LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen : 
Vu l'article 583 du code de procédure civile ; 
Attendu qu'est recevable à former tierce opposition toute personne qui y a intérêt, à la condition qu'elle n'ait été ni partie ni représentée au jugement qu'elle attaque ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 17 septembre 2013), que par jugement du 6 mai 2010, le tribunal de grande instance de Montpellier a accueilli la demande de M. et Mme X..., propriétaires de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, dirigée contre le syndicat des copropriétaires et tendant à voir déclarer non écrites les clauses du règlement de copropriété autorisant respectivement les propriétaires de certains lots et le syndicat, à effectuer des travaux affectant les parties communes de l'immeuble ; que la société civile immobilière (SCI) Hôtel Daubiron et la SCI du Loc'h, propriétaires de lots dans cet immeuble, ont formé tierce opposition contre ce jugement ; 
Attendu que pour déclarer recevable la tierce opposition dirigée contre le jugement du 6 mai 2010 en ce qu'il a déclaré non écrit le paragraphe de la page 46 du règlement de copropriété autorisant le syndicat des copropriétaires à réaliser des travaux dans les parties communes, la cour d'appel retient que la SCI du Loc'h et la SCI Hôtel Daubiron ne démontrent aucun intérêt à agir distinct du syndicat des copropriétaires, qu'il s'agit d'une autorisation de travaux à réaliser sur des parties communes, donnée non à des copropriétaires individuels mais au seul syndicat des copropriétaires, lequel est dès lors seul concerné, mais que cependant, elles demandent en définitive confirmation du jugement du 15 mai 2012 sur ce point en ce qu'il a rétracté, au fond, les dispositions du jugement du 6 mai 2010 y afférentes ; 
Qu'en statuant ainsi, tout en relevant que la SCI du Loc'h et la SCI Hôtel Daubiron ne démontraient aucun intérêt à agir distinct de celui du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ; 
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen : 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré recevable la tierce opposition formée par la SCI du Loc'h et la SCI Hôtel Daubiron contre le chef de dispositif du jugement rendu le 6 mai 2010 par le tribunal de grande instance de Montpellier ayant déclaré non écrit le paragraphe de la page 46 du règlement de copropriété commençant par « Les travaux suivants seront réalisés par le syndicat des copropriétaires » et se terminant par « ainsi que la notice descriptive », l'arrêt rendu le 17 septembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ; 
Condamne la SCI du Loc'h et la SCI Hôtel Daubiron aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI du Loc'h et la SCI Hôtel Daubiron à payer une somme globale de 3 000 euros à M. et Mme X... ; rejette la demande de la SCI du Loc'h et de la SCI Hôtel Daubiron ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille quinze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour M. et Mme de X.... 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
M. Didier de X... et Mme Brigitte Y...épouse de Vulpillières font grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré la SCI Hôtel Daubiron et la SCI du Loc'h recevables en leur tierce opposition formée à l'encontre du jugement rendu le 6 mai 2010 par le tribunal de grande instance de Montpellier, en ce que ce dernier a dit et jugé non écrites les clauses du règlement de copropriété de la page 46 relatives à l'autorisation donnée au syndicat des copropriétaires de réaliser divers travaux sur les parties communes commençant par « les travaux suivants seront réalisés par le syndicat des copropriétaires et à ses frais dans les meilleurs délais : ¿ (¿) » et se terminant par « ainsi que la notice descriptive » ; 
AUX MOTIFS QU'il s'évince des dispositions de l'article 582 du code de procédure civile que la tierce opposition tend à faire rétracter ou réformer un jugement au profit du tiers qui l'attaque et remet en question relativement à son auteur les points jugés qu'elle critique pour qu'il soit à nouveau statué en fait et en droit ; est recevable à former une tierce opposition en application des dispositions de l'article 583 du même code toute personne qui y a intérêt, à condition qu'elle n'ait été ni partie ni représentée au jugement qu'elle attaque ; qu'il est constant que la SCI Hôtel Daubiron et la SCI du Loc'h n'étaient pas elles-mêmes parties dans l'instance ayant donné lieu au jugement du 6 mai 2010 ; qu'il leur est opposé qu'elles auraient été représentées dans cette instance par le syndicat des copropriétaires ; que le syndicat des copropriétaires qui, en vertu des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est une personne morale distincte des copropriétaires eux-mêmes, représente certes ceux-ci dans toutes les actions collectives, en ayant alors vocation à agir tant en demande qu'en défense au soutien de leurs intérêts ; que cependant, lorsqu'un copropriétaire, par une action personnelle, entend faire valoir ses intérêts propres lesquels sont distincts voire opposés à ceux des autres copropriétaires, il justifie d'un intérêt à agir personnel distinct de l'intérêt à agir du syndicat des copropriétaires lequel n'a pas alors vocation à le représenter ; qu'il s'évince en effet de l'article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, que les actions personnelles des copropriétaires sont expressément prévues comme étant celles « nées de l'application de cette loi entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat » et qu'elles se prescrivent par dix ans ; ¿ que la SCI du Loc'h et la SCI Hôtel Daubiron ne démontrent aucun intérêt à agir distinct du syndicat des copropriétaires, s'agissant des dispositions suivantes du règlement de copropriété en page 46 : « Les travaux suivants seront réalisés par le syndicat des copropriétaires et à ses frais, dans les meilleurs délais : création de placards techniques contenant les réseaux sous le porche de l'immeuble, installation d'une antenne collective TV, d'un interphone desservant chaque lot, création de gaines de circulation de ces réseaux dans l'escalier, reprise des réseaux d'arrivée d'eau, de gaz et d'électricité du réseau public jusqu'à l'entrée des lots privatifs, confortation éventuelle de l'immeuble par pose de tirants selon prescriptions du bureau d'études technique, création d'un escalier complémentaire, dans la cage principale, pour accéder au niveau 3 (combles), reprise des enduits cloqués dans la cage d'escalier et peintures, création d'une chute d'évacuation des eaux usées depuis le dernier niveau jusqu'au rez-de-chaussée qui permettra de raccorder les WC et salles de bains des lots n° 15, 17 et 21, côté 6, rue Salles l'Evêque, création d'une chute d'évacuation des eaux usées depuis le dernier niveau jusqu'au rez-de-chaussée qui permettra de raccorder les WC et salles de bains des lots n° 19 et 20, côté 2, rue Salles l'Evêque » ; qu'en effet, il s'agit d'une autorisation de travaux à réaliser sur des parties communes, donnée non à des copropriétaires individuels, mais au seul syndicat des copropriétaires, lequel est dès lors seul concerné ; que d'ailleurs, les appelantes le reconnaissaient puisqu'elles soulèvent elles-mêmes l'irrecevabilité de la demande initiale ¿ faute pour les copropriétaires à l'initiative de la procédure d'avoir un intérêt individuel à agir relativement à ces dispositions qui ne concernent que le syndicat ; que cependant, elles demandent en définitive confirmation du jugement du 15 mai 2012 sur ce point, en ce qu'il a rétracté ¿ au fond ¿ les dispositions du jugement du 6 mai 2010 y afférentes ; 
ALORS QU'un copropriétaire n'est recevable à former tierce opposition contre une décision rendue dans une instance à laquelle était partie le syndicat des copropriétaires que s'il démontre qu'il a un intérêt propre à agir, distinct de l'intérêt de la copropriété, et qu'il n'a par conséquent pas pu être représenté par le syndicat de copropriétaires lors de cette précédente instance ; que dès lors, en retenant, pour dire que la SCI Hôtel Daubiron et la SCI du Loc'h étaient recevables en leur tierce opposition formée à l'encontre du jugement rendu le 6 mai 2010 par le tribunal de grande instance de Montpellier, que ces dernières ne démontraient aucun intérêt à agir distinct du syndicat des copropriétaires s'agissant des dispositions du règlement de copropriété en page 46 commençant par « les travaux suivants seront réalisés par le syndicat des copropriétaires et à ses frais, dans les meilleurs délais (¿) », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, dont il résultait que les SCI Hôtel Daubiron et la SCI du Loc'h étaient irrecevables à former opposition contre le jugement rendu le 6 mai 2010, en ce qu'il a dit et jugé non écrites ces dispositions, et a ainsi violé l'article 583 du code de procédure civile. 
SECOND MOYEN DE CASSATION subsidiaire 
M. Didier de X... et Mme Brigitte Y...épouse de Vulpillières font grief à l'arrêt attaqué d'avoir rétracté le jugement du 6 mai 2010, en ce qu'il a dit et jugé non écrits les paragraphes de la page 46 du règlement de copropriété commençant par « les travaux suivants seront réalisés par le syndicat des copropriétaires et à ses frais dans les meilleurs délais : ¿ ¿ » et se terminant par « ainsi que la notice descriptive », en ce qu'ils autorisent par anticipation le syndicat des copropriétaires et non des copropriétaires individuels à réaliser ces travaux et dit et jugé en conséquence conformes à la loi du 10 juillet 1965 ces dernières dispositions commençant par « les travaux suivants seront réalisés par le syndicat des copropriétaires et à ses frais dans les meilleurs délais : ¿ ¿ » et se terminant par « ainsi que la notice descriptive » et débouté en conséquence M. et Mme Didier de X... de leur action tendant à les faire déclarer non écrites ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur le rejet de l'action engagée par les époux X..., en vue d'obtenir l'annulation des clauses de la page 46 relatives à l'autorisation donnée au syndicat des copropriétaires de réaliser dans les meilleurs délais et à ses frais divers travaux sur les parties communes, le premier juge a parfaitement analysé que cette autorisation ne contrevient pas aux dispositions des articles 25, 26 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 ; que s'agissant notamment de « la création d'un placard technique contenant les réseaux sous le porche de l'immeuble, de l'installation d'une antenne collective TV, d'un interphone desservant chaque lot, de la création de gaines de circulation de ces réseaux dans l'escalier, de la reprise des réseaux d'arrivée d'eau, de gaz et d'électricité du réseau public jusqu'à l'entrée des lots privatifs », il est constant que ces travaux ont été réalisés régulièrement dans l'intérêt de la copropriété et au nom du syndicat des copropriétaires, même s'ils ont en réalité été financés par le promoteur vendeur ; que ces travaux doivent donc être considérés comme des prestations, intégrées dans le programme de rénovation, promises et dues par le vendeur, en l'espèce la SNC FP Invest ; que pour demander l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a rétracté le jugement du 6 mai 2010 sur ce point, les époux X... allèguent que parmi ces travaux, certains auraient été réalisés, non dans l'intérêt de la copropriété, mais celui de certains copropriétaires et notamment, s'agissant de la création d'un escalier complémentaire, dans la cage principale, pour accéder au niveau 3 (combles) ; qu'outre cette allégation est nullement étayée, il s'agit là en toute hypothèse d'une partie commune et ce n'est pas ici un copropriétaire mais bien le syndicat des copropriétaires lui-même qui est autorisé par le règlement de copropriété à l'édifier, de sorte qu'aucune nullité d'ordre public n'est démontrée ; qu'alors que les demandeurs de l'action en nullité et les appelants ayant formé tierce opposition se dénient mutuellement un intérêt personnel à agir, force est de constater que s'agissant précisément de ces travaux d'achèvement sur les parties communes, aucun ne démontre un intérêt personnel distinct de l'intérêt collectif, de sorte que seul le syndicat des copropriétaires pourrait avoir intérêt à agir ; que le premier juge qui a rejeté au fond la demande des époux X... aurait donc pu tout aussi bien déclarer cette demande irrecevable, faute d'intérêt à agir ; qu'en toute hypothèse, même si les appelants développent des arguments tendant à l'irrecevabilité de la demande initiale, ils concluent en définitive dans leur dispositif à la confirmation du jugement sur ce point, soit donc à un rejet au fond ; que le syndicat des copropriétaires ¿ qui se contente de conclure à l'irrecevabilité de la tierce opposition et demande en conséquence implicitement la confirmation du jugement ¿ s'abstient de conclure à l'irrecevabilité de la demande initiale des époux X... sur ce point et fait observer qu'en toute hypothèse, les travaux sont réalisés de sorte que la nullité serait sans incidence ; que tandis que le moyen des époux X... est en voie de rejet et que les autres parties demandent explicitement ou implicitement la confirmation du jugement, le jugement non critiqué en définitive en ce qu'il a statué au fond, sera dès lors confirmé sur ce point ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE n'entre pas dans le cadre des dispositions prévues par les articles 25, 26 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 l'autorisation donnée au syndicat des copropriétaires et non à des copropriétaires individuels de réaliser à ses frais « dans les meilleurs délais » une autre liste de travaux, à savoir : « création de placards techniques contenant les réseaux sous le porche de l'immeuble, installation d'une antenne collective TV, d'un interphone desservant chaque lot, création de gaines de circulation de ces réseaux dans l'escalier, reprise des réseaux d'arrivée d'eau, de gaz et d'électricité du réseau public jusqu'à l'entrée des lots privatifs, confortation éventuelle de l'immeuble par pose de tirants selon prescriptions du bureau d'études techniques, création d'un escalier complémentaire, dans la cage principale, pour accéder au niveau 3 (combles), reprise des enduits cloqués dans la cage d'escalier et peintures, création d'une chute d'évacuation des eaux usées depuis le dernier niveau jusqu'au rez-de-chaussée qui permettra de raccorder les W. C. et salles de bain des lots 15, 17 et 21, côté 6, rue Salles l'Evêque, création d'une chute d'évacuation des eaux usées depuis le dernier niveau jusqu'au rez-dechaussée qui permettra de raccorder les W. C. et salles de bain des lots 19 et 20, côté 2, rue Salles l'Evêque, concernant tous les travaux ci-dessus énoncés, demeureront ci-annexés après mention, les plans R + 2 et combles établis par M. Z..., architecte DPLG à Mauguio, et les plans du rez-dechaussée, niveau 1, niveau 2 et combles établis par la société BET AMC 34, ainsi que la notice descriptive » ; que le compromis de vente du 19 mai 2004 puis l'acte authentique d'acquisition des époux de X... du 20 juillet 2004 précisent que l'intégralité de ces travaux, en cours de finition au 20 juillet 2004, devraient être terminés au plus tard le 10 septembre 2004, date à laquelle le délai initialement prévu au 30 juin 2004 dans le compromis de vente du 19 mai 2004 a été reporté ; que ces travaux, vraisemblablement terminés à ce jour, ont été réalisés régulièrement au nom du syndicat des copropriétaires, même si c'est la SNC FP Invest qui les a en réalité financés en ses lieu et place, comme le précisent les demandeurs dans leurs écritures ; qu'ils doivent donc être considérés comme des prestations promises et dues par celle-ci en sa qualité de venderesse ; qu'en définitive, le jugement du 6 mai 2010 sera rétracté en ce qu'il a dit et jugé non écrits les paragraphes de la page 46 du règlement de copropriété commençant par « les travaux suivants seront réalisés par le syndicat des copropriétaires et à ses frais dans les meilleurs délais : ¿ ¿ » et se terminant par « ainsi que la notice descriptive », en ce qu'ils autorisent par anticipation le syndicat des copropriétaires et non des copropriétaires individuels à réaliser des travaux, intégrés dans le programme de rénovation conçu par la SNC FP Invest ; 
1°) ALORS QUE doit être réputée non écrite toute clause du règlement de copropriété autorisant le syndicat des copropriétaires à effectuer sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires des travaux soumis au vote de cette dernière, en ce compris, les travaux comportant transformation, d'addition ou d'amélioration des parties communes, soumis à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, et l'installation d'une antenne collective, soumise à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; que dès lors, en énonçant, pour dire que l'autorisation donnée au syndicat des copropriétaires, par la clause du règlement de copropriété figurant page 46, de réaliser dans les meilleurs délais et à ses frais divers travaux sur les parties communes ¿ dont la création d'un escalier complémentaire dans la cage principale et l'installation d'une antenne collective TV-ne contrevenait pas aux dispositions des articles 25, 26 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, qu'il s'agissait là en toute hypothèse d'une partie commune et que ce n'était pas ici un copropriétaire mais bien le syndicat des copropriétaires lui-même qui était autorisé par le règlement de copropriété à l'édifier, de sorte qu'aucune nullité d'ordre public n'était démontrée, la cour d'appel a violé l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 25, 26 et 30 de cette même loi ; 
2°) ALORS QU'en énonçant encore, pour dire que l'autorisation donnée au syndicat des copropriétaires ne contrevenait pas aux dispositions des articles 25, 26 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, que les travaux réalisés dans l'intérêt de la copropriété et au nom du syndicat des copropriétaires avaient été financés par le promoteur vendeur et qu'ils devaient être considérés comme des prestations, intégrées dans le programme de rénovation, promises et dues par le vendeur, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants et a ainsi violé l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 25, 26 et 30 de cette même loi.