LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Donne acte à la société Sepimo du désistement de son pourvoi et à la société civile immobilière [...] (la SCI) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé à l'encontre de M. B... ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 mars 2018), que, par acte dressé le 28 février 2007 par M. T..., notaire, avec la participation, pour les vendeurs, de M. B..., notaire, M. et Mme K... ont promis de vendre à la société Foncinvest une maison d'habitation ; que cette promesse, assortie d'une faculté de substitution pour la bénéficiaire, prévoyait un délai expirant le 30 avril 2008 et diverses conditions suspensives devant être réalisées au plus tard le 30 mars 2008 ; qu'une indemnité d'immobilisation de 37 500 euros était stipulée par les parties ; qu'un avenant à cette promesse a été signé le 16 juillet 2007, la société Foncinvest s'engageant à déposer une demande de permis de construire au plus tard le 31 octobre 2007, le permis de construire devant être obtenu au plus tard le 29 février 2008, purgé de tout recours ou opposition, la promesse étant, à défaut de réalisation de cette condition, nulle et non avenue ; qu'une société Sepimo a déposé une demande de permis de construire le 31 octobre 2007, qui lui a été accordé le 14 mai 2008 ; que le délai de réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours avant le 29 février 2008 étant expiré à cette date, la société Sepimo a proposé, par lettre du 5 juin 2008, aux divers propriétaires fonciers concernés par son projet de construction, dont M. et Mme K..., de proroger la date de réalisation des promesses au 31 décembre 2008 ; que M. B... a préparé un projet en ce sens, emportant également régularisation de la substitution de la société Foncinvest dans le bénéfice de la promesse par la société civile immobilière [...] (la SCI), société constituée entre la société Foncinvest et la société Les Nouveaux Constructeurs, ainsi qu'un nouveau planning d'études et de commercialisation du programme ; que M. et Mme K... ont refusé de signer ce projet ; que la SCI a sollicité un permis de construire comportant une assiette foncière réduite, qui lui a été accordé le 2 mars 2010 ; que la SCI a obtenu par un référé préventif la désignation d'un expert ; que M. et Mme K... ont assigné M. B..., la SCI, la société Sepimo et la société Foncinvest en paiement de dommages et intérêts, en réparation de leur perte de chance de vendre leur bien dans les termes de la promesse unilatérale du 28 février 2007 et en indemnisation au titre du trouble anormal de voisinage résultant de la présence dommageable de l'immeuble voisin du leur ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à payer la somme de 80 000 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble anormal de voisinage ;
Mais attendu qu'ayant souverainement relevé, sans dénaturation, qu'il résultait des pièces produites, notamment du pré-rapport établi par M. X... à l'occasion du référé préventif et des photographies annexées au procès-verbal de constat d'huissier de justice du 24 avril 2013, que le pavillon, de facture classique, de M. et Mme K..., était, à présent, mitoyen d'un immeuble collectif de quatre étages qui le dominait de toute sa hauteur et dont huit balcons donnaient sur leur fonds de manière directe ou latérale, que l'ombre portée par cet immeuble privait leur maison et leur jardin de vue, de lumière et d'ensoleillement de façon anormalement importante, même dans un milieu urbain ou en voie d'urbanisation comme celui de [...], que cette proximité créait une promiscuité désagréable et provoquait une moins-value importante de leur propriété en raison de ce voisinage d'un bâtiment d'une architecture moderne et disparate, situé à trop grande proximité de leur propriété, la cour d'appel a pu condamner la SCI à leur payer la somme de 80 000 euros de dommages-intérêts au titre du trouble anormal de voisinage ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident de la société Foncinvest, ci-après annexé :
Attendu que la société Foncinvest fait grief à l'arrêt de dire que la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire purgé du recours des tiers a défailli par son fait et de la condamner à payer la somme de 37 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation contractuelle ;
Mais attendu qu'ayant souverainement relevé que l'absence de substitution effective entre la société Foncinvest et la société Sepimo, à la date du dépôt de la demande de permis de construire, résultait de la proposition transmise à M. et Mme K... par le notaire le 29 juillet 2008 prévoyant expressément une régularisation de la substitution entre la société Foncinvest et la SCI et non entre la société Foncinvest et la société Sepimo, la cour d'appel a pu en déduire que la société Foncinvest ne pouvait, au vu de ces éléments, soutenir que la condition suspensive aurait défailli sans faute de sa part alors que, s'étant engagée à déposer une demande de permis de construire avant le 31 octobre 2007, elle n'établissait pas avoir déposé cette demande, de sorte que la condition suspensive avait défailli de son fait ; qu'elle a ainsi légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le moyen unique du pourvoi provoqué de M. et Mme K... :
Attendu que M. et Mme K... font grief à l'arrêt de mettre hors de cause M. B... ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les clauses insérées à la promesse unilatérale que M. et Mme K... avaient signée n'étaient pas d'une complexité telle que, même profanes en matière immobilière, ils n'eussent pu comprendre que la bénéficiaire ne s'était engagée à acquérir leur bien que sous diverses conditions suspensives, dont celle d'obtention d'un permis de construire purgé du recours des tiers dans un certain délai, que M. et Mme K... ne pouvaient davantage faire grief au notaire de n'avoir pas exigé le séquestre de l'indemnité d'immobilisation lors de la signature de la promesse alors qu'ils n'établissaient pas subir un préjudice spécifique résultant de ce manquement, notamment, du fait que la société Foncinvest serait insolvable, la cour d'appel a pu retenir qu'au vu de ces éléments, M. et Mme K... ne justifiaient pas leur demande de dommages-intérêts dirigée contre le notaire et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne la société civile immobilière [...] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept novembre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la société [...]
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la SCI [...] à payer à M. et Mme K... la somme de 80.000 € de dommages et intérêts pour trouble anormal de voisinage.
AUX MOTIFS QUE, il apparaît des pièces produites, notamment du pré-rapport établi par l'expert X... dans le cadre d'un référé préventif et des photographies annexées à un procès-verbal de constat d'huissier du 24 avril 2013 que le pavillon de facture classique, de M. et Mme K..., est à présent mitoyen d'un immeuble collectif de quatre étages qui le domine de toute sa hauteur et dont huit balcons donnent sur le fonds de manière directe ou latérale, que l'ombre portée par cet immeuble prive leur maison et leur jardin de vue, de lumière et d'ensoleillement de façon anormalement importante, même dans un milieu urbain ou en voie d'urbanisation, comme celui de [...], que cette proximité créée une promiscuité désagréable et provoque une moins-value importante de leur propriété en raison de ce voisinage d'un bâtiment d'une architecture moderne et disparate, situé à trop grande proximité de leur propriété.
ALORS QUE D'UNE PART le juge est tenu de ne pas dénaturer les documents qui lui sont soumis ; que la Cour s'est fondée sur le pré-rapport de M. X... (Prod.3) pour considérer que le pavillon de M. et Mme K... était dominé de toute sa hauteur par l'immeuble collectif de quatre étages situé à trop grande proximité de leur propriété et dont huit balcons donnent sur leur fonds de manière directe ou latérale tandis qu'il résulte du plan de masse annexé à ce pré-rapport que le pavillon K... ne comporte aucune baie éclairante en vis-à-vis du bâtiment érigé par la SCI, que la terrasse ainsi que le jardin et les baies principales de leur propriété sont orientés nord-est et donnent sur l'espace vert commun de l'immeuble réalisé par la SCI et que les balcons de la construction, en vis-à-vis du jardin des époux K..., sont éloignés de la limite séparative d'une distance équivalente environ à la largeur du terrain des époux K... ; qu'en affirmant qu'il résultait de ce pré-rapport que le pavillon de M. et Mme K... était à présent mitoyen d'un immeuble collectif de quatre étages qui le domine de toute sa hauteur et est situé à trop grande proximité de cette propriété, la Cour a dénaturé ce pré-rapport et ainsi violé l'article 1134 du Code civil devenu l'article 1103.
ALORS QUE D'AUTRE PART, une ombre portée est une zone soustraite aux rayons lumineux et a pour seul effet de diminuer l'ensoleillement ; qu'en affirmant que l'ombre portée par la construction de la SCI privait de vue la maison et le jardin des époux K..., la Cour a violé le principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage.
ALORS QUE DE TROISIEME PART, le constat d'huissier du 24 avril 2013 sur lequel la Cour s'est fondée est principalement relatif aux constatations de l'état de la propriété K... ; que si l'huissier a constaté que « d'une manière générale que l'ensoleillement des terrasses et du jardin des requérants est en grande partie masquée par la construction voisine » aucune des 17 photos annexées à ce procès-verbal ni aucune précision apportée par Me P... ne porte sur la vue et l'ensoleillement de la maison et du terrain ; qu'en déduisant de ce procès-verbal que le pavillon était privé de vue de lumière et d'ensoleillement la Cour l'a dénaturé en violation de l'article 1134 devenu 1103 du Code civil.
ALORS QUE DE QUATRIEME PART, dans leurs écritures d'appel, les époux K... n'ont nullement étayé leur demande en invoquant l'architecture moderne et disparate du bâtiment édifié par la SCI [...] ; qu'en considérant que provoque une moins-value importante de la propriété K..., le voisinage du bâtiment d'une architecture moderne et disparate sans s'expliquer sur quels éléments elle se fondait pour étayer une telle affirmation, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
ALORS QU'ENFIN, lorsqu'elle infirme un jugement, la Cour est tenu d'en réfuter les motifs ; qu'en se contentant d'affirmer que la privation de vue, de lumière et d'ensoleillement était anormalement importante dans un milieu urbain ou en voie d'urbanisation comme celui de [...] sans réfuter les motifs des premiers juges qui avaient considéré que la perte de vue et d'ensoleillement est la conséquence immédiate de l'urbanisation de la banlieue nord de Paris qui est marquée par une concentration des constructions sur des terrains de dimension modeste en lien avec la pression immobilière qui s'y exerce compte tenu de la demande de logement et que tout propriétaire doit s'attendre à être privé d'un avantage de vue ou d'ensoleillement en raison de la proximité des constructions entreprises sauf à rendre impossible toute évolution du tissu urbain qui s'accompagne dans la zone litigieuse d'une requalification du quartier, ces avantages ne constituant pas des droits acquis, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Foncinvest
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la défaillance de la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire purgé du recours des tiers a défailli par le fait de la sarl Foncinvest et d'avoir condamné la Sarl Foncinvest à payer à M. et Mme K... la somme de 37 500 € au titre de l'indemnité d'immobilisation contractuelle ;
Aux motifs qu'il est constant et non contesté que la Sarl Foncinvest, qui s'était obligée à déposer une demande de permis de construire au plus tard le 31 octobre 2007 n'a pas demandé personnellement ce permis et n'a pas notifié aux promettants la substitution de la SA Sepimo dans ses droits tenus de la promesse ; or rien ne prouve que cette substitution se serait effectivement opérée au bénéfice de la société Sepimo avant que celle-ci déposât une demande de permis de construire en lieu et place de la Sarl Foncinvest, alors qu'aucune indication ou mention de la demande de permis déposée par cette dernière ne permet de la rattacher à la promesse du 28 février 2007 ; ce n'est qu'a posteriori, lorsque les promettants se sont prévalus de la caducité de la promesse et ont réclamé l'indemnité d'immobilisation que la Sarl Foncinvest a fait état d'une prétendue substitution opérée au profit de la SA Sepimo ; Or, l'absence de substitution effective entre ces deux sociétés à la date de dépôt de la demande de permis de construire résulte de la proposition qui a été transmise à M. et Mme K... par le notaire B... le 29 juillet 2008, prévoyant expressément une régularisation de la substitution entre la Sarl Foncinvest et la SCI [...], et non entre la Sarl Foncinvest et la société Sepimo ; le fait que ce projet ait été élaboré par un notaire après étude approfondie de la faisabilité de l'opération exclut que l'omission de la société Sepimo dans la chaîne de substitution puisse résulter d'une omission purement matérielle ainsi que le prétend la Sarl Foncinvest ; quant à la lettre du 13 novembre 2008 prétendument adressée par M. et Mme K... à la société Foncinvest le 13 novembre 2008, ceux-ci dénient en être les auteurs et leurs dénégations sont corroborées par la circonstance qu'ils étaient encore relancés par la Sarl Foncinvest le 27 novembre 2008 pour consentir à une prorogation de la promesse ; La Sarl Foncinvest ne peut, au vu de ces éléments, soutenir que la condition suspensive aurait défailli sans faute de sa part alors que, s'étant engagée à déposer une demande de permis de construire avant le 3 octobre 2007, elle n'établit pas avoir déposé cette demande, en sorte que la condition suspensive a défailli de son fait et qu'elle est redevable de l'indemnité d'immobilisation de 37 500 € prévue à la promesse ;
ALORS D'UNE PART QUE l'exercice, par le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente, de la faculté qui lui a été reconnue de se substituer une autre personne, n'ayant pas le caractère d'une cession de créance, la rétractation du bénéficiaire substitué rend au bénéficiaire initial l'intégralité de ses droits au bénéfice de la promesse, dont la faculté d'exercer à nouveau la faculté de substitution ; qu'en déduisant l'absence de substitution effective entre Foncinvest et Sepimo, à la date de dépôt de la demande de permis de construire, de la proposition transmise le 29 juillet 2008 par le notaire aux époux K..., prévoyant une régularisation de la substitution entre Foncinvest et la SCI [...], la cour d'appel a statué par un motif inopérant et a violé l'article 1134, devenu 1103, du code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE cette proposition du 29 juillet 2008, après avoir rappelé que la société Sepimo avait obtenu un permis de construire par arrêté du maire de [...] du 19 mai 2008 pour l'édification d'une construction de 4 immeubles (130 logements), [...] , et que par arrêté du 27 mai 2008, ce permis de construire délivré à la société Sepimo avait été transféré à la SCI [...], stipulait un avenant à la promesse de vente du 28 février 2007 selon lequel « la présente promesse de vente est également consentie sous la condition suspensive que le permis de construire ci-dessus énoncé n'ait fait l'objet d'aucun recours ou d'opposition de la part d'un tiers (
) » ; qu'en affirmant que rien ne prouve que la substitution entre la société Foncinvest et la société Sepimo se serait effectivement opérée au bénéfice de cette dernière avant qu'elle déposât une demande de permis de construire en lieu et place de la société Foncinvest, sans s'expliquer sur ces mentions qui établissaient que la société Sepimo avait bien déposé sa demande de permis de construire dans le cadre de l'exécution de la promesse du 28 février 2007, dans le bénéfice de laquelle la société Foncinvest l'avait substituée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, devenu 1103, du code civil ;
ALORS ENFIN QUE la condition n'est réputée accomplie que lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en imputant, pour faire droit à la demande indemnitaire des époux K..., à la négligence de la société Foncinvest la défaillance de la condition suspensive tenant à l'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours ou opposition, pour n'avoir pas personnellement déposé une demande de permis de construire au plus tard le 31 octobre 2007, comme prévu à la promesse, cependant que les époux K... faisaient eux-mêmes valoir dans leurs conclusions d'appel (p. 13, § 3 à 5) qu'il était impossible d'obtenir un permis de construire vidé de ces recours dans le délai prévu à l'avenant du 17 juillet 2007, soit à la date du 27 juin 2008, en déposant une demande le 31 octobre 2007, de sorte que cette condition suspensive n'aurait pas été accomplie quand bien même la société Foncinvest aurait elle-même déposé personnellement une demande de permis de construire dans le délai prévu par la promesse, la cour d'appel a violé l'article 1178, devenu 1304-3, du code civil. Moyen produit au pourvoi provoqué par la SCP Zribi et Texier, avocat aux Conseils, pour M. et Mme K...
Les époux K... font grief à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR mis hors de cause Me B... ;
AUX MOTIFS QUE « c'est vainement que M. et Mme K... reprochent à M. B... de leur avoir laissé signer une promesse unilatérale de vente ne présentant pas les mêmes garanties qu'une promesse synallagmatique alors qu'une promesse synallagmatique peut, tout comme une promesse unilatérale, être assortie de conditions suspensives ; que de plus, les clauses insérées à la promesse unilatérale qu'ils ont signée ne sont pas d'une complexité telle que les promettants, même profanes en matière immobilière, n'aient pu comprendre que le bénéficiaire ne s'était engagé à acquérir leur bien que sous diverses conditions suspensives, dont celle d'obtention d'un permis de construire purgée du recours des tirs dans un certain délai ; que M. et Mme K... ne peuvent pas davantage faire grief à e notaire de n'avoir pas exigé le séquestre de l'indemnité d'immobilisation lors de la signature de la promesse alors qu'ils n'établissement pas subir un préjudice spécifique résultant de ce manquement notamment, du fait que la sarl Foncinvest serait insolvable ; qu'au vu de ces éléments qui ne justifient pas la demande de dommages et intérêts dirigée par M. et Mme K... contre le notaire, dont un éventuel manquement à son devoir de conseil, à le supposer avéré, n'a pu causer aucun préjudice réparable à ces derniers dans la mesure où il ne serait en lien de causalité ni avec l'échec de la vente ni avec l'impossibilité de recouvrer l'indemnité d'immobilisation auprès de la SARL Foncinvest, le jugement sera infirmé et M. et Mme K... déboutés de leurs demandes dirigées contre M. B... » ;
1°) ALORS QUE le notaire est tenu professionnellement d'éclairer les parties sur le contenu et la portée des actes auxquels il assure son concours ; qu'il n'est pas déchargé de cette obligation par les compétences et connaissances personnelles de son client ; qu'en retenant toutefois, pour écarter la responsabilité de M. B... au titre de son devoir de conseil, que les clauses insérées à la promesse unilatérale signée par les époux K... n'étaient pas d'une complexité telle que les promettants, même profanes en matière immobilière, n'aient pu comprendre que le bénéficiaire ne s'était engagé à acquérir leur bien que sous diverses conditions suspensives, dont celle d'obtention d'un permis de construire purgé du recours des tiers dans un délai, quand l'absence de complexité desdites clauses ne dispensaient pas M. B... d'informer les époux K... de l'économie générale du contrat, et plus particulièrement de la teneur et de la portée des conditions suspensives, la cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à exclure la faute du notaire, a violé l'article 1382 du code civil ;
2°) ALORS QUE le notaire est responsable des fautes qu'il commet dans l'accomplissement de sa mission et qui causent un préjudice à son client ; qu'en énonçant, pour écarter la responsabilité du notaire, que le manquement à l'obligation de conseil du notaire n'a pu causer aucun préjudice réparable à ces derniers dans la mesure où il ne serait en lien de causalité ni avec l'échec de la vente ni avec l'impossibilité de recouvrer l'indemnité d'immobilisation auprès de la SARL Foncinvest, quand le lien de causalité devait être apprécié exclusivement entre la faute et les préjudices, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à écarter la responsabilité du notaire et a ainsi violé l'article 1382 du code civil ;
3°) ALORS QUE le notaire est responsable des fautes qu'il commet dans l'accomplissement de sa mission et qui causent un préjudice à son client ; qu'en énonçant, pour écarter la responsabilité de M. B... au titre de son devoir de conseil, que le manquement à l'obligation de conseil du notaire n'a pu causer aucun préjudice réparable à ces derniers dans la mesure où il ne serait en lien de causalité ni avec l'échec de la vente ni avec l'impossibilité de recouvrer l'indemnité d'immobilisation auprès de la SARL Foncinvest, et en se bornant ainsi à se déterminer sur les seuls préjudices matériels invoqués, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée par les époux K..., qui ont adopté dans leurs conclusions d'appel les motifs du jugement dont ils demandaient la confirmation, si un tel manquement ne leur avait pas causé un préjudice moral, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
4°) ALORS QUE, en tout état de cause, le notaire est responsable des fautes qu'il commet dans l'accomplissement de sa mission et qui causent un préjudice à son client ; qu'en énonçant, pour écarter la responsabilité de M. B... au titre de son devoir de conseil, que le manquement à l'obligation de conseil du notaire n'a pu causer aucun préjudice réparable à ces derniers dans la mesure où il ne serait en lien de causalité ni avec l'échec de la vente ni avec l'impossibilité de recouvrer l'indemnité d'immobilisation auprès de la SARL Foncinvest, sans expliquer en quoi la vente ne pouvait pas causer un préjudice moral aux vendeurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 ;
5°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en écartant la responsabilité de M. B... aux motifs que les manquements qui lui étaient reprochés, tenant d'une part à l'absence de séquestre du montant de l'indemnité d'immobilisation et, d'autre part à l'absence d'informations suffisantes quant à la teneur des conditions suspensives dont étaient assorties la promesse unilatérale de vente, n'étaient pas caractérisées et n'avaient pas causé aux vendeurs de préjudice réparable, ce dernier étant sans lien de causalité avec l'échec de la vente ou l'impossibilité de recouvrer l'indemnité d'immobilisation, sans répondre au moyen tiré de ce que M. B... avait méconnu son obligation de loyauté en s'abstenant d'informer les vendeurs de ce que le bénéficiaire avait obtenu, le 14 mai 2008, un permis de construire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
6°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en écartant la responsabilité de M. B... aux motifs que les manquements qui lui étaient reprochés, tenant d'une part à l'absence de séquestre du montant de l'indemnité d'immobilisation et, d'autre part à l'absence d'informations suffisantes quant à la teneur des conditions suspensives dont étaient assorties la promesse unilatérale de vente, n'avaient causé aux vendeurs aucun préjudice réparable, ce dernier étant sans lien de causalité avec l'échec de la vente ou l'impossibilité de recouvrer l'indemnité d'immobilisation, sans répondre au moyen des consorts K... tiré de ce que M. B... s'était abstenu d'accomplir les diligences nécessaires à assurer l'effectivité de la vente du pavillon des époux K..., à l'obtention par le bénéficiaire du permis de construire le 14 mai 2008, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.