LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
IK
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 13 février 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 126 F-D
Pourvoi n° X 19-12.240
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 FÉVRIER 2020
Mme W... O..., veuve G..., domiciliée [...] , a formé le pourvoi n° X 19-12.240 contre l'arrêt rendu le 15 novembre 2018 par la cour d'appel de Bordeaux (2e chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. V... Y...,
2°/ à Mme P... H..., épouse Y...,
tous deux domiciliés [...] ,
3°/ à la société [...] foncier immo, société à responsabilité limitée unipersonnelle, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de Me Isabelle Galy, avocat de Mme O..., de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de M. et Mme Y... et de la société [...] foncier immo, après débats en l'audience publique du 14 janvier 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure :
1- Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 15 novembre 2018), M. et Mme Y..., par l'intermédiaire de l'agence immobilière [...] foncier immo, ont promis de vendre une maison à Mme O..., veuve G..., sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt, une clause pénale étant stipulée à l'acte.
2- Malgré une mise en demeure, Mme O..., qui n'avait pas obtenu son financement, a refusé de régulariser l'acte authentique de vente.
3- Estimant son comportement fautif, les vendeurs et l'agence immobilière l'ont assignée en paiement de la clause pénale et de dommages-intérêts.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
4- Mme O... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à voir constater que la non-réalisation de la condition suspensive ne lui était pas
imputable à faute et de la condamner au paiement de la clause pénale, alors :
« 1°/ que, selon l'article L. 312-15 du code de la consommation applicable en l'espèce (devenu article L. 313-40 du même code), l'acte constatant le transfert de propriété d'un immeuble à usage d'habitation doit indiquer si le prix sera payé, directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l'aide d'un ou plusieurs prêts ; qu'il résulte de ces dispositions d'ordre public que l'acte qui prévoit que l'acquéreur aura recours à un prêt dont le montant est inférieur au prix de vente, doit indiquer que le prix sera payé partiellement sans l'aide d'un prêt ; qu'en énonçant en l'espèce, pour entrer en voie de condamnation à l'encontre de Mme G..., qu'il importait peu que le prêt de 100 000 euros mentionné dans la promesse ne permettait pas de financer l'intégralité du bien, d'un prix de 310 000 euros, et qu'aucune obligation légale n'impose de préciser dans le compromis de vente l'intégralité des conditions dans lesquelles l'acquéreur souhaite financer le bien immobilier concerné, quand la promesse de vente devait indiquer, en application de l'article L. 312-15 du code de la consommation, que le prix serait payé en partie sans l'aide d'un prêt, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
2°/ que, selon les articles L. 312-16 et L. 312-17 du code de la consommation applicables en l'espèce (devenus articles L. 313-41 et L. 313-42 du même code), lorsque l'acte indique que le prix sera payé sans l'aide d'un ou plusieurs prêts, il doit porter de la main de l'acquéreur une mention par laquelle celui-ci reconnaît que s'il recourt néanmoins à un prêt il ne pourra se prévaloir de la condition suspensive légale ; qu'à défaut de l'indication prescrite à l'article L. 312-15 ou d'omission de la mention manuscrite, et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous condition suspensive d'obtention de ce prêt ; qu'en retenant en l'espèce que Mme G... avait manqué à ses obligations en sollicitant deux prêts non conformes aux caractéristiques prévues dans la promesse, quand cet acte, comme le soutenait cette dernière, n'indiquait pas que le prix serait payé en partie sans l'aide d'un prêt et ne comportait pas de mention manuscrite par laquelle Mme G... déclarait renoncer à un prêt pour financer le solde du prix de vente, de sorte qu'ayant recouru à un tel prêt, l'acte devait être réputé conclu sous la condition suspensive de son obtention, la cour d'appel a violé les textes susvisés, ensemble l'article 1178 du code civil en sa rédaction applicable en l'espèce, devenu article 1304-3 du code civil. »
Réponse de la Cour
5- Il ne résulte pas de l'article L. 312-15 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable à la cause, aux termes duquel "l'acte constatant le transfert de propriété d'un immeuble à usage d'habitation doit indiquer si le prix sera payé, directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l'aide d'un ou plusieurs prêts", que l'acquéreur a l'obligation de faire des déclarations distinctes selon que la partie du prix est financée ou non à l'aide d'un prêt.
6- La cour d'appel a relevé que la promesse synallagmatique de vente avait prévu une condition suspensive consistant en l'obtention, par Mme O..., d'un prêt bancaire d'un montant de 100 000 euros d'une durée maximale de vingt ans et que celle-ci avait sollicité le Crédit foncier pour l'obtention de deux prêts, le premier, qualifié de prêt relais, d'un montant de 168 000 euros sur une durée de vingt-quatre mois, le second, intitulé "prêt liberté", d'un montant de 175 000 euros sur une durée de deux cent quarante mois, lesquels ont été refusés.
7- La cour d'appel, qui a fait l'exacte application de l'article L. 312-15 précité en retenant qu'il importait peu que la somme de 100 000 euros ne permettait pas de financer l'intégralité du prix du bien immobilier, en a déduit à bon droit que, Mme O... n'ayant pas sollicité un prêt conforme aux stipulations contractuelles, la condition suspensive devait, conformément à l'article 1178 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, être réputée accomplie et que la bénéficiaire de la promesse était redevable de la clause pénale.
8- Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme O... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme O... et la condamne à payer à M. et Mme Y... et à la société [...] foncier immo la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize février deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me Isabelle Galy, avocat aux Conseils, pour Mme O...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Mme G... de ses demandes tendant à voir constater que la condition suspensive de prêt ne s'était pas réalisée sans faute de l'acquéreur et à se voir restituer le dépôt de garantie de 6 000 euros, et de l'AVOIR condamnée à verser à Mme H... épouse Y... et à M. V... Y..., vendeurs, ensemble, une somme de 15 000 euros en principal ainsi qu'une somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts à la société PBFI, agent immobilier,
AUX MOTIFS QUE « la promesse synallagmatique de vente a prévu une condition suspensive consistant en l'obtention par Mme O... d'un prêt bancaire d'un montant de 100.000 € au taux d'intérêt maximal de 4% hors assurance et d'une durée maximale de 20 ans. Cette obligation devait être réalisée avant le 15 février 2014.
Dans une correspondance en date du 14 février 2014, le Crédit Foncier a informé Mme O... de son refus d'accorder le prêt demandé.
Il s'avère en réalité que la bénéficiaire de la promesse de vente a sollicité l'établissement bancaire pour obtenir deux prêts. Le premier, qualifié de prêt relais, d'un montant de 168.000 € sur une durée de 24 mois. Le second intitulé "prêt liberté" d'un montant de 175.000 € sur une durée de 240 mois. Il apparaît ainsi très clairement que la demande présentée par Mme O... au Crédit Foncier ne correspond absolument pas, tant en ce qui concerne le nombre de prêts sollicités que les montants réclamés, aux stipulations contractuelles figurant dans le compromis de vente.
Elle soutient, sans en apporter la démonstration, que les époux Y... n'ignoraient pas que l'acquisition projetée devait nécessiter l'octroi d'un prêt relais. Cet élément n'est d'ailleurs pas repris dans la promesse du 18 décembre 2013.
De même, il importe peu de constater que la somme de 100.000 € ne permet pas de financer l'intégralité du prix du bien immobilier. Aucune obligation légale n'impose de préciser dans le compromis de vente l'intégralité des conditions dans lesquelles l'acquéreur souhaite financer le bien immobilier concerné. Il convient seulement de constater que la bénéficiaire de la promesse est en effet tenue de solliciter un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le document contractuel comme le rappelle la troisième chambre civile de la cour de cassation dans un arrêt du 30 janvier 2008.
Aux termes de l'ancien article 1178 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance numéro 2016-131 du 10 février 2016, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement.
Il résulte ainsi de l'ensemble de ces éléments que Mme O... s'est montrée défaillante dans I 'exécution de ses obligations contractuelles.
La décision attaquée ayant rejeté les prétentions des époux Y... et autorisé Mme O... à obtenir la remise du montant du dépôt de garantie auprès du notaire séquestre sera en conséquence totalement infirmée.
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Compte-tenu de ces éléments, le montant de la clause pénale apparaît manifestement excessif au regard du préjudice réellement subi par les promettants de sorte qu'il y a lieu de le réduire à la somme de 15.000 euros.
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Au contraire, le comportement fautif de Mme O... relevé ci-dessus a fait perdre à l'agent immobilier, par l'entremise duquel elle a été mise en rapport avec les vendeurs qui l'avait mandaté, le montant de la commission prévu. Elle engage dès lors sa responsabilité sur le fondement de la responsabilité délictuelle de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance numéro 2016-131 du 10 février 2016 et doit donc réparation à la S.A.R.L. PBFI au titre de la perte de chance de percevoir le montant de la rétribution escomptée.
Mme O... sera donc condamnée à lui verser la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts » (arrêt p. 5-7,
1°) ALORS QUE selon l'article L. 312-15 du code de la consommation applicable en l'espèce (devenu article L. 313-40 du même code), l'acte constatant le transfert de propriété d'un immeuble à usage d'habitation doit indiquer si le prix sera payé, directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l'aide d'un ou plusieurs prêts ; qu'il résulte de ces dispositions d'ordre public que l'acte qui prévoit que l'acquéreur aura recours à un prêt dont le montant est inférieur au prix de vente, doit indiquer que le prix sera payé partiellement sans l'aide d'un prêt ; qu'en énonçant en l'espèce, pour entrer en voie de condamnation à l'encontre de Mme G..., qu'il importait peu que le prêt de 100 000 euros mentionné dans la promesse ne permettait pas de financer l'intégralité du bien, d'un prix de 310 000 euros, et qu'aucune obligation légale n'impose de préciser dans le compromis de vente l'intégralité des conditions dans lesquelles l'acquéreur souhaite financer le bien immobilier concerné, quand la promesse de vente devait indiquer, en application de l'article L. 312-15 du code de la consommation, que le prix serait payé en partie sans l'aide d'un prêt, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
2°) ALORS QUE selon les articles L. 312-16 et L. 312-17 du code de la consommation applicables en l'espèce (devenus articles L. 313-41 et L. 313-42 du même code), lorsque l'acte indique que le prix sera payé sans l'aide d'un ou plusieurs prêts, il doit porter de la main de l'acquéreur une mention par laquelle celui-ci reconnaît que s'il recourt néanmoins à un prêt il ne pourra se prévaloir de la condition suspensive légale ; qu'à défaut de l'indication prescrite à l'article L. 312-15 ou d'omission de la mention manuscrite, et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous condition suspensive d'obtention de ce prêt ; qu'en retenant en l'espèce que Mme G... avait manqué à ses obligations en sollicitant deux prêts non conformes aux caractéristiques prévues dans la promesse, quand cet acte, comme le soutenait cette dernière, n'indiquait pas que le prix serait payé en partie sans l'aide d'un prêt et ne comportait pas de mention manuscrite par laquelle Mme G... déclarait renoncer à un prêt pour financer le solde du prix de vente, de sorte qu'ayant recouru à un tel prêt, l'acte devait être réputé conclu sous la condition suspensive de son obtention, la cour d'appel a violé les textes susvisés, ensemble l'article 1178 du code civil en sa rédaction applicable en l'espèce, devenu article 1304-3 du code civil.