LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 9 janvier 2018), que, par acte du 18 mai 2005, M. X... a vendu à M. B... un manoir, des bâtiments et des parcelles ; que l'acte stipulait que M. et Mme X... auraient la jouissance à titre gratuit jusqu'au dernier vivant des parcelles cadastrées section [...]  et [...], à l'exclusion de la surface d'emprise de la piste d'atterrissage à édifier par M. B..., dont la clôture serait à la charge de l'acquéreur ou de ses ayants droit ; qu'un litige est survenu entre M. B... et M. X... concernant la délimitation et la clôture des parcelles dont M. X... conservait la jouissance ; que, par acte du 15 juin 2011, M. B... a vendu l'immeuble à M. et Mme O... ; que M. X... a assigné M. et Mme O... en indemnisation ; que Mme X... est intervenue volontairement à l'instance ;
Attendu que M. et Mme O... font grief à l'arrêt de les déclarer responsables d'une atteinte au droit de jouissance de M. et Mme X... sur les parcelles [...]  et [...]  depuis le 15 juin 2011 ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le droit de jouissance de M. et Mme X... sur les parcelles [...]  et [...] était expressément rappelé dans l'acte d'acquisition de M. et Mme O..., aux termes duquel ils avaient expressément reconnu avoir été informés du contentieux opposant M. et Mme X... et M. et Mme B... concernant la jouissance et la clôture des parcelles [...] et [...], et retenu souverainement, procédant à la recherche prétendument omise sur la commune intention des parties, qu'il résultait de l'arrêté et de la lettre du préfet du 17 février 2005 accordant à M. B... l'autorisation administrative pour la création d'un aérodrome à usage privé, et du plan prévisionnel, matérialisant l'emprise de la piste, communiqué à M. X... avant la conclusion de la vente, que cette emprise était supérieure à ce qui avait été convenu et qu'il ressortait du constat d'huissier de justice du 12 mars 2012 et des photographies aériennes que M. et Mme O... avaient aggravé la situation en créant à la place de la piste d'atterrissage une piste d'entraînement de chevaux privant M. et Mme X... de leur droit de jouissance, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur l'opposabilité du plan prévisionnel à M. et Mme O... qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme O... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme O... et les condamne in solidum à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juin deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour M. et Mme O...
Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR déclaré recevable l'action de M. et Mme X... concernant la privation de jouissance des parcelles [...] et [...] pour la période postérieure au 15 juin 2011, D'AVOIR dit que M. et Mme O... sont responsables d'une atteinte au droit de jouissance des époux X... sur les parcelle [...]  et [...]  depuis le 15 juin 2011, et D'AVOIR, statuant avant-dire droit sur l'indemnisation de leur préjudice, ordonné une expertise, afin de déterminer la valeur locative, année par année à compter du 15 juin 2011, de la portion des parcelles [...]  et [...]  laissée à la jouissance de M. et Mme X... en vertu de l'acte du 18 mai 2005, cette portion correspondant à la surface desdites parcelles moins l'emprise de la piste d'atterrissage d'une largeur de 75 m et d'une longueur telle que figurée sur le plan communiqué par la préfecture à M. F... (annexe 4 de son rapport d'expertise du 8 mars 2007) ;
AUX MOTIFS QUE le droit de jouissance des appelants sur les parcelles [...]  et [...] est expressément rappelé dans l'acte d'acquisition des époux O... ; que le tribunal a rejeté toute demande de ce chef faute d'élément et de précision quant à l'emprise de la piste d'atterrissage contractuellement prévue ; que si effectivement, l'acte de cession du 18 mai 2005 ne précise pas la portion du terrain laissée à la jouissance du vendeur, il contient néanmoins des dispositions qui permettent de déterminer la commune intention des parties ; qu'il est stipulé page 6 que les époux X... auront la jouissance des parcelles [...]  et [...] "à l'exclusion de la surface d'emprise de la piste ci-après citée (...)" et qu'il est rappelé page 13 les conditions édictées par l'autorité administrative pour la création d'un aérodrome à usage privé ; qu'ainsi, aux termes d'un arrêté et d'un courrier du préfet du 17 février 2005, l'autorisation a été accordée sous réserve : / "- de petits travaux de terrassement (...). / - d'un seuil décalé à l'atterrissage d'environ 200 mètres en raison de la présence d'une ligne électrique à proximité immédiate du chemin rural n' 18, ce qui laissera néanmoins une distance utilisable d'environ 600 mètres, / - d'une largeur minimale de la piste de 50 mètres avec les abords dégagés d'obstacles" ; / qu'on peut donc considérer que les parties se sont engagées sur ces bases ; que le plan prévisionnel fourni par M. B... lors du dépôt du dossier en préfecture donne également des indications ; qu'il n'a pas été annexé à l'acte de vente mais qu'il a été présenté à M. et Mme X... lors des négociations pour figurer l'emprise de la piste (cf courrier de la SAFER du 19 octobre 2006 - annexe 16 du rapport d'expertise) ; que l'administration a communiqué ce plan à M. F... qui, contrairement aux énonciations du jugement, l'a joint en annexe de son rapport d'expertise (annexe 4) ; qu'il ressort de ce document et des conclusions de l'expert : / - qu'il était prévu une piste d'atterrissage de 800 x 30 m représentant une emprise en U sur la parcelle [...]  ; / - que la clôture mise en place par M. B... ne respecte pas les dispositions du plan qui a été à l'origine de l'autorisation administrative : que la clôture vient plus en profondeur de la parcelle laissée à la disposition de M. X... (environ 85 m) et présente une largeur de l'ordre de 75 m ; qu'au vu de l'ensemble de ces éléments, il apparaît que l'allongement de la piste a entraîné une emprise supérieure à ce qui avait été convenu ; qu'en revanche, sa largeur n'est pas contraire aux prévisions conventionnelles (50 m minimum) ; que le document invoqué par les intimés pour affirmer que M. X... a accepté une piste d'une longueur minimale de 1000 m a été à juste titre écarté par le premier juge ; qu'il s'agit d'un document dactylographié, établi et signé lors des négociations, mais qui contient des rajouts et ratures, en particulier sur la date, et dont les mentions n'ont pas été reprises dans l'acte du 18 mai 2005 ; que, de même, l'argument tiré des exigences supplémentaires des assureurs quant aux dimensions de l'ouvrage ne sera pas retenu ; que ce fait ne saurait justifier une réduction unilatérale de la surface réservée au vendeur en vertu du contrat ; qu'enfin il ressort des pièces n° 24 et 30 des appelants (constat d'huissier du 12 mars 2012 et photographies aériennes) que les époux O... ont aggravé la situation puisqu'ils ont créé à la place de la piste d'atterrissage une piste d'entraînement de chevaux, qui empiète sur une partie de la parcelle [...]  et sur toute la longueur de la parcelle [...]  la coupant en deux, de sorte que M. et Mme X... sont totalement privés de leur droit de jouissance ; qu'il existe donc bien une violation des stipulations contractuelles par les époux O... depuis leur acquisition du 15 juin 2011 ; qu'en l'absence d'élément suffisant pour statuer sur l'indemnisation du préjudice subi, il convient d'ordonner avant dire droit une mesure d'expertise selon les modalités exposées au dispositif ; que le préjudice sera évalué sur la base de la valeur locative du terrain litigieux, à fixer par l'expert, et d'une capitalisation pour l'avenir ;
1. ALORS QUE les clauses figurant dans des documents annexes à celui qui constate l'engagement ne sont opposables au cocontractant qu'à la double condition qu'il sache qu'elles font partie du contrat et qu'il ait pu en prendre connaissance lors de l'échange des consentements ; qu'en affirmant, pour décider que l'allongement de la piste avait entraîné une emprise supérieure à celle convenue, en violation du droit de jouissance consenti à M. et Mme X... sur la parcelle [...] , que ces derniers avaient eu connaissance du plan prévisionnel déposé par M. B... au soutien de sa demande en préfecture, tout en constatant que l'acte de cession du 18 mai 2005 ne précise pas la portion du terrain laissée à la jouissance du vendeur, que les parties s'étaient seulement engagées sur les bases d'un arrêté et d'un courrier du préfet du 17 février 2005 et que le plan prévisionnel fourni par M. B..., lors du dépôt en préfecture, n'avait pas été annexé à l'acte de vente, la cour d'appel qui n'a pas vérifié qu'une clause du contrat principal y renvoyait, et que la partie à qui on l'oppose a pu matériellement le consulter, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce.
2. ALORS QUE les clauses figurant dans des documents annexes à celui qui constate l'engagement ne sont opposables au cocontractant qu'à la double condition qu'il sache qu'elles font partie du contrat et qu'il ait pu en prendre connaissance lors de l'échange des consentements ; qu'en affirmant, pour décider que M. et Mme O... avaient aggravé la situation, pour avoir créé à la place d'une piste d'atterrissage, une piste d'entrainement de chevaux empiétant sur une partie de la parcelle [...]  et sur toute la longueur de la parcelle [...]  la coupant en deux, que M. et Mme X... avaient eu connaissance du plan prévisionnel déposé par M. B... au soutien de sa demande en préfecture, tout en constatant que l'acte de cession du 18 mai 2005 ne précise pas la portion du terrain laissée à la jouissance du vendeur, que les parties s'étaient seulement engagées sur les bases d'un arrêté et d'un courrier du préfet du 17 février 2005 et que le plan prévisionnel fourni par M. B..., lors du dépôt en préfecture, n'avait pas été annexé à l'acte de vente, la cour d'appel qui n'a pas vérifié qu'une clause du contrat principal y renvoyait, et que la partie à qui on l'oppose a pu matériellement le consulter, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce.