LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Attendu qu'ayant relevé que le notaire avait adressé le 24 septembre 2007 une lettre aux époux X... pour leur proposer un rendez-vous de signature après que M. Y..., gérant de la société La Cigale, l'eut avisé qu'il exerçait sa faculté de substitution, la cour d'appel a procédé à la recherche prétendument omise ;
Mais sur le moyen unique, pris en ses deuxième et troisième branches : 
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 3 mars 2009), que par acte sous seing privé des 11 et 27 juillet 2007, les époux X... ont vendu, sous condition suspensive, un immeuble à M. Y..., avec faculté de substitution ; que les époux X... ayant refusé de réitérer la vente par acte authentique, la société La Cigale, substituée à M. Y..., les a assignés en réitération forcée ;
Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient que l'acquéreur substitué a formellement renoncé à la condition suspensive d'obtention d'un prêt avant le terme du délai accordé et en a informé le notaire choisi d'un commun accord et que la date de régularisation n'était pas une condition de validité de la promesse de vente ;
Qu'en statuant ainsi, par de simples affirmations, sans analyser, fût-ce sommairement, ni même mentionner les éléments de preuve sur lesquels elle fondait sa décision, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la quatrième branche du moyen :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a constaté que la société La Cigale s'était régulièrement substituée à M. Y... dans le cadre de la vente et que cette société était recevable à agir, l'arrêt rendu le 3 mars 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société La Cigale aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société La Cigale à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize novembre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt.
Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour les époux X....
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté que la SCI La Cigale s'est régulièrement substituée à M. Aurelio Y... dans le cadre de la vente, constaté que la SCI la Cigale est recevable à agir et prononcé la réalisation forcée de la vente selon les termes de la promesse de vente du 27 juillet 2007 de la villa Les Cantates sise quartier de la Croix des gardes, ... ;
AUX MOTIFS QU'ayant mis en place un financement propre, Aurelio Y..., gérant de la SCI La Cigale, avisait Me Z... qu'il exerçait sa faculté de substitution au profit de ladite SCI et qu'il était prêt à régulariser la vente ; () que contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, la SCI La Cigale avait parfaitement qualité et intérêt à agir, se trouvant contractuellement substituée aux droits et actions de l'acquéreur par la clause du compromis de vente qui n'assortissait cette novation d'aucune condition de forme ou de fond dont puisse valablement se prévaloir les époux X... ; que par ailleurs la date de régularisation au 15 août 2007 (en réalité le 30 septembre 2007)
n'était pas une condition de validité de la promesse de vente et l'acquéreur substitué a formellement renoncé à la condition suspensive d'obtention d'un prêt avant le terme du délai accordé et en a informé le notaire choisi d'un commun accord, comme il en avait le droit ; que le moyen invoqué par les époux X... selon lequel le compromis de vente serait caduc le 1er octobre 2007 est totalement inopérant dès lors que la SCI la Cigale a requis la réitération à une date à la fois antérieure au 1er octobre 2007 et à la manifestation de volonté des vendeurs de ne plus vendre ; qu'il sera en conséquence fait droit à l'appel,
1°) ALORS QU'une clause de substitution ne peut être valablement mise en oeuvre que si la promesse de vente n'est pas caduque ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans constater que la SCI La Cigale s'était effectivement substituée à M. Y..., acquéreur visé au compromis, avant le terme du délai prévu, soit le 30 septembre 2007, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1168 et 1176 du code civil ;
2°) ALORS QUE le juge ne peut se borner à se référer aux pièces du dossier, sans les analyser, même sommairement ; qu'en se bornant à affirmer que « M. Aurelio Y..., gérant de la SCI La Cigale, (avait avisé) Me Z... qu'il exerçait sa faculté de substitution au profit de la SCI et qu'il était prêt à régulariser la vente » et qu'il avait « formellement renoncé à la condition suspensive d'obtention du prêt avant le terme du délai accordé », ce que les exposants contestaient vigoureusement, sans préciser, ni a fortiori analyser les pièces sur lesquelles elle se fondait, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE le juge ne peut statuer par voie de simple affirmation ; qu'en se bornant à affirmer que la date de régularisation du 30 septembre 2007 n'était pas une condition de validité de la promesse, les exposants faisant pourtant valoir le contraire dans leurs écritures, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE si le bénéficiaire d'une condition suspensive peut y renoncer, cette renonciation n'est efficace que pour autant qu'elle intervient dans le respect des formes et délais prévus par la promesse de vente ; qu'en l'espèce, le compromis de vente prévoyait que l'acquéreur pouvait renoncer à la condition suspensive d'obtention d'un prêt, à condition que la renonciation soit « notifiée » au notaire « dans les formes et délais » prévus au contrat et qu'elle comporte une mention manuscrite précise ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans constater que M. Y... avait notifié sa renonciation à la condition d'obtention d'un prêt dans les formes et délais contractuellement prévus, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.