LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu que l'arrêt attaqué (Douai, 14 avril 2014), fixe les indemnités de dépossession revenant à M. et Mme X... et l'indemnité d'éviction revenant à Mme X..., par suite de l'expropriation, au profit de la communauté d'agglomération de Lens-iévin, de parcelles leur appartenant ; 
Sur le premier moyen, pris en sa sixième branche : 
Vu l'article 455 du code de procédure civile ; 
Attendu que, pour fixer à une certaine somme la valeur de la parcelle cadastrée section AB n° 2 appartenant à M. X..., l'arrêt retient que cette parcelle est enclavée et entre en conséquence dans la classification des terres purement agricoles sans aucun caractère privilégié ; 
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. et Mme X... soutenant que cette parcelle était desservie par un chemin rural communal ouvert au public, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; 
Et sur le second moyen : 
Vu l'article L. 13-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, applicable en la cause ; 
Attendu, selon ce texte, que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation ; 
Attendu que, pour fixer à une certaine somme l'indemnité d'éviction revenant à Mme X..., l'arrêt retient qu'il convient de confirmer le jugement qui lui a alloué une telle indemnisation sur les seules parcelles purement agricoles en écartant les parcelles AH 107, AH 108, AH 109, AH 110, AB 4 et AO 39 en raison de leur caractère privilégié ; 
Qu'en statuant ainsi, alors que les parcelles auxquelles une situation privilégiée a été reconnue demeurent des parcelles agricoles qui doivent être évaluées en fonction de leur usage effectif, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres branches du premier moyen, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; 
PAR CES MOTIFS 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la SAEM Territoires Soixante Deux aux droits de laquelle vient la communauté d'agglomération de Lens-Liévin à payer à M. X... une indemnité principale de 6 699 euros et une indemnité de remploi de 1 674 euros, pour les parcelles AT n° 43 à Loos en Gohelle et AB n° 2 à Liévin et à payer à Mme X... une indemnité d'éviction de 40 314 euros, l'arrêt rendu le 14 avril 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens ; 
Condamne la communauté d'agglomération de Lens-Liévin aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la communauté d'agglomération de Lens-Liévin à payer à M. et Mme X... la somme globale de 2 000 euros ; Rejette la demande la communauté d'agglomération de Lens-Liévin ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf octobre deux mille quinze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X..., 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société d'économie mixte Territoire Soixante-Deux à verser à M. X... une indemnité principale d'expropriation de 143. 000 ¿ et une indemnité de remploi de 15. 500 ¿ au titre des parcelles AH n° 107, 108, 109 et 110 sises à Grenay, une indemnité principale d'expropriation de 6. 699 ¿ et une indemnité de remploi 1. 674 ¿ au titre des parcelles AT n° 43 sise à Loos en Gohelle et AB 02 sise à Liévin, d'avoir condamné la société d'économie mixte Territoire Soixante-Deux à verser à M. et Mme X... une indemnité principale d'expropriation de 10. 841 ¿ et une indemnité de remploi de 2. 284 ¿ au titre des parcelles AT n° 33 et 44 et C 2018 sises à Loos en Gohelle, une indemnité principale d'expropriation de 34. 280 ¿ et une indemnité de remploi de 4. 628 ¿ au titre des parcelles AO n° 39 à Bully Les Mines et AB n° 04 à Liévin, 
AUX MOTIFS QUE : 
« par application de l'article L. 13-13 du code de l'expropriation, « Les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct matériel et certain causé par l'expropriation » ; 
que la consistance des biens est celle qui existait au jour de l'ordonnance d'expropriation en l'occurrence le 18 février 2011, leur estimation étant appréciée à la date de la décision de première instance soit le 28 septembre 2012 ; 
que l'usage effectif s'apprécie à la date de référence soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique soit le 27 janvier 2006 pour les parcelles de Loos en Gohelle a été rendu opposable aux tiers et le 27 janvier 2006, le 27 juillet 2006 pour les parcelles de Liévin et 29 juillet 1994 pour celles de Grenay 
1°) sur les indemnités d'expropriation 
a) Parcelles AH n° 107, 108, 109 et 110 à Grenay 
que ces parcelles sont à usage de terres agricoles ; 
qu'elles sont classées en zone 20 NA et 1 Aue, classement urbanistique qui exclut leur qualification de terrain à bâtir au sens de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation ; 
qu'en effet cet article conditionne cette classification à plusieurs exigences comprenant la situation dans un secteur constructible (article L. 13-15 II 1°), b) 
que la classification en zone 20 NA porte sur « une zone non équipée, vocation future d'activités peu nuisantes » dans laquelle la réalisation par anticipation d'opérations est possible ; 
que ces parcelles constituent une unité foncière desservie par la rue ..., voie bitumée, très utilisée, équipée de réseaux d'eau, d'électricité BT et d'assainissement ; que cette unité foncière se situe à proximité de zones d'habitation notamment la cité des alouettes ; 
que néanmoins l'incidence de ces accès doit être relativisée puisque, ainsi que le relevé par les intimés, les terrains expropriés vont faire l'objet d'une opération d'ensemble s'inscrivant dans le projet d'extension de la ZI Quadraparc et que conformément à l'article L. 13-15 II 1°) a) précité du code de l'expropriation, « lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone » ; qu'en l'espèce les dessertes tant routières qu'en réseaux sont insuffisantes au regard de l'opération visée dans son ensemble puisque les dépenses d'aménagement de la ZAC prévoient un lot « terrassement voirie » de 744. 332, 50 ¿ et une dépense totale incluant les dessertes d'eau et d'éclairage de 1. 05. 710, 97 ¿ ; 
qu'il se déduit de ce qui précède que, si les parcelles ne se trouvent pas sur un terrain à bâtir, elles bénéficient néanmoins d'une situation privilégiée justifiant une indemnisation supérieure à celle d'un simple terrain à usage agricole, puisqu'à la date de référence elles avaient vocation à recevoir des constructions dans la limite du classement 20 NA et qu'elles bénéficient de dessertes, certes insuffisantes ; 
que ces perspectives, certaines et actuelles, ne résultent d'anticipations ; 
que les références versées aux débats portant soit sur des terrains à bâtir soit sur des terrains à vocation purement agricole doivent être écartées ; 
que les époux X... versent aux débats divers termes de référence et l'expertise réalisée à leur demande par M. Y... et M. Z... déposée le 4 février 2011 ; 
que les références parcelles AR 108, AB 481 à Loos en Gohelle, les références AP 54, 56 et 58 à Liévin et les références ZH 5, 13 et 15 à Hénin Beaumont portent sur des parcelles à vocation urbaine qui ne sont dès lors pas comparables ; 
qu'une vente intervenue le 10 juin 2009 entre la Sem Adevia et la Call portant sur deux parcelles AC 486 et AT 56 ayant une situation comparable a porté sur un montant de 8, 92 ¿ le mètre carré ; qu'une vente du 27 juillet 2011 portant sur les parcelles AN 458 et AN 685 situées dans la ZAC Quadraparc a été consentie par la Sem Adevia au prix de 7, 38 ¿ le mètre carré ; que les terrains AC 486 à Bully les Mines et AT 56 de Loos en Gohelle aménagés par la Sem Adevia ont porté sur un montant de 8, 92 ¿ le mètre carré ; que des références présentées par les intimés portent sur des montants largement inférieurs ; 
qu'une référence judiciaire porte sur un terrain situé à Liévin (section AA 78) ayant appartenu aux consorts A... et ayant fait l'objet d'une expropriation par la Sem Adevia ; 
qu'après avoir reconnu une plus-value par rapport à des terres purement agricoles, la cour d'appel a retenu un prix au mètre carré de 5 ¿ ; 
qu'au vu de l'ensemble de ces éléments que la cour retiendra une valorisation à 5 ¿ le mètre carré ; 
b) parcelles AB 04 à Liévin et AO 39 à Billy les Mines 
que les parcelles AB 04 à Liévin et AO 39 à Billy les Mines sont également desservies par la rue ... et présentent les mêmes caractéristiques que celles situées à Grenay ci-dessus examinées ; que le prix de 5 ¿ le mètre carré doit également être retenu ; 
c) parcelles AT 44, AT 43, AT 33, C2018 à Loos en Gohelle et AB 2 à Liévin ; 
que les parcelles AT 44, AT 43, AT 33 à Loos en Gohelle sont desservies par la rue Marouzet, voie publique bitumée étroite non équipée des réseaux et éloignées des zones d'habitation ; 
que la parcelle C 2018 à Loos en Gohelle est desservie par le chemin de la cheminée, voie publique bitumée étroite non équipée de réseaux et très éloignées des zones d'habitation ; 
que la parcelle AB 2 à Liévin est enclavée ; 
que ces parcelles entrent dans la classification de terres purement agricoles sans aucun caractère privilégié ; que le premier juge a justement évalué ces parcelles à la valeur unitaire de 0, 80 ¿ le mètre carré, relevant à juste titre que les accords amiables réalisés postérieurement à la déclaration d'utilité publique s'étaient réalisés sur une base unitaire de 0, 78 ¿ le mètre carré ; 
d) synthèse 
qu'il sera alloué à M. X... :
- parcelles AH n° 107, 108, 109 et 110 sur la commune de Grenay ;
- indemnité principale 28. 600 x 5 = 143. 000 ;
- indemnité de remploi : 15. 500 ;
- parcelles AT n° 43 à Loos en Gohelle et AB 02 à Liévin :
- indemnité principale : 8. 734 x 0, 80 = 6. 699 ;
- indemnité de remploi : = 1. 674 ; 
Attendu qu'il sera alloué aux époux X... :
- parcelles AT n° 33 et 44 et C n° 2018 à Loos en Gohelle :
- indemnité principale : 13. 552 x 0, 80 = 10. 841 ;
- indemnité de remploi = 2. 284 ;
- parcelles AO n° 39 à Bully les Mines et AB n° 04 à Liévin :
- indemnité principale : 6. 856 x 5 = 34. 280 ;
- indemnité de remploi = 4. 628 », 
1) ALORS QU'une zone dans laquelle sont autorisées par anticipation des opérations de construction est un secteur constructible au sens de l'article L. 13-15 II 1° b) du code de l'expropriation ; qu'en affirmant que la classification en zone 20 NA et 1AUe des parcelles AH 107, 108, 109 et 110 sises à Grenay était un classement urbanistique qui excluait la qualification de terrain à bâtir et que la zone 20 NA portait sur « une zone non équipée, vocation future d'activités peu nuisantes », cependant qu'elle constatait que la réalisation par anticipation d'opérations était possible, la cour d'appel, qui en a néanmoins déduit que les parcelles litigieuses n'étaient pas situées en secteur constructible, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, 
2) ALORS QUE la qualification de terrain à bâtir suppose que la parcelle expropriée soit effectivement desservie par des réseaux de dimensions adaptées à la capacité de construction de cette parcelle où, si celle-ci est située dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, au regard de l'ensemble de la zone ; qu'en affirmant que les parcelles AH n° 107, 108, 109 et 110 situées à Grenay ne pouvaient bénéficier de la qualification de terrain à bâtir au motif que les dépenses d'aménagement de la ZAC prévoient un lot « terrassement voirie » de 744. 332, 50 ¿ et une dépense totale incluant les dessertes d'eau et d'éclairage de 1. 05. 710, 97 ¿, la cour d'appel n'a pas caractérisé, au sein de ces dépenses, celles effectivement nécessaires à l'aménagement de la voie d'accès, du réseau électrique, du réseau d'eau potable et d'assainissement et a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-15 II du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; 
3) ALORS, subsidiairement, QUE les biens expropriés qui n'ont pas la qualification de terrain à bâtir doivent être évalués en fonction de leur usage effectif à la date de référence sans que puisse être prise en compte leur vocation future, ni pour en majorer, ni pour en diminuer la valeur ; qu'en retenant, pour fixer la valeur de la parcelles litigieuses dont elle a reconnu la situation privilégiée en raison de leur desserte par la rue ..., voie bitumée, très utilisée, équipée des réseaux d'eau, d'électricité BT et d'assainissement, et de leur proximité de zones d'habitations notamment la cité des Alouettes, que la desserte tant routière qu'en réseaux d'eau et d'électricité de la ZAC dans laquelle se situaient les parcelles était insuffisante au regard du coût des dépenses d'aménagement de la zone, la cour d'appel, qui a pris en compte le coût de l'aménagement futur de la zone pour minorer la valeur des parcelles expropriées, a violé l'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; 
4) ALORS QUE le juge qui fixe l'indemnité d'expropriation doit citer les éléments de comparaison sur lesquels il se fonde ; qu'en énonçant statuer au vu de l'ensemble des éléments versés au débat et des diverses références judiciaires pour fixer à la somme de 5 ¿ le m ² l'indemnité d'expropriation revenant à M. X... en sa qualité de propriétaire des parcelles AH n° 107, 108, 109 et 110 situées à Grenay et aux époux X... en leur qualité de propriétaires des parcelles AB 04 à Liévin et AO 39 à Billy les Mines sans préciser les éléments de comparaison sur lesquels elle se fondait, dès lors qu'elle déclarait écarter les références versées aux débats portant soit sur des terrains à bâtir soit sur des terrains à vocation purement agricole, et qu'elle n'a pas non plus retenu les références versées aux débats par M. et Mme X... portant sur des ventes conclues à 8, 92 ¿ et 7, 38 ¿ le m ², la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile, 
5) ALORS QUE le juge qui fixe l'indemnité d'expropriation doit citer les éléments de comparaison sur lesquels il se fonde ; qu'en décidant de fixer l'indemnité d'expropriation des parcelles AT 33, AT 43 et AT 44 et C 2018 situées à Loos en Gohelle à la somme de 0, 80 ¿ le m ² sans préciser les éléments de comparaison sur lesquels elle se fondait, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile, 
6) ALORS QUE les exposants soutenaient et justifiaient que la parcelle AB 2 sise à Liévin n'était pas enclavée puisqu'elle était desservie par un chemin rural, de l'autre côté duquel se situait une parcelle AH 91 pour laquelle un jugement du juge de l'expropriation du 28 septembre 2012, définitif, avait retenu une valeur de 8 euros le m ² (mémoire récapitulatif n° 2 p. 24 et 25) ; qu'en retenant que cette parcelle AB 2 était enclavée pour fixer l'indemnité due pour son expropriation à la somme de 0, 80 euro le m ², sans répondre à ce moyen dûment étayé d'offres de preuve, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. 
SECOND MOYEN DE CASSATION 
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société d'économie mixte Territoire soixante-deux à payer à Mme X... une indemnité d'éviction de 40. 314 ¿, 
AUX MOTIFS QUE : 
2°) sur l'indemnité d'éviction 
« que Mme X... peut solliciter une indemnité d'éviction pour les seules parcelles qualifiées de terres agricoles ; qu'il convient dès lors de confirmer le jugement qui lui a alloué une indemnisation d'éviction sur les seules parcelles purement agricoles en écartant les parcelles AH 107, AH 108, AH 109, AH 110, AB 4 et AO 39 en raison de leur caractère privilégié ; que l'indemnité d'éviction porte ainsi sur les parcelles AT 44, AT 43, AT 33, C2018 à Loos en Gohelle et AB 2, AB 1, AB 6, AB 89 à Liévin et AO 34 à Bully-les-Mines soit une superficie totale de 40. 314 m ² ; 
que l'indemnisation allouée par le premier juge à Mme X... se fonde sur le protocole d'accord relatif à l'indemnisation et à la restructuration des exploitations agricoles dans le secteur de Lens Liévin, la communauté de Lens Liévin s'étant engagée à indemniser les exploitants agricoles privés de tout ou partie de leur outil de travail dans les conditions définies audit protocole ; 
que ce protocole dit Call est enfermé dans le cadre d'un accord amiable ne peut constituer une référence unique dans le cadre d'une procédure judiciaire ; que de même Mme X... ne peut prendre pour unique référence la somme de 2 ¿ au mètre carré qui lui a été alloué pour d'autres parcelles lors d'indemnisations amiables ; 
que les intimés invoquent également à bon droit le protocole départemental pour l'indemnisation des exploitants agricoles évincés signé le 16 mars 2007 entre l'administration fiscale et les représentants de la profession agricole dans le département du Pas de Calais ; que sur la base de ce documents l'indemnisation à laquelle l'exploitante peut prétendre est égale à 0, 72 ¿ le mètre carré ; 
qu'au vu de l'ensemble de ces références, la cour fixera à 1 ¿ au mètre carré le montant de l'indemnité d'éviction due à Mme X... ; 
que la somme de 40. 314 ¿ lui sera ainsi allouée », (arrêt p. 8 et 9) 
ALORS QUE le juge doit réparer l'intégralité du préjudice direct matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en refusant d'accorder une indemnité d'éviction agricole pour les parcelles AH n° 107, 108, 109 et 110, AB4 et AO 39 en raison de leur caractère privilégié, cependant que ce caractère n'empêchait pas de prendre en compte l'utilisation du bien exproprié, la cour d'appel a, en décidant le contraire, violé l'article L. 13-13 du code de l'expropriation et le principe de la réparation intégrale.