LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   I Sur le pourvoi n° 87-11.306 formé par :
   1°/ Monsieur Jean X...,
   2°/ Madame X... née Maryse Z...,

  tous deux demeurant ... à Rillieux-la-Pape (Rhône),

  en cassation d'un arrêt rendu le 2 décembre 1986 par la cour d'appel de Grenoble (1ère et 2ème chambres réunies), au profit :
   1°/ de Monsieur Zacharie C...,
   2°/ de Madame C... née Eliane Y...,

  demeurant tous deux ...,
   3°/ de l'UNION DES ASSURANCES DE PARIS, dont le siège est ... (1er), avec Agence à Lyon (Rhône), 116, Cours Lafayette,
   4°/ de Monsieur Raymond B..., demeurant ... et Cuire (Rhône),
   5°/ de Monsieur Christian X..., demeurant ...,

  défendeurs au pourvoi
   II Sur le pourvoi n° 87-11.655 formé par l'UNION DES ASSURANCES DE PARIS (UAP), dont le siège social est à Paris (1er), 9, place Vendôme, et ayant agence à Lyon (Rhône), 116, cours Lafayette,

  en cassation d'un même arrêt rendu au profit :
   1°/ de Monsieur Zacharie C...,
   2°/ de Madame Eliane Y... épouse C...,

  demeurant tous deux ...,
   3°/ de Monsieur Jean X...,
   4°/ de Madame Maryse Z... épouse X...,
   5°/ de Monsieur Christian X...,

  demeurant tous trois ...,
   6°/ de Monsieur Raymond B..., demeurant ... et Cuire (Rhône),

  défendeurs au pourvoi
   Les époux C... ont formé, par un mémoire déposé au greffe le 31 août 1987 un pourvoi provoqué contre le même arrêt (pourvoi n° 87-11.306).
   Les époux X..., demandeurs au pourvoi principal n° 87-11.306 invoquent le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;     Les époux C..., demandeurs au pourvoi provoqué n° 87-11.306, invoquent les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;     L'Union des Assurances de Paris (UAP), demanderesse au pourvoi principal n° 87-11.655, invoque le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
   LA COUR, en l'audience publique du 4 mai 1988, où étaient présents :

  M. Monégier du Sorbier, président ;  M. Garban, conseiller référendaire rapporteur ;  MM. A..., D..., F..., E..., Gautier, Capoulade, Bonodeau, Peyre, Beauvois, Deville, Darbon, conseillers ;  MM. Cachelot, Chollet, conseillers référendaires ;  M. Marcelli, avocat général ;  Melle Bodey, greffier de chambre ;     Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Garban, les observations de de la SCP Lesourd et Baudin, avocat des époux X..., de la SCP Riché, Blondel et Thomas-Raquin, avocat des époux C..., de Me Odent, avocat de l'Union des Assurances de Paris (UAP), les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;     Joint les pourvois n°s M 87-11.306 et R 87-11.655 ;     Sur le moyen unique du pourvoi n° M 87-11.306 :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 2 décembre 1986), statuant sur renvoi après cassation, que l'immeuble appartenant aux époux C... a été partiellement détruit le 5 mai 1978 par suite de l'effondrement d'un mur pignon ;  que les époux X... et M. B... locataires dans l'immeuble ont sollicité l'idemnisation de leurs préjudices auprès des bailleurs et de l'assureur de ces derniers, l'Union des Assurances de Paris ;     Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt d'avoir déclaré irrecevable leur demande, alors, selon le moyen "d'une part que celle-ci tendait à obtenir réparation du préjudice résultant pour eux non pas de la résiliation du bail en raison de la destruction de l'immeuble, mais de la perte de jouissance de leur commerce ;  qu'en s'appuyant sur l'article 40 du bail contenant renonciation des locataires à tout recours contre le bailleur en cas de résiliation du bail pour tout sinistre indépendant de la volonté du bailleur, la cour d'appel a dénaturé une clause claire et précise dudit bail et violé les articles 1134 et 1719 du Code civil ;  alors, d'autre part, que l'article 1722 du Code civil n'est applicable qu'aux baux d'habitation et de biens ruraux et non aux fonds de commerce ;  que le préjudice ayant essentiellement pour origine la perte de jouissance de leurs fonds de commerce, la cour d'appel ne pouvait déclarer leur action irrecevable, et a donc violé par fausse application l'article 1722 du Code civil" ;     Mais attendu, qu'après avoir souverainement retenu que l'effondrement du bâtiment était survenu fortuitement, avait entièrement détruit les locaux loués aux époux X..., la cour d'appel en a exactement déduit, sans dénaturer le contrat et en appliquant à juste titre l'article 1722 du Code civil, que ces derniers ne pouvaient exiger des bailleurs réparation d'un préjudice trouvant sa cause dans cet effondrement fortuit ;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;     Sur le premier moyen du pourvoi provoqué :
   Attendu que les époux C... font grief à l'arrêt d'avoir déclaré fondée l'action de M. B... tendant à obtenir réparation de son trouble de jouissance et de son préjudice connexe alors, selon le moyen, "que l'article 1722 du Code civil exclut tout dédommagement quel qu'il soit du locataire au cas non seulement où la chose louée est totalement détruite mais au cas également où elle n'est détruite que partiellement dès lors que cette destruction est due à un cas fortuit  ;  en l'espèce en retenant que les époux C... devaient indemniser M. B... du trouble de jouissance et du préjudice connexe, consistant en des travaux de remise en ordre, qu'il avait subi à la suite de l'effondrement total d'une partie du bâtiment litigieux dont elle avait constaté qu'il résultait d'un cas fortuit alors que les préjudices ainsi invoqués par M. B... étaient dûs à la destruction partielle des locaux qui lui étaient loués entraînée par l'effondrement précité, la cour d'appel a violé l'article 1722 du Code civil" ;     Mais attendu qu'après avoir constaté que les lieux loués à M. B... ne se situaient pas dans la partie effondrée de l'immeuble et qu'il n'avait jamais cessé d'occuper les lieux ni d'exploiter son fonds, la cour d'appel a pu en déduire que l'article 1722 du Code civil n'était pas applicable ;     D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;     Sur le second moyen du pourvoi provoqué et le moyen unique du pourvoi R. 87-11.655 ci-après annexé :
   Attendu que la cour d'appel ne s'est pas contredite en constatant l'existence dans le bail d'une clause de renonciation du preneur à exercer un recours contre son bailleur pour les troubles de jouissance ou dommages causés par des tiers ou colocataires et en relevant que la demande de M. B..., qui ne mettait en cause ni tiers ni colocataires, ne relevait pas de ces cas d'exclusion ;     D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;     PAR CES MOTIFS :
   REJETTE les pourvois ;     Laisse à la charge de chacune des parties les dépens par elles respectivement exposés ;