LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
 	Joint les pourvois n° K 14-10.392 et n° U 14-10.929 ;
 	Donne acte à M. et Mme X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y... ;
 	Attendu, selon les arrêts attaqués (Rennes, 4 juillet et 3 octobre 2013), que M. et Mme X... ont fait construire deux pavillons destinés à la location sur un terrain en forte pente et ont chargé des terrassements la société Robert, assurée auprès de la société CRAMA Loire Bretagne Groupama, des démarches administratives, la société Entreprise redonnaise de bâtiment (ERB), assurée auprès de la société Acte IARD, et des études de béton M. Y... ; que le permis de construire ayant été refusé en novembre 2005, M. Z..., architecte, a, à la demande de la société ERB, déposé un second dossier ; que les deux pavillons ont été achevés au cours du troisième trimestre 2006, sans réception formalisée et proposés à la location en octobre 2006 ; qu'après deux éboulements en février et mai 2007, M. et Mme X... ont obtenu une expertise et, se prévalant d'une réception tacite des travaux, ont assigné en indemnisation la société ERB et son assureur ainsi que la société Robert et son assureur ; que la société ERB a appelé MM.Marchand et Villa en garantie ; 
 	Sur le moyen unique du pourvoi n° K 14-10.392 de M. Z..., ci-après annexé : 
 	Attendu qu'ayant relevé que M. Z... était intervenu à la demande de la société ERB pour signer le dossier de permis de construire,  et retenu que l'examen des plans de coupe, sur lesquels était apposé son cachet et qui faisaient apparaître les cotes du terrain naturel et la nécessité d'affouillements très importants pour implanter les deux maisons, devait le conduire à s'interroger sur les vérifications faites par la société ERB quant à la composition et à la stabilité du talus et sur la nécessité d'un confortement, peu important que les travaux de terrassement aient été réalisés par la société Robert avant son intervention, la cour d'appel a pu en déduire que l'architecte avait commis une faute qui avait participé à la réalisation du dommage et engageait sa responsabilité délictuelle à l'égard des maîtres de l'ouvrage ; 
 	D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
 	Sur le premier moyen du pourvoi n° U 14-10.929 de M. et Mme X..., ci-après annexé :
 	Attendu qu'ayant relevé que M. et Mme X... avaient pris possession en octobre 2006 des deux maisons qu'ils avaient louées le 20 octobre 2006 et le 26 mars 2007, qu'ils avaient dans une lettre du 20 novembre 2006, adressée à la société ERB, exprimé leur insatisfaction, énoncé la persistance de désordres susceptibles d'entraîner des difficultés avec les locataires et indiqué : « à finition de ces travaux, veuillez me confirmer une date de réception », et constaté qu'ils avaient réitéré ces exigences dans une lettre du 2 avril 2007 et qu'à la date du 20 novembre 2006, il restait à payer une somme représentant 15 % du montant du marché de la société ERB, la cour d'appel a pu en déduire, sans modifier l'objet du litige, que la prise de possession des maîtres de l'ouvrage apparaissait insuffisante à caractériser leur volonté non équivoque d'accepter les immeubles au 20 novembre 2006 ou ultérieurement, ce qui excluait leur réception tacite ;
 	D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
 	Sur le deuxième moyen du pourvoi n° U 14-10.929 de M. et Mme X..., ci-après annexé :
 	Attendu qu'en l'absence de réception tacite des travaux par les maîtres de l'ouvrage, la cour d'appel a pu retenir, sans violer le principe de la contradiction, qu'à défaut pour la société Robert de  justifier qu'elle avait souscrit un contrat garantissant sa responsabilité civile de droit commun, les demandes des maîtres de l'ouvrage contre les assureurs de la garantie décennale des constructeurs ne pouvaient pas prospérer ; 
 	D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
 	Sur le troisième moyen du pourvoi n° U 14-10.929 de M. et Mme X..., ci-après annexé :
 	Attendu qu'ayant relevé que les deux maisons destinées à la location avaient été libérées de leurs occupants pendant les opérations d'expertise et n'étaient pas relouées depuis six ans, que M. et Mme X... qui avaient reçu en juin 2011 la totalité des sommes leur permettant d'exécuter les travaux de confortement du talus, s'étaient abstenus d'engager ces travaux, qu'un constat d'huissier de justice du 9 novembre 2010 mettait en évidence l'apparition d'humidité et de moisissures dans les immeubles et la nécessité de nettoyer et de refaire l'ensemble des peintures pour les relouer, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que l'entretien insuffisant des immeubles par les propriétaires ne permettait pas de mettre les travaux de remise en état à la charge des constructeurs et que l'indemnisation pour la perte de revenus locatifs devait être arrêtée au mois de juin 2011 ; 
 	D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
 	PAR CES MOTIFS :
 	REJETTE les pourvois ;
 	Condamne M. Z... et M. et Mme X..., ensemble, aux dépens ;
 	Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
 	Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juin deux mille quinze.
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 Moyen produit par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour M. Z..., demandeur au pourvoi n° K 14-10.392
 IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué en date du 3 octobre 2013 d'avoir déclaré un architecte (M. Z...) responsable, in solidum avec d'autres locateurs d'ouvrage (les sociétés ERB et ROBERT), ssur le fondement de l'article 1382 du code civil, des préjudices subis par des maîtres d'ouvrage (M. et Mme X...) ;
 - AUX MOTIFS QU'aucun procès-verbal de réception des travaux n'avait été établi et il n'était pas non plus demandé la fixation judiciaire de la réception ; qu'était par contre alléguée une réception tacite des ouvrages au 20 novembre 2006, ce qui supposait la démonstration d'une volonté non-équivoque des maîtres d'ouvrage d'accepter les constructions à cette époque ; qu'il n'était pas discuté que M. et Mme X... avaient pris possession des maisons en octobre 2006 afin de les louer, les locations devenant effectives, les 20 octobre 2006 et 26 mars 2007 ; que, cependant, cette prise de possession apparaissait en elle-même insuffisante à caractériser l'acceptation sans équivoque des ouvrages, ce d'autant que les maîtres d'ouvrage avaient, dans de nombreux courriers, tant au stade de la conception du projet que de l'exécution des travaux, rappelé le retard pris par la construction et ses conséquences sur la mise en location, puis fait état (courriers des 12 août et 22 septembre 2006) de l'inachèvement des travaux et de l'existence de désordres ; que les pièces produites attestaient également qu'au 20 novembre 2006, date de réception tacite retenue par le tribunal, les époux X... restaient devoir une somme de 14.778,71 € TTC, solde qu'ils avaient été mis en demeure de régler en juin 2007 et qui représentait 15 % du marché de la société ERB ; qu'enfin, contrairement à ce qu'avait retenu le premier juge, la lecture même du courrier du 20 novembre 2006 adressé par les époux X... à la société ERB, introduisait une équivoque quant à leur volonté d'accepter les ouvrages à cette date, puisqu'il traduisait leur insatisfaction générale des conditions de déroulement du chantier, énonçait la persistance de désordres susceptibles d'ailleurs d'entraîner des difficultés avec les locataires (odeurs d'égout) et par la mention : « A finition de ces travaux, veuillez me confirmer une date de réception », révélait que leur acceptation des ouvrages était soumise à l'achèvement des travaux et la reprise des désordres, décision réitérée dans un courrier du 2 avril 2007 ; qu'il se déduisait de l'ensemble de ces éléments, que la preuve d'une volonté des maîtres d'ouvrage dépourvue d'équivoque d'accepter les immeubles n'était pas établie au 20 novembre 2006 ou ultérieurement, ce qui excluait la réception tacite des immeubles ; qu'il en résultait que la responsabilité des constructeurs ne pouvait être recherchée sur le fondement de l'article 1792 du code civil, mais uniquement sur celui de l'article 1147 du code civil ; que les demandes des maîtres de l'ouvrage contre les assureurs au titre des polices couvrant la garantie décennale des constructeurs ne pouvaient ainsi prospérer ; que, sur les responsabilités, comme l'avait justement rappelé le premier juge, les opérations d'expertise révélaient que les travaux avaient été menés comme si les maisons devaient être édifiées sur un terrain plat standard, sans tenir compte des difficultés particulières induites par la déclivité du terrain ; que l'expert avait plus précisément constaté que les deux encastrements avaient été réalisés par la société ROBERT en juillet 2005 avec un front de taille de 6 à 7 mètres quasivertical par endroits, qu'elle avait taillé à nouveau dans le talus en 2006 pour reculer les encastrements afin de respecter la distance entre les constructions et la voie publique exigée par le permis de construire, ce que confirmaient, nonobstant ses dénégations, les factures de 2006 produites aux débats ; que l'expert avait par ailleurs relevé que les éboulements du talus dont l'étude avait montré qu'il était composé de matériaux très délités et de plans de glissement défavorables, se retrouvaient quasiment sur les 100 ml du front de taille créé et son sapiteur précisait que l'instabilité des terrains tenait essentiellement aux redressements effectués au droit des deux maisons, aux plans de schistosité lisse, à l'altérabilité de la roche en place et aux eaux météoriques ; que la société ROBERT était tenue de livrer des terrassements pérennes et dont la réalisation n'affectait pas la stabilité du terrain environnant ; que, par ailleurs, spécialisée dans l'exécution de terrassements, elle ne pouvait accepter de réaliser les travaux définis avec la société ERB qui impliquaient une taille importante dans le talus, sans s'assurer que sa composition et sa stabilité avaient été vérifiées par cette dernière et conseiller clairement et sans ambiguïté aux maîtres d'ouvrage, compte tenu de la configuration particulière du terrain, la réalisation d'une étude sur ces points ; que la responsabilité contractuelle de droit commun de la société ERB était donc engagée ; que, s'agissant de la société ERB, il résultait des courriers échangés avec les maîtres d'ouvrage qu'elle avait assuré la faisabilité du projet, réalisé les implantations, fourni les plans de l'immeuble, réalisé les dossiers de permis de construire, organisé les plannings et la coordination des travaux ; que ces missions relevaient de la maîtrise d'oeuvre, activité d'ailleurs mentionnée sur le descriptif du 30 mars 2005 ; qu'ayant accepté de réaliser la mission, peu important qu'elle n'ait pas perçu d'honoraires en contrepartie, la société ERB devait faire vérifier la stabilité et la consistance du talus ou au contraire conseiller clairement aux maîtres d'ouvrage de les faire vérifier, avant que soient réalisés les affouillements nécessaires à l'exécution des terrassements, surtout en présence d'une cicatrice d'un glissement ancien sur le terrain ; que n'ayant pas délivré cette information et ayant ainsi manqué à son obligation de conseil, la responsabilité de la société était également engagée par application de l'article 1147 du code civil ; que, s'agissant de M. Z..., il apparaissait qu'il était intervenu ponctuellement à la demande de la société ERB, afin de signer après un premier refus, le second dossier de permis de construire accompagné des plans, déposé en décembre 2005 ; que cette signature et l'apposition de son cachet sur ces documents, même à titre amical et sans rémunération, en ce qu'elle validait la faisabilité du projet, les éléments communiqués et son intervention comme concepteur, étaient susceptibles d'engager sa responsabilité en cas de dommage ; que l'examen des plans de coupe qui portaient son tampon et qui faisaient apparaître les cotes du terrain naturel et donc la nécessité d'affouillements très importants pour implanter les deux maisons, devait nécessairement conduire M. Z... à s'interroger sur les vérifications faites par ERB sur la composition et la stabilité du talus ; que le fait que les travaux de terrassement aient été réalisés par la société ROBERT avant son intervention était indifférent, puisque ce questionnement lui aurait permis d'obtenir cette information et, compte tenu de la taille réalisée, de s'interroger sur la nécessité d'un confortement ; que l'absence de vérification de ces points constituait une faute qui avait directement participé à la réalisation du dommage et engageait la responsabilité délictuelle de M. Z... à l'égard des maîtres de l'ouvrage ; qu'en conséquence, les sociétés ROBERT, ERB et M. Z... devaient être condamnés in solidum à indemniser les époux X... de leurs préjudices ;
 1°) ALORS QU'il n'appartient pas à l'architecte chargé d'une mission circonscrite à la signature du dossier de demande de permis de construire, de réaliser des travaux de reconnaissance des sols ; qu'en imputant à faute à M. Z..., chargé d'une mission ponctuelle limitée à la signature du second dossier de demande de permis de construire, d'avoir omis de vérifier l'état des sols sur lesquels les constructions envisagées devaient être réalisées, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
 2°) ALORS QUE l'architecte chargé d'une mission limitée à la signature d'un second dossier de demande de permis de construire, ne peut être tenu pour responsable des désordres liés à la réalisation, antérieure à son intervention, de travaux de terrassement sans étude préalable de la configuration du terrain et des niveaux ; qu'en retenant la responsabilité de M. Z..., après avoir pourtant relevé que son intervention - ponctuelle - s'était limitée à la signature d'un second dossier de demande de permis de construire déposé en décembre 2005, alors que les travaux de terrassement avaient déjà été réalisés en juillet 2005, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
 3°) ALORS QUE l'architecte ne peut être tenu pour responsable d'un défaut d'étude du sol préalable aux travaux de terrassement, quand son intervention s'est limitée à l'apposition d'une signature de pure complaisance sur une demande de permis de construire dont il n'a même pas signé les plans annexés ; qu'en retenant la responsabilité de M. Z... - qui s'était borné à apposer une signature de pure complaisance sur des imprimés de demande de permis de construire -, pour avoir validé des plans annexés au second dossier de demande de permis de construire qui ne comportaient pourtant pas sa signature, pour la raison qu'ils ne lui avaient jamais été présentés par la société ERB qui avait ainsi surpris sa bonne foi, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
 4°) ALORS QUE la responsabilité d'un architecte ne peut être engagée, sur le fondement du droit commun, que si la preuve est rapportée de l'existence d'un lien de causalité entre le manquement qui lui est reproché et le préjudice qui en était résulté pour le maître d'ouvrage ; qu'en retenant la responsabilité de M. Z..., après avoir pourtant constaté que la société ROBERT avait achevé ses travaux de terrassement avant l'intervention de l'architecte qui s'était borné à signer le second dossier de demande de permis de construire, ce dont il résultait que le préjudice des époux X... était déjà consommé au jour de l'intervention de M. Z..., au prétexte qu'il aurait pu attirer l'attention des maîtres d'ouvrage sur la nécessité d'un confortement, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
 Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat de M. et Mme X..., demandeurs au pourvoi n° U 14-10.929
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement qui avait fixé la réception des travaux au 20 novembre 2006 et avait déclaré les sociétés ERB et Robert responsables des désordres en application de l'article 1792 du code civil ;
 Aux motifs qu'aucun procès-verbal de réception n'avait été établi et il n'était pas non plus demandé de fixation judiciaire de la réception ; qu'était par contre alléguée une réception tacite des ouvrages au 20 novembre 2006, ce qui supposait la démonstration d'une volonté non équivoque des maîtres de l'ouvrage d'accepter les constructions à cette époque ; qu'il n'était pas discuté que les époux X... avaient pris possession des maisons en octobre 2006 pour les louer, les locations étant devenues effectives les 20 octobre 2006 et 26 mars 2007 ; que cependant, cette prise de possession était en elle-même insuffisante à caractériser l'acceptation sans équivoque des ouvrages, ce d'autant que les maîtres d'ouvrage avaient, dans de nombreux courriers, tant au stade de la conception du projet que de l'exécution des travaux, rappelé le retard pris par la construction et les conséquences sur la mise en location, puis fait état, dans des courriers du 12 août et 22 septembre 2006, de l'inachèvement des travaux et de l'existence de désordres ; que les pièces produites attestaient également qu'au 20 novembre 2006, date de la réception tacite retenue par le tribunal, les époux X... restaient devoir une somme de 14 778,71 Euros qu'ils avaient été mis en demeure de régler en juin 2007 et qui représentait 15% du montant du marché de la société ERB ; qu'enfin, contrairement à ce qu'avait estimé le premier juge, la lecture même du courrier du 20 novembre 2006 adressé par les époux X... à la société ERB introduisait une univoque quant à leur volonté d'accepter les ouvrages à cette date puisqu'il introduisait leur insatisfaction générale des conditions de déroulement du chantier, énonçait la persistance de désordres susceptibles d'entraîner des difficultés avec des locataires et par la mention « à finition de ces travaux, veuillez me confirmer une date de réception », révélait que leur acceptation des ouvrages était soumise à l'achèvement des travaux et la reprise des désordres, décision réitérée par lettre du 2 avril 2007 ; qu'il se déduisait de l'ensemble de ces éléments que la preuve d'une volonté des maîtres de l'ouvrage dépourvue d'équivoque d'accepter les immeubles n'était pas établie au 20 novembre 2006 ou ultérieurement, ce qui excluait la réception tacite des immeubles ; qu'il en résultait que la responsabilité des constructeurs ne pouvait être recherchée sur le fondement de l'article 1792 du code civil, mais uniquement sur celui de l'article 1147 ; que le jugement serait réformé sur ces points ; que les demandes des maîtres de l'ouvrage contre les assureurs au titre des polices ouvrant la garantie décennale des constructeurs ne pouvaient donc prospérer ;
 Alors 1°) que dans leurs écritures d'appel, la société Robert et son assureur, la société Groupama, avaient conclu à l'existence d'une réception tacite de la part des époux X... et avaient reconnu que leur responsabilité ne pouvait être retenue que sur le fondement de la responsabilité décennale, seule la société Acte Iard, assureur de la société ERB, ayant contesté l'existence d'une telle réception tacite ; qu'en ayant déclaré la société Robert responsable des préjudices sur le fondement de l'article 1147 du code civil et en ayant considéré en conséquence que les demandes contre tous les assureurs, y compris la société Groupama, au titre des polices couvrant la garantie décennale des constructeurs, ne pouvaient prospérer, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
 Alors 2°) que la réception tacite est caractérisée dès lors que la prise de possession par le maître de l'ouvrage manifeste sa volonté non équivoque d'accepter l'ouvrage, l'achèvement de l'ouvrage ou son paiement complet n'étant pas une condition nécessaire à la reconnaissance d'une réception tacite ; qu'en ayant infirmé le jugement ayant retenu l'existence d'une telle réception tacite après avoir constaté qu'il n'était pas contesté que M. et Mme X... avaient pris possession des maisons en octobre 2006 afin de les louer et que les locations étaient devenue effectives les 20 octobre 2006 et 26 mars 2007, peu important les circonstances par conséquent inopérantes que les maîtres de l'ouvrage aient fait état de l'inachèvement des travaux et n'avaient pas payé le solde du marché, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légale de ses constatations et a violé l'article 1792-6 du code civil
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme X... et la société Robert de leurs demandes en garantie contre la société Crama Loire Bretagne Groupama, assureur de la société Robert ;
 Aux motifs que la société Robert ne justifiait pas de la souscription auprès de Crama Loire Groupama d'un contrat garantissant sa responsabilité civile de droit commun ; que dès lors, elle ne pouvait prétendre à la garantie de son assureur ;
 Alors 1°) que la société Groupama ne contestait pas devoir sa garantie au titre des désordres survenus, cette garantie n'ayant été déniée par la cour d'appel qu'en conséquence de sa décision de ne pas retenir l'existence de la garantie décennale dont la société Groupama et son assurée réclamaient l'application ; que dès lors, en refusant la garantie de la société Groupama, la cour d'appel a de nouveau méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
 Alors 2° que le juge ne peut, d'office, relever un moyen sans avoir préalablement invité les parties à en débattre contradictoirement ; qu'en s'étant, d'office, fondée sur l'absence de justification de la souscription par la société Robert d'un contrat garantissant sa responsabilité civile de droit commun auprès de la société Groupama, bien que ni les époux X... ni la société Robert ni la société Groupama n'aient pu se douter que cette absence de production d'un tel contrat leur serait opposée, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum la société Robert, la société ERB et M. Z... à payer à M. et Mme X... une somme limitée à 59 150 Euros au titre du préjudice locatif et d'avoir débouté les époux X... du surplus de leurs demandes indemnitaires ;
 Aux motifs que les époux X... versaient aux débats un constat d'huissier du 9 novembre 2010 mettant en évidence l'apparition dans les immeubles d'humidité et de moisissures et la nécessité de nettoyer et de refaire l'ensemble des peintures ; que l'état ainsi révélé traduisait un entretien insuffisant des immeubles par les propriétaires, malgré la possibilité d'en demander l'indemnisation a posteriori par les constructeurs, ce que corroboraient le faible montant des factures EDF et les justificatifs d'achat de déshumidificateurs seulement après trois ans d'inoccupation des lieux ; que cette remise en état ne pouvait dès lors être mise à la charge des constructeurs ; que s'agissant de la perte des revenus locatifs, cette indemnisation, le montant des loyers n'étant pas discuté par ailleurs, devait être limitée au mois de juin 2011, époque à laquelle les époux X... avaient reçu des entreprises et de leurs assureurs l'ensemble des sommes permettant d'engager les travaux ; que si par prudence, du fait de l'appel, ils avaient décidé de ne pas engager les travaux de confortement, alléguant avoir commandé une première phase de travaux de débroussaillage et de purge du talus, ils avaient néanmoins perçu ces sommes et bénéficié de leur rendement, ce qui compensait l'aggravation de leur préjudice ; que leur indemnisation devait donc être évaluée sur 47 et 44 mois, soit sur la base de 650 Euros par mois à un montant de 59 150 Euros ;
 Alors 1°) que le bailleur n'est pas tenu des réparations locatives ; que la cour d'appel, qui a estimé que l'apparition dans les immeubles d'humidité et de moisissures et la nécessité de nettoyer et de refaire les peintures traduisaient un entretien insuffisant des immeubles par les propriétaires, sans rechercher, comme elle y était invitée, si cet entretien n'aurait pas normalement incombé aux locataires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1720 et 1754 du code civil ;
 Alors 2°) qu'en tout état de cause, l'auteur d'un dommage doit en réparer toutes les conséquences dommageables et n'est pas tenu de limiter son préjudice dans l'intérêt du responsable ; qu'en ayant refusé de mettre à la charge des constructeurs, au titre de la remise en état des lieux devant être mise à la charge des constructeurs responsables, l'apparition dans les immeubles d'humidité et de moisissures et la nécessité de nettoyer et de refaire l'ensemble des peintures en opposant au propriétaire un défaut d'entretien, quand celui-ci n'était pas tenu de limiter son préjudice dans l'intérêt des constructeurs responsables, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
 Alors 3°) que le juge qui constate l'existence d'un préjudice ne peut refuser d'en ordonner l'indemnisation en raison de sa compensation par les intérêts produits par les sommes versées en réparation d'autres préjudices ; qu'en ayant considéré, pour limiter les dommages et intérêts versés en réparation des pertes locatives, que le « rendement » des sommes versées par les entrepreneurs dont la responsabilité a été retenue compensait la perte des revenus locatifs, la cour d'appel a violé l'article 1149 du code civil.