LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Joint les pourvois n° G 12-26. 712 et K 12-27. 887 ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 5 juillet 2012), que par acte authentique du 2 juin 2004, reçu par M. X..., avec le concours de M. Y..., notaires, M. et Mme Z... ont vendu à M. et Mme A... une maison d'habitation pour un montant de 228 673 euros qu'ils avaient achetée le 20 août 2001 à Alain B... et Jean-Louis B... ; que le diagnostic parasitaire réalisé par la société Groupe Pallazi à l'occasion de la vente de l'immeuble à M. et Mme A... concluait à l'absence de parasites ; qu'ayant découvert lors de la réalisation de travaux que l'immeuble était infesté de parasites, M. et Mme A... ont, après expertise, assigné M. et Mme Z..., M. C..., en qualité de liquidateur de la société Groupe Palazzi, les Mutuelles du Mans assurances, M. Alain B..., M. Jean-Louis B..., M. X... et M. Y... en paiement du coût des travaux de réfection et des frais occasionnés par le sinistre ; 
Sur le moyen unique du pourvoi incident qui est préalable, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant constaté que lorsque les époux A... avaient acquis la maison, l'intérieur avait été complètement rénové, des faux-plafonds avaient été fixés, des carrelages posés au sol et les murs avaient été repeints à l'intérieur de la maison et donnaient une impression de neuf, et relevé que la description des vices effectuée par l'expert permettait de dire qu'ils étaient complètement cachés et que, sans investigations, les acquéreurs n'avaient aucun moyen de savoir qu'ils existaient, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu déduire de ces seuls motifs l'existence de vices cachés pour les acquéreurs ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant retenu que l'évaluation faite par l'expert du coût des travaux de réfection de l'immeuble était neutre et objective et que les époux A... pouvaient prétendre à l'indemnisation de leurs frais dus à la nécessité de quitter les lieux pendant la réfection, la cour d'appel, qui n'a pas refusé d'examiner leurs rapports, en a souverainement déduit le montant des travaux et des dommages-intérêts complémentaires à leur allouer ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le quatrième moyen du pourvoi principal, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant souverainement relevé qu'au moment de la vente par les consorts B... à M. et Mme Z..., les lieux n'avaient pas encore été rénovés et qu'il n'était pas établi que les travaux effectués nécessitaient une assurance obligatoire en application de l'article L. 242-1 du code des assurances, et exactement retenu qu'il n'existait pas de lien de causalité entre la faute des notaires alléguée et le préjudice des époux A..., la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, en a déduit à bon droit que les demandes dirigées contre M. Y... et M. X... devaient être rejetées ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Mais sur le deuxième moyen du pourvoi principal : 
Vu l'article 1641 du code civil ; 
Attendu que pour rejeter la demande de condamnation des consorts B..., l'arrêt retient que l'action est de nature contractuelle et qu'il n'y a jamais eu de rapports contractuels entre eux et les époux A... ; 
Qu'en statuant ainsi, alors que le sous-acquéreur d'un immeuble peut exercer une action en garantie des vices cachés contre le vendeur originaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 
Et sur le troisième moyen du pourvoi principal : 
Vu l'article 4 du code de procédure civile ; 
Attendu que pour débouter les époux A... de leurs demandes en paiement dirigées contre la société Covea Risks assurances, l'arrêt retient que l'expert en diagnostic a commis une faute qui a causé un préjudice aux acquéreurs qui ont perdu la chance de pouvoir découvrir la réalité du vice, de manière à renoncer à l'acquisition ou de négocier un prix moindre ou d'exiger des travaux préalables à la vente, mais que ce préjudice ne se confond pas avec celui résultant des travaux, ni avec celui résultant de la gêne causée ni avec le préjudice moral, et que les époux A... n'ont pas fait de demande d'indemnisation à ce titre ; 
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a refusé d'évaluer le préjudice dont elle avait constaté l'existence en son principe, a violé le texte susvisé ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute les époux A... de leurs demandes formées à l'encontre des consorts B... et de la société Covea Risks assurances, l'arrêt rendu le 5 juillet 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; 
Condamne la société Covea Risks assurances et les consorts B... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour M. et Mme A..., demandeurs aux pourvois principaux n° G 12-26. 712 et K 12-27. 887 
Le premier moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité la condamnation des époux Z... au profit des époux A... à la somme de 47. 085, 57 ¿, avec indexation sur l'indice BT 01 à compter du 8 juin 2005 au jour de son versement effectif, outre 5. 000 ¿ de dommages-intérêts pour la gêne subie et 5. 000 ¿ de dommages-intérêts pour préjudice moral, et d'avoir ainsi débouté M. et Mme A... de leurs demandes supplémentaires au fond contre les époux Z..., 
AUX MOTIFS QUE l'action des époux A... sur le fondement de la garantie des vices cachés contre les époux Z... est justifiée ; que les époux A... demandent 227. 067, 55 euros correspondant à l'estimation du coût de réfection et aux frais de maîtrise d'oeuvre et d'assurance D. O., avec réévaluation sur l'indice BT 01 à compter du 8 juin 2005, 76. 000 euros correspondant à des frais induits de loyers et de garde-meuble, 30. 000 euros pour préjudice moral ; que l'expert D... a estimé le montant des travaux de réfection, hors frais d'étude, à 42. 040, 69 euros, plus 12 % de maîtrise d'oeuvre soit 5. 044, 88 euros, soit au total 47. 085, 57 euros ; qu'il convient de s'en tenir à cette évaluation neutre et objective du coût des travaux, avec indexation sur l'indice BT 01 à compter du 8 juin 2005 au jour de son versement effectif ; qu'il sera alloué des dommages-intérêts complémentaires pour les frais dus à la nécessité de quitter les lieux pendant la réfection, soit 5. 000 euros, plus 5. 000 euros pour préjudice moral (arrêt p. 8) ; 
ALORS, DE PREMIERE PART, QUE s'il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties, le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire ; qu'au soutien de leur demande indemnitaire, les époux A... ont produit deux rapports établis à leur demande par MM. E..., ingénieur-conseil, et H..., architecte, remettant en cause les conclusions de l'expert ; que pour limiter l'indemnisation des époux A... aux sommes arrêtées par l'expert, la cour d'appel a déclaré « s'en tenir » à l'évaluation de l'expert judiciaire, « neutre et objective », du coût des travaux ; qu'en se prononçant ainsi, sans même examiner les rapports produits par les époux A..., la cour d'appel a violé les articles 15, 16 et 132 du code de procédure civile ; 
ALORS, EN OUTRE, QUE le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu, outre de restituer le prix qu'il en a reçu, de tous les dommages-intérêts envers l'acheteur ; qu'aucun abattement pour vétusté ne peut être pratiqué ; que pour chiffrer à 47. 085, 57 ¿ le coût des travaux de réfection de l'immeuble, l'expert a appliqué un abattement pour vétusté sur le coût de reconstruction des éléments infestés par les insectes xylophages (rapport, page 15) ; qu'en faisait sienne cette évaluation pour limiter à son montant l'indemnité allouée aux époux A... au titre de la réfection de l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 1645 du code civil ; 
ALORS ENFIN QUE le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu, outre de restituer le prix qu'il en a reçu, de tous les dommages-intérêts envers l'acheteur ; que devant la cour d'appel, les époux A... ont soutenu que ne pouvant habiter l'immeuble, ils avaient été contraints, depuis fin 2004, d'exposer diverses dépenses, notamment pour se loger et stocker leurs meubles, et sollicitaient en conséquence, justificatifs à l'appui, une indemnité de 76. 000 euros, sauf à parfaire ; que pour limiter à 5. 000 euros leur indemnisation, la cour d'appel a énoncé qu'ils pouvaient prétendre à des dommages-intérêts pour les frais dus à la nécessité de quitter les lieux pendant la réfection ; qu'en statuant ainsi, après avoir par ailleurs retenu que le degré d'infestation par les insectes xylophages, constaté par l'expert, avait pour conséquence un risque d'effondrement d'éléments de la charpente, ce dont il s'évinçait que la période pendant laquelle il était nécessaire de quitter l'immeuble ne pouvait être restreinte à la seule durée des travaux de réfection, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1645 du code civil. 
Le deuxième moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux A... de leur demande contre les consorts B... ; 
AUX MOTIFS QUE les époux A... ont demandé la condamnation in solidum des précédents propriétaires, à la fois les époux Z... et de ceux qui étaient propriétaires avant eux, les consorts B... ; que l'action est de nature contractuelle, qu'elle s'insère dans les relations contractuelles acquéreurs-vendeurs ; qu'il n'y a jamais eu de rapports contractuels entre les époux A... et les consorts B... (arrêt p. 8) ; 
ALORS QUE l'action en garantie résultant d'un même vice caché se transmet avec la chose vendue, de sorte que les acquéreurs successifs d'un immeuble disposent, contre le vendeur originaire, d'une action directe de nature contractuelle ; qu'en retenant, pour débouter les époux A... de leur action directe, de nature contractuelle, contre les époux B..., vendeur originaire, qu'il n'y avait jamais eu de rapports contractuels entre ceux-ci, la cour d'appel a violé les articles 1641 et 1165 du code civil. 
Le troisième moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif sur ce point, d'avoir débouté les époux A... de leur demande contre la société COVEA RISKS ASSURANCES, assureur de la société GROUPE PALAZZI ; 
AUX MOTIFS QUE les époux A... estiment que l'expert en diagnostic, la société GROUPE PALAZZI, a commis une faute délictuelle à leur égard ; qu'ils demandent la condamnation in solidum de la société COVEA RISKS, assureur de la société GROUPE PALAZZI en liquidation judiciaire, à leur payer le montant de l'indemnisation de leurs préjudices ; que le diagnostic de la société GROUPE PALAZZI du 5 mai 2004 est ainsi libellé : « audit des zones visibles et accessibles le jour de la visite... par examen visuel sans dégradation afin de chercher la présence d'insectes xylophages (termites ou autres), nous sommes à la disposition du donneur d'ordres pour lui indiquer les emplacements où devront être réalisés les éventuels sondages (destructifs ou autres) afin de compléter notre mission ¿ sondage sur le bâti, se limitant aux pathologies des bois d'oeuvre de l'ensemble immobilier, sur les parties visibles, accessibles depuis l'intérieur des constructions le jour du contrôle ¿ Conclusion : absence de parasites » ; que les éléments produits permettent de constater que l'accès aux combles n'était pas fermé lorsque l'expert en diagnostic est intervenu ; qu'il existait une trappe d'accès aux combles ; qu'il est bien évident que si des insectes xylophages sont actifs dans une maison, c'est dans les éléments de bois, et notamment ceux de la charpente que ceux-ci se trouvent ; que l'expert en diagnostic avait accès aux combles, ce qui lui permettait d'aller voir les éléments de la charpente ; qu'au vu du degré important d'infestation constaté par l'expert judiciaire, il est évident que si l'expert en diagnostic était allé voir quelques éléments de charpente par la trappe d'accès aux combles, il n'aurait pas manqué de s'apercevoir, pour lui dont c'était le métier, qu'il existait des traces d'insectes xylophages, ce qui aurait permis de pousser plus à fond les recherches ; qu'en se contentant d'un examen superficiel des lieux, et affirmant avec légèreté qu'il n'y avait pas de parasites, l'expert en diagnostic a permis aux vendeurs de dissimuler le vice ; qu'il a commis une faute, et cette faute a causé un préjudice aux acquéreurs ; que ces derniers ont perdu la chance de pouvoir découvrir la réalité du vice, de manière à renoncer à l'acquisition ou de négocier un prix moindre ou d'exiger des travaux préalables à la vente ; que ce préjudice ne se confond pas avec celui résultant des travaux, ni avec celui résultant de la gène occasionnée ni avec le préjudice moral ; que les époux A... n'ont pas fait de demande d'indemnisation à ce titre ; 
ALORS D'UNE PART QUE le préjudice tenant à la nécessité d'effectuer des travaux pour réparer les conséquences d'un vice caché est la conséquence directe de la faute de l'expert en diagnostic qui n'a pas décelé ledit vice ; que dans leurs conclusions d'appel, les époux A... ont fait valoir qu'ils n'auraient pas acheté la maison si le rapport du diagnostiqueur avait révélé l'existence et l'ampleur de l'infestation, et que s'ils n'avaient pas acheté, ils n'auraient subi aucun préjudice ; qu'en décidant que la faute de l'expert en diagnostic avait causé un préjudice tenant à la perte de chance de pouvoir découvrir la réalité du vice afin de renoncer à l'acquisition de négocier un prix moindre ou d'exiger des travaux préalables à la vente, mais pas le préjudice résultant des travaux ni de la gêne causée, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; 
ALORS D'AUTRE PART QUE le juge est tenu d'évaluer le préjudice dont il a constaté l'existence en son principe ; que pour rejeter la demande d'indemnisation des époux A... à l'encontre de l'assureur de l'expert en diagnostic, la cour d'appel, après avoir relevé que ce dernier avait commis une faute ayant causé un préjudice aux acquéreurs, a retenu que le préjudice subi par ces derniers de ce fait, consistant dans la perte de chance de pouvoir découvrir la réalité du vice, de manière à renoncer à l'acquisition ou de négocier un prix moindre ou d'exiger des travaux préalables à la vente, ne se confond ni avec ceux résultant des travaux de réfection et de la gêne occasionnée, ni avec le préjudice moral, seuls dommages dont il était demandé réparation ; qu'en refusant ainsi d'évaluer un préjudice dont elle avait constaté l'existence en son principe, la cour d'appel a violé l'article 4 du code civil. 
Le quatrième moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux A... de leur demande contre Me X... et Y... ; 
AUX MOTIFS QUE les époux A... mettent en cause la responsabilité des notaires qui ont procédé à leur acte de vente. Ils estiment que les notaires auraient dû attirer leur attention sur l'absence d'assurance dommages ouvrage prise par les consorts B... lors des travaux faits par ceux-ci. Il n'est pas établi que les travaux effectués par les consorts B... nécessitaient une assurance obligatoire par application de l'article L. 242-1 du code des assurances. En toute hypothèse, les notaires n'étaient pas censés savoir que les consorts B... avaient effectué des travaux. Par ailleurs, les notaires sont recherchés en tant que rédacteurs de l'acte de vente Z...-A.... En tout état de cause, il n'y a pas de causalité entre le préjudice allégué et la faute prétendue (arrêt p. 9) ; 
ALORS D'UNE PART QUE des travaux de rénovation d'une maison comprenant notamment l'isolation thermique des façades, des ouvertures de fenêtre, le renforcement de la charpente et des changements de chevrons relèvent de la garantie décennale, et doivent donc être couverts par une assurance dommages-ouvrage ; qu'en décidant qu'il n'était pas établi que de tels travaux, qui avaient été effectués dans le bien vendu, nécessitaient une assurance dommages-ouvrage, la cour d'appel a violé l'article L. 242-1 du code des assurances ; 
ALORS D'AUTRE PART QUE dans leurs conclusions d'appel, les époux A... ont soutenu (p. 33 & 34) que les notaires pouvaient, par la description du bien vendu, puisqu'en 2001, les époux Z... ont acheté une maison rénovée de 4 pièces et ont revendu en 2004 une maison transformée en 5 pièces, s'apercevoir que d'importants travaux modificatifs nécessitant une assurance dommages-ouvrage avaient été effectués ; qu'en décidant que les notaires n'étaient pas censés savoir que des travaux avaient été effectués, sans répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 
ALORS ENFIN QUE l'assurance dommages-ouvrage doit prendre en compte le coût de travaux non effectués nécessaires pour mettre un terme aux désordres ; qu'en décidant qu'il n'y avait pas de causalité entre le préjudice allégué et la faute prétendue, la cour d'appel a violé l'article L. 242-1 du code des assurances. Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. Z..., demandeur aux pourvois incidents n° G 12-26. 712 et K 12-27. 887 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné in solidum M. Laurent Z... et Mme Stéphanie F... épouse Z... à payer à M. Rémy A... et Mme Pascale G... épouse A... les sommes de 47 085, 57 ¿ avec indexation sur l'indice BT 01 à compter du 8 juin 2005 au jour de son versement effectif, de 5 000 ¿ pour la gêne subie et de 5 000 ¿ de dommages-intérêts pour préjudice moral ; 
AUX MOTIFS QUE l'expert a constaté que les éléments de bois de la maison étaient infestés par les insectes xylophages de type « grosse vrillette » et « capricorne » et par des champignons lignivores ; qu'il a établi le bilan suivant : « l'infestation au niveau des bois de la charpente est généralisée elle touche la quasi-totalité des bois, indiquant une infestation vieille de plusieurs vingtaines d'années. Certaines pièces de bois sont à la limite d la rupture et un risque d'effondrement ponctuel n'est pas à écarter. Au niveau des planchers, l'infestation par le capricorne est encore plus impressionnante, certaines solives ont perdu 80 % de leur résistance mécanique. D'autres pathologies des bois ont été mises en évidence, comme la présence importante de champignons lignivores au niveau des bois de la charpente, mais également au niveau de certaines portions de planchers. La ou les causes des infestations et de la prolifération des champignons sont, d'une part, une très importante vétusté de la maison, et d'autre part, un entretien quasi nul des bois de la charpente, de la couverture et des éléments d'évacuation des eaux pluviales » ; que cette description des vices permet de dire que ceux-ci étaient complètement cachés et existaient depuis bien avant la vente ; que sans investigations faites par hasard à l'occasion de travaux et alors que l'état parasitaire était « néant », les acquéreurs n'avaient aucun moyen de savoir qu'il existait de tels vices ; ¿ que ce sont les travaux de rénovation effectués qui ont occulté les vices affectant les bois, par création de faux plafonds et pose de carrelages ; 
ALORS QUE M. Z..., qui s'appropriait expressément les motifs des premiers juges, soulignait que le vice affectant la charpente et les plancher était apparent pour les acquéreurs, d'abord parce que M. A... était architecte et qu'il avait plusieurs fois visité la maison avant de se décider à l'acheter, ensuite parce que le rapport d'expertise judiciaire prouvait que pour un tel professionnel les indices de la pathologie de la charpente et des planchers étaient manifestes dès lors qu'il existait une trappe d'accès à la charpente, qu'ils étaient visibles au niveau de la sous-face des escaliers et du plancher de la cave et que même sans pénétrer dans la maison il suffisait de regarder les lambris de la toiture pour constater les trous d'insectes xylophages et les champignons affectant certains bois, et enfin, parce qu'un examen superficiel révélait la vétusté de la charpente et des planchers (conclusions, p. 3 et 4) ; que l'arrêt attaqué qui ne se prononce ni su la qualité de professionnel de l'acquéreur, ni sur la visibilité des dégâts, depuis l'extérieur de la maison ou la trappe de visite de la charpente, n'a pas répondu au moyen opérant susmentionné, en violation de l'article 455 du code de procédure civile. 
Le greffier de chambre