LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 30 janvier 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 63 F-D
Pourvoi n° A 19-11.967
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 JANVIER 2020
1°/ M. K... Q...,
2°/ Mme V... A..., épouse Q...,
domiciliés tous deux [...],
ont formé le pourvoi n° A 19-11.967 contre l'arrêt rendu le 29 novembre 2018 par la cour d'appel de Nîmes (2e chambre, section A), dans le litige les opposant à M. U... O..., domicilié [...] , défendeur à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. et Mme Q..., de la SCP Alain Bénabent, avocat de M. O..., après débats en l'audience publique du 17 décembre 2019 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 29 novembre 2018), les consorts O... ont promis de vendre un bien immobilier à M. et Mme Q... sous la condition suspensive de l'obtention par les acquéreurs d'un certificat de non-opposition à une déclaration préalable de travaux de modification de façades par la création et la modification des ouvertures existantes ainsi que la rénovation de la toiture et ce au plus tard le 25 mars 2014. La signature de l'acte authentique était fixée au 15 juin 2014.
2. L'acte comportait une clause pénale en cas de refus de signature de l'acte authentique malgré la réalisation des conditions.
3. Deux déclarations de travaux déposées les 17 février et 19 mars 2014 ont été rejetées. Le 7 mai 2014, M. et Mme Q... ont obtenu un permis de construire sur la demande du 19 mars 2014 bien que l'autorisation d'effectuer les travaux ait fait l'objet précédemment d'un arrêté d'opposition.
4. Le 14 mai 2014, M. et Mme Q... ont refusé de signer l'acte authentique de vente du fait de la caducité de la promesse faute de réalisation de la condition suspensive à la date fixée au contrat. Les 9 et 12 janvier 2015, les consorts O... ont assigné M. et Mme Q... en paiement de la clause pénale.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
5. M. et Mme Q... font grief à l'arrêt de les condamner solidairement à payer la clause pénale et de rejeter leurs demandes, alors :
« 1°/ que le compromis du 20 décembre 2013 était conclu sous la condition suspensive de l'obtention « d'une déclaration préalable autorisant la modification des façades par la création et la modification des ouvertures et la rénovation de la toiture » ; qu'en jugeant, pour infirmer le jugement entrepris, que la seconde déclaration préalable déposée par les époux Q... n'était pas conforme à la condition suspensive au seul motif qu'elle visait « la création d'un porche d'entrée », quand ces travaux correspondaient à une modification de façade, la cour d'appel a dénaturé l'acte susvisé, violant ainsi l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, ensemble le principe interdisant aux juges de dénaturer les documents de la cause ;
2°/ que le débiteur obligé sous condition peut faire obstacle à l'application de l'article 1178 du code civil en démontrant que la défaillance de la condition trouve son origine dans une cause étrangère à son comportement ; qu'en se fondant sur la seule non-conformité des déclarations de travaux aux stipulations de la promesse, pour exclure, par principe, l'éventualité d'un renversement de la présomption de la défaillance du fait des acquéreurs, la cour d'appel a violé les articles 1176 et 1178 du code civil, dans leur rédaction applicable au litige ;
3°/ que la condition n'est pas réputée accomplie lorsque la défaillance de la condition procède d'un obstacle qui ne peut être imputé au débiteur de cette condition ; qu'en jugeant néanmoins que la condition suspensive ne pouvait qu'être présumée avoir défaillie du fait des époux Q..., qui auraient déposé une déclaration préalable non conforme aux stipulations de la promesse, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la mairie ne se serait pas opposée, en tout état de cause, à la seule modification des façades en se fondant sur plan d'occupation des sols, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1176 et 1178 du code civil, dans leur rédaction applicable au litige ;
4°/ que lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé ; qu'en retenant que les époux Q... s'étaient prévalus de la défaillance de la condition suspensive, sans attendre la réponse de la mairie à leur demande de permis de construire, quand l'obtention d'un permis de construire n'était pas une condition à laquelle les parties avaient subordonné la réalisation de la vente et n'était intervenue qu'après le terme fixé par le compromis, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs impropres à établir que les époux Q..., obligés sous condition d'obtention d'un certificat de non-opposition à une déclaration préalable de travaux, en auraient empêchés l'accomplissement et a ainsi violé les articles 1176 et 1178 du code civil, dans leur rédaction applicable au litige. »
Réponse de la Cour
6. Ayant retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'imprécision des termes de la condition suspensive rendait nécessaire, qu'aucune des deux déclarations déposées par M. et Mme Q... ne visait les seuls travaux prévus à la promesse de vente, la première ayant ajouté la création d'un porche d'entrée et d'un garage annexe, la seconde visant le porche d'entrée, la cour d'appel, à qui il n'avait pas été demandé de rechercher si la mairie ne se serait pas opposée, en toute hypothèse, à la seule modification des façades en se fondant sur le plan d'occupation des sols, a pu en déduire, abstraction faite d'un motif surabondant, que la demande devait être accueillie.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme Q... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente janvier deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Q....
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné solidairement M. et Mme Q... à payer à M. O... la somme de 47 500 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts légaux sur cette somme à compter du 9 janvier 2015, date de l'assignation, et capitalisation par année entière à compter de cette date comme il est dit à l'article 1154 du code civil dans sa version applicable à l'espèce, et d'AVOIR rejeté tout autre demande ;
AUX MOTIFS QUE selon les articles 1176 et 1178 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle résultant de l'ordonnance du 10 février 2016, lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé, la condition étant cependant réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'il appartient au débiteur de l'obligation contractée sous condition suspensive de démontrer qu'il s'est conformé aux termes de la condition contractuellement définie ; or, en ayant déposé successivement deux déclarations de travaux dont aucune, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, ne visait les seuls travaux prévus dans la promesse de vente, laquelle ne mentionnait que "la modification des façades par la création et la modification des ouvertures et la rénovation de la toiture", quand la première y avait ajouté la création d'un porche d'entrée et la construction d'un garage annexe, la seconde visant encore "la création d'un porche d'entrée" comme cela ressort des termes de l'arrêté d'opposition du 9 avril 2014, les acquéreurs ne se sont pas conformés aux termes de la condition suspensive ; qu'il importe peu que lesdites déclarations de travaux aient pu être déposées par leur maître d'oeuvre dès lors que ce dernier était leur mandataire et qu'il leur appartenait, dans leurs rapports avec les vendeurs, de s'assurer que la ou les déclarations de travaux déposées en leur nom étaient conformes à l'engagement auquel ils avaient suspendu la réalisation de la vente, que tel n'ayant pas été le cas, la condition suspensive ne peut qu'être présumée avoir défaillie de leur fait, ce dernier ne résulterait-il que de leur négligence ; et qu'en ayant déposé des déclarations de travaux visant d'autres travaux que les seuls stipulés à la promesse, les acquéreurs se sont privés de la preuve contraire susceptible de renverser la présomption d'une défaillance de leur fait prise de la cause étrangère ou du fait du tiers, se trouvant dans l'impossibilité de démonter qu'une déclaration de travaux ne visant que la seule modification des ouvertures en façade se serait nécessairement heurtée à un arrêté d'opposition ; qu'il sera relevé par surcroît que les époux Q... se sont prévalu auprès des vendeurs de la défaillance de la condition en sollicitant la restitution du dépôt de garantie sans attendre la suite donnée à la demande de permis de construire qu'ils avaient déposée le 19 mars 2014, lequel sera finalement délivré le 7 mai 2014, alors qu'à cette date, les vendeurs entendaient poursuivre la vente sans se prévaloir de la caducité de la promesse comme cela ressort du procès-verbal de difficulté, d'où il résulte que celle-ci n'a pu être réalisée que de la renonciation délibérée des acquéreurs alors que la condition suspensive, défaillie de leur fait, était réputée accomplie ; que la clause pénale stipulée à l'acte mettant à la charge de la partie qui ne régulariserait pas l'acte authentique au cas où toutes les conditions suspensives seraient réalisées, l'acte disposant en outre que ladite clause pénale "a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où [elle] n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente", M. O..., dont la qualité de seul propriétaire du bien immobilier en cause n'est pas contestée, est fondé en sa demande, à laquelle il sera fait droit, les époux Q... n'invoquant pas le caractère manifestement disproportionné de la clause pénale, lequel ne résulte pas d'évidence des pièces produites de sorte qu'il n'y a pas lieu de s'en saisir d'office ; que le jugement déféré sera par conséquent infirmé dans les termes du dispositif ;
1°) ALORS QUE le compromis du 20 décembre 2013 était conclu sous la condition suspensive de l'obtention « d'une déclaration préalable autorisant la modification des façades par la création et la modification des ouvertures et la rénovation de la toiture » (compromis, p. 9, antépénultième §) ; qu'en jugeant, pour infirmer le jugement entrepris, que la seconde déclaration préalable déposée par les époux Q... n'était pas conforme à la condition suspensive au seul motif qu'elle visait « la création d'un porche d'entrée », quand ces travaux correspondaient à une modification de façade, la cour d'appel a dénaturé l'acte susvisé, violant ainsi l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, ensemble le principe interdisant aux juges de dénaturer les documents de la cause ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le débiteur obligé sous condition peut faire obstacle à l'application de l'article 1178 du code civil en démontrant que la défaillance de la condition trouve son origine dans une cause étrangère à son comportement ; qu'en se fondant sur la seule non-conformité des déclarations de travaux aux stipulations de la promesse, pour exclure, par principe, l'éventualité d'un renversement de la présomption de la défaillance du fait des acquéreurs, la cour d'appel a violé les articles 1176 et 1178 du code civil, dans leur rédaction applicable au litige ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, la condition n'est pas réputée accomplie lorsque la défaillance de la condition procède d'un obstacle qui ne peut être imputé au débiteur de cette condition ; qu'en jugeant néanmoins que la condition suspensive ne pouvait qu'être présumée avoir défaillie du fait des époux Q..., qui auraient déposé une déclaration préalable non conforme aux stipulations de la promesse, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la mairie ne se serait pas opposée, en tout état de cause, à la seule modification des façades en se fondant sur plan d'occupation des sols, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1176 et 1178 du code civil, dans leur rédaction applicable au litige ;
4°) ALORS QUE lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé ; qu'en retenant que les époux Q... s'étaient prévalus de la défaillance de la condition suspensive, sans attendre la réponse de la mairie à leur demande de permis de construire, quand l'obtention d'un permis de construire n'était pas une condition à laquelle les parties avaient subordonné la réalisation de la vente et n'était intervenue qu'après le terme fixé par le compromis, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs impropres à établir que les époux Q..., obligés sous condition d'obtention d'un certificat de non-opposition à une déclaration préalable de travaux, en auraient empêchés l'accomplissement et a ainsi violé les articles 1176 et 1178 du code civil, dans leur rédaction applicable au litige.