LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 janvier 2018), que, par acte authentique du 18 juillet 2011, la société civile immobilière IMEFA 59, aux droits de laquelle se trouve la société Foncière développement logements, a vendu à M. et Mme Y... un appartement situé dans un immeuble en copropriété ; que, soutenant qu'il était affecté d'un vice caché, les acquéreurs ont exercé contre la venderesse une action en diminution du prix de vente ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu, qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le second moyen, qui est recevable comme étant de pur droit :
Vu l'article 1644 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige ;
Attendu que, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts ;
Attendu que, pour condamner la société Foncière développement logements à payer à M. et Mme Y... la somme de 60 000 euros au titre de l'action estimatoire, l'arrêt retient que l'indemnité correspondant à la diminution du prix doit tenir compte de la dépréciation du bien vendu en raison de l'absence d'un système de chauffage collectif mais également du fait que les lots de copropriété de l'immeuble sont dotés d'un chauffage individuel de complément par convecteurs électriques individuels, ce qui est de nature à minorer le préjudice subi par les acquéreurs, avec la réserve que ce mode de chauffage est plus onéreux et plus inconfortable que le système collectif ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la réduction du prix devait être arbitrée par experts, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il dit que l'action en diminution du prix est recevable, l'arrêt rendu le 12 janvier 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société Foncière développement logements aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit avril deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Alain Bénabent, avocat aux Conseils, pour la société Foncière développement logements.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt, infirmatif de ce chef, d'avoir dit l'action en diminution du prix recevable ;
AUX MOTIFS QUE sur la recevabilité de l'action en diminution de prix pour vice caché
qu'en droit, l'action estimatoire doit être engagée dans le délai de deux années à compter de la découverte du vice ;
qu'au cas d'espèce, les époux Y... n'ont découvert la nature, l'ampleur et l'origine du vice relatif au défaut de fonctionnement du chauffage collectif dans leur lot qu'à la lecture du courriel du syndic en date du 15 novembre 2012, incriminant l'absence de fonctionnement de la trame chauffante, dysfonctionnement impossible à résoudre sans frais importants que la copropriété a refusé de supporter ;
que le point de départ de leur action ne saurait être fixé à une date antérieure, dans la mesure où ils n'ont emménagé dans leur appartement qu'au départ de la locataire en place, Mme C..., soit au printemps 2012, qu'ils n'ont pris conscience du dysfonctionnement du chauffage collectif que lorsque les froids de l'hiver 2012 se sont manifestés, les problèmes rencontrés au mois de mars 2012 et dénoncés au syndic n'étant pas expliqués à cette date et pouvant résulter de pannes transitoires et bénignes, alors que les documents techniques et échanges de lettres produits au dossier avèrent l'impossibilité technique de remédier aux défectuosités du chauffage collectif dans les lots des époux Y..., les équipements étant encastrés dans une chape de béton et s'avérant impossibles à remplacer sans travaux importants ;
que l'action en diminution de prix ayant été engagée par assignation signifiée les 16 et 18 avril 2014, soit avant l'expiration du délai de deux années courant à compter du 15 novembre 2012, est recevable et le jugement sera infirmé en ce qu'il a dit les époux Y... forclos à agir ;
1°/ ALORS QUE l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ; que la découverte du vice s'entend du moment où l'acquéreur a pris connaissance avec certitude de l'existence du défaut et de son origine, peu important qu'il ait alors négligé de faire procéder à des constatations techniques ; qu'en l'espèce, pour dire recevable l'action en diminution du prix exercée par les époux Y..., la Cour d'appel a retenu que le délai de deux ans leur étant imparti pour agir n'avait commencé à courir que le 15 novembre 2012, au motif que « [les époux Y...]
n'ont pris conscience du dysfonctionnement du chauffage collectif que lorsque les froids de l'hiver 2012 se sont manifestés, les problèmes rencontrés au mois de mars 2012 et dénoncés au syndic n'étant pas expliqués à cette date et pouvant résulter de pannes transitoires et bénignes » [voir arrêt attaqué p. 3, §10] ; qu'en statuant ainsi, lorsqu'il résultait de ses propres constatations que les époux Y... avaient cessé de régler leurs charges de copropriété dès le mois de mars 2012 en raison du dysfonctionnement du chauffage collectif découvert dès cette date, peu important qu'ils aient négligé de s'en préoccuper avant le retour de l'hiver, la Cour d'appel a violé l'article 1648 du code civil.
2°/ ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause, y compris les pièces soumises à son examen ; qu'en l'espèce, pour dire recevable l'action en diminution du prix exercée par les époux Y..., la Cour d'appel a retenu que le délai de deux ans leur étant imparti pour agir n'avait commencé à courir que le 15 novembre 2012, au motif que « [les époux Y...] n'ont pris conscience du dysfonctionnement du chauffage collectif que lorsque les froids de l'hiver 2012 se sont manifestés, les problèmes rencontrés au mois de mars 2012 et dénoncés au syndic n'étant pas expliqués à cette date et pouvant résulter de pannes transitoires et bénignes » [voir arrêt attaqué p. 3, §10] ; qu'en statuant ainsi, cependant que, dans la lettre qu'ils avaient rédigée le 21 août 2013 à l'attention de la société IMEFA 59, les époux Y... avaient expressément admis que « ayant pris possession des lieux en date du 18 mars 2012 à la suite du départ du locataire qui y était jusqu'en mars 2012, nous avons constaté non sans surprise, que le chauffage collectif de l'appartement était totalement et intégralement inopérant [¿] » (v. production n°5, p. 1, §2), ce dont il résultait qu'ils avaient découvert le vice ainsi que son origine dès le 18 mars 2012, la cour d'appel a violé l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les documents de la cause.
SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
Il est fait grief à l'arrêt, infirmatif de ce chef, d'avoir condamné la société Foncière développement logements à payer à M. et Mme Y... une somme de 60 000 euros à titre de diminution de prix ;
AUX MOTIFS QUE sur le fond
que la non-conformité de la chose à sa destination normale est constitutive d'un vice caché ;
qu'en l'espèce, les lots acquis par les époux Y... ne sont pas conformes à leur destination normale d'habitation, faute de chauffage dans un appartement conçu pour être desservi par une installation collective, selon les énonciations du règlement de copropriété de l'immeuble du [...] et le dysfonctionnement de cette installation pour les lots litigieux constitue un vice caché qui préexistait à la vente, dès lors que la société Eiffage, mandatée par le syndic pour rechercher la cause de ce dysfonctionnement, relate que le chauffage n'a jamais fonctionné dans le lot des époux Y... et que le précédent syndic, la société Lamy Nexity, avait été destinataire d'un rapport relatif à ce dysfonctionnement ; qu'il importe peu que ce rapport n'ait pas été transmis au nouveau syndic, dès lors qu'il est ainsi suffisamment établi que le vice préexistait à la vente, peu important qu'il ait été ou non connu du syndic en exercice au jour de la vente ou du vendeur, professionnel de l'immobilier, dont la bonne ou mauvaise foi est indifférente à la solution du litige ;
que c'est vainement que la société Foncière développement logements renvoie les époux Y... à saisir le syndicat de leur réclamation, alors que le litige n'est pas relatif à l'exigibilité ou non des charges de chauffage pour leurs lots ou à l'obligation pour le syndicat des copropriétaires de leur assurer ce service collectif, mais à ses obligations en sa qualité de vendeur, tenu de restituer la partie du prix que les acquéreurs n'auraient pas réglée s'ils avaient connu le vice ;
que l'indemnité correspondant à la diminution de prix doit tenir compte de la dépréciation du bien vendu en raison de l'absence de système de chauffage collectif mais également du fait que les lots de copropriété de l'immeuble sont dotés d'un chauffage individuel de complément par convecteurs électriques individuels, ce qui est de nature à minorer le préjudice subi par les époux Y..., avec la réserve que ce mode de chauffage est plus onéreux et plus inconfortable que le système collectif ;
qu'en conséquence, la société Foncière développement logements sera condamnée à régler aux époux Y... une somme de 60 000 euros à titre de diminution de prix ;
ALORS QUE lorsque le bien vendu est affecté d'un vice caché, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a estimé, sur le fondement de la garantie des vices cachés, que les époux Y... étaient fondés à obtenir la restitution d'une somme de 60 000 euros à titre de diminution du prix compte tenu de « la dépréciation du bien vendu en raison de l'absence de système de chauffage collectif mais également du fait que les lots de copropriété de l'immeuble sont dotés d'un chauffage individuel de complément par convecteurs électriques individuels, ce qui est de nature à minorer le préjudice subi par les époux Y..., avec la réserve que ce mode de chauffage est plus onéreux et plus inconfortable que le système collectif » (v. arrêt attaqué p. 4, § 6) ; qu'en évaluant ainsi elle-même la réduction du prix, cependant qu'elle devait être arbitrée par un expert, la cour d'appel a violé l'article 1644 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause.