AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

  LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

  Sur le pourvoi formé par :

  1°) M. Michel Z...,

  2°) Mme Renée X..., épouse de M. Michel Z..., 

  demeurant ensemble ...,

 en cassation d'un arrêt rendu le 28 septembre 1988 par la cour d'appel de Rennes (2e chambre), au profit de :

  1°) Mme Nicole Y..., demeurant au lieudit "Kerambihan", Plomentin à Ergue-Arnel (Finistère),

  2°) la société à responsabilité limitée agence immobilière Saint-Mathieu, dont le siège est ..., représentée par ses représentants légaux en exercice domiciliés audit siège,

 défenderesses à la cassation ;

  Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

  LA COUR, en l'audience publique du 9 avril 1991, où étaient présents : M. Senselme, président, M. Cathala, conseiller rapporteur, MM. Paulot, Chevreau, Valdès, Douvreleur, Capoulade, Beauvois, Deville, Darbon, Mme Giannotti, M. Aydalot, Mlle Fossereau, M. Chemin, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

  Sur le rapport de M. le conseiller Cathala, les observations de la SCP Lemaitre et Monod, avocat des époux Z..., de la SCP Rouvière, Lepitre et Boutet, avocat de Mme Y..., de la SCP Peignot et Garreau, avocat de la société agence immobilière Saint-Mathieu, les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

  Sur le premier moyen :

  Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Rennes, 28 septembre 1988), qu'après avoir souscrit au mois d'octobre 1982, par l'intermédiaire de l'agence Saint-Mathieu, deux actes, l'un pour l'acquisition des murs, l'autre pour l'acquisition du pas de porte que leur cédait Mme Y..., les époux Z... ont obtenu de celle-ci, le 1er mars 1983, une promesse unilatérale de vente du pas de porte, la levée d'option pouvant intervenir jusqu'au 30 avril suivant ; que cette promesse était assortie du versement d'une indemnité d'immobilisation de 50 000 francs et comportait, outre la condition suspensive relative à l'obtention de prêts, celle que le certificat d'urbanisme ne révèle aucune servitude rendant l'immeuble impropre à sa destination normale ; que l'existence d'une servitude administrative de démolition de l'immeuble ayant été révélée aux 

 époux Z... lors de la signature de la promesse de vente, des démarches furent entreprises pour en obtenir l'extinction ; que la servitude ayant été maintenue et Mme Y... ayant refusé la restitution de l'indemnité d'immobilisation, les époux Z... l'ont assignée à cette fin, demandant, en outre, à l'agence Saint Mathieu réparation de leur préjudice ;

  Attendu que les époux Z... font grief à l'arrêt de les avoir déboutés de leur demande en remboursement de l'indemnité versée à Mme Y..., alors, selon le moyen, 1°/ que lorsqu'il est certain

que l'évènement constituant une condition suspensive ne surviendra plus, ladite condition est présumée défaillie ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que la servitude d'urbanisme destinant l'immeuble à la 

 démolition avait été révélée avant la conclusion de la promesse de vente ; qu'il résulte de cette constatation, et comme le faisaient valoir les conclusions d'appel des époux Z..., que l'obtention du prêt destiné à l'acquisition du pas-de-porte et à la rénovation du local commercial était impossible ; qu'ainsi, l'arrêt, qui a refusé de déclarer défaillie la condition d'obtention d'un prêt en raison de ce que les époux Z... n'apportaient pas la preuve de sa non réalisation, a violé l'article 1176 du Code civil ; 2°/ que la promesse de vente ayant été conclue sous condition suspensive que le bénéficiaire obtienne avant le 30 avril 1983 plusieurs prêts du montant global nécessaire au financement de son acquisition, l'arrêt qui, pour refuser de déclarer défaillie cette condition, retient encore qu'il résulte d'une lettre du 4 mai 1983 adressée à l'agence immobilière par les époux Z..., qu'ils ont obtenu un des accords de crédit, a violé l'article 1134 du Code civil ; 3°/ qu'aucune pièce n'a été communiquée en appel par Mme Y..., et qu'il n'apparait pas des mentions de l'arrêt attaqué que la lettre du 4 mai 1983, qui aurait été adressée par les époux Z... à l'agence immobilière et qui n'a pas été visée dans les conclusions des parties, ait fait l'objet d'un débat contradictoire ; qu'ainsi, l'arrêt qui a fondé sa décision sur cette pièce a violé l'article 16, alinéa 2 du nouveau Code de procédure civile ;

  Mais attendu qu'après avoir relevé, d'une part, les démarches entreprises par les parties, postérieurement à la promesse de vente, pour faire 

 rapporter la servitude et, d'autre part, le défaut d'un document explicite pour établir le refus de tout prêt bancaire, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que l'évènement constituant la condition suspensive d'absence de servitude ne surviendrait pas et qui ne s'est pas fondée sur le contenu d'une lettre du 4 mai 1983, a, pour débouter les époux Z... de leur demande, retenu leur carence dans le respect des délais et des formes exigées pour la levée d'option ; 

  D'où il suit que le moyen doit être écarté ;

  Sur le second moyen :

  Attendu que les époux Z... font grief à l'arrêt d'avoir rejeté leur action en réparation contre l'agence Saint-Mathieu, alors, selon le moyen, que 

 l'agent immobilier qui manque à son obligation de vérifier, par l'obtention de certificats d'urbanisme, les servitudes inhérentes à l'immeuble qu'il est chargé de vendre, commet une faute quasi-délictuelle, engageant sa responsabilité envers l'acquéreur qui ignorait l'existence desdites servitudes ; qu'ainsi, en se bornant à relever que l'agence Saint-Mathieu n'avait pas failli à ses obligations lors de la conclusion de la promesse de vente du 1er mars 1983, sans rechercher si, au commencement de l'opération envisagée, en octobre 1982, les époux Z... connaissaient ou non l'existence de la servitude d'urbanisme, la cour d'appel n'a pas mis la Cour de Cassation en mesure de contrôler si, à cette époque, l'agence avait manqué à son devoir d'information et de conseil, en

ne vérifiant pas, par l'obtention d'un certificat d'urbanisme, les servitudes inhérentes au bien cédé ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué est privé de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

  Mais attendu qu'ayant relevé, d'une part, que c'était la révélation aux époux Z... de l'existence de la servitude qui avait entrainé la signature de la promesse de vente du 1er mars 1983, dans l'attente du résultat des démarches des notaires et, d'autre part, que l'agence avait prévu, dès le début, une condition suspensive au cas d'existence d'une servitude affectant l'immeuble, en raison de sa répercussion sur la cession du pas de porte, la cour d'appel, qui a retenu que les conditions prévues dans les actes successifs étaient de 

 nature à éclairer les parties sur l'étendue de leurs droits réciproques, définis en toute connaissance de la situation du moment, a, légalement justifié sa décision de ce chef ;

  PAR CES MOTIFS :

  REJETTE le pourvoi ;

    Condamne les époux Z..., aux dépens, envers l'agence immobilière Saint-Mathieu, et envers le comptable direct du Trésor Public pour ceux exposés par Mme Y..., et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

  Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-trois mai mil neuf cent quatre vingt onze.