LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 29 mai 2018), que la société Alfaga Sati, qui, à la suite d'une action en responsabilité engagée à son encontre, a été condamnée par plusieurs arrêts irrévocables des cours d'appel de Chambéry et de Grenoble à rembourser à divers syndicats des copropriétaires l'intégralité des honoraires qu'elle avait perçus, dans la limite de la prescription trentenaire, les a assignés en fixation de ses honoraires sur le fondement des articles 1986 et 1999 du code civil et, subsidiairement, de la gestion d'affaires ou de l'enrichissement sans cause ; que les sociétés Sogire et Pierre et Vacances sont intervenues volontairement à l'instance ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 480 du code de procédure civile, ensemble l'article 1351 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande sur le fondement des règles du mandat, l'arrêt, après avoir constaté l'identité de parties et d'objet entre la condamnation de la société Alfaga Sati à rembourser aux syndicats des copropriétaires le montant des sommes perçues à titre d'honoraires et la demande en fixation judiciaire d'honoraires, retient que les causes des demandes ne sont pas identiques, mais que la société Alfaga Sati aurait dû présenter ses demandes dès l'instance initiale, le défendeur devant lui aussi concentrer ses moyens ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif, que la demande en « fixation judiciaire de sa rémunération » présentée devant la seule cour d'appel de Grenoble n'avait pas été tranchée par les arrêts rendus le 12 octobre 2010 et que la cour d'appel de Chambéry n'avait été saisie que d'une fin de non-recevoir opposée aux demandes des syndicats des copropriétaires et, subsidiairement, d'une demande de rejet de ces demandes, de sorte que la demande de la société Alfaga Sati, qui n'était pas tenue de présenter dès l'instance initiale une demande reconventionnelle en paiement des sommes qui lui seraient dues si la restitution des honoraires était ordonnée, était recevable, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et sur le second moyen :
Vu l'article 480 du code de procédure civile, ensemble l'article 1351 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande sur le fondement de la gestion d'affaires ou de l'enrichissement sans cause, l'arrêt retient que les moyens invoquant ces sources d'obligations sont tardifs et se heurtent à l'autorité de la chose jugée, en vertu du principe de concentration des moyens qui obligeait la société Alfaga Sati à soumettre cette question au juge saisi de l'instance initiale ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les cours d'appel de Chambéry et de Grenoble n'avaient statué que sur la demande de remboursement des honoraires perçus par la société Alfaga Sati et que celle-ci n'invoquait pas un nouveau moyen à l'appui d'une demande, mais formait une nouvelle demande, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
Met hors de cause l'union syndicale [...] ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevables les demandes formulées par les sociétés Alfaga Sati, Sogire et Pierre et Vacances, l'arrêt rendu le 29 mai 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Condamne les syndicats des copropriétaires et l'union syndicale des copropriétaires [...] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les syndicats des copropriétaires et l'union syndicale des copropriétaires [...] à payer aux sociétés Alfaga Sati, Sogire et Pierre et Vacances la somme globale de 3 000 euros, et rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre octobre deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour les sociétés Alfaga Sati, Sogire et Pierre et Vacances.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir déclaré irrecevables les demandes formulées par la société Alfaga Sati, la société Sogire et la société Pierre et Vacances eu égard à l'autorité de la chose jugée attachée aux arrêts rendus par la cour d'appel de Chambéry le 15 septembre 2009 et par la cour d'appel de Grenoble le 12 octobre 2010 ;
Aux motifs propres que : « Sur la fixation des honoraires de syndic : La société SATI fait valoir qu'elle a été régulièrement désignée en qualité de syndic par les différents syndicats de copropriétaires intimés, que son mandat est donc présumé salarié, et qu'à défaut de convention entre les parties, c'est au juge de fixer sa rémunération pour les diligences accomplies. Les intimés concluent quant à eux à l'irrecevabilité de cette demande, au motif qu'elle se heurte à la chose jugée. Aux termes de l'article 480 du code de procédure civile, « le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche. Le principal s'entend de l'objet du litige tel qu'il est déterminé par l'article 4 ». Il convient de vérifier si les conditions tenant à la triple identité de parties, d'objet et de cause dans la série d'instances initiale et la procédure actuelle sont réunies. En l'espèce, par arrêts de la Cour d'Appel de Chambéry du 15/09/2009 et de la Cour d'appel de Grenoble du 12/10/2010, la société ALFAGA SATI a été condamnée, en sa qualité de syndic, à rembourser aux syndicats des copropriétaires intimés, le montant des sommes perçues au titre de ses honoraires de syndic. Les procès antérieurs ont eu lieu entre les mêmes parties, ayant les mêmes qualités, et ont donné lieu à des décisions définitives, le montant alloué à chaque copropriété étant indiqué dans le dispositif des arrêts. Il y a ainsi identité de parties et les décisions invoquées sont définitives. Quant à l'objet du litige, il est de principe que, s'il incombe au demandeur de présenter dès l'instance relative à la première demande l'ensemble des moyens qu'il estime de nature à fonder celle-ci, il n'est pas tenu de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur les mêmes faits. Mais en l'occurrence, la demande est relative à la fixation d'honoraires par le juge d'un montant égal à celui des sommes au paiement desquelles l'appelante a été condamnée et est ainsi identique dans les deux séries de procédures. Il y a donc bien identité d'objet, les sommes enjeu étant rigoureusement les mêmes, et étant relatives toutes aux mêmes prestations que la société ALFAGA SATI a effectuées lorsqu'elle était syndic des copropriétés intimées. En revanche, les causes ne sont pas identiques, puisque dans les instances initiales, l'appelante a été condamnée à rembourser ses honoraires aux copropriétés concernées, au motif que sa rémunération n'avait pas été fixée par écrit, alors que dans la présente procédure, la société ALFAGA SATI se fonde sur la possibilité pour le juge de fixer judiciairement des honoraires en l'absence de contrat. Toutefois, il incombe au demandeur de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur la même cause, ce qui a pour conséquence qu'il ne peut invoquer dans une instance postérieure un fondement juridique qu'il s'était abstenu de soulever en temps utile : il n'est plus possible de saisir une deuxième fois un juge pour obtenir une réponse différente en se fondant sur une autre qualification juridique. L'invocation de ses nouveaux moyens est donc tardive et le fait que la société ALFAGA SATI ait été défenderesse dans les instances initiales est inopérant, car il est de principe que le défendeur doit lui aussi concentrer l'ensemble des moyens de nature à faire échec à la demande. En conséquence, cette demande sera déclarée irrecevable, le jugement déféré étant confirmé de ce chef. Sur la gestion d'affaires et l'enrichissement sans cause : L'appelante expose que si la gestion d'affaires suppose en principe une gestion altruiste, l'existence d'un contrat entre le maître et le gérant n'empêche pas la reconnaissance d'une gestion d'affaire, ce qui implique, par application de l'article 1375 du code civil, le remboursement au gérant de ses impenses utiles ou nécessaires. Elle fait valoir en outre que le rejet de sa demande fondée sur le mandat doit rendre recevable sa demande subsidiaire fondée sur l'enrichissement sans cause. Toutefois, comme indiqué ci-avant, ces moyens sont tardifs et se heurtent eux aussi à l'autorité de la chose jugée, en vertu du principe de concentration des moyens, qui obligeait les appelants à soumettre cette question au juge saisi de l'instance initiale. Pour la moralité des débats, il convient de rappeler qu'il est de principe que le mandat de syndic est exclusif des règles tant de la gestion d'affaires, en raison de l'existence d'un contrat, de la possibilité d'une autre action et de l'intérêt à la réussite de la mission, ainsi que de celles de l'enrichissement sans cause, par l'existence d'un mandat légalement structuré. Certes, le mandat ait été déclaré nul, mais ce fait est sans incidence, puisque le syndic professionnel ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations à l'occasion des opérations de gestion immobilière, que celles dont les conditions sont précisées dans sa désignation ou dans un mandat écrit préalable, par application de l'article 66 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, d'ordre public. Dans ces conditions, la décision déférée sera confirmée en toutes ses dispositions. »
Et aux motifs éventuellement adoptés que : « Sur l'autorité de la chose jugée : L'article 1351 du Code civil dispose : « L 'autorité de la chose jugée n 'ct lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause, que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. » En outre, depuis le 7 juillet 2006, la Cour de Cassation impose aux parties de présenter tous les arguments et moyens au soutien de leurs demandes au cours d'une seule et unique instance. En l'espèce, les parties au présent litige, et celles au litige tranché définitivement par la Cour d'appel de Chambéry le 15 septembre 2009 et par la Cour d'appel de Grenoble le 12 octobre 2010 sont les mêmes, même si d'autres parties ont été appelées en cause, elles n'interviennent qu'en seconde position. Le litige principal concerne la rémunération et le défraiement de la SAS Alfaga Sati pour sa gestion en qualité de syndic des copropriétés "[...]","[...] 1-2","[...] 3-4-5", [...], "[...]", "[...]", "[...]", "[...]", "l'[...] 1", "L"[...] 2", l'union syndicale du Chauvet, "parkings [...]", et [...]", "[...]", "l'[...] 3". L'objet, à savoir la chose demandée par les parties est donc matériellement identique à la première instance, même si, dans un souci de démontrer l'inverse, les demanderesses modifient le nom attribué à leur prétention, en inventant les honoraires "judiciairement fixés". Concernant l'identité de cause, il convient de rappeler que depuis 2006, le changement de fondement juridique ne suffit plus à ce qu'une même action, introduite une seconde fois devant une juridiction, soit déclarée recevable. Ce principe dit de "concentration des moyens" tend à empêcher les manoeuvres dilatoires ou encore la stratégie procédurale qui n'aurait pour but que de contourner la décision du juge précédemment rendue. En l'espèce, il est évident, à la lecture des conclusions des demandeurs, que le but recherché est de compenser les condamnations recherchées dans la présente procédure avec "les condamnations résultant des arrêts de la cour de Chambéry du 15 septembre 2009, de la sentence arbitrale du 24 mars 2011 et de l'arrêt de la cour d'appel du 15 mai 2012". À l'évidence, la question principale de la rémunération de la SAS Alfaga pour la gestion des copropriétés litigieuses n'est pas recevable pour avoir déjà été jugée et définitivement tranchée par les Cours d'appel de Chambéry et de Grenoble, le changement de fondement juridique ne permettant pas de considérer qu'il y a modification de la cause du litige. »
1°) Alors que l'autorité de chose jugée n'a lieu qu'à l'égard des demandes qui ont fait l'objet d'un jugement et ont été tranchées dans son dispositif ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a déclaré la demande de fixation judiciaire des honoraires formée par les sociétés Alfaga Sati, Sogire et Pierre et Vacances irrecevable en raison de l'autorité de la chose jugée attachée aux arrêts rendus par la cour d'appel de Chambéry le 15 septembre 2009 et par la cour d'appel de Grenoble le 12 octobre 2010 ; qu'en statuant ainsi, lorsqu'aucune demande reconventionnelle n'avait été formulée par les exposantes devant les cours d'appel précitées, la société Alfaga Sati s'étant bornée à présenter des fins de non-recevoir et des moyens de défense, la cour d'appel a violé l'article 480 du code de procédure civile ensemble l'article 1355 du code civil ;
2°) Alors que l'autorité de chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a déclaré la demande de fixation judiciaire des honoraires formée par les sociétés Alfaga Sati, Sogire et Pierre et Vacances irrecevable en raison de l'autorité de la chose jugée attachée aux arrêts rendus par la cour d'appel de Chambéry le 15 septembre 2009 et par la cour d'appel de Grenoble le 12 octobre 2010 ; qu'en statuant ainsi, lorsque dans leur dispositif, les arrêts précités se bornaient à accéder à la demande des syndicats de copropriété tendant au remboursement des honoraires perçus par le syndic, la cour d'appel a, une fois encore, violé l'article 480 du code de procédure civile ensemble l'article 1355 du code civil ;
3°) Alors que la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée requiert une identité d'objet entre la première demande définitivement tranchée par décision de justice et la nouvelle demande soumise à l'examen des juridictions ; que l'identité d'objet entre les demandes suppose qu'elles aient été formées par la même partie ; qu'en opposant aux sociétés exposantes l'autorité de la chose jugée attachée aux arrêts rendus par la cour d'appel de Chambéry le 15 septembre 2009 et par la cour d'appel de Grenoble le 12 octobre 2010 aux motifs que la demande de fixation judiciaire des honoraires du syndic était d'un montant égal aux sommes au paiement desquelles la société Alfaga Sati avait été condamnée à la suite de la demande formée à son encontre par les syndicats de copropriété, la cour d'appel a violé l'article 480 du code de procédure civile ensemble l'article 1355 du code civil ;
4°) Alors que la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée requiert une identité d'objet entre la première demande définitivement tranchée par décision de justice et la nouvelle demande soumise à l'examen des juridictions ; que l'identité d'objet suppose non seulement que la chose réclamée soit matériellement la même mais en outre que le droit subjectif défendu ou réclamé sur cette chose soit lui-même identique ; qu'en opposant aux sociétés exposantes l'autorité de la chose jugée attachée aux arrêts rendus par la cour d'appel de Chambéry le 15 septembre 2009 et par la cour d'appel de Grenoble le 12 octobre 2010 aux motifs que la demande relative à la fixation judiciaire des honoraires du syndic pour les prestations réalisées était d'un montant égal aux sommes au paiement desquelles le syndic avait été condamné à la suite de la demande formée à son encontre par les syndicats de copropriétaires et unions syndicales, lorsque la demande en fixation judiciaire d'honoraires ne reposait pas sur un droit de créance de restitutions né de l'annulation du contrat, la cour d'appel a violé l'article 480 du code de procédure civile ensemble l'article 1355 du code civil ;
5°) Alors enfin qu'une partie n'est pas tenue de présenter dès l'instance initiale une demande reconventionnelle en paiement ; qu'en énonçant que la société Alfaga Sati aurait dû concentrer l'ensemble des moyens de nature à faire échec à la demande des syndicats de copropriétaires et des unions syndicales, ce qui impliquait qu'elle aurait été contrainte de former une demande reconventionnelle tendant à la fixation judiciaire de ses honoraires, la cour d'appel a violé l'article 480 du code de procédure civile ensemble l'article 1355 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir déclaré irrecevables les demandes formulées par la société Alfaga Sati, la société Sogire et la société Pierre et Vacances eu égard à l'autorité de la chose jugée attachée aux arrêts rendus par la cour d'appel de Chambéry le 15 septembre 2009 et par la cour d'appel de Grenoble le 12 octobre 2010 ;
Aux motifs propres que : « Sur la gestion d'affaires et l'enrichissement sans cause : L'appelante expose que si la gestion d'affaires suppose en principe une gestion altruiste, l'existence d'un contrat entre le maître et le gérant n'empêche pas la reconnaissance d'une gestion d'affaire, ce qui implique, par application de l'article 1375 du code civil, le remboursement au gérant de ses impenses utiles ou nécessaires. Elle fait valoir en outre que le rejet de sa demande fondée sur le mandat doit rendre recevable sa demande subsidiaire fondée sur l'enrichissement sans cause. Toutefois, comme indiqué ci-avant, ces moyens sont tardifs et se heurtent eux aussi à l'autorité de la chose jugée, en vertu du principe de concentration des moyens, qui obligeait les appelants à soumettre cette question au juge saisi de l'instance initiale. Pour la moralité des débats, il convient de rappeler qu'il est de principe que le mandat de syndic est exclusif des règles tant de la gestion d'affaires, en raison de l'existence d'un contrat, de la possibilité d'une autre action et de l'intérêt à la réussite de la mission, ainsi que de celles de l'enrichissement sans cause, par l'existence d'un mandat légalement structuré. Certes, le mandat ait été déclaré nul, mais ce fait est sans incidence, puisque le syndic professionnel ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations à l'occasion des opérations de gestion immobilière, que celles dont les conditions sont précisées dans sa désignation ou dans un mandat écrit préalable, par application de l'article 66 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, d'ordre public. Dans ces conditions, la décision déférée sera confirmée en toutes ses dispositions. »
Et aux motifs éventuellement adoptés que : « Sur l'autorité de la chose jugée : L'article 1351 du Code civil dispose : « L 'autorité de la chose jugée n 'ct lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause, que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. » En outre, depuis le 7 juillet 2006, la Cour de Cassation impose aux parties de présenter tous les arguments et moyens au soutien de leurs demandes au cours d'une seule et unique instance. En l'espèce, les parties au présent litige, et celles au litige tranché définitivement par la Cour d'appel de Chambéry le 15 septembre 2009 et par la Cour d'appel de Grenoble le 12 octobre 2010 sont les mêmes, même si d'autres parties ont été appelées en cause, elles n'interviennent qu'en seconde position. Le litige principal concerne la rémunération et le défraiement de la SAS Alfaga Sati pour sa gestion en qualité de syndic des copropriétés "[...]", "[...] 1-2","[...] 3-4-5", [...], "lesTournaveIlcs", "[...]", "[...]", "[...]", "l'[...] 1", "L"[...] 2", l'union syndicale du Chauvet,"parkings [...]", et [...]", "[...]", "l'[...] 3". L'objet, à savoir la chose demandée par les parties est donc matériellement identique à la première instance, même si, dans un souci de démontrer l'inverse, les demanderesses modifient le nom attribué à leur prétention, en inventant les honoraires "judiciairement fixés". Concernant l'identité de cause, il convient de rappeler que depuis 2006, le changement de fondement juridique ne suffit plus à ce qu'une même action, introduite une seconde fois devant une juridiction, soit déclarée recevable. Ce principe dit de "concentration des moyens" tend à empêcher les manoeuvres dilatoires ou encore la stratégie procédurale qui n'aurait pour but que de contourner la décision du juge précédemment rendue. En l'espèce, il est évident, à la lecture des conclusions des demandeurs, que le but recherché est de compenser les condamnations recherchées dans la présente procédure avec "les condamnations résultant des arrêts de la cour de Chambéry du 15 septembre 2009, de la sentence arbitrale du 24 mars 2011 et de l'arrêt de la cour d'appel du 15 mai 2012". À l'évidence, la question principale de la rémunération de la SAS Alfaga pour la gestion des copropriétés litigieuses n'est pas recevable pour avoir déjà été jugée et définitivement tranchée par les Cours d'appel de Chambéry et de Grenoble, le changement de fondement juridique ne permettant pas de considérer qu'il y a modification de la cause du litige. À titre superfétatoire, sur le fond : La liberté d'entreprendre, brandie comme étendard de son droit à rémunération, ne peut toutefois justifier pour la société Alfaga Sati une dispense de respecter les règles d'ordre public applicables à l'activité professionnelle qu'elle est effectivement, libre d'exercer. Il a, dans ce domaine particulier, maintes fois été rappelé par la jurisprudence constante de la Cour de Cassation qu'il ne pouvait y avoir de syndic de fait, et que les notions de gestion de fait ou d'enrichissement sans cause ne pouvaient trouver application en matière de gestion d'immeuble. En effet, la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et le décret 72-678 du 20 juillet 1972 subordonnent la licéité de toute intervention d'un syndic à la détention, préalable à toute intervention, d'un acte écrit contenant l'engagement des parties. En ayant négligé la rédaction d'un contrat de mandat de syndic, la SAS Alfaga Sati n'a pas respecté la règlementation d'ordre public qui s'imposait à elle, et dont la jurisprudence a toujours refusé le contournement. L'action introduite n'a, au fond, et à la supposer recevable, aucune chance de succès. »
1°) Alors que l'autorité de chose jugée n'a lieu qu'à l'égard des demandes qui ont fait l'objet d'un jugement et ont été tranchées dans le dispositif ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a déclaré les demandes formées par les sociétés Alfaga Sati, Sogire et Pierre et Vacances irrecevables en raison de l'autorité de la chose jugée attachée aux arrêts rendus par la cour d'appel de Chambéry le 15 septembre 2009 et par la cour d'appel de Grenoble le 12 octobre 2010 ; qu'en statuant ainsi, lorsqu'aucune demande reconventionnelle n'avait été formulée par les exposantes devant les cours d'appel précitées, ces sociétés s'étant bornées à présenter des fins de non-recevoir et des moyens de défense, la cour d'appel a violé l'article 480 du code de procédure civile ;
2°) Alors que l'autorité de chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a déclaré les demandes formées par les sociétés Alfaga Sati, Sogire et Pierre et Vacances fondées irrecevables en raison de l'autorité de la chose jugée attachée aux arrêts rendus par la cour d'appel de Chambéry le 15 septembre 2009 et par la cour d'appel de Grenoble le 12 octobre 2010 ; qu'en statuant ainsi, lorsque dans leur dispositif, les arrêts précités se bornaient à accéder à la demande des syndicats de copropriété tendant au remboursement des honoraires perçus par le syndic, la cour d'appel a, une fois encore, violé l'article 480 du code de procédure civile ;
3°) Alors que la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée requiert une identité d'objet entre la première demande définitivement tranchée par décision de justice et la nouvelle demande soumise à l'examen des juridictions ; que l'identité d'objet suppose non seulement que la chose réclamée soit matériellement la même mais en outre que le droit subjectif défendu ou réclamé sur cette chose soit lui-même identique ; qu'en opposant aux sociétés exposantes l'autorité de la chose jugée attachée aux arrêts rendus par la cour d'appel de Chambéry le 15 septembre 2009 et par la cour d'appel de Grenoble le 12 octobre 2010, lorsque les demandes fondées sur la gestion d'affaires et l'enrichissement sans cause ne reposaient pas sur un droit de créance de restitutions né de l'annulation du contrat, la cour d'appel a violé l'article 480 du code de procédure civile ;
4°) Alors qu'une partie n'est pas tenue de présenter dès l'instance initiale une demande reconventionnelle en paiement ; qu'en énonçant que la société Alfaga Sati aurait dû concentrer l'ensemble des moyens de nature à faire échec à la demande des syndicats de copropriétaires et des unions syndicales, ce qui impliquait de former des demandes reconventionnelles fondées sur la gestion d'affaires et sur l'enrichissement sans cause, la cour d'appel a violé l'article 480 du code de procédure civile.
5°) Alors que le juge qui décide que la demande dont il est saisi est irrecevable excède ses pouvoirs en statuant au fond ; qu'en l'espèce après avoir décidé que les demandes formulées par les sociétés Alfaga Sati, Sogire et Pierre et Vacances au titre de la gestion d'affaires et de l'enrichissement sans cause étaient irrecevables, la cour d'appel a ajouté que ces actions étaient en tout état de cause infondées ; qu'en se prononçant ainsi lorsqu'elle ne pouvait statuer au fond après avoir déclaré les demandes irrecevables, la cour d'appel a excédé ses pouvoirs et a par là-même violé l'article 122 du code de procédure civile.