LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 1
LG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 11 mars 2020
Cassation
Mme BATUT, président
Arrêt n° 202 F-D
Pourvoi n° V 19-10.329
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 11 MARS 2020
1°/ M. K... G...,
2°/ Mme E... U...,
domiciliés tous deux [...],
ont formé le pourvoi n° V 19-10.329 contre l'arrêt rendu le 22 octobre 2018 par la cour d'appel d'Orléans (chambre civile), dans le litige les opposant :
1°/ à Mme Q... H... , domiciliée [...] ,
2°/ à la société H..., Y... et W..., société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,
défenderesses à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Kloda, conseiller référendaire, les observations de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de M. G... et Mme U..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme H...  et de la SCP H... , Y... et W..., après débats en l'audience publique du 4 février 2020 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Kloda, conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Orléans, 22 octobre 2018), suivant promesse de vente reçue le 26 octobre 2012 par Mme H...  (le notaire), associée de la SCP H... , Y... et W... (la SCP), M. G... et Mme U... (les vendeurs) se sont engagés à vendre un immeuble à usage d'habitation à M. F... (l'acquéreur). Il était prévu, dans la promesse, que l'acquéreur prenne possession des lieux à compter du 1er novembre 2012. Ce dernier n'a pas payé l'indemnité d'occupation convenue et les lieux ont été dégradés.
2. Un jugement du 25 juillet 2014 a condamné l'acquéreur au paiement d'une somme de 44 249,48 euros et cette créance s'est révélée irrécouvrable.
3. Les vendeurs ont assigné le notaire et la SCP en responsabilité et indemnisation.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche, ci-après annexé
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur les deux premières branches du moyen
Enoncé du moyen
5. Les vendeurs font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes, alors :
« 1°/ que le notaire commet une faute en relation causale avec le préjudice né de dégradations causées au bien immobilier par le bénéficiaire d'une promesse de vente lorsqu'il n'exige pas de celui-ci la remise d'un dépôt de garantie lors de la signature de l'acte ; qu'en déboutant les promettants de leur demande indemnitaire contre le notaire au titre des dégradations commises par le bénéficiaire de la promesse de vente, après avoir constaté que le notaire avait commis un manquement à son devoir de conseil et de mise en garde et que le préjudice subi à ce titre présentait les caractères de certitude et d'actualité requis, en raison du fait que les promettants, même profanes, ne pouvaient ignorer l'éventualité du risque survenu, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le notaire n'avait pas omis d'insérer à l'acte une stipulation prévoyant la remise d'un dépôt de garantie par le bénéficiaire à même de couvrir les risques de dégradations, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, en sa rédaction applicable en la cause ;
2°/ que le notaire engage aussi sa responsabilité lorsqu'il ne met pas en garde les promettants contre les dangers résultant d'une prise de possession immédiate des lieux par le bénéficiaire dont il ne s'est pas assuré de la solvabilité et lorsqu'il n'exige pas de lui la remise immédiate d'une indemnité forfaitaire d'immobilisation lors de la signature de la promesse ou d'un dépôt de garantie, faisant ainsi perdre aux promettants une chance de ne pas contracter à de mauvaises conditions ; qu'en déboutant les vendeurs de leur demande indemnitaire relative à la perte de l'indemnité d'immobilisation, tout en retenant un manquement du notaire à son devoir de conseil, après avoir constaté que les appelants évoquaient à juste titre une perte de chance dans le corps de leurs écritures, en se fondant sur la circonstance que rien ne permettait d'affirmer que la mise en garde du notaire leur aurait permis de faire un choix différent de celui matérialisé par la promesse de vente, sans se prononcer comme elle y était invitée, sur l'absence de dépôt de garantie qu'aurait pu exiger le notaire pour favoriser le recouvrement de l'indemnité d'immobilisation, d'autant plus nécessaire que l'acte prévoyait une prise de possession immédiate des lieux par le bénéficiaire, pas plus que sur l'absence de clause prévoyant le paiement de l'indemnité d'immobilisation dès la signature de la promesse, ainsi que c'est l'usage, la cour d'appel a de nouveau privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil applicable en la cause. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :
6. Il résulte de ce texte qu'il incombe au notaire, tenu d'assurer la validité et l'efficacité de l'acte qu'il reçoit, d'insérer dans une promesse synallagmatique de vente, d'une part, une clause stipulant la remise d'un dépôt de garantie par le bénéficiaire autorisé à entrer dans les lieux, avant la régularisation de la vente par acte authentique, à même de couvrir les risques de dégradations et de favoriser le recouvrement de l'indemnité d'immobilisation, d'autre part, une stipulation prévoyant le paiement de l'indemnité d'immobilisation dès la signature de la promesse.
7. Pour rejeter les demandes des vendeurs, l'arrêt retient que rien ne permet d'affirmer, en considération notamment de l'accord sur les modalités de paiement du prix de vente d'un bien dont les vendeurs exposent, sans être contredits, qu'il était vainement offert à la vente depuis deux ans, la promesse de vente étant consentie dans des conditions particulièrement favorables au bénéficiaire "bien sous tous rapports", ainsi que présenté par les vendeurs, que la mise en garde du notaire dont ils déclarent avoir été privés leur aurait permis de faire un choix différent de celui que matérialise la promesse de vente et qu'ils n'auraient pas subi le préjudice dont ils réclament réparation.
8. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le notaire n'avait pas omis d'insérer à l'acte une clause prévoyant la remise d'un dépôt de garantie, ainsi qu'une clause prévoyant le paiement de l'indemnité d'immobilisation dès la signature de la promesse de vente, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 octobre 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans autrement composée ;
Condamne Mme H...  et la SCP H... , Y... et W... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme H...  et la SCP H... , Y... et W... et les condamne in solidum à payer à M. G... et Mme U... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. G... et Mme U...
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. G... et Mme U..., promettants, de leurs demandes indemnitaires contre le notaire, Me H...  et la SCP H... , Y... et W... ;
Aux motifs que si les notaires soutenaient qu'avant la signature de la promesse de vente, le notaire concerné avait mis en garde Mme U... sur les risques encourus en laissant le bénéficiaire entrer dans les lieux, la recevant par deux fois mais se heurtant à sa détermination à vendre un bien vainement offert à la vente depuis deux ans, ceci à un potentiel acquéreur lui inspirant confiance, ils convenaient avoir omis de prendre la précaution de formuler par écrit leur mise en garde ; que force était de constater que les intimés ne rapportaient pas la preuve, dont la charge leur incombait, de la satisfaction à l'obligation qui pesait sur les officiers ministériels, dans leurs rapports avec des non-professionnels, comme retenu par le tribunal ; que ne pouvait prospérer le moyen que tiraient les intimés de l'absence préalable de poursuites sérieusement entreprises contre M. F..., qui seraient propres à assurer la réparation du préjudice dont les appelants faisaient état, dès lors que la responsabilité des professionnels du droit ne présentait pas un caractère subsidiaire ; que pour autant, il incombait aux appelants de démontrer le caractère réparable du préjudice dont ils réclamaient l'indemnisation, cumulant le montant de l'indemnité forfaitaire d'immobilisation prévue au contrat à hauteur de 17 000 euros, celui de la totalité des indemnités d'occupation mensuelles convenues et impayées et pour le surplus, celui des travaux propres à réparer les dégradations incriminées portant sur la démolition d'un escalier, l'enlèvement d'une cuve à fuel et diverses dégradations affectant des systèmes ou appareils électriques ainsi que des vitres ; que s'agissant des dégradations commises par le bénéficiaire de la promesse de vente, il était prévu au chapitre « état du bien » : « les parties se dispensent d'établir un état des lieux : le promettant accepte que le bénéficiaire réalise des travaux, savoir rénovation intérieure sans modifier la structure de la maison ni l'aspect extérieur. Pour le cas où la vente ne serait pas réalisée le 1er avril 2013 au plus tard, le bénéficiaire s'engage à restituer la maison libre de toute occupation, en état de rénovation achevée au promettant. Dans cette hypothèse, il ne sera dû au bénéficiaire aucune indemnité pour les travaux et améliorations qu'il aurait réalisés » ; que si le préjudice subi à ce titre par les consorts G... présentait les caractères de certitude et d'actualité requis, c'était à bon droit que le tribunal avait considéré qu'ils ne pouvaient se prévaloir de son caractère direct en l'absence de lien de causalité entre le manquement au devoir de conseil du notaire par ailleurs tenu d'assurer l'efficacité de son acte dans la perspective des travaux de rénovation convenus entre les parties et le préjudice résultant du fait qu'ils ont dégénéré en dégradations du seul fait de M. F..., les promettants, même profanes, ne pouvant en ignorer l'éventualité lorsqu'ils en ont accepté le risque ; que s'agissant de l'indemnité forfaitaire d'immobilisation, prévue en contrepartie de l'indisponibilité du bien et exigible, aux termes de l'acte, « à première demande dans l'éventualité où le bénéficiaire ne donnerait pas suite à l'acquisition », ainsi que les indemnités mensuelles d'occupation également impayées dont il était fait état en ces termes au chapitre « prix-paiement du prix : la vente, si elle se réalise aura lieu moyennant 170 000 euros payable comptant savoir 800 euros par mois jusqu'au jour de la réalisation de la vente / le solde au jour de la signature de l'acte authentique », il appartenait aux appelants, invoquant à juste titre une perte de chance dans le corps de leurs écritures, de rapporter la preuve de la certitude du préjudice dont ils recherchaient la réparation en agissant contre le notaire et par conséquent, d'établir que le manquement de celui-ci à l'obligation de mise en garde dont ils se prévalaient les avait privés de la possibilité de percevoir ces sommes ; que rien ne permettait d'affirmer, à l'examen des éléments soumis à l'appréciation de la cour, en particulier vu l'accord précité sur les modalités de paiement du prix de vente d'un bien dont les notaires exposaient, sans être contredits, qu'ils étaient vainement offert à la vente depuis deux ans, lesquelles modalités étaient consenties dans des conditions favorables à un bénéficiaire « bien sous tous rapports » ou du fait que par deux fois les promettants ont demandé au notaire de convoquer le bénéficiaire à un rendez-vous de signature de l'acte authentique, que la mise en garde du notaire dont ils déclaraient avoir été privés leur aurait permis de faire un choix différent de celui matérialisé par la promesse de vente et qu'ils n'auraient pas subi le préjudice dont ils réclamaient réparation ; qu'en outre, les atermoiements des promettants constatant dès l'origine que ne leur était pas versée l'indemnité d'occupation mensuelle convenue n'étaient pas sans incidence sur le lien de causalité puisqu'ils s'étaient dispensés, pour des raisons qui leur appartenaient et sans en aviser le notaire, d'effectuer les démarches prévues à l'acte qui leur incombaient, de nature à favoriser la réalisation de l'événement favorable dont ils avaient été privés ; qu'en ne démontrant pas l'existence d'une relation directe et certaine entre le fait générateur de responsabilité du notaire et le préjudice financier dont ils se prévalaient, les appelants échouaient en leur présente action, de sorte que le jugement devait être confirmé ;
Alors 1°) que le notaire commet une faute en relation causale avec le préjudice né de dégradations causées au bien immobilier par le bénéficiaire d'une promesse de vente lorsqu'il n'exige pas de celui-ci la remise d'un dépôt de garantie lors de la signature de l'acte ; qu'en déboutant les promettants de leur demande indemnitaire contre le notaire au titre des dégradations commises par le bénéficiaire de la promesse de vente, après avoir constaté que le notaire avait commis un manquement à son devoir de conseil et de mise en garde et que le préjudice subi à ce titre présentait les caractères de certitude et d'actualité requis, en raison du fait que les promettants, même profanes, ne pouvaient ignorer l'éventualité du risque survenu, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le notaire n'avait pas omis d'insérer à l'acte une stipulation prévoyant la remise d'un dépôt de garantie par le bénéficiaire à même de couvrir les risques de dégradations, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, en sa rédaction applicable en la cause ;
Alors 2°) que le notaire engage aussi sa responsabilité lorsqu'il ne met pas en garde les promettants contre les dangers résultant d'une prise de possession immédiate des lieux par le bénéficiaire dont il ne s'est pas assuré de la solvabilité et lorsqu'il n'exige pas de lui la remise immédiate d'une indemnité forfaitaire d'immobilisation lors de la signature de la promesse ou d'un dépôt de garantie, faisant ainsi perdre aux promettants une chance de ne pas contracter à de mauvaises conditions ; qu'en déboutant M. G... et Mme U... de leur demande indemnitaire relative à la perte de l'indemnité d'immobilisation, tout en retenant un manquement du notaire à son devoir de conseil, après avoir constaté que les appelants évoquaient à juste titre une perte de chance dans le corps de leurs écritures, en se fondant sur la circonstance que rien ne permettait d'affirmer que la mise en garde du notaire leur aurait permis de faire un choix différent de celui matérialisé par la promesse de vente, sans se prononcer comme elle y était invitée, sur l'absence de dépôt de garantie qu'aurait pu exiger le notaire pour favoriser le recouvrement de l'indemnité d'immobilisation, d'autant plus nécessaire que l'acte prévoyait une prise de possession immédiate des lieux par le bénéficiaire, pas plus que sur l'absence de clause prévoyant le paiement de l'indemnité d'immobilisation dès la signature de la promesse, ainsi que c'est l'usage, la cour d'appel a de nouveau privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil applicable en la cause ;
Alors 3°) que la faute du client profane ne peut décharger le notaire de toute responsabilité si elle ne présente pas le caractère de la force majeure ; qu'en s'étant fondée sur la circonstance que les promettants n'avaient pas effectué de démarches postérieurement à la signature de l'acte de nature à favoriser le paiement de l'indemnité d'occupation, faute insusceptible d'exonérer totalement le notaire de sa responsabilité pour n'avoir pas exigé du bénéficiaire de la promesse la remise immédiate de l'indemnité forfaitaire d'immobilisation ou celle d'un dépôt de garantie, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil.