LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique pris en ses quatre branches, tel qu'il figure au mémoire en demande et est reproduit en annexe au présent arrêt : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 juin 2010), que par acte sous seing privé du 30 septembre 2004, M. X... a donné mandat à la société Eric Mey développement de rechercher un fonds de commerce de restauration d'un prix compris entre 200 000  et 360 000 , cet acte mentionnant trois fonds de commerce proposés en visite, au nombre desquels figurait celui de la Grange Batelière, au prix de 320 000  ; que, faisant valoir que la société MMBG, gérée par M. X..., avait acquis ce fonds de commerce le 15 avril 2005 au prix de 300 000  sans payer la commission fixée par le mandat, la société Eric Mey développement et M. Y..., agent commercial de celle-ci, ont assigné M. X... en paiement de la clause pénale ; que la société MMBG est intervenue à la procédure ; que la cour d'appel a condamné M. X... et la société MMBG à payer à la société Eric Mey développement la somme de 28 340, 04  en principal au titre de la clause pénale, a donné acte à la société MMBG de ce qu'elle garantira M. X... de l'intégralité des condamnations prononcées à son encontre et l'a condamnée en tant que de besoin à cet effet ; 
Attendu qu'après avoir rappelé les termes de la clause pénale insérée dans les conditions générales applicables au mandat de recherche signé par M. X..., précisant notamment que toute initiative ou toute signature de promesse ou d'actes directement entre le mandant et le client présenté devra faire l'objet d'une information du mandataire, la cour d'appel a relevé que le contrat prévoit également que le mandant s'interdit expressément de traiter directement une affaire ayant été présentée par le mandataire au cours du mandat ; que l'arrêt constate que le fonds de commerce " A la Grange Batelière " était mentionné au mandat de recherche litigieux au titre des affaires proposées en visite ; qu'il en déduit exactement, en observant, sans dénaturer les écritures de ceux-ci, que M. X... et la société MMBG ont reconnu que l'achat du fonds de commerce avait été réalisé par le premier pour le compte de la seconde, dont il est le gérant, qu'en traitant directement avec le vendeur et en concluant la vente avec ce dernier sans le concours de la société Eric Mey développement, en évinçant ainsi celle-ci de la négociation, M. X... a manqué à ses obligations et empêché cette société de poursuivre l'exécution du mandat, ce dont il résulte qu'elle est fondée à réclamer paiement de l'indemnité compensatrice prévue par le contrat ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne M. X... et la société MMBG aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille onze. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils pour M. X... et pour la société MMBG 
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT INFIRMATIF ATTAQUE D'AVOIR condamné Monsieur X... à payer à la société Eric MEY DEVELOPPEMENT la somme de 28. 340, 04  au titre de la clause pénale, ladite somme produisant des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 septembre 2005 et celle de 1. 500  par application de l'article 700 du Code de procédure civile, la société MMBG étant condamnée à garantir Monsieur X... ; 
AUX MOTIFS QUE le mandat de recherche signé par Monsieur X... comporte au nombre des conditions générales une clause intitulée « Clause pénale » aux termes de laquelle : « Le mandant reconnaît la validité définitive de toute première indication de visite et celle-ci témoigne de la diligence du mandataire et de sa pleine et disponible volonté de service ; le mandant ne pourra prétendre de manière dilatoire que le mandataire n'aurait pas concouru à la négociation, même en cas de diminution de prix faisant suite à des interventions directes ou avec le concours d'un autre cabinet. A cet égard, toute initiative ou toute signature de promesses ou d'actes directement entre le mandant et le client présenté devra faire l'objet d'une information au mandataire, la mandataire devant prévenir celui-ci au moins quinze jours à l'avance par lettre RAR. En cas de non-respect de ces obligations énoncées ci-avant, il s'engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du Code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto en réparation de la faute  » ; que l'affaire « A la Grange Batelière » est mentionnée au mandat de recherche d'affaires signé par M. X..., au titre des affaires proposées en visite ; qu'en traitant directement avec le vendeur et en concluant la vente avec ce dernier, sans le concours de la société Eric MEY DEVELOPPEMENT, alors qu'aux termes des conditions générales du mandat, article 5 des obligations du mandant, il est expressément interdit de traiter directement une affaire ayant été présentée par le mandataire au cours du mandat, condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté le mandat, Monsieur X... a commis une faute et la société Eric MEY DEVELOPPEMENT, qui a été évincée de la négociation et n'a plus été en mesure, par la faute du mandant, de poursuivre l'exécution du mandat, est, suite à la réalisation de la vente, bien fondée à poursuivre le paiement de l'indemnité compensatrice prévue à la clause pénale ; qu'il n'y a pas lieu de réduire l'indemnité forfaitaire prévue à la clause pénale dès lors que Monsieur X..., en écartant la société Eric MEY DEVELOPPEMENT des négociations et de la réalisation de la vente, alors qu'il n'établit aucune faute de la part de ladite société, ne lui a pas permis de mener à terme sa mission et lui a fait perdre le bénéfice de la commission, la peine prévue n'étant pas manifestement excessive ; que le jugement entrepris sera donc infirmé en toutes ses dispositions et M. X... condamné à payer à la société Eric MEY DEVELOPPEMENT la somme de 28. 340, 04  au titre de la clause pénale, ladite somme produisant intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure dont il n'est pas contesté qu'elle est en date du 30 septembre 2005 ; que les intimés reconnaissent que l'achat du fonds de commerce a été réalisé par Monsieur X... pour le compte de la société MMBG dont il est gérant ; qu'il convient en conséquence de condamner ladite société au paiement de la clause pénale aux côtés de Monsieur X... et de lui donner acte de sa garantie et en tant que de besoin, de la condamner à garantir Monsieur X... des condamnations prononcées à son encontre ; 
ALORS D'UNE PART QU'il résulte du mandat de recherche d'affaires avec bon de visite, conclu entre Monsieur X... et l'agent immobilier, à la rubrique « Affaires proposées en visite », que l'agent immobilier proposait en visite le fonds de commerce « A la Grange Batelière » ; qu'il résulte de la clause pénale que « le mandant reconnaît la validité définitive de toute première indication de visite et celle-ci témoigne de la diligence du mandataire et de sa pleine disponible volonté de service ; le mandant ne pourra prétendre de manière dilatoire que le mandataire n'aurait pas concouru à la négociation  A cet égard, toute initiative ou toute signature de promesses ou d'actes directement entre le mandant et le client présenté devra faire l'objet d'une information au mandataire  En cas de non-respect de ces obligations énoncées ci-avant, il s'engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du Code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération » ; que, demandant confirmation du jugement et le faisant valoir, les exposants contestaient tout préjudice subi par l'agent immobilier, lequel s'est contenté de communiquer une liste de trois fonds de commerce sans effectuer aucune autre diligence et, notamment, sans qu'il n'y ait eu de toute visite des locaux à l'initiative du mandataire ; qu'en décidant qu'en traitant directement avec le vendeur et en concluant la vente avec ce dernier, sans le concours de l'agent immobilier, alors qu'aux termes des conditions générales du mandat, article 5 des obligations du mandant, il s'est expressément interdit de traiter directement une affaire ayant été présentée par le mandataire au cours du mandat, Monsieur X... a commis une faute et l'agent immobilier qui a été évincé de la négociation et n'a pas été en mesure par la faute du mandant de poursuivre l'exécution du mandat est, suite à la réalisation de la vente, bien fondé à poursuivre le paiement de l'indemnité compensatrice prévue à la clause pénale, quand l'application de cette clause était subordonnée à une première indication de visite, ce qu'il appartenait à l'agent immobilier d'établir notamment par la production d'un bon de visite, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses constations et a violé les articles 1134 et 1152 du Code civil, ensemble les articles 6 et suivants de la loi du 2 janvier 1970 ; 
ALORS D'AUTRE PART QUE la faute du bénéficiaire de la clause pénale le prive du droit d'en poursuivre l'application ; que l'agent immobilier se prévalant d'un mandat de recherche doit rapporter la preuve des diligences qu'il aurait accomplies pour parvenir à la vente du fonds de commerce, lesdites diligences ne pouvant être caractérisées par la seule indication de trois fonds de commerce en vente dans l'acte à l'exclusion de toute autre diligence déterminante et essentielle en vue de parvenir à l'acquisition du fonds de commerce ; que les exposants faisaient valoir, comme l'avait retenu le premier juge, que l'agent immobilier entre le jour de la signature de l'acte et l'acquisition du restaurant n'avait procédé à aucune diligence, qu'il n'avait organisé aucune visite des lieux mais s'était contenté de les informer de trois « affaires » ; qu'en décidant, après avoir rappelé les stipulations de la clause pénale, qu'en traitant directement avec le vendeur et en concluant la vente avec ce dernier, sans le concours de la société Eric MEY DEVELOPPEMENT, alors qu'aux termes des conditions générales du mandat, article 5 des obligations du mandant, il s'est expressément interdit de traiter directement une affaire ayant été présentée par le mandataire au cours du mandat, condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté le mandat, Monsieur X... a commis une faute et la société Eric MEY DEVELOPPEMENT, qui a été évincée de la négociation et n'a pas été en mesure, par la faute du mandant, de poursuivre l'exécution du mandat est, suite à la réalisation de la vente, bien fondée à poursuivre le paiement de l'indemnité compensatrice prévue à la clause pénale, que les exposants n'établissent aucune faute de cette société, sans précisé en quoi le fait pour l'agent immobilier de n'avoir effectué aucune diligence en vue de parvenir à la vente du fonds de commerce, autre que de livrer trois adresses de fonds de commerce, ne caractérisait pas une faute de ce mandataire dans l'exécution de sa mission le privant de tout droit à commission et partant excluant l'application de la clause pénale, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1147 et 1152 du Code civil ensemble les articles 6 et suivants de la loi du 2 janvier 1970 ; 
ALORS DE TROISIEME PART QUE le mandat de recherche avec bon de visite a été conclu entre Monsieur X... Benoît et l'agent immobilier, l'acquisition ayant été faite par la société MMGB, Monsieur X... ayant reconnu avoir visité et négocié seul l'achat du fonds de commerce ; qu'ayant constaté que le mandat a été conclu entre la société Eric MEY DEVELOPPEMENT et Monsieur X... puis décidé que M. X... a commis une faute au préjudice de l'agent immobilier, la Cour d'appel qui condamne Monsieur X... par application de la clause pénale après avoir retenu que les exposants reconnaissent que l'achat du fonds de commerce a été réalisé par Monsieur X... pour le compte de la société MMBG dont il est le gérant quand les exposants indiquaient expressément et précisément que par acte en date du 15 avril 2005, la société MMBG dont Monsieur X... est le gérant, a acheté le fonds de commerce au prix de 300. 000 , Monsieur X... ayant seulement participé aux négociations en vue de cette acquisition, la Cour d'appel qui a dénaturé les écritures des exposants a violé les articles 1134 du Code civil et 4 du Code de procédure civile ; 
ALORS, ENFIN, QUE les exposants faisaient valoir que l'agent immobilier n'avait subi aucun préjudice, s'étant contenté d'informer Monsieur X... sur l'existence de trois fonds de commerce, sans avoir effectué aucune autre diligence et notamment sans avoir fait visiter les locaux à Monsieur X... ni lui avoir communiqué de quelconques renseignements sur la situation active et passive du fonds de commerce, comme l'avait relevé le premier juge ; qu'il en résultait que l'agent immobilier qui ne pouvait prétendre en l'état de la seule signature du mandat de recherche comportant l'indication de trois adresses de fonds de commerce, à l'exclusion de toute autre diligence, à une commission, avait manqué à ses obligations contractuelles ; qu'en se contentant, après avoir relevé les stipulations de la clause pénale, de relever qu'en traitant directement avec le vendeur et en concluant à la vente avec ce dernier sans le concours de l'agent immobilier alors qu'aux termes des conditions générales du mandat, article 5 des obligations du mandant, il s'est expressément interdit de traiter directement une affaire ayant été présentée par le mandataire au cours du mandat, condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté le mandat, Monsieur X... a commis une faute et l'agent immobilier qui a été évincé de la négociation et n'a pas été en mesure, par la faute du mandant, de poursuivre l'exécution du mandat est, suite à la réalisation de la vente, bien fondé à poursuivre le paiement de l'indemnité compensatrice prévue à la clause pénale et qu'il n'y a pas lieu de réduire l'indemnité forfaitaire prévue à la clause pénale dès lors que Monsieur X..., en écartant la société Eric MEY DEVELOPPEMENT des négociations et de la réalisation de la vente, alors qu'il n'établit aucune faute de la part de ladite société, ne lui a pas permis de mener à terme sa mission et lui a fait perdre le bénéfice de la commission sans préciser, eu égard à l'absence de toute diligence du mandataire, en quoi le fait d'avoir traité directement avec les propriétaires du restaurant « à la Grange Batelière » avait privé l'agent immobilier de son droit à commission et caractérisait une faute du mandant, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1152 et 1231 du Code civil, ensemble les articles 6 et suivants de la loi du 2 janvier 1970 ;