LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

  Sur le pourvoi formé par la société civile particulière La Foncière Super Italie, dont le siège social est sis ... (1er), représentée par ses représentants légaux en exercice domiciliés audit siège,

  en cassation d'un arrêt rendu le 5 octobre 1990 par la cour d'appel de Paris (16e chambre, section B), au profit de la société Posso, société anonyme, dont le siège est sis ... (13e), prise en la personne de ses président directeur général, administrateurs et représentants légaux en exercice domiciliés audit siège,

  défenderesse à la cassation ;  La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;  LA COUR, en l'audience publique du 7 octobre 1992, où étaient présents :

  M. Beauvois, président, M. Boscheron, conseiller rapporteur, MM. B..., C..., A..., X..., Z...
Y..., MM. Chemin, Toitot, Mme Di Martino, conseillers, MM. Chollet, Chapron, Pronier, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;  Sur le rapport de M. le conseiller Boscheron, les observations de Me Choucroy, avocat de la société La Foncière Super Italie, de Me Baraduc-Benabent, avocat de la société Posso, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;  Sur le premier moyen :

  Attendu que la société civile particulière La Foncière super Italie, propriétaire de divers locaux à usage commercial, donnés en location à la société Posso, fait grief à l'arrêt attaqué (Paris, 5 octobre 1990) de plafonner le montant du loyer annuel du bail renouvelé, alors, selon le moyen, que la réception de clients n'est pas incompatible avec la qualification de bureaux et n'exclut pas l'application de l'article 23-9 du décret du 30 septembre 1953 ;  qu'en considérant, pour appliquer les règles du plafonnement, que les lieux n'étaient pas utilisés à usage exclusif de bureaux, dès lors que les détaillants pouvaient y faire leur choix de produits et y passer commande, la cour d'appel a donc violé les dispositions susvisées ;  Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs adoptés, qu'il résulte de l'expertise ordonnée que la visite sur place révélait la présence de fournitures produites par les usines de la société Posso, aussi bien dans toute une pièce à l'entrée des locaux que dans les couloirs sur présentoirs, que les détaillants de la région parisienne et de province avaient la possibilité de venir faire leur choix de produits

et de passer commande et que l'activité exercée dans les lieux loués, en grande partie administrative, était aussi commerciale, la cour d'appel a pu décider que les locaux loués n'étaient pas à usage exclusif de bureaux ;  D'où il suit que le moyen n'est pas fondéii ;  Sur le second moyen :

  Attendu que la société civile particulière La Foncière super Italie reproche encore à l'arrêt de plafonner le loyer du bail renouvelé, alors, selon le moyen, 1°/ qu'en se bornant, pour appliquer les règles du plafonnement, à retenir que l'affectation des lieux à l'usage exclusif de bureaux avait été autorisée dès la signature, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si l'autorisation administrative d'utilisation des locaux à usage exclusif de bureaux ne justifiait pas le déplafonnement du loyer renouvelé, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 23-6 du décret du 30 septembre 1953 ;  2°/ qu'en toute hypothèse, les parties faisaient valoir que l'affectation de locaux à usage exclusif de bureaux n'avait pas été autorisée lors de la signature du bail ;  qu'en remettant en cause ce point non contesté par les parties, la cour d'appel a modifié les termes du litige en violation de l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ;  3°/ qu'aux termes du bail du 4 février 1977, le preneur a pris l'engagement de n'utiliser les locaux litigieux qu'à l'usage de ses activités, à l'exclusion de toute fabrication industrielle comme de toute profession ou commerce pouvant porter atteinte à la bonne réputation de l'immeuble ;  qu'il résultait de ces termes clairs et précis que le preneur ne pouvait utiliser les locaux que pour exercer les activités commerciales qui étaient les siennes ;  qu'en énonçant pourtant que la stipulation susvisée autorisait le preneur à affecter les locaux à toute activité utile à son commerce, la cour d'appel a dénaturé celle-ci et, en conséquence, violé l'article 1134 du Code civil ;  4°/ que la cour d'appel constate que le preneur a pris l'engagement de n'utiliser les locaux qu'à l'usage de ses activités et qu'il avait pour activité le commerce d'appareils photographiques et cinématographiques ;  qu'en affirmant, dès lors, que le preneur avait, dès la signature du bail, été autorisé à affecter les locaux à usage exclusif de bureaux, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, d'où il résultait qu'une telle affectation était 

  contractuellement exclue et a violé l'article 1134 du Code civil ;  5°/ qu'en toute hypothèse, l'autorisation donnée par le bailleur en cours de bail d'étendre ou de modifier l'activité commerciale prévue au bail constitue une modification notable des éléments de détermination de la valeur locative, de nature à exclure les règles du plafonnement, quand bien même, cette autorisation ne serait pas suivie d'effet ;  qu'en décidant du contraire, la cour d'appel a violé les articles 23-2, 23-3 et 23-6 du décret du 30 septembre 1953 ;  Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que

malgré l'obtention d'une décision administrative du 28 septembre 1977 autorisant l'aménagement des locaux en bureaux, les termes du bail en date du 4 février 1977, prévoyant que le preneur pouvait utiliser les locaux loués à usage de ses activités à l'exclusion de toute fabrication industrielle comme de toute profession ou commerce pouvant porter atteinte à la bonne réputation de l'immeuble et sans exclusivité, n'avaient pas été modifiés, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que cette décision administrative, restée sans effet, ne constituait pas une modification notable en cours de bail des conditions d'exploitation du fonds, a, par ces seuls motifs, sans dénaturation, ni modification de l'objet du litige, légalement justifié sa décision de ce chef ;  PAR CES MOTIFS :

  REJETTE le pourvoi ;