LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 23 janvier 2020
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 35 F-D
Pourvoi n° D 18-24.432
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 JANVIER 2020
1°/ M. F... D..., domicilié [...],
2°/ M. M... D..., domicilié [...] ,
3°/ Mme Y... D..., domiciliée [...] ,
ont formé le pourvoi n° D 18-24.432 contre l'arrêt rendu le 21 juin 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre A), dans le litige les opposant :
1°/ à M. H... E..., domicilié [...],
2°/ au syndicat des copropriétaires du [...], dont le siège est [...], représenté par son syndic la société [...]  gestionnaire immobilier, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat des consorts D..., de la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat de M. E..., après débats en l'audience publique du 10 décembre 2019 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 juin 2018), que Mme S..., aux droits de laquelle se trouve M. E..., propriétaire de divers lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a acquis du syndicat des copropriétaires un nouveau lot désigné dans l'acte de vente comme constitué de deux pièces et du couloir les desservant ; que M. M... D..., Mme Y... D..., nus-propriétaires, et M. F... D..., usufruitier, d'un appartement situé dans cet immeuble (les consorts D...), ont assigné le syndicat des copropriétaires et M. E... en restitution du couloir et remise en état des lieux, en soutenant qu'il s'agissait d'une partie commune ;
Sur le moyen unique, pris en sa première branche, ci-après annexé :
Attendu que les consorts D... font grief à l'arrêt de déclarer leurs demandes irrecevables ;
Mais attendu que, M. E... ayant soutenu dans ses conclusions d'appel que les consorts D... n'étaient pas recevables à solliciter la restitution d'une partie devenue privative, la cour d'appel, qui a redonné son exacte qualification à la demande de rejet contenue dans le dispositif des conclusions, n'a pas violé le principe de la contradiction ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le moyen unique, pris en sa seconde branche :
Vu l'article 31 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour déclarer la demande irrecevable, l'arrêt retient que les consorts D... n'ont pas d'intérêt à demander la restitution d'un couloir qui n'est plus une partie commune mais constitue une partie privative ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 juin 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;
Condamne M. E... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. E... et le condamne à payer aux consorts D... la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois janvier deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Jean-Philippe Caston, avocat aux Conseils, pour les consorts D...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la demande de restitution et celles subséquentes de remise en état, formulées par les consorts D..., étaient irrecevables ;
AUX MOTIFS QUE, sur la demande de restitution du couloir litigieux et les demandes subséquentes des consorts D..., ces derniers sollicitent la restitution par M. E... au syndicat des copropriétaires d'un couloir partie commune que celui-ci se serait approprié indûment au moment de son entrée dans les lieux et de leur aménagement, outre la remise des lieux en état, sous astreinte ; que leur argumentation tirée d'une appropriation de partie commune ne peut toutefois être retenue à l'appui de la demande de restitution ; qu'en effet, il est acquis que Mme S... était propriétaire de trois caves au sous-sol comprises dans son lot n° 1, acheté le 29 décembre 1976, puis que l'intéressée et le syndicat des copropriétaires se sont accordés sur la vente de l'ancienne loge du concierge jouxtant les caves, lors des assemblées générales des 18 octobre 1977 et 20 novembre 1979 ; que la cession a été réitérée le 18 décembre 2003 par acte authentique régulièrement publié ; que le notaire chargé de la vente a procédé à cet effet à la création d'un lot n° 11 issu des parties communes de l'immeuble, en désignant ce lot comme suit : « A l'entresol deux pièces nues sans élément d'équipement et le couloir les desservant ; et les 17/637èmes des parties communes générales » ; que l'acte de vente intervenu entre Mme S... et M. et Mme E..., dressé par notaire le 27 février 2004 et régulièrement publié porte sur les lots n° 1 et 11 ; que ce dernier est décrit comme suit : « A l'entresol deux pièces nues sans élément d'équipement et le couloir les desservant ; et les 17/367èmes des parties communes générales » ; qu'en conséquence, il ressort de l'ensemble de ces éléments que M. E..., auquel il est reproché une appropriation de parties communes, dispose d'un titre lui attribuant la propriété de deux pièces nues sans élément d'équipement et le couloir les desservant, à l'entresol, portant le n° 11 ; qu'il est indifférent aux débats que les décisions d'assemblées générales aient porté sur la cession du logement de concierge, sans indication sur le couloir, les titres n'étant pas contestés ; que le couloir litigieux, étant ainsi visé expressément dans les actes authentiques, ne peut être considéré en l'état de ces actes dont il n'a pas été demandé l'annulation à ce jour, comme une partie commune ; qu'il s'agit au contraire d'une partie privative ; que c'est donc à bon droit que M. E... conclut à l'irrecevabilité des demandes des consorts D..., lesquels n'ont pas ‘intérêt à demander la restitution d'un couloir, qui n'est plus une partie commune, et à présenter les demandes subséquentes ; qu'il s'ensuit que le jugement dont appel sera infirmé en ce qu'il a dit l'action prescrite, sur le fondement d'une appropriation de partie commune de plus de 30 ans (v. arrêt, p. 4) ;
1°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même, le principe de la contradiction et il ne peut soulever d'office un moyen sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur celui-ci ; qu'en soulevant d'office, pour dire irrecevables la demande de restitution d'un couloir, partie commune, et celles subséquentes de remise en état des lieux, formulées par les consorts D..., la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt de ces derniers, sans avoir, au préalable, invité les parties à présenter leurs observations sur cette fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE (subsidiairement) l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé, l'intérêt à agir n'étant pas subordonné à la démonstration préalable du bien fondé de l'action ; qu'en toute hypothèse, en opposant aux consorts D... leur défaut d'intérêt à demander la restitution d'un couloir, qui n'était plus une partie commune, et à présenter des demandes subséquentes de remise en état, quand les consorts D..., copropriétaires de l'immeuble, avaient un intérêt légitime au succès de leurs prétentions tendant à solliciter la restitution par M. E..., également copropriétaire, d'un couloir, partie commune, qu'il s'était approprié, outre la remise en état des lieux, la cour d'appel a violé l'article 31 du code de procédure civile.