LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 13-15 II du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, applicable à la cause ;
Attendu que l'arrêt attaqué (Rennes, 17 novembre 2017), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 5 janvier 2017, pourvoi n° 15-27.224), fixe les indemnités dues aux consorts M...-O..., par la commune de [...], à la suite de l'expropriation à son profit d'une parcelle [...]  leur appartenant ;
Attendu que, pour qualifier la parcelle en cause de terrain à bâtir, l'arrêt retient que l'existence de réseaux à proximité du terrain suffit à un projet raisonnable de construction de quatre logements, que ces logements peuvent être alimentés par le réseau d'eau potable actuel, que le réseau ERDF basse tension est suffisant dès lors que les constructions sont réalisées en rive immédiate et que les travaux de raccordement ne font pas partie des conditions nécessaires à la satisfaction du critère matériel utile à la qualification de terrain à bâtir ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si ces réseaux étaient adaptés pour desservir la totalité du terrain exproprié, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe l'indemnité due pour la parcelle [...]  par la commune de [...] aux consorts M...-O... à la somme de 28 476,47 euros à titre principal et à celle de 3 173,82 euros pour l'indemnité de remploi, l'arrêt rendu le 17 novembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ;
Condamne Mme L... M..., épouse E..., M. Z... O..., Mme F... O..., M. H... O..., M. C... M..., Mme W... S..., épouse R... et Mme U... M..., épouse P... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme L... M..., épouse E..., M. Z... O..., Mme F... O..., M. H... O..., M. C... M..., Mme W... S..., épouse R... et Mme U... M..., épouse P... à payer la somme globale de 1 500 euros à la commune de [...] ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un mars deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour la commune de [...]
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 28 476,47 euros le montant de l'indemnité revenant aux consorts M...-O..., outre une somme de 3 173,82 euros à titre d'indemnité de remploi, pour l'expropriation de la parcelle parcelles [...] ,
AUX MOTIFS QUE la commune de [...] disposait d'une carte communale arrêtée le 17 septembre 1999 et approuvée le 28 janvier 2000, qui était en cours de validité au 1er avril 2001 et a continué à être applicable jusqu'à l'expiration du délai de quatre ans, devenant caduque le 19 mars 2004 ; que la nouvelle carte communale de la commune a été approuvée le 28 septembre 2007 puis modifiée le 30 novembre 2007 ; qu'ainsi, à la date de référence du 11 avril 2005, seul le règlement national d'urbanisme (RNU) s'appliquait de sorte que seules étaient autorisées par le RNU les constructions dans les "parties urbanisées de la commune" ; que, selon l'article L. 13-15 II b) ancien du code de l'expropriation, les terrains devaient être "situés dans une partie actuellement urbanisée de la commune" pour répondre au critère juridique ; que les photographies aériennes produites aux débats permettent de remarquer qu'il existe un compartiment homogène délimité au Nord par la rue [...], bordé par un petit bois à l'Est et délimité au Sud par un plan d'eau situé sur la parcelle [...]  ; que ce compartiment est en partie construit et en partie à l'état naturel ; que la parcelle [...]  est intégrée dans ce compartiment et aucune configuration particulière sur le terrain ne la rend différente des parcelles contiguës, [...] et [...] ; qu'au surplus, la voie constituée par la rue [...] à l'ouest est bordée par plusieurs constructions ; que le critère de la propriété ne peut être valablement utilisé pour critiquer l'appartenance à un même "compartiment" ; qu'enfin, la partie humide de la parcelle ne constitue pas un obstacle à la qualification de zone constructible, cet élément pouvant seulement intervenir au moment de l'évaluation de la parcelle pour diminuer le cas échéant le montant de l'indemnité ; que la parcelle [...]  est dans une zone constructible ; que, sur le critère matériel, la condition de l'existence d'une desserte par une voie publique et d'un réseau d'assainissement n'est pas mise en cause ; que la desserte par des réseaux ERDF basse tension et en eau potable suffisants est discutée ; qu'il n'existe aucune réglementation particulière qui définit la capacité de construction de la parcelle, de sorte que l'existence de réseaux à proximité du terrain doit suffire à un projet raisonnable de construction ; qu'aussi, la référence par la commune à ce que commande le SCOT adopté par la commune de [...] en 2011 est inopérante ; que l'appréciation de la capacité des réseaux au regard des trois parcelles [...] , [...]  et [...]  que font le commissaire du gouvernement et la commune n'est pas admissible alors que cette appréciation doit être faite par rapport à la parcelle concernée ; qu'un projet de construction de quatre logements est un "projet raisonnable de construction" ; que le réseau d'eau potable actuel peut, selon le Syndicat des eaux de la forêt du Theil, alimenter ces logements ; que le réseau ERDF basse tension est suffisant, comme le précise le rapport Terragone dont la compétence technique n'est pas mise en cause par l'appelante et le commissaire du gouvernement, dès lors que les constructions sont réalisées en rive immédiate et dès lors, au surplus, qu'aucune étude détaillée de ERDF ne vient le contredire et que les travaux de raccordement ne font pas partie des conditions nécessaires à la satisfaction du critère matériel utile à la qualification de terrain à bâtir ; qu'en définitive que la parcelle [...]  doit être qualifiée de terrain à bâtir ; (...) ; que rien n'interdit de considérer et d'évaluer différemment deux zones dans ces terrains à bâtir, la première étant proche de la desserte que constitue la rue [...], la seconde, en retrait de soixante mètres par rapport à cette rue, tout opérant un abattement pour tenir compte du caractère humide des terrains ; (...) ; que peuvent être retenus les termes de comparaison proposés par les expropriés dès lors qu'ils concernent des terrains insérés dans des parties urbanisées de la commune de [...], au sens de l'article L. 111-1-2 du code de urbanisme et alors qu'ils concernent pour certains des terrains à bâtir (TC 9, 10, 11, 12, 14 et 15) ; que le prix moyen s'établit à 29 Euros ; que la parcelle [...]  sera valorisée en deux zones distinctes, l'une en bordure de la rue [...] pour 1 365 m², l'autre au-delà de mètres pour 1 365 m², à respectivement à 29 Euros et 14,50 Euros soit en tout 59 377,50 Euros (39 585 + 19 792,50) ; qu'il sera procédé à un abattement de moitié pour tenir compte de ce que ces terrains sont en zone humide ; que l'indemnité est de 29 688, 75 Euros ;
1. ALORS QU'en l'absence de plan local d'urbanisme ou de carte communale opposable aux tiers ou de tout document d'urbanisme en tenant lieu, aucune construction nouvelle n'est autorisée en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune ; qu'en se bornant à constater que la parcelle litigieuse est comprise dans un compartiment « en partie construit t en partie à l'état naturel », bordé par des habitations au nord et à l'ouest, sans rechercher si, précisément, ces constructions situées au nord et à l'ouest ne constituaient pas la limite de la partie urbanisée de la commune, de sorte que le tènement en cause, affecté à usage agricole et jouxtant de vastes zones naturelles, au sud et à l'est était situé en-dehors des parties actuellement urbanisées, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-15 II ancien du code de l'expropriation, applicable au litige, ensemble l'article L. 111-1-2 du code de l'urbanisme ;
2. ALORS QUE seuls peuvent être qualifiés de terrain à bâtir les terrains effectivement desservis, compte tenu de leur superficie et de leur configuration, par des réseaux de dimensions adaptées à leur capacité de construction ; qu'en se bornant à constater que le terrain pouvait supporter un « projet raisonnable de construction » de quatre logements, à condition que ceux-ci soient implantés en rive immédiate du réseau ERDF, sans constater que les réseaux étaient adaptés pour desservir la totalité du terrain exproprié, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-15 II ancien du code de l'expropriation, applicable au litige ;
3. ALORS, en toute hypothèse, QUE la cour d'appel, qui a admis qu'une partie du terrain ne pouvait pas être évaluée au prix d'un terrain à bâtir, devait déterminer des termes de comparaison lui permettant d'évaluer cette partie de terrain ; qu'après avoir fixé à 29 euros du m² le prix de la moitié de terrain situé plus près de la route, sur la base de termes de comparaison portant sur des terrains entièrement constructible, la cour d'appel a décidé de fixer la valeur de l'autre moitié, manifestement no desservie par les réseaux, à 14,50 euros m² ; qu'en statuant de la sorte sans référence objective relative à des terrains présentant les mêmes caractéristiques, la cour d'appel, qui a statué par voie de simple affirmation, a violé l'article 455 du code de procédure civile.