AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS                          
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière (SCI) Le Soleil d'Aure, dont le siège est ...,
   en cassation d'un arrêt rendu le 25 novembre 1993 par la cour d'appel de Pau (1ère chambre), au profit :
   1 / de Mme Andrée, Elisabeth X..., veuve Y..., demeurant ...,
   2 / de M. A..., Eugène, Marie Y..., demeurant ...,
   3 / de M. Z..., Marie, Léon Y..., demeurant ...,
   4 / de M. Jean, Charles, Marie Y..., demeurant ...,
   pris tous quatre en leur qualité d'héritiers de leur auteur commun, Charles, Bernard, Pierre Y..., décédé le 27 novembre 1991 à Biarritz,
   5 / de la société Deromedi bâtiments travaux publics (DBTP), dont le siège est ...,
   6 / du syndicat des copropriétaires de la Résidence Armazan, dont le siège est Plat d'Adet, 65170 Saint-Lary,
   7 / de le Cabinet Barraud, société à responsabilité limitée, dont le siège est ...,
   8 / de la compagnie M.A.C.L. Minerve, dont le siège est ...,
   9 / de la compagnie Assurances générales de France (AGF), dont le siège est ...,
   10 / de la compagnie d'assurances La Préservatrice, dont le siège est ...,
   11 / de la Mutuelle des architectes français (MAF), dont le siège est ...,
   défendeurs à la cassation ;
   Les consorts Y... ont formé, par un mémoire déposé au greffe le 20 juillet 1994, un pourvoi provoqué contre le même arrêt ;
   La demanderese au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
   La demanderesse au pourvoi provoqué invoque, à l'appui de son recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
   LA COUR, en l'audience publique du 5 mars 1996, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Fromont, conseiller rapporteur, M. Deville, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Villien, Cachelot, conseillers, Mmes Cobert, Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Lucas, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de M. le conseiller Fromont, les observations de Me Choucroy, avocat de la société civile immobilière (SCI) Le Soleil d'Aure, de la SCP Boulloche, avocat des consorts Y..., de Me Roger, avocat de la compagnie M.A.C.L. Minerve, de la SCP Rouvière et Boutet, avocat de la société Deromedi bâtiments travaux publics (DBTP), de Me Vuitton, avocat de la compagnie Assurances générales de France (AGF), les conclusions de M. Lucas, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause la compagnie AGF ;
   Sur le moyen unique du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi provoqué des consorts Y..., réunis :
   Vu les articles 1792 et 2270 du Code civil ;
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 25 novembre 1993), que la société civile immobilière Le Soleil d'Aure (SCI) maître de l'ouvrage, assurée par les compagnies Assurances générales de France (AGF) et MACL Minerve, a chargé la société Deromedi bâtiments travaux publics (DBTP), assurée par la compagnie AGF, de la construction d'un groupe de bâtiments vendus par lots, l'opération étant divisée en quatre tranches ; que, le 27 janvier 1986, des chutes de glace provenant de la toiture du bâtiment "trois" ont mortellement blessé une personne ; que le syndicat des copropriétaires a assigné en réparation la SCI qui a invoqué la forclusion décennale ;
   Attendu que pour déclarer la SCI responsable à l'égard du syndicat des copropriétaires, l'arrêt retient qu'en sa qualité de promoteur la SCI devait livrer des ouvrages conformes à leur utilisation, dépourvus de tout danger ou risque pour les usagers et que la prestation réalisée, qui ne comportait pas de dispositif de protection n'ayant pas correspondu à ce que le syndicat attendait et était en droit d'exiger, il convient de retenir la responsabilité de la SCI en raison d'un manquement à son obligation contractuelle de droit commun qui lui imposait de livrer un ouvrage dénué de tout risque ;
   Qu'en statuant ainsi, alors que les dommages qui relèvent d'une garantie légale ne peuvent donner lieu, contre les personnes tenues à cette garantie, à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
   PAR CES MOTIFS :
   CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré la SCI Le Soleil d'Aure responsable à l'égard du syndicat des copropriétaires de la résidence Armazan du défaut de dispositif de protection devant permettre d'éviter la formation de stalactites en bordure de toits, l'arrêt rendu le 25 novembre 1993, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Agen ;
   Dit n'y avoir lieu à indemnité en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
   Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence Armazan à Saint-Lary aux dépens des pourvois et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
   Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Pau, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile , et prononcé par M. le président en son audience publique du dix avril mil neuf cent quatre-vingt-seize.