LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 28 juin 2018), que les sociétés Héritiers d'Exéa et de Montrabech ont donné à bail rural à long terme à la société Château de Sérame des terres en nature de vignes et de champs ; qu'invoquant les manquements du preneur à ses obligations contractuelles, elles ont sollicité la résiliation du bail et le paiement de dommages-intérêts ; que Mme F..., en qualité de mandataire-liquidateur de la société Château de Sérame, a demandé que la clause mettant à la charge du preneur l'obligation de renouveler le vignoble soit annulée ;
Attendu que les bailleresses font grief à l'arrêt d'accueillir la demande du preneur ;
Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que, sauf décision contraire de la commission consultative des baux ruraux, la clause mettant à la charge du preneur une obligation de plantation est réputée non écrite, comme contraire aux dispositions de l'article 1719 4° du code civil et que le preneur ne peut renoncer par avance aux droits conférés par le statut des baux ruraux, et relevé que les dérogations contenues dans le contrat type départemental, pris après avis de cette commission, ne permettaient pas d'imposer au preneur le coût de restructuration de l'ensemble du vignoble, comme la clause litigieuse du bail le lui imposait, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à un moyen inopérant, dès lors qu'il n'était démontré aucun acte caractérisant une renonciation du preneur aux droits d'ordre public découlant du statut du fermage postérieur à la naissance de ces droits, et qui n'a réputé non écrite la clause "charges et conditions" du bail qu' en ce qu'elle imposait au preneur l'obligation de renouveler, à sa charge, le vignoble donné à bail, pour parvenir entre 2006 et 2011 à une superficie de 240 hectares, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les sociétés Héritiers d'Exéa et de Montrabech aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des sociétés Héritiers d'Exéa et de Montrabech et les condamne in solidum à payer à Mme F..., en qualité de mandataire-liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Château Sérame, la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze décembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour les sociétés Héritiers d'Exéa et de Montrabech.
Il est fait qui fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré la clause imposant à la société Château de Sérame l'obligation de renouveler, à sa charge, le vignoble donné à bail pour arriver entre 2006 et 2011 à une superficie de 240 ha nulle et non écrite ;
AUX MOTIFS QUE la SCI Héritiers d'Exéa et la SCI de Montbrabech ont conclu par acte authentique des 16 novembre et 26 novembre 2001 avec la SAS Château de Sérame un bail rural à long terme de 35 ans à compter du 1er novembre 2001 concernant diverses parcelles de terre en nature de vigne et de champ situées sur la commune de [...] appartenant à la SCI Héritiers d'Exéa et représentant un total de 196 ha 37 a et 81 ca ainsi que la cave de vinification, diverses parcelles de terre en nature de vigne et de champ situées sur la commune de [...] appartenant à la SCI Héritiers d'Exéa représentant un total de 69 ha 95 a et 30 ca et diverses parcelles de terre en nature de vigne et de champ situées sur la commune de [...] appartenant à la SCI de Montrabech représentant un total de 57 ha 82 a et 25 ca ainsi que la cave de vinification ; que selon les termes du contrat de bail, le preneur s'est engagé à restructurer le vignoble à ses frais exclusifs, pour arriver entre 2006 et 2011 à une superficie plantée de l'ordre de 240 ha en cépages adéquats, à supporter l'intégralité des frais de replantation, les primes attribuées à cette fin lui étant intégralement versées, à procéder aux replantations dans les cinq ans de l'arrachage sauf si la loi prévoyait un délai de péremption des droits de replantation plus long, à exécuter les réparations locatives ou de menus entretiens mises à sa charge par l'article L.415-4 du code rural, à entretenir en bon usage et viabilité des chemins et sentiers d'exploitation ainsi que les sols et cours et à procéder au nettoiement des fossés et drainages ; qu'il a été convenu d'un fermage annuel égal de 6,5 hectolitres par hectare par an de vin d'appellation correspondante et « pour tenir compte des investissements que le preneur s'engage à effectuer, le montant du fermage sera de 327 000 Frs par an pour les 9 premières années culturales du bail, 467 000 Fr. par an pour les années 2010-2011 à 2013-2014, 000 Frs par an pour les années 2013-2014 à 2017-2018 » ; qu'il est certain que, sauf décision contraire de la commission consultative des baux ruraux, la clause mettant à la charge du preneur une obligation de plantation est réputée non écrite, car contraire aux dispositions de l'article 1719 du code civil ; que le contrat type applicable (décret préfectoral n° 98-3080), rendu au visa de l'avis émis par la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux dans sa séance du 29 septembre 1998, prévoit, s'agissant du remplacement des manquants, que « le preneur n'est pas tenu de remplacer les manquants existants en début de bail et notés dans l'état des lieux » et, s'agissant du renouvellement du vignoble loué, que « le bailleur supportera la totalité des frais de défoncement, désinfection, préparation du sol à la plantation, greffage, fumure de fond, ainsi que la fourniture des plants, tuteurs, espaliers et fil de fer », le preneur gardant « à sa charge la mise en place des plants et les soins nécessaires pour les amener à production. En contrepartie de sa participation en main-d'oeuvre, le preneur sera déchargé du loyer des parcelles en cours de renouvellement à compter de l'arrachage et jusqu'à la cinquième année incluse après replantation » ; que le contrat type prévoit certes qu'il « pourra également être expressément convenu que le preneur aura toute latitude pour effectuer quand bon lui semblera, et à ses frais exclusifs les arrachages, replantations ou plantations nouvelles de vignes sur le bien loué, pourvu que ces travaux contribuent à l'amélioration du potentiel qualitatif et quantitatif de production du bien loué » ; que la simple faculté ainsi offerte au preneur ne saurait pour autant, comme retenu par le premier juge, permettre d'imposer, par le bail au preneur, au-delà des termes du contrat type, le coût de restructuration de l'ensemble du vignoble étant rappelé qu'aux termes des dispositions de l'article L.415-12 du code rural et de la pêche maritime « toute disposition des baux, restrictive des droits stipulés par le présent titre, est réputée non écrite », dispositions qui couvrent celles de l'article L.415-8 du même code qui se rapportent à la détermination par la commission consultative des baux ruraux de « l'étendue et les modalités des obligations du bailleur relatives à la permanence la qualité des plantations prévue au 4° de l'article 1719 du code civil » ; qu'il ne peut davantage être soutenu que le preneur pouvait, par cette clause, renoncer par avance aux droits conférés par le statut des baux ruraux ; qu'il se déduit de ces observations que la clause imposant à la SAS Château de Sérame l'obligation de renouveler le vignoble pour arriver entre 2006 et 2011 à une superficie de 240 ha contrevient à des dispositions d'ordre public et qu'elle ne peut donc qu'être déclarée nulle et non écrite, peu important que la clause puisse paraître, aux yeux des bailleurs, « équilibrée au regard des obligations synallagmatiques des parties », alors que la seule volonté des parties ne peut déroger à des dispositions de cette nature ; que le jugement entrepris sera par voie de conséquence infirmé à cet égard ;
1°) ALORS QUE le preneur peut valablement renoncer à un droit acquis ; qu'en retenant que, la clause du bail aux termes de laquelle le preneur s'était engagé à restructurer le vignoble à ses frais exclusifs étant réputée non écrite en application de l'article L. 415-12 du code rural et de la pêche maritime, car contraire à l'article 1719 4° du code civil, le preneur ne pouvant, par cette clause, renoncer par avance aux droits conférés par le statut des baux ruraux, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la société Château de Sérame n'avait pas renoncé à contester cette clause postérieurement à la conclusion du bail, dès lors que, appartenant à l'un des plus grands groupes viticoles au monde, bénéficiant de conseils juridiques avisés, elle n'avait jamais remis en cause sa validité au cours de l'exécution du contrat, soit pendant plus de dix ans, qu'elle avait indiqué aux bailleresses, par courrier du 13 février 2008, qu'elle entendait procéder à la restructuration convenue, et qu'elle soutenait, elle-même, avoir exécuté cette clause en investissant une somme de 1 936 919 € pour restructurer le vignoble, conformément à ses obligations contractuelles, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, la clause d'un bail rural restreignant les droits du preneur ne peut être réputée non écrite que dans la stricte mesure où elle contrevient à des dispositions d'ordre public ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'aux termes du contrat type applicable, rendu au visa de l'avis émis par la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux dans sa séance du 29 septembre 1998, et déterminant l'étendue et les modalités des obligations du bailleur relatives à la permanence et la qualité des plantations prévue à l'article 1719 4° du code civil, le preneur n'était dispensé de remplacer que les manquants existant « en début de bail » et notés dans l'état des lieux et que, s'agissant du renouvellement du vignoble loué, il gardait à sa charge la mise en place des plants et les soins nécessaires pour les amener à production ; qu'en retenant que la clause du bail par laquelle la société Château de Sérame s'était engagée à restructurer le vignoble à ses frais exclusifs était « nulle et non écrite » en son intégralité, sans réserver l'engagement du preneur de remplacer les manquants non notés dans l'état des lieux d'entrée et, s'agissant du renouvellement du vignoble, de mettre en place les plants et de leur prodiguer les soins nécessaires pour les amener à production, la cour d'appel a violé l'article L. 415-2 du code rural et de la pêche maritime.