AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par la société Charterhouse, société anonyme, dont le siège est ... V, 75008 Paris, en cassation d'un arrêt rendu le 6 avril 1995 par la cour d'appel de Paris (16e chambre, section B), au profit :
   1°/ de M. André X..., demeurant ...,
   2°/ de Mme Olga Y..., épouse X..., demeurant ..., défendeurs à la cassation ;
   La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
   LA COUR, en l'audience publique du 11 février 1997, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Stéphan, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, MM. Bourrelly, Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, conseillers, M. Pronier, Mme Fossaert-Sabatier, conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de Mme Stéphan, conseiller, les observations de Me Foussard, avocat de la société Charterhouse, de Me Roger, avocat des époux X..., les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Sur le moyen unique :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 6 avril 1995), que la société Charterhouse, propriétaire de locaux à usage commercial, a donné congé, pour le 25 octobre 1990, aux époux X..., locataires, en leur offrant le renouvellement du bail moyennant un loyer majoré; que les locataires ont contesté cette hausse ;
   Attendu que la société Charterhouse fait grief à l'arrêt de fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 25 octobre 1990 à la somme de 128 700 francs, alors, selon le moyen, "1°/que la clause par laquelle le bail autorise tout commerce ou industrie est de nature à permettre toute référence à des locaux équivalents ou similaires quelle que soit l'activité exercée dans lesdits locaux; qu'en décidant d'écarter la référence à la valeur de locaux dans lesquels une pharmacie, une boulangerie-pâtisserie ou un garage étaient exploités, tout en ayant constaté que le bail autorisait tout commerce ou industrie à l'exception de la fabrication de plastiques, la cour d'appel a violé les articles 23, 23-1, 23-2, 23-4 et 23-5 du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953; 2°/ que le montant des loyers des baux à renouveler doit correspondre à la valeur locative, laquelle se détermine, notamment, d'après la destination des lieux; que la destination des lieux est celle effectivement autorisée par le bail et ses avenants; que la clause du bail qui autorise "tout commerce ou industrie" est de nature à augmenter la valeur locative; qu'en se bornant à affirmer que la nouvelle population du centre d'Aubervilliers avait un faible pouvoir d'achat, sans préciser en quoi les locataires ne pouvaient pas modifier leur activité pour l'adapter à la clientèle potentielle, la cour d'appel a privé sa

décision de base légale au regard des articles 23, 23-1 et 23-2 du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953; 3°) qu'en prenant en considération l'origine ethnique de la population du centre d'Aubervilliers, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et a, ce faisant, privé sa décision de base légale au regard des articles 23, 23-1 et 23-4 du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953" ;
   Mais attendu qu'ayant constaté, d'une part, que la population du centre d'Aubervilliers avait beaucoup changé depuis une dizaine d'années, qu'elle avait un faible pouvoir d'achat, qu'elle était peu attirée par l'acquisition de meubles de qualité et que la concurrence des grandes surfaces vendant des meubles d'importation à bas prix était importante, d'autre part, que la valeur locative des locaux de référence, situés dans la même ville ou dans des villes avoisinantes, apparaissait supérieure à celle du fonds exploité par les époux X..., et ayant retenu que la reconversion des locataires vers une autre activité n'était pas facilitée par le fait que la population anciennement implantée avait de plus en plus tendance à quitter la commune, la cour d'appel, qui a souverainement apprécié, compte tenu de tous ces éléments, la valeur locative des locaux donnés à bail aux époux X..., a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;
   Condamne la société Charterhouse aux dépens ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mars mil neuf cent quatre-vingt-dix-sept.