LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1315, devenu 1353, du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 16 mars 2017), que le syndicat des copropriétaires de la résidence[...] (le syndicat) a assigné Mme Z..., propriétaire de lots au sein de cette résidence, en paiement de charges ;
Attendu que, pour rejeter partiellement, après expertise, la demande au titre des charges de consommation d'eau entre 2008 et 2015, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que l'enregistrement du compteur ne vaut pas preuve absolue de la consommation mais constitue une présomption simple, que Mme Z..., qui vit seule, consomme cinq fois plus d'eau que les lots voisins occupés par des familles, que l'expert a écarté l'hypothèse d'un branchement par erreur sur le réseau de chauffage et a exclu une défaillance ou une anomalie du réseau privatif, de sorte que le tronçon déperditif est à rechercher dans les parties communes dont le syndicat a en charge la gestion et l'entretien, que, celui-ci n'ayant entrepris aucune action appropriée et ne fournissant aucun élément sur le mode de vie de la copropriétaire dont il fait la cause exclusive de la consommation exorbitante, la réalité de la créance n'est pas établie ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il incombait à Mme Z... de justifier des éléments de nature à renverser la présomption d'exactitude des relevés du compteur, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 mars 2017 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet en conséquence la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;
Condamne Mme Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Z... à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Cèdres, [...] la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept février deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires Les Cèdres.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté que le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Cèdres n'avait pas justifié de sa créance à l'égard de Mme B... C... Z...  s'agissant de l'intégralité de la consommation d'eau froide entre 2008 et 2015, d'AVOIR fixé la créance du syndicat à l'encontre de Mme B... C... Z...  au titre des charges de copropriété dues au 1er avril 2015 à une somme de 2 841 € et la créance du syndicat au titre des frais nécessaires à une somme de 254,71 € et d'AVOIR en conséquence condamné Mme B... C... Z...  à verser au syndicat la somme de 3 095,71 € seulement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, rejetant ainsi le surplus de ses demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE Mme B... C... Z...  plaide à bon droit que 1'approbation des comptes du syndicat par les assemblées générales successives ne constitue pas une approbation de son compte individuel de copropriétaires, que l'enregistrement du compteur ne vaut pas preuve absolue de la consommation mais constitue une présomption simple et enfin que le syndicat doit prouver selon les règles générales de l'article 1315 ancien devenu 1353 du code civil que le copropriétaire envers qui il engage une action en recouvrement de charges est effectivement débiteur ; que les pièces des dossiers respectifs des parties et les constatations de 1'expert A... enseignent que : Mme B... C... Z...  conteste depuis plusieurs années la consommation d'eau froide qui lui est imputée ainsi qu'il ressort de la délibération n° 24 de l'assemblée générale du 29 mai 2010 demandant à l'unanimité au syndic de refaire les calculs de consommation d'eau et de régulariser la situation de Mme B... C... Z...  ; que les divers changements de compteurs entrepris par cette dernière et la copropriété n'ont pas modifié une situation anormale en ce qu'une personne seule consomme cinq fois plus d'eau froide que les lots voisins occupés par des familles (rapport A... page 13) ; que les premières constatations de l'expert ont exclu une défaillance et/ou anomalie du réseau privatif de l'appelante, de telle sorte que le « tronçon déperditif » est à rechercher dans les parties communes de l'immeuble dont le syndicat a en charge la gestion et l'entretien ; que ce dernier n'a entrepris aucune action appropriée et n'a pas plus entendu poursuivre l'expertise notamment par le paiement de la provision complémentaire demandée ; qu'il ne fournit aucun élément sur le mode de vie de Mme B... C... Z...  dont il fait la cause exclusive de la consommation exorbitante sans contester pour autant qu'elle occupe seule son lot ; qu'il s'évince ainsi de ces éléments que le syndic n'établit pas la réalité de sa créance à l'encontre de l'intimée ; que pour le surplus la cour relève que le décompte opéré par le premier juge sur la base d'une consommation moyenne de 40m3 par an et par personne, lui-même, adossé sur les facturations d'eau successives est pertinent ;
AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'il appartient au syndicat des copropriétaires de la résidence[...] de justifier de sa créance à l'encontre du copropriétaire qu'il assigne en justice ; que le syndicat des copropriétaires de la résidence[...] fournit les divers décomptes des charges de copropriété dues par Madame B... C... Z...  couvrant la période de 3 juin 2006 au 1er avril 2015 ; que Madame B... C... Z...  conteste les charges qui lui sont imputées au titre de sa consommation d'eau, indiquant que cette surconsommation représente le montant des charges impayées a la copropriété ; que pour justifier de sa créance sur ce point particulier, le syndicat des copropriétaires de la résidence[...] fournit les relevés de compteur d'eau depuis 2005 ; qu'il en ressort que depuis 2005 Madame B... C... Z...  consomme de 4 à 5 fois plus d'eau que les autres copropriétaires alors qu'elle vit seule tandis que certains d'entre eux vivent en famille ; qu'un changement de compteur d'eau a été effectué en 2009 mais ce changement n'a pas modifié les volumes de consommation annuelle ; que Madame B... C... Z...  a fait procéder à une recherche de fuite d' eau par une société en juillet 2012 qui n'a constaté aucune fuite sur le réseau d'eau ; que dans son expertise, Monsieur A... indique que depuis 10 ans, Madame B... C... Z...  consomme annuellement entre 201 et 286 m3 d'eau soit une moyenne de consommation annuelle 4 à 5 fois supérieure aux autres copropriétaires ; qu'au terme de son expertise, Monsieur A... a écarté l'hypothèse d'un branchement par erreur sur le réseau de chauffage ; qu'il précise que la recherche d'un éventuel branchement d'un tiers peut être réalisée par caméra infrarouge et mise sous pression par la société DELTAFUITE ; que pour ce faire, l'expert sollicitait une provision complémentaire de 6000 € que Madame B... gela Z... n'a pas versé compte tenu de la provision de 1500 € déjà versée et de l'enjeu du litige ne dépassant pas les frais d'expertise ; que le changement de compteur en 2009 n'a pas modifié ces volumes écartant ainsi définitivement l'idée d'un dysfonctionnement du compteur depuis 2005. Deux nouveaux changements de compteur sont intervenus en 2013, le premier à l'initiative de Madame B... C... Z...  et le second par le syndicat des copropriétaires de la résidence[...] qui n'a pas admis ce changement a l'initiative du copropriétaire ; qu'en 2012, le conseil de Madame B... C... Z...  sollicitait du syndicat des copropriétaires de la résidence[...] une démarche auprès du fournisseur d'eau pour un contrôle du compteur individuel du lot de Madame B... C... Z...  ainsi que de l'état de son installation, demande qui est restée sans réponse ; que s'agissant du bien-fondé de la créance et particulièrement de la consommation d'eau, le Tribunal considère que le décompte sur la base des relevés de compteurs d'eau ne peut suffire en l'espèce ; que la seule explication donnée par le syndicat des copropriétaires de la résidence[...] est le mode de vie de Madame B... C... Z...  ; que sur ce point, le Tribunal relève que la défenderesse vit seule dans un appartement de taille standard, rien ne permet d'expliquer comment le mode de vie d'une personne seule peut générer des niveaux de consommation aussi exorbitant alors même que toutes les investigations sur les origines de cette surconsommation n'ont pas été faites ; que si d'ordinaire, les relevés de compteur constituent la base de la facturation aux copropriétaires, en l'espèce compte tenu de la distorsion entre les consommations de Madame B... C... Z...  et les autres copropriétaires, il appartient au syndicat des copropriétaires de la résidence,[...] de mener des investigations complémentaires afin de vérifier si la surconsommation d'eau du copropriétaire n'est pas liée à un problème sur le réseau qui concerne effectivement la copropriété et non plus seulement Madame B... C... Z...  ; qu'en ce sens, l'expert suggérait que des recherches soient faites pour vérifier un branchement sauvage d'un tiers sur le réseaux de Madame B... C... Z...  ; que cette recherche s'exerce notamment dans les parties communes de la copropriété dont le syndicat des copropriétaires de la résidence[...] est en charge ; que sur ce point, il n'a absolument pas collaboré à la recherche des causes de consommation d'eau de Madame B... C... Z...  alors qu'en sa qualité de responsable des parties communes de l'immeuble, il en avait la mission ; que faute d'éléments concrets et corroborants fournis au Tribunal, le syndicat des copropriétaires de la résidence[...] ne peut se contenter de demander à la défenderesse le paiement de ses charges d'eau sans jamais tenter de comprendre définitivement le pourquoi de cette situation anormale ; que la copropriété ne peut laisser Madame B... C... Z...  seule avec son problème alors que les investigations de l'expert s'agissant de son appartement et de son compteur établissent qu'il n'y a pas d'anomalies alors qu'elle-même a déjà à ses frais fait effectuer des recherches de fuites d'eau en 2012 et un changement de compteur en 2013, démontrant par là-même son souci de mettre un terme à cette surconsommation ; qu'une telle situation tout à fait exceptionnelle de surconsommation sur des années justifiait de la part du syndicat des copropriétaires de la résidence[...] une action adaptée consistant à soumettre à l'assemblée générales des copropriétaires une action d'investigation sur le réseau d'eau afin de vérifier un branchement sauvage, seul moyen d'établir avec certitude si oui ou non Madame B... C... Z...  est à l'origine de sa surconsommation ; qu'en omettant de s'investir sur cette question, le syndicat des copropriétaires de la résidence[...] a laissé se poursuivre une situation conduisant aujourd'hui a des impayés de charges de Madame B... C... Z...  ; que dans ses derrières écritures, le syndicat des copropriétaires de la résidence[...] refuse encore toute collaboration dans la recherche de la vérité en précisant que si une mesure d' instruction est instaurée elle le sera à 1'unique charge de Madame B... C... Z...  ; que le syndicat des copropriétaires de la résidence[...] insiste longuement sur la constance de la surconsommation d'eau de Madame B... C... Z...  alors que cette constance va justement dans le sens qu'il y a une anomalie, une surconsommation aussi exorbitante ne peut être aussi régulière durant de nombreuses années ; qu'entre 2008 et 2015 soit sur 8 ans, Madame B... C... Z...  s'est vu imputer une consommation d'eau froide pour un total de 5320.55 € ; que les relevés de compteur établissent que Madame B... C... Z...  a consommé chaque année :-2014/2015: 153m3, -2013/2014: 145 m3, - 2012/2013: non connu, -2011/2012 : 240 m3, -2010/2011 : 286 m3,-2009/2010 : 242 m3, - 2008/2009 : 208 m3, -2007/2008 : 208 m3, -2006/2007 : 229 m3, -2005/2006: 211 m3 ; que sur la base d'une moyenne de consommation de 40m3 par an et par personne, il convient de remettre les consommations d'eau de Madame B... C... Z...  dans cette moyenne, calcul qui ne peut bien évidemment n'être que forfaitaire par rapport aux sommes imputées annuellement à Madame B... C... Z...  au titre de cette dépense que sur la base des facturations de janvier 2008 à février 2015, le Tribunal applique une règle de trois par rapport au niveau de surconsommation ; qu'ainsi en 2008, Madame B... C... Z...  a consommé 208m3 au lieu de 40 soit une différence de 168m3 ; qu'elle a payé 632 € pour cette armée, sa dette doit être réduite a 121 €, soit 632 208m3x40m3 ; qu'en 2009, elle doit 121 € également au lieu de 603 €., en 2010, elle doit 103 € au lieu de 624 €, en 2011, elle doit 102 € au lieu de 730 €, en 2012, elle doit 138 € au lieu de 833 €, en 2013, le relevé de compteur n'est pas fourni, la base de 138 € au lieu de 705 € sera retenue ; qu'en 2014, elle doit 209 € au lieu de 758 € et en 2015, elle doit 100 € au lieu de 382 € ; que de la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence[...], il convient de déduire le total des consommations d'eau entre 2008 et 2015 de 5270.55 € et d'y ajouter la consommation forfaitaire fixée par le Tribunal pour un total de 1 032 € ; que la somme de 7598.55 € est donc rectifiée à une somme de 3360 € ; que le Tribunal relève par ailleurs que cette somme comprend 171.83 € et 347.17 € de frais d'injonction de payer qu'il convient de déduire également et que n'a pas déduit le syndicat des copropriétaires de la résidence[...], soit 2841 € ; que par ailleurs, Madame B... C... Z...  ne conteste pas la créance s'agissant des autres charges mises à son décompte de copropriété qu'elle a visiblement des difficultés à honorer du fait de la part représentée par l'eau ; que la créance résiduelle de Madame B... C... Z...  n'est plus que de 2841 € à échéance du 1er avril 2015 ;
1°) ALORS QU'il incombe au copropriétaire qui conteste l'exactitude des indications données par un compteur d'eau individuel d'apporter la preuve de la défaillance de l'installation ; qu'en jugeant, pour débouter le syndicat des copropriétaires de ses prétentions et recalculer la dette de charges de Mme Z..., que celle-ci contestait depuis plusieurs années la consommation d'eau froide qui lui était imputée (arrêt page 4, al. 5) et que le syndicat ne fournissait aucun élément sur le mode de vie de Mme Z... permettant d'expliquer une consommation d'eau très élevée alors qu'elle vivait seule (arrêt page 4, al. 8), quand elle relevait que la consommation d'eau de Mme Z... était constante depuis une dizaine d'année (jugement page 2, al. 3 et 4), que le compteur, changé plusieurs fois, n'était pas défaillant (arrêt page 4, al. 4 et 6 ; jugement page 2, al. 5), que des recherches de fuite avaient été vainement effectuées et que l'hypothèse d'un branchement par erreur sur le réseau de chauffage avait été écartée (jugement page 2, al. 3 ; arrêt page 4, al. 7) de sorte qu'il incombait à Mme Z... de démontrer que cette consommation était erronée et s'expliquait pas une défaillance du système, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et méconnu l'article 1315, devenu 1353, du code civil ;
2°) ALORS QU'il incombe au copropriétaire qui conteste l'exactitude des indications données par un compteur d'eau individuel d'apporter la preuve de la défaillance de l'installation ; qu'en retenant encore, pour débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, qu'il n'avait pas mené d'investigations appropriées, en ne poursuivant pas l'expertise, notamment pour vérifier l'existence, envisagée par l'expert, du branchement sauvage d'un tiers sur le réseau, « seul moyen d'établir avec certitude si oui ou non Mme B... C... Z...  est à l'origine de sa surconsommation » (jugement page 3, dernier al. ; arrêt page 4, al. 4 ) quand elle relevait elle-même que c'était Mme Z..., à laquelle incombait la charge de prouver la défaillance du système, qui s'était abstenue de verser la provision sollicitée par l'expert (jugement page 2, al ; 4)., la cour d'appel a à nouveau méconnu l'article 1315 ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, le syndicat faisait valoir qu'il ne lui incombait pas de faire des investigations ou de payer une provision destinée à permettre à l'expert de faire des investigations sur le réseau privatif de Mme Z..., pour vérifier l'existence d'un branchement illicite (conclusions page 6, al. 4 et 5) ; qu'en faisant grief à l'exposant de n'avoir pas mené d'investigations et ne pas avoir payé la provision réclamée par l'expert, sans répondre aux conclusions susvisées, la cour d'appel a méconnu l'article 455 du code de procédure civile.