LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Vu l'article 16 du code de procédure civile ;
Attendu que l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 2 novembre 2017) fixe les indemnités dues par le Conservatoire de l'espace littoral et des rivages lacustres pour le compte de qui il appartiendra, par suite de l'expropriation d'une parcelle sise sur la commune de Fréjus, cadastrée [...]  ;
Attendu que, pour fixer comme il le fait le montant de l'indemnité de dépossession, l'arrêt retient que la parcelle en cause étant située dans le périmètre des espaces naturels sensibles et soumise, à ce titre, au droit de préemption du département, la date de référence est le 30 mars 1990, date d'approbation du POS, en l'absence de modification ou révision ultérieure de la zone, par application de l'article L. 142-6 du code de l'urbanisme ;
Qu'en statuant ainsi, sans avoir invité préalablement les parties, qui se fondaient exclusivement sur les dispositions de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, à présenter leurs observations sur l'application de l'article L. 142-6 du code de l'urbanisme qu'elle relevait d'office, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 novembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société Résidence Azur aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente janvier deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Doumic-Seiller, avocat aux Conseils, pour le Conservatoire de l'espace littoral et des rivages lacustres
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé l'indemnité due par le Conservatoire du littoral pour l'expropriation de la parcelle [...]  (commune de Fréjus (Var)), pour le compte de qui il appartiendra, à la somme de 400 449, 50 euros incluant l'indemnité de remploi de 35 040, 86 euros ;
AUX MOTIFS QUE selon l'article L. 142-6 du code de l'urbanisme, lorsqu'un terrain soumis au droit de préemption mentionné à l'article L. 142-3 fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est remplacée, s'il existe un plan d'occupation des sols rendu public ou un plan local d'urbanisme, par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan d'occupation des sols ou approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain ; en l'espèce, la parcelle en cause étant située dans le périmètre des espaces naturels sensibles et soumise, à ce titre, au droit de préemption du département, la date de référence est le 30 mars 1990, date d'approbation du POS, en l'absence de modification ou révision ultérieure de la zone, par application de l'article L. 142-6 précité ;
1) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et ne peut retenir dans sa décision que les moyens invoqués par les parties et sur lesquels elles ont contradictoirement débattu ; qu'aussi, en retenant la date du 30 mars 1990 comme date de référence en application des dispositions de l'article L 142-6 du code de l'urbanisme, quand le Conservatoire du Littoral n'avait pas contesté la date du 15 novembre 2006 retenue par les premiers juges en application de l'article L 322-2 du code de l'expropriation et que la société Résidence Azur n'avait pas davantage contesté cette date de sorte que l'application de l'article L 142-6 n'avait jamais été discutée entre les parties, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
ET AUX MOTIFS QU'en vertu des articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance et les indemnités sont fixées d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété et avec prise en considération de l'usage effectif du bien à la date de référence. Selon le procès verbal de transport sur les lieux du 9 juin 2016, la parcelle est un immense terrain de configuration régulière, accessible à partir de la RD7 située en son Nord Est. Elle est constituée d'une colline boisée et d'un chemin de terre non carrossable qui se prolonge ensuite au travers de la parcelle [...] . La bordure Nord Est jouxte des maisons d'habitations et une petite partie de route nationale D87. Elle bénéficie d'une vue sur mer. Située en zone Np, zone naturelle protégée, elle n'est pas un terrain à bâtir. Le premier juge a écarté l'unité foncière de cette parcelle avec celle cadastrée [...]  qu'elle jouxte, en raison de la contestation existante sur la propriété de ces deux terrains. Il a également exclu la situation privilégiée de la [...] en soulignant qu'elle est en nature de bois, non entretenue, qu'elle ne dispose d'aucun équipement propre, d'un accès limité à la route départementale 7 et largement bordée de zones non desservies par des réseaux. La société Résidence Azur fait valoir au contraire la situation privilégiée de ce terrain. Elle souligne à cet égard valablement que : - il dispose d'une façade de 50 mètres sur la RD 7, large voie qui va de [...] à [...], - il est mitoyen au Nord Ouest d'une grande zone urbaine vouée à l'habitat et n'est situé qu'à 365 m au Sud, d'une zone bâtie encore plus importante qui se poursuit sans discontinuer le long du littoral, et s'intercale ainsi entre deux zones urbanisées, UCd, au nord avec une résidence de loisirs et au sud avec un bâtiment artisanal et des maisons d'habitations, - la viabilité (eau, électricité, assainissement) existe au droit de la parcelle puisqu'elle alimente la grande zone d'habitation dont elle est mitoyenne et la plus petite au Sud. Ce terrain doit donc bénéficier d'une plus-value par rapport au prix d'une terre en zone naturelle dépourvue toute spécificité particulière, peu important qu'elle ne dispose pas d'équipements propres (
) le Conservatoire du littoral a produit des termes de comparaison reprenant les accords amiables ayant abouti à la signature d'actes authentiques sur la base d'une estimation de France Domaine, portant sur des ventes de terrains situés à l'intérieur du périmètre de l'opération, entre 2010 et 2013, qui font apparaître un prix moyen de 0, 82 € / m² mais une valeur métrique supérieure à 1€ pour des parcelles de qualité. Avec les autres actes de vente produits, le prix moyen des parcelles inconstructibles sans qualité particulière situées en zone IND sur la commune de [...], varie entre 0,21 et 0,70 / m² tandis qu'il oscille entre 1,05 et 1,50 € / m² en fonction de la superficie de la parcelle et/ou de sa qualité pour des parcelles de qualité. Y est incluse la vente de la parcelle [...]  pour une superficie de 26 ares et 10 centiares au prix de 1,57 € le m² visée par la société Résidence Azur. Le premier juge s'est référé à des termes de comparaison portant sur des terrains de taille identique et mis en avant la vente de parcelle [...] , [...] et [...] d'une surface vendue de plus de 50 hectares à un prix unitaire de 0,77 le m² et a modéré cette valeur à 0,70 €/ m². L'appelante fait valoir que : - le prix retenu de 0,72 €/ m² ne correspond pas à la valeur de sa parcelle mais, au regard des références citées par le commissaire du gouvernement et le Conservatoire du littoral, à la valeur de parcelles excentrées par rapport à l'urbanisation et au littoral, - aucune différence ne saurait être faite entre [...] et la parcelle mitoyenne [...] valorisée à 1,44 €/ m², - [...] est de meilleure configuration et bénéficie d'un accès sur une importante route goudronnée. Elle en déduit qu'il convient de retenir un prix de 1,70 € le m² pour la [...] ; elle se réfère à bon droit au jugement du 30 novembre 2016 relatif à l'expropriation partielle de 9 hectares 55 ares et 83 centiares du terrain [...] qui a évalué son prix à 1,44€ le m² puisque les parcelles ont toutes les deux une situation privilégiée et se jouxtent. Cependant, les autres termes de comparaison précités établissent que le prix moyen des parcelle de grande superficie est supérieur (lire : inférieur) à celui des parcelles de petite taille, il convient de retenir le critère dimensionnel et de fixer la valeur métrique du terrain [...]  de plus de 25 hectares, à 1,44 € quand bien même elle bénéficie d'un accès direct sur la RD7 à la différence de la [...] ; l'indemnité principale s'élève donc à 253 756 m² x 1,44 € = 365 408, 64 euros et l'indemnité de remploi, calculée selon le barème dégressif habituel, à 35 040, 86 euros ;
2) ALORS QUE les biens expropriés qui ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir doivent être évalués au regard de leur seul usage effectif, sauf à tenir compte par exception de la plus-value conférée au terrain par une situation privilégiée laquelle, pour être retenue, doit avoir une réelle incidence sur la valeur du terrain ; qu'en retenant que le terrain exproprié, se trouverait en situation privilégiée en raison d'un accès sur la voie publique, de sa proximité avec une zone urbaine et avec des réseaux sans rechercher si, ainsi qu'elle le relevait, le classement de la parcelle en zone naturelle protégée classée en espace boisé classé n'interdisait pas, en application de l'article L 113-2 du code de l'urbanisme, tout changement d'affectation ou de mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation des boisements, de sorte qu'il ne pouvait être tenu compte du caractère privilégié de sa situation, la cour d'appel n'a pas donné de base légale a sa décision au regard des articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l'expropriation.