LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique de la société James C et le moyen unique de M. M..., réunis, ci-après annexés :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 28 juillet 2017), que
Mme Y... C... a donné à bail commercial des locaux dont elle est usufruitière à la société James C, ayant pour gérant M. M... ; que des travaux supplémentaires, non prévus au bail, ont été réalisés par la société locataire que, par acte authentique dressé le 6 décembre 2012, Mme Y... C... a reconnu devoir à M. M... la somme de 74 000 euros ; que, le 31 décembre 2012, elle a consenti à la société locataire une dispense de paiement de loyers d'avril 2001 à septembre 2012 et une réduction de moitié du montant du loyer à compter du 1er octobre 2012 ; que, le 27 mars 2015, la société James C et M. M... ont assigné Mme Y... C..., ainsi que Mmes N... et O... C..., nues-propriétaires, en validité de l'avenant au bail et de la reconnaissance de dette et en paiement, par Mme Y... C..., de la somme de 74 000 euros ; qu'à titre reconventionnel, Mmes C... ont opposé la nullité de ces actes ; qu'en cours d'instance, la société James C a été placée en liquidation judiciaire ;
Attendu que la société James C, prise en la personne de son liquidateur, et M. M... font grief à l'arrêt d'annuler, la première, l'avenant au contrat de bail et le second, la reconnaissance de dette ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que Mme Y... C... avait consenti à la société locataire, sans l'accord des nues-propriétaires, une réduction de la moitié du montant du loyer, la cour d'appel en a exactement déduit que l'avenant au contrat de bail du 31 décembre 2012 devait être déclaré nul en application de l'article 595, alinéa 4, du code civil ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que la somme que Mme Y... C... s'était engagée à rembourser à M. M... représentait le montant des travaux réalisés par lui dans les lieux loués, dont la charge incombait à l'indivision et dont aucun élément produit au débat n'établissait qu'il les avait financés, la cour d'appel a pu, sans inverser la charge de la preuve, en déduire, abstraction faite de motifs surabondants, que la reconnaissance de dette reposait sur une fausse cause et devait être annulée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société James C représentée par la société Egide prise en la personne de M. R... en qualité de liquidateur et M. M... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mars deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour M. M....
Il est fait grief à l'arrêt, sur ces points confirmatif, attaqué D'AVOIR dit et jugé que la reconnaissance de dette consentie par Mme Y... C... envers M. W... M... reposait sur une fausse cause au sens des dispositions de l'article 1131 du code civil et était nulle et de nul effet et D'AVOIR, en conséquence, débouté M. W... M... de sa demande tendant à la condamnation de Mme Y... C... à lui payer la somme de 74 000 euros, de sa demande tendant à ce qu'il soit constaté que sa créance envers Mme Y... C... avait l'objet d'un apport en compte courant au bénéfice de la société James C et de sa demande tendant à la condamnation de Mme Y... C..., de Mme N... C..., épouse E..., et de Mme O... C... à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « dans un acte notarié, les énonciations émanant des parties, lorsqu'elles ne portent pas sur des faits personnellement constatés par l'officier public peuvent faire l'objet de la preuve contraire sans qu'il soit nécessaire de recourir à la procédure d'inscription de faux. / En l'espèce, par acte authentique du 6 décembre 2012, Mme Y... C... a reconnu devoir à M. W... M... la somme de 74 000 euros. En préambule, le notaire indique avoir rapporté les conventions de reconnaissance de dette arrêtées directement entre Mme Y... C... et M. W... M... ainsi qu'ils le reconnaissent, sans le concours ni la participation du notaire qui n'est que le simple rédacteur de leur convention. / Il est indiqué dans le paragraphe intitulé " objet de la dette " que Mme Y... C..., qui s'est présentée comme seule et unique propriétaire a donné à bail le bien litigieux à la Sarl James C dont M. W... M... est gérant et seul associé et que ce dernier a fait réaliser des travaux, hors champ d'application des clauses du bail et dont la charge n'incombait ni à lui-même ni à la société commerciale. / Il doit être rappelé que les locaux donnés à bail appartiennent en indivision à Mme Y... C..., Mme I... C..., épouse E... et Mme O... C... et qu'une reconnaissance de dette aurait pu intervenir entre elles et la Sarl James C. De plus, les dispositions du dernier alinéa de l'article 815-3 du code civil s'opposent à ce que Mme Y... C... ait pu, par mandat tacite, consentir à établir une reconnaissance de dette pour le compte de l'indivision et qui plus est au profit de M. W... M.... / Enfin, il doit être constaté que si le rapport d'expertise privée, soumis au débat contradictoire, liste de nombreux travaux relatifs à l'électricité, la plomberie, la plâtrerie, le carrelage, les embellissements, les enduits, la charpente et la maçonnerie, qui induisent des achats de matériaux, une seule facture y est annexée, d'un montant de 1 975, 39 euros ttc, en date de juillet 2014 concernant des pièces de bois mises en oeuvre pour la couverture d'une terrasse à l'extérieur du bâtiment loué. De la sorte, M. W... M... ne justifie pas avoir financé personnellement les travaux, ou à tout le moins, l'achat des matériaux mis en oeuvre. / Dès lors, la reconnaissance de dette litigieuse repose sur une fausse cause au sens des dispositions de l'article 1131 ancien du code civil. Ainsi, cette reconnaissance étant privée d'effet, M. W... M... doit être débouté de sa demande en paiement de la somme de 74 000 euros. / Dès lors la demande de constat que la somme de 74 000 euros passée au bénéfice de M. W... M... a fait l'objet d'un apport en compte courant au bénéfice de la société James C, est devenue sans objet. / [
] les appelants sollicitent la condamnation des intimées au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts. / Les appelants état déboutés de leurs demandes principales et subsidiaires, leur demande de dommages et intérêts doit être rejetée » (cf., arrêt attaqué, p. 7 à 9) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « Mesdames Y... C..., N... C..., épouse E..., et O... C... contestent la validité de la reconnaissance de dette notariée, consentie par Madame Y... C... en faveur de Monsieur W... M..., au motif d'un défaut de cause. / La circonstance selon laquelle cette reconnaissance de dette a été établie par acte authentique ne prive pas pour autant l'une des parties à l'acte de la possibilité d'en contester la validité hors toute procédure d'inscription de faux, dès lors que le notaire instrumentaire n'y relate aucun fait qu'il aurait personnellement constaté et ne fait que retranscrire les énonciations émanant des parties. / Tel est bien le cas en l'espèce, ainsi que précisé par le notaire instrumentaire en préambule de l'acte critiqué. / Sur le fond, les défenderesses indiquent que Madame Y... C..., âgée de 86 ans, a fait l'objet de manipulations de la part de Monsieur W... M... pour consentir cette reconnaissance de dette, et même d'un abus de faiblesse du chef duquel plainte pénale a été déposée. / Toutefois, force est de constater qu'à la date de rédaction de l'acte authentique, Madame Y... C... ne faisait l'objet d'aucune mesure de protection judiciaire et qu'aucun élément matériel n'est produit afin de démontrer l'existence d'un vice du consentement à cette date. / Ce premier moyen est donc inopérant. / En revanche, les défenderesses soutiennent également que la reconnaissance de dette serait privée de cause, dans la mesure où, d'une part, Monsieur W... M... n'apporterait pas la preuve de la réalisation de travaux dont la charge incombait en réalité au propriétaire des lieux et non au locataire, et où, d'autre part, il ne serait pas davantage établi que de tels travaux aient été financés à titre personnel par Monsieur W... M... aux lieux et place de la Sarl James C ; / En premier lieu, il est observé que l'acte authentique du 6 décembre 2012 est intervenu sans que ni les nues-propriétaires du bien donné à bail, ni la locataire ne soient intervenus à l'acte. / Madame Y... C... a reconnu, à titre personnel et non pour le compte de l'indivision C..., devoir à la personne de Monsieur W... M..., agissant en son nom propre, la somme de 74 000 €. / Or cet acte mentionne expressément que l'objet de la dette consiste en des travaux effectués par Monsieur W... M... sur les locaux donnés à bail, dont la charge financière incombait au propriétaire des lieux (c'est-à-dire l'indivision). / Il y a ainsi inadéquation entre la dette ainsi évoquée et la personne se reconnaissant débitrice de cette dette. / À supposer la créance de travaux établie, la reconnaissance de dette ne pouvait être causée qu'en intervenant entre l'indivision, d'une part, et la Sarl James C, d'autre part. / En effet, les dispositions du dernier alinéa de l'article 815-3 du code civil s'opposent à ce que Madame Y... C... ait pu, par mandat tacite, consentir à établir une reconnaissance de dette pour le compte de l'indivision envers Monsieur W... M.... / Par ailleurs, s'il est constaté que le rapport d'expertise amiable produit aux débats par les demandeurs établit bien l'existence de travaux de grande ampleur réalisés dans les lieux, ce constat est insuffisant, en l'absence de facture, à établir que lesdits travaux ont été financés par Monsieur W... M... à titre personnel, et non par le légitime locataire, la Sarl James C. / Dès lors, la reconnaissance de dette consentie par Madame Y... C... envers Monsieur W... M... repose sur une fausse cause au sens des dispositions de l'article 1131 du code civil ; elle est donc privée d'effet » (cf., jugement entrepris, p. 8 et 9) ;
ALORS QUE, de première part, l'article 1132 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2006, en ce qu'il dispose que la convention est valable quoique la cause n'en soit pas exprimée, institue la présomption que la cause de l'obligation existe et est exacte et licite et met la preuve du défaut, de la fausseté ou de l'illicéité de la cause à la charge de celui qui l'invoque ; qu'en énonçant, dès lors, pour dire et juger que la reconnaissance de dette consentie par Mme Y... C... envers M. W... M... reposait sur une fausse cause au sens des dispositions de l'article 1131 du code civil et était nulle et de nul effet et pour débouter, en conséquence, M. W... M... de ses demandes, après avoir relevé que la reconnaissance de dette litigieuse stipulait que Mme Y... C... s'était présentée comme la seule unique propriétaire d'un bien immobilier qu'elle avait donné à bail à la société James C dont M. W... M... était le gérant et seul associé et que M. W... M... avait fait réaliser des travaux, hors champ d'application des clauses du bail et dont la charge n'incombait ni à lui-même ni à la société James C, que M. W... M... ne justifiait pas avoir financé personnellement les travaux ou, à tout le moins, l'achat des matériaux mis en oeuvre, quand il n'appartenait pas à M. W... M... d'apporter la preuve de l'existence et de l'absence de fausseté de la cause de la reconnaissance de dette, laquelle était présumée, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé les dispositions des articles 1131 et 1132 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, qui est applicable à la cause ;
ALORS QUE, de deuxième part, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision ; qu'en énonçant, par conséquent, pour dire et juger que la reconnaissance de dette consentie par Mme Y... C... envers M. W... M... reposait sur une fausse cause au sens des dispositions de l'article 1131 du code civil et était nulle et de nul effet et pour débouter, en conséquence, M. W... M... de ses demandes, après avoir relevé que la reconnaissance de dette litigieuse stipulait que Mme Y... C... s'était présentée comme la seule unique propriétaire d'un bien immobilier qu'elle avait donné à bail à la société James C dont M. W... M... était le gérant et seul associé et que M. W... M... avait fait réaliser des travaux, hors champ d'application des clauses du bail et dont la charge n'incombait ni à lui-même ni à la société James C, que les locaux donnés à bail appartenaient en indivision à Mme Y... C..., à Mme N... C..., épouse E..., et à Mme O... C..., qu'une reconnaissance de dette aurait pu intervenir entre elles et la société James C, que les dispositions de l'article 815-3 du code civil s'opposaient à ce que Mme Y... C... ait pu, par mandat tacite, consentir à établir une reconnaissance de dette pour le compte de l'indivision, qu'il y avait inadéquation entre la dette évoquée dans la reconnaissance de dette et la personne se reconnaissant débitrice de cette dette et qu'à supposer la créance de travaux établie, la reconnaissance de dette ne pouvait être causée qu'en intervenant entre l'indivision, d'une part, et la société James C, d'autre part, quand ces considérations étaient soit inopérantes, soit erronées, dans la mesure où, dès lors que Mme Y... C... pouvait user et jouir des lieux litigieux, l'obligation de payer à M. W... M... la somme de 74 000 euros souscrite par Mme Y... C... seule en vertu de la reconnaissance de dette pouvait avoir pour cause la réalisation, par ou à l'initiative de M. W... M..., de travaux dans ces lieux, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 815-9 et de l'article 1131, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, qui est applicable à la cause, du code civil ;
ALORS QUE, de troisième part, l'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance ; qu'en énonçant, par conséquent, pour dire et juger que la reconnaissance de dette consentie par Mme Y... C... envers M. W... M... reposait sur une fausse cause au sens des dispositions de l'article 1131 du code civil et était nulle et de nul effet et pour débouter, en conséquence, M. W... M... de ses demandes, après avoir relevé que la reconnaissance de dette litigieuse stipulait que Mme Y... C... s'était présentée comme la seule unique propriétaire d'un bien immobilier qu'elle avait donné à bail à la société James C dont M. W... M... était le gérant et seul associé et que M. W... M... avait fait réaliser des travaux, hors champ d'application des clauses du bail et dont la charge n'incombait ni à lui-même ni à la société James C, que l'acte authentique du 6 décembre 2012 était intervenu sans que les nues-propriétaires des biens donnés à bail ne soient intervenues à l'acte, qu'il y avait inadéquation entre la dette évoquée dans la reconnaissance de dette et la personne se reconnaissant débitrice de cette dette et qu'à supposer la créance de travaux établie, la reconnaissance de dette ne pouvait être causée qu'en intervenant entre l'indivision, d'une part, et la société James C, d'autre part, quand ces considérations étaient soit inopérantes, soit erronées, dans la mesure où, dès lors que Mme Y... C... pouvait user et jouir des lieux litigieux, l'obligation de payer à M. W... M... la somme de 74 000 euros souscrite par Mme Y... C... seule en vertu de la reconnaissance de dette pouvait avoir pour cause la réalisation, par ou à l'initiative de M. W... M..., de travaux dans ces lieux, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 578 et de l'article 1131, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, qui est applicable à la cause, du code civil ;
ALORS QUE, de quatrième part, le maître dont l'affaire a été bien administrée doit indemniser le gérant d'affaires de tous les engagements personnels qu'il a pris et lui rembourser toutes les dépenses utiles ou nécessaires qu'il a faites ; qu'en énonçant, par conséquent, pour dire et juger que la reconnaissance de dette consentie par Mme Y... C... envers M. W... M... reposait sur une fausse cause au sens des dispositions de l'article 1131 du code civil et était nulle et de nul effet et pour débouter, en conséquence, M. W... M... de ses demandes, après avoir relevé que la reconnaissance de dette litigieuse stipulait que Mme Y... C... s'était présentée comme la seule unique propriétaire d'un bien immobilier qu'elle avait donné à bail à la société James C dont M. W... M... était le gérant et seul associé et que M. W... M... avait fait réaliser des travaux, hors champ d'application des clauses du bail et dont la charge n'incombait ni à lui-même ni à la société James C, qu'une reconnaissance de dette aurait pu intervenir entre Mme Y... C..., Mme N... C..., épouse E..., et Mme O... C..., et la société James C, que les dispositions de l'article 815-3 du code civil s'opposaient à ce que Mme Y... C... ait pu, par mandat tacite, consentir à établir une reconnaissance de dette pour le compte de l'indivision et qui plus est au profit de M. W... M..., que l'acte authentique du 6 décembre 2012 était intervenu sans que la société James C ne soit intervenue à l'acte, et qu'à supposer la créance de travaux établie, la reconnaissance de dette ne pouvait être causée qu'en intervenant entre l'indivision, d'une part, et la société James C, d'autre part, quand ces considérations étaient soit inopérantes, soit erronées, dans la mesure où, dès lors qu'il était présumé, compte tenu des énonciations de la reconnaissance de dette, que c'était bien par ou à l'initiative de M. W... M..., et non par ou à l'initiative de la société James C, que des travaux dans les lieux litigieux avaient été réalisés, M. W... M... pouvait se prévaloir des règles de la gestion d'affaires à l'égard de Mme Y... C... et l'obligation de payer à M. W... M... la somme de 74 000 euros souscrite par Mme Y... C... en vertu de la reconnaissance de dette avait une cause réelle, peu important que ces lieux eussent été loués par la société James C, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 1131, 1132 et 1375 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, qui sont applicables à la cause. Moyen produit par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour la société James C.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré nul l'avenant au contrat de bail constitué par l'écrit de Mme Y... C... en date du 31 décembre 2012, D'AVOIR fixé la créance de Mme Y... C..., Mme N... C..., épouse E..., et Mme O... C... au passif de la société James C à la somme de 67 616 euros et D'AVOIR condamné la société James C à payer à Mme Y... C..., Mme N... C..., épouse E..., et Mme O... C... la somme de 1 632 euros par mois à compter du 16 juin 2015, en deniers ou quittances ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « le contrat de bail initial a été établi le 10 janvier 2011 pour un loyer annuel de 19 524 euros soit 1 632 euros mensuel, avec une dispense de paiement de loyer jusqu'en avril 2011. Il a été signé par Mme Y... C... et la Sarl James C, alors que Mme Y... C... n'était qu'usufruitière par l'effet de la donation consentie à ses deux filles par acte notarié du 24 septembre 2003 ; / Aucune partie ne sollicite la nullité du bail. En revanche, Mme Y... C..., Mme I... C..., épouse E..., et Mme O... C... demandent de prononcer la nullité du document dactylographié, en date du décembre 2012 dans lequel Mme Y... C... a indiqué que la Sarl James C n'était redevable d'aucun loyer pour la période d'avril 2011 à septembre 2012 et qu'à compter d'octobre 2012, les loyers sont payés régulièrement pour un montant de 800 euros et ce jusqu'à modification du bail. / Ce document doit être analysé en un avenant au bail du 10 janvier 2011 en ce qu'il modifie le montant du loyer. Or, la validité d'un bail commercial implique la stipulation d'un loyer. Dès lors, la modification de cet élément essentiel la validité du bail ne peut intervenir qu'avec le concours des nus-propriétaires par application des dispositions du quatrième alinéa de l'article 595 du code civil. / Par ailleurs, M. W... M... ne peut pas se prévaloir de la théorie du mandat tacite donné par les nus-propriétaires dans la mesure où les dispositions du dernier alinéa de l'article 815-3 du code civil excluent cette possibilité pour la conclusion ou le renouvellement des baux. / Enfin, il doit être constaté que M. W... M... a eu connaissance en juin 2012 de la qualité d'usufruitière de Mme Y... C..., celle-ci écrivant dans un document d'une page relatif à la location litigieuse " j'en suis propriétaire avec mes deux filles ". / Ainsi, le document du 31 décembre 2012, analysé en un avenant au bail commercial du 10 janvier 2011, est nul et le loyer initial d'un montant de 1 632 euros est applicable à compter du 1er avril 2011. / Les intimées ont établi un décompte détaillé des loyers restant dus par la Sarl James C jusqu'à l'ouverture de la procédure collective par jugement du tribunal de commerce de Toulouse le 16 juin 2015 et ont déclaré leur créance. Il convient dès lors de fixer au passif de la Sarl James C la créance de Mme Y... C..., Mme I... C..., épouse E..., et Mme O... C... à la somme de 67 616 euros. / Postérieurement à cette date, la Sarl James C sera condamnée à payer à Mme Y... C..., Mme I... C..., épouse E..., et Mme O... C... la somme de 1 632 euros par mois en deniers ou quittances, étant relevé au surplus que le 28 mars 2017, le président du tribunal de commerce de Toulouse a clôturé la procédure de redressement judiciaire » (cf., arrêt attaqué, p. 6 et 7) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'« il est constant que Madame Y... C..., usufruitière, a rédigé seule, sans l'accord des nus-propriétaires, un document manuscrit daté du 31 décembre 2012, par lequel elle a consenti au locataire du bien indivis une diminution de loyer en fixant celui-ci à 800 € par mois au lieu de 1 632 € par mois, à compter du mois d'octobre 2012. / Ce document, sans en revêtir les formes usuelles, s'analyse comme un avenant au contrat de bail commercial ; un tel avenant suppose pour être valablement conclu, comme le contrat de bail commercial lui-même, l'accord du ou des nus-propriétaires comme l'exige l'article 595 alinéa 4 du code civil. / À défaut, le locataire ne peut se prévaloir de la théorie du mandat tacite donné par les nus-propriétaires à l'usufruitier, en leur qualité de co-indivisaires, pour solliciter la validation du bail commercial en cause, puisque les dispositions du dernier alinéa de l'article 815-3 excluent précisément cette possibilité pour la conclusion ou le renouvellement des baux. / De manière surabondante, il est observé que Monsieur W... M... connaissait dès le mois de juin 2012 la qualité d'usufruitier de Madame Y... C..., ainsi qu'il en ressort d'un courrier établi à cette date par Madame Y... C..., et adressé à la Sarl James C (pièce n° 7 des demandeurs). / La rédaction par Madame Y... C... de " l'avenant " au bail modifiant le montant du loyer relève de ces dispositions. Dès lors, cet " avenant " est nul. / Le loyer fixé par le bail initial à 1 632 € par mois est donc resté en vigueur » (cf., jugement entrepris, p. 7) ;
ALORS QUE les dispositions de l'article 595, alinéa 4, du code civil interdisent seulement à l'usufruitier de conclure et de renouveler, sans le concours du nu-propriétaire, un bail portant sur un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal, mais non de conclure ou d'accomplir un autre acte relatif à un tel bail ; que les dispositions de l'article 595, alinéa 4, du code civil n'interdisent donc pas à l'usufruitier de conclure, sans le concours du nu-propriétaire, un avenant à un bail commercial ayant pour seul objet de modifier le loyer initial convenu ; qu'en retenant le contraire, pour déclarer nul l'avenant au contrat de bail constitué par l'écrit de Mme Y... C... en date du 31 décembre 2012 et pour, en conséquence, fixer la créance de Mme Y... C..., Mme N... C..., épouse E..., et Mme O... C... au passif de la société James C à la somme de 67 616 euros et condamner la société James C à payer à Mme Y... C..., Mme N... C..., épouse E..., et Mme O... C... la somme de 1 632 euros par mois à compter du 16 juin 2015, en deniers ou quittances, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 595, alinéa 4, du code civil.