LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Donne acte à M. K..., la société Stellium immobilier et la société Imodeus invest du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. U..., la société CNP IAM, la société CNP assurances et la SCP W... F... et Z... ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers,19 septembre 2017), que, par acte dressé le 31 août 2006 par M. U..., la SCCV [...] (la SCCV) a vendu en l'état futur d'achèvement un lot à Mme I... ; que celle-ci, qui avait été préalablement démarchée par M. H... , mandataire commercial et membre du réseau de la société Stellium immobilier, a souscrit un emprunt auprès de la société Crédit immobilier de France développement (le Crédit immobilier), garanti par une assurance souscrite auprès des sociétés CNP assurances et CNP IAM ; que le lot a été livré le 26 mai 2008 ; que la SCCV a fait l'objet d'une dissolution amiable dont les opérations ont été clôturées le 3 mai 2010 ; que Mme I... a assigné la société civile immobilière SCPP OF 5, la société Imodeus invest, M. K..., en leur qualité d'associés de la SCCV, la société Stellium immobilier et le Crédit immobilier en nullité de la vente, du prêt et du contrat d'assurance, et en indemnisation ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal et du pourvoi incident de la société SCPP OF 5, ci-après annexé :
Attendu que M. K..., la société Stellium immobilier, la société Imodeus invest et la société SCPP OF 5 font grief à l'arrêt de prononcer la nullité de la vente pour défaut de cause ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que la réalisation d'un investissement locatif et l'avantage fiscal pour lesquels Mme I... avait contracté étaient entrés dans le champ contractuel, que la médiocrité de la rentabilité locative préexistait à la vente et que la surévaluation du bien effaçait tout avantage fiscal, la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur l'erreur, a pu en déduire que Mme I... était fondée à obtenir l'annulation de la vente pour absence de cause ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen du pourvoi principal et du pourvoi incident de la société SCPP OF 5, ci-après annexé :
Attendu que M. K..., la société Stellium immobilier, la société Imodeus invest et la société SCPP OF 5 font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à payer au Crédit immobilier certaines sommes au titre des intérêts ;
Mais attendu qu'ayant retenu que la banque subissait un préjudice résultant de la nullité du prêt imputable au vendeur, la cour d'appel, devant laquelle M. K..., la société Stellium immobilier, la société Imodeus invest, et la société SCPP OF 5 ne concluaient pas à une responsabilité de la banque à leur égard ni à un partage de responsabilité, et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche inopérante, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi incident qui n'est qu'éventuel :
REJETTE les pourvois ;
Condamne M. K..., la société Stellium immobilier, la société Imodeus invest et la société SCPP OF 5 aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. K..., de la société Stellium immobilier, de la société Imodeus invest et de la société SCPP OF 5 et les condamne à payer à Mme I... la somme globale de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit avril deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits, au pourvoi principal et au pourvoi incident, par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour M. K..., les sociétés Stellium immobilier et Imodeus invest et la société SCPP OF 5
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la nullité de la vente conclue le 31 août 2006 entre la SCCV [...] et Mme I... pour défaut de cause, d'AVOIR condamné en conséquence, à due concurrence de leurs droits sociaux dans la SCCV [...] dissoute le 15 mars 2010, la société SCPP OF 5, la société Imodeus Invest et M. K..., pris en leur qualité d'associés de la SCCV, à rembourser à Mme I... le prix de vente de l'immeuble, soit 106.500 ¿, d'AVOIR condamné, à due concurrence de leurs droits sociaux dans la SCCV [...] dissoute le 15 mars 2010, la société SCPP OF 5, la société Imodeus Invest et M. K..., pris en leur qualité d'associés de la SCCV, in solidum avec la société Stellium Immobilier, à payer à Mme I... des dommages-intérêts à hauteur de 2.348,12 ¿ au titre des frais notariés et d'enregistrement, 831,60 ¿ au titre du contrat d'assurance adossé au prêt et 9.000 ¿ au titre du préjudice moral et d'AVOIR condamné in solidum la société Stellium Immobilier, la société SCPP OF 5, la société Imodeus Invest et M. K... à payer à la société Crédit immobilier de France Développement les sommes de 7.213,52 ¿ et 51.110,57 ¿ au titre des intérêts intercalaires et contractuels ;
AUX MOTIFS QUE la cour considère donc que le caractère intrinsèquement publicitaire de ces documents remis ne permet pas de considérer qu'il s'agit de documents contractuels dont les omissions ou partialités peuvent être qualifiées de mensonges ayant pour intention de tromper ; que le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a prononcé la nullité des contrats de réservation et de vente sur le fondement du dol (¿) ; sur la nullité de la vente pour défaut de cause : que selon l'article 1131 du code civil, l'obligation sans cause ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet ; que la cause du contrat de vente consiste dans le mobile déterminant, celui en l'absence duquel l'acheteur ne se serait pas engagé ; que si la cause de l'obligation de l'acheteur réside bien dans le transfert de propriété et dans la livraison de la chose vendue, en revanche la cause du contrat de vente consiste dans le mobile déterminant, c'est-à-dire celui en l'absence duquel l'acquéreur ne se serait pas engagé (Cass. 1ère civ. 12 juill. 1989) ; que l'existence de la cause d'une obligation doit s'apprécier à la date où elle est souscrite ; que lorsque l'obligation d'une partie est dépourvue de cause, l'engagement du cocontractant est nul faute de cause ; sur le champ contractuel : que Mme I... fait valoir que la réalisation d'un investissement, le mobile fiscal étaient les mobiles déterminants de son acquisition ; que le vendeur soutient que la référence à la loi de Robien ne figure ni sur le contrat de réservation ni sur l'acte de vente, que cet objectif n'est pas rentré dans le champ contractuel ; qu'il ressort d'une part du document publicitaire remis par le conseiller d'Omnium Finance que l'essentiel de son argumentation porte effectivement sur un investissement « de Robien », sur une opération financée par un revenu locatif et des économies d'impôt présentés comme certains ; que le démontrent l'insistance sur le gain fiscal, le calcul du gain fiscal immédiat, au bout de cinq ans, au bout de quinze ans, la simulation réalisée sur la base d'une revente de l'investissement ; que la description du bien immobilier construit est secondaire ; que seule importe sa rentabilité locative ; que sont donc valorisées les dimensions d'investissement et d'avantage fiscal ; que c'est en vain que le vendeur fait observer que l'argument de vente sur l'investissement fiscal a été tenu par le mandataire puisqu'il reconnaît avoir mandaté l'agent commercial, membre de son réseau, et a souligné dans ses écritures qu'il n'était pas démontré que ses calculs fussent erronés ; que d'autre part, le mobile fiscal ressort d'autres documents, documents qui ont valeur contractuelle, ont été établis directement par le vendeur ou étaient connus du vendeur ; qu'ainsi, les mandats donnés le 6 juillet 2006 à la SAS Omnium Gestion pour la livraison du bien et la gestion de l'appartement visent-ils expressément le dispositif de Robien (pièce 1-4 de Mme I...) ; que de même, il ressort clairement de l'offre de prêt immobilier du 1er août 2006 que l'opération financée est un appartement en VEFA à usage locatif (pièce 2 de Omnium) ; que la banque prévoit au demeurant parmi les garanties une promesse de délégation des loyers ; qu'il ressort de la fiche de renseignements remplie par l'emprunteur le 5 juillet 2006 remise à la banque qu'elle prévoit un plan d'investissement (un financement mensuel qui prévoit une mensualité de 580 euros, un loyer net mensuel de 355 euros, une participation de 225 euros) ; que la fiche mentionne également un gain fiscal global sur 15 ans de 15 850 euros, un gain fiscal mensuel sur 15 ans de 88 euros, chiffres très proches de ceux retenus par la simulation qui avait été établie par le mandataire d'Omnium (15 520 et 86 euros) ; que ces éléments établissent donc que les objectifs relatifs à l'investissement locatif et l'avantage fiscal étaient effectivement rentrés dans le champ contractuel contrairement à ce qui est affirmé par Stellium Immobilier ; sur le défaut de cause : que Mme I... établit que l'investissement promis a fait défaut dans la mesure où la rentabilité locative s'est révélée particulièrement médiocre d'une part et dans la mesure où le bien acquis a manifestement été surévalué ; qu'elle justifie que l'appartement est resté vacant entre le 31 juillet 2009 et le 25 novembre 2014 ; qu'elle produit également les comptes de location établis par Omnium Finances, comptes qui ne font apparaître aucun versement au titre de l'assurance liée à l'absence du locataire (12 mois de garantie, 100 % du loyer hors charges) ; qu'elle produit ses avis d'imposition, avis qui établissent qu'elle n'a pas perçu de déduction au titre de l'amortissement Robien ; qu'elle produit une estimation de l'agence Century 21 du 8 mars 2011 selon laquelle l'appartement peut être estimé entre 75 et 85 000 euros alors qu'elle l'a payé 106 500 euros ; qu'il ressort des pièces produites, notamment du courrier adressé par Omnium gestion le 28 janvier 2009, que dès 2008 (année de livraison), la sinistralité a été accrue du fait d'impayés locatifs et de vacances locatives, situation qui a entraîné une augmentation des cotisations d'assurance, augmentation qui s'est poursuivie en 2009, 2010 ; que ces éléments établissent donc ainsi que le soutient Mme I... que la cause déterminante de la vente faisait défaut, justifiant le prononcé de la nullité de la vente pour défaut de cause dès lors que cette situation prévisible préexistait à la vente elle-même, même si un locataire a pu occuper les lieux pendant un temps et que la surévaluation du prix effaçait de fait tout avantage fiscal réel ;
1°) ALORS QUE la nullité pour défaut de cause ne concerne que la cause objective du contrat, laquelle, dans un contrat synallagmatique, est constituée pour chaque partie par la contreprestation de l'autre ; que la nullité fondée sur la cause subjective du contrat, c'est-à-dire le mobile impulsif et déterminant poursuivi par l'une des parties, ne peut être prononcée que pour illicéité ou immoralité de ce but ; qu'au cas d'espèce, en prononçant la nullité du contrat de vente de l'immeuble pour absence de cause, au motif que le but fiscal et financier recherché par Mme I... n'avait pu être atteint, quand n'étaient en jeu ni la licéité, ni la moralité de cette cause subjective et que l'existence de la cause objective du contrat, tenant au transfert de propriété de l'immeuble, n'était pas discutée, la cour d'appel a violé les articles 1108, 1131 et 1133 du code civil (dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016) ;
2°) ALORS subsidiairement, QUE l'erreur sur la rentabilité économique du contrat n'est pas une erreur sur la substance et n'est pas, en l'absence de dol, susceptible d'entraîner sa nullité ; qu'à supposer même que l'arrêt attaqué, qui avait écarté le dol, doive être compris comme ayant entendu annuler le contrat de vente au motif que Mme I... aurait commis une erreur sur la rentabilité escomptée de l'opération (acquisition d'un bien aux fins de perception de revenus locatifs et de défiscalisation), il devrait alors être censuré pour violation des articles 1108, 1109 et 1110 du code civil (dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016).
SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR condamné in solidum la société Stellium Immobilier, la société SCPP OF 5, la société Imodeus Invest et M. K... à payer à la société Crédit immobilier de France Développement les sommes de 7.213,52 ¿ et 51.110,57 ¿ au titre des intérêts intercalaires et contractuels ;
AUX MOTIFS QUE sur le préjudice subi par la banque : que la banque fait valoir qu'elle subit un préjudice du fait de la nullité du prêt qui entraîne la perte des intérêts intercalaires et des intérêts contractuels, demande la condamnation de celui qui sera jugé responsable de cette nullité de les lui payer "à savoir le vendeur et le notaire" ; qu'Omnium Immobilier fait valoir que la vente n'aurait pu être régularisée sans le prêt consenti par le crédit Immobilier de France, professionnel reconnu s'agissant de l'investissement locatif, que la banque est fautive si elle a accepté de financer une opération qui est nulle ; que le vendeur-promoteur estime que la banque commet une faute en s'en rapportant sur la nullité des vente et prêt, faute qui justifie que le préjudice qu'elle subit reste à sa charge ; que le notaire conteste avoir commis une faute ; que le tribunal a estimé que l'octroi du prêt était manifestement disproportionné au regard du revenu, des charges, du patrimoine décrit dans le document relatif à sa situation financière du 5 juillet 2006, que la banque avait commis une faute dans tous les cas, devait assumer le coût de l'annulation du prêt ; que c'est à juste titre que la banque fait valoir que Mme I... n'a jamais fait grief que ce soit en première instance ou en appel à la banque d'avoir manqué à ses obligations d'information ou de mise en garde au titre du crédit accordé ; que la banque subit effectivement un préjudice en relation avec la nullité du prêt, préjudice liée à la perte des intérêts intercalaires et conventionnels, intérêts qu'elle aurait perçus si le remboursement avait été mené jusqu'à son terme jusqu'au 10 février 2031, soit les sommes de 7.212,32 euros et 51.110,57 euros ; que le manquement à l'obligation de conseil reproché au notaire étant sans lien de causalité direct avec la nullité du prêt, la banque sera déboutée de sa demande tendant à la condamnation du notaire ; que la nullité du prêt est en revanche imputable au vendeur ; qu'il sera en conséquence condamné à payer les intérêts non perçus à la banque ; que le jugement sera donc infirmé sur ce chef ;
1°) ALORS QUE le tiers à un contrat peut solliciter d'une partie l'indemnisation du préjudice que lui a causé l'inexécution de la convention sans avoir à rapporter d'autre preuve ; que sa demande n'est pas subordonnée à une demande préalable émanant de la victime contractuelle ; que le banquier qui consent un prêt à un client non averti est tenu d'un devoir de mise en garde sur les risques d'endettement liés à cet octroi ; qu'au cas d'espèce, en infirmant le jugement entrepris, qui avait retenu que la banque avait engagé sa responsabilité délictuelle à l'égard du promoteur et du vendeur en raison de l'inexécution de son devoir de mise en garde à l'égard de l'emprunteur, à qui elle avait consenti un prêt disproportionné à son patrimoine et ses revenus, motif pris de ce que l'emprunteur lui-même n'avait pas recherché la responsabilité de la banque, quand cette condition n'était pas requise, la cour d'appel a violé l'article 1382 ancien (devenu 1240) du code civil ;
2°) ALORS QUE la faute de la victime qui a concouru à son dommage emporte partage de responsabilité avec le responsable ; qu'au cas d'espèce, en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée (conclusions d'appel de la société Stellium Immobilier et a. du 24 avril 2017, p. 17-18), si la banque, professionnelle du crédit immobilier, n'avait pas commis une faute ayant contribué à son propre dommage en acceptant de financer en toute connaissance de cause, ayant toutes les pièces en mains, une opération de vente en l'état futur d'achèvement aux fins de défiscalisation qui présentait des risques d'annulation au cas où les résultats escomptés ne se réaliseraient pas, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 ancien (devenu 1240) du code civil.
Moyen produit, au pourvoi incident éventuel, par la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat aux Conseils pour Mme I...
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté l'acquéreur d'un bien dans le cadre d'une opération de défiscalisation (Mme I..., l'exposante) de ses prétentions tendant à obtenir l'annulation des contrats de réservation et de vente sur le fondement du dol, ainsi que le paiement de dommages et intérêts à l'encontre des trois anciens associés du promoteur-vendeur (M. K..., la SCPP OF 5 et la société Imodeus Invest) ;
AUX MOTIFS QUE le seul manquement aux exigences légales d'information ne pouvait suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s'y ajoutait pas le caractère intentionnel de ce manquement ; que, selon l'acquéreur, il avait été promis par le vendeur que l'acquisition devait être financée par un revenu locatif présenté comme assuré, quand le logement était resté vacant pendant plusieurs années, et par les économies d'impôt qu'elle devait réaliser, économies qui ne s'étaient pas concrétisées en l'absence de location effective, tandis que le bien avait été manifestement surestimé ; que le mensonge avait, selon elle, porté sur la rentabilité locative du bien ; que le vendeur contestait l'intention de tromper car l'information tenue par le seul commercial n'était pas essentielle puisque la plaquette qu'il avait rédigée n'excédait pas la mesure d'un document publicitaire non contractuel ; que les documents remis avant la signature du contrat de réservation le 6 juillet 2006 constituaient des documents à caractère intrinsèquement publicitaire qui ne permettaient pas de considérer qu'il s'agissait de documents contractuels dont les omissions ou partialités pouvaient être qualifiées de mensonges ayant pour intention de tromper ; qu'il ressortait tant des documents publicitaires que des mandats donnés le 6 juillet 2006 à la société Omnium Gestion pour la livraison du bien et la gestion de l'appartement, ainsi que de l'offre de prêt immobilier du 1er août 2006 et de la fiche de renseignements remplie par l'emprunteur le 5 juillet 2006, que les objectifs relatifs à l'investissement locatif et l'avantage fiscal étaient effectivement rentrés dans le champ contractuel ; qu'il ressortait des pièces produites que la vente pour nullité de la cause était justifiée dès lors que les impayés locatifs et les vacances locatives étaient prévisibles préalablement à la vente, quand la surévaluation du prix effaçait de fait tout avantage fiscal réel ;
ALORS QUE, après avoir constaté que le principe de la défiscalisation et de l'investissement locatif était entré dans le champ contractuel, se fondant pour cela sur les plaquettes publicitaires et sur les documents contractuels, que le vendeur avait connaissance avant la conclusion du contrat de la circonstance que la vacance du bien était prévisible et qu'il avait vendu celui-ci à un prix surévalué, ne pouvant dès lors pas ignorer que cette surévaluation rendait impossible tout avantage fiscal, ce dont il résultait que les omissions sur les risques extrêmement importants de l'opération provenaient tant des plaquettes publicitaires que des documents contractuels, l'arrêt infirmatif attaqué ne pouvait pas retenir que le caractère intrinsèquement publicitaire des documents remis ne permettait pas de caractériser qu'il s'agissait de documents contractuels dont les omissions ou partialités auraient pu être qualifiées de mensonges ayant pour intention de tromper ; qu'en statuant comme elle l'a fait, omettant de tirer les conséquences légales de ses propres constatations, la cour d'appel a violé l'article 1116 ancien du code civil ;
ALORS QUE, subsidiairement, la réticence dolosive d'un promoteur-vendeur dans le cadre d'une opération d'investissement locatif peut s'apprécier au regard des informations figurant dans les documents précontractuels, y compris publicitaires ; qu'en excluant le dol du promoteur-vendeur prétexte pris de ce que les documents précontractuels devaient s'analyser en des documents publicitaires excluant tout mensonge ayant pour intention de tromper, la cour d'appel a derechef violé l'article 1116 ancien du code civil.