AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par :
   1 ) M. Roger X...,
   2 ) Mme Claudette Z..., épouse X..., demeurant tous deux à Uturoa, Raiatea (Polynésie Française), en cassation d'un arrêt rendu le 18 juin 1992 par la cour d'appel de Papeete (Chambre civile), au profit :
   1 ) de M. Augustin A..., demeurant à Tepua, Uturoa, Raiatea (Polynésie Française),
   2 ) de M. Gilles A..., demeurant à Uturoa, Raiatea (Polynésie Française),
   3 ) de Mme Jeanne A..., épouse Y..., demeurant à Papeete, Tahiti (Polynésie Française), défendeurs à la cassation ;
   Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
   LA COUR, en l'audience publique du 8 mars 1995, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Di Marino, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mme Borra, M. Bourrelly, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de Mme le conseiller Di Marino, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat des époux X..., de Me Blondel, avocat des consorts A..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Sur le premier moyen :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Papeete, 18 juin 1992), que les époux X..., locataires d'un immeuble à usage commercial appartenant aux consorts A..., ont assigné leurs bailleurs afin de s'opposer à la résiliation du bail que ces derniers leur avaient notifiée en raison des importants dégâts causés aux lieux loués par le passage d'un cyclone et d'obtenir l'exécution des réparations nécessaires ou, subsidiairement, au cas où la résiliation du bail serait prononcée, des dommages-intérêts ;
   Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande principale, alors, selon le moyen, "1 ) que la perte totale ou partielle d'un immeuble ne peut être retenue que lorsque les travaux nécessaires seraient disproportionnés avec le revenu global de l'immeuble, ou encore sa valeur, étant précisé que, si tel n'est pas le cas, il y a seulement endommagement, et le bailleur est tenu d'une obligation de réparation ;
   qu'en admettant la perte totale de l'immeuble, au motif dubitatif que la remise en état de l'immeuble exigerait un coût "à n'en pas douter" supérieur à la valeur de la construction, sans se livrer à une comparaison exacte entre la valeur de l'immeuble et le montant prévisionnel des travaux, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1722 du Code civil ;
   2 ) qu'une décision administrative ordonnant la fermeture d'un commerce n'est pas assimilable à la perte de la chose louée lorsque, après une brève fermeture pour exécuter les travaux préconisés par l'Administration, le local peut être à nouveau utilisé conformément à sa destination ;
   que les preneurs faisaient valoir que tel était le cas en l'espèce, puisque le procès-verbal de visite établi le 24 janvier 1992 par l'Administration prévoyait la possibilité d'une réouverture des locaux au public, après réalisation des travaux de réparation ;
   qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce document de nature à écarter la thèse de la perte de la chose louée, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1722 du Code civil" ;
   Mais attendu qu'ayant souverainement retenu, par motifs adoptés, que la décision des autorités administratives ordonnant la reconstruction totale des structures porteuses de l'étage confirmait bien que, sans de grosses et coûteuses réparations, l'immeuble était désormais impropre à sa destination et devait être considéré en perte totale, que si l'envol de la toiture ne devait constituer qu'une perte partielle facilement réparable, l'action conjuguée de l'eau et du vent, ajoutée à la vétusté, avait fait que l'immeuble pouvait être qualifié de ruine et que sa remise en conformité exigerait un coût supérieur à la valeur de la construction, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;
   Sur le second moyen :
   Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande en dommages-intérêts, alors, selon le moyen, "1 ) que, lorsque la résolution du bail résulte de la perte de la chose, la responsabilité du bailleur à l'égard du preneur n'est écartée que s'il établit que la perte est due à un cas fortuit ou de force majeure ;
   qu'en s'abstenant de constater que cette preuve serait rapportée par les bailleurs et en omettant de caractériser le caractère fortuit de la prétendue ruine de l'immeuble, la cour d'appel a violé les articles 1315, 1719, 1720 et 1722 du Code civil ;
   2 ) qu'en émettant l'hypothèse selon laquelle la ruine de l'immeuble n'"aurait" son origine que dans le cas fortuit de la survenance du cyclone, tout en n'excluant pas expressément le mauvais entretien de l'immeuble, imputable aux bailleurs, la cour d'appel a statué par des motifs hypothétiques, en violation des articles 1719, 1720 et 1722 du Code civil ;
   3 ) que la clause selon laquelle les preneurs prenaient l'immeuble en l'état et l'absence de mise en demeure ne sauraient exonérer les bailleurs de leurs obligations de réparer les endommagements résultant d'une cause non apparente lors de la signature du bail et pendant l'exécution de celui-ci ;
   qu'il résulte des propres énonciations du jugement, dont les motifs ont été adoptés par l'arrêt, attaqué que la ruine de l'immeuble n'est devenue apparente que postérieurement au passage du cyclone ;
   qu'en estimant, néanmoins, qu'en l'état de la clause litigieuse et qu'en l'absence de mise en demeure, les preneurs ne pouvaient se prévaloir de la défaillance des bailleurs, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1720 du Code civil" ;
   Mais attendu que la cour d'appel a souverainement retenu, par motifs adoptés, non hypothétiques, que la ruine de l'immeuble était due à l'action conjuguée de l'eau et du vent lors du passage du cyclone et que les locataires ne prouvaient pas un mauvais entretien imputable à la faute des bailleurs ;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;
   Condamne les époux X..., envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du douze avril mil neuf cent quatre-vingt-quinze.