LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 3 décembre 2013), que M. X..., propriétaire de deux parcelles contiguës cadastrées A n° 631 et 632, se plaignant de ne pouvoir y accéder à volonté et en voiture, a assigné Mme Y... et M. Z... (les consorts Y...), propriétaires indivis du fonds voisin cadastré A n° 630, en condamnation au respect d'une servitude de passage conventionnelle ; 
Attendu que les consorts Y... font grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen : 
1°/ que l'acte de propriété de l'indivision Y...- Z..., propriétaire du fonds servant cadastré A n° 630, mentionne clairement que « le vendeur déclare qu'il n'a créé aucune servitude et qu'à sa connaissance il n'en existe aucune à l'exception de celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, de l'urbanisme ou de la loi et autre encore qu'un droit de passage au profit de la parcelle n° 631 grevant le bien vendu » tandis que l'acte de propriété de M. X..., propriétaire du fonds dominant, mentionne « une servitude de passage le long de la parcelle cadastrée section A n° 630 au profit des parcelles cadastrées section A n° 631 et 632 présentement vendues à M. Sylvain X..., acquéreur aux présentes. Ainsi qu'il résulte d'un acte reçu par M. B..., notaire à Virieu-le-Grand (Ain) le 28 février 1882 » ; qu'en disant que la servitude de passage mentionnée dans l'acte de propriété de l'indivision Y... 
Z... correspondait à la servitude de passage mentionnée dans l'acte de propriété de M. X... et que cette servitude correspondait à celle instituée conventionnellement par leurs auteurs respectifs dans l'acte reçu le 28 février 1882, par M. B..., notaire à Virieu-le-Grand, la cour d'appel a dénaturé les mentions claires et précises de l'acte de propriété des consorts Y... 
Z... et a violé l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les documents de la cause ; 
2°/ que les servitudes établies par le fait de l'homme ne sont opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété ou si elles font l'objet d'une publication ; qu'en opposant aux consorts Y... 
Z... l'assiette et l'usage de la servitude de passage établie par un acte authentique daté du 28 février 1882 dont ni leur titre de propriété, ni aucun acte de propriété antérieur de leur parcelle ne portent mention, l'arrêt attaqué, qui ne constate nulle part que cet acte a fait l'objet d'une publicité foncière le rendant opposable aux tiers acquéreurs, est privé de toute base légale au regard des articles 2 et 3 de la loi du 23 mars 1855, applicable à la cause, ensemble les articles 1165, 688 et 691 du code civil ; 
3°/ que les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, tels les droits de passage, ne peuvent s'établir que par titres et que la possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir ; qu'il s'ensuit que l'assiette de la servitude de passage établie par l'acte du 28 février 1882 doit être déterminée au regard de ses seules mentions et non par l'usage que M. X... et ses auteurs ont pu faire d'un passage situé à la limite de la parcelle n° 630 pendant plus de trente ans ; que la cour d'appel a violé les articles 688 et 691 du code civil ; 
4°/ qu'en affirmant que la servitude instituée par l'acte du 28 février 1882 qui ne comporte aucune référence cadastrale et se borne à indiquer « un passage au couchant du pré que M. Jean-Marie A..., fils de Pierre possède au couchant de sa cour. Ce chemin aura trois mètres de largeur au tournant et deux mètres septante cinq centimètres en ligne droite » a pour assiette la parcelle actuellement cadastrée n° 630, la cour d'appel qui n'a pas procédé à l'analyse des documents fonciers versés aux débats, ni examiner la configuration actuelle des lieux, a privé sa décision de base légale au regard des articles 686, 688 et 691 du code civil ; 
Mais attendu qu'ayant, par une interprétation nécessaire, exclusive de dénaturation, des termes ambigus de l'acte de propriété des consorts Y..., souverainement retenu que la servitude mentionnée dans cet acte résultait de celle établie dans l'acte du 28 février 1882, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant et sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire que la servitude mentionnée dans l'acte du 28 février 1882 bénéficiait tant à la parcelle cadastrée A 631 qu'à celle cadastrée A 632 ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne les consorts Y... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts Y..., les condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. X... ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille quinze. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour Mme Y... et M. Z.... 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que la servitude de passage mentionnée dans l'acte de propriété de l'indivision Y... Z... correspond à la servitude de passage mentionnée dans l'acte de propriété de M. Sylvain X... et que cette servitude correspond à celle instituée conventionnellement par leurs auteurs respectifs dans l'acte reçu le 28 février 1882, par Me B..., notaire à Virieu le Grand, D'AVOIR dit que les propriétaires de la parcelle cadastrée n° A 630, actuellement Mme Y..., M. Z... et Melle Z..., doit garantir l'accès à la parcelle A 632, et à la parcelle A 631 via la parcelle A 632, à talons, à volonté et à voiture et tous temps, par un chemin d'accès de trois mètres de largeur au tournant et de deux mètres septante cinq centimètres en ligne droite, situé en limite de leur parcelle et D'AVOIR dit que Mme Nuria Y..., M. André Z... et Melle Claire Z... devront permettre à M. X... d'entrer en véhicule à moteur sur sa parcelle A 632 par une entrée d'une largeur égale à 2, 75 m, sous astreinte de 100 ¿ par jour de retard à l'expiration d'un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt ; 
AUX MOTIFS QUE les consorts Y... 
Z... admettent que la parcelle « ¿ n° 631 bénéficie d'un droit de passage sur la parcelle n° 630 », cette servitude étant inscrite dans leur acte de propriété ; qu'ils semblent cependant soutenir que cette servitude ne résulterait pas de l'acte de 1882, celle-ci ayant son assiette selon eux sur la parcelle A 629 appartenant à C... ; que cependant ils n'expliquent pas pour quelle raison une servitude supplémentaire serait apparue pour accéder au potager correspondant à la parcelle A 631, semble-t-il entre 1978 et 1999, puisque ce potager bénéficiait de la servitude résultant de l'acte de 1992 et passant sur la parcelle n° 629 ; que par ailleurs les consorts Y... 
Z... admettent que les parcelles A 631 et 632 de M. X... ne constituaient « à l'époque » qu'une seule parcelle, laquelle a « été divisée en de nombreuses années plus tard soit aux alentours des années 20 » ; qu'au vu de ces éléments, il convient de retenir que la servitude reconnue par les consorts Y... 
Z... au profit de la parcelle 631 (potager) ne peut résulter que de la servitude établie le 28 février 1882, en l'absence de toute convention entre les parties ayant institué une nouvelle servitude et en l'absence d'état d'enclave de la parcelle A 631 ; que l'assiette de cette servitude située aux termes de l'acte de 1882 au « couchant du pré se trouvant au couchant de la cour », correspond au passage existant en limite de la parcelle A 630 et emprunté par M. X... et avant lui par ses auteurs, et ce, depuis plus de trente ans au vu des attestation produites (D..., C..., E..., F...) ; que ce passage débouche sur la parcelle n° 632 qui ne formait qu'une seule et même parcelle 631, « avant les années 1920 » ; qu'en conséquence la servitude de l'acte de 1882 bénéficie tant à la parcelle A 631 qu'à la parcelle A 632 ; que l'acte de 1882 mentionne que la servitude de passage passant par la cour « à talons, à volonté et à voiture, tous temps » pour accéder à la terre située au midi de ladite cour, est déplacée au « couchant d'un pré situé au couchant de cette cour » ; que l'acte précise que le bénéficiaire aura sur ledit pré « les mêmes droits de passage qu'il avait dans ladite cour ni plus ni moins » ; que le chemin d'accès aura « trois mètres de largeur au tournant et deux mètres septante cinq centimètres en ligne droite » ; qu'il en résulte que le passage actuel situé sur la parcelle 632 et à la parcelle 631, via la parcelle 632, « à talons, à volonté et à voiture, tous temps » et présenter la largeur indiqué sur toute la longueur ; que l'actuel accès débouche sur la parcelle 632 par un portail de 1, 45 m environ ; que cet accès est donc contraire aux indications de l'acte qui mentionne une largeur de deux mètres septante cinq centimètres ; que par ailleurs cette largeur est suffisante pour y faire circuler les véhicules agricoles nécessaires à leur exploitation eu égard à leur faible superficie et à leur usage, à savoir un potager de 160 m ² pour la parcelle n° 
631 et un pré de 1140 m ² pour la parcelle n° 632 ; qu'il convient dès lors de dire que l'indivision Y... 
Z... devra permettre l'accès à la parcelle n° 632, et à la parcelle n° 631 via la parcelle 632, par un chemin de 2, 75 m de largeur en ligne droite et de 3 m de largeur dans les tournants de la route jusqu'à son débouché ; 
1°) ALORS QUE l'acte de propriété de l'indivision Y...- Z..., propriétaire du fonds servant cadastré A n° 630, mentionne (p. 8) clairement que « le vendeur déclare qu'il n'a créé aucune servitude et qu'à sa connaissance il n'en existe aucune à l'exception de celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, de l'urbanisme ou de la loi et autre encore qu'un droit de passage au profit de la parcelle n° 631 grevant le bien vendu » tandis que l'acte de propriété de M. X..., propriétaire du fonds dominant, mentionne (p. 12) « une servitude de passage le long de la parcelle cadastrée Section A n° 630 au profit des parcelles cadastrées Section A N° 631 et 632 présentement vendues à Monsieur Sylvain X..., acquéreur aux présentes. Ainsi qu'il résulte d'un acte reçu par Me B..., Notaire à VIRIEU LE GRAND (Ain) le 28 février 1882 » ; qu'en disant que la servitude de passage mentionnée dans l'acte de propriété de l'indivision Y... 
Z... correspondait à la servitude de passage mentionnée dans l'acte de propriété de M. X... et que cette servitude correspondait à celle instituée conventionnellement par leurs auteurs respectifs dans l'acte reçu le 28 février 1882, par Me B..., notaire à Virieu-le-Grand, la cour d'appel a dénaturé les mentions claires et précises de l'acte de propriété des consorts Y... 
Z... et a violé l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les documents de la cause ; 
2°) ALORS QUE les servitudes établies par le fait de l'homme ne sont opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété ou si elles font l'objet d'une publication ; qu'en opposant aux consorts Y... 
Z... l'assiette et l'usage de la servitude de passage établie par un acte authentique daté du 28 février 1882 dont ni leur titre de propriété, ni aucun acte de propriété antérieur de leur parcelle ne portent mention, l'arrêt attaqué, qui ne constate nulle part que cet acte a fait l'objet d'une publicité foncière le rendant opposable aux tiers acquéreurs, est privé de toute base légale au regard des articles 2 et 3 de la loi du 23 mars 1855, applicable à la cause, ensemble les articles 1165, 688 et 691 du code civil ; 
3°) ALORS QUE les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, tels les droits de passage, ne peuvent s'établir que par titres et que la possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir ; qu'il s'ensuit que l'assiette de la servitude de passage établie par l'acte du 28 février 1882 doit être déterminée au regard de ses seules mentions et non par l'usage que M. X... et ses auteurs ont pu faire d'un passage situé à la limite de la parcelle n° 630 pendant plus de trente ans ; que la cour d'appel a violé les articles 688 et 691 du code civil ; 
4°) ALORS, en tout état de cause, QU'en affirmant que la servitude instituée par l'acte du 28 février 1882 qui ne comporte aucune référence cadastrale et se borne à indiquer « un passage au couchant du pré que M. Jean-Marie A..., fils de Pierre possède au couchant de sa cour. Ce chemin aura trois mètres de largeur au tournant et deux mètres septante cinq centimètres en ligne droite » a pour assiette la parcelle actuellement cadastrée n° 630, la cour d'appel qui n'a pas procédé à l'analyse des documents fonciers versés aux débats, ni examiner la configuration actuelle des lieux, a privé sa décision de base légale au regard des articles 686, 688 et 691 du code civil.