AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par :
   1 ) Mme Eugénie B..., née D..., demeurant à Eyragues (Bouches-du-Rhône), Mas de la Guinuette,
   2 ) Mme Claude B..., épouse E..., demeurant à Verquières (Bouches-du-Rhône), Route nationale 7, en cassation d'un arrêt rendu le 7 avril 1992 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (17e Chambre civile), au profit :
   1 ) de M. Antoine X..., demeurant à Eyragues (Bouches-du-Rhône), Résidence Les Carpons,
   2 ) de Mme Germaine Z..., épouse X..., demeurant à Eyragues (Bouches-du-Rhône), Résidence Les Carpons,
   3 ) de M. Y..., demeurant à Eyragues (Bouches-du-Rhône), Lotissement Saint-André,
   4 ) de la société Alex, dont le siège social est à Châteaurenard (Bouches-du-Rhône), route d'Avignon,
   5 ) de l'Entreprise Jusserand, dont le siège social est à Marseille (11e) (Bouches-du-Rhône), ...,
   6 ) de M. Paul A..., demeurant à Avignon (Vaucluse), ..., défendeurs à la cassation ;
   Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
   LA COUR, en l'audience publique du 22 mars 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mlle Fossereau, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Capoulade, Deville, Chemin, Fromont, Villien, Bourrelly, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de Mlle le conseiller Fossereau, les observations de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de La Varde, avocat des consorts B..., de Me Vuitton, avocat de la société Alex, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Sur les deux moyens, réunis :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 avril 1992), que les époux X..., qui, le 4 novembre 1983, avaient conclu un marché de travaux avec M. Y..., maître d'oeuvre, et un contrat "de réservation d'une maison à construire" avec les époux B..., ont signé, avec ces derniers, le 28 septembre 1984, un contrat de vente en l'état futur d'achèvement" portant sur une parcelle du terrain loti par les vendeurs et une maison à y édifier, M. Y... figurant à cet acte en qualité de "promoteur maître d'oeuvre" ;

 qu'invoquant des inexécutions et des désordres affectant l'aménagement du lotissement et la construction de la maison, les acquéreurs ont assigné les consorts B... et M. Y... ;
   Attendu que Mmes B... et E..., aux droits de M. B..., décédé, font grief à l'arrêt de les condamner à indemniser les époux X..., alors, selon le moyen, "1 ) que la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol et au fur et à mesure de leur exécution la propriété des ouvrages à venir dont l'acquéreur est tenu de payer le prix à mesure de l'avancement des travaux, le vendeur conservant les pouvoirs de maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ; que, dès lors, en affirmant, pour déclarer Mmes B... et C... tenues de réparer les désordres et préjudices subis par les époux X..., que les époux B... devaient leur garantie en tant que vendeurs d'immeuble en l'état futur d'achèvement parce qu'ils avaient réalisé la vente sous cette forme juridique par acte authentique, la cour d'appel, qui n'était pas liée par la qualification donnée par les parties à leur convention et a elle-même relevé que les époux B... n'avaient pas exercé complètement les prérogatives de maître d'ouvrage puisque M. Y... avait fait signer un contrat pour la construction de leur villa aux époux X... qui avaient fait leur affaire personnelle des travaux de finition et de second oeuvre, n'a pas tiré de ses constatations, d'où ressortait que les époux B... n'avaient pas exercé les pouvoirs de maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux, les conséquences légales qui s'imposaient et, partant, violé les articles 1601-3 du Code civil, L. 261-3 et R. 261-7 du Code de la construction et de l'habitation ; 2 ) qu'en statuant ainsi, sans répondre au chef de conclusions de Mmes B... qui, invoquant les conclusions de l'expert, faisaient valoir que les époux B... n'avaient perçu que le prix de vente du terrain aménagé, nu de construction et que les époux X... avaient directement payé les situations de travaux à M. Y..., la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs et violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

  3 ) que le lotisseur n'est responsable à l'égard des acquéreurs des lots que sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun ; que, dès lors, en déclarant, pour condamner Mmes B..., in solidum avec le constructeur, à réparer l'intégralité des inachèvements, désordres et préjudices, que les époux B... devaient leur garantie en leur qualité de lotisseur sans relever à leur encontre la faute dans l'aménagement des lots ayant concouru à la réalisation de l'entier dommage subi par les époux X..., l'arrêt attaqué a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ; 4 ) que le vendeur d'immeuble à construire n'est tenu, à compter de la réception des travaux, que des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître d'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1992-2 et 1792-3 du Code civil ; que, dès lors, en se bornant, pour déclarer Mmes B... tenues de réparer les désordres et préjudices subis par les époux X... et leur payer, en conséquence, une somme de 248 327,68 francs, à affirmer que les époux B... devaient leur garantie en qualité de vendeurs d'immeuble à construire pour les travaux de gros oeuvre et de cloisonnement, sans relever que les désordres compromettaient la solidité de l'immeuble ou le rendaient impropre à sa destination, la

cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1646-1 du Code civil ; 5 ) qu'en toute hypothèse, dans son rapport, l'expert avait chiffré le coût des travaux d'achèvement, des travaux de réparation des désordres, de la réparation du chemin d'accès et de la roubine pour un seul acquéreur, les moins-values et le préjudice personnel des époux X... à une somme totale de 272 779,74 francs ; que, dès lors, après avoir indiqué que l'expert avait justifié chaque poste de travaux et de préjudice, exception faite de la surface d'enduit extérieur, la cour d'appel, qui a, en outre, homologué l'hypothèse n° 3 proposée par l'expert pour l'apurement des comptes entre les époux X... et Y..., ne pouvait, sans méconnaître les conclusions de l'expert qu'elle homologuait, retenir ensuite une somme de 276 755,96 francs au titre des travaux et préjudice, non compris le complément d'enduit de façade ; qu'elle a ainsi entaché sa décision d'une contradiction de motifs et, partant, violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ;
   Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés et par une interprétation nécessaire, exclusive de dénaturation, des termes ambigus des contrats, souverainement retenu que les époux B... avaient conclu, par acte notarié, avec les époux X... une vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement et avaient seulement indiqué "faire leur affaire des finitions de second oeuvre", étant précisé à la vente que les vendeurs gardaient la qualité de maîtres d'ouvrage jusqu'à réception, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions sans se contredire en appréciant souverainement les résultats de l'expertise et le montant des réparations, et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur la gravité des désordres, non contestée par les parties, a légalement justifié sa décision en relevant que les époux B..., lotisseurs du terrain, avaient l'obligation d'en achever les aménagements promis et d'en réparer les défauts et, en tant que vendeurs de la maison en l'état futur d'achèvement, de remédier aux inexécutions et désordres des travaux du gros oeuvre ;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;
   Condamne les consorts B... à payer à la société Alex la somme de trois mille francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
   Les condamne également, envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du onze mai mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.