LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

  Sur le pourvoi formé par :

  18/ M. Guy Z...,

  28/ Mme Suzanne A... épouse Z...,

  demeurant ensemble ... à Saint-Denis-en-Val (Loiret),

  en cassation d'un arrêt rendu le 30 janvier 1991 par la cour d'appel d'Orléans (chambre civile, 1e section), au profit de :

  18/ la société Vinauger SARL, dont le siège est ...,

  28/ M. Alain X...,

  38/ Mme X... son épouse,

  demeurant ensemble ... à Saint-Denis-en-Val (Loiret),

  défendeurs à la cassation ;  Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;  LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 25 novembre 1992, où étaient présents :

  M. Viennois, conseiller le plus ancien faisant fonctions de président, M. Pinochet, conseiller rapporteur, M. Fouret, conseiller, M. Lesec, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ;  Sur le rapport de M. le conseiller Pinochet, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat des époux Z..., de la SCP Lemaître et Monod, avocat de la société Vinauger SARL, les conclusions de M. Lesec, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;  Donne défaut contre les époux X... ;  Sur le deuxième moyen :

  Vu l'article 6 de la loi n8 70-9 du 2 janvier 1970 et les articles 72 et 73 du décret n8 72-768 du 20 juillet 1972 ;  Attendu qu'il résulte de la combinaison de ces textes que l'agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l'occasion d'une opération visée à l'article 1er de la loi précitée que si, préalablement à toute négociation, il détient un mandat écrit délivré à cet effet par l'une des parties et précisant la condition de la détermination de la commission ou de la rémunération ainsi que la partie qui en aura la charge ;  Attendu que, par acte sous seing privé du 17 juillet 1987, les époux Z... ont donné à la société Vinauger, agent immobilier,

mandat de rechercher un acquéreur pour un immeuble leur appartenant ;  que ce mandat, non exclusif, d'une durée de trois mois, prévoyait une commission de 45 000 francs à la charge de l'acquéreur et stipulait que, après l'expiration du mandat, les mandants s'interdisaient de vendre, sans le concours de la société Vinauger, à un acquéreur que celle-ci leur aurait présenté et, à défaut, s'engageaient à verser à cet agent immobilier, à titre de clause pénale, une indemnité égale au montant de la commission ;  que les époux Z... ayant, le 1er octobre 1987, vendu l'immeuble aux époux X..., la société Vinauger, prétendant que les acquéreurs avaient été présentés par son entremise aux vendeurs, a assigné ces derniers en paiement de la somme de 45 000 francs ;  Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt attaqué a retenu qu'il résultait des pièces versées aux débats, notamment de l'attestation de 

  M. Y..., que celui-ci, agent commercial pour le compte de la société Vinauger, avait, le 16 juin 1987, fait visiter à Mme X... plusieurs pavillons dont celui appartenant aux époux Z..., lesquels, avant même la signature du mandat, en avaient confié la vente audit cabinet ;  Attendu qu'en se prononçant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que la société Vinauger ne détenait pas de mandat écrit des époux Z... lorsqu'elle avait effectué la présentation d'un acquéreur sur laquelle elle fondait sa demande, et que, dès lors, cet agent immobilier ne pouvait prétendre à aucune commission ou rémunération, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;  PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le premier et le troisième moyen :

  CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 janvier 1991, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ;  remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;  Condamne la société Vinauger et les époux X..., envers les époux Z..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;  Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel d'Orléans, en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ;  Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt janvier mil neuf cent quatre vingt treize.