LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 5 mars 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 246 F-D
Pourvoi n° T 18-26.124
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 MARS 2020
La société Patrimoines de France, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° T 18-26.124 contre l'arrêt rendu le 18 octobre 2018 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre A), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. A... M..., domicilié [...] ,
2°/ à la société Le Parc médieval, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
3°/ à la société Loft One direction régionale Occitanie, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , anciennement dénommée société Elience ,
4°/ à la société BNP Paribas Personal Finance, société anonyme, dont le siège est [...] ,
5°/ à la société CNP assurances, société anonyme, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation.
La société civile immobilière Le Parc Médiaval a formé un pourvoi provoqué contre le même arrêt.
La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt.
La demanderesse au pourvoi provoqué invoque, à l'appui de son recours, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société Patrimoines de France, de la SCP Boullez, avocat de la SCI Le Parc médieval, de la SARL Cabinet Briard, avocat de M. M..., de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société BNP Paribas Personal Finance, de la SCP Ghestin, avocat de la société CNP assurances, de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de la société Loft One direction régionale Occitanie, après débats en l'audience publique du 11 février 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 18 octobre 2018), M. M... a conclu avec la société civile immobilière Le Parc Médiéval (la SCI) un contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement, puis un acte de vente, portant sur un appartement dont l'acquisition a été financée par un prêt consenti par la société BNP Paribas Personal Finance (la BNP) et garanti par une assurance souscrite auprès de la société CNP assurances (la CNP). Le bien a été donné en gestion locative à la société Elience.
2. Se plaignant d'un dol et d'un défaut d'information, M. M... a assigné la SCI, la société Patrimoines de France, chargée de la commercialisation des lots, la société Loft One direction régionale Occitanie, anciennement dénommée Elience, la BNP et la CNP en nullité des contrats et en réparation de ses préjudices.
Examen des moyens
Sur le premier moyen et le troisième moyen du pourvoi principal et sur le premier moyen et le deuxième moyen du pourvoi provoqué, ci-après annexés
3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le deuxième moyen du pourvoi principal
Enoncé du moyen
4. La société Patrimoines de France fait grief à l'arrêt de la condamner à payer le prix de restitution de l'immeuble à titre de dommages-intérêts mais seulement en cas d'insolvabilité de la SCI, alors que « la restitution à laquelle un contractant est condamné ne constitue pas, par elle-même, un préjudice qu'un tiers peut être tenu de réparer et qu'elle ne peut donc, en l'absence d'autres circonstances, donner lieu à la charge de ce dernier ni à réparation, ni à garantie ; qu'en condamnant néanmoins la société Patrimoines de France à payer à A... M... le prix de restitution de l'immeuble de 146 330 euros à titre dommages-intérêts pour le cas où la SCI Le Parc Médiéval n'y satisferait pas elle-même, sans toutefois aucunement constater l'état d'insolvabilité de cette société, la cour d'appel a violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil. »
Réponse de la Cour
5. Retenant le principe de la responsabilité quasi-délictuelle de la société Patrimoines de France envers M. M... pour dol, la cour d'appel a seulement prononcé une condamnation subordonnée à la réalisation d'un événement déterminé – l'insolvabilité de la SCI – dont la survenance entraînerait un préjudice également déterminé – le montant du prix de vente.
6. Ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas ordonné la réparation d'un préjudice hypothétique, a fait l'exacte application de l'article 1382, devenu 1240, du code civil.
7. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le quatrième moyen du pourvoi principal et le troisième moyen du pourvoi provoqué, réunis
Enoncé du moyen
8. La société Patrimoines de France et la SCI font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à payer à M. M... des dommages-intérêts pour préjudice moral, alors :
« 1°/ que le préjudice résultant du caractère long et coûteux d'une procédure judiciaire ne peut être compensé que par l'octroi d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'en condamnant néanmoins la société Patrimoines de France à payer à A... M... la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral consécutif à la nécessité de mener une action longue et coûteuse pour faire reconnaître ses droits, la cour d'appel a violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil et l'article 700 du code de procédure civile ;
2°) qu'en accordant à M. M... la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral résultant de la nécessité de mener une action judiciaire longue et coûteuse, quand ce dernier a par ailleurs été indemnisé de ce même préjudice au bénéfice d'une condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile prononcée en sa faveur, la cour d'appel, qui a indemnisé deux fois le même préjudice, a violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice ;
3°) que, pour condamner la société Patrimoines de France à payer à A... M... la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral, la cour d'appel se borne à retenir que M. M... a dû intenter une action judiciaire longue et coûteuse et subir toutes les tracasseries inhérentes à ce type de procédure pendant six années avant de voir reconnaître ses droits ; qu'en statuant ainsi, sans caractériser, autrement que par une affirmation abstraite et générale, le préjudice indemnisé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 devenu 1240 du code civil ;
4°) que la défense à une action en justice, sauf circonstances particulières qu'il appartient au juge de spécifier, ne peut pas dégénérer en abus dès lors que sa légitimité a été reconnue, au moins partiellement, par les juges ; qu'en condamnant la SCI Le Parc Médiéval à indemniser M. M... du préjudice subi pour avoir intenté une action judiciaire longue et coûteuse et subi toutes les tracasseries inhérentes à ce type de procédure pendant six années avant de voir reconnaître ses droits, quand le tribunal de grande instance de Carcassonne avait écarté l'action en nullité qu'il avait formée sur le fondement du dol, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs impropres à caractériser l'existence d'une faute de la SCI Le Parc Médiéval de nature à révéler un abus dans sa défense en justice ; qu'ainsi, elle a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil. »
Réponse de la Cour
9. La cour d'appel a retenu que la société Patrimoines de France et la SCI avaient commis un dol envers M. M... engageant leur responsabilité et que celui-ci avait dû intenter une action judiciaire longue et coûteuse et subir toutes les tracasseries inhérentes à ce type de procédure pendant de longues années avant de voir reconnaître ses droits.
10. Elle a pu en déduire l'existence d'un préjudice moral résultant du dol, distinct de l'indemnité accordée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, dont elle a souverainement apprécié le montant.
11. Elle ne s'est donc pas fondée sur une résistance abusive des défendeurs à l'action en justice exercée par M. M... et a fait l'exacte application de l'article 1382, devenu 1240, du code civil.
12. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE les pourvois ;
Condamne la société Patrimoines de France aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Patrimoines de France à payer la somme de 3 000 euros à M. M..., la somme de 3 000 euros à la la société BNP Paribas Personal Finance, la somme de 2 000 euros à la société CNP assurances et celle de 2 000 euros à la société Loft One direction régionale Occitanie ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq mars deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société Patrimoines de France, demanderesse au pourvoi principal.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la SCI Le Parc Médiéval et la société Patrimoines de France ont commis des réticences dolosives à l'égard d'A... M... ayant vicié son consentement, d'AVOIR annulé le contrat de vente authentique du 31 janvier 2006 passé entre la SCI Le Parc Médiéval et A... M..., né le [...]  à Orléans, agent SNCF demeurant [...] et reçu par Maître W..., notaire à Toulouse, portant sur les lots [...], [...], [...] désignés par l'état descriptif de division établi le 22 septembre 2005 par Maître W... et publié au bureau des hypothèques de Carcassonne le 10 octobre 2005, volume 2005 P, [...], copropriété sise sur les parcelles cadastrées [...] , [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] [...], d'AVOIR ordonné à la SCI Le Parc Médiéval de restituer à A... M... le prix de vente de 146.330 € avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance, d'AVOIR ordonné à A... M..., dès réception du prix de vente en principal et intérêts, de restituer à la SCI Le Parc Médiéval les lots susmentionnés, d'AVOIR condamné la société Patrimoines de France à payer à A... M... le prix de restitution de l'immeuble de 146.330 € à titre de dommages intérêts mais seulement en cas d'insolvabilité de la SCI Le Parc Médiéval, d'AVOIR condamné la SCI Le Parc Médiéval et la société Patrimoines de France in solidum à payer à A... M... la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral, d'AVOIR annulé le contrat de prêt accessoire à la vente consenti par la société BNP Paribas Personal Finance à A... M... le 19 janvier 2006, d'AVOIR ordonné à A... M... de restituer à la société BNP Paribas Personal Finance le capital prêté de 146.330 € et rejette sa demande visant à subordonner cette restitution à l'encaissement du prix de vente, d'AVOIR ordonné à la société BNP Paribas Personal Finance de restituer à A... M... toutes les sommes réglées par l'emprunteur en capital, intérêts et frais, d'AVOIR dit que chacune de ces créances de restitution produira intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance et se compensera réciproquement avec l'autre et d'AVOIR condamné la SCI Le Parc Médiéval et la société Patrimoines de France in solidum à payer à la société BNP Paribas Personal Finance à titre de dommages-intérêts les intérêts conventionnels et les frais de dossier restitués à A... M... du fait de l'annulation du prêt ainsi que l'indemnité de remboursement anticipé prévue au contrat et non perçue.
AUX MOTIFS ADOPTES QUE, aux termes du jugement entrepris, « Sur la prescription ; L'article 1304 du code civil dispose que dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans ; Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas d'erreur ou de dol du jour où ils ont été découverts. En l'espèce l'action a été introduite par assignation des 5 et 6 mars 2012 alors que la vente a été conclu par acte notarié du 31.01.2006 et l'achèvement des travaux est intervenu le 26.01.2007, la remise des clés s'effectuant courant février 2007. Cependant Monsieur M... n'a pu prendre conscience de la difficulté de location du bien acquis, difficulté qui est à l'origine de son action, qu'au moment où celui-ci a réellement été mis sur le marché locatif soit après la remise des clés. En effet pendant toute la phase de construction dudit logement et jusqu'à son achèvement il est assez logique qu'aucun locataire ne se soit engagé à louer compte tenu de l'incertitude existant concernant la date d'entrée dans les lieux. Monsieur M... ne pouvait donc prendre conscience de la difficulté de louer le logement acquis. De même au jour de la remise des clés Monsieur M... n'a pas pu prendre conscience des difficultés locatives puisque son bien venait d'être mis sur le marché locatif. Cette découverte des difficultés à louer le bien acquis s'est faite progressivement au fil des premiers mois ayant suivi la remise des clés et en conséquence on peut retenir que Monsieur M... a découvert l'existence du dol qu'il allège 6 mois après la remise des clés : soit courant août 2007 et ce d'autant plus que l'absence de location au moment de l'année où les locations sont les plus nombreuses, démontrait l'existence d'une difficulté certaine dans le potentiel locatif du bien. L'introduction de l'instance les 5 et 6 mars 2012 ayant été faite moins de 5 ans après la découverte des faits qui sont le fondement de l'action principale, la prescription n'est pas acquise » ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « sur la recevabilité des demandes d'A... M..., Plus aucune des parties ne contestant la recevabilité des demandes d'A... M... en appel, le jugement sera purement et simplement confirmé en ce qu'il a déclaré ses demandes recevables ; Sur la demande d'annulation du contrat de vente : A... M..., formant appel incident, demande à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande d'annulation de la vente sur les fondements du dol et du manquement à l'obligation précontractuelle de conseil et d'information. L'ancien article 1116 du code civil dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé. Par ailleurs, tout professionnel vendeur de biens ou prestataire de services doit, avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien ou du service en vertu de l'article L. 111-1 du code de la consommation dans sa version applicable au litige. Les caractéristiques essentielles du bien ne se réduisent pas à ses seules caractéristiques physiques, Le dol doit être distingué du manquement à l'obligation précontractuelle d'information en ce qu'il requiert de la part de son auteur une intention de tromper en vue de déterminer l'acquéreur à contracter. Le code de la consommation, dans sa version applicable au présent litige, ne sanctionne pas le manquement du vendeur professionnel à son obligation précontractuelle d'information et de conseil par la nullité du contrat. Ce manquement ne peut entraîner l'annulation de la vente que dans les conditions du droit commun ce qui signifie, dans le cas d'espèce, que le défaut d'information, s'il est établi, doit avoir été intentionnel et dans le but de déterminer l'acquéreur à contracter pour entraîner l'annulation du contrat. En l'espèce, la Sci, qui ne discute pas être un professionnel de la promotion et de la vente immobilière, a vendu à A... M..., par l'intermédiaire de la Sarl Patrimoines de France, professionnel chargé de la commercialisation, un appartement en VEFA. Aux termes de l'article 4 du contrat de réservation signé par A... M... le 16 septembre 2005, le promoteur vendeur s'est engagé à prendre à sa charge, entre autres frais, le coût de l'assurance garantissant, notamment, la carence de la première location (durant 3 mois) si l'acquéreur consentait à mandater l'agence Elience pour gérer son bien. Le contrat préliminaire précisait à cet égard que le montant du loyer concerné par la garantie d'assurance était de 485 €. Les appartements que la Sci proposait à la vente dans le cadre de ces contrats de réservation étaient donc exclusivement destinés à la location ainsi que l'admet d'ailleurs son mandataire, la Sarl Patrimoines de France, en page 11 de ses écritures. Sur l'avant contrat du 16 septembre 2005, A... M... précisait : • être domicilié à Orléans, à plusieurs centaines de kilomètres du lieu d'implantation de l'appartement, • exercer la profession d'agent Sncf avec un revenu annuel de 23.000 € (1900 € par mois), * financer l'intégralité du prix d'acquisition de 146.330 € au moyen d'un emprunt immobilier. Par conséquent, dès avant l'acte authentique du 31 janvier 2006, la Sci et la Sari Patrimoines de France savaient que la vente portait sur un bien destiné exclusivement à la location et financé intégralement au moyen d'un prêt. Ce prêt a été consenti par la BNP Paribas Personal Finance sur 20 ans avec, des échéances mensuelles de 512,40 € la première année et de 1.011,21 € les 19 années suivantes. La venderesse et son mandataire savaient également que l'indication sur le contrat préliminaire d'un loyer de 485 € était susceptible d'induire en erreur A... M... en lui laissant croire qu'il s'agissait d'un montant en deçà duquel il n'aura pas besoin de descendre pour trouver un locataire et ce, d'autant que l'acquéreur profane n'avait aucune connaissance personnelle du marché local puisqu'il résidait à des centaines de kilomètres du lieu de construction de l'immeuble. La Sci et son mandataire avaient donc parfaitement conscience, dès avant la signature de l'acte authentique, que le potentiel locatif de l'appartement constituait une des caractéristiques essentielles du bien vendu et qu'il était un élément déterminant du consentement d'A... M... puisqu'il était l'unique moyen pour ce dernier de vérifier la viabilité économique de son projet d'acquisition. En vendant à un consommateur éloigné géographiquement un appartement en VEFA destiné exclusivement à la location avec un loyer garanti par l'assurance de 485 € pendant 12 mois et financé intégralement au moyen d'un crédit, la Sci et son mandataire, en leur qualité de professionnels de la vente immobilière, devaient mettre l'acquéreur en mesure de connaître le potentiel locatif de ce bien au moyen d'informations complètes, explicites et non ambiguës. Pour satisfaire à leur obligation, la Sci et la Sarl Patrimoines de France devaient informer A... M... des risques, qui se sont finalement réalisés, de subir une carence locative au-delà de la période garantie de 12 mois (garantie de 3 mois dans le mandat de gestion et dans le contrat de réservation porté à 12 mois par un courrier non daté de la Sarl Patrimoine de France) et de devoir réviser à la baisse le loyer envisagé de 485 € en cas de conjoncture locale défavorable, ce qu'elles ne démontrent pas avoir fait. Contrairement à ce qu'elles soutiennent, le seul fait d'avoir prévu une assurance garantissant la carence de première location et d'éventuelles vacances locatives ne suffit pas à démontrer qu'elles se sont conformées à leur obligation légale d'information. Cette information essentielle sur le potentiel locatif du bien vendu a été tire à dessein par la Sarl Patrimoine de France et par la Sci. En effet, la Sci a construit son parc immobilier de 103 logements au sein de la friture ZAC de Montredon en sachant que six programmes immobiliers concurrents étaient prévus sur la même zone dont quatre d'entre eux avaient déjà obtenu un permis de construire depuis février ou mars 2004, ainsi que cela résulte clairement de l'étude locative réalisée par la Sarl Patrimoine de France antérieurement à la convention de commercialisation du 30 mars 2005. Si la Sci pouvait espérer une absence de carence locative en raison du projet municipal d'implantation dans cette ZAC d'un pôle santé à compter de 2007 devant drainer à terme plusieurs centaines d'emplois, elle et son mandataire savaient, en leur qualité de professionnels de la vente immobilière, que le transfert de l'hôpital de Carcassonne pouvait être émaillé d'incidents administratifs, constructifs ou judiciaires et que l'implantation du laboratoire Fabre restait incertaine. De fait, le transfert de l'hôpital n'a été effectif qu'en 2014 et le laboratoire Fabre ne s'est jamais implanté dans la zone. Le nombre de logements offerts à la location sur le seul hameau de Montredon ([...]) a donc été très largement supérieur à la demande entre 2004 et 2007, ce qui a entraîné une importante vacance locative décrite en page 12 du programme local de l'habitat de la communauté d'agglomération de Carcassonne de 2009 (pièce 28 d'A... M...). C'est pourquoi A... M... n'avait toujours pas trouvé de locataire en janvier 2009 et qu'il s'est vu proposer une baisse de loyer de 95 € (soit un loyer de 390 € HC) par le gestionnaire des appartements le 27 janvier 2009 (pièce 5 de la Sci) qu'il a refusée, La Sci et son mandataire savaient qu'en informant l'acquéreur des risques, qui se sont finalement réalisés, d'une carence locative supérieure aux 12 mois garantis par l'assurance et d'une nécessaire révision à la baisse du loyer envisagé de 485 € en cas de conjoncture défavorable, celui-ci n'aurait pas contracté car le poids de l'emprunt par rapport à ses revenus l'aurait dissuadé d'acquérir, Les réticences délibérées de la Sci et de son mandataire ont déterminé A... M... à contracter en provoquant son erreur, toujours excusable en matière de dol, sur la viabilité économique de l'opération. Ces réticences dolosives ayant vicié le consentement d'A... M..., elles doivent entraîner l'annulation du contrat du 31 janvier 2006 » ;
ALORS en premier lieu QUE dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans ; que, pour juger non prescrite l'action en nullité introduite par M. M... les 5 et 6 mars 2012, la cour d'appel a retenu, par motif adopté, que M. M... n'a pu prendre conscience de la difficulté de location du bien acquis qu'au moment où celui-ci a réellement été mis sur le marché locatif soit après la remise des clés ; qu'en statuant ainsi, après avoir elle-même constaté que la remise des clés a été effectuée « courant février 2007 », ce dont il résultait que l'acheteur avait pu se convaincre du dol qu'il dénonçait à cette date et que son action était dès lors prescrite en mars 2012, la cour d'appel, qui n'a pas déduit les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
ALORS en deuxième lieu QUE la validité du consentement s'apprécie à la date de la conclusion du contrat ; qu'en retenant, pour annuler le contrat en raison d'une réticence dolosive au sujet des risques de carence locative, que le transfert de l'hôpital, devant apporter de l'attractivité à la zone dans laquelle le bien acheté se situe, n'a été effectif qu'en 2014, que le laboratoire Fabre ne s'y est finalement jamais implanté et que les risques de carence locative se sont finalement réalisés, la cour d'appel, qui a apprécié la validité du consentement à une date postérieure à celle de conclusion du contrat intervenue en 2006, a violé l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
ALORS en troisième lieu QUE le silence gardé par une partie ou un tiers ne peut suffire à caractériser une réticence dolosive que s'il présente un caractère intentionnel ; qu'en prononçant néanmoins la nullité du contrat litigieux au titre d'une réticence dolosive, sans caractériser la volonté de tromper de la société Patrimoines de France, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Patrimoines de France à payer à A... M... le prix de restitution de l'immeuble de 146.330 € à titre de dommages intérêts mais seulement en cas d'insolvabilité de la SCI Le Parc Médiéval.
AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « A... M... demande à la cour de condamner la Sarl Patrimoines de France à lui verser des dommages-intérêts d'un montant égal à la créance de restitution du prix de vente soit 146.330 6 pour le cas où la Sci n'y satisferait pas elle-même. La Sarl Patrimoines de France a commis un dol à l'endroit d'A... M... et a engagé sa responsabilité quasi-délictuelle envers ce dernier. Elle sera condamnée à lui régler à titre de dommages-intérêts le montant du prix de vente de 146.330 € en cas d'insolvabilité de la Sci » ;
ALORS QUE la restitution à laquelle un contractant est condamné ne constitue pas, par elle-même, un préjudice qu'un tiers peut être tenu de réparer et qu'elle ne peut donc, en l'absence d'autres circonstances, donner lieu à la charge de ce dernier ni à réparation, ni à garantie ; qu'en condamnant néanmoins la société Patrimoines de France à payer à A... M... le prix de restitution de l'immeuble de 146.330 € à titre de dommages et intérêts pour le cas où la SCI Le Parc Médiéval n'y satisferait pas elle-même, sans toutefois aucunement constater l'état d'insolvabilité de cette société, la cour d'appel a violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Patrimoines de France à payer à la société BNP Paribas Personal Finance à titre de dommages-intérêts les intérêts conventionnels et les frais de dossier restitués à A... M... du fait de l'annulation du prêt ainsi que l'indemnité de remboursement anticipé prévue au contrat et non perçue ;
AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « la société BNP Paribas Personal Finance justifie d'un préjudice consécutif à l'annulation du contrat puisqu'elle doit restituer à A... M... tous les intérêts conventionnels et les frais de dossier encaissés depuis l'origine du prêt et que l'annulation du prêt lui a fait perdre le droit de réclamer à l'emprunteur l'indemnité de remboursement anticipé. Ces préjudices sont imputables aux fautes de la Sci et de la Sarl Patrimoines de France qui seront condamnées à lui payer lesdites sommes à titre de dommages-intérêts » ;
ALORS en premier lieu QU'en condamnant la société Patrimoines de France à payer à la société BNP Paribas à titre de dommages-intérêts, les intérêts conventionnels et les frais de dossier restitués à A... M... du fait de l'annulation du prêt ainsi que l'indemnité de remboursement anticipé prévue au contrat et non perçue, sans néanmoins chiffrer la condamnation ainsi prononcée, la cour d'appel a violé l'article 4 du code civil ;
ALORS en deuxième lieu QUE les restitutions dues à la suite de l'anéantissement d'un contrat de prêt ne constituent pas, en elles-mêmes, un préjudice réparable ; qu'en condamnant néanmoins la société Patrimoines de France à payer à la société BNP Paribas à titre de dommages et intérêts, les intérêts conventionnels et les frais de dossier encaissés depuis l'origine du prêt que cette dernière doit restituer à M. M... en raison de l'annulation du contrat de prêt, la cour d'appel a violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil ;
ALORS en troisième lieu QUE la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'elle aurait procuré si elle s'était réalisée ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a accordé à la société BNP Paribas, à titre de dommages et intérêts, l'indemnité de remboursement anticipé prévue au contrat que cette dernière aurait pu percevoir en cas d'usage par l'emprunteur de sa faculté de remboursement anticipé du prêt ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a accordé à la banque l'avantage que lui aurait procuré le remboursement anticipé du prêt, en cas de réalisation de la chance perdue, sans évaluer cette chance perdue, a violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Patrimoines de France à payer à A... M... la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral.
AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « A... M... a dû intenter une action judiciaire longue et coûteuse et subir toutes les tracasseries inhérentes à ce type de procédure pendant six aimées avant de voir reconnaître ses droits, il justifie ainsi d'un préjudice moral que la Sci et la Sarl Patrimoines de France devront indemniser in solidum à hauteur de 10.000 » ;
ALORS en premier lieu QUE le préjudice résultant du caractère long et coûteux d'une procédure judiciaire ne peut être compensé que par l'octroi d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'en condamnant néanmoins la société Patrimoines de France à payer à A... M... la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral consécutif à la nécessité de mener une action longue et coûteuse pour faire reconnaître ses droits, la cour d'appel a violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil et l'article 700 du code de procédure civile ;
ALORS en second lieu QU'en accordant à M. M... la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral résultant de la nécessité de mener une action judiciaire longue et coûteuse, quand ce dernier a par ailleurs été indemnisé de ce même préjudice au bénéfice d'une condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile prononcée en sa faveur, la cour d'appel, qui a indemnisé deux fois le même préjudice, a violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice ;
ALORS en troisième lieu QUE pour condamner la société Patrimoines de France à payer à A... M... la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral, la cour d'appel se borne à retenir que M. M... a dû intenter une action judiciaire longue et coûteuse et subir toutes les tracasseries inhérentes à ce type de procédure pendant six années avant de voir reconnaître ses droits ; qu'en statuant ainsi, sans caractériser, autrement que par une affirmation abstraite et générale, le préjudice indemnisé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 devenu 1240 du code civil.
Moyens produits par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la SCI Le Parc Médieval, demanderesse au pourvoi provoqué.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le pourvoi provoqué fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que la SCI LE PARC MEDIEVAL et la société PATRIMOINES DE FRANCE ont commis des réticences dolosives à l'égard de M. M... ayant vicié son consentement, D'AVOIR annulé le contrat de vente authentique du 31 janvier 2006 passé entre la SCI LE PARC MEDIEVAL et M. A... M..., reçu par Maître W..., notaire à Toulouse, et portant sur les lots n° 36, n° 168, n° 169 désignés par l'état descriptif de division établi le 22 septembre 2005 par Maître W... et publié au bureau des hypothèques de Carcassonne le 10 octobre 2005, volume 2005 P, [...], copropriété sise sur les parcelles cadastrées [...] , [...], [...], [...], [...], [...], [...] et [...] lieu-dit Saint-Martin, D'AVOIR ordonné à la SCI LE PARC MEDIEVAL de restituer à M. M... le prix de vente de 146.330 € avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance, D'AVOIR condamné in solidum la société SCI LE PARC MEDIEVAL et la société PATRIMOINES DE FRANCE à payer à M. M... la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, D'AVOIR annulé le contrat de prêt accessoire à la vente consenti par la société BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE à M. M... le 19 janvier 2006, et D'AVOIR condamné la SCI LE PARC MEDIEVAL et la société PATRIMOINES DE FRANCE in solidum à payer à la société BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE à titre de dommages-intérêts les intérêts conventionnels et les frais de dossier restitués à M. M... du fait de l'annulation du prêt ainsi que l'indemnité de remboursement anticipé prévue au contrat et non perçue ;
AUX MOTIFS QUE sur la demande d'annulation du contrat de vente, A... M..., formant appel incident, demande à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande d'annulation de la vente sur les fondements du dol et du manquement a l'obligation précontractuelle de conseil et d'information ; que l'ancien article 1116 du code civil dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'il ne se présume pas et doit être prouvé ; que par ailleurs, tout professionnel vendeur de biens ou prestataire de services doit, avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaitre les caractéristiques essentielles du bien ou du service en vertu de l'article L. 111-1 du code de la consommation dans sa version applicable au litige ; que les caractéristiques essentielles du bien ne se réduisent pas à ses seules caractéristiques physiques ; que le dol doit être distingue du manquement à l'obligation précontractuelle d'information en ce qu'il requiert de la part de son auteur une intention de tromper en vue de déterminer l'acquéreur à contracter ; que le code de la consommation, dans sa version applicable au présent litige, ne sanctionne pas le manquement du vendeur professionnel à son obligation précontractuelle d'information et de conseil par la nullité du contrat ; que ce manquement ne peut entrainer l'annulation de la vente que dans les conditions du droit commun ce qui signifie, dans le cas d'espèce, que le défaut d'information, s'il est établi, doit avoir été intentionnel et dans le but de déterminer l'acquéreur à contracter pour entrainer l'annulation du contrat ; qu'en l'espèce, la SCI, qui ne discute pas être un professionnel de la promotion et de la vente immobilière, a vendu à A... M..., par l'intermédiaire de la Sarl Patrimoines de France, professionnel chargé de la commercialisation, un appartement en VEFA ; qu'aux termes de l'article 4 du contrat de réservation signé par A... M... le 16 septembre 2005, le promoteur vendeur s'est engagé à prendre à sa charge, entre autres frais, le coût de l'assurance garantissant, notamment, la carence de la première location (durant 3 mois) si l'acquéreur consentait à mandater l'agence Elience pour gérer son bien ; que le contrat préliminaire précisait à cet égard que le montant du loyer concerné par la garantie d'assurance était de 485 € ; que les appartements que la Sci proposait à la vente dans le cadre de ces contrats de réservation étaient donc exclusivement destinés à la location ainsi que l'admet d'ailleurs son mandataire, la Sarl Patrimoines de France, en page 11 de ses écritures ; que sur l'avant contrat du 16 septembre 2005, A... M... précisait : / - être domicile à Orleans, à plusieurs centaines de kilomètres du lieu d'implantation de l'appartement, / - exercer la profession d'agent Sncf avec un revenu annuel de 23.000 € (1900 € par mois), / - financer l'intégralité du prix d'acquisition de 146.330 € au moyen d'un emprunt immobilier ; / que par conséquent, dès avant l'acte authentique du 31 janvier 2006, la Sci et la Sarl Patrimoines de France savaient que la vente portait sur un bien destiné exclusivement à la location et finance intégralement au moyen d'un prêt ; que ce prêt a été consenti par la BNP Paribas Personal Finance sur 20 ans avec des échéances mensuelles de 512,40 € la première année et de 1.011,21 € les 19 années suivantes ; que la venderesse et son mandataire savaient également que l'indication sur le contrat préliminaire d'un loyer de 485 € était susceptible d'induire en erreur A... M... en lui laissant croire qu'il s'agissait d'un montant en deçà duquel il n'aura pas besoin de descendre pour trouver un locataire et ce, d'autant que l'acquéreur profane n'avait aucune connaissance personnelle du marché local puisqu'il résidait à des centaines de kilomètres du lieu de construction de l'immeuble ; que la Sci et son mandataire avaient donc parfaitement conscience, dès avant la signature de l'acte authentique, que le potentiel locatif de l'appartement constituait une des caractéristiques essentielles du bien vendu et qu'il était un élément déterminant du consentement d'A... M... puisqu'il était l'unique moyen pour ce dernier de vérifier la viabilité économique de son projet d'acquisition ; qu'en vendant à un consommateur éloigné géographiquement un appartement en VEFA destiné exclusivement à la location avec un loyer garanti par l'assurance de 485 € pendant 12 mois et financé intégralement au moyen d'un crédit, la Sci et son mandataire, en leur qualité de professionnels de la vente immobilière, devaient mettre l'acquéreur en mesure de connaitre le potentiel locatif de ce bien au moyen d'informations complètes, explicites et non ambiguës ; que pour satisfaire à leur obligation, la Sci et la Sarl Patrimoines de France devaient informer A... M... des risques, qui se sont finalement réalisés, de subir une carence locative au-delà de la période garantie de 12 mois (garantie de 3 mois dans le mandat de gestion et dans le contrat de réservation porté à 12 mois par un courrier non daté de la Sarl Patrimoine de France) et de devoir réviser à la baisse le loyer envisagé de 485 € en cas de conjoncture locale défavorable, ce qu'elles ne démontrent pas avoir fait ; que contrairement à ce qu'elles soutiennent, le seul fait d'avoir prévu une assurance garantissant la carence de première location et d'éventuelles vacances locatives ne suffit pas à démontrer qu'elles se sont conformées à leur obligation légale d'information ; que cette information essentielle sur le potentiel locatif du bien vendu à été tue à dessein par la Sarl Patrimoine de France et par la Sci ; qu'en effet, la Sci a construit son parc immobilier de 103 logements au sein de la future ZAC de Montredon en sachant que six programmes immobiliers concurrents étaient prévus sur la même zone dont quatre d'entre eux avaient déjà obtenu un permis de construire depuis février ou mars 2004, ainsi que cela résulte clairement de l'étude locative réalisée par la Sarl Patrimoine de France antérieurement à la convention de commercialisation du 30 mars 2005 ; que si la Sci pouvait espérer une absence de carence locative en raison du projet municipal d'implantation dans cette ZAC d'un pôle santé à compter de 2007 devant drainer à terme plusieurs centaines d'emplois, elle et son mandataire savaient, en leur qualité de professionnels de la vente immobilière, que le transfert de l'hôpital de Carcassonne pouvait être émaillé d'incidents administratifs, constructifs ou judiciaires et que l'implantation du laboratoire Fabre restait incertaine ; que de fait, le transfert de l'hôpital n'a été effectif qu'en 2014 et le laboratoire Fabre ne s'est jamais implanté dans la zone ; que le nombre de logements offerts à la location sur le seul hameau de Montredon ([...]) a donc été très largement supérieur à la demande entre 2004 et 2007, ce qui a entrainé une importante vacance locative décrite en page 12 du programme local de l'habitat de la communauté d'agglomération de Carcassonne de 2009 (pièce 28 d'A... M...) ; que c'est pourquoi A... M... n'avait toujours pas trouvé de locataire en janvier 2009 et qu'il s'est vu proposer une baisse de loyer de 95 € (soit un loyer de 390 € HC) par le gestionnaire des appartements le 27 janvier 2009 (pièce 5 de la Sci) qu'il a refusée ; que la Sci et son mandataire savaient qu'en informant l'acquéreur des risques, qui se sont finalement réalisés, d'une carence locative supérieure aux 12 mois garantis par l'assurance et d'une nécessaire révision à la baisse du loyer envisage de 485 € en cas de conjoncture défavorable, celui-ci n'aurait pas contracté car le poids de l'emprunt par rapport à ses revenus l'aurait dissuadé d'acquérir ; que les réticences délibérées de la Sci et de son mandataire ont déterminé A... M... à contracter en provoquant son erreur, toujours excusable en matière de dol, sur la viabilité économique de l'opération ; que ces réticences dolosives ayant vicié le consentement d'A... M..., elles doivent entrainer l'annulation du contrat du 31 janvier 2006 ; que sur les restitutions, le contrat de vente du 31 janvier 2006 étant nul, la Sci doit restituer à A... M... le prix d'acquisition de 146.330 € avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance valant sommation de payer et que ce dernier devra lui restituer l'immeuble aussitôt après avoir perçu cette somme en principal et intérêts ;
QU'A... M... a dû intenter une action judiciaire longue et coûteuse et subir toutes les tracasseries inhérentes à ce type de procédure pendant six années avant de voir reconnaître ses droits ; qu'il justifie ainsi d'un préjudice moral que la Sci et la Sarl Patrimoines de France devront indemniser in solidum à hauteur de 10.000 € ; que la demande de dommages-intérêts de 5.000 € formée par A... M... dans le dispositif de ses écriture "au titre du préjudice financier résultant du dol" sera rejetée n'étant étayée par aucune pièce ; que sur la demande de dommages-intérêts de la BNP Paribas, la Sa BNP Paribas Personal Finance justifie d'un préjudice consécutif à l'annulation du contrat puisqu'elle doit restituer à A... M... tous les intérêts conventionnels et les frais de dossier encaissés depuis l'origine du prêt et que l'annulation du prêt lui a fait perdre le droit de réclamer à l'emprunteur l'indemnité de remboursement anticipé ; que ces préjudices sont imputables aux fautes de la Sci et de la Sarl Patrimoines de France qui seront condamnées à lui payer lesdites sommes à titre de dommages-intérêts ;
1. ALORS QUE le dol ne se présume pas ; qu'en imposant à la venderesse de démontrer qu'elle avait informé M. M... du risque de subir une vacance locative au-delà de la période garantie de douze mois et de devoir réviser à la baisse le loyer envisagé, en cas de conjoncture défavorable, « ce qu'elle ne démontre pas avoir fait », alors que la preuve de l'existence d'un dol incombait à la victime, la cour d'appel a violé les articles 1116 et 1117 du code civil dans leur rédaction antérieure applicable au litige ;
2. ALORS QU'il appartient aux juges du fond qui retiennent l'existence d'un dol du vendeur, d'expliquer en quoi il a donné à l'acheteur, une information ou un conseil qui se sont révélés faux, antérieurement à la conclusion de la convention ; qu'en décidant que la société LE PARC MEDIEVAL aurait dû informer M. M... du risque d'une carence locative supérieure aux douze mois et d'une nécessaire révision à la baisse du montant des loyers, en cas de conjoncture défavorable, ce qu'elle ne démontrerait pas avoir fait, sans vérifier que la SCI LE PARC MEDIEVAL avait dissimulé à M. M..., le risque d'une conjoncture locale défavorable, ni expliquer en quoi elle aurait su que le transfert de l'hôpital serait retardé, ni que le laboratoire FABRE renoncerait à s'installer, la cour d'appel qui n'a pas expliqué en quoi le vendeur avait présenté pour certain, un événement aléatoire, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure applicable au litige ;
3. ALORS QU'il appartient aux juges du fond qui retiennent l'existence d'un dol du vendeur, d'expliquer en quoi il a donné à l'acheteur, une information ou un conseil dont il connaissait l'inexactitude ; qu'en affirmant que la SCI LE PARC MEDIEVAL aurait dû avertir M. M... du risque d'une carence locative supérieure aux douze mois et d'une nécessaire révision à la baisse du montant des loyers, en cas de conjoncture défavorable, sans expliquer en quoi elle en avait eu connaissance antérieurement à la conclusion de la vente, ni expliquer en quoi elle aurait su que le transfert de l'hôpital serait retardé, ni que le laboratoire Fabre renoncerait à s'installer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure applicable au litige ;
4. ALORS QUE l'obligation d'information et de conseil ne s'applique pas aux faits qui sont de la connaissance de tous ; qu'il s'ensuit que tout investissement en matière immobilière comporte un aléa en raison notamment des variations du marché immobilier dont l'investisseur a nécessairement connaissance, et ce d'autant qu'il a souscrit une garantie locative, sans que le vendeur immobilier soit tenu de l'en prévenir ; qu'en décidant le contraire, pour considérer que la SCI LE PARC MÉDIEVAL avait commis un dol, sans expliquer en quoi il avait été procédé à une présentation trompeuse de l'évolution du marché local qui aurait trompé M. M... quant au potentiel locatif de son bien, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure applicable au litige.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la SCI LE PARC MEDIEVAL, in solidum avec la société PATRIMOINES DE FRANCE à payer à la société BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE à titre de dommages-intérêts les intérêts conventionnels et les frais de dossier restitués à M. M... du fait de l'annulation du prêt ainsi que l'indemnité de remboursement anticipé prévue au contrat et non perçue ;
AUX MOTIFS QUE la Sa BNP Paribas Personal Finance justifie d'un préjudice consécutif à l'annulation du contrat puisqu'elle doit restituer à A... M... tous les intérêts conventionnels et les frais de dossier encaissés depuis l'origine du prêt et que l'annulation du prêt lui a fait perdre le droit de réclamer à l'emprunteur l'indemnité de remboursement anticipé ; que ces préjudices sont imputables aux fautes de la Sci et de la Sarl Patrimoines de France qui seront condamnées à lui payer lesdites sommes à titre de dommages-intérêts ;
1. ALORS QUE la restitution par la banque des intérêts conventionnels, des frais de dossiers et de l'indemnité de remboursement anticipé, en cas d'annulation du prêt, ne constitue pas un préjudice indemnisable par le tiers qui est responsable de l'anéantissement de ce contrat par sa faute, à défaut de justifier de l'insolvabilité du restituant ; qu'en condamnant la SCI LE PARC MEDIEVAL et la société PATRIMOINES DE FRANCE in solidum à payer à la société BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE à titre de dommages-intérêts les intérêts conventionnels et les frais de dossier restitués à M. M... du fait de l'annulation du prêt, ainsi que l'indemnité de remboursement anticipé prévue au contrat et non perçue, sans caractériser l'insolvabilité de M. M..., la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
2. ALORS si tel n'est pas le cas, QU'à la suite de l'annulation d'un contrat de prêt accessoire à un contrat de vente, la banque est seulement fondée à être indemnisée de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir ainsi que de l'indemnité de remboursement anticipé ; qu'en statuant de la sorte, sans distinguer entre les intérêts échus et ceux à échoir, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
3. ALORS plus subsidiairement QUE les dommages et intérêts alloués à la victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit ; qu'il s'ensuit qu'en cas d'annulation du prêt, le principe de réparation intégrale du préjudice impose à la banque de limiter l'indemnisation de son préjudice à la différence entre le montant des intérêts qu'elle aurait perçus si le contrat anéanti avait été exécuté jusqu'à son terme et le montant des intérêts que l'établissement de crédit percevra en prêtant de nouveau, au taux en vigueur à la date de la restitution du capital ; qu'en condamnant la SCI LE PARC MEDIEVAL à indemniser la banque de la perte de l'intégralité des intérêts conventionnels dont elle a été privée en conséquence de l'annulation du prêt par sa faute, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice ;
4. ALORS QUE la prohibition du déni de justice exige des juges du fond qu'ils chiffrent le montant des condamnations pécuniaires prononcées à l'encontre d'une partie ; qu'en condamnant la SCI LEPARC MEDIEVAL et la société PATRIMOINES DE FRANCE in solidum à payer à la société BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE à titre de dommages-intérêts les intérêts conventionnels et les frais de dossier restitués à M. M... du fait de l'annulation du prêt, ainsi que l'indemnité de remboursement anticipé prévue au contrat et non perçue, la cour d'appel qui n'en a pas liquidé le montant, a violé l'article 4 du code civil.
TROISIÈME MOYEN DE CASSATION
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la SCI LE PARC MEDIEVAL et la société PATRIMOINES DE FRANCE in solidum à payer à M. M... la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;
AUX MOTIFS QUE A... M... a dû intenter une action judiciaire longue et coûteuse et subir toutes les tracasseries inhérentes à ce type de procédure pendant six années avant de voir reconnaître ses droits ; qu'il justifie ainsi d'un préjudice moral que la Sci et la Sarl Patrimoines de France devront indemniser in solidum à hauteur de 10.000 €.
ALORS QUE la défense à une action en justice, sauf circonstances particulières qu'il appartient au juge de spécifier, ne peut pas dégénérer en abus dès lors que sa légitimité a été reconnue, au moins partiellement, par les juges ; qu'en condamnant la SCI LE PARC MEDIEVAL à indemniser M. M... du préjudice subi pour avoir intenté une action judiciaire longue et coûteuse et subi toutes les tracasseries inhérentes à ce type de procédure pendant six années avant de voir reconnaître ses droits, quand le tribunal de grande instance de Carcassonne avait écarté l'action en nullité qu'il avait formée sur le fondement du dol, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs impropres à caractériser l'existence d'une faute de la SCI LE PARC MEDIEVAL de nature à révéler un abus dans sa défense en justice ; qu'ainsi, elle a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil.