LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 7 juin 2016), que M. X... a donné à bail une maison d'habitation à M. et Mme Y... ; que, les locataires ayant interrompu le paiement des loyers en invoquant différents désordres, le bailleur leur a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis les a assignés en acquisition de cette clause et paiement d'un arriéré de loyer ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande ;
Mais attendu qu'ayant retenu que, si le logement présentait des désordres affectant l'installation électrique et des problèmes d'humidité et d'infiltrations, M. et Mme Y... ne démontraient pas avoir été dans l'impossibilité totale d'habiter les lieux dans lesquels ils s'étaient maintenus jusqu'en juin 2014, la cour d'appel en a souverainement déduit, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, que les locataires ne pouvaient se prévaloir de l'exception d'inexécution pour refuser le paiement des loyers ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les trois autres moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit juin deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y...,
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir constaté la résiliation du bail d'habitation conclu le 1er mai 2007 par l'effet de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion des époux Y... et condamné ceux-ci au paiement d'un arriéré de loyers de 20.035 euros, ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers et charges à compter du 11 février 2011 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les consorts Y... ne contestent pas le non-paiement des loyers ni le montant de l'arriéré locatif, mais invoquent l'exception d'inexécution en raison de la vétusté des lieux loués et de leur dangerosité, et du non-respect par le bailleur de son obligation de délivrance et d'entretien ; que concernant l'exception d'inexécution, il convient de rappeler qu'en droit, en application de l'article 1778 (en réalité 1728) du code civil, le preneur est obligé de payer le loyer aux termes convenus sans qu'il puisse se prévaloir de l'inexécution par le bailleur des travaux de réparation nécessaires pour refuser le paiement des loyers, sauf à démontrer qu'il se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail ; que par ailleurs, selon l'article 1134 du Code civil lorsque le bailleur invoque l'application d'une clause résolutoire, le juge ne dispose d'aucun pouvoir pour apprécier la gravité du manquement contractuel sanctionné par ladite clause, sauf en vertu de l'article 1184 du même code et le principe d'interdépendance des obligations réciproques à démontrer que l'indécence du logement place le locataire dans l'impossibilité totale d'utiliser les locaux loués ; qu'en l'espèce, c'est par des motifs pertinents qu'il convient d'adopter que le premier juge a considéré que si le logement loué présentait des désordres notamment au niveau de l'installation électrique et des problèmes d'humidité et d'infiltrations ressortant en particulier du rapport de l'expert judiciaire Monsieur B..., les époux Y... ne démontraient pas être dans l'impossibilité totale d'utiliser la maison louée et ce d'autant qu'ils s'y sont maintenus selon leurs propres écritures jusqu'en juin 2014 ; qu'en outre, s'il ressort incontestablement du rapport d'expertise que l'installation électrique n'est pas conforme aux normes en vigueur, qu'il existe des infiltrations en plafond de la véranda, que la ventilation du logement ne correspond pas à la réglementation en vigueur et que la piscine ne dispose pas des équipements réglementaires contre la noyade, et si donc le logement ne répond pas aux exigences de la loi SRU n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 et de son décret d'application du 30 janvier 2002, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par la loi 2000-10828) dispose que si le logement loué ne répond pas aux conditions de décence exigées par la loi et les règlements, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité, et à défaut d'accord saisir la commission départementale de conciliation, et qu'ensuite c'est le juge seul qui peut déterminer le cas échéant la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution ; que le juge seul selon l'article précité et lui seul peut également réduire le montant du loyer ou suspendre avec ou sans consignation son paiement ; que par conséquent, c'est à bon droit que le tribunal d'instance a jugé que seule une décision de justice aurait pu dispenser les consorts Y... du paiement des loyers, ou réduire le montant de celui-ci, ainsi que condamner le bailleur à la réalisation de travaux ; que c'est également à bon droit que le tribunal d'instance, constatant l'existence d'un commandement de payer en date du 12 décembre 2011 visant la clause résolutoire et demeuré infructueux a dit que le bail se trouvait résilié au 11 février 2011 ; que la décision sera également confirmée en ce qu'elle a condamné les consorts Y... au paiement de la somme de 20.035 euros au titre des loyers impayés au 30 juin 2011, cette somme n'étant pas contestée et les locataires ne justifiant pas s'en être acquittée ; que la décision sera également confirmée en ce qu'elle a condamné les époux Y... au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges à compter du 11 février 2011, étant remarqué en cause d'appel que les consorts Y... ont quitté volontairement les lieux le 20 juin 2014 ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les locataires ne pouvaient pas de leur propre chef s'autoriser à ne plus payer les loyers pendant plus de trois ans même en raison de désordres affectant le logement ; que seule une décision de justice aurait pu les dispenser du paiement des loyers ; qu'une réduction éventuelle du montant du loyer ne peut s'appliquer qu'en cas d'inexécution de l'obligation du propriétaire d'exécuter les travaux par décision de justice, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; qu'un commandement de payer délivré le 12 décembre 2011 est resté infructueux ; que donc le bail se trouve résilié depuis le 11 février 2011 ;
ALORS QUE le bailleur d'un local d'habitation a pour obligation essentielle de délivrer à son locataire un logement décent ; qu'au bénéfice des règles gouvernant l'exception d'inexécution, qui sont applicables à tout contrat synallagmatique et dont la mise en oeuvre ne requiert aucune autorisation judiciaire préalable, le locataire peut se prévaloir du manquement à cette obligation pour suspendre le règlement des loyers et paralyser le cas échéant par ce biais les effets d'un commandement de payer visant la clause résolutoire de plein droit pour défaut de paiement des loyers ; qu'en l'espèce, tout en relevant que le logement donné à bail aux époux Y... ne répondait pas aux normes de décence et d'habitabilité et qu'il était même «impossible d'habiter normalement ce logement », les juges ont dénié aux locataires le droit même de se prévaloir de l'exception d'inexécution pour suspendre le paiement des loyers sans autorisation judiciaire préalable, sauf à établir l'impossibilité totale d'utiliser les locaux loués ; qu'en statuant de la sorte, la cour a violé, par fausse interprétation, les articles 1719 et 1728, 2°, du Code civil, 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ensemble, par refus d'application, les règles et principes qui gouvernent l'exception d'inexécution (aujourd'hui consacrés par les articles 1217 et 1219 du Code civil, dans leur rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016).
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné les époux Y... à payer à Monsieur Pierre X..., au titre d'un arriéré de loyers arrêté à la date du 30 juin 2011, la somme de 20.035 euros, tout en condamnant par ailleurs les mêmes débiteurs au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges à compter du 11 février 2011 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE c'est à bon droit que le tribunal d'instance, constatant l'existence d'un commandement de payer en date du 12 décembre 2011 visant la clause résolutoire et demeuré infructueux a dit que le bail se trouvait résilié au 11 février 2011 ; que la décision sera également confirmée en ce qu'elle a condamné les consorts Y... au paiement de la somme de 20.035 euros au titre des loyers impayés au 30 juin 2011, cette somme n'étant pas contestée et les locataires ne justifiant pas s'en être acquittée ; que la décision sera également confirmée en ce qu'elle a condamné les époux Y... au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges à compter du 11 février 2011, étant remarqué en cause d'appel que les consorts Y... ont quitté volontairement les lieux le 20 juin 2014 ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' un commandement de payer délivré le 12 décembre 2011 est resté infructueux ; que le bail se trouve donc résilié depuis le 11 février 2011 ; qu'il convient de condamner les époux Y... au paiement de la somme de 20.035 euros, arrêtée au 30 juin 2011, au titre des loyers et charges ; qu'il convient également de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion des locataires avec indemnité d'occupation jusqu'à évacuation des lieux ;
1°/ALORS QUE la résiliation du bail met fin au bail et à toutes les obligations nées de ce bail, au premier rang desquelles figure l'obligation de régler les loyers ; qu'en mettant à la charge des époux Y... une somme au titre des loyers et charges arrêtée au 30 juin 2011, tout en constatant que le bail s'était trouvé résilié à la date du 11 février 2011, la cour a violé les articles 1184 (rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016) et 1728 du Code civil ;
2°/ ALORS QUE l'occupant d'un logement dont le bail a été résilié ne saurait être condamné pour une même période d'occupation à la fois au règlement de sommes à titre de loyers et au paiement d'une indemnité d'occupation ; qu'en l'espèce, en condamnant les époux Y... à régler cumulativement à Monsieur X... une somme au titre des loyers impayés jusqu'au 30 juin 2011 et une indemnité d'occupation à compter du 11 février 2011 jusqu'à leur départ des lieux, la Cour d'appel a encore violé l'article 1184 dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux Y... de leur demande tendant à l'indemnisation de leur préjudice économique, chiffré dans le dispositif de leurs ultimes écritures à la somme de 4.845,70 euros ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE c'est à juste titre que le premier juge a considéré que les époux Y... ne pouvaient solliciter une somme de 3.045,70 euros au titre des travaux (main-d'oeuvre et matériaux) qu'ils auraient réalisés dans le bien loué, cependant qu'il ressort de leurs propres pièces et du rapport d'expertise judiciaire qu'ils ont bénéficié d'une exonération de loyer de mai 2007 à janvier 2008, soit pendant 8 mois ; que c'est également à bon droit au vu du rapport d'expertise que le juge de première instance a considéré que les époux Y... ne pouvaient prétendre à un dédommagement au titre du chauffage d'appoint qu'ils ont décidé d'utiliser et du surcoût de consommation en électricité, l'expert ayant pris soin de préciser que l'utilisation d'un chauffage complémentaire impacte considérablement le chauffage électrique et donc les factures EDF ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, concernant la demande au titre du chauffage électrique, le fait d'utiliser un chauffage d'appoint délecte (sic) les factures EDF ; que cette demande doit donc être rejetée ;
ALORS QUE, d'une part, l'obligation du bailleur d'un local d'habitation de délivrer un logement décent, au sens de la réglementation applicable en la matière, est d'ordre public, si bien que le bailleur ne saurait s'exonérer de la responsabilité qu'il encourt à ce titre en stipulant un loyer réduit, ou encore une franchise de loyer ; qu'en déboutant les époux Y... de leur demande tendant au remboursement par le bailleur de leurs impenses pour tenter de remédier à la non-conformité du bien aux normes d'habitabilité, motif pris que les preneurs avaient bénéficié d'une exonération de loyer pendant plusieurs mois, la cour a violé les articles 2 et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l'article 1719, 1°, du Code civil, ensemble l'article 1147 du même code, pris dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Et ALORS QUE, d'autre part, en rejetant la demande des époux Y... tendant à l'indemnisation de la surconsommation électrique qu'ils avaient subie, en raison de la nécessité dans laquelle ils s'étaient trouvés d'utiliser un chauffage d'appoint pour pallier les insuffisances du logement qui leur avait été donné à bail, au motif impropre que l'utilisation d'un chauffage d'appoint impacte considérablement les factures d'électricité et sans avoir nullement recherché si l'utilisation d'un tel chauffage d'appoint n'était pas consécutive au manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil, pris dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble au regard des articles 1719, 1°, du même code et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande des époux Y... tendant à l'indemnisation d'un préjudice immatériel, chiffré dans leurs dernières écritures à la somme de 24.375 euros ;
AU SEUL MOTIF, adopté du jugement entrepris, QUE s'agissant du préjudice immatériel, la demande doit être rejetée en ce que les locataires ont bénéficié d'une réduction des loyers, la villa ayant « été louée en dessous du prix du marché » ;
ALORS QUE l'obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent étant d'ordre public, celui-ci ne peut s'exonérer de son obligation de réparer l'ensemble des préjudices résultant du manquement à cette obligation motif pris de la stipulation d'un loyer réduit ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour a violé les articles 2 et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l'article 1719, 1°, du Code civil, ensemble l'article 1147 du même code, pris dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016.