LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Cayenne, 7 novembre 2017), que, par acte sous seing privé du 11 décembre 2010, M. H... a promis de vendre à Mme O... Q... un immeuble moyennant le prix de 315 000 euros sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, la réitération par acte authentique devant intervenir au plus tard le 30 avril 2011 ; que, par acte notarié du 3 février 2011, M. H... a vendu l'immeuble à Mme O... Q... et Mme G... Q... (les consorts Q...) ; que, celles-ci n'ayant pas réitéré la vente par acte authentique, M. H... les a assignées en résolution de la vente et en paiement de la clause pénale ;
Attendu que les consorts Q... font grief à l'arrêt de dire que l'acte de vente est valable, qu'elles sont responsables de l'absence de réitération et qu'elles doivent être condamnées au paiement de la clause pénale ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les consorts Q... avaient été informées par le vendeur et le notaire de l'état du bien vendu, qu'elles avaient pu visiter l'immeuble à plusieurs reprises, accompagnées d'hommes de l'art, et se rendre compte de l'état de celui-ci et qu'elles avaient eu connaissance du rapport du 8 novembre 2009 attestant de la présence de termites, et souverainement retenu, sans dénaturation, qu'aucune preuve d'aggravation de l'état de l'immeuble entre le rapport attestant de la présence de termites et le jour de la vente n'était rapportée, que le vendeur n'avait aucune obligation de réaliser des travaux et qu'aucune intention dolosive de celui-ci n'était prouvée, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu, par ces seuls motifs, en déduire que l'acte du 3 février 2011 était valable et qu'en l'absence de réitération par acte authentique, les consorts Q... devaient être condamnées à payer le montant de la clause pénale ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mmes O... et G... Q... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mmes O... et G... Q... et les condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. H... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept juin deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour Mmes O... et G... Q...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que le compromis de vente du 3 février 2011 était valable et que la responsabilité de l'absence de réitération de ce compromis par acte authentique incombait à Mesdames Q... et d'avoir condamné solidairement celles-ci à payer à Monsieur H... la somme de 31.500 € au titre de la clause pénale contractuelle ;
AUX MOTIFS QUE, sur la validité du contrat, les acquéreurs sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a annulé le compromis de vente du 3 avril 2011 pour dol de la part du vendeur ; que selon l'article 1109 ancien du Code civil, « il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur, ou s'il a été extorqué par violence, ou surpris par dol. La validité du consentement doit être appréciée au moment de la formation du contrat » ; que selon l'article 1116 ancien du Code civil, « Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contractée. Il se présume pas et doit être prouvé. » ; que le dol est donc le fait pour une partie d'obtenir le consentement de son cocontractant par des manoeuvres, des mensonges, ou la dissimulation intentionnelle d'une information dont elle sait le caractère déterminant pour le cocontractant ; qu'il convient de préciser qu'un simple manquement aux exigences légales d'information n'est pas, en soi, constitutif d'un dol et qu'une simple réticence n'est pas constitutive d'une manoeuvre ; qu'à défaut d'intention dolosive clairement démontrée, le vice du consentement ne peut être retenu : qu'en l'espèce : Les acquéreurs ne démontrent pas qu'ils n'ont pas obtenu une parfaite information concernant l'amiante, le plomb, l'installation de gaz, l'électricité, et les risques naturels et technologiques ; que bien au contraire, cette information ressort du compromis du 3 février 2011 ; que de plus, il est amplement démontré que les acquéreurs ont pu visiter à plusieurs reprises accompagnés d'hommes de l'art, qu'aucun accès ne leur a été interdit et qu'ils ont été à même de se rendre compte de l'état de l'immeuble ; que c'est ainsi, concernant le problème des termites, qu'un rapport du 8 novembre 2009 atteste de la présence de termites ; que les acquéreurs ont déclaré avoir connaissance de cet état de fait et indiqué qu'ils en feraient leur affaire personnelle, ce qui n'est pas contesté ; qu'il convient de souligner : - qu'il n'était pas nécessaire de produire un diagnostic de moins de six mois dans la mesure où la présence des insectes était déjà avérée par un rapport antérieur ; - que le vendeur n'avait aucune obligation de réaliser des travaux ; - qu'il n'est nullement démontré que le vendeur aurait assuré aux acquéreurs que des travaux avaient été réalisés ; - qu'aucune preuve d'aggravation de l'état de l'immeuble entre le premier rapport et le jour de la vente n'est rapportée ; qu'il ne peut donc être sérieusement soutenu que le vendeur a tenté de dissimuler la réalité sur ces difficultés liées à la présence de termites ; qu'au demeurant, un traitement a été réalisé le 5 décembre 2011 ; que concernant le problème de l'installation électrique, un rapport technique établi en 2009 a été communiqué ; qu'ici encore, les acquéreurs ne démontrent nullement que le vendeur leur aurait présenté l'immeuble comme étant complètement réhabilité de ce point de vue ; que concernant le problème du plomb, le compromis stipule expressément que le diagnostic plomb n'est pas nécessaire puisque l'immeuble n'est pas affecté à l'habitation ; qu'il apparaît que l'acte pourrait contenir en cela une erreur puisque il est constant que l'immeuble est au moins partiellement affecté à l'habitation ; que toutefois, la rédaction du compromis incombe au notaire des acquéreurs et n'est pas de la responsabilité du vendeur et il ne peut être reproché aucune faute à ce dernier ; que de plus, la date de construction de l'immeuble est inconnue et les acquéreurs ne démontrent pas que l'immeuble a été construit avant le 1er janvier 1949 ; qu'il n'appartient pas au vendeur de faire réaliser des diagnostics dans le doute ; qu'enfin rien ne démontre que l'immeuble comporte effectivement des canalisations en plomb ; qu'il convient de souligner qu'il n'est pas démontré que le vendeur ait été informé des courriers des acquéreurs directement adressés au notaire ; qu'en outre, le tribunal ne pouvait se baser sur certains manquements du notaire pour démontrer l'existence de fautes qui ne sont pas imputables à l'acquéreur ; qu'en tout état de cause, à supposer même que les acquéreurs n'aient pas eu connaissance de certains éléments ou en aient eue connaissance tardivement, aucune intention dolosive de la part du vendeur n'est prouvée ; que, sur les conséquences de la validité, il est établi que les acquéreurs ont sollicité le report de la vente à différentes reprises ; que les acquéreurs ont fait connaître leur intention de ne pas acheter le 6 juillet suite à une interpellation du 27 juin ; que l'acte authentique n'a pas été signé en raison du choix délibéré des acquéreurs de ne plus se porter acquéreur du bien ; que les acquéreurs estiment ne pas avoir été suffisamment informés de l'état réel de la maison au moment de la signature de la promesse de vente et n'avaient pas conscience de la réalité de l'état de l'immeuble mais le vendeur n'en est nullement responsable ; qu'en réalité, les acquéreurs ont été largement informés tant par le vendeur que par le notaire de l'état du bien vendu mais ne se sont rendus compte que trop tard de l'importance de travaux nécessaires à la mise en conformité des lieux en vue de l'exercice d'activité professionnelle de Mme O... Q... ; que cela ressort clairement de leur courrier du 23 mai 2011 par lequel les acquéreurs font état de leur souhait d'arriver à un arrangement amiable avec le vendeur et demandent une réduction du prix de vente ; qu'aucun dol ne peut être reproché au vendeur ; que le consentement des acquéreurs n'était affecté d'aucun vice ; que par voie de conséquence, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a annulé le compromis pour vice du consentement ; que le compromis de vente est valable et ses dispositions relatives à l'absence de signature de l'acte authentique doit recevoir application ; que le droit de rétractation n'a pas été exercé ; que le contrat prévoit le versement d'une somme de 31.500 € à titre de clause pénale, montant qui n'est ni dérisoire ni excessif ; qu'il convient de faire application du contrat et de condamner les acquéreurs à payer au vendeur la somme en question ; que celle-ci étant détenue par le notaire, désigné en qualité de séquestre, ce dernier sera autorisé à la verser à l'acquéreur (arrêt attaqué, p. 4-5) ;
1°) ALORS QUE le vendeur doit délivrer à l'acquéreur une information lui permettant de s'engager en toute connaissance de cause ; qu'en matière de vente d'immeuble bâti, le vendeur est tenu de fournir à l'acquéreur un dossier technique, annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, comprenant notamment le constat de risque d'exposition au plomb, l'état relatif à la présence de termites, l'état de l'installation intérieure d'électricité ; que ce diagnostic, qui doit être récent, permet à l'acquéreur d'être parfaitement informé de l'état de l'immeuble et de consentir de manière éclairée à l'achat du bien immobilier ; qu'au cas présent, pour estimer que les acquéreurs avaient obtenu une « parfaite information concernant l'amiante, le plomb, l'installation de gaz, l'électricité et les risques naturels et technologiques », la cour a considéré que cette information ressortait du compromis de vente du 3 février 2011 lequel faisait référence à un rapport technique établi le 8 novembre 2009 (arrêt attaqué, p. 4 § 6-7) ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si l'ancienneté de ce rapport ne s'opposait pas à une « parfaite information » dès lors que les acquéreurs étaient laissés dans l'ignorance de l'état réel du bien immobilier à la date du compromis de vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 271-4 et L. 271-5, alinéas 1 et 2, du code de la construction et de l'habitation ;
2°) ALORS QUE l'état relatif à la présence de termites dans l'immeuble, à annexer par le vendeur à la promesse de vente, doit avoir été établi moins de six mois par rapport à la date de la promesse de vente ou à la date de l'acte authentique de vente ; qu'au cas présent, en considérant qu'il n'était pas nécessaire de produire un diagnostic de moins de six mois dans la mesure où la présence de termites était déjà avérée par le rapport du 8 novembre 2009, cependant qu'un diagnostic technique de moins de 6 mois à la date du 3 février 2011 aurait permis aux acquéreurs de connaître l'aggravation de l'état de l'immeuble depuis le rapport de 2009 et de ne consentir ainsi à l'achat qu'en étant parfaitement éclairés sur l'état réel de ce bien au jour du compromis de vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les articles L. 271-5, alinéas 1 et 2, et R. 271-5 du code de la construction et de l'habitation ;
3°) ALORS QUE la dénaturation par omission entraîne la censure de la décision qui en est entachée ; qu'au cas présent, les acquéreurs avaient régulièrement versé aux débats devant la cour, sous la pièce n° 24 (prod.), un dossier de diagnostic technique établi le 4 avril 2011 qui leur avait été communiqué le 20 mai 2011 ; qu'il ressortait des termes clairs et précis de ce dossier (p. 12 à 15, prod.), par comparaison avec le dossier de diagnostic technique du 8 novembre 2009 (p. 15 à 19, prod.), que la présence de traces visibles dues à des termites s'était étendue à la salle d'eau et à la charpente du plafond des combles, démontrant, par là, l'aggravation de l'infestation ;
qu'en considérant néanmoins qu'aucune preuve de l'aggravation de l'état de l'immeuble entre le premier rapport et le jour de la vente n'était rapportée (arrêt attaqué, p. 4 § 10, la cour d'appel, qui a fait abstraction du second rapport d'expertise, a dénaturé par omission ce document, en méconnaissance de l'article 4 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE la dénaturation par omission entraîne la censure de la décision qui en est entachée ; qu'au cas présent, les acquéreurs avaient régulièrement produit devant la cour un avis de valeur locative (sous la pièce n° 24, prod.) et une attestation d'avant-contrat (sous la pièce n° 7, prod.) rédigés par le notaire chargé de la rédaction du compromis de vente au mois de mars 2011 ; qu'il ressortait des termes clairs et précis du premier document que la valeur locative de l'immeuble vendu prenait en compte « la réhabilitation complète des deux bâtiments à usage d'habitation », ce que confirmait le second document précisant la valeur locative de l'ensemble immobilier « après travaux d'aménagement » ; qu'il en résultait nécessairement que lors de la signature du compromis de vente, le vendeur s'était engagé auprès des acquéreurs à réhabiliter l'immeuble concerné, ce qui justifiait d'ailleurs les travaux de traitement anti-termites qu'il avait fait réaliser le 25 décembre 2011 (prod.) ; que la cour a néanmoins jugé que concernant le problème des termites, « il n'était nullement démontré que le vendeur aurait assuré aux acquéreurs que des travaux avaient été réalisés »
(arrêt attaqué, p. 4 § 10), et concernant le problème de l'installation électrique, « les acquéreurs ne démontrent nullement que le vendeur leur aurait présenté l'immeuble comme étant complètement réhabilité de ce point de vue » (arrêt attaqué, p. 4 § 10) ; qu'en statuant ainsi, sans tenir compte de la réhabilitation expressément visée dans l'avis de valeur locative et dans l'attestation d'avant contrat, la cour d'appel, qui a dénaturé par omission ces documents, a violé derechef l'article 4 du code de procédure civile ;
5°) ALORS QUE se rend coupable d'un dol par réticence le vendeur qui manque intentionnellement à son obligation précontractuelle d'information en ne révélant pas l'état réel du bien vendu dont il sait le caractère déterminant pour l'acquéreur ; que le dol se prouve par tous moyens, y compris par des éléments postérieurs à la conclusion du contrat s'ils permettent d'établir le dol au moment de celle-ci ; qu'au cas présent, la cour d'appel a refusé de retenir la réticence dolosive du vendeur après avoir considéré qu' « il ne pouvait être sérieusement soutenu que le vendeur avait tenté de dissimuler la réalité sur les difficultés liées à la présence de termites » (arrêt attaqué, p. 4 § 11), qu' « à supposer même que les acquéreurs n'aient pas eu connaissance de certains élément ou en aient eue connaissance tardivement, aucune intention dolosive de la part du vendeur n'était prouvée (arrêt attaqué, p. 5 § 5), qu' « aucun dol ne pouvait être reproché au vendeur » et que « le consentement des acquéreurs n'était affecté d'aucun vice » (arrêt attaqué, p. 5 § 12-13) ; qu'en statuant ainsi sans préciser, comme elle y était invitée par les exposantes, en quoi l'envoi après la date de signature de l'acte authentique de vente, fixée au 30 avril 2011, du diagnostic technique établi le 4 avril 2011 démontrant l'aggravation de l'état de l'immeuble depuis 2009, ne prouvait pas l'intention du vendeur de maintenir les acquéreurs dans l'ignorance de l'état réel du bien afin que la vente soit réalisée, d'une part, et sans rechercher si ce n'était pas cette même intention dolosive qui avait animé le vendeur lors du compromis de vente du 3 février 2011 en y annexant un ancien diagnostic du 8 novembre 2009 ne correspondant pas à l'état réel de l'immeuble, d'autre part, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 ;
6°) ALORS QUE le juge doit indiquer et analyser, fût-ce sommairement, les pièces au vu desquelles il se détermine ; qu'au cas présent, en affirmant que les acquéreurs avaient pu visiter l'immeuble à plusieurs reprises accompagnés d'hommes de l'art, qu'aucun accès ne leur avait été interdit et qu'ils avaient été à même de se rendre compte de l'état de l'immeuble (arrêt attaqué, p. 4 § 8), cependant que Mesdames Q... n'avaient pu visiter les combles qu'après avoir reçu le second diagnostic le 20 mai 2011 ainsi qu'il ressortait de leur courrier du 23 mai 2011 demandant au vendeur un accès total à l'ensemble de l'immeuble, sans mentionner ni analyser les documents de preuve sur lesquels elle se serait fondée, la cour d'appel a privé sa décision de tout motif en méconnaissance des exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
7°) ALORS QUE les juges ne peuvent dénaturer un acte écrit clair et précis en lui donnant un contenu ou un sens qui n'est pas le sien ; qu'au cas présent, il ressortait des termes clairs et précis du courrier du 23 mai 2011 envoyé par Mesdames Q... au notaire, et produit devant la cour sous la pièce n° 3 (prod.), que seul le manquement du vendeur à son obligation précontractuelle d'informer les acquéreurs de l'état réel du bien avait justifié la demande de celles-ci de prorogation du délai de validité de la promesse de vente ainsi que leur demande de remise en état de l'immeuble ou d'une réduction de son prix ; que pour juger que l'acte authentique n'avait pas été signé en raison du choix délibéré de Mesdames Q... de ne plus se porter acquéreurs du bien, la cour a estimé qu'il ressortait du courrier du 23 mai 2011 que les acquéreurs avaient été largement informés tant par le vendeur que par le notaire de l'état du bien vendu mais ne s'étaient rendus compte que trop tard de l'importance de travaux nécessaires à la mise en conformité des lieux en vue de l'exercice de l'activité professionnelle de Madame O... Q... ; qu'en statuant ainsi, la cour a dénaturé ce document de la cause et a violé, par là, l'article 1134 du code civil.