AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par la Caisse nationale de prévoyance (CNP), société anonyme, dont le siège est ...,
   en cassation d'un arrêt rendu le 26 février 1998 par la cour d'appel de Paris (6e chambre, section B), au profit :
   1 / de Mme Nathalie Y..., épouse X...,
   2 / de M. Jean-Claude X...,
   demeurant ensemble ...,
   défendeurs à la cassation ;
   La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
   LA COUR, en l'audience publique du 27 juin 2000, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Toitot, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, M. Boscheron, Mme Di Marino, M. Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, conseillers, MM. Pronier, Betoulle, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de M. Toitot, conseiller, les observations de Me Cossa, avocat de la Caisse nationale de prévoyance (CNP), de la SCP Gatineau, avocat des époux X..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Sur le premier moyen :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 février 1998), que la Caisse nationale de prévoyance (la CNP), propriétaire d'un logement donné à bail à M. et Mme X..., leur a adressé, le 8 août 1995, par l'intermédiaire de son mandataire, une proposition de nouveau loyer à l'occasion du renouvellement du bail puis les a assignés en fixation du prix de la location ;
   Attendu que la Caisse nationale de prévoyance fait grief à l'arrêt de fixer le montant du loyer sur la base d'une surface de 84 mètres carrés, alors, selon le moyen, "que le loyer payé par le locataire constitue la contrepartie de la jouissance de la chose louée en tous ses éléments mis à la disposition dudit locataire par le bailleur, en sorte qu'il ne saurait être fait exception d'aucun de ces éléments en vue de la détermination du loyer sans que l'équilibre du contrat soit rompu ; que, pour avoir néanmoins statué ainsi qu'elle l'a fait, en se considérant faussement comme liée par une définition en réalité dépourvue de toute autorité juridique, et bien qu'elle ait elle-même reconnu que la loggia et le balcon dont elle n'a pas pris la surface en compte "participaient au confort de l'appartement", de quoi il résultait nécessairement qu'ils constituaient une partie de la chose louée, d'ailleurs énoncée comme telle dans le bail, la cour d'appel qui, ainsi, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1709 du Code civil et 17 de la loi du 6 juillet 1989" ;
   Mais attendu qu'ayant retenu que la surface habitable de l'appartement, constituant l'un des éléments de calcul du prix du loyer, correspondait à la surface plancher construite dont il convenait de déduire des dépendances, telles que loggia et balcon, même s'ils participaient au confort des lieux, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;
   Mais sur le second moyen :
   Vu les articles 455 et 458 du nouveau Code de procédure civile ;
   Attendu que pour fixer à une certaine somme le prix du bail, l'arrêt retient que compte tenu des caractéristiques de l'appartement et des prestations de l'immeuble, il apparaît que le loyer est manifestement sous-évalué par comparaison avec ceux habituellement pratiqués dans le voisinage, que le prix de 64,67 francs le mètre carré, réclamé par la bailleresse, est raisonnable et que la cour d'appel dispose des éléments suffisants pour évaluer sur cette base le montant du nouveau loyer, la hausse du prix du bail susvisé ne s'appliquant qu'à concurrence de 50 % ;
   Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la CNP soutenant que le prix des logements comparables s'élevait à 71,71 francs le mètre carré et que le loyer demandé, 64,67 francs le mètre carré, restait dans la limite autorisée par le décret du 22 août 1995, l'augmentation ne dépassant pas la moitié de la différence entre le loyer déterminé conformément aux dispositions de l'article 17 C de la loi du 6 juillet 1989 et le loyer à la date du renouvellement, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences des textes susvisés ;
   PAR CES MOTIFS :
   CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a dit que la surface de l'appartement était de 84 mètres carrés, l'arrêt rendu le 26 février 1998, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
   Condamne les époux X... aux dépens ;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des époux X... ;
   Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf juillet deux mille.