LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
 	Attendu que l'arrêt attaqué (Paris, 13 mars 2014) fixe les indemnités revenant à la société ED, aux droits de laquelle vient la société Dia France, à la suite de l'expropriation de locaux dans lesquels elle exploitait un fond de commerce ;
 	Sur le premier moyen, ci-après annexé :
 	Attendu que, par application de l'article R. 13-49 ancien du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, applicable à l'espèce, sont irrecevables les pièces déposées par l'appelant plus de deux mois après sa déclaration d'appel ; que, la cour d'appel ayant relevé que le rapport d'expertise déposé par la société ED l'avait été le 8 juillet 2011 et que cette société avait formé son appel le 14 mars 2011, l'arrêt qui a écarté ce rapport d'expertise des débats se trouve légalement justifié par ce motif de pur droit, suggéré par la défense, et substitué à ceux critiqués par le moyen ;
 	D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
 	Sur le second moyen, ci-après annexé :
 	Attendu qu'ayant relevé que L'enseigne ED, enseigne alimentaire « hard discount » connue pour ses prix bas, détenait une autre enseigne dans Vincennes intitulée « Dia », faisant également du « hard discount », la cour d'appel, qui n'avait pas à se référer à un rapport d'expertise irrecevable et qui  a pu retenir que les autres marques exploitant des commerces similaires dans le secteur n'avaient  pas la même image en terme de prix et que par sa notoriété, sa capacité à exploiter différents locaux commerciaux, par la spécificité de ses produits vendus à des prix attractifs, la société ED était en mesure de transférer son fonds de commerce, de se réinstaller et de développer une nouvelle clientèle dans un nouveau secteur géographique, a souverainement retenu, sans inverser la charge de la preuve, que  le transfert de clientèle vers « Dia » n'était pas illusoire et que la société ED ne justifiait pas de l'impossibilité de transférer son activité, sans perdre de clientèle, dans le même quartier ou dans un autre secteur géographique de Vincennes et en a déduit à bon droit que l'indemnisation devait être calculée sur la base de la  valeur du droit au bail ;  
 	D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
 	PAR CES MOTIFS :
 	REJETTE le pourvoi ;
 	Condamne la société Dia France ;
 	Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Dia France à payer à la commune de Vincennes la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Dia France ; 
 	Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six novembre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société Dia France.
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
  Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé l'indemnité principale d'éviction commerciale à la somme de 190.390 ¿, l'indemnité de remploi à la somme de 17.890 € et le montant des indemnités accessoires à la somme de 102.912 € ;
 AUX MOTIFS QUE dans le bâtiment A, il existe un local commercial à usage de réserve en rez-de-chaussée et dans le bâtiment B, un commerce au rez-de-chaussée, une cour cimentée à usage de parking ayant accès sur la rue de France, une zone de déchargement et une réserve ; que le magasin comprend une vaste aire de vente carrelée avec trois caisses et un bureau caisse ; qu'à l'étage, il existe des locaux sociaux, un dégagement, une salle de pause, des vestiaires avec lavabos et water-closets ; qu'à l'arrière du magasin, il existe la réserve ; que l'ensemble est en bon état d'entretien ; que l'ensemble du commerce est en zone Uaa, soit en zone de mixité urbaine ; que la société ED est titulaire d'un bail commercial depuis 1982, en renouvellement depuis 2005, pour 9 années ; que, sur la méthode, les indemnités doivent être fixées au jour du jugement ; qu'en conséquence, le rapport versé par la société ED et établi le 28 juin 2011, soit après la date du jugement, doit être écarté ; que la société ED soutient qu'elle a une clientèle de quartier se déplaçant à pied et qu'en conséquence, la clientèle étant perdue au profit de la concurrence, le préjudice doit être estimé sur la base d'une perte de fonds de commerce ; que la ville de Vincennes s'oppose à cette analyse soutenant que seul le droit au bail peut être retenu, la réinstallation étant possible ; que selon le jugement, le commissaire avait retenu la valeur du droit au bail ; que l'enseigne ED est une enseigne alimentaire « hard discount » connue pour ses prix bas comme le souligne à juste titre l'appelante ; qu'elle détient une autre enseigne dans Vincennes intitulée DIA qui fait également du « hard discount » à environ quinze minute de distance ; que d'une part le transfert de clientèle vers DIA n'est pas illusoire comme elle le soutient car les autres marques citées n'ont pas la même image en terme de prix et d'autre part elle ne justifie pas de l'impossibilité de transférer son activité ; qu'en conséquence, le premier juge en a justement déduit que les préjudices de la société ED sont ceux pour les frais à engager pour poursuivre son activité dans les mêmes conditions et que l'indemnité devrait être calculée sur la valeur du droit au bail ; que le jugement doit être confirmé en ce qui concerne la méthode retenue ; que, sur les indemnités, le juge a justement retenu les valeurs suivantes non contestées par la Ville et reprises par la société ED dans son mémoire n° 2, partiellement ; qu'en effet, la société ED demande 25 € le m² pour la cour mais ne verse pas de référence et elle ne donne pas de justificatif concernant le loyer versé ; qu'il en résulte les somme de : 250 x 390 m² = 97.500 € ; 22 € x 224 m² =4.928 € = 102.428 € ; Loyer : 64.350 € L'économie est de : 34.078 € que la Ville demande à ce que le coefficient de situation de 4 soit appliqué et non pas 5 ; que le commissaire du gouvernement avait adopté 5 comme l'indique la Ville dans ses écritures ; que le coefficient de 3,5 à 4 correspond à une situation médiocre ou mauvaise, 4,5 à 5,5 à une bonne situation ; qu'en conséquence, le jugement doit être confirmé qui a retenu le coefficient de 5 après avoir relevé que la situation était favorable, le magasin exploitant un petit supermarché à bas prix, dans un secteur d'habitat collectif et individuel, en centre-ville, soit 38.078 € x 5 = 190.390 € ; que le jugement doit être confirmé sur ces points ; que, sur le remploi, les pourcentages retenus dans le jugement de 5 % jusqu'à 23.000 € et 10 % pour le surplus ne sont pas contestés, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a été alloué la somme de 17.890 € ; que, sur les indemnités accessoires, s'agissant du trouble commercial, il est demandé la somme de 72.000 € ; que le jugement doit être confirmé en ce que la somme de 47.620 € a été retenue après avoir tenu compte des pièces comptables versées, aucun autre élément n'étant versé au dossier par la société ED ; que, pour les frais non amortis, la Ville soutient que compte tenu de la date de départ, une année de plus d'amortissement sera pratiquée, soit selon elle, une somme due de 23.000 € ; que selon l'attestation du directeur d'ED, du 7 janvier 2011, la valeur nette comptable des investissements est au 31 août 2010 de 31.065 € HT ; qu'en conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu cette somme ; qu'en effet, la Ville demande de ramener cette somme à 23.000 € mais n'explique pas son calcul et le prix doit être fixé à la date du jugement ; qu'enfin, pour les divers frais administratifs, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a alloué la somme de 5.000 € et celle de 5.000 € pour le déménagement ;
 1) ALORS QU'il appartient à la juridiction du second degré de prendre en compte, dans la détermination des indemnités à allouer à un exproprié, l'ensemble des éléments qui existaient à la date du jugement de première instance ; qu'en l'espèce, il ressortait du rapport du 28 juin 2011, régulièrement produit par la société DIA France que l'expert s'était placé à la date de la décision de première instance pour évaluer l'indemnité d'expropriation en prenant exclusivement en considération des éléments de référence antérieurs à l'année 2011 ; qu'en se bornant à relever, pour refuser de prendre en compte ce rapport d'expertise, qu'il avait été établi postérieurement au jugement du 7 février 2011, la Cour d'appel, qui était tenue de prendre en compte les éléments existants à la date où statuaient les premiers juges, a violé les articles L. 13-13 et L.13-15 I du code de l'expropriation ;
 2) ALORS QUE toute partie qui décide de former appel est en droit de produire, au cours de l'instance d'appel, une expertise effectuée à sa demande, par hypothèse postérieurement au jugement, dès lors qu'elle a pour objet de le critiquer ; qu'en l'espèce, il ressortait du rapport du 28 juin 2011, régulièrement produit par la société DIA France que l'expert s'était placé à la date de la décision de première instance pour évaluer l'indemnité d'expropriation en prenant exclusivement en considération des éléments de référence antérieurs à l'année 2011 ; qu'en écartant des débats ce rapport d'expertise pour avoir été établi postérieurement au jugement du 7 février 2011, sans rechercher si l'expert ne s'était pas effectivement placé à la date de la décision de première instance pour évaluer l'indemnité d'expropriation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 9 du code de procédure civile ensemble l'article 1315 du code civil.
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé l'indemnité principale d'éviction commerciale à la somme de 190.390 € et l'indemnité de remploi à la somme de 17.890 € ;
 AUX MOTIFS QUE descriptif dans le bâtiment A, il existe un local commercial à usage de réserve en rez-de-chaussée et dans le bâtiment B, un commerce au rez-de-chaussée, une cour cimentée à usage de parking ayant accès sur la rue de France, une zone de déchargement et une réserve ; que le magasin comprend une vaste aire de vente carrelée avec trois caisses et un bureau caisse ; qu'à l'étage, il existe des locaux sociaux, un dégagement, une salle de pause, des vestiaires avec lavabos et water-closets ; qu'à l'arrière du magasin, il existe la réserve ; que l'ensemble est en bon état d'entretien ; que l'ensemble du commerce est en zone Uaa, soit en zone de mixité urbaine ; que la société ED est titulaire d'un bail commercial depuis 1982, en renouvellement depuis 2005, pour 9 années ; méthode, que les indemnités doivent être fixées au jour du jugement ; qu'en conséquence, le rapport versé par la société ED et établi le 28 juin 2011, soit après la date du jugement, doit être écarté ; que la société ED soutient qu'elle a une clientèle de quartier se déplaçant à pied et qu'en conséquence, la clientèle étant perdue au profit de la concurrence, le préjudice doit être estimé sur la base d'une perte de fonds de commerce ; que la ville de Vincennes s'oppose à cette analyse soutenant que seul le droit au bail peut être retenu, la réinstallation étant possible ; que selon le jugement, le commissaire avait retenu la valeur du droit au bail ; que l'enseigne ED est une enseigne alimentaire « hard discount » connue pour ses prix bas comme le souligne à juste titre l'appelante ; qu'elle détient une autre enseigne dans Vincennes intitulée DIA qui fait également du « hard discount » à environ quinze minute de distance ; que d'une part le transfert de clientèle vers DIA n'est pas illusoire comme elle le soutient car les autres marques citées n'ont pas la même image en terme de prix et d'autre part elle ne justifie pas de l'impossibilité de transférer son activité ; qu'en conséquence, le premier juge en a justement déduit que les préjudices de la société ED sont ceux pour les frais à engager pour poursuivre son activité dans les mêmes conditions et que l'indemnité devrait être calculée sur la valeur du droit au bail ; que le jugement doit être confirmé en ce qui concerne la méthode retenue ; que, sur les indemnités, le juge a justement retenu les valeurs suivantes non contestées par la Ville et reprises par la société ED dans son mémoire n° 2, partiellement ; qu'en effet, la société ED demande 25 € le m² pour la cour mais ne verse pas de référence et elle ne donne pas de justificatif concernant le loyer versé ; qu'il en résulte les somme de : 250 x 390 m² = 97.500 € ; 22 € x 224 m² = 4.928 € = 102.428 € ; Loyer : 64.350 € L'économie est de : 34.078 € que la Ville demande à ce que le coefficient de situation de 4 soit appliqué et non pas 5 ; que le commissaire du gouvernement avait adopté 5 comme l'indique la Ville dans ses écritures ; que le coefficient de 3,5 à 4 correspond à une situation médiocre ou mauvaise, 4,5 à 5,5 à une bonne situation ; qu'en conséquence, le jugement doit être confirmé qui a retenu le coefficient de 5 après avoir relevé que la situation était favorable, le magasin exploitant un petit supermarché à bas prix, dans un secteur d'habitat collectif et individuel, en centre-ville, soit 38.078 € x 5 = 190.390 € ; que le jugement doit être confirmé sur ces points ; remploi que les pourcentages retenus dans le jugement de 5 % jusqu'à 23.000 € et 10 % pour le surplus ne sont pas contestés, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a été alloué la somme de 17.890 € ;
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur l'indemnité principale En vertu de l'article L. 13-13 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que combiné avec l'article L. 13-2 de ce code, ces indemnités doivent être allouées à tous ceux dont les intérêts ou les droits sont directement lésés par l'expropriation ; qu'en l'espèce, selon ses propres propos, la société ED « est une enseigne alimentaire hard discount connue pour ses produits d'alimentation et de consommation courante à bas prix, le plus souvent venus sous sa propre marque » ; que c'est une société par actions simplifiée qui dispose de plusieurs locaux d'exploitation, dont celui situé 47 rue Defrance à Vincennes, suivant bail commercial renouvelé à compter du 1er juillet 2005 ; que certes la clientèle des magasin ED est une clientèle de quartier et de proximité ; que cependant, par sa notoriété, sa capacité à exploiter différents locaux commerciaux, par la spécificité de ses produits vendus à des prix attractifs, la société ED est en mesure de transférer son fonds de commerce, de se réinstaller et de développer une nouvelle clientèle dans un nouveau secteur géographique ; qu'au surplus, elle ne justifie pas, au cas d'espèce, de difficultés rencontrées, ou de l'impossibilité de transférer son activité sans perdre de clientèle, dans le même quartier, ou dans un autre secteur géographique de Vincennes ; que par conséquent, les préjudices subis par la société ED sont ceux correspondant aux frais à engager pour poursuivre son activité dans les mêmes conditions ; que l'indemnité principale d'éviction commerciale correspondant à la perte de son droit au bail et sera calculée d'après la valeur vénale du droit au bail (...) ; la valeur du droit au bail sera donc fixée à 38.078 X 5 = 190.290 euros. L'indemnité principale d'éviction commerciale sera donc fixée à la somme de 190.390 euros. Sur l'indemnité de remploi. Selon l'article R 13-46 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature. Elle couvre ainsi notamment les frais de recherche d'un nouveau bien, de rédaction d'actes, d'honoraires, impôts et taxes. Le montant de cette indemnité peut être fixé selon un pourcentage dégressif du montant global de l'indemnité principale. Ainsi, en matière commerciale, il est générale admis un taux de 5% pour la fraction de l'indemnité d'éviction inférieure ou égale à 23.000 euros et un taux de 10% pour le surplus. L'indemnité de remploi sera donc de 17.889 euros arrondie à 17.890 euros ;
 1) ALORS QUE lorsque l'expropriation a pour effet la fermeture d'un point de vente appartenant à une société à succursales multiples, l'indemnisation ne peut être limitée au seul droit au bail lorsque l'éviction entraîne la perte d'un fonds de commerce composé, pour l'essentiel, d'une clientèle spécifique de quartier et de proximité ; qu'en l'espèce, les juges du fond ont constaté que la clientèle composant le fonds de commerce de la société ED était une « clientèle de quartier et de proximité » et qu'en raison de son éviction, elle devra « développer une nouvelle clientèle dans un nouveau secteur géographique » ; qu'en calculant l'indemnité principale sur la base du seul droit au bail, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations d'où il résultait que l'éviction de la société ED lui fera perdre l'essentiel de sa clientèle, a violé l'article L. 13-13 du code de l'expropriation ;
 2) ALORS QUE lorsque l'expropriation a pour effet la fermeture d'un point de vente appartenant à une société à succursales multiples, l'indemnisation ne peut être limitée au seul droit au bail lorsque l'éviction entraîne la perte d'un fonds de commerce composé, pour l'essentiel, d'une clientèle spécifique de quartier et de proximité ; qu'en calculant l'indemnité principale sur la base du seul droit au bail au motif que le transfert de clientèle vers un autre point de vente n'est pas illusoire et que la société ED ne justifie pas de l'impossibilité de transférer son activité, quand il appartenait à l'autorité expropriante d'établir que malgré la perte de son local commercial, la société expropriée pourrait effectivement conserver sa clientèle spécifique de quartier et de proximité, la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil ;
 3) ALORS, en toute hypothèse, QU'il appartient à la juridiction du second degré de prendre en compte, dans la détermination des indemnités à allouer à un exproprié, l'ensemble des éléments qui existaient à la date du jugement de première instance ; que dans ses conclusions, la société Dia France faisait valoir qu'avant d'évaluer in fine le fonds de commerce de la société ED, l'expert avait procédé à des constatations déterminantes pour justifier de la méthode d'évaluation applicable (perte du fonds de commerce) en établissant, de façon précise et circonstanciée, la perte définitive de sa clientèle de proximité du fait de l'expropriation (concl. p. 3 et 4) ; qu'en se bornant à relever, pour refuser de prendre en compte ce rapport d'expertise, qu'il avait été établi postérieurement au jugement du 7 février 2011, la Cour d'appel, qui était tenue de prendre en compte les éléments existants à la date où statuaient les premiers juges, a violé les articles L. 13-13 et L.13-15 I du code de l'expropriation.