LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique du pourvoi principal :
Vu l'article 1733 du code civil ;
Attendu que le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 18 juin 2009), que M. X... a donné à bail à la société L'Erable des locaux à usage commercial pour y exploiter un bar-dépôt de journaux ; qu'un incendie est survenu dans les lieux le 8 février 2004 et qu'un expert a été désigné en référé pour en déterminer la cause ; que le bailleur a assigné la société preneuse en résiliation du bail et payement d'un arriéré de loyers ;
Attendu que pour constater la résiliation du bail au 8 février 2004 et rejeter la demande du bailleur en payement des loyers dus depuis cette date, l'arrêt retient que l'incendie semble provenir d'une défaillance électrique de la machine à glace, qu'aucun manquement ne peut être mis à la charge du bailleur dans la mise à disposition des locaux et notamment le système électrique, qu'aucun défaut d'entretien ne peut non plus être reproché au preneur, qu'il s'ensuit que l'incendie a trouvé sa cause dans un événement imprévisible ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que l'incendie avait pris naissance dans les locaux donnés à bail et que sa cause exacte n'était pas déterminée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le moyen unique du pourvoi incident qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté les demandes de M. X..., l'arrêt rendu le 18 juin 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Pau, autrement composée ;
Condamne la société l'Erable et la société Generali IARD, ensemble, aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société l'Erable et la société Generali IARD, ensemble, à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société l'Erable et la société Generali IARD ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf novembre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit, au pourvoi principal, par la SCP Richard, avocat aux Conseils pour M. X...

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de ses demandes tendant à voir condamner solidairement la Société L'ERABLE et la Société GENERALI ASSURANCES, venant aux droits de la Société ZURICH ASSURANCES, à lui payer les sommes de 13.338,75  au titre des loyers dus depuis le 1er février 2004 au 31 juillet 2006, outre 4116,15  au titre des loyers dus depuis le 1er août 2006 au 31 avril 2007, le montant des loyers à compter de mai 2007 jusqu'au jour de l'arrêt à intervenir, les intérêts de ces loyers au taux légal depuis leur échéance, 800  par mois jusqu'à restitution du local au titre de l'indemnité d'occupation, 34.966  toutes taxes confondues au titre du coût des travaux de remise en état, ce dernier montant étant indexé selon la variation du coût de la construction depuis l'établissement du rapport à la date de l'arrêt à intervenir, et 2.000  à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QU' en application de l'article 1733 du Code civil, le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine ; que le cas fortuit suppose un fait étranger au locataire et aux personnes dont il doit répondre ; qu'il s'agit d'un fait ou événement soudain, imprévu et involontaire ; que dans son rapport du 15 avril 2005, l'expert désigné par le juge des référés a indiqué que l'origine de l'incendie semble provenir d'une défaillance de la machine à glace, à savoir un défaut électrique sur la machine à glaçons ; que les autres remarques de l'expert permettent de mettre en évidence qu'aucun manquement ne peut être mis à la charge du bailleur dans la mise à disposition des locaux et notamment le système électrique ; qu'aucun défaut d'entretien ne peut non plus être reproché au preneur ; qu'il s'ensuit que l'incendie a trouvé sa cause dans un événement imprévisible ; que l'incendie étant arrivé par cas fortuit, aucune des parties n'en supporte la responsabilité ; que conformément à l'article 1722 du Code civil, la chose louée ayant été détruite par cas fortuit, il n'y a lieu à aucun dédommagement ;
1°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé, à peine de nullité ; que le motif dubitatif équivaut à un défaut de motif ; qu'en se bornant à affirmer, pour en déduire que la cause étrangère était établie, que l'expert judiciaire avait indiqué que l'origine de l'incendie semblait provenir d'une défaillance de la machine à glace, à savoir un défaut électrique, la Cour d'appel a statué par des motifs dubitatifs, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que celui-ci est arrivé par cas fortuit ou force majeure ; qu'en décidant que la Société L'ERABLE avait établi que l'incendie était survenu par cas fortuit, après avoir pourtant constaté que la cause de cet incendie était d'origine inconnue, la Cour d'appel a violé l'article 1733 du Code civil ;
3°) ALORS QUE le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que celui-ci est arrivé par cas fortuit ou force majeure et, par conséquent, que l'incendie était imprévisible et irrésistible ; qu'en se bornant à affirmer que l'incendie avait trouvé sa cause dans un événement imprévisible, pour en déduire que la chose louée avait été détruite par cas fortuit, sans constater le caractère irrésistible de l'incendie pour la Société L'ERABLE, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1733 du Code civil ;
4°) ALORS QUE, subsidiairement, le cas fortuit ne dégage la responsabilité du preneur que s'il n'a été précédé d'aucune faute ou imprudence imputable à celui-ci ; qu'en se bornant à affirmer qu'aucun défaut d'entretien ne pouvait être reproché à la Société L'ERABLE, sans rechercher, comme elle y était invitée, si celle-ci avait omis d'assurer l'isolation de l'appareil, l'exposant ainsi à un risque de surchauffe, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1733 et 1741 du Code civil.
Moyen produit, au pourvoi incident, par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils pour les sociétés l'Erable et Generali IARD 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté le preneur, la société L'Erable (exposante) de sa demande de dommages-intérêts dirigée contre le bailleur, M. X... AUX MOTIFS QUE le bail a envisagé également la destruction totale ou partielle des lieux et autorisé le preneur en cas de troubles sérieux à résilier le bail sans indemnité ; qu'en cas de destruction partielle, le bail a envisagé deux situations quant au sort du bail en fonction des troubles subis par le preneur et la durée des travaux de reconstruction mis à la charge du bailleur ; que M. X... n'a pas respecté ces stipulations contractuelles quant à la mise en place de ces travaux de reconstruction qu'il devait entreprendre, son assureur devant se retourner contre la société L'Erable et son assureur ; qu'aucun manquement ne peut être mis à la charge du bailleur dans la mise à disposition des locaux et notamment le système électrique ; que conformément à l'article 1722 du code civil, la chose louée ayant été détruite par cas fortuit, il n'y a lieu à aucun dédommagement ; qu'il convient en conséquence de débouter les parties de toutes leurs demandes pécuniaires qui ne sont pas fondées ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE dès lors que l'incendie est arrivé par cas fortuit, sans qu'aucune des parties n'en supporte la responsabilité, il ne peut y avoir de dédommagement conformément aux dispositions de l'article 1722 du code civil ; qu'en conséquence la société L'Erable ainsi que M. X... seront rejetés en leurs demandes indemnitaires.
1°) ALORS QUE le bailleur qui, en méconnaissance de ses obligations nées du bail commercial, n'entreprend pas les travaux de remise en état du bien loué à la suite d'une destruction partielle, ce qui a pour effet de compromettre tout usage des lieux par le preneur et de provoquer la résiliation du bail, cause au preneur qu'il a ainsi empêché d'exercer son activité commerciale dans les lieux donnés à bail à cet effet, un préjudice qu'il doit réparer ; que la société L'Erable, preneur à bail, demandait au bailleur la réparation du préjudice commercial lié à la perte de son fonds, qu'il lui avait causé du fait de son manquement à son obligation née du bail d'entreprendre les travaux de remise en état, ayant eu pour conséquence de rendre impossible tout usage des lieux loués, et de provoquer ainsi la résiliation du bail ; que la cour d'appel a explicitement constaté que le bailleur n'avait pas respecté son obligation de mettre en place les travaux de reconstruction qu'il devait entreprendre, et que le preneur s'était trouvé dans l'impossibilité de jouir de la chose louée ou d'en faire un usage conforme à sa destination, de sorte que la résiliation du bail commercial s'imposait ; qu'en déboutant néanmoins la société L'Erable de sa demande de réparation des conséquences de ce manquement contractuel du bailleur, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, et a violé les articles 1134,1147 et 1722 du code civil ;
2°) ALORS QUE le preneur n'imputait pas au bailleur une responsabilité dans la survenance de l'incendie et la destruction du bien loué, et ne lui réclamait donc pas une réparation sur le fondement de l'article 1733 du code civil ; qu'il demandait, différemment, la réparation du préjudice commercial subi du fait du manquement du bailleur à son obligation contractuelle d'entreprendre les travaux de remise en état, ce qui avait rendu impossible tout usage du bien par le preneur, compromis subséquemment l'exploitation de son fonds de commerce, et provoqué la résiliation du bail ; qu'en rejetant cette demande d'indemnisation du préjudice commercial du preneur, au motif inopérant que la chose louée ayant été détruite par cas fortuit il n'y avait lieu à aucun dédommagement conformément à l'article 1722 du code civil, sans rechercher si le manquement, qu'elle avait constaté, du bailleur à son obligation contractuelle d'entreprendre les travaux de reconstruction, ayant rendu impossible tout usage de la chose louée et provoqué la résiliation du bail, n'avait pas causé un préjudice au preneur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1137 et 1147 du code civil.