AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par :
   1 / la compagnie Union des assurances de Paris (UAP),
   2 / la compagnie Axa courtage IARD, société anonyme, venant aux droits de la compagnie Union des assurances de Paris (UAP),
   ayant toutes deux leur siège ...,
   en cassation d'un arrêt rendu le 11 juin 1998 par la cour d'appel d'Orléans (chambre commerciale, économique et financière), au profit :
   1 / de Mme veuve Chantal Y..., née Renaud,
   2 / de M. Ulysse Y...,
   3 / de M. William Y...,
   demeurant tous trois lieudit "La rue des Noues", 37130 Mazières-de-Touraine,
   4 / de M. Francis Y..., demeurant ...,
   5 / de Mme Geneviève Y...,
   6 / de M. Michel Y...,
   demeurant tous deux ...,
   7 / de Mme Patricia Y..., demeurant ...,
   8 / de M. Sylvain Y..., demeurant route départementale 67, Glatigny, 77370 Fontenailles,
   9 / de Mlle Véronique Y..., demeurant ...,
   10 / de M. Maurice A..., demeurant ...,
   11 / de M. Jean-Christophe Z..., demeurant ..., pris en sa qualité de liquidateur de la société Agence Courteline, société à responsabilité limitée,
   12 / de M. Francis B..., demeurant ..., pris en sa qualité de liquidateur de Mme Annick X...,
   défendeurs à la cassation ;
   EN PRESENCE DE :
   la Caisse de garantie de la Fédération nationale de l'immobilier "FNAIM", dont le siège est ...,
   Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
   LA COUR, en l'audience publique du 16 janvier 2001, où étaient présents : M. Lemontey, président, Mlle Barberot, conseiller référendaire rapporteur, MM. Renard-Payen, Ancel, Durieux, Mme Bénas, MM. Guérin, Sempère, Bargue, Gridel, conseillers, Mme Catry, conseiller référendaire, M. Sainte-Rose, avocat général, Mme Aydalot, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de Mlle Barberot, conseiller référendaire, les observations de la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat de la compagnie UAP et de la compagnie Axa courtage IARD, venant aux droits de la compagnie UAP, de la SCP Urtin-Petit et Rousseau-Van Troeyen, avocat de Mme Chantal Y... et de MM. Ulysse et William Y..., les conclusions de M. Sainte-Rose, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Donne acte à la compagnie Axa Courtage IARD, venant aux droits de l'UAP, du désistement de son pourvoi en ce qu'il est formé à l'encontre de M. Francis Y..., Mme Geneviève Y..., M. Michel Y..., Mme Patricia Y..., M. Sylvain Y... et Mlle Véronique Y... ;
   Attendu que par acte sous seing privé du 12 mai 1990, les époux Henri Y... ont donné mandat à la société Agence Courteline de vendre un ensemble immobilier situé en Touraine ; que, dans le cadre de ce mandat, par acte sous seing privé du 19 mai 1990, le bien a été vendu à M. A... et à Mme X... sous la condition suspensive de l'obtention par les acquéreurs d'un prêt ; que cet acte stipulait que dans le cas où, malgré la réalisation de la condition suspensive, l'une des parties refusait d'authentifier l'acte, elle aurait à payer à l'autre à titre d'indemnité forfaitaire ou de clause pénale la somme de 560 000 F ; que le 13 novembre 1990, M. A... a informé le notaire qu'il ne pouvait donner suite à la vente en raison du refus de divers organismes bancaires de consentir les prêts ; que les époux Y... ont assigné M. A... et Mme X... en paiement de la somme de 560 000 F et l'agence Courteline en paiement d'un chèque de 500 000 F que celle-ci avait reçu de M. A... le 19 mai 1990 ; que l'UAP a été appelé en intervention forcée en sa qualité d'assureur de responsabilité civile professionnelle de l'agence immobilière ; qu'une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte à l'encontre de l'agence immobilière et de Mme X... ;
   Sur le premier moyen, pris en ses huit branches, tel qu'il figure au mémoire en demande, annexé au présent arrêt :
   Attendu que la société AXA courtage IARD, venant aux droits de l'UAP, fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que l'agence immobilière avait engagé sa responsabilité, d'avoir fixé à la somme de 500 000 F la créance des consorts Y... contre la liquidation judiciaire de l'agence immobilière et d'avoir dit que l'UAP devait garantir l'agence immobilière de cette condamnation ;
   Attendu que, en application de l'article 76, alinéa 1, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, l'agent immobilier n'est autorisé à recevoir, ou à détenir des fonds, biens, effets, ou valeurs, à quelque titre que ce soit, ou à en disposer, à l'occasion d'une opération spécifiée à l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, que dans la mesure et les conditions précisées par une clause expresse d'un mandat écrit satisfaisant aux exigences de ces textes ; qu'ayant constaté que l'agence immobilière n'était pas titulaire d'un mandat comportant une telle clause lorsqu'elle a accepté le chèque d'un montant de 500 000 francs reçu de l'un des acquéreurs, la cour d'appel a pu décider qu'en omettant de faire préciser dans une clause expresse les conditions de cette réception, l'agent immobilier avait manqué à son devoir de conseil, privant les vendeurs d'une garantie de paiement en cas de dédit ; d'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;
   Mais sur le second moyen :
   Vu l'article L. 112-6 du Code des assurances, ensemble les articles 3- 3e de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 et 49 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
   Attendu, selon le premier de ces textes, que l'assureur peut opposer au tiers qui invoque le bénéfice de la police les exceptions opposables au souscripteur originaire ;
   Attendu que l'arrêt attaqué a condamné l'UAP a verser aux consorts Y... la somme de 500 000 F sans qu'elle puisse leur opposer les limites de sa garantie, soit une franchise de 10 % ;
   Qu'en statuant ainsi, alors que la franchise prévue par la police était conforme aux exigences de l'arrêté du 1er septembre 1972 pris en application de l'article 49 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, concernant les garanties minimales de l'assurance obligatoire de responsabilité professionnelle prévue par l'article 3-3e de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 pour les personnes qu'elle vise et que l'assureur était en droit d'opposer aux consorts Y... la limitation de sa garantie, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
   PAR CES MOTIFS :
   CASSE ET ANNULE, mais uniquement en ce que l'arrêt a condamné l'UAP à verser aux consorts Y... la somme de 500 000 francs sans qu'elle puisse leur opposer les limites de sa garantie, l'arrêt rendu le 11 juin 1998, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bourges ;
   Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des consorts Y... ;
   Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt février deux mille un.