LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 février 2014), qu'Etienne X..., père de quatre enfants issus d'une première union, a, par un acte authentique du 3 juillet 1998, donné à Mme Y..., son épouse, la plus forte quotité disponible possible entre époux ; que, par un testament olographe du 1er septembre 1998, il a confirmé cette donation et précisé que Mme Y... recueillera la quotité disponible en pleine propriété ; que, par un codicille du 4 septembre 1998, Etienne X... a exprimé la volonté que Mme Y... reçoive en pleine propriété le logement qu'ils occupaient ensemble ; que, par un codicille du 4 novembre 1998, il a décidé que, dans le respect absolu du testament et de la donation entre époux, l'hôtel dont il était propriétaire ne formera qu'un seul lot, attribué à son fils Xavier, et que ses trois autres enfants seront copartageants de tous ses biens immobiliers, M. Xavier X... disposant d'un droit de préemption sur tous les lots immobiliers ; qu'Etienne X... est décédé le 15 mars 1999, laissant pour lui succéder son épouse et ses quatre enfants ; que, par un acte notarié du 20 novembre 2000, M. Xavier X... a acquis les droits revenant à son frère et à ses soeurs dans la succession de leur père ; que, le 31 juillet 2003, Mme Z..., administrateur judiciaire de la succession d'Etienne X..., et M. Xavier X... ont conclu un contrat de location-gérance portant sur le fonds de commerce d'hôtellerie, dépendant de la succession, moyennant une redevance pour les murs et le fonds ; que Mme Y... a assigné M. Xavier X... en ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de la succession d'Etienne X... ; 
Attendu que M. Xavier X... fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande tendant à faire dire qu'il est propriétaire, depuis le décès de son père, des murs abritant le fonds de commerce d'hôtellerie, et de son action en nullité du contrat de location-gérance ; 
Attendu qu'après avoir estimé, par motifs propres et adoptés, hors toute dénaturation et par une interprétation souveraine de la volonté du testateur, que le legs portait sur le fonds de commerce, à l'exclusion des murs, la cour d'appel, qui a constaté qu'au moment de la conclusion du contrat de location-gérance, ce fonds de commerce dépendait de l'indivision existant entre lui et Mme Y..., a justement écarté la demande en nullité du contrat pour absence de cause ; que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne M. Xavier X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Xavier X... et le condamne à payer la somme de 3 000 euros à Mme Y... ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit mars deux mille quinze. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. X.... 
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. Xavier X... de sa demande tendant à faire dire qu'il était propriétaire, depuis le décès de son père, M. Etienne X..., des murs abritant le fonds de commerce de l'Hôtel « La Louisiane », et de l'avoir également débouté de son action en nullité du contrat de location-gérance conclu le 31 juillet 2003 avec Me Z..., ès qualité ; 
Aux motifs propres que « sur la propriété des biens immobiliers de la succession (¿), c'est par des motifs exacts et pertinents, adoptés par la cour, que le tribunal a jugé que compte tenu de la valeur des murs, des droits de chacun dans la succession et du fait que le testateur a spécifié que ses trois autres enfants seraient copartageants de tous ses biens immobiliers, le legs de l'hôtel en un lot unique attribué à son fils Xavier consenti dans l'additif du 4 novembre 1998 porte uniquement sur le fonds de commerce, à l'exclusion des murs, ce que confirme le droit de préemption sur tous les lots immobiliers reconnu par Etienne X... à Xavier X... ; que cet additif rappelant expressément la volonté du testateur de voir respecter la donation du 3 juillet 1998 et son testament du 1er septembre 1998 gratifiant son épouse de 25 % de tous les biens immobiliers ou fonds de commerce lui appartenant, ne peut s'analyser comme instituant ses trois autres enfants légataires de l'intégralité de son patrimoine immobilier, l'indication que ceux-ci seront copartageants de tous ses biens immobiliers signifiant simplement que compte tenu du legs du fonds de commerce consenti à Xavier X..., Etienne X... n'entendait pas que celui-ci prenne part au partage de ses biens immobiliers, mais n'excluant pas Mme Y... veuve X... dudit partage ; qu'ainsi M. X..., aux termes de l'acte de rachat du 28 novembre 2000, n'est pas devenu propriétaire de l'ensemble des actifs immobiliers de la succession d'Etienne X... comme il le prétend à tort, mais seulement des droits revenant à ses frères et soeur dans cette succession, des trois quarts (¿) ; que sur la nullité du contrat de location-gérance de fonds de commerce du 31 juillet 2003 ; que M. X... prétend que le contrat de location-gérance de fonds de commerce du 31 juillet 2003 est nul faute d'objet puisqu'au moment de sa conclusion, il était propriétaire du fonds et des murs de l'hôtel, que de même l'obligation stipulée à sa charge était nulle faute de cause et qu'à tout le moins la cause des obligations de Maître Z... était illicite, comme méconnaissant les règles d'ordre public régissant la dévolution successorale et le droit de propriété ; qu'il ajoute que sa demande est recevable alors que l'action en nullité qu'il a engagée ne se heurte à aucune prescription et qu'il ne peut lui être reproché une quelconque exécution de l'obligation contractée ; qu'il sollicite en conséquence la restitution par l'indivision successorale des sommes qu'il a indûment payées à titre de redevance, dont Mme Y... veuve X... est redevable pour un quart ; que comme il l'a été vu plus haut, M. X... n'était pas propriétaire des murs de l'hôtel La Louisiane à la date de conclusion du contrat de location-gérance en litige, de sorte que ce contrat, qui avait pour objet de lui permettre d'exploiter le fonds en occupant les locaux siège de l'exploitation, la redevance totale annuelle de 295. 000 euros comprenant une somme de 145. 600 euros au titre du loyer immobilier, était au moins partiellement causé ; que pour les mêmes motifs, Me Z..., agissant es qualités d'administrateur provisoire de la succession d'Etienne X..., n'a violé aucune disposition d'ordre public en concluant ce contrat, dans l'intérêt de toutes les parties et dans l'attente des décisions à intervenir au fond les départageant, afin de permettre à M. X... de poursuivre l'exploitation dans un cadre légal et de générer un revenu pour apurer le passif de la succession (d'environ 408 600 euros d'après la déclaration de succession) ; qu'aucune nullité absolue n'étant dès lors encourue, l'action en nullité du contrat de location-gérance engagée par M. X..., visant à défendre son intérêt privé, ne peut se fonder que sur une nullité relative, soumise à la prescription quinquennale prévue par l'article 1304 du code civil ; que plus de cinq ans s'étaient écoulés lorsque M. X... a assigné Mme Y... en annulation du contrat, le 18 décembre 2009 ; que contrairement à ce qu'il soutient, la prescription n'a pas été interrompue par le protocole d'accord du 14 janvier 2004, dans lequel Mme Y... reconnaissait son droit de propriété sur le fonds et les murs de l'hôtel La Louisiane, puisque ce protocole est devenu caduc le 31 janvier 2007 ; qu'il ne peut non plus se prévaloir de la règle selon laquelle la prescription ne court pas contre celui qui est empêché d'agir dans la mesure où l'impossibilité alléguée, tenant à la cessation de l'indivision successorale prévue par ce protocole, a cessé à la date de sa caducité et qu'il disposait encore à cette date du temps nécessaire pour agir avant l'expiration du délai de prescription, le 31 juillet 2008 ; qu'il s'ensuit que l'action en nullité étant prescrite, la demande de M. X... est irrecevable et a donc été à juste titre rejetée par le tribunal » ; 
Et aux motifs adoptés des premiers juges que « il est incontestable qu'en vertu de l'additif successoral du 4 novembre 1998, M. Xavier X... est légataire du fonds de commerce, fonds dont il doit être tenu pour propriétaire du jour du décès du testateur en vertu de l'article 1014 du Code civil (¿) ; que par contre, compte tenu de la valeur des murs, des droits de chacun dans la succession et du fait que le testateur a spécifié que ses trois autres enfants seraient copartageants de tous les biens immobiliers, l'expression « l'hôtel dont je suis propriétaire » utilisée en son additif testamentaire du 4 novembre 1998 s'agissant du legs consenti à M. Xavier X..., s'entend manifestement du seul fonds de commerce d'hôtellerie (évalué à 19 millions de francs dans la déclaration successorale de septembre 1999) à l'exception des murs dans lesquels ce fonds est exploité (murs évalués à 18 600 000 F dans la déclaration successorale de septembre 1999) » ; 
Alors, d'une part, que si l'interprétation de la volonté du défunt exprimée dans son testament appartient exclusivement aux juges du fond, ceux-ci ne peuvent refaire le testament qui leur est soumis en méconnaissant le sens de ses dispositions dépourvues d'ambiguïté ; qu'en l'espèce, aux termes de l'additif apporté le 4 novembre 1998 à son testament, M. Etienne X... avait déclaré : « Dans le respect absolu de mon testament et de la donation mutuelle qui attribue à mon épouse Taki X... 25 pour cent de tous mes biens immobiliers ou fonds de commerce je veux que l'hôtel dont je suis propriétaire ne forme qu'un seul lot. Ce lot unique sera attribué à mon fils Xavier qui sera tenu au respect des obligations de la donation mutuelle. Mes trois autres enfants seront copartageants de tous mes biens immobiliers. Xavier X... disposera d'un droit de préemption sur tous les lots immobiliers » ; qu'en retenant que l'expression « l'hôtel dont je suis propriétaire » devait s'entendre « du seul fonds de commerce d'hôtellerie (¿) à l'exception des murs dans lesquels ce fonds est exploité (¿) », là où aucune restriction de cet ordre n'affectait l'étendue du legs opéré par M. Etienne X... au profit de de son fils Xavier, la Cour d'appel en a dénaturé les termes et précis et violé l'article 1134 du Code civil ; 
Alors, d'autre part, qu'en énonçant, pour décider qu'aucune nullité absolue n'était encourue, que « M. X... n'était pas propriétaire des murs de l'hôtel La Louisiane à la date de conclusion du contrat de location-gérance en litige, de sorte que ce contrat, qui avait pour objet de lui permettre d'exploiter le fonds en occupant les locaux siège de l'exploitation, la redevance totale annuelle de 295. 000 euros comprenant une somme de 145. 600 euros au titre du loyer immobilier, était au moins partiellement causé », après avoir pourtant constaté qu'aux termes de l'acte de rachat du 28 novembre 2000, M. X..., qui avait acquis les droits successoraux de ses frères et soeur, était devenu propriétaire des trois quarts des actifs immobiliers de la succession d'Etienne X..., ce dont il résultait qu'à la date de conclusion du contrat de location-gérance, M. Etienne X... avait acquis la propriété des trois-quarts des murs de l'hôtel de sorte que sa qualité de propriétaire ne pouvait être déniée, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1304 et 2262 ancien du Code civil ; 
Alors, enfin, et en toute hypothèse, que le contrat de location-gérance portant sur un fonds de commerce dont le locataire-gérant est d'ores et déjà propriétaire au jour de sa conclusion ne saurait, faute de mise à disposition d'un fonds de commerce, remplir les conditions que lui assignent les dispositions d'ordre public des articles L. 144-1 du Code de commerce ; que ce contrat est affecté d'une nullité qui, fondée sur l'absence d'un élément essentiel, est une nullité absolue ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article L. 144-1 du Code de commerce, ensemble les articles 1131 et 1304 du Code civil.