AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par la société anonyme Sprinks assurances, dont le siège est ...,
   en cassation d'un arrêt rendu le 7 mars 1997 par la cour d'appel de Saint-Denis (La Réunion) (1re chambre civile), au profit :
   1 / de la société Fonciers et Développement, société civile immobilière, dont le siège est ... (La Réunion),
   2 / de la société Campus Center, société à responsabilité limitée, dont le siège est ... (La Réunion),
   3 / de M. Pascal X..., demeurant .... ... (La Réunion),
   4 / de la société Conception Océan Indien, société à responsabilité limitée, dont le siège est ... (La Réunion),
   5 / de la Mutuelle des architectes français, dont le siège est ...,
   défendeurs à la cassation ;
   La Mutuelle des architectes français a formé, par un mémoire déposé au greffe le 1er décembre 1997, un pourvoi provoqué contre le même arrêt ;
   La SCI Fonciers et Développement a formé, par un mémoire déposé au greffe le 9 février 1998, un pourvoi incident contre le même arrêt ;
   La société Sprinks assurances, demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
   La Mutuelle des architectes français, demanderesse au pourvoi provoqué invoque, à l'appui de son recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
   La SCI Fonciers et Développement, demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
   LA COUR, en l'audience publique du 1er décembre 1998, où étaient présents : Mlle Fossereau, conseiller doyen faisant fonctions de président, M. Martin, conseiller rapporteur, MM. Chemin, Villien, Cachelot, conseillers, M. Nivôse, Mmes Masson-Daum, Boulanger, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de M. Martin, conseiller, les observations de la SCP Delaporte et Briard, avocat de la société Sprinks assurances, de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de la société Campus Center, de la SCP Philippe et François-Régis Boulloche, avocat de la Mutuelle des architectes français, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Fonciers et Développement, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Sur le premier moyen du pourvoi provoqué de la société Mutuelle des architectes français, ci-après annexé :
   Attendu qu'ayant souverainement retenu que les raisons du refus de délivrance du permis modificatif du 2 août 1994 ne suffisaient pas à démontrer que l'ensemble était impropre à sa destination, la cour d'appel, qui a relevé que le procès-verbal dressé par la Direction départementale de l'équipement le 9 novembre 1994 adressé au maître de l'ouvrage le 15 décembre 1994 et révélant les infractions aux règles d'urbanisme n'était donc pas connu de celui-ci le 14 septembre 1994 lors de la réception, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;
   Sur le second moyen du pourvoi provoqué de la Mutuelle des architectes français :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint Denis, 7 mars 1997), que la société Campus Center, maître de l'ouvrage, assurée par la société Sprinks assurances (compagnie Sprinks), a chargé la société d'architecture Océan Indien Conception (cabinet OIC), depuis lors en liquidation judiciaire), assurée par la société la Mutuelle des architectes français (société MAF), de la maîtrise d'oeuvre de construction d'un immeuble à usage de grande surface commerciale, qu'elle a vendu en l'état futur d'achèvement à la société civile immobilière Fonciers et Développement (la SCI) ; qu'alléguant l'impossibilité de commercialiser l'immeuble en raison de la violation de la réglementation en vigueur, la SCI a assigné en réparation le vendeur-maître de l'ouvrage, l'architecte et leurs assureurs ;
   Attendu que la société MAF fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen, "d'une part, qu'elle contestait l'évaluation du préjudice dont la réparation avait été accordée au maître de l'ouvrage comme incluant la conservation de l'ouvrage, outre l'intégralité des sommes exposées et dont la restitution était accordée, ce en quoi l'arrêt attaqué a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 455 du nouveau Code de procédure civile ; d'autre part, que l'acquéreur d'un ouvrage ne saurait obtenir des constructeurs de cet ouvrage une indemnisation comprenant le prix d'achat, l'ensemble des frais, des travaux supplémentaires et de toutes les sommes qu'il a exposées et conserver simultanément cet ouvrage dans son patrimoine, et bénéficier ainsi d'une réparation excédant nécessairement son préjudice réel ; qu'ainsi, l'arrêt n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1147, 1792 et suivants du Code civil" ;
   Mais attendu, qu'ayant relevé qu'aucun élément ne permettait de retenir que l'immeuble, qui contrevenait gravement aux règles de l'urbanisme, puisse être un jour exploité et que l'argument selon lequel il conserverait une valeur marchande devant être déduite du montant du préjudice, ne reposait, en l'absence de démonstration d'une possibilité de régularisation, sur aucun élément concret, la cour d'appel, qui a retenu souverainement, sans modifier l'objet du litige, le montant des sommes engagées par la SCI pour l'acquisition de l'immeuble, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
   Mais sur le premier moyen du pourvoi principal :
   Vu l'article 1134 du Code civil ;
   Attendu que, pour juger que l'ouvrage a fait l'objet d'une réception et accueillir la demande dirigée contre la compagnie Sprinks, l'arrêt retient que le maître d'oeuvre avait qualité pour procéder à la réception ;
   Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le contrat de maîtrise d'oeuvre signé entre les sociétés Campus Center et le cabinet OIC ne donnait mission au maître d'oeuvre que d'assister le maître de l'ouvrage lors de la réception, d'établir le procès-verbal et de faire procéder aux levées des réserves, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
   Et sur le moyen unique du pourvoi incident de la SCI Fonciers et Développement :
   Vu l'article 1149 du Code civil ;
   Attendu que, pour rejeter la demande de la SCI au titre des intérêts produits par les comptes-courants des associés ayant effectué des apports pour financer l'opération, l'arrêt retient que le principe de la rémunération de ces apports et le taux résultent d'une convention passée entre les associés, dont il n'est pas démontré que les débiteurs aient pu en connaître ;
   Qu'en statuant ainsi, alors que le remboursement des intérêts relatifs à ces emprunts et engagements financiers que la SCI avait contractés n'ayant plus d'actif immobilier pour contrepartie constituaient l'intégralité de son préjudice, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
   PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deuxième, troisième et quatrième moyens du pourvoi principal :
   CASSE et ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de la SCI Fonciers et Développement au titre de la rémunération des apports effectués par ses associés pour l'acquisition de l'immeuble et condamne la société Sprinks à payer à la SCI Fonciers et Développement 29 753 146 francs, et à garantir la société Campus Center, l'arrêt rendu le 7 mars 1997, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis (La Réunion) ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis (La Réunion), autrement composée ;
   Condamne la société Campus Center et la Mutuelle des architectes français, ensemble, aux dépens ;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes de la Mutuelle des architectes français et de la société Campus Center ;
   Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du vingt janvier mil neuf cent quatre-vingt-dix-neuf par Mlle Fossereau, conformément à l'article 452 du nouveau Code de procédure civile.