AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par M. Hubert X..., demeurant ... (Haute-Garonne), en cassation d'un arrêt rendu le 28 novembre 1990 par la cour d'appel de Toulouse (2e chambre civile), au profit de Mme Monique de Y..., demeurant ... (Haute-Garonne), défenderesse à la cassation ;
   Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
   LA COUR, en l'audience publique du 6 octobre 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Toitot, conseiller rapporteur, MM. Cathala, Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Mme Di Marino, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de M. le conseiller Toitot, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. X..., de Me Roger, avocat de Mme de Y..., les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Sur le moyen unique :
   Attendu que M. X..., preneur à bail de locaux à usage de magasin et d'atelier, fait grief à l'arrêt attaqué (Toulouse, 28 novembre 1990) de constater la résiliation de plein droit de ce bail à la suite d'un incendie, alors, selon le moyen, "d'une part, que l'article 1722 du Code civil n'est applicable qu'aux baux des maisons et des biens ruraux et non aux fonds de commerce ; qu'en l'espèce, le bail commercial a été transmis dans le cadre d'une cession de fonds de commerce du 5 mai 1988 ; qu'en faisant application à ce bail, élément du fonds de commerce de M. X..., de l'article 1722 du Code civil, la cour d'appel a violé ce texte ;

 d'autre part, subsidiairement, que la perte totale s'entend de la "disposition" entière de la chose louée ou de l'impossibilité d'user et de jouir de cette chose selon sa destination ; que la perte partielle consiste en la disparition d'une partie de la chose louée ; 

  qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que la choselouée portait sur deux choses distinctes, le local à usage de magasin et celui à usage d'atelier et que ce dernier local avait été épargné par l'incendie ; qu'en décidant que la perte de la chose louée était totale bien que l'atelier, partie autonome de la chose louée soit intacte, la cour d'appel a violé l'article 1722 du Code civil, peu important que l'exploitation commerciale du fonds ait cessé, l'atelier n'ayant pas, à l'inverse du magasin, une destination commerciale" ;
   Mais attendu qu'ayant constaté que l'exploitation commerciale du fonds avait totalement cessé et relevé que M. X... reconnaissait ne plus être en mesure d'exercer son activité commerciale, ce qui démontrait que l'atelier était l'accessoire du magasin de vente, que le coût des réparations représentait pour la propriétaire une charge disproportionnée aux revenus de l'immeuble et que l'utilisation de la chose louée, conformément à la destination prévue au bail, ne pouvait être poursuivie, la cour d'appel, qui a fait application, à bon droit, des dispositions de l'article 1722 du Code civil aux relations contractuelles du bailleur et du preneur de locaux à usage commercial, a légalement justifié sa décision en retenant que la perte de la chose louée devait être considérée comme totale ;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;
   Condamne M. X..., envers Mme de Y..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du dix novembre mil neuf cent quatre-vingt-treize.