LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 2 octobre 2017), que, par acte authentique du 24 février 2012, dressé par M. T..., notaire, Mme E... a vendu à M. et Mme H... un terrain à bâtir ; que les acquéreurs étaient représentés à l'acte de vente par leur fille à qui ils avaient donné une procuration ; que, le terrain s'étant révélé inconstructible en raison de son classement en zone rouge dans le plan de prévention des risques naturels, M. et Mme H... ont assigné M. et Mme E... et M. T... en nullité de la vente et en indemnisation de leurs préjudices ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que Mme E... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes tendant à la condamnation de M. T... à lui payer des dommages-intérêts et à mettre à sa charge le montant des frais afférents à la vente ;
Mais attendu, qu'ayant exactement retenu que les frais de la vente ne constituaient pas en eux-mêmes un préjudice indemnisable, la cour d'appel, devant qui Mme E... n'invoquait pas d'autres chefs de préjudice que ceux constitués par les sommes qu'elle était tenue de restituer en raison de l'annulation de la vente, en a déduit à bon droit que les demandes formées contre le notaire devaient être rejetées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le moyen relevé d'office, après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du code de procédure civile :
Vu les articles 1304, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et 1998 du code civil ;
Attendu que, pour déclarer inopposable la vente à M. et Mme H..., l'arrêt retient que, si un mandataire intervient sans être titulaire des pouvoirs requis, la personne pour le compte de qui l'opération a été menée étant un tiers qui n'a pu être lié, l'acte n'est pas nul, mais inopposable et que, M. et Mme H... ayant donné pouvoir à leur mandataire d'acquérir un terrain constructible, celui-ci ne l'étant pas, l'acte de vente leur est inopposable et ne peut produire effets à leur égard ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les irrégularités affectant la représentation conventionnelle d'une partie à un acte notarié, qu'elles tiennent en une nullité du mandat, un dépassement ou une absence de pouvoir, sont sanctionnées par la nullité relative de l'acte accompli pour le compte de la partie représentée, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et vu l'article 627 du code de procédure civile, après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du même code ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare inopposable à M. et Mme H... la vente du terrain situé à [...] Morne-rouge, cadastré [...]  lieudit Welch régularisée le 24 février 2012 par M. T..., notaire, l'arrêt rendu le 2 octobre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
ANNULE la vente conclue le 24 février 2012 par-devant M. T..., notaire, entre, d'une part, Mme Léone Berthaline Deni et, d'autre part, M. K... Alain H... et Mme N... Alexandre R..., son épouse, portant sur un terrain nu sis à Sainte-Rose, lieudit Welch, cadastré section [...]  ;
Maintient les dispositions relatives aux dépens et aux indemnités de procédure devant les juges du fond ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juillet deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour Mme E...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré inopposable à Monsieur K... H... et à Madame N... R..., épouse H..., le contrat de vente conclu entre ces derniers et Madame Léone E..., portant sur un terrain nu situé à [...], cadastré [...] , lieudit [...], d'une superficie de 32 ares et 76 centiares, régularisé le 24 février 2012 devant Maître F... T..., et d'avoir condamné en conséquence Madame Léone E... à restituer à Monsieur K... H... et à Madame N... R..., épouse H..., le prix de vente du terrain à hauteur de 159.000 euros, ainsi que les frais afférents à la vente, d'un montant de 11.200 euros ;
AUX MOTIFS QUE les mentions figurant sur le certificat d'urbanisme établi le 19 décembre 2011 à la demande du notaire et annexé à l'acte de vente ne sont pas contestées, à savoir que le terrain, d'une superficie de 3.286 m², classé en zone I NB 5 du plan d'occupation des sols de la commune, est constructible puisque d'une superficie de 1.000 m², le coefficient d'occupation des sols étant fixé à 0,15 ; que le site est exposé, selon le PPRN, à un aléa inondation fort (les constructions sont interdites) ; que l'appelante soutient que le caractère inconstructible du terrain n'est pas définitif, le cabinet Finestim, mandaté par Monsieur et Madame H..., indiquant dans son rapport qu'un recours administratif peut être exercé aux fins d'obtenir un permis dérogatoire à condition que la demande soit accompagnée d'une étude hydrologique pour permettre d'envisager des mesures compensatoires rendant au bien sa faculté d'accueillir une ou plusieurs constructions, le POS admettant les constructions d'habitation de forme individuelle ; que cependant, si le POS admet la constructibilité du terrain, sous certaines conditions, toutes constructions étant interdites par le PPRN, le terrain est inconstructible, l'acquéreur ne pouvant, immédiatement et sans être obligé à une démarche autre que l'obtention d'un permis de construire, y faire édifier un immeuble ; qu'il est certain que pour qu'un acte produise des effets à l'égard d'une personne qui n'a pas participé à son établissement, il est nécessaire que l'auteur ait été habilité à intervenir pour le compte d'autrui et qu'il ait fait un usage légitime de ses pouvoirs ; que s'il est intervenu sans avoir été titulaire des pouvoirs requis, les effets de l'acte sont déterminés par le principe selon lequel un contrat ne peut affecter négativement les droits d'un tiers, l'individu pour le compte de qui l'opération a été menée est un tiers qui n'a pu être lié, l'acte n'est pas nul, mais inopposable ; que le jugement sera infirmé en ce qu'il annule la vente ; que Monsieur et Madame H... ayant donné pouvoir à leur mandataire d'acquérir un terrain à bâtir, donc un terrain constructible, celui-ci ne l'étant pas, l'acte de vente régularisé le 24 février 2012 leur est inopposable et ne peut donc produire effets à leur égard ; qu'il s'en induit que l'appelante, laquelle n'ignorait pas que Monsieur et Madame H... faisaient l'acquisition du terrain pour y construire un immeuble d'habitation, comme précisé en page 4 de l'acte, doit restituer le prix et les frais d'acquisition, le jugement étant confirmé de ce chef ;
1°) ALORS QUE le juge ne peut méconnaître les limites du litige, telles qu'elles sont déterminées par les prétentions respectives des parties ; qu'il doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé ; que ni Madame E..., ni Maître T..., ni Monsieur et Madame H... ne demandaient, devant la Cour d'appel, à voir déclarer inopposable à Monsieur et Madame H... l'acte de vente conclu le 24 février 2012 avec Madame E... ; qu'en déclarant néanmoins inopposable à Monsieur et Madame H... l'acte de vente régularisé le 24 février 2012, la Cour d'appel a méconnu les limites du litige, en violation des articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut, à ce titre, relever un moyen d'office, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen ; qu'en relevant néanmoins d'office le moyen tiré de ce que les conséquences du dépassement de ses pouvoirs par le mandataire de Monsieur et Madame H... étaient constituées par l'inopposabilité du contrat de vente du 24 février 2012 et non par sa nullité, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE l'inopposabilité de l'acte, qui n'entraîne pas l'anéantissement de celui-ci, n'a pas pour effet de le faire disparaître de l'ordonnancement juridique et ne conduit pas à replacer les parties dans leur situation initiale, de sorte que celles-ci ne sont nullement tenues à restitutions ; qu'en décidant néanmoins que le contrat de vente du 24 février 2012 étant inopposable à Monsieur et Madame H..., Madame E... était tenue, en conséquence, à la restitution du prix du bien et des frais d'acquisition afférents à la vente, la Cour d'appel a violé les articles 1304 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1998 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame Léone E... de sa demande tendant à voir condamner Maître F... T... à lui payer la somme de 152.428 euros à titre de dommages-intérêts et de mettre à sa charge le montant des frais afférents à la vente ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le notaire doit, au titre de son devoir de conseil, assurer à la fois la validité et l'efficacité des actes qu'il reçoit ; qu'il lui appartient d'établir qu'il n'a pas commis de faute s'il veut se décharger d'une éventuelle responsabilité ; que la jurisprudence admet l'efficacité de tout document établissant l'exécution par le notaire de son devoir de conseil ; que le notaire a, certes, transmis le 8 février 2012 par mail à Monsieur et Madame H... le certificat d'urbanisme mentionnant, en dernière page que selon le PPRN le site du terrain est exposé à un aléa inondation fort, les constructions étant interdites, mais il ne les a pas mis en garde de façon explicite sur l'inconstructibilité du terrain et ne les a pas interrogés sur leur intention d'acquérir malgré l'inconstructibilité du terrain, alors qu'ils avaient donné procuration à leur fille, en son étude, d'acquérir pour leur compte un terrain à bâtir, les observations de Madame H..., par mail du 9 février 2012 sur une erreur de superficie du terrain prouvant que son attention n'a pas été attirée par les mentions relatives à l'inconstructibilité ; que par ailleurs, si ce document est annexé à l'acte de vente, il n'y est nullement fait mention dans le corps de l'acte ; que c'est donc à raison que le premier juge a retenu que le notaire a manqué à son devoir de conseil et l'a condamné au paiement de dommages-intérêts en leur faveur ; que la décision sera également confirmée en ce qu'elle retient que les restitutions auxquelles est tenue Madame E... ne constituent pas elles-mêmes un préjudice réparable, d'autant qu'ayant été assignée dès le 2 août 2012 en restitution du prix perçu suite à la vente du 24 février 2012, elle ne saurait se prévaloir de son insolvabilité ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la responsabilité du notaire, Monsieur et Madame H... invoquent un manquement du notaire à son obligation de conseil pour le voir garantir la restitution du prix d'achat du terrain et le condamner solidairement au paiement de l'indemnité de 50.000 euros ; que Madame E... soutient que la vente n'aurait pas eu lieu si le notaire avait rempli pleinement son devoir de conseil et de vigilance et elle précise avoir dilapidé le prix versé par Monsieur et Madame H... et être sans moyen de leur restituer ces fonds ; que par suite elle demande qu'il la garantisse des restitutions ; que Maître T... oppose son absence de faute, en l'absence d'avant contrat et de condition suspensive particulière et en raison de la communication du certificat d'urbanisme et du PPRN annexé à la vente et reproduit dans le corps même de l'acte ; qu'il ajoute qu'aucun préjudice n'est démontré puisqu'une étude approfondie de sols pour procéder à des aménagements peut aboutir à l'obtention d'un permis de construire et qu'il n'est pas prouvé qu'il y a été procédé ; qu'à titre subsidiaire, il fait valoir qu'il ne peut être tenu au paiement des restitutions auxquelles Madame E... est condamnée suite à l'annulation du contrat, celles-ci ne constituant pas un préjudice indemnisable, pas plus que les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière restituables par le Trésor Public ; qu'en premier lieu, il convient de se rallier à l'argument du notaire selon lequel la venderesse dont la vente est annulée est seule débitrice de la restitution du prix et des frais afférents à la vente ; que le notaire ne peut donc être condamné à la garantir de ce paiement, qui ne constitue pas un préjudice indemnisable, ni être condamné in solidum à ce paiement ; qu'en second lieu, sur les dommages-intérêts complémentaires, il y a lieu de rappeler que l'intention manifestée par les acquéreurs d'édifier une construction sur le terrain acquis impose au notaire, tenu de s'assurer de l'efficacité de l'acte auquel il prête son concours, d'attirer leur attention sur le caractère inconstructible du terrain et le sens d'une classification en zone rouge au PPRN ; qu'en se contentant d'adresser aux acheteurs, 12 jours avant la vente, par courriel et sans leur faire signer, le certificat d'urbanisme mentionnant en dernière page que les constructions étaient interdites en raison du PPRN, Maître T... a manqué à son devoir de les informer sur cet élément modifiant leur projet d'achat d'un terrain à bâtir comme lui-même l'a mentionné dans la procuration par lui adressée ; qu'en n'attirant pas l'attention des acheteurs et de la personne venue signer pour leur compte sur l'inconstructibilité du terrain suite au PPRN et mentionné dans l'état des risques que le notaire a lui-même établi et sur le prix hors de proportion avec le bien ainsi acquis, Maître T... a causé à Monsieur et Madame H... un préjudice distinct de l'annulation de la vente en ce qu'ils ont du se livrer à une bataille judiciaire durant trois ans et n'ont pas mené à bien leur projet d'acquisition et de construction sur cette parcelle ; que le notaire sera seul condamné à leur verser 10.000 euros en réparation de ce dommage évalué au vu des pièces produites ;
1°) ALORS QUE le notaire étant tenu, en vertu de son devoir de conseil, d'assurer la validité et l'efficacité de l'acte auquel il prête son concours, il doit réparer le préjudice subi par les parties, en raison de l'irrégularité de l'acte résultante d'une faute de sa part ; que lorsque les parties, informées de l'irrégularité de l'acte envisagé, se seraient abstenues de le conclure, le notaire est tenu de les indemniser du préjudice constitué par le fait d'avoir exposé des frais en pure perte ; qu'en décidant néanmoins que les frais exposés par Madame E... au titre de l'acte notarié irrégulier ne constituaient pas, par eux-mêmes, un préjudice réparable pour celle-ci, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
2°) ALORS QUE le notaire étant tenu, en vertu de son devoir de conseil, d'assurer la validité et l'efficacité de l'acte auquel il prête son concours, il doit réparer le préjudice subi par les parties, en raison de l'irrégularité de l'acte résultante d'une faute de sa part ; qu'en décidant néanmoins que Madame E... n'était pas fondée à obtenir réparation du préjudice qu'elle avait subi en raison de ce que Maître T... ne l'aurait pas informée de l'irrégularité de l'acte et l'avait ainsi conduit à conclure celui-ci, avant qu'il ne soit déclaré inopposable aux acquéreurs, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.