LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 avril 2017), que, le 31 janvier 2008, la SCI Les Ancres (la SCI), propriétaire d'un bâtiment, en a donné à bail commercial les deux-tiers à la société Les Playes marine service, assurée auprès de la société Axa France IARD (la société Axa), M. et Mme X..., associés de la SCI, ayant conservé la jouissance du dernier tiers ; que, le 27 juin 2010, un incendie a détruit le bien immobilier ; que, le 13 août 2014, la SCI a assigné la société Axa, sur le fondement de l'article 1733 du code civil, en paiement de la somme de 188 049,81 euros avec intérêts au taux légal au titre des frais restés à sa charge ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes ;
Mais attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que l'incendie dont le caractère volontaire avait été mis en évidence par les rapports d'expertise amiable et judiciaire, était survenu un dimanche, hors la présence de l'exploitant et des occupants des lieux, qu'aucun manquement dans l'utilisation des locaux à l'origine de l'incendie n'avait été établi à l'encontre de la société locataire et que l'accumulation de matières ou produits inflammables n'avait pas été retenue comme ayant participé au sinistre, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a pu retenir que l'origine criminelle de l'incendie présentait pour la société locataire un caractère imprévisible, irrésistible et extérieur constitutif de la force majeure et en a exactement déduit que la société locataire était exonérée de la responsabilité prévue par l'article 1733 du code civil ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Les Ancres aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Les Ancres ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze juin deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société Les Ancres
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société Les Ancres de l'intégralité de ses demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le locataire répond de l'incendie à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. Deux expertises ont été effectuées, une expertise amiable contradictoire, à l'initiative de Axa, par le laboratoire A... , et une expertise judiciaire par M. Y.... Les deux ont des conclusions analogues. Le laboratoire A... comme M. Y... relève la présence de deux foyers distincts et indépendants. L'expert judiciaire précise que les causes de l'incendie ne sont pas accidentelles. Cette conclusion correspond à celle de l'expert mandaté par Axa qui retient un incendie d'origine volontaire comme seule hypothèse, après avoir constaté que le départ de feu sur un récepteur électrique branche dans l'atelier était à écarter, que l'hypothèse d'un départ de feu sur l'installation électrique fixe du bâtiment était exclue et que les engins à moteur présents dans les lieux loués ne peuvent être à l'origine du départ de l'incendie. Cet expert souligne que : l'incendie est survenu un dimanche après-midi alors que les époux X..., qui ne quittent jamais leur domicile, étaient momentanément absents, l'accès au pourtour du bâtiment est très aisé après franchissement de la clôture Nord, le bris des fenêtres Nord totalement dépourvues de vis-à-vis ne posait aucune difficulté tout comme le jet d'objets incendiaires entre les barreaudages verticaux, il n'y a aucune cause accidentelle possible pour expliquer cet incendie, la présence de deux zones de destruction totalement indépendantes confirme l'acte volontaire, la présence d'essence pour auto dans tous les prélèvements, et notamment dans la cabine du fourgon située à moins de deux mètres de la fenêtres Nord, ainsi que dans l'entrepôt des époux X... est la résultante d'une mise à feu probablement perpétrée de l'extérieur au moyen de jets d'objets incendiaires entre le barreaudage des fenêtres. Les deux rapports d'expertise soulignent donc le caractère volontaire de l'incendie. Dès lors qu'une effraction du grillage au nord du terrain a été signalée par les sapeurs-pompiers, que l'une des fenêtres de l'atelier des époux X..., protégée par des barreaux verticaux, était ouverte, que l'accumulation de matières ou matériaux inflammables dans les lieux loués n'est pas à l'origine du départ de feu, et que la participation du locataire à l'incendie est contredite par ces éléments, l'origine criminelle de l'incendie présente pour le preneur un caractère imprévisible, irrésistible et extérieur propre à la force majeure. Et les développements de la SCI Les Ancres sur les manquements de la SARL Les Playes Marine Service au contrat de bail commercial sont sans objet en ce qu'ils ne remettent pas en cause le caractère de force majeure exonératoire de la responsabilité pour le preneur ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE les deux experts ont noté la présence de deux foyers totalement distincts dans le bâtiment. L'un des départs de feu a été localisé dans la partie utilisée par les époux X..., et l'autre dans la partie louée à la SA Axa France Iard. Les deux rapports d'expertise démontrent avec précision que les deux départs de feu sont indépendants, aucune communication de l'un à l'autre n'étant matériellement possible en l'espèce, qu'il s'agisse de convection, de rayonnement ou de conduction. Les deux rapports d'expertise démontrent aussi qu'aucun appareil électrique présent dans les locaux n'a été à l'origine de l'incendie. L'installation électrique n'est pas non plus responsable des deux départs de feu. Les experts expliquent aussi que les engins à moteur présent dans le local loué par la SARL Les Playes Marine ne peuvent être la cause de l'incendie. Par ailleurs, des prélèvements réalisés sous contrôle d'un huissier, et dans des conditions décrites par l'expert judiciaire comme pertinentes, ont mis en évidence la présence d'essence automobile sur les deux lieux de départ de feu. Il n'est pas contesté par la SCI Les Ancres que son local n'en contenait pas. Au final, les deux rapports d'expertise excluent tout départ de feu accidentel et valident l'hypothèse d'un acte criminel dans deux parties indépendantes du bâtiment. La SA Axa France Iard met en avant l'argument selon lequel l'absence d'effraction constatée constitue un obstacle à la reconnaissance d'un acte criminel. Toutefois il convient de constater que le constat d'huissier du 7 septembre 2010 met en évidence le fait qu'une fenêtre du bâtiment occupé par M. X... était ouverte au moment de l'incendie, le loquet ayant fondu en position ouverte, avec le témoin en position ouverte au moment de l'incendie, et n'ayant en aucun cas pu être ouverte après. Par ailleurs, le portail donnant accès au local utilisé par la SARL Les Playes Marines a été retrouvé au sol à l'arrivée des pompiers. De plus, le rapport d'expertise amiable indique que l'intégralité des fenêtres du hangar n'a pu être vérifiée du fait de l'embrasement généralisé à l'arrivée des pompiers. En conséquence, il ne peut être affirmé qu'il n'y a eu aucune intrusion extérieure ou jet d'objet enflammé dans le bâtiment de la SCI Les Ancres. Au final, la SCI Les Ancres ne démontre pas que la SARL Les Playes Marines a commis une faute dans l'utilisation des locaux à l'origine de la l'incendie. Par ailleurs, la SA Axa France Iard établir par la production du rapport d'expertise amiable et du rapport d'expertise judiciaire que le feu est dû à une force majeure, aux caractères imprévisible, extérieur et irrésistible ;
1) ALORS QUE le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine ; qu'en l'espèce, pour débouter la société Les Ancres de ses demandes, la cour d'appel s'est bornée à énoncer qu'il ressortait des rapports d'expertise amiable et judiciaire que les causes de l'incendie du 27 juin 2010 n'étaient pas accidentelles ; qu'en statuant ainsi quand il ressortait de ses propres constatations que l'origine de l'incendie qui avait pris naissance dans les locaux donnés à bail, n'avait pas pu être déterminée avec certitude, ce qui excluait nécessairement l'existence d'un cas de force majeure, la cour d'appel a violé l'article 1733 du code civil ;
2) ALORS QUE le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine ; qu'en affirmant qu'il était établi que l'incendie du 27 juin 2010 constituait un cas de force majeure pour le preneur, sans constater que la cause de l'incendie ayant pris naissance dans les locaux loués était extérieure à la société Les Playes Marine et à toute personne dont elle doit répondre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1733 et 1735 du code civil ;
3) ALORS QUE le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine ; qu'en affirmant que les rapports d'expertise amiable et judiciaire permettaient d'établir que l'incendie survenu le 27 juin 2010 présentait un cas de force majeure pour le preneur, au motif inopérant que l'accumulation par le preneur d'objets inflammables n'était pas à l'origine de l'incendie, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1733 du code civil ;
4) ALORS QUE le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine ; qu'en présence d'un incendie d'origine criminelle, il appartient au locataire de prouver que cette cause étrangère revêt les caractères de cas fortuit ou de force majeure en démontrant qu'il n'a commis aucune faute d'imprudence ou de négligence ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si le stockage d'une quantité importante de matériaux inflammables n'avait pas joué un rôle dans la propagation de l'incendie et, par conséquent, dans la réalisation du dommage subi par la société Les Ancres, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1733 du code civil.