LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

  I. Sur le pourvoi n° S 8814.949 formé par LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du ..., représenté par son syndic, le Cabinet GRIFFATON, société anonyme dont le siège est à Paris (7e), ...,

  en cassation d'un arrêt rendu le 27 octobre 1987 par la cour d'appel de Paris (2e chambre A), au profit de :

  1°) Mademoiselle X... Yvonne Marie C..., demeurant ... (15e),

  2°) Madame Y..., Jeanne Marie A..., née X..., demeurant ... (15e),

  3°) La société à responsabilité limitée GROUPE KOTIN SARL, sis ... (16e),

  4°) Madame D... Jacqueline Jeanne B..., née BAILLE, demeurant ... (7e),

  5°) Madame E... Odette Charlotte Armand, née X..., demeurant ... (6e),

  II. Sur le pourvoi n° 8813.457 formé par les consorts X..., à l'encontre de la société Groupe Kotin,

  en cassation du même arrêt et de l'arrêt rendu le 27 janvier 1988 par la cour d'appel de Paris (2e chambre A) sur requête en omission de statuer à la suite du précédent arrêt ;  La société groupe Kotin a formé un pourvoi provoqué ;  Le syndicat des copropriétaires du ... demandeur au pourvoi n° S 8814.949 expose le moyen unique de cassation ci-annexé ;  Les consorts X..., demandeurs au pourvoi n° V 8813.457, exposent deux moyens de cassation ci-annexés ;  La SARL Groupe Kotin, demanderesse au pourvoi provoqué, expose le moyen unique de cassation également ci-annexé ;  LA COUR, en l'audience publique du 10 octobre 1989, où étaient présents :

  M. Paulot, conseiller doyen faisant fonctions de président, M. Cathala, rapporteur, MM. F..., Z..., Didier, Gautier, Douvreleur, Bonodeau, Peyre, Deville, Mme Giannotti, conseillers, MM. Garban, Chollet, Mme Cobert, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mme Prax, greffier de chambre ;  Sur le rapport de M. le conseiller Cathala, les observations de Me Roger, avocat du Syndicat des co-propriétaires du ..., de la SCP Le Bret et de Lanouvelle, avocat des consorts X..., de la SCP Lesourd et Baudin, avocat de la SARL Groupe Kotin, les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;  J E E J d d! - 

 Joint les pourvois n°s V 88-13.457 et S 88-14.949 ;  Sur le moyen unique du pourvoi provoqué de la société Groupe Kotin :

  Attendu, selon les arrêts attaqués (Paris, 27 octobre 1987 et 27 janvier 1988), qu'aux termes d'une convention du 31 janvier 1987, faisant suite à une promesse synallagmatique inexécutée du 26 mars 1986, les consorts X... ont vendu à la société Groupe Kotin un ... et le lot n° 44 de l'immeuble n° 22 de la même rue, le groupe Kotin faisant son affaire personnelle d'un droit de circulation et de stationnement, au bénéfice du titulaire du lot n° 44 sur une cour et un passage dépendant de l'immeuble n° ... ;  que l'acte authentique de la vente n'ayant pu être établi aux dates convenues par les parties, les consorts X... ont engagé une procédure pour obtenir la résiliation de la convention et des dommages-intérêts ;  que le groupe Kotin a lui même demandé son annulation et celle d'une résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du ..., refusant de reconnaître une servitude de passage au profit de l'immeuble 26 de la même rue ;  Attendu que le groupe Kotin fait grief à l'arrêt de l'avoir débouté de cette dernière demande, alors, selon le moyen, "qu'il ressort par ailleurs des propres énonciations de l'arrêt attaqué, d'une part que le titre d'acquisition de la société groupe Kotin portait simultanément sur l'immeuble du ... et sur le lot n° 44 du ..., d'autre part, que conformément au règlement de copropriété de l'immeuble du 22, le copropriétaire de ce lot n° 44 bénéficiait "d'un droit d'accès et de circulation à pied et en voiture dans le passage reliant la rue Oberkampf et la cour de l'immeuble du 22, et du droit de faire stationner des véhicules dans ladite cour" ;  qu'en refusant par conséquent de faire droit à la demande de la société groupe Kotin, les juges du fond ont statué par un motif inopérant et n'ont pas déduit les conséquences légales qui s'évinçaient de leurs propres constatations" ;  Mais attendu que saisie d'une contestation relative à une résolution qui concernait seulement l'existence d'une servitude revendiquée au profit du fonds constitué par l'immeuble n° ... à la charge du fonds constitué par l'immeuble du n° 22 de la la même rue, la cour d'appel, qui n'avait à prendre en considération que les droits et obligations réciproques de ces deux fonds et non ceux du titulaire d'un lot dépendant de l'un de ces fonds, a légalement justifié sa décision de ce chef, en retenant que le syndicat des copropriétaires du 22 n'était débiteur d'aucune servitude au profit du propriétaire du Mais sur le premier moyen du pourvoi principal des consorts X... :

  Vu l'article 1652 du Code civil ;  Attendu que pour condamner la société Groupe Kotin à payer 200 000 francs de dommages-intérêts aux consorts X..., l'arrêt retient que cette société a commis une faute caractérisée en s'opposant à la signature de la vente le 6 mars 1987, date de la livraison, que cette faute entraîne pour elle l'obligation de réparer le préjudice qui en est résulté pour les dames Baille, privées

pendant plusieurs mois des revenus d'une somme importante et que la cour d'appel possède les éléments d'appréciation suffisants lui permettant de dire que la somme de 200 000 francs est nécessaire et suffisante pour assurer la totale réparation de l'entier préjudice souffert ;  Qu'en statuant ainsi, alors que les consorts X... avaient demandé l'allocation de dommages-intérêts, notamment sur le fondement de l'article 1652 du Code civil, et réclamé les intérêts au taux légal du prix de la vente jusqu'à la date de la signature de l'acte authentique, la cour d'appel, qui n'a pas précisé si elle avait entendu faire application, et selon quelles modalités, des dispositions spéciales invoquées par les consorts X..., n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;  Et sur le moyen unique du pourvoi du syndicat des copropriétaires du ... :

  Vu l'article 637 du Code civil ;  Attendu qu'une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ;  Attendu que, pour décider que le propriétaire du lot n° 44 de l'immeuble du ... bénéficie d'une servitude de passage consistant dans le droit de circulation à pied et en voitures dans le passage reliant la rue Oberkampf et la cour de l'immeuble du 22 de cette rue et le droit de faire stationner des véhicules lui appartenant ou appartenant à ses fournisseurs et acheteurs dans ladite cour, l'arrêt retient que le règlement de copropriété de l'immeuble du ... constitue un titre constitutif d'une servitude et que celle-ci ne s'est pas éteinte du fait de la cession du lot litigieux ;  Qu'en statuant ainsi, alors qu'une servitude qui suppose l'existence de deux fonds distincts ne peut être créée sur une partie commune au profit d'un lot privatif, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;  PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

  CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a alloué 200 000 francs à titre de dommages-intérêts au consorts X... et en ce qu'il a reconnu l'existence d'une servitude au profit du lot n° 44 de l'immeuble ... à la charge de la copropriété de cet immeuble, l'arrêt rendu le 27 octobre 1987, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;  remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ;  Condamne la société Groupe Kotin, aux dépens exposés par les consorts X... liquidés à quatorze francs vingt cinq centimes et aux dépens exposés par le syndicat des copropriétaires liquidés à dix neuf francs et aux frais d'exécution du présent arrêt ;  Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Paris, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ;

 Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du huit novembre mil neuf cent quatre vingt neuf.