LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
 	Sur les troisième et cinquième moyens réunis :
 	Vu l'article 1152 du code civil ;
 	Attendu que, selon ce texte, constitue une clause pénale la clause d'un contrat stipulant une indemnité en cas d'inexécution, à la fois pour contraindre à l'exécution de celui-ci et comme évaluation conventionnelle et forfaitaire du préjudice causé par son inexécution ;
 	Attendu que, pour condamner solidairement M. X... et la SCI Résidence Beach club à payer à Mme Y... la somme de 156 012,06 euros à titre d'indemnité de rupture du mandat de vente d'un ensemble immobilier à construire, qui avait été confié à celle-ci selon acte sous seing privé du 2 novembre 1999, l'arrêt retient que l'indemnité prévue à l'article 6 du contrat doit s'analyser en une indemnité forfaitaire entre professionnels et ne saurait, en conséquence, donner lieu à réduction ;
 	Qu'en statuant ainsi, alors que le contrat énonçait qu'en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, en cas de manquement à ses obligations, le mandant serait redevable envers le mandataire d'une indemnité forfaitaire égale au montant des honoraires qu'il aurait été fondé à percevoir, d'où il résultait que cette clause avait pour objectif de contraindre le débiteur à exécuter ses engagements, évaluait forfaitairement l'indemnisation en cas d'inexécution et constituait donc une clause pénale, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
 	Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres moyens, qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
 	PAR CES MOTIFS :
 	CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 novembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, autrement composée ;
 	Condamne Mme Y... aux dépens ;
 	Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à verser à M. X... et à la SCI Résidence Beach club la somme globale de 3 500 euros ; rejette sa demande ;
 	Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
 	Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier décembre deux mille onze.
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. X... et la SCI Beach club
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt et de qualité pour agir de Mme Y... ;
 AUX MOTIFS QUE Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt et de qualité à agir : les appelants font valoir que par acte du 9 décembre 1999, Mme Y... a cédé à la BFCOI la créance qu'elle prétendait détenir pour un montant de 800.000 francs en application de la convention de mandat du 2 novembre 1999 dans le cadre de la loi du 2 janvier 1981, dite loi Dailly ; selon eux, la cession de créance aurait eu pour effet de transférer la propriété de la créance du patrimoine de Mme Y... à celui de la BFCOI ; 
 cependant, cette cession a été notifiée par la BFCOI à M. X... le 16 mai 2001 tandis que par courrier du 1er octobre 2001, la BFCOI informait M. X... de la mainlevée de la cession. M. X... soutient que Mme Y... a perdu définitivement au profit de la banque toute qualité pour agir. Or, aux termes de l'article L. 313-24 du code monétaire qui dispose que même lorsqu'elle est effectuée à titre de garantie et sans stipulation d'un prix, la cession de créance transfère au cessionnaire la propriété de la créance cédée et ne prohibe pas une rétrocession destinée à remettre le créancier cédant en possession de ses droits. En l'espèce, il résulte bien des éléments produits que la cession initiale a été effectuée à titre de garantie selon les termes de l'acte de cession de créance professionnelle en date du 9 décembre 2009 versé aux débats ; que la BFCOI a renoncé au bénéfice de cette cession et que Mme Y... l'a accepté ; que la formalité de notification a bien pour but et pour effet d'interdire au débiteur cédé de payer entre les mains du signataire du bordereau ; qu'il s'agit là d'un acte unilatéral du cessionnaire consécutif à l'acte synallagmatique de cession de créance ; qu'ainsi, en donnant mainlevée de cette opposition au débiteur cédé, le cessionnaire ayant accepté la rétrocession bilatérale, agit selon le parallélisme des formes dont se prévaut M. X... ; que dès lors que la cession est mise à néant par accord entre le cédant et le cessionnaire et que le cédé en est informé, le cédant est réintégré dans l'intégralité de ses droits et fondé à agir ;
 1) ALORS QUE l'action en justice n'est ouverte qu'à ceux qui justifient avoir intérêt et qualité à agir au jour de l'introduction de la demande en justice ; qu'en l'espèce, il ressortait de la procédure que par actes des 10 et 12 avril 2001, Mme Y... avait assigné M. X... et la SCI Beach club devant le tribunal de grande instance de Saint-Denis aux fins d'obtenir leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 156.012,06 euros au titre de l'indemnité prévue par la convention de mandat liant les parties ; qu'en affirmant que la mainlevée donnée le 1er octobre 2001, par la BFCOI à Mme Y..., permettait d'établir que cette dernière avait intérêt et qualité pour agir, la cour d'appel a méconnu le principe suivant lequel l'intérêt et la qualité à agir s'apprécient au jour de l'introduction de la demande en justice et violé ainsi l'article 31 du code de procédure civile ;
 2) ALORS QUE la mainlevée donnée par le cessionnaire de créances professionnelles n'a pour effet d'opérer un nouveau transfert de la propriété de la créance au profit du cédant qu'à compter de sa signification au débiteur cédé ; que dès lors, en affirmant que la notification par la BFCOI à M. X..., le 1er octobre 2001, de la mainlevée de la cession de créance qui lui avait été consentie par Mme Y..., conférait à cette dernière intérêt et qualité pour agir dès le 10 avril 2001, date à laquelle celle-ci avait saisi le juge de première instance, la cour d'appel a violé l'article L. 313-24 du code monétaire et financier ;
 3) ALORS, en toute hypothèse, QUE la mainlevée de la cession de créance reçue à titre de garantie n'est opposable au débiteur cédé qu'à condition de lui avoir été valablement signifiée ; qu'en affirmant que la lettre simple adressée par la BFCOI à M. X..., le 1er octobre 2001, pour l'informer de la mainlevée de la cession de créance consentie par Mme Y... à titre de garantie, suffisait à rendre cette mainlevée opposable à M. X..., la cour d'appel a violé l'article 1690 du code civil.
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné solidairement M. X... et la SCI Beach Club à payer à Mme Y... la somme de 156.012,06 euros au titre de la rupture du mandat conclu le 2 novembre 1999 ;
 AUX MOTIFS QUE Sur la validité du mandat :    il est encore prétendu par les appelants que l'imprécision de l'objet du mandat serait une autre cause d'incertitude entraînant la nullité du mandat comme étant en contradiction avec l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 qui dispose que le mandat précise son objet et contient les indications prévues à l'article 73. Mais en l'espèce, le mandat a porté sur tout le programme immobilier et le mandant a bien remis à Mme Y... les contrats de réservation où figurent les bâtiments A, B et C ; par conséquent il ne saurait être soutenu qu'il s'agissait d'une opération «à l'état de foetus» du seul fait que le permis de construire n'était pas encore déposé, rien n'interdisant de conclure un mandat avant obtention du permis de construire et l'acquisition de l'immeuble, s'agissant d'un immeuble à construire ;
 1) ALORS QUE le mandat confié à l'agent immobilier doit, à peine de nullité, faire l'objet d'un acte écrit qui, lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, fait expressément mention de celle-ci avec une précision suffisante ; qu'en se bornant, pour écarter le moyen tiré de la nullité du mandat, à relever qu'il portait sur tout le programme immobilier, sans rechercher si l'objet de l'opération confiée au mandataire était défini avec la précision exigée par la loi, la cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 72 du décret n° 72-678 du décret du 20 juillet 1972 ;
 2) ALORS QUE le mandat confié à l'agent immobilier doit, à peine de nullité, faire l'objet d'un acte écrit qui, lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, fait expressément mention de celle-ci avec une précision suffisante, sans que les lacunes du mandat puissent être comblées par la remise postérieure d'autres documents auxquels le mandat ne fait pas référence ; qu'en se bornant, pour écarter le moyen tiré de la nullité du mandat, à relever qu'il portait sur tout le programme immobilier et que sur les contrats de réservation remis à Mme Y... figuraient les bâtiments A, B, C, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants tenant à des documents extérieurs au mandat, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 72 du décret n° 72-678 du décret du 20 juillet 1972.
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné solidairement M. X... et la SCI Beach Club à payer à Mme Y... la somme de 156.012,06 euros au titre de la rupture du mandat conclu le 2 novembre 1999 ;
 AUX MOTIFS QUE Sur la validité du mandat :    Il est encore tiré un moyen de nullité du fait que la clause prévoyant une indemnité de rupture analysée comme une clause pénale ne serait pas en caractères très apparents. Cependant l'indemnité prévue à l'article VI du contrat de mandat doit s'analyser en une indemnité de résiliation contractuelle forfaitaire convenue entre professionnels et elle échappe, en conséquence, aux dispositions de l'article 78 du décret du 20 juillet 1972. Ce moyen de nullité doit donc être également écarté ;
 1) ALORS QUE les dispositions du décret n° 72-678 du 20 juillet 1978 régissant la forme du mandat confié à l'agent immobilier sont applicables que le mandant ait ou non contracté en qualité de professionnel ; que dès lors, en retenant que l'article VI du contrat de mandat confié à Mme Y... était une indemnité forfaitaire convenue entre professionnels pour en déduire qu'il échappe pour cette raison, aux dispositions de l'article 78 du décret du 20 juillet 1972, la cour d'appel a violé ce texte par refus d'application ;
 2) ALORS QU'est une clause pénale la clause par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que la clause figurant à l'article VI du contrat de mandat confié à Mme Y... s'analysait en une indemnité forfaitaire ; qu'en affirmant que cette stipulation ne constituait pas une clause pénale, sans rechercher si le paiement d'une indemnité forfaitaire par le mandant en cas de rupture anticipée du mandat ne contraignait pas celui-ci à l'exécution des obligations du contrat, et notamment celle de ne pas le rompre avant terme, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1226 du code civil, ensemble l'article 78 du décret du 20 juillet 1972.
 QUATRIEME MOYEN DE CASSATION 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné solidairement M. X... et la SCI Beach Club à payer à Mme Y... la somme de 156.012,06 euros au titre de la rupture du mandat conclu le 2 novembre 1999 ;
 AUX MOTIFS QUE Sur la révocation du mandat : le droit commun des mandats prévoit qu'un mandat exclusif ne peut être révoqué pendant sa durée.    Les appelants soulèvent en dernier lieu la possibilité d'une révocation du mandat en raison des insuffisances professionnelles du mandataire. Cependant il ne saurait être excipé de l'exécution d'une autre convention pour justifier d'un motif de révocation du mandat litigieux. S'agissant du programme objet de la convention litigieuse, la Résidence Beach Club, il apparaît que la vente du terrain sur lequel elle devait être construite n'a été réalisée finalement que le 14 décembre 2000 ; que la lettre de révocation du mandat date du 15 janvier 2001, qu'outre le fait que Mme Y... avait déjà engagé 35.000 francs de publicité et 15.790 francs de frais de maquettes, il n'est pas démontré que sur une période d'un mois qui correspond aux fêtes de fin d'année, aux grandes vacances scolaires et du bâtiment à la Réunion, Mme Y... ait fait preuve d'une inefficacité réelle dans la recherche d'acquéreurs des appartements prévus par le programme immobilier ; Il s'ensuit que le moyen relatif aux prétendues insuffisances du mandataire sera rejeté.»
 ALORS QUE la gravité du comportement du mandataire peut justifier la rupture unilatérale du mandat à durée déterminée, lorsque les faits reprochés au mandataire, peu important qu'ils soient extérieurs à l'exécution des obligations du mandat rompu, sont de nature à entraîner une perte de confiance du mandant envers le mandataire ; qu'en se bornant à apprécier l'existence d'un manquement de Mme Y... au regard des obligations formelles du mandat rompu par la SCI Beach Club, au motif erroné qu'il ne pouvait être excipé de l'exécution d'une autre convention pour justifier d'un motif de révocation du mandat litigieux, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1184 du code civil.
 CINQUIEME MOYEN DE CASSATION 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné solidairement M. X... et la SCI Beach Club à payer à Mme Y... la somme de 156.012,06 euros au titre de la rupture du mandat conclu le 2 novembre 1999 ;
 AUX MOTIFS PROPRES QUE Sur l'indemnité de rupture : L'indemnité prévue à l'article 06 du contrat doit s'analyser en une indemnité forfaitaire entre professionnels et ne saurait donner en conséquence lieu à réduction. Cette indemnité de 6 % HT du prix de vente TTC de la moitié des biens à vendre s'établit comme suit : 6% x 31.440.000 : 2 = 943.200 francs HT, soit 1.023.372 francs TTC, soit en euros, 156.012,06 euros, ainsi que calculé expressément par le premier juge. Au vu des documents versés aux débats et en l'absence d'éléments nouveaux susceptibles de modifier son appréciation, la cour s'appropriant l'exposé des faits établis par le premier juge estime que ce dernier, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties ;
 AUX MOTIFS ADOPTES QUE «l'article VI de la convention indique qu'en cas de manquement à ses obligations, le mandant sera redevable au mandataire d'une indemnité forfaitaire égale au montant des honoraires que le mandataire aurait été fondé à percevoir ; qu'en l'espèce, par référence à l'article II de ladite convention, cette indemnité est égale à 6% hors taxe sur les prix de vente TTC des biens vendus, selon la grille des prix communiquée par le mandant ; qu'à cet égard, cette indemnité contractuelle de résiliation ne présente pas le caractère d'une clause pénale ; qu'ainsi, la grille versée aux débats faisait apparaître que le total des ventes s'élevant à la somme de 31.440.000 francs TTC, l'indemnité de Mme Y... est égale à la somme de 943.200 francs HT, soit 1.023.372 francs TTC (156.012,06 euros)» ;
 1) ALORS QUE l'article 1152 du code civil autorisant le juge à réduire le montant d'une clause pénale dont le montant apparaît manifestement excessif est d'application générale, que le débiteur soit un professionnel ou un consommateur ; que dès lors, en affirmant que l'article VI du contrat de mandat confié à Mme Y... était une indemnité forfaitaire convenue entre professionnels pour en déduire qu'elle ne pouvait donner lieu à réduction, la cour d'appel a violé l'article 1152 du code civil par refus d'application ;
 2) ALORS QU'est une clause pénale la clause par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée ; qu'en affirmant que la clause figurant à l'article VI du contrat de mandat confié à Mme Y... ne constituait pas une clause pénale, sans rechercher si le paiement d'une indemnité forfaitaire par le mandant en cas de rupture anticipée du mandat ne contraignait pas celui-ci à l'exécution des obligations du contrat, et notamment celle de ne pas le rompre avant terme, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1226 du code civil.