LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 octobre 2013), que la Société nationale des chemins de fer français (SNCF) a pris à bail, à effet du 25 février 2006, des locaux à usage exclusif de bureaux appartenant à la société Hansainvest Hanseatische Investment GmbH ; qu'au 15 avril 2010, après application de la clause d'échelle mobile, le montant du loyer indexé s'élevait à la somme annuelle de 4 412 772 euros ; que la SNCF a sollicité la révision du loyer et sa fixation à la valeur locative correspondant à la somme de 3 763 000 euros ;
Attendu que la SNCF fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen :
1°/ que les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par le statut des baux commerciaux peuvent être révisés à la demande de l'une ou l'autre des parties formée trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le départ du bail renouvelé et, le cas échéant, tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable ; que par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, selon lequel le montant du loyer du bail révisé doit correspondre à la valeur locative, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ; qu'en l'absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, le loyer révisé peut être fixé à la valeur locative dès lors que celle-ci se situe entre le prix plancher et le plafond résultant de la variation de l'indice légal applicable ; que le prix plancher correspond au loyer issu de la dernière fixation amiable ou judiciaire à la date d'entrée en jouissance du locataire ou à la date du renouvellement ; qu'il en va de même en présence d'une clause d'échelle mobile stipulée au bail, le prix plancher ne pouvant s'entendre du loyer résultant de l'indexation annuelle, sous peine de se confondre alors avec le loyer plafond et interdire, en l'absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, toute révision du loyer à la baisse à la demande du locataire, en contravention des dispositions d'ordre public de l'article L. 145-38 du code de commerce ; qu'en décidant au contraire qu'en présence d'une clause d'échelle mobile contenue dans le bail du 18 décembre 2003 et régulièrement appliquée, le prix plancher était constitué par le loyer résultant de l'indexation annuelle, de sorte que cette valeur plancher et la valeur plafond résultant de la variation indiciaire se rejoignaient et que, dès lors, il n'y avait pas lieu à révision du loyer, la cour d'appel a violé l'article L. 145-38 du code de commerce ;
2°/ que les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par le statut des baux commerciaux peuvent être révisés à la demande de l'une ou l'autre des parties formée trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le départ du bail renouvelé et, le cas échéant, tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable ; que l'article L. 145-39 du code de commerce, qui permet à chaque partie de demander la révision du loyer d'un bail assorti d'une clause d'échelle mobile chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire, n'est pas exclusif de l'application des dispositions d'ordre public de l'article L. 145-38 du code de commerce ; qu'en considérant que la correction des excès de l'indexation ne pouvait se faire que dans le cadre des dispositions de l'article L. 145-39 du code de commerce, la cour d'appel a violé les articles L. 145-38 et L. 145-39 du code de commerce ;
3°/ qu'aux termes de l'article 4.4 du bail du 18 décembre 2003, il était expressément stipulé que, « dans le cas où l'une ou l'autre des parties demanderait une révision triennale du loyer, les parties conviennent expressément qu'il ne pourra être fait application de l'article L. 145-33 du code de commerce et que la révision du loyer ne pourra être opérée qu'en application de l'article L. 145-38 du code de commerce. En conséquence, le preneur ne pourra se prévaloir d'une valeur locative inférieure au prix résultant de l'indexation du loyer sur l'indice INSEE du coût de la construction, ou au loyer lui-même, sauf à ce que soit rapportée la preuve d'une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, conformément à l'article L. 145-38 du code de commerce » ; qu'il résultait de ces termes clairs et précis que les parties n'avaient pas entendu déroger aux dispositions d'ordre public de l'article L. 145-38 précité, et que le loyer révisé pouvait être fixé sans être inférieur « au loyer lui-même », c'est-à-dire au loyer contractuel issu de la dernière fixation amiable ou judiciaire ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'en présence dans le bail d'une clause d'indexation sur la base de la variation de l'indice du coût de la construction régulièrement appliquée, le loyer en vigueur est le résultat de l'application de cette clause qui fait référence à un indice légal, la cour d'appel, qui n'a pas dénaturé les clauses du bail, a exactement décidé, par ces seuls motifs, qu'à défaut de modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, il n'y avait pas lieu à révision du loyer sur le fondement de l'article L. 145-38 du code de commerce qui écarte, par dérogation à la règle posée à l'article L. 145-33 du même code, la référence de principe à la valeur locative ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SNCF aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SNCF ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Hansainvest Hanseatische Investment GmbH ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mai deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Lévis, avocat aux Conseils, pour la Société nationale des chemins de fer français (SNCF)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SNCF de son action en fixation du loyer révisé à la valeur locative de 3.763.000 euros ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'article L. 145-38 dispose que par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33 et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction, ou s'il est applicable de l'indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné au 1er alinéa de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire ; que ce faisant, l'article L. 145-38 institue un mécanisme de révision détaché de la stricte référence à la valeur locative, sauf en cas de modification des facteurs locaux de commercialité et institue le loyer indexé suivant l'évolution de l'indice du coût de la construction ou de l'indice des loyers commerciaux, non comme une référence mais comme un plafond, sans cependant définir ce qu'il faut entendre par valeur plancher ; que dès lors qu'il écarte la référence de principe à la valeur locative, par exception à la règle posée à l'article L. 145-33 du code de commerce, l'article L. 145-38 ne peut conduire qu'à s'attacher, pour apprécier cette valeur plancher, aux dispositions contractuelles voulues par les parties ; qu'à cet égard, la SNCF opère une distinction entre d'une part le loyer contractuel qui correspond selon elle au loyer d'origine et constituerait le loyer plancher et d'autre part le loyer indexé à la suite des variations résultant de l'application de la clause d'indexation qui représente le loyer en cours, en deçà duquel le juge pourrait fixer le montant du loyer révisé à la valeur locative, sans pouvoir le fixer à un montant inférieur au montant du loyer contractuel ; que cette distinction ne procède ni de la loi ni de la jurisprudence ; que si la Cour de cassation à la faveur de l'arrêt du 6 février 2008 a réintroduit la référence à la valeur locative lors de la révision triennale du loyer, elle a précisé que ce n'est qu'à la condition que celle-ci se situe « entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l'indice du coût de la construction » ; que la circonstance invoquée par la SNCF que, dans le cas d'espèce qui a fait l'objet de l'arrêt précité, le bail ne contenait aucune clause d'indexation, n'est pas de nature à diminuer la portée générale de cet arrêt ; qu'en présence d'une clause d'échelle mobile contenue dans le bail et régulièrement appliquée, la distinction qu'elle opère entre loyer contractuel loyer en cours est artificielle ; que si une telle clause ne vise en effet, comme l'admet la locataire en citant les propos de B. Boccara dans « Définir l'indexation », qu'à pérenniser la valeur économique du loyer contractuel « en le préservant de l'érosion monétaire », « elle tend ainsi à maintenir le prix contractuel à un niveau originaire à francs constants » de sorte que, actualisé par l'effet de la clause d'indexation, le loyer contractuel d'origine constitue une fois indexé le loyer contractuel en cours ; que l'article 4-4 du bail, rappelle à cet égard les limites de la révision prévue par l'article L. 145-38, et exclut que le preneur puisse se prévaloir d'une valeur locative inférieure au prix résultant de l'indexation du loyer sur l'indice Insee applicable du coût de la construction, ou au loyer lui-même, sauf à ce que soit rapportée la preuve d'une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative ; qu'ainsi, en présence d'une clause d'échelle mobile contenue dans le bail et régulièrement appliquée comme en l'espèce, les deux valeurs ¿ celle plancher constituée par le loyer en cours et celle plafond résultant de la variation indiciaire ¿ se rejoignent ; qu'il en résulte que le loyer en vigueur étant le résultat de l'application de la clause d'indexation prévue dans le bail qui fait référence à l'indice légal du coût de la construction, il n'y a pas lieu, en l'absence de modification des facteurs locaux de commercialité, à révision du loyer sur le fondement de l'article L. 145-38 du code de commerce ; qu'il s'ensuit que, en ce qu'il a débouté la SNCF de sa demande en fixation du loyer révisé à la valeur locative de 3.763.000 ¿, le jugement sera confirmé ;
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce et conformément aux dispositions des articles L. 145-38 et L. 145-39 du même code, la révision du loyer est soumise au plafonnement et ne peut donc être fixée à la valeur locative qu'à titre d'exception dans 3 hypothèses : la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, l'augmentation de plus de 25 % du loyer par le jeu de la clause d'échelle mobile, la valeur locative elle-même située entre le loyer en cours et le loyer plafond ; que la SNCF qui n'apporte pas la preuve, ni d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ni d'une variation de plus de 25 % du loyer, exerce une action en révision triennale du loyer à la valeur locative qui se situe entre le loyer contractuel d'origine et le loyer plafond ; que dans ce cas, la valeur locative ne peut légalement descendre sous le loyer en cours qui est celui pratiqué par les parties à la date de la demande de révision triennale et qui résulte du jeu de la clause contractuelle d'échelle mobile ; que la correction des excès de l'indexation ne peut se faire que dans le cadre des dispositions de l'article L. 145-39 du code de commerce ; qu'il y a un article pour cela dont les conditions ne sont pas en l'espèce réunies ; qu'en d'autres termes, le loyer en cours n'est pas le loyer contractuel d'origine mais le prix indexé à la date de la révision triennale et la SNCF ne peut pas légalement solliciter la fixation du loyer révisé à une valeur locative qui est inférieure à ce loyer plancher dont l'objet est d'écarter les révisions triennales à la baisse ; qu'il convient dès lors de débouter la SNCF de son action en fixation du loyer révisé au 15 avril 2010 à la valeur locative de 3.763.000 ¿ inférieure au loyer plancher ;
1/ ALORS QUE les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par le statut des baux commerciaux peuvent être révisés à la demande de l'une ou l'autre des parties formée trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le départ du bail renouvelé et le cas échéant, tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable ; que par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, selon lequel le montant du loyer du bail révisé doit correspondre à la valeur locative, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ; qu'en l'absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, le loyer révisé peut être fixé à la valeur locative dès lors que celle-ci se situe entre le prix plancher et le plafond résultant de la variation de l'indice légal applicable ; que le prix plancher correspond au loyer issu de la dernière fixation amiable ou judiciaire à la date d'entrée en jouissance du locataire ou à la date du renouvellement ; qu'il en va de même en présence d'une clause d'échelle mobile stipulée au bail, le prix plancher ne pouvant s'entendre du loyer résultant de l'indexation annuelle, sous peine de se confondre alors avec le loyer plafond et interdire, en l'absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, toute révision du loyer à la baisse à la demande du locataire, en contravention des dispositions d'ordre public de l'article L. 145-38 du code de commerce ; qu'en décidant au contraire qu'en présence d'une clause d'échelle mobile contenue dans le bail du 18 décembre 2003 et régulièrement appliquée, le prix plancher était constitué par le loyer résultant de l'indexation annuelle, de sorte que cette valeur plancher et la valeur plafond résultant de la variation indiciaire se rejoignaient et que dès lors, il n'y avait pas lieu à révision du loyer, la cour d'appel a violé l'article L. 145-38 du code de commerce ;
2/ ALORS QUE les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par le statut des baux commerciaux peuvent être révisés à la demande de l'une ou l'autre des parties formée trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le départ du bail renouvelé et le cas échéant tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable ; que l'article L. 145-39 du code de commerce, qui permet à chaque partie de demander la révision du loyer d'un bail assorti d'une clause d'échelle mobile chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire, n'est pas exclusif de l'application des dispositions d'ordre public de l'article L. 145-38 ; qu'en considérant que la correction des excès de l'indexation ne pouvait se faire que dans le cadre des dispositions de l'article L. 145-39 du code de commerce, la cour d'appel a violé les articles L. 145-38 et L. 145-39 du code de commerce ;
3/ ALORS QU'aux termes de l'article 4.4 du bail du 18 décembre 2003, il était expressément stipulé que « dans le cas où l'une ou l'autre des parties demanderait une révision triennale du loyer, les parties conviennent expressément qu'il ne pourra être fait application de l'article L. 145-33 du code de commerce et que la révision du loyer ne pourra être opérée qu'en application de l'article L. 145-38 du code de commerce. En conséquence, le preneur ne pourra se prévaloir d'une valeur locative inférieure au prix résultant de l'indexation du loyer sur l'indice INSEE du coût de la construction, ou au loyer lui-même, sauf à ce que soit rapportée la preuve d'une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, conformément à l'article L. 145-38 du code de commerce » ; qu'il résultait de ces termes clairs et précis que les parties n'avaient pas entendu déroger aux dispositions d'ordre public de l'article L. 145-38 précité, et que le loyer révisé pouvait être fixé sans être inférieur « au loyer lui-même », c'est-à-dire au loyer contractuel issu de la dernière fixation amiable ou judiciaire ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.