LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 juin 2017), que le syndicat des copropriétaires Résidence [...] (le syndicat) a assigné M. X..., propriétaire du lot n° 11 d'un ensemble immobilier, en cessation des travaux engagés et démolition des ouvrages déjà exécutés sur ce lot sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ;
Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de rejeter les demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que sont adoptées à la moitié des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux sur les parties communes ; que le gros oeuvre et les murs de façade constituent, selon l'article 4 du règlement de la copropriété Résidence [...], des parties communes ; que la cour d'appel a constaté que les travaux litigieux avaient notamment consisté dans la création de baies vitrées, modification d'un auvent et la création d'une avancée de 60 cm en façade ; qu'en ne recherchant si ces travaux, en tant qu'ils concernaient le gros oeuvre, ne portaient pas atteinte aux parties communes de l'immeuble, de sorte qu'ils étaient soumis à l'autorisation des copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 25b) de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°/ que sont adoptées à la moitié des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble ; que l'aspect extérieur est celui de l'immeuble constituant la copropriété dans son intégralité, sans qu'on puisse distinguer entre les différents bâtiments qui la composent ; que pour considérer que l'autorisation des copropriétaires n'était pas nécessaire, la cour d'appel a retenu que les travaux n'affectaient que l'aspect extérieur du bâtiment constituant le lot 11 et ne portaient pas atteinte à l'aspect extérieur de l'immeuble « commun » abritant les dix premiers lots ; que la cour d'appel, qui n'a pas apprécié l'atteinte à l'aspect extérieur au regard de l'immeuble entier composant la copropriété, a violé l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3°/ qu'est réputée non écrite la clause d'un règlement de copropriété autorisant un copropriétaire à effectuer sans autorisation de l'assemblée générale des travaux affectant les parties communes de l'immeuble ou portant atteinte à son aspect extérieur ; qu'en rejetant la demande d'annulation de l'autorisation conventionnelle d'effectuer des travaux et de construire prévue à l'article 5 du règlement de copropriété, en ce qu'elle était limitée au lot 11 faisant l'objet d'un droit privatif, sans rechercher si les travaux visés ne portaient pas sur le gros oeuvre, partie commune, et ne modifiaient pas l'aspect extérieur de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale aux regard des articles 43 et 25b de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que le terrain, correspondant à l'emprise du lot n° 11, était une partie privative, de sorte que les constructions, qui y avaient été édifiées, devaient également être regardées comme des parties privatives par voie d'accession, seul le gros oeuvre des autres lots dont le sol était l'objet d'une propriété indivise étant des parties communes, et que l'état descriptif de division, intégré à l'article 5 du règlement de copropriété, qui décrivait la consistance de ce lot, avait valeur contractuelle puisque les dispositions qu'il contenait relativement aux droits, attachés à ce lot, de transformer la petite construction adossée à l'immeuble en un appartement et d'édifier une nouvelle construction ou d'agrandir celle existante, auxquelles l'article 4 du règlement renvoyait, concernaient la définition des parties privatives, ce dont il résultait que cette clause conférait au titulaire du lot un droit à construire dont l'exercice n'était pas soumis à une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires en vertu de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel, qui en a exactement déduit que la clause litigieuse ne devait pas être réputée non écrite, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires Résidence [...] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires Résidence [...] et le condamne à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize décembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires Résidence [...].
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence [...] de toutes ses demandes et de l'avoir condamné au paiement de la somme de 5.000 euro au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
AUX MOTIFS QUE le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] soutient, en premier lieu que les travaux réalisés l'ont été sans autorisation de l'assemblée générale prévue à l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, selon lequel ne sont adoptées qu'a la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs fiais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, le conformes à la destination de celui-ci ; qu'en l'occurrence, il est constant que lors de l'établissement du règlement de copropriété en 1971 la parcelle [...] n° [...], aujourd'hui cadastrée [...] , comportait une grande construction à usage de garage à laquelle était adossée une petite construction, l'ensemble formant le lot 9 d'un lotissement «[...] »créé en 1948; qu'il est précisé, en page 8 du règlement de copropriété établi le 30 juin 1971 par Me A..., notaire, qu'un bâtiment (la grande construction) est en cours d'aménagement qui, une fois achevé, sera à usage principal d'habitation et comportera onze appartements, que cet immeuble a fait l'objet d'un permis de construire délivré le 30 décembre 1968 par arrêté du maire de Saint-Tropez et que le terrain sera partie commune à l'exception de diverses parcelles qui seront affectées à des emplacements de parking pour automobiles, une partie qui sera réservée et formera le loi de la copropriété et diverses parties qui seront à usage de jardin et terrasse ; que l'article 3 du règlement de copropriété dispose que les parties privatives sont celles qui sont réservées à. l'usage exclusif de chaque copropriétaire, qui comprennent les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires, à l'exception cependant des gros oeuvres qui sont « parties communes » ; qu'il énonce que les parties communes sont celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires, qu'elles comprennent notamment la totalité du sol c'est-à-dire l'ensemble du terrain en ce compris le sol des parties construites, des cours et des jardins, à l'exception toutefois des parties de terrains qui seront affectés à l'usage de parkings privatif, de la parcelle de terrain qui formera le lot n° II du lotissement, ainsi qu'il sera dit ci-après et des parcelles de terrain à usage de jardin et terrasse et qu'elles comprennent aussi les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs pignons mitoyens ou non, le gros oeuvre des planchers, à l'exclusion du revêtement du sol, les couvertures des immeubles et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles, les souches des cheminées, les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales, usées et ménagères et du tout-à-l'égout, les conduits, prises d'air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d'eau et électricité, les transformateurs, tes câbles et machines ; que s'agissant du lot n° II, évoqué à l'article 4 du règlement de copropriété, il est expressément renvoyé à l'état descriptif de division, intégré audit règlement à l'article 5, qui décrit le lot comme consistant en une parcelle de terre sise dans la partie nord de l'ensemble immobilier d'une superficie de 279,70m² sur laquelle existe une petite construction adossée à l'immeuble ci-dessus divisé en dix lots, lot auquel est attaché le droit de transformer la petite construction adossée à l'immeuble en un appartement et le droit d'édifier une nouvelle construction ou d'agrandir celle existante, avec les 90/1000ème de la propriété du sol et des parties communes de l'immeuble; que l'article 5 décrivant la consistance du lot n° 11 a valeur contractuelle puisque les dispositions qu'il contient relativement au droit de transformer la petite construction adossée à l'immeuble en un appartement et au droit d'édifier une nouvelle construction ou d'agrandir celle existante, auxquelles l'article 4 renvoie, concernent bien la définition des parties privatives attachées au lot considéré ; qu'il résulte de ce qui précède que les rédacteurs du règlement de copropriété ont pris soin de distinguer certaines parties du sot, communes à tous les copropriétaires, à d'autres parties, telles les parties de terrains affectés à l'usage de parkings privatifs, la parcelle de terrain formant le lot n° 11 et les parcelles de terrain à usage de jardin et terrasse, faisant l'objet de droits de propriété privatifs, organisation qui s'apparente à un ensemble immobilier au sens de l'article I'', 26"' alinéa, de la loi du 10 juillet 1965 ; que le terrain de 310 m2, correspondant à l'emprise du lot n° 11, est ainsi une partie privative en sorte que les constructions, qui y sont édifiées, doivent également être regardées comme des parties privatives par voie d'accession, conformément au principe général de l'article 546 du code civil ; que d'ailleurs, selon une attestation établie le 2 mars 2010 par M. B..., géomètre expert, les murs porteurs et la toiture de la maison d'habitation édifiée contre l'immeuble en copropriété sont indépendants de la structure de cet immeuble ; que ce gros oeuvre des immeubles, dont il est question à l'article 4 du règlement de copropriété définissent les parties communes, ne concerne donc que les immeubles, dont le sol est l'objet d'une propriété indivise, ce qui, en l'occurrence, vise essentiellement le bâtiment principal élevé d'un étage sur rez-de-chaussée et comportant dix appartements, objet du permis de construire obtenu le 30 décembre 1968, dont le sol d'assise est expressément défini comme étant une partie commune, à la différence du terrain d'assise du lot n° 11, partie privative ; qu'au vu des énonciations du procès-verbal de constat dressé le 25 novembre 2010 par Me C..., huissier de justice, et du dossier de permis de construire dépose le 15 octobre 2010 par M. X..., il apparaît que celui a fait réaliser divers travaux sur la maison d'habitation construite en 1972 par D... E..., à savoir :réfection de l'enduit existant sur les façades de la maison, en façade nord-ouest :·création d'un parement de façade en pierres sèches, pose d'une baie vitrée avec châssis en aluminium coulissant, en remplacement de deux fenêtres existantes,·suppression d'une porte en façade,- en façade nord-ouest pose d'une porte vitrée autour d'un encadrement maçonné au niveau d'une avancée couverte de tuiles, au lieu et place d'une fenêtre existante, pose d'une grande baie vitrée avec châssis en aluminium à trois vantaux coulissants, en remplacement d'une ouverture équipée de volets en bois ,modification de l'auvent en façade principale par la création d'un mur latéral, dans lequel une ouverture a été pratiquée, destiné à supporter la couverture de l'auvent, dont [a poutre en bois a été remplacée par une poutre métallique supportée par deux piliers en béton, modification d'une fenêtre, dont le seuil a été rehaussé ainsi que le linteau, qu'en ce qui concerne le bâtiment annexe, qui avait été transformé en deux appartements avec WC et qui faisait alors l'objet de travaux en cours de réalisation, l'huissier instrumentaire relève que la toiture d'origine a été déposée, qu'un pilier en boisseaux de ciment a été élevé contre la façade, soutenant une poutre en béton sur laquelle est posée un rang de génoise en tuiles, que les piliers et la poutre en béton ont été avancés de 60 cm par rapport au mur d'origine sur une longueur de 4,50 m environ, que la 2ème partie de l'agrandissement forme un décroché par rapport au précédent, la profondeur de la modification étant d'environ 1m par rapport au mur d'origine de 3,50 m de long, et qu'au vu de la hauteur des génoises, il apparaît un rehaussement de la toiture, que les travaux en cause portent donc sur des parties privatives qui correspondent aux constructions édifiées sur un terrain, partie privative, et n'ont ni pour objet, ni pour effet de modifier l'aspect extérieur de l'immeuble commun, c'est-à-dire de l'immeuble édifié sur un sol commun ; qu'ils n'étaient donc pas soumis à une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires en vertu de (article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, comme le soutient M. X... ; que le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] fait également valoir que le règlement de copropriété, comme en l'espèce l'article 5, ne peut réserver à l'un des copropriétaires la liberté d'effectuer des travaux sans autorisation de l'assemblée générale, y compris sur son lot privatif, et qu'une telle disposition du règlement de copropriété doit être réputée non écrite, même s'il s'agit, pour le copropriétaire concerné, d'exercer des droits de surélévation ou de construction accessoires à son droit détenu sur les parties privatives; que pour autant, le droit de surélever un bâtiment ou d'édifier un bâtiment nouveau n'est réputé droit accessoire aux parties communes au sens de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 que s'il porte sur un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux constituant des parties privatives différentes ou s'il porte sur les cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ; qu'en l'occurrence, le droit de transformer la petite construction adossée à l'immeuble en un appartement et le droit d'édifier une nouvelle construction ou d'agrandir celle existante, découlant de l'article 5 du règlement de copropriété, ne concerne pas les parties communes, mais bien la transformation et/ou l'agrandissement d'une construction ou la construction d'un bâtiment nouveau, édifié ou à édifier sur une partie de terrain faisant l'objet d'un droit de propriété privatif,
1) ALORS QUE sont adoptées à la moitié des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux sur les parties communes ; que le gros oeuvre et les murs de façade constituent, selon l'article 4 du règlement de la copropriété Résidence [...], des parties communes ; que la cour d'appel a constaté que les travaux litigieux avaient notamment consisté dans la création de baies vitrées, modification d'un auvent et la création d'une avancée de 60 cm en façade ; qu'en ne recherchant si ces travaux, en tant qu'ils concernaient le gros oeuvre, ne portaient pas atteinte aux parties communes de l'immeuble, de sorte qu'ils étaient soumis à l'autorisation des copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 25b) de la loi du 10 juillet 1965 ;
2) ALORS QUE sont adoptées à la moitié des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble ; que l'aspect extérieur est celui de l'immeuble constituant la copropriété dans son intégralité, sans qu'on puisse distinguer entre les différents bâtiments qui la composent ; que pour considérer que l'autorisation des copropriétaires n'était pas nécessaire, la cour d'appel a retenu que les travaux n'affectaient que l'aspect extérieur du bâtiment constituant le lot 11 et ne portaient pas atteinte à l'aspect extérieur de l'immeuble « commun » abritant les 10 premiers lots; que la cour d'appel, qui n'a pas apprécié l'atteinte à l'aspect extérieur au regard de l'immeuble entier composant la copropriété, a violé l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3) ALORS QU'est réputée non écrite la clause d'un règlement de copropriété autorisant un copropriétaire à effectuer sans autorisation de l'assemblée générale des travaux affectant les parties communes de l'immeuble ou portant atteinte à son aspect extérieur ; qu'en rejetant la demande d'annulation de l'autorisation conventionnelle d'effectuer des travaux et de construire prévue à l'article 5 du règlement de copropriété, en ce qu'elle était limitée au lot 11 faisant l'objet d'un droit privatif, sans rechercher si les travaux visés ne portaient pas sur le gros oeuvre, partie commune, et ne modifiaient pas l'aspect extérieur de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale aux regard des articles 43 et 25b de la loi du 10 juillet 1965.