LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 24 mai 2017), que M. Y... (le bailleur) a concédé, à la société Gières Ambulances (la locataire), un bail commercial à effet du 1er février 2007 ; qu'un congé à effet du 31 mars 2010 a été délivré par acte du 25 août 2009 ; que la locataire a quitté les lieux le 31 mai 2010 ; que les locaux devenus inoccupés ont été dégradés ; qu'au cours de l'instance, engagée par le bailleur en paiement des loyers échus et de travaux de reprise, la locataire a été placée en liquidation judiciaire et le liquidateur a repris l'instance ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour fixer à une certaine somme le montant de l'arriéré locatif venant au passif de la liquidation de la locataire, l'arrêt retient que le décompte est retenu pour les vingt-quatre mois de la période retenue outre intérêts de retard ;
Qu'en statuant ainsi sans répondre aux conclusions du bailleur qui, au soutien d'une demande en paiement d'un loyer mensuel d'un montant supérieur, demandait que le loyer soit révisé suivant l'évolution de l'indice du coût de la construction à compter de l'échéance de la première période triennale, soit le 1er février 2010, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Et sur le second moyen du pourvoi principal :
Vu l'article 1732 du code civil et l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu que pour rejeter la demande de M. Y... au titre de la dégradation des lieux, l'arrêt retient que le bailleur ne démontre pas l'existence d'un préjudice direct et certain résultant des dommages à propos desquels il ne justifie pas de l'engagement de dépenses effectives avant la vente du bien le 30 janvier 2012 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'indemnisation du bailleur, à raison des dégradations affectant l'immeuble loué qui sont la conséquence de l'inexécution par le preneur de ses obligations, n'est pas subordonnée à l'exécution des réparations par le bailleur ni à l'engagement effectif de dépenses, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi incident :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il juge que le congé signifié par la SCP Gérard A... et Cyril A... le 25 août 2009 à la demande de la société preneuse Gières Ambulances est dépourvu d'effet pour sa date annoncée au 31 mars 2010 et en ce qu'il juge que son effet peut être reporté au terme de la deuxième période triennale (31 janvier 2013) et fixe le terme de l'obligation à la date du 30 janvier 2012, l'arrêt rendu le 24 mai 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, sauf sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Condamne M. Z..., ès qualités de liquidateur de la société Gières Ambulances aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze novembre deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. Y..., demandeur au pourvoi principal
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir chiffré et fixé au passif de la procédure collective de la société Gières Ambulances la créance en principal de M. Y... au titre de l'arriéré locatif, à la somme de 40.248 euros seulement ;
AUX MOTIFS QU'il est réclamé pour 43.505 euros TTC représentant les loyers non acquittés par le preneur depuis le 1er février 2010 et jusqu'à la vente du 30 janvier 2012 ; que le décompte est retenu pour les 24 mois de la période retenue x 1677 euros (terme mensuel) à 40.248 euros outre intérêts de retard ;
ALORS QU'en fixant la créance de M. Y... au titre des loyers arriérés sur la période du 1er février 2010 au 30 janvier 2012 à la somme mensuelle de 1677 euros sans répondre aux conclusions faisant valoir que le loyer de 1677 euros mensuel était le loyer fixé par le bail de 2007, que ce loyer aurait dû faire l'objet d'une première révision triennale le 1er février 2010, ce qui l'aurait porté à la somme annuelle de 21.911 euros suivant l'évolution de l'indice du coût de la construction et que c'est donc la somme mensuelle de 1825,91 euros qui était due à partir du 1er février 2010, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. Y... de sa demande relative aux travaux de reprise rendus nécessaires par la dégradation des lieux ;
AUX MOTIFS QUE réclamés à hauteur de 29.614,17 euros TTC visés à la déclaration à la procédure collective, ils correspondent à une évaluation, en l'absence de Gières Ambulances pourtant convoquée, par l'expert amiable CET (expert de l'assureur de M. Y...) du 8 mars 2011, des dommages subis par suite des dégradations commises par des tiers les 23 septembre 2010 et 19 mai 2011, alors que les locaux n'étaient plus occupés ni protégés ni assurés par le preneur qui en avait pourtant toujours l'obligation dès lors que son départ antérieur des lieux n'était pas légitime ; en effet contrairement à ce que soutient la SCP A... le départ des lieux du preneur sur son initiative n'a pas constitué le bailleur gardien des lieux ; pour autant s'il est justifié que l'assureur du bailleur a refusé sa garantie et que Alpha Rénovation a confirmé le chiffrage par un devis émis le 8 novembre 2010, M. Y... ne démontre nullement l'existence d'un préjudice direct et certain résultant des dommages à propos desquels il ne justifie pas de l'engagement de dépenses effectives avant la vente du bien le 30 janvier 2012 ;
ALORS QUE le débiteur est condamné au paiement de dommages-intérêts à raison de l'inexécution de l'obligation ; que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; que l'indemnisation du bailleur à raison des dégradations qui affectent l'immeuble loué et qui sont la conséquence de l'inexécution par le preneur de ses obligations prévues au bail n'est subordonnée ni à l'exécution de ces réparations par le bailleur ni à l'existence d'un préjudice ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que les dégradations ont été commises alors que les locaux n'étaient plus occupés ni protégés ni assurés par le preneur qui en avait pourtant toujours l'obligation dès lors que le bail était toujours en cours et que son départ des lieux n'était pas légitime ; qu'en se fondant pour exclure l'indemnisation de ces dégradations sur la circonstance que le bailleur ne démontrerait pas l'existence d'un préjudice direct et certain résultant des dommages à propos desquels il ne justifierait pas de l'engagement de dépenses effectives avant la vente du bien le 30 janvier 2012, la cour d'appel a violé les articles 1732 et 1147 ancien du code civil. Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la SCP Gérard A... et Cyril A..., demanderesse au pourvoi incident
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société A... à garantir la procédure collective de la société Gières Ambulances à hauteur de sa dette locative à l'égard du bailleur, soit en versant à M. Z... la somme de 43.675,30 € outre intérêts moratoires ;
AUX MOTIFS QUE, par application des articles conjugués du code de commerce L.145-4 et L.145-9, ce dernier dans sa rédaction résultant de la loi du 4 août 2008 applicable au litige puisque les effets légaux d'un contrat sont régis par la loi en vigueur à la date où ils se produisent, le preneur était recevable et fondé à donner congé au bailleur pour la fin d'une période triennale, au moins 6 mois à l'avance et « pour le dernier jour du trimestre civil » ; que pour avoir effet au 31 mars 2010, date souhaitée par le preneur, qui tenait bien compte de la fin du trimestre civil, le congé aurait dû être délivré au plus tard 6 mois avant le 31 janvier 2010 date d'expiration de la première période triennale, soit au plus tard le 31 juillet 2009 ; que l'ayant été le 25 août 2009 soit moins de 6 mois avant le terme triennal, le congé ne peut avoir aucun effet pour la date signifiée ; que son effet peut être reporté au terme de la 2ème période triennale, soit le 31 janvier 2013, date à laquelle la loi du 22 mars 2012 n'imposait plus le terme de fin du trimestre civil, et alors que l'envoi du 31 mai 2010 par le preneur des clés au bailleur qui a sommé Gières Ambulances de les reprendre par acte du 15 juin suivant, n'a pas emporté acceptation par ce dernier de la résiliation amiable du bail, sauf la nécessaire prise en compte de la vente de l'immeuble (p. 6 § 6 et 7, p. 7 § 1 à 3) (
) ; que la société A... énonce avoir été chargée par Gières Ambulances au mois d'août 2009 seulement de délivrer un congé commercial pour la fin de la 1ère période triennale du bail (31 janvier 2010) ; que la lettre du conseil de Gières Ambulances du 22 février 2011 versée au dossier de M. Y... établit bien la volonté du preneur de quitter les lieux au 31 janvier 2010 terme de la première période triennale, ou plus vraisemblablement au 31 mars 2010 date annoncée dans le congé, mais aucun élément démontre que le preneur aurait tardivement, en août 2009 seulement, saisi de sa mission l'huissier qui, au demeurant, lui devait une obligation de conseil, étant en outre redevable envers son client en sa qualité de professionnel du droit d'une obligation d'efficacité de son acte ; que la rédaction et la signification d'un congé ressort en effet d'une activité monopolistique, pour laquelle est due une obligation de résultat ; que de surcroît, le fax de la gérante de Gières Ambulances du 3 mai 2010 adressé à la société A..., suite au commandement de payer réceptionné le 30 avril 2010, communiqué par Me Z..., mentionne une saisine de l'huissier mi-juin 2009 ; que comme jugé plus haut, le congé aurait dû être délivré, selon les règles juridiques applicables, au plus tard le 31 juillet 2009 pour respecter le préavis de 6 mois précédant le terme de la 1ère période triennale auquel s'ajoutaient les deux mois supplémentaires pour parvenir à la fin du trimestre civil, ce dont l'huissier aurait dû informer son client ; qu'il est établi que, quel qu'ait été à l'époque le débat doctrinal et jurisprudentiel sur la modification apportée à l'article L.145-9 par la loi du 4 août 2008 d'ailleurs seulement relative au terme « du dernier jour du trimestre civil », question sur laquelle la société A... ne justifie d'aucune étude lors du contact de Gières Ambulances, l'huissier, qui ne peut arguer du « principe de sécurité juridique », a omis d'appliquer conjointement l'article L. 145-4 du code de commerce qui de façon constante obligeait le preneur à donner congé dans un délai de 6 mois obligatoire précédent le terme de l'une des trois périodes triennales ; qu'une telle obligation professionnelle n'est toutefois due qu'au client, et c'est donc seulement le preneur Gières Ambulances qui peut se plaindre d'un tel non-respect, et dans le cas présent, le liquidateur Me Z..., mais non pas le bailleur ; qu'effectivement, ce dernier, qui peut certes invoquer la faute d'un tiers au contrat de bail pour retenir la responsabilité de ce dernier, a bénéficié d'une plus-value sur la vente de son immeuble, en pratique libéré de tout locataire, compensant largement sa créance de bailleur pour la période allant jusqu'à la vente ; qu'il ne démontre donc pas l'existence d'un préjudice en lien causal avec le manquement de l'huissier, qui ne doit donc aucune garantie au bailleur ; que s'agissant de la demande de garantie formulée par Me Z... qui revendique une condamnation de l'huissier au paiement d'une somme équivalente à la dette locative de la procédure collective, elle doit être admise au regard du fait que si l'huissier avait délivré un congé efficace pour la fin de la 1ère période triennale (31 janvier 2010) auxquels s'ajoutaient les deux mois suivants jusqu'à la fin du trimestre civil, Gières Ambulances n'aurait pas de façon certaine quitté les lieux en ne les assurant plus pour prendre d'autres locaux ; que c'est donc bien le manquement fautif de la part de la société A..., qui a laissé le preneur dans la croyance illusoire d'un congé valable en l'assistant même lors d'un état des lieux de sortie inopérant et en opérant une remise factuelle des clés, qui met à charge de la procédure collective la créance du bailleur à hauteur de la somme retenue de 43.675,30 € outre intérêts moratoires, créance qui n'a pas de contrepartie au bénéfice du preneur ; que la faute de l'huissier étant donc en lien causal avec le préjudice subi par le preneur, aujourd'hui pris en compte par le liquidateur, la société A... est donc condamnée à garantir Me Z... à hauteur des 43.675,30 € outre intérêts moratoires susvisés (p. 9 § 6 et 7, et p. 10 § 1 à 7) ;
1°) ALORS QU' il appartient à celui qui impute une faute à un huissier de justice d'en rapporter la preuve ; qu'en l'espèce, la société A..., huissier de justice, faisait valoir qu'elle n'avait été mandatée par la société Gières Ambulances pour délivrer un congé au bailleur qu'au début du mois d'août 2009 (concl. p. 27, § 10), en conséquence de quoi elle ne pouvait se voir reprocher de ne pas avoir délivré cet acte avant le 31 juillet 2009 (concl., p. 27 § 13 et 14) ; qu'en imputant cependant une faute à la société A... aux motifs « qu'aucun élément ne démontrait que le preneur aurait tardivement, en août 2009 seulement, saisi de sa mission l'huissier », tandis qu'il appartenait à la société Gières Ambulances de démontrer qu'elle avait saisi l'huissier de justice en temps utile, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, violant ainsi l'article 1315 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°) ALORS SUBSIDIAIREMENT QU' à supposer que la société A... ait commis une faute lors de la délivrance du congé, sa responsabilité ne pouvait être engagée que si la société Gières Ambulances rapportait la preuve que cette faute était la cause de la poursuite du bail commercial pour une deuxième période triennale ; que la société Gières Ambulances devait, pour résilier son bail, respecter un délai légal de préavis de six mois, qui l'obligeait à faire délivrer un congé au bailleur au plus tard le 31 juillet 2009 ; que la société A... faisait valoir que cette dernière ne l'avait mandatée pour délivrer un congé à M. Y... qu'au début du mois d'août 2009 (concl. p. 27 § 10), c'est-à-dire à une date à laquelle la locataire ne pouvait déjà plus faire délivrer un congé à son bailleur, de sorte que la faute de l'huissier, à la supposer établie, n'était pas la cause de la poursuite du bail (concl. p. 27 § 14) ; qu'en affirmant toutefois qu' « aucun élément ne démontre que le preneur aurait tardivement, en août 2009 seulement, saisi de sa mission l'huissier » et que « la faute de l'huissier était donc en lien causal avec le préjudice subi par le preneur » (arrêt, p. 10 § 7), tandis que la poursuite du bail était due au fait que la société Gières Ambulances, qui ne rapportait pas la preuve d'avoir saisi l'huissier avant le préavis de six mois qui s'imposait à elle, avait agi tardivement, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, violant ainsi l'article 1315 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3°) ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE nul ne peut se constituer de titre à lui-même pour rapporter la preuve d'un acte juridique ; qu'à supposer que la cour d'appel ait considéré que le fax de la gérante de la société Gières Ambulances du 3 mai 2010 adressé à la société A..., mentionnant une saisine de l'huissier mi-juin 2009, permettait d'en déduire que l'huissier avait été saisi en temps utile, la cour d'appel aurait alors violé le principe susvisé et l'article 1315 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.