AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par la compagnie Via assurances IARD Nord et Monde, dont le siège est ...,
   en cassation d'un arrêt rendu le 26 mai 1994 par la cour d'appel de Toulouse (2e chambre), au profit :
   1°/ de Mme Esther B..., veuve Y...,
   2°/ de Mme X..., épouse Z...,
   3°/ de M. A..., demeurant tous trois ..., défendeurs à la cassation ;
   La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt;
   LA COUR, en l'audience publique du 5 juin 1996, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Peyrat, conseiller rapporteur, MM. Deville, Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, M. Bourelly, Mme Stéphan, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre;
   Sur le rapport de M. le conseiller Peyrat, les observations de Me Foussard, avocat de la compagnie Via assurances IARD Nord et Monde, de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de La Varde, avocat de Mme Y..., de Mme Z... et de M. A..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi;
   Sur le premier moyen :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 26 mai 1994), que la société Via assurances IARD Nord et Monde (Via assurances), propriétaire d'un local commercial, l'a donné à bail à Mme Y... et aux époux Z... ;
   qu'après le renouvellement du bail à compter du 1er avril 1978, sans augmentation du loyer faute pour le bailleur d'avoir agi en temps utile, la compagnie Via assurances a délivré, le 15 avril 1987, un congé avec offre de renouvellement;
   Attendu que la société Via assurances fait grief à l'arrêt de fixer le loyer selon les règles du plafonnement, alors, selon le moyen, "qu'une partie ne peut se déterminer qu'en fonction de la règle jurisprudentielle existant au moment de l'action judiciaire qu'elle souhaite entreprendre ;
   qu'en décidant qu'il appartenait à la société Via assurances d'introduire une action aux fins de déterminer les conditions du bail en cas de désaccord des parties avant même que ne soit rendu l'arrêt de la Troisième chambre civile du 8 juillet 1980 qui fixait la jurisprudence sur ce point, sans s'expliquer sur la portée de cette décision, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 6-1 du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 et des règles régissant la détermination des conditions du bail commercial en cas de renouvellement";
   Mais attendu qu'ayant relevé que, selon la compagnie Via assurances, la cause de son inaction procédurale lors du renouvellement de 1978 serait due aux hésitations jurisprudentielles sur l'application de la forclusion de l'action en révision des loyers, la cour d'appel, qui a retenu, à bon droit, que le déplafonnement n'est possible que lorsqu'il est établi que le loyer a été minoré à l'origine en raison des convenances des deux parties, et non lorsque la minoration ne résulte que du fait du bailleur, a légalement justifié sa décision de ce chef;
   Sur le second moyen :
   Attendu que la société Via assurances fait grief à l'arrêt de limiter le montant du loyer du bail renouvelé, alors, selon le moyen, "que la transformation du quartier par suite de la création d'une zone piétonne constitue une modification des facteurs locaux de commercialité; qu'en décidant que le développement de la ville et notamment des rues voisines réservées aux piétons avait créé de nouveaux pôles d'attraction préjudiciables aux commerces considérés, sans rechercher en quoi la transformation du quartier par suite de la création d'une zone piétonne ne modifiait pas favorablement les facteurs locaux de commercialité, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 23-4° du décret du 30 septembre 1953";
   Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que l'augmentation de la population de l'agglomération n'était pas en elle-même suffisante pour établir une modification notable des facteurs locaux de commercialité, que le commerce étant situé dans une rue qui, depuis longtemps, constitue l'artère de l'activité commerciale du centre ville, et que l'amélioration de ce centre avait eu pour corollaire le développement de la commercialité dans les rues adjacentes ou dans de nouveaux pôles d'attraction situés à proximité, ce qui lui était préjudiciable, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;
   Condamne la compagnie Via assurances IARD Nord et Monde, envers Mme Y... et les époux Z..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la compagnie Via assurances IARD Nord et Monde à payer, ensemble, à Mme Y... et aux époux Z... la somme de 8 000 francs;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du dix juillet mil neuf cent quatre-vingt-seize.