LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 28 mai 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 331 F-D
Pourvoi n° K 18-25.427
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 MAI 2020
Mme P... C..., domiciliée [...] , a formé le pourvoi n° K 18-25.427 contre l'arrêt rendu le 25 septembre 2018 par la cour d'appel de Reims (chambre civile, 1re section), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. K... S...,
2°/ à Mme I... G..., épouse S...,
domiciliés [...] ,
3°/ à l'association [...] , dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Béghin, conseiller référendaire, les observations de la SCP Delamarre et Jehannin, avocat de Mme C..., de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de M. et Mme S... et de l'association [...] , après débats en l'audience publique du 10 mars 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Béghin, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Reims, 25 septembre 2018), Mme C..., ayant acquis, sous la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, un terrain à bâtir longé par une voie dépendant d'un lotissement et ayant ouvert sur cette voie un accès piéton à son fonds, a assigné l'association syndicale du lotissement en rétablissement du passage sur cette voie clôturée par lui, ainsi que M. et Mme S..., ses vendeurs, en paiement de diverses sommes sur le fondement de la réticence dolosive, l'accès par la voie du lotissement lui ayant, selon elle, été présenté comme un avantage du terrain.
Examen des moyens
Sur le premier et le deuxième moyens, ci-après annexés
2. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le troisième moyen
Enoncé du moyen
3. Mme C... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes indemnitaires fondées sur le dol, alors :
« 1°/ que le dol est constitué par des manoeuvres ayant incité une partie à contracter ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même relevé, d'une part, que le maire sénateur de Witry-lès-Reims avait attesté de la volonté de M. S... de « transférer les espaces et équipements communs du lotissement dans le domaine public communal à l'issue de son aménagement » et, d'autre part, que « l'acte de vente définitif mentionn(ait) la demande de permis de construire et le permis obtenu », lequel comportait l'accès piéton à la voie litigieuse, ce dont il résultait nécessairement que les époux S... avaient, au moment de la vente, fourni des informations erronées sur la possibilité d'ouverture sur la voie perpendiculaire à l'[...] ; qu'en écartant néanmoins tout comportement dolosif de la part des vendeurs au seul motif inopérant que ceux-ci n'auraient pu, « dès 2011 lors de la vente, informer Mme C... de ce que la voie allait finalement rester privée » puisque cette décision n'a été prise qu'en 2013, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°/ que, dans ses écritures d'appel, Mme C... faisait valoir, pièce à l'appui, que dans la demande d'autorisation de lotir déposée le 17 juillet 2007, il était prévu la création de cinq places de parking public, ce qui démontrait bien la volonté des époux S... de transférer au domaine public des espaces du lotissement futur ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ qu'au surplus, le dol qui a conduit une des parties à contracter à des conditions moins favorables justifie, à tout le moins, l'octroi de dommages-intérêts ; qu'en se bornant à énoncer péremptoirement que « rien n'établit qu'elle (Mme C...) aurait refusé de contracter si les vendeurs lui avaient indiqué qu'il s'agissait d'une voie privée de sorte qu'il n'était pas possible de faire une ouverture, étant rappelé que Mme C... a une large ouverture sur l'[...] », sans rechercher si Mme C... n'aurait pas contracté à des conditions substantiellement différentes si les cédants n'avaient pas, lors de la vente, délivré une information volontairement erronée relativement à la possibilité d'ouverture, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1382 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
4. Ayant retenu, par motifs propres et adoptés, qu'il n'était pas prouvé que les vendeurs avaient présenté la possibilité d'une ouverture sur la voie du lotissement comme un avantage du terrain vendu et que l'accès sur cette voie avait été érigé en élément déterminant du consentement de Mme C..., la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision d'exclure la réticence dolosive de M. et Mme S....
5. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme C... aux dépens.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme C... et la condamne à payer à M. et Mme S... la somme globale de 1 500 euros et à l'association [...] la somme de 1 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mai deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Delamarre et Jehannin, avocat aux Conseils, pour Mme C....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, confirmatif de ce chef, d'avoir jugé que Mme C... ne justifiait d'aucun droit d'accès conventionnel à la rue U... X..., voie privée, et de l'avoir, en conséquence, déboutée de sa demande de suppression de la grille posée par l'ASL [...], ainsi que de ses demandes indemnitaires ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur la demande de suppression de la grille Que Mme C... ne produit toujours pas sa demande de permis de construire, mais contrairement à ce qu'a indiqué le tribunal et ce que soutient l'ASL, le plan de masse qui était annexé à cette demande montre bien une ouverture piéton vers la voie perpendiculaire à l'[...], en plus de l'ouverture plus large sur l'[...], ce qui corrobore les propos du maire de Witry-les-Reims dans son courrier du 29 juillet 2013 ;
Que pour autant, le permis de construire n'est accordé que sous réserve de respecter les droits privés des tiers. Certes, l'ASL [...] n'a pas attaqué cette décision administrative, mais cela ne la rend pas irrecevable à contester le droit pour Mme C... d'avoir une ouverture sur la voie dont elle est propriétaire.
Qu'il est constant que la parcelle de Mme C... n'est pas enclavée, de sorte que celle-ci ne peut se prévaloir d'aucune servitude légale.
Que par ailleurs, ni l'acte définitif de vente ni le compromis de vente ne font état d'une servitude de passage conventionnelle qui aurait été consentie par l'ASL [...]. Mme C... n'apporte pas non plus la preuve d'un accord particulier avec le propriétaire de la voie. Il n'existe donc aucune servitude conventionnelle. Enfin, si M. S... a pu faire état verbalement de la possibilité pour Mme C... d'utiliser cette voie, il n'en reste pas moins que M. et Mme S... ne sont pas propriétaires de la voie litigieuse, si bien qu'ils n'avaient pas qualité pour lui accorder un quelconque droit de passage et ne pouvaient s'engager valablement pour l'ASL [...].
Que Mme C... ne justifiant pas d'un droit régulier d'accéder à la rue U... X..., voie privée, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme C... de ses demandes dirigées contre l'ASL (
)» ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « l'article 1382 du Code civil dans sa version en vigueur au jour de l'assignation dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Que par acte authentique de vente reçu le 24 janvier 2012, réitérant le compromis de vente signé le 30 juin 2011, Madame P... C... a acquis des époux S... un terrain sis [...] , cadastré section [...] , aux fins de construction d'une maison d'habitation.
Que l'acte ne révèle aucune servitude active ou passive.
Que la SCI WLR a reçu le 29 février 2008 l'autorisation de lotir les parcelles cadastrées section [...] , [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] et [...], contiguës à la parcelle appartenant à Madame C....
Qu'à l'issue de l'assemblée générale de l'association [...] du 1er juin 2013, il a été décidé du maintien du caractère privé du lotissement et, en conséquence, de l'installation d'une clôture tendant à fermer l'accès à la voie aujourd'hui nommée U... X....
Qu'il ressort de manière certaine des éléments susvisés et des débats que la rue U... X... est une voie privée sur laquelle Madame C... n'établit nullement l'existence d'un droit à quelque titre que ce soit, qu'il s'agisse d'un droit d'accès conventionnel ou d'un droit légal consécutif à une servitude ou à un état d'enclave.
Que Madame C... produit au soutien de sa demande un courrier rédigé par le Maire de Witry les Reims le 29 juillet 2013 qui fait référence d'une part au permis de construire délivré le 20 janvier 2012 et d'autre part à un « accord » intervenu entre Monsieur S... et la Mairie selon lequel il s'était engagé à réintégrer les espaces communs du lotissement dans le domaine public.
Or, un tel courrier est dénué de toute valeur probatoire dans la mesure où il ne fait qu'alléguer un « accord » dont l'existence n'est corroborée par aucune pièce, émanant de Monsieur S... qui n'a jamais eu qualité pour représenter statutairement l'association syndicale du lotissement. En outre le permis de construire de Madame C... n'est pas produit au débat, mettant la juridiction dans l'impossibilité de vérifier les mentions du dossier de permis relatives à l'accès revendiqué. Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, Madame C... sera déboutée de sa demande » ;
1) ALORS QUE les annexes d'un contrat intègrent le champ contractuel et ont, entre les parties, force obligatoire ; qu'il en résulte qu'un permis de construire annexé à un acte de vente peut constituer un titre constitutif d'une servitude de passage dès lors qu'il comporte l'accord des propriétaires des fonds concernés ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même relevé que le plan de masse annexé au permis de construire – lequel était lui-même annexé à l'acte de vente du 24 janvier 2012 - « montre bien une ouverture piéton vers la voie perpendiculaire à l'[...], en plus de l'ouverture plus large sur l'[...], ce qui corrobore les propos du maire de Witry-les-Reims dans son courrier du 29 juillet 2013 » (arrêt, p. 5, in fine), ce dont il résultait clairement un accord des propriétaires concernés pour établir une servitude de passage au profit du fonds appartenant à Mme C... ; qu'en retenant néanmoins, pour débouter l'exposante de l'ensemble de ses demandes, que celle-ci n'aurait justifié d'aucun droit d'accès conventionnel à la rue U... X..., voie privée, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 691 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2) ALORS QU'il résulte des propres constatations de la cour d'appel qu'au jour de la vente, l'ASL [...] n'était pas encore propriétaire de la voie litigieuse (arrêt, p. 7 § 4) ; qu'en relevant, par des motifs propres et adoptés, que « ni l'acte définitif de vente ni le compromis de vente ne font état d'une servitude de passage conventionnelle qui aurait été consentie par l'ASL [...] » (arrêt, p. 6 § 3) et que M. S... n'avait « jamais eu qualité pour représenter statutairement l'association syndicale du lotissement » (jugement, p. 5 § 10), la cour d'appel a statué par des motifs impropres à justifier sa décision, et a privé sa décision de base légale au regard des articles 691 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir ordonné sous astreinte la suppression, par Mme C..., de son accès piéton donnant sur la parcelle [...] , dénommée [...] ;
AUX MOTIFS QU' « à hauteur d'appel, l'ASL [...] produit l'acte de vente du 13 décembre 2014 établissant qu'elle a acquis de la SCI WLR notamment la parcelle [...]  correspondant, d'après le cadastre, à la voie donnant sur l'[...], soit aujourd'hui la rue U... X....
Qu'elle justifie donc de sa qualité de propriétaire de la voie litigieuse et de sa qualité à agir. Il convient donc d'infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable sa demande reconventionnelle de suppression de l'ouverture.
Qu'en outre, l'ASL [...] produit le procès-verbal d'assemblée générale du 1er juin 2013 démontrant qu'il a été décidé officiellement de maintenir la voie privée, d'implanter une barrière et de demander à Mme C... de supprimer l'ouverture piétonne. Elle justifie également du courrier recommandé avec accusé de réception adressé à Mme C... le 14 juin 2013 pour lui indiquer que la rue U... X... est une voie privée, lui demander de supprimer son ouverture piéton et l'informer de ce qu'une barrière va être mise en place dans les prochains jours (pli non réclamé).
Que dès lors, la demande est bien fondée. Il convient donc de condamner Mme C... à supprimer son accès piéton donnant sur la parcelle [...]  dénommée [...] , et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt, puis passé ce délai sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant trois mois » ;
ALORS QUE la cassation à intervenir sur le premier moyen emportera nécessairement, en application de l'article 625 du code de procédure civile, la cassation par voie de conséquence du chef de l'arrêt ayant condamné Mme C... à supprimer son accès piéton donnant sur la parcelle [...] , dénommée [...] .
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, confirmatif de ce chef, d'avoir débouté Mme C..., acquéreur d'un terrain à bâtir situé dans la commune de [...] , cadastré section [...] , de ses demandes indemnitaires fondées sur le dol commis par les époux S..., vendeurs ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur le manquement des vendeurs à l'obligation d'information et la réticence dolosive
Qu'aux termes de l'article 1116 du code civil (dans sa version en vigueur à la date des contrats et applicable au présent litige), le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.
Que le dol peut être constitué par le silence intentionnel d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter.
Qu'il appartient à celui qui invoque le dol ou la réticence dolosive d'apporter la preuve des manoeuvres ou de la dissimulation intentionnelle d'informations.
Que la réticence dolosive comme le dol suppose l'intention de tromper son cocontractant, laquelle ne peut se déduire de la simple connaissance par le vendeur de l'information. En effet, celui qui invoque la réticence dolosive doit établir à la fois la connaissance de l'information par le vendeur, le caractère déterminant de cette information sur son consentement et le caractère intentionnel de la réticence. Ainsi, il doit prouver, outre la connaissance de l'information par le vendeur, d'une part que l'information est tellement importante pour lui que, s'il en avait eu connaissance, elle l'aurait dissuadé de contracter, et d'autre part que son cocontractant lui a sciemment caché cette information afin de l'amener à contracter.
Qu'en l'espèce, il s'agit d'une vente d'un terrain à bâtir sous condition suspensive de l'obtention du permis de construire. L'acte de vente définitif mentionne la demande de permis de construire et le permis obtenu.
Que le maire sénateur de Witry-lès-Reims, dans son courrier du 29 juillet 2013, explique à M. S... que l'autorisation de créer un accès piéton donnant sur la rue U... X... dans le cadre du permis de construire a été donnée à Mme C... en raison de la volonté qu'il avait indiqué au début du projet de transférer les espaces et équipements communs du lotissement dans le domaine public communal à l'issue de son aménagement.
Que cependant, ce n'est qu'en 2013 que l'ASL a finalement décidé de maintenir privé l'ensemble du lotissement. Dès lors, il n'est pas établi que M. et Mme S... auraient pu, dès 2011 lors de la vente, informer Mme C... de ce que la voie allait finalement rester privée.
Qu'en tout état de cause, Mme C... n'apporte aucun élément de preuve de l'intention de tromper ses cocontractants, ni du fait d'avoir présenté la possibilité d'ouverture sur la voie perpendiculaire à l'[...] comme un avantage.
Qu'au surplus, il n'est pas non plus démontré que cette ouverture piéton présentait pour Mme C... un caractère déterminant de son consentement à la vente. En effet, rien n'établit qu'elle aurait refusé de contracter si les vendeurs lui avaient indiqué qu'il s'agissait d'une voie privée de sorte qu'il n'était pas possible de faire une ouverture, étant rappelé que Mme C... a une large ouverture sur l'[...].
Que dans ces conditions, le manquement à l'obligation d'information et la réticence dolosive de M. et Mme S... ne sont pas caractérisés. Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme C... de ses demandes dirigées contre les vendeurs » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « l'article 1116 du code civil dans sa version en vigueur au jour de l'assignation dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.
Que l'article 1135 du Code civil dispose que les conventions obligent non seulement à ce qui est exprimé, mais encore à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature.
Que l'article 1134 du Code civil dispose que les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi.
Qu'en l'espèce, il ne ressort ni du compromis de vente, ni de l'acte authentique de vente, ni du plan de masse produit au débat, la demande de permis de construire n'étant pas produite, que l'accès sur la voie perpendiculaire à l'[...] avait été érigé en élément déterminant du consentement de Madame C....
Que le plan de masse produit en annexe de la demande de permis de construire ne fait expressément mention que d'une ouverture sur l'[...] («ouverture mur portail coulissant»).
Que le courrier établi le 03 septembre 2014 par Me B... W..., notaire rédacteur de l'acte de vente, confirme qu'il n'a jamais été « fait état d'un accès piéton donnant sur la rue dénommée aujourd'hui U... X... ».
Qu'enfin, Monsieur et Madame S..., vendeurs, n'avaient en tout état de cause pas qualité pour s'engager sur l'accès à une voie dont ils n'ont jamais été propriétaires.
Que les manquements à l'obligation d'information et dol allégués n'étant pas établis, Madame C... sera déboutée des demandes formées de ce chef » ;
1) ALORS QUE le dol est constitué par des manoeuvres ayant incité une partie à contracter ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même relevé, d'une part, que le maire sénateur de Witry-lès-Reims avait attesté de la volonté de M. S... de « transférer les espaces et équipements communs du lotissement dans le domaine public communal à l'issue de son aménagement » (arrêt, p. 6 § 10) et, d'autre part, que « l'acte de vente définitif mentionn(ait) la demande de permis de construire et le permis obtenu », lequel comportait l'accès piéton à la voie litigieuse (arrêt, p. 6 § 9), ce dont il résultait nécessairement que les époux S... avaient, au moment de la vente, fourni des informations erronées sur la possibilité d'ouverture sur la voie perpendiculaire à l'[...] ; qu'en écartant néanmoins tout comportement dolosif de la part des vendeurs au seul motif inopérant que ceux-ci n'auraient pu, « dès 2011 lors de la vente, informer Mme C... de ce que la voie allait finalement rester privée » puisque cette décision n'a été prise qu'en 2013, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2) ALORS QUE dans ses écritures d'appel, Mme C... faisait valoir, pièce à l'appui, que dans la demande d'autorisation de lotir déposée le 17 juillet 2007, il était prévu la création de cinq places de parking public, ce qui démontrait bien la volonté des époux S... de transférer au domaine public des espaces du lotissement futur (conclusions, p. 11, in fine) ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3) ALORS QU'au surplus, le dol qui a conduit une des parties à contracter à des conditions moins favorables justifie, à tout le moins, l'octroi de dommages et intérêts ; qu'en se bornant à énoncer péremptoirement que « rien n'établit qu'elle (Mme C...) aurait refusé de contracter si les vendeurs lui avaient indiqué qu'il s'agissait d'une voie privée de sorte qu'il n'était pas possible de faire une ouverture, étant rappelé que Mme C... a une large ouverture sur l'[...] » (arrêt, p. 7 § 2), sans rechercher si Mme C... n'aurait pas contracté à des conditions substantiellement différentes si les cédants n'avaient pas, lors de la vente, délivré une information volontairement erronée relativement à la possibilité d'ouverture, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1382 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.