LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 11 septembre 2014), que, le 5 décembre 2007, la société Cegim a vendu à la société Promotion financière immobilière (Profimob) un bien immobilier par un acte notarié dont une clause prévoyait que le solde du prix de vente était payable à terme, après production par le vendeur d'une convention garantissant l'exploitation d'un golf et au fur et à mesure de la présentation des factures de travaux de réalisation du golf dont l'achèvement était fixé au plus tard au 31 décembre 2009 ; que, la société Cegim ayant fait procéder à diverses saisies faute de paiement de cette somme, la société Profimob a saisi le juge de l'exécution pour en obtenir la mainlevée et la nullité ;
Attendu que la société Profimob fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen :
1°/ que le terme est un événement futur et certain auquel est subordonnée l'exigibilité ou l'extinction d'une obligation ; qu'un événement objectivement incertain non seulement dans sa date, mais aussi quant à sa réalisation, aurait-il même été tenu pour certain par les parties qui s'étaient engagées à l'accomplir, constitue une condition et non un terme ; qu'en l'espèce, pour qualifier de terme les modalités stipulées par l'acte de vente du 5 décembre 2007, la cour d'appel a retenu que « les modalités de paiement du prix retranscrites dans la clause sont afférentes à la production d'une convention de prise à bail et à la présentation des factures relativement à la réalisation du golf que la société vendeuse s'engageait à réaliser. Il en ressort que cette clause constituait bien un terme en ce que l'exploitation et la réalisation du golf, attestées par la production du bail et des factures de travaux, étaient des événements à venir certains en leur réalisation dans l'esprit des parties, compte tenu de l'engagement du vendeur en ce sens. Seule la date restait incertaine » ; qu'en statuant ainsi, quand un événement objectivement incertain quant à sa réalisation constitue une condition quand bien même les parties se seraient engagées à l'accomplir, la cour d'appel a violé l'article 1185 du code civil ;
2°/ que le terme est un événement futur et certain auquel est subordonnée l'exigibilité ou l'extinction d'une obligation ; qu'un événement objectivement incertain non seulement dans sa date, mais aussi quant à sa réalisation, aurait-il même été tenu pour certain par les parties qui s'étaient engagées à l'accomplir, constitue une condition et non un terme ; que la qualification de terme ou de condition dépend de la nature certaine ou incertaine de l'événement érigé en modalité, et non de la dénomination ou des termes employés par le contrat ; qu'en l'espèce, pour qualifier de terme les modalités stipulées par l'acte de vente du 5 décembre 2007, la cour d'appel a retenu, par motifs propres et adoptés, que selon les termes de l'acte il est prévu que le solde du prix est « payable à terme » et que cette clause « est située dans le paragraphe « paiement du prix » de sorte que seules les modalités de paiement du solde de 400 000 euros (donc son exigibilité) sont affectées par les dispositions contractuelles contestées » ; qu'en statuant ainsi par des motifs impropres à caractériser la certitude objective de la réalisation de l'événement érigé en modalité, certitude qui constituait le seul critère permettant la qualification en un terme, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1185 du code civil ;
3°/ que ce qui n'est dû qu'à terme ne peut être exigé avant l'échéance du terme, mais ce qui a été payé par avance ne peut être répété ; qu'en l'espèce, pour qualifier de terme les modalités stipulées par l'acte de vente du 5 décembre 2007, la cour d'appel a retenu que les stipulations de l'acte prévoyant que « si les conditions d'exploitation n'étaient pas remplies au plus tard le 31 décembre 2009, les sommes éventuellement versées par Profimob lui seraient automatiquement restituées sans délai, au titre de la non réalisation du Golf » « confirment que seule l'exigibilité de la créance est reportée en cas de non-respect du terme avant la fin de l'année 2009, puisque dans le cas contraire, les sommes pourront être restituées en l'attente de leur production » ; qu'en retenant ainsi que le droit conféré à la société Profimob de répéter les sommes versées en cas de non-réalisation dans les délais prévus de l'événement érigé en modalité confirme la qualification de terme, quand le paiement fait avant terme ne peut être répété, en sorte que cette circonstance établissait précisément qu'il s'agissait d'une condition, la cour d'appel a violé l'article 1186 du code civil ;
4°/ que les stipulations claires et précises de l'acte du 5 décembre 2007 prévoyaient que « si les conditions d'exploitation n'étaient pas remplies au plus tard le 31 décembre 2009, les sommes éventuellement versées par Profimob lui seraient automatiquement restituées sans délai, au titre de la non réalisation du Golf » ; que la non-survenance de la condition suspensive avant le 31 décembre 2009 était ainsi clairement sanctionnée par l'obligation pour la société Cegim de restituer toutes les sommes éventuellement perçues à ce titre ; qu'en retenant pourtant que ces stipulations contractuelles « ne sont formulées qu'à titre de « précision » selon les termes mêmes du contrat ne permettant pas de connaître la sanction de leur éventuel non-respect », la cour d'appel a dénaturé celles-ci, en violation de l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté qu'une clause de l'acte de vente, figurant dans le paragraphe « paiement du prix », prévoyait qu'une partie de celui-ci était payable à terme, relevé, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes de cette clause rendait nécessaire, que l'obligation de paiement était née lors de la conclusion de la vente et que les modalités de paiement du solde étaient liées à la réalisation d'événements futurs certains dont seule la date demeurait incertaine et retenu que la société Cegim, qui produisait deux factures de travaux et un bail commercial pour l'exploitation du golf, justifiait d'un titre exécutoire portant obligation à paiement d'une créance certaine, liquide et exigible, la cour d'appel a pu en déduire, abstraction faite d'un motif surabondant, que cette société était fondée à pratiquer des mesures d'exécution ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Promotion financière immobilière aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept janvier deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour la société Promotion financière immobilière.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société PROFIMOB de sa demande de nullité et de mainlevée des saisies pratiquées à son encontre le 29 novembre 2012 par la société CEGIM ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'« aux termes de l'article L211-1 et L231-1 du Code des procédures civiles d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d'un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d'argent ou faire procéder à la saisie et à la vente de droits incorporels ;
Que la SAS PROMOTION FINANCIÈRE IMMOBILIÈRE ne fournit aucun élément ni moyen nouveau de nature à remettre en cause la décision du premier juge qui a fait une exacte appréciation tant en droit qu'en fait des circonstances de la cause par des motifs pertinents que la cour fait siens, étant encore observé :
- que la S.A.R.L. CEGIM a fait pratiquer le 29 novembre 2012 une saisie-attribution et une saisie des valeurs mobilières à l'encontre de la SAS PROMOTION FINANCIÈRE IMMOBILIÈRE en exécution d'un acte notarié revêtu de la formule exécutoire en date du 5 décembre 2007 aux termes duquel la S.A.R.L. CEGIM a vendu à la SAS PROMOTION FINANCIÈRE IMMOBILIÈRE un bien immobilier sis à ENNERY(Val d'Oise) moyennant le prix de 2.392.000 euros, TTC ;
- que l'acte querellé mentionne que le prix était stipulé payable comptant par l'acquéreur au vendeur le jour de la vente à hauteur de la somme de 1.992.000 euros et le solde soit 400.000 euros payable à terme ;
- que force est de constater d'une part que le contrat stipule expressément que le solde du prix de vente constitue une partie à terme démontrant ainsi que les parties entendaient fixer un terme à l'obligation et non une condition et d'autre part que le prix est clairement fixé dans l'acte authentique en son montant ;
- que la clause relative au paiement de la somme de 400.000 euros stipule que cette somme sera payable :
« - après production par le vendeur d'une convention de prise à bail ferme garantissant l'exploitation du Golf,
- et au fur et à mesure de la présentation des factures de travaux ... étant ici précisé que l'achèvement des travaux de réalisation du Golf défini cidessus devra intervenir au plus tard dans l'année qui suivra l'obtention de la ou des autorisations nécessaires soit un permis d'aménager, au plus tard le 31 décembre 2009 ;
que le Golf devra être ouvert au plus tard dans l'année qui suivra le démarrage des travaux, étant entendu que la somme ne sera définitivement acquise par CEGIM que lorsque les travaux seront terminés et le golf en exploitation. (...)
qu'en conséquence, PROFIMOB réglera au fur et à mesure de l'avancement des travaux par la nouvelle société réalisatrice du Golf, les sommes dues à CEGIM suivant attestation de l'architecte maître d'oeuvre, Michel X......
que si les conditions d'exploitation n'étaient pas remplies au plus tard le 31 décembre 2009, les sommes éventuellement versées par PROFIMOB lui seraient automatiquement restituées sans délai, au titre de la non réalisation du Golf » ;
- que la clause litigieuse est située dans le paragraphe « paiement du prix » de sorte que seules les modalités de paiement du solde de 400.000 euros (donc son exigibilité) sont affectées par les dispositions contractuelles contestées ;
- qu'il s'ensuit que les modalités de paiement étaient liées à la réalisation d'événements futurs certains (réalisation et exploitation d'un golf) dont seule la date demeurait incertaine ;
- que l'obligation au paiement de la société PROFIMOB est bien née lors de la conclusion de la vente, le terme en étant fixé au jour de la réalisation des conditions d'exploitation d'un golf ;
- que la partie payable à terme était stipulée exigible au fur et à mesure de la présentation des travaux et après présentation par le vendeur d'une convention de prise à bail ferme garantissant l'exploitation du golf ;
- que la S.A.R.L. CEGIM produit aux débats deux factures de travaux des 7 décembre 2009 et 8 décembre 2010 ainsi que le bail commercial d'une durée de 9 ans conclu le 19 octobre 2012 pour l'exploitation du golf ;
- que contrairement aux allégations de l'appelante, l'existence d'une exploitation effective du golf ne constitue pas au regard des dispositions contractuelles, l'un des termes fixés pour le paiement de même que l'obligation au paiement du solde du prix de vente n'est pas subordonnée à la réalisation d'un golf présentant certaines caractéristiques, aucune mention précise et impérative n'étant contenue dans l'acte notarié ;
Qu'aux termes de l'article 1291 du Code civil, la compensation n'a lieu qu'entre deux dettes qui ont également pour objet une somme d'argent et qui sont également liquides et exigibles ;
Que si la demande de compensation formulée par la SA PROMOTION FINANCIERE IMMOBILIERE en appel est recevable au regard des dispositions de l'article 564 du Code de procédure civile, la créance invoquée par cette dernière ne présente pas les caractères de certitude, de liquidité et d'exigibilité dès lors qu'elle est contestée par la SARL CEGIM et est soumise à l'appréciation du Tribunal de commerce de PONTOISE ;
Que le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Sur la demande de mainlevée et de nullité des saisies pratiquées :
Que l'article L. 211-1 du Code des procédures civiles d'exécution dispose que tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d'un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d'argent, sous réserve des dispositions particulières à la saisie des rémunérations prévue par le Code du travail ;
Qu'aux termes de l'article L. 231-1 du Code des procédures civiles d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut faire procéder à la saisie et à la vente des droits incorporels, autres que les créances de sommes d'argent, dont son débiteur est titulaire ;
Qu'en l'espèce, les saisies contestées ont été pratiquées sur le fondement d'un acte notarié revêtu de la formule exécutoire en date du 5 décembre 2007 ; qu'il n'est pas contesté lors des débats que l'acte notarié est bien constitutif d'un titre exécutoire au sens de l'article L. 111-3 du Code des procédures civiles d'exécution ;
Qu'en revanche, les parties s'opposent sur l'existence de la créance qu'il porte, indiquant pour l'une qu'elle est affectée d'une condition qui ne s'est pas réalisée, pour l'autre qu'elle est affectée d'un simple terme ;
Qu'il résulte de la lecture de l'acte notarié que la vente a été conclue en contrepartie du paiement du prix de 1 992 000 ¿ et « payée comptant » par l'acquéreur au vendeur le jour de la vente, et qu'une partie est « payable à terme » pour le solde de 400 000 ¿ ;
Que dès lors, il ressort des mentions de l'acte notarié que le prix stipulé en contrepartie de la vente comprenait bien la somme de 400 000 ¿, objet de la saisie ; que les parties ont bien fixé le montant de l'obligation de paiement sur ce solde dès la conclusion de l'acte mais ont prévu les modalités de son versement en fonction de la réalisation de certains événements ; que pour déterminer si la créance relative au solde du prix portée par le titre est liquide, certaine et exigible et donc susceptible d'un recouvrement forcé, il convient d'analyser les conditions posées par l'acte notarié et la qualification juridique des événements fixés ;
Que l'article 1185 du Code civil dispose que le terme diffère de la condition en ce qu'il ne suspend point l'engagement dont il retarde seulement l'exécution ;
Que dans le cas présent, la clause relative au paiement de la somme de 400 000 ¿ stipule que « cette somme sera payable, savoir :
1/ après production par le vendeur d'une convention de prise à bail ferme garantissant l'exploitation du Golf (¿), 
2/ et au fur et à mesure de la présentation des factures de travaux. Ces paiements auront lieu dans les 15 jours de la présentation de chacune des factures (...)
Etant ici précisé que l'achèvement des travaux de réalisation du Golf défini ci-dessus devra intervenir au plus tard dans l'année qui suivra l'obtention de la ou des autorisations nécessaires soit un permis d'aménager, au plus tard le 31 décembre 2009.
Le Golf devra être ouvert au plus tard dans l'année qui suivra le démarrage des travaux, étant entendu que la somme ne sera définitivement acquise par CEGIM que lorsque les travaux seront terminés et le golf en exploitation. (...)
En conséquence, PROFIMOB réglera au fur et à mesure de l'avancement des travaux par la nouvelle société réalisatrice du Golf, les sommes dues à CEGIM suivant attestation de l'architecte maître d'oeuvre, Michel X....
Si les conditions d'exploitation n'étaient pas remplies au plus tard le 31décembre 2009, les sommes éventuellement versées par PROFIMOB lui seraient automatiquement restituées sans délai, au titre de la non réalisation du Golf » ;
Qu'en premier lieu, force est de constater que le contrat stipule expressément que le solde du prix de vente constitue une « partie à terme » ce qui tend à démontrer que les parties entendaient fixer un terme à l'obligation et non une condition ; qu'en deuxième lieu, il apparaît que le prix est clairement fixé au sein de l'acte authentique en son montant, et que la clause litigieuse n'intervient que dans le paragraphe « paiement du prix », de sorte que seules les modalités de paiement du solde de 400 000 ¿ (donc son exigibilité) semblent affectées par les dispositions contractuelles contestées ; qu'en troisième lieu, s'agissant du contenu des événements eux-mêmes, les modalités de paiement du prix retranscrites dans la clause sont afférentes à la production d'une convention de prise à bail et à la présentation des factures relativement à la réalisation du golf que la société vendeuse s'engageait à réaliser ; qu'il en ressort que cette clause constituait bien un terme en ce que l'exploitation et la réalisation du golf, attestées par la production du bail et des factures de travaux, étaient des événements à venir certains en leur réalisation dans l'esprit des parties, compte tenu de l'engagement du vendeur en ce sens ; que seule la date restait incertaine ;
Qu'il convient de noter par ailleurs que l'interprétation de la clause donnée par le notaire rédacteur dans le cadre d'un mail ne faisant pas état du litige en cours mais uniquement d'une question relative aux écritures comptables ne saurait certifier de la commune intention des parties qui est mieux fixée par le contenu du contrat de vente notarié ;
Qu'au surplus, les clause contractuelles ajoutées à la nécessité de produire une convention de bail et les factures et qui font état d'une réalisation du golf avant le 31 décembre 2009 et d'une restitution des sommes versées en cas de dépassement de cette date, d'une part ne sont formulées qu'à titre de « précision » selon les termes mêmes du contrat ne permettant pas de connaître la sanction de leur éventuel non-respect, d'autre part confirment que seule l'exigibilité de la créance est reportée en cas de non-respect du terme avant la fin de l'année 2009, puisque dans le cas contraire, les sommes pourront être restituées en l'attente de leur production ;
Qu'au vu de l'ensemble de ces éléments, l'obligation de paiement de la somme de 400 000 ¿ est bien née lors de la conclusion de la vente ; que son exécution est simplement retardée au jour de l'avènement du terme ; que l'éventuelle non production de la convention de prise à bail et des factures affecte uniquement son exécution et non son existence ; qu'ainsi le titre exécutoire porte bien une créance certaine et liquide au profit de la société CEGIM ;
Qu'en revanche, si la créance existe en son principe, il demeure que pour qu'elle soit exigible et qu'elle fasse l'objet d'un recouvrement forcé, le terme doit s'être réalisé ;
Que dans le cas présent, le solde du prix de vente est payable au fur et à mesure de la présentation des factures de travaux et après présentation par le vendeur d'une convention de prise à bail ferme garantissant l'exploitation du golf ;
Qu'à ce titre, il résulte des pièces produites que le 7 décembre 2009 et le 8 décembre 2010, la société CEGIM a fait parvenir à la société PROMOTION FINANCIERE IMMOBILIERE deux factures de travaux relatives à la réalisation du golf ainsi que, le 5 octobre 2009, le contrat de bail commercial conclu le 19 octobre 2012 pour l'exploitation du golf conclu pour une durée de 9 années ; que dès lors, les deux événements fixés par l'acte notarié se sont réalisés, de sorte que la créance de 400 000 ¿ est devenue exigible ;
Qu'à titre surabondant, il peut être précisé que l'existence d'une exploitation effective du golf ne constitue pas, au regard des dispositions contractuelles, l'un des termes fixés puisqu'il y est uniquement fait référence à la « présentation » du bail et à la « production » des factures ; qu'il importe donc peu de savoir, pour que la créance soit exigible, si le golf est effectivement réalisé et exploité ;
Que de même, en aucun cas il ne ressort de l'acte notarié que l'exécution de l'obligation de paiement du solde du prix de vente soit soumise aux caractéristiques spécifiques du golf ; que dès lors, le fait que le golf ne comporte pas la surface prévue ou le nombre de trous et d'espaces tels qu'envisagés par les parties dans le cadre d'un accord plus global n'a pas d'incidence sur l'existence d'une créance certaine, liquide et exigible ; que l'éventualité du non-respect des autres dispositions contractuelles non érigées en condition du paiement du prix par la volonté des parties ne saurait se résoudre qu'en dommages et intérêts ;
Qu'en conséquence, il convient de constater que le titre exécutoire fondant les saisies contestées porte obligation à paiement d'une créance certaine, liquide et exigible, de sorte que la SARL CEGIM était fondée à pratiquer une mesure d'exécution forcée pour la recouvrer ;
Que la société PROMOTION FINANCIERE IMMOBILIERE sera donc déboutée de sa demande en nullité et de mainlevée des saisies pratiquées à son encontre » ;
1/ ALORS QUE le terme est un événement futur et certain auquel est subordonnée l'exigibilité ou l'extinction d'une obligation ; qu'un événement objectivement incertain non seulement dans sa date, mais aussi quant à sa réalisation, aurait-il même été tenu pour certain par les parties qui s'étaient engagées à l'accomplir, constitue une condition et non un terme ; qu'en l'espèce, pour qualifier de terme les modalités stipulées par l'acte de de vente du 5 décembre 2007, la Cour d'appel a retenu que « les modalités de paiement du prix retranscrites dans la clause sont afférentes à la production d'une convention de prise à bail et à la présentation des factures relativement à la réalisation du golf que la société vendeuse s'engageait à réaliser. Il en ressort que cette clause constituait bien un terme en ce que l'exploitation et la réalisation du golf, attestées par la production du bail et des factures de travaux, étaient des événements à venir certains en leur réalisation dans l'esprit des parties, compte tenu de l'engagement du vendeur en ce sens. Seule la date restait incertaine » (jugement, p. 5, antépénultième alinéa, in fine) ; qu'en statuant ainsi, quand un événement objectivement incertain quant à sa réalisation constitue une condition quand bien même les parties se seraient engagées à l'accomplir, la Cour d'appel a violé l'article 1185 du Code civil ;
2/ ALORS QUE le terme est un événement futur et certain auquel est subordonnée l'exigibilité ou l'extinction d'une obligation ; qu'un événement objectivement incertain non seulement dans sa date, mais aussi quant à sa réalisation, aurait-il même été tenu pour certain par les parties qui s'étaient engagées à l'accomplir, constitue une condition et non un terme ; que la qualification de terme ou de condition dépend de la nature certaine ou incertaine de l'événement érigé en modalité, et non de la dénomination ou des termes employés par le contrat ; qu'en l'espèce, pour qualifier de terme les modalités stipulées par l'acte de de vente du 5 décembre 2007, la Cour d'appel a retenu, par motifs propres et adoptés, que selon les termes de l'acte il est prévu que le solde du prix est « payable à terme » (arrêt, p. 3, alinéas 4 et 5) et que cette clause « est située dans le paragraphe « paiement du prix » de sorte que seules les modalités de paiement du solde de 400 000 ¿ (donc son exigibilité) sont affectées par les dispositions contractuelles contestées » (arrêt, p. 3, alinéa 9, et jugement p. 5, antépénultième alinéa, in limine) ; qu'en statuant ainsi par des motifs impropres à caractériser la certitude objective de la réalisation de l'événement érigé en modalité, certitude qui constituait le seul critère permettant la qualification en un terme, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1185 du Code civil ;
3/ ALORS QUE ce qui n'est dû qu'à terme ne peut être exigé avant l'échéance du terme, mais ce qui a été payé par avance ne peut être répété ; qu'en l'espèce, pour qualifier de terme les modalités stipulées par l'acte de de vente du 5 décembre 2007, la Cour d'appel a retenu que les stipulations de l'acte prévoyant que « si les conditions d'exploitation n'étaient pas remplies au plus tard le 31 décembre 2009, les sommes éventuellement versées par PROFIMOB lui seraient automatiquement restituées sans délai, au titre de la non réalisation du Golf » « confirment que seule l'exigibilité de la créance est reportée en cas de non-respect du terme avant la fin de l'année 2009, puisque dans le cas contraire, les sommes pourront être restituées en l'attente de leur production » (jugement, p. 5, dernier alinéa, in fine) ; qu'en retenant ainsi que le droit conféré à la société PROFIMOB de répéter les sommes versées en cas de non-réalisation dans les délais prévus de l'événement érigé en modalité confirme la qualification de terme, quand le paiement fait avant terme ne peut être répété, en sorte que cette circonstance établissait précisément qu'il s'agissait d'une condition, la Cour d'appel a violé l'article 1186 du Code civil ; 
4/ ALORS QUE les stipulations claires et précises de l'acte du 5 décembre 2007 prévoyaient que « si les conditions d'exploitation n'étaient pas remplies au plus tard le 31 décembre 2009, les sommes éventuellement versées par PROFIMOB lui seraient automatiquement restituées sans délai, au titre de la non réalisation du Golf » ; que la non-survenance de la condition suspensive avant le 31 décembre 2009 était ainsi clairement sanctionnée par l'obligation pour la société CEGIM de restituer toutes les sommes éventuellement perçues à ce titre ; qu'en retenant pourtant que ces stipulations contractuelles « ne sont formulées qu'à titre de « précision » selon les termes mêmes du contrat ne permettant pas de connaître la sanction de leur éventuel non-respect » (jugement, p. 5, dernier alinéa), la Cour d'appel a dénaturé celles-ci, en violation de l'article 1134 du Code civil.