LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV.3
IK
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 16 janvier 2020
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 2 F-D
Pourvoi n° K 18-24.783
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 JANVIER 2020
1°/ M. K... R...,
2°/ Mme X... S..., épouse R...,
tous deux domiciliés [...] ,
3°/ M. J... H...,
4°/ Mme I... S..., épouse H...,
tous deux domiciliés [...] ,
ont formé le pourvoi n° K 18-24.783 contre les arrêts rendus les 17 décembre 2015 et 28 septembre 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant :
1°/ à la société IRE, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,
2°/ à la commune de Vincennes, représentée par son maire en exercice, domicilié en cette qualité à [...],
défenderesses à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SCP Colin-Stoclet, avocat de M. et Mme R... et de M. et Mme H..., de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la commune de Vincennes, de la SCP Spinosi et Sureau, avocat de la société IRE, après débats en l'audience publique du 3 décembre 2019 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Attendu, selon les arrêts attaqués (Paris, 17 décembre 2015 et 28 septembre 2018), que, le 30 juillet 2010, la société IRE a consenti deux promesses unilatérales de vente sur deux lots constituant le premier étage d'un immeuble lui appartenant, l'une à M. R... et Mme S..., l'autre à M. et Mme H..., sous la condition suspensive de la réalisation, par la venderesse, de travaux de clos et de couvert des logements ; que, s'estimant victime d'un dol par dissimulation du coût réel des travaux inclus dans le prix de vente, la société IRE a refusé de signer les actes authentiques de vente et a assigné les acquéreurs en nullité des promesses ; que ceux-ci ont demandé, à titre reconventionnel, l'exécution forcée des promesses et le paiement de dommages-intérêts ;
Sur le premier et le troisième moyen, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur le deuxième moyen, pris en ses troisième et quatrième branches, ci-après annexé :
Attendu que M. R..., Mme S..., M. et Mme H... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de remboursement du coût des travaux de création d'une verrière ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les travaux de création d'une verrière dans les lots objet des promesses de vente avaient été exécutés par les bénéficiaires non encore titrés à la date de leur réalisation, à leurs risques et périls, ce dont il résultait qu'une éventuelle faute de la société IRE était sans lien de causalité avec ce préjudice, la cour d'appel a exactement déduit de ces seuls motifs que M. R..., Mme S..., M. et Mme H... ne pouvaient prétendre à leur remboursement ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le deuxième moyen, pris en ses deux premières branches :
Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu que, pour rejeter les demandes de M. R..., Mme S..., M. et Mme H... en remboursement de frais, paiement de dommages-intérêts pour préjudice matériel ou moral ou pour procédure abusive, l'arrêt retient l'absence de toute faute susceptible d'être reprochée à la société IRE qui a exécuté loyalement l'accord conclu entre les parties ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le refus de la société IRE de signer les actes authentiques de vente ne constituait pas une faute contractuelle à l'origine des divers préjudices invoqués, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et attendu qu'aucun grief n'est dirigé contre l'arrêt du 17 décembre 2015 ;
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CONSTATE la déchéance du pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt du 17 décembre 2015 ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de M. R..., Mme S..., M. H... et Mme H... en paiement de frais et dommages-intérêts autres que le remboursement du coût des travaux de création d'une verrière, l'arrêt rendu le 28 septembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize janvier deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Colin-Stoclet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme R... et M. et Mme H...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la cour d'appel était incompétente pour juger de la régularité de la préemption exercée par la commune de Vincennes et renvoyé les parties à mieux se pourvoir et d'avoir dit sans objet les demandes d'exécution forcée des deux promesses unilatérales de vente du 30 juillet 2010 ;
AUX MOTIFS QU'il est constant que M. et Mme R... et M. et Mme H... ont accepté, par l'accord intervenu les 6, 13 et 15 octobre 2016, l'envoi par la société IRE, vendeur, de nouvelles DIA relatives aux lots en litige à la commune de Vincennes ; que ces DIA ayant été adressées par le notaire de la société IRE à la commune, celle-ci a décidé d'exercer son droit de préemption ; que la cour est incompétente pour connaître de la régularité de l'exercice par la commune de Vincennes de ce droit de préemption, car cet examen relève, sauf voie de fait, de la compétence exclusive de la juridiction administrative ; qu'il suit de cette constatation que les demandes d'exécution forcée des promesses de vente du 30 juillet 2010 sont sans objet, étant observé, pour répondre à l'objection des intimés relative à leur qualité de propriétaires des biens en cause lorsque la commune a exercé son droit de préemption, qu'ils sont liés par l'accord transactionnel des 6, 13 et 15 octobre 2016 prévoyant la conclusion des ventes des lots 26, 28 et 29 de l'immeuble sous condition suspensive du non-exercice par la commune de son droit de préemption, l'envoi de nouvelles DIA étant imposé à la société IRE par les dispositions de l'article L. 213-8, alinéa 2, du code de l'urbanisme ; que, dans cette mesure, la caducité de l'accord par suite de la préemption de la commune est sans effet sur la validité de cet exercice, la vente étant devenue parfaite entre la société IRE et la commune dès lors que celle-ci a notifié sa décision de préempter ; qu'il sera encore observé, en tout état de cause, que le droit de propriété revendiqué par M. et Mme R... et M. et Mme H..., non publié lorsque la mairie a exercé son droit de préemption, ne serait pas opposable, en tout état de cause, au tiers qu'est la commune de Vincennes, non partie à un accord qui ne lui est pas opposable ; qu'il est par conséquent sans intérêt de rechercher si les intimés avaient ou non levé l'option des promesses unilatérales de vente à la date d'exercice par la commune de son droit de préemption, le droit éventuel qu'ils auraient pu tirer de cette levée d'option étant primé par celui de la commune, qui leur est parfaitement opposable ; que le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a dit les ventes parfaites et en a ordonné l'exécution forcée ;
1°) ALORS QUE les consorts R... et H... ne contestaient pas devant la cour d'appel la régularité de la préemption exercée par la commune de Vincennes ; qu'en se disant incompétente pour juger de la régularité de cette préemption et en renvoyant les parties à mieux se pourvoir, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 5 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE la vente résultant de la préemption d'un bien immobilier par une commune n'est opposable à l'acquéreur antérieur du même bien que si elle a été publiée ; qu'en se bornant, pour dire sans objet les demandes d'exécution forcée des promesses de vente en date du 30 juillet 2010 et de leurs avenants, formées à la suite du refus de la société IRE de signer l'acte authentique de vente malgré la levée de l'option, à considérer que le droit que les consorts R... et H... auraient pu tirer de cette levée d'option était primé par celui de la commune, qui avait préempté l'immeuble le 27 décembre 2016, sans constater que la vente de l'immeuble à la commune avait été publiée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble de l'article 30 du décret du 4 janvier 1955.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes des consorts R... et H... tendant à ce que la cour d'appel dise que le refus de signer la vente était fautif et n'était imputable qu'à la société IRE, et condamne cette société à leur payer des sommes à titre de remboursement de loyers et de frais, de dommages-intérêts pour préjudice matériel et moral, pour procédure abusive, et à titre de remboursement des travaux de création de la verrière ;
AUX MOTIFS QU'il est constant que M. et Mme R... et M. et Mme H... ont accepté, par l'accord intervenu les 6, 13 et 15 octobre 2016, l'envoi par la société IRE, vendeur, de nouvelles DIA relatives aux lots en litige à la commune de Vincennes ; que ces DIA ayant été adressées par le notaire de la société IRE à la commune, celle-ci a décidé d'exercer son droit de préemption ; qu'il suit de cette constatation que les demandes d'exécution forcée des promesses de vente du 30 juillet 2010 sont sans objet (
) ; qu'il est par conséquent sans intérêt de rechercher si les intimés avaient ou non levé l'option des promesses unilatérales de vente à la date d'exercice par la commune de son droit de préemption, le droit éventuel qu'ils auraient pu tirer de cette levée d'option étant primé par celui de la commune, qui leur est parfaitement opposable ; que M. et Mme R... réclament le remboursement, à titre subsidiaire, de la somme de 15 945,05 euros au titre de la création d'une verrière dans le logement objet des promesses de vente, et M. et Mme H... celui des intérêts au taux légal échus sur cette somme, indiquant également que ce sont eux qui ont financé ces travaux ; que, sans qu'il soit besoin de rechercher qui a réellement payé la création de la verrière dans les lots objet des promesses unilatérales de vente, il suffit de relever que ces travaux ont été exécutés par les intimés, non encore titrés à la date de leur réalisation, à leurs risques et périls et que, s'ils les ont appauvris, ils n'ont en rien enrichi la société IRE ; qu'en l'absence de toute faute susceptible d'être reprochée à la société IRE qui a exécuté loyalement l'accord conclu entre les parties, tant M. et Mme R... que M. et Mme H... seront déboutés de leurs demande de remboursement de frais, de dommages-intérêts pour préjudice matériel ou moral ou encore pour procédure abusive ;
1°) ALORS QUE les consorts R... et H... demandaient la condamnation de la société IRE à raison de la faute qu'elle avait commise en refusant de signer l'acte authentique malgré la levée d'option, et non au titre d'un manquement à l'accord des 6, 13 et 15 octobre 2016 (conclusions R..., p. 36 ; conclusions H..., p. 34) ; qu'en se bornant, pour considérer qu'aucune faute ne pouvait être reprochée à la société IRE, à relever qu'elle avait exécuté loyalement cet accord transactionnel, sans rechercher si le refus, par la société IRE, de signer l'acte authentique malgré la levée d'option n'avait pas constitué un manquement aux promesses de vente ayant causé divers préjudices aux époux R... et H... et justifiant une réparation quand bien même les demandes d'exécution forcée des promesses seraient devenues sans objet, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°) ALORS QU'en tout état de cause, en se bornant, pour rejeter la demande indemnitaire, à relever que la société IRE avait exécuté loyalement l'accord transactionnel des 6, 13 et 15 octobre 2016, dont elle avait par ailleurs constaté la caducité à raison de la préemption des biens par la commune de Vincennes, la cour d'appel, qui s'est fondée sur une circonstance impropre à écarter la faute commise par la société IRE en refusant de signer l'acte authentique malgré la levée d'option, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3°) ALORS QUE les consorts R... et H... demandaient, dans l'hypothèse où l'exécution forcée de la vente ne serait pas ordonnée, la condamnation de la société IRE à leur rembourser le coût des travaux de création de la verrière, en invoquant la responsabilité contractuelle de la société (conclusions R..., p. 36, conclusions, p. 34 et 37) ; que le préjudice consistant en l'impossibilité de bénéficier du résultat de ces travaux, qui résultait du manquement contractuel commis par la société IRE en refusant de signer l'acte de vente, constituait un préjudice réparable ; qu'en relevant, pour rejeter leurs demandes, que les consorts R... et H... avaient exécuté ces travaux à leurs risques et périls, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
4°) ALORS QU'en relevant, pour rejeter les demandes des consorts R... et H..., que, si les travaux les avaient appauvris, ils n'avaient pas enrichi la société IRE, la cour d'appel, qui a examiné les demandes au regard du fondement, non invoqué, de l'enrichissement sans cause a, par refus d'application, violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes tendant à ce que la société IRE soit condamnée à rembourser la somme de 15 945,05 euros à M. et Mme H... et la somme de 15 881,75 euros à M. et Mme R... au titre des travaux de création de la verrière ;
AUX MOTIFS QUE M. et Mme R... réclament le remboursement, à titre subsidiaire, de la somme de 15 945,05 euros au titre de la création d'une verrière dans le logement objet des promesses de vente, et M. et Mme H... celui des intérêts au taux légal échus sur cette somme, indiquant également que ce sont eux qui ont financé ces travaux ; que, sans qu'il soit besoin de rechercher qui a réellement payé la création de la verrière dans les lots objet des promesses unilatérales de vente, il suffit de relever que ces travaux ont été exécutés par les intimés, non encore titrés à la date de leur réalisation, à leurs risques et périls et que, s'ils les ont appauvris, ils n'ont en rien enrichi la société IRE ;
ALORS QUE les promesses de vente stipulaient clairement que « le bénéficiaire est autorisé pendant que le promettant effectue les travaux de couverture, à mettre en place une verrière aux frais du bénéficiaire » et que « pour le cas où la vente ne serait pas régularisée, le bénéficiaire serait remboursé du coût de la verrière par le promettant qui s'y oblige » (p. 21) ; qu'en considérant, pour rejeter les demandes de remboursement au titre des travaux de la verrière, formées à titre subsidiaire dans l'hypothèse où l'exécution forcée de la vente ne serait pas ordonnée, que ces travaux avaient été exécutés par les consorts R... et H... « à leurs risques et périls », la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.