LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

  Sur le pourvoi formé par :

  18/ Mme D..., née Jacqueline C..., demeurant à Paris (19ème), ...,

  28/ M. Jean-Louis C..., demeurant à Paris (19ème), ...,

  en cassation d'un arrêt rendu le 7 février 1991 par la cour d'appel de Caen (1e chambre civile et commerciale), au profit de :

  18/ M. Jean-Pierre A..., demeurant ... (Orne),

  28/ Mme Nicole A..., demeurant "Le Bourg", Ige, Belleme (Orne),

  défendeurs à la cassation ;  Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;  LA COUR, en l'audience publique du 16 février 1993, où étaient présents :

  M. Beauvois, président, M. Peyre, conseiller rapporteur, MM. X..., Y..., B...
Z..., MM. Aydalot, Boscheron, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;  Sur le rapport de M. le conseiller Peyre, les observations de Me Garaud, avocat des consorts C..., les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;  Sur les deux moyens, réunis :

  Attendu que les consorts E..., aux droits de Mme C..., qui avait donné à bail à compter du 1er mai 1973 aux époux A... un local à usage commercial et d'habitation, font grief à l'arrêt attaqué (Caen, 7 février 1991) de fixer le loyer du bail renouvelé à 7 650 francs par an, alors, selon le moyen, "18) que la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations ;  qu'elle ne pouvait pas se borner à affirmer que le faux commis n'avait pas eu d'incidence sur le prix, sans comparer le prix stipulé au bail nul avec la valeur locative du local évaluée par l'expert à plus du double du prix stipulé ;  d'où il suit qu'elle a violé l'article 23-3 du décret du 30 septembre 1953 ;  28) que, après avoir constaté la "modération" du prix du loyer et le mauvais état d'entretien de l'immeuble en 1973, ainsi que l'existence de travaux effectués par le preneur et la clause d'accession en fin de bail, la cour d'appel ne pouvait pas se retrancher derrière l'absence de clause contractuelle du bail initial nul pour décider que le mauvais état d'entretien et les travaux entrepris n'avaient

pas pour contrepartie la modicité du loyer, violant l'article 23-3 du décret du 30 septembre 1953 ;  38) que la clause d'accession s'appliquait nécessairement à l'expiration du bail initial, et non à la date où il serait mis fin aux relations contractuelles, que le bail renouvelé constitue un nouveau bail ;  d'où il suit qu'en refusant de tenir compte des améliorations acquises au bailleur pour déterminer le prix du loyer, la cour d'appel a dénaturé la clause et violé l'article 23-3 du décret du 30 septembre 1953  ;  48) que, aux termes de l'article 23-1, dernier alinéa, du décret du 30 septembre 1953, lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative 

  de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux analogues faisant l'objet d'une location nouvelle ;  d'où il suit qu'en ne recherchant pas la valeur locative réelle des locaux d'habitation, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 23-1, alinéa dernier, du décret du 30 septembre 1953" ;  Mais attendu qu'ayant relevé que l'incidence de l'irrégularité éventuelle de la procuration en vertu de laquelle un mandataire de Mme C... avait signé le bail primitif n'était pas démontrée et que le loyer proposé aux époux A... correspondait à celui payé par les précédents locataires, augmenté de 7 %, la cour d'appel qui, abstraction faite d'une référence surabondante à la clause d'accession, a retenu qu'il n'était pas établi que les bailleurs aient, même indirectement, assumé la charge des travaux réalisés par les preneurs, en a exactement déduit que le loyer du bail renouvelé du 1er mai 1982, date du premier renouvellement, était soumis à la règle du plafonnement, dès lors que l'augmentation de la valeur locative du logement d'habitation ne pouvait, à elle seule, constituer une modification notable exclusive du plafonnement ;  D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;  PAR CES MOTIFS :

  REJETTE le pourvoi ;