AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par :
   1 / M. Michel X...,
   2 / M. Jean Henri X...,
   tous deux domiciliés Quartier Saint Louis, 84370 Bedarrides,
   3 / l'EARL Les Fils Etienne X..., dont le siège est : 84370 Bedarrides,
   en cassation d'un arrêt rendu le 11 février 1999 par la cour d'appel de Nîmes (2ème chambre civile, section A), au profit de la Société Civile Agricole Groupement Foncier Viticole du Domaine Font de Michelle, dont le siège est ...,
   défenderesse à la cassation ;
   Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
   LA COUR, en l'audience publique du 8 novembre 2000, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Peyrat, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Toitot, Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Guerrini, Dupertuys, Philippot, Assié, Mme Gabet, conseillers, MM. Pronier, Betoulle, conseillers référendaires, M. Guérin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de M. Peyrat, conseiller, les observations de la SCP Delaporte et Briard, avocat des consorts X..., de l'EARL Les Fils Etienne X..., de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la Société Civile Agricole Groupement Foncier Viticole du Domaine Font de Michelle, les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Sur le premier moyen :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 11 février 1999), que la société Union Française de Gestion (UFG), agissant en qualité de gérante, a promis de donner à bail à long terme, une exploitation viticole, par acte sous seing privé du 9 septembre 1993 aux consorts X..., avec la faculté de se substituer l'entreprise agricole à responsabilité limitée "les fils Etienne X..." ; que l'acte authentique a été conclu le 19 juillet 1994 ; que le 15 juillet 1997, les consorts X... ont assigné leur bailleur en nullité de la clause fixant le calcul du montant du fermage ;
   Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de rejeter la demande en nullité de la clause, alors, selon le moyen, que le loyer des terres nues est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l'autorité administrative ; que ce principe est d'ordre public et s'impose aux parties ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que les parties au contrat de bail à ferme conclu le 19 juillet 1994 avaient convenu de la fixation des "loyers et fermages en dehors de toutes règles administratives de calcul", ceci "pour préserver au produit de placement les caractéristiques d'origine" ; qu'en refusant de déclarer nulle et de nul effet, en son intégralité, la clause du bail relative au "Fermage", la cour d'appel a violé les articles L. 411-11 et L. 411-14 du Code rural ;
   Mais attendu que la cour d'appel a exactement relevé que ne pouvait être qualifié de fermage illicite le fermage litigieux dès lors que son prix avait été fixé par référence au litre de Châteauneuf du Pape, denrée visée par l'arrêté du Préfet de Vaucluse du 28 août 1980 relatif au statut du fermage, toujours applicable lors de la conclusion du bail, et que le non-respect des maxima et des minima établis par l'autorité administrative invoquée par les fermiers ne leur ouvrait pas l'action en nullité mais celle en révision prévue à l'article L. 411-13 du Code rural ;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
   Mais sur le second moyen :
   Vu l'article 1134 du Code civil ;
   Attendu que pour dire la demande en révision irrecevable, l'arrêt retient que l'acte qui réunissait le consentement réciproque des deux parties sur la chose, sur le prix et sur la durée, constituait une promesse synallagmatique valant bail, l'acte notarié ultérieurement dressé régularisant cette promesse n'ayant pas pour effet de subordonner la formation et l'efficacité du contrat à l'accomplissement de cette formalité et qu'était dès lors forclose l'action en révision introduite le 15 juillet 1997 postérieurement à la troisième année de jouissance qui se terminait le 9 septembre 1996 ;
   Qu'en statuant ainsi, alors que la promesse de bail ne comportait pas de date d'entrée en jouissance, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes de cet acte, a violé le texte susvisé ;
   PAR CES MOTIFS :
   CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande en révision du fermage, l'arrêt rendu le 11 février 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;
   Condamne la société civile agricole Groupement foncier viticole du Domaine Font de Michelle aux dépens ;
   Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize décembre deux mille.