AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière (SCI) du ... de Tours à Paris 75006, dont le siège est ... de Tours, 75006 Paris,
   en cassation d'un arrêt rendu le 5 avril 1994 par la cour d'appel de Paris (16e chambre, section A), au profit de la société Emara, dont le siège est ... de Tours, 75006 Paris,
   défenderesse à la cassation ;
   La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt;
   LA COUR, en l'audience publique du 27 février 1996, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Bourrelly, conseiller rapporteur, MM. Deville, Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, Stephan, MM. Peyrat, Cachelot, conseillers, MM. Chollet, Nivôse, Pronier, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre;
   Sur le rapport de M. le conseiller Bourrelly, les observations de la SCP Tiffreau et Thouin-Palat, avocat de la société civile immobilière du ... de Tours à Paris 75006, de la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat de la société Emara, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi;
   Sur le moyen unique :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 5 avril 1994), que la société civile immobilière du ... de Tours (SCI), propriétaire de locaux à usage commercial qu'elle avait donnés à bail à usage de restaurant à la société Emara, a délivré congé à sa locataire avec offre de renouvellement; qu'un différend a opposé les parties sur la fixation du nouveau loyer;
   Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de fixer le loyer du bail renouvelé en excluant les aménagements réalisés dans les lieux, alors, selon le moyen, "que les travaux effectués par le preneur ne peuvent être pris en compte pour le calcul du prix du loyer du bail à renouveler qu'à la condition de constituer des améliorations dont le bailleur pourrait bénéficier et non de simples aménagements nécessaires à l'exploitation du fonds ;
   qu'en ne précisant pas en quoi les travaux effectués par la société Emara constituaient des améliorations et non de simples aménagements, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 23 et 23-3, alinéa 2, du décret du 30 septembre 1953";
   Mais attendu qu'ayant retenu que les travaux réalisés étaient nécessaires à l'exploitation du restaurant et que les améliorations réalisées par le preneur ne pouvaient donc être prises en considération pour le calcul du nouveau loyer, la cour d'appel a légalement justifié sa décision sans avoir à procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;
   Condamne la société civile immobilière du ... de Tours à Paris 75006 à payer à la société Emara la somme de 8 000 francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile;
   La condamne également aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du trois avril mil neuf cent quatre-vingt-seize.