LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 19 mars 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 228 F-D
Pourvoi n° J 19-11.193
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 19 MARS 2020
La société Richard immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° J 19-11.193 contre l'arrêt rendu le 27 novembre 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre A), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. Y... F...,
2°/ à Mme K... A...,
domiciliés tous deux [...],
3°/ à la société T... G..., R... V... , W... H... et E... P..., société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de la société Richard immobilier, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société T... G..., R... V... , W... H... et E... P..., après débats en l'audience publique du 11 février 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 27 novembre 2018), la société Richard immobilier a consenti à M. F... et à Mme A... une promesse synallagmatique de vente d'un terrain à bâtir, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt. Un dépôt de garantie de 40 000 euros a été versé, la vente devant être réitérée avant le 31 juillet 2014.
2. Les acquéreurs ayant informé la venderesse d'un refus de financement, celle-ci leur a fait sommation, le 5 novembre 2014, de comparaître devant le notaire pour signer l'acte authentique de vente.
3. Le même jour M. F... et Mme A... ont assigné la société Richard immobilier et la société civile professionnelle G...-V...-I..., notaire, en restitution du dépôt de garantie.
4. La société Richard immobilier a demandé reconventionnellement l'acquisition de cette somme à titre de clause pénale, la condition suspensive devant être réputée accomplie.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
5. La société Richard Immobilier fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'application de la clause pénale et de la condamner à restituer le dépôt de garantie alors :
« 1°/ qu'il appartient à l'emprunteur de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; que la société Richard immobilier faisait valoir que les époux F... A... ne justifiaient pas avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente du 13 décembre 2013 en sa page 10, la lettre de refus de la banque datée du 4 septembre 2014 ne permettant pas d'établir qu'ils avaient présenté une demande de prêt d'un montant maximum de 500 000 euros sur 20 ans avec un taux maximum de 3,9 % par an (hors assurances) ; qu'en se bornant à énoncer que les époux F... A..., pour prétendre justifier en cause d'appel avoir sollicité en vain un prêt bancaire conforme aux caractéristiques de la promesse de vente, versaient une attestation du 14 juin 2017 émanant du directeur de la Société marseillaise de crédit (SMC) dont il ressortait que l'emprunt qu'ils avaient sollicité pour leur acquisition ayant donné lieu à leur lettre du 4 septembre 2014 de refus de l'établissement bancaire comportait les caractéristiques suivantes : « montant d'emprunt sollicité : 500 000 euros, durée de financement : 20 ans, taux fixe de 2,90 % », sans constater qu'à la date de la demande de prêt, les termes de leur demande étaient conformes aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente du 13 décembre 2013, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1178 et 1134 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°/ qu'une cour d'appel ne peut infirmer le jugement déféré sans réfuter les motifs retenus par les premiers juges ; que dès lors, en se bornant à affirmer que les époux F... A... établissaient en cause d'appel que la condition suspensive avait défailli sans faute de leur part, sans réfuter la motivation contraire des premiers juges ayant retenu que nonobstant les demandes qui leur avaient été faites, les époux F... A... étaient défaillants dans la preuve qui leur incombait de démontrer qu'ils avaient satisfait aux obligations qui pesaient sur eux en vue d'obtenir la réalisation des conditions suspensives mentionnées dans le compromis de vente du 13 décembre 2013, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ que la clause pénale stipulée dans la promesse de vente du 13 décembre 2013 prévoyait qu'« Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique de vente et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de quarante mille euros (40 000 euros) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts. Il est ici expressément précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente.La présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente » ; qu'il était précisé sous la clause « Réitération authentique » que « les conditions suspensives devront être levées dans le délai de réalisation des présentes sauf à tenir compte de délais et procédures spécifiques expressément convenues entre les parties » et que « la date d'expiration de ce délai, ou de sa prorogation n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter » ; que la société Richard immobilier faisait valoir qu'elle n'avait aucune obligation de mettre en demeure les acquéreurs à l'issue des délais fixés pour la réalisation des conditions suspensives prévues dans la promesse de vente, dès lors que son objectif était de parvenir à la conclusion définitive de la vente, qu'elle avait décidé de ne pas faire usage de cette faculté et de laisser aux acquéreurs la possibilité de concrétiser la vente mais, qu'en revanche, à compter de l'expiration de la date de réitération authentique de la vente, soit le 31 juillet 2014, elle était en droit d'obliger les acquéreurs à s'exécuter dès lors que le permis de construire avait été accordé aux époux F... A... et que la condition suspensive d'obtention du prêt était réputée accomplie, compte tenu du refus non conforme de la banque et que les acquéreurs n'ayant pas régularisé l'acte authentique de vente et n'ayant ainsi pas satisfait à leurs obligations contractuelles, la clause pénale devait recevoir application ; qu'en retenant, pour dire n'y avoir lieu de faire application de la clause pénale figurant à la promesse de vente du 13 décembre 2013, que le bénéfice du dépôt de garantie pour sanctionner la non justification du refus de prêt était articulé à une mise en demeure préalable par le vendeur, adressé à l'acquéreur, d'avoir à justifier de l'obtention ou de la non obtention d'un prêt dans des délais qui ne couraient qu'à compter de cette mise en demeure spécifique, distincte de la mise en demeure de venir signer l'acte lorsque les conditions suspensives étaient réalisées, la cour d'appel, qui a statué par des motifs inopérants, impropres à écarter l'application de la clause pénale, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
6. La cour d'appel a souverainement retenu, sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, qu'il ressortait de l'attestation du directeur de la société de crédit, produite en cause d'appel, que le prêt sollicité, qui avait fait l'objet d'une lettre de refus le 4 septembre 2014, était conforme aux caractéristiques de la promesse de vente et relevé qu'informée de ce refus le 9 septembre 2014, la société Richard immobilier avait fait sommation aux acquéreurs, le 5 novembre 2014, de comparaître devant le notaire pour signer l'acte authentique de vente.
7. Elle a pu en déduire la volonté de la société venderesse de poursuivre la vente au-delà des délais contractuels de réalisation de la condition suspensive et de signature de l'acte authentique initialement prévus.
8. Elle en a exactement retenu, sans statuer par simple affirmation, que, la condition suspensive ayant défailli, sans faute des acquéreurs, à la date fixée pour la réitération de la vente, ceux-ci devaient se voir restituer le dépôt de garantie.
9. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Richard immobilier aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mars deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour la société Richard immobilier.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, infirmant le jugement, dit n'y avoir lieu de faire application de la clause pénale figurant à la promesse synallagmatique de vente en date du 13 décembre 2013, la vente étant caduque sans faute des époux F... A... et d'avoir condamné la société Richard Immobilier à verser aux époux F... A... ensemble la somme de 40.000 euros au titre de la restitution de garantie avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;
Aux motifs que les appelants versent en cause d'appel une attestation du 14 juin 2017 émanant du directeur de la Société de crédit (SMC) dont il ressort que l'emprunt qu'ils avaient sollicité pour leur acquisition ayant donné lieu à leur lettre du 4 septembre 2014 de refus de l'établissement bancaire comportait les caractéristiques suivantes :' montant d'emprunt sollicité : 500'000 €, durée de financement : 20 ans, taux fixe, de 2,90 % ' ; qu'ils prétendent donc justifier en cause d'appel avoir sollicité en vain un prêt bancaire conforme aux caractéristiques de la promesse de vente ; que la SARL Richard immobilier répond que cette attestation bancaire produite par les consorts F... A... est tardive ; que la signature de l'acte authentique de vente devait avoir lieu le 31 juillet 2014, moment auquel il convient de se placer ; qu'au moment où la clause pénale a été mise en oeuvre, toutes les conditions étaient réunies pour qu'elle le soit ; que la SARL Richard immobilier a fait le choix de ne pas formuler de mise en demeure à l'encontre des consorts F... A... à l'issue des délais fixés, leur laissant ainsi le temps et la possibilité de trouver une solution pour permettre la concrétisation de la vente ; qu'il n'y a aucune obligation pour un vendeur de faire une mise en demeure à l'acquéreur dès lors que son objectif n'est pas d'obtenir la caducité de la vente des biens mais de mettre tout en oeuvre pour parvenir à la conclusion définitive de la vente ; qu'aucun reproche ne peut lui être fait à ce titre ; et que sa sommation de venir signer l'acte vaut mise en demeure ; que cette sommation du 5 novembre 2014 concrétise la persistance de la volonté de la SARL Richard immobilier de poursuivre la vente au-delà des délais contractuels de réalisation de la condition suspensive et de signature de l'acte qui étaient initialement prévus ; que les acquéreurs ont appris le 4 septembre 2014 et fait connaître au vendeur le 9 septembre suivant le refus de prêt auquel ils se heurtaient ; que le bénéfice du dépôt de garantie pour sanctionner la non justification du refus de prêt est articulé à une mise en demeure préalable par le vendeur, adressée à l'acquéreur, d'avoir à justifier de l'obtention ou de la non obtention d'un prêt dans des délais qui ne courent qu'à compter de cette mise en demeure spécifique, distincte de la mise en demeure de venir signer l'acte lorsque les conditions suspensives sont réalisées ; qu'à défaut les appelants, qui établissent en cause d'appel que la condition suspensive a défailli sans faute de leur part, doivent se voir restituer leur dépôt de garantie ; qu'il s'ensuit la réformation du jugement déféré ; que la somme de 40.000 € versée à titre de dépôt de garantie par les époux acquéreurs, libérée par le notaire séquestre entre les mains du vendeur en exécution du jugement déféré, doit donc être restituée par la Sarl Richard immobilier à monsieur F... et madame A... ; que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt qui établit l'existence de la créance de restitution ;
1°) Alors qu'il appartient à l'emprunteur de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; que la société Richard Immobilier faisait valoir que les époux F... A... ne justifiaient pas avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente du 13 décembre 2013 en sa page 10, la lettre de refus de la banque datée du 4 septembre 2014 ne permettant pas d'établir qu'ils avaient présenté une demande de prêt d'un montant maximum de 500.000 euros sur 20 ans avec un taux maximum de 3,9 % par an (hors assurances) ; qu'en se bornant à énoncer que les époux F... A..., pour prétendre justifier en cause d'appel avoir sollicité en vain un prêt bancaire conforme aux caractéristiques de la promesse de vente, versaient une attestation du 14 juin 2017 émanant du directeur de la Société Marseillaise de Crédit (SMC) dont il ressortait que l'emprunt qu'ils avaient sollicité pour leur acquisition ayant donné lieu à leur lettre du 4 septembre 2014 de refus de l'établissement bancaire comportait les caractéristiques suivantes : « montant d'emprunt sollicité : 500.000€ , durée de financement : 20 ans, taux fixe de 2,90 % », sans constater qu'à la date de la demande de prêt, les termes de leur demande étaient conformes aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente du 13 décembre 2013, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1178 et 1134 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°) Alors qu'une cour d'appel ne peut infirmer le jugement déféré sans réfuter les motifs retenus par les premiers juges ; que dès lors, en se bornant à affirmer que les époux F... A... établissaient en cause d'appel que la condition suspensive avait défailli sans faute de leur part, sans réfuter la motivation contraire des premiers juges ayant retenu que nonobstant les demandes qui leur avaient été faites, les époux F... A... étaient défaillants dans la preuve qui leur incombait de démontrer qu'ils avaient satisfait aux obligations qui pesaient sur eux en vue d'obtenir la réalisation des conditions suspensives mentionnées dans le compromis de vente du 13 décembre 2013, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) Alors que la clause pénale stipulée dans la promesse de vente du 13 décembre 2013 prévoyait qu'« Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique de vente et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de quarante mille euros (40.000 Eur) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts. Il est ici expressément précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente. La présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente » ; qu'il était précisé sous la clause « Réitération authentique » que « les conditions suspensives devront être levées dans le délai de réalisation des présentes sauf à tenir compte de délais et procédures spécifiques expressément convenues entre les parties » et que « la date d'expiration de ce délai, ou de sa prorogation n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter » ; que la société Richard immobilier faisait valoir qu'elle n'avait aucune obligation de mettre en demeure les acquéreurs à l'issue des délais fixés pour la réalisation des conditions suspensives prévues dans la promesse de vente, dès lors que son objectif était de parvenir à la conclusion définitive de la vente, qu'elle avait décidé de ne pas faire usage de cette faculté et de laisser aux acquéreurs la possibilité de concrétiser la vente mais, qu'en revanche, à compter de l'expiration de la date de réitération authentique de la vente, soit le 31 juillet 2014, elle était en droit d'obliger les acquéreurs à s'exécuter dès lors que le permis de construire avait été accordé aux époux F... A... et que la condition suspensive d'obtention du prêt était réputée accomplie, compte tenu du refus non conforme de la banque et que les acquéreurs n'ayant pas régularisé l'acte authentique de vente et n'ayant ainsi pas satisfait à leurs obligations contractuelles, la clause pénale devait recevoir application (conclusions p.12 et 13) ; qu'en retenant, pour dire n'y avoir lieu de faire application de la clause pénale figurant à la promesse de vente du 13 décembre 2013, que le bénéfice du dépôt de garantie pour sanctionner la non justification du refus de prêt était articulé à une mise en demeure préalable par le vendeur, adressé à l'acquéreur, d'avoir à justifier de l'obtention ou de la non obtention d'un prêt dans des délais qui ne couraient qu'à compter de cette mise en demeure spécifique, distincte de la mise en demeure de venir signer l'acte lorsque les conditions suspensives étaient réalisées, la cour d'appel, qui a statué par des motifs inopérants, impropres à écarter l'application de la clause pénale, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.