AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par :
   1 ) M. Paul Y...,
   2 ) Mme Inès Z..., épouse Y...,
   demeurant ensemble 409, square Jacques Prévert à Evry (Essonne), en cassation d'un arrêt rendu le 19 octobre 1992 par la cour d'appel de Basse-Terre, au profit de M. Arsène X..., demeurant ... à Pointe-à -Pitre (Guadeloupe), défendeur à la cassation ;
   Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
   LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 22 juin 1994, où étaient présents :

  M. Beauvois, président, Mme Di Marino, conseiller rapporteur, M. Douvreleur, conseiller doyen, M. Vernette, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de Mme le conseiller Di Marino, les observations de Me Jacoupy, avocat des époux Y..., de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de la Varde, avocat de M. X..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Sur le moyen unique :
   Vu l'article 1840-A du Code général des impôts ;
   Attendu qu'est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou un acte sous-seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ;
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 19 octobre 1992), que les époux Y... auxquels M. X... avait, par acte sous-seing privé du 25 août 1986, promis de vendre des parcelles de terre moyennant le prix de 200 000 francs sur lequel ils avaient versé 40 000 francs, ont, le 5 mars 1988, assigné le promettant afin d'obtenir sa condamnation au paiement d'une somme de 80 000 francs, en application de l'article 1590 du Code civil ; que M. X... a demandé, reconventionnellement, que la somme de 40 000 francs soit déclarée acquise à son profit ;
   Attendu que, pour accueillir cette dernière demande, l'arrêt retient que la convention du 25 août 1986 étant une promesse unilatérale de vente, les époux Y... soulèvent, à bon droit, la nullité de cet acte qui n'a pas été enregistré, que cette nullité d'ordre public affecte toutes les autres clauses stipulées dans la promesse et que les époux Y... qui devaient accomplir la formalité, ne pouvant se prévaloir de leur propre carence, doivent supporter les conséquences de cette nullité dont l'un des effet est de déclarer acquise au promettant la somme versé à titre d'indemnité d'immobilisation ;
   Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susivisé ;
   PAR CES MOTIFS :
   CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 octobre 1992, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Basse-Terre, autrement composée ;
   Condamne M. X... à payer aux époux Y... une somme de huit mille francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
   Condamne M. X..., envers les époux Y..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
   Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Basse-Terre, en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du quatre octobre mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.