AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par la société à responsabilité limitée HOTEL LA LORRAINE, dont le siège est à Nancy (Meurthe-et-Moselle), ..., représentée par son gérant en exercice, M. Yves Y..., demeurant ...,

 en cassation d'un arrêt rendu le 11 janvier 1988 par la cour d'appel de Nancy (2e Chambre), au profit de la société anonyme LA LORRAINE, dont le siège est à Point Central, ... (Meurthe-et-Moselle),

 défenderesse à la cassation ;
   La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
   LA COUR, en l'audience publique du 10 octobre 1989, où étaient présents : M. Paulot, conseiller doyen faisant fonctions de président, M. Vaissette, rapporteur, MM. Chevreau, Didier, Cathala, Gautier, Douvreleur, Bonodeau, Peyre, Deville, 

 Mme X..., M. Aydalot, conseillers, MM. Garbon, Chollet, Mme Cobert, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mme Prax, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de M. le conseiller Vaissette, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de la société Hôtel La Lorraine, de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Liard, avocat de la société La Lorraine, les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   ! Sur les deux premiers moyens réunis :
   Attendu que la société Hôtel La Lorraine, locataire de locaux à usage d'hôtel appartenant à la société Lorraine point central, fait grief à l'arrêt attaqué (Nancy, 11 janvier 1988) de l'avoir condamnée à payer un solde de charges arriérées et d'avoir prononcé la résiliation du bail, alors, selon le moyen, "1°) que l'exception "non adimpleti contractus" peut être invoquée par un locataire, à l'égard du paiement des charges lorsque la jouissance normale des lieux ne lui a pas été assurée du fait du bailleur ; qu'en décidant le contraire, à l'égard de l'hôtel, après avoir constaté que la bailleresse n'avait pas satisfait à ses obligations de délivrance des locaux normalement chauffés et alimentés en eau chaude sanitaire, la cour d'appel a violé l'article 1729 du Code civil ; 2°) que des mesures d'instructions peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer ; qu'en rejetant la demande d'expertise de la société à responsabilité limitée Hôtel La Lorraine aux fins de déterminer le solde des charges dû, après avoir admis que la société anonyme La Lorraine n'avait pas fourni des locaux normalement chauffés et alimentés en eau chaude, la cour d'appel, qui aurait dû s'interroger sur le montant de l'exonération d'une partie des charges réclamées n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 144 du nouveau Code de procédure civile ; 3°) que la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi ; qu'en prononçant la résiliation du bail à la demande de la société anonyme La Lorraine sans rechercher, comme elle y était invitée, si la quasi-permanence des perturbations subies par la société à responsabilité limitée Hôtel La Lorraine ne révélait pas une

intention frauduleuse de la part du gérant de la société anonyme La Lorraine, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1184 du Code civil" ;
   Mais attendu que la cour d'appel, qui n'a pas constaté l'acquisition d'une clause résolutoire et qui n'était pas tenue d'ordonner une nouvelle expertise, a pu écarter l'exception d'inexécution dès lors qu'elle relevait que les pannes de chauffage étaient survenues de manière intermittente et à des périodes très précises et n'avaient pas interdit toute exploitation ;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
   Sur le troisième moyen :
   Attendu que la société Hôtel La Lorraine reproche encore à l'arrêt d'avoir limité à 200 000 francs le montant de la condamnation prononcée contre la société La Lorraine point central à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par le mauvais fonctionnement du chauffage et l'insuffisance d'eau chaude, alors, selon le moyen, 1°) qu'aux termes clairs du rapport d'expertise, il résultait de l'analyse des documents remis par M. Y... (le gérant de la société Hôtel La Lorraine) que, dès 1978, l'hôtel avait subi des troubles d'alimentation en eau chaude sanitaire et s'en était plaint par lettre ; qu'en déclarant qu'on ne trouve pas de trace de plainte pour l'eau chaude entre le mois de décembre 1978 et avril 1985, la cour d'appel a violé l'article 1194 du Code civil, 2°) que la cour d'appel, qui a laissé sans réponse les conclusions de la société Hôtel La Lorraine (p. 15, alinéas 2 et 3), a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 3°) que, dans ses conclusions d'appel, la société Hôtel La Lorraine avait aussi fait valoir le préjudice qu'elle avait subi du fait des fuites de descentes d'eau ; qu'en laissant ce moyen sans réponse, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 4°) qu'en omettant d'indiquer l'origine de ses constatations de fait relatives à l'équipement de l'agglomération nancéienne en hôtels beaucoup plus modernes et confortables, prises en dehors des conclusions des parties, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil" ;
   Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel, répondant aux conclusions, a souverainement apprécié la portée des renseignements recueillis par l'expert ainsi que la réalité et l'importance du trouble de jouissance subi par la société Hôtel La Lorraine ; qu'ayant rappelé, d'autre part, qu'aux 

 termes du bail, le preneur avait l'obligation de maintenir les lieux en bon état de réparations locatives et d'assurer l'entretien et le gros entretien des locaux, la cour d'appel n'avait pas à s'expliquer sur le préjudice subi du fait des défectuosités des descentes d'eau ; 
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;
        Condamne la société Hôtel La Lorraine, envers la société La Lorraine, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du huit novembre mil neuf cent quatre vingt neuf.