LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 28 mars 2018), que, par convention du 3 novembre 1981, la commune d'Ajaccio (la commune) s'est engagée à garantir le remboursement d'un emprunt que la SCI A Casetta (la SCI), composée de MM. P... D..., D..., T... et H... C... (les consorts C...), devait souscrire pour le financement de travaux d'agrandissement d'un immeuble destiné à accueillir des locaux à usage scolaire que la collectivité locale entendait prendre à bail ; que, par acte du 21 janvier 1982, prenant rétroactivement effet au 1er novembre 1981 pour une durée de quinze ans, la SCI a donné en location ces locaux à la commune ; que, les 21 et 27 janvier 1982, le Crédit foncier et communal d'Alsace et de Lorraine (CFCAL) a consenti à la SCI le prêt garanti par le cautionnement solidaire de la commune ; que, l‘emprunt ayant cessé d'être remboursé à compter du 31 janvier 1989, la SCI et la commune ont été condamnées solidairement au paiement des sommes restant dues au CFCAL, autorisé à percevoir les loyers par délégation ; qu'après résiliation du bail, la commune a assigné la SCI en exécution de la convention conclue le 3 novembre 1981, en soutenant qu'en application des stipulations de l'article 2, la propriété des locaux anciennement donnés en location et le droit au remboursement des loyers et indemnités d'occupation indûment perçus à ce titre lui étaient attribués, à titre de sanction contractuelle, avec effet rétroactif à compter de la date de conclusion du contrat ; que les consorts C... ont été assignés en intervention forcée ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que les consorts C... font grief à l'arrêt de déclarer recevable la demande en exécution de la convention de garantie sur le fondement de la théorie de l'apparence ;
Mais attendu qu'ayant constaté que, par une réticence dolosive doublée de manoeuvres frauduleuses, les consorts C... avaient entretenu la confusion, auprès des services municipaux, tout au long des négociations puis à l'occasion de la conclusion des différents actes nécessaires à la réalisation de l'opération, en leur présentant la SCI, de création récente, comme étant propriétaire de l'immeuble qui, en réalité, était toujours en indivision, provoquant ainsi une erreur commune, légitime et excusable au regard des relations habituelles de confiance entretenues avec la mairie et du caractère d'urgence que revêtait la réalisation du projet d'hébergement de l'établissement scolaire, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que les consorts C... font grief à l'arrêt de déclarer la commune d'Ajaccio propriétaire du bien litigieux ;
Mais attendu que, le premier moyen étant rejeté, le moyen tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée ;
Sur le troisième moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que les consorts C... font grief à l'arrêt de les condamner solidairement à des dommages-intérêts ;
Mais attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que M. D... C..., représentant tant la SCI que l'indivision, avait frauduleusement présenté la société comme propriétaire du bien litigieux et que les véritables propriétaires, soit les associés de la SCI en leur nom propre, avaient eux-mêmes entretenu la confusion en ne révélant pas leur qualité, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident de la commune, ci-après annexé :
Attendu que la commune fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en annulation du bail et en répétition de l'indu ;
Mais attendu que, par une interprétation souveraine de la stipulation prévoyant un transfert de la propriété de l'immeuble litigieux au garant en cas d'incident de paiement entraînant le jeu de la garantie, la cour d'appel a retenu que le mécanisme constituait une sanction contractuelle, sans effet rétroactif, qu'elle a prononcée, au jour où elle a statué, après avoir constaté que les conditions en étaient réunies ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne les consorts C... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts C... et les condamne solidairement à payer à la commune d'Ajaccio la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze septembre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Gouz-Fitoussi, avocat aux Conseils, pour les consorts C....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré recevable l'action en exécution de la convention de garantie du 3 novembre 1981 dirigée à l'encontre des consorts C... sur le fondement de la théorie de l'apparence ;
Aux motifs qu' il est constant que les tiers de bonne foi qui agissent sous l'empire de l'erreur commune ne tiennent leur droit ni du propriétaire apparent, ni du propriétaire véritable, mais en sont investis par l'effet de la loi ; que la bonne foi du tiers s'apprécie à la date de la convention ; que les consorts C..., appelants et propriétaires du bien litigieux, contestent l'opposabilité à leur encontre de la convention de garantie du 3 novembre 1981, en ce qu'ils ne sont pas intervenus à l'acte, conclu entre la SCI A Casetta et la commune d'Ajaccio ; que la commune d'Ajaccio, intimée, se prévaut d'une erreur commune induite par le comportement frauduleux des consorts C... qui lui ont présenté la SCI A Casetta comme propriétaire, en lui laissant croire l'apport du bien à son actif dans le cadre du montage financier tendant à la réalisation des travaux du groupe scolaire avant sa location ; que les appelants soutiennent, sur ce point, que la commune savait que la SCI ne disposait que d'un droit d'usage, et que l'ensemble du projet immobilier et du montage financier a été réalisé à son initiative, ajoutant que les services de la mairie disposaient de la compétence nécessaire pour vérifier l'identité du propriétaire et ayant, en outre, délivré plusieurs actes concernant l'immeuble (permis de construire, certificat de conformité, taxe foncière) au seul nom d'D... C..., ce qui démontrerait sa parfaite connaissance de la véritable qualité de propriétaires des consorts C... ; que sur les faits, sur un bâtiment dont ils étaient propriétaires et dans le but de louer les locaux à la commune d'Ajaccio, les consorts C... ont édifié un étage visant à la construction d'un groupe scolaire ; qu'ils reconnaissent, au jour de la signature de l'acte de garantie, leurs qualités de propriétaires indivis de cette surélévation, qui ressort par ailleurs du rapport d'expertise L..., homologué par jugement précité du tribunal d'instance d'Ajaccio du 8 octobre 2002 ; qu'au vu des éléments et pièces du dossier, il est rapporté qu'un devis descriptif quantitatif et estimatif des travaux à réaliser concernant la construction de cinq classes élémentaires a été établi le 27 mars 1981 par l'atelier d'architecture de M. F... M..., mentionnant D... C... comme seul propriétaire, lequel a ensuite obtenu deux permis de construire en son nom, le premier portant sur un droit de surélévation et le second sur l'édification de cinq classes élémentaires, respectivement délivrés les 31 mars et 28 juillet 1981 par la mairie d'Ajaccio ; que de plus, un extrait du registre des délibérations du conseil municipal d'Ajaccio du 9 juin 1981 révèle que "Le Maire expose à l'Assemblée que afin de satisfaire rapidement les besoins en équipements scolaires du quartier de Mezzavia en pleine expansion démographique, une solution provisoire a été recherchée par les services techniques municipaux, dans l'attente de la construction du futur groupe scolaire" puis que "MM. C... ont proposé à la ville de lui louer des locaux à construire [...]" ; que cette délibération a donné lieu à une information adressée par courrier du 10 juin 1981, du Sénateur-maire à MM. C..., indiquant que "mon conseil a adopté votre proposition de donner à bail à la Ville des locaux à construire à Mezzavia [...]" ; qu'ensuite, la production d'un extrait Kbis du 28 juillet 2005, établit l'immatriculation de la SCI A Casetta le 23 septembre 1981 au registre du commerce et des sociétés, mentionnant un commencement d'activité le 1er juillet 1981 ; qu'en outre, un extrait du registre des délibérations du 29 octobre 1981, du même conseil municipal, prévoit les dispositions reportées dans la convention de garantie du 3 novembre 1981 et notamment son article 2 et précise que celles-ci ont été prises sur la demande, formulée par la SCI A Casetta par courrier du 27 juillet 1981, sollicitant la garantie communale ; que la SCI A Casetta, constituée des mêmes consorts C... et encore représentée par D... C..., seul gérant, a signé cette convention de garantie le 3 novembre 1981, prévoyant notamment le transfert de propriété d'un bien dont elle savait ne pas être propriétaire, en cas d'inexécution de sa part du remboursement du prêt par ailleurs souscrit auprès du CFCAL, avec délégation des loyers, selon contrat de prêt des 21 et 27 janvier 1982 et signature du bail avec la commune en date du 21 janvier 1982, avec prise d'effet rétroactive à compter du 1er novembre 1981 ; qu'ainsi, il résulte de l'ensemble de ces éléments, et au regard notamment de la délibération du 29 octobre 1981 comme des trois conventions souscrites postérieurement par la SCI A Casetta, qu'D... C... unique interlocuteur intervenant depuis plusieurs mois - soit de mars 1981 à janvier 1982 - à tous les stades de la négociation, en alternant ses qualités de représentant de fait de l'indivision et de gérant de droit de la SCI, a présenté la société comme propriétaire du bâtiment litigieux ; qu'en revanche, la preuve d'un droit d'usage consenti à la SCI A Casetta n'est pas rapportée : celui-ci n'ayant au surplus et en tout état de cause permis ni de donner à bail les locaux, ni d'en percevoir les fruits et ne justifiant donc en aucun cas la connaissance par la commune de l'identité du véritable propriétaire ; que de même, aucune preuve n'est rapportée de l'initiation du projet, du montage de la société ou encore de la rédaction des actes par les services juridiques de la mairie ; toutes opérations contredites à l'examen des circonstances décrites par les pièces ; que de surcroît, la délivrance d'un permis de construire au seul nom d'D... C..., antérieurement à la conclusion des actes, ne démontre pas la connaissance par la commune du fait que la SCI A Casetta n'était pas propriétaire du bien litigieux aux jours de leurs signatures, cela d'autant moins qu'y figure uniquement D... C... alors que le bien relève de l'indivision entre les consorts C... et, surtout, que la SCI A Casetta n'était pas encore immatriculée, à la date du permis, au registre du commerce et des sociétés ; qu'au surplus, les avis de taxes foncières délivrés postérieurement à la signature de la convention à M. H... C..., sans jamais viser les consorts C..., pourtant tous propriétaire indivis, ne détient aucune force probante sur la qualité des propriétaires du bien ; qu'enfin, l'autorité de la chose jugée attachée au jugement de condamnation au paiement du prêt du tribunal de grande instance d'Ajaccio du 4 novembre 1993, ne rend pas irrecevable, la demande d'exécution de la convention de garantie en ce que la demande alors formée par la commune se fondait sur la nullité de son engagement de caution tirée de l'erreur, vice du consentement, et non sur l'exécution de la convention de garantie ; étant précisé au surplus, que la révélation postérieure du véritable propriétaire dans le cadre de ladite procédure est sans incidence, la bonne foi du tiers devant être appréciée au jour de la réalisation de l'acte ; que dès lors, il résulte de l'ensemble de ces éléments, qu'D... C..., représentant tant l'indivision C... que la SCI A Casetta, en sa qualité de gérant, a manifestement entretenu une confusion auprès des services de la mairie, en présentant la SCI comme propriétaire du bien litigieux et fondant ainsi son erreur ; que de ce fait, la commune d'Ajaccio a bien commis une erreur commune, légitime et excusable au regard des relations de confiance entretenues entre elle et D... C... depuis de nombreux mois, dont le sérieux n'apparaissait pas contestable compte tenu de la récente création de la SCI A Casetta et des opérations de travaux en cours, quasiment achevées au jour de la signature du contrat, ainsi qu'en attestent les certificats postérieurement délivrés le 12 novembre 1981 par M. T... N..., ingénieur des travaux publics et bâtiments relativement à la construction du gros oeuvre des immeubles concernant l'école de Mezzavia et la déclaration d'achèvement des travaux de la direction départementale de l'équipement ainsi que de l'attestation de conformité des travaux concernant l'édification des bâtiments du 19 novembre 1981 par M. F... M..., soit seulement quelques jours après la signature de la convention de garantie contestée, et alors même que le contrat de bail a pris rétroactivement effet à compter du 1er novembre 1981 ; que par ailleurs, au regard de la situation de la mairie guidée également par l'urgence de trouver une solution pour héberger les écoliers d'une micro-région en plein développement, de la brieveté du délai intervenu entre la création de la SCI A Casetta et de la signature des actes, ainsi et surtout des relations habituelles qu'elle entretenait avec D... C..., représentant l'indivision C... puis gérant de la SCI A Casetta composée des mêmes personnes, la commune d'Ajaccio a légitimement cru qu'elle contractait avec le véritable propriétaire du bien ; qu'ainsi, l'irrecevabilité de la demande de transfert de propriété de ce bien, soulevée par les consorts C..., en leurs qualités de propriétaires, non parties à l'acte, ne peut être admise dans la mesure où la succession des actes, tous signés par D... C..., en ses différentes qualités, a entretenu la théorie de l'apparence de l'appartenance du bien à la SCI A Casetta ; qu'en conséquence, la commune d'Ajaccio est bien fondée à se prévaloir d'une erreur commune, dans les circonstances de l'espèce et doit bénéficier, à ce titre, de la mise en jeu de la théorie de l'apparence lui conférant ainsi des droits en vertu de la loi ; que dès lors, la convention de garantie est opposable aux consorts C... et la demande de la ville d'exécution dudit contrat est recevable ;
Alors 1°) que les juges du fond ne peuvent donner effet à l'acte accompli par un propriétaire apparent sans relever les circonstances autorisant le tiers cocontractant à ne pas vérifier le titre de ce soi-disant propriétaire ; que pour juger que la commune d'Ajaccio avait pu ne pas vérifier le titre de propriété de l'immeuble de la SCI A Casetta et pouvait ainsi se prévaloir de la qualité de propriétaire apparent de la SCI, la cour d'appel a retenu que M. D... C..., gérant de la SCI, avait manifestement entretenu une confusion et que l'erreur de la commune était ainsi excusable au regard des relations de confiance entretenues entre elle et D... C... depuis de nombreux mois, dont le sérieux n'apparaissait pas contestable compte tenu de la récente création de la SCI A Casetta et des opérations de travaux en cours, quasiment achevées au jour de la signature du contrat ; qu'en statuant par de tels motifs, impropres à caractériser les circonstances autorisant la commune à contracter sur un immeuble relevant de son territoire, sans vérifier la qualité de propriétaire de son cocontractant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil ;
Alors 2°) que les juges du fond ne peuvent donner effet à l'acte accompli par un propriétaire apparent, sans relever les circonstances autorisant le tiers cocontractant à ne pas vérifier le titre de ce soi-disant propriétaire ; que pour juger que la commune d'Ajaccio avait pu ne pas vérifier le titre de propriété de l'immeuble de la SCI A Casetta et pouvait ainsi se prévaloir de la qualité de propriétaire apparent de la SCI, la cour d'appel a retenu que la mairie avait été guidée par l'urgence de trouver une solution pour héberger les écoliers d'une micro-région en plein développement, de la brièveté du délai intervenu entre la création de la SCI A Casetta et de la signature des actes, ainsi et surtout des relations habituelles qu'elle entretenait avec D... C..., représentant l'indivision C... puis gérant de la SCI A Casetta composée des mêmes personnes ; qu'en statuant par de tels motifs, impropres à caractériser les circonstances autorisant la commune à contracter sur un immeuble relevant de son territoire, sans vérifier la qualité de propriétaire de son cocontractant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil ;
Alors 3°) qu' un cocontractant ne peut se prévaloir de la qualité de propriétaire apparent d'un immeuble de son cocontractant, qu'à charge pour lui d'établir une erreur commune et excusable ; qu'en affirmant, pour retenir que la commune d'Ajaccio pouvait se prévaloir de l'apparence de propriétaire de la SCI A Casetta sur l'immeuble objet de la convention de garantie du 3 novembre 1981, que la commune d'Ajaccio avait commis une erreur commune, légitime et excusable, sur la qualité de propriétaire de la SCI, après avoir pourtant constaté que les actes antérieurs à la convention litigieuse du 3 novembre 1981, et notamment les permis de construire délivrés les 31 mars et 28 juillet 1981 et le registre des délibérations du conseil municipal du 9 juin 1981, présentaient M. D... C... comme seul propriétaire de l'immeuble, ce dont il résultait que l'erreur commise par la commune, qui n'avait pas vérifié le transfert de propriété de l'immeuble des consorts C... à la SCI A Casetta, nouvellement constituée, était inexcusable, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations en violation de l'article 544 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit et jugé la commune d'Ajaccio propriétaire des locaux situés au 1er étage de l'immeuble sis en ladite commune, au lieudit Mezzavia, lot n° 10 et cadastrés AO-16, AO-106, AO-167, AO-169 et AO-170 et d'avoir ordonné la publication de cette mention à la Conservation des Hypothèques d'Ajaccio ;
Aux motifs qu' il est établi que la propriété du bien édifié, au premier étage du local commercial appartenant à l'indivision C..., constituée au moment des faits, d'D..., P... et M. H... C..., n'a pas été apportée à l'actif de la SCI A Casetta, également constituée entre les mêmes parties et immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 23 septembre 1981, selon extrait Kbis du 28 juillet 2005 ; qu'il ressort de la convention du 3 novembre 1981 signée entre D... C..., gérant de la SCI A Casetta, et la commune d'Ajaccio, une volonté pour le premier d'obtenir la garantie du crédit à souscrire pour l'édification en cours de locaux destinés à être loués et pour la seconde, de garantir son cautionnement par le transfert de la propriété du bien en cas de défaillance dans le règlement des échéances de l'emprunt ; que dès lors, la convention a bien une cause et l'article 2 prévoyant le transfert de propriété du bien en cours d'édification, en cas de non exécution par la SCI du règlement des échéances du prêt, ne constitue pas une condition suspensive mais une sanction d'inexécution contractuellement prévue par les parties ; que cette convention a été suivie d'un contrat de bail du 21 janvier 1982 et d'un contrat de prêt des 21 et 27 janvier 1982 ; que même s'il existe une interdépendance entre ces actes, la convention de garantie du 3 novembre 1981 est liée essentiellement au contrat de prêt des 21 et 27 janvier 1982 et, en tout état de cause, contrairement à ce qu'invoque M. H... C..., le contrat de bail n'a pas donné lieu à résiliation susceptible d'entraîner l'anéantissement en cascade des autres actes formant un ensemble contractuel, puisque le jugement du tribunal d'instance d'Ajaccio du 21 mars 2000, a constaté l'extinction du bail exécuté et non sa résiliation, après échéance de son terme ; qu'aucune inexécution fautive ne peut être déduite de la seule consignation des loyers, en lieu et place de la délégation prévue sur demande expresse de la banque, alors que la commune devait se montrer prudente, tel que cela ressort de l'arrêté municipal n°90-181 du 12 février 1990 portant consignation des loyers, au vu de la créance déclarée par la CADEC avec prise d'hypothèque sur l'immeuble litigieux, qui contrevenait aux dispositions de l'article 3 5°) de la convention de garantie ; qu'en revanche, il émane du rapport de l'expert judiciaire établissant les comptes entre les parties, comme d'ailleurs de leurs écritures, que les consorts C... ont failli à leurs obligations en cessant de régler les échéances du prêt à partir du 30 janvier1989 tandis que la commune n'a commencé à consigner les loyers qu'à compter du 1er trimestre 1990, soit un an plus tard ; que de plus, le même rapport établit que la ville s'est acquittée de ses obligations par le paiement de l'intégralité des sommes dues à la banque en principal et intérêts ; qu'ainsi, la défaillance de la SCI A Casetta est avérée tant aux termes du rapport de l'expert judiciaire L..., que par sa condamnation solidaire avec la commune par jugement du tribunal de grande instance d'Ajaccio du 4 novembre 1993, au paiement des échéances non réglées du crédit en cours ; que dès lors, la condition d'application de l'article 2 de la convention du 3 novembre 1981 est remplie et doit s'appliquer telle que prévue au contrat par les parties ; qu'en conséquence, le transfert de propriété du bien des consorts C... à la commune d'Ajaccio sera confirmé ;
Alors que la cassation du chef de l'arrêt ayant admis l'application de la théorie de l'apparence, sur le fondement du premier moyen de cassation emportera, par voie de conséquence, cassation du chef de l'arrêt ayant fait application de la convention de garantie du 3 novembre 1981 et ayant attribué l'immeuble donné en garantie par la SCI A Casetta à la commune d'Ajaccio, en application de l'article 624 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné solidairement les consorts C... à payer à la commune d'Ajaccio la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de leurs manoeuvres dolosives et ce avec intérêt de droit ;
Aux motifs propres que la réticence dolosive des consorts C... et leurs manoeuvres frauduleuses précédemment décrites pour tromper la commune, sur la qualité de propriétaire du bien construit au moyen du prêt consenti avec sa garantie, ont fait naître pour cette dernière un préjudice financier que le tribunal a justement apprécié par l'allocation d'une indemnisation, à hauteur de 50 000 euros ;
Aux motifs à les supposer adoptés qu'il n'est pas contestable que la SCI A CASETTA a commis une faute en s'engageant dans des conventions portant sur un bien immobilier dont elle n'était pas propriétaire, créant une apparence trompeuse de garantie pour sa cocontractante ; que cette faute est d'ailleurs reconnue par les consorts C..., associés dc la SCI, en ce qu'un projet de cession de cc bien à la société avait été établi sans qu'aucune suite ne soit donnée afin de le concrétiser ; que les véritables propriétaires, soient les associés en leur nom propre, ont entretenu cette confusion en n'indiquant pas à leur cocontractante leur qualité, information qui ne sera dévoilée que le 10 juin 1999, soit près de dix-huit ans après la conclusion de la convention litigieuse, et à l'occasion d'une procédure d'expulsion diligentée devant le Tribunal d'Ajaccio ; que le dol est caractérisé par l'absence de toute garantie sur l'immeuble pour la commune d'Ajaccio suite à la convention de caution du 3 novembre 1981 alors que cette dernière pensait logiquement se garantir sur ce bien en cas d'incident de paiement ;que cette dissimulation de la véritable identité des propriétaires a, lors de l'interruption des paiements par la SCI A CASETTA et des procédures intervenues postérieurement, obligé la commune à entreprendre une procédure de revendication immobilière et, dans l'attente, de s'acquitter sans cause des différentes sommes dues notamment du fait des loyers indusloyer et des indemnités d'occupation auxquelles elle a été condamnée, la privant ainsi d'une trésorerie importante, alors qu'elle supportait déjà le remboursement de l'emprunt en sa qualité de caution ainsi que les intérêts dudit emprunt; que cette manoeuvre frauduleuse ainsi caractérisée justifie la condamnation solidaire des défendeurs au paiement d'une somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ; que cette somme n'étant allouée et donc déterminée qu'au jour du jugement, elle n'emportera intérêts au taux légal qu'à compter de celui-ci ;
Alors 1°) que la cassation du chef de l'arrêt ayant admis l'application de la théorie de l'apparence, sur le fondement du premier moyen de cassation emportera, par voie de conséquence, cassation du chef de l'arrêt ayant condamné les consorts C... à payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages -intérêts, en application de l'article 624 du code de procédure civile ;
Alors 2°) que le juge ne peut méconnaître l'objet du litige, tel qu'il résulte des conclusions respectives des parties ; que les consorts C... contestaient expressément dans leurs conclusions d'appel la prétendue faute qui leur était reprochée et soutenaient que la commune d'Ajaccio connaissait leur qualité de propriétaire des locaux ; qu'en affirmant néanmoins, par motifs adoptés, que les consorts C... reconnaissaient la faute, la cour d'appel a méconnu le limites du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
Alors 3°) qu'en se bornant à affirmer, pour condamner solidairement les consorts C... à payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts, que la réticence dolosive des consorts C... et leurs manoeuvres frauduleuses avaient trompé la commune, sans caractériser l'existence d'une faute à l'encontre de chacun des consorts C..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale et a violé l'article 1382 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1240 du code civil. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour la commune d'Ajaccio.
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la commune d'Ajaccio de sa demande de nullité du bail du 21 janvier 1982 et de sa demande en répétition de l'indu portant sur les loyers, les intérêts moratoires, les indemnités d'occupation et les frais d'exécution des décisions précédemment intervenues entre les parties ;
Aux motifs que : « Sur l'application de l'article 2 de la convention de garantie du 3 novembre 1981 :
L'article 1134 ancien du code civil dispose que :
« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi. »
La convention du 3 novembre 1981 prévoit notamment :
« Article 1 : La ville d'Ajaccio garantit le paiement des intérêts au taux maximum de 17,40 % et le remboursement du capital de l'emprunt de HUIT CENT MILLE FRANCS (800.000 Frs) remboursable en quinze ans, contracté par la SCI A Casetta en vue de financer les travaux de réalisation de locaux à usage scolaire dans le secteur de Mezzavia, et qui seront loués par la commune.
Article 2 : Au cas où la SCI A Casetta, pour quelque motif que ce soit, ne s'acquitterait pas des sommes dues par elle aux échéances convenues ou des intérêts moratoires qu'elle aurait encourus, la commune d'Ajaccio deviendrait propriétaire des locaux réalisés avec le concours dudit emprunt.
Article 3 : Le contrat de prêt qui sera passé entre la SCI A Casetta et l'organisme prêteur Crédit Foncier et Communal d'Alsace et de Lorraine, et auquel la Ville interviendra, devra comporter les conditions générales suivantes :
5°) Au cas où la société emprunteuse conclurait d'autres emprunts, elle ne pourrait accorder en garantie de ces emprunts au tiers-prêteur ni hypothèque, ni privilège sur les immeubles financés au moyen du présent prêt, en cas de non-observation de cette clause, la société créancière aura le droit de réclamer le remboursement immédiat du capital restant dû, majoré d'une indemnité et peine conventionnelle de 2 %.
Cette interdiction ne s'appliquera toutefois pas aux hypothèques qui seraient constituées sur les immeubles construits avec les fonds provenant du présent prêt en garantie d'un prêt spécial à la construction au profit de la Ville d'Ajaccio en contrepartie de son engagement à titre de caution du prêt de HUIT CENT MILLE FRANCS ;
6°) Sous réserve des clauses qui précèdent concernant l'exigibilité avant terme, la débitrice ne pourra rembourser le prêt par anticipation pendant les dix premières années du prêt.
8°) La Ville d'Ajaccio se constituera caution solidaire de la débitrice et s'obligera au remboursement du capital du prêt et au paiement des annuités de la manière dont la débitrice y est tenue, étant dépasser un taux d'intérêts maximum de 17,40% ;
Au cas où la débitrice ne s'acquitterait pas de ses obligations la ville d'Ajaccio devra donc verser à la société créancière, sur simple demande, la somme due par la débitrice en capital, intérêts et accessoires, le taux d'intérêts étant toutefois limité à 17,40 %.
Article 4 : La ville d'Ajaccio accorde cette garantie à la condition que les locaux financés à l'aide de l'emprunt en cause lui soient loués en vue d'y installer un groupe scolaire ou des bureaux, avec possibilité pour elle de les sous-louer à des organismes d'intérêt général. »
L'article 11 du contrat de prêt des 21 et 27 janvier 1982 stipule que :
« M. Charles I..., sénateur-maire de la ville d'Ajaccio constitue la ville caution solidaire de la société débitrice et oblige la ville au remboursement du capital du prêt et au paiement des annuités, de la manière dont la partie débitrice y est elle-même tenue.
En conséquence, si la société débitrice ne s'acquitte pas de ses obligation la ville d'Ajaccio versera au C.F.C.A.L à première requête et sur simple demande de celui- ci toutes sommes dues au C.F. C.A.L en principal, accessoires et intérêts par la société débitrice, le taux des intérêts courants étant toutefois limité à 17,40 %. »
L'arrêté municipal n°90-181 du 12 février 1990 portant consignation du loyer du par la ville à la SCI A Casetta, relève notamment que :
[...]
« vu la demande de la CADEC détentrice d'une hypothèque sur ce bien faisant partie du patrimoine propre de M. C... D..., personne physique, tendant à obtenir que la ville lui verse directement les loyers dus à la SCI A Casetta ».
[...]
« Considérant qu'il convient, en conséquence, pour se prémunir de tous riques, de consigner les loyers au fur et à mesure de leur échéance. »
Il est établi que la propriété du bien édifié, au premier étage du local commercial appartenant à l'indivision C..., constituée au moment des faits, d'D..., P... et M. H... C..., n'a pas été apportée à l'actif de la SCI A Casetta, également constituée entre les mêmes parties et immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 23 septembre 1981, selon extrait Kbis du 28 juillet 2005.
Il ressort de la convention du 3 novembre 1981 signée entre D... C..., gérant de la SCI A Casetta, et la commune d'Ajaccio, une volonté pour le premier d'obtenir la garantie du crédit à souscrire pour l'édification en cours de locaux destinés à être loués et pour la seconde, de garantir son cautionnement par le transfert de la propriété du bien en cas de défaillance dans le règlement des échéances de l'emprunt.
Dès lors, la convention a bien une cause et l'article 2 prévoyant le transfert de propriété du bien en cours d'édification, en cas de non exécution par la SCI du règlement des échéances du prêt, ne constitue pas une condition suspensive mais une sanction d'inexécution contractuellement prévue par les parties.
Cette convention a été suivie d'un contrat de bail du 21 janvier 1982 et d'un contrat de prêt des 21 et 27 janvier 1982.
Même s'il existe une interdépendance entre ces actes, la convention de garantie du 3 novembre 1981 est liée essentiellement au contrat de prêt des 21 et 27 janvier 1982 et, en tout état de cause, contrairement à ce qu'invoque M. H... C..., le contrat de bail n'a pas donné lieu à résiliation susceptible d'entraîner l'anéantissement en cascade des autres actes formant un ensemble contractuel, puisque le jugement du tribunal d'instance d'Ajaccio du 21 mars 2000, a constaté l'extinction du bail exécuté et non sa résiliation, après échéance de son terme.
Aucune inexécution fautive ne peut être déduite de la seule consignation des loyers, en lieu et place de la délégation prévue sur demande expresse de la banque, alors que la commune devait se montrer prudente, tel que cela ressort de l'arrêté municipal n° 90-181 du 12 février 1990 portant consignation des loyers, au vu de la créance déclarée par la CADEC avec prise d'hypothèque sur l'immeuble litigieux, qui contrevenait aux dispositions de l'article 3 5°) de la convention de garantie.
En revanche, il émane du rapport de l'expert judiciaire établissant les comptes entre les parties, comme d'ailleurs de leurs écritures, que les consorts C... ont failli à leurs obligations en cessant de régler les échéances du prêt à partir du 30 janvier1989 tandis que la commune n'a commencé à consigner les loyers qu'à compter du 1er trimestre 1990, soit un an plus tard.
De plus, le même rapport établit que la ville s'est acquittée de ses obligations par le paiement de l'intégralité des sommes dues à la banque en principal et intérêts.
Ainsi, la défaillance de la SCI A Casetta est avérée tant aux termes du rapport de l'expert judiciaire L..., que par sa condamnation solidaire avec la commune par jugement du tribunal de grande instance d'Ajaccio du 4 novembre 1993, au paiement des échéances non réglées du crédit en cours.
Dès lors, la condition d'application de l'article 2 de la convention du 3 novembre 1981 est remplie et doit s'appliquer telle que prévue au contrat par les parties.
En conséquence, le transfert de propriété du bien des consorts C... à la commune d'Ajaccio sera confirmé.
Sur la rétroactivité du transfert de propriété :
Il ne ressort aucune mention quant à la rétroactivité dudit transfert, à la lecture de la convention de garantie du 3 novembre 1981.
Dès lors, l'article 2, en vertu du principe de la force obligatoire des contrats qui fait loi entre les parties doit recevoir une application stricte.
Au surplus, compte tenu de l'autorité de la chose jugée du jugement du tribunal d'instance du 21 mars 2000, ayant constaté l'extinction du bail et reconnu ainsi son existence, et de la nécessaire sécurité juridique relative à l'application des contrats, il n'y pas lieu de prononcer rétroactivement le transfert de la propriété.
En conséquence, le jugement sera infirmé sur ce chef.
Sur la nullité du bail du 21 janvier 1982 et les demandes en répétition de l'indu subséquentes :
L'action de la commune en nullité du bail repose sur l'effet rétroactif de la convention au jour de sa signature, précédemment écarté.
Il ne sera donc pas fait droit à cette demande ni à celles subséquentes relatives à la répétition de l'indu.
Le jugement sera infirmé sur ce chef » ;
Alors que il appartient au juge de rechercher la commune intention des parties pour déterminer le contenu des obligations par elles assumées ; qu'en l'espèce, en se bornant à relever que le transfert de propriété en cas de non-paiement stipulé au profit de la commune d'Ajaccio par l'article 2 de la convention de garantie du 3 novembre 1981 n'était pas une condition suspensive, mais une clause sanctionnant les cas d'inexécution, et, partant, n'agissait pas avec effet rétroactif, sans rechercher à partir de quelle date ce transfert de propriété devait intervenir en cas de non-paiement, la cour d'appel, qui a pourtant constaté qu'au cas présent, les non-paiements remontaient au 30 janvier 1989 mais n'en a tiré aucune conclusion en termes d'application dans le temps de cette clause, s'est abstenue d'en déterminer la portée et a privé sa décision de base légale au regard des articles 1156 ancien, 1188 nouveau, du Code civil.