LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 1
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 5 février 2020
Cassation partielle
Mme BATUT, président
Arrêt n° 102 F-D
Pourvoi n° N 18-23.750
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 5 FÉVRIER 2020
1°/ M. V... D..., domicilié [...] ,
2°/ M. U... Q..., domicilié [...] ,
3°/ M. W... L..., domicilié [...] ,
ont formé le pourvoi n° N 18-23.750 contre l'arrêt rendu le 12 juin 2018 par la cour d'appel de Nancy (1re chambre civile), dans le litige les opposant :
1°/ à M. W... B..., domicilié [...] ,
2°/ à Mme X... R... F..., domiciliée [...] ,
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Mornet, conseiller, les observations de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de MM. D..., Q... et L..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. B... et de Mme RF..., après débats en l'audience publique du 7 janvier 2020 où étaient présents Mme Batut, président, M. Mornet, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Nancy, 12 juin 2018), par acte authentique reçu le 12 octobre 2007 par Mme R... F..., notaire associée de la société civile professionnelle A... P..., X... R... F... et W... G..., titulaire d'un office notarial à Epinal, avec la participation de M. B..., notaire à [...], la société civile immobilière du Garstan (la SCI), ayant pour associés MM. D..., Q... et L... (les associés), a acquis un immeuble situé à [...] comprenant seize appartements meublés.
2. La SCI, dont les associés imputaient des déficits fiscaux sur leurs revenus, a ensuite acquis, le 19 décembre 2008, plusieurs appartements sis à [...], en vue de leur remise en état.
3. A l'occasion d'un contrôle, constatant que la SCI était propriétaire d'un immeuble comprenant des appartements meublés, l'administration fiscale lui a notifié un redressement, au motif qu'elle ne relevait pas du régime des sociétés de personnes, et devait être assujettie à l'impôt sur les sociétés. Elle a également considéré que les travaux effectués à [...] étaient la contrepartie d'un actif immobilisé, non une charge, et que les loyers encaissés devaient être assujettis à la taxe sur les revenus locatifs.
4. Les associés ont assigné Mme R... F... et M. B... (les notaires) en responsabilité et indemnisation pour avoir manqué à leur devoir de conseil en omettant d'attirer leur attention sur les conséquences fiscales de la location des logements meublés.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches
Énoncé du moyen
5. Les associés font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes tendant à la condamnation solidaire des notaires à leur payer diverses sommes au titre des impositions, majorations et intérêts de retard consécutives à la faute commise par ces derniers, alors :
« 1°/ que constituent des charges déductibles du revenu brut foncier soumis à l'impôt sur le revenu les travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble d'habitation, dans le volume bâti existant, dont la conservation est conforme au plan de sauvegarde et de mise en valeur ; qu'en se fondant, pour juger que les associés n'apportaient pas la preuve que l'immeuble situé [...] dans lequel la SCI avait acquis des lots était affecté à l'habitation et partant que les travaux que cette dernière y avait réalisés constituaient des travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble d'habitation et auraient en conséquence pu constituer des charges déductibles des revenus de ses associés si ces derniers, dûment conseillés par le notaire, avaient constitué une société civile immobilière, soumise à l'impôt sur le revenu, pour l'acquisition desdits lots, sur la circonstance que la lettre du 3 avril 2010, dont ils se prévalaient, par laquelle M. T..., notaire à [...], avait certifié que les appartements situés [...] dépendaient d'un ensemble immobilier qui était auparavant une maison d'hébergement pour personnes âgées et où celles-ci avaient leur résidence principale, lequel était par conséquent affecté à l'habitation, était adressée, non pas au gérant de la SCI, mais à celui de la SCI 3 P, après avoir pourtant constaté que la SCI 3P avait acquis des parties du même ensemble immobilier que la SCI, situé [...] , la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants pour écarter la preuve de la destination de l'immeuble litigieux et, partant, de la déductibilité des travaux qui y avaient été réalisés, et a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 31, I, 1°, b, ter), dans sa rédaction applicable au litige, ensemble l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
2°/ que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et ne peut fonder sa décision sur les moyens qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; que dès lors, en retenant encore, pour juger que les associés n'apportaient pas la preuve que les travaux que la SCI avait réalisés dans l'immeuble situé [...] constituaient des travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble d'habitation, dans le volume bâti existant, dont la conservation était conforme au plan de sauvegarde et de mise en valeur, et auraient en conséquence pu constituer des charges déductibles des revenus de ses associés si ces derniers, dûment conseillés par le notaire, avaient constitué une société civile immobilière, soumise à l'impôt sur le revenu, pour l'acquisition desdits lots, que l'autorisation préfectorale en date du 23 décembre 2005 autorisant les travaux de restauration de l'immeuble litigieux dans le cadre du plan de sauvegarde et de mise en valeur de la ville de [...] ne pouvait concerner la SCI, la cour d'appel a soulevé d'office un moyen tiré du champ d'application de cette autorisation préfectorale, sans avoir invité au préalable les parties à en débattre contradictoirement, et a ainsi violé l'article 16 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
6. C'est par une appréciation souveraine, et sans violer le principe de la contradiction, que la cour d'appel a estimé que les pièces produites ne concernaient pas la SCI et n'étaient pas de nature à établir un préjudice lié à l'impossibilité de créer une nouvelle société pour les besoins de l'acquisition des biens immobiliers situés à [...].
7. Le moyen ne peut donc être accueilli.
Mais sur la troisième branche du moyen
Énoncé du moyen
8. Les associés font le même grief à l'arrêt, alors « que si le paiement d'un impôt légalement dû ne constitue pas un préjudice réparable, le paiement des intérêts et majorations de retard consécutifs au non-paiement de cet impôt est indemnisable, dès lors que le contribuable n'a pas acquitté à l'échéance l'impôt légalement dû à raison du manquement du notaire à son devoir de conseil ; qu'en affirmant, pour débouter les associés de leur demande d'indemnisation au titre des majorations et intérêts de retard dus à la suite du redressement fiscal dont ils avaient fait l'objet, que les intérêts et majorations de retard dus à l'administration fiscale étaient de même nature que l'impôt lui-même et ne constituaient donc pas un préjudice réparable, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil :
9. Il résulte de ce texte que si le contribuable n'a pas acquitté à l'échéance l'impôt légalement dû en raison du manquement du notaire à son devoir de conseil, la perte de chance de ne pas payer les majorations et intérêts de retard s'analyse en un préjudice réparable.
10. Pour rejeter les demandes des associés au titre du préjudice lié aux majorations et intérêts de retard, l'arrêt retient que le préjudice ne peut découler du paiement de l'impôt auquel le contribuable est légalement tenu, et que les intérêts et majorations de retard, participant de la même nature, ne peuvent pas davantage constituer un préjudice réparable.
11. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de MM. D..., Q... et L... tendant à l'indemnisation du préjudice lié aux majorations et intérêts de retard, l'arrêt rendu le 12 juin 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Nancy ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Nancy autrement composée ;
Condamne Mme R... F... et M. B... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme R... F... et M. B..., et les condamne in solidum à payer à MM. D..., Q... et L... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq février deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour MM. D..., Q... et L....
M. V... D..., M. U... Q... et M. W... L... font grief à l'arrêt attaqué de les avoir déboutés de leurs prétentions, tendant à ce que Mes W... B... et X... R... F... soient condamnés solidairement à payer à M. U... Q... la somme de 50.438€, à M. W... L... la somme de 61.988€ et à M. V... D... la somme de 60.763€, au titre de l'indemnisation des impositions, majorations et intérêts de retard mis à leur charge découlant de la faute commise par les notaires, assorties des intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2013 ;
AUX MOTIFS QUE les appelants font valoir que si les notaires instrumentaires avaient complètement rempli à leur égard leur obligation d'information, ils auraient créé spécialement une SCI pour les besoins de l'acquisition de l'immeuble situé à [...], en secteur sauvegardé, ce qui
leur aurait permis de bénéficier du régime de faveur prévu par la loi Malraux, c'est-à-dire d'imputer les déficits fiscaux générés par les travaux de restauration de cet immeuble sur leurs revenus globaux ; qu'ils produisent à cet égard une promesse synallagmatique de vente ni signée ni datée, aux termes de laquelle la SARL Clef de Voûte a cédé à la SCI Garstan différents lots compris dans un ensemble immobilier situé à l'angle de la [...] et de la [...], à [...] ; que dans cet acte, il était précisé que l'immeuble faisait partie du secteur sauvegardé de la ville de [...], et le vendeur informait l'acquéreur que celui-ci, en observant, dans ses restaurations, les prescriptions imposées par le plan de sauvegarde et de mise en valeur aux propriétaires d'immeubles compris dans ce secteur, bénéficierait des dispositions prévues par la loi Malraux ;
que dans son rapport d'expertise judiciaire, Mme K... Y... rappelle que pour les opérations de restauration immobilière initiées antérieurement au 1er janvier 2009, les travaux pouvant donner lieu à déduction fiscale sont les suivants : - travaux de démolition imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire, - travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs rendus nécessaires par les démolitions imposées, - travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble d'habitation sous réserve que ces travaux soient réalisés dans le volume bâti existant, - travaux de ré-affectation à l'habitation de tout ou partie de l'immeuble originellement destiné à l'habitation et ayant perdu cet usage ; que ce faisant, l'expert judiciaire reprend les dispositions de l'article 40 de la loi de finances rectificative pour l'année 1994, codifié sous l'article 31 I. 1° b ter) du code général des impôts qui exclut des dépenses déductibles les travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement, sous réserve des exceptions limitativement énumérées ; que dans sa proposition de rectification adressée au gérant de la SCI Garstan, le 28 juin 2011, l'administration fiscale, après avoir constaté que cette société donnait à bail des studios meublés compris dans un immeuble situé à [...], et relevait à ce titre de l'impôt sur les sociétés, a considéré que les travaux que cette société avait fait réaliser dans l'immeuble situé à [...] constituaient des travaux de construction qui ne pouvaient être comptabilisés en charges déductibles ; qu'en effet, il résultait de l'acte des 18 et 19 décembre 2008, non versé aux débats, que la société Clef de Voûte vendait à la société Garstan des caves (lots n°20, 21 et 22), des emplacements à aménager (lots n°64, 65 et 66) et des emplacements de stationnement (lots n°201, 202 et 206), de sorte qu'en l'absence de plan ou de rapport d'architecte, de devis, de mémoire, ou de facture d'entrepreneur permettant de les qualifier autrement, les travaux réalisés devaient être assimilés à des travaux de construction contribuant, par leur ampleur, à l'entrée d'un nouvel élément d'actif dans le patrimoine de la société Garstan ; que celle-ci soutient qu'elle a réalisé des travaux de restauration d'un immeuble sans modifier son affectation initiale qui était l'habitation ; qu'en ce sens, elle se réclame d'une lettre souscrite, le 3 septembre 2010, par Me I... T..., notaire à [...], qui certifie que les appartements situés [...] , dépendent d'un ensemble immobilier qui était auparavant une maison d'hébergement pour personnes âgées, et où celles-ci avaient leur résidence principale ; que toutefois, cette lettre est adressée, non pas au gérant de la SCI Garstan, mais à celui de la SCI 3P ; que les intimés se réclament encore d'une décision prise, le 23 décembre 2005, dans le cadre du plan de sauvegarde et de mise en valeur de la ville de [...], par l'autorité préfectorale, autorisant, sous les réserves énumérées, les travaux de restauration de l'immeuble situé [...] ; que cependant, alors que la société Garstan a acquis, au mois de décembre 2008, des lots compris dans un ensemble immobilier situé à l'angle de la [...] et de la [...], cette décision ne peut la concerner, étant précisé que plusieurs personnes, soit physiques (M. et Mme L... à titre personnel, et non en tant qu'associés de la société Garstan), soit morales (la SCI 3P, la SCI Garstan) ont acquis successivement des parties du même ensemble immobilier ; qu'ainsi, la preuve n'est pas rapportée d'un préjudice que les intimés auraient subi à la suite de l'impossibilité où ils se sont trouvés, en raison de la faute commise par les notaires, de créer spécialement une nouvelle SCI pour les besoins de l'acquisition des biens immobiliers situés à [...] ; que par ailleurs, les intimés soutiennent que le redressement qu'ils ont subi est la conséquence directe et exclusive de la faute professionnelle commise par les notaires, de sorte que la totalité des intérêts et majorations de retard doivent être pris en compte dans la définition de leur préjudice sans que la notion de perte de chance soit à prendre à cet égard ; que cependant, alors qu'un préjudice ne peut découler du paiement de l'impôt auquel un contribuable est légalement tenu, les intérêts et majorations de retard participent de la même nature, et ne peuvent pas davantage constituer un préjudice réparable ; qu'en conséquence, les intimés qui ne rapportent pas la preuve d'un préjudice en relation de cause à effet avec la faute commise par les notaires seront déboutés de leurs prétentions (
) ;
1°) ALORS QUE constituent des charges déductibles du revenu brut foncier soumis à l'impôt sur le revenu les travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble d'habitation, dans le volume bâti existant, dont la conservation est conforme au plan de sauvegarde et de mise en valeur ; qu'en se fondant, pour juger que MM. Q..., D... et L... n'apportaient pas la preuve que l'immeuble situé [...] dans lequel la SCI Garstan avait acquis des lots était affecté à l'habitation et partant que les travaux que cette dernière y avait réalisés constituaient des travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble d'habitation et auraient en conséquence pu constituer des charges déductibles des revenus de ses associés si ces derniers, dûment
conseillés par le notaire, avaient constitué une société civile immobilière, soumise à l'impôt sur le revenu, pour l'acquisition desdits lots, sur la circonstance que la lettre du 3 avril 2010, dont ils se prévalaient, par laquelle Me T..., notaire à [...], avait certifié que les appartements situés [...] dépendaient d'un ensemble immobilier qui était auparavant une maison d'hébergement pour personnes âgées et où celles-ci avaient leur résidence principale, lequel était par conséquent affecté à l'habitation, était adressée, non pas au gérant de la SCI Garstan, mais à celui de la SCI 3 P, après avoir pourtant constaté que la SCI 3P avait acquis des parties du même ensemble immobilier que la SCI Garstan, situé [...] , la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants pour écarter la preuve de la destination de l'immeuble litigieux et, partant, de la déductibilité des travaux qui y avaient été réalisés, et a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 31 I 1° b ter), dans sa rédaction applicable au litige, ensemble l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
2°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et ne peut fonder sadécision sur les moyens qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; que dès lors, en retenant
encore, pour juger que MM. Q..., D... et L... n'apportaient pas la
preuve que les travaux que la SCI Garstan avait réalisés dans l'immeuble situé [...] constituaient des travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble d'habitation, dans le volume bâti existant, dont la conservation était conforme au plan de
sauvegarde et de mise en valeur, et auraient en conséquence pu constituer
des charges déductibles des revenus de ses associés si ces derniers, dûment conseillés par le notaire, avaient constitué une société civile immobilière, soumise à l'impôt sur le revenu, pour l'acquisition desdits lots, que l'autorisation préfectorale en date du 23 décembre 2005 autorisant les
travaux de restauration de l'immeuble litigieux dans le cadre du plan de sauvegarde et de mise en valeur de la ville de [...] ne pouvait concerner
la SCI Garstan, la cour d'appel a soulevé d'office un moyen tiré du champ
d'application de cette autorisation préfectorale, sans avoir invité au préalable les parties à en débattre contradictoirement, et a ainsi violé l'article 16 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE si le paiement d'un impôt légalement dû ne constitue pas
un préjudice réparable, le paiement des intérêts et majorations de retard consécutifs au non-paiement de cet impôt est indemnisable, dès lors que le
contribuable n'a pas acquitté à l'échéance l'impôt légalement dû à raison du
manquement du notaire à son devoir de conseil ; qu'en affirmant, pour débouter MM. D..., Q... et L... de leur demande d'indemnisation
au titre des majorations et intérêts de retard dus à la suite du redressement
fiscal dont ils avaient fait l'objet, que les intérêts et majorations de retard dus à l'administration fiscale étaient de même nature que l'impôt lui-même et ne constituaient donc pas un préjudice réparable, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil.