LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE ... (10ème), représenté par son actuel syndic, le Cabinet Villa, société anonyme au capital de 2 200 000 francs dont le siège social est ... (9ème), elle-même représentée par son président-directeur général, M. Roger Z...,

  en cassation d'un arrêt rendu le 12 novembre 1986 par la cour d'appel de Paris (23ème chambre-section B), au profit :
   1°/ de la société civile immobilière JEMMAPES-REPUBLIQUE, anciennement ... et actuellement ... (10ème), prise en la personne de sa gérante, la société COBURG y domiciliée en cette qualité audit siège,
   2°/ de l'UNION DES ASSURANCES DE PARIS "UAP", société anonyme dont le siège social est ... (1er), prise en la personne de son président-directeur général en exercice,

  défenderesses à la cassation 
   Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;     LA COUR, en l'audience publique du 4 octobre 1988, où étaient présents :

  M. Francon, président ;  M. Capoulade, rapporteur ;  MM. X..., A..., Y..., Gautier, Bonodeau, Peyre, Beauvois, Darbon, Mme Giannotti, conseillers ;  MM. Cachelot, Garban, Chollet, conseillers référendaires ;  M. Sodini, avocat général ;  Mme Prax, greffier de chambre ;     Sur le rapport de M. le conseiller Capoulade, les observations de la SCP Desaché et Gatineau, avocat du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble 48-58 ,quai de Jemmapes et ... (10ème), de la SCP Rouvière, Lepitre et Boutet, avocat de l'Union des Assurances de Paris, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;     Sur le premier moyen :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 novembre 1986), que des non-façons et des malfaçons étant apparues dans un groupe de bâtiments édifiés et vendus par lots par la SCI Jemmapes-République (SCI), une transaction a été recherchée par le syndic et qu'une proposition a été soumise à l'assemblée générale des copropriétaires ;  que le syndicat a ensuite assigné la SCI en exécution et reprises de travaux et en dommages-intérêts ;
   Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de l'avoir débouté, alors, selon le moyen, "que, de première part, le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans provoquer les explications des parties ;  qu'en l'espèce, les juges d'appel ont soulevé d'office un moyen pris du défaut d'habilitation du syndic "pour agir en exécution de l'accord" du 27 mai 1981 ;  qu'il ne résulte ni de l'arrêt attaqué, ni des conclusions des parties, ni d'aucune pièce de la procédure que les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur ce moyen  ;  qu'ainsi, la cour d'appel n'a pas permis à la Cour de Cassation de vérifier si le principe de la contradiction avait été respecté et privé sa décision de base légale au regard de l'article 16 du nouveau Code de procédure civile ;  que, de deuxième part, le syndic est investi de par la loi du pouvoir de conclure seul tous les actes civils, et notamment les transactions, au nom du syndicat des copropriétaires ;  qu'il n'a pas à se faire préalablement habiliter par le syndicat qui pourra seulement engager la responsabilité de son syndic pour abus de fonctions ;  qu'en l'espèce, il est constant que le syndic avait expressément accepté la transaction offerte par la SCI ;  qu'en déniant toute valeur à cette transaction faute, pour le syndic, d'avoir au préalable, obtenu l'habilitation de l'assemblée générale des copropriétaires, la cour d'appel a violé par refus d'application les articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 55 du décret du 17 mars 1967 ;  que, de troisième part, à supposer que le syndic doive être habilité par l'assemblée générale des copropriétaires pour la conclusion d'une transaction, le défaut d'habilitation ne pourrait être invoqué que par le syndicat des copropriétaires engagé sans son consentement ;  que l'autre partie à la transaction serait irrecevable, faute d'intérêt à invoquer ce défaut d'habilitation non invoqué par le syndicat des copropriétaires ;  qu'en l'espèce, il est constant que le syndicat des copropriétaires n'a jamais discuté la validité de la transaction dont il demandait l'exécution ;  qu'en privant la transaction de tout effet en raison d'un défaut d'habilitation non invoqué par le syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a violé par refus d'application les articles 18 de la loi du 10 juillet 1965, 55 du décret du 17 mars 1967 et 31 du nouveau Code de procédure civile ;  et que, de quatrième part, dans sa réunion du 22 juin 1981, l'assemblée générale des copropriétaires a ratifié la décision du syndic et accepté le principe de la transaction proposée par la SCI ;  que cette ratification, même postérieure à la conclusion de la transaction par le syndic, rendait cet accord obligatoire pour la SCI ;  qu'en considérant que cette assemblée générale n'avait pas voté l'acceptation de la transaction, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du procès-verbal de cette réunion et violé l'article 1134 du Code civil" ;
   Mais attendu, d'une part, que l'arrêt retient que le syndicat, qui a eu toute possibilité de s'expliquer sur le moyen relevé d'office par la cour d'appel et tiré d'un défaut d'habilitation du syndic à agir en exécution de l'accord prétendument passé avec la SCI, s'est borné à verser au dossier une pièce dénuée d'intérêt ;     Attendu, d'autre part, que l'assemblée générale des copropriétaires ayant, le 22 juin 1981, "donné pleins pouvoirs au syndic", sous le contrôle du conseil syndical, avec l'aide de l'avocat, "pour la mise au point définitive du texte de l'accord", l'arrêt retient souverainement, sans dénaturation, que cette décision se situait toujours dans la phase des négociations et qu'aucune assemblée n'avait accepté l'offre présentée par la SCI ;  que, par ces seuls motifs, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;     Sur le second moyen ci-après annexé :
   Attendu que ne tendant sous le couvert de griefs non fondés de violation de l'article 1315 du Code civil et de manque de base légale au regard de ce texte, qu'à contester l'appréciation souveraine par les juges du fond des éléments de preuve qui leur étaient soumis, le moyen doit être écarté ;     PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;