LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 juin 2013), que M. X...a exploité de 1979 à 1991 une station-service sur un terrain dont il était propriétaire ; que par acte notarié du 27 septembre 1991, il a donné ce fonds en location-gérance à la société Esso Saf (Esso) pour une durée de dix-huit ans expirant le 30 septembre 2009 ; que le 10 octobre 2007 puis le 1er décembre 2008, la société Esso a fait savoir à M. X...qu'elle n'avait pas l'intention de reconduire le contrat de location-gérance ; que la société Esso a effectué des investigations qui ont révélé la présence d'une pollution d'hydrocarbures située au droit d'une zone de distribution de carburants entre 0, 3 et 6 mètres de profondeur à proximité des eaux souterraines sans les affecter mais n'excluant pas une migration future des polluants vers ces eaux présentant un risque de pollution des captations d'eaux voisines ; que la société Esso a cessé son activité à la fin du contrat de location-gérance sans en demander le renouvellement ; que M. X...l'a assignée pour qu'elle remette en état le site en application des dispositions du code de l'environnement et en paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la fin des travaux ; que M. X...est décédé en cours de procédure laissant pour lui succéder sa veuve et ses héritiers (les consorts X...) ; 
Sur le premier moyen : 
Attendu que les consorts X...font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes de condamnation de la société Esso à procéder à la dépollution du site et au paiement d'une indemnité d'occupation, alors, selon le moyen : 
1°/ que la dépollution d'un site sur lequel est exploitée une installation classée incombe au dernier exploitant ; qu'il en va ainsi même si le propriétaire bailleur du dernier exploitant, a dans un premier temps manifesté son « intention » de reprendre l'exploitation, dès lors qu'il est établi que cette intention n'a jamais été concrétisée et que le site n'est plus exploité ; qu'en refusant de condamner la société Esso à procéder à la remise en état du site, après avoir constaté, qu'il était établi qu'après la cessation de son activité par la société Esso, ni M. et Mme X...ni les consorts X...ne se sont déclarés comme exploitant, et que la déclaration d'exploitation est devenue caduque en raison du défaut d'exploitation de la station-service pendant deux ans, ce dont il résulte que la société Esso était bien le dernier exploitant du site et partant qu'elle était tenue de procéder à sa remise en état, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et partant a violé l'article L. 512-17 du code de l'environnement ; 
2°/ qu'il résulte des déclarations de M. Y... mentionnée dans le procès-verbal de constat du 30 septembre 2009 selon lesquelles « il n'y aura pas de reprise d'activité par M. X...» la manifestation claire et précise de l'intention de ce dernier de ne pas reprendre l'exploitation de la station-service ; qu'en énonçant que cette déclaration ne traduirait pas cette intention et que ni M. X...ni les consorts X...n'auraient jamais manifesté leur intention de ne pas reprendre l'exploitation, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce procès-verbal et violé l'article 1134 du code civil ; 
3°/ qu'en fondant sa décision sur la circonstance que les consorts X...n'auraient jamais manifesté leur intention claire de ne pas reprendre l'exploitation pour eux-mêmes ou par l'intermédiaire d'un repreneur, quand la société Esso admettait au contraire expressément que M. X...« a pris la décision de ne pas reprendre l'exploitation à compter du 1er octobre 2009, de licencier le personnel de la station et de laisser une station désaffectée depuis deux années consécutives » et qu'il a ainsi « mis à l'arrêt définitif les installations considérées », la cour d'appel a dénaturé le cadre du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile ; 
4°/ que la société Esso admettait expressément que M. X...« a pris la décision de ne pas reprendre l'exploitation à compter du 1er octobre 2009, de licencier le personnel de la station et de laisser une station désaffectée depuis deux années consécutives » et qu'il a ainsi « mis à l'arrêt définitif les installations considérées », ce dont elle déduisait que la charge de la dépollution du site devait peser sur M. X..., en énonçant que « M. X...père est donc le seul débiteur de l'obligation de remise en état environnemental du site d'implantation de la station service ; » ; qu'en décidant au contraire, que c'est parce qu'ils n'auraient jamais manifesté leur intention claire de ne pas reprendre l'exploitation pour eux-mêmes ou par l'intermédiaire d'un repreneur, que les consorts X...devraient supporter la dépollution du site, sans rouvrir les débats pour permettre aux consorts X...de s'expliquer sur ce moyen nouveau puisque contraire à celui soutenu par la société Esso, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction et violé l'article 16 du code de procédure civile ; 
Mais attendu qu'ayant exactement retenu qu'en application de l'article L. 512-17 du code de l'environnement, la remise en état du site lorsque l'installation est mise à l'arrêt définitif incombe au dernier exploitant et souverainement relevé, sans dénaturer le procès-verbal de constat, que les consorts X..., qui avaient manifesté leur intention de reprendre l'exploitation par eux-mêmes ou par l'intermédiaire d'un repreneur et sollicitaient la remise du site en état d'un usage conforme à la dernière exploitation de station service, n'établissaient pas que la fin de la location-gérance par la société Esso impliquait une cessation définitive d'activité, la cour d'appel, qui n'a pas modifié l'objet du litige ni méconnu le principe de la contradiction, a pu en déduire que la demande des consorts X...de la condamnation de la société Esso à la dépollution du site devait être rejetée ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le second moyen : 
Attendu que les consorts X...font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes de condamnation de la société Esso à des dommages-intérêts pour la perte de chance d'exploiter la station service sous l'enseigne BP, alors, selon le moyen, qu'en excluant la preuve de la responsabilité de la société Esso à l'origine du refus de la société BP de reprendre l'exploitation de la station service, tout en constatant que c'est en raison de la pollution du site laquelle est consécutive à l'exploitation de la station-service par la société Esso, que la société BP qui n'entendait pas prendre en charge les frais de dépollution, avait refusé de reprendre l'activité, la cour d'appel a refusé de tirer les conséquences de ses propres constatations au regard des articles 1728, 1731 et 1147 du code civil qu'elle a violés ; 
Mais attendu qu'ayant retenu que les consorts X...ne rapportaient pas la preuve que la continuation de l'exploitation du fonds de station-service était devenue impossible en raison de la pollution du sol et qu'ils n'établissaient pas la responsabilité de la société Esso dans la renonciation de la société BP à toute installation de son enseigne, la cour d'appel a pu en déduire que leur demande de dommages-intérêts devait être rejetée ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne les consorts X...aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille quinze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour les consorts X.... 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué, d'avoir débouté les consorts X...intervenants aux droits de M. X..., de leurs demandes tendant à voir condamner la société Esso à procéder sous astreinte, à la dépollution du site, à sa remise en état et à lui payer une indemnité d'occupation jusqu'à restitution du site après sa dépollution ; 
Aux motifs que les consorts X...font valoir que le fonds de stationservice ne leur a pas été restitué en bon état et reprenant les conclusions des deux rapports de la société Serpol de janvier et mars 2009, que le fonds comporte une pollution des sols et qu'il est inexploitable en l'état depuis la cessation d'activité de la société Esso, que celle-ci en signant le contrat de location gérance a contracté un certain nombre d'obligations dont celle d'user du fonds en bon commerçant de façon à lui conserver toute sa valeur, qu'elle a au surplus, l'obligation à la fin du contrat, de respecter les dispositions des articles 1731 et suivants du Code civil, de restituer les locaux en bon état de réparations locatives et de répondre des dégradations survenues pendant sa jouissance à moins qu'elle ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; qu'ils soutiennent que la société Esso doit être considérée comme le dernier exploitant au sens de l'article L 512-17 du Code de l'environnement dès lors que M. X...qui n'avait accepté de reprendre le fonds que sous réserve de trouver un nouvel occupant (cf. la lettre du 9 janvier 2009) a demandé à Esso la remise de documents nécessaires à l'exploitation qu'il a obtenus tardivement et à laquelle il a en définitive renoncé suivant procès-verbal du 30 septembre 2009 ne s'étant jamais déclaré comme exploitant et n'ayant jamais repris effectivement le fonds ; qu'or il convient de distinguer entre les frais de remise en état qui pèsent sur le locataire gérant lors de la restitution du fonds et qui relèvent de ses obligations nées du contrat de location gérance, des frais de dépollution qui peuvent lui être imposés en tant que dernier exploitant au sens de l'article L 512-17 du Code de l'environnement en cas de cessation d'activité ; qu'en ce qui concerne les premiers, les consorts X...font valoir que la station ne leur a pas été restituée en bon état, qu'elle nécessite des réparations et que le fonds est inexploitable en l'état en raison de la pollution du sol qui l'affecte depuis la cessation d'activité de la station Esso ; que les consorts X...ne forment cependant pas d'autre demande que celle concernant les opérations de dépollution du sol consécutives à une cessation d'activité et tout en invoquant que le fonds est inexploitable en l'état depuis le départ de la société Esso, ils ne tentent pas de rapporter la preuve que la continuation de l'exploitation du fonds en tant que stationservice est devenue impossible en raison de la pollution du sol qui l'affecterait même si la recherche qu'ils ont entrepris d'un repreneur dès qu'ils ont connu la décision de la société Esso de ne pas poursuivre le contrat est devenue plus compliquée ainsi qu'il résulte des lettres que leur a adressées la société BP successivement les 23 septembre 2009 puis le 27 octobre 2009 soit pour cette dernière, postérieurement à la restitution de la station ; que la société BP écrivait en effet aux époux X...le 23 septembre 2009 : « Nous sommes dans l'incapacité de vous faire une proposition commerciale tant que nous ne serons pas en possession du diagnostic d'investigation environnemental complet ¿ notre société ne prendra pas le risque de reprendre un site en location sans avoir la certitude que le terrain n'est pas pollué » ; que les rapports Serpol diligentés à la demande de la société Esso ont conclu à cet égard : 1° pour les sols, à une anomalie en hydrocarbures au droit du sondage S13 situé à proximité de la distribution nord-ouest du site, entre 0, 3 mètres et 6 mètres de profondeur (cote des eaux souterraines) probablement due à un épanchement en surface, à l'absence d'anomalie pour les hydrocarbures pour les autres échantillons analysés, 2° pour les eaux souterraines à des teneurs en hydrocarbures ainsi qu'en MTE et en plomb inférieurs aux limites de quantification, 3° pour les gaz du sol, à des traces d'alcanes volatiles, de BTEX et d'hydrocarbures dans l'air interstitiel des sols, recommandant de procéder, eu égard à la proximité des captages dans les environs de la station à une campagne de prélèvement des eaux souterraines dans les trois mois afin de vérifier l'absence de migration de la pollution retrouvée au droit du sondage S 13 ; que la société BP connaissance prise de ce rapport, précisait le 27 octobre 2009 à M. et Mme X...que la société ne pourra pas engager de négociations commerciales concrètes dès lors qu'il existe un risque environnemental, que le site est placé dans un environnement sensible à proximité du captage d'eau potable et que la vulnérabilité du sous-sol pourrait entrainer une migration assez rapide des polluants et concluait que les risques de pollution sont importants et que dans le contexte particulier de la gestion future de cette pollution, dans l'hypothèse d'un accord commercial elle laisserait aux époux X...le soin de faire la déclaration d'exploitant en leur nom à la préfecture ; que ces courriers établissent que la société BP ne souhaitait prendre elle-même aucun engagement commercial immédiat compte tenu du risque de pollution déjà identifié, souhaitant laisser aux époux X...la responsabilité de la déclaration d'exploitation en préfecture pour ne pas avoir à supporter les frais futurs d'une dépollution du site ; qu'ils traduisent ainsi la difficulté pour les époux X...à trouver, en présence d'un risque de pollution identifié, un repreneur comme ils en avaient clairement manifesté l'intention ainsi qu'il ressort de leur courrier adressé à la société Esso le 9 janvier 2009 « Comme convenu lors de notre dernière conversation téléphonique du 7 janvier dernier, et pour faire suite à votre fax du 8 janvier 2009, nous vous confirmons par la présente qu'à l'échéance du 30 septembre 2009, nous reprendrons l'exploitation de la station-service », concédant que dans l'immédiat il leur était impossible « de se positionner sur l'éventuelle reprise ou non par un autre opérateur, du fait de l'absence d'éléments nécessaires », cette intention étant confirmée par la lettre de leur conseil adressée le 5 juin 2009 à la société Esso lui demandant un certain nombre de documents « à défaut desquels la station ne pourrait pas poursuivre son activité », « M. et Mme X...ayant décidé de confier la gérance de la station à un repreneur » ; qu'il est ensuite établi que ni M. et Mme X..., ni ensuite les consorts X...aux droits de M. X...ne se sont déclarés ensuite comme exploitants, les parties s'accordant pour dire que la déclaration d'exploitation est ainsi devenue caduque en raison du défaut d'exploitation de la station-service pendant deux ans ; que les consorts X...invoquent en conséquence que la société Esso doit être considérée comme le dernier exploitant au sens de l'article L 512-17 du Code de l'environnement et qu'il lui incombe à ce titre de supporter les frais de dépollution du site ; qu'or et ainsi qu'il résulte des courriers échangés avec la société Esso avant la restitution, les époux X...n'avaient manifesté aucunement l'intention de ne pas reprendre l'exploitation puisqu'ils affirmaient au contraire dans leur courrier du 9 janvier 2009 confirmé par celui de leur conseil du 5 juin 2009 avoir la volonté de reprendre la station et être à la recherche d'un repreneur ainsi qu'en attestent les échanges de courriers avec la société BP et avec deux autres sociétés de distribution de produits pétroliers Thevenin Ducrot pour la société Aviva (lettres du 16 avril 2009) et Dyneff (lettre du 6 juillet 2009) ; que le procès-verbal de reprise du 30 septembre 2009 ne traduit pas davantage cette intention dans la mesure où la déclaration de Maître Y... assistant Mme X...suivant laquelle « il n'y aura pas de reprise d'activité par M. X...» n'est faite qu'en réponse à l'interrogation de l'huissier chargé de dresser l'état des lieux concernant la reprise du contrat de location concernant la station de lavage, le gonfleur et l'aspirateur et cette déclaration peut d'autant moins être interprétée comme une renonciation suffisante exprimée par M. X...à la reprise de la station que l'huissier rappelle, en exergue de son constat, agir à la demande de M. X...propriétaire des murs et du fonds de commerce de station-service, qui l'a mandaté pour établir un état des lieux, délivrer une sommation de communiquer certains documents et constater l'existence d'une lettre de la société BP suspendant la négociation, la station étant pour elle inexploitable en l'état, sans qu'il fasse état de l'expression de la volonté de M. X...de ne pas reprendre la station-service ; qu'enfin ni M. X...ni Mme X...agissant es qualités de tutrice de son mari ni les consorts X...aux droits de M. X...n'ont manifesté ensuite leur intention claire de ne pas reprendre l'exploitation pour eux-mêmes ou par l'intermédiaire d'un repreneur, demandant au contraire dans leurs dernières conclusions, que la société Esso soit condamnée à « remettre le site en état d'un usage conforme à la dernière exploitation, c'est-à-dire à usage de station-service » alors que les mesures de dépollution dont ils sollicitent la mise en oeuvre à la charge de la société Esso en qualité de dernier exploitant en application de l'article L 512-17 du Code de l'environnement supposent l'arrêt de l'activité précédemment exercée et doivent tendre à éliminer toute pollution résiduelle en vue d'un usage futur du site « comparable à celui de la dernière exploitation » mais qui n'est pas précisément le même puisqu'il doit avoir cessé ; qu'il s'ensuit que les consorts X...sont mal fondés en leurs demandes concernant les frais de dépollution du site réclamés à la société Esso en tant que dernier exploitant ; 
Alors d'une part, que la dépollution d'un site sur lequel est exploitée une installation classée incombe au dernier exploitant ; qu'il en va ainsi même si le propriétaire bailleur du dernier exploitant, a dans un premier temps manifesté son « intention » de reprendre l'exploitation, dès lors qu'il est établi que cette intention n'a jamais été concrétisée et que le site n'est plus exploité ; qu'en refusant de condamner la société Esso à procéder à la remise en état du site, après avoir constaté (arrêt p. 8 § 5), qu'il était établi qu'après la cessation de son activité par la société Esso, ni M. et Mme X...ni les consorts X...ne se sont déclarés comme exploitant, et que la déclaration d'exploitation est devenue caduque en raison du défaut d'exploitation de la station-service pendant deux ans, ce dont il résulte que la société Esso était bien le dernier exploitant du site et partant qu'elle était tenue de procéder à sa remise en état, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et partant a violé l'article L 512-17 du Code de l'environnement ; 
Alors d'autre part, qu'il résulte des déclarations de Maître Y... mentionnée dans le procès-verbal de constat du 30 septembre 2009 selon lesquelles « il n'y aura pas de reprise d'activité par M. X...» la manifestation claire et précise de l'intention de ce dernier de ne pas reprendre l'exploitation de la station-service ; qu'en énonçant que cette déclaration ne traduirait pas cette intention et que ni M. X...ni les consorts X...n'auraient jamais manifesté leur intention de ne pas reprendre l'exploitation, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce procès-verbal et violé l'article 1134 du Code civil ; 
Alors en outre, qu'en fondant sa décision sur la circonstance que les consorts X...n'auraient jamais manifesté leur intention claire de ne pas reprendre l'exploitation pour eux-mêmes ou par l'intermédiaire d'un repreneur, quand la société Esso admettait au contraire expressément (conclusions p. 35) que M. X...« a pris la décision de ne pas reprendre l'exploitation à compter du 1er octobre 2009, de licencier le personnel de la station et de laisser une station désaffectée depuis 2 années consécutives » 
et qu'il a ainsi « mis à l'arrêt définitif les installations considérées », la Cour d'appel a dénaturé le cadre du litige en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ; 
Alors enfin, que la société Esso admettait expressément (conclusions p. 35) que M. X...« a pris la décision de ne pas reprendre l'exploitation à compter du 1er octobre 2009, de licencier le personnel de la station et de laisser une station désaffectée depuis 2 années consécutives » et qu'il a ainsi « mis à l'arrêt définitif les installations considérées » ce dont elle déduisait que la charge de la dépollution du site devait peser sur M. X..., en énonçant que « M. X...père est donc le seul débiteur de l'obligation de remise en état environnemental du site d'implantation de la stationservice » ; qu'en décidant au contraire, que c'est parce qu'ils n'auraient jamais manifesté leur intention claire de ne pas reprendre l'exploitation pour eux-mêmes ou par l'intermédiaire d'un repreneur, que les consorts X...devraient supporter la dépollution du site, sans rouvrir les débats pour permettre aux consorts X...de s'expliquer sur ce moyen nouveau puisque contraire à celui soutenu par la société Esso, la Cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction et violé l'article 16 du Code de procédure civile. 
SECOND MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les consorts X...de leur demande tendant à voir condamner la société Esso à leur payer des dommages et intérêts pour perte d'une chance d'exploiter la station-service sous l'enseigne BP ; 
Aux motifs que les consorts X...ne tentent pas de rapporter la preuve que la continuation de l'exploitation du fonds en tant que station-service est devenue impossible en raison de la pollution du sol qui l'affecterait même si la recherche qu'ils ont entrepris d'un repreneur dès qu'ils ont connu la décision de la société Esso de ne pas poursuivre le contrat est devenue plus compliquée ainsi qu'il résulte des lettres que leur a adressées la société BP successivement les 23 septembre 2009 puis le 27 octobre 2009 soit pour cette dernière, postérieurement à la restitution de la station ; que la société BP écrivait en effet aux époux X...le 23 septembre 2009 : 
« Nous sommes dans l'incapacité de vous faire une proposition commerciale tant que nous ne serons pas en possession du diagnostic d'investigation environnemental complet ; notre société ne prendra pas le risque de reprendre un site en location sans avoir la certitude que le terrain n'est pas pollué » ; que les rapports Serpol diligentés à la demande de la société Esso ont conclu à cet égard : 1° pour les sols, à une anomalie en hydrocarbures au droit du sondage S13 situé à proximité de la distribution nord-ouest du site, entre 0, 3 mètres et 6 mètres de profondeur (cote des eaux souterraines) probablement due à un épanchement en surface, à l'absence d'anomalie pour les hydrocarbures pour les autres échantillons analysés, 2° pour les eaux souterraines à des teneurs en hydrocarbures ainsi qu'en MTE et en plomb inférieurs aux limites de quantification, 3° pour les gaz du sol, à des traces d'alcanes volatiles, de BTEX et d'hydrocarbures dans l'air interstitiel des sols, recommandant de procéder, eu égard à la proximité des captages dans les environs de la station à une campagne de prélèvement des eaux souterraines dans les trois mois afin de vérifier l'absence de migration de la pollution retrouvée au droit du sondage S 13 ; que la société BP connaissance prise de ce rapport, précisait le 27 octobre 2009 à M. et Mme X...que la société ne pourra pas engager de négociations commerciales concrètes dès lors qu'il existe un risque environnemental, que le site est placé dans un environnement sensible à proximité du captage d'eau potable et que la vulnérabilité du sous-sol pourrait entrainer une migration assez rapide des polluants et concluait que les risques de pollution sont importants et que dans le contexte particulier de la gestion future de cette pollution, dans l'hypothèse d'un accord commercial elle laisserait aux époux X...le soin de faire la déclaration d'exploitant en leur nom à la préfecture ; que ces courriers établissent que la société BP ne souhaitait prendre elle-même aucun engagement commercial immédiat compte tenu du risque de pollution déjà identifié, souhaitant laisser aux époux X...la responsabilité de la déclaration d'exploitation en préfecture pour ne pas avoir à supporter les frais futurs d'une dépollution du site ; qu'ils traduisent ainsi la difficulté pour les époux X...à trouver, en présence d'un risque de pollution identifié, un repreneur comme ils en avaient clairement manifesté l'intention ; 
Et aux motifs que s'agissant de la demande en dommages et intérêts pour perte de chance de permettre l'exploitation de la station sous l'enseigne BP du fait de la renonciation de la société BP à toute installation de son enseigne, les consorts X...n'établissent pas la responsabilité de la société Esso à cet égard ; 
Alors qu'en excluant la preuve de la responsabilité de la société Esso à l'origine du refus de la société BP de reprendre l'exploitation de la station-service, tout en constatant que c'est en raison de la pollution du site laquelle est consécutive à l'exploitation de la station-service par la société Esso, que la société BP qui n'entendait pas prendre en charge les frais de dépollution, avait refusé de reprendre l'activité, la Cour d'appel a refusé de tirer les conséquences de ses propres constatations au regard des articles 1728, 1731 et 1147 du Code civil qu'elle a violé.