LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 9 mai 2018), que, en 2004, dans la perspective de la réalisation d'un lotissement, la commune de Sainte-Léocadie (la commune) a acquis une parcelle détachée d'un domaine agricole donné à bail à M. Y... ; que, par acte du 15 avril 2011, le projet de lotissement n'ayant pas abouti, les parties ont conclu une mise à disposition intitulée « bail de petite parcelle » ; que, par lettre du 18 mai 2015, la commune a donné congé à M. Y... pour le 24 septembre 2015 ; qu'elle a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en validation du congé, en résiliation et en expulsion ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la commune fait grief à l'arrêt de rejeter la demande de validation du congé ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'arrêté préfectoral applicable avait fixé la superficie maximale des parcelles pouvant faire l'objet d'un bail de petites parcelles à cinq hectares, dont deux hectares au maximum labourables, et que la parcelle, d'une superficie de quatre hectares vingt-huit ares neuf centiares, classée au cadastre en nature de terre, comportait pour sa totalité une destination céréalière, et retenu que la commune ne rapportait pas la preuve, qui lui incombait, que le contrat répondait aux critères d'un bail dérogatoire au statut du fermage, la cour d'appel en a exactement déduit que le congé, non conforme aux dispositions impératives de celui-ci, devait être annulé ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour rejeter la demande de résiliation pour cession prohibée, l'arrêt retient que la mise à disposition de la parcelle à l'EARL Terroir du Puigmal n'est pas démontrée, la seule inscription de celle-ci auprès de la mutualité sociale agricole n'étant pas déterminante ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la commune faisant valoir que la direction départementale des territoires et de la mer, chargée du versement des aides de l'Union européenne aux producteurs, avait reçu la déclaration de deux exploitants concurrents, autres que le preneur en place lui-même, qui avait fait valoir ses droits à la retraite, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation du bail du 15 avril 2011, l'arrêt rendu le 9 mai 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... et le condamne à payer à la commune de Sainte-Léocadie la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit novembre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la commune de Sainte-Léocadie
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la commune de Sainte Léocadie de l'ensemble de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE conformément aux dispositions de l'article L.411-3 du code rural et de la pêche maritime, la nature et la superficie maximale des parcelles de terre pouvant faire l'objet d'un bail de petite parcelle est fixée par arrêté de l'autorité administrative ; que la partie intimée produit l'arrêté préfectoral du 13 décembre 1947 fixant en première zone « Cerdagne et Capcir » cette limite à 5 ha dont 2 ha labourables, maximum, limite qui n'a pas été modifiée par les arrêtés préfectoraux suivants des 1er juin 1948, 15 novembre 1951, 18 octobre 2005, cette même limite étant reprise par le dernier arrêté du 14 janvier 2015, qui a annulé et remplacé ces arrêtés préfectoraux, étant précisé que la parcelle en cause relève, ce qui n'est pas contesté, de la « polyculture et/ou prairie » ; qu'il s'en déduit, alors qu'il n'est nullement contesté que la parcelle en cause, classée en terre, a certes une surface totale de 4,2809 ha, inférieure à 5 ha, mais qu'elle est destinée pour sa totalité à la culture céréalière, que le statut d'ordre public des baux ruraux doit s'appliquer sur cette parcelle et que le congé délivré, qui ne l'a pas été par acte extrajudiciaire, qui n'a pas respecté le délai de préavis de 18 mois et qui ne mentionne aucun motif grave et légitime pour s'opposer au renouvellement du bail, est nul pour ne pas avoir respecté les dispositions des articles L.411-47 et 56 du code rural et de la pêche maritime ; que l'appelante ne peut par voie de conséquence qu'être déboutée de sa demande tendant à voir valider le congé notifié le 18 mai 2015 ;
1) ALORS QUE tenus de motiver leurs décisions, les juges doivent préciser les éléments de preuve sur lesquels ils se fondent ; qu'en l'espèce, le bail de petite parcelle conclu le 15 avril 2011 entre la commune de Sainte-Léocadie et M. Y... indiquait que la parcelle louée était d'une contenance de 4 ha 28 a 09 ca sans autre précision sur la nature et la destination des parcelles en cause ; qu'en affirmant, pour écarter la qualification de bail de petite parcelle pour celle de bail rural soumis au statut du fermage et refuser de valider le congé notifié le 18 mai 2015, que la parcelle en cause « est destinée pour sa totalité à la culture céréalière », sans indiquer sur quel élément de preuve elle se fondait, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE le silence opposé à l'affirmation d'un fait ne vaut pas à lui seul reconnaissance de ce fait ; qu'en retenant, pour écarter la qualification de bail de petite parcelle pour celle de bail rural soumis au statut du fermage et refuser de valider le congé notifié le 18 mai 2015, que « la parcelle en cause relève, ce qui n'est pas contesté, de la polyculture et/ou prairie » (cf. arrêt, p. 4, § 5) et qu'il n'est « nullement contesté que la parcelle en cause, classée en terre, a certes une surface totale de 4,2809 ha, inférieure à 5 ha, mais qu'elle est destinée pour sa totalité à la culture céréalière » (cf. arrêt, p. 4, § 6), quand l'absence de contestation de la commune de Sainte Léocadie ne valait pas preuve de la nature et de la destination de la parcelle litigieuse, la cour d'appel a violé l'article 1315 devenu 1353 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la commune de Sainte Léocadie de l'ensemble de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE c'est vainement que l'appelante invoque, au visa des dispositions des articles L.411-31, 35 et 37 du code rural et de la pêche maritime, le constat de la résiliation du bail en reprochant au preneur d'avoir mis la parcelle en cause à disposition de l'Earl Terroir du Puigmal, alors qu'il n'était plus associé participant à l'exploitation, révélant ainsi une cession prohibée ; qu'il convient en effet de relever que la mise à disposition de la parcelle litigieuse au profit de l'Earl Terroir du Puigmal n'est pas démontrée, la seule inscription auprès de la Msa ne permettant pas de qualifier l'exploitation effective de cette parcelle par l'Earl, et pas davantage le courrier adressé par cette dernière au maire de la commune alors que l'Earl a précisément pour objectif de se voir confier l'exploitation de cette parcelle ; que la circonstance que Monsieur Y... ait fait valoir ses droits à la retraite en 2005 ne lui interdisait pas la poursuite de l'exploitation ou la mise en valeur des terres en cause, alors qu'il restait en droit, conformément aux dispositions de l'article L.732-39 du code rural et de la pêche maritime et en vertu de l'arrêté préfectoral du 30 septembre 2016 fixant la surface minimale d'assujettissement en polyculture élevage, d'exploiter une surface maximale de 7 ha en percevant par ailleurs sa retraite ; que l'appelante ne peut davantage invoquer une cession prohibée au profit de la belle-fille de Monsieur Y..., laquelle cession ne saurait résulter des démarches entreprises dans cette perspective mais qui ne révèlent aucune prise de possession effective par ladite bellefille de la parcelle en cause ; que la commune de Sainte Léocadie ne peut par voie de conséquence qu'être déboutée de sa demande aux fins de résiliation du contrat de bail du 15 avril 2011 ;
1) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en l'espèce, au soutien de sa demande de résiliation du bail pour cession prohibée, la commune de Sainte-Léocadie produisait un courriel que la Direction départementale des territoires et de la mer (DDTM) lui avait adressé le 25 avril 2016 indiquant que l'Earl Terroir du Puigmal avait déclaré la parcelle litigieuse en qualité d'exploitante pour la campagne PAC 2015 (Pièce n° 14) ; qu'en affirmant, pour débouter la commune de Sainte-Léocadie de sa demande de résiliation du bail pour cession prohibée, que la mise à disposition de la parcelle litigieuse au profit de l'Earl Terroir du Puigmal n'était pas démontrée, sans analyser cette pièce déterminante produite par la commune de Sainte-Léocadie au soutien de ses prétentions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE la liquidation des droits à la retraite fait présumer la cessation d'activité du preneur, sauf pour ce dernier à démontrer qu'il exploite régulièrement une parcelle dite de subsistance ; qu'en l'espèce, pour voir prononcer la résiliation du bail pour cession prohibée, la commune de Sainte-Léocadie rappelait que M. Y... avait fait valoir ses droits à la retraite en 2005 et observait que ce dernier ne produisait aucun élément de preuve pour établir qu'il exploitait la parcelle litigieuse en tant que parcelle de subsistance ; qu'en se bornant à affirmer, pour débouter la commune de sa demande de résiliation, que la circonstance que M. Y... ait fait valoir ses droits à la retraite en 2005 ne lui interdisait pas la poursuite de l'exploitation ou la mise en valeur des terres en cause, alors qu'il restait en droit d'exploiter une surface maximale de 7 ha en percevant par ailleurs sa retraite, sans constater qu'il exploitait effectivement la parcelle affermée, la cour d'appel qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1315, devenu 1353, du code civil, ensemble les articles L. 411-35, L. 411-31, II et L. 732-39 du code rural et de la pêche maritime ;
3) ALORS QUE le preneur qui a fait valoir ses droits à la retraite ne peut exploiter un parcellaire dont la superficie est supérieure à celle déterminée par arrêté pour les parcelles dites de subsistance ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que par acte sous seing privé du 1er décembre 1989, Mme S... a donné à bail à M. Y... une propriété agricole d'une contenance de 52 ha 19 a 32 ca comprenant la parcelle section [...] d'une contenance de 4 ha 62 a 04 ca finalement vendue à la commune de Sainte-Léocadie ; qu'en se bornant à affirmer que la circonstance que M. Y... ait fait valoir ses droits à la retraite en 2005 ne lui interdisait pas la poursuite de l'exploitation ou la mise en valeur des terres en cause, d'une superficie de 4 ha 62 a 32 ca, alors qu'il restait en droit d'exploiter une surface maximale de 7 ha en percevant par ailleurs sa retraite, sans s'expliquer sur le sort des 47 ha 91 a 23 ca restant qui lui avaient été également donnés à bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 411-35, L. 411-31, II et L. 732-39 du code rural et de la pêche maritime.