LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 10 janvier 2013), que M. et Mme Jean X... , aux droits desquels se trouve M. Claude X..., ont donné à bail à Mme X... épouse Y... diverses parcelles de terre d'une superficie de 1 ha 25 a 60 ca, que ce bail a été ensuite été cédé à M. Y... ; que dans le cadre d'un remembrement, M. et Mme X... se sont vu attribuer une parcelle ZK 32 d'une contenance de 1 ha 22 a 90 ca correspondant tant à la parcelle louée à M. Y... qu'à un jardin et une cour loués à un tiers ; que M. et Mme Y... ont contesté le congé que M. X... leur a délivré en application des articles 1774 et 1775 du code civil ;
Attendu qu'ayant constaté que l'arrêté préfectoral, pris en application de l'article L. 411-3 du code rural et de la pêche maritime, applicable lors du renouvellement du bail, fixait à un hectare le seuil d'application du statut du fermage, que le bail ne pouvait, à l'issue des opérations de remembrement, porter sur la parcelle louée à un tiers et souverainement retenu que l'expert, désigné par un précédent arrêt avant dire droit, avait évalué la surface de la parcelle sur laquelle le report du bail devait se faire à 95 a 94 ca, par un calcul non sérieusement discuté, et pallié l'absence d'une borne par ses relevés et les mesures du plan-minute établi lors du remembrement et que le retrait d'une parcelle, s'il rendait l'exploitation plus difficile, n'était pas de nature à empêcher la continuation de l'exploitation et la conduite du bétail dans les différents bâtiments d'exploitation, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à un simple argument non assorti d'une offre de preuve, a pu en déduire que le statut du fermage n'était pas applicable à la parcelle louée à M. Y... et que le congé devait être validé ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme Y... ; les condamne à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y....
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir constaté la validité du congé délivré le 1er mars 2007 par M. X... à M. et Mme Y..., dit qu'il prendra effet à la fin de l'année culturale en cours, ordonné à l'EARL des Ouches et à tous occupants de son chef de libérer les lieux après l'enlèvement des récoltes en place, 
AUX MOTIFS QUE « aux termes de l'article 2 de l'arrêté préfectoral du 4 mai 1998 pris en application de l'article L.411-3 du code rural, la location de toute pièce de terre labourable ou de prairie d'une contenance inférieure à un hectare ne constituant pas une partie essentielle d'une exploitation agricole n'est pas soumise aux dispositions des articles L.411-4, L.411-5, L.411-11, L.411-17 du code rural ; que le premier juge a exactement énoncé que la parcelle section ZX n°32 attribuée à M. X... à la suite du remembrement d'une surface de 1 ha 22 a 90 ca incluait la parcelle n°380 comportant une cour et un jardin donnés à bail en même temps que la maison d'habitation à un tiers et non aux auteurs des époux Y... qui ne l'ont jamais exploitée ; que le bail tel qu'il existe à l'issue des opérations de remembrement ne peut donc porter sur tout ou partie de l'ancienne parcelle 380 et s'est reporté sur la parcelle 32 p 1 ; que le géomètre expert mandaté par M. X... l'a fixée à 95 a 01 ca ; que l'expert désigné par la cour l'a fixée à 95 a 94 ca par un calcul qui n'est pas sérieusement discuté, celui-ci ayant pallié l'absence de la borne F par ses relevés et les mesures du plan-minute établi lors du remembrement ; qu'il résulte de ce qui précède que la parcelle a une superficie inférieure à un hectare ; que le premier juge a exactement énoncé d'une part que la perte du bénéfice du statut du fermage s'applique à compter du renouvellement du bail, d'autre part qu'aucune convention n'a été conclue entre les parties prévoyant l'application du statut du fermage à cette petite parcelle après les opérations de remembrement de 1984 ;
Que constitue une partie essentielle de l'exploitation agricole la parcelle nécessaire à celle-ci, c'est-à-dire celle sans laquelle l'exploitation ne saurait continuer à subsister ; qu'il ressort des pièces versées aux débats, que l'EARL des grandes Ouches exploite plus de 90 hectares, de sorte que le retrait de la parcelle litigieuse d'une superficie de l'ordre de 96 ares n'est pas de nature à détruire l'équilibre économique de l'exploitation ou à ramener celle-ci à une limite critique ;
Que, de même, le retrait de cette parcelle, s'il va rendre l'exploitation plus difficile, n'est pas de nature à empêcher la continuation de l'exploitation et la conduite du bétail de l'EARL dans ses différents bâtiments d'exploitation dans la mesure où les accès à ces bâtiments et aux différentes autres parcelles de l'exploitation restent possibles par la voie départementale ; que le jugement sera donc confirmé » (arrêt p.3 et 4) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « les demandeurs font valoir que la parcelle litigieuse constituerait une partie essentielle de leur exploitation laitière dans la mesure où le fait d'en être privés couperait l'îlot cultural qu'ils exploitent actuellement en deux parties dépourvues de communication ; qu'il convient, tout d'abord, de constater que la parcelle ZX n°32 p 1 n'est pas enclavée dans les terres exploitées par M. et Mme Y... ; que s'il est constant que la privation de la parcelle en cause va générer une gêne certaine dans l'exploitation ainsi que l'expliquent justement les demandeurs, cette gêne n'est pas de nature à déséquilibrer ou désorganiser l'exploitation de l'EARL qui porte sur une surface totale de 92 ha ; que les demandeurs ne justifient pas leur simple affirmation selon laquelle la perte de cette petite parcelle ramènerait leur exploitation à une taille critique ; que dans ces conditions, il doit en être déduit que le congé délivré par M. Claude X... le 1er mars 2007 conformément aux dispositions de l'article 1775 du code civil, est régulier tant en la forme qu'au fond » (jugement p.6) ;
1) ALORS QUE lorsque le locataire d'une parcelle atteinte par le remembrement a opté pour le report des effets du bail sur la parcelle acquise en échange par le bailleur, ce dernier ne peut unilatéralement déterminer la partie de la parcelle sur laquelle se sont reportés les effets du bail ; qu'ayant constaté qu'après remembrement, la parcelle ZX 32 attribuée à M. X... était d'une surface de 1 ha 22a 90 ca et que cette parcelle comprenait, outre les parcelles exploitées par les époux Y... en vertu d'un bail conclu en 1978, une parcelle de 20 a environ consistant en une cour et un jardin d'agrément louée à un autre locataire, ce dont il résultait que les effets du bail des époux Y... s'étaient reportés sur l'intégralité de la parcelle ZX 32 seulement amputée des 20 a loués à ce tiers, de sorte que cette surface était encore supérieure à un hectare, la cour d'appel, a, en retenant que la surface louée aux époux Y... était inférieure à un hectare, violé l'article L.123-15 du code rural et de la pêche maritime, ensemble les articles 1774 et 1775 du code civil ;
2) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que les époux Y... soutenaient que la surface de la parcelle objet du bail consenti par les époux X... en 1978, renouvelé après remembrement, doit être déterminée d'après la surface louée et non en fonction de la surface effectivement exploitée (conclusions p.7) ; qu'en se fondant sur la surface effectivement exploitée telle que calculée par l'expert judiciaire, et non sur la surface de la parcelle ZX 32 issue du remembrement sur laquelle s'étaient reportés les effets du bail, seulement amputée des 20 ares consistant en une cour et un jardin d'agrément loués à un tiers, sans répondre à ce moyen déterminant des époux Y..., la cour d'appel a violé l'article 455 code de procédure civile ;
3) ALORS QUE, subsidiairement, constitue une partie essentielle d'une exploitation la parcelle qui conditionne l'accès à une partie importante de l'exploitation du preneur et dont le retrait est de nature à entraîner sa grave désorganisation ; qu'en considérant que le retrait de la parcelle litigieuse n'était pas de nature à empêcher le bétail d'accéder aux bâtiments et aux parcelles séparées par la parcelle objet du congé puisque cet accès restait possible par la voie départementale sans rechercher, comme il était soutenu et dûment justifié par M. et Mme Y..., si le passage d'un troupeau de 50 vaches, deux fois par jour, sur une distance de 400 mètres, sur une route départementale très fréquentée, pour rejoindre les prairies où elles pâturent, n'était pas susceptible de porter atteinte à la sécurité des usagers de la route, du voisinage, des exploitants eux-mêmes et des bêtes, et ne présentait pas des dangers tels qu'ils ne pouvaient raisonnablement être encourus, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.411-3 du code rural et de la pêche maritime.