LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 1er juillet 2016), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 2 décembre 2014, pourvoi n° 13-12.330), que, par acte à effet au 1er mars 2000, la société des Chardonnerets, aux droits de laquelle vient la société Byron Elysées investissement, a donné à bail à la société Anixter France (la société Anixter) des locaux à usage de bureaux et d'entrepôts pour une durée de 9 années ; que, par acte du 3 août 2005, la société Anixter a donné congé pour la deuxième échéance triennale, soit le 28 février 2006 ; que, par acte du 13 septembre 2005 à effet au 1er mars 2006, les parties ont conclu un bail d'une durée d'un an portant sur les mêmes locaux, au visa de l'article L. 145-5 du code de commerce ; que la société Anixter a quitté les lieux, puis remis les clefs le 5 mars 2007 ; qu'elle a assigné le bailleur en remboursement du dépôt de garantie ; que celui-ci a sollicité à titre reconventionnel la requalification du bail du 13 septembre 2005 en bail soumis au statut et le paiement des loyers échus au 12 mars 2010 ; qu'un jugement du 19 septembre 2013 a prononcé la liquidation judiciaire de la société Byron Elysées investissement ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Byron Elysées investissement et son liquidateur judiciaire font grief à l'arrêt de déclarer valable le bail dérogatoire du 13 septembre 2005 et de dire que la société Anixter est redevable d'une indemnité d'occupation ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la société Anixter avait mis fin au bail commercial le 28 février 2006 en délivrant, le 3 août 2005, un congé pour la seconde échéance triennale, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, a exactement retenu que les parties pouvaient valablement conclure, après la fin de ce bail, un bail dérogatoire ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Byron Elysées investissement et son liquidateur judiciaire font le même grief à l'arrêt ;
Mais attendu qu'ayant exactement retenu qu'à défaut de stipulation du bail, le preneur n'était pas tenu de manifester son intention de quitter les lieux avant l'expiration du bail et relevé que la société Anixter avait effectivement quitté les locaux à cette date et que le retard mis dans la restitution des clés était imputable à la bailleresse, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... ès qualités aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ès qualités et le condamne à payer à la société Anixter France la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier février deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société BTSG, prise en la personne de M. X..., ès qualités, et de la société Byron Elysées investissement.
PREMIER MOYEN DE CASSSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré valable le bail dérogatoire signé le 13 septembre 2005 entre la SIC Les Chardonnets et la société Anixter, d'avoir dit que la société Anixter, qui avait restitué les clefs des locaux le 5 mars 2007, n'était redevable envers la société Byron Elysées Investissement que d'une indemnité d'occupation de 23 320, 20 euros, et d'avoir en conséquence fixé à la somme de 116 898,57 euros – 23 320,52 euros, soit 93 578,05 euros, la créance de la société Anixter au passif de la liquidation judiciaire de la société Byron Elysées Investissement ;
Aux motifs que « sur la nature du bail signé le 13 septembre 2005 et ses conséquences : la société Anixter fait valoir que n'ayant pas retrouvé immédiatement de nouveaux locaux à la fin du bail commercial du 1er mars 2000, il lui a été proposé par la SCI Les Chardonnets, qui est un professionnel de l'immobilier de signer un bail dérogatoire d'une année, tout en convenant que ce bail ne pourrait donner lieu à un bail commercial, ce qu'elle a accepté et qui a constitué une condition déterminante de l'engagement réciproque des parties, qu'il y a eu dans le comportement de la bailleresse une réticence dolosive à lui avoir proposé la signature d'un bail dérogatoire qu'elle a fait rédiger par son mandataire la société Realista pour ensuite de la libération des locaux et motif pris de la remise des clefs le 5 mars 2007 et alors que la société Anixter a demandé à plusieurs reprises la restitution du dépôt de garantie, revendiquer à son profit l'existence d'un bail commercial. Elle invoque que la société bailleresse a fait relouer le site après son départ des lieux, qu'elle-même apporte la preuve de son déménagement le 23 février 2007 et de son emménagement le 26 février 2007 dans les nouveaux locaux pris à bail, soit avant l'expiration du terme contractuel et que le seul fait que la société Realista n'ait pas été disponible pour établir l'état des lieux de sortie avant le 5 mars 2007 ne permet pas de retenir qu'elle s'est maintenue dans les lieux, que les difficultés alléguées de la société Byron qui n'a pas réglé les échéances du crédit- bail pour relouer les locaux sont à l'origine de ses difficultés mais ne sont pas imputables à la société Anixter. Elle allègue au surplus qu'elle n'a pas exploité dans les lieux un fonds de commerce, les activités autorisées étant celles de commerce de gros de composants et d'autres équipements électriques s'y rapportant directement ou indirectement, qu'il n'y avait dans les lieux aucune réception de clientèle. La société Byron gestion soutient de son côté que le bail dont s'agit, faisant suite à un bail commercial précédent, ne peut recevoir en réalité la qualification de bail dérogatoire, la société Anixter étant déjà dans les lieux, que subsidiairement la société Anixter qui est demeurée dans les lieux à l'expiration du bail ne justifie pas avoir exprimé son intention de quitter les lieux avant la fin du bail, ni avoir restitué les locaux en remettant les clefs entre les mains de la bailleresse avant le 5 mars 2007, soit après l'expiration du bail, aucun empêchement de la société Realista qui a procédé à l'état des lieux le 5 mars 2007, n'étant démontré. L'article L. 145-5 du code de commerce, dans ses dispositions alors applicables, prévoyait que les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre, à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans et que si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du (présent) chapitre (relatif aux baux commerciaux). Il en est de même en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local. Au cas d'espèce, le bail signé le 13 septembre 2005 entre la société Anxiter et la SCI Les Chardonnets a été nommé par les parties elles-mêmes "Bail dérogatoire au décret du 30 septembre 1953 " : il a été prévu pour une durée de un an commençant à courir le 1er mars 2006 pour se terminer le 28/02/2007 " avec un loyer et des provisions pour charges et taxes identiques au précédent bail ". II fait suite à un précédent bail commercial signé entre les parties le 1er mars 2000 dont aucune partie ne conteste sérieusement qu'il a pris fin à la seconde échéance triennale, à la suite du congé donné par la locataire par acte extra judiciaire du 3 août 2005 à effet du 28 février 2006. Il comporte l'indication que les parties ont entendu bénéficier pour la durée convenue de la faculté prévue par l'article 3-2 du décret du 30 septembre 1953 désormais codifiée à l'article L 145-5 du code de commerce. Elles y ont expressément prévu de déroger en toutes ses dispositions au décret du 30 septembre 1953 en déclarant que le "présent bail ne saurait bénéficier du statut prévu et organisé par ce texte, le preneur s'interdit de se prévaloir de tous les droits issus du décret du 30 septembre 1953 et notamment du droit au renouvellement, ou à une indemnité d'éviction et d'une manière générale de tous droit autres que ceux résultant de la présente convention, il s'oblige à restituer les lieux de toute occupation à l'expiration du bail à la date prévue à l'article 3 et sans que le bailleur ait délivré congé, le présent article forme la condition déterminante du contrat sans laquelle il n'aurait pas été conclu". La circonstance que les parties aient été engagées précédemment dans les liens d'un bail commercial est sans portée pour apprécier la validité du bail dont s'agit dès lors que ce dernier n'est pas un bail en renouvellement du précédent de sorte que, comme le précise le professeur Z... dans sa note, elles avaient la liberté de contracter un bail dérogatoire, qualifié par elles-mêmes de "nouveau bail" suivant leur convention, le terme d'entrée dans les lieux visés par l'article L 145-5 du code de commerce ne visant que la prise de possession effective à la date de la conclusion du bail. Il est par ailleurs démontré par l'échange de mails entre les parties précédent la signature que le bail a été préparé par la société Realista mandataire de la SCI Chardonnets ; ainsi M. Vincent A... de la société Realista écrivait le 23 août 2005 à M. B... gérant de la société Anixter : "comme convenu, nous vous prions de bien vouloir trouver ci-joint le bail cité en objet ", ce à quoi M B... répondait le 25 août 2005 : " j'ai bien reçu le contrat et vous en remercie. Je devais voir les commentaires de notre service juridique dans les jours qui viennent. Mais voici une première série de remarques et questions qu'il serait d'ailleurs préférable de discuter par téléphone ... ». Suit une série de questions sur les dispositions du bail. Si aucune intention dolosive n'est caractérisée à l'encontre de la bailleresse, alors la SCI Chardonnerets, lors de l'élaboration du bail, les parties s'accordant lors de sa conclusion sur la signature d'un bail dérogatoire tel que prévu à l'article L 145-5 du code de commerce, d'une durée d'un an à compter du 1er mars 2006 pour se terminer le 28 février 2007, il y a une mauvaise foi, de la part de la société bailleresse, à prétendre qu'elle ne pouvait signer un tel bail alors qu'elle en est à l'origine, en ayant confié la rédaction à son mandataire spécialiste de l'immobilier. Il convient de retenir que le bail du 13 septembre 2005 est bien un bail dérogatoire valablement conclu au sens de l'article L 145-5 du code de commerce. Contrairement à ce que soutient la société Byron, il était prévu que le bail dérogatoire vienne à son terme le 28 février 2007 sans qu'il y ait lieu à délivrance de congé par le bailleur; elle ne peut prétendre à défaut de stipulation du bail que le preneur était de son côté obligé de manifester son intention de quitter les lieux, le contrat expirant à son échéance sans que les parties aient à manifester formellement leur intention. La société Anixter justifie qu'elle avait avisé ses clients et fournisseurs qu'elle quittait les locaux situés [...]                          pour occuper à compter du 26 février 2007 ceux du [...]                      ; elle produit diverses factures qui lui sont parvenues à compter de cette date à cette nouvelle adresse. Néanmoins, le constat d'état des lieux de sortie n'a été dressé que le 5 mars 2007 entre la société Realista déclarant agir pour le bailleur la SCI Chardonnerets, d'une part, et la société Anixter, d'autre part, et cette dernière, revendiquant le paiement du dépôt de garantie, indiquait elle -même dans un courrier adressé à la SCI Chardonnerets le 12 juin 2007 : " suite à la fin de notre contrat de bail des locaux situés [...]                                            depuis le 5 mars 2007, nous vous demandons la restitution du dépôt de garantie au titre de l'article 9 dudit bail ". La société Anixter établit avoir effectivement quitté les locaux qu'elle occupait le 28 février 2007, date de la fin du bail dérogatoire, ainsi qu'il résulte d'une facture de transporteur datant du même jour d'un montant de 27 126, 48 euros TTC. La société Byron Elysées fait justement observer que le déménagement des locaux loués par la locataire n'établit pas la restitution des locaux à cette date. Cependant, au terme du bail, il est prévu qu'il sera procédé en la présence du preneur dûment convoqué, à l'état des lieux au plus tard un mois avant l'expiration du présent contrat ce qui fait peser sur le bailleur la charge d'organiser lui-même l'état des lieux de sortie; la société bailleresse ne peut ainsi se prévaloir de sa propre carence pour voir imputer au preneur un retard dans la restitution des clefs qu'elle avait la charge de prévoir avant la fin de bail. A retenir cependant que la société Anixter s'est maintenue dans les lieux quelques jours après la fin du bail, la société bailleresse est mal fondée à prétendre, d'une part, qu'elle n'avait pas donné mandat à la société Realista de recevoir les clefs, alors que celle-ci a constamment agi aux yeux de la locataire comme la mandataire de la bailleresse de sorte que, sans faute démontrée ni même alléguée du mandataire, la remise des clefs, des locaux entre ses mains vaut remise des clefs à la bailleresse elle-même ; d'autre part, les parties ayant expressément renoncé au bénéfice des dispositions statutaires qu'il s'agisse du bail du 13 septembre 2005 ou de sa suite, il ne peut être soutenu que cette renonciation ne serait pas valable, alors que bailleur et preneur ayant déjà été dans les liens d'un bail commercial, la renonciation par le preneur au bénéfice de dispositions favorables est parfaitement valable; ainsi, les parties avaient à l'avance exclu que le bail dérogatoire puisse à son échéance devenir un bail soumis au statut des baux commerciaux. Il s'ensuit que la société Byron est seulement fondée à solliciter pour le temps restant à courir entre la date de la fin du bail et la date de remise des clefs valant restitution des locaux une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer à la somme de 23 320, 52 euros qui se compensera avec la créance de la société Anixter en raison du lien de connexité existant entre les deux créances. L'admission de sa créance aura lieu à hauteur de 116 898,87 euros correspondant au dépôt de garantie non restitué diminué de la somme de 23 320, 52 euros, le tout avec intérêt au taux légal à compter du 18 juillet 2007, créance inscrite à titre chirographaire au passif de la société Byron Elysées Investissement » ;
Alors, d'une part, que si l'article L. 145-5 du code de commerce autorise les parties à déroger au statut des baux commerciaux « lors de l'entrée dans les lieux du preneur », il ne leur permet pas, en revanche, de soustraire leur convention à ce statut lorsque celle-ci porte sur des locaux déjà occupés par le locataire en vertu d'un bail, soumis au statut, auquel ce dernier a mis fin aux termes de sa deuxième échéance triennale; qu'en estimant néanmoins qu'il était indifférent que les parties aient été « engagées précédemment dans les liens d'un bail commercial », sous prétexte que le bail du 13 septembre 2005 n'était « pas un bail en renouvellement du précédent » et que les parties avaient « la liberté de contracter un bail dérogatoire, qualifié par elles-mêmes de nouveau bail suivant leur convention, le terme d'entrée dans les lieux visée par l'article L 145-5 du code de commerce ne visant que la prise de possession effective à la date de la conclusion du bail », après avoir pourtant relevé que le bail du 13 septembre 2005 faisait « suite à un précédent bail commercial signé entre les parties le 1er mars 2000 », ayant « pris fin à la seconde échéance triennale, à la suite du congé donné par la locataire par acte extra judiciaire du 3 août 2005 à effet du 28 février 2006 », ce dont il s'évinçait que la société Anixter France n'était pas entrée dans les lieux à l'occasion du bail dérogatoire du 13 septembre 2005, mais qu'elle les occupait depuis le 1er mars 2000, au titre d'un bail commercial de neuf ans dénoncé régulièrement pour résiliation triennale, ce qui excluait que le bail du 13 septembre 2005 ait pu déroger valablement au statut des baux commerciaux, la cour d'appel a violé l'article L. 145-5 du code de commerce.
Alors, d'autre part, que si la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi permet au juge de sanctionner l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle, elle ne l'autorise pas à porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties ni à s'affranchir des dispositions impératives du statut des baux commerciaux ; qu'en retenant, pour décider que le bail du 13 septembre 2005 constituait « bien un bail dérogatoire valablement conclu au sens de l'article L 145-5 du code de commerce », qu'il y avait « mauvaise foi, de la part de la société bailleresse, à prétendre qu'elle ne pouvait signer un tel bail » alors qu'elle en était « à l'origine, en ayant confié la rédaction à son mandataire spécialiste de l'immobilier », là où la prétendue mauvaise foi du bailleur ne pouvait faire obstacle à son droit de solliciter la requalification du bail dérogatoire en bail soumis au statut, en application de ses dispositions impératives, la cour d'appel a violé l'article 1134, alinéas 1 et 3, du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article L. 145-5 du code de commerce ;
SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré valable le bail dérogatoire signé le 13 septembre 2005 entre la SIC Les Chardonnets et la société Anixter, d'avoir dit que la société Anixter, qui avait restitué les clefs des locaux le 5 mars 2007, n'était redevable envers la société Byron Elysées Investissement que d'une indemnité d'occupation de 23 320, 20 euros, et d'avoir en conséquence fixé à la somme de 116 898, 57 euros – 23 320,52 euros, soit 93 578, 05 euros, la créance de la société Anixter au passif de la liquidation judiciaire de la société Byron Elysées Investissement
Aux motifs que « (
) Il convient de retenir que le bail du 13 septembre 2005 est bien un bail dérogatoire valablement conclu au sens de l'article L 145-5 du code de commerce. Contrairement à ce que soutient la société Byron, il était prévu que le bail dérogatoire vienne à son terme le 28 février 2007 sans qu'il y ait lieu à délivrance de congé par le bailleur; elle ne peut prétendre à défaut de stipulation du bail que le preneur était de son côté obligé de manifester son intention de quitter les lieux, le contrat expirant à son échéance sans que les parties aient à manifester formellement leur intention. La société Anixter justifie qu'elle avait avisé ses clients et fournisseurs qu'elle quittait les locaux situés [...]                          pour occuper à compter du 26 février 2007 ceux du [...]                      ; elle produit diverses factures qui lui sont parvenues à compter de cette date à cette nouvelle adresse. Néanmoins, le constat d'état des lieux de sortie n'a été dressé que le 5 mars 2007 entre la société Realista déclarant agir pour le bailleur la SCI Chardonnerets, d'une part, et la société Anixter, d'autre part, et cette dernière, revendiquant le paiement du dépôt de garantie, indiquait elle -même dans un courrier adressé à la SCI Chardonnerets le 12 juin 2007 : " suite à la fin de notre contrat de bail des locaux situés [...]                                            depuis le 5 mars 2007, nous vous demandons la restitution du dépôt de garantie au titre de l'article 9 dudit bail ". La société Anixter établit avoir effectivement quitté les locaux qu'elle occupait le 28 février 2007, date de la fin du bail dérogatoire, ainsi qu'il résulte d'une facture de transporteur datant du même jour d'un montant de 27 126, 48 euros TTC. La société Byron Elysées fait justement observer que le déménagement des locaux loués par la locataire n'établit pas la restitution des locaux à cette date. Cependant, au terme du bail, il est prévu qu'il sera procédé en la présence du preneur dûment convoqué, à l'état des lieux au plus tard un mois avant l'expiration du présent contrat ce qui fait peser sur le bailleur la charge d'organiser lui-même l'état des lieux de sortie; la société bailleresse ne peut ainsi se prévaloir de sa propre carence pour voir imputer au preneur un retard dans la restitution des clefs qu'elle avait la charge de prévoir avant la fin de bail. A retenir cependant que la société Anixter s'est maintenue dans les lieux quelques jours après la fin du bail, la société bailleresse est mal fondée à prétendre, d'une part, qu'elle n'avait pas donné mandat à la société Realista de recevoir les clefs, alors que celle-ci a constamment agi aux yeux de la locataire comme la mandataire de la bailleresse de sorte que, sans faute démontrée ni même alléguée du mandataire, la remise des clefs, des locaux entre ses mains vaut remise des clefs à la bailleresse elle-même ; d'autre part, les parties ayant expressément renoncé au bénéfice des dispositions statutaires qu'il s'agisse du bail du 13 septembre 2005 ou de sa suite, il ne peut être soutenu que cette renonciation ne serait pas valable, alors que bailleur et preneur ayant déjà été dans les liens d'un bail commercial, la renonciation par le preneur au bénéfice de dispositions favorables est parfaitement valable; ainsi, les parties avaient à l'avance exclu que le bail dérogatoire puisse à son échéance devenir un bail soumis au statut des baux commerciaux. Il s'ensuit que la société Byron est seulement fondée à solliciter pour le temps restant à courir entre la date de la fin du bail et la date de remise des clefs valant restitution des locaux une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer à la somme de 23 320, 52 euros qui se compensera avec la créance de la société Anixter en raison du lien de connexité existant entre les deux créances. L'admission de sa créance aura lieu à hauteur de 116 898,87 euros correspondant au dépôt de garantie non restitué diminué de la somme de 23 320, 52 euros, le tout avec intérêt au taux légal à compter du 18 juillet 2007, créance inscrite à titre chirographaire au passif de la société Byron Elysées Investissement » ;
Alors, d'une part, que si, à l'expiration d'un bail dérogatoire, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce; qu'il appartient au locataire qui souhaite échapper à ce mécanisme de manifester, avant la date d'expiration du bail dérogatoire, sa volonté de ne pas poursuivre la relation contractuelle, aucune clause du bail dérogatoire ne pouvant l'en dispenser; qu'en l'espèce, pour débouter la société Byron Elysées Investissement de sa demande tendant à faire constater qu'un bail commercial s'était formé, à compter 1er mars 2007, la société Anixter étant demeurée dans les lieux alors que le bail dérogatoire avait atteint son terme, l'arrêt attaqué retient qu'en l'absence de stipulation du bail lui imposant de donner congé au bailleur, le preneur n'était pas tenu « de manifester son intention de quitter les lieux, le contrat expirant à son échéance sans que les parties aient à manifester formellement leur intention » ; qu'en se fondant sur ces motifs, là où les clauses du bail dérogatoire ne pouvaient dispenser la société Anixter de faire connaître au bailleur, avant la date d'expiration du bail, son intention de quitter les lieux et de ne pas poursuivre la relation contractuelle, la cour d'appel a violé l'article L. 145-5 du code de commerce ;
Alors, d'autre part, que si, à l'expiration d'un bail dérogatoire, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce ; que les parties ne peuvent valablement renoncer au bénéfice du statut qu'au terme du bail dérogatoire, une fois acquis le droit au bénéfice de ce statut ; qu'en déboutant la société Byron Elysées Investissement de sa demande tendant à faire constater qu'un bail commercial s'était formé, à compter 1er mars 2007, la société Anixter étant demeurée dans les lieux alors que le bail dérogatoire avait atteint son terme, motifs pris de ce que les parties avaient à l'avance exclu que le bail dérogatoire puisse à son échéance devenir un bail soumis au statut des baux commerciaux, la cour d'appel, qui a déduit la volonté des parties d'exclure l'application du statut des baux commerciaux des stipulations mêmes du bail dérogatoire, a violé les articles L. 145-5 du code de commerce et 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Alors, en outre, et en toute hypothèse, que la renonciation au statut dans un bail dérogatoire ne vaut pas renonciation à la naissance d'un bail statutaire à l'expiration du bail dérogatoire; qu'en retenant que les parties avaient « à l'avance exclu que le bail dérogatoire puisse à son échéance devenir un bail soumis au statut des baux commerciaux », motifs pris de ce qu'elles avaient « expressément renoncé au bénéfice des dispositions statutaires, qu'il s'agisse du bail du 13 septembre 2005 ou de sa suite », la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
Alors, enfin, que tenu en toutes circonstances de faire observer et d'observer lui-même le principe de la contradiction, le juge ne peut fonder sa décision sur un moyen relevé d'office sans inviter les parties à s'expliquer sur ce dernier; qu'en relevant d'office que les parties avaient « expressément renoncé au bénéfice des dispositions statutaires, qu'il s'agisse du bail du 13 septembre 2005 ou de sa suite » et avaient « à l'avance exclu que le bail dérogatoire puisse à son échéance devenir un bail soumis au statut des baux commerciaux », sans inviter la société Byron Elysées Investissement et son liquidateur à présenter leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.