LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 27 mars 2017), que la SCI Pontoise [...] (la SCI) a fait édifier un immeuble qu'elle a vendu par lots en l'état futur d'achèvement, la réception étant intervenue le 14 avril 2006 et les appartements livrés à leurs acquéreurs le même jour ; que le syndicat des copropriétaires de la [...] (le syndicat) a assigné la SCI en indemnisation de désordres affectant les parties communes le 8 avril 2008 ; que M. G..., copropriétaire, est intervenu volontairement à l'instance pour demander l'indemnisation du coût de l'encoffrement de canalisations laissées à découvert dans son appartement ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 55 du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article 117 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour déclarer le syndicat irrecevable en ses demandes, l'arrêt retient qu'il n'est pas démontré que les copropriétaires réunis en assemblée générale le 11 décembre 2007 aient pu avoir une connaissance précise de la nature et de l'étendue des désordres dont l'indemnisation devait être demandée en justice, de sorte qu'ils n'ont pu habiliter le syndic à agir à l'encontre de la SCI suivant assignation du 8 avril 2008, et que le syndicat ne peut prétendre agir également sur le fondement de la garantie décennale de l'article 1792 du code civil, son assignation visant expressément la garantie des vices apparents de l'article 1642-1 du code civil, ces actions étant exclusives l'une de l'autre et le caractère décennal des désordres n'étant pas démontré ; qu'il ajoute que le délai de forclusion de l'action en garantie des vices apparents, qui a commencé de courir un mois après le 14 avril 2006, date à laquelle chacun des copropriétaires a pris possession de son lot privatif, a été interrompu par l'ordonnance de référé rendue le 2 mai 2007 et a expiré le 2 mai 2008, de sorte que l'assemblée générale des copropriétaires n'a pu régulariser le 11 février 2009 l'autorisation d'agir donnée au syndic ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la SCI n'avait pas conclu à l'annulation de l'assignation pour irrégularité de fond, de sorte que le syndicat pouvait demander, par conclusions postérieures, l'indemnisation de certains désordres sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 du code civil, et que la recevabilité de ces demandes n'était pas subordonnée à la démonstration préalable du caractère décennal des désordres, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si l'assemblée générale des copropriétaires n'avait pas régularisé le pouvoir du syndic d'agir au nom du syndicat avant l'expiration du délai de prescription de l'action en garantie décennale, n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et sur le second moyen :
Vu l'article 1642-1 du code civil ;
Attendu que, pour déclarer M. G... irrecevable en ses demandes, l'arrêt retient que le copropriétaire, qui demande le coût de l'encoffrement de canalisations de son appartement laissées à découvert, se fonde sur un vice apparent et que sa demande en justice, formée en intervenant volontairement à l'instance engagée par le syndicat suivant assignation du 8 avril 2008, alors qu'il avait pris livraison de son lot le 14 avril 2006, est prescrite ;
Qu'en statuant ainsi, sans préciser en quoi le vice à l'origine du dommage que constituait le défaut d'encoffrement des canalisations était apparent à la date du plus tardif des deux évènements que constituaient la réception de l'immeuble par la SCI ou l'expiration du délai d'un mois après la prise de possession de son lot par M. G..., la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 mars 2017 par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles autrement composée ;
Condamne la SCI Pontoise [...] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Société Nouvelle de Construction Bâtiment et condamne la SCI Pontoise [...] à payer au syndicat des copropriétaires de la [...], à Mme X..., M. et Mme M... , MM. Y..., Z... et A..., Mme B..., M. et Mme C..., Mme D..., M. et Mme E..., Mme F... et à M. G... une somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize décembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la [...], à Mme X..., M. et Mme M... , MM. Y..., Z... et A..., Mme B..., M. et Mme C..., Mme D..., M. et Mme E..., Mme F... et à M. G... .
PREMIER MOYEN DE CASSATION
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a déclaré le Syndicat des Copropriétaires de la [...] irrecevable en ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE « Selon les dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, à l'exception, notamment, des demandes relevant des pouvoirs du juge des référés, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ; L'autorisation donnée au syndic doit indiquer avec précision les désordres dont la réparation est demandée et ne peut procéder par référence à des documents dont la teneur n'est pas analysée et dont il n'est pas constaté qu'ils aient été annexés au procès-verbal ; En la cause, l'instance au fond contre la société Pontoise [...] a été introduite par une assignation du syndicat des copropriétaires de la [...], représenté par son syndic, en date du 8 avril 2008 ; Le procès-verbal des délibérations de l'assemblée générale des copropriétaires du 11 décembre 2007 mentionne en 4) : Point sur une éventuelle procédure au fond visant à obtenir des dommages-intérêts et visant à faire courir les délais de garantie (assurance biennale, décennale, dommages-ouvrages). Projet de résolution : Il est décidé de lancer une procédure au fond à l'encontre du promoteur et de la SCI [...] aux fins d'obtenir des dommages-intérêts et faire courir les délais de garantie (
) La résolution est adoptée ; Or, la résolution adoptée ne décrit aucunement les désordres au fondement desquels sera engagée la demande en dommages-intérêts dirigée à l'encontre de la société civile immobilière Pontoise [...] ; S'il est précédemment indiqué en 2) qu'un point a été fait, sans être suivi d'un vote, sur la procédure de référé et sur "le rapport de l'expert judiciaire au sujet des non façons et non conformités constatées par celui-ci", il n'en ressort aucune information quant à la nature des désordres dénoncés dans l'assignation en référé, ni davantage quant à celle des désordres constatés par l'expert ; Or, force est de relever qu'à la date de l'assemblée générale du 11 décembre 2007, les copropriétaires étaient dans l'ignorance des désordres visés dans l'assignation en référé expertise du 10 avril 2007, engagée par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires sans autorisation de l'assemblée générale, une telle autorisation n'étant pas nécessaire dans le cas d'une procédure en référé ; que les copropriétaires étaient encore dans l'ignorance des désordres constatés par l'expert M. L... dont les opérations étaient en cours et le rapport n'a été clos que le 31 janvier 2012 ; Il n'est pas permis, en l'état des observations qui précèdent, de définir les désordres pour lesquels l'assemblée générale des copropriétaires du 11 décembre 2007 a donné au syndic l'autorisation d'agir en justice contre la société civile immobilière Pontoise [...] , ni de considérer, ainsi que le prétend le syndicat des copropriétaires, que cette autorisation porterait "à l'évidence" sur les désordres mentionnés dans l'assignation en référé, ou encore, constatés par l'expert judiciaire, rien ne montrant que l'assemblée générale des copropriétaires ait été en mesure d'avoir une connaissance précise de la nature et de l'étendue de ces désordres ; Il s'ensuit que le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 11 décembre 2007 n'a pu habiliter le syndic représentant le syndicat des copropriétaires, à agir au fond à l'encontre de la société civile immobilière Pontoise [...] suivant assignation du 8 avril 2008 ; Selon procès-verbal du 11 février 2009, l'assemblée générale des copropriétaires a voté une résolution n°5, portant "autorisation (du) syndic à engager une procédure judiciaire en recherche de responsabilité, garantie et indemnisation ou condamnation sous astreinte concernant les non finitions, malfaçons et désordres affectant les parties communes et privatives de la [...]" ; il est expressément précisé, aux termes de la résolution adoptée, que l'autorisation donnée au syndic concerne les "désordres mentionnés au procès-verbal de constat de la SCP Tristan-Le Peillet, huissier de justice à Pontoise en date du 15 septembre 2006 et repris dans l'assignation en référé expertise du 10 avril 2007" et , "les désordres constatés dans le cadre de l'expertise L... et notamment ceux affectant. (.,)" ; est énoncée ici la liste non exhaustive des "désordres constatés dans le cadre de l'expertise L..." ; Il est soutenu par le syndicat des copropriétaires que le défaut d'habilitation du syndic a été régularisé par le procès-verbal précité qui confirme expressément, avant que le juge ait statué sur la procédure au fond, en des termes clairs et pour des désordres précisément définis, l'autorisation donnée au syndic d'agir en réparation à l'encontre de la société civile immobilière Pontoise [...] ; Or, si le défaut d'habilitation du syndic peut être régularisé jusqu'au moment où le juge statue, c'est à la condition que la régularisation intervienne avant l'expiration du délai de prescription de l'action ; Le syndicat des copropriétaires agit en la cause sur le fondement de la garantie du vendeur d'immeuble à construire pour les vices apparents, instituée à l'article 1642-1 du code civil ; selon les dispositions de l'article précité le vendeur ne peut être déchargé de cette garantie ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur ; l'article 1648-2 du code civil précise que l'action fondée sur l'article 1642-1 doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents ; C'est vainement que le syndicat des copropriétaires prétend agir, aussi, au fondement de la garantie décennale ; son assignation du 8 avril 2008 vise expressément la garantie de l'article 1642-1 du code civil et se fonde sur les vices apparents dont il a pu se convaincre lui-même avant de les faire constater par huissier de justice le 15 septembre 2006 et qui ont, selon lui, justifié son refus, le 22 juin 2006, puis le 26 juillet 2006, d'accepter la livraison des parties communes que lui proposait la société civile immobilière Pontoise [...] le syndicat s'abstient au demeurant de toute démonstration du caractère décennal des désordres invoqués à la procédure; force est en outre de rappeler que l'action de l'acquéreur prévue à l'article 1642- 1 du code civil est exclusive de celle qui , par application de l'article 1646-1, lui ouvre le bénéfice de la garantie décennale de l'article 1792 ; C'est encore vainement qu'il soutient que le délai de prescription de l'article 1648-2 n'a pu courir à son égard, ayant refusé de signer, le 22 juin 2006, puis le 26 juillet 2006, le procès-verbal de livraison contradictoire établissant la prise de possession par l'acquéreur ; la prise de possession par l'acquéreur, visée à l'article 1642-1 du code civil , n' est aucunement subordonnée à la signature d'un procès-verbal de livraison contradictoire, une telle formalité ne résultant d'aucun texte ; La prise de possession est en la cause établie à compter du 14 avril 2006 dès lors qu'à cette date, le syndicat des copropriétaires était constitué (depuis le 19 mai 2004) et que chacun des copropriétaires avait pris livraison de son lot privatif ; Le délai de forclusion d'un an, commençant à courir un mois après la prise de possession a été interrompu par l'ordonnance de référé rendue le 2 mai 2007 (sur l'assignation du 10 avril 2007), à compter de laquelle, un nouveau délai d'un an a commencé à courir, expirant le 2 mai 2008 ; L'autorisation d'ester en justice donnée au syndic le 11 février 2009, après l'expiration du délai de prescription de l'action, n'a pu régulariser 1' assignation délivrée par le syndic, sans y avoir été habilité, le 8 avril 2008 ; Le syndicat des copropriétaires est ainsi forclos à agir au fondement des vices apparents dénoncés dans l'assignation en référé du 10 avril 2007 et par suite, irrecevable en l'ensemble de ses demandes » ;
ALORS QUE, premièrement, le syndic ne peut intenter une action en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ; qu'en retenant que le procès-verbal d'assemblée générale de la copropriété en date du décembre 2007 n'a pu habiliter le syndic, tout en relevant que la résolution n°4, adoptée à l'unanimité des présents, décidait de « lancer une procédure au fond à l'encontre du promoteur et de la SCI [...] aux fins d'obtenir des dommages &amp; intérêts et faire courir les délais de garantie », après que la résolution n°2 informait les copropriétaires de l'état de la procédure en référé et des non-façons et non-conformités constatées par l'expert, les juges du fond, qui ont omis de tirer les conséquences légales de leurs propres constatations, ont violé l'article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ;
ALORS QUE, deuxièmement, l'acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de l'expiration du délai d'un mois après la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l'action en garantie des vices apparents ; que s'agissant des parties communes d'un immeuble en copropriété, la prise de possession postule l'établissement d'un procès-verbal de livraison ; qu'en décidant le contraire, pour faire courir le délai de forclusion à compter de la date à laquelle tous les copropriétaires ont pris possession de leurs lots privatifs, les juges du fond ont violé les articles 1642-1 et 1648 du code civil, ensemble les articles 4 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE, troisièmement, le défaut d'habilitation du syndic peut être régularisé jusqu'au moment où le juge statue, pourvu que la régularisation intervienne avant l'expiration du délai de prescription ou de forclusion ; qu'il appartient alors aux juges du fond d'identifier pour chaque demande, qu'elle ait été formulée dès l'assignation ou aux termes de conclusions ultérieures, la date d'expiration du délai ; qu'en refusant de ce faire, pour ne raisonner qu'à partir des seules demandes figurant à l'assignation du 2 avril 2008 et retenir in fine que, la régularisation en date du 11 février 2009 étant intervenue après l'expiration du délai de l'article 1648 du code civil, la copropriété étaient irrecevables en ses demandes figurant à l'assignation du 2 avril 2008, mais également en ses autres demandes, sans que celles-ci aient fait l'objet d'un examen du point de vue de la prescription, les juges du fond ont violé les articles 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ensemble les articles 1792 et 1792-2 du code civil ;
ALORS QUE, quatrièmement, en opposant à la copropriété qu'elle n'établissait le caractère décennal des désordres, quand il était question de la recevabilité des demandes et non de leur bien-fondé, les juges du fond ont violé l'article 122 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, cinquièmement, en opposant encore à la copropriété que les garanties visées aux articles 1642-1 et 1646-1 du code civil étaient exclusives l'une de l'autre, quand il n'est nullement impossible d'invoquer l'une à titre principal et l'autre à titre subsidiaire, les juges du fond ont violé l'article 4 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a déclaré Monsieur Marc G... irrecevable en ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE « Les copropriétaires demandent réparation de préjudices de jouissance personnellement subis ; ils soutiennent que les désordres, dénoncés par le syndicat des copropriétaires, ont nuit à leur jouissance paisible des lieux ; M. G..., copropriétaire, demande pour sa part, le coût de l'encoffrement de canalisations de son appartement laissées à découvert ; Il est rappelé que chacun des copropriétaires a pris livraison de son lot privatif le 14 avril 2006 et qu'aucun n'a agi au soutien de la demande en référé expertise exercée par le syndicat des copropriétaires le 10 avril 2007 ; que les copropriétaires en la cause ont formé leurs demandes en justice à l'encontre de la société civile immobilière Pontoise [...] en intervenant volontairement à l'instance engagée par le syndicat des copropriétaires suivant assignation du 8 avril 2008 ; Il découle de ces observations que l'action des copropriétaires, fondée sur des vices apparents, est également prescrite au regard des dispositions de l'article 1648-2 du code civil » ;
ALORS QUE constitue un vice apparent celui dont l'acquéreur peut se convaincre lui-même à l'oeil nu lors de la prise de possession ; qu'en se bornant à affirmer, pour déclarer ses demandes irrecevables, que l'action de Monsieur G... était fondée sur un vice apparent, sans s'expliquer plus avant sur ce caractère, lequel était contesté, dès lors que le vice affectait une canalisation encastrée dans le plancher de l'appartement de Monsieur G... et s'était révélé en causant un dégât des eaux en 2008, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1642-1 et 1648 du code civil.