LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu que l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 28 novembre 2016) fixe les indemnités revenant à la société Immobilière tamponnaise par suite de l'expropriation, au profit de la communauté intercommunale des villes solidaires, de deux parcelles lui appartenant ;
Sur les deuxième et troisième moyens :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour fixer le montant de l'indemnité principale et de l'indemnité de remploi, l'arrêt écarte la méthode fondée sur la valeur de rendement et de reconstruction et retient la méthode d'évaluation par comparaison avec d'autres biens présentant des caractéristiques semblables et ayant fait l'objet de transactions à des époques proches ;
Qu'en statuant ainsi, sans indiquer sur quels termes de comparaison elle se fondait pour déterminer la valeur des parcelles expropriées et sans analyser l'ensemble des termes produits par les parties, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il confirme le jugement du juge de l'expropriation de la Réunion du 11 mai 2015 ayant fixé les indemnités principales et de remploi dues par la Communauté intercommunale des villes solidaires à la société Immobilière tamponnaise pour l'expropriation des parcelles cadastrées [...]  et [...] , l'arrêt rendu le 28 novembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;
Condamne la société Immobilière tamponnaise aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juin deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la Communauté intercommunale des villes solidaires
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement déféré en tant qu'il a fixé les indemnités principale et de remploi dues à l'EURL ITAM, par la CIVIS, à la somme totale de 359 380 euros pour la parcelle [...]  et 488 905 euros pour la parcelle [...]  ;
Aux motifs propres que « Sur l'évaluation de la valeur du bien exproprié : Conformément à l'article L. 13-13 du code de l'expropriation, les indemnités accordées pour compenser l'atteinte au droit de propriété doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matérielle et certain causé par l'expropriation. En application de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, en considération de l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique. L'enquête d'utilité publique s'est déroulée du 14 juin 2013 au 15 juillet 2013. La décision de première instance a été rendue le 11 mai 2015. En l'espèce, selon les constatations du juge de l'expropriation lors du transport les parcelles [...]  et [...]  sont d'une superficie respective de 724 m2 et 689 m2, soit une superficie totale de 1 413 m2, situées en zone U1. Elles forment un ensemble rectangulaire le long de la rue [...] dans la ville de [...]. La parcelle est clôturée par des murs et sur la façade avant par des grillages. Elle supporte un parking pour exposer les véhicules ainsi qu'un bâtiment en dur sous tôles avec une varangue en bois. Le bâtiment qui sert de bureau comprend les toilettes. Il est carrelé. C'est le locataire qui a réhabilité le bâtiment et réaménagé le parking. La parcelle est située à côté d'une école et est proche d'autres garages automobiles. La rue qui descend dessert le bord de mer à environ 500 m. Sur l'indemnité principale : la cour se doit de rechercher l'indemnisation raisonnable permettant de compenser l'atteinte à la propriété privée causée par l'expropriation. L'autorité expropriante conteste l'évaluation retenue par le premier juge soit 450 € le m2. Elle verse aux débats des termes de comparaison avec des parcelles pour un montant moyen de 242,25 € le mètre carré ainsi qu'un rapport d'expertise de M. Y... en date de juillet 2015 qui retient un tarif moyen de 301 € le m2. L'expropriée quant à elle se fonde sur un rapport d'expertise du 27 octobre 2014 qui évalue la valeur vénale de la parcelle avant rénovation par le locataire à la somme de 840 000 € et à celle de 965 000 € après rénovation. L'expert s'appuie sur un calcul par rapport à la valeur de rendement avec un loyer mensuel de 5 899,59 € HT. Elle produit en outre un courrier du 24 septembre 2014 de son expert-comptable qui affirme que les terrains de saint-Pierre sont essentiels à l'activité de la société Itam en ce qu'ils permettent de compenser le déficit d'exploitation de ses autres immeubles dont la rentabilité est moindre et qui conclut que la société ne pourrait pas faire face à ses charges si elle ne disposait pas de ces biens immobiliers. L'expert-comptable, qui opère un calcul par la valeur de rendement et de reconstitution, fixe le prix de cession à la somme de 1 985 490 € en incluant les impôts sur les sociétés. Au préalable, c'est par des motifs tout à fait pertinents, que la cour fait siens, que le premier juge a écarté la méthode par le coût de la valeur de reconstitution ou la valeur de rendement préconisée par l'Eurl Itam au profit de la méthode par comparaison. Pour être représentative de la valeur vénale du bien, l'évaluation de celle-ci doit se faire par comparaison avec celle d'autres bien présentant des caractéristiques semblables et ayant fait l'objet de transactions à des époques proches. Au contraire, les méthodes fondées sur la prise en compte de la valeur par la reconstitution ou la valeur de rendement sont trop aléatoires alors qu'en matière d'expropriation, le seul préjudice indemnisable est le préjudice matériel, directe et certain. La méthode par comparaison du prix retenue en l'espèce sera donc celle de la comparaison par référence aux transactions les plus représentatives du marché. Les termes de comparaison fournis par l'autorité expropriante ne peuvent être considérés comme pertinents. S'agissant de la parcelle [...]  (nouvellement numérotée [...]), la société Itam affirme que sa très faible largeur la rend peu compatible avec toute activité commerciale. Il ressort en effet du plan cadastral versé au débat que cette parcelle, si elle jouxte les parcelles [...]  et [...] , est très étroite contrairement à celles-ci. La parcelle [...]  n'est quant à elle pas d'une superficie comparable. S'agissant de la parcelle [...] , si sa superficie – 435 m2 – est comparable, il n'est pas établi qu'elle se situe dans la même zone que les parcelles [...]  et [...] . Concernant en outre le rapport d'expertise produit par la CIVIS, il sera relevé qu'il a été réalisé par un expert foncier agricole, en conséquence non spécialisé dans les zones d'activité commerciale. Si la méthode fondée sur la valeur de rendement et de reconstruction revendiquée par l'expropriée a été écartée, il sera néanmoins relevé que le rapport d'expertise produit par celle-ci retient un prix au mètre carré de 550 €. En outre, si les conclusions du commissaire du gouvernement en appel ont été déclarées irrecevables, il y a lieu de rappeler que dans ses conclusions de première instance, il proposait un prix de 400 € le m2. Aussi, la cour, dans le cadre de son pouvoir d'appréciation souveraine des termes de comparaison estime qu'au regard des éléments de comparaison fournis aux débats, le premier juge a, au regard de l'emplacement de la parcelle et de ses caractéristiques propres, justement retenu un prix de 450 € le mètre carré. La décision du juge de l'expropriation est donc confirmée s'agissant de l'indemnité principale qui a été fixée à 325 800 € pour la parcelle [...] . S'agissant de la parcelle [...] , celle-ci supporte un bâtiment. Dans la mesure où celui-ci a été construit en 2000 et que les travaux de rénovation dont il a fait l'objet ont été réalisés par le locataire en 2012, c'est à tort que la CIVIS estime qu'ils constituent une amélioration spéculative de l'expropriation au sens de l'article L. 322-1 du code de l'expropriation. Concernant l'évaluation de ce bâti, la CIVIS, qui avait proposé en première instance la somme de 133 500 €, avait obtenu satisfaction puisque le juge de l'expropriation, dans son jugement du 11 mai 2015, avait retenu ce prix. Dans ces conditions, elle ne peut valablement contester celui-ci en appel. De manière surabondante, il sera observé que la somme de 39 224 € qu'elle propose aujourd'hui se base sur le seul rapport de l'expert foncier agricole précité, non spécialisé dans les zones d'activité commerciale. Au regard de ces éléments, il y a lieu de confirmer la décision du juge de l'expropriation en qu'elle a fixé l'indemnité principale, pour la parcelle [...] , à la somme de 443 550 €. Sur l'indemnité de remploi : conformément à l'article R. 13-46 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais, de tous ordres, normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Il est constant que cette indemnité doit tenir compte de la situation fiscale applicable. En l'espèce, c'est de manière justifiée que le juge de l'expropriation a tenu compte de la baisse des droits de mutation à titre onéreux. C'est par une appréciation fondée, que la cour adopte, que le taux de remploi a été fixé à 20% de l'indemnité principale jusqu'à 5 000 euros, 15% de 5001 à 15 000 euros et 10% au-delà. Ainsi l'indemnité de remploi de 33 580 € pour la parcelle [...]  et de 45 355 € [pour la parcelle [...] ] est confirmée »,
Et aux motifs adoptés que « Sur l'évaluation : la méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par référence aux transactions du marché. Ainsi, la méthode par le coût de reconstitution sera écartée. Sur l'indemnité principale : Le commissaire du gouvernement produit un terme de comparaison pour un bien de plus de 10 000 m2 qui a été vendu à 400 euros le mètre carré. Il retient ce prix de 400 euros le mètre carré. L'exproprié produit un rapport d'expertise en date du 27 octobre 2014 qui fixe le prix de la parcelle à 840 000 euros avant les travaux de rénovation par le locataire. L'expertise se base sur un calcul par rapport à la valeur de rendement avec un loyer de 5 899,59 euros par mois. Une deuxième méthode est utilisée, c'est la valeur de reconstruction. L'exproprié fixe le prix au mètre carré à 550 euros, mais en rajoutant de nombreux travaux. Il produit un courrier de la société réunionnaise expertise comptable qui indique que les parcelles sont indispensables pour faire face aux autres biens qui sont déficitaires. Il fait le calcul par la valeur de rendement, en prenant en compte les impôts sur les sociétés, et fixe un prix de cession à 1 985 490 euros. En l'espèce, il convient uniquement de retenir un prix au mètre carré et non pas prendre en compte une valeur par la reconstitution ou une valeur de rendement qui n'est pas représentative de la valeur vénale du bien. Le commissaire du gouvernement indique un prix au m2 à 400 euros. L'exproprié relève dans les différents documents produits un prix au mètre carré de 550 euros. L'expropriant produit les termes de comparaison allant de 250 euros à 500 euros. En l'espèce, compte tenu de l'emplacement de la parcelle, de ses caractéristiques propres, il convient de retenir un prix de 450 euros le mètre carré. L'indemnité principale est donc fixée à la somme de 325 800 euros pour la parcelle [...] . La parcelle [...]  supporte un bâtiment qui a été évalué par l'expropriant dans son mémoire de saisine à 133 500 euros. Il n'y a pas d'autre évaluation, proposition faite concernant ce bâtiment. En conséquence il convient de retenir ce prix. L'indemnité principale pour la parcelle [...]  pourra donc être fixée à la somme de 443 500 euros. Sur l'indemnité de remploi : Aux termes de l'article R.13-46 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité de principale. Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente ou mis en vente par le propriétaire au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique. Le montant de l'indemnité de remploi éventuellement prévue doit être calculé compte tenu des avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition du bien de remplacement. En raison de la baisse des droits de mutation à titre onéreux, du passage à l'euro et de la nécessaire indemnisation de frais exposés lors du rachat des biens de faible valeur, le taux de remploi sera fixé à 20% de l'indemnité principale jusqu'à 5 000 euros, à 15% de 5 001 à 15 000 euros et 10% au-delà. Cette indemnité est due même si la partie expropriée ne procède pas au rachat de biens de remplacement. L'indemnité de remploi pour la parcelle [...]  s'élève (
) à la somme de 45 355 euros »,
1°) Alors qu'il incombe au juge, aux termes de l'article 455 du code de procédure civile, d'exposer les prétentions des parties ainsi que leurs moyens et d'y répondre en motivant la solution retenue ; qu'en application de ce principe, le juge de l'expropriation qui recourt à la méthode par comparaison doit analyser les termes de référence qui lui sont soumis et indiquer sur quel(s) terme(s) il se fonde ; qu'en s'abstenant d'indiquer sur quel(s) terme(s) de comparaison elle se fondait pour déterminer la valeur des parcelles expropriées et en s'abstenant d'analyser l'ensemble des termes de comparaison qui étaient produits par les parties, la Cour a méconnu les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) Alors qu'il résulte des dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation, anciennement L. 13-13, que les indemnités d'expropriation allouées couvrent le seul préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que l'appréciation de la valeur vénale des biens expropriés s'effectue compte tenu des caractéristiques et de la situation des bien expropriés ; que dès lors, pour permettre à la Cour de cassation d'exercer son contrôle sur l'application des dispositions précitées, le juge de l'expropriation, qui recourt à la méthode par comparaison, doit analyser les termes de référence qui lui sont soumis et indiquer sur quel(s) terme(s) il se fonde ; qu'en s'abstenant d'indiquer sur quel(s) terme(s) de comparaison elle se fondait pour déterminer la valeur des parcelles expropriées et en s'abstenant d'analyser l'ensemble des termes de comparaison qui étaient produits par les parties, la Cour a méconnu les dispositions de l'article L. 321-1 (anciennement L. 13-13) du code de l'expropriation ;
3°) Alors qu'il incombe au juge, aux termes de l'article 455 du code de procédure civile, d'exposer les prétentions des parties ainsi que leurs moyens et d'y répondre en motivant la solution retenue ; que le défaut de réponse à conclusions équivaut à une absence de motivation ; que la CIVIS soutenait dans ses conclusions d'appel notamment, en pages 4 et 5, que le terme de comparaison produit en première instance par le Commissaire du gouvernement (parcelle [...]  de 10 000 m2) ne pouvait être retenu dès lors qu'il ne présentait pas, tant du point de vue de sa situation que de sa superficie, des caractéristiques comparables avec les parcelles expropriées, d'une superficie de 1 413 m2 seulement, dont il se trouvait, par ailleurs, éloigné ; qu'en ne répondant pas à ces conclusions, la Cour a violé les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ;
4°) Alors qu'il incombe au juge, aux termes de l'article 455 du code de procédure civile, d'exposer les prétentions des parties ainsi que leurs moyens et d'y répondre en motivant la solution retenue ; que le défaut de réponse à conclusions équivaut à une absence de motivation ; que la CIVIS soutenait dans ses conclusions d'appel, en page 5, qu'il n'était pas possible de prendre en considération une évaluation effectuée sur le fondement de méthodes – la valeur de rendement et la valeur de reconstruction – que le juge avait expressément écartées pour ne retenir, comme pertinente, que la seule méthode par comparaison ; qu'en ne répondant pas à ces conclusions, la Cour a violé les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ;
5°) Alors qu'il incombe au juge, aux termes de l'article 455 du code de procédure civile, d'exposer les prétentions des parties ainsi que leurs moyens et d'y répondre en motivant la solution retenue ; que les motifs retenus ne sauraient être contradictoires ; qu'après avoir expressément écarté les deux méthodes proposées par l'Eurl Itam – la valeur de rendement et la valeur de reconstruction – au profit de la seule méthode par comparaison, la Cour s'est toutefois fondée sur le rapport d'expertise produit par l'Eurl Itam, établi au regard de la méthode de la valeur de reconstruction ; qu'en se prononçant ainsi, par des motifs contradictoires, la Cour a violé les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ;
6°) Alors qu'il résulte des dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation, anciennement L. 13-13, que les indemnités d'expropriation allouées couvrent le seul préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en application de la méthode par comparaison, l'appréciation de la valeur vénale des biens expropriés s'effectue compte tenu des caractéristiques et de la situation des bien expropriés ; qu'en se fondant sur une évaluation obtenue à partir d'une autre méthode que la méthode par comparaison, en l'occurrence la méthode par la valeur de reconstruction qu'elle avait pourtant écartée, et en accordant une indemnité principale et de remploi n'étant pas représentative, de ce fait, de la valeur des parcelles expropriées, la Cour a méconnu les dispositions de l'article L. 321-1 (anciennement L. 13-13) du code de l'expropriation ;
7°) Alors qu'il résulte des dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation, anciennement L. 13-13, que les indemnités d'expropriation allouées couvrent le seul préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en application de la méthode par comparaison, l'appréciation de la valeur vénale des biens expropriés s'effectue compte tenu des caractéristiques et de la situation des bien expropriés ; qu'à supposer que la Cour se soit également fondée sur le terme de comparaison produit en première instance par le Commissaire du gouvernement (parcelle [...]  de 10 000 m2) alors que celui-ci ne présentait pas, tant du point de vue de sa situation que de sa superficie, des caractéristiques comparables à celles des parcelles expropriées (d'une superficie de 1 413 m2 seulement) dont il se trouvait, par ailleurs, éloigné, la Cour a méconnu les dispositions de l'article L. 321-1 (anciennement L. 13-13) du code de l'expropriation en accordant à l'Eurl Itam une indemnité, principale et de remploi, ne correspondant pas à la valeur des parcelles expropriées.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement déféré en tant qu'il a fixé l'indemnité principale due à l'EURL ITAM, par la CIVIS, à la somme totale de 443 500 euros pour la parcelle [...]  ;
Aux motifs que « (
) Sur l'indemnité principale : (
) S'agissant de la parcelle [...] , celle-ci supporte un bâtiment. Dans la mesure où celui-ci a été construit en 2000 et que les travaux de rénovation dont il a fait l'objet ont été réalisés par le locataire en 2012, c'est à tort que la CIVIS estime qu'ils constituent une amélioration spéculative de l'expropriation au sens de l'article L. 322-1 du code de l'expropriation. Concernant l'évaluation de ce bâti, la CIVIS, qui avait proposé en première instance la somme de 133 500 €, avait obtenu satisfaction puisque le juge de l'expropriation, dans son jugement du 11 mai 2015, avait retenu ce prix. Dans ces conditions, elle ne peut valablement contester celui-ci en appel. (
). Au regard de ces éléments, il y a lieu de confirmer la décision du juge de l'expropriation en qu'elle a fixé l'indemnité principale, pour la parcelle [...] , à la somme de 443 550 € »,
Alors qu'il résulte des dispositions de l'article 16 du code de procédure civile que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et qu'il ne peut dès lors fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; que la Cour d'appel de Saint-Denis a, s'agissant de la valeur de l'immeuble implanté sur la parcelle [...] , retenu que la CIVIS avait obtenu satisfaction en première instance et qu'elle ne pouvait dès lors valablement contester en appel le montant retenu par les premiers juges ; qu'elle a ainsi considéré que la CIVIS n'était pas recevable à solliciter une indemnisation moindre à hauteur d'appel et ce, faisant, soulevé d'office le moyen tiré de l'irrecevabilité partielle de ses conclusions, sans toutefois avoir mis à même les parties, et en particulier la CIVIS, de présenter préalablement leurs observations ; que la Cour a, dès lors, méconnu les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé l'indemnité due à l'EURL ITAM, par la CIVIS, au titre de la perte de revenus locatifs à la somme de 141 374,16 euros ;
Aux motifs propres que « L'indemnité de perte de loyer perçue par la partie expropriée doit permettre à cette dernière de percevoir des revenus équivalents à ceux qu'elle tirait du bien dont elle était propriétaire. L'indemnité allouée à ce titre doit couvrir la perte de revenu locatif pendant la durée nécessaire à l'acquisition d'un bien de remplacement. En l'espèce, il n'est pas contesté que l'expropriée était titulaire d'un bail commercial pour un loyer mensuel de 5 890,59 € soit 70 687,08 € par an et non 70 795,08 € par an retenu par erreur par le premier juge. Le délai nécessaire à l'acquisition d'un bien de remplacement a été raisonnablement fixé à deux ans par le premier juge. Il sera donc alloué à l'expropriée une indemnité d'un montant de 141 374,16 €. (
) »,
Et aux motifs adoptés que « (
) il convient de prendre en charge la perte locative qui est habituellement fixée à deux ans de loyer (
) »,
1°) Alors qu'il incombe au juge, aux termes de l'article 455 du code de procédure civile, d'exposer les prétentions des parties ainsi que leurs moyens et d'y répondre en motivant la solution retenue ; qu'en se bornant à affirmer que le délai nécessaire à l'acquisition d'un bien de remplacement avait été raisonnablement fixé à deux ans par le premier juge, ce dernier ayant quant à lui retenu que la perte locative était habituellement fixée à un tel délai, sans caractériser en quoi l'état du marché local permettait concrètement de retenir une telle durée, la Cour a méconnu les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) Alors qu'il incombe au juge, aux termes de l'article 455 du code de procédure civile, d'exposer les prétentions des parties ainsi que leurs moyens et d'y répondre en motivant la solution retenue ; que le défaut de réponse à conclusions équivaut à une absence de motivation ; que la CIVIS soutenait dans ses conclusions d'appel, en page 11, qu'il n'était pas établi que l'EURL ITAM mettrait deux ans pour retrouver un bien identique et le relouer ; qu'en ne répondant pas à ces conclusions, la Cour a violé les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) Alors qu'il résulte des dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation, anciennement L. 13-13, que les indemnités d'expropriation allouées couvrent le seul préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que si la détermination du montant de l'indemnité pour perte locative relève de l'appréciation souveraine des juges du fond, elle ne doit toutefois pas excéder le préjudice réellement subi, constitué par la perte de revenus pendant la durée strictement nécessaire au rachat d'un bien et à sa mise en location, laquelle est déterminée non de façon abstraite mais compte tenu du marché locatif local ; qu'en accordant à l'EURL ITAM une indemnisation correspondant à deux ans de loyer, indépendamment de l'état du marché local, ne correspondant donc pas au préjudice réellement subi, la Cour a violé les dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation (anciennement L.13-13).