LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Donne acte à M. et Mme X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société BNP Paribas Finance (BNP) ; 
Sur le moyen unique : 
Vu l'article 1382 du code civil ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 14 mars 2014), que la société civile immobilière Les Jardins du Trait (la SCI) a vendu en l'état futur d'achèvement un appartement et une place de stationnement à M. et Mme X..., les locaux devant être livrés au plus tard au quatrième trimestre 2008 ; que la garantie d'achèvement a été consentie par la société Banco Popular, devenue la société CIC Iberbanco (la société CIC) ; qu'après la mise en liquidation judiciaire de la SCI, M. et Mme X... ont assigné le liquidateur de cette société, ès qualités, et la société BNP en résolution du contrat de vente et du contrat de prêt immobilier et la société CIC en paiement de dommages-intérêts ; 
Attendu que, pour rejeter la demande de dommages-intérêts, l'arrêt retient que la société CIC, qui a mis en oeuvre le contrôle prévu à l'article 5 de la convention de garantie d'achèvement dès le mois de novembre 2007, ne peut se voir reprocher aucune faute de négligence et que le défaut d'achèvement des travaux provient de causes étrangères au financement ; 
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la société CIC n'avait pas connaissance de la défaillance financière du vendeur dès le mois d'août 2008, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute M. et Mme X... de leur demande de dommages et intérêts formée contre la société CIC Iberbanco, l'arrêt rendu le 14 mars 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ; 
Condamne la société CIC Iberbanco aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société CIC Iberbanco à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme X... ; rejette la demande du CIC Iberbanco ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf octobre deux mille quinze. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt. 
Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X.... 
Il est fait grief à l'arrêt d'avoir débouté les époux X... de leurs demandes de condamnation de la société CIC Iberbanco à leur payer la somme de 80. 400 ¿ à titre de dommages-intérêt ; 
AUX MOTIFS PROPRES QU'il convient de relever que M. et Mme X... ne précisent pas clairement le fondement de leur demande à l'encontre de la société CIC Iberbanco. Néanmoins, ils font référence dans le dispositif de leurs conclusions à l'article 1382 du code civil. En droit, M. et Mme X..., tiers au contrat souscrit entre la société CIC Iberbanco et la société Les Jardins du Trait peuvent effectivement invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel du garant d'achèvement, dès lors que ce manquement leur a causé un dommage. En l'espèce, il convient de relever que le contrat liant la société CIC Iberbanco à la SCI Les Jardins du Trait prévoyait uniquement un contrôle du déroulement financier de l'opération immobilière, le vendeur s'obligeant à centraliser tous les mouvements de fonds relatifs à l'opération sur un compte centralisateur afin de permettre à la caution d'exercer ce contrôle. A cet égard, il n'est pas établi que la société CIC Iberbanco aurait manqué à ses obligations et commis une faute à l'égard de son co-contractant, la société Les Jardins du Trait, faute qui serait à l'origine d'un préjudice pour les époux X.... En effet, il résulte des pièces du dossier que la société CIC Iberbanco a mis en oeuvre le contrôle prévu à l'article 5 de la convention de garantie d'achèvement dès le mois de novembre 2007 et que les réponses apportées par la SCI Les Jardins du Trait et l'architecte faisant état de problèmes de bornage et de démolition de la station service se trouvant sur le terrain et nullement de difficultés financières ne nécessitaient pas de sa part des investigations complémentaires au regard de ses obligations contractuelles. Il ne peut être reproché à la société CIC Iberbanco de n'avoir pas effectué d'autre démarche avant le 28 mars 2008, date de demande d'un état récapitulatif de l'avancement des travaux, alors qu'elle était informée que les travaux de démolition continueraient en janvier 2008. Enfin il sera relevé que la société CIC Iberbanco a également, par lettre du 8 août 2008, informé Maître Y..., notaire chargé de régulariser les actes d'acquisition en état futur d'achèvement dans le cadre du programme de la SCI Les Jardins du Trait, que les travaux de construction ne paraissaient pas avoir commencé et l'a incité à faire preuve de la plus grande prudence lors de la conclusion de nouvelles ventes. Ainsi, aucune faute de négligence ne peut être reprochée à la société CIC Iberbanco. D'autre part, il convient de rappeler que la garantie d'achèvement prend la forme d'une ouverture de crédit ou d'un cautionnement, le garant s'obligeant à verser les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble (article R. 261-21). Dans ces conditions, le garant n'est pas tenu de poursuivre les travaux en se substituant à la SCI Les Jardins du Trait mais uniquement à verser les fonds nécessaires à l'achèvement des travaux, la substitution du vendeur par le garant n'étant qu'une faculté pour le garant. Or en l'espèce, la société CIC Iberbanco qui n'était pas obligée de reprendre à son compte l'opération de construction et qui n'a jamais refusé de payer les sommes nécessaires à l'achèvement des travaux puisque ces sommes ne lui ont pas été demandées, n'a pas commis de faute contractuelle à l'origine du préjudice subi par les époux X.... Au surplus, les travaux n'avaient pas commencé puisque seule la démolition de la station service présente sur le terrain avait été exécutée. En conséquence, le défaut d'achèvement des travaux provenant de causes étrangères au financement, les époux X..., qui ne démontrent ni l'existence d'une faute à l'encontre de la société CIC Iberbanco ni la preuve d'un préjudice en lien de causalité avec l'intervention de celle-ci, doivent être déboutés de leur demande en dommages-intérêts dirigée à l'encontre de la société CIC Iberbanco ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il est également établi que les travaux de construction n'ont jamais commencé et ne sont pas susceptibles de l'être en raison d'une part de l'absence de permis de construire en cours de validité et d'autre part de la liquidation judiciaire ; 
1°) ALORS QU'engage sa responsabilité délictuelle à l'égard de tiers acquéreurs le garant extrinsèque d'achèvement qui méconnait son obligation contractuelle de financer l'achèvement des travaux en cas de défaillance du vendeur ; qu'ainsi en considérant qu'il ne serait pas établi que la société CIC avait manqué à ses obligations et commis une faute à l'égard de son cocontractant, la société Les Jardins du Trait, faute à l'origine du préjudice des époux X..., quand il était acquis aux débats que la société CIC, garant extrinsèque de l'achèvement des travaux de la résidence Les Jardins du Trait, avait refusé de financer cet achèvement, la cour d'appel a violé les articles 1382 du code civil et R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation ; 
2°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE dans leurs dernières écritures déposées et signifiées devant la cour (p. 5), les époux X... faisaient valoir que par courrier du 15 février 2010, la société CIC avait indiqué qu'elle refusait de financer les travaux ; que la société CIC précisait, dans ses dernières écritures déposées et signifiées devant la cour (p. 8), que par lettre du 15 février 2010, elle avait indiqué aux époux X... qu'elle ne pouvait financer les travaux ; qu'ainsi en affirmant que la société CIC n'aurait jamais refusé de payer les sommes nécessaires à l'achèvement des travaux puisque ces sommes ne lui auraient jamais été demandées, la cour d'appel, a méconnu l'objet du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ; 
3°) ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut au défaut de motif ; qu'en considérant, d'une part, que la station service présente sur le terrain avait été démolie et, d'autre part, que les travaux litigieux n'auraient pas commencé, la cour d'appel s'est contredite, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ; 
4°) ALORS QUE la liquidation judiciaire du vendeur en l'état futur d'achèvement ne fait pas obstacle à la mise en oeuvre de la garantie extrinsèque d'achèvement des travaux ; qu'ainsi en retenant, pour considérer que les époux X... n'auraient pas démontré l'existence d'une faute contractuelle à l'encontre de la société CIC, que le défaut d'achèvement des travaux proviendrait de causes étrangères au financement, notamment la liquidation judiciaire de la société Les Jardins du Trait, la cour d'appel s'est prononcée par un motif inopérant, privant sa décision de base légale au regard des articles R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation et 1382 du code civil.