LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte au Crédit foncier de France, venant aux droits de la société Entenial, de sa reprise d'instance ;
Attendu qu'après avoir souscrit des contrats préliminaires de réservation d'emplacements de stationnement situés dans le sous-sol d'un immeuble à construire, en considération de documents faisant état de la perspective d'une exploitation publique et de l'implantation d'activités commerciales annexes destinées à être exercées par une société en participation constituée entre eux, les acquéreurs ont conclu avec les sociétés venderesses, la SNC des Parkings Temple-Chapon et la SNC des Parkings Jean Bart, les actes authentiques de vente en l'état futur d'achèvement établis par la SCP notariale Jusot-Claris-Giray ; que le refus des services administratifs compétents de délivrer le certificat de conformité a révélé que les sociétés venderesses, qui avaient initialement envisagé la construction d'un parc de stationnement uniquement résidentiel et obtenu un permis de construire ne permettant pas une exploitation publique ni l'installation des activités annexes, avaient modifié leur projet et commercialisé les emplacements sans avoir obtenu un permis de construire modificatif, lequel, sollicité concomitamment ou postérieurement à la conclusion des actes de vente, a été refusé, de sorte que l'exploitation commerciale du parking qui aurait pu faire bénéficier les acquéreurs d'un régime favorable d'imposition sur les bénéfices industriels et commerciaux se révélait impossible ; que des transactions ont été conclues entre certains acheteurs et les banques, la SOFAL, devenue WHBL7, la BNPI et le Comptoir des entrepreneurs, devenu la société Entenial, qui assuraient le financement de l'opération de construction et des prêts aux acquéreurs, transactions auxquelles est intervenue Mme X..., mandataire-liquidateur de la SNC des Parkings Temple-Chapon, aux fins de permettre la mise en conformité, la réouverture et l'exploitation des parkings ; que les acquéreurs ont assigné, notamment, la SCP notariale en responsabilité professionnelle, aux fins de réparation de leur préjudice tenant, outre un préjudice moral, à la moins-value des emplacements de stationnement du fait de l'absence des activités commerciales annexes, à la perte de recettes liée à la fermeture du parc de stationnement et à la perte des intérêts sur les sommes indûment débloquées au titre du prix de vente ; que l'arrêt attaqué (Versailles, 15 septembre 2003) a retenu la responsabilité de la SCP Jusot-Claris-Giray, déclaré celle-ci tenue in solidum avec la SNC des parkings Jean Bart à l'égard de ceux des acquéreurs recevables à agir contre l'une et l'autre, la charge finale de la condamnation étant partagée par moitié entre elles deux, déclaré la même SCP notariale seule responsable à l'égard des acquéreurs signataires des transactions, et condamné celle-ci, in solidum avec la SNC des parkings Jean Bart, au paiement de certaines sommes, et seule, au paiement d'autres sommes, au titre des trois chefs de préjudices invoqués par les acquéreurs ;
Sur le premier moyen, pris en ses trois branches, tel qu'il est énoncé dans le mémoire en demande et reproduit en annexe au présent arrêt :
Attendu que, d'abord, par motifs propres et adoptés, l'arrêt retient que la faute du notaire, lequel avait participé au montage de l'ensemble de l'opération, consistait à avoir dressé les actes authentiques de vente sans avoir attiré l'attention des acheteurs sur les discordances existant entre l'opération initialement envisagée et celle qui donnait lieu à commercialisation, de sorte que les acheteurs n'avaient pas reçu les prestations convenues ; qu'ensuite, ayant relevé que "l'objectif des acquéreurs était l'acquisition d'emplacements de stationnement en vue de leur exploitation dans un but de rentabilité", que "c'est ce même objectif qui leur était proposé dans les documents publicitaires annonçant un programme d'investissement dans un parking défiscalisé" et que "la nature commerciale de l'exploitation était manifestement de nature à servir pleinement le but ainsi poursuivi", la cour d'appel a ainsi fondé sa motivation selon laquelle "les acquéreurs n'auraient pas contracté dans les conditions où ils l'ont fait et auraient été incités à contrôler la régularité des opérations", répondant ainsi aux conclusions prétendument négligées, relatives aux prétendues difficultés des acquéreurs de se dégager de l'opération ; que le moyen, inopérant en sa première branche, n'est pas fondé en ses deux autres ;
Sur le deuxième moyen, tel qu'il est énoncé dans le mémoire en demande et reproduit en annexe au présent arrêt :
Attendu qu'ayant relevé que la fermeture du parking était intervenue au début du mois de mars 1995, après avoir constaté que l'arrêté refusant le certificat de conformité était intervenu le 9 mars 1995, et que la réouverture avait pu avoir lieu en mai 1999, après la délivrance du certificat de conformité effectuée le 19 mars 1999, la cour d'appel, qui a ainsi mis en évidence que la décision de fermeture avait été prise en raison de la non-conformité administrative du parking, que l'accomplissement par le notaire de ses obligations professionnelles aurait permis de prévenir, a caractérisé le lien de causalité entre la faute retenue à l'encontre de la SCP notariale et le préjudice réparé tenant à la perte de recettes ; qu'elle a ainsi légalement justifié sa décision ;
Sur le troisième moyen, pris en ses trois branches, tel qu'il est énoncé dans le mémoire en demande et reproduit en annexe au présent arrêt :
Attendu que, en premier lieu, c'est sans contradiction que la cour d'appel, se référant à l'objectif de rentabilité poursuivi par les acquéreurs et proposé dans les documents publicitaires des sociétés venderesses, a relevé, d'une part, que le prix de vente, supérieur au prix de vente d'emplacements implantés dans un parking à usage résidentiel, découlait de "la prise en compte du régime fiscal qui sous-tendait l'opération dans l'esprit des parties", et, d'autre part, que le bénéfice d'un régime fiscal avantageux ne faisait pas partie des stipulations contractuelles, le mobile fiscal qui animait les acquéreurs ne se confondant pas avec les obligations prévues au contrat ; que, en second lieu, contrairement à ce que le moyen soutient, la cour d'appel n'a pas retenu l'existence du préjudice, relatif à la moins value des emplacements, eu égard au prix qui aurait été apprécié en considération de la possibilité d'obtenir le régime d'imposition des bénéfices industriels et commerciaux, mais au motif que les acquéreurs n'ont pas obtenu le bien qu'ils avaient cru acquérir et n'ont pu retirer de leur "opération d'investissement" la rentabilité escomptée, compte tenu de l'absence de réalisation des activités commerciales annexes qui avaient été envisagées mais n'avaient pu être réalisées, faute de délivrance du permis de construire modificatif qu'elles impliquaient ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;
Sur le quatrième moyen :
Attendu que la SCP Jusot-Claris-Giray fait grief à l'arrêt d'avoir statué comme elle l'a fait, alors que, selon le moyen, le créancier qui a divisé ses recours en transigeant avec certains de ses débiteurs ne saurait agir pour le tout à l'encontre de l'un de ses codébiteurs qui n'a pas été partie à la transaction, lequel ne peut être condamné que dans la mesure de sa part dans la dette définitive fixée en considération des responsabilités des codébiteurs parties à la transaction ; qu'en considérant que les acquéreurs d'emplacements de parking pouvaient réclamer l'intégralité de leur prétendue dette de réparation à la SCP Jusot-Claris-Giray qui n'avait pas été partie aux transactions, bien que celle-ci, à raison de la division des recours du fait des transactions qu'ils ont conclues et profitant à Mme X..., ès qualités de mandataire liquidateur de la SNC des Parkings Temple-Chapon, à la SNC des Parkings Jean Bart, à la BNPI, à la société Entenial, à la Banque Sofal, à la société Salustro-Reydel et associés et à M. Y..., ne pouvait être tenue qu'à la part qui lui incombait éventuellement dans la dette définitive établie après qu'aient été déterminées les responsabilités de ces codébiteurs, la cour d'appel aurait violé les articles 2051, 2052 et 1382 du Code civil ;
Mais attendu que chacun des responsables d'un même dommage doit être condamné à le réparer dans sa totalité, la transaction conclue par l'un des coobligés, qui ne peut être opposée par les autres, tiers à cette transaction, pour se soustraire à leur propre obligation, n'impliquant pas que le créancier ait consenti à la division de la dette ;
que, dès lors, la cour d'appel a, à bon droit, condamné la SCP notariale à indemniser les acquéreurs de leur entier préjudice, après déduction du montant des sommes reçues au titre des transactions qu'ils avaient conclues ; que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile professionnelle (SCP) Jusot, Claris et Giray aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept septembre deux mille cinq.