LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 17 décembre 2013), que Mmes X... et Y... sont propriétaires de fonds contigus, entre lesquels se trouve un chemin que Mme Y... utilise pour accéder à la partie de sa propriété qu'elle ne loue pas ; qu'estimant être seule propriétaire de ce chemin, Mme X... a assigné Mme Y... afin qu'il lui soit fait interdiction de l'utiliser ; 
Sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche, du pourvoi principal, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant retenu que le chemin litigieux ne servait pas exclusivement à la communication entre les fonds ou à leur exploitation, la cour d'appel et exactement déduit qu'il ne pouvait de ce fait être qualifié de chemin d'exploitation, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; 
Mais sur le moyen unique du pourvoi incident : 
Vu l'article 682 du code civil ; 
Attendu que, pour déclarer enclavée parcelle n° 109, l'arrêt retient que Mme Y... a donné en location l'immeuble cadastré n° 110 lui appartenant également et que de ce fait, pour accéder à sa parcelle n° 109, il demeure possible de passer par la parcelle n° 110, mais à condition de traverser l'habitation de ses locataires, ce qui est illicite ; 
Qu'en statuant ainsi, alors que l'enclave de la parcelle n° 109 résultait de la seule volonté, par Mme Y..., de donner en location la parcelle n° 110, avec laquelle la parcelle n° 109 communiquait, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les trois premières branches du moyen unique du pourvoi principal, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que la parcelle A n° 109 était enclavée, et bénéficiait d'un droit de passage sur le chemin situé sur les parcelles A n° 108 et 111, l'arrêt rendu le 17 décembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ; 
Condamne Mme Y... aux dépens des pourvois ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros, rejette la demande de Mme Y... ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux octobre deux mille quinze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour Mme Y..., demanderesse au pourvoi principal. 
L'arrêt attaqué encourt la censure ; 
EN CE QU'il a dit que le passage situé sur les parcelles cadastrées section A 108 et 111 est la propriété de Madame X..., a condamné Madame Y... à supprimer sous astreinte tous arbustes, fleurs et objets déposés par elle sur le passage, dit que la parcelle cadastrée section A 109 est enclavée, dit en conséquence que cette parcelle bénéficie d'un droit de passage sur le chemin cadastré A 108 et 111 entre la route de Granville et l'angle nord de l'immeuble A 109, débouté Madame Y... de sa demande tendant à être autorisée à stationner un véhicule dans le passage, débouté Madame Y... de sa demande tendant à l'enlèvement de la barrière afin d'accéder à la rivière, et débouté Madame Y... de sa demande de dommages et intérêts ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE « le titre de propriété de Mme X..., du 23 janvier 1999, mentionne que celle-ci a acquis les parcelles A 108, 111 et 113, et précise expressément " le vendeur déclare que ledit chemin lui appartient en pleine propriété et fait partie de l'immeuble présentement vendu " ; que le cadastre inclut de fait le chemin dans les parcelles 108 et 111 ; que le titre de propriété de Mme Y..., du 9 juillet 1998, ne fait quant à lui aucunement état d'un quelconque chemin, ni même d'une quelconque propriété non bâtie ; qu'il est uniquement mentionné l'achat des parcelles 109 et 110, qui constituent une maison d'habitation ; que le titre de l'auteur de Mme Y... (vente Z.../ A... du 18 avril 1987) ne mentionne pas plus l'existence d'un chemin ; que certes, les actes antérieurs emportant cession des parcelles 108, 111 et 113, et notamment l'acte de vente du 5 février 1948, révèlent que les parcelles autrefois cadastrées l p et 2 p, difficiles aujourd'hui à matérialiser, étaient bornées notamment par un " passage commun ", qui semble être le passage litigieux ; que néanmoins, à défaut de précision en ce sens dans les titres successifs de l'actuelle propriété Y..., il n'est pas certain que ce passage ait pu être commun aux actuelles parcelles 109 et 110 ; qu'il est possible, comme le soutient Mme X..., que cette communauté s'entendait entre les actuelles parcelles 108 et 111 aujourd'hui réunies entre les mains de celle-ci ; qu'il n'existe donc aucune présomption suffisamment sérieuse pour estimer que le passage soit, en tout ou partie, propriété de Mme Y... ; que la qualification de chemin d'exploitation ne peut pas plus être retenue, puisque, selon les dispositions de l'article L 162-1 du code rural et de la pêche maritime, les chemins et sentiers d'exploitation sont ceux qui servent exclusivement à la communication entre divers fonds, ou à leur exploitation ; que le seul fait que le passage litigieux, qui est une impasse, ait pu desservir plusieurs propriétés bâties ou permettre un accès à la rivière n'est pas suffisant pour permettre de le qualifier chemin d'exploitation ; qu'en conséquence, le jugement qui a estimé que Mme X... était seule propriétaire du passage doit être confirmé » ; 
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'« en l'espèce, les titres de propriété de Madame Lucette X... (acte notarié en date du 5 février 1948, acte notarié du 24 novembre 1979, acte notarié du 23 janvier 1999) ainsi que les titres de propriété de Madame Paulette Y... (acte notarié du 9 juillet 1998) ne mentionnent l'existence d'aucune servitude de passage dont serait affecté le fonds de Madame Lucette X... et dont pourrait bénéficier le fonds de Madame Paulette Y... ; qu'en outre, l'acte notarié par lequel Madame Lucette X... a acquis son bien-cadastré aux numéros 108, 111 et 113- mentionne, précisément, que le chemin qui donne accès à son garage, par la route de Granville lui appartient en pleine propriété et fait partie de l'immeuble vendu ; que d'ailleurs, Monsieur Jacques B..., expert près la Cour d'Appel de Caen, conclut dans son, rapport en date du 2 octobre 2007, que le passage mentionné était commun entre le jardin, aujourd'hui cadastré parcelle A 108 et la cour dépendant de la parcelle n° 111 ; qu'il précise que le plan cadastral confirme que la moitié du passage est mitoyen entre les parcelles 108 et 111 appartenant à Madame Lucette X... ; qu'ainsi la confrontation des différents actes retraçant l'origine de la propriété et du plan cadastral confirment que par l'achat des parcelles 108 et 111, Madame Lucette X... a. acquis la propriété du chemin mitoyen à ces deux parcelles ; que dès lors, il convient de, constater qu'il n'existe aucune servitude de passage au profit du fonds de Madame Paulette Y..., Madame Lurette X... étant propriétaire de l'ensemble de l'assiette du chemin » ; 
ALORS premièrement QU'en retenant que le « passage commun », mentionné dans certains titres des auteurs de Madame X... comme constituant une borne de sa propriété, « semble être le passage litigieux », qu'« il n'est pas certain que ce passage ait pu être commun aux actuelles parcelles 109 et 110 » de Madame Y... et qu'« il est possible, comme le soutient Mme X..., que cette communauté s'entendait entre les actuelles parcelles 108 et 111 aujourd'hui réunies entre les mains de celle-ci », la cour d'appel a statué par des motifs dubitatifs et violé l'article 455 du code de procédure civile ; 
ALORS deuxièmement QUE en l'état du doute sur le point déterminant de savoir si le chemin revendiqué n'était pas le « passage commun » que certains titres des auteurs de Madame X... identifiaient comme une des limites de son fonds, en accueillant néanmoins son action en revendication au prétexte que les titres de Madame Y... ne mentionnaient pas le chemin litigieux, quand l'exposante n'avait pas à prouver qu'elle en était propriétaire dès lors qu'elle était défenderesse à l'action, qu'elle utilisait le chemin, y garait son véhicule et y effectuait même des plantations, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du code civil ; 
ALORS troisièmement QUE Madame Y... produisait et analysait les actes des auteurs successifs de Madame X... formant une chaîne ininterrompue depuis un siècle (conclusions, p. 5 à 8), ce dont elle déduisait que le seul titre affirmant le propriété du chemin litigieux était l'acte d'acquisition de Madame X... de 1999, qu'il s'agissait d'une pure et simple affirmation de la venderesse et que cette dernière, qui ne tenait la propriété de ce chemin d'aucun titre précédent, n'avait pu transmettre à son acheteuse plus de droits qu'elle n'en avait elle-même (conclusions, not. p. 5 in fine, p. 7 in fine et p. 8 in limine) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen opérant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 
ALORS quatrièmement QUE Madame Y... soulignait que le chemin litigieux était un chemin d'exploitation en ce qu'il a été créé pour permettre aux propriétaires riverains de mener leurs bêtes jusqu'à la rivière afin qu'elles s'y abreuvent, en ce qu'il n'était pas possible d'accéder à la rivière et aux étables en dehors de ce chemin, et en qu'il existait de cela des signes matériels comme la double porte d'accès de la parcelle 107 ou la présence de crochets et de chaînes à l'entrée de sa cave constituant auparavant une étable, lesquels étaient destinés à attacher les animaux (conclusions, p. 12 et 13) ; qu'en ne s'expliquant pas sur le point de savoir si ces éléments ne démontraient pas que le chemin servait à la communication entre les fonds et à leur exploitation en sorte qu'il s'agissait d'un chemin d'exploitation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 162-1 du code rural et de la pêche maritime. Moyen produit par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils, pour Mme X..., demanderesse au pourvoi incident. 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la parcelle cadastrée section A n° 109 est enclavée et qu'elle bénéficie d'un droit de passage sur le chemin cadastrée A 108 et 111, entre la route de Granville et l'angle nord de l'immeuble A 109. 
AUX MOTIFS QUE « Conformément à l'article 691 du code civil, une servitude de passage ne peut s'établir que par titre, et, en l'espèce, les titres de propriété des parties ne mentionnent pas l'existence d'un quelconque droit de passage au profit de la propriété de Mme Y.... 
Cependant, l'article 682 du même code énonce que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds. 
Il est établi en l'espèce que Mme Y... est propriétaire de deux parcelles contiguës mais distinctes, cadastrées section A 109 et A 110. La parcelle 109 prise isolément ne dispose d'aucune issue sur la voie publique. En revanche, la parcelle 110 borde la route de Granville. 
Il est certes indiqué dans le titre de propriété de Mme Y... que les deux parcelles constituent une seule maison d'habitation, et il est constant qu'il existe une communication entre elles. 
Néanmoins, le titre de l'auteur de Mme Y..., M. A..., mentionnait clairement qu'il s'agissait de deux maisons. Les photographies produites le démontrent, puisque l'on voit aisément que la façade du bâtiment donnant sur le chemin est munie de fenêtres et d'une porte. 
M. A... atteste le fait que, lors de son acquisition, il s'agissait de deux bâtiments non communiquant, que l'accès au bâtiment arrière (n° 109) se faisait par le passage, et que c'est lui qui a fait pratiquer des ouvertures entre les deux bâtiments. 
Mme Y... justifie par un constat du 26 octobre 2011 qu'elle a donné en location l'immeuble cadastré A 110, ne conservant pour son usage personnel que l'immeuble A 109. Ce constat montre que pour accéder de la voie publique à son habitation, il demeure possible de passer par l'immeuble 110, mais à condition de traverser l'habitation de ses locataires, ce qui est illicite. 
Il ne peut être reproché à Mme Y... d'avoir aggravé la situation, puisque la situation actuelle, à savoir l'existence de deux immeubles distincts, correspond à la situation antérieure et au plan cadastral. Il reste de fait loisible à Mme Y... de céder de façon séparée, les deux parcelles dont elle est propriétaire. 
Compte tenu de ces éléments, il s'ensuit que la parcelle A 109 qu'elle occupe doit être considérée comme n'ayant pas d'issue suffisante sur la voie publique ». 
1° ALORS QU'un droit de passage ne peut être accordé, au titre d'un fonds enclavé, en cas d'absence d'issue ou d'issue insuffisante sur la voie publique, que pour l'exploitation agricole, Industrielle ou commerciale du fonds, ou pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement ; que tel ne saurait être le cas pour la location à fin d'habitation d'une partie d'une maison ; qu'en ayant décidé du contraire la cour d'appel a violé l'article 682 du code civil. 
2° ALORS QUE nul ne peut créer un état d'enclave à son profit ; qu'en ayant constaté que l'état d'enclave de la propriété de Mme Paulette Y... résultait de la location par celle-ci du reste de sa propriété ayant un accès sur la voie publique, la cour d'appel a violé l'article 682 du code civil. 
3° (Subsidiaire) ALORS QUE la situation d'enclave s'apprécie au regard de l'unité du bien immobilier ; qu'en ayant considéré que la parcelle n° 109 était enclavée alors qu'il résultait de ses propres constatations que le titre de propriété de Mme Y... mentionnait que les deux parcelles constituent une seule maison d'habitation et qu'il est constant qu'il existe une communication entre elles, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 682 du code civil.