LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, pris en ses quatrième et cinquième branches, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 24 novembre 2016), que M. Y..., agissant en qualité de tuteur de Mme Y..., propriétaire de parcelles de terre données à bail à M. X..., a sollicité la fixation d'un nouveau fermage à compter de la date du renouvellement du bail et le paiement des arriérés ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande ;
Mais attendu qu'ayant exactement retenu que la parcelle devait être appréciée dans l'état dans lequel elle se trouvait au moment de son évaluation, sans prise en compte des améliorations faites par le preneur, lesquelles sont indemnisées en fin de bail, la cour d'appel, sans modifier l'objet du litige ni se contredire, a souverainement fixé le montant du fermage ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les trois premières branches du moyen, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer à M. Y..., en qualité de tuteur de Mme Y..., la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. X...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à compter du 1er novembre 2012, le prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 1 647 euros décomposée comme suit : 1 498 euros au titre du fermage des parcelles sises sur la commune de [...] et cadastrées [...] , [...] , [...] , [...]  et [...]  ; 149 euros au titre du fermage des bâtiments d'exploitation, 0 euro au titre de la majoration du bail à long terme ; et d'avoir condamné M. X... à payer à Mme Y... les arriérés compris, à partir de l'année 2012, entre les montants acquittés et les montants ainsi fixés en tenant compte de l'évolution annuelle de l'indice national des fermages soit les sommes de 385,13 euros pour l'année 2012, 352,41 euros pour l'année 2013 et 334,08 euros pour l'année 2014 ;
AUX MOTIFS QUE
« 1) Sur la validité des travaux de Mme A...:
M. X... rappelle que dans son jugement en date du 12 février 2016, lorsqu'il a fixé à la somme de 2 263 euros à compter du 10 juin 2014, le prix du fermage annuel, le tribunal paritaire des baux ruraux de Bayonne a motivé sa décision en se référant expressément aux travaux réalisés par Mme A... qui a proposé le prix du fermage compte tenu de la qualité et de la localisation des terres.
Or, les travaux de Mme A..., outre le fait qu'ils n'ont pas été établis contradictoirement, comportent un vice dans la mesure où, dans ses conclusions de première instance, M. Y... indiquait que l'expert avait accompli son travail en se rendant sur les lieux. Or, il n'est permis à quiconque, sans autorisation du preneur, de pénétrer sur des parcelles données à bail et il apparaîtrait, selon lui, et à la lecture des travaux établis par Mme A..., que celle-ci, pour procéder à la détermination de la valeur locative de chaque parcelle, objet du bail, soit entrée sur les parcelles alors qu'elle ne bénéficiait d'aucune autorisation, ni du preneur, ni du tribunal paritaire des baux ruraux.
Dès lors, estime, M. X..., le tribunal paritaire des baux ruraux ne pouvait, dans sa décision, reprendre valablement, à son compte, les conclusions de Mme A....
Cependant, et d'une part, il convient de relever que même si les travaux de Mme A... n'ont pas été menés contradictoirement, ils ont, néanmoins, été soumis à la libre discussion des parties, aussi bien en première instance que devant la présente juridiction, Mme A... établissant, par ailleurs, une note en réplique aux observations formulées par M. X..., qui a pu faire valoir tous ses arguments en défense.
D'autre part, Mme A... ne mentionne à aucun moment, dans son rapport, s'être rendue sur les parcelles litigieuses. S'il n'est pas sérieusement contestable qu'elle n'a pu réaliser ses travaux qu'en se rendant sur les lieux à [...], cela n'implique pas nécessairement une pénétration sur les parcelles de M. X.... Effectivement, il résulte des plans annexés au document de travail établi par Mme A... que les parcelles litigieuses sont toutes desservies ou bordées par des routes départementales ou des chemins d'exploitation et qu'au vu de leur contenance, elles sont intégralement visibles depuis lesdites voies d'accès.
Eu tout état de cause, M. X..., à qui incombe la charge de la preuve de la pénétration de l'expert sur ses parcelles sans autorisation, est défaillant sur ce point, de sorte que ses prétentions de ce chef ne pourront qu'être rejetées. Il en résulte ainsi, que le rapport d'expertise établi par Mme A... devra être pris en considération, au même titre que les autres pièces de la procédure pour la résolution du présent litige.
Ainsi, aucune expertise judiciaire ne sera ordonnée, plusieurs expertises ayant déjà été sollicitées par les parties à titre privé et soumises à débat contradictoire et la Cour disposant de suffisamment d'éléments pour résoudre le présent litige. » (arrêt, p. 11) ;
1°) ALORS QUE les juges ne peuvent dénaturer, que ce soit par commission ou par omission, les pièces claires et précises régulièrement produites aux débats ; qu'en jugeant, pour considérer que le rapport d'expertise de Mme A... dressé en juillet 2012 devait être pris en compte pour la résolution du présent litige, que M. X..., à qui incombait la charge de la preuve de la pénétration de l'expert sur ses parcelles sans autorisation, serait défaillant sur ce point, quand celui-ci produisait les observations de Mme A... dressées en octobre 2015 dans lesquelles elle indiquait que son calcul du fermage tenait compte de l'état des lieux « lors de la visite du 4 juillet 2012 sur l'ensemble des terres affermées » (Observations de Mme A... dressées en octobre 2015, p. 2, Remarque, antépénultième al.), la cour d'appel a dénaturé par omission les observations de Mme A... et violé le principe de l'obligation pour les juges de ne pas dénaturer les documents de la cause ;
ET AUX MOTIFS QUE
« 4°) Sur l'absence de majoration liée aux opérations de remembrement :
M. X... soutient que lors de la mise en oeuvre de l'opération d'aménagement foncier sur le territoire de la commune de [...], des parcelles données à bail se présentaient en nature de landes et de bois de telle sorte que d'importants travaux de défrichage, de nettoyage et d'enlèvement de racines et autres cailloux ont dû être réalisés par sa famille ; qu'il produit aux débats des attestations, des relevés de propriété et des clichés Géoportail pour attester de l'état des parcelles au moment de remembrement.
De même, M. X... souligne que les 15 parcelles qui constituaient l'exploitation affermée avant remembrement ne formaient déjà que 5 îlots auparavant de sorte que la structure parcellaire de l'exploitation est restée quasiment la même.
Il considère par conséquent que rien ne justifie une augmentation du montant du fermage au titre de la structure parcellaire.
Cependant, Mme A... relève que l'observation de la qualité des terrains affermés après remembrement fait apparaître des améliorations apportées sur le foncier ; qu'elle précise que les améliorations apportées par le preneur ou financées par lui sont exceptionnelles en matière d'opérations de remembrement car ces opérations sont engagées par un arrêté préfectoral qui prévoit qu'une commission communale va suivre toutes les opérations de remembrement ; que dès lors, si le preneur a été obligé d'effectuer des travaux d'amélioration, comme M. X... le soutient, en l'espèce, cela signifie que les travaux commandés par les opérations de remembrement n'ont pas été correctement effectués et que la commission communale ne pouvait délivrer son accord en l'absence de finition complète des travaux connexes.
En tout état de cause, il convient pour fixer le prix du fermage renouvelé, de tenir compte de l'état des lieux au moment de leur expertise, c'est-à-dire en 2012, puisque l'état parcellaire à cette date diffère absolument de l'état des parcelles avant remembrement que ce soit dans sa situation, sa configuration et son état des lieux. Comme le souligne Mme A..., le calcul du fermage ne tient pas compte des différentes améliorations apportées par l'opération de remembrement de 1990 effectuées par l'association foncière, ni des éventuelles améliorations effectuées par le preneur, sans autorisation du bailleur et qui doivent être examinées en fin de contrat.
Mme A... relève, également, qu'avant remembrement, la propriété Y... globalisait une superficie de 16 ha 04 a 42 ca alors qu'après remembrement, elle totalisait une superficie globale de 16 ha 16 a 20 ca, soit, contrairement aux affirmations de M. X..., une augmentation de la surface donnée à bail compensant, ne serait-ce que partiellement, la perte de 1 832 points, ce qui constitue, néanmoins, une variation négative en points de - 1,4 qui apparaît largement inférieure à la tolérance appliquée en matière d'aménagement foncier de remembrement, soit 5 %.
En outre, l'expert précise que la propriété avant remembrement globalisait 15 parcelles avec des parcelles d'une superficie variant de 1 ha 60 a à 2 ha 99 a avec 9 parcelles inférieures à 1 ha, ce qui occasionnait nécessairement des difficultés d'exploitation. Elle considère, qu'après remembrement, la superficie des terres affermées ayant été augmentée pour une répartition en 5 parcelles au lieu des 15 précédentes, ces terres offrent nécessairement une facilité d'exploitation indéniable puisque le morcellement est plus faible avec des entités plus grandes, soit un gain de temps pour l'exploitation et une économie.
Sur la base de ces observations, les experts, aussi bien Mme A... que le cabinet Saretec ont procédé à une évaluation du prix du fermage renouvelé parcelle par parcelle.
Sur la parcelle [...]  : Mme A... classe cette parcelle en «exceptionnelle» pour estimer le prix du fermage à 152 euros l'hectare/an relevant que cette parcelle est facilement accessible, par plusieurs entrées existantes, qu'elle présente un état de terre à maïs irriguée sur terrain plat, très facile d'exploitation d'une superficie en un seul enclos de 5 ha 50 a 70 ca.
Le cabinet Saretec classe cette parcelle en « catégorie 2 » pour tenir compte d'un prix de fermage à hauteur de 105 euros l'hectare/an, relevant que cette parcelle est légèrement en pente, caillouteuse, qu'elle est sans irrigation, les travaux relatifs au réseau d'irrigation ayant été financés par le preneur et jamais indemnisés par le bailleur.
Cependant, comme indiqué ci-dessus, les éventuelles améliorations faites par le preneur ne doivent pas être prises en compte pour venir en déduction de l'estimation de la parcelle car cette dernière doit être appréciée dans l'état dans lequel elle se trouve au moment de son évaluation, les améliorations apportées par le preneur étant indemnisées en fin de bail conformément aux dispositions de l'article L. 411-69.
En l'espèce, il n'est pas contesté que la parcelle soit irriguée ; qu'au regard de la description de la parcelle et des photographies jointes à l'expertise, il convient de classer cette parcelle en catégorie 1 et de fixer le prix du fermage à la somme de 132 euros l'hectare/an.
Sur la parcelle [...]  : les experts s'accordent pour estimer que partie de cette parcelle, composée de bois-taillis pour une superficie de 15 a 45 ca ne présente aucune valeur de fermage.
L'autre partie, pour une superficie de 3 ha 54 a 55 ca est une parcelle en terre de maïs irriguée, d'exploitation aisée en raison de la pente douce.
Cette parcelle doit être classée en 2ème catégorie.
Effectivement, le cabinet Saretec considère à tort que c'est la situation au moment du remembrement en 1990, soit un état proche d'une lande, qui doit être pris en considération pour classer cette parcelle en catégorie 4.
Le prix du fermage sera, ainsi, fixé à 110 euros l'hectare/an.
Sur la parcelle [...]  : cette parcelle est en nature de pré pour une superficie de 1 ha 90 a 30 ca et présente une pente moyenne. Elle est facilement accessible depuis un chemin d'exploitation.
Mme A... classe cette parcelle en catégorie 1 pour un prix de fermage à 126 euros l'hectare/an, le cabinet Saretec en catégorie 4 pour un prix de fermage à 70 euros l'hectare/an.
Sur ce point encore, la différence entre les deux experts réside dans le fait que le cabinet Saretec tient compte, à tort, d'un potentiel agronomique de lande après le remembrement alors qu'il convient de prendre en considération l'état de la parcelle au jour de l'expertise.
Cette parcelle mérite d'être classée en catégorie 2 ; qu'ainsi, le prix du fermage pour cette parcelle sera fixé à 110 euros l'hectare/an ;
Sur la parcelle [...]  : cette parcelle supporte le corps de ferme, soit 2 bâtiments d'exploitation, (ancienne habitation et ancienne porcherie) que le fermier utilise partiellement pour le stockage de matériel et de marchandises. Le reste de la parcelle est en nature de pré, assez plate, partiellement labourable.
Mme A... classe cette parcelle en 1ère catégorie et fixe le prix du fermage à la somme de 126 euros l'hectare/an alors que le cabinet Saretec classe cette parcelle en 2ème catégorie pour un prix du fermage à 110 euros l'hectare/an.
Au regard des pièces produites au débat, il convient de classer cette parcelle en catégorie 2 avec fixation du prix du fermage à la somme de 115 euros l'hectare/an.
Sur la parcelle [...]  : il s'agit d'une parcelle présentant des natures différentes :
- en partie Nord et Est, un bois planté de chênes, envahis par la broussaille,
- en partie Sud-Est, un bois-taillis présentant des acacias, sur un site très pentu.
Ni Mme A... ni le cabinet Saretec n'ont conféré de valeur de fermage à ces terres en raison de leur nature ;
- une lande à fougère ou parcours de troupeau, très facile d'exploitation en raison d'un terrain plat d'une superficie de 1 ha 16 a 50 ca, estimé en 4ème catégorie ;
- une lande à fougère et parcours en pente douce, située dans le prolongement de la partie précédente, facilement exploitable, d'une superficie de 52 a 15 ca, estimé en 4ème catégorie.
Cette classification en 4ème catégorie est reprise par le cabinet Saretec.
En l'espèce il s'agit de lande. La superficie exploitée et déclarée à la PAC est de 1 ha 07 a.
L'arrêté préfectoral précise que la valeur des landes est égale au cinquième du loyer unitaire moyen de l'exploitation.
En l'espèce, la valeur unitaire moyenne s'établit à 116,75 euros, Soit 116,75 x 20 % = 23,35 euros/ha.
Tableau récapitulatif:
Parcelle
Surface
Valeur unitaire (€/ha
Valeur locative totale
Valeur moyenne unitaire
ZH14
5.5070 ha
132 €
727 €
ZI 3
3.5455 ha
110 €
390 €
ZK 1
1.9030 ha
110 €
209 €
ZK 4
1.3450 ha
115 €
147 €
116,75 €
ZK 19 1.0700 ha 23,35 € 25 €
TOTAL 13.3705 ha 1498 €
Ce montant sera majoré de 10 % correspondant au prix du loyer des bâtiments agricoles soit la somme totale de 1 498 + 149 = 1 647 euros.
Il convient par conséquent, de fixer le prix du fermage renouvelé à la somme de 1 647 euros à compter du 1er novembre 2012 et de condamner le preneur au paiement des arriérés dus soit les sommes de 385,13 euros (1 647 – 1 261,87) pour l'année 2012, 352,41 euros (1 647 – 1 294,59) pour l'année 2013 et 334,08 euros (1 647 – 1 312,92) pour l'année 2014.
Pour le calcul du montant du fermage renouvelé, la proportion de 1/5ème sur les landes a bien été prise en considération (voir tableau).
Il est constant que l'annexe 35 produite par M. X... comporte, dans le cadre de l'évaluation du fermage total, une contribution foncière de 50 euros pour l'année 2012 et de 52 euros pour l'année 2013 et de 52,40 euros pour l'année 2014.
Cependant, M. X... ne justifie pas de son droit à exonération de 20 % sur la taxe foncière ni que les montants acquittés à ce titre ne comprendraient pas déjà l'exonération alléguée.
Par conséquent, ces éléments ne peuvent entrer en ligne de compte et venir en déduction des arriérés dus. » (arrêt, p. 13, 4) à p. 16, al. 4) ;
2°) ALORS QUE le juge, tenu de motiver sa décision, ne peut procéder par voie de considérations générales et abstraites et doit apprécier concrètement les faits nécessaires à la solution du litige ; qu'en jugeant que M. X... n'avait pas apporté d'améliorations aux terres affermées par la considération que les améliorations apportées par le preneur ou financées par lui sont exceptionnelles en matière d'opérations de remembrement car ces opérations sont engagées par un arrêté préfectoral qui prévoit qu'une commission communale va suivre toutes les opérations de remembrement et que la commission communale ne pouvait délivrer son accord en l'absence de finition complète des travaux connexes, sans analyser, même de façon sommaire, les éléments de preuve produits par M. X... démontrant qu'il avait bien effectué des travaux d'amélioration des terres affermées qui ne pouvaient être pris en compte dans l'évaluation du prix du fermage, la cour d'appel a statué par voie de considérations générales et abstraites et privé sa décision de motifs, violant l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QU'en jugeant, suivant en cela l'expert Mme A..., que le remembrement avait apporté des améliorations sur le foncier par la considération que la propriété avant remembrement globalisait 15 parcelles avec des parcelles d'une superficie variant de 1ha 60a à 2ha 99a avec 9 parcelles inférieures à 1ha, ce qui occasionnerait « nécessairement » des difficultés d'exploitation et qu'après remembrement, la superficie des terres affermées ayant été augmentée pour une répartition en 5 parcelles au lieu des 15 précédentes, ces terres offriraient « nécessairement » une facilité d'exploitation indéniable puisque le morcellement est plus faible avec des entités plus grandes, soit un gain de temps pour l'exploitation et une économie, sans analyser, même de façon sommaire, les éléments de preuve produits par M. X... qui soutenait que les 15 parcelles qui constituaient l'exploitation affermée avant remembrement formaient en réalité seulement 5 îlots, ainsi que cela ressortait parfaitement du plan d'ensemble joint aux plans de travaux connexes au remembrement, de sorte que la structure parcellaire, avant et après remembrement, était quasi-identique, la cour d'appel a statué par voie de simple affirmation et méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE les juges ne peuvent dénaturer les termes du litige ; qu'en l'espèce, les deux parties s'accordaient pour considérer que les travaux d'amélioration faits par le preneur sur les terres affermées ne devaient pas être pris en considération dans le cadre de la fixation du fermage du bail renouvelé (conclusions d'appel des consorts Y..., p. 14 ; conclusions d'appel de M. X..., p. 15) ; qu'en jugeant qu'il convenait, pour fixer le prix du fermage du bail renouvelé, de tenir compte de l'état des parcelles au jour de l'expertise et notamment des améliorations apportées sur les terres affermées, la cour d'appel a dénaturé les termes du litige et ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile ;
5°) ALORS QUE lors de la fixation du fermage du bail renouvelé, il n'y a pas lieu de tenir compte des améliorations apportées au fonds loué par le preneur, celles-ci devant être appréciées en fin de bail ; qu'en jugeant, pour fixer le montant du fermage, que les éventuelles améliorations faites par le preneur ne devaient pas être prises en compte pour venir en déduction de l'estimation de la parcelle car cette dernière devait être appréciée dans l'état dans laquelle elle se trouvait au moment de son évaluation, la cour d'appel a violé les dispositions des articles L. 411-11, L. 411-50 et L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime.