AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   I - Sur le pourvoi n° B 98-12.169 formé par la société Internationale Builder holding, dont le siège est ...,
   en cassation d'un arrêt rendu le 4 février 1998 par la cour d'appel de Rennes (7e chambre civile), au profit :
   1 / de M. Jean-Luc Z..., agissant ès qualités de liquidateur de la liquidation judiciaire de l'EURL Armoric Hôtel, domicilié ...,
   2 / de Mme Christiane Y..., épouse A..., demeurant ...,
   3 / de M. Jean-Pierre A..., demeurant ...,
   4 / de Mme Françoise X..., demeurant ...,
   defendeurs à la cassation ;
   II - Sur le pourvoi n° C 98-13.757 formé par :
   1 / M. Jean-Pierre A...,
   2 / Mme Christiane A...,
   en cassation du même arrêt à l'égard :
   1 / de Mme Françoise X...,
   2 / de M. Jean-Luc Z..., ès qualités de liquidateur de l'EURL Armoric Hôtel,
   3 / de la société Internationale Builder holding,
   defendeurs à la cassation ;
   Sur le pourvoi n° B 98-12.169 :
   La demanderesse invoque, à l'appui de son recours, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
   Sur le pourvoi n° C 98-13.757 :
   Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur recours, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
   LA COUR, en l'audience publique du 14 décembre 1999, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Peyrat, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, M. Bourrelly, Mme Stéphan, M. Philippot, conseillers, M. Pronier, Mme Fossaert-Sabatier, conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de M. Peyrat, conseiller, les observations de la SCP Peignot et Garreau, avocat des époux A..., de la SCP Richard et Mandelkern, avocat de la société Internationale Builder holding, de Me Blondel, avocat de M. Z..., ès qualités, et de Mme X..., les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Joint les pourvois n° B 98-12.169 et C 98-13.757 ;
   Sur le premier moyen du pourvoi n° C 98-13.757 :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 4 février 1998), que Mme X... était propriétaire de la totalité des parts de l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée Armoric hôtel (l'EURL), preneur à bail de locaux affectés à l'usage exclusif d'hôtel, appartenant à la société International builder holding (société IBH) et aux époux A... ; que la commission communale de sécurité ayant refusé le classement de l'hôtel en catégorie "une étoile", la société Armoric hôtel a demandé la désignation d'un expert, puis, après le dépôt du rapport, a assigné la société IBH et les époux A... en paiement des travaux prescrits par l'expert ; que le maire de Nantes a pris le 5 mars 1996 un arrêté de fermeture administrative de l'hôtel ; que, par jugement du 9 octobre 1996, le tribunal de commerce a prononcé la liquidation judiciaire de l'EURL Armoric Hôtel et désigné M. Z... en qualité de liquidateur qui a fait résilier les baux en application de l'article 37 de la loi du 25 janvier 1985 ;
   que l'EURL Armoric Hôtel ayant fait appel avant qu'elle ne soit mise en liquidation, M. Z... a repris l'instance et a demandé la condamnation de la société IBH et des époux A... au paiement de dommages-intérêts ; que Mme X... est intervenue volontairement devant la cour d'appel ;
   Attendu que les époux A... font grief à l'arrêt de dire recevable l'intervention volontaire de M. Z... et fondée sa demande en réparation, alors, selon le moyen, " que les parties ne peuvent soumettre à la cour d'appel de nouvelles prétentions, si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ; que ne constitue pas un fait "révélé" tout fait contenu, expressément ou même implicitement dans la première instance et que les parties ont été à même de discuter ou auraient été à même d'invoquer ; qu'en l'espèce, le droit à réparation civile du préjudice issu de l'inexécution des travaux étant lié au comportement prétendu des bailleurs, constituait bien un fait contenu dans la première instance et connu de l'EURL Armoric hôtel, représentée en cause d'appel par M. Z..., ès qualités ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles 554, 564 et 565 du nouveau Code de procédure civile" ;
   Mais attendu qu'ayant retenu que la demande était la conséquence de la survenance de la liquidation judiciaire qui privait d'intérêt la demande fondée sur l'article 1142 du Code civil mais faisait naître un droit à réparation civile du préjudice issu de la liquidation que l'inexécution des travaux avait provoqué et qu'elle tendait sur la base d'une situation nouvelle apparue au lendemain du jugement, à obtenir réparation de dommages qui se présentaient sous un jour nouveau tout en engageant toujours la responsabilité contractuelle des bailleurs sur le fondement des articles 1147 et 1184 du Code civil, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;
   Sur le deuxième moyen du pourvoi n° C 98-13.757 et le premier moyen du pourvoi B 98-12.169, réunis :
   Attendu que les époux A... et la société IBH font grief à l'arrêt de dire recevable et fondée l'intervention volontaire de Mme X..., alors, selon le moyen, "1 ) que si les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance et qui y ont figuré en une autre qualité peuvent intervenir en cause d'appel, c'est à la condition que la demande présente un lien suffisant avec la demande originaire, et encore que l'intervenant en cause d'appel n'instaure pas un litige nouveau et ne sollicite pas des condamnations personnelles qui n'ont pas été soumises aux premiers juges ; que dès lors en statuant comme elle l'a fait tout en constatant que Mme X... intervenait pour la première fois en cause d'appel en sa qualité d'associée unique de l'EURL Armoric hôtel, dont elle détenait les parts depuis 1992, soit depuis une date antérieure à l'origine du litige, et élevait des prétentions radicalement distinctes de celles de la société et de M. Z..., ès qualités, procédant d'un fondement juridique différent, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 554, 555, 565 et 566 du nouveau Code de procédure civile ; 2 ) qu'en toute hypothèse, la société Armoric hôtel ayant été mise en liquidation des biens par jugement du 9 octobre 1996, seul M. Z..., ès qualités de liquidateur était éventuellement recevable à intervenir contre les bailleurs, à l'exclusion de tout dirigeant social, même associé de la société, lequel n'avait plus qualité pour

ester en justice ; que dès lors, en statuant de la sorte, la cour d'appel a méconnu les dispositions de l'article 152 de la loi du 25 janvier 1985 ; 3 ) que l'intervention volontaire en cause d'appel n'est recevable que si la demande de l'intervenant présente un lien suffisant avec les demandes originaires, peu important que le litige ait connu une évolution depuis la décision de première instance ; qu'en déclarant néanmoins recevable l'intervention volontaire de Mme X..., aux fins d'obtenir la condamnation de la société IBH à lui payer une indemnité, au motif inopérant tiré d'une évolution du litige depuis le prononcé de la décision de première instance, sans rechercher si la demande présentée par Mme X... avait un lien suffisant avec les demandes originaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 554 du nouveau Code de procédure civile" ;
   Mais attendu qu'ayant retenu que le dépôt de bilan de l'EURL Armoric hôtel avait mis fin à toute perspective de renaissance de l'activité, ainsi que d'exécution des travaux initialement prévus et avait emporté la perte du fonds de commerce dans lequel Mme X... avait des intérêts immédiatement anéantis par cette succession d'aléas étroitement liés à une même cause, à savoir l'inexécution des travaux par les bailleurs, la cour d'appel, qui n'a pas dit recevable l'intervention volontaire de Mme X... en qualité de dirigeante sociale mais en qualité d'associée, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
   Sur le troisième moyen du pourvoi n° C 98-13.757 et le deuxième moyen du pourvoi B 98-12.169, réunis :
   Attendu que les époux A... et la société IBH font grief à l'arrêt de dire que la résiliation de leur bail leur était exclusivement imputable, alors, selon le moyen, "1 ) que si les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur, c'est en l'absence de stipulations contraires convenues entre les parties ; qu'en l'espèce, une clause du bail mettait expressément à la charge du preneur tous les travaux de réparations et de réfection de toute nature, incombant normalement au propriétaire, dans les termes des articles 605 et 606 du Code civil, à l'exception seulement des grosses réparations affectant les toitures ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, en l'état de cette disposition contractuelle, la cour d'appel l'a dénaturée, violant l'article 1134 du Code civil, ensemble les articles 605 et 606 du même Code ; 2 ) que le contrat de bail du 24 octobre 1985 stipulait sous la rubrique "Etat des lieux" : "le preneur étant autorisé à effectuer tous les travaux qu'il jugera nécessaires ou ceux qui ont pu ou pourraient être exigés par les services compétents pour la mise en conformité des lieux avec la réglementation en vigueur présente ou à venir, les travaux resteront la propriété du bailleur sans aucune indemnité en fin de bail ou à la sortie du preneur pour quelque raison que ce soit, conformément aux conditions générales" ; qu'en décidant néanmoins, sous couvert d'interprétation, que le contrat de bail ne mettait pas à la charge de la société locataire les travaux imposés par l'autorité administrative dans les lieux loués, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du contrat de bail du 24 octobre 1985, en violation de l'article 1134 du Code civil ; 3 ) que le contrat de

bail du 24 octobre 1985 stipulait que "le preneur supportera tous les frais de réparations exécutées sur mise en demeure du conseil d'hygiène dans son local personnel et solidairement avec les autres locataires, sa part proportionnelle desdits frais dans les locaux communs, à moins qu'il ne soit établi que les réparations sont dues à des défectuosités de construction, soit à la vétusté" ; qu'en décidant néanmoins, sous couvert d'interprétation, que le contrat de bail ne mettait pas à la charge de la société les travaux imposés par l'autorité administrative dans les locaux loués, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du contrat de bail du 24 octobre 1985, en violation de l'article 1134 du Code civil" ;
   Mais attendu que la cour d'appel a, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes du bail du 18 décembre 1987 rendait nécessaire, retenu, d'une part, que les stipulations évoquées par la société IBH relatives au statut des "pièces noires" instituaient des clauses annexes dont l'objet se renfermait dans le seul titre qu'elles visaient et que la clause ne pouvait être évoquée comme constituant une charge générale incombant au preneur pour l'ensemble de l'immeuble et, d'autre part, que les travaux imposés sur mise en demeure du "conseil d'hygiène" n'étaient pas compris de manière évidente dans la masse de ceux susceptibles d'être à la charge du preneur en vertu du bail, que la clause litigieuse était en effet particulièrement imprécise et ne permettait nullement de conclure à son extension à l'ensemble du local commercial et que la notation restrictive du champ d'application de ladite clause ne permettait pas d'étendre cette obligation aux travaux de mise en sécurité imposés ;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
   Sur le quatrième moyen du pourvoi n° C 98-13.757 et le troisième moyen du pourvoi n° B 98-12.169, réunis :
   Attendu que les époux A... et la société IBH font grief à l'arrêt de les dire responsables de la perte d'investissement de Mme X..., alors, selon le moyen, "1 ) que le dommage constitué par la dépréciation de la valeur des parts sociales, consécutive à la mise en liquidation judiciaire de la société, ne constitue que le corollaire du préjudice subi par celle-ci ; que ce dommage ne constitue donc pas un préjudice subi personnellement par l'associé, et se trouve réparé au moyen de l'indemnité allouée à la société ; que l'associé ne peut dès lors obtenir une indemnité au titre de ce préjudice ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
   2 ) qu'en toute hypothèse, en statuant de la sorte, sans s'expliquer ni sur le caractère personnel et spécial du dommage allégué par Mme X..., ni sur son étendue (la valeur des parts sociales représentant notamment des éléments du fonds de commerce que la liquidation n'avait pu anéantir), la cour d'appel n'a pas, de ce chef, légalement justifié sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil ; 3 ) que la cour d'appel ne pouvait retenir la responsabilité quasi-délictuelle de M. et Mme A..., à l'égard de Mme X..., en se fondant sur un manquement de ces derniers en leur qualité de bailleurs à leurs obligations contractuelles ; que de ce chef encore, la cour d'appel a méconnu les dispositions des articles 1382 et 1383 du Code civil ; 4 ) que le dommage constitué par la dépréciation de la valeur des parts sociales, consécutive à la mise en liquidation judiciaire de la société, ne constitue que le corollaire du préjudice subi par celle-ci ; que ce dommage ne constitue donc pas un préjudice subi personnellement par l'associé et se trouve réparé au moyen de l'indemnité allouée à la société ; que l'associé ne peut dès lors obtenir une indemnité au titre de ce préjudice ; qu'en condamnant néanmoins la société Internationale builder holding, outre à réparer le préjudice subi par l'EURL Armoric hôtel en raison de sa liquidation judiciaire, à indemniser Mme X... au titre de la perte de valeur de ses parts sociales, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil" ;
   Mais attendu qu'ayant retenu que la perte du fonds de commerce avait réduit à néant l'investissement initial correspondant à la valeur d'achat des parts sociales de l'EURL Armoric hôtel, que la perte d'investissement était la conséquence d'une faute délictuelle dans le cadre de la poursuite exercée par Mme X..., le refus du bailleur d'assurer la charge contractuelle devant s'analyser dans leurs rapports avec elle comme une imprudence qui était directement à l'origine de la perte alléguée, la cour d'appel a caractérisé la faute, le préjudice personnel de Mme X... et le lien de causalité ;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE les pourvois ;
   Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Internationale Builder holding à payer à M. Z..., ès qualités, et à Mme X..., ensemble, la somme de 9 000 francs ;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Internationale Builder holding ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux février deux mille.