AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par la société Image Center, société à responsabilité limitée, dont le siège est ..., en cassation d'un arrêt rendu le 13 juillet 1995 par la cour d'appel de Nouméa, au profit de la SCI Port de Plaisance, société civile immobilière, dont le siège social est ..., défenderesse à la cassation ;
   La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
   LA COUR, en l'audience publique du 2 juillet 1997, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Peyrat, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, M. Bourelly, Mme Stéphan, MM. Guerrini, Dupertuys, Philippot, conseillers, M. Pronier, Mme Fossaert-Sabatier, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de M. Peyrat, conseiller, les observations de la SCP Monod, avocat de la société Image Center, de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de la Varde, avocat de la SCI Port de Plaisance, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Sur le premier moyen :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nouméa, 13 juillet 1995), que la société civile immobilière Port plaisance (SCI) a donné à bail, par actes des 1er et 23 février 1989, trois locaux à usage commercial pour une durée de neuf ans à la société Image Center; que chaque bail portait sur deux lots numérotés 37-38, 39-40 et 41-42, et précisait l'activité à exercer, le bailleur s'engageant en contrepartie à ne pas consentir d'autre bail à la même enseigne; que la SCI au motif que la société Image Center ne respectait pas la clause de destination des lieux loués, a obtenu la résiliation du bail portant sur les lots 39 et 40; que des avenants ont été alors signés ainsi que, le 24 avril 1992, une promesse de bail portant sur les lots 39-40; que la société Image Center a demandé la résiliation des baux et des dommages-intérêts, la SCI ne respectant pas, selon elle, la clause d'exclusivité ;
   Attendu que la société Image Center fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande en dommages-intérêts, alors, selon le moyen, "1°) qu'en se bornant à retenir, pour exclure la violation de la clause d'exclusivité du bail, qu'aucun élément du dossier ne permet d'établir que les ventes de produits concurrents ont été effectuées par des commerçants ayant bénéficié d'un bail postérieur à ceux conclus entre la SCI Port plaisance et la société Image Center, les 1er et 23 février 1989, sans préciser la date des baux consentis au magasin Rallye Port-plaisance, et aux magasins Menard Hi-Fi et Photo plus, que la SCI Port Plaisance indiquait avoir versés aux débats, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil; 2°) qu'il incombe aux juges de se prononcer sur tous les documents régulièrement versés aux débats par les parties au soutien de leurs prétentions; qu'ainsi, en s'abstenant d'examiner le constat du 23 juillet 1993 versé aux débats par la société Image Center et invoqué dans ses conclusions, duquel il résultait que des produits similaires à ceux pour lesquels celle-ci bénéficiait d'une exclusivité au titre des lots 37-38, étaient vendus par les magasins Menard Hi-Fi et Photo plus dont il n'était pas soutenu qu'ils bénéficiaient d'un bail antérieur aux 1er et 23 février 1989, la cour d'appel a violé les articles 454 et 458 du nouveau Code de procédure civile et 1353 du Code civil et privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil; 3°) que le bail consenti par la SCI Port de plaisance à la société Pilou le Cagou prévoit que "les biens désignés sont destinés à l'exercice unique d'un laboratoire de photographie et cinématographie par procédé chimique et argentique, et de vente de supports de l'image, d'appareils photographiques et cinématographiques, puis, de prises de vue et de projection, à titre principal"; qu'en se bornant à indiquer que le preneur devait exercer des activités de photographie, laboratoire et vente d'appareils, identiques à celles figurant dans le bail conclu avec la société Image Center pour les lots 39-40, sans évoquer l'activité de vente de support d'images prévue par le bail portant sur les lots 37-38, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du bail consenti à la société Pilou le Cagou et violé l'article 1134 du Code civil; 4°) que la cour d'appel, qui a constaté que malgré la résiliation du bail portant sur les lots 39-40 prononcée par une ordonnance du 23 octobre 1991, les choses sont restées en l'état jusqu'à ce que les parties conviennent de la résiliation des baux, y compris celui portant sur les lots 39 et 40, à compter du 31 janvier 1994, devait rechercher si la société Image Center n'avait pas exercé les activités prévues pour ces lots entre le 23 octobre 1991 et le 31 janvier 1994, afin de déterminer si, pendant cette période, la violation de la clause d'exclusivité par la SCI Port plaisance ne lui avait pas occasionné un préjudice; qu'en s'abstenant de procéder à cette recherche, la cour d'appel a privé sa décison de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil" ;
   Mais attendu qu'ayant relevé que le bailleur avait souscrit une clause d'exclusivité au profit du preneur pour les activités définies à la rubrique "destination des lieux" et que la formulation de cette clause identique dans les trois baux limitait l'obligation du bailleur à ne pas consentir d'autres baux pour des activités identiques dans l'ensemble du centre commercial et retenu que cette clause n'impliquait d'obligation que pour l'avenir, la cour d'appel a, sans être tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées et sans dénaturation, légalement justifié sa décision de ce chef ;
   Sur le deuxième moyen ci-après annexé :
   Attendu qu'ayant relevé que si la clause d'exclusivité avait été violée par la SCI Port plaisance pendant une durée de l'ordre d'un mois dans le cadre du bail concernant les lots 39-40, ce bail avait été résilié faute pour la société Image Center d'y avoir exercé les activités prévues, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que le principe même d'un préjudice pour le preneur n'était pas établi, n'était pas tenue de déduire le supplément de loyer ;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
   Sur le troisième moyen ci-après annexé :
   Attendu que la cour d'appel, qui a relevé que, selon le procès-verbal de conciliation du 18 janvier 1994, les parties étaient convenues de la résiliation de l'ensemble des baux, y compris de celui portant sur les lots 39-40 qui avait été judiciairement résilié et qu'elles avaient fixé l'effet de leur accord au 31 janvier 1994, date à laquelle la société Image Center devait avoir libéré les lieux et retenu que la somme qui était réclamée était conforme aux loyers contractuellement fixés et à l'échéance prévue dans l'accord du 18 janvier 1994, ne s'est pas contredite ;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;
   Condamne la société Image Center aux dépens ;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Image Center à payer à la SCI Port de Plaisance la somme de 9 000 francs ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier octobre mil neuf cent quatre-vingt-dix-sept.