LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen :
Vu les articles 1, 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 18 avril 2018), que, se plaignant de ce que le règlement de copropriété, qui avait prévu la construction de dix villas et d'un immeuble de onze appartements, dit « bâtiment A », et réservé un lot pour des constructions futures, n'avait pas été respecté, le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A STRENNA et plusieurs copropriétaires ont assigné la société Anna Lisia, propriétaire du lot transitoire, divers propriétaires des lots issus de ce lot transitoire, ainsi que le syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier L'Orée du Bois, en démolition des constructions illégalement édifiées ;
Attendu que, pour ordonner la démolition de l'ensemble des bâtiments édifiés sur le lot transitoire, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que l'état descriptif de division initial intégré au règlement de copropriété prévoyait la construction de six villas et de trois bâtiments, qu'il résulte de l'état descriptif de division modificatif du 13 juin 2013 que six immeubles collectifs ont été construits et que les constructions sont illégales en ce qu'elles n'ont pas été autorisées préalablement par l'assemblée générale des copropriétaires ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les atteintes portées aux parties communes et aux parties privatives étaient d'une gravité telle qu'elle justifiait la démolition des six bâtiments, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deuxième, troisième et quatrième moyens :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Anna Lisia à la démolition des constructions implantées sur le lot n° 58, ordonne la remise des lieux en leur état antérieur, sous astreinte de 30 euros par jour de retard, l'arrêt rendu le 18 avril 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, sur les points cassés, la cause et les parties, dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Condamne le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A STRENNA, Mme WQ... JS..., M. QP..., M. A..., Mme J..., M. F... et Mme GB... JS..., Mme H..., M. et Mme D..., M. et Mme W..., M. et Mme X..., M. et Mme L..., M. et Mme S..., Mme M... épouse T..., Mme SP... T... et M. P... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A STRENNA, Mme WQ... JS..., M. QP..., M. A..., Mme J..., M. F... et Mme GB... JS..., Mme H..., M. et Mme D..., M. et Mme W..., M. et Mme X..., M. et Mme L..., M. et Mme S..., Mme M... épouse T..., Mme SP... T... et M. P... à payer à la société ANNA LESIA et à Mme B... la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze septembre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société ANNA LESIA et Mme B....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a, confirmant le jugement, condamné la SCCV ANNA LESIA à la démolition des constructions illégalement implantées sur le terrain d'assiette du lot n°58 de la copropriété L'OREE DU BOIS, sise sur la commune de CORTE sur la parcelle cadastrée [...] , ordonné la remise des lieux en leur état antérieur, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai d'un an suivant la signification du jugement, et pendant un an passé ce délai, interdit à la SCCV ANNA LESIA la poursuite de la réalisation du programme immobilier, sous astreinte de 1.500 euros par infraction constatée, annulé l'état descriptif de division dressé par la SCP H...-VV... le 10 octobre 2013 et débouté la SCCV ANNA LESIA de sa demande indemnitaire ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Les parties ne font, pour l'essentiel, que reprendre devant la cour les demandes, moyens et arguments développes devant les premiers juges, lesquels ont par de justes motifs statué ainsi qu'ils l'ont fait, sauf à préciser que le règlement de copropriété a conféré valeur contractuelle à l'état descriptif de division et quo celui-ci se réfère expressément à cinquante-huit lots, Il sera ajouté que, contrairement à ce qui est soutenu par l'appelante et plusieurs intimés, il résulte clairement du règlement de copropriété qu'il s'appliquera aux trois blocs qu'il décrit précisément, à savoir : celui des dix villas, celui de l'immeuble de deux étages et de onze appartements et celui des constructions figures, l'ensemble immobilier étant divisé en lots selon /a désignation de l'état descriptif de division ; s'il est exact que, s'agissant du dernier bloc, les constructions ne sont pas encore déterminées au règlement de copropriété, l'état descriptif de division en précise la nature et la consistance de même type que les villas et corps de bâtiments décrits dans Je règlement - sans alors les énumérer, seul le nombre de chacune restant à déterminer dans l'attente des nouvelles autorisations administratives, étant toutefois constaté qu'à la page suivante, il est indiqué qu'il y aura six villas et trois bâtiments B, C et D ; de plus, la répartition des tantièmes inclut également le lot 58; enfin, le règlement de copropriété précise que lui-même et l'état descriptif de division sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires du fait de leur publication 4, en outre, les actes de ventes passés par la SC1 Anna Lula se réfèrent à ce règlement de copropriété, étant observé qu'elles demandé à l'assemblée générale de copropriétaires la régularisation postérieure de son lot 58 ; le règlement de copropriété décrit ainsi précisément le droit d'édification consenti sur ce lot transitoire, la renonciation à recours des copropriétaires ne concernant que ce droit ainsi clairement déterminé et ne constituant pas un blanc-seing permettant toute modification unilatérale. Enfin, il ne peut pas plus être utilement soutenu que le projet de l'appelante a été validé par l'assemblée générale du 10 novembre 2014, les résolutions votées à ce sujet ayant été, contrairement à ses affirmations, annulées par jugement en date du 12 novembre 2015 dont il n'est ni démontré ni allégué qu'il ne soit pas définitif, étant rappelé qu'en tout état de cause, les modifications n'auraient pu être approuvées que par une assemblée générale réunissant tes copropriétaires initiaux, ceux des lots construits ultérieurement ne pouvant y participer, ces lots n'étant pas censés exister avant l'approbation de la modification ; de même, aucune modification ne pouvait être apportée A l'état descriptif de division sans l'accord préalable du syndicat de copropriétaires pas plus qu'il ne pouvait être porté atteinte aux parties privatives de l'ensemble immobilier, la seul e production d'un mail ne pouvant suppléer à I 'absence d'approbation de l'assemblée générale du syndicat principal de copropriétaires pour une permutation de place de stationnement ni à la modification du règlement de copropriété, alors que les places de parking font partie de la rédaction du règlement de copropriété et sont portées sur les plans. En conséquence, c'est vainement qu'il est soutenu par Mme B... que les nouveaux bâtiments s'intègrent et ne changent pas la destination de t'immeuble, s'agissant d'une violation du règlement de copropriété ainsi qu'une atteinte aux parties communes et des parties privatives laquelle est établie par les pièces produites sans qu'il soit utile d'ordonner un transport sur les lieux. S'agissant de la demande en dommages et intérêts présentée par Mine B..., partie défaillante en première instance, elle ne saurait prospérer contre les intimés qu'elle qualifie de plaignants dans ses écritures, ceux-ci n'étant pas auteurs du dommage qu'elle subit, la SC1 ANNA LESIA ayant décidé d'édifier les constructions malgré les courriers reçus par elle et par son notaire avant le début des travaux qu'elles a ensuite poursuivis malgré les termes du jugement dont appel, s'appropriant même des parties communes, selon le procès-verbal de constat de Maître Pelliz.74 huissier, en date du 23 mars 2016. Le jugement doit ainsi, par ces motifs et ceux non contraires du premier juge, être confirmé en toutes ses dispositions. » ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE « L'article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu'un règlement conventionnel de copropriété, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. L'article suivant prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. L'article 26 de la même loi indique que l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. Ainsi, la modification du règlement de copropriété portant atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives nécessite l'accord du ou des copropriétaires intéressés. Par ailleurs, la répartition des charges entre les fractions d'un lot ayant fait l'objet d'une division est votée par l'assemblée générale statuant à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, à moins qu'elle ne soit fixée dans le règlement de copropriété, selon l'alinéa 2 de l'article 11 de la même loi, qui renvoie à l'article 24. Enfin, l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. En l'espèce, l'acte du 16 février 1987 contient à la fois l'état descriptif de division et le règlement de copropriété. Il prévoit de s'appliquer à l'ensemble immobilier constitué du bloc de 10 villas, du bloc de 11 appartements en un immeuble, et du bloc constitutif du lot n°58 réservé à des constructions futures « non encore déterminées aux présentes et qui feront l'objet d'un rectificatif ultérieurement, sans que les copropriétaires des premiers blocs puissent s'y opposer en quoi que ce soit, le fait de faire l'acquisition des parties comprises dans les deux premiers blocs de villas et d'appartements emporteront de plein droit, leur accord pour la construction du surplus de l'ensemble immobilier » (page 3). Il est encore précisé, page 5, que cette « partie formée par le surplus de ladite résidence sera composée de villas de même type que celles-ci-après décrites et d'autres corps de bâtiments de même type que ceux-ci-après décrits, à laquelle partie il sera, à la fin du présent état descriptif de division, attribué un numéro de lot global en attendant les nouvelles autorisations administratives pour leur construction ». Il s'agit de villas de type F3 à F5 et d'un bâtiment composé de 33 logements sur deux étages. En outre, il est indiqué à la page 6, qu' « il est réservé au lot n°58 des inconnus 7.500/10.000° correspondant, savoir : 6 villas à construire pour 300/10.000°, bâtiment B à construire pour 2.400/10.000°, bâtiment C à construire pour 2.400/10.000°, bâtiment D à construire pour 2.400/10.000° ». Le tableau récapitulatif de l'état descriptif de division ne décrit que les lots pour lesquels le permis de construire en date du 08 février 1987 a été accordé, soit les 57 premiers lots. Le lot n°58 correspond au droit de construire la dernière partie de l'ensemble immobilier, et auquel est affecté les millièmes correspondants. Il s'agit d'un lot transitoire, dit encore millièmes réservés ou macro-lot, en ce qu'il sera par la suite éclaté en plusieurs lots qui peuvent être mis à la vente. Il constitue un lot de copropriété. En outre, l'acte notarié prévoit que constituent des parties communes générales : la totalité du sol bâti ou non bâti du terrain ; les entrées, passages, voies de circulation et dégagements pour piétons ou pour voiture à l'intérieur de la propriété ; les jardins et espaces intérieurs. Les places de stationnements constituent des lots privatifs tels qu'ils résultent de l'état descriptif de division, selon les termes du règlement de copropriété. Or, d'une part, il ressort de la comparaison entre les plans de masse attachés au permis de construire du 8 janvier 1987, inclus dans l'acte notarié du 16 février 1987, et celui du 1er juillet 2009, que certaines places de parking ont été supprimés par rapport au plan initial, à l'instar de celle figurant devant la villa n°10 dont le nombre passe de 5 à 3, tout comme certains espaces verts ne sont plus, comme celui matérialisé à côté de la maison individuelle n°2, qui laisse place à de nouvelles constructions. Cette modification n'est d'ailleurs pas contestée ainsi qu'en témoigne un échange de mails versés aux débats par la SCCV ANNA LESIA qui indique notamment que par une assemblée générale extraordinaire les copropriétaires ont validé le déplacement de leurs emplacements de parking. Ceci est enfin corroboré par le procès-verbal de constat établi par la SELARL Groupement HJ2B le 14 mars 2013. Néanmoins, les défendeurs ne prouvent pas que les copropriétaires concernés étaient d'accord pour que soient modifiées les conditions de jouissance de leurs parties privatives, un simple mail dont ils ne sont pas les auteurs étant insuffisant à en attester, alors qu'ils allèguent dans la présente procédure que cet accord était subordonné à d'autres concessions du promoteur qui ne se sont pas réalisées. Cette approbation ne peut résulter tacitement du fait que les places de stationnement nouvellement crées soient déjà présentement utilisées, d'autant qu'il n'est pas prouvé qu'elles sont utilisées par ceux-là mêmes qui ont vu leur lot déplacé. D'autre part, il ressort de l'état descriptif de division modificatif en date du 13 juin 2013, de l'acte descriptif de division du 10 octobre 2013, et de l'arrêté accordant permis de construire à la SCI STRENNA, que c'est la réalisation de 6 petits immeubles collectifs en R+1, soit un rez-de-chaussée surplombé d'un étage comportant chacun 34 logements, qui, sera finalement entreprise. Il n'est pas nécessaire de manière générale de solliciter l'autorisation de la copropriété pour construire sur le lot transitoire dès lors que le règlement de copropriété autorise l'édification de tous bâtiments et constructions, le droit de construire bénéficiant ainsi au titulaire du lot transitoire de la manière la plus absolue, ni lorsque le copropriétaire ne fait qu'user du droit que lui confère le projet initial, c'est-à-dire les actes constitutifs de la copropriété. Néanmoins, en l'occurrence, il n'est pas donné de blanc-seing au copropriétaire du lot n°58, les constructions restant justement à être déterminées, un rectificatif du contrat de copropriété devant s'en suivre. De plus, force est de constater les carences du projet initial concernant la consistance du lot provisoire. En effet, le règlement de copropriété renvoie de manière générale aux caractéristiques des constructions dont la réalisation est imminente. Aucune superficie n'est précisée, et il est renvoyé à un futur permis de construire. Règlement de copropriété et état descriptif de vision sont confondus dans l'acte notarié. L'état descriptif de division fixe les quote-parts des différents lots, dans le silence du règlement de copropriété, malgré les termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et notamment ceux concernant le lot provisoire. Dans ce cadre, il est ainsi possible de considérer qu'il dépasse son simple rôle descriptif et devient un document contractuel constitutif de la copropriété. Il convient de déduire de tout ce qui précède que, tout d'abord, le règlement de copropriété, tel que qualifié par l'acte notarié, stipule lui-même que les constructions futures nécessiteront son propre rectificatif. Ensuite, la répartition des millièmes de copropriété et, dans cette droite ligne, des charges, étant affectée par l'augmentation du nombre de bâtiments prévus, cette modification nécessite celle du règlement de copropriété, au-delà de celle de l'état descriptif de division, et donc un vote de l'assemblée générale statuant à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. De plus, s'il n'est pas démontré un impact induit par l'augmentation du nombre de bâtiments sur la destination de l'immeuble, au vu du nombre de logements prévus, et de la hauteur des bâtiments, les acquéreurs devenus copropriétaires des premières villas et appartements du bâtiment A bénéficient de droits acquis qui portent sur la réalisation d'un ensemble immobilier conforme aux prévisions inscrites dans les documents contractuels à propos de la définition, de la consistance et de la destination des immeubles, ainsi que des services et équipements les concernant, notamment les espaces verts. En l'absence de preuve du dépassement des droits du propriétaire du lot n°38, il n'est pas nécessaire de recourir à une autorisation de la copropriété obtenue à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, mais l'insuffisance des informations contenues au projet initial de l'ensemble immobilier concernant les caractéristiques des constructions à édifier, ainsi que la modification de l'aspect extérieur de l'ensemble immobilier par rapport aux orientations initialement arrêtées, impliquaient de requérir l'autorisation de l'assemblé générale. Or, la SCCV ANNA LESIA n'a pas sollicité l'accord de la copropriété avant d'entamer les constructions mais a seulement demandé l'approbation ultérieure de l'assemblée des copropriétaires de « L'Orée du Bois » afin d'entériner les constructions et cela lors de l'assemblée générale du 10 novembre 2014 ; que cette délibération approuvant à la majorité de tous les copropriétaires présents et représentant plus des trois quart des voix du syndicat la demande de la SCCV ANNA LESIA visant à l'homologation du permis de construire qu'elle avait obtenu pour le lot n°58, ne saurait régulariser la situation, alors que la participation à l'assemblée des propriétaires de lots faisant partie du nouveau programme entache de nullité le vote des délibérations de cette assemblée. De la même manière, il importe peu que les travaux aient été réalisés en conformité avec le nouveau permis de construire obtenu. Enfin, à l'inverse de ce que prétend la SCI BIPA ET FILS PATRIMOINE, l'absence de syndic ne saurait justifier le fait de ne pas avoir sollicité d'autorisation alors que le statut organisé par la loi du 10 juillet 1965 s'applique obligatoirement à tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis ayant fait l'objet d'une division par lots ; qu'en conséquence, les constructions réalisées par la SCCV ANNA LESIA dans la ligne droit de l'état descriptif de division dressé par la SCP H...-VV... le 10 octobre 2013, sont illégales en ce qu'elles n'ont pas été autorisées préalablement par l'assemblée générale des copropriétaires de « l'Orée du Blois » qui n'a pas été consultée avant le début des travaux alors que ceci était nécessaire à plusieurs titres, et en ce que les atteintes aux parties privatives n'ont pas été autorisées par les copropriétaires concernés ; que dans la ligne droite des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, outre l'article 1143 du Code civil qui dispose que le créancier a le droit de demander ce qui aurait été fait par contravention à l'engagement soit détruit et qu'il peut se faire autoriser à le détruire aux dépens du débiteur, sans préjudice des dommages et intérêts s'il y a lieu, il convient d'ordonner les mesures qui suivent ; que la SCCV ANNA LESIA, propriétaire du lot n°58 et titulaire du permis de construire, sera condamnée à la démolition des ouvrages par elle illégalement implantés. La remise en état des lieux doit être ordonnée sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai d'un an suivant la signification du jugement, conformément à l'article 131-1 du Code des procédures civiles d'exécution. En effet, l'ampleur des travaux nécessite une organisation qui implique de prévoir un délai suffisant pour l'exécution de la présente décision ; que l'astreinte provisoire pourra être liquidée le cas échéant au bout d'un an ; qu'il convient en outre d'interdire à la SCCV ANNA LESIA la poursuite du programme immobilier sous astreinte de 1.500 euros par infraction constatée. Enfin, il convient de prononcer l'annulation de l'état descriptif de division dressé par la SCP H...-VV... le 10 octobre 2013, en ce qu'il a supprimé le lot 58 et sa consistance initiale pour lui substituer d'autres lots sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires. L'annulation s'étendra à tout acte qui en est la suite nécessaire, notamment s'agissant de la conclusion de ventes en l'état futur d'achèvement intervenues postérieurement. Cela justifie que les acquéreurs en l'état futur d'achèvement, dont la convention de vente est anéantie, ne soient pas condamnés à la démolition des ouvrages et à la remise en état des lieux. Le retour au statu quo ante implique que seule la SCCV supporte l'obligation de faire. La SCI A STRENNA qui n'a pas procédé à l'édification des constructions en cause n'y sera pas davantage condamnée. Sur la demande de dommages et intérêts de la SCCV ANNE LESIA, aux termes de l'article 1382 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui qui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. En l'espèce, au vu de la solution qui sera donné au présent litige, il ne peut être considéré comme une faute des demandeurs d'avoir introduit une action judiciaire, tandis que les détériorations et autres insultes ne sont pas prouvée. La société défenderesse sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts » ;
ALORS QUE, premièrement, interdiction est faite aux juges de dénaturer les documents de la cause ; qu'en retenant que le règlement de copropriété s'appliquait « aux trois blocs » (arrêt, p. 18, § 1er), quand celui-ci indiquait ne s'appliquer qu'à « un ensemble composé de deux blocs » (v. prod. n°9, p. 3, in fine), les juges du fond ont dénaturé le règlement de copropriété, comportant état descriptif de division, du 16 février 1987 ;
ALORS QUE, deuxièmement, et en tout état, en retenant que « la renonciation à recours des copropriétaires ne concern[ait] que » le droit d'édification, tel qu'il est précisément décrit par le règlement de copropriété (arrêt, p. 18, § 1er), quand celui-ci indiquait : « bloc réservé à des constructions futures non encore déterminées aux présentes et qui feront l'objet d'un rectificatif ultérieurement, sans que les copropriétaires des premiers blocs puissent s'y opposer en quoi que ce soit, le fait de faire l'acquisition des parties comprises dans les deux premiers blocs de villas et d'appartements emporteront de plein droit, leur accord pour la construction du surplus de l'ensemble immobilier » (v. prod. n°9, p. 3, in fine), les juges du fond ont dénaturé le règlement de copropriété, comportant état descriptif de division, du 16 février 1987 ;
ALORS QUE, troisièmement, vainement objecterait-on qu'il a été constaté par ailleurs des atteintes aux parties privatives et aux parties communes ; qu'en effet, faute de précisions en ce sens, il est impossible de déterminer si la démolition de l'ensemble des bâtiments édifiés par la SCCV ANNA LESIA était nécessaire pour rétablir les copropriétaires et la copropriété en leurs droits ; qu'à cet égard, l'arrêt doit être censuré pour défaut de base au regard des articles 1er, 2, 3, 8, 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 1134, devenu 1103, du code civil, ensemble le principe de proportion ;
ALORS QUE, quatrièmement, et en tout état, faute pour la cour d'appel d'avoir recherché si les atteintes portées aux parties communes et aux parties privatives étaient d'une gravité telle qu'elle justifiait la démolition, quand la SCCV ANNA LESIA et Madame B... rappelaient, aux termes de leurs conclusions respectives, d'une part, que les emplacements de parking sur lesquels les constructions nouvelles empièteraient n'avaient jamais été réalisés et d'autre part, que les espaces verts, parties communes, n'ont jamais été aménagés ou entretenus, l'arrêt doit être censuré pour défaut de base au regard des articles 1er, 2, 3, 8, 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 1134, devenu 1103, du code civil, ensemble le principe de proportion.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a, confirmant le jugement, condamné la SCCV ANNA LESIA à la démolition des constructions illégalement implantées sur le terrain d'assiette du lot n°58 de la copropriété L'OREE DU BOIS, sise sur la commune de CORTE sur la parcelle cadastrée [...] , ordonné la remise des lieux en leur état antérieur, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai d'un an suivant la signification du jugement, et pendant un an passé ce délai, interdit à la SCCV ANNA LESIA la poursuite de la réalisation du programme immobilier, sous astreinte de 1.500 euros par infraction constatée, annulé l'état descriptif de division dressé par la SCP H...-VV... le 10 octobre 2013 et débouté la SCCV ANNA LESIA de sa demande indemnitaire ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Les parties ne font, pour l'essentiel, que reprendre devant la cour les demandes, moyens et arguments développes devant les premiers juges, lesquels ont par de justes motifs statué ainsi qu'ils l'ont fait, sauf à préciser que le règlement de copropriété a conféré valeur contractuelle à l'état descriptif de division et quo celui-ci se réfère expressément à cinquante-huit lots, Il sera ajouté que, contrairement à ce qui est soutenu par l'appelante et plusieurs intimés, il résulte clairement du règlement de copropriété qu'il s'appliquera aux trois blocs qu'il décrit précisément, à savoir : celui des dix villas, celui de l'immeuble de deux étages et de onze appartements et celui des constructions figures, l'ensemble immobilier étant divisé en lots selon /a désignation de l'état descriptif de division ; s'il est exact que, s'agissant du dernier bloc, les constructions ne sont pas encore déterminées au règlement de copropriété, l'état descriptif de division en précise la nature et la consistance de même type que les villas et corps de bâtiments décrits dans Je règlement - sans alors les énumérer, seul le nombre de chacune restant à déterminer dans l'attente des nouvelles autorisations administratives, étant toutefois constaté qu'à la page suivante, il est indiqué qu'il y aura six villas et trois bâtiments B, C et D ; de plus, la répartition des tantièmes inclut également le lot 58; enfin, le règlement de copropriété précise que lui-même et l'état descriptif de division sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires du fait de leur publication 4, en outre, les actes de ventes passés par la SC1 Anna Lula se réfèrent à ce règlement de copropriété, étant observé qu'elles demandé à l'assemblée générale de copropriétaires la régularisation postérieure de son lot 58 ; le règlement de copropriété décrit ainsi précisément le droit d'édification consenti sur ce lot transitoire, la renonciation à recours des copropriétaires ne concernant que ce droit ainsi clairement déterminé et ne constituant pas un blanc-seing permettant toute modification unilatérale. Enfin, il ne peut pas plus être utilement soutenu que le projet de l'appelante a été validé par l'assemblée générale du 10 novembre 2014, les résolutions votées à ce sujet ayant été, contrairement à ses affirmations, annulées par jugement en date du 12 novembre 2015 dont il n'est ni démontré ni allégué qu'il ne soit pas définitif, étant rappelé qu'en tout état de cause, les modifications n'auraient pu être approuvées que par une assemblée générale réunissant tes copropriétaires initiaux, ceux des lots construits ultérieurement ne pouvant y participer, ces lots n'étant pas censés exister avant l'approbation de la modification ; de même, aucune modification ne pouvait être apportée A l'état descriptif de division sans l'accord préalable du syndicat de copropriétaires pas plus qu'il ne pouvait être porté atteinte aux parties privatives de l'ensemble immobilier, la seul e production d'un mail ne pouvant suppléer à I 'absence d'approbation de l'assemblée générale du syndicat principal de copropriétaires pour une permutation de place de stationnement ni à la modification du règlement de copropriété, alors que les places de parking font partie de la rédaction du règlement de copropriété et sont portées sur les plans. En conséquence, c'est vainement qu'il est soutenu par Mme B... que les nouveaux bâtiments s'intègrent et ne changent pas la destination de t'immeuble, s'agissant d'une violation du règlement de copropriété ainsi qu'une atteinte aux parties communes et des parties privatives laquelle est établie par les pièces produites sans qu'il soit utile d'ordonner un transport sur les lieux. S'agissant de la demande en dommages et intérêts présentée par Mine B..., partie défaillante en première instance, elle ne saurait prospérer contre les intimés qu'elle qualifie de plaignants dans ses écritures, ceux-ci n'étant pas auteurs du dommage qu'elle subit, la SC1 ANNA LESIA ayant décidé d'édifier les constructions malgré les courriers reçus par elle et par son notaire avant le début des travaux qu'elles a ensuite poursuivis malgré les termes du jugement dont appel, s'appropriant même des parties communes, selon le procès-verbal de constat de Maître Pelliz.74 huissier, en date du 23 mars 2016. Le jugement doit ainsi, par ces motifs et ceux non contraires du premier juge, être confirmé en toutes ses dispositions. » ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE « L'article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu'un règlement conventionnel de copropriété, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. L'article suivant prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. L'article 26 de la même loi indique que l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. Ainsi, la modification du règlement de copropriété portant atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives nécessite l'accord du ou des copropriétaires intéressés. Par ailleurs, la répartition des charges entre les fractions d'un lot ayant fait l'objet d'une division est votée par l'assemblée générale statuant à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, à moins qu'elle ne soit fixée dans le règlement de copropriété, selon l'alinéa 2 de l'article 11 de la même loi, qui renvoie à l'article 24. Enfin, l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. En l'espèce, l'acte du 16 février 1987 contient à la fois l'état descriptif de division et le règlement de copropriété. Il prévoit de s'appliquer à l'ensemble immobilier constitué du bloc de 10 villas, du bloc de 11 appartements en un immeuble, et du bloc constitutif du lot n°58 réservé à des constructions futures « non encore déterminées aux présentes et qui feront l'objet d'un rectificatif ultérieurement, sans que les copropriétaires des premiers blocs puissent s'y opposer en quoi que ce soit, le fait de faire l'acquisition des parties comprises dans les deux premiers blocs de villas et d'appartements emporteront de plein droit, leur accord pour la construction du surplus de l'ensemble immobilier » (page 3). Il est encore précisé, page 5, que cette « partie formée par le surplus de ladite résidence sera composée de villas de même type que celles-ci-après décrites et d'autres corps de bâtiments de même type que ceux-ci-après décrits, à laquelle partie il sera, à la fin du présent état descriptif de division, attribué un numéro de lot global en attendant les nouvelles autorisations administratives pour leur construction ». Il s'agit de villas de type F3 à F5 et d'un bâtiment composé de 33 logements sur deux étages. En outre, il est indiqué à la page 6, qu' « il est réservé au lot n°58 des inconnus 7.500/10.000° correspondant, savoir : 6 villas à construire pour 300/10.000°, bâtiment B à construire pour 2.400/10.000°, bâtiment C à construire pour 2.400/10.000°, bâtiment D à construire pour 2.400/10.000° ». Le tableau récapitulatif de l'état descriptif de division ne décrit que les lots pour lesquels le permis de construire en date du 08 février 1987 a été accordé, soit les 57 premiers lots. Le lot n°58 correspond au droit de construire la dernière partie de l'ensemble immobilier, et auquel est affecté les millièmes correspondants. Il s'agit d'un lot transitoire, dit encore millièmes réservés ou macro-lot, en ce qu'il sera par la suite éclaté en plusieurs lots qui peuvent être mis à la vente. Il constitue un lot de copropriété. En outre, l'acte notarié prévoit que constituent des parties communes générales : la totalité du sol bâti ou non bâti du terrain ; les entrées, passages, voies de circulation et dégagements pour piétons ou pour voiture à l'intérieur de la propriété ; les jardins et espaces intérieurs. Les places de stationnements constituent des lots privatifs tels qu'ils résultent de l'état descriptif de division, selon les termes du règlement de copropriété. Or, d'une part, il ressort de la comparaison entre les plans de masse attachés au permis de construire du 8 janvier 1987, inclus dans l'acte notarié du 16 février 1987, et celui du 1er juillet 2009, que certaines places de parking ont été supprimés par rapport au plan initial, à l'instar de celle figurant devant la villa n°10 dont le nombre passe de 5 à 3, tout comme certains espaces verts ne sont plus, comme celui matérialisé à côté de la maison individuelle n°2, qui laisse place à de nouvelles constructions. Cette modification n'est d'ailleurs pas contestée ainsi qu'en témoigne un échange de mails versés aux débats par la SCCV ANNA LESIA qui indique notamment que par une assemblée générale extraordinaire les copropriétaires ont validé le déplacement de leurs emplacements de parking. Ceci est enfin corroboré par le procès-verbal de constat établi par la SELARL Groupement HJ2B le 14 mars 2013. Néanmoins, les défendeurs ne prouvent pas que les copropriétaires concernés étaient d'accord pour que soient modifiées les conditions de jouissance de leurs parties privatives, un simple mail dont ils ne sont pas les auteurs étant insuffisant à en attester, alors qu'ils allèguent dans la présente procédure que cet accord était subordonné à d'autres concessions du promoteur qui ne se sont pas réalisées. Cette approbation ne peut résulter tacitement du fait que les places de stationnement nouvellement crées soient déjà présentement utilisées, d'autant qu'il n'est pas prouvé qu'elles sont utilisées par ceux-là mêmes qui ont vu leur lot déplacé. D'autre part, il ressort de l'état descriptif de division modificatif en date du 13 juin 2013, de l'acte descriptif de division du 10 octobre 2013, et de l'arrêté accordant permis de construire à la SCI STRENNA, que c'est la réalisation de 6 petits immeubles collectifs en R+1, soit un rez-de-chaussée surplombé d'un étage comportant chacun 34 logements, qui, sera finalement entreprise. Il n'est pas nécessaire de manière générale de solliciter l'autorisation de la copropriété pour construire sur le lot transitoire dès lors que le règlement de copropriété autorise l'édification de tous bâtiments et constructions, le droit de construire bénéficiant ainsi au titulaire du lot transitoire de la manière la plus absolue, ni lorsque le copropriétaire ne fait qu'user du droit que lui confère le projet initial, c'est-à-dire les actes constitutifs de la copropriété. Néanmoins, en l'occurrence, il n'est pas donné de blanc-seing au copropriétaire du lot n°58, les constructions restant justement à être déterminées, un rectificatif du contrat de copropriété devant s'en suivre. De plus, force est de constater les carences du projet initial concernant la consistance du lot provisoire. En effet, le règlement de copropriété renvoie de manière générale aux caractéristiques des constructions dont la réalisation est imminente. Aucune superficie n'est précisée, et il est renvoyé à un futur permis de construire. Règlement de copropriété et état descriptif de vision sont confondus dans l'acte notarié. L'état descriptif de division fixe les quote-parts des différents lots, dans le silence du règlement de copropriété, malgré les termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et notamment ceux concernant le lot provisoire. Dans ce cadre, il est ainsi possible de considérer qu'il dépasse son simple rôle descriptif et devient un document contractuel constitutif de la copropriété. Il convient de déduire de tout ce qui précède que, tout d'abord, le règlement de copropriété, tel que qualifié par l'acte notarié, stipule lui-même que les constructions futures nécessiteront son propre rectificatif. Ensuite, la répartition des millièmes de copropriété et, dans cette droite ligne, des charges, étant affectée par l'augmentation du nombre de bâtiments prévus, cette modification nécessite celle du règlement de copropriété, au-delà de celle de l'état descriptif de division, et donc un vote de l'assemblée générale statuant à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. De plus, s'il n'est pas démontré un impact induit par l'augmentation du nombre de bâtiments sur la destination de l'immeuble, au vu du nombre de logements prévus, et de la hauteur des bâtiments, les acquéreurs devenus copropriétaires des premières villas et appartements du bâtiment A bénéficient de droits acquis qui portent sur la réalisation d'un ensemble immobilier conforme aux prévisions inscrites dans les documents contractuels à propos de la définition, de la consistance et de la destination des immeubles, ainsi que des services et équipements les concernant, notamment les espaces verts. En l'absence de preuve du dépassement des droits du propriétaire du lot n°38, il n'est pas nécessaire de recourir à une autorisation de la copropriété obtenue à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, mais l'insuffisance des informations contenues au projet initial de l'ensemble immobilier concernant les caractéristiques des constructions à édifier, ainsi que la modification de l'aspect extérieur de l'ensemble immobilier par rapport aux orientations initialement arrêtées, impliquaient de requérir l'autorisation de l'assemblé générale. Or, la SCCV ANNA LESIA n'a pas sollicité l'accord de la copropriété avant d'entamer les constructions mais a seulement demandé l'approbation ultérieure de l'assemblée des copropriétaires de « L'Orée du Bois » afin d'entériner les constructions et cela lors de l'assemblée générale du 10 novembre 2014 ; que cette délibération approuvant à la majorité de tous les copropriétaires présents et représentant plus des trois quart des voix du syndicat la demande de la SCCV ANNA LESIA visant à l'homologation du permis de construire qu'elle avait obtenu pour le lot n°58, ne saurait régulariser la situation, alors que la participation à l'assemblée des propriétaires de lots faisant partie du nouveau programme entache de nullité le vote des délibérations de cette assemblée. De la même manière, il importe peu que les travaux aient été réalisés en conformité avec le nouveau permis de construire obtenu. Enfin, à l'inverse de ce que prétend la SCI BIPA ET FILS PATRIMOINE, l'absence de syndic ne saurait justifier le fait de ne pas avoir sollicité d'autorisation alors que le statut organisé par la loi du 10 juillet 1965 s'applique obligatoirement à tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis ayant fait l'objet d'une division par lots ; qu'en conséquence, les constructions réalisées par la SCCV ANNA LESIA dans la ligne droit de l'état descriptif de division dressé par la SCP H...-VV... le 10 octobre 2013, sont illégales en ce qu'elles n'ont pas été autorisées préalablement par l'assemblée générale des copropriétaires de « l'Orée du Blois » qui n'a pas été consultée avant le début des travaux alors que ceci était nécessaire à plusieurs titres, et en ce que les atteintes aux parties privatives n'ont pas été autorisées par les copropriétaires concernés ; que dans la ligne droite des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, outre l'article 1143 du Code civil qui dispose que le créancier a le droit de demander ce qui aurait été fait par contravention à l'engagement soit détruit et qu'il peut se faire autoriser à le détruire aux dépens du débiteur, sans préjudice des dommages et intérêts s'il y a lieu, il convient d'ordonner les mesures qui suivent ; que la SCCV ANNA LESIA, propriétaire du lot n°58 et titulaire du permis de construire, sera condamnée à la démolition des ouvrages par elle illégalement implantés. La remise en état des lieux doit être ordonnée sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai d'un an suivant la signification du jugement, conformément à l'article 131-1 du Code des procédures civiles d'exécution. En effet, l'ampleur des travaux nécessite une organisation qui implique de prévoir un délai suffisant pour l'exécution de la présente décision ; que l'astreinte provisoire pourra être liquidée le cas échéant au bout d'un an ; qu'il convient en outre d'interdire à la SCCV ANNA LESIA la poursuite du programme immobilier sous astreinte de 1.500 euros par infraction constatée. Enfin, il convient de prononcer l'annulation de l'état descriptif de division dressé par la SCP H...-VV... le 10 octobre 2013, en ce qu'il a supprimé le lot 58 et sa consistance initiale pour lui substituer d'autres lots sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires. L'annulation s'étendra à tout acte qui en est la suite nécessaire, notamment s'agissant de la conclusion de ventes en l'état futur d'achèvement intervenues postérieurement. Cela justifie que les acquéreurs en l'état futur d'achèvement, dont la convention de vente est anéantie, ne soient pas condamnés à la démolition des ouvrages et à la remise en état des lieux. Le retour au statu quo ante implique que seule la SCCV supporte l'obligation de faire. La SCI A STRENNA qui n'a pas procédé à l'édification des constructions en cause n'y sera pas davantage condamnée. Sur la demande de dommages et intérêts de la SCCV ANNE LESIA, aux termes de l'article 1382 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui qui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. En l'espèce, au vu de la solution qui sera donné au présent litige, il ne peut être considéré comme une faute des demandeurs d'avoir introduit une action judiciaire, tandis que les détériorations et autres insultes ne sont pas prouvée. La société défenderesse sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts » ;
ALORS QUE, premièrement, tout jugement doit être motivé ; qu'une motivation inintelligible équivaut à un défaut de motivation ; qu'en retenant, par motif adopté, que le droit de construire, attaché au lot n°58, était insuffisamment défini par le règlement de copropriété de 1987, puis, par motif propre, que ce même règlement « décrit (
) précisément le droit d'édification consenti sur ce lot transitoire », la cour d'appel a statué par une motivation inintelligible, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, deuxièmement, vainement objecterait-on qu'il a été constaté par ailleurs des atteintes aux parties privatives et aux parties communes ; qu'en effet, faute de précisions en ce sens, il est impossible de déterminer si la démolition de l'ensemble des bâtiments édifiés par la SCCV ANNA LESIA sur le lot transitoire n°58 était nécessaire pour rétablir les copropriétaires et la copropriété en leurs droits ; qu'à cet égard, l'arrêt doit être censuré pour défaut de base au regard des articles 1er, 8, 9 de la loi n°65-557 du juillet 1965 et 1134, devenu 1103, du code civil, ensemble le principe de proportion ;
ALORS QUE, troisièmement, et en tout état, faute pour la cour d'appel d'avoir recherché si les atteintes portées aux parties communes et aux parties privatives étaient d'une gravité telle qu'elle justifiait la démolition, quand la SCCV ANNA LESIA et Madame B... rappelaient, aux termes de leurs conclusions respectives, d'une part, que les emplacements de parking sur lesquels les constructions nouvelles empièteraient n'avaient jamais été réalisés et d'autre part, que les espaces verts, parties communes, n'ont jamais été aménagés ou entretenus, l'arrêt doit être censuré pour défaut de base au regard des articles 1er, 8, 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 1134, devenu 1103, du code civil, ensemble le principe de proportion.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION (très subsidiaire)
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a, confirmant le jugement, condamné la SCCV ANNA LESIA à la démolition des constructions illégalement implantées sur le terrain d'assiette du lot n°58 de la copropriété L'OREE DU BOIS, sise sur la commune de CORTE sur la parcelle cadastrée [...] , ordonné la remise des lieux en leur état antérieur, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai d'un an suivant la signification du jugement, et pendant un an passé ce délai, interdit à la SCCV ANNA LESIA la poursuite de la réalisation du programme immobilier, sous astreinte de 1.500 euros par infraction constatée, annulé l'état descriptif de division dressé par la SCP H...-VV... le 10 octobre 2013 et débouté la SCCV ANNA LESIA de sa demande indemnitaire ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Les parties ne font, pour l'essentiel, que reprendre devant la cour les demandes, moyens et arguments développes devant les premiers juges, lesquels ont par de justes motifs statué ainsi qu'ils l'ont fait, sauf à préciser que le règlement de copropriété a conféré valeur contractuelle à l'état descriptif de division et que celui-ci se réfère expressément à cinquante-huit lots. Il sera ajouté que, contrairement à ce qui est soutenu par l'appelante et plusieurs intimés, il résulte clairement du règlement de copropriété qu'il s'appliquera aux trois blocs qu'il décrit précisément, à savoir : celui des dix villas, celui de l'immeuble de deux étages et de onze appartements et celui des constructions figures, l'ensemble immobilier étant divisé en lots selon /a désignation de l'état descriptif de division ; s'il est exact que, s'agissant du dernier bloc, les constructions ne sont pas encore déterminées au règlement de copropriété, l'état descriptif de division en précise la nature et la consistance de même type que les villas et corps de bâtiments décrits dans Je règlement - sans alors les énumérer, seul le nombre de chacune restant à déterminer dans l'attente des nouvelles autorisations administratives, étant toutefois constaté qu'à la page suivante, il est indiqué qu'il y aura six villas et trois bâtiments B, C et D ; de plus, la répartition des tantièmes inclut également le lot 58; enfin, le règlement de copropriété précise que lui-même et l'état descriptif de division sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires du fait de leur publication 4, en outre, les actes de ventes passés par la SC1 Anna Lula se réfèrent à ce règlement de copropriété, étant observé qu'elles demandé à l'assemblée générale de copropriétaires la régularisation postérieure de son lot 58 ; le règlement de copropriété décrit ainsi précisément le droit d'édification consenti sur ce lot transitoire, la renonciation à recours des copropriétaires ne concernant que ce droit ainsi clairement déterminé et ne constituant pas un blanc-seing permettant toute modification unilatérale. Enfin, il ne peut pas plus être utilement soutenu que le projet de l'appelante a été validé par l'assemblée générale du 10 novembre 2014, les résolutions votées à ce sujet ayant été, contrairement à ses affirmations, annulées par jugement en date du 12 novembre 2015 dont il n'est ni démontré ni allégué qu'il ne soit pas définitif, étant rappelé qu'en tout état de cause, les modifications n'auraient pu être approuvées que par une assemblée générale réunissant tes copropriétaires initiaux, ceux des lots construits ultérieurement ne pouvant y participer, ces lots n'étant pas censés exister avant l'approbation de la modification ; de même, aucune modification ne pouvait être apportée A l'état descriptif de division sans l'accord préalable du syndicat de copropriétaires pas plus qu'il ne pouvait être porté atteinte aux parties privatives de l'ensemble immobilier, la seule production d'un mail ne pouvant suppléer à I 'absence d'approbation de l'assemblée générale du syndicat principal de copropriétaires pour une permutation de place de stationnement ni à la modification du règlement de copropriété, alors que les places de parking font partie de la rédaction du règlement de copropriété et sont portées sur les plans. En conséquence, c'est vainement qu'il est soutenu par Mme B... que les nouveaux bâtiments s'intègrent et ne changent pas la destination de t'immeuble, s'agissant d'une violation du règlement de copropriété ainsi qu'une atteinte aux parties communes et des parties privatives laquelle est établie par les pièces produites sans qu'il soit utile d'ordonner un transport sur les lieux. S'agissant de la demande en dommages et intérêts présentée par Mine B..., partie défaillante en première instance, elle ne saurait prospérer contre les intimés qu'elle qualifie de plaignants dans ses écritures, ceux-ci n'étant pas auteurs du dommage qu'elle subit, la SC1 ANNA LESIA ayant décidé d'édifier les constructions malgré les courriers reçus par elle et par son notaire avant le début des travaux qu'elles a ensuite poursuivis malgré les termes du jugement dont appel, s'appropriant même des parties communes, selon le procès-verbal de constat de Maître Pelliz.74 huissier, en date du 23 mars 2016. Le jugement doit ainsi, par ces motifs et ceux non contraires du premier juge, être confirmé en toutes ses dispositions. » ;
AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « L'article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu'un règlement conventionnel de copropriété, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. L'article suivant prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. L'article 26 de la même loi indique que l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. Ainsi, la modification du règlement de copropriété portant atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives nécessite l'accord du ou des copropriétaires intéressés. Par ailleurs, la répartition des charges entre les fractions d'un lot ayant fait l'objet d'une division est votée par l'assemblée générale statuant à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, à moins qu'elle ne soit fixée dans le règlement de copropriété, selon l'alinéa 2 de l'article 11 de la même loi, qui renvoie à l'article 24. Enfin, l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. En l'espèce, l'acte du 16 février 1987 contient à la fois l'état descriptif de division et le règlement de copropriété. Il prévoit de s'appliquer à l'ensemble immobilier constitué du bloc de 10 villas, du bloc de 11 appartements en un immeuble, et du bloc constitutif du lot n°58 réservé à des constructions futures « non encore déterminées aux présentes et qui feront l'objet d'un rectificatif ultérieurement, sans que les copropriétaires des premiers blocs puissent s'y opposer en quoi que ce soit, le fait de faire l'acquisition des parties comprises dans les deux premiers blocs de villas et d'appartements emporteront de plein droit, leur accord pour la construction du surplus de l'ensemble immobilier » (page 3). Il est encore précisé, page 5, que cette « partie formée par le surplus de ladite résidence sera composée de villas de même type que celles-ci-après décrites et d'autres corps de bâtiments de même type que ceux-ci-après décrits, à laquelle partie il sera, à la fin du présent état descriptif de division, attribué un numéro de lot global en attendant les nouvelles autorisations administratives pour leur construction ». Il s'agit de villas de type F3 à F5 et d'un bâtiment composé de 33 logements sur deux étages. En outre, il est indiqué à la page 6, qu' « il est réservé au lot n°58 des inconnus 7.500/10.000° correspondant, savoir : 6 villas à construire pour 300/10.000°, bâtiment B à construire pour 2.400/10.000°, bâtiment C à construire pour 2.400/10.000°, bâtiment D à construire pour 2.400/10.000° ». Le tableau récapitulatif de l'état descriptif de division ne décrit que les lots pour lesquels le permis de construire en date du 08 février 1987 a été accordé, soit les 57 premiers lots. Le lot n°58 correspond au droit de construire la dernière partie de l'ensemble immobilier, et auquel est affecté les millièmes correspondants. Il s'agit d'un lot transitoire, dit encore millièmes réservés ou macro-lot, en ce qu'il sera par la suite éclaté en plusieurs lots qui peuvent être mis à la vente. Il constitue un lot de copropriété. En outre, l'acte notarié prévoit que constituent des parties communes générales : la totalité du sol bâti ou non bâti du terrain ; les entrées, passages, voies de circulation et dégagements pour piétons ou pour voiture à l'intérieur de la propriété ; les jardins et espaces intérieurs. Les places de stationnements constituent des lots privatifs tels qu'ils résultent de l'état descriptif de division, selon les termes du règlement de copropriété. Or, d'une part, il ressort de la comparaison entre les plans de masse attachés au permis de construire du 8 janvier 1987, inclus dans l'acte notarié du 16 février 1987, et celui du 1er juillet 2009, que certaines places de parking ont été supprimés par rapport au plan initial, à l'instar de celle figurant devant la villa n°10 dont le nombre passe de 5 à 3, tout comme certains espaces verts ne sont plus, comme celui matérialisé à côté de la maison individuelle n°2, qui laisse place à de nouvelles constructions. Cette modification n'est d'ailleurs pas contestée ainsi qu'en témoigne un échange de mails versés aux débats par la SCCV ANNA LESIA qui indique notamment que par une assemblée générale extraordinaire les copropriétaires ont validé le déplacement de leurs emplacements de parking. Ceci est enfin corroboré par le procès-verbal de constat établi par la SELARL Groupement HJ2B le 14 mars 2013. Néanmoins, les défendeurs ne prouvent pas que les copropriétaires concernés étaient d'accord pour que soient modifiées les conditions de jouissance de leurs parties privatives, un simple mail dont ils ne sont pas les auteurs étant insuffisant à en attester, alors qu'ils allèguent dans la présente procédure que cet accord était subordonné à d'autres concessions du promoteur qui ne se sont pas réalisées. Cette approbation ne peut résulter tacitement du fait que les places de stationnement nouvellement crées soient déjà présentement utilisées, d'autant qu'il n'est pas prouvé qu'elles sont utilisées par ceux-là mêmes qui ont vu leur lot déplacé. D'autre part, il ressort de l'état descriptif de division modificatif en date du 13 juin 2013, de l'acte descriptif de division du 10 octobre 2013, et de l'arrêté accordant permis de construire à la SCI STRENNA, que c'est la réalisation de 6 petits immeubles collectifs en R+1, soit un rez-de-chaussée surplombé d'un étage comportant chacun 34 logements, qui, sera finalement entreprise. Il n'est pas nécessaire de manière générale de solliciter l'autorisation de la copropriété pour construire sur le lot transitoire dès lors que le règlement de copropriété autorise l'édification de tous bâtiments et constructions, le droit de construire bénéficiant ainsi au titulaire du lot transitoire de la manière la plus absolue, ni lorsque le copropriétaire ne fait qu'user du droit que lui confère le projet initial, c'est-à-dire les actes constitutifs de la copropriété. Néanmoins, en l'occurrence, il n'est pas donné de blanc-seing au copropriétaire du lot n°58, les constructions restant justement à être déterminées, un rectificatif du contrat de copropriété devant s'en suivre. De plus, force est de constater les carences du projet initial concernant la consistance du lot provisoire. En effet, le règlement de copropriété renvoie de manière générale aux caractéristiques des constructions dont la réalisation est imminente. Aucune superficie n'est précisée, et il est renvoyé à un futur permis de construire. Règlement de copropriété et état descriptif de vision sont confondus dans l'acte notarié. L'état descriptif de division fixe les quote-parts des différents lots, dans le silence du règlement de copropriété, malgré les termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et notamment ceux concernant le lot provisoire. Dans ce cadre, il est ainsi possible de considérer qu'il dépasse son simple rôle descriptif et devient un document contractuel constitutif de la copropriété. Il convient de déduire de tout ce qui précède que, tout d'abord, le règlement de copropriété, tel que qualifié par l'acte notarié, stipule lui-même que les constructions futures nécessiteront son propre rectificatif. Ensuite, la répartition des millièmes de copropriété et, dans cette droite ligne, des charges, étant affectée par l'augmentation du nombre de bâtiments prévus, cette modification nécessite celle du règlement de copropriété, au-delà de celle de l'état descriptif de division, et donc un vote de l'assemblée générale statuant à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. De plus, s'il n'est pas démontré un impact induit par l'augmentation du nombre de bâtiments sur la destination de l'immeuble, au vu du nombre de logements prévus, et de la hauteur des bâtiments, les acquéreurs devenus copropriétaires des premières villas et appartements du bâtiment A bénéficient de droits acquis qui portent sur la réalisation d'un ensemble immobilier conforme aux prévisions inscrites dans les documents contractuels à propos de la définition, de la consistance et de la destination des immeubles, ainsi que des services et équipements les concernant, notamment les espaces verts. En l'absence de preuve du dépassement des droits du propriétaire du lot n°38, il n'est pas nécessaire de recourir à une autorisation de la copropriété obtenue à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, mais l'insuffisance des informations contenues au projet initial de l'ensemble immobilier concernant les caractéristiques des constructions à édifier, ainsi que la modification de l'aspect extérieur de l'ensemble immobilier par rapport aux orientations initialement arrêtées, impliquaient de requérir l'autorisation de l'assemblé générale. Or, la SCCV ANNA LESIA n'a pas sollicité l'accord de la copropriété avant d'entamer les constructions mais a seulement demandé l'approbation ultérieure de l'assemblée des copropriétaires de « L'Orée du Bois » afin d'entériner les constructions et cela lors de l'assemblée générale du 10 novembre 2014 ; que cette délibération approuvant à la majorité de tous les copropriétaires présents et représentant plus des trois quart des voix du syndicat la demande de la SCCV ANNA LESIA visant à l'homologation du permis de construire qu'elle avait obtenu pour le lot n°58, ne saurait régulariser la situation, alors que la participation à l'assemblée des propriétaires de lots faisant partie du nouveau programme entache de nullité le vote des délibérations de cette assemblée. De la même manière, il importe peu que les travaux aient été réalisés en conformité avec le nouveau permis de construire obtenu. Enfin, à l'inverse de ce que prétend la SCI BIPA ET FILS PATRIMOINE, l'absence de syndic ne saurait justifier le fait de ne pas avoir sollicité d'autorisation alors que le statut organisé par la loi du 10 juillet 1965 s'applique obligatoirement à tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis ayant fait l'objet d'une division par lots ; qu'en conséquence, les constructions réalisées par la SCCV ANNA LESIA dans la ligne droit de l'état descriptif de division dressé par la SCP H...-VV... le 10 octobre 2013, sont illégales en ce qu'elles n'ont pas été autorisées préalablement par l'assemblée générale des copropriétaires de « l'Orée du Blois » qui n'a pas été consultée avant le début des travaux alors que ceci était nécessaire à plusieurs titres, et en ce que les atteintes aux parties privatives n'ont pas été autorisées par les copropriétaires concernés ; que dans la ligne droite des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, outre l'article 1143 du Code civil qui dispose que le créancier a le droit de demander ce qui aurait été fait par contravention à l'engagement soit détruit et qu'il peut se faire autoriser à le détruire aux dépens du débiteur, sans préjudice des dommages et intérêts s'il y a lieu, il convient d'ordonner les mesures qui suivent ; que la SCCV ANNA LESIA, propriétaire du lot n°58 et titulaire du permis de construire, sera condamnée à la démolition des ouvrages par elle illégalement implantés. La remise en état des lieux doit être ordonnée sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai d'un an suivant la signification du jugement, conformément à l'article 131-1 du Code des procédures civiles d'exécution. En effet, l'ampleur des travaux nécessite une organisation qui implique de prévoir un délai suffisant pour l'exécution de la présente décision ; que l'astreinte provisoire pourra être liquidée le cas échéant au bout d'un an ; qu'il convient en outre d'interdire à la SCCV ANNA LESIA la poursuite du programme immobilier sous astreinte de 1.500 euros par infraction constatée. Enfin, il convient de prononcer l'annulation de l'état descriptif de division dressé par la SCP H...-VV... le 10 octobre 2013, en ce qu'il a supprimé le lot 58 et sa consistance initiale pour lui substituer d'autres lots sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires. L'annulation s'étendra à tout acte qui en est la suite nécessaire, notamment s'agissant de la conclusion de ventes en l'état futur d'achèvement intervenues postérieurement. Cela justifie que les acquéreurs en l'état futur d'achèvement, dont la convention de vente est anéantie, ne soient pas condamnés à la démolition des ouvrages et à la remise en état des lieux. Le retour au statu quo ante implique que seule la SCCV supporte l'obligation de faire. La SCI A STRENNA qui n'a pas procédé à l'édification des constructions en cause n'y sera pas davantage condamnée. Sur la demande de dommages et intérêts de la SCCV ANNE LESIA, aux termes de l'article 1382 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui qui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. En l'espèce, au vu de la solution qui sera donné au présent litige, il ne peut être considéré comme une faute des demandeurs d'avoir introduit une action judiciaire, tandis que les détériorations et autres insultes ne sont pas prouvée. La société défenderesse sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts » ;
ALORS QUE, premièrement, le droit à construire, attaché à un lot transitoire, s'exerce librement dans les limites définies par le règlement de copropriété ; que corrélativement, la démolition des bâtiments édifiés sur un lot transitoire ne peut être ordonnée que s'il est constaté que les limites fixées par le règlement de copropriété ont été méconnues ; qu'en ordonnant la démolition de l'ensemble des bâtiments édifiés par la SCCV ANNA LESIA sur le terrain d'assiette du lot n°58, quand elle relevait pourtant que l'état descriptif de division, auquel elle reconnaissait valeur contractuelle, autorisait l'édification de trois bâtiments, en sus de six villas, la cour d'appel a violé les articles 1er, 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 1134, devenu 1103, du code civil, ensemble le principe de proportion ;
ALORS QUE, deuxièmement, et en tout état, faute d'indiquer en quoi la démolition de l'ensemble des bâtiments édifiés par la SCCV ANNA LESIA sur le terrain d'assiette du lot n°58 était nécessaire pour garantir le respect des prescriptions du règlement de copropriété, quand elle relevait pourtant que l'état descriptif de division, auquel elle reconnaissait valeur contractuelle, autorisait l'édification de trois bâtiments, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1er, 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 1134, devenu 1103, du code civil, ensemble le principe de proportion ;
ALORS QUE, troisièmement, vainement objecterait-on qu'il a été constaté par ailleurs des atteintes aux parties privatives et aux parties communes ; qu'en effet, faute de précisions en ce sens, il est impossible de déterminer si la démolition de l'ensemble des bâtiments édifiés par la SCCV ANNA LESIA sur le lot transitoire n°58 était nécessaire pour rétablir les copropriétaires et la copropriété en leurs droits ; qu'à cet égard, l'arrêt doit être censuré pour défaut de base au regard des articles 1er, 8, 9 de la loi n°65-557 du juillet 1965 et 1134, devenu 1103, du code civil, ensemble le principe de proportion ;
ALORS QUE, quatrièmement, et en tout état, faute pour la cour d'appel d'avoir recherché si les atteintes portées aux parties communes et aux parties privatives étaient d'une gravité telle qu'elle justifiait la démolition, quand la SCCV ANNA LESIA et Madame B... rappelaient, aux termes de leurs conclusions respectives, d'une part, que les emplacements de parking sur lesquels les constructions nouvelles empièteraient n'avaient jamais été réalisés et d'autre part, que les espaces verts, parties communes, n'ont jamais été aménagés ou entretenus, l'arrêt doit être censuré pour défaut de base au regard des articles 1er, 8, 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 1134, devenu 1103, du code civil, ensemble le principe de proportion.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION (infiniment subsidiaire)
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a, confirmant le jugement, condamné la SCCV ANNA LESIA à la démolition des constructions illégalement implantées sur le terrain d'assiette du lot n°58 de la copropriété L'OREE DU BOIS, sise sur la commune de CORTE sur la parcelle cadastrée [...] , ordonné la remise des lieux en leur état antérieur, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai d'un an suivant la signification du jugement, et pendant un an passé ce délai, interdit à la SCCV ANNA LESIA la poursuite de la réalisation du programme immobilier, sous astreinte de 1.500 euros par infraction constatée, annulé l'état descriptif de division dressé par la SCP H...-VV... le 10 octobre 2013 et débouté la SCCV ANNA LESIA de sa demande indemnitaire ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Les parties ne font, pour l'essentiel, que reprendre devant la cour les demandes, moyens et arguments développes devant les premiers juges, lesquels ont par de justes motifs statué ainsi qu'ils l'ont fait, sauf à préciser que le règlement de copropriété a conféré valeur contractuelle à l'état descriptif de division et que celui-ci se réfère expressément à cinquante-huit lots. Il sera ajouté que, contrairement à ce qui est soutenu par l'appelante et plusieurs intimés, il résulte clairement du règlement de copropriété qu'il s'appliquera aux trois blocs qu'il décrit précisément, à savoir : celui des dix villas, celui de l'immeuble de deux étages et de onze appartements et celui des constructions figures, l'ensemble immobilier étant divisé en lots selon /a désignation de l'état descriptif de division ; s'il est exact que, s'agissant du dernier bloc, les constructions ne sont pas encore déterminées au règlement de copropriété, l'état descriptif de division en précise la nature et la consistance de même type que les villas et corps de bâtiments décrits dans Je règlement - sans alors les énumérer, seul le nombre de chacune restant à déterminer dans l'attente des nouvelles autorisations administratives, étant toutefois constaté qu'à la page suivante, il est indiqué qu'il y aura six villas et trois bâtiments B, C et D ; de plus, la répartition des tantièmes inclut également le lot 58; enfin, le règlement de copropriété précise que lui-même et l'état descriptif de division sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires du fait de leur publication 4, en outre, les actes de ventes passés par la SC1 Anna Lula se réfèrent à ce règlement de copropriété, étant observé qu'elles demandé à l'assemblée générale de copropriétaires la régularisation postérieure de son lot 58 ; le règlement de copropriété décrit ainsi précisément le droit d'édification consenti sur ce lot transitoire, la renonciation à recours des copropriétaires ne concernant que ce droit ainsi clairement déterminé et ne constituant pas un blanc-seing permettant toute modification unilatérale. Enfin, il ne peut pas plus être utilement soutenu que le projet de l'appelante a été validé par l'assemblée générale du 10 novembre 2014, les résolutions votées à ce sujet ayant été, contrairement à ses affirmations, annulées par jugement en date du 12 novembre 2015 dont il n'est ni démontré ni allégué qu'il ne soit pas définitif, étant rappelé qu'en tout état de cause, les modifications n'auraient pu être approuvées que par une assemblée générale réunissant tes copropriétaires initiaux, ceux des lots construits ultérieurement ne pouvant y participer, ces lots n'étant pas censés exister avant l'approbation de la modification ; de même, aucune modification ne pouvait être apportée A l'état descriptif de division sans l'accord préalable du syndicat de copropriétaires pas plus qu'il ne pouvait être porté atteinte aux parties privatives de l'ensemble immobilier, la seule production d'un mail ne pouvant suppléer à I 'absence d'approbation de l'assemblée générale du syndicat principal de copropriétaires pour une permutation de place de stationnement ni à la modification du règlement de copropriété, alors que les places de parking font partie de la rédaction du règlement de copropriété et sont portées sur les plans. En conséquence, c'est vainement qu'il est soutenu par Mme B... que les nouveaux bâtiments s'intègrent et ne changent pas la destination de t'immeuble, s'agissant d'une violation du règlement de copropriété ainsi qu'une atteinte aux parties communes et des parties privatives laquelle est établie par les pièces produites sans qu'il soit utile d'ordonner un transport sur les lieux. S'agissant de la demande en dommages et intérêts présentée par Mine B..., partie défaillante en première instance, elle ne saurait prospérer contre les intimés qu'elle qualifie de plaignants dans ses écritures, ceux-ci n'étant pas auteurs du dommage qu'elle subit, la SC1 ANNA LESIA ayant décidé d'édifier les constructions malgré les courriers reçus par elle et par son notaire avant le début des travaux qu'elles a ensuite poursuivis malgré les termes du jugement dont appel, s'appropriant même des parties communes, selon le procès-verbal de constat de Maître Pelliz.74 huissier, en date du 23 mars 2016. Le jugement doit ainsi, par ces motifs et ceux non contraires du premier juge, être confirmé en toutes ses dispositions. » ;
AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « L'article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu'un règlement conventionnel de copropriété, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. L'article suivant prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. L'article 26 de la même loi indique que l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. Ainsi, la modification du règlement de copropriété portant atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives nécessite l'accord du ou des copropriétaires intéressés. Par ailleurs, la répartition des charges entre les fractions d'un lot ayant fait l'objet d'une division est votée par l'assemblée générale statuant à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, à moins qu'elle ne soit fixée dans le règlement de copropriété, selon l'alinéa 2 de l'article 11 de la même loi, qui renvoie à l'article 24. Enfin, l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. En l'espèce, l'acte du 16 février 1987 contient à la fois l'état descriptif de division et le règlement de copropriété. Il prévoit de s'appliquer à l'ensemble immobilier constitué du bloc de 10 villas, du bloc de 11 appartements en un immeuble, et du bloc constitutif du lot n°58 réservé à des constructions futures « non encore déterminées aux présentes et qui feront l'objet d'un rectificatif ultérieurement, sans que les copropriétaires des premiers blocs puissent s'y opposer en quoi que ce soit, le fait de faire l'acquisition des parties comprises dans les deux premiers blocs de villas et d'appartements emporteront de plein droit, leur accord pour la construction du surplus de l'ensemble immobilier » (page 3). Il est encore précisé, page 5, que cette « partie formée par le surplus de ladite résidence sera composée de villas de même type que celles-ci-après décrites et d'autres corps de bâtiments de même type que ceux-ci-après décrits, à laquelle partie il sera, à la fin du présent état descriptif de division, attribué un numéro de lot global en attendant les nouvelles autorisations administratives pour leur construction ». Il s'agit de villas de type F3 à F5 et d'un bâtiment composé de 33 logements sur deux étages. En outre, il est indiqué à la page 6, qu' « il est réservé au lot n°58 des inconnus 7.500/10.000° correspondant, savoir : 6 villas à construire pour 300/10.000°, bâtiment B à construire pour 2.400/10.000°, bâtiment C à construire pour 2.400/10.000°, bâtiment D à construire pour 2.400/10.000° ». Le tableau récapitulatif de l'état descriptif de division ne décrit que les lots pour lesquels le permis de construire en date du 08 février 1987 a été accordé, soit les 57 premiers lots. Le lot n°58 correspond au droit de construire la dernière partie de l'ensemble immobilier, et auquel est affecté les millièmes correspondants. Il s'agit d'un lot transitoire, dit encore millièmes réservés ou macro-lot, en ce qu'il sera par la suite éclaté en plusieurs lots qui peuvent être mis à la vente. Il constitue un lot de copropriété. En outre, l'acte notarié prévoit que constituent des parties communes générales : la totalité du sol bâti ou non bâti du terrain ; les entrées, passages, voies de circulation et dégagements pour piétons ou pour voiture à l'intérieur de la propriété ; les jardins et espaces intérieurs. Les places de stationnements constituent des lots privatifs tels qu'ils résultent de l'état descriptif de division, selon les termes du règlement de copropriété. Or, d'une part, il ressort de la comparaison entre les plans de masse attachés au permis de construire du 8 janvier 1987, inclus dans l'acte notarié du 16 février 1987, et celui du 1er juillet 2009, que certaines places de parking ont été supprimés par rapport au plan initial, à l'instar de celle figurant devant la villa n°10 dont le nombre passe de 5 à 3, tout comme certains espaces verts ne sont plus, comme celui matérialisé à côté de la maison individuelle n°2, qui laisse place à de nouvelles constructions. Cette modification n'est d'ailleurs pas contestée ainsi qu'en témoigne un échange de mails versés aux débats par la SCCV ANNA LESIA qui indique notamment que par une assemblée générale extraordinaire les copropriétaires ont validé le déplacement de leurs emplacements de parking. Ceci est enfin corroboré par le procès-verbal de constat établi par la SELARL Groupement HJ2B le 14 mars 2013. Néanmoins, les défendeurs ne prouvent pas que les copropriétaires concernés étaient d'accord pour que soient modifiées les conditions de jouissance de leurs parties privatives, un simple mail dont ils ne sont pas les auteurs étant insuffisant à en attester, alors qu'ils allèguent dans la présente procédure que cet accord était subordonné à d'autres concessions du promoteur qui ne se sont pas réalisées. Cette approbation ne peut résulter tacitement du fait que les places de stationnement nouvellement crées soient déjà présentement utilisées, d'autant qu'il n'est pas prouvé qu'elles sont utilisées par ceux-là mêmes qui ont vu leur lot déplacé. D'autre part, il ressort de l'état descriptif de division modificatif en date du 13 juin 2013, de l'acte descriptif de division du 10 octobre 2013, et de l'arrêté accordant permis de construire à la SCI STRENNA, que c'est la réalisation de 6 petits immeubles collectifs en R+1, soit un rez-de-chaussée surplombé d'un étage comportant chacun 34 logements, qui, sera finalement entreprise. Il n'est pas nécessaire de manière générale de solliciter l'autorisation de la copropriété pour construire sur le lot transitoire dès lors que le règlement de copropriété autorise l'édification de tous bâtiments et constructions, le droit de construire bénéficiant ainsi au titulaire du lot transitoire de la manière la plus absolue, ni lorsque le copropriétaire ne fait qu'user du droit que lui confère le projet initial, c'est-à-dire les actes constitutifs de la copropriété. Néanmoins, en l'occurrence, il n'est pas donné de blanc-seing au copropriétaire du lot n°58, les constructions restant justement à être déterminées, un rectificatif du contrat de copropriété devant s'en suivre. De plus, force est de constater les carences du projet initial concernant la consistance du lot provisoire. En effet, le règlement de copropriété renvoie de manière générale aux caractéristiques des constructions dont la réalisation est imminente. Aucune superficie n'est précisée, et il est renvoyé à un futur permis de construire. Règlement de copropriété et état descriptif de vision sont confondus dans l'acte notarié. L'état descriptif de division fixe les quote-parts des différents lots, dans le silence du règlement de copropriété, malgré les termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et notamment ceux concernant le lot provisoire. Dans ce cadre, il est ainsi possible de considérer qu'il dépasse son simple rôle descriptif et devient un document contractuel constitutif de la copropriété. Il convient de déduire de tout ce qui précède que, tout d'abord, le règlement de copropriété, tel que qualifié par l'acte notarié, stipule lui-même que les constructions futures nécessiteront son propre rectificatif. Ensuite, la répartition des millièmes de copropriété et, dans cette droite ligne, des charges, étant affectée par l'augmentation du nombre de bâtiments prévus, cette modification nécessite celle du règlement de copropriété, au-delà de celle de l'état descriptif de division, et donc un vote de l'assemblée générale statuant à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. De plus, s'il n'est pas démontré un impact induit par l'augmentation du nombre de bâtiments sur la destination de l'immeuble, au vu du nombre de logements prévus, et de la hauteur des bâtiments, les acquéreurs devenus copropriétaires des premières villas et appartements du bâtiment A bénéficient de droits acquis qui portent sur la réalisation d'un ensemble immobilier conforme aux prévisions inscrites dans les documents contractuels à propos de la définition, de la consistance et de la destination des immeubles, ainsi que des services et équipements les concernant, notamment les espaces verts. En l'absence de preuve du dépassement des droits du propriétaire du lot n°38, il n'est pas nécessaire de recourir à une autorisation de la copropriété obtenue à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, mais l'insuffisance des informations contenues au projet initial de l'ensemble immobilier concernant les caractéristiques des constructions à édifier, ainsi que la modification de l'aspect extérieur de l'ensemble immobilier par rapport aux orientations initialement arrêtées, impliquaient de requérir l'autorisation de l'assemblé générale. Or, la SCCV ANNA LESIA n'a pas sollicité l'accord de la copropriété avant d'entamer les constructions mais a seulement demandé l'approbation ultérieure de l'assemblée des copropriétaires de « L'Orée du Bois » afin d'entériner les constructions et cela lors de l'assemblée générale du 10 novembre 2014 ; que cette délibération approuvant à la majorité de tous les copropriétaires présents et représentant plus des trois quart des voix du syndicat la demande de la SCCV ANNA LESIA visant à l'homologation du permis de construire qu'elle avait obtenu pour le lot n°58, ne saurait régulariser la situation, alors que la participation à l'assemblée des propriétaires de lots faisant partie du nouveau programme entache de nullité le vote des délibérations de cette assemblée. De la même manière, il importe peu que les travaux aient été réalisés en conformité avec le nouveau permis de construire obtenu. Enfin, à l'inverse de ce que prétend la SCI BIPA ET FILS PATRIMOINE, l'absence de syndic ne saurait justifier le fait de ne pas avoir sollicité d'autorisation alors que le statut organisé par la loi du 10 juillet 1965 s'applique obligatoirement à tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis ayant fait l'objet d'une division par lots ; qu'en conséquence, les constructions réalisées par la SCCV ANNA LESIA dans la ligne droit de l'état descriptif de division dressé par la SCP H...-VV... le 10 octobre 2013, sont illégales en ce qu'elles n'ont pas été autorisées préalablement par l'assemblée générale des copropriétaires de « l'Orée du Blois » qui n'a pas été consultée avant le début des travaux alors que ceci était nécessaire à plusieurs titres, et en ce que les atteintes aux parties privatives n'ont pas été autorisées par les copropriétaires concernés ; que dans la ligne droite des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, outre l'article 1143 du Code civil qui dispose que le créancier a le droit de demander ce qui aurait été fait par contravention à l'engagement soit détruit et qu'il peut se faire autoriser à le détruire aux dépens du débiteur, sans préjudice des dommages et intérêts s'il y a lieu, il convient d'ordonner les mesures qui suivent ; que la SCCV ANNA LESIA, propriétaire du lot n°58 et titulaire du permis de construire, sera condamnée à la démolition des ouvrages par elle illégalement implantés. La remise en état des lieux doit être ordonnée sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai d'un an suivant la signification du jugement, conformément à l'article 131-1 du Code des procédures civiles d'exécution. En effet, l'ampleur des travaux nécessite une organisation qui implique de prévoir un délai suffisant pour l'exécution de la présente décision ; que l'astreinte provisoire pourra être liquidée le cas échéant au bout d'un an ; qu'il convient en outre d'interdire à la SCCV ANNA LESIA la poursuite du programme immobilier sous astreinte de 1.500 euros par infraction constatée. Enfin, il convient de prononcer l'annulation de l'état descriptif de division dressé par la SCP H...-VV... le 10 octobre 2013, en ce qu'il a supprimé le lot 58 et sa consistance initiale pour lui substituer d'autres lots sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires. L'annulation s'étendra à tout acte qui en est la suite nécessaire, notamment s'agissant de la conclusion de ventes en l'état futur d'achèvement intervenues postérieurement. Cela justifie que les acquéreurs en l'état futur d'achèvement, dont la convention de vente est anéantie, ne soient pas condamnés à la démolition des ouvrages et à la remise en état des lieux. Le retour au statu quo ante implique que seule la SCCV supporte l'obligation de faire. La SCI A STRENNA qui n'a pas procédé à l'édification des constructions en cause n'y sera pas davantage condamnée. Sur la demande de dommages et intérêts de la SCCV ANNE LESIA, aux termes de l'article 1382 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui qui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. En l'espèce, au vu de la solution qui sera donné au présent litige, il ne peut être considéré comme une faute des demandeurs d'avoir introduit une action judiciaire, tandis que les détériorations et autres insultes ne sont pas prouvée. La société défenderesse sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts » ;
ALORS QUE, premièrement, le droit à construire, attaché à un lot transitoire, s'exerce librement dans les limites définies par le règlement de copropriété ; que corrélativement, la démolition des bâtiments édifiés sur un lot transitoire ne peut être ordonnée que s'il est constaté que les limites fixées par le règlement de copropriété ont été méconnues ; qu'en ordonnant la démolition de l'ensemble des bâtiments édifiés par la SCCV ANNA LESIA sur le terrain d'assiette du lot n°58, quand elle relevait pourtant que l'état descriptif de division, auquel elle reconnaissait valeur contractuelle, autorisait l'édification de trois bâtiments, en sus de six villas, la cour d'appel a violé les articles 1er, 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 1134, devenu 1103, du code civil, ensemble le principe de proportion ;
ALORS QUE, deuxièmement, et en tout état, faute d'indiquer en quoi la démolition de l'ensemble des bâtiments édifiés par la SCCV ANNA LESIA sur le terrain d'assiette du lot n°58 était nécessaire pour garantir le respect des prescriptions du règlement de copropriété, quand elle relevait pourtant que l'état descriptif de division, auquel elle reconnaissait valeur contractuelle, autorisait l'édification de trois bâtiments, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1er, 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 1134, devenu 1103, du code civil, ensemble le principe de proportion ;
ALORS QUE, troisièmement, vainement objecterait-on qu'il a été constaté par ailleurs des atteintes aux parties privatives et aux parties communes ; qu'en effet, faute de précisions en ce sens, il est impossible de déterminer si la démolition de l'ensemble des bâtiments édifiés par la SCCV ANNA LESIA sur le lot transitoire n°58 était nécessaire pour rétablir les copropriétaires et la copropriété en leurs droits ; qu'à cet égard, l'arrêt doit être censuré pour défaut de base au regard des articles 1er, 8, 9 de la loi n°65-557 du juillet 1965 et 1134, devenu 1103, du code civil, ensemble le principe de proportion ;
ALORS QUE, quatrièmement, et en tout état, faute pour la cour d'appel d'avoir recherché si les atteintes portées aux parties communes et aux parties privatives étaient d'une gravité telle qu'elle justifiait la démolition, quand la SCCV ANNA LESIA et Madame B... rappelaient, aux termes de leurs conclusions respectives, d'une part, que les emplacements de parking sur lesquels les constructions nouvelles empièteraient n'avaient jamais été réalisés et d'autre part, que les espaces verts, parties communes, n'ont jamais été aménagés ou entretenus, l'arrêt doit être censuré pour défaut de base au regard des articles 1er, 8, 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 1134, devenu 1103, du code civil, ensemble le principe de proportion ;
ALORS QUE, cinquièmement, en retenant que l'autorisation de l'assemblée générale est, en toute hypothèse, requise, motif pris de ce que le règlement de copropriété prévoit que « les constructions futures nécessiteront son propre rectificatif » (jugement, p. 14, § 2), quand la clause en ce sens du règlement de copropriété ajoutait : « sans que les propriétaires des premiers blocs [à savoir, ceux des villas et du bâtiment A] puissent s'y opposer en quoi que ce soit » (prod. n°9, p. 3, in fine), les juges du fond ont dénaturé le règlement de copropriété, comportant état descriptif de division, du 16 février 1987 ;
ALORS QUE, sixièmement, l'exercice par le titulaire d'un lot transitoire, de son droit à construire, est sans incidence sur la quote-part des parties communes affectée audit lot ; qu'en décidant toutefois que les constructions réalisées par la SCCV ANNA LESIA affectaient la répartition des tantièmes au sein de la copropriété de l'ensemble immobilier L'OREE DU BOIS, pour en déduire que l'autorisation de l'assemblée générale était requise, les juges du fond ont violé les articles 1er, 4, 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 1134, devenu 1103, du code civil.