... s'est réinstallé ;
- frais de location d'un nouveau local commercial : pour les mêmes raisons, les frais de location d'un nouveau local commercial seront admis pour la somme de 7. 625, 91  au titre des factures de loyer et de 457, 35  au titre des frais d'agence soit 8. 083  ;
- frais financiers : Monsieur X... a certes subi un arrêté de fermeture de son commerce, mais celui-ci a été transféré à proximité dès le 18 février 2010 ; le sinistre incendie n'est en rien responsable de la dépréciation de son stock (qui n'a pas été endommagé), du licenciement de son personnel, de la perte de son fonds ; quant aux pertes de loyers résultant d'un prétendu projet de location de son immeuble ils ne sont en rien justifiés ; Monsieur X... sera donc débouté de ses demandes concernant son préjudice financier ; Monsieur X... sera également débouté du surplus de ses demandes qui font double emploi avec l'indemnisation de la destruction et de la reconstruction de son immeuble ; 
sur les demandes de la SA GENERALI IARD ; que la société GENERALI IARD a indemnisé son assuré, Monsieur X... pour la somme de 34. 964  correspondant selon le courrier adressé par CONTINENT à AVIVA le 2 mai 2004 " au montant de l'indemnité directe allouée dans le cadre de l'incendie référencé " ; qu'il n'y a donc aucune erreur sur ce point dans la décision déférée ; que cette somme viendra en déduction du montant des sommes dues par la société AVIVA à Monsieur X... et pour lesquelles son assureur est subrogé ; » 
ET AUX MOTIFS, PRESUMES ADOPTES DES PREMIERS JUGES, QU'« il résulte du rapport d'expertise judiciaire de Monsieur Z... que : 
le sinistre incendie du 29 septembre 1999 a provoqué des dommages sur la partie arrière de l'immeuble de Monsieur X... et l'absence de mesures conservatoires a aggravé les désordres ; 
qu'il précise que l'abandon des mesures conservatoires après le 15 février 2000 est à l'origine des désordres apparents dans la partie de l'immeuble,... : eau et humidité et conclut : " des trois sinistres, seul l'incendie a eu des conséquences dommageables directes sur l'immeuble de Monsieur X... ; c'est par l'incurie de Monsieur X... que des désordres sont apparus... après l'abandon des mesures conservatoires " ; 
sur le sinistre du 29 septembre 1999 ; que l'article 1384 alinéa 2 du code civil stipule que " celui qui détient à un titre quelconque tout ou partie d'un immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance, ne sera responsable vis à vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s'il est prouvé qu'il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable " ; que Monsieur Y... ne conteste pas sa responsabilité dans ce sinistre qui a pris naissance dans les gravats de son immeuble ; que l'expert a confirmé que cet incendie et son extinction avaient provoqué des dommages importants : une atteinte du feu peu dommageable, l'ébranlement du mur mitoyen par arrachement des portes supportées et par la poussée des décombres, le faux aplomb des combles, la désorganisation de la rive de toiture, l'imprégnation par les pompiers des torchis entre colombages ; qu'il ajoute que l'absence de mesures conservatoires a aggravé les désordres ; que Monsieur Y... sera déclaré responsable de ce sinistre ; 
sur les préjudices subis par Monsieur X... ; 
sur le sinistre du 29 septembre 1999 ; que selon Monsieur Z... seul l'incendie a. eu des conséquences dommageables sur l'immeuble de Monsieur X... pour lesquelles il a estimé les coûts des réparations à une somme de 80. 008, 10 FF soit 13. 416, 75  ; que Monsieur X... prétend obtenir le remboursement de frais annexes, notamment de déménagement et location d'un nouveau local, de perte d'exploitation, de troubles de jouissance et frais de personnel ; qu'il ne produit aucun justificatif des frais de son déménagement les deux devis remis à l'expert variant de simple au triple ne permettant pas de connaître la dépense réelle exactement engagée, si elle l'a été, aucune facture ne l'attestant ; qu'aucun document comptable n'est produit d'un préjudice financier subi l'année du sinistre ; que, quant aux coûts de location, ils ne sont justifiés qu'à hauteur des loyers et des charges exposés du 18 février 2000 au 1er février 2001 pour un total de 7. 504, 20  ; que l'exploitation du commerce s'étant poursuivie en d'autre lieu, Monsieur X... ne saurait imputer au seul sinistre les frais de gestion de son personnel ni justifier d'un préjudice de jouissance pour privation de l'immeuble détruit ; qu'il lui sera ainsi alloué la somme globale de 20. 920, 95  en réparation des préjudices directement en relation avec ce sinistre ; sur la garantie des assureurs ; qu'il est constant que Monsieur Y... était assuré pour son immeuble auprès de la compagnie ABEILLE devenue AVIVA depuis le 3 mars 1999 et l'assureur devra garantir son assuré à concurrence des sommes mises à sa charge pour l'indemnisation de Monsieur X... ; que la réclamation d'AVIVA à l'encontre de GENERALI d'un partage par moitié des coûts de réparation du mur mitoyen n'est pas fondée en ce que d'une part l'estimation des réparations du rapport d'expertise ne se limite pas aux seuls coûts de remise en état du mur mais comprend l'ensemble des travaux de reprise de l'immeuble et d'autre part, il est de jurisprudence constante que lorsque les frais de réparation du mur sont rendus nécessaires par le fait d'un seul des copropriétaires, ce dernier doit seul en supporter la charge ; qu'en conséquence, AVIVA sera déboutée de sa demande de partage des réparations à l'encontre de GENERALI ; que cette dernière justifie avoir indemnisé son assuré Monsieur X... en règlement du sinistre-incendie par trois versements par chèques effectués les 12 mai 2000, 3 0 juin 2000 et 13 novembre 2000 pour un total de 37. 777, 75  ; que GENERALI est fondée à exercer son action subrogatoire pour le montant réellement à sa charge de 34. 429, 35  comme elle en justifie au dossier ; » 
ALORS, D'UNE PART, QUE si les juges du fond ne sont pas liés par l'opinion de l'expert qu'ils ont mandaté, ils doivent néanmoins préciser dans leur décision les motifs qui ont forgé leur conclusion contraire à celle de l'expert et les éléments de preuve qui les soutiennent ; que la Cour d'appel, qui a écarté toute responsabilité de Monsieur X... dans la survenance du sinistre sans examiner son défaut d'entretien du mur mitoyen avant le sinistre et l'abandon par lui des mesures conservatoires ensuite, ces éléments ayant pourtant été clairement retenus par l'expert conformément aux règles applicables en matière de mitoyenneté, n'a pas suffisamment motivé sa décision, en violation des dispositions des articles 455 du Code de procédure civile et 655 du Code civil ; 
ALORS, D'AUTRE PART, QUE toute faute de la victime, même légère, doit être retenue pour atténuer la responsabilité de celui qui a causé le dommage et diminuer l'indemnité mise à sa charge ; qu'en l'espèce, le comportement fautif de Monsieur X... était caractérisé tant par le défaut d'entretien de son immeuble que par celui du mur mitoyen ou l'abandon des mesures conservatoires ; que la Cour d'appel, qui a cependant jugé que Monsieur Y... était intégralement responsable du sinistre, a méconnu les dispositions de l'article 1384 du Code civil.