LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 17 septembre 2015), que, par acte du 20 janvier 1987, M. et Mme X... ont donné à bail commercial à la société Onim un terrain situé [...]                au [...], l'acte stipulant que les constructions édifiées par le preneur "resteront en fin de la présente location [...] la propriété des bailleurs sans indemnité quelconque de leur part, que la société preneuse ne pourra plus supprimer les travaux ainsi exécutés, même au cours des présentes, sans le consentement des bailleurs, lesdits travaux se trouvant incorporés à l'immeuble du fait de leur exécution, et la société preneuse perdant tous droits de propriété à leur égard" ; que, par acte du 7 juin 1990, la société Sorim, locataire d'un immeuble situé [...]                    et appartenant aux mêmes bailleurs, a acquis de la société Onim le "bâtiment aménagé" [...]               , puis est entrée dans les lieux libérés par la société Onim ; que, par acte du 30 juillet 2008, M. et Mme X... ont donné à bail commercial à la société Sorim les locaux situés [...]                          ; que, soutenant que l'assiette du bail commercial se réduisait à un terrain nu et que les murs édifiés étaient présumés lui appartenir en raison de la vente intervenue en 1990, la société Sorim a assigné M. et Mme X... en annulation partielle du bail incluant les bâtiments lui appartenant, en fixation du loyer à la valeur locative d'un terrain nu avec effet rétroactif et en remboursement d'un trop perçu ;
Attendu que, pour dire que le bail consenti le 30 juillet 2008 porte sur un terrain nu, l'arrêt retient que la vente conclue le 7 juin 1990 est intervenue avant l'expiration du bail consenti le 20 janvier 1987 et avant que la clause d'accession prévue par ce contrat puisse bénéficier aux bailleurs ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la clause d'accession stipulée à l'acte du 20 janvier 1987 prévoyait une accession au fur et à mesure des constructions au bénéfice des bailleurs, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et vu l'article 627 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 septembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
Rejette les demandes de la Société de réalisations industrielles et de mécanique ;
Condamne la Société de réalisations industrielles et de mécanique aux dépens de première instance, d'appel et de cassation ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Société de réalisations industrielles et de mécanique et la condamne à payer la somme de 3 500 euros à M. X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit janvier deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. X...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté que l'assiette du bail commercial consenti par les époux X... à la société Sorim se réduisait à un terrain nu, d'avoir fixé à la somme de 18.130 € HT à compter du 26mai 2006 le loyer du bail commercial liant les époux X... à la société Sorim portant sur ce terrain nu, et d'avoir condamné les époux X... à rembourser à la société Sorim le trop perçu de loyer entre le 26 mai 2006 et le 26 mai 2011 ;
AUX MOTIFS QU'il est constant que suivant acte authentique en date du 20 janvier 1987, les époux X... ont consenti à la société Omin dirigée par M. X... un bail commercial portant sur un terrain situé au  [...], [...]   dépendant d'un ensemble              à usage industriel moyennant un loyer HT de 60 000 F, susceptible de variation ; que ce bail stipulait que «toutes les constructions y compris celles effectuées par la société antérieurement à ce jour embellissements, améliorations, et installations, ayant un caractère immobilier qui seront faits dans les lieux loués par la société preneuse même avec l'autorisation des bailleurs et d'une manière générale toutes installations à demeure faites par la société preneuse resteront en fin de la présente location, à quelque époque et de quelque manière qu'elle arrive la propriété des bailleurs sans indemnité quelconque de leur part » ; qu'il résulte de l'extrait K bis de la société Omin qu'elle a transféré son siège social du [...]                               le 19 juillet 1991 et il n'est pas contesté qu'un bail verbal dont la date est indéterminée a été consenti à la société Sorim sur les [...] et [...], moyennant un loyer de 14 793 F par mois ; que le procès-verbal d'assemblée générale de la société Sorim en date du 1er avril 1991 montre que le transfert de son siège social
au [...] a été alors décidé de sorte que le bail verbal qui liait les époux X... à la société
Omin avait nécessairement pris fin à cette période ; qu'il ressort de la facture en date du 7 juin 1990 et de la pièce n° 4 des époux X... que la société Omin a vendu à la société Sorim divers aménagements, commodités et matériels ainsi que le droit au bail du bâtiment situé      [...] moyennant la somme de 455 000 F HT ; que le paiement du prix de vente est confirmé par l'extrait comptable intitulé inventaire par compte de la société Sorim au 31 décembre 2008, qui fait état de cette somme en euros au titre des bâtiments sur sol d'autrui ; que cette vente a été réalisée avant l'expiration du bail consenti à la société Omin avant que la clause d'accession à la propriété des constructions ou aménagements sur le terrain puisse s'appliquer au bénéfice des époux X... ; que la clause d'accession à la propriété ne joue que dans les relations contractuelles entre les époux X... et la société Omin et n'est pas opposable à la société Sorim ; que cette dernière ayant régulièrement acquis les aménagements litigieux de la société Omin le 7 juin 1990, se trouve donc titulaire d'un bail portant sur un terrain nu ; que dans leurs écritures de première instance, les intimés reconnaissent d'ailleurs que la société Omin a pu vendre les aménagements qui ne sont que des immeubles par destination à la société Sorim ; que le bail commercial en date du 30 juillet 2008 liant les époux X... à la société Sorim et portant régularisation de la location verbale antérieure portant sur les n° [...] et [...] prévoit que
le loyer annuel est fixé à 70500 € et que « tous les travaux, embellissements et installations ayant un caractère immobilier qui pourront être faits dans les lieux loués par la société preneuse pendant le cours du bail et d'une manière générale toutes les installations à demeure, faites par la société preneuse resteront en fin de bail à quelque époque et de quelque manière qu'il arrive, la propriété des bailleurs sans indemnité quelconque de leur part » ; que cette clause d'accession en faveur des bailleurs ne vaut que pour les constructions futures lors de la signature du bail, et ne peut donc s'appliquer aux aménagements litigieux déjà acquis par la société Sorim en 1990 ; que selon le rapport d'expertise en date du 25 février 2011, l'ensemble immobilier est constitué de divers locaux de nature et d'affectation diverses à savoir : «rez-de-chaussée : ateliers répartis sur plusieurs travées : 930 m2 environ, -hall salle de réunion : 140 m2 environ, -vestiaires et sanitaires attachés aux ateliers : 70 m2 environ, -bureaux et salle de réunion : 140 m2 –divers locaux : 70 m2, -plates formes 190 m2 soit surface utile au sol 1140 m2, surface utile développée 1540 m2 taux d'occupation au sol 66% environ » ; que l'expert estime la valeur locative du terrain ou de toute construction situé [...] au [...] à la somme annuelle
HT de 18130 € ; que par conséquent, les époux
X... ont réclamé à tort à la société Sorim un loyer beaucoup trop élevé lequel au vu des pièces du dossier était fixé en mars 2010 à 7761 € par mois ; que c'est pourquoi il y a lieu, réformant le jugement entrepris de faire droit aux demandes de l'appelante ; qu'il convient de fixer à la somme de 18 130 € le montant annuel du loyer du terrain nu situé au [...]              et de condamner les époux X... à lui rembourser le trop perçu pendant la période du 26 mai 2006 au 26 mai 2011 c'est-à-dire pendant les cinq années précédant l'assignation eu égard à la prescription quinquennale ;
1) ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que les juges du fond ne disposent pas d'un pouvoir de réfaction ; que selon bail commercial en date du 30 juillet 2008 les époux X... avaient donné à bail à la société Sorim « diverses constructions » sises aux n° [...] et
[...], moyennant un loyer annuel de 70 500 € ; qu'en fixant à la somme de 18 130 € le montant annuel du loyer « du terrain nu » situé au [...]              et en condamnant les époux X... à lui rembourser le trop perçu pendant la période du 26 mai 2006 au 26 mai 2011, après avoir débouté la société Sorim de sa demande de nullité du bail, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
2) ALORS QUE les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées devant le président du tribunal de grande instance ; que selon bail commercial en date du 30 juillet 2008 les époux X... avaient donné à bail à la société Sorim « diverses constructions » sises aux n°[...] et
[...], moyennant un loyer annuel de 70 500 €
; qu'en fixant à la somme de 18 130 € le montant annuel du loyer « du terrain nu » situé au [...]              et en condamnant les époux X... à lui rembourser le trop perçu pendant la période du 26 mai 2006 au 26 mai 2011, la cour d'appel, qui n'était pas saisie dans le cadre de la procédure du fixation du loyer d'un bail commercial révisé ou renouvelé, a violé les articles R145-20 et R145-23 du code de commerce ;
3) ALORS QUE subsidiairement, toutes constructions plantations et ouvrages sur un terrain sont présumés appartenir au propriétaire si le contraire n'est prouvé ; qu'il appartient en conséquence à celui qui se prétend propriétaire d'ouvrages édifiés sur le terrain d'autrui d'établir régulièrement sa propriété ; qu'en se bornant à énoncer qu'il résultait d'une facture du 7 juin 1990 que la société Omin avait vendu à la société Sorim divers « aménagements commodités matériels » et que cette dernière en avait payé le prix, pour en déduire qu'elle avait régulièrement acquis les « aménagements litigieux » de la société Omin et se trouvait en conséquence titulaire d'un bail portant sur un terrain nu, la cour d'appel qui n'a pas constaté que les « aménagements commodités matériels » pouvaient correspondre aux bâtiments décrits au bail du 30 juillet 2008, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 553 du code civil, ensemble l'article 1315 du même code ;
4) ALORS QUE subsidiairement, la facture du 7 juin 1990 mentionnait seulement « vente d'un bâtiment aménagé au [...]                     », tandis que la pièce n° 4 des époux X... consistait en une liste du «matériel laissé par Omin à Sorim lors de son déménagement vers le [...]                          » et définis comme des « aménagements, commodités, matériels » ; qu'en énonçant qu'il résultait de ces pièces que la société Sorim avait régulièrement acquis « les aménagements litigieux », et se trouvait donc titulaire d'un bail sur un terrain nu de toute construction et non d'un bail portant, comme il le mentionnait, sur « diverses constructions contiguës aux [...] et  [...] »,
la cour d'appel a méconnu le principe de l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause ;
5) ALORS QUE plus subsidiairement encore, le contrat de bail conclu le 20 janvier 1987 entre les époux X... et la société Omin comportait une clause d'accession aux termes de laquelle : « toutes les constructions y compris celles effectuées par la société antérieurement à ce jour embellissements, améliorations, et installations, ayant un caractère immobilier qui seront faits dans les lieux loués par la société preneuse même avec l'autorisation des bailleurs et d'une manière générale toutes installations à demeure faites par la société preneuse resteront en fin de la présente location, à quelque époque et de quelque manière qu'elle arrive la propriété des bailleurs sans indemnité quelconque de leur part » ; qu'une telle clause s'opposait, ainsi que l'avait constaté le jugement entrepris, à ce que la société locataire puisse vendre les constructions qu'elle avait édifiées sur les terrains donnés à bail et qui restaient la propriété du bailleur ; qu'en énonçant de façon inopérante, pour condamner le bailleur à rembourser à la société Sorim la partie des loyers correspondant à l'occupation des immeubles litigieux, que la société Onim les avait vendus « avant l'expiration de son bail » à la société Sorim la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble les articles 553 et 1559 du même code ;
6) ET ALORS ENFIN QU'en tout état de cause la cour d'appel a constaté d'une part, que le bail commercial formé le 20 janvier 1987, portant sur le n° [...]             , entre les époux X... et la société Omin, comportait une clause d'accession au bailleur, sans indemnité, des constructions antérieures au bail et de toutes constructions et installations faites par le preneur, même avec l'autorisation du bailleur, et a considéré d'autre part, que la société Omin avait vendu à la société Sorim les aménagements, commodités et matériels réalisés au [...]              ainsi que le droit au bail du bâtiment situé à cette adresse, à une date antérieure à l'expiration du bail formé entre elle et les époux X... ; que la cession du droit au bail avait nécessairement entraîné la transmission de la clause d'accession stipulée au bail, ce qui la rendait opposable à la société Sorim ; qu'en affirmant le contraire, pour dire que le bail commercial formé le 30 juillet 2008 entre les époux X... et la société Sorim sur les n° sur les [...] et [...]
portait sur un terrain nu, la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 1165 du code civil et par refus d'application, l'article 1134 du même code.