AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par :
   1 / M. Edmond A...,
   2 / Mme Solange C..., épouse A...,
   demeurant tous deux Le Trocadéro, ...,
   en cassation d'un arrêt rendu le 5 novembre 1998 par la cour d'appel de Paris (2e chambre, section B), au profit :
   1 / de Mme Marie-José Z..., demeurant ..., prise en sa qualité de mandataire à la liquidation judiciaire et représentant des créanciers de la société Cap Martin, société à responsabilité limitée,
   2 / de M. Renaud B..., demeurant ..., pris en sa qualité d'administrateur au redressement de la société Cap Martin,
   3 / de la société Le Comptoir des entrepreneurs, dont le siège est ..., actuellement dénommée société Entenial,
   4 / de M. Jean-François X..., demeurant ...,
   5 / de la société civile professionnelle (SCP) Jacques et Jean-François X..., dont le siège est ...,
   6 / de M. Y. Y..., demeurant ...,
   7 / de la société civile professionnelle (SCP) Milhac-Reynis-Haguel, dont le siège est ...,
   défendeurs à la cassation ;
   Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
   LA COUR, en l'audience publique du 28 novembre 2000, où étaient présents : M. Canivet, premier président, président, M. Beauvois, président de chambre, M. Villien, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Cachelot, Martin, Mme Lardet, conseillers, Mmes Fossaert-Sabatier, Boulanger, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de M. Villien, conseiller, les observations de la SCP Gatineau, avocat des époux A..., de Me Bertrand, avocat de Mme Z..., ès qualités, de la SCP Boré, Xavier et Boré, avocat de M. X..., de la société civile professionnelle Jacques et Jean-François X..., de M. Y... et de la société civile professionnelle Milhac-Reynis-Haguel, de la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat de la société Le Comptoir des entrepreneurs, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Donne acte aux époux A... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. B..., ès qualités ;
   Sur le moyen unique :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 5 novembre 1998) qu'en 1989, la société civile immobilière Cap Martin (SCI) a cédé à la société à responsabilité limitée Cap Martin (la société) depuis lors en liquidation judiciaire, un groupe d'immeubles en l'état futur d'achèvement, le Comptoir des entrepreneurs se portant caution solidaire de la société et fournissant une garantie d'achèvement dans les conditions de l'article R. 261-21 du Code de la construction et de l'habitation, bénéficiant aux acquéreurs successifs ; que le 24 janvier 1992, en l'étude notariale de la société civile professionnelle Milhac-Reynis-Haguel, avec le concours du notaire X..., la société a vendu au époux A..., en l'état futur d'achèvement, un appartement avec annexes situé dans l'un des immeubles ; qu'après livraison du bien, la société et les époux A... ont, par acte du 12 octobre 1993, conclu une transaction portant, en compensation d'un retard de livraison, sur le transfert gratuit aux acquéreurs de la propriété d'un emplacement de stationnement, sur le versement par eux du solde du prix de l'appartement, et sur leur désistement de toute action à l'encontre de la société ; qu'alléguant par la suite que la vente du 24 janvier 1992 était nulle, les époux A... ont sollicité la restitution du prix et le paiement de dommages-intérêts ;
   Attendu que les époux A... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes, alors, selon le moyen :
   1 / qu' il est interdit à l'acquéreur d'un immeuble en l'état de futur achèvement de le revendre en l'état de futur achèvement ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1601-1, 1601-3 et 1601-4 du Code civil, ensembe l'article L. 261-10 du Code de la construction et de l'habitation ;
   2 / que l'article 1601-4 du Code civil permet à l'acquéreur en l'état de futur achèvement de céder à un tiers les droits qu'il tient d'une vente d'immeuble à construire, à la condition que le cessionnaire soit substitué dans les obligations contractées par l'acquéreur envers le vendeur ; qu'il est constant que les époux A... se sont acquittés du prix de revente entre les mains de la société Cap Martin qui ne leur a pas cédé sa dette de paiement du prix ; qu'en énonçant que la revente en l'état de futur achèvement de l'immeuble constituait une cession de droit autorisée par l'article 1601-4 du Code civil, pour la seule raison que la société Cap Martin avait cédé aux époux A... les droits qu'elle détenait contre la SCI Cap Martin, quand ils n'étaient débiteurs d'aucune obligation envers la SCI Cap Martin, la cour d'appel a violé les dispositions précitées ;
   3 / que les transactions se renferment dans leur objet et elles ne règlent que les différends qui s'y trouvent compris, que la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions ne s'entend que de ce qui est relatif au litige qui y a donné lieu ; qu'il est constant que les époux A... ont accepté de recevoir gratuitement deux emplacements de parking d'une valeur de 150 000 francs en réparation du préjudice causé par la livraison tardive de leur appartement et qu'ils ont déclaré en contrepartie se désister de toute instance et de toute action à l'encontre de la société Le Cap Martin dont la vente serait la cause ;
   qu'en énonçant que les époux A... avaient renoncé par-là même à contester la validité de la vente, quand les parties avaient seulement en vue de régler le litige qui les opposait, en raison de la délivrance tardive des lots, ainsi qu'elles le rappelaient dans l'exposé préliminaire de leur convention, la cour d'appel a méconnu le principe de l'interprétation restrictive des transactions, en violation des articles 2048 et 2049 du Code civil ;
   4 / que les transactions ne règlent que les différends qui s'y trouvent compris ; qu'en énonçant que l'irrégularité de la vente préexistait à la transaction sans rechercher si cette cause de nullité était connue des parties qui n'ont pu transiger qu'en considération des éléments litigieux dont elles avaient connaissance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2048 et 2049 du Code civil ;
   5 / qu'il n'est pas permis de transiger sur les matières qui intéressent l'ordre public ; qu'il en est notamment ainsi des nullités concernant les ventes d'immeubles à construire ; qu'en décidant le contraire, pour autoriser une transaction sur la nullité d'un acte de vente d'un immeuble en l'état de futur achèvement, la cour d'appel a violé les articles 6, 1338, 1601-4 et 2045 du Code civil ;
   Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que la société avait subrogé les époux A... dans tous les droits qu'elle détenait vis-à-vis de la SCI, qu'elle s'était obligée à toutes les garanties vis-à-vis des acquéreurs, lesquels bénéficiaient de la garantie d'achèvement consentie par le Comptoir des entrepreneurs, et que les époux A... n'encouraient aucun risque de voir la vente résolue et l'immeuble inachevé en cas de défaut de paiement du prix par la société à la SCI, cette dernière ayant, en contrepartie du cautionnement bancaire et de la garantie d'achèvement, renoncé à toute action résolutoire à l'encontre de la société, la cour d'appel a pu retenir que le contrat de vente du 24 janvier 1992 avait valablement réalisé, au profit des époux A..., la cession, au sens de l'article 1601-4 du Code civil, des droits que la société tenait de la vente à elle consentie par la SCI ;
   Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté qu'aux termes de la transaction conclue le 12 octobre 1993 avec la société, les époux A... s'étaient désistés de toute instance et de toute action dont la vente du 24 janvier 1992 serait la cause, l'objet ou la conséquence, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu déduire de ces seuls motifs que toutes les contestations relatives à la validité de l'acte de vente étaient incluses dans la transaction et que, celle-ci ayant été valablement conclue, les époux A... ne pouvaient agir en annulation de la vente ;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;
   Condamne les époux A... aux dépens ;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les époux A... à payer à M. X..., la SCP X..., M. Y... et la SCP Milhac-Reynis-Haguel, ensemble, la somme de 12 000 francs, à Mme Z..., liquidateur de la société Cap Martin, la somme de 12 000 francs et au Comptoir des entrepreneurs, actuellement dénommé société Entenial, la somme de 12 000 francs ;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des époux A... ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix janvier deux mille un.