AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par :
   1°/ M. Louis A...,
   2°/ Mme Yvette Z..., épouse A..., demeurant ensemble ...,
   en cassation d'un arrêt rendu le 19 mai 1994 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre, section D), au profit :
   1°/ de la société Financière Immobail BTP, société anonyme, dont le siège est ...,
   2°/ de la société COFRACOMI, société CIC française immobilier pour le commerce, société anonyme, dont le siège est ...,
   3°/ de la société Unibail (Union de crédit-bail immobilier), société anonyme, dont le siège est ...,
   4°/ de M. Joël Y..., demeurant ...,
   5°/ de Mme Monique X..., épouse Y..., demeurant chez M. B..., ...,
   défendeurs à la cassation ;
   Les sociétés Financière Immobail, COFRACOMI et Unibail ont formé un pourvoi incident contre le même arrêt;
   Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt;
   Les demanderesses au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, le moyen unique de cassation également annexé au présent arrêt;
   LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 3 juillet 1996, où étaient présents : M. Lemontey, président, Mme Delaroche, conseiller rapporteur, M. Fouret, conseiller, M. Sainte-Rose, avocat général, Mme Collet, greffier de chambre;
   Sur le rapport de Mme le conseiller Delaroche, les observations de la SCP Tiffreau et Thouin-Palat, avocat des époux A..., de Me Choucroy, avocat des sociétés Financière Immobail BTP, COFRACOMI et Unibail, les conclusions de M. Sainte-Rose, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi;
   Attendu qu'en vue de la réalisation d'un ensemble hôtelier, MM. A... et Y... ont créé, le 21 décembre 1987, la société L'Européenne de restauration au capital de 50 000 francs, dont M. A... a été désigné gérant; que la Société pour le commerce et l'industrie (SICOMI) Immobail avait, le 8 décembre 1987, accepté de financer l'opération projetée par la mise en place d'un crédit-bail immobilier à hauteur de la somme hors taxes de 17 884 000 francs, permettant l'acquisition d'un terrain et la construction de l'ensemble immobilier; que, selon acte notarié du 11 février 1988, ce crédit-bail a été effectivement accordé à la société L'Européenne de restauration, le crédit-bailleur étant constitué par trois sociétés de SICOMI; qu'aux termes de cet acte, le bailleur s'est engagé à acquérir le terrain moyennant la somme de 4 949 965 francs TTC et à faire édifier les constructions pour un montant plafonné à 15 943 575 francs, et le preneur à verser, pendant la construction des préloyers d'engagement et de financement et, après la réalisation de l'ensemble immobilier, à régler au bailleur des loyers pendant une durée de 18 années, calculés et actualisés selon barème prévu au contrat; qu'en garantie de ces engagements, le crédit-bailleur a obtenu un nantissement sur le fonds de commerce à créer, qu'il a pris le 21 septembre 1988, et le cautionnement solidaire des époux A... et Y..., limité à deux années de loyers TTC, soit la somme maximum de 5 300 000 francs; que la construction a été achevée en août 1988; que, le 7 octobre 1988, après deux mois d'activité, la société L'Européenne de restauration a déposé son bilan; qu'une procédure de redressement judiciaire a été suivie le 21 octobre d'une décision ordonnant la liquidation de l'entreprise; que le crédit-bailleur, après un commandement de payer les préloyers et accessoires pour un montant de 1 079 975,23 francs TTC, demeuré infructueux, a procédé le 5 septembre 1988 à la résolution du contrat de crédit-bail et a déclaré sa créance; qu'il a été admis sur l'état des créances en qualité de créancier privilégié pour la somme de 23 711 886,67 francs; qu'il a mis les cautions en demeure de payer cette somme; que celles-ci n'ayant pas exécuté leurs engagements, il les a assignées en remboursement de la somme de 5 072 693,68 francs, représentant les deux années de loyers TTC, plafond des cautionnements souscrits; que les époux A... ont opposé que leur engagement garantissait le seul crédit-bail consenti à la société L'Européenne de restauration, dont la mise en place devait avoir lieu à compter du 1er octobre 1988; qu'ils ont aussi invoqué à leur profit les dispositions de l'article 2037 du Code civil; qu'enfin, à titre reconventionnel, ils ont soutenu que le

crédit-bailleur avait engagé sa responsabilité et leur devait réparation de leur préjudice; que l'arrêt attaqué les a condamnés au paiement de la somme réclamée, outre intérêts, et retenant la demande reconventionnelle, leur a alloué la somme de 2 500 000 francs à titre de dommages-intérêts, la compensation entre dette et créance étant ordonnée;
   Sur les trois moyens réunis, pris en leur diverses branches, du pourvoi principal formé par les époux A... :
   Attendu que les époux A... font grief à l'arrêt d'avoir ainsi statué, alors, selon les moyens, de première part, que le contrat de cautionnement garantissait tous engagements du preneur vis-à-vis du bailleur, "tels qu'ils résultaient des conventions de crédit-bail susénoncées" ;
   que la cour d'appel a, tout à la fois, dénaturé les termes clairs et précis de cet engagement et violé la loi des parties dès lors que ledit engagement garantissait seulement les dettes du preneur résultant de la mise en place du crédit-bail qui n'avait pas pris effet par le jeu de la clause résolutoire et ne pouvait être étendu à la garantie des dettes afférentes à la première phase de l'opération, dite "phase de construction avec versement par le preneur de préloyers"; alors, de deuxième part, qu'en retenant, pour écarter la demande en nullité de la convention de crédit-bail, que la clause de résiliation anticipée était conforme aux dispositions légales quand cette clause stipulait "que la résiliation à la demande du preneur dans les conditions prévues à l'article 15 ci-dessus entraînera de plein droit et sans formalité quelconque, à titre de clause pénale, le paiement par le preneur d'une indemnité égale à la totalité de la valeur résiduelle indexée à laquelle s'ajouteront tous les loyers et charges quelconques alors échues, la cour d'appel a violé les articles 1134 du Code civil et 1er, alinéa 2, de la loi du 2 juillet 1966; alors, de troisième part, qu'en refusant de décharger les cautions aux motifs que la créance des SICOMI avait été définitivement admise à titre privilégié à la procédure de liquidation judiciaire du débiteur principal, tout en constatant que les créanciers avaient refusé la mise en place d'un crédit-bail mobilier destiné à l'acquisition du matériel et de l'équipement nécessaires à l'exploitation du fonds de commerce, et en considérant qu'aucune distribution du prix de vente n'aurait pu être effectuée au profit des créanciers compte tenu de l'existence des super-privilèges qui auraient absorbé la totalité de l'actif réalisé, la cour d'appel a violé l'article 2087 du Code civil;
   Mais attendu, d'abord, que la cour d'appel, qui a recherché l'intention commune des parties en analysant tant les dispositions contractuelles que les propositions, faites antérieurement par la SICOMI Immobail aux dirigeants, MM. A... et Y..., lesquelles donnaient toutes précisions sur le financement global de l'opération, a souverainement retenu que le contrat de crédit-bail immobilier constituait une opération financière complexe mais unique; qu'elle a encore retenu que les cautionnements avaient été volontairement mentionnés en fin de contrat pour marquer qu'ils avaient pour effet de garantir la totalité des engagements pris par le preneur depuis l'acquisition du terrain jusqu'en fin de bail, avec pour seule limite l'équivalent de deux années de loyers TTC ;
   qu'elle a, en conséquence, estimé que les époux A... n'avaient pu se méprendre sur l'étendue de leur cautionnement en signant l'acte notarié ;
   que la décision, légalement justifiée de ce chef, ne saurait encourir le grief de dénaturation allégué; qu'ensuite, par des motifs non critiqués, elle a retenu que la convention du 11 février 1988 répondait aux exigences de l'article 1er, alinéa 2, de la loi du 2 juillet 1966, les parties ayant expressément prévu la faculté pour le preneur de résilier le crédit-bail, soit en rachetant les locaux, soit en versant une indemnité égale à la valeur résiduelle au jour du dernier loyer payé indexée et augmentée des loyers échus ou diminuée en cas de relocation ou de revente des biens par le bailleur postérieurement à la rupture du contrat; qu'enfin, après avoir relevé que l'inscription de nantissement avait été effectuée, et que la créance des SICOMI avait été admise à titre privilégié sans qu'aucune contestation n'ait été élevée durant la procédure de vérification des créances quant à la validité de ce nantissement, elle a retenu que seul le concours avec d'autres créanciers et les règles de la procédure de liquidation judiciaire avaient empêché les cautions de tirer profit des droits susceptibles de leur être transmis par subrogation; d'où il suit qu'en aucun de leurs griefs, les moyens ne sont fondés;
   Mais sur la première branche du moyen unique du pourvoi incident formé par la SICOMI Financière Immobail, COFRACOMI et Unibail :
   Vu l'article 1382 du Code civil ;
   Attendu que, pour condamner les sociétés Immobail BTP, Unibail et COFRACOMI à payer aux époux A... la somme de 2 500 000 francs à titre de dommages-intérêts, l'arrêt attaqué retient que les SICOMI ont financé la totalité d'un ambitieux projet commercial sans s'être assurées que leur débitrice principale pouvait faire face à ses obligations ;
   qu'il énonce encore que les SICOMI ont commis une faute en accordant un soutien excessif à une société qui ne disposait au départ d'aucun capital et d'aucuns fonds propres suffisants pour lui permettre de faire face aux charges résultant du crédit-bail, et alors que les dirigeants de cette société ne disposaient à titre personnel ni de la compétence ni des moyens financiers pour mener à bien un aussi vaste projet commercial; qu'il retient, en définitive que les fautes ainsi commises ont occasionné un préjudice direct aux époux A...;
   Attendu qu'en se déterminant par ces motifs inopérants à l'égard de M. A..., après avoir relevé que celui-ci avait créé la société L'Européenne de restauration avec M. Y... et qu'il en était le dirigeant, ce dont il résultait qu'il avait ou devait avoir une parfaite connaissance de la situation de l'entreprise lorsqu'il s'en est porté caution et qu'il ne pouvait ignorer, en particulier, que la société ne disposait d'aucuns fonds propres lorsque le contrat de crédit-bail a été conclu; qu'en statuant comme elle a fait, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé le texte susvisé;
   PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du moyen :
   CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné les SICOMI Immobail, Unibail et COFRACOMI à payer aux époux A... la somme de 2 500 000 francs à titre de dommages-intérêts, et ordonné la compensation, l'arrêt rendu le 19 mai 1994, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée;
   Condamne les époux A... aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des époux A...;
   Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Montpellier, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile , et prononcé par M. le président en son audience publique du huit octobre mil neuf cent quatre-vingt-seize.