LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

  Sur le pourvoi n° S 89-21.761 formé par le syndicat des copropriétaires de la Résidence le Champerret, dont le siège est ... à Levallois-Perret, pris en la personne de son syndic la société anonyme Toussaint, dont le siège est situé ... à Colombes (Hauts-de-Seine), elle-même prise en la personne de ses représentants légaux demeurant audit siège,

  en cassation d'un jugement rendu le 11 mai 1989 par le tribunal d'instance de Levallois-Perret, au profit de la Mutuelle fraternelle d'assurance, dont le siège social est ... à Levallois-Perret (Hauts-de-Seine), représentée par son président directeur général demeurant en cette qualité audit siège,

  défenderesse à la cassation ;  Sur le pourvoi n° S 89-21.784 formé par le syndicat des copropriétaires de la Résidence le Champerret,

  en cassation du même jugement au profit de la Mutuelle fraternelle d'assurance,

  défenderesse à la cassation ;  Sur le pourvoi n° S 89-21.761, le demandeur invoque, à l'appui de son recours, un moyen unique de cassation, annexé au présent arrêt ;  Sur le pourvoi n° S 89-21.784, le demandeur invoque, à l'appui de son recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;  LA COUR, en l'audience publique du 15 mai 1991, où étaient présents :

  M. Senselme, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, MM. I..., C..., B..., J..., A..., Y..., F..., E..., H...
G..., M. X..., Mlle Fossereau, conseillers, Mme D..., M. Chapron, conseillers référendaires, M. Angé, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;  Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de la SCP Desaché et Gatineau, avocat du syndicat des copropriétaires de la Résidence "Le Champerret", les conclusions de M. Angé, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;  ! Joint les pourvois n°s 89-21.761 et S 89-21.784 ;  Sur le moyen unique de chacun des pourvois :

  Attendu selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Levallois-Perret, 11 mai 1989), statuant en dernier ressort, que la ventilation mécanique contrôlée (VMC) de l'immeuble Résidence Champerret s'étant arrêtée à la suite d'une panne des extracteurs, la condensation de l'eau, provoquant un débordement des rigoles d'évacuation des baies, a endommagé l'appartement de M. Z..., copropriétaire, qui a été indemnisé par son assureur La Mutuelle fraternelle d'assurance (MFA) ;

 que cette compagnie d'assurances a assigné le syndicat des copropriétaires en remboursement ;  Attendu que le syndicat fait grief au jugement de l'avoir condamné au paiement du montant intégral de l'indemnité versée par l'assureur, alors, selon le moyen, "1°) qu'aux termes des dispositions spéciales de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes  ;  qu'il en 

  résulte que les dispositions générales de l'article 1384, alinéa 1er, du Code civil ne peuvent servir de fondement à la responsabilité du syndicat qu'à la condition que le "fait de la chose" à l'origine du dommage constitue un vice de construction ;  qu'en l'espèce, le tribunal se fonde, pour condamner le syndicat, sur l'arrêt de la ventilation sans justifier en quoi cet arrêt résulterait nécessairement du vice de construction de cette installation commune ;  qu'en statuant ainsi, le tribunal a privé sa décision de toute base légale, tant au regard de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que de l'article 1384, alinéa 1er, du Code civil ;  2°) que le syndicat faisait valoir que le sinistre trouvait exclusivement sa cause dans le manquement du copropriétaire à son obligation élémentaire d'assurer la ventilation de son appartement à la suite de la panne, qu'il n'a pu ignorer, du système VMC ;  qu'il justifiait cette prétention en établissant, sans être contesté, que l'arrêt de la ventilation n'avait causé de dommage dans aucun des autres appartements de l'immeuble, pourtant composé de plus de dix-huit étages, dont les occupants avaient appliqué ces mesures qui leur incombaient ;  qu'il en résultait que, si la panne intervenue pouvait être regardée comme une condition du dommage, elle n'en constituait certainement pas la cause déterminante, qui se situait exclusivement dans la faute du copropriétaire ;  qu'en s'abstenant de rechercher si cette faute indiscutable n'était pas, en effet, la cause exclusive du dommage justifiant l'exonération intégrale du syndicat, le tribunal a encore privé sa décision de base légale au regard de l'article 1384, alinéa 1er, du Code civil ;  3°) que le gardien de la chose instrument du dommage, est partiellement exonéré de sa responsabilité si la faute de la victime a contribué au dommage ;  qu'en ne recherchant pas si la faute du copropriétaire sinistré, qui n'a pas utilisé les moyens lui permettant d'éviter certainement le dommage, n'avait pas moins participé à la réalisation de ce dommage justifiant l'exonération partielle du syndicat, le tribunal a, de nouveau, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1384, alinéa 1er, du Code civil" ;  Mais attendu qu'après avoir constaté que les condensations dommageables résultaient exclusivement de l'arrêt de fonctionnement d'une installation collective VMC et retenu à bon droit que le syndicat était présumé responsable des dégâts causés par cette 

  panne, le tribunal, qui n'a relevé aucun fait imputable à la

victime, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;  PAR CES MOTIFS :

  REJETTE les pourvois ;