LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : I Sur le pourvoi n° H/90-13.522 formé par : 1°/ la Société d'études et de réalisations immobilières dite SERIMO, dont le siège est sis à Paris (2e), ..., représentée par ses représentants légaux en exercice,

 2°/ la société civile immobilière Chapelle des Grecs, dont le siège est sis à Paris (2e), ..., représentée par ses représentants légaux en exercice,

 en cassation d'un arrêt rendu le 8 janvier 1990 par la cour d'appel de Lyon (1re et 2e chambre réunies), au profit : 1°/ de l'association Le Cyste, association régie par la loi de 1901, dont le siège est sis ..., représentée par son président en exercice,

 2°/ de l'Association diocésaine du diocèse d'Ajaccio, dont le siège est sis à l'Evêché d'..., représentée par son président en exercice,

 3°/ de M. Antoine Z...,

 4°/ de M. Victor Z...,

 5°/ de M. Jean Z...,

 6°/ de M. Joseph Z...,

 demeurant tous quatre ...,

 défendeurs à la cassation ; II Sur le pourvoi n° G/9013.960 formé par : 1°/ l'association Le Cyste, association régie par la loi de 1901, dont le siège est sis ..., représentée par son président en exercice,

 2°/ l'Association diocésaine du diocèse d'Ajaccio, dont le siège est sis à l'Evêché d'..., représentée par son président en exercice,

 en cassation du même arrêt, au profit : 1°/ de M. Antoine Z...,

 2°/ de M. Victor Z...,

 3°/ de M. Jean Z...,

 4°/ de M. Joseph Z...,

 demeurant tous quatre ...,

 défendeurs à la cassation ; EN PRESENCE DE : 1°/ la Société d'études et de réalisations immobilières dite SERIMO, dont le siège est sis à Paris (2e), ..., représentée par ses représentants légaux en exercice,

 2°/ la société civile immobilière Chapelle des Grecs, dont le siège est sis à Paris (2e), ..., représentée par ses représentants légaux en exercice,

 Sur le pourvoi n° H/9013.522 :

Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur recours, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Sur le pourvoi n° G/90-13.960 : Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur recours, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 11 février 1992, où étaient présents : M. Senselme, président, M. Cathala, conseiller rapporteur, MM. Paulot, Valdès, Capoulade, Beauvois, Deville, Darbon, Mme Giannotti, M. Aydalot, Mlle Fossereau, M. Chemin, conseillers, M. Chapron, conseiller référendaire, M. Vernette, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Cathala, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de la Société d'études et de réalisations immobilières et de la société civile immobilière Chapelle des Grecs, de Me Delvolvé, avocat de l'Association Le Cyste et de l'Association diocésaine du Diocèse d'Ajaccio, de la SCP Nicolay et de Lanouvelle, avocat des consorts Z..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Joint les pourvois n° H/90-13.522 et n° G/90-13.960 ; Sur le premier moyen du pourvoi n° H 90-13.522 et le deuxième moyen du pourvoi n° G 90-13.960, réunis : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 8 janvier 1990), statuant sur renvoi après cassation, que, par acte sous seing privé du 23 avril 1957, l'abbé Airola, se disant mandaté par l'Association diocésaine dont le président est l'évêque d'Ajaccio, a reconnu avoir reçu de MM. Antoine, Jean, Victor et Joseph Z... (les frères Z...) sept millions sept cent cinquante mille francs ; que, par ce même acte, l'abbé Airola s'est engagé à rembourser une partie de cette somme, quatre millions de francs prêtés sans intérêts, reconnaissant que l'autre partie représentait le montant de l'achat d'un terrain, dit de la Chapelle des Grecs, d'une superficie de trois hectares cinquante ares, appartenant à l'association le 

 Cyste, "société immobilière intégrée à l'Association diocésaine" ; qu'il était encore précisé que le terrain ferait l'objet d'un acte à intervenir devant notaire entre le président de l'Association diocésaine, l'évêque d'Ajaccio et les frères Z..., dès l'accomplissement de toutes les formalités auprès du Saint-Siège à Rome, et au plus tard le 15 juin 1957, et que l'acte authentique comporterait la mention que, si la servitude de fort frappant le terrain venait à être levée dans le délai de cinq ans, un supplément de prix de deux millions de francs serait automatiquement, et sans autre formalité, versé à l'Association diocésaine ; que l'acte sous seing privé a été contresigné, le 6 mai 1957, avec la formule "bon pour accord" par "X... Llosa, évêque d'Ajaccio, président de l'Association diocésaine" ; que, cependant, l'acte authentique n'a pas été signé ; que le 11 février 1980, les frères Z..., qui bénéficiaient, à la suite de l'acquisition en 1950 d'une partie du terrain, d'un droit de

préférence sur le reste, ont été mis en demeure par le chanoine Giudicelli, président de l'association Le Cyste, d'exercer leur droit, ce qu'ils se sont refusés à faire, en se prétendant déjà propriétaires de la totalité du terrain ; que l'association Le Cyste ayant consenti, le 31 mai 1981, une promesse de vente, portant sur le terrain désigné dans l'acte de 1957, à la société Saderi, les frères Z... ont assigné l'association Le Cyste et l'Association diocésaine pour faire déclarer parfaite la vente intervenue aux conditions de l'acte sous seing privé des 23 avril et 6 mai 1957 ; Attendu que la Société d'études et de réalisations immobilières (SERIMO), venant aux droits de la société SADERI, et la société civile immobilière La Chapelle des Grecs, aux droits de la SERIMO, d'une part, l'association Le Cyste et l'Association diocésaine du diocèse d'Ajaccio, d'autre part, font grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen, "1°) que la vente était subordonnée à l'accomplissement des formalités auprès du Saint-Siège ; qu'il résultait clairement de cette clause que la vente ne pouvait être valablement conclue sans l'agrément du Saint-Siège ; qu'en qualifiant cette stipulation univoque d'imprécise pour juger qu'elle ne pouvait constituer une condition suspensive de la vente, la cour d'appel l'a dénaturée, violant l'article 1134 du Code civil ; 2°) que le principe du libre exercice du culte commande au juge civil de tenir compte des règles cultuelles dont dépend l'application des règles de droit civil ; d'où il suit qu'il appartenait à la cour d'appel de rechercher si, au 

 regard des règles de droit canonique, l'évêque avait la capacité et le pouvoir de vendre la parcelle litigieuse sans l'autorisation du Saint-Siège conditionnant la validité de la vente ; qu'en refusant d'examiner les pouvoirs respectifs de l'évêque et du Pape dans le domaine de la gestion des biens cultuels, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des lois du 9 décembre 1905 et 2 janvier 1907, et des articles 1108 et 1134 du Code civil ; 3°) qu'interrogé

 sur l'opportunité de réaliser la vente litigieuse en vue de se procurer des ressources financières, le Saint-Siège, "étonné" des conditions financières particulièrement désavantageuses de la vente projetée, a suggéré de recourir à l'emprunt pour obtenir les fonds recherchés ; qu'en énonçant qu'il ne s'agissait pas d'un refus d'autoriser la vente en vue de se procurer des ressources financières, la cour d'appel a dénaturé la réponse du Saint-Siège, violant l'article 1134 du Code civil ; 4°) qu'en violation de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile, la cour d'appel n'a pas répondu au chef des "conclusions récapitulatives et en réponse" du Cyste selon lesquelles le terrain en cause étant un bien ecclésiastique, il fallait, selon le droit canon, que l'évêque sollicite l'autorisation du Saint-Siège (bene placitum apostolicum), ce dont il résultait que cette clause

contenait bien une condition suspensive de la vente ; 5°) qu'en violation du même texte, la cour d'appel n'a pas davantage répondu au chef des mêmes conclusions selon lequel, d'après une lettre du Saint-Siège en date du 18 novembre 1982, sa réponse du 21 mai 1957 à la demande de l'autorisation de l'évêque devait être analysée comme un refus" ; Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions et n'a pas dénaturé la réponse de la sacrée congrégation consistoriale en constatant que celle-ci, en 1957, n'avait pas opposé un refus à la demande de l'évêque d'Ajaccio, mais lui avait alors accordé une autorisation pour un emprunt éventuel, a, en relevant l'imprécision d'une stipulation qui se bornait à prévoir l'accomplissement des formalités auprès du Saint-Siège avant la signature de l'acte authentique, exactement retenu qu'une telle stipulation n'avait pas le caractère d'une condition suspensive ; Attendu, d'autre part, que Mgr Y... étant intervenu à l'acte de 1957 comme évêque d'Ajaccio et président de l'Association diocésaine, qualités qui 

 n'ont pas été contestées, la cour d'appel n'avait pas à rechercher si, dans l'exercice de ses fonctions ecclésiastiques, l'évêque avait contrevenu à des règles du droit canonique ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen du pourvoi n° H 90-13.522 et le premier moyen du pourvoi n° G 90-13.960, réunis : Attendu que les sociétés SERIMO et La Chapelle des Grecs, ainsi que l'association Le Cyste et l'Association diocésaine, font grief à l'arrêt de déclarer parfaite la vente du terrain aux frères Z..., en 1957, alors, selon le moyen, "1°) que, dans ses conclusions d'appel, la société SERIMO faisait valoir que, si l'association Le Cyste, représentée par le chanoine Giudicelli, avait eu l'intention de vendre le terrain litigieux, la vente n'avait pu être conclue par le représentant légal de l'association en raison de son refus d'accepter le prix proposé de 3 750 000 francs, quelques jours avant la signature de l'acte litigieux par l'abbé Airola ; qu'en déduisant de la volonté de l'association Le Cyste de vendre le terrain litigieux, la croyance légitime des frères Z... dans les pouvoirs de l'abbé Airola de vendre le terrain au prix de 3 750 000 francs, sans répondre aux conclusions péremptoires de la société SERIMO selon lesquelles le représentant légal de l'association Le Cyste avait, quelques jours auparavant, refusé de conclure la vente à ce prix, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 2°) que l'abbé Airola ne s'était pas présenté comme mandataire de l'association Le Cyste pour vendre le terrain litigieux, mais avait prétendu que l'association Le Cyste était intégrée à l'Association diocésaine, qu'il présidait ; que la cour d'appel a estimé que les frères Z... n'ont pas pu croire que l'association Le Cyste était intégrée à l'Association

diocésaine ; qu'en énonçant néanmoins que les frères Z... ont pu légitimement croire aux pouvoirs de l'abbé Airola pour vendre le terrain litigieux, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, violant les articles 1984 et 1582 du Code civil ; 3°) que les motifs de l'arrêt ne peuvent justifier la décision au regard de l'article 1985 du Code civil  ; qu'en effet, d'une part, ils ne suffisent pas à effacer le fait, constaté également par la cour d'appel, que les consorts Z... savaient que le terrain, objet de la vente, appartenait au Cyste, tant en raison de l'achat de 1950 que des déclarations 

 faites par M. Victor Z... au cours de l'enquête et que compte tenu de ce fait, les consorts Z... ne pouvaient légitimement croire, sans avoir à le vérifier, que l'abbé Airola représentait le Cyste ; 4°) que ni les fonctions du chanoine Giudicelli auprès de l'évêque, ni le fait que le Cyste ait eu l'intention de vendre le terrain - sans qu'il soit d'ailleurs précisé à quel prix -, ni les mentions de l'acte du 23 avril 1957, selon lesquelles l'abbé Airola aurait été mandaté par l'Association diocésaine à laquelle serait intégré le Cyste, ni le comportement du chanoine Giudicelli, qui est inopérant puisqu'il est postérieur à l'acte, ne suffisent à établir légalement l'existence d'un mandat apparent" ; Mais attendu, d'une part, que l'arrêt répond aux conclusions concernant l'attitude, au moment de la conclusion de la vente, du chanoine Giudicelli, en relevant que celui-ci, en 1958, quand il a cherché à se dégager de la vente, a uniquement invoqué le refus d'autorisation de Rome ; Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que les frères Z..., bien qu'hommes d'affaires avisés, ne pouvaient être au fait des subtilités de la hiérarchie ecclésiastique, alors que le président de l'association Le Cyste était considéré, par tous, comme le plus proche collaborateur de l'évêque, que l'association propriétaire avait manifesté l'intention de vendre et qu'il ne pouvait être reproché aux acquéreurs leur croyance en la parole de l'évêque, qui avait contresigné l'engagement de vente et dont ils ne pouvaient mettre en doute le pouvoir d'aliéner un bien considéré par tous comme ecclésiastique, la cour d'appel, qui a ainsi caractérisé un ensemble de circonstances autorisant un tiers à ne pas vérifier les limites exactes des pouvoirs du mandataire apparent, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le troisième moyen des deux pourvois, réunis : Attendu que les sociétés SERIMO et La Chapelle des Grecs, l'association Le Cyste et l'Association diocésaine font grief à l'arrêt de déclarer parfaite la vente du terrain aux frères Z..., consentie selon la promesse unilatérale de vente du 23 avril 1957, alors, selon le moyen, "1°) que la nullité édictée par l'article 1840 A du Code général des impôts, pour défaut


d'enregistrement, a un caractère absolu et peut être invoquée par l'une ou 

 l'autre des parties ; 2°) que l'article 1840 A du Code général des impôts édicte une disposition fiscale d'ordre public, qui n'est pas destinée à protéger l'une des parties, chacune pouvant s'en prévaloir ; qu'en énonçant que le signataire de la promesse de vente

 unilatérale ne peut invoquer la nullité de l'acte, la cour d'appel a violé le texte susvisé  ; 3°) qu'en s'abstenant de rechercher si la vente a pu se réaliser dans le délai de dix jours de la promesse unilatérale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1840 A du Code général des impôts" ; Mais attendu qu'instituées par l'article 7 de la loi du 19 décembre 1963, les dispositions de l'article 1840 A du Code général des impôts ne peuvent frapper de la sanction qu'elles édictent les actes valablement passés avant la promulgation de la loi ; que, dès lors, la cour d'appel ayant constaté la validité de la vente consentie par l'association Le Cyste aux frères Z... le 23 avril 1957, l'arrêt est, par ce seul motif de pur doit, relevé par la défense et substitué à celui que le moyen critique, légalement justifié de ce chef ; Sur le quatrième moyen du pourvoi n° H 90-13.522 : Attendu que les sociétés SERIMO et La Chapelle des Grecs font grief à l'arrêt de déclarer parfaite la vente du terrain de la Chapelle des Grecs aux frères Z..., alors, selon le moyen, "que la seule arrivée du terme fixé pour signer l'acte authentique rend la vente caduque lorsque celle-ci était subordonnée à la signature d'un acte authentique dans un délai convenu ; qu'en s'abstenant de rechercher si les parties n'avaient pas fait de la signature de l'acte authentique, avant la date limite du 15 juin 1957 une condition de la vente, ce qui rendait celle-ci caduque par la seule arrivée du terme, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1176 et 1582 du Code civil" ; Mais attendu que les parties n'ayant pas allégué la présence, dans l'acte sous seing privé, d'une disposition reportant à une date autre que celle de la conclusion du contrat la prise d'effet de celui-ci ou attachant une conséquence juridique au défaut de signature de l'acte notarié dans un certain délai, la cour d'appel n'avait pas à rechercher si, dans l'intention des parties, l'expiration de ce délai avait pu affecter la validité de l'acte sous seing privé ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ; Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi et les condamne, ensemble, aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du onze mars mil neuf cent quatre vingt douze.