AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par :
   1 / Mme Dominique de X..., demeurant ...,
   2 / M. Z..., demeurant ..., agissant en qualité d'administrateur au redressement judiciaire de Mme de X..., aux droits de laquelle se trouve actuellement M. Y..., ès qualités de liquidateur judiciaire de Mme de X...,
   en cassation d'un arrêt rendu le 22 septembre 1998 par la cour d'appel de Caen (1re chambre civile), au profit de la commune de Touques, prise en la personne de son maire en exercice, domicilié en cette qualité à la mairie, 14800 Touques,
   défenderesse à la cassation ;
   Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
   LA COUR, en l'audience publique du 26 septembre 2000, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Stéphan, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Toitot, Bourrelly, Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, conseillers, MM. Pronier, Bétoulle, conseillers référendaires, M. Guérin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de Mme Stéphan, conseiller, les observations de Me Balat, avocat de M. Y..., liquidateur judiciaire de Mme de X..., de Me Foussard, avocat de la commune de Touques, les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Sur le premier moyen :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen , 22 septembre 1998), que la commune de Touques, propriétaire d'un terrain, a confié à Mme de X..., par convention d'affermage du 29 mai 1991, l'exploitation sur ce terrain d'un camping, et ce pour une durée de cinq ans prorogée par avenant jusqu'au 31 décembre 1996 ; que, par arrêté municipal du 17 décembre 1996, la fermeture du camping a été décidée à compter du 1er janvier 1997 ; que Mme de X... a formé un recours en annulation de cet arrêté, devant le tribunal administratif et, parallèlement, a saisi la juridiction civile, d'une demande tendant à se faire reconnaître le bénéfice du statut des baux commerciaux ;
   Attendu que Mme de X... et M. Y..., ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de celle-ci, font grief à l'arrêt de les débouter de cette demande alors, selon le moyen,
   "1 ) que, nonobstant toute clause contraire, la législation sur la propriété commerciale s'applique obligatoirement aux baux non précaires des immeubles des communes dans lesquels un fonds est exploité de même qu'aux terrains nus des communes, sur lesquels ont été édifiés des constructions à usage commercial élevées ou exploitées avec le consentement du propriétaire ; qu'en estimant dès lors que Mme de X... et M. Z... ès qualités n'apportaient aucun moyen de droit de nature à fonder leur allégation selon laquelle, la clause portant exclusion de la législation sur la propriété commerciale, stipulée à l'article 1er de la convention du 29 mai 1991, n'avait pas de portée juridique obligatoire, sans rechercher si ladite convention portait ou non sur des immeubles tels que visés aux articles 2 alinéa 1er -4 et 1er alinéa 1er-2 du décret du 30 septembre 1953, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de ces dispositions ;
   2 ) qu'est réputée nulle et de nul effet la clause faisant obstacle au renouvellement d'un bail commercial ; qu'en estimant au contraire qu'il importait de relever l'existence de la clause, stipulée à l'article 23 de la convention du 29 mai 1991, selon laquelle toute concession arrivée à échéance ne pourra être renouvelée en tant que telle, pour en déduire la non-soumission de ladite convention au statut des baux commerciaux, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et n'a donc pas légalement justifié sa décision, au regard de l'article 35 du décret du 30 septembre 1953 ;
   3 ) que la répartition des compétences entre les ordres des juridictions administratives et judiciaires est une question d'ordre public, qui ne dépend pas de la volonté des parties mais exclusivement des prévisions de la loi ; qu'en s'attachant, dès lors à relever l'existence de la clause, stipulée à l'article 24 de la convention du 29 mai 1991, selon laquelle les litiges nés de l'exécution de cette dernière seraient de la compétence du tribunal administratif, pour en déduire à nouveau la non- soumission de ladite convention, au statut des baux commerciaux, la cour d'appel a encore statué par un motif inopérant et n'a pas légalement justifié sa décision, au regard de la loi des 16 et 24 août 1790 et du décret du 16 fructidor an III ;
   4 ) que la clause exorbitante du droit commun est celle qui confère à l'une ou l'autre des parties au contrat des droits ou des obligations qui, par leur nature, ne peuvent figurer dans un contrat de droit privé ; qu'en considérant que tel était le cas des articles 11, 12, 13, 16 et 19 de la convention du 29 mai 1991, dont il résultait que le fermier avait l'obligation de maintenir le camping constamment ouvert, de n'accepter aucune réservation et de contingenter le nombre des locations annuelles et des locations de longue durée (article 11), que la commune pouvait exercer son contrôle sur l'ensemble de l'exploitation affermée au regard du bon entretien des ouvrages et des installations, et au regard du respect de la réglementation applicable en matière de camping (article 12), que le règlement intérieur devant rappeler ladite réglementation était soumis à l'approbation du conseil municipal (article 13), que l'exploitant devait verser à la commune une redevance pour partie forfaitaire et pour l'autre en fonction du chiffre d'affaires (article 16), et enfin que la commune pouvait résilier cette convention sans motif moyennant le versement à l'exploitant d'une indemnité forfaitaire (article 19), toutes clauses qui n'étaient pas insusceptibles de se retrouver dans un contrat de droit privé, qui ne conféraient pas à la commune un pouvoir de contrôle sur la direction et le développement de l'exploitation et qui ne plaçaient pas les parties dans une situation par trop inégalitaire, la cour d'appel a violé la loi des 16 et 24 août 1790 et le décret du 16 fructidor an III, ensemble par refus d'application les articles 2 alinéa 1er-4 et 1er alinéa 1er-2 du décret du 30 septembre 1953" ;
   Mais attendu qu'ayant relevé que la convention du 29 mai 1991 faisait obligation au fermier de maintenir le camping constamment ouvert, de n'accepter aucune réservation, de contingenter le nombre des locations annuelles et celles dites de longue durée, qu'elle soumettait le règlement intérieur du camping à l'approbation du conseil municipal et qu'elle stipulait que la commune exercerait son contrôle sur l'ensemble de l'exploitation affermée, la cour d'appel, qui en a exactement déduit que ces clauses dérogatoires au droit commun différaient de par leur nature de celles pouvant être stipulées dans un contrat analogue de droit privé, conférant à ladite convention un caractère administratif, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;
   Mais sur le second moyen :
   Vu la loi des 16-24 août 1790, ensemble, le décret du 16 fructidor an III ;
   Attendu que l'arrêt qui retient, par motifs propres et adoptés, que la convention du 29 mai 1991, est un contrat administratif auquel il a été mis fin par l'arrêté municipal du 17 décembre 1996, ordonne l'expulsion sous astreinte de Mme de X... ;
   Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;
   PAR CES MOTIFS :
   CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a accueilli la demande reconventionnelle de la commune de Touques, l'arrêt rendu le 22 septembre 1998, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ;
   remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ;
   Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes de M. Y..., ès qualités, et de la commune de Touques ;
   Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un octobre deux mille.