AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par :
   1°/ Mlle Suzanne X..., demeurant 5, place Gordaine, 18000 Bourges,
   2°/ Mme Solange Y..., née X..., demeurant ...,
   en cassation d'un arrêt rendu le 27 juin 1994 par la cour d'appel de Bourges (1ère chambre), au profit :
   1°/ de M. Michel Z..., demeurant ...,
   2°/ de Mme Chantal Z..., née Guillaume, demeurant ...,
   défendeurs à la cassation ;
   Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt;
   LA COUR, en l'audience publique du 19 juin 1996, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Stéphan, conseiller rapporteur, MM. Deville, Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, MM. Bourrelly, Peyrat, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Lucas, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre;
   Sur le rapport de Mme le conseiller Stéphan, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat des consorts X..., de la SCP Delaporte et Briard, avocat des époux Z..., les conclusions de M. Lucas, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi;
   Sur le moyen unique :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 27 juin 1994), que les consorts X..., propriétaires de locaux à usage mixte de commerce et d'habitation donnés à bail aux époux Z..., leur ont délivré congé pour le 24 avril 1991, avec refus de renouvellement, sans offre d'indemnité d'éviction; que, par la suite, ils ont accepté la transformation effectuée par les locataires sans leur autorisation des locaux d'habitation en locaux à usage commercial, consentant à leur renouveler le bail tout en se réservant la possibilité de demander une augmentation du loyer, correspondant à cette transformation; qu'ils ont assigné les locataires pour faire fixer le loyer à la valeur locative des locaux loués;
   Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen, "1°/ que le changement de destination contractuelle des locaux loués, effectué avec l'accord des bailleurs, constitue une modification de l'une des caractéristiques énumérées à l'article 23-1 du décret du 30 septembre 1953 et que cette modification, lorsqu'elle est notable doit, par application de l'article 23-6 dudit décret, entraîner le déplafonnement du loyer et l'application de la valeur locative, sans qu'il y ait à rechercher si elle a été accompagnée d'une contrepartie financière du bailleur; qu'il ne s'agit pas là d'une amélioration apportée aux locaux loués par le preneur, seule visée à l'article 23-3 du décret, qui ne peut être prise en considération que dans le cas d'une participation financière directe ou indirecte du bailleur; que la cour d'appel a déclaré, de façon erronée, que seule une adjonction de locaux modifiant l'assiette même du bail, pouvait entraîner le déplafonnement du loyer ;
   qu'elle a, de ce fait, violé les dispositions légales susvisées et fait une fausse application de l'article 23-3 du décret susvisé non applicable dans le présent litige; 2°/ que, dans leurs conclusions d'appel, les bailleresses faisaient valoir qu'au cours du bail expiré s'était produite une modification substantielle de la destination des locaux loués, tout le rez-de-chaussée
   comme le premier étage ayant été affectés à usage commercial contrairement à la destination initiale du bail; qu'effectivement, il résultait de la désignation des locaux donnés à bail qu'une grande partie de ces locaux situés en rez-de-chaussée comprenant salle à manger, couloir, chambre de réserve, cuisine, cour, pièce de réserve au fond était destinée à un usage d'habitation; que les propriétaires ont, par un avenant du 19 juin 1989, accepté que la totalité de ces locaux soient affectés à un usage commercial ;
   que, dans leurs conclusions d'appel, les locataires reconnaissaient l'agrandissement du magasin du rez-de-chaussée par adjonction des pièces à usage d'habitation; qu'en s'abstenant de rechercher si ce changement d'affectation des locaux du rez-de-chaussée ne constituait pas une modification notable de l'un des éléments à prendre en considération pour la fixation du loyer à la valeur locative, la cour d'appel a omis de répondre aux conclusions des consorts X... et a, en conséquence, violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile";
   Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que l'aménagement du rez-de-chaussée, permettant un accroissement de la surface de vente sans augmentation globale de la surface louée, constituait une amélioration et exactement retenu que cette amélioration ne pouvait justifier un déplafonnement qu'à la condition que les bailleurs aient directement ou indirectement participé à son financement et que tel n'était pas le cas, la cour d'appel qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;
   Condamne les consorts X... à payer aux époux Z... la somme de 8 000 francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile;
   Condamne les consorts X... aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du dix-sept juillet mil neuf cent quatre-vingt-seize.