LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

  Sur le pourvoi formé par Monsieur Louis, Jean-Baptiste X..., demeurant à Toulouse (Haute-Garonne), ... et actuellement ...,

  en cassation d'un arrêt rendu le 16 décembre 1987, par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre civile), au profit :

  1°/ de la société civile immobilière de la Paderne, dont le siège est à Tournefeuille (Haute-Garonne), Domaine de la Paderne, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en ladite qualité audit siège,

  2°/ de Monsieur Simon A..., demeurant à Tournefeuille (Haute-Garonne), Domaine de la Paderne,

  3°/ de Monsieur Joseph A..., demeurant à Paris (11e), ...,

  4°/ de la société KAUFMAN and BROAD, dont le siège social est à Paris (8e), ...,

  5°/ de la société en commandite simple KAUFMAN and BROAD INTERNATIONAL et COMPAGNIE, dont le siège social est à Paris (8e), ...,

  6°/ de la caisse de garantie de la Fédération Nationale des Agents Immobiliers et Mandataires - FNAIM - dont le siège social est à Paris (8e), ...,

  défendeurs à la cassation ;  La société Kaufman and Broad et la société Kaufman and Broad International et compagnie ont formé un pourvoi incident contre l'arrêt de la cour d'appel de Toulouse ;  M. X..., demandeur au pourvoi principal, invoque à l'appui de son recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;  Les sociétés Kaufman and Broad et Kaufman and Broad International et compagnie, demanderesses au pourvoi incident, invoquent à l'appui de leur recours, le moyen unique de cassation également annexé au présent arrêt ;  LA COUR, en l'audience publique du 5 juillet 1989, où étaient présents :

  M. Jouhaud, conseiller doyen faisant fonctions de président, M. Averseng, rapporteur, MM. Y... Bernard, Massip, Grégoire, Kuhnmunch, Fouret, Bernard de Saint-Affrique, Thierry, Pinochet, Lemontey, conseillers, Mme Z..., M. Savatier, conseillers référendaires, M. Sadon, premier avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ;  Sur le rapport de M. le conseiller Averseng, les observations de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de la Varde avocat de M. X..., de la SCP Coutard et Mayer, avocat de la société civile immobilière de la Paderne et des consorts A..., de Me Célice, avocat des sociétés Kaufman and Broad et Kaufman and Broad International et

compagnie, les conclusions de M. Sadon, premier avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;  Attendu que, selon les énonciations des juges du fond, M. X..., agent immobilier, chargé par la SCI de la Paderne, de rechercher un acquéreur 

  pour le terrain dont elle était propriétaire, l'a mise en rapport avec la société anonyme Kaufman and Broad  ;  qu'une promesse de bail à construction a été souscrite par la SCI, le 16 février 1979, puis acceptée sous certaines réserves par Kaufman and Broad ;  que les tractations subséquentes n'ont pas abouti à la conclusion d'un accord définitif ;  qu'un jugement du 29 avril 1981 a débouté la société en commandite simple Kaufman and Broad International et Compagnie de sa demande en réalisation de la promesse, consentie au seul profit de Kaufman and Broad ;  que M. X... à ultérieurement assigné, sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, la SCI, MM. Simon et Joseph A..., associés dans celle-ci, et les "sociétés Kaufman" en paiement d'une indemnité correspondant à la commission dont il aurait été privé par le fait des défendeurs ;  que l'arrêt confirmatif attaqué (Toulouse, 16 décembre 1987), l'a débouté de cette réclamation ;  Sur le premier moyen pris en ses deux branches :

  Attendu que, M. X... fait grief à l'arrêt d'avoir rejeté sa demande à l'égard des "consorts A..." ;  alors, selon le moyen, d'une part, que l'article 5 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 n'interdit pas à l'agent immobilier de rechercher la responsabilité de son mandant ;  qu'en statuant comme elle a fait, tout en admettant que les consorts A... étaient responsables de la non signature du bail à construction dans la mesure où les parties, après l'échec des négociations postérieures à l'acceptation de la promesse, étaient tombées d'accord pour en revenir aux termes de cette promesse, la cour d'appel a violé par fausse application l'article 5 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et, par refus d'application, l'article 1147 du Code civil ;  et alors, d'autre part, qu'en affirmant tour à tour que la responsabilité de l'échec de négociation incombe à la SCI et que l'échec de ces négociations ne peut être considéré comme un manquement à ses obligations contractuelles, la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs ;  Mais attendu que les motifs critiqués ne retiennent pas que les parties soient "tombées d'accord pour en revenir aux termes de la promesse" ;  que si l'arrêt énonce que "la responsabilité" de l'échec 

  des négociations incombe à la SCI, c'est pour retenir que les "sociétés Kaufman" n'ont commis aucune faute dans leurs relations avec la SCI, et rejeter en conséquence l'action en responsabilité

intentée par celle-ci à l'encontre de celle-là ;  que l'arrêt ne caractérise pas pour autant une faute commise par la SCI qui a rompu les négociations au motif que les "termes de l'acte du 16 févier 1979" ont été remis en cause ;  d'où il suit que le moyen ne peut être accueilli en aucun des griefs ;  Sur le second moyen :

  Attendu que M. X... reproche encore à l'arrêt d'avoir rejeté sa demande à l'égard des sociétés Kaufman alors, selon le moyen, qu'en ne recherchant pas si, comme le soutenait M. X..., elles n'avaient pas commis une faute en faisant exercer l'action en réalisation du contrat de bail à construction par celle des deux sociétés qui n'étaient pas bénéficiaire de la promesse, ce qui avait conduit au rejet de cette action par le jugement du 29 avril 1981, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil ;  Mais attendu que, comme le constate l'arrêt attaqué, la société Kaufman and Broad n'avait pas notifié son acception dans le délai prévu et que la promesse était de ce fait non avenue ;  que le moyen est, dès lors, dénué de toute portée ;  Attendu que les sociétés Kaufman and Broad International et Kaufman and Broad demandent acte de ce qu'elles se désistent de leur pourvoi incident en cas de rejet du second moyen du pourvoi principal ;  PAR CES MOTIFS :

  REJETTE le pourvoi principal ;  Donne acte aux sociétés Kaufman and Broad International et Kaufman and Broad de leur désistement du pourvoi incident ;