LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, d'une part, qu'informé préalablement au dépôt de la demande de permis de la non conformité du projet avec le PLU en vigueur, le gérant de la société 3B n'avait pas protesté à la réception du courrier du 25 septembre 2005 l'informant que ce qui avait été convenu avec lui avait été mis en oeuvre dans le projet déposé, que cette absence de toute protestation et la participation du gérant aux discussions relatives à la mise en conformité du projet avec le PLU révisé, au fur et à mesure de l'évolution de cette révision, confirmaient que c'est en parfaite connaissance de cause que le gérant avait demandé que le dossier de permis de construire soit déposé sous cette forme en mairie, qu'en professionnel compétent il avait conscience qu'en l'absence de révision du PLU conforme aux indications qui leur avaient été données par les services de la mairie il s'exposait à se voir opposer un refus de permis de construire, et retenu, d'autre part, que la décision de rejet du permis de construire était fondée également sur l'atteinte à la sécurité publique provoquée par le trafic supplémentaire engendré, et sur la localisation de l'ensemble immobilier à proximité d'une station d'épuration générant nuisances et gênes olfactives, qui ne pouvaient être imputées à faute à l'architecte qui n'avait pas participé au choix du terrain, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que M. X... n'avait manqué ni à son devoir de conseil, ni à ses obligations au regard de la faisabilité du projet ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société 3B et la société Les Rives de Garonne aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société 3B et de la société Les Rives de Garonne et les condamne à payer à M. X... la somme globale de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mai deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils pour la société Les Bâtisseurs bordelais qui bougent et la société Les Rives de Garonne
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les sociétés 3 B et SCCV Les Rives de Garonne de l'intégralité de leurs prétentions dirigées contre M. Eric X... ;
AUX MOTIFS QUE l'échec de l'opération et le préjudice invoqué par les intimées découlent directement du refus de délivrance du permis de construire par la mairie de Marmande le 25 avril 2006 et, selon les intimées, de la caducité du compromis de vente à la suite de ce refus ; qu'en conséquence, il convient de rechercher si la responsabilité de M. X... est engagée pour l'un ou l'autre de ces événements ; que s'agissant du refus de délivrance du permis de construire, il suffira, pour écarter la responsabilité de M. X..., de relever : - qu'il résulte de la lettre du 25 septembre 2005 que M. Z..., gérant de la société 3 B, promoteur de l'opération immobilière, avait été étroitement associé et avait participé aux discussions menées les 5 et 13 septembre 2005 par l'architecte avec le service d'urbanisme de la ville de Marmande et qu'il était parfaitement informé que le dépassement pour 20 % des logements de la hauteur maximale prévue par le P.L.U. en vigueur ne pourrait être autorisé qu'après révision de ce P.L.U. ; - qu'informé préalablement au dépôt de la demande de permis de la non-conformité du projet avec le P.L.U. en vigueur, le gérant de la société 3 B n'a pas protesté à réception de ce courrier du 25 septembre 2005 l'informant que ce qui avait été convenu avec lui avait été mis en oeuvre dans le projet déposé ; - que cette absence de toute protestation et la participation de M. Z... aux discussions relatives à la mise en conformité du projet avec de P.L.U. révisé, au fur et à mesure de l'évolution de cette révision confirment que c'est en parfaite connaissance de cause que le gérant de la société 3 B a demandé que le dossier de permis de construire soit déposé sous cette forme en mairie, qu'en professionnel parfaitement compétent (il est intervenu en qualité de promoteur de l'opération immobilière) il avait parfaitement conscience qu'en l'absence de révision du P.L.U. conforme aux indications qui leur avaient été données par les services de la mairie, il s'exposait à se voir opposer un refus de permis de construire ; - que cette connaissance et cette conscience du gérant des sociétés intimées permettent à la cour de dire que l'architecte n'a commis ni faute dans l'accomplissement de sa mission, ni manquement à son devoir de conseil en ce qui concerne le dépassement de la hauteur maximale prévue au P.L.U., étant rappelé que le courriel du 25 novembre 2005 permettait de penser que le projet, prévoyant un dépassement de 3 mètres de la hauteur maximale de 6 mètres pour 20 % de la SHON de l'ensemble constitué par les 93 logements projetés, pourrait effectivement être autorisé après révision du P.L.U. ; - que la décision de rejet du permis de construire est fondée également sur l'atteinte à la sécurité publique provoquée par le trafic supplémentaire engendré, qui ne peut être imputé à faute de l'architecte qui n'est pas intervenu dans le choix du terrain sur lequel devait être implanté l'ensemble immobilier et qui n'a pas commis d'erreur d'implantation puisqu'il est expressément mentionné dans la décision de rejet de permis de construire « qu'aucun autre accès ne peut être réalisé » ; - que la décision de rejet du permis de construire est fondée encore sur sa localisation à proximité de la station d'épuration des eaux usées de Thivras, générant nuisances et gênes olfactives, qui ne peut pas davantage être imputée à faute à l'architecte qui, comme déjà énoncé, n'a pas participé au choix du terrain et qui était sans pouvoir sur la réalisation d'une couverture du site ou d'une mise sous cloche des parties générant les nuisances olfactives, remède aux troubles et nuisances qu'il appartenait aux collectivités publiques de financer et de mettre en place ; - que pour l'essentiel, le permis de construire a été refusé pour des considérations et des motifs ne pouvant être imputés à faute à l'architecte M. X... et qui n'ont pas été attaqués devant le tribunal administratif ; - que compte tenu de son absence d'implication dans le choix du terrain sur lequel la construction des 93 logements projetés devait être édifiée et de la compétence du promoteur, il ne peut être imputé à M. X... un manquement à son devoir de conseil, ni à ses obligations au regard de la faisabilité du projet ; que s'agissant de la caducité du compromis de vente, force est de constater, d'une part, que les intimés ne justifient pas de la date à laquelle le vendeur du terrain a entendu s'en prévaloir, d'autre part, que la responsabilité du refus du permis de construire ne pouvant être imputée à M. X..., il ne peut pas davantage lui être imputé à faute que tout projet de construction serait désormais impossible du fait de la caducité du compromis de vente du 25 mai 2005 ; que la responsabilité de l'échec de l'opération de construction immobilière ne pouvant être imputé à M. X..., les intimés ne peuvent qu'être déboutés de l'intégralité des prétentions dirigées contre celui-ci ;
ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE commet une faute et engage sa responsabilité vis-à-vis du maître de l'ouvrage l'architecte qui, sciemment, dépose une demande de permis de construire qui ne peut être acceptée au regard des règles d'urbanisme ; qu'en estimant que M. X..., chargé du dossier de demande de permis de construire, n'avait commis aucune faute à l'égard des sociétés 3 B et SCCV Les Rives de Garonne nonobstant le refus de la demande par la mairie de Marmande, tout en relevant que l'architecte avait établi un dossier de demande de permis de construire ne respectant pas les règles actuelles du plan local d'urbanisme, ce qui avait conduit au rejet de la demande de permis, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1147 du code civil ;
ALORS, EN DEUXIEME LIEU, QU' au titre de son devoir d'information et de conseil envers le maître de l'ouvrage, l'architecte doit informer celui-ci des contraintes administratives inhérentes à la réalisation de l'opération, telle qu'elle est envisagée ; que seule une information préalable et circonstanciée du maître de l'ouvrage par l'architecte sur les risques de refus de permis de construire est de nature à exonérer celui-ci de sa responsabilité ; qu'en exonérant M. X... de toute responsabilité au titre du refus de permis de construire, sans constater que celui-ci avait directement et clairement informé son client des conséquences inévitables d'une demande non conforme aux règles du plan local d'urbanisme, la cour d'appel, qui s'est bornée à relever des éléments n'émanant pas de l'architecte, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
ALORS, EN TROISIEME LIEU, QUE le manquement de l'architecte à son devoir de conseil et à ses obligations contractuelles peut être caractérisé quand bien même il aurait manqué à ses obligations en toute bonne foi ; qu'en retenant, pour écarter l'existence d'une faute de M. X... dans l'exercice de son devoir de conseil, le fait que celui-ci n'était pas intervenu dans le choix du terrain sur lequel devait être implanté l'ensemble immobilier et qu'il était « sans pouvoir » sur la réalisation des équipements qui auraient permis la réalisation de la construction (arrêt attaqué, p. 6 § 1 et 2), la cour d'appel s'est déterminée par une motivation inopérante et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
ALORS, EN QUATRIEME LIEU, QU' en exonérant M. X... de toute responsabilité au titre du refus de permis de construire, sans constater que le maître de l'ouvrage avait expressément accepté les irrégularités entachant la demande de permis de construire élaborée par l'architecte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
ALORS, EN CINQUIEME LIEU, QUE le devoir de conseil de l'architecte doit s'exercer avant la date de dépôt de la demande de permis de construire ; qu'en exonérant M. X... de toute responsabilité au titre du refus de permis de construire au motif que la société 3 B avait conscience de la non-conformité de la demande de permis de construire au regard des règles d'urbanisme, ce qui résultait d'un courriel émanant de la mairie du 25 novembre 2005 (arrêt attaqué, p. 5 in fine), tout en constatant que la demande de permis de construire avait été déposée le 26 septembre 2005 (arrêt attaqué, p. 2 § 3), soit antérieurement à ce courriel, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
ALORS, EN SIXIEME LIEU, QUE l'architecte est tenu à un devoir de conseil à l'égard de tout client, quelle que soit sa compétence ; qu'en exonérant in fine M. X... de toute responsabilité au titre de son devoir de conseil, motif pris « de la compétence du promoteur » (arrêt attaqué, p. 6 § 4), la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
ET ALORS, EN DERNIER LIEU, QUE dans leurs conclusions d'appel (signifiées le 29 juin 2009, p. 4), les sociétés 3 B et SCCV La Rive de Garonne faisaient valoir que le dossier de demande de permis de construire était de surcroît incomplet, puisqu'il manquait à ce dossier, notamment, la permission de voirie, un plan de masse et un programme global des travaux ; qu'en laissant sans réponse ces écritures qui soulignaient l'existence d'autres défaillances de l'architecte engageant sa responsabilité contractuelle, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.