AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par Mme Marie-Alphonsine X..., épouse Z..., demeurant ... (Loire-Atlantique), en cassation d'un arrêt rendu le 9 mars 1993 par la cour d'appel de Rennes (7e chambre), au profit :
   1 / de M. Daniel Y...,
   2 / de Mme Renée A..., épouse Y..., demeurant ensemble ... à La Baule (Loire-Atlantique), défendeurs à la cassation ;
   La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
   LA COUR, en l'audience publique du 30 mai 1995, où étaient présents : M. Douvreleur, conseiller doyen faisant fonctions de président, M. Bourrelly, conseiller rapporteur, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de M. le conseiller Bourrelly, les observations de Me Cossa, avocat de Mme Z..., de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat des époux Y..., les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Sur le premier moyen :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 9 mars 1993), que Mme Z..., propriétaire de locaux à usage commercial, donnés à bail aux époux Y..., a assigné les preneurs pour faire constater la destruction des lieux loués, la résiliation du bail et ordonner l'expulsion des locataires après avoir été condamnée, par une ordonnance de référé, à faire effectuer à ses frais des travaux de remise en état des toitures, conduits de cheminée et de sécurité préconisés par la Commission de sécurité et avoir été assignée par les locataires aux fins de versement d'une provision ;
   Attendu que Mme Z... fait grief à l'arrêt de mentionner :

 "composition de la Cour lors des débats et du délibéré : M. Le Caignec, président, M. Coadou le Brozec, conseiller, Mme Secondat, conseiller et débats à l'audience publique du 13 janvier 1992 devant M. Le Caignec, magistrat rapporteur tenant seul l'audience sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte en délibéré collégial", alors, selon le moyen, "que la juridiction est composée, à peine de nullité, conformément aux règles de l'organisation judiciaire ;
   qu'en l'espèce, en mentionnant, en termes antinomiques, que, lors des débats, la cour d'appel était composée de trois magistrats et que ces débats avaient eu lieu devant le magistrat rapporteur tenant seul l'audience, l'arrêt se trouve entaché d'une contradiction qui ne met pas la Cour de Cassation en mesure d'exercer un contrôle sur la régularité de la composition de la cour d'appel ;
   qu'ainsi, l'arrêt manque de base légale au regard des articles 430, 432 et 786 du nouveau Code de procédure civile" ;
   Mais attendu que l'arrêt mentionnant l'absence d'opposition des avocats des parties à l'application de la procédure suivant laquelle un seul magistrat peut entendre les plaidoiries et la présence de trois magistrats lors du délibéré, le moyen est sans portée ;
   Sur le deuxième moyen :
   Attendu que Mme Z... fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande en constatation de la résolution du bail de plein droit, par application de l'article 1722 du Code civil, alors, selon le moyen, "1 ) qu'il résulte des constatations des juges du fond que les locaux d'hôtel, restaurant, pension de famille se trouvaient dans un état de vétusté rendant nécessaire de gros travaux, notamment la reprise d'un mur de soutènement menaçant de s'effondrer et d'éléments de maçonnerie présentant le même danger ;
   qu'après avoir constaté cet état de fait dont résultait la destruction totale de la chose au sens de l'article 1722 du Code civil, la cour d'appel ne pouvait, sans méconnaître la portée légale de ses propres constatations, débouter Mme Z... de sa demande en constatation de la résolution de plein droit du bail ;
   qu'en se fondant, de façon inopérante, sur la responsabilité partielle de la bailleresse et des preneurs dans la destruction de l'immeuble, en raison du défaut d'entretien qui incombait à chacun d'entre eux, pour débouter celle-ci de sa demande, la cour d'appel a violé, par refus d'application, le texte susvisé ;
   2 ) que la contradiction des motifs équivaut au défaut de motifs ;
   qu'en déclarant, d'une part, pour rejeter la demande de la bailleresse, que l'expert avait constaté le mauvais état général des bâtiments dû essentiellement à la vétusté, mais qu'il ne résultait pas de ses observations que la structure des bâtiments ait été en cause et, d'autre part, pour accueillir ensuite la demande reconventionnelle des preneurs, que la toiture et un mur de soutènement, qui concernent la structure des bâtiment, nécessitaient de gros travaux de reprise, la cour d'appel a entaché son arrêt d'une contradiction de motifs, violant ainsi l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
   3 ) que la destruction de la chose par cas fortuit prévue par l'article 1722 ne se confond pas avec l'existence d'un arrêté de péril ;
   qu'en l'espèce, pour débouter Mme Z... de sa demande en constatation de la résiliation du bail pour perte de la chose, la cour d'appel s'est fondée sur la circonstance qu'aucun arrêté de péril n'avait été délivré ;
   qu'en soumettant de la sorte à l'existence d'un arrêté de péril l'application de l'article 1722 du Code civil, la cour d'appel a faussement appliqué cette disposition ;
   4 ) qu'il résultait des termes clairs du rapport d'expertise que le montant des travaux à effectuer pour une véritable réhabilitation des locaux oscillait entre 1 800 000 francs HT et 2 016 000 francs HT ;
   que, pour considérer que les travaux de reprise à effectuer ne seraient pas trop onéreux par rapport à la valeur vénale actuelle de l'immeuble et débouter Mme Z... de sa demande en constatation de la résiliation du bail, la cour d'appel s'est référée à ladite expertise et a énoncé que la valeur de l'immeuble situé au meilleur endroit de La Baule atteignait entre 1 800 000 francs et 2 016 000 francs ;
   qu'en attribuant ainsi à la valeur de l'immeuble l'évaluation que l'expert avait faite du coût des travaux de réhabilitation, la cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise et a violé l'article 1134 du Code civil ;
   5 ) que, à supposer, par pure hypothèse, que la cour d'appel n'ait pas déduit la valeur de l'immeuble entre 1 800 000 francs et 2 016 000 francs du rapport d'expertise, elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1722 du Code civil, faute d'avoir précisé d'où elle tirait cette évaluation qui ne résultait que du rapport d'expertise dans lequel celle-ci ne concernait que le coût des travaux de réhabilitation" ;
   Mais attendu qu'ayant, sans dénaturer le rapport d'expertise, constaté qu'il n'y avait pas disproportion entre le coût des travaux et la valeur considérable de l'immeuble situé au meilleur endroit de La Baule, la cour d'appel qui, sans se contredire, a retenu, d'une part, que la vétusté n'était pas suffisante pour justifier la résiliation du bail et, d'autre part, relevé que les locataires étaient fondés à rechercher les réparations envisageables, a, par ces seuls motifs, et abstraction faite d'un motif surabondant relatif à l'arrêté de péril, légalement sa décision de ce chef ;
   Mais sur le troisième moyen :
   Vu l'article 1315 du Code civil ;
   Attendu que, pour débouter Mme Z... de sa demande de résiliation du bail pour non-paiement des loyers, l'arrêt retient, par motif adopté, que la preuve n'est pas faite que les loyers seraient impayés ;
   Qu'en statuant ainsi, alors que la preuve du paiement incombe au preneur, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé le texte susvisé ;
   PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le quatrième moyen :
   CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté Mme Z... de sa demande de résiliation du bail pour non-paiement de loyers, l'arrêt rendu le 9 mars 1993, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ;
   remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ;
   Condamne les époux Y..., envers Mme Z..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
   Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Rennes, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du cinq juillet mil neuf cent quatre-vingt-quinze.