AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par :
   1 / le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Teychan, représenté par son syndic, la société Agence Garcia, dont le siège est ...,
   2 / la société Agence Garcia, société à responsabilité limitée, dont le siège est ..., représentée par son gérant actuellement en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, en cassation d'un arrêt rendu le 23 septembre 1993 par la cour d'appel de Bordeaux (1re chambre, section B), au profit :
   1 / de la société civile immobilière (SCI) Le Teychan, représentée par la société Promogima, dont le siège est ...,
   2 / de Mme Madeleine A..., demeurant 71, cours Lamarque, 33120 Arcachon,
   3 / de la société Promogima, dont le siège est ...,
   4 / de la compagnie AGP, dont le siège est ...,
   5 / de la société Axa assurances, venant aux droits de la compagnie d'assurances Groupe de Paris, dont le siège est ..., défenderesses à la cassation ;
   Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
   LA COUR, en l'audience publique du 11 octobre 1995, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, MM.
   Douvreleur, Deville, Mlle X..., MM. Y..., B..., Z... Stéphan, conseillers, Mmes Cobert, Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de Me Blanc, avocat du syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Teychan et de la société Agence Garcia, de Me Roger, avocat de la société Axa assurances, de la SCP Rouvière et Boutet, avocat de la société civile immobilière Le Teychan et de la société Promogima, de la SCP Vier et Barthélémy, avocat de Mme A..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Donne acte au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Teychan et à la société Agence Garcia du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la compagnie d'assurances Groupe de Paris (AGP) ;
   Sur le premier moyen :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 23 septembre 1993), que la société civile immobilière Le Teychan (SCI), gérée par la société Promogima, ayant fait construire, en 1977-1978, un immeuble contigu à la maison de Mme Queffurus, et des pénétrations d'eau s'étant produites chez cette dernière postérieurement à ces travaux, celle-ci, après avoir obtenu la désignation d'un expert par ordonnance de référé du 18 novembre 1987, a assigné en indemnisation de son préjudice la société Promogima, garantie par la SCI, la société Agence Garcia, ès qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Teychan, la compagnie AGP, assureur de la SCI en police "maître d'ouvrage", ainsi que du syndicat en police "multirisques immeuble" ;
   que la compagnie AXA Assurances, venant aux droits de la compagnie AGP, est intervenue en cause d'appel ;
   Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de ne retenir que sa responsabilité et de le condamner seul à l'exclusion de la SCI, alors, selon le moyen, "1 / que, dès lors qu'il est propriétaire de l'immeuble ou maître de l'ouvrage, le promoteur est responsable à l'égard des tiers, sur le fondement de la théorie des troubles de voisinage, des dommages causés aux immeubles voisins ;
   qu'ayant constaté que les troubles avaient débuté "depuis la construction, en 1978, de l'immeuble voisin" par la SCI Le Teychan, la cour d'appel devait rechercher si, lors des premières manifestations des troubles, la SCI Le Teychan n'était pas encore propriétaire de l'immeuble (manque de base légale au regard des articles 544 et 1382 du Code civil) ;
   2 / que lorsque le promoteur n'est plus propriétaire de l'immeuble lors de l'apparition des troubles, sa responsabilité peut néanmoins être engagée sur le terrain de la responsabilité pour faute s'il a eu connaissance des risques que comportaient les travaux et s'il n'a pas mis en oeuvre tous les procédés de nature à les éviter ;
   qu'ainsi, la cour d'appel devait rechercher si la SCI Le Teychan avait pris toutes les dispositions pour éviter les infiltrations subies par l'immeuble voisin (manque de base légale au regard des articles 1382 et 1383 du Code civil)" ;
   Mais attendu que le syndicat, qui n'a pas formé de demande contre la SCI, est irrecevable à critiquer l'absence de condamnation de celle-ci ;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
   Mais sur le second moyen :
   Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure  civile ;
   Attendu que, pour chiffrer à 112 808,80 francs le préjudice de Mme A..., l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que le coût des travaux de réfection s'élevait à 12 808,80 francs et que le "préjudice esthétique, incluant la perte des revenus, doit être ramené à 70 000 francs ;
   Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions du syndicat soutenant que Mme A... avait déjà bénéficié, en 1986, d'une indemnisation pour réparer les désordres causés par des infiltrations d'eau, la cour d'appel, sans préciser sur quelle période elle avait évalué le préjudice, n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
   PAR CES MOTIFS :
   CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné le syndicat à payer à Mme A... la somme de 112 808,80 francs, l'arrêt rendu le 23 septembre 1993, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;
   Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
   Condamne Mme A... aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
   Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Bordeaux, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile , et prononcé par M. le président en son audience publique du quinze novembre mil neuf cent quatre-vingt-quinze.
   2005