LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 7 avril 2014), que, le 27 février 2009, M. et Mme X... ont vendu à M. Y... une maison d'habitation, par un acte authentique contenant une clause par laquelle ils l'avertissaient de la présence d'une source dans le tréfonds de l'immeuble, l'acquéreur déclarant en avoir parfaite connaissance et en faire son affaire personnelle, sans recours contre les vendeurs ; que, le 8 février 2011, M. Y... a assigné les vendeurs et la Société générale en annulation de la vente et de l'emprunt souscrit pour cette acquisition et indemnisation de ses préjudices ;
Sur le premier moyen : 
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen : 
1°/ que la garantie des vices cachés n'est exclue que pour les vices apparents dont était affectée la chose vendue au moment de la vente et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que pour rejeter la demande de M. Y... fondée sur l'existence d'un vice caché résultant de l'humidité qui affecte la maison litigieuse, l'arrêt attaqué a retenu qu'il était précisé dans la promesse synallagmatique de vente du 28 novembre 2008 que cette humidité provenait principalement d'une source d'eau qui s'écoulait à proximité de la maison, que l'acquéreur avait déclaré renoncer dans cette promesse à tout recours contre le vendeur pour des dommages causés par ce problème d'humidité et que dans l'acte authentique de vente du 27 février 2009, l'attention de l'acquéreur avait été spécialement attirée par la présence d'une source dans le tréfonds de l'immeuble ; qu'en statuant ainsi, quand l'arrêt a relevé que ladite promesse de vente mentionnait que la source à l'origine du problème d'humidité « selon les affirmations des vendeurs, a été détournée par eux-mêmes à l'aide d'une canalisation installée au pied du pignon gauche de la maison, recueillant les eaux de pluie et l'eau de source pour les rejeter dans le réseau collectif », ce dont il résultait que l'acheteur était fondé à croire qu'il n'existait aucun vice résultant de l'existence de cette source au moment de la vente, cependant que l'arrêt a retenu que cette canalisation n'avait en réalité pas été suffisante pour supprimer entièrement les désordres, les causes de l'humidité n'ayant été que partiellement traitées, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1641 et 1642 du code civil ;
2°/ qu'un vice doit être considéré comme caché pour l'acheteur jusqu'au jour où il l'a connu dans sa cause, son ampleur et ses conséquences ; que pour rejeter la demande de M. Y... fondée sur l'existence du vice caché en cause, l'arrêt retient qu'il était précisé dans la promesse synallagmatique de vente du 28 novembre 2008 que l'humidité proviendrait principalement d'une source d'eau qui s'écoule à proximité de la maison, que l'acquéreur déclarait renoncer dans cette promesse à tout recours contre le vendeur pour des dommages causés par ce problème d'humidité et que dans l'acte authentique de vente du 27 février 2009, l'attention de l'acquéreur avait été spécialement attirée par la présence d'une source dans le tréfonds de l'immeuble ; qu'en statuant ainsi, après avoir relevé, d'une part, que selon le rapport d'expertise judiciaire, les désordres affectant la maison n'étaient pas seulement liés à l'existence d'une source à proximité de celle-ci, mais qu'ils résultaient également du fait que le mur de façade arrière n'était pas protégé ou revêtu d'une étanchéité et que l'ensemble des murs de la maison étaient dépourvus d'une coupure de capillarité empêchant les remontées d'eau, d'autre part, que la pose d'une canalisation n'était pas suffisante pour supprimer entièrement les désordres, les causes de l'humidité n'ayant été que partiellement traitées, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1641 et 1642 du code civil ;
3°/ qu'un vice doit être considéré comme caché pour l'acheteur jusqu'au jour où il l'a connu dans sa cause, son ampleur et ses conséquences ; que pour rejeter la demande de M. Y... fondée sur l'existence du vice caché en cause, l'arrêt retient qu'il était précisé dans la promesse synallagmatique de vente du 28 novembre 2008 que l'humidité proviendrait principalement d'une source d'eau qui s'écoule à proximité de la maison, que l'acquéreur déclarait renoncer dans cette promesse à tout recours contre le vendeur pour des dommages causés par ce problème d'humidité et que dans l'acte authentique de vente du 27 février 2009, l'attention de l'acquéreur avait été spécialement attirée par la présence d'une source dans le tréfonds de l'immeuble ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la seule connaissance par l'acheteur d'une source dans le tréfonds de l'immeuble lui avait permis, lors de la conclusion de la vente, de connaître le vice dans sa cause, son ampleur et ses conséquences, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil ;
4°/ que le vendeur est tenu des vices dont l'acheteur n'a pas pu se convaincre lui-même ; qu'à ce titre, l'acheteur n'est pas tenu de procéder à des investigations pour pallier l'absence d'information donnée par le vendeur ; que pour rejeter la demande de M. Y... fondée sur l'existence du vice caché en cause, l'arrêt attaqué, après avoir retenu qu'il n'était pas démontré que l'acheteur avait eu connaissance, au moment de la vente, du contenu du jugement du tribunal de grande instance d'Avesnes-sur-Helpe du 24 juillet 2007 qui avait prononcé la résolution de la vente antérieure de la maison litigieuse à raison du vice caché résultant du problème d'humidité qui l'affectait, a énoncé que l'acheteur pouvait toutefois facilement demander la communication de ce jugement à l'agence immobilière, aux vendeurs ou au notaire ; qu'en statuant ainsi, quand l'acheteur n'était pas tenu de procéder à des investigations pour pallier l'absence d'information donnée par le vendeur, la cour d'appel a violé les articles 1641 et 1642 du code civil ;
5°/ que le motif inintelligible équivaut au défaut de motifs ; que pour statuer comme elle l'a fait, la cour d'appel a affirmé que « le rapport d'expertise du 8 janvier 2007 ne démontre pas que les désordres constatés par l'huissier dans son procès-verbal du 24 septembre 2010 ont une origine différente de celle qui a entraîné la résolution de la vente précédente, ni qu'ils constituent une aggravation de l'humidité signalée par les vendeurs » ; qu'en se prononçant ainsi, par un motif inintelligible, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
6°/ que le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause ; que l'arrêt attaqué a retenu qu'il résultait du jugement du tribunal de grande instance d'Avesnes-sur-Helpe du 24 juillet 2007, qui avait résolu la vente précédemment conclue par M. et Mme X..., que ceux-ci avaient eu connaissance de l'existence de la source de l'humidité, cause des désordres constatés ; que l'arrêt a encore relevé que, selon le rapport d'expertise judiciaire du 8 janvier 2007, établi au contradictoire des vendeurs, les problèmes d'humidité affectant la maison litigieuse résultent non seulement de l'existence d'une source à proximité de celle-ci, mais aussi du fait que le mur de façade arrière n'était pas protégé ou revêtu d'une étanchéité et que l'ensemble des murs de la maison étaient dépourvus d'une coupure de capillarité empêchant les remontées d'eau, et qu'il était impératif de réaliser simultanément les deux séries de travaux concernant ces causes distinctes pour éviter que les désordres ne s'aggravent et que ces travaux n'avaient pas été faits ; qu'en donnant néanmoins effet aux clauses de non-recours stipulées dans la promesse de vente du 28 novembre 2008 et dans l'acte authentique de vente du 27 février 2009 à raison des dommages causés par le problème d'humidité résultant de la source d'eau s'écoulant à proximité de la maison et en affirmant que l'humidité affectant certaines parties de l'immeuble ne constituait pas un vice caché dont les vendeurs avaient connaissance, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1643 du code civil ;
7°/ que les clauses de non recours stipulées dans la promesse synallagmatique de vente du 28 novembre 2008 et l'acte authentique de vente du 27 février 2009 ne portaient que sur les dommages présents ou futurs causés par le problème d'humidité résultant de la présence d'une source à proximité de la maison vendue ; qu'en donnant effet à ces clauses, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les désordres subis par l'acheteur ne résultaient pas également du fait, relevé par l'expert judiciaire, que le mur de façade arrière n'était pas protégé ou revêtu d'une étanchéité et que l'ensemble des murs de la maison étaient dépourvus d'une coupure de capillarité empêchant les remontées d'eau, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil ; 
Mais attendu qu'ayant relevé que la promesse de vente informait M. Y... que la présence d'humidité dans la cuisine, la salle de bains et les toilettes de la maison, provenant principalement d'une source s'écoulant à proximité, avait causé l'annulation d'une précédente vente, que l'acquéreur renonçait à tout recours pour les dommages présents ou futurs causés par ce problème d'humidité et que l'acte authentique de vente mentionnait la date du jugement d'annulation et appelait spécialement l'attention de M. Y... sur la présence d'une source dans le tréfonds de l'immeuble, dont il déclarait avoir parfaitement connaissance et faire son affaire personnelle, et retenu que, compte tenu de ces mentions et avertissements et des motifs de résolution de la précédente vente, il ne pouvait être reproché aux vendeurs d'avoir dissimulé l'existence du vice résultant de l'humidité affectant certaines parties de l'immeuble et de la présence d'une source, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que la demande de M. Y... de résolution de la vente ne pouvait être accueillie ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Et sur le second moyen, ci-après annexé : 
Attendu que la cour d'appel a souverainement retenu que M. Y... ne rapportait pas la preuve du caractère intentionnel d'un manquement à une obligation d'information ni celle de l'erreur déterminante qu'il aurait provoqué ; 
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix décembre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt.
Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté Monsieur Y... de ses demandes en résolution de la vente en date du 27 février 2009 et, en conséquence, d'AVOIR condamné Monsieur Y... à payer aux époux X... la somme de 1 500 euros et à la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, en première instance et en cause d'appel ;
AUX MOTIFS QU' « en application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus. L'article 1116 du même code énonce que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté, qu'il ne se présume pas et doit être prouvé. La promesse synallagmatique de vente signée le 28 novembre 2008 fait figurer des conditions particulières, aux termes desquelles : L'agent immobilier informe les acquéreurs qu'il a été constaté pendant la visite du bien la présence d'humidité restant dans la cuisine, qu'en effet, selon les explications des propriétaires, qui ont fait l'objet d'un litige avec les précédents acquéreurs ayant annulé la vente pour (cette) cause, cette humidité, qui touchait aussi la salle de bains et les toilettes proviendrait principalement de l'existence d'une source d'eau qui s'écoule à proximité de la maison. Cette source, selon les affirmations des vendeurs, a été détournée par eux-mêmes à l'aide d'une canalisation installée au pied du pignon gauche de la maison, recueillant les eaux de pluie et l'eau de source pour les rejeter dans le réseau collectif. L'acquéreur qui reconnaît avoir été informé en fait son affaire personnelle et renonce à tout recours contre le vendeur en indemnités à valoir pour des dommages présents ou futurs causés par ce problème d'humidité. Au chapitre ASSAINISSEMENT, il est précisé que l'immeuble n'est relié au réseau d'assainissement collectif que pour les eaux de pluie, qu'en revanche, pour les eaux ménagères et les eaux usées domestiques (eaux ménagères et eaux vannes), il n'est pas relié conformément à la réglementation car il ne dispose pas d'un réseau séparatif. Il est stipulé dans l'acte de vente en date du 27 février 2009 que, par dérogation aux dispositions des articles 1641 et 1643 du code civil et comme condition essentielle, cette clause ne pouvant être assimilée à une clause de style, le vendeur ne sera pas tenu de la garantie des vices cachés inconnus de lui pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les constructions et que le bien n'est, à la connaissance du vendeur, grevé d'aucun vice caché dont il n'aurait pas informé l'acquéreur préalablement. L'acte contient également la clause suivante, imprimée en caractères gras : "Toutefois, le vendeur avertit l'acquéreur de la présence d'une source dans le tréfonds de l'immeuble vendu. L'acquéreur déclare en avoir parfaite connaissance et en faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur. Pour que cette déclaration ne puisse être considérée comme une clause de style faite par les comparants sans qu'ils aient été en mesure d'en apprécier la portée et les conséquences, ils ont signé immédiatement, à la demande du notaire, après que celui-ci ait spécialement attiré leur attention sur l'importance de cette déclaration." En page 19 de l'acte de vente, à la fin du chapitre ORIGINE DE PROPRIETE, il est mentionné qu'aux termes d'un jugement rendu par le tribunal de grande instance d'AVESNES SUR HELPE le 24 juillet 2007, il a été prononcé la résolution de la vente du 27 janvier 2005, que le jugement est en cours de publication au bureau des hypothèques d'AVESNES SUR HELPE et que le certificat de non-appel délivré le 16 février 2009 est demeuré annexé aux présentes. Le 24 septembre 2010, un constat d'huissier a été dressé à la demande de M. Y..., dont il ressort que : - la pièce à usage de cave située au rez-de-chaussée est humide jusqu'en partie centrale - le mur du fond a un aspect humide présentant des traces de moisissure - une paire de chaussures entreposée dans le sous-sol pendant les vacances est entièrement moisie, de même qu'un meuble de rangement - dans les toilettes, le coffrage en bois destiné à cacher des tuyauteries, en partie basse, est mouillé et couvert de moisissures - à l'intérieur de ce coffrage, l'enduit mural est dégradé - le sol des toilettes est mouillé à proximité du coffrage - un placard de cuisine situé sur l'avant le long du mur perpendiculaire à la façade arrière est moisi au fond. Les vendeurs ne démontrent pas que l'acquéreur avait connaissance du contenu du jugement en date du 24 juillet 2007, dont il est fait mention dans l'acte authentique de vente du 27 février 2009. En effet, dans sa lettre de transmission du projet d'acte adressée aux époux X... le 20 février 2009, le notaire indique qu'il a reçu le certificat de non-appel du jugement et une télécopie de Maître COLSON lui confirmant qu'il a procédé aux formalités relatives à la publication du jugement, tandis que la copie de l'acte authentique du 27 février 2009 n'a été remise à M. Y... que postérieurement à la date du 11 octobre 2010, à laquelle a été ajoutée une mention (publication d'un jugement en date du 27 avril 2010 rectifiant celui du 24 juillet 2007). M. Y... affirme que le rapport d'expertise judiciaire qui lui aurait permis d'être pleinement informé sur les causes de l'humidité affectant la maison vendue et sur le fait que seuls des travaux partiels avaient été réalisés, lesquels n'étaient pas de nature à supprimer entièrement les désordres ne lui a pas été communiqué lors de la vente. Il produit une lettre de l'avocat des précédents acquéreurs de l'immeuble, en date du 31 janvier 2011, qui transmet à son avocat, à la demande de celui-ci, le rapport d'expertise. Le 7 novembre 2013, M. et Mme X... ont fait délivrer une sommation interpellative au gérant de l'agence immobilière, la société PIERRE ET DAVID, rédacteur de la promesse synallagmatique de vente en date du 28 novembre 2008, lequel a déclaré qu'il avait été expliqué à l'acquéreur le sinistre antérieur portant sur la maison de M. X... et causant l'annulation de la première vente et qu'il avait le sentiment d'avoir pleinement informé l'acquéreur sur l'antériorité de ce sinistre. L'acquéreur pouvait facilement demander la communication du jugement à l'agence immobilière, aux vendeurs ou au notaire. Il aurait ainsi appris que la source était la cause de l'humidité affectant l'immeuble et que la clause d'exonération de garantie insérée à l'acte de vente du 27 janvier 2005 avait été déclarée inopposable aux acquéreurs par le tribunal, puisque les vendeurs avaient connaissance de l'existence de la source. En effet, dans son jugement rendu le 24 juillet 2007, le tribunal de grande instance d'AVESNES SUR HELPE a, notamment : - dit qu'un précédent jugement avait été rendu le 29 mai 2007 auquel il convenait de se reporter pour l'exposé de la procédure et des prétentions des parties et que l'expert avait été entendu en ses explications complémentaires lors de l'audience collégiale du 19 juin 2007, en présence des conseils des parties - dit qu'il n'était pas prouvé que les acheteurs avaient eu connaissance de l'existence de la source - dit que les vendeurs avaient connaissance de l'existence de la source de l'humidité, cause des désordres constatés, puisqu'un tuyau avait été posé en fond de rigole sans être rattaché à la descente des eaux pluviales et qu'il apparaissait donc destiné à recevoir les eaux provenant de la source dont le jaillissement n'était pas continu - dit que l'utilisation par les vendeurs d'une mousse expansive avait bien pour objet de créer une barrière aux migrations d'humidité - dit que les phénomènes d'humidité provenant de la rigole causés par la source justifiaient que soit prononcée la résolution de la vente de l'immeuble. Par ailleurs, le tribunal ayant prononcé la résolution de la vente à la demande des acquéreurs, M. Z... et Mme A..., les travaux de remise en état préconisés par l'expert judiciaire dans son rapport n'ont pas été évoqués. Il résulte de la promesse synallagmatique de vente que la présence d'humidité "restant dans la cuisine" mais "ayant touché la salle de bains et les toilettes", ainsi que l'existence d'un litige avec les précédents acquéreurs en raison de cette humidité qui avait entraîné l'annulation de la vente, avaient été signalées à M. Y.... Il a été précisé dans la promesse que cette humidité proviendrait principalement d'une source d'eau qui s'écoule à proximité de la maison. L'acquéreur, qui a reconnu en avoir été informé et en faire son affaire personnelle, a déclaré renoncer à tout recours contre le vendeur en indemnités à valoir pour des dommages présents ou futurs causés par ce problème d'humidité. La rédaction de l'acte de vente définitif établit par ailleurs que l'attention de l'acquéreur a été spécialement attirée par la présence d'une source dans le tréfonds de l'immeuble dont l'acquéreur déclare avoir parfaitement connaissance et faire son affaire personnelle. Il ne peut dès lors être reproché aux vendeurs d'avoir dissimulé l'existence du vice résultant de l'humidité, et de la présence d'une source, ni celle du jugement qui a prononcé la résolution de la vente pour ce motif. Les vendeurs ont fait mentionner dans la promesse synallagmatique de vente la précision selon laquelle la source avait été détournée par eux-mêmes à l'aide d'une canalisation installée au pied du pignon gauche de la maison, recueillant les eaux de pluie et l'eau de source pour les rejeter dans le réseau collectif. Or, la pose d'une telle canalisation faisait partie des remèdes préconisés par l'expert judiciaire aux fins de réparer les désordres affectant le pignon, à savoir : - canaliser la descente EP qui se situe à l'amont de la rigole, à l'angle pignon/façade arrière de l'immeuble jusqu'au regard d'évacuation des eaux pluviales - recueillir les eaux de la source dans un réceptacle pour les canaliser jusqu'au regard d'évacuation des eaux pluviales. Certes, elle n'était pas suffisante pour supprimer entièrement les désordres, les causes de l'humidité n'ayant été que partiellement traitées. Il ressort du rapport d'expertise que les phénomènes d'humidité affectaient, d'une part le mur pignon de la maison, d'autre part la façade arrière de la maison. En ce qui concerne le mur pignon, l'expert indiquait, notamment : - que les désordres étaient la conséquence de remontées d'humidité dans le mur pignon, qui n'était équipé d'aucune coupure de capillarité alors qu'il était dans un environnement particulièrement humide, dont le pied n'était pas étanche et qui formait la paroi d'une rigole dans laquelle de l'eau s'écoulait en permanence - que les eaux qui s'infiltraient étaient, d'une part des eaux pluviales qui ruisselaient dans la rigole aménagée entre les marches d'accès à la remise et le pignon de la maison, après avoir rejailli sur le mur à cause de l'absence de raccordement de la descente d'eau de pluie située en bout de cette rigole, d'autre part des eaux souterraines qui sortaient de terre et formaient ainsi une source qui jaillissait à l'amont de la même rigole, à la limite de la propriété, puis qui s'écoulaient dans la rigole. Il évaluait les travaux nécessaires pour remédier à ces désordres à la somme de 2600 euros TTC. En ce qui concerne la façade arrière, l'expert relevait que les désordres étaient la conséquence de la migration de l'eau qui s'infiltrait au travers du mur de la façade arrière sur lequel s'appuient des terres en remblai, sans que ce mur ait été protégé ou revêtu d'une étanchéité et sans, comme tous les autres murs de la maison, qu'il soit équipé d'une coupure de capillarité destinée à interdire les remontées d'eau provenant du pied du mur. Il précisait que ces désordres étaient aussi la conséquence des désordres affectant le pignon, puisque, sans écran, la migration des eaux infiltrées ne s'arrêtait pas à un endroit bien précis et que les eaux qui s'infiltraient dans le pignon migraient d'autant plus dans la façade arrière que la zone la plus humide se situait à l'angle formé par la façade arrière et le pignon. Il évaluait les travaux nécessaires pour qu'il soit remédié aux défauts d'étanchéité à la somme de 8950 euros TTC. L'expert a par ailleurs déclaré dans son rapport qu'en l'absence de toute réparation des causes des infiltrations et de tout assèchement des ouvrages affectés, il était prévisible que les désordres liés à l'humidité s'aggravent, qu'il était également impératif de réaliser simultanément les deux séries de travaux (pignon et façade arrière). Mais le rapport d'expertise ne démontre pas que les désordres constatés par l'huissier dans son procès-verbal du 24 septembre 2010 ont une origine différente de celle qui a entraîné la résolution de la vente précédente, ni qu'ils constituent une aggravation de l'humidité signalée par les vendeurs. Compte-tenu des mentions et des avertissements figurant à la promesse synallagmatique et à l'acte authentique de vente, ainsi que des motifs pour lesquels la résolution de la vente précédente a été prononcée, l'humidité affectant certaines parties de l'immeuble ne constitue donc pas un vice caché dont les vendeurs avaient connaissance. Dans la mesure où la vente précédente avait fait l'objet d'une résolution judiciaire fondée essentiellement sur l'existence d'une source connue par les vendeurs dont ils n'avaient pas informé leurs acquéreurs et que les vendeurs ont remis en vente leur maison en faisant expressément référence au jugement et en stipulant la présence de la source, le dol par réticence allégué par M. Y... n'est pas non plus démontré. En effet, M. Y... ne prouve pas le caractère intentionnel de ce manquement à l'obligation d'information, ni l'erreur déterminante provoquée par celui-ci, alors qu'il avait accepté, aux termes du compromis de vente, de renoncer à tout recours contre le vendeur en indemnités à valoir pour des dommages présents ou futurs causés par ce problème d'humidité et qu'il avait la possibilité de s'assurer lui-même, à la lecture du jugement et du rapport d'expertise évoqué dans celui-ci, de l'ampleur des désordres. Il convient dès lors d'infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente du 27 février 2009 et en toutes ses dispositions qui en sont la conséquence, et de débouter M. Y... de sa demande subsidiaire d'annulation de la vente pour dol. La demande dirigée contre la SOCIETE GENERALE doit être déclarée sans objet, le jugement étant infirmé quant aux condamnations prononcées en faveur de cette banque. Le jugement sera également infirmé en ce qu'il a condamné M. et Mme X... aux dépens et au paiement d'une indemnité de procédure au profit de M. Y... et de la SOCIETE GENERALE. Il y a lieu de mettre à la charge de M. Y..., partie perdante, les frais irrépétibles de première instance et d'appel supportés par M. et Mme X..., à hauteur de 1500 euros, et de la SOCIETE GENERALE, à hauteur de 1000 euros. » ;
1. ALORS QUE la garantie des vices cachés n'est exclue que pour les vices apparents dont était affectée la chose vendue au moment de la vente et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que pour rejeter la demande de Monsieur Y... fondée sur l'existence d'un vice caché résultant de l'humidité qui affecte la maison litigieuse, l'arrêt attaqué a retenu qu'il était précisé dans la promesse synallagmatique de vente du 28 novembre 2008 que cette humidité provenait principalement d'une source d'eau qui s'écoulait à proximité de la maison, que l'acquéreur avait déclaré renoncer dans cette promesse à tout recours contre le vendeur pour des dommages causés par ce problème d'humidité et que dans l'acte authentique de vente du 27 février 2009, l'attention de l'acquéreur avait été spécialement attirée par la présence d'une source dans le tréfonds de l'immeuble ; qu'en statuant ainsi, quand l'arrêt a relevé que ladite promesse de vente mentionnait que la source à l'origine du problème d'humidité « selon les affirmations des vendeurs, a été détournée par eux-mêmes à l'aide d'une canalisation installée au pied du pignon gauche de la maison, recueillant les eaux de pluie et l'eau de source pour les rejeter dans le réseau collectif », ce dont il résultait que l'acheteur était fondé à croire qu'il n'existait aucun vice résultant de l'existence de cette source au moment de la vente, cependant que l'arrêt a retenu que cette canalisation n'avait en réalité pas été suffisante pour supprimer entièrement les désordres, les causes de l'humidité n'ayant été que partiellement traitées, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1641 et 1642 du Code civil ;
2. ALORS QUE un vice doit être considéré comme caché pour l'acheteur jusqu'au jour où il l'a connu dans sa cause, son ampleur et ses conséquences ; que pour rejeter la demande de Monsieur Y... fondée sur l'existence du vice caché en cause, l'arrêt retient qu'il était précisé dans la promesse synallagmatique de vente du 28 novembre 2008 que l'humidité proviendrait principalement d'une source d'eau qui s'écoule à proximité de la maison, que l'acquéreur déclarait renoncer dans cette promesse à tout recours contre le vendeur pour des dommages causés par ce problème d'humidité et que dans l'acte authentique de vente du 27 février 2009, l'attention de l'acquéreur avait été spécialement attirée par la présence d'une source dans le tréfonds de l'immeuble ; qu'en statuant ainsi, après avoir relevé, d'une part, que selon le rapport d'expertise judiciaire, les désordres affectant la maison n'étaient pas seulement liés à l'existence d'une source à proximité de celle-ci, mais qu'ils résultaient également du fait que le mur de façade arrière n'était pas protégé ou revêtu d'une étanchéité et que l'ensemble des murs de la maison étaient dépourvus d'une coupure de capillarité empêchant les remontées d'eau, d'autre part, que la pose d'une canalisation n'était pas suffisante pour supprimer entièrement les désordres, les causes de l'humidité n'ayant été que partiellement traitées, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1641 et 1642 du Code civil ;
3. ALORS en toute hypothèse QU' un vice doit être considéré comme caché pour l'acheteur jusqu'au jour où il l'a connu dans sa cause, son ampleur et ses conséquences ; que pour rejeter la demande de Monsieur Y... fondée sur l'existence du vice caché en cause, l'arrêt retient qu'il était précisé dans la promesse synallagmatique de vente du 28 novembre 2008 que l'humidité proviendrait principalement d'une source d'eau qui s'écoule à proximité de la maison, que l'acquéreur déclarait renoncer dans cette promesse à tout recours contre le vendeur pour des dommages causés par ce problème d'humidité et que dans l'acte authentique de vente du 27 février 2009, l'attention de l'acquéreur avait été spécialement attirée par la présence d'une source dans le tréfonds de l'immeuble ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la seule connaissance par l'acheteur d'une source dans le tréfonds de l'immeuble lui avait permis, lors de la conclusion de la vente, de connaître le vice dans sa cause, son ampleur et ses conséquences, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du Code civil ;
4. ALORS QUE le vendeur est tenu des vices dont l'acheteur n'a pas pu se convaincre lui-même ; qu'à ce titre, l'acheteur n'est pas tenu de procéder à des investigations pour pallier l'absence d'information donnée par le vendeur ; que pour rejeter la demande de Monsieur Y... fondée sur l'existence du vice caché en cause, l'arrêt attaqué, après avoir retenu qu'il n'était pas démontré que l'acheteur avait eu connaissance, au moment de la vente, du contenu du jugement du Tribunal de grande instance d'Avesnes-sur-Helpe du 24 juillet 2007 qui avait prononcé la résolution de la vente antérieure de la maison litigieuse à raison du vice caché résultant du problème d'humidité qui l'affectait, a énoncé que l'acheteur pouvait toutefois facilement demander la communication de ce jugement à l'agence immobilière, aux vendeurs ou au notaire ; qu'en statuant ainsi, quand l'acheteur n'était pas tenu de procéder à des investigations pour pallier l'absence d'information donnée par le vendeur, la Cour d'appel a violé les articles 1641 et 1642 du Code civil ;
5. ALORS QUE le motif inintelligible équivaut au défaut de motifs ; que pour statuer comme elle l'a fait, la Cour d'appel a affirmé que « le rapport d'expertise du 8 janvier 2007 ne démontre pas que les désordres constatés par l'huissier dans son procès-verbal du 24 septembre 2010 ont une origine différente de celle qui a entraîné la résolution de la vente précédente, ni qu'ils constituent une aggravation de l'humidité signalée par les vendeurs » ; qu'en se prononçant ainsi, par un motif inintelligible, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
6. ALORS QUE le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause ; que l'arrêt attaqué a retenu qu'il résultait du jugement du Tribunal de grande instance d'Avesnes-sur-Helpe du 24 juillet 2007, qui avait résolu la vente précédemment conclue par les époux X..., que ceux-ci avaient eu connaissance de l'existence de la source de l'humidité, cause des désordres constatés ; que l'arrêt a encore relevé que, selon le rapport d'expertise judiciaire du 8 janvier 2007, établi au contradictoire des vendeurs, les problèmes d'humidité affectant la maison litigieuse résultent non seulement de l'existence d'une source à proximité de celle-ci, mais aussi du fait que le mur de façade arrière n'était pas protégé ou revêtu d'une étanchéité et que l'ensemble des murs de la maison étaient dépourvus d'une coupure de capillarité empêchant les remontées d'eau, et qu'il était impératif de réaliser simultanément les deux séries de travaux concernant ces causes distinctes pour éviter que les désordres ne s'aggravent et que ces travaux n'avaient pas été faits ; qu'en donnant néanmoins effet aux clauses de non-recours stipulées dans la promesse de vente du 28 novembre 2008 et dans l'acte authentique de vente du 27 février 2009 à raison des dommages causés par le problème d'humidité résultant de la source d'eau s'écoulant à proximité de la maison et en affirmant que l'humidité affectant certaines parties de l'immeuble ne constituait pas un vice caché dont les vendeurs avaient connaissance, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1643 du Code civil ;
7. ALORS en toute hypothèse QUE les clauses de non recours stipulées dans la promesse synallagmatique de vente du 28 novembre 2008 et l'acte authentique de vente du 27 février 2009 ne portaient que sur les dommages présents ou futurs causés par le problème d'humidité résultant de la présence d'une source à proximité de la maison vendue ; qu'en donnant effet à ces clauses, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les désordres subis par l'acheteur ne résultaient pas également du fait, relevé par l'expert judiciaire, que le mur de façade arrière n'était pas protégé ou revêtu d'une étanchéité et que l'ensemble des murs de la maison étaient dépourvus d'une coupure de capillarité empêchant les remontées d'eau, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté Monsieur Y... de ses demandes en nullité de la vente en date du 27 février 2009 et, en conséquence, d'AVOIR condamné Monsieur Y... à payer aux époux X... la somme de 1 500 euros et à la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, en première instance et en cause d'appel ;
AUX MOTIFS QUE « l'article 1116 du même code énonce que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté, qu'il ne se présume pas et doit être prouvé. La promesse synallagmatique de vente signée le 28 novembre 2008 fait figurer des conditions particulières, aux termes desquelles : L'agent immobilier informe les acquéreurs qu'il a été constaté pendant la visite du bien la présence d'humidité restant dans la cuisine, qu'en effet, selon les explications des propriétaires, qui ont fait l'objet d'un litige avec les précédents acquéreurs ayant annulé la vente pour (cette) cause, cette humidité, qui touchait aussi la salle de bains et les toilettes proviendrait principalement de l'existence d'une source d'eau qui s'écoule à proximité de la maison. Cette source, selon les affirmations des vendeurs, a été détournée par eux-mêmes à l'aide d'une canalisation installée au pied du pignon gauche de la maison, recueillant les eaux de pluie et l'eau de source pour les rejeter dans le réseau collectif. L'acquéreur qui reconnaît avoir été informé en fait son affaire personnelle et renonce à tout recours contre le vendeur en indemnités à valoir pour des dommages présents ou futurs causés par ce problème d'humidité. Au chapitre ASSAINISSEMENT, il est précisé que l'immeuble n'est relié au réseau d'assainissement collectif que pour les eaux de pluie, qu'en revanche, pour les eaux ménagères et les eaux usées domestiques (eaux ménagères et eaux vannes), il n'est pas relié conformément à la réglementation car il ne dispose pas d'un réseau séparatif. Il est stipulé dans l'acte de vente en date du 27 février 2009 que, par dérogation aux dispositions des articles 1641 et 1643 du code civil et comme condition essentielle, cette clause ne pouvant être assimilée à une clause de style, le vendeur ne sera pas tenu de la garantie des vices cachés inconnus de lui pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les constructions et que le bien n'est, à la connaissance du vendeur, grevé d'aucun vice caché dont il n'aurait pas informé l'acquéreur préalablement. L'acte contient également la clause suivante, imprimée en caractères gras : "Toutefois, le vendeur avertit l'acquéreur de la présence d'une source dans le tréfonds de l'immeuble vendu. L'acquéreur déclare en avoir parfaite connaissance et en faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur. Pour que cette déclaration ne puisse être considérée comme une clause de style faite par les comparants sans qu'ils aient été en mesure d'en apprécier la portée et les conséquences, ils ont signé immédiatement, à la demande du notaire, après que celui-ci ait spécialement attiré leur attention sur l'importance de cette déclaration." En page 19 de l'acte de vente, à la fin du chapitre ORIGINE DE PROPRIETE, il est mentionné qu'aux termes d'un jugement rendu par le tribunal de grande instance d'AVESNES SUR HELPE le 24 juillet 2007, il a été prononcé la résolution de la vente du 27 janvier 2005, que le jugement est en cours de publication au bureau des hypothèques d'AVESNES SUR HELPE et que le certificat de non-appel délivré le 16 février 2009 est demeuré annexé aux présentes. Le 24 septembre 2010, un constat d'huissier a été dressé à la demande de M. Y..., dont il ressort que : - la pièce à usage de cave située au rez-de-chaussée est humide jusqu'en partie centrale - le mur du fond a un aspect humide présentant des traces de moisissure - une paire de chaussures entreposée dans le sous-sol pendant les vacances est entièrement moisie, de même qu'un meuble de rangement - dans les toilettes, le coffrage en bois destiné à cacher des tuyauteries, en partie basse, est mouillé et couvert de moisissures - à l'intérieur de ce coffrage, l'enduit mural est dégradé - le sol des toilettes est mouillé à proximité du coffrage - un placard de cuisine situé sur l'avant le long du mur perpendiculaire à la façade arrière est moisi au fond. Les vendeurs ne démontrent pas que l'acquéreur avait connaissance du contenu du jugement en date du 24 juillet 2007, dont il est fait mention dans l'acte authentique de vente du 27 février 2009. En effet, dans sa lettre de transmission du projet d'acte adressée aux époux X... le 20 février 2009, le notaire indique qu'il a reçu le certificat de non-appel du jugement et une télécopie de Maître COLSON lui confirmant qu'il a procédé aux formalités relatives à la publication du jugement, tandis que la copie de l'acte authentique du 27 février 2009 n'a été remise à M. Y... que postérieurement à la date du 11 octobre 2010, à laquelle a été ajoutée une mention (publication d'un jugement en date du 27 avril 2010 rectifiant celui du 24 juillet 2007). M. Y... affirme que le rapport d'expertise judiciaire qui lui aurait permis d'être pleinement informé sur les causes de l'humidité affectant la maison vendue et sur le fait que seuls des travaux partiels avaient été réalisés, lesquels n'étaient pas de nature à supprimer entièrement les désordres ne lui a pas été communiqué lors de la vente. Il produit une lettre de l'avocat des précédents acquéreurs de l'immeuble, en date du 31 janvier 2011, qui transmet à son avocat, à la demande de celui-ci, le rapport d'expertise. Le 7 novembre 2013, M. et Mme X... ont fait délivrer une sommation interpellative au gérant de l'agence immobilière, la société PIERRE ET DAVID, rédacteur de la promesse synallagmatique de vente en date du 28 novembre 2008, lequel a déclaré qu'il avait été expliqué à l'acquéreur le sinistre antérieur portant sur la maison de M. X... et causant l'annulation de la première vente et qu'il avait le sentiment d'avoir pleinement informé l'acquéreur sur l'antériorité de ce sinistre. L'acquéreur pouvait facilement demander la communication du jugement à l'agence immobilière, aux vendeurs ou au notaire. Il aurait ainsi appris que la source était la cause de l'humidité affectant l'immeuble et que la clause d'exonération de garantie insérée à l'acte de vente du 27 janvier 2005 avait été déclarée inopposable aux acquéreurs par le tribunal, puisque les vendeurs avaient connaissance de l'existence de la source. En effet, dans son jugement rendu le 24 juillet 2007, le tribunal de grande instance d'AVESNES SUR HELPE a, notamment : - dit qu'un précédent jugement avait été rendu le 29 mai 2007 auquel il convenait de se reporter pour l'exposé de la procédure et des prétentions des parties et que l'expert avait été entendu en ses explications complémentaires lors de l'audience collégiale du 19 juin 2007, en présence des conseils des parties - dit qu'il n'était pas prouvé que les acheteurs avaient eu connaissance de l'existence de la source - dit que les vendeurs avaient connaissance de l'existence de la source de l'humidité, cause des désordres constatés, puisqu'un tuyau avait été posé en fond de rigole sans être rattaché à la descente des eaux pluviales et qu'il apparaissait donc destiné à recevoir les eaux provenant de la source dont le jaillissement n'était pas continu - dit que l'utilisation par les vendeurs d'une mousse expansive avait bien pour objet de créer une barrière aux migrations d'humidité - dit que les phénomènes d'humidité provenant de la rigole causés par la source justifiaient que soit prononcée la résolution de la vente de l'immeuble. Par ailleurs, le tribunal ayant prononcé la résolution de la vente à la demande des acquéreurs, M. Z... et Mme A..., les travaux de remise en état préconisés par l'expert judiciaire dans son rapport n'ont pas été évoqués. Il résulte de la promesse synallagmatique de vente que la présence d'humidité "restant dans la cuisine" mais "ayant touché la salle de bains et les toilettes", ainsi que l'existence d'un litige avec les précédents acquéreurs en raison de cette humidité qui avait entraîné l'annulation de la vente, avaient été signalées à M. Y.... Il a été précisé dans la promesse que cette humidité proviendrait principalement d'une source d'eau qui s'écoule à proximité de la maison. L'acquéreur, qui a reconnu en avoir été informé et en faire son affaire personnelle, a déclaré renoncer à tout recours contre le vendeur en indemnités à valoir pour des dommages présents ou futurs causés par ce problème d'humidité. La rédaction de l'acte de vente définitif établit par ailleurs que l'attention de l'acquéreur a été spécialement attirée par la présence d'une source dans le tréfonds de l'immeuble dont l'acquéreur déclare avoir parfaitement connaissance et faire son affaire personnelle. Il ne peut dès lors être reproché aux vendeurs d'avoir dissimulé l'existence du vice résultant de l'humidité, et de la présence d'une source, ni celle du jugement qui a prononcé la résolution de la vente pour ce motif. Les vendeurs ont fait mentionner dans la promesse synallagmatique de vente la précision selon laquelle la source avait été détournée par eux-mêmes à l'aide d'une canalisation installée au pied du pignon gauche de la maison, recueillant les eaux de pluie et l'eau de source pour les rejeter dans le réseau collectif. Or, la pose d'une telle canalisation faisait partie des remèdes préconisés par l'expert judiciaire aux fins de réparer les désordres affectant le pignon, à savoir : - canaliser la descente EP qui se situe à l'amont de la rigole, à l'angle pignon/façade arrière de l'immeuble jusqu'au regard d'évacuation des eaux pluviales - recueillir les eaux de la source dans un réceptacle pour les canaliser jusqu'au regard d'évacuation des eaux pluviales. Certes, elle n'était pas suffisante pour supprimer entièrement les désordres, les causes de l'humidité n'ayant été que partiellement traitées. Il ressort du rapport d'expertise que les phénomènes d'humidité affectaient, d'une part le mur pignon de la maison, d'autre part la façade arrière de la maison. En ce qui concerne le mur pignon, l'expert indiquait, notamment : - que les désordres étaient la conséquence de remontées d'humidité dans le mur pignon, qui n'était équipé d'aucune coupure de capillarité alors qu'il était dans un environnement particulièrement humide, dont le pied n'était pas étanche et qui formait la paroi d'une rigole dans laquelle de l'eau s'écoulait en permanence - que les eaux qui s'infiltraient étaient, d'une part des eaux pluviales qui ruisselaient dans la rigole aménagée entre les marches d'accès à la remise et le pignon de la maison, après avoir rejailli sur le mur à cause de l'absence de raccordement de la descente d'eau de pluie située en bout de cette rigole, d'autre part des eaux souterraines qui sortaient de terre et formaient ainsi une source qui jaillissait à l'amont de la même rigole, à la limite de la propriété, puis qui s'écoulaient dans la rigole. Il évaluait les travaux nécessaires pour remédier à ces désordres à la somme de 2600 euros TTC. En ce qui concerne la façade arrière, l'expert relevait que les désordres étaient la conséquence de la migration de l'eau qui s'infiltrait au travers du mur de la façade arrière sur lequel s'appuient des terres en remblai, sans que ce mur ait été protégé ou revêtu d'une étanchéité et sans, comme tous les autres murs de la maison, qu'il soit équipé d'une coupure de capillarité destinée à interdire les remontées d'eau provenant du pied du mur. Il précisait que ces désordres étaient aussi la conséquence des désordres affectant le pignon, puisque, sans écran, la migration des eaux infiltrées ne s'arrêtait pas à un endroit bien précis et que les eaux qui s'infiltraient dans le pignon migraient d'autant plus dans la façade arrière que la zone la plus humide se situait à l'angle formé par la façade arrière et le pignon. Il évaluait les travaux nécessaires pour qu'il soit remédié aux défauts d'étanchéité à la somme de 8950 euros TTC. L'expert a par ailleurs déclaré dans son rapport qu'en l'absence de toute réparation des causes des infiltrations et de tout assèchement des ouvrages affectés, il était prévisible que les désordres liés à l'humidité s'aggravent, qu'il était également impératif de réaliser simultanément les deux séries de travaux (pignon et façade arrière). Mais le rapport d'expertise ne démontre pas que les désordres constatés par l'huissier dans son procès-verbal du 24 septembre 2010 ont une origine différente de celle qui a entraîné la résolution de la vente précédente, ni qu'ils constituent une aggravation de l'humidité signalée par les vendeurs. Compte-tenu des mentions et des avertissements figurant à la promesse synallagmatique et à l'acte authentique de vente, ainsi que des motifs pour lesquels la résolution de la vente précédente a été prononcée, l'humidité affectant certaines parties de l'immeuble ne constitue donc pas un vice caché dont les vendeurs avaient connaissance. Dans la mesure où la vente précédente avait fait l'objet d'une résolution judiciaire fondée essentiellement sur l'existence d'une source connue par les vendeurs dont ils n'avaient pas informé leurs acquéreurs et que les vendeurs ont remis en vente leur maison en faisant expressément référence au jugement et en stipulant la présence de la source, le dol par réticence allégué par M. Y... n'est pas non plus démontré. En effet, M. Y... ne prouve pas le caractère intentionnel de ce manquement à l'obligation d'information, ni l'erreur déterminante provoquée par celui-ci, alors qu'il avait accepté, aux termes du compromis de vente, de renoncer à tout recours contre le vendeur en indemnités à valoir pour des dommages présents ou futurs causés par ce problème d'humidité et qu'il avait la possibilité de s'assurer lui-même, à la lecture du jugement et du rapport d'expertise évoqué dans celui-ci, de l'ampleur des désordres. Il convient dès lors d'infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente du 27 février 2009 et en toutes ses dispositions qui en sont la conséquence, et de débouter M. Y... de sa demande subsidiaire d'annulation de la vente pour dol. La demande dirigée contre la SOCIETE GENERALE doit être déclarée sans objet, le jugement étant infirmé quant aux condamnations prononcées en faveur de cette banque. Le jugement sera également infirmé en ce qu'il a condamné M. et Mme X... aux dépens et au paiement d'une indemnité de procédure au profit de M. Y... et de la SOCIETE GENERALE. Il y a lieu de mettre à la charge de M. Y..., partie perdante, les frais irrépétibles de première instance et d'appel supportés par M. et Mme X..., à hauteur de 1500 euros, et de la SOCIETE GENERALE, à hauteur de 1000 euros. » ;
1. ALORS QUE le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que pour écarter la demande de nullité de la vente fondée sur le dol des vendeurs, l'arrêt attaqué a affirmé que le dol par réticence invoqué par Monsieur Y... n'était pas démontré, dès lors que les vendeurs avaient remis en vente leur maison en faisant référence au jugement du Tribunal de grande instance d'Avesnes-sur-Helpe du 24 juillet 2007 qui avait résolu la vente antérieure de la maison à raison de l'existence d'une source à proximité de celle-ci et en stipulant la présence de la source dans la promesse et l'acte authentique de vente, et que l'acheteur ne démontrait pas le caractère intentionnel de ce manquement à l'obligation d'information ni l'erreur déterminante provoquée par celui-ci ; qu'en statuant ainsi au regard de la seule réticence dolosive, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les vendeurs ne s'étaient pas rendu coupables d'un dol par commission en prétendant, dans la promesse synallagmatique de vente du 28 novembre 2008, que la source en cause avait été détournée par eux-mêmes à l'aide d'une canalisation installée au pied du pignon gauche de la maison, cependant que l'arrêt a relevé que cette canalisation n'était pas suffisante pour supprimer entièrement les désordres et que les causes de l'humidité n'avaient été que partiellement traitées, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil ;
2. ALORS en toute hypothèse QU' un dol rend toujours excusable l'erreur provoquée ; que pour écarter la réticence dolosive des vendeurs, l'arrêt attaqué a affirmé que l'acheteur avait accepté, aux termes du compromis de vente, de renoncer à tout recours contre le vendeur en indemnités à valoir pour des dommages présents ou futurs causés par le problème d'humidité résultant de la présence d'une source à proximité de la maison et qu'il avait la possibilité de s'assurer lui-même, à la lecture du jugement et du rapport d'expertise évoqué dans celui-ci, de l'ampleur des désordres ; qu'en statuant ainsi, quand un dol rend toujours excusable l'erreur provoquée, la Cour d'appel a violé l'article 1116 du Code civil.