LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 15 juin 2017), que la Société régionale des cités jardins (la SRCJ) a fait l'acquisition en l'état futur d'achèvement, auprès de la société civile de construction-vente Martine (la société Martine), d'un programme de logements et places de stationnement ; que le Groupement français de caution (GFC) a fourni la garantie d'achèvement et s'est aussi engagé, solidairement avec la société Martine, "à réaliser ou faire réaliser les travaux nécessaires à l'achèvement du programme" ; que, se plaignant de retard apporté par le garant à remplir ses obligations, la SRCJ l'a assigné en indemnisation ;
Attendu que le GFC fait grief à l'arrêt de le condamner à payer à la SRCJ certaines sommes à titre de dommages-intérêts et de rejeter sa demande reconventionnelle ;
Mais attendu qu'ayant retenu que les obligations du GFC, qui s'était engagé solidairement avec le vendeur à réaliser les travaux, constituaient une obligation de faire, que la carence du garant était susceptible d'être caractérisée soit au titre de son obligation de financer, soit au titre de cette obligation de faire et que la défaillance de la société Martine était connue du garant dès le 9 mai 2012, date à laquelle les travaux étaient interrompus, la SRCJ s'était manifestée auprès de lui et les entreprises avaient sollicité sa garantie de paiement, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu, abstraction faite de motifs surabondants, en déduire que c'est à partir de cette date que devait être apprécié le respect par le garant de ses obligations et fixer à une certaine somme, ne correspondant pas à l'indemnisation totale du retard apporté à la livraison, le préjudice résultant de la perte de chance imputable au GFC ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Groupement français de caution aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du Groupement français de caution et le condamne à payer une somme de 3 000 euros à la Société régionale des cités jardins ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit avril deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Marc Lévis, avocat aux Conseils, pour la société Groupement français de caution
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Groupement Français de caution à payer à la société régionale des cités jardins la somme de 131 340, 88 euros à titre de dommages-intérêts et d'AVOIR débouté la société Groupement français de caution de sa demande reconventionnelle ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur l'appel principal et la responsabilité du GFC, l'appelant, le GFC, sollicite de la cour qu'elle constate l'absence de faute commise par lui, qu'en tout état de cause, la société SRCJ ne démontre pas, selon lui, l'existence d'un préjudice indemnisable ; qu'il réclame le remboursement des sommes versées par lui dans le cadre de l'exécution provisoire du jugement déféré ; que, sur la nature et le contenu de l'engagement du GFC, selon le GFC, la règlementation applicable est celle en vigueur en 2010, qu'il a donné la garantie d'achèvement prévue par les dispositions des articles R. 261-1, R. 261-21 et R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation, que l'article R. 261-21 précise que ladite garantie peut prendre la forme d'une « convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble » ; qu'ainsi la garantie apportée par le GFC a la nature d'un cautionnement et son engagement ne saurait être étendu au-delà des limites souscrites en application de l'article 2292 du code civil ; que, concernant les ventes en l'état futur d'achèvement relevant du secteur protégé portant sur un bien à destination d'habitation ou mixte, le vendeur de l'immeuble à construire a l'obligation de fournir une garantie d'achèvement ou de remboursement dans les conditions prévues aux articles R. 261-17 et suivants du code de la construction et de l'habitation ; que cette garantie est destinée à intervenir dans l'hypothèse où l'immeuble ne serait pas achevé par ledit vendeur d'immeuble à construire, devenu défaillant ; que, selon les dispositions de l'article R. 261-21 du même code, applicables à l'espèce, cette garantie d'achèvement dite « extrinsèque » prend la forme :
« - soit d'une ouverture de crédit par laquelle celui qui l'a consentie s'oblige à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l'achèvement de l''immeuble ;
- soit d'une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s'oblige, envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble » ;
que l'article R. 261-22 du même code prévoit que « la garantie de remboursement revêt la forme d'une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements effectués par l'acquéreur au cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d'achèvement » ; que cette obligation réglementaire n'interdit pas aux parties de faire le choix d'une extension conventionnelle de la garantie par laquelle le garant, au-delà de son engagement financier, serait tenu de réaliser ou faire réaliser les travaux nécessaires à l'achèvement du programme ; qu'en l'espèce et selon les éléments produits aux débats, la Société Régionale des cités jardins a fait l'acquisition, en mai 2010 et auprès de la SCCV Martine, d'un programme de 43 logements et 43 places de stationnement en l'état futur d'achèvement, moyennant le prix principal de 5 475 936 euros TTC, pour une livraison de l'ouvrage fixée contractuellement au 19 mai 2012 ; qu'aux termes d'un acte sous seing privé du 11 mai 2010, le GFC s'est porté garant extrinsèque d'achèvement, conformément aux dispositions sus-rappelées des articles R. 261-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, au profit de la SRCJ ; qu'ainsi les conditions particulières de la police GFC du 11 mai 2010, « type Garantie d'achèvement » stipule, au bénéfice de la SRCI, à l'article l, « engagement de caution », que « le Groupement Français de Caution, (¿) déclare, ce qui est expressément accepté par le cautionné, la SCCV Martine, s'engager, envers l'acquéreur, la Société Régionale des cités jardins (¿) solidairement avec le cautionné, la SCCV Martine, à réaliser ou faire réaliser les travaux nécessaires à l'achèvement du programme dénommé Résidence Martine qu'elle construit (¿) : 43 logements de type collectif, ainsi qu'il est prévu à l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation » ; qu'ainsi, il apparaît, clairement et sans ambiguïté, que le GFC a contracté, ici, outre sa garantie financière d'achèvement imposée par les textes règlementaires, une obligation étendue à la maîtrise d'ouvrage de l'opération, à réaliser ou faire réaliser l'achèvement de l'ouvrage en cas de défaillance de la venderesse la SCCV Martine ; qu'en conséquence, c'est à tort que le GFC persiste à soutenir que son engagement se limiterait au financement des travaux d'achèvement, et la cour, comme le premier juge, retiendra que la formulation de l'engagement pris par le garant, l'obligeait soit à financer les travaux soit à les réaliser ;
que, sur la défaillance du constructeur vendeur comme cause de la garantie d'achèvement, selon le GFC, la mise en oeuvre de la garantie ne saurait intervenir dès notification, par l'acquéreur, de l'arrêt du chantier mais du jour où cette défaillance, impossibilité économique pour le vendeur d'immeuble en l'état futur d'achèvement de poursuivre le chantier et caractérisée par la liquidation judiciaire de la SCCV Martine, ferait l'objet d'un constat contradictoire entre les parties ou, à défaut d'accord, par le juge ; qu'ainsi le GFC qui ne conteste ni sa garantie d'achèvement ni être débiteur d'une obligation de faire réaliser ces travaux, soutient que ce n'est pas l'arrêt effectif des travaux mais le jugement d'ouverture du tribunal de commerce rendu le 10 décembre 2012 qui, en fixant la cessation des paiements de la SCCV Martine au 26 octobre 2012, a déterminé le moment de la défaillance justifiant son intervention comme garant ; qu'il conclut donc à la réformation du jugement dont appel en ce qu'il a retenu à tort la date du 9 mai 2012 comme date de défaillance avérée du promoteur-vendeur, retenant soit le 10 décembre 2012, soit le 26 octobre 2012, comme seule constatation judiciaire de cette défaillance ; que, selon la SRCJ, que c'est la date de l'information apportée au garant sur la défaillance, non seulement financière mais aussi d' exécution des travaux, du vendeur en l'état futur d'achèvement qui doit déterminer la date de la garantie effective du GFC, soit le 30 janvier 2012 ; qu'à titre subsidiaire et réfutant que la défaillance financière soit nécessairement liée à l'ouverture d'une procédure collective à l'égard du promoteur vendeur, elle invoque le 9 mai 2012, comme date d'information du GFC de l'absence de paiement des entreprises par la SCCV Martine et sur sa propre défaillance financière, puis celle du 27 juillet 2012, date de l'ordonnance de référé exécutoire ; que cependant, en l'espèce, la carence du GFC, compte tenu de son engagement contractuel, est susceptible d'être caractérisée par sa carence soit au titre de son obligation à financer, soit au titre de son obligation de faire, en lieu et place du vendeur constructeur ; que contrairement à ce que prétend le GFC, l'ouverture d'une procédure collective n'est pas, aux termes des textes régissant l'obligation du promoteur vendeur à fournir la garantie d'achèvement, un préalable nécessaire à la mise en oeuvre de cette garantie ; que la notion même de défaillance financière n'est pas équivalente à celle d'état de cessation des paiements ; qu'en outre, l'acquéreur ne saurait devoir faire la preuve de cette défaillance financière avant de pouvoir appeler le garant à exécuter son engagement alors qu'il ne dispose d'aucun moyen d'accès aux éléments comptables qui lui permettraient d'établir la défaillance financière de son vendeur ; que de même, toute interruption de chantier, même de longue durée, ne saurait avoir nécessairement pour cause les manquements du promoteur vendeur dans le paiement des entreprises intervenantes ; qu'enfin le sens même de la protection voulue par le législateur au bénéfice de l'acquéreur de l'immeuble vendu en l'état futur induit que celui qui demande la mise en jeu de la garantie financière d'achèvement n'a pas à apporter la preuve de la défaillance, au plan financier, du vendeur constructeur mais l'arrêt du chantier quelle qu'en soit la cause ; qu'en conséquence la défaillance, conditionnant la mise en oeuvre de la garantie d'achèvement, n'est pas circonscrite à la preuve de la situation économique du vendeur, cause possible de l'arrêt du chantier, mais à l'arrêt des travaux, constaté comme imputable au vendeur constructeur, et préjudiciant à l'acquéreur au titre de son projet et de son plan de financement déjà exécuté pour partie ;
que, sur la faute du garant GFC, il apparaît, à l'examen des pièces produites, que le chantier a été arrêté au mois de décembre 2010 et que malgré les relances et mises en demeure adressées par La SRCI, le GFC n'a pas mis en oeuvre les moyens permettant de faire réaliser les travaux ; que selon une ordonnance de référé du 27 juillet 2012, le GFC a été condamné à faire réaliser les travaux, la condamnation n'étant pas assortie d'une astreinte au motif qu'il « n'existait aucun motif de penser que le GFC, appelé à garantir la SCCV Martine défaillante, ne ferait pas diligence en fonction des contraintes juridiques et techniques de l'opération » ; qu'en dépit de nouvelles relances de l'acquéreur, adressées les 6 février, 6 mars, 29 avril, 14 juin et 23 juillet 2013, le GFC n'a pas réagi ; qu'après un nouveau constat d'huissier du 26 août 2013 révélant que le chantier était resté dans le même état que lors des constats dressés en janvier, mai et juin 2012, la SRCJ a, le 16 octobre 2013, fait assigner le GFC en référé, aux fins de le voir, sous astreinte, condamné à reprendre ou faire reprendre les travaux ; que ce n'est que postérieurement à cette seconde assignation en référé, le 20 novembre 2013, que le GFC a conclu les contrats avec les différents locateurs d'ouvrage pour une reprise effective du chantier le 11 décembre 2013 ; que par ailleurs, que si le garant doit mettre en oeuvre sa garantie dès qu'il est informé de la défaillance du vendeur, une lettre valant mise en demeure et un constat d'huissier à l'initiative unilatérale de l'acquéreur ne sauraient suffire à caractériser la défaillance imputée au constructeur vendeur de l'immeuble en l'état futur d'achèvement et déclencher l'exécution de l'obligation du garant ; qu'en l'espèce, le GFC a été informé de la défaillance de la SCCV Martine, non pas à l'occasion du jugement l'admettant au bénéfice de la liquidation judiciaire prononcé le 10 décembre 2012 mais avant cette date, comme le révèle la lecture des lettres du 9 mai 2012 que le garant a adressées tant à la SRCJ en ces termes « nous ayons délivré la garantie de paiement au couvreur retenu par la SCCV Martine¿nous pensions qu'ainsi les travaux reprendraient rapidement », qu'au promoteur vendeur comme suit « Nous sommes au regret de constater que, bien que nous ayons délivré la garantie de paiement à l'entreprise que vous avez choisie pour faire la couverture de l'immeuble (¿) nous vous sommons donc, par la présente, de reprendre la chantier et de nous faire tenir la planning de reprise des travaux signé par les entreprises » ; que, comme l'a souligné le premier juge, Le GFC indiquait dans ses propres conclusions de première instance : « qu'avant même que le juge des référés ne constate la défaillance de la SCCV par son ordonnance du 27 juillet 2012, et donc bien avant la liquidation judiciaire de celle-ci il avait accepté de délivrer des garanties de paiement aux entreprises qui avaient arrêté le chantier pour les inciter à le reprendre, mais en vain » ; qu'il se déduit de ces, éléments que le garant connaissait la défaillance financière du vendeur le 9 mai 2012 au plus tard, cette situation l'ayant conduit à donner son cautionnement à La société chargée du lot couverture à hauteur de la totalité du marché, soit 177 844,78 euros ; qu'enfin, les éléments de la cause établissent que ce n'est que par télécopie du 22 février 2013, soit plus de huit mois après le refus du couvreur d'achever les travaux, que le GFC a proposé au mandataire judiciaire de la SCCV Martine de conclure un contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée avec une société CMT et, qu'en l'absence de réponse, il n'a renouvelé sa proposition que le 13 mars suivant pour signer directement les contrats nécessaires à la reprise du chantier le 20 novembre 2013 ; qu'il apparaît ainsi, que la faute du garant se trouve caractérisée par le retard pris à tirer les conséquences du refus de l'entreprise chargée de la couverture de reprendre le chantier et à mettre en oeuvre efficacement garantie à laquelle il était tenu à savoir exécuter son obligation de faire ; que cette situation la rend responsable et fonde la demande de la SRCI, tiers au contrat de cautionnement solidaire conclu avec la SCCV Martine, à voir réparer le préjudice qui en est directement résulté pour elle, en application des dispositions de l'article 1382, devenu 1140, du code civil ;
que, sur l'appel incident et la réparation du préjudice subi par la SRCJ, par appel incident, la SRCJ soutient que le premier juge qui a fait droit à ses demandes s'est cependant trompé sur la durée du préjudice subi par elle en lui allouant la somme de 126 328,56 euros à titre de dommages et intérêts ; qu'elle sollicite donc devant la cour la réformation de la décision entreprise et la condamnation du GFC à lui payer la somme de 631 887,44, pour la plus élevée, allant jusqu'à celle de 273 404,17 euros, pour la plus basse, selon la période à retenir, au titre de l'indemnisation due ; que, selon le GFC, dans la mesure où son acte d'engagement exclut « toute pénalité ou indemnité du fait de la livraison tardive, et ce pour quelle que cause que ce soit », il ne pourrait être condamné indemniser cette perte de loyers ; que par ailleurs, il oppose que les logements n'auraient pas été occupés en totalité dès le jour de la livraison ; que cependant l'obligation à réparer mise à la charge du GFC, laquelle découle de son comportement fautif dans l'exécution de ses obligations contractuelles mais préjudiciable à la SRCJ, est indépendante des clauses prévues au contrat passées avec la SCCV Martine ; qu'en tout état de cause, l'inaction du GFC à compter du 9 mai 2012 a contribué au retard dans la livraison de l'immeuble ; que la SRCJ a indéniablement subi un préjudice résultant de la perte de chance de mettre en location les appartements, logement sociaux nécessairement attribués à l'avance à des locataires, dont elle devait prendre possession à la date contractuellement prévue du 19 mai 2012, mais effectivement livrés le 25 février 2015 ; que, selon les conventions de financements conclues en 2009 au titre des logements "PLUS" et "PLAI", le nombre et le type de logements avec parcs de stationnement, le montant global mensuel de loyers attendu était de 15 791,07 euros, valeur 2009 ; que le retard imputable au garant, le GFC, a couvert la durée du 22 février 2013, date du refus du couvreur de reprendre les travaux, jusqu'au 20 novembre 2013, date de passation des contrats avec los locateurs d'ouvrage pour la poursuite des travaux, soit huit mois ; que tenant compte de la revalorisation des loyers en application de indice légal (l'IRL) au titre du premier trimestre des années 2009 et 2012, soit 15 791,07 euros x 16 417,61 euros par mois, et une perte de loyers pour la période, le montant de loyers non perçus s'élève à : 16 417,61 x 8 = 131 340,88 euros ; que le GFC sera condamné à payer cette somme à la SRCJ, à titre d'indemnisation de son préjudice financier, et le jugement déféré sera réformé à cette fin ; que corrélativement, le GFC sera débouté en toutes ses prétentions (arrêt, p. 5 à 10) ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, sur la responsabilité du garant, s'il résulte des dispositions de l'article R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation, que la garantie d'achèvement donnée par les établissements indiqués à l'article R. 261-17 prend la forme, soit d'une ouverture de crédit par laquelle celui qui l'a consentie s'oblige à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble, soit celle d'une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble, rien n'interdit au garant, qui en l'espèce n'excipe d'aucune erreur, d'étendre ses obligations en s'engageant à faire les travaux nécessaires à l'achèvement de l'opération ; qu'en l'espèce, la formulation de l'engagement pris par le garant, qui consiste « à réaliser ou faire réaliser les travaux nécessaires à l'achèvement du programme ainsi qu'il est prévu à l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation » l'obligeait soit à financer les travaux soit à les réaliser ; que la faute du garant doit donc être appréciée à la lumière des diligences qu'il a prises dès qu'il a été informé de la défaillance du vendeur, cette défaillance ne pouvant s'entendre que de sa défaillance financière ; que la SRCJ soutient à tort que le garant aurait dû intervenir dès qu'il a été informé de l'arrêt du chantier, soit dès 2011 ou après avoir reçu les mises en demeure qu'elle lui a adressées en mai et juin 2012, dont aucun élément ne permettait de savoir que le vendeur n'était plus en mesure de financer les travaux, ces lettres se bornant à s'alarmer du retard de livraison envisageable ; qu'en l'absence de tout autre élément produit par la SRCJ, sur laquelle pèse la charge de la preuve, il doit être considéré que le garant a été informé de la défaillance financière du vendeur, non pas à l'occasion du jugement de liquidation judiciaire de ce dernier, datant du 10 décembre 2012, comme il le prétend, mais avant cette date, puisqu'il indique dans ses propres conclusions, « qu'avant même que le juge des référés ne constate la défaillance de la SCCV par son ordonnance du 27 juillet 2012, et donc bien avant la liquidation judiciaire de celle-ci il avait accepté de délivrer des garanties de paiement aux entreprises qui avaient arrêté le chantier pour les inciter à le reprendre, mais en vain », comme cela apparaît à la lecture des lettres du 9 mai 2012 adressées à la SRCJ et au vendeur ; que dès le 9 mai 2012, il apparaît donc que le garant connaissait la défaillance financière du vendeur, ce qui l'a conduit à donner son cautionnement à la société chargée du lot couverture à hauteur de la totalité du marché, soit 177 844,78 euros (cf. pièce 3 du garant) ; que ce n'est que par télécopie du 22 février 2013, soit plus huit mois après le refus du couvreur d'achever les travaux, que le garant a contacté le mandataire judiciaire du vendeur pour lui proposer de conclure un contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée avec une société CMT ; que sans réponse, ce n'est que le 13 mars suivant qu'il a renouvelé sa proposition, avant de signer directement les contrats nécessaires à la reprise du chantier le 20 novembre 2013 ; qu'il est donc établi que le garant a agi fautivement en tardant à tirer les conséquences du refus de l'entreprise chargée de la couverture de reprendre le chantier et à mettre en oeuvre efficacement la garantie à laquelle il était tenu, ce qui l'oblige à réparer le préjudice qui en est directement résulté pour la SRCJ, conformément à l'article 1382 du code civil (jugement, p. 2 et 3) ;
1°) ALORS QUE dans une vente en l'état futur d'achèvement, la mise en oeuvre de la garantie d'achèvement est subordonnée à la caractérisation de la défaillance financière du vendeur, à laquelle ne peut être assimilée un simple arrêt des travaux ; que, pour retenir à l'encontre du GFC une faute tirée de son retard à mettre en oeuvre efficacement la garantie à laquelle il était tenu, la cour d'appel a retenu que la défaillance conditionnant la mise en oeuvre de la garantie d'achèvement n'était pas circonscrite à la preuve de la situation économique du vendeur, cause possible de l'arrêt du chantier, mais à l'arrêt des travaux, constaté comme imputable au vendeur constructeur, et préjudiciant à l'acquéreur au titre de son projet et de son plan de financement déjà exécuté pour partie ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation ;
2°) ALORS QU'en cause d'appel, le GFC faisait valoir que la défaillance de la SCCV Martine n'avait été constatée contradictoirement ou judiciairement que lors du prononcé de la liquidation judiciaire le 10 décembre 2012 ou, à tout le moins, au jour où celle-ci s'était trouvée en état de cassation des paiements, le 26 octobre 2012 ; qu'en retenant néanmoins, pour caractériser la faute du GFC, que celui-ci avait été informé de la défaillance de la SCCV Martine dès le 9 mai 2012, date à laquelle il avait délivré sa garantie de paiement au couvreur, sans constater qu'à cette date, la SCCV Martine ne disposait pas des fonds nécessaires à l'achèvement de la construction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
3°) ALORS, en tout état de cause, QUE la garantie de paiement et la garantie d'achèvement sont distinctes, la mise en oeuvre de l'une étant sans influence sur la mise en oeuvre de l'autre ; qu'en retenant néanmoins, pour caractériser la faute du GFC, que celui-ci avait été informé de la défaillance de la SCCV Martine justifiant la mise en oeuvre de la garantie d'achèvement dès le 9 mai 2012, date à laquelle il avait délivré sa garantie de paiement au couvreur, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
Subsidiairement, 4°) ALORS QU'en cause d'appel le GFC faisait valoir qu'il avait tout mis en oeuvre aussi bien avant qu'après la liquidation judiciaire de la SCCV Martine pour faire en sorte que les travaux soient réalisés, mais que la poursuite des travaux s'était heurtée en premier lieu à des aléas techniques liés à l'exécution des travaux eux-mêmes et en second lieu aux conséquences juridiques de la liquidation judiciaire ainsi qu'à l'inertie du liquidateur ; qu'en se bornant à retenir que la faute du garant se trouvait caractérisée par le retard pris à tirer les conséquences du refus de l'entreprise chargée de la couverture de reprendre le chantier et à mettre en oeuvre efficacement garantie à laquelle il était tenu, sans s'expliquer sur les circonstances de fait invoquées par le GFC démontrant qu'il avait tout mis en oeuvre pour remplir avec diligence son obligation de moyen, le retard dans la reprise du chantier étant dû à des éléments techniques et juridiques indépendants de sa volonté, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
Plus subsidiairement, 5°) ALORS QUE la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; qu'après avoir jugé que la SRCJ avait subi un préjudice résultant de la perte de chance de mettre en location les appartements à la date contractuellement prévue du 19 mai 2012, la cour d'appel a retenu que le retard de huit mois imputable au garant devait être réparé par l'attribution d'une indemnité correspondant à huit mois de loyers ; qu'en réparant ainsi la perte de chance relevée en allouant à la SRCJ le montant de l'avantage que lui aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil.