LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Donne acte à M. Mario X... et à Mmes Franca et Eliane X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Georges Y..., la SCP E... et F... et M. Z... ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 10 avril 2014), que Mme Maria X... était propriétaire d'une maison, cadastrée A 854, mitoyenne de celle appartenant à M. A... et à Mme B..., cadastrée A 853, les deux habitations étant issues de la division d'un bâtiment unique ; que la desserte du fonds A 854 était initialement assurée par un passage à l'intérieur du fonds A 853 auquel a été substitué en 1991 un passage extérieur empruntant un escalier partiellement situé sur le fonds A 853 ; que, M. A... et Mme B... s'étant opposés à l'utilisation de cet escalier, Mme X... les a assignés en reconnaissance d'une servitude de passage ; que ceux-ci ont appelé leur vendeur, M. Z..., en nullité de la vente et M. Y..., notaire rédacteur de l'acte, ainsi que la SCP Y... et F... en garantie ; que M. Mario X... et Mmes Franca et Eliane X..., (les consorts X...), héritiers de Mme Maria X..., décédée en cours d'instance, ainsi que la SCP E... et F..., successeur de la SCP Y... et G..., sont intervenus volontairement à l'instance ; 
Sur le premier moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant relevé que la façade Nord-Est de la maison cadastrée A 854 était contiguë à la voie publique et relevé que les consorts X..., à qui incombait la charge de la preuve, ne démontraient pas que les travaux d'ouverture sur cette façade, qui comportait déjà une fenêtre, poseraient des difficultés techniques et seraient d'un coût excessif, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'examiner une pièce que ses constatations rendaient inopérante, a souverainement retenu que la parcelle A 854 disposait d'une issue suffisante sur la voie publique et en a exactement déduit que la demande de reconnaissance d'une servitude de passage pour cause d'enclave sur la parcelle A 853 devait être rejetée ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; 
PAR CES MOTIFS : 
Met hors de cause M. Z... ; 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne M. Mario X... et Mmes Franca et Eliane X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Mario X... et Mmes Franca et Eliane X... à payer à M. A... et à Mme B... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de M. Mario X..., de Mmes Franca et Eliane X... et de M. Z... ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze janvier deux mille seize. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour M. Mario X..., Mme Franca X... veuve C..., Mme Eliane X... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir jugé que le fonds cadastré sur le territoire de la commune Esserts-Blay, lieudit ... section A n° 854 appartenant aux consorts X... ne bénéficie pas d'une servitude de passage sur la parcelle cadastrée au même endroit sous le numéro 853 appartenant à M. A... et Mme B... ; 
AUX MOTIFS QUE le fait du passage par l'escalier longeant la parcelle 853 n'est pas contesté, résulte de la configuration des lieux et des ouvrages existants ; qu'aux termes de l'article 691 du code civil, les servitudes discontinues apparentes ne peuvent s'établir que par titres ; qu'aux termes de l'article 692, la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues est apparente ; que la destination du père de famille qui existe lorsqu'il est prouvé que deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude, ne continue d'exister passivement ou activement sur le fonds aliéné ou en sa faveur, lorsqu'il existe un signe apparent de servitude, que si le contrat par lequel il en est disposé ne contient aucune convention relative à la servitude, par application des articles 693 et 694 du code civil ; qu'il résulte du plan cadastral ancien de 1876 que les parcelles 853 et 854 sont issues d'un seul et même tènement immobilier qui était cadastré anciennement sous le numéro 1361 ; que les consorts X... ne produisent pas l'acte de division de la parcelle ancienne, ni le premier acte de disposition après division, de sorte qu'ils ne peuvent pas se prévaloir de la destination du père de famille, ne rapportant pas la preuve que l'acte de disposition d'une partie de l'ancienne parcelle unique ne contenait aucune convention relative à la servitude ; qu'en application des articles 682 et 684 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, est fondé à réclamer sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds, à charge d'une indemnité proportionnée aux dommages qu'il peut causer et si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes ; que le bâtiment cadastré sous le numéro 854 est contigu de la voie publique par sa façade nord-est ; qu'il appartient à celui qui se prévaut de l'état d'enclave de démontrer qu'il ne dispose sur la voie publique d'une issue insuffisante ; qu'en particulier, doit être considérée comme insuffisante une issue nécessitant des aménagements d'un coût excessif ; qu'en l'espèce, les consorts X... prétendent que les ouvertures du bâtiment se situent sur sa façade sud-ouest, à l'exception d'une petite fenêtre étroite qui ne permet pas un accès suffisant, et alors que les travaux d'ouverture à cet endroit poseraient des difficultés, au niveau de la stabilité du bâtiment et seraient disproportionnés par rapport à la valeur du tènement ; qu'ils ne produisent aucune pièce justifiant du coût des travaux de création d'une ouverture sur la façade nord-est, ni d'aucun avis technique pour démontrer que la stabilité du bâtiment en serait affectée ; qu'en conséquence, la preuve n'est pas rapportée que l'issue de la parcelle 854 sur la voie publique est insuffisante, au sens de l'article 682 du code civil ; 
1- ALORS QUE le propriétaire dont l'immeuble est enclavé et qui n'a sur la voie publique aucune issue est fondé à réclamer sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son immeuble ; que la cour d'appel a constaté que les deux maisons étaient issues d'un bâtiment unique ancien divisé en deux, que les lieux étaient configurés de sorte que l'accès à la maison sise sur la parcelle 854 s'est toujours effectué par un passage situé sur la parcelle 853 et qu'il n'existait sur la façade nord est du bâtiment cadastré 854, donnant sur la voie publique, qu'une petite fenêtre étroite ne permettant pas l'accès à l'intérieur du bâtiment ; qu'en énonçant cependant, pour dire que le bâtiment cadastré 854 ne bénéficie pas d'une servitude de passage sur la parcelle 853, que la preuve d'un état d'enclave n'est pas rapportée, la cour d'appel n'a pas déduit les conséquences légales de ses constatations, en violation de l'article 682 du code civil ; 
2- ALORS QUE, (subsidiaire), le propriétaire dont l'immeuble est enclavé ou qui n'a sur la voie publique qu'une issue insuffisante est fondé à réclamer sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son immeuble ; que constitue une issue insuffisante celle nécessitant des aménagements d'un coût excessif eu égard, notamment, à la valeur de l'immeuble ; qu'en l'espèce, les consorts X... faisaient valoir que si la maison cadastrée 854 était contigüe à la voie publique par sa façade nord, il n'existait sur cette façade qu'une petite fenêtre étroite ne permettant aucun accès à l'intérieur et qu'eu égard à la configuration des lieux et l'ancienneté du bâtiment, il n'était pas possible, ou à tout le moins d'un coût manifestement excessif au regard de la valeur du tènement, d'effectuer à cet endroit des travaux d'ouverture ; qu'ils produisaient, à l'appui de leurs dires, un procès-verbal de constat d'huissier et des photographies de la façade nord est du bâtiment démontrant la difficulté de créer sur cette façade une ouverture permettant un accès suffisant à l'intérieur de la maison ; qu'en se bornant, pour dire que la preuve d'un état d'enclave n'est pas rapportée, à relever que les consorts X... ne produisent aucune pièce justifiant du coût des travaux de création d'une ouverture sur la façade nord-est ni d'aucun avis technique pour démontrer que la stabilité du bâtiment en serait affectée, sans examiner le procès-verbal de constat d'huissier et les photographies prises par ce dernier qui lui étaient soumises, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. 
SECOND MOYEN DE CASSATION, (subsidiaire), 
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir jugé que le passage aujourd'hui aménagé par des escaliers le long de la façade sud-ouest du bâtiment ne constitue pas un chemin d'exploitation ; 
AUX MOTIFS QUE selon les dispositions des articles L 162-1 et suivants, les chemins et sentiers d'exploitation sont ceux qui servent à la communication entre divers fonds ou leur exploitation ; que les consorts X... ne peuvent pas se prévaloir d'un chemin d'exploitation sur l'assiette du passage aujourd'hui occupé par les escaliers, le long des bâtiments cadastrés sous les numéros 853 et 854 ; qu'en effet, il s'agissait à l'origine d'un bâtiment unique dont la partie sud-ouest, à l'étage, était constituée de terrasses ou galeries en enfilade ouvertes par des arcades, permettant le passage piéton, dont Mme Murielle D... affirme dans une attestation du 28 octobre 2008 qu'il a été fermé par un mur en 1991 ; qu'il est ainsi constant que le passage litigieux a été créé et aménagé en 1991 par des escaliers, notamment pour ne plus passer à l'intérieur sous les arcades à l'étage, et permettre l'accès de la parcelle 854 vers la voie publique en longeant le bâtiment à l'extérieur ; qu'il en résulte que ce passage ne correspond pas à la définition d'un chemin d'exploitation ; 
1- ALORS QUE le juge ne peut modifier les termes du litige qui lui est soumis ; que dans leurs conclusions, les consorts X... demandaient, à titre subsidiaire, à la cour d'appel de se prononcer sur l'existence d'un chemin d'exploitation desservant leur fonds, faisant valoir, plans du cadastre à l'appui, que le terrain longeant la façade sud-ouest des maisons cadastrées 853 et 854, et sur lequel avait été installé, d'un commun accord en 1991, l'accès à la maison cadastrée 854, était l'assiette d'un chemin d'exploitation desservant les parcelles 853 et 854 mais également les parcelles riveraines plus lointaines, 850 et 851, et servant à la communication de ces fonds, de sorte que son accès ne pouvait être supprimé unilatéralement par M. A... et Mme B... ; qu'en jugeant que le passage aujourd'hui aménagé par des escaliers le long de la façade sud-ouest du bâtiment ne constitue pas un chemin d'exploitation, la cour d'appel, qui a confondu le passage aménagé et le sentier d'exploitation sur l'assiette duquel il est situé et s'est prononcé sur un objet autre que celui de la demande, a dénaturé les termes de la demande qui lui était soumise, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ; 
2- ALORS QUE constitue un chemin ou sentier d'exploitation, qui ne peut être supprimé que du consentement de tous les propriétaires riverains, le chemin ou sentier servant exclusivement à la communication des fonds entre eux ou à leur exploitation ; qu'à supposer que l'arrêt ait jugé que le sentier sur lequel est situé l'accès à la maison cadastrée 854 ne constitue pas un sentier d'exploitation, la cour d'appel, en ce qu'elle s'est fondée sur le seul constat, inopérant, de ce que le passage avait été aménagé en 1991et sans rechercher si le chemin sur lequel le passage avait été aménagé ne servait pas exclusivement à la communication des fonds entre eux et à leur exploitation, a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article L 162-1 du code rural ; 
3- ALORS, en tout état de cause, QUE constitue un chemin ou sentier d'exploitation, dont l'assiette peut être modifiée par le consentement des propriétaires de tous les fonds qu'il dessert, le chemin ou sentier servant exclusivement à la communication de deux fonds au moins entre eux ou à leur exploitation et présentant un intérêt pour ces fonds ; que la cour d'appel a constaté qu'il existait un passage commun desservant les fonds 853 et 854, constitué par des terrasses et galeries en enfilade au premier étage du bâtiment, donnant accès, d'une part, à la maison cadastrée 854 et, d'autre part, à l'escalier, situé dans la maison cadastrée 854, desservant l'étage et le grenier de la maison cadastrée 853 et que ce passage avait, d'un commun accord entre les propriétaires des fonds 853 et 854, été déplacé, à l'extérieur, le long de la façade sud-ouest du bâtiment ; qu'en jugeant cependant que le passage le long de la façade sud-ouest du bâtiment ne correspondait pas à la définition d'un chemin d'exploitation, la cour d'appel n'a pas déduit les conséquences légales de ses constatations, en violation de l'article L 162-1 du code rural.