AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par la Société foncière pour l'habitat social (SFHS), société anonyme, dont le siège est résidence Le Lyautey, 4, rue Justin Montolivo, 06300 Nice,
   en cassation d'un arrêt rendu le 20 octobre 1997 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre, 1re section), au profit :
   1 / de la société d'habitations à loyer modéré Papus (SHLM Papus), société anonyme, dont le siège est 143, route d'Espagne, 31507 Toulouse,
   2 / de l'Office public d'aménagement et de construction (OPAC) de Toulouse, dont le siège est 27, rue Roquelaine, 31000 Toulouse,
   défendeurs à la cassation ;
   La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
   LA COUR, en l'audience publique du 1er décembre 1999, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Philippot, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, M. Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, conseillers, M. Pronier, Mme Fossaert-Sabatier, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de M. Philippot, conseiller, les observations de la SCP Boré, Xavier et Boré, avocat de la Société foncière pour l'habitat social (SFHS), de Me Odent, avocat de la société HLM Papus (SHLM Papus) et de l'Office public d'aménagement et de construction (OPAC) de Toulouse, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Sur le premier moyen :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 20 octobre 1997), que la société d'habitations à loyer modéré Papus (société HLM) a vendu à la Société foncière pour l'habitat social (SFHS) un ensemble d'immeubles ; que, le 17 novembre 1993, la société HLM a fait connaître au notaire de l'acquéreur que la vente projetée étant illicite, la convention devait être considérée comme nulle ; que, malgré une mise en demeure, la société HLM n'ayant pas réglé l'indemnité stipulée au contrat, la SFHS l'a assignée en indemnisation ; qu'en cause d'appel, I'Office public d'aménagement et de construction (OPAC) de Toulouse est intervenue volontairement ;
   Attendu que la SFHS fait grief à l'arrêt de prononcer la nullité de la convention du 17 janvier 1992 et de ses avenants et de rejeter sa demande tendant à l'application de la clause pénale prévue par cette convention, alors, selon le moyen, "1 ) qu' un contrat n'est atteint de nullité que s'il est entaché d'un vice concomitant à sa conclusion ; que l'arrêt attaqué ne justifie d'aucun fait lors de la conclusion du contrat qui eut pu affecter les consentements échangés ou la licéité de l'objet ; qu'en effet, la vente de l'immeuble eut été possible moyennant l'approbation du représentant de l'Etat dans le département, qui n'a pas été sollicitée, et le respect des droits des locataires ; qu'il incombait au vendeur de satisfaire à ces formalités ; d'où il suit que le contrat n'était pas nul mais que son exécution a été rendue impossible par le manque de diligence fautive imputable exclusivement au vendeur ; qu'en écartant la demande en dommages-intérêts de l'acquéreur frustré de la vente, la cour d'appel a violé les articles 1131 et 1147 du Code civil ; 2 ) que le cocontractant, qui n'exécute pas ses obligations, ne peut être déchargé de sa responsabilité vis-à-vis de l'autre partie, en excipant de la nullité du contrat, dès lors que cette nullité, à la supposée établie, lui serait nécessairement imputable ;
   qu'il résulte des constatations de l'arrêt que la vente portait sur des immeubles qui pouvaient être vendus à toute personne physique ou morale, à la condition que le vendeur ait obtenu l'accord du représentant de l'Etat et respecté les droits des locataires ; qu'il n'est pas établi que ces formalités aient été accomplies, ni qu'elles eussent été par avance privées de toute efficacité ; d'où il suit qu'en écartant la demande en dommages-intérêts de l'acquéreur frustré de la vente, la cour d'appel a violé, par refus d'application, I'article 1147 du Code civil" ;
   Mais attendu qu'ayant constaté que la vente portait sur un ensemble d'immeubles vacants ou occupés et que la SFHS ne rentrait pas dans la catégorie des bénéficiaires mentionnés à l'article L. 443-11 du Code de la construction et de l'habitation, la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que la vente était prohibée par cet article et qu'elle n'entrait pas dans les dérogations prévues par la loi, en a déduit exactement que la convention du 18 décembre 1992 et ses avenants étaient frappés de nullité, et que la demande de la SFHS en paiement d'une somme en réparation de son préjudice devait être rejetée ;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
   Sur les deuxième et troisième moyens, réunis, ci-après annexés :
   Attendu qu'ayant constaté, par motifs prpres et adoptés, que la société HLM et la société SHFS étaient deux professionnels avertis de l'immobilier qui ne pouvaient ignorer les dispositions des articles L. 443-7 et L. 443-11 du Code de la construction et de l'habitation, retenu que la faute, qui incombait à chacun de ces professionnels, consistait en la méconnaissance des dispositions législatives et que la société HLM ne pouvait demander une dérogation, I'opération immobilière envisagée n'entrant pas même dans les ventes dérogatoires prévues par la loi, et relevé souverainement que la mauvaise foi du vendeur n'était pas établie, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;
   Condamne la Société foncière pour l'habitat social (SFHS) aux dépens ;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la Société foncière pour l'habitat social (SFHS) à payer à la société d'habitations à loyer modéré (SHLM) Papus et à l'Office public d'aménagement et de construction (OPAC) de Toulouse, ensemble, la somme de 9 000 francs ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf janvier deux mille.