LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu que l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 novembre 2018) fixe les indemnités revenant à la SCI Pico à la suite de l'expropriation, au profit de l'Etablissement public foncier PACA (l'EPF), d'un bien lui appartenant ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la SCI Pico et M. J... font grief à l'arrêt de rejeter la demande d'emprise totale ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par des motifs non critiqués, que les locaux restants demeuraient accessibles et utilisables dans des conditions normales et que leur exploitation par la société locataire était possible, la cour d'appel a pu en déduire que la demande d'emprise totale ne pouvait être accueillie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le cinquième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la SCI Pico et M. J... font grief à l'arrêt de déclarer irrecevables les demandes de dépréciation liées à l'extinction du bail commercial et d'éviction ;
Mais attendu qu'ayant retenu que les nouvelles demandes de dépréciation liées à l'extinction du bail commercial et d'éviction des locataires commerciaux avaient été formulées pour la première fois dans le second mémoire du 31 mai 2018, postérieurement au délai de trois mois après la déclaration d'appel imposée par l'article R. 311-26 du code de l'expropriation, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche inopérante, en a déduit à bon droit que ces demandes étaient irrecevables ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article R. 311-26, alinéas 1 et 2, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
Attendu que, pour déclarer irrecevables les pièces numérotées 6, 11 et 12 adressées le 31 mai 2018 et déposées à nouveau le 18 juillet 2018 sous les numéros 12, 11 et 13, l'arrêt retient que les pièces adressées le 18 juillet 2018 correspondent à celles déjà adressées en même temps que le premier mémoire du 14 décembre 2017 sauf celles numérotées 6, 11 et 12 déposées, quant à elles, en même temps que le second mémoire du 31 mai 2018 sous les numéros 12, 11 et 13, et que ces dernières pièces n'ont pas été adressées dans le délai de trois mois suivant la déclaration d'appel ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résulte du dossier de procédure que la pièce "attestation comptable du produit locatif des locaux" adressée le 18 juillet 2018 sous le numéro 6 correspond à la pièce numérotée 6 annexée au premier mémoire d'appel déposé dans le délai légal, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le troisième moyen :
Vu l'article 5 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour rejeter la demande d'annulation du jugement et fixer des indemnités d'expropriation, l'arrêt retient que, dans leur mémoire de saisine de la juridiction de l'expropriation, les demandeurs ont sollicité une indemnité pour l'emprise totale de leurs biens, qu'en fixant une indemnité pour les seuls biens expropriés, après avoir rejeté la demande d'emprise totale, le premier juge n'a fait que répondre à la réclamation indemnitaire des demandeurs qui incluaient les seuls biens sous emprise, sans statuer ultra petita ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la SCI Pico n'avait saisi le juge de l'expropriation que d'une demande d'emprise totale et n'avait présenté aucune demande indemnitaire des seuls biens expropriés, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevable la pièce numérotée 6 déposée à nouveau le 18 juillet 2018, rejette la demande d'annulation du jugement et fixe des indemnités d'expropriation, l'arrêt rendu le 8 novembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne l'EPF PACA aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize janvier deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Pico et M. J...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevables les pièces numérotées 6, 11 et 12 adressées le 31 mai 2018 et redéposées le 18 juillet 2018 sous les numéros 12, 11 et 13 ;
Aux motifs que « Sur la recevabilité des pièces : Selon l'article R311-26 du code de l'expropriation, à peine de caducité de la déclaration d'appel relevé d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel. Le commissaire du gouvernement en déduit l'irrecevabilité de l'ensemble des pièces adressées à la cour d'appel le 18 juillet 2018 comme étant hors délai. Il s'avère que ces pièces correspondent à celles déjà adressées en même temps que le premier mémoire du 14 décembre 2017 sauf celles numérotées 6, 11 et 12 déposées, quant à elles, en même temps que le second mémoire du 31 mai 2018 sous les numéros 12, 11 et 13. Ces dernières, qui n'ont donc pas été adressées dans le délai de trois mois suivant la déclaration d'appel, doivent être seules déclarées irrecevables »,
Alors que les dispositions de l'article R. 311-16 du code de l'expropriation prévoient que les parties peuvent répondre aux conclusions du commissaire du Gouvernement, par note écrite dans les formes prévues au premier alinéa, jusqu'au jour de l'audience ; que dès lors, en estimant que les trois pièces produites le 31 mai 2018 l'avaient été tardivement, la Cour a violé les dispositions précitées de l'article R. 311-16 ;
Alors que, subsidiairement, les dispositions de l'article R. 311-26 du code de l'expropriation prévoient que l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel ; que la pièce n°6 a été produite au soutien de la requête d'appel, le 14 décembre 2017 ; que sa production n'était donc pas tardive ; qu'ainsi la Cour a violé l'article R. 311-26 précité.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI PICO et Monsieur J... de leur demande d'annulation du jugement entrepris et d'avoir confirmé ledit jugement dans toutes ses dispositions,
Aux motifs que « Les appelants reprochent à tort au juge de l'expropriation de ne pas avoir statué sur la demande d'emprise totale et d'avoir procédé à la fixation d'indemnités dont les parties ne l'avaient pas saisi. En effet, contrairement à leur thèse, le jugement qui expose l'argumentation des parties sur la demande d'emprise totale, a en premier lieu déclaré irrecevable la demande d'emprise totale de U... J.... II a ensuite considéré que la SCI Pico tant en sa qualité de propriétaire des lots 2, 4 et 5 de l'immeuble cadastré [...] , des lots 3 et 4 de l'immeuble cadastré [...] , des [...] et 8 de l'immeuble cadastré [...]  et le [...] de celui cadastré [...] , qu'en sa qualité de bailleresse, ne saurait être fondée en sa demande d'emprise totale, alors même que l'expropriation des [...] et 8 de l'immeuble [...]  et 2 de l'immeuble [...]  concerne la totalité de la superficie de ces lots, ne constituant pas ainsi une expropriation partielle, seule de nature à autoriser la demande d'emprise totale si la partie restante n'est plus utilisable dans des conditions normales. Il a par conséquent déclare mal fondé la demande d'emprise totale en l'absence d'emprise partielle des lots susvisés. Le grief d'une décision infra petita faute d'avoir statué sur la demande d'emprise totale, doit donc être écarte. »,
Alors que les dispositions de l'article 5 du code de procédure civile prévoient que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé ; que constitue une omission de statuer celle par laquelle le juge omet de reprendre dans son dispositif une prétention sur laquelle il s'est expliqué dans les motifs de sa décision ; que dès lors en ayant omis de se prononcer, dans leur dispositif, sur la demande d'emprise totale formulée par la SCI PICO et Monsieur J..., le juge de première instance puis la Cour d'appel ont statué infra petita et méconnu les dispositions précitées de l'article 5 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI PICO et Monsieur J... de leur demande d'annulation du jugement entrepris, d'avoir confirmé ledit jugement dans toutes ses dispositions et déclaré irrecevables les demandes de dépréciation liées à l'extinction du bail commercial et d'éviction des locataires commerciaux formulées le 31 mai 2018 ;
Aux motifs que « dans leur mémoire de saisine de la juridiction de l'expropriation, les demandeurs ont sollicité une indemnité totale de 2.444.995 euros pour l'emprise totale de l'ensemble des lots immobiliers appartenant à la SCI Pico et à U... J..., sur la base d'un prix moyen au m2 de 3.500 euros. En fixant une indemnité pour les seuls biens expropries, après avoir rejeté la demande d'emprise totale, le premier juge n'a fait que répondre à la réclamation indemnitaire des demandeurs qui incluaient forcément les seuls biens sous emprise, en considération des moyens de l'ensemble des parties relatifs à l'application de l'article L322-9 du code de l'expropriation en présence de biens ayant fait l'objet d'une mutation antérieure de moins de cinq ans à la date de l'ordonnance d'expropriation, et aux termes de comparaison fournis par l'expropriée et le commissaire du gouvernement. Le reproche fait au commissaire du gouvernement, dont c'est la fonction auprès de la juridiction d'expropriation, d'avoir conclu à la fois sur le rejet la demande d'emprise totale et sur la valeur des biens expropries puisque tel était le débat, est ainsi infondé. Le juge de l'expropriation n'a donc pas statué ultra petita ni violé le principe d'équité du procès et les droits de la défense dans la mesure où chacune des parties a fait valoir ses arguments et a pu discuter les moyens et pièces opposés par ses adversaires. L'absence de demande d'indemnisation d'une dépréciation liée à l'extinction du bail et de l'éviction des locataires commerciaux qui, au demeurant, bénéficie seulement à ces derniers, résulte du seul choix des demandeurs qui ne peuvent donc s'en prévaloir à l'appui de leur demande d'annulation du jugement. Celle-ci sera par conséquent rejetée. »,
Alors que les dispositions de l'article 5 du code de procédure civile prévoient que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé ; qu'il résulte par ailleurs de l'article L. 311-6 que le juge est saisi soit par l'expropriant, à tout moment après l'ouverture de l'enquête prescrite à l'article L. 1, soit par l'exproprié à partir de l'ordonnance d'expropriation mentionnée à l'article L. 221-1 en vue de la fixation de l'indemnité d'expropriation ; que les juges du fond n'ont toutefois, au cas présent, pas été saisis d'une telle demande mais seulement d'une réquisition d'emprise totale par les requérants ; qu'ils se sont néanmoins prononcés sur les indemnités d'expropriation ; que dès lors en ayant statué sur les indemnités d'expropriation alors que cela n'avait été demandé ni par l'expropriant, ni par les requérants qui ne l'avaient saisi que d'une demande d'emprise totale, le juge de première instance puis la Cour d'appel ont statué ultra petita et méconnu les dispositions précitées de l'article 5 du code de procédure civile.
Alors que les juges du fond ne sauraient dénaturer les conclusions des parties ; que la demande d'emprise totale formulée par la SCI PICO et Monsieur J... n'incluait pas l'indemnisation des différents préjudices subis à raison de l'expropriation du [...] de l'immeuble cadastré section [...] [...] et des lots [...] et [...] de l'immeuble cadastré section [...] [...] (indemnité principale, indemnité de remploi, indemnités liées au bail commercial, etc
) contrairement à ce qu'ont retenu les juges du fond ; qu'ainsi la Cour a dénaturé les conclusions des demandeurs.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, d'avoir débouté la SCI PICO et Monsieur J... de leur demande d'annulation du jugement entrepris, d'avoir confirmé ledit jugement dans toutes ses dispositions et déclaré irrecevables les demandes de dépréciation liées à l'extinction du bail commercial et d'éviction des locataires commerciaux formulées le 31 mai 2018 ;
Aux motifs que « Aux termes de l'article L242-1 du code de l'expropriation, lorsque l'expropriation ne porte que sur une portion d'immeuble bâti et si la partie restante n'est plus utilisable dans des conditions normales, l'exproprié peut demander au juge l'emprise totale. Les appelants soutiennent que l'ensemble des lots leur appartenant, loués à la société Cabinet J... Foncière Niçoise et de Provence, constituent une unité fonctionnelle justifiant l'emprise totale, sauf à réduire à néant l'exploitation commerciale des locaux. Ils considèrent que l'emprise partielle imposerait le déplacement du personnel dans les locaux restants, une réorganisation des lieux loués et porterait à 9,18 m² la surface dédiée à chacun des 28 salariés de la société locataire, empêchant le respect de la norme AFNOR NF X 35.102 qui impose des espaces minimaux de travail en bureau de 11 m² voire 15 m², pour assurer la sécurité et protéger la santé physique et mentale des travailleurs. Mais l'emprise porte sur la totalité de la superficie des lots de copropriété expropriés 7 et 8 de l'immeuble [...]  et 2 de l'immeuble [...]  appartenant à la SCI Pico et ne peut donc être qualifiée de partielle. D'autre part, U... J... est propriétaire de lots qui sont situés dans deux immeubles distincts de ceux visés par l'emprise, et, au surplus, non inclus dans le périmètre de la DUP. Il n'a donc pas la qualité d'exproprié et ne peut subséquemment se prévaloir des dispositions de l'article L242-1 précité. Pour contourner cet obstacle, il expose qu'il est recevable en son intervention principale sur le fondement des articles 325 et 329 du code de procédure civile lui permettant d'élever une prétention qui lui est propre et se rattachant aux prétentions des parties originaires par un lien suffisant. Il estime à ce propos que propriétaire des lots n°3, 8, 21 et 22 de l'immeuble en partie exproprié qui participent fonctionnellement à l'exploitation du cabinet [...], il justifie d'un intérêt propre à réclamer l'emprise totale de ses lots mais aussi d'une demande ayant un lien suffisant avec les prétentions de la SCI Pico. Il ne peut toutefois intervenir volontairement dans une instance dans laquelle il est déjà partie en tant que demandeur pour avoir saisi le juge de l'expropriation des Alpes Maritimes par un mémoire déposé en commun avec la SCI Pico. Sa demande ne peut donc s'analyser qu'en une prétention formulée sur un fondement distinct de l'article L242-1 du code de l'expropriation. Il rappelle dans ce cadre l'impossibilité pour la société locataire d'exploiter les locaux restants générée par l'expropriation des seuls lots de la SCI Pico du fait de la dimension des espaces de travail imposée par la norme AFNOR sus visée. Cependant, à supposer qu'une juxtaposition de lots de copropriété acquis successivement par les deux appelants constitue une unité fonctionnelle, la norme AFNOR évoquée qui permet de concevoir et d'installer les lieux de travail selon les principes de prévention et de sécurité adéquats, est seulement d'application volontaire, le code du travail n'imposant aucune obligation en matière de surface minimale, même s'il fixe des exigences de sécurité et d'hygiène. Il en résulte que les locaux restants demeurent accessibles et utilisables dans des conditions normales et que leur exploitation par la société locataire est possible. Le moyen relatif à l'impossibilité d'une occupation des locaux par un autre exploitant que la SAS [...], tirée du caractère dégradé du quartier et de l'ouverture du chantier de l'opération de rénovation avec la réalisation de travaux nuisant sur une très longue période, est donc inopérant. II s'évince de l'ensemble de ces éléments que : - d'une part, U... J..., qui n'est pas un propriétaire exproprié, est irrecevable à solliciter l'emprise totale sur le fondement de l'article L242-1 du code de l'expropriation, - d'autre part, sa demande d'emprise totale en tant que propriétaire exerçant un droit propre, est recevable mais non fondée, enfin, la SCI Pico doit être déboutée de sa demande d'emprise totale »,
Et aux motifs éventuellement adoptés que « Sur la recevabilité de la demande d'emprise totale présentée par M. U... J... : Selon mémoire enregistré le 23 mars 2016 auprès du greffe de l'expropriation, la S.C.I PICO et M. U... J... ont formulé une demande d'emprise totale par référence à l'article L 242-1 du code de l'expropriation. L'article L 242-1 alinéa 1er dispose que : « lorsque que l'expropriation ne porte que sur une portion d'immeuble bâti et si la partie restante n'est plus utilisable dans les conditions normales, l'exproprié peut demander au juge l'emprise totale. » En l'espèce, il n'est pas contesté que l'ordonnance d'expropriation rendue le 8 février 2017 concerne exclusivement le [...] d'un immeuble cadastré [...]  d'une superficie de 25,13 m2 sis [...] , ainsi que les [...] et [...] de l'immeuble cadastré [...] , sis à la même adresse, d'une superficie de 107,44 m2, selon actes de vente conclus avec la seule S.C.I PICO, en qualité d'acquéreur, par acte des 17 mai 2011 et 14 et 15 février 2013. En conséquence, M. U... J... n'ayant pas la qualité d'exproprié au sens de l'article précité, sera déclaré irrecevable en sa demande d'emprise totale, sans qu'il y ait lieu de statuer sur sa demande d'intervention volontaire à titre principal, alors même que la demande initiale a été formulée à son nom, à titre personnel. Sur la recevabilité de la demande d'emprise totale présentée par la S.C.I PICO : La demande d'emprise totale présentée par la S.C.I PICO enregistrée le 23 mars 2016 au greffe de la juridiction de l'expropriation répond à une proposition d'acquisition du 22 février 2016 présentée par l'E.P.F PACA à la S.C.I PICO pour le montant respectif de 56 000 € ([...], section [...] ) et 213 300 € ([...] et [...], section [...] ). La mise en oeuvre de la procédure d'emprise totale suppose l'engagement de l'expropriation, sans pour autant que sa recevabilité soit conditionnée par le formalisme des offres de l'autorité expropriante. Ainsi, en présentant au juge de l'expropriation, une demande d'emprise totale dans le délai d'un mois de la réception de la proposition d'acquisition formulée par l'E.P.F PACA, la S.C.I PICO a respecté le délai légal imposé par l'article R242-1 du code de l'expropriation. En conséquence, la S.C.I PICO sera déclarée recevable en sa demande d'emprise totale, ayant la qualité d'expropriée. Sur la demande d'emprise totale : La demande d'emprise totale est régie par les dispositions de l'article L 242-1 et suivants du code de l'expropriation et suppose l'existence d'un bien partiellement exproprié. En l'espèce, la S.C.I PICO soutient que l'ensemble des biens immobiliers dont elle est propriétaire, à savoir les lots 2, 4 et 5 de l'immeuble cadastré [...] , des lots 3 et 4 de l'immeuble cadastré [...]  les [...] et [...] de l'immeuble cadastré [...]  et le [...] de l'immeuble cadastré [...] , sis [...] , constituent un ensemble immobilier unique permettant à son locataire la société CABINET [...] FONCIERE NICOISE ET DE PROVENCE (S.A.S) d'y exploiter dans des conditions normales une activité de syndic de copropriété. Toutefois, la S.C.I PICO, tant en sa qualité de propriétaire de ces divers biens immobiliers qu'en sa qualité de bailleur, ne saurait être fondée en sa demande d'emprise totale, alors même que l'expropriation des [...] et [...] de l'immeuble cadastré [...]  et du [...] de l'immeuble cadastré [...]  concerne la totalité de la superficie de ces lots, ne constituent pas ainsi une expropriation partielle, seule de nature à autoriser la demande d'emprise totale si la partie restante n'est plus utilisable dans des conditions normales. Ainsi, sauf à considérer que la juxtaposition des lots de copropriété acquis successivement par la S.C.I PICO constitue une unité foncière autonome, qui ne l'autoriserait toutefois pas de se prévaloir de l'absence de conditions normales d'utilisation, au nom et pour le compte de son locataire la société CABINET [...] FONCIERE NICOISE ET DE PROVENCE (S.A.S), la demande d'emprise totale sera déclarée mal fondée en l'absence d'expropriation partielle des lots susvisés.»,
Alors que les dispositions de l'article L. 242-1 du code de l'expropriation prévoient que l'exproprié peut demander au juge l'emprise totale lorsque l'expropriation ne porte que sur une portion d'immeuble bâti et si la partie restante n'est plus utilisable dans les conditions normales ; que la notion de « portion d'immeuble bâti » vise la construction dans sa globalité, notamment en tant qu'elle constitue un lieu de vie ou d'activité cohérent et fonctionnel ; que cette notion, qui a une dimension matérielle, ne saurait se confondre avec celle, purement juridique, de lot de copropriété ; que dès lors la circonstance qu'un lot de copropriété ait été exproprié entièrement n'exclut pas l'application des dispositions précitées si, concrètement, seule une portion de l'immeuble bâti a été expropriée, ce qui était le cas en l'espèce ; qu'en rejetant la demande d'emprise totale au motif que les lots de copropriété avaient été intégralement expropriés, alors que cette circonstance était inopérante, la Cour a donc méconnu les dispositions de l'article L. 242-1 du code de l'expropriation.
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, d'avoir débouté la SCI PICO et Monsieur J... de leur demande d'annulation du jugement entrepris, d'avoir confirmé ledit jugement dans toutes ses dispositions et déclaré irrecevables les demandes de dépréciation liées à l'extinction du bail commercial et d'éviction des locataires commerciaux formulées le 31 mai 2018 ;
Aux motifs que « les nouvelles demandes de dépréciation liées à l'extinction du bail commercial et d'éviction des locataires commerciaux ont été présentées par mémoire du 21 décembre 2017 devant le juge de l'expropriation des Alpes Maritimes dans le cadre d'une nouvelle instance actuellement en cours. Elles sont également formulées devant la Cour mais pour la première fois dans le second mémoire du 31 mai 2018, postérieurement au délai de trois mois après la déclaration d'appel imposée par l'article R. 311-26 du code de l'expropriation ; qu'elles sont donc, à ce double titre, irrecevables »,
Alors que les parties peuvent, en application de l'article 566 du code de procédure civile, expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes soumises au premier juge et ajouter celles qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ; qu'en rejetant comme nouvelles les demandes de dépréciation liées à l'extinction du bail commercial et d'éviction des locataires commerciaux sans rechercher si ces demandes n'étaient pas virtuellement comprises dans les demandes de première instance ou n'en constituaient pas l'accessoire ou complément, la Cour a violé les dispositions de l'article 566 précité.