LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
Attendu que l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 2 novembre 2017) fixe les indemnités dues par le Conservatoire de l'espace littoral et des rivages lacustres pour le compte de qui il appartiendra, par suite de l'expropriation d'une parcelle sise sur la commune de Roquebrune-sur-Argens, cadastrée [...]  ;
Attendu que, pour fixer comme il le fait l'indemnité due dans l'hypothèse où cette parcelle constituerait une unité foncière avec la parcelle cadastrée [...]  située sur la commune de Fréjus, l'arrêt retient qu'étant mitoyenne d'une grande zone urbaine, avec l'existence de réseaux d'eau, d'électricité et d'assainissement à proximité immédiate, la parcelle doit bénéficier d'une plus-value par rapport au prix d'une terre en zone naturelle dépourvue de toute spécificité ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si cette situation privilégiée existait déjà à la date de référence qu'elle avait fixée au 30 mars 1990, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe l'indemnité due par le Conservatoire de l'espace littoral et des rivages lacustres pour l'expropriation de la parcelle [...]  commune de [...] à la somme de 146 200 euros incluant l'indemnité de remploi de 14 200 euros si cette parcelle constitue une unité foncière avec la parcelle [...]  située sur la commune de [...], l'arrêt rendu le 2 novembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société Résidence Azur aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente janvier deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Doumic-Seiller, avocat aux Conseils, pour le Conservatoire de l'espace littoral et des rivages lacustres
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé l'indemnité due par le Conservatoire du littoral pour l'expropriation de la parcelle [...]  commune de [...], pour le compte de qui il appartiendra, à la somme de 146 200 euros incluant l'indemnité de remploi de 14 200 euros si cette parcelle constitue une unité foncière avec la BT 86 située sur la commune de [...] ;
AUX MOTIFS QU'en vertu des articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance et les indemnités sont fixées d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété et avec prise en considération de l'usage effectif du bien à la date de référence. Selon le procès-verbal de transport sur les lieux du 9 juin 2016, la parcelle [...] est de forme triangulaire, accessible uniquement par un chemin forestier unique en véhicule tout terrain par le nord, en nature boisée, composée de pins parasols, de chênes et de garrigue, ne disposant d'aucun réseau, mais bénéficiant d'une vue mer sur le golfe de Fréjus. Située en zone IND, zone naturelle protégée, classée en ESB, espace boisé classé et en zone soumise à l'aléa feux de forêts du plan de prévention des risques, elle n'est pas un terrain à bâtir. Le premier juge a écarté l'unité foncière de cette parcelle avec celle cadastrée [...] qu'elle jouxte, en raison de la contestation existante sur la propriété de ces deux terrains. Il a également exclu la situation privilégiée de la F430 en soulignant qu'elle n'est pas desservie par les réseaux, ne dispose par d'accès par une voie carrossable mais par un chemin forestier uniquement accessible en véhicule tout terrain et quelle est isolée en pleine forêt. La société Résidence Azur soutient que les deux parcelles lui appartiennent et demande que l'indemnité soit fixée de façon alternative selon qu'il pourra ou non être revendiqué que la parcelle [...] constitue une unité foncière avec la BT 86, conformément aux dispositions de l'article L. 311-8 du code de l'expropriation. Elle fait ainsi valoir la situation privilégiée de la F430 dans la mesure où elle constitue une unité foncière avec la BT 86, dotée des réseaux au droit de la parcelle, elle dispose de l'accès sur la RD 7 au nord-est, elle est également accessible par une piste longeant à l'ouest le vignoble d'un domaine viticole et est mitoyenne de Of290 qui supporte des constructions à usage de camping ; de la sorte, la viabilité (eau et électricité basse tension) est située à proximité. Elle ajoute valablement que l'unité foncière s'intercale entre deux zones urbanisées, UCd, au nord avec une résidence de loisirs et au sud avec un bâtiment artisanal et des maisons d'habitations, avec un chemin de terre dont l'emprise semble se faire sur la parcelle [...]  en limite Est qui dessert ces maisons en bordure immédiate du terrain à évaluer. Elle souligne à juste titre que la BT86 est mitoyenne au Nord ouest d'une grande zone urbaine vouée à l'habitat et n'est située qu'à 365 m, au Sud, d'une zone bâtie encore plus importante qui se poursuit sans discontinuer le long du littoral. Il en résulte, si l'unité foncière est retenue, que la parcelle [...], mitoyenne d'une grande zone urbaine, avec l'existence des réseaux d'eau, d'électricité et d'assainissement à proximité immédiate doit quand bien même elle est inconstructible et localisée en zone rouge au plan de préventions des risques, bénéficier d'une plus-value par rapport au prix d'une terre en zone naturelle dépourvue toute spécificité particulière (
) si l'unité foncière peut être retenue, l'appelante se réfère à bon droit au jugement du 30 novembre 2016 relatif à l'expropriation partielle de 9 hectares 55 ares et 83 centiares du terrain [...]  qui a évalué son prix à 1, 44 € le m² ; il s'avère en effet que non seulement les parcelles ont toutes deux une situation privilégiée mais de surcroît qu'elles sont limitrophes. Dès lors au regard de la superficie respectives des terrains, de [...] a [...] pour la [...] et de [...] et [...] pour l'unité foncière constituée de F430 et BT 86, la valeur métrique de la F 430 sera fixée à 1, 20 euros ; l'indemnité principale s'élève donc à 110 000 m² x 1, 20 € = 132 000 euros et l'indemnité de remploi, calculée selon le barème dégressif habituel, à 14 200 euros ;
1) ALORS QUE l'indemnité d'expropriation est fixée d'après la consistance du bien à la date de l'ordonnance d'expropriation, soit en l'espèce le 27 novembre 2013 et selon son usage effectif à la date de référence, en l'occurrence le 30 mars 1990, date de la plus récente modification du plan d'occupation des sols retenue par la cour d'appel ; que pour retenir le caractère privilégié de la situation de la parcelle [...]  et fixer le montant des indemnités dans le cas où l'unité foncière avec la parcelle [...]  serait retenue, la cour d'appel a relevé que la parcelle [...]  serait mitoyenne d'une zone urbaine avec existence de réseaux d'eau, d'électricité et d'assainissement à proximité immédiate ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel qui n'a pas recherché, comme il lui était demandé, si à la date de référence, ladite zone bénéficiait d'une affectation équivalente, a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 322-2 du code de l'expropriation et L. 142-6 du code de l'urbanisme dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 23 septembre 2015 ;
2) ALORS QUE l'indemnité d'expropriation est fixée d'après la consistance du bien à la date de l'ordonnance d'expropriation et selon son usage effectif à la date de référence, excluant ainsi la prise en considération d'un élément de valeur futur ; qu'aussi, la cour d'appel, qui a pris en compte la circonstance que la zone urbaine mitoyenne de la parcelle [...]  serait « vouée à l'habitat » pour retenir le caractère de situation privilégiée de la parcelle [...]  dans le cas où l'unité foncière avec la parcelle [...]  serait retenue, a violé les articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l'expropriation ;
3) ALORS QUE les biens expropriés qui ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir doivent être évalués au regard de leur seul usage effectif, sauf à tenir compte par exception de la plus-value conférée au terrain par une situation privilégiée laquelle, pour être retenue, doit avoir une réelle incidence sur la valeur du terrain ; qu'en retenant que le terrain exproprié, dans le cas où il formerait une unité foncière avec la parcelle [...] , se trouverait en situation privilégiée au regard de la seule proximité d'une zone urbaine avec réseaux d'eau, d'électricité et d'assainissement sans rechercher si, ainsi qu'elle le relevait, le classement de la parcelle en zone naturelle protégée classée en espace boisé classé, n'interdisait pas, en application de l'article L. 113-2 du code de l'urbanisme, tout changement d'affectation ou de mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation des boisement, de sorte qu'il ne pouvait être tenu compte du caractère privilégié de sa situation, la cour d'appel n'a pas donné de base légale a sa décision au regard des articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l'expropriation.