AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par :
   1 / M. Michel Y..., demeurant ...,
   2 / Mme Dominique X..., épouse Y..., demeurant ...,
   en cassation d'un arrêt rendu le 9 juin 2000 par la cour d'appel de Paris (25ème chambre civile, section B), au profit :
   1 / de la société Profidis, dont le siège est ...,
   2 / de la société Immodis, dont le siège est ...,
   3 / de la société civile immobilière (SCI) Saint-Jean, dont le siège est ..., prise en la personne de son administrateur ad'hoc M. Lebosse Z...,
   défendeurs à la cassation ;
   Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
   Vu la communication faite au Procureur général ;
   LA COUR, composée conformément à l'article L. 131-6-1, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 23 mai 2002, où étaient présents : M. Weber, président, Mme Gabet, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Villien, Cachelot, Martin, Mme Lardet, conseillers, Mmes Fossaert-Sabatier, Boulanger, Nési, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de Mme Gabet, conseiller, les observations de la SCP Peignot et Garreau, avocat des époux Y..., de Me Pradon, avocat de la société Profidis et de la société Immodis, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Sur le premier moyen :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 juin 2000), que suivant acte en date du 26 juin 1986, les époux Y... et les sociétés Promodis, Immodis et Profidis sont convenus de créer une société civile immobiière (SCI) Saint Jean, propriétaire d'un local dans lequel les époux Y... s'engageaient à exploiter un fonds de commerce sous l'enseigne Shopi, de la souscription d'un contrat de crédit bail consenti par la SCI Saint Jean aux époux Y..., d'un contrat de franchise intervenu entre les époux Y... et la société Prodim et de promesses unilatérales de cessions de parts entre les époux Y... et les société Profidis et Immodis ; que notamment deux promesses de vente, non datées, ont été souscrites par les société Profidis et Immodis, portant sur les parts détenues par elles, au profit des époux Y... qui pouvaient faire usage de cette faculté d'acquisition à partir de la huitième année ayant suivi la prise d'effet du contrat de crédit-bail alors qu'une promesse d'achat, également non datée, portant sur les mêmes parts, était souscrite par les époux Y... dans l'hypothèse de non achèvement du local commercial par les époux Y... et de l'impossibilité de prise d'effet du contrat de crédit-bail avant le 30 septembre 1986 ; que le 23 Juillet 1994 les époux Y... ont levé les options portant sur les promesses de vente faites par les sociétés Immodis et Profidis, avec effet au 31 juillet 1994 ; que la société Profidis n'a pas accepté la levée de l'option ;
   Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt d'annuler la promesse unilatérale de vente, acceptée concomitamment à la levée de l'option par le bénéficiaire, alors, selon le moyen,
   1 ) que le délai de dix jours énoncé par l'article 1840 A du Code général des impôts court à compter de l'acceptation de la promesse par le bénéficiaire si bien qu'en retenant comme point de départ du délai d'enregistrement le moment de l'établissement de la promesse par le promettant et non la date de l'acceptation de la promesse par son bénéficiaire, la cour d'appel a violé l'article 1840 A du Code général des impôts ;
   2 ) que la formalité de l'enregistrement prescrite par l'article 1840 A du Code précité , à peine de nullité, est circonscrite aux promesses unilatérales de vente et à leurs cessions, de sorte qu'en prononçant la nullité de la promesse malgré la constatation que les dates de l'acceptation de la promesse et de la levée d'option coïncidaient, ce qui conférait nécessairement à la promesse de vente un caractère synallagmatique, les juges du fond n'ont pas déduit les conséquences qui s'évinçaient de leurs propres constatations et ont méconnu à nouveau l'article 1840 A du Code général des impôts ;
   Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que les époux Y... avaient levé l'option le 27 juillet 1994 et n'avaient pas fait enregistrer la promesse dans les dix jours de son acceptation, en violation des dispositions d'ordre public de l'article 1840 A du Code général des impôts, que la nullité ne pouvait être évitée par l'inclusion de cette promesse à un autre acte authentique, ce qui n'était d'ailleurs pas le cas en l'espèce puisque le protocole d'accord du 27 juin 1986 était un acte sous seing privé, qu' il ne faisait pas référence à la promesse litigieuse mais à celle incluse au contrat de crédit-bail et qu'il n'était pas signé par la société Profidis à laquelle il n'était donc pas opposable et que vainement les époux Y... se prévalaient de l'existence de promesses unilatérales de vente et d'achat concomitantes dès lors qu'une telle circonstance ne confèrait le caractère d'une promesse synallagmatique que si ces promesses avaient le même objet et étaient stipulées dans les mêmes conditions alors que les promesses litigieuses étaient soumises à des conditions différentes, la cour d'appel en a exactement déduit que la promesse litigieuse était soumise aux dispositions de l'article 1840 A du Code général des impôts et qu'à défaut d'enregistrement dans les dix jours de son acceptation, elle était nulle ;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
   Sur le second moyen, ci-après annexé :
   Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, qu'en l'absence d'enregistrement, la promesse de vente acceptée le 27 juillet 1994 par les époux Y... était nulle et de nul effet, la cour d'appel a pu en déduire que les époux Y... devaient être déboutés de leur demande tendant à voir déclarer la vente parfaite ;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;
   Condamne des époux Y... aux dépens ;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer à la société Profidis et à la société Immodis, ensemble, la somme de 1 900 euros ;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des époux Y... ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six juin deux mille deux.