AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires du ... (Hauts-de-Seine), représenté par son syndic, la société Jean Rombaut immobilier, société anonyme dont le siège social est ... à La Celle Saint-Cloud (Yvelines), en cassation d'un arrêt rendu le 20 septembre 1991 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre), au profit de :
   1 / La société civile immobilière (SCI) du ... (Hauts-de-Seine), représentée par sa gérante, la Société française d'accession à la propriété (SOFAP), société anonyme dont le siège social est ... (8e),
   2 / Le Bureau d'études BECT, dont le siège social est ... (8e),
   3 / M. Raoul X..., demeurant 6, parc de Rocquencourt au Chesnay (Yvelines),
   4 / M. Roland Y..., demeurant ... (Hauts-de-Seine), défendeurs à la cassation ;
   Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
   LA COUR, en l'audience publique du 24 novembre 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chapron, conseiller référendaire rapporteur, MM. Cathala, Valdès, Capoulade, Deville, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Fromont, Mme Borra, conseillers, Mmes Cobert, Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Chapron, les observations de Me Roger, avocat du syndicat des copropriétaires du ..., de Me Choucroy, avocat de la SCI du ..., de la SCP Boré et Xavier, avocat du Bureau d'études BECT, les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Sur le premier moyen :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 20 septembre 1991), que, courant 1973-1974, la société civile immobilière du ..., représentée par sa gérante, la Société française d'accession à la propriété (SOFAP), a fait construire, sous la maîtrise d'oeuvre de MM. Y... et X..., architectes, et du bureau d'études BECT, plusieurs immeubles destinés à être vendus par lots ;

  que les réceptions sont intervenues en 1974 ; qu'en 1980, la direction départementale de l'équipement a informé la SOFAP de réserves quant à la conformité des immeubles avec la réglementation en matière d'hygiène et de sécurité, réserves réitérées en 1982 ;

 que le certificat de conformité n'a pas été délivré ; qu'en 1987, le syndicat des copropriétaires a assigné la SOFAP en référé ; qu'en 1989, il a demandé, au fond, la condamnation de la SCI, de la SOFAP et des maîtres d'oeuvre à payer le coût des travaux de mise en conformité ;
   Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de déclarer "prescrite" son action en garantie, alors, selon le moyen, "1 ) que le promoteur a une obligation contractuelle de résultat vis-à-vis des acquéreurs de ses immeubles ; que cette action se prescrit par trente ans ; que la cour d'appel s'est totalement abstenue de rechercher, comme elle y était invitée, si la responsabilité de la SOFAP en qualité de promoteur immobilier n'était pas engagée, ce qui permettait au syndicat de l'invoquer pendant un délai de trente ans ;

  qu'il s'ensuit que la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1147, 1646-1 et 1831-1 du Code civil ; 2 ) que le syndicat des copropriétaires avait fait valoir que "la responsabilité de la SOFAP, à la fois promoteur et vendeur d'immeubles et gérant de la SCI, peut être engagée sur le terrain de la responsabilité de droit commun par le syndicat des copropriétaires", ce qui avait pour conséquence que l'action du syndicat n'était pas prescrite ; que, dès lors, la cour d'appel, qui n'a pas répondu à ce chef péremptoire des écritures du syndicat des copropriétaires, a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 3 ) que l'article R. 111-24 du Code de la construction et de l'habitation prévoit que le point de départ de la garantie décennale court, pour les travaux qui ont fait l'objet de réserves, à compter du jour où il est constaté que l'exécution des travaux satisfait à ces réserves ; que, dès lors, la cour d'appel ne pouvait affirmer que l'action en garantie décennale était prescrite sans rechercher, comme elle y était invitée, si les travaux litigieux n'avaient pas fait l'objet de réserves ; qu'il s'ensuit qu'en s'abstenant de procéder à cette recherche, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1792 et 2270 du Code civil et R. 111-24 du "Code de la construction et de l'habitation" ;
   Mais attendu qu'ayant relevé que les manquements invoqués ne constituaient pas des défauts de conformité puisqu'il ne s'agissait pas d'inobservations des documents contractuels, la cour d'appel, devant laquelle le syndicat des copropriétaires soutenait que la SOFAP n'avait pas vérifié la conformité des installations relatives à l'hygiène et à la sécurité et n'avait pas établi des réserves en conséquence, a répondu aux conclusions et légalement justifié sa décision de ce chef en retenant que le non-respect des réglementations et des documents techniques unifiés constituaient des vices cachés rendant les immeubles impropres à leur destination, que ces défauts relevaient de la garantie décennale et que le délai de garantie était expiré ;
   Sur le second moyen :
   Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de le débouter de ses demandes fondées sur le dol, alors, selon le moyen, "que, par lettre du 27 juin 1985, la SOFAP prétendait découvrir les réserves émises par la direction départementale de l'équipement faisant obstacle à la délivrance du certificat de conformité ; qu'il résultait cependant des pièces versées aux débats que la SOFAP avait eu connaissance de ces réserves dès le 16 septembre 1980 ; que cette attitude est constitutive d'un dol ; que dès lors, pour n'avoir pas recherché comme elle y était invitée si le caractère intentionnel des manoeuvres de la SOFAP ne résultait pas du mensonge de la SOFAP, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil" ;
   Mais attendu qu'ayant relevé que le syndicat des copropriétaires n'avait pas réclamé en temps utile le certificat de conformité puisqu'il ne l'avait fait que par courrier du 9 avril 1985, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant souverainement que les dissimulations invoquées n'avaient en rien déterminé le syndicat, que l'intention de la SOFAP de dissimuler au syndicat les non-conformités n'était pas établie et que l'inaction de la SOFAP après les relances de la direction départementale de l'équipement, omission ou réticence, ne s'était accompagnée d'aucune manoeuvre dolosive ;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;
   Condamne le syndicat des copropriétaires du ..., envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du cinq janvier mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.