LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 30 juin 2014), que la société civile immobilière (SCI) Pluton, ayant pour objet l'acquisition de parcelles de terrain à bâtir et la construction de logements neufs, a été constituée par MM. X... et Y..., qui ont cédé toutes leurs parts aux sociétés Magesfi et DLH conseil, lesquelles ont souscrit des emprunts pour financer leur investissement ; que M. X... est demeuré le gérant non associé de la SCI Pluton ; qu'une opération immobilière a porté sur l'acquisition d'une parcelle pour y édifier deux villas et les donner en location, dans le cadre des dispositions de défiscalisation prévues par la loi dite « Girardin » ; que les diverses sociétés intervenues pour l'opération de construction avaient pour dirigeant ou actionnaire M. X... ; que trois d'entre elles ont été placées en redressement puis en liquidation judiciaire ; que la construction des villas n'a pas été achevée ; qu'à la demande de la SCI Pluton, une expertise judiciaire a été ordonnée concernant l'avancement des travaux, ainsi que le coût de reprise et de finition des villas ; que la SCI Pluton et les sociétés Magesfi et DLH conseil ont fait assigner M. X... et la société civile professionnelle A..., notaire, pour les voir déclarer responsables, par leurs fautes respectives, de leur préjudice résultant du non-achèvement des travaux des villas dans les délais, de la perte de loyers et de leur préjudice moral et fiscal ; 
Sur le premier moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il n'était pas établi que M. X... aurait volontairement ou imprudemment organisé un montage juridique artificiel permettant de contourner ses obligations légales ou qu'il aurait commis une faute personnelle, détachable de ses fonctions de dirigeant des entreprises ayant participé à l'élaboration du projet et à la construction, la cour d'appel, qui a procédé aux recherches prétendument omises, a légalement justifié sa décision ; 
Sur le second moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant constaté que la mission du notaire était limitée à recevoir l'acte de prêt du 29 décembre 2004 de la Caisse d'épargne à la société Magesfi en vue du financement de la souscription au capital de la SCI Pluton et à dresser l'acte contenant cession de parts, augmentation de capital, modification de l'objet, nomination d'un cogérant, modification de la date de clôture du premier exercice social de la SCI Pluton et option à l'impôt sur les sociétés et relevé qu'à ce titre, le notaire n'avait pas à procéder à des vérifications spécifiques relativement à la réputation ou la solvabilité de M. X... ou de la société Quelinvest, alors qu'il disposait des pièces nécessaires à l'établissement des actes requis et qu'il ne pouvait lui être reproché de ne pas avoir préconisé une vente en l'état futur d'achèvement alors qu'il n'intervenait pas à l'occasion d'une vente ou d'un contrat de construction, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu, sans dénaturation, en déduire que le notaire n'avait pas manqué à son devoir de conseil ni à ses obligations spécifiques au contrat de prêt ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne la SCI Pluton et les sociétés Magesfi et DLH conseil aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Pluton et les sociétés Magesfi et DLH conseil à payer la somme de 3 000 euros à la société civile professionnelle A... ; rejette la demande de la SCI Pluton et des sociétés Magesfi et DLH conseil ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze novembre deux mille quinze.
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils, pour les sociétés Pluton, Magesfi et DLH conseil 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les sociétés Pluton, Magesfi et DLH Conseil de leur demande de condamnation de M. Jean X..., solidairement avec la SCP A..., au paiement de la somme de 241. 159, 70 euros TTC, à revaloriser par application de l'indice BT 01, à la SCI Pluton au titre du coût d'achèvement des travaux nécessaires à la finition de deux villas, de la somme de 246. 424 euros à la SCI Pluton au titre de la perte de loyers, de la somme de 149. 985 euros à la société Magesfi au titre de la reprise de déduction d'impôt sur les sociétés, de la somme de 83. 325 euros à la société DLH Conseil au titre de la reprise de la déduction d'impôt sur les sociétés et de la somme de 50. 000 euros aux trois sociétés au titre de leur préjudice moral ; 
Aux motifs propres qu'« il ressort de l'examen de l'ensemble des éléments du dossier que les premiers juges ont effectué en l'espèce une exacte analyse des faits de la cause et une juste appréciation des droits des parties ; qu'il s'avère, en effet, que pour que la responsabilité personnelle de M. X... soit engagée sur le fondement du dol ou de l'article 1382 du code civil, il appartient aux sociétés appelantes de justifier qu'il a commis en sa qualité de dirigeant de plusieurs sociétés (ARH Consultant, Réunion Invest, Quelinvest), une faute qui lui est imputable personnellement, étrangère à l'activité de représentation et séparable de ses fonctions de dirigeant ; qu'il n'est aucunement établi en l'espèce que M. X... ait volontairement ou imprudemment organisé un montage juridique artificiel, permettant de détourner certaines obligations légales, notamment en matière de vente en état futur d'achèvement, alors que l'opération immobilière en cause s'inscrivait dans le cadre de la loi Girardin et que la constitution de la SCI, avec acquisition de parts sociales du capital de la SCI Pluton, laquelle avait pour objet l'acquisition de parcelles de terrain à bâtir et la construction sur ce terrain d'immeubles dans le secteur du locatif intermédiaire, apparaît conforme au projet d'investissement en vue de défiscalisation ; qu'aucune manoeuvre dolosive visant à amener les investisseurs à contracter, n'est ainsi caractérisée ; que le terrain, objet de l'opération immobilière, a été vendu par acte sous seing privé le 31 août 2004 à la société ARH Investissement, représentée par M. X..., et a fait l'objet d'une vente par acte notarié des 22 et 24 février 2006 au profit de la SCI Pluton ; que par ailleurs, le permis de construire a été accordé le 22 novembre 2005 à la SCI Pluton qui a mis en oeuvre l'opération de construction des villas ; qu'il ressort, en effet, du rapport d'expertise judiciaire que les deux villas à construire étaient en cours d'achèvement en mai 2010, que la villa la plus éloignée du chemin d'accès était fermée par des menuiseries en aluminium, le clos et le couvert étant ainsi assurés, que pour la villa la plus proche du chemin, les travaux de gros oeuvre étaient largement avancés et le second oeuvre en cours de finition, la plomberie étant réalisée, ainsi que le passage des réseaux électriques ; que l'expert a chiffré le coût des finitions des travaux, y compris la remise en état des abords du chantier laissés à l'abandon, à la somme de 241. 159, 70 euros TTC ; que cet avancement des travaux corrobore le fait que la non-terminaison des villas résulte de difficultés techniques et de la mise en liquidation des sociétés intervenantes, sans que ne soit caractérisé un dol ou une faute de M. X... détachable de ses fonctions de dirigeant des entreprises ayant participé à l'élaboration du projet et à la construction ; qu'au vu de ces considérations, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a rejeté l'ensemble des demandes formées à l'encontre de M. X... » ; 
Et aux motifs adoptés que « sur la faute personnelle de M. X..., sa faute est recherchée sur le fondement de l'article 1116 du code civil, relatif au dol dans les relations contractuelles sans lequel les parties n'auraient pas contracté ; qu'or en l'espèce, M. X... a cédé ses parts sociales à la société Magesfi et à la société DLH dans la SCI Pluton, convention dont la validité n'est pas remise en cause ici ; que par ailleurs il était l'un des deux gérants de la SCI Pluton, mais sa responsabilité n'est pas recherchée en cette qualité non plus ; qu'il lui est reproché d'avoir cumulé les fonctions de gérant de la SCI Pluton et celles de gérant d'autres sociétés prestataires de la SCI Pluton, qu'il aurait à ce titre perçu des honoraires conséquents dont le montant exact n'est pas justifié ; que toutefois, il n'est pas démontré que ce cumul de fonctions a été fait à l'insu du cogérant de la SCI Pluton, un mail du 13 févier 2006 adressé par M. X... à M. Z..., rend compte de l'avancement de l'opération immobilière, confirme l'implication personnelle de M. X... dans les différentes sociétés partenaires (notamment Quelinvest ayant signé une convention de maîtrise d'ouvrage déléguée selon le budget prévu), et il n'est pas non plus démontré de détournement des sommes au préjudice de la SCI Pluton par M. X... personnellement ; qu'il n'est même pas établi que l'inachèvement des constructions résulte de l'excès des honoraires perçus par les sociétés de M. X..., qui, d'après les pièces versées aux débats, se sont élevés à la somme de 51. 000 euros pour la convention de maîtrise d'ouvrage avec Quelinvest d'une part, et à la somme de 24. 600 euros selon une convention d'assistance juridique au maître d'ouvrage par la société ARH Consultant, devenue Réunion Invest (non signée ni datée d'ailleurs mais produite par les demandeurs aux débats) ; qu'enfin si des honoraires excessifs ont été prélevés dans l'opération immobilière et versés à des sociétés liées contractuellement avec la SCI Pluton, celles-ci étant en liquidation judiciaire, il appartenait aux demanderesses d'y produire leur créance, aucun fait précis contre M. X... n'étant détachable de ses fonctions de gérant des diverses sociétés impliquées ; que par conséquent, le dol reproché à M. X... n'est pas suffisamment caractérisé tant à l'encontre de la SCI Pluton que de la Société Magesfi et de la société DLH, ni aucune faute démontrée qui engagerait sa responsabilité personnelle, et non celle des sociétés qu'il gérait et les demandes de la SCI Pluton, la société Magesfi et la société DLH contre lui doivent être rejetées » ; 
Alors, d'une part, que la fraude corrompt tout ; qu'en écartant la responsabilité de M. X..., à défaut pour celui-ci d'avoir commis une faute détachable de ses fonctions de gérant des diverses sociétés impliquées, sans rechercher, comme elle y était invitée (concl. p. 8 et s.), si M. X..., véritable maître de l'affaire, n'avait pas commis une fraude à la loi en élaborant un projet, qui portait sur un terrain sur lequel la SCI Pluton avait obtenu un permis de construire le 22 novembre 2005 avant même d'en devenir propriétaire par acte authentique des 23 et 24 février 2006, afin d'échapper à l'application de dispositions légales impératives relatives à la vente en état futur d'achèvement imposant notamment un délai pour l'obtention des prêts nécessaires, l'échelonnement des paiements et une garantie d'achèvement, et en présentant ce projet comme un projet de défiscalisation en novembre et décembre 2004 par l'intermédiaire de la société ARH Consultant qui n'existait plus depuis le 30 juin précédent, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe selon lequel la fraude corrompt tout ; 
Alors, d'autre part, que le dirigeant qui commet une faute intentionnelle grave incompatible avec l'exercice normal de ses fonctions sociales engage sa responsabilité personnelle, même lorsqu'il agit dans la limite de ses attributions ; qu'en retenant que M. X... n'avait commis aucune faute détachable de ses fonctions de dirigeant des entreprises ayant participé à l'élaboration du projet et à la construction des biens immeubles sans rechercher, comme elle y était invitée (concl. p. 12 à 16), si, même s'il avait agi en qualité de dirigeant des sociétés concernées dans la limite des attributions inhérentes à cette qualité, M. X... avait commis des fautes intentionnelles graves incompatibles avec l'exercice normal de ses fonctions sociales en mettant en oeuvre un projet de construction qui lui permettait d'obtenir, avant achèvement, des paiements au bénéfice de sociétés qu'il dirigeait, par une autre société dont il avait la gérance mais dont le capital social avait été constitué par des investisseurs extérieurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil. 
SECOND MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les sociétés Pluton, Magesfi et DLH Conseil de leur demande de condamnation de la SCP A..., solidairement avec M. Jean X..., au paiement de la somme de 241. 159, 70 euros TTC, à revaloriser par application de l'indice BT 01, à la société SCI Pluton au titre du coût d'achèvement des travaux nécessaires à la finition de deux villas, de la somme de 246. 424 euros à la SCI Pluton au titre de la perte de loyers, de la somme de 149. 985 euros à la société Magesfi au titre de la reprise de déduction d'impôt sur les sociétés, de la somme de 83. 325 euros à la société DLH Conseil au titre de la reprise de la déduction d'impôt sur les sociétés et de la somme de 50. 000 euros aux trois sociétés au titre de leur préjudice moral ; 
Aux motifs propres que « de même, aucun dol et aucun manquement à ses obligations professionnelles ne sont caractérisés à l'encontre du notaire, Me B..., alors que les éléments de la cause ne permettent pas de caractériser l'existence alléguée d'une société écran, que la mission du notaire était limitée à recevoir l'acte de prêt du 29 décembre 2004 de la Caisse d'Epargne à la société Magesfi en vue " du financement de la souscription au capital de la SCI Pluton " et à dresser l'acte contenant cession de parts, augmentation de capital, modification de l'objet, nomination d'un cogérant, modification de la date de clôture du premier exercice social de la SCI Pluton et option à l'impôt sur les sociétés ; que dans ce cadre, le notaire n'avait pas à procéder à des vérifications spécifiques relativement à la réputation et à la solvabilité de M. X... ou de la société Quelinvest, alors qu'il disposait des pièces nécessaires à l'établissement des actes du décembre 2004, notamment des pièces d'état civil, des extraits K bis et des pouvoirs réguliers ; qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir préconisé une vente en l'état futur d'achèvement, alors qu'il n'intervenait pas à l'occasion d'une vente ou d'un contrat de construction, et qu'il n'est au surplus aucunement établi, en l'état du dossier, que les constructions envisagées par les investisseurs relevaient du secteur protégé ; que de même, les sociétés appelantes ne peuvent valablement reprocher au notaire d'avoir contrevenu à ses obligations relativement à la libération des fonds alors qu'elles ne justifient d'aucune obligation spécifique à sa charge de ce chef ; qu'en effet, elles se limitent à viser (p. 19 de leurs conclusions) le contrat de prêt, sans préciser la clause de ce contrat qui aurait imposé au notaire d'effectuer des règlements au fur et à mesure des travaux selon l'échéancier ; que l'examen de l'acte authentique de prêt du 29 décembre 2004 ne permet à la cour de ne relever aucune obligation spécifique de ce chef à la charge du notaire ; que la seule clause relative au versement des fonds est l'article 2, intitulé versement des fonds à l'emprunteur, qui concerne le versement des fonds par la banque, elle-même et qui précise que " les fonds peuvent être versés, soit sur le compte de l'emprunteur soit au notaire ou à l'avocat, au vendeur, entrepreneurs, promoteur ou fournisseur, en une seule ou plusieurs fois " ; que l'acte de cession des parts du 29 décembre 2004 donne expressément tout pouvoir à M. X... ou à M. Z... cogérant pour signer tout acte et pièce et généralement faire tout ce qui sera utile et nécessaire et les fonds ont ainsi été versés à la demande du gérant de la SCI Pluton sur un compte ouvert par celle-ci à la Banque de La Réunion en paiement du prix de la cession ; que dans ces conditions, il convient de débouter les sociétés Pluton, Magesfi et DLH Conseil de toutes leurs demandes dirigées contre M. X... et la SCP notariale et de confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré, en adoptant pour le surplus ses motifs pertinents » ; 
Et aux motifs adoptés que « sur la faute du notaire, il est reproché à Me B... un manquement à son devoir de conseil, de vérification et contrôle dans les actes passés en son étude à l'occasion de l'opération immobilière de défiscalisation ; que cependant, force est de constater que les actes notariés en eux-mêmes ne contiennent aucune irrégularité les rendant inefficaces, que ce soit la cession de parts sociales, l'augmentation de capital, les prêts ou les garanties hypothécaires ; que par ailleurs, l'obligation de conseil relatif à l'opération immobilière elle-même n'apparaît pas en cause, le produit de défiscalisation choisi par les investisseurs étant légal et approprié, ils ne remettent pas en question le choix de cet investissement qui ne leur a d'ailleurs pas été proposé par le notaire ; que ce sont les opérations de construction des immeubles qui ont été défaillantes, dans lesquelles le notaire n'a aucune part ; que les notaires n'ont aucune obligation à se renseigner sur le passé de leurs clients ou leurs activités autre que les opérations auxquelles ils concourent, ils n'ont pas non plus à contrôler le déblocage des fonds qui sont prêtés par les banques, ces sommes n'étant pas déposées sur le compte séquestre du notaire pour la construction de l'immeuble ; qu'il s'ensuit donc en l'espèce, qu'aucune faute du notaire n'est établie et que les demandes de la SCI Pluton, la société Magesfi et la société DLH contre lui doivent être rejetées » ; 
Alors, d'une part, qu'engage sa responsabilité le notaire qui ne libère pas les fonds dans les conditions du contrat de prêt conclu devant lui par acte authentique ; qu'en affirmant que les sociétés Pluton, Magesfi et DLH Conseil ne justifiaient pas d'une obligation spécifique de Me B..., notaire, relative à la libération des fonds prêtés selon acte authentique établi par ce notaire le 29 décembre 2004, faute d'avoir précisé la clause qui aurait imposé au notaire d'effectuer des règlements au fur et à mesure des travaux selon l'échéancier, quand ces sociétés se prévalaient expressément (concl. p. 10, § 1 à 4) des termes clairs et précis de cet acte selon lesquels le notaire détenait les fonds « consécutivement au déblocage des sommes ayant fait l'objet du prêt objet des présentes consenti au client par la Caisse d'Épargne pour le financement de l'acquisition des logements et cela dans l'attente des règlements que Me B..., notaire soussigné, effectuera au fur et à mesure des travaux selon échéancier » (acte p. 17 in fine & p. 18 in limine), la cour d'appel a dénaturé les conclusions de ces sociétés, violant ainsi l'article du code de procédure civile ; 
Alors, d'autre part, qu'en affirmant qu'il n'existait aucune obligation spécifique relative à la libération des fonds par le notaire quand, aux termes clairs et précis de l'acte de prêt, il était stipulé que le notaire détenait les fonds « consécutivement au déblocage des sommes ayant fait l'objet du prêt objet des présentes consenti au client par la Caisse d'Épargne pour le financement de l'acquisition des logements et cela dans l'attente des règlements que Me B..., notaire soussigné, effectuera au fur et à mesure des travaux selon échéancier » (acte p. 17 in fine & p. 18 in limine), la cour d'appel a dénaturé cet acte, violant ainsi l'article 1134 du code civil ; 
Alors, de troisième part, que le notaire est tenu à un devoir de conseil au titre duquel il doit éclairer les parties et appeler leur attention sur les conséquences et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ; que le notaire informe les clients de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets de l'acte auquel il prête son concours ; qu'en jugeant qu'il ne pouvait être reproché à Me B..., notaire ayant instrumenté les actes authentiques conclus pour l'opération en cause, d'avoir manqué à son devoir de conseil pour ne pas avoir préconisé une vente en l'état futur d'achèvement, faute pour les parties de l'avoir sollicité pour un tel acte, quand il incombait à Me B..., au titre de son devoir de conseil, d'éclairer totalement les parties et donc les sociétés Pluton, Magesfi et DLH Conseil des exigences et conséquences de l'opération envisagée, et notamment de l'opportunité de donner une certaine forme juridique à l'opération ou encore de la nécessité que la société envisageant l'opération de construction soit elle-même propriétaire des terrains en cause, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.