LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 26 septembre 2016), que la société civile immobilière Résidences Franco-Suisse (la SCI) a, en qualité de maître de l'ouvrage, fait construire un ensemble immobilier dont les lots ont été vendus en état futur d'achèvement ; qu'un syndicat des copropriétaires a été constitué (le syndicat) ; que, des désordres étant apparus après réception, le syndicat a, après expertise, assigné la SCI en indemnisation ;
Sur le moyen unique, pris en ses première, deuxième et quatrième branches, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le moyen unique, pris en sa troisième branche :
Vu l'article 4 du code civil ;
Attendu que, pour rejeter la demande au titre des désordres relatifs à la maçonnerie, l'arrêt retient qu'aucune faute n'est caractérisée à l'encontre de la SCI, car "il n'est pas possible de distinguer ce qui relève des vices apparents et de l'esthétique, de la décennale par les infiltrations et des dommages intermédiaires survenus postérieurement au délai d'un an nécessitant la faute de la SCI" ;
Qu'en statuant ainsi, en refusant de statuer sur la demande dont elle était saisie, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande au titre des désordres de maçonnerie, l'arrêt rendu le 26 septembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne la société civile immobilière Résidences Franco-Suisse aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires [...]                                                              
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir limité la condamnation de la société Résidences Franco Suisse en raison des désordres litigieux à la somme globale de 62.112,44 euros en principal, due au titre des non conformités contractuelles (14.000 euros pour les peintures, 5.500 euros pour l'ascenseur, 5.500 euros pour le sol du bâtiment B et 6304,69 euros pour l'interphone, l'entrée du bâtiment et la liste copropriétaires), et des vices apparents (10.000 euros de mise en conformité des volets, 3.000 euros de signal parking et serrurerie, 13.957 euros pour l'accès VMC et 3.850,75 euros pour le local EDF) et d'avoir rejeté le surplus des demandes formées par le syndicat des copropriétaires exposant ;
AUX MOTIFS QUE « la SCI reproche au tribunal de l'avoir condamnée à payer la somme de 175.258,77 euros HT sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour faute alors que cette responsabilité est subsidiaire et qu'il existe des désordres relevant de la garantie décennale et subsidiairement, demande l'infirmation du jugement car aucune faute ne peut lui être reprochée, l'obligation de remettre un ouvrage exempt de vice ne caractérisant pas la faute, qu'au surplus, il doit exister une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux. Elle invoque la responsabilité de chacune des sociétés étant intervenue sur le site. Le syndicat des copropriétaires invoquant des désordres, non-conformités et malfaçons excluant la responsabilité décennale de la SCI et se fondant sur les articles 1134 et 1147 du Code civil retient la responsabilité contractuelle de droit commun de cette dernière, pour manquement à ses engagements et faute. Elle explique que la faute des constructeurs n'exonère pas la SCI de la sienne puisqu'elle a reconnu l'existence des désordres, dans plusieurs lettres d'octobre et novembre 2009, qu'elle s'était engagée à les faire réparer et à faire lever les réserves y compris les désordres survenus postérieurement, soit en février 2010 et mars 2011 et pendant l'expertise. Il s'agit de la construction de trois corps de bâtiments desservis par trois cages d'escaliers et deux niveaux de parking. Les parties s'accordent sur le fait que la réception des parties communes est intervenue en novembre 2008 et la livraison les 25 novembre 2008 et 1er décembre 2008. Il est demandé la somme globale de 280.952,34 euros TTC par le syndicat des copropriétaires. Le vendeur en état futur d'achèvement est tenu des vices cachés au titre de la responsabilité décennale de l'article 1646-1 du Code civil, des vices apparents de l'article 1642-1 du Code civil, des désordres intermédiaires au titre de la responsabilité contractuelle pour faute prouvée, des défauts de conformité apparents à la réception de l'article 1604 du Code civil (régime applicable antérieur à la loi du 25 mars 2009). Le vendeur en état futur d'achèvement est tenu des vices apparents et des défauts de conformité apparents à la réception. Il doit livrer un ouvrage conforme aux spécifications du contrat sinon il engage sa responsabilité contractuelle même sans désordre ou vice. Il est tenu de livrer les ouvrages promis sans qu'il y ait lieu de rechercher si ces défauts étaient apparents lors de la réception, il s'agit de l'acte intervenu entre le maître de l'ouvrage et les constructeurs. De plus, la SCI s'est engagée dans sa lettre du 26 novembre 2009 à ce que à titre amiable l'ensemble des réserves soient levées sauf certains points mais sans reconnaissance de responsabilité. Toutefois, dans le détail des griefs, elle a contesté devoir reprendre certains postes, maintenu cette position et des désordres sont bien postérieurs. Enfin, son engagement était assorti d'une condition, en l'espèce, il était demandé au syndicat des copropriétaires de retirer son assignation qui venait d'être délivrée ce qu'il n'a pas fait. Cette lettre ne peut être considérée comme un engagement ferme de reprendre les désordres et le jugement doit être infirmé en ce qu'il a retenu que la SCI s'était engagée et était tenue de cet engagement. Les lettres envoyées aux entreprises pour lever les réserves démontrent ses diligences mais ne l'engagent pas personnellement à les reprendre par la suite. Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a jugé que du fait de l'engagement contractuel de la SCI et du non respect de ce dernier, elle avait commis une faute et qu'elle devait payer l'ensemble des désordres sans aucune distinction entre eux. La numérotation de cette lettre de novembre 2009 est en lien avec le document du 12 novembre 2009 page 54 et suivantes du rapport avec l'expert judiciaire, la pièce 9 du syndicat des copropriétaires de mars 2010, la pièce du syndicat des copropriétaires du 13 avril 2011. Il s'agit du tableau mentionnant les désordres (47) avec des annotations concernant la position de chacun et l'évolution. La Cour va utiliser ces documents pour distinguer les demandes qui sont faites globalement. Ces documents reprenant la même numérotation mentionnent le désordre, et son état d'avancement, c'est-à-dire sa réparation ou l'absence de celle-ci et ses conséquences et les indications portées ne sont pas contestées par la SCI. En effet, il doit être examiné les non conformités, vices et désordres un par un afin de déterminer de quel fondement ils relèvent et si la SCI doit être condamnée. La SCI ne peut pas être condamnée pour les désordres à caractère décennal, fondement non retenu par le syndicat des copropriétaires, ni pour les désordres dits intermédiaires (après réception mais ne relevant pas de la garantie décennale si aucune faute n'est démontrée). Il y a lieu d'examiner les désordres selon le rapport de l'expert judiciaire M. Y... clos le 15 septembre 2011. Ce dernier a établi une liste des désordres page 73 du rapport sans toutefois en faire une synthèse et chiffrer le coût dans le détail. Ni l'expert, ni les parties n'ont repris les désordres un par un en les décrivant, en indiquant le désordre, l'origine et le coût. La Cour ne peut retenir que les plus explicites dont la trace se retrouve dans les points pris en considération par l'expert et dont il est possible de chiffrer le montant sachant que le rapport s'apparente à un puzzle incomplet rendant la tache difficile pour tous. (
) N° 15, 24, 26, 29 : Il existe des fissures en façade, la SCI s'était engagée à les reprendre, et décollement sur le crépi du mur situé près de l'emplacement de stationnement. La SCI s'était engagée à la reprise.. A l'angle du balcon 115. La SCI s'était engagée à la reprise. Dans un linteau au-dessus de la porte du parking. La SCI s'était engagée à la reprise. Il s'agit de vices apparents. L'assurance dommages-ouvrage a pris en charge certains désordres. L'expert page 75 retient pour le devis de ravalement de maçonnerie le devis DNT du 29 novembre 2010 pour la somme de 26.709 euros incluant d'autres prestations. Selon l'expert page 50, les maçonneries et les reprises des devis DNT estimées semblent inclure des travaux liés à des désordres apparus après l'année de garantie. Au titre de la maçonnerie, le syndicat des copropriétaires demande la somme de 98.553 euros et l'expert a retenu la somme de 26.709 euros sous la seule mention : « travaux de finition du ravalement et de maçonnerie », sans plus d'information. Selon la SCI les désordres de maçonnerie du ravalement entrainent des infiltrations. Aucune faute n'étant caractérisée à l'encontre de la SCI, sur ce point, la demande doit être rejetée dans la mesure où sur ce point il n'est pas possible de distinguer ce qui relève des vices apparents et de l'esthétique, de la décennale par les infiltrations et des dommages intermédiaires survenus postérieurement au délai d'un an nécessitant la faute de la SCI. Cette demande doit être rejetée. (
) N° 30 : Il s'agit de l'absence de couvertines sur les bandeaux en saillie de façades. La notice architecturale (pièce 16-3 du syndicat des copropriétaires) permet de constater qu'elles étaient prévues dans le projet de l'architecte. La SCI qui n'a pas accepté la reprise de désordre soutient qu'il relève de la garantie décennale car il rend l'ouvrage impropre à sa destination en n'assurant pas la fonction d'étanchéité. Selon l'expert (p. 66) : les copropriétaires signalent des traces d'humidité à l'intérieur des logements en façades au niveau des planchers et des bandeaux extérieurs. Ce désordre est apparu après l'année de parfait achèvement ; la pose des couvertines sur les bandeaux des corniches font défaut et leur absence entraine des infiltrations au niveau des pierres et béton de rejaillissement et il faut remplacer les larmiers oubliés sous les bandeaux saillants par des couvertines car le rejaillissement entraine la migration de l'eau dans la pierre de première assise. Il s'agit initialement d'une non-conformité contractuelle qui selon la pièce 1 du syndicat des copropriétaires pouvait n'entrainer que des désordres esthétiques par des salissures. Cette non-conformité au contrat n'ayant pas été réparée, il en est résulté des infiltrations. Comme l'indique la SCI, le désordre relevant d'une garantie légale ne peut pas donner lieu contre les personnes tenues à cette garantie à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun. En conséquence, le vice chassant le défaut de conformité, ce désordre présente un caractère décennal comme le soutient la SCI. Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité contractuelle des appelantes. (
) N° 45 : La fixation des garde-corps de sécurité en toiture est à revoir. Le coût est de 3.643 euros TTC. Selon l'assignation, les garde-corps en sortie de toiture ne sont pas fixés solidement et ne remplissent pas leur rôle de protection collective. Selon l'expert, les garde-corps de sécurité de la toiture n'ont pas à servir de protection collective. Ils ne servent qu'à la maintenance et doivent offrir des points d'ancrage solides aux porteurs de harnais (p. 73). Dans la pièce 9 du syndicat des copropriétaires, il est indiqué que cette absence constitue un danger pour les entreprises devant intervenir dans l'immeuble. La SCI soutient que ce désordre relève de la garantie décennale car il rend l'ouvrage impropre à sa destination, la protection contre les chutes n'étant pas assurée. Ce désordre était caché dans ses conséquences et sa gravité lors de la réception. Il rend l'ouvrage impropre à sa destination par sa gravité car il ne permet pas d'assurer la sécurité du personnel de maintenance et il a des conséquences dangereuses par le risque de chutes. Il relève de la garantie décennale. Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité contractuelle de l'appelante. N° 41 : Isolation phonique des extracteurs de parking. Selon l'assignation, les extracteurs d'air des deux sous-sols parkings sont trop bruyants et créent des nuisances sonores (p. 59). Dans le document 9 du syndicat des copropriétaires, il existe des plaintes dans la copropriété par les résidents qui sont soit en face, soit à côté. Selon l'expert les extracteurs d'air en sous-sol sont bruyants. Leurs coffres fermés par des tôles vissées directement sur les pattes métalliques vibrent. Les blocs d'extraction de l'air vicié sont très bruyants (p. 24 selon l'expert) il faut adapter l'isolation phonique des extracteurs du parking (p. 75). Le coût est de 12.000 euros TTC. La SCI soutient que ce désordre relève de la garantie décennale car il rend l'ouvrage impropre à sa destination. Ce désordre rend l'ouvrage impropre à sa destination par les nuisances sonores engendrées pour les riverains. Il relève de la garantie décennale. Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité contractuelle de l'appelante. (
) La SCI doit être condamnée à payer les sommes de : peintures : 14.000 euros ; ascenseur : 5.500 euros TTC ; accès VMC : 13.957 euros TTC ; sol du bâtiment B : 5.500 euros ; interphone, entrée du bâtiment : 6.304,69 euros ; mise en conformité des volets : 10.000 euros ; panneau entrée du parking et serrurerie : 3.000 euros ; local EDF : 3.850,75 euros TTC. Dit que pour ces sommes les intérêts légaux doivent courir à compter du 28 mai 2013 ; elles doivent être actualisées à compter du 15 septembre 2011 en fonction de l'indice BT 01, elles incluent une TVA à 5,5% qui doit être actualisée au jour de la présente décision, il doit être ajouté 10% de maîtrise d'oeuvre, conformément à l'avis de l'expert, la capitalisation des intérêts est ordonnée. S'agissant des autres demandes, aucune faute n'est caractérisée à l'encontre de la SCI ou les désordres relèvent de la garantie décennale incombant aux constructeurs. En effet, le fait de livrer un ouvrage non conforme et avec des désordres ne constitue pas une faute pour le maître de l'ouvrage » ;
1°/ ALORS QUE les juges ne peuvent pas dénaturer les documents de la cause ; que le syndicat exposant faisait expressément valoir, dans ses conclusions d'appel, que si la société Résidences Franco Suisse avait été à juste titre déclarée responsable par le tribunal des désordres litigieux sur le fondement des articles 1134 et 1147 du Code civil, dans la mesure où ces désordres ne compromettaient pas la destination de l'immeuble, il n'en restait pas moins que si tel n'avait pas été le cas, elle aurait été en tout état de cause tenue au titre de la garantie décennale de l'article 1646-1 du Code civil de réparer les désordres non apparents lors de la réception des travaux et affectant la solidité ou la destination de l'ouvrage (conclusions, p. 5 et 6) ; qu'en retenant néanmoins que la société Résidences Franco Suisse ne pouvait pas être condamnée pour les désordres à caractère décennal, car il s'agissait d'un « fondement non retenu par le syndicat des copropriétaires », cependant que la garantie décennale avait été expressément invoquée à titre subsidiaire par le syndicat exposant, la Cour d'appel a dénaturé les écritures d'appel de ce dernier et violé l'article 4 du Code de procédure civile, ensemble le principe selon lequel les juges ne peuvent pas dénaturer les documents de la cause ;
2°/ ALORS QUE, en tout état de cause, si les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ses prétentions est fondée, seules les prétentions doivent être énoncées sous forme de dispositif à l'exclusion des moyens qui figurent dans le corps des écritures d'appel ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicitait la confirmation de la décision des premiers juges et la condamnation de la société Résidences Franco Suisse à lui payer la somme de 280.952,34 euros TTC en réparation des désordres litigieux (dispositif des conclusions, p. 14) ; qu'au soutien de cette prétention, le syndicat exposant faisait expressément valoir, dans le corps de ses écritures d'appel, que si la société Résidences Franco Suisse avait été à juste titre déclarée responsable par le tribunal des désordres sur le fondement des articles 1134 et 1147 du Code civil, dans la mesure où ces désordres ne compromettaient pas la destination de l'immeuble, il n'en restait pas moins que si tel n'avait pas été le cas, elle aurait été également tenue au titre de la garantie décennale de l'article 1646-1 du code civil de réparer les désordres non apparents lors de la réception des travaux et affectant la solidité ou la destination de l'ouvrage (conclusions, p. 5 et 6) ; qu'il s'agissait donc là d'un moyen subsidiaire figurant dans le corps des conclusions d'appel et qu'il appartenait à la Cour d'appel d'examiner pour le cas où le fondement des articles 1134 et 1147 du Code civil aurait été écarté ; qu'en retenant néanmoins que la société Résidences Franco Suisse ne pouvait pas être condamnée pour les désordres à caractère décennal, car il s'agissait d'un « fondement non retenu par le syndicat des copropriétaires », cependant que la garantie décennale était expressément invoquée à titre subsidiaire dans le corps des conclusions d'appel du syndicat exposant, la Cour d'appel a violé l'article 954 du Code de procédure civile ;
3°/ ALORS QUE le juge ne peut refuser de statuer en se fondant sur l'insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties ; qu'en énonçant en l'espèce, pour rejeter la demande formée par le syndicat des copropriétaires au titre de la maçonnerie pour un montant de 98.553 euros, qu'« il n'est pas possible de distinguer ce qui relève des vices apparents et de l'esthétique, de la décennale par les infiltrations et des dommages intermédiaires survenus postérieurement au délai d'un an nécessitant la faute de la SCI », la Cour d'appel, qui a ainsi refusé de statuer sur la demande dont elle était saisie, a méconnu son office et violé l'article 4 du Code civil ;
4°/ ALORS QUE la garantie décennale ne couvre que les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination, ce qu'il appartient aux juges de fond de constater expressément ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a énoncé que le désordre tenant à l'absence de couvertines sur les bandeaux en saillie de façades constituait initialement une non-conformité contractuelle pouvant entrainer des désordres esthétiques par des salissures qui, n'ayant pas été réparée, avait occasionné des infiltrations, et qu'en conséquence, « le vice chassant le défaut de conformité, ce désordres présente un caractère décennal » ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si le désordre était de nature à compromettre la solidité de l'ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du Code civil.