AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

  LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

  Sur le pourvoi formé par :

  1°/ Mme Nicole X...,

  2°/ Mme Marie-Laure B...,

 demeurant ensemble ... (16e),

 en cassation d'un arrêt rendu le 26 septembre 1990 par la cour d'appel d'Orléans (chambre civile, section 1), au profit :

  1°/ de M. Alain Z..., demeurant ... (16e),

  2°/ de la société Jean Bazin, ayant son siège social ... (8e),

  3°/ de M. Michel Y..., pris tant en son nom personnel qu'en sa qualité de préposé de la société Jean Bazin et fils, M. Michel Y... étant domicilié ... (8e),

 défendeurs à la cassation ;

  Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

  LA COUR, en l'audience publique du 23 juin 1992, où étaient présents : M. Senselme, président, M. Peyre, conseiller rapporteur, MM. Vaissette, Chevreau, Douvreleur, Deville, Mme Giannotti, M. Aydalot, conseillers, M. Chollet, Mme Cobert, M. Pronier, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

  Sur le rapport de M. le conseiller Peyre, les observations de Me Blondel, avocat de Mmes X... et A... de Burhen, de la SCP Urtin-Petit et Rousseau-Van Troeyen, avocat de M. Z..., de Me Odent, avocat de la société Jean Bazin, de Me Boullez, avocat de M. Y..., ès qualités, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

  Sur les deux moyens, réunis :

  Attendu que Mesdames X... et A... de Burhen, locataires d'un appartement dont M. Z... est propriétaire, reprochent à l'arrêt attaqué (Orléans, 26 septembre 1990) de prononcer la résiliation du bail pour non-respect de la destination des lieux, alors, selon le moyen, 1°) que la véritable intention des parties quant à la destination des lieux loués peut être recherchée, quels que soient les termes de l'acte, dans tout élément propre à la manifester et que faute d'avoir répondu aux conclusions des locataires qui, s'appuyant tant sur les circonstances ayant entouré la conclusion du bail que sur la façon dont il avait été exécuté sans protestation de la part de la bailleresse jusqu'au décès de celle-ci, faisaient valoir que les parties étaient d'accord pour que sous les apparences d'une location à usage mixte, les locataires affectent exclusivement les lieux loués à leur activité d'avocates, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 2°) que si aux termes de l'article 1728 du Code civil, le preneur doit user de la chose suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, la destination de locaux à usage d'habitation et professionnel n'implique pas, par elle-même, l'obligation d'utiliser les lieux 

 loués à chacun des usages prévus par la convention, de sorte que l'utilisation des lieux loués à titre uniquement professionnel, ne

pouvait, en l'espèce, s'analyser en un manquement aux clauses du bail, susceptible d'en entraîner la résiliation en vertu de l'article 1184 du Code civil ; 3°) que la prétendue "destruction" de la salle de bains n'avait pas été invoquée comme une cause autonome de résiliation du bail par l'héritier de la bailleresse, qui demandait seulement l'allocation de dommages-intérêts de ce chef et admettait implicitement sa légitimité dans le cadre d'une utilisation purement professionnelle de l'appartement, qui n'avait, en elle-même, aucun caractère fautif, ainsi que l'a fait ressortir le premier moyen ; que ne pouvant modifier l'objet du litige, la cour d'appel a violé l'article 4 du nouveau Code de procédure civile en prononçant la résiliation du bail pour une cause non invoquée en tant que telle ;

  Mais attendu qu'ayant, sans modifier l'objet du litige, retenu que les locataires avaient, en supprimant la salle de bains, sans autorisation du bailleur, commis un manquement grave à la clause du bail, interdisant un changement de distribution ou des travaux dans les lieux loués, la cour d'appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ;

  PAR CES MOTIFS :

  REJETTE le pourvoi ;

  Condamne, ensemble, Mmes X... et A... de Burhen à payer à M. Y... la somme de 4 000 francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

  ! Les condamne, envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;