LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Joint les pourvois n° D 13-26. 896 et S 14-10. 053 ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 26 septembre 2013), que la société Promotion Robak Alain Côte d'Azur (la société Robak) a vendu en l'état futur d'achèvement une villa aux époux Y...; que, le 19 octobre 2001, le bien a été livré avec réserves ; que, se plaignant de l'absence de levée des réserves et de divers désordres, M. et Mme Y...ont, après expertise, assigné la société Robak en paiement de sommes ; que, le 17 mai 2010, M. et Mme Y...ont revendu la villa à M. Z... et Mme A..., lesquels sont intervenus volontairement à la procédure ; 
Sur le premier moyen : 
Vu l'article 1792-6 du code civil ; 
Attendu que pour débouter M. et Mme Y...et les consorts Z...-A... de leur demande en paiement des travaux de reprise sur le fondement de l'article 1792 du code civil, l'arrêt retient qu'aucun justificatif n'est produit d'une réception tacite, l'absence des locateurs d'ouvrage et, en cause d'appel, de la société Robak, ne permettant pas de statuer sur ce point ; 
Q'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les circonstances invoquées par les acquéreurs, qui faisaient valoir que l'immeuble avait été achevé, qu'ils en avaient pris livraison, qu'un procès-verbal d'état des lieux et de remise des clés, versé aux débats, avait été établi entre eux et la société Robak, qu'une déclaration d'achèvement des travaux avait été adressée à la mairie par le promoteur et qu'aucune absence de règlement des constructeurs n'était invoquée, étaient de nature à caractériser l'existence d'une réception tacite, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; 
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen, subsidiaire : 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute M. et Mme Y..., Mme A... et M. Z... de leur demande en paiement des travaux de reprise et de finition, l'arrêt rendu le 26 septembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; 
Condamne la société Robak Alain Côte-d'Azur aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille quinze, signé par M. Terrier, président, et par M. Dupont, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens identiques produits aux pourvois n° D 13-26. 896 et S 14-10. 053 par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y...et autres 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, 
D'AVOIR débouté les époux Y...et les consorts Z...-A... de leur demande tendant à voir constater qu'une réception tacite sans réserve et non contestée par les constructeurs est intervenue et à voir réformer le jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date du 31 mars 2012 en ce qu'il a estimé qu'aucune réception n'était justifiée, et D'AVOIR en conséquence confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date du 31 mars 2012 en ce qu'il a prononcé sur le fondement de l'article 1642-1 du code civil, la condamnation de la société Promotion Robak à payer aux époux Y...et aux consorts Z...-A... des sommes au titre des travaux de reprise des désordres et de la réalisation du mur de soutènement ; 
AUX MOTIFS QUE vu les conclusions déposées le 3 juillet 2012 par les époux Y..., Madame A... et Monsieur Z..., appelants ; vu la signification de la déclaration d'appel et des conclusions d'appelants en date du 6 juillet 2012 délivrée à la société PRA COTE D'AZUR par les époux Y..., les appelants querellent le jugement en ce qu'il n'a pas retenu une réception tacite sans réserve qui n'est contestée par aucun des constructeurs et sollicitent subsidiairement que soit prononcée la réception judiciaire à la date du 19 octobre 2001, date de remise des clefs, afin que les condamnations prononcées contre la société PRA COTE D'AZUR le soient sur le fondement de la garantie décennale, ou biennale s'il s'agit d'éléments d'équipement dissociables, pour une prise en charge des assureurs ; qu'or s'agissant de la réception de l'ouvrage qui ne peut exister qu'entre le maître d'ouvrage et les locateurs d'ouvrage, le jugement a exactement relevé qu'aucun justificatif n'était produit d'une réception expresse des travaux, encore moins sans réserve, ou d'une réception tacite, l'absence des locateurs d'ouvrages, et, en cause d'appel, de la société PRA COTE D'AZUR ne permettant pas de statuer sur ce point et encore moins de prononcer une réception judiciaire, qui ne saurait de surcroît être opposable à des assureurs qui ne sont pas dans la cause ; que c'est donc par une exacte application aux faits de la cause des dispositions légales, que le tribunal a débouté les époux Y...et leurs acquéreurs de leurs demandes engagées sur le fondement des article 1792 et suivants du code civil, mais a retenu en revanche la garantie de la société PRA COTE d'AZUR sur le fondement des dispositions de l'article 1642-1 du code civil, sur les désordres apparents réservés à la livraison, ou dénoncés dans le délai d'un mois après cette livraison, en l'absence, comme en l'espèce d'une réception, l'action ayant bien été engagée dans l'année de la prise de possession ; que le jugement n'est pas querellé sur la condamnation de la société PRA COTE d'AZUR à payer la somme de 750 ¿ au titre des travaux de reprise des désordres b, c, d outre indexation, et n'est pas querellé non plus sur la condamnation de cette société à indemniser conjointement les propriétaires successifs pour la réalisation d'un mur de soutènement de la route, étant observé que cette non réalisation, ou ce défaut de conformité apparent par rapport aux documents contractuels, que l'expert a estimé indispensable à la stabilisation du front de route, relève de la responsabilité contractuelle du vendeur et non de la garantie visée à l'article 1642-1 dans sa rédaction antérieure à la loi du 25 mars 2009 ; qu'il en est de même pour le caniveau qui, contrairement aux dispositions contractuelles, n'a pas été réalisé par la société PRA Côte d'Azur mais ultérieurement par Monsieur Y..., et pour lequel les appelants réclament une somme de 5. 500 ¿ dont ils ont été déboutés par le premier juge, faute de preuve des frais exposés à ce titre qui ne peuvent coïncider avec un devis qui n'a précisément pas été suivi d'une commande ; qu'eu égard au montant facturé au marché pour ce poste de travaux, il convient d'indemniser Monsieur et Madame Y...pour cette non exécution imputable à la société PRA CÔTE D'AZUR, à hauteur de 4. 000 ¿ ; que les époux Y...sollicitent enfin une indemnisation à hauteur de 15. 000 euros, pour un trouble de jouissance dont ils ne caractérisent pas la nature ni ne justifient l'existence, même en cause d'appel, l'expert ayant noté que les désordres relevés sont essentiellement de finition ou esthétiques et n'empêchent pas l'habitabilité normale de la maison. Le jugement qui les a déboutés de ce chef de demande doit être confirmé ; 
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE par acte en date du 17 mai 2010, les époux Y...ont vendu l'immeuble litigieux à Madame A... et Monsieur Z... ; qu'aux termes de cet acte, les époux Y...ont substitué les acquéreurs dans leurs droits dans le cadre de la présente procédure ; que toutefois, la société défenderesse ne soulève pas l'irrecevabilité de certaines demandes formées par les époux Y...; qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire que :
- l'expert a constaté les désordres suivants : 
b) Mauvaise finition de l'encadrement de la porte d'accès entre garage et habitation. 
En fait les murs du garage sont en béton brut (cela est conforme à la notice contractuelle). Toutefois, la finition de ce béton brut, au niveau de l'encadrement est très mauvaise, comme on peut le voir sur la photo suivante, notamment en ce qui concerne le remplissage qui a été fait lors du scellement du bâti de la porte. 
c) Angles de génoise II s'agit d'une mauvaise finition de remplissage en ciment. Les parties de ce remplissage montrent des fissures et il est probable qu'à un moment ou à un autre il y ait des chutes de morceaux pouvant provoquer des dégâts, voire un accident. 
Ce problème concerne les deux angles côté jardin. 
d) Carreau sur appui de fenêtre Un des carreaux en terre cuite formant un élément central de l'appui de fenêtre est mal posé. Il est légèrement mal aligné avec les autres carreaux et de plus, les joints de part et d'autre sont fissurés. Toutefois, à l'heure actuelle, le carreau ne bouge pas. 
e) Pénétration d'eau par la rampe d'accès. 
Sur le plan masse du permis de construire, il existe sur la route, une grille placée en amont de la villa n° 7 et une grille en amont de la villa n° 6. 
Sur un plan de permis intitulé " plan paysage " et portant le numéro du permis modificatif, il ne figure plus que la grille en amont de la villa n° 7 (celle de M. Y...) 
La grille en amont de la villa N° 6 a disparu, de même que sur le plan d'exécution VRD. 
Or dans la réalité, la grille en amont de la villa n° 7 n'a pas été réalisée et par contre une grille a été placée en'. amont de la villa n° 6, 
De ce fait, toutes les eaux des portions de route sises en amont de la villa N° 7 peuvent envahir le terrain de la villa. 
Ce désordre ne se produit pas du fait de la réalisation d'un caniveau sis devant l'entrée de la rampe d'accès à la villa n° 7. 
Ce caniveau qui se jette dans la grille sise en aval de la villa n° 7 et en amont de la villa n° 6, semble suffire à ce jour à éviter toute pénétration. 
Ce caniveau aurait été réalisé par et aux frais de M, Y.... 
f) Problème du mur et du talus L'expert renvoie au rapport de son sapiteur, M. F..., lequel conclut : 
" Les talus de, déblai et de remblai de la propriété Y...montrent un bon état apparent et ne présentent pas de désordres manifestes et évolutifs. 
Des réserves doivent néanmoins être émises, du fait d'une non conformité de certains aménagements amont par rapport aux travaux prévus dans les documents d'exécution et de traces significatives de désordres antérieurs, susceptibles de reprises dans le futur, sous l'effet d'éventuels apports d'eaux pluviales en provenance de la route dominante et/ ou d'infiltrations depuis les réseaux enterrés qui sont vraisemblablement rompus. 
Il apparaît nécessaire, en particulier, de stabiliser le front de la route par la réalisation du mur de soutènement qui y était prévu et de restructurer les réseaux enterrés et tes regards implantés dans cette zone " ; 
que l'expert évalue la reprise des désordres esthétiques à 750 ¿ TTC et conclut qu'en ce qui concerne le talus et les ouvrages existants tels que le mur en parpaings et le mur béton, il n'a été remarqué, par le sapiteur, aucun désordre ou risque ; qu'il précise qu'il a eu aucun élément lui permettant de savoir pourquoi l'exécution n'a pas été conforme au plan en ce qui concerne la disparition du talus et la création d'un espace de jardin complémentaire entre la maison et la route ; qu'aux termes de l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ; qu'une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère ; que par ailleurs, aux termes de l'article 1646-1 du même code, le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code ; que l'application de ces dispositions suppose l'existence d'une réception de l'ouvrage, entre le vendeur, qui conserve la qualité de maître d'ouvrage, et les constructeurs ; qu'en l'espèce, la société PRA COTE D'AZUR ne produit aucun justificatif d'une réception expresse, et ne justifie, ni même n'invoque, aucune réception tacite ; que les dispositions des articles 1792 du Code civil sont en conséquence inapplicables, et les requérants seront déboutés de leurs demandes formées sur ce fondement ; que le vendeur d'immeubles à construire est, tout comme l'entrepreneur, tenu d'une obligation de résultat au regard des désordres apparus avant la réception ; qu'aux termes de l'article 1642-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer ; que l'article 1642-1 du code civil s'applique au vice qui s'est révélé avant le plus tardif de deux événements :
- soit la réception des travaux avec ou sans réserves,
- soit l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur ; 
qu'il en résulte que tous les désordres qui se révèlent avant l'un de ces deux événements sont considérés comme apparents ; qu'en effet, en application de l'article 1601-3 du code civil, le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ; qu'en l'espèce, la société PRA COTE D'AZUR ne produit aucun justificatif d'une réception expresse, et ne justifie, ni même n'invoque, aucune réception tacite ; que faute de réception, tous les vices invoqués par les requérants constituent des vices apparents soumis à la garantie de la société PRA COTE D'AZUR, et le délai d'action prévu à l'article 1648 alinéa 2 du Code civil n'a pas commencé à courir ; que les désordres constatés par l'expert aux paragraphes b, c, et d constituent des vices apparents pour lesquels la société PRA COTE D'AZUR doit sa garantie ; 
1°) ALORS QUE la réception tacite d'un ouvrage peut résulter d'actes du maître de l'ouvrage, à commencer par la prise de possession, témoignant de la volonté non équivoque de ce dernier de recevoir cet ouvrage ; qu'en l'espèce, les époux Y...et les consorts Z...-A... faisaient valoir que le bien était achevé, qu'un procès-verbal d'état des lieux et de remise des clés établi entre les époux Y...et la société Promotion Robak avait été versé aux débats, que le fait que la société Promotion Robak ait livré l'ouvrage à ses acquéreur indiquait qu'elle avait nécessairement pris possession de l'ouvrage et témoignait de la volonté non équivoque du maître de l'ouvrage de réceptionner cet ouvrage, que les acquéreurs avaient pris livraison de l'immeuble, et également que l'ouvrage était habitable, une déclaration d'achèvement des travaux ayant en outre été adressée à la mairie de la Colle sur Loup par le promoteur, ce qui avait donné lieu à la délivrance d'un certificat de conformité, et qu'en outre, il n'était justifié ni même invoqué aucun défaut de règlement par les intervenants à la construction (conclusions d'appel des époux Y...et des consorts Z...-A..., p. 3, 4) ; que dès lors déclarant que le tribunal avait à bon droit débouté les époux Y...et leurs acquéreurs de leurs demandes fondées sur l'article 1792 du code civil pour ne retenir la garantie de la société Promotion Robak que sur le fondement de l'article 1642-1 du code civil, au motif inopérant qu'aucun justificatif n'était produit d'une réception expresse et contradictoire des travaux, sans rechercher si le faisceau de circonstances invoqué par les époux Y...et les consorts Z...-A... ne témoignait pas, comme ces derniers le faisaient valoir, de l'existence d'une réception tacite, peu important à cet égard que les assureurs ne soient pas dans la cause, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792-6 du code civil. 
2°) ALORS de plus QUE suivant les constatations mêmes des premiers juges (jugement, p. 5), le maître de l'ouvrage avait, devant ceux-ci, soutenu que le procès-verbal d'état des lieux et de remise des clés permettait de dater la réception, et que les époux Y...et les consorts Z...-A... faisaient à cet égard valoir que la société Promotion Robak elle-même invoquait la réception dans ses écritures de première instance ; que dès lors en excluant l'existence d'une réception tacite sans rechercher, comme elle y était invitée par les conclusions d'appel des époux Y...et des consorts Z...-A..., si la société Promotion Robak n'avait pas manifesté sa volonté non équivoque de recevoir l'ouvrage litigieux, a fortiori au regard du faisceau de circonstances invoqué par les époux Y...et les consorts Z...-A... (bien achevé, établissement d'un procès-verbal d'état des lieux et de remise des clés entre les époux Y...et la société Promotion Robak, livraison, par la société Promotion Robak de l'ouvrage à ses acquéreur indiquant que le maître de l'ouvrage avait nécessairement pris possession de l'ouvrage, ouvrage habitable, déclaration d'achèvement des travaux et délivrance subséquente d'un certificat de conformité, absence de contestation de la part des constructeurs sur le règlement des travaux), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792-6 du code civil ; 
3°) ALORS également QUE la réception tacite d'un ouvrage peut résulter d'actes du maître de l'ouvrage, à commencer par la prise de possession, témoignant de la volonté non équivoque de ce dernier de recevoir cet ouvrage ; qu'en l'espèce, les époux Y...et les consorts Z...-A... faisaient valoir que le bien était achevé, qu'un procès-verbal d'état des lieux et de remise des clés établi entre les époux Y...et la société Promotion Robak avait été versé aux débats, que le fait que la société Promotion Robak ait livré l'ouvrage à ses acquéreur indiquait qu'elle avait nécessairement pris possession de l'ouvrage et témoignait de la volonté non équivoque du maître de l'ouvrage de réceptionner cet ouvrage, que les acquéreurs avaient pris livraison de l'immeuble, et également que l'ouvrage était habitable, une déclaration d'achèvement des travaux ayant en outre été adressée à la mairie de la Colle sur Loup par le promoteur, ce qui avait donné lieu à la délivrance d'un certificat de conformité, et qu'en outre, il n'était justifié ni même invoqué aucun défaut de règlement par les intervenants à la construction (conclusions d'appel des époux Y...et des consorts Z...-A..., p. 3, 4) ; que dès lors en relevant, pour estimer que le tribunal avait à bon droit débouté les époux Y...et leurs acquéreurs de leurs demandes fondées sur l'article 1792 du code civil pour ne retenir la garantie de la société Promotion Robak que sur le fondement de l'article 1642-1 du code civil, que l'absence des locateurs d'ouvrage et, en cause d'appel, de la société Promotion Robak, maître de l'ouvrage, ne permettait pas de statuer sur l'existence d'une réception tacite, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ; 
4°) ALORS en toute hypothèse QUE, faute pour la société Promotion Robak de comparaître en cause d'appel, l'arrêt était réputé contradictoire à son égard, la cour d'appel ayant relevé que la déclaration d'appel comme les conclusions d'appelants avaient été signifiées à cette dernière ; que dès lors en déclarant que l'absence, en cause d'appel, de la société Promotion Robak l'empêchait de statuer sur la demande des époux Y...et des consorts Z...-A... tendant à voir constater l'existence d'une réception tacite, la cour d'appel n'a pas tiré de ses constatations les conséquences légales, et a violé l'article 473 du code de procédure civile. 
SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, 
D'AVOIR débouté les époux Y...et les consorts Z...-A... de leur demande tendant à voir fixer la réception judiciaire au 19 octobre 2001, 
et D'AVOIR en conséquence confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date du 31 mars 2012 en ce qu'il a prononcé sur le fondement de l'article 1642-1 du code civil, la condamnation de la société Promotion Robak à payer aux époux Y...et aux consorts Z...-A... des sommes au titre des travaux de reprise des désordres et de la réalisation du mur de soutènement ; 
AUX MOTIFS QUE vu les conclusions déposées le 3 juillet 2012 par les époux Y..., Madame A... et Monsieur Z..., appelants ; vu la signification de la déclaration d'appel et des conclusions d'appelants en date du 6 juillet 2012 délivrée à la société PRA COTE D'AZUR par les époux Y..., les appelants querellent le jugement en ce qu'il n'a pas retenu une réception tacite sans réserve qui n'est contestée par aucun des constructeurs et sollicitent subsidiairement que soit prononcée la réception judiciaire à la date du 19 octobre 2001, date de remise des clefs, afin que les condamnations prononcées contre la société PRA COTE D'AZUR le soient sur le fondement de la garantie décennale, ou biennale s'il s'agit d'éléments d'équipement dissociables, pour une prise en charge des assureurs ; qu'or s'agissant de la réception de l'ouvrage qui ne peut exister qu'entre le maître d'ouvrage et les locateurs d'ouvrage, le jugement a exactement relevé qu'aucun justificatif n'était produit d'une réception expresse des travaux, encore moins sans réserve, ou d'une réception tacite, l'absence des locateurs d'ouvrages, et, en cause d'appel, de la société PRA COTE D'AZUR ne permettant pas de statuer sur ce point et encore moins de prononcer une réception judiciaire, qui ne saurait de surcroît être opposable à des assureurs qui ne sont pas dans la cause ; que c'est donc par une exacte application aux faits de la cause des dispositions légales, que le tribunal a débouté les époux Y...et leurs acquéreurs de leurs demandes engagées sur le fondement des article 1792 et suivants du code civil, mais a retenu en revanche la garantie de la société PRA COTE d'AZUR sur le fondement des dispositions de l'article 1642-1 du code civil, sur les désordres apparents réservés à la livraison, ou dénoncés dans le délai d'un mois après cette livraison, en l'absence, comme en l'espèce d'une réception, l'action ayant bien été engagée dans l'année de la prise de possession ; que le jugement n'est pas querellé sur la condamnation de la société PRA COTE d'AZUR à payer la somme de 750 ¿ au titre des travaux de reprise des désordres b, c, d outre indexation, et n'est pas querellé non plus sur la condamnation de cette société à indemniser conjointement les propriétaires successifs pour la réalisation d'un mur de soutènement de la route, étant observé que cette non réalisation, ou ce défaut de conformité apparent par rapport aux documents contractuels, que l'expert a estimé indispensable à la stabilisation du front de route, relève de la responsabilité contractuelle du vendeur et non de la garantie visée à l'article 1642-1 dans sa rédaction antérieure à la loi du 25 mars 2009 ; qu'il en est de même pour le caniveau qui, contrairement aux dispositions contractuelles, n'a pas été réalisé par la société PRA Côte d'Azur mais ultérieurement par Monsieur Y..., et pour lequel les appelants réclament une somme de 5. 500 ¿ dont ils ont été déboutés par le premier juge, faute de preuve des frais exposés à ce titre qui ne peuvent coïncider avec un devis qui n'a précisément pas été suivi d'une commande ; qu'eu égard au montant facturé au marché pour ce poste de travaux, il convient d'indemniser Monsieur et Madame Y...pour cette non exécution imputable à la société PRA CÔTE D'AZUR, à hauteur de 4. 000 ¿ ; que les époux Y...sollicitent enfin une indemnisation à hauteur de 15. 000 euros, pour un trouble de jouissance dont ils ne caractérisent pas la nature ni ne justifient l'existence, même en cause d'appel, l'expert ayant noté que les désordres relevés sont essentiellement de finition ou esthétiques et n'empêchent pas l'habitabilité normale de la maison. Le jugement qui les a déboutés de ce chef de demande doit être confirmé ; 
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE par acte en date du 17 mai 2010, les époux Y...ont vendu l'immeuble litigieux à Madame A... et Monsieur Z... ; qu'aux termes de cet acte, les époux Y...ont substitué les acquéreurs dans leurs droits dans le cadre de la présente procédure ; que toutefois, la société défenderesse ne soulève pas l'irrecevabilité de certaines demandes formées par les époux Y...; qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire que :
- l'expert a constaté les désordres suivants : 
b) Mauvaise finition de l'encadrement de la porte d'accès entre garage et habitation. 
En fait les murs du garage sont en béton brut (cela est conforme à la notice contractuelle). Toutefois, la finition de ce béton brut, au niveau de l'encadrement est très mauvaise, comme on peut le voir sur la photo suivante, notamment en ce qui concerne le remplissage qui a été fait lors du scellement du bâti de la porte. 
c) Angles de génoise 
II s'agit d'une mauvaise finition de remplissage en ciment. Les parties de ce remplissage montrent des fissures et il est probable qu'à un moment ou à un autre il y ait des chutes de morceaux pouvant provoquer des dégâts, voire un accident. 
Ce problème concerne les deux angles côté jardin. 
d) Carreau sur appui de fenêtre Un des carreaux en terre cuite formant un élément central de l'appui de fenêtre est mal posé. Il est légèrement mal aligné avec les autres carreaux et de plus, les joints de part et d'autre sont fissurés. Toutefois, à l'heure actuelle, le carreau ne bouge pas. 
e) Pénétration d'eau par la rampe d'accès. 
Sur le plan masse du permis de construire, il existe sur la route, une grille placée en amont de la villa n° 7 et une grille en amont de la villa n° 6. 
Sur un plan de permis intitulé " plan paysage " et portant le numéro du permis modificatif, il ne figure plus que la grille en amont de la villa n° 7 (celle de M. Y...) 
La grille en amont de la villa N° 6 a disparu, de même que sur le plan d'exécution VRD. 
Or dans la réalité, la grille en amont de la villa n° 7 n'a pas été réalisée et par contre une grille a été placée en amont de la villa n° 6, 
De ce fait, toutes les eaux des portions de route sises en amont de la villa N° 7 peuvent envahir le terrain de la villa. 
Ce désordre ne se produit pas du fait de la réalisation d'un caniveau sis devant l'entrée de la rampe d'accès à la villa n° 7. 
Ce caniveau qui se jette dans la grille sise en aval de la villa n° 7 et en amont de la villa n° 6, semble suffire à ce jour à éviter toute pénétration. 
Ce caniveau aurait été réalisé par et aux frais de M, Y.... 
f) Problème du mur et du talus 
L'expert renvoie au rapport de son sapiteur, M. F..., lequel conclut : 
" Les talus de, déblai et de remblai de la propriété Y...montrent un bon état apparent et ne présentent pas de désordres manifestes et évolutifs. 
Des réserves doivent néanmoins être émises, du fait d'une non conformité de certains aménagements amont par rapport aux travaux prévus dans les documents d'exécution et de traces significatives de désordres antérieurs, susceptibles de reprises dans le futur, sous l'effet d'éventuels apports d'eaux pluviales en provenance de la route dominante et/ ou d'infiltrations depuis les réseaux enterrés qui sont vraisemblablement rompus. 
Il apparaît nécessaire, en particulier, de stabiliser le front de la route par la réalisation du mur de soutènement qui y était prévu et de restructurer les réseaux enterrés et tes regards implantés dans cette zone " ; 
que l'expert évalue la reprise des désordres esthétiques à 750 ¿ TTC et conclut qu'en ce qui concerne le talus et les ouvrages existants tels que le mur en parpaings et le mur béton, il n'a été remarqué, par le sapiteur, aucun désordre ou risque ; qu'il précise qu'il a eu aucun élément lui permettant de savoir pourquoi l'exécution n'a pas été conforme au plan en ce qui concerne la disparition du talus et la création d'un espace de jardin complémentaire entre la maison et la route ; qu'aux termes de l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ; qu'une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère ; que par ailleurs, aux termes de l'article 1646-1 du même code, le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code ; que l'application de ces dispositions suppose l'existence d'une réception de l'ouvrage, entre le vendeur, qui conserve la qualité de maître d'ouvrage, et les constructeurs ; qu'en l'espèce, la société PRA COTE D'AZUR ne produit aucun justificatif d'une réception expresse, et ne justifie, ni même n'invoque, aucune réception tacite ; que les dispositions des articles 1792 du Code civil sont en conséquence inapplicables, et les requérants seront déboutés de leurs demandes formées sur ce fondement ; que le vendeur d'immeubles à construire est, tout comme l'entrepreneur, tenu d'une obligation de résultat au regard des désordres apparus avant la réception ; qu'aux termes de l'article 1642-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer ; que l'article 1642-1 du code civil s'applique au vice qui s'est révélé avant le plus tardif de deux événements :
- soit la réception des travaux avec ou sans réserves,
- soit l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur ; 
qu'il en résulte que tous les désordres qui se révèlent avant l'un de ces deux événements sont considérés comme apparents ; qu'en effet, en application de l'article 1601-3 du code civil, le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ; qu'en l'espèce, la société PRA COTE D'AZUR ne produit aucun justificatif d'une réception expresse, et ne justifie, ni même n'invoque, aucune réception tacite ; que faute de réception, tous les vices invoqués par les requérants constituent des vices apparents soumis à la garantie de la société PRA COTE D'AZUR, et le délai d'action prévu à l'article 1648 alinéa 2 du Code civil n'a pas commencé à courir ; que les désordres constatés par l'expert aux paragraphes b, c, et d constituent des vices apparents pour lesquels la société PRA COTE D'AZUR doit sa garantie ; 
1°) ALORS QUE la réception judiciaire est caractérisée lorsque l'ouvrage est en état d'être reçu ou habité ; qu'en l'espèce, les époux Y...et les consorts Z...-A... faisaient valoir que le bien était achevé, qu'un procès-verbal d'état des lieux et de remise des clés établi entre les époux Y...et la société Promotion Robak avait été versé aux débats, que les acquéreurs avaient pris livraison de l'immeuble, et également que l'ouvrage était habitable, une déclaration d'achèvement des travaux ayant en outre été adressée à la mairie de la Colle sur Loup par le promoteur, ce qui avait donné lieu à la délivrance d'un certificat de conformité ; que dès lors en refusant de prononcer la réception judiciaire sans rechercher si de telles circonstances, dont il s'évinçait que l'ouvrage était habitable, n'étaient pas de nature à justifier la constatation de la réception judiciaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792-6 du code civil ; 
2°) ALORS de plus QUE suivant les constatations mêmes des premiers juges (jugement, p. 5), le maître de l'ouvrage avait, devant les premiers juges, soutenu que le procès-verbal d'état des lieux et de remise des clés permettait de dater la réception, et que les époux Y...et les consorts Z...-A... faisaient à cet égard valoir que la société Promotion Robak elle-même invoquait la réception dans ses écritures de première instance ; que dès lors en se bornant à déclarer qu'il ne pouvait être statué sur la demande des époux Y...et des consorts Z...-A... en l'absence, en cause d'appel, de la société Promotion Robak, sans rechercher si le fait que le maître de l'ouvrage, non comparant en appel, ait, devant les premiers juges, soutenu que le procès-verbal d'état des lieux et de remise des clés permettait de dater la réception, n'équivalait pas nécessairement à solliciter la réception judiciaire à défaut de réception tacite, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792-6 du code civil ; 
3°) ALORS QUE la réception judiciaire est caractérisée lorsque l'ouvrage est en état d'être reçu ou habité ; que dès lors en excluant la possibilité de prononcer la réception judiciaire au motif, inopérant, que l'absence des locateurs d'ouvrage ne permettait pas de statuer sur ce point, la cour d'appel a privé sa décision de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ; 
4°) ALORS enfin QUE, faute pour la société Promotion Robak de comparaître en cause d'appel, l'arrêt était réputé contradictoire à son égard, la cour d'appel ayant relevé que la déclaration d'appel comme les conclusions d'appelants avaient été signifiées à cette dernière ; que dès lors en déclarant que l'absence, en cause d'appel, de la société Promotion Robak, l'empêchait de statuer sur la demande des époux Y...et des consorts Z...-A... tendant à voir constater l'existence d'une réception tacite, la cour d'appel n'a pas tiré de ses constatations les conséquences légales, et a violé l'article 473 du code de procédure civile.