LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu que l'ordonnance attaquée (juge de l'expropriation du département des Landes, 14 août 1998), prononce le transfert de propriété au profit du département des Landes, d'une parcelle appartenant aux consorts 
X... 
; 
Sur le premier moyen : 
Attendu que les consorts 
X... 
sollicitent l'annulation de l'ordonnance par voie de conséquence de l'annulation à intervenir de l'arrêté du 22 juin 1998 portant déclaration d'utilité publique et de cessibilité par la juridiction administrative ; 
Mais attendu que le conseil d'Etat ayant par une décision du 14 mai 2008 devenue irrévocable, rejeté le recours en annulation introduit par les consorts 
X... 
contre l'arrêté du 22 juin 1998, le moyen est devenu sans objet ; 
Sur le deuxième moyen : 
Attendu que les consorts 
X... 
font grief à l'ordonnance de prononcer leur expropriation sans qu'une notification individuelle du dépôt du dossier en mairie n'ait été faite, avant l'ouverture de l'enquête parcellaire, aux ayants droit de Mme Y..., épouse 
X... 
propriétaire indivise du bien exproprié, en violation des exigences des articles L. 12-1, R. 11-19, R. 11-22 et R. 12-1-5° du code de l'expropriation dans sa rédaction applicable à la cause ; 
Mais attendu qu'il résulte de l'ordonnance et du dossier de procédure que M. Alain 
X...
, qui a reçu par courrier du 2 mars 1998 la notification en cause accompagnée d'un questionnaire sur l'identité des propriétaires du bien exproprié, n'ayant fait connaître au département des Landes les noms et adresse de ses enfants que par un courrier du 20 avril 1998, soit postérieurement à la clôture de l'enquête parcellaire, sans préciser leur qualité de propriétaire indivis du bien, c'est à bon droit que le juge de l'expropriation a prononcé le transfert de propriété au visa des notifications adressées à Patrick, Marc et Brigitte 
X... 
le 29 mai 1998 ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le dernier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne les consorts 
X... 
aux dépens ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente novembre deux mille dix. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits 
Décision contestée : 
L'ORDONNANCE D'EXPROPRIATION du 14/ 08/ 1998 (Dossier n° 6/ 1998) rendue par le Juge suppléant de l'expropriation du Département des LANDES au profit du Département des LANDES représenté par son Conseil Général, qui prononçait le transfert de propriété d'un bien immobilier appartenant aux Consorts indivis 
X...
, au visa d'un arrêté de cessibilité du 22 juin 1998 et de notifications individuelles, en tout état de cause postérieures à l'ouverture des enquêtes publiques préalables pour plusieurs d'entre elles. 
1) Pourvoi par déclaration au greffe local de la juridiction d'expropriation de MONT DE MARSAN : tous les propriétaires indivis de l'immeuble ont formé un pourvoi en cassation contre cette ordonnance en toutes ses dispositions qui leur font grief, afin qu'elle soit cassée et annulée avec toutes conséquences de droit. 
2) Les récépissés de ces déclarations de pourvoi ont été établis le 25 Septembre 1998 et rappelaient les dispositions des articles R 12-5 du Code de l'expropriation, 24 du D. n° 67-1210 du 22/ 12/ 1967, 989 et 994 du NCPC impartissant aux demandeurs aux pourvois, à peine de déchéance constatée par ordonnance du Premier Président ou de son délégué, de faire parvenir au Greffe de la Cour, au plus tard dans le délai de trois mois à compter de la déclaration un mémoire contenant énoncé des moyens de cassation invoqués contre la décision attaquée. 
3) Les pourvois contre cette ordonnance d'expropriation ont été régulièrement dénoncés le 2 Octobre 1998 par ministère d'huissier au Conseil Général des LANDES conformément aux dispositions de l'art. L. 12-5 du Code de l'expropriation. 
4) Cette Ordonnance qui n'a pas été notifiée à 3 des co-propriétaires indivis, devait être rendue sur le vu des pièces constatant que les formalités prescrites par le chapitre Ier du code Expro avaient été accomplies (Art. L12-1.) observation faite qu'elle est intervenue au vu de décisions Administratives qui ont toutes été déférées au Tribunal Administratif de PAU, à savoir : 
A titre Principal : 
1 L'arrêté de cessibilité du 22/ 6/ 98 de la parcelle bâtie cadastrée AB n° 210 n°... à MONT DE MARSAN au profit du Département des Landes pris conjointement avec la Déclaration d'Utilité Publique. 
Par voie d'Exception d'illégalité soulevées à l'encontre de 
2 la délibération du 27/ 6/ 97 du Conseil Général des Landes sollicitant l'ouverture des enquêtes conjointes préalables à la déclaration d'utilité publique et parcellaire ; 
3 la délibération du 17/ 11/ 97 de la Commission Permanente du Conseil Général des LANDES approuvant les dossiers d'enquêtes transmis en vue d'être soumis aux enquêtes préalables à la déclaration d'utilité publique de ce projet et parcellaire ; 
4 l'arrêté en date du 20/ 2/ 98 de Mr le Préfet du Département des Landes, portant ouverture des enquêtes conjointes préalables à la déclaration d'utilité publique et parcellaire, en vue du projet d'extension de l'Hôtel du Département ; 
5 l'arrêté du 22/ 6/ 98 de Mr le Préfet du Département des Landes prononçant la Déclaration d'Utilité Publique du projet d'acquisition par le Département des LANDES de l'immeuble sis au n°... à MONT DE MARSAN cadastré AB 210 (arrêté portant également cessibilité). 
MOYENS INVOQUES 
L'ordonnance d'expropriation sera censurée pour violation : 
Des articles 544 et suivants du Code Civil, 17 de la Constitution française, 6-1 de la Convention Européenne des Droits de l'Homme et l'art ler de son 1 " Protocole additionnel, qui font du droit de propriété un droit fondamental. 
Le pourvoi fondé sur l'art. L. 12-5 du C. expro. invoque : 
Un excès de pouvoir dans l'hypothèse où, postérieurement à l'Ordonnance, la déclaration d'utilité publique ou l'arrêté de cessibilité qui en sont la base seront annulés par le Juge administratif ou seront retirés par l'autorité administrative (Cass. civ. 3e, 21 novembre 1979, C..., pourv. n° 80-70059). 
Des vices de forme au motif que l'ordonnance ne constate pas que certaines formalités ont été remplies et ne comporte pas les visas nécessaires. 
 Violation de l'art L 12-1, pour visa inexact des pièces de l'art R. 12-1 constatant que les formalités prescrites par le chapitre Ier ont été accomplies alors que certaines d'entre elles n'avaient pas été régulièrement effectuées.
- art. R. 12-1 5° : Défaut de notifications individuelles prévues aux articles R. 11-20, R. 11-22, et R. 11-27 sous réserve de l'application de l'article R. 11-30 (5°). (Cass. 3eme, 13 Avril 1988, D. S. 1988. P. 307, obs. P. E...).
- art. R. 12-1 2° : Défaut d'avis de la commission des opérations immobilières, et manquement à l'art. R. 12-4 qui prévoit que cet avis doit être annexé à la minute de l'Ordonnance. 
L'illégalité de cet avis des Domaines qui cause grief à tout exproprié, a pour triple sanctions d'interdire au Receveur des impôts d'accomplir la formalité d'enregistrement de l'Ordonnance d'expropriation, d'interdire aux Conservateurs des hypothèques de la publier (art. 18 L 24/ 12/ 1969) et d'interdire aux Contrôleurs de donner leur visa aux engagement de dépenses (art. 12 du Décret de 1986) Gaz. Pal. 2/ 4/ 1996 ler semestre page 262 et suivantes « Evaluation domaniale » de Mme Liane A... et M. J. M. B.... 
Alors que le Juge de l'Expropriation avait l'obligation sur le fondement de l'art. R. 12-3 de refuser, par ordonnance motivée, de prononcer l'expropriation en constatant que le dossier n'était pas constitué conformément aux prescriptions de l'article R. 12-1 (Cass. 3ème, 27/ 11/ 1991 Bull. Civ. III n° 295) dés lors que cet art R. 12-1 stipule que « Le commissaire de la République transmet au secrétariat de la juridiction du département dans lequel sont situés les biens à exproprier un dossier qui comprend obligatoirement les copies certifiées conformes : :... ». 
SUR LE PREMIER MOYEN 
tiré de l'absence de notification individuelle 
du dépôt des dossiers d'enquêtes préalables 
à l'arrêté conjoint portant déclaration d'utilité publique 
et de cessibilité. 
" Est entaché d'un vice de forme et est en conséquence nulle à l'égard de tous, l'ordonnance du juge de l'expropriation qui ne permet pas de vérifier que la formalité de la notification individuelle prévue à l'article R. 11-22 du Code de l'expropriation a été accomplie à l'égard de tous les propriétaires indivis d'une parcelle, tels que figurant à l'état parcellaire " (Cass. 3ème, 03/ 06/ 1987 : Bull. Civ. III n° 116). 
" Selon les articles L. 12-1 et R 11-22 du Code de l'expropriation, l'ordonnance d'expropriation est rendue sur le vu des pièces constatant que les formalités prescrites par le chapitre ler du Code de l'expropriation ont été accomplies et la notification individuelle du dépôt du dossier à la mairie est faite par l'expropriant, sous pli recommandé avec demande d'avis de réception, aux propriétaires figurant sur la liste établie en application de l'article R. 11-19 du Code de l'expropriation. Dès lors, lorsque les parcelles expropriées appartiennent indivisément à deux époux mariés sous le régime de la communauté des biens, une notification individuelle doit être faite à chacun d'eux. " (Cass. 3ème, 12/ 10/ 1994, Bull. Civ. III n° 1791. 
Vu les articles L. 12-1 du Code de l'expropriation, ensemble les art. R. 11-19, R. 11-22 et R. 12-1-5° du même code ; 
Attendu que l'ordonnance est rendue sur le vu des pièces constatant que les formalités prescrites par le chapitre ler du Code de l'expropriation ont été accomplies ; que notification individuelle du dépôt du dossier à la mairie est faite par l'expropriant, sous pli recommandé avec demande d'avis de réception, aux propriétaires figurant sur la liste établie en application de l'article R. 11-19 du Code de l'expropriation ; 
L'état parcellaire mentionnait, comme propriétaires M. Alain 
X... 
et les héritiers de Mme Jacqueline Y... épouse 
X... 
sous le régime de la communauté réduite aux acquêts décédée en Juillet 1989, Mme Brigitte 
X... 
épouse D..., M. Patrick 
X... 
et M. Marc 
X...
, mais'il n'est justifié ni par l'ordonnance, ni par le dossier de l'envoi à ces héritiers propriétaires indivis d'une notification préalable de l'ouverture de l'enquête parcellaire ; 
Attendu que l'ordonnance vise des notifications individuelles faite par lettre recommandées du 29 Mai 1998, soit en tout état de cause postérieurement à la clôture de l'enquête parcellaire datée du 24 Mars 1998, à Mme Brigitte 
X...
, épouse D..., à Mrs. Patrick et Marc 
X...
. 
Il n'est justifié ni par l'ordonnance, ni par le dossier de l'envoi à ces héritiers, de cette notification substantielle et préalable à l'ouverture de l'enquête parcellaire. 
D'où il suit qu'en l'absence de preuve de l'accomplissement de cette formalité, l'Ordonnance est entachée d'un vice de forme qui doit en faire prononcer la nullité, et qu'en l'état d'indivision existant entre les demandeurs aux pourvois, cette nullité produit effet à l'égard de tous ; 
Le Juge de l'expropriation du Département des LANDES, dans l'ordonnance du 14/ 08/ 98 vise : 
6°) La photocopie de l'arrêté préfectoral conjoint du 20 Février 1998 prononcé par le PREFET des LANDES indiquant qu'il sera procédé sur le territoire de la Commune de MONT-DE-MARSAN à : 
** une enquête préalable à la Déclaration d'Utilité Publique du projet d'acquisition par le Département des LANDES, de l'immeuble sis au N°... à MONT-DE-MARSAN, nécessaire à l'opération d'extension de l'Hôtel du Département 
** une enquête parcellaire en vue de déterminer exactement les parcelles à acquérir et leurs véritables propriétaires pour permettre la réalisation de l'opération envisagée 
10°) La lettre recommandée avec A. R. du 2 Mars 1998 adressée à Maître Alain 
X...
, portant notification de l'arrêté préfectoral du 20 Février 1998, 
** l'avisant du dépôt des dossiers d'enquête à la Mairie de MONT-DE-MARSAN 
** lui demandant de faire connaître dans la huitaine le nom de ceux qui ont des droits d'emphytéose, d'habitation ou d'usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes, 
** de remplir le questionnaire concernant l'identité et l'adresse des propriétaires et des ayants droits (les enfants) et d'en faire retour à l'autorité expropriante 
16°) Le courrier recommandé du 29 Mai 1998 du Conseil Général des Landes à Monsieur Patrick 
X... 
qui a porté notification de l'arrêté préfectoral du 20 Février 1998, et l'a invitée à compléter et retourner le questionnaire d'identité (document qui n'a été ni signé, ni daté) 
17°) Le courrier recommandé du 29 Mai 1998 du Conseil Général des Landes à Madame Brigitte X...- D... qui a porté notification de l'arrêté préfectoral du 20 Février 1998, et l'a invitée à compléter et retourner le questionnaire d'identité (document qui n'a été ni signé, ni daté) 
18°) Le courrier recommandé du 29 Mai 1998 du Conseil Général des Landes à Monsieur Marc 
X... 
qui a porté notification de l'arrêté préfectoral du 20 Février 1998, et l'a invitée à compléter et retourner le questionnaire d'identité. 
La lettre recommandée a été retournée au Conseil Général des Landes avec la mention « non réclamé, retour à l'envoyeur » 
Le Juge de l'expropriation doit vérifier l'accomplissement des formalités de publicité collective et de notification prévues par les textes (Cass. Civ. 3 `, 7 Mai 1980, Dame F..., D. S. 1980. 523, note M...), et le dossier doit comprendre un plan parcellaire et la liste des propriétaires à l'exclusion de tout autre document (CE., 23 octobre 1981, Epx G..., Req. n° 10-540). 
L'art R. 11-19 in fine de son 2°), impose à l'expropriant de fournir la liste des propriétaires établie à l'aide de documents cadastraux, des renseignements fournis par l'administration des hypothèques au vu du fichier immobilier ou " par tous autres moyens " (C. exprop., R. 11-19 2°), c'est-à-dire auprès de diverses administrations fiscales, municipales,..., susceptibles de détenir ces informations (CA. Versailles, 18 février 1980, N..., AJPI 1980. 426). 
Dans le cas d'espèce la preuve est apportée de l'absence de toute recherche du Conseil Général avant le dépôt du dossier en mairie, de l'adresse des propriétaires qui lui étaient nommément connus. 
L'enquête parcellaire peut se dérouler conjointement avec l'enquête préalable à la Déclaration d'Utilité Publique si l'expropriant est en mesure, lors de celle-ci, de déterminer de manière suffisamment précise le plan parcellaire et la liste des propriétaires (C. expro., art. R. 11-21), cependant, CHAQUE ENOUÊTE RESTE RÉGIE PAR SES PROPRES RÈGLES DE PUBLICITÉ OU DE DÉLAI. 
(Cass. civ. 3e, 13 octobre 1982 : Gaz. Pal., Rec. bim. janv.- fév. 1983, O..., p. 82). 
L'expropriant doit notifier INDIVIDUELLEMENT aux propriétaires le dépôt du dossier d'enquête à la mairie (Cass. civ. 16/ 10/ 1985 : Bull. civ. III. n° 126) mais dans le cas d'espèce cette Notification (Art. R11-22.) n'a pas été faite, ni par lettre recommandée ni par voie de signification, ni non plus « en mairie ». 
L'expropriant n'a effectué aucune recherche. 
L'expropriant n'a pas interrogé le Percepteur Municipal ou l'EDF. 
L'expropriant n'a pas non plus consulté l'annuaire téléphonique par le minitel alors qu'une simple interrogation sur le nom « X... » dans le département « 40 » lui aurait fourni les adresses de Marc et de Patrick 
X... 
:. 
40000 MONT DE MARSAN X... Alain avocat 
1-...,... 
2- même adresse,... 

3 
X... 
Marc,...
... 

4 
X... 
Patrick,...
... 

De surcroît Patrick 
X... 
exerce sa profession d'Avocat dans l'immeuble qui fait l'objet de la procédure d'expropriation, sur la porte duquel est apposée sa plaque professionnelle, immeuble immédiatement voisin du Conseil Général. 
L'obligation de notifier individuellement R. 11-22 n'a pas été respectée. 
L'affichage en mairie ne suffit pas car la notification prévue par lettre recommandée AVANT l'ouverture de l'enquête (C. expro., art. R. 11-22) constitue une FORMALITE SUBSTANTIELLE dont le respect est sanctionné tant par le juge administratif que par le juge judiciaire comme viciant la procédure (Cass. civ. 3e, 24 mars 1982, arrêt n° 588 ; Cass. civ. 3e, 19 juillet 1984, arrêt n° 10544 ; Cass. civ. 3e, 13 avril 1988, arrêt n° 690 P). 
Les usufruitiers, au même titre que les propriétaires, sont appelés par l'expropriant. Le propriétaire ne doit déclarer que les intéressés connus de lui mais ignorés de l'expropriant (Cass. civ. 3e, 8 nov. 1976 : Bull. civ. III, n° 394, p. 299). 
En cas d'indivision, la notification est faite aux co-indivisaires (Cass. civ. 3e, 27 février 1985, arrêt n° 346 S  Cass Civ 10 juin 1976, JCP 1976, 1, 18405  Cass 3é civ, 3 juin 1987, Bull III n° 116, P. 69, JCP 1987 IV 274, GP 1987, 2 p. 203) ; en cas de démembrement de la propriété, à l'usufruitier et au nu-propriétaire (Cass. civ. 3e, 10 juillet 1978 : Gaz. Pal., Rec. bim., nov.- déc. 1978, H..., p. 429), sous plis séparés (Cass. civ. 3e, 15 déc. 1982 : Bull. civ. III, n° 255, p. 191 ; Cass. civ. 3e, 27 février 1985, arrêt n° 346 S précit.). 
Le défaut de notification aux propriétaires intéressés du dépôt du dossier en mairie, ou sa notification postérieurement à l'ouverture de l'enquête parcellaire, entraînera l'annulation de l'ordonnance d'expropriation (Cals. civ., 29 juin 1976 : Bull. civ. 1I, n° 289. p. 222). 
Surabondamment, sur ce moyen, il convient de relever que l'expropriant n'a pas non plus usé de la procédure instituée in fine de l'art R. 11-22 qui impose lorsque le domicile du propriétaire est « inconnu », la notification individuelle du dépôt du dossier à la mairie, sous pli R + AR faite « en double copie au maire qui en fait afficher une... » 
Sur ce seul moyen pris en ses différentes branches, l'Ordonnance d'expropriation sera censurée. 
SUR LE SECOND MOYEN 
tiré de l'absence d'avis des domaines R. 12-1 2° 
et d'annexion de cet avis à la minute de l'Ordonnance R. 12-4. 3éme alinéa 
L'ordonnance d'expropriation du 14 Août 1998 a été rendu au visa d'une photocopie d'une consultation immobilière délivrée par le Centre des Impôts Foncier de MONT-DEMARSAN le 30 Septembre 1997, paraphée par le Commissaire Enquêteur et qui comporte in fine à titre d'observations que : 
2°) " Elle n'est au surplus valable que pour une acquisition réalisable uniquement dans les conditions de droit privé. " 
3°) " Une nouvelle consultation serait indispensable si la procédure d'expropriation était effectivement engagée par l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique. " 
Si le visa d'un tel avis n'est pas une formalité substantielle de l'ordonnance d'expropriation (Cass. 3eme, 30/ 01/ 1996, LPA 26/ 01/ 1996, Obs. C. LAVIALLE), en revanche le visa de cet avis vicie la motivation de l'Ordonnance dés lors que son auteur a expressément exclu qu'il puisse servir dans le cadre d'une procédure d'expropriation. 
Cet « avis » ne correspond donc pas à celui défini aux art 3 et 6 de la Loi du len/ 12/ 1942 dont la transmission au Juge de l'Expropriation est exigée par l'art R. 12-1 2° du Code de l'Expro. dés lors que les départements, les communes et leurs établissements publics, ne peuvent réaliser l'acquisition d'immeubles d'une valeur vénale minimale qu'après " avis de l'administration du domaine sur le prix " (CE. 24 févr. 1992, Min. délégué auprès du min. des fin. c/ K... req. n° 108527 et 108777 : D. 2 déc. 1993, somm. commentés, p. 371 ; CE, 21 mars 1994, req. n° 112650, P...) et que la consultation du service des domaines est une formalité substantielle sans laquelle la procédure d'expropriation n'est pas régulière (TA Bordeaux, 3 mars 1988, L... c/ Préfet de la Gironde : Gaz. Pal., Rec. bim., mai juin 1989, Somm., p. 234). 
L'illégalité de cet avis des Domaines qui cause grief à tout exproprié, a pour triple sanctions d'interdire au Receveur des impôts d'accomplir la formalité d'enregistrement de l'Ordonnance d'expropriation, d'interdire aux Conservateurs des hypothèques de la publier (art. 18 L 24/ 12/ 1969) et d'interdire aux Contrôleurs de donner leur visa aux engagement de dépenses (art. 12 du Décret de 1986) Gaz. Pal. 2/ 4/ 1996 ler semestre page 262 et suivantes « Evaluation domaniale » de Mme Liane A... et M. J. M. B.... 
Visant cet avis comme étant celui défini à l'art R. 12-1 2°) du Code de l'Expro. le Premier Juge a dénaturé la pièce qui lui était produite alors qu'il n'appartient pas au luge de l'expropriation, en matière de transfert de propriété, de modifier les pièces administratives au vu desquelles il lui est demandé de prononcer l'expropriation (cass. civ. 3e, 12 juill. 1995, Mme I..., épouse J..., AJPI 1996. 126, obs. A. B.) ou de les qualifier inexactement.