LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 12 janvier 2017), que, suivant acte reçu le 11 mars 2010 par M. X..., notaire (le notaire), M. et Mme Y... (les acquéreurs) ont acquis de la société civile immobilière Le Moulin de Boly (le vendeur) un appartement en l'état futur d'achèvement dans un ancien hôtel à rénover, moyennent un prix financé en totalité par un prêt souscrit auprès de la Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées (la banque) ; que, les travaux de rénovation n'ayant jamais été réalisés, les acquéreurs ont assigné Mme A..., prise en sa qualité de liquidateur judiciaire du vendeur, la banque et le notaire en résolution de la vente et du prêt et en paiement de dommages-intérêts ;
Sur le moyen unique du mémoire ampliatif, ci-après annexé :
Attendu que ce moyen n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur le moyen unique du mémoire complémentaire :
Attendu que le notaire fait grief à l'arrêt de le condamner à payer aux acquéreurs, à titre de dommages-intérêts, la somme de 150 436,80 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2010
sur la somme de 117 006,40 euros et à compter du 29 avril 2011 sur celle de 33 430,40 euros, jusqu'à complet remboursement à la banque de cette somme totale diminuée des remboursements déjà effectués, la somme de 27 392,80 euros correspondant au montant de la taxe sur la valeur ajoutée réglée, sous réserve de justifier de son non-remboursement par les services fiscaux, et le montant des cotisations de l'assurance à parfaire au jour du remboursement à la banque de la fraction du prêt débloqué, alors, selon le moyen, que la fonction de la responsabilité civile est de replacer la victime dans la situation qui aurait été la sienne sans la faute imputée au défendeur ; qu'en condamnant le notaire à verser à l'acquéreur le montant du prix versé en vain pour une opération qu'il n'aurait pas conclue s'il avait été mieux informé et la perte de chance de percevoir les bénéfices fiscaux qu'aurait dû générer l'opération, la cour d'appel a replacé la victime dans deux situations incompatibles, en violation de l'article 1382 du code civil et du principe de réparation intégrale sans perte ni profit ;
Mais attendu qu'après avoir retenu que les dommages invoqués par les acquéreurs trouvaient directement leur cause dans le manquement du notaire à son obligation d'information et de conseil et relevé que le vendeur, placé en liquidation judiciaire, était en état d'insolvabilité, la cour d'appel a pu, sans méconnaître le principe de réparation intégrale sans perte ni profit, condamner le notaire, d'une part, à indemniser les acquéreurs de la perte de chance de percevoir les avantages fiscaux qu'aurait dû générer l'opération, d'autre part, à garantir le paiement de la restitution du prix incombant au vendeur par suite de la résolution de la vente ; que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. X...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que M. Philippe X..., notaire à Dijon, avait commis des manquements fautifs à ses obligations professionnelles directement à l'origine du dommage subi par les époux Y..., de l'AVOIR condamné à payer aux époux Y... à titre de dommages et intérêts en réparation de son dommage les sommes suivantes : - la somme de 150 436,80 euros outre intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2010 pour la somme débloquée à hauteur de 117 006,40 euros, et à compter du 29 avril 2011 pour celle débloquée à hauteur de 33 430,40 euros jusqu'à complet remboursement à la banque de cette somme totale, diminuée des remboursements déjà effectués, - la somme de 27 392,80 euros correspondant au montant de la TVA réglée, sous réserve de justifier de son non remboursement par tes services fiscaux, - le montant des cotisations de l'assurance ADI à parfaire au jour du remboursement à la banque de la fraction du prêt débloqué et d'AVOIR condamné M. Philippe X... à payer à la Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées, en réparation de son dommage, la différence entre les intérêts conventionnels et les intérêts au taux légal sur le somme de 117 006,40 euros à compter du 11 mars 2010, et sur la somme de 33 430,40 euros à compter du 29 avril 2011, diminuées des remboursements déjà effectués jusqu'à leur complet remboursement, outre le montant de l'indemnité de remboursement anticipé tel que défini au contrat de prêt ;
AUX MOTIFS QUE sur la responsabilité du notaire, les époux Y... reprochent au notaire des manquements à son obligation d'information et à celle d'assurer la validité et l'efficacité de son acte, de leur avoir fait signer une vente en l'état futur d'achèvement dénuée de toute garantie d'achèvement, sans les informer de l'insuffisance d'une garantie intrinsèque, et d'avoir fait débloquer les fonds en violation des dispositions contractuelles ; que le notaire fait tout d'abord valoir à titre de remarques préliminaires, que la vente litigieuse de cet immeuble qui devait être exploité en résidence de tourisme et loué à une société gestionnaire par le biais de différents baux commerciaux, ne relève pas du secteur protégé tel que défini par l'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation ; que toutefois, ce notaire ne peut à la fois, invoquer ce moyen et exposer dans ses écritures que c'est lui-même, dans un souci protecteur des acquéreurs, qui a délibérément placé la commercialisation de cet ensemble immobilier sous le régime VEFA ce qu'ont accepté les parties à l'acte ; que d'ailleurs, il convient de relever qu'il n'en tire aucune conséquence que ce moyen ne sera donc pas accueilli ; que Me X... fait valoir que le transfert des droits réels immobiliers ayant elle incontestablement opérés au profit des époux Y..., l'acte qu'il a reçu, a en conséquence trouvé se pleine efficacité, et que par ailleurs, les conditions d'application de la garantie intrinsèque étaient réunies et établies dès lors qu'il était attesté que l'immeuble était hors d'eau, que les travaux portaient uniquement sur le second oeuvre et que l'immeuble n'était gravé d'aucun privilège et hypothèque, faisant valoir encore, qu'il ne lui appartenait pas d'attirer l'attention des acquéreurs sur les mérites de la garantie extrinsèque plutôt qu'intrinsèque et sur l'insuffisance théorique de la garantie intrinsèque, ni même sur la viabilité économique du projet ; que le notaire est un officier public et ministériel tenu de conseiller les parties et d'assurer l'utilité et l'efficacité des actes passés ; qu'à cet effet, il doit éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours. sans que cette obligation ne s'étende en principe, à l'opportunité économique de l'opération instrumentée en l'absence d'éléments d'appréciation que le notaire n'a pas à rechercher ; que jusqu'au nouveau texte applicable aux opérations postérieures au 1er janvier 2015, la garantie intrinsèque était une option ouverte par la loi au vendeur, et même si elle ne présentait pas la même sûreté que la garantie extrinsèque, elle n'en était pas moins licite à la date où les époux Y... ont fait l'acquisition de ce bien en VEFA, et en présence d'une telle garantie, le responsabilité du notaire ne peut, en principe, être mise en jeu dès lors que les conditions d'application sont réunies ; que néanmoins, la garantie intrinsèque parce qu'elle résulte des conditions propres de l'opération prévue à l'article R. 261-18 a, du code de la construction et de l'habitation, ne s'aurait dispenser le notaire de la plus grande prudence lorsqu'il instrumente des ventes assorties d'une telle garantie en s'assurant consciencieusement que la garantie fournie, si elle existe bien, peut être utilement mise en oeuvre, et notamment en s'assurant de la fiabilité et de la suffisance des documents produits par le vendeur lors de l'acte, de sorte qu'il convient d'apprécier sa responsabilité au regard des informations dont il disposait effectivement (ou tout du moins dont il était censé disposer) ; qu'or, en l'espèce, l'attestation de l'architecte M. D... qui est visée dans l'acte, et mentionnée inexactement comme y étant annexée et qui certifierait que l'immeuble était hors d'eau, en fait n'existe pas le notaire avouant finalement qu'il s'agirait d'une erreur provenant d'une inversion de nom entre celui de l'architecte M. D... qui pour sa part, aurait simplement attesté de la nature des travaux projetés, et celui du cabinet de maîtrise d'oeuvre Attic de Toulouse, qui lui, aurait attesté de la mise hors d'eau de l'immeuble ; que toutefois, la simple copie non certifiée de l'attestation du cabinet Attic par l'intermédiaire de M. E... assurant de la mise hors d'eau, est pour le moins succincte (une ligne et demie), n'est pas contemporaine à l'acte de vente, n'est pas conforme aux mentions portées sur l'acte, mais en outre n'a pas été annexée à l'acte contrairement aux mentions portées par le notaire dans l'acte ; que la copie également non certifiée de « l'attestation » de M. D... qui décrit en 4 lignes les travaux « à réaliser » qui sont pourtant présentés comme des travaux de rénovation lourds, n'est en fait qu'une note adressée, non pas au notaire, mais à la société gestionnaire des travaux elle aussi tombée en redressement judiciaire, est rédigée au temps futur, et dont le caractère succinct ne permet pas non plus de s'assurer de l'étendue des travaux de réhabilitation de cet immeuble à usage d'ancien hôtel, et par là-même, de conforter la mise hors d'eau de l'immeuble attestée par le cabinet Attic ; que manifestement, et eu égard à la garantie intrinsèque choisie par le vendeur, le notaire n'aurait pas dû se satisfaire de ces deux écrits pour le moins plus que succinct, et dont J'un ne lui était pas destina, et il aurait dû, non seulement solliciter et exiger auprès de chacun de ces professionnels des documents contemporains à l'acte, mais encore, des documents beaucoup plus détaillés, ce qui lui aurait d'ailleurs permis à cette occasion d'être informé que ces documents étaient des faux, ce que l'enquête pénale menée à Toulouse a révélé ; qu'il en résulte que ces deux seuls documents qui ne permettaient pas sérieusement au notaire de s'assurer de la mise hors d'eau de l'immeuble, ne l'autorisaient pas à solliciter un versement de fonds à hauteur de 70 % dès la signature de l'acte alors que celui-là même ne prévoyait un déblocage de fonds à la signature qu'à hauteur de 25 %, et ce d'autant que le notaire n'a pas non plus estimé utile de se renseigner auprès des services administratifs de la ville pour savoir si une déclaration d'ouverture de chantier et une déclaration préalable relative aux travaux avaient été déposées, puisque tel qu'il le soutient, semble-t-il à tort, un permis de construire n'était pas nécessaire, de sorte qu'il s'est encore privé de se procurer lui-même la preuve de savoir d'une part, à la lecture des travaux qui y aurait officiellement figuré en détail, si l'immeuble était bien hors d'eau, mais encore, et d'autre part, de la faisabilité même du projet, et par voie de conséquence, de vérifier la garantie d'achèvement intrinsèque qui repose sur les conditions propres de l'opération ; que pas plus, le notaire n'a estimé utile d'assurer la sécurité des acquéreurs en obtenant du promoteur vendeur de date de livraison du lot acquis, et éventuellement des pénalités de retard pour inciter au bon achèvement des travaux ; qu'en autre, sont intervenus des substitutions de lots, sans pour autant que le notaire ne modifie le règlement de copropriété et en tout cas, ne procède à un acte rectificatif signé des parties, de sorte qu'il ne saurait raisonnablement soutenir à cet égard en sa qualité d'officier public et ministériel, qu'il ne s'est agi que d'un changement de numérotation de lots sans conséquences sur le règlement ; que dans ces conditions, le notaire ne rapporte manifestement pas la preuve que les conditions de la garantie intrinsèque auraient été remplies le jour de ta vente, dès lors que la copie des documents remis, leur teneur, et de surcroît, le destinataire pour l'un deux, lesquels étaient en outre non contemporains à l'acte, ainsi que l'insuffisance des documents fournis, auraient dû manifestement l'alerter, ce dont il résulte que Me X... a commis des manquements fautifs à ses obligations d'information et de conseil, mais également à celle d'assurer l'efficacité et l'utilité de son acte, dès lors que le lot ainsi acquis par les époux Y... ne leur sera jamais livré ; que ces manquements fautifs de la part du notaire sont de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle, et les dommages invoqués tant par les époux Y... que par la banque qui sont avérés du fait de l'insolvabilité du promoteur vendeur mis en liquidation judiciaire, trouvent directement leur cause dans les fautes commises par ce notaire, lesquels seront indemnises par ce dernier in solidum avec Me A..., ès qualités ; que, sur l'étendue du préjudice des époux Y..., le notaire sera condamné à les indemniser de leur dommage constitué par la somme équivalente au montant de celles qu'ils ont déclarées à la liquidation du promoteur vendeur, et qui n'ont reçu aucune contrepartie ou encore, ont été versées en pure perte, et qui constituent leur préjudice avéré du fait de la mise en liquidation judiciaire de leur vendeur ; que, sur l'étendue du préjudice de la banque, le notaire ne conclut pas sur les préjudices invoqués par la banque ; que la banque sollicite tout d'abord, à l'encontre des époux Y... le remboursement des sommes déboursées ; qu'il y a été fait droit dans les dispositions ci-dessus ; que la banque sollicite encore, envers toute partie succombante, la somme de 118 333,16 euros représentant le coût total du crédit hors assurance, sur laquelle le tribunal lui a alloué la somme forfaitaire de 30 000 euros ; que si l'annulation du contrat de prêt cause à la banque un préjudice certain qui trouve lui aussi directement sa cause dans les fautes commises par ce notaire dès lors que par ses manquements fautifs le contrat de vente a été annulé et les prêts accessoires eux aussi de plein droit, celle-ci ne peut toutefois, s'étendre à la totalité des intérêts conventionnels sur la durée de l'amortissement du prêt, dès lors que la banque va recouvrer le capital emprunté immédiatement soit en l'espèce au bout de 6 années au lieu de 25 années, et qu'elle va tout aussi immédiatement replacer les fonds sur le marché financier et percevoir à nouveau des intérêts ; que son préjudice ne peut consister en l'espèce, d'une part, qu'à la différence entre les intérêts conventionnels et les intérêts au taux légal sur la somme débloquée à hauteur de 117 006.40 euros à compter du 11 mars 2010, et sur celle débloquée à hauteur de 33 430,40 euros à compter du 29 avril 2011 jusqu'à complet remboursement à la banque, diminuées des remboursements déjà effectués, outre à l'indemnité de remboursement anticipée prévue contractuellement par la banque elle-même et censée la dédommager de son entier préjudice lorsque le prêt est remboursé par anticipation comme en l'espèce ;
1°) ALORS QUE la garantie intrinsèque est une option ouverte par la loi au vendeur, de sorte que le notaire n'a pas à faire preuve de suspicion par cela seul qu'elle est choisie par le vendeur ; qu'en retenant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
2°) ALORS QU'une attestation établie par un homme de l'art suffit à attester l'avancement des travaux constituant la garantie intrinsèque et permettant le versement de portions de prix ; qu'en imputant à faute au notaire de s'être contentée d'une attestation d'un homme de l'art succincte, antérieure à la vente et non annexée à l'acte de vente quand de telles circonstances n'étaient pas légalement de nature à priver cette attestation de sa valeur, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble l'article L. 261-18-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable à la cause ;
3°) ALORS QUE le notaire est tenu à un devoir de neutralité et ne peut conseiller l'adoption de stipulations qui favoriseraient une partie au détriment de l'autre ; qu'en reprochant au notaire de n'avoir pas spécifié à l'acte une date de livraison précise ni prévu des pénalités de retard, quand le notaire ne pouvait pas conseiller l'adoption de telles stipulations, qui outrepassent les dispositions légales applicables en VEFA et auraient favorisé les acquéreurs au détriment du vendeur, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
4°) ALORS QUE seule une faute en lien de causalité avec le préjudice invoqué engage la responsabilité de son auteur ; qu'en se bornant à affirmer que les préjudices des acquéreurs « trouv[aient] directement leur cause dans les fautes commise par ce notaire » sans expliquer en quoi l'absence de modification du règlement de copropriété était en lien de causalité avec les préjudices résultant de la résolution de la vente pour inexécution par le vendeur de ses obligations, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
5°) ALORS QUE seule une faute en lien de causalité avec le préjudice invoqué engage la responsabilité de son auteur ; qu'en se bornant à affirmer que les préjudices des acquéreurs « trouv[aient] directement leur cause dans les fautes commise par ce notaire » sans expliquer en quoi l'absence de consultation des documents d'urbanisme relatifs au projet était en lien de causalité avec les préjudices résultant de la résolution de la vente pour inexécution par le vendeur de ses obligations, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
6°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en retenant, pour caractériser une faute du notaire, qu'un permis de construire était « semble-t-il » nécessaire, la cour d'appel a statué par des motifs hypothétiques, en violation de l'article 455 du code de procédure civile.
MOYEN MEMOIRE COMPLEMENTAIRE
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. Philippe X... à payer aux époux Y... à titre de dommages et intérêts en réparation de son dommage les sommes suivantes : - la somme de 150 436,80 euros outre intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2010 pour la somme débloquée à hauteur de 117 006,40 euros, et à compter du 29 avril 2011 pour celle débloquée à hauteur de 33 430,40 euros jusqu'à complet remboursement à la banque de cette somme totale, diminuée des remboursements déjà effectués, - la somme de 27 392,80 euros correspondant au montant de la TVA réglée, sous réserve de justifier de son non remboursement par tes services fiscaux, - le montant des cotisations de l'assurance ADI à parfaire au jour du remboursement à la banque de la fraction du prêt débloqué ;
AUX MOTIFS QUE du fait de l'effet rétroactif de l'annulation, il convient de replacer les parties dans la situation où elles se trouvaient à la date de la conclusion du contrat de prêt et en conséquence, de dire que la SCI Le Moulin de Boly recouvrera les droits immobiliers sur le lot ainsi précisé ci-dessus au profit de la liquidation à laquelle les époux Y... ont déclaré leur créance qui comprendra en application de l'article 1611 du code civil, outre la restitution du capital versé, le montant de tous les dommages intérêts en réparation de ses préjudices subis correspondant aux sommes qu'ils ont versées sans contrepartie ou en pure perte et qui seront fixés comme suit : - la somme de 150 436,80 euros versée au titre du prix d'achat sans contrepartie, outre intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2010 pour la somme débloquée à hauteur de 117 006,40 euros et à compter du 29 avril 2011 pour celle débloquée à hauteur de 33 430,40 euros jusqu'à complet remboursement à la banque de cette somme totale, - la somme de 5 566,39 euros au titre des frais de vente (frais notarié, taxe hypothécaire), - la somme de 1 546,15 euros au titre de garantie, - la somme de 550 euros au titre des frais de dossier, - le montant des cotisations de l'assurance groupe versé par la demanderesse outre celui qu'elle sera tenue de verser jusqu'au remboursement du prêt à la banque, - la somme de 436,54 euros au titre des frais de prestataire en matière fiscale, - la somme de 27 392,80 euros correspondant au montant de la TVA réglée sous réverse de justifier de son non remboursement par les services fiscaux ; (
) que l'opération de défiscalisation consiste à investir dans l'achat d'un bien entrant dans une opération de défiscalisation, laquelle permet en contrepartie, de diminuer le montant des impôts sur les revenus à concurrence d'un pourcentage fixé par l'Etat ; qu'eu égard à ces circonstances, le préjudice invoqué par les époux Y... n'est pas tant financier puisqu'en l'espèce, du fait de la résolution de la vente et du contrat de prêt accessoire, ceux-ci-ci n'auront plus à honorer le financement de ce bien, que celui de voir augmenter leur patrimoine par l'avantage fiscal qui leur était consenti lui permettant indirectement d'affecter partie de la somme d'argent qu'ils auraient dû débourser au titre de l'impôt, à financer l'acquisition d'un bien ; que toutefois, ce préjudice ne peut constituer qu'une perte de chance dès lors que la réussite de cette opération est soumise à plusieurs aléas contractuels : que le bénéficiaire de cette défiscalisation honore jusqu'au bout ses engagements financiers par rapport la banque, que le contrat de location de 9 années ne soit pas interrompu, et qu'enfin, l'acquéreur ne soit pas mis en situation d'avoir à revendre le bien avant l'expiration du délai de 20 années, sous peine de perdre ses avantages fiscaux ; qu'en revanche, du fait de l'existence de ces prêts contractés, la capacité d'emprunt des époux Y... s'en est trouvée amputée d'autant, et lorsqu'à l'issue de cette procédure, ils retrouveront leur pleine capacité financière à emprunter pour éventuellement souscrire à nouveau à une telle opération, il est avéré qu'elle ne pourra à cette date, bénéficier d'un taux de défiscalisation aussi intéressant qu'en 2010 ; que l'indemnisation de cette perte ce chance peut dès lors être portée à la somme de 30 000 euros ; que le jugement sera amendé sur le montant du préjudice à inscrire au passif de la liquidation judiciaire de la SCI Le Moulin de Baty ; que les époux Y... ont régulièrement déclaré leur créance à titre chirographaire au passif de la SCI à hauteur de 322 888 euros ; qu'au vu de ce qui précède, il convient de fixer leur créance à la judiciaire de la SCI à hauteur de la somme de 188 535,88 euros majorée des intérêts au taux légal sur la somme de 117 006,40 euros à compter du 11 mars 2010 et sur celle de 33 430,40 euros à compter du 29avril 2011 jusqu'à complet remboursement de ces sommes à la banque [
] ; que, sur l'étendue du préjudice des époux Y..., le notaire sera condamné à les indemniser de leur dommage constitué par la somme équivalente au montant de celles qu'ils ont déclarées à la liquidation du promoteur vendeur, et qui n'ont reçu aucune contrepartie ou encore, ont été versées en pure perte, et qui constituent leur préjudice avéré du fait de la mise en liquidation judiciaire de leur vendeur ;
ALORS QUE la fonction de la responsabilité civile est de replacer la victime dans la situation qui aurait été la sienne sans la faute imputée au défendeur ; qu'en condamnant le notaire à verser à l'acquéreur le montant du prix versé en vain pour une opération qu'il n'aurait pas conclue s'il avait été mieux informé et la perte de chance de percevoir les bénéfices fiscaux qu'aurait dû générer l'opération, la cour d'appel a replacé la victime dans deux situations incompatibles, en violation de l'article 1382 du code civil et du principe de réparation intégrale sans perte ni profit.