AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le moyen unique :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 27 septembre 2002) que les consorts X... sont propriétaires de parcelles de terrain sur la commune de Thorigne Fouillard, classées à la date du 22 décembre 1999, en zone 1NA (Eb) à l'exception d'une parcelle classée en zone UAa au POS; qu'une procédure d'expropriation a été engagée ; qu'une ordonnance d'expropriation ayant été rendue le 8 février 2001 et rectifiée le 19 septembre 2001, qu'en l'absence d'accord, un jugement fixant l'indemnisation des consorts X... est intervenu ;
   Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de limiter le montant de leur indemnisation alors, selon le moyen :
   1 / qu'aux termes de l'article L. 13-15 II 1 du Code de l'expropriation, la qualification de terrain à bâtir est notamment réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête publique prévue à l'article L. 11-1 sont, quelle que soit leur utilisation, tout à la fois effectivement desservis par une voie d'accès et des réseaux situés à proximité immédiate, de dimensions adaptées à leur capacité de construction et situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé ; que si ces conditions sont remplies, le juge ne dispose d'aucun pouvoir d'appréciation quant à la qualification du terrain ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations des juges du fond que les terrains en litige étaient placés en zone 1 NA soit dans une zone constructible de sorte que "la condition posée au paragraphe b de l'article L. 13-15 II du Code de l'expropriation est remplie" ; que dès lors la cour d'appel ne pouvait déduire comme elle l'a pourtant fait de la seule définition par le POS de la zone 1 NA "une forme de présomption de non équipement ou d'équipement insuffisant au sens de l'alinéa a) de l'article L. 13-15 II du Code de l'expropriation" ; que de ce chef, déjà la cassation s'impose, pour violation de ce dernier texte ;
   2 / que le terrain tout à la fois effectivement desservi par une voie d'accès et des réseaux situés à proximité immédiate, de dimension adaptée à ses capacités de construction, doit être considéré comme étant desservi sur l'ensemble de sa superficie, sans notamment qu'il puisse être procédé à une évaluation par zone sur le seul critère de l'éloignement des réseaux en fond de parcelles ou sans qu'il puisse être opposé la nécessité d'équiper ledit terrain de réseaux intermédiaires ; qu'ayant relevé que les parcelles en litige constituaient une unique propriété située dans une zone constructible selon le plan d'occupation des sols de la commune, desservie par des voies d'accès, des conduites d'eau potable et des lignes de distribution électrique, sans contester que ces réseaux étaient de dimensions adaptées aux capacités de construction, la cour d'appel se devait de constater la qualité de terrain à bâtir de ces parcelles ; qu'en s'y refusant, elle a derechef violé l'article L. 13-15 II du Code de l'expropriation ;
   3 / qu'à tout le moins, il appartenait à la cour d'appel de rechercher pour justifier sa décision si les réseaux prévus par l'article L. 13-15 II du Code de l'expropriation dont elle n'a pas contesté l'existence étaient ou non adaptés à la capacité de construction du terrain ; qu'en s'abstenant d'une telle recherche, la cour d'appel, qui a écarté la qualification de terrain à bâtir sans constater à la date de référence l'absence des conditions imposées par la loi, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-15 II du Code de l'expropriation ;
   4 / que si la règle d'unicité du terrain s'oppose à ce qu'un ensemble d'un seul tenant soit considéré, partie pour terrain à bâtir et partie comme terrain agricole, elle n'interdit pas pour autant de procéder à une évaluation du terrain distincte par zones justifiée par l'éloignement des réseaux en fond de parcelles ; qu'ainsi, en l'espèce, dès lors qu'il n'était pas contesté que le terrain était desservi par les réseaux, la cour d'appel se devait à tout le moins de procéder à une évaluation du terrain distincte par zones ; qu'en s'y refusant , elle a de nouveau violé l'article L. 13-15 II du Code de l'expropriation ;
   5 / que s'il résulte de l'article L. 13-15 du Code de l'expropriation, que les biens expropriés qui n'ont pas la qualification de terrain à bâtir doivent être évalués en fonction de leur usage effectif, il n'en reste pas moins que les terrains suburbains qui sans répondre aux critères de la définition des terrains à bâtir disposent non seulement d'éléments d'équipement mais également d'un emplacement favorable doivent être qualifiés de terrains privilégiés ; qu'en l'espèce, il est constant que le terrain exproprié présentait des caractéristiques exceptionnelles, s'agissant d'un grand terrain de forme régulière et de surface plane, complètement ceinturé par des lotissements, à usage d'habitation en façade ouest, nord et est, à usage artisanal en façade sud, accessible par plusieurs voies aménagées et sis à proximité du centre du bourg avec ses commerces et services publics et de l'agglomération rennaise ; que, dès lors, la cour d'appel se devait à tout le moins de procéder à une évaluation du terrain en prenant en considération sa situation hautement privilégiée ; qu'en s'en abstenant, elle a violé l'article L. 13-15 II du Code de l'expropriation ;
   Mais attendu qu'ayant constaté qu'à la date de référence, le terrain était situé dans une zone NA, constructible, qu'il autorisait la construction de cinquante six pavillons au moins ainsi que cela résultait du projet d'aménagement, que ce projet supposait la mise en place de voies privatives mais aussi de voies principales de distribution relevant de la catégorie des équipements primaires, que les équipements de viabilité ne pouvaient pas être considérés comme proches dès lors que des réseaux intermédiaires étaient nécessaires pour absorber les effluents de tous ces pavillons, que la même observation valait pour le réseau électrique, la cour d'appel, appréciant souverainement l'existence et les dimensions des réseaux adaptés à la capacité de construction du terrain au regard de l'ensemble de la zone, qu'elle a tenu pour insuffisants et en a exactement déduit que le terrain des consorts X... qui ne remplissait pas les conditions fixées par l'article L. 13-15 II du Code de l'expropriation, ne pouvait pas être qualifié de terrain à bâtir ;
   Et attendu que les consorts X... n'ayant soutenu devant les juges du fond ni que la cour d'appel devait procéder à une évaluation du terrain par zones distinctes, ni que le terrain était situé dans une zone hautement privilégiée, le moyen est nouveau, de ce chef, mélangé de fait et de droit ;
   D'où il suit qu'irrecevable pour partie, le moyen est mal fondé pour le surplus ;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;
   Condamne les consorts X... aux dépens ;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer à la société Territoires, la somme de 1 900 euros ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mai deux mille quatre.