LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 12 septembre 2017), que, se plaignant de désordres affectant tant les parties communes que privatives, le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] (le syndicat) a assigné en responsabilité le constructeur, ainsi que plusieurs intervenants et garants ; qu'un jugement les condamnant au paiement d'une certaine somme a été infirmé par un arrêt déclarant partiellement irrecevable l'action du syndicat en raison de l'irrégularité du pouvoir donné à la société de gestion immobilière de Lorraine (Sogilor), son ancien syndic ; que le syndicat a alors agi en responsabilité contre celle-ci pour avoir dépassé le budget des travaux de reprise voté en assemblée générale et avoir rédigé de manière défectueuse la résolution l'autorisant à agir en justice ; que, reconventionnellement, Sogilor a sollicité la condamnation du syndicat à lui rembourser une avance faite à son profit ;
Sur le second moyen, pris en sa seconde branche, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice ;
Attendu que, pour rejeter la demande en condamnation de Sogilor pour avoir rédigé de manière défectueuse la résolution l'autorisant à agir en justice, l'arrêt retient qu'il était toujours possible pour le nouveau syndic de prendre acte de l'irrégularité et de faire adopter une nouvelle décision en vue de la régulariser, ce dont il s'était abstenu ;
Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que Sogilor avait commis une faute engageant sa responsabilité, en application de l'article 1992 du code civil, pour avoir rédigé de manière défectueuse le procès-verbal d'assemblée générale, que cette faute avait fait perdre au syndicat une chance d'obtenir l'indemnisation intégrale des désordres par les constructeurs et l'assureur dommages-ouvrage et que cette perte de chance, qui ne pouvait être égale à l'avantage qu'elle aurait procuré si elle s'était réalisée, devait être déterminée en fonction des chances de succès de l'action engagée par le syndicat si elle n'avait pas été déclarée irrecevable, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte et le principe susvisés ;
Et sur le second moyen, pris en sa première branche :
Vu les articles 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à la cause, et 35 du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article 1999 du code civil ;
Attendu qu'il résulte de ces textes que le fait pour le syndic d'abonder sur ses propres deniers le compte du syndicat des copropriétaires constitue une faute sanctionnée par la non-restitution de ce solde ;
Attendu que, pour accueillir la demande en remboursement des fonds avancés par Sogilor, l'arrêt retient qu'il n'est pas légalement interdit à un syndic d'avancer des fonds pour le compte de la copropriété et d'en demander ensuite le remboursement sur le fondement de l'article 1999 du code civil, notamment en cas d'urgence pour éviter un retard de chantier ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [...] en condamnation de la société de gestion immobilière de Lorraine à lui payer la somme de 253 066,44 euros HT et condamne le syndicat des copropriétaires à payer à celle-ci la somme de 87 511, 21 euros, l'arrêt rendu le 12 septembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Nancy ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Metz ;
Condamne la société de gestion immobilière de Lorraine aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société de gestion immobilière de Lorraine et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [...] la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juillet deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence [...]
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] représenté par son syndic en exercice, de sa demande de condamnation de la SA Sogilor à lui payer la somme de deux cent cinquante trois mille soixante six euros et quarante quatre centimes (253.066,44 €) ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'en l'absence de production par les parties du procès-verbal critiqué de l'assemblée générale s'étant tenue le 8 décembre 1988, il y a lieu de se référer à l'arrêt du 6 janvier 2011, devenu définitif, aux termes duquel l'autorisation donnée au syndic Sogilor d'engager une procédure à l'encontre de la SCI [...] et de ses intervenants, ne comporte pas la moindre indication sur la nature des dommages qui nécessiteraient l'engagement d'une action en justice, ce qui constitue une irrégularité de fond qui n'a jamais été régularisée et, la fin de non-recevoir ne profitant qu'aux parties qui l'ont soulevée, seules étaient irrecevables les demandes dirigées par le syndicat de copropriété à l'encontre de MM. C... et A..., de la Maf, de la société Iosis Grand Est , de la société Axa Assurances et de la société Veritas ; que c'est donc à bon droit que le tribunal après avoir rappelé que le syndic Sogilor avait commis une faute engageant sa responsabilité en application de l'article 1992 du code civil en rédigeant de manière défectueuse le procès-verbal d'assemblée générale dont s'agit et rappelé les termes de l'arrêt de la cour, a considéré que cette faute avait fait perdre au syndicat des copropriétaires une chance d'obtenir l'indemnisation intégrale des désordres par les constructeurs et l'assureur dommages-ouvrage et rappelé que cette perte de chance, qui ne peut être égale à l'avantage qu'elle aurait procuré si elle s'était réalisée, devait être déterminée en fonction des chances de succès de l'action engagée par le syndicat si elle n'avait pas été déclarée irrecevable ; que c'est également par une juste appréciation des circonstances de la cause que le tribunal, au sujet de cette perte de chance, a rappelé qu'il était toujours possible pour le nouveau syndic Foncia Solonim désignée le 14 janvier 2008, de prendre acte de l'irrégularité et de prendre une nouvelle décision en vue de la régulariser, ce dont il s'était abstenu ; que contrairement aux assertions du syndicat, il n'apparaît pas que la prescription de l'action était acquise s'agissant des travaux de reprise impliquant M. A... dès lors, d'une part, qu'il n'a jamais été contesté que l'action ayant abouti à l'arrêt du 6 janvier 2011 était bien engagée dans le délai de prescription et que d'ailleurs, il résulte des énonciations du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nancy le 19 février 2004 (page 18) non infirmé sur ce point, que les demandes formées par le syndicat à l'encontre de toutes les parties, y compris M. A..., l'ont été avant le 25 janvier 2000, date à laquelle est intervenue une ordonnance du juge de la mise ne état saisi par le syndicat suite au dépôt du rapport d'expertise le 24 février 1998 ; que les écritures du 28 avril 2003 signifiées par le syndicat le 13 mai 2003 ( et non 2013 comme indiqué par erreur par Sogilor), visant diverses parties dont M. A..., correspondent en réalité, ainsi qu'il résulte de leur intitulé, à des "conclusions récapitulatives et en réplique n° 1 (comportant modification des demandes)" prises devant le tribunal de grande instance de Nancy et ne s'analysent donc pas, comme le prétend le syndicat, en une première demande qui serait formée contre M A... ; que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté la demande du syndicat ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'aux termes de l'article 55 du décret du 17 mars 1967: "Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ; qu'une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de là saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés ainsi que pour défendre aux actions intentées du juge des référés ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. ; que dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites." ; qu'il en résulte que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une délibération de l'assemblée générale, sauf exception ; que le syndic SOGILOR a commis une faute engageant sa responsabilité en application de l'article 1992 (obligations du mandataire) du code civil, dès lors qu'investi par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 de la mission de représenter le syndicat en justice, il lui appartenait de soumettre à l'assemblée générale une résolution l'habilitant régulièrement, pour engager une action en réparation des désordres affectant l'immeuble à l'encontre des constructeurs et de l'assureur dommage-ouvrage ; que l'irrecevabilité des demandes du syndic de copropriété retenue par la cour d'appel est consécutive de l'absence d'une habilitation régulière conférée au syndic (pièces n°47 et 48, n°1, 3 et 40) ; que la faute commise par le syndic SOGILOR a entraîné pour les syndicats des copropriétaires la perte de toute chance d'obtenir indemnisation intégrale des désordres par les constructeurs et l'assureur dommages-ouvrage ; qu'enfin, la réparation de cette perte de chance ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée, et doit être mesurée à la chance perdue ; qu'elle doit donc être déterminée au regard des chances de succès de l'action engagée par le syndicat des copropriétaires si elles n'avaient pas été déclarées irrecevables ; que pour autant, la recevabilité à agir d'un syndicat est admise dès lors que le syndic, bien que non habilité au moment où il a engagé la procédure ou bénéficiaire d'une autorisation irrégulière, a, au cours de l'instance, obtenu l'autorisation de rassemblée générale dont le procès-verbal est produit avant la clôture des débats devant la juridiction saisie ; que la société FONCIA SOLONIM a été désignée administrateur ad hoc le 14 janvier 2008 (pièce n° 13) soit en cours de procédure, dès lors, il lui appartenait, en dépit des relations conflictuelles entre elle et la société SOGILOR, et en l'absence même de régularisation par ladite société SOGILOR de prendre acte, en sa qualité de nouveau syndic, de l'irrégularité, et par voie de conséquence, de prendre une nouvelle décision ; qu'en conséquence la demande sera rejetée ;
1°) ALORS QUE l'auteur d'un dommage est tenu d'en réparer toutes les conséquences ; que le juge ne peut refuser d'indemniser un dommage dont il a constaté l'existence ; qu'en rejetant la demande du syndicat des copropriétaires en indemnisation de sa perte de chance après avoir pourtant relevé « c'est donc à bon droit que le tribunal après avoir rappelé que le syndic Sogilor avait commis une faute engageant sa responsabilité en application de l'article 1992 du code civil en rédigeant de manière défectueuse le procès-verbal d'assemblée générale dont s'agit et rappelé les termes de l'arrêt de la cour, a considéré que cette faute avait fait perdre au syndicat des copropriétaires une chance d'obtenir l'indemnisation intégrale des désordres par les constructeurs et l'assureur dommages-ouvrage et rappelé que cette perte de chance, qui ne peut être égale à l'avantage qu'elle aurait procuré si elle s'était réalisée, devait être déterminée en fonction des chances de succès de l'action engagée par le syndicat si elle n'avait pas été déclarée irrecevable » (arrêt attaqué p.9), la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constations a violé les dispositions de l'article 1147 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice ;
2°) ALORS QUE toute perte de chance, même minime, est susceptible d'ouvrir droit à une indemnisation ; qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir pourtant constaté que « c'est donc à bon droit que le tribunal après avoir rappelé que le syndic Sogilor avait commis une faute engageant sa responsabilité en application de l'article 1992 du code civil en rédigeant de manière défectueuse le procès-verbal d'assemblée générale dont s'agit et rappelé les termes de l'arrêt de la cour, a considéré que cette faute avait fait perdre au syndicat des copropriétaires une chance d'obtenir l'indemnisation intégrale des désordres par les constructeurs et l'assureur dommages-ouvrage », la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constations a violé les dispositions de l'article 1147 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice ;
3°) ALORS QUE le fait du tiers n'est exonératoire que s'il revêt les caractères de la force majeure ; qu'en refusant de condamner le syndic à verser au syndicat la somme de 253.066,44 € motifs pris « qu'il était toujours possible pour le nouveau syndic Foncia Solonim désigné le 14 janvier 2008, de prendre acte de l'irrégularité et de prendre une nouvelle décision en vue de la régulariser, ce dont il s'était abstenu » sans constater que ce fait d'un tiers revêtait les caractéristiques de la force majeure, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à la l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1231-1 du même code ;
4°) ALORS QUE la régularisation par un nouveau syndic d'une action entamée par l'ancien syndic de copropriété n'est possible que si l'action initialement engagée n'était pas prescrite ; qu'en jugeant « qu'il était toujours possible pour le nouveau syndic Foncia Solonim désigné le 14 janvier 2008, de prendre acte de l'irrégularité et de prendre une nouvelle décision en vue de la régulariser », sans constater que cette action en garantie n'était pas prescrite à la date de la nomination du nouveau syndic, soit à celle à laquelle il était en mesure d'intervenir à l'instance, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à justifier sa décision, la privant ainsi de base légale au regard de l'article 121 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [...], représenté par son syndic en exercice, à payer à la SA Sogilor les sommes de cent seize mille cinq cent trente quatre euros et cinquante trois centimes (116.543,53 €) et quatre vingt sept mille cinq cent onze euros et vingt et un cents (87.511,21 €) avec intérêt à taux légal ;
AUX MOTIFS QUE les copropriétaires, parfaitement informés, ayant donné quitus sans réserve au syndic, cette ratification de sa gestion et des actes accomplis par ce dernier, même s'ils excèdent ses pouvoirs, ayant pour effet de les empêcher de remettre en cause sa responsabilité ainsi que l'a justement rappelé le tribunal ; que toutefois, pour retenir que le syndic avait commis une faute de gestion en faisant voter un coût de travaux de 1 420 000 € alors que le montant s'est élevé en réalité à 1 526 534,53 €, ce qui représente un dépassement de 106 534,53 €, le tribunal a estimé que l'importance des travaux de réfection en cause, qui constituaient en réalité des travaux de construction d'étanchéité des terrasses et des façades s'étalant au minimum sur deux ans et affectant les parties communes, et non des travaux urgent de maintenance, ne pouvaient être pris en compte sans qu'une assemblée générale ait été provoquée ; qu'il résulte cependant des pièces produites en cause d'appel par Sogilor que le budget de 1 420 000 € initialement prévu, l'avait été au vu des informations données par la société R... ( devenue Y...) chargée de la maîtrise d'oeuvre, qui avait annoncé une enveloppe financière prévisionnelle de 1 190 900 € FIT et par la société Socotec chargée d'une mission de contrôle technique, qui avait annoncé pour sa part un montant prévisionnel de travaux de l'ordre de 1 200 000 E TTC, sans qu'il puisse être reproché à Sogilor de n'avoir pu anticiper un dépassement du budget ; qu'il n'est pas justifié qu'il en résulterait nécessairement un préjudice pour le syndicat des copropriétaires dans la mesure où en l'état actuel de la procédure, il n'est pas établi que les copropriétaires ont réellement supporté le surplus de 106 534,53 € dans le cadre d'un appel de fonds supplémentaire ; que Par ailleurs, s'agissant de la somme de 10 000 € au titre des honoraires du syndic dont le tribunal a estimé qu'ils étaient d'un montant excessif, la cour relève que les copropriétaires avaient accepté ce montant ainsi qu'il résulte du compte rendu de l'assemblée générale du 25 mars 2004 relatif à l'exercice 2003/2004. De surcroît la société Sogilor justifie par sa pièce n° 4 n'avoir en réalité facturé aux copropriétaires qu'une somme de 20 919,15 € au titre de ses honoraires ;
1°) ALORS QUE l'avance faite par le syndic de copropriété constitue une faute de gestion le privant du droit au remboursement ; qu'en condamnant le syndicat des copropriétaires à rembourser au syndic les avances faites pour un montant de 87.511,21 €, motifs pris qu' « il résulte de sa pièce n° 7 un décaissement de 87 511,21 en sa faveur. Par ailleurs, même si le procédé peu paraître peu orthodoxe, il n'est pas légalement interdit à un syndic d'avancer des fonds pour le compte de la copropriété et d'en demander ensuite le remboursement sur le fondement de l'article 1999 du code civil, notamment en cas d'urgence pour éviter un retard de chantier » (arrêt attaqué p.11), la cour d'appel a violé les articles 18 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article 1999 du code civil ;
2°) ALORS QUE le syndic de copropriété ne peut demander, ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations de gestion immobilière, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat le liant au syndicat de copropriétaires ou dans la décision de nomination ; qu'en statuant comme elle l'a fait, motif pris que « s'agissant de la somme de 10.000 € au titre des honoraires du syndic dont le tribunal a estimé qu'ils étaient d'un montant excessif, la cour relève que copropriétaires avaient accepté ce montant ainsi qu'il résulte du compte rendu de l'assemblée générale du 25 mars 20004 relatif à l'exercice 2003/2004 » (arrêt attaqué p.11), sans se fonder sur le mandat le liant au syndicat de copropriété, ni sur une décision d'assemblée générale préalable à la prise de fonction de la société Sogilor, la cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à justifier sa décision, a privé sa décision de base légale au regard des dispositions des articles 29 du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et l'article 66 du décret du 20 juillet 1972.