AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur les premiers moyens du pourvoi principal et du pourvoi incident, réunis :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 décembre 2001), que la SCI Le Plateau d'Avron a fait édifier en trois tranches successives un groupe d'immeubles comportant sept bâtiments (A, B, C, D, E, F et G), réceptionnés entre 1968 et 1974 et constituant un syndicat unique, régi par un règlement de copropriété établi le 6 mars 1967, que la désignation d'un syndic n'est intervenue que par assemblée générale du 5 avril 1990, convoquée par un administrateur provisoire, désigné par ordonnance du 10 octobre 1989, le syndicat ayant été jusqu'alors administré de fait par la société Pontagnier, puis, à compter du 6 mars 1980, la société Adam pour les bâtiments A, B, D et le chauffage collectif ; que parallèlement des syndicats secondaires se sont successivement constitués à compter de 1984 pour le bâtiment E avec pour syndic la société Alpha gestion, à compter de 1988 pour les bâtiments A, B, D avec la société Adam comme syndic et à compter de 1991 pour les bâtiments C, F, G avec la société Pontagnier comme syndic ; que des désordres apparus en 1982, ont fait l'objet de reprise sur le bâtiment C, puis sont réapparus ; que le syndicat des copropriétaires, après plusieurs expertises, a, en 1995, assigné en réparation les constructeurs, d'une part, et les gestionnaires successifs, d'autre part ;
   Attendu que le syndicat principal des copropriétaires et le syndicat secondaire du 39-43, avenue du Nord font grief à l'arrêt de déclarer prescrite l'action à l'encontre des constructeurs, alors, selon le moyen, que seuls relèvent de la responsabilité décennale des architectes et entrepreneurs les ouvrages ainsi que les éléments d'ouvrages et d'équipements ; que les canalisations extérieures à l'ouvrage relèvent, non de la responsabilité décennale des architectes, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun et de la prescription trentenaire ; qu'en rejetant la demande du syndicat des copropriétaires tout en constatant que la responsabilité des architectes était recherchée à raison du réseau de canalisations extérieures à l'immeuble, la cour d'appel a violé les articles 10, 11 et 12 du décret n° 67-1166 du 22 décembre 1967 applicables aux faits, devenus les articles R. 111-26 et R. 111-27 du Code de la construction et de l'habitation, ensemble les articles 1147 et 2270 du Code civil ;
   Mais attendu qu'ayant relevé que l'action tendait à rechercher la responsabilité contractuelle des architectes et entrepreneurs relative à la mise en place d'un réseau de canalisations extérieures, la cour d'appel a exactement retenu qu'une telle action ne pouvait être introduite au-delà du délai de dix ans prévu à l'article 2270 du Code civil dans sa rédaction issue de la loi du 3 janvier 1967 applicable à l'espèce ;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
   Sur les deuxièmes moyens du pourvoi principal et du pourvoi incident, réunis :
   Attendu que le syndicat principal des copropriétaires et le syndicat secondaire du 39-43, avenue du Nord font grief à l'arrêt de rejeter la demande formée contre les gestionnaires de fait du groupe d'immeuble, alors, selon le moyen :
   1 / que tout syndic professionnel, qui gère de fait une copropriété, est tenu à une obligation de conseil vis-à-vis de l'ensemble des copropriétaires et qu'il engage sa responsabilité s'il y manque ; qu'en particulier, un tel professionnel est tenu d'expliquer aux copropriétaires que, en vertu de la loi du 10 juillet 1965, la copropriété doit être représentée par un syndic, professionnel ou bénévole, et qu'il est de leur intérêt de procéder à des désignations, par l'assemblée générale des copropriétaires, d'un syndic qui assurera leur représentation, la gestion et l'administration de leur(s) immeuble(s) ; qu'en l'espèce, il est constant que ni le Cabinet Pontagnier, qui a assuré la gestion de fait de l'ensemble de la copropriété de 1974 à 1980, puis à compter de cette date, celle des seuls bâtiments F, G, C et E, ni le Cabinet Adam, qui a assuré à compter du 1er avril 1980 et pendant onze ans la gestion de fait du syndicat secondaire des bâtiments A, B et D, ni la société Alpha gestion, désignée le 25 septembre 1984 pour assurer la gestion de fait du bâtiment E, n'ont jamais indiqué aux copropriétaires de l'ensemble immobilier qu'il était de leur intérêt de désigner un syndic pour le syndicat principal comprenant l'ensemble des bâtiments, afin de résoudre les problèmes de gestion et d'administration de la copropriété et en particulier ceux liés

aux désordres causés par les canalisations extérieures, parties communes ; qu'en s'abstenant de jamais inviter l'ensemble des copropriétaires à procéder à une telle désignation, les professionnels de la gestion immobilière que sont les sociétés susmentionnées ont manqué à leur obligation de conseil et engagé leur responsabilité vis-à-vis du syndicat principal des copropriétaires qui était bien fondé à leur en demander réparation ; qu'en déboutant celui-ci de sa demande, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
   2 / que la circonstance que les syndics des syndicats secondaires des bâtiments A, B, D et E, avaient été désignés par les copropriétaires de ces bâtiments pour échapper aux travaux d'entretien des réseaux de fluides enterrés n'est pas de nature à excuser le manquement de ces syndics à leur obligation de conseil vis-à-vis de leur mandant ; qu'en effet, dès lors que ces syndics secondaires, professionnels de la gestion immobilière, connaissaient l'absence de syndicat principal administrant l'ensemble immobilier, il leur appartenait d'indiquer à leurs mandants que leur copropriété n'était pas régulièrement administrée et que la constitution du syndicat secondaire et la désignation d'un syndic pour l'administrer ne pouvait les exonérer de la charge des réparations des parties communes à l'ensemble des bâtiments ; que ce motif inopérant ne donne aucune base légale à l'arrêt attaqué au regard de l'article 1382 du Code civil ;
   3 / que le conseil syndical qui, en application de l'article 21, alinéa 5, de la loi du 10 juillet 1965, doit être désigné par les copropriétaires réunis en assemblée générale par le syndic, ne représente nullement les copropriétaires mais a pour seule fonction d'assister le syndic et de contrôler sa gestion ; qu'en l'espèce, la circonstance que le "conseil syndical de la première tranche" (bâtiments F, G et C) -qui n'a pas été élu conformément à l'article 21, alinéa 5, de la loi du 10 juillet 1965- ait adressé, le 24 avril 1985, aux trois syndics des syndicats secondaires (Cabinets Pontagnier pour la première tranche, Adam pour la troisième tranche et Alpha gestion pour la deuxième tranche), un courrier les alertant sur l'urgence à procéder aux réparations des canalisations, parties communes de l'ensemble immobilier, les mettant en face de leurs responsabilités et leur demandant de se concerter "pour décider des suites à donner à cette affaire", loin de démontrer que les copropriétaires étaient parfaitement informés de la façon dont doit être administrée une copropriété, révèle en réalité, leur ignorance absolue de la façon légale d'y parvenir ; qu'en déduisant de l'existence du courrier du 24 avril 1985 la parfaite information des copropriétaires, et en particulier, des copropriétaires des bâtiments C, F et G, des possibilités de saisir le président du tribunal de grande instance pour faire désigner un syndic au syndicat principal pour décharger de leurs responsabilités les trois syndics et en particulier le Cabinet Pontagnier, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil ;
   4 / qu'aucun des syndicats secondaires, ainsi mis en demeure par la lettre du 24 avril 1985 du "conseil syndical des bâtiments F, G et C", n'a allégué avoir répondu audit "conseil syndical" en l'informant que la demande qu'il leur faisait relevait de la compétence du syndic du syndicat principal des copropriétaires qu'il leur appartenait de désigner, ou que les copropriétaires pouvaient saisir le président du tribunal de grande instance à effet de faire procéder à cette désignation ;que ce silence, face à des copropriétaires désemparés et mal informés, établit le manquement des syndics secondaires à leur obligation de conseil ; qu'en refusant néanmoins de retenir leur responsabilité, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
   5 / que la circonstance que le syndicat principal n'ait pas encore, onze ans après la désignation de son syndic, fait effectuer les réparations nécessaires, n'est nullement de nature à décharger les professionnels gestionnaires de fait des conséquences de leur manquement inhérent à leur carence alors surtout que l'action engagée contre les constructeurs était, contrairement à ce qu'a jugé la cour d'appel, soumise, non à la prescription décennale, mais à la prescription trentenaire de droit commun ; que ce motif inopérant ne donne aucune base légale à l'arrêt attaqué au regard de l'article 1382 du Code civil ;
   6 / que contrairement aux affirmations de l'arrêt attaqué, l'ensemble des copropriétaires a intérêt à ce que les désordres affectant les parties communes d'un ensemble immobilier soient réparés, même si un seul immeuble de l'ensemble a subi des dommages à raison de ces désordres ; que ce motif inopérant ne justifie pas légalement l'exonération de la responsabilité des gestionnaires de fait au regard de l'article 1382 du Code civil ;
   Mais attendu qu'ayant exactement retenu, d'une part, qu'aucune action n'était possible contre les constructeurs pour les désordres, apparus en 1982, affectant le bâtiment C, réceptionné en 1968, et relevé, d'autre part, s'agissant des désordres affectant les réseaux de canalisations enterrées, qu'un jugement du 4 octobre 1984, avait déclaré irrecevable une première action contre les constructeurs au motif que seule la collectivité des copropriétaires de ces bâtiments, qui aurait dû se constituer en syndicat, était habilitée à exercer en justice les actions tendant à la conservation de l'immeuble, que les copropriétaires des bâtiments E, A, B et D avaient constitué des syndicats secondaires pour ne pas participer à la prise en charge des réseaux enterrés, que le conseil syndical des bâtiments F, G et C avait, dans un courrier du 24 avril 1985, indiqué notamment que "les canalisations étaient des parties communes au groupe d'immeubles comme le spécifie le règlement de copropriété, donc concernant les trois tranches", la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs qu'il ne pouvait être fait grief aux gestionnaires d'avoir manqué à leur obligation de conseil ;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
   Sur le troisième moyen du pourvoi incident :
   Attendu que le syndicat secondaire du 39-43, avenue du Nord fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande à l'encontre des gestionnaires de fait de l'ensemble immobilier, alors, selon le moyen :
   1 / qu'aux termes de ses conclusions d'appel, le syndicat secondaire demandait qu'il soit constaté qu'en cause d'appel, le syndicat principal n'avait formulé aucun demande à son encontre, ce qui justifiait, à l'égard de ce dernier, sa mise hors de cause ; qu'en affirmant que le syndicat secondaire, bien qu'ayant déclaré s'associer à la demande présentée par le syndicat principal, sollicitait sa mise hors de cause de l'instance, la cour d'appel a dénaturé lesdites conclusions, en violation de l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ;
   2 / qu'en s'associant à la demande du syndicat principal tant à l'encontre des constructeurs que des différents gestionnaires de fait, le syndicat secondaire a agi, au même titre que le syndicat principal, à l'encontre des divers responsables des désordres litigieux ; qu'en retenant que seul le syndicat principal demandait le remboursement notamment des premiers travaux de confortation du bâtiment C, le coût des second travaux de reprise en sous oeuvre du bâtiment C et le coût des désordres affectant tant les parties communes que privatives du bâtiment C, la cour d'appel a, de nouveau, violé l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ;
   3 / qu'en affirmant de façon péremptoire, sans en justifier notamment au regard du règlement de copropriété du syndicat principal, que les "travaux relatifs au bâtiment C" relèvent de l'autorité du syndicat secondaire, le syndicat principal n'ayant pas qualité pour obtenir réparation de ces chefs de dommage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
   Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que le syndicat secondaire déclarait "s'associer" à la demande du syndicat principal, la cour d'appel a exactement retenu que ce syndicat ne formulait aucune demande en justice ;
   Attendu, d'autre part, que la cour d'appel ayant constaté que la résidence du plateau d'Avron avait fait l'objet d'un règlement de copropriété, que le groupe d'immeubles était composé de 7 bâtiments comportant chacun des parties communes particulières, les équipements communs à l'ensemble de tous les bâtiments constituant les parties communes générales de la copropriété, le moyen manque en fait de ce chef ;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE les pourvois ;
   Condamne, ensemble le Syndicat des copropriétaires Résidence du Plateau d'Avron, Neuilly-Plaisance et le Syndicat des copropriétaires 39-43 ter, avenue du Nord à Neuilly-Plaisance aux dépens des pourvois ;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne le Syndicat des copropriétaires Résidence du Plateau d'Avron à Neuilly-Plaisance à payer la somme de 1 900 euros à la société Cabinet Pontagnier et à la société Cabinet Adam-Levet-Saltel, ensemble, la somme de 1 900 euros à M. X..., à M. Y... et à la Mutuelle des architectes français, ensemble, la somme de 1 900 euros à la société SOCOTEC ;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande du Syndicat des copropriétaires Résidence du Plateau d'Avron à Neuilly-Plaisance ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille trois.