LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant constaté que le droit de préférence s'appliquait si l'un des copropriétaires vendait une partie de ses lots dans des conditions impliquant, dans la copropriété, la présence de plus de trois copropriétaires, la cour d'appel, qui a relevé que la vente à la SCI avait porté sur la totalité des lots appartenant aux époux 
X...
et n'avait pas introduit de troisième copropriétaire, en a déduit, à bon droit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que la demande des consorts Y...tendant à être substitués à la SCI Rue neuve dans le bénéfice de la vente du 27 octobre 2004 devait être rejetée et a ainsi légalement justifié sa décision de ce chef ; 
Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé : 
Attendu qu'il ne résulte pas des motifs de l'arrêt que la cour d'appel ait tenu compte, pour décider de l'annulation de la vente du 1er août 2005, de la stipulation subordonnant " l'effectivité " du syndicat à la présence de trois copropriétaires ; que le moyen manque en fait ; 
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi principal qui ne serait pas de nature à en permettre l'admission ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE les pourvois ; 
Laisse à chaque partie la charge des dépens afférents à son pourvoi ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par Me Bouthors, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y..., demandeurs au pourvoi principal 
Premier moyen de cassation 
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Y...de sa demande tendant à se voir substituer à la SCI Rue Neuve en tant qu'acquéreur des lots 1, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 16, 18 et 20 représentant 701 millièmes de l'immeuble ; 
aux motifs que le pacte de préférence a été stipulé au cas où l'un des copropriétaires vendrait « une partie » de ses lots dans des conditions impliquant, dans la copropriété, « la présence de plus de trois copropriétaires » ; que la vente par les époux 
X...
à la SCI Rue Neuve a porté sur la totalité de leurs lots et n'a pas introduit de troisième copropriétaire ; que cette vente de tous les lots appartenant aux époux X...-Z...en faveur d'une SCI purement familiale n'a pas été contraire à la finalité de la clause ; que la demande de Ludovic Y...pour être substitué à la SCI Rue Neuve en tant qu'acquéreur des lots 1, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 16, 18 et 20 représentant 701 millièmes de l'immeuble doit ainsi être rejetée ; 
alors qu'en décidant que les époux 
X...
et la SCI Rue Neuve n'avaient pas méconnu les termes du pacte de préférence en ce que la vente litigieuse n'avait pas introduit de nouveau copropriétaire dans le syndicat, sans s'expliquer, ainsi qu'elle y était expressément invitée (conclusions, p. 7 à 10 et p. 31), sur le fait que chacun des associés de la SCI bénéficiait, en vertu de ses dispositions statutaires, d'un droit de participation et de vote aux assemblées générales du syndicat de sorte que la vente litigieuse avait eu pour objet et pour effet d'introduire dans la copropriété les associés du tiers acquéreur dont chacun d'eux exerçait dans l'assemblée générale des droits dans les mêmes conditions qu'un copropriétaire et ce, en violation du pacte de préférence, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1589 du code civil. 
Second moyen de cassation 
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Y...de sa demande tendant à être substitué à Madame Patricia 
X...
en tant qu'acquéreur du lot n° 5 de l'immeuble ; 
aux motifs que la vente du 1er août 2005 opérée par la SCI Rue Neuve en faveur de Patricia A...-X..., a quant à elle été directement contraire à la clause en ce qu'elle a porté sur une partie des biens 
X...
(le seul lot de copropriété 5) et qu'elle a introduit dans la copropriété un troisième copropriétaire (le seul lot de copropriété 5) et qu'elle a introduit dans la copropriété un troisième copropriétaire (Patricia A...-X...) ; 
que cela étant, la sanction de la violation d'un pacte de préférence ne peut être trouvé que dans l'octroi de dommages et intérêts, la substitution dans les droits du tiers acquéreur qui aurait méconnu le pacte ne pouvant être envisagée que si ce dernier a connu, lorsqu'il a contracté, et le dit pacte et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ; que rien ne permet de considérer que les consorts Y...se seraient prévalus du pacte au moment de la vente à Patricia A...-X...; que la demande de Ludovic Y...pour être substitué à Patricia A...-X...en tant qu'acquéreur du lot 5 doit être rejetée ; 
qu'il reste que la vente a été opérée en méconnaissance de la clause de préférence et dans le seul but de faire échec frauduleusement aux droits de copropriétaire de Ludovic Y..., la vente à Patricia A...-X...ne répondant à aucun objectif économique clair et ne visant qu'à faire intervenir au syndicat de copropriété une troisième copropriétaire qui est tenue par les intérêts de la SCI Rue Neuve ; que la nullité s'impose ; 
alors que le juge est tenu de faire droit à la demande de substitution du bénéficiaire d'un pacte de préférence dès lors qu'il constate que le tiers acquéreur est de mauvaise foi en ce qu'il a eu connaissance de l'existence du pacte de préférence et a frauduleusement contracté dans seul le but d'y faire échec ; que la cour d'appel, qui a expressément constaté que Madame Patricia 
X...
, qui avait connaissance du pacte de préférence litigieux, avait frauduleusement contracté avec le vendeur dans le seul but d'y faire échec en faisant intervenir au syndicat de copropriété un troisième copropriétaire, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en refusant de faire droit à la demande de substitution formée par le bénéficiaire du pacte de préférence, et ce en violation de l'article 1589 du code civil. 
Moyen produit par la SCP Tiffreau et Corlay, avocat aux Conseils, pour la SCI Rue neuve et des consorts X...-A..., demandeurs au pourvoi incident 
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit nulle et de nul effet la vente consentie le 1er août 2005 par la SCI RUE NEUVE à Patricia 
X...
, du lot n° 5 d'un immeuble en copropriété sis à CALAIS, ..., 
AUX MOTIFS QUE « () la vente du 1er août 2005 opérée par la SCI Rue Neuve en faveur de Patricia A...-X..., a quant à elle été directement contraire à la clause en ce qu'elle a porté sur une partie des biens 
X...
(le seul lot de copropriété 5) et qu'elle a introduit dans la copropriété un troisième copropriétaire (Patricia A...-X...) ; 
« cela étant, la sanction de la violation d'un pacte de préférence en tant qu'analysé comme une promesse unilatérale de vente ne peut être trouvée que dans les règles de la responsabilité de droit commun (c'est à dire par l'octroi de dommages-intérêts), la substitution-telle que sollicitée par Ludovic Y...à ! a place de Patricia A...-X...en tant qu'acquéreur-dans les droits du tiers acquéreur qui aurait méconnu le pacte ne pouvant être envisagée que si ce dernier a connu, lorsqu'il a contracté, et le dit pacte et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir : or rien ne permet de considérer que les consorts Y...se seraient prévalus du pacte au moment de la vente à Patricia A...-X...(d'autant que le dossier révèle que, par le passé, un projet de vente de lots par Edouard 
X...
aux consorts Y...avait déjà été envisage : un compromis avait même été préparé, demeuré sans suite sans que la responsabilité de cet échec de l'opération puisse être imputée à l'une ou l'autre des parties) ; 
« la demande de Ludovic Y...pour être substitué à Patricia A...-X...en tant qu'acquéreur du loi 5 doit ainsi être rejetée ; 
« il reste que la vente a été opérée en méconnaissance de la clause de préférence et dans le seul but de faire échec frauduleusement aux droits de copropriétaire de Ludovic Y..., la vente à Patricia A...-X...ne répondant à aucun objectif économique clair et ne visant qu'à faire intervenir au syndicat de copropriété une troisième copropriétaire qui est tenue par les intérêts de la SCI Rue Neuve ; 
« la nullité s'impose () », 
ALORS QUE la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est impérativement applicable à tout immeuble bâti dont la propriété est répartie par lots entre au moins deux personnes ; qu'en particulier, l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 impose que les copropriétaires, même s'ils ne sont que deux, soient constitués en un syndicat, qui a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes ; qu'il est constant et ressort de l'arrêt attaqué, que l'immeuble litigieux sis ... à CALAIS avait fait l'objet d'un règlement de copropriété reçu par acte notarié du 5 mai 1971 ; que par le même acte, le propriétaire d'origine avait vendu les lots de copropriétés à Edouard X...et Armand Y...; que le règlement de copropriété comportait toutefois une clause, aux termes de laquelle « les deux copropriétaires sont constitués en un syndicat qui ne serait effectif qu'à partir de la présence de trois copropriétaires, si Messieurs 
X...
ou Y...viennent à revendre une partie de leurs biens. Dans cette hypothèse, l'offre de vente devra être proposée d'abord entre eux et à prix égal, vis-à-vis d'un tiers serait préférentielle » ; qu'une telle clause, visant ainsi à rendre « ineffectif » le syndicat des copropriétaires, tant que ceux-ci ne seraient qu'au nombre de deux, devait être regardée comme contraire à l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, et donc être réputée non écrite ; qu'en tenant néanmoins compte de cette clause pour décider l'annulation de la vente litigieuse du 1er août 2005, la Cour d'appel a violé les articles 1er, 14 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.