AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par la Société des courses du Mans, dont le siège est ...,
   en cassation d'un arrêt rendu le 5 octobre 1998 par la cour d'appel d'Angers (1re chambre civile, section A), au profit de la société civile immobilière (SCI) des Hunaudières, dont le siège est ..., prise en la personne de son liquidateur amiable M. Jean de X..., demeurant ...,
   défenderesse à la cassation ;
   La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
   LA COUR, en l'audience publique du 24 octobre 2000, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Toitot, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, M. Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, Mme Gabet, conseillers, MM. Pronier, Betoulle, conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de M. Toitot, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la Société des courses du Mans, de Me Foussard, avocat de la SCI des Hunaudières, les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Sur le premier moyen :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 5 octobre 1998), que la société civile immobilière des Hunaudières (la SCI) qui a donné, les 20 et 26 janvier 1955, un hippodrome à bail à la Société des courses du Mans, a cédé, par acte des 13 et 20 mai 1994, cet hippodrome à la commune du Mans qui a conclu avec la locataire, le 5 avril 1995, un bail emphytéotique, celle-ci renonçant à compter du 20 mai 1994, à tous droits pouvant résulter du premier bail, ainsi qu'à toute indemnité dont elle pourrait se prévaloir au titre de celui-ci et de l'acte de vente ; que la locataire a assigné la SCI en paiement d'une certaine somme au titre d'aménagements et installations réalisés par elle dans les lieux ;
   Attendu que la Société des courses du Mans fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen :
   1 ) que comme l'a constaté elle-même la cour d'appel, le bail du 26 janvier 1955, conclu pour une durée d'un an et tacitement renouvelable d'année en année, avec faculté de résiliation à la fin de chaque année, s'est renouvelé à chaque échéance pour une durée d'un an ; qu'en retenant néanmoins que le bail renouvelé était à durée indéterminée, puisque prévoyant un nombre indéterminé de renouvellements, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et a violé l'article 1134 du Code civil ;
   2 ) que le bail renouvelé est un nouveau bail ; qu'en l'espèce, comme le soutenait la Société des courses du Mans, le bailleur bénéficiant par accession de la propriété des constructions élevées par le preneur à l'expiration du bail, la SCI était devenue propriétaire à chaque échéance annuelle des constructions édifiées par la locataire ; qu'en retenant que la Société des courses du Mans ne pouvait réclamer d'indemnité de compensation pour ces constructions contre la SCI, la ville du Mans étant le seul bénéficiaire de l'accession, la cour d'appel a violé les articles 555 et 1738 du Code civil ;
   3 ) qu'en cas de vente d'un terrain sur lequel des constructions ont été effectuées par un tiers et portant sur ces constructions, le tiers peut réclamer au vendeur, en qualité d'acquéreur par accession, I'indemnité compensatrice prévue par l'article 555 du Code civil ; qu'en retenant, en l'espèce, que la Société des courses du Mans n'avait pas d'action contre la SCI, I'action fondée sur l'article 555 du Code civil ne pouvant être exercée que contre le propriétaire, lequel est actuellement la ville du Mans, la cour d'appel a violé ce texte ;
   4 ) que la cour d'appel a constaté que la Société des courses du Mans n'avait renoncé, dans le contrat de bail du 5 avril 1995, aux droits et indemnités résultant du bail du 26 janvier 1955 et de la vente du 20 mai 1994 qu'à l'encontre de la ville du Mans ; qu'en retenant que cette renonciation lui interdisait de réclamer une indemnité compensatrice à la SCI, la cour d'appel a dénaturé la clause claire et précise du bail du 5 avril 1995, qui n'emportait renonciation de la Société des courses du Mans qu'à l'encontre de la seule ville du Mans, et a violé l'article 1134 du Code civil ;
   5 ) que les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; qu'en l'espèce, la renonciation à indemnité de la Société des courses du Mans, dans le contrat de bail conclu avec la ville du Mans, ne pouvait bénéficier à la SCI ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1165 du Code civil ;
   Mais attendu qu'ayant retenu exactement que le bail des 20 et 26 janvier 1955 étant conclu pour une durée d'une année, puis renouvelable d'année en année, par tacite reconduction en l'absence de congé préalable, devait être considéré comme à durée indéterminée et relevé que faute de dénonciation, il avait été transféré à l'acquéreur, la commune du Mans, et qu'en l'absence de stipulations contraires le sort des constructions réalisées par la locataire devait être réglé à l'expiration du bail en application des dispositions de l'article 555 du Code civil, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, abstraction faite de motifs surabondants, que la Société des courses du Mans n'avait pas de recours contre la SCI, l'action devant être dirigée contre le propriétaire détenteur de l'immeuble et bénéficiaire de l'accession ;
   Mais sur le second moyen :
   Vu l'article 1147 du Code civil ;
   Attendu que pour rejeter la demande d'indemnisation de la Société des courses du Mans, l'arrêt, qui constate que les constructions et ouvrages réalisés par celle-ci n'auraient pas dû être compris dans la vente de l'hippodrome, relève que la locataire ne pouvait pas se prévaloir indirectement d'un droit à indemnisation, par le biais d'une demande de dommages-intérêts ;
   Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la SCI n'avait pas commis de faute en vendant les réalisations de la société preneuse, lui causant un préjudice, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
   PAR CES MOTIFS :
   CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts de la Société des courses du Mans, l'arrêt rendu le 5 octobre 1998, entre les parties, par la cour d'appel d'Angers ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes ;
   Condamne la SCI des Hunaudières aux dépens ;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la SCI des Hunaudières ;
   Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf novembre deux mille.