LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par Monsieur André I..., demeurant ... (Pyrénées Atlantiques),

  en cassation d'un arrêt rendu le 23 juin 1986 par la cour d'appel de Pau (chambre civile), au profit :
   1°/ du Cabinet des Gaves, société à responsabilité limitée dont le siège social est à Pau, prise en la personne de son gérant, M. Y..., domicilié actuellement ... (Pyrénées Atlantiques), agissant en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la Résidence Hotel de France,
   2°/ de Monsieur Marie-Daniel, Albert K..., demeurant ... (6ème),
   3°/ de Monsieur Jacques, Georges Z...,
   4°/ de Madame Marie Z..., son épouse,

  demeurant ensemble ... (Pyrénées Atlantiques),
   5°/ de Monsieur Edouard G..., demeurant à Pau (Pyrénées Atlantiques), ...,
   6°/ de Monsieur Marc, Gilbert J..., demeurant ... à Dax (Landes),
   7°/ de Monsieur N..., Léon, René SAINT GUILHEM, demeurant ... (16ème),
   8°/ de Monsieur Armand A..., demeurant ... (Pyrénées Atlantiques),
   9°/ de Monsieur Gérard F..., demeurant Hôtel de France, Place Royale à Pau (Pyrénées Atlantiques),
   10°/ de Mademoiselle C..., demeurant Hôtel de France, Place Royale à Pau (Pyrénées Atlantiques),
   11°/ de Madame X..., demeurant résidence Hôtel de France, Place Royale à Pau (Pyrénées Atlantiques),
   12°/ de la société PROMOFONCIA, dont le siège soical est 4, Place de la République à Saint-Ouen (Seine-Saint-Denis),
   13°/ de Monsieur E..., syndic de la liquidation des biens de la société PROMOFONCIA, domicilié ... (1er),
   14°/ de la compagnie d'assurances LE GROUPE DE PARIS (7ème) (AGP), dont le siège social est ...,
   15°/ de la compagnie d'assurances LA CORDIALITE BALOISE, dont le siège social est ... (9ème), 
   16°/ des Etablissements TRINIDAD, société à responsabilité limitée dont le siège est ... (Pyrénées Atlantiques),
   17°/ de Monsieur Q..., pris en sa qualité de syndic à la liquidation des biens des Etablissements TRINIDAD, domicilié ... (Pyrénées Atlantiques),
   18°/ de L... Dominique SAINT JEAN, demeurant ... (Pyrénées Atlantiques),

  défendeurs à la cassation ;
   Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ;     LA COUR, en l'audience publique du 26 janvier 1988, où étaient présents :

  M. Monégier du Sorbier, président ;  M. Amathieu, rapporteur ;  MM. H..., M..., S..., B..., R..., Gautier, Capoulade, Bonodeau, conseillers ;  MM. Cachelot, Garban, Chollet, conseillers référendaires ;  M. Marcelli, avocat général  ;  Mme Prax, greffier de chambre ;     Sur le rapport de M. le conseiller Amathieu, les observations de Me Boulloche, avocat de M. I..., de la SCP Waquet, avocat du cabinet des Gaves, de MM. K..., G..., J..., O..., A... et F..., des époux Z..., de Mlle C... et de M. X..., de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de la Varde, avocat de la compagnie d'assurances Le Groupe de Paris, de Me Célice, avocat de la compagnie d'assurances La Cordialité Bâloise, les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;     Donne acte à M. I... du désistement de son pourvoi à l'égard de M. P... ;     Met hors de cause, à sa demande, la compagnie La Paternelle aux droits de la compagnie d'assurances Le Groupe de Paris contre laquelle le pourvoi n'est pas dirigé ;     Sur les trois premiers moyens réunis :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 23 juin 1986), que plusieurs acquéreurs de lots dépendant d'un immeuble ancien, en copropriété, rénové à l'initiative de la société Promofoncia, ont, en présence de désordres, introduit une action en réparation, conjointement avec le syndicat des copropriétaires représenté par le cabinet des Gaves, contre la venderesse, la société Promofoncia, tombée en état de liquidation des biens avec Me E... pour syndic, son assureur la compagnie La Cordialité Bâloise et M. I..., architecte, qui avait été investi à la fois d'une mission complète de maîtrise d'oeuvre pour les travaux dans les parties communes et d'une mission de surveillance des travaux exécutés dans les parties privatives ;
   Attendu que M. I... fait grief à l'arrêt de l'avoir condamné au paiement de diverses indemnités au syndicat des copropriétaires, alors, selon le moyen, "premièrement, que les promesses de vente consenties par la société Promofoncia à ses acquéreurs se référaient expessément, en ce qui concerne la définition des travaux qu'elle s'obligeait à exécuter, à un devis descriptif et à des plans établis par l'architecte I... et déposés chez Me D..., notaire à Pau, auxquels se référaient également les actes de vente ;  qu'ainsi, en considérant que ces promesses de vente auraient comporté des engagements plus étendus que le devis descriptif et les plans auxquels elles se référaient, la cour d'appel les a dénaturés et, en cela, a violé l'article 1134 du Code civil ;  deuxièmement, que les actes notariés portant ventes par la société Promofoncia à ses acquéreurs stipulaient que les travaux à exécuter par la société venderesse étaient définis par une notice descriptive, en date, à Pau, du 13 décembre 1976, déposée au rang des minutes du notaire le 16 décembre 1976 ;  que ces actes précisaient que l'acquéreur avait déclaré avoir, dès avant le jour du présent contrat, été mis en mesure de consulter ces pièces et déclaré avoir eu communication du programme de travaux constituant la notice descriptive du 13 mars 1976  ;  qu'il suit de là qu'en retenant la responsabilité de l'architecte envers les acquéreurs sur le fondement des engagements qui leur auraient été consentis par le promoteur vendeur dans ses promesses de vente et qui seraient plus étendus que ceux découlant de la notice descriptive, la cour d'appel a également dénaturé les actes de vente et violé l'article 1134 du Code civil ;  troisièmement, que les acquéreurs, auxquels le rénovateur a vendu les appartements rénovés, étant sans lien de droit avec l'architecte, auquel une mission de rénovation a été confiée par le vendeur, lequel a prononcé la réception définitive des travaux de rénovation, n'étaient pas fondés à mettre en jeu, à leur profit, la responsabilité contractuelle dudit architecte ;  qu'ainsi, l'arrêt attaqué, qui sanctionne, au profit des acquéreurs, un prétendu manquement de l'architecte à son devoir de conseil envers le maître de l'ouvrage qui a rénové et vendu l'immeuble, a violé l'article 1165 du Code civil ;  quatrièmement, que les travaux de rénovation d'un bâtiment ancien et, en particulier, le ravalement de façades par brossage, ne sont pas constitutifs d'une construction d'édifice aux termes de l'article 1792 du Code civil ;  qu'ainsi, l'arrêt attaqué n'a pas donné de base légale au regard de ce texte à sa décision confirmative qui condamne l'architecte I..., chargé d'une mission de rénovation par la société Promofoncia, à payer aux acquéreurs de logements dans l'immeuble rénové, une somme de 444 806 francs pour des réparations afférentes aux travaux de ravalement des façades ;  cinquièmement, que l'architecte I... n'avait été chargé d'une mission de rénovation d'un immeuble ancien que par la société Promofoncia, laquelle avait prononcé la réception sans réserve de l'opération le 12 juillet 1978 ;  qu'ainsi, les obligations contractuelles de l'architecte, dont celle

de conseil, étaient éteintes à l'égard de la société Promofoncia, dont les ayants-cause ne pouvaient tenir plus de droits qu'elle n'en avait elle-même envers son architecte ;  qu'il s'ensuit que l'arrêt attaqué a violé par fausse application les articles 1165, 1147 et 1792 du Code civil en condamnant pour manquement à son devoir de conseil envers la société Promofoncia et faute sur le fondement de l'article 1792, l'architecte I... à payer aux acquéreurs du bâtiment rénové une somme de 1 192 888,27 francs au titre de travaux de couverture et de zinguerie, ainsi qu'une somme de 2 978 306 francs pour des travaux de reprise VMC  ;  sixièmement, que ni les promesses de vente consenties par la société Promofoncia à ses acquéreurs, ni les prestations prévues par la notice descriptive des travaux, dont l'exécution était prévue par la société Promofoncia et qui faisait l'objet de la mission par elle donnée à son architecte, ni les actes de vente ne prévoyaient la réalisation d'une installation de chauffage et de ventilation mécanique contrôlée devant procurer treize degrés dans les parties communes par moins cinq degrés à l'extérieur ;  qu'ainsi, en ne mettant pas la Cour de Cassation en mesure d'exercer son pouvoir de contrôle sur les prescriptions contractuelles qui auraient été imposées par l'architecte et dont l'inobservation est retenue pour engager sa responsabilité et mettre à sa charge les travaux préconisés par l'expert, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1134, 1147, 1792 et 2270 du Code civil" ;     Mais attendu que l'arrêt relève, par motifs propres et adoptés, que l'architecte ne pouvait ignorer ni les risques que présentaient les travaux exécutés sur les murs de façade, devenus perméables à l'eau, ni l'état de vétusté de la toiture, dont l'étanchéité ne pouvait être assurée par les reprises ponctuelles effectuées mais qu'il était nécessaire de remplacer complètement, et que le système de chauffage et de ventilation préconisé par M. I..., inadéquat, n'a jamais fonctionné ;  que par ces seuls motifs, d'où il résulte que les désordres litigieux étaient imputables à des fautes de M. I..., de nature à engager sa responsabilité quasi-délictuelle envers les acquéreurs, indépendamment de tout lien contractuel existant entre ces derniers et la société venderesse, l'arrêt se trouve légalement justifié de ce chef ;     Mais sur le quatrième moyen :
   Vu l'article 1134 du Code civil ;
   Attendu que pour exonérer de toute garantie la compagnie "La Cordialité Baloise" au titre de la "police d'assurance responsabilité civile, promotion de construction", souscrite par la société Promofoncia, l'arrêt retient qu'une clause des conditions générales exclut de la garantie de l'assureur "la non-conformité de l'ouvrage avec le devis descriptif ou avec le document annexé au contrat de vente" ;     Attendu qu'en statuant ainsi, sans rechercher si l'inobservation par la société Promofoncia des obligations stipulées par elle dans les promesses de vente n'était pas de nature à faire écarter la clause d'exclusion de garantie prévue au contrat d'assurance, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;     Et attendu qu'il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires le montant des frais non compris dans les dépens exposés par lui ;     PAR CES MOTIFS :
   CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a mis hors de cause la compagnie La Cordialité Baloise", l'arrêt rendu le 23 juin 1986, entre les parties, par la cour d'appel de Pau  ;  remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Agen ;     Déboute le syndicat de copropriété et les copropriétaires de leur demande fondée sur l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;