LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Joint les pourvois n° F 14-22.279, N 14-24.539 et A 14-24.942 ;
Donne acte au Crédit foncier de France et à M. X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y..., ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Grand Sud constructions, M. Z..., la MAAF, la société Allianz IARD et la société Grand Sud constructions ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 5 juin 2014), qu'en 2006, M. et Mme A... ont confié les travaux de construction d'une maison d'habitation à la société Grand Sud constructions, dirigée par M. X... et assurée auprès de la société AGF ; qu'ils ont souscrit deux prêts pour financer l'achat du terrain et les travaux de construction, auprès du Crédit foncier de France ; que les travaux de maçonnerie ont été sous-traités à M. Z..., assuré auprès de la MAAF ; qu'en 2007, le chantier a été abandonné en l'état des fondations, du plancher du rez-de-chaussée d'une partie des murs de la zone habitable ; que la société Grand Sud constructions a été placée en liquidation judiciaire ; que M. et Mme A... ont assigné les intervenants à l'acte de construire et leurs assureurs en indemnisation de leurs préjudices ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° F 14-22.279 et le moyen unique du pourvoi n° N 14-24.539, réunis, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé, sans dénaturation, qu'il résultait des autorisations de versement complétées et signées par M. et Mme A..., dont les modèles à remplir, qui contenaient la mention « nous déclarons avoir été informés par le Crédit foncier de la réglementation relative au contrat de construction de maison individuelle résultant des articles L. 231 et suivants du code de la construction et de l'habitation notamment dans leurs dispositions relatives aux modalités de versement de fonds y compris celles de réception avec ou sans réserve », avaient été nécessairement fournis par le Crédit foncier de France, que ce dernier avait expressément reconnu la nature véritable du contrat souscrit, la cour d'appel a pu en déduire qu'en n'attirant pas l'attention de M. et Mme A... sur l'inadéquation des conditions contractuelles proposées par la société Grand Sud constructions et en débloquant les fonds sans avoir obtenu l'attestation de garantie de livraison imposée par l'article L. 231.10 du code de la construction et de l'habitation, le Crédit foncier de France avait manqué à son devoir de conseil et d'information ; 
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que M. et Mme A... avaient perdu une chance de ne pas contracter avec la société Grand Sud construction et d'échapper aux risques représentés par l'échec de l'opération de construction, laquelle s'était interrompue en raison de la liquidation judiciaire de la société, la cour d'appel a pu condamner le Crédit foncier de France à indemniser leur préjudice dans une proportion qu'elle a souverainement évaluée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° A 14-24.942, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que M. X... avait intentionnellement fait présenter des documents au Crédit foncier de France amenant celui-ci à concéder un prêt pour financer des marchés de travaux, et non un contrat de construction de maison individuelle, alors que le contrat souscrit avec les demandeurs était en réalité un contrat de cette nature et fait signer à M. et Mme A... un marché de travaux, dépourvu de l'ensemble des garanties accordées par la loi au contrat de construction de maison individuelle (assurance dommages ouvrage, garantie de livraison), la cour d'appel a pu en déduire, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, que M. X... avait commis des fautes personnelles d'une particulière gravité incompatibles avec l'exercice normal des fonctions sociales ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi n° A 14-24.942, ci-après annexé :
Attendu que, M. X... n'ayant pas soutenu dans ses écritures en appel que les restitutions consécutives à l'annulation d'un contrat ne constituaient pas des chefs de préjudice indemnisables, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable ;
Sur le troisième moyen du pourvoi n° A 14-24.942, ci-après annexé :
Attendu que, M. X... n'ayant pas soutenu dans ses écritures en appel que les maîtres de l'ouvrage ne pouvaient se prévaloir des conséquences dommageables, en termes de loyers, du non-respect du délai prévu au contrat de construction de maison individuelle annulé, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne le Crédit foncier de France et M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum le Crédit foncier de France et M. X... à payer à la SCP Barthélemy, Matuchansky, Vexliard et Poupot la somme de 3 000 euros ; rejette les demandes du Crédit foncier de France et de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un janvier deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyen identique produit aux pourvois n° F 14-22.279 et N 14-24.539 par la SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat aux Conseils, pour la société Crédit foncier de France.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné le CFF, solidairement avec le gérant de la société GRAND SUD CONSTRUCTION, à payer aux époux A... la somme de 7500 euros outre la TVA en vigueur à ce jour, et indexation suivant l'indice BT 01 en vigueur à ce jour, et indexation suivant l'indice BT 01 en vigueur à ce jour, l'indice de base étant celui du mois de novembre 2009, au titre du coût de démolition des travaux + 78.926,40 euros outre indexation suivant l'indice BT 01 en vigueur à ce jour, l'indice de base étant celui du mois de novembre 2009, au titre du remboursement des sommes versées + 21.624,24 euros au titre des loyers indûment payés ;
AUX MOTIFS QUE « sur la responsabilité du Crédit Foncier de France, il y a lieu de constater que la preuve n'est pas rapportée que ce dernier a été destinataire de documents autres que celui dénommé « marché de travaux » portant en annexe 2 tableaux récapitulatifs et 3 devis pour les lots menuiserie, électricité et plomberie ; que cependant Monsieur et Madame A... font valoir à bon droit et sans être contestés sur ce point par le défendeur, que les autorisations de versement complétées et signées par eux les 23 novembre et 20 décembre 2006 et dont les modèles à remplir ont été nécessairement fournis par le Crédit Foncier de France, contiennent la mention « nous déclarons avoir été informés par le Crédit Foncier de la réglementation relative au contrat de construction de maison individuelle résultant des articles L.231 et suivants du CCH notamment dans leurs dispositions relatives aux modalités de versement de fonds y compris celles de réception avec ou sans réserve ». Le Crédit Foncier de France a expressément reconnu la nature véritable du contrat souscrit par Monsieur et Madame A.... En n'attirant pas l'attention de Monsieur et Madame A... sur l'inadéquation des conditions contractuelles proposées par la société Grand Sud Construction et en débloquant les fonds sans avoir obtenu l'attestation de garantie de livraison imposée par l'article L.231du code de la construction et de l'habitation, le Crédit Foncier de France a commis une double faute de conseil et d'information d'une part, et de respect des dispositions d'ordre public concernant les contrats de construction de maison individuelle. Monsieur et Madame A... ont perdu une chance de ne pas contracter avec la société Grand Sud Construction et d'échapper aux risques représentés par l'échec de l'opération de construction, laquelle s'est interrompue en raison de la liquidation judiciaire de la société. Cette perte de chance doit être indemnisée par l'ensemble des coûts avancés par les demandeurs. En conséquence, le Crédit Foncier de France doit être condamné à payer in solidum avec Monsieur X... à Monsieur et Madame A... les sommes de 7500 euros outre la TVA en vigueur à ce jour, et indexation suivant l'indice BT 01 en vigueur à ce jour, l'indice de base étant celui du mois de novembre 2009, au titre du coût de démolition des travaux + 78.926,40 6 euros outre indexation suivant l'indice BT 01 en vigueur à ce jour, l'indice de base étant celui du mois de novembre 2009, au titre du remboursement des sommes versées + 21.624,24 euros au titre des loyers indûment payés » ;
ALORS, D'UNE PART, QUE l'article L. 231-2 du Code de la construction et de l'habitation ne met pas à la charge du prêteur l'obligation de requalifier le contrat qui lui est soumis ; qu'au cas d'espèce, la Cour a constaté que les époux A... n'avaient remis au CFF, lors de la souscription du prêt, qu'un « marché de travaux » ; qu'en déduisant de la mention pré-imprimée des autorisations de versement signées par les époux A... les 29 novembre et 20 décembre 2006 aux termes desquelles ces derniers reconnaissaient avoir été « informés par le CFF de la réglementation relative au contrat de construction de maison individuelle » la « reconnaissance expresse par le CFF de la nature véritable du contrat », quand cette mention faisait état d'une simple information et ne valait pas aveu que la réglementation relative au contrat de construction de maison individuelle aurait été applicable à l'opération entreprise par les époux A... en dépit de l'intitulé du marché transmis par ces derniers au CFF, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des autorisations de versement des 29 novembre et 20 décembre 2006 en violation de l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE la perte de chance ne peut être réparée par l'allocation correspondant à la valeur de la chance perdue ; qu'au cas d'espèce, la Cour d'appel a constaté que la faute du CFF avait seulement fait perdre aux époux A... « une chance de ne pas contracter avec la société GRAND SUD CONSTRUCTIONS et d'échapper aux risques représentés par l'échec de l'opération de construction » ; qu'en affirmant que « cette perte de chance doit être indemnisée par l'ensemble des coûts avancés par les demandeurs », pour condamner le CFF à indemniser les époux A... à concurrence de la totalité du coût de démolition, des sommes versées à la société GRAND SUD CONSTRUCTIONS et des loyers payés à compter du 1er janvier 2008, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ;
ALORS ENFIN, ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE la garantie de livraison à prix et délai convenus couvre uniquement la différence entre le coût total réel de la construction et le prix global prévu au contrat ; qu'en condamnant le CFF à indemniser les époux A... à concurrence du montant des versements effectués aux entreprises, du coût de démolition et des loyers indûment payés, sans constater que ces sommes auraient été versées aux époux A... en cas de souscription d'une garantie de livraison à prix et délais convenus, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 231-10 et L. 231-6 du Code de la construction et de l'habitation.Moyens produits au pourvoi n° A 14-24.942 par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris, en ce qu'il avait condamné le gérant (M. X...) d'une société de construction de maisons individuelles (la société Grand Sud Construction) à indemniser, à raison de fautes personnelles détachables de ses fonctions, des maîtres d'ouvrage (M. et Mme A...) ;
- AUX MOTIFS QUE le premier juge avait justement retenu la responsabilité de la société Grand Sud Construction, la construction étant aux termes des constatations de l'expert judiciaire, non conforme aux règles de l'art, atteinte de malfaçons et non terminée ; qu'il avait de même justement retenu la responsabilité de M. X..., gérant de la SARL Grand Sud Construction, à raison des fautes d'une particulière gravité qui lui étaient reprochées et qui étaient incompatibles avec l'exercice normal des fonctions sociales, consistant : - dans le fait d'avoir intentionnellement fait présenter au Crédit Foncier des documents ayant amené ce dernier à concéder un prêt pour financer des marchés de travaux, et non un contrat de construction de maison individuelle, alors que le contrat souscrit avec les demandeurs était en réalité de cette nature ; - dans le fait d'avoir intentionnellement fait signer à M. et Mme A... un marché de travaux dépourvu de l'ensemble des garanties accordées par la loi au contrat de construction de maison individuelle (assurance dommages ouvrage, garantie de livraison) ; - d'avoir fait établir par M. et Mme A... un chèque d'un montant de 25.056 ¿ le 11 janvier 2007 à l'ordre de Tradilège, chèque qui avait été encaissé le 22 janvier 2007, alors que la société Grand Sud Construction était proche d'une déclaration de cessation des paiements et de sa mise en liquidation judiciaire, cette manoeuvre visant à faire échapper le montant réglé à la procédure collective de la seule société avec laquelle les époux A... avaient contracté, ce alors qu'il n'était aucunement établi que la société Tradilège avait exécuté des prestations pour les demandeurs ;
- ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE l'abstention d'établir un contrat de construction de maison individuelle avec les époux A..., alors qu'il correspondait à la nature des relations entre les parties, relevait d'une faute intentionnelle qui était incompatible avec l'exercice normal des fonctions du gérant ; qu'en effet, M. X... était aussi dirigeant, à l'époque des faits, de deux autres sociétés ayant pour objet la construction immobilière et était censé connaître la législation applicable ; que les documents fournis au prêteur qui ne correspondaient pas à la réalité des prestations auxquelles la société s'était engagée vis-à-vis des époux A... avaient été signés de sa main ; qu'il en ressortait que la société Grand Sud Construction ne devait exécuter que le gros-oeuvre, alors que le contrat souscrit avec le maître d'ouvrage prévoyait une réalisation complète de la construction depuis la demande de permis de construire jusqu'aux travaux de second oeuvre ; qu'une telle présentation de l'opération au banquier démontrait la volonté du dirigeant de la société de construction de s'assurer du financement de l'opération en s'affranchissant des obligations résultant de la souscription d'un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans, notamment la souscription d'une garantie de livraison impliquant des dépenses supplémentaires et la limitation des paiements pouvant être réclamés à chaque stade de la construction ; que M. X... avait fait signer aux époux A... un contrat excluant la protection d'ordre public et avait fourni au prêteur des documents établis par lui qui ne correspondaient pas à la réalité du contrat souscrit ; qu'il s'agissait de fautes intentionnelles et personnelles à M. X... qui entraînaient l'engagement de sa responsabilité vis-à-vis des époux A... ; qu'en outre, il en résultait un préjudice pour les époux A... distinct de celui des autres créanciers de la société ; qu'en conséquence, M. X... était responsable des dommages résultant de ce manquement ;
1°) ALORS QUE l'erreur de qualification d'un contrat de construction, commise par un gérant, ne constitue pas une faute intentionnelle d'une exceptionnelle gravité, caractérisant la faute détachable ; qu'en retenant, à la charge de M. X..., le fait d'avoir fait signer un simple marché de travaux aux époux A..., et non un contrat de construction de maison individuelle, la cour d'appel a violé l'article L. 223-22 du code de commerce ;
2°) ALORS QUE la faute du gérant détachable de ses fonctions doit être intentionnelle ; qu'en ayant retenu que M. X... avait sciemment fait signer un simple marché de travaux aux époux A..., et non un contrat de construction de maison individuelle, au motif que l'exposant était censé connaître la législation applicable, la cour d'appel a violé l'article L. 223-22 du code de commerce ;
3°) ALORS QUE les tiers ne peuvent poursuivre la responsabilité personnelle d'un gérant de SARL pour faute détachable, qu'à la condition d'avoir subi un préjudice se trouvant en lien avec cette faute ; qu'en ayant retenu, à la charge de M. X..., gérant de SARL, une faute détachable consistant à avoir fourni au Crédit Foncier des documents qui ne correspondaient pas à la réalité de la prestation à laquelle la société Grand Sud Construction s'était engagée à l'égard des époux A..., quand ces derniers, qui avaient obtenu leur prêt, n'avaient ainsi subi aucun préjudice en lien avec cette faute, la cour d'appel a violé l'article L. 223-22 du code de commerce ;
4°) ALORS QUE les tiers ne peuvent poursuivre la responsabilité personnelle d'un gérant, qu'à raison d'un préjudice distinct de celui de la société ou de la collectivité de ses créanciers ; qu'en ayant retenu, à la charge de M. X..., le fait d'avoir fait signer un chèque par les maîtres d'ouvrage au nom d'une société tierce pour des travaux réalisés par la société Grand Sud Construction, quand un tel préjudice n'était pas distinct de celui subi par la société et la collectivité de ses créanciers, la cour d'appel a violé l'article L. 223-22 du code de commerce.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir condamné un gérant de société (M. X...) sur le fondement de la faute séparable de ses fonctions, à restituer à des maîtres d'ouvrage (M. et Mme A...) la somme de 78.926,40 ¿, outre indexation suivant l'indice BT 01 en vigueur ;
- AUX MOTIFS QU'en conséquence de l'annulation du contrat du 29 mars 2006, les parties doivent être remises dans l'état antérieur à la signature du contrat ; que M. et Mme A... étaient donc en droit d'obtenir le remboursement des sommes versées par eux en exécution du contrat, lesquelles devaient être réactualisées ; qu'il devait donc leur être alloué la somme de 78.926,40 ¿ outre indexation suivant l'indice BT 01 en vigueur à ce jour, l'indice de base étant celui du mois de novembre 2009, au titre du remboursement des sommes versées ; qu'il convenait donc de condamner M. X... à régler cette somme ;
ALORS QUE les restitutions consécutives à l'annulation d'un contrat ne constituent pas des chefs de préjudices indemnisables ; qu'en condamnant M. X... à restituer aux époux A... la somme de 78.926,40 ¿ correspondant à la restitution des acomptes que les maîtres d'ouvrage avaient versés à la société Grand Sud Construction pour l'exécution du contrat annulé, la cour d'appel a violé les articles 1382 du code civil et L. 223-22 du code de commerce.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir condamné un gérant de société (M. X...) sur le fondement de la faute séparable de ses fonctions, à payer à des maîtres d'ouvrage (M. et Mme A...) la somme de 21.624,24 ¿ au titre de loyers qu'ils auraient indûment payés, 
- AUX MOTIFS QUE M. et Mme A... sont fondés à obtenir une indemnisation correspondant au montant des loyers indûment payés à compter du 1er janvier 2008, date à laquelle ils auraient dû disposer de leur maison, si le contrat avait respecté les dispositions d'ordre public ; que ces loyers représentaient, de janvier 2008 à mars 2014, une somme de 21.624,24 ¿ ;
- ALORS QUE des maîtres d'ouvrage ne peuvent se prévaloir des conséquences dommageables, en termes de loyers, du non-respect du délai prévu à leur contrat de construction de maison individuelle annulé ; qu'en accordant une somme de 21.624,24 ¿ aux époux A... au titre des loyers qu'ils avaient dû exposer à compter de la date prévue de livraison de leur maison, la cour d'appel a violé l'article 1304 du code civil.