LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 13 mars 2014), que la société France Habitation est propriétaire de deux parcelles AB 518 et 519 grevées d'une servitude de passage au profit de la parcelle contiguë AB 174 ; que M. Denis X..., M. Eric X... et Mme Isabelle X... (les consorts X...), qui ont acquis la parcelle AB 174 et l'ont divisée en deux lots AB 799 et 800 en vue de construire sur chacun une maison individuelle, ont assigné la société France Habitation afin d'être autorisés à poser sous l'assiette de la servitude des canalisations destinées à raccorder ces constructions aux réseaux d'eau et de télécommunications ; 
Sur le premier moyen, ci-après annexé : 
Attendu, d'une part, qu'ayant souverainement retenu que la parcelle AB 174 était enclavée avant sa division en deux lots et n'avait d'accès à la voie publique que par les parcelles AB 518 et 519, de sorte que cette division n'avait pas créé l'état d'enclave, la cour d'appel en a exactement déduit que l'enclavement du lot AB 799 n'était pas volontaire et que la servitude de passage restait due au profit de chacun des lots ; 
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que le plan de servitude dressé par un géomètre expert révélait la présence d'un réseau de canalisations desservant le pavillon anciennement implanté sur la parcelle AB 174 et que le nouveau réseau serait construit selon un tracé unique, la cour d'appel en a souverainement déduit que la pose de nouvelles canalisations sous l'assiette du passage répondait aux besoins normaux d'exploitation du fonds dominant et n'entraînait pas d'aggravation de la servitude ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le second moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant souverainement retenu que l'aménagement du réseau de canalisations ne créait aucune aggravation de la servitude, la cour d'appel a pu en déduire qu'aucune indemnité n'était due au profit du fonds servant ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne la société France habitation aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société France habitation à payer à M. Denis X..., M. Eric X... et Mme Isabelle X... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de la société France habitation ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille quinze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société France habitation. 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR autorisé les consorts X... à entreprendre les travaux de canalisation de passage pour les eaux usées, les eaux pluviales, l'alimentation en eau potable et la pose des câbles France Télécom, d'AVOIR dit que la servitude réelle et perpétuelle de passage des réseaux de canalisation eaux usées et eaux pluviales serait constituée avec l'assiette suivante, sur la commune de Sarcelles,... : ¿ fonds servant, appartenant à la société FRANCE HABITATION, propriété cadastrée AB 518 à 520, ¿ fonds dominant, appartenant à l'indivision X..., propriété cadastrée AB 799 Lot A et AB 800 lot B, d'AVOIR dit que cette servitude s'exercerait sur une bande de terrain matérialisée sur le plan dressé par géomètre expert du 4 novembre 2010, selon le tracé suivant :- pour la servitude de passage de canalisation eaux usées par un trait en pointillé de couleur orange,- pour la servitude de passage de canalisation eaux pluviales par un trait en pointillé de couleur bleue, d'AVOIR dit que la servitude réelle et perpétuelle de passage de canalisation en eau potable et de câbles France Télécom serait constituée avec l'assiette suivante, sur la commune de Sarcelles,... : ¿ fonds servant, appartenant à la société FRANCE HABITATION, propriété cadastrée AB 518 ¿ fonds dominant, appartenant à l'indivision X..., propriété cadastrée AB 799 lot A et AB 800 Lot B, d'AVOIR dit que cette servitude s'exercerait sur une bande de terrain matérialisée sur le plan dressé par géomètre expert du 4 novembre 2010, selon le tracé suivant :- pour la servitude de passage de canalisation eau potable par un trait en pointillé de couleur bleue foncée,- pour la servitude de passage de câbles France Télécom par un trait en pointillé de couleur verte, d'AVOIR dit que les travaux à effectuer et la remise des lieux en leur état initial ainsi que les travaux d'entretien des canalisations seraient à la charge des consorts X..., d'AVOIR dit que l'arrêt serait publié au bureau des hypothèques compétent à la charge des consorts X... et, en conséquence, d'AVOIR condamné la société FRANCE HABITATION à payer aux consorts X... la somme de 5. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 
AUX MOTIFS QUE « le 27 octobre 2004, les consorts X... ont acquis aux enchères publiques un terrain situé à Sarcelles,..., cadastré AB n° 174 ; Qu'en vertu d'un acte authentique du 7 janvier 1983, ce fonds enclavé bénéficie d'une servitude de passage d'une assiette d'une superficie totale de 583 m2 sur les parcelles cadastrées AB n° 518 et 519, devenues propriété de la société FRANCE HABITATION ; Que les consorts X... ont procédé à la division de la parcelle AB 174 en deux lots, AB 799 (lot A) et AB 800 (lot B) qu'ils ont mis en vente ; que la mairie de Sarcelles a autorisé la construction d'une maison individuelle sur chacun des lots le 7 octobre 2010 et le 4 avril 2011 ; Que le notaire chargé par les consorts X... de la vente des lots a sollicité de la société FRANCE HABITATION la constitution de servitudes pour le passage des eaux usées, des eaux pluviales, pour l'alimentation en eau potable et le branchement France Télécom ; Que confrontés au refus de la société FRANCE HABITATION d'aménager la servitude existante, les consorts X... l'ont assignée à jour fixe devant le tribunal de grande instance de Pontoise qui les a déboutés de leurs demandes ; Considérant qu'au soutien de leur recours, les consorts X... se prévalant de l'article 682 du code civil, font valoir que la servitude conventionnelle aménagée en 1983 résulte d'une servitude légale de passage consécutive à l'état d'enclavement, que l'adaptation qu'ils revendiquent répond aux besoins immédiats et normaux de leur fonds au regard des progrès techniques et d'une transformation de l'environnement économique et social de la situation des lots ; qu'ils ajoutent qu'il s'agit uniquement de déplacer les canalisations existantes sans en modifier le diamètre en sorte qu'il n'y aura pas d'aggravation de la servitude existante ; Que la société FRANCE HABITATION répond que cette situation d'enclave résulte d'une création volontaire des consorts X... qui, en procédant à la division en deux lots de la parcelle initiale ont enclavé le lot AB 799 ; qu'elle relève encore que la servitude actuellement consentie sur l'ancien lot AB 174 n'est pas suffisante pour satisfaire aux conditions d'octroi du permis de construire posées par la ville de Sarcelle et que la présence de deux maisons sur les lots après division aggraverait la servitude existante ; Considérant que selon l'article 700 du code civil, si l'héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée ; Que l'article 702 du même code prévoit que de son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier ; Considérant, en l'espèce, qu'il ressort des plans joints à l'acte notarié du 7 janvier 1983 instituant la servitude, à la demande de permis de construire déposée le 27 juillet 2010 à la mairie de Sarcelles que le fonds acquis le 27 octobre 2004 par les consorts X... était enclavé avant même la division en deux lots ; que contrairement à ce que soutient la société FRANCE HABITATION, la division du fonds dominant n'a pas créé l'enclave ; Qu'il convient donc de rechercher si le passage de canalisations sur l'assiette du droit de passage concédé dans l'acte du 7 janvier 1983 constitue ou non une aggravation de la servitude ; Considérant que le plan de servitude dressé le 4 novembre 2010 par un géomètre expert révèle la présence d'un réseau de canalisations desservant le pavillon implanté sur l'ancienne parcelle cadastrée AB 174 ; que si la division du fonds en lots AB 799 et AB 800 nécessite la création d'un nouveau réseau, il ressort de ce plan que leur desserte se fera selon un tracé unique, la parcelle AB 799 étant reliée à la parcelle AB 800 ; qu'à supposer même, ce qui n'est pas démontré, que la construction de deux pavillons au lieu de la maison préexistante entraîne, outre leur déplacement sur le passage, une modification du diamètre des canalisations, ces transformations du tracé et l'emprise des ouvrages, qui répondent à une adaptation aux besoins du fonds dominant, n'est pas de nature à aggraver la servitude de passage ; Qu'il sera donc fait droit à la demande formée par les consorts X... selon les modalités précisées au dispositif de l'arrêt, sans qu'il y ait lieu au paiement d'une indemnité compensatrice ; Considérant que les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile doivent bénéficier aux appelants ; qu'il leur sera alloué à ce titre la somme de 5. 000 euro » ; 
1. ALORS QUE le propriétaire qui a lui-même créé un lot ne disposant d'aucun accès à la voie publique ne peut se prévaloir d'un droit de passage pour cause d'enclave ; que pour autoriser les consorts X... à entreprendre des travaux de canalisation sur l'assiette du droit de passage litigieux au profit du lot AB n° 799 comme du lot AB n° 800, l'arrêt attaqué a énoncé que le fonds acquis le 27 octobre 2004 par les consorts X... était enclavé avant qu'ils ne divisent ce fonds en deux lots ; qu'en statuant ainsi, cependant que l'arrêt a constaté que ledit fonds bénéficiait, avant d'être alloti, d'un droit de passage en vertu d'une servitude conventionnelle établie par acte du 7 janvier 1983, en sorte qu'il n'était plus enclavé, et sans rechercher, comme elle y était invitée, si les consorts X..., en divisant le fonds acquis, n'avaient pas créé un lot AB n° 799 qui ne disposait d'aucun accès à la voie publique, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 682 et 700 du Code civil ; 
2. ALORS QU'une servitude de passage ne confère le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l'assiette de la servitude que si le titre instituant cette servitude le prévoit ; que pour accueillir la demande des consorts X..., l'arrêt attaqué, après avoir retenu qu'en vertu d'un acte authentique du 7 janvier 1983, le fonds acquis ultérieurement par ces derniers bénéficiait d'une servitude de passage d'une superficie de 583 m2 sur les parcelles devenues propriété de la société FRANCE HABITATION, s'est borné à rechercher si le passage de canalisations sur l'assiette du droit de passage ainsi concédé constituait ou non une aggravation de cette servitude conventionnelle ; qu'en statuant ainsi, sans constater l'existence d'une convention autorisant le passage de canalisations, la Cour d'appel a violé les articles 686, 691 et 1134 du Code civil ; 
3. ALORS en toute hypothèse QUE celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire de changement qui aggrave la condition du fonds servant ; qu'il ressort de l'arrêt attaqué que la mairie de Sarcelles avait autorisé la construction d'une maison individuelle sur chacun des lots créés par les consorts X... et que deux pavillons devaient donc être construits sur le fonds qui accueillait auparavant une seule maison ; que, par suite, la desserte et l'entretien des canalisations résultant de l'édification de deux pavillons là où existait auparavant une maison isolée devaient nécessairement aggraver la condition du fonds servant ; qu'en écartant une telle aggravation, par des motifs tirés exclusivement de la modification du diamètre des canalisations et de leur tracé, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 686, 700 et 702 du Code civil. 
SECOND MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR autorisé les consorts X... à entreprendre les travaux de canalisation de passage pour les eaux usées, les eaux pluviales, l'alimentation en eau potable et la pose des câbles France Télécom sans accorder à la société FRANCE HABITATION aucune indemnité au titre de la modification de la servitude litigieuse, et d'AVOIR condamné la société FRANCE HABITATION à payer aux consorts X... la somme de 5. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 
AUX MOTIFS QUE « le 27 octobre 2004, les consorts X... ont acquis aux enchères publiques un terrain situé à Sarcelles,..., cadastré AB n° 174 ; Qu'en vertu d'un acte authentique du 7 janvier 1983, ce fonds enclavé bénéficie d'une servitude de passage d'une assiette d'une superficie totale de 583 m2 sur les parcelles cadastrées AB n° 518 et 519, devenues propriété de la société FRANCE HABITATION ; Que les consorts X... ont procédé à la division de la parcelle AB 174 en deux lots, AB 799 (lot A) et AB 800 (lot B) qu'ils ont mis en vente ; que la mairie de Sarcelles a autorisé la construction d'une maison individuelle sur chacun des lots le 7 octobre 2010 et le 4 avril 2011 ; Que le notaire chargé par les consorts X... de la vente des lots a sollicité de la société FRANCE HABITATION la constitution de servitudes pour le passage des eaux usées, des eaux pluviales, pour l'alimentation en eau potable et le branchement France Télécom ; Que confrontés au refus de la société FRANCE HABITATION d'aménager la servitude existante, les consorts X... l'ont assignée à jour fixe devant le tribunal de grande instance de Pontoise qui les a déboutés de leurs demandes ; Considérant qu'au soutien de leur recours, les consorts X... se prévalant de l'article 682 du code civil, font valoir que la servitude conventionnelle aménagée en 1983 résulte d'une servitude légale de passage consécutive à l'état d'enclavement, que l'adaptation qu'ils revendiquent répond aux besoins immédiats et normaux de leur fonds au regard des progrès techniques et d'une transformation de l'environnement économique et social de la situation des lots ; qu'ils ajoutent qu'il s'agit uniquement de déplacer les canalisations existantes sans en modifier le diamètre en sorte qu'il n'y aura pas d'aggravation de la servitude existante ; Que la société FRANCE HABITATION répond que cette situation d'enclave résulte d'une création volontaire des consorts X... qui, en procédant à la division en deux lots de la parcelle initiale ont enclavé le lot AB 799 ; qu'elle relève encore que la servitude actuellement consentie sur l'ancien lot AB 174 n'est pas suffisante pour satisfaire aux conditions d'octroi du permis de construire posées par la ville de Sarcelle et que la présence de deux maisons sur les lots après division aggraverait la servitude existante ; Considérant que selon l'article 700 du code civil, si l'héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée ; Que l'article 702 du même code prévoit que de son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier ; Considérant, en l'espèce, qu'il ressort des plans joints à l'acte notarié du 7 janvier 1983 instituant la servitude, à la demande de permis de construire déposée le 27 juillet 2010 à la mairie de Sarcelles que le fonds acquis le 27 octobre 2004 par les consorts X... était enclavé avant même la division en deux lots ; que contrairement à ce que soutient la société FRANCE HABITATION, la division du fonds dominant n'a pas créé l'enclave ; Qu'il convient donc de rechercher si le passage de canalisations sur l'assiette du droit de passage concédé dans l'acte du 7 janvier 1983 constitue ou non une aggravation de la servitude ; Considérant que le plan de servitude dressé le 4 novembre 2010 par un géomètre expert révèle la présence d'un réseau de canalisations desservant le pavillon implanté sur l'ancienne parcelle cadastrée AB 174 ; que si la division du fonds en lots AB 799 et AB 800 nécessite la création d'un nouveau réseau, il ressort de ce plan que leur desserte se fera selon un tracé unique, la parcelle AB 799 étant reliée à la parcelle AB 800 ; qu'à supposer même, ce qui n'est pas démontré, que la construction de deux pavillons au lieu de la maison préexistante entraîne, outre leur déplacement sur le passage, une modification du diamètre des canalisations, ces transformations du tracé et l'emprise des ouvrages, qui répondent à une adaptation aux besoins du fonds dominant, n'est pas de nature à aggraver la servitude de passage ; Qu'il sera donc fait droit à la demande formée par les consorts X... selon les modalités précisées au dispositif de l'arrêt, sans qu'il y ait lieu au paiement d'une indemnité compensatrice ; Considérant que les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile doivent bénéficier aux appelants ; qu'il leur sera alloué à ce titre la somme de 5. 000 euro » ; 
ALORS QUE le propriétaire du fonds qui se voit imposer une servitude de passage au-delà des prévisions de l'aménagement conventionnel de cette servitude décidé par les parties a droit à une indemnité en contrepartie des charges nouvelles qu'il doit supporter ; qu'en l'espèce, l'arrêt a relevé, d'une part, qu'en vertu d'un acte authentique du 7 janvier 1983, le fonds acquis ultérieurement par les consorts X... bénéficiait d'une servitude de passage d'une superficie de 583 m ² sur les parcelles devenues propriété de la société FRANCE HABITATION, d'autre part, que la ville de Sarcelles avait autorisé la construction de deux pavillons sur le fonds dominant là où il n'existait antérieurement qu'une seule maison et que les travaux de canalisation allaient entraîner un déplacement sur le passage des canalisations existantes ; qu'en refusant néanmoins d'accorder une indemnité au propriétaire du fonds servant au prétexte que les travaux sollicitées n'aggraveraient pas la servitude existante, sans s'expliquer sur les raisons qui justifiaient l'absence de toute indemnisation des charges supplémentaires, par rapport à la servitude conventionnelle existante, résultant du déplacement des canalisations et de la desserte de deux maisons au lieu d'une seule, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 544, 686 et 702 du Code civil.