LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique : 
Vu l'article 1641 du code civil ; 
Attendu que la garantie des vices cachés constitue l'unique fondement de l'action exercée pour défaut de la chose vendue la rendant impropre à sa destination normale ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 27 novembre 2009) que par acte authentique du 16 janvier 2002, M. X...a vendu aux époux Y... des parcelles de terre ; qu'un rapport hydro-géologique du terrain, mettant en exergue un mouvement de la partie de la falaise composant l'une des parcelles, était visé à l'acte notarié et avait été paraphé par les acquéreurs ; qu'à la suite d'un éboulement survenu en 2005, les acquéreurs ont assigné M. X...en nullité de la vente, sur le fondement du dol et subsidiairement de l'erreur sur les qualités substantielles ; 
Attendu que pour accueillir la demande des acquéreurs fondée sur l'erreur sur les qualités substantielles, l'arrêt retient qu'ils se sont mépris sur les caractéristiques physiques de la parcelle acquise dans la mesure où ils n'ont pas apprécié la gravité des désordres l'affectant notamment le caractère instable de la falaise et la nécessité d'y effectuer régulièrement des travaux de confortement, qu'ils n'auraient jamais acquis cette parcelle s'ils avaient apprécié lors de la vente les désordres qu'elle présentait, au regard du coût induit par les confortations qui doivent être menées régulièrement, circonstances, dont il ne pouvait être déduit que la parcelle au demeurant inconstructible serait devenue impropre à sa destination normale ; 
Qu'en statuant ainsi la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 novembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; 
Condamne les époux Y... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer à M. X...la somme de 2 500 euros ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mars deux mille onze. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils pour M. X.... 
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR fait droit à la demande d'annulation fondée sur l'erreur et, par conséquent, D'AVOIR prononcé la nullité de la vente consentie le 16 janvier 2002 par Monsieur Alberto X...au profit de M. Salvator Y... et Madame Lucienne C...épouse Y..., portant sur la parcelle cadastrée section B n° 514 sise sur la commune de La Motte, et d'avoir condamné M. X...à rembourser à Monsieur et Madame Y... la somme de 3000  ; 
AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'aux termes de l'article 1110 du code civil, l'erreur est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; qu'en l'espèce, Monsieur et Madame Y... se sont mépris sur les caractéristiques physiques de la parcelle B 514 acquise, dans la mesure où lors de la signature de l'acte authentique le 16 janvier 2002, ils n'ont pas apprécié la gravité des désordres affectant cette parcelle et notamment le caractère instable de la falaise et la nécessité d'y effectuer régulièrement des travaux de confortement, faute d'avoir lu et compris le rapport hydro-géologique qu'ils ont pourtant paraphé ; qu'ils ont réalisé l'existence et l'ampleur des désordres lorsqu'ils ont reçu des avertissements du maire de la commune de La Motte, à partir de septembre 2005, étant observé que la parcelle faisant l'objet du glissement de terrain est très boisée, constituée d'un talus très abrupt et difficile d'accès, rendant invisible le glissement, ainsi qu'il ressort du compte-rendu d'accedit du 25 avril 2007 établi par Monsieur D..., expert judiciaire désigné dans une autre instance ; qu'il est manifeste que Monsieur et Madame Y... n'auraient jamais acquis cette parcelle s'ils avaient apprécié lors de la vente les désordres qu'elle présentait, au regard du coût induit par les confortations qui doivent être menées régulièrement dans le temps ; que dans ces conditions, les demandeurs sont bien fondés à se prévaloir d'une erreur sur les qualités substantielles du bien acquis ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE le rapport hydro-géologique du terrain sur lequel se trouvent les parcelles cédées, déposé au rang des minutes de Maître E...notaire chargé de la vente, qui met en exergue un mouvement de la partie de la falaise constituant partie de la parcelle cadastrée section B n° 514, est visé dans le projet d'acte notarié établi le 17 décembre 2007 et est annexé au règlement du lotissement intégré dans l'acte de vente dressé le 16 janvier 2002, de sorte que c'est à juste titre et par des motifs pertinents que le premier juge a relevé que, le rapport étant consultable bien avant la vente, n'était démontrée ni la volonté de Monsieur Alberto X...de dissimuler les désordres affectant le bien ni une réticence dolosive de sa part ; que c'est encore par de justes motifs et une exacte analyse des éléments qui lui étaient soumis que le premier juge a considéré que Monsieur et Madame Y..., pour obtenir l'annulation de la vente de la parcelle en cause, étaient fondés à se prévaloir d'une erreur sur les qualités substantielles du bien acquis au regard de l'étendue des désordres qu'ils n'avaient pu apprécier et surtout du coût induit par les confortations à entreprendre régulièrement, circonstances dont il ne peut être déduit que la parcelle au demeurant inconstructible serait devenue impropre à sa destination normale, de sorte qu'il est inopérant pour l'appelant de soutenir que Monsieur et Madame Y... ne pouvaient disposer que de l'action en garantie des vices cachés et de conclure à l'irrecevabilité pour tardiveté de leur demande, étant au surplus observé qu'avisés dès septembre 2005 de l'éboulement survenu sur leur parcelle, Monsieur et Madame Y... ont introduit le 28 juin 2007 leur action en nullité pour dol et subsidiairement pour erreur dans le respect des termes de l'article 1304 du code civil ; 
1°) ALORS D'UNE PART QU'en présence d'un défaut rendant la chose impropre à sa destination, la garantie des vices cachés constitue l'unique fondement possible de l'action exercée par l'acquéreur ; que l'instabilité physique et géologique d'un terrain sujet à d'importants éboulements, nonobstant son caractère constructible ou inconstructible, constitue un vice le rendant impropre à toute utilisation ; qu'après avoir constaté que l'action des époux Y... était exclusivement fondée sur la découverte, après la vente, d'une instabilité liée aux caractéristiques physiques et géologiques de la parcelle vendue, instabilité qui imposait d'effectuer des travaux de consolidation afin de prévenir d'importants éboulements et que la configuration des lieux rendait indécelable au moment de la vente, la cour d'appel devait en déduire que le terrain vendu était affecté d'un vice caché et que la garantie des vices cachés constituait l'unique fondement possible de l'action exercée sans qu'il y ait à rechercher si le consentement des époux Y... avait été donné par erreur ; qu'en refusant de déduire de ses constatations que seule était applicable au litige la garantie des vices cachés à l'exclusion de l'action en nullité pour erreur, la cour d'appel a violé par refus d'application les articles 1641 et suivants du code civil. 
2°) ALORS D'AUTRE PART QUE, à titre subsidiaire et à supposer que l'action en nullité de la vente puisse être fondée sur l'existence d'une erreur sur la substance, la cour d'appel a relevé que « le rapport hydro-géologique du terrain sur lequel se trouvent les parcelles cédées, déposé au rang des minutes de Maître E...notaire chargé de la vente, qui met en exergue un mouvement de la partie de la falaise constituant partie de la parcelle cadastrée section B n° 514, est visé dans le projet d'acte notarié établi le 17 décembre 2007 et est annexé au règlement du lotissement intégré dans l'acte de vente dressé le 16 janvier 2002, de sorte que c'est à juste titre et par des motifs pertinents que le premier juge a relevé que le rapport était consultable bien avant la vente » ; que bien plus, ce rapport annexé à l'acte de vente mentionnait expressément les nombreux travaux de consolidation qu'il convenait d'entreprendre pour prévenir l'érosion naturelle de la falaise et ainsi éviter tout éboulement de sorte que les époux Y..., parfaitement informés avant la vente d'un risque de glissement de terrain sur la parcelle litigieuse et des travaux de consolidation à envisager régulièrement pour prévenir les risques d'éboulement liés à l'érosion naturelle de la falaise, avaient été alertés et mis en situation de se renseigner sur le coût de ces travaux de consolidation ; qu'en caractérisant une erreur des acquéreurs sur le coût des travaux à entreprendre en méconnaissance des termes clairs et précis du rapport hydro-géologique communiqué au moment de la vente, la cour d'appel a dénaturé par omission cet élément de preuve essentiel pour la solution du litige, et a violé l'article 1134 du code civil.