LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le deuxième moyen :
Vu l'article 1176 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 29 mars 2016), que, par acte sous seing privé du 2 mai 2012, M. S... et la société Devine ID ont signé un contrat de réservation portant sur la vente en l'état futur d'achèvement de deux lots dans un immeuble ; que M. S... a remis au notaire un chèque de 38 000 euros au nom de la société Devine ID à titre de dépôt de garantie ; que la vente, qui devait intervenir au plus tard le 1er décembre 2012, était conditionnée par l'obtention d'un prêt dont la demande devait être justifiée dans un délai de quinze jours à compter de la signature du contrat de réservation et la justification de l'obtention du prêt dans un délai de quarante-cinq jours ; que le notaire a transmis à la société Devine ID le chèque de garantie, M. S... n'ayant pas réagi à ses demandes de transmission d'un chèque au nom de l'étude ; que ce chèque, mis en encaissement par la société Devine ID, s'est révélé sans provision ; que celle-ci a assigné M. S... en paiement de la somme de 38 000 euros ;
Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient que, par lettre avec accusé réception, le notaire a rappelé à M. S... qu'il n'avait pas encore justifié du dépôt d'une demande de prêt conformément à son engagement dans un délai de quinze jours de la signature de l'acte, soit le 31 mars 2012 au plus tard, et que, faute d'avoir répondu à cette mise en demeure qui constatait la non-réalisation de la condition suspensive par la défaillance de réservataire, la réitération de l'acte ne pouvait avoir lieu sans qu'il y ait lieu de faire procéder par le réservant à une nouvelle mise en demeure du réservataire ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si M. S... n'avait pas, dans les formes et délais prévus au contrat, sollicité un financement qui lui avait été refusé et si la défaillance de la condition suspensive n'avait pas entraîné la caducité du contrat, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 mars 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;
Condamne la société Devine ID aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit avril deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. S...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné M. J... S... à payer à la SARL Devine ID la somme de 38.000 euros à titre de dommages et intérêts, déclaré sans objet la demande reconventionnelle de M. S... aux fins de restitution du chèque de 38.000 euros émis par Mme W... S... le 2 mai 2012 et d'avoir rejeté sa demande en paiement de dommages et intérêts ;
Aux motifs que sur la nullité du contrat de réservation, l'acte sous seing privé du 16 mars 2012 valant contrat de réservation stipulait : « le réservataire remet ce jour entre les mains de Me B... O..., notaire à Vannes, une somme non productive d'intérêts de 38.000 euros à titre de dépôt de garantie. Cette somme sera conservée par le notaire susnommé qui la détiendra pour le compte de l'acquéreur » ; qu'à l'inverse des autres versements prévus au contrat qui devaient être faits directement entre les mains du réservant au fur et à mesure de l'avancement des travaux suivant le calendrier de dates prévisionnelles d'échéances qui serait annexé à l'acte authentique, le versement du chèque de 38.000 euros devait s'opérer entre les mains du notaire qui en était désigné comme dépositaire pour le compte de l'acquéreur, et qui selon les mentions mêmes de l'acte, correspondait aux frais d'acte pour lesquels le notaire doit disposer des fonds correspondants en vue de la passation d'un acte soumis à des droits d'enregistrement et d'autres frais non limitativement énumérés ; que les termes de cette convention ont été modifiés en ce que le notaire dans une lettre datée du 2 juin 2012 adressée à M. J... S... précise avoir bien reçu le chèque de garantie émis le 2 mai 2012 et dont il indique qu'en accord avec M. A... U... gérant de la société Devine il ne l'encaissera que le 2 juillet prochain ; que par la suite le 7 juillet 2012 le notaire a constaté que ce même chèque avait en réalité été émis à l'ordre du réservant, la SARL Devine, et a attiré l'attention de M. S... que, s'agissant d'un dépôt de garantie, il ne pouvait l'encaisser sur son propre compte, de sorte qu'il lui demandait d'établir un autre chèque à l'ordre de son étude, le premier chèque étant alors restitué à M. S... ou détruit par le notaire suivant le choix de M. S... ; que ces lettres du notaire dont M. S... ne pouvait ignorer le sens et l'obligation pour lui de satisfaire à celle non remplie depuis le jour de la signature du contrat de réservation soit le 16 mars 2012 de verser la somme de 38.000 euros à titre de garantie, n'ayant pas été suivies d'effet, pas plus au demeurant qu'une dernière lettre de rappel du 23 août 2012, ont conduit le notaire à remettre le chèque émis à l'ordre de la SARL Devine à celle-ci qui l'a fait porter à l'encaissement mais a vu le chèque rejeté le 19 octobre 2012 par le Crédit Mutuel de Bretagne pour « provision insuffisante ¿ le chèque est impayé pour son montant total » ; qu'au vu de ces circonstances qui démontrent que la tentative d'encaissement du chèque par le réservant est la suite des manquements répétés de M. J... S... à son obligation malgré les trois rappels écrits que lui a adressés Me B... au cours de l'été 2012, de verser la somme de 38.000 euros sur un compte ouvert à l'ordre du notaire et conservé par ce dernier pour son compte à titre de dépôt de garantie ; qu'aussi M. S... ne peut soutenir, en raison de sa propre attitude par laquelle il a délibérément tenté de contourner les dispositions légales en matière de vente en l'état futur d'achèvement, que ces dispositions n'ont pas été respectées puisque c'est lui-même qui y a conduit en se soustrayant à ses obligations contractuelles de réservataire et ce, dès le jour de la signature du contrat ; qu'en conséquence le moyen tiré de la nullité de contrat de réservation sera rejeté ;
Et aux motifs que l'article 1147 du code civil dispose que le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts à raison de l'inexécution de son obligation toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée ; que M. J... S... avait, de manière claire et précise, l'obligation de verser la somme de 38.000 euros à titre de dépôt de garantie en exécution de son obligation contractuelle de réservataire ; que n'ayant pas rempli son obligation et ne rapportant pas la preuve d'une cause étrangère qui l'aurait mis dans l'impossibilité de la remplir et étant au contraire entièrement responsable de l'absence de paiement par les manoeuvres auxquelles il s'est livré pour donner l'apparence de satisfaire à l'obligation tout en ne mettant pas en place les moyens financiers et juridiques pour y parvenir, c'est-à-dire en émettant un chèque de 38.000 euros provisionné au nom de Me B... comme celui-ci le lui a réclamé plusieurs fois, M. J... S... a commis une faute dont il doit réparation à sa cocontractante, la SARL Devine ;
Et aux motifs que la demande de restitution du chèque de 38.000 euros est sans intérêt dès lors que le chèque a été rejeté lors de sa présentation pour absence totale de provision ;
1°- Alors que la vente en l'état futur d'achèvement peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble ; que le dépôt de garantie est fait à un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet ou chez un notaire ; que l'absence de remise du dépôt de garantie sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire entraîne la nullité du contrat de réservation ; qu'en se fondant pour écarter la nullité du contrat de réservation sur la circonstance que M. S... n'aurait pas respecté ses obligations puisque le chèque émis au titre du dépôt de garantie a été libellé au nom du réservant, la cour d'appel a violé les articles L.261-15 et R. 261-29 du code de la construction et de l'habitation ;
2°- Alors que la vente prévue en l'état futur d'achèvement peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble ; que les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la conclusion du contrat de vente ; qu'est nulle toute autre promesse d'achat ou de vente ; qu'en écartant la nullité du contrat de réservation après avoir constaté que la convention avait été modifiée et que le notaire avait remis le chèque de réservation au réservant lequel avait tenté de l'encaisser, la Cour d'appel a violé de plus fort les articles L.261-12, L.261-15 et R.261-29 du code de la construction et de l'habitation ;
3°- Alors qu'aucune responsabilité contractuelle ne peut résulter de l'inexécution d'un contrat frappé de nullité ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué a violé les articles 1147, 1304 du code civil et L.261-15 du code de la construction et de l'habitation ;
4°- Alors que la nullité emporte l'effacement rétroactif du contrat et a pour effet de remettre les parties dans la situation initiale ; qu'ainsi, et quand bien même le chèque de réservation a été rejeté lors de sa présentation pour absence totale de provision, la nullité du contrat de réservation emportait l'obligation pour la société Devine de le restituer ; qu'ainsi, la Cour d'appel a violé l'article 1304 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (Subsidiaire)
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné M. J... S... à payer à la SARL Devine ID la somme de 38.000 euros à titre de dommages et intérêts, déclaré sans objet la demande reconventionnelle de M. S... aux fins de restitution du chèque de 38.000 euros émis par Mme W... S... le 2 mai 2012 et d'avoir rejeté sa demande en paiement de dommages et intérêts ;
Aux motifs que sur la caducité du contrat de réservation, M. S... soutient que le contrat prévoyait la réitération de l'acte au plus tard le 1er décembre 2012 et que lui-même n'ayant reçu de la SARL Devine de sommation à régulariser l'acte sous seing privé , celui-ci est devenu caduc, les courriers adressés par Me B..., qui n'était pas le conseil de la SARL Devine ne pouvant valoir mise en demeure adressée par le réservant ; que cependant par lettre recommandée avec accusé de réception adressée le 12 octobre 2012 par Me B..., ce notaire qui était chargé de la réitération de l'acte et dont les injonctions ou convocations valent ainsi mise en demeure à l'égard de l'une ou l'autre des parties à l'acte, a rappelé à M. S... qu'il n'avait pas encore justifié du dépôt d'une demande de prêt comme il s'était engagé dans le contrat de réservation du 16 mars 2012 et ce, dans un délai de quinze jours de la signature de l'acte, soit le 31 mars 2012 au plus tard ; qu'ainsi faute par M. S... d'avoir répondu à cette mise en demeure du notaire qui constatait la non réalisation de la condition suspensive par défaillance du réservataire, la réitération de l'acte ne pouvait avoir lieu sans qu'il y ait lieu de faire procéder par le réservant à une nouvelle mise en demeure du réservataire ; qu'ainsi le moyen tiré de la caducité du contrat de réservation faute de sa réitération par acte authentique dans le délai convenu sera également rejeté ;
Et aux motifs que l'article 1147 du code civil dispose que le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts à raison de l'inexécution de son obligation toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée ; que M. J... S... avait, de manière claire et précise, l'obligation de verser la somme de 38.000 euros à titre de dépôt de garantie en exécution de son obligation contractuelle de réservataire ; que n'ayant pas rempli son obligation et ne rapportant pas la preuve d'une cause étrangère qui l'aurait mis dans l'impossibilité de la remplir et étant au contraire entièrement responsable de l'absence de paiement par les manoeuvres auxquelles il s'est livré pour donner l'apparence de satisfaire à l'obligation tout en ne mettant pas en place les moyens financiers et juridiques pour y parvenir, c'est-à-dire en émettant un chèque de 38.000 euros provisionné au nom de Me B... comme celui-ci le lui a réclamé plusieurs fois, M. J... S... a commis une faute dont il doit réparation à sa cocontractante, la SARL Devine ;
Et aux motifs que la demande de restitution du chèque de 38.000 euros est sans intérêt dès lors que le chèque a été rejeté lors de sa présentation pour absence totale de provision ;
1°- Alors que M. S... invoquait la caducité du contrat pour défaillance de la condition suspensive d'obtention du prêt et faisait valoir, en versant aux débats des pièces justificatives, qu'il avait sollicité un financement dans le délai imparti par le contrat mais que la banque avait refusé de lui accorder le prêt et qu'il n'était pas responsable de la défaillance de cette condition suspensive; qu'en se bornant à relever que M. S... n'avait pas répondu à la mise en demeure du notaire qui constatait la non réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt par défaillance du réservataire, sans vérifier ainsi qu'elle y était invitée les circonstances de la défaillance de cette condition suspensive au regard des éléments de preuve versés aux débats par M. S..., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1176 et 1178 du code civil ;
2°- Alors qu'aucune responsabilité contractuelle ne peut résulter de l'inexécution d'un contrat frappé de caducité ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué a violé les articles 1147, 1176 du code civil et L.261-15 du code de la construction et de l'habitation ;
3°- Alors que si la condition suspensive d'obtention d'un prêt n'est pas réalisée, les fonds déposés en garantie sont restitués ; qu'ainsi, et quand bien même le chèque de réservation avait été rejeté lors de sa présentation pour absence totale de provision, la caducité du contrat de réservation emportait l'obligation pour la société Devine de le restituer ; qu'ainsi, la Cour d'appel a violé l'article L 312-15 du code de la construction et de l'habitation.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné M. J... S... à payer à la SARL Devine ID la somme de 38.000 euros à titre de dommages et intérêts, déclaré sans objet la demande reconventionnelle de M. S... aux fins de restitution du chèque de 38.000 euros émis par Mme W... S... le 2 mai 2012 et d'avoir rejeté sa demande en paiement de dommages et intérêts ;
Aux motifs que sur la nullité du contrat de réservation, l'acte sous seing privé du 16 mars 2012 valant contrat de réservation stipulait : « le réservataire remet ce jour entre les mains de Me B... O..., notaire à Vannes, une somme non productive d'intérêts de 38.000 euros à titre de dépôt de garantie. Cette somme sera conservée par le notaire susnommé qui la détiendra pour le compte de l'acquéreur » ; qu'à l'inverse des autres versements prévus au contrat qui devaient être faits directement entre les mains du réservant au fur et à mesure de l'avancement des travaux suivant le calendrier de dates prévisionnelles d'échéances qui serait annexé à l'acte authentique, le versement du chèque de 38.000 euros devait s'opérer entre les mains du notaire qui en était désigné comme dépositaire pour le compte de l'acquéreur, et qui selon les mentions mêmes de l'acte, correspondait aux frais d'acte pour lesquels le notaire doit disposer des fonds correspondants en vue de la passation d'un acte soumis à des droits d'enregistrement et d'autres frais non limitativement énumérés ;
Et aux motifs que dans la mesure où le dépôt de garantie prévu au contrat n'a jamais pu être réalisé par le virement au crédit du compte du notaire du chèque de 38.000 euros émis par Mme W... S..., faute d'une part d'avoir été émis à l'ordre du notaire et d'autre part, de provision, la clause du contrat selon laquelle le dépôt de garantie et les intérêts qu'il aura produits demeureront acquis au réservant si le défaut de réalisation des conditions suspensives stipulées au profit du réservataire résulte de la faute ou de la négligence de ce dernier, ne peut être mise en oeuvre, aucune somme ne pouvant en effet être restituée puisque non versée ; que cependant l'article 1147 du code civil dispose que le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts à raison de l'inexécution de son obligation toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée ; que M. J... S... avait, de manière claire et précise, l'obligation de verser la somme de 38.000 euros à titre de dépôt de garantie en exécution de son obligation contractuelle de réservataire ; que n'ayant pas rempli son obligation et ne rapportant pas la preuve d'une cause étrangère qui l'aurait mis dans l'impossibilité de la remplir et étant au contraire entièrement responsable de l'absence de paiement par les manoeuvres auxquelles il s'est livré pour donner l'apparence de satisfaire à l'obligation tout en ne mettant pas en place les moyens financiers et juridiques pour y parvenir, c'est-à-dire en émettant un chèque de 38.000 euros provisionné au nom de Me B... comme celui-ci le lui a réclamé plusieurs fois, M. J... S... a commis une faute dont il doit réparation à sa cocontractante, la SARL Devine ; qu'en effet cette société justifie que le 22 février 2013, après la rupture de ses relations contractuelles avec M. J... S..., elle a conclu un nouveau contrat de réservation portant sur les mêmes biens que ceux réservés à ce dernier, avec la société Auray Océane mais à un prix inférieur de 31.000 euros ; que cette perte sur le prix ainsi que le retard subi en raison de l'attitude fautive de M. J... S... justifient que soient alloués à la société Devine des dommages et intérêts d'un montant de 38.000 euros ;
1°- Alors qu'en réparant un préjudice résultant pour le vendeur de l'absence de versement de la somme de 38.000 euros entre les mains du notaire, après avoir constaté que selon les mentions mêmes de l'acte, ce chèque correspondait aux frais d'acte pour lesquels le notaire doit disposer des fonds correspondants en vue de la passation d'un acte soumis à des droits d'enregistrement et d'autres frais non limitativement énumérés, ce dont il résulte que le vendeur ne pouvait avoir subi un préjudice résultant de l'absence de remise de cette somme au notaire dès lors que la vente n'ayant pas eu lieu, ces frais n'ont pas été exposés, la Cour d'appel a violé les articles 1147 et 1149 du code civil ;
2°- Alors qu'en statuant comme elle l'a fait sans caractériser un lien de causalité entre le non-paiement de la somme de 38.000 euros à titre de dépôt de garantie et la perte subie par la société Devine après la rupture de ses relations contractuelles avec M. J... S..., en ce qu'elle a conclu un nouveau contrat de réservation portant sur les mêmes biens que ceux réservés à ce dernier, avec la société Auray Océane mais à un prix inférieur de 31.000 euros et en ce qu'elle aurai subi un retard, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
3°- Alors que les dommages et intérêts dus au créancier sont en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé ; qu'en condamnant M. S... à payer une indemnité de 38.000 euros à la société Devine, après avoir constaté que la perte subie par cette dernière était de 31.000 euros, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constations au regard de l'article 1149 du code civil qu'elle a violé ;
4°- Alors que dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal ; qu'en énonçant que la perte sur le prix mais aussi le retard subi en raison de l'attitude prétendument fautive de M. J... S... justifieraient que soient alloués à la société Devine des dommages et intérêts d'un montant de 38.000 euros, la Cour d'appel a violé l'article 1153 du code civil.