AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le premier moyen du pourvoi principal du syndicat et le moyen unique du pourvoi incident pris en sa première branche, réunis, de la compagnie Axa France IARD :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 avril 2002), que la société Cosma parfumeries, exploitante d'un commerce de parfumerie dans un immeuble en copropriété dans le sous-sol duquel s'était produit un incendie, ayant été victime le 12 novembre 1997 d'un vol commis par des personnes ayant pénétré dans l'immeuble par le garage souterrain, et la société Mutuelle assurance artisanale de France (MAAF assurances), qui l'avait indemnisée pour partie, ont assigné le syndicat des copropriétaires respectivement en réparation du préjudice non indemnisé et en paiement de l'indemnité versée ; que le syndicat a appelé en garantie son assureur, la compagnie Axa France IARD, venant aux droits de la compagnie UAP incendie accidents ;
   Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de le déclarer responsable pour moitié du vol commis au préjudice de la société Cosma parfumeries et de le condamner au paiement de certaines sommes au profit de cette société et de la MAAF, alors, selon le moyen, que le syndicat des copropriétaires n'encourt la responsabilité prévue à l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qu'en cas de vice de construction ou de défaut d'entretien ; que, pour imputer au syndicat des copropriétaires un défaut d'entretien, la cour d'appel s'est bornée à relever que le syndicat avait laissé à l'état d'abandon le garage par lequel se sont introduits les cambrioleurs et dont l'accès était entièrement libre ; qu'en statuant de la sorte, sans rechercher, comme l'y invitaient les conclusions du syndicat, ni examiner les éléments de preuves communiqués par ce dernier, si la mission confiée à une société spécialisée pour surveiller l'immeuble jusqu'à ce que les accès dangereux menant aux parkings soient refermés et protégés n'était pas de nature à exclure le défaut d'entretien de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
   Mais attendu qu'ayant relevé que les voleurs étaient entrés dans le garage souterrain en passant par la porte automatique de celui-ci, bloquée en position ouverte depuis un an, qu'ils étaient passés par une gaine technique, dont ils avaient enlevé les tuyaux, ce qui leur avait permis d'atteindre le local technique du commerce, séparé du magasin par une paroi en carreaux de placoplâtre dans laquelle ils avaient facilement creusé un trou, et que le syndicat avait laissé le garage souterrain en état d'abandon depuis l'incendie du 31 octobre 1996, en dépit de ce que le quartier était mal fréquenté, que l'accès entièrement libre dans ce lieu avait permis aux cambrioleurs de repérer que la gaine se trouvait juste au-dessous de la parfumerie et que, débarrassée des tuyaux, elle permettait d'accéder à ce commerce, que cette liberté d'entrer et de séjourner dans le garage leur avait permis de commettre le vol aisément, et que le lien de causalité entre la carence du syndicat et le vol était ainsi démontré, la cour d'appel, qui en a déduit que la responsabilité du syndicat était engagée en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 pour défaut d'entretien des parties communes, n'était pas tenue, une absence de faute ne suffisant pas à exonérer le responsable, de rechercher si une mesure de surveillance qui avait été confiée à une société spécialisée n'était pas de nature à décharger le syndicat de sa responsabilité au titre de l'article précité ;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
   Sur le second moyen du pourvoi du syndicat :
   Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande de garantie à l'égard de la compagnie Axa, alors, selon le moyen, que la compagnie Axa assurait, d'une part, la responsabilité civile en qualité de propriétaire et, d'autre part, de façon générale tous les autres cas de responsabilité civile susceptible d'être encourue par le syndicat des copropriétaires (idem n° 30) ; que ce dernier a revendiqué le bénéfice de chacune de ces deux garanties ; qu'en se fondant, pour débouter le syndicat de son recours contre l'assureur, sur la non-application de la garantie de la responsabilité en qualité de propriétaire, sans rechercher si l'assureur n'était pas tenu au titre de la garantie des autres cas de responsabilité civile, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
   Mais attendu qu'ayant relevé que le syndicat des copropriétaires avait souscrit une police d'assurance dont les conditions générales le garantissaient pour sa responsabilité civile en qualité de propriétaire de l'immeuble mais excluaient les vols chez les commerçants, la cour d'appel, à laquelle il n'était pas reproché d'avoir dénaturé cette police, et qui n'était pas tenue à d'autres recherches que celles qu'elle a effectuées, a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant que le fait que le vol ait été causé pour partie par la carence du syndicat à entretenir les parties communes de l'immeuble ne faisait pas obstacle à l'application de l'exclusion entrant dans les prévisions contractuelles ;
   PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen unique du pourvoi incident éventuel de la compagnie Axa France IARD :
   REJETTE les pourvois ;
   Condamne le syndicat des copropriétaires du ... aux dépens des pourvois ;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes du syndicat des copropriétaires du ... et de la compagnie Axa France IARD ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un janvier deux mille quatre.