LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur les trois moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 11 janvier 2018), que, par acte du 1er août 2008, la société Domaine de Chevincourt a vendu à M. et Mme R..., par l'intermédiaire de la société France immo, une bâtisse à rénover, sous condition suspensive d'obtention d'un permis de construire permettant la réhabilitation du bâtiment sans procéder à sa destruction ; que la société DMV architectes a été chargée de la conception du projet de réhabilitation de l'immeuble ; que M. et Mme R... ont obtenu un permis de construire et les parties ont signé l'acte authentique de vente le 16 janvier 2009 ; que, soutenant que l'immeuble se serait effondré en mai 2009 lors des travaux en raison de son absence de fondations, M. et Mme R... ont assigné la société Domaine de Chevincourt, la société DMV architectes et la société France immo en indemnisation de leurs préjudices ;
Attendu que M. et Mme R... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu, par motifs propres et adoptés, que l'absence de fondations de l'immeuble et le lien de causalité avec son effondrement n'étaient pas prouvés, que l'attestation du 8 juillet 2009 était lapidaire et ne pouvait pallier l'absence de constat et d'expertise, que les permis de démolir et de construire avaient été obtenus par l'architecte et que, si le maire avait pris des arrêtés portant ordre d'interruption des travaux, la société DMV architectes, qui n'avait pas la charge de leur suivi, n'en était pas à l'origine et qu'aucun manquement ne pouvait lui être reproché, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu, sans dénaturation, déduire de ces seuls motifs que les demandes de M. et Mme R... devaient-être rejetées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme R... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme R... et les condamne à payer la somme de 2 000 euros à la société Domaine de Chevincourt, la somme de 2 000 euros à la société DMV architectes et la somme de 2 000 euros à la société France immo ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit avril deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour M. et Mme R...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme R... de leur demande dirigée contre leur vendeur, la SNC Domaine de Chevincourt ;
AUX MOTIFS QUE « s'agissant tant de l'absence de fondation du bâtiment que du fait que cette situation soit à l'origine de l'effondrement qui se serait produit en avril 2009, la cour constate que M. et Mme R... ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance. Ils ne produisent aucune nouvelle pièce en appel de sorte que le constat du tribunal aux termes duquel il n'était rapporté aucune preuve ni de l'absence de fondations du bâtiment existant, ni du lien de causalité entre l'effondrement allégué (qui n'a fait l'objet d'aucun constat, en sorte que même sa date n'est pas déterminée) et cette absence de fondations sera confirmé ; que dans ces conditions, le débat sur la prescription du délai d'action sur le fondement de la garantie des vices cachés est sans incidence, puisqu'à supposer que M. et Mme R... aient pu ignorer le contenu de l'attestation rédigée par leur vendeur le 8 juillet 2009 (dans le but quoi qu'en disent les appelants d'aider à l'obtention d'un nouveau permis de construire, lequel nécessitait que soit écartée une démolition volontaire), la preuve de l'existence d'un vice caché n'est pas rapportée ; que le jugement déféré repose donc sur des motifs exacts et pertinents que la cour adopte ; en l'absence de moyens nouveaux et de nouvelles preuves, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes formées par M. et Mme R... à l'encontre de leur vendeur et de l'agence immobilière » (arrêt attaqué, p. 7) ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « sur la demande présentée sur le fondement de l'article 1641 du code civil ; aux termes de l'article 1641 du code civil, "le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus" ; qu'aux termes de l'article 1648 de ce code, "l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice" ; qu'il est constant en l'espèce que le vice allégué par les époux R... a été découvert par eux en mai 2009 suite à l'effondrement du hangar ; la première action intentée par les époux R... est l'assignation en référé délivrée le 18/07/2011, soit postérieurement au délai de deux ans à compter de la découverte du vice ; la demande fondée sur l'article 1641 du code civil doit en conséquence être déclarée irrecevable ; sur la demande présentée sur le fondement de l'article 1116 du code civil ; qu'aux termes de l'article 1116 du code civil, "le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé" ; que les époux R... font valoir que leur projet de réhabilitation était matériellement irréalisable en l'absence de fondations et que la SNC Domaine de Chevincourt, qui, en sa qualité de vendeur professionnel, ne pouvait ignorer cette absence de fondations, a commis une réticence dolosive en omettant de les informer de cet élément substantiel et en présentant le bâtiment comme étant à rebâtir ; aucun constat ni aucune expertise ne vient cependant établir d'une part que la bâtiment acquis par les époux R... était construit sans fondations et, d'autre part, que l'absence de fondations du bâtiment aurait entraîné l'effondrement de celui-ci, ; que l'attestation établie le 08/07/2009 par la SNC Domaine de Chevincourt et affirmant que l'absence de fondations avait provoqué le sinistre ne peut palier à l'absence de constat et d'expertise, cette attestation ayant été établie afin de faciliter l'obtention d'un permis de reconstruction qui ne pouvait être obtenu, aux termes du plan d'occupation des sols, qu'en cas de sinistre ; en tout état de cause, le caractère lapidaire de cette attestation la prive de toute valeur probatoire ; que dès lors que l'existence même d'un effondrement et l'origine de celui-ci ne sont pas prouvés, l'existence d'un vice du consentement des acquéreurs n'est pas établie ; que la demande présentée sur ce fondement doit donc être rejetée » (jugement entrepris, pp. 5-6) ;
ALORS QUE 1°) le juge ne peut dénaturer ni le sens ni la portée, clairs et précis, des écrits sur lequel il se fonde ; qu'au présent cas, par motifs adoptés des premiers juges (cf. jugement entrepris, p. 6, §. 3), la cour d'appel s'est expressément fondée sur « l'attestation du 8 juillet 2009 (de) la SNC Domaine de Chevincourt », vendeur du bien litigieux, « affirmant que l'absence de fondations avait provoqué le sinistre », pour finalement retenir qu'« aucune preuve » n'était rapportée par M. et Mme R... de « l'absence de fondations en lien de causalité avec l'effondrement » du bâtiment existant ; qu'en dénaturant ainsi l'attestation du 8 juillet 2009, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
ALORS QUE 2°) l'aveu est la déclaration par laquelle une personne reconnaît pour vrai un fait de nature à produire contre elle des conséquences juridiques ; qu'au cas présent, dans leurs conclusions récapitulatives d'appel (pp. 6-7), M. et Mme R... avaient démontré que l'attestation du 8 juillet 2009 constituait un « aveu manifeste et dépourvu de toute ambigüité émanant du vendeur, marchand de biens et professionnel de l'immobilier » ; qu'en ne s'expliquant pas sur cet aveu invoqué par les époux R... qui démontrait l'absence de fondation du préau qui avait causé son effondrement, et partant la responsabilité du vendeur, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1354 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
ALORS QUE 3°) dans leurs mêmes conclusions récapitulatives d'appel (p. 7), M. et Mme R... avaient fait valoir qu'il était « parfaitement faux de prétendre que l'attestation aurait été établie seulement afin de faciliter l'obtention d'un permis de construire » celui-ci ayant « été déposé le 25 juin 2009 (soit avant la rédaction de ladite attestation) » et qu'il « n'était pas nécessaire à la SNC de spécifier les causes du sinistre à savoir l'absence de fondations, l'article L111-3 du code l'urbanisme » prévoyant « la possibilité de reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans » ; qu'en écartant la force probante de l'attestation du 8 juillet 2009 qui émanait du vendeur, aux motifs inopérants qu'elle aurait été rédigée seulement pour « l'obtention d'un nouveau permis de construire » et justifier que la démolition n'aurait pas été volontaire (arrêt attaqué, p. 7, §. 5) et qu'elle aurait été consécutive à un sinistre (jugement entrepris, p. 6, §. 3), sans répondre au moyen précité qui démontrait que l'attestation du 8 juillet 2009 était totalement indépendante du permis de construire déposé le 25 juin 2009, un mois auparavant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS QUE 4°) dans leurs conclusions récapitulatives d'appel (p. 6 in fine), M. et Mme R... avaient fait valoir qu'ils avaient « sollicité une expertise, rejetée au motif qu'en raison de l'éboulement et que (¿) plus aucun constat [ne pouvait être réalisé] sur la charpente et les murs de ce hangar de nature à déterminer l'origine et la cause de l'éboulement et partant l'existence d'un vice du consentement des acquéreurs » ; qu'en exigeant des acquéreurs la preuve de l'absence de fondations par la production d'un constat ou d'une expertise (cf. arrêt attaqué, p. 7, §. 4, jugement entrepris, p. 6, §. 3), sans répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme R... de leur demande dirigée contre le maître d'oeuvre, la société DMV architectes ;
AUX MOTIFS QUE « s'agissant de la mise en cause de la société DMV architectes, dès lors qu'il n'est rapporté aucune preuve ni de l'absence de fondations du bâtiment existant, ni du lien de causalité entre l'effondrement allégué (qui n'a fait l'objet d'aucun constat, en sorte que même sa date n'est pas déterminée) et cette absence de fondations, aucun manquement ne peut être reproché aux architectes dans le cadre de l'élaboration du projet de réhabilitation ; qu'on ne peut d'ailleurs à cet égard que s'étonner que l'entreprise chargée des travaux n'ait à aucun moment été mise en cause par M. et Mme R..., alors qu'elle-même aurait pu se voir reprocher d'avoir accepté des travaux non réalisables du fait de la configuration du bâtiment ; que s'agissant plus spécifiquement des fautes que les appelants reprochent au cabinet d'architectes dans le cadre de l'obtention des autorisations de démolir et de construire après l'effondrement, force est de constater que les permis ont été obtenus et que si le maire a pris le 1er octobre 2009 un arrêté portant ordre d'interruption de travaux, c'est au motif que les travaux n'étaient pas conformes au permis de construire obtenu le 8 septembre 2009 en raison de la création d'une construction attenante à la maison principale qui serait susceptible d'abriter un local technique, le 13 octobre 2009 un arrêté portant ordre d'interruption de travaux, c'est au motif que les travaux n'étaient pas conformes au permis de construire obtenu le 8 septembre 2009 en raison du non-respect des dimensions du bâtiment et de la hauteur du pignon semblant être de 7 m ; il ne résulte donc pas de ces décisions que la société DMV architectes, qui n'avait pas la charge du suivi des travaux, soit à l'origine de ces interruptions de travaux qui sont liées au non-respect du permis de construire et dont M. et Mme R... ne démontrent pas qu'elles aient un rapport avec le contenu des demandes de permis de démolir et de reconstruire, l'avis donné sur ce point par M. H..., expert par eux mandaté, n'étant pas susceptible d'être retenu dans la mesure où ce rapport n'a pas été établi contradictoirement, étant ajouté qu'au surplus M. H... stigmatise tous les intervenants (architectes, services instructeurs de la demande de permis, obstination du maire) comme étant à l'origine de l'arrêt des travaux et que les appelants n'ont pas chiffré le préjudice résultant spécifiquement des fautes qu'ils reprochent à l'architecte dans le cadre de la reconstruction ; que dans ces conditions, force est de constater que les appelants ne rapportent là non plus pas la preuve qui leur incombe des manquements qu'aurait commis la société DMV architectes. ils seront déboutés de leurs demandes à l'encontre de celle-ci » (arrêt attaqué, pp. 6-7) ;
ALORS QUE 1°) la cassation qui ne manquera pas d'intervenir à l'appui du premier moyen sur les dispositions de l'arrêt attaqué quant à l'absence de fondations, entrainera par voie de conséquence la cassation des dispositions qui en sont la suite nécessaire, relatives à la responsabilité de l' architecte qui a manqué à son obligation de conseil en n'informant pas les acquéreurs sur ce point, en application de l'article 625 du code de procédure civile ;
ALORS QUE 2°) l'architecte, tenu envers son client d'un devoir de conseil, a l'obligation de vérifier la faisabilité du projet dont il est chargé, et de rapporter la preuve qu'il a informé son client du caractère irréalisable de l'opération ; qu'en écartant la responsabilité de la société DMV architectes, chargée de l'établissement des plans et de l'obtention des permis de construire, sans s'expliquer sur son manquement à son devoir d'information concernant la faisabilité du projet mis en exergue par les époux R... dans leurs conclusions récapitulatives d'appelant (pp. 9-10), la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
ALORS QUE 3°) dans leurs conclusions récapitulatives d'appelant (p. 11), M. et Mme R... avaient caractérisé les manquements de l'architecte, lors du premier dépôt de permis de construire du 12 décembre 2008, en démontrant qu'avant ce permis de construire initial, la société DMV architectes aurait dû solliciter au préalable l'obtention de deux permis de démolir, l'un pour la toiture et l'autre pour la cave conformément aux dispositions du a) de l'article R. 431-21 du code de l'urbanisme, ce qu'elle ne pouvait ignorer, dès lors qu'elle avait rédigé le dossier de demande de permis de démolir déposé le 25 juin 2009, après l'éboulement partiel pour obtenir de nouveaux permis de conduire ; qu'en se bornant à viser « des demandes de permis de démolir et de reconstruire après l'effondrement » (qui a eu lieu en mai 2009), sans rechercher si la société d'architecture n'avait pas manqué à son obligation en ne demandant pas un permis de démolir avant l'effondrement, soit avant l'obtention du permis de construire initial obtenu le 12 décembre 2008, la cour d'appel a privé son arrêt de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS QUE 4°) dans leurs mêmes conclusions récapitulatives d'appel (p. 12, §. 9, et p. 13), les exposants avaient démontré que la société DMV architectes avait « commis plusieurs erreurs dans les plans de conception » du mur d'enceinte qui était irréalisable ce qui avait entrainé l'ordre de cessation des travaux par arrêté du 13 octobre 2009 ; qu'en se bornant à relever qu'il ne résultait pas de cet arrêté que « la société DMV architectes, qui n'avait pas la charge du suivi des travaux, ait été à l'origine de ces interruptions de travaux » sans s'expliquer sur le moyen précité qui démontrait que les plans de l'architecte n'étaient pas concrètement réalisables, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS QUE 5°) dans leurs mêmes conclusions récapitulatives d'appelant (p. 12 in fine), M. et Mme R... avaient démontré que la société BMV Architectes avait omis de mentionner sur la demande de permis de construire du 8 septembre 2009 le local technique commandé par M. et Mme R..., ce qui les avait contraints à démolir la construction édifiée sans autorisation, sans possibilité de régularisation ; qu'en déboutant les exposants de leur action en responsabilité contre l'architecte aux motifs que l'arrêté du 1er octobre 2009 avait donné ordre d'arrêter les travaux qui n'étaient pas conformes audit permis de construire du 8 septembre 2009, en raison de la création d'une construction attenante à la maison principale pour abriter un local technique (cf. arrêt attaqué, p. 7 in fine et p. 8), sans s'expliquer sur le manquement initial de l'architecte invoqué par les exposants, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS QUE 6°) et en toute hypothèse, commet un excès de pouvoir le juge qui refuse d'évaluer un préjudice au prétexte d'insuffisance d'éléments ; qu'au présent cas, dans leurs conclusions récapitulatives d'appel (pp. 15 et suiv.), M. et Mme R... avaient précisément chiffré les différents postes de préjudices soufferts et avaient demandé dans le dispositif de ces mêmes conclusions la condamnation in solidum des différents intervenants ; qu'en affirmant (arrêt attaqué, p. 8, §. 3) que « les appelants n'ont pas chiffré le préjudice résultant spécifiquement des fautes qu'ils reprochent à l'architecte dans le cadre de la reconstruction », la cour d'appel a méconnu l'étendue de ses pouvoirs et violé l'article 4 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme R... de leur demande dirigée contre l'agent immobilier, la société SN France Immo ;
AUX MOTIFS QUE « le jugement déféré repose donc sur des motifs exacts et pertinents que la cour adopte ; en l'absence de moyens nouveaux et de nouvelles preuves, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes formées par M. et Mme R... à l'encontre de leur vendeur et de l'agence immobilière » (arrêt attaqué, p. 8) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « les époux R... font valoir, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, que la société SN France Immo a manqué à son obligation d'information en ne vérifiant pas la faisabilité de leur projet de réhabilitation. Cependant, même à supposer établis l'absence de fondations et un effondrement causé par cette absence de fondations, il ne peut être reproché à l'agence immobilière de ne pas avoir réalisé des investigations sur l'existence ou non de fondations. Dès lors, la demande dirigée contre la société SN France Immo sera rejetée » (jugement entrepris, p. 7) ;
ALORS QUE 1°) la cassation qui ne manquera pas d'intervenir à l'appui du premier moyen sur les dispositions de l'arrêt attaqué quant à l'absence de fondations entrainera par voie de conséquence la cassation de dispositions qui en sont la suite nécessaire, relatives à la responsabilité de l'agent immobilier, la société SN France Immo, qui n'a pas informé les acquéreurs sur ce point, en application de l'article 625 du code de procédure civile ;
ALORS QUE 2°) et en toute hypothèse, il entre dans la mission d'un agent immobilier de vérifier au-delà de l'apparence le descriptif des annonces qu'il publie pour chercher des acheteurs ; dans leurs conclusions récapitulatives d'appelant (p. 14, §§. 3-4), M. et Mme R... avaient fait valoir « sur le fondement de l'article 1382 du code civil le manquement de la société SN France Immo à son obligation d'information et de conseil en ne vérifiant pas la faisabilité du projet de réhabilitation qu'elle leur a vendu », nonobstant l'existence ou non de fondations ; qu'en se bornant à confirmer le jugement entrepris qui avait simplement estimé (p. 7), qu'il ne pouvait être « reproché à l'agence immobilière de ne pas avoir réalisé des investigations sur l'existence ou non de fondations », la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.