AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par M. Paul X..., demeurant ...,
   en cassation d'un arrêt rendu le 13 janvier 1994 par la cour d'appel de Paris (16ème chambre B), au profit :
   1°/ de la société civile immobilière (SCI) Elysées Saint-Honoré, dont le siège est ...,
   2°/ de la société Générale Immobilière LSGI, société anonyme, dont le siège est ...,
   défenderesses à la cassation ;
   Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt;
   LA COUR, en l'audience publique du 12 mars 1996, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Boscheron, conseiller rapporteur, MM. Deville, Aydalot, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, Stephan, MM. Peyrat, Cachelot, conseillers, M. Chollet, M. Nivôse, M. Pronier, conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre;
   Sur le rapport de M. le conseiller Boscheron, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. X..., de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de la Varde, avocat de la SCI Elysées Saint-Honoré et de la société Générale Immobilière LSGI, les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi;
   Sur le moyen unique :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 janvier 1994), qu'à la suite de la fixation de l'indemnité d'éviction due à M. X..., preneur à bail, de locaux à usage commercial dont la société Générale Immobilière et la société civile immobilière Elysées Saint-Honoré ont été les propriétaires successifs, un accord transactionnel est intervenu entre les parties, le 21 décembre 1990, aux termes duquel M. X... s'engageait à libérer intégralement les lieux loués le 31 janvier 1991 et à remettre les clés au séquestre précédemment désigné, les parties étant convenues d'appliquer à M. X... à compter du 1er février 1991, en cas de défaillance de sa part la pénalité de 1 % visée à l'article 20 du décret du 30 septembre 1953, sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure et le paiement d'une astreinte;
   Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner au paiement d'une certaine somme en vertu de cet accord, alors, selon le moyen, "1 ) que constitue une clause pénale une indemnité fixée dans un protocole transactionnel à 1 % du montant de l'indemnité d'éviction par jour de retard mis par le locataire pour libérer les lieux, peu important que cette stipulation purement contractuelle soit fixée par référence à l'article 20 du décret n 53.960 du 30 septembre 1953; qu'en refusant toute possibilité de réduction de cette pénalité, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1126 et suivants et 1152 du Code civil; 2 ) qu'en toute hypothèse, à supposer que l'indemnité de 1 % prévue, en l'espèce, n'eût pas le caractère d'une clause pénale mais constituât le rappel des dispositions de l'article 20 du décret du 30 septembre 1953, cette indemnité ne pouvait être due, nonobstant toute clause contraire, qu'après mise en demeure faite au locataire de libérer les lieux; qu'en déclarant qu'une sommation n'était pas nécessaire pour faire application de la pénalité de 1 %, dès lors que les parties en avaient ainsi décidé, la cour d'appel a violé l'article 20 du décret n 53.960 du 30 septembre 1953, 3 ) qu'en cas d'éviction, la remise des lieux au bailleur par le preneur s'entend de leur libération effective de tous les occupants du chef du locataire, peu important que ces lieux restent encombrés de quelques meubles délaissés par ce dernier; qu'en considérant, au contraire, que les lieux loués par M. X... à la SCI Elysées Saint-Honoré n'avaient pas été libérés au seul motif que seraient restés quelques meubles dans les lieux, la cour d'appel a violé l'article 20 du décret du 30 septembre 1953";
   Mais attendu, d'une part, qu'appréciant souverainement la portée de l'accord transactionnel du 21 décembre 1990, la cour d'appel, qui a relevé que la mention de la retenue de 1 % par jour de retard n'était pas différente de celle du statut des baux commerciaux et retenu exactement que la mise en demeure prévue par l'article 20 du décret du 30 septembre 1953 n'était pas d'ordre public, a pu décider que cette retenue avait le caractère d'une pénalité définitive et que la dispense conventionnelle de mise en demeure était valable;
   Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que M. X... s'était engagé à rendre les lieux libres de toute occupation et vides de meubles, la cour d'appel a pu décider qu'il n'avait satisfait à cette obligation que le 7 février 1991 en constatant qu'il n'avait fait enlever divers meubles et objets mobiliers qu'à cette date;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;
   Condamne M. X... à payer à la société Elysées Saint-Honoré et à la société Générale Immobilière, ensemble, la somme de 8 000 francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile;
   Le condamne également aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du dix-sept avril mil neuf cent quatre-vingt-seize.