LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Limoges, 16 février 2010), que, le 8 octobre 2001, la société Ucabail immobilier (société Ucabail) et la société civile immobilière Le Jerdel (SCI) ont conclu un contrat de crédit-bail immobilier portant sur la construction de locaux à usage de bureaux ; que, par acte du 1er décembre 2001, la SCI a donné à bail les locaux à la société Sud-Ouest protection (société SOP), devenue la société Automatic Alarm centre Ouest (société Automatic Alarm) ; que la région Limousin a accordé une subvention à la société Ucabail ; que le 19 novembre 2002, la région, la société Ucabail, la SCI et la société SOP ont signé une convention comportant un article 5-3 intitulé "Modalités de rétrocession de l'aide" prévoyant que "le crédit-bailleur s'engage à rétrocéder à l'utilisateur la subvention reçue. Cette rétrocession s'effectue par réduction des loyers annuels sur la totalité de la durée du crédit-bail, la subvention venant en réduction du coût des travaux servant à la détermination de l'assiette de financement retenue par la région. En cas de rupture du contrat de crédit bail, la société de crédit bail s'engage à en informer sans délai la région Limousin et à lui reverser la part de subvention équivalente aux réductions de loyers restant à courir à compter de la date de rupture du contrat jusqu'au terme initialement prévu" ; que la SCI a assigné la société Automatic Alarm en paiement de loyers impayés et que cette dernière a reconventionnellement sollicité le remboursement des sommes versées en exécution d'un commandement de payer visant la clause résolutoire ;
Attendu que pour condamner la SCI à payer à la société Automatic Alarm la somme de 11 070,12 euros, l'arrêt retient que la SCI est mal fondée à soutenir que le mécanisme de répercussion de la subvention par diminution des loyers ne pouvait jouer qu'à son seul profit, à l'exclusion de la société Automatic Alarm, et que cette dernière, bénéficiaire finale de l'aide, était fondée à déduire celle-ci du loyer versé ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'article 5-3 de la convention du 19 novembre 2002 ne visait que le contrat de crédit bail et que le mécanisme de la rétrocession qu'il stipulait se faisait par une réduction des loyers du crédit bail de sorte que l'utilisateur bénéficiaire de la subvention était la SCI, la cour d'appel qui a dénaturé les termes clairs et précis de cette clause, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a condamné la société Automatic Alarm à restituer à la SCI la somme de 281,22 euros, l'arrêt rendu le 16 février 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Limoges ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Limoges, autrement composée ;
Condamne la société Automatic Alarm aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Automatic Alarm ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept septembre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me Bertrand, avocat aux Conseils pour la société Le Jerdel
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI LE JERDEL à payer à la société AUTOMATIC ALARM CENTRE OUEST la somme de 11.070,12 euros, outres les intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
AUX MOTIFS QUE le rappel de loyer est réclamé à la société AUTOMATIC ALARM par sa bailleresse, la SCI LE JEDEL, dans le cadre du bail commercial du 1er décembre 2001, cette SCI étant par ailleurs crédit preneuse de la société UCABAIL, crédit bailleresse, dans le cadre d'un contrat de crédit-bail immobilier conclu le 8 octobre 2001 ; que le litige qui oppose les parties a trait aux modalités de répercussion de la subvention d'un montant de 30.525,02 euros accordée par le Conseil régional du Limousin au profit de la société UCABAIL ; qu'aux termes de l'article 5.3 de la convention conclue le 19 novembre 2002 entre le président du Conseil régional, la société UCABAIL, la SCI LE JERDEL et la société SOP aux droits de laquelle se trouve désormais la société AUTOMATIC ALARM, « le crédit bailleur s'engage à rétrocéder à l'utilisateur la subvention reçue. Cette rétrocession s'effectue par réduction des loyers annuels sur la totalité de la durée du crédit-bail, la subvention venant en réduction du coût des travaux servant à la détermination de l'assiette de financement retenue par la Région » ; que par courrier du 2 avril 2009, le président du Conseil régional a répondu à la SCI LE JERDEL, qui sollicitait des éclaircissements sur les modalités de rétrocession de la subvention, que « dans le cas d'un projet où interviennent un crédit bailleur immobilier, une SCI et une société de production, la subvention est attribuée au crédit bailleur qui doit la rétrocéder à la SCI par réduction des loyers annuels sur la totalité de la durée du bail. Ensuite, la SCI, qui est simplement maître de l'ouvrage, doit rétrocéder la subvention à la société de production qui est le bénéficiaire final de l'aide, et ce par réduction des loyers perçus par la SCI au titre du bail commercial passé entre les deux parties » ; que faisant application de ce mécanisme au cas d'espèce, le président du Conseil régional ajoute dans ce même courrier : « le crédit bailleur (UCABAIL IMMOBILIER) doit rétrocéder la subvention perçue au profit de la SCI LE JERDEL qui est maître de l'ouvrage de la construction et non l'utilisateur qui est la société de production (SUD OUEST PROTECTION). Ensuite, à charge pour la SCI LE JERDEL de rétrocéder cette aide au profit de la société SUD OUEST PROTECTION par diminution des loyers » ; qu'au vu de ce qui précède, la SCI LE JERDEL est mal venue à soutenir que le mécanisme de répercussion de la subvention par diminution des loyers ne peut jouer qu'à son seul profit, à l'exclusion de la société AUTOMATIC ALARM venant aux droits de la société SOP ; que le règlement par la société AUTOMATIC ALARM de l'arriéré de loyers réclamé par la SCI, en exécution d'un commandement de payer visant la clause résolutoire, n'apparaît dicté que par le souci d'éviter la résolution du bail et ne saurait être interprété comme une reconnaissance du bien fondé de la créance invoquée par la SCI ; que la SCI LE JERDEL ne justifie pas avoir fait bénéficier la société AUTOMATIC ALARM de la rétrocession de la subvention par une diminution du loyer commercial réclamé ; que la société AUTOMATIC ALARM, bénéficiaire finale de l'aide, était donc fondée à déduire celle-ci du loyer versé sans que puisse lui être opposée la clause du bail commercial prohibant toute retenue de loyer, cette clause ne pouvant remettre en cause le mécanisme de rétrocession de la subvention institué par la convention ultérieurement signée, y compris par les parties au bail commercial ; qu'il s'ensuit que le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré juridiquement causées les réductions de loyers effectuées par la société AUTOMATIC ALARM et condamné la SCI à restituer à cette dernière les sommes versées en exécution du commandement de payer (arrêt attaqué p. 3) ;
ALORS, d'une part, QUE l'article 5.3, alinéa 1er de la convention du 19 novembre 2002, intitulé « Modalités de rétrocession de l'aide », stipule que « le crédit bailleur s'engage à rétrocéder à l'utilisateur la subvention reçue. Cette rétrocession s'effectue par réduction des loyers annuels sur la totalité de la durée du crédit-bail, la subvention venant en réduction du coût des travaux servant à la détermination de l'assiette de financement retenue par la Région » ; qu'en estimant que ce mécanisme de répercussion de la subvention par diminution des loyers devait jouer au profit du sous-locataire ayant contracté avec le crédit preneur, quand les loyers visés par l'article précité sont à l'évidence ceux payés par le crédit preneur, la SCI LE JERDEL, au crédit bailleur, la société UCABAIL, et non les loyers dus à la SCI LE JERDEL par la société SUD OUEST PROTECTION dans le cadre du contrat de bail commercial conclu par ailleurs, de sorte que « l'utilisateur » bénéficiaire de la subvention ne peut être que la SCI LE JERDEL, et non la société SUD OUEST PROTECTION, la cour d'appel a dénaturé le sens clair et précis de l'article 5.3 de la convention du 19 novembre 2002 et a violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, d'autre part, QUE le contrat de bail commercial conclu entre la SCI LE JERDEL et la société SUD OUEST PROTECTION le 1er décembre 2001 prévoit que « le preneur ne pourra faire aucune retenue de loyer, sous prétexte de compensation pour créance quelconque » (p. 6 § 4 du contrat de bail) ; qu'en affirmant que cette clause ne pouvait être opposée à la société SUD OUEST PROTECTION quand cette société était signataire de ce contrat de bail et que la clause précitée lui était opposable, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, de troisième part, QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en faisant prévaloir sur les stipulations contractuelles figurant dans les conventions des 1er décembre 2001 et 19 novembre 2002, le courrier rédigé le 2 avril 2009 par le président du Conseil régional du Limousin quand l'analyse contenue dans ce courrier, de surcroît erronée, ne pouvait se substituer à la volonté des parties, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, enfin, QU'en se bornant à reproduire pour toute motivation les termes du courrier du président du Conseil régional du Limousin du 2 avril 2009, sans procéder à aucune analyse propre des clauses figurant dans les conventions produites aux débats, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.