AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par :
   1 / Mme Louise X... veuve de M. Gabriel C..., décédée le 20 novembre 1993, aux droits de laquelle se trouve :
   2 / M. Roland C...,
   3 / M. Simon C...,
   4 / Mme Yolande Y... née C..., agissant tant en leur nom personnel qu'en qualité d'héritiers de Mme X..., demeurant tous ...,
   5 / M. D..., pris en sa qualité de syndic à la liquidation de biens de M. Simon C..., demeurant ..., en cassation d'un arrêt rendu le 22 mars 1993 par la cour d'appel de Bordeaux (1ère chambre), au profit :
   1 / de M. Guy A...,
   2 / de Mme Denise Z... épouse A..., demeurant ensemble ...,
   3 / de M. B..., pris en sa qualité de syndic à la liquidation de biens de M. Guy A..., demeurant ..., défendeurs à la cassation ;
   Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
   LA COUR, en l'audience publique du 17 octobre 1995, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Pronier, conseiller référendaire rapporteur, MM. Douvreleur, Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, M. Bourrelly, Mme Stephan, M. Peyrat, conseillers, M. Chollet, conseiller référendaire, M. Lucas, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Pronier, les observations de Me Le Prado, avocat des consorts C... et de M. D..., ès qualités, de Me Luc-Thaler, avocat des époux A... et de M. B..., ès qualités, les conclusions de M. Lucas, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Sur les deux moyens, réunis :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 22 mars 1993), que, par acte sous seing privé du 14 octobre 1971, les époux C... ont consenti aux époux A... une promesse unilatérale de vente d'un immeuble, avec obligation pour les bénéficiaires de lever l'option au plus tard le 31 mai 1973, la vente devant être constatée par acte notarié dans le mois de l'acceptation ;
   que les époux A... ont régulièrement levé l'option le 21 mai 1973, mais, que M. C... étant décédé, ses héritiers ont refusé de passer l'acte authentique ;
   que, par un nouvel acte du 15 janvier 1976, Mme C..., qui s'engageait tant en son nom personnel qu'à titre de porte-fort pour ses enfants mineurs, a réitéré la promesse au profit des époux A... ;
   que, Mme C... étant également décédée, les héritiers ont, à nouveau, refusé de régulariser la vente par acte notarié et, invoquant le défaut d'enregistrement de la promesse et le non-respect de leurs obligations par les époux A..., les ont assignés en nullité et en résolution de la convention ;
   Attendu que, les consorts C... font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes, alors, selon le moyen, "1 / que toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble et liant le seul promettant doit, à peine de nullité absolue, être constatée par acte authentique ou par acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de son acceptation en tant que promesse par le bénéficiaire ;
   qu'ainsi, en refusant d'appliquer à l'espèce ces dispositions, bien que la promesse ait été acceptée par les époux A... au moment de la signature du bail, le 14 octobre 1971, au prétendu motif qu'ils l'auraient acceptée en levant l'option le 22 mai 1973, la cour d'appel a violé l'article 1840 A du Code général des impôts ;
   2 / que, ce faisant, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des actes du 14 octobre 1971 et 22 mai 1973 et violé l'article 1134 du Code civil, la promesse de vente liant le promettant ayant été expressément acceptée en tant que promesse dès le 14 octobre 1971 par les époux A... qui se sont bornés le 22 mai 1973 à lever l'option ;
   3 / que la nullité résultant de l'inobservation de la règle d'ordre public édictée par l'article 1840 A du Code général des impôts ne peut être couverte par la renonciation même expresse des parties ; que, dès lors, en considérant que l'acte du 15 janvier 1976 n'était pas lui-même nul et pouvait valoir réitération de la promesse de vente, la cour d'appel a de nouveau violé l'article 1840 A du Code général des impôts ;
   4 / qu'en considérant que la vente était parfaite et qu'elle avait été conclue pour le prix de 360 000 francs que les époux A... avaient intégralement payé, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte du 15 janvier 1976 par lequel les parties avaient substantiellement modifié les conditions de vente, majorant principalement le prix d'une somme de 29 500 francs et du montant des charges et impôts fonciers arriérés ;
   qu'ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
   5 / que les juges du second degré n'ont pas pu, sans se contredire et violer l'article 455 du nouveau Code de procédure civile, reconnaître, d'une part, que les parties à l'acte du 15 janvier 1976 avaient majoré le prix proposé dans la promesse de vente du 14 octobre 1971 et que les époux A... avaient accepté de payer ce supplément, ainsi que des frais et charges, et d'autre part, déclarer que la vente avait été conclue pour le prix initial de 360 000 francs et que le prix de la vente avait été intégralement payé ;
   6 / qu'en refusant de tenir compte de l'acte du 15 janvier 1976, et en appréciant les droits et obligations des parties en fonction exclusivement de l'acte du 14 octobre 1971, la cour d'appel a statué "contre et outre le contenu aux actes", tenant pour exact et valable "ce qui avait été dit avant ledit acte" du 15 janvier 1976, en violation de l'article 1341 du Code civil" ;
   Mais attendu qu'ayant souverainement retenu, par motifs propres et adoptés, que les époux A..., bénéficiaires de la promesse unilatérale du 14 octobre 1971, qui, avaient par lettre du 21 mai 1973, à la fois, accepté la promesse comme telle et levé l'option dont ils disposaient, avaient payé l'intégralité du prix en satisfaisant aux obligations contenues dans l'acte du 15 janvier 1976, la cour d'appel, qui n'a pas dénaturé ces actes et ne s'est pas contredite, en a déduit, à bon droit, que la transaction du 15 janvier 1976 était une vente parfaite réitérant celle qui résultait déjà de la levée de l'option par les bénéficiaires de la promesse de vente, les parties étant convenues de la chose et du prix, et que ces conventions étant devenues des contrats synallagmatiques, les dispositions de l'article 1840 A du Code général des impôts étaient inapplicables ;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;
   Condamne les demandeurs aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-deux novembre mil neuf cent quatre-vingt-quinze.
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