LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nouméa, 2 juin 2016), que, par acte notarié du 29 février 2012, Mme X... a vendu une maison à M. et Mme Z... ; que, se plaignant dès le mois suivant, d'infiltrations d'eau à l'intérieur de l'habitation, ceux-ci ont, après expertise, assigné Mme X... et la société Steelbat, qui avait procédé à une réfection partielle de la toiture en août 2010, en paiement du coût des travaux de reprise et en indemnisation de leurs préjudices ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de dire que les désordres affectant la toiture constituent des vices cachés ;
Mais attendu qu'ayant retenu souverainement qu'il ne pouvait être reproché aux acquéreurs de ne pas être montés sur le toit de la maison à l'aide d'une échelle et que la visite du toit ne leur aurait pas permis, en tant que profanes, d'analyser l'ampleur des désordres affectant la toiture et son caractère non conforme, de nature à compromettre sa solidité, la cour d'appel n'a pu qu'en déduire que l'état défectueux de la toiture était un vice caché rendant la maison impropre à sa destination ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de dire qu'elle avait connaissance du vice caché affectant la toiture et de la condamner, in solidum avec la société Steelbat, à payer diverses sommes à M. et Mme Z... ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'avant de mettre son bien en vente en février 2011, Mme X... avait fait réaliser des travaux sur la couverture par la société Steelbat en août 2010 et que, lors de la vente, elle avait remis à M. et Mme Z... un descriptif du bien faisant apparaître la rénovation du toit réalisée en 2010 et mentionnant « changement de tôles côté mer, des sous-forgets, bandeaux et gouttière », document de nature à laisser penser aux acquéreurs que la toiture était dans un état correct, et souverainement retenu que Mme X... avait nécessairement connaissance de la nécessité de réfection totale de la toiture, ce dont elle n'avait pas informé les acquéreurs, la cour d'appel n'a pu qu'en déduire que celle-ci ne pouvait pas se prévaloir de la clause contractuelle de non-garantie des vices cachés ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la condamner in solidum avec la société Steelbat à payer une somme aux acquéreurs et de dire qu'entre elles, la responsabilité lui incombe pour 90 % et pour 10 % à la société Steelbat ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'expert soulignait l'implication de la société Steelbat pour avoir remplacé une petite partie de la couverture en tôles ondulées en août 2010 sur un immeuble présentant des défauts à l'origine des fuites et infiltrations et sur une charpente en bois âgée de quarante ans et retenu que Mme X... avait nécessairement constaté que les travaux réalisés par la société Steelbat n'avait pu remédier totalement à la vétusté importante de la toiture et aux désordres antérieurs relatifs à l'affaiblissement et la dégradation de la charpente, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire que la société Steelbat était tenue avec Mme X... de réparer le dommage subi par les acquéreurs dans une proportion dont elle a souverainement fixé le montant et a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme Z... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze mars deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit que les désordres affectant la couverture et la charpente de l'immeuble constituent des vices cachés dont la venderesse avait connaissance, d'avoir, en conséquence, condamné Madame X..., in solidum avec la société Steelbat, à verser aux époux Z... la somme totale de 3.323.963 F CFP et dit qu'entre elles, la responsabilité incombe à 90 % à Madame X... et à 10 % à la société Steelbat ;
AUX MOTIFS QU'il résulte de l'expertise judiciaire de M. C... que: "Si les manifestations des désordres proprement dits (D1 : traces de fuites et infiltrations d'eau en faux plafond provenant de la toiture du bâtiment), c'est-à-dire les fuites et infiltrations actives dans la maison, n'étaient pas connues ni visibles lors de la transaction du bien, en revanche leur occurrence était grande lorsque l'on observe l'état de dégradation avancée et de vétusté importante de la couverture. Une simple visite du toit à l'aide d'une échelle s'imposait de fait. La fin de vie de cet ouvrage ne pouvait faire aucun doute aux yeux d'un profane. Ceci est d'autant plus vrai pour un professionnel »; que, cependant, la Cour de cassation a pu censurer l'obligation faite à un acquéreur non professionnel d'avoir à mener des investigations approfondies en particulier lorsque celles-ci sont intrusives et ainsi casser un arrêt de cour d'appel qui avait retenu que "si les dégradations de la charpente et des tuiles ne pouvaient être constatées qu'à condition de pénétrer dans les combes et de monter sur la toiture, l'accès aux combes, quoique difficile, n'était pas impossible" (Cass. Assemblée plénière, 27 octobre 2006); que l'acheteur profane n'est ainsi nullement tenu d'accéder à des parties comme la toiture ou la charpente dans le cadre d'une acquisition immobilière; qu'en conséquence, il ne saurait être fait grief aux époux Z..., acheteurs profanes, de ne pas s'être rendus sur le toit à l'aide d'une échelle comme l'expert les y invitait, pour soutenir comme le premier juge a cru pouvoir le faire, que le désordre affectant la toiture du bien vendu était visible lors de la vente; qu'au surplus, quand bien même les époux Z... seraient-ils montés sur le toit et auraient constaté les colmatages de la toiture, ils n'auraient pas été à même, en tant que profanes, d'analyser l'ampleur des désordres et plus précisément le caractère non conforme de la toiture de nature à compromettre sa solidité; qu'il est en effet de jurisprudence constante que le vice n'est apparent que s'il est connu dans sa cause et son amplitude; que les époux Z... sont par conséquent fondés à ce qu'il soit fait application de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ainsi que l'expert judiciaire a pu l'établir; [...] ; que Mme X... laquelle, au surplus, a nécessairement constaté que les travaux réalisés par la société STEEL BAT n'avait pu remédier totalement à la vétusté importante de la toiture, « la fin de vie de l'ouvrage ne pouvant faire aucun doute aux yeux d'un profane » selon l'expert judiciaire ;
1°) ALORS QUE le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu'est apparent le vice ne nécessitant qu'une vérification élémentaire de l'acheteur ; qu'en refusant de rechercher si l'accès à la toiture de la maison de Madame X..., dont celle-ci faisait valoir qu'elle était de faible hauteur et de faible pente, ne constituait pas une vérification normale et élémentaire pour l'acheteur désireux d'acquérir une maison individuelle d'un certain âge, au motif général et abstrait que l'acquéreur n'est nullement tenu d'accéder à des parties comme la toiture dans le cadre d'une acquisition immobilière, la Cour d'appel a violé l'article 1642 du Code civil ;
2°) ALORS QUE le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu'en décidant que le vice était caché pour les époux Z..., acquéreurs profanes, après avoir pourtant constaté que la fin de vie de l'ouvrage ne pouvait faire aucun doute aux yeux d'un profane, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1642 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit que les désordres affectant la couverture et la charpente de l'immeuble constituent des vices cachés dont la venderesse avait connaissance, d'avoir, en conséquence, condamné Madame X..., in solidum avec la société Steelbat, à verser aux acquéreurs la somme totale de 3.323.963 F CFP et dit qu'entre elles, la responsabilité incombe à 90 % à Madame X... et à 10 % à la société Steelbat ;
AUX MOTIFS QU' il n'est pas contesté que Mme X... a eu recours à la société STEEL BAT qui a réalisé des travaux conformes au devis du 18 juin 2010 pour un montant de 479 372 F CFP et ainsi changé douze tôles de la couverture; qu'il est établi par les pièces versées au dossier, que les travaux ont été réalisés par la société STEEL BAT en août 2010, que Mme X... a mis son bien en vente dès le mois de février 2011 et qu'elle a remis aux époux Z..., qui ont finalement acquis le bien le 29 février 2012, un descriptif du bien faisant apparaître une rénovation du toit réalisé en 2010 mentionnant « changement de tôles côté mer, des sous-forgets, bandeaux et gouttière » ; qu'un tel document était nécessairement de nature à laisser penser aux acquéreurs que la toiture était dans un état correct ; qu'il résulte de ces éléments pris en leur ensemble, que Mme X... avait nécessairement connaissance du vice et plus précisément de la nécessité de la réfection totale de la toiture et qu'elle n'a pas jugé opportun d'en informer les acquéreurs; qu'ainsi elle doit être réputée être une venderesse de mauvaise foi; que Mme X..., qui connaissait les vices du bien immobilier qu'elle cédait, ne saurait par conséquent se prévaloir de la clause de non garantie insérée dans l'acte de vente signé par les parties le 29 février 2012 (partie IV), qui mentionne que l'acquéreur" fera son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur, des vices de toute nature :"
- soit apparents et dont l'acquéreur a pu se convaincre lui-même,
- soit cachés, dès lors qu'ils étaient inconnus du vendeur.
Le vendeur est, à l'égard de ces vices, dispensé de toute garantie" ; [...]que Mme X... laquelle, au surplus, a nécessairement constaté que les travaux réalisés par la société STEEL BAT n'avait pu remédier totalement à la vétusté importante de la toiture, « la fin de vie de l'ouvrage ne pouvant faire aucun doute aux yeux d'un profane » selon l'expert judiciaire ;
1°) ALORS QUE le vendeur n'est pas tenu des vices cachés dont il ignore l'existence et qui ont fait l'objet d'une clause d'exclusion de la garantie ; que le vice caché pour un acquéreur profane l'est également pour le vendeur profane qui n'a pas été informé ou mis en garde sur son existence ; qu'en affirmant que Madame X... - dont la qualité de profane n'était pas contestée - avait connaissance du vice caché, après avoir pourtant relevé qu'un profane n'était pas en mesure de détecter le vice à la vue de la toiture et que Madame X... n'avait été ni conseillée, ni mise en garde par la société Steelbat sur le vice de la toiture, comme de la charpente, la cour d'appel, qui, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1643 du Code civil ;
2°) ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motif ; que la cour d'appel a retenu, d'une part, que des profanes n'auraient pas été à même, à l'examen du toit, d'analyser l'ampleur des désordres et plus précisément le caractère non conforme de la toiture de nature à compromettre sa solidité et, d'autre part, que Madame X... a nécessairement constaté la vétusté importante de la toiture puisque la fin de vie de l'ouvrage ne pouvait faire aucun doute aux yeux d'un profane ; qu'en retenant ainsi à la fois que le vice était caché pour un profane et qu'il lui sautait aux yeux, pour affirmer que Madame X..., dont la qualité de profane n'était pas contestée, avait nécessairement connaissance du vice de la toiture et de la charpente, la Cour d'appel s'est contredite et a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE le vendeur n'est pas tenu des vices cachés dont il ignore l'existence et qui ont fait l'objet d'une clause d'exclusion de la garantie ; que pour décider que Madame X... avait nécessairement connaissance du vice et plus précisément de la nécessité de réfection totale de la toiture, la cour d'appel a retenu qu'elle a eu recours à un professionnel pour effectuer des travaux sur une partie de cette toiture, qu'elle a mis sa maison en vente sept mois après la fin de ces travaux et qu'elle a informé les acquéreurs de la nature de ces travaux ; qu'en statuant ainsi par des motifs inopérants qui ne permettent pas de caractériser la connaissance par Madame X... de l'état de non-conformité général de sa toiture, couverture et charpente, de nature à en compromettre la solidité, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Madame X..., in solidum avec la société Steelbat, à verser aux acquéreurs la somme totale de 3.323.963 F CFP et dit qu'entre elles, la responsabilité incombe à 90 % à Madame X... et à 10 % à la société Steelbat ;
AUX MOTIFS QUE , sur la responsabilité de la société STEEL BAT , l'expert judiciaire a relevé : « que l'implication de la société STEEL BAT qui a remplacé une petite partie de la couverture en tôles ondulées de ce bâtiment en août 2010, ouvrage présentant des défauts à l'origine de la plupart des fuites et infiltrations, est engagée. Cette implication s'étend également à l'examen et la vérification de toute la charpente bois d'origine (40 ans) dont certains éléments sont d'ores et déjà affaiblis du fait des fuites d'eau" ; [...] que la responsabilité de la société STEEL BAT, qui ne justifie pas de la mise en garde qu'elle soutient avoir faite à Mme X..., doit être retenue pour manquement à son obligation de conseil; qu'un tel manquement a permis à Mme X... de vendre sa maison aux époux Z... qui ont été tenus dans l'ignorance de l'état réel de la toiture, ce qui a ainsi contribué directement à leur dommage; que ce manquement à son obligation de conseil engage la responsabilité contractuelle de la société STEEL BAT à l'égard de Mme X... et relève de sa responsabilité délictuelle à l'égard des tiers que sont les époux Z... ; que la jurisprudence a ainsi pu admettre que le tiers à un contrat peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Cass. Assemblée plénière, 6 octobre 2006) ; que la responsabilité de la société STEEL BAT est cependant sans commune mesure avec celle de Mme X... laquelle, au surplus, a nécessairement constaté que les travaux réalisés par la société STEEL BAT n'avait pu remédier totalement à la vétusté importante de la toiture, « la fin de vie de l'ouvrage ne pouvant faire aucun doute aux yeux d'un profane » selon l'expert judiciaire ; que la société STEEL BAT est concernée, en ce qui concerne ses rapports avec Mme X..., essentiellement par les traces de fuites et d'infiltrations d'eau provenant de la toiture du bâtiment (désordre D1 selon l'expertise) et non par les désordres relatifs à l'affaiblissement et la dégradation de la charpente (désordre D2 selon l'expertise) qui sont bien antérieurs à son intervention ou les désordres tenant aux carreaux du sol en grès émaillés et fissurés (désordre D3 selon l'expertise) ; qu'ainsi, dans leur rapport entre eux, il convient de dire que la société STEEL BAT ne sera tenue qu' à concurrence de 10% des condamnations prononcées en réparation des préjudices subis par les époux Z..., Mme X... étant tenue à hauteur de 90% ;
1°) ALORS QUE Madame X... faisait valoir que la société Steelbat a mal exécuté les travaux commandés en utilisant des tôles inadaptées et en contribuant ainsi à la détérioration de la toiture ; que la Cour d'appel a tranché la question de la responsabilité de cette société sans examiner cette faute précisément invoquée ; qu'en statuant ainsi la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
2°) ALORS QUE la cour d'appel a, à tout le moins, violé l'article 455 du Code de procédure civile en ne répondant pas au moyen des conclusions de Madame X... faisant valoir la faute de la société Steelbat dans l'exécution des travaux de toiture ayant contribué à la détérioration de celle-ci.
Le greffier de chambre