LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Joint les pourvois n° G 14-13. 403, N 14-10. 210, T 14-17. 230 et B 14-11. 971 ; 
Donne acte à la société Madeleine Opéra du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme X..., la société BCS investissements, M. Y..., Mmes Z..., A..., MM. Jacques, Pierre B..., MM. C..., D..., M. et Mme E..., M. F..., Mme G..., M. H..., I..., MM. J..., K..., Mmes L..., M..., M. et Mme N..., Mmes Daniel O..., P..., MM. Q..., R..., S..., T..., U..., V..., W..., Mmes XX..., YY..., MM. ZZ..., AA..., BB..., Mme CC..., M. DD..., Mmes EE..., FF..., GG..., M. HH..., Mme II..., M. JJ..., Mme KK..., M. LL..., Mmes MM..., NN..., MM. OO..., PP..., QQ..., RR..., Mmes Sandrine et Nathalie SS..., Mmes TT..., UU..., M. VV..., la société SCI Pierre Emile, M. et Mme WW..., MM. XXX..., YYY..., ZZZ..., AAA..., Mme BBB..., M. CCC..., Mmes DDD..., EEE..., FFF..., la société SCI Théo Thalie, M. et Mme GGG..., M. HHH..., Mme III..., M. JJJ..., Mme KKK..., M. et Mme LLL..., Mmes MMM..., NNN..., M. OOO..., Mme PPP..., MM. QQQ..., RRR..., SSS..., Mme TTT... ; 
Attendu, selon l'arrê t attaqué (Paris, 18 octobre 2013), que la société Kléber-Mirabeau, aux droits de laquelle se trouve la société Madeleine-Opéra, a fait procéder à des travaux sur son immeuble en vue de sa mise en vente ; qu'elle a confié à la société Quadra une mission de maîtrise d'ouvrage déléguée en conservant l'ensemble des décisions concernant les grandes orientations du projet, le choix des intervenants et celles comportant un engagement financier ; que M. UUU..., architecte, a été désigné en qualité de maître d'oeuvre, la société Dheedene a été chargée des travaux de ravalement, la société ADEC, du remplacement des fenêtres et la société RC Dima des travaux d'étanchéité des terrasses et de traitement de sol ; que des désordres étant apparus, le syndicat des copropriétaires et un certain nombre de copropriétaires ont assigné le vendeur en indemnisation ; que la société Madeleine-Opéra a appelé en garantie la société Quadra, les constructeurs concernés et leurs assureurs, la Mutuelle des architectes français (la MAF) pour M. UUU..., la société GAN pour la société ADEC, la société Axa France IARD (la société Axa) pour la société Dheedene et la SMABTP pour la société RC Dima ; que la société Quadra a assigné en garantie la société Zurich insurance Ireland limited, (la société Zurich) assureur " constructeur non réalisateur " et assureur dommages-ouvrage ; 
Sur le premier moyen, le deuxième moyen, pris en sa troisième branche, les troisième, quatrième et cinquième moyens du pourvoi n° T 14-17. 230 et le premier moyen, pris en ses deux premières branches, et le second moyen du pourvoi n° G 14-13. 403, réunis, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant relevé que la société Madeleine-Opéra responsable de plein droit des désordres de nature décennale en sa qualité de vendeur de l'immeuble, avait connaissance de l'état du bâtiment et n'avait pas conduit les travaux envisagés dans une notice descriptive et que la société Quadra, maître d'ouvrage délégué, était une professionnelle de l'immobilier et retenu que ces sociétés avaient, par souci excessif d'économie, refusé d'effectuer les travaux plus complets, exigés par l'état de l'existant, expressément préconisés par M. UUU... et avaient, pour le ravalement, choisi, à l'insu de cet architecte, une entreprise inconnue de ce dernier, la cour d'appel a pu, sans contradiction, en déduire que le maître d'ouvrage et son délégué étaient notoirement compétents en matière de construction et que leur immixtion fautive et leur acceptation délibérée des risques constituaient, pour les entreprises, des causes d'exonération de responsabilité et empêchaient la société Madeleine-Opéra de revendiquer le bénéfice de la clause de non-garantie mentionnée à l'acte de vente ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Mais sur le premier moyen du pourvoi n° G 14-13. 403 pris en sa troisième branche et le deuxième moyen du pourvoi n° T 14-17. 230, pris en ses deux premières branches, réunis : 
Vu l'article L. 113-1, alinéa 2, du code des assurances ; 
Attendu que pour rejeter les demandes de garantie de la société Quadra contre la société Zurich, dire que les polices CNR n'étaient pas applicables faute d'aléa et mettre hors de cause la société Zurich, l'arrêt retient que cette société ne saurait être tenue de garantir des désordres que son assuré a lui-même délibérément contribué à causer et que la défaillance de la société Madeleine-Opéra et de son maître d'ouvrage délégué tant dans la définition du programme que dans l'exécution des travaux avait pour conséquence certaine et prévisible la survenance des dommages litigieux ; 
Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser l'absence d'aléa du contrat d'assurance et la volonté de l'assuré de causer le dommage tel qu'il s'est produit, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; 
PAR CES MOTIFS : 
Met hors de cause la société GAN, la société Axa France IARD, la société Dheedene, M. UUU... et la MAF, 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que les contrats de la société Madeleine-Opéra et de la société Quadra auprès de la société Zurich insurance Ireland limited sont dépourvus d'aléa et rejette les demandes de la société Madeleine-Opéra et de la société Quadra contre la société Zurich insurance Ireland limited, l'arrêt rendu le 18 octobre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; 
Condamne la société Zurich insurance Ireland limited aux dépens des pourvois ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juillet deux mille quinze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits aux pourvois n° N 14-10. 210 et G 14-13. 403 par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour la société Quadra 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Société QUADRA de sa demande tendant à voir condamner la Société ZURICH INSURANCE IRELAND LIMITED à la garantir des condamnations prononcées à son encontre ; 
AUX MOTIFS QUE la Société QUADRA fait tout d'abord valoir qu'elle a joué le rôle de maître d'ouvrage délégué et commercialisateur ; qu'elle indique avoir conclu une convention de maîtrise d'ouvrage délégué et de mandat exclusif de vente ; qu'elle relève principalement que l'expert a retenu sa responsabilité au motif qu'il n'y avait pas d'étude technique préalable ; que d'emblée, la Société ZURICH, a refusé sa garantie en tant qu'assureur dommages-ouvrage, les désordres ayant pour cause le mauvais état antérieur de l'immeuble auquel il n'avait pas été remédié, et non les travaux menés, qui étaient insuffisants ; que pour ce même motif, le Tribunal a écarté la garantie de la CNR LA ZURICH pour défaut d'aléa ; qu'elle fait valoir que les travaux concernés nécessitaient uniquement le ravalement des façades, les travaux d'étanchéité en reprise des terrasses, le traitement de sols et le remplacement de fenêtres ; qu'elle souligne que ces trois éléments ne justifiaient pas une priorité particulière et qu'aucune des entreprises sollicitées n'a fait état de la moindre difficulté ou nécessité d'une étude préalable ; qu'elle souligne enfin que la Société ZURICH a été appelée à la cause dès octobre 2000 et n'a soulevé le défaut d'aléa qu'en octobre 2007 ; qu'elle ajoute qu'il est faux de considérer qu'il n'y a pas d'aléa, car il n'y a pas faute intentionnelle ni volonté de cacher ou de causer le dommage, qui n'était pas inéluctable dans sa survenue, et que la cause du contrat se trouve dans l'ensemble des travaux et non sur l'absence d'aléa pour les seules opérations de ravalement, de sorte que le contrat est au moins partiellement causé ; que le rapport de l'expert contient plusieurs éléments permettant d'exclure la faute de l'assureur et d'exclure l'absence d'aléa ; que toutefois,'la Société QUADRA, qui connaissait parfaitement l'ouvrage, et avait pour mission de conseiller le maître de l'ouvrage et le maître de l'ouvrage délégué, y compris sur le plan technique, ainsi qu'il résulte expressément de sa mission, et alors que l'architecte lui avait expressément indiqué qu'il convenait de faire des travaux plus complets compte-tenu de l'état et de la nature du bâtiment, a refusé de faire, probablement par économie, les choix qui s'imposaient, ce qui a finalement été la source du dommage, ; que par son immixtion fautive, elle a contribué elle-même à sa survenue ; qu'il n'est pas sérieusement discutable que la Société QUADRA était un professionnel de l'immobilier ; qu'elle devait par la suite commercialiser le bien et qu'il était de son intérêt bien compris de minimiser le coût des réfections ; qu'il y a donc lieu sur ce point de confirmer le jugement entrepris et de dire que la ZURICH ne saurait être tenue de garantir des désordres que son assuré a lui-même délibérément contribué directement à causer ; 
1°) ALORS QUE tout jugement ou arrêt doit être motivé, à peine de nullité ; que la contrariété entre les motifs de la décision et le dispositif équivaut à un défaut de motifs ; qu'en admettant, dans les motifs de sa décision, que le rapport de l'expert contenait plusieurs éléments permettant d'exclure l'absence d'aléa du contrat d'assurance, tout en confirmant le jugement de première instance, qui avait décidé que ladite police d'assurance n'était pas applicable faute d'aléa, la Cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction entre les motifs et le dispositif, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ; 
2°) ALORS QUE l'immixtion du maître de l'ouvrage dans la réalisation des travaux ne peut présenter un caractère fautif que si celui-ci est notoirement compétent en la matière ; qu'en se bornant, pour décider que la Société QUADRA s'était livrée à une immixtion fautive dans la réalisation des travaux, ce qui justifiait d'exclure le jeu de la garantie de l'assureur, à relever qu'elle avait la qualité de professionnel de l'immobilier, sans pour autant constater qu'elle était notoirement compétente en matière de ravalement, d'huisserie et d'étanchéité des sols, qui constituaient les postes faisant l'objet des désordres litigieux, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du Code civil, ensemble que regard de l'article L 113-1, alinéa 2, du Code des assurances ; 
3°) ALORS QUE l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré ; que la faute intentionnelle, au sens de ce principe, s'entend de celle impliquant la volonté de son auteur de causer le dommage, tel qu'il est survenu, et pas seulement d'en créer le risque ; qu'en se bornant, pour décider que le dommage trouvait sa cause dans une faute intentionnelle de la Société QUADRA, excluant la garantie de l'assureur, à relever que ladite société avait refusé en pleine connaissance de cause de faire des travaux plus complets, afin de minimiser le coût des réfections, la Cour d'appel, qui n'a pas caractérisé la volonté de la Société QUADRA de provoquer le dommage au titre duquel la garantie de la Société ZURICH INSURANCE IRELAND LIMITED était demandée, a violé l'article L 113-1, alinéa 2, du Code des assurances. 
SECOND MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Société QUADRA de sa demande tendant à voir condamner Monsieur Michel UUU... et son assureur, la Mutuelle des Architectes Français, à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ; 
AUX MOTIFS QUE, ainsi qu'il le fait valoir à juste titre, l'architecte qui est étranger à la vente n'a pas à répondre des agissements du vendeur et ne peut être appelé à cc titre à le garantir ; que toutefois, il a commis des manquements envers le maître de l'ouvrage dans son activité ; qu'à cet égard, l'expert judiciaire a relevé que " les travaux effectués étaient réalisés de façon insuffisante par rapport aux besoins des bâtiments " ; que les désordres constatés sont le résultat de ces insuffisances ; que l'architecte fait cependant valoir, sans être contesté sur ce point, que la SAS MADELEINE MIRABEAU avait au départ envisagé, ainsi qu'il l'a déjà été indiqué ci-dessus, de totalement démolir l'immeuble et de le reconstruire, ce qui était une opération moins coûteuse ; que l'architecte fait valoir qu'il avait conseillé des travaux de réhabilitation plus importants et plus coûteux compte tenu de l'état de dégradation de l'immeuble, mais que le maître de l'ouvrage, ainsi qu'il l'a été rappelé ci-dessus, a délibérément choisi de faire effectuer des travaux plus économiques et de ne pas en réaliser d'autres pourtant conseillés ; que pareillement, Monsieur Michel UUU..., fait valoir qu'il n'a pas été avisé du choix de l'entreprise DHEEDENE pour effectuer les ravalements ; que cette entreprise a été directement commissionnée par le maître de l'ouvrage ; qu'il convient de relever qu'elle a proposé d'intervenir pour un montant beaucoup moins élevé ; que l'architecte indique et établit avoir adressé un courrier au maître de l'ouvrage dans lequel il faisait valoir qu'il souhaitait rencontrer cette entreprise, " car il ne connaissait pas cette société, et ses prix sont particulièrement bas " ; qu'il n'en a rien été et que les travaux ont été poursuivis avec un budget limité par le maître de l'ouvrage ; que dès lors, il apparaît que le maître d'ouvrage et le maître d'ouvrage délégué ont tous deux participé à l'apparition du dommage par les choix qu'ils ont faits, qui constituent une immixtion contraire aux conseils de l'architecte, et même faites sans l'en aviser ; que les maîtres de l'ouvrage ne sauraient faire supporter par l'architecte et par son assureur les conséquences des économies fautives qu'ils ont faites sur la construction de l'immeuble ; que la responsabilité de l'architecte et de son assureur sera écartée ; 
1°) ALORS QUE l'immixtion du maître de l'ouvrage dans la réalisation des travaux ne peut présenter un caractère fautif que si celui-ci est notoirement compétent en la matière ; qu'en décidant que la Société QUADRA s'était livrée à une immixtion dans la réalisation des travaux contraire aux conseils de l'architecte et de nature à exonérer celui-ci de sa responsabilité, sans pour autant constater qu'elle était notoirement compétente en matière de ravalement, d'huisserie et d'étanchéité des sols, qui constituaient les postes faisant l'objet des désordres litigieux, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du Code civil ; 
2°) ALORS QUE commet une faute de nature à engager sa responsabilité, l'architecte qui prête son concours à la réalisation de travaux dont il considère lui-même qu'ils ne sont pas conformes aux règles de l'art, quand bien même ces travaux et leur mode de réalisation auraient été demandés par le maître de l'ouvrage ; qu'en décidant néanmoins que la responsabilité de l'architecte, Monsieur UUU..., ne pouvait être retenue dans la survenance des désordres, motif pris que les manquements aux règles de l'art résultaient des choix opérés par le maître de l'ouvrage et le maître de l'ouvrage délégué, et que l'architecte avait exprimé ses réserves, la Cour d'appel a violé l'article 1792 du Code civil. Moyens produits aux pourvois n° B 14-11. 971 et T 14-17. 230 par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la société Madeleine Opéra 
PREMIER MOYEN DE CASSATION : 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré la société Madeleine Opéra, venue aux droits et obligations de la SNC Kléber Mirabeau et la société Quadra responsables des désordres survenus sur l'ensemble immobilier en copropriété sis à Paris 15e...,... et ..., d'avoir condamné in solidum la société Madeleine Opéra et la société Quadra à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 526. 352 ¿ HT en valeur, avec indexation en fonction de l'indice BT01, outre intérêts au taux légal et TVA en vigueur au jour du paiement et de les avoir pareillement condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6. 825, 72 ¿ HT pour les investigations en cours d'expertise outre TVA au taux alors acquitté et intérêts au taux légal ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur les moyens soulevés par la société Quadra, la société Quadra fait tout d'abord valoir qu'elle a joué le rôle de maître d'ouvrage délégué et commercialisateur ; qu'elle indique avoir conclu une convention de maîtrise d'ouvrage délégué et de mandat exclusif de vente ; qu'elle relève principalement que l'expert a retenu sa responsabilité au motif qu'il n'y avait pas d'étude technique préalable ; que d'emblée la société Zurich, a refusé sa garantie en tant qu'assureur dommages-ouvrage, les désordres ayant pour cause le mauvais état antérieur de l'immeuble auquel il n'avait pas été remédié, et non les travaux menés, qui étaient insuffisants ; que pour ce même motif, le Tribunal a écarté la garantie de la CNR la Zurich pour défaut d'aléa ; qu'elle fait valoir que les travaux concernés nécessitaient uniquement le ravalement des façades, les travaux d'étanchéité en reprise des terrasses, le traitement de sols et le remplacement de fenêtres ; qu'elle souligne que ces trois éléments ne justifiaient pas une priorité particulière et qu'aucune des entreprises sollicitées n'a fait état de la moindre difficulté ou nécessité d'une étude préalable ; qu'elle souligne enfin que la société Zurich a été appelée à la cause dès octobre 2000 et n'a soulevé le défaut d'aléa qu'en octobre 2007 ; elle ajoute qu'il est faux de considérer qu'il n'y a pas d'aléa, car il n'y a pas faute intentionnelle ni volonté de cacher ou de causer le dommage, qui n'était pas inéluctable dans sa survenue, et que la cause du contrat se trouve dans l'ensemble des travaux et non sur l'absence d'aléa pour les seules opérations de ravalement de sorte que le contrat est au moins partiellement causé ; que le rapport de l'expert contient plusieurs éléments permettant d'exclure la faute de l'assureur et d'exclure l'absence d'aléa ; mais que la société Quadra, qui connaissait parfaitement l'ouvrage, et avait pour mission de conseiller le maître de l'ouvrage et le maître de l'ouvrage délégué, y compris sur le plan technique, ainsi qu'il résulte expressément de sa mission, et alors que l'architecte lui avait expressément indiqué qu'il convenait de faire des travaux plus complets compte-tenu de l'état et de la nature du bâtiment, a refusé de faire, probablement par économie, les choix qui s'imposaient ce qui a finalement été la source du dommage, ; que par son immixtion fautive elle a contribué elle-même à sa survenue ; qu'il n'est pas sérieusement discutable que la société Quadra était un professionnel de l'immobilier ; qu'elle devait par la suite commercialiser le bien et qu'il était de son intérêt bien compris de minimiser le coût des réfections ; qu'il y a donc lieu sur ce point de confirmer le jugement entrepris et de dire que la Zurich ne saurait être tenue de garantir des désordres que son assuré a lui-même délibérément contribué directement à causer ; que, sur la responsabilité de la SNC Madeleine Opéra, cette société a vendu les biens aux différents propriétaires par l'intermédiaire de la société Quadra qui a exercé la tâche de commercialisation ; qu'en sa qualité de venderesse d'immeubles dont la réfection était insuffisante et affectée de vices, sa responsabilité est de plein droit engagée ; que le jugement sera pareillement confirmé sur ce point ; que la société d'assurance AGF disposant d'un patrimoine immobilier par obligation légale, elle a apporté les immeubles litigieux à la SNC Madeleine Opéra, afin qu'elle les rénove et les vende dans le but de gérer au mieux ses avoirs immobiliers ; qu'une notice descriptive indiquait les travaux envisagés ; qu'elle ne les a pas conduits ; qu'elle connaissait l'état du bâtiment ; que dès lors, même si elle n'était pas professionnelle comme elle le prétend, elle doit répondre, par la connaissance qu'elle avait de l'état du bâtiment, des défauts du bien vendu ; que par ailleurs la SAS Madeleine Opéra ne saurait soutenir qu'elle ne s'est engagée qu'à effectuer les travaux qu'elle a fait réaliser au bénéfice des acheteurs, sans autre garantie, l'obligation d'un vendeur d'immeuble rénové à la découpe ne pouvant s'entendre comme la vente d'un immeuble dont l'étanchéité est menacée au seul motif que seuls des travaux insuffisants sont prévus ; que le vendeur devait vendre un immeuble exempt de vices ; que de même la SNC Madeleine Opéra ne saurait, pour échapper à ses manquements, venir reprocher aux entreprises exécutantes de ne pas l'avoir avertie qu'il convenait de faire des études préalables sur les travaux à prévoir, puisque c'est elle qui au contraire, ainsi qu'il sera vu plus bas, a limité l'ampleur de ceux-ci ; qu'il est au demeurant constant qu'elle avait fait faire elle-même de telles études puisqu'elle avait envisagé au départ de démolir entièrement les immeubles en question parce qu'elle avait elle-même estimé que le coût des réfections était trop élevé, estimation qui nécessitait que de telles études aient été réalisées ; qu'elle a par la suite changé sa stratégie en préférant faire réhabiliter l'immeuble, et ce de façon insuffisante (cf. arrêt, p. 16 à 18) ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la vente par lots des différents appartements se trouvant dans les bâtiments de l'ensemble immobilier est intervenue selon actes notariés ayant rappelé en annexe l'engagement de la SNC Kléber Mirabeau de réaliser à ses frais, avant le 30 juin 1997 différents travaux dont l'intitulé désignait : 1. Des travaux sur les parties communes en totalité, avec reprise de décoration des halls portant sur les lots de menuiserie, faux plafond, revêtement de sols, revêtements de murs, peintures, électricité et décorations ; 2. Des travaux de ravalement des façades incluant nettoyage de la façade à la vapeur, reprise des coulisses de volets et réparation, remplacement des pâtes de verre manquantes peinture de toutes les superstructures et en partie des derniers niveaux, pose de couverture zinc sur les appuis en acrotère défectueux ; que ce dernier intitulé désignait expressément et sans équivoque un problème d'étanchéité identifié et donc une obligation de résultat quant à la prise en charge de cette réparation ; 3. Encore plus expressément des travaux d'étanchéité en reprise des terrasses et traitement des sols avec indication de bouchage et de traitement des fissures sur les terrasses ; pose de gravillons lavés sur plots sur les terrasses très abîmées, peinture étanche et moquette PVC drainante sur les autres terrasses ; ¿ 5. Sur les fenêtres de la façade Sud ouest : « compte tenu de l'état défectueux des fenêtres, étude de remise en état et éventuellement remplacement par des fenêtres rénovation en PVC blanc » ; que ce poste a donné lieu à plus qu'une simple étude puisqu'un remplacement effectif de 64 fenêtres s'est avéré nécessaire, soit 4 de plus qu'initialement prévu, certaines étant devenues fuyardes pendant les travaux ; que, sur la défaillance de l'engagement contractuel, au regard de ces indications, le tribunal retiendra que les compagnies d'assurances AGF qui avaient transféré ce bien en apport à la SNC Kléber Mirabeau en vue de la vente avaient pris l'engagement de vendre un bien entièrement affecté à usage d'habitation, présentant une garantie d'étanchéité, dont la suite des événements a démontré qu'il n'avait pas été tenu ; qu'en effet, dès les premières semaines ayant suivi les dernières réceptions de travaux (juillet 1998) l'un des copropriétaires, M. Malpelet assignait le syndicat des copropriétaires par acte du 5 août 1998 pour obtenir la nomination d'un expert judiciaire, en raison de graves infiltrations provenant de certaines fenêtres de son appartement ; que sur la non application de la clause contractuelle exclusive de garantie des vices cachés, ¿ il paraît improbable de parler de « vice caché » alors que la liste des travaux contractuellement prévu désignait clairement un problème d'étanchéité, et alors que non seulement il est apparu très vite que de nombreux lots privatifs étaient affectés d'infiltrations, mais qu'en outre une clause exclusive de garantie n'est valable qu'en ce qu'elle est souscrite de bonne foi et qu'à défaut elle est inopposable aux acquéreurs, non professionnel de l'immobilier ; qu'il ne peut en l'espèce être allégué d'une bonne foi du vendeur ; qu'en effet, il s'est agi d'un chantier de rénovation d'un coût global de l'ordre de 6 millions de francs alors cependant que l'expertise a mis en évidence non seulement une absence d'établissement de tout programme technique et études préalables à l'opération, ce qui ne permettait pas de définir une évaluation budgétaire sérieuse de l'opération, mais aussi des abaissements successifs par le maître de l'ouvrage du budget qui aurait dû être initialement prévu ; que sur l'absence de programme, il sera rappelé que le maître de l'ouvrage se gardait l'ensemble des décisions concernant les grandes orientations du projet, le choix des intervenants et celles comportant un engagement financier ; que ces décisions devant faire l'objet d'un accord préalable et être signées du maître d'ouvrage (article 2 de la mission de délégation de maîtrise d'ouvrage) alors que la société Quadra recevait par cette convention non seulement de commercialiser l'immeuble, mais aussi de «- conseiller et assister le maître d'ouvrage dans tous les domaines : juridiques, techniques et financiers, conduisant à la définition et l'exécution du programme » et, pour permettre la définition de ce programme de « procéder à l'ensemble des études devant permettre de mener à bien les montages juridiques, administratifs, financiers et techniques de l'opération » ; que les études techniques préalables et celles de conception de l'opération de rénovation n'ont pas été confiées à un maître d'oeuvre, puisque la mission confiée à l'architecte, M. UUU..., excluait non seulement des études préalables, mais également les phases APS/ APD ¿ avant-projet sommaire et avant-projet détaillé ¿ force est de constater que Quadra s'en est réservé la réalisation, ou encore a fait choix de l'éluder, puisqu'il a été constaté qu'aucun programme n'avait été établi ; que l'expert a en effet relevé (page 128) que « le fait que les études de conception ne soient pas confiées contractuellement par le Maître d'ouvrage au Maître d'oeuvre montre que l'aspect technique de l'opération n'a pas été pris en compte par les parties, d'où le recours ¿ aux entreprises pour cet aspect de la question » ; qu'il est parfaitement significatif de la légèreté des intervenants que n'ait pas été produite à l'expertise tant des pièces graphiques que des pièces écrites (CCTP), qu'un programme de Quadra et que la première approche de travaux et de budget ait été celle produite par le maître d'oeuvre, M. UUU..., le 25 mars 1996, « selon sa propre conception des travaux à réaliser, aidé en cela par des entreprises, laquelle approche, après examen des conducteurs de l'opération (AGF-SNC Kléber Mirabeau-Société Quadra) et entretien en retour avec M. UUU..., s'est formalisée dans la proposition dite par eux de programme/ estimation revue à la baisse du 28 mai 1996 » ; que c'est sur ce document que M. UUU... portera la mention manuscrite « vu pour être annexé au contrat le 8 juillet 1996 » (cf rapport page 127) ; que cependant ce document de prévision financière « dite annexe » au contrat n'apparaît pas avoir été versé aux débats à ce titre comme le souligne l'expert mais ne l'a été que directement par M. UUU... dans ses pièces, en qualité d'offre (page 128 dernier § visant pièce A. 43/ 3) sans cependant qu'il n'y ait de contestation sur le rôle de cette pièce ; que sur les abaissements successifs de coûts et hormis le fait que par ce recours aux entreprises pour la définition de l'aspect technique des travaux et leur évaluation financière le maître d'ouvrage, et à tout le moins son délégué Quadra, méconnaissait ses obligations contractuelles dans la préparation, il a été relevé (page 128) que « cette enveloppe financière prévisionnelle des travaux, différente de la prévision initiale de l'architecte, avait été encore ultérieurement révisée à la baisse par la proposition de la société Dheedene apportée par Quadra » ; que sur l'obligation contractuelle d'indemnisation du vendeur, en application des dispositions des articles 1134, 1147 et 1604 du code civil, la société Madeleine Opéra venue aux droits et obligations de la SNC Kléber Mirabeau sera tenue d'indemniser le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires dans la mesure déterminée par l'expert au terme de ses opérations et selon ses évaluations détaillées qui seront détaillées par le tribunal (cf. jugement, p. 27 à 30) ; 
1°) ALORS QUE le juge est tenu de préciser le fondement juridique des condamnations qu'il prononce ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a condamné la société Madeleine Opéra à verser au syndicat des copropriétaires les sommes de 526. 352 ¿ HT et 6. 825 ¿ HT sans préciser le fondement juridique de cette condamnation ; qu'elle a fait référence à la fois à une « responsabilité de plein droit », évoquant une responsabilité décennale, à la connaissance par la société Madeleine Opéra des défauts du bien vendu et de son obligation de vendre un « immeuble exempt de vices », évoquant la garantie des vices cachés, et a confirmé le jugement lequel s'était fondé sur l'absence de délivrance conforme (cf. arrêt, p. 17 et jugement, p. 28) ; qu'en n'exprimant pas le fondement exact des condamnations prononcées, en se bornant à suggérer plusieurs fondements, dont certains incompatibles entre eux, sans préciser lequel elle avait retenu, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile ; 
2°) ALORS QUE lorsqu'une personne vend un immeuble qu'elle a fait construire ou rénover, l'acquéreur dispose d'une option entre l'action en garantie décennale et l'action en garantie des vices cachés de droit commun ; que, toutefois, pendant le délai de garantie décennale, il ne peut opter pour la garantie des vices cachés qu'à la condition de rechercher la résolution, seule la garantie décennale lui permettant d'obtenir l'indemnisation des désordres causés à l'ouvrage ; qu'en l'espèce la société Madeleine Opéra faisait valoir que le litige portait sur l'inadéquation des travaux auxquels elle s'était contractuellement engagée et que dès lors, seule sa responsabilité décennale était susceptible d'être engagée, dans la mesure où le syndicat des copropriétaires recherchait une indemnisation des désordres causés (cf. concl., p. 8 et 9) ; qu'à supposer que la condamnation à l'encontre de la société Madeleine Opéra ait été prononcée sur le fondement de l'obligation de conformité ou de la garantie des vices cachés, c'est-à-dire sur le droit commun de la vente, la cour d'appel, qui a constaté que le syndicat des copropriétaires réclamait une certaine somme pour l'indemnisation des désordres affectant l'immeuble, ce dont il résultait que seule la responsabilité décennale de la société Madeleine Opéra était susceptible d'être engagée, a violé les articles 1792, 1604 et 1641 du code civil ; 
3°) ALORS QUE, en toute hypothèse, les vices cachés affectant la chose vendue ne peuvent être réparés dans le cadre de l'obligation de délivrance conforme ; qu'à supposer que la cour d'appel ait confirmé le jugement en ce qu'il avait prononcé la condamnation à l'encontre de la société Madeleine Opéra sur le fondement de la délivrance conforme, tout en ayant relevé que les désordres traduisaient des vices, qui ne pouvaient être pris en charge au titre de la garantie de délivrance conforme, la cour d'appel a violé les articles 1604 et 1641 du code civil ; 
4°) ALORS QUE, en toute hypothèse, le vendeur non professionnel n'est pas tenu des vices cachés lorsqu'il a stipulé dans l'acte de vente qu'il ne sera obligé à aucune garantie, sauf s'il a eu connaissance des vices ; qu'en l'espèce, la société Madeleine Opéra se prévalait, à titre subsidiaire, d'une clause de non garantie des vices cachés et faisait valoir qu'elle avait complètement délégué la maîtrise d'ouvrage à la société Quadra et qu'aucun reproche ne pouvait lui être adressé personnellement dans la définition des travaux de nature à remédier aux défauts de l'immeuble (cf. concl., p. 10) ; 
que pour écarter la clause de non garantie invoquée par la société Madeleine Opéra, et à supposer qu'elle ait fondé sa décision sur la garantie des vices cachés, la cour d'appel a jugé qu'elle « connaissait l'état du bâtiment » et que « dès lors, même si elle n'était pas professionnelle comme elle le prétend, elle doit répondre, par la connaissance qu'elle avait de l'état du bâtiment, des défauts du bien vendu » (cf. arrêt, p. 17 § 6) ; qu'elle a également retenu que « l'obligation d'un vendeur d'immeuble rénové à la découpe ne pouvant s'entendre comme la vente d'un immeuble dont l'étanchéité est menacée au seul motif que des travaux insuffisants sont prévus » (cf. arrêt, p. 17 § 6) et que la société Madeleine Opéra avait nécessairement fait réaliser des études préalables et avait préféré faire réhabiliter l'immeuble et ce, de façon insuffisante (cf. arrêt, p. 18 § 1) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si, ayant complètement délégué la maîtrise d'ouvrage à la société Quadra, seule cette société devait répondre de l'insuffisance des travaux de réhabilitation, dont elle n'avait pas connaissance, et si en conséquence la clause de non-garantie devait lui profiter, peu important les manquements du maître de l'ouvrage délégué, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil. 
DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION : 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, confirmatif sur ce point, d'avoir dit que la police CNR souscrite au bénéfice de la SNC Kléber Mirabeau et de la société Quadra n'était pas applicable faute d'aléa, et d'avoir mis hors de cause la compagnie Zurich Insurance ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur les moyens soulevés par la société Quadra, la société Quadra fait tout d'abord valoir qu'elle a joué le rôle de maître d'ouvrage délégué et commercialisateur ; qu'elle indique avoir conclu une convention de maîtrise d'ouvrage délégué et de mandat exclusif de vente ; qu'elle relève principalement que l'expert a retenu sa responsabilité au motif qu'il n'y avait pas d'étude technique préalable ; que d'emblée la société Zurich, a refusé sa garantie en tant qu'assureur dommages-ouvrage, les désordres ayant pour cause le mauvais état antérieur de l'immeuble auquel il n'avait pas été remédié, et non les travaux menés, qui étaient insuffisants ; que pour ce même motif, le Tribunal a écarté la garantie de la CNR la Zurich pour défaut d'aléa ; qu'elle fait valoir que les travaux concernés nécessitaient uniquement le ravalement des façades, les travaux d'étanchéité en reprise des terrasses, le traitement de sols et le remplacement de fenêtres ; qu'elle souligne que ces trois éléments ne justifiaient pas une priorité particulière et qu'aucune des entreprises sollicitées n'a fait état de la moindre difficulté ou nécessité d'une étude préalable ; qu'elle souligne enfin que la société Zurich a été appelée à la cause dès octobre 2000 et n'a soulevé le défaut d'aléa qu'en octobre 2007 ; elle ajoute qu'il est faux de considérer qu'il n'y a pas d'aléa, car il n'y a pas faute intentionnelle ni volonté de cacher ou de causer le dommage, qui n'était pas inéluctable dans sa survenue, et que la cause du contrat se trouve dans l'ensemble des travaux et non sur l'absence d'aléa pour les seules opérations de ravalement de sorte que le contrat est au moins partiellement causé ; que le rapport de l'expert contient plusieurs éléments permettant d'exclure la faute de l'assureur et d'exclure l'absence d'aléa ; mais que la société Quadra, qui connaissait parfaitement l'ouvrage, et avait pour mission de conseiller le maître de l'ouvrage et le maître de l'ouvrage délégué, y compris sur le plan technique, ainsi qu'il résulte expressément de sa mission, et alors que l'architecte lui avait expressément indiqué qu'il convenait de faire des travaux plus complets compte-tenu de l'état et de la nature du bâtiment, a refusé de faire, probablement par économie, les choix qui s'imposaient ce qui a finalement été la source du dommage, ; que par son immixtion fautive elle a contribué elle-même à sa survenue ; qu'il n'est pas sérieusement discutable que la société Quadra était un professionnel de l'immobilier ; qu'elle devait par la suite commercialiser le bien et qu'il était de son intérêt bien compris de minimiser le coût des réfections ; qu'il y a donc lieu sur ce point de confirmer le jugement entrepris et de dire que la Zurich ne saurait être tenue de garantir des désordres que son assuré a lui-même délibérément contribué directement à causer ; que, sur la responsabilité de la SNC Madeleine Opéra, cette société a vendu les biens aux différents propriétaires par l'intermédiaire de la société Quadra qui a exercé la tâche de commercialisation ; qu'en sa qualité de venderesse d'immeubles dont la réfection était insuffisante et affectée de vices, sa responsabilité est de plein droit engagée ; que le jugement sera pareillement confirmé sur ce point ; que la société d'assurance AGF disposant d'un patrimoine immobilier par obligation légale, elle a apporté les immeubles litigieux à la SNC Madeleine Opéra, afin qu'elle les rénove et les vende dans le but de gérer au mieux ses avoirs immobiliers ; qu'une notice descriptive indiquait les travaux envisagés ; qu'elle ne les a pas conduits ; qu'elle connaissait l'état du bâtiment ; que dès lors, même si elle n'était pas professionnelle comme elle le prétend, elle doit répondre, par la connaissance qu'elle avait de l'état du bâtiment, des défauts du bien vendu ; que par ailleurs la SAS Madeleine Opéra ne saurait soutenir qu'elle ne s'est engagée qu'à effectuer les travaux qu'elle a fait réaliser au bénéfice des acheteurs, sans autre garantie, l'obligation d'un vendeur d'immeuble rénové à la découpe ne pouvant s'entendre comme la vente d'un immeuble dont l'étanchéité est menacée au seul motif que seuls des travaux insuffisants sont prévus ; que le vendeur devait vendre un immeuble exempt de vices ; que de même la SNC Madeleine Opéra ne saurait, pour échapper à ses manquements, venir reprocher aux entreprises exécutantes de ne pas l'avoir avertie qu'il convenait de faire des études préalables sur les travaux à prévoir, puisque c'est elle qui au contraire, ainsi qu'il sera vu plus bas, a limité l'ampleur de ceux-ci ; qu'il est au demeurant constant qu'elle avait fait faire elle-même de telles études puisqu'elle avait envisagé au départ de démolir entièrement les immeubles en question parce qu'elle avait elle-même estimé que le coût des réfections était trop élevé, estimation qui nécessitait que de telles études aient été réalisées ; qu'elle a par la suite changé sa stratégie en préférant faire réhabiliter l'immeuble, et ce de façon insuffisante (cf. arrêt, p. 16 à 18) ; qu'il résulte des considérations qui précèdent que les assurés de la Zurich ont chacun, au moins pour partie, contribué à la réalisation du dommage ; que la garantie n'est donc pas due (cf. arrêt, p. 20 dernier §) ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la défaillance avérée de la SNC et de son maître d'ouvrage délégué la société Quadra tant dans la définition du programme que dans l'exécution des travaux avait assurément pour conséquence certaine et prévisible la survenance des dommages litigieux ; 
que, faute d'aléa au moment de la signature de la police DO, alors que les dispositions de l'article 1964 du code civil énoncent que le contrat aléatoire qu'est notamment le contrat d'assurance est une convention dont les effets dépendent d'un événement incertain, il sera constaté que cette police ne peut recevoir application en l'espèce ; que concernant la garantie de la compagnie Zurich Insurance, assureur CNR de la SNC Kleber Mirabeau et pour les mêmes motifs, faute d'aléa au moment de la signature de la police CNR, cette police ne peut recevoir application en l'espèce (cf. jugement, p. 
38 § 4 à 7) ; 
1°) ALORS QUE l'aléa inhérent au contrat d'assurance s'apprécie au moment de la formation du contrat ; que le défaut d'aléa n'est caractérisé, au moment de cette formation, que par la réalisation du risque assuré, et non par la prévisibilité de sa survenance ; qu'en écartant l'application de la police CNR souscrite par la société Kléber Mirabeau auprès de la société Zurich Insurance au motif que sa défaillance tant dans la définition du programme, que dans l'exécution des travaux avait « assurément pour conséquence certaine et prévisible la survenance des dommages litigieux » (cf. jugement, p. 38 § 4), tandis qu'il résultait de ses propres constatations que le risque assuré ne s'était pas réalisé au moment de la conclusion du contrat d'assurance, la cour d'appel a violé l'article 1964 du code civil ; 
2°) ALORS QUE la faute intentionnelle de l'assuré, de nature à exclure la garantie d'assurance, suppose la volonté de son auteur de causer le dommage tel qu'il est survenu, et non seulement d'en créer le risque ; qu'en l'espèce, la société Madeleine Opéra faisait valoir qu'aucun élément ne permettait de caractériser en quoi elle aurait volontairement provoqué les dommages objets de la procédure (cf. concl., p. 15) ; que, pour écarter la garantie de la société Zurich, la cour d'appel s'est bornée à relever des manquements commis par la société Quadra, maître d'oeuvre délégué pour en déduire que, par son immixtion fautive, elle avait contribué elle-même à la survenue du dommage (cf. arrêt, p. 17) ; qu'elle a également retenu qu'« il résulte des constatations qui précèdent que les assurés de la Zurich ont chacun, au moins pour partie, contribué à la réalisation du dommage ; que la garantie n'est donc pas due » (cf. arrêt, p. 20 § 8) ; qu'en se prononçant ainsi, par des motifs impropres à caractériser l'existence d'une volonté de la société Madeleine Opéra de rechercher le dommage tel qu'il était survenu, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 113-1 alinéa 2 du code des assurances ; 
3°) ALORS QU'EN TOUTE HYPOTHESE, la contrariété entre les motifs d'une décision équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que « le rapport de l'expert contient plusieurs éléments permettant d'exclure la faute de l'assureur en réalité : l'assuré et d'exclure l'absence d'aléa » (cf. arrêt, p. 17 § 3) ; qu'elle a pourtant confirmé, dans le même temps, le jugement en ce qu'il avait décidé que la police d'assurance souscrite auprès de la société Zurich n'était pas applicable faute d'aléa (jugement, p. 42 § 6) ; qu'en se prononçant ainsi, la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile. 
TROISIÈME MOYEN DE CASSATION : 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Madeleine Opéra de sa demande tendant à voir condamner M. UUU... et son assureur la MAF à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient intervenir à son encontre ; 
AUX MOTIFS QUE, sur la responsabilité de l'architecte ; qu'ainsi qu'il le fait valoir à juste titre, l'architecte qui est étranger à la vente n'a pas à répondre des agissements du vendeur et ne peut être appelé à ce titre à le garantir ; 
mais qu'il a commis des manquements envers le maître de l'ouvrage dans son activité ; qu'à cet égard l'expert judiciaire a relevé que « les travaux effectués étaient réalisés de façon insuffisante par rapport aux besoins des bâtiments » ; que les désordres constatés sont le résultat de ces insuffisances ; que l'architecte fait cependant valoir, sans être contesté sur ce point, que la SAS MADELEINE MIRABEAU avait au départ envisagé, ainsi qu'il l'a déjà été indiqué ci-dessus, de totalement démolir l'immeuble et de le reconstruire, ce qui était une opération moins coûteuse ; que l'architecte fait valoir qu'il avait conseillé des travaux de réhabilitation plus importants et plus coûteux compte tenu de l'état de dégradation de l'immeuble, mais que le maître de l'ouvrage, ainsi qu'il l'a été rappelé ci-dessus, a délibérément choisi de faire effectuer des travaux plus économiques et de ne pas en réaliser d'autres pourtant conseillés ; que pareillement M. Michel UUU... fait valoir qu'il n'a pas été avisé du choix de l'entreprise Dheedene pour effectuer les ravalements ; que cette entreprise a été directement commissionnée par le maître de l'ouvrage ; qu'il convient de relever qu'elle a proposé d'intervenir pour un montant beaucoup moins élevé ; que l'architecte indique et établit avoir adressé un courrier au maître de l'ouvrage dans lequel il faisait valoir qu'il souhaitait rencontrer cette entreprise, « car il ne connaissait pas cette société, et ses prix sont particulièrement bas » ; qu'il n'en a rien été et que les travaux ont été poursuivis avec un budget limité par le maître de l'ouvrage ; que dès lors il apparaît que le maître d'ouvrage et le maître d'ouvrage délégué ont tous deux participé à l'apparition du dommage par les choix qu'ils ont faits, qui constituent une immixtion contraire aux conseils de l'architecte, et même faites sans l'en aviser ; que les maîtres de l'ouvrage ne sauraient faire supporter par l'architecte et par son assureur les conséquences des économies fautives qu'ils ont faites sur la construction de l'immeuble ; que la responsabilité de l'architecte et de son assureur sera écartée (cf. arrêt, p. 18) ; 
1°) ALORS QUE l'immixtion du maître de l'ouvrage dans la réalisation des travaux ne peut présenter un caractère fautif que si celui-ci est notoirement compétent en la matière ; qu'en décidant que la société Madeleine Opéra s'était livrée à une immixtion dans la réalisation des travaux contraire aux conseils de l'architecte et de nature à exonérer celui-ci de sa responsabilité, sans constater qu'elle était notoirement compétente en matière de ravalement, d'huisserie et d'étanchéité des sols, qui constituaient les postes faisant l'objet des désordres litigieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ; 
2°) ALORS QUE l'acceptation délibérée des risques par le maître de l'ouvrage, de nature à exonérer le constructeur de sa responsabilité, suppose que le maître de l'ouvrage ait été, au préalable, informé des risques liés aux choix constructifs qu'il a imposés à ce constructeur ; qu'en l'espèce, la société Madeleine Opéra faisait valoir que M. UUU... ne lui avait jamais indiqué que les travaux envisagés étaient insuffisants (cf. concl., p. 18 § 11) ; 
que la cour d'appel, qui a relevé que l'architecte « a commis des manquements envers le maître de l'ouvrage dans son activité » (cf. arrêt, p. 
18 § 3), a pourtant écarté toute responsabilité de M. UUU... en relevant que cet architecte avait conseillé des travaux de réhabilitation plus importants et plus coûteux compte tenu de l'état de dégradation de l'immeuble, et qu'il avait demandé à rencontrer la société Dheedene, qu'il ne connaissait pas et dont il trouvait les prix très bas (cf. arrêt, p. 18 § 5 et 6) ; qu'à supposer que la cour d'appel en ait tiré une acceptation délibérée des risques par le maître de l'ouvrage, sans relever que l'architecte avait informé la société Madeleine Opéra des risques liés aux choix budgétaires qu'elle avait fait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil. 
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION : 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Madeleine Opéra de sa demande tendant à voir condamner la société Dheedene et son assureur la société Axa France IARD à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient intervenir à son encontre ; 
AUX MOTIFS QUE la société Dheedene, qui a effectué le ravalement des façades, travaux qui se trouvent à l'origine de la majorité des désordres survenus, a été sollicitée directement par le maître de l'ouvrage à l'insu du maître d'oeuvre ; que celui-ci, devant la modicité du coût des travaux, a demandé à la rencontrer, mais n'a pas été entendu ; qu'il résulte du devis descriptif du 17 août 1996 que les travaux confiés à la société Dheedene étaient tous très ponctuels et formaient une liste de 11 points parfaitement identifiés ; que le maître de l'ouvrage n'avait pas prévu ni demandé une réfection totale des façades ou un ravalement général, dans un souci de rentabilité de l'opération ; que l'entreprise Dheedene, défaillante, n'avait donc pas pour charge de procéder à un ravalement général, mais seulement à des reprises ponctuelles, principalement des opérations de peintures, de traitement et d'étanchéification ; que l'expert judiciaire ne caractérise aucun de ces travaux comme étant à l'origine des désordres survenus, qui trouvent leur origine dans la vétusté de l'immeuble que le maître de l'ouvrage avait choisi de ne pas refaire en totalité ou de ne pas réhabiliter en totalité, cette dernière opération s'avérant plus coûteuse ; qu'il n'est pas possible dans ces conditions d'imputer les désordres subis par l'immeuble à l'entreprise Dheedene et à lui en faire assumer la réfection totale, pas plus qu'à son assureur (cf. arrêt, p. 19) ; 
1°) ALORS QUE le constructeur est tenu en sa qualité de professionnel de faire des travaux conformes aux règles de l'art d'accomplir son travail avec sérieux et de refuser des travaux qu'il sait inefficaces ; qu'en l'espèce, la société Madeleine Opéra faisait valoir que la société Dheedene, chargée d'effectuer le ravalement, n'avait pas accompli des travaux suffisants, qu'elle avait au demeurant mal exécuté (cf. concl., p. 19) ; qu'en écartant toute faute de la société Dheedene au motif qu'elle n'avait pas en charge un ravalement général, mais des reprises ponctuelles qu'elle avait correctement exécutées (cf. arrêt, p. 19 § 5 et s.), sans rechercher, comme elle y était invitée, si la société Dheedene avait exécuté des travaux insuffisants pour procéder à un ravalement efficace, sans pourtant alerter le maître de l'ouvrage sur ce point, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ; 
2°) ALORS QUE, A TITRE SUBSIDIAIRE l'immixtion du maître de l'ouvrage dans la réalisation des travaux ne peut présenter un caractère fautif que si celui-ci est notoirement compétent en la matière ; qu'en décidant que la société Madeleine Opéra s'était livrée à une immixtion dans la réalisation des travaux, de nature à exonérer les constructeurs de leur responsabilité, sans constater qu'elle était notoirement compétente en matière de ravalement, d'huisserie et d'étanchéité des sols, qui constituaient les postes faisant l'objet des désordres litigieux, et à supposer que ce motif s'applique à la société Dheedene, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ; 
3°) ALORS QUE, EGALEMENT A TITRE SUBSIDIAIRE, l'acceptation délibérée des risques par le maître de l'ouvrage, de nature à exonérer le constructeur de sa responsabilité, suppose que le maître de l'ouvrage ait été, au préalable, informé des risques liés aux choix constructifs qu'il a imposés à ce constructeur ; qu'en l'espèce, la société Madeleine Opéra faisait valoir que M. UUU... ne lui avait jamais indiqué que les travaux envisagés étaient insuffisants (cf. concl., p. 18 § 11) ; que la cour d'appel, qui a relevé que l'architecte « a commis des manquements envers le maître de l'ouvrage dans son activité » (cf. arrêt, p. 18 § 3), a pourtant écarté toute responsabilité de M. UUU... en relevant que cet architecte avait conseillé des travaux de réhabilitation plus importants et plus coûteux compte tenu de l'état de dégradation de l'immeuble, et qu'il avait demandé à rencontrer la société Dheedene, qu'il ne connaissait pas et dont il trouvait les prix très bas (cf. arrêt, p. 18 § 5 et 6) ; qu'à supposer que la cour d'appel en ait tiré une acceptation délibérée des risques par le maître de l'ouvrage pour exonérer la société Dheedene, sans relever que la société Madeleine Opéra avait été informée des risques liés aux choix budgétaires qu'elle avait fait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil. 
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION : 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Madeleine Opéra de sa demande tendant à voir condamner la société ADEC et son assureur le Gan à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient intervenir à son encontre ; 
AUX MOTIFS QUE la société ADEC a fourni et installé des ouvrants de fenêtre, c'est-à-dire la partie mobile, le cadre dormant et l'état des murs et ravalements n'étant pas de son lot ; que les ouvrants fournis par la société ADEC ont fait l'objet d'une réception sans réserve et sont exempts de vice ou de désordres ; que l'expert a proposé que soit retenue une part de responsabilité à l'encontre de la société ADEC au motif que celle-ci aurait dû signaler au maître de l'ouvrage la défaillance des revêtements de façades et les incidences qu'il pouvait en résulter sur l'état des dormants ; mais que, d'une part, les façades ne relevaient pas du lot de l'entreprise ADEC ; qu'elle n'a pas pour obligation de conseiller le maître de l'ouvrage sur les travaux qu'il doit faire sur d'autres lots, qui ne sont pas de sa compétence ; que d'autre part les travaux engagés prévoyaient la réfection des façades, qui étaient précisément défaillantes ; qu'il faut en outre relever que la défaillance n'a pu être mise en évidence que par des essais de l'expert qui a fait couler de l'eau avec un tuyau sur le balcon de l'occupant situé au-dessus ; qu'il n'appartenait pas à un installateur d'ouvrants de fenêtres de procéder à de tels essais pour mettre en évidence d'éventuelles défaillances et en aviser le maître de l'ouvrage qui menait une opération complète de réhabilitation de l'immeuble ; que dès lors la responsabilité d'ADEC sera écartée (cf. arrêt, p. 18) ; 
1°) ALORS QUE l'entrepreneur est tenu, envers le maître de l'ouvrage, d'une obligation de conseil ; qu'il est notamment tenu de l'avertir lorsque, compte tenu des dégradations observées sur l'ouvrage, même relevant d'un autre lot que le sien, il ne sera pas en mesure d'assurer l'efficacité de sa propre prestation ; qu'en l'espèce, la société Madeleine Opéra faisait valoir que la société ADEC, chargée de poser les ouvrants, avait nécessairement constaté, que les dormants sur lesquels ils devaient être posés étaient très altérés et qu'elle aurait dû attirer l'attention du maître de l'ouvrage ou du maître de l'ouvrage délégué sur ce point (cf. concl., p. 19 pénultième §) ; qu'en écartant toute faute de la société ADEC au motif qu'elle n'avait pas à conseiller le maître de l'ouvrage sur les travaux à réaliser sur d'autres lots que le sien, et que la défaillance des façades n'avait pu être mise en évidence qu'à la suite d'essais (cf. arrêt, p. 19 § 3), sans rechercher, comme elle y était invitée, si la société ADEC avait nécessairement constaté la dégradation des dormants sur lesquels elle devait poser les ouvrants dont elle avait la charge, et si elle devait, dès lors, alerter le maître de l'ouvrage de l'inefficacité de cette pose en termes d'étanchéité, en raison de l'état des dormants, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ; 
2°) ALORS QUE l'immixtion du maître de l'ouvrage dans la réalisation des travaux ne peut présenter un caractère fautif que si celui-ci est notoirement compétent en la matière ; qu'en décidant que la société Madeleine Opéra s'était livrée à une immixtion dans la réalisation des travaux, de nature à exonérer les constructeurs de leur responsabilité, sans constater qu'elle était notoirement compétente en matière de ravalement, d'huisserie et d'étanchéité des sols, qui constituaient les postes faisant l'objet des désordres litigieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ; 
3°) ALORS QUE l'acceptation délibérée des risques par le maître de l'ouvrage, de nature à exonérer le constructeur de sa responsabilité, suppose que le maître de l'ouvrage ait été, au préalable, informé des risques liés aux choix constructifs qu'il a imposés à ce constructeur ; qu'en l'espèce, la société Madeleine Opéra faisait valoir que M. UUU... ne lui avait jamais indiqué que les travaux envisagés étaient insuffisants (cf. concl., p. 18 § 11) ; 
que la cour d'appel, qui a relevé que l'architecte « a commis des manquements envers le maître de l'ouvrage dans son activité » (cf. arrêt, p. 
18 § 3), a pourtant écarté toute responsabilité de M. UUU... en relevant que cet architecte avait conseillé des travaux de réhabilitation plus importants et plus coûteux compte tenu de l'état de dégradation de l'immeuble, et qu'il avait demandé à rencontrer la société Dheedene, qu'il ne connaissait pas et dont il trouvait les prix très bas (cf. arrêt, p. 18 § 5 et 6) ; qu'à supposer que la cour d'appel en ait tiré une acceptation délibérée des risques par le maître de l'ouvrage, sans relever que la société Madeleine Opéra avait été informée des risques liés aux choix budgétaires qu'elle avait fait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil.