AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par M. Roland X..., demeurant ...,
   en cassation d'un arrêt rendu le 19 octobre 1999 par la cour d'appel de Paris (6e chambre civile - section C), au profit de la société civile immobilière (SCI) Monge Z..., dont le siège est ...,
   défenderesse à la cassation ;
   Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
   LA COUR, en l'audience publique du 19 juin 2001, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Toitot, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, M. Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, Assié, Mme Gabet, conseillers, M. Pronier, Mme Nési, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de M. Toitot, conseiller, les observations de la SCP Vier et Barthélémy, avocat de M. X..., de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la SCI Monge Z..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Sur le moyen unique, pris en ses deuxième et troisième branches :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 octobre 1999), que le 5 février 1976, Mme B..., aux droits de laquelle se trouve la société civile immobilière Monge Z... (la SCI), a donné à bail à M. A... un local situé à Paris, une stipulation du contrat prévoyant une majoration de loyer pour usage professionnel de la moitié de l'appartement et une augmentation de ce loyer, dans le cas où les lieux seraient utilisés entièrement à usage professionnel ; que ce bail a été cédé le 22 avril 1981 à M. X... ; que les 13 et 17 mai 1993, la bailleresse a délivré congé au locataire pour le 31 décembre 1993, avec offre de renouvellement moyennant un prix réévalué ; que le preneur ayant formé opposition à l'acte, tout en acceptant le principe du renouvellement, la SCI l'a assigné pour faire constater l'usage exclusivement professionnel des lieux et fixer le montant du loyer ;
   Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'accueillir la première demande, alors, selon le moyen :
   1 / que la nature du bail est déterminée par la destination des locaux convenue entre les parties et non par l'occupation effective des lieux ; qu'en affirmant en l'espèce que le bail litigieux serait "à usage exclusivement professionnel", au prétexte de son occupation effective à ce titre, sans égard aux clauses du bail initial stipulant l'occupation professionnelle "pour moitié de l'appartement", la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
   2 / que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement ; il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause, que la demande soit entre les mêmes parties et formée par elles et contre elles en la même qualité ; qu'en l'espèce, l'arrêt rendu le 7 novembre 1989, dont l'autorité de chose jugée était invoquée en l'espèce, a été rendu entre M. X..., locataire, et les consorts Y..., à l'époque propriétaires-bailleurs, dans le cadre de l'instance en fixation du prix du bail renouvelé le 1er janvier 1985, et a confirmé le jugement déféré en ce qu'il avait constaté que ce "local est occupé à titre exclusivement professionnel" ; qu'en retenant que cet arrêt, rendu entre d'autres parties et sur une autre demande, et dont le dispositif statuait sur l'occupation des lieux et non sur la nature du bail, avait autorité de la chose jugée sur cette question de la nature du bail, la cour d'appel a violé les dispositions précitées de l'article 1351 du Code civil ;
   Mais attendu, d'une part, que par un motif adopté, la cour d'appel ayant constaté qu'une clause du bail initial prévoyait la possibilité de l'utilisation des lieux par le locataire, à usage entièrement professionnel, le moyen manque en fait, de ce chef ;
   Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que le caractère exclusivement professionnel du local était établi par un procès-verbal d'huissier de justice, la cour d'appel a, par ce seul motif adopté non critiqué, légalement justifié sa décision de ce chef ;
   Mais sur le moyen unique, pris en sa première branche :
   Vu l'article 1131 du Code civil, ensemble l'article 340 du Code de l'urbanisme, dans sa rédaction de l'ordonnance du 31 décembre 1958, applicable à la cause, et l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation ;
   Attendu que pour accueillir la demande de réévaluation du prix du bail renouvelé, l'arrêt retient que la loi du 23 décembre 1986 ayant modifié les dispositions de l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation n'a pas d'effet rétroactif et que le preneur ne peut soutenir que serait nulle la clause du bail initial sur la majoration du loyer pour usage professionnel des lieux, tandis qu'il lui appartenait de solliciter de l'autorité administrative le bénéfice d'une dérogation pour l'exercice d'une profession ;
   Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si une autorisation administrative d'occuper le logement à usage professionnel n'était pas déjà nécessaire préalablement à la conclusion du bail initial et donc antérieurement à l'arrivée de M. X... dans les lieux, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
   PAR CES MOTIFS :
   CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. X... à payer à la SCI Monge Z... la somme de 155 320 francs au titre du solde d'arriéré locatif dû pour la période du 1er janvier 1994 au 31 décembre 1996 et les sommes de 3 500 francs et 5 000 francs au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, l'arrêt rendu le 19 octobre 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
   Condamne la SCI Monge Z... aux dépens ;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Monge Z... ;
   Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit juillet deux mille un.