LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour fixer à une certaine somme l'indemnité de dépossession revenant à M. X..., par suite de l'expropriation, au profit de la Communauté d'agglomération de Lens-Liévin, de la parcelle AT n° 31 sise à Loos-en-Gohelle lui appartenant, l'arrêt attaqué (Douai, 14 avril 2014) retient que les références versées aux débats, portant soit sur des terrains à bâtir soit sur des terrains à vocation purement agricole, doivent être écartées, que, selon les références fournies par le commissaire du gouvernement, les accords amiables à l'intérieur du périmètre de la déclaration d'utilité publique ont porté pour les terrains purement agricoles sur des montants de l'ordre de 0,778 euros le m² alors que les terrains à bâtir industriels dans la zone de Quadraparc de Liévin ont été cédés entre 5,34 et 7,82 euros le m² et ceux de la zone industrielle de l'alouette de Liévin ont porté sur des montants respectifs de 15,52 euros, 5 euros, 11 euros et 15 euros le m², que M. X... verse aux débats un terme de comparaison portant sur la vente des parcelles AC 486 et AD 56 non équipées sises à Liévin et Loos-en-Gohelle consentie en 2009 par la SEM Adevia à la communauté d'agglomération Lens-Liévin au prix de 8,92 euros le m², qu'une parcelle AN 97 à Liévin, certes située en zone 1AU, a été vendue au prix unitaire de 8,32 euros le m² et qu'au vu de l'ensemble de ces éléments la cour entend fixer à 5 euros le m² le prix de la parcelle ;
Qu'en statuant ainsi, par une motivation qui ne permet pas d'identifier les termes de comparaison sur lesquels elle a fondé sa décision, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 avril 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens ;
Condamne la Communauté d'agglomération de Lens-Liévin aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la Communauté d'agglomération de Lens-Liévin à payer à M. X... la somme de 2 000 euros ; rejette la demande la Communauté d'agglomération de Lens-Liévin ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf octobre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. X....
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société d'économie mixte Territoire Soixante-Deux à verser à M. X... une indemnité principale d'expropriation de 57.580 ¿ et une indemnité de remploi de 6.958 ¿, 
AUX MOTIFS QUE :
« par application de l'article L.13-13 du code de l'expropriation, « Les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct matériel et certain causé par l'expropriation » ;
que la consistance des biens est celle qui existait au jour de l'ordonnance d'expropriation en l'occurrence le 18 février 2011, leur estimation étant appréciée à la date de la décision de première instance soit le 28 septembre 2012 ;
que l'usage effectif s'apprécie à la date de référence soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique soit le 21 octobre 2000 pour la partie 30 NA, date à laquelle le plans d'occupation des sols (P0S) de Loos en Gohelle a été rendu opposable aux tiers et le 27 janvier 2006, date à laquelle la révision simplifiée n°2 du Plan d'occupation des sols a été rendue opposable aux tiers ;
que la parcelle AT 31 se situe pour partie en zone 20NA et pour partie en zone 30NA du POS ;
que ces parcelles sont à usage de terres agricoles ;
que le classement en zone 20NA exclut leur qualification de terrain à bâtir au sens de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation ;
qu'en effet cet article conditionne cette classification à plusieurs exigences comprenant la situation dans un secteur constructible (article L. 13-15 II 1°), b) ;
que la classification en zone 20 NA porte sur « une zone non équipée, vocation future d'activités peu nuisantes » dans laquelle la réalisation par anticipation d'opérations est possible ; que la zone 30 NA correspond à des constructions à usage d'habitation admises sous réserve de ne pas compromettre l'aménagement ultérieur ;
que la parcelle AT 31 constitue une unité foncière de 11 516 m² donnant en façade sur la rue du Dahomey, voie publique bitumée équipée d'un réseau d'eau potable et d'un réseau électrique, la parcelle étant par ailleurs contigüe d'une zone d'habitations ;
que cette parcelle constitue une unité foncière desservie par la rue de Condé, voie bitumée, très utilisée, équipée de réseaux d'eau, d'électricité BT et d'assainissement ;
que cette unité foncière se situe à proximité de zones d'habitation notamment la cité des alouettes ;
que néanmoins l'incidence de cet accès doit être relativisée puisque, ainsi que relevé par les intimés, le terrain exproprié fait l'objet d'une opération d'ensemble s'inscrivant dans le projet d'extension de la ZI Quadraparc et que conformément à l'article L. 13-15 II 1°) a) précité du code de l'expropriation, « lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone » ; qu'en l'espèce la desserte tant routière qu'en réseaux est insuffisante au regard de l'opération visée dans son ensemble puisque les dépenses d'aménagement de la ZAC prévoient un lot « terrassement voirie » de 744.332,50 ¿ et une dépense totale incluant les dessertes d'eau et d'éclairage de 1.05.710,97 ¿, le coût total des dépenses se chiffrant à 22.365.366 ¿ ;
qu'il se déduit de ce qui précède que, si la parcelle ne se trouve pas sur un terrain à bâtir, elle bénéficie néanmoins d'une situation privilégiée justifiant une indemnisation supérieure à celle d'un simple terrain à usage agricole, puisqu'à la date de référence elles avaient vocation à recevoir des constructions dans la limite des classements 20 NA et 30 NA et qu'elles bénéficiaient de dessertes, certes insuffisantes ;
que ces perspectives, certaines et actuelles, ne résultent d'anticipations;
que les références versées aux débats portant soit sur des terrains à bâtir soit sur des terrains à vocation purement agricole doivent être écartées ; que, selon les références fournies par le commissaire du gouvernement, les accords amiables a l'intérieur du périmètre du DUP ont porté pour les terrains purement agricoles sur des montants de l'ordre de 0.778 euros le mètre carré alors que les terrains a bâtir industriels dans la zone de QUADRAPARC de Liévin ont été cédés entre 5,34 et 7,82 euros le mètre carré et ceux de la zone industrielle de l'alouette de Liévin ont porté sur des montants respectifs de 15,52 euros, 5 euros, 11 euros et 15 euros le mètre carré;
que M. X... verse aux débats un terme de comparaison portant sur la vente des parcelles AC 486 et AD 56 non équipées sises à LIEVIN et LOOS EN GOHELLE consentie en 2009 par la SEM ADEVIA à la communauté d'agglomération LENS-LIEVIN au prix de 8,92 euros du mètre carré; qu'une parcelle AN 97 à Liévin, certes située en zone 1AU, a été vendue au prix unitaire de 8,32 le m² ;
qu'au vu de l'ensemble de ces éléments et des diverses références judiciaires, que la cour entend fixer à 5 euros le m2 le prix au mètre soit une indemnisation globale de 57.580 euros (11.516 x 5) outre une indemnité de remploi de 6.958 euros », 
1) ALORS QU'une zone dans laquelle sont autorisées par anticipation des opérations de construction est un secteur constructible au sens de l'article L.13-15 II 1° b) du code de l'expropriation ; qu'en affirmant que la classification en zone 20 NA du POS était un classement urbanistique qui excluait la qualification de terrain à bâtir, au regard de l'exigence posée par l'article L.13-15 II 1° tenant à la situation de la parcelle dans un secteur constructible, cependant qu'elle constatait que la classification en zone 20 NA portait sur « une zone non équipée, vocation future d'activités peu nuisantes » dans laquelle la réalisation par anticipation d'opérations était possible et que la zone 30 NA correspondait à des constructions à usage d'habitation admises sous réserve de ne pas compromettre l'aménagement ultérieur, la cour d'appel, qui en a néanmoins déduit que la parcelle AT 31 située à Loos en Gohelle pour partie en zone 20 NA et pour partie en zone 30NA n'était pas située en secteur constructible, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
2) ALORS QUE la qualification de terrain à bâtir suppose que la parcelle expropriée soit effectivement desservie par des réseaux de dimensions adaptées à la capacité de construction de cette parcelle où, si celle-ci est située dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, au regard de l'ensemble de la zone ; qu'en affirmant que la parcelle AT 31 ne pouvait bénéficier de la qualification de terrain à bâtir au motif que les dépenses d'aménagement de la ZAC prévoient un lot « terrassement voirie » de 744.332,50 ¿ et une dépense totale incluant les dessertes d'eau et d'éclairage de 1 .05.710,97 ¿, le coût total des dépenses se chiffrant à 22.365.366 ¿, la cour d'appel n'a pas caractérisé, au sein de ces dépenses, celles effectivement nécessaires à l'aménagement de la voie d'accès, du réseau électrique, du réseau d'eau potable et d'assainissement et a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.13-15 II du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique;
3) ALORS, subsidiairement, QUE les biens expropriés qui n'ont pas la qualification de terrain à bâtir doivent être évalués en fonction de leur usage effectif à la date de référence sans que puisse être prise en compte leur vocation future, ni pour en majorer, ni pour en diminuer la valeur ; qu'en retenant, pour fixer la valeur de la parcelle AT 31 dont elle a reconnu la situation privilégiée en raison de sa contiguïté d'une zone d'habitations, de sa façade donnant sur une voie publique bitumée équipée d'un réseau d'eau potable et d'un réseau électrique et de son accès par une voie bitumée très utilisée, équipée de réseaux d'eau, d'électricité BT et d'assainissement, que la desserte tant routière qu'en réseaux d'eau et d'électricité de la ZAC dans laquelle se situait la parcelle était insuffisante au regard du coût total des dépenses d'aménagement de la zone, la cour d'appel, qui a pris en compte le coût de l'aménagement futur de la zone pour minorer la valeur de la parcelle expropriée, a violé l'article L.13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
4) ALORS QUE le juge qui fixe l'indemnité d'expropriation doit citer les éléments de comparaison sur lesquels il se fonde ; qu'en énonçant statuer au vu de l'ensemble des éléments versés au débat et des diverses références judiciaires pour fixer à la somme de 5 ¿ le m² l'indemnité d'expropriation revenant à M. X... au titre de la parcelle expropriée, sans préciser les éléments de comparaison sur lesquels elle se fondait, dès lors qu'elle déclarait écarter les références versées aux débats par le commissaire du Gouvernement portant soit sur des terrains à bâtir soit sur des terrains à vocation purement agricole, et qu'elle n'a pas non plus retenu les références versées aux débats par M. X... portant sur des ventes conclues à 8,92 ¿ et 8,32 ¿ le m², la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.