LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
CH.B
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 28 mai 2020
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 319 F-D
Pourvoi n° K 19-14.230
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 MAI 2020
M. X... J... W..., domicilié [...] , venant aux droits de B... Q..., épouse W..., a formé le pourvoi n° K 19-14.230 contre l'arrêt rendu le 29 novembre 2018 par la cour d'appel de Rouen (chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant à la société Detective hôtel, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, les observations de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de M. W..., de la SCP Zribi et Texier, avocat de la société Detective hôtel, après débats en l'audience publique du 10 mars 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Rouen, 29 novembre 2018), le 23 décembre 2005, Mme W... a donné à bail en renouvellement à la société l'Angleterre, aux droits de laquelle vient la société Detective hôtel, un immeuble à usage d'hôtel pour une durée de neuf ans, à compter du 1er avril 2006.
2. Le 18 août 2011, la locataire a assigné le bailleur en paiement d'une certaine somme au titre des travaux de clos et de couvert des lieux loués.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
3. M. W... fait grief à l'arrêt de le condamner au paiement de cette somme, alors « que les parties à un contrat de bail commercial peuvent toujours déroger aux règles seulement supplétives prévues aux articles 1719 et 1720 du code civil ; qu'est ainsi valable la clause précisant que le locataire accepte de prendre les locaux dans l'état où ils se trouvent et qui met à la charge du preneur tous travaux d'entretien et réparation, y compris pour cause de vétusté, ainsi que les frais de ravalement des façades et la réfection de la couverture ; qu'en l'espèce, il résultait du bail renouvelé le 23 décembre 2005 que le locataire s'était engagé à prendre les lieux dans l'état où ils se trouvaient au moment de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d'équipements supplémentaires, ou travaux quelconques, rendus nécessaires par l'état de vétusté ou l'existence de vices cachés ; que les parties étaient également convenues que les grosses réparations définies à l'article 606 du code civil resteraient à la charge du preneur, y compris les travaux de gros oeuvre ; que le locataire s'était engagé à ne pas exiger, pendant la durée de l'occupation, aucune espèce de réparations ni changement et qu'il avait la charge de faire, à ses frais exclusifs, tous ceux qui lui seraient utiles pour son installation et sa jouissance, pendant la durée de la location ; que le preneur s'était engagé à exécuter à ses frais le ravalement des façades dans le courant de l'année 2006 et la réfection de la couverture dans un délai maximum de cinq ans ; qu'en retenant néanmoins qu'il résultait des stipulations contractuelles que le bailleur avait entendu être déchargé de toute obligation relativement à l'entretien et le remise en état des lieux, y compris s'agissant des travaux rendus nécessaires par la vétusté, que ce soit à la prise d'effet du bail ou pendant toute sa durée, et qu'aucune clause contractuelle ne saurait décharger le bailleur de son obligation de délivrance de la chose louée et de son obligation de conserver le bien pour en garantir une jouissance normale par le preneur, la cour d'appel a méconnu l'article 1134 du code civil, ensemble les articles 1719 et 1720 dudit code, dans leur rédaction applicable à la cause. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1720 du code civil :
4. Ce texte n'est pas d'ordre public et il peut y être dérogé par des conventions particulières.
5. Pour accueillir la demande de la locataire, l'arrêt retient qu'il ressort des stipulations contractuelles que le bailleur a entendu être déchargé de toute obligation relative à l'entretien et la remise en état des lieux, y compris des travaux rendus nécessaires par la vétusté, que ce soit à la prise d'effet du bail ou pendant toute sa durée, alors qu'aucune clause contractuelle ne peut décharger le bailleur de son obligation de délivrance de la chose louée et de son obligation de conserver le bien pour en garantir une jouissance normale par le preneur.
6. En statuant ainsi, alors que le bail transférait expressément au preneur tous les travaux d'entretien et de réparation, y compris les gros travaux, le ravalement des façades et la réfection de la couverture, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur autres branches du moyen, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 novembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Caen ;
Condamne la société Detective hôtel aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Detective hôtel et la condamne à payer à M. W... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mai deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. W....
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné M. X... W..., venant aux droits de Mme B... W..., à payer à la société Detective Hôtel la somme de 46 246,24 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 18 août 2011, de l'avoir condamné à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de l'avoir condamné aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise ;
Aux motifs que « par acte sous seing privé en date du 23 décembre 2005, Mme B... W... a consenti au renouvellement du bail commercial consenti à la Sarl L'Angleterre portant sur un immeuble à usage d'hôtel sis à [...] , pour une durée de neuf ans à compter du premier avril 2006, moyennant un loyer annuel de 19 000 euros payable les premiers des mois de janvier, avril, juillet et octobre de chaque année, révisable à l'issue de périodes triennales ; que la société Detective Hôtel, qui a acquis ses droits de la Sarl L'Angleterre, par suite de la cession de son droit au bail, s'estime bien fondée à obtenir la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 46 246,24 euros justifiée par la production de devis soit : entreprise Hapdey Frémont (menuiserie extérieure bois côté cour) : 3 683,68 euros, menuiserie extérieure alu côté rue et porte d'entrée : 14 124,73 euros, entreprise Morganti réfection toiture arrière : 6 455,17 euros, entreprise Peintures des falaises : 7 288,58 euros, Sarl Salmon fourniture et pose de têtes de mur en zinc, fourniture et pose d'un vélux, fourniture et pose du faitage zinc : 14 694,05 euros ; que pour s'opposer à ces demandes, M. X... W... rappelle qu'il résulte du bail renouvelé le 23 décembre 2005 que le locataire s'est engagé à prendre les lieux dans l'état où ils se trouvent au moment de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d'équipements supplémentaires, ou travaux quelconques, rendu nécessaires par l'état de vétusté ou l'existence de vices cachés ; que les parties ont également convenu que même les grosses réparations définies à l'article 606 du code civil resteront à la charge du preneur, y compris les travaux de gros oeuvre ; qu'enfin, il résulte des termes du bail que le locataire s'est engagé à ne pas exiger, pendant la durée de l'occupation, aucune espèce de réparations, ni changement et qu'il a la charge de faire, à ses frais exclusifs, tout ceux qui leur seraient utiles pour leur installation et leur jouissance, pendant la durée de la location ; qu'ainsi, il apparaît que le bailleur a entendu être déchargé de toute obligation relativement à l'entretien et la remise en état des lieux, y compris s'agissant des travaux rendus nécessaires par la vétusté, que ce soit à la prise d'effet du bail ou pendant toute sa durée, alors qu'aucune clause contractuelle ne saurait décharger le bailleur de son obligation de délivrance de la chose louée et de son obligation de conserver le bien pour en garantir une jouissance normale par le preneur ; qu'en l'espèce, l'état de lieux contradictoire réalisé par M. N... F..., architecte, en date du 3 décembre 2004 fait état d'un devis complet de réfection de la toiture située au-dessus de la salle de restaurant, les désordres constatés étant selon M. F..., la conséquence d'un défaut d'entretien, celui-ci jugeant l'état de l'immeuble satisfaisant en 2000 et 2003, si l'entretien avait été conduit régulièrement ; qu'en ce qui concerne le ravalement, M. F... a constaté la dégradation prononcée de la façade, estimant que le devis de l'entreprise Gibeaux n'était pas à la mesure des dégradations, l'état des façades ayant été jugé satisfaisant en 2000 et 2003, M. F... considérant que si l'entretien avait été conduit régulièrement, les dégradations du clos et du couvert n'auraient pas été constatées ; que ce faisant l'expert émet un avis sur les responsabilités encourues, le constat qu'il établit le 3 décembre 2004 confirmant toutefois l'antériorité des désordres par rapport à la date du renouvellement du bail le 23 décembre 2005, les locataires ayant refusé de signer le procès-verbal amiable proposé par M. F... dans la mesure où ils ne reconnaissaient pas la pertinence des précédents procès-verbaux d'état des lieux ; que cette absence de constat commun ne permet pas de retenir, comme le soutient M. X... W..., que la prise en charge de la vétusté a été traitée préalablement à la cession du fonds de commerce en février 2002, au motif que l'acte de cession prévoyait que des travaux devaient être effectués contre la consignation de fonds garantissant leur bonne exécution sous le contrôle de l'architecte de la bailleresse ; qu'en effet, d'une part, l'acte de cession vanté par M. X... W... n'est pas versé aux débats, le seul rapport de M. R... architecte en date du 27 mars 2000 étant sommaire et le constat relatif à la réalisation des travaux ayant été établi le 23 janvier 2003 par Maître Y..., huissier de justice, qui n'a pas la qualité d'un professionnel du bâtiment ; que dans tous les cas, il est notable que M. R... indiquait que les diverses couvertures (zinc, ardoise naturelle ou fibrociment) étaient en état d'usage et préconisait de simples travaux préventifs en l'absence d'infiltration, notamment révision de la partie ardoise en pavillon à quatre versants surplombant la salle de restaurant, comportant le remplacement d'ardoises cassées et le nettoyage des mousses, ces travaux ayant été réalisés par les locataires ; qu'en effet, la mesure d'expertise ordonnée le 12 mai 2016 a permis d'établir que les travaux de réfection des façades ont été réalisés s'agissant de la façade sur l'avenue Georges V en bon état d'entretien, avec une réserve concernant l'état de la maçonnerie de la façade arrière ; que par ailleurs, l'expert a constaté que la toiture couvrant le bâtiment en retour du bâtiment principal est assez récente, avec une réserve concernant l'état du zinc couvrant la lucarne qui est percé, son état indiquant qu'il a dû être posé il y a une trentaine d'années ; que par contre, côté Georges V, la couverture réalisée en ardoises de type Eternit posées en pointe est, selon l'expert, fort ancienne et recouverte de mousse et de lichens ; que côté jardin, la toiture couvrant le restaurant est réalisée de plusieurs matériaux couvrant plusieurs volumes, notamment une couverture quatre pans en ardoises anciennes et une couverture en zinc, l'état d'entretien étant qualifié de correct par l'expert, avec toutefois des réserves concernant l'ancienneté de la couverture ardoise et la conception du raccord entre la toiture zinc et le petit bâtiment quatre pans propice à une montée en charge anormale et à des infiltrations, la conception des verrières étant également un sujet de fragilité ; qu'enfin, s'agissant des lucarnes situées sur l'arrière du bâtiment au dernier étage, l'expert note le mauvais état d'un pied droit de lucarne et relève que la mise en oeuvre des panneaux d'habillage sert à masquer le mauvais état des bois de charpente constituant lesdites lucarnes qui, par leur conception et leur réalisation, laissent l'eau s'infiltrer en partie arrière, ce qui est de nature à provoquer des désordres sur la charpente ; qu'à noter que la salle de restaurant présente en plafond des traces d'infiltrations d'eau se situant en bas de pente de la toiture zinc au droit du raccord avec la toiture quatre pans et au droit de l'une des verrières en polycarbonate, des infiltrations étant également constatées dans le logement des gérants de l'hôtel au niveau des plafonds au droit d'une rupture de pente de la toiture ; que par ailleurs, l'expert relève que deux versants de la toiture du bâtiment principal de l'hôtel sont en ardoise amiantée sur lesquelles il est impossible d'intervenir en entretien et que malgré l'entretien de la couverture à quatre pans de la salle de restauration, il est manifeste que l'ardoise la couvrant est en fin de vie et doit être changée à court terme, la toiture du logement de fonction présentant les mêmes problèmes d'entretien impossible à réaliser s'agissant de tôle ondulée en amiante ciment ; qu'enfin, M. X... W... s'inscrit en faux à l'encontre du fait que les clauses du bail auraient pour conséquence d'exonérer le bailleur de toute obligation et de créer un déséquilibre dans l'exécution du contrat et fait valoir que le transfert de charges sur le preneur s'est accompagnée d'une diminution de la valeur locative ; que faisant référence à une pratique courante de calcul de la valeur locative consistant à procéder à un abattement de 15 à 20 % tenant compte du transfert des charges, il indique qu'en l'espèce, le loyer du bail commercial est faible par rapport à la valeur locative d'un tel établissement, prenant ainsi en considération les obligations souscrites par le preneur ; qu'ainsi, il se fonde sur un rapport de M. C... L... qui a retenu une valeur locative de 22 000 euros à l'année, alors que le bail a été renouvelé pour un loyer annuel de 19 000 euros, la différence au profit du preneur tenant compte du transfert des charges opéré ; qu'or, le rapport du 8 juillet 2005 n'a pas été établi au contradictoire avec le preneur et qu'il n'y est pas fait référence dans l'acte du 23 décembre 2005, lequel ne mentionne ni le principe, ni le montant de la réduction de loyer qui aurait été consentie au locataire et la contrepartie lui incombant, de telle sorte que le moyen n'est pas fondé ; qu'ainsi, le preneur ou son successeur dans les lieux ne peut être tenu à la réalisation des travaux rendus nécessaires par l'état des lieux qui ne lui garantit plus une jouissance normale, alors au surplus que l'expert judiciaire relève que la société Detective Hôtel a réalisé de nombreux travaux d'entretien et d'amélioration depuis la reprise du bail à la société L'Angleterre qui exploitait les lieux antérieurement ; que dès lors, il y a lieu, compte tenu de ce qui précède, de réformer le jugement et, faisant application des dispositions de l'article 1719 du code civil, de condamner M. X... W... venant aux droits de Mme B... W... à payer à la société Detective Hôtel la somme de 46 246,24 euros, telle que détaillée ci-dessus, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 18 août 2011 ; qu'il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société Detective Hôtel les sommes qu'elle a dû exposer non comprises dans les dépens, il y a donc lieu de condamner M. X... W... à lui payer la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'enfin, M. X... W... qui succombe sera tenu aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise » ;
Alors 1°) que les parties à un contrat de bail commercial peuvent toujours déroger aux règles seulement supplétives prévues aux articles 1719 et 1720 du code civil ; qu'est ainsi valable la clause précisant que le locataire accepte de prendre les locaux dans l'état où ils se trouvent et qui met à la charge du preneur tous travaux d'entretien et réparation, y compris pour cause de vétusté, ainsi que les frais de ravalement des façades et la réfection de la couverture ; qu'en l'espèce, il résultait du bail renouvelé le 23 décembre 2005 que le locataire s'était engagé à prendre les lieux dans l'état où ils se trouvaient au moment de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d'équipements supplémentaires, ou travaux quelconques, rendus nécessaires par l'état de vétusté ou l'existence de vices cachés ; que les parties étaient également convenues que les grosses réparations définies à l'article 606 du code civil resteraient à la charge du preneur, y compris les travaux de gros oeuvre ; que le locataire s'était engagé à ne pas exiger, pendant la durée de l'occupation, aucune espèce de réparations ni changement et qu'il avait la charge de faire, à ses frais exclusifs, tous ceux qui lui seraient utiles pour son installation et sa jouissance, pendant la durée de la location ; que le preneur s'était engagé à exécuter à ses frais le ravalement des façades dans le courant de l'année 2006 et la réfection de la couverture dans un délai maximum de cinq ans ; qu'en retenant néanmoins qu'il résultait des stipulations contractuelles que le bailleur avait entendu être déchargé de toute obligation relativement à l'entretien et le remise en état des lieux, y compris s'agissant des travaux rendus nécessaires par la vétusté, que ce soit à la prise d'effet du bail ou pendant toute sa durée, et qu'aucune clause contractuelle ne saurait décharger le bailleur de son obligation de délivrance de la chose louée et de son obligation de conserver le bien pour en garantir une jouissance normale par le preneur, la cour d'appel a méconnu l'article 1134 du code civil, ensemble les articles 1719 et 1720 dudit code, dans leur rédaction applicable à la cause ;
Alors 2°), subsidiairement, qu'à supposer que la clause du bail commercial transférant au preneur la charge des grosses réparations, les frais de ravalement des façades et la réfection de la couverture doive être interprétée restrictivement en ce qu'elle ne pourrait inclure la réfection totale des façades ou de la toiture de l'immeuble donné à bail, les juges du fond ne pouvaient faire droit à la demande du preneur qui ne concernaient qu'une partie des façades et de la toiture ; qu'en condamnant en l'espèce le bailleur à payer l'intégralité des sommes réclamées par le preneur au titre de travaux de menuiserie extérieure bois côté cour, alu côte rue et porte d'entrée, réfection de la toiture arrière, fourniture et pose de têtes de mur en zinc, d'un vélux et du faitage en zinc, sans vérifier si ces travaux avaient pour objet la réfection de la totalité de la façade ou de la toiture ou s'ils avaient un objet différent, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1134, 1719 et 1720 du code civil, dans leur rédaction applicable à la cause ;
Alors 3°) qu'en tout état de cause, il résulte de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; qu'en s'abstenant de constater que l'immeuble n'était pas en état de servir à l'usage pour lequel il avait été loué, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;
Alors 4°) en outre qu'un rapport d'expertise établi non contradictoirement à la demande d'une partie mais régulièrement produit aux débats peut être opposé à la partie adverse et doit être examiné par le juge ; qu'en l'espèce, pour écarter le moyen tiré de ce que le bail avait été renouvelé pour un loyer inférieur à sa valeur locative afin de tenir compte des charges du preneur, M. W... versait aux débats un rapport d'expertise amiable établi par M. L... le 8 juillet 2005 relatif à la valeur locative et à la valeur vénale du bien donné à bail ; qu'en refusant d'examiner ce rapport, dont la communication régulière et la discussion contradictoire n'étaient pas contestées, la cour d'appel a violé les articles 15, 16 et 132 du code de procédure civile ;
Alors 5°) que les parties à un contrat de bail ne sont pas tenues de mentionner expressément dans la convention que les obligations d'entretien et de réparation légalement imposées au bailleur mais conventionnement mises à la charge du preneur sont justifiées par la fixation du loyer en dessous de la valeur locative ; qu'en se bornant à constater que le bail du 23 décembre 2005 ne mentionnait ni le principe ni le montant de la réduction de loyer qui aurait été consentie au locataire et la contrepartie lui incombant, sans rechercher si le montant du loyer plus faible que la valeur locative n'était pas de nature à justifier que la charge des réparations incombât au preneur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause.