LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte authentique reçu le 4 juillet 2008 par Mme Z... (le notaire), M. X... (l'acquéreur) a acquis d'I... D... (la venderesse) un bâtiment et les parcelles l'entourant pour le prix de 85 000 euros ; que l'acquéreur a assigné la venderesse et le notaire en annulation de la vente, remboursement du prix de vente et indemnisation de ses préjudices, sur le fondement de la garantie des vices cachés et, subsidiairement, du dol, ainsi que pour manquement du notaire à son devoir de conseil ; que Mmes Isabelle et Caroline A..., ainsi que M. Jean-Pierre A... ont été appelés en intervention forcée, en leur qualité d'héritiers de la venderesse, décédée le [...] ; que Mme Isabelle A... et M. Jean-Pierre A... ont renoncé à sa succession ; que la décision des premiers juges a irrévocablement prononcé l'annulation de la vente et la condamnation de la venderesse à en rembourser le prix ;
Attendu que, pour rejeter la demande de l'acquéreur tendant à la condamnation du notaire à lui payer la somme de 91 700 euros en réparation du préjudice résultant de la perte du prix de la vente annulée, l'arrêt retient que cette demande ne peut être accueillie, dès lors que la charge du paiement incombe à la succession de la défunte qui a encaissé le prix ;
Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la restitution n'était pas définitivement compromise, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il dit que l'instance n'est pas éteinte et que l'appel de M. X... est recevable, l'arrêt rendu le 10 avril 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;
Condamne Mme Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, signé par Mme Kamara, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile en remplacement du conseiller rapporteur empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre octobre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. X... de sa demande tendant à voir condamner Me Z... à lui payer in solidum avec la succession de Mme D... la somme de 91 700 € au titre du préjudice résultant de la perte du prix de vente de l'immeuble ;
AUX MOTIFS QU' « il est constant qu'en présence d'un appel non soutenu, le jugement est définitif en ce qu'il a prononcé l'annulation de la vente intervenue le 4 juillet 2008 entre M. Thierry X... et I... G... D..., par acte reçu par maître Florence Z..., a condamné I... G... D... à rembourser à M. Thierry X... la somme de 91 700 €, ce qui représente le prix de vente et les frais, et a débouté M. Thierry X... de sa demande de dommages intérêts contre I... G... D... ; que s'agissant de la responsabilité de maître Florence Z... dans la nullité de la vente, que le tribunal avait retenue tout en déboutant M. Thierry X... de sa demande de dommages intérêts, c'est par des motifs complets et pertinents qui ne sont pas remis en cause par les débats en appel et que la cour adopte que le premier juge a dit que maître Florence Z... avait manqué à son devoir de conseil ; que le notaire a le devoir d'éclairer les parties sur leurs droits et obligations et de rechercher si les conditions requises pour l'efficacité de l'acte qu'il dresse sont réunies au regard du but poursuivi par les parties ; qu'en l'espèce, il était clairement établi que l'acquisition du bien par M. Thierry X... avait pour vocation l'habitation, même si ce bien n'avait pas cette utilisation par sa propriétaire I... G... D..., comme indiqué dans le compromis de vente dans les termes « l'acquéreur déclare destiner le bien acquis à usage d'habitation », ouvrant droit au bénéfice du « délai de rétractation de sept jours à l'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation », les diagnostics pertinents nécessaires en pareil cas ayant d'ailleurs été effectués ; que par ailleurs le compromis de vente établi par maître Florence Z... repris dans son libellé par l'acte de vente, soit « un bâtiment à usage d'habitation avec terrain autour situé à [...] et paraissant grevé de moitié de l'emprise d'une servitude de passage », n'a pas reproduit fidèlement la désignation antérieure alors que l'acte d'acquisition antérieur par I... G... D..., en date du 18 juillet 2005, décrivait la propriété comme « un terrain complanté de noyers avec une ancienne maison d'habitation à usage agricole », désignation conforme à la réalité dans laquelle l'ancienne maison d'habitation apparaissait comme accessoire au terrain et était qualifiée à usage agricole, quand la désignation par maître Florence Z... fait apparaître la maison comme l'objet de la vente, et comme étant à usage d'habitation ; que de plus, le maire de la commune d'[...], entendu dans le cadre de la procédure pénale dont M. Thierry X... a fait l'objet pour défaut de permis de construire à raison des travaux par lui engagés, a témoigné de ce qu'il avait « été contacté à plusieurs reprises par maître Florence Z..., notaire à [...], pour la vente de cette propriété. Lors de nos entretiens, je lui ai bien fait remarquer que le terrain était en zone non constructible et la commune n'envisageait pas d'y amener l'eau et l'électricité », à plus forte raison s'agissant d'une zone de risque incendie, ce qui, nonobstant l'intention annoncée de M. Thierry X... de vivre en autarcie avec des panneaux photovoltaïques pour l'électricité et avec les eaux pluviales, constituait, compte tenu de la nécessité de travaux, un empêchement juridique dirimant ; que cette occultation de l'usage agricole de la maison a constitué une dissimulation d'informations en possession du notaire, qui auraient été de nature à dissuader M. Thierry X... de procéder à cet achat ; qu'il est d'ailleurs significatif que la notaire ait demandé un certificat d'urbanisme Cua, informatif, qui n'a pas pour vocation de répondre sur la faisabilité d'un projet précis, et non Cub, opérationnel, qui aurait fait apparaître l'inconstructibilité radicale du terrain ; qu'il est en outre précisé que le terrain avait été acquis par I... G... D... en 2005 pour 15 245 € et a été revendu 85 000 € soit près de six fois plus cher, ce que ne peuvent justifier en trois ans des travaux de réfection de la toiture et l'évolution du marché immobilier de la commune d'[...], pour un terrain non constructible, ce que la venderesse et le notaire savaient ; que l'allégation selon laquelle M. Thierry X... aurait annulé un rendez-vous organisé par maître Florence Z... avec les services de la DDE destiné à le renseigner, outre que le contenu envisagé à ce rendez-vous n'est pas précisément connu, n'était pas de nature à dispenser la notaire de communiquer à l'acquéreur les éléments en sa possession, alors que l'acte ainsi rédigé et reçu par elle est inefficace pour des raison connues d'elle, de sorte qu'elle a manqué à son obligation de conseil ; que ce manquement fautif a généré pour M. Thierry X... un préjudice avéré et conséquent puisqu'il a acquis un terrain inconstructible à un prix excessif, et que son projet de vie est ainsi irréalisable, que la récupération des fonds versés, quoique le remboursement en ait été ordonnée comme corollaire à l'annulation de la vente, n'est pas acquise, à plus forte raison dans le contexte du décès de I... G... D..., qu'il a engagé des frais de notaire, et a fait l'objet de poursuites pénales pour défaut de permis de construire pour avoir commencé la réfection de la chape avant que le maire de la commune n'intervienne, poursuites ayant abouti à une condamnation à une peine d'amende avec sursis ; qu'il ne peut être fait droit à la demande de remboursement du prix d'achat par maître Florence Z..., cette charge incombant à la succession de la venderesse, laquelle a encaissé le prix, M. Thierry X... étant taisant sur les diligences accomplies à cette fin en exécution du jugement assorti de l'exécution provisoire ; qu'en revanche, les héritiers non renonçants à la succession de I... G... D... seront condamnés in solidum avec le notaire à indemniser le préjudice de M. X...., le jugement étant réformé » ;
ET AUX MOTIFS, REPUTES ADOPTES, QUE « Sur la nullité de la vente :
Monsieur X... indique qu'il a affirmé clairement avant la signature du compromis intervenue le 22 mai 2008 devant Maître Z... son intention de faire de la propriété litigieuse sa résidence principale après des travaux de réhabilitation ne touchant pas à la structure et d'y séjourner de façon autonome sans aucun recours aux réseaux d'eaux, d'assainissement ou d'électricité ; qu'il a découvert la destination agricole du bien acquis et l'impossibilité absolue de donner au bâtiment un usage d'habitation une fois seulement devenu propriétaire. Il fonde sa demande au principal sur la garantie des vices cachés et subsidiairement sur le dol ; que le vendeur est tenu de la garantie raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminue tellement son usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ; le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur aurait pu se convaincre lui-même. L'inconstructibilité d'un terrain est un vice caché de la chose ; que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans elles, l'autre partie n'aurait pas contracté ; il ne se présume pas et doit être prouvé ; que pour sa défense Madame D... fait valoir que lorsqu'il s'est entretenu avec elle de ses projets, Monsieur X... lui a simplement fait part de son projet de mettre des bêtes en pâture et d'exploiter des noyers sans s'étendre davantage sur ses projets de réhabilitation sauf à lui préciser qu'il ne toucherait pas à la structure du bâtiment et se contenterait d'aménager l'intérieur des murs existants ; qu'il était surtout parfaitement informé de l'inconstructibilité du bien grâce à l'obtention par Maître Z... d'un certificat d'urbanisme Cua faisant apparaître que l'immeuble était situé en zone non constructible, qu'il n'était desservi par aucun des réseaux d'eau, d'assainissement ou d'électricité et qu'il n'était pas envisagé d'extension des réseaux existants ; qu'il ne peut valablement reprocher au notaire de n'avoir pas demandé un certificat Cub lequel aurait effectivement indiqué en outre si le terrain pouvait être utilisé pour la réalisation de l'opération projetée l'obtention d'un tel document n'étant exigée qu'en cas de division de parcelles alors même qu'il a annulé le rendez-vous avec les services de l'équipement organisée à son intention par Maître Z... ; qu'il a visité le bien accompagné de son amie agent immobilier ; qu'elle-même enfin ignorait que l'immeuble, qu'elle avait acquis pour y loger sa petite fille, ne pouvait pas être rénové ; que Maître Z... indique principalement que Monsieur X..., dont elle souligne qu'il a annulé la réunion qu'elle avait organisée à son intention avec les services de l'équipement, a persisté dans son projet en dépit du certificat d'urbanisme Cua et fait valoir que la restitution du prix incombe exclusivement au vendeur ; qu'il est acquis aux débats que le terrain est inconstructible ; que Madame D... veut pour preuve de la connaissance par Monsieur X... de l'impossibilité de transformer le bien en immeuble à usage d'habitation les dispositions de l'acte authentique selon lesquelles : « les parties déclarent qu'il n'existe pas de raccordement aux réseaux d'électricité, de même qu'il n'existe pas d'assainissement individuel autonome sur le bien vendu, situation parfaitement connue et acceptée par l'acquéreur, lequel reconnaît en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur. » ; qu'en affichant son intention de vivre en toute autonomie - avec une énergie d'origine photovoltaïque, une alimentation en eau issue de la récupération des eaux fluviales et un assainissement autonome, Monsieur X... a pris acte des caractéristiques physiques de la propriété litigieuse, sans jamais entamer un quelconque recours contre Madame D... sur ce point ; que Madame D... soutient également que l'intention affichée par Monsieur X... de procéder à de simples aménagements intérieurs traduit sa parfaite connaissance des contraintes auxquelles il s'exposait ; que pour sa défense, Monsieur X... explique qu'il n'a découvert la situation juridique exacte de sa nouvelle propriété qu'à la suite des démarches du maire d'[...] à compter du 21 juillet 2008 et des explications fournies par oral puis par écrit par Madame H... responsable à la Direction Départementale de l'Equipement de la Dordogne, en particulier dans son courrier du 5 août 2008 ; qu'il y est indiqué : « Le règlement du POS applicable sur la commune d'[...], secteur NC - article NCI, indique que la réhabilitation des constructions existantes est possible dans la mesure où celle-ci ne nécessite pas de renforcement de réseaux (et a fortiori de construction) ; en ce sens, votre terrain n'étant pas desservi en eau et en électricité, la restauration du bâtiment à des fins d'habitation n'est pas possible » et d'ajouter qu'au cas présent le branchement doit être possible même s'il n'en est pas fait usage ; que Madame H... précise que le certificat d'urbanisme CU a n° 024 560 08 S 0002 du 14 juin 2008 soit avant la signature de l'acte authentique ne permettait pas de mettre en lumière l'impossibilité de réaliser un projet de réhabilitation, n'ayant pas pour vocation à répondre sur la faisabilité d'un projet précis. Elle suggère de déposer un certificat d'urbanisme b. Ce second certificat dont la demande a été déposée par Monsieur X... le 30 août 2008 a été délivré par le maire le 7 février 2009 avec la mention expresse « Opération non réalisable » et la certification en son article 1 : « le terrain objet de la demande ne peut être utilisé pour la réalisation de l'opération envisagée », à savoir « la réhabilitation d'une construction à des fins d'habitation » ; qu'agissant en non professionnel, à aucun moment dissuadé par le notaire pourtant informé de ses projets, Monsieur X... n'était pas tenu de savoir que les travaux d'aménagements ne sont licites que pour autant que le site soit raccordé aux réseaux collectifs - et cela même en l'absence de toute utilisation - et ne soit pas en zone de risque « incendie » ; qu'un rendez-vous préalable avec les services de l'équipement 1'aurait certainement éclairé sur l'impossibilité de conduire des travaux à des fins d'habitation. Sa bonne foi toutefois est d'autant plus vraisemblable qu'il a pu être abusé par les travaux de toiture de sa vendeuse, réalisés en 2006, et donnant à la propriété l'apparence d'une destination conforme à ses voeux ; qu'aucun élément communiqué au dossier ne démontre que Monsieur X... savait que la destination de la propriété ne serait jamais l'habitation ; que Monsieur X... est en conséquence fondé à solliciter l'annulation de la vente et la restitution du prix en ce compris les frais qu'il a exposés à l'occasion de la transaction. Cette demande ne peut être dirigée que contre le vendeur qui a seul perçu le prix ; que Madame D... est en conséquence condamnée à lui restituer la somme de 91700 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2009, date de l'assignation » ;
ALORS QUE le notaire peut, lorsque la restitution est définitivement compromise, être tenu de garantir au profit de l'acquéreur ; qu'en déboutant M. X... de sa demande tendant à voir condamner Me Florence Z... à lui payer in solidum avec la succession de Mme D... la somme de 91 700 € au titre du préjudice résultant de la perte du prix de vente de l'immeuble, sans rechercher, comme elle y était invitée par M. X..., si la restitution n'était pas définitivement compromise puisque la venderesse était décédée et que ses héritiers avaient renoncé à sa succession, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1240 (ancien 1382) du code civil.