LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu que l'arrêt attaqué (Rennes, 24 janvier 2014), fixe l'indemnité revenant à M. Hervé X..., et Mmes Régine, Annette et Christiane X... (les consorts X...) à la suite de l'expropriation au profit du département d'Ille-et-Vilaine de biens immobiliers leur appartenant ; 
Sur Le premier moyen : 
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de déclarer d'office irrecevable le « mémoire d'appel en réponse récapitulatif » déposé par eux au greffe de la cour d'appel le 23 octobre 2013 et de rejeter l'exception de nullité de la déclaration d'appel du 19 septembre 2012, alors, selon le moyen, qu'en matière d'expropriation, l'appel est interjeté par les parties ou par le commissaire du gouvernement dans le délai d'un mois à compter de la notification du jugement ; que la déclaration d'appel d'une personne morale doit comprendre l'indication de l'organe la représentant légalement ; que, dès lors, en jugeant que, dans les procédures sans représentation obligatoire, l'indication dans la déclaration d'appel de l'organe représentant légalement la personne morale n'était pas exigée, la cour d'appel a violé les articles 58 et 933 du code de procédure civile ensemble l'article R. 13-47 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; 
Mais attendu qu'ayant exactement retenu que l'avocat qui avait interjeté appel au nom du département d'Ille-et-Vilaine n'était pas tenu de justifier d'un pourvoi spécial de son mandant, la cour d'appel, devant laquelle les consorts X... n'avaient pas invoqué l'existence d'un grief résultant de l'absence dans la déclaration d'appel de la mention du représentant légal du département, en a déduit à bon droit, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à l'absence d'exigence de l'indication, dans une déclaration d'appel, du représentant légal d'une personne morale, que l'exception de nullité de cet acte, ne pouvait être accueillie ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le second moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant relevé que les parcelles expropriées étaient situées en zone Nca au plan d'occupation des sols de la commune de Guerche de Bretagne, destinée à l'activité agricole et ne permettant qu'une constructibilité à titre d'exception, la cour d'appel a pu retenir qu'elles ne pouvaient être qualifiées de terrain à bâtir et a fixé l'indemnité d'expropriation revenant aux consorts X... en choisissant souverainement les éléments de comparaison qui lui sont apparus les mieux appropriés et en tenant compte de la situation des parcelles expropriés et de leurs caractéristiques ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne les consorts X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille quinze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par Me Delamarre, avocat aux Conseils, pour les consorts X.... 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré d'office irrecevable le « mémoire d'appel en réponse récapitulatif » déposé au greffe de la Cour d'appel le 23 octobre 2013 par les consorts X... et d'avoir rejeté l'exception de nullité de la déclaration d'appel du 19 septembre 2012 soulevée par les intimés ; 
AUX MOTIFS QUE 
« Sur la recevabilité des appels du département de l'Ille-et-Vilaine le département de l'Ille-et-Vilaine justifie avoir intérêt à relever appel du jugement rectificatif du jugement du 30 mars 2012 rectifiant le jugement du 20 janvier 2012, lui-même frappé d'appel qui l'a condamné à verse aux consorts X... une indemnité d'expropriation ; que la fin de non-recevoir soulevée par les consorts X... sera donc rejetée ; que les consorts X... ont également soulevé, dans leur mémoire l'irrecevabilité de l'appel du département d'Ille et Vilaine du 19 septembre à 2012 formalisé plus d'un mois après la notification du jugement du 20 janvier 2012 ; qu'il n'est pas justifié par les intimés de la signification du jugement en application de l'article R 13-42 du code de l'expropriation ; qu'en conséquence, la notification du jugement entrepris n'a pas, en l'absence de signification régulière, conformément à l'article R 13-42 du code l'expropriation et de l'article 675 du code de procédure civile, fait courir le délai d'appel ; que les intimés soutiennent que la déclaration d'appel formalisée par communication électronique reçue au greffe de la cour le 19 septembre 2012 ne comporte aucune indication sur la personne morale pouvant légalement représenter le département d'Ille-et-Vilaine ; qu'aux termes de l'article R 13-47 du Code de l'expropriation, l'appel est interjeté dans le délai d'un mois à compter de la notification du jugement, par acte extrajudiciaire ou par déclaration faite ou adressée par pli recommandé au greffe de la cour ; que la déclaration d'appel du 19 septembre 2012 à 13h51 adressée au greffe de la cour par RPVA, comportant la signature électronique de Me LAHALLE avocat, mentionne que l'appelant est le département d'Ille-et-Vilaine sans indication de l'organe chargé de le représenter ; que dans la procédure sans représentation obligatoire, l'indication dans la déclaration d'appel de l'organe représentant légalement la personne morale n'est pas exigée ; qu'en outre, l'avocat du département n'ayant pas à justifier d'un pouvoir de son mandant pour interjeter appel dans une procédure sans représentation obligatoire, il en résulte que la déclaration d'appel par RPVA comportant la signature électronique du conseil de l'appelant respecte les conditions édictées par l'article R. 13-47 du Code de l'expropriation ; que les consorts X... seront déboutés de leur exception de nullité de la déclaration d'appel ; qu'ainsi l'appel du département tant à l'encontre du jugement du 20 janvier 2012 que du jugement rectificatif du 30 mars 2012 est donc recevable » ; 
ALORS QU'
En matière d'expropriation, l'appel est interjeté par les parties ou par le commissaire du gouvernement dans le délai d'un mois à compter de la notification du jugement ; que la déclaration d'appel d'une personne morale doit comprendre l'indication de l'organe la représentant légalement ; que, dès lors, en jugeant que, dans les procédures sans représentation obligatoire, l'indication dans la déclaration d'appel de l'organe représentant légalement la personne morale n'était pas exigée, la Cour d'appel a violé les articles 58 et 933 du Code de procédure civile ensemble l'article R. 13-47 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. 
SECOND MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à la somme totale de 10. 226, 39 euros l'indemnité d'expropriation due par le département d'Ille et Vilaine à Monsieur Hervé X..., Mademoiselle Régine X..., Madame Annette X... et Madame Christiane Y... suite à l'expropriation des parcelles AK 42 et AK 39 et de les avoir déboutés de leur demande en paiement d'une indemnité de dépréciation ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE 
« Sur la description des biens, le premier juge, par des motifs que la cour fait siens, a parfaitement décrit les parcelles expropriées AH 138, d'une superficie de 2533 m2, AH 139 d'une surface de 169 m2 et AH 140, d'une contenance de 182 m2 issues de la parcelle AH 50 d'une superficie totale de 19. 430 m2 laquelle constitue un champ cultivé situé à l'ouest de l'agglomération de LA GUERCHE DE BRETAGNE, bordé par la RD 463 et par le chemin... ; que la parcelle AH 138 constitue une bande de terrain qui sépare en deux la parcelle d'origine tandis que les parcelles AH 139 et 140 sont des emprises de petite superficie en bordure de la voie ; que sur la date de référence et la qualification des biens, la parcelle AK 42 (6964 m2) est issue de la parcelle AK 3 tandis que la parcelle AK 39 (2. 344 m2) est issue de la parcelle AK 4 ; que ces parcelles séparées par un chemin rural communal ne forment donc pas un tènement ; que la parcelle AK 3 dispose d'une façade de 30 mètres sur la rue... tandis que la parcelle AK 4 n'est desservie que par un chemin d'exploitation non carrossable ; que les emprises étant situées en emplacements réservés n° 9 et 10, la date de référence doit être fixée, par application des articles L. 213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme, à celle à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols (POS) ou approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme (PLU) et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; que la commune de la GUERCHE DE BRETAGNE dispose d'un plan d'occupation des sols (POS) approuvé le 4 juillet 2001 et transmis en préfecture le 26 juillet 2001 ; que la date de référence est donc le 26 juillet 2001 et à cette date les parcelles étaient classées encore Nca au POS de la commune, zone comprenant les parties de la zone naturelle dédiées prioritairement à l'agriculture mais où peuvent être implantées des activités ou installations qui ne peuvent en raison de leur nature, des nuisances ou des risques qu'elles engendrent trouver place en zone urbaine ; que les zones NE sont des " zones de richesses naturelles à protéger en raison notamment de la valeur agricole des terres ou de la richesse du sol " ; que le plan d'occupation des sols de la commune de la GUERCHE DE BRETAGNE destine la zone Nca à l'activité agricole en ne prévoyant donc une constructibilité qu'à titre d'exception ; que la parcelle AK 3, dont est issue la parcelle AK 42, est accessible par la Rue... depuis la RD 95 ; qu'elle est desservie en eau potable (53mm) ainsi qu'en électricité « basse tension » ; qu'afin d'être qualifié de « terrain à bâtir » aux termes des dispositions de l'article L. 13-15- II du code de l'expropriation, il faut non seulement que le terrain dont il s'agit soit situé dans un secteur désigné comme « constructible » par le plan d'urbanisme, mais, de plus, qu'il soit effectivement desservi par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate du terrain en cause et qu'ils soient de dimension adaptée à la capacité de construction de ces terrains ; que cependant les importantes limitations au droit de construire qui résultent de la classification des parcelles en zone Nca ne permettent donc pas, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, de qualifier la parcelle AK 3 de terrain à bâtir ; que le jugement sera réformé de ce chef ; que la parcelle AK 4, dont est issue la parcelle AK 39 n'est accessible que par un chemin d'exploitation non carrossable, n'est desservie par aucun réseau et n'a donc pas la qualification de terrain à bâtir et elle doit être évaluée, ainsi que la parcelle AK 3 selon son usage effectif à la date de référence, de parcelle agricole ; que les termes de référence retenus par le premier juge à savoir deux mutations du 26/ 08/ 2010 concernent deux parcelles intégralement placées en zone Nca et disposant d'une façade sur voie partiellement équipée ; que l'emprise AK 3 9 est issue de la parcelle AK 4 qui ne forme pas un tènement unique avec la parcelle AK3 dont elle est séparée par un chemin d'exploitation ; que le département invoque, comme termes de comparaison : la vente VIEL/ département d'Ille et Vilaine du 28 mai 2010 de la parcelle cadastrée AH 147, située au lieudit... sur la commune de LA GUERCHE DE BRETAGNE d'une superficie de 37 m2, au prix de 16, 65 ¿, soit 0, 45 ¿/ m2, la vente ESPACIL/ département d'Ille et Vilaine du 15 septembre 2010 de la parcelle cadastrée AK 48, située au lieudit... sur la commune de la GUERCHE DE BRETAGNE d'une superficie de 17 m2, au prix de 7, 65 ¿, soit 0, 45 ¿/ m2, la vente entre HOCDE/ département d'Ille et Vilaine du 1er avril 2011 de la parcelle cadastrée AK 37, en zone Nca et située au lieu dit... sur la commune de La GUERCHE de Bretagne, d'une superficie de 1886 m2, au prix de 943, 00 ¿, soit 0, 50 ¿/ m2, la vente VISSET/ Département d'llle et Vilaine du 23 mars 2011 de la parcelle WB 152 située au lieudit... sur la commune de RANNEE, d'une superficie de 11. 390 m2, au prix de 5 125, 50 ¿ soit 0, 45 ¿/ m2 classée en zone A du PLU de la commune, la vente consorts Z.../ commune de LA GUERCHE DE BRETAGNE des parcelles cadastrées AK 6 (désormais AK 27 à 31), AK 8 (désormais AK 32 et 33), AK 10 (désormais AK 34, 35 et 36), AK 13 et AK 14, d'une superficie totale de 135. 310 m2 au prix de 98. 809, 50 ¿, soit 0, 73 ¿/ m2 ; que, s'agissant des termes de comparaison, les consorts X... invoquent : la vente du 14 avril 2006 Y.../ Communauté de Communes du Pays Guerchais de 12 parcelles situées sur les communes d'AVAILLE-SUR-SEICHE et de MOUTIERS, d'une superficie totale de 69. 657 m2 pour un prix global de 180. 000 ¿, soit 2, 58 ¿/ m2, la vente du 2 janvier 2006 SCI PLAN CON Michel/ SCI NEGOMOD d'une parcelle cadastrée AH 125... d'une superficie de 17 480 m2 au prix totale 335 000 ¿ soit 19, 16 ¿/ m2 ; que les sept nouveaux termes de comparaison invoqués par l'expropriant, antérieurs au jugement déféré, concernant des biens situés en dehors de la commune pour cinq d'entre eux et issus de ventes amiables réalisées dans le cadre du projet ne sont pas déterminants car il s'agit de parcelles situées en dehors du tracé de la déviation, pour la plupart d'entre elles, de très petite configuration, sises dans des zones Nca mais aussi en zone A ou dans une zone 2 NA plus porteuse (terme de comparaison 5) ; que l'examen des autres termes de comparaison confirme que les cessions de terres agricoles intervenues en dehors du tracé de la déviation en zone Nca ou A confirme que le prix du m2 de terrain est en deçà de 0, 50 ¿/ m2 ; que la référence retenue par le premier juge concernant l'emprise AK 42 n'est pas comparable à celle de AH 39 cédée 6, 67 ¿/ m2 et intégralement classée en zone NCA et disposant d'une façade de 120 m sur la ... équipée, alors que l'emprise AK 42 en située en zone 2 NA) sans modification du POS de la commune ; que la situation de l'emprise AK 3 9 n'est absolument pas comparable à celle de AN 121 et AM 14 cédées 2 ¿ 1m2 et 1 ¿/ m2 prises pour base d'estimation, classées en zone Nca disposant d'une façade sur voie partiellement équipée pour estimer l'emprise AK 39 laquelle n'est pas accessible par une voie et n'est pas desservie par les réseaux et issue de AK 4 qui ne forme pas un tènement unique avec AK 3 car elle s'en trouve séparée par une autre parcelle (chemin d'exploitation) ; qu'au vu de ces éléments de comparaison et compte tenu du fait que les acquisitions portent sur des emprises à prélever dans des ensembles de grande importance, il convient d'évaluer à la date du jugement de première instance, à 1 ¿/ m2 la valeur de la parcelle AK3 qui conserve sa façade sur la voie et à 0, 73/ m2 celle de la parcelle AK 39 de sorte que l'indemnisation d'expropriation due par le département de l'llle et Vilaine s'établit comme suit : indemnité principale : 8675, 12 ¿, indemnité de remploi : 20 % jusqu'à 5000 ¿ soit1000 ¿ et 15 % jusqu'à 10 000 ¿ soit 551, 27 ¿, soit au total 10 226, 39 ¿ ; que le jugement doit être en conséquence réformé ; que sur la demande des consorts X... en paiement d'une indemnité de dépréciation ; qu'en cause d'appel, les consorts X... sollicitent le versement d'une indemnité de dépréciation de 5 807, 02 ¿ au motif que les parcelles dont sont issus les biens expropriés subissent une dépréciation ; que l'expropriation ne portant que sur 19 % de la superficie de la parcelle AK. 3 et 6, 7 % de la parcelle AK 4, les appelants ne démontrent pas que les parcelles dont ils restent propriétaires ne sont plus totalement exploitables et subissent de ce fait une dépréciation justifiant une indemnisation complémentaire ; qu'ils seront déboutés de ce chef de demande » ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE 
« Sur la description du bien, la parcelle AK 42 (6. 964m2) est issue de la parcelle AK 3 tandis que la parcelle AK 39 (2. 344m2) est issue de la parcelle AK 4. Ces parcelles sont séparées par un chemin rural communal ; qu'elles ne forment donc pas un tènement ; que la parcelle AK 3 dispose d'une façade de 30 mètres sur la rue... tandis que la parcelle AK 4 n'est desservie que par un chemin d'exploitation non carrossable » ; 
ALORS, D'UNE PART, QUE 
La nécessité d'obtenir une autorisation de bâtir n'affecte pas, par elle-même, les caractéristiques objectives de constructibilité d'une parcelle, dès lors que celle-ci est desservie par une voie d'accès, un réseau électrique et un réseau d'eau potable, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate du terrain en cause et qu'ils soient de dimension adaptée à la capacité de construction de ce terrain ; que dans la présente espèce, la qualification de terrain à bâtir de la parcelle AK 42, issue de la parcelle AK 3, a été rejetée par la Cour d'appel, après qu'elle a pourtant constaté que cette parcelle profitait d'un accès par la route ainsi que d'une desserte tant en eau qu'en électricité et qu'elle pouvait être constructible à titre exceptionnel ; qu'en se prononçant ainsi, la Cour d'appel a violé l'article L. 13-15 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; 
ALORS, D'AUTRE PART, QUE 
Les juges du fond ont retenu qu'il convenait d'évaluer, à la date du jugement de première instance, à 1 ¿/ m2 la valeur de la parcelle AK3 issue de la parcelle AK 42, qui conserve sa façade sur la voie, et à 0, 73 ¿/ m2 celle de la parcelle AK 39 ; que, pour se prononcer ainsi, la Cour d'appel s'est bornée à indiquer que l'examen des termes de comparaison avait confirmé que les cessions de terres agricoles intervenues en dehors du tracé de la déviation en zone Nca ou A s'évaluaient à un prix en deçà de 0, 50 ¿/ m2 ; que la Cour d'appel s'est toutefois déterminée sans préciser en quoi les termes de référence retenus portaient sur des emplacements comparables à ceux des parcelles expropriées ; que, dès lors, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 13-1 et L. 13-15 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.