LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 13 février 2014), que la société Truck étape, filiale de la société Autoroutes du Sud de la France (ASF) gérante du réseau autoroutier à péage du Sud de la France, a conclu les 28 et 29 août 2006 avec la société Foncière Bill un bail à construction ayant pour objet l'édification d'une station de lavage sur un parking sécurisé et payant pour véhicule poids lourds ; que la société Foncière Bill en a confié l'exploitation à la société Cduprop, depuis en liquidation judiciaire ; que la société Truck étape a délivré à la société Foncière Bill des commandements de reprendre l'exploitation de la station de lavage et de payer des arriérés locatifs ; que la société Foncière Bill a assigné la société Truck étape et la société Autoroutes du Sud de la France, unique actionnaire de celle-ci, en résolution du bail à construction et en indemnisation ; 
Sur le premier moyen : 
Attendu que la société Truck étape et la société ASF font grief à l'arrêt de résilier le bail à construction à effet du 1er juillet 2009, de rejeter la demande d'acquisition de la clause résolutoire, de condamner la société Truck étape à rembourser la valeur de la station-service, les pertes de marge et frais financiers à compter du 1er juillet 2009 et le montant des redevances payées en exécution du bail de juillet 2009 à 2010, de rejeter les demandes en paiement des redevances de 2010 et 2012, et d'ordonner une expertise, alors, selon le moyen : 
1°/ qu'en l'absence de stipulations contractuelles particulières, il n'existe pas d'obligation pour le bailleur d'assurer le maintien de l'environnement commercial des lieux loués ; qu'en estimant que la société Truck étape, en sa qualité de bailleur, avait manqué à son obligation de « maintenir le site commercial attractif », motif pris de l'obligation de loyauté qui préside à l'exécution de tout contrat, la cour d'appel, qui a ainsi ajouté aux obligations légales du bailleur une obligation qui n'était pas par ailleurs prévue par le contrat de bail, a violé l'article 1719 du code civil ; 
2°/ que le bailleur est seulement tenu, en l'absence de stipulation particulière, d'assurer la délivrance, l'entretien et la jouissance paisible de la chose louée ; que la cour a constaté que selon le bail à construction, la société Truck étape n'avait pris aucun engagement envers la société Foncière Bill quant à la fréquentation du site, au tarif du parking, au maintien des activités de services et de la surface du parking poids lourds ; qu'en estimant néanmoins, motif pris de l'obligation de loyauté qui préside à l'exécution de tout contrat, que la société Truck étape avait « gravement manqué à ses obligations de bailleur en pratiquant une politique tarifaire inadaptée à la fréquentation du complexe routier, en ne mettant pas les moyens nécessaires pour assurer le service de restauration prévu et en réduisant de moitié le nombre de places de parking », la cour d'appel, qui a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1134, 1184 et 1719 du code civil ; 
3°/ qu'en statuant ainsi, la cour d'appel s'est en outre contredite en violation de l'article 455 du code de procédure civile ; 
4°/ qu'en condamnant la société Truck étape à rembourser à la société Foncière Bill le montant des redevances payées en exécution du bail de juillet 2009 à 2010, motif pris de la résolution du bail à effet du 30 juin 2009, sans répondre au moyen de la société Truck étape qui faisait valoir que la société Foncière Bill avait joui du bien loué postérieurement à cette date, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 
Mais attendu qu'ayant retenu que la société Truck étape, développant un nouveau concept de parkings sécurisés et payants pour véhicules poids lourds comprenant des activités de services, avait pratiqué une politique tarifaire inadaptée à la fréquentation du complexe routier comprenant la station de lavage édifiée par la société Foncière Bill, n'avait pas mis en oeuvre les moyens nécessaires pour assurer le service de restauration prévu et avait réduit de moitié le nombre de places de parking, dénaturant l'économie du complexe routier qu'elle avait conçu avec la société ASF et lui faisant perdre son attractivité, la cour d'appel a pu en déduire, sans être tenue de répondre à un moyen que ses constatations rendaient inopérant, que la société Truck étape avait commis trois ans après l'ouverture du site des manquements graves et répétés à son obligation de loyauté justifiant la résolution du bail à construction à effet du 30 juin 2009 et le remboursement des redevances payées postérieurement à cette date ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le second moyen : 
Attendu que la société Truck étape et la société ASF font grief à l'arrêt de retenir la responsabilité de la société ASF pour concurrence déloyale, de la condamner au paiement de sommes, et d'ordonner une expertise, alors, selon le moyen : 
1°/ que n'est pas fautif le fait par le concessionnaire du service public d'une autoroute de développer le réseau des parkings se trouvant sur le domaine autoroutier dans l'intérêt des usagers, quand bien même ce développement serait de nature à rendre moins attractif certains parkings déjà existants ; qu'en retenant que la politique de développement de parkings payants ou gratuits menée par la société ASF était constitutive d'actes de concurrence déloyale, puisqu'elle ciblait la même clientèle de chauffeurs poids lourds qui utilisaient le grand axe routier européen de l'A9 et se trouvait captée par les prix nuls ou très inférieurs et par la commodité d'accès de parkings sur le domaine autoroutier, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; 
2°/ que la cour d'appel a retenu que la société ASF « a fait preuve de déloyauté dans ses relations commerciales avec la société Foncière Bill, son partenaire pour ce complexe autoroutier, en ne maintenant pas l'attractivité du site » ; qu'en ne précisant pas le fondement juridique d'une telle obligation de maintenir l'attractivité du site, dont la méconnaissance aurait caractérisé un comportement déloyal, alors qu'elle constatait au préalable que la société ASF n'était pas le cocontractant de la société Foncière Bill, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile ; 
Mais attendu qu'ayant relevé que la société ASF avait eu un rôle déterminant dans la conception et l'exploitation du complexe routier auquel participait la société Foncière Bill, qu'elle contrôlait les conditions d'exploitation de sa filiale, la société Truck étape, et qu'elle avait créé et développé des parkings gratuits et des parkings payants à un prix très inférieur sur le domaine autoroutier dans la même zone géographique et destinés à la même clientèle de chauffeurs de véhicules poids lourds, ce qui avait affecté directement l'activité du centre routier en le mettant dans une situation anormalement défavorable, la cour d'appel a pu retenir des actes de concurrence déloyale commis par la société ASF justifiant l'engagement de sa responsabilité délictuelle ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne la société Truck étape et la société ASF aux dépens du pourvoi ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Truck étape et la société ASF à payer à la société Foncière Bill la somme de 3 000 euros ; rejette les demandes des sociétés Truck étape et ASF ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille quinze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Autoroutes du Sud de la France et autre 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR « mis à néant un contrat de bail à construction », prononcé la résiliation de ce bail à construction à effet du 1er juillet 2009 aux torts de la société TRUCK ETAPE pour manquements graves et répétés à ses obligations, débouté ainsi la société TRUCK ETAPE de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée par le bail, condamné la société TRUCK ETAPE à rembourser à la société FONCIERE BILL la valeur de la « station-service » sur le centre routier de Vendres au 30 juin 2009, les pertes de marge et frais financiers à compter du 1er juillet 2009 et le montant des redevances payées en exécution du bail de juillet 2009 à 2010, débouté la société TRUCK ETAPE de ses demandes en paiement des redevances de 2010 et 2012, et avant dire droit sur les préjudices, ordonné une expertise ; 
AUX MOTIFS QUE sur la résolution du bail à construction, le bail à construction ne comporte aucune clause expresse de résolution à l'initiative du preneur, dès lors, conformément à l'article 1184 du code civil, il convient de rechercher dans les termes du contrat et dans l'intention des parties, quelles sont l'étendue et la portée des engagements souscrits par le bailleur, qui y aurait manqué complètement ou partiellement d'après les circonstances de fait et si cette inexécution a assez d'importance pour que la résolution doive être prononcée ; que pour solliciter la résolution de son bail, la société FONCIERE BILL reproche à la société TRUCK ETAPE une politique tarifaire exorbitante, l'arrêt d'exploitation d'un restaurant sur le site depuis mars 2009, la diminution de l'importance du parking depuis 2010 (réduit de 353 places à 150), manquements graves qui entraînent une perte de fréquentation du site et la rentabilité de ses installations ; qu'aux termes du bail à construction, la société TRUCK ETAPE, bailleur, a exposé que le site retenu en vue de la construction et de l'exploitation d'un centre routier se trouve à proximité de l'échangeur de Béziers ouest sur la commune de Vendres pour une contenance de 83 922 m ², que le centre comprend un parking poids lourds et une zone de services incluant un restaurant, une station-service, une boutique, un tunnel de lavage poids lourds et éventuellement un hôtel et qu'elle retenait la société FONCIERE BILL, spécialement sélectionnée, pour y édifier un bâtiment et des installations techniques en vue d'exploiter l'activité de distribution de carburants, la station devant fonctionner 7j/ 7 de 6h à 23h ; que si aux termes du bail à construction du 28 et 29 août 2006, la société TRUCK ETAPE n'a souscrit aucune obligation quant à la fréquentation du parking et à sa politique commerciale concernant ce site, il est établi par les études commerciales préalables et les prévisionnels commandés par la société ASF, filiale du groupe Vinci et la société TRUCK ETAPE, ayant pour unique actionnaire la société ASF, des documents fournis pour l'appel d'offres et les échanges entre les parties, que cette opération commerciale correspondait à un concept économique nouveau de parking poids lourds sécurisé, de services indissociables pour d'une part être attractif et offrir « aux chauffeurs un lieu de pauses agréables et tranquilles » et d'autre part « accroître les capacités de stationnement pour poids lourds (1270 places sur l'A9) et éviter les stationnements anarchiques autour des aires d'autoroutes. », « ce centre répond à 3 besoins, compenser le nombre insuffisant de place de nuit sur les aires de l'A9, offrir un stationnement en sécurité car le maillon faible de la chaine logistique c'est que les stocks sont sur la route et enfin des services aux chauffeurs, une population nomade qui n'a jamais été traitée de manière moderne » et ce dans le cadre d'une politique globale de développement puisque le site Internet d'ASF indiquait le 14 septembre 2006 : « ce centre qui a ouvert ses portes début juillet 2006 au coeur de l'été, bénéficie d'un très bon accueil de la part des transporteurs et des chauffeurs qui apprécient la qualité des prestations et services offerts sur le site. TRUCK ETAPE vient compléter l'offre de parkings poids lourds sécurisés sur l'A9 dans une logique de réseaux, Vinci Concessions envisage le développement d'une douzaine de TRUCK ETAPE en France dans les 6 prochaines années » ; que bien qu'à la lecture du bail des 28 et 29 août 2006 la société TRUCK ETAPE n'a pris aucun engagement envers la société FONCIERE BILL quant à la fréquentation du site, au tarif du parking, au maintien des activités de services et de la surface du parking poids lourds, elle est tenue à une obligation de loyauté envers son cocontractant dans l'exécution du contrat ; que la société TRUCK ETAPE avait défini le concept de centre autoroutier sécurisé hors domaine routier comme étant une offre de qualité globale et indissociable comprenant outre un parking camion sécurisé, une station-service, un restaurant et une station lavage pour offrir de nombreux services aux chauffeurs routiers (site calme, services d'hygiène de qualités, aire de repos, éclairage avec basse intensité la nuit, personnel multilingue) ; qu'aux termes de son rapport du mai 2011, l'expert judiciaire X..., missionné dans l'affaire similaire opposant les sociétés ASF et TRUCK ETAPE à la société FAL DISTRI titulaire du bail à construction de la station-service, a établi que le trafic autoroutier sur l'autoroute A9 a constamment diminué de 2007 à 2009, mais que les entrées sur le centre routier (après une augmentation en 2008) se sont effondrées en 2009 de 23 %, alors que dans le même temps le trafic sur l'autoroute n'a diminué que de 9, 30 % et que le mauvais chiffre des entrées sur le centre a d'autres causes, telles que le tarif du parking inadapté, la concurrence du site de Narbonne, l'extension de l'aire de Loupian, l'extension des aires de Mèze et Lespignan, l'absence de restauration depuis début 2009 et la signalisation nouvelle sur l'autoroute des aires gratuites ; qu'ainsi contrairement à ce que soutient la société TRUCK ETAPE, la baisse du trafic autoroutier résultant de la crise économique notamment en Espagne n'est pas la cause de l'effondrement de la fréquentation du site, d'autant que les parkings payants de Narbonne et Lunel, propriété de ASF et les parkings gratuits de Lespignan, Loupian, Vinassan et Mèze ont vu leur fréquentation augmentée, tous situés dans la même zone géographique ; que la société FONCIERE BILL fait état de plusieurs manquements contractuels de la société TRUCK ETAPE, qu'il convient d'examiner successivement ; que sur les prix du centre routier sécurisé, la société TRUCK ETAPE, qui exploite le parking poids lourds, en a fixé le prix à 19, 50 ¿ pour la nuit, prix qui a été porté à la connaissance de la société FAL DISTRI dès la proposition commerciale de 2004 et qu'elle a accepté en signant le bail du 2 juillet 2008 alors que ce tarif était en application depuis 2ans ; que la société TRUCK ETAPE n'a souscrit aucune obligation quant à la fixation des prix du parking dans le bail à construction ; que le prix du parking est déterminant pour la fréquentation du centre routier ainsi que le prévoyait la proposition commerciale du 3 février 2004 de la société TRUCK ETAPE, qui énonçait que « le prix est l'élément freinant l'utilisation du concept sur Béziers pour un arrêt obligatoire ou une pause » et l'étude de faisabilité remise par la société TRUCK ETAPE mentionnait « pour la moitié des transporteurs qui pense qu'une nuit au sein d'un espace de service sécurisé et gardienné hors autoroute peut être payant, le prix maximum est compris entre 5 et 15 ¿ » ; que la société TRUCK ETAPE était consciente de ce problème tarifaire puisque les comptes rendus de la réunion du site d'exploitation des 10 et 20 juillet 2006 font état de plaintes des usagers concernant les prix pratiqués pour le parking et que la société FAL DISTRI, exploitant la station-service a alerté la société TRUCK ETAPE par lettre du 17 mars 2009 indiquant : « vous continuez à pratiquer des tarifs de stationnement poids lourds complètement inadaptés » ; qu'à 25 km il existe un site similaire, celui de Croix Sud Narbonne exploité par la société Euro Trucks Services offrant les mêmes services (parking sécurisé poids lourds, restaurant-bar, boutique, lavage-camion, douches-toilettes, service lavage et séchage du linge) que contrairement aux affirmations de la société TRUCK ETAPE, il résulte du constat d'huissier du 5 juin 2013 que l'ensemble du parking est sécurisé 24/ 24 par un système de vidéo surveillance et qu'il est clôturé ; qu'il est donc parfaitement comparable à celui de TRUCK ETAPE, or le tarif pratiqué sur ce site est de 5 ¿ TTC la nuit en semaine, alors que celui de Vendres est de 19, 50 ¿ soit 290 % plus cher ; que le parking de Lunel, propriété de ASF, situé également à proximité de l'A9 propose des services équivalents, connaît un taux de remplissage record d'après la responsable des aires de stationnement poids lourds ASF, et le prix de ce parking est de 8 ¿ HT, soit moitié moins que celui de TRUCK ETAPE Vendres ; que la société ASF a également augmenté la capacité de l'aire de repos gratuite de Loupian sur l'autoroute A9 en la portant à 110 places de parkings poids lourds et elle y a installé des services automatiques de plats chauds, boissons et autres produits de restaurations ainsi que des douches et sanitaires ; que la société ASF a développé et exploité des parkings gratuits le long de l'autoroute A9 dans un rayon de 20 à 30 km de celui de la société TRUCK ETAPE à Mèze, Lespignan et Vinassan/ Armissan outre celui de Loupian ainsi qu'il résulte des constats d'huissier versés aux débats ; que les parkings de Communay et de Montélimar également propriété de la société ASF pratiquent également des prix inférieurs, de l'ordre de 10 ¿ HT ; que s'il ne saurait être reproché à la société TRUCK ETAPE la création de parkings gratuits sur le domaine public autoroutier par la société ASF au titre de la concession consentie par l'Etat, puisque ces créations ne sont pas de son fait, elle devait néanmoins prendre en compte l'offre de places concurrentielles ainsi offertes aux chauffeurs routiers pour modifier ses tarifs, afin de pouvoir garder l'attractivité de son complexe autoroutier, alors que la zone de services ne pouvait se développer que grâce au parking sécurisé, produit d'appel de ce complexe hors domaine autoroutier ; que l'expert judiciaire X...a mis en évidence un taux d'occupation du parking peu important : en 2006 6, 58 % sur 6 mois, en 2007 17, 13 %, en 2008 17, 55 % et en 2009 10, 92 %, et donc en baisse pour 2009, alors qu'il était prévisible de compter sur une montée en puissance de l'utilisation du parking sécurisé ; que dans le journal professionnel « l'officiel des transporteurs » du 2 novembre 2012, Madame Virginie Y..., responsable projet et offre de service poids lourds de Vinci Autoroutes, faisait le constat que sur les 117 places de TRUCK ETAPE à Béziers, le parking n'accueille qu'une moyenne de 40 camions en semaine ; que les tarifs du parking sont un élément d'attractivité déterminant pour les chauffeurs et transporteurs routiers ; que la société TRUCK ETAPE a pratiqué et maintenu des tarifs élevés sur le centre de Béziers-Ouest, malgré la baisse de fréquentation du parking et les prix très largement inférieurs demandés sur les parkings similaires dans le même secteur géographique ; que l'expert judiciaire a estimé que si le tarif du parking avait été en adéquation avec la concurrence, la fréquentation du site aurait triplé en 2006 et 2007, et multiplié par 3, 5 en 2008 du fait également de la concurrence de l'aire de Loupian et multiplié par 4 en 2009 du fait également de la concurrence et de la fermeture du restaurant ; que la clientèle cible du projet de centre routier sécurisé est le transporteur routier utilisant l'autoroute, or la création de places de stationnement dans la même zone géographique, que les places soient payantes mais à un coût moindre que le parking de Vendres ou gratuites comme sur les aires de l'autoroute A9, impacte directement l'activité du site de Vendres, d'autant que les parkings créés sont plus commodes d'accès puisqu'ils se trouvent sur le domaine routier ; qu'il est évident que la création en 4 ans de 500 places environ de parkings poids lourds gratuites sur les aires de l'autoroute A9 dans l'environnement proche du centre de Vendres concurrence directement ce centre payant à 19 ¿ la nuit ; que la politique tarifaire maintenue par la société TRUCK ETAPE, propriétaire des infrastructures, inadaptée au parking de Vendres démontre la déloyauté avec laquelle elle a traité ses partenaires, dont la société FONCIERE BILL, alors que les prestations offertes sur le centre routier ont dans le même temps été diminuées (fermeture du restaurant en 2009), et c'est une cause essentielle du peu de fréquentation du site innovant et de l'échec du projet ; que sur le restaurant, la proposition commerciale du 3 février 2004 des sociétés ASF et TRUCK ETAPE prévoyait que le centre routier comprenne un bâtiment regroupant deux salles de restaurant, l'un dédié aux conducteurs poids lourds, l'autre aux clientèles de passage et locales et pouvant offrir une restauration sur place, une cafétéria, un bar éventuellement une salle de réunions ; que le bail commercial du 2 juillet 2008 expose également que le centre routier comprendra une zone de service avec un restaurant ; que depuis mars 2009 le restaurateur est en liquidation judiciaire et le centre routier n'a plus ni restaurant, ni bar, ni boutiques, alors qu'il s'agissait d'un élément d'attractivité essentiel ; que le concept de centre routier voulu par les sociétés ASF et TRUCK ETAPE en est ainsi profondément modifié et la fréquentation du site significativement affectée, ainsi que l'a relevé l'expert judiciaire dans son rapport au titre des causes de la baisse des entrées du parking même s'il n'a pu la quantifier ; que la société TRUCK ETAPE le reconnaît elle-même lors de son assemblée générale du 30 juin 2009 dans son rapport de gestion au président sur les opérations de l'exercice clos le 31 décembre 2008 en ces termes : « l'absence d'un service de restauration, qui constitue une forte attente de nos clients a un double impact : baisse de fréquentation du parking et manque à gagner sur les loyers non perçus » ; que si au terme de son bail, la société Truck n'a souscrit aucune obligation contractuelle à l'encontre de la société FONCIERE BILL sur la présence d'un service de restauration, elle a conçu ce complexe de parking sécurisé hors domaine public avec un tel service et la société FONCIERE BILL s'est engagée sur ce projet tel que présenté et a construit la station de lavage en fonction de ce projet global ; que la société TRUCK ETAPE n'est certes pas responsable de la défaillance du restaurateur, la société Via Domitienne placée en liquidation judiciaire le 2. 3. 2009, mais elle devait prendre toutes les mesures pour pallier la défaillance du restaurateur, service indispensable à l'activité du site et pour entretenir l'attractivité du centre routier ; qu'en effet depuis l'ouverture du restaurant, la société Via Domitienne, titulaire du bail, n'a jamais payé un seul des loyers dus (procès-verbal de l'assemblée générale de la société TRUCK ETAPE du 22 mars 2008 réunie sur « la stratégie à adopter dans le cadre du différend opposant la société TRUCK ETAPE et la société Via Domitienne ») sans que le bail ne soit résilié ; que depuis la fermeture définitive du restaurant le 1er mars 2009, la société TRUCK ETAPE n'a pas procédé à la réouverture du restaurant, et a installé en remplacement par intermittence des services de restaurations rapides et provisoires, pénalisant ainsi l'activité du complexe routier ; que pallier l'absence de restaurant par la présence de camions pizzas ou de snacks ambulants n'est pas sérieux et ne peut être comparable avec une activité de restauration attractive pour des chauffeurs routiers ; que l'inertie de la société TRUCK ETAPE pendant près de 4 ans modifie profondément l'économie du complexe routier, car son attractivité reposait de façon indissociable sur le fonctionnement de tous les services qui le composaient, dont un service de restauration adapté aux chauffeurs routiers ; qu'en ne maintenant pas d'activité de restauration sur le site, la société TRUCK ETAPE, exploitant du complexe routier et propriétaire du parking et des murs du restaurant ainsi que du matériel racheté aux enchères, a manqué à son obligation de maintenir le site commercial attractif permettant à la société FONCIERE BILL, son partenaire, de développer son activité de lavage destinée aux poids lourds ; que la société TRUCK ETAPE a également manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible à son locataire, puisque la présence du restaurant sur le complexe routier est inscrite dans le bail à construction ; que sur la réduction de la surface du parking, la proposition commerciale du 3 février 2004 mentionnait : « à la disposition des nombreux poids lourds qui empruntent cet axe (taux moyen journalier annuel supérieur à 11. 000 véhicules sur l'A9), ce centre comprendra à terme une zone de stationnement goudronnée de 330 places extensibles à 500 places et déclinera une offre complète de services de repos et de confort » ; que le projet d'extension a été rapidement abandonné, en raison de la faible fréquentation du site et le terrain réservé à cet usage a été laissé à la future extension de La Poste ; que par acte authentique du 20 décembre 2010 la société TRUCK ETAPE a vendu à la société Ombrières TE Vendres le terrain où se situent les 353 places de parking poids lourds sécurisés et les bâtiments de surveillance d'une superficie de 6 hectares 90 ares 36 centiares, le vendeur bénéficiant d'un bail commercial sur le périmètre comportant 150 places ainsi que les bâtiments de surveillance ; que selon le dossier de permis de construire déposé en décembre 2009, la société Ombrières TE Vendres a construit deux entrepôts logistiques équipés de toitures voltaïques d'une surface de 8. 303 m ² et 3. 714 m ² et des ombrières solaires sur le parking de poids lourds d'une surface de 5. 298 m ² et 3. 547 m ² du site TRUCK ETAPE ; que les constructions ont été achevées en juillet 201 ; que les affirmations de la société TRUCK ETAPE selon lesquelles le parking n'a pas été réduit par la construction des ombrières et des entrepôts sont démenties par le bail commercial consenti à la société TRUCK ETAPE, qui ne porte que sur 150 emplacements et les bâtiments de surveillance (page 5 de l'acte du 22 décembre 2010), par le procès-verbal d'huissier du 17 juillet 2010 qui indique 150 places de stationnement ainsi que par le site Internet de Vinci Autoroutes, qui fait état de 117 places sur le parking de TRUCK ETAPE de Vendres ; qu'ainsi le parking poids lourds s'est considérablement réduit de 350 places à 150 en 2010 et cette réduction affecte considérablement le projet du complexe routier pour lequel la société FONCIERE BILL a contracté avec la société TRUCK ETAPE ; que l'expert judiciaire fait observer (page 36 et 42 de son rapport) que cette évolution du site dénature le projet initial, que la station-service de distribution du carburant axée essentiellement sur la clientèle P. L. que devait générer le parking, est située hors réseau autoroutier et en dehors d'une route qui a vocation à recevoir un trafic P. L. important, que les conditions du bail initial ne sont plus respectées et qu'il en résultera vraisemblablement un préjudice nouveau pour Fal Finance ; que la proposition commerciale prévoyait dans une première phase 350 places de parking avec possibilité d'extension à 500 places et imposait à la société FONCIERE BILL preneur à bail de la station de lavage de prévoir des pistes de lavage extérieurs des poids lourds et un service de lavage intérieur des frigos ; que la société FONCIERE BILL a réalisé des investissements à hauteur de ¿ pour la station de lavage en fonction des prévisions d'exploitation induites par la capacité d'accueil d'un parking de 350 places ; que le service secondaire comme le lavage des camions proposé par la société FONCIERE BILL n'a de sens que si les services principaux tels que le parking et la restauration étaient pleinement opérationnels ; que la société TRUCK ETAPE en réduisant de plus de moitié la capacité d'accueil du parking poids lourds a manqué à son obligation de loyauté envers la société FONCIERE BILL, puisqu'elle ne pourra jamais rentabiliser ses investissements par le lavage de véhicules de tourisme ; que dans ces conditions, il est démontré que la société TRUCK ETAPE a gravement manqué à ses obligations de bailleur en pratiquant une politique tarifaire inadaptée à la fréquentation du complexe routier, en ne mettant pas les moyens nécessaires pour assurer le service de restauration prévu et en réduisant de moitié le nombre de places de parking ; que ces manquements dans un laps de temps court, trois ans après l'ouverture du centre, ont dénaturé l'économie du complexe routier conçu par les sociétés TRUCK ETAPE et ASF et fait perdre à ce complexe toute attractivité pour les chauffeurs routiers qui constituaient la clientèle ciblée ; que le complexe routier, qui se voulait être un projet innovant avec « un parking haut de gamme » selon le journal Transport Info du 9 septembre 2005 avec des services aux chauffeurs routiers s'est trouvé être totalement dénaturé par le désengagement de la société TRUCK ETAPE ainsi que de la société ASF, qui ont abandonné leur projet ; qu'en effet les sociétés ASF et TRUCK ETAPE ont changé de politique commerciale et choisi de se désengager du site de Vendres ainsi qu'il résulte de l'assemblée générale de la société TRUCK ETAPE du 30 juin 2009, où, après avoir constaté les pertes du résultat d'exploitation, les pertes du résultat financier, le déficit du compte courant et un déficit comptable de 949. 765 ¿, la société ASF, actionnaire unique de TRUCK ETAPE, a indiqué qu'elle « s'engage dans un programme de développement de petits parkings sécurisés implantés directement sur le réseau routier concédé. TRUCK ETAPE est pressenti pour assurer le télé-opération de ces sites, qui pour les premiers seront mis en services à l'échéance du contrat de plan qui lie l'Etat à ASF, soit à la fin 2011 » ; que l'abandon du site est également constaté par la communauté de communes de la Domitienne dans une lettre du 23 octobre 2013 dans laquelle le président de cette collectivité publique constate : « nous sommes contraints de constater que vous n'avez pas respecté les engagements pris en 2003 lorsque vous avez proposé la création de ce centre et l'avez présenté comme un véritable facteur du développement économique local et régional. Qu'or depuis son ouverture, nous ne pouvons que constater votre détachement du centre routier. Vous comprendrez que devant cet état d'abandon, nous nous interrogeons quant à votre volonté de poursuivre l'activité qui avait obtenu notre adhésion et notre soutien » ; que la société ASF et sa filiale à 100 % TRUCK ETAPE ont changé leur stratégie concernant les parkings sécurisés hors domaine autoroutier après le constat de leur échec commercial ainsi qu'il résulte de l'article paru dans l'officiel des Transporteurs du novembre 2012 (intitulé « Parkings sécurisés toujours dans l'impasse »), et ont renoncé à maintenir celui de Vendres alors qu'elles avaient engagé la société FONCIERE BILL dans des investissements importants devant être rentabilisés par l'exploitation de la station de lavage sur 30 ans ; que dans ces conditions, la sociétés TRUCK ETAPE a, par choix stratégique délibéré, dénaturé le projet de complexe routier qui ne comprend plus actuellement aucun des services prévus pour les chauffeurs routiers à l'exception de la station-service et le parking P. L. dont la capacité a été réduite de 350 places à 117 et dont le tarif est rédhibitoire, ce qui a profondément et durablement fait perdre toute attractivité au centre routier de Vendres, d'autant que la société ASF développait de façon significative (500 places environ) dans un rayon de 20 à 30 km son offre de parkings gratuits avec des services comparables ; que ces manquements graves et répétés de la société TRUCK ETAPE à ses engagements et à ses obligations de loyauté envers la société FONCIERE BILL justifient la résolution du bail à construction du 28 et 29 août 2006 ; ET QUE sur l'acquisition de la clause résolutoire l'exploitation de la station de lavage été interrompue depuis le 4 mai 2011, date de la mise en liquidation judiciaire de la société CDUPROP, et les loyers sont impayés depuis le 4ème trimestre 2010 ; que la société TRUCK ETAPE a fait délivrer le 29 juin 2011 à la société FONCIERE BILL un commandement d'avoir à reprendre l'exploitation de la station de lavage par elle-même ou par un tiers-exploitant ; qu'elle a fait délivrer le 15 juillet 2011 un commandement de payer les loyers arrêtés au 10 juin 2011 à la somme principale de 16. 705, 14 ¿ ; qu'elle a fait délivrer le 3 août 2011 un commandement d'avoir à reprendre l'exploitation de la station de lavage ; que le bail à construction des 28 et 29 août 2006 est assorti d'une clause résolutoire de plein droit à l'article V-17 10° dans le cas où le preneur a cessé toute exploitation de son établissement et à l'article V-17 4° en cas de non-paiement des factures adressées ; que les commandements délivrés rappelaient la clause résolutoire de plein droit ; que la société TRUCK ETAPE a notifié le 29 août 2011 la résiliation du bail à construction ; que cependant dans un contrat synallagmatique, l'obligation de l'une des parties a pour cause l'obligation de l'autre et réciproquement en sorte que si l'obligation de l'une n'est pas remplie l'obligation de l'autre devient sans cause ; que comme analysé ci-dessus, la société TRUCK ETAPE a commis des manquements graves à ses obligations entraînant la résiliation du bail à ses torts à effet du 30 juin 2009 ; que dès lors ni les loyers impayés depuis le 4ème trimestre 2010, ni le défaut d'exploitation de la station-service à partir du 4 mai 2011 ne peuvent entraîner l'acquisition de la clause résolutoire, puisque ces faits sont postérieurs aux manquements du bailleur ; qu'en effet ce sont d'une part l'abandon du parking de Vendres, dont la surface a été réduite, dont le restaurant a été fermé en 2009 et dont la station-service présente des résultats déficitaires, et d'autre part le changement de stratégie commerciale des sociétés ASF et TRUCK ETAPE en 2009 qui ont rendu déficitaire l'exploitation de la station de lavage, qui dépend uniquement de la fréquentation du parking poids lourds, à tel point qu'elle a été placée en liquidation judiciaire le 4 mai 2011 ; que dans ces conditions, la société TRUCK ETAPE sera déboutée de cette demande ; ET QUE sur les effets de la résolution du bail à construction et les préjudices, conformément à l'article 1184 du code civil, la résolution judiciaire pour exécution imparfaite par le bailleur de ses obligations entraîne dès l'origine l'anéantissement du contrat ; que la société FONCIERE BILL sollicite la résolution du bail avec effet rétroactif ; que cependant, le bail à construction est un contrat synallagmatique à exécution successive et la résiliation judiciaire n'opère pas pour le temps où le contrat a été régulièrement exécuté, mais ne prend effet qu'à la date où l'une des parties a cessé de remplir ses obligations ; que la société TRUCK ETAPE a gravement manqué à ses obligations en 2009 en ne palliant pas la défaillance du restaurateur (liquidation judiciaire mars 2009) et en refusant tout réduction des prix du parking et en changeant de politique commerciale ce qui a été acté dans le procès-verbal d'assemblée générale du 30 juin 2009 ; que dans ces conditions, il convient donc de prononcer la résiliation judiciaire du bail à construction du 28 et 29 août 2006 à effet du 30 juin 2009 ; qu'il ne peut être fait application des articles V-17, 18 et 19 du contrat de bail prévoyant que les installations restent la propriété du bailleur sans indemnité, comme le soutien vainement la société TRUCK ETAPE, car ces articles visent la résiliation du bail à la demande du bailleur pour manquement du preneur à ses obligations ; qu'en l'espèce la résiliation est prononcée aux torts du bailleur ; que par l'effet de la résiliation du bail à construction, le preneur perd le droit à la propriété temporaire dont il bénéficiait sur les constructions qu'il a édifiées, en contrepartie du versement par le bailleur d'une somme équivalant à la valeur de celles-ci, ce qui permet à ce dernier d'accéder à la propriété des immeubles construits avant le terme du contrat ; que la société FONCIERE BILL sollicite le paiement de la somme totale de 1. 494. 767, 60 ¿ se décomposant en : le remboursement de ses investissements, des travaux et des intérêts d'emprunts perdus pour une somme de 274. 331, 80 ¿, le remboursement des loyers versés pour 49. 000 ¿, le manque à gagner et le préjudice commercial pour 210. 717, 60 ¿ et 1. 1015. 050 ¿, atteinte à l'image de marque pour 200. 000 ¿, gestion du contentieux avec le sous-locataire 20. 000 ¿ ; que les constructions de la station de lavage sont la propriété de plein droit du bailleur par l'effet de la résiliation, comme il est prévu au bail à construction ; que le bailleur, la société TRUCK ETAPE, doit indemniser la société FONCIERE BILL du montant de la valeur des constructions à la date de la résiliation ; que la seule attestation émanant de son expert-comptable, la société AB2M, en date du 8 mars versée par la société FONCIERE BILL est insuffisante pour permettre à la cour d'estimer la valeur des installations devenues la propriété du bailleur ; il convient donc d'avoir recours à une expertise pour chiffrer la valeur de la station-service au 30 juin 2009 ; que la société FONCIERE BILL a subi un trouble commercial qui s'infère nécessairement des agissements déloyaux de la société ASF, qui ont empêché l'exploitation normale de la station de lavage ; qu'il convient de faire évaluer par expertise ses préjudices au 30 juin 2009 ; que sur le remboursement des redevances, la société FONCIERE BILL sollicite le remboursement des redevances de 2006 à 2010 à hauteur de 80 % soit 49 000 ¿ ; qu'en raison de résiliation du bail à effet du 30 juin 2009, les redevances payées par la société FONCIERE BILL doivent lui être remboursées à compter de cette date ; qu'il convient donc de faire calculer cette indemnité par l'expert en l'absence de décomptes précis communiqués par les parties ; que la société TRUCK ETAPE est mal fondée en sa demande de paiement des redevances de 2011 à du fait de la résolution du bail à ses torts ; 
1°) ALORS QU'en l'absence de stipulations contractuelles particulières, il n'existe pas d'obligation pour le bailleur d'assurer le maintien de l'environnement commercial des lieux loués ; qu'en estimant que la société TRUCK ETAPE, en sa qualité de bailleur, avait manqué à son obligation de « maintenir le site commercial attractif », motif pris de l'obligation de loyauté qui préside à l'exécution de tout contrat, la Cour, qui a ainsi ajouté aux obligations légales du bailleur une obligation qui n'était pas par ailleurs prévue par le contrat de bail, a violé l'article 1719 du Code civil ; 
2°) ALORS QUE le bailleur est seulement tenu, en l'absence de stipulation particulière, d'assurer la délivrance, l'entretien et la jouissance paisible de la chose louée ; que la Cour a constaté que selon le bail à construction, la société TRUCK ETAPE n'avait pris aucun engagement envers la société FONCIERE BILL quant à la fréquentation du site, au tarif du parking, au maintien des activités de services et de la surface du parking poids lourds ; qu'en estimant néanmoins, motif pris de l'obligation de loyauté qui préside à l'exécution de tout contrat, que la société TRUCK ETAPE avait « gravement manqué à ses obligations de bailleur en pratiquant une politique tarifaire inadaptée à la fréquentation du complexe routier, en ne mettant pas les moyens nécessaires pour assurer le service de restauration prévu et en réduisant de moitié le nombre de places de parking », la Cour, qui a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les article 1134, 1184 et 1719 du Code civil ; 
3°) ALORS QU'en statuant ainsi, la Cour s'est en outre contredite en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ; 
4°) ALORS QU'en condamnant la société TRUCK ETAPE à rembourser à la société FONCIERE BILL le montant des redevances payées en exécution du bail de juillet 2009 à 2010, motif pris de la résolution du bail à effet du 30 juin 2009, sans répondre au moyen de la société TRUCK ETAPE qui faisait valoir que la société FONCIERE BILL avait joui du bien loué postérieurement à cette date, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile. 
SECOND MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que la société ASF a engagé sa responsabilité pour concurrence déloyale à l'encontre de la société FONCIERE BILL, condamné la société ASF à rembourser à la société FONCIERE BILL la valeur de la « station-service » sur le centre routier de Vendres au 30 juin 2009, les pertes de marge et frais financiers à compter du 1er juillet 2009 et le montant des redevances payées en exécution du bail de juillet 2009 à 2010, et avant dire droit sur les préjudices, ordonné une expertise ; 
AUX MOTIFS QUE sur la responsabilité de la société ASF, à l'appui de son appel, celle-ci soutient être étrangère aux relations TRUCK ETAPE/ FONCIERE BILL et n'avoir commis aucune faute délictuelle à l'encontre de la société FONCIERE BILL ayant pu lui causer un préjudice et demande sa mise hors de cause ; que filiale du groupe Vinci, leader européen du parking, la société ASF gère le réseau autoroutier du sud de la France ; que la société TRUCK ETAPE a été constituée spécialement pour la création et l'exploitation du parking de Vendres par la société ASF, qui en est l'unique actionnaire ; que la société TRUCK ETAPE est la propriétaire du site et la seule signataire du bail à construction, et la société ASF n'a donc aucun rapport contractuel avec la société FONCIERE BILL et elle n'est tenue à aucune obligation tirée du bail à construction, fût-elle la société mère à l'initiative du projet du parking sécurisé hors domaine routier, selon le principe de l'autonomie juridique des personnes morales ; que cependant la société ASF a la totale maîtrise économique de la société TRUCK ETAPE, sa filiale à 100 % ainsi qu'il résulte d'une convention d'assistance signée entre elles le mars 2004, aux termes de laquelle la société ASF assure : l'assistance technique pour l'étude et la construction du centre routier, l'assistance en matière administrative, juridique et comptable, l'assistance technique à l'exploitation du centre, la signalisation du centre et information sur la radio ASF, la mise à disposition de locaux, la gestion et optimisation de la trésorerie, la fourniture des informations sur l'état de la circulation sur l'A9, les facturations et encaissements et la maintenance du péage installé sur le parking de TRUCK ETAPE ; qu'il est prévu à l'annexe 1 de cette convention que la société ASF assure l'assistance pour la politique commerciale et la définition de la grille de tarifs ; que la société ASF a signé le 19 novembre 2003 le protocole relatif au projet de centre routier de Vendres avec le département de l'Hérault et la communauté de communes La Domitienne qui indique : « ASF s'engage à créer une filiale qu'elle contrôlera, dirigera et dans laquelle elle sera majoritaire pour réaliser les travaux d'aménagement du centre routier dans le respect de la charte qualité mise en oeuvre par le département et exploiter les installations ainsi créées » ; qu'à l'initiative du projet, la société ASF a donc eu un rôle déterminant dans la conception et l'exploitation du complexe routier de Vendres par le contrôle de sa filiale, TRUCK ETAPE ; que l'action en concurrence déloyale fondée sur l'article 1382 du Code civil est indépendante de la situation de concurrence directe et effective entre les parties et elle suppose seulement que soit établie l'existence de faits fautifs générateurs d'un préjudice ; que comme il a été démontré ci-dessus, la société ASF a créé et développé des parkings gratuits et des parkings payants à un prix très inférieur sur le domaine autoroutier dans la même zone géographique que celui qu'elle faisait créer par sa filiale TRUCK ETAPE à Vendres, alors que ces parkings étaient destinés à la même clientèle de chauffeurs de poids lourds circulant sur l'autoroute A9 pour faire face au manque de places de stationnement et au stationnement anarchique sur les bandes d'arrêt d'urgences de l'autoroute ; que la société ASF a ainsi créé dans la zone de chalandise du parking de TRUCK ETAPE de Vendres, 116 places de parkings PL à Lespignan, 120 places de parking supplémentaires PL à Loupian, 165 places de parking PL à Vinassan, 135 places de parking PL à Mèze ; qu'elle a également depuis 2011 créé 149 places dans la même zone dans un parking à Lunel, qui pratique un prix inférieur (9 ¿) à celui imposé par la société TRUCK ETAPE à Vendres (19 ¿) ; que ces parkings, en particulier ceux de la Croix Sud Narbonne et de Lunel sont similaires à celui de Vendres, sachant que c'est le prix et la commodité d'accès qui sont déterminants pour un chauffeur PL dans son choix d'une place pour stationner et que le parking de Vendres, qui avait pour but d'attirer les chauffeurs de poids lourds de l'A9 de par la qualité de sa zone de services, ne comporte plus ni restaurant, ni station de lavage, ni la capacité prévus à l'origine du projet ; que si l'exploitant de la station de lavage, la société FONCIERE BILL, devait assumer le risque commercial résultant de sa participation au projet conçu par ASF de ce nouveau concept de parking avec zone de services hors domaine autoroutier sur le site de Béziers ouest qui était le premier du genre, elle n'avait pas à subir le changement de sa stratégie commerciale qui lui a fait se désengager du complexe routier de Vendres pour favoriser d'autres offres commerciales similaires à destination des chauffeurs routiers ; qu'elle a fait preuve de déloyauté dans ses relations commerciales avec la société FONCIERE BILL, son partenaire pour ce complexe autoroutier, en ne maintenant pas l'attractivité du site ; que cette politique de développement de parkings payants ou gratuits menée par la société ASF est constitutive d'actes de concurrence déloyale, puisqu'elle cible la même clientèle de chauffeurs poids lourds qui utilisent le grand axe routier européen de l'A9 et se trouve captée par les prix nuls ou très inférieurs et par la commodité d'accès de parkings sur le domaine autoroutier ; qu'elle affecte directement l'activité du centre routier de Vendres en le mettant dans une situation anormalement défavorable par rupture de l'égalité dans les moyens mis en oeuvre pour conquérir la clientèle ; qu'elle est d'autant plus déloyale que la société ASF contrôle les conditions d'exploitation de la société TRUCK ETAPE sa filiale à 100 % et assure « l'assistance pour la finition des grilles de tarifs », laquelle dans le même temps n'a pas ajusté ses tarifs du parking en vue d'assurer l'attractivité de ce centre routier et en a même réduit le nombre de places face à la concurrence des parkings développés par la société ASF, faussant ainsi l'équilibre dans les relations concurrentielles ; que la société ASF soutient n'avoir commis aucun manquement car en tant que concessionnaire de l'exploitation d'une partie du domaine public autoroutier consenti par l'Etat, elle a répondu aux exigences de l'Etat en investissant dans des places de parking gratuit pour poids lourds afin d'éviter les stationnements anarchiques et dangereux autour des aires d'autoroutes, sous peine de lourdes de pénalités ; que si la société ASF a une obligation de service public la mettant dans l'obligation de pourvoir à la commodité des usagers de l'autoroute A9 et de mettre en service des ouvrages et installations supplémentaires, elle ne justifie d'aucune prescription impérative de l'autorité publique la sommant d'ouvrir des places de parking pour poids lourds, d'autant qu'en sa qualité de société concessionnaire d'autoroute, elle reste maître de sa stratégie de développement et de sa politique commerciale ; que la société ASF ne justifie donc pas du commandement de l'autorité légitime qui justifierait les faits de concurrence déloyale ; que dans ces conditions il convient donc de retenir la responsabilité délictuelle de la société ASF pour concurrence déloyale envers la société FONCIERE BILL ; qu'il s'infère nécessairement des actes déloyaux constatés l'existence d'un préjudice résultant des procédés fautifs ; 
1°) ALORS QUE n'est pas fautif le fait par le concessionnaire du service public d'une autoroute de développer le réseau des parkings se trouvant sur le domaine autoroutier dans l'intérêt des usagers, quand bien même ce développement serait de nature à rendre moins attractif certains parkings déjà existants ; qu'en retenant que la politique de développement de parkings payants ou gratuits menée par la société ASF était constitutive d'actes de concurrence déloyale, puisqu'elle ciblait la même clientèle de chauffeurs poids lourds qui utilisaient le grand axe routier européen de l'A9 et se trouvait captée par les prix nuls ou très inférieurs et par la commodité d'accès de parkings sur le domaine autoroutier, la Cour a violé l'article 1382 du Code civil ; 
2°) ALORS QUE la Cour a retenu que la société ASF « a fait preuve de déloyauté dans ses relations commerciales avec la société FONCIERE BILL, son partenaire pour ce complexe autoroutier, en ne maintenant pas l'attractivité du site » ; qu'en ne précisant pas le fondement juridique d'une telle obligation de maintenir l'attractivité du site, dont la méconnaissance aurait caractérisé un comportement déloyal, alors qu'elle constatait au préalable que la société ASF n'était pas le cocontractant de la société FONCIERE BILL, la Cour a violé l'article 12 du Code de procédure civile.