LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 4 mai 2017), que, par actes des 30 décembre 1996 et 1er novembre 2007, M. P... a donné à bail à ferme à M. A... diverses parcelles ; que, M. P... ayant vendu à des tiers un terrain bâti contigu lui appartenant, l'accès aux parcelles louées, utilisé par M. A..., en a été modifié ; que, par déclaration du 29 janvier 2015, celui-ci a, après expertise judiciaire, saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en établissement d'un avenant au contrat et en paiement de dommages-intérêts pour troubles de jouissance et pertes d'exploitation ;
Attendu que M. A... fait grief à l'arrêt de rejeter les demandes et de le condamner à remettre les parcelles en état ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que le chemin desservait initialement, depuis la voie publique, les parcelles d'une même propriété et ne constituait pas une communication entre divers fonds au sens de l'article L. 162-1 du code rural et de la pêche maritime et retenu que le nouvel accès, plus court que le précédent, empruntait une assiette, empierrée par le propriétaire, de sorte qu'aucun trouble n'était caractérisé, la cour d'appel en a exactement déduit que le bailleur n'avait pas manqué à son obligation de laisser le preneur jouir paisiblement des lieux loués ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu souverainement, analysant la valeur et la portée des éléments produits, que la configuration du nouveau chemin, au regard de la pente qu'il présentait, et la nécessité de veiller à son entretien n'empêchaient pas une exploitation normale, la cour d'appel, qui a constaté que la mise en jachère volontaire des parcelles tenait au refus du preneur d'emprunter le nouvel accès et ne résultait pas d'une situation d'enclavement, fût-ce pendant une période intermédiaire consacrée au travaux, et qui a, sans dénaturation, procédé à la recherche prétendument omise, a pu en déduire que les pertes d'exploitation alléguées n'étaient pas établies ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. A... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. A... et le condamne à payer à M. P... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze avril deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Ohl et Vexliard, avocat aux Conseils, pour M. A...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. A..., preneur, de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de M. P..., bailleur, et d'avoir condamné M. A..., sous astreinte, à procéder, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, à la remise en état des parcelles cadastrées commune de Gaas, sous les numéros [...], [...], [...], [...], et [...], d'une contenance globale de 4ha 97a 60ca, ainsi qu'au paiement d'une indemnité de procédure,
Aux motifs propres que sur les demandes de réparation présentées par le preneur, elles sont expressément fondées sur les dispositions de l'ancien article 1134 et de l'article 1719 du code civil, au vu desquelles, le preneur reproche au bailleur, un défaut de délivrance, et un manquement à son obligation d'assureur au preneur une jouissance paisible (cf conclusions de l'appelant page 7), puisque ni l'obligation d'entretien, ni l'obligation d'assurer la qualité des plantations (également visées par le dernier de ces textes) ne sont en cause. que sur le manquement du bailleur à l'obligation de délivrance, l'obligation de délivrance doit s'exécuter à la prise d'effet du bail, date à laquelle elle s'apprécie ; or, le bail a pris effet sur les parcelles litigieuses, au 1er novembre 2007, et le preneur, depuis lors, ne justifie d'aucune contestation antérieure au présent litige, manifesté pour la première fois par la saisine du juge des référés le 11 avril 2011 ; qu'ainsi, à la date de prise d'effet du bail, il n'est pas sérieusement contestable que le preneur a eu parfaite jouissance et disposition des parcelles louées, si bien que le moyen n'est pas sérieux et doit être écarté ; que sur le manquement du bailleur à une jouissance paisible le preneur, critiquant l'expertise judiciaire, soutient que :le nouvel accès n'a été réalisé qu'en 2012, que précédemment, et pendant une période de quatre ans, les parcelles ont été enclavées, et il n'a pu les exploiter, que le chemin empierré nouvellement réalisé par le bailleur, en raison de sa trop forte pente, est difficilement praticable, notamment avec des remorques fortement chargées lors des récoltes ; que ce nouvel accès présenterait de nombreux obstacles ou difficultés, tenant à la présence d'une canalisation d'eau potable, d'une citerne enterrée, d'une absence d'autorisation municipale de sortie sur la route communale d'[...], d'une clôture, que la perte d'exploitation annuelle, est de 3206 €, outre la perte des droits PAC ; qu'au contraire, le bailleur estime que c'est à tort et faussement que le preneur soutient n'avoir pas eu accès aux parcelles litigieuses entre 2009 et 2012, alors même que le nouvel accès, est plus facile, et 10 fois plus court que le cheminement préalablement utilisé pour se rendre à la propriété du preneur ; qu'il a fait réaliser le tracé du nouveau chemin, après avoir informé immédiatement le preneur du nouveau tracé envisagé, et sans observation de la part de ce dernier, lequel n'a pas répondu à sa proposition de se déplacer sur le terrain pour envisager conjointement les modifications ou aménagements ; qu'il rappelle que le coût de ces travaux, est très important, en regard de la modicité du fermage ; qu'il expose que la chronologie des travaux d'empierrement n'a jamais empêché le preneur d'exploiter les parcelles, faisant valoir que l'essentiel des travaux a été effectué au printemps 2009, le surplus des travaux effectués n'étant pas nécessaire pour permettre l'exploitation du fonds, ce qui a permis, pour l'année 2009, au preneur, de faire ses récoltes de maïs au mois d'octobre novembre 2008, d'effectuer les semailles pour 2009, en empruntant l'ancien tracé, en vertu d'une autorisation temporaire du nouveau propriétaire des parcelles traversées, et pour les années suivantes, en empruntant le nouveau tracé ; que l'expert judiciaire, contrairement à ce qui est soutenu par l'appelant, s'est rendu sur les lieux avec les parties, et a cheminé, notamment sur le chemin d'accès nouvellement créé par le bailleur pour accéder aux parcelles litigieuses louées, puisqu'il en donne une description, photographies à l'appui, en page 17 de son rapport ; que c'est ainsi et après ces constatations, que l'expert retient que : &gt; (page 18) ce nouvel accès emprunte un chemin d'assiette empierré par le bailleur, qui descend de la voie publique (route d'[...]) aux parcelles données à bail (lesquelles constituent un îlot), en liaison directe, alors même que ce chemin entre le corps de ferme de l'appelant, et les parcelles données à bail, est bien plus court que celui emprunté précédemment (puisque ce dernier imposait de traverser des parcelles données à bail à un autre fermier, pour rejoindre la route département 13, et devoir contourner le village de Gaas pour atteindre le corps de ferme), &gt; (page 21) constatant que le fermier n'a pas exploité les parcelles litigieuses, en contestation du nouvel accès qui lui était imposé, l'expert conclut en caractères majuscules imprimés en rouge que le fermier "s'est privé d'un revenu
alors que la faible production de son îlot affermé autorise la remontée vers la voie publique par le chemin empierré en pente moyenne", &gt; (page 25) les nouvelles assiettes de chemin d'accès ne comportent pas de difficultés insurmontables, sachant que
le chemin créé par M. P... pour desservir les parcelles affermées par M. A... peut aisément assurer l'accès et la desserte des parcelles affermées en veillant à entretenir l'empierrement de cette assiette de chemin, surtout dans les parties les plus pentues, &gt; (page 27) l'îlot exploité par M. A...
avec un rendement moyen de 70 à 80 quintaux/hectare, dans un terrain qui ne peut honnêtement dépasser ce rendement, correspond au maximum à une production de 146 quintaux, soit un tonnage de 14 tonnes qui, dans une seule remorque, peut remonter facilement l'accès empierré, aménagé par le bailleur sur les parcelles [...] et [...], d'une pente moyenne de 13 % ; qu'ainsi, les contestations à nouveau élevées par l'appelant devant la cour, ont déjà été présentées l'expert, à l'occasion des dires dont le contenu est rappelé par l'expertise, et tout particulièrement le dire du 25 novembre 2013, par lequel l'appelant se plaignait déjà, de ce que l'expert n'avait pas suffisamment investigué, pour reconnaître, comme le soutenait l'appelant, que le chemin nouvellement créé rendait son accès difficile ; que l'expert y a également répondu (page 24 de son rapport), de façon constante et homogène, et conformément à ce qui vient déjà d'être rappelé, en constatant que si les terres ont été laissées en jachère, ce n'est pas par difficulté d'accès, mais pour faire constater à l'expert la situation ; que de même, le précédent exploitant des parcelles [...] et [...] (M. B..., pièce 16 de l'intimé), justifie par une attestation y avoir cultivé et récolté du maïs, dans des conditions d'exploitation satisfaisantes, contredisant ainsi les allégations de l'appelant, selon lesquelles la pente de ces parcelles, ne permettait pas d'y faire passer des engins ; que de même encore, le précédent exploitant des parcelles affermées (M. S... I..., pièce 17 de l'intimé), indique que le chemin réalisé, facilite l'accès aux parcelles affermées par rapport à la situation antérieure ; que par ailleurs, le bailleur justifie, par les factures produites, que les travaux relatifs à la création d'un accès sur les parcelles [...] et [...], ont été réalisés en avril et octobre 2009 (pièces n° 13, 14), même si, ultérieurement, et conformément aux préconisations de l'expert, des travaux d'empierrement supplémentaires ont été effectués (sa pièce n° 15) ; qu'il justifie également que M. X..., avait autorisé l'usage de l'ancien accès, supposant un passage sur sa propriété, jusqu'aux travaux effectués en 2009 par le bailleur, pour permettre l'accès aux parcelles louées (sa pièce n° 20) ; qu'enfin, s'agissant des derniers arguments de l'appelant, il convient de constater, ce qui permet de les juger inopérants, que : &gt; il n'est nullement établi, ce fait étant formellement contesté, que le chemin a été clôturé de nature à en empêcher l'accès au preneur, alors même que le preneur reconnaît sur l'audience, qu'il est désormais en "accès libre", &gt; il n'est pas davantage démontré la présence d'une canalisation d'eau, dont au demeurant, il resterait là encore à définir le trouble qu'elle serait susceptible de causer ; qu'il en résulte que le fermier n'a pas été privé de la possibilité d'accéder aux parcelles louées, et que le nouveau chemin créé pour y accéder, constitue certes une modification d'un état de fait existant, mais ne caractérise ni trouble, ni préjudice ; qu'enfin, si l'expert propose une compensation au demeurant modeste (543,58 €), du fait de la modification de l'accès aux parcelles louées, cette proposition, qui repose sur le postulat erroné de l'existence d'un trouble, n'est juridiquement pas fondée, et ne peut en conséquence être adoptée par la cour ; qu'il en résulte que les demandes de réparation présentées par le preneur, ne sont pas fondées, et doivent être rejetées ; que le premier juge sera confirmé ; que sur la demande en restitution du trop-perçu au titre des loyers le preneur demande restitution des sommes qui correspondent au fermage versé pour les parcelles litigieuses, dont il soutient que du fait du bailleur, il n'a pas eu la jouissance ; qu'il vient d'être jugé que sa position n'était pas fondée, ce qui prive également de fondement ses demandes de remboursement à ce titre, lesquelles seront rejetées ; que le premier juge sera confirmé ; que sur la demande de contractualisation de l'accès aux parcelles louées le preneur demande que cet accès nouvellement créé par le bailleur, soit matérialisé dans un avenant au contrat de bail, et ce aux frais exclusifs du bailleur, et sous peine d'astreinte de 50 € par jour de retard ; qu'il doit être rappelé que le contrat de bail initial n'a pas prévu d'accès précis aux parcelles affermées, sauf au bailleur à remplir son obligation de délivrance et de jouissance paisible ; qu'il en résulte que le locataire demande à ce que, par décision de justice, il soit ajouté à la convention des parties, ce à quoi le bailleur est fonder à s'opposer, celui-ci ne devant, dans les rapports entre les parties, que permettre au locataire d'accéder aux parcelles louées dans le cadre de son obligation d'assurer une jouissance paisible, sans qu'il appartienne à la présente cour, d'ajouter à la convention des parties ; que le premier juge sera confirmé en ce qu'il a débouté l'appelant de sa demande ; que sur les demandes formées par le bailleur, 1-la demande de remise en état sous astreinte, le preneur à bail rural doit notamment, en application de l'article 1766 du code civil, auquel renvoie l'article L. 411-27 du code rural et de la pêche maritime, exploiter les biens loués en bon père de famille ; que le bailleur déclare avoir, dans un souci d'apaisement, abandonné sa demande en résiliation de bail ; qu'en revanche, il est établi que le preneur, en faisant le choix de ne pas exploiter les parcelles données à bail, a causé un préjudice au bailleur, dès lors que les parcelles louées nécessitent une remise en état d'exploitation ; qu'eu égard à la continuation du bail, c'est à bon droit que le bailleur, demande condamnation du preneur, sous astreinte de 50 € par jour de retard, à procéder à cette remise en état dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, ainsi qu'il sera dit au dispositif ; qu'il n'y a pas lieu de donner acte au bailleur de plus amples réserves pour le cas où le preneur n'exécuterait pas la présente décision à ce titre,
Et aux motifs du jugement partiellement confirmé qu'il est établi de manière indiscutable les points suivants : qu'un nouveau passage a été créé aux frais de M. P... en 2009 puis complété par un empierrement avec création de deux ponts ; que les travaux ont été achevés en 2011 ; que les parcelles cadastrées n° [...], [...], [...], [...] et [...] sont bien desservies par un accès direct sans que le fermier n'ait à emprunter un autre passage ; que c'est dans ce contexte que la cour d'appel de Pau, par arrêt du 28 mars 2013, a désigné un expert en la personne de Mme W... avec pour mission de rechercher si M. K... A... est confronté à des difficultés d'accès depuis le domaine public aux parcelles qu'il loue à M. P... et dans l'affirmative, décrire les entraves subies, permanentes ou temporaires, susceptibles d'affecter la bonne exploitation des terres affermées puis de fournir tous éléments permettant de chiffrer les divers préjudices subis par le preneur ; qu'il convient donc de reprendre les éléments du rapport d'expertise sur les deux seuls points de sa mission telle que définie par la cour d'appel : 1°) M. K... A... est-il confronté à des difficultés d'accès depuis le domaine public aux parcelles qu'il loue à M. P... ? 2°) si tel est le cas, quelles sont les entraves subies, permanentes ou temporaires, dans l'exploitation des parcelles concernées et pour quel préjudice ? Que pour la première question, il ressort clairement du rapport d'expertise que le nouvel accès sur l'îlot affermé par M. K... A... ne présente pas de difficultés majeures pour l'exploitation des parcelles qui ne sont pas enclavées et sont accessibles par le chemin au départ de la route d'[...] ; qu'en outre l'expert a pris soin de préciser que "l'îlot exploité par M. K... A... de 1ha 95ca 11a avec un rendement moyen de 70 à 80 quintaux/hectare dans un terrain qui ne peut honnêtement dépasser cette production représente ainsi une production maximum de 146 quintaux, soit un tonnage de 14 tonnes qui, dans une seule remorque, peut remonter facilement l'accès empierré aménagé par M. P... d'une pente moyenne de 13 %" ; que dès lors, M. K... A... ne peut se prévaloir d'aucune entrave à la bonne exploitation des terres ; qu'en particulier, il ressort de l'expertise que c'est par choix et non par nécessité que M. K... A... a laissé l'îlot des parcelles affermées en jachère pour la seconde question, l'expert indique que M. K... A... "se prive d'un revenu de 3206 € par an depuis 2009 alors que la faible production de son îlot affermé autorise la remontée vers la voie publique par le chemin empierré en pente moyenne" ; qu'il ressort de ces éléments que M. K... A... ne justifiant d'aucun préjudice imputable à M. P..., l'ensemble de ses demandes doit être rejeté,
1°/ Alors que constitue un trouble de jouissance le fait, pour un bailleur, de supprimer un chemin d'exploitation, comme celui d'imposer au fermier une modification des accès, nonobstant la circonstance que cette modification n'entraîne pas l'enclavement des parcelles louées ; qu'en déboutant M. A..., preneur, de ses demandes à l'encontre du bailleur au titre du manquement à l'obligation d'assurer une jouissance paisible des parcelles cadastrées n° [...], [...], [...], [...], et [...], par la considération inopérante que le nouvel accès aménagé par le bailleur en remplacement du passage dont M. A... bénéficiait antérieurement ne présentait pas de difficulté majeure ni insurmontable pour l'exploitation des parcelles litigieuses, celles-ci n'étant pas enclavées, la cour d'appel a violé les articles 1719 du code civil et L. 162-1 du code rural et de la pêche maritime ;
2°/ Alors, en toute hypothèse, qu'en retenant que le contrat de bail initial n'avait pas prévu d'accès précis aux parcelles affermées, sauf au bailleur à remplir son obligation de délivrance et de jouissance paisible (arrêt, p. 9), sans rechercher si, comme le soutenait M. A... (conclusions, p. 3, dernier al. et p. 4, al. 5), ledit passage ne constituait pas un chemin d'exploitation, en sorte que M. A..., exploitant des parcelles riveraines, était fondé à invoquer la protection possessoire du fait de la fermeture dudit passage, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des dispositions de l'article L. 162-1 du code rural et de la pêche maritime ;
3°/ Alors que M. A... avait invoqué les difficultés d'exploitation liées à la pente du nouveau chemin en faisant valoir que pour remonter les 14 tonnes de charge évaluées par l'expert, une remorque de 5 tonnes à vide était nécessaire, et que la puissance de son tracteur était trop faible pour tracter une vingtaine de tonnes ; que la cour d'appel, qui a rejeté les demandes de M. A..., et mis à sa charge la remise en état des parcelles, sans s'expliquer comme cela lui était demandé sur cette difficulté, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 du code civil et L. 162-1 du code rural et de la pêche maritime ;
4°/ Alors que constitue un trouble de jouissance le fait, pour un bailleur, de substituer à un accès existant un passage moins commode ; qu'en déboutant M. A..., preneur, de ses demandes à l'encontre du bailleur au titre du manquement à l'obligation d'assurer une jouissance paisible des parcelles cadastrées n° [...], [...], [...], [...], et [...], et en lui imputant le défaut d'exploitation, par la considération que le nouvel accès aménagé par le bailleur en remplacement du passage dont M. A... bénéficiait antérieurement ne présentait pas de difficulté majeure ni insurmontable pour l'exploitation des parcelles litigieuses, tout en relevant la nécessité d'entretenir l'empierrement des parties les plus pentues de l'assiette du chemin, et une pente moyenne de celui-ci de 13 %, impliquant un maximum qu'elle n'a pas précisé, la cour d'appel a violé les articles 1719 du code civil et L. 162-1 du code rural et de la pêche maritime ;
5°/ Alors que M. A... invoquait l'état d'enclave des parcelles entre 2009, soit entre la substitution fin 2008 et l'empierrement du chemin début 2012 (conclusions, p. 8), justifiant le défaut d'exploitation qui lui était reproché, en faisant valoir que l'expert n'avait connu le chemin qu'empierré (conclusions, p. 9, al. 5), les travaux d'empierrement n'ayant été réalisés qu'en 2012, ainsi qu'il ressortait de la facture de l'entreprise Dessarps (p. 10, al. 4, se référant à la pièce adverse n° 15, c'est-à-dire à la facture d'empierrement du 17 janvier 2012) ; qu'en retenant que le passage avait été autorisé par l'ancien accès jusqu'aux travaux effectués 2009, que des travaux d'empierrement supplémentaires avaient été effectués ultérieurement aux travaux réalisés en avril et octobre 2009 (arrêt, p. 8, al. 9), en affirmant que les travaux avaient été achevés en 2011 (jugement, p. 3), sans s'expliquer sur le caractère praticable du chemin dans l'intervalle, et tout en relevant que l'expert notait la nécessité de veiller à entretenir l'empierrement (arrêt, p. 8, al. 3), la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
6°/ Alors que le rapport d'expertise de Mme W..., désignée par arrêt du 28 mars 2013, énonce (p 25) que le chemin créé par M. P... peut assurer la desserte des parcelles affermées par M. A... « en veillant à entretenir l'empierrement de cette assiette de chemin », mais ne comporte pas de préconisation d'empierrement supplémentaire ; qu'en énonçant que conformément aux préconisations de l'expert, des travaux d'empierrement supplémentaires ont été effectués, et en se référant à sa pièce n° 15, qui est une facture d'empierrement du 17 janvier 2012, antérieure aux opérations d'expertise, la cour d'appel a méconnu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer les documents de la cause.