LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, qui est recevable :
Vu l'article 39 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction applicable au litige, ensemble l'article 1134 du code civil ;
Attendu qu'il résulte du premier de ces textes que toute convention entre le syndicat et une entreprise dont le syndic est le gérant doit être spécialement autorisée par une décision de l'assemblée générale ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 novembre 2013), que la société d'exploitation Résidence hôtelière Villa Maupassant (la SERH) a assigné le syndicat des copropriétaires de la Villa Maupassant en paiement de prestations réalisées en application d'un contrat de prestations de services portant sur le contrôle de l'accès à la résidence, l'entretien des parties communes et la maintenance technique des équipements ;
Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt relève que M. X..., qui à l'époque de la conclusion du contrat était à la fois le gérant de la SERH et de la société syndic, n'a apposé qu'une signature sur le contrat et retient qu'il n'apparaît pas régulier qu'une même personne représente des parties ayant des intérêts contradictoires dans le contrat et que celui-ci ne précise pas en quelle qualité M. X... l'a signé ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'un syndicat représenté par son syndic peut conclure une convention avec une société dont ce syndic est le gérant, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 novembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
Condamne le syndicat des copropriétaires Villa Maupassant aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires Villa Maupassant ; le condamne à payer à la société d'exploitation Résidence hôtelière Villa Maupassant la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq novembre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société d'exploitation Résidence hôtelière Villa Maupassant
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté la Société d'Exploitation Résidence Hôtelière Villa Maupassant de ses demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la Villa Maupassant fondées sur l'exécution d'un contrat de prestation de services conclu à effet du 1er janvier 2003 ;
AUX MOTIFS QUE par application de l'article 1108 du code civil, le contrat n'est valable que s'il a été conclu par une personne ayant la capacité de contracter ; que selon l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions du syndicat de copropriété sont prises en assemblée générale et que leur exécution est confiée au syndic (¿) que la Société d'Exploitation Résidence Hôtelière Villa Maupassant précise qu'à l'époque M. Thierry X... qui était à la fois le gérant de la Société d'Exploitation Résidence Hôtelière Villa Maupassant, prestataire de services, n'a ainsi apposé qu'une signature sur le contrat ; qu'il n'apparait pas régulier qu'une même personne représente des parties ayant des intérêts contradictoires dans le contrat et que celui-ci ne précise pas en quelle qualité M. X... l'a signé ; que M. Y..., présenté comme le président du conseil syndical, n'était pas habilité, ni délégué, pour signer un tel contrat, par ailleurs, non daté ; que cette disposition ne pouvant être ignorée de la société prestataire de services, en sa qualité de professionnel, exclut l'existence d'un mandat apparent exercé par ce dernier ;
que le défaut de qualité du signataire du contrat entraîne sa nullité absolue, incompatible avec l'application de l'article 1338 du code civil et que son exécution partielle ne peut donc être invoquée ; qu'il convient, en conséquence, de constater la nullité du contrat litigieux ;
1° ALORS QUE l'apposition sur un contrat d'une seule signature par une personne susceptible d'agir dans la convention en une double qualité n'entraîne pas la nullité du contrat, mais rend nécessaire son interprétation, et impose aux juges du fond de rechercher en quelle qualité le contrat a été signé, et de vérifier si la signature reflète une double qualité ; que la Cour d'appel, en refusant de vérifier si M. X... n'avait pas entendu signer le contrat également en qualité de syndic a méconnu la volonté des parties et violé l'article 1134 du code civil ;
2° ALORS QUE, s'agissant du mandat apparent, la qualité de professionnel du cocontractant qui s'engage avec un mandataire apparent n'emporte aucune impossibilité peut lui de commettre une erreur légitime sur les pouvoirs dudit mandataire ; qu'en se fondant sur la seule qualité de professionnel de la société prestataire de services pour exclure l'existence d'un mandat apparent exercé par le présent du conseil syndical, la Cour d'appel a violé l'article 1998 du code civil et les règles du mandat apparent ;
3° ALORS QUE le prestataire de services faisait valoir qu'aux termes de la loi le conseil syndical peut recevoir des délégations de la copropriété, et que la copropriété Villa Maupassant y avait recours habituellement ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ces circonstances, de nature à démontrer l'erreur légitime du cocontractant, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1998 du code civil et des règles du mandat apparent ;
4° ALORS QUE ne constitue pas un vice tenant à un défaut de capacité la signature d'un contrat engageant une copropriété par le président du conseil syndical ; que la Cour d'appel a violé l'article 1108 du code civil par fausse application ;
5° ALORS QUE la nullité éventuelle du contrat conclu au nom d'un syndicat de copropriétaires par le président du conseil syndical et non par le syndic luimême ¿ c'est-à-dire pour défaut de pouvoir du mandataire ¿ ne constitue qu'une nullité relative, susceptible d'être couverte par l'exécution volontaire du contrat ; que la Cour d'appel a donc violé les articles 1338 et 1304 du code civil.