LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Vu les articles 1604 et 1641 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 16 octobre 2017), que, par acte authentique du 14 janvier 2015, M. et Mme G... ont vendu à M. et Mme W... une maison d'habitation ; qu'ayant constaté que des désordres affectaient l'extension de l'immeuble réalisée par M. G..., M. et Mme W... ont, après expertise, assigné les vendeurs en réparation de leurs préjudices ;
Attendu que, pour condamner M. et Mme G... à payer à M. et Mme W... diverses sommes au titre des travaux de reprise et non-conformités et du préjudice de jouissance, l'arrêt retient que les acquéreurs étaient en droit d'attendre que la construction de l'extension présentât, quant aux éléments essentiels de structure, une conformité aux règles de l'art et aux normes fixées par les DTU, que le fait que M. G... n'ait pas la qualité de professionnel de la construction et puisse être qualifié de bricoleur ne peut l'exonérer de l'obligation de respecter les normes applicables à la réalisation d'une toiture-couverture et d'une charpente d'une extension de 62 m², exposée, dans une région de zone III, au risque d'enneigement, que M. et Mme G... ont ainsi manqué à leur obligation de délivrance, ce qui est source de préjudice pour leurs acheteurs, lesquels se trouvent propriétaires d'une maison avec une extension qui, si elle n'est pas actuellement quant à sa charpente et sa couverture, impropre à sa destination, doit être refaite selon les préconisations expertales, en raison d'un fléchissement de sa toiture sous l'effet de la neige, excédant la tolérance normale ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la toiture et la charpente de l'extension réalisée par M. G... étaient non conformes aux règles de l'art et aux normes fixées par le DTU et que ces vices de construction pouvaient entraîner des désordres, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne in solidum les époux G... N..., au titre de leur manquement à l'obligation de délivrance conforme, à payer aux époux W... M... la somme de 32 041,07 euros TTC au titre des travaux de reprise et des non-conformités affectant la charpente et la couverture de l'extension et de l'auvent réalisée par M. G... et la somme de 3 000 euros au titre des préjudices de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, l'arrêt rendu 16 octobre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Condamne M. et Mme W... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un mars deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme G...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum les époux G..., au titre de leur manquement à l'obligation de délivrance conforme, à payer aux époux W... 32 041,07 € TTC au titre des travaux de reprise et des non-conformités affectant la charpente et la couverture de l'extension et de l'auvent réalisés par monsieur G..., et 3 000 € au titre des préjudices de jouissance ;
aux motifs propres qu'« au résultat de l'expertise judiciaire dont les conclusions non sérieusement critiquées par le parties seront adoptées, il apparait que la maison achetée par les époux W... M... présente trois types de défauts dont ils sollicitent la réparation : - des défauts de conformité aux DTU affectant la toiture-couverture et la charpente de l'extension réalisée par Monsieur G..., - le caractère fuyard de la verrière intégrée dans la couverture da l'extension, la non-conformité de pose du Della MS drain ; [
] « sur la garantie des vices cachés : selon l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qi diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'ils les avaient connus ; que l'acte de vente conclu entre les parties comporte une clause de non garantie ainsi rédigée : « Etat du bien : L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison, - des vices apparents, - des vices cachés et ce, par dérogaration à l'article 1643 du code civil. S'agissant des vices cachés il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas : - si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il est réputé ou comporté comme tel, - s'il est prouvé que l'ACQUEREUR dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur » ; que la preuve de la mauvaise foi des vendeurs ou de leur connaissance des vices n'est pas établie ; qu'ensuite, il est constant que Monsieur G... n'est pas un professionnel du bâtiment e qu'il ne 5 sur 13 saurait être réputé comme tel ; que dans ces conditions, au regard des termes de la clause de non garantie qui leur est opposable, la demande des époux W... M..., fondée sur la garantie des vices cachés ne peut être que rejetée, étant relevé, au demeurant, qu'en présence d'un vice caché répondant aux exigences de l'article 1641 du code civil, l'acquéreur ne peut que, soit solliciter la résolution de la vente, soit, demander la réduction du prix, sans préjudice de tous dommages et intérêts en cas de mauvaise foi du vendeur ; qu'en l'espèce, les acquéreurs n'exercent ni l'action rédhibitoire ni l'action estimatoire et il a été jugé que la preuve de la mauvaise foi des vendeurs n'est pas démontrée ; que leur demande indemnitaire ne peut, en tout état de cause, êre accueillie sur ce fondement ; que le premier juge a, à bon droit, écarté leur demande fonde sur la garantie de vices cachés » [
] « sur l'obligation de délivrance du vendeur prévue par les dispositions de l'article 1604 du civil, que si M. et Mme G..., en leur qualités de vendeurs, ont informé les époux W... M... que l'extension litigieuse avait été construite par M. G... en personne, il n'est pas démontré que les époux W... M... ont eu, avant la vente, connaissance des défauts de conformité présentés par la charpente et la couverture de l'extension, l'expert judiciaire ayant relevé que ces défauts n'étaient pas apparents pour un profane ; que les époux W... M... étaient en droit d'attendre que la construction de l'extension, (qui avait été réalisée par M. G... après obtention préalable d'un permis de construire), présentait quant aux éléments essentiels de structure (toiture, couverture et charpente) une conformité aux règles de l'art et aux normes fixées par les DTU ; que le fait que M. G... n'ait pas la qualité de professionnel de la construction et puisse être qualifié de bricoleur, ne peut l'exonérer de l'obligation de respecter les normes applicables à la réalisation d'une toiture-couverture et d'une charpente d'une extension de 62 m², exposée, dans une région e zone III (altitude supérieure à 500 mètres), au risque d'enneigement ; que les époux G... N... ont ainsi manqué à leur obligation de délivrance, ce qui est source de préjudice pour leurs acheteurs, lesquels se trouvent propriétaires d'une maison avec une extension qui, si elle n'est pas actuellement, quant à sa charpente et sa couverture, impropre à sa destination, doit être refaite selon les préconisations expertales, en raison d'un fléchissement de sa toiture sous l'effet de la neige, excédant la tolérance normale ; que dans ces conditions, la décision du premier juge écartant la demande indemnitaire des époux W... M..., sur le fondement de l'article 1604 du code civil, sera infirmée et les époux G... N... seront condamnés in solidum au titre de leur manquement à l'obligation de délivrance conforme, à payer aux époux W... M..., la somme de 32.041,07 € TTC au titre des travaux de reprise et des non conformités affectant la charpente et la couverture de l'extension et de l'auvent, selon l'estimation de l'expert judiciaire, non sérieusement contestée par les vendeurs » ;
et aux motifs adoptés qu'« il résulte notamment du rapport d'expertise judiciaire du 27 janvier 2016 de M. Jean-Paul I... que : - la maison d'habitation achetée par M. et Mme W... dans le cadre de cette acquisition immobilière du 14 janvier 2015 est une construction datant de 1974, étant à l'origine de dimensions extrêmement modestes (7.5 m2 hors oeuvre brute) avec extension sur deux niveaux et avec garage construite en 1984 (permettant au total une superficie de 118 m2 hors oeuvre brute) ; - M. et Mme G... ont acheté cette propriété le 9 février 2009, M. G... ayant lui-même construit en partie Ouest une nouvelle extension de l'ordre de 100 m2 à usage d'abri d'une piscine, rénové la couverture (auvent) de l'extension de la terrasse Sud et construit un petit appentis derrière la piscine, suivant un permis de construire obtenu le 16 décembre 2013 ; - le procédé constructif de M. G... n'est pas conforme au DTU 40.14 / COUVERTURE EN BARDEAUX BITUMÉS de mai 1993 (nonne NF-39-201.1) dans la mesure où les couvertures de cette extension Ouest et de cette terrasse Sud ont été réalisées en bardeaux d'asphalte avec des recouvrements de 70 mm alors que les pentes comprises entre 18,2 % et 27,1 % (couverture piscine) et de 24 % (couverture auvent) doivent obéir dans cette commune (zone III, d'altitude supérieure à 500 m) à des normes de recouvrements de 120 mm et d'emploi de pureaux de 105 mm sur des pentes comprises entre 20 et 25 % ; - cette non-conformité des recouvrements peut devenir à terme source de désordres réels ; la charpente de la partie piscine est de faible constitution pour n'avoir été réalisée qu'avec des empannons de petite section sous dimensionnés par rapport à leur portée et qui ne sont pas étrésillonnés, présentant dès lors un risque certain pouvant aller jusqu'à un fléchissement (et non un effondrement) en cas de surcharge due à la neige ces deux charpentes ne sont donc pas conformes aux règles de l'art et ces deux toitures doivent en conséquence être refaites ; - la couverture de la piscine a inclus une verrière intégrée qui laisse passer des infiltrations d'eau et dont: la réfection peut être estimée, sur devis d'entreprise, à la somme de 3,296,70 euros TTC ; - de l'eau stagne dans le fond du bassin de la piscine qui n'est pas 7 sur 13 terminée, s'infiltrant vraisemblablement entre les parois et le radier du bassin du fait probablement d'une nappe phréatique à ce niveau et devant normalement cesser du fait de la pression intérieure après mise en eau du liner de la piscine ; - en tout état de cause, en dépit de la découverte d'un DELTA MSDRAIN curieusement placé à l'horizontale en pied de mur des parois enterrées du bassin de la piscine, aucune règle de l'art n'impose de réaliser une étanchéité sur des murs enterrés édifiés au pourtour d'un dallage sur terre-plein ou d'étancher une piscine vis-à-vis des venues d'eau extérieures ; - le coût total des travaux de reprise et de mise en conformité concernant la charpente et la couverture de la piscine ainsi que l'appentis arrière peut être estimé sur devis d'entreprises à la somme totale de 32.041,07 euros TTC, pouvant être ramenée à 27.148,32 euros TTC en ne tenant pas compte du coût de remplacement de la charpente ; qu'il y a lieu de rejeter les demandes principales formées par M. et Mme W... à l'encontre de M. et Mme G... [
] au visa des articles 1641 et suivants du Code civil sur les vices cachés eu égard, d'une part à la stipulation particulière de l' acte authentique de vente immobilière du 14 janvier 2015 suivant laquelle l'acquéreur prend le bien dans l' état où il se trouve sans aucune possibilité de recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit en raison des vices apparents ou des vices cachés par dérogation conventionnelle conforme aux dispositions de l'article 1643 du Code civil (feuillet n°9), et d'autre part au fait que M. G... ne peut en aucune manière être considéré comme un professionnel du bâtiment et demeure donc en tout état de cause éligible à l'application de ces dispositions législatives » ;
alors 1°/ que l'arrêt attaqué a constaté que le recouvrement de la toiture de l'extension et de l'auvent avait été réalisé par des bandeaux d'asphalte de largeur inférieure au minimum requis par le DTU 40.14 de mai 1993 et qu'à terme cela pourrait être source de désordres ; que l'arrêt attaqué a ajouté que la charpente de l'extension était de faible constitution en raison de ses empannons sous dimensionnés et non soutenus par des étrésillons, de sorte qu'en cas de surcharge de neige la charpente fléchirait anormalement ; qu'il s'en évinçait que la toiture et la charpente souffraient de défauts de construction, causes de troubles futurs de nature à diminuer l'usage de l'extension et de l'auvent, donc constitutifs de vices au sens de l'article 1641 du code civil ; qu'en décidant qu'il s'agissait de manquements à l'obligation de délivrance conforme au regard de l'article 1604 du code civil 8 sur 13 justifiant de condamner les époux G... à payer aux époux W... 35 €, la cour d'appel a violé les textes susmentionnés ;
alors 2°/ que l'arrêt attaqué a rejeté la demande des époux W... en tant qu'elle était fondée sur la garantie des vices cachés, en application de la clause du contrat de vente excluant une telle garantie ; qu'en considérant ainsi comme des vices cachés les défauts de construction de la toiture et de la charpente, tout en les jugeant constitutifs de manquements à l'obligation de délivrance conforme, quand la qualification de vice caché était exclusive de celle de défaut de conformité, la cour d'appel a violé les articles 1641 et 1604 du code civil.