AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par M. A... Manier, demeurant à Antibes (Alpes-Maritimes), villa La Laurentie, traverse des Nielles, en cassation d'un arrêt rendu le 16 septembre 1991 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1e chambre civile, section A), au profit de :
   1 / M. Serge C...,
   2 / Mme Carmen B... épouse C..., demeurant ensemble à Mirabeau (Vaucluse), rue du Rivet,
   3 / M. Francis X...,
   4 / Mme Elisabeth Y... épouse X..., demeurant ensemble à Mirabeau (Vaucluse), chemin des Vignes Vieilles, défendeurs à la cassation ;
   Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
   LA COUR, en l'audience publique du 7 juin 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Peyre, conseiller rapporteur, M. Douvreleur, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, M. Villien, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de M. le conseiller Peyre, les observations de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de la Varde, avocat de M. Z..., de Me Choucroy, avocat des époux C..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Sur le moyen unique :
   Attendu que M. A... Manier fait grief à l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 16 septembre 1991) de déclarer irrecevable, comme prescrite, sa demande tendant à faire constater la nullité du bail consenti par son père, Gaston Manier, aux époux X... qui ont cédé leurs droits aux époux C..., alors, selon le moyen, "1 ) que lorsque l'un des éléments nécessaires à l'existence du contrat fait défaut et, notamment, lorsque les obligations de l'un des co-contractants n'ont aucune contrepartie à la charge de l'autre ou une contrepartie si faible qu'elle entraîne un déséquilibre incompatible avec la réciprocité inhérente à toute convention synallagmatique, on se trouve en présence d'une nullité absolue, qui échappe à la prescription quinquennale ; que la circonstance qu'un tel contrat ait été, en outre, entaché de dol ou de violence n'a pas pour conséquence de modifier la nature de la nullité dont il est atteint et de la prescription applicable ; qu'il suit de là que l'arrêt attaqué, qui déclare ne pas prendre parti au fond sur la demande, et constate qu'elle tendait à faire sanctionner l'insuffisance des obligations du preneur, ne pouvait décider qu'elle s'analysait comme une action en nullité relative du bail, soumise à la prescription de cinq ans, au motif que cette insuffisance aurait été consécutive à un dol et à une violence morale ; que l'arrêt attaqué a ainsi violé les articles 1131 et 1304 du Code civil ; 2 ) que les conclusions d'appel de M. Z..., tant dans leurs motifs que dans leur dispositif, faisaient valoir que le loyer était dérisoire et insusceptible de modification, que les grosses réparations demeuraient à la charge du bailleur et que

celui-ci devait supporter, en fin de bail et en toute hypothèse, une indemnité forfaitaire, indexée, dépassant très largement la valeur des loyers cumulés ; qu'il soutenait que l'absence ou l'extrême vileté du prix entraîne la nullité du contrat et qu'il demandait à la cour d'appel de dire et juger nul de nullité absolue le bail litigieux, d'où il suivait qu'en présence de ces conclusions, l'arrêt attaqué ne pouvait décider qu'il s'agissait d'une action en nullité relative, soumise à la prescription quinquennale, puisque cette situation aurait été consécutive à un dol et à la violence, sans méconnaître les dispositions des articles 4 et 5 du nouveau Code de procédure civile ; 3 ) que l'arrêt attaqué, qui d'ailleurs ne statuait pas au fond, ne pouvait décider que le déséquilibre des prestations comparées des deux parties était susceptible d'être atténué, voire annulé, par une éventuelle décision des preneurs de modifier leur attitude, dès lors que seule la situation au moment de la conclusion du contrat devait être prise en considération et que la validité de ce contrat ne pouvait dépendre de la plus ou moins bonne volonté de l'une des parties, en dehors de toute disposition contraignante de la convention ; que, ce faisant, l'arrêt attaqué a méconnu les dispositions des articles 1131 et 1304 du Code civil" ;
   Mais attendu, qu'ayant relevé, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à l'évolution du déséquilibre des prestations comparées des parties, que l'examen du bail montrait que les obligations des preneurs n'étaient pas inexistantes et que M. A... Manier avait fondé sa demande sur le vice du consentement de son père résultant d'un dol ou d'une violence au moins morale, commis par les preneurs, la cour d'appel, qui a retenu que cette action tendant à la nullité relative du bail était soumise à la prescription de l'article 1304 du Code civil, a, par ces seuls motifs, et sans modifier l'objet du litige, légalement justifié sa décision ;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;
   Condamne M. Z..., envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du treize juillet mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.