LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 juin 2014), que la SCI Thessalia, propriétaire de divers lots dans un immeuble en copropriété, les a donnés en location à la société A..., qui y exploite un restaurant ; que le syndicat des copropriétaires, se plaignant de diverses infractions au règlement de copropriété et de nuisances provoquées par ces deux sociétés, a sollicité la remise en état des parties communes, le remboursement de diverses dépenses et la cessation des troubles sous astreinte ; 
Sur le premier moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant souverainement constaté que le syndicat des copropriétaires n'avait pas souhaité avaliser le projet d'accord mis au point par les conseils des parties et retenu à bon droit que l'encaissement du chèque ayant été effectué sur un compte Carpa, il se déduisait que la preuve de la transaction n'était pas rapportée, la cour d'appel a pu écarter la fin de non-recevoir opposée par les sociétés Thessalia et A... ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant retenu qu'il ressortait du rapport d'expertise que, si la porte mise en place au rez-de-chaussée par les sociétés Thessalia et A... répondait aux prescriptions techniques de la copropriété, elle était cependant implantée sur une partie commune, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre l'expert dans ses appréciations et qui seule pouvait déterminer si une partie était privative ou commune, en a déduit à juste titre que cette porte devait être déplacée ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le troisième moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant relevé que les sociétés Thessalia et A... avaient construit un mur de séparation du local destiné à recevoir leurs poubelles sur les parties communes sans autorisation de l'assemblée générale, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'examiner des solutions alternatives, en a déduit à bon droit que cette cloison devait être démolie ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le quatrième moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant retenu que la société Thessalia ne justifiait pas avoir sollicité l'autorisation de l'assemblée générale avant d'installer des conduits et matériels de ventilation et climatisation sur les parties communes de l'immeuble, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et qui n'a pas dénaturé le rapport d'expertise, en a déduit à bon droit que ces installations devaient être déposées ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le cinquième moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant retenu que les travaux de réfection du plancher du local commercial avaient été effectués par les sociétés Thessalia et A... sur une partie commune sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant sur l'absence de preuve de l'urgence de ces travaux, en a exactement déduit que ces sociétés ne pouvaient prétendre au remboursement du coût desdits travaux ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne les sociétés Thessalia et A... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des sociétés Thessalia et A... ; les condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 47 rue Censier à Paris la somme de 3 000 euros ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf novembre deux mille quinze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour les sociétés A... et Thessalia 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué : 
D'AVOIR rejeté la fin de non-recevoir tirée de la transaction ; 
AUX MOTIFS QUE « sur l'accord invoqué, la SCI Thessalia et la SARL A... font valoir que les parties ont conclu avec le syndicat un protocole d'accord qui a reçu un commencement d'exécution, dans la mesure où elles ont fait parvenir un chèque de règlement qui a été encaissé au conseil du syndic, en exécution dudit accord ; que, toutefois, il apparaît des pièces versées et écritures du syndicat des copropriétaires que ce dernier n'a pas souhaité avaliser le projet d'accord mis au point entre les conseils des parties et que le chèque remis par les appelantes n'a pas été encaissé sur le compte du syndicat mais sur un compte CARPA d'attente, en sorte que la fin de non-recevoir soulevé par la SCI Thessalia et la SARL A... sera écartée » ; 
1°/ ALORS, d'une part, QUE le fait pour une partie au litige de remettre à l'encaissement le chèque remis par l'autre partie en exécution des termes d'une transaction constitue un commencement de preuve par écrit de cette transaction ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt que le syndicat des copropriétaires a encaissé le chèque qui lui avait été remis sur un compte CARPA d'attente ; qu'en refusant de considérer qu'un tel encaissement, fût-ce sur un compte CARPA d'attente, valait commencement de preuve par écrit de la transaction invoquée, la cour d'appel a violé l'article 1347 du code civil ; 
2°/ ALORS, d'autre part et en toute hypothèse, QUE le juge ne peut statuer par la voie d'une simple affirmation ; qu'en énonçant qu'il apparaît des pièces versées et écritures du syndicat des copropriétaires que ce dernier n'a pas souhaité avaliser le projet d'accord mis au point entre les conseils des parties, sans procéder à la moindre analyse desdites pièces et conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. 
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) 
LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué, 
D'AVOIR réformé le jugement dont appel en ce qu'il a dit n'y avoir lieu d'ordonner la suppression sous astreinte de la porte située au RDC à gauche en sortant de l'escalier, et, statuant à nouveau de ce chef, ordonné à la SCI Thessalia et la société A... de supprimer la porte située au rez-de-chaussée à gauche en sortant de l'escalier, d'implanter une porte coupe-feu au rez-de-chaussée à gauche de l'escalier à l'entrée du lot appartenant à la SCI Thessalia et de permettre l'accès en permanence au palier et à l'escalier conduisant au sous-sol de l'immeuble en laissant la clé de la porte dans un boîtier fermé sécurisé, le tout sous astreinte comminatoire de 100 euros par jour de retard passé deux mois de la signification du présent arrêt, 
AUX MOTIFS QUE « sur l'escalier menant au sous-sol, lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 2 juin 1999, la copropriété a donné son accord pour que les appelantes installassent une porte coupe-feu au rez-de-chaussée à gauche de l'ascenseur, donnant accès à l'escalier menant au sous-sol où se trouve le local technique de machinerie de l'ascenseur ; que le syndicat des copropriétaires expose que le personnel chargé de l'entretien de l'ascenseur est contraint de demander la clé de cette porte aux employés de la SARL A... et ne dispose donc plus d'un accès direct au sous-sol, non plus que les pompiers, et que l'emplacement de la porte dont s'agit, sur les parties communes et non à l'entrée du lot appartenant à la SCI Thessalia, ne correspond pas à l'autorisation de l'assemblée générale ; que la SCI Thessalia et la SARL A... font valoir qu'elles ont placé la clé d'accès dans un boîtier fermé et sécurisé disposé dans le mur à côté de la porte coupe-feu, conformément aux préconisations de l'expert judiciaire ; que l'expert X...relate en son rapport que « le règlement de copropriété prévoit expressément une partie commune particulière au sous-sol pour Le palier entre les portes des différentes caves mais ne mentionne rien pour l'escalier d'accès au sous-sol ni le palier du rez-de-chaussée ; que les plans soumis en février 1999 par M. Y...font clairement apparaître la privatisation du palier et du rez-de-chaussée et l'avis favorable de la copropriété est sans ambiguïté puisqu'il est mentionné dans les conditions de l'accord (PV de l'AG) que la porte située à gauche de l'ascenseur et permettant l'accès aux locaux de la SARL A... soit isophonique, coupe-feu ou pare-flamme selon la réglementation en vigueur et munie d'un ferme-porte » ; qu'il ressort de ces éléments que si la porte mise en place par les sociétés appelantes répond aux prescriptions de la copropriété et que la mise à disposition permanente de la clé d'accès dans un boîtier fermé et sécurisé correspond aux préconisations expertales, en revanche, la porte dont s'agit est implantée sur un palier qui constitue nécessairement, dans le silence du règlement de copropriété, une partie commune dès lors qu'il commande l'accès à un escalier desservant un local technique commun, un palier commun au sous-sol et des canalisations communes, alors que ladite porte devait, selon les conditions assortissant l'autorisation de la copropriété, être posée à l'entrée du lot de la SCI Thessalia ; que le jugement sera donc réformé en ce qu'il a dit « n'y avoir lieu d'ordonner la suppression sous astreinte de la porte située au RDC à gauche en sortant de l'escalier », et la Cour, statuant à nouveau, ordonnera à la SCI Thessalia et la SARL A... de supprimer la porte située au rez-de-chaussée à gauche en sortant de l'escalier, de l'implanter au rez-dechaussée à gauche de l'escalier à l'entrée du lot appartenant à la SCI Thessalia et de permettre l'accès en permanence au palier et à l'escalier conduisant au sous-sol de l'immeuble en laissant la clé de cette porte dans un boîtier fermé sécurisé, le tout sous astreinte comminatoire de 100 ¿ par jour de retard passé deux mois de la signification du présent arrêt » ; 
ALORS QUE dans leurs écritures d'appel, les exposantes (concl., p. 6-7) avaient, s'agissant de la privatisation des parties communes, rappelé les constatations de l'expert, selon lesquelles : « Un élément litigieux subsistant concerne la privatisation pour le fonctionnement des locaux A... du palier du rez-de-chaussée entre les lots 5 et 7 et de l'escalier donnant accès au sous-sol ; Je rappelle les éléments suivants : Le règlement de copropriété prévoit expressément une partie commune particulière au sous-sol pour le palier entre les portes des différentes caves mais ne mentionne rien pour l'escalier d'accès au sous-sol ni le palier du rez-de-chaussée ; Les plans soumis en février 1999 par Monsieur Y...font clairement apparaitre la privatisation du palier et du rez-de-chaussée et l'avis favorable de la copropriété est sans ambiguïté puisqu'il est mentionné dans les conditions de l'accord (PV de l'AG) « que la porte située à gauche de l'ascenseur et permettant l'accès aux locaux de la SCI THESSALIA soit isophonique, coupe-feu ou pare flamme selon la réglementation en vigueur et muni d'un ferme porte » ; La position de la porte est techniquement satisfaisante et permet de réaliser l'isolement coupe-feu réglementaire entre les locaux commerciaux et la partie habitation » ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans se prononcer sur ces constatations faites par l'expert et invoquées par les exposantes, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. 
TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) 
LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué, 
D'AVOIR ordonné à la SCI Thessalia et à la société A... de procéder à la démolition de la cloison séparant le local poubelles et le local vélos et à son repositionnement, en son état initial, conformément aux plans annexés au règlement de copropriété, et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, 
AUX MOTIFS QUE « la SCI Thessalia et la SARL A... ne contestent pas avoir annexé une partie du local vélos commun par suite d'une erreur d'implantation du mur séparatif qu'elles ont fait édifier à l'effet d'agrandir leur local poubelles ; à ce jour, l'assemblée générale n'a été saisie d'aucune demande de régularisation et l'offre d'indemnisation des appelantes n'est pas recevable, la sanction juridique de cet empiétement ne pouvant être que la démolition du mur empiétant et sa reconstruction à l'emplacement initial ; le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a ordonné à la SCI Thessalia et la SARL A... de procéder à la démolition de la cloison séparant le local poubelles et le local vélos et à son repositionnement conformément aux plans annexés au règlement de copropriété, et ce, sous astreinte de 150 ¿ par jour de retard, passé le délai de deux mois suivant sa signification » ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « conformément aux dispositions de I'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le Syndicat des Copropriétaires qui est tenu à une obligation de conservation de l'immeuble et d'administration des parties communes, est fondé à solliciter la démolition de la cloison séparant le local poubelles et le local vélos et son repositionnement, en son état initial, conformément aux plans annexés au Règlement de Copropriété et ce, sous astreinte de 150 ¿ uros par jour de retard, passé le délai d'un mois suivant la signification du présent jugement » ; 
ALORS QUE dans leurs écritures d'appel (concl., p. 15-16) les exposantes ont fait valoir le jugement n'a pas pris en compte la configuration des lieux ; qu'elles invoquaient l'examen des photographies (pièces n º 17-64) ; qu'elles rappelaient qu'en première instance, elles avaient fait valoir que « ce local est vide en permanence », que « c'est à la suite d'une erreur de l'architecte conduisant les travaux qu'une cloison a été en effet érigée sans respecter la limite de séparation », que « l'empiètement est dérisoire et la restitution à l'identique demeure possible en pratiquant un égrenage du mur pour peu que la copropriété refuse toute indemnisation des concluantes » que « la SCI avait informé que pour ce local d'à peine 1, 5 m ², elle était prête à indemniser la copropriété sur la base d'une évaluation à dire d'expert » ; qu'elles se prévalaient d'un devis par l'architecte ; qu'elles précisaient qu'au travers des photographies, il doit être observer que l'empiètement est dérisoire, et nullement visible pour le profane, que ce local est en permanence fermé et qu'aucune clé ne leur avait été remise, en dépit du jugement déféré ; qu'elles demandaient, en conséquence, à la cour d'appel que leur soit donné acte de leur volonté d'indemniser la copropriété en raison de cet empiètement, et sur la base d'une estimation d'un homme de l'art, ou encore de leur donner acte de restituer le mur à l'identique par un procédé d'égrenage, ou subsidiairement d'effectuer les travaux en fonction du devis produit ; qu'en bornant à ordonner la démolition de la cloison, sans se prononcer sur les solutions alternatives qui lui étaient soumises, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. 
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) 
LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué : 
D'AVOIR ordonné à la SCI Thessalia et à la société A... de procéder au retrait des matériels de ventilation et de climatisation indûment installés dans les courettes de l'immeuble et de remettre les lieux en leur état initial, sous astreinte ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE « le syndicat des copropriétaires demande la dépose des matériels de ventilation installés par la SCI Thessalia et la SARL A... dans les courettes et sur le toit de l'immeuble en indiquant qu'à la suite des nuisances sonores et olfactives constatées par Monsieur X..., ces deux sociétés ont entrepris de réaliser les travaux d'adaptation nécessaires à la mise en conformité des lieux selon les prescriptions administratives et dans le respect du règlement de copropriété ; que, cependant, elles ont remplacé les matériels incriminés par de nouveaux matériels sans autorisation, n'ont pas respecté leur engagement de présenter un dossier complet à l'assemblée générale en vue de régulariser l'ensemble de leurs emprises et modifications et de mettre à l'arrêt lesdits matériels entre 22 h et 7 h afin d'éviter bruits et vibrations ; qu'il ajoute que ces matériels sont devenus inutiles depuis que le laboratoire de la SARL A... a déménagé il y a cinq ans mais que la SARL A... refuse de les déposer alors qu'elles font obstacle au ravalement de la courette ; qu'à cela, les sociétés Thessalia et A... répondent que les installations litigieuses remplacent celles qui étaient en place depuis plusieurs années (à tout le moins depuis 1988), qu'elles ont fait l'objet de travaux d'adaptation et de mise en conformité constatés par l'expert judiciaire, qu'elles sont essentielles à son activité et mises à l'arrêt tous les soirs à 20 h jusqu'au lendemain 8 h, que le syndicat a nécessairement été rendu destinataire de tous les documents techniques y afférents via ses architectes et autres conseils, qu'aucune nuisance n'est avérée alors que des gaines insonores ont été adossées à l'extracteur et qu'il n'y a aucune exploitation la nuit ; que ces moyens ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; qu'en effet, la SCI Thessalia ne justifie pas avoir sollicité l'autorisation de l'assemblée générale avant d'installer les conduits et matériels qui affectent les parties communes et l'aspect esthétique des façades, peu important à cet égard que l'expert les ait estimées conformes aux règles de l'art et sans danger ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a ordonné la dépose des installations litigieuses sous astreinte » ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « le syndicat des copropriétaires réclame qu'il soit ordonné aux défenderesses de retirer les matériels de ventilation et de climatisation indûment installés dans les courettes de l'immeuble et de remettre les lieux dans leur état initial, sous astreinte définitive de 500 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ; que, dans son rapport, Monsieur Jean Marie X...mentionne l'existence de nuisances générées par le fonctionnement des différents appareils (armoires, compresseurs, ventilateurs) de la société A... ainsi que l'a relevé le service des nuisances de la Préfecture de Police avec une émergence supérieure à 5dba ; qu'il précise qu'il a " été installé un dispositif sur l'horloge permettant d'assurer un refroidissement des compresseurs par une circulation d'eau dans la plage horaire 22 h-7 h avec arrêt de tous les ventilateurs ", Messieurs A...s'étant " engagés formellement à mettre totalement à l'arrêt de 22 h à 7 h l'ensemble des ventilations du laboratoire... " ; que le procès-verbal de constat d'Huissier établi le 10 juillet 2009 mentionne la présence de divers matériels d'extraction et celle de trois moteurs de climatisation installées dans les courettes qui génèrent des nuisances sonores ; que ces installations de nouveaux matériels de ventilation et de climatisation réalisées dans les courettes de l'immeubles sont contraires aux dispositions du règlement de copropriété car elles aboutissent à une emprise non autorisée sur les parties communes ainsi qu'aux dispositions de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, subordonnant l'autorisation préalable de la copropriété à la majorité qualifiée de ses membres ; que dès lors que ces installations affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et qu'elles ont été effectuées sans autorisation de l'Assemblée Générale, elles caractérisent une voie de fait et le syndicat des copropriétaires est parfaitement fondé à en solliciter le retrait sous astreinte » ; 
1°/ ALORS, d'une part, QUE, dans leurs écritures d'appel, les exposantes ont soutenu qu'aux termes d'une assemblée des copropriétaires du 2 juin 1999, la réalisation de travaux concernant les extracteurs existants avait été autorisée (concl., p. 11) ; qu'en statuant comme elle l'a fait sans rechercher si l'installation des extracteurs n'avait pas été autorisée par la copropriété, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 
2°/ ALORS, d'autre part, QUE, dans leurs écritures d'appel, les exposantes ont soutenu que la société A... commercialise des produits alimentaires frais nécessitant une conservation dans des locaux rafraichis et ventilés en permanence et que son activité ne peut fonctionner sans les appareillages actuels (concl., p. 12) ; qu'elles précisaient que l'exigence de dépose des extractions et ventilations signifie la disparition de l'entreprise ; qu'elles ajoutaient (concl., p. 13) que le règlement de copropriété lui fait obligation de ventiler les locaux situés en sous-sol ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans répondre à ces chefs de conclusions de nature à établir que les matériels de ventilation et de climatisation ne pouvaient être retirés, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 
3°/ ALORS, enfin, QUE dans leurs écritures d'appel, les exposantes ont fait valoir que les travaux relatifs à l'extracteur « ont été accomplis sous le contrôle du syndicat » (concl., p. 5) ; que le rapport d'expertise mentionne (p. 26) : « Le contrôle du syndicat des copropriétaires a donc bien pu s'exercer sur l'ensemble des travaux réalisés notamment lors de la reprise du plancher et la modification de l'extracteur de couverture » ; qu'en retenant cependant que ces travaux avaient été effectuées sans autorisation de l'assemblée générale, la cour d'appel, qui a dénaturé le rapport d'expertise, a violé l'article 1134 du code civil. 
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) 
LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué : 
D'AVOIR débouté la SCI Thessalia de ses demandes en remboursement et compensation de la somme de 23. 632, 96 euros concernant les frais de création de plancher ; 
AUX MOTIFS QUE « la SCI Thessalia et la SARL A... indiquent que, souhaitant réaliser des travaux dans la boutique et, notamment, refaire l'intégralité du carrelage, elles ont fait pratiquer des sondages par un architecte, lequel a constaté que les IPN de support étaient complètement corrodés et que les voûtains les soutenant s'effondraient, en sorte qu'elles se sont trouvées dans l'obligation impérieuse de faire pratiquer en urgence les travaux de création d'un « plancher collaborant composé de porteurs en JPE de 240 sur sommier en béton armé créé après refouillement des maçonneries existantes » pour un coût de 23. 632, 96 ¿ qui doit leur être remboursé par la copropriété, ledit plancher constituant une partie commune et le syndic ayant accepté en son temps le principe du remboursement desdits travaux ; que, toutefois, ces travaux effectués sans autorisation de la copropriété sur une partie commune, sans que les copropriétaires ou le conseil syndical eussent été mis en mesure de vérifier leur urgence et de faire pratiquer des appels d'offre, sans que les intéressées aient même pris la précaution de faire réaliser un constat d'huissier ou de faire diligenter en urgence un expert judiciaire pour faire constater l'état dudit plancher avant de le démolir, ne peuvent donner lieu à remboursement sur le fondement de la répétition de l'indu comme le requièrent les appelantes, alors que rien n'établit, au demeurant, que ces travaux n'ont pas été entrepris et réalisés dans le seul intérêt de celles-ci ; que le jugement sera donc confirmé, par substitution de motifs, en ce qu'il a débouté la SCI Thessalia et la SARL A...de leur demande de remboursement » ; 
ALORS QUE le copropriétaire qui fait réaliser des travaux urgents, rendus nécessaires par un vice de construction des parties communes, a le droit d'en répéter le montant auprès du syndicat des copropriétaires ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher si l'état du plancher, partie commune, ne rendait pas nécessaires et urgents les travaux réalisés, de sorte que leur montant pouvait être répété auprès du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1376 du code civil.