LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant promesse synallagmatique du 29 mars 2011, reçue par Mme Y..., notaire au sein de la société civile professionnelle N...-Q...-L...-F...-S...-Y... (la SCP), la caisse primaire d'assurance maladie de Haute-Savoie a vendu à la société Sai Casasola, avec faculté de substitution, exercée le 7 mars 2013 par la société civile de construction vente L'Essentiel (la société), un bien immobilier, sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire ; qu'une servitude non aedificandi, non mentionnée à l'acte, grevant le fonds à une distance de six mètres de la ligne séparative du fonds adjacent, propriété de M. et Mme V..., a été révélée à la société ; que, le 11 octobre 2011, le permis de construire a été obtenu ; que, par acte du 7 mars 2013, M. et Mme V... et la société sont convenus de l'annulation de la servitude, moyennant le versement d'une indemnité de 400 000 euros ; que, le même jour, la vente a été réitérée par acte authentique, reçu par M. X..., notaire, avec la participation de Mme Y..., assistant le vendeur ; que la société a assigné la SCP et son assureur, la société Les Mutuelles du Mans assurances IARD (l'assureur), en responsabilité et indemnisation ;
Sur le moyen unique, pris en ses cinq premières branches, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur les sixième et septième branches du moyen, recevables comme étant de pur droit :
Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil, ensemble l'article 1234 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
Attendu que, pour condamner in solidum la SCP et l'assureur à payer à la société une certaine somme à titre de dommages-intérêts, l'arrêt constate, d'abord, que, dans l'acte réitérant la vente, celle-ci reconnaît avoir vu son attention attirée expressément sur l'existence de la servitude non aedificandi grevant la parcelle vendue et renonce irrévocablement à mettre ultérieurement en cause la responsabilité civile professionnelle des notaires rédacteurs de l'acte ainsi qu'à solliciter l'allocation de dommages-intérêts à leur encontre ; qu'il relève, ensuite, que la victime d'un dommage ne peut renoncer par avance à demander la réparation de son préjudice ; qu'il retient, enfin, que la clause ne peut valoir transaction, en l'absence de contrepartie donnée par les notaires ;
Qu'en statuant ainsi, alors que, d'une part, la renonciation à un droit est un acte unilatéral qui n'exige pas l'existence de concessions réciproques, d'autre part, il résultait de ses propres constatations que la société avait manifesté sans équivoque sa volonté de renoncer à agir contre la SCP en responsabilité et indemnisation du dommage causé par le défaut de mention, dans la promesse synallagmatique de vente, de la servitude grevant l'immeuble, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et attendu qu'en application de l'article L. 411-3 du code de l'organisation judiciaire, la Cour de cassation est en mesure, après avis donné aux parties conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, de mettre fin au litige par application de la règle de droit appropriée ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par la société civile professionnelle N...-Q...-L...-F...-S...-Y... et la société Les Mutuelles du Mans assurances IARD, l'arrêt rendu le 16 janvier 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
REJETTE la demande d'indemnisation de la société L'Essentiel ;
Condamne la société L'Essentiel aux dépens, incluant ceux exposés devant les juridictions du fond ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juin deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société N...-Q...-L...-F...-S...-Y... et la société Les Mutuelles du Mans assurances IARD
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCP N...-Q...-L...-F...-S...-Y... et la société Les Mutuelles du Mans in solidum à payer à la SCI L'Essentiel la somme de 150 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE la convention signée est une promesse réciproque aux termes de laquelle les deux parties se sont engagées respectivement l'une à vendre, l'autre à acheter un bien déterminé, à un prix déterminé ; qu'à la différence de la promesse unilatérale de vente ou d'achat, dans laquelle l'un des contractants (le bénéficiaire) conserve la liberté de ne pas réaliser la vente, la promesse réciproque oblige les deux parties à conclure le contrat définitif ; que si selon l'article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, et selon l'article 1583, la vente est parfaite dès lors que l'on est convenu de la chose et du prix, en réalité, il s'agit d'un contrat préparatoire, en ce que la promesse, comme le pacte d'option, est conclue en vue de la réalisation d'un acte définitif de vente ; qu'en effet, en raison de la stipulation de conditions suspensives, les parties, ont entendu différer le transfert de la propriété et l'exécution de la vente en les suspendant à la survenance d'un événement incertain, en l'occurrence l'obtention du permis de construire ; que toutefois, il est stipulé page 19 de la promesse « sous la seule réserve du non exercice par l'acquéreur de son droit de rétractation ci-après rappelé et de la réalisation des conditions suspensives ci-dessus stipulées, les présentes conventions lient les parties définitivement » ; que dès lors, la réitération ainsi prévue constitue une simple modalité de nature à affecter les effets de la vente, c'est-à-dire le transfert de la propriété et le paiement du prix, qui sont ainsi reportés ou suspendus jusqu'à la date de la signature de l'acte authentique ; qu'en conséquence, on est bien en présence d'une promesse de vente valant vente ; qu'il en résulte que la promesse doit répondre aux conditions de formation de toute vente, notamment concernant la chose, et c'est à la date de la promesse que doit s'apprécier leur conformité aux exigences légales ayant trait à leur existence, à leur détermination et à leur licéité ; qu'ainsi, dès la promesse, le notaire devait veiller à une parfaite efficacité de son acte et procéder à la vérification des droits de propriété ; qu'il est de principe qu'un officier public pour assurer la validité des actes translatifs de propriété auxquels il prête son ministère, doit contrôler l'existence du droit de propriété du vendeur ; que cette vérification s'opère au moyen de l'examen des titres de propriété et par l'établissement d'une origine de propriété trentenaire exacte, étant relevé que, même de mauvaise foi, les acquéreurs sont déchargés de l'obligation de procéder aux vérifications nécessaires à l'efficacité des actes de vente, cette obligation ne pesant que sur le notaire ; qu'en l'espèce, s'il a bien été fait référence dans l'acte litigieux à l'acte du 30/06/1958, aucune analyse précise n'en a été faite ; qu'or, une lecture attentive de celui-ci aurait permis au notaire instrumentaire de s'apercevoir de l'existence de la servitude non aedificandi, et de la rappeler expressément dans la promesse de vente, sans se contenter de mentionner que l'acquéreur supportera les servitudes pouvant grever les biens vendus à ses risques et périls sans recours contre le vendeur, et que celui-ci a déclaré ne pas en avoir créé et « qu'à sa connaissance, il n'en existe pas d'autres que celles résultant de la situation naturelle des lieux, des titres de propriété, des règlements d'urbanisme et de la loi » ; qu'à ce sujet, il convient de relever qu'il ne s'agit pas d'une obligation personnelle n'ayant pu engager que les seules parties à l'acte créant l'obligation de ne pas construire, mais bien de la constitution d'un droit réel, puisqu'il a été prévu que « Melle CHAPPUIS s'engage à imposer à son acquéreur l'obligation de ne pas construire », le caractère transmissible de l'obligation démontrant l'intention des parties de faire bénéficier le fonds A... de cette obligation, les deux parcelles étant parfaitement identifiables ; qu'ainsi, on est bien en présence d'un fond servant et d'un fonds dominant, comme l'a du reste indiqué le CRIDON dans sa consultation délivrée à Me X..., le 26/07/2012 ; que c'est donc exactement que le premier juge a relevé que le notaire avait commis une faute dans l'exercice de sa mission, de nature à entraîner sa responsabilité sur le fondement quasi-délictuel ; que certes, il est mentionné dans l'acte réitératif de la promesse de vente en date 07/03/2013 que la société L'ESSENTIEL reconnaît avoir vu son attention attirée expressément sur l'existence de la servitude non aedificandi grevant la parcellé vendue, et renonce irrévocablement à mettre ultérieurement en cause la responsabilité civile professionnelle des notaires rédacteurs de l'acte ainsi qu' solliciter l'allocation de dommages intérêts à leur encontre ; que toutefois, il est de principe que la victime d'un dommage ne peut renoncer par avance à demander la réparation de son préjudice résultant d'une faute délictuelle, les clauses d'exonération ou d'atténuation de responsabilité en matière délictuelle étant nulles, les articles 1382 et 1383 anciens étant d'ordre public, leur application ne pouvant être paralysée d'avance par une convention ; que par ailleurs, cette clause ne peut valoir transaction, en l'absence de contrepartie donnée par les notaires, et est enfin inapplicable à un acte rédigé deux ans auparavant ; qu'enfin, c'est par une exacte appréciation des circonstances de la cause que le premier juge a écarté toute faute de la victime, celle-ci, professionnelle de la construction, n'étant pas toutefois débitrice d'un devoir d'examiner les actes anciens, dès lors que leur lecture nécessitait une interprétation et un examen spécifique, notamment en raison du changement de la numérotation cadastrale des parcelles ; que de même, il ne peut sérieusement être reproché à l'architecte chargé de la conception du projet de n'avoir pas détecté l'existence de la servitude, pour les mêmes raisons que celles concernant le maître d'ouvrage ; que le jugement déféré sera confirmé de ce chef ; que sur le préjudice de la société L'ESSENTIEL, il résulte des éléments du dossier que l'existence de la servitude, si elle avait été révélée dès avant la signature de la promesse de vente, n'aurait pas entraîné l'abandon du projet de construction mené par le promoteur ; qu'en effet, celui-ci déclare l'avoir étudié depuis plusieurs années et les documents financiers produits montrent que, malgré le surcoût induit par l'indemnisation des époux V..., l'opération reste rentable pour le constructeur ; qu'ainsi, comme l'a exactement décidé le premier juge, si la société l'ESSENTIEL a subi un préjudice en lien direct avec la révélation tardive de l'existence de la servitude, il s'analyse en la perte de la chance d'avoir pu négocier plus favorablement et le prix avec le vendeur et la contrepartie financière de l'abandon de la servitude avec les consorts V... ; que le dommage subi ne peut être égal au surcoût de l'opération provoqué par la découverte tardive de l'existence de la servitude, le promoteur, pour mener à bien son projet devant, en tout état de cause, mener des négociations financières, que ce soit avec son vendeur ou avec les voisins propriétaires du fonds dominant ; que par ailleurs, il ne peut être reproché au promoteur d'avoir engagé la commercialisation de son projet, dès lors que la promesse de vente était signée et le permis de construire obtenu, plus aucune mauvaise surprise n'étant en principe à attendre de la part du vendeur ; que c'est par une exacte appréciation des circonstances de la cause que le premier juge a fixé à 150.000 euros le montant de ce préjudice, une somme significative devant en tout état de cause être versée aux voisins, afin de permettre une issue rapide pour le démarrage de la construction, le vendeur faisant valoir de son côté qu'il avait été très patient, en autorisant la prorogation de la validité de la promesse à trois reprises, jusqu'au 31/07/2012, puis en attendant le résultat des négociations entre le promoteur et les consorts V..., ce qui a amené une signature de l'acte de vente en mars 2013, alors que le permis de construire avait été accordé dès octobre 2011 ; que le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions, y compris concernant le montant des frais irrépétibles alloués à la société civile immobilière demanderesse ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'en vertu de l'article 1382 du code civil, seul invoqué par les parties, le notaire rédacteur de l'acte est responsable à l'égard de la partie dont il n'est pas le mandataire, du préjudice qu'il lui a causé par sa faute ; que le notaire est tenu d'un devoir de vérification et de conseil à l'égard de toutes les parties à l'acte et doit notamment rechercher, dans le cadre de la rédaction d'un acte de vente de bien immobilier, les origines de propriété de l'immeuble vendu et les servitudes susceptibles de le grever ; qu'en l'espèce, il est établi que le titre de propriété de la CPAM de la HAUTE SAVOIE, propriétaire cédant, contenait une servitude grevant le fonds, s'analysant en une servitude non aedificandi au profit du fonds voisin, sur une bande de 6 mètres en limite de propriété ; qu'il appartenait au notaire, professionnel du droit, et non aux parties elles-mêmes, de révéler l'existence de cette servitude, d'en analyser la portée et d'informer les parties, en particulier l'acquéreur, sur ses conséquences au regard de son projet de construction ; qu'en s'abstenant d'une telle vérification et d'une telle information lors de l'établissement du compromis de vente en date du 29 mars 2011, Maître Y..., rédacteur de l'acte, a commis une faute manifeste, d'autant plus que cette servitude ressortait expressément du titre de propriété du vendeur ; que si la faute de la victime peut être une cause d'exonération partielle ou totale de responsabilité, encore faut-il qu'une telle faute soit démontrée et ait concouru à la réalisation du dommage ; qu'en l'espèce, d'une part, les défendeurs ne peuvent faire grief à la SCI L'ESSENTIEL d'avoir commencé à commercialiser les lots de sa construction, dès lors que le permis était obtenu et que les recours étaient, sinon purgés, en tout cas indifférents aux difficultés résultant de la révélation tardive de la servitude, seul obstacle persistant à la construction envisagée et seul objet de l'indemnisation de 400 000 € réglée aux époux V... ; que d'autre part, il ne saurait être reproché à la SCI L'ESSENTIEL de ne pas avoir renégocié le prix de vente avec la CPAM de la HAUTE SAVOIE dès lors que la servitude, bien que le notaire n'ait pas attiré l'attention sur son existence, ressortait déjà du titre de propriété de la CPAM de la HAUTE SAVOIE au moment de la vente, parfaite, réalisée lors de la signature du compromis en 2011 ; que de même il ne peut être reproché à la SCI L'ESSENTIEL de ne pas « avoir fait marche arrière » alors que la révélation tardive de l'existence de la servitude n'était pas une cause empêchant la réalisation de la condition suspensive insérée dans le compromis, qui portait uniquement sur l'obtention d'un permis de construire conforme aux règles d'urbanisme ; qu'enfin, le notaire ne saurait se prévaloir d'une faute de l'architecte mandaté par la SCI L'ESSENTIEL alors que la charge de la vérification juridique de l'existence de servitudes grevant le bien incombe au professionnel du droit qu'est le notaire, et non à l'architecte, seulement tenu techniquement de respecter les servitudes dont l'existence lui est révélée ; par ailleurs que non seulement les clauses insérées dans l'acte authentique de vente tendant à écarter la responsabilité du notaire rédacteur sont sans effet dès lors qu'elles s'analysent en transaction dénuée de concessions réciproques, seul l'acquéreur concédant au notaire une renonciation à un droit, mais elles sont en tout état de cause inapplicables à la faute commise par le notaire antérieurement à leur stipulation, lors de la rédaction du compromis de vente deux années plus tôt ; que la SCP S... Q... L... F... S... Y... est donc responsable du préjudice qu'a causé à la SCI L'ESSENTIEL la tardiveté de la révélation de la servitude non aedificandi grevant le fonds acquis ; que le préjudice en résultant ne peut pas se confondre avec l'indemnisation de 400 000 € versée aux époux V... et les frais liés à l'annulation de la servitude, ces deux éléments ayant pour origine non pas le défaut d'information imputable au notaire, mais l'existence elle-même de la servitude, sans lien avec la faute du notaire ; qu'en réalité, le seul préjudice résultant de la révélation tardive de la servitude consiste en l'inadéquation du prix d'acquisition du terrain avec sa valeur réelle, la SCI L'ESSENTIEL n'ayant pas été en mesure, lors du compromis, de faire valoir cette servitude pour négocier le prix de vente en fonction des possibilités réelles, réduites, de construction ; qu'en outre, le fait pour la SCI L'ESSENTIEL d'apprendre tardivement l'existence de la servitude, à un moment où elle avait déjà commercialisé une partie de son bien, lui a fait perdre une possibilité de négocier plus favorablement avec les propriétaires du fonds voisin l'abandon de la servitude ; qu'il convient d'apprécier l'ampleur de ce préjudice à la somme de 150 000 € ; qu'en conséquence, la SCP S... Q... L... F... S... Y... sera donc condamnée, in solidum avec son assureur la société LES MUTUELLES DU MANS, à payer à la SCI L'ESSENTIEL la somme de 150 000 € en réparation de son préjudice ;
1°) ALORS QUE la défaillance d'une condition suspensive emporte la caducité du contrat ; qu'en affirmant que la SCI L'Essentiel ne pouvait se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive prévue au compromis de vente du 29 mars 2011, visant l'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours, pour renégocier le contrat en considération de la servitude non aedificandi dont elle avait appris l'existence postérieurement à la conclusion de ce compromis, dès lors que cette servitude n'empêchait pas la réalisation de la condition suspensive insérée dans le compromis, quand la défaillance de celle-ci entrainait la caducité du contrat ce qui permettait à la SCI de renégocier librement et en considération de tous ces éléments la convention, la cour d'appel a violé l'article 1177 du code civil dans sa rédaction applicable au litige ;
2°) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les documents de la cause ; que le compromis de vente prévoyait une condition suspensive visant l'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours ; qu'en retenant que la condition suspensive insérée dans le compromis portait uniquement sur l'obtention d'un permis de construire conforme aux règles d'urbanisme, la cour d'appel a dénaturé le compromis de vente et ainsi violé l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS QUE la perte de chance suppose qu'une partie n'ait pu bénéficier d'un processus aléatoire ; qu'en affirmant que la SCI L'Essentiel avait été privée d'une chance de renégocier le prix de vente en considération de la servitude non aedificandi, bien qu'en raison de la défaillance de la condition suspensive prévue au compromis de vente, cette société ait eu toute latitude pour renégocier le prix de vente, la cour a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, un rédacteur d'acte ne peut être tenu d'indemniser un préjudice qui résulte d'une décision délibérée de la victime ; que dans ses écritures d'appel, le notaire soutenait que la SCI L'Essentiel aurait pu invoquer la défaillance de la condition suspensive d'obtention du permis de construire purgé de tout recours pour faire « machine arrière » et renégocier le prix de vente, de sorte que la SCI L'Essentiel n'avait pas été privée de la possibilité de renégocier le prix, mais y avait délibérément renoncée ; qu'en condamnant néanmoins le notaire à indemniser la SCI L'Essentiel de la perte de chance d'obtenir la diminution du prix de vente, sans rechercher ainsi qu'elle y était invitée, si elle n'y avait pas ainsi délibérément renoncé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
5°) ALORS QU'en toute hypothèse, commet une faute le réalisation d'un programme immobilier qui entame sa commercialisation sans être assuré de la possibilité juridique de la construire ; qu'en relevant, pour écarter la faute du promoteur, que la promesse de vente était signée et le permis de construire obtenu, sans rechercher, comme elle il était invitée, si il n'avait pas fait preuve d'imprudence en engageant la commercialisation de son projet, alors qu'il n'était pas encore en possession d'un permis de construire purgé de tout recours, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
6°) ALORS QU'en toute hypothèse, la victime d'un dommage peut renoncer à en obtenir l'indemnisation lorsque celui-ci s'est déjà réalisé ; qu'en écartant, pour condamner le notaire à indemniser la SCI L'Essentiel de la perte de chance d'obtenir une diminution du prix de vente, la mise en oeuvre de la clause prévue à l'acte authentique de vente selon laquelle la SCI L'Essentiel reconnaissait avoir été informée de l'existence de la servitude litigieuse et renonçait à mettre en cause la responsabilité civile professionnelle du notaire à ce titre, aux motifs qu'une victime ne peut renoncer par avance à demander la réparation de son préjudice résultant d'une faute délictuelle, quand, en l'espèce, le dommage était déjà survenu de sorte que la SCI L'Essentiel avait renoncé à un droit déjà acquis, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil, ensemble 6 du code civil ;
7°) ALORS QU'en toute hypothèse, la renonciation à obtenir l'indemnisation d'un dommage constitue un acte unilatéral qui n'exige pas de concessions réciproques ; qu'en retenant, pour écarter la mise en oeuvre de la clause de renonciation prévue à l'acte de vente, que cette clause ne peut valoir transaction, en l'absence de contrepartie donnée par les notaires, la cour d'appel a violé l'article 1234 du code civil.