AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par Mme A...
B..., née D..., demeurant 4, place Champs de Mars, 33000 Bordeaux,
   en cassation d'un arrêt rendu le 21 juillet 1994 par la cour d'appel de Toulouse (1ère et 3ème chambres), au profit :
   1°/ de M. Gérard X...,
   2°/ de Mme Elisabeth X..., née Z..., tous deux demeurant ..., défendeurs à la cassation ;
   La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt;
   LA COUR, en l'audience publique du 8 octobre 1996, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Toitot, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, M. Boscheron, Mme Di Marino, M. Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Martin, Guerrini, conseillers, M. Pronier, conseiller référendaire, M. Lucas, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre;
   Sur le rapport de M. Toitot, conseiller, les observations de la SCP Hubert et Bruno Le Griel, avocat de Mme B..., de la SCP Masse-Dessen, Georges et Thouvenin, avocat de M. X..., et de Mme X..., les conclusions de M. Lucas, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi;
   Sur le premier moyen :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 21 juillet 1994), statuant sur renvoi après cassation, que les époux X... qui avaient pris à bail pour six ans un logement appartenant à Mmes C..., B..., Y... et D..., aux droits desquelles se trouve Mme B..., ont, à l'expiration du contrat de location, assigné celle-ci pour faire juger que les locaux étaient soumis aux dispositions générales de la loi du 1er septembre 1948;
   Attendu que Mme B... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen, "que la cour d'appel n'a pas répondu à ses conclusions soulignant, d'une part, que l'absence de réparations majeures pendant les dix premières années d'occupation des époux X... démontrait a contrario le bon état de l'immeuble à l'époque de la signature du bail et, d'autre part, que la mauvaise foi des preneurs, qui avaient attendu l'expiration du bail pour se prévaloir des lacunes du constat d'état des lieux à seule fin de retarder indéfiniment la prise d'effet du bail et de se placer sous le régime plus favorable de la loi du 1er septembre 1948, s'opposait à ce que leurs demandes soient accueillies et que la cour d'appel a, par là même, violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile";
   Mais attendu qu'un constat ne pouvant être suppléé par des présomptions, la cour d'appel, qui a relevé que le constat des lieux ne comportant pas d'indication sur l'état d'entretien de l'immeuble, le bail auquel il était annexé n'avait pu prendre effet et que les locaux relevaient des dispositions générales de la loi du 1er septembre 1948, n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, ni à un simple argument;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
   Sur le second moyen :
   Attendu que Mme B... fait grief à l'arrêt de décider qu'elle se trouve forclose dans son action en contestation des loyers notifiés par ses locataires et qu'il n'y a pas lieu à une nouvelle expertise, alors, selon le moyen, "que l'article 32 bis de la loi du 1er septembre 1948, qui prévoit la possibilité d'une révision de loyer en cas de modification des éléments ayant servi de base à sa détermination, suppose l'existence préalable d'un loyer déterminé suivant les formes légales exigées par l'article 32 et qu'en l'occurrence, la cour d'appel ayant elle-même constaté qu'aucun décompte de surface corrigée n'avait été établi à l'origine du bail et que le loyer n'avait pas encore été fixé conformément à la loi du 1er septembre 1948 n'a pu opposer à la propriétaire la forclusion édictée par l'article 32 bis, sans violer, par fausse application, le texte précité";
   Mais attendu que la cour d'appel ayant relevé que l'avis sur la valeur du loyer donné par un expert judiciaire présentait toutes garanties de sérieux et que le prix du bail serait donc fixé à ce montant, le moyen est sans portée;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;
   Condamne Mme B... aux dépens ;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne Mme B... à payer aux époux X..., ensemble, la somme de 8 000 francs;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile , et prononcé par le président en son audience publique du quatorze novembre mil neuf cent quatre-vingt-seize.